KANTOREN NOORD - NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaalopname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waarde verlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoor gebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de
Regiorapportage Noord-Nederland 1
nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikkeling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aannemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toegeno men. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio’s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie.
De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien.
KANTOREN NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (in m²)
10 grootste kantoorgemeenten Noord-Nederland (in m²)
1.000.000
640.010
956.500
900.000 800.000
1.217.960
700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000
Drenthe (1,3%)
100.000
Noord-Nederland heeft zowel absoluut als relatief een kleine voorraad kantoorruimte. Circa 10% van de nationale bevol king woont in Noord-Nederland, terwijl de totale voorraad van 2,8 miljoen m² kantoorruimte goed is voor bijna 6% van de voorraad in Nederland. Doordat de economische structuur minder gericht is op de tertiaire sector, zijn kantoorbanen relatief minder aanwezig in de Noordelijke provincies.
De
kantoorruimte in Noord-Nederland is voor circa twee derde geconcentreerd in de hoofdsteden Assen, Leeuwarden en Groningen. In deze steden zijn verschillende grote regionaal en nationaal opererende dienstverleners actief. Daarnaast zorgen publieke en semipublieke instellingen voor kantoorbehoefte.
Veendam
Súdwest Fryslân
Hoogeveen
Meppel
Emmen
Assen
Smallingerland
Overig Nederland (94,3%)
Heerenveen
46.576.604
Leeuwarden
Groningen (2,5%)
Groningen
-
Friesland (1,9%)
De
stad Groningen is met bijna een miljoen vierkante meter veruit de belangrijkste en grootste kantorenmarkt in NoordNederland. Naast diverse dienstverleners, dragen kennis instituten zoals de Rijksuniversiteit Groningen en de Hanzehogeschool bij aan de diversiteit van de economische structuur van de stad.
De
kleinere kantoorsteden in Noord-Nederland hebben vooral een lokaal verzorgende functie. Soms aangevuld met regionaal opererende bedrijven of instellingen.
Regiorapportage Noord-Nederland 2
KANTOREN NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noord-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2001 – 2012 (cumulatief in m²)
350.000
300.000 Groningen
Aanbod
300.000
Opname
250.000
250.000
Friesland
200.000
Drenthe
200.000 150.000 150.000 100.000
100.000
50.000
50.000 -
2000
2001 2002 2002 2003 2004
De
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
markt voor kantoorruimten in Noord-Nederland is sterk gericht op eigenaar-gebruikers. Ongeveer 45% van het kantorenareaal bevindt zich in de vrije markt. Landelijk is dat 62%.
Regiorapportage Noord-Nederland 3
De
<1.000 m2
1.000 2.499 m2
verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte – mede als gevolg van de crisis – afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam. In 2012 daalde de opname onder het niveau van 50.000 m².
2.500 4.999 m2
5.000 9.999 m2
Gebruikerstransacties
>10.000 m2
in de noordelijke provincies vinden hoofdzakelijk plaats in het segment van kleine kantoor metrages. Circa 35% van het totaalvolume had de laatste jaren betrekking op transacties van 1.000 m² of kleiner. Opvallend is dat transacties vanaf 5.000 m² de laatste jaren bijna niet meer voorkomen.
KANTOREN NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %)
Aanbodpercentage per gemeente
18% Nederland
Emmen
Drenthe
Meppel
16% 14% Friesland 12% Groningen 10%
Heerenveen Nederland Leeuwarden Assen
8%
Groningen
6%
Súdwest Fryslân
4%
Hoogeveen
2%
Smallingerland Veendam
0% 2006
2007
2008
Sinds
2009
2010
2011
2012
2007 is het aanbod in Noord-Nederland explosief gestegen, tot 325.000 m² aan het begin van 2013. Hoewel de relatieve leegstand lager is dan het landelijk gemiddelde, is de markt uit balans. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers.
Regiorapportage Noord-Nederland 4
0%
5%
Het
beeld is niet in alle drie provincies gelijk. Waar in Drenthe en Friesland sprake is van een forse stijging, is het aanbod in Groningen de laatste jaren juist gestabiliseerd.
