Kantorenmarkt provincie Utrecht. Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt provincie Utrecht Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen

Kantorenmarkt provincie Utrecht

Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Augustus 2012

Kantorenmarkt provincie Utrecht Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. van der Schaaf MSc

Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen

7

1 Inleiding

11

2 Aanpak

13

3

Uitgangssituatie: hoge leegstand

17

4

Verwachte kantorenvraag

23

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

31

6

Omgaan met onzekerheden

37



3.1 3.2

Historisch beeld Rekening houden met veroudering

4.1 Begripsbepaling 4.2 Vraag naar kantoorruimte 4.3 Vraagraming





5.1 5.2

Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 Verwachte prijsontwikkeling

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 6.2 Leegstand 6.3 Transformatie 6.4 Veroudering 6.5 Nieuwbouwontwikkeling 6.6 Interpretatie van de uitkomsten

17 19

23 24 26

33 34

37 38 39 40 41 43

Bijlage A

Segmentering

45

Bijlage B

Analyse verhuisbewegingen

49

Bijlage C

Belangrijkste kernen en locaties

53

Bijlage D

Analyse van fysieke onttrekkingen

55

Bijlage E

Standaard Bedrijfsindeling

57

Bijlage F

Parameters kantorenvraag

59

Bijlage G

Plancapaciteit

61

Bijlage H

Demografie en werkgelegenheid

63

Bijlage I

Begrippenlijst

65

EIB-publicaties 69

5

6

Conclusies op hoofdlijnen

Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Utrecht heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Kantorenmarkt is met ruim 75% de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid De totale kantorenvoorraad in Utrecht beslaat 6,0 miljoen m² vvo1. Ten opzichte van 1990 is sprake van een forse voorraaduitbreiding. De voorraad is van 3,4 miljoen m² toegenomen naar 6,0 miljoen m² in 2010 – een groei van 75%. Ter indicatie, in heel Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m² toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Leegstand concentreert zich op formele locaties De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de oorzaak voor de huidige leegstand van bij benadering 900.000 m², oftewel 15% van de voorraad, ongeveer het landelijk gemiddelde (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. De leegstand is geconcentreerd op formele, monofunctionele, kantoorlocaties, terwijl de leegstand op binnenstedelijke en overige locaties duidelijk geringer is. De leegstand is voorts wat sterker geconcentreerd in de lagere prijsklassen. Tachtig procent kantorenvoorraad geconcentreerd in vijf grootste kernen Een groot deel van de provinciale kantorenmarkt is geconcentreerd in vijf kernen. Ruim 80% van de kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Utrecht, Amersfoort, Nieuwegein, Zeist en Houten. Het grootste deel van de kantorenvoorraad staat op formele kantoorlocaties, waaronder de grote concentraties op Utrecht Rijnsweerd en Papendorp. De ontwikkeling van deze locaties rond 1990 respectievelijk 2000 leiden ook tot pieken in de gerealiseerde nieuwbouw. Centrale locaties zijn te vinden rond de stadscentra en stationsgebieden van Utrecht en Amersfoort en in het stadscentrum van Zeist en Nieuwegein. Ongeveer een kwart van de markt heeft betrekking op kantoren op overige locaties. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. De ruimtevraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 4,0 miljoen m² vvo naar 5,1 miljoen m². Een belangrijke oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de relatieve toename van het aantal kantoorbanen in de economie door de verdere verdienstelijking in Utrecht. In 1996 werkt 28% van de werkzame beroepsbevolking in een kantoor, in 2010 is dit aandeel 31%. Aantal kantoorbanen blijft groeien Het aantal kantoorbanen blijft groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is sprake van een banengroei in de kantorensector met ruim 10%. Ook na 2020 blijft de werkgelegenheid in Utrecht toenemen – waarbij in de rest van Nederland (op Flevoland na) sprake is van krimp. Door deze werkgelegenheidsgroei blijft ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtevraag toenemen tot 2040 (tabel 1).

1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m2 in gemeenten met meer dan 10.000 m² kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).

7

Tabel 1

Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Utrecht

Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- banen gelegenheid kantoor- gebruik per (1.000) (1.000) banen werknemer (%) (m2 vvo) 19961 2000 2010 2020 2040

171 600 224 667 233 752 258 793 269 825

Ruimtevraag (mln m2 vvo)

28 23,4 34 21,5 31 21,8 33 21,8 33 21,8

4,0 4,8 5,1 5,7 5,9

¹ De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids- gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige toename van de vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie. De leegstand loopt terug van 15% naar 6%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 1% is op te vatten als incourante leegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen. Oplopende incourante voorraad na 2020 Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal 11% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. De frictieleegstand bedraagt 5%. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel makkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op aantrekkelijke locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Nieuwbouwvraag valt terug De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 523.000 m². Na 2020 komt daar nog 1 miljoen m² bij om in 2040 op in totaal 1,55 miljoen m² uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 2,8 miljoen m² kantoorruimte nieuw gebouwd. De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de kantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraag kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren. Deze kwalitatieve tekorten worden vooral na 2020 een belangrijkere determinant van de nieuwbouwvraag. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1.

8

Figuur 1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

4.000

Leegstand

3.500 3.000 In gebruik

2.500 2.000 1.500

Nieuwbouw

1.000 500 0

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-1.000

2010

-500

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaande locaties. Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Herbestemmingspotentie verschilt per locatie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In ‘drukregio’s’ als Utrecht zijn transformaties kansrijker dan in ‘krimpregio’s’. Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurige leegstand op formele locaties groot. Toenemende werkgelegenheid en marktkrachten brengen meer evenwicht Marktkrachten zullen op lange termijn voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De werkgelegenheid in Utrecht zal stijgen en daarmee vanzelf een deel van de leegstand oplossen. Lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Naarmate de bezettingsgraden van bestaande kantoren dalen en technische veroudering

9

voortschrijdt, worden onttrekkingen gestimuleerd die op sommige locaties met functiewijziging gepaard gaan. Zo worden krachten opgeroepen die aan zowel de vraag- als aanbodzijde een ontwikkeling in gang zetten richting een meer evenwichtige situatie op de kantorenmarkt. Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Een aandachtspunt is evenwel dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort ‘prisoner’s dilemma’ kan ontstaan. Coördinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen. In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang – het is geen effectieve voorraad meer – maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie – via regelgeving of via financiële prikkels – nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties. Beleid op regionaal niveau In de provincie Utrecht zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen. In tegenstelling tot veel andere regio’s wordt voor Utrecht echter nog wel een aanzienlijke groei in de ruimtevraag verwacht, ook na 2020. In tegenstelling tot krimpregio’s bestaat voor locaties met incourant vastgoed in theorie potentie binnen en buiten de kantorenmarkt. Of dit in de praktijk ook mogelijk is, hangt af van de specifieke kwaliteiten van deze locaties en de aansluiting bij gebruikerswensen. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsinterventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit soort specifieke eigenschappen van de kantorenmarkt in Utrecht rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal dan op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.

10

1 Inleiding

In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstig) vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Utrecht. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio’s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincie Utrecht is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: • Welke aanpak is gevolgd? • Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? • Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? • Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? • Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan?

11

12

2 Aanpak

Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven.

Figuur 2.1

Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment

Werkgelegenheid

Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod

Kantoorbanen

Vraag (m2)

Terugkoppelingen

Leegstand en prijzen

Onttrekkingen

Nieuwbouw

2

Aanbod (m )

Bron: EIB

De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio’s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: • • •

Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio’s, waarvan de provincie Utrecht er een is. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietype). Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit (zie bijlage A).

13

• • • • •

Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment ‘omlaag’, van A naar B en van B naar C. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2).

Figuur 2.2

Segmenten in beeld

Vraag

Nieuwbouw

Centraal A

Formeel A

Overig A

Transformatie

Centraal B

Formeel B

Overig B

Transformatie

Centraal C

Formeel C

Overig C

Transformatie

Economische veroudering Nieuwbouw Economische veroudering

Incourant

Bron: EIB

Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein stations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren wijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied. In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% tot 50% van een regionale markt. Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (‘top van de markt’), een B- en een C-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A, B en C is op

14

basis van 20-40-40 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregio’s buiten de Randstad is vanwege de geringere marktomvang van twee gelijke kwaliteitssegmenten A en B per locatietype uitgegaan.

