winkelruimte NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen. De gevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de omzetten tot wel 30 procent lager dan in 2008. Hoewel sommige branches er minder van te lijden hebben en discounters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk dat menig winkelier het lastig heeft. Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opna me van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo het aanbod toe.
Regiorapportage Noord-Nederland 1
■■
■■
Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit langdurige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de hoogte van de huren bepalend voor het risicoprofiel. De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkel gedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een duidelijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet. Internet verandert het gedrag, de economische crisis resulteert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momenteel in steeds meer straten en winkelcentra tot problemen. Daarentegen worden de grootste successen geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. Internetwinkels die zich volledig richten op het online kanaal, zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven.
■■
Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de verande ringen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleids strategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middelgrote gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen uitdagend of onderscheidend voorzieningenpakket. De keuze valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de oplossing vooral ligt bij het creëren van een compact en aantrekkelijk aanbod.
winkelruimte NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noord-Nederland (in m²)
De 20 grootste winkelgemeenten in Noord-Nederland (in m²)
500.000 1.115.438
1.432.307
450.000 400.000
1.202.521
350.000 300.000 250.000 200.000 150.000
■■
De regio Noord-Nederland heeft een verhoudingsgewijs grote winkelvoorraad. De Noordelijke provincies beschikken over 12,1% van de landelijke winkelvoorraad, tegenover 10,3 % van de bevolking. Binnen de Noordelijke provincies heeft Friesland het grootste winkeloppervlak, gevolgd door Groningen en daarna Drenthe.
Regiorapportage Noord-Nederland 2
■■
De winkelgebieden in Noord-Nederland vormen een afspie geling van de verhoudingen tussen de steden en de landelijke gebieden. De centrale plaatsen vervullen in hun regio een belangrijke verzorgende rol, waaronder op het gebied van winkelvoorzieningen.
■■
Ooststellingwerf
Midden-Drenthe
Coevorden
H'zand-Sappemeer
Skarsterlân
Dongeradeel
Veendam
Noordenveld
Oldambt
Weststellingwerf
Meppel
Stadskanaal
Heerenveen
Smallingerland
Overig Nederland (87,9%)
Hoogeveen
27.291.390
Assen
Groningen (3,9%)
Súdwest Fryslân
Emmen
Friesland (4,6%)
Leeuwarden
50.000 Groningen
100.000 Drenthe (3,6%)
De stad Groningen vormt een uitzondering. Groningen oefent grote aantrekkingskracht uit op alle Noordelijke provincies en een forse hoeveelheid Duitse consumenten. In de provincie Friesland weet Leeuwarden veel bezoekers uit de hele provincie te trekken. De Drentse winkelsteden functioneren hoofdzakelijk regionaal en moeten bovendien concurreren met de stad Groningen en Zwolle.
winkelruimte NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Vraag naar winkelruimte Ontwikkeling van aanbod en opname in Noord-Nederland (2002-2012 in m²)
Opname naar grootteklasse 2001 – 2012 (cumulatief in aantallen transacties)
9%
450.000
2%
Leegstand
400.000
Opname
350.000
57%
10%
300.000
< 250 m2
250.000 200.000
250-500 m2
150.000
500-1.000 m2
100.000
22%
50.000
1.000-2.500 m2
2002
■■
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
De winkelopname in Noord-Nederland begeeft zich al meer dere jaren rond een niveau van 50.000 m² op jaarbasis. Sinds 2010 is er een opgaande lijn zichtbaar, maar nog altijd wordt het opnameniveau van 50.000 m² niet overschreden.
Regiorapportage Noord-Nederland 3
2011
■■
> 2.500 m2
2012
Deze ontwikkeling is opvallend gezien de druk op de omzet ontwikkeling, de opkomst van alternatieve afzetkanalen (met name internet) en de oplopende leegstand. In de markt blijkt echter dat winkels die worden verlaten, mits op de goede locatie, nog altijd redelijk snel wordt ingevuld. Door de veran deringen in de markt en de oplopende leegstand, staan huur prijzen onder druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen van detailhandel en dienstverlening aan consumenten uit.
■■
Het merendeel van de winkeltransacties (57%) in het afge lopen decennium heeft betrekking op kleine winkelpanden met een oppervlakte van minder dan 250 m². Dit segment winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale winkel locaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de oppervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af. Grootschalige transacties, veelal op perifere winkellocaties, komen sporadisch voor.
winkelruimte NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Aanbod van winkelruimte Ontwikkeling van de leegstand per provincie (2006-2012, in procenten)
Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten)
14%
Nederland
13%
Groningen
12%
Drenthe
11%
Friesland
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Skarsterlân Veendam Stadskanaal Hoogezand-Sappemeer Heerenveen Emmen Oldambt Assen Ooststellingwerf Groningen Noordenveld Nederland Hoogeveen Smallingerland Dongeradeel Leeuwarden Coevorden Weststellingwerf Meppel Súdwest Fryslân Midden-Drenthe
Winkels Meters
0%
■■
■■
Aan het einde van 2012 lag de relatieve leegstand in alle drie de Noordelijke provincies boven het landelijk gemiddelde. De leegstand is naar verhouding sterker toegenomen dan in geheel Nederland. In zowel absolute als relatieve zin telt de provincie Groningen de hoogste winkelleegstand. Hoewel in 2012 sprake was van een daling, is hier is de laatste paar jaren de leegstand flink toegenomen. Naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks
Regiorapportage Noord-Nederland 4
5%
■■
Een belangrijke oorzaak is bevolkingskrimp, dat vooral in het oostelijke deel van de provincie Groningen tot meer leegstand leidt. In de Groningse gemeenten Oldambt, Veendam en Stadskanaal is dit zichtbaar. De komende jaren krijgen meer Noord-Nederlandse locaties hiermee te maken. Vooral in plaatsen waar vergrijzing en een zwak economisch perspec tief zorgen voor druk op de winkelomzetten. Dit zal naar
15%
20%
25%
verwachting tot verdere verschraling van de voorzieningen op lokaal niveau leiden.
is opgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt dan het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand deels terug te vinden is in grotere objecten. ■■
10%
Een relatief hoge leegstand kan in bepaalde gevallen worden verklaard door leegstand van grootschalige winkelunits op perifere locaties. Dit is bijvoorbeeld het geval in Joure (Skarsterlân). Op veel woonboulevards loopt de leegstand op door teruglopende omzetten en toenemende concurrentie van vergelijkbare locaties.
winkelruimte NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Prijzen en rendementen Winkelhuren per gemeente op hoofdwinkellocatie in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) A1 locaties
Groningen
Noord-Nederland
4,50 – 7,00
Oost-Nederland
5,00 – 6,75
Emmen
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
Meppel
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
Leeuwarden Assen
Smallingerland Súdwest Fryslân Oldambt Hoogeveen Heerenveen H'zand-Sappemeer Stadskanaal Veendam €0
■■
€200 €400
€600 €800 €1.000 €1.200 €1.400 €1.600
In Noord-Nederland wordt het hoogste huurniveau behaald in de stad Groningen. Op de beste locatie in de stad, de Herestraat, kan de huurprijs oplopen tot rond € 1.400,-/ m². Leeuwarden heeft minder bezoekers dan Groningen, maar trekt door de kwalitatief goede binnen stad veel consumenten uit Friesland. In de Friese hoofdstad ligt de tophuurprijs op € 650,-/m².
Regiorapportage Noord-Nederland 5
■■
In steden met een regionale functie en een traditioneel sterke winkelfunctie zoals Assen, Emmen, Winschoten (Oldambt), Drachten (Smallingerland) en Sneek liggen de bezoekersaantallen gemiddeld lager, en daarmee ook de huurprijzen voor winkelruimte. Het huurniveau in onder steunde winkelsteden zoals Veendam en Stadskanaal ligt nog een segment lager.
■■
Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aan vangsrendementen. Uitsluitend in Groningen worden aanvangsrendementen vanaf 4,50% betaald voor de beste winkelunits. Op secundaire locaties in Groningen en in andere steden liggen de aanvangsrendementen echter beduidend hoger.
winkelruimte NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Factsheet winkels Noord-Nederland Provincie
Gemeente
Drenthe
Assen Emmen Hoogeveen
Leegstand in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
67.200
183.500
197.100
15.300
25.300
4.500
13.300
275-550
250-550
108.400
285.200
308.900
33.800
49.600
3.600
3.400
210-525
210-525
54.900
151.100
153.900
15.600
15.200
1.800
600
175-375
175-350
Meppel
32.700
88.700
92.400
3.400
6.700
400
300
200-455
200-425
226.800
363.800
363.100
27.500
28.600
1.400
4.700
-
-
490.000
1.072.300
1.115.400
95.600
125.400
11.700
22.300
-
-
Heerenveen
43.300
109.300
113.900
11.000
18.600
2.100
1.500
175-350
150-325
Leeuwarden
96.100
262.600
269.700
22.200
23.700
2.900
200
250-650
250-650
Smallingerland
55.400
139.200
144.200
11.600
14.100
1.400
3.400
225-450
200-425
Súdwest Fryslân
82.600
161.100
181.100
15.300
12.600
-
2.200
225-450
200-425
Overig Totaal Friesland Groningen
Voorraad in m²
Overig Totaal Drenthe Friesland
Inwoners
Groningen Hoogezand-Sappemeer
369.600
706.900
723.400
61.700
77.700
1.000
-
-
-
647.000
1.379.100
1.432.300
121.800
146.700
7.400
7.300
-
-
195.700
457.400
476.200
62.600
56.900
11.000
13.400
600-1.400
600-1.400
34.500
67.600
67.200
10.200
11.200
1.000
2.300
200-300
175-275
Oldambt
38.800
90.200
89.300
12.800
14.200
200
600
175-400
150-375
Stadskanaal
32.800
101.100
104.400
14.200
17.700
-
500
160-275
150-250
Veendam
27.900
75.100
76.200
11.400
14.200
1.100
700
100-200
100-200
Overig Totaal Groningen Totaal
252.200
395.900
389.200
43.100
32.600
4.800
800
-
-
581.900
1.187.300
1.202.500
154.300
146.800
18.100
18.300
-
-
1.718.900
3.638.700
3.750.200
371.700
418.900
37.200
47.900
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Noord-Nederland 6