Ook
de verschillen per gemeente zijn groot. In Emmen wordt meer dan een kwart van de voorraad aangeboden. In Meppel en Heerenveen ligt het aanbod ook hoog. In de drie belang rijkste noordelijke kantoormarkten ligt het relatieve aanbod onder het landelijk gemiddelde.
10%
Als
15%
20%
25%
30%
gevolg van oplopende leegstand nemen de plannen voor herbestemming of onttrekking van kantoren aan de markt toe. Dit gebeurt weliswaar nog niet op grote schaal, maar vooral in de grotere steden liggen hiervoor wel mogelijkheden.
KANTOREN NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Groningen
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50 – 8,25
8,25 – 10,00
Heerenveen
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 – 9,50
Leeuwarden
Noordwest-Nederland
6,00 – 7,50
7,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25 – 7,50
7,00 – 8,75
Zuid-Nederland
6,50 – 7,75
7,50 – 10,00
Assen
Emmen Meppel Hoogeveen Smallingerland Súdwest Fryslân Veendam Hoogezand-Sappemeer €0
De
€20
€40
€60
€80
€100
laatste jaren zijn er behoorlijk aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond € 60,-/m² liggen.
Regiorapportage Noord-Nederland 5
€120
€140
€160
De
hoogste huren in Noord-Nederland worden behaald in de stad Groningen. Op de beste locaties in de stad lopen de huren op tot circa € 140,-/m². In Assen en Leeuwarden wordt een maximum bereikt van om en nabij € 120,-/m². In kleinere kantoormarkten zoals Hoogezand-Sappemeer en Sneek ligt de top rond de € 100,-/m².
De
netto-aanvangsrendementen in Noord-Nederland liggen duidelijk hoger dan in de grootstedelijke regio’s in de Randstad waar – ondanks de opgelopen leegstand – nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald. Voor de beste locaties in Noord-Nederland gelden aanvangsrendementen van 7,50 tot 8,25%.
KANTOREN NOORD - NEDERLAND
juli 2013
Drenthe, Friesland en Groningen
Factsheet kantoren Noord-Nederland Provincie
Drenthe
Gemeente
Assen Emmen
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2011
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
67.200
283.900
288.100
30.100
32.400
5.900
2.700
85-120
85-120
108.800
118.400
116.600
22.200
32.200
-
-
75-120
70-115
54.900
69.600
70.800
12.600
7.300
1.300
500
60-110
60-110
Meppel
32.600
84.900
84.200
8.700
16.500
100
1.400
80-120
75-115
Overig
227.300
79.800
80.300
700
-
100
-
-
-
490.800
636.600
640.000
74.300
88.400
7.400
4.600
-
-
Heerenveen
43.500
110.000
114.300
22.200
21.500
2.000
2.200
80-120
75-120
Leeuwarden
95.300
579.200
582.000
61.200
75.700
900
1.700
80-120
80-120
Smallingerland
55.500
95.000
97.400
9.500
9.800
3.500
2.100
75-110
70-110
Súdwest Fryslân
82.600
58.300
62.100
5.200
6.600
-
-
70-105
70-105
370.300
97.700
100.700
3.400
2.700
2.600
2.600
-
-
647.200
940.200
956.500
101.500
116.400
9.000
8.600
-
-
Overig Totaal Friesland Groningen
Voorraad in m²
2012
Hoogeveen
Totaal Drenthe Friesland
Inwoners
Groningen
193.100
970.300
966.600
109.100
104.900
35.400
19.900
85-140
85-140
Hoogezand-Sappemeer
34.800
23.100
23.600
2.400
2.500
-
100
65-100
65-100
Veendam
27.900
54.900
55.600
2.500
3.700
3.700
400
70-105
70-105
Overig Totaal Groningen Totaal
325.100
167.500
172.100
5.300
7.800
2.400
1.300
-
-
580.900
1.215.800
1.218.000
119.300
118.800
41.500
21.700
-
-
1.718.900
2.792.600
2.814.500
295.000
323.500
57.900
34.900
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Noord-Nederland 6
