Sprekende Cijfers '08. Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

'08

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers 2008 | Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2008 Een uitgave van Dynamis B.V. © Copyright 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Postbus 200 3800 AE Amersfoort [email protected] 0031 (0) 33 465 94 34

pagina 2 van 128 • januari 2008


Voorwoord

Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars viert dit jaar haar 15 jarig bestaan. Dynamis is ooit begonnen als een vrijwillig samenwerkingsverband met gelijkgezinde bedrijfsmakelaars en is inmiddels uitgegroeid tot een professionele full-service dienstverlener met elf partners verspreid over heel Nederland. Gedegen marktonderzoek is het fundament van onze dienstverlening. Het is dan ook vanzelfsprekend dat Dynamis naast een professionaliseringsslag van het samenwerkingsverband ook op het gebied van research aanzienlijke stappen heeft gemaakt. Elf jaar geleden, in het voorjaar van 1997 werd de rapportage “Sprekende Cijfers” voor het eerst gepubliceerd en bevatte gedetailleerde analyses van vraag en aanbod op de kantorenmarkten in de Randstad. In de jaren daarna is deze rapportage uitgebreid tot een landelijk overzicht van de kantorenmarkt. In 2004 werd aan deze kantorenmarkt-rapportage, de rapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten toegevoegd. Het afgelopen jaar heeft Dynamis de Sprekende Cijfers reeks aangevuld met de rapportage Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten. Voor u ligt alweer de twaalfde editie van ons oudste researchproduct, namelijk Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. In dit rapport worden de ontwikkelingen op de kantorenmarkt over 2007 in beeld gebracht. Veranderingen in aanbod, opname, voorraad en huurprijzen staan centraal, evenals de nieuwbouwontwikkelingen die in elke regio plaatsvinden of plaats zullen vinden. Ten slotte belichten wij in het themakatern uitgebreid de gevolgen van de kredietcrisis op de Nederlandse vastgoedmarkt. Met deze uitgave en onze andere Sprekende Cijfers uitgaven hopen wij u te ondersteunen bij het nemen van belangrijke vastgoedbeslissingen. Onze diepgaande kennis en jarenlange ervaring stellen wij daarbij graag ter beschikking. drs. Annelou de Groot Directeur Dynamis

Foreword

ir. Jaap van Rhijn Voorzitter Dynamis

This year Dynamis Real Estate Consultants and Estate Agents celebrates its 15th anniversary. Dynamis started as a voluntarily cooperation between like-minded commercial real estate agents, and has by now grown into a professional full-service service provider with eleven partners all over the Netherlands. The services we provide are founded on solid market research. So it goes without saying that Dynamis, besides professionalization of its partnership, has set major steps in the field of research. Eleven years ago, in the spring of 1997, the “Speaking Figures” report was published for the first time and contained detailed analyses of office space market demand and supply in the Randstad conurbation. In the following years this reporting was extended to include a national office space market overview. In 2004 the “Speaking Figures” report was added to this office space market reporting, and today Dynamis has included its Speaking Figures series with the Speaking Figures Commercial Space Market Report. You are now reading the twelfth edition of our very first research product, Speaking Figures Office Space Markets. The report pictures the developments in the office space market in 2007. Changes in supply, take-up, stock, and rental prices are central, as well as the developments in new constructions which are taking place in each region, or are planned to take place. Finally, in the theme section we extensively highlight the effects of the credit crisis for the Dutch real estate market. Through this publication and our other Speaking Figures publications we hope to support you in taking important real estate decisions. We are happy to share with you our profound knowledge and many-years experience. Drs. Annelou de Groot General Manager Dynamis

Ir. Jaap van Rhijn Chairman Dynamis januari 2008 • pagina 3 van 128




Inhoud

Voorwoord / Foreword

3

Inleiding / Introduction

6

Thema: Kredietcrisis en de Nederlandse Vastgoedmarkt

7

1.

Nederland in 2007

20

The Netherlands in 2007

28

2.

Regio Amsterdam en Almere

31

3.

Regio Den Haag

42

4.

Regio Rotterdam en Drechtsteden

49

5.

Regio Utrecht en Amersfoort

58

6.

Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

69

7.

Knooppunt Arnhem-Nijmegen

82

8.

Groningen, Leeuwarden en Assen

88

9.

Apeldoorn, Deventer en Zwolle

98

10. Twente (Enschede, Hengelo)

108

11. Maastricht en Parkstad Limburg /Heerlen

114

Bijlagen: I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen

121

januari 2008 • pagina 5 van 128


Inleiding

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten geeft u inzicht in de ontwikkelingen binnen 23 regionale kantorenmarkten in Nederland. In deze editie worden aan de hand van de door de Dynamis-partners gegenereerde data de ontwikkelingen in 2007 uitgebreid geanalyseerd. De 23 kantoorregio’s waarbinnen de Dynamis-partners actief zijn geven een representatief beeld van de gehele Nederlandse kantorenmarkt en de gebruikte data zijn dan ook voldoende valide om gerichte uitspraken te doen. Deze rapportage heeft niet alleen tot doel een numeriek overzicht te geven van de aanboden vraagzijde van de markt, maar poogt daarnaast door middel van een beschrijvend relaas u het unieke marktgevoel te geven van de betreffende regionale of lokale kantorenmarkt. De rapportage heeft niet voor niets de naam ‘Sprekende Cijfers’ meegekregen! De wijze waarop deze twaalfde editie is gemaakt is gelijk aan voorgaande edities. Doordat de verschillende Dynamis-partners op uniforme wijze werken zijn de regio’s goed met elkaar te vergelijken. Transparantie is nog steeds waar Dynamis prat op gaat; vandaar ook dat u opnieuw onze cijfers op www.sprekendecijfers.nl kunt vinden. Dynamis, heeft zoals gebruikelijk, een themakatern opgenomen in deze rapportage. Dit jaar is gekozen voor het thema ‘kredietcrisis’. Wat houdt nu eigenlijk de kredietcrisis in en wat zou dat voor Nederland kunnen betekenen? Welke gevolgen heeft de kredietcrisis voor de kantorenmarkt in Nederland? Verschillende experts geven hun visie op deze materie. Tot slot willen we alle research-medewerkers door het hele land bedanken die hebben meegewerkt aan de totstandkoming van deze rapportage. Door jullie nauwkeurigheid en lokale marktkennis is het mogelijk een dergelijk goed product te maken. Sprekende Cijfers is hét bewijs dat een landelijk netwerk en een uniforme werkwijze kunnen zorgen voor een complete rapportage. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen. drs. Frank M. van der Sluys Research Manager Dynamis

Introduction

Mark de Graaf MSc RE Junior Research Manager Dynamis

Speaking Figures Office Space Markets provides you with insights into the developments in 23 regional office space markets in the Netherlands. In this issue 2007 developments are extensively analyzed based on the data generated by the Dynamis partners. The 23 office regions in which the Dynamis partners are involved offer a representative picture of the complete Dutch office space market; therefore the information that has been applied is sufficiently reliable for focused conclusions to be drawn. This report is not only meant to provide an overview of the supply and demand side of the market, but -through a descriptive telling- also aims to give you the unique market feeling of the relevant regional or local office space market. Otherwise we would not have named it ‘Speaking Figures’! The way this twelfth edition has been set up is the same as for previous editions. As the various Dynamis partners operate in a uniform way the regions definitely are comparable. Dynamis still prides on its transparency; therefore you can –again– find our figures at www.sprekendecijfers.nl. As usual Dynamis has included a theme section in this report. This year we chose the ‘credit crisis’ theme. What in fact is the credit crisis, and what would it mean for the Netherlands? How would the credit crisis impact the office space market in the Netherlands? Various experts give their vision on this matter. Finally, we would like to thank our research staff all over the country who have contributed to the production of this report. Your accuracy and knowledge of the local market have enabled us to make such a valuable product. Speaking Figures is the very proof of a national network and a uniform practice being able to ensure a complete report. We hope you enjoy reading it and are happy to answer any critical questions you may have. Drs. Frank M. van der Sluys Research Manager Dynamis

Mark de Graaf MSc RE Junior Research Manager Dynamis


Thema:

Kredietcrisis en de Nederlandse vastgoedmarkt


Kredietcrisis en de Nederlandse Vastgoedmarkt Een tour d’horizon van de subprime sector in Amerika naar de Nederlandse kantorenmarkt

De Azië crisis hebben we zonder al te veel kleerscheuren overleefd. De Rusland crisis idem. De LTCM crisis, het mega hedgefund dat tien jaar geleden de grote investment banks in haar val dreigde mee te sleuren, wie heeft het er nog over? De wederopbouw van Koeweit na de bezetting door Irak zou zeker tien jaar gaan duren. Niet veel meer van gehoord, de laatste jaren. Is de credit crunch van 2007, aangestoken door de beroerde huizenmarkt in de Verenigde Staten en de wel erg gemakkelijk afgegeven hypotheekleningen ook zo’n verschijnsel van voorbijgaande aard? Of is hier werkelijk ‘something rotten in the state of the credit markets’? Is de Nederlandse markt voor onroerend goed gevoelig voor de subprime crisis? Of biedt een ‘shake out’ in de sector juist kansen voor de betere fondsen en portefeuilles?

Erwin Langewis,analist Financial Markets van NIBC

In dit themakatern een tour d’horizon over de omvang en de diepgang van de huidige financiële crisis, onderzoek naar de raakvlakken van de crisis met de nationale en internationale vastgoedmarkten en enkele - uiteraard tegenstrijdige, bekende en minder bekende - meningen en gezichtspunten. Waar gaat het eigenlijk over en wat moeten we ermee? Als we de ontwikkelingen op de financiële markten van de afgelopen jaren nader bekijken, ligt er inmiddels een wereldwijde, fijn vertakte structuur van risicospreiding op kredieten, valuta’s en risico’s voor van alles en nog wat. In theorie kon je een mandje maken van sneeuwverzekeringen voor wintersporters, met de Noordpool als plaats van uitgifte en dit, voorzien van credit ratings, doorplaatsen naar institutionele beleggers. Kon. De financiële markten zijn in de loop van 2007 dermate risico-avers geworden dat zelfs A-grade banken elkaar geen geld meer toevertrouwen, of alleen tegen extreem hoge tarieven. Het gaat dus al lang niet meer om het subprime segment van de hypothekenmarkt in de Verenigde Staten alleen. “Subprime is alleen de zwakste schakel. Wereldwijd is er de laatste jaren exorbitant veel krediet verleend, met name voor huizen en commercieel vastgoed. In Amerika lijkt het virus te zijn overgeslagen naar de prime hypotheken en de commercial mortgage backed securities”, zegt analist Financial Markets van NIBC, Erwin Langewis.

Jaap van Duijn, voormalig directielid en fondsmanager bij de Robeco Groep

Jaap van Duijn, voormalig directielid en fondsmanager bij de Robeco Groep, stelt daar tegenover: “In de reële economie is er weinig van te merken, kijk naar de detailhandelsverkopen in de VS. Het zijn niet allemaal dubieuze debiteuren. Het gaat om die laatste paar procent die voor hun hond ook nog een creditcard kregen aangebonden en die hebben daar nu last van. De onroerend goedfondsen hebben inmiddels een behoorlijke afwaardering laten zien. Nu de premies er uit zijn vind ik ze juist weer aantrekkelijk geworden.”



Kredietbubbel? Over één ding zijn Van Duijn en Langewis het kennelijk wel eens: er is teveel krediet verleend in de westerse wereld. Hoeveel teveel en waar zitten de risico’s? Het netwerk van overdracht van risico’s is dermate fijn vertakt geraakt dat niemand die vraag nauwkeurig kan beantwoorden. Wat heeft de Britse hypothekenportefeuille van Northern Rock te maken met het Amerikaanse subprime segment, of nog gekker, een Duitse Landesbank? Een korte terugblik: Het securitiseren van kredieten door banken in de Verenigde Staten gaat al terug naar de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw. Gebundelde kredietportefeuilles werden in risicoklassen verdeeld en doorgeplaatst naar investeerders met een behoefte aan een hoger rendement dan een staatslening. De laatste jaren wordt in de VS vrijwel alles gesecuritiseerd waar sprake is van een zeker onderpand en een zekere cash flow: naast hypotheken voor woonhuizen en commercieel vastgoed werden Asset Backed securities (ABS) ontwikkeld voor bijvoorbeeld autokredieten, credit cards en lease auto vloten. In Nederland werden de Collateralised Debt Obligations (CDO) of Asset and Mortgage Backed Securities (ABS en MBS) zo’n tien jaar geleden voor het eerst in de professionele markt gezet. De toenmalige semi-overheidsbank NIB was een van de eerste banken die haar hypotheekportefeuilles (huizen, schepen, vliegtuigen) op deze manier onderbracht bij institutionele beleggers. Groot voordeel voor de bank is dat hiermee ruimte op de balans wordt gecreëerd voor nieuwe kredietverlening. De belegger was in eerste instantie vooral de institutionele belegger (verzekeraar, pensioenfonds) die op deze manier het risico en het gewenste rendement van de investeringen beter kon differentiëren, zonder meteen een eigen hypotheekbedrijf te hoeven opzetten. Hedge en private equity fondsen volgden, veelal om fricties tussen de aanzwellende stroom nieuw schuldpapier uit te nutten. De omvang van deze secundaire en tertiaire handel in schulden levert inmiddels duizelingwekkende cijfers en getallen op. In het eerste kwartaal van 2007, toen de marktomstandigheden nog gunstig waren, werd volgens De Nederlandsche Bank (DNB), mondiaal een recordbedrag aan met onderpand gedekt schuldpapier (CDO) uitgegeven van in totaal EUR 180 miljard (1). De onderliggende bedragen van alle uitstaande schuldderivaten hadden volgens DNB eind 2006 inmiddels een omvang aangenomen van 415 biljoen US dollar (415.000 miljard) (2). (1) DNB - Kwartaalbericht september 2007 (2) DNB - Statistisch Bulletin september 2007



Subprime Vergeleken met deze totaalbedragen is de zogenoemde ‘subprime’ hypothekenmarkt in de Verenigde Staten relatief gering, waarbij subprime door DNB wordt gedefinieerd als ‘huishoudens die over een negatieve krediethistorie beschikken (in Nederland: BKR codering), dan wel niet kunnen aantonen dat ze aan hun schuldverplichtingen kunnen voldoen’. Door de enorme groei van de laatste jaren in de VS gaat het inmiddels echter wel over circa 1.200 miljard US dollar aan uitstaande subprime hypotheekleningen, waarvan zo’n tweederde is gesecuritiseerd. Het subprime segment van de Amerikaanse hypothekenmarkt bleek in het voorjaar van 2007 de zwakste schakel in het mondiale stelsel van gesecuritiseerde schuldtitels, waarvoor een aantal aanwijsbare oorzaken te vinden is. Enerzijds konden Amerikaanse hypotheekverstrekkers hun kredietvoorwaarden versoepelen, omdat de vraag naar hoger renderende (en dus meer riskante) beleggingsvormen de laatste jaren sterk is toegenomen. Aan de andere kant stegen ook de huizenprijzen in de VS, waardoor ook de minder kredietwaardige huishoudens zich lieten verleiden tot meer risicovolle hypotheekvormen. Met name de ‘adjustable rate mortgages (ARMs)’ blijken nu de boosdoener, na een korte rentevaste periode tegen een lage rente nemen de lasten schoksgewijs toe door hogere rente of aflossingspercentages). In 2005 en 2006 bestond ruim de helft van alle nieuwe hypotheken in de VS uit deze niet-traditionele hypotheekvormen en bijna 70 % van alle uitstaande subprime hypotheken zijn een of andere vorm van ARM (3). Bij dalende huizenprijzen en stijgende rente (of andersom) is er geen overwaarde om verdere financiering te voeden en stapelen de betalingsachterstanden zich hier snel op. Dit leidde tot gedwongen verkopen op een schaal die in decennia niet was voorgekomen en tot faillissementen van hypotheekverstrekkers, zoals van de op een na grootste (niet-bancaire) verstrekker van subprime leningen in de VS, New Century Financial. (3) DNB - Kwartaalbericht juni 2007



Fall Out Plotseling begon de financiële wereld te beseffen dat tegenover een hoog rendement ook wel degelijk concrete risico’s stonden. Maar wie loopt nu precies welk risico? Dat een bedrijf als New Century Financial in de problemen komt is niet moeilijk uit te leggen, maar een oerdegelijke, overheidsgegarandeerde Duitse Landesbank? In navolging van Amerikaanse banken beginnen ook Europese collega’s stroppen te melden. Aan wie kun je als bank nog geld uitlenen met de zekerheid dat deze collega morgen nog fier overeind staat, of in ieder geval zijn kredietwaardigheid geen averij heeft opgelopen. Kern van de huidige crisis op de financiële markten is dan ook het wegvallen van het vertrouwen, gekoppeld aan het vooruitzicht dat het einde nog niet in zicht is. En dat vertrouwen is - of was - in belangrijke mate gebaseerd op de beoordeling van de specialisten op dit gebied, de credit rating agencies. Als spinnen in het web bij het doorplaatsen van gesecuritiseerde schulden zitten de credit rating agencies, Moody’s, Fitch en Standard & Poor’s. Dankzij de hoge graad van securitisatie kopen de meeste eindbeleggers, waar ook ter wereld, papier van een bepaalde asset class met bijbehorende rating die aangeeft wat het risico is. Het omvallen van de eerste leningverstrekkers in de VS in het voorjaar van 2007 was nog geen reden voor groot alarm in de financiële wereld. Wel toen deze agencies de eerste ‘residential mortgage backed securities’ in status verlaagden. Gedurende de zomer volgden meerdere herzieningen en bijgaande grafiek van Fitch laat zien dat in de herfst een ware bonanza plaats vond van downgrades, inclusief producten met - tot dan toe - de hoogste kredietwaardigheid. Een downgrade van een obligatie of andere lening betekent niet alleen dat het risico groter blijkt dan aanvankelij gedacht, maar ook dat er teveel voor betaald is. Omdat niemand meer bereid is die prijs te betalen, valt de handel aanvankelijk stil. Iedereen blijft met z’n ‘rommel’ zitten en de eerste kwartaalcijfers duiken op waarin mark-to-market waarderingen neerwaarts moeten worden bijgesteld. Maar hoeveel? De prijs is immers niet of nauwelijks te bepalen als niemand er een cent voor over heeft. Banken zetten eenmaal gestructureerde producten vaak apart in een structured investment vehicle of SIV en financieren dit met korte leningen op de kapitaalmarkt. Gezien de gerezen onzekerheden over de waardering van die beleggingen is de belangstelling van andere financiële instellingen om hier geld in te stoppen nihil, tenzij tegen zeer hoge prijzen. De ene na de andere bank, ook in Nederland, heeft dergelijke SIV’s de afgelopen maanden weer teruggenomen op de eigen balans. Een van de gevolgen daarvan is dat het de mogelijkheden tot het creëren van nieuwe kredietverlening beperkt. Er wordt inmiddels gesproken van een ‘credit crunch’.



Beter opletten De rating agencies reageren deels schuldbewust. De executive managing director voor global structured finance ratings van Standard & Poor’s, Joanne Rose, gaat op 1 november 2007 tijdens een teleconference over de hypothekencrisis, in op drie aspecten: “Het is inmiddels duidelijk dat sommige van onze aannames op het terrein van Amerikaanse residential mortgage backed securities (RMBS) in de subprime sector onvoldoende bestand waren tegen de werkelijke gang van zaken.” Er wordt hard gewerkt om voortaan beter op toekomstige ontwikkelingen te anticiperen, maar daar moeten volgens haar de marktpartijen ook beter aan gaan meewerken. “Het wekt geen verbazing dat aanbieders (van gesecuritiseerde producten) soms terughoudend zijn om ons toegang te geven tot alle gegevens en, belangrijker, ze zijn terughoudend om alle gegevens beschikbaar te stellen zodat men het goed kan vergelijken.” Ook geeft Rose toe dat er beter over het product ‘ratings’ gecommuniceerd kan worden, maar bovenal stelt ze dat een rating vooral niet overschat moet worden. “Wij leveren alleen een wederzijds overeengekomen convergentiepunt van opinies over krediet. Individuele investeerders en plaatsers van leningen mogen het niet volledig met onze opinie eens zijn, maar ze zijn het er wel over eens dat deze opinie een goed uitgangspunt is om de discussie te starten.” (4) Het klinkt heel vriendelijk, maar ze had ook kunnen zeggen dat de eindbelegger geen moment aan discussie heeft gedacht en blind een pakketje subprime heeft gekocht omdat het rendement er zo aardig uit zag. De Amerikaanse huizenprijzen gingen toch al jaren omhoog? (4) www.derivativefitch.com

Olievlek Niet meer dus. De vraag naar woningen in de VS is eind 2007 met 30% gedaald ten opzichte van een jaar eerder en de voorraad onverkochte woningen gestegen naar een record van 4,5 miljoen stuks. Wat is nu de werkelijke waarde van een Amerikaanse hypotheek CDO? Een markt is er niet meer en de historische modellen om het risico van wanbetaling en gedwongen verkoop te berekenen moeten met het oplopen van problemen op de Amerikaanse woningmarkt voortdurend worden bijgesteld. Hoe bereken je zoiets? De ene uitgever van CDO’s is de andere niet en daarnaast kan het aandeel van subprime leningen in de, voor de CDO samengestelde pool van onroerend goed, volgens Moody’s variëren van 1 tot 88%. De tot begin 2007 verstrekte en vervolgens gesecuritiseerde hypotheken zien het omslagpunt van renteverhoging op z’n vroegst ergens in 2008 tegemoet, in een naar verwachting verder verzwakte economische omgeving. Tussen vraag en aanbod van het schuldpapier gaapt een prijsgat van minstens 10%. Het is misschien geen rocket science, maar de achterkant van een sigarendoos is beslist te klein. Gaandeweg drong nu ook het besef door dat als de Amerikaanse hypotheekderivaten voor particuliere woningen massaal neerwaarts kunnen worden bijgesteld, dat ook kan gebeuren met andere asset classes. De kredietcrisis wordt breder en hier komt ook commercieel vastgoed in het vizier.



Kantoren VS De ziekte op de Amerikaanse huizenmarkt heeft inmiddels die van het commerciële vastgoed serieus geïnfecteerd. Over de maand september al rapporteerde Moody’s Investor Service een daling van de waarde van het commerciële vastgoed in de VS met 1,2%. Dat was veel in een maand tijd, zeker als ook de bezettingsgraad van de gebouwen fors afneemt en de vraag naar kantoren van het tweede op het derde kwartaal met 16% blijkt gedaald. Gezien de problemen op de kapitaalmarkten verwacht Moody’s een verdere verslechtering voor een langere periode. Vastgoedfondsen (Real Estate Investment Trust - REIT) in de VS doen het zo mogelijk nog beroerder. Na vier uitbundige jaren, met een uitschieter van 45% return voor kantorenfondsen vorig jaar - stonden deze fondsen eind juli 2007 al gemiddeld 10% in het rood (jaar-op-jaar). “Kantoren zijn meer gevoelig voor economische afkoeling en voor het risico van stijgende kapitaalkosten’’, verklaart een managing director van LaSalle Investment Management in Chicago (met een beheer van 44 miljard dollar aan vastgoed en gerelateerde effecten) tegen de Amerikaanse vakpers (5). Op de Amerikaanse REIT kantorenmarkt zijn eind 2007 twee trends waarneembaar: sommige fondsen positioneren zich voor een koopjesjacht wanneer zwaar gefinancierde collega’s in de problemen komen vanwege de krediet crisis, anderen proberen zo snel mogelijk van schulden af te komen en de balans te versterken. De crisis in de financiële sector laat zich extra voelen op de hot spots van de Amerikaanse kantorenmarkt. Alleen al in de maand oktober verloren in en rond Manhattan 42.000 mensen hun werk in de financiële dienstverlening. Het enige lichtpuntje lijkt hier dat er weinig nieuwbouw in de pijplijn zit. (5) National Real Estate Investor



Nederland Kan zoiets als een subprime crisis in Nederland plaatsvinden? En kan het virus vervolgens overslaan naar ander vastgoed? De harde cijfers wijzen nog niet in die richting, maar mogelijk zijn er minder harde cijfers die deze conclusie ondergraven. De Nederlandse bankentoezichthouder DNB was de afgelopen decemberdagen nogal pessimistisch gestemd over de macro-economische gevolgen van de internationale schuldencrisis, maar publiceerde eerder dat jaar redelijk geruststellende cijfers over de specifiek Nederlandse hypothekenmarkt. Ongeveer 1 op de 5 Nederlandse hypotheekleningen is gesecuritiseerd en deze 20 procent bevindt zich in het prime segment, het bovenste deel van de markt (tussen prime en subprime bevindt zich overigens een groot en gevarieerd middensegment). Een Nederlandse variant van de Amerikaanse subprime hypotheek bestaat niet of nauwelijks. Wel signaleert de toezichthouder dat enkele, vooral buitenlandse, leningverstrekkers zich op de markt van niet-kredietwaardige huishoudens hebben begeven, maar volgens Het Financieele Dagblad verstrekten deze nieuwkomers in 2006 slechts 0,4% van het totaal aantal hypotheken. Van sterk toenemende betalingsproblemen is in Nederland al evenmin sprake. Het aantal wanbetalingen op hypotheken is in Nederland in 2006 weliswaar toegenomen met 34% tot 797 gevallen, maar dat is nog geen 0,05% van alle uitstaande hypotheken. Als we dat vergelijken met de subprime hypotheken in de VS per eind 2006: ongeveer 13% met betalingsproblemen, oftewel 5% van alle uitstaande hypotheken. Wel lopen vooral starters op de woningmarkt, en jongere gezinnen in het algemeen, een hoger risico dan gemiddeld. Zo heeft de groep tot 30 jaar relatief de hoogste hypotheekschuld ten opzichte van de onderpandwaarde (loan-to-value ratio), de hoogste maandelijkse hypotheeklast ten opzichte van het netto inkomen (woonquote) en de kortste rentevaste periode. DNB: “Dit kan in combinatie met een eventuele afkoeling van de huizenmarkt een deel van deze huishoudens in betalingsproblemen brengen.” Deze jongste groep hypotheekgevers vormt overigens slechts 5,5% van alle woningbezitters met hypotheek.



300 miljard tekort Bij de leeftijdsgroep daar boven (30-39 jaar) gaat het echter al om bijna 30 % van het totaal en juist deze groep scoort weer het slechtst op twee andere indicatoren, de hypotheekschuld ten opzichte van het bruto-inkomen (loan-to-income ratio) en totale schuld ten opzichte van het bruto loon (schuldratio). Volgens het NIBUD - en ook gemeten naar de per 1 januari 2007 in werking getreden Gedragscode Hypothecaire Financieringen - zijn bij bestaande leningen aan jongere gezinnen, met name de loan-to-value en de loan-to-income ratio’s gemiddeld ruim te hoog. Er blijken dus wel degelijk kanttekeningen te plaatsen bij het optimistische beeld van DNB. Nederland kent weliswaar geen ARM hypotheken, maar wel tophypotheken en die waren in de VS, tot voor kort, heel ongebruikelijk. De hypotheekschulden als percentage van het netto nationaal inkomen liggen in Nederland ruim hoger dan in de Verenigde Staten, 120% tegenover 90%, zegt analist Erwin Langewis van NIBC in september 2007 in een onderzoeksrapport over de Nederlandse hypotheekmarkt. “Zolang daar voldoende besparingen tegenover staan is dat geen probleem. Maar particulieren hebben al een paar jaar een negatieve spaarquote. Wanneer alle Nederlandse huishoudens hun schulden optellen en aftrekken van hun spaarbankboekje komen ze 300 miljard euro te kort.” Dit terwijl schulden en spaargeld begin jaren negentig nog in evenwicht waren.

Moral hazard Langewis wijst in dit rapport ook op een ander Nederlands fenomeen, waar makkelijk aan voorbij gelopen wordt: het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). “De hypotheekgevers betalen aanvankelijk weliswaar een premie voor de verzekering, maar die premie is over de jaren steeds te laag geweest. Het jaarverslag van het Fonds over 2006 wijst uit dat er voor 90 miljard Euro wordt gegarandeerd op basis van de Nationale Hypotheek Garantie, terwijl er maar 371 miljoen Euro aan reserve is, oftewel 41 basispunten van het totaal. Dat is een potentieel probleem, want het gaat hier wel om de huishoudens die het grootste risico lopen bij een economische neergang of een terugslag op de huizenmarkt, zoals we nu zien in de Verenigde Staten.’’ Het ‘moral hazard’ probleem waar de regering van president Bush eind 2007 mee worstelde zou dus in Nederland een minder vrijblijvend karakter krijgen, mochten de reserves van het WEW uitgeput raken. Langewis in hetzelfde rapport: “De Amerikaanse leningverstrekkers konden hun gang gaan met het oprekken van hun praktijken in de subprime markt, omdat ze de risico’s via securitisatie konden doorplaatsen, deels naar het buitenland. Leningverstrekkers werden als het ware aangemoedigd om risico’s te veronachtzamen, zo veel mogelijk leningen te verstrekken en meer riskante vormen van leningen te introduceren. Maar als in Nederland de reserves van de WEW op zijn, zijn de staat en de lokale overheden verplicht rentevrije leningen ter beschikking te stellen om de leningverstrekkers te compenseren. Je zou je kunnen afvragen in hoeverre deze overheidsgarantie voor de lage en middeninkomens tot marktrisico’s heeft geleid die we nu nog niet kunnen overzien.”



Kantoren Immuun? In de laatste dagen van 2007 daalden weliswaar de economische prognoses voor 2008, maar van een doemscenario was nu ook weer geen sprake. Een rechtstreekse infectie van een huizencrisis naar een kantorencrisis, zoals we inmiddels zien in de VS, is daarom voor Nederland vooralsnog koffiedik kijken. Toch zijn er, naast de macro-economische invloed van de credit crunch ook specifieke invloeden van de subprime crisis op de kantorenmarkt te noteren. “Door het stijgen van de rentekosten zijn ook hier in Nederland - en Europa beleggers in onroerend goed schulden aan het aflossen en proberen nieuw vermogen aan te trekken. Hedgefonden en private equitypartijen staan even aan de zijlijn en overnames vinden plaats door aandelenruil, in plaats van cash, denk aan de overname van Rodamco door Unibail”, zegt Frank Verschuuren, partner in Dynamis. “Over de hele linie zie je dat partijen hun leverage proberen te verlagen. Het handelscircuit en partijen die vroeger vol financierden zijn op dit moment exit. Partijen met voldoende liquide middelen plukken daar de vruchten van”, aldus Verschuuren. De onroerend goed analisten van ING Real Estate noemen in de eerste plaats de oplopende kosten voor de financiering voor de kapitaalintensieve vastgoedfondsen als nieuw fenomeen. In de tweede plaats eisen beleggers een hoger aanvangsrendement op onroerend goed vanwege de toenemende aantrekkelijkheid van minder risicovolle beleggingen, zoals obligaties. Ook in de waarderingsmodellen van vastgoedfondsen tikt een hoger renteniveau door richting lagere kasstromen en uiteraard kan een hogere rente de economische groei beïnvloeden en daarmee de vraag naar vastgoed.

Frank Verschuuren, Directeur Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis



Toch Optimistisch Maar daar staan voor de analisten van ING Real Estate ook positieve signalen tegenover. Zo ligt de weging van onroerend goed in de portefeuilles van institutionele beleggers onder het historisch gemiddelde en komt uit diverse onderzoeken naar voren dat die weging verhoogd gaat worden. Ook de invoering van de belastingvriendelijke REIT-structuren stimuleert de beleggers richting vastgoed (6). De sterke koerscorrecties voor beursgenoteerde vastgoedfondsen van het afgelopen jaar betekenen dat ze inmiddels te koop zijn voor minder dan de intrinsieke waarde, gemiddeld zo’n 5% wereldwijd en in de VS zelfs 11%. Al met al wordt een aanhoudende toestroom van kapitaal naar onroerend goed verwacht. Dat is het optimistische perspectief van Jaap van Duijn, waar deze tour d’horizon mee begon. Van Duijn: “Heel veel geld is teruggetrokken en staat nu op een deposito. Dat moet weer belegd gaan worden en heel veel financiering vindt natuurlijk plaats zonder dat daar een bank aan te pas komt”. Hoewel riskant om dat in december te voorspellen, denkt Van Duijn dat er volgend jaar een opleving komt en ook de kantorenmarkt er voor een aantal jaren goed bij ligt. “Je ziet de inflatie een beetje terug komen en dan wordt onroerend goed weer een aantrekkelijk beleggingsobject.” Ook NIBC-analist Langewis is niet persé pessimistisch over bedrijfsruimtes. De werkgelegenheid in Nederland stijgt en dat zou tot meer vraag moeten leiden voor kantoor- en bedrijfsruimtes. (6) ‘Perspectief’ december 2007 - ING Private Banking


Mortgage Backed Securities


Hypotheekbelegging steeds minder waard De kern van het probleem op de markt voor derivaten van de Amerikaanse hypotheekmarkt wordt samengevat door het aantal ‘downgrades’ van deze beleggingsvorm door de drie credit rating agencies, Fitch, Moody’s en Standard & Poor’s. In de loop van 2007 neemt het aantal waardeverminderingen van deze Mortgage Backed Securities toe, om in november te pieken tot een totaal van grofweg 18.000 stuks. Van deze 18.000 uitgegeven securities, beleggingsvehikels op basis van hypotheken, is een veelvoud aan ‘papier’ over Amerika en de rest van de wereld verspreid. Banken, institutionele beleggers en hedge funds zien de waarde van deze beleggingen steeds verder dalen, alleen al omdat niemand ze nog hebben wil. De vrijwel dagelijks gerapporteerde verliezen in de financiële sector zijn in belangrijke mate het gevolg van de afwaardering van dergelijke mortgage backed securities.


