Toekomst van de kantorenmarkt in Amsterdam. Bouwen of breken?

                                                                                         Joost Boeles        5841151                                                                                           Bachelorscriptie Finance and Organization   

  Toekomst van de  kantorenmarkt in  Amsterdam. Bouwen of  breken?                  

   

        

Voorwoord 

Voor u ligt de Bachelorscriptie ‘’ Toekomst van de kantorenmarkt in Amsterdam, bouwen of  breken?’’ voor de studie Economie en Bedrijfskunde aan de universiteit van Amsterdam. Op  de Universiteit van Amsterdam volg ik de Bachelor Financiering en Organisatie. Het lag dan  ook voor de hand om mijn scriptie in deze richting te schrijven. Echter ben ik een half jaar  geleden begonnen met het vak vastgoedkunde. Dit vak volgde ik in mijn vrije deel en de  colleges interesseerde mij. Toen het bleek dat op dit gebied een Bachelorscriptie geschreven  kon worden was mijn keuze snel gemaakt.  De keuze voor het onderwerp van de leegstand van kantoren in Amsterdam komt  vooral voort uit de excursies bij het vak vastgoedkunde. En in het bijzonder uit een excursie  waar wij met de klas  naar een gigantisch leegstand kantorenpand in Diemen Zuid gingen dat  gekocht is door grote projectontwikkelaars, die dat willen ombouwen tot een gigantisch  studentencomplex. Ons werd gevraagd mee te denken aan de mogelijkheden voor het pand  en ook met oplossingen te komen voor omliggende leegstaande panden. Het probleem van  de leegstand is een zeer groot probleem.  Deze scriptie wil een bijdrage leveren aan het  debat over de vraag hoe de leegstand op de kantorenmarkt in Amsterdam het beste kan  worden aangepakt, en waarom.  Ten slotte wil ik graag Dhr. Van Gool bedanken. Als docent heeft hij mij niet direct  geholpen bij het schrijven van deze scriptie maar  hij heeft mij geënthousiasmeerd en  geïntroduceerd in de Vastgoedkunde. Mijn meeste dank gaat uit naar Anna Visser die mij  heeft geholpen met een duidelijke planning en mij heeft geholpen bij de schrijfstijl. Als  laatste nog dank voor mijn supervisor Alex die mij zeer nuttige feedback heeft gegeven.

 

2 

       Inhoudsopgave    1. Inleiding 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

blz  4 

     2. Geschiedenis van de kantorenmarkt en relevante theorie          3. Het ontstaan van het structurele probleem van de leegstand         

 

 

blz  5 

 

 

blz  8 

  4. Oorzaken die leegstand verergeren 

 

 

 

 

 

 

 

blz  11 

 

 

 

 

blz 14 

6. Oplossing van de leegstand van kantoren in Amsterdam   

 

 

 

blz 17 

7.   Conclusies en aanbevelingen   

    5. Probleem van de leegstand in de kantorenmarkt     

   

 

 

 

 

 

blz 22 

    8.   Bronnen 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

blz 25 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

blz 27 

    9.   Bijlagen    

   

 

3 

1. Introductie  Medio 2012 staat  in Amsterdam 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Een groot  probleem. Hoe is dit tot stand gekomen maar bovenal hoe kan dit opgelost worden?  Een onderwerp dat zeer actueel is, en ook al vele jaren speelt. Elke dag is er wel weer  een item in de krant of op het Journaal over dit onderwerp maar waarom verandert er niets?  Iedereen weet het beter en uiteindelijk gebeurt er niets? Hoe kan het dat zoveel   kantoorruimte leeg staat in een stad waar zoveel studenten zijn die geen kamer kunnen  vinden? Naar aanleiding van deze vragen is de hoofdvraag van deze scriptie:    Hoe is de structurele leegstand van kantoorpanden in Amsterdam tot stand gekomen en  wat is de oplossing?    In deze scriptie is het wel en wee van de Amsterdamse kantorenmarkt onderzocht.  Aan de hand van een literatuurstudie is een beeld geschetst van de bloeiperiode op de  kantorenmarkt, de stagnatie en de neergang die werd ingezet in het najaar van 2008.  De hoofdvraag is onderverdeeld in drie subvragen:  1. Wat is er fout gegaan op de Amsterdamse kantorenmarkt?  2. Wie is schuldig aan de problematiek van de leegstand van Amsterdamse kantoren?  3. Wat is de oplossing voor de leegstand van kantoren in Amsterdam?  Het eerste hoofdstuk betref deze inleiding en de hoofdvraag, verdeeld in subvragen.  In het tweede hoofdstuk zal de geschiedenis van de kantorenmarkt kort beschreven worden  en wordt de oorzaak van de leegstand in een theoretisch kader geplaatst. In het derde  hoofdstuk wordt beschreven hoe het probleem van de leegstand op de Amsterdamse  kantorenmarkt is ontstaan, waarna in hoofdstuk vier aspecten worden genoemd die dit  probleem tot een structureel probleem hebben gemaakt en hebben verergerd. De gevolgen  ervan komen aan bod in hoofdstuk vijf. In hoofdstuk zes worden oplossingen aangedragen.  In hoofdstuk zeven wordt de hoofdvraag beantwoord, gevolgd door aanbevelingen. 

 

4 

2.  Korte geschiedenis van de kantorenmarkt  en relevante theorie  Om het karakter van de kantorenmarkt Amsterdam en haar leegstandsproblematiek in  Amsterdam te kunnen verklaren, wordt eerst het ontstaan van deze markt geschetst. Hierna  zal relevante theorie besproken worden om de oorzaken en problemen beter te begrijpen.  Na de Tweede Wereldoorlog waren bouwmaterialen in Nederland schaars en had het  herstellen  van directe oorlogsschade, zoals vernielde wegen, prioriteit. Pas vanaf 1950  konden woningcorporaties echt aan de slag en werden ook particuliere beleggers, door  middel van fiscale vrijstellingen, aangemoedigd te gaan bouwen ( Van Gool, 2007).  De schaal waarop dit gebeurde, nam snel toe. In jaren 60 steeg de welvaart en dus de  vraag naar winkels, bedrijfshallen en kantoorruimten. Een belangrijke ontwikkeling was dat  gebruik en eigendom niet automatisch hand in hand gingen. Behoefte aan grotere  flexibiliteit binnen een bedrijfsvoering zorgde voor een explosieve vraag naar het huren van  winkelruimte en kantoren. Begin jaren 70 verschenen Britse projectontwikkelaars en  beleggers op de Nederlandse kantorenmarkt, die met kortlopende kredieten en een  agressieve marktbenadering ambitieuze nieuwbouwprogramma’s startten met als gevolg  veel nieuw kantoorruimte van hoge kwaliteit ( Van Dijk, 2011).  Midden jaren 70 kwam, mede door de oliecrisis, de Nederlands economie in een dal  terecht.  De prijzen en rente stegen met als gevolg een dalende vraag naar kantoorruimte.  Pas eind jaren 80 trok de economie weer aan en dit leidde tot een stijgende huur voor en de  vraag van beleggers naar onroerend goed ( Van Driel, 2010). Deze ontwikkeling zette zich  door tot begin jaren 90, toen de haperende economie in de Verenigde Staten het begin van  de vastgoedcrisis aankondigde.  De vraag naar kantoorruimte nam af terwijl de bouw van nieuwe kantoren in volle  gang was. Hierdoor ontstond een overaanbod van kantoren en winkels in heel Nederland.  De leegstand steeg, en de prijzen van commercieel vastgoed halveerden. Het probleem is  dat een prijsdaling van vastgoed zo voelbaar is omdat gebouwen duurzame objecten zijn, die  meestal decennia, misschien wel eeuwen, mee gaan. Stedelijk verval is niet symmetrisch  gespiegeld aan stedelijke stijging omdat sprake is van asymmetrie tussen het ontstaan van  een gebouw en de vernietiging ervan. Het aantal gebouwen zal sneller groeien als er veel 

