Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Sprekende Cijfers. Bedrijfsruimtemarkten

'13

Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland

Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2012 tot 1 juli 2013

Vastgoedconsultants en Makelaars

Bedrijfsruimtemarkten

Sprekende Cijfers

Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 Een uitgave van Dynamis B.V. © Copyright 2013 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht [email protected] 030-767 03 90 www.sprekendecijfers.nl

Bedrijfsruimtemarkten 1 juli 2012 - 1 juli 2013 | 1


Sprekende Cijfers

Voorwoord

Voor u ligt alweer de zevende editie van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten. In een roerige markt, waarin diverse vastgoedsegmenten onder de maat hebben gepresteerd, ondervindt nu ook de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt hiervan de gevolgen. Graag tonen wij u in deze rapportage de regionale verschillen, alsmede een goed totaaloverzicht. Als makelaarsorganisatie met ruim 30 vestigingen verspreid over heel Nederland, beschikt Dynamis over specifieke kennis van alle regionale markten waarover deze rapportage rapporteert. De cijfers zijn tot stand gekomen door de researchafdeling van Dynamis en met de controle en borging van de bedrijfsmakelaars die werkzaam zijn in de desbetreffende regio. Hierdoor kan de betrouwbaarheid van de gepubliceerde cijfers worden gegarandeerd. Met het publiceren van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten, hopen wij u te voorzien in een duidelijk beeld van de markt voor bedrijfsruimte in Nederland. Heeft u vragen naar aanleiding van deze rapportage, neemt u dan gerust contact op met ondergetekende of een Dynamis-partner bij u in de regio.

Met vriendelijke groet,

drs. Annelou de Groot MRICS

Directeur Dynamis



Sprekende Cijfers

Inhoud

Voorwoord 2 Inhoud 3 Inleiding 4 Aanbod op 1 juli 2013

5

Opname in de periode 1 juli 2012 tot 1 juli 2013

6

Bedrijfsruimtemarktratio 9 Mediane huurprijzen

10

Branchering 11 Grootteklasse 12 Logistieke Vastgoedmarkt Nederland

13

Bijlage 15 Colofon 17



Sprekende Cijfers

Inleiding Na twee opeenvolgende jaren waarin het transactievolume van de bedrijfsruimtemarkt een positief beeld vertoonde, wordt de markt dit jaar gekenmerkt door een dalend opname volume. Daarnaast neemt het aanbod opnieuw verder toe tot boven de vijf miljoen vierkante meter bedrijfsruimte medio 2013. Afgaande op de economische voorspellingen van het CPB in juni, is de verwachting dat de bedrijfsruimtemarkt in de komende periode een verdere teruggang noteert. Voor 2013 wordt op dit moment een economische krimp van 1% verwacht, terwijl de verwachting voor 2014 vooralsnog uitkomt op een economische groei van 1%. De economische ontwikkelingen ten tijde van het schrijven van deze rapportage maken de voorspellingen echter fragiel. De aangekondigde extra bezuinigingen van zes miljard in 2014, de dalende bedrijfsinvesteringen en de negatieve verwachting van bedrijvig heid in Nederland maken bijstelling van de huidige voorspellingen wellicht noodzakelijk. In de zevende editie van Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de bedrijfsruimtemarkt binnen 24 regio’s. Het betreft de periode 1 juli 2012 tot 1 juli 2013, waarbij het transactievolume met bijbehorende huurprijzen, branchering en grootteklasse, alsmede het aanbod nader worden beschouwd. In een periode waarin onzekerheid een belangrijke rol speelt in de economische- en daarmee tevens de vastgoedwereld, is het monitoren van ontwikkelingen in de markt meer dan ooit van groot belang. Middels deze rapportage hoopt Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars u een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt.

Shirley Bröcker Junior Research Manager Dynamis



Sprekende Cijfers

Bedrijfsruimtemarkt in Nederland 6.000

Aanbod op 1 juli 2013 Sinds 2009 is het aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte aan een stijging onder-

5.000

hevig. Op 1 juli 2013 bedraagt het totaal aangeboden metrage bedrijfsruimte 5.154.900 4.000

vierkante meter. Daarmee is sprake van een aanbodtoename van 5% ten opzichte van een jaar geleden. Medio 2012 was het aanbod in een jaar eveneens met 5% gestegen. Wanneer in de

3.000

aankomende periode dezelfde procentuele toename wordt geregistreerd, dan komt het aan2.000 2008

2009

2010

2011

2012

2013

bod medio 2014 uit op ruim 5,4 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte.

Aanbod

Medio 2013 bedraagt het aanbod bedrijfsruimte in de vier grote steden in totaal 1.779.200 Aanbod in m2 in vvo (x 1.000)

vierkante meter, 35% van het totale aanbod in Nederland. In de regio Amsterdam worden op 1 juli 2013 de meeste bedrijfsruimtemeters aangeboden, te weten 521.000 vierkante meter. Wanneer het aangeboden metrage bedrijfsruimte in Amsterdam wordt vergeleken met een jaar geleden, is sprake van een daling van 3%. Binnen de vier grote steden (G4) noteert ook Utrecht een aanboddaling, te weten 4% in een jaar. Daar staat tegenover dat Rotterdam en Den Haag beide een toename registreren in het aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte. In Rotterdam staat op 1 juli 2013 in totaal 505.300 vierkante meter te koop of te huur, dit is een toename van 23% in vergelijking met een jaar geleden. De regio Den Haag noteert medio 2013 binnen de vier grote steden het meest geringe aanbod, namelijk 286.400 vierkante meter bedrijfsruimte. Daarmee is sprake van een aanbodtoename van 10% en behoort Den Haag op basis van het totaal aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte niet tot de grootste vier bedrijfsruimtemarkt steden van Nederland. Het aanbod in Tilburg en Eindhoven is namelijk aanzienlijk hoger.

Aanbod van bedrijfsruimten in m2 vvo per regio op 1 juli

Regio

Aanbod 1-7-2013

Aantal objecten

Gemiddelde grootte

1

Amsterdam

521.000

218

2.390

2

Rotterdam

505.300 420 1.203

Aanbod t.o.v. 1-7-2012

-3% 23%

3

Utrecht

466.500

371

1.257

-4%

4

Den Haag

286.400

318

901

10%

Subtotaal

1.779.200

1.327

1.341

5%

5 Tilburg

394.100 157 2.510

17%

6

Eindhoven

345.300 116 2.977

-29%

7

Almere

245.700 216 1.138

20%

8

Nijmegen

236.300 106 2.229

8%

9

Breda

292.100 186 1.570

9%

10 Drechtsteden

172.700 169 1.022

31%

11 Enschede

184.500 120 1.538

13%

12 Apeldoorn

149.100 166 898

10%

13 Arnhem

137.800 121 1.139

-6%

14 Zwolle

141.800 213 666

3%

15 Deventer

113.600 96 1.183

-4%

16 Amersfoort

203.300 111 1.832

17 Den Bosch

238.000

103

2.311

4% 73%

18 Hengelo

89.500 93 962

14%

19 Leeuwarden

67.800 77 881

-21%

20 Almelo

92.800 91 1.020

35%

21 Groningen

89.700 84 1.068

-21%

22 Maastricht

69.500 29 2.397

-14%

23 Assen

37.800 46 822

24 Heerlen

74.300 27 2.752

0% 39%

Totaal overig

3.375.700

2.327

1.451

5%

Totaal Nederland

5.154.900

3.654

1.411

5%



Sprekende Cijfers

In de overige regio’s bedraagt de gemiddelde aanbodstijging 5% in vergelijking met een jaar geleden. Deze toename in het aanbod is gelijk aan de landelijke stijging en de gemiddelde toename in de vier grote steden. Op 1 juli 2013 wordt in de overige regio’s in totaal 3.375.700 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden, dit is 65% van het totale aanbod in Nederland. Van het totale aanbod bedrijfsruimte in Nederland wordt 47% aangeboden in de Randstad, 27% in het zuidelijke deel van het land, 19% in het oosten en 7% in het noorden. In de Randstad wordt het aanbod met name bepaald door de steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. In het zuidelijke deel van het land noteren Tilburg en Eindhoven het grootste aanbodvolume, respectievelijk 394.100 vierkante meter en 345.300 vierkante meter op 1 juli 2013. Tilburg noteert een toename in het aantal beschikbare kleine bedrijfsobjecten, dit doet het totale aanbodvolume in de regio ten opzichte van vorig jaar met 17% stijgen. In de regio Eindhoven is het beschikbare metrage bedrijfsruimte in een jaar met 29% gedaald, hier liggen een tweetal grote transacties en diverse onttrekkingen aan ten grondslag. In het oosten is medio 2013 de regio Nijmegen de grootste aanbieder van bedrijfsruimte met 236.300 vierkante meter. In vergelijking met vorig jaar dan is het aanbod in deze regio met 8% gestegen. Verder heeft in het noorden de regio Zwolle het meeste aanbod, te weten 141.800 vierkante meter op 1 juli 2013. Daarmee is sprake van een jaarlijkse toename van 3%. Het aantal aangeboden bedrijfsruimteobjecten is op 1 juli 2013 toegenomen tot 3.654 objecten. Vorig jaar waren ter vergelijking 3.017 objecten beschikbaar. De toename in het aantal objecten wordt veroorzaakt door een toenemend aantal kleine bedrijfspanden. Medio 2012 was 46% van het totaal aantal panden een object met een grootte kleiner dan 500 vierkante meter, in 2013 is dit aandeel toegenomen tot 51%. Verder noteert 19% van het aantal aangeboden objecten een grootte tussen de 500 en 1.000 vierkante meter. Een kwart van het totaal aantal bedrijfsruimteobjecten behoort tot de grootteklasse 1.000 tot 5.000 vierkante meter. Slecht 5% van de bedrijfspanden in aanbod noteert een aaneengesloten metrage groter dan 5.000 vierkante meter. Het grootste aaneengesloten metrage in aanbod betreft een pand aan de Achtseweg Noord in Eindhoven van 70.000 vierkante meter. Het complex ligt op het Goederen Distributiecentrum te Acht, aan de westzijde van Eindhoven. De gemiddelde grootte van een object is derhalve gedaald van 1.624 vierkante meter medio 2012 tot 1.411 vierkante meter medio 2013.

2.000

Opname in de periode 1 juli 2012 tot 1 juli 2013

1.900

In het afgelopen jaar zijn in Nederland 1.171 bedrijfsruimte transacties geregistreerd. In totaal

1.800 1.700

noteren deze transacties een opnamevolume van 1.537.000 vierkante meter bedrijfsruimte.

1.600 1.500

Daarmee is sprake van een opnamedaling van 5% in vergelijking met dezelfde periode een jaar

1.400

geleden. In de twee jaren daarvoor was echter nog sprake van een stijgend transactievolume. De

1.300 1.200

huidige economische verwachtingen ten aanzien van toenemende faillissementen en werkloos-

1.100 1.000

2007/2008

2008/2009

2009/2010

2010/2011

2011/2012

2012/2013

Opname

heid, dalende bedrijfsinvesteringen, de economische krimp in 2013 en de negatieve verwachting van bedrijvigheid in Nederland, doen verwachten dat ook in de komende periode het opnamevolume daalt.

Opname in m2 in vvo (x 1.000)



Sprekende Cijfers

Grootste transacties in m2 vvo

Grootste transacties

Metrage

1 Eindhoven

Eindhoven West

38.500

2 Almere

Almere Haven

25.100

3 Tilburg

Tilburg Overig

23.400

4 Amsterdam

Amsterdam West

23.400

5 Enschede

Enschede Overig

22.100

6 Tilburg

Tilburg Zuid

20.300

7 Tilburg

Tilburg Overig

18.900

8 Enschede

Enschede Overig

18.000

9 Rotterdam

Rotterdam Zuid

17.700

10 Eindhoven

Eindhoven West

17.600

In de vier grote steden is in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 in totaal 669.600 vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen, dit bedraagt 44% van het totale transactievolume in Nederland. Wanneer dit percentage wordt vergeleken met het aanbodaandeel in de vier grote steden (35%), dan valt op dat de vraag in de vier grote steden relatief gezien groter is. Het is dan ook te verwachten dat deze markten gemiddeld genomen krapper zijn dan de overige onderzochte regio’s samen. In vergelijking met vorig jaar is het aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte in de vier grote steden met 5% gedaald. Het opnamevolume is in Rotterdam met 258.000 vierkante meter het hoogst. Wanneer wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een daling van 22%. Daar staat tegenover dat in de regio Den Haag de vraag met 67% aanzienlijk is toegenomen tot 92.600 vierkante meter in het afgelopen jaar. Hier liggen diverse grote transacties in het eerste halfjaar van 2013 aan ten grondslag. Dergelijke grote opnames hebben een incidenteel karakter en zullen niet ieder jaar terugkomen. De opnamen in Amsterdam en Utrecht laten een stabiel beeld zien, in Amsterdam blijft het opnamevolume nagenoeg gelijk aan vorig jaar, terwijl Utrecht een lichte toename van 4% noteert. Opname in m2 vvo per kwartaal

Opname Q3 2012 Opname Q4 2012 Opname Q1 2013 Opname Q1 2013 Totale opname

Regio

% t.o.v. vorig jaar

1 Rotterdam

52.200 107.500 51.500 46.800 258.000

2 Amsterdam

30.900 51.700 32.100 54.600 169.300

3 Utrecht

50.100 58.700 21.900 19.000 149.700

4 Den Haag

Subtotaal

5 Tilburg

8.300 14.400 38.900 31.000 92.600 141.500 232.300 144.400 151.400 669.600 17.700

129.400

1.700

-22% 0% 4% 67% -5%

1.600 150.400

-8%

7.800 100.900

96%

6 Eindhoven

7.700

74.300

11.100

7 Enschede

5.800

31.800

21.600

37.600

96.800

37%

8 Breda

15.200

16.600

8.000

28.800

68.600

47%

9 Amersfoort

10.000

14.300

24.500

8.500

57.300

10 Nijmegen

19.600

18.500

3.300

11 Almere 12 Apeldoorn

56.100

10.300 27.900 5.300 5.800 49.300 7.100

13 Den Bosch

14.700

24.400

7.000

6.500

45.000

22.500 7.400 1.500 7.500 38.900

14 Zwolle

2.100

24.100

15 Drechtsteden

6.000 6.800 8.200 11.000 32.000 6.100

34.300 30.100

-45% 53% 7%

5.800

17 Arnhem

5.800 10.800 5.700 5.700 28.000

18 Hengelo

5.100

6.900

5.000

9.000

26.000

15%

19 Groningen

1.800

6.600

4.600

2.900

15.900

-41%

20 Almelo

2.500

6.500

4.100

1.500

14.600

-63%

21 Heerlen

7.900

0

0

4.300

12.200

-

0

3.700

0

1.400

5.100

65%

23 Assen

900

600

1.200

500

3.200

-70%

24 Maastricht

700

300

500

1.200

2.700

-89%

5.000

1.700

0% -3%

16 Deventer

22 Leeuwarden

13.200

6.400

7% -49%

-27% -21%

Totaal overig

154.500 424.100 124.700 164.100 867.400

-6%

Totaal Nederland

296.000 656.400 269.100 315.500 1.537.000

-5%



Sprekende Cijfers

In de overige regio’s is in het afgelopen jaar in totaal 8.674.000 vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen. Daarmee is sprake van een daling van 6% in vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden. Tilburg en Eindhoven noteren het hoogste opnamevolume met 150.400 en 100.900 vierkante meter. In Eindhoven is het opnamevolume bijna verdubbeld door twee grote transacties, één op de Achtseweg Noord en één op Flight Forum. De transactie op de Achtseweg Noord in Eindhoven is tevens de grootst genoteerde transactie in het afgelopen jaar met een aaneengesloten metrage van circa 38.500 vierkante meter. Als gevolg van enkele grote transactie of het uitblijven daarvan, is regionaal sprake van forse schommelingen ten opzichte van de cijfers in de vorige rapportage.

Opname en aanbod in m2 in vvo (x 1.000)

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0

2008

2009

2010

2011

2012

Aanbod

2013

Opname

Van het totale opnamevolume bedrijfsruimte in Nederland wordt 53% opgenomen in de Randstad, 24% in het zuiden van het land, 19% in het oosten en 4% in het noorden. In de Randstad wordt het transactievolume van 808.200 vierkante meter in het afgelopen jaar met name bepaald door de vier grote steden. De zuidelijke regio’s noteren in dezelfde periode tezamen een totaal van 373.700 vierkante meter. Ruim 40% van dit opnamevolume is toe te schrijven aan de regio Tilburg en 27% aan de regio Eindhoven. In het oosten van Nederland noteert de regio Enschede in het afgelopen jaar het hoogste aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte, te weten 96.800 vierkante meter. In totaal is in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 in het oosten 296.600 vierkante meter bedrijfsruimte verkocht of verhuurd. De noordelijke regio registreert een transactievolume van 58.500 vierkante meter, waar het meest is opgenomen in de regio Zwolle (34.300 vierkante meter). In het afgelopen jaar zijn sterke verschillen waarneembaar tussen de kwartalen. Met name het vierde kwartaal van 2012 noteert een hoog transactievolume door het incidentele hoge transactievolume van Rotterdam en Tilburg. Enkele grote transacties in deze regio’s liggen hieraan ten grondslag. De opname over heel 2012 komt derhalve uit op 1.741.900 vierkante meter. Ter vergelijking was het aantal verhuurde of verkocht vierkante meters bedrijfsruimte in 2011 in totaal 1.434.100 vierkante meter. In het eerste halfjaar van 2013 is een transactievolume van 584.600 vierkante meter geregistreerd, dit is 26% lager dan in vergelijking met het eerste halfjaar van 2012. Gezien de huidige economische ontwikkelingen en het lage transactievolume in het eerste halfjaar, wordt niet verwacht dat het opnameniveau in 2013 die van 2012 of 2011 zal overstijgen.



Sprekende Cijfers

Bedrijfsruimtemarktratio

70%

60%

Met de bedrijfsruimtemarktratio wordt de verhouding weergegeven tussen de opname in een

50%

bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. In deze rapportage wordt de

40%

opname van medio 2012 tot medio 2013 bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aanbod op 1 juli

30%

2013. Wanneer de ratio stijgt, is sprake van een krapper wordende markt, wanneer deze daalt, is

20%

sprake van verruiming. Deze ratio maakt duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. In Nederland ligt de bedrijfsruimtemarktratio medio 2013 op 30%, dit is drie procent-

10%

punt lager dan een jaar eerder. Anders gezegd, van het aanbod op 1 juli 2013 is bijna 30% in het

0%

2008

2009

2010

2011

2012

2013

afgelopen jaar opgenomen. Daarmee is de bedrijfsruimtemarkt als zeer ruim te typeren.

Ratio Nederland

Bedrijfsruimtemarktratio in %

Naast de landelijke daling van de bedrijfsruimtemarktratio noteren ook de vier grote steden en de overige regio’s afzonderlijk een daling, namelijk twee procentpunt tot 38% in de vier grote steden en een daling van drie procentpunt tot 26% in de overige regio’s. Hieruit blijk dat, zoals eerder al werd aangenomen, de bedrijfsruimtemarkt in de vier grote steden tezamen krapper is dan in de overige regio’s. De krapste markt binnen de vier grote steden, alsmede in Nederland, betreft die van Rotterdam met een ratio van 51%. Maastricht kent medio 2013 met een ratio van 4% de meest ruime bedrijfsruimtemarkt.

Bedrijfsruimtemarktratio

Regio

Totaal opname

Aanbod 1-7-2013

Ratio

1 Rotterdam

258.000

505.300

51%

2 Amsterdam

169.300

466.500

36%

3 Utrecht

149.700

521.000

29%

4

Den Haag

92.600

286.400

32%

Subtotaal

669.600

1.779.200

38%

5 Tilburg

150.400

394.100

38%

6 Eindhoven

100.900

345.300

29%

7 Enschede

96.800

184.500

52%

8 Breda

68.600

292.100

23%

9 Amersfoort

57.300

203.300

28%

10 Nijmegen

56.100

236.300

24%

11 Almere

49.300

245.700

20%

12 Apeldoorn

45.000

149.100

30%

13 Den Bosch

38.900

238.000

16%

14 Zwolle

34.300

141.800

24%

15 Drechtsteden

32.000

172.700

19%

16 Deventer

30.100

113.600

26%

17 Arnhem

28.000

137.800

20%

18 Hengelo

26.000

89.500

29%

19 Groningen

15.900

89.700

18%

20 Almelo

14.600

92.800

16%

21 Heerlen

12.200

74.300

16%

22 Leeuwarden

5.100

67.800

8%

23 Assen

3.200

37.800

8%

24 Maastricht

2.700

69.500

Totaal overig

Totaal Nederland

4%

867.400

3.375.700

26%

1.537.000

5.154.900

30%



Sprekende Cijfers

90 Huurprijzen in Euro's naar landsdeel per vierkante meter

80 70 60 50 40 30 20 10 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Randstad Zuid Noord Oost Nederland

Mediane huurprijzen Door middel van het in kaart brengen van de gerealiseerde transactieprijzen per vierkante meter, wordt een duidelijk beeld geschetst van de huurprijzen in de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel en in heel Nederland. De huurprijzen worden weergegeven als mediane waarbij, in vergelijking tot gemiddelden, uitersten minder zwaar mee tellen en de prijs dichter komt tot de daadwerkelijk gerealiseerde huurprijs. De mediane huurprijs per vierkante meter van een bedrijfsobject komt op basis van 228 waarnemingen voor heel Nederland uit op € 62,- in het afgelopen jaar. Daarmee is de mediane transactieprijs per vierkante meter in Nederland in vergelijking met vorig jaar gestegen met vijf euro. Verder verschillen de mediane huurprijzen voor bedrijfsruimten in de diverse landsdelen onderling. In het oosten is het minst per vierkante meter betaald, namelijk € 40,-. In vergelijking met vorig jaar is de prijs met vijf euro per vierkante meter gedaald. Ook in het noorden en zuiden is gedurende een jaar de vierkante meter prijs gezakt van € 53,- tot € 49,- per vierkante meter in het noorden en € 55,- tot € 50,- per vierkante meter in het zuiden. Alleen de Randstad noteert een toename, te weten van € 66,- per vierkante meter vorig jaar naar € 70,- per vierkante meter in het laatste halfjaar van 2012 en het eerste halfjaar van 2013.

Huurprijzen naar landsdeel

Regio

Gerealiseerd juli 2012 tot juli 2013

1 Randstad

70

2 Oost

50

3 Zuid

49

4 Noord

40

Totaal Nederland

62



Sprekende Cijfers

Branchering De transacties op de bedrijfsruimtemarkt zijn onderverdeeld in een viertal branches waarin de huurder of koper actief is; Bouw en Industrie, Diensten, Transport, Groothandel en Detailhandel. Landelijk wordt met 32% van alle vierkante meters het meest opgenomen door een bedrijf die actief is in de Bouw en Industrie. Iets meer dan een kwart (27%) van het aantal opgenomen vierkante meters bedrijfsruimte wordt betrokken door een bedrijf dat actief is in de transportsector. Verder betreft 21% van het totale opnamevolume een bedrijf uit de dienstensector en 20% uit de groothandel en detailhandel. In vergelijking met vorig jaar is opvallend dat de dienstensector niet langer verantwoordelijk is voor de grootste opname. Hierdoor noteren de overige branches het afgelopen jaar een groter aandeel in het transactievolume dan het jaar daarvoor. Regio Noord 9% 28%

Opname per branche juli 2012 tot juli 2013

16%

47%

7%

21%

20% 23%

33%

25% 47%

Totaal 18%

22% 22%

21%

41%

Regio Randstad

Regio Oost

Bouw en industrie

18%

Diensten Groothandel en detailhandel

15%

55%

Transport

12%

Regio Zuid In de verschillende landsdelen verschillen deze percentages van de landelijke gemiddelden. In het noorden is het merendeel van de bedrijven afkomstig uit de dienstensector, namelijk 47%. Echter is hier tevens sprake van een daling in het aantal opgenomen vierkante meters in vergelijking met vorig jaar. In het oosten zijn meer bedrijven actief in de branche Bouw en Industrie dan vorige jaar. Ruim 47% van de bedrijfsruimteopname in het oosten is in deze branche actief. Ook in de Randstad is het merendeel afkomstig uit de bouw- en industriesector, te weten 33%. De overige sectoren nemen in dit landsdeel vrijwel een evenredig deel van de opname voor hun rekening, met percentages van 22% en 23%. In het zuiden wordt in het voorbije jaar het meeste opgenomen door de branche Transport. Van het totale transactievolume in het zuiden van Nederland is 55% een bedrijf uit deze branche.



Sprekende Cijfers

Grootteklasse Van alle transacties die van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 hebben plaatsgevonden valt 59% in de grootteklasse tot 500 vierkante meter. Dit betekent dat het aandeel transacties in de laagste grootteklasse is gestegen ten opzichte van een jaar eerder, toen 49% kleiner was dan 500 vierkante meter. Ook in de verschillende landsdelen neemt het aandeel kleine transacties verder toe. In het noorden is dit aandeel met 67% van het totaal aantal transacties het grootst. In alle overige landsdelen hebben meer dan de helft van alle transacties plaatsgevonden in de laagste grootteklasse, te weten tot 500 vierkante meter. Verder wordt een landelijke daling in het aantal grote transacties geregistreerd. In de twee grootteklassen van 5.000-10.000 vierkante meter en vanaf 10.000 vierkante meter, heeft het afgelopen jaar slechts 4% van alle transacties plaatsgevonden. In vergelijking met vorig jaar is daarmee sprake van een daling van twee procentpunt. In de diverse landsdelen is tevens een daling in het aantal grote transacties waargenomen. De gemiddelde transactiegrootte van een bedrijfsruimteopname in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 bedraagt 1.312 vierkante meter. Wanneer de gemiddelde transactiegrootte wordt vergeleken met het jaar daarvoor is sprake van een daling. Een bedrijfsruimte was toen gemiddeld 1.410 vierkante meter groot, een daling van bijna 100 vierkante meter op jaarbasis. Bij een gelijkblijvend aantal transacties en een dalende transactiegrootte neemt het totale opnamevolume van bedrijfsruimte in de toekomst verder af. Regio Noord 2.000 tot 5.000 m2 5%

Opname per groottklasse juli 2012 tot juli 2013

5.000 tot 10.000 m2

1.000 tot 2.000 m2 9%

500 tot 1.000 m2 18%

5.000 tot 10.000 m2 2%

0 tot 500 m2 67%

5.000 tot 10.000 m2 2%

>10.000 m2 2%

2.000 tot 5.000 m2 7%

2.000 tot 5.000 m2 7%

> 10.000 m2

2.000 tot 5.000 m2 9% 1.000 tot 2.000 m2 11%

0 tot 500 m2 55%

500 tot

0 tot 500 m2 60%

1.000 m2 22%

500 tot 1.000 m2 20%

5.000 tot 10.000 m2 1%

5.000 tot 10.000 m2

5.000 tot 10.000 m2 2%

Totaal

Regio Randstad

1.000 tot 2.000 m2 2.000 tot 5.000 m2

59%

1.000 tot

500 tot 1.000 m2 20%

500 tot 1.000 m2

0 tot 500 m2

2.000 m2 10%

1.000 tot 2.000 m2 9%

0 tot 500 m2

>10.000 m2 2%

Regio Oost

>10.000 m2 3%

400-500 m2 13%

2.000 tot 5.000 m2 7%

0-100 m2 22%

300-400 m2 13% 1.000 tot 2.000 m2 9%

400 tot 500 m2

100-200 m2 30%

200-300 m2 22%

Regio Zuid


100 tot 200 m2 200 tot 300 m2 300 tot 40 m2

0 tot 500 m2 61%

500 tot 1.000 m2 29%

0 tot 100 m2

Kleine metrages


Sprekende Cijfers

Logistieke Vastgoedmarkt Nederland Logistieke vastgoedmarkt in vogelvlucht Van het totale aantal vierkante meters bedrijfsruimte, vanaf 5.000 vierkante meter, in aanbod betreft meer dan de helft logistiek vastgoed. Op 1 juli 2013 stond 1.116.100 vierkante meter logistieke bedrijfsruimte te koop of te huur. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een aanboddaling van 7%. Onder logistiek vastgoed wordt verstaan bedrijfsonroerend goed met een minimale metrage van 5.000 vierkante meter waarbij het overgrote deel bedrijfsruimte betreft en beschikt over één dock per 1.000 vierkante meter. Onder logistiek vastgoed vallen tevens loodsen welke dienen ten behoeve van opslag van bulkgoederen. Hiervan is het gevolg dat in het voorbije jaar niet alle regio’s beschikbare objecten of transacties noteren. In tijden van een zwakke economie waarin diverse vastgoedsegmenten een teruggang noteren, is de logistieke markt als dynamisch te kenmerken. In de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 is het transactievolume namelijk met 4% gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. In totaal is in deze periode 530.000 vierkante meter logistieke bedrijfsruimte opgenomen, dit is 34% van het totale opnamevolume bedrijfsruimte. Waar het transactievolume van logistiek vastgoed vorig jaar nog gekenmerkt werd door een aantal grote transacties waaronder PostNL, is het opnamevolume van afgelopen jaar verspreid over meerdere partijen welke zich met name gevestigd hebben in het zuiden van het land, hieronder vallen DocData, Rhenus en Schenker. Toch blijft ook Amsterdam een aantrekkelijke vestigingsplaats, met name rond het vliegveld Schiphol. De opname van logistieke ruimte bestaat voor een groot deel uit nieuw opgeleverde DC’s die op verzoek van de gebruiker ontwikkeld worden. Onder andere hierdoor zijn dit jaar op de beleggingsmarkt nog geen grote portefeuilles van eigenaar gewisseld. Beleggers zijn nog steeds op zoek naar “nieuw”, goed verhuurd vastgoed op de logistieke hotspots van Nederland, dat verklaart ook dat de DC’s waar bovengenoemde partijen ingetrokken zijn verkocht zijn aan diverse beleggers. Echter het aanbod van nieuwe DC´s met een oppervlakte vanaf 25.000 vierkante meter zijn schaars in de logistieke hotspots, dit verklaart ook de opname van recentelijk nieuw gebouwde logistieke objecten. Totale aanbod per regio

Regio

Totale aanbod 01-07-2013

Totale aanbod 01-07-2013

1 Tilburg

245.600

202.100

2 Amsterdam

165.200

169.800

3 Eindhoven

158.600

263.400

4 Rotterdam

82.600

21.100

5 Utrecht

73.700

150.800

6 Breda

71.800

77.300

7 Amersfoort

62.000

61.900

8

61.300

62.900

9 Nijmegen

53.600

65.500

10 Almere

50.200

48.200

11 Enschede

43.200

10.200

12 Maastricht

20.800

16.800

Den Bosch

13 Leeuwarden

8.900

14 Den Haag

8.200

15 Deventer

5.300

5.300

16 Almelo

5.100

5.100

17 Hengelo

-

9.200

18 Arnhem

-

9.100

19 Apeldoorn

-

7.000

20 Assen

-

-

21 Drechtsteden

-

-

22 Groningen

-

-

23 Heerlen

-

-

24 Zwolle

-

Totaal Nederland

1.116.100


8.900 11.400

1.206.000


Sprekende Cijfers

Daarnaast werkt ook de huidige marktsituatie niet mee. Gemeenten blijven volharden in hoge grondprijzen waardoor de stichtingskosten van logistieke ruimten niet meer in verhouding staan met wat logistieke dienstverleners kunnen betalen. De logistieke sector is vaak geroemd als motor van de Nederlandse economie, export en handel blijven de sectoren waar in Nederland het meeste geld in omgaat. Door de economische malaise is een nieuw soort realiteit ontstaan waarin samenwerking, creativiteit en handelsgeest nog belangrijker zijn geworden. Logistieke bedrijven zijn zich aan het verbreden in hun dienstverlening, zo nemen zij taken als assemblage, orderafhandeling en facturatie over van hun klanten. Dit kan leiden tot een kleine verschuiving in de vraag, bijvoorbeeld meer productie/assemblage en of kantoorruimte bij een DC. Flexibiliteit in de indeling en gebruiksruimte bij nieuw te ontwikkelen DC’s is derhalve van groot belang. Met een leegstandspercentage van circa 6,5% voor logistiek vastgoed, is de leegstand ten opzichte van vorige jaar afgenomen. Het aanbod van moderne objecten in Nederland, recent gerealiseerd logistiek vastgoed (2009 of later), blijft nog altijd beperkt. Op diverse logistieke hotspots is nog wel gelegenheid tot realisatie van nieuw logistiek vastgoed. Echter veel ontwikkelingen worden uitgesteld of geheel geannuleerd in verband met de moeilijke financierbaarheid of het grote verhuurrisico voor een lange huurtermijn (5 jaar of langer). De grootste kansen in het logistieke vastgoed zullen de komende tijd met name liggen bij grootschalige webshop exploitanten die eigen DC’s nodig hebben. Voor aankomende periode verwacht Dynamis geen grote wijzigingen in het beeld van de markt ten opzicht van het afgelopen jaar. Voor meer informatie over de logistiek vastgoedmarkt kunt u contact opnemen met Dynamis Logistics. Dynamis Logistics is een nauwe samenwerking tussen de diverse kantoren van Dynamis, waarin een team van specialisten op logistiek vastgoed de lokale marktkennis met de regionale en landelijke vraag scherp in de gaten houdt. Daarnaast houdt dit team zich bezig met taxaties en huisvestingsvraagstukken op logistiek vastgoedgebied. Totale opname per regio

Regio

Totale opname 2012/2013

Totale opname 2011/2012

1 Rotterdam

123.000

133.100

2 Tilburg

119.000

124.300

3 Amsterdam

75.100

55.800

4 Eindhoven

56.100

-

5 Breda

25.500

-

6 Almere

25.100

22.800

7 Enschede

22.100

12.900

8

Den Haag

18.800

5.500

9

Den Bosch

11.700

31.400

10 Nijmegen

11.200

68.200

11 Apeldoorn

9.700

-

12 Drechtsteden

8.700

-

13 Zwolle

8.100

-

14 Deventer

6.000

7.300

15 Utrecht

5.400

-

16 Arnhem

5.000

6.000

17 Amersfoort

-

19.000

18 Maastricht

-

15.800

19 Assen

-

10.100

20 Almelo

-

-

21 Groningen

-

-

22 Heerlen

-

-

23 Hengelo

-

-

24 Leeuwarden

-

Totaal Nederland

530.000


512.200


Sprekende Cijfers

Bijlage Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd:

Regio’s / landsdelen Er is voor gekozen om de regioafbakening zoveel mogelijk te laten overeenkomen met de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Echter, voor de regio Amsterdam geldt alleen de stad Amsterdam is onderzocht en niet de omliggende steden zoals Diemen, Amstelveen en Badhoevedorp. Voor de andere steden in de G4 zijn de volgende kernen meegenomen in het onderzoek: • Regio Den Haag: Den Haag, Delft, Leidschendam, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer • Regio Rotterdam: Rotterdam, Capelle a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel, Barendrecht, Ridderkerk, Spijkenisse, Rhoon, Hoogvliet, Poortugaal en Schiedam • Regio Utrecht: Utrecht, Bunnik, De Bilt, Bilthoven, Houten, Maarssen, Nieuwegein, Zeist en Driebergen Onder de deelregio Drechtsteden vallen de steden: Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Verder wordt in deze rapportage onderscheid gemaakt tussen verschillende landsdelen. Deze zijn als volgt opgedeeld: • Randstad: Amsterdam, Utrecht e.o., Rotterdam e.o., Den Haag e.o., Drechtsteden, Amersfoort en Almere • Noord: Groningen, Leeuwarden, Assen en Zwolle • Oost: Arnhem (incl. Duiven, Velp en Westervoort), Nijmegen (incl. Wijchen en Beuningen), Apeldoorn, Deventer, Enschede, Hengelo en Almelo • Zuid: Maastricht, Heerlen, Den Bosch, Eindhoven, Tilburg en Breda

Aanbodcijfers De aanbodcijfers zoals die in dit rapport zijn weergegeven zijn gemeten op 1 juli 2012 en vormen zodoende een momentopname. Er wordt geen ondergrens gebruikt, met uitzondering van de regio Amsterdam, waar geen objecten kleiner dan 200 vierkante meter worden meegenomen. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen 12 maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat bedrijfsruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw/ renovatie zijn.

Opnamecijfers Ook voor de opnamecijfers wordt geen ondergrens gehanteerd met betrekking tot het metrage. Uitzondering hierop is de stad Amsterdam. Hier worden objecten kleiner dan 200 vierkante meter niet meegenomen. De opnames (transacties) moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties worden buiten beschouwing gelaten. De gebruikerstransacties die in dit rapport zijn meegenomen moeten zijn geregistreerd in de periode van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013.

Bedrijfsruimte met kantoorruimte Veel objecten in de categorie bedrijfsruimte hebben ook een bepaald metrage kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek.

Gerealiseerde huurprijzen De huurprijzen worden gewaardeerd in euro’s per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. In de mediane gerealiseerde huurprijzen wordt geen rekening gehouden met eventuele aparte huurprijzen voor kantoorruimte. De gemiddelde huurprijzen per vierkante meter voor bedrijfsruimten en kantoorruimten tezamen worden wel in de berekening meegenomen.



Sprekende Cijfers

Bedrijfsruimtemarktratio De bedrijfsruimtemarktratio wordt bepaald door de opname- en aanbodcijfers. Een deling van deze twee getallen levert een ratio op. Gezien het feit dat grote metrages in zowel het aanbod als de opname geen uitzondering vormen, kan deze ratio voor bepaalde regio’s hoog uitvallen en in sommige gevallen zelfs boven de 100% uitkomen.

Branches Om een goed beeld te krijgen van de aard van de bedrijven die in het afgelopen jaar bedrijfsruimte hebben gehuurd of gekocht, zijn de transacties op de bedrijfsruimtemarkt per landsdeel onderverdeeld in een viertal branches, te weten: Bouw en Industrie, Diensten, Groothandel en Transport.

Logistiek vastgoed Onder logistiek vastgoed wordt verstaan bedrijfsonroerend goed met een minimale metrage van 5.000 vierkante meter waarbij het overgrote deel bedrijfsruimte betreft en beschikt over een distributiecentrum (DC) met een dock per 1.000 vierkante meter. Onder logistiek vastgoed vallen tevens loodsen welke dienen ten behoeve van opslag van bulkgoederen.

Grootteklasse Bij de verdeling van de transacties in verschillende grootteklassen wordt dezelfde verdeling gehanteerd als bij Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Dit houdt in dat de verdeling er als volgt uitziet: • 0 – 500 m²

Uitsplitsing naar kleinere metrages:

• 500 – 1.000 m²

• 0 – 100 m²

• 1.000 – 2.000 m²

• 100 – 200 m²

• 2.000 – 5.000 m²

• 200 – 300 m²

• 5.000 – 10.000 m²

• 300 – 400 m²

• > 10.000 m²

• 400 – 500 m²

Methodologie Om het deze rapportage tot stand te brengen, zijn vanaf 1 juli 2008 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam

• postcode

• type vastgoed

• prijs

• huisnummer

• oppervlakte

• branche

• bedrijventerrein • jaar

• deelgebied

Naast het gebruik van eigen data zijn voor de aanbodcijfers de site van Realnext en Funda gehanteerd alsmede sites van de lokale makelaars die niet zijn aangesloten bij Realnext. Voor de opnamecijfers zijn zowel eigen dat, als de databases van Vastgoedmarkt en PropertyNL gebruikt. Voor zowel het aanbod als de opname geldt dat elk object door een researchmedewerker en/of makelaar in de desbetreffende regio is gecontroleerd.

Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er desondanks beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief.



Sprekende Cijfers

Colofon

Sprekende Cijfers is een product van:

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030-767 03 90 e-mail: [email protected] www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars, Utrecht Shirley Bröcker, Junior Research Manager

Bedrijfsruimtemarkten1 juli 2011 - 1 juli 2012 | 17

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 [email protected] www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 [email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 [email protected] www.lamberink.nl

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 [email protected] www.snelderzijlstra.nl

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t 038 4 224 225 f 038 4 222 300 [email protected] www.bramer.biz

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 [email protected] www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 [email protected] www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 [email protected] www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 [email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 [email protected] www.vandersande.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 [email protected] www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 [email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 [email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu

Gefundeerd onderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt in Nederland. Sprekende Cijfers. Bedrijfsruimtemarkten

Recommend Documents