Commerchial Mortgage Backed Securities


Subprime crisis besmet commercieel vastgoed Er is een rechtstreeks verband tussen de waardedaling van de Amerikaanse woninghypotheken en die van commercieel vastgoed. Op de linker as van deze grafiek staan de spreads voor Commercial Mortgage Backed Securities, zeg maar het verschil tussen vraag en aanbod voor de effecten die zijn uitgegeven op basis van leningen voor commercieel vastgoed (kantoren etc.). De financieringskosten voor leningen voor bedrijfspanden lopen in augustus al flink op en rijzen in november de pan uit. De rechter-as is een index voor de waarde van gesecuritiseerde woninghypotheken, oftewel de ‘subprime problematiek’.


Nederland in 2007

Samenvatting

1


1 • Nederland in 2007 Samenvatting Een korte terugblik leert dat de Nederlandse kantorenmarkt in 2006 een gunstige ontwikkeling kende. Het herstel leek te zijn ingezet. Het ruime aanbod werd minder ruim, terwijl de opname een toevlucht nam tot een totaal metrage van 1,6 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Deze ontwikkelingen waren het directe gevolg van de economische groei die voor heel 2006 uitkwam op 3%. Samen met het stijgende consumentenvertrouwen en de stijgende werkgelegenheid leverde dit voor 2006 een positief plaatje op. Ondanks dat het aanbod van kantoorruimte daalde in 2006, bleef het totaal beschikbaar metrage namelijk erg hoog en was er derhalve nog steeds sprake van een ruim aanbod. De grote vraag aan het einde van 2006 was natuurlijk of het herstel en de verkrapping van de Nederlandse kantorenmarkt door zou zetten in 2007? 6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) ———————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000)

Het eerste kwartaal op de Nederlandse kantorenmarkt in 2007 was hoopgevend. De opname vertoonde ten opzichte van het eerste kwartaal van 2006 een groei, terwijl het aanbod onderhevig was aan een lichte daling, maar nagenoeg gelijk bleef aan het aanbodsniveau aan het einde van het vierde kwartaal van 2006. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat een aantal transacties aan het einde van 2006 laat werd gemeld en derhalve zijn meegenomen in het eerste kwartaal van 2007, maar dat is gebruikelijk en op deze manier zijn ook voorgaande edities van Sprekende Cijfers gerealiseerd. Wanneer ieder kwartaal net zo sterk zou zijn als het eerste kwartaal van 2007, dan zou de opname boven twee miljoen vierkante meter uitkomen over heel 2007. Echter, het tweede kwartaal van 2007 viel wat betreft opname tegen. Het totaal aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte bleef achter bij het eerste kwartaal en viel ook lager uit dan hetzelfde kwartaal in het voorgaande jaar. Het aanbod liet gedurende 2007 opnieuw een lichte daling aantekenen. Toch zorgde de eerste helft van 2007 nog steeds voor hoge verwachtingen. Als de ontwikkelingen in het tweede deel van het jaar gelijk zouden zijn aan de ontwikkelingen in het eerste deel, dan zou nog steeds twee miljoen vierkante meter worden gehaald. Traditioneel is het derde kwartaal echter een rustig kwartaal en dat gaat ook op voor 2007. De opname liep ten opzichte van de voorgaande twee kwartalen terug en het aanbod stabiliseerde. Alleen een bijzonder goed vierde kwartaal zou kunnen zorgen voor een opname boven de twee miljoen. In ieder geval zag het er naar uit dat de hoge opname van 1,6 miljoen vierkante meter van vorig jaar zou worden overtroffen. Het vierde kwartaal op de Nederlandse kantorenmarkt verliep normaal. De opname is vergelijkbaar met vorig jaar en opnieuw daalde het aanbod licht. Het totaal aantal opgenomen vierkante meters komt daarmee voor heel 2007 uit op 1.708.000 m² en dat is ten opzichte van 2006 een stijging van 7%. Het totaal aantal aangeboden vierkante meters op 1 januari 2008 bedraagt voor alle Dynamis-kantorenregio’s 4.687.000 m². In een jaar tijd betekent dit een daling van het aanbod met 6%. Een stijgende opname en een dalend aanbod zorgen ervoor dat de Nederlandse kantorenmarkt krapper wordt. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname binnen een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, kwam voor 2006 uit op 32%. In 2007 is de kantorenmarktratio met 4% gestegen en komt deze voor Nederland uit op 36%. Dat de kantorenmarktratio stijgt wil overigens nog niet zeggen dat de Nederlandse kantorenmarkt krap is. Met name het hoge aanbod maakt dat de kantorenmarkt nog steeds als een ruime markt gekarakteriseerd kan worden. Net als voorgaande jaren worden er nog steeds veel kantoorpanden op de markt aangeboden die al jaren leeg staan. Voor deze nagenoeg incourante panden zal het lastig zijn een gebruiker te vinden en dat wordt alleen maar versterkt door het feit dat er in Nederland nog steeds voldoende wordt bijgebouwd. Wel lijkt het bewustzijn bij de spelers op de Nederlandse kantorenmarkt te zijn gegroeid. Er worden meer initiatieven genomen om de leegstand tegen te gaan of om nieuwbouwontwikkelingen in de hand te houden. Een goed voorbeeld hiervan is het Platform Bedrijven en Kantoren, beter bekend als januari 2008 • Samenvatting • pagina 21 van 128


‘Plabeka’. ‘Plabeka’ heeft de doelstelling veel nieuwbouwplannen, ongeveer 3,5 miljoen vierkante meter, in de Noordvleugel van de Randstad te schrappen, omdat er op dit moment teveel staat gepland. Zelfs bij een bijzonder goede economie, is het vrijwel onmogelijk voor al deze plannen gebruikers te vinden. In 2007 bedroeg de economische groei 3%. Dit jaar loopt de groei naar verwachting terug tot 2,4%. De krapte op de arbeidsmarkt zal verder toenemen met als gevolg stijgende loonkosten en een versnellende inflatie. De internationale kredietcrisis maakt het moeilijk te voorspellen wat de economische groei in 2008 daadwerkelijk gaat zijn. De President van De Nederlandsche Bank (DNB) Nout Wellink waarschuwde in december 2007 voor de gevolgen van de kredietcrisis voor de Nederlandse economie. Hij verklaarde dat de huidige kredietcrisis die is overgewaaid uit Amerika de economische groei in Nederland ernstig kan afremmen. Onzekerheid omtrent de economische groei in 2008 betekent tevens dat een raming van de ontwikkelingen op de kantorenmarkt moeilijk is te geven. Toch wordt verwacht dat de gebruikerskant van de kantorenmarkt hier niet onder te lijden heeft, omdat de werkgelegenheid in Nederland blijft stijgen. Aanbod: daling met 6% tot 4.687.000 m² Het aanbod van kantoorruimte is in 2007 opnieuw gedaald. In 2006 daalde het aanbod al met 6%, nu is er opnieuw sprake van een daling van 6%. Het totaal aantal aangeboden vierkante meters komt op 1 januari 2008 uit op 4.687.000. Het aanbod van de vier grote steden samen liet verhoudingsgewijs een grotere daling zien dan de andere regio’s van Nederland en kwam, net als vorig jaar, uit op 8%. De vier grote steden zorgen samen voor 65% van het totale aanbod in de onderzochte regio’s. Tussen de vier grote steden zijn overigens wel verschillen waar te nemen. Den Haag is de enige grote stad met een hoger kantorenaanbod (+6%) dan vorig jaar. In de overige drie steden daalde het aanbod, waarbij het aanbod in Rotterdam met 15% het sterkst daalde. In Amsterdam was een afname te zien van 13% en in Utrecht van 4%. Door de verschillende ontwikkelingen is het kantorenaanbod van Den Haag en Utrecht nu weer groter dan dat van Rotterdam, net als in 2005. Het totaal aantal aangeboden vierkante meters in de hoofdstad komt na Aanbod (x1.000 m² vvo op de eerste januari) ———————————————————————————————— Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st)

Regio | Region

2004

2005

2006

2007

2008

1

Amsterdam

1.449

1.430

1.622

1.479

1.282

2

Den Haag | The Hague

597

661

681

610

646

3

Utrecht

420

547

554

577

554

4

Rotterdam

478

544

757

644

550

2.928

3.181

3.614

3.310

3.032

Totaal Randstad 5

Eindhoven

195

192

228

193

235

6

Amersfoort

111

113

132

178

162

7

Arnhem

117

168

143

144

150

8

Drechtsteden

77

77

79

81

105

9

Apeldoorn

78

96

93

108

103

10 Almere

76

122

118

87

99

11 Den Bosch

93

106

100

107

94

12 Zwolle

84

58

88

98

88

102

92

117

87

82

14 Breda

79

94

93

105

78

15 Nijmegen

76

94

95

83

64

16 Enschede

65

77

73

60

61

17 Maastricht

63

78

71

69

58

18 Deventer

48

60

63

58

57

19 Leeuwarden

31

50

58

61

50

20 Heerlen

41

50

36

38

49

21 Hengelo

38

55

47

47

42

22 Tilburg

33

40

37

33

40

23 Assen

22

36

38

31

38

Totaal Overig

1.469

1.687

1.709

1.668

1.655

Totaal Nederland

4.397

4.868

5.323

4.978

4.687

13 Groningen

pagina 22 van 128 • Samenvatting • januari 2008


afgelopen jaar uit op 1.282.000 m² en daarmee herbergt de regio Amsterdam het grootste kantorenaanbod van Nederland. Het gezamenlijke aanbod van de overige regio’s is in een jaar tijd met 1% gedaald. Per regio zijn er natuurlijk wel verschillen waar te nemen. Zo daalde het aanbod in de regio Breda met 26% het sterkst. Ook in Nijmegen was met 23% sprake van een flinke daling. In totaal zijn er in Nederland negen regio’s waar het aanbod is gestegen. Acht van deze regio’s behoren niet tot de Randstad. Het sterkst steeg het aanbod verhoudingsgewijs in de Drechtsteden (+30%), op de voet gevolgd door Heerlen (+29%).

Relatieve verandering van het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar en ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde per januari 2008 ———————————————————————————————— Relative change in available property compared with the previous year and in relation to the five-year average as of January 2008

Regio | Region

% t.o.v. 2007

% t.o.v. 5 jr


+6%

+6%

Utrecht

-4%

+10%

Amsterdam

-13%

-10%

Rotterdam

-15%

-1%

Percentage nieuwbouw in het aanbod Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod is in 2007 afgenomen. Vorig betrof nog 15% van al het aanbod nieuwe kantoorruimte, dit jaar is dat 14%. In de Randstad is verhoudingsgewijs minder nieuwbouw in aanbod dan in de overige regio’s. Dit zou te maken kunnen hebben met het feit dat nieuwbouw in de Randstad snel wordt opgenomen en derhalve niet lang in aanbod is, want nieuwbouw blijft erg gewild onder de kantoorgebruikers en dat gaat vaak ten koste van het bestaande aanbod. Het totale nieuwbouwaanbod bedraagt 653.000 m². Deventer kent naar verhouding de meeste nieuwbouw, 35% van het totale aanbod kende niet eerder een gebruiker. In Maastricht is opnieuw geen nieuwbouw in aanbod. Binnen de vier grote steden kent Den Haag met 21% het hoogste aandeel nieuwbouw. In Amsterdam betreft 7% van het aanbod nieuwbouw. Nieuwbouwpercentage in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Regio | Region

2004

2005

2006

2007

2008

1


20%

18%

18%

17%

21%

2

Rotterdam

44%

15%

14%

18%

18%

3

Utrecht

23%

19%

16%

18%

15%

4

Amsterdam

41%

30%

14%

9%

7%

Totaal Randstad

35%

23%

15%

14%

13%

5

Deventer

30%

16%

24%

28%

35%

6

Tilburg

27%

38%

29%

24%

32%

7

Heerlen

23%

25%

20%

17%

28%

8

Assen

44%

60%

44%

21%

26%

9

Eindhoven

32%

31%

23%

18%

20%

10 Den Bosch

35%

25%

14%

6%

20%

11 Breda

60%

32%

27%

34%

19%

12 Hengelo

38%

38%

31%

35%

18%

13 Arnhem

49%

28%

19%

23%

18%

14 Amersfoort

28%

13%

4%

19%

18%

15 Zwolle

50%

32%

19%

10%

17%

16 Enschede

22%

13%

12%

14%

13%

17 Groningen

34%

29%

33%

6%

8%

18 Apeldoorn

37%

29%

22%

16%

6%

19 Drechtsteden

22%

20%

19%

10%

5%

20 Almere

61%

38%

31%

8%

4%

21 Leeuwarden

20%

14%

14%

12%

3%

22 Nijmegen

31%

27%

15%

41%

2%

23 Maastricht

17%

14%

8%

0%

0%

Totaal overig

36%

29%

21%

17%

15%

Totaal Nederland

35%

25%

17%

15%

14%

januari 2008 • Samenvatting • pagina 23 van 128


Opname: stijging van 7% tot 1.708.000 m² De opname van kantoorruimte in 2007 is in Nederland 7% gestegen ten opzichte van het opnameniveau van 2006. Opvallend hieraan is dat de opname in de Randstad met 15% flink is gestegen en uitkomt op 1.135.000 m², terwijl de opname in de andere regio’s opgeteld, daalt met 7%. De grote steden zorgen samen voor 66% van de totale opname in Nederland. Binnen de vier grote steden komen de tendensen niet overeen. Zo valt, wat betreft opname, 2007 voor Amsterdam tegen ten opzichte van 2006 en daalt de opname met 10%. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de opname van vorig jaar extreem hoog was en waarschijnlijk incidenteel van aard is geweest. Daarnaast is Amsterdam met een opname van 457.000 m² nog steeds de grootste speler op de vraagzijde van de kantorenmarkt in Nederland en is dit historisch gezien een hoge opname. Het aantal opgenomen vierkante meters in Rotterdam, Den Haag en Utrecht is gestegen, waarbij de groei van 81% in Utrecht erg opvalt. Deze groei heeft alles te maken met de zeer teleurstellende opname van vorig jaar in de Domstad. Buiten de vier grote steden valt met name op dat na een flinke dip vorig jaar de opname in Leeuwarden weer uitkomt op het oude niveau en daarmee kent deze Friese regio niet langer de laagste opname. Ook Apeldoorn kende met 50% een enorme stijging in het aantal opgenomen vierkante meters, hetzelfde geldt voor Eindhoven, waar de opname met 32% is gestegen. Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) ———————————————————————————————— Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area)

Regio | Region

2003

2004

2005

2006

2007

1

Amsterdam

274

252

349

505

457

2

Rotterdam

85

146

131

206

262

3

Utrecht

112

141

201

118

213

4


122

177

126

155

203

Totaal Randstad

593

716

807

984

1.135

5

Eindhoven

73

67

73

74

98

6

Den Bosch

32

41

37

63

52

7

Amersfoort

30

55

17

50

52

8

Zwolle

37

100

25

56

50

9

Arnhem

33

51

54

55

47

10 Groningen

35

49

33

33

35

11 Breda

30

24

44

36

33

12 Apeldoorn

24

14

35

22

33

13 Almere

19

34

22

45

24

14 Heerlen

9

13

20

18

23

15 Nijmegen

13

9

25

26

20

16 Enschede

23

18

27

34

18

17 Maastricht

14

18

18

31

18

18 Tilburg

13

15

24

20

17

19 Deventer

10

23

16

13

13

4

13

7

13

13

21 Assen

16

9

10

16

10

22 Leeuwarden

23

8

10

4

10

20 Drechtsteden

23 Hengelo Totaal overig Totaal Nederland

29

9

6

8

7

467

568

503

617

573

1.060

1.283

1.310

1.601

1.708

Transacties: 1.163 In 2007 werden in totaal 1.163 kantoortransacties gesloten. Dat zijn 89 transacties meer dan vorig jaar. Het grootste deel van deze transacties wordt buiten de Randstad gesloten. Het aantal opgenomen vierkante meters daarentegen ligt in de Randstad wel weer hoger. Hieruit blijkt dat de gemiddelde transactie in de Randstad groter is dan daarbuiten. Een gemiddelde transactie binnen de Randstad meet 1.993 m². Buiten de Randstad komt het gemiddelde uit op 959 m². In Den Haag vonden in 2007 gemiddeld de grootste transacties plaats met 2.301 m². In Nijmegen vinden over het algemeen relatief kleine opnames plaats. De gemiddelde transactie was hier 705 m²: dat is precies één vierkante meter minder dan in Assen.



Transactievolume 2007 % gestegen ten opzichte van 2006 en gemiddelde unitgrootte ———————————————————————————————— Transaction volume in 2007 Increase relative to 2006 And average unit size

Regio | Region

Transacties | Transactions

% stijging | increase Unitgrootte | Average unit size

1

Amsterdam

234

-3%

1.951

2

Rotterdam

134

+18%

1.956

3

Utrecht

113

+35%

1.884

4


88

-11%

2.301 1.993

Totaal Randstad

569

6%

5

Den Bosch

70

+75%

6

Zwolle

56

+12%

886

7

Eindhoven

56

+33%

1.740 949

740

8

Arnhem

49

+36%

9

Apeldoorn

42

+62%

796

42

+11%

1.230

10 Amersfoort 11 Breda

39

+30%

836

12 Groningen

37

-20%

936

13 Nijmegen

29

-9%

705

14 Almere

26

-21%

921

15 Maastricht

25

-22%

711

16 Enschede

23

-34%

779

17 Tilburg

18

+29%

934

18 Heerlen

18

+50%

1.297

19 Drechtsteden

16

+14%

798

20 Deventer

14

0%

894

21 Assen

14

-18%

706

22 Leeuwarden

11

+38%

901

23 Hengelo

9

-50%

752

594

+11%

959

1.163

+8%

1.465

Totaal overig Totaal Nederland

Bruto jaarinkomen van de transacties Het bruto jaarinkomen geeft het cijfer weer dat wordt verkregen wanneer de mediane huurprijs wordt vermenigvuldigd met het aantal opgenomen vierkante meters. Op deze manier kan een schatting worden gedaan van het bruto jaarinkomen door de verhuur van kantoorruimte in Nederland. Dit jaar komt dit bedrag uit op € 248.000.000,- en dat is € 9.000.000,- meer dan vorig jaar. Bruto jaarinkomen van de transacties per regio ———————————————————————————————— Gross income per year of the transactions by region

Regio | Region

Huur | rent

2007

1

Amsterdam

170

77.602.000

-15%

2

Rotterdam

139

36.439.000

+27%

3

Utrecht

139

29.594.000

+82%

4


140

28.349.000

+16%

Totaal Randstad 5

Eindhoven

140

% stijging | increase

171.984.000

+7%

13.643.000

+41%

6

Amersfoort

145

7.491.000

+13%

7

Den Bosch

132

6.839.000

-21%

8

Zwolle

133

6.598.000

-15%

9

Arnhem

135

6.281.000

-5%

137

4.468.000

-5%

10 Breda 11 Groningen

127

4.397.000

+11%

12 Apeldoorn

124

4.144.000

+59%

13 Almere

133

3.184.000

-48%

14 Heerlen

121

2.824.000

+36% -13%

15 Nijmegen

128

2.617.000

16 Tilburg

145

2.347.000

-6%

17 Maastricht

130

2.311.000

-45% -41%

18 Enschede

125

2.239.000

19 Drechtsteden

127

1.622.000

+3%

20 Deventer

121

1.515.000

-14%

21 Assen

115

1.137.000

-39%

22 Leeuwarden

110

1.091.000

+168%

23 Hengelo

128

Totaal overig Totaal Nederland

866.000

-7%

75.614.000

-4%

247.598.000

+4%



De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen enerzijds de jaaropname aan kantoorruimte in een bepaald marktgebied en anderzijds het aanbod aan kantoorruimte in dat marktgebied per ultimo van dat jaar

Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio —————————————————————————————————— Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region

Kantorenmarktratio: 36% De Nederlandse kantorenmarkt is opnieuw krapper geworden. Vorig jaar kwam de kantorenmarktratio nog op 32% uit, dit jaar is dat 36%. Deze verkrapping wordt veroorzaakt door een stijgende opname en een dalend aanbod. De meest krappe markt in Nederland is de kantorenmarkt van Zwolle en dat terwijl de ratio na 2007 zelfs 1% lager is uitgekomen dan vorig jaar. Van de grote steden kent Rotterdam de hoogste ratio met 48%. De meest ruime regio in Nederland vormen de Drechtsteden, de verhouding tussen opname en aanbod komt hier uit op 12%. Regio | Region

2003

2004

2005

2006

2007

1

Rotterdam

18%

27%

17%

32%

48%

2

Utrecht

27%

26%

36%

20%

38%

3

Amsterdam

19%

18%

22%

34%

36%

4


20%

27%

19%

25%

31%

Totaal Randstad

20%

23%

22%

30%

37%

5

Zwolle

44%

172%

28%

57%

56%

6

Den Bosch

34%

39%

37%

59%

55%

7

Heerlen

22%

26%

56%

48%

47%

8

Tilburg

39%

38%

65%

60%

42%

9

Groningen

34%

53%

28%

38%

42%

10 Breda

38%

26%

47%

35%

42%

11 Eindhoven

37%

35%

32%

38%

41%

12 Apeldoorn

31%

15%

38%

20%

33%

13 Nijmegen

17%

10%

26%

31%

32%

14 Amersfoort

27%

49%

13%

28%

32%

15 Maastricht

22%

23%

25%

45%

31%

16 Arnhem

28%

30%

38%

38%

31%

17 Enschede

35%

23%

37%

56%

30%

18 Assen

73%

25%

26%

51%

26%

19 Almere

25%

28%

19%

52%

24%

20 Deventer

21%

38%

25%

22%

22%

21 Leeuwarden

74%

16%

17%

7%

20%

22 Hengelo

16%

76%

16%

13%

17%

23 Drechtsteden

5%

17%

9%

16%

12%

Totaal overig

32%

34%

29%

37%

34%

Totaal Nederland

24%

26%

25%

32%

36%

Huurprijzen De hoogste huurprijs per vierkante meter per jaar kom uit op € 340,- en dat is vergelijkbaar met de tophuur van 2006 (€ 344,-). Buiten de Randstad is opnieuw de hoogste huur in Nijmegen betaald, namelijk € 243,-. Opvallend aan de top 10 van de Randstad is dat er alleen maar gerealiseerde huren in de regio Amsterdam in staan. Vorig jaar waren Utrecht, Rotterdam en Den Haag ook vertegenwoordigd. Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte in de Randstad per deelgebied ———————————————————————————————— Top rentals obtained per square metre of lettable floor area of office space in the Randstad conurbation by district

Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied ———————————————————————————————— Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district

Regio | Region

Huur | Rent

Amsterdam Zuidas

340

Amsterdam Zuidas

330

Luchthaven Schiphol | Schiphol Airport

320

Amsterdam Zuidas

310

Amsterdam Zuidas

310


305


305

Amsterdam Centrum | Amsterdam Centre

296

Amsterdam Zuidas

295

Amsterdam Zuidas

295

Nijmegen Brabantse Poort

243

Zwolle Zone A28

229

Zwolle Centrum | Zwolle Centre

225



Branches: aandeel zakelijke dienstverlening stijgt De verdeling van het aantal vierkante meters per branche komt overeen met voorgaande jaren. De zakelijke dienstverlening is goed voor het grootste deel van de opname en de rest wordt verdeeld over de andere branches. Dit jaar zorgt de zakelijke dienstverlening voor 47% van de totale opname. Na deze branche zorgt de overheid voor de meeste opname, namelijk 11%. De vier grote steden kennen ieder een andere verdeling. Zo is in Utrecht het percentage zakelijke dienstverlening hoger dan in de andere steden, maar wel lager dan in heel Nederland, terwijl in Rotterdam de bouw en industrie verhoudingsgewijs veel sterker is vertegenwoordigd dan in de andere steden. In Amsterdam wordt 13% van de meters opgenomen door een automatiseerder en dat is aanzienlijk hoger dan in Den Haag, Rotterdam of Utrecht. Ook wordt duidelijk dat groothandels dit jaar weinig vierkante meters hebben opgenomen. Opname per branche naar m² in 2007 —————————————————————————————————— Take-up by sector according to square metres in 2007

Nederland

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Automatisering | Information Technology

Branche | Sector

5%

13%

3%

1%

2%

Banken en financiële instellingen Banks and financial institutions

5%

9%

5%

6%

10%

Bouw en Industrie | Construction and Industry

5%

7%

8%

20%

3%

Detailhandel | Retail

3%

9%

0%

0%

0%

Divers | Miscellaneous

3%

9%

0%

2%

1%

Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare

7%

6%

7%

4%

11%

Groothandel | Wholesale

1%

0%

0%

2%

0%

Ideële organisaties | Idealistic organisations

6%

3%

11%

3%

10%

Onderwijs | Education

Utrecht

7%

5%

3%

16%

4%

Overheid | Public sector

11%

7%

28%

11%

17%

Zakelijke dienstverlening excl automatisering Business services excluding IT

47%

32%

35%

35%

42%

Ontwikkeling van de totale voorraad van de Randstad in m² vvo Opnieuw is de voorraad van kantoorruimte gestegen, Aan het begin van 2007 bedroeg de voorraad nog 20.575.000 m², aan het begin van 2008 komt de voorraad uit op 20.803.000 m². Daardoor wordt duidelijk dat de voorraad een aanwas kent van 228.000 m². Van de vier grote steden kent Utrecht met 3.473.000 m² de kleinste voorraad, de voorraad voor de regio Amsterdam komt uit op 7.240.000 m². Ontwikkeling totale voorraad in de Randstad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in the Randstad conurbation in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

19.400.300

19.667.000

20.039.000

20.575.000

20.803.000

+3,2%

+1,4%

+1,9%

+2,7%

+1,1%

Total stock Afname / Toename Decrease / Increase



1 • The Netherlands in 2007 Summary (tables: see pages 21-27) The Dutch office space market developed well in 2006; the start of a recovery as it seemed. The broad supply decreased, while take-up increased to a total of 1.6 million square meters of office space. These developments directly resulted from the 3% economic growth for FY 2006. Together with increased consumer confidence and increased employment the 2006 picture was positive. Of course, the major question by the end of 2006 was whether this recovery and the narrowing of the Dutch office space market would continue? Despite the fact that office space supply declined in 2006, total available coverage remained very high, resulting in still a broad supply. Q1 2007 in the Dutch office space market was promising. Take-up demonstrated a growth compared to Q1 2006, while supply experienced a slight decline but largely stayed in pace with the supply level by the end of Q4 2006. However, it must be noted here that a number of transactions by the end of 2006 were reported late, and have thus been included in Q1 2007. But that is a common practice, and previous editions of Speaking Figures were also realized in this way. If each quarter would be just as strong as Q1 2007, take-up for FY 2007 would be over 2 million square meters. However, take-up in Q2 2007 was somewhat disappointing. The total number of square meters of office space take-up stayed behind compared to the first quarter, and also ended lower compared to the first quarter of the previous year. Again, supply showed a slight decline. Nonetheless, expectations remained high during the first semester of 2007. If developments in the second half of the year would be the same as in the first six months, 2 million square meters could still be realized. Traditionally, the third quarter is rather quiet, and so in 2007. Take-up declined compared to the two preceding quarters and supply stabilized. Only an extremely well fourth quarter would be able to get take-up above 2 million. In any case it seemed that last year’s high take-up of 1.6 million square meters was going to be exceeded. Q4 2007 in the Dutch office space market went normally. Take-up was comparable to last year, and again supply declined slightly. For FY 2007 the total number of square meters of office space take-up is 1,708,000 m², an increase of 7% compared to 2006. On January 1, 2008 the total number of square meters supplyed for all Dynamis office regions is 4,687,000 m², being a decline of supply in one-year time by 6%. A rising take-up and declining supply have narrowed the Dutch office space market. For 2006 the office space market ratio -the ratio between take-up within one year and supply by the end of the same year- was 32%. In 2007 the office space market ratio increased by 4%, resulting in 36% for the Netherlands. However, a rising office space market ratio does not always mean a narrowing of the Dutch office space market. Especially the high supply still makes the office space market to be characterized as a broad market. Just as in previous years many office buildings that have been vacant for years are still being offered in the market. It will be hard to find a user for these actually non-marketable premises. And it will even be more difficult as sufficient new offices are still being built in the Netherlands. However, awareness seems to have grown with the players in the Dutch office space market. More initiatives are taken to reduce the vacancy, or to the restrain new construction developments. The Platform Bedrijven en Kantoren (Companies and Offices Platform), better known as Plabeka, is a good example of such an initiative. Plabeka’s objective is to eliminate approx. 3.5 square meters of planned new constructions in the northern part of the Randstad conurbation, as currently too many projects are planned. Even in extremely favorable economic conditions it will practically be impossible to find users for all these projects. In 2007 economic growth was 3%. This year growth is expected to decline to 2.4%. The employment market will get even tighter, resulting in pagina 28 van 128 • Summary • January 2008


increasing labor costs and accelerated inflation. The international credit crisis makes it hard to predict what the economic growth is actually going to be in 2008. In December 2007 the President of De Nederlandse Bank (DNB), Mr. Nout Wellink, has warned for the consequences of the credit crisis for the Dutch economy. He stated that the current credit crisis, which has spread from the U.S., might seriously slow economic growth in the Netherlands. Uncertainty as to the economic growth in 2008 also means that it is hard to estimate what the developments in the office space markets will be. It is expected though that this will not have a negative impact on the user side of the office space market, as the employment rate in the Netherlands keeps going up. Supply: decrease by 6% to 4,687,000 m² The decrease in supply of office space has continued in 2007. In 2006 supply decreased by 6%, and again there is a 6% decrease. As per January 1, 2008 the total number of square meters offered is 4,687,000. Supply of the four largest cities demonstrated a relatively stronger decrease than the other regions in the Netherlands, and ended —just like last year— at 8%. The four largest cities together made up 65% of the total supply in the investigated regions. However, these four major cities do show some differences. The Hague is the only major city with a higher office space supply (+6%) than last year. In the other three cities supply declined, with Rotterdam experiencing the strongest decline by 15%. Amsterdam showed a 13% decline, and Utrecht 4%. Due to these different developments the office space supply of The Hague and Utrecht actually exceeds the Rotterdam supply, like in 2005. The total number of square meters supplied in 2007 is 1,282,000 m², making the Amsterdam region the home of the Netherlands’ largest supply of office space. The collective supply of the other regions has declined by 1% in one year. Obviously, there are some regional differences, such as supply in the Breda region which even showed a 26% decline. Also Nijmegen strongly declined by 23%. In total nine regions in the Netherlands experienced a rising supply. Eight of these regions do not belong to the Randstad conurbation. The Drechtsteden showed the relatively highest increase of supply (+30%), with Heerlen coming just behind (+29%). Percentage of new constructions in supply In 2007 the percentage of new constructions in the total supply has dropped from 15% of new office space last year to 14% this year. The Randstad conurbation supply of new constructions is relatively lower than supply in the other regions. This could relate to the fact that new constructions in the Randstad conurbation are quickly absorbed and do not remain in supply for a long time as office users mostly prefer new constructions, often at the expense of the existing supply. Total supply of new constructions is 653,000 square meters. Deventer has relatively most new constructions, 35% of total supply did not have a previous user. Maastricht again has no supply of new constructions. In the four largest cities The Hague has the highest share of new constructions with 21%. In Amsterdam 7% of supply are new constructions. Take-up: increase by 7% to 1,708,000 m² In 2007 office space take-up in the Netherlands has gone up by 7% compared to the 2006 take-up level. A remarkable fact here is that take-up in the Randstad conurbation has increased by even 15% to 1,135,000 m², while take-up in the other regions together has dropped by 7%. The four largest cities made up 66% of total take-up in the Netherlands. In the four largest cities trends do not correspond. As to take-up the year 2007 is somewhat disappointing for Amsterdam compared to 2006, with a 10% decline. It must be noted here, however, that last year’s take-up was extremely high, and probably of an incidental nature. In addition, Amsterdam still is a major player at the demand side of the Dutch office space market with a historically high take-up of 457,000 m². The amount of office space take-up in square meters in Rotterdam, The Hague and Utrecht has increased, with a striking growth by 81% in Utrecht. This growth is strongly connected to last year’s

January 2008 • Summary • pagina 29 van 128


very disappointing take-up. Apart from the four largest cities it is especially remarkable that after a major dip last year, take-up in Leeuwarden has regained its previous level; the Frisian region now no longer has the lowest take-up. Also Apeldoorn has known a huge rise in the number of square meters taken up by 50%, just as Eindhoven where take-up went up by 32%. Transactions: 1,163 In 2007 a total of 1,163 office transactions were concluded, 89 transactions more than last year, the major part of these transactions being outside the Randstad conurbation. On the other hand the Randstad conurbation has a larger amount of office space take-up in square meters. This shows that on average Randstad conurbation transactions involve larger surfaces than other transactions, the average Randstad conurbation transaction being 1,993 m². Outside the Randstad conurbation the average is 959 m². With an average of 2,301 m², The Hague has had the largest transactions in 2007. Generally, Nijmegen has a relatively small take-up, the average transaction here being 705 m²: exactly one square meter less than in Assen. Gross annual income from transactions The gross annual income represents the number that is obtained by multiplying the median rental price by the number of square meters taken up. In this way the gross annual income from office space leases in the Netherlands can be estimated. This year this amount is €248,000,000, being €9,000,000 more than last year. The office-space market ratio represents the proportion between the annual take-up of office-space in certain market areas to the total supply of office-space in that market area for that year

Office space market ratio: 36% Again, the Dutch office space market has narrowed. Last year the office space market ratio still was 32%, this year it is 36%. This narrowing is caused by a rising take-up and a declining supply. Zwolle has the narrowest market in the Netherlands; even though the 2007 ratio ended 1% lower than last year. With 48% Rotterdam has the highest large-city ratio. The Drechtsteden are the broadest region in the Netherlands, with a 12% takeup/supply ratio. Rental prices The highest rental price per square meter per year is €340, which is comparable to the 2006 top rental (€344). Outside the Randstad conurbation, the highest rental price of €243 was again paid in Nijmegen. A remarkable fact of the Randstad conurbation top 10 is that it only states rentals realized in the Amsterdam region. Last year Utrecht, Rotterdam and The Hague were also represented. Sectors: business services share has risen The repartition of the number of square meters per sector corresponds to previous years. Business services account for the major part of take-up, with the remainder divided over the other sectors. This year business services are 47% of total take-up. After this sector public services accounts for most take-up, being 11%. The four largest cities each have another division. In Utrecht, for example, the percentage of business services is higher than in the other cities, though lower than in the Netherlands as a whole, while in Rotterdam construction and industry are relatively stronger represented than in the other cities. In Amsterdam 13% of the meters is taken-up by an IT company, which is substantially higher than in The Hague, Rotterdam or Utrecht. It also appears that wholesale companies have taken up few square meters this year. Development of the total Randstad conurbation stock in m² lfa Again the office space stock has increased; by the end of 2007 the stock even was 20,575,000 m², beginning the 2008 stock by 20,803,000 m². This reveals that the stock has grown by 228,000 m². Of the four largest cities Utrecht has the smallest stock, with 3,473,000 m²; for the Amsterdam region the stock is 7,240,000 m².

pagina 30 van 128 • Summary • January 2008

Regio

Amsterdam Almere

2

Sprekende Cijfers 2008 l Kantorenmarkten

pagina 32 van 128 • Regio Amsterdam • januari 2008


2 • Regio Amsterdam en Almere Amsterdam Na het zeer succesvolle jaar voor de kantorenmarkt vorig jaar was het de vraag waarop de totale opname dit jaar zou uitkomen. De recordopname van 2006 is niet gehaald, al is de opname over 2007 ook zeer goed te noemen. Daar waar vorig jaar de 500.000 m² werd overschreden, blijft het totaal aantal opgenomen vierkante meters daar dit jaar net onder. Vergeleken met 2005 ligt de opname wel ruim 100.000 m² hoger. Het aanbod daalde het afgelopen jaar tot 1.282.200 m². De Zuidas wordt gezien als meest populaire vestigingslocatie voor kantoorgebruikers binnen de regio Amsterdam. Afgelopen jaar vestigden internationale ondernemingen, zoals Akzo Nobel, Kardan, Google, Boston Consulting Group, Accenture en de Bank of Tokyo zich op de Zuidas. Naast de genoemde gebruikerstransacties vond ook een aantal grote beleggingstransacties plaats, zo wisselden The Rock, UN Studio en het Atrium van eigenaar. Samen brachten deze gebouwen ruim 485 miljoen euro op. Overigens blijven beleggingstransacties in dit onderzoek verder buiten beschouwing. De voorraad kantoorruimte breidt zich nog steeds uit met hoogwaardige kantoorgebouwen. Ook projecten die zich op andere segmenten richten worden regelmatig gerealiseerd. Een goed voorbeeld hiervan is het ‘Gershwin’, waar hoogwaardige winkelen woonruimte wordt gerealiseerd. ‘Gershwin’ is het eerste deelgebied waar het accent ligt op wonen. Daarnaast is er veel aandacht voor kleinschalige bedrijvigheid. Amsterdam blijft binnen Nederland dé internationale vestigingsplaats voor kantoorgebruikers. Schiphol heeft altijd al bijgedragen aan de internationale uitstraling en ook de Zuidas draagt hier sterk aan bij. De Zuidas heeft de potentie om te concurreren met andere topkantorenlocaties in Europa, zoals die in Londen, Parijs en Frankfurt. De Zuidas moet uiteindelijk een internationaal, goed bereikbaar, stedelijk centrum vormen met 2,5 miljoen bruto vierkante meter aan woningen, winkels, kantoren, horeca, theater, onderwijsinstellingen en andere openbare faciliteiten. Binnen de regio Amsterdam zijn veel verschillende soorten kantoorlocaties, met ieder hun eigen karakteristieke kantorenmarkt. Zo kenmerkt het centrum van Amsterdam zich als een uitstekende kantoorlocatie voor traditionele kantoorgebruikers. Denk hierbij aan stichtingen en verenigingen, maar bijvoorbeeld ook aan advocatenkantoren. Daarnaast heeft de Grachtengordel een grote aantrekkingskracht op creatieve bedrijven. Een nadeel van het centrum is de parkeergelegenheid. Op de vierde Noordvleugelconferentie is besloten een platform op te richten om te komen tot een optimale afstemming tussen vraag en aanbod van bedrijfslocaties in de Noordvleugel. Dit Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties werd in de wandelgangen al snel ‘Plabeka’ genoemd. In het kader hiervan schrapt de gemeente Amsterdam 1,2 miljoen vierkante meter kantoren uit haar bouwplannen, vooral langs snelwegen en in de stad. Dat is éénderde van de totale planvoorraad. Hierdoor komt ruimte vrij voor de bouw van 2.000 woningen. Amsterdam kampt met een groot overschot aan kantorenplannen. Om de kantorenmarkt in de stad gezonder te maken, de bouwplannen financieel realistischer te maken en om ruimte vrij te maken voor andere functies, zoals woningen en winkels of scholen, wordt het planaanbod fors gereduceerd. Aanbod 1 januari 2008: daling met 13% ten opzichte van 1 januari 2007 Het aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam is het afgelopen jaar met 13% gedaald en komt uit op 1.282.200 m². Daarmee is dit het laagste aanbod sinds 2003. Wanneer het huidige aanbod wordt afgezet tegen het gemiddelde aanbod in de vijf voorafgaande jaren, dan ligt het huidige niveau 10% lager. Ook dit jaar lijken gebruikers gecharmeerd te zijn van nieuwbouw, waarmee de verhuistrend van oud- naar nieuwbouw nog steeds door zet. Het aandeel nieuwbouw in het aanbod is opnieuw gedaald en komt januari 2008 • Amsterdam • pagina 33 van 128


uit op 7% van het totaal. Het aanbod dat nieuw op de markt komt wordt snel opgenomen. Daarnaast wordt door de eerder genoemde maatregelen van het ‘Plabeka’ het aanbod ook steeds minder aangevuld met nieuwbouw. Het totale aanbod bestaat uit 469 objecten met een metrage van tenminste 500 m² en daarmee worden er zes objecten minder aangeboden dan vorig jaar. De gemiddelde grootte neemt ten opzichte van vorig jaar af en komt uit op 2.734 m². Het grootste aaneengesloten aangeboden metrage in Amsterdam betreft het ‘Telehouse’ op de La Gardiaweg. Hier wordt ruim 32.500 m² aangeboden. Eerder werd al geconstateerd dat de gemiddelde grootte van het aanbod is afgenomen, dit wordt mede veroorzaakt doordat er aanzienlijk minder panden in aanbod zijn van tenminste 10.000 m². Vorig jaar voldeden hier nog 27 panden aan, nu zijn dat er zestien. Van deze zestien objecten zijn er acht in Amsterdam West gelegen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

1.449.300

1.429.600

1.622.100

1.479.200

1.282.200

Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year

+28%

-1%

+13%

-9%

-13%

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

+75%

-38%

+29%

-18%

-10%

Percentage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area

41%

30%

14%

9%

7%

Percentage bestaande bouw m² Percentage of existing building floor area

59%

70%

87%

91%

93%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area

Aanbod daalt in Amsterdam West het sterkst, maar blijft desondanks het grootst Amsterdam West is het deelgebied dat het grootste aanbod kantoorruimte herbergt van alle deelgebieden. Hier staat op 1 januari 2008 bijna 323.000 m² kantoor te huur. Vergeleken met vorig jaar is dat overigens ruim 100.000 m² minder. Het aanbod in Amsterdam West wordt gekenmerkt door grote kantoormetrages. Het aanbod binnen de gemeente Amsterdam daalt sterk en komt uit op 886.200 m². Ook de kernen buiten de gemeente Amsterdam laten een daling zien, zij het met 4% minder sterk. Buiten Amsterdam neemt het aanbod in de deelgebieden Badhoevedorp en Diemen zelfs toe. Dit komt doordat er in deze deelgebieden het afgelopen jaar nauwelijks kantoorruimte werd opgenomen. Het is de verwachting dat het aanbod het komende jaar stabiel blijft, doordat de groei in opname voorlopig voorbij lijkt te zijn. Deze tendens was in het vierde kwartaal van 2007 al zichtbaar, want het aanbodniveau verschilde niet veel van dat aan het einde van het derde kwartaal. De verwachting is wel dat 2008 opnieuw een goed kantorenjaar zal worden voor de regio Amsterdam. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North

2004

2005

2006

2007

2008

127.700

142.400

163.600

134.200

128.900

3.800

5.300

12.600

2.500

6.600

36.900

55.400

84.900

33.400

25.300

Amsterdam West | West

343.000

319.400

389.200

426.400

322.900

Amsterdam Zuidas

143.500

198.300

222.000

143.400

121.800

22.700

36.900

29.400

15.000

18.100

374.800

285.400

315.600

309.400

262.600

Amsterdam

1.052.400

1.043.100

1.217.300

1.064.300

886.200

Amstelveen

113.600

110.300

97.900

84.000

80.000

Badhoevedorp

15.000

12.100

16.200

19.600

21.700

Diemen

77.500

75.100

79.000

65.200

71.400

101.500

106.500

118.700

116.800

112.600

Amsterdam Oost | East

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost | South East

Hoofddorp Schiphol Overig | Other Totaal | Total

pagina 34 van 128 • Amsterdam • januari 2008

89.300

82.400

93.200

129.300

110.300

396.900

386.400

405.000

414.900

396.000

1.449.300

1.429.600

1.622.200

1.479.200

1.282.200


1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

8

6

5

7

'0

'0

'0

'0

2

3

4

'0

1

Aanbod/Supply

'0

'0

'0

8

0

'0

7

5

9

'9

'9

'9

'9

'9

6

0

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo —————————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area

Aantal opgenomen vierkante meters in Amsterdam opnieuw hoog Het aantal opgenomen vierkante meter kantoor in 2007 komt uit op 456.500 m² en dat is vergeleken met vorig jaar een daling van 10%. Desondanks kan de opname als zeer goed worden bestempeld. Dat blijkt ook wanneer het opnameniveau wordt vergeleken met het niveau van 2003, 2004 en 2005. De daling in opname krijgt met name gestalte doordat de opname binnen de gemeente Amsterdam is gedaald. Wanneer het aantal opgenomen vierkante meters kantoor in de kernen buiten de gemeentegrenzen worden opgeteld, blijkt namelijk dat er 17.000 m² meer is opgenomen in 2007 dan in 2006. Deze groei wordt vooral bepaald door een hoge opname in de deelgebieden Hoofddorp en Schiphol. Samen is hier in 2007 ruim 97.000 m² opgenomen, vorig jaar was dat nog zo’n 66.000 m². In Amsterdam Zuidoost werden, met 83.600 m², de meeste kantoormeters verhuurd. Hierbij moet worden opgemerkt dat de transactie van het nieuwbouwpand dat Endemol gaat betrekken op de Holterbergweg is meegerekend. Deze transactie betreft in totaal 32.000 m². Vorig jaar werd er in het centrum van Amsterdam de meeste kantoorruimte opgenomen. Dit jaar is hier 68.400 m² kantoor opgenomen. TomTom huurde het afgelopen jaar 10.000 m² nieuwbouw op de Oosterdokskade en ook de Dienst Werk en Inkomen huurde een kantoor van ruim 10.000 m² op de Weesperstraat. Overigens is de opname in het centrum vergeleken met de afgelopen vijf jaar hoog. In Amsterdam Noord kregen het afgelopen jaar slechts twee kantoren een nieuwe gebruiker. Deze twee transacties zorgen samen voor een opname van 17.200 m², waarbij met name de transactie van Hema opvalt. Het hoofdkantoor van Hema verhuist van de Frankemaheerd in Zuidoost naar een nieuw te bouwen pand op de voormalige NDSMscheepswerf. Het pand betreft een metrage van 16.500 m². Het hele gebied is in ontwikkeling en heeft als werktitel ‘Amsterdam Waterfront’. Het doel is om een hier een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven, maar ook voor bewoners, te creëren. Het gebied zal uiteindelijk 215.000 m² aan verschillende functies beslaan, waarbij de nadruk ligt op wonen. Ongeveer 25% van de totale ruimte zal worden besteed aan werken. Amsterdam Oost, Diemen en de Zuidelijke IJ-oevers zijn de deelgebieden waar de opname erg tegenvalt. Diemen kende vorig jaar wat betreft opname nog een bijzonder goed jaar. Dit jaar vonden er vier transacties plaats. Opvallend is dat drie van de vier huurders actief zijn in de automatisering.

Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre

2003

2004

2005

2006

2007

29.200

32.000

38.200

83.400

68.400

Amsterdam Noord | North

2.500

1.000

-

8.700

17.200


4.900

8.000

27.200

42.900

16.800


96.700

57.100

110.100

80.900

69.300

Amsterdam Zuidas

40.400

45.800

30.400

81.900

69.600

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

21.600

6.100

9.200

25.000

2.400

Amsterdam Zuidoost | South East

16.500

66.400

40.800

70.200

83.600

Amsterdam

211.800

216.400

255.900

393.000

327.300

Amstelveen

16.900

10.700

30.900

25.300

27.200

Badhoevedorp

-

2.800

-

-

-

Diemen

-

1.400

7.900

20.700

4.600

Hoofddorp

16.300

13.100

26.200

37.100

50.000

Schiphol

28.300

7.400

28.300

29.100

47.400

Overig | Other

61.500

35.400

93.300

112.200

129.200

273.300

251.800

349.300

505.200

456.500

Totaal | Total

januari 2008 • Amsterdam • pagina 35 van 128


Transacties: 234 In totaal werden er in 2007 in de regio Amsterdam 234 transacties gesloten van tenminste 500 m². In 2006 vonden er 240 transacties plaats. Dit geeft al aan dat de gemiddelde opnamegrootte dit jaar veel lager is dan vorig jaar, immers: er vonden zes transacties minder plaats en de opname is gedaald met bijna 50.000 m². De gemiddelde transactie komt hiermee uit op 1.951 m². Vorig jaar was dat nog ruim 2.105 m². In totaal zijn er zes transacties van tenminste 10.000 m². De grootste transactie betreft de opname door Endemol. Daarna is de opname door Hema het grootst. Een goede derde is de transactie van luchtvaartmaatschappij Martinair. Deze luchtvaartmaatschappij huurt 13.000 m² kantoor op Schiphol. Kantorenmarktratio: 36% De verhouding tussen de opname gedurende een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar komt dit jaar hoger uit dan vorig jaar. Ondanks een dalende opname steeg de kantorenmarktratio als gevolg van een verhoudingsgewijs nog sterker dalend aanbod. De kantorenmarktratio kwam op 1 januari 2008 uit op 36% en dat is 2% hoger dan vorig jaar. Hiermee komt de verhouding overeen met het Nederlands gemiddelde. Per deelgebied zijn grote verschillen in de kantorenmarktratio waar te nemen. zo komt de ratio van Amsterdam Noord boven de 200% uit en dat heeft alles te maken met de uitzonderlijk grote opname van de Hema. Diemen vormt de meest ruime markt met een ratio van slechts 6%. Het centrum van Amsterdam kent een kantorenmarktratio van 53%, voor de Zuidas is dit 57%. In de deelgebieden die buiten de gemeente vallen is de kantorenmarktratio, met 44%, het hoogst in Hoofddorp. Huurprijzen Vorig jaar werd de tophuur gerealiseerd op Schiphol. Dit jaar is de hoogste huur betaald op de Zuidas. Voor een vierkante meter kantoor per jaar wordt € 340,- betaald. Overigens worden veel transactieprijzen niet bekend gemaakt. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met zogenaamde incentives. Het laatste jaar daalden de incentives wel, terwijl de vraaghuurprijzen niet zijn gedaald. Schiphol kende dit jaar een tophuur van ‘slechts’ € 320,-. Het is de verwachting dat deze prijs het komende jaar weer gaat stijgen naar het niveau van 2006, toen er ruim € 340,- per vierkante meter per jaar werd betaald. Daarmee zal dit deelgebied waarschijnlijk ook volgend jaar iets achter blijven bij de huurprijzen op de Zuidas. De prijzen in Amsterdam Oost en in Diemen zijn met € 150,- per vierkante meter het goedkoopst en de verwachting is dat de prijs in Amsterdam Oost het komende jaar wel zal stijgen. Het is de verwachting dat de hoogste prijs per vierkante meter in Diemen verder zal dalen en het komende jaar op ongeveer € 140,- liggen. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North

Gerealiseerd / Realised (€) 2007

Verwacht / Expected (€) 2008

296

290

-

160 170


150


205

170

Amsterdam Zuidas

340

360


-

265


205

200

Amstelveen

205

200

Badhoevedorp

-

145

Diemen

150

140

Hoofddorp

206

220

Schiphol

320

340



Branches Bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening nemen zoals gewoonlijk de meeste kantoormeters op. In totaal is 32% van de totale opname gedaan door een dergelijk bedrijf. In 2007 namen automatiseerders opvallend veel vierkante meters kantoor op. Daar waar vorig jaar slechts 4% door een automatiseerder werd opgenomen, is dat percentage nu 13%. Hiermee is deze branche na de zakelijke dienstverlening het grootst. Vorig jaar gold dat voor de banken en financiële instellingen met een percentage van 17%. In 2007 namen banken en financiële instellingen echter slechts 9% van het totaal aantal opgenomen vierkante meters op. Een andere opvallende tendens is de stijging in opname door bedrijven die actief zijn in de detailhandel. Daar waar er vorig jaar nauwelijks door deze branche werd opgenomen, gaat dat nu in 9% van de gevallen wel op. In totaal is 15% van de opname gedaan door een non-profit organisatie en dat is een groot verschil met de 28% van vorig jaar.

Opname per branche 2007 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2007

3%


13%

9%

Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

6%

Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

7%


5%

Bouw en Industrie Construction and Industry

32%

Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare

7%

Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail

9%

Ideële organisaties | Idealistic organsations

9%

Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Amsterdam is de grootste in Nederland. Op 1 januari 2008 bedraagt deze naar schatting 7.240.000 m². Daarmee is de voorraad ten opzichte van vorig jaar 1% gestegen. De stijging van 1% is vergeleken met de afgelopen jaren erg laag. Het is de verwachting dat de komende jaren de voorraad langzamer stijgt door de maatregelen van het ‘Plabeka’. Desondanks blijven grote bedrijven grote metrages zoeken in deze regio en blijft bij deze zoektocht nieuwbouw het meest populair. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

6.623.000

6.800.000

7.000.000

7.200.000

7.240.000

+3%

+3%

+3%

+3%

+1%


januari 2008 • Amsterdam • pagina 37 van 128


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren 1 Onder voorbehoud staan in deze paragraaf twee tabellen gepubliceerd. Het voorbehoud wordt gemaakt, omdat de mediane vraagprijs per deelgebied niet altijd representatief wordt geacht. Er moet rekening worden gehouden met soms te beperkte waarnemingen en incentives. Ook kan een groot gebouw onevenredig grote invloed hebben op de gemiddelde transactiegrootte en/of het mediane huurprijsniveau. In hoofdlijnen geven deze tabellen een interessant beeld van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in euro’s ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in euros

2005

Deelgebieden | Districts

Amsterdam Centrum | Centre

2006

m² vvo

mediane vraagprijs €

sq. metres lett. fl. area

median ask. price €

2007

m² vvo




2008

m² vvo


m² vvo






142.400

220

163.600

215

134.200

225

128.900

5.300

142

12.600

135

2.500

120

6.600

135

55.400

170

84.900

170

33.400

160

25.300

150


319.400

158

389.200

150

426.400

150

322.900

150

Amsterdam Zuidas

198.300

225

222.000

225

143.400

225

121.800

240 255

Amsterdam Noord | North Amsterdam Oost | East


225

36.900

203

29.400

215

15.000

210

18.100


285.400

165

315.600

145

309.400

153

262.600

150

Amstelveen

110.300

178

97.900

180

84.000

175

80.000

180

Badhoevedorp

12.100

142

16.200

139

19.600

142

21.700

132

Diemen

75.100

131

79.000

135

65.200

130

71.400

130

106.500

165

118.700

150

116.800

150

112.600

150

82.400

177

93.200

160

129.300

170

110.300

165

Hoofddorp Schiphol Totaal | Total

1.429.600

1.622.100

1.479.200

1.282.200

Gerealiseerde mediane huurprijzen in euro’s per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Median rents paid in euros per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions

2004


Amsterdam Centrum | Centre

2005

2006

2007

aantal transacties

mediane huurprijs €

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


number of transactions

median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

40

188

30

180

40

210

44

Amsterdam Noord | North

-

-

-

-

5

155

-

-


7

163

8

148

7

144

17

133


26

165

36

162

35

165

35

145

Amsterdam Zuidas

17

238

14

258

46

208

35

290


200

-

-

6

145

12

240

-

-

26

159

20

145

31

160

36

145

Amstelveen

8

161

13

173

17

165

14

180

Badhoevedorp

-

-

-

-

-

-

-

-

Diemen

-

-

-

-

5

130

-

-


Hoofddorp Schiphol

12

165

18

153

27

175

23

150

5

165

13

180

15

183

-

248

Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars | De heer E.A.M. Annaert | Telefoon (020) 540 55 20 | www.bhh.nl



januari 2008 • Almere • pagina 39 van 128


Almere Ondanks de voornemens van het ‘Plabeka’, die ook gevolgen hebben voor de kantoorontwikkelingen in Almere, wordt er voldoende bijgebouwd in deze regio. Zo startte in september de bouw van het kantoorgebouw ‘Carlton’ aan de rand van de Staatsliedenwijk. Deze toren wordt 120 meter hoog en maakt deel uit van het plan ‘L’Hermitage’. Naast ‘Carlton’ worden de komende jaren de torens ‘Martinez’ en ‘Majestic’ gebouwd. Bijzonder is dat elke toren door een andere architect is ontworpen. In totaal zullen deze ontwikkelingen zorgen voor een toename van 90.000 m² aan kantoorruimte. De realisatie zal zes jaar in beslag nemen. Het project vindt nabij het station in Almere Stad plaats. Eerder zijn hier al vele kantoorgebouwen gerealiseerd. Wanneer ‘L’Hermitage’ is afgerond is het zakencentrum compleet. Projecten zoals ‘Alnovum’, ‘Nouveau Jour’, de Rabotoren en ‘La Défense’ zijn reeds verhuurd. In Almere is steeds meer vraag naar hoogwaardige, moderne kantoorpanden en daar voldoen ‘Carlton’, ‘Martinez’ en ‘Majestic’ aan. Het ruime bestaande aanbod in deze regio voldoet niet aan de moderne eisen die tegenwoordig worden gesteld. Wil Almere mee met de ontwikkelingen waaraan de rest van de Noordvleugel van de Randstad onderhevig is, dan zijn moderne kantoormeters onontbeerlijk. Aanbod op 1 januari 2008 Vorig jaar daalde het aanbod van kantoorruimte in de regio Almere sterk. Dit jaar wordt deze daling gecompenseerd door een flinke stijging van het aanbod. Door een groei van 14% komt het totale aangeboden metrage uit op 99.100 m². Wanneer het gemiddelde aanbod over de afgelopen vijf jaar wordt bekeken, dan valt op dat het huidige aanbod op een normaal niveau zit; het wijkt namelijk slechts 1% van dit gemiddelde af. In Almere is veel behoefte aan nieuwbouw. In het aanbod betreft 4% van alle vierkante meters nieuwe kantoorruimte en daarmee zet de daling van het percentage nieuwbouw door. De komende jaren zal dit percentage door nieuwe ontwikkelingen wel weer gaan stijgen, al is het de vraag hoe lang de nieuwbouw in aanbod blijft staan. Het totale aanbod bestaat uit 63 objecten, waarmee de gemiddelde grootte op 1.572 m² uitkomt. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

75.700

122.400

118.000

86.700

99.100

-15%

+62%

-4%

-27%

+14%

-

-

-

-14%

+1%


61%

38%

31%

8%

4%


39%

62%

69%

92%

96%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

Aanbod per deelregio In elk deelgebied is het aanbod gestegen. In Almere Stad staat de meeste kantoorruimte te huur of te koop, namelijk 83.700 m². Daarmee herbergt dit deelgebied 84% van het totale aanbod van de regio. Overigens is het aanbod in Almere Stad nog steeds lager dan in 2005 en in 2006 het geval was. Het aanbod in Almere Haven is de afgelopen jaren niet zo ruim geweest als op dit moment. In totaal staan er drie nieuwbouwpanden in aanbod, twee daarvan staan in Almere Stad, de andere in Almere Buiten. Het aanbod in Almere Haven bestaat volledig uit bestaande kantoorpanden. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2004

2005

2006

2007

2008

Almere Haven

3.400

2.800

6.000

6.100

8.000

Almere Buiten

-

7.000

6.700

4.100

7.400

Almere Stad

72.300

112.600

105.500

76.500

83.700

Totaal | Total

75.700

122.400

118.000

86.700

99.100

pagina 40 van 128 • Almere • januari 2008


Opname in 2007 daalt tot 23.900 m² Vorig jaar was een grote groei te zien in de opname. Deze werd sterk bepaald door een zeer grote transactie. Dit jaar bleef een dergelijke transactie uit, waardoor het opnameniveau in de buurt komt van dat van twee jaar geleden. In totaal werd 23.900 m² aan het kantorenaanbod onttrokken. De meeste transacties hadden betrekking op een pand in Almere Stad. In totaal werd hier 21.400 m² opgenomen. De grootste transactie vond plaats in Almere Stad. Hier werd 2.984 m² opgenomen door een zakelijk dienstverlener. In Almere Haven is geen kantoorruimte verhuurd of verkocht. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2003

2004

2005

2006

Almere Haven


15.300

1.500

1.000

1.000

-

Almere Buiten

2.200

-

-

1.700

2.500

Almere Stad Totaal | Total

2007

1.900

32.500

20.700

42.400

21.400

19.400

34.000

21.700

45.100

23.900

Transacties: 26 Het totale aantal transacties komt voor 2007 uit op 26 en dat zijn zeven transacties minder dan in 2006. Negen transacties betroffen een opname van een kantoorruimte die groter was dan 1.000 vierkante meter. Acht van deze panden staan in Almere Stad en één in Almere Buiten.

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

Opname/Take-up


Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Kantorenmarktratio: 24% De verhouding tussen de opname in 2007 en het aanbod aan het einde van 2007 is lager uitgevallen dan vorig jaar en komt 12% onder het landelijk gemiddelde uit. Hiermee is de kantorenmarkt van Almere ruim te noemen. Het aanbod en de opname sluiten niet goed op elkaar aan. Huurprijzen De hoogste huur per vierkante meter per jaar komt uit op € 142,- en is gerealiseerd in Almere Stad. Overigens is van veel transacties de huurprijs niet bekend gemaakt. Het is de verwachting dat de prijzen het komend jaar redelijk stabiel blijven. Deelgebieden | Districts



Almere Haven

-

100

Almere Buiten

130

125

Almere Stad

142

140

Voorraad 2 De totale kantorenvoorraad bedraagt in januari 2008 ongeveer 485.000 m². Dat betekent dat de kantorenvoorraad naar schatting met 1% is toegenomen. Gezien de beschreven plannen, zal de voorraad de komende jaren gaan stijgen in de regio Almere. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

372.000

396.000

465.000

480.000

485.000

+11%

+6%

+17%

+3%

+1%


Voor meer informatie voor de regio Almere kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars | De heer E.A.M. Annaert | Telefoon (020) 540 55 20 | www.bhh.nl

januari 2008 • Almere • pagina 41 van 128

Regio

Den Haag

3


januari 2008 • Regio Den Haag • pagina 43 van 128


3 • Regio Den Haag Den Haag Den Haag is als vestigingsplaats voor kantoorgebruikers wat betreft grootte de tweede kantorenregio in Nederland. Het feit dat een groot aantal overheidsinstellingen hier zijn gevestigd draagt hieraan bij. Deze gebruikers betrekken namelijk vaak grote kantoorruimten. Ook internationale instellingen weten hun weg naar Den Haag te vinden. Bereikbaarheid en samenwerking met andere organisaties worden door deze internationale organisaties als belangrijke factoren gezien om zich in Den Haag te vestigen. Belangrijke locaties voor kantoorontwikkelingen zijn het gebied rondom het Centraal Station en het Beatrixkwartier. Hier zullen de komende jaren verschillende uitbreidingen plaatsvinden. Voor het Koningin Julianaplein staat een opgave van 44.000 m² aan kantoorruimte gepland. Hier zal in 2008 mee worden begonnen. Daarnaast zal uitbreiding plaatsvinden van kantoorruimten in het winkelen dienstencentrum ‘Babylon’. De kantoortoren ‘Haagsche Zwaan’ zal met 18.000 m² waarschijnlijk in de loop van 2008 op de markt komen. Hier zal Deloitte zich gaan vestigen. ‘De Monarch’ heeft in de toekomst met haar 85.000 m² een grote invloed op het aanbod. Op knooppuntlocaties als Leidschenveen, Binckhorst, Laakhaven Holland Spoor en Ypenburg zijn de ontwikkelingen nog steeds volop in gang. Rond station Ypenburg staat voor de komende jaren ruim 60.000 m² aan kantoorruimte gepland. Op ‘Binckhorst’ bevindt de voormalige sigarettenfabriek van Caballero zich in de tweede fase van de herontwikkeling. In deze tweede fase wordt 5.000 m² omgevormd tot de ‘Caballero Innovatie Fabriek’. Dit gebied zal als broedplaats moeten gaan dienen voor startende ondernemers. De nadruk hierbij ligt op creativiteit, flexibiliteit en uiteraard op innovatie. In Laakhaven Holland Spoor is inmiddels 100.000 m² kantoorruimte ontwikkeld rondom de Haagse Hogeschool. Het oude centrum van Den Haag profiteert nog steeds van haar uitstraling. Hier zijn vooral kleine- en middelgrote (internationale) organisaties gevestigd in bestaande kantoorpanden. Dit zorgt voor een mix van oude en nieuwe kantoren in het centrum van Den Haag. Aanbod in 2008: 6% gestegen Na de daling van vorig jaar, is het aanbod van kantoorruimte dit jaar weer gestegen. De daling van vorig jaar kwam uit op 10%, de stijging in 2007 komt uit op 6%. Hiermee komt het totale aanbod uit op 646.000 m². Door de vele nieuwbouwprojecten is het percentage nieuwbouw in het totale aanbod onverminderd hoog en stijgt zelfs naar 21%. Dit is 7% hoger dan het landelijke gemiddelde van 14%. Op 1 januari 2008 waren er in totaal 267 objecten in aanbod. Zeven van deze objecten hadden een verhuurbaar vloeroppervlak van boven de 10.000 m². De gemiddelde grootte van de in totaal 267 aangeboden kantoorgebouwen bedraagt 2.523 m² en ligt daarmee 200 m² boven het gemiddelde van vorig jaar. Wanneer de eerder beschreven nieuwbouwontwikkelingen op de markt verschijnen, dan zal dit gemiddelde onverminderd hoog blijven. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

597.100

661.300

681.200

610.100

646.000


+23%

+11%

+3%

-10%

+6%


+30%

+31%

+21%

+9%

+6%


20%

18%

18%

17%

21%


80%

82%

82%

83%

79%


pagina 44 van 128 • Den Haag • januari 2008


6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08

Aanbod/Supply

Aanbod per deelregio Het meest in het oog springend is de toename van het aanbod in het nieuwe centrum van Den Haag. Hier vond maar liefst een stijging van 91% plaats ten opzichte van het jaar ervoor. Stijgingen zijn verder zichtbaar in Den Haag West, Den Haag Nieuw Geannexeerd en Delft. In de overige deelregio’s is er sprake van een daling van het aanbod. Dit betekent dat vier van de twaalf deelgebieden verantwoordelijk zijn voor de toename van 35.900 m² in het totale aanbod. De sterkste absolute daling vond plaats in Den Haag Oost. Hier werd op 1 januari 2008 maar liefst 18.700 m² kantoorruimte minder aangeboden dan vorig jaar.

Opname/Take-up


Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Wanneer de gebieden binnen Den Haag vergeleken worden met de gebieden buiten Den Haag, dan valt op dat het totale aanbod binnen Den Haag gestegen is, terwijl het aanbod in het gebied buiten Den Haag juist is gedaald.


2004

2005

2006

2007

2008

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

54.400

77.600

60.800

53.300

101.800 39.200

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

39.400

58.700

60.300

43.500

Den Haag West | West

45.800

47.900

57.300

52.800

66.100

Den Haag Zuid | South

26.600

29.100

24.100

22.200

20.600

Den Haag Oost | East

112.500

105.600

115.900

108.800

90.100

17.500

22.500

19.000

14.000

20.600

Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag | The Hague

296.200

341.400

337.400

294.600

338.400

Delft

60.200

45.900

45.400

40.100

53.600

Leidschendam

21.000

32.500

39.000

39.000

31.700

142.300

121.700

145.700

136.600

134.900

Voorburg

7.900

15.900

19.500

18.700

14.100

Wassenaar

2.200

1.400

1.400

1.300

1.300

Zoetermeer

67.300

102.500

92.800

79.800

72.000

Rijswijk

Overig | Other

300.900

319.900

343.800

315.500

307.600

Totaal | Total

597.100

661.300

681.200

610.100

646.000

Opname 2007: stijging van 30% De opname van kantoorruimte is in 2007 voor het tweede jaar op rij sterk gestegen. Afgelopen jaar was er sprake van een toename van 30% ten opzichte van 2006. Een verandering ten opzichte van vorig jaar is dat zowel de opname in de gemeente Den haag als in de gebieden buiten Den Haag aan een stijging onderhevig zijn geweest. Binnen de gemeente Den Haag was sprake van een stijging met 23% tot 131.000 m² en in de overige gebieden is de opname gestegen met 50% tot 72.850 m². Vooral de ontwikkelingen aan de vraagzijde van de markt in Leidschendam, Voorburg en Zoetermeer droegen bij aan deze toename. De gemiddelde transactiegrootte in het totale gebied komt voor 2007 uit op 2.301 m² en hiermee is dit metrage het hoogst in heel Nederland. Bij drie opnames bedroeg de transactiegrootte meer dan 10.000 m². Twee van deze transacties vonden plaats in het nieuwe centrum van Den Haag. Het aantal opnames zal hier naar verwachting alleen maar gaan stijgen, gezien de vele ontwikkelingen die plaatsvinden of nog plaats gaan vinden rondom het station en in het Beatrixkwartier. Door de bouw van ‘Nieuw Babylon’ komen hier in de toekomst moderne kantoormeters op de markt. ‘Nieuw Babylon’ zal de creatieve klasse aantrekken, doordat hier naast de kantoorfunctie, ook aandacht is voor wonen, winkelen en uitgaan. Een andere ontwikkeling die in de toekomst zal zorgen voor een toename van het aantal vierkante meters kantoor in het Beatrixkwartier is de realisatie van ‘de Haagsche Zwaan’ aan de voet van de Haagse Poort. Deze zal bij oplevering 18.000 m² aan kantoor bedragen. Deloitte zal haar intrek nemen in dit opvallende kantoorgebouw. Het Beatrixkwartier wordt ook wel de Haagse Zuidas genoemd en dat wordt mede bepaald door dit type ontwikkeling. Het Beatrixkwartier ligt tussen de Utrechtsebaan, Bezuidenhout-Midden, Juliana van Stolberglaan en de spoorbaan.

januari 2008 • Den Haag • pagina 45 van 128




2003

2004

2005

2006

2007


8.300

46.600

23.600

26.000

55.900 35.200


19.500

28.900

18.600

32.900


17.300

19.200

2.100

20.200

6.800


900

5.100

6.400

2.100

2.100

18.300

28.800

10.700

13.800

29.100

1.600

1.400

700

11.800

1.900


65.900

130.000

62.100

106.800

131.000

Delft

11.900

5.400

3.200

-

700

1.000

600

5.200

5.300

5.000

22.700

13.600

14.000

19.700

28.700

900

-

6.600

2.100

10.500

Wassenaar

-

900

-

-

-

Zoetermeer

19.600

26.600

35.000

21.400

26.600

Den Haag Oost | East Den Haag Nieuw Geannexeerd

Leidschendam Rijswijk Voorburg

Overig | Other Totaal | Total

56.100

47.100

64.000

48.500

71.500

122.000

177.000

126.100

155.300

202.500

Transacties: 88 Het totaal aantal transacties in de regio Den Haag is in 2007 met elf gedaald ten opzichte van 2006. Van de 88 opnames vond de grootste transactie plaats in het nieuwe centrum van Den Haag. Hier werd ruim 27.000 m² opgenomen door de Rijksgebouwendienst. Noemenswaardig is tevens de opname door het advovactenkantoor Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn, die 12.000 m² hebben gehuurd in ‘Nieuw Babylon’. Op dit moment zijn zij nog gevestigd in het oude stationsgebouw. Kantorenmarktratio: 31% Wanneer de opname over 2007 wordt gedeeld door het aanbod aan het einde van 2007 dan blijkt dat de kantorenmarktratio dit jaar op 31% uit komt. Dit betekent een stijging van 6% ten opzichte van vorig jaar. De markt is in Den Haag dus krapper geworden ten opzichte van een jaar geleden. Wanneer wordt gekeken naar de kantorenmarktratio’s binnen de gemeente Den Haag en de kernen buiten Den Haag, dan valt op dat de deelgebieden binnen de gemeente een krappere markt kennen met een kantorenmarktratio van 38%. In de deelgebieden buiten Den Haag is dit 23%. Binnen de gemeente is de markt dus krapper dan daarbuiten. Hieruit kan worden geconcludeerd dat Den Haag als grote stad een populairdere vestigingsplaats is voor kantoorgebruikers. Huurprijzen De tophuur in 2007 werd in Den Haag West gerealiseerd en was hoger dan op voorhand werd verwacht; € 255,- per vierkante meter per jaar. Dit bedrag wordt betaald voor een relatief kleine transactie in een monumentaal pand in Den Haag West. Het bijbehorende parkeerterrein is ook in de prijs verrekend, waardoor deze hoog uitvalt. Naar schatting ligt de daadwerkelijke netto huur hier rond de € 210,-. Het is dan ook de verwachting dat deze prijs de hoogste huur in dit deelgebied voor volgend jaar zal zijn. De prijzen zullen in 2008 stabiliseren. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





205

205


214

215


255

210


100

110


140

140

Den Haag Nieuw Geannexeerd

149

150

Delft

137

140

Leidschendam

147

150

Rijswijk

155

155

Voorburg

162

165

Wassenaar

-

-

Zoetermeer

167

170



Branches Het aandeel zakelijke dienstverlening in de totale opname van 2007 bedroeg 35%. Dit betekent een afname van 16% ten opzichte van 2006. Daar waar het aandeel zakelijke dienstverlening daalde, steeg het aandeel dat is opgenomen door de overheid van 12% in 2006 naar 28% in 2007. De opname aan de Wilhelmina van Pruisenweg door de Rijksgebouwendienst van 27.000 m² draagt voor een belangrijk deel bij aan deze stijging. Opvallend is verder de daling in de sector bouw en industrie. Liet deze branche vorig jaar nog een stijging zien, in 2007 daalt het percentage hier tot 8%. De verwachting voor komend jaar is dat de zakelijke dienstverlening weer iets zal aantrekken door het op de markt komen van kantoorgebouwen als ‘De Monarch’ en ‘Haagsche Zwaan’. Deze gebouwen zijn vooral aantrekkelijk voor zakelijke dienstverleners.

3%


11%

Opname per branche 2007 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2007

Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

7%


35% 8%


3%

Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail

28%

5% Ideële organisaties | Idealistic organisations

Voorraad Na een stijging van 4% vorig jaar is de totale voorraad op de kantorenmarkt afgelopen jaar met 2% gestegen. Hiermee gaat de voorraad richting de 6,3 miljoen vierkante meter. De verwachting is de voorraad de komende jaren zal blijven groeien. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

5.953.000

5.953.000

5.953.000

6.170.000

6.290.000

+4%

0%

0%

+4%

+2%


januari 2008 • Den Haag • pagina 47 van 128


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren3 Door het soms beperkte aantal waarnemingen moet bij de twee onderstaande tabellen een voorbehoud worden gemaakt. Niet altijd worden transactieprijzen bekend gemaakt en derhalve kan de mediane vraagprijs als minder representatief worden beschouwd. Ook kan een gebouw met een groot aantal vierkante meters een vertekend beeld geven in de transactiegrootte en/of het mediane huurprijsniveau. In hoofdlijnen geven deze tabellen een interessant beeld van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in euro’s ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in euros

2005


2006

m² vvo




2007

m² vvo




2008

m² vvo


m² vvo







77.600

192

60.800

195

53.300

193

101.800

125


58.700

165

60.300

165

43.500

170

39.200

125


47.900

154

57.300

162

52.800

160

66.100

130


29.100

100

24.100

100

22.200

100

20.600

123


105.600

125

115.900

125

108.800

125

90.100

140


22.500

136

19.000

136

14.000

136

20.600

159

Delft

45.900

127

45.400

130

40.100

130

53.600

135

Leidschendam

32.500

130

39.000

125

39.000

125

31.700

175

121.700

125

145.700

120

136.600

125

134.900

136 120

Rijswijk Voorburg

15.900

130

19.500

135

18.700

135

14.100

Wassenaar

1.400

125

1.400

125

1.300

125

1.300

130

Zoetermeer

102.500

125

92.800

130

79.800

130

72.000

135

Totaal | Total

661.300

681.200

610.100

646.000


2004



2005

2006

2007

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

8

172

6

145

12

200

9


15

170

13

162

23

165

17

153


10

165

-

-

14

146

9

183

Den Haag Zuid | South Den Haag Oost | East

180

-

-

-

-

-

-

-

-

12

150

8

141

7

110

7

133


-

-

-

-

7

140

-

-

Delft

-

-

-

-

-

-

-

-

Leidschendam

-

-

-

-

-

-

-

-

Rijswijk

7

135

7

120

9

135

13

131 172

Voorburg

-

-

-

-

-

-

7

Wassenaar

-

-

-

-

-

-

-

-

Zoetermeer

6

135

8

130

20

145

17

153

Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars | De Heer P.H. Offringa MRE | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl


Regio

Rotterdam Drechtsteden

4


pagina 50 van 128 • Regio Rotterdam • januari 2008


4 • Regio Rotterdam en Drechtsteden Rotterdam In het kantorenmarktrapport van januari 2007 werd de verwachting uitgesproken dat de kantorenmarkt in dat jaar minder succesvol zou zijn dan in 2006. Het grote aantal verplaatsingen van 2006 zou stagneren en Rotterdam zou niet meer te typeren zijn als een verplaatsingsmarkt. Echter, niets bleek minder waar. De opname steeg afgelopen jaar wederom fors en het aanbod daalde. De kantorenmarkt van Rotterdam mag dus nog steeds een succesvolle verplaatsingsmarkt worden genoemd. Een belangrijke ontwikkelingslocatie voor kantoren is het ‘Brainpark Centrum’ rond metrostation ‘Kralingse Zoom’. Het college van B & W van Rotterdam geeft de ontwikkeling van dit gebied topprioriteit. De ‘Kralingse Zoom’ wordt gezien als de derde kantorenlocatie van Rotterdam. Vooral de kansen met betrekking tot de concentratie van kwalitatief hoogwaardig openbaar vervoer dragen hieraan bij. Om een overschot aan kantoorruimte te voorkomen, wordt in steeds meer gevallen - waaronder ‘Brainpark Centrum’ - in fasen gewerkt. De Kop van Zuid is één van de meest markante gebieden van Rotterdam. Tot 2010 staan hier ook grootschalige kantorenontwikkelingen op stapel. Naast een groot aantal woningen wordt hier totaal 400.000 m² kantoorruimte gerealiseerd. Opvallende projecten zijn ‘De Rotterdam’ en ‘Baltimore’. In beide torens wordt ongeveer 40.000 m² kantoorruimte gerealiseerd. De Kop van Zuid is met deze plannen door de gemeente getypeerd als de tweede kantorenlocatie van Rotterdam. De belangrijkste kantorenlocatie is en blijft de binnenstad van Rotterdam. Het aanbod en de opname zijn hier veruit het grootst en door verschillende projecten, zoals rondom het Centraal Station, zal dit de komende jaren ook niet snel veranderen. Aanbod daalt wederom met 15% Voor het tweede jaar op rij daalt het aanbod in de regio Roterdam met 15%. Het totale aanbod op 1 januari 2008 komt daarmee uit op 550.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak. Daarmee is het niveau van 2005 bereikt. Het percentage ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is voor het eerst sinds 2003 negatief. Hiermee wordt niet aan de verwachtingen voldaan zoals die zijn uitgesproken in het rapport van vorig jaar. Het percentage nieuwbouw blijft ook dit jaar onverminderd hoog met 18%. In combinatie met de nog steeds aantrekkende economie betekent dit dat het aanbod waarschijnlijk verder zal dalen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

477.700

543.700

757.300

643.900

550.000


+30%

+14%

+39%

-15%

-15%


+33%

+41%

+82%

+33%

-1%


44%

15%

14%

18%

18%

Percentage bestaande bouw Percentage of existing building floor area

56%

85%

86%

82%

82%


Aanbod per deelgebied In de gemeente Rotterdam is niet in elk deelgebied sprake van een daling in het aanbod. Er zijn ook een aantal deelregio’s waar het aanbod ongeveer gelijk blijft of zelfs stijgt. Het sterkst stijgt het aanbod in Kralingen, waar 31% meer in aanbod staat dan vorig jaar. Het sterkst daalt het aanbod in het centrum. Hier wordt maar liefst 64.200 m² minder

januari 2008 • Rotterdam • pagina 51 van 128


aangeboden. Daarnaast laat ook Spaanse Polder een daling van bijna 50% zien tot 14.900 m². Het totale aanbod in de deelgebieden binnen de gemeente Rotterdam is met 16% gedaald naar 342.200 m². De kernen buiten de gemeente Rotterdam, die wel bij de regio Rotterdam horen, laten een wisselend beeld zien. In zes van de acht deelgebieden is een daling waar te nemen. Grootste absolute daler is hier Capelle aan den IJssel met 11.000 m². De overige twee deelgebieden laten een stijging zien. De grootste stijger is Schiedam met 3.700 m². Het totale aanbod in het randgebied is gedaald met 11% tot 207.800 m². Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2004

2005

2006

2007

2008

130.200

202.500

323.800

252.900

188.700

Rotterdam Oost | East

38.200

38.700

55.400

39.600

39.000

Rotterdam West | West

10.100

23.700

25.500

25.300

26.000

Rotterdam Zuid | South

62.100

35.400

45.100

36.900

40.300

Rotterdam Centrum | Centre

Hillegersberg / Schiebroek

2.300

5.200

3.800

2.700

1.800

Kralingen

6.100

10.600

27.100

24.000

31.500

25.900

43.200

31.400

28.400

14.900

Rotterdam

274.900

359.300

512.100

409.800

342.200

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

125.800

100.300

118.200

107.600

96.600

Barendrecht / Ridderkerk

-

15.800

33.900

29.300

21.000

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

-

-

6.700

7.900

8.700

10.800

11.700

21.700

21.200

18.400 10.400

Spaanse Polder / Zestienhoven / NoordWest

Havengebied | Harbour Spijkenisse

-

4.400

9.000

16.000

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

13.700

9.400

6.100

11.400

9.200

Schiedam

39.000

32.700

38.500

31.100

34.800

Vlaardingen Overig | Other Totaal | Total

13.500

10.100

11.100

9.600

8.700

202.800 477.700

184.400 543.700

245.200 757.300

234.100 643.900

207.800 550.000

Opname in 2007: wederom grote stijging De opname in de regio is sterk gestegen. In 2007 werd in totaal 262.200 m² opgenomen en dat is vergeleken met vorig jaar een stijging van 27%. De stijging in de regio wordt voor een groot deel veroorzaakt door de ontwikkelingen in het centrum van Rotterdam. De gemeente Rotterdam, en het centrum in het bijzonder, is grotendeels verantwoordelijk voor de stijging van bijna 60.000 m² in de totale opname. Vijf van de tien grootste transacties zijn dan ook gedaan in het centrum van Rotterdam. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Rotterdam Centrum | Centre

2003

2004

2005

2006

2007

31.700

49.600

34.800

64.500

124.100 28.600


4.200

9.700

5.500

54.200


2.200

12.100

6.100

1.100

11.300


21.800

13.700

30.600

9.000

21.500

4.300

1.100

Kralingen


8.400

13.600

14.700

4.900

3.600


7.400

800

7.300

8.100

11.900

75.700

100.200

99.000

146.100

202.100

5.900

23.100

17.100

20.400

23.700


-

600

4.200

16.200

2.400


-

-

-

1.200

-

500

2.000

3.600

9.000

14.400 5.300

Rotterdam Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

Havengebied | Harbour

-

700 -

Spijkenisse

-

-

-

-


-

3.600

-

3.900

-

2.200

15.200

7.500

1.300

9.900

Schiedam Vlaardingen Overig | Other Totaal | Total

pagina 52 van 128 • Rotterdam • januari 2008

700

1.300

-

7.700

4.400

9.300

45.800

32.400

59.700

60.100

85.000

146.000

131.400

205.800

262.200


800.000

Transacties: 134 Met 134 transacties heeft zich een stijging voorgedaan van twintig opnames. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.956 m². Dit is een stijging ten opzichte van vorig jaar toen deze nog 1.804 m² bedroeg. In totaal zijn er in 2007 vier transacties gesloten van tenminste 10.000 m². Opvallend is dat twee van deze transacties opnames betreffen die door onderwijsinstellingen zijn gedaan.

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

'9 5 '9 6 '9 7 '9 8 '9 9 '0 0 '0 1 '0 2 '0 3 '0 4 '0 5 '0 6 '0 7 '0 8

0

Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 48% De kantorenmarktratio neemt, dankzij het dalende aanbod en de toegenomen opname, voor het tweede jaar op rij sterk toe. Deze ratio is nu beduidend hoger dan het landelijke gemiddelde van 34% en komt uit op 48%. Van de vier grote steden heeft Rotterdam tevens veruit de krapste kantorenmarkt. Vorig jaar was de kantorenmarktratio van Amsterdam nog hoger dan die van Rotterdam. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huurprijs in 2007 betreft de huur van kantoorruimte in de ‘Montevideo’ in Rotterdam Zuid. Hier wordt voor een moderne kantoorruimte € 195,- per vierkante meter per jaar betaald. Het is te verwachten dat de tophuur volgend jaar in het centrum van Rotterdam wordt gerealiseerd en deze zal naar verwachting rond de € 195,liggen. De tophuur in Rotterdam Zuid zal stabiliseren en opnieuw in de buurt van de tophuur van dit jaar uitkomen. Aanzienlijk lager zijn de huren in de deelgebieden buiten de gemeentegrenzen van Rotterdam. Alleen in Capelle aan den IJssel is sprake van een tophuur die hoger ligt dan € 150,- per vierkante meter en dat heeft te maken met het feit dat hier enkele zeer hoogwaardige kantoorpanden zijn gesitueerd, zoals de panden aan de Fascinatio Boulevard.






180

195


180

180


-

175


195

160


112

120

Kralingen

175

175


175

175


170

175


149

150


-

135


125

130

Spijkenisse

139

140

-

140

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen

62

120

-

135

Branches De opname gedaan door bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening of in de bouw en industrie is gestegen. Het aandeel zakelijke dienstverlening is het sterkst gestegen; van 28% vorig jaar naar 36% in 2007. Het percentage dat door bouw en industrie is opgenomen, is ook gestegen. Door een stijging van 1% komt het aandeel van de opname uit op 20%. Uiteraard gaan deze stijgingen ten koste van een aantal andere branches. De grootste daling komt voor rekening van de sector overheid. In 2006 was nog 27% van de vierkante meters opgenomen door een overheidsinstelling. In 2007 kwam dit percentage uit op 11%. Vorig jaar waren overigens een aantal zeer grote opnames in Rotterdam door



de overheid gesloten, dit jaar zijn dergelijke incidentele grote transacties uit gebleven en komt het aandeel overeen met de verdeling in 2005. Ook heeft het onderwijs veel vierkante meters opgenomen en dat wordt sterk bepaald door de eerder genoemde grote transacties van boven de 10.000 m². Opname per branche 2007 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2007

3%1% 4%2%

Automatisering | Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

36%

20%

Onderwijs | Education Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale

16%

2%

Detailhandel | Retail trade

5%

Ideële organisaties | Idealistic organisations

11%

Voorraad In dit rapport wordt ervan uitgegaan dat de voorraad in Rotterdam het afgelopen jaar vrijwel onveranderd is gebleven op 3.800.000 m². Het is lastig te bepalen of dit correct is gezien de vele nieuwbouwplannen die er zijn en de onduidelijkheid met betrekking tot het al dan niet behoren tot de voorraad dan wel planvoorraad. In combinatie met het aantal onttrekkingen aan de markt ligt de voorraad op hetzelfde niveau als vorig jaar. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

3.612.100

3.666.000

3.700.000

3.800.000

3.800.000

+5%

+2%

+1%

+3%

0%


pagina 54 van 128 • Rotterdam • januari 2008


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren. 4 In hoofdlijnen wordt in de volgende twee tabellen een beeld gegeven van de mediane vraagprijs en de mediane transactieprijs. Er moet rekening mee worden gehouden dat de gegevens niet altijd representatief zijn omdat deze soms zijn gebaseerd op een beperkt aantal waarnemingen. Daarnaast kunnen grote gebouwen onevenredig veel invloed hebben op de totale transactiegrootte en/of het mediane huurprijsniveau. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in euro’s ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in euros

2005



2006

m² vvo




2007

m² vvo




2008

m² vvo


m² vvo






202.500

139

323.800

140

252.900

135

188.700

135


38.700

148

55.400

148

39.600

143

39.000

147


23.700

130

25.500

117

25.300

109

26.000

130


35.400

125

45.100

118

36.900

130

40.300

126


5.200

96

3.800

122

2.700

115

1.800

Kralingen

10.600

165

27.100

165

24.000

165

31.500

163


43.200

102

31.400

100

28.400

100

14900

95

100.300

135

118.200

135

107.600

125

96600

120

15.800

115

33.900

115

29.300

115

21000

110

-

-

6.700

128

7.900

130

8700

135

11.700

90

21.700

99

21.200

105

18400

125

4.400

119

9.000

114

16.000

114

10400

115

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen Totaal | Total

9.400

125

6.100

125

11.600

125

9200

125

32.700

113

38.500

118

31.100

120

34800

123

10.100

124

11.100

107

9.600

128

8700

115

543.700

757.300

644.100

550.000


2004



2005

2006

2007

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

27

141

26

145

40

145

58

143


8

145

6

152

13

142

12

160


-

-

-

-

-

-

-

-


7

157

9

170

8

135

12

159

-


-

-

-

-

-

-

Kralingen

7

159

-

-

5

159


-

-

-

-

-

-

9

140

12

138

8

138

20

136

15

135


-

-

-

-

12

126

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

Spijkenisse

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

Schiedam

-

-

-

-

-

-

6

62

Vlaardingen

-

-

-

-

-

-

-

-


-

Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De Heer P.J. van Nederpelt | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com



Drechtsteden De Drechtsteden vormen een netwerk van nationaal niveau. Onder de Drechtsteden vallen de kernen Alblasserdam, Dordrecht, ’s Gravendeel, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. In totaal herbergt deze regio 260.000 inwoners. De Drechtsteden vormen een knooppunt van water, spoor en het wegennet en daarmee een goede verbinding tussen Rotterdam en Breda. Van deze twee steden ondervinden de Drechtsteden overigens de meeste concurrentie. De historische stadscentra, gecombineerd met moderne verstedelijking, de aanwezigheid van water en de strategische ligging ten opzichte van de hoofdinfrastructuur (A15 en A16) naar de nationale mainports (Rotterdam haven en Schiphol) zorgen ervoor dat deze regio uitermate geschikt is voor hoogwaardige bedrijvigheid. Ook gaan de Drechtsteden mee met de tijd. Zo is het mogelijk om met een Fast Ferry naar hartje Rotterdam af te reizen, terwijl de Waterbus ervoor zorgt dat de verbinding tussen de Drechtsteden zelf aanwezig is. Ook de aanwezigheid van een zeehaven, een helikopterterminal en een intercitystation maken veel mogelijk op het gebied van bereikbaarheid. Daar waar in het verleden de nadruk vaak lag op transport en industrie, is er steeds meer aandacht van en voor bedrijven die actief zijn in de dienstverlening en automatisering. Hiermee gepaard gaan de ontwikkelingen van verschillende kantorenlocaties en bedrijventerreinen. Voor de gezamenlijke ontwikkeling hiervan is de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden in het leven geroepen. Op dit moment zijn er al veel ontwikkelingen gaande in de Drechtsteden. Naast de ontwikkeling van de bedrijventerreinen ‘Dordtse Kil III’ en ‘Noordoevers’ zijn er veel projecten die in voorbereiding zijn. Op dit moment bestaat het aanbod overigens voornamelijk uit bestaande kantoorpanden. Aanbod op 1 januari 2008: stijging tot 105.500 m² Het aanbod van kantoorruimte is in een jaar tijd flink gestegen. Op 1 januari 2008 staat er ruim 24.000 m² meer kantoorruimte in aanbod dan een jaar geleden het geval was. De stijging komt neer op 30%. Wanneer het huidige aanbod wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod van de voorgaande vijf jaren, blijkt dat het aanbod nu 44% hoger ligt. Deze groei heeft geen gestalte gekregen door de aanwas van nieuwbouw, aangezien 95% van het aanbod bestaande kantoorpanden betreft. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

77.200

76.500

78.700

81.300

105.500

+46%

-1%

+3%

+3%

+30%

-

-

-

+14%

+44%


22%

20%

19%

10%

5%


78%

80%

81%

90%

95%


Zwaartepunt van het aanbod in Dordrecht Dordrecht herbergt van de Drechtsteden het grootste aanbod kantoorruimte. Er staat hier ruim 52% van het totale aanbod te huur of te koop en dit komt overeen met 13% van de totale voorraad in Dordrecht. Ten opzichte van vorig jaar is het aanbod in elk deelgebied gestegen. Het totale aanbod bestaat uit 102 verschillende kantoorpanden. Het grootste aaneengesloten kantoorobject staat in Zwijndrecht en beslaat 7.800 m². In totaal staan er 32 objecten in aanbod met een metrage van tenminste 1.000 m². Drie panden betreffen nieuwbouw en zijn allen in Dordrecht gesitueerd.

pagina 56 van 128 • Drechtsteden • januari 2008



Deelgebieden | Districts Dordrecht Papendrecht Sliedrecht

2004

2005

2006

2007

2008

41.400

40.200

46.800

49.900

55.300

800

1.200

1.200

1.200

3.700

23.700

22.800

17.200

17.200

24.400

Zwijndrecht

11.400

12.300

13.500

13.000

22.100

Totaal | Total

77.200

76.500

78.700

81.300

105.500

Lichte daling in opname Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte is het afgelopen jaar net iets lager uitgekomen dan in 2006. De totale opname komt uit op 12.800 m². Met name Dordrecht manifesteert zich in 2007 als een echte kantorenstad. Bijna 72% van alle vierkante meters werd hier opgenomen. Een stuk minder verloopt het in de andere deelgebieden, waar de opnamecijfers tegenvallen. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

Dordrecht

3.600

8.900

3.800

4.100

9.200

Papendrecht

-

1.000

-

-

-

Sliedrecht

-

3.400

500

6.700

3.000

Zwijndrecht Totaal | Total

300

-

2.400

2.600

600

3.900

13.300

6.700

13.400

12.800

Transacties: 16 De totale opname in vierkante meters komt lager uit dan vorig jaar, maar toch zijn er meer transacties gesloten in 2007 dan in 2006. In totaal gaat het hier om zestien transacties, waardoor de gemiddelde opnamegrootte op ‘slechts’ 800 m² uitkomt.