 

5 

vraag is dan de daling ervan wanneer er minder vraag is.  Hierdoor zal daling langer  aanhouden (A. van de Minne, 2012).    De ontwikkeling in vraag en aanbod op de huurmarkt voor kantoren, waarbij om  beurten sprake is van een tekort aan te huren ruimte en  vervolgens weer een overschot,  wordt de varkenscyclus genoemd ( Van Gool, 2007). De varkenscyclus is een begrip uit de  vastgoedkunde en van eminent belang om de leegstand van kantoren te begrijpen.  Oorzaken van de varkenscyclus zijn:   ‐

lange voorbereidings‐ en bouwtijd van gebouwen  

‐

economische schommelingen 

‐

vertraagde reactie van het aanbod op een verandering van de vraag  

‐

verkeerde incentives ( Van Gool, 2007)   Vanwege de lange voorbereidings‐ en bouwtijd van gebouwen kan het gebeuren dat 

er tijdens de oplevering sprake kan zijn van veranderende economische omstandigheden  dan op het moment waarop werd besloten om te gaan bouwen. Het aanbod van kantoren  past zich met een vertraging aan, en is op korte termijn inelastisch. De verkeerde incentives  ontstaan omdat in economisch voorspoedige tijden er veel geld te verdienen valt op de  bouwmarkt voor kantoren. De hoge te behalen winsten leidden ertoe dat  projectontwikkelaars meer risico nemen ( van Gool, 2007).   De varkenscyclus is inherent verbonden met het vierkwadrantenmodel van Wheaton  en Dipasquale ( zie bijlage 1) dat de werking van de kantorenmarkt beschrijft. Dit model  koppelt de dynamiek van de markt aan de financiële ontwikkelingen ( Van Gool, 2007). Het  model is opgebouwd uit vier afzonderlijke relaties die onderling verband houden en zorgen  voor schommelingen in huur, prijzen, vraag en aanbod.  Kwadrant 1 toont de vraag naar onroerend goed. De neerwaartse lijn geeft aan dat  bij een stijging van de huren de kwantitatieve vraag afneemt. Deze relatie staat altijd  centraal in elk economisch klimaat. De helling van deze lijn wordt echter wel beïnvloed door  economische voor‐ dan wel tegenspoed. Het aanbod van verhuurbare oppervlakte is in dit  kwadrant een gegeven dat op korte termijn niet wijzigt.  

 

6 

In kwadrant 2 wordt de relatie tussen de huur en de prijs van vastgoed weergegeven.   De rechte lijn laat zien dat onroerendgoedprijzen stijgen en dalen met de onderliggende  huurniveaus. De helling van deze lijn wordt gezien als de kapitalisatievoet.   Kwadrant 3 staat in het teken van de bouwproductie, die een functie is van het  prijspeil op de onroerendgoedmarkt. De bouwproductie  neemt toe naarmate de prijzen  stijgen; de lijn in de grafiek begint niet in de oorsprong aangezien er een minimaal  prijsniveau bereikt dient te worden alvorens de bouwkosten gecompenseerd kunnen  worden.   In kwadrant 4 wordt de bouwproductie gekoppeld aan het totale aanbod aan  oppervlakte, die een functie is van bouw en sloop. Dit aanbod is het langetermijnaanbod, dat  dankzij productie op peil gehouden kan worden. Hoe groter de bouwproductie is, des te  meer aanbod er is voor het product, vandaar de hellende lijn ( Van Gool, 2007).      

 

 

7 

3. Het ontstaan van het structurele probleem van de leegstand.  Na de crisis trok de economie midden jaren 90 weer aan en dit leidde in Amsterdam tot een  grotere vraag naar kantoorruimten. Vastgoedontwikkelaars, investeerders en beleggers  waren door de crisis terughoudender geworden. Hierdoor ontstond eind jaren 90 mede door  de aantrekkende economie en, door de gedaalde rente, een tekort aan grote moderne  kantoorruimtes. Door het gebrek aan ruimte stegen overal in Nederland de huren voor  kantoren. Veel gemeenten, waaronder Amsterdam, drongen om deze reden aan op meer  kantoornieuwbouw. Voorverhuureisen werden her en der ingetrokken wat leidde tot een  opleving van de projectontwikkeling en de nieuwbouw van kantoorruimte ( bijlage P, Van  Gool 2007).  De vastgoedcrisis van begin jaren negentig leek vergeten, problemen van  de  varkenscyclus opgelost, er heerste optimisme alom.   Rond de eeuwwisseling stonden de grote Nederlandse bedrijven zoals Ahold en  banken zoals ABN Amro  op het hoogtepunt van hun hegemonie. De Nederlandse economie  groeide met 3,5% per jaar en in deze tijden blies 1 bedrijfstak zich op tot een waterhoofd  van formaat: vastgoed. Het was de tijd van verkoop, nieuwbouw en renovatie en  projectontwikkeling. Ook Amerikaanse en Britse bedrijven vestigden zich hier. Banken  kwamen met veel geld te zitten dus er kon makkelijk geleend worden en leningen kwamen  zeer makkelijk los. Banken verdrongen elkaar om vastgoedprojecten te mogen financieren  omdat ze vermoedden dat daarmee veel geld te verdienen viel.   Midden in het jaar  2001 deed het probleem van de varkenscyclus zich echter  opnieuw voor.  De kantorenmarkt in Nederland stortte volledig in door de economische  crisis, ontstaan na het uiteenspatten van de internetzeepbel. Dit gebeurde redelijk  onverwacht en leidde tot een afname van de vraag naar kantoorruimte terwijl veel  projectontwikkelaars al gestart waren met het ontwikkelen of bouwen van grote projecten.  In bijlage 3b is duidelijk te zien dat het aanbod in Amsterdam bijna verdrievoudigd terwijl de  opname halveerde.    De kantorencrisis die de jaren daarop volgde, waarin huurprijzen daalden en de  leegstand toenam, werd gezien als een tijdelijk probleem, dat zichzelf zou oplossen wanneer  de economie weer zou aantrekken. 

