Memo Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort Aan
T +31(0)33 464 02 97
Behandeld door
MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97
F +31(0)33 454 40 77
E-mail
[email protected]
I www.mvgm.nl
Datum
Kwartaal 3 van 2011
Onderwerp
Marktontwikkelingen rapportage KvK 52368424 BTW NL.8504.13.126.B01
Algemeen
De woningmarkt vertoonde nog geen tekenen van opleving in het tweede kwartaal van dit jaar. Het aantal woningverkopen lag weliswaar circa 7% hoger dan in het eerste kwartaal, maar blijft op teleurstellend laag niveau. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 234 duizend euro, een daling van 2,2% in vergelijking met een jaar eerder. De nieuwe realiteit op de woningmarkt is een structureel lager prijsniveau. Bestaande koopwoningen waren in juni gemiddeld 1,9 procent goedkoper dan in dezelfde maand een jaar eerder. Vergeleken met mei daalden de verkoopprijzen met 0,1 procent, waarmee de afname kleiner was vergeleken met de voorgaande maanden. Ongeveer 9.500 koopwoningen wisselden van eigenaar, bijna 13 procent minder dan een jaar eerder. In de eerste helft van het jaar zijn er bijna 58.000 woningen verkocht. Dit is bijna 3 procent minder dan in dezelfde periode in 2010. Alle woningtypen werden in juni op jaarbasis goedkoper. Appartementen daalden met 2,4 procent het meest in prijs, vrijstaande woningen met 0,9 procent het minst. De prijzen gingen in alle provincies omlaag. Het grootst was de afname in Friesland met 3,7 procent. In Groningen en Gelderland waren de prijzen 3,4 procent lager dan een jaar eerder. Zeeland deed het relatief goed met een min van 0,1 procent.
Van toepassing zijn de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft. MVGM Bedrijfshuisvesting en Vastgoedtaxaties zijn statutair gevestigd te Rijswijk.
Datum
Kwartaal 3 van 2011
Onderwerp
Marktontwikkelingen rapportage
Blad
2 van 5
In juli zijn in Nederland 15 procent meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. De stijging van 10.000 naar 11.500 is te danken aan de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent per 15 juni. Dit is een stap in de goede richting, maar deze stijging zal waarschijnlijk niet genoeg zijn om de woningmarkt er weer bovenop te krijgen. De verlaging van de overdrachtsbelasting zou een positief effect kunnen hebben op de verkoop van woningen. De woningverkopen liggen nu nog 30 tot 40 procent onder het niveau van 2008. Beleggingsmarkt De eerste tekenen van economisch herstel waren in het eerste kwartaal van 2011 bemoedigend, maar het vertrouwen is inmiddels verder gedaald. De beurzen zijn als gevolg van zwak economisch beleid bij verschillende EU landen en Amerika verder ingezakt en het herstel verloopt maar moeizaam. Vastgoed is de laatste 3 jaar over de hele linie fors afgewaardeerd. Hierdoor zijn marktwaarden gedaald, waardoor het koopmoment langzaam maar zeker nadert. Beleggers kiezen daarbij voor de kernsectoren en een stabiel direct rendement. Cash flows blijven daarmee een belangrijke basis in de huidige markt. De waardedaling buiten de goede locaties is in onze optiek nog niet ten einde, met name in de kantoren en bedrijfsruimte markt (opname kantoorruimte en bedrijfsruimte extreem laag, aanbod historisch hoog). De leegwaarden van woningen stabiliseren of dalen nog licht, uitponden gaat minder snel en het aanbod neemt toe. Hierdoor staat het directe en indirecte rendement van woningbeleggingen nog steeds onder druk. Toch zien we op dit moment dat kopers genoegen nemen met een lager aanvangsrendement, wat per saldo de marktwaarde stabiliseert. In de eerste helft van 2011 heeft er slechts een beperkt aantal transacties plaatsgevonden. De transacties die hebben plaatsgevonden laten hetzelfde beeld ten aanzien van aanvangsrendementen en leegwaarderatio’s als in het voorgaande kwartaal zien. Wat de gevolgen van de verlaging van de overdrachtsbelasting zijn op de beleggingstransacties is nog onduidelijk, een verbetering van deze markt ligt in de lijn der verwachtingen. Volgens MVGM vastgoedtaxaties zullen de Marktwaarden k.k. (ceteris paribus) gelijk blijven t.o.v. Q2 2011. De maatregel is immers een (tijdelijke) stimuleringsmaatregel van de overheid voor kopers, dus daar zou het belastingvoordeel moeten liggen. Naar de mening van MVGM vastgoedtaxaties zou dit moeten betekenen dat de Marktwaarden v.o.n. zullen dalen met 4% (c.p.) t.o.v. Q2 2011. Vervolgens zou uit marktgegevens moeten blijken of door de maatregel (en de marktomstandigheden) de leegwaarden van individuele woningen, mutatiegraden, enz. veranderen.
Van toepassing zijn de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft. MVGM Bedrijfshuisvesting en Vastgoedtaxaties zijn statutair gevestigd te Rijswijk.
Datum
Kwartaal 3 van 2011
Onderwerp
Marktontwikkelingen rapportage
Blad
3 van 5
De huidige disconteringsvoet is mede gebaseerd op een overdrachtsbelasting van 6%, deze zal eveneens wijzigen, ook omdat de rendementseisen (IRR) van potentiële kopers zal toenemen vanwege een lagere totaal investering. De rendementen die uiteindelijk als resultaat uit de taxaties voortvloeien zullen moeilijker te vergelijken zijn met voorgaande kwartalen en uiteindelijk zijn er in de markt nog geen referenties onder het huidige belastingregime. Omdat het een tijdelijke maatregel betreft die slechts in periode 1 van de beschouwingsperiode geldt, zal het verschil tussen de aanvangsrendementen v.o.n. en k.k 3% moeten zijn en die van de Exit Yield v.o.n. en k.k. 7%. De bandbreedtes tussen de aanvangsrendementen van sterke en zwakke woningportefeuilles zullen verder oplopen, de leegwaarderatio’s (jaar 1) van de meest recente transacties van zwakke woningportefeuilles liggen gemiddeld tussen de 62% en 70%. De leegwaarderatio’s van de kwalitatief goede woningportefeuilles liggen gemiddeld tussen de 74% en 79%. Kwalitatief mindere woningportefeuilles worden voornamelijk gekenmerkt door de ligging in krimp regio’s, dan wel zijn het aangebroken dispositiecomplexen, verouderde complexen, of ze zijn gelegen in kwalitatief mindere woonwijken. Sterke woningportefeuilles daarentegen liggen in stabiele regio’s, zijn (relatief) nieuwe complexen en complexen in de betere wijken. Beleggers hebben op dit moment meer voorkeur voor grondgebonden woningen. Het aanbod in het afgelopen kwartaal kwam met name van de institutionele beleggers en verkopen met name complexen uit de jaren ‘70 en ‘80.
Aanbod koopwoningen naar nieuwe recordhoogte
Het aantal woningen dat momenteel op de koopwoningmarkt aangeboden wordt, is het afgelopen kwartaal ruim door de 200.000-grens heengegaan. In totaal proberen zo’n 207.000 woningverkopers een koper te vinden voor hun woning. Daarmee staat inmiddels één op de twintig bestaande koopwoningen te koop. Het aanbod van appartementen is in vergelijking met een jaar eerder het sterkst toegenomen met 21,5%, terwijl het aanbod van vrijstaande woningen het minst sterk toenam (+ 14,4%).
Van toepassing zijn de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft. MVGM Bedrijfshuisvesting en Vastgoedtaxaties zijn statutair gevestigd te Rijswijk.
Datum
Kwartaal 3 van 2011
Onderwerp
Marktontwikkelingen rapportage
Blad
4 van 5
Realistisch prijzen verhoogt verkoopkans fors
Onderzoek van de NVM toont aan dat woningverkopers, die nu al een jaar of langer op een koper wachten, vasthouden aan een te hoge prijs van hun woning. Het verschil tussen de gevraagde prijs en de marktwaarde bedraagt gemiddeld bijna 15%. Een flink aantal woningen staat nog steeds voor een onrealistisch hoge prijs in de markt, dus het is logisch dat daar druk op komt. Die druk om in prijs te zakken zal blijven, ondanks de verlaging van de overdrachtsbelasting. Het is nog steeds een kopersmarkt.
