Met thema: Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten

'10

Met thema:

Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

'10

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

© Copyright 2010 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Postbus 200 3800 AE Amersfoort [email protected] 0031 (0) 33 465 94 34

4 Kantorenmarkten 2010

Voorwoord

Sprekende Cijfers

Voorwoord

Geachte lezer, Wat was 2009 een bijzonder jaar. En dan niet altijd in de meest positieve zin van het woord. De vastgoedmarkt heeft rake klappen gehad. Ook Dynamis is niet bespaard gebleven van de onstuimigheid ontstaan door de kredietcrisis. Onze partner in het noorden, Boelens Jorritsma, is failliet gegaan, ook voor de woningtak van Hol & Molenbeek bleek een faillissement onafwendbaar. Afgelopen jaar hebben zich echter ook positieve ontwikkelingen voorgedaan. De kredietcrisis dwong de sector kritisch te kijken naar zichzelf. Creativiteit, duurzaamheid en integriteit zijn de nieuwe sleutelwoorden voor succes. Dynamis kenmerkt zich door kwaliteit en zekerheid. Kernwaarden die juist in moeilijke tijden door opdrachtgevers worden gewaardeerd. Het is dan ook daarom dat onze partners de markt hebben overtroffen en structureel beter presteerden. Tot slot hebben de businessunits taxaties, logistiek, consultancy en retail kunnen profiteren van de (relatief) goede marktomstandigheden. Voor het eerst sinds het verschijnen van de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten in 1997, verschijnt deze dit jaar in digitale vorm. Dit geheel volgens de nieuwe sleutelwoorden voor succes. Hoewel de vorm is veranderd, is de inhoud gelijk gebleven. Zoals u van Dynamis mag verwachten treft u in deze rapportage kantorenmarktcijfers over onder andere aanbod, transacties, nieuwbouw en huurprijzen. Door ons fijnmazige netwerk in Nederland en gelieerde partners daar waar ons netwerk niet reikt, zijn wij ervan overtuigd u de beste cijfers te presenteren en u daarmee te voorzien van uitstekend advies. Ook staan wij u uiteraard te allen tijde persoonlijk bij in het maken van uw vastgoedbeslissingen. Wij hopen dat deze rapportage bijdraagt aan een nog beter inzicht in de markt voor kantoorruimte en wensen u komend jaar veel succes.

drs. Annelou de Groot Directeur Dynamis

Kantorenmarkten 2010 | Voorwoord 5

Piet Olde Rikkert Voorzitter a.i. Dynamis

Sprekende Cijfers


Inhoud

Sprekende Cijfers

Voorwoord

5

Inleiding

8

Thema: Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren

9

1. Nederland in 2009

17

2. Regio Amsterdam en Almere

27

3. Regio Den Haag

38

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden

45

5. Regio Utrecht en Amersfoort

55

6. Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

65

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen

79

8. Groningen, Leeuwarden en Assen

85

9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle

95

10. Twente (Enschede, Hengelo)

107

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

113

Bijlagen:

123

I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen

Kantorenmarkten 2010 | Inhoud 7

Inleiding

Sprekende Cijfers

Inleiding 2009 is een zeer moeilijk jaar gebleken voor de wereldwijde economie en ook de Nederlandse vastgoedmarkt is niet gespaard gebleven van een sterke teruggang als gevolg van de kredietcrisis. Juist in deze moeilijke tijden is uitgebreide rapportering over de ontwikkelingen binnen de vastgoedsector belangrijk. In deze rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten wordt al voor de veertiende keer ingegaan op de ontwikkelingen betreffende de kantorenmarkt in Nederland. Voor 24 verschillende regio’s wordt inzicht gegeven in de ontwikkelingen op het gebied van aanbod, transacties, nieuwbouw en huurprijzen. Afgelopen jaar zijn drie nieuwe deelgebieden toegevoegd aan de rapportage. Het gaat daarbij om Wijchen en de gemeente Beuningen in de regio Arnhem en Maastricht/Aken Airport in de regio Maastricht. In deze deelgebieden is dermate veel kantorenactiviteit dat toevoeging wenselijk bleek. In deze rapportage is, zoals u van ons gewend bent, wederom een themakatern bijgevoegd. Deze handelt over de herontwikkeling van bestaande kantoorpanden als hét alternatief voor de ontwikkeling van nieuwbouw. Iedereen binnen de vastgoedsector lijkt het er inmiddels over eens te zijn dat herontwikkeling de komende jaren voorrang moet krijgen. De belangrijkste vraag op dit moment is hoe deze verandering tot stand kan worden gebracht. In het themakatern een aanzet tot de oplossing van dit vraagstuk. Vanaf deze plaats willen wij alle Dynamis medewerkers in het hele land bedanken die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Met dank aan de door jullie aangeleverde cijfers, lokale marktkennis en kritische opmerkingen is met deze rapportage wederom een betrouwbaar product afgeleverd. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen.