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 12% De kantorenmarkt in de Drechtsteden kenmerkt zich als een ruime markt. Doordat het aanbod het afgelopen jaar is toegenomen en de opname iets daalde, is de markt nog iets ruimer geworden. Dit blijkt uit de kantorenmarktratio die 4% lager uitvalt dan vorig jaar, toen deze 12% bedroeg. Huurprijzen De tophuur in de Drechtsteden werd opnieuw gerealiseerd in Dordrecht en komt net als vorig jaar uit op € 145,- per vierkante meter per jaar. Het kantoor waarvoor deze huur wordt betaald, betreft een bestaand pand. Deelgebieden | Districts



145

145

Dordrecht Papendrecht

-

130

Sliedrecht

140

130

Zwijndrecht

134

130

Voorraad5 De voorraad is het afgelopen jaar met naar schatting 5% gestegen, waardoor de totale voorraad aan kantoorruimte voor deze regio op 320.000 m² uitkomt. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

306.000

306.000

306.000

306.000

320.000

+2%

0%

0%

0%

+5%


Voor meer informatie over de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer T.E.D. Rommelse | Telefoon (078) 614 11 55 | www.ooms.com

januari 2008 • Utrecht • pagina 57 van 128

Regio

Utrecht

Amersfoort

5


januari 2008 • Regio Utrecht • pagina 59 van 128


5 • Regio Utrecht en Amersfoort Utrecht De kantorenmarkt in Utrecht heeft zich na een minder jaar, zoals verwacht, zeer goed hersteld. Een dalend aanbod van kantoorruimte en een forse stijging in het aantal opgenomen vierkante meters, zorgt ervoor dat de markt in Utrecht een stuk krapper is geworden. De opname van 212.500 m² is hoger dan dat de afgelopen jaren het geval was en ligt zelfs bijna 100.000 m² boven de opname van vorig jaar. Utrecht is onderhevig aan flinke veranderingen. De uitbreidingsgebieden Leidsche Rijn / Papendorp en het Stationsgebied hebben de meeste invloed op de veranderingen in de regio Utrecht. De bouw van een OV-terminal zorgt bij volledige uitvoering van de plannen de komende jaren voor een flinke toename aan kantoorruimte. Daarbij komen nog eens de ontwikkeling van een nieuw hoofdkantoor van de Rabobank met een oppervlakte van 40.000 m² en andere vervangende nieuwbouw. De ontwikkeling van het stationsgebied verdient ook de aandacht van de landelijke overheid, omdat deze locatie zorgt voor een groot aantal arbeidsplaatsen én omdat Utrecht Centraal wat betreft treinreizigers het drukste knooppunt in Nederland is. Het startschot van de ontwikkeling van dit gebied is inmiddels gegeven. Rond het Vredenburg worden verschillende woningen en winkels gerealiseerd. In Leidsche Rijn is de ontwikkeling van de ’Belle van Zuylen’ het meest opvallende nieuwbouwproject. Deze toren wordt de hoogste in Europa. De verhuur van nieuwe kantoorgebouwen verloopt goed en dat geldt met name voor de kantoorlocaties Rijnsweerd en Papendorp. De huurprijzen vertonen hier door het lage aanbod van nieuwbouw een enigszins stijgend beeld. Hierbij is overigens niet inzichtelijk welke incentives bij de verhuur worden verleend, waardoor de netto huurprijs niet goed te extrapoleren is. Ook in de kernen rondom Utrecht zijn voldoende nieuwe ontwikkelingen gaande. Zo wordt het stationsgebied in Houten flink aangepakt en zijn er bij Houten Castellum veel activiteiten bijgekomen. Ook in Nieuwegein is er geen gebrek aan nieuwbouwplannen. Voor de komende vijf jaar liggen nieuwbouwplannen klaar die moeten zorgen voor 100.000 m² extra kantoorruimte. Opvallend is dat, ondanks de vele files rond Utrecht, dit gebied geldt als één van de best bereikbare in Nederland. Maar liefst 7,3 miljoen mensen kunnen het centrum van de stad binnen een uur bereiken, voor de zuidzijde van de stad komt dit aantal zelfs uit op acht miljoen. Aanbod op 1 januari 2008: daling van 4% tot 553.600 m² Vorig jaar was het aanbod van kantoorruimte op de Utrechtse markt hoog. De oorzaak hiervan was een minder sterk kantorenjaar, waardoor de opname van kantoorruimte tegenviel. De kantorenmarkt ontwikkelde zich in 2007 echter weer positief, waardoor het aanbod nu bijna 25.000 m² lager uitkomt dan een jaar geleden en dat terwijl er het afgelopen jaar toch voldoende nieuw aanbod bij is gekomen. De daling in het aanbod is dan ook geheel toe te schrijven aan de sterke opname in 2007. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2004

2005

2006

2007

2008

420.300

546.800

554.100

577.000

553.600

-3%

+30%

+3%

+4%

-4%

+23%

+61%

+28%

+34%

+10%

23%

19%

16%

18%

15%

77%

81%

84%

82%

85%

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² Percentage of existing building floor area

pagina 60 van 128 • Utrecht • januari 2008


700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08

Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Het totale aanbod komt uit op 553.600 m² en wordt gevormd door 245 verschillende kantoorruimten. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte komt hiermee uit op 2.260 m², vergeleken met vorig jaar is dat bijna 130 m² groter. Van het totale aanbod betreft 15% nieuwbouw dat al op de markt is verschenen of waarvan de bouw is gestart en de oplevering binnen twaalf maanden geschiedt. Ten opzichte van vorig jaar is dat een daling van 3%. In totaal vormen 22 gebouwen de nieuwbouw en samen zorgen deze gebouwen voor een aanbod van 83.000 m². De gemiddelde grootte van een nieuwbouwpand betreft 3.773 m². In Leidsche Rijn, Papendorp en Houten staan de meeste nieuwbouwpanden. Daarnaast is er in de regio Utrecht nog een harde planvoorraad van ruim 260.000 m². Het grootste aaneengesloten metrage, 16.447 m², betreft overigens een bestaand pand aan de Utrechtseweg in Zeist. Daling aanbod het sterkst binnen gemeente Utrecht Zowel in de gemeente Utrecht als in de kernen rondom Utrecht is het aanbod van kantoorruimte gedaald. De daling in de gemeente Utrecht betreft bijna 20.000 m² en daarmee daalt het aanbod hier verhoudingsgewijs sterker dan in de kernen rondom Utrecht. Opvallend is dat vooral het aanbod van kantoorruimte in Utrecht Oost en in Utrecht Zuid sterk is gedaald, terwijl er in veel andere deelgebieden slechts sprake is van een lichte daling of zelfs een stijging. De deelgebieden waar veel ontwikkelingen plaatsvinden laten vrijwel allemaal een stijging zien. Zo komt het aanbod in Leidsche Rijn bijna 14.000 m² hoger uit dan een jaar geleden en voor Papendorp is dit zelfs 17.000 m². In Houten is het aanbod opnieuw gestegen en komt het totaal aantal beschikbare kantoormeters uit op 42.500.


Deelgebieden | Districts Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2004

2005

2006

2007

2008

32.900

38.500

36.700

29.300

23.200

7.000

6.800

7.000

8.100

6.600

Utrecht Noord/West | North/West

45.500

42.900

44.300

27.800

30.300

Utrecht Oost | East

36.300

32.300

60.600

58.300

34.500

Utrecht Papendorp

35.300

30.300

31.100

32.800

49.800

Utrecht West | West

29.500

47.600

63.300

60.600

67.100

Utrecht Zuid | South

43.100

91.700

95.100

99.500

71.300

Leidsche Rijn

11.200

33.100

22.700

35.200

49.000

Utrecht

240.800

323.200

360.800

351.600

331.800

Bunnik

3.200

3.400

2.700

5.000

1.800

De Bilt / Bilthoven

6.000

13.900

7.200

10.700

11.000

Houten

40.800

32.500

22.400

34.400

42.500

Maarssen

13.700

20.400

16.000

14.700

18.200

Nieuwegein

73.200

93.500

94.000

116.400

110.800

Zeist / Driebergen

42.600

59.900

51.000

44.200

37.500

Overig | Other

179.500

223.600

193.300

225.400

221.800

Totaal | Total

420.300

546.800

554.100

577.000

553.600

Een opvallende tendens is dat de verhuur van panden die 10 à 15 jaar geleden zijn gebouwd steeds beter verloopt. Door het afnemen van het nieuwbouwaanbod raken deze verouderde metrages in Utrecht ook meer in trek. Hierdoor blijven er in het aanbod steeds minder van dergelijke panden over. Panden die voor 1990 zijn gebouwd zijn nog steeds niet erg succesvol. Dit geldt uiteraard niet voor de monumentale kantoorpanden in het centrum en rondom de Maliebaan en het Wilhelminapark, maar voor de minder goede locaties. Het lijkt erop dat zelfs een aantrekkende economie, met als gevolg dat er veel kantoorruimte wordt opgenomen, er niet voor kan zorgen dat deze kantoorruimten worden opgenomen. Het is dan ook aan te bevelen een alternatief te bedenken voor dergelijke panden. Uiteraard moeten daarbij de financiële consequenties wel in ogenschouw worden genomen.



Opname in 2007: 212.900 m² Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte viel vorig jaar erg tegen. In 2007 werden echter veel kantoorruimten verhuurd of verkocht. De totale opname komt uit op 212.900 m² en dat is ruim 95.000 m² hoger dan in 2006. Ook komt de opname hiermee uit boven het metrage dat in 2005 werd gehaald. Per deelgebied verschillen de ontwikkelingen wel. Zo was bij het aanbod te zien dat deze sterk daalde in Utrecht Oost en Zuid, hier blijkt dat deze daling wordt veroorzaakt door een forse stijging in de opname. Daar waar in Utrecht Oost vorig jaar slechts 2.000 m² kantoor werd opgenomen, is in 2007 maar liefst een opname te zien van 37.900 m². Overigens krijgt deze opname vorm door slechts negen transacties. Veel gebruikers in Utrecht Oost betreffen overheidsinstellingen of instellingen die actief zijn in het onderwijs of stichtingen. De grootste transactie in Utrecht Oost vond plaats op de Archimedeslaan waar ruim 13.000 m² door de Provincie Utrecht werd opgenomen. Ook in Utrecht Zuid is een flinke stijging in opname te zien. Vorige jaar wisselde hier 7.900 m² kantoor van eigenaar, dit jaar komt dat aantal uit op 53.600 m². In totaal vonden hier achttien transacties plaats. In vijf gevallen betrof de opname meer dan 5.000 m². De grootste transactie werd gedaan door Mitros en behelsde ruim 10.000 m². Andere opvallende gebruikers in dit deelgebied zijn het Ministerie van Defensie, de Politie Utrecht, UWV en de Rabobank. In het centrum van Utrecht is de opname eveneens gestegen. In totaal werden in twaalf maanden tijd dertien transacties gesloten en samen waren deze goed voor 16.400 m². Over het algemeen geldt dat in de binnenstad van Utrecht kleine metrages beschikbaar zijn. Dit jaar is in de ‘Radboudtoren’ echter een metrage van 3.770 m² opgenomen. Door de jaren heen blijkt dat veel stichtingen interesse hebben in het centrum van Utrecht als vestigingsplaats. De centrale ligging en goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer is voor dergelijke organisaties vaak van groot belang. De kantoorpanden aan de Graadt van Roggenweg en de Arthur van Schendelstraat blijven erg in trek. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

Utrecht Centrum | Centre

8.900

3.700

47.700

13.600

16.400 2.000

Utrecht Maliebaan e.o.

-

3.500

900

3.900

6.500

12.400

13.000

23.500

7.900

Utrecht Oost | East

24.200

29.800

15.300

2.000

37.900

Utrecht Papendorp

2.200

14.300

34.500

13.800

18.200

Utrecht West | West

6.800

5.700

6.000

9.300

20.700


8.900

25.200

20.200

7.900

53.600


Leidsche Rijn Utrecht

4.100

1.400

15.600

-

9.200

61.600

96.000

153.200

74.000

165.900 3.500

Bunnik

1.800

4.700

-

800

De Bilt / Bilthoven

3.900

5.100

7.300

2.400

1.300

Houten

5.900

4.900

7.200

12.700

4.800

Maarssen Nieuwegein Zeist / Driebergen Overig | Other Totaal | Total

-

-

1.700

500

2.900

30.100

18.000

20.800

19.100

18.300 16.200

8.500

12.200

10.800

8.100

50.200

44.900

47.800

43.600

47.000

111.800

140.900

201.000

117.600

212.900

Opvallend is dat, ondanks de vele ontwikkelingen, de opname in Houten veel lager is dan in 2006. Het is de verwachting dat dit komend jaar weer zal aantrekken. In Zeist / Driebergen is de opname dit jaar verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. Een aantal grote transacties zorgen hiervoor en deze bleven vorig jaar uit. Met name het kantorencentrum ‘Vollenhove’ is in trek. De grootste opname vond plaats op de Kwekerijweg, waar de Nederlandse politie ruim 3.000 m² kantoorruimte aan de markt onttrok. Ook in Maarssen is een groei te zien in de opname. Een aantal automatiseerders trok naar deze plaats. pagina 62 van 128 • Utrecht • januari 2008


Transacties: 113 De stijging in opname is ook in absoluut aantal terug te vinden. In 2006 werden 84 transacties geregistreerd, in 2007 zijn dit er 113. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.884 m² en daarmee ligt dit gemiddelde ruim 400 meter hoger dan vorig jaar. Dit gemiddelde komt overeen met de waarde van 2005. De grootste transactie is reeds vermeld en betreft de opname door de Provincie Utrecht. De op één na grootste opname vond plaats op het bedrijventerrein Lage Weide. Casema / @home / Multikabel huurde hier 12.589 m² kantoor. Van de 113 kantoorruimtes, betreffen er twaalf nieuwbouw. Samen zijn deze nieuwbouwpanden goed voor 9% van de totale opname. Kantorenmarktratio: 38% De hoge opname van dit jaar gecombineerd met de daling in het aanbod zorgt voor een krappere kantorenmarkt in Utrecht. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, is met 18% gestegen en komt uit op 38%. Door deze ontwikkelingen heeft Utrecht, van de vier grote steden, niet meer de ruimste markt. Per deelgebied zijn grote verschillen waar te nemen. Zo zijn de kantorenmarkten van Bunnik en Utrecht Oost bijzonder krap te noemen, omdat de opname hoger uitvalt dan het aanbod. De kantorenmarktratio’s voor beide gebieden liggen dan ook boven de 100%. Het meest ruim zijn de kantorenmarkten van Houten en de Bilt / Bilthoven. Binnen de gemeente Utrecht gaat dat op voor Leidsche Rijn, waar gesproken zou kunnen worden van een overaanbod aan kantoorruimte. Huurprijzen Traditiegetrouw werd de hoogste huur het afgelopen jaar gerealiseerd in het deelgebied Utrecht Maliebaan. In dit deel van Utrecht zijn veel advocaten- , assurantiën- en makelaarskantoren gevestigd in zogenaamde kantoorvilla’s. De hoogste huur per vierkante meter bedraagt € 241,- en wordt betaald door een financiële instelling die ruim 500 m² op de Maliebaan huurt. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat huurprijzen lang niet altijd worden vrijgegeven. Een stormachtiger ontwikkeling maken de huurprijzen in Zeist / Driebergen, maar vooral in Nieuwegein door. Hier werden voor het eerst huren gerealiseerd van ruim € 200,- per vierkante meter per jaar. Het gaat hier waarschijnlijk om incidentele uitschieters. Daarnaast is moeilijk vast te stellen of er onder bepaalde voorwaarden prijsafspraken zijn gemaakt. De verwachte huren voor volgend jaar liggen voor deze deelgebieden in ieder geval een stuk lager. Het is de verwachting dat de huurprijzen het komende jaar stabiel blijven. De vraag naar kwalitatief goede gebouwen zal toenemen. Als aan deze vraag voldaan kan worden, dan is wellicht een licht stijgende tendens het gevolg. Overigens zullen er per deelgebied verschillende tendensen te zien zijn. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





200

200


241

250


146

150

Utrecht Oost | East

180

175

Utrecht Papendorp

224

225

Utrecht West | West

140

155


189

150

Leidsche Rijn

125

165

Bunnik

142

145

De Bilt / Bilthoven

159

160

Houten

145

150

Maarssen

155

150

Nieuwegein

210

130

Zeist / Driebergen

215

180



Branche Ook dit jaar zijn veel vierkante meters opgenomen door bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening, namelijk 46% van het totaal. Daarnaast kenmerkt Utrecht zich als een kantorenstad die veel partijen herbergt die gelieerd zijn aan de overheid. In 2007 betrof 19% van alle opnames een dergelijke organisatie. Daarnaast valt op dat er verhoudingsgewijs weinig vierkante meters zijn gehuurd door stichtingen. Vorig jaar waren deze goed voor 18% van de opname, in 2007 is dat percentage 10% gedaald. Opname per branche 2007 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2007

2% 10%

Automatisering | Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

11%

3%


42%


4%

Bouw en Industrie | Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale

17%

Detailhandel | Retail Ideële organisaties | Idealistic organsations

1% 10%

Voorraad De kantorenvoorraad in Utrecht is het afgelopen jaar met 2% toegenomen. De al eerder genoemde nieuwbouwontwikkelingen zorgen hiervoor. In totaal komt de voorraad uit op bijna 3,5 miljoen vierkante meter. De komende jaren zal de voorraad verder groeien, waarbij de ontwikkeling rondom het Centraal Station de grootste invloed zal uitoefenen op de groei. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

3.212.000

3.248.000

3.386.000

3.405.000

3.473.000

+2%

+1%

+4%

+1%

+2%


pagina 64 van 128 • Utrecht • januari 2008


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren 6 Onder voorbehoud staan in deze paragraaf twee tabellen gepubliceerd. Het voorbehoud wordt gemaakt, omdat de mediane vraagprijs per deelgebied niet altijd representatief wordt geacht. Er moet rekening worden gehouden met soms te beperkte waarnemingen. Ook kan een groot gebouw onevenredig grote invloed hebben op de transactiegrootte en/of het mediane huurprijsniveau. In hoofdlijnen geven deze tabellen een interessant beeld van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in euro’s ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in euros

2005



2006

m² vvo




2007

m² vvo




2008

m² vvo


m² vvo






38.500

167

36.700

165

29.300

164

23.200

170

6.800

180

7.000

185

8.100

226

6.600

200


42.900

125

44.300

117

27.800

125

30.300

125

Utrecht Oost | East

32.300

170

60.600

170

58.300

170

34.500

173

Utrecht Papendorp

30.300

195

31.100

195

32.800

183

49.800

183

Utrecht West | West

47.600

120

63.300

120

60.600

120

67.100

120


91.700

143

95.100

140

99.500

140

71.300

145

Leidsche Rijn

33.100

125

22.700

125

35.200

125

49.000

133

3.400

108

2.700

85

5.000

130

1.800

112

De Bilt / Bilthoven

13.900

130

7.200

130

10.700

130

11.000

128

Houten

32.500

135

22.400

125

34.400

130

42.500

130

Maarssen

20.400

116

16.000

121

14.700

121

18.200

125

Nieuwegein

93.500

121

94.000

125

116.400

125

110.800

125

59.900

140

51.000

144

44.200

139

37.500

145


Bunnik

Zeist / Driebergen Totaal | Total

546.800

554.100

577.000

553.600


2004


2005

2006

2007

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €


5

131

17

170

12

173

13


-

-

-

-

5

214

-

155 -


7

143

12

125

8

119

9

130

Utrecht Oost | East

-

-

-

-

-

-

9

170

Utrecht Papendorp

-

-

6

185

6

185

11

187

Utrecht West | West

5

115

5

118

7

125

5

135


9

138

12

155

7

135

18

130 125

Leidsche Rijn

-

-

-

-

-

-

5

Bunnik

-

-

-

-

-

-

-

-

De Bilt / Bilthoven

-

-

6

128

-

-

-

-

Houten

-

-

9

122

6

125

5

123

Maarssen

-

-

-

-

-

-

-

-

Nieuwegein

12

128

20

133

18

125

15

128

Zeist / Driebergen

10

149

11

125

7

140

12

140

Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | De heer C. F. Vermeij | De heer A.J. van Emmerik | Telefoon (030) 256 88 11 | www.holenmolenbeek.nl



pagina 66 van 128 • Amersfoort • januari 2008


Amersfoort Amersfoort is door zijn ligging een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoren. Belangrijke namen die zich reeds in Amersfoort hebben gevestigd zijn zorgverzekeraar Agis, ingenieursbureau Arcadis, Bouwfonds, Deloitte & Touche, automatiseerder Getronics, KPN, Schuitema, Sun Microsystems en het hoofdkantoor van DHL (Benelux). Er zijn binnen Amersfoort zeven kantorenlocaties te onderscheiden. Deze locaties hebben elk hun eigen kenmerken op het gebied van grootte, leeftijd en type gebruikers. De locaties zijn in willekeurige volgorde: ‘het Bergkwartier’, Centrum / Stadsring, het Stationsgebied, ‘de Hoef’, ‘de Brand’, ‘Calveen’ en het kantorenpark ‘Podium’ in het nieuwe stadsdeel Vathorst. De meeste nieuwbouwontwikkelingen staan gepland in Vathorst en Vinkenhoef. Daarnaast zijn er nog steeds grote binnenstedelijke plannen. Het is vooralsnog onduidelijk of deze gerealiseerd gaan worden. Kijkend naar de trends van afgelopen jaar valt op dat de meeste opnames gedaan worden door zakelijke dienstverleners, waarbij een aantal grote opnames in het oog springen. De verwachting is dat het aantal grote opnames ook het komende jaar weer flink zal stijgen. De gemeente speelt in deze een belangrijke rol, omdat zij ontwikkelaars niet of nauwelijks toestaan kleinere kantoorgebouwen van onder de 1.000 m² te bouwen. Belangrijke reden hiervoor is het gebrek aan locaties voor deze ontwikkelingen. Daarnaast is er vooral vraag naar nieuwbouw en vooroorlogse panden. Kantoorruimten die dateren uit de tussenliggende periode kampen vaak met structurele leegstand. Vaak heeft dit te maken met de geringe flexibiliteit van dergelijke panden. Uiteraard is dit gebrek aan flexibiliteit ook bij vooroorlogse panden aanwezig, maar hier is dat ondergeschikt aan de authenticiteit van deze kantoren. Aanbod daalt na aantal jaren van stijging Na een aantal jaren van stijging komt het aanbod op 1 januari 2008 lager uit dan het voorgaande jaar. Met 162.100 m² is er sprake van een daling met 9% ten opzichte van 1 januari 2007. Dit dalende aanbod strookt met de stijgende opname in 2007. Het aandeel nieuwbouw is met 18% onverminderd hoog ten opzichte van het voorgaande jaar. Van de in totaal 86 aangeboden objecten zijn er 54 groter dan 1.000 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

110.700

113.200

131.500

178.200

162.100

+29%

+2%

+16%

+36%

-9%

-

-

-

+62%

+31%


28%

13%

4%

19%

18%


72%

87%

96%

81%

82%


Aanbod per deelregio De daling in het totale aanbod wordt met name veroorzaakt door een daling van het aanbod in het centrum en Amersfoort Zuid. In Amersfoort Noord worden, ondanks een daling van 3%, de meeste vierkante meters aangeboden. In Amersfoort West is een stijging van het aanbod waar te nemen. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

Amersfoort Centrum | Centre


27.300

24.700

32.100

44.900

33.100

Amersfoort Noord | North

41.600

52.200

63.800

64.000

62.100

6.700

10.500

10.400

11.000

15.500

Amersfoort West | West Amersfoort Zuid | South Totaal | Total

35.100

25.800

25.200

58.300

51.400

110.700

113.200

131.500

178.200

162.100

januari 2008 • Amersfoort • pagina 67 van 128


Opname in 2007: kleine stijging ten opzichte van 2006 In 2007 zijn er met 51.700 m² meer kantoormeters opgenomen dan in 2006. In Amersfoort Noord worden, ondanks een lichte daling ten opzichte van vorig jaar, de meeste transacties gesloten. Opvallend is vooral de stijgende opname in het centrum van Amersfoort. Hier werden het afgelopen jaar bijna drie keer zoveel vierkante meters opgenomen dan het jaar ervoor. De grootste transactie van 7.000 m² betreft een kantoorruimte aan het Smallepad, gelegen in het centrum. Deze ruimte wordt verhuurd aan BMC Group. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


2.800

22.800

4.000

5.700

15.600

17.900

18.000

5.000

35.400

25.900

Amersfoort West | West


1.800

400

2.200

1.400

1.100

Amersfoort Zuid | South

7.800

13.700

6.000

7.100

9.100

30.300

54.900

17.200

49.600

51.700

Totaal | Total

Transacties: 42 Het totaal aantal transacties komt overeen met de licht gestegen opname en komt uit op 42. Hiervan vonden 19 transacties plaats in Amersfoort Noord. Ook dit jaar is de opname in Amersfoort West laag, met slechts 1.100 m² verdeeld over drie transacties. Het totale transactiegemiddelde komt uit op 1.230 m² en Amersfoort West vormt hier met 367 m² een duidelijke uitzondering op.

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

'9 5 '9 6 '9 7 '9 8 '9 9 '0 0 '0 1 '0 2 '0 3 '0 4 '0 5 '0 6 '0 7 '0 8

0

Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 32% De verkrapping van de kantorenmarkt in Amersfoort zet ook in 2007 door. Was de ratio vorig jaar nog 28%, dit jaar ligt deze met 32% hoger. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de daling in het aanbod in het centrum van Amersfoort en in Amersfoort Zuid. Huurprijzen Met € 194,- per vierkante meter per jaar blijkt dat een consultantsbureau voor hun kantoor aan de Printerweg in Amersfoort Noord de hoogste huur heeft betaald. Dit bedrag is fors hoger dan de hoogste huur van € 119,- in Amersfoort West. De huurprijzen zijn vrij stabiel en de verwachting is dan ook dat dit voor 2008 weinig zal veranderen.





183

185


194

195

Amersfoort West | West

119

120

Amersfoort Zuid | South

168

170

Voorraad7 In 2007 is de voorraad met 5% gestegen tot 785.000 m². Deze stijging zal naar verwachting ook de komende jaren doorzetten als gevolg van de aanwezige ‘harde’ en ‘zachte’ planvoorraad. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

713.000

725.000

725.000

750.000

785.000

+5%

+2%

0%

+3%

+5%


Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | de heer J.W. van Lieshout | Telefoon (033) 247 31 73 | www.holenmolenbeek.nl

pagina 68 van 128 • Amersfoort • januari 2008

Brabantse Stedenrij

Eindhoven Den Bosch Breda Tilburg

6


pagina 70 van 128 • Eindhoven • januari 2008


6 • Brabantse Stedenrij Eindhoven In Eindhoven is een tekort aan hoogwaardige kantoorruimte en dat terwijl er in de loop der jaren voldoende is bijgebouwd op de markt. Echter, deze nieuwbouw wordt in deze kennisintensieve regio snel opgenomen. Het afgelopen jaar zijn kantoorgebouwen verhuurd aan de gemeente Eindhoven, YER, het Octrooibureau, de Milieudienst, Regardz en diverse andere zakelijke dienstverleners. Met name de vraag naar kleinschalige kantoren, tot 1.000 m², is groot. Vaak zijn dergelijke kantoren te huur, terwijl er een groeiende behoefte is aan kleinschalige hoogwaardige kantoren die te koop staan. Het centrum van Eindhoven is onderhevig aan veel veranderingen en is onder kantoorgebruikers erg in trek. Het afgelopen jaar zijn een aantal nieuwbouwkantoren op het ‘Flight Forum’ opgeleverd. Het gaat hier om de kantoren van Atos Origin, Mazars Accountants en Getronics PinkRoccade. In de andere kantoorgebieden zijn nauwelijks nieuwe kantoormeters opgeleverd. Overigens is het kantorenaanbod in de regio Eindhoven ruim, maar betreft het met name bestaande en vaak verouderde kantoorpanden. Dit maakt renovatie van oudere gebouwen noodzakelijk en dat is een gunstige ontwikkeling omdat het kantorenaanbod op deze manier wordt gerevitaliseerd en dit voorkomt langdurige leegstand van kantoorgebouwen. Er zijn veel nieuwbouwontwikkelingen die de komende jaren gerealiseerd zullen gaan worden in Eindhoven. Zo zal er pal naast het Centraal Station van Eindhoven 40.000 m² kantoorruimte worden bijgebouwd. De oplevering van dit project zal rond 2010 / 2011 plaats vinden. Ook naast het Philips Stadion wordt nieuwbouw gerealiseerd, het gaat hier om een ontwikkeling van 20.000 m² die in 2010 / 2011 wordt opgeleverd. De plannen voor ‘Strijp-S’ zullen ervoor zorgen dat hier 50.000 m² kantoorruimte zal bijkomen. Het gehele project zal tussen 2010 en 2015 zijn afgerond. Het ‘Spectrum’ wordt een kantoorgebouw van 5.000 m² dat in 2010 op het ‘Flight Forum’ zal zijn gebouwd. Aanbod op 1 januari 2008: gestegen met 22% Ondanks dat er weinig nieuwbouw is opgeleverd het afgelopen jaar, is het aanbod van kantoorruimte in de regio Eindhoven flink gestegen. Dit heeft te maken met het feit dat er in 2007 een aantal grootschalige (verouderde) Philpscomplexen zijn leeg komen te staan, waaronder Vonderweg, Glaslaan en diverse gebouwen op Strijp-S. Deze metrages zijn dit jaar meegenomen in het aanbod, al is het op dit moment nog niet duidelijk of deze gebouwen weer in de markt worden gezet als kantoren of zullen worden herbestemd. Indien deze gebouwen niet zouden worden meegerekend, dan zou het aanbod op circa 180.000 m² uitkomen en zou het aanbod dus dalen ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte in deze regio bedraagt 1.610 m². In totaal staan er 146 kantoorobjecten in aanbod. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

194.600

191.900

227.800

193.000

235.100


+17%

-1%

+18%

-15%

+22%


+44%

+20%

+25%

+6%

+21%


32%

31%

23%

18%

20%


68%

69%

77%

82%

80%


Aanbod per deelregio Het grootste deel van het totale aanbod is nog steeds in Eindhoven West te vinden. Door de jaren heen is hier een constante groei waar te nemen. Deze aanwas wordt veroorzaakt januari 2008 • Eindhoven • pagina 71 van 128


door de ontwikkeling van Eindhoven Airport en het Flight Forum. Ook het centrum van Eindhoven kent een groot aanbod aan kantoorruimte en na een flinke daling vorig jaar, komt het aanbodniveau weer terug op het niveau van twee jaar geleden. Alleen in Eindhoven Zuid en Oost stabiliseert het aanbod. Hier is 1.300 m² in aanbod. Het betreft hier met name bestaande kantoorpanden die al langer in omloop zijn. Het afgelopen jaar werd hier nauwelijks kantoorruimte verhuurd. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

Eindhoven Centrum | Centre


68.800

61.000

70.100

47.000

70.700

Eindhoven Noord | North

23.500

31.300

36.400

30.900

38.000

Eindhoven West | West

93.400

89.900

106.100

102.000

113.400

Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

8.900

9.600

15.200

13.100

13.000

194.600

191.900

227.800

193.000

235.100

Opname in 2007: opname +32% De opname in de regio Eindhoven valt in 2007 zeker niet tegen. In vergelijking met vorig jaar is er 23.500 m² meer opgenomen. Met name het aantal opgenomen vierkante meters kantoor in het centrum is hoog en is meer dan verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. In Eindhoven Zuid en Oost is slechts 1.000 m² opgenomen en dat betrof één transactie. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2003

2004

2005

2006

2007



47.800

22.700

25.400

17.800

38.600


14.200

8.300

6.400

4.300

21.500


8.800

25.200

39.300

44.200

36.400

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

2.500

10.300

2.100

7.700

1.000

73.300

66.500

73.200

74.000

97.500

Totaal | Total

Transacties: 56 In 2007 zijn 56 verschillende kantoorruimten opgenomen in de regio Eindhoven. In Eindhoven Centrum en Eindhoven West vonden in totaal 45 transacties plaats. De gemiddelde transactiegrootte komt hiermee uit op 1.741 m².

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 41% De kantorenmarkt in de regio Eindhoven is afgelopen halfjaar opnieuw krapper geworden. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname binnen een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, komt uit op 41%. Dat is een stijging van 3%. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huurprijs per vierkante meter per jaar komt dit jaar uit op € 192,-. Vorig jaar bedroeg de tophuur nog € 224,- per vierkante meter per jaar. Volgend jaar zullen de huren per deelgebied niet hoger liggen, of er moeten incidentele uitschieters zijn. Deelgebieden | Districts




192

175


140

135


166

150

-

135

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

Voorraad8 De voorraad aan kantoorruimte is afgelopen jaar met 4% toegenomen en komt uit op 1.450.000 m². Uit de vele ontwikkelingen blijkt dat de voorraad de komende jaren zal blijven toenemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

1.350.000

1.347.000

1.359.000

1.400.000

1.450.000

+4%

0%

+1%

+3%

+4%


Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars De heer Leon A.M. Schreppers | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakelaar.nu

pagina 72 van 128 • Eindhoven • januari 2008


januari 2008 • Den Bosch • pagina 73 van 128


Den Bosch Den Bosch trekt, als provinciehoofdstad, veel overheids- en semi-overheidsinstanties aan. Het paleis van justitie met daaromheen enkele advocatenkantoren zijn hiervan een goed voorbeeld. Daarnaast komt in 2008 ook een onderdeel van het ministerie van defensie vanuit Eindhoven naar Den Bosch. De zakelijke dienstverlening is in Den Bosch echter nog steeds de belangrijkste branche met betrekking tot de opname van kantoorruimte. Tegenover het aantrekken van nieuwe gebruikers staat echter ook de verhuizing van andere gebruikers naar omliggende regio’s. Daar waar ABN Amro en Alianz beide in Den Bosch een callcenter openen, vertrekken bedrijven zoals PricewaterhouseCoopers, Deloitte en Mazars juist. In Den Bosch heerst nog steeds schaarste met betrekking tot kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte en zelfstandige kantoorvilla’s van rond de 1.000 m². Aan deze vraag zal in de toekomst gedeeltelijk voldaan worden, door enkele nieuwbouwprojecten in aanbouw, zoals ‘Artiqua’ (de Brand), ‘het Kabinet’ (Paleiskwartier) en twee kantoorvilla’s aan de Sint Teunislaan. Verder is de harde planvoorraad gering, mede door de recentelijk heringestelde voorverhuurnorm van 70%. Aanbod op 1 januari 2008: De grillige trend in het aanbod in den Bosch zet zicht voort. Was er vorig jaar nog sprake van een stijging in het aanbod. Op 1 januari 2008 is het aanbod weer gedaald met 12% ten opzichte van 2007. Grootste kantoorgebouw in aanbod is ‘het Kabinet’, gelegen in het Paleiskwartier, met een oppervlakte van 7.200 m². Het aandeel nieuwbouw bedraagt 20% en is hiermee 14% gestegen ten opzichte van vorig jaar. Dit komt door de eerder beschreven in aanbod gekomen projecten ‘het Kabinet’ en ‘Artiqua’ met een gezamenlijke oppervlakte van 12.200 m². Samen nemen deze twee kantoorruimten 13% van het gehele aanbod voor hun rekening. De overige 73 objecten tekenen voor de resterende 87%. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

93.000

106.100

99.700

106.600

93.700

+2%

+14%

-6%

+7

-12%

+25%

+26%

+10%

+17

-18%


35%

25%

14%

6%

20%


65%

75%

86%

94%

80%


Aanbod Den Bosch Centrum stabiel Het aanbod in het centrum is stabiel en komt net als de afgelopen twee jaar net boven de 36.000 m² uit. Ten opzichte van de daling in de twee andere deelgebieden is dit een opvallende tendens. Wederom kan kantoorgebouw ‘het Kabinet’ als reden voor deze stabilisatie worden opgegeven met een aangeboden oppervlakte van 7.200 m². Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2004

2005

2006

2007

2008

Den Bosch Centrum | Centre

29.600

42.300

36.300

36.200

36.700

A2-zone en Noord

30.500

34.600

41.100

37.600

32.800

Paleiskwartier en West

32.900

29.200

22.300

32.800

24.200

Totaal | Total

93.000

106.100

99.700

106.600

93.700

pagina 74 van 128 • Den Bosch • januari 2008


Opname in 2007 gedaald, wel een goed jaar De daling van het aantal opgenomen vierkante meters kantoor in combinatie met de afname van het aanbod mag opvallend worden genoemd. De oorzaak moet worden gezocht in de herbestemming van een aantal kantoorruimten. De totale opname in Den Bosch komt voor 2007 uit op 51.800 m² en daarmee is - gezien het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar - 2007 opnieuw een goed jaar. De daling in opname kan voor het grootste gedeelte worden toegeschreven aan de regio A2-zone en Noord. Hier is de opname in 2007 de helft van de opname in 2006. Opvallend is verder het relatief geringe aantal transacties boven de 1.000 m². Van de 70 transacties zijn dit er in totaal twaalf. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


12.200

16.100

15.900

15.100

20.700

A2-zone en Noord

15.600

18.900

9.900

31.800

15.700

4.100

5.600

10.900

15.800

15.400

31.900

40.600

36.700

62.700

51.800

Paleiskwartier en West Totaal | Total

Transacties: 70 Het aantal transacties is in 2007 met maar liefst 30 stuks gestegen naar 70. Dit is een opvallend aantal gezien het feit dat het aantal opgenomen vierkante meters is gedaald. De gemiddelde transactiegrootte is, met 740 m², dan ook sterk gedaald ten opzichte van 2006 toen deze nog lag op 1.568 m².

