u
Cijfers tweede kwartaal 2009
u
Thema: Innovatie en creatie belangrijke pijlers voor kantorenmarkt
Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal
verder u
'09
Gezien de voortdurende economische crisis mocht worden ver-
Van de vier grote steden noteert Den Haag, met 43%, de groot-
wacht dat ook het tweede kwartaal van 2009 op de Nederlandse
ste procentuele daling ten opzichte van het tweede kwartaal van
kantorenmarkt zou tegenvallen. Dit is inderdaad het geval, maar
2008, terwijl in Rotterdam 23% minder kantoorruimte van
het transactievolume kent wel een minder sterke daling dan in
gebruiker wisselde. In twee regio’s, te weten Leeuwarden en
het eerste kwartaal van 2009. Desondanks blijft sprake van een
Assen, zijn in het tweede kwartaal van 2009 geen gebruikers-
zeer forse opnamedaling, in combinatie met een aanzienlijke
transacties geregistreerd. Daarnaast is het opnamecijfer
stijging van het aanbodcijfer.
ruim bovengemiddeld gedaald in de regio’s Heerlen (-91%), Enschede (-89%), Sittard (-87%), Deventer (-67%) en
Gemiddelde aanbodstijging binnen Dynamis regio’s bedraagt 8%
Drechtsteden (-64%).
Het totale aanbodcijfer aan het einde van het tweede kwartaal
van het tweede kwartaal van 2008. Evenals in het eerste
van 2009 komt uit op ruim 5,2 miljoen m². Dit betekent een
kwartaal van 2009 is de opname alleen gestegen in regio’s
aanbodstijging binnen de Dynamis regio’s van bijna 8%. Daarmee
buiten de Randstad.
wordt voor het eerst sinds eind 2006 meer dan 5 miljoen m²
Wanneer het tweede deel van 2009 hetzelfde opnameniveau
kantoorruime aangeboden. Regionaal beschouwd zijn Almere
vertoont als in de eerste twee kwartalen, zal het totale opname-
(+34%), Amersfoort (+28%), Nijmegen (+28%) en Apeldoorn
cijfer voor heel 2009 uitkomen op 1.179.000 m².
In zeven regio’s is sprake van een opnamestijging ten opzichte
(+25%) verantwoordelijk voor de grootste procentuele aanbodstijgingen. In 17 van de 24 Dynamis regio’s geldt dat het aanbod
De kantorenmarktratio, de jaarlijkse opname als percentage van
hoger uitkomt dan aan het einde van het eerste kwartaal.
het aanbod, komt na het tweede kwartaal van 2009 uit op 23%.
Het totale aanbod op 1 juli 2009 wordt gevormd door 2.588
Daarmee is de markt ruimer geworden ten opzichte van vorig
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2004 - 2009 m2
700.000
6.000
650.000 600.000
5.000
550.000 500.000
4.000 x 1.000 m2
450.000 400.000
3.000
350.000 300.000
2.000
250.000
1.000
Opname
200.000
Zuid Noord Oost Randstad
150.000
0
Aanbod 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
100.000 50.000 0
* Opname 2009: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2009, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
kw1 2004
objecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden object
kwartaal toen de ratio, met 27%, voor het eerst sinds 2005
bedraagt 2.015 m². Een kwartaal eerder bedroeg deze gemid-
beneden 30% uitkwam. Met een kantorenmarktratio van 70%
delde grootte 1.966 m². In de grootteklasse 500 tot 1.000 m²
kent de regio Nijmegen de meest krappe markt, terwijl de
worden de meeste objecten aangeboden (32%).
kantorenmarkt in Heerlen, met een ratio van 5%, als de meest
Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod op 1 juli 2009 is
ruime kan worden aangemerkt.
kw3 2004
kw1 2005
kw3 2005
kw1 2006
kw3 2006
kw1 2007
kw3 2007
kw1 2008
kw3 2008
kw1 2009
gelijk aan dat van een kwartaal eerder en bedraagt 8%. In totaal werden in het tweede kwartaal 146 transacties geregis-
Opnamedaling van 27% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar
treerd binnen de Dynamis regio’s. Dit zijn er 96 minder dan in
Afgaande op de voortdurende economische crisis kon een
dat de gemiddelde transactiegrootte in het tweede kwartaal
opnamedaling in het tweede kwartaal van 2009 niet uitblijven.
van 2009, met 1.835 m², fors hoger ligt dan in 2008, toen deze
In totaal werd 27% minder kantoorruimte opgenomen dan in
1.518 m² bedroeg.
dezelfde periode vorig jaar. Hierbij moet worden aangetekend
het tweede kwartaal van 2008. Daarmee komt het totale opnamecijfer binnen de Dynamis regio’s uit op bijna 268.000 m².