Tabel 2.1

Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)

Locaties Kwaliteitsklassen 1. Centrale locaties (30%) 2. Formele locaties (40%) 3. Overige locaties (30%)

A (50%)

B (50%)

C (40%)

x x x

x x x

x x x

Bron: EIB

Segmentering empirisch onderbouwd Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal, overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B en C). Bij deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol. De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen locaties. Zo verhuizen gebruikers op een ‘centrale A’-locatie in de praktijk niet naar een ‘formele C’-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige) A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele C-locatie naar een centrale A-locatie. Wel is de ‘opwaartse’ mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil zeggen dat gebruikers van deze formele C-locatie eerder naar een B- of zelfs A-locatie verhuizen dan omgekeerd, bij gelijkmatig dalende prijzen. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B. Vestigingsgedrag van gebruikers leidend De segmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. In de kantorenmarkt van Utrecht maken kantoororganisaties in de Handel en Industrie (gemiddeld) een andere afweging in hun huisvestingsgedrag dan Overheid en Non-profit organisaties. Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Utrecht blijkt uit figuur 2.3. Deze figuur laat het ruimtegebruik van verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien. Op centrale locaties zijn de sectoren Banken en Verzekeraars en Overheid en Non-profit oververtegenwoordigd. Het centrale A-segment wordt zelfs grotendeels bepaald door Banken en Verzekeraars. Op overige locaties vestigt vooral Overheid en Non-profit zich en voor een deel ook de Zakelijke en ICT dienstverlening. Op formele locaties zijn Handel en Industrie en de dienstverlening weer sterker vertegenwoordigd. De dienstverlening zit wat meer in het duurdere segment, Handel en Industrie zitten meer in het goedkopere segment. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel zijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde toekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie.

15

Figuur 2.3

100

Verdeling van sectoren naar segmenten in Utrecht

%

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Centraal Centraal Centraal Overig Overig Overig Formeel Formeel Formeel A B C A A B C B C Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

Bron: LISA, EIB

16

3

Uitgangssituatie: hoge leegstand

In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040. 3.1 Historisch beeld De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolumes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in de provincie Utrecht beslaat 6,0 miljoen m2 vvo (Rudolf Bak, medio 2011). Gezien de kantorenvoorraad van 3,4 miljoen m² in 1990, is sprake van een toename van 2,6 miljoen m2. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 200.000 m2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 2,8 miljoen m2. Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de formele locaties (figuur 3.1). Waar in 1990 de locatietypen elk een ongeveer gelijk aandeel in de voorraad hadden, is in 2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties samen (figuur 3.1). Voor een nadere analyse van de segmenten en enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C.

Figuur 3.1

Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Utrecht (m² vvo)

7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 -

1990

1992

1994

Centraal A Overig C

1996

1998

Centraal B Formeel A

2000

2002

Centraal C Formeel B

2004

2006

Overig A Formeel C

2008

2010

Overig B

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

17

Ook de leegstand op formele locaties gegroeid De leegstand is tussen 1990 en 1995 relatief stabiel en ligt iets onder de 300.000 m2 (figuur 3.2). Ten opzichte van de voorraad van zo’n 3,5 miljoen m2, blijft de leegstand in die periode tussen 5 en 10%. Na 1996 neemt de leegstand snel af. De vraag neemt in die periode toe en tegelijkertijd valt de nieuwbouwproductie terug. Na 2000 is sprake van een omgekeerd beeld. De leegstand loopt op, door een aantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. Het is de typische vraagcyclus voor de kantorenmarkt. Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meeste leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 900.000 m2 (rond 15% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 70% zich op formele locaties. Centrale locaties laten de minste leegstand zien. Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare (te huur taande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak.

Figuur 3.2

Leegstand 1990-2010, Utrecht (m2 vvo)

1.000.000

Centraal

Formeel

Overig

900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 -

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

Leegstand nog van relatief goede kwaliteit Binnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in het A-segment (figuur 3.3). Kwalitatief is dit dan ook het beste segment, met recent toegevoegde nieuwbouw of bestaande kantoren op de beste locaties.

18

Op centrale en overige locaties is de leegstand absoluut gezien beperkt. De grootste leegstand bevindt zich op de formele locaties. Het formele C-segment kent de meeste leegstand maar het verschil met het betere A- en B-segment is minder groot dan zou worden verwacht. Een groot deel van de leegstaande voorraad zit nog in het A- en B-segment en is dus blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn, wanneer huurcontracten in het C-segment aflopen, deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de C-kantoren die nu nog wel in gebruik zijn. De leegstand zal zich dan steeds meer gaan concentreren in het laagste segment.

Figuur 3.3

Leegstand naar segment in 2010 (1.000 m² vvo)

300 250 200 150 100 50 0 Centraal A Overig C

Centraal B Formeel A

Centraal C Formeel B

Overig A Formeel C

Overig B

Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB

Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeld De nieuwbouwproductie bedraagt tussen 1990 en 2010 cumulatief 2,8 miljoen m2. Nieuwbouw is vooral op formele locaties ontwikkeld. De eerste piek valt rond 1990, met onder meer de ontwikkeling van Rijnsweerd als grote kantorenlocaties. De tweede piek is rond de eeuwwisseling, wanneer onder meer Papendorp wordt gebouwd (figuur 3.4). Na de productiehausse rond 2000 lijkt de nieuwbouw geleidelijk in omvang af te nemen. Na 2002 liggen de gemiddelde productievolumes van tussen 50 en 100.000 m2 per jaar beduidend lager dan de periode daarvoor - wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand en dalende huurprijzen overigens verklaarbaar is. 3.2 Rekening houden met veroudering In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroudering. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik ongeschikt (incourant). Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad ‘geprojecteerd’ naar 2020 en 2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd.

19

Figuur 3.4

Nieuwbouw in de periode 1990-2010 (m2 vvo)

350.000

Centraal

Formeel

Overig

300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is de voorraad verdeeld naar de A, B en C kwaliteitssegmenten op basis van de 20:40:40 verdeling. In 2010 omvat het centrale A-segment bijvoorbeeld 251.000 m2. Dit is het kleinste segment. De grote formele B- en C-segmenten omvatten beide 1,3 miljoen m2. In 2020 neemt het centrale A-segment af naar 216.000 m2. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment. Het formele B-segment is ook kleiner geworden. De omvang bedraagt nu 1,1 miljoen m2. Een deel van de gebouwen is naar het C-segment gezakt, maar het segment is aangevuld met oudere gebouwen uit het A-segment. Het C-segment is door de toestroom van gebouwen uit het B-segment juist sterk gegroeid in 2020. Overigens zwakt deze groei tot 2040 weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het C-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het C-segment gehaald. Toelichting op ramingsprocedure In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering houdt in dat bestaande gebouwen geleidelijk aan kwaliteit verliezen. Gebouwen zakken langzaam van het hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraad raakt incourant en verdwijnt uit het C segment. Aanname 1: economische veroudering De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van specifieke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren. Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een ‘repea-

20

Tabel 3.1

Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m2



2010 2020

2040

Centraal A B C

251 216 502 464 502 571

159 392 658

Overig A B C

282 219 564 494 564 685

132 365 774

Formeel A B C

651 480 1.302 1.109 1.302 1.625

261 764 1.781

Totaal

5.920

5.286

5.863

Bron: Bak, EIB

ted sales’ analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren. Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten. Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager. Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager. Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmenten hier tussenin. Aanname 2: technische veroudering In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroudering van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een gemiddelde technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname, op basis van de vastgestelde economische veroudering en ‘expert opinions’. Empirisch gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D). Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken. De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.

21

22

4

Verwachte kantorenvraag

Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Utrecht. Onder de vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op deze definitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar marktsegmenten. 4.1 Begripsbepaling In de kantorenmarkt lopen verschillende definities van de vraag naar kantoren door elkaar heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel van) de kantorenvraag heeft. De definitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming

Kantoorbanen Werkgelegenheid Beroepsbevolking

Bevolking

Kantoorbanen

x

m2 per kantoorbaan

=

Vraag

Bron: CPB, EIB

23

4.2 Vraag naar kantoorruimte De vraag naar kantoorruimte in Utrecht is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid en nam toe van 4,0 miljoen m2 vvo naar 5,1 miljoen m2. De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het aantal kantoorbanen. In 1996 werkten 171.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 233.000. De groei van het aantal kantoorbanen gaat tot de eeuwwisseling beduidend sneller dan de groei van de totale werkgelegenheid. Het aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid neemt in deze periode toe van 28% naar 34% (tabel 4.1). Na 2000 neemt het aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid af naar 31% in 2010. Dat wil zeggen dat in 2010 gemiddeld een op de drie werknemers in Utrecht in een kantoor werkt. De daling tussen 2000 en 2010 is vooral te verklaren met de scherpe relatieve afname van het kantoorgebruik door de, voor Utrecht belangrijke, ICT sector.

Tabel 4.1

Kantorenvraag provincie Utrecht



Aantal Aandeel Ruimtegebruik kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000) (%) (m2 vvo)

19961 2000 2010

Ruimtevraag (mln m2 vvo)

171 28 23,4 4,0 224 34 21,5 4,8 233 31 21,8 5,1

1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000 Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996. Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 21,8 m2 vvo in gebruik, tegen 23,4 m2 in 1996. De afname van het ruimtegebruik vindt volledig plaats tussen 1996 en 2000. De markt is krap in de periode, met lage leegstandscijfers, terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opgevangen, waardoor gemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt. Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimer aanbod van nieuwe kantoren, het gemiddeld ruimtegebruik weer iets toegenomen. Deze toename oogt minder groot dan mag worden verwacht. Marktverruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken een positief effect op de kantorenvraag2. Huurders profiteren van de prijsdaling, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends enig tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan worden gedacht aan een efficiënter ruimtegebruik door andere werkconcepten. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld.

2 Zie bijvoorbeeld Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local office rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of real estate finance and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric properties of office rent adjustment. The Journal of real estate finance and economics: 39: 336-358.

24

Differentiatie naar sectoren De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E). De vraagsectoren zijn • • • •

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-profit

De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijn samengevat in tabel 4.2. Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Zakelijke en ICT dienstverlening het grootst. In de sector werken 78.000 werknemers die opgeteld 1,8 miljoen m2 in gebruik hebben. De sectoren Handel en Industrie en Overheid en Non-profit ontlopen elkaar in omvang niet veel. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 700.000 m2. Opmerkelijk aan deze sector is dat met 96% bijna de gehele werkgelegenheid kantoorgebonden is.

Tabel 4.2

Kantorenvraag provincie Utrecht naar sectoren, 2010



Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m² vvo) (1.000) (%) (m2 vvo)

Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en verzekeraars Overheid en Non-profit Totaal

57 78 35 61 231

21 47 96 26

22,4 22,9 19,2 21,8

1,3 1,8 0,7 1,3

32 21,8 5,1

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Analyses op pandniveau Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek, zie bijlage F.

25

4.3 Vraagraming De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografie en werkgelegenheid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers. De demografische ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in figuur 4.1). De demografische ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de kantorenvraag volgt. Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeien in Utrecht De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 toegenomen. Vooral in de periode 1996-2000 is sprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groei echter iets af (figuur 4.2). De oorzaak is vooral conjunctureel, gezien de recessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat hoger uit. Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren 2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de figuur tot uitdrukking. Onder invloed van de demografische ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolking afvlakken. Voor deze verwachte demografische ontwikkeling wordt aangesloten bij de landelijke prognose van het CBS. De beroepsbevolking zal tot 2020 nog wat toenemen, maar de groei betreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in de komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar verwachting nog licht kunnen toenemen. De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio. Omdat er relatief meer werknemers in Utrecht komen werken dan er werknemers vertrekken (een positief pendelsaldo), is de werkgelegenheid hoog ten opzichte van de beroepsbevolking.

Figuur 4.2

Demografie en werkgelegenheidsontwikkeling, 1996-2010 en steekjaren 2020/2040, aantal personen

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000 Totale bevolking (15-75 jaar) 200.000

Beroepsbevolking (15-75 jaar) Werkgelegenheid (15-75 jaar)

1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040

Bron: CBS, CPB, EIB

26

Na 2020 zal de werkgelegenheid naar verwachting stabiliseren, zodat de totale omvang van de werkgelegenheid in 2040 maar weinig afwijkt van de situatie in 2020. Het pendelsaldo blijft positief. Wel groeien de beroepsbevolking en werkgelegenheid iets naar elkaar toe. Omliggende regio’s zullen na 2020 krimp kennen, waardoor relatief en ook absoluut gezien minder mensen in Utrecht kunnen komen werken. Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harder De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt. Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De dienstensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen groeit dus ook in de toekomst naar verwachting sterker dan de totale werkgelegenheid. Het aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 231.000 in 2010 tot 258.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 269.000 (zie tabel 4.3). Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte aan m² kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen. Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen, van 5,1 miljoen m2 in 2010 tot 5,7 miljoen m2 in 2020 en 5,9 miljoen m2 in 2040.

Tabel 4.3

Kantorenvraag provincie Utrecht, 2010-2040



Aantal Aandeel Ruimtegebruik kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000) (%) (m2 vvo)

2010 2020 2040

Ruimtevraag (mln m2 vvo)

233 31 21,8 5,1 258 33 21,8 5,7 269 33 21,8 5,9

Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB

Groei binnen sectoren ongelijk De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemend belang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de totale werkgelegenheid in de sector Overheid en Non-profit groeien. Deze groei komt vooral voort uit de verwachte toename van de werkgelegenheid in de zorg. Tegelijkertijd laat de industriesector een (verder) afnemend belang zien. Omdat zowel de zorg als de industrie geen echte kantorensectoren zijn, heeft deze veranderende sectorstructuur per saldo een beperkte invloed op de totale ruimtevraag. Kantorensectoren als de Zakelijke en ICT dienstverlening en Banken en Verzekeraars groeien nog licht (figuur 4.3).

27

Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structurele trends een rol, zoals een ontwikkeling als ‘het nieuwe werken’ (HNW). Steeds verdergaande ICT faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsgebonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken. De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate ook uit de empirie. Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als ‘het nieuwe werken’ niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen (hoofdstuk 6).

Figuur 4.3

Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, 1.000 m2

2.500

2.000

1.500 Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars

1.000

500

1996

2000

2004

2008

2012

2016

2020

2024

2028

2032

2036

2040

Bron: CBS, CPB, EIB

Raming naar segmenten De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De historische verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trends worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.4). De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de verdeling tussen A:B:C neerkomt op ongeveer 20:40:40, in het basisjaar 2010. Deze verdeling

28

blijft niet constant. De belangrijkste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvang veranderen. De krimp in de Handel en Industrie gaat bijvoorbeeld ten koste van de ruimtevraag in het formele C-segment. De groei van Overheid en Nonprofit (zorgsector) leidt tot meer vraag naar de B- en C-segmenten op overige en centrale locaties. Werkgelegenheidsraming per sector Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020-2040 over de vraagsectoren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Op basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald. Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische ontwikkeling van de sectoren in de regio’s. Voor de zorg - onderdeel van Overheid en Non-profit - is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals geschetst in ‘Vier toekomstscenario’s voor overheid en zorg’ van het CPB. Deze waren in lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegenheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.

Tabel 4.4

Raming van de ruimtevraag naar segmenten, 1.000 m2



2010 2020

2040

Centraal A B C

244 258 477 525 450 524

262 543 567

Overig A B C

256 290 459 534 525 612

307 577 658

Formeel A B C

463 534 1.085 1.196 1.048 1.195

551 1.214 1.222

Totaal

5.007

5.901

5.668

Bron: Bak, EIB

De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel. Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwerkelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzen maken gebruikers andere keuzes, er zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de omvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.

29

30

5

Confrontatie tussen vraag en aanbod

De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegenheidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan. 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen. Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.

Tabel 5.1

Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m2



2010 2020 2040

Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Centraal A 251 244 7 216 258 -43 159 262 -103 B 502 477 25 464 525 -60 392 543 -151 C 502 450 52 571 524 47 658 567 91 Overig A 282 256 26 219 290 -71 132 307 -175 B 564 459 105 494 534 -41 365 577 -212 C 564 525 39 685 612 73 774 658 116 Formeel A 651 463 188 480 534 -54 261 551 -290 B 1.302 1.085 17 1.109 1.196 -87 764 1.214 -450 C 1.302 1.048 254 1.625 1.195 430 1.781 1.222 559 Bron: Bak, EIB Model rekent marktverhoudingen door De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend. Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op: 1. Leegstand 2. Kantoorruimte in gebruik 3. Nieuwbouwvraag 4. Transformaties 5. Prijzen

31

Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.

Tabel 5.2

Modeluitkomsten, provincie Utrecht, 2010, 2020 en 2040



2010 2020 20401 × 1.000 m2 × 1.000 m2 × 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010

1.385 5.919 5.006 -

1.609 6.346 6.028 523

1.684 6.630 6.296 1.554

-

37

98

Transformatie vanaf 2010 Leegstand, in dat jaar - waarvan courant overaanbod - waarvan incourant

914 (15%) 618 (10%) 0 (0%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

377 (6%) 0 (0%) 59 (1%)

1.079 (16%) 0 (0%) 745 (11%)

0% -28% -28%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

Bron: EIB

1 Toelichting op de leegstandsraming De leegstand neemt af van 15% in 2010 tot 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 16%. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde ‘totale leegstand’ in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad. • • •

Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%. Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regio’s buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Utrecht is in 2020 en 2040 van overaanbod echter geen sprake. In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 11% van de voorraad incourant raken.

2 Kantorenvraag Utrecht blijft groeien De kantorenvraag neemt tot 2020 sterk toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 5,1 naar 6,0 miljoen m2. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen.

32

De vraag is prijselastisch3. Na 2020 groeit de kantoorhoudende werkgelegenheid minder sterk, waardoor ook het ruimtegebruik minder sterk toeneemt en in 2040 uitkomt op 6,3 miljoen m2. 3 Nieuwbouwvraag Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 523.000 m2. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 1,55 miljoen m². Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zo’n 50.000 m². Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld 140.000 m² per jaar, waarbij rond de eeuwwisseling nieuwbouwvolumes opliepen naar 300.000 m² per jaar. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 6,3 miljoen m². Na 2020 loopt de voorraad verder op tot 6,6 miljoen m² in 2040. 4 Transformaties De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend. Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kantoorruimte omdat de grond schaars is. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locaties voorkomt. Transformaties lopen op Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief interessanter. Tot 2020 zal naar verwachting bijna 37.000 m² kantoorruimte worden getransfor-

Figuur 5.1

Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m2

4.000

Leegstand

3.500 3.000 In gebruik

2.500 2.000 1.500

Nieuwbouw

1.000 500 0

Incourant

Centraal

Overig

2040

2020

2010

2040

2020

2010

2040

2020

-1.000

2010

-500

Getransformeerd

Formeel

Bron: EIB

3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.

33

meerd. Tot 2040 komen de transformaties naar verwachting op in totaal 98.000 m². Dit zijn transformaties van courante kantoren. Verschillen per locatietype De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in figuur 5.1. Per locatietype is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend. Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidingsvraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van de ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden. In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat zowel de uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het model leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderde en incourante kantoren, maar niet per definitie tot een nieuwbouwopgave. De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de schaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten waardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende bestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin onderscheidt het EIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouwproductie.

5.2 Verwachte prijsontwikkeling Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtegebruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw. Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformaties De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transformaties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk. Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen. Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De ‘opportunity costs’ dalen. De herbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en ‘expert opinions’ geven aan dat in Utrecht op de centrale locaties prijzen met 25% mogen zakken, voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen tot 40% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt. Voor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijs ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.

34

Bodem in de markt De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op. Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en overige locaties). Prijzen kunnen per definitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen. Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand). Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (figuur 5.2).

Figuur 5.2

Prijsontwikkeling per segment, procenten

Overig

Centraal 0 -10

2020

B

C

0 -10

A

B

C

0 -10

-20

-20

-20

-30

-30

-30

-40

-40

-40

-50

-50

-50

-60

-60

-60

-70

-70

-70

0 -10

2040

A

Formeel

A

B

C

0 -10

A

B

C

0 -10

-20

-20

-20

-30

-30

-30

-40

-40

-40

-50

-50

-50

-60

-60

-60

-70

-70

-70

A

B

C

A

B

C

Bron: EIB

Interpretatie van de prijsontwikkeling Het huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten marktbreed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken. Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30%. Op de meeste centrale locaties gaan de prijsdalingen niet verder dan 20%. Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van een officiële prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incentives4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwikkeling is gegeven in reële termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een inflatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij benadering) onveranderd zullen zijn.

4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.

35

36

6

Omgaan met onzekerheden

Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan. De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoeligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan. De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de uitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt: • • • • • • •

Een lagere ruimtevraag dan geraamd Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant Andere verouderingstermijnen Inzet op extra transformaties Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad) Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties Een grotere prijsstarheid

6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheidsmarge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten • Regionale prognoses beroepsbevolking • Arbeidsparticipatie • Pendel • Werkloosheid • Kantoorhoudende werkgelegenheid • Ruimtegebruik per werknemer • Verschuivingen tussen sectoren De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimtevraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als ‘het nieuwe werken’ en de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Lagere ruimtevraag van 10% In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder dalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naar nieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 significant, door de dan toenemende veroudering van de voorraad (zie tabel 6.1). De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouwvraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.

37

Tabel 6.1

Modeluitkomsten, variant 10% lagere ruimtevraag, provincie Utrecht, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m2



2010 2020 20401 2 × 1.000 m × 1.000 m2 × 1.000 m2

Kantorenvoorraad, in dat jaar Kantoorruimte in gebruik Nieuwbouwvraag vanaf 2010

5.919 5.006 -

6.080 5.772 282

6.075 5.761 1.105

-

63

238

Transformatie vanaf 2010 Leegstand, in dat jaar - waarvan courant overaanbod - waarvan incourant

914 (15%) 618 (10%) 0 (0%)

Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010

366 (6%) 0 (0%) 58 (1%)

1.025 (17%) 0 (0%) 711 ( 12%)

0% -31% -29%

1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040

Bron: EIB

6.2 Leegstand Met een leegstaande kantorenvoorraad van 15% in 2010 is sprake van overaanbod. De vraag is welke ontwikkeling in de leegstand mag worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de (nieuwbouw)vraag. Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond lege kantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van incourante kantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus geen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maatschappelijk gezien kan deze incourante leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte omvang van deze verouderde voorraad met 1% nog beperkt (zie tabel 5.2) en er is geen leegstand van courante kantoren. De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voor deze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstaande panden, de nog hoge vraagprijzen en de ook relatief hoge leegstand in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf 3.3). In de praktijk leeft echter het gevoel dat nu al een deel van de huidige leegstand als incourant moet worden gezien. Het effect daarvan op de marktverhoudingen is met het model doorgerekend. Van de huidige leegstand nu al 25% incourant Wanneer nu al een kwart van de leegstand verouderd is en dus technisch niet meer meedoet in de markt, heeft dit consequenties. In 2020 zal dit verouderde deel van de voorraad technisch onttrokken zijn (“Incourant” in figuur 6.1). Dit geeft een opwaartse druk op de nieuwbouwvraag. De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste segmenten blijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de prijzen op peil blijven. De nu omvangrijkere verouderde leegstand van ongeveer 400.000 m2 kan wel om ingrijpen vragen, bijvoorbeeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat deze voorraad technisch afgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling

38

komen economisch eerder binnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overige locaties. Op formele locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor herontwikkeling, wanneer daarmee in nieuwbouwvraag kan worden voorzien. Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van de huidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnen anticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofielen en kwaliteit van de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen. Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt ‘uit de markt gehaald’. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwart van de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario “Incourant” laat zien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluitkomsten zijn gelijk.

Figuur 6.1

Gevoeligheden rond het basisscenario, Utrecht, 1.000 m2

2.500 2.000 1.500 1.000 500 -500 -1.000 -1.500 -2.000 2020

2040

Basisscenario Nieuwbouw

2020

2040

Incourant

2020

2040

Kortere levensduur

Transformatie

2020

2040

T ransformatiebeleid

Technisch onttrokken

Bron: EIB

6.3 Transformatie Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen op de kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarom meegenomen in de analyse. Grote verschillen per locatie Transformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks rendabele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen het centrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels en leisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen wat minder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen, zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).

39

De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische waarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit betekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt om te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van kantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken5. Op overige locaties moeten prijzen wat verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de prijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model. Ook regionale verschillen Landelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regio’s in de alternatieve aanwendingsmogelijkheden voor lege kantoren. In groeiregio’s zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregio’s, waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit verschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen. In Utrecht is, net als voor de rest van de Randstad, voor centrale locaties verondersteld dat ten opzichte van 2010 een prijsdaling van 25% transformaties rendabel kunnen maken. Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 40%. Buiten de Randstad moeten de prijzen verder dalen voordat transformaties rendabel worden. Voor formele locaties komen ook in Utrecht geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65% waarna de kantoren leeg komen te staan. De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en ‘expert opinions’. De verwachting is dat transformaties in Utrecht beperkt blijven. Zoals gezegd komen de verwachte transformaties tot 2020 op 37.000 m2 om in 2040 uit te komen op (cumulatief) 98.000 m2. Extra inzet op transformaties In de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformaties voorkomen. Denk aan regelgeving of de financieringsproblematiek en hoge boekwaarden. Daarnaast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechtere gebouwen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minder urgent. Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen en het toevoegen van nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bij eigenaren echter groter6. Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals in het model zit verwerkt. Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet op transformaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Deze extra inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler te veronderstellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 20% dalen, worden transformaties rendabel verondersteld op centrale locaties (was 25%). Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 35% (was 40%). De resultaten zijn samengevat in figuur 6.1. De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraag neemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzienlijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maakt duidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt. 6.4 Veroudering De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemend deel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 is naar verwachting 11% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van een verwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantoren 5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor transfor- matie. 6 EIB (2010), “Analyse van de marktwerking”.

40

op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterende onttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad. Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centrale locaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale locaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de technische levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en bijlage D) is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en ‘expert opinions’. Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit grote consequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaar minder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand en de vraag naar nieuwbouw (“Kortere levensduur” figuur 6.1). De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de verouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te krijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt. Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbestemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen. De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op de potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen van belang is. 6.5 Nieuwbouwontwikkeling Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Zo bedraagt het planaanbod volgens de Neprom 771.000 m² (bvo bruto vloeroppervlak), per september 2011. De gezamenlijke plannen bij de gemeenten bedragen het dubbele (Provincie Utrecht). Van het merendeel van deze plannen is de verwachte opleverdatum voor 2020. Ter vergelijking, de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bedraagt 523.000 m². Planvoorraad in verhouding tot de markt Met het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de markt wanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB de registratie van de Neprom mogen gebruiken7. Duidelijk is dat de ontwikkeling van deze plannen een overaanbod creëert (zie “Planvoorraad” in tabel 6.2). De nieuwbouw leidt tot een leegstand van 8% en meer druk op transformaties in de centrale en overige locaties. De prijsdaling is een stuk forser dan in het basisscenario. De prijsdaling treft ook de nieuwbouw en maakt impliciet een forse verlaging van de stichtingskosten nodig om toch het nieuwbouwprogramma te kunnen realiseren. Dit is geen realistisch scenario. Het overaanbod van nieuwe plannen kan vragen om het selectief ontwikkelen van nieuwbouwlocaties. Afgezien van een beleidsinzet richting gezondere marktverhoudingen bestaan tegenkrachten in de markt die zullen voorkomen dat alle nieuwbouwplannen (op korte termijn) gerealiseerd gaan worden. Alleen op centrale locaties bouwen Enkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeld enkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (“Alleen centraal”). Voor overige en formele locaties wordt de markt ‘op slot gezet’.

7 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.

41

Tabel 6.2

Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses1, 1.000 m2



Basis- scenario

Plan- voorraad

Alleen Nieuwbouwcentraal prijs

Voorraad 2020 6.346 6.617 6.104 6.223 2040 6.630 6.515 Nieuwbouw 2020 523 771 246 361 2040 1.554 1.323 Transformatie 2020 37 11 4 2040 98 Leegstand (%) 2020 5 8 5 5 2040 5 5 Prijs (%) 2020 -28 -36 -6 -17 2040 -28 -18 1 De scenario’s Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend

Bron: EIB

De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt niet gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijven vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatieve nieuwbouwprogramma’s door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transformatie en onttrekkingen worden betrokken. Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken tot onder de vraag. Het leidt tot inefficiënt vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarste remt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrekkingen tot stand. Reserveringsprijzen nieuwbouw Het model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veronderstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuwbouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalen omdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aannemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend. Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuwbouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere servicekosten) en zijn nieuwe gebouwen efficiënter in te richten voor nieuwe werkconcepten (‘nieuw werken’ bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere kale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (reële) prijzen. Ook op langere termijn is daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs. Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Prijzen zullen (per definitie) minder dalen. Het gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 met ongeveer 30% afneemt. Door de beperktere prijsdaling zal ook minder druk bestaan om te transformeren (zie “Nieuwbouw prijs” in tabel 6.2).

42

Rol van de kapitaalmarkt De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaalmarkten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een deel van de belegging weer gefinancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen gebouwen is de ruimte op de kapitaal- en financieringsmarkt van invloed op de keuzes die worden gemaakt. De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de net benoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal en financiering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagere huurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en financieringsmarkten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen voor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is geschetst voor de hogere reserveringsprijs ( “Nieuwbouw prijs” in tabel 6.2). Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op korte termijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt. De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen. Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken. Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hoger kunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als ‘nieuw voor oud’ en ‘statiegeld’ voor de nieuwbouw.

6.6 Interpretatie van de uitkomsten In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikkelingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagere ruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door ‘het nieuwe werken’, heeft tot gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 halveert. Ook ontwikkelingen in de kantoorhoudende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in de ruimtevraag goed te volgen. Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat deze vraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van de voorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de huidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en de duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deel van de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor de ramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel. Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering, sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis waarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Een andere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op de verwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand. Waarde van de modeluitkomsten Ondanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen, geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andere regio’s, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag op dezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschillende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echter diepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan van actuele demografische en werkgelegenheidsprognoses.

43

In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodel vervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhouding tussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekent voor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrekkingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk. Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van het model verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerkelijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit van kwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering en onttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in de toekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaast om een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang die daadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat. Dit abstractieniveau van het model betekent dat voor locatietypen en kwaliteitssegmenten duidelijk is geworden waar kansen en bedreigingen liggen. Om concrete locatie- of objectgebonden afspraken te maken kan een diepgaander analyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en monitoring van trends in de vraag wenselijk zijn. De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn wel kaderstellend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het effect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven van beleid.

44

Bijlage A

Segmentering

Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstige marktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling van de markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt is verdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen (afhankelijk van de omvang van de markt). De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikers duidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locaties oververtegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillende voorkeuren en dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat huurprijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische transactiedatabase. De indeling naar de drie kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de betere locaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in deze prijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% van de markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, voor kleinere kantorenmarkten, bepalen deze beide 50% van de markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typen locaties gegeven en wordt ook duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen geïnterpreteerd moet worden. 1 Centrale locaties Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. De bereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijn van congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen op centrale locaties variëren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van een concentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echte stadscentrum worden gebouwen diverser en kleinschaliger. Ruimte voor nieuwbouw is schaars en de kantoorgebouwen hebben vaak een monumentaal karakter of zijn gerenoveerd. Bij het type gebruiker op centrale locaties kan worden gedacht aan hoofdkantoren, bovenregionaal georiënteerd, grote overheidsdiensten (met name rond centraal station). Richting het stadscentrum vestigen de meer kleinschalige gebruikers zich, die veel waarde hechten aan de dynamische omgeving van een binnenstad. Als achtergrond van deze bedrijven kan gedacht worden aan hoogwaardige en creatieve adviesdiensten. 2 Formele locaties Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden als zogenaamde formele kantoorlocaties gezien. Het zijn locaties die vanuit het oogpunt van gebruikers als echte zakelijke werklocaties worden gezien. Kenmerken zijn relatief uniforme gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is wisselend. Op echte knooppuntlocaties is de ontsluiting vaak goed. Op andere locaties kan gedacht worden aan een kleiner treinstation of aan verbindingen met sneltram of snelbus. Gebouwen zijn relatief jong. Het merendeel van de formele locaties is in de afgelopen 20-30 jaar ontwikkeld. Het type gebruikers varieert met de prijsklassen. Grote zakelijke en financiële dienstverleners en ict bedrijven zitten wat meer in de aansprekende en duurdere segmenten. Bedrijven uit de groothandel en industrie en kantoren van bouw- en transportbedrijven kiezen vooral functioneel en zitten in het lagere segment.

45

3 Overige locaties Onder overige locaties vallen verspreide kantoorconcentraties. Gedacht kan worden aan kantoren in woonwijken of gelegen in het buitengebied. Het type gebouwen is divers, het zijn kantoorvilla’s, grachtenpanden, samengetrokken woningen in woonwijken of losse kantoorpaviljoenen in het buitengebied. De kantoren zijn niet noodzakelijk goed bereikbaar per auto of OV. Andere voorzieningen zijn erg afhankelijk van de locatie in de woonwijk. Het type gebruiker betreft kleinschalige consumentgerichte diensten (makelaar, hypotheekadviseur), hoogwaardige dienstverleners (architecten, juridisch, accountants), kleinere publieke diensten of een lokaal bankfiliaal. Prijssegmentering binnen locaties Huurprijzen spelen een belangrijke rol in de uitgevoerde analyse. Zoals gezegd, de prijzen zijn gebruikt om kwaliteitssegmenten te onderscheiden binnen de locatietypen. De segmentering is een basis voor het gebruikte kantorenmodel. Voor de analyse van de huurprijzen is geput uit de transactiedatabase van Vastgoedmarkt. Mede op basis van de prijzen worden de kwaliteitssegmenten opgebouwd. De segmentering naar prijssegmenten is enigszins bewerkelijk. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1990 en 2010 minimaal een melding van een huurprijs gevonden. Het deel waarvoor geen prijs is gevonden, kan een kantoor betreffen van een eigenaar-gebruiker, een kantoor waar in de afgelopen 20 jaar geen mutaties hebben plaatsgevonden of waarvan de mutaties niet zijn aangemeld door de betrokken makelaars. Ook zijn de gemelde huurprijzen vaak niet goed te interpreteren. Het is niet altijd duidelijk wanneer de melding zuiver een kale huurprijs betreft, hoe met bijvoorbeeld de huur van parkeervoorzieningen is omgegaan, of hoe huurkortingen en verhuisbijdragen zijn verwerkt (de incentives). Ook is niet altijd duidelijk of de gemelde huurprijs in- of exclusief BTW is. De magere kwaliteit van de markthuren als prijsindicatie is daarom onderkend. De huurprijs is slechts gebruikt als indicatie voor de kwaliteit van het gebouw. Een hoge huurprijs heeft gemiddeld genomen betrekking op een gebouw van hogere kwaliteit, en omgekeerd. Om gebouwen waarvan op zeker moment een huurprijs bekend is over de hele periode te kunnen plaatsen in een prijssegment, is gebruik gemaakt van een waarde index. De waarde index is de gemiddelde huurprijsontwikkeling van alle gebouwen voor een specifieke locatie. De