 

8 

Ondanks de afname van de vraag ging de bouw van nieuwbouwprojecten door omdat  ontwikkelaars huurders van kantoorruimte verleidden om te verhuizen naar   nieuwgebouwde modernere kantoren op betere locaties. Dit gebeurde vaak met  toestemming van de gemeenten omdat deze de grondopbrengsten goed konden gebruiken.  Waar in het verleden de Nederlandse kantorenmarkt werd gekenmerkt door uitbreiding was   nu voor het eerst sprake van een vervangingsmarkt. Waar de leegstand in het verleden  gekenmerkt werd door cyclische leegstand, was nu voor het eerst sprake van structurele  werkloosheid (Eerenberg, 2011).   Ondanks dit structurele overschot werd op de Amsterdamse Zuidas volop door  gebouwd, ook al stond 60% van de kantoren , ook de net gebouwde, leeg. Ook op de  winkelmarkt daalde de vraag, vooral bij de winkels op mindere locaties. Dit kwam door de  invoering van de euro, weinig vertrouwen bij de consumenten en de lage economische groei  sinds de eeuwwisseling( Van Gool, 2010).  Anno 2012 zit Nederland, mede vanwege het optimisme van eind jaren 90, de sterk  veranderde vraag naar moderne kantoorpanden en de financiële crisis, met een gigantisch  structureel overschot van de kantorenvoorraad ( Daalder, 2012). In de metropoolregio  Amsterdam werd eind 2011 bijna twee miljoen vierkante meter kantoorruimte aangeboden,  18,8% van de totale voorraad van 10.542.000 vierkante meter. Voor alleen de gemeente  Amsterdam bedroeg dit percentage 17,4 procent. Ter vergelijking, een leegstand van tussen  de 5 en 8 procent wordt als gezond beschouwd ( Heim, 2006).              

 

9 

De oorsprong van het probleem van het hoge percentage leegstand van kantoren in  Amsterdam ligt, zoals eerder beschreven, in de beginjaren van de 21e eeuw. Vanwege de  goede economische tijden, en de voordelen voor allen betrokkenen werd er grenzeloos  gebouwd.   Ontwikkelaars van kantoorruimten bouwden omdat ze makkelijk geld konden lenen  en de rente erg laag was, waardoor de daadwerkelijke vraag naar kantoorpanden minder  belangrijk werd. Er werd op risico ontwikkeld, dat wil zeggen dat de huurders pas gezocht  werden tijdens of na de realisatie van het desbetreffende project ( Van Driel, 2010).   Ook de gemeente Amsterdam is debet aan de leegstand van kantoren in Amsterdam.   Gemeenten in heel Nederland hadden een machtspositie door de toegenomen vraag en  gaven vergunningen in stappen af. Omdat zij verdienden aan de opbrengsten uit gestegen  grondprijzen en een monopolie hadden op de gronduitgifte hiervan, was er sprake van  arbitrage. Gemeenten wisten misschien dat extra ruimte overbodig was, maar vanwege de  hoge opbrengsten bleven  zij betere grond  uitgeven waardoor de beleggers wel mee  moesten verhuizen.   Zoals eerder gemeld is er sinds 2001 sprake van een enorme stijging van het aanbod  terwijl de opname, kantoorruimte die op de vrije markt verhuurd of verkocht is,  gelijk blijft  (zie bijlage 2). Gemeenten hebben dus een grote rol gespeeld bij de crisis van de leegstand  zoals die nu zichtbaar is. Deze crisis is uiteraard verergerd door de economische recessie van  de afgelopen jaren. In bijlage 3 zijn de economische indicatoren te zien van de afgelopen vijf  jaar waaruit de recessie duidelijk wordt.                

10 

4. Oorzaken die de structurele leegstand verergeren  De overproductie was het begin van de structurele leegstand. Er zijn nog een hoop aspecten  die het probleem verergerd hebben. Een belangrijk probleem is dat bedrijven vanwege de  recessie kiezen voor het zogeheten nieuwe werken. Werknemers kunnen meer thuis werken  en werkgevers besparen 12‐15 m2 per werknemer op en stellen bovendien andere eisen aan  huisvestiging dan veel huidige kantoren bieden (Gelinck, 2012). Dit is het omgekeerde van de  ontwikkeling in de jaren van economische groei toen juist steeds meer kantoorruimte per  werknemer werd geëist. Dat werd gezien als een vorm van kwaliteitsverbetering.     Hierin ligt ook een tweede oorzaak voor de leegstand. Kantoren verouderen, de  uitstraling van het gebouw neemt af en voldoet niet meer aan huidige eisen zoals genoeg  parkeermogelijkheden. Bedrijven hebben er vaak groot voordeel bij om zich te vestigen op  een nieuwe locatie. Dus zo kan het voorkomen dat dat de kwaliteit van het gebouw en de  hoogte van de huurprijs in orde zijn, maar dat bijvoorbeeld de bereikbaarheid of  het imago  van de locatie sterk het wensen overlaat. Dit wordt locationele leegstand genoemd                 (Bak, 2010).    Een opmerkelijke verhuizing in de afgelopen jaren is die van KPMG waarover Het  Parool op 16 januari 2012 met nieuwe feiten berichtte. KPMG liet bijna naast hun, op dat  moment huidige kantoor, een nieuw modern kantoor bouwen dat aan alle eisen voldeed en  liet daarmee de eigenaar achter met een leeg pand dat hij aan de straatstenen niet kwijt  raakt. Het nieuwe kantoor is duurzaam en zou de energierekening sterk verlagen en het  biedt ruimte voor al het personeel. Echter, de verhuizing en de daaruit voorvloeiende  leegstand heeft volgens de makers van het VPRO‐programma De slag om Nederland een  heel ander motief. Partners van KPMG zouden via een akkoord met de bouwmaatschappij  de helft van de 50 miljoen meerwaarde die door het getekende huurcontract ontstond in  eigen zak hebben gestopt. Een woordvoerder van KPMG reageerde in het programma alleen  door te zeggen dat hij niet wist of dat klopte. Ethisch onacceptabel, maar misschien wel een  oorzaak van meerdere verhuizingen?  Tenslotte een oorzaak die zeer alarmerend is en weinig perspectief voor de toekomst  biedt: demografische ontwikkelingen, zoals het met pensioen gaan van de 

 

11 

babyboomgeneratie met vergrijzing als gevolg leidt ertoe dat de beroepsbevolking in  Nederland afneemt ( Dijkstra, 2010 ). In de periode 1980‐2010 kende Nederland een groei  van 20 procent, terwijl de omvang van de potentiële beroepsbevolking in 2060 naar  verwachting 12 procent kleiner zal zijn dan in 2010. Duidelijk zal zijn dat het voor de vraag  naar kantoren van eminent belang is of de beroepsbevolking krimpt  of stijgt. (CBS  beroepsbevolking)  In Amsterdam staan  veel kantoren leeg, maar de leegstand per gebied is zeer   verschillend. Eind 2011 was het aanbod van Amsterdam Zuidoost en Amsterdam West  respectievelijk 22 en 23 procent wat in schril contrast stond met Amsterdam Noord,  Amsterdam Zuidas en Amsterdam centrum met respectievelijk  een aanbod van 1,8 en 8  procent (zie bijlage 4). Deze tweedeling komt omdat de locatie van de Zuidas en het  bedrijvenklimaat  op die plek hoog wordt gewaardeerd. De leegstand in Zuidoost en West  bevindt zich ook in een neerwaartse spiraal omdat sprake is van ruimtelijke dimensie;  structurele leegstand concentreert zich op bepaalde locaties in de stad. Door leegstand bij  de buren verpaupert het gebied en trekken huurders weg naar beter gewaardeerde locaties  ( Koppels, 2011). Van leegstand in het centrum is geen sprake omdat het hier  binnenstedelijke locaties betreft. Deze locaties hebben een goede ligging en vaak een uniek  karakter( Van Winden, 2011).   Het probleem van de locaties met de meeste leegstand ligt aan de veroudering van  de kantoren in die gebieden.  Deze zouden niet meer voldoen aan de milieueisen.  Duurzaamheid en milieu zijn zaken waar door het management van kantoren strategisch op  ingespeeld wordt ( Vermeulen, 2010). De steeds verder verslechterende conditie van de  kantorenmarkt heeft er toe bijgedragen dat door de leegstand en de afnemende vraag  ontwikkelaars en beleggers zich steeds meer moeten onderscheiden (Waaning, 2011).  Echter, in hoeverre is dit daadwerkelijk van belang voor een huurder?   Duurzaam bouwen zou kosten kunnen besparen door een lagere energierekening.  Ook hebben veel studies aangetoond dat duurzaamheid de waarde van vastgoed verhoogt  (Louw, 2011). Het bouwen van nieuwe kantoorpanden zorgt echter wel voor het ‘’rotten’’  van oudere panden. Het is niet zo dat de oudere slecht zijn, maar omdat er nieuwere panden  bijkomen worden de oudere als minder gezien terwijl die best nog van goede kwaliteit 

 

12 

kunnen zijn. Dit wordt het fruitmandeffect genoemd, het idee dat als men nieuw fruit op  oud fruit legt het fruit onderop zal rotten.           

 

 

13 

5. Probleem van de leegstand van kantoren in Amsterdam  Leegstand ontstaat door de verplaatsing van mensen dan wel bedrijven en de  conjunctuurbeweging van de economie. Deze vorm van leegstand wordt frictieleegstand  genoemd en is logisch( Keeris, 2002). Want als er geen leegstand is, zouden bedrijven niet de  mogelijkheid hebben te verhuizen wanneer zij dat zouden willen.  Deze vorm van leegstand  hoort dan ook bij het marktmechanisme en is niet problematisch, behalve voor de  vastgoedeigenaren die zonder huurder zitten. Echter, de leegstand waarvan nu sprake is,  structurele leegstand,  is zeer onwenselijk en heeft maatschappelijke en economische  effecten. (Willems, 2011) Er zijn volgens Willems (2011) veel partijen die problemen  ondervinden van deze maatschappelijke en economische effecten.  Voor eigenaren en projectontwikkelaars zijn er grote financiële problemen ontstaan  door de onevenwichtige situatie op de markt. Het probleem ligt bij de financiering van  projecten met geleend geld, het vreemd vermogen. Voordelen van financiering met vreemd  vermogen is het hefboomeffect: indien de kosten van de lening lager zijn dan het rendement  op de ontwikkeling, verhoogt het gebruik van vreemd vermogen het rendement op het eigen  vermogen. Dit is een nuttig instrument in tijden van voorspoed, echter vreemd vermogen  brengt een groot risico met zich mee wanneer het rendement lager is dan de kosten van het  vreemd vermogen. ( Van Gool, 2010) En dat is precies het geval op dit moment omdat de   eigenaren van kantoorruimten deze bijna in alle gevallen hebben ontwikkeld of gekocht met  vreemd geld. De leegstand gaat gepaard met dalende huurprijzen omdat het aanbod nu  eenmaal groter is dan de vraag. Deze daling komt voort uit kortingen die verstrekt worden  door de verhuurders. De dalende huurprijzen hebben een grote impact op de prijzen en  hebben door het grote aandeel vreemd vermogen een versterkend effect.  Voor beleggers  in de kantorenmarkt is de leegstand ook een groot probleem.  Leegstand leidt tot schrikreacties en onzekerheid. De waarden van aandelen dalen fors.  Sommigen vrezen dat  bij ongewijzigd beleid een leegstand van vijfentwintig procent kan  ontstaan ( Bak, 2010).  Deze onzekerheid is ook terug te zien op de belleggingsmarkt die  vooral gekenmerkt werd door de afname van jet transactievolume. Dit komt omdat als  gevolg van het hoge leegstandspercentage het rendement van veel Nederlandse 

 

14 

vastgoedfondsen onder druk staat. Beleggingen die nog wel worden gekocht zijn alleen  gefinancierd met eigen vermogen. ( Van Gool, 2012).     De structurele leegstand leidt tot waardevermindering en zal moeten worden  afgewaardeerd. Echter, op dit moment is de taxatie van kantoorgebouwen te hoog en men  spreekt zelfs van bedrog. In een onderzoek van Van Gool en Rodermond (2011) naar de  taxatie van kantoorpanden trekken zij deze conclusie. Want  in veel rapporten wordt wel  gecorrigeerd voor de leegstand door de met leegstand samenhangende kosten af te trekken  van de waarde, maar deze kosten worden afgetrokken van de waarde van het pand in  verhuurde staat. Dit wordt een op‐ en afslagmethode genoemd waarbij dus eerst een  marktwaarde wordt berekend alsof het pand geheel is verhuurd, waarna die waarde wordt  verminderd met de kosten die samenhangen met de leegstand. Deze uitkomst van het  onderzoek is bevestigd door vertegenwoordigers van de grote Nederlandse  makelaarskantoren (Van Gool, 2011) Dit is een probleem omdat te hoge boekwaarden  verkoop en herontwikkeling in de weg staan. ( Rodermond, 2011)   Naar aanleiding van deze uitkomst zijn voorstellen ter tafel gekomen om de  leegstaande kantoorpanden wel op de juiste manier te taxeren.  Panden die structureel  leegstaan, maar niet kansloos zijn, moeten gewaardeerd worden met een gebruikskosten  benadering. Kwalitatief slechte panden moeten gewaardeerd worden met een  restwaardebenadering. Deze benadering berekent de waarde van de bouwgrond bij aanvang  van een nieuwbouw. Dit wordt berekend door de marktwaarde van het object dat er op het  moment op staat minus de totale bouwkosten, de sloopkosten en de verwachte winstmarge  die de ontwikkelaar wil realiseren op het nieuwe object (Van Gool, 2010).    Daarmee is meteen ook het probleem voor de financiers van de vastgoedbeleggers  duidelijk. Zolang de financiers betaald worden, zijn zij tevreden. Echter, wanneer de  vastgoedeigenaren niet meer in staat zijn om te betalen, komen op hun beurt ook de  financiers in de problemen. Op dit moment hebben pensioenfondsen voor miljarden  investeringen in leegstaande kantoren  en deze zouden eigenlijk moeten worden afgeboekt  (DNB, 2011). Zij zouden de pensioenpremies moeten verhogen.  Echter, zij weigeren dit  omdat ze door de economische crisis al onder grote druk staan. Het gevaar dat ontstaat is  dat de leningen niet terug kunnen worden betaald omdat door de dalende prijzen het 

 

15 

onderpand minder waard wordt dan de schuld (Meeus, 2012). Zo dreigt een groot  maatschappelijk en economisch probleem. Niet voor niets meldde De Nederlandsche Bank  op 12 mei 2012 dat de dalende prijzen van commercieel vastgoed net zo veel druk op de  economische situatie leggen als de hoge hypotheekschulden.   Er is ook een fiscaal aspect waarom vastgoedeigenaren liever hun kantoor leeg laten  staan dan er huurders inzetten. Op dit moment kan bijvoorbeeld vastgoed dat leegstaat  worden afgetrokken van de belasting.    Voor de gemeenten in het algemeen is de leegstand een probleem omdat de  gebouwen die lange tijd niet bewoond worden verloederen en zo een slechte uitstraling  hebben op het stadsdeel ( Bak, 2010). Ook heeft, zoals eerder genoemd, leegstand effect op  de gebouwen eromheen. Leegstand bij de buren leidt tot een negatief prijseffect voor de  gebouwen eromheen. Dit kan leiden tot schade voor een hele wijk of, groter, een stadsdeel.  Daarnaast heeft de gemeente Amsterdam minder inkomsten uit erfpacht, belastingen en  grondexploitatie wanneer de kantoren niet verhuurd worden.   Voor de gewone burger is de leegstand op dit moment nog niet direct schadelijk. Wel  is de verloedering zoals eerder genoemd slecht voor de uitstraling van de stad Amsterdam.  Echter, het uitbreken van een eventuele vastgoedcrisis zal leidden tot veel maatschappelijke  schade (Zuidema, 2010). Wanneer eigenaren van vastgoed de dalende waarde hiervan gaan  afwaarderen zal dit zeker voelbaar zijn voor de gewone burger.  

 

16 

6. Oplossing van de leegstand van kantoren in Amsterdam  Het probleem is duidelijk, er is sprake van structurele leegstand in Amsterdam. Gelukkig is er  voor vrijwel elk probleem ook een oplossing. Soms simpel, soms lastig, maar er zijn altijd  opties. De drie potentiële opties voor dit probleem zijn: hergebruik, transformatie en  vervanging.     Optie 1: Hergebruik    Ten eerste het hergebruik. Waarom zou het niet mogelijk zijn om oude  kantoorpanden van een ‘upgrade’ te voorzien en ze grondig op te knappen? Het doel  hiervan is het zodanig vernieuwen van bestaande kantoren dat de panden weer  aantrekkelijk worden voor bedrijven om zich er te vestigen. Aangezien er nog steeds vraag is  naar kwalitatief goede, moderne kantoren lijkt dit een reële optie te zijn. Echter, er is sprake  van dusdanig veel leegstand dat wanneer een bedrijf besluit een oud kantoorpand op te  knappen, men er niet zeker van is dat het ook daadwerkelijk verhuurd kan worden in de  nieuwe staat. Daarbij komt dat renoveren van verouderde kantoorpanden relatief veel geld  kost. Een eenvoudige benadering om te zien of herontwikkeling van een object loont, is te  kijken of de marktwaarde van het nieuwe project hoger of gelijk is aan de som van de  bouwkosten, de verwervingskosten van het oude vastgoed en de kosten van de sloop van  het oude object pand en het bouwrijp maken van het perceel (Van Gool, 2010).  Deze moeilijke inschatting van de kosten, in combinatie met de grote onzekerheid  over de verhuurbaarheid, vormt een obstakel voor bedrijven. Hierbij komt dat voor  ongeveer 28% van de leegstaande kantoren de betiteling kansarm/kansloos geldt. Dit houdt  in dat het volgens experts vrijwel onmogelijk is er nog wat van te maken. Verder is het ook  zo dat de netto absorptie van kantoorruimte een correlatie vertoont met de banengroei  (Van Gool, 2010).      

 

17 

Een goede opknapbeurt en marketing voor een leegstand kantoor is een oplossing voor het  desbetreffende kantoor. Echter komen potentiele nieuwe huurders vaak uit andere, minder  aantrekkelijke kantoren. Deze huurders laten dan hun huidige pand achter waardoor het  probleem zich verplaatst (Janssen‐Janssen, 2009).    Optie 2: Transformatie    

Is transformatie dan misschien het toverwoord inzake deze kwestie? In het Journaal 

komen de thema’s ‘woningnood’ en ‘kamertekort voor studenten’ menigmaal aan bod.  Buiten kijf staat dat er vraag is naar woningen en kamers, vooral in Amsterdam. Als  veelgehoorde oplossingen klinken kreten als: “stop dat kantoor vol met studenten” en  “transformeer dat gebouw tot appartementen”. Maar ligt het probleem zo makkelijk? Of zou  er toch meer bij komen kijken?   Een gebouw kan niet zomaar getransformeerd worden tot appartementen of  studentenkamers. Bedrijven die hieraan denken komen grote obstakels tegen wanneer ze  tot actie over willen gaan. Allereerst zijn er de hoge kosten die een transformatie met zich  meebrengt. Daarnaast zijn er ook nog vele juridische en fysieke obstakels. Dit zijn redenen  die bedrijven ervan weerhouden tot transformatie over te gaan. Verder geldt voor ongeveer  tweederde van alle leegstand dat het gebouw zich op een monofunctionele locatie bevindt.  Dit houdt in dat leegstaande bedrijfspanden bij Amsterdam Sloterdijk, bijvoorbeeld het oude  KPN gebouw, niet zomaar getransformeerd kunnen worden tot een bloeiende en  verhuurbare plek. In de omgeving bevindt zich alleen industrie. Er zal dus veel meer moeten  gebeuren dan alleen het gebouw transformeren. De hele buurt zal in dit proces  meegenomen moeten worden. Dit is, zoals te verwachten valt, een zeer kostbare operatie  waarbij het rendement dat behaald kan worden meer dan onzeker is.     

 

  

Verdere hindernissen voor transformatie zijn de huursubsidie en de 

hypotheekrenteaftrek. Door de hypotheekrenteaftrek kent Nederland relatief hoge huis‐ en  grondprijzen. Hierdoor is het kostbaarder voor ontwikkelaars om grond aan te kopen en zijn  de bouwkosten relatief hoog. Aan de andere kant is het niet zo dat hier hoge huren  tegenover staan. Het omgekeerde is juist het geval. Door de individuele huursubsidie staat 

 

18 

er druk op de huurprijzen, het zogeheten ‘zwaartekracht effect’. Hierbij komt nog het feit  dat veel kantoren in de vastgoedportefeuille van grote bedrijven zitten. Deze kantoren zijn  gewaardeerd tegen een bepaald bedrag, waarvan het bedrijf niet af wil schrijven. Verder  maakt het voor veel bedrijven niet al te veel uit als er een paar panden leeg staan, zolang ze  maar voor bedrag X op de balans staan. Ook is het voor zo’n bedrijf niet aantrekkelijk om  een leegstaand pand in slechte staat van een nieuwe jas te voorzien, maar hebben nieuwere,  meer kansrijke panden, hogere prioriteit. Hierdoor wordt het probleem steeds verder  weggestopt.  Bij transformatie van kantoorpanden moet ook gekeken worden of dit technisch  mogelijk is en of zij voldoen aan de voorwaarden waar een woning aan moet doen. In de  praktijk zijn er namelijk een hoop knelpunten die transformatie onmogelijk of veel te duur  maken. Uit onderzoek ( Muller, 2009) naar de haalbaarheid van transformatie, kwam naar  voren dat in 2009 van de 227 structureel leegstaande gebouwen in Amsterdam 93 afvallen  op technisch gebied of regelgeving. Voor de technische kant keek hij naar meerdere  aspecten. Zo zijn de geluidsnormen voor nieuwe woningen strikter dan voor de bestaande  voorraad.  Kantoren in de buurt van veel industrieterreinen, trein‐ en snelwegen vielen  daardoor vaak af. Ook werd de luchtkwaliteit getest in de leegstaande kantoren. Echter dit  vormde op enkele gebouwen aan de A10 West na,  geen struikelblok. Ook werden  gebouwen gefilterd op de vrije verdiepingshoogte van minimaal 2,6 meter ( Muller, 2009).  Volgens vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff is een kwart van de leegstand in Amsterdam  kansloos voor transformatie ( zie bijlage5).      

Enkele andere heikele punten zijn de aankoop en transformatieprijs van het 

desbetreffende leegstaande object. Wanneer een leegstaand kantoor gevonden is, moet de  trasformatie natuurlijk ook nog daadwerkelijk plaatsvinden. Er bestaat in Nederland niet veel  expertise op het gebied van transformaties van kantoorcomplexen (Harmsen, 2008) met als  gevolg dat de kosten moeilijk zijn te schatten, en dus de onzekerheden verder toenemen.   Echter transformatie heeft niet alleen negatieve kanten. Zo kent transformatie ook enkele  voordelen boven nieuwbouw. Zo kan bespaard worden op de bouwkosten. Bovendien staat  het gebouw er al en dus wordt er ook bespaard op de bouwtijd, wat geld kan opleveren.  

 

19 

Een positief punt is dat de Nederlandse (en Amsterdamse) politiek laten blijken notie te  hebben van het leegstandprobleem. Zo zijn er de afgelopen jaren verschillende ideeën  geopperd om de leegstand tegen te gaan. Zo staat in het Parool van 20‐01‐2011 dat  kantooreigenaren boetes kunnen verwachten van 7.500 euro wanneer ze hun leegstand niet  melden. De vraag is of bedrijven die de panden bezitten hier wakker van liggen. Ook  probeert de gemeente Amsterdam de nieuwbouw van kantoren te beperken, om  transformatie een kans te geven (kantorenstrategie, gemeente Amsterdam, 2011). Verder  zal transformatie zwaar gesubsidieerd moeten worden, wil deze oplossing om de leegstand  tegen te gaan, enige kans van slagen hebben. Dit is echter een heikel punt aangezien de  gemeente Amsterdam juist grote inkomsten haalde uit de verkoop van grond voor kantoren.  Verder probeert Amsterdam de wetgeving dusdanig te versoepelen dat het ook weer  aantrekkelijker wordt voor ontwikkelaars om oude kantoorpanden te transformeren  (Daniels, 2012).  Ook heeft de gemeente Amsterdam een transformatieteam aangesteld dat  specifiek gericht is op het zoeken naar alternatieven voor leegstaande gebouwen. Het team  zet zich in op leegstandsverordening en de flexibele toepassing bij transformatie van het  Bouwbesluit, juridische planologische regelgeving en erfpachtvoorwaarden. Bovendien helpt  het team de eigenaren ook met ingewikkelde regelgeving voor het verbouwen van kantoren  (DTZ beleidsplan, 2012).     Optie 3: Vervanging  Het compleet vervangen van een kantoor of zelfs kantorencomplex is erg kostbaar.  Bovendien is Nederland niet het grootste land en zijn goede kantoorlocaties niet overal te  vinden. Maar waarom zou een bedrijf met een grote vastgoedportefeuille waar het kantoor  nog voor vol wordt opgenomen in de boeken, het kantoor slopen en daarna opnieuw  bouwen? Bovendien geeft het veel meer aanzien om een compleet nieuw gebouw neer te  zetten en dit ook op te nemen in de portefeuille. De bal ligt bij deze optie bij de gemeente.  Die moet minder genereus zijn met het verstrekken van vergunningen en het verkopen van  grond, ondanks dat daar veel geld mee wordt verdiend. In de huidige kantorenmarkt zal dus  een grondige herstructurering van bestaande kantoorcomplexen plaats moeten vinden.  Door op deze manier te werk te gaan, hoeft er niet meer voor de leegstand gebouwd te  worden (DTZ Zadelhoff, 2010). Dit begrip houdt in dat voor elk kantoor dat gebouwd wordt, 

 

20 

een compleet ander gebouw leeg komt te staan. Door een kantoor te slopen en er een  nieuwer, misschien wel kleiner gebouw neer te zetten kan dit worden tegengegaan. Het  punt is en blijft echter dat deze optie zeer kostbaar is.   Optie 4: Nieuwe regelgeving   Op dit moment zijn er te veel wetten en regeltjes die de leegstand laten voor wat het  is en transformatie moeilijker maken. Gemeenten moeten ingrijpende maatregelen nemen  op het probleem tegen te gaan. Zo is er een voorstel voor het verminderen van de  nieuwbouw van kantoren door een planreductie van bijna 1 miljoen vierkante meter  kantoorruimte en de invoering van een stedelijke kantorenquotum (Bouwbrief Gemeente  Amsterdam, 2012). Het kantorenquotum is een wet waarbij een provincie bepaalt hoeveel  vierkante meter een gemeente in de markt mag zetten. Als een gemeente meer wil bouwen,  dan moet zij die ruimte kopen bij een andere gemeente. Dit quotum zou ervoor kunnen  zorgen dat de leegstand zich niet meer verplaatst, maar daadwerkelijk wordt gereduceerd  (Janssen‐Janssen, 2009).  Zoals uit het reeds genoemde onderzoek van Muller (2009) bleek, zijn de eisen die  aan woningen worden gesteld hoger dan die aan kantoren worden gesteld. De vraag die dan  rijst is of huurders, bijvoorbeeld de minimale hoogte van 2,6 meter van belang vinden. Zij  hebben liever een kamer van 2,5 meter dan geen kamer. De gemeente Amsterdam zal eens  goed naar de regelgeving moeten kijken en deze allicht moeten versoepelen om  transformatie te steunen en daarmee investeerders  en uiteindelijke kamer zoekende  studenten tegemoet te komen.   Ook zou de regelgeving moeten veranderen. De fiscale aftrek van leegstand zou  beperkt moeten worden tot bijvoorbeeld drie jaar. Een andere maatregel zou kunnen zijn  dat ontwikkelaars van nieuwbouw een verwijderingsbijdrage moeten leveren.  Of  aanvullende voorwaarden bij uitgiften ten aanzien van voorverhuur en duurzaamheid.       

 

 

21 

7. Conclusies en aanbevelingen    Dan rest mij nu de aanbevelingen waarna de conclusie zal volgen. Misschien is het bij het  doen van aanbevelingen wel beter om de leegstand te zien als een succes. Wanneer we dit  doen is het de zegswijze:    “Succes kent vele vaders”    goed op van toepassing. Welke partijen zijn betrokken bij het probleem van de structurele  leegstand van kantoren en wat kunnen deze partijen in de toekomst doen om bij te dragen  aan een oplossing.  De aanbevelingen die gedaan kunnen worden aan het adres van de overheid zijn  vooral van fiscale aard. De overheid zal moeten denken aan het fiscaal aftrekbaar maken van  afschrijvingen op leegstaande kantoorpanden, transformatiekosten. Ook de aftrekbaarheid  van het verrekenen van winst van leegstaande kantoorpanden met winstgevende  kantoorpanden kan worden aangescherpt. Daarnaast is het verstandig om de boetes van nu  maximaal 7.500 euro, te verhogen tot bedragen die bedrijven wel raken en waar een  stimulans van uitgaat om wat te doen aan de leegstand. Ook moet de overheid ervoor  zorgen dat bedrijfspanden die tegen te hoge bedragen staan gewaardeerd op de balans,  worden gewaardeerd tegen realistische bedragen. Er zal op deze manier veel afgeschreven  moeten worden, maar zo kunnen eigenaren en corporaties niet langer de schijn op houden.  Tot slot zal het voor beleggers een stuk minder aantrekkelijk gemaakt moeten worden om te  beleggen in nieuwe vastgoedprojecten die leegstand in de hand werken. Dit zou kunnen  door middel van een bijdrage voor de verwijdering van problematisch leegstaand vastgoed  alvorens nieuwe vastgoed ontwikkeld wordt.       

De gemeente Amsterdam zal zich moeten focussen op de bestemmingsplannen die 

zij heeft. Sommige zullen herzien moeten worden en er moeten maatregelen genomen  worden die het uitbreiden van kantorencomplexen en  het ontwikkelen van nieuw vastgoed  tegengaan. Tevens dienen bestemmingsplannen waar nog ruimte is voor nieuwe kantoren,  onder de loep genomen te worden. Verder is het verstandig voor de gemeente om speciale 

 

22 

ambtenaren aan te stellen die toezien op de uitvoering van dit beleid, en bovendien  aanspreekpunt zijn voor bedrijven die leegstaand vastgoed in hun bezit hebben. Doordat er  een duidelijk aanspreekpunt is, is het makkelijker voor eigenaren van leegstaand vastgoed  om samen tot een oplossing te komen.  Het zal goed zijn als het kantorenquotum wordt  doorgevoerd en gemeentes onderling afspreken hoeveel zij bouwen om verplaatsing van het  probleem te voorkomen.       

De eigenaren zullen de stap moeten nemen om af te schrijven op leegstaande 

kantoorpanden. Wanneer die voor een reële waarde op de balans staan, is het niet alleen  duidelijker voor hen, maar voor iedereen. Hierdoor worden bedrijven ook gestimuleerd om  iets aan het probleem te doen. Dit is nu nog lang niet het geval, aangezien veel  kantoorpanden nog zwaar overgewaardeerd op de balans staan. Verder valt het aan te  raden voor de eigenaren om in gesprek te gaan met de gemeente over de leegstand.  Wanneer samen wordt gekeken naar oplossingen, is de kans van slagen om het probleem op  te lossen, vele malen groter.       

De gemeente Amsterdam is de hoofdschuldige in deze zaak. Zij zal in samenspraak 

met projectontwikkelaars en bouwbedrijven, met oplossingen moeten komen. Zij zal regels  moeten versoepelen en wetten moeten invoeren.  Het zou raadzaam kunnen zijn voor projectontwikkelaars om  speciale bedrijfsunits  op te zetten die zich bezighouden met het transformeren van leegstaande panden. Wanneer  ze dit doen zal er speciale know‐how ontwikkeld worden waardoor de transformatiekosten  gedrukt kunnen worden. Hierdoor wordt het voor opdrachtgevers aantrekkelijker om over te  gaan tot transformatie. Verder dienen ontwikkelaars en bouwbedrijven aangesproken te  worden op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid.   Het blijft echter een zeer groot maatschappelijk probleem. Stel dat fondsen  daadwerkelijk hun vastgoed afwaarderen, dan ontstaan veel problemen. Banken,  verzekeraars en pensioenfondsen hebben miljarden euro´s geïnvesteerd in vastgoed. Men  wil dus niet dat de kantoren in waarde dalen, maar portefeuilles van beleggers moeten wel  eerlijk gewaardeerd worden.  In de recessie waarin wij ons bevinden, zal elke stuiver  omgekeerd moeten worden om tot een goede oplossing te komen.  Nadenken over 

 

23 

oplossingen over de lange termijn begint bij het onder ogen zien van de gemaakte fouten die  hebben geleid tot de huidige problemen rondom de kantorenleegstand. In de toekomst zal  men voorzichtiger en vooral realistischer moeten plannen. Men moet zich niet gek laten  maken door bankiers of anderen die alleen maar dollartekens zien, maar juist tegengas  bieden. Realistischer durven zijn: dat is anno 2012 met de nog steeds durende financiële  crisis makkelijker dan eind vorige eeuw toen de bomen, de banken en de kantoren tot aan  de hemel leken te groeien. In plaats van meer en meer en meer en groot, groter grootst  dwingt de situatie nu tot de vraag: wat is écht nodig? Niet echt blits, maar uitgaan van deze  vraag getuigt wel van gezond verstand. En daar is boven alles nu behoefte aan.    Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het niet 5 voor 12 is maar dat  de kroegen allang gesloten zijn. Het probleem heeft zich in op een dusdanige manier  ontwikkeld dat een schier oncontroleerbare situatie is ontstaan. En zo lang de problemen  niet snel en effectief aangepakt worden, zal dit niet verbeteren. Echter, het oplossen van dit  probleem zal zelfs in de meest gunstige scenario’s vele jaren duren. Er zal sprake moeten zijn  van economische groei, doeltreffend beleid van de overheid, gezond verstand en bedrijven  die hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen. Het is een kwestie van de schade  beperken en er voor zorgen dat situaties zoals deze zich niet meer voor zullen doen in de  toekomst. Ook zal de gemeente Amsterdam de eigenaren van vastgoed tegemoet moeten  komen met versoepeling van de regels voor transformatie. Daarbij zal de gemeente  Amsterdam ook uit eigen zak moeten investeren om het probleem op te lossen. De  gemeente is immers ook debet aan het probleem. Dit kan bijvoorbeeld door subsidies te  geven aan eigenaren die hun kantoorpand willen transformeren. Ook zal de gemeente  verstandiger moeten zijn met het te voeren beleid betreft het ontwikkelen van extra  kantoorruimte en bestemmingsplannen aanpassen en geplande bouw uitstellen of zelfs  schappen.         

 

 

24 

8. Bronnen  Bak, R.L. (2010), Structurele leegstand van kantoren: een analyse van het probleem en  mogelijke oplossingen, NVM business   Bouwbrief Gemeente Amsterdam (2012), Transformatie leegstaande kantoren, maart 2012  CBS (2011) Economische groei indicatoren, CBS.nl  Colliers International (2012) Reseach & Forecast Report Q4 2011  Daalder, Remco (2012) Plan Amsterdam, januari 2012  Daniels, S. (2011), Transformatie kantoorgebouwen Amsterdam versoepeld   Dijk, van (2010), MSc Tweedeling in de kantorenmarkt  Dijkstra, E. (2010) Visie op een duurzaam kantorenbeleid. Doorgaan of duurzaam? IVBN   DNB, (2011) Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, Voorjaar 2011/nr. 13  Eerenberg, P. ( 2011), Msc Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties  Gelinck & van der Graaf,( 2012) Transformatie gaat niet vanzelf, onderzoek in opdracht van  ministerie van Binnenlandse zaken  Gool, P. van & Rodermond (2011), Waarderen structureel leegstaande kantoren, Real Estate  Research Quarterly, December 2011  Gool, P. van (2003), Minder kantoren en meer betaalbare huurwoningen   Gool, P. van(2012), Kantorenvisie regio Amsterdam januari 2012  Gool, P. van (2010), Crisis op de Amsterdamse kantorenmarkt  Handboek Vastgoedmanagement, Vermeulen en Wierman,( 1e druk 2010)  Harmsen,  en Waal (2008) SBR 2010  Heim, Hoogstraten en Bakkum(2006), Plan Amsterdam2006 nummer 4 

 

25 

Janssen‐Jansen (2009), Ruimte ruilen – Regionale samenwerking als oplossing voor de  aanpak van leegstaande kantoren, Nicis: Den Haag  Janssen‐Jansen (2010), Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen,  pre‐advies voor de BNSP  en minister van ruimte   Karman, J. (2011), Boete voor niet melden leegstaande kantoren, Parool, 20‐01‐2012Koppels,   Philip(2011), Door leegstand verlaagde huren bij de buren, Oktober 2011  Louw, Erik (2011), Duurzaam Vastgoed, Real Estate Research Quarterly, December 2011    Minne, Alex van (2012), The effects off demographic changes and supply constraints on   Dutch housing prices    Onroerend goed als belegging, Van Gool, Brounen, Jager en Weisz,( 4e druk 2007)  Onroerend goed als belegging, Van Gool, Bijlage P vastgoedkennis.nl (2007)  Ouden,  Jeroen den (2011), De Nederlandse Kantorenmarkt 2011, Troostwijk  NVM (2010) Advies kantorenmarkt  Scheldwacht, R. (2011) Het experiment – 2/2011  Strategische inzet van Vastgoed, van Driel,  (6e druk 2010)  Vastgoedbeheer Lexicon, begrippen omschrijving toelichting, W.G Keeris, (1e druk 2002)  Waaning, Nicolaas (2011), Duurzaamheid van kantoren doorgelicht, Real Estate Research  Quarterly, December 2011   Zuidema, M.(2010) Kantorenleegstand, MSc analyse van de marktwerking      

 

 

26 

9. Bijlagen  Bijlage 1 Vierkwadrantenmodel Dipasquale en Wheaton 

                 

 

27 

Bijlage 2 Aanbod en opname kantoorruimte in Amsterdam 

  Bijlage 3. Economische Groei     Economische indicatoren in  %  2008 

2009

2010

2011

2012 

groei 

1,8 

‐3,5

1,7

1,2

‐0,75 

Werkloosheid 

3,8 

4,8

5,4

5,4

6,75 

Inflatie 

2,5 

1,2

1,3

2,3

2,25 

Economische 

 

 

 

28 

 

 

 

Bijlage 4 Aanbod kantoorruimte in Amsterdam 

  Aanbod: de op de vrije markt aangeboden kantoorruime > 500m2. In het aanbod worden  uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden  geregistreerd die daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komen en niet reeds  uit de markt zijn genomen.    

 

 

29 

Bijlage 5 Kansloze kantoorgebouwen 

                 

 

30