De grootste transacties werden afgelopen kwartaal gerealiseerd
Kanttekening hierbij is dat de opnamedaling in het eerste
in Rotterdam en Den Haag. In beide gevallen betreft het de
kwartaal van 2009, met ruim 50%, nog forser was.
verhuur van kantoorruime met een metrage van 20.000 m².
t terug
Inhoudsopgave
verder u
Tophuren en mediane transactieprijzen in e per m2 per jaar
Opname naar branche 100%
450
90%
400 350
80% 70% 60%
Diversen
300
Groothandel
250
Detailhandel
200
Zakelijke dienstverlening excl. Automatisering Bouw en industrie
50% 40%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
150
Banken/financiële instellingen
30%
Tophuur
Mediane transactieprijs
140
Automatisering
130
Onderwijs
20%
120
Overheid 10% 0% geheel 2005 geheel 2006 2007 kw1 2007 kw2 2007 kw3
2007 kw4
2008 kw1
Gezondheids- en welzijnszorg
110
Ideële en belangenorganisaties
100 2003
2008 kw2 2008 kw3 2008 kw4 2009 kw1 2009 kw2
2004
2005
2006
2007
2008
2009
De meeste transacties hebben plaatsgevonden in Amsterdam
Branches
(21), gevolgd door Rotterdam en Den Haag met beiden 15
Zakelijke dienstverleners bepalen ook in het tweede kwartaal van
transacties.
2009 het belangrijkste deel van de totale opname (56%). Daarmee is het aandeel wel fors gestegen ten opzichte van het eerste kwar-
Het percentage nieuwbouw in het totale opnamecijfer komt in
taal van 2009, toen 38% van de totale opname werd bepaald door
het tweede kwartaal van 2009 uit op 7% en wordt gevormd
gebruikers uit deze branche. De overheid neemt, na een teruggang
door 9 transacties. De gemiddelde grootte van een nieuwbouw-
in de vorige twee kwartalen, weer een groter deel van de totale
transactie bedraagt 1.943 m².
opname voor haar rekening (13%).
Aanbod tweede kwartaal 2009 naar
Opname tweede kwartaal 2009 naar
m2
m2
grootteklasse in
naar aantallen objecten
> 10.000 2% 5.000 tot 10.000 6%
grootteklasse in
250 tot 500 14%
5.000 tot 10.000 6%
naar aantallen objecten
prijsklasse in ? naar aantallen objecten
> 10.000 3%
180 tot 200 8%
250 tot 500 21%
2.000 tot 5.000 12%
2.000 tot 5.000 21%
Opname tweede kwartaal 2009 naar
> 200 6%
< 100 11% 100 tot 120 7%
160 tot 180 13%
1.000 tot 2.000 22%
500 tot 1.000 33%
500 tot 1.000 36%
1.000 tot 2.000 24%
140 tot 160 29%
120 tot 140 26%
Huurprijs
Conclusie en toekomst
In totaal zijn van 80 transacties de huurprijzen bekend gemaakt.
Na het eerste kwartaal laat ook het tweede kwartaal van 2009 een
De mediane transactieprijs komt uit op € 140,-, de ongewogen
neergaande tendens zien op de kantorenmarkt in Nederland. De
gemiddelde transactieprijs is € 144,- en de gewogen gemiddelde
verwachte totale opname voor heel 2009 is inmiddels bijgesteld tot
transactieprijs bedraagt € 151,- per vierkante meter per jaar.
minder dan 1,2 miljoen vierkante meter. De berekeningen van het CBS, met een economische krimp van 4,5% in het eerste kwartaal
De hoogste huur wordt gerealiseerd voor een kantoorruimte aan
van 2009, in combinatie met een toenemend pessimisme onder
het Gustav Mahlerplein in Amsterdam, met een prijs van € 340,-
zakelijke dienstverleners doen de kans op een structureel herstel van
per vierkante meter per jaar. De overige vier huurprijzen boven
de kantorenmarkt in 2009 uiteraard geen goed. Wanneer het herstel
€ 200,- worden betaald voor kantoorruimten in Utrecht (2), Den
daadwerkelijk zal inzetten blijft ook na het tweede kwartaal van
Haag (1) Amsterdam (1).
