winkelruimte oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen. De gevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de omzetten tot wel 30 procent lager dan in 2008. Hoewel sommige branches er minder van te lijden hebben en dis counters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk dat menig winkelier het lastig heeft. Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opna me van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo het aanbod toe.
Regiorapportage Oost-Nederland 1
■■
■■
Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit lang durige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de hoogte van de huren bepalend voor het risicoprofiel. De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkel gedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een dui delijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet. Internet verandert het gedrag, de economische crisis resul teert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momen teel in steeds meer straten en winkelcentra tot problemen. Daarentegen worden de grootste successen geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. Internet winkels die zich volledig richten op het online kanaal, zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven.
■■
Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de verande ringen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleids strategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middelgrote gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen uitdagend of onderscheidend voorzieningenpakket. De keuze valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de oplossing vooral ligt bij het creëren van een compact en aantrekkelijk aanbod.
winkelruimte oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Oost-Nederland (in m²)
De 20 grootste winkelgemeenten in Oost-Nederland (in m²)
350.000 300.000
3.856.049
250.000 200.000
2.456.709
150.000 100.000 50.000
■■
De winkelvoorraad in de regio Oost-Nederland staat redelijk in verhouding tot het aantal inwoners. In totaal tellen de oostelijke provincies ongeveer 20% van de winkelvoorraad in ons land. Daarbinnen heeft Gelderland ongeveer 1,5 keer zoveel winkelmeters als Overijssel.
Regiorapportage Oost-Nederland 2
■■
In absolute aantallen hebben de grote gemeenten ook de meeste winkels en het grootste vloeroppervlak. Tot deze gemeenten behoren Enschede, Arnhem, Apeldoorn, Nijmegen en Zwolle. Winkelsteden met een beperktere regionale functie zijn Hengelo, Deventer, Almelo, Ede en Doetinchem. Deze steden hebben een beperktere regionale functie dan de grote winkelmarkten.
■■
Tiel
Oude IJsselstreek
Dinkelland
Rijssen-Holten
Duiven
Winterswijk
Barneveld
Oldenzaal
Zutphen
Hardenberg
Ede
Doetinchem
Almelo
Deventer
Hengelo
Zwolle
Nijmegen
Overig Nederland (79,7%)
Arnhem
24.728.898
Apeldoorn
Overijssel (7,9%)
Enschede
Gelderland (12,4%)
Per inwoner telt Nederland gemiddeld ongeveer 1,8 m² winkelvloeroppervlak. De dichtheid in Oost-Nederland ligt met bijna 2 m² per inwoner boven dit landelijk gemiddelde, wat betekent dat de oostelijke provincies in verhouding veel winkels hebben. Dat komt niet door de hoge dichtheid in de grotere steden die gemiddeld genomen redelijk rond dit niveau liggen. Het is vooral te verklaren doordat diverse overwegend middelgrote gemeenten een in verhouding grote winkelvoorraad hebben.
winkelruimte oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Vraag naar winkelruimte Ontwikkeling vraag en aanbod winkelruimte in Oost-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2001 – 2012 (cumulatief in aantallen transacties)
700
6%
Leegstand 600
Opname
2%
10%
61%
500 400
< 250 m2
300
250-500 m2
200
500-1.000 m2
100
1.000-2.500 m2 21%
2002
■■
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
In 2012 steeg de opname van winkelruimte in Oost-Nederland tot 127.000 m². Dit is opvallend. Ten eerste omdat de econo mische crisis juist zorgt voor een dalende omzet bij winkeliers. Ten tweede omdat het opnameniveau op het hoogste niveau uitkwam in de afgelopen tien jaar. De trend is daarmee ver gelijkbaar met het landelijk beeld. Ook in Nederland als geheel vonden er vorig jaar meer winkeltransacties plaats.
Regiorapportage Oost-Nederland 3
2011
■■
> 2.500 m2
2012
Een mogelijke verklaring voor de toegenomen vraag naar winkelruimte is het vrijvallen van geschikte en courante winkelruimte. Juist als gevolg van de crisis neemt het aantal winkels dat de deuren sluit toe, maar blijkbaar is er sprake van een onderliggende behoefte bij ondernemers die van deze situatie gebruik maken. Door de veranderingen in de markt en de oplopende leegstand, staan huurprijzen onder druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen van detail handel en dienstverlening aan consumenten uit.
■■
Het merendeel van de winkeltransacties (61%) in het afgelopen decennium heeft betrekking op kleine winkel panden met een oppervlakte van minder dan 250 m². Dit segment winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale winkellocaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de oppervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af. De grootste panden (> 2.500 m²) zijn weliswaar de kleinste categorie (2%), maar beslaan alsnog 19% van het totale volume. Dat neemt niet weg dat de dynamiek in de lokale winkelmarkt dus eerst en vooral wordt bepaald door ondernemers die kleinschalige winkelruimte huren.
winkelruimte oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Aanbod van winkelruimte Ontwikkeling van de leegstand per provincie (2006-2012, in procenten)
Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten)
13% Nederland
12%
Gelderland 11%
Overijssel
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Almelo Deventer Enschede Oude IJsselstreek Oldenzaal Hengelo Zutphen Apeldoorn Hardenberg Nijmegen Rijssen-Holten Arnhem Nederland Doetinchem Winterswijk Ede Barneveld Duiven Zwolle Tiel Dinkelland
Winkels Meters
0%
■■
De leegstand in Oost-Nederland is de laatste jaren sterk gestegen en is in 2012 opgelopen tot 646.000 m². In absolute termen komt het grootste deel daarvan voor rekening van Gelderland. In percentages valt echter de relatief hoge leegstand in Overijssel op. Met bijna 12% leegstand kampt Overijssel met een hogere leegstand dan het landelijk gemiddelde.
■■
10%
Vooral de winkelsteden in Twente en de gemeente Oude IJsselstreek kampen met een flinke leegstand in zowel
15%
20%
25%
aantallen winkels als in winkelmeters. In Deventer en Zutphen valt op dat leegstand op basis van volume, een stuk hoger ligt dan de leegstand in aantallen winkels. Dat komt doordat hier een deel van de leegstand is geconcentreerd op specifieke locaties met grote winkelunits.
Naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks is opgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt dan het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand deels terug te vinden is in grotere objecten. ■■
■■
Regiorapportage Oost-Nederland 4
5%
In Arnhem en Nijmegen is het leegstandniveau vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. In Zwolle is sprake van lage leegstand, zowel in aantallen winkels als in volume.
winkelruimte oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Prijzen en rendementen Winkelhuren hoofdwinkelgebied per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Arnhem
A1 locaties
Zwolle Nijmegen Enschede Deventer Apeldoorn Doetinchem
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
Hengelo Ede Barneveld Zutphen Almelo Kampen Hardenberg €0
■■
■■
€200
€400
€600
€800
€1.000
€1.200
oplopen tot rond € 1.100,-/m². In Nijmegen, Apeldoorn, Deventer en Enschede liggen de huurprijzen wat lager met een maximum tussen € 800,- en € 900,-/m². Deze huur prijzen worden echter alleen op de allerbeste locaties gerea liseerd. In winkelstraten die (veel) minder bezoekers trekken, liggen huurprijzen veel lager.
De bandbreedte in de huurprijzen verschilt sterk. Zowel tussen steden, als binnen steden. De lokale marktstructuur, de variatie in het winkelaanbod en het verzorgingsniveau zorgen voor deze verschillen. Steden als Arnhem, Nijmegen, Enschede en Zwolle trekken niet alleen veel bezoekers die afkomstig zijn uit de eigen gemeente, maar ook vanuit de omringende regio. Bepaalde steden profiteren bovendien van Duitse bezoekers. In OostNederland zijn dit dan ook de steden met de hoogste huurprijzen, die in Arnhem en Zwolle op de beste locaties
Regiorapportage Oost-Nederland 5
■■
In steden met een meer regionale functie zoals Hengelo, Almelo, Ede en Doetinchem liggen de bezoekersaantallen gemiddeld lager, en daarmee ook de huurprijzen voor winkelruimte.
■■
Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aanvangs rendementen. In de top van de markt in Oost-Nederland worden aanvangsrendementen van circa 5% betaald. Op secundaire locaties liggen de aanvangsrendementen echter beduidend hoger.
winkelruimte oost-NEDERLAND
juli 2013
Overijssel en Gelderland
Factsheet winkels Oost-Nederland Provincie
Gemeente
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
Gelderland
Apeldoorn
157.300
305.200
311.100
27.700
35.500
6.900
14.000
350-800
350-800
Arnhem
150.000
308.100
307.400
27.700
31.000
3.700
10.400
700-1.100
700-1.100
53.700
113.700
114.600
8.500
9.800
1.100
1.000
300-450
200-450
Barneveld Doetinchem
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
56.300
165.300
166.900
20.900
15.100
1.400
6.500
450-650
450-650
Ede
109.800
166.700
175.500
11.100
15.300
7.300
7.800
225-450
150-450
Nijmegen
166.500
251.100
254.300
22.900
27.100
5.900
7.400
650-900
650-900
Zutphen
47.100
140.600
143.200
16.700
16.600
1.300
5.800
275-450
275-425
1.270.000
2.358.200
2.383.000
189.200
202.900
21.500
29.600
-
-
2.010.700
3.808.900
3.856.000
324.700
353.300
49.100
82.500
-
-
72.800
182.500
182.500
36.000
35.000
2.500
7.200
225-475
200-400
Overig Totaal Gelderland Overijssel
Inwoners
Almelo Deventer
98.500
192.800
192.000
37.700
35.000
2.300
2.400
500-800
500-800
Enschede
158.700
328.900
326.300
41.700
47.900
6.300
11.600
350-850
350-850
Hardenberg
59.600
142.000
136.300
13.500
14.600
1.300
800
160-275
160-275
Hengelo
80.900
194.400
198.200
19.900
23.800
6.500
7.600
300-500
200-450
50.900
76.600
76.600
7.300
8.300
100
2.000
125-325
125-300
Zwolle
Kampen
122.500
225.400
226.700
13.600
16.500
2.000
5.400
400-1.050
400-1.050
Overig
493.800
1.095.700
1.118.100
92.700
111.900
10.900
7.700
-
-
Totaal Overijssel
1.137.700
2.438.300
2.456.700
262.400
293.000
31.900
44.700
-
-
Totaal Oost-Nederland
3.148.400
6.247.200
6.312.700
587.100
646.300
81.000
127.200
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Oost-Nederland 6