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 55% De verhouding tussen aanbod en opname is afgelopen jaar iets gedaald, van 59% naar 55%. Dit betekent dat Den Bosch ten opzichte van het landelijk gemiddelde een relatief krappe kantorenmarkt heeft. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren in 2007 zijn hoger dan de uitgesproken verwachtingen in 2006. De maximale huren liggen voor de drie deelgebieden dicht bij elkaar. De hoogte huurprijs is gerealiseerd aan de Parallelweg, waar ABN Amro kantoorruimte huurt voor € 159,- per vierkante meter per jaar. Deelgebieden | Districts




150

150

A2-zone en Noord

154

155

Paleiskwartier en West

159

160

Voorraad9 Er is het afgelopen jaar geen verandering gekomen in de kantorenvoorraad in Den Bosch. Op 1 januari 2008 bedraagt deze evenals vorig jaar 850.000 m². De vorig jaar verwachte stijging is hiermee niet uitgekomen. Er zijn wel nieuwe panden bijgekomen, maar de herbestemming van enkele incourante kantoorruimtes zorgt voor een stabilisatie. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

850.000

850.000

800.000

850.000

850.000

+2%

0%

-6%

+6%

0%


Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: RSP Makelaars Den Bosch | De heer J. Valk | Telefoon (073) 64 88 750 | www.rspmakelaars.nl

januari 2008 • Den Bosch • pagina 75 van 128


pagina 76 van 128 • Breda • januari 2008


Breda Breda is een veelzijdige stad, die veel te bieden heeft aan bewoners en bedrijven. De goede bereikbaarheid per auto en trein zorgen ervoor dat deze stad een prettig vestigingsklimaat kan zijn voor kantoorgebruikers. Daarnaast is het prettig wonen in Breda. De ligging tussen de wereldhavens van Rotterdam en Antwerpen doet veel bedrijven besluiten zich in Breda te vestigen. Daarnaast krijgt Breda binnen enkele jaren een shuttle-station voor de HSL. Breda ondervindt wat betreft het aantrekken van kantoorgebruikers concurrentie van de omliggende gemeenten, waar de prijzen lager zijn en waar vaak ook kwalitatief goede kantoren staan. Breda is een echte lokale of regionale markt; huurders van kantoren komen vaak uit de buurt. Op dit moment zijn er weinig nieuwbouwontwikkelingen van kantoorgebouwen in de regio Breda. Het afgelopen jaar werd de bouw van slechts een aantal projecten gestart en een aantal projecten werd opgeleverd. Zo werd in 2007 begonnen met de realisatie van ‘Park Lindenburg’, waar in totaal 7.500 m² wordt gebouwd. Het geheel zal in het derde kwartaal van 2008 worden opgeleverd. Daarnaast werden twee gebouwen op het ‘Minervum’ opgeleverd en deze waren goed voor 2.400 m² waarvan al 1.500 m² is verhuurd. Inmiddels is ook gestart met de marketing van het project Digit Parc. Hierbij gaat het om een programma met maximaal 15.000 m2 kantoorruimte, verdeeld over 11 gebouwen. Er staan ook een aantal grote ontwikkelingen gepland rondom het NAC stadion, waar ongeveer 14.000 m² zal worden gerealiseerd. De ontwikkeling in het ‘Drie Hoefijzersgebied’ zal zorgen voor een toename van de kantorenvoorraad en wel met 15.000 m². Deze projecten zijn voorlopig nog niet gestart. Aanbod op 1 januari 2008: 77.500 m² Daar waar vorig jaar een stijgend aanbod te zien was, is het aanbod gedurende 2007 sterk gedaald. Het aanbod komt uit op 77.500 m² en dat is 26% minder dan vorig jaar. Ook ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is het aanbod laag. Het percentage nieuwbouw in het aanbod is gedaald tot 19%, maar daarmee ligt het aandeel nieuwbouw in Breda wel boven het Nederlands gemiddelde. Het totale aanbod krijgt vorm door 57 objecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden pand bedraagt 1.360 m² en dat is ongeveer 130 m² kleiner dan vorig jaar. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

78.500

93.900

93.400

104.500

77.500


-8%

+20%

-1%

+12%

-26%


+3%

+10%

+6%

+19%

-15%


60%

32%

27%

34%

19%


40%

68%

73%

66%

81%


Aanbod daalt in alle deelgebieden Het aanbod is het afgelopen jaar in alle deelgebieden gedaald. Het sterkst was deze daling in Breda Overig, met 48%, terwijl hier vorig jaar nog de grootste stijging was te zien. Het aanbod in Breda West is al een lange tijd achtereen aan het afnemen. Daar waar het aanbod in dit deelgebied in 2004 nog het grootst was, is nu het aanbod in Breda Oost het grootst. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2004

2005

2006

2007

2008

Breda Centrum | Centre

13.800

17.700

19.600

17.700

11.600 32.600

Breda Oost | East

23.000

42.100

45.600

38.100

Breda West | West

33.800

26.700

21.700

20.000

18.500

7.900

7.300

6.500

28.700

14.800

78.500

93.900

93.400

104.500

77.500

Breda Overig | Other Totaal | Total

januari 2008 • Breda • pagina 77 van 128


Opname in 2007: daling met 10% De opname in Breda is wat betreft het aantal transacties niet tegengevallen, want dat groeide tot 39 transacties. Wat betreft het aantal opgenomen vierkante meters kantoor is echter opnieuw een daling te zien. Doordat er dit jaar geen opvallend grote transactie heeft plaatsgevonden komt de gemiddelde opnamegrootte uit op 836 m². Vorig jaar was dat nog 1.207 m². De daling van het aantal opgenomen vierkant meters krijgt met name gestalte door het uitblijven van transacties in het centrum van Breda en in Breda Overig. In Breda Oost blijft de opname redelijk constant en in Breda West neemt de opname zelfs toe tot 6.500 m². Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


2.400

1.200

1.800

9.100

7.300

Breda Oost | East

16.100

7.500

11.600

12.200

12.900

Breda West | West

2.500

14.400

28.800

2.500

6.500

Breda Overig | Other

8.600

600

1.500

12.400

5.900

29.700

23.700

43.700

36.200

32.600

Totaal | Total

Transacties: 39 Het aantal transacties neemt toe. Vergeleken met vorig jaar zijn er in 2007 negen transacties meer gesloten dan in 2006. De twee grootste transacties zijn opnames van 2.500 m². Het gaat hier in beide gevallen om bestaande kantoorpanden.

110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 42% Verhoudingsgewijs is het aanbod sterker gedaald dan het aanbod in 2006, waardoor de markt in Breda krapper is geworden. De kantorenmarktratio komt uit op 42% en ligt daarmee boven het Nederlandse gemiddelde. Het centrum van Breda blijft met een ratio van 63% het meest krap. Huurprijzen De hoogste gerealiseerde huur bedraagt € 179,- per vierkante meter per jaar. Deze huur wordt betaald voor een bestaand pand in Breda Oost aan de Bergschot. Vergeleken met vorig jaar is de prijs gestegen. Hierbij moet aangetekend worden dat de incentives bij deze transactie hoog waren. De incentives nemen wel af in de regio Breda en betreffen nog maximaal drie tot zes maanden. Voor volgend jaar worden licht stijgende huren verwacht. Deelgebieden | Districts




160

160

Breda Oost | East

179

155

Breda West | West

150

150

Breda Overig | Other

151

150

Voorraad10 Door de verschillende opgeleverde nieuwbouwprojecten zijn er vierkante meters bijgekomen op de kantorenmarkt van Breda. Daarnaast zijn er ook meters ontrokken aan de markt door functieveranderingen of sloop. De netto toename van de voorraad komt voor 2007 uit op 5.000 m². Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

603.000

603.000

613.000

672.500

677.500

+3%

0%

+2%

+10%

+1%


Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande Bedrijfshuisvesting | De heer P.P. Verhoeven | Telefoon (076) 514 74 53 | www.vandersande.nl

pagina 78 van 128 • Breda • januari 2008


januari 2008 • Tilburg • pagina 79 van 128


Tilburg In Midden-Brabant is de kantorenmarkt van Tilburg de grootste van de regio. De kantorenmarkt is te karakteriseren als een typisch regionaal georiënteerde markt. Dat wil zeggen dat deze markt zich vooral richt op de handel in de regio, maar ook dat wanneer nieuwe gebruikers zich vestigen in de stad, deze vaak vanuit de regio afkomstig zijn. Kantoorgebruikers van buiten de regio zijn lastig aan te trekken. Wel zijn een aantal grote zorgverzekeraars in de regio gevestigd. Doordat Tilburg niet gunstig is gelegen ten opzichte van de verkeersas Utrecht-Maastricht en de verkeersas Rotterdam-Antwerpen is het lastig om Tilburg als kantorenstad te ontwikkelen. Daarnaast heeft de stad ook het imago van een oude industriestad. Toch zijn er ook factoren die bijdragen aan de aantrekkelijkheid van Tilburg voor kantoorgebruikers. Denk hierbij aan de aanwezigheid van een universiteit en hogescholen, de relatief goede ontsluiting door de snelweg en de bereikbaarheid per trein. Er zijn plannen om van het industriële imago van Tilburg af te komen en in te ruilen voor een imago waar dienstverlenende bedrijven zich bij thuis voelen. Met de huidige voorraad aan kantoren zal dat niet lukken. Tilburg heeft behoefte aan meer hoogwaardige, flexibele en moderne kantoorpanden. Er zijn al plannen voor verschillende kantoorontwikkelingen, waarbij Kempenbaan West met 100.000 m² voor de grootste groei in vierkante meters zal zorgen. Ook in de Spoorzone in Tilburg zal het aantal vierkante meters kantoor flink worden uitgebreid. Medio 2008 zal ‘EnTrada’ worden opgeleverd in Tilburg Zuid. Deze kantoortoren bestaat uit 15 verdiepingen. Aanbod op 1 januari 2008: stijging van ruim 7.000 m² In 2006 daalde het aanbod in de regio Tilburg, terwijl het aanbod zich in 2007 herstelde. Hierdoor is de markt weer wat ruimer geworden. In totaal staat er ruim 40.000 m² aan kantoor te huur of te koop. Vergeleken met de afgelopen vijf jaar is dit aanbod ruim te noemen en het komt 12% hoger uit dan het vijfjaarlijks gemiddelde. Het totale aanbod krijgt vorm door 25 verschillende kantoorruimten. Het gemiddelde aangeboden object heeft een grootte van 1.604 m² en dat is vergeleken met andere regio’s uit de omgeving hoog. Het grootste aaneengesloten metrage betreft ‘EnTrada’. De oplevering van dit pand geschiedt medio 2008 en is derhalve al in dit onderzoek meegenomen. Het totale metrage van dit pand komt uit op 8.722 m². Mede hierdoor is ook het percentage nieuwbouw in het aanbod gestegen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2004

2005

2006

2007

2008

32.900

39.500

36.900

32.900

40.100

-11%

+20%

-7%

-11%

+22%

+32%

-7%

-12%

-21%

+12%

27%

38%

29%

24%

32%

73%

62%

71%

76%

68%


Aanbod deelgebieden Het aanbod is alleen in Tilburg Zuid gestegen en dat heeft het deelgebied vooral te danken aan de realisatie van de ‘EnTrada’. In totaal staan in Tilburg Zuid zes kantoorpanden in aanbod. Buiten ‘EnTrada’ bestaat het aanbod in Tilburg Zuid uit bestaande bouw. In het centrum van Tilburg is 8.400 m² kantoor in aanbod en daarmee scoort dit deelgebied lager dan de afgelopen vijf jaar. Ook in het deelgebied Tilburg Overig is het aanbod gedaald en komt het uit op 14.000 m².

pagina 80 van 128 • Tilburg • januari 2008




2004

2005

2006

2007

2008

17.700

19.900

19.500

9.800

8.400

Tilburg Zuid | South

7.500

11.000

4.400

6.700

17.700

Tilburg Overig | Other

7.700

8.600

13.000

16.400

14.000

32.900

39.500

36.900

32.900

40.100

Tilburg Centrum | Centre

Totaal | Total

Opname in 2007: 16.800 m² Het jaar 2005 blijft voor Tilburg wat betreft opname vooralsnog ongeëvenaard. Dit jaar kreeg 16.800 m² kantoor een nieuwe eigenaar. Net als in het aanbod ligt het merendeel van dit metrage, bijna de helft, in Tilburg Zuid en dat is vergeleken met vorig jaar bijzonder te noemen. Toen bestond de meerderheid uit transacties in het centrum van Tilburg. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


9.100

5.000

9.800

10.700

3.900


1.600

5.600

2.900

1.900

8.200


2.400

4.000

11.500

7.200

4.700

13.100

14.600

24.200

19.800

16.800

Totaal | Total

Transacties: 18 In vierkante meters valt de opname tegen in 2007. Wanneer de opname echter wordt uitgedrukt in aantallen transacties, dan is 2007 een goed jaar te noemen. In totaal werden achtien verschillende kantoorruimten uit het aanbod onttrokken en dat betekent vier transacties meer dan vorig jaar. Hieruit blijkt dat de gemiddelde transactiegrootte een stuk lager ligt dan vorig jaar. Nu komt deze uit op 933 m², vorig jaar was dat nog 1.419 m².

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 42% Tilburg kon in 2006 worden gekarakteriseerd als een krappe kantorenstad. Dit jaar daalt de kantorenmarktratio van 60% naar 42%. Door de verschillende ontwikkelingen is het de verwachting dat de markt volgend jaar opnieuw verruimt. Huurprijzen Ondanks een tegenvallende opname is de hoogst gerealiseerde huur terug te vinden in het centrum van Tilburg. De tophuur ligt op € 171,- per vierkante meter per jaar. De hoogste huren van de andere twee deelgebieden liggen niet ver uit elkaar. Het is de verwachting dat de prijs in het centrum licht daalt, terwijl de prijzen in de andere deelgebieden stabiel blijven of licht stijgen.





171

160


152

155


155

155

Voorraad11 De totale voorraad is ten opzichte van vorig jaar stabiel gebleven. Wel is de verwachting dat door de verschillende nieuwbouwontwikkelingen de voorraad volgend jaar zal stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

450.000

465.000

465.000

470.000

470.000

+4%

+3%

0%

+1%

0%


Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: Naber Immocom Bedrijfshuisvesting | De heer H.P.A.M. Klotz | Telefoon (013) 5 444 333 | www.naber.nl

januari 2008 • Tilburg • pagina 81 van 128

Knooppunt

Arnhem Nijmegen

7


januari 2008 • Arnhem-Nijmegen • pagina 83 van 128


7 • Knooppunt Arnhem-Nijmegen Arnhem Arnhem heeft na Eindhoven en de vier grote steden de grootste kantorenmarkt van Nederland. Maar liefst 85% van de werkende mensen in Arnhem heeft een baan in de dienstensector. Veel van deze banen zijn kantoorbanen. In 2007 heeft dit geleid tot een groot aantal transacties. Deze transacties vonden met name plaats bij kleine en middelgrote bedrijven, waardoor de gemiddelde opnamegrootte kleiner is dan vorig jaar. De belangrijkste kantorenlocatie in Arnhem is het stationsgebied. In 2006 is het World Trade Center officieel in gebruik genomen. Inmiddels is dit gebouw voor 100% verhuurd en ook in de directe omgeving van het station is weinig leegstand. Ontwikkelaar Eurocommerce heeft daarom besloten direct te starten met de uitbreiding van het WTCconcept met 15.000 m² boven het busplatform. Deze ontwikkelingen zorgen samen met de internationale treinverbinding voor een enorme impuls van dit gebied als ontwikkelingslocatie voor kantoren. De komende jaren moet een uitbreiding plaatsvinden met 53.000 m². Het stationsgebied kenmerkt zich ook steeds meer als vestigingsplaats voor internationaal georiënteerde bedrijven. Een andere belangrijke kantorenlocatie is het Businesspark Arnhem. Hier wordt een combinatie van wonen en werken gecreëerd. Inmiddels is het businesspark omgedoopt tot ‘Arnhems Buiten’ en is de laatste jaren sprake van succesvolle verhuur van kantoorruimte. Een belangrijk project is de ontwikkeling van ‘Kema Plaza’ dat door TCN Property Projects ontwikkeld zal worden. Nieuw gebouwde kantoren zijn bijzonder in trek in Arnhem en aan deze vraag wordt op een effectieve manier tegemoet gekomen. Steeds vaker worden verouderde kantoorgebouwen gerenoveerd of herontwikkeld. Ook de plannen voor aanpak van leegstand van kantoorgebouwen zijn in Arnhem succesvol gebleken. Aanbod op 1 januari 2008 licht gestegen Het aanbod op de Arnhemse kantorenmarkt is ten opzichte van vorig jaar iets gestegen, maar nog steeds stabiel te noemen. Het aandeel nieuwbouw blijft voor het derde jaar op rij schommelen rond de 20%. Twee van de in totaal 84 aangeboden kantoorgebouwen zijn met metrages van rond de 15.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak beduidend groter dan het gemiddelde van 1.791 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2004

2005

2006

2007

2008

117.200

167.600

142.600

144.400

150.500

+33%

+43%

-14%

+1%

+4%

+59%

+67%

+21%

+24%

+14%

49%

28%

19%

23%

18%

51%

72%

81%

77%

82%


Lichte daling aanbod Arnhem Oost Het enige deelgebied waar het aanbod ten opzichte van vorig jaar lager uitkomt, is Arnhem Oost. Hier blijft het aanbod van kantoren, ondanks een daling van 6%, echter nog steeds het grootst. In de overige vier deelgebieden is een stijging in het aanbod zichtbaar. Deze stijging is in Arnhem West het grootst, ten opzichte van een jaar geleden is het aanbod met 37% toegenomen. Overigens is Arnhem West door het lage aantal vierkante meters wel gevoelig voor schommelingen. In het centrum van Arnhem nam het aanbod met 12% toe. pagina 84 van 128 • Arnhem • januari 2008




2004

2005

2006

2007

2008

Arnhem Centrum | Centre

30.900

32.100

26.000

33.300

37.400

Arnhem Noord | North

21.700

34.500

25.800

24.800

26.300

Arnhem Oost | East

27.600

40.600

31.900

52.600

49.200

Arnhem West | West

5.800

10.200

11.200

5.200

7.100

Arnhem Zuid | South

31.200

50.300

47.700

28.500

30.500

117.200

167.600

142.600

144.400

150.500

Totaal | Total

Opname in 2007: daling 16% De opname lag in 2007 iets lager dan de afgelopen jaren en kwam voor het eerst sinds 2003 uit onder de 50.000 m². Deze daling werd voornamelijk veroorzaakt door de ontwikkelingen in Arnhem Zuid, waar 3.800 m² werd opgenomen tegenover 26.000 m² in 2006. De grootste transactie in 2006 bedroeg 7.000 m². In 2007 hebben in Arnhem Zuid drie transacties plaatsgevonden van de in totaal 49 transacties. Daarnaast is alleen in het centrum een daling te zien, terwijl de opname in de overige drie deelgebieden juist steeg.

180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08

Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Transacties: 49 Het totaal aantal transacties van 49 betekent een forse stijging ten opzichte van vorig jaar. Desondanks is de totale opname gedaald. Reden hiervoor is de afgenomen transactiegrootte. In 2006 bedroeg deze 1.536 m² en in 2007 is deze gedaald naar 949 m². In totaal waren 39 transacties kleiner dan 1.000 m². Deelgebieden | Districts

2003

2004

2005

2006

2007


4.700

27.500

19.500

16.000

15.400


3.500

4.200

9.600

3.700

14.600

Arnhem Oost | East

8.900

7.600

12.700

5.500

7.100

Arnhem West | West

1.200

3.500

1.100

4.100

5.600

Arnhem Zuid | South

14.500

7.900

10.800

26.000

3.800

Totaal | Total

32.800

50.700

53.700

55.300

46.500

Kantorenmarktratio: 31% Als gevolg van de dalende opname is er op de kantorenmarkt in Arnhem een verruiming opgetreden ten opzichte van vorig jaar. Vooral Arnhem Zuid is verantwoordelijk voor de daling van de ratio. Het aanbod steeg hier licht, terwijl de opname met ruim 22.000 m² afnam tot 3.800 m². Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huur is afgelopen jaar betaald voor een kantoorruimte in het WTC. Dit bedrag komt, na correctie voor incentives, uit op € 175,- per vierkante meter per jaar. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





175

180


157

165 150

Arnhem Oost | East

150

Arnhem West | West

170

165

Arnhem Zuid | South

150

165

Voorraad12 De totale kantorenvoorraad is het afgelopen jaar met 25.000 m² toegenomen. Deze stijging wordt veroorzaakt door de nieuwbouw van het Eusebiushof, de Eusebiusburg en de nieuwbouw voor Ernst & Young. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

972.000

982.000

989.000

999.000

1.024.000

+4%

+1%

+1%

+1%

+3%


Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars De heer J.H. Vogelaar | Telefoon (026) 355 21 00 | www.strijboschthunnissen.nl

januari 2008 • Arnhem • pagina 85 van 128


Nijmegen De Nijmeegse kantorenmarkt kenmerkt zich van oudsher als een lokale markt. Veel gebruikers van kantoorruimte zijn verbonden met de universiteit, de NXP en de drie ziekenhuizen die Nijmegen rijk is. De concurrentie om de vestigingsplaatskeuze voor kantoren tussen Nijmegen en Arnhem wordt in 90% van de gevallen gewonnen door Arnhem. Begin 2008 komt de gemeente Nijmegen met een nieuwe kantorennota waarin de toekomstige strategie ten aanzien van de kantorenmarkt uit de doeken wordt gedaan. Belangrijke vraag die hierin beantwoord gaat worden, is hoe de gemeente de te verwachten vraag naar kantoorlocaties in de stad wil accomoderen. Op dit moment is sprake van een overaanbod van vooral oude kantoorpanden. Het aanbod van nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte blijft achter. De gemeente zou hierin kunnen voorzien door locaties ten Noorden van de Waal gereed te maken voor kantoorontwikkeling. Hier is een zachte planvoorraad aanwezig van 100.000 m². Aanbod op 1 januari 2008: verdere afname tot 64.400 m² Het aantal objecten in het aanbod is gelijk aan vorig jaar. De gemiddelde grootte van deze kantoorruimten is met 1.039 m² echter circa 300 m² kleiner dan op 1 januari 2007. De reden voor de sterke daling kan worden gezocht in het kleine percentage nieuwbouw van 2%. Werd vorig jaar het gebouw ‘Fifty Two Degrees’ opgeleverd met een oppervlakte van 30.000 m², het afgelopen jaar is maar één gebouw van ‘slechts’ 1.025 m² nieuw in aanbod gekomen. Het totale aanbod komt uit op 64.400 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2004

2005

2006

2007

2008

76.200

93.700

95.400

83.300

64.400

+87%

+23%

+2%

-13%

-23%

+70%

+61%

+37%

+20%

-13%

31%

27%

15%

41%

2%

69%

73%

85%

59%

98%


Aanbod deelgebieden Ondanks de afname in het totale aanbod is in Nijmegen Brabantse Poort sprake van een stijging met iets meer dan 10.000 m². Dertig van de 62 aangeboden kantoorruimten en ruim 50% van de vierkante meters verhuurbaar vloeroppervlak is dan ook te vinden in dit deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Nijmegen Centrum | Centre

2004

2005

2006

2007

2008

12.600

12.700

19.700

15.100

15.900 34.800


42.100

58.900

51.300

24.400

Nijmegen Oost | East

10.500

11.700

8.700

5.700

4.600

Nijmegen West | West

11.000

10.400

15.700

38.200

9.100

Totaal | Total

76.200

93.700

95.400

83.400

64.400

Opname in 2007: 20.400 m² De opname is na twee jaren van stijging teruggevallen tot 20.400 m². Desondanks is dit opnameniveau historisch gezien hoog. Alleen in het centrum van Nijmegen is een lichte stijging in de opname zichtbaar. De cijfers van 2007 zijn verhoudingsgewijs vergelijkbaar met die van 2006. Het aantal opgenomen vierkante meters is net als vorig jaar het grootst in Nijmegen Brabantse Poort en het kleinst in het centrum. De hoge opname in Nijmegen

pagina 86 van 128 • Nijmegen • januari 2008


Brabantse Poort is opvallend te noemen, omdat het een continuering betekent van de sterk gestegen opname in 2006. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

Nijmegen Centrum | Centre

7.200

1.100

1.900

2.300

2.800


4.300

5.100

2.600

13.800

11.700


1.300

1.500

2.400

5.000

2.000

-

1.200

18.400

5.000

3.900

12.800

8.900

25.300

26.100

20.400

Nijmegen West | West Totaal | Total

Transacties: 29 Met 29 opnames ligt het aantal transacties ongeveer gelijk aan vorig jaar toen er, met 32 opnames, drie transactie meer werden gedaan. De meeste transacties vonden net als vorig jaar plaats in Nijmegen Brabantse Poort. Hier vonden twaalf opnames plaats, waaronder de grootste in de regio Nijmegen. Het betreft een kantoorpand aan het Kerkenbos met een grootte van 4.683 m².

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 32% De kantorenmarktratio is ten opzichte van 2006 met 1% gestegen, tot 32% in 2007. Hiermee ligt de ratio in Nijmegen net iets onder het landelijke gemiddelde van 36%. De markt in Nijmegen zou krapper kunnen worden wanneer er meer aandacht is voor de realisatie van moderne kantoorpanden en daarnaast een beleid ten aanzien van de sterk verouderde kantoorpanden. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huur in 2007 bedroeg maar liefst € 243,- voor een kantoorpand in Nijmegen Brabantse Poort. Deze prijs moet enigszins worden genuanceerd, omdat deze niet marktconform is. Incentives hebben invloed op huurprijzen en daar is deze prijs naar alle waarschijnlijkheid een voorbeeld van. Dit blijkt ook uit de verwachte tophuur van volgend jaar in ditzelfde deelgebied, die uitkomt op € 140,- per vierkante meter per jaar. Overigens is de Brabantse Poort wel een populaire locatie voor kantoorgebruikers, gezien de vele opnames die daar het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden.





Nijmegen Centrum | Centre

175

175


243

140


176

175

Nijmegen West | West

200

200

Voorraad13 De totale kantorenvoorraad is voor het tweede jaar op rij onveranderd gebleven en komt net als vorig jaar uit op 426.000 m². Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

409.000

404.000

426.000

426.000

426.000

0%

-2%

+5%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Makelaars | De heer M.B. Honée | Telefoon (024) 365 10 10 | www.strijboschthunnissen.nl

januari 2008 • Nijmegen • pagina 87 van 128

Groningen Leeuwarden Assen

8


januari 2008 • Groningen • pagina 89 van 128


8 • Groningen, Leeuwarden, Assen Groningen In hoofdlijnen is de markt in Groningen in 2007 vergelijkbaar met die van 2006. Transacties komen echter moeilijker tot stand door het uitstellen van beslissingen. Dit is af te lezen aan het lagere aantal opnames in vergelijking met vorig jaar. Toch mag Groningen zich met een voorraad van 874.000 m² nog steeds de ‘kantorenhoofdstad van het Noorden’ noemen. Na de jarenlange ICT-hype werd het afgelopen jaar geen grote opname gedaan door een ICT-gerelateerd bedrijf. De grote opnames vonden met name plaats in de zakelijke dienstverlening, maar ook een aantal zorginstellingen nam grote metrages op. Het kantorenaanbod is goed verspreid over heel Groningen, maar voor nieuwbouw geldt dat het ‘Europapark’ nog steeds de belangrijkste locatie is. Wat betreft de rol van de overheid is er niet veel veranderd ten opzichte van het afgelopen jaar. De gemeente is actief betrokken bij ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Belangrijk aandachtspunt hierbij is de bereikbaarheid waar het Kolibrie OV-netwerk, de aanpak van de ringweg en een tramverbinding voorbeelden van zijn. De aanleg van de Zuiderzeelijn, die een verbinding zou moeten gaan vormen met de Randstad, gaat definitief niet door. Aanbod in Groningen wederom gedaald Voor het tweede jaar op rij is het aanbod in Groningen gedaald. De afname op 1 januari 2008 is met bijna 5.000 m² echter minder dan in 2007, toen 30.000 m² minder werd aangeboden dan het jaar ervoor. Van de 61 objecten in aanbod hebben negen objecten een oppervlakte dat groter is dan 3.000 m² en de verwachting is dat het nog zeker enkele jaren duurt voordat deze worden opgenomen. Het grootste object in aanbod is een pand aan het Hoendiep in Groningen met een oppervlakte van 7.117 m². De gemiddeld grootte van een aangeboden pand in Groningen komt uit op 1.339 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

101.600

91.800

117.300

86.600

81.700

+8%

-10%

+28%

-26%

-6%

+50%

+30%

+31%

-3%

-17%


34%

29%

33%

6%

8%


66%

71%

67%

94%

92%


Stijging aanbod in Groningen Centrum Het aanbod in het centrum van Groningen is met 2.300 m² gestegen. Het gaat hierbij vooral om oudere panden die moeilijker verhuurbaar zijn dan nieuwe kantoorpanden. Het aanbod in Groningen West is na twee jaar van stijging weer gedaald. Het aanbod blijft desondanks in dit deelgebied het grootst. Ook Groningen Oost kende afgelopen jaar een daling in het aanbod. Het aanbod in Groningen Noord is opnieuw gedaald en hier staat slechts 2.100 m² kantoorruimte in aanbod. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Groningen Centrum | Centre Groningen Noord | North

2004

2005

2006

2007

2008

11.000

16.700

13.400

8.100

10.400 2.100

1.600

1.500

10.900

4.900

Groningen Oost | East

14.700

17.100

24.000

11.600

9.400

Groningen West | West

55.500

32.400

39.600

42.300

35.800

Groningen Zuid | South Totaal | Total

pagina 90 van 128 • Groningen • januari 2008

18.800

24.100

29.400

19.700

24.000

101.600

91.800

117.300

86.600

81.700


Opname in 2007: 34.600 m² De opname in Groningen laat in 2007 een stijging zien van 1.600 m² ten opzichte van 2006. De meest opvallende transacties zijn gedaan in Groningen West. Hier steeg het aantal opgenomen kantoormeters van 8.300 m² in 2006 naar 15.300 m² in 2007, een stijging van 46%. Hiermee is dit deelgebied verantwoordelijk voor de stijging in de totale opname. De overige regio’s, met uitzondering van het centrum van Groningen, laten een daling in het aantal transacties zien. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

Groningen Centrum | Centre

1.900

5.600

9.000

4.500

4.700

Groningen Noord | North

2.000

1.200

500

1.900

500

19.700

3.700

5.600

7.300

5.400


4.700

29.900

16.000

8.300

15.300

Groningen Zuid | South

6.600

8.600

2.300

11.000

8.700

34.900

49.000

33.400

33.000

34.600


Totaal | Total

Transacties: 37 Het aantal transacties is ten opzichte van vorig jaar weer iets gedaald en komt uit op 37. Omdat de totale opname hoger ligt dan vorig jaar, betekent dit automatisch dat de gemiddelde transactiegrootte ook is gestegen. Voor 2007 komt deze uit op 936 m². De grootste opname bedroeg 3.800 m² en vond plaats aan de Emmasingel in het deelgebied Groningen West

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 42% De kantorenmarktratio is het afgelopen jaar gestegen met 4%. Deze verkrapping kan worden toegeschreven aan een combinatie van het dalende aanbod en de stijgende opname. De kantorenmarktratio in de regio Groningen ligt 6% boven het landelijke gemiddelde. Huurprijzen De hoogste huur werd dit jaar betaald door Reggehuys Management. Zij betalen € 200,per vierkante meter per jaar voor een pand aan de Emmalaan.





Groningen Centrum | Centre

200

205

Groningen Noord | North

115

115


140

140


145

150

Groningen Zuid | South

136

140

Voorraad14 De totale voorraad is afgelopen jaar gelijk gebleven met vorig jaar. De nieuwbouwontwikkelingen en het aantal aan de markt onttrokken vierkante meters lagen in 2007 nagenoeg gelijk. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari —————————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

841.000

858.000

864.000

874.000

874.000

+2%

+2%

+1%

+1%

0%


Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars | Mevrouw E.M.A.J. van der Kley | Telefoon (050) 526 58 58 | www.boelensjorritsma.nl

januari 2008 • Groningen • pagina 91 van 128


pagina 92van 128 • Leeuwarden • januari 2008


Leeuwarden De kantorenmarkt in Leeuwarden kent een sterke focus op de regionale partijen. Het gaat hierbij vooral om kleinere transacties van rond de 250 m². Het aantrekken van grote kantoorgebruikers blijft beperkt tot een sporadische transactie. Leeuwarden en eigenlijk heel Friesland kent grote concurrentie van de regio Groningen. Hier vinden de meeste kantorentransacties van het Noorden plaats. In Leeuwarden wordt op dit moment onderzocht of grotere kantoorpanden kunnen worden omgebouwd tot units van 25 m², omdat de vraag naar grote kantoorpanden zeer gering is. Er zijn plannen voor kantoorontwikkelingen rondom het FEC, de WTC-locatie in Leeuwarden. De bereikbaarheid is voor kantoorgebruikers vaak belangrijk bij het kiezen van een vestigingsplaats. Deze bereikbaarheid is voor de regio Leeuwarden nog steeds niet optimaal om een belangrijke speler op de kantorenmarkt te kunnen blijven. Leeuwarden ondervindt veel concurrentie van Drachten en Heerenveen. Deze Friese steden zijn gelegen aan de A7 en hebben wat betreft bereikbaarheid per auto een voordeel. Overigens liggen hier wel kansen voor de Friese hoofdstad. Daarentegen is Leeuwarden per intercity juist weer zeer goed te bereiken en dat gaat niet op voor Drachten. Ook personeel is een belangrijke factor waarop kantoren hun vestigingskeuze baseren. In Leeuwarden is wel voldoende potentiële arbeid, maar het opleidingsniveau is niet bijzonder hoog. Kantoorgebruikers zijn met name op zoek naar hoger geschoolde werknemers en in Leeuwarden heeft een groot deel van de bevolking een MBO-diploma. Er zijn wel verschillende HBO-opleidingen in Leeuwarden, maar een groot deel van de studenten komt van buitenaf en vertrekt weer na de studie. Aanbod in Leeuwarden sterk gedaald Het aanbod in de regio Leeuwarden is ten opzichte van 1 januari 2007 met 18% gedaald tot 49.800 m². Het uitblijven van de aanwas aan nieuwbouw in het aanbod in combinatie met twee relatief grote opnames zijn hier mede verantwoordelijk voor. In totaal worden in de regio Leeuwarden 58 objecten aangeboden met een gemiddelde grootte van 858 m². Het grootste object dat wordt aangeboden is gelegen aan de Baljeestraat in het centrum van Leeuwarden en beslaat 3.816 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

31.200

49.600

58.000

60.700

49.800

+9%

+59%

+17%

+5%

-18%

-12%

+25%

+43%

+50%

+9%


20%

14%

14%

12%

3%


80%

86%

86%

88%

97%


Sterke daling in aanbod Leeuwarden Centrum De daling van het aanbod in het centrum van Leeuwarden zorgt voor een belangrijk deel voor de totale daling in het aanbod. Het aanbod is hier gedaald van 22.900 m² tot 12.300 m² onder meer door een transactie van 3.000 m² aan de Nieuweweg. Ook Leeuwarden West kent een daling van 4.300 m² in het totale aanbod. Het aanbod in Leeuwarden Oost en Zuid is daarentegen gestegen.

januari 2008 • Leeuwarden • pagina 93 van 128



Deelgebieden | Districts Leeuwarden Centrum | Centre

2004

2005

2006

2007

2008

13.300

22.000

23.800

22.900

12.300

Leeuwarden Oost | East

6.200

7.400

7.300

5.900

8.300

Leeuwarden West | West

8.600

10.800

11.800

18.900

14.600

Leeuwarden Zuid | South Totaal | Total

3.100

9.400

15.200

13.000

14.600

31.200

49.600

58.000

60.700

49.800

Herstel van de opname in 2007 De opname in het afgelopen jaar is weer terug op het niveau van 2005 met 9.900 opgenomen vierkante meters. Het enige deelgebied waar de opname achterblijft ten opzichte van 2006 is Leeuwarden Zuid. Het centrum van Leeuwarden laat de grootste stijging zien met 3.800 m², ten opzichte van 500 m² vorig jaar. Eén transactie in het centrum bedroeg maar liefst 3.000 m². Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

Leeuwarden Centrum | Centre

2.200

500

5.600

500

3.800

1.200

3.700

-

-

700

13.100

300

1.200

2.000

4.600

Leeuwarden Oost | East Leeuwarden West | West Leeuwarden Zuid | South Totaal | Total

6.600

3.700

2.700

1.600

800

23.100

8.100

9.500

4.100

9.900

Transacties: 11 De gemiddelde transactiegrootte in 2007 bedroeg 901 m² en daarmee ligt dit gemiddelde ruim 400 m² boven het gemiddelde van vorig jaar. Twee grote transacties zorgen voor dit relatief hoge gemiddelde. De grootste opname betreft een metrage van 3.000 m² aan de Nieuweweg in het centrum van Leeuwarden. Over het algemeen vinden in Leeuwarden kleine transacties plaats van ruim onder de 1.000 m². De meeste transacties hebben plaatsgevonden in Leeuwarden West.

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 20% De kantorenmarktratio is dit jaar gestegen tot 20%. Hiermee treedt een verkrapping op van de markt. Deze verkrapping is een gecombineerd gevolg van een afname in het aanbod en een toename van de opname. Huurprijzen De hoogste huur wordt betaald in het centrum, waar per vierkante meter per jaar € 125,wordt betaald. Er worden steeds meer kortingen gegeven op de huurprijs indien een langjarig contract wordt afgesloten. Deelgebieden | Districts



125

125

-

100

Leeuwarden Centrum | Centre Leeuwarden Oost | East Leeuwarden West | West

110

110

Leeuwarden Zuid | South

105

110

Voorraad15 De totale kantorenvoorraad in de regio Leeuwarden is net als afgelopen jaren gelijk gebleven en komt derhalve uit op 517.000 m2. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

517.000

517.000

517.000

517.000

517.000

+1%

0%

0%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Leeuwarden kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars Mevrouw C. Soesman | Telefoon (058) 213 33 31 | www.boelensjorritsma.nl

pagina 94 van 128 • Leeuwarden • januari 2008


januari 2008 • Assen • pagina 95 van 128


Assen Assen is de belangrijkste kantorenstad van de provincie Drenthe en vormt samen met Groningen één van de zes nationale stedelijke netwerken. Dit netwerk is goed voor 450.000 inwoners en ongeveer 220.000 banen en daarmee is deze geografische afbakening de economische motor van Noord Nederland. Assen heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor werkgevers en werknemers. De bereikbaarheid is door de ontsluiting van snelwegen, maar ook het spoor, goed. De belangrijkste kantoorlocaties zijn het stationsgebied, de binnenstad, het Oude Grachtpad en de kruising van de Groningerstraat met de Europaweg. De kantorenmarkt is voornamelijk gericht op lokale en regionale handel en daarbij valt op dat er veel overheidsinstellingen zijn gevestigd. Het afgelopen jaar werden met name veel kleine metrages opgenomen. In 2007 vestigden SUR (juridische afdeling van Univé) en CIZ zich in Assen. Daarnaast waren bedrijven als Getronics, NAM en Ziengs hier al eerder gevestigd. Kantoorpanden uit de tweede helft van de jaren ’90 zijn succesvol gebleken het afgelopen jaar. Ook panden die dichtbij het centrum liggen doen het vaak beter dan panden die dichtbij de snelweg op een zichtlocatie zijn gelegen, ondanks de vaak mindere bouwkundige staat. Om bedrijven van buiten de regio naar Assen te laten komen, zijn plannen ontwikkeld voor het Veemarktterrein. Dit terrein is ongeveer 60.000 m² groot en is dichtbij het centrum van Assen gelegen. In het stationsgebied van Assen zijn reeds vijf kantoorgebouwen gerealiseerd. Daarnaast zijn er op termijn plannen voor nog eens drie of vier kantoren. Zo zijn er plannen voor de oude Coveco-locatie, de Overcingellaan, op de Tappel-locatie en de Coberco-locatie. Deze plannen worden pas geconcretiseerd wanneer de koper of huurder bekend is. Nieuwbouwplannen in de periferie zijn er nauwelijks. Alleen op de noordelijke bedrijfsterreinen Peelerpark en Messchenveld vinden een paar ontwikkelingen plaats. Dit zijn echter vaak uitbreidingen van bedrijven die daar al langer zijn gevestigd. Aanbod: groei tot 37.900 m² Vorig jaar was de kantorenmarkt van Assen onderhevig aan een verkrapping. Dit had een dalend aanbod tot gevolg. In 2007 is het aanbod geleidelijk aangevuld en aan het einde van het jaar komt het aanbodniveau overeen met dat van twee jaar gelden. In totaal staat er 37.900 m² aan kantoorruimte te koop of te huur. Vergeleken met vorig jaar is dat een stijging van 21%. Het aandeel nieuwbouw in het aanbod bedraagt 26% en dat is vergeleken met vorig jaar een stijging van 5%. Het totale aanbod krijgt vorm door 30 verschillende kantoorobjecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden object komt hiermee op 1.263 m². Wanneer de gemiddelde grootte van de nieuwbouwpanden wordt berekend, komt deze met 1.932 m² aanzienlijk hoger uit. Bestaande kantoorpanden meten gemiddeld 1.128 m². Het grootste aangeboden aaneengesloten kantoormetrage is ondanks deze bevindingen een bestaand kantoorpand aan de Schepersmaat met een verhuurbaar vloeroppervlak van 5.469 m². In totaal zijn er elf objecten met een metrage van tenminste 1.000 m². Het is opvallend dat meer van de helft van deze panden in het centrum staan. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

21.600

35.600

38.100

31.300

37.900

-24%

+65%

+7%

-18%

+21%


-1%

+34%

+22%

0%

+22%


44%

60%

44%

21%

26%


56%

40%

56%

79%

74%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year

pagina 96 van 128 • Assen • januari 2008


Aanbod in Zuid stijgt het meest, het aanbod in het centrum is het grootst Het totale aanbod in de kantorenregio Assen groeit. Toch zijn er per deelgebied verschillende ontwikkelingen zichtbaar. Zo daalde het aanbod in de deelgebieden Assen Noord en Assen West met respectievelijk 22% en 47%. Twee jaar geleden was het grootste aanbod van kantoorruimte nog in Assen Noord te vinden. De groei van het totale aanbod wordt dus veroorzaakt door de deelgebieden Assen Centrum en Assen Zuid. In het centrum is 9.500 m² kantoorruimte aan het aanbod toegevoegd, terwijl dat in Assen Zuid nog eens bijna 3.000 m² is. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st 45.000


2004

2005

2006

2007

2008

Assen Centrum | Centre

8.700

8.400

12.500

10.000

19.500

Assen Noord | North

4.600

19.600

13.500

5.800

4.500

Assen West | West

7.000

7.600

10.600

9.300

4.900

Assen Zuid | South Totaal | Total

1.300

-

1.500

6.200

9.000

21.600

35.600

38.100

31.300

37.900

40.000 35.000

Aantal opgenomen vierkante meters daalt tot niveau 2005 Het aantal opgenomen vierkante meters kantoor is het afgelopen jaar uitgekomen op 9.900 m². Hieruit blijkt dat de opname van 2006 als uitschieter kan worden beschouwd, want de opname in 2007 komt nagenoeg overeen met de opname in 2005. Assen West blijkt onder kantoorgebruikers populair te zijn. Hier werd 63% van de opname gerealiseerd.

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

Opname/Take-up 2

Opname en aanbod in m vvo —————————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Transacties: 14 In 2007 zijn er 14 transacties gesloten en dat zijn er drie minder dan in 2006. Alle transacties betroffen een bestaand kantoorpand. De grootste transactie bedraagt 2.082 m² en werd opgenomen door CIZ. Deelgebieden | Districts

2003

2004

2005

2006

2007


7.200

5.000

1.300

10.000

2.300

Assen Noord | North

2.000

3.400

4.200

2.400

1.000

Assen West | West

1.700

800

4.300

700

6.200

Assen Zuid | South

5.000

-

-

3.000

400

15.900

9.200

9.800

16.100

9.900

Totaal | Total

Kantorenmarktratio: 26% De kantorenmarktratio is gedaald. De verhouding tussen opname en aanbod komt op 1 januari 2008 uit op 26%. Vergeleken met een jaar geleden is dat een daling van 25%. Huurprijzen In Assen West is de hoogste huur in 2007 gerealiseerd. Deze komt uit op € 133,- per vierkante meter per jaar. De prijzen zullen komend jaar stabiliseren, of licht stijgen. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





127

150

Assen Noord | North

130

130

Assen West | West

133

135

Assen Zuid | South

115

120

Voorraad16 De voorraad aan kantoorruimte is afgelopen jaar 2% gestegen en komt op 290.000 m² uit. Het is de verwachting dat een dergelijke groei ook volgend jaar zal plaatsvinden. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

280.000

280.000

280.000

285.000

290.000

0%

0%

0%

+2%

+2%


Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars | De heer R. Lameijer Telefoon (0592) 31 52 00 | www.boelensjorritsma.nl

januari 2008 • Assen • pagina 97 van 128

Apeldoorn Deventer Zwolle

9


januari 2008 • Apeldoorn • pagina 99 van 128


9 • Regio Apeldoorn, Deventer en Zwolle Apeldoorn Na een lichte daling van het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte in 2006, heeft de Apeldoornse kantorenmarkt zich in 2007 goed hersteld en werd het hoge transactieniveau van 2005 geëvenaard. In het eerste kwartaal van 2007 werd al bijna de helft van het totaal aantal vierkante meters van 2006 opgenomen. Deze goede start heeft zich gedurende het jaar doorgezet, wat geresulteerd heeft in een hoog opnamecijfer voor 2007. Deze hoge opname is onder andere tot stand gekomen door een transactie van Achmea aan de Laan van Malkenschoten en de reeds in 2006 aangekondigde transactie van Univé Stad & Land. Ongeveer 24% van de transacties betrof nieuwbouw. Daardoor is ook een daling te zien in het aantal aangeboden vierkante meters nieuwbouw. Voor het eerst sinds jaren bestaat het aanbod voor meer dan 90% uit bestaande objecten. De totale kantorenvoorraad in Apeldoorn is in 2007 licht gegroeid en bedraagt inmiddels 715.000 m². Deze groei is ontstaan door de oplevering op het ‘Walterbosch-complex’ met de twee futuristisch ogende kantoortorens van ruim 17.500 m² per stuk. Met de verwachte oplevering van de kantoorgebouwen op het ‘Van Gelderterrein’ - waar 25.000 m² kantoorruimte ten behoeve van brandweer, politie en een nieuw kantoor van de Rabobank wordt ontwikkeld - en op het Minx-terrein, 6.000 m² ten behoeve van Univé Stad & Land, zal de voorraad ook in 2008 verder toenemen. Naast de komst en/of uitbreiding zijn dit jaar echter ook enkele bedrijven vertrokken uit Apeldoorn. Door de overname is ABN AMRO vertrokken aan de Wapenrustlaan (bijna 10.000 m²), terwijl zowel Ernst & Young als Vitens een vertrek hebben aangekondigd uit ‘La Tour’, respectievelijk 5.000 m² en 1.100 m² achterlatende. Hierdoor is met name een stijging te zien in het aanbod in het deelgebied Apeldoorn Noord. In het centrum van Apeldoorn is, door het hoge opnameniveau van 2007, juist een flinke daling in het aanbod waar te nemen. Aanbod op 1 januari 2008: met 5% gedaald naar 102.600 m2 In de regio Apeldoorn bedraagt het aanbod momenteel 102.600 m2. Dat is een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. Deze daling wordt mede veroorzaakt door de stijging van het aantal transacties. Het percentage nieuwbouw is gedaald naar 6%. Dat het aanbod dit jaar nog vrij hoog is, blijkt uit het feit dat dit 18% hoger ligt dan het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar. In totaal staan 65 objecten in aanbod, terwijl dat vorig jaar nog 77 objecten waren. Van deze 65 aangeboden panden, zijn 26 objecten groter dan 1.000 m². Ook dit is een daling ten opzichte van vorig jaar. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

78.400

96.400

92.600

107.800

102.600

+32%

+23%

-4%

+16%

-5%


-1%

+17%

+10%

+28%

+18%


37%

29%

22%

16%

6%


63%

71%

78%

84%

94%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year

Aanbod Apeldoorn Noord stijgt wel Niet in ieder deelgebied heeft een daling van het aanbod plaats gevonden. Zo is het toch al niet geringe aanbod in Apeldoorn Noord met bijna 8.000 m² gestegen. Dit komt voornamelijk door de ontwikkelingen in ‘La Tour’ waar ruim 14.000 m² voor verhuur wordt aangeboden. Hiermee is dit pand het grootste aaneengesloten metrage in Apeldoorn. Het aanbod in Apeldoorn Oost wijkt af van de andere deelgebieden, doordat hier relatief veel nieuwbouw in aanbod staat. Van de 5.100 m² betreft 2.656 m² nieuwe kantoorruimte.

pagina 100 van 128 • Apeldoorn • januari 2008




2004

2005

2006

2007

2008

Apeldoorn Centrum | Centre

11.500

24.000

25.000

29.600

23.500

Apeldoorn Noord | North

19.200

17.500

18.400

17.700

25.600

Apeldoorn Oost | East

19.800

12.900

10.600

8.100

5.100

Apeldoorn Zuid | South

25.500

35.000

32.000

35.000

33.100

Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

2.400

7.000

6.600

17.400

15.300

78.400

96.400

92.600

107.800

102.600

Opname in 2007: 33.500 m² Ten opzichte van 2006 is de opname in 2007 met 54% gestegen, resulterend in een totaal opnameniveau van 33.500 m². Met name Apeldoorn centrum en Apeldoorn Zuid hebben geprofiteerd van het gestegen opnameniveau. Deze stijging wordt bepaald door een aantal flinke transacties, waaronder die van Achmea (4.000 m²), Univé (6.000 m²) en Timing Uitzendbureau (2.100 m²). Bijna 24% van de totale opname betreft nieuwbouw en dat is vergeleken met vorig jaar een stijging van 8%. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Apeldoorn Centrum | Centre Apeldoorn Noord | North Apeldoorn Oost | East Apeldoorn Zuid | South Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

120.000

2003

2004

2005

2006

2007

15.500

6.300

4.900

5.400

8.500

2.300

2.500

1.600

300

900

400

2.500

2.300

3.700

2.700

-

2.300

22.000

8.600

9.400

5.500

300

3.800

3.700

12.000

23.700

13.900

34.600

21.700

33.500

Transacties: 42 In totaal zijn het afgelopen jaar 42 transacties gemeld in de Apeldoorn. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 798 m² en is daarmee net als vorig jaar gedaald.

100.000

80.000

60.000

Kantorenmarktratio: 33% Een stijgende opname en een dalend aanbod zorgen voor een krappere kantorenmarkt in Apeldoorn. De kantorenmarktratio komt na 1 januari 2008 uit op 33%.

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08

Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Huurprijzen Ondanks de krappe markt in Apeldoorn Oost is hier het afgelopen jaar niet de hoogste huur gerealiseerd, dit was wel het geval in het centrum van Apeldoorn op de Regentesselaan, met een huurprijs van € 191,- per vierkante meter per jaar. Deze prijs wordt betaald voor een relatief klein kantooroppervlak met een hoog afwerkingsniveau, waardoor de prijs per vierkante meter hoger ligt, dan doorgaans het geval is. Deelgebieden | Districts



Apeldoorn Centrum | Centre

191

180

Apeldoorn Noord | North

126

140

Apeldoorn Oost | East

179

179

Apeldoorn Zuid | South

138

145

Apeldoorn Overig | Other

188

180

Voorraad17 De voorraad kantoorruimte is met 5% gestegen en komt uit op 715.000 m². Dit heeft onder andere te maken met de ontwikkelingen op het ‘Walterbosch-complex’. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari —————————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

625.000

640.000

660.000

680.000

715.000

+4%

+2%

+3%

+3%

+5%


Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer R. van den Dolder | Telefoon (055) 5 268 268 | www.rodenburg.nl

januari 2008 • Apeldoorn • pagina 101 van 128


pagina 102 van 128 • Deventer • januari 2008


Deventer De kantorenmarkt in Deventer kende een zeer stabiel jaar. In het verleden was vaak sprake van een goede start van het jaar, maar was het vervolg minder. In 2007 bleven de ontwikkelingen het hele jaar stabiel. Sterke punten van deze regio zijn de goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de aanwezigheid van diverse onderwijsinstellingen zoals een vestiging van de Saxion Hogescholen en het ROC Aventus. Ook Deventer heeft, zoals meerdere steden gelegen aan de rijkswegen, te maken met toenemende fileproblematiek. De kantorenmarkt van Deventer is met name een regionaal georiënteerde markt met een aantal bekende spelers. Vestigingen van Kluwer, Tauw, Goudappel / Coffeng, Witteveen & Bos, Carinova, Tactus en Solis Zorggroep waren al gevestigd in deze regio. Een aantal nieuwe bedrijven kwam daar het afgelopen jaar bij: Sandton, DHV, BOP-Akademie en Westrik Bouwadvies. Daarnaast vertrok de IJsselmedia Groep. Deventer ondervindt concurrentie van Apeldoorn en Zwolle wat betreft het aantrekken van bedrijven. Een verbeterde bereikbaarheid van het centrum kan een positieve bijdrage leveren aan Deventer als vestigingsstad voor kantoorgebruikers. De overheid heeft reeds aandacht voor een betere busverbinding naar de kantoorlocaties in Deventer Hanzepark. Het afgelopen jaar startte de bouw van de nieuwbouwprojecten ’Odyssée’ en ’Colissée’. Beide liggen aan de uitvalswegen van het centrum van Deventer. Beide panden zijn geschikt voor één bedrijf, of voor meerdere kleinere bedrijven en dat komt doordat er veel aandacht is besteed aan de flexibiliteit van de kantoorruimte. Op langere termijn zijn er meer nieuwbouwplannen in Deventer. Een goed voorbeeld hiervan vormt het voormalig Tedeco-terrein. Het plan is opgevat om hier 10.000 tot 15.000 m² kantoor te realiseren en dat zal in de komende jaren dan ook gebeuren. Een minder duidelijk plan betreft het Bedrijventerrein A1 bij Epse Noord. Hiervan wordt de grond in 2009 of 2010 uitgegeven. Aanbod op 1 januari 2008: lichte daling ten opzichte van 2007 Het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte is in Deventer in een jaar licht gedaald en komt uit op 56.700. Ten opzichte van vorig jaar betekent dit dat het aanbod met 2% is gedaald. Opvallend in Deventer is het hoge percentage nieuwbouw. Maar liefst 35% van alle aangeboden vierkante meters betreft nieuwbouw. In totaal zijn tien aaneengesloten metrages die groter zijn dan 2.000 m². Vergeleken met het aanbod van de vijf voorgaande jaren is het aanbod op 1 januari 2008 2% hoger. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

48.100

60.200

62.500

57.900

56.700


-1%

+25%

+4%

-7%

-2%


+2%

+19%

+12%

+4%

+2%


30%

16%

24%

28%

35%


70%

84%

76%

72%

65%


Aanbod deelregio Deventer Centrum bijna terug op oude niveau Vorig jaar was een forse daling te zien in het aanbod in het centrum van Deventer. Nu trekt het aanbod hier weer aan en komt het uit op 9.800 m². Deze stijging wordt onder andere veroorzaakt door het nieuwbouwpand ‘De Nieuwe Poort II’, waarvan het metrage 2.877 m² bedraagt. In de andere twee deelgebieden is het aanbod gedaald. In het Hanzepark staat net iets minder dan 40.000 m² te huur. Het aanbod in Deventer is voldoende. Grotere partijen kunnen geschikte kantoorruimte vinden op het Hanzepark, terwijl kleinere partijen zich op het centrum kunnen richten. januari 2008 • Deventer • pagina 103 van 128




2004

2005

2006

2007

2008

Deventer Centrum | Centre

3.700

11.100

10.600

6.600

9.800

35.500

39.200

40.900

40.400

39.700

8.900

9.900

10.900

10.900

7.200

48.100

60.200

62.500

57.900

56.700

Deventer Hanzepark Deventer Overig | Other Totaal | Total

Opname in 2007: totale opname stabiel, per deelgebied verschillend De opname van kantoorruimte in 2007 is gelijk aan de opname van 2006 en komt uit op 12.500 m². Hiervan betreft 18% nieuwbouw. De grootste transactie dit jaar vond plaats op het Hanzepark. Hier werd 2.300 m² aan bestaande kantoorruimte opgenomen door Stichting Tactus Groep. Het valt op dat veel opnames worden gedaan door zorggerelateerde bedrijven. De opnames in het centrum en het Hanzepark vallen tegen, terwijl de opname in Deventer Overig een flinke stijging laat zien. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


1.600

4.300

8.000

3.000

1.300

Deventer Hanzepark

5.700

18.100

6.800

9.000

8.700

Deventer Overig | Other

1.700

600

1.600

500

2.500

Totaal | Total

9.000

23.000

16.400

12.500

12.500

Transacties: 14 Ook het aantal transacties komt overeen met vorig jaar. In 2007 zijn er veertien transacties geregistreerd. Vier van deze transacties betreffen nieuwbouw. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 893 m². Hiermee zijn de transacties in Deventer te typeren als klein.

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 22% Doordat de kantorenmarkt een vergelijkbaar verloop kende met 2006, komt de kantorenmarktratio ook nu weer uit op 22%. Per deelgebied wijken de kantorenmarktratio’s wel enigszins af. Doordat de opname sterk steeg is de kantorenmarktratio van Deventer Overig het hoogst met 35%. Het centrum kent de laagste ratio met 13%. Huurprijzen De hoogste huur werd in 2007 gerealiseerd in Deventer Hanzepark en bedraagt € 179,- per vierkante meter per jaar. Anders dan in andere regio’s worden bijna alle huurprijzen bekend gemaakt. Voor komend jaar wordt verwacht dat de tophuur lager ligt dan dit jaar en dat deze in het centrum van Deventer gerealiseerd zal worden. Deelgebieden | Districts




140

165

Deventer Hanzepark

179

145

Deventer Overig | Other

126

120

Voorraad18 De voorraad is dit jaar naar schatting gelijk gebleven aan dat van vorig jaar. Gezien de nieuwbouwplannen in deze regio is het echter te verwachten dat de voorraad de komende jaren toe zal nemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

300.500

311.000

311.000

320.000

320.000

-4%

+3%

0%

+3%

0%


Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer W.I. Dijkerman | Telefoon (0570) 68 68 68 | www.rodenburg.nl

pagina 104 van 128 • Deventer • januari 2008


januari 2008 • Zwolle • pagina 105 van 128


Zwolle Mede door de strategische ligging in Nederland en het diverse kantorenaanbod trekt Zwolle veel bedrijven vanuit de Randstad aan. Zwolle is gelegen op een landelijk knooppunt en de verbeterde bereikbaarheid, door de verbreding van de A28 en de N50, maakt dat Zwolle een interessante vestigingsplaats is. Daarnaast kent Zwolle een prettig leefklimaat en dat zorgt weer voor voldoende personeel voor bedrijven. Medio 2007 heeft de gemeente Zwolle de ‘Perspectiefnota 2008-2011’ gepubliceerd, waarin naar voren is gekomen dat de uitdaging de komende jaren ligt bij herstructurering en inbreiding van de kantorenterreinen. Hierdoor zullen de komende jaren geen nieuwe kantoorlocaties te worden gerealiseerd, maar zal de aandacht uitgaan naar bestaande terreinen. Onder andere de stationsomgeving zal worden aangepakt. Verder wil de gemeente Zwolle de komende jaren de kennis en innovatieontwikkelingen in kansrijke sectoren stimuleren. Zwolle is hierom een samenwerking aangegaan met HBO-instellingen en universiteiten in de regio. Medio 2010 zal energiebedrijf Electrabel haar intrek nemen in een nieuw kantoorgebouw aan de Grote Voort, waar ze 20.000 m² kantoorruimte huren. Met een kantorenvoorraad van ongeveer 774.000 m² is Zwolle een belangrijke regio op de kantorenmarkt in Nederland. Aanbod op 1 januari 2008 met 10% gedaald Het totaal aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte in Zwolle bedraagt 88.200. Dit is een daling van 10% ten opzichte van vorig jaar. Dit metrage wordt gevormd door 58 objecten. De gemiddelde aangeboden grootte bedraagt 1.520 m². Opmerkelijk is het grote aantal objecten met een metrage groter dan 1.000 m², namelijk 30 stuks. Het grootste aaneengesloten metrage dat wordt aangeboden is te vinden aan de Dokter van Deenweg. Daar wordt het kantoor ‘Place Vendôme’ gebouwd van ruim 6.400 m². Mede door dit nieuwbouwproject is 17% van het totale aanbod nieuwbouw. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

84.000

58.100

87.800

97.500

88.200


+40%

-31%

+51%

+11%

-10%


+42%

-5%

+27%

+14%

+14%


50%

32%

19%

10%

17%


50%

68%

81%

90%

83%


Aanbod Zwolle Centrum stijgt Alleen in het deelgebied Zwolle Centrum is het aangeboden metrage gestegen ten opzichte van vorig jaar. Momenteel wordt hier 12.600 m² aangeboden, wat een stijging betekent van 20% ten opzichte van vorig jaar. Het meeste aantal vierkante meters wordt in de Zone Ceintuurbaan aangeboden. Met een metrage van 37.800 m² wordt hier 3% minder aangeboden dan vorig jaar. Het deelgebied met het laagste aanbod is de Zone A28. In dit deelgebied is echter wel een harde planvoorraad van 100.000 m², maar door de voorverhuureis zal deze nieuwbouw de komende jaren waarschijnlijk direct doorberekend worden in de opnamecijfers en niet in het aanbod. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Zwolle Centrum | Centre Nieuwbouw Berkum

2004

2005

2006

2007

2008

11.100

11.400

12.600

10.500

12.600

300

300

-

300

-

Zone A28 | Fare-stage 28

2.800

1.700

11.700

6.700

3.600

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan

15.200

21.400

27.700

39.100

37.800

Hanzeland

47.500

14.100

21.400

23.000

20.000

7.100

9.200

14.300

17.900

14.200

84.000

58.100

87.700

97.500

88.200

Zwolle Overig | Other Totaal | Total

pagina 106 van 128 • Zwolle • januari 2008


Opname daalt naar 49.600 m² De opname is in 2007 gedaald naar 49.600 m², een daling van 11% ten opzichte van vorig jaar. De deelgebieden Zone Ceintuurbaan en Zone A28 laten de grootste opname van het aantal vierkante meters zien. Eerstgenoemde heeft met 32% een flinke groei ondergaan. Ook in het centrum van Zwolle is meer opgenomen dan vorig jaar, hier is de stijging 4%. Voor de andere deelgebieden geldt dat een daling is te zien in het aantal opgenomen vierkante meters. Van het aantal opgenomen vierkante meters betreft 16% nieuwbouw, in 2006 bedroeg dit percentage nog 34%. Het grootste metrage is een nieuw te bouwen object van 6.900 m², dat zal worden betrokken door de Rijksgebouwendienst. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

Zwolle Centrum | Centre

3.300

6.200

2.900

7.500

7.800

Nieuwbouw Berkum

1.100 -

300

300

-


5.800

36.800

6.300

16.600

11.700


5.000

14.500

9.200

14.200

18.700

19.000

38.600

4.800

9.700

6.200

2.700

3.500

1.400

7.400

5.200

36.900

99.700

24.900

55.700

49.600

Hanzeland Zwolle Overig | Other Totaal | Total

Transacties: 56 In 2007 zijn er in totaal 56 transacties gesloten. De gemiddelde transactiegrootte komt daarmee uit op 886 m². De meeste transacties vonden plaats in de Zone Ceintuurbaan en in Zwolle Centrum. In deze twee gebieden hebben dertig transacties plaatsgevonden.