Mark de Graaf MSc RE Research Manager Dynamis

8 Inleiding | Kantorenmarkten 2010

Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren

Thema:

Hoofdstukpagina Thema

Thema

Sprekende Cijfers

‘Het motief voor herontwikkeling moet vanuit het geld komen’ De voorraad kansloze kantoren in Nederland heeft de zes miljoen vierkante meter inmiddels ruim overschreden. En het einde van die ontwikkeling is nog niet in zicht. Voor 2011 wordt voorspeld dat een op de vijf kantoren structureel leeg zal staan. Iedereen in de vastgoedsector lijkt het er ondertussen over eens te zijn dat herontwikkeling de komende jaren voorrang moet krijgen boven nieuwbouw. Probleem is alleen dat vrijwel niemand er vervolgens ook naar handelt. De hamvraag is hoe daarin verandering kan worden gebracht.

Rudy Stroink, coach van TCN

“Er is teveel en er is teveel van het verkeerde.” Rudy Stroink, coach van TCN, typeert het probleem van de structurele leegstand op de kantorenmarkt liefst kort en bondig. “Als het paarden waren geweest, hadden heel veel gebouwen in Nederland een genadeschot gekregen. Volstrekt kansloos.” Het vreemde is dat, hoewel het probleem op zich breed wordt erkend, partijen desondanks verzuimen om in actie te komen. Herontwikkelingsprojecten zijn er nog altijd nauwelijks, plannen voor nieuwbouw des te meer. De verklaring moet volgens Stroink in de eerste plaats worden gezocht in de natuurlijke neiging van de vastgoedsector om problemen voor alles te ontkennen. “Ik heb het al een aantal keren eerder meegemaakt. Voordat mensen écht overgaan tot het nemen van maatregelen, blijft het sentiment eerst nog een hele poos hangen in: maar misschien komt het morgen wel weer goed.” De tweede verklaring voor het gebrek aan actie is het feit dat de prijzen op de kantorenmarkt veel te hoog zijn. “Als eerste zullen dan ook de prijzen van kantoren naar beneden moeten worden bijgesteld”, aldus Stroink. “Want alleen met een fundamentele prijsverlaging brengen we nog enige migratie op gang van bedrijven naar de betere kantoorlocaties en wordt de weg geopend om de echt hopeloze gevallen aan te pakken. Dan weten we immers wat de buitenkant van de markt is. Als de prijs is gedaald tot € 400,- of € 500,- per vierkante meter, wat wij de oud betonprijs noemen, ontstaat een reële kans op herontwikkeling.” Stroink realiseert zich terdege dat dit een pijnlijke operatie zal zijn, omdat er de nodige kapitaalvernietiging mee gemoeid is. “Maar dat is gewoon pech hebben. Het is een aloud marktmechanisme. Als er teveel van is, of als het verkeerde product is ontwikkeld, dan ontkom je niet aan kapitaalvernietiging. Daar moeten we niet zo bang voor zijn. Het is gewoon even niet anders.”

Creativiteit Als de prijzen eenmaal op het noodzakelijke niveau zijn aanbeland is het primair aan de projectontwikkelaars om aan de herontwikkeling van al die kansloze kantoren vorm en inhoud te geven. Het gaat in dat kader vooral om de ontwikkeling van een goed concept, meent Stroink. “Maar het vervelende van ons vak is dat wij het de afgelopen 20 tot 30 jaar zo ongelofelijk goed hebben gehad in de vastgoedsector dat we die creativiteit niet meer hebben. De aandacht was wel heel erg gericht op geld verdienen. En daardoor is de echte creativiteit, het echte ‘bloed, zweet en tranen’ niet zo ontwikkeld in het vak. Ik ben er dan ook van overtuigd dat onder invloed van de huidige situatie een nieuwe generatie jonge mensen zal opstaan, waarschijnlijk ex-medewerkers van minder succesvolle ontwikkelaars, die wel de noodzakelijke creativiteit ten toon zullen spreiden.”

10 Thema | Kantorenmarkten 2010

Thema

Sprekende Cijfers

Dan zal ook blijken dat herontwikkeling lang niet altijd een kwestie van sloop en nieuwbouw hoeft te zijn. “Integendeel. Mijn pleidooi is altijd geweest en zal ook altijd zijn dat je met het herontwikkelen van bestaand vastgoed de klant meer kunt bieden dan met nieuwbouw. Niet in de laatste plaats omdat oudbouw altijd een cadeautje in zich heeft. In het geval van nieuwbouw moet je tot op de laatste vierkante meter bedenken en uitrekenen wat je precies nodig hebt. In oudbouw ben je daarin veel flexibeler.” Het hoeft ook niet altijd een heel mooi, welhaast monumentaal oud gebouw te zijn. “Het kan ook anders. Als je geen mooi oud gebouw hebt, kan je het bijvoorbeeld ook vinden in extra ruimte per werknemer, of in bijzondere voorzieningen, zoals een sportschool of restaurant. Wij hebben bijvoorbeeld in ons eigen kantoor behalve een café ook hele mooie spreekkamers en denkplekken gemaakt. Die dingen kortom, die het eerste eruit vallen, als je het functionele programma voor nieuwbouw aan het opstellen bent.”

Samenwerking Dé manier om tot een succesvol concept voor de herontwikkeling van een kansloos kantoor te komen zit hem volgens Stroink vooral in samenwerking. TCN werkt het liefst in platforms, waarbinnen coalities van partijen in het proces met elkaar een (her) ontwikkeling tot stand brengen. “Dat is ons nieuwe businessmodel. Het klassieke thema in de projectontwikkeling is dat partijen zoveel mogelijk gesloten werken. Het zit niet in de natuur van partijen in de vastgoedsector dat zij informatie en deskundigheid met elkaar delen. Iedereen houdt de dingen heel erg voor zichzelf. Wij zijn echter van mening, dat juist openheid en het makkelijker met elkaar kennis en ervaring uitwisselen ontzettend belangrijk is. Ook om de financiering weer van de grond te krijgen. Banken vinden het namelijk erg prettig om behalve met de ontwikkelaar ook met de eindgebruiker, de aannemer, de architect, de overheid en de installatiedeskundig mede aan tafel te zitten. Zodat ze ook kunnen voelen dat iedereen een belang heeft bij het project.” TCN ziet in de eigen praktijk dat de kansen om een financiering rond te krijgen en risicokapitaal aan te trekken daardoor toenemen. “Het is niet meer één partij, de projectontwikkelaar, die alle andere partijen aan zich bindt met contracten. Het wordt juist veel meer een coalitie, die zich verbindt aan de opgave en ook bereid is daarvoor bepaalde risico’s te lopen.” Twee jaar geleden zou deze vorm van samenwerking nog echt ondenkbaar zijn, erkent Stroink. “Maar nu ligt dat heel anders. Want iedereen heeft honger en is dus bereid tot vergaande concessies. Daarmee is het overigens niet meteen een tijdelijk verschijnsel. Integendeel. Want de vraag naar vastgoed zal structureel laag blijven. Dus is het nu echt een kwestie van stimuleren, uitvindingen doen, producten bedenken en daadwerkelijk begrijpen wat de klant wil. Maar ook garanties durven afgeven, bijvoorbeeld dat het opgeleverde gebouw een goede kwaliteit heeft en behoudt, dat gebouwen duurzaam zijn en de lasten laag blijven. Al dat soort dingen, waar we vroeger heel bang voor waren, komt er nu steeds meer bij kijken. We moeten proberen aan de vraagzijde processen op gang te brengen, waardoor er weer behoefte ontstaat aan kantoren, woningen en winkels. Dat vergt een andere methode dan rücksichtslos een gebouw herontwikkelen en dan maar afwachten of er iemand langskomt. Die wereld bestaat niet meer. Je moet echt aan de vraagkant gaan zitten. In overleg met de overheid wijs ik daar ook voortdurend op. Richt je op de vraag en niet op het aanbod. Want daar wordt het alleen maar erger van.”

Byzantijnse rijk Diezelfde overheid ontkomt er volgens Stroink niet aan om ook zeer kritisch naar het eigen functioneren te kijken. “Het moment is aangebroken dat de overheid haar rol totaal anders moet gaan invullen. De crisis van de afgelopen twee jaar begon als een financieringscrisis, die zich al heel snel tot een vastgoedcrisis ontwikkelde om vervolgens

Kantorenmarkten 2010 | Thema 11

Thema

Sprekende Cijfers

een consumentencrisis te worden. Een voor een werden alle sectoren geraakt. En nu is de overheid aan de beurt. Zij zal fors moeten bezuinigen, want heeft geen middelen meer en zucht onder zware schulden. De overheid kan het zich dus helemaal niet meer permitteren om de klassieke rol te spelen van de partij die alles bestuurt, beheerst en daar waar nodig stimuleert en subsidieert. Ook de overheid zal dus aan die coalities moeten gaan deelnemen. Dat kan niet anders.” De overheid moet in zo’n coalitie in de eerste plaats haar rol als toezichthouder vervullen, vindt Stroink. “De overheid moet erop toezien dat alles binnen de regels plaatsvindt, met respect voor de maatschappelijke doelstellingen. Daarnaast kan ze door veel efficiëntere regelgeving en procesbegeleiding het proces versnellen. Dus veel meer toezichthouder en katalysator en veel minder organisator. Bemoei je als overheid niet teveel met de uitvoering, maar wees wel glashelder en duidelijk in wat je wilt dat we gaan bereiken met elkaar. Niet door te bepalen hoeveel vierkante meter kantoren of woningen ergens moeten komen, maar door uitspraken te doen over de gewenste kwaliteit waar de markt op zal worden afgerekend. Minder in de details maar meer in einddoelen denken, kortom. Dat besef is nog niet tot alle lagen van het Byzantijnse rijk, zoals ik de overheid liefkozend aanduid, doorgedrongen. Maar daar waar beslissingen moeten worden genomen en mensen beseffen wat voor opgave er ligt, merk ik absoluut dat het besef zeer aanwezig is dat de overheid die andere rol moet gaan innemen.” Beleggers op hun beurt hebben volgens Stroink ook een rol te vervullen. “Het belangrijkste is dat zij het vertrouwen terughalen in de vastgoedmarkt. En daar hoort ook het nemen van zeer pijnlijke beslissingen bij. Ik zou het ontzettend slecht vinden als beleggers net doen alsof hun neus bloedt en gewoon op de huidige weg doorgaan. Terwijl iedereen die nu nog ziet dat er langs de weg een groot kantoorgebouw wordt gerealiseerd zich afvraagt hoe dat in godsnaam mogelijk is. Beleggers moeten kortom hun verantwoordelijkheid nemen door niet of slechts met grote terughoudendheid aan nieuwe projecten te beginnen. En ze moeten ervoor zorgen dat het prijsmechanisme op gang komt, zodat die doorspoeling ontstaat. Want anders komen we nooit van die kansloze voorraad af. In Amerika zeggen ze in zulke gevallen: life is though and then you die. En zo is het. Af en toe is er gewoon geen troost, maar moet je het gewoon doen.”

Verleidingen

Jan van Susante, managing director commercial real estate investments van Bouwfonds REIM

Jan van Susante, managing director commercial real estate investments van Bouwfonds REIM is het volledig eens met Rudy Stroink dat de markt voor een belangrijke omslag staat. “Het is pijnlijk maar onvermijdelijk.” Zoals het ook buitengewoon lastig zal zijn. “Zelf screenen wij onze portefeuilles en gebouwen zeer regelmatig op hun herontwikkelingspotentie. Om te bezien of een gebouw in aanmerking komt voor herontwikkeling wordt het getoetst op zaken als ligging, technische en economische structurele houdbaarheid, converteerbaarheid en vernieuwbaarheid. Ons uitgangspunt is namelijk dat wij de slopers juist weg willen houden. Slopen zien wij als ultimum remedium, herontwikkelen kan in negen van de tien gevallen ook. Het lastige is echter dat er in de vastgoedmarkt veel te veel prikkels zijn om nieuw te bouwen: de aannemer wil geld verdienen, de architect wil zichzelf vereeuwigen, het gemeentebestuur wil zijn grond duur verkopen en een lint doorknippen, de opdrachtgever wil een Zeichen setzen in de vorm van een geweldig glimmend nieuw kantoor. Het A- B- of C-label lonkt en een ABC-label krijg je nu eenmaal sneller en makkelijker voor elkaar met een nieuw gebouw dan met een oud gebouw. Daar komt nog bij, dat zo’n label een beperkte en eenzijdige toets is, omdat het alleen naar het energieverbruik kijkt en niet naar de totale life cycle van een huisvestingsvraagstuk, met inbegrip van de schade als gevolg van sloop. Er zijn dus heel veel verleidingen om nieuw te gaan bouwen. Onze screeningsmethoden zijn er juist op gericht te voorkomen dat we daar in tuinen. Want laten we wel wezen: nieuwbouw is sexy, dan ben je een grote jongen, dan hoor je erbij. Een pand creatief herontwikkelen


Thema

Sprekende Cijfers

en refurbishen wordt doorgaans gezien als iets voor de mindere jongens. Een topman rijdt niet in een tweedehandsje. En dat resulteert niet zelden in een blinde vlek voor de potentie van een gebouw om succesvol te worden hergebruikt of herontwikkeld, ondanks evidente potenties daarvoor.” Herontwikkeling staat nadrukkelijk niet voor op het netvlies omdat Bouwfonds REIM zich zo nodig als maatschappelijk ondernemer wil profileren. “Als ik dat zou vinden, zou ik ontslagen moeten worden. Want onze klanten, de beleggers, hebben mij niet ingehuurd om de wereld te verbeteren maar om het beste rendement tegen het laagste risico voor hun beleggingen te realiseren. Wij doen dit omdat wij weten dat het rendement op de lange termijn verbetert als wij duurzaam naar een gebouw kijken. Wij screenen gebouwen dus juist op hun kwaliteiten om te worden herontwikkeld vanwege de kansen die dat biedt om op termijn het beste rendement te halen.”

Vriend en vijand Het besef dat herontwikkeling de toekomst heeft is nog niet tot alle beleggers doorgedrongen, merkt Van Susante. “Het verschilt per klant, maar er is nog altijd een grote groep die het allemaal maar een beetje een hype vindt, en die vreest dat het belang van herontwikkeling meer uit een oogpunt van wereldverbetering wordt gezien dan uit een oogpunt van rendement.” Daar komt bij dat beleggers in feite vriend zowel als vijand van herontwikkeling zijn. Met betrekking tot hun bestaande bezit zijn ze behoudend en best herontwikkelingsminded. Met betrekking tot de uitbouw van hun bezit is het toch vaak weer nieuw of heel jong wat de klok slaat. “Bovendien is er een duidelijk onderscheid tussen een weduwen-en-wezen-belegger die eigen bezit heeft en een ondernemende belegger die meer koopt en verkoopt. De behoudende belegger die eigen bezit heeft gaat voor rendementsoptimalisatie en risicoreductie van zijn bestaande bezit. Hij zal dus naar herontwikkeling kijken omwille van de waarde van zijn beleggingen. Wij zijn echter een beetje vastgelopen op de gedachte dat je veel beleggers ook kunt laten warmlopen voor de risico-dragende herontwikkeling van nog te verwerven bezit. Een behoudende belegger zal je er in ieder geval niet voor kunnen porren. Het duurt hem te lang voordat er cashflow komt en bovendien is het hem allemaal te onzeker met die vergunningen en huurders die nog binnengehaald moeten worden. De ondernemende beleggers willen dat gokje best wagen, maar veel van hen willen het liever zelf (op eigen kracht) doen. Voor ons als Bouwfonds REIM is het dus niet makkelijk om de meer ondernemende beleggers te vinden die ons inschakelen om dit spel voor hen te spelen. Dat maakt het lastig, en het is ook jammer, want als je erin zou slagen genoeg van die partijen bij elkaar te krijgen, zou je daarmee een herontwikkelingsfonds kunnen opzetten, waarmee grotere herontwikkelingen zouden kunnen worden losgetrokken.” Van Susante heeft wel een suggestie om de focus op nieuwbouw te temperen. “Je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan de invoering van het