juli 2012
KANTORENMARKT NOORD NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen LA N D E L I J K E MA RK TO N TWI K K ELI NGEN nog altijd relatief schaars. Ook blijkt dat structurele leegstand in slechts de helft van alle Nederlandse gemeentes een probleem is. Dat neemt niet weg dat er momenteel te veel kantorenaanbod bestaat.
De vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau van 1,25 miljoen m². De verhuisbewegingen zijn bijna zonder uitzondering gericht op betere locaties en beter geschikte kantoorruimte. Veel verhuisbeslissingen zijn voorbereid in 2010, toen de economie zich licht herstelde. Ook de ruime keuze aan kantoorruimte en de goede onderhandelingspositie van kantoorgebruikers hielden het opnamevolume op peil. Opvallend genoeg is het aanbod van kantoren nauwelijks gestegen. Eind 2011 werd in totaal 7,15 miljoen m² aangeboden. Omdat de voorraad door toevoeging van nieuwbouw met ruim 500.000 m² is gestegen, betekent dit dat de leegstand als percentage van de totale voorraad zelfs licht is gedaald. Het aanbod is dus nog steeds hardnekkig, maar zij stijgt veel minder hard dan de publieke opinie vaak veronderstelt.
Nu in brede zin duidelijk is dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen, wordt duidelijk dat actoren veranderen. Plannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie valt fors terug en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Vorig jaar verdubbelde het aantal kantoormeters dat aan de markt werd onttrokken. Overheden, brancheorganisaties en bedrijven komen bovendien met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. Ook gebruikers worden kritischer, mede doordat de publieke opinie de keuze voor nieuwbouw niet zonder slag of stoot lijkt te accepteren. Er bestaat vandaag de dag veel meer aandacht om verouderde panden naar andere functies te transformeren, of door via nieuwbouw of renovatie met onderscheidende producten beter te voldoen aan de vraag. Dit leidt tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad.
Bij het sombere beeld omtrent de leegstand zijn kanttekeningen te plaatsen. Circa 35% tot 40% van de leegstand betreft ruimte die langer dan drie jaar leegstaat, oftewel structurele leegstand. En daarvan is 70% ook daadwerkelijk als problematisch te bestempelen. Daarnaast zijn nieuwe, moderne kantoorgebouwen Aanbod en opname van kantoorruimte in Nederland (in m2) 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
-
Aanbod Opname
Regiorapportage Noord-Nederland
1
KANTOREN NOORD-NEDERLAND juli 2012
In 2011 daalde de gemiddelde geregistreerde huurprijs tot € 132,-/m². Het verschil in gerealiseerde huuromzet per kantoor locatie nam bovendien verder toe. De huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten zich al jaren redelijk goed te handhaven. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvang rijke groep kantoorgebruikers. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers voldoende vertrouwen. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook grotendeels gestabiliseerd. Voor secundair kantorenvastgoed ligt dat anders. De interesse van beleggers hiervoor is gering, en gebouwen met leegstand zijn niet of heel lastig verkoopbaar. Dat drukt ook de waarde. Het risicoprofiel voor deze panden en locaties wordt veel hoger ingeschat, en dat beperkt ook de financieringsmogelijkheden. Het totale investeringsvolume daalde in 2011 met 26% ten opzichte van 2010 tot € 4,6 miljard. Ten opzichte van de andere beleggingscategorieën daalden de investeringen in kantoren het sterkst. Hierdoor is ook de waardegroei negatief. Op grond van cijfers van IPD Nederland resulteerde beleggingen in kantoren vorig jaar in een negatief rendement van -4,6%. Opvallend is dat ook de Duitse beleggers interesse verloren in Nederlands kantorenvastgoed. Door het verhoogde risicoprofiel van kantoren neemt de populariteit van kantoren als beleggingscategorie af.
Noord - N ederland Structuur Noord-Nederland heeft zowel absoluut als relatief een kleine voorraad kantoorruimte. Nog geen 6% van de landelijke voorraad ligt in de drie Noordelijke provincies. De totale voorraad van 2,8 miljoen m² kantoorruimte is ongeveer gelijk aan het totaal in de stad Utrecht. Ook in verhouding tot de bevolking is er weinig kantoorruimte, omdat ruim 10% van de bevolking in Noord-Nederland woont. De Noord-Nederlandse economie heeft dan ook een traditionelere structuur, met een relatief sterke Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (in m2)
636.580
vertegenwoordiging van de industriële en agrarische sectoren. De tertiaire sector speelt duidelijk een minder prominent rol, waardoor er minder behoefte is aan kantoorruimten. De kantoorruime in Noord-Nederland is voor circa twee derde geconcentreerd in de hoofdsteden Assen, Leeuwarden en Groningen. In deze steden zijn verschillende grote regionaal en nationaal opererende dienstverleners actief die veel ruimtevraag uitoefenen. Het gaat daarbij vooral om financiële en zakelijke dienstverleners, maar ook publieke en semipublieke partijen. De aanwezigheid van grote kantoorgebruikers is deels de erfenis van het ‘spreidingsbeleid van Rijksdiensten’ dat de Nederlandse overheid in jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw voerde. In vergelijking met de andere kantoormarkten in de regio, is in de drie hoofdsteden meer marktdynamiek en zijn bovendien de meeste beleggingspanden te vinden. Ongeveer 24% van de markt ligt in steden als Emmen, Hoogeveen, Heerenveen, Drachten (gemeente Smallingerland) Veendam en Winschoten. Deze gemeenten vervullen voor een deelregio binnen de provincie een belangrijk rol. Kantoor houdende bedrijven in dergelijke plaatsen hebben doorgaans een lokaal verzorgende functie, of zijn sterk gegroeide dienstverleners die hun oorsprong in de regio vinden. De marktdynamiek vindt niet zozeer plaats op basis van een sterke mate van vraag en aanbod, maar vraag is meestal het directe gevolg van het latente behoefte bij bedrijven. Bijvoorbeeld om te groeien of te verhuizen. Kantoren in deze gemeenten worden meestal ontwikkeld om direct in deze behoefte te voorzien, en kennen een zeer beperkt speculatief karakter. Het overige deel van de kantoren (11%) ligt in kleine plaatsen en landelijke kernen. Voorbeelden van kleine plaatsen zijn Franeker, Dokkum (Dongeradeel), Appingedam en Coevorden. In landelijk gelegen kernen is zeer weinig kantoorruimte aanwezig. Agentschappen van banken of ZZP’ers zijn nagenoeg de enige partijen die kantoorruimten gebruiken. Door regionale concentratie in grotere vestigingen, zijn de laatste jaren echter veel landelijk gelegen financiële dienstverleners gesloten.
Voorraad kantoorruimte naar grootteklasse (in %)
100%
940.185 1.215.820
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Drenthe (1,3%)
20% 10%
Friesland (1,9%) 46.203.414
0%
Drenthe
Friesland
Groningen
Overig Nederland
Groningen (2,5%) <1.000 m
Overig Nederland (94,3%)
2
5.000 - 9.999 m2
1.000 - 2.499 m
2
2.500 - 4.999 m2
>10.000 m2
Regiorapportage Noord-Nederland 2
KANTOREN NOORD-NEDERLAND juli 2012
De stad Groningen is veruit de belangrijkste en grootste kantorenmarkt in Noord-Nederland. De voorraad bedraagt bijna een miljoen vierkante meter. Mede door haar omvang van 185.000 inwoners heeft Groningen meer dan alleen een regionale functie. Wel heeft de betere locatie van Zwolle ten opzichte van de Randstad ertoe geleid dat Groningen het in vestigingsplaatsvoorkeur moet afleggen tegen Zwolle. Maar kenniscentra als de Rijksuniversiteit Groningen (RUG), het UMCG en de Hanzehogeschool trekken nog altijd veel bedrijvigheid naar de stad. Binnen de provincie vertegenwoordigt Groningen 80% van het totale kantoorareaal. De overige plaatsen zoals Veendam, Stadskanaal, Hoogezand-Sappemeer en Delfzijl huisvesten bijna louter lokaal georiënteerde kantoorgebruikers.
De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid in Noord-Nederland. In 2011 werd in totaal circa 58.000 m² opgenomen in Noord-Nederland, vijf procent van het landelijk totaal. Dit komt goed overeen met de relatieve marktomvang. De opname lag in de laatste jaren gemiddeld rond 60.000 m² kantoorruimte. In de jaren voor de kredietcrisis lag de opname op een fractioneel hoger niveau, maar van een sterke daling is geen sprake geweest. Hoewel de opname rond 2003 uitschieters kende, is markt in Noord-Nederland overwegend redelijk stabiel. Door de excentrische ligging en de geringere economische dynamiek is de markt in NoordNederland minder conjunctuurgevoelig dan de rest van Nederland.
Leeuwarden is met een voorraad van 579.200 m² de tweede kantorenstad van het Noorden. De stad is sterk vertegen woordigd in de zakelijke en financiële sectoren. Belangrijke partijen uit deze branches zijn onder meer ING, Avero Achmea en Aegon. Andere grote kantoorgebruikers zijn gerelateerd aan overheden op zowel lokaal, regionaal als landelijk niveau. Van deze laatste categorie is het Centraal Justitiële Incassobureau een sprekend voorbeeld.
Ondanks de stabiele markt aan de vraagzijde is het kantoor aanbod in Noord-Nederland hard gestegen. Hiermee wijkt de regio niet af van het landelijk beeld. Van de totale voorraad wordt momenteel 10,5% aangeboden. Hoewel dit ruim lager is dan het landelijk gemiddelde, is de markt uit balans. Het beeld
De andere Friese kantoormarkten zijn aanmerkelijk kleiner dan Leeuwarden. In zowel Drachten en Heerenveen heeft de markt een omvang van rond 100.000 m² kantoorruimte. Daarbuiten heeft alleen Súdwest Fryslân (Sneek) nog een markt van enige omvang (58.300 m²). Dit zijn markten die vooral een lokaal en beperkt regionaal karakter hebben. De kantorenmarkt in Drenthe is de kleinste van de drie Noordelijke provincies. In Drenthe is Assen de belangrijkste kantoorstad met overwegend lokale en regionale bedrijven. De stad Groningen overvleugelt de Drentse hoofdstad in aantrekkingskracht op kantoorhoudende organisaties. De kantoorvoorraad is daarom relatief beperkt met een totaal oppervlak van 283.900 m². Als provincie- en gemeentehoofdstad beschikt Assen over verschillende publieke en semipublieke instellingen. Ook hebben enkele gespecialiseerde bedrijven zoals de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) hun hoofdzetel in Assen.
Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noord-Nederland (in m2)
350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 -
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Aanbod Opname
Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %)
Ondanks dat Emmen Assen in inwonertal overstijgt, is de kantorenmarkt aanmerkelijk minder ontwikkeld (118.400 m²). Door de excentrische ligging en het belang van de industrie, heeft Emmen zich niet tot dienstencentrum ontwikkeld. Publieke en semipublieke instellingen zijn in Emmen de belangrijkste kantoorgebruikers. Datzelfde beeld geldt voor Hoogeveen en Meppel. Beide plaatsen liggen strategisch beter dan Emmen, maar hebben desalniettemin een kleine kantoormarkt. Dynamiek Voor het goed functioneren van een (lokale) markt is continu dynamiek nodig, binnen de bandbreedte van een gezond even wicht tussen vraag en aanbod. Die dynamiek ontstaat aan de vraagzijde van de markt, waar gebruikers van kantoorruimte op zoek zijn naar passende huisvesting. Door nieuwbouw en aanbod in de bestaande voorraad kan deze ruimte worden gevonden. Daarbij wordt de vraag naar ruimte beïnvloed door de economische conjunctuur en veranderende voorkeuren van bedrijven.
