REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
Noordwest-Nederland
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m²)
11.509
Noord-Holland Overig Nederland
38.116
In Noordwest-Nederland ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad. Groot-Amsterdam (inclusief Hoofddorp en Schiphol) is in landelijk perspectief de grootste kantoormarkt. Het gebied huisvest verschillende internationale gebruikers en kent veel vraagdynamiek. De kantoormarkten in Alkmaar en Haarlem huisvesten vooral regionale gebruikers. Sinds 2010 is er in de regio ongeveer 430.000 m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken in 69 objecten. Vooral Amsterdam heeft zich een kansrijke markt getoond, getuige de 40 onttrokken kantoorobjecten.
Vraag Opname kantoorruimte in Noordwest-Nederland in m² (*1.000)
Noord-Holland
700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0
In 2013 bereikte de totaalopname met circa 270.000 m² het laagste niveau in tien jaar. Opvallend is dat er in 2013 weinig grootschalige transacties ( > 10.000 m²) zijn geregistreerd. In het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop dynamiek zichtbaar in de regio. De ruimtebehoefte verschuift steeds meer van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. De gerealiseerde huren staan, met uitzondering van toplocaties zoals de Zuidas en Schiphol, op nagenoeg alle locaties onder druk.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Noordwest-Nederland in m² (*1.000)
20,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0%
Noord-Holland
Nederland
Het kantorenaanbod in de regio ligt structureel boven het landelijk gemiddelde. Vooral de grote kantoormarkten Amsterdam (18%), Haarlemmermeer (22%) en Amstelveen (28%) beschikken over relatief veel kantoorruimte zonder gebruiker. In de rest van de regio is het aanbod aanmerkelijk lager. Tussen deelgebieden kunnen er grote verschillen zijn. Het centrum van Amsterdam kent bijvoorbeeld 12,5% leegstand, tegenover 33% in Beukenhorst-West in Hoofddorp.
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
NOORDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties
Het scherpste netto-aanvangsrendement voor kantoren ligt op de Zuidas in Amsterdam. Hier zijn in 2013 verschillende kantoren van eigenaar gewisseld. Door de oplopende leegstand en de geringere vraag, is de investeringsvraag flink teruggevallen in de regio. Vanwege het dynamische karakter van de regio is er niettemin blijvende interesse in beleggingsmogelijkheden. De meeste beleggersvraag gaat daarbij uit naar moderne kantoren op de betere locaties. Voor de andere kantoorsteden in Noordwest-Nederland begint de top bij 7,5%.
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50- 8,25
8,25 – 10,00
7,75- 8,75
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 - 9,50
7,25-8,50
8,00- 10,00
Noordwest-Nederland
6,00-7,50
7,00-10,00
6,00 - 7,75
7,50 - 11,00
Midden-Nederland
6,25 - 7,50
7,25 - 9,00
6,25 - 8,00
7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25-7,50
7,00-8,75
6,50-8,00
7,25-11,00
Zuid-Nederland
6,50-7,75
7,50-10,00
7,00-8,50
7,75-11,00
Factsheet kantoren Noordwest-Nederland
Provincie
NoordHolland
Gemeente
Alkmaar
Inwoners
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
95.000
377.700
378.500
52.300
51.700
22.700
7.700
90-135
85-125
Amstelveen
84.800
647.900
648.800
171.000
181.400
11.100
7.900
100-165
90-140
Amsterdam
809.200
6.076.700
6.052.800
1.034.500
1.106.800
249.700
193.200
80-325
80-325
Diemen
25.900
231.600
231.600
38.800
32.500
3.600
6.100
70-115
70-110
Haarlem
154.800
536.800
543.300
67.400
78.400
15.100
9.500
75-160
75-160
Haarlemmermeer
144.200
1.409.800
1.441.500
315.300
320.800
49.200
21.100
75-300
75-300
Heerhugowaard
53.200
102.200
102.300
6.000
8.900
2.800
1.000
80-125
80-120
Hilversum
86.500
625.300
624.100
110.200
115.500
17.700
5.600
90-155
90-155
Hoorn
71.700
110.600
118.400
14.900
17.500
3.000
700
75-120
75-120
Huizen
41.300
83.800
83.800
11.900
11.900
1.200
-
80-125
80-120
Purmerend
79.500
104.300
103.900
11.800
14.600
900
700
75-120
75-115
Velsen
67.200
121.300
121.300
10.600
9.700
5.300
-
75-120
75-115
Zaanstad
150.600
254.400
250.800
38.400
38.800
5.300
4.100
80-120
80-115
Overig
873.600
793.500
807.500
115.100
124.200
17.500
11.600
-
-
Totaal Noord-Holland
2.737.500
11.475.900
11.508.600
1.998.200
2.112.700
405.100
269.200
-
-
Totaal Noordwest-Nederland
2.737.500
11.475.900
11.508.600
1.998.200
2.112.700
405.100
269.200
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, R.Bak
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT
NOORDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Noordwest-Nederland
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Noordwest-Nederland (in netto ha)
8.475 Noord-Holland Overig Nederland
Noordwest-Nederland huisvest circa 11% van de landelijke voorraad bedrijventerreinen. De regio beschikt over zeer gevarieerde bedrijfslocaties. Naast reguliere bedrijventerreinen, zijn er (zee) haventerreinen bij de IJmond en Amsterdam/Zaandam en is er het logistiek cluster bij Schiphol met luchthaven gebonden activiteiten. Creatieve en innovatieve bedrijfsclusters komen met name voor in Amsterdam. De behoefte van gebruikers in de regio is daarmee divers.
69.222
Vraag Opname bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland in m²
Noord-Holland
400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000
In 2013 viel de opname (157.000 m²) in Noordwest-Nederland sterk terug tot circa de helft van het langjarige gemiddelde. De verklaring hiervoor is het ontbreken van grootschalige transacties in de regio Amsterdam-Schiphol. De jaarlijkse vraagdynamiek in de regio wordt echter vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. In de regio is een gevarieerde behoefte aan bedrijfsruimte, van broedplaatsen tot hoogwaardige logistiek. Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland in m²
2.000.000
Noord-Holland
1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000
Het beschikbare aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland ligt op bijna 1,3 miljoen m². Ongeveer de helft hiervan ligt in de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer. De laatste jaren is sprake van een afvlakking van het aanbod na een piek in 2008. Dat neemt niet weg dat een groeiend deel van het aanbod structureel is en nauwelijks aansluit bij wensen van gebruikers. Datzelfde geldt voor logistiek vastgoed, waarvan ongeveer 316.500 m² wordt aangeboden in de regio. De vraag gaat vooral uit naar modern logistiek vastgoed, waarbij een sterke voorkeur is voor nieuwbouw.
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
NOORDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
2012
2013
Beste locaties
Overige locaties
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 - 9,00
8,50 - 10,00
8,50 - 9,75
9,00 - 11,00
Oost-Nederland
7,25 - 9,00
7,75 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
7,75 - 9,50
8,50 - 11,00
Midden-Nederland
7,50 - 8,75
7,75 - 10,00
7,50 - 9,00
8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 - 10,00
7,25 - 9,00
8,00 - 11,00
Zuid-Nederland
7,25 - 8,75
7,50 - 10,00
7,25 - 8,75
8,00 - 11,00
Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Omdat dit segment in delen van de regio sterk vertegenwoordigd is, is er betrekkelijk veel vraag van beleggers. Mede hierdoor worden relatief lage aanvangsrendementen behaald.
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland
Provincie
NoordHolland
Gemeente
Inwoners
Voorraad in ha (netto)
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
Totaal
Beschikbaar
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
95.000
343
89
39.600
60.000
19.800
6.600
35-60
30-55
Amsterdam
809.200
2.310
443
398.200
414.000
97.900
39.800
40-70
40-70
Haarlem
154.800
144
20
35.900
34.500
13.500
31.400
35-70
30-65
Haarlemmermeer
144.200
870
301
207.500
229.000
60.700
22.500
35-85
30-80
Heerhugowaard
53.200
246
73
14.300
9.500
9.100
2.600
30-55
25-50
Alkmaar
Hilversum
86.500
100
9
21.700
15.500
11.600
2.900
35-60
30-55
Hoorn
71.700
210
30
17.300
28.000
6.200
7.200
30-55
25-50
Velsen Zaanstad
67.200
963
45
20.000
13.200
2.400
700
30-55
25-50
150.600
580
132
131.300
131.000
16.000
16.600
35-55
30-50
1.105.100
2.710
649
312.700
356.800
59.900
26.500
-
-
Totaal Noord-Holland
2.737.500
8.475
1.790
1.198.500
1.291.500
297.100
156.800
-
-
Totaal NoordwestNederland
2.737.500
8.475
1.790
1.198.500
1.291.500
297.100
156.800
-
-
Overig
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
NVM Business
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT
NOORDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
Noordwest-Nederland
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m2)
4.649 Noord-Holland Overig Nederland
26.601
In totaal telt de regio Noordwest-Nederland ruim 4,6 miljoen m2 winkelruimte, dat is ongeveer 15% van de landelijke winkelvoorraad. In absolute zin is Noord-Holland daarmee na Zuid-Holland en Noord-Brabant de provincie met de grootste winkelvoorraad. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in Noord-Holland (1.698 m2 per 1.000 inwoners) echter relatief laag. Alleen Zuid-Holland en Utrecht kennen een lagere winkeldichtheid. In totaal is de winkelvoorraad in NoordwestNederland vorig jaar met 66.400 m2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen.
Vraag Opname winkelruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m2)
Noord-Holland
90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
De vraag naar winkelruimte in de regio Noordwest is vorig jaar toegenomen. In totaal is circa 69.000 m2 opgenomen. Daarmee lijkt de vraag zich weer te herstellen ten opzichte van 2012 toen de vraag het laagste niveau van de afgelopen tien jaar bereikte. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 72.000 m2 per jaar verhuurd, de opname laat van jaar tot jaar echter sterke fluctuaties zien. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.
Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
8,0%
Noord-Holland
Nederland
7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0%
De winkelleegstand in Noordwest-Nederland is relatief laag. In Noord-Holland ligt de leegstand met 4,6% ruim onder het landelijk gemiddelde (6,9%). Noord-Holland is daarmee de provincie met het laagste leegstandsniveau. Daar staat echter tegenover dat de leegstand over de afgelopen tien jaar een stijgende trend laat zien. Opvallende uitschieters, met een leegstand van circa 8%, zijn de gemeenten Beverwijk, Den Helder en Hilversum.
1,0% 0,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
NOORDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
2012
2013
A1 locaties
A1 locaties
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
4,75 – 7,50
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
5,25 – 7,25
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
4,50 – 6,75
Midden-Nederland
4,5 – 6,00
4,50 – 6,50
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
4,75 – 7,00
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico’s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Noordwest-)Nederland. In Amsterdam liggen de netto-aanvangsrendementen op circa 4,5%, maar voor andere winkelsteden hoger. De brandbreedte wordt groter, een signaal dat de markt verder divergeert.
Factsheet winkels Noordwest-Nederland
Provincie
NoordHolland
Gemeente
Alkmaar
Inwoners
Voorraad in m²
Leegstand in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2013
2012
2013
2012
2013
Gem 2008-2012
2013
2012
2013
95.000
279.500
286.100
35.900
53.500
5.300
5.200
325-700
250-700
Amstelveen
84.800
124.100
122.700
4.100
6.200
1.200
1.000
500-850
500-900
Amsterdam
809.200
1.119.800
1.136.500
79.100
91.600
25.400
39.500
1.800-2.500
1.800-2.500
Beverwijk
40.100
148.500
154.600
18.400
32.700
2.000
-
225-400
200-375
Bussum
32.600
65.500
67.300
7.800
9.600
1.700
2.500
300-550
275-525
56.600
129.700
127.600
14.500
10.500
500
200
175-300
170-290
Haarlem
Den Helder
154.800
250.400
261.100
17.300
22.600
5.000
4.500
400-950
400-950
Haarlemmermeer
144.200
303.300
311.100
15.800
17.500
3.900
800
320-550
320-550
Heerhugowaard
53.200
138.200
140.500
8.100
16.300
4.700
3.000
350-450
325-450
Hilversum
86.500
137.100
140.700
15.100
15.100
3.400
3.400
325-750
325-725
Hoorn
71.700
159.600
163.200
13.600
17.100
1.800
200
275-550
275-525
Purmerend
79.500
121.200
122.600
5.200
8.400
400
200
225-525
200-500
Schagen
46.000
90.100
92.700
5.000
5.500
400
100
150-230
150-225
Velsen
67.200
71.000
80.300
7.000
11.000
400
3.300
175-350
170-340
Zaanstad
150.600
318.800
323.900
38.400
33.100
5.400
1.600
250-425
250-425
Overig
765.500
1.125.300
1.117.600
65.900
71.600
8.400
3.400
-
-
Totaal Noord-Holland
2.737.500
4.582.100
4.648.500
351.200
422.300
69.900
68.900
-
-
Totaal NoordwestNederland
2.737.500
4.582.100
4.648.500
351.200
422.300
69.900
68.900
-
-
Disclaimer
Contactgegevens
Bronnen
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
PropertyNL, Locatus
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
(030) 232 39 11,
[email protected]
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
www.fghbank.nl
publicatie afspelen.
2
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT
NOORDWEST-NEDERLAND
FGH BANK JULI 2014
