KANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND Limburg en Noord-Brabant

juli 2012

KANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND Limburg en Noord-Brabant LA N D E L I J K E MA RK TO N TWI K K ELI NGEN nog altijd relatief schaars. Ook blijkt dat structurele leegstand in slechts de helft van alle Nederlandse gemeentes een probleem is. Dat neemt niet weg dat er momenteel te veel kantorenaanbod bestaat.

De vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau van 1,25 miljoen m². De verhuisbewegingen zijn bijna zonder uitzondering gericht op betere locaties en beter geschikte kantoorruimte. Veel verhuisbeslissingen zijn voorbereid in 2010, toen de economie zich licht herstelde. Ook de ruime keuze aan kantoorruimte en de goede onderhandelingspositie van kantoorgebruikers hielden het opnamevolume op peil. Opvallend genoeg is het aanbod van kantoren nauwelijks gestegen. Eind 2011 werd in totaal 7,15 miljoen m² aangeboden. Omdat de voorraad door toevoeging van nieuwbouw met ruim 500.000 m² is gestegen, betekent dit dat de leegstand als percentage van de totale voorraad zelfs licht is gedaald. Het aanbod is dus nog steeds hardnekkig, maar zij stijgt veel minder hard dan de publieke opinie vaak veronderstelt.

Nu in brede zin duidelijk is dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen, wordt duidelijk dat actoren veranderen. Plannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie valt fors terug en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Vorig jaar verdubbelde het aantal kantoormeters dat aan de markt werd onttrokken. Overheden, brancheorganisaties en bedrijven komen bovendien met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. Ook gebruikers worden kritischer, mede doordat de publieke opinie de keuze voor nieuwbouw niet zonder slag of stoot lijkt te accepteren. Er bestaat vandaag de dag veel meer aandacht om verouderde panden naar andere functies te transformeren, of door via nieuwbouw of renovatie met onderscheidende producten beter te voldoen aan de vraag. Dit leidt tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad.

Bij het sombere beeld omtrent de leegstand zijn kanttekeningen te plaatsen. Circa 35% tot 40% van de leegstand betreft ruimte die langer dan drie jaar leegstaat, oftewel structurele leegstand. En daarvan is 70% ook daadwerkelijk als problematisch te bestempelen. Daarnaast zijn nieuwe, moderne kantoorgebouwen Aanbod en opname van kantoorruimte in Nederland (in m2) 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

-

Aanbod Opname

Regiorapportage Zuid-Nederland

1

KANTOREN ZUID-NEDERLAND juli 2012

In 2011 daalde de gemiddelde geregistreerde huurprijs tot € 132,-/m². Het verschil in gerealiseerde huuromzet per kantoor locatie nam bovendien verder toe. De huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten zich al jaren redelijk goed te handhaven. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvangrijke groep kantoorgebruikers. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers voldoende vertrouwen. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook grotendeels gestabiliseerd. Voor secundair kantorenvastgoed ligt dat anders. De interesse van beleggers hiervoor is gering, en gebouwen met leegstand zijn niet of heel lastig verkoopbaar. Dat drukt ook de waarde. Het risicoprofiel voor deze panden en locaties wordt veel hoger ingeschat, en dat beperkt ook de financieringsmogelijkheden. Het totale investeringsvolume daalde in 2011 met 26% ten opzichte van 2010 tot € 4,6 miljard. Ten opzichte van de andere beleggingscategorieën daalden de investeringen in kantoren het sterkst. Hierdoor is ook de waardegroei negatief. Op grond van cijfers van IPD Nederland resulteerde beleggingen in kantoren vorig jaar in een negatief rendement van -4,6%. Opvallend is dat ook de Duitse beleggers interesse verloren in Nederlands kantorenvastgoed. Door het verhoogde risicoprofiel van kantoren neemt de populariteit van kantoren als beleggingscategorie af.

Z uid - N ederland Structuur De kantorenmarkt in Zuid-Nederland vertegenwoordigt circa 18% van de Nederlandse kantorenvoorraad. Dat is een substantieel deel, maar in verhouding tot het aantal inwoners (21,5%) is de kantorenvoorraad in de zuidelijke provincies benedengemiddeld. Dit komt vooral doordat Zuid-Nederland

Voorraad kantoorruimte Zuid-Nederland (in m2) 2.060.100

een relatief breed samengestelde economie heeft, met een in verhouding grote industriële sector. Ook op het gebied van transport en logistiek hebben de zuidelijke provincies een bovengemiddeld aandeel. Een belangrijk deel van de werkgelegenheid is dan ook buiten de kantorensector te vinden. Anderzijds bestaat er een belangrijke relatie tussen de verschillende sectoren. Veel industriële en logistieke bedrijven zorgen direct en indirect voor afgeleide werkgelegenheid in de dienstensector. Binnen Zuid-Nederland is ruim 60% van de kantoorruimte terug te vinden in de zes grootste steden (Breda, Den Bosch, Eindhoven, Heerlen, Maastricht en Tilburg). Deze steden hebben een duidelijk (boven)regionale functie en bieden huisvesting aan (inter)nationale bedrijven of nevenvestigingen die vanuit deze steden de werkzaamheden uitvoeren. In deze markten is sprake van een grote dynamiek (vraag en aanbod) en hier vinden ook de meeste beleggingsinvesteringen plaats. Ongeveer 25% van de kantorenvoorraad in Zuid-Nederland is terug te vinden middelgrote steden als Bergen op Zoom, Helmond, Oosterhout, Oss, Roermond, Roosendaal, Sittard-Geleen, Uden, Veghel, Venlo en Waalwijk. De gemiddelde dichtheid aan kantoren in deze gemeenten ligt lager dan in de grotere steden. In deze middelgrote steden is veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie, soms aangevuld met neven vestigingen van (inter)nationale bedrijven. Deze steden hebben – vaak door een gunstige ligging en goede lokale markt omstandigheden – echter wel degelijk bewezen een aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden. Wel geldt dat een relatief groot deel van de kantoren op specifieke kantoren- en bedrijventerreinen is ontwikkeld. Dit in combinatie met een gemiddeld genomen lager transactievolume zorgt er voor dat vrijkomend aanbod lastiger is te matchen met de marktvraag. Verder is 15% aan kantoorvolume in Zuid-Nederland is terug te vinden in de overige gemeenten. Dit betreft vaak kleine tot

Voorraad kantoorruimte naar grootteklasse (in %)

100% 5.330.365

90% 80% 70% 60% 50% 40%

41.605.534

30% 20% 10%

Limburg (5,0%) Noord-Brabant (12,8%) Overig Nederland (82,2%)

0%

Limburg

Noord-Brabant

Overig Nederland

<1.000 m2

1.000 - 2.499 m2

2.500 - 4.999 m2

5.000 - 9.999 m2

>10.000 m2

Regiorapportage Zuid-Nederland 2


middelgrote gemeenten. Aanwezige kantoorhoudende bedrijven hebben doorgaans een sterk lokaal verzorgende functie, of zijn sterk gegroeide dienstverleners die hun oorsprong in de regio vinden. De marktdynamiek vindt niet zozeer plaats op basis van een sterke mate van vraag en aanbod, maar vraag is meestal het directe gevolg van het latente behoefte bij bedrijven. Bijvoorbeeld om te groeien of te verhuizen. Kantoren in deze gemeenten worden meestal ontwikkeld om direct in deze behoefte te voorzien, en kennen een zeer beperkt speculatief karakter.

Dynamiek Voor het goed functioneren van een (lokale) markt is continu dynamiek nodig, binnen de bandbreedte van een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. Die dynamiek ontstaat aan de vraagzijde van de markt, waar gebruikers van kantoorruimte op zoek zijn naar passende huisvesting. Door nieuwbouw en aanbod in de bestaande voorraad kan deze ruimte worden gevonden. Daarbij wordt de vraag naar ruimte beïnvloed door de economische conjunctuur en veranderende voorkeuren van bedrijven.

Als we verder inzoomen op Noord-Brabant dan is de grootste kantorenmarkt terug te vinden in Eindhoven (1,45 miljoen m²). Met de Technische Universiteit, Philips en TNO als stuwende krachten is Eindhoven de stad van innovatie en technologie. Dat maakt de stad echter ook gevoelig voor conjunctuur schommelingen. Door de economische crisis is de vraag naar kantoorruimte de laatste jaren scherp gedaald. Den Bosch heeft een kantoorvoorraad van ongeveer 960.000 m². Hiervan is een substantieel deel in gebruik is bij publieke bedrijven, mede doordat Den Bosch provinciehoofdstad is en door de aanwezigheid van het Gerechtshof. Daarnaast profiteert Den Bosch van de gunstige ligging tussen het noordelijk deel van de Randstad en overig Zuid-Nederland. De goede bereikbaarheid via de snelweg A2 is een reden voor veel commerciële dienst verleners om zich in Den Bosch te vestigen.

Voor Zuid-Nederland geldt dat de opname aan kantoorruimte gemiddeld ongeveer 300.000 m2 per jaar bedraagt. De laatste jaren – sinds de kredietcrisis – ligt het niveau weliswaar iets lager, maar van een substantiële krimp is eigenlijk niet echt sprake. In 2011 werd in totaal 258.000 m2 opgenomen. Dat komt neer op 20% van de totale opname in Nederland, wat aardig in verhouding staat tot de relatieve omvang van de ZuidNederlandse kantorenmarkt.

Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Zuid-Nederland (in m2)

900.000 800.000

Breda heeft met ruim 174.000 inwoners een centrumfunctie voor West-Brabant en ligt op korte afstand van Rotterdam en Antwerpen. De stad heeft een kantorenvoorraad van 691.000 m². Deze centrale ligging in de Benelux is een belangrijk voordeel binnen de economische ontwikkeling van Breda. De stad heeft zich hiermee in het verleden onderscheiden en verschillende bedrijven aangetrokken die vanuit de Breda de productie, logistiek en/of dienstverlening voor de hele Benelux coördineren.

700.000

Naar inwoneraantal is Tilburg de zesde stad van Nederland, en de tweede stad in de provincie Noord-Brabant. Toch staat Tilburg niet bekend als een echte kantoorstad. Van oudsher is het een echte industriestad, maar dat imago probeert Tilburg de laatste jaren af te schudden. Veel regionale kantoorgebruikers geven echter nog altijd de voorkeur aan steden als Breda, Den Bosch of Eindhoven. De totale kantorenvoorraad is met 472.000 m² dan ook gering vergeleken met het aantal inwoners (ruim 200.000).

0

In Limburg is de kantorenmarkt een stuk kleiner dan in NoordBrabant. Maastricht en Heerlen huisvesten in Limburg de meeste kantoorgebruikers. Beide steden hebben een metrage van bijna een half miljoen m² (Maastricht: 511.700 m², Heerlen: 466.600 m²). Als provinciehoofdstad en universiteitsstad herbergt Maastricht veel grote kantoorgebruikers zoals overheidsdiensten. De gunstige ligging in internationaal verband trekt ook internationale bedrijven aan. Tegelijkertijd heeft Maastricht veel last van de economische crisis, mede door haar perifere ligging ten opzichte van de rest van Nederland. Ook de kantorenmarkt in Heerlen staat om die reden onder druk. Daarbij geldt dat Heerlen een relatief specifieke markt heeft, met enkele zeer grote gebruikers als APB, CBS, de Belastingdienst en DSM.

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Aanbod Opname

Opname naar grootteklasse 2001 – 2011 (cumulatief in m2) 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0

<1.000 m2

1.000 2.499 m2

2.500 4.499 m2

5.000 9.999 m2

> 10.000 m2



Karakter aanbod Zuid-Nederland

Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in%) 16% 30%

14% 12% 10% 8% 6%

19% 51%

t / m 1 jaar (frictieleegstand) 2 jaar

4% 2% 0%

3 jaar en langer (structurele leegstand)

De vraag naar kantoorruimte concentreerde zich vorig jaar sterk in de grote steden in Zuid-Nederland. Bijna driekwart van de kantooropname vond plaats in de steden Breda, Den Bosch, Eindhoven, Heerlen, Maastricht en Tilburg. Dit is geen uitzondering. Hier vindt dan ook de meeste dynamiek plaats. Enerzijds omdat veel kantoorbedrijven de voorkeur geven aan huisvesting in stedelijke gebieden (ook landelijk). Maar ook doordat in genoemde steden de meeste locaties beschikbaar zijn voor nieuwbouw. Ook is in de grotere steden de meeste ruimte voor handen in de bestaande voorraad (beschikbaar aanbod). Dit geeft ook direct de keerzijde van de markt aan. Net als elders in Nederland kampen ook de zuidelijke provincies met een te grote kantorenvoorraad, waardoor een deel van de gebouwen leeg staat. Deze leegstand is in verhouding groter in de stedelijke gebieden dan daarbuiten. Met name de regio’s Eindhoven, Breda en Maastricht hebben een hoger dan gemiddelde leegstand. In Den Bosch, Tilburg en Heerlen liggen de leegstandspercentage iets lager, maar ook hier boven het niveau van een gezonde marktverhouding. De leegstand is een direct gevolg van teveel speculatieve nieuw bouw in de jaren rond de eeuwwisseling, en versterkt door de kredietcrisis. In de zuidelijke provincies heeft dit in een periode van tien jaar geleid tot een verviervoudiging van het aanbod. Inmiddels bedraagt de leegstand in Zuid-Nederland 11,5%. Dat ligt weliswaar onder het landelijke gemiddelde, maar is fors hoger dan wat in een gezonde markt realistisch is (5-6%). De stijging in Zuid-Nederland in 2011 komt vooral voor rekening van de provincie Noord-Brabant, waar het leegstandspercentage op is gelopen tot 12,2%. In Limburg daalde de leegstand vorig jaar licht tot 10,1%. Hoewel de bruto-opname relatief stabiel bleef, heeft dit netto nauwelijks geresulteerd in extra meters in gebruik. Er is vooral sprake van vervangingsvraag. Bedrijven verhuizen wel, maar laten per saldo hetzelfde (of soms zelfs meer) kantoorruimte achter. Het gevolg is dat er een scherpe tweedeling is ontstaan tussen goede en slechte locaties en de gemiddelde levensduur van kantoorgebouwen is gedaald. De leegstand is sterk

2006

2007 Nederland

2008

2009

Noord-Brabant

2010

2011

Limburg

geconcentreerd op deze verouderde locaties. Leegstand krijgt daardoor steeds meer een structureel karakter. Van het totale aanbod in Limburg en Noord-Brabant stond begin dit jaar ruim de helft al drie jaar of langer leeg. Ongeveer 30% staat inmiddels 2 jaar leeg. Met de verwachting dat een aanzienlijk deel hiervan dit jaar niet zal worden opgenomen, betekent dit dat het aandeel structurele leegstand – zonder onttrekkingen aan de voorraad – dit jaar verder op zal lopen. De onttrekking van lege gebouwen krijgt echter wel steeds meer de aandacht in het maatschappelijke debat. In toenemende mate zien we een verschuiving van nieuwbouw naar voorraad beheer. Probleem is echter dat een groot deel van het kantoren aanbod betrekking heeft op gedeeltelijke leegstand. Dat maakt sloop of transformatie van bestaande gebouwen – los van de financiële consequenties – een lastige opgave. En omdat niet elk leegstaand gebouw in volume of ligging past bij de gewenste vraag blijft nieuwbouw – hoe tegenstijdig misschien ook – in sommige gevallen noodzakelijk. Feit is wel dat de keuze voor nieuwbouw niet op voorhand vast zou moeten liggen, maar het resultaat moet zijn van onmogelijke alternatieven in de bestaande voorraad. Die tendens is bij steeds meer vastgoed partijen – ook gebruikers – waarneembaar. Prijsvorming Overaanbod zorgt er voor dat de huurprijzen voor kantoorruimte onder druk staan. De keuze voor bedrijven is ruim, waardoor zij meer ruimte hebben om te onderhandelen. Toch bestaat ook hier een tweedeling. De bandbreedte voor huurprijzen in het topsegment van de markt – voor kwalitatief goede objecten – is redelijk stabiel, hoewel dit enigszins vertroebeld wordt door incentives. De prioriteiten van beleggers zijn het behouden van de huurder en het behouden van de marktprijs. Zij zijn bereid daartoe flinke onderhandse kortingen te geven, die kunnen oplopen tot 25 á 30% van de huurprijs over bijvoorbeeld vijf jaar tijd. Tophuurprijzen in de regio worden gevraagd in de stations gebieden van Eindhoven en Den Bosch en liggen rond € 160,-/m². Regiorapportage Zuid-Nederland 4


Rond Eindhoven Airport en in de centrumgebieden van Tilburg en Breda wordt € 150,-/m² gevraagd. In Maastricht zijn Céramique en het centrum/stationsgebied de toplocaties, met huurprijzen tot € 140,-/m². In Heerlen worden huurprijzen tot ongeveer € 130,-/m² gerealiseerd. De verdere tweedeling in de kantorenmarkt is echter vooral zichtbaar in het beleggingssegment. De waarde van kantoren staat al sinds 2009 fors onder druk. Het totale beleggingsvolume staat fors onder druk en mede door oplopende leegstand is de risico-aversie van beleggers is toegenomen. Bij veel beleggers ligt de focus op direct rendement uit huurinkomsten, en dit zorgt er voor dat de vraag die wordt uitgeoefend vooral uitgaat naar (goed) verhuurde kantoorobjecten. De aanvangsrendementen, die een weerspiegeling zijn van de risicobereidheid van beleggers, lopen daardoor steeds verder uiteen. In het topsegment zijn deze redelijk stabiel, maar voor kwalitatief minder goede kantoor objecten zijn deze sterk opgelopen, resulterend in lagere prijzen. De aanvangsrendementen in Zuid-Nederland liggen daarbij iets hoger dan in de grootstedelijke regio’s in de Randstad waar – ondanks de opgelopen leegstand – nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald. Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties

Overige locaties

Noord-Nederland

7,25 - 8,00

8,00 - 9,50

Oost-Nederland

6,50 - 7,50

7,50 - 9,00

Noordwest-Nederland

5,75 - 7,25

6,75 - 9,00

Zuidwest-Nederland

6,00 - 7,25

6,75 - 8,50

Zuid-Nederland

6,25 - 7,75

7,25 - 8,75

Perspectief Het aanbod in Zuid-Nederland zal zich de komende jaren moeten gaan toespitsen op kleinere kantoren of multi-tenant kantoren. Gezien het feit dat de meeste transacties in de regio kleine metrages betreffen, is het perspectief voor grote kantoorpanden minder gunstig. Ook ontwikkelingen zoals Het Nieuwe Werken en de verwachte krimp van de beroepsbevolking dragen bij aan dit beeld. Deze ontwikkelingen schetsen een beeld van een kantorenmarkt die steeds meer door de vraag gestuurd zal worden. De vraag naar duurzame kantoorruimte speelt daarbij een steeds grotere rol, evenals de locatie. Met name in kleine en middelgrote gemeenten is van belang dat de voorraad en planvorming afgestemd wordt op de lokale behoefte. In het verleden zien we dat veel gemeenten een bouwvolume toestaan dat niet gebaseerd is op de feitelijke vraag, maar op de wens om de lokale economie te versterken door het aantrekken van nieuwe bedrijven van buitenaf. Doordat in deze lokale markten veelal sprake is van een geringe dynamiek, zorgt dit voor oplopende leegstand die lastig opnieuw in te vullen is. Dat geldt in zekere zin ook voor de grotere gemeenten. Nieuwbouwambities zijn – ondanks dat nieuwbouwplannen in het recente verleden zijn geschrapt – nog steeds erg groot. Daarmee blijft de noodzaak om de leegstand terug te dringen, erg afhankelijk van het gedrag van actoren in de markt. Daarmee is niet gezegd dat nieuwbouw van kantoren per definitie onwenselijk is, maar dit zou feitelijk het resultaat moeten zijn van gebrek aan passende huisvesting in de bestaande voorraad. Dat alternatief wordt tot op heden onvoldoende verkend.



Factsheet kantoren Zuid-Nederland Provincie

Gemeente

Inwoners 2011

Limburg

Heerlen

2010

Aanbod in m² 2011

2010

Opname in m² 2011

2010

2011

Bandbreedte in €/m² 2010

2011

89.000

466.600

466.900

30.000

25.600

11.800

8.100

110-135

100-125

Maastricht

121.200

491.700

511.100

76.200

83.300

22.300

33.300

110-140

110-140

Roermond

56.100

237.700

247.000

33.400

20.200

1.200

4.100

110-140

100-135

Sittard-Geleen

94.600

207.900

210.800

17.600

19.700

4.800

2.700

100-135

95-130

Venlo

99.900

216.800

236.900

12.000

22.000

8.300

5.900

100-130

95-125

Weert

48.700

62.300

63.500

3.500

5.300

2.400

1.300

110-135

100-130

Overig

614.000

296.000

323.900

32.900

31.890

9.100

6.600

-

-

1.123.500

1.979.000

2.060.100

205.600

207.990

59.900

62.000

-

-

66.100

100.400

100.500

12.600

11.000

400

1.900

100-135

95-130

Totaal Limburg Noord-Brabant

Voorraad in m²

Bergen op Zoom Breda

176.600

690.300

691.700

69.300

97.100

33.100

19.100

120-150

110-150

Eindhoven

217.300

1.414.400

1.457.400

174.200

214.400

48.200

73.700

110-160

110-160

Helmond ‘s Hertogenbosch Oosterhout

88.800

167.600

167.900

27.900

24.900

4.100

4.600

90-130

90-125

141.900

954.300

960.100

93.500

101.100

65.800

33.200

100-160

100-160

54.000

118.300

124.000

6.400

8.300

14.200

5.300

100-135

95-130

Oss

84.700

129.800

133.800

4.800

6.800

800

2.400

90-125

90-120

Roosendaal

77.400

107.000

115.000

6.200

8.500

1.100

2.400

90-125

90-120

Tilburg

207.600

467.100

472.800

52.000

53.500

17.000

16.900

110-145

110-145

Overig

1.349.300

1.036.900

1.107.165

97.400

122.190

29.400

36.500

-

-

-

-

Totaal Noord-Brabant

2.463.700

5.186.100

5.330.365

544.300

647.790

214.100

196.000

Totaal Zuid-Nederland

3.587.200

7.165.100

7.390.465

749.900

855.780

274.000

258.000

Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.


KANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND Limburg en Noord-Brabant

Recommend Documents