Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Eerste kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars
'14
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars verschaft door
meter groot. Dit is ruim 600 vierkante meter groter dan de gemid-
middel van deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de
delde grootte van een in de voorbije drie maanden verhuurd
Nederlandse kantorenmarkt. Sinds 2007 wordt de nationale
kantoor. Uit het aanbod kan worden opgemerkt dat kantoorruimten
kantorenmarkt door de Research afdeling van Dynamis onder-
in kleinere units worden aangeboden en daardoor meer flexibele
zocht. Elk kwartaal verschijnt deze publicatie waarbij de trends
mogelijkheden bieden. Een beschikbare kantoorunit is gemiddeld
en ontwikkelingen, het aanbod, de transacties en de prijsont-
circa 300 vierkante meter groot. Van het totaal aantal aangeboden
wikkelingen nader worden besproken. In deze publicatie staat
objecten betreft 3% een object met een minimaal metrage van
het eerste kwartaal van 2014 centraal.
10.000 vierkante meter. Net als drie maanden geleden is het kantoorgebouw ‘Ten Thirty’ in Amstelveen het object met het
Aanbod
grootste beschikbare metrage van 47.000 vierkante meter. In dit
De kantorenmarkt in Nederland heeft te maken met een mismatch
gebouw is kantoorruimte vanaf 850 vierkante meter te huur. Het
tussen vraag en aanbod. Dit is onder andere het gevolg van de
aanbod bestaat met name uit kantoren met een beschikbaar
veranderende behoeften van de kantoorgebruiker. Waar vroeger
verhuurbaar oppervlak van 500 tot 1.000 vierkante meter, te weten
organisaties veelal zich in luxe zelfstandige kantoorvilla’s vestigden,
31%. Verder noteert 24% van het aanbod een grootte van 1.000
is deze vraag nu vrijwel verdwenen. Dit heeft geleidt tot een toe-
tot 2.000 vierkante meter kantoor. Een kwart van het aantal
name in het aanbod van dergelijke kantoorobjecten. Tezamen met
beschikbare objecten heeft een oppervlakte van 2.000 tot 10.000
een moeizame economie, technologische ontwikkelingen en de
vierkante meter. Kantoren met een grootte tussen 250 en 500 vier-
behoefte tot kostenbesparing is het aanbod van kantoren in de
kante meter registreren 18% van het totaal. Hierbij dient te worden
afgelopen jaren aan een stijging onderhevig. Op 1 april 2014
opgemerkt dat het aanbod in de vier grote steden in de kleinste
bedraagt het kantooraanbod 7,1 miljoen vierkante meter. In verge-
grootteklasse niet is meegenomen.
lijking met drie maanden geleden is het aantal beschikbare vierkante De economie trekt langzaam aan en de vraag naar nieuwere
meters kantoorruimte stabiel gebleven.
kantoren, die voldoen aan de huidige gebruikerseisen, neemt toe. De landelijke kantorenmarkt concentreert zich voornamelijk binnen
Door de verouderde voorraad voldoen veel objecten niet aan de
de vier grote steden, 62% van het totale aanbod bevindt zich in deze
huidige vraag. Dit heeft tot gevolg dat verouderde kantoorpanden
regio’s. De regio Amsterdam kent het hoogste aanbodniveau, te
vaak leeg blijven. Aangezien de verbouwingskosten van een derge-
weten 1,7 miljoen vierkante meter. De kleinste kantorenregio binnen
lijk pand veelal hoog zijn, is het voor gebruikers goedkoper om te
de 24 onderzochte regio’s is Sittard met 25.000 vierkante meter
kiezen voor een nieuw of nog te bouwen kantoor. Ondanks dat
beschikbare kantoorruimte.
nieuwbouw onwenselijk is bij een hoge leegstand, is het toch van belang om aan de huidige kantorenvraag te kunnen voldoen. Aan
In totaal staan 3.612 kantoorobjecten in aanbod. Hierbij wordt de
het begin van het tweede kwartaal van 2014 is 2% van het aanbod
ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de vier grote
een nieuwbouwlocatie die reeds is opgeleverd of binnen een jaar aan
steden en 250 vierkante meter in de overige regio’s. De gemiddelde
de markt wordt toegevoegd. Voor de verouderde leegstaande
grootte van een aangeboden kantoorruimte is 1.969 vierkante
objecten wordt gekeken naar alternatieve functies zoals hotels of
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2007 - 2014 m2
700.000
8.000
650.000
7.000
600.000 550.000
6.000
Zuid Noord Oost Randstad
500.000 450.000
5.000
x 1.000 m2
400.000 350.000
4.000 Aanbod 3.000 Opname 2.000
300.000 250.000 200.000 150.000 100.000
1.000
50.000
0
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
* Opname 2014: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2014, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Aanbod eerste kwartaal 2014 naar
Opname eerste kwartaal 2014 naar
Opname eerste kwartaal 2014 naar
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
prijsklasse in € naar aantallen objecten
5.000 tot 10.000 6%
> 10.000 2%
180 tot 200 4%
5.000 tot 10.000 5%
250 tot 500 18%
2.000 tot 5.000 11%
250 tot 500 21%
2.000 tot 5.000 19%
> 200 4%
160 tot 180 9% < 100 43%
140 tot 160 6% 1.000 tot 2.000 24%
1.000 tot 2.000 24%
500 tot 1.000 31%
500 tot 1.000 39%
120 tot 140 26% 100 tot 120 8%
woningen. Het transformeren van kantoren wordt steeds vaker toe-
mensen. Hoe en of deze ‘derde werkplek’ van invloed is op de
gepast om zo de kantorenvoorraad in balans te houden, de aanbod-
kantorenmarktvraag moet nog blijken.
toename blijft naar verwachting beperkt door het ombouwen van leegstaande objecten. Echter de kantoorbehoefte is door onder
In de afgelopen drie maanden is 275.450 vierkante meter kantoor-
andere een effectievere manier van werken aan een daling onder-
ruimten opgenomen. In vergelijking met een jaar geleden is sprake
hevig. Dit draagt vervolgens bij aan een toename in het aantal
van een toename van circa 56.000 vierkante meter. Het opname-
beschikbare vierkante meters kantoorruimte.
volume is tot stand gebracht door 204 gebruikerstransacties. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013 is daarmee sprake van
Opname
een toename van 24 opnamen. Van het totaal aantal transacties
Door de jaren heen is de kantoorbehoefte veranderd van een single
noteert 5% een grootte tussen de 5.000 en 10.000 vierkante meter
tenant gebouw naar een multi tenant gebouw, waarbij de facili-
genoteerd. In het voorbije kwartaal is geen enkele opname groter
teiten van een gebouw steeds belangrijker zijn. Kantoorgebruikers
dan 10.000 vierkante meter. Overeenkomstig het aanbod naar
zoeken meerwaarde in hun huisvesting door bijvoorbeeld gebruik
grootteklasse zijn de meeste transacties tussen de 500 en 1.000
te maken van gedeelde faciliteiten zoals vergaderruimten en een
vierkante meter groot, namelijk 39%. Kantoren met een opper-
bedrijfsrestaurant. De ontwikkelingen in de facilitaire sector zijn dan
vlakte tussen de 1.000 en 2.000 vierkante meter volgen hierna met
ook veelal terug te zien in de veranderingen op de kantorenmarkt.
24%. De vraag naar kleine kantoormetrages tussen de 250 en 500
De vraag naar tijd- en plaatsonafhankelijk werken neemt toe en
vierkante meter is 21% van het totaal aantal geregistreerde
organisaties streven naar meer flexibiliteit, kostenbesparingen en
transacties.
hogere effectiviteit. Daarnaast wordt het concept van het gebouw belangrijker en wil een huurder niet alleen werken, maar ook ‘ont-
Ondanks dat bedrijven verhuizen naar een nieuwe locatie, is daar-
moeten’ en ‘beleven’.
mee nog niet vanzelfsprekend sprake van een toenemende kantorenvraag. Indien de kantoorruimte die (leeg) wordt achter-
Naast de traditionele kantoorplek wordt steeds vaker gebruik
gelaten groter is dan de ruimte die nieuw wordt aangehuurd, is
gemaakt van de werkplek thuis. Ook gebruikt men steeds meer de
sprake van een negatieve effectieve opname. Dit heeft tot gevolg
faciliteiten in openbare ruimtes als werkplek. Inmiddels heeft een
dat de leegstand, zonder verdere maatregelen, toeneemt. Steeds
werknemer te maken met drie verschillende werkplekken, te weten
meer organisaties implementeren nieuwe kantoorconcepten, waar-
op kantoor, thuis of onderweg. Het voordeel van de werkplek
bij vaak flexibel omgegaan kan worden met de huisvesting.
onderweg is het effectief gebruiken van tijd. Reistijd wordt immers
Derhalve wordt de kantorenmarkt in het eerste kwartaal van 2014
gereduceerd waardoor meer werktijd ontstaat. Daarnaast zorgen
met name gekenmerkt door de vervangingsvraag naar nieuwere
werkplekken ‘on the road’ voor beleving en het ontmoeten van
kantoren in combinatie met de mogelijkheid tot het toepassen van nieuwe kantoorconcepten.
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
150
140
130
Tophuur Mediane transactieprijs
120
110 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Huurprijs
wordt. Dit is onder andere vanwege de investeringskosten die
Binnen de kantorenmarkt is een duidelijke tweedeling tussen aan-
gemaakt dienen te worden om aan de gestelde kantoorbehoefte te
trekkelijke kantoorobjecten die de huurder van alle gemakken voor-
voldoen.
zien en verouderde objecten waar veelal fors in geïnvesteerd moet worden om aan de wensen van de huurder te voldoen.
Branches
Kantoorconcepten die flexibiliteit en de combinatie van werken,
In het eerste kwartaal van 2014 hebben, in tegenstelling tot voor-
ontmoeten en beleven bieden zijn gewild. Doorgaans zijn voor deze
gaande perioden, de branches ‘Rechtskundige dienstverlening,
locaties de huurprijzen marktconform en is nagenoeg geen sprake
accountancy, belastingadvisering en holdings’ en ‘ICT en tele-
van incentives. Daar staat tegenover dat oude kantoorlocaties ruim-
com’ niet het merendeel van het transactievolume opgenomen.
ten tegen lage huurprijzen aanbieden en daarbovenop incentives
In de afgelopen drie maanden waren dit de branches ‘Industrie’
weggeven. Een groot deel van de kantooropnamen worden gesloten
en ‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale
tegen een huurprijsniveau onder € 100,- per vierkante meter per
verzekeringen’. De branche ‘Industrie’ is verantwoordelijk voor
jaar, namelijk 43% van het totaal aantal opnamen waarvan de huur-
14% van het totale opnamevolume. Bedrijven uit de branche
prijs bekend is gemaakt. Door een lagere huurprijs per vierkante
‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale ver-
meter zijn huurders veelal in staat investeringen te doen om de
zekeringen’ hebben 11% van de kantooropname in het eerste
kantoorruimte naar hun behoefte te veranderen. In de prijsklasse
kwartaal opgenomen. Diverse grootschalige kantoortransacties
van € 120,- tot € 140,- per vierkante meter vindt 26% van de trans-
hebben binnen deze branches plaatsgevonden. Wanneer wordt
acties plaats. De Zuidas in Amsterdam kent de hoogst genoteerde
gekeken in welke branche de meeste opnames zijn geregistreerd,
huurprijs van meer dan € 300,- per vierkante meter per jaar. In het
dan is dit de branche ‘ICT en Telecom’.
eerste kwartaal van 2014 is de mediane huurprijs van een kantoor € 113,- per vierkante meter per jaar.
Kleine metrages In navolging op de toenemende vraag naar kleinere kantoor-
De verwachting is dat de toenemende vraag naar onderscheidende
ruimten, onderzoekt Dynamis tevens de kantorenvraag op de
werkplekken de bereidheid tot het betalen van een hogere vierkante
gebruikersmarkt tussen 250 en 500 vierkante meter in de vier
meterprijs ten goede komt. Kantoorgebruikers zijn niet langer alleen
grote steden en onder 250 vierkante meter in de overige 20
bereid te betalen voor locatie maar ook voor het concept dat toege-
regio’s. In het eerste kwartaal van 2014 zijn 202 transacties
past is. Dit is terug te zien in het lage leegstandspercentage van
geregistreerd met een opnamevolume van in totaal ruim 43.000
kantoorgebouwen met succesvolle kantoorconcepten. Daar staat
vierkante meter. De gemiddelde grootte van een transactie is 213
tegenover dat voor verouderde objecten steeds minder betaald
vierkante meter. De branche ‘Verhuur van roerende goederen’ is
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Opname naar branche
100%
Overige branches Belangen- en ideële organisaties
90%
Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg
80%
Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
70%
Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings
60%
Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen
50%
ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
40%
Vervoer en opslag Groot- en detailhandel
30%
Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
20%
Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht
10%
Industrie Marketing, communicatie en media
0%
Overige zakelijke dienstverlening
2012 kw1
2012 kw2
2012 kw3
2012 kw4
2013 kw1
2013 kw2
2013 kw3
2013 kw4
2014 kw1
met 12% verantwoordelijk voor het grootste opnameaandeel
concept dat toegepast is. Wanneer een object de kantoorgebruiker
binnen de kleinere kantoormetrages. Daarnaast zijn de gebruikers
voorziet van een goede locatie maar ook een goed concept waar
in deze grootteklasse ‘Overige zakelijke dienstverleners’ en
‘ontmoeten’ en ‘beleven’ centraal staan, neemt naar verwachting
‘Rechtskundige dienstverleners, accountants, belastingadviseurs
de aantrekkelijkheid van deze objecten toe.
en holdings’, te weten 11% en 10% van het opnamevolume. Van het totale aantal transacties dat in het eerste kwartaal van 2014 is geregistreerd, betreft bijna 50% een kantooropname van klein
Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport
formaat.
welke is te downloaden op de site:
Verwachting De aanbodtoename blijft naar verwachting beperkt door de trans-
www.sprekendecijfers.nl
formatie van leegstaande objecten. Echter de kantoorbehoefte is door onder andere een effectievere manier van werken aan een
© Copyright 2014
daling onderhevig. De versterkende economische situatie en toe-
Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden
nemende werkgelegenheid dienen uiteindelijk bij te dragen aan
gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm
een stijgende kantorenmarktvraag. Kantoorgebruikers zijn niet
openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van
langer alleen bereid te betalen voor een locatie, maar ook voor het
de eigenaar Dynamis B.V.
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90
[email protected] www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09
[email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)
Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77
[email protected] www.molenbeek.nl
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus 588 6800 AN Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01
[email protected] www.stmakelaars.nl
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01
[email protected] www.frisiamakelaars.nl
Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89
[email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20
[email protected] www.stmakelaars.nl
HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09
[email protected] www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295
[email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle)
Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40
[email protected] www.vandersande.nl
Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14
[email protected] www.lamberink.nl
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04
[email protected] www.snelderzijlstra.nl
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05
[email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu
