juli 2011
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID -N EDERLAND Noord-Brabant en Limburg LA N D E L I J K E MA RK TO N TWI K K ELI NGEN Na de enorme daling van de wereldhandel in 2009 was er vorig jaar een sterk herstel te zien. Vooral de export heeft hiervan geprofiteerd. Dankzij deze export kon Nederland in 2010 een economische groei bereiken van 1,75%. Producenten en ondernemers zijn inmiddels aanmerkelijk positiever over het economische klimaat. De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in 2009, ging het om een beperkte stijging. Op de vrije markt werd een totaalopname genoteerd van 2,5 miljoen m² bedrijfsruimte. Het historisch gemiddelde ligt op 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen jaren maar weinig vraag naar bedrijfsruimte was. De wereldwijde economische malaise en het geringe vertrouwen in herstel, hebben flinke gaten geslagen in de vraag naar bedrijfsruimte. De meeste opnames komen voort uit overwegingen over kostenefficiëntie. Begin 2011 werd 9 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Dat is ruim 400.000 m² meer dan een jaar eerder. Met uitzondering van
2007 is er vanaf 2000 een onafgebroken stijging van het totaalaanbod. Net als in de kantorenmarkt, groeit de hoeveelheid structureel aanbod aan de onderkant van marktsegment met een slecht perspectief. Momenteel is duidelijk te zien dat ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfs gebouwen, terwijl men het verouderde aanbod links laat liggen. Het grootste deel van de voorraad bestaat uit kooppanden of objecten die in opdracht van de eindgebruiker zijn gerealiseerd. Volgens de Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) behoort nu slechts 10% van de markt tot het vrije huursegment. De markt voor bedrijfsruimte verandert echter geleidelijk in een vrije gebruikersmarkt. Vooral de logistieke deelmarkt heeft in het laatste decennium duidelijk laten zien aantrekkelijk te zijn voor vastgoedbeleggers. Door de groeiende behoefte aan logistieke diensten en distributieruimten is deze markt snel veranderd. De markt voor logistiek
Aanbod en opname bedrijfsruimte in Nederland
10.000 9.000 8.000
× 1.000 m 2
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Aanbod Opname
Regiorapportage Zuid-Nederland 1
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND juli 2011
vastgoed is in de afgelopen drie decennia sterk gegroeid, vooral als gevolg van de groei van de wereldhandel, het wegvallen van binnengrenzen in Europa en de toegenomen welvaart. Nederland heeft hier bovengemiddeld van geprofiteerd, vooral door de gunstige ligging aan zee en de achterlandverbindingen naar afzetgebieden elders in West-Europa. Daarnaast spelen er andere processen die de bedrijfsruimtemarkt meer marktgestuurd en heterogeen maken. Hierbij valt te denken aan de ontwikkeling van kleinschalige specialistische bedrijfsruimten zoals bedrijfsverzamelgebouwen en self-storage faciliteiten. Parallel aan deze ontwikkelingen ligt de groeiende vraag naar duurzame bedrijfsgebouwen. Die is enerzijds ontstaan doordat het voor veel ondernemingen bedrijfseconomisch interessanter wordt om duurzaam te produceren. En anderzijds doordat maatschappelijke en technologische ontwikkelingen daarop aansturen.
Ook de omringende plaatsen Etten-Leur, Oosterhout en Roosendaal hebben omvangrijke bedrijventerreinen en vervullen een belangrijke logistieke functie. In Midden-Noord-Brabant zijn de belangrijkste bedrijventerreinen gevestigd in Tilburg en Waalwijk. Tilburg is van oudsher een industriestad, maar in de laatste twee decennia is vooral het segment logistiek sterk gegroeid. Daarnaast kent de stad nog altijd veel productiebedrijven. De belangrijkste terreinen zijn Vossenberg, Kraaiven en Loven. Ook Waalwijk heeft een sterke concentratie van industriële bedrijven en logistieke centra. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn Haven en Zanddonk. Haven VII is de belangrijkste uitbreidingslocatie.
Structuur Noord-Brabant heeft een grote voorraad bedrijventerreinen. Dit hangt samen met de van oudsher grote industriële sector in de provincie. Daarnaast is transport en logistiek een belangrijke economische sector. De bedrijfsruimtemarkt in Noord-Brabant is in te delen in West-Noord-Brabant, Midden-Noord-Brabant, Noordoost-Noord-Brabant en Zuidoost-Noord-Brabant.
In de regio Noordoost-Noord-Brabant is de meeste bedrijvigheid te vinden in Den Bosch, Oss en Veghel. Den Bosch heeft als hoofdstad van Noord-Brabant een belangrijke regionale functie en manifesteert zich vooral als centrum voor zakelijke dienst verlening en groothandel. De stad huisvest een aantal grote bedrijven, zoals Heineken, Heijmans, Würth en Interbrew. De Rietvelden is veruit het grootste bedrijventerrein in Den Bosch. Oss heeft in tegenstelling tot Den Bosch een sterk industrieel verleden. Vanuit de oorspronkelijke industriële bedrijvigheid zijn de bedrijven Unox (voedsel), MSD (farmacie) en Desso (tapijt) de belangrijkste overgebleven voorbeelden. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn Vorstengrafdonk en Elzenburg. Ook Veghel kent een omvangrijke bedrijvigheid, met name de aanleg van de A50 heeft daarbij voor een impuls gezorgd.
In West-Noord-Brabant zijn de belangrijkste concentraties met bedrijventerreinen te vinden in Breda, Moerdijk, Roosendaal en Oosterhout. Het gebied geldt als een van de belangrijkste logistieke hotspots van Nederland. Moerdijk is met 1.185 ha (netto) een van de grootste bedrijventerreinen in Nederland en huisvest chemische en zware industriële bedrijvigheid, een grote zee haven, het Ecopark (met bedrijven die actief zijn in milieu- en energietechnologie) en een groot aantal distributiecentra. Breda profiteert van de ligging tussen Rotterdam en Antwerpen.
Het centrum van bedrijvigheid in Zuidoost-Noord-Brabant wordt gevormd door Eindhoven en Helmond. Eindhoven profileert zich als kennisstad en kent een high tech-kennisnetwerk waarin vooraanstaande bedrijven zoals Philips, ASML, NXP en DAF, evenals kennisinstellingen (TU/e, TNO, Design Academy, Fontys Hogescholen) en diverse overheidsinstellingen participeren. De belangrijkste bedrijventerreinen zijn de terreinen rond het vliegveld, De Hurk en de High Tech Campus. Daarnaast zijn er in het omliggende gebied omvangrijke concentraties bedrijventerreinen
Z UI D - N E DE R LA N D
Voorraad bedrijventerreinen Zuid-Nederland in netto ha
Voorraad bedrijventerreinen Zuid-Nederland naar uitgiftestatus in netto ha
16.317
14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000
61.061
2.000 0 Limburg
Zuid-Nederland (21%) Overig Nederland (79%)
Noord-Brabant
Uitgeefbaar Uitgegeven
Regiorapportage Zuid-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND juli 2011
te vinden in Ekkersrijt, Son en Breugel, Veldhoven en Best. Het totale areaal bedrijventerreinen in Limburg bedraagt ongeveer 6.750 ha (netto). In Noord-Limburg zijn in Venlo en Venray de belangrijkste (logistieke) bedrijventerreinen te vinden. Het multimodale knooppunt Venlo is na Rotterdam en Schiphol het belangrijkste logistieke knooppunt van Nederland. In de stad huizen grote logistieke bedrijven, maar ook aansprekende productiebedrijven. Venray profiteert naast de goede aansluiting op het Nederlandse en Duitse snelwegennet, ook van de aan wezigheid van de containerhaven in Wanssum. In Zuid-Limburg is bijna de helft van het totale provinciale oppervlakte bedrijventerrein te vinden. Dit komt vooral voor rekening van de Westelijke Mijnstreek, de meest geïndustrialiseerde regio in Zuid-Limburg. Belangrijke locaties zijn onder andere het grootschalige complex Chemelot (DSM) in Sittard-Geleen en de Nedcar terreinen in Born. Daarnaast zijn in Zuid-Limburg omvangrijke bedrijventerreinen te vinden in Maastricht (Beatrixhaven) en in Beek bij Maastricht Aachen Airport. In Parkstad Limburg liggen nog enkele omvangrijke terreinen. Veel terreinen in dit gebied kampen met structurele leegstand en een gebrek aan vraag.
Dynamiek In de afgelopen tien jaar is er jaarlijks gemiddeld 716.000 m2 bedrijfsruimte opgenomen in Zuid-Nederland. De opname is in het grootse deel van het afgelopen decennium gestegen van 582.000 m2 in 2001 tot 1.145.000 m2 in 2008. Daarna is de opname onder invloed van de economische crisis ingezakt tot ongeveer 644.000 m2 in 2010. Veruit het grootste gedeelte van de opname komt voor rekening van Noord-Brabant, in Limburg werd er gemiddeld 175.500 m2 per jaar opgenomen. Bij ongeveer de helft van de transacties ging het om bedrijfs panden met een oppervlakte kleiner dan 1.000 m2. Naarmate de oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactievolume laat een gespiegeld beeld zien. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 10.000 m2 en meer vormen 40% van het totale transactie volume van de afgelopen tien jaar. Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van logistieke centra en distributiecentra. In Zuid-Nederland is in de jaren 2000 tot en met 2009 jaarlijks gemiddeld 236 ha bedrijfsgrond uitgegeven. In de uitgifte valt vooral de piek van in Noord-Brabant in 2000 op. Dit wordt veroorzaakt door de uitgifte van grote logistieke terreinen in WestNoord-Brabant in Moerdijk en in Oosterhout. Deze hoge uitgifte is in lijn met de jaren voor de eeuwwisseling waarin na jaren van krapte veel bedrijfsgrond werd uitgegeven vanwege de opkomst van distributiecentra in Noord-Brabant. In de jaren na 2001 lag de uitgifte veel lager. Vanaf 2008 is de uitgifte sterk gedaald tot 122 ha in 2009.
Aandeel transacties per grootteklasse (volume)
11% 40% 17% < 1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000
14%
> 10.000 18%
Aandeel transacties per grootteklasse (aantallen)
5% 7% 10%
49%
< 1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000
29%
> 10.000
Netto uitgifte bedrijventerreinen in ha 350 300 250 200 150 100 50 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Limburg Noord-Brabant
De ontwikkeling van het aanbod laat in Noord-Brabant en Limburg een vergelijkbaar beeld zien. In de eerste jaren na de eeuwwisseling liep het aanbod op en na 2006 daalde het aanbod tot 2008. Regiorapportage Zuid-Nederland 3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND juli 2011
Prijsvorming Het opgelopen aanbod en de terugloop van de vraag hebben de huurniveaus voor bedrijfsruimten aangetast. Omdat incentives in de bedrijfsruimtemarkt minder gemeengoed zijn dan in de kantorenmarkt, zijn huurdalingen duidelijk zichtbaar. De positie van huurders wordt alsmaar sterker. De laatste jaren vinden er relatief veel huurverlengingen plaats richting kortere contracten met een lager huurniveau. Bovendien grijpen zittende huurders de situatie aan om de voorwaarden van hun bestaande huurcontracten te verbeteren. Eigenaars zijn bereid om ver mee te gaan in de eisen, om zo hun bezettingsgraden en cash-flow op peil te houden. De hoogste huurprijzen in Noord-Brabant worden behaald op Flight Forum/Eindhoven Airport in Eindhoven, Tradepark 58 in Tilburg en Moerdijk. Hier kunnen de huren oplopen tot maximaal € 65,-/m2. In de rest van Noord-Brabant varieert de maximale huurprijs tussen € 45,- en € 55,-/m2. In Limburg worden de hoogste huren gerealiseerd in Venlo, de huurprijs bedraagt daar maximaal € 60,-/m2. Op de overige locaties in Limburg ligt de huurprijs maximaal op € 55,-/m2 in Maastricht en op € 50,-/m2 in Heerlen en Sittard-Geleen. In het algemeen geldt dat de huren op moderne en goed gelegen locaties stabiel zijn, terwijl er veel huurdruk is op locaties met verouderd vastgoed.
vervoersstromen via Noordwest-Europa (blijven) lopen. Noord-Brabant en Limburg hebben een flinke planvoorraad aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Het is de vraag of het wenselijk is dat deze terreinen daadwerkelijk in ontwikkeling komen. Revitalisering en herontwikkeling van bestaande terreinen is strategisch vaak een betere optie, maar erg kostbaar. Gemeenten beschikken simpelweg niet over voldoende financiële middelen. Daarnaast is een groot deel van de beschikbare gronden overbodig door gebrekkige regionale planning als gevolg van individuele gemeentelijke belangen. Regionale afstemming en selectief omgaan met het uitgeven van bedrijfsgrond is noodzakelijk om wildgroei van bedrijventerreinen te voorkomen.
Aanbod en opname bedrijfsruimte Zuid-Nederland 3.500 Oppervlakte in m2 × 1.000
In de jaren na 2008 liet de kredietcrisis zich sterk gelden en liep het aanbod, met name in Noord-Brabant, snel op. Naast dat de economische activiteit stagneerde, zijn er de laatste jaren tevens veel speculatief ontwikkelde bedrijfsruimten op de markt gekomen. Ook dit heeft het aanbod opgestuwd. Een groeiend deel van het aanbod is structureel en sluit slecht aan op de huidige wensen bij gebruikers. Net als in de kantorenmarkt, wordt er amper ruimte aan de markt onttrokken.
3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Aanbod Opname
Ontwikkeling aanbod per provincie
Op de langere termijn hangt de vraag naar bedrijfslocaties in Noord-Brabant sterk samen met de ontwikkelingen in de industrie en de logistiek. In de industriële sector staat de werkgelegenheidsontwikkeling op de (middel)lange termijn onder druk. De vraag naar nieuwe ruimte zal hierdoor beperkt zijn en overwegend bestaan uit verplaatsingsvraag en uit vraag vanuit het gespecialiseerde midden- en kleinbedrijf. Voor de logistieke sector is van belang dat de vervoersstromen in Europa en tussen de continenten de komende jaren naar verwachting toenemen. De uitzonderlijke ligging van Nederland maakt dat een groot deel van deze
2.500 Oppervlakte in m2 × 1.000
Perspectief Ondanks de verbeterde economische omstandigheden groeit het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt verder door en is er voorlopig geen sterke toename in de vraag te verwachten. Het huurprijs niveau blijft hierdoor onder druk staan. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering de enige redding. Naar moderne bedrijventerreinen en duurzame bedrijfsruimten blijft ook de komende jaren vraag bestaan. Het bedrijvenpark Greenport Venlo op het Floriade terrein is een sprekend voorbeeld van een duurzaam bedrijventerrein. Dit terrein wordt zelfvoorzienend ten aanzien van water en energie.
2.000 1.500 1.000 500 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Limburg Noord-Brabant
Regiorapportage Zuid-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND juli 2011
Factsheet bedrijfsruimte Zuid-Nederland Provincie
Gemeente
Inwoners
Voorraad in ha (netto)
Aanbod in
Opname in m²
Bandbreedte
m²
Limburg
Heerlen
2010
Totaal
Beschikbaar
2010
2009
2010
2009
2010
89.200
461
84
57.400
3.650
33.455
35-50
35-50
Maastricht
118.500
508
49
68.800
5.855
18.140
35-55
35-55
Roermond
55.200
425
57
40.000
3.856
11.212
35-50
35-50
Sittard-Geleen
95.200
1.076
254
131.000
58.334
7.595
30-55
30-50
Venlo
100.300
991
196
186.500
19.582
79.744
30-60
30-60
Venray
42.700
371
56
57.800
7.426
70.770
35-60
35-60
Weert
48.500
438
91
58.100
6.435
-
30-45
30-45
Overig Totaal Limburg Noord-Brabant
huurprijzen in €/m²
Bergen op Zoom
573.000
2.481
247
283.400
65.358
25.470
-
-
1.122.600
6.751
1.034
883.000
170.496
246.386
-
-
65.800
519
31
20.700
689
2.680
30-50
30-50
Breda
173.300
880
117
229.300
19.789
23.340
35-60
35-55
Den Bosch
139.600
555
53
120.500
25.065
23.608
40-60
35-55
Eindhoven
213.800
793
124
215.700
32.774
39.056
45-65
35-60
Etten-Leur
41.500
312
20
19.900
20.101
7.401
30-50
30-50
Helmond
88.300
566
64
82.900
14.091
8.969
35-55
30-50
Moerdijk
36.500
1.372
133
140.800
16.963
15.247
45-60
40-60
Oosterhout
54.100
563
1
85.800
58.396
35.179
35-55
35-55
Oss
77.400
511
76
48.400
26.559
16.155
35-55
30-55
Roosendaal
77.600
388
59
113.200
23.756
24.528
30-50
30-50
Tilburg
204.900
990
118
195.800
67.123
77.879
30-60
30-60
Veghel
37.300
420
33
61.100
4.105
-
35-50
30-55
Waalwijk
45.800
403
25
51.300
10.772
41.178
35-50
30-55
Totaal Noord-Brabant
2.444.200
13.048
1.437
2.093.000
415.157
397.484
-
-
Totaal Zuid-Nederland
3.566.800
19.799
2.471
2.976.000
585.653
643.870
-
-
Regiorapportage Zuid-Nederland 5