Figuur A.1 Vaststellen huurwaarde van gebouwen 1990-2010 op basis van gevonden huurprijzen en marktindex

Huurprijs 2008

x

Inde Huurprijs 1996

x Inde

x

Inde

x Inde Huurprijs 2003

Correcties

1990 Bron: EIB

46

2010

gevonden huurprijzen worden dus ‘vooruit’ of ‘terug’ geïndexeerd om over de hele periode een huurprijs te krijgen. Wanneer er over de periode meerdere registraties zijn, worden deze als nieuw ijkpunt genomen. In figuur A.1 is de methode geïllustreerd. De gehanteerde prijssegmentering is dus bewerkelijk. Op gebouwniveau kan het nodige misgaan. Hoe minder prijsinformatie beschikbaar is over de periode, hoe groter de kans dat de prijs niet aansluit bij de segmenten. Doordat met de gemiddelde waarde ontwikkeling wordt geïndexeerd, geldt deze verkeerde registratie over de hele periode. Ook wanneer een gebouw een afwijkende waarde ontwikkeling kent, door bijvoorbeeld een niet geregistreerde bovengemiddeld grote renovatie, sluit de segmentering niet aan bij de daadwerkelijke kwaliteit van het kantoor. De uiteindelijk gevonden segmentering moet worden opgeschaald voor de hele markt, omdat voor 50% van de voorraad geen prijsinformatie bekend is. Hoewel hierbij rekening wordt gehouden met postcode, bouwjaren en locatietypen, is dit een bewerking die niet hoeft aan te sluiten bij de realiteit. Zo kunnen samenstellings- en selectie-effecten in de data een rol spelen. Het bewerkelijke karakter van de prijssegmentering, een belangrijk onderdeel in het gebruikte kantorenmodel, maakt ook de modeluitkomsten bewerkelijk. Desondanks heeft de segmentering wel degelijk enige waarde. De waarde die aan de huurprijzen wordt toegekend is beperkt. De huurprijzen worden op een ordinale schaal gebruikt. De prijsanalyse geeft geen waardering op marktwaarde maar enkel op een ordinale kwaliteitsschaal. De modeluitkomsten mogen hierdoor dan vooral stilistisch zijn, het maakt de beschrijving van de verwachte dynamiek niet minder waardevol. Resultaten prijsgrenzen De grenzen van de beschreven segmenten zijn gebaseerd op een 20:40:40 verdeling van de markt (50:50 wanneer van twee prijssegmenten wordt uitgegaan). De verdeling is gebaseerd op marktonderzoek en expert sessies. De grenzen per 2010 zijn vervolgens ‘terug’ geïndexeerd op basis van een zo representatief mogelijke, gewogen marktindex, waar gebouwen aan de onderkant van de markt en van een kleinere omvang dan 1.000 m2 buiten zijn gehouden. De ontwikkeling van de marktindex, weergegeven door de ontwikkeling van de prijsklassen in navolgende figuur A.2, laat echter dusdanig grote schommelingen zien, dat kan worden geconstateerd dat

Figuur A.2 Bovengrenzen prijsklassen, provincie Utrecht (€/m2 vvo)

210 190 170 150 130 110

Bovengrenzen Centraal B Centraal C Overig B Overig C Formeel B Formeel C

90 70 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1 In de figuur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogste segment logischerwijs geen bovengrens

Bron: Vastgoedmarkt, EIB

47

het niet helemaal is gelukt een volledig zuivere huurprijsindex te bouwen. Dit is in de analyse overigens geen beperking. Zoals aangegeven wordt met de geïndexeerde prijsgrenzen geen prijswaardering gegeven, maar heeft de segmentering betrekking op een kwaliteitsschaal.

48

Bijlage B

Analyse verhuisbewegingen

Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voor gebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substituten zijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eerste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister geeft een verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startende bedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat relatief weinig bedrijvigheid in Utrecht start in centrale locaties, zie linker helft van figuur B.1. Hierbij staat starten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een andere provincie. Zeker de duurdere centrale locaties zien weinig instroom. In overige locaties start relatief meer bedrijvigheid in Utrecht. Formele locaties zijn, zeker het laatste decennium, het belangrijkste startpunt voor bedrijvigheid die voor het eerst in Utrecht verschijnt, wat deels verklaard wordt door de absolute omvang van dit segment.

Figuur B.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, provincie Utrecht, 1990-2009

Nieuw

Overig 22%

Opgeheven Centraal 16%

Centraal 18% Overig 28%

Formeel 62%

Formeel 54%

Bron: LISA, Bak, EIB

Wanneer nader gekeken wordt naar de kwaliteitssegmenten per locatie blijkt de verdeling van nieuwkomers op de Utrechtse kantorenmarkt redelijk uniform verdeeld te zijn. In het verleden hebben enkele grote bedrijven zich vanuit een andere provincie gevestigd op formele A-locaties, starters lijken zich met name te vestigen op formele en overige C-locaties. Bedrijven die opgeheven worden of Utrecht verlaten, komen voornamelijk van formele locaties, zie rechter helft van bovenstaande figuur B.1. In centrale locaties is de dynamiek ook in dit opzicht laag. In overige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief hoog als beseft wordt dat het totale volume werknemers op deze locaties lager is dan op formele locaties. De LISA bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die verhuizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hier vandaan

49

verhuizen. Zo laat figuur B.2 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit centrale locaties, formele locaties zijn. Als specifieker naar gebouwklassen wordt gekeken, valt op dat vanuit het centrale A-segment voornamelijk naar andere centrale locaties wordt verhuisd, meestal ook naar het A- of het B-segment. Verhuizingen vanuit centrale B- en C-segmenten geven een diffuser beeld. Hier wordt ook sterk naar overige locaties verhuisd en deels naar Formeel. Verhuizingen over een ‘grote afstand’ zitten hier weinig tussen. Van centrale C-locaties wordt niet of nauwelijks naar een A- of B-gebouw van een ander locatietype verhuisd.

Figuur B.2 Verhuizingen van centrale locaties, provincie Utrecht, 1990-2009

Overig 20%

Centraal 42%

Formeel 38%

Bron: LISA, Bak, EIB

Figuur B.3 Verhuizingen van formele locaties, provincie Utrecht, 1990-2009

Overig 12%

Centraal 6%

Formeel 82%

Bron: LISA, Bak, EIB

50

Formele locaties kennen de meeste verhuisdynamiek: hier zijn de meeste verhuisbewegingen. Organisaties in formele locaties verhuizen niet snel naar een andere locatie (figuur B.3). Naar centrale locaties wordt nagenoeg niet verhuisd. Binnen formele locaties geldt dat wanneer van een formele A-locatie wordt verhuisd, de bestemming bijna altijd een andere A-locatie is. Verhuizers uit het B-segment kiezen wat meer voor overige locaties maar vooral voor formele locaties. Veelal was de bestemming hetzelfde B-segment op deze formele locaties maar er was ook sprake van opwaartse en neerwaartse mobiliteit naar het formele A- en C-segment. Voor het C-segment geldt hetzelfde beeld. Enkele verhuizingen naar overige locaties en daarnaast voornamelijk naar andere formele locaties met enige opwaartse mobiliteit, naar het B-segment.

Figuur B.4 Verhuizingen van overige locaties, provincie Utrecht, 1990-2009

Centraal 11%

Overig 41%

Formeel 48%

Bron: LISA, Bak, EIB

De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur B.4 laat zien dat een andere overige locatie een veel voorkomende bestemming is bij verhuizing. Bedrijvigheid in het A-segment kiest bij verhuizing vaak weer voor een overige locatie of voor het formele A-segment. Verhuizers uit het B-segment kiezen veelal weer voor een overige locatie of voor het formele A- of B-segment. Verhuizingen vanuit het C-segment hebben veelal als bestemming een andere overige locatie of een pand op een formele locatie uit het B- of C-segment. Formele locaties zijn vaak de bestemming van een verhuizing, ook vanuit de andere locatietypen. Het is verleidelijk hier een trend in te zien. Kanttekening hierbij is dat in formele locaties ook het meeste nieuwe aanbod is gecreëerd. Verhuizingen naar deze locaties kunnen dan ook verklaard worden door een gebrek aan geschikt aanbod aan centrale en/of overige locaties. In Utrecht wijzen de lagere prijzen in formele locaties, dan in centrale en overige locaties, inderdaad in deze richting. Een van de aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties wordt verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit te bevestigen. Verhuizen naar een ander segment binnen een locatie komt regelmatig voor en het lijkt er ook op dat wanneer bedrijven naar een ander type locatie verhuizen ze tot op zekere hoogte vasthouden aan hetzelfde kwaliteitssegment.

51

52

Bijlage C

Belangrijkste kernen en locaties

De vijf grootste kernen in de provincie Utrecht zijn Utrecht, Amersfoort, Nieuwegein, Zeist en Houten. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze kernen bedraagt ruim 75% van de totale kantorenvoorraad in de provincie. Utrecht heeft het grootste aandeel centrale locaties. Amersfoort en Nieuwegein kennen relatief veel formele locaties en in Zeist bevinden veel kantoren zich op overige locaties (figuur C.1).

Figuur C.1 Grootste kernen kantorenmarkt, provincie Utrecht, 2010 (m2 vvo)

3.000.000 Centraal

Formeel

Overig

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

-

Utrecht

Amersfoort

Nieuwegein

Zeist

Houten

Bron: Bak, EIB

De stad Utrecht kent de grootste kantoorlocaties. In en rond het stationsgebied zijn de grootste centrale locaties te vinden (figuur C.1, tabel C.1). Met Rijnsweerd en Papendorp heeft Utrecht ook de grootste formele locaties. Deze Utrechtse locaties samen bepalen al meer dan 20% van de provinciale kantorenmarkt. Opmerkelijk is verder de grote concentratie kantoren in Zeist West, aangemerkt als overige locatie. Het betreft met name de rand van kantoren langs de Utrechtseweg. Gezien de ligging in en tegen woonwijken is deze kantoorconcentratie niet als formele maar als overige locatie aangemerkt.

53

Tabel C.1

Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, provincie Utrecht, naar oppervlak en segment, 2010

Locatie

Postcode

Gemeente Oppervlak (m²)

Segmentering (%)

Centraal Formeel Overig Centrum en stationsgebied Stationsgebied Jaarbeurszijde Centrum Rijnsweerd en de Uithof Papendorp Plettenburg/de Wiers Zeist West Bron: Bak, EIB

54

3511 Utrecht

403.500 100

3521 Utrecht 3811 Amersfoort

204.510 214.185

3584 Utrecht 3528 Utrecht 3439 Nieuwegein 3704 Zeist

405.825 0 94 6 298.290 0 100 0 271.195 0 100 0 126.970 0 0 100

96 82

0 0 17

0 4 1

Bijlage D

Analyse van fysieke onttrekkingen

In totaal is ongeveer 200.000 m² kantoorruimte onttrokken aan de voorraad tussen 1990 en 2010. Dit is gemiddeld ongeveer 10.000 m² per jaar (figuur D.1). Afgezet tegen de voorraad is dit relatief weinig (minder dan een ¼% per jaar)8. De onttrekkingen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking op centrale en overige locaties. Dit sluit ook aan bij de gedachte achter de gemaakte segmentering. Centrale locaties zijn multifunctionele locaties waar meerdere alternatieve aanwendingsmogelijkheden bestaan voor het kantoor of de locatie. Ook voor overige locaties zijn in beperktere mate alternatieven mogelijk. Het betreft meestal losse kantoren in of rond een woonwijk. Als alternatieve functie kan aan winkels, wonen of zorg worden gedacht. Op formele locaties zijn kantoren nauwelijks onttrokken. Het betreft kantoren die onderdeel zijn van een sloop-nieuwbouwproject. Alternatieven zijn niet of nauwelijks mogelijk. Aangezien de gebouwenvoorraad gemiddeld genomen erg jong is en de aandacht voor onttrekkingen met het oplopen van de leegstand pas de laatste jaren sterk toeneemt, is rond onttrekkingen historisch nog sprake van weinig dynamiek. De gerealiseerde onttrekkingen geven nauwelijks een basis voor een verwachting op langere termijn. Gezien de hoge leegstand, de omvangrijke nieuwbouwplannen en de geleidelijk versnellende veroudering van de voorraad mag wel worden verwacht dat onttrekkingen zullen gaan toenemen. Dit is na 2000 ook al enigszins zichtbaar in de figuur en wordt gestaafd door het gegeven dat in 2011 de totale kantorenvoorraad voor het eerst sinds deze registratie bestaat, is gekrompen.

Figuur D.1 Onttrekkingen naar locatie (m2 vvo)

35.000

Centraal

Formeel

Overig

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Bron: Bak, EIB

8 Een ¼% onttrekkingen ten opzichte van de voorraad zou wijzen op een levensduur van 400 jaar. Dat is niet plausibel en daarom is in deze rapportage met een meer gangbare levensduur gerekend.

55

56

E

Standaard Bedrijfsindeling

Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling. De sectoren zijn bepaald door middel van het gedrag van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector SBI-code • Handel en Industrie A t/m I • Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N • Banken en Verzekeraars K • Overheid en Non-profit O t/m S, HH en INT

57

58

Bijlage F

Parameters kantorenvraag

Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgelegenheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Om deze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS en LISA gekoppeld aan de kantorenvoorraadstatistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de leegstand (zie figuur A.1). Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekend hoeveel werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheid was over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergegeven. Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze parameters naar 2020 en 2040.

Figuur F.1

Parameters van de kantorenvraag

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector Steekproef 50% Ruimtegebruik (m 2 ) per werknemer per sector

Verdeling kantoorgebruik (%) naar sector

Ophogen voor totale kantorenvoorraad in gebruik, 2 per sector (m )

Totale kantoorgebruik per sector (m) delen door gemiddeld kantoorruimtegebruik per werknemer per sector (m 2 )

Totale kantoorwerkgelegenheid per sector

Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per sector (NR)

Bron: EIB

59

60

Bijlage G

Plancapaciteit

De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom 800.000 m2 (per september 2011). Van bijna 550.000 m2 is de verwachte opleverdatum gepland voor 2018, van de overige plancapaciteit is de opleverdatum niet bekend. Het grootste deel van de nieuwbouw is op formele locaties gepland, met bijna 500.000 m² (zie ook figuur G.1). Een klein deel van de plannen heeft betrekking op (gedeeltelijke) herontwikkeling van een bestaand pand. Zo wordt op overige locaties 21.900 m2 nieuwbouw onttrokken, bij een totaal aan plancapaciteit van 215.700 m². De Neprom registreert plannen zoals ontwikkelaars deze aanmelden. Ook in de ruimtelijke plannen van gemeenten wordt rekening gehouden met een planvoorraad. Uit een inventarisatie van de provincie Utrecht blijkt dat de gezamenlijke gemeenten van een planvoorraad uitgaan van ruim 1,5 miljoen m2, waarvan het merendeel ook voor de komende tien jaar is gepland. Beide begrippen sluiten niet op elkaar aan9. De planvoorraad bij gemeenten is in dit onderzoek niet nader geanalyseerd, mede omdat geen landelijk dekkende cijfers beschikbaar zijn.

Figuur G.1 Plancapaciteit Neprom, Provincie Utrecht (m2 bvo)

600.000

500.000

Nieuwbouw 497.206

Te onttrekken

400.000

300.000 215.700 200.000

100.000

0

86.000 0 Centraal

21.900 Overig

6.100 Formeel

Bron: Neprom, bewerking EIB

9 Zie ook de studie ‘Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren’ van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.

61

62

Bijlage H

Demografie en werkgelegenheid

Het EIB heeft regionale werkgelegenheidsprognoses opgesteld. Deze zijn in de eerste plaats afgeleid van de landelijke bevolkingsprognoses van het CBS. 1 Met een (daarvoor opgezet) verdelingsmodel zijn de landelijke bevolkingsprognoses op basis van historische en verwachte trends verdeeld over de COROP regio’s in Nederland. 2 Uitgaande van een participatiegraad geeft de bevolkingsomvang een beeld van de regionale beroepsbevolking. Om de regionale participatiegraad te bepalen is gekeken naar historische trends en prognoses van het CPB. 3 In de vertaling naar de regionale werkgelegenheidsontwikkeling wordt vervolgens rekening gehouden met de werkloosheid en de pendel van beroepsbevolking tussen regio’s. Ook hier is rekening gehouden met historische trends en prognoses van het CPB. Onderstaand zijn de prognoses samengevat.

Tabel H.1

Raming demografie en werkgelegenheid

2000 2010 2020 2040

Regionale raming totale bevolking 15-75 jaar

Regionale raming beschikbare beroepsbevolking

Regionale raming werkgelegenheid

834.819 612.712 666.594 920.374 705.918 751.670 1.011.092 756.393 793.055 1.122.532 811.796 825.352

Bron: EIB

63

64

Bijlage I

Begrippenlijst

Aanbod Het aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn als leegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegenstelling tot de gangbare definitie waarbij aanbod wordt gedefinieerd als de te huur en te koop staande kantoren. Basisscenario De volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario: • landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS; • vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking); • verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regio’s en vertaling naar werkgelegenheid 15-75 (EIB); • verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP; • vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB); • geen afname van het ruimtegebruik per werknemer; • bescheiden prijselasticiteit van de vraag; • meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen; • nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren; • er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties. BVO Bruto vloer oppervlak. Zie VVO. Courant Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder geval een gebruiker te vinden. Frictie leegstand Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functioneren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%. Huurprijzen Prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten (DTZ, 2011b). Incourant Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in het aanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor. Herbestemming Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Gevoeligheidsanalyse Een gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien. Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.

65

Kantoor Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Kantorenvoorraad Alle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m² in gemeenten met meer dan 10.000 m2 kantooroppervlak. Kantorenvraag Het aantal vierkante meter (m2) kantoorruimte in gebruik. Kantorenregio De dertien kantorenregio’s zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onder andere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggregeerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, een marktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenario’s te schetsen (zie tabel A1). Kwaliteitsklasse (A B C) Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. De gedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoordigt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwaliteit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van de markt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling is ontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010. Leegstand Leegstand kan worden gedefinieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen. In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aangeboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend. Locatietype De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorieën op basis van locatie: centraal, overig en formeel. Centraal Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Overig Duidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoorbeeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom. Formeel Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden als formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. Nieuwbouwvraag De nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering van de bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuwbouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande gebouwen te renoveren of te vervangen.

66

Overaanbod Courante leegstand boven de frictieleegstand. Prijsklasse Zie kwaliteitsklasse. Regiorapport Naast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommige gevallen zijn deze regio’s onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1). Segment Een segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen segmenten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) en een kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes segmenten (A, B) uitgegaan. Voor Zeeland is geen onderscheid gemaakt naar segmenten. Technische veroudering Technische veroudering houdt in dat gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt vallen. De gebouwen voldoen niet meer aan de functionele eisen van de vraag. Transformatie Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie. Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels. Verborgen leegstand Lege kantoorruimte die niet te koop of te huur wordt aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de ruimte langdurig is verhuurd aan ingekrompen bedrijven of er eenvoudig geen marktpotentie meer voor is. Vraag De vraag heeft betrekking op de kantoorruimte in gebruik. Vraagsectoren Binnen de vraag wordt onderscheidt gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard Bedrijfsindeling van het CBS. De sectoren zijn bepaald doormiddel van het gedrag van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden: Sector SBI-code • Handel en Industrie t/m I • Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N • Banken en Verzekeraars K • Overheid en Non-profit O t/m S VVO Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is. Werkgelegenheid De werkgelegenheid is bepaald aan de hand van de totale bevolking tussen de 15 en 75 jaar. Slechts een deel van deze bevolkingsgroep is, door bijvoorbeeld studie of pensioen, in staat om daadwerkelijk een beroep uit te oefenen: de beroepsbevolking. Het aantal personen dat daadwerkelijk werkzaam is, noemen we de werkgelegenheid.

67

Tabel I.1

Acht landelijk dekkende regiorapportages, dertien deelmarkten

Acht regiorapportages (basis provincies)

Dertien deelmarkten (provincie/COROP)

1 Groningen, Drenthe, Friesland 1 Noordelijke provincies 2 Gelderland + Overijssel 2 Zwolle-Deventer-Apeldoorn - COROP Noord Overijssel (Zwolle) - COROP Zuidwest Overijssel (Deventer) - COROP Veluwe (Apeldoorn) 3 Enschede-Hengelo-Almelo - COROP Twente - COROP Achterhoek 4 Arnhem-Nijmegen - COROP Arnhem/Nijmegen - COROP Zuidwest Gelderland 3 Utrecht 5 Provincie Utrecht 4 Noord-Holland + Flevoland 6 “Metropoolregio Amsterdam” - COROP IJmond - COROP Agglomeratie Haarlem - COROP Zaanstreek - COROP Groot Amsterdam - COROP Gooi en Vechtstreek - Provincie Flevoland 7 Noord-Holland Noord - COROP Kop van Noord-Holland - COROP Alkmaar e.o. 5 Zuid-Holland 8 Groot Den Haag - COROP Leiden en Bollenstreek - COROP Den Haag - COROP Delft en Westland - COROP Oost Zuid-Holland 9 Groot Rotterdam - COROP Groot Rijnmond - COROP Zuidoost Zuid-Holland 6 Zeeland 10 Zeeland 7 Noord-Brabant 11 Breda-Tilburg-Den Bosch - COROP West Noord-Brabant - COROP Midden Noord-Brabant - COROP Noordoost Noord-Brabant 12 Kantorenregio Eindhoven COROP Zuidoost Noord-Brabant 8 Limburg 13 Limburg Bron: EIB

68

EIB-publicaties

2007 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007 Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006 Infrastructuurmonitor - MIT 2007 De restauratieproductie tot 2011 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten Sectorprofiel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012 Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006 De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid Bouwconcerns in beeld 2006/2007 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006 Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006 Het arbeidsbestand in de bouw in 2006 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW) Transparantie in de bouwpraktijk De bouwbedrijven in 2006 2008 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007 Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf Infrastructuurmonitor - MIRT 2008 Bouw in beeld 2007 Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt Algemene kosten in het bouwbedrijf

69

Het ziekteverzuim in de bouw in 2007 Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013 Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid na 2009 De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woning- en vastgoedmarkt? (ASRE) Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2007 (ARBOUW) Bouwconcerns in beeld 2007/2008 2009 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008 Middenkaderopleidingen in de bouw Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007 Bouw in beeld 2008 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014 De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche Het ziekteverzuim in de bouw in 2008 Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2008 (ARBOUW) Hervorming van de woningmarkt Reïntegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw Bouwconcerns in beeld 2008-2009 2010 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2010 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2008 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008 Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008

70

Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2010-2015 Zzp’ers in de bouw De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl) Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2009 (ARBOUW) Ziekteverzuim in de bouw 2009 Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl) Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud Bouw in beeld 2009 De bouwarbeidsmarkt 2010-2015 Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008 Strategie en crisis Vrouwen in technische functies Marktstudie AFNL 2011-2012 Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011 Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl) 2011 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2011 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2007-2009 Openbare aanbestedingen in de gww Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009 Succesvol binnenstedelijk bouwen De winst van innoveren (www.eib.nl) Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW) Productiviteit en strategie (www.eib.nl) Bouwconcerns in beeld 2009-2010 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2011-2016

71

Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015 Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl) Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl) Dynamiek op de woningmarkt De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het bouwproces (www.eib.nl) Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl) Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2010 (ARBOUW) Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl) MKBA Herstructurering Eemsdelta Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl) Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl) Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl) Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus (www.eib.nl) Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl) Algemene kosten in het bouwbedrijf 2008-2010 (www.eib.nl) Kostenmodel omgevingsrecht (www.eib.nl) Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl) 2012 Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl) Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2012 Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt Arbeid en scholing in de restauratiesector Trends en ontwikkelingen in de wegenbouw tot 2017 (www.eib.nl) Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2012-2017 Bouwconcerns in beeld 2010-2011 Effecten van bezuinigingen in de infrastructuur (www.eib.nl)

72

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek (www.eib.nl) Vitaliteit: van feit tot beleid (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2011 (www.eib.nl) Landelijke samenvatting kantorenmonitor (www.eib.nl) Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur (www.eib.nl) Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2011 (ARBOUW) Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)

73

74

Economisch Instituut voor de Bouw Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl Desktop publishing: Margo Wakidjan-Nijbroek, EIB

75

76

Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99 [email protected] www.eib.nl