Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal
'07
Na een zeer sterk eerste kwartaal op de kantorenmarkt valt het tweede kwartaal van 2007 tegen. De opname in de 23 onderzochte kantoorregio’s neemt af ten opzichte van de opname in de
Opname: daling van 4% ten opzichte van vorig jaar.
eerste drie maanden van 2007. Toch is er geen reden voor
De opname is geheel tegen de verwachting in 4% lager uitgekomen
pessimisme, de opname in de eerste twee kwartalen samen is erg
dan in het tweede kwartaal van 2006. Daarbij dient wel te worden
hoog. Als de tweede helft van 2007 gelijk verloopt, zal de
opgemerkt dat de opname in deze periode extreem hoog was. De
opname dit jaar ruim boven het totaal van 2006 uitkomen. Het
totale opname dit kwartaal komt uit op 456.000 m2. Samen met het
aanbod is het afgelopen kwartaal overigens licht gedaald.
sterke eerste kwartaal eerder dit jaar ontstaat er een zeer positief beeld van de kantorenmarkt in 2007. Als de tweede helft van het jaar
Aanbod: daling van 2% ten opzichte van het eerste kwartaal.
evenredig verloopt aan de eerste helft, zal de opname uitkomen op een totaal van ruim 2 miljoen vierkante meter. Ter ver-
Het aanbod is het afgelopen kwartaal gedaald. Het aanbodniveau
gelijking: de opname over 2006 bedroeg 1,6 miljoen vierkante meter.
komt 2% lager uit dan het niveau aan het einde van het eerste kwartaal. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2006 is het aan-
De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een
m2
kwartaal en het aanbod aan het einde van dat kwartaal, komt uit op
kantoorruimte in aanbod. Het grootste regionale aanbod is terug te
44%. Daarmee is de markt iets ruimer geworden ten opzichte
bod zelfs 9% gedaald. In totaal staat er in Nederland 4,7 miljoen m2.
Overigens volgt
van het vorige kwartaal. Ten opzichte van 2006 is de ratio echter
het aanbod in de hoofdstad, met een daling van 2%, de landelijke
12% gestegen en is de markt dus aanzienlijk krapper. In onderstaan-
tendens. Het aanbod in de vier grote steden samen bedraagt 66%
de figuur is de opname geëxtrapoleerd, waardoor een beeld
van het totaal aangeboden metrage. Niet in elke regio is het aanbod
ontstaat van de te verwachten opname over heel 2007. Het figuur
overigens gedaald. In zeven van de 23 onderzochte regio’s is het aan-
laat de verkrapping van de markt duidelijk zien doordat aanbod en
bod gestegen. Deze stijging varieert van 1% tot maar liefst 64%.
opname dichter bij elkaar komen. Ook wordt duidelijk dat de kan-
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2003 - 2007
vinden in de regio Amsterdam met 1,4 miljoen
m2
6.000
600.000 550.000
5.000
500.000 450.000
x 1.000 m2
4.000
400.000 350.000
3.000
300.000 250.000
2.000 200.000
Zuid Noord Oost Randstad
150.000
1.000
Opname 100.000
Aanbod
0 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
50.000 0
kw1 2003
* Opname 2007: Geëxtrapoleerd uit het eerste half jaar van 2007, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
kw2 2003
kw3 2003
kw4 2003
kw1 2004
kw2 2004
kw3 2004
kw4 2004
kw1 2005
kw2 2005
kw3 2005
kw4 2005
kw1 2006
kw2 2006
kw3 2006
kw4 2006
kw1 2007
Het totale aanbod krijgt vorm door 2.391 objecten verdeeld over de
torenmarkt in Nederland nog steeds erg ruim is. Per regio zijn grote
23 verschillende regio’s. Gemiddeld meet een aangeboden object
verschillen waarneembaar, zo is de kantorenmarkt in Eindhoven juist
1.980
m2.
Een nieuwbouwobject is met gemiddeld 2.685
m2
bijna
700 m2 groter dan een bestaand object. Het grootst aangeboden metrage, met 35.000
m2,
verkrapt en komt de ratio met 56% uiteindelijk 9% hoger uit dan vorig kwartaal.
betreft het ‘Central Post Office’ op het
Delftseplein in Rotterdam. Dit gebouw wordt grondig gerenoveerd en
De totale opname in het tweede kwartaal krijgt vorm door 308
zal begin 2008 worden opgeleverd. In totaal zijn er 41 panden met
verschillende transacties. De gemiddelde transactiegrootte komt
een aaneengesloten metrage van tenminste 10.000 m2 in aanbod.
daarmee uit op 1.479 m2 en is daarmee ongeveer 50 m2 kleiner dan
Maar liefst 37 van deze panden zijn in de Randstad gesitueerd.
vorig kwartaal. Het percentage nieuwbouw in de opname is gestegen. In het tweede kwartaal bedroeg 19% van de opgenomen
Van het totale aanbod betreft 14% nieuwbouw, hetgeen overeen-
vierkante meters nieuwbouw, vorig kwartaal was dit nog 15%.
komt met het vorige kwartaal. Buiten de nieuwbouw dat reeds op de markt wordt aangeboden, is er voldoende nieuwbouw in de
De grootste transactie die het afgelopen kwartaal heeft plaatsge-
planning: de harde planvoorraad. Deze voorraad betreft alle nieuw-
vonden, betreft de opname van 16.500 m2 nog te ontwikkelen
bouwontwikkelingen die niet binnen 12 maanden op de markt
kantoorruimte op de voormalige NDSM-scheepswerf. Hema zal hier
zullen verschijnen. De harde planvoorraad bedraagt in totaal
haar hoofdkantoor vestigen. Eerder trok MTV al naar deze werf.
1,5 miljoen vierkante meter.
Het is de bedoeling dat op deze plek de creatieve industrie tot
kw2 2007
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar
Opname naar branche 100%
450
90%
400 350
80% Diversen
70%
300
Groothandel 60%
Tophuur
250
Detailhandel 200
Zakelijke dienstverlening excl. Automatisering Bouw en industrie
50% 40%
2003
Banken/financiële instellingen
30%
2004
2005
2006
2007
150
Automatisering
140
Mediane transactieprijs
130
Onderwijs
20%
120
Overheid 10%
Gezondheids- en welzijnszorg
110
0%
Ideële en belangenorganisaties
100
geheel 2004
geheel 2005
geheel 2006
2007 kw1
2003
2007 kw2
2004
2005
2006
2007
ontplooiing komt. Deze transactie is overigens niet de enig grote
ties laten bij elkaar een afname zien van maar liefst 21%.
opname. In totaal werden acht transacties gesloten van tenminste
Gemiddeld zijn transacties door bedrijven die actief zijn in de
10.000 m2. Vier van deze transacties vonden plaats in Amsterdam,
detailhandel met 4.903 m2 het grootst. Dit getal wordt overigens
twee in Rotterdam en twee in Utrecht.
sterk beïnvloed door de eerder genoemde transactie van Hema. Een gemiddelde transactie gedaan door een firma behorend tot de zakelijke dienstverlening meet 1.409 m2.
Huurprijs De hoogst gerealiseerde huur die bekend is gemaakt het afgelopen kwartaal komt uit op € 330,-. Pathé bioscopen betaalt deze prijs per
Conclusie en toekomst
vierkante meter per jaar voor haar vestiging in het Euro Center op de
Het vertrouwen in de economie is volgens het CBS in de afgelo-
Zuidas. De tien hoogst gerealiseerde huren zijn allemaal terug te
pen zeven jaar niet zo hoog geweest als in deze periode. Dit ver-
Aanbod tweede kwartaal 2007 naar grootteklasse in
m2
naar aantallen objecten
> 10.000 2% 5.000 tot 10.000 6%
50 tot 500 13%
Opname tweede kwartaal 2007 naar grootteklasse in
m2
naar aantallen objecten
5.000 tot 10.000 3%
> 10.000 3%
250 tot 500 14%
2.000 tot 5.000 11%
2.000 tot 5.000 20%
Opname tweede kwartaal 2007 naar prijsklasse in € naar aantallen objecten
> 200 6% 180 tot 200 3%
< 100 7%
100 tot 120 9%
160 tot 180 18%
500 tot 1.000 33%
1.000 tot 2.000 21% 500 tot 1.000 48%
1.000 tot 2.000 26%
140 tot 160 22 % 120 tot 140 35%
vinden in de drie grootste steden van Nederland. De mediane trans-
trouwen lijkt haar uitwerking op de kantorenmarkt in Nederland
actieprijs, van alle transacties die bekend zijn gemaakt, komt uit op
niet te missen. Na het tweede kwartaal blijft namelijk een zeer
€ 139,- per
m2
per jaar. In 35% van de gevallen ligt de huurprijs
positief beeld bestaan over de kantorenmarkt. Als de opname zich
tussen de € 120,- en € 140,- per m2 per jaar. Slechts 6% van de
in de tweede helft van 2007 gelijk ontwikkelt aan de eerste helft,
gerealiseerde huren betreft een huur van meer dan € 200,- per vier-
dan wordt het gunstige beeld over de opname van 2006 dit jaar
kante meter per jaar.
ruim overtroffen. Ook het aanbod zal gaan afnemen, waardoor de markt aan het einde van dit kalenderjaar aanzienlijk krapper zal
Branches
zijn dan vorig jaar.
Ten opzichte van vorig kwartaal wijkt de verdeling van de
De referentietabellen, begripsomschrijvingen en definities treft u
opgenomen vierkante meters over de branches af. Zo neemt het
aan op de site:
aandeel vierkante meters opgenomen door zakelijke dienstverleners toe tot 49%. Een aantal zeer grote transacties zorgt voor dit
www.sprekendecijfers.nl
beeld. Ook het onderwijs en de detailhandel hebben in verhou-
Met medewerking van:
ding meer vierkante meters opgenomen. Overheidsinstanties,
Naber Immocom Bedrijfshuisvesting (Tilburg), RSP Makelaars
banken en financiële instellingen en ideële en belangenorganisa-
(Den Bosch) en Van der Sande Bedrijfshuisvesting (Breda)
Dynamis loopt voorop
Ook vastgoedwereld moet verantwoordelijkheid nemen voor klimaatproblematiek “Klimaatverandering is een maatschappelijk vraagstuk van zo’n
taxateurs en makelaars hebben in juni hun cursus Energieprestatie-
ongekende omvang, dat je niet mag verwachten dat de politiek
advies afgerond. Het energielabel moet gebruikers bewust maken
dat alleen kan oplossen. Iedere sector binnen de samenleving moet daarin zijn verantwoordelijkheid nemen. Als Dynamis-
van het energieverbruik van gebouwen en er uiteindelijk voor zorgen dat ze kiezen voor een gebouw met een laag energieverbruik.”
organisatie doen wij dat ook. Wij zijn ons bijvoorbeeld heel
Gebouwen produceren energie
bewust van het belang van energiezuinige gebouwen en de
De kosten van energie zullen de komende decennia stijgen.
waterproblematiek in Nederland.”
Beperken van het energieverbruik van gebouwen wordt dus vanuit kostenoverweging een belangrijk issue. “Het is nog beter om te kij-
Aan het woord is Jaap van Rhijn, voorzitter van Dynamis. “De kli-
ken of gebouwen ook energie kunnen opwekken. Daarom is het
maatverandering kan grote invloed hebben op onze gebouwde
goed dat er ideeën komen zoals het plaatsen van zonnepanelen op
omgeving. Dan is het gewoon noodzaak om je in het probleem te
bedrijfsgebouwen. Het levert veel energie op en niemand heeft er
verdiepen en over te gaan tot actie.”
last van. Je ziet de zonnecellen niet en in de gebouwen wordt het minder warm.” Volgens Jaap van Rhijn gaat het ook
Gevoelens bepalen waarde Ook voor de makelaardij kan de opwarming van de aarde - en de
Jaap van Rhijn: “Natuurlijk
daardoor stijgende zeespiegel - economische gevolgen hebben.
kun je alleen luisteren naar
“Tweederde van de waarde van het onroerende goed in Nederland
de verhalen die de situatie
ligt onder zeeniveau. Met onze dijken zorgen wij ervoor dat we droge
relativeren. Maar uiteindelijk
voeten houden. Voor ons heel normaal, maar voor veel buitenlanders
kun je het probleem niet
is dat een vreemde situatie. Vooral in Amerika voelen ze zich daar niet
naast je neerleggen. Bij
prettig bij. En dat soort gevoelens bepaalt ook de waarde van onroe-
Dynamis gaan we graag
rend goed. Om op de vastgoedmarkt internationaal te kunnen blij-
proactief op zoek naar de
ven meespelen, moeten we buitenlandse beleggers ook goed kun-
waarheid in dit vraagstuk.”
nen uitleggen hoe we hier met bouwen onder zeeniveau omgaan.” om bewustzijn. “Bij onderhandelingen over bedrijfsgebouwen gaat
Energielabel
het altijd over de huur. Servicekosten ‘horen er nou eenmaal bij’.
Als het om maatschappelijke situaties gaat, loopt Dynamis liever
Terwijl die in de exploitatie een groot verschil kunnen maken. Door
voor op de ontwikkelingen dan dat het er achter aan loopt.
de stijgende energiekosten zal het belang van servicekosten toene-
“We laten onze klanten zo zien dat wij ons bewust met maatschap-
men. Energiezuinige gebouwen krijgen een concurrentievoordeel.”
pelijke problemen bezighouden. Zo nemen wij bijvoorbeeld vanaf volgend jaar in onze taxatierapporten een zogenaamde klimaatparagraaf op. Daarin brengen we onder meer de energiesituatie en mogelijke risico’s voor wateroverlast in kaart. En elk gebouw dat we
Het beleid van VROM
dan verkopen heeft een energielabel. Dat is vanaf 1 januari volgend jaar verplicht, maar wij zijn er nu al op voorbereid. Vijfentwintig
In haar Beleidsprogramma 2007-2011 geeft het nieuwe kabinet-Balkenende aan dat het streeft naar twee procent ener-
Wat is klimaatverandering?
giebesparing per jaar en dertig procent minder broeikasgassen.
Het klimaat verandert door wat we inmiddels kennen als het broei-
Milieuvriendelijke producten en diensten worden aantrekkelijk
kaseffect. We verbruiken steeds meer fossiele brandstoffen, die
gemaakt door groenere belastingen. Minister Cramer (Ruimte en
koolstofdioxide (CO2) en methaan uitstoten. De aarde kan de vele
Milieu) wil nog dit jaar een Duurzaamheidakkoord met het
CO2 niet volledig opnemen. De overgebleven CO2 legt een
bedrijfsleven (waaronder de bouwwereld) sluiten met afspraken
Nieuwe woningen en gebouwen moeten klimaatneutraal zijn.
warmteschild rond de aarde. De aarde wordt een broeikas.
over CO2-reductie, energiebesparing en duurzame energie.
IJskappen smelten, de zeespiegel stijgt. Voor ons land betekent dat
De minister wil de energieprestatie-eis voor nieuwe gebouwen
nogal wat: dijken verhogen, niet meer bouwen in diepe polders en
aanscherpen en het energiegebruik in bestaande gebouwen
de ruimtelijke inrichting van Nederland aanpassen.
aanpakken.
Gebouwen als energiebron
Duurzaam duur?
“Door ‘An Inconvenient Truth’ van Al Gore is voor de meest
Energiebewust en duurzaam bouwen is een goede zaak. Maar dat
mensen het broeikasdrama echt concreet geworden”, zegt
vraagt vaak wel om een behoorlijke investering. Schrikt dat
Tammo Oegema, senior adviseur bij IMSA Amsterdam. “Dat
opdrachtgevers en beleggers niet af?
besef begint ook door te dringen in de bouwwereld. Klimaatverandering vraagt van makelaars een nieuwe blik op
“Natuurlijk speelt geld een belangrijke rol bij de ontwikkeling van
de functionaliteit van gebouwen. Er liggen grote kansen voor
projecten”, laat Jan-Hein Tiedema van OVG Projectontwikkeling in
energiebesparing.”
Rotterdam weten. “Maar er zijn voldoende slimme technieken voor energiebesparing, die ervoor zorgen dat je de investeringen
IMSA is een adviesbureau voor duurzaamheid en innovatie. Het
gedurende de exploitatie meer dan volledig terugverdient.”
bureau kiest niet voor standaardoplossingen, maar voor creativiteit,
Niet duurder
durf en maatwerk.
OVG Projectontwikkeling stimuleert het gebruik van milieuvriende-
Hoger rendement
lijke en duurzame materialen in de gebouwen die het ontwikkelt.
Dertig tot veertig procent van alle energie wordt gebruikt in gebou-
Van haar opdrachtgevers hoort OVG vaak dat die graag duurzaam
wen. Negentig procent daarvan zit in woningen, de andere tien pro-
willen ontwikkelen, maar dat de aandeelhouders niet akkoord gaan
cent in kantoren, scholen en dat soort gebouwen. Energiebesparing
als een duurzame oplossing duurder is dan andere oplossingen.
in gebouwen kan dus heel wat opleveren. Een rekenvoorbeeld maakt
“Bij onze duurzame ontwikkelingen gaan we ervan uit dat de eind-
dat duidelijk. “De daken van alle bedrijfsruimten in Nederland heb-
gebruiker voor de totale huisvestingskosten niet meer gaat betalen
ben bij elkaar een oppervlakte van 250 miljoen vierkante meter”,
dan dat hij nu doet”, zegt Tiedema. “We maken dat mogelijk door
zegt Oegema. “Als we op de helft daarvan zonnepanelen plaatsen,
het toepassen van slimme technieken en nieuwe economische
levert dat een hoeveelheid energie op waarmee we kunnen voorzien
modellen. We merken overigens dat beleggers steeds vaker
in de stroombehoefte van ongeveer 3,7 miljoen huishoudens. Dat is
bereid zijn om meer te betalen voor duurzame toepassingen.
elf procent van de elektriciteitsbehoefte van heel Nederland!”
Duurzaamheid zien zij als een meerwaarde. Bedrijven kunnen het
Uitvoering van dit idee voor zonnepanelen heeft een bijkomend
zich steeds minder permitteren om geen duurzaam imago te
effect voor de vastgoedsector. “Gebouwen worden een energiebron,
hebben. Ook bouwers en ontwikkelaars moeten hierin volgen.”
stijgen daardoor in waarde en leveren dus een hoger rendement op”, zegt Oegema.
Essent werkt graag mee “Steeds meer organisaties wachten niet meer op de nationale over-
zakelijk onroerend goed. “De eigenaar moet investeren in energie-
heid, maar nemen zelf initiatieven om te komen tot CO2-reductie.”
besparende maatregelen, maar profiteert daar niet zelf van. Dat is
Dat
Sales
namelijk de huurder. Maar als het pand door die maatregelen ener-
Energiediensten van Essent. “Zo stond een paar weken geleden in
giezuiniger is geworden, zou de eigenaar daarvoor een hogere huur
het Financieele Dagblad, dat New York, Los Angeles, Londen,
moeten kunnen vragen. Zo verdient hij zijn investering toch terug.
Rotterdam en een groot aantal andere wereldsteden samen
Omdat de energiekosten voor de huurder omlaag gaan,
programma’s maken voor energiebesparing.”
blijven zijn totale lasten gelijk.”
Ook de gezamenlijke energiebedrijven kwamen onlangs met een
EPBD biedt kansen
Nationaal Energiereductie Plan. “Daarbij zoeken wij samenwerking
Volgens Jordans biedt het EPBD, de nieuwe Europese richtlijn voor
met de overheid, maar zien we tegelijk dat er een markt gaat ontstaan
energieprestaties van gebouwen, mooie kansen voor de makelaar-
voor energiebesparing en de financiering daarvan. Dat zal denk ik
dij. “Een onderdeel van die richtlijn is het energielabel dat in beeld
kunnen zorgen voor enorme investeringen en werkgelegenheid.”
brengt wat de energieprestatie van een
vertelt
Eric
Jordans,
manager
Marketing
&
pand is en welke maatregelen genomen
Meer lokale energieproductie
kunnen worden om die prestatie te verbe-
Essent is blij met initiatieven vanuit de vastgoedsector voor energie-
teren. De makelaar is dé partij om te bemid-
besparing. Zoals het idee om zonnepanelen te plaatsen op daken van
delen in dienstverlening op dat gebied aan
bedrijfshallen. “Vanuit ons bedrijfsonderdeel Energiediensten werken
zowel vertrekkende als komende eigenaren
wij daar graag aan mee. Wij verwachten dat de komende tijd de
of huurders van gebouwen.”
lokale, objectgebonden productie van energie gaat toenemen. De energie die dergelijke producenten niet zelf gebruiken, kunnen zij
Eric Jordans (Essent): “Het EPBD biedt
niet opslaan. Maar zij kunnen die tegen vergoeding wel terugleveren
mooie kansen voor de makelaardij” (foto:
aan de energieleveranciers.” Jordans ziet wel een probleem bij
CastelMedia)
Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200 3800 AE Amersfoort t +31 (0)33 465 94 34 f +31 (0)33 465 94 32
[email protected] www.dynamis.nl www.sprekendecijfers.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909
[email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard)
Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars Vechtstraat 31 Postbus 900 9700 AX Groningen t +31 (0)50 5 265 858 f +31 (0)50 5 276 853
[email protected] www.boelensjorritsma.nl (ook in Assen en Leeuwarden)
Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars Buitenveldertselaan 5 Postbus 75168 1070 AD Amsterdam t +31 (0)20 5 405 555 f +31 (0)20 6 464 536
[email protected] www.bhh.nl (ook in Almere en Hoofddorp)
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300
[email protected] www.bramer.biz
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823
[email protected] www.frisiamakelaars.nl
Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars Museumlaan 7 Postbus 19257 3501 DG Utrecht t +31 (0)30 2 568 811 f +31 (0)30 2 568 877
[email protected] www.holenmolenbeek.nl (ook in Amersfoort)
Ooms Makelaars Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889
[email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295
[email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204
[email protected] www.snelderzijlstra.nl
Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 050
[email protected] www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505
[email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu
