April 2010
Inhoud 1.
Opname van kantoren
2.
Stand van zaken
Nederlandse kantorenmarkt
Aanbod van kantoren
3.
Ontwikkeling huurprijzen
4.
De kantorenmarkt in 2010
H
Colofon Samenstelling Drs I.L. de Kruif van NVM Data en Research en Drs R.L. Bak Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie Co de Kruijf/HH, Amsterdam
et jaar 2009 is voor de Nederlandse kan torenmarkt niet goed verlopen. Zowel de opname als het aanbod van kantoren heeft zich vorig jaar negatief ontwikkeld. De verslechtering had vooral betrekking op de toename van het aantal nog te verhuren vierkante meters kantoorruimte. Als gevolg van de economische crisis hebben nogal wat bedrijven en instellingen het afgelopen jaar flink moeten inkrimpen. Daarnaast hebben ook fusies en concentratiebewegingen ervoor gezorgd dat vorig jaar veel meer vierkante meters kantoorruimte overtollig werden. Hierdoor nam het direct beschikbare aanbod van kantoren in 2009 met 30% toe tot meer dan 6 miljoen m². Tegelijkertijd voltrok zich aan de vraagzijde een da ling in de opname van kantoren, en wel met ongeveer 13%, als gevolg waarvan er op de zogenoemde vrije markt in totaal iets meer dan 1,1 miljoen m² kantoor ruimte werd verhuurd en verkocht. Genoemde ont wikkelingen zorgden ervoor dat de verhouding tussen vraag en aanbod verder uit balans raakte en er eind 2009 bijna zesmaal zoveel aanbod als vraag was. Het resultaat hiervan was dat de huurprijzen van met name de wat oudere kantoorgebouwen behoorlijk onder druk stonden. Uitgaande van de betrouwbaar heid van de beschikbare gegevens heeft de NVM
erekend dat vorig jaar de huurprijzen van bestaande b kantoren gemiddeld met ongeveer 4% zijn gedaald. De feitelijke daling is echter groter, omdat veel beleg gers hun toevlucht nemen tot het aanbieden van huurvrije periodes en andere tegemoetkomingen in de huisvestingslasten, de zogenoemde incentives. Overigens wisten de huurprijzen van nieuwe kanto ren zich in 2009 goed te handhaven. De gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte lag vorig jaar op U 171 per m², terwijl voor bestaande kantoorruimte gemiddeld U 142 per m² werd betaald. De NVM verwacht dat de kantorenmarkt in 2010 nog geen duidelijk herstel zal tonen. Bezuinigingen bij overheid en bedrijfsleven maken het onwaarschijnlijk dat de verhuur van kantoren op de vrije markt zal opleven. Een meerderheid van de bij de NVM aan gesloten bedrijfsmakelaars gaat er dan ook van uit dat de leegstand, de onverhuurbare kantoorruimte en de incentives dit jaar zullen toenemen. De makelaars verwachten voorts dat met name de vraag naar grotere kantoorruimten zal uitblijven. Aanzienlijk positiever zijn zij gestemd over de markt voor kleinere kantoorruimten beneden de 500 m². Een ander lichtpunt is de verwachte toename van het aantal bezichtigingen in 2010.
1. Opname van kantoren Minder vraag naar grote oppervlakten In 2009 liet de opname van kantoorruimte voor het derde achtereenvolgende jaar een daling zien. In totaal vond op de vrije markt ongeveer 1,18 miljoen m² kantoorruimte haar weg naar gebruikers. Daarbij ging het overigens om brutometers, dus zonder reke ning te houden met ruimten die door bedrijven en in stellingen elders werden achtergelaten. Net als in voorgaande jaren lag het zwaartepunt van het transactievolume bij bestaande kantoren, waarbij het opviel dat gemeten naar de omvang van de gerealiseerde transacties er veel vraag was naar ruimten in de grootteklasse van 1.000 tot 2.500 m². Daarnaast werden ook zeer veel kleine transacties tot 1.000 m2 tot stand gebracht, die tezamen verantwoor delijk waren voor bijna 30% van de afzet. Zo levendig als de vraag naar kleine en middelgrote kantoorruim ten was, zo gering was echter de belangstelling van kantoorgebruikers voor grote objecten.
Daling in veel grote steden Verschillende regio’s in Nederland werden het afgelo pen jaar met een verminderde vraag naar kantoren geconfronteerd. In de regio Noordwest – waartoe onder meer de agglomeratie Amsterdam wordt gere kend – daalde de afzet van kantoren met 14%. De grootste teruggang in de vraag deed zich evenwel voor in het zuidwesten, waar de opname met bijna 20% naar beneden ging. Dat was vrijwel geheel te wijten aan de sterke neergang die de opname in Rotterdam te zien gaf; in de havenstad bedroeg de daling meer dan 50%. Dat de daling in de regio niet groter uitviel, was te danken aan een opleving van de vraag in Den Haag. Gesteund door enkele grote transacties werd hier bij na 100.000 m² kantoorruimte opgenomen. Daarmee was van de vier grote steden in ons land Den Haag de enige stad waar vorig jaar de opname beduidend beter was dan in het jaar ervoor.
Opname van kantoorruimte naar toestand m2 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
bestaande bouw
2007
2008
2009
nieuwbouw
bron: NVM
Opname van kantoorruimte naar regio 2009
Den Haag 8%
Oost 9%
200 - 499 10%
10.000 en meer 10%
Amsterdam 16%
Zuid 12%
500 - 999 19%
5.000 - 9.999 15%
Rotterdam 6%
Noord 7%
16% 2.500 - 4.999
9% Utrecht
12% Midden overig
bron: NVM
Opname van kantoorruimte naar grootteklasse 2009 in m2
11% Zuidwest overig
10% Noordwest overig
30% 1.000 - 2.499
bron: NVM
Opname van kantoorruimte naar regio m2 700.000 600.000
Oosten positieve uitzondering
500.000
In regionale zin vormden alleen het midden en het oosten van het land een positieve uitzondering; in deze regio’s ging in 2009 de vraag naar kantoren omhoog. Vooral het oosten zag het transactievolume flink toenemen, wat grotendeels te danken was aan een paar omvangrijke verhuurtransacties welke in Arnhem hun beslag kregen. Behalve het volume lag in deze regio ook het aantal gerealiseerde transacties op een hoger niveau. De verhoogde vraag naar kantoren in het midden van het land kon voor een belangrijk deel worden toe geschreven aan de positieve gang van zaken in Utrecht en in Amersfoort. Vooral Amersfoort deed het qua opname goed.
400.000 300.000 200.000 100.000 0
2000
2001
Noordwest
2002
2003
Zuidwest
bron: NVM
NVM BOG nederlandse kantorenmarkt
2004 Midden
2005
2006 Noord
2007
2008 Oost
2009 Zuid
2. Aanbod van kantoren Aanbod op recordhoogte Ondanks het feit dat het grootste deel van de ge realiseerde opname in 2009 in bestaande kantoor gebouwen plaatsvond, was dit niet voldoende om het aanbod van leegstaande kantoren terug te brengen. In feite gebeurde precies het tegenovergestelde. In een jaar tijd steeg het aanbod van direct beschik bare ruimten met zo’n 30% tot een recordhoogte van 6,26 miljoen m². Gerelateerd aan de voorraad kantoorruimte in ons land, die rond de 47,3 miljoen m² ligt, stond ultimo 2009 iets meer dan 13% van het kantorenareaal te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg het aanbod als percentage van de voorraad ongeveer 10%. De toename van de leegstand had tot gevolg dat er – in tegenstelling tot voorgaande jaren – minder kan toorruimte op eigen risico in aanbouw werd genomen. Volgens de NVM werd er het afgelopen jaar door pro jectontwikkelaars slechts 290.000 m² kantoorruimte neergezet. Hiervan was op voorhand al 60% verhuurd. De keerzijde hiervan was dat het aandeel van nieuwe kantoorruimte in het totale aanbod verder terugliep en eind 2009 maar net iets boven de 4% lag.
Aanbod van kantoorruimte naar toestand m2 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0
2001
2002
2003
2004
2005
bestaande bouw
2006
2007
2008
2009
nieuwbouw
bron: NVM
Aanbod van kantoorruimte naar regio 2009
Zuid 11%
Meeste aanbod in Zuidwest en Noord De verruiming die de kantorenmarkt het afgelopen jaar te zien gaf, voltrok zich weliswaar over een breed front maar was het meest uitgesproken in de regio’s Zuidwest en Noord. In de regio Zuidwest werd de aanbodsituatie voornamelijk bepaald door de gang van zaken in de stad Rotterdam, waar – door het aan de markt komen van verschillende grote kantoor gebouwen – het aanbod met 60% toenam. Ook Den Haag werd vorig jaar met een flinke stijging van het aanbod geconfronteerd, evenals het aangrenzende Rijswijk. In de regio Noord werd de forse stijging van het aanbod onder meer veroorzaakt door meer leegstand in Zwolle. Voor wat het midden en het oosten van het land betreft, was het opvallend dat de stijging van het aanbod zich vooral concentreerde in Apeldoorn, Nijmegen, Veenendaal, Maarssen, Nieuwegein en Almere. Ook in Utrecht en in Amersfoort ging het aanbod omhoog, maar de toename was hier minder groot dan in de andere steden van ons land. De regio’s Noordwest en Zuid gingen eveneens gebukt onder een verruiming van het aanbod, zij het dat de stijging beperkt bleef tot respectievelijk 14% en 12%.
2000
Oost 7% Noord 8%
bron: NVM
10.000 en meer 16%
Amsterdam 18% Den Haag 6% Rotterdam 7%
13% Midden overig 13% Zuidwest overig
13% Noordwest overig
0 - 2 jaar 4% 3 - 7 jaar 9%
8 - 12 jaar 19%
6% 13 - 17 jaar bron: NVM
Weinig sloop en herbestemming Gezien het grote aanbod van met name de wat oudere kantoorgebouwen is het opmerkelijk dat er vorig jaar relatief weinig kantoren aan de voorraad werden onttrokken door sloop of herbestemming. Al met al ging het om nog geen 60.000 m² kantoorruimte. Voor zover er vierkante meters werden onttrokken, was dat vooral het geval in Rotterdam, Breda en Leeuwarden. NVM BOG nederlandse kantorenmarkt
bron: NVM
500 - 999 11%
1.000 2.499 28%
5.000 - 9.999 19%
4% Utrecht
Aanbod van kantoorruimte naar OUDERDOM 2009
18 jaar en ouder 62%
Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse 2009 in m2
26% 2.500 - 4.999
3. Ontwikkeling huurprijzen Huurprijs bestaande kantoren onder druk De toename in de discrepantie tussen vraag en aan bod resulteerde erin dat de huurprijzen van kantoren in 2009 verder onder druk kwamen te staan. Dat was voornamelijk het geval bij de wat oudere kantoorge bouwen op de minder goede locaties. Doordat echter tal van beleggers zich nogal terug houdend opstellen in het verstrekken van informatie over de door hen gerealiseerde verhuurtransacties, is het moeilijk om de precieze omvang van de huur prijsdaling vast te stellen. Niettemin kan – uitgaande van de betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens – worden berekend dat vorig jaar de huurprijzen van bestaande kantoren gemiddeld met ongeveer 4% zijn gedaald. De feitelijke daling was echter groter, omdat net als in voorgaande jaren veel beleggers weliswaar vast hielden aan hun prijs, maar wel daarentegen bereid waren om huurders tegemoet te komen in de vorm van huurvrije periodes en andere ‘incentives’, zoals bijdragen in de verhuiskosten. Hier en daar bedroe gen de incentives zelfs 30%.
Daling vooral in grote steden
Gemiddelde huurprijzen van bestaande kantoorruimte v 225 200 175 150 125 100
2000
Nieuwe kantoren draaien goed De huurprijzen van nieuwe kantoren ondervonden geen nadelige gevolgen van het relatief hoge aanbod van kantoren en wisten zich in 2009 goed te hand haven. Hier en daar was het zelfs mogelijk om een hogere huur te realiseren dan het jaar ervoor. Overi gens nam het verschil in huurprijs tussen nieuwe en bestaande kantoren wel verder toe. De gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte lag vorig jaar op U 171 per m², terwijl voor bestaande kantoorruimte gemiddeld U 142 per m² werd betaald.
2002
2003
Amsterdam
bron: NVM
2004
2005
Den Haag
2006
2007
2008
2009
Utrecht
Rotterdam
v 160 145 130 115 100
Hoewel de huurprijzen binnen de bestaande kanto renvoorraad vrijwel overal een daling vertoonden, was deze niet in alle regio’s even sterk. De belang rijkste dalingen deden zich voor in de grote steden. Daarbij moesten vooral Den Haag en Rotterdam het ontgelden. Ook in Amsterdam stond de prijs van bestaande kantoorruimte onder druk, maar de daling van de gemiddelde huurprijs viel vooralsnog mee. Van de door de NVM onderscheiden regio’s sprongen qua huurprijsontwikkeling met name het midden en het noordwesten van het land in het oog; hier ging de gemiddelde huurprijs met enkele procenten omlaag. In de andere regio’s bleef de gemiddelde huurprijs van bestaande kantoren grosso modo stabiel.
2001
2000
2001
Noordwest overig
2002
2003
2004
Zuidwest overig
2005
2006
2007 Noord
Midden overig
2008
2009
Oost
Zuid
Gemiddelde huurprijzen van NIEUWE kantoorruimte v 260 220 180 140 100
2000
2001
2002
2003
Amsterdam
bron: NVM
2004
2005
Den Haag
2006
2007
2008
2009
Utrecht
Rotterdam
v 200 180 160 140 120 100
2000
2001
Noordwest overig
2002
2003
Zuidwest overig
NVM BOG nederlandse kantorenmarkt
2004
2005 Midden overig
2006
2007 Noord
2008 Oost
2009 Zuid
4. De kantorenmarkt in 2010 Geen duidelijk herstel Als de voortekenen juist zijn, zal de kantorenmarkt in 2010 nog geen duidelijk herstel tonen. Al dan niet aangekondigde bezuinigingen bij zowel de overheid als het bedrijfsleven maken het onwaarschijnlijk dat de verhuur van kantoren op de vrije markt een opleving te zien zal geven. Een meerderheid van de bij de NVM aangesloten bedrijfsmakelaars gaat er dan ook van uit dat de leegstand, de onverhuurbare kantoorruimte en de incentives dit jaar zullen gaan toenemen. Verder verwachten zij dat de opname dit jaar onder druk blijft staan. Dit geldt met name voor grotere kantoorruimten.
Positief over kleine kantoorruimten De bedrijfsmakelaars zijn, ten opzichte van 2009, aanzienlijk positiever gestemd over de markt voor kleinere kantoorruimten beneden de 500 m². Een ander lichtpunt is de verwachte toename van het aantal bezichtigingen in 2010.
Beoordeling marktsentiment Toename onverhuurbare kantoorruimte Toename leegstand Toename incentives Toename bezichtigingen 0%
20%
40%
60%
afgelopen 12 mnd.
80%
100%
komende 12 mnd.
bron: NVM
Verwachte toename van de vraag naar grootteklasse 0-149 m2
Terugdringen van leegstand Niet minder relevant voor de kantorenmarkt is de vraag of er dit jaar een verdere verruiming van het aanbod plaatsvindt. Gezien de te verwachten reorganisaties en gelet op het feit dat er bij tal van bedrijven en instellingen sprake is van verborgen leegstand, is de kans daarop redelijk groot. Mogelijke oplossingen om de leegstand terug te brengen moeten vooral worden gezocht in het slopen of herbestemmen van kantoorruimte. Dat geldt met name voor de wat oudere kantoorgebouwen die al een paar jaar leegstaan. Ook renovatie van kantoren en minder nieuwbouw moeten een bijdrage leveren aan het terugdringen van de leegstand. Hoewel het uit delen van ‘incentives’ momenteel een populaire maat regel is, draagt dit volgens de bedrijfsmakelaar niet wezenlijk bij aan het tegengaan van de leegstand.
150-299 m2 300-499 m2 500-2.999 m2 > 3.000 m2 0%
10%
20%
30%
2010
40%
50%
60%
2009
bron: NVM
Oplossingen voor leegstand Sloop of herbestemming Minder nieuwbouw
Tekorten op langere termijn Overigens signaleert de NVM dat de meeste project ontwikkelaars al enige tijd een afwachtende houding aannemen en het niet aandurven om op eigen risico kantoren in aanbouw te nemen. Daarnaast zijn het afgelopen jaar verschillende plannen voor de bouw van kantoren geschrapt. Het gevolg hiervan zou kun nen zijn dat in sommige regio’s een tekort aan nieuwe kantoren ontstaat, waardoor de vraag naar moderne kantoorruimte onvoldoende kan worden gehonoreerd.
Renovatie Verlagen huurprijzen Meer incentives 0%
10%
20%
30% 2010
bron: NVM
NVM BOG nederlandse kantorenmarkt
40%
50% 2009
60%
70%
80%
Begripsomschrijvingen Kantoor
Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. Kantoorruimten die deel uitmaken van bedrijfsgebouwen, universiteiten of ziekenhuizen worden niet als kantoor aangemerkt.
Opname
Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisves tingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw) worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contract verlengingen. De NVM registreert transacties vanaf 200 m².
Aanbod
Kantoorruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Kantoren die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leeg staande en nog in aanbouw zijnde kantoren ook ruim ten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrij gemaakt. Het aanbod wordt gemeten in ruimten vanaf 500 m².
Huurprijs
De gerealiseerde kale huur per vierkante meter ver huurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en huurdersspecifieke inrichtingskosten.
onderzoeksverantwoording Voor de cijfers in ‘De kantorenmarkt in 2010’ is gebruik gemaakt van een online-opiniepeiling die in februari heeft plaatsgevonden onder NVM-makelaars. De respons bedroeg 29%, 170 makelaars van kanto ren die actief zijn in de kantoren-sector hebben de online-vragenlijst ingevuld. De gegevens met betrek king tot aanbod, vraag en huurprijzen zijn afkomstig van NVM Data & Research in Nieuwegein.
NVM-Regio-indeling Noordwest Zuidwest Midden Noord Oost Zuid
www.nvm.nl
