De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2012

Indicatoren bedrijfsruimtemarkt ultimo 2012 vs 2011 Opname Aanbod Huurprijzen 2012 2.500.000 m² 12.200.000 m² € 45 per m² -3%

-10%

Beleggingsvol. € 350 mln. -50%

+5,5%

2011

2.800.000 m²

11.500.000 m²

€ 46,5 per m²

€ 702 mln.

Economie en bedrijfsruimtemarkt Ondanks de korte economische opleving in het eerste halfjaar van 2012 is Nederland in het tweede halfjaar opnieuw in een recessie beland. Over het gehele jaar gemeten kromp de Nederlandse economie met 1%. De krimp wordt vooral veroorzaakt doordat zowel overheid als consumenten minder consumeren. Ook de investeringen van huishoudens en bedrijven liet een sterke terugval zien. Een belangrijke pijler onder de Nederlandse economie is de export. In 2012 was er nog wel sprake van een toename van de export, echter deze lag op een aanzienlijk lager niveau in vergelijking met de voorgaande twee jaren. Het aantal faillissementen is sterk gestegen in 2012 en lag op het hoogste niveau in 20 jaar. In totaal werd een faillissement uitgesproken van 7.373 bedrijven (exclusief eenmanszaken) in 2012, dit is een stijging van 19% ten opzichte van 2011. Vooral het MKB wordt hard geraakt door de economische crisis. Veel kleine bedrijven hebben onvoldoende reserves om tegenslagen op te vangen, waardoor ze sneller in de problemen raken. Het is niet de verwachting dat er op korte termijn verbetering op zal treden. Zowel het consumenten- als het producentenvertrouwen is nog steeds laag. Tegelijkertijd staat de overheid aan de vooravond van grote bezuinigingen. Dit alles zet de uitgaven van alle partijen sterk onder druk.

Economische indicatoren (in %) 2009 2010 Economische groei -3,5 1,7 Werkloosheid 4,8 5,5 Inflatie 1,2 1,3 Export -9,2 10,8 Invoer -10,4 10,6

2011 1,0 5,4 2,3 4,3 4,1

2012 -1,0 6,4 2,5 2,2 3,4

2013* -0,5 7,8 2,8 3,3 2,0

2014* 1,0 7,8 1,0 5,0 4,3

* Betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS

Vooruitzichten 2013 De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn voor 2013 niet gunstig. Opnieuw wordt een krimp van de economie verwacht (-0,5%). In het meest gunstige scenario zou de economie kunnen groeien met 0,5%, maar dan moeten de wereldhandel en de binnenlandse bestedingen sterk verbeteren. Op middellange termijn spreekt het CPB over 7 magere jaren na 2009, waarbij herstel wordt verwacht richting 2017. Voor de periode 2013-2017 wordt een gemiddelde economische groei verwacht van 1,5% per jaar. De bouwsector staat ook dit jaar weer een moeilijk jaar te wachten, als gevolg van een huizenmarkt die nog steeds op slot zit en de commerciële vastgoedmarkt die terughoudend is in het doen van investeringen. Hierdoor zal de vraag naar bedrijfsruimte uit deze sector in 2013 verder afnemen. Ook het MKB krijgt het moeilijk, waardoor de vraag naar de kleinere bedrijfsruimtes (units) naar verwachting zal afnemen. Voor de logistieke sector wordt een stabiel beeld verwacht in 2013, waar de vraag vooral gericht zal zijn op moderne objecten. Door het oplopende aanbod blijven huurprijzen onder druk staan. Ook hier geldt dat vooral aan de onderkant van de markt (verouderde objecten) de druk het grootst zal zijn.

1

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2012

De beleggingsmarkt zal in 2013 naar verwachting een zelfde beeld laten zien als in 2012. De vraag van beleggers is gericht op moderne (nieuwbouw) objecten. Het aanbod hiervan is echter beperkt, waardoor bruto aanvangsrendementen voor dergelijke objecten relatief stabiel zullen blijven. Voor verouderde objecten zullen de aanvangsrendementen verder oplopen. Vooruitzichten 2013 Moderne bedrijfsr. Middensegment Verouderde bedrijfsr.

Opname De opname van niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in 2012 uit op ruim 1,46 miljoen m². Dit is een daling van 12% ten opzichte van 2011 (opname 2011: 1,66 miljoen m²). De daling is vooral veroorzaakt door het lage opnameniveau in het eerste en het derde kwartaal, deze kwam uit op slechts 471.800 m² (zelfde kwartalen in 2011: 677.000 m²). Opname niet-logistieke bedrijfsruimte per kwartaal (x 1.000 m²)

Aanbod  / 

Opname /  

Huur   

Beleggingen /  

BAR /  

700 600 500 400 300 200 100 0 I 2010

II

III

IV

I 2011

II

III

IV

I 2012

II

III

IV

Het aantal transacties lag, met 862 in 2012, circa 11% lager in vergelijking met een jaar eerder (2011: 971). Het gemiddelde metrage per transactie kwam uit op 1.700 m². Dit is nagenoeg hetzelfde als het gemiddelde metrage per transactie in 2011 (1.709 m²). Voor bijna alle grootteklassen geldt dat zowel het aantal transacties als de oppervlakte lager uitviel dan in 2011. Uitzonderingen hierop zijn de grootteklasse 500 – 1.000 m² en de klasse meer dan 10.000 m². Deze lieten een stijging zien in het aantal transacties.

2


Circa 43% van de niet-logistieke opname kwam voor rekening van de sector Handel en transport overig. De sector Bouw en industrie was goed voor circa 28% van de opname, gevolgd door de sector Diensten (15%). Veel transacties betreffen verplaatsing van verouderde panden op minder goede locaties naar modernere panden op betere locaties. Het gemiddelde bouwjaar van niet-logistieke transacties is omhoog gegaan van 1987 in 2011, naar 1990 in 2012. Ook vinden er nog steeds relatief veel huurverlengingen plaats (40% meer in 2012 in vergelijking met 2011). Opname naar sector 2012 14%

15%

Handel en transport overig 43%

Bouw en industrie Diensten Overig/Onbekend

28%

Waar de opname landelijk een gemiddelde daling liet zien van 12%, liet de opname regionaal een wisselend beeld zien. In alle regio’s daalde de opname in 2012 in vergelijking met 2011. In de regio West daalde de opname met slechts 1% en in de regio Oost daalde de opname met 6%. In de overige regio’s daalde opname harder dan het landelijk gemiddelde. In de regio’s Noord en Zuid daalde de opname met respectievelijk 18% en 19%. De regio Midden kende de grootste procentuele daling, namelijk 28% tot 179.500 m² (opname in 2011: 248.200 m²). In absolute cijfers zijn de regio’s West en Zuid goed voor bijna tweederde (61%) van de totale opname van niet-logistieke bedrijfsruimte.

Binnen de regio’s zijn er meer lokaal ook grote verschillen. Zo kende de regio West een gemiddelde daling van de opname met 1%. De regio Amsterdam en Groot-Rijnmond kenden echter een stijging van de opname met respectievelijk 16% en 48%. Drechtsteden e.o. en Leiden Bollenstreek kenden een daling van respectievelijk 50% en 45%. Binnen de regio Midden kende alleen Flevoland een stijging van de opname (+11%). De regio Utrecht en Gooi-Eemland kenden een daling van respectievelijk 34% en 31%. Binnen de regio Zuid vallen vooral de regio’s Eindhoven en Den Bosch op. Hier daalde de opname met respectievelijk 46% en 43%. In de regio Noord kende Groningen een stevige daling van de opname (-45%). De regio’s Friesland en Drenthe lieten een tegengesteld beeld zien, hier steeg de opname met respectievelijk 49% en 34%. Binnen de regio Oost kende de regio Arnhem/Nijmegen een stijging van de opname met 36%. De opname in de regio’s Twente en Zwolle/Deventer steeg licht, met respectievelijk 8% en 4%. De regio’s Rivierenland (-34%), Achterhoek (-29%) en Veluwe -27%) kenden forse dalingen van de opname. Opname per regio Regio Noord Oost

2011

2012

Δ%

110.700 307.500

91.200 290.600

-18% -6%

Midden

248.200

179.500

-28%

Zuid

489.500

398.500

-19%

West Totaal

503.900

498.100

-1%

1.659.800

1.457.900

-12%

Deze cijfers kunnen echter in sterke mate worden vertekend door incidentele, grootschalige transacties. Er werden enkele grote transacties gerealiseerd in onder andere de regio Amsterdam en de regio Gooi-Eemland. De grootste transactie was de aanhuur van 27.000 m² door DutchView in Hilversum.

3



Plaats

Locatie

Huurder/koper

m²

12.000

Hilversum

Media Park

DutchView

27.000

10.000

Amsterdam

West

Vollers Holland

24.000

8.000

Houten

Doornkade

De Heertjes

18.000

6.000

Rotterdam

Poort van Charlois

Jet Cars

17.800

4.000

Amsterdam

Westelijk Havengeb.

Mondo Minerals

16.300

2.000

Utrecht

Lage Weide

Sitar

15.000

0

Numansdorp

Industriestraat

Veldboeket

14.650

Waalwijk

Zanddonk

Magna Tyres

12.500

Ede Gld

De Vallei

Toyota Material hand.

12.000

Sittard

Noord

Eurocarbon

2008

Aanbod niet-logistiek

11.050

Aanbod Het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte is, ten opzichte van begin 2012, met 5,3% gestegen. In totaal werd begin 2013 bijna 9,7 miljoen m² te koop of te huur aangeboden. Sinds 2008 is het aanbod met meer dan 50% toegenomen en een groot deel daarvan is structureel van aard. De forse toename van het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt is vooral te wijten aan de sterk verminderde economische activiteit evenals de matige kwaliteit van een deel van de voorraad. Daarnaast speelt mee dat een belangrijk deel van de vraag bestaat uit vervangingsvraag, waarbij verouderde bedrijfsruimte wordt ingeruild voor (meer) moderne ruimte. Sinds begin 2011 loopt het aanbod minder sterk op dan in de jaren hiervoor.

2009

2010

2011

4

Aanbod en opname niet-logistieke bedrijfsruimte (x 1.000 m²)

Top 10 niet-logistieke gebruikerstransacties 2012

2012

Opname niet-logistiek

In 2012 nam het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte bovengemiddeld toe in Midden (+10,4%) en Oost Nederland (+8,2%). De overige regio’s zagen hun aanbod licht toenemen. De regio’s waar het aanbod procentueel het meeste is toegenomen zijn Rivierenland (+33,7%), Drechtsteden (+27,5%) en Flevoland (+21,9%). In de regio’s Groningen (-9%), Leiden-Bollenstreek (-8,2%), en Haarlemmermeer (-5,9%) was sprake van de grootste procentuele daling van het aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte. Aanbod per regio Regio Noord Oost Midden

Ultimo 2011

Ultimo 2012

Δ

852.900 2.024.250

885.100 2.190.900

+3,8% +8,2%

891.300

983.800

+10,4%

Zuid

2.610.200

2.722.100

+4,3%

West

2.810.200

2.892.000

+2,9%

Totaal

9.188.900

9.673.900

+5,3%

Het aantal aanbiedingen van niet-logistieke bedrijfsruimte is in 2012 toegenomen met circa 7%. Het aanbod is verdeeld over circa 4.866 objecten. Het gemiddelde aanbodmetrage per object komt hiermee uit op circa 1.988 m². Dit is circa 1,5% lager dan het gemiddelde aanbodmetrage ultimo 2011 (2.020 m²). Alle grootteklassen lieten een stijging zien van het aantal aanbiedingen. De stijging was het grootste in de klassen 5.000 tot 10.0000 m² (+13,7%) en 1.000 tot 2.500 m² (+10,5%). Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte ultimo 2012 naar grootteklasse Metrageklasse Aantal Metrage in m² 500 tot 1.000 1.831 1.310.500 1.000 tot 2.500 2.023 3.106.600 2.500 tot 5.000 676 2.288.500 5.000 tot 10.000 240 1.625.700 10.000 en meer 96 1.342.600 Totaal 4.866 9.673.900

huurtransacties is relatief beperkt, waardoor hoge of lage huurprijzen een relatief grote invloed kunnen hebben. Huurprijzen variëren daarnaast afhankelijk van het soort object. Zo kunnen huurprijzen voor moderne bedrijfsunits oplopen tot ruim boven de € 80,-per m². Terwijl voor sterk verouderde simpele hallen de huurprijs vaak niet eens boven de € 20,-- per m² uitkomt. Gemiddeld liggen de meeste huurprijzen voor niet-logistieke objecten tussen de € 30,-- en € 45,-- per m². Gemiddelde gerealiseerde huurprijzen niet-logistieke bedrijfsruimte (in €) Regio Noord West Midden Oost Zuid Landelijk

2010 37 54 50 42 44 47

2011 39 50 51 42 44 47

2012 39 50 49 39 43 45

Δ2012 +1% -1% -4% -7% -1% -3%

Huurprijzen

Nieuwbouw

De voortdurende economische onzekerheid en het oplopende aanbod heeft een drukkend effect op de huurprijzen. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2012 kwam uit op circa € 45,-- per m². Dit is een daling van ruim 3% ten opzichte van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2011 (circa € 46,50 per m²). Regionaal zijn er grote verschillen in de ontwikkeling van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs. Zo daalde de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Oost-Nederland met -7%, terwijl in Noord-Nederland een licht hogere huurprijs werd gerealiseerd. Hierbij dient te worden opgemerkt, dat de huurprijzen sterk afhankelijk zijn van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling hiervan kan per jaar verschillen, wat effect heeft op de gerealiseerde huurprijs. Vooral in de noordelijke bedrijfsruimtemarkt, die veel meer gekenmerkt wordt als een eigenaar/gebruikersmarkt, speelt dit een grote rol in de huurprijsontwikkeling. Immers het aantal

De planvoorraad voor nieuwe niet-logistieke bedrijfsruimte bedroeg begin 2013 circa 875.000 m². Ten opzichte van de planvoorraad begin 2012 is deze met 22% afgenomen. Begin 2012 bedroeg de planvoorraad nog ruim 1,1 miljoen m². Bijna 40% hiervan is bestemd voor de bouw van bedrijfsunits. De overige 60% betreft bedrijfspanden, niet zijnde units en logistiek. Het grootste deel van de nog te realiseren bedrijfsruimte staat gepland in de provincies Gelderland (203.950 m²), Noord-Brabant (159.300 m²) en ZuidHolland (158.300 m²). Binnen de provincie Gelderland zijn de meeste nieuwbouwprojecten te vinden in de regio Arnhem/Nijmegen (119.650 m²). In Noord-Brabant zijn de meeste projecten te vinden in de regio Eindhoven (60.700 m²) en in ZuidHolland zijn dit de regio’s Haaglanden (69.250 m²) en Groot-Rijnmond (57.000 m²).

5


Beleggingsmarkt Het beleggingsvolume voor niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in 2012 uit op ruim € 120,6 miljoen. Dit is een forse daling ten opzichte van het volume in 2011, toen ruim € 279 miljoen door beleggers werd geïnvesteerd. Het 5jarig gemiddelde beleggingsvolume kwam uit op € 202,6 miljoen. Dit onderstreept nogmaals de stevige terugloop in niet-logistieke bedrijfsruimte beleggingen in het afgelopen jaar. Het beleggingsvolume is, ten opzichte van het piekjaar in 2008, met 87% afgenomen. Beleggingsvolume niet-logistieke bedrijfsruimte per half jaar (in € miljoen) 600 500 400

Top 5 niet-logistieke beleggingstransacties 2012 Plaats Koper Metrage (deel) Portefeuille WDP 43.000 Groningen Brivec 46.900 Leiden Kolosnos 5.500 Alkmaar Certitudo Capital 12.700 Oss David Hart 11.500

Koopsom (€ mln) 30,9 8,0 6,9 5,6 4,6

De aanvangsrendementen voor niet-logistieke bedrijfsruimten zijn gedurende 2012 licht opgelopen. Aan de onderkant van de bandbreedte stegen de rendementen regionaal met 20 tot 50 basispunten. Aan de bovenkant van de bandbreedte stegen de rendementen in sommige regio’s met 150 basispunten. Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen (k.k.)

300 200 100 0 I 2007

II

I 2008

II

Beleggingsvolume

I 2009

II

I 2010

II

I 2011

II

I 2012

II

1-jaar voortschrijdend gemiddelde

De grootste aankoop betrof de aankoop van de Lakeside portefeuille door de Belgische belegger WDP. WDP kocht voor in totaal ruim € 101 miljoen acht objecten (zowel logistiek als licht industrieel) met een totale oppervlakte van 149.300 m². Grootste single-asset transactie betrof de aankoop van 46.900 m² bedrijfsruimte door de particuliere belegger Brivec in Groningen. Met deze transactie was een bedrag van € 8,0 miljoen gemoeid.

Beste locaties Overige locaties

Bandbreedte 2011 van tot 8,0% 9,5% 9,0% 12,5%

Bandbreedte 2012 van tot 8,2% 9,75% 9,25% 12,5%

6


LOGISTIEK

Economie en logistiek

Opname

De sectoren Handel en Vervoer en opslag zijn samen goed voor bijna 23% van de werkgelegenheid in Nederland. De ontwikkeling van de internationale handel en daarmee de transportsector is dan ook van groot belang voor de ontwikkeling van de Nederlandse economie. In 2012 groeide de relevante wereldhandel licht met 0,5%. De verwachting voor 2013 is een groei van 2,75%. Im- en export groeiden in 2012 ook licht met respectievelijk 3,4% en 2,2%. Voor 2013 wordt een groei van respectievelijk 2% en 3,25% verwacht. Echter, de economische onzekerheid binnen de Eurozone is groot, wat een drukkend effect kan hebben op de ontwikkelingen. Uit het conjunctuurbericht van Transport en Logistiek Nederland (TLN) blijkt dat de bedrijvigheid in de transportsector is afgenomen in 2012. Een ruime meerderheid van de ondernemers in de transportsector geeft aan dat de bedrijvigheid in 2012 gelijk is gebleven of gedaald. Ruim 38% geeft aan dat 2012 een slecht tot zeer slecht jaar is geweest. Financieel gezien was 2012 dan ook geen goed jaar. Hoewel ruim 54% van de ondernemers aangeeft winst te hebben gemaakt, is het percentage bedrijven dat verlies draait sterk gestegen van 13,1% in 2011 naar 20,7% in 2012. Het aantal faillissementen is dan ook sterk gestegen in 2012. In totaal gingen er in 2012 218 bedrijven in het goederenvervoer over de weg failliet (2011: 168), dit is het hoogste cijfer in 5 jaar. Ondernemers in de sector verwachten dat 2013 een vergelijkbaar jaar zal zijn als 2012. Iets minder dan 50% verwacht dat de bedrijvigheid gelijk blijft, 23% verwacht een verbetering en 28% verwacht een daling.

De opname van logistieke ruimte is in 2012 licht gedaald met 5% tot 1,1 miljoen m². Het grootste deel van de opname betrof moderne logistieke ruimte. Bijna de helft, circa 512.000 m², betrof een distributiecentrum met een bouwjaar van na 2005. Slechts 145.000 m² betrof logistieke ruimte met een bouwjaar van voor 1990. Van de overige opgenomen logistieke ruimte had 219.000 m² een bouwjaar tussen 2000 en 2005 en 215.000 tussen 1990 en 2000. Deze cijfers laten duidelijk zien dat de vraag van logistieke dienstverleners zich vooral richt op moderne logistieke objecten.

Economische indicatoren (in %) 2009 Economische groei -3,5 Export -9,2 Wederuitvoer -6,9 Invoer -10,4 Relevante wereldhandel -13,6

2010 1,7 10,8 17,2 10,6 11,0

* Betreft prognoses CPB maart 2013, overige cijfers CBS

2011 1,0 4,3 4,7 4,1 4,0

2012 -1,0 2,2 4,5 3,4 0,5

2013* -0,5 3,3 4,3 2,0 2,8

2014* 1,0 5,0 6,0 4,3 5,0

Aanbod en opname logistieke bedrijfsruimte (x 1.000 m²) 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2008

2009 Aanbod logistiek

2010

2011

2012

Opname logistiek

In totaal werden er in 2012 iets meer dan 80 koop- of huurtransacties gedaan, met een gemiddelde grootte van 13.200 m². In 2011 ging het om bijna 100 transacties met een gemiddelde grootte van 11.850 m².

7


LOGISTIEK

Opname naar logistieke regio in m²

Top 10 logistieke gebruikerstransacties 2012 Plaats

Locatie

Huurder/koper

m²

Regio Rotterdam e.o.

2011 137.600

2012 142.600

Δ 2012 +3,6%

88.600 174.500

175.200 47.300

+97,9% -72,9%

Son

Ekkersrijt

Rhenus

55.000

Rotterdam

Fruit Terminal

Henry Bath

52.000

Eindhoven

GDC Acht

Van Rooijen

45.000

Venlo/Venray Amsterdam/Schiphol

Maasbree

Siberie Greenport

Brand Loyalty

44.700

Tilburg e.o.

96.000

157.500

+64,1%

Tiel/Geldermalsen

10.600

20.100

+88,9% +60,3%

Venray

De Blakt

Ceva

38.500

Wijchen

Bijsterhuizen

Nabuurs Logistiek

28.800

Oss/Den Bosch/Eindhoven

79.400

127.300

Almere

Stichtse Kant

A-ware Food

25.850

West-Brabant

251.200

119.400

-52,5%

6.400 -

46.400 49.000

+629,5 -

28.600

28.300

-1,2%%

Amsterdam

Westpoort

Unicontrol Commodity

24.500

Tilburg

Vossenberg

Ingram Micro

23.400

Arnhem/Nijmegen Almere/Zeewolde

Enschede

De Marssteden

Apollo Vredestein

22.000

Zuid-Limburg Overige regio’s

De mainports Rotterdam en Amsterdam/Schiphol lieten een zeer verschillend beeld zien in 2012. Waar de opname in Rotterdam vrijwel gelijk was aan die van 2011, viel de opname in Amsterdam/Schiphol fors terug met een afname van 73%. De belangrijke logistieke hotspot Venlo/Venray liet juist een sterke stijging zien van de opname. Dit werd mede veroorzaakt door de in totaal 40.000 m² die Microsoft aanhuurde in deze regio. De stijging van de opname in de regio Oss/Den Bosch/Eindhoven werd geheel in het tweede halfjaar van 2012 gerealiseerd, door de aanhuur van 45.000 m² in Eindhoven door Van Rooijen Logistiek en 55.000 m² in Son door Rhenus. West-Brabant zag de opname ook sterk teruglopen. In 2011 werd er nog 251.000 m² logistieke ruimte verhuurd of verkocht in deze regio, terwijl dit in 2012 slechts 119.000 m² was. De meest actieve partij hier was Broekman Logistics, die op bedrijventerrein Borchwerf in Roosendaal drie objecten aanhuurde met een totaal vloeroppervlak van 32.000 m².

Totaal

276.300

178.700

-35,3%

1.149.200

1.091.800

-5,0%%

Aanbod Begin 2013 stond er 2,48 miljoen m² logistieke bedrijfsruimte te koop of te huur. Dit is een stijging van 7% ten opzichte van het aanbodniveau begin 2012, toen het aanbod 2,32 miljoen m² bedroeg. Circa 70% heeft een bouwjaar van voor 2000, begin 2012 was dit nog circa tweederde en in 2011 60%. De reden voor de toename van oudere objecten in het aanbod kan worden gezocht in de toenemende (vervangings)vraag naar moderne objecten. Van de opname in 2012 had circa tweederde een bouwjaar van na 2000. Het aanbod van modern, kwalitatief hoogwaardig logistiek vastgoed op goede locaties is relatief beperkt van omvang. Circa 13% van het aanbod heeft een bouwjaar van na 2005.

8


LOGISTIEK

Aanbod naar logistieke regio in m² Regio

1-1-2012

1-1-2013

Stijging/daling

circa € 90,-- per m²) worden nog altijd gerealiseerd voor moderne logistieke bedrijfsruimte rondom de luchthaven Schiphol. Overigens is de gemiddelde vraaghuur voor logistieke bedrijfsruimte in de omgeving Haarlemmermeer circa € 82,-- per m².

Rotterdam e.o.

165.500

178.800

+8,0%

Venlo/Venray Amsterdam/Schiphol

189.900 165.000

189.400 230.100

-0,3% +39,4%

Tilburg e.o.

272.400

198.400

-27,2%

Bandbreedte huurprijzen logistieke bedrijfsruimte naar regio (in € per m²)

Tiel/Geldermalsen

136.200

122.000

-10,5%

Regio

2011

2012

40 - 67

40 – 65 30 – 50


308.100

342.900

+11,3%

Rotterdam e.o.

West-Brabant

254.600

324.700

+27,5%

Venlo/Venray

30 - 50

Arnhem/Nijmegen Almere/Zeewolde

93.900 77.000

98.600 43.000

+5,0% -44,2%

Amsterdam

40 - 65

40 – 65

Schiphol

70 - 92

70 – 90

Zuid-Limburg

112.700

77.300

-31,4%

Tiel/Geldermalsen

35 - 50

35 – 50

40 - 60

40 – 55

35 - 55

35 – 55

Overige regio’s Totaal

544.500

675.900

+24,1%


2.320.000

2.481.100

+6,9%

West-Brabant

Binnen de logistieke hotspots is veruit het meeste aanbod te vinden in Noord-Brabant. De regio’s Oss/Den Bosch/Eindhoven, West-Brabant en Tilburg zijn gezamenlijk goed voor circa 35% van het totale logistieke aanbod in Nederland. Alleen in de regio Tilburg nam het aanbod in 2012 af. Ondanks dat de opname in de regio Oss/Den Bosch/Eindhoven fors was gestegen, was hier toch sprake van een stijging van het aanbod. In Rotterdam nam het aanbod licht toe met 8%. Ook in de regio Amsterdam/Schiphol (+39%) nam het aanbod toe.

Huurprijzen In 2012 was er vooral sprake van prijsdruk aan de onderkant van de markt. Het betreft hier veelal verouderde objecten die niet meer voldoen aan de kwalitatieve eisen van vandaag. De huurprijzen voor moderne logistieke bedrijfsruimte blijven relatief stabiel binnen een bandbreedte van € 50,-- per m² tot € 65,-- per m². Huurprijzen voor verouderde logistieke bedrijfsruimte liggen tussen de € 25,-- per m² en € 45,-- per m². De hoogste huurprijzen (tot

Arnhem/Nijmegen

37 - 55

35 - 55

Zuid-Limburg

30 - 55

30 - 55

Almere/Zeewolde

40 - 55

40 - 55

Ook bij de ontwikkeling van de vraaghuurprijzen is duidelijk te zien dat de druk op de onderkant van de markt ligt. Voor moderne logistieke ruimte met een bouwjaar na 2005 lag de gewogen gemiddelde vraaghuurprijs begin 2013 zelfs circa 4% hoger ten opzichte van begin 2012. Terwijl de vraaghuurprijzen voor objecten met een bouwjaar van voor 1990 gemiddeld zo’n 5% lager lagen. Ontwikkeling gewogen gemiddelde vraaghuurprijs (per m²) Bouwjaar 1-1-2012 1-1-2013 > 2005 55 57 2000 – 2005 54 52 1990 – 2000 54 52 < 1990 40 38

Δ in % +4,0 -3,8 -2,5 -5,0

9


LOGISTIEK

Nieuwbouw In 2012 zijn 17 logistieke centra opgeleverd met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van circa 207.000 m² (exclusief bouw voor eigen gebruik). Alle opgeleverde distributiecentra waren volledig verhuurd bij oplevering. Het grootste object betrof DC Lage Weide (fase I) in Utrecht voor Kuehne + Nagel. Het ging hier om een distributiecentrum van ruim 34.000 m². Andere grote objecten betrof het distributiecentrum voor Koninklijke Mosa (25.000 m²) in Maastricht en het distributiecentrum van Forever Direct (18.000 m²) in OudGastel (Roosendaal). Er werden in 2012 ook nog eens 14 distributie centra voor eigen gebruik opgeleverd. Het ging om totaal circa 191.000 m² en betrof onder andere de distributiecentra voor Dascher (40.000 m²) in Zevenaar en Timberland (40.000 m²) in Almelo. Tevens werden er zes distributiecentra met een gezamenlijk vloeroppervlak van ruim 50.000 m² voor PostNL opgeleverd. De verwachting is dat het totaal aantal opgeleverde meters in 2013 iets boven het niveau van 2012 zal uitkomen. Aan het begin van 2013 was er circa 229.000 m² in aanbouw, waarvan voor 205.000 m² geldt dat de oplevering in 2013 gepland staat. Daarnaast wordt er circa 190.000 m² in eigenbouw ontwikkeld. De volledige planvoorraad van logistieke ruimte heeft begin 2013 een omvang van circa 1.307.000 m². De regio Tilburg heeft de grootste planvoorraad. De plannen zijn vooral terug te vinden in Tilburg op bedrijventerrein Vossenberg (Prologis) en in Waalwijk op bedrijventerrein Haven (Roozen Van Hoppe). Ook in de regio Oss/Den Bosch/Eindhoven is een aanzienlijke planvoorraad. Hier zijn de plannen voor een belangrijk deel gelegen op het GDC Acht, aan de westzijde van Eindhoven. In de regio Amsterdam/Schiphol zijn de nieuwbouwplannen vooral geconcentreerd op en rond de luchthaven Schiphol. Opvallend is het ontbreken van plannen in de regio Rotterdam. Hier kan echter snel verandering in komen, zodra de Tweede Maasvlakte van start gaat. Buiten de logistieke regio’s zijn er vooral plannen voor nieuwbouw in de regio Utrecht. De onverhuurde nieuwbouw is in een jaar tijd gedaald van circa 246.000 m² begin 2012 naar 116.000 m² begin 2013. Het betreft hier ruimte die vanaf het

moment van oplevering nog niet verhuurd is geweest. Dit beeld bevestigt de vraag naar kwalitatief moderne objecten. Daarbij komt dat er op dit moment niet op risico ontwikkelingen worden gestart, waardoor de aanwas nihil is. De onverhuurde nieuwbouw in aanbod betreft bijna allemaal objecten met als bouwjaar 2009. Het betreft hier voornamelijk projecten die destijds op risico zijn ontwikkeld. Het grootste deel van de onverhuurde nieuwbouw is te vinden in de regio’s Venlo/Venray (circa 25.000 m²) en Amsterdam/Schiphol (43.000 m²). Nieuwbouw logistieke ruimte naar regio en status (in m²) Regio Rotterdam e.o. Venlo/Venray Amsterdam/Schiphol Tilburg e.o. Tiel/Geldermalsen Oss/Den Bosch/ Eindhoven West-Brabant Arnhem/Nijmegen Almere/Zeewolde Zuid-Limburg Overig Totaal

Opgeleverd 2012

In aanbouw

Nieuwbouw onverhuurd

Planvoorraad in verhuur

19.000 28.000 12.000 11.000 10.000

85.000 3.000 25.000

8.000 25.000 43.000 13.000 -

127.000 201.000 274.000 62.000

22.000

116.000

-

210.000

46.000 25.000 34.000 207.000

229.000

18.000 9.000 116.000

209.000 13.000 84.000 41.000 86.000 1.307.000

Cijfers zijn exclusief nieuwbouw voor eigen gebruik

Beleggingsmarkt In 2012 werd er circa € 230 miljoen in logistieke bedrijfsruimten geïnvesteerd door beleggers. Dit is een daling van circa 45% ten opzichte van 2011 toen er ruim € 420 miljoen in logistieke ruimte werd belegd. De vraag van beleggers

10


LOGISTIEK

richt zich vooral op moderne, langjarig verhuurde objecten. Het beleggingsaanbod van dergelijke objecten is echter zeer beperkt. De beleggingen in logistiek vastgoed betroffen voor meer dan 85% moderne objecten (bouwjaar na 2000) of nieuwbouw objecten. Bij slechts twee transacties ging het om distributiecentra met een bouwjaar van voor 2000. Beleggingsvolume logistieke bedrijfsruimte per half jaar (x € miljoen)

Top 5 logistieke beleggingstransacties 2012 Plaats Koper (deel) Portefeuille WDP Barneveld WDP Almelo Aspen Real Estate Moerdijk ProLogis Eindhoven Delin Capital AM

Metrage 106.290 32.750 39.865 38.600 18.000

Koopsom (€ mln) 70,9 25,7 25,0 18,7 15,0

500

De aanvangsrendementen voor moderne logistieke bedrijfsruimte zijn gedurende 2012 nagenoeg stabiel gebleven. Gemiddeld bewogen de aanvangsrendementen zich tussen de 7,2% en 10,6% (2011: 7,0% - 10,5%). Echter, er worden wel steeds meer transacties aan de bovenkant van de bandbreedte gerealiseerd, wat er op duidt dat er ook in het logistieke segment sprake is van een licht opwaartse druk op de aanvangsrendementen.

400 300 200 100 0 I 2007

II

I 2008

II

Beleggingsvolume

I 2009

II

I 2010

II

I 2011

II

I 2012

II

1-jaar voortschrijdend gemiddelde

De aankoop van de Lakeside portefeuille (totaal 8 objecten) door de Belgische belegger WDP had een belangrijk aandeel in het totale beleggingsvolume in 2012. Deze portefeuille bevatte o.a. vier recent opgeleverde, langjarig verhuurde, logistieke bedrijfsruimten (gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten: 12 jaar). Met de transactie van de logistieke bedrijfsruimten was bijna € 71 miljoen gemoeid.

11


Onderzoeksverantwoording

Definities

Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties, beleggingen, projecten, aanbod, prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen verzameld en verwerkt in onze researchdatabase. De marktrapportages, referenties en andere onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en Troostwijk Real Estate.

Aanbod De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen. Bedrijfsruimte Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte, showroomruimte en kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf € 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-leaseback transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen bedrijfsruimte Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. Incentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Logistiek Bedrijfsruimte vanaf 5.000 m² met min. 5 loading docks, voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties. Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar. Nieuwbouw onverhuurd Betreft nieuwbouw die na oplevering nooit verhuurd is geweest. Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-andleaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw). Huurverlengingen en koop door huurder worden eveneens buiten beschouwing gelaten. Transacties worden geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen. Planvoorraad Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte. Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer.

12


Colofon De Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt | 2012 is een uitgave van Troostwijk.

Research & samenstelling: Sybe Nijboer

[email protected] Korné Loef

[email protected] Jasper Cnossen

[email protected] Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus 9924 1006 AP Amsterdam 020 - 666 66 66 [email protected] www.troostwijk.nl

Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden. © Troostwijk 2013

13


De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2012

Recommend Documents