Financierbaarheid
Onder de nieuwe gedragscode wordt de hoogte van de hypotheek beperkt tot 106 procent van de waarde van de woning. De strenge maatregelen van de overheid en het zeer stringente hypotheekbeleid van de banken, gaan ten koste van de starters op de woningmarkt. Het aantal aan starters verkochte woningen ligt in 2011 maar liefst 28 procent lager dan in de jaren 2009 en 2010. Dat juist starters het voor hun kiezen krijgen, heeft grote gevolgen voor de woningmarkt. De verkoop van een enkele starterswoning resulteert in meer dan drie andere woningaankopen in de duurdere segmenten. De mogelijkheden voor starters inperken, betekent zodoende dat het totale aantal woningverkopen op jaarbasis daalt met ongeveer 25.000.
Van toepassing zijn de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft. MVGM Bedrijfshuisvesting en Vastgoedtaxaties zijn statutair gevestigd te Rijswijk.
Datum
Kwartaal 3 van 2011
Onderwerp
Marktontwikkelingen rapportage
Blad
5 van 5
Huurmarktontwikkelingen
De huurprijzen van woningen in de vrije sector hebben sinds de ingrijpende prijsdaling in 2009 nog geen herstel getoond. Daarmee heeft de economische crisis gezorgd voor een structureel en significant lager prijsniveau (-15 procent) in de huurmarkt. De prijzen zijn in het tweede kwartaal van 2011 vrijwel gelijk gebleven vergeleken met het eerste kwartaal. Ook vergeleken met het tweede kwartaal van 2010 is er weinig verschil. Eind 2010 leek zich een licht herstel af te tekenen. Maar het afgelopen half jaar is de klad erin gekomen. Aan de ene kant neemt de vraag toe door huishoudens die geen koopwoning kunnen betalen of het niet aandurven. Aan de andere kant neemt het aanbod toe doordat de koopmarkt op slot zit en eigenaren hun woningen steeds vaker te huur zetten. Daar doorheen loopt ook nog het effect van de corporaties die meer moeten aanbieden in de vrije sector. De vier grote steden kenden een gemengd beeld met gestegen huurprijzen voor Amsterdam (+3 procent ) en Den Haag (+1,6 procent) en dalingen in Rotterdam (-3,0 procent) en Utrecht (-1,5 procent) vergeleken met 2010. De huren van woningen in de delen van Nederland waar de duurste woningen staan, mogen extra omhoog. In tien regio's mogen verhuurders maximaal 25 woningwaarderingspunten méér aan een woning toekennen. Hierdoor kunnen zij tot 120 euro meer huur vragen. De hogere maximale huren zouden alleen voor de kostbaarste woningen moeten gelden. Het gaat vooral om gemeenten in de provincies Noord-Holland, Utrecht, Midden- en Oost-Brabant en Gelderland. Hier is veel vraag naar woningen en kunnen de maximale huren omhoog. Omdat de woningschaarste binnen deze gebieden nogal uiteenloopt, mogen verhuurders de huurprijs echter niet overal evenveel verhogen. De gemiddelde WOZwaarde per vierkante meter in deze regio's (ongeveer 2.900 euro) dient als uitgangspunt. Ligt de woningwaarde hieronder, dan mag de verhuurder 15 punten bijtellen, erboven ten hoogste 25 punten. De nieuwe regels voor de huren gelden alleen voor nieuwkomers. Zittende huurders krijgen niet te maken met extra waarderingspunten voor hun woning.
Van toepassing zijn de voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Utrecht. Door ons wordt geen aansprakelijkheid aanvaard behoudens voor zover de door ons verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering in voorkomend geval aanspraak op een uitkering geeft. MVGM Bedrijfshuisvesting en Vastgoedtaxaties zijn statutair gevestigd te Rijswijk.
