De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011

Indicatoren bedrijfsruimtemarkt 2011 2011

Opname

Aanbod

Huurprijzen

Beleggingsvolume

2.700.000 m²

11.600.000 m²

€ 47 per m²

€ 625 mln.

-1% +16% 2010

2.400.000 m²

+2% 11.400.000 m²

+30% € 47 per m²

€ 480 mln.

Economie en bedrijfsruimtemarkt In 2011 groeide de Nederlandse economie met circa 1,2% ten opzichte van 2010. Het jaar kende echter twee gezichten. Waar het begin van 2011 zich nog duidelijk positief ontwikkelde met relatief sterke groeicijfers, sloeg de stemming medio het jaar om. In het laatste kwartaal van 2011 belandde Nederland zelfs in een recessie. Een belangrijke motor achter de economische groei eind 2010 begin 2011 was de sterke groei van de im- en export als gevolg van een sterke toename van de wereldhandel. Op jaarbasis lieten zowel import (+3,5%) als export (+3,8%) nog wel een groei zien, maar op kwartaalbasis daalde zowel de import als de export in de tweede helft van 2011. Ontwikkeling in- en uitvoer 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15%

I II III IV I II III IV 2008 2009 Invoer k-o-k Uitvoer k-o-k

I II III IV 2010 Invoer j-o-j

I 2011

II

III

IV

Uitvoer j-o-j

Het belang van de wereldhandel voor de Nederlandse economie hangt samen met de wederuitvoer naar andere landen binnen Europa en naar Duitsland in het bijzonder. Daarbij spelen de mainports Amsterdam en Rotterdam en luchthaven Schiphol een belangrijke rol. In alle drie de mainports was slechts sprake van een zeer beperkte groei van de overslag van goederen. In de sector transport en logistiek is nog altijd sprake van overcapaciteit, druk op de transportprijzen en toenemende concurrentie uit het buitenland. Naast de export zwakte ook de groei van de industriële productie af gedurende 2011. Hoewel de bouwsector een licht herstel vertoonde in 2011, blijft de sector in zwaar weer zitten. De bouwproductie ligt nog steeds ruim onder het niveau van voor 2009 en ook voor de komende jaren wordt nog geen verbetering verwacht. De consumentenbestedingen laten nauwelijks groei zien en gedurende 2011 zakte het vertrouwen naar een dieptepunt. De werkloosheid is in Europees perspectief wel nog altijd laag, maar vertoonde vooral in het tweede halfjaar een stijgende lijn. De voor seizoensinvloeden gecorrigeerde werkloosheid kwam eind 2011 uit op 456.000, wat een stijging van bijna 14% is ten opzichte van eind 2010. Hoewel het beeld op de bedrijfsruimtemarkt licht verbeterde, is dit vooral te danken aan een goed eerste halfjaar. Ondanks de sterke toename van de opname is het aanbod toch gestegen in 2011, hoewel aanzienlijk minder dan in 2010. De gemiddeld gerealiseerde huurprijs kwam uiteindelijk iets lager uit dan in 2010. De vraag naar moderne logistieke ruimte houdt aan, maar het aanbod in het topsegment neemt af. Er is nog wel grote terughoudendheid met het starten van nieuwe ontwikkelingen. De stijging van de beleggingen is vooral te danken aan twee grote portefeuilletransacties aan het begin van 2011. De bruto aanvangsrendementen zijn gedurende het jaar weer onder opwaartse druk komen te staan.

Bron: CBS

www.troostwijk.nl/nl-NL/Research/Onderzoeksrapporten.aspx

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Economische indicatoren (in %) 2008 Economische groei 1,8 Werkloosheid 3,8 Inflatie 2,5 Export 1,0 Invoer 3,7

2009 -3,5 4,8 1,2 -9,2 -10,4

2010 1,7 5,4 1,3 10,8 10,6

2011 1,2 5,4 2,3 3,7 3,5

2012* -0,75 6,75 2,25 -1,75 -1,75

* Betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS

Vooruitzichten 2012 De onzekerheid rond de schuldenproblematiek in Zuid-Europa houdt onverminderd aan. Tot nog toe zijn alleen kleinere economieën (Griekenland, Portugal en Ierland) in de problemen gekomen. De angst voor besmetting naar grotere economieën zoals Spanje, Italië en zelfs Frankrijk blijft aanwezig. Niet alleen de schuldenproblematiek in Europa, maar ook die in de Verenigde Staten en de groeivertraging in belangrijke economieën zoals China hebben een negatieve invloed op de groei van de wereldeconomie en daarmee samenhangend de wereldhandel. De meeste landen in de Europese Unie (ook Nederland) hebben een begrotingstekort dat het maximum van 3% van het BBP (ruim) overschrijdt. Om terug te komen tot het maximumniveau zullen deze landen fors moeten bezuinigen, wat een sterk negatief effect zal hebben op de economische groei. Het CPB verwacht voor 2012 een krimp van de Nederlandse economie van 0,75%. Pas in 2013 wordt een licht herstel verwacht. Voor de jaren daarna verwacht het CPB ‘slechts’ een matige economische groei van circa 1,5%.

de export met 1,75%. De werkloosheid zal naar verwachting oplopen tot circa 6,75% in 2012. Ook voor 2013 wordt nog een stijging verwacht. De verwachte krimp van de economie in 2012 en het matige herstel in de jaren daarna zal nadelig uitpakken voor de vraag naar bedrijfsruimte. De vraag van zowel gebruikers als beleggers zal voornamelijk nog gericht zijn op moderne bedrijfsruimte. Het aanbod van verouderde bedrijfspanden loopt daardoor verder op. In dit segment zal de prijsdruk dan ook alleen maar verder toenemen. Op de beleggingsmarkt blijft een gebrek aan goede investeringsmogelijkheden. De vraag richt zich op moderne, langjarig verhuurde objecten. Het aanbod van dergelijke beleggingsobjecten is echter schaars. Wel liggen er nog steeds mogelijkheden wat betreft sale-and-leaseback transacties. De bruto aanvangsrendementen voor het topsegment zullen naar verwachting stabiel blijven tot licht oplopen in 2012. Vooruitzichten 2012 Moderne logistiek Middensegment Verouderde bedrijfsr.

Aanbod  / 

Opname / / 

Huur / / 

Beleggingen  / 

BAR /  

Al deze negatieve ontwikkelingen hebben een sterke invloed op de twee belangrijkste economische pijlers van de Nederlandse economie: de consumentenbestedingen en de export. Het CPB verwacht dat de consumptie van huishoudens in 2012 met een half procent zal afnemen en


De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Opname De opname in 2011 kwam uit op ruim 2,7 miljoen m². Dit is een stijging van bijna 16% ten opzichte van 2010. De stijging is te danken aan een goed eerste halfjaar en een zeer sterk vierde kwartaal. Het goede eerste halfjaar was waarneembaar bij alle typen bedrijfsruimten. Zo steeg de opname van nietlogistieke bedrijfsruimte in het eerste halfjaar met 36% en dat van logistieke bedrijfsruimte met 28%. In het tweede halfjaar was na een zeer slecht derde kwartaal (-30%) wel weer sprake van een stijging van de opname in het vierde kwartaal (+29%) bij logistiek vastgoed. Dat was vooral te danken aan PostNL die in het laatste kwartaal voor 173.500 m² logistiek vastgoed uit de markt nam. PostNL is momenteel bezig met een reorganisatie, waarbij het de huidige 35 distributiecentra terug wil brengen tot 18 grotere distributiecentra. Bij niet-logistieke bedrijfsruimte was overigens een zelfde ontwikkeling waar te nemen met een aanzienlijke daling van de opname in het derde kwartaal (-15%) en een opleving in het vierde kwartaal (+19%). Overigens lijkt deze opleving in de opname bij zowel logistieke als nietlogistieke bedrijfsruimte van korte duur. De eerste maanden van 2012 duiden op een dramatisch verloop van de opname.

Het aantal transacties lag in 2011 hoger dan in 2010, circa 18%. Het gemiddelde metrage per transactie kwam echter circa 2% lager uit op 2.605 m². Vooral in de grootteklasse tussen de 1.000 m² en 5.000 m² kwam de opname veel hoger uit (+21%). Ook het aantal transacties in deze categorie was ruim hoger (+23%). Circa 40% van de opname kwam voor rekening van de sector Logistiek. De sectoren Handel en transport overig en Bouw en industrie namen elk ruim een vijfde van de opname voor hun rekening. De logistieke sector is overigens al jaren de grootste afnemer van bedrijfsruimte. In 2011 bedroeg de opname van logistieke ruimte 1,1 miljoen m². De opname van niet-logistieke ruimte kwam uit op 1,6 miljoen m². Veel transacties betreffen verplaatsing van verouderde panden op minder goede locaties naar modernere panden op betere locaties. Ook vinden er nog steeds relatief veel huurverlengingen plaats. Opname naar sector 2011

13%

3%

Logistiek

Opname bedrijfsruimte per kwartaal (x 1.000 m²) 1.200

40%

1.000

Handel en transport overig Bouw en industrie

21%

800

Diensten

600

400

Overig/onbekend

200

23%

0 I 2009

II

III

IV

I 2010

II

III

IV

I 2011

II

III

IV


De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 De opname naar regio laat grote verschillen zien. Zo steeg de opname ten opzichte van 2010 fors in Midden- en Zuid-Nederland. In West-Nederland steeg de opname licht, terwijl in Oost-Nederland het opnameniveau juist ligt lager uitkwam. Binnen Midden-Nederland kwam de stijging vooral voor rekening van de regio Utrecht. In Zuid-Nederland kwam de stijging vooral voor rekening van West-Brabant waar de opname verdrievoudigde. De opname van logistieke ruimte vertienvoudigde zelfs, terwijl de opname van overige bedrijfsruimte afnam met 5%. Overigens nam het aanbod in ZuidNederland ook toe in de regio’s Den Bosch, Zuid-Limburg, Zeeland en Regio Tilburg. In de regio’s Eindhoven en Noord- en Midden-Limburg nam de opname juist af. Binnen de regio Oost is er ook sprake van grote onderlinge verschillen. Zo steeg de opname vooral in de regio Zwolle/Deventer en Twente, terwijl Rivierenland, Arnhem/Nijmegen en Achterhoek een sterke daling lieten zien. In Noord-Nederland nam de opname in Groningen en Friesland toe en in Drenthe af. In de regio West kwam de opname vooral in de regio Haaglanden en Haarlemmermeer hoger uit, terwijl in de Regio Amsterdam en Rotterdam de opname daalde . Opname per regio Regio Noord

2010

2011

Stijging/daling

134.000

145.000

+8%

400.000 256.000

370.000 367.000

-8% +43%

Zuid

814.000

1.038.000

+28%

West

752.000

813.000

+8%

2.356.000

2.733.000

+16%

Oost Midden

Totaal

Deze cijfers kunnen in sterke mate worden vertekend door incidentele, grootschalige (vooral logistieke) transacties. Er werden enkele grote transacties gerealiseerd in onder andere Utrecht en de regio West-Brabant. De grootste transacties in 2011 waren zonder uitzondering logistieke ruimtes. De grootste was de aanhuur van 50.000 m² door Syncreon in Tilburg. De

grootste transactie van niet-logistieke ruimte betrof de aankoop van een bedrijfspand van bijna 19.000 m² in Terneuzen. Top 10 gebruikerstransacties 2011 Plaats

Locatie

Huurder/koper

Tilburg

Vossenberg-West

Syncreon

50.000

m²

Utrecht

Lage Weide

Kuehne + Nagel

34.000

Bergen op Zoom

Noordland

TNT Fashion Group

33.710

Oud Gastel

Borchwerf

DHL Supply Chain

32.960

Amsterdam

Amsterdam West

PostNL

30.000

Venlo

Trade Park Noord

DSV Solutions/Nutricia

29.780

Roosendaal

Borchwerf

Plus 100

28.840

Den Bosch

De Herven

PostNL

27.380

Utrecht

Kanaleneiland

PostNL

26.290

De Kwakel

Bloemenveiling

Florimex International

24.000

Aanbod Het aanbod bedrijfsruimte is in 2011 met 2% gestegen ten opzichte van ultimo 2010. In totaal wordt momenteel circa 11,6 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Historisch gezien is dit nog nooit zo hoog geweest. Sinds 2008 is het aanbod met meer dan 50% toegenomen en een groot deel daarvan is structureel van aard. De forse toename van het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt is vooral te wijten aan de sterk verminderde economische activiteit evenals de matige kwaliteit van een deel van de voorraad. Daarnaast speelt mee dat een belangrijk deel van de vraag bestaat uit vervangingsvraag, waarbij verouderde bedrijfsruimte wordt ingeruild voor (meer) moderne ruimte. De aanbodstijging in 2011 kwam geheel voor rekening van de stijging in aanbod van logistieke ruimtes. Het aanbod van logistieke bedrijfsruimte steeg ten opzichte van eind 2010 met 5%. Het aanbod van overige bedrijfsruimte bleef vrijwel onveranderd. www.troostwijk.nl/nl-NL/Research/Onderzoeksrapporten.aspx

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Het aanbod nam vooral toe in de categorie van 1.000 tot 5.000 m² (+4%). Bijna 45% van het totale aanbod, in totaal circa 5,1 miljoen m², is grootschalig (vanaf 5.000 m²). Ruim de helft daarvan betreft logistieke ruimte. Momenteel is circa 2,3 miljoen m² logistieke ruimte beschikbaar, een stijging van 5% ten opzichte van het eind 2010. Het aanbod van panden voor industrieel gebruik is beperkt. Veelal is de aangeboden bedrijfsruimte echter zowel voor logistieke als voor productiedoeleinden of een combinatie daarvan te gebruiken dan wel daartoe geschikt te maken. Het totale aanbod is verdeeld over bijna 4.800 objecten. Daarmee steeg het aantal aanbiedingen met bijna 1,5% ten opzichte van eind 2010. Het gemiddelde aanbodmetrage per object lag, net als in 2010, rond de 2.430 m².

Aanbod en opname bedrijfsruimte (x 1.000 m²) 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2007

2008

2009

Aanbod ultimo

2010

2011

Opname

In het 2011 nam het aanbod vooral toe in Oost-Nederland. In Midden- en West-Nederland was sprake van een kleine aanboddaling. In Zuid-Nederland steeg het aanbod licht. De aanbodstijging was bovengemiddeld in de regio’s Drechtsteden (+33%), Haaglanden (+17%), Rivierenland (+16%), Drenthe (+13%), Twente (+12%) en Zwolle/Deventer (+12%). In Groot-Rijnmond (-14%), West-Brabant (-8%), Regio Utrecht (-8%) en Overig Noord-Holland (-7%) was juist sprake van een aanzienlijke daling van het aanbod.

Aanbod bedrijfsruimte ultimo 2011 naar grootteklasse Metrageklasse Aantal 500-999 1.756 1.000-2.499 1.838 2.500-4.999 684 5.000-9.999 301 10.000 en meer 185 Totaal 4.764

Metrage in m² 1.240.000 2.858.000 2.342.000 2.092.000 3.060.000 11.592.000

Aanbod per regio Regio

Ultimo 2010

Ultimo 2011

865.000

877.000

+1%

Oost

2.291.000

2.465.000

+8%

Midden

1.217.000

1.197.000

-2%

3.707.000

3.801.000

+3%

Noord

Zuid

Stijging/daling

West

3.322.000

3.252.000

-2%

Totaal

11.402.000

11.592.000

+2% www.troostwijk.nl/nl-NL/Research/Onderzoeksrapporten.aspx

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Huurprijzen Ondanks de gestegen vraag naar bedrijfsruimte in 2011 zijn de huurprijzen licht gedaald. In het eerste halfjaar van 2011 was nog sprake van een lichte stijging van de huurprijzen. In heel 2011 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs € 47 per m². Dit is 1% lager dan de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2010. Per regio zijn er grote verschillen. Zo lag de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Noord-Nederland circa 6% hoger in vergelijking met 2010. Terwijl in West-Nederland de gemiddelde gerealiseerde huurprijs circa 6% lager uitkwam. De huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling van de verhuurde panden kan wat betreft kwaliteit, locatie en ligging per jaar sterk verschillen, wat een sterke invloed heeft op de gemiddelde gerealiseerde huurprijs. De mediane huurprijs lag in 2011 wel boven die van 2010, € 49 per m² versus € 48 per m². Gemiddeld gerealiseerde huurprijzen* bedrijfsruimte per regio (in €) Regio Noord West Midden Oost Zuid Landelijk

2009 40 56 52 46 48 50

2010 37 54 50 42 44 47

2011 39 50 51 42 44 47

Stijging/daling 6% -6% 2% 0% -2% -1%

* Exclusief huurprijzen voor logistieke bedrijfsruimte Voor nieuwe logistieke complexen zijn de huurprijzen redelijk stabiel gebleven. Hier worden huurprijzen van gemiddeld tussen de € 50 per m² en € 65 per m² gerealiseerd. De huurprijzen in de belangrijkste logistieke hotspots bevinden zich aan de bovenkant van die bandbreedte. De hoogste huurprijzen worden gerealiseerd in de gemeente Haarlemmermeer, waar voor logistieke ruimte aan de luchthaven Schiphol tophuurprijzen van circa € 90 per m² worden gerealiseerd. De huurprijzen voor minder courante

bedrijfspanden op minder gunstige locaties staan nog steeds onder druk. Hiervoor geldt een huurniveau van tussen de € 25 en € 40 per m², met incidentele uitschieters naar beneden.

Nieuwbouw De planvoorraad voor nieuwe bedrijfsruimte bedroeg per 1 januari 2012 circa 1,8 miljoen m². Circa 42% van deze nieuwbouwprojecten betreft logistiek vastgoed. Er worden momenteel nauwelijks nieuwe projecten op risico (i.e. zonder huurder) in aanbouw genomen. Het grootste deel van de nog te realiseren bedrijfsruimte staat gepland in de regio Eindhoven (232.000 m²), de regio West-Brabant (215.000 m²) en de regio Haarlemmermeer (182.000 m²). Ook hier gaat het vooral om logistieke ruimte (circa 75%). In de provincie Noord-Holland zijn de meeste projecten te vinden in de regio’s Amsterdam en Haarlemmermeer. In Zuid-Holland staat het grootste gedeelte van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte gepland in de regio’s Groot-Rijnmond en Haaglanden. In Gelderland ligt het zwaartepunt in de regio Arnhem-Nijmegen, gevolgd door de regio Veluwe. In Noordoost Nederland ligt het accent sterk op bedrijfsverzamelgebouwen die in units kunnen worden verkocht of verhuurd. Projecten bedrijfsruimte in verhuur ultimo 2011 naar type object in m²

31%

42%

Logistiek Units Overig/onbekend

27% www.troostwijk.nl/nl-NL/Research/Onderzoeksrapporten.aspx

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Beleggingsmarkt In 2011 werd circa € 625 miljoen in bedrijfsruimten geïnvesteerd door beleggers. Dit is een forse stijging van circa 30% ten opzichte van 2010 toen het beleggingsvolume nog ruim € 480 miljoen bedroeg. Ruim € 400 miljoen werd geïnvesteerd in logistiek vastgoed. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2010. De beleggingen in overige bedrijfsruimten namen met 23% af tot bijna € 225 miljoen. Het beleggingsvolume ligt overigens nog ver onder het niveau van voor 2009. De stijging van de beleggingen in logistiek vastgoed is vooral te danken aan twee grote portefeuille transacties aan het begin van 2011. De Amerikaanse belegger W.P. Carey kocht door middel van een sale-and-leaseback een portefeuille met zes distributiecentra (205.000 m²) van C1000 voor ruim € 145 miljoen. C1000 huurde de distributie voor 15 jaar terug (triple net). Het Belgische vastgoedfonds WDP kocht een portefeuille met zes warehouses (75.000 m²) van Wereldhave voor circa € 40 miljoen. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 4 jaar.

Er werden 5 single-asset transacties gerealiseerd boven de € 20 miljoen. De grootste transactie betreft de aankoop van een distributiecentrum van 44.600 m² in Waddinxveen voor ruim € 32 miljoen. Grootste (single-asset) beleggingstransacties 2011 Plaats Waddinxveen Tilburg Waalwijk Zevenbergen Venlo Maasvlakte RT Amsterdam Moerdijk Waalwijk Moerdijk

Koper Een belegger Deka Immobilien ABN Amro MeesP. Deka Immobilien Aspen Real Estate Dudok Ver. Bedr. Centra Dudok ProLogis ING Insurance

Type* L L L L L L B L L L

Metrage 44.600 34.900 28.000 56.300 44.000 60.000 28.800 50.200 22.300 21.600

Koopsom (€ mln) 32,3 26,2 23,0 22,1 21,5 16,0 15,7 14,6 13,9 13,6

* Type L is logistiek, B is bedrijfspand overig

De Duitse belegger Deka Immobilien verwierf twee distributiecentra in Tilburg en Moerdijk/Zevenbergen. Het betreft de distributiecentra voor Rhenus Contract Logistics en DSV Solutions. Dudok verwierf wat betreft oppervlakte het grootste object. Via een sale-and-leaseback transactie kocht Dudok het distributiecentrum van Reebok op de Maasvlakte Rotterdam. Daarnaast verwierf Dudok nog het distributiecentrum van Delta Marine Terminal in Moerdijk. De grootste niet-logistieke belegging betreft de aankoop van een bedrijfsverzamelgebouw aan de Archangelkade in Amsterdam.

Beleggingsvolume per kwartaal (in € mln.) 500 400 300 200 100 0 I II 2008

III

IV

I II 2009

Beleggingsvolume

III

IV

I II 2010

III

IV

I 2011

II

III

IV

Gemiddelde volume gemeten over vier kwartalen


De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen (k.k.)

Beste locaties Overige locaties Logistiek

Bandbreedte 2011 Van Tot 8,0% 9,5% 9,0% 12,5% 7,0% 10,5%

Bandbreedte 2010 Van Tot 8,0% 9,75% 9,0% 12,3% 7,7% 9,8%

ABN Amro MeesPierson, heeft ten behoeve van zijn Real Estate Growth Fund, een distributiecentrum in Waalwijk gekocht voor € 23 mln. Verkoper is Spar die het direct terug huurt voor 15 jaar. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlakte van 28.000 m².

De aanvangsrendementen voor moderne logistieke bedrijfsruimte lieten een wisselend beeld zien in 2011. Aan het begin van het jaar werden de scherpste rendementen gerealiseerd, die zelfs lager lagen dan in 2010. Echter in het tweede halfjaar liepen de aanvangsrendementen weer op. Aan het eind lagen ze boven die van 2010. De bandbreedte wijzigde van 7% tot 10% aan het begin van 2011 naar 8% tot 10,5% aan het einde van het jaar. De gerealiseerde bruto aanvangsrendementen voor de overige bedrijfsruimten lieten een zelfde ontwikkeling zien als die van de logistieke ruimten. Voor de beste locaties lagen de aanvangsrendementen tussen de 8% en 9,5% in 2011. Voor de overige locaties tussen de 9% en 12,5%. Aanvangsrendementen voor incourante bedrijfsruimte kan zelfs ver boven de bandbreedte uitkomen. Er is dan ook zeer weinig interesse in dit segment, alleen als er sprake is van langjarige verhuur of herontwikkelingspotentie zijn beleggers bereid te investeren.

Distributiecentrum van Delta Marine Terminal


Logistiek 2011 Economie en logistiek De sectoren Handel en Vervoer en opslag zijn samen goed voor bijna 23% van de werkgelegenheid in Nederland. De ontwikkeling van de internationale handel en daarmee de transportsector is dan ook van groot belang voor de ontwikkeling van de Nederlandse economie. In 2011 was er sprake van een aanzienlijke groeivertraging van de wereldhandel en daarmee de im- en export in Nederland. De vooruitzichten voor 2012 zijn nog somberder, met een verwachte daling van de zowel de im- en export (-1,75%) als de relevante wereldhandel (-1,75%). De wederuitvoer zal zelfs nog meer afnemen. Er is echter nog veel onzekerheid met betrekking tot de economische prognoses en voor de transportsector is van groot belang hoe de wereldeconomie en daarmee samenhangend de wereldhandel zich zal ontwikkelen. De haven van Rotterdam zag in 2011 een lichte groei in de overslag van goederen (totaal 433 miljoen ton). Dit is een stijging van 1% ten opzichte van 2010. De goederenoverslag in de Amsterdamse havens groeide met 2% tot bijna 93 miljoen ton. Ook de luchtvracht op Schiphol liet een beperkte stijging van 1% tot 1,5 miljoen ton. Volgens TLN (Transport en Logistiek Nederland) zijn de verwachtingen met betrekking tot de vraag naar transport en logistieke dienstverlening gematigd negatief. Circa 53% van de logistieke ondernemers verwacht dat de bedrijvigheid op eenzelfde niveau zal liggen als in 2011 en circa 32% verwacht dat de bedrijvigheid zal afnemen in 2011. Daarnaast spelen oplopende brandstofprijzen en toenemende concurrentie vanuit Oost-Europa de transportsector parten. Een pluspunt van het afgelopen jaar was dat de winstgevendheid is gestegen doordat veel bedrijven flink in de kosten hadden gesneden.

Economische indicatoren (in %) 2008 Economische groei 1,8 Export 1,0 Wederuitvoer 3,6 Invoer 3,7 Relevante wereldhandel 1,6

2009 -3,5 -9,2 -6,9 -10,4 -13,6

2010 1,7 10,8 17,2 10,6 11,0

2011 1,2 3,7 6,3 6,25 4,0

2012* -0,75 -1,75 -3,0 -1,75 -1,75

* Betreft prognoses CPB maart 2012, overige cijfers CBS

Opname De stagnatie van de wereldeconomie die halverwege 2011 inzette en de daaruit volgende recessie in Nederland in het laatste kwartaal van het jaar is nog niet terug te zien in de opnamecijfers. Over heel 2011 werd er bijna 13% meer logistieke ruimte opgenomen ten opzichte van 2010. De opname in 2011 bedroeg bijna 1,1 miljoen vierkante meter (2010: 970.000 m²). Met name in het derde kwartaal was sprake van een duidelijke terugval van de vraag (23%). Echter in het vierde kwartaal was weer sprake van een opleving. Deze opleving is volledig toe te schrijven aan de aanhuur van diverse locaties door PostNL, goed voor circa 173.000 m². Zonder deze transacties zou de opname in het vierde kwartaal ook lager zijn uitgevallen (-8%). Ondanks de stijging van de opname in 2011 hebben veel logistieke bedrijven nog steeds te kampen met overcapaciteit. In veel gevallen betreft de vraag naar logistieke bedrijfsruimte een vervangingsvraag, een duidelijke verschuiving van ‘oud’ naar ‘nieuw’.


Logistiek 2011 Aanbod en opname logistieke bedrijfsruimte in m² (x 1.000.)

Opname naar logistieke regio in m²

2.500

Regio Rotterdam e.o.

2.000

Venlo/Venray Amsterdam/Schiphol

2010 175.000

2011 133.000

Stijging/daling -24%

205.000

89.000

-57% +22%

139.000

170.000

1.500

Tilburg e.o.

56.000

96.000

+71%

1.000

Tiel/Geldermalsen Oss/Den Bosch/Eindhoven

52.000 31.000

11.000 79.000

-79% +155%

West-Brabant

21.000

249.000

+1.086%

Arnhem/Nijmegen

23.000

6.000

-74%

500

7.000

-

14.000

27.000

-100% +93%

Overige regio’s

248.000

236.000

-5%

Totaal

971.000

1.097.000

+13%

Almere/Zeewolde

0 2006

2007

2008

Aanbod ultimo

2009

2010

2011

Opname

De mainports Rotterdam en Amsterdam/Schiphol lieten een verschillend beeld zien in 2011. Terwijl de opname in Rotterdam afnam met 24% steeg de opname in Amsterdam met 23%. De logistieke hotspots West-Brabant, Oss/Den Bosch/Eindhoven en Zuid-Limburg kenden de sterkste stijging van de opname in 2011. In West-Brabant was zelfs sprake van een vertienvoudiging van de opname. Echter, de opname in West-Brabant was erg laag in 2010, wat het beeld enigszins vertekend. Tot de grootste opnametransacties behoren de verhuur van 50.000 m² aan Syncreon in Tilburg, 34.000 m² aan Kuehne + Nagel in Utrecht en de verhuur van 33.700 m² aan TNT Fashion Group in Bergen op Zoom (West-Brabant). Het merendeel van de transacties op de logistieke hotspots heeft een oppervlakte van minder dan 15.000 m². Circa 25% van de transacties had een oppervlakte van meer dan 15.000 m². Gezamenlijk waren deze transacties goed voor meer dan 50% van de totale opname van logistieke ruimte.

Zuid-Limburg

Voor de grootste logistieke transacties in het 2011 zie de tabel op pagina 4. Deze transacties hebben allen betrekking op de logistieke sector.

Aanbod Ultimo 2011 stond er 2,3 miljoen m² logistieke bedrijfsruimte in aanbod. Ten opzichte van eind 2010 is dit een lichte stijging van circa 5%. De toename van het aanbod bestaat vooral uit verouderde logistieke bedrijfsruimte buiten de logistieke hotspots. Ruim twee derde van het aanbod heeft een bouwjaar van voor 2000, medio 2011 was dit nog 60%. De reden voor de toename van oudere objecten in het aanbod kan worden gezocht in de toenemende (vervangings)vraag naar moderne objecten. Van de opname in 2011 had bijna 60% een bouwjaar van na 2000. Bijna 50% hiervan had zelfs een bouwjaar van 2009 en later. Het aanbod van modern, kwalitatief hoogwaardig logistiek vastgoed op goede locaties is relatief beperkt van omvang.


Logistiek 2011 Aanbod naar logistieke regio in m² Regio 1-1-2011

1-1-2012

Stijging/daling -31%

Huurprijzen

Amsterdam/Schiphol

215.000

165.000

Tilburg e.o.

231.000

272.000

+18%

Tiel/Geldermalsen Oss/Den Bosch/Eindhoven

106.000 204.000

136.000 306.000

+28% +50%

West-Brabant

352.000

255.000

-28%

87.000

69.000

-21%

De huurprijsniveaus stabiliseerden zich eind 2010 en ook 2011 laat vrijwel geen verandering zien in de huurprijzen. Wel is er sprake van prijsdruk aan de onderkant van de markt. Het betreft hier veelal verouderde objecten die niet meer voldoen aan de kwalitatieve eisen. De huurprijzen voor moderne logistieke bedrijfsruimte blijven stabiel binnen een bandbreedte van € 50 per m² tot € 65 per m². Huurprijzen voor verouderde logistieke bedrijfsruimte liggen tussen de € 25 per m² en € 45 per m². De hoogste huurprijzen (tot circa € 90 per m²) worden nog altijd gerealiseerd voor moderne logistieke bedrijfsruimte rondom de luchthaven Schiphol.

Rotterdam e.o.

241.000

166.000

Venlo/Venray

202.000

190.000

-6% -23%

Arnhem/Nijmegen Almere/Zeewolde

72.000

77.000

Zuid-Limburg

111.000

137.000

+7% +23%

Bandbreedte huurprijzen logistieke bedrijfsruimte naar regio (in € per m²)

Overige regio’s

384.000

545.000

+42%

Regio

2.206.000

2.317.000

+5%

Totaal

Het meeste aanbod bevindt zich in de regio’s West-Brabant, Oss/Den Bosch/Eindhoven en Tilburg. In de logistieke hotspot Oss/Den Bosch/Eindhoven nam het aanbod sterk toe (+50%), ondanks de stijging van de opname in 2011. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan de voor verhuur beschikbaar gekomen 74.000 m² op het Goederen Distributie Centrum in Acht. In vier belangrijkste logistieke hotspots nam het aanbod af. In Rotterdam daalde het aanbod het sterkst met 31%, gevolgd door WestBrabant met -28%, Amsterdam/Schiphol met -23% en Venlo/Venray met -6%. Voorgaande bevestigt het beeld dat de vraag zich op dit moment vooral concentreert op de belangrijkste logistieke hotspots. In Arnhem/Nijmegen nam het aanbod af door het onttrekken aan de markt van een verouderd object voor een woningproject. In de overige regio’s nam het aanbod toe.

Rotterdam e.o.

2010

2011

40 - 67

40 - 67

Venlo/Venray

30 - 50

30 - 50

Amsterdam

40 - 65

40 - 65

Schiphol

70 - 92

70 – 92

Tiel/Geldermalsen

35 - 50

35 – 55

Oss/Den Bosch/Eindhoven

40 - 55

40 – 60

West-Brabant

40 - 55

35 - 55

Arnhem/Nijmegen

37 - 52

37 - 55

Zuid-Limburg

30 - 55

30 - 55

Almere/Zeewolde

40 - 55

40 - 55


Logistiek 2011 Nieuwbouw In 2011 zijn 10 logistieke centra opgeleverd met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van circa 175.000 m² (exclusief bouw voor eigen gebruik). Alle opgeleverde distributiecentra waren volledig verhuurd bij oplevering. Het betrof onder andere het voor DSV Solutions door Borghese ontwikkelde distributiecentrum van 46.800 m² en het voor Fetim door DHG ontwikkelde distributiecentrum van 40.000 m². Beide objecten zijn gelegen in het westelijk havengebied van Amsterdam. De oplevering van nieuwe logistieke centra zal naar verwachting in 2012 op een zelfde niveau uitkomen als in 2011. Momenteel is circa 180.000 m² in aanbouw. De volledige planvoorraad van logistieke ruimte heeft begin 2012 een omvang van circa 1.030.000 m². Daarvan wordt momenteel circa 795.000 m² voor verhuur of verkoop aangeboden. Nieuwbouw logistieke ruimte naar regio en status (in m²) Regio Rotterdam e.o. Venlo/Venray Amsterdam/Schiphol Tilburg e.o. Tiel/Geldermalsen Oss/Den Bosch/Eindhoven West-Brabant Arnhem/Nijmegen Almere/Zeewolde Zuid-Limburg Overig Totaal

Opgeleverd 2011

In aanbouw

Nieuwbouw onverhuurd

Planvoorraad in verhuur

18.000 87.000 22.000 -

6.000 26.000 11.000 35.000

28.000 71.000 52.000 42.000 -

5.000 168.000 42.000 62.000

14.000

35.000

-

202.000

13.000 21.000 175.000

33.000 34.000 180.000

29.000 19.000 6.000 246.000

165.000 13.000 45.000 41.000 52.000 795.000

De regio Oss/Den Bosch/Eindhoven heeft verreweg de grootste planvoorraad. De plannen zijn voor een belangrijk deel gelegen op het GDC Acht, aan de westzijde van Eindhoven. In de regio Amsterdam/Schiphol zijn de nieuwbouwplannen (168.000 m²) vooral geconcentreerd op het Fokker Logistics Park (87.000 m²). Logistieke spelers zoals Uti Worldwide, Schenker Logistics en Kerry Logistics hebben zich hier al gevestigd. In de regio’s Almere/Zeewolde en Arnhem/Nijmegen blijft het aanbod van concrete plannen zeer beperkt. Het betreft hier locaties die zich in potentie zouden kunnen ontwikkelen als volwaardige logistieke hotspot. Buiten de logistieke regio’s zijn er vooral plannen voor nieuwbouw in de regio Utrecht. Door de verschuiving van de vraag naar moderne logistieke ruimte was er sprake van een daling van het aanbod van recent gerealiseerde objecten (bouwjaar vanaf 2007). Daarbij komt dat er op dit moment niet op risico ontwikkelingen worden gestart, waardoor de aanwas nihil is. Ten opzichte van begin 2011 is er circa 30% minder onverhuurde nieuwbouw. In totaal gaat het om circa 246.000 m², waarvan circa tweederde in 2009 werd gerealiseerd. Het betreft hier voornamelijk projecten die op risico zijn ontwikkeld. Het grootste deel van de onverhuurde nieuwbouw is te vinden in de regio’s Venlo/Venray, Tilburg en Amsterdam/Schiphol. In West-Brabant nam de onverhuurde nieuwbouw het meest af met circa 70% tot 29.000 m². De daling werd onder andere gerealiseerd door de verhuur van circa 33.000 m² aan DHL op bedrijventerrein Borchwerf in Oud Gastel.

Cijfers zijn exclusief nieuwbouw voor eigen gebruik


De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Onderzoeksverantwoording Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties, beleggingen, projecten, aanbod, prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen verzameld en verwerkt in onze researchdatabase. De marktrapportages, referenties en andere onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en Troostwijk Real Estate.

Definities Aanbod De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen. Bedrijfsruimte Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte, showroomruimte en kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf € 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-leaseback transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen bedrijfsruimte Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. Incentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Logistiek Bedrijfsruimte vanaf 5.000 m² voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties. Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar. Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-andleaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw). Huurverlengingen en koop door huurder worden eveneens buiten beschouwing gelaten. Transacties worden geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen. Planvoorraad Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte. Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer.


De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011 Colofon De Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt | 2011 is een uitgave van Troostwijk.

Research & samenstelling: Sybe Nijboer

[email protected] Korné Loef

[email protected] Jasper Cnossen

[email protected] Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus 9924 1006 AP Amsterdam 020 - 666 66 66 [email protected] www.troostwijk.nl

Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden.

© Troostwijk 2012 www.troostwijk.nl/nl-NL/Research/Onderzoeksrapporten.aspx

De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2011

Recommend Documents