2009 onvoorspelbaar. Met medewerking van: Klotz Bedrijfshuisvesting (Tilburg) RSP Makelaars (Den Bosch)
t terug
Inhoudsopgave
verder u
Innovatie en creatie lijken belangrijke pijlers voor kantorenmarkt nieuwe stijl ‘In kantoorgebouw La Tour op bedrijvenpark Apeldoorn Noord kunnen we de ideale werkomgeving voor elk bedrijf
Huisvestingswensen van huurders in kantoortoren La Tour in
creëren. Daarnaast kan men comfortabel huren met alle
Apeldoorn worden onmiddellijk vertaald in fotorealistische
gemakken en bijbehorende services.’ Woorden van Eugene
tekeningen.
Klutman van Activ Vastgoedbeheer in Hoenderloo, die namens de eigenaar van deze prestigieuze kantoortoren, zoals hij zegt “tailormade” kan werken. Dit blijkt een voorbeeld van innovatie en creatie voor de kantorenmarkt nieuwe stijl. Want kenners als makelaars en vastgoedspecialisten geven aan dat eigenaren van panden niet slechts in deze moeilijke tijd anders moeten gaan denken over verhuur, maar dat het toch echt de toekomst is.
Flexibele huurcontracten en specifieke wensen
niet alle beleggers enthousiast over, maar het garandeert hen wel inkomsten voor bepaalde panden. Vervolgens kunnen ze de units weer doorverhuren. Nogmaals, als beursgenoteerd bedrijf gaan
Uit een onderzoek van Twijnstra Gudde uit 2007 bleek al dat
we niet 3 of 4 jaar vooruit kijken en gaan we dus zeker geen
40% van de ondernemingen niet tevreden was over het huur-
huurcontracten voor 5 jaar aan. Het traditionele denken van
contract. “Steeds meer bedrijven die op zoek zijn naar uitbreiding
vastliggende contracten voor 5 of zelfs 10 jaar kan niet meer. Er
van kantoorruimte tonen interesse voor flexibele huurcontracten.
zijn kansen genoeg om het anders te doen, maar dat ligt natuur-
Daarnaast zijn er specifieke wensen van potentiële huurders in
lijk ook aan de financiers.’
een opkrabbelende huurmarkt” luidde de uiteindelijke conclusie. Het argument flexibiliteit wordt momenteel ook gebruikt als
Dat zegt ook Jacco Vogelaar. ‘Er zijn dus vastgoedverhuurders die
gevolg van de economische crisis, zegt men nu. Maar er is echt
van de traditionele paden binnen de markt willen afwijken, maar
meer aan de hand. ‘Bedrijven gaan niet meer 3 jaar vooruit kijken
flexibiliteit heeft altijd zijn prijs. De klant wil steeds flexibeler huren
met betrekking tot het huren van panden’, zegt Wout-Jan
en de eigenaar wil er wel in mee. De bank kijkt bij de financiering
Ykema van Randstad Nederland. ‘Wij werken veel op projectma-
alleen naar zekerheid en dus lange contracten. Daar is dus sprake
tige basis en dan gaan we geen meerjarige huurcontracten aan.’
van een discrepantie. Alles heeft zijn prijs, maar in de Verenigde Staten is het al wel zover dat men heel goed met de klant mee-
‘Er moet anders worden gedacht, zowel op het gebied van huur-
denkt. Het gaat om innovatief meedenken en creatief invullen
contracten als in flexibele mogelijkheden’, stelt ook bedrijfsmake-
van de mogelijkheden. Een constante bezetting van 90% met 70
laar/vennoot Jacco Vogelaar van Strijbosch Thunnissen Makelaars
huurders geeft vaak meer zekerheid dan 1 huurder die na 5 of
in Arnhem. ‘Er zijn momenteel meer en meer ondernemingen die
10 jaar vertrekt.’