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006
2007
Nederland Groningen
2008
2009
2010
2011
Drenthe Friesland
Regiorapportage Noord-Nederland 3
KANTOREN NOORD-NEDERLAND juli 2012
Opname naar grootteklasse 2001 – 2011 (cumulatief in m2)
Karakter aanbod Noord-Nederland
350.000
24%
300.000 250.000 200.000 27%
150.000 100.000
t / m 1 jaar (frictieleegstand)
50.000 -
49% < 1.000 m2
1.000 2.499 m2
2.500 4.499 m2
5.000 9.999 m2
> 10.000 m2
per provincie toont aan dat Groningen het laagste relatieve aanbod kent met 9,8%. Het relatieve aanbod in Drenthe is niet veel hoger (11,7%), maar is wel het hoogste van de drie provincies. In Friesland wordt namelijk 10,5% aangeboden. Vooral in de laatste paar jaar is het aanbod in Drenthe en Friesland hard gestegen. Jarenlang lag juist in de provincie Groningen het aanbod relatief hoger. Nog altijd is het absolute aanbod in Groningen groter dan in de andere twee provincies. Hoewel de bruto-opname relatief stabiel bleef, heeft dit netto nauwelijks geresulteerd in extra meters in gebruik. Er is vooral sprake van vervangingsvraag. Bedrijven verhuizen wel, maar laten per saldo hetzelfde (of soms zelfs meer) kantoorruimte achter. Het gevolg is dat er een scherpe tweedeling is ontstaan tussen goede en slechte locaties en de gemiddelde levensduur van kantoorgebouwen is gedaald. De leegstand is sterk geconcentreerd op deze verouderde locaties. Leegstand krijgt daardoor steeds meer een structureel karakter. Van het totale aanbod in Noord-Nederland stond begin dit jaar bijna de helft al drie jaar of langer leeg. Ongeveer 27% staat inmiddels 2 jaar leeg. Met de verwachting dat een aanzienlijk deel hiervan dit jaar niet zal worden opgenomen, betekent dit dat het aandeel structurele leegstand – zonder onttrekkingen aan de voorraad – dit jaar verder op zal lopen. De onttrekking van lege gebouwen krijgt echter wel steeds meer de aandacht in het maatschappelijk debat. In toenemende mate zien we een verschuiving van nieuwbouw naar voorraadbeheer. Probleem is echter dat een groot deel van het kantorenaanbod betrekking heeft op gedeeltelijke leegstand. Dat maakt sloop of transformatie van bestaande gebouwen – los van de financiële consequenties – een lastige opgave. En omdat niet elk leeg staand gebouw in volume of ligging past bij de gewenste vraag blijft nieuwbouw, hoe tegenstrijdig misschien ook – in sommige gevallen noodzakelijk. Feit is wel dat de keuze voor nieuwbouw niet op voorhand vast zou moeten liggen, maar het resultaat moet zijn van onmogelijke alternatieven in de bestaande voorraad. Die tendens is bij steeds meer vastgoedpartijen – ook gebruikers – waarneembaar.
2 jaar 3 jaar en langer (structurele leegstand)
Prijsvorming Overaanbod zorgt er voor dat de huurprijzen voor kantoorruimte onder druk staan. De keuze voor bedrijven is ruim, waardoor zij meer ruimte hebben om te onderhandelen. Toch bestaat ook hier een tweedeling. De bandbreedte voor huurprijzen in het topsegment van de markt – voor kwalitatief goede objecten – zijn redelijk stabiel, hoewel dit enigszins vertroebeld wordt door incentives en andere huurvoordelen. De prioriteiten van beleggers zijn het behouden van de huurder en het behouden van de marktprijs. Zij zijn bereid daartoe flinke onderhandse kortingen te geven, die kunnen oplopen tot 25 á 30% van de huurprijs over bijvoorbeeld vijf jaar tijd. De hoogste huren in Noord-Nederland worden behaald in de stad Groningen. Op de beste locaties in de stad lopen de huren op tot circa € 140,-/m². In de overige kantoorsteden wordt een maximum bereikt van om en nabij € 120,-/m². In de kleinere kantoormarkten zoals Hoogezand-Sappemeer en Sneek ligt de top rond de € 100,-/m². De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond € 60,-/m² liggen. De verdere tweedeling in de kantorenmarkt is echter vooral zichtbaar in het beleggingssegment. De waarde van kantoren staat al sinds 2009 fors onder druk. Het totale beleggingsvolume staat fors onder druk en mede door oplopende leegstand is de risico-aversie van beleggers toegenomen. Bij veel beleggers ligt de focus op direct rendement uit huurinkomsten, en zorgt er voor dat de vraag die wordt uitgeoefend vooral uitgaat naar (goed) verhuurde kantoorobjecten. De aanvangsrendementen, die een weerspiegeling zijn van de risicobereidheid van beleggers, lopen daardoor steeds verder uiteen. In het topsegment zijn deze redelijk stabiel, maar voor kwalitatief minder goede kantoor objecten zijn deze sterk opgelopen, resulterend in lagere prijzen. De aanvangsrendementen in Noord-Nederland liggen daarbij duidelijk hoger dan in de grootstedelijke regio’s in de Randstad waar – ondanks de opgelopen leegstand – nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald.
Regiorapportage Noord-Nederland 4
KANTOREN NOORD-NEDERLAND juli 2012
Met name in kleine en middelgrote gemeenten is van belang dat de voorraad en planvorming afgestemd wordt op de lokale behoefte. In het verleden zien we dat veel gemeenten een bouwvolume toestaan dat niet gebaseerd is op de feitelijke vraag, maar op de wens om de lokale economie te versterken door het aantrekken van nieuwe bedrijven van buitenaf. Doordat in deze lokale markten veelal sprake is van een geringe dynamiek, zorgt dit voor oplopende leegstand die lastig opnieuw in te vullen is. Dat geldt in zekere zin ook voor de grotere gemeenten. Nieuwbouwambities zijn – ondanks dat nieuwbouwplannen in het recente verleden zijn geschrapt – nog steeds erg groot. Daarmee blijft de noodzaak om de leegstand terug te dringen erg afhankelijk van het gedrag van actoren in de markt. Daarmee is niet gezegd dat nieuwbouw van kantoren per definitie onwenselijk is, maar dit zou feitelijk het resultaat moeten zijn van gebrek aan passende huisvesting in de bestaande voorraad. Dat alternatief wordt tot op heden onvoldoende verkend.
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
7,25 - 8,00
8,00 - 9,50
Oost-Nederland
6,50 - 7,50
7,50 - 9,00
Noordwest-Nederland
5,75 - 7,25
6,75 - 9,00
Zuidwest-Nederland
6,00 - 7,25
6,75 - 8,50
Zuid-Nederland
6,25 - 7,75
7,25 - 8,75
Perspectief Het aanbod in Noord-Nederland zal zich de komende jaren moeten gaan toespitsen op kleinere kantoren of multi-tenant kantoren. Gezien het feit dat de meeste transacties in de regio kleine metrages betreffen, is het perspectief voor grote kantoor panden minder gunstig. Ook ontwikkelingen zoals Het Nieuwe Werken en de verwachte krimp van de beroepsbevolking dragen bij aan dit beeld. Deze ontwikkelingen schetsen een beeld van een kantorenmarkt die steeds meer door de vraag gestuurd zal worden. De vraag naar duurzame kantoorruimte speelt daarbij een steeds grotere rol, evenals de locatie.
Factsheet kantoren Noord-Nederland Provincie
Gemeente
Inwoners 2011
Drenthe
Assen
2010
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2011
2010
2011
2010
2011
279.800
283.900
30.200
30.100
4.100
5.900
90-130
85-120
118.400
18.900
22.200
0
0
80-125
75-120
54.900
71.000
69.600
11.100
12.600
1.900
1.300
60-110
60-110
Meppel
32.600
85.200
84.900
6.800
8.700
0
100
85-130
80-120
Overig
227.100
76.700
79.800
2.000
700
0
100
-
-
490.800
627.300
636.600
69.000
74.300
6.000
7.400
-
-
43.500
109.600
110.000
16.900
22.200
0
2.000
90-120
80-120
Leeuwarden
95.400
573.400
579.200
51.400
61.200
23.800
900
90-120
80-120
Smallingerland
55.500
93.500
95.000
10.700
9.500
1.100
3.500
80-115
75-110
Heerenveen
Súdwest Fryslân Overig Totaal Friesland Groningen Hoogezand-Sappemeer Veendam Overig
Totaal
Aanbod in m²
114.600
Totaal Drenthe
Totaal Groningen
2011
67.200
Hoogeveen
Groningen
2010
109.000
Emmen
Friesland
Voorraad in m²
82.700
51.200
58.300
5.200
5.200
1.800
0
70-110
70-105
370.500
76.300
97.700
4.000
3.400
3.300
2.600
-
-
647.600
904.000
940.200
88.200
101.500
30.000
9.000
-
-
193.300
977.700
970.300
103.500
109.100
19.000
35.400
90-140
85-140
34.800
22.500
23.100
2.300
2.400
0
0
70-100
65-100
27.900
53.700
54.900
7.200
2.500
300
3.700
80-110
70-105
325.200
144.500
167.500
3.500
5.300
1.500
2.400
-
-
581.200
1.198.400
1.215.800
116.500
119.300
20.800
41.500
-
-
1.719.600
2.729.700
2.792.600
273.700
295.000
56.800
57.900
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Noord-Nederland 5
