Bedrijfsruimtemarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Limburg en Noord-Brabant
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert.
Regiorapportage Zuid-Nederland 1
■■
■■
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op € 47,-/m². Veel transacties vol trekken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabili satie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouwaspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft.
■■
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Bedrijfsruimtemarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Limburg en Noord-Brabant
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in Zuid-Nederland (in netto ha)
20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Zuid-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
6.450 1.600 13.220
Uitgegeven
1.400
Uitgeefbaar
1.200 1.000 800 600 400
56.969
200
■■
Ongeveer 25% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in Zuid-Nederland. Daarmee hebben de twee zuidelijke provincies in verhouding een groot areaal aan bedrijfs gronden. De grote voorraad aan bedrijventerreinen weer spiegelt de sterke concentratie van industrie, productie, handel en logistieke dienstverlening in het zuidelijk deel van het land.
Regiorapportage Zuid-Nederland 2
■■
■■
Heerlen
Cranendonck
Venray
Weert
Roermond
Roosendaal
Veghel
Maastricht
Oss
Waalwijk
Helmond
Den Bosch
Oosterhout
Breda
Eindhoven
Venlo
Moerdijk is de gemeente met de grootste voorraad aan bedrijventerrein. Industrieterrein Moerdijk is een van de grootste bedrijventerreinen in Nederland, waar een aantal zeer grootschalige activiteiten is geconcentreerd. Tilburg en Venlo hebben een iets gevarieerder aanbod aan terreinen, maar de schaalgrootte wordt hier vooral bepaald door de logistieke dienstverlening. De relatief grote omvang van bedrijventerreinen in Sittard-Geleen hangt vooral samen met het chemisch complex Chemelot.
Bergen op Zoom
Overig Nederland (75,0%)
Sittard-Geleen
Noord-Brabant (16,8%)
Tilburg
Limburg (8,2%)
Moerdijk
-
De overige steden in Zuid-Nederland hebben weliswaar een iets kleinere voorraad, maar ook hiervoor geldt dat zij door gaans relatief veel meters aan bedrijventerrein hebben. Ook dit wordt verklaard doordat er veel grotere bedrijven uit de logistieke dienstverlening zijn gevestigd. Voorbeelden hiervan zijn Breda, Oosterhout, Oss, Waalwijk, Roosendaal en Venray.
Bedrijfsruimtemarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Limburg en Noord-Brabant
Marktdynamiek: vraag naar bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m²)
3.500.000 11%
Opname
3.000.000
Aanbod
41%
2.500.000 17%
2.000.000
< 1.000 m² 1.500.000
1.000-2.500 m²
1.000.000
2.500-5.000 m² 13%
500.000 -
■■
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat geldt ook voor de zuidelijke provincies.
Regiorapportage Zuid-Nederland 3
■■
> 10.000 m²
18%
De vraag naar bedrijfsruimte is vorig jaar ongeveer gelijk gebleven in vergelijking met 2011. Ook in historisch per spectief werd – ondanks de economische laagconjunctuur – nog redelijk veel bedrijfsruimte opgenomen. In totaal circa 1 miljoen m², wat neerkomt op ongeveer een derde van de totale opname in Nederland.
5.000-10.000 m²
■■
Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het kleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle transacties in de afgelopen tien jaar had meer dan driekwart een omvang van minder dan 2.500 m². Het aantal grote transacties (> 10.000 m²) bedroeg ‘slechts’ 6%. In volume gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 41%.
Bedrijfsruimtemarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Limburg en Noord-Brabant
Marktdynamiek: aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland naar provincie (in m2)
Aanbod per gemeente in m²
350.000 2.500.000 Limburg Noord-Brabant
2.000.000
300.000 250.000 200.000
1.500.000
150.000 1.000.000 100.000 500.000
■■
Net als de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer gelijk gebleven. Daarbij is geen noemenswaardig verschil tussen Noord-Brabant en Limburg. In beide provincies is het aanbod gestabiliseerd. In totaal staat in Zuid-Nederland circa 3,2 miljoen m² bedrijfsruimte leeg.
Regiorapportage Zuid-Nederland 4
■■
Naar omvang van het aanbod bestaat er wel een groot verschil. In Noord-Brabant staat meer dan twee keer zoveel bedrijfsruimte leeg als in Limburg. Hierbij opgemerkt dat de omvang van de totale markt in Noord-Brabant ook aanmerkelijk groter is dan in Limburg.
Cranendonck
Bergen op Zoom
Waalwijk
Oss
Maastricht
Veghel
Roermond
Weert
Venray
Roosendaal
Moerdijk
Helmond
Den Bosch
■■
Oosterhout
Venlo
Sittard-Geleen
Heerlen
Breda
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Tilburg
-
Eindhoven
50.000
Het aanbod is vooral hoog in Eindhoven en Breda. In beide gemeenten staat meer dan 250.000 m² leeg. Dit wordt ver klaard doordat in deze gemeenten enkele zeer grote panden in de markt te huur worden aangeboden. Opvallend is verder dat elders in regio het aanbod aan grootschalige panden relatief gering is; het meeste aanbod is terug te vinden in panden tussen 1.500 en 4.000 m².
Bedrijfsruimtemarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Limburg en Noord-Brabant
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Eindhoven Moerdijk Den Bosch Venray Helmond Breda Tilburg Waalwijk Heerlen Oosterhout Roosendaal Veghel Maastricht Bergen op Zoom Oss Roermond Sittard-Geleen Venlo Weert Etten-Leur €0
■■
€10
€20
€30
€40
€50
De huurprijzen in Zuid-Nederland staan redelijk onder druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de prijzen zelfs stabiel gebleven.
Regiorapportage Zuid-Nederland 5
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 – 9,00
8,50 – 10,00
Oost-Nederland
7,25 – 9,00
7,75 – 10,00
Noordwest-Nederland
7,50 – 9,00
8,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 – 8,75
7,75 – 10,00
Zuid-Nederland
7,25 – 8,75
7,50 – 10,00
€60
■■
De hoogste huurprijzen in Zuid-Nederland kunnen oplopen tot rond € 55,-/m². Voor de meeste steden geldt dat de huurprijzen grofweg tussen € 30,- en € 50,-/m² liggen.
■■
De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distributie ruimten. Op de beste locaties in Zuid-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,25%.
Bedrijfsruimtemarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Limburg en Noord-Brabant
Factsheet bedrijfsruimte Zuid-Nederland Provincie
Gemeente
Limburg
Heerlen Maastricht
Voorraad in ha
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2011
Totaal
Beschikbaar
2011
2012
2011
2012
2011
2012
88.800
386
77
129.100
142.400
6.600
4.600
30-50
30-50
122.100
436
67
52.500
38.600
19.500
7.200
30-45
30-45
Roermond
56.700
360
39
47.900
44.200
8.400
13.600
30-45
25-50
Sittard-Geleen
94.100
1.016
230
63.100
116.600
29.000
85.900
25-50
25-50
Venlo
100.100
1.002
211
182.700
124.900
75.600
86.800
25-55
25-50
Venray
208.500
361
44
55.900
76.900
44.200
61.900
35-50
35-50
Weert
48.600
410
86
58.100
57.300
3.400
8.000
25-45
25-45
Overig Totaal Limburg Noord-Brabant
Inwoners
Bergen op Zoom
403.500
2.479
239
367.700
358.100
26.900
35.400
-
-
1.122.400
6.450
993
957.000
959.000
213.600
303.400
-
-
66.200
515
39
23.200
14.200
41.700
12.700
30-50
30-45
Breda
178.300
780
17
222.600
272.500
67.100
66.800
35-55
30-55
Den Bosch
142.800
568
65
85.600
111.500
59.400
49.700
35-55
35-55
Eindhoven
218.600
762
118
272.000
290.500
60.800
98.800
35-55
40-55
Etten-Leur
42.300
319
23
32.100
50.200
9.900
6.800
30-50
25-45
Helmond
89.000
566
63
84.000
84.700
8.800
5.300
30-50
35-50
Moerdijk
36.600
1.372
126
106.700
77.200
57.500
30.700
40-60
40-55
Oosterhout
53.700
552
9
111.300
100.300
2.900
24.200
30-55
30-50
Oss
84.800
519
64
43.100
40.000
28.700
19.100
30-55
30-45
Roosendaal Tilburg
77.200
388
53
78.570
72.800
126.800
74.000
30-50
30-50
208.500
1.007
134
200.400
160.700
106.900
115.700
30-60
30-55
Veghel
37.400
420
33
46.600
45.500
11.100
4.200
30-50
30-50
Waalwijk
46.400
403
11
36.700
30.800
28.200
55.400
30-55
30-55
1.189.300
5.049
729
936.130
939.100
144.400
98.400
-
-
Overig Totaal Noord-Brabant
2.471.100
13.220
1.484
2.279.000
2.290.000
754.200
661.800
-
-
Totaal Zuid-Nederland
3.593.500
19.670
2.477
3.236.000
3.249.000
967.800
965.200
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Zuid-Nederland 6