niet verder willen, of kunnen kijken dan een paar jaar vooruit. In onze regio zijn er ook steeds meer beleggers die met betrekking
Werkplekken veranderen
tot de verhuur van een bedrijfsverzamelgebouw of ondernemers-
Maar betekent “creatief invullen van de mogelijkheden” ook
centrum flexibele huurmogelijkheden willen bieden. Het voor-
anders denken in de opzet van kantoorpanden? ‘Werkplekken
spellen van “je business” is momenteel moeilijk, maar flexibiliteit
veranderen’, zegt Wout-Jan Ykema daarover. ‘Je ziet bijvoor-
in huurcontracten zal een trend blijven in de toekomst.’
beeld steeds vaker dat er buiten de vergaderkamers om loungehoeken worden gemaakt waar werknemers op een
Vierkante meters
andere manier met elkaar kunnen omgaan, kunnen netwer-
Wout-Jan Ykema is verantwoordelijk voor alle aanhuur van
ken. We moeten dan ook meer op werkplek niveau gaan
Randstad Nederland en heeft wel zijn ideeën hoe er met de kan-
denken. Wie heeft wat nodig en wat kunnen we bijvoorbeeld
torenmarkt dient te worden omgegaan. ‘Wij hebben natuurlijk
met flexplekken om daarmee vierkante meters te kunnen
vestigingen in het hele land. Dat zijn toch veel vierkante meters.
sparen?’ Jacco Vogelaar zegt daarover:
We hebben ook beleggers benaderd die meerdere objecten in het land bezitten en aangegeven een x aantal vierkante meters te willen afnemen, maar dan te verspreiden over het land. Daar zijn
t terug
‘De structuur van recente kantoorpanden is al veranderd’
Inhoudsopgave
verder u
‘De markt is bereid om te betalen voor flexibiliteit’ Bijvoorbeeld een deel open werkplekken en een ander deel met
Voor Eugene Klutman van Activ Vastgoedbeheer is het duidelijk.
stille werkplekken. Daarnaast ruimtes waar mensen elkaar
Namens eigenaar Nieuwe Steen Investments (NSI) is hij sinds
kunnen ontmoeten. Het is een soort mengvorm van alles wat
kort betrokken bij de invulling van de prestigieuze kantoortoren
we in het verleden hebben gehad. Het zal op termijn iets minder
La Tour in Apeldoorn. Er moet nog zo’n 8.000 m² worden
vierkante meters opleveren, maar het zal zeker niet gigantisch
verhuurd. De toren staat op een prachtig bedrijvenpark in
schelen.’
Apeldoorn Noord, maar naast accountantskantoor Ernst & Young, dat binnenkort ook naar een andere stad verhuist, waren er weinig gegadigden om aldaar te huren. Klutman: ‘We gaan het nu anders doen. ‘Er zijn legio mogelijkheden om binnen de werkomgeving in La Tour een eigen invulling te geven. De ideale werkruimte te creëren die volledig aan de eisen en wensen van de gebruiker voldoet.’
Visuele voorstellen ‘Tailormade aanbiedingen’, aldus Klutman. ‘We doen visuele Elke mogelijke setting kan worden ingevuld binnen
voorstellen om de ruimtes op die locatie in te vullen zoals de klant
kantoorgebouw La Tour in Apeldoorn.
wenst. Dat doen we dan gratis en vrijblijvend. Alles wat de potentiële huurder van belang vindt kan worden ingevuld. Daarnaast
Service voor gebruikers
wordt het ook kant en klaar uitgevoerd. Een geheel eigen verdie-
Wat de service ten opzichte van de gebruikers betreft hebben
ping van ca. 700 m² is mogelijk, deelverhuur is al vanaf ca. 175 m²
we natuurlijk de van oorsprong Amerikaanse organisatie Regus,
te realiseren. Daarnaast bieden wij aan de ideale werkruimte te
die kantoorruimtes gemeubileerd verhuurd. Volgens verschil-
creëren die volledig aan de eisen en de wensen van de huurder
lende onderzoeken zeer interessant voor kleinere bedrijven die
voldoet. ‘Na een inventarisatie maken wij een snelle vertaalslag en
geen omkijken naar de inrichting willen hebben en wanneer ze
presenteren wij de huisvestingswensen op 3d- fotorealistische
willen vertrekken slechts de dozen met spullen hoeven in te
tekeningen en een moodboard zodat men exact kan zien hoe het
pakken. Daarnaast zijn er ondernemerscentra met nog meer
wordt. Daarnaast is het afhankelijk van de huurvoorwaarden
services, zoals kopieer- en drukwerkdiensten, vergaderruimtes,
mogelijk het gehele traject tot en met de oplevering door de
secretariaatsondersteuning en telefoonservice. Daarnaast zijn er
verhuurder te laten verzorgen waarin de verhuurder ook financieel
ook mogelijkheden zoals het huren van serverruimte, inclusief
haar bijdrage levert in de kosten hiervan. La
webhosting en zelfs stomerijservice.
Tour biedt zo dé mogelijkheid comfortabel
Jacco Vogelaar daarover: ‘Bij verouderde, incourante gebouwen
te huren met alle gemakken en bijbeho-
moet je iets gaan doen. Daarvoor heeft de eigenaar tijd nodig.
rende services die het bedrijf wenst.’
Na een grondige renovatie is de kans van slagen groter dat het weer wordt verhuurd. Dit is met name het geval in het centrum van steden. Op oudere bedrijventerrein kan het moeilijk zijn.’
Bedrijfsmakelaar/vennoot Jacco Vogelaar van Dynamis partner
‘Vraaggericht blijven kijken’, stelt Vogelaar, ‘maar er is natuurlijk
Strijbosch Thunnissen
altijd een spanningsveld tussen flexibiliteit en zekerheid.’
Bedrijfsmakelaars in Arnhem.
Nieuwe generatie werknemers gaat inrichting van werkplek veranderen
voor hen essentiële instrumenten om hun werk te vervullen. Vergeleken met oudere generaties excelleert de generatie Y in het opbouwen van netwerken.’
‘Werknemers van onder de 30 jaar zullen de inrichting van
Boon stelt verder: ‘Werknemers van de generatie Y kunnen en
werkplekken op korte termijn drastisch veranderen’. Dit zegt
willen op elke plaats werken, en daarbij zijn comfort en func-
workplace consultant Saskia Boon. ‘Het is zeg maar de gene-
tionaliteit belangrijker dan esthetiek. Kantoren zullen daardoor
ratie Y. Ze zijn vriendelijk en ambitieus en opgevoed zonder
steeds meer het karakter krijgen van een ontmoetingsplek
economische tegenslag. Jongeren van de generatie Y zijn
waar netwerken, creativiteit en kennisuitwisseling gedijen. Het
gevormd door de permanente aanwezigheid van internet. Ze
gemiddelde aantal vierkante meters per medewerker zal dalen.
willen hun mening uiten en verwachten dat deze serieus wordt
Tegelijkertijd zullen mensen van een groter werkgebied
genomen. Ze zijn flexibel en mobiel en willen niet dag in, dag
gebruik maken. Dat wil zeggen, er moet ruimte zijn om elkaar
uit werken op een vaste plaats. Laptops en smartphones zijn
te ontmoeten en te netwerken.’
t terug
Inhoudsopgave
verder u
Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200 3800 AE Amersfoort t +31 (0)33 465 94 34 f +31 (0)33 465 94 32
[email protected] www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909
[email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard)
Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars Museumlaan 7 Postbus 19257 3501 DG Utrecht t +31 (0)30 2 568 811 f +31 (0)30 2 568 877
[email protected] www.holenmolenbeek.nl
Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars Buitenveldertselaan 5 Postbus 75168 1070 AD Amsterdam t +31 (0)20 5 405 555 f +31 (0)20 6 464 536
[email protected] www.bhh.nl
Ooms Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889
[email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300
[email protected] www.bramer.biz
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295
[email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823
[email protected] www.frisiamakelaars.nl
t terug
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204
[email protected] www.snelderzijlstra.nl
Inhoudsopgave
Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 050
[email protected] www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340
[email protected] www.vandersande.nl
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505
[email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu