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 56% Het aantal opgenomen objecten komt in Zwolle nagenoeg overeen met het aantal aangeboden objecten. Toch is het verschil in vierkante meters aanzienlijk. Het aanbod is bijna twee keer zo hoog als de opgenomen vierkante meters. De kantorenmarktratio, die dit verschil in een percentage weergeeft, bedraagt over 2007 dan ook 56%. Dit is nagenoeg gelijk aan dat van vorig jaar en is daarmee gezond te noemen. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren zijn afgelopen jaar voor bijna ieder deelgebied gestegen ten opzichte van 2006. In het deelgebied Zone A28 wordt met een huurprijs van € 229,- per vierkante meter per jaar de hoogste huurprijs van het afgelopen jaar behaald. Een andere hoge huur is gerealiseerd het centrum van Zwolle, waar € 225,- per vierkante meter wordt betaald. De tophuur in het deelgebied Zone Ceintuurbaan is met 11% het meest gedaald.





225

200

Zwolle Centrum | Centre Nieuwbouw Berkum

-

150


229

195


169

180

Hanzeland

172

190

Zwolle Overig | Other

120

140

Voorraad19 De totale voorraad is in 2007 met 2% toegenomen tot 774.000 m². Deze toename wordt veroorzaakt door een aantal verschillende nieuwbouwprojecten. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

648.000

713.000

740.000

759.000

774.000

+2%

+10%

+4%

+3%

+2%


Voor meer informatie over de regio Zwolle kunt u terecht bij: Bramer Bedrijfsmakelaars | De heer ing. G.J. in ‘t Veld | Telefoon (038) 422 42 25 | www.bramer.biz

januari 2008 • Zwolle • pagina 107 van 128

Twente Enschede Hengelo

10


januari 2008 • Twente • pagina 109 van 128


10 • Twente Enschede In 2002 heeft de gemeente Enschede een kantorenbeleid opgesteld. Met dit rapport moeten de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in goede banen worden geleid. Belangrijkste onderwerp is de aansluiting van het aanbod van kantorenlocaties op de vraag vanuit het bedrijfsleven. Enschede heeft hiermee een toekomstgericht beleid opgesteld. De plannen voor het ”Mooie entree van Enschede” blijken meer tijd te kosten dan verwacht. Enkele plannen voor kantoorruimte boven woningen zijn reeds geschrapt. Daarnaast is met de bouw van een aantal kantoorruimten begonnen of gaat dit binnen afzienbare tijd gebeuren. Wanneer deze plannen worden gerealiseerd mag Zuiderval zich dé kantorenlocatie van Enschede noemen. Doordat de Universiteit Twente is gevestigd in deze regio heeft Enschede als vestigingsplaats een aantrekkingskracht op bepaalde kantoorgebruikers. Uiteraard wordt het merendeel van de vierkante meters opgenomen door bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening, maar daarnaast valt op dat maar liefst 18% van de bedrijven actief is in de technologie. Aanbod op 1 januari 2008 bijna onveranderd Het aanbod in de regio Enschede is, met 60.600 m², nagenoeg gelijk aan het aanbod van vorig jaar. Wanneer het aanbod wordt vergeleken met het vijfjaarsgemiddelde, dan valt op dat het aanbod op 1 januari 2008 maar liefst 24% lager ligt dan dit gemiddelde. Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod is, met een daling van 1%, vrijwel onveranderd gebleven. Eénderde van het aanbod betreft kantoorruimte van tenminste 1.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

65.100

77.100

72.600

60.000

60.600


-47%

+18%

-6%

-17%

0%


-33%

-21%

-16%

-31%

-24%


22%

13%

12%

14%

13%


78%

87%

88%

86%

87%


Stijging van het aanbod in Enschede Centrum Het aanbod in het centrum van Enschede komt op 1 januari 2008 met 5.000 m² hoger uit dan het jaar ervoor. Hiermee is deze deelregio ook direct verantwoordelijk voor het grootste aanbod in Enschede. Van de 60 aangeboden objecten zijn er 25 in het centrum gelegen. Enschede Centrum zorgt samen met het Business & Science Park, waar 16.600 m² wordt aangeboden, voor 85% van het aanbod in Enschede. Enschede Zuiderval en Enschede Overig laten een sterkere daling zien in het aanbod. Bij Zuiderval is zelfs sprake van een halvering van het aanbod. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2004

2005

2006

2007

2008

Enschede Centrum | Centre

27.800

36.900

29.100

30.100

35.100

Enschede Business & Science Park

29.000

29.500

29.800

16.900

16.600

Enschede Zuiderval

3.500

4.900

7.200

5.500

2.500

Enschede Overig | Other

4.800

5.900

6.500

7.500

6.400

65.100

77.100

72.600

60.000

60.600

Totaal | Total

pagina 110 van 128 • Enschede • januari 2008


Opname in 2007: daling van 47% Aan de stijgende lijn, die twee jaar geleden in de regio Enschede werd ingezet, is in 2007 een einde gekomen. De opname is met 47% gedaald ten opzichte van 2006. Alleen in Enschede Zuiderval is de opname gestegen en komt het opgenomen metrage uit op 5.500 m². Hierbij gaat het om een enkele opname. In totaal zijn slechts twee van de 23 opnames groter dan 1.000 m². Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


11.800

7.000

12.200

9.000

6.900


10.200

9.800

11.700

21.200

4.100

-

-

-

1.700

5.500

900

1.200

2.600

1.900

1.400

22.900

17.900

26.500

33.800

17.900

Enschede Zuiderval Enschede Overig | Other Totaal | Total

Transacties: 23 In lijn met de dalende opname lag ook het aantal transacties het afgelopen jaar lager dan het jaar ervoor. In totaal is er sprake van een daling met twaalf opnames. De meeste opnames zijn gedaan in het centrum van Enschede. Daarnaast valt het aantal transacties in het Business & Science Park op. Hier werd vorig jaar de meerderheid van het aantal transacties gerealiseerd, dit jaar werden er slechts negen transacties gesloten in dit deelgebied.

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 30% Door een sterk afgenomen opname en een stabiliserend aanbod is de kantorenmarktratio dit jaar lager uitgekomen dan vorig jaar. Vorig jaar bedroeg de ratio nog 56% en op 1 januari 2008 komt deze uit op 30%. Er heeft dus een verruiming plaatsgevonden op de kantorenmarkt in de regio Enschede. Huurprijzen In 2007 ligt de gerealiseerde tophuur in het centrum beduidend lager dan van te voren werd verwacht. Ook is deze aanzienlijk lager dan de tophuur van vorig jaar. De maximale huur in het Business Park lag met € 152,- per vierkante meter per jaar hoger dan de verwachting van € 135,-. De mediane huurprijs ligt in de regio Enschede op € 125,- per vierkante meter per jaar.






125

125


152

150

Enschede Zuiderval

-

135

Enschede Overig | Other

-

100

Voorraad20 De kantorenvoorraad in Enschede is afgelopen jaar voor het derde jaar op rij nauwelijks gewijzigd en komt uit op een totaal vloeroppervlak van 454.700 m². Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

420.000

420.000

455.000

455.000

454.700

0%

0%

8%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

januari 2008 • Enschede • pagina 111 van 128


Hengelo De regio Hengelo is als vestigingsplaats voor kantoren nog steeds een aantrekkelijke regio. Zowel in het centrum als daarbuiten zijn veel ontwikkelingen gaande. De in 2005 afgegeven bouwvergunning om in het stationsgebied het negende WTC van Nederland te mogen bouwen is hiervan een duidelijke indicatie. Hiermee komt een uitbreiding tot stand van de bestaande concentratie kantoren in het stationsgebied. Het WTC zal plaats gaan bieden aan zowel kleine flexkantoren vanaf 25 m² als aan grote kantoren vanaf 1.000 m². Deze locatie moet adequate kantoorruimte gaan bieden aan kleinschalige en misschien zelfs grootschalige internationale bedrijven, maar natuurlijk ook aan de regionale vrager met behoefte aan kantoorruimte in het hogere kantoorsegment. Als oplossing voor incourante kantoorruimten zijn in de regio Hengelo plannen om deze ruimten een andere bestemming te geven. Indien deze plannen worden uitgevoerd, zal dit in Hengelo naar verwachting zorgen voor een afname van 5.000 m² aan incourante kantoorruimte. Aanbod op 1 januari 2008 Het aanbod in de regio Hengelo omvat 41.600 m2 en is daarmee 11% gedaald ten opzichte van 1 januari 2007. Daarnaast is ook het percentage nieuwbouw dat binnen twaalf maanden zal worden opgeleverd sterk gedaald, tot 18%. Vergeleken met de afgelopen vijf jaar is dit percentage erg laag. Dit percentage is namelijk niet eerder onder de 30% uitgekomen. Dit beeld kan worden genuanceerd omdat er een harde planvoorraad van bijna 40.000 m² is. Het totaal aantal objecten in aanbod bedraagt 40, waarbij de metrages uiteenlopen van 300 tot bijna 3.000 m2. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

37.800

54.900

47.300

46.500

41.600


-26%

+31%

-14%

-2%

-11%


-24%

-6%

+2%

0%

-12%


38%

38%

31%

35%

18%


62%

62%

69%

65%

82%


Stijging van het aanbod in Hengelo Hart van Zuid De ontwikkelingen in Hart van Zuid zorgen ervoor dat het aanbod hier stijgt met 1.200 m². Het gaat daarbij vooral om hoogwaardige kantoorruimte. Opvallend is tevens het dalende aanbod in Hengelo Westermaat. In Hengelo Overig zet de dalende trend in het aanbod, die in 2005 werd ingezet, door. Het deelgebied met het grootste aanbod betreft dit jaar Hengelo Centrum. Het aanbod komt uit op 15.900 m² en daarmee is het aangeboden metrage stabiel te noemen. Al sinds 2005 ligt het aanbod op vrijwel hetzelfde niveau. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2004

2005

2006

2007

2008

11.400

15.800

15.400

15.300

15.900

Hengelo Hart van Zuid

3.000

3.800

3.800

3.800

5.000

Hengelo Westermaat Campus

2.800

2.800

2.800

3.300

3.300

17.400

24.200

19.500

20.800

15.700

Hengelo Centrum | Centre

Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other Totaal | Total

pagina 112 van 128 • Hengelo • januari 2008

3.100

8.400

5.800

3.300

1.700

37.800

54.900

47.300

46.500

41.600


Opname in 2007 De opname in 2007 heeft de vorig jaar ingezette stijgende lijn niet kunnen vasthouden en is gedaald van 7.900 m² naar 6.800 m². Opvallend is wel dat de opname in Hengelo Hart van Zuid, waar afgelopen jaren niets is opgenomen, in 2007 op 2.100 m² is uitgekomen. Ook in het centrum van Hengelo is de opname gestegen van 1.200 m² naar 1.700 m². Was vorig jaar de grootste transactie bijna 700 m², dit jaar zijn er twee transacties gesloten van boven de 1.000 m². De grootste transactie betreft 1.688 m², aan de Oude Boekeloseweg in Hart van Zuid. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


2.900

4.800

400

1.200

1.700


1.000

-

-

-

2.100


3.200

-

-

1.000

-

21.200

2.600

3.100

3.900

3.000

Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other Totaal | Total

800

1.200

2.200

1.800

-

29.200

8.500

5.700

7.900

6.800

Transacties: 9 Het aantal transacties in 2007 is ten opzichte van 2006 gehalveerd van 18 naar 9. Opvallend is dat Hengelo Hart van Zuid met slechts twee transacties wel verantwoordelijk is voor ruim 30% van het totaal opgenomen vloeroppervlak. De grootste opname is gedaan door Ligtvoet Care2Move en het betreft de eerder beschreven transactie van 1.688 m². De overige opnames vonden plaats in Hengelo Centrum en Hengelo Westermaat. De gemiddelde grootte van de opgenomen kantoorruimte is sterk gestegen ten opzichte van vorig jaar en komt uit op 750 m².

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 16% De verhouding tussen opname en aanbod is in 2007 nagenoeg gelijk gebleven en bedraagt nu 16%, tegenover 17% vorig jaar. Hierdoor mag de kantorenmarkt in de regio Hengelo ten opzichte van het landelijk gemiddelde als ruim worden gekenmerkt. Huurprijzen Nautus betaalt voor een kantoorruimte in het gebouw aan de Enschedesestraat met € 142,- per vierkante meter per jaar de hoogste huur. Het gaat om een gebouw dat in 1954 is gebouwd. Het is de verwachting dat de prijzen het komende jaar stabiel zullen blijven, al kunnen er altijd incidentele uitschieters bij zitten.





142

145


-

125


-

130

130

135

-

100


Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other

Voorraad21 De totale voorraad ligt ook dit jaar weer op 290.000. Hierin kan verandering op gaan treden door de harde planvoorraad, maar ook door plannen om incourante objecten een andere bestemming te geven. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

290.000

290.000

290.000

290.000

290.000

0%

0%

0%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

januari 2008 • Hengelo • pagina 113 van 128

Maastricht Heerlen

11


januari 2008 • Maastricht • pagina 115 van 128


Maastricht Maastricht is van oudsher een echte industriestad. In de ‘stadsvisie 2030’ wordt echter uiteengezet dat de regio de ambitie heeft te groeien tot een netwerksamenleving. Momenteel maakt Maastricht al wel onderdeel uit van verschillende netwerken, denk hierbij aan de samenwerking met Aachen en Luik. Daarnaast verandert Maastricht langzaam naar een kennis- en diensteneconomie. Het centrum van Maastricht blijft historisch en dat geldt ook voor de kantoorpanden die daar te vinden zijn. De periferie van Maastricht is daarentegen aan verandering onderhevig. Gevaren voor de ontwikkeling van Maastricht zijn de relatief laag opgeleide bevolking en de vergrijzing. Om te zorgen voor aanwas van jonge getalenteerde en hoogopgeleide mensen, mikt Maastricht op de creatieve klasse. Maastricht heeft veel potentie om een creatieve stad te worden. Om deze creatieve mensen aan de regio te binden, moeten er ook voldoende mogelijkheden zijn om te kunnen recreëren. De Bourgondische sfeer van Maastricht is hier uitermate geschikt voor. Daarnaast moet er ruimte zijn om hoogwaardige, moderne kantoren te vestigen en hiervoor is ‘Belvedère’ uitermate geschikt. In de plannen voor dit gebied is 75.000 m² voor kantoorruimte gereserveerd. Er moet echter worden gezorgd voor een goede ontsluiting van het gebied. Nu ligt ‘Belvedère’ nog vrij geïsoleerd. Aanbod op 1 januari 2008 flink gedaald Het aanbod in de regio Maastricht is het afgelopen jaar flink gedaald. Momenteel wordt 58.200 m² aangeboden. Dit is een daling van 16% ten opzichte van vorig jaar. Ook in vergelijking met het vijfjaarlijks gemiddelde laat dit jaar een daling zien. Net als vorig jaar bestaat het volledige aanbod uit bestaande objecten. Het grootste aaneengesloten metrage dat wordt aangeboden bedraagt 8.250 m² aan de Gaetano Martinolaan in het deelgebied Randwyck. Het totale aanbod in Maastricht bestaat uit 52 objecten. Veertien objecten hebben een groter metrage dan 1.000 m². De gemiddelde grootte van het aanbod bedraagt ruim 1.100 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

62.900

78.300

71.200

69.500

58.200

-7%

+24%

-9%

-2%

-16%

+52%

+28%

+14%

+11%

-17%


17%

14%

8%

0%

0%


83%

86%

92%

100%

100%


Daling aanbod Maastricht Oost De daling van het aanbod in Maastricht is vooral te zien in het deelgebied Maastricht Oost. In dit deelgebied is het aanbod met maar liefst 46% gedaald. In het deelgebied Randwyck is het aanbod gestegen met 63% en ligt daarmee weer op een vergelijkbaar niveau met voorgaande jaren. In het centrum is het aantal aangeboden vierkante meters nauwelijks gewijzigd ten opzichte van vorig jaar. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2004

2005

2006

2007

2008

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

9.000

16.500

18.400

24.500

23.900

Ceramique Maastricht Oost | East Maastricht West | West

1.000

4.600

4.700

5.100

2.100

30.700

31.600

29.800

26.900

14.600

3.200

2.400

4.700

3.900

2.800

Randwyck

19.000

23.200

13.600

9.100

14.800

Totaal | Total

62.900

78.300

71.200

69.500

58.200

pagina 116 van 128 • Maastricht • januari 2008


Opname weer op oude niveau Na de flinke stijging vorig jaar van het opgenomen metrage, is dit het afgelopen halfjaar weer gedaald naar het niveau van voorgaande jaren. Over heel 2007 is 17.800 m² kantoorruimte opgenomen, dit is een daling van 43% ten opzichte van vorig jaar. Net als in het aanbod, betreft geen van de opgenomen panden een nieuwbouwpand. De daling wordt vooral veroorzaakt door het lage aantal opgenomen kantoormeters in het deelgebied Randwyck. Vorig jaar werd in dit deelgebied nog het meeste aantal vierkante meters opgenomen, dit jaar juist met 2.200 m² het minst. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007


2.600

13.900

7.800

8.200

6.100

Ceramique

7.600

900

1.400

4.500

3.600

300

1.600

1.700

6.800

2.900

Maastricht Oost | East Maastricht West | West

-

500

600

1.300

3.000

Randwyck

-

500

6.900

10.200

2.200

13.700

17.700

18.400

31.000

17.800

Totaal | Total

Transacties: 25 In de regio Maastricht hebben in 2007 in totaal 25 transacties plaats gevonden van boven de 250 m². Ook hierin is een daling te zien ten opzichte van vorig jaar. In 2006 bedroeg dit aantal 32. Net als vorig jaar vonden in het deelgebied Centrum en Wyck het meeste aantal transacties plaats, met tien opnames. In totaal waren er in 2007 vier transacties van boven de 1.000 m². De gemiddelde grootte van de transacties komt dit jaar uit op 711 m2.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 31% De verhouding tussen opname en aanbod is dit jaar gedaald van 45% naar 31%. Dit betekent dat de kantorenmarkt ruimer is geworden. Vorig jaar was de markt in Randwyck met een ratio van 112% erg krap, dit jaar is deze ratio met 15% juist erg ruim. Huurprijzen De hoogste huurprijs in 2007 is terug te vinden in het deelgebied Centrum en Wyck. Hier heeft het afgelopen jaar een transactie plaats gevonden, waarvan de huurprijs van € 166,per vierkante meter per jaar bedraagt. Maastricht West laat ten opzichte van vorig jaar een flinke stijging zien in de tophuur. Verwacht wordt dat dit volgend jaar licht zal afnemen. Deelgebieden | Districts




166

160

Ceramique

130

140

Maastricht Oost | East

125

130

Maastricht West | West

164

150

Randwyck

149

150

Voorraad22 De totale kantorenvoorraad in de regio Maastricht is afgelopen jaar stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. De voorraad bedraagt 550.000 m² kantoorruimte. Deze stabilisatie wordt veroorzaakt doordat er de afgelopen jaren geen nieuwbouwprojecten zijn geweest in Maastricht. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

520.000

550.000

550.000

550.000

550.000

+11%

+6%

0%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.C. Boek | De heer P.H.M.W. Brouwers | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl

januari 2008 • Maastricht • pagina 117 van 128


pagina 118 van 128 • Heerlen • januari 2008


Parkstad Limburg/Heerlen Parkstad Limburg wordt gevormd door zeven verschillende gemeenten. Naast Heerlen behoren Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Simpelveld, Voerendaal en Onderbanken tot deze regio. Vanaf 1998 bestaat er een intensievere bestuurlijke en maatschappelijke samenwerking tussen de verschillende gemeenten. Parkstad Limburg is een regio die onderhevig is aan veel veranderingen. De sociaaleconomische versterkingen in dit gebied moeten onder andere resulteren in een goede fysieke en infrastructurele structuur. Aandachtspunt voor het vastgoed in deze regio is het aanbod beter te laten aansluiten op de vraag. Doelstelling is dat dit over twintig jaar het geval is voor woningen, winkels, bedrijfsruimten en kantoorruimten. Parkstad Limburg kenmerkt zich door een sterke Euregionale uitstraling. De kantorenstad Heerlen heeft op dit moment onvoldoende aanbod van kwalitatief goede kantoorruimten en dat geldt met name voor kleinere metrages. Wel zijn er voldoende ontwikkelingslocaties in Heerlen, zoals: ‘Avantis’, ‘Nieuw Eyckholt’, ‘de Parallelweg’, ‘het Maankwartier’ en ‘de Schinkelstraat’. In de structuurvisie ‘kantoren Heerlen tot 2010’ worden de aandachtspunten van deze Limburgse stad onder de loep genomen. De aandacht mag meer worden verlegd naar de ICT-branche. De locaties waar bedrijven die actief zijn binnen de ICT zich voornamelijk moeten gaan vestigen, betreffen de kantorenboulevard en de stationsomgeving. Clusters in de (medische) technologie kunnen zich goed vestigen op het bedrijvenpark Avantis. Het hoofdkantoor van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) krijgt een nieuw onderkomen. In totaal bedraagt het metrage 18.000 m² en het pand zal medio 2008 betrokken worden. Het complex wordt vlakbij de huidige locatie van het CBS gebouwd en bestaat uit vijf kantoorvleugels rondom een atrium met daarin een oude mijnschacht. Deze transactie zal in 2008 worden meegenomen. Aanbod op 1 januari 2008: 49.500 m² De afgelopen twee jaar steeg het aanbod van kantoorruimte in Heerlen, ook in 2007 is het aanbod toegenomen. Vergeleken met vorig jaar is het aanbod nu 32% hoger, hetgeen neerkomt op een metrage van 49.500 m². Ook ten opzichte van het gemiddelde aanbod over de afgelopen vijf jaar blijkt dat het aanbod dit jaar hoog is. De stijging wordt niet veroorzaakt door een tegenvallende opname, want ook deze is gestegen. Wel wordt de stijging veroorzaakt door een aanwas van nieuwbouwpanden. Hierdoor is ook het percentage nieuwbouw flink gestegen. Maar liefst 28% van alle aangeboden vierkante meters betreft nieuwbouw. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2004

2005

2006

2007

2008

41.400

50.100

35.900

37.600

49.500


+39%

+21%

-28%

+5%

+32%


+52%

+61%

+2%

+8%

+27%


23%

25%

20%

17%

28%


77%

75%

80%

83%

72%


Aanbod Heerlen Centrum het meest gestegen Het aanbod krijgt vorm door 37 verschillende aangeboden metrages. Het grootste gedeelte van het aanbod is in het centrum van Heerlen gesitueerd. Opvallend is dat het aanbod in Heerlen Noord en in Heerlen Zuid is gedaald. Verhoudingsgewijs steeg het aanbod in Heerlen West het sterkst. Dit geeft echter vertekend beeld, omdat het opgenomen metrage namelijk één nieuw kantoorpand betreft, te weten ‘Villa Selecta’ in ‘Coriopolis’. januari 2008 • Parkstad Limburg/Heerlen • pagina 119 van 128



Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North Heerlen West | West Heerlen Zuid | South Totaal | Total

2004

2005

2006

2007

2008

30.100

36.800

23.200

28.200

36.700

500

500

500

500

400

5.400

4.200

3.600

1.700

7.500

5.400

8.700

8.600

7.200

4.900

41.400

50.100

35.900

37.600

49.500

Opname stijgt in 2007 De opname van kantoorruimte komt in 2007 ruim 29% hoger uit dan in 2006. Bijzonder is dat in Heerlen West dit jaar geen vierkante meters zijn opgenomen. Heerlen Zuid kende een sterk kantorenjaar en ook in Heerlen Noord werden vierkante meters opgenomen. Aan de vraagzijde van de markt vinden de meeste ontwikkelingen echter in het centrum plaats. De opname steeg hier met 28% tot ruim 20.000 m². Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

Heerlen Centrum | Centre

8.400

12.000

14.700

15.700

20.100 400

Heerlen Noord | North

-

-

-

-

Heerlen West | West

1.200

1.500

3.100

1.800

-

Heerlen Zuid | South

-

-

2.500

500

2.800

9.600

13.400

20.300

18.000

23.300

Totaal | Total

Transacties: 18 In totaal zijn er in 2007 achttien transacties gemeld, waarmee de gemiddelde transactiegrootte net onder de 1.300 m² blijft. In vergelijking met vorig jaar betekent dit een daling van het gemiddeld aantal opgenomen vierkante meters per transactie met 200 m².

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

Opname/Take-up



Kantorenmarkt stabiel: 47% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen opname en aanbod. Vorig jaar kwam deze nog uit op 48%, na 2007 komt de ratio uit op 47%. De kantorenmarkt is hiermee als zeer stabiel te typeren. Huurprijzen De tophuur in de regio Heerlen komt uit op € 153,- per vierkante per jaar. Deze transactieprijs werd in het centrum van Heerlen gerealiseerd. Deelgebieden | Districts


Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North


153

145

-

120

Heerlen West | West

-

125

Heerlen Zuid | South

134

130

Voorraad23 De totale kantorenvoorraad in de regio Heerlen is het afgelopen jaar licht toegenomen en komt uit op € 435.000,-. Het is lastig in te schatten hoeveel vierkante meter van functie is veranderd en hoeveel vierkante meter is toegevoegd aan de voorraad. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2004

2005

2006

2007

2008

430.000

430.000

430.000

430.000

435.000

0%

0%

0%

0%

+1%


Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.C. Boek | De heer D.J.W. Boek | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

pagina 120 van 128 • Parkstad Limburg/Heerlen • januari 2008

Bijlagen


I • Doel en aanpak onderzoek Doel Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2008 is drieledig: • het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling en de voorraad van kantoorruimten in de belangrijkste agglomeraties van Nederland; • het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen; • het creëren van een zo betrouwbaar mogelijke referentietabel op de site met de aanboden opnamegegevens per adres. Aanpak Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanboden opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam; • postcode; • type vastgoed; • prijs; • deelgebied; • huisnummer; • oppervlakte; • branche; • gebouwnaam; • jaar. De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn: • Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht; • Boelens Jorritsma Makelaars: Assen, Groningen, Leeuwarden; • Boer Hartog Hooft: Almere, Amsterdam; • Frisia Makelaars: Den Haag; • Bramer Bedrijfsmakelaars: Zwolle; • Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Amersfoort, Utrecht; • Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam; • Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer; • Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo; • Strijbosch Thunnissen Makelaars: Arnhem, Nijmegen; • Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven. Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De coördinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database wordt bij Dynamis in Amersfoort gedaan. De gegevens van transacties die niet door een Dynamiskantoor zijn begeleid, zijn bij collegamakelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en deskresearch bijgedragen tot de realisatie van dit rapport. Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn indicatief. Afbakening Het rapport gaat niet in op de omgevingsfactoren die belangrijke invloed hebben op de totstandkoming van aanbod, opname en huurprijzen. Voor de kantorenmarkten zijn onder andere van belang: • de ontwikkelingen in de (inter)nationale economie; • het ruimtelijke ordeningsbeleid; • het gebruikersgedrag.

pagina 122 van 128 • Bijlagen • januari 2008


In de rapportage zijn uitsluitend specifieke, zelfstandige kantoorruimten opgenomen. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieks- en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en daarom niet als specifiek kantoor aangemerkt. Kantoorruimte wordt gemeten in m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Aanbodcijfers De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner, dan wordt gerapporteerd vanaf 250 m² vvo. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend; en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. Opnamecijfers In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 m² buiten beschouwing, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner, dan wordt gerapporteerd vanaf 250 m² vvo. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra de bouw daadwerkelijk is gestart. Gebiedsindeling De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van de stad.

januari 2008 • Bijlagen • pagina 123 van 128


II • Begrippen Aanbod van kantoorruimte Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner dan wordt een aaneengesloten ruimte van tenminste 250 m² vvo geregistreerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. ‘Back-office’ Dat gedeelte van een onderneming dat gekenmerkt wordt door een (min of meer) afzonderlijke huisvesting ten behoeve van de concentratie van meer routinematig af te handelen ondernemingsactiviteiten. Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te verdelen in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek bedrijventerrein, gelabeld bedrijventerrein, gemengd bedrijventerrein, lokaalkleinschalig bedrijventerrein en traditioneel bedrijventerrein. Bereikbaarheid Relatief begrip dat vooral besloten ligt in de ontsluitingskenmerken van de betreffende locatie in relatie tot het acceptatieniveau van de betrokkenen gerelateerd aan de gemoeide tijd, het gemak, de emotionele ervaring en de wijze van vervoer. Bestaande bouw (BB) Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waarvoor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat daarbij in het algemeen een overgangsperiode pagina 124 van 128 • Bijlagen • januari 2008

wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering. Branches Categorieën bedrijfsactiviteiten, vastgesteld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. Bruto vloeroppervlakte (bvo) Oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Corridor Een begrip waarmee de geografische strook wordt aangeduid waarbinnen geconcentreerd specifieke ruimtelijke ontwikkelingen plaats (kunnen) vinden, voornamelijk gebieden langs de economische assen die de verbinding met de buurlanden verzorgen. ‘Desk-sharing’ Het met meer personen delen van hetzelfde bureau binnen de huisvesting van de onderneming en gespreid in de tijd gedurende de werkweek. Frictieleegstand De noodzakelijke mate van leegstand in de voorraad voor het goed kunnen functioneren van de markt. ‘Front-office’ Dat gedeelte van een onderneming dat gekenmerkt wordt door een (min of meer) afzonderlijke huisvesting ten behoeve van de concentratie van die onderdelen van de onderneming met een specifieke markt- of publieksfunctie. Herbestemmen Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte met het doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie. Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro per m² per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten.


Kantoor Verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren. Leegstand In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject. Nieuwbouw Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan. Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren. Opname van kantoorruimte Een transactie met een volume van minimaal 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Indien de kantorenvoorraad kleiner is, wordt een transactie van minimaal 250 m² vvo geregistreerd. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra daadwerkelijk de bouw is gestart. Stationslocatie Terrein gelegen op loopafstand van een station. Structureel aanbod Kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met

steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden. Transferium Een multifunctioneel overstappunt en de daarbij te verlenen dienstverlening voor wat betreft het personenvervoer. ‘Upgrading’ De verhoging van het prestatieniveau van een vastgoedobject, met behoud van de functie, op basis van commerciële motieven. Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie. Voorraad kantoorruimte Wordt gedefinieerd als de totale hoeveelheid kantoorruimte in de regio, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om kantoorgebouwen die op een of andere wijze beschikbaar zijn of zouden kunnen komen voor meer algemeen kantoorgebruik. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de gestarte nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden. Vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Zakelijke dienstverlening Volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS de afdelingen 70 tot en met 74 (handel in onroerend goed, informatietechnologie, onderzoek, juridische en economische dienstverlening, architecten- en ingenieursbureaus, uitzendbureaus, schoonmaakbedrijven).

januari 2008 • Bijlagen • pagina 125 van 128




Colofon Sprekende Cijfers is een product van:

Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200, 3800 AE Amersfoort tel. +31 (0)33 465 94 34 fax +31 (0)33 465 94 32 e-mail: [email protected] www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Amersfoort Frank van der Sluys, Research Manager Dynamis Mark de Graaf, Junior Research Manager Dynamis Arko Jacobs, Junior Researcher Dynamis

Gegevens Tilburg Naber Immocom Bedrijfshuisvesting

Gegevens Den Bosch RSP Makelaars Den Bosch

Gegevens Breda Van der Sande Bedrijfshuisvesting

Ontwerp omslag en scheidingspagina’s Link Ontwerpers, Eindhoven

Basisstramien en template binnenwerk concreet geeft vorm, Amersfoort

Drukwerk VDA Groep, Apeldoorn

Oplage 3500 exemplaren




Sprekende Cijfers '08. Kantorenmarkten

Recommend Documents