kantorenmarkt zuid-NEDERLAND Noord-Brabant en Limburg
juli 2013
Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaalopname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waarde verlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoor gebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de
Regiorapportage Zuid-Nederland 1
nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikke ling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aan nemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toegeno men. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio’s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie.
De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien.
kantorenmarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Noord-Brabant en Limburg
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (in m²)
20 grootste kantoorgemeenten Zuid-Nederland (in m²)
1.600.000 1.400.000
5.453.105
1.200.000 2.042.435
1.000.000 800.000 600.000 400.000
De twee zuidelijke provincies in Nederland hebben een gezamenlijke kantorenvoorraad van ongeveer 7,5 miljoen m². Hiervan staat ongeveer 70% in Noord-Brabant. In verhouding tot de bevolkingsomvang heeft Zuid-Nederland weinig kantoormeters. Dit wordt verklaard doordat de economische structuur van de regio van oudsher relatief sterk gebaseerd is op industrie, productie en logistieke dienstverlening.
Regiorapportage Zuid-Nederland 2
Waalwijk
Etten-Leur
Beek
Son en Breugel
Best
Roosendaal
Bergen op Zoom
Veldhoven
Oss
Oosterhout
Helmond
Venlo
Sittard-Geleen
Roermond
Tilburg
Veruit de meeste kantoormeters in de zuidelijke provincies zijn terug te vinden in een select aantal steden. Eindhoven, Den Bosch, Breda en Maastricht zijn de steden met de meeste kantoormeters. Ook Heerlen telt relatief veel kantoormeters. Hierbij is opvallend dat deze meters deels geconcentreerd zijn bij enkele grote instanties, zoals ABP, CBS en DSM. Ook Tilburg heeft in absolute zin een redelijk omvangrijke voor raad. Maar afgezet tegen de grootte van de stad is dit aantal juist laag, waarmee Tilburg duidelijk afwijkt van de andere grotere steden in Zuid-Nederland.
Heerlen
Breda
Overig Nederland (84,3%)
Maastricht
Limburg (4,2%)
Eindhoven
41.895.534
200.000 Den Bosch
Noord-Brabant (11,0%)
De overige steden in Zuid-Nederland hebben vooral een lokaal of regionaal verzorgende functie.
kantorenmarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Noord-Brabant en Limburg
Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Zuid-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2001 – 2012 (cumulatief in m²)
1.000.000 1.400.000
900.000
Aanbod
800.000
Opname
700.000
Limburg 1.200.000 Noord-Brabant 1.000.000
600.000 800.000
500.000 400.000
600.000
300.000
400.000
200.000 200.000
100.000
-
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
In Zuid-Nederland is circa 55% van de kantoren in eigendom bij beleggers en 45% bij eigenaar-gebruikers. Daarmee is de verhuurmarkt iets kleiner dan het landelijk gemiddelde (62%). De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte – mede als gevolg van de crisis – afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam.
Regiorapportage Zuid-Nederland 3
2010
2011
2012
<1.000 m2
1.000 2.499 m2
De opname aan kantoorruimte in Zuid-Nederland lag in de afgelopen tien jaar tussen 200.000 en 350.000 m² per jaar. We zien dat hierbij verreweg de meeste meters worden opgenomen in de grotere steden in dit landsdeel. Binnen steden zien we wel een verschuiving naar de vraag naar soorten locaties. Er vindt een verschuiving plaats naar meer binnenstedelijke locaties in een multifunctionele omgeving.
2.500 4.999 m2
5.000 9.999 m2
>10.000 m2
Transacties in de zuidelijke provincies vinden hoofdzakelijk plaats in het segment van kleine kantoormetrages. Circa 40% van het totaalvolume had de laatste jaren betrekking op transacties van 1.000 m² of kleiner. Dit zien we ook terug in andere landsdelen. Grootschalige transacties vinden de laatste jaren minder plaats.
kantorenmarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Noord-Brabant en Limburg
Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %)
Aanbodpercentage per gemeente
18% Nederland 16% Noord-Brabant 14% Limburg 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
In Zuid-Nederland is momenteel 965.000 m² kantoorruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste jaren gestegen. Vergele ken met 2000 is het aanbod meer dan verviervoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers.
Son en Breugel Best Helmond Breda Nederland Maastricht Eindhoven Bergen op Zoom Roermond Den Bosch Tilburg Venlo Veldhoven Oss Roosendaal Sittard-Geleen Waalwijk Heerlen Etten-Leur Beek Oosterhout 0%
5%
Hoewel het aanbod is gestegen, liggen de leegstands percentages onder het landelijk gemiddelde. Daarbij geldt dat de leegstand in Limburg in verhouding iets lager ligt dan in Noord-Brabant. In Limburg staat 12% van de kantoren leeg, in Noord-Brabant ongeveer 13%. Landelijk bedraagt de leegstand bijna 16%. De meeste leegstand is terug te vinden in de randgemeenten rond Eindhoven, zoals Son en Breugel (Science Park Ekkersrijt), Best en Helmond. Ook Breda heeft met ongeveer 17% een
Regiorapportage Zuid-Nederland 4
10%
15%
20%
25%
30%
bovengemiddelde leegstand. In steden als Maastricht en Eindhoven ligt de leegstand net onder het landelijk gemid delde. Nergens in de zuidelijke provincies ligt de leegstand op een marktconform niveau van rond de 5%. Als gevolg van oplopende leegstand nemen de plannen voor herbestemming of onttrekking van kantoren aan de markt toe. Dit gebeurt weliswaar nog niet op grote schaal, maar vooral in de grotere steden liggen hiervoor wel mogelijkheden.
kantorenmarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Noord-Brabant en Limburg
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50 – 8,25
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 – 9,50
's Hertogenbosch Eindhoven Maastricht Breda Tilburg Roermond Oosterhout Heerlen
Noordwest-Nederland
6,00 – 7,50
7,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25 – 7,50
7,00 – 8,75
Zuid-Nederland
6,50 – 7,75
7,50 – 10,00
Sittard-Geleen Venlo Weert Bergen op Zoom Helmond Oss Roosendaal €0
€20
€40
€60
€80
€100
€120
€140
De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond € 60,-/m² liggen.
Regiorapportage Zuid-Nederland 5
€160 €180
De hoogste huren in Zuid-Nederland worden behaald in Eindhoven en Den Bosch. Op de beste locaties in de stad lopen de huren op tot circa € 160,-/m². In andere grote steden als Breda en Maastricht liggende prijzen hier iets onder. In de kleinere kantoormarkten met een overwegend lokale/regionale markt liggen de prijzen op maximaal circa € 130,-/m².
De aanvangsrendementen (netto) in Zuid-Nederland liggen hoger dan in de grootstedelijke regio’s in de Randstad waar – ondanks de opgelopen leegstand – nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald. Voor de beste locaties in Zuid-Nederland gelden aanvangsrendementen van 6,50 tot 7,75%.
kantorenmarkt zuid-NEDERLAND
juli 2013
Noord-Brabant en Limburg
Factsheet kantoren Zuid-Nederland Provincie
Limburg
Gemeente
Heerlen
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
2012
2011
2012
2011
2012
2011
Bandbreedte in €/m² 2012
2011
2012
88.800
466.900
430.600
25.600
35.900
8.100
3.700
100-125
90 - 125
Maastricht
122.100
511.100
509.200
83.300
78.200
33.300
10.200
110-140
90 -140
Roermond
56.700
247.000
247.200
20.200
29.800
4.100
1.000
100-135
85-130
Sittard-Geleen
94.100
210.800
216.000
19.700
19.800
2.700
1.000
95-130
85-125
Venlo
100.100
236.900
238.000
22.000
27.200
5.900
5.800
95-125
90-125
Weert
48.600
63.500
63.600
5.300
8.000
1.300
2.000
100-130
90-125
Overig Totaal Limburg Noord-Brabant
Inwoners
Bergen op Zoom
612.000
323.900
337.800
31.890
45.200
6.600
10.800
-
-
1.122.400
2.060.100
2.042.400
207.990
244.100
62.000
34.500
-
-
66.200
100.500
104.000
11.000
14.600
1.900
500
95-130
85-125
Breda
178.300
691.700
723.000
97.100
115.400
19.100
22.600
110-150
100-140
Eindhoven
218.600
1.457.400
1.493.800
214.400
224.100
73.700
42.300
110-160
100-150
Helmond
89.000
167.900
172.900
24.900
41.200
4.600
2.800
90-125
85-125
142.800
960.100
970.700
101.100
114.900
33.200
33.600
100-160
90-160
Oosterhout
53.700
124.000
129.300
8.300
8.900
5.300
1.400
95-130
90-130
Oss
84.800
133.800
130.300
6.800
13.300
2.400
2.500
90-120
85-120
‘s Hertogenbosch
Roosendaal
77.200
115.000
116.700
8.500
11.600
2.400
4.300
90-120
80-120
Tilburg
208.500
472.800
480.000
53.500
55.400
16.900
13.400
110-145
95-140
Overig
1.352.000
1.107.200
1.132.400
122.190
121.800
36.500
32.800
-
-
Totaal Noord-Brabant
2.471.100
5.330.400
5.453.100
647.790
721.200
196.000
156.200
-
-
Totaal Zuid-Nederland
3.593.500
7.390.500
7.495.500
855.780
965.300
258.000
190.700
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Zuid-Nederland 6
