Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Derde kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars
'12
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
In onderstaande analyse wordt nader ingegaan op de kantoren-
bodcijfer op 1 januari 2012 bedroeg in vergelijking 8%. Het per-
marktontwikkelingen binnen de 24 Dynamis regio’s in het derde
centage nieuwbouw in het totale aanbod betreft kantoorpanden
kwartaal van 2012. Deze rapportage geeft inzicht in de aan-
die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een
bod-, opname- en prijsontwikkelingen van de Nederlandse
jaar op de markt beschikbaar komen.
kantorenmarkt. Hoewel opnamen in het derde kwartaal traditioneel gematigd zijn, valt het transactievolume van afgelopen
Het aantal aangeboden kantoorobjecten op 1 oktober 2012
kwartaal extra tegen. Het totale aanbod is met 5% afgenomen
binnen de 24 Dynamis regio’s is 3.291 objecten, een daling van
in vergelijking met drie maanden geleden. Het doorgaans
zeventien kantoorobjecten in vergelijking met drie maanden gele-
hogere transactievolume in het vierde kwartaal kan bepalend
den. De ondergrens die wordt gehanteerd is 500 vierkante meter
zijn voor het beeld van de kantorenmarkt in heel 2012.
in de vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige Dynamis regio’s. De helft van het totale aantal aangeboden objec-
Aanbod nieuwbouw daalt fors
ten noteert een grootte tussen 250 en 1.000 vierkante meter. Met
Op 1 oktober 2012 wordt binnen de 24 Dynamis regio’s in totaal
31% worden kantoorobjecten in de grootteklasse 500 tot 1.000
6.156.513 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een daling
vierkante meter het meest aangeboden. Bijna een kwart van het
van 5% ten opzichte van drie maanden geleden. In het afgelopen
aantal aangeboden kantoorobjecten bevindt zich in de grootte-
kwartaal zijn diverse grote kantoorpanden aan de markt onttrok-
klasse 1.000 tot 2.000 vierkante meter. In totaal worden 257
ken. In de Amsterdamse kantorenmarkt is 19.000 vierkante meter
kantoorobjecten aangeboden met een metrage groter dan 5.000
op de Jan van Galenstraat onttrokken en op de Oostzeedijk in
vierkante meter, een lichte daling van twintig objecten.
Rotterdam bijna 9.000 vierkante meter. Beide kantorenlocaties worden getransformeerd tot studentenhotels. Kwalitatieve kan-
Opname kleine metrages neemt verder toe
toorruimte is schaars en oude leegstaande kantoorpanden worden
In het derde kwartaal van 2012 is aanzienlijk minder kantoor-
herontwikkeld. Met name Amsterdam draagt bij aan de daling
ruimte van gebruiker gewisseld. Het totale transactievolume in het
van het totale aanbodcijfer door diverse onttrekkingen. Ook
derde kwartaal van dit jaar bedraagt 161.228 vierkante meter.
Utrecht noteert een daling in het aanbod met 4%. De overige
Daarmee is sprake van een forse daling van 30% ten opzichte van
grote steden; Den Haag en Rotterdam, noteren op 1 oktober 2012
het derde kwartaal van 2011. Deze daling is te verklaren door het
een stijging in het aanbod. De kantorenstrategie Haaglanden
ontbreken van enkele grote transacties in het derde kwartaal,
voorziet een drastische herziening van het kantorenbeleid. In de
welke een jaar geleden wel hebben plaatsgevonden. Een toename
kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020 bestaan nog steeds
van het aantal kleine transacties is echter wel van positieve invloed
plannen voor nieuwbouw waarvan enkele al in aanbouw.
op het totale transactievolume.
Werkplekinnovaties dragen bij aan de daling in de kantoorbe-
In de 24 Dynamis regio’s zijn onderling grote verschillen in het
hoefte van bedrijven. Dit resulteert in een daling van het aantal
transactievolume waarneembaar. In vergelijking met het derde
aangeboden vierkante meters nieuwbouw. Op 1 oktober 2012
kwartaal van 2011 vertonen de regio’s Amersfoort, Den Haag,
wordt 251.000 vierkante meter nieuwbouw aangeboden, 4% van
Maastricht, Rotterdam en Utrecht een stijging in het transactievo-
het totale aanbodcijfer. Het aandeel nieuwbouw in het totale aan-
lume. In de regio Amersfoort hebben in het derde kwartaal van
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2006 - 2012 m2
700.000
7.000
650.000
Zuid Noord Oost Randstad
600.000
6.000
550.000 500.000
5.000
x 1.000 m2
450.000 400.000
4.000
350.000 300.000
3.000
250.000 200.000
2.000
150.000
1.000
Opname
100.000 50.000
0
Aanbod 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
* Opname 2012: Geëxtrapoleerd uit de eerste drie kwartalen van 2012, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
0
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
150
140
130 Tophuur Mediane transactieprijs
120 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2012 twee transacties boven 1.000 vierkante meter plaatsgevon-
Eén van de grootste vastgoedtransacties van dit jaar is de aankoop
den met daarnaast meerdere kleine transacties. In totaal hebben in
van het Stadskantoor door de gemeente Utrecht. Het kantoor
deze regio vijftien transacties plaatsgevonden in het derde kwartaal
betreft 55.000 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlakte en is
met een gemiddelde transactievolume van 529 vierkante meter per
aangekocht voor ruim 211 miljoen Euro. In het verleden heeft de
transactie. Het lage transactievolume in het derde kwartaal van
gemeente een huurcontract afgesloten, vervolgens is besloten om
2011 in de regio Amersfoort verklaart daarmee de aanzienlijke
het pand, vanwege kostenbesparing, aan te kopen. Op dit moment
stijging in deze regio. De overige negentien regio’s vertonen een
is het kantoor in aanbouw, de verwachtte oplevering is in 2014.
daling in het transactievolume. Werkplekinnovaties doen de vraag naar flexibiliteit toenemen. Op de Laan van Malkenschoten in Apeldoorn hebben twee grote
Kantoorpanden moeten aansluiten op de wensen van de doelgroep
transacties plaatsgevonden in het derde kwartaal, in totaal 2.792
waarin verbetering van de productiviteit, kostenbeheersing, effici-
vierkante meter. In de regio Eindhoven hebben twee kantoorobjec-
ency en innovatie centraal staan. In het derde kwartaal van dit jaar
ten boven de 1.000 vierkante meter in het derde kwartaal van dit
hebben 181 transacties plaatsgevonden in de 24 Dynamis regio’s.
jaar een nieuwe huurder gekregen. Deze transacties zorgen in deze
Daartoe behoren transacties boven 500 vierkante meter in de vier
regio’s voor een verdubbeling van het transactievolume ten opzich-
grote steden en boven 250 vierkante meter in de overige regio’s.
te van het tweede kwartaal van 2012. Desondanks vertonen de
Het gemiddelde transactievolume is sterk gedaald naar 885 vier-
regio’s Apeldoorn en Eindhoven in het derde kwartaal van 2012 een
kante meter. In vergelijking met het derde kwartaal van 2011 was
daling in het transactievolume in vergelijking met een jaar geleden.
het gemiddelde transactievolume nog 1.145 vierkante meter. In het
De regio’s Assen, Leeuwarden en Sittard noteren in het derde kwar-
derde kwartaal hebben geen transacties plaatsgevonden met een
taal van 2012 geen transacties boven 250 vierkante meter.
metrage boven 5.000 vierkante meter. Van het totaal aantal trans-
Aanbod derde kwartaal 2012 naar
Opname derde kwartaal 2012 naar
Opname derde kwartaal 2012 naar
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
prijsklasse in € naar aantallen objecten
5.000 tot 10.000 > 10.000 2% 6% 2.000 tot 5.000 18%
1.000 tot 2.000 24%
5.000 tot 10.000 > 10.000 0% 0%
250 tot 500 19%
2.000 tot 5.000 7%
1.000 tot 2.000 18%
250 tot 500 31%
180 tot 200 7% 160 tot 180 5%
> 200 2% < 100 14%
140 tot 160 22%
100 tot 120 24%
500 tot 1.000 31%
500 tot 1.000 44%
120 tot 140 26%
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012
Zakelijke Dienstverlening excl. Automatisering
Diversen
Overheid
Detailhandel
Onderwijs
Bouw en Industrie
Ideële en belangenorganisaties Groothandel
Banken/ financiële instellingen
Gezondheids- en welzijnszorg
Automatisering
kw2 kw3 2012 2012
acties noteert 31% een metrage tussen 250 en 500 vierkante
De leegstand van kantoorruimte legt druk op de huurprijzen.
meter. De meerderheid (44%) betreft een transactie in de groot-
Daarmee wordt nieuwbouw minder aantrekkelijk en onttrekkin-
teklasse 500 tot 1.000 vierkante meter. Dynamis ziet het aantal
gen van bestaande kantoren gestimuleerd. Of de krachten van de
transacties met een metrage onder 250 vierkante meter verder
markt geleidelijk voor evenwicht zorgen in de kantorenmarkt,
toenemen en het gemiddelde transactievolume afnemen.
moet de toekomst uitwijzen.
