KANTORENMARKT RANDSTAD 2014 EEN STAND VAN ZAKEN

KANTORENMARKT RANDSTAD 2014 EEN STAND VAN ZAKEN

REGIO AMSTERDAM

De eerste helft van 2014 is voor de kantorenmarkt van de agglomeratie Amsterdam redelijk positief verlopen. Op de vrije markt – de markt waarin projectontwikkelaars en beleggers actief zijn – werd door bedrijven en instel lingen circa 95.000 m² kantoorruimte gehuurd. Ofschoon de stemming als ‘niet slecht’ kon worden gekwalificeerd, lag de vraag toch op een wat lager niveau dan in dezelfde periode een jaar eerder. Dat de opname van kantoren in de regio iets tegenviel, kon voor het grootste deel worden toegeschreven aan het uitblijven van verhuurtransacties in Amstelveen en Diemen. Vooral de markt in Amstelveen lag er in de eerste zes maanden van dit jaar lusteloos bij. De stad Amsterdam daarentegen slaagde erin om in de eerste helft van het jaar het opnameniveau goed op peil te houden, waarmee de trend van voorgaande jaren werd doorgezet. De stemming op de markt werd voor namelijk bepaald door enkele grote transacties met ING Bank, Calvin Klein, Booking.com, TravelBird, Stryker en Lexence. Dat had tot gevolg dat het zwaartepunt van de vraag ditmaal in Amsterdam-Zuidoost en het centrum kwam te liggen. Beide gebieden namen tezamen twee derde van de kantooropname voor hun rekening. Daarbij moet wel worden aangetekend dat in Zuidoost de grootschalige transactie met ING Bank veel gewicht in de schaal legde. Opvallend genoeg stelde de vraag naar kantoren op de Zuidas wat teleur. Hoewel daar verschillende transacties hun beslag kregen, bleef het totale opnamevolume achter bij dat van andere jaren. De enige transactie van betekenis was die met advocatenkantoor Lexence in het gebouw dat voorheen in gebruik was bij de NN Group, beter bekend als het ING House. Overigens waren de Zuidas, Zuidoost en het centrum eerder uitzonderingen. Elders in de stad bleef het – ook na prijsverlagingen – de eerste helft van 2014 bijzonder stil. Zo kwam de vraag naar kantoren in het kantorengebied Sloterdijk-Teleport moeizaam uit de start blokken en had ook het gebied langs de ringweg A10-West de wind tegen. In Noord vonden – voor zover bekend – hele maal geen transacties plaats. In het algemeen gesproken gaan de meeste marktkenners ervan uit dat de vraag naar

kantoren in de tweede helft van het jaar goed stand zal houden, al wordt daarbij opgemerkt dat het aantal grote ‘zoekers’ klein is. Een tegenvaller voor de kantorenmarkt is de toename van het aanbod van nog te verhuren kantoren. In de eerste zes maanden van 2014 steeg het beschikbare aanbod in de agglomeratie met bijna 3% tot circa 1,41 miljoen m². Welis waar werd een groot aantal vierkante meters aan de voor raad onttrokken met als doel deze een andere bestemming te geven, maar het metrage dat uit de markt werd genomen was niet voldoende om de stijging van het aanbod in het bestaande kantorenareaal te compenseren. De verruiming van het aanbod speelde zich hoofdzakelijk af in Amsterdam en in Amstelveen. Diemen vormde een positieve uitzonde ring in de regio; hier ging het aanbod voor de vierde keer op rij naar beneden. Dat kwam doordat werd besloten om enkele leegstaande panden te slopen. Voor wat de gang van zaken in Amsterdam betreft viel het op dat met name de Zuidas met een flinke stijging van het aanbod werd geconfronteerd. Die toename werd grotendeels veroorzaakt door het beschikbaar komen van ruimten in bestaande gebouwen, waaronder ING House, Atrium, Olympic Plaza en Tripolis. Ook enkele nieuwbouwprojecten, zoals The Edge en 1000 Mahler, zorgden voor een ruimer aanbod. Hoewel in Amsterdam het aanbod omhoog is gegaan, leeft in de markt het gevoel dat hier en daar een tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte dreigt te ontstaan. Een van de kantorenlocaties waar dit probleem zich voor doet, is het ArenA-gebied in Zuidoost. In weerwil van het ruime aanbod van kantoren slaagden verschillende locaties erin om de huurprijzen op niveau te houden. Op de beste locaties, zoals bijvoorbeeld het ArenA-gebied in Zuidoost en het kerngebied van de Zuidas, was zelfs sprake van een licht opwaartse druk op de huurprijzen en een afname van de ‘incentives’. In het bij kantoorgebruikers minder populaire Sloterdijk-Teleport stonden de huurprijzen echter behoorlijk onder druk.

NVM BUSINESS KANTORENMARKT RANDSTAD 2014

ONTWIKKELING IN DE OPNAME VAN KANTOORRUIMTE NAAR DEELGEBIED 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 H1 26.000

m2 Amsterdam Centrum

59.000

93.500

71.000

39.500

26.000

32.500

46.500

53.500

55.500

Amsterdam Sloterdijk-Teleport

29.500

21.000

35.000

33.500

13.500

7.500

11.500

2.500

14.500

1.500

Amsterdam West

54.500

50.500

55.500

24.000

22.500

17.000

19.500

13.000

8.500

2.000

Amsterdam Zuidas

13.500

94.500

36.500

35.500

46.000

75.500

26.500

37.000

57.500

9.500

Amsterdam Zuidoost

55.000

45.500

71.500

65.500

37.500

39.000

66.000

75.000

12.500

33.500

Amsterdam Noord Amstelveen Diemen

0

14.500

16.500

16.500

0

2.500

1.500

5.500

2.000

0

35.000

72.500

22.500

4.000

14.500

8.500

6.500

12.500

13.500

2.000

4.500

24.500

2.500

6.000

0

500

5.000

0

5.500

0

2012

2013

2014 H1

ONTWIKKELING IN HET AANBOD VAN KANTOORRUIMTE NAAR DEELGEBIED 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

m2 Amsterdam Centrum

190.500

130.500

136.000

109.000

139.000

150.500

135.500

168.500

152.500

144.000


159.000

170.500

181.000

160.000

178.000

204.000

182.500

229.000

233.000

200.500

Amsterdam West

146.500

195.000

207.500

186.000

208.000

167.500

187.500

187.500

157.000

167.500

Amsterdam Zuidas

206.500

184.500

194.000

147.500

131.000

91.500

81.500

72.000

70.500

132.000

Amsterdam Zuidoost

298.000

337.000

340.500

282.500

292.000

307.500

304.500

252.500

323.500

318.000

8.000

8.000

14.000

4.000

15.000

13.500

18.500

21.500

25.500

28.500

106.500

94.500

72.500

109.500

126.000

144.500

159.500

171.000

196.500

215.500

74.500

66.000

78.500

69.000

73.500

72.500

65.000

38.500

32.500

25.500

Amsterdam Noord Amstelveen Diemen

AANBOD VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED MEDIO 2014

TOPHUREN VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED MEDIO 2014

%

€

Amstelveen Amsterdam Sloterdijk-Teleport Amsterdam Zuidoost Amsterdam West Amsterdam Noord Amsterdam Zuidas Amsterdam Centrum Diemen

Amsterdam Zuidas Amsterdam Centrum Amsterdam Zuidoost Amsterdam Noord Amstelveen Amsterdam Sloterdijk-Teleport Amsterdam West Diemen 0

10

20

30

40

50

Bron: NVM

0

50

100 150 200 250 300 350 400

Bron: NVM

AANBOD EN OPNAME VAN KANTOORRUIMTE IN AMSTERDAM x 1.000m2

HUURPRIJZEN VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED MEDIO 2014 Amsterdam Centrum

1200

2

2

145

300


90

150

800

Amsterdam West

80

150

Amsterdam Zuidas

230

335

600

Amsterdam Zuidoost

80

195

1000

400

Amsterdam Noord

125

180

200

Amstelveen

80

175

Diemen

70

130

0

2005

2006

2007

2008

2009

Aanbod

2010

2011

2012

2013

Opname

Bron: NVM


REGIO DEN HAAG

Meevallende verhuurresultaten hebben de kantoren markt in de regio Den Haag een relatief goed eerste halfjaar bezorgd. Uitgaande van de betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens over de verhuur en verkoop van kantoren werd in de eerste zes maanden van 2014 zo’n 45.000 m² opgenomen. Als de trend doorzet, komt de regio eind dit jaar uit op een transactievolume dat nagenoeg gelijk is aan dat van 2013. Traditiegetrouw werd in de eerste helft van het jaar een hoofdrol opgeëist door de stad Den Haag, wat trouwens gezien de omvang van het aanwezige kantorenbestand geen verwondering wekt. Hoewel in de hofstad tal van kleine tot middel grote transacties tot stand kwamen, waren het enkele grote transacties die ervoor zorgden dat de opname van kantoorruimte zich positief kon ontwikkelen. Een van de transacties die daarbij nogal wat aandacht trok, was de verhuur aan de nationale politie van een kantoorpand aan de Nieuwe Uitleg. Daarnaast droegen uitkeringsinstantie UWV en woningcorporatie Staedion een steentje bij aan de opname. Doordat de meeste transacties in het centrum van Den Haag plaatsvonden, was dit gebied de hotspot van de stad. Vooral locaties dicht bij het Centraal Station konden op meer dan gewone belangstelling rekenen. Behalve naar het centrum ging de aandacht van kantoorgebruikers ook uit naar het Beatrixkwartier in het Bezuidenhout, hoewel daar de opname wat achterbleef bij de verwachtingen. Teleurstellend was daarentegen de gang van zaken in het gebied rond het congresgebouw en op het bedrijven terrein Binckhorst; in beide gebieden ontbrak het vrijwel geheel aan huurdersvraag. Ook in de aan Den Haag gren zende randgemeenten was sprake van een aarzeling in de vraagontwikkeling. Daarbij moest vooral Zoetermeer het ontgelden. Alleen Rijswijk wist zich van de aarzelende stemming te distantiëren; de vraag naar kantoren bleef hier dankzij transacties met onder meer accountants- en adviesorganisatie BDO en schaderegelaar Van Ameyde goed overeind.

Kenmerkend voor de gebeurtenissen op de kantorenmarkt was voorts dat het totale aanbod in de agglomeratie Den Haag voor het eerst in jaren flink afnam. De verbetering van de aanbodsituatie werd voor een belangrijk deel veroorzaakt door een daling van het aantal beschik bare meters in Den Haag en Voorburg. In Den Haag kon het aanbod dalen door het onttrekken van enkele grote kantoorgebouwen aan de Binckhorstlaan, het Stations plein en de Kortenaerkade teneinde plaats te maken voor onder meer woningbouw. Een en ander had tot gevolg dat halverwege het jaar 13% van de voorraad in Den Haag te huur werd aangeboden, tegen 14,5% eind 2013. De daling van het aanbod in Den Haag pakte vooral goed uit voor het centrum en Binckhorst. Het Bezuidenhout moest echter toezien hoe het aanbod iets omhoogging. In Zoetermeer bleef de aanbodsituatie vrijwel ongewijzigd. Vreemd genoeg werden hier – in tegenstelling tot in Den Haag – nauwelijks kantoren onttrokken, terwijl al enige tijd plannen bestaan om van enkele langdurig leegstaande gebouwen de bestemming te wijzigen. Overigens is de kans groot dat door de geplande verhuizing van de AIVD naar Den Haag het aanbod in Zoetermeer eerder zal toenemen dan afnemen. Een toename van het aanbod is ook te verwachten in Rijswijk, waar door de grootschalige nieuwbouw van het Europees Octrooibureau veel meters zullen vrijkomen. Ondanks de verbeterde marktomstandigheden in de regio was merkbaar dat de huurprijzen in de eerste helft van het jaar flink onder druk stonden, waardoor de band breedtes verder werden verkleind. Bijna alle kantoor locaties ondervonden in meer of mindere mate hinder hiervan. De verwachting is dat vanwege het ruime aanbod en het relatief beperkte aantal zoekers de huurprijzen nog verder zullen zakken. Behalve een neerwaartse druk op de huurprijzen signaleren makelaars ook een verruiming van de incentives.



2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 H1 21.500

m2 Den Haag Centrum

17.500

52.500

16.000

26.000

19.500

35.000

12.000

28.000

23.500

Den Haag Benoordenhout

10.000

3.500

8.500

500

500

3.500

0

17.000

3.500

2.000

Den Haag Bezuidenhout

48.000

29.500

7.500

2.000

32.500

41.000

21.500

11.000

26.000

4.000

Den Haag Binckhorst

1.000

0

13.500

15.000

2.500

0

1.500

1.500

4.000

0

Den Haag Congresgebouw

1.000

6.000

3.500

2.000

9.500

1.000

7.000

1.500

4.500

1.500

Den Haag Laakhaven Rijswijk

4.000

7.500

10.500

2.500

2.000

0

500

9.000

2.500

6.000

23.500

5.500

40.000

15.500

7.500

13.000

5.500

10.000

10.000

7.500

Leidschendam

5.000

500

9.500

500

1.000

0

1.500

1.500

1.000

0

Voorburg

4.000

5.000

3.000

0

1.500

0

5.000

4.000

3.500

0

Delft

10.000

1.500

6.000

15.500

7.500

6.500

6.500

8.000

6.000

1.000

Zoetermeer

19.000

12.500

28.000

22.500

14.500

11.500

8.500

23.000

9.500

1.000


2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 H1 143.000

m2 Den Haag Centrum

63.500

41.000

63.000

78.000

111.500

135.500

139.000

138.500

164.500


26.500

21.500

26.000

37.000

42.000

56.500

46.000

49.000

68.000

65.000


44.500

20.500

26.500

53.000

62.000

50.000

52.000

66.500

112.500

116.000

Den Haag Binckhorst

58.000

55.000

56.500

45.500

70.000

84.500

84.000

85.000

78.000

57.500


32.000

37.500

38.000

17.000

31.000

34.500

27.500

33.000

30.500

32.000

Den Haag Laakhaven

27.000

36.000

24.000

17.000

37.000

40.500

53.000

70.000

58.500

39.000

Rijswijk

95.000

114.000

133.000

135.500

189.500

193.000

221.500

244.500

243.500

238.500

Leidschendam

18.000

20.000

24.000

40.500

46.000

46.000

44.000

45.500

27.500

27.500

9.500

20.500

19.000

23.000

28.500

30.500

29.000

31.500

29.000

13.500

Voorburg Delft

36.500

28.500

18.500

4.000

32.000

35.000

39.500

36.500

44.500

48.000

Zoetermeer

89.500

119.500

103.500

83.000

102.000

132.000

130.000

135.500

138.000

136.500



%

€

Rijswijk Leidschendam Zoetermeer Den Haag Laakhaven Voorburg Den Haag Binckhorst Den Haag Bezuidenhout Den Haag Benoordenhout Delft Den Haag Congresgebouw Den Haag Centrum

Den Haag Centrum Den Haag Bezuidenhout Den Haag Benoordenhout Den Haag Congresgebouw Den Haag Laakhaven Rijswijk Voorburg Delft Zoetermeer Den Haag Binckhorst Leidschendam 10

0

Bron: NVM

20

30

40

50

AANBOD EN OPNAME VAN KANTOORRUIMTE IN DEN HAAG x 1.000m2

Bron: NVM

0

50

HUURPRIJZEN VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED MEDIO 2014 Den Haag Centrum

1200 1000

100 150 200 250 300 350 400

2

2

125

200


120

160


130

195

800

Den Haag Binckhorst

600


60

125

125

160

400

Den Haag Laakhaven

75

130

200

Rijswijk

70

130

0

Bron: NVM

2005

2006

2007

2008

2009

Aanbod

2010

2011

Opname

2012

2013

Leidschendam

70

120

Voorburg

75

130

Delft

90

130

Zoetermeer

65

130


REGIO ROTTERDAM

Op de kantorenmarkt in de regio Rotterdam tekende zich in de eerste helft van 2014 een licht vraagherstel af, al moet daarbij wel de kanttekening worden geplaatst dat het herstel vooral werd ingegeven door de relatief gunstige gang van zaken in de stad Rotterdam. Immers, de opname van kantoren in Capelle aan den IJssel en Schiedam was in de eerste zes maanden van dit jaar ronduit teleurstellend. Voor wat de stad Rotterdam betreft resulteerde de vraag van huurderszijde in een opname van circa 27.000 m² kantoorruimte, ongeveer evenveel als in dezelfde periode een jaar geleden. Voor de rest van het jaar is men gematigd positief gestemd. Makelaars gaan ervan uit dat de markt het transactievolume van 2013 zal evenaren, aangezien verschillende middelgrote kantoorgebruikers op zoek zijn naar vervangende huisvesting. In lijn met voorgaande jaren lag het accent van de vraag in de eerste zes maanden op kantoren in het centrum van de stad, vooral in het gebied rond het Centraal Station. Dat het opnamevolume in het centrum goed op peil bleef, was vrijwel geheel te danken aan grootschalige verhuurtransacties met chemisch bedrijf LyondellBasell en Calder Holding, een aantal ondernemingen dat actief is op het gebied van arbeids re-integratie. Maar zo goed als de opname in het centrum was, zo slecht was de vraag naar kantoren elders in de stad. De meeste locaties moesten dan ook genoegen nemen met een bescheiden vraag. Wat wel opviel bij de vraag naar kantoren, was dat bij bedrijven iets meer belangstelling bestond voor de gebieden Prins Alexander en Kralingen (Brainpark). Zo werd bijvoorbeeld in Kralingen een groot aantal vierkante meters verhuurd aan verzekerings makelaar Concordia de Keizer. Ofschoon ook verhoogde interesse werd getoond voor locaties aan de noordkant van de stad, leidde dat vooralsnog niet tot concrete transacties.

Wat ook bijdroeg aan de licht positieve stemming op de kantorenmarkt, was de ontwikkeling die het aanbod te zien gaf. Weliswaar ging in de stad Rotterdam het beschik bare metrage in het eerste halfjaar nog iets omhoog tot in totaal 726.000 m², maar de toename was veel kleiner dan in andere jaren. Een factor die daarbij onder meer een rol speelde, was de beslissing om enkele grote gebouwen een andere bestemming te geven. Dat was het geval met kantoren aan de Westzeedijk en aan de Schiekade. Boven dien werden in de eerste helft van het jaar geen kantoren in aanbouw genomen, zodat ook op grond daarvan geen toename kon plaatsvinden. Al met al was toch nog 21% van de kantoren beschikbaar voor de verhuur. Gebieden in Rotterdam met relatief veel aanbod van kantoorruimte zijn Prins Alexander, het centrum en Kralingen (Brainpark). Overigens zag alleen in Rotterdam het aanbod kans zich te stabiliseren. In Capelle aan den IJssel en in Schiedam trad in de eerste zes maanden een verdere verruiming op, wat tot gevolg had dat in Capelle aan den IJssel onge veer 30% van de voorraad te huur stond. Vooral in het kantorengebied Rivium was de leegstand groot. Verwacht wordt trouwens dat in Rotterdam het aanbod verder zal toenemen, aangezien bedrijven bij verlenging van hun huurcontracten minder meters zullen afnemen dan in het verleden het geval was. Terwijl in de stad Rotterdam het aanbod fractioneel toenam en de opname goed wist stand te houden, nam daar wel de zorg om de huurprijzen toe. De netto huurprijzen gingen namelijk verder naar beneden, wat vooral perifere kantoor locaties als Kralingen en Prins Alexander niet ten goede kwam. Ook in het centrum van de stad moesten verschil lende locaties genoegen nemen met lagere huurprijzen.



2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 H1 17.000

m2 Rotterdam Centrum

41.000

43.500

64.500

62.500

33.000

72.500

71.500

27.000

29.500

Rotterdam Prins Alexander

35.000

20.000

22.500

42.500

7.000

2.500

2.000

4.500

1.000

2.500

Rotterdam Kralingen

14.500

4.000

5.500

21.500

8.000

17.000

12.000

11.000

2.500

2.500 1.500

3.000

21.000

1.500

5.500

500

4.000

12.500

6.500

4.000

Rotterdam Zuid

Rotterdam Waalhaven

38.000

51.500

14.000

16.500

2.000

18.500

1.500

5.500

3.500

500

Capelle a/d IJssel

16.000

24.500

8.500

25.000

21.500

13.000

11.000

10.000

9.500

500

500

1.500

3.500

17.500

4.000

5.000

18.500

2.000

2.500

0

Schiedam


2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 H1 396.000

m2 180.500

159.500

164.000

142.500

271.500

280.000

307.500

323.500

389.000


Rotterdam Centrum

47.500

26.000

27.000

16.500

17.000

28.500

60.000

81.000

83.500

81.000

Rotterdam Kralingen

31.500

39.500

53.000

41.500

54.500

52.000

53.000

54.500

56.000

61.500

Rotterdam Waalhaven Rotterdam Zuid

8.000

7.500

13.000

11.000

16.500

28.000

27.000

22.000

23.500

24.000

24.500

31.000

25.500

30.000

32.000

32.000

53.000

67.000

61.000

68.000

Capelle a/d IJssel

91.500

73.500

88.000

64.000

96.000

108.000

132.000

136.000

140.000

146.500

Schiedam

30.500

24.500

26.000

22.500

34.500

29.500

24.500

23.500

36.000

43.000



%

€

Capelle a/d IJssel Rotterdam Prins Alexander Rotterdam Centrum Rotterdam Kralingen Schiedam Rotterdam Waalhaven Rotterdam Zuid

Rotterdam Zuid Rotterdam Centrum Rotterdam Kralingen Rotterdam Prins Alexander Rotterdam Waalhaven Schiedam Capelle a/d IJssel 0

10

20

30

40

50

Bron: NVM

0

50

100 150 200 250 300 350 400

Bron: NVM

AANBOD EN OPNAME VAN KANTOORRUIMTE IN ROTTERDAM x 1.000m2

HUURPRIJZEN VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED MEDIO 2014 Rotterdam Centrum

1200 1000

2

2

100

190


120

150

Rotterdam Kralingen

140

170

800

Rotterdam Waalhaven

90

145

600

Rotterdam Zuid

90

210

400

Capelle a/d IJssel

90

135

200

Schiedam

80

135

0

2005

2006

2007

2008

2009

Aanbod

2010

2011

2012

2013

Opname

Bron: NVM


REGIO UTRECHT

Een licht pessimistische stemming lijkt zich meester te hebben gemaakt van de kantorenmarkt in de regio Utrecht. Reden voor de licht negatieve toon is de afwachtende houding van afnemers van kantoorruimte, die het in de eerste helft van 2014 in groten getale lieten afweten. Bij gebrek aan voldoende animo moest de kantorenmarkt dan ook genoegen nemen met een bescheiden transactievolume, dat niet verder kwam dan 35.000 m². Het feit dat heel wat organisaties zich terughoudend opstelden, deed vooral de kantorenmarkt in de stad Utrecht weinig goed. Niet alleen gaf het aantal transacties een flinke daling te zien, ook maakte de totale opname een forse duikeling. De daling in de vraag naar kantoorruimte in Utrecht kwam vooral voor rekening van locaties aan de rand van de stad. Zo had bijvoorbeeld de opname in Kanaleneiland, dat doorgaans een redelijke afzet van kantoren kent, weinig om het lijf. Ook Rijnsweerd en Papendorp deelden in de tegenvallende vraag. Ofschoon op de meeste locaties in de stad het transactievolume in het eerste halfjaar teleurstelde, bleef in het centrum de vraag naar kantoorruimte goed op peil. Dat was trouwens voor een belangrijk deel te danken aan een tweetal omvangrijke verhuurtransacties met de R abobank. Al met al moet er in de tweede helft van het jaar veel worden goedgemaakt om in Utrecht op het niveau van 2013 uit te komen. Een grote kantoorgebruiker die in de domstad nog voor verhuizing in aanmerking komt, is webwinkel Bol. com, die van plan is om alle activiteiten in Papendorp te concentreren. Een van de gebouwen die daarvan kan profi teren, is het WTC Papendorp, dat als gevolg van het vertrek van Capgemini grotendeels leegstaat. Overigens waren er in de regio Utrecht ook enkele plaatsen die zich aan de tegenvallende vraagontwikkeling konden onttrekken. Die situatie deed zich onder meer voor in

ieuwegein, waar dankzij transacties met GoConnectIT en N ARGO advies de opname in de eerste helft van het jaar omhoogging. Verder was het opvallend dat in Houten wat meer activiteit viel te bespeuren. Behalve dat de vraag naar kantoorruimte in de regio niet aan de verwachtingen voldeed, viel het de markt ook tegen dat het aanbod in de eerste zes maanden van 2014 een flinke toename te zien gaf. Dit werd veroorzaakt doordat met name in de stad Utrecht nogal wat kantoorruimte op de markt kwam. Door deze toename, die zich overigens vooral in het centrum en in Papendorp voordeed, stond halverwege het jaar circa 17% van de totale voorraad in Utrecht te huur of te koop, tegen iets meer dan 15% eind 2013. In Papendorp kon de aanwas grotendeels worden toegeschreven aan het voor verhuur beschikbaar komen van kantoorruimten van IT-dienstverlener Atos Nederland. Alhoewel ook in het centrum het aanbod een toename vertoonde, bleef de stijging binnen de perken. Waar in de stad Utrecht het aanbod omhoogging, konden de kantoren markten van Nieuwegein en Houten redelijk weerstand bieden aan een verruiming van het aanbod; in beide gemeenten bleef het beschikbare metrage nagenoeg onver anderd. Weliswaar kwamen in Nieuwegein meer meters leeg te staan, maar daar stond tegenover dat men erin slaagde om enkele leegstaande kantoren aan de voorraad te onttrekken. In Utrecht leidde de afnemende vraag naar kantoorruimte bij een ruim aanbod tot een neerwaartse druk op de huur prijzen, die ervoor zorgde dat zowel in het centrum als daarbuiten de prijzen naar beneden gingen. Daarnaast werden net als in voorgaande jaren door beleggers op ruime schaal ‘incentives’ verstrekt.



2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 H1

m2 Utrecht Centrum

45.500

74.000

20.000

12.000

6.000

24.500

17.500

13.000

17.500

14.000

4.500

10.500

16.000

14.000

36.000

5.500

2.500

10.500

20.500

2.000

30.000

8.500

36.500

22.500

10.500

7.500

13.500

2.000

10.500

0

Utrecht Lage Weide

9.000

12.000

16.000

4.000

2.500

12.500

3.500

5.000

9.000

500 2.500

Utrecht Rijnsweerd Utrecht Kanaleneiland Utrecht Papendorp

31.000

12.000

9.500

29.500

11.500

23.500

16.500

9.500

14.500

Utrecht De Meern

7.000

1.500

3.500

2.000

5.500

500

1.000

1.000

500

0

Maarssen

4.000

1.000

4.500

6.000

1.000

2.500

3.500

500

0

0

Nieuwegein

37.000

13.500

17.000

10.000

9.000

12.500

12.000

8.500

5.000

7.500

Houten

34.000

3.500

5.500

10.000

6.000

2.000

5.000

500

1.500

3.000

2012

2013

2014 H1


2006

2007

2008

2009

2010

2011

m2 Utrecht Centrum

26.500

24.000

20.000

15.000

12.500

14.500

23.500

41.500

56.000

68.500

Utrecht Rijnsweerd

31.000

49.500

22.500

27.000

27.500

41.000

49.500

57.000

37.000

40.000

Utrecht Kanaleneiland

57.500

89.000

66.000

56.000

74.500

86.000

81.500

86.500

90.000

94.000

Utrecht Lage Weide

30.000

48.000

36.500

34.500

47.000

38.500

41.000

47.500

52.000

54.500 118.000

Utrecht Papendorp

28.500

37.000

51.500

46.500

55.500

65.500

60.000

97.500

89.500

Utrecht De Meern

12.000

20.500

18.000

17.500

23.500

28.000

29.500

33.500

34.500

34.500

Maarssen

24.500

35.500

33.500

24.000

45.000

47.500

44.500

45.500

46.000

43.500

Nieuwegein

92.000

95.000

80.000

90.500

127.000

159.000

176.500

173.000

160.000

158.000

Houten

23.000

23.000

22.000

10.500

23.000

39.000

40.500

45.500

46.000

44.500



%

€

Utrecht Papendorp Utrecht De Meern Maarssen Nieuwegein Utrecht Kanaleneiland Utrecht Lage Weide Houten Utrecht Rijnsweerd Utrecht Centrum

Utrecht Centrum Utrecht Rijnsweerd Utrecht Papendorp Utrecht Kanaleneiland Utrecht Lage Weide Utrecht De Meern Maarssen Houten Nieuwegein 0

20

10

30

40

50

Bron: NVM

0

50

100 150 200 250 300 350 400

Bron: NVM

AANBOD EN OPNAME VAN KANTOORRUIMTE IN UTRECHT x 1.000m2 1200 1000

HUURPRIJZEN VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED MEDIO 2014 2

2

Utrecht Centrum

140

210

Utrecht Rijnsweerd

145

175

90

160

Utrecht Kanaleneiland

800

Utrecht Lage Weide

80

145

600

Utrecht Papendorp

130

175

400

Utrecht De Meern

80

145

200

Maarssen

70

135

0

2005

2006

2007

2008

2009

Aanbod

2010

2011

2012

2013

Nieuwegein

50

125

Houten

80

130

Opname

Bron: NVM


REGIO SCHIPHOL

De regio Schiphol – gewoonlijk goed voor een levendige vraag naar kantoorruimte – stond in de eerste zes maan den van 2014 onder invloed van een tegenvallende afzet. Op de zogeheten vrije markt, de bouw van kantoren voor eigen gebruik niet meegerekend, vond slechts 11.000 m² zijn weg naar gebruikers. De geringe vraag naar kantoren in de eerste zes maanden hield vooral Hoofddorp stevig in de greep, wat daar een teleurstellend beeld o pleverde. Niet alleen viel het aantal transacties tegen, ook het ontbreken van grote huurders zorgde ervoor dat het transactievolume ver onder de maat bleef. Voor zover huurders actief waren op de kantorenmarkt, betrof het in hoofdzaak kleine opper vlakten, in grootte variërend van 200 tot 1000 m². Ofschoon alle locaties in Hoofddorp met een tegenvallende vraag werden geconfronteerd, was de daling in de opname het grootst in Beukenhorst-Oost. Ook Beukenhorst-Zuid, de locatie die zich de afgelopen jaren onderscheidde door veel nieuwbouw, ondervond in de eerste helft van het jaar hinder van de afwachtende houding van huurders. Behalve Hoofddorp miste ook de kantorenmarkt van Schiphol elke inspiratie. Tegenover de geringe vraag naar kantoorruimte in Hoofddorp en Schiphol stond evenwel een positieve vraagontwikkeling in Schiphol-Rijk, dat verrassend sterk voor de dag kwam. Gesteund door enkele transacties met onder meer Juniper Networks en UPC lag het transactie volume ver boven het gangbare opnameniveau. Een factor die daarbij zeker een rol speelde, is de betere ontsluiting van het gebied. Hoewel de verhuurresultaten in de regio vooralsnog weinig aanleiding geven tot een positieve

s temming en bovendien het aantal zoekers relatief beperkt is, voorzien makelaars een stukje inhaalvraag in de tweede helft van het jaar. Tegenover de negatieve vraagontwikkeling zorgde de ontwikkeling van het aanbod evenwel voor een lichtpuntje. Dit zag immers kans zich te stabiliseren op het niveau van eind 2013. Dat het aanbod in de regio niet toenam en in de eerste helft van dit jaar vrijwel onveranderd bleef, was voor een belangrijk deel te danken aan Schiphol-Rijk. Terwijl namelijk in Hoofddorp het aanbod omhoogging, zorgde Schiphol-Rijk voor een daling van het aantal beschikbare meters. De toename van het aanbod in Hoofddorp pakte vooral nadelig uit voor Beukenhorst-West, waar grote oppervlakten beschikbaar kwamen door het geplande vertrek van de Belastingdienst. Overigens had de toename in dit gebied nog groter kunnen zijn, als niet circa 5000 m² kantoor aan de voorraad was onttrokken met het doel dit een andere bestemming te geven. Door de verruiming van het aanbod in Beukenhorst-West stond halverwege het jaar meer dan 40% van het aanwezige kantorenareaal in dit gebied te huur of te koop. Het feit dat heel wat bedrijven zich in de eerste helft van het jaar terughoudend opstelden, maakte dat de huur prijzen in de regio Schiphol verder onder druk kwamen te staan, al leeft in de markt het gevoel dat de bodem inmiddels is bereikt.



2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 H1

m2 Hoofddorp Beukenhorst West

11.000

13.000

8.000

3.000

1.500

3.000

4.000

5.000

1.500

1.500

Hoofddorp Beukenhorst Oost

2.500

13.000

15.000

8.500

16.000

500

13.000

7.000

6.500

1.000

Hoofddorp Beukenhorst Zuid

2.500

3.000

20.500

28.500

14.500

14.000

8.000

11.000

1.000

1.000

0

2.000

2.000

1.500

4.500

1.500

4.000

0

1.000

0

Schiphol

24.000

5.000

24.000

6.500

6.000

3.500

11.500

14.500

4.500

1.000

Schiphol Rijk

15.000

1.000

9.500

3.000

6.500

7.000

9.000

2.000

1.000

7.000

2012

2013

2014 H1

Hoofddorp De Hoek


2006

2007

2008

2009

2010

2011

m2 Hoofddorp Beukenhorst West

39.000

35.000

30.500

29.000

38.000

60.500

55.500

56.500

51.500

62.000


43.500

43.500

41.500

30.500

44.000

59.500

52.000

56.500

53.000

53.000


22.000

22.500

18.500

17.000

16.000

18.500

18.000

15.000

15.000

15.000

7.500

7.000

7.000

13.500

27.000

27.000

24.500

31.000

34.000

32.000

Hoofddorp De Hoek Schiphol

35.500

38.000

27.500

34.500

32.000

39.000

28.500

30.500

38.000

36.000

Schiphol Rijk

58.500

61.000

61.000

61.500

77.500

76.000

61.500

66.000

64.000

56.000



%

€

Hoofddorp Beukenhorst West Hoofddorp De Hoek Schiphol Rijk Hoofddorp Beukenhorst Oost Hoofddorp Beukenhorst Zuid Schiphol

Schiphol Hoofddorp Beukenhorst Zuid Hoofddorp Beukenhorst Oost Hoofddorp Beukenhorst West Schiphol Rijk Hoofddorp De Hoek 0

10

20

30

40

50

Bron: NVM

0

50

AANBOD EN OPNAME VAN KANTOORRUIMTE IN DE REGIO SCHIPHOL x 1.000m2

HUURPRIJZEN VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED MEDIO 2014 Hoofddorp Beukenhorst West

1200 1000

125

175

160

210

Hoofddorp De Hoek Schiphol

400

Schiphol Rijk

200 2006

2007

2008

2009

Aanbod

2010

2011

2012

2 135


600

2005

2 90


800

0

100 150 200 250 300 350 400

Bron: NVM

2013

Opname

Bron: NVM


80

130

100

365

85

135

BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN Kantoor

Aanbod

Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die groten deels in gebruik is voor bureaugebonden werk zaamheden of ondersteunende activiteiten. Kantoorruimten die deel uitmaken van bedrijfs gebouwen, universiteiten of ziekenhuizen, worden niet als kantoor aangemerkt.

Opname

Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gere kend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leaseback overeenkomsten en contractverlengingen. De NVM registreert transacties vanaf 200 m².

Kantoorruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Kantoren die in voor bereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde kantoren ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Het aanbod wordt gemeten in gebouwen waarin minimaal 500 m² beschikbaar is.

Huurprijs

De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, service kosten en huurderspecifieke inrichtingskosten.

Aan de totstandkoming van deze publicatie is medewerking verleend door: P van den Bosch Bedrijfs makelaars (Amsterdam), Fris Bedrijfsmakelaars (Amsterdam), NAI Netherlands (Amsterdam), Van Dijk & Ten Cate Vastgoed adviseurs (Amsterdam), COG Makelaars (Den Haag), Nadorp Makelaars (Den Haag), Rob Swart Bedrijfshuisvesting ( Zoetermeer), Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting (Rotterdam), MVGM Bedrijfshuisvesting (Rotterdam), Ans de Wijn Bedrijfs huisvesting (Utrecht) en BT Makelaars (Schiphol).

Colofon Samenstelling Drs. R. L. Bak. Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein. Vormgeving Proof Studio, Amsterdam. Fotografie H. G. Esch, L. Kramer, Schiphol Real Estate, J. Lankveld en N. van Onna. Augustus 2014

NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Aangeboden door:

Lid van NVM NVM BUSINESS KANTORENMARKT RANDSTAD 2014

KANTORENMARKT RANDSTAD 2014 EEN STAND VAN ZAKEN

Recommend Documents