juli 2011
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST -N EDERLAND Flevoland, Noord-Holland en Utrecht LA N D E L I J K E MA RK TO N TWI K K ELI NGEN Na de enorme daling van de wereldhandel in 2009 was er vorig jaar een sterk herstel te zien. Vooral de export heeft hiervan geprofiteerd. Dankzij deze export kon Nederland in 2010 een economische groei bereiken van 1,75%. Producenten en ondernemers zijn inmiddels aanmerkelijk positiever over het economische klimaat. De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in 2009, ging het om een beperkte stijging. Op de vrije markt werd een totaalopname genoteerd van 2,5 miljoen m² bedrijfsruimte. Het historisch gemiddelde ligt op 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen jaren maar weinig vraag naar bedrijfsruimte was. De wereldwijde economische malaise en het geringe vertrouwen in herstel, hebben flinke gaten geslagen in de vraag naar bedrijfsruimte. De meeste opnames komen voort uit overwegingen over kostenefficiëntie. Begin 2011 werd 9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Dat is
ruim 400.000 m² meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van 2007 is er vanaf 2000 een onafgebroken stijging van het totaalaanbod. Net als in de kantorenmarkt, groeit de hoeveelheid structureel aanbod aan de onderkant van marktsegment met een slecht perspectief. Momenteel is duidelijk te zien dat ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfs gebouwen, terwijl men het verouderde aanbod links laat liggen. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit kooppanden of objecten die in opdracht van de eindgebruiker zijn gerealiseerd. Volgens de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) behoort nu slechts 10% van de markt tot het vrije huursegment. De markt voor bedrijfsruimte verandert echter geleidelijk in een vrije gebruikersmarkt. Vooral de logistieke deelmarkt heeft in het laatste decennium duidelijk laten zien aantrekkelijk te zijn voor vastgoedbeleggers.
Aanbod en opname bedrijfsruimte in Nederland
10.000 9.000 8.000
× 1.000 m 2
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Aanbod Opname
Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND juli 2011
Door de groeiende behoefte aan logistieke diensten en distributieruimten is deze markt snel veranderd. De markt voor logistiek vastgoed is in de afgelopen drie decennia sterk gegroeid, vooral als gevolg van de groei van de wereldhandel, het wegvallen van binnengrenzen in Europa en de toegenomen welvaart. Nederland heeft hier bovengemiddeld van geprofiteerd, vooral door de gunstige ligging aan zee en de achterlandverbindingen naar afzetgebieden elders in West-Europa. Daarnaast spelen er andere processen die de bedrijfsruimtemarkt meer markt gestuurd en heterogeen maken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van kleinschalige specialistische bedrijfsruimten zoals bedrijfsverzamelgebouwen en self-storage faciliteiten. Parallel aan deze ontwikkelingen ligt de groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen. Die is enerzijds ontstaan doordat het voor veel ondernemingen bedrijfseconomisch interessanter wordt om duurzaam te produceren. En anderzijds doordat maatschappelijke en technologische ontwikkelingen daarop aansturen.
NO O R D W E S T-N ED ER LA N D Structuur Luchthaven Schiphol en de Amsterdamse haven zorgen direct en indirect voor veel bedrijfsactiviteiten in de regio Amsterdam. De Amsterdamse haven is wat betreft overslag de vierde haven van Noordwest Europa. In het havengebied vindt zowel overslag, opslag als de bewerking van stukgoed en massagoed plaats. In Amsterdam en Zaandam liggen grote haventerreinen met aansluiting op het Noordzeekanaal. Datzelfde geldt voor het IJmond gebied dat aan de monding ligt van dit kanaal. Het terrein van Tata Steel IJmuiden is het grootste aaneengesloten bedrijfsterrein van Nederland.
Voorraad bedrijventerreinen Noordwest-Nederland in netto ha
Schiphol is een belangrijk Europees knooppunt op het gebied van goederenvervoer. Vlakbij Schiphol zijn verschillende internationale logistieke ondernemers en distributiecentra neergestreken, waarvan een belangrijk deel uit luchthaven gerelateerde sectoren bestaat. Bijna alle logistieke terreinen zijn terug te vinden in de gemeente Haarlemmermeer op grondgebied van Schiphol of Hoofddorp. De stad Amsterdam beschikt daarnaast over relatief veel dynamiek in kleinschalige bedrijvigheid, vooral in de creatieve sectoren. De stad Utrecht ligt centraal in het land en in het nationale snelwegennet. Vanwege het gunstige bereikbaarheidsprofiel, hebben verschillende bedrijven de stad als uitvalsbasis gekozen. Het areaal bedrijventerreinen in de stad Utrecht bedraagt 415 ha (netto). Op bedrijventerrein Lage Weide zijn onder meer distributiecentra van Hema en WE gevestigd. In Amersfoort, Nieuwegein, Veenendaal, Vianen en Woerden zijn enkele grootschalige gemengde bedrijventerreinen aanwezig. Ook voor deze plaatsen geldt dat de centrale ligging in Nederland een positieve vestigingsfactor is voor nationaal opererende bedrijven. De verkeerscongestie op piekmomenten is voor veel Utrechtse steden een structureel probleem. Flevoland beschikt over 3.158 ha aan bedrijventerreinen. Een naar verhouding groot deel (45%) hiervan is nog direct of op termijn uitgeefbaar. Almere heeft zich als vestigingslocatie voor bedrijven stevig op de kaart gezet. In vergelijking met de Amsterdamse en Utrechtse regio is Almere relatief goed bereikbaar en zijn huren gunstig geprijsd. Op de bedrijventerreinen in Almere zijn dan ook verschillende nationaal opererende bedrijven gevestigd. Lelystad neemt een minder prominente rol in. De huur- en grondprijzen liggen echter aanmerkelijk lager dan in Almere. In de Noordoostpolder is veel bedrijfsruimte in gebruik bij ondernemers uit de agrarische sector.
Voorraad bedrijventerreinen Noordwest-Nederland naar uitgiftestatus in netto ha 14.675
9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000
62.704
1.000 0
Noordwest-Nederland (19%) Overig Nederland (81%)
Flevoland
Noord-Holland
Utrecht
Uitgeefbaar Uitgegeven
Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND juli 2011
Dynamiek De bedrijfsruimtemarkt in Noordwest-Nederland heeft een diverse samenstelling. Desalniettemin is de markt conjunctuur gevoelig. Ontwikkelingen in de mondiale economie en (inter) nationale handelsstromen zijn de laatste jaren duidelijk zichtbaar geweest. Op jaarbasis bedroeg de gemiddelde opname in de afgelopen tien jaar 537.000 m². Nadat er in 2008 nog een piek werd behaald in de opname, daalde de vraag daarna snel. Ondanks de aanwezigheid van verschillende grote gebruikers van bedrijfsruimte, zijn gebruikerstransacties overwegend kleinschalig. Meer dan de helft van de transacties in de periode 2001-2010 had een omvang van kleiner dan 1.000 m², goed voor 16% van het totale transactievolume. Grootschalige transacties met een omvang van groter dan 5.000 m² zijn zeldzamer. Zo’n 7% van de transacties vindt plaats in dit segment, maar neemt wel 43% van het totaalvolume voor haar rekening. In de periode vanaf het jaar 2000 tot en met 2009 is er op jaar basis gemiddeld 198 ha bedrijfsgrond uitgegeven. De piek lag in de eerste jaren na de eeuwwisseling en veerde kort op in 2007 door veel uitgiften in Noord-Holland. In de laatste paar jaar is de gronduitgifte teruggevallen. Vooral in Noord-Holland zijn in historisch perspectief weinig kavels uitgegeven. Begin 2011 ligt het aanbod bedrijfsruimten in Noordwest-Nederland op een historisch hoog niveau van 2,35 miljoen m². Het aanbod is in tien jaar tijd ongeveer verdubbeld. Na een jarenlang stijging van het aanbod, vond in 2006 een daling plaats. Sinds 2008 is het aanbod echter fors gestegen. Naast de gestagneerde economische activiteit, zijn er de laatste jaren veel speculatief ontwikkelde bedrijfsruimten op de markt gekomen. Ook dit heeft het aanbod opgestuwd. Een groeiend deel van het aanbod is structureel en sluit slecht aan op de huidige wensen bij gebruikers. Net als in de kantorenmarkt, wordt er amper ruimte aan de markt onttrokken.
Aandeel transacties per grootteklasse (volume)
16% 28%
< 1.000 23%
1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000
15%
> 10.000 18%
Aandeel transacties per grootteklasse (aantallen)
4%
3%
10%
55%
< 1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000
28%
> 10.000
Netto uitgifte bedrijventerreinen in ha
Prijsontwikkeling Het opgelopen aanbod en de terugloop van de vraag hebben de huurniveaus voor bedrijfsruimten aangetast. Omdat incentives in de bedrijfsruimtemarkt minder gemeengoed zijn dan in de kantorenmarkt, zijn huurdalingen duidelijk zichtbaar. De positie van huurders wordt alsmaar sterker. De laatste jaren vinden er relatief veel huurverlengingen plaats richting kortere contracten met een lager huurniveau. Bovendien grijpen zittende huurders de situatie aan om de voorwaarden van hun bestaande huurcontracten te verbeteren. Eigenaars zijn bereid om mee te gaan in de eisen, om zo hun bezettingsgraden en cash-flow in stand te houden. De hoogste huurprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in Nederland worden behaald bij Schiphol. Hier kunnen de huren oplopen tot circa € 85,-/m². Voor de crisis lag dit niveau rond € 90,-/m². In Amsterdam worden huren behaald van maximaal € 75,-/m². Op hoogwaardige terreinen in de stad Utrecht kan de huurprijs oplopen tot circa € 75,-/m². In Almere ligt het maximale huur niveau op € 70,-/m². Lelystad komt niet verder dan € 50,-/m². Sinds het uitbreken van economische crisis zijn de tophuren in Noordwest-Nederland licht gedaald.