De kantorenmarktratio is gedaald met een procentpunt tot 14%,
Branches
waarmee de kantorenmarkt als zeer ruim is te kenschetsen. De
Van de geregistreerde transacties in het derde kwartaal van 2012
ratio geeft de verhouding weer tussen de verwachte opname in
is 32% een zakelijke dienstverlener. Het transactieaandeel van
heel 2012 en het aanbod aan het eind van het derde kwartaal.
de gezondheids- en welzijnszorg is met vijf procentpunt gestegen naar 14% in vergelijking met het tweede kwartaal van 2012.
Leegstand drukt op mediane huurprijs
De branche automatisering toont in het derde kwartaal van
De gerealiseerde mediane transactieprijs in het derde kwartaal
2012 een transactieaandeel van 16%. In vergelijking met het
van 2012 bedraagt € 125,- per vierkante meter. Ten opzichte van
transactieaandeel een kwartaal eerder is dit een stijging van vijf
drie maanden geleden is de mediane transactieprijs gelijk geble-
procentpunt.
ven. In vergelijking met de mediane transactieprijs van het derde kwartaal van 2011 (€ 137,-) is sprake van een daling. Eigenaren
Toekomst: verhuurbaarheid kantoorpanden
van incourante kantoorpanden verlagen de huurprijs tot onder
Het derde kwartaal van 2012 wordt gekenmerkt door onttrek-
€ 100,- per vierkante meter om verhuur alsnog mogelijk te
kingen en huurverlengingen van kantoorruimten. Ondanks de
maken. Dit kwartaal hebben zes transacties een huurprijs bene-
herontwikkelingsplannen en de restricties aan nieuwbouwprojec-
den € 100,- per vierkante meter genoteerd. De hoogste bekende
ten van gemeentes, verwacht Dynamis voorlopig geen herstel in
huurprijs per vierkante meter bedraagt € 200,- en heeft plaatsge-
de Nederlandse kantorenmarkt. Het aantal faillissementen neemt
vonden in het centrum van Amsterdam. In vergelijking met het-
toe, de werkeloosheid stijgt en werkplekinnovaties doen de
zelfde kwartaal een jaar eerder is sprake van een flinke daling. In
behoefte naar kantoorruimte dalen. Meer dan de helft van het
het derde kwartaal van 2011 bedroeg de hoogst genoteerde
aantal aangeboden kantoorpanden is ouder dan tien jaar, kwali-
huurprijs € 375,-. In het derde kwartaal van 2012 is van 42 trans-
tatieve kantoorruimte is schaars. Kantoorpanden dienen in de
acties een vierkante meterprijs bekend. In veel van de andere
huidige huurdersmarkt op één lijn te komen met potentiële huur-
gevallen is de jaarhuurprijs bekend gemaakt. Bij de jaarhuurprij-
ders voor de verhuurbaarheid van het object. Daarbij is van
zen is het niet inzichtelijk welke kosten hierin zijn verdisconteerd.
belang dat de kwaliteit van het gebouw ook tijdens de contract-
Voor deze analyse is alleen gebruikt gemaakt van de bekend
periode matcht met de huidige prestatievraag.
gemaakte vierkante meter prijs.
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t +31 (0)30 767 03 90
[email protected] www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909
[email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300
[email protected] www.bramer.biz
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 644 232
[email protected] www.frisiamakelaars.nl
HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t +31 (0)73 8 000 008 f +31 (0)73 8 000 009
[email protected] www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t +31 (0)592 338 420 f +31 (0)592 338 414
[email protected] www.lamberink.nl
Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t +31 (0)30 256 88 11 f +31 (0)30 256 88 77
[email protected] www.molenbeek.nl
Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889
[email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295
[email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204
[email protected] www.snelderzijlstra.nl
Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 020
[email protected] www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340
[email protected] www.vandersande.nl
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505
[email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu
