bedrijfsruimtemarkt NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden. Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid om kortlopende contracten te sluiten. De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efficiëntie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert.
Regiorapportage Noord-Nederland 1
■■
■■
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties is in 2012 gestabiliseerd op € 47,-/m². Veel transacties vol trekken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabili satie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal incentives. Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne dis tributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuwbouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed op de bewezen toplocaties sterk blijft.
■■
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
bedrijfsruimtemarkt NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein in Noord-Nederland (in netto ha)
20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Noord-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
1.000 Uitgegeven 2.670
800
3.722 4.471
Drenthe (3,5%)
Uitgeefbaar
600
Friesland (4,9%) Groningen (5,9%) Overig Nederland (85,7%)
400 200
■■
Ongeveer 14% van het totale areaal aan bedrijventerreinen ligt in Noord-Nederland. Hierbinnen beschikt de provincie Groningen over de grootste voorraad. De provincie Groningen heeft in Delfzijl en de Eemshaven een tweetal locaties met zeer veel uitgeefbare grond. Het daadwerkelijk uitgegeven aantal hectaren komt hierdoor lager uit dan in Friesland. Drenthe heeft een kleinere voorraad dan de andere twee provincies.
Regiorapportage Noord-Nederland 2
■■
De gemiddelde grootte van de bedrijventerreinen in NoordNederland is met 17 ha (netto) relatief klein. Dit is te verkla ren door het grote aantal kleine kernen die over eigen lokale terreinen beschikken. Daarnaast zijn er in tegenstelling tot de andere regio’s in Nederland, zeer weinig terreinen gericht op distributie en logistiek.
■■
Opsterland
Vlagtwedde
Skarsterlân
Meppel
Achtkarspelen
Harlingen
H'zand-Sappemeer
Assen
Coevorden
Oldambt
Veendam
Heerenveen
Hoogeveen
Smallingerland
Leeuwarden
Delfzijl
Groningen
Súdwest Fryslân
65.436
Eemsmond
Emmen
-
Door het cluster van chemisch-industriële bedrijven en energiecentrales beschikken de gemeenten Eemsmond en Delfzijl over omvangrijke bedrijventerreinen. Het zwaartepunt van de Drentse bedrijfsruimtemarkt ligt in de zuidelijke as van de provincie (Meppel-Hoogeveen-Emmen). Hier zijn enkele logistieke bedrijven, distributiecentra en grote industrieën terug te vinden.
bedrijfsruimtemarkt NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Opname van bedrijfsruimte Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m²)
700.000
Opname
600.000
Aanbod
16% 26%
500.000 400.000
24%
300.000
1.000-2.500 m²
200.000
2.500-5.000 m²
100.000 -
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
5.000-10.000 m²
16% 18%
■■
< 1.000 m²
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Nog meer dan in andere landsdelen geldt dit voor NoordNederland. Zo beschikt Noord-Nederland over 14% van de totale Nederlandse voorraad bedrijventerreinen, terwijl over een langere periode slechts 5% van het opnamevolume in de noordelijke provincies terecht kwam.
Regiorapportage Noord-Nederland 3
■■
De gebruikersmarkt in Noord-Nederland karakteriseert zich door kleinschalige transacties. Bij ruim de helft van de geregistreerde transacties in de laatste jaren worden bedrijfsoppervlakten opgenomen met die kleiner zijn dan 1.000 m².
■■
> 10.000 m²
Gemeten naar volume geldt een ander beeld. Dan zijn trans acties kleiner dan 1.000 m² goed voor 16% van het totaal volume. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 5.000 m² en meer vormen 42% van het totale transactievolume in de periode vanaf 2000. Dit grote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van enkele logistieke centra en distributiecentra. Dit segment speelt echter een ondergeschikte rol in de regio.
bedrijfsruimtemarkt NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Aanbod van bedrijfsruimte Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland naar provincie (in m²)
Aanbod per gemeente in m²
300.000 Drenthe 250.000
Friesland Groningen
200.000
70.000 60.000 50.000 40.000
150.000
30.000
100.000
20.000 50.000
■■
In totaal wordt in Noord-Nederland circa 280.000 m² bedrijfsruimte aangeboden. Sinds 2006 is er een dalende trend ingezet, nadat er op het hoogtepunt in 2006 een aanbod bestond van 600.000 m². Dat is opvallend, omdat landelijk het aanbod in deze periode juist steeg. Het noorden heeft zich minder conjunctuurgevoelig getoond. Daarnaast komen speculatief ontwikkelde bedrijfsobjecten weinig voor.
Regiorapportage Noord-Nederland 4
■■
Eemsmond
Vlagtwedde
Delfzijl
Harlingen
Achtkarspelen
Veendam
Smallingerland
Opsterland
Assen
Meppel
H'zand-Sappemeer
Oldambt
■■
Skarsterlân
Heerenveen
In algemene zin geldt dat het aanbod van bedrijfsruimten op de meeste locaties in Noord-Nederland laag is. Ook dit hangt weer samen met het lage aandeel van bedrijfsruimten in het vrije marktsegment. Minstens zo belangrijke is de kleinscha ligheid van het bedrijfsmatig vastgoed. Veel leegstand is geconcentreerd in bedrijfsunits onder 750 m². Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers.
Súdwest Fryslân
Emmen
Leeuwarden
Groningen
Hoogeveen
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Coevorden
10.000
-
In absolute termen is het aanbod in de stad Groningen, Emmen en Hoogeveen het hoogst. Dit zijn tevens de gemeenten met een grote voorraad aan bedrijfsgronden. In de overige Noord-Nederlandse markten is het aanbod van metrages boven 750 m² beperkt.
bedrijfsruimtemarkt NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Groningen Heerenveen Leeuwarden Smallingerland Assen Meppel Súdwest Fryslân
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
8,00 – 9,00
8,50 – 10,00
Oost-Nederland
7,25 – 9,00
7,75 – 10,00
Noordwest-Nederland
7,50 – 9,00
8,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
7,25 – 8,75
7,75 – 10,00
Zuid-Nederland
7,25 – 8,75
7,50 – 10,00
Veendam Coevorden Emmen Hoogeveen Harlingen Delfzijl Eemsmond €0
■■
€10
€20
€30
€40
€50
€60
De terugloop in aanbod heeft gezorgd voor een relatief stabiele huurontwikkeling in Noord-Nederland. Niettemin is in de voorgaande jaren eerder sprake geweest van huur dalingen en stabilisatie, dan van huurgroei. Vooral het structurele en verouderde aanbod is onderhevig aan huurdalingen.
Regiorapportage Noord-Nederland 5
€70
■■
De hoogste huurprijzen in Noord-Nederland kunnen oplopen tot € 60,-/m². Voor Friesland ligt de tophuur rond € 55,-/m². Dit niveau wordt op de strategische beste locaties in de provincie behaald. Het huurniveau in Drenthe ligt lager dan in de andere twee provincies. In Assen en Meppel liggen de hoogste huren op € 45,-/m², terwijl de top in Emmen en Hoogeveen ligt op € 40,-/m².
■■
De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoed fondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. De investeringsmarkt in Noord-Nederland is echter zeer klein omdat juist dit marktsegment beperkt aan wezig is. Op de beste locaties in Noord-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel op 8 tot 9%.
bedrijfsruimtemarkt NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Factsheet bedrijfsruimte Noord-Nederland Provincie
Drenthe
Gemeente
Assen Coevorden Emmen
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
Totaal
Beschikbaar
2011
2012
2011
2012
2011
2012
67.200
292
42
6.400
7.200
800
14.900
25-45
25-45
35.800
295
49
2.100
5.600
-
-
20-40
20-40
108.400
888
131
29.100
34.800
1.100
800
25-40
25-40
Hoogeveen
54.900
493
114
38.500
50.400
1.100
1.600
20-40
20-40
32.700
254
66
3.700
6.400
3.600
-
25-45
25-45
490.000
2.670
513
98.000
109.500
9.100
21.600
-
-
Harlingen
15.900
229
28
1.900
1.900
-
-
25-40
20-40
Heerenveen
43.300
397
108
22.800
12.800
1.000
21.400
30-55
30-55
Leeuwarden
96.100
415
34
15.200
15.200
3.200
5.100
30-55
30-55
Smallingerland
55.400
414
88
3.400
3.400
14.500
3.200
25-50
25-50
Súdwest Fryslân Overig Totaal Friesland Groningen
Voorraad in ha (netto)
2012
Meppel Totaal Drenthe Friesland
Inwoners
Delfzijl
82.600
445
32
11.900
12.700
-
-
25-45
25-45
353.700
1.839
235
24.800
25.100
19.500
4.500
-
-
647.000
3.722
525
80.000
71.000
38.200
34.200
-
-
26.000
959
518
-
-
-
-
25-40
20-40
Eemsmond
16.100
767
319
-
-
-
-
25-40
25-40
Groningen
195.700
820
163
55.600
58.500
29.700
9.800
30-60
30-60
Veendam
27.900
288
17
3.900
3.800
5.400
500
30-45
25-45
Overig Totaal Groningen Totaal Noord-Nederland
316.200
1.674
322
47.500
38.700
27.800
19.100
-
-
581.900
4.471
1.339
107.000
101.000
62.900
29.500
-
-
1.718.900
10.863
2.377
285.000
281.500
110.200
85.300
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Noord-Nederland 6
