De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt troostwijk TAXATIES

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2009

troostwijk TAXATIES

Voorwoord Dit is de tweede uitgave van het onderzoek naar de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt dat is uitgevoerd door Troostwijk Research. Met het rapport wordt een zo compleet mogelijk overzicht gegeven van de ontwikkelingen op de Nederlandse markt voor bedrijfsruimte. In tegenstelling tot de meeste andere marktrapporten biedt het onderzoek van Troostwijk Research een volledige landelijke dekking. Bovendien is het rapport niet beperkt gebleven tot logistiek vastgoed maar zijn ook andere typen bedrijfsruimten onderzocht. Ten behoeve van deze editie is een onder­zoek toegevoegd naar de nieuwbouw van grootschalige logistieke centra in Nederland. Ook is aandacht besteed aan een nog onderbelicht segment van de vastgoedmarkt, namelijk datacenters. Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties, beleggingen, projecten, aanbod, prijs-

ontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen verzameld en verwerkt in onze researchdatabase. De markt­rappor­ tages, referenties en andere onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen markt­kennis van Troostwijk Taxaties. Uw reacties, aanvullingen of eventuele suggesties ter verbetering van onze rapportages horen wij graag.

Troostwijk Research; drs. Jeroen den Ouden, Sybe Nijboer en drs.ing. Maarten Boef

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2009

troostwijk TAXATIES

Van crisis naar actie De bedrijfsruimtemarkt ging in 2009 door een diep dal. De roep om herbezinning is sterker dan ooit. De vraag zal gesteld worden hoe de bedrijfsruimtemarkt de komende jaren moet gaan inspelen op de veranderde markt. Welke acties moeten centraal staan om te blijven groeien? Voor de komende jaren zal een juiste afstemming tussen behoefte, planning en ontwikkeling van bedrijfsruimte een cruciale succesfactor worden voor duurzame econo­mische ontwikkeling. De juiste ruimte, op de juiste tijd, op de juiste plaats met de juiste ondersteuning is het spel van de bedrijfsruimtemarkt. Het is een verzameling van vastgoed waar alles samenkomt wat betreft het organiseren, plannen, besturen en uitvoeren van de stroom aan goederen, opslag van grondstoffen tot aan de levering van het eindproduct aan de afnemer. Kortom deze markt is een goede graadmeter voor de stand van de Nederlandse economie. Om deze markt goed te kunnen beheren is het van groot belang om de informatie goed te begrijpen. Waar, wanneer en hoe beweegt deze markt zich en wat moet er geleverd worden? De bedrijfsruimtemarkt staat of valt met een goede organisatie van het tijdig matchen van vraag en aanbod. Vandaar dit onderzoek dat nu voor het tweede achter­ een­volgende jaar is verricht. Ook dit jaar hebben we een praktische benadering gezocht en alle data uit de markt verzameld en onderzocht. Hierdoor denken wij dat er een realistisch beeld is neergezet van de huidige situatie op de bedrijfsruimtemarkt. 2009 is een somber jaar geweest voor de vastgoedsector in het algemeen en voor de bedrijfsruimtemarkt in het bijzonder. Het aantal faillissementen is vorig jaar fors gestegen en dit heeft geleid tot een verdere toename van de leegstand in de bedrijfsruimtemarkt. Een voorzichtig herstel tekent zich echter aan. Als gevolg van een aantrekkende wereldhandel, productie en producentenvertrouwen is de verwachting dat de bedrijfsruimtemarkt als eerste weer zal herstellen. Wij denken 4

troostwijk TAXATIES

dan ook dat er een verdere uitbreiding zal plaatsvinden van nieuw vastgoed met een duurzaam karakter en goede ligging en locatie. Belangrijke begrippen voor de toekomst zijn leefkwaliteit en duurzaamheid. Het ondernemerschap van Nederland zal ervoor zorgen dat we sterker uit deze situatie zullen komen. In de transport en industriële sector zal meer dan de helft van de ondernemers zich oriënteren op een andere aanpak. Het komt nu aan op goed ondernemerschap, durf, daadkracht en initiatief. Om succesvol deze veranderingen door te komen zal het belangrijk zijn om naast de korte termijn de lange termijn visie niet uit het oog te verliezen. Op de bedrijfsruimtemarkt zal het kaf van het koren worden gescheiden. Bedrijfsverplaatsingen zorgen voor een verdere toename van de leegstand van be­ drijfs­­ruimten die wat betreft ligging, locatie en duur­ zaamheid niet meer aansluiten op de veranderende wensen van het bedrijfsleven. De bedrijfsruimtemarkt zal in courant en niet courant worden herverdeeld. Een gedeelte wordt nog tegen bodemprijzen in de markt aangeboden, maar verliezen zullen genomen moeten worden met afwaarderingen en verkopen. Er zal een saneringsslag moeten plaatsvinden aan de onderkant van de markt middels het herontwikkelen van de bestaande voorraad om deze weer levensvatbaar te maken. Het courante vastgoed met een goede locatie, ligging en duurzame en/of nieuwe panden zal in de markt gewild blijven en haar waarde behouden. In dit rapport wordt verder ingegaan op de ontwik­ke­ lingen die op dit moment een rol spelen. Wij proberen u een helder beeld voor de korte en lange termijn te geven zodat u uw toekomstige investeringen/ beslissingen in deze sector juist kunt inschatten. Troostwijk wil graag meedenken en wil u hier waar mogelijk graag bij ondersteunen door het leveren van toegevoegde waarde. De onderzoeksreeks levert een belangrijke bijdrage aan het transparanter en professioneler maken van de vastgoedbranche en ik wil daarom ook dit jaar de onderzoekers bedanken voor

de tijd die aan het onderzoek is besteed. Gezamenlijk willen wij het jaarlijks onderzoek continueren om een compleet beeld te geven van de vastgoedmarkt. Ik wens u dan ook wederom veel leesplezier en zie uw eventuele reactie met belangstelling tegemoet. Marcel de Boer Directeur Troostwijk Taxaties Maart 2010

troostwijk TAXATIES

5

Economische ontwikkelingen De Nederlandse economie maakte in 2009 een zwaar jaar door. In totaal kromp de economie met 4%. Het dieptepunt van de recessie werd bereikt in het tweede kwartaal van 2009. Daarna was, na vier kwartalen van krimp, in het derde en vierde kwartaal weer sprake van economische groei. Dit lichte herstel van de economie werd vrijwel volledig veroorzaakt door een toename van de export. Figuur 1: Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product en werkloosheid

8,0%

6,0% 4,0%

2,0%

0,0

-2,0%

-4,0%

-6,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* Groei BBP

Werkloosheid

Bron: CBS/CPB. * voorlopig cijfer CPB Vooral de industrie, de transportsector, de bouw en de consumptie van duurzame goederen zijn hard geraakt in 2009. Ondernemers in de industrie behaalden in de eerste negen maanden van 2009 circa 20 tot 30% minder omzet dan een jaar eerder. In het laatste kwartaal werd de teruggang steeds kleiner en in december was pas voor het eerst weer sprake van een hogere omzet. De daling van de bouwproductie loopt nog wel verder op. Volgens het Conjunctuurbericht van Transport en Logistiek Nederland (TLN) was 2009 een zeer slecht jaar voor de sector. De omzet, winst, vrachtprijzen en bezettingsgraad daalden scherp. Hoewel de laatste maanden van 2009 een stijging lieten zien, zijn de indicatoren volgens TLN nog wel onder de maat.

Verslechtering arbeidsmarkt en recordaantal faillissementen Door de recessie liep de werkloosheid, na jaren van daling, in 2009 op tot 5,3%. De werkloosheid bevindt zich daarmee weer op het niveau van begin 2007. Ook het aantal faillissementen nam fors toe. Door het CBS werd in 2009 zelfs een recordaantal faillissementen geregi­ streerd. Er gingen in totaal circa 7.000 bedrijven failliet. Dat is een stijging van 82% ten opzichte van 2008 (3.800 bedrijven). Vooral in de eerste helft van 2009 liep het aantal faillissementen snel op. In de industrie lag het aantal faillissementen zelfs 121% hoger dan in 2008. Ook in de transportsector kwamen veel bedrijven in de problemen. Volgens TLN gingen in de transportsector 75% meer bedrijven failliet in 2009 dan een jaar ervoor. De uitvoer van goederen en diensten lag in 2009 ruim 8% lager dan een jaar eerder al trad er wel een licht herstel op in het laatste halfjaar. In de laatste twee maanden is de uitvoer bijna terug op een niveau van een jaar eerder. De invoer van goederen en diensten kromp in 2009 met bijna 9%. Het CPB verwacht dat de export in 2010 zal toenemen met circa 8%. In 2011 vlakt deze groei naar verwachting weer af. Ook de wederuitvoer, een belangrijke component van de Nederlandse economie, vertoonde een lichte verbetering in het laatste halfjaar. Figuur 2: Ontwikkeling import/export t.o.v. dezelfde periode vorig jaar.

10% 5% 0% -5%

-10% -15%

2007

Bron CBS. 6

troostwijk TAXATIES

2008 Uitvoer

2009 Invoer

Bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt kreeg in 2009 forse klappen. Het aanbod liep op tot recordhoogte en de opname viel ver terug. Huurders grepen de situatie aan om met verhuurders te heronderhandelen over de huurcondities. De huurprijzen kwamen daarbij onder neerwaartse druk te staan. In 2009 werd nog wel een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe logistieke bedrijfsruimte opgeleverd maar dit betreft projecten die nog in 2008 zijn geïnitieerd. Nieuwe projecten kwamen in 2009 nauwelijks van de grond. Ook de beleggingsmarkt werd in 2009 hard getroffen door de financiële en economische crisis. Door de toegenomen risico’s en strengere eisen bij de financiering bleven veel beleggers aan de zijlijn in 2009. Met name het aantal omvangrijke transacties nam sterk af. Door de toegenomen onzekerheid zijn de aanvangs­ rendementen verder opgelopen. Figuur 3: Aanbod en opname bedrijfsruimte in m2 (vanaf 500 m2), 2006-2009. 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0

2006

2007 Aanbod per ultimo

2008

2009

Opname

troostwijk TAXATIES

7

Opname 2009. Opvallend is dat wanneer naar de opname naar grootteklasse wordt gekeken, de afname van de opname toeneemt met het metrage. In de grootteklasse tussen de 5.000 m2 en 10.000 m2 kwam de opname zelfs 45%

De opname van bedrijfsruimte is in 2009 fors gedaald. In totaal werd vorig jaar bijna 2,2 miljoen m2 bedrijfs­ ruimte verhuurd of verkocht aan een nieuwe gebruiker. Dat is 23% minder dan in 2008 en ongeveer 33% minder dan in de topjaren 2006 en 2007. Vooral in het eerste halfjaar bleef het opnameniveau sterk achter. Kwartaal op kwartaal liet de opname in 2009, gelijk het economisch herstel, wel een stijgende lijn zien. Figuur 4: Opname bedrijfsruimte 2009 in m2 (vanaf 500 m2) per kwartaal 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

Q1

Q2

Q3

Q4

Ook het aantal transacties kwam in 2009 lager uit dan in het jaar daarvoor. In totaal werden 906 transacties geregistreerd, circa 20% minder dan de 1.131 transacties in 2008. Het gemiddelde metrage per transactie daalde mee van circa 2.500 m2 in 2008 naar circa 2.400 m2 in

Het aandeel van de huursector laat al een aantal jaren op rij een stijgende lijn zien. In 2006 had nog 38% van alle bedrijfsruimtetransacties betrekking op koop voor eigen gebruik en 62% op huur. In 2008 lag deze verhou­ ding op 27% koop en 73% huur en in 2009 heeft deze trend zich verder doorgezet. Nog maar 22% van de opname in 2009 had betrekking op koop voor eigen gebruik. Door de verslechterde economische vooruitzichten en de minder gunstige financieringsmogelijkheden is het voor veel bedrijven blijkbaar aantrekkelijker gebleken om het bedrijfspand te huren in plaats van te kopen. De logistieke sector was net als in voorgaande jaren ook in 2009 de grootste afnemer van bedrijfsruimte. Het opname­volume lag met 650.000 m2 wel veel lager dan in 2008 toen de deelsector transport en opslag goed was voor een totale opname van circa 900.000 m2. Hetzelfde geldt voor de overige sectoren. Relatief gezien hebben zich daarbij weinig verschuivingen voorgedaan tussen

Tabel 1: Opname bedrijfsruimte naar grootteklasse Grootteklasse

lager uit dan in 2008. In de grootteklasse boven de 10.000 m2 kwam de op­name slechts 13% lager uit maar dit komt grotendeels door een aantal zeer grootschalige transacties. Zo lag het aantal transacties groter dan 10.000 m2 wel 33% lager dan in het voorgaande jaar.

2008

2009

Verschil m 2

500 - 999 m 2

m 2

Aantal

m 2

m2

388

273.000

347

247.000

-10%

1.000 – 2.499 m

438

660.000

350

533.000

-19%

2.500 – 4.999 m 2

163

544.000

127

435.000

-20%

5.000 – 9.999 m 2

94

642.000

52

351.000

-45%

> 10.000 m

48

711.000

32

618.000

-13%

1.131

2.830.000

906

2.180.000

-23%

2

2

Totaal

8

Aantal

troostwijk TAXATIES

de verschillende sectoren. De sector groothandel en detailhandel nam in 2009 circa 525.000 m2 bedrijfsruimte af en de sector bouw en industrie circa 490.000 m2. Figuur 5: Opname bedrijfsruimte 2009 naar type gebruiker 29% 9% 24% 15% 23%  Transport en opslag  Groothandel en detailhandel  Bouw en industrie  Overig/onbekend  Diensten

Op regionaal niveau laat de opname van bedrijfsruimte een sterk wisselend beeld zien. Zo kwam het opname­ niveau in de regio Arnhem-Nijmegen/Rivierenland zelfs 32% hoger uit dan in 2008. Belangrijkste reden hiervoor is echter een aantal incidentele zeer grootschalige transacties. Het aantal transacties nam namelijk wel met een derde af. Dat geldt niet voor de regio’s Haag­landen en de regio Den Bosch. In deze gebieden nam zowel het opnameniveau als het aantal transacties toe. Ook in de regio Haarlemmermeer en Utrecht werden iets meer transacties geregistreerd maar hier kwam het opnameniveau wel uit onder dat van 2008. De sterkste daling van de opname vond plaats in Limburg, Zeeland, Flevoland, Groningen/Drenthe, Friesland en de regio Zwolle/Deventer. In deze regio’s daalde de opname met meer dan 40%. Ook in de regio Eindhoven, vorig jaar nog een van de koplopers, zakte het opnameniveau in vergelijking met vorig jaar ver terug (-57%).

Tabel 2: Opname bedrijfsruimte 2008-2009 (vanaf 500 m2) naar regio Regio

Opname 2008

Opname 2009

Verschil

Groot-Rijnmond

270.000

West-Brabant

240.000

231.000

-4%

Utrecht

232.000

208.000

-10%

Arnhem-Nijmegen/Rivierenland

149.000

196.000

32%

Twente/Achterhoek

174.000

185.000

6%

Regio Den Bosch

104.000

128.000

23%

Regio Tilburg

121.000

108.000

-11%

Regio Eindhoven

249.000

106.000

-57%

Overig Noord-Holland*

156.000

102.000

-35%

Regio Amsterdam

89.000

91.000

2%

Haaglanden

69.000

91.000

32%

122.000

84.000

-31%

Overig Zuid-Holland** Haarlemmermeer

242.000

-10%

75.000

66.000

-12%

Zuid-Limburg

136.000

68.000

-50%

Noord- en Midden-Limburg

162.000

64.000

-60%

Flevoland

114.000

64.000

-44%

90.000

59.000

-34% -54%

Veluwe Groningen/Drenthe

81.000

37.000

Friesland

99.000

26.000

-74%

Zeeland

59.000

12.000

-80%

Regio Zwolle/Deventer

39.000

12.000

-69%

2.830.000

2.180.000

-23%

Totaal

* Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio’s Groot-Rijnmond en Haaglanden troostwijk TAXATIES

9

De logistieke sector was in 2009 het sterkst vertegenwoordigd in de regio Groot-Rijnmond. Hier werd bijna 160.000 m2 logistieke bedrijfsruimte opgenomen. Vooral de verhuur van diverse bedrijfsruimten aan Henry Bath en Handelsveem in Rotterdam stuwden het opnamecijfer. In West-Brabant kwam de opname van logistieke ruimte in 2009 uit op circa 126.000 m2. Dit is iets meer dan in het voorgaande jaar, al lag het aantal transacties wel lager. De opname werd dan ook in sterke mate bepaald door twee grootschalige transacties in Oosterhout (Hi-Logistics en Lidl). Ook in Tilburg kwam de opname van in totaal bijna 75.000 m2 op naam van enkele grootschalige transacties (Rhenus Contract Logistics en Kuehne + Nagel). Tabel 3: Grootste bedrijfsruimtetransacties 2009 Plaats

Huurder/koper

Bemmel

Van Dalen

Oosterhout NB. Tilburg Oosterhout NB. Maasvlakte Rotterdam Heusden Lichtenvoorde De Lier Amsterdam Almere

10



troostwijk TAXATIES

m2 75.500

Hi-Logistics

51.500

Rhenus Contract Logistics

34.900

Lidl

33.500

Henry Bath

26.000

VMG Versteeg Metaal

22.400

Lesli

22.000

Henk de Jong Verpakkingen

22.000

Ter Haak Logistics

20.000

Geodis

19.200

Aanbod In 2009 steeg het aanbodniveau van bedrijfsruimte in Nederland naar recordhoogte. Begin 2010 werd in totaal circa 10,1 miljoen m2 bedrijfsruimte (vanaf 500 m2) aangeboden. Dat is circa 32% meer dan een jaar eerder. Daarmee is de stijgende lijn in het aanbod die sinds 2008 is ingezet in 2009 versterkt. In de jaren ervoor was juist sprake van een dalende trend. Het aanbod van logistieke bedrijfsruimte liet de sterkste stijging zien (+50%). De stijging van het aanbod bedrijfsruimte was het grootst in de categorie 5.000 tot 10.000 m2. In deze cate-

De ontwikkeling van het aanbod vertoont per regio grote verschillen. In meer dan de helft van de regio’s was sprake van een bovengemiddelde stijging van het aanbod (>32%). De grootste aanbodstijgingen zijn geregistreerd in de regio’s Tilburg (+87%), Noord- en Midden-Limburg (+55%) en Groot-Rijnmond (+48%). Alleen in de regio ZuidLimburg was sprake van een daling van het aanbod (-7%). In de regio’s Haarlemmermeer, Zeeland en Friesland nam het aanbod licht toe (<15%).

gorie steeg het aanbod zelfs met 54%. Circa 43% van het totale aanbod, in totaal 4,4 miljoen m2, is grootschalig (vanaf 5.000 m2). Ruim de helft van het aanbod in deze categorie betreft logistieke bedrijfsruimte. Het aanbod van panden voor industrieel gebruik is beperkt. Veelal is de aangeboden bedrijfsruimte echter zowel voor logistieke als voor productiedoeleinden of een combinatie daarvan te gebruiken of daartoe geschikt te maken. Het totale aanbod is verdeeld over circa 4.300 objecten. Het gemiddelde aanbodmetrage bedraagt circa 2.350 m2 en is daarmee ten opzichte van vorig jaar nauwelijks veranderd.

Naar gemeente is het meeste aanbod te vinden in Amsterdam (459.000 m2, +21%), Rotterdam (298.000 m2, +47%), Haarlemmermeer (259.000 m2, +10%), Tilburg (253.000 m2, +160%) en Roosendaal (226.000 m2, +48%). Ook in de gemeenten Venlo (202.000 m2, +148%), Amersfoort (106.000, +126%) en Eindhoven (196.000 m2, +88%) steeg het aanbod fors. Tegenover bovengenoemde aanbodstijgingen waren er ook gemeenten met een hoog aanbodniveau waar in 2009 sprake was van een daling van het aanbod. Zo nam het aanbod in de gemeenten Nieuwegein, Oss en Wijchen met respectievelijk 27%, 24% en 15% af.

Tabel 4: Aanbod bedrijfsruimte per 1-1-2010 (vanaf 500 m2) naar grootteklasse

Het grootste aaneengesloten aanbod betreft het Prologis park Tilburg DCIII, een distributiecentrum, gelegen op bedrijventerrein Vossenberg in Tilburg. Het object omvat een drietal units met een totaal metrage van circa 47.000 m2. Het pand is voor verhuur­ beschikbaar gekomen door de keuze van een printer­ fabrikant voor een andere logistieke dienstverlener. Deze ontwikkeling in combinatie met de toevoeging van een tweetal grootschalige logistieke bedrijfsruimten verklaart grotendeels de forse stijging in de gemeente Tilburg. Hieronder valt tevens het door Somerset Real Estate ontwikkelde distributiecentrum, DC Posthorn, gelegen op bedrijventerrein Kraaiven te Tilburg. Ook werd aan het aanbod toegevoegd het in 2009 opgeleverde distributiecentrum Dyna DC Breda/ Distripark Emer. Het complex op bedrijventerrein EmerNoord in Breda biedt 38.000 m2 hoogwaardige bedrijfs-

Bronnen: Realnext, Funda diverse makelaars Grootteklasse Aantal in Business, m 2 Aandeel m2 bewerking door Troostwijk Research 500-999 m 2

1.653

1.176.000 12%

1.000-2.499 m 2

1.629

2.524.000 25%

2.500-4.999 m 2

589

2.012.000 20%

5.000-9.999 m 2

278

1.900.000 18%

> 10.000 m 2

146

2.488.000 25%

Totaal

4.295

10.100.000

en kantoorruimten. Aanvankelijk was Brand Loyalty troostwijk TAXATIES

11

in beeld als eindgebruiker voor dit object, dit was ook de grootste transactie van 2008. Deze transactie is uiteindelijk echter niet doorgegaan. Het zijn vooral bestaande bedrijfsruimten die worden aangeboden. Slechts circa 2% van het aanbod (200.000 m2) heeft betrekking op bedrijfsruimte die per begin 2010 nog in aanbouw was. Dit betreft onder meer een aantal bedrijfscomplexen die door ontwikkelaars op risico worden gerealiseerd. Vorig jaar was dit nog circa 6% (450.000 m2). Door de verslechterde situatie op de bedrijfsruimtemarkt en specifiek de ontwikkelingen in de logistieke sector wordt er nu nauwelijks nog door projectontwikkelaars op risico gerealiseerd. Tabel 5: Aanbod bedrijfsruimte (vanaf 500 m2) naar regio Regio

Aanbod

Aanbod

1-1-2009

1-1-2010

Verschil

West-Brabant

597.000

860.000 44%

Twente/Achterhoek

575.000

772.000 34%

Overig Noord-Holland*

571.000

704.000 23%

Arnhem/Nijmegen/ Rivierenland

542.000

678.000 25%

Regio Eindhoven

467.000

625.000 34%

Utrecht

456.000

627.000 38%

Regio Amsterdam

436.000

524.000 20%

Groot-Rijnmond

411.000

607.000 48%

Groningen/Drenthe

402.000

517.000 29%

Overig Zuid-Holland**

388.000

470.000 21%

Noord- en Midden-Limburg

350.000

544.000 55%

Zuid-Limburg

350.000

326.000 -7%

Regio Den Bosch

307.000

446.000 45%

Flevoland

288.000

383.000 33%

Friesland

258.000

282.000 9%

Regio Tilburg

257.000

481.000 87%

Haarlemmermeer

235.000

259.000 10%

Regio Zwolle/Deventer

220.000

282.000 28%

Veluwe

214.000

306.000 43%

Haaglanden

205.000

295.000 44%

Zeeland

100.000

115.000 15%

Totalen

12

7.630.000 10.100.000 32 %

troostwijk TAXATIES

* Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio’s Groot Rijnmond en Haaglanden

Huurprijzen De verminderde vraag naar bedrijfsruimte in combi­ natie met het toegenomen aanbod heeft een drukkend effect gehad op de huurprijzen. De gemiddeld gerealiseerde huurprijs kwam in 2009 met circa € 48 per m2 iets lager uit dan in het voorgaande jaar toen gemiddeld een huurprijs van € 49 per m2 werd gerealiseerd. Daarbij zijn in toenemende mate incentives verstrekt door verhuurders, zoals huurvrije perioden of tegemoetkomingen in de verhuiskosten. Door gebruikers van bedrijfsruimte is de huidige marktsituatie aangegrepen om te heronderhandelen over het huurcontract om daarmee een lagere huurprijs of een verbetering van andere huurcondities af te dwingen. De huurprijzen voor minder courante bedrijfspanden op minder gunstige locaties stonden het meeste onder druk. De huur­ prijzen voor nieuwe logistieke centra bleven redelijk op peil met prijzen van circa € 50 tot € 65 per m2. In de

regio Haarlemmermeer liggen die huurprijzen nog iets hoger. Per regio zijn in 2009 gemiddeld genomen lichte dalingen en soms stijgingen van de gerealiseerde huurprijzen te zien geweest. In sommige regio’s zijn de afwijkingen groter, al komt dit veelal omdat het gemiddelde tot stand is gekomen met een geringer aantal transacties. Deze huurprijzen betreffen de vierkante meterprijzen voor bedrijfsruimten. Hierbij zijn de huurprijzen voor het aandeel kantoorruimte voor zover mogelijk niet meegerekend. Worden die namelijk wel meegerekend dan komen de gemiddeld gerealiseerde huurprijzen uiteraard hoger uit. Ook is de variatie en daarmee de jaarlijkse schommelingen dan veel groter. Ook voor bedrijfsunits worden veelal hogere huurprijzen gerea­ liseerd. Dit betreft echter hoofdzakelijk ruimten kleiner dan de ondergrens van 500 m2 en deze zijn bij de opnamecijfers dus niet meegerekend.

Tabel 6: Gemiddeld gerealiseerde huurprijzen 2008-2009 in € per m2

Huurprijs



2008

Huurprijs

Verschil

2009

Haarlemmermeer

75

72

-4%

Regio Amsterdam

55

57

4%

Haaglanden

54

56

4%

Groot-Rijnmond

55

56

2%

Regio Eindhoven

49

51

-4%

Regio Utrecht

51

51

0%

Veluwe

48

49

2%

Drenthe

49

48

-2%

Rivierenland

48

48

0%

West-Brabant

43

47

9%

Arnhem-Nijmegen/

Regio Den Bosch

46

47

2%

Regio Zwolle/Deventer

49

45

-7%

Groningen

45

45

0%

Overig Noord-Holland*

47

45

-4%

Flevoland

48

45

-6%

Overig Zuid-Holland**

47

44

-6%

Zuid-Limburg

41

43

5%

Twente

43

43

0%

Regio Tilburg

43

42

-2%

Achterhoek

40

38

-5%

Noord- en Midden-Limburg 38

34

-11%

Friesland

40

39

-2%

Zeeland

n.a.

n.a.

-

49

48

-2%

Totaal Nederland

* Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio’s Groot Rijnmond en Haaglanden

troostwijk TAXATIES

13

Nieuwbouw De planvoorraad voor nieuwe bedrijfsruimte bedroeg per 1 januari 2010 circa 2 miljoen m2. Dat is 10% minder dan een jaar eerder toen circa 2,2 miljoen m2 bedrijfsruimte voor de verhuur of verkoop werd aangeboden. Een gedeelte van de planvoorraad is in de loop van 2009 in aanbouw genomen en een aantal projecten zijn geschrapt. Er zijn in 2009 slechts een beperkt aantal nieuwe projecten geïnitieerd. Ruim 40% van de nieuwbouwprojecten betreft logistieke bedrijfsruimte. Vorig jaar was dat nog ruim de helft. Het aandeel bedrijfsunits bleef gelijk op ruim een kwart van de planvoorraad. Figuur 6: Projecten bedrijfsruimte in verhuur (per 1-12010) naar type object in m2 41%

33%

 Logistiek  Units  Overig/onbekend 26%

Verreweg het grootste deel van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte in verhuur staat gepland in de provincie Noord-Brabant. In totaal gaat het om ruim 650.000 m2 bedrijfsruimte, circa 33% van de totale planvoorraad. Het betreft vooral logistieke ruimte, in totaal circa 470.000 m2. Dit metrage is ongeveer gelijk verdeeld over de regio’s Eindhoven, West-Brabant (vooral Moerdijk, Bergen op Zoom en Oosterhout) en de regio Tilburg (Tilburg en Waalwijk). In de provincie Noord-Holland zijn de meeste projecten te vinden in de regio’s Amsterdam, Haarlemmermeer en de Zaanstreek. In Zuid-Holland staat het grootste gedeelte van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte gepland in de regio’s Leiden/Bollenstreek en Rijnland. De planvoorraad in Groot-Rijnmond en Haaglanden is relatief beperkt. In Gelderland ligt het zwaartepunt in de regio Arnhem-Nijmegen, gevolgd door Rivierenland. In Noordoost Nederland ligt het 14

troostwijk TAXATIES

accent sterk op bedrijfsverzamelgebouwen die in units kunnen worden verkocht of verhuurd. Tabel 7: Projecten bedrijfsruimte naar provincie en type in m2 Provincie

Logistiek

Units

Overig

Totaal

Noord-Brabant

470.000

Noord-Holland

112.000

50.000

138.000

658.000

76.000

125.000

313.000 285.000

Gelderland

92.000

74.000

119.000

Zuid-Holland

12.000

105.000

70.000

187.000

Overijssel

-

91.000

93.000

184.000

Flevoland

38.000

39.000

36.000

113.000

Utrecht

49.000

19.000

32.000

100.000

Limburg

47.000

9.000

14.500

70.500

Friesland

-

23.000

8.000

31.000

Zeeland

-

22.000

2.500

24.500

Drenthe

-

10.000

8.000

18.000

Groningen

-

11.000

5.000

16.000

820.000

529.000

Totaal

651.000 2.000.000

Nieuwbouw logistieke centra Ondanks de economische teruggang is de bouw van grootschalige nieuwe logistieke centra in 2009 gewoon doorgegaan. Het merendeel van deze projecten is echter al in 2008 geïnitieerd. In 2009 zijn in totaal 36 logistieke centra (groter dan 10.000 m2) opgeleverd met een geza­ men­lijk vloeroppervlak van circa 770.000 m2. Het betreft uitsluitend objecten die voor de markt zijn gerealiseerd. Logistieke centra die in eigen beheer van eindgebruikers worden gebouwd zijn hier buiten beschouwing gelaten. Per 1 januari 2010 waren nog 6 logistieke centra in aan­ bouw met een gezamenlijk vloeroppervlak van circa 107.000 m2. De in totaal circa 875.000 m2 die in 2009 is opgeleverd of in aanbouw is genomen is te vinden op een beperkt aantal locaties. De meeste nieuwe logistieke centra zijn of worden gerealiseerd in West-Brabant (188.000 m2). Dit betreft diverse logistieke centra, verspreid over de plaatsen Roosendaal, Bergen op Zoom, Breda, Moerdijk

Tabel 8: Nieuwbouw logistieke centra naar status Regio

Opgeleverd

In aanbouw

Onverhuurde

Concrete

2009

per 1-1-2010

nieuwbouw

plannen

West-Brabant Groot-Rijnmond Zuid-Limburg Regio Amsterdam Regio Tilburg Noord- en Midden-Limburg Arnhem-Nijmegen/Rivierenland Haarlemmermeer Flevoland Regio Eindhoven Utrecht

126.000 161.000 86.000 85.000 62.000 72.000 60.000 48.000 29.000 25.000 15.000

62.000 - - - 16.000 - - 10.000 19.000 - -

94.000 55.000 22.000 38.000 27.000 61.000 20.000 45.000 - - -

172.000 12.000 39.000 68.000 146.000 68.000 92.000 84.000 38.000 160.000 49.000

Totaal

769.000

107.000

362.000

928.000

en Oosterhout. In de regio Tilburg is nog eens circa 78.000 m2 nieuwbouw gerealiseerd of in aanbouw. Buiten Noord-Brabant is de meeste nieuwbouw gerea­ liseerd in de regio Groot-Rijnmond (circa 161.000 m2), vooral in Rotterdam maar ook in Bleiswijk. In NoordHolland zijn de nieuwe logistieke centra vooral gecon­ centreerd in de regio Amsterdam (85.000 m2) en de gemeente Haarlemmermeer (58.000 m2). In Limburg zijn vooral Sittard-Geleen (86.000 m2) en Venlo (72.000 m2) in trek voor de vestiging van logistiek. De afname van de vraag naar bedrijfsruimte heeft zich ook doen voelen bij de verhuur van deze nieuwe logistieke centra. Per 1 januari 2010 was van de 770.000 m2 die in 2009 werd opgeleverd nog circa 270.000 m2 on­ ver­huurd (35%). Van de in 2007 en 2008 opgeleverde nieuwbouw was per 1 januari 2010 ook nog circa 90.000 m2 zonder gebruiker. De circa 107.000 m2 die per 1 januari 2010 nog in aanbouw was is overigens wel al geheel verhuurd. De in totaal nog ruim 360.000 m2 onverhuurde meters in nieuwe logistieke centra bevinden zich sterk verspreid over de verschillende logistieke hotspots in Nederland. Vooral in de regio’s West-Brabant, Haarlemmermeer en Venlo lijkt momenteel sprake van overcapaciteit. Ontwikkelaars geven aan dat de verhuur momenteel zeer moeizaam verloopt. Diverse logistieke dienst­ verleners hebben 2009 niet overleefd of kampen nog met overcapaciteit. Door het opdrogen van de ontwik­ kelingspijplijn, een aantrekkende wereldhandel en de consolidatie- en concentratietendens in de logistieke

sector zal naar verwachting een groot deel van de nieuwbouw die momenteel nog wordt aangeboden in 2010 wel door de markt worden opgenomen. De oplevering van nieuwe logistieke centra zal naar verwachting in 2010 fors lager uitkomen dan in voorgaande jaren. Afhankelijk van de mate en duurzaamheid van het economisch herstel zou vanaf 2011 weer een opleving kunnen plaatsvinden bij de realisatie van nieuwe logistieke centra. De huidige planvoorraad lijkt toereikend om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Zo werd per 1 januari 2010 circa 820.000 m2 logistieke ruimte voor verhuur aangeboden en is in ieder geval circa 110.000 m2 nog in de planning bij ontwikkelaars maar (nog) niet in de verhuur. De totale planvoorraad van circa 930.000 m2 is vooral te vinden in de plaatsen Eindhoven (160.000 m2), Waalwijk (101.000 m2), Venlo (65.000 m2), Amsterdam (58.000 m2), Moerdijk (57.000 m2), Bergen op Zoom (55.000 m2), Utrecht (49.000 m2), Tilburg (45.000 m2), Oosterhout (40.000 m2), Lelystad (38.000 m2), Zaltbommel (36.500 m2), Tiel (25.000 m2), Wijchen (24.000 m2) en Born (24.000 m2). Opvallend in deze opsomming is het ontbreken van concrete plannen in Rotterdam en Almere. In Rotterdam is de ruimte voor nieuwe ontwikkelingen zeer beperkt, al zal de Tweede Maasvlakte op termijn hier uitkomst bieden. In Almere kunnen wel nieuwe, grote logistieke centra gerealiseerd worden op bedrijventerrein Stichtse Kant.

troostwijk TAXATIES

15

DHG realiseert momenteel een grootschalig distributiecentrum op bedrijventerrein Atlaspark in Amsterdam. Het distributiecentrum omvat een zestal distributieloodsen met een totale oppervlakte van circa 105.000 m2. Inmiddels is circa 70% verhuurd.

16

troostwijk TAXATIES

Beleggingsmarkt In 2009 werd circa € 575 miljoen in bedrijfsruimten geïnvesteerd door beleggers. Dit is een halvering ten opzichte van 2008 toen er nog ruim € 1,1 miljard werd geïnvesteerd door beleggers. Met name het eerste kwartaal van 2009 kende een dramatisch laag beleggingsvolume. Na een lichte opleving in het tweede kwartaal zakten de beleggingen opnieuw weg in kwartaal drie en vier. Grafiek 7: Beleggingsvolume per kwartaal (2006-2009) in € mln

600 500

Grafiek 8: Aandeel buitenlandse beleggers in % van totale beleggingsvolume (2006-2009)

100% 80% 60% 40% 20% 0% 2006

2007

2008

2009

 Buitenlandse beleggers  Nederlandse beleggers

400 300 200 100 0 I

2006

II III IV

I

2007

II III IV

I

2008

II III IV

I

2009

II III IV

De terugval in het beleggingsvolume kan voor een deel worden toegeschreven aan de afname van activiteiten van buitenlandse beleggers. In 2006 en 2007 zorgden buitenlandse beleggers nog voor circa 50% van de totale beleggingen in bedrijfsruimten. In 2009 was dit nog geen kwart. In 2006 en 2007 werden nog grote portefeuilles aangekocht door partijen als GPT Halverton en Heitman International. Dit soort omvangrijke aankopen viel weg in 2008 en 2009. In 2008 ging de voorkeur van buitenlandse beleggers voornamelijk uit naar langjarig verhuurde moderne logistieke objecten. Door de toegenomen onzekerheid over de wereldhandel in 2009 nam de interesse in deze markt ook af.

Logistiek gerelateerd vastgoed heeft een belangrijk aandeel in het totale beleggingsvolume. In 2009 betrof bijna 60% van de beleggingen in de bedrijfsruimtemarkt logistiek vastgoed. In totaal werd circa € 330 miljoen in logistiek vastgoed geïnvesteerd. Dit is wel 37% minder dan in 2008 toen er nog circa € 525 miljoen in logistiek vastgoed werd geïnvesteerd. Hiermee doet dit segment het minder slecht dan de overige bedrijfsruimten, waar de beleggingen met 60% afnamen ten opzichte van 2008. De vijf grootste single-asset transacties in 2009 betroffen allen logistiek vastgoed. Wat opvalt is dat er slechts één buitenlandse belegger als koper bij staat. Vorig jaar werden nog drie van de vijf grootste transacties door buitenlandse partijen gedaan. Deka Immobilien zorgde net als in 2008 voor de grootste transactie met de aankoop van het nieuwe logistieke centrum van Syncreon Netherlands in Waalwijk. De grootste transactie van het jaar kwam voor rekening van een particuliere beleggingsgroep die een bedrijfsruimte portefeuille met 7 panden kocht voor circa € 82 miljoen. De portefeuille was onderdeel van een grotere portefeuille bestaande uit kantoor- en bedrijfsruimte. De tweede grootste portefeuille werd gekocht door Curzon Capital voor € 67 miljoen. Het betrof hier drie troostwijk TAXATIES

17

Tabel 9: De 5 grootste single-asset transacties in 2009 Plaats

Straat

Koper

m 2

Koopsom

Waalwijk

Van Hilststraat 23

Deka Immobilien

51.535

€

42.000.000

Tiel

Het Eek 3

Metalelektro

43.645

€

32.500.000

Breda

Hekven 6

Bredalog

38.110

€

30.900.000

Born

Heirweg 2

Neddex

36.145

€

21.200.000

Veenendaal

Arsenaal 2

ProDelta

45.050

€

21.000.000

logistieke panden van ProLogis. ING Real Estate nam aan het eind van 2009 de derde grootste transactie voor zijn rekening door de aankoop van twee logistieke panden van Goodman voor € 42,1 miljoen. Regio’s waar zich logistieke hotspots bevinden zijn normaal gesproken ook de regio’s waar de meeste investeringen plaatsvinden. In voorgaande jaren waren dit de regio’s West-Brabant, Groot-Rijnmond, Haarlemmermeer, regio Amsterdam en regio Eindhoven. Andere belangrijke locaties voor beleggers waren NoordLimburg (Venlo) en Arnhem/Nijmegen. In 2009 vond er een forse verschuiving plaats in de vijf belangrijkste regio’s voor beleggers. Alleen de nummer één bleef ongewijzigd ten opzichte van 2008. Tabel 10: Belangrijkste regio’s in 2009 Regio Beleggingsvolume West-Brabant

€

130.000.000

Regio Tilburg

€

77.000.000

Haarlemmermeer

€

63.000.000

Rivierenland

€

59.000.000

Regio Utrecht

€

46.000.000

De regio’s West-Brabant, Tilburg, Haarlemmermeer en Rivierenland (met o.a. Tiel en Culemborg) zijn allen belangrijke regio’s voor logistieke bedrijven. Logistiek speelt een minder belangrijke rol in de regio Utrecht, echter het beleggingsvolume hier nam ook toe door de aankoop van een logistiek pand in Veenendaal. Haarlemmermeer en Rivierenland zagen het beleggings­­volume fors toenemen ten opzichte van het voorgaande

jaar, dat juist voor deze regio’s een zeer slecht jaar was. In de gemeente Haarlemmermeer lag het beleggings­ volume circa negen keer hoger dan in 2008 en in Rivierenland vervijfvoudigde het beleggingsvolume. Ook de regio Tilburg zag een flinke stijging met bijna 50% ten opzichte van 2008. Van de vijf belangrijkste regio’s in 2009 zag alleen West-Brabant de beleggingen afnemen (-13%). De meeste regio’s in Nederland zagen het beleggingsvolume echter met meer dan 50% afnemen. GrootRijnmond en de regio Amsterdam die vorig jaar nog tot de vijf belangrijkste regio’s voor beleggers behoorden zagen de beleggingen met circa de 80% afnemen tot respectievelijk circa € 21 miljoen en € 32 miljoen. Door de toegenomen risico’s in 2009 stonden de aanvangsrendementen onder aanzienlijke opwaartse druk. De laagste aanvangsrendementen worden gerealiseerd in die regio’s waar logistiek een belangrijke rol speelt. Dit is het segment binnen de bedrijfsruimtemarkt met de laagste aanvangsrendementen. Echter ook in dit segment zijn de aanvangsrendementen aanzienlijk opgelopen in 2009. Gemiddeld lagen de aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed tussen de 7,5% en 9,0% in 2009 (2008: 7,0% - 8,5%). Grafiek 9: Ontwikkeling gemiddelde bruto aanvangsrendementen (2006-2009)

9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0%

2006 Logistiek

18

troostwijk TAXATIES

2007

2008

Bedrijfsunits

2009 Overig

Met het aantrekken van de wereldhandel aan het eind van 2009 lijken de aanvangsrendementen voor met name langjarig verhuurde moderne logistieke ruimten zich te stabiliseren. De interesse voor dit soort panden blijft aanwezig bij zowel Nederlandse als buitenlandse beleggers. In andere segmenten blijft sprake van opwaartse druk op de aanvangsrendementen, vooral bij minder courante bedrijfspanden op verouderde locaties. Tabel 11: Bandbreedte gerealiseerde bruto aanvangsrendementen naar regio en locatie in 2009 Regio

Goede locaties

Overige locaties

Haarlemmermeer

7,80 - 9,00

8,75 - 10,50

Regio Amsterdam

7,80 - 9,00

8,75 - 10,50

Noord-Brabant

7,80 - 9,00

8,75 - 11,00

Groot-Rijnmond

7,80 - 9,00

8,75 - 11,00

Gelderland

7,80 -

9,00

8,75 - 11,00

Haaglanden

7,90 -

9,25

8,75 - 11,00

Limburg

7,90 -

9,25

8,75 - 10,50

Flevoland

8,00 -

9,25

8,75 - 11,00

Utrecht

8,00 -

9,25

8,75 - 11,70

Overijssel

8,00 -

9,25

9,00 - 11,75

Overig Noord-Holland*

8,00 -

9,50

9,25 - 11,20

Overig Zuid-Holland**

8,00 -

9,50

9,25 - 11,00

Zeeland

8,25 - 10,00

9,50 - 11,75

Drenthe/Friesland/Groningen

8,25 - 10,00

9,50 - 11,75

* Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio’s Groot-Rijnmond en Haaglanden

troostwijk TAXATIES

19

Datacenters Een specifiek segment van de vastgoedmarkt dat nog weinig is belicht betreft datacenters. Tot op heden zijn er slechts enkele grote particuliere beleggers die beleggen in datacenters. De vraag van vastgoedbeleggers naar meer verscheidenheid wordt echter steeds groter. Het onderliggende vastgoed wordt daarbij steeds specifieker, complexer en is continue aan veranderende gebruikerseisen onderhevig. Nederland telt op dit moment circa 445.000 m2 aan datavloer, waarvan circa 180.000 m2 datacenter oppervlakte binnen bedrijven en 275.000 m2 datavloer die commercieel wordt geëxploiteerd. Van deze datacenters bevinden de meeste zich in de regio’s Amsterdam, Rotterdam en Groningen. Naar verwachting zal Nederland in 2011 datacenters tekort komen doordat steeds meer bedrijven outsourcen. Specifieke eisen Er zijn twee typen datacenters: carrierneutrale datacenters (datahotels) en single tenant/user datacenters. Datacenters kunnen gevestigd zijn in een bedrijfsobject maar ook zijn ondergebracht in traditionele kantoorpanden of zelfs in voor­ma­lige industriële objecten. Vier belangrijke com­ponen-­ ten van een datacenter zijn: ‘white space’, onder­ steunende infrastructuur, IT-uitrusting en beheer. Met de term white space wordt de bruik­bare opper­ vlakte van het datacenter aangeduid (datavloer). Onder ondersteunende infrastructuur vallen de installatietechnische zaken zoals: energievoorziening,

20

troostwijk TAXATIES

airconditioning, geavanceerd brandblussysteem etc. De IT-uitrusting behelst de racks, bekabeling, opslag en managementsystemen. Voor datacenters liggen de totale bouwkosten en de investeringskosten aan­ zien­lijk hoger dan voor reguliere bedrijfsruimte. Ook het aandeel van technische installaties, beveili­ gingsinstallaties in de totale bouwkosten is aanmer­ kelijk groter. Toch worden de meeste datacente nieuw gebouwd. Het blijkt moeilijk en kostbaar om bestaande panden zo te herontwikkelen dat deze kunnen voldoen aan de toenemende eisen van gebruikers. Moderne datacenters moeten aan allerlei eisen voldoen. Veruit de belangrijkste eis die aan een datacenter gesteld wordt, is de stroomvoorziening en de energie-efficiëntie van een datacenter. De alsmaar toenemende behoefte aan meer capaciteit in datacenters en het tekort aan beschikbare energie versterkt daarom de roep om energiezuinige datacenters. Bij bedrijfsruimte speelt het draagvermogen van de vloer en de vrije hoogte een belangrijke rol. Bij datacenters komen daar nog een aantal andere zaken bij. Zo worden er specifieke eisen gesteld aan het draagvermogen van de vloerconstructie en dient de vloer soms zwevend te zijn aangebracht waardoor de lucht kan circuleren onder de vloer om koeling van de ruimte beter mogelijk te maken. Daarnaast worden door gebruikers eisen gesteld aan de mate van redundantie (de mate van back-up voorzieningen): het reduceren van het risico van uitval. Datacenters worden ingedeeld in zogenaamde Tier

classificaties. Zo is Tier 1 de simpelste uitvoering van een datacenter en Tier 4 de meest geavanceerde vorm van een datacenter met dubbele stroomvoorziening, koelingsystemen, en netwerkverbindingen. Door de snel veranderende technologie zijn veel datacenters sterk verouderd. Ook de ligging ten opzichte van een internethub, de veiligheid van de locatie en de bescherming tegen natuurrampen zoals over­stromingen spelen een belangrijke rol in de locatiekeuze. Beleggingsmarkt De beleggingsmarkt voor datacenters is zeker niet voor alle beleggers interessant. De markt voor datacenters is bijzonder specialistisch en kapitaalintensief. Troostwijk heeft recent diverse grootschalige datacenters getaxeerd. Net als bij elk ander type beleggingsvastgoed speelt in eerste instantie de lengte en voorwaarden van de huurovereenkomst bij deze taxaties een belangrijke rol. Indien het een datahotel betreft is de bezettingsgraad van groot belang. Ook wordt gekeken naar de ‘service level agreement’ tussen partijen. Uitgangspunt van de taxaties is vaak dat de huidige functie als datacenter wordt gecontinueerd. Door het specifieke karakter van het gebouw, de indeling en de technische installaties zijn de mogelijkheden voor alternatief gebruik beperkt of niet aanwezig. Alternatief gebruik ligt dan ook zeker niet voor de hand en zou een enorme additionele investering vergen.

troostwijk TAXATIES

21

Toekomstverwachting Het jaar 2010 zal in het teken komen te staan van een langzaam en licht economisch herstel met het risico van een terugval. De meest recente raming van het CPB gaat uit van een economische groei van 1,5% in 2010 en 2% in 2011. De economische onzekerheden blijven echter groot. Het economisch herstel is vooral het gevolg van over­ heids­­bestedingen en een licht aantrekkende wereld­ handel. De investeringen door bedrijven en de consu­ men­tenbestedingen zijn nog altijd laag. Bovendien zal de werkloosheid in 2010 volgens het CPB nog iets toe­ne­men tot circa 6,5%. De vraag naar bedrijfsruimte zal naar verwachting dan ook geen sterke toename laten zien in 2010. Wel wordt een licht herstel verwacht van de vraag naar moderne logistieke bedrijfsruimte als gevolg van een aantrek­ kende wereldhandel en de concentratie- en consolidatie­ tendens in deze sector. Veel bedrijfsverplaatsingen zullen ertoe leiden dat de voorraad groeit maar ook dat de leegstand zal toe­­ne­men van die bedrijfsruimten die wat betreft ligging, locatie en duurzaamheid niet meer voldoen aan de veranderende wensen van het bedrijfsleven. Aan de onderkant van de markt zal dan ook gesloopt dan wel herontwikkeld moeten worden om deze weer levens­ vatbaar te maken. Het overaanbod in de bestaande bouw heeft bovendien naar verwachting ook in 2010 een drukkend effect op de huurprijzen voor bedrijfsruimte. Beleggingsmarkt Doordat het economische herstel nog te zwak en on­ze­­ker is zal 2010 nog niet het herstel op de vastgoed­ markt laten zien waar vastgoedbeleggers op zitten te wachten. Naar verwachting zal het beleggingsvolume rond hetzelfde niveau uitkomen als in 2009. Pas aan het eind van 2010 begin 2011 zal de beleggingsmarkt mo­ge­lijk weer aantrekken. Veel hangt echter af van hoe de econo­mie zich zal ontwikkelen in 2010. Incourante objecten brengen een te hoog risico met zich mee voor beleggers. De vraag van beleggers zal zich dan ook met name op het courante segment richten: de moderne (logistieke) bedrijfsruimten met een goede 22

troostwijk TAXATIES

ligging en locatie en een duurzaam karakter. De aan­ vangsrendementen voor dit soort objecten zullen zich naar verwachting in 2010 stabiliseren op het niveau van eind 2009. Doordat de vraag van beleggers zich voor­ namelijk richt op het courante segment kunnen de aanvangsrendementen voor minder courante objecten nog verder oplopen gedurende het jaar. Bedrijventerreinenbeleid Herbezinning op het bedrijventerreinenbeleid in Nederland is urgent. De afgelopen jaren leken bedrijven­ terreinen meer een doel op zich te zijn in plaats van een middel voor economische ontwikkeling. Er vindt een te grote concentratie plaats op enkele locaties waar meer dan 75% van alle logistieke activiteiten plaatsvinden. Dit aandeel is naar onze mening te groot en zal in de komende jaren naar verwachting wijzigen. De aandacht zal noodgedwongen verschuiven van nieuwe locaties naar herontwikkeling van bestaande locaties. Ook wordt de samenwerking tussen gemeenten belangrijker en moeten marktpartijen meer ruimte krijgen. De bestaan­ de automatismen moeten om, met voldoende oog voor de huisvestingswensen van de eindgebruiker het be­drijfs­ ­­leven zelf. Een algemeen recept voor de juiste regionale bedrijven­ terreinenvoorraad is er echter niet. Regionale verschillen leiden tot verschillende behoeftes in kwantiteit en kwali­teit van bedrijventerreinen en maken daarom maat­werk noodzakelijk. Een juiste afstemming tussen behoefte, planning en ontwikkeling van bedrijven­terrein­en is dan ook een cruciale succesfactor voor duurzame economische ontwikkeling van de regio.

Definities Aanbod

De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m2 die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen.

Bedrijfsruimte

Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfs- verzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logisiteke ruimte, showroomruimte en kantoor(achtige)ruimte.

Beleggingstransactie

Kooptransacaties van bedrijfsruimte vanaf € 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-lease back transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd.

Bruto aanvangsrendement

De bruto huuropbrengsten als percentage van de bruto aanschafwaarde.

Huurprijzen bedrijfsruimte

Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. Incentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen.

Logistiek vastgoed

Bedrijfsruimte vanaf 5.000 m2 voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties.

Nieuwbouw

Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar.

Opname

Bedrijfsruimte vanaf 500 m2 die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-and-leasebacktransacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigen bouw). Transacties worden geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen.

Planvoorraad

Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte.

Voorraad

Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m2 of meer.

troostwijk TAXATIES

23

Anderlechtlaan 181 1066 HM Amsterdam 020 666 66 66 www.troostwijk.nl 24

troostwijk TAXATIES