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Flevoland Noord-Holland Utrecht
Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND juli 2011
De Noordvleugel van de Randstad heeft een sterke economische basis. Het faciliteren van de groeiende economische activiteit is een essentieel vraagstuk. Niet in de laatste plaats door de schaarse ruimte. Direct beschikbare kavels zijn voorlopig voldoende aanwezig. In Lelystad, Zeewolde en Hoofddorp wordt geanticipeerd op de mogelijke groei van de vraag naar bedrijfsruimten. Hier zijn omvangrijke terreinen gereserveerd die op termijn beschikbaar kunnen komen voor de markt. Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar erg kostbaar. Gemeenten beschikken momenteel niet over voldoende financiële middelen. Daarnaast is een deel van de planvoorraad overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfsgrond is nood zakelijk om wildgroei van bedrijventerreinen te voorkomen.
Aanbod en opname bedrijfsruimte Noordwest-Nederland
Oppervlakte in m2 × 1.000
2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Aanbod Opname
Ontwikkeling aanbod per provincie 1.600 Oppervlakte in m2 × 1.000
Perspectief Ondanks de verbeterde economische omstandigheden groeit het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt verder door en is er voorlopig geen sterke toename in de vraag te verwachten. Het huurprijs niveau blijft hierdoor onder druk staan. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering noodzakelijk. Naar moderne bedrijven terreinen en duurzame bedrijfsruimten blijft ook de komende jaren vraag bestaan. Een voorbeeld van een duurzaam hoog waardig bedrijventerrein is Park 20/20 in de gemeente Haarlemmermeer.
1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Flevoland Noord-Holland Utrecht
Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND juli 2011
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland Provincie
Gemeente
Inwoners
Voorraad in ha (netto)
Aanbod
Opname in m²
Bandbreedte
in m²
Flevoland
2010
Totaal
Beschikbaar
2009
2009
2010
2009
2010
Almere
188.200
910
321
204.000
56.200
19.700
35-70
35-70
Lelystad
74.600
898
502
40.100
9.100
8.500
25-50
25-50
Noordoostpolder
46.300
465
135
14.300
-
-
25-45
25-45
Zeewolde
21.100
446
311
3.500
700
4.700
30-50
30-50
Overig
57.700
438
145
9.100
-
-
-
-
387.900
3.158
1.414
271.000
66.000
32.900
-
-
93.900
349
110
99.800
28.500
13.600
35-60
35-60
Amsterdam
767.500
2.340
506
521.000
65.400
73.700
40-75
40-75
Haarlem
149.600
164
20
74.300
14.300
13.100
35-70
35-70
Haarlemmermeer
142.800
1.326
790
163.000
58.900
64.500
40-85
40-85
Heerhugowaard
51.700
249
76
22.200
9.800
5.500
30-55
30-55
Hoorn
70.600
236
56
30.600
2.200
8.700
30-55
30-55
Velsen
67.300
917
43
14.700
400
200
30-55
30-55
Totaal Flevoland Noord-Holland
Alkmaar
Zaanstad
145.300
594
151
146.200
10.400
20.800
35-55
35-55
1.180.500
2.766
790
284.200
27.400
75.300
-
-
2.669.200
8.939
2.541
1.356.000
217.300
275.400
-
-
Amersfoort
144.900
291
44
128.100
16.400
17.600
30-65
25-65
Nieuwegein
60.900
268
73
34.600
18.400
32.600
30-65
30-65
Overig Totaal Noord-Holland Utrecht
huurprijzen in €/m²
Utrecht
307.100
415
44
290.000
29.100
69.100
35-70
30-70
Veenendaal
62.100
258
7
49.200
57.500
20.100
30-55
30-55
Vianen
19.600
138
19
39.400
20.400
9.800
30-55
30-55
Woerden
49.300
189
10
23.100
1.400
2.700
30-55
30-55
577.100
1.019
53
162.600
48.300
62.700
-
-
Totaal Utrecht
Overig
1.221.000
2.577
250
727.000
191.500
214.600
-
-
Totaal Noordwest-Nederland
4.278.100
14.675
4.205
2.354.000
474.800
522.900
-
-
Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
