winkelruimte NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen. De gevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de omzetten tot wel 30 procent lager dan in 2008. Hoewel sommige branches er minder van te lijden hebben en dis counters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk dat menig winkelier het lastig heeft. Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opna me van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo het aanbod toe.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
■■
■■
Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit langdurige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de hoogte van de huren bepalend voor het risicoprofiel. De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkel gedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een dui delijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet. Internet verandert het gedrag, de economische crisis resul teert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momen teel in steeds meer straten en winkelcentra tot problemen. Daarentegen worden de grootste successen geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. Internet winkels die zich volledig richten op het online kanaal, zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven.
■■
Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de verande ringen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleids strategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middelgrote gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen uitdagend of onderscheidend voorzieningenpakket. De keuze valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de oplossing vooral ligt bij het creëren van een compact en aantrekkelijk aanbod.
winkelruimte NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noordwest-Nederland (in m²)
De 20 grootste winkelgemeenten in Noordwest-Nederland (in m²)
682.701 1.992.736
1.200.000 4.582.146
1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000
23.784.073
■■
Het totaal van het winkeloppervlak in de regio NoordwestNederland omvat bijna een kwart van het geheel in Nederland. Binnen de regio zijn veruit de meeste winkel meters geconcentreerd in de provincie Noord-Holland. Doordat de regio Noordwest-Nederland veel inwoners heeft en een groot oppervlak beslaat, is er een grote variatie aan winkelsteden en typen winkellocaties.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
■■
■■
■■
Woerden
Aalsmeer
Purmerend
Nieuwegein
Den Helder
Amstelveen
Hilversum
Heerhugowaard
Beverwijk
Hoorn
Lelystad
Haarlem
Alkmaar
Almere
Utrecht
De grootste steden Amsterdam en Utrecht beschikken over de meeste winkels en het grootste vloeroppervlak. Het aan deel van beide steden tezamen is 23% van het regiototaal. Zowel Amsterdam als Utrecht hebben een hoogwaardig en gevarieerd winkelklimaat dat mensen van buiten de provincie weet aan te trekken. Bovendien zijn toeristen in Amsterdam een zeer belangrijk afzetkanaal voor retailers.
Veenendaal
Overig Nederland (76,6%)
Amersfoort
Utrecht (6,4%)
Haarlemmermeer
Noord-Holland (14,8%)
Zaanstad
Flevoland (2,2%)
Amsterdam
-
Buiten de twee grote steden, beschikken ook de middelgrote steden over een gevarieerd en omvangrijk winkelbestand. Hieronder vallen plaatsen als Alkmaar, Almere, Amersfoort en Haarlem. De middelgrote steden en kleinere gemeenten, moeten veelal concurreren met Amsterdam en Utrecht. Opvallende winkellocaties voor dagjesmensen zijn het Factory Outlet Center Bataviastad in Lelystad en de Bazaar in Beverwijk.
winkelruimte NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Vraag naar winkelruimte Ontwikkeling vraag en aanbod winkelruimte in Noordwest-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2001 – 2012 (cumulatief in aantallen transacties)
7%
600.000
64%
Leegstand
500.000
2%
9%
Opname
400.000
< 250 m2 300.000
250-500 m2
18%
200.000
500-1.000 m2
100.000
1.000-2.500 m2
-
> 2.500 m2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
■■
De laatste jaren toont de winkelopname in de regio Noordwest-Nederland een stabiel beeld. Jaarlijks wordt er rond de 115.000 m² winkelruimte opgenomen. Hoewel de opname in 2012 daalde ten opzichte van 2011, ligt de jaaropname gelijk aan het langjarige gemiddelde.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
■■
Dat er nog steeds veel winkelruimte wordt opgenomen is opvallend gezien de druk op de omzetontwikkeling, de opkomst van alternatieve afzetkanalen (met name internet) en de oplopende leegstand. In de markt blijkt echter dat winkels die worden verlaten, mits op de goede locatie, nog altijd redelijk snel wordt ingevuld. Door de veranderingen in de markt en de oplopende leegstand, staan huurprijzen onder druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen van detailhandel en dienstverlening aan consumenten uit.
■■
Het merendeel van de winkeltransacties (64%) in het afgelopen decennium heeft betrekking op kleine winkel panden met een oppervlakte van minder dan 250 m². Dit segment winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale winkellocaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de oppervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af. De dynamiek in de lokale winkelmarkt wordt hoofdzakelijk bepaald door ondernemers die kleinschalige winkelruimte huren.
winkelruimte NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Aanbod van winkelruimte Ontwikkeling van de leegstand per provincie (2006-2012, in procenten)
Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten)
12% Nederland
10%
Noord-Holland
8%
Flevoland Utrecht
6% 4% 2% 0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Lelystad Alkmaar Beverwijk Zaanstad Den Helder Hilversum Veenendaal Nederland Almere Hoorn Utrecht Amsterdam Haarlem Woerden Heerhugowaard Aalsmeer Haarlemmermeer Purmerend Amersfoort Nieuwegein Amstelveen
Winkels Meters
0%
■■
Na enkele jaren van forse stijgingen, stabiliseerde de winkel leegstand in Noordwest-Nederland zich op 563.000 m². In 2012 is Noord-Holland de provincie Utrecht gepasseerd in de mate van leegstand. Ondanks een flinke daling in 2012, blijft de winkelleegstand in Flevoland ruim hoger dan in de andere twee provincies.
■■
■■
Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
2%
Gemeten naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks is opgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt dan het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand deels terug te vinden is in grotere objecten. Alkmaar en Zaandam kennen een hoge leegstand op basis van volume, maar niet in aantallen winkels. Dat komt
4%
6%
8%
10%
12%
14%
doordat in deze plaatsen leegstand is geconcentreerd op specifieke locaties met grote winkelunits. Vooral Lelystad, Beverwijk, Den Helder en Veenendaal kampen met een flinke leegstand in zowel aantallen winkels als in winkelmeters. ■■
Steden met weinig leegstand zijn Amstelveen, Nieuwegein, Amersfoort en Purmerend. Deze winkelsteden kunnen vaak met een compact winkelgebied een redelijk alternatief bieden voor de omliggende grote steden.
winkelruimte NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Prijzen en rendementen Winkelhuren hoofdwinkelgebied per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Amsterdam Utrecht Haarlem Amstelveen Hilversum Almere Alkmaar Amersfoort Nieuwegein Veenendaal Haarlemmermeer Hoorn Purmerend Zeist Lelystad Zaanstad Noordoostpolder Velsen Woerden Den Helder
A1 locaties
€0
■■
€500
€1.000
€1.500
€2.000
€2.500
Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
5,00 – 6,75
Noordwest-Nederland
4,25 – 6,00
Zuidwest-Nederland
4,75 – 6,50
Zuid-Nederland
4,75 – 6,50
Nederland. In Utrecht liggen winkelhuren ruim onder Amsterdam. Niettemin behoort de Domstad tot de locaties in Nederland met de hoogste huurniveaus.
De bandbreedte in de huurprijzen verschilt sterk. Zowel tussen steden, als binnen steden. De lokale marktstructuur, de variatie in het winkelaanbod en het verzorgingsniveau zorgen voor deze verschillen. De hoogste huren in Noordwest-Nederland worden behaald in Amsterdam en Utrecht. Het huurniveau in Amsterdam loopt op tot € 2.500,-/m² en is daarmee het hoogste in
4,50 – 7,00
Oost-Nederland
€3.000
■■ ■■
Noord-Nederland
In steden met een meer regionale functie als Haarlem, Amersfoort, Almere en Alkmaar worden minder hoge huren gerealiseerd. Hier liggen de bezoekersaantallen gemiddeld lager, en daarmee ook de huurprijzen voor winkelruimte.
■■
Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aanvangs rendementen. In de top van de markt (Amsterdam) worden aanvangsrendementen van rond 4,25% betaald. Op secun daire locaties liggen de aanvangsrendementen echter beduidend hoger.
winkelruimte NOORdwest-NEDERLAND
juli 2013
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
Factsheet winkels Noordwest-Nederland Provincie
Flevoland
Gemeente
Leegstand in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2011
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
195.000
283.700
295.300
27.700
28.000
8.100
4.900
400-700
400-700
Lelystad
75.800
153.600
153.800
21.500
20.000
700
7.300
200-450
200-425
Noordoostpolder
46.300
84.700
86.200
4.000
4.700
-
400
250-375
225-350
Almere
Overig
Alkmaar
81.100
154.600
147.400
23.400
19.200
2.000
300
-
-
398.200
676.600
682.700
76.600
71.800
10.800
12.900
-
-
94.600
281.700
279.500
43.800
35.900
9.400
2.400
325-700
325-700
Amstelveen
84.400
126.300
124.100
7.200
4.100
100
900
500-850
500-850
Amsterdam
799.000
1.106.500
1.119.800
75.400
79.100
31.600
26.000
1.800-2.500
1.800-2.500
Den Helder
57.000
130.100
129.700
14.800
14.500
-
100
175-300
175-300
Haarlem
153.200
255.400
250.400
24.600
17.300
4.300
2.300
400-950
400-950
Haarlemmermeer
144.200
298.000
303.300
18.100
15.800
5.000
3.400
320-550
320-550
Hilversum
86.100
144.700
137.100
15.500
15.100
2.800
1.000
325-750
325-750
Hoorn
71.400
160.400
159.600
14.300
13.600
-
2.300
275-550
275-550
Purmerend
79.500
125.000
121.200
7.000
5.200
300
200
225-525
225-525
Velsen
67.200
70.200
71.000
7.000
7.000
-
-
175-350
175-350
149.500
313.600
318.800
34.800
38.400
13.500
2.800
250-425
250-425
Zaanstad Overig Totaal Noord-Holland Utrecht
Voorraad in m²
2012
Totaal Flevoland Noord-Holland
Inwoners
938.300
1.556.300
1.567.600
98.900
105.200
17.200
13.900
-
-
2.724.400
4.568.200
4.582.100
361.400
351.200
84.200
55.400
-
-
Amersfoort
149.700
259.800
271.500
11.600
10.300
10.200
9.500
500-700
450-650
Nieuwegein
60.900
106.900
114.300
6.000
4.000
500
500
300-650
275-650
321.700
524.400
532.900
35.600
42.600
15.900
23.200
1.000-1.500
1.000-1.500
Utrecht Veenendaal
63.000
170.800
174.300
16.300
17.700
2.700
2.900
400-600
375-575
Woerden
50.300
105.100
104.300
6.800
7.100
2.200
800
150-320
150-320
Zeist Overig
61.400
94.400
93.800
7.400
8.500
1.000
2.100
250-475
225-450
537.900
699.700
701.600
41.400
48.100
4.900
4.800
-
-
Totaal Utrecht
1.244.900
1.961.100
1.992.700
125.100
138.200
37.400
43.900
-
-
Totaal Noordwest-Nederland
4.367.500
7.205.900
7.257.600
563.100
561.200
132.400
112.200
-
-
Regiorapportage Noordwest-Nederland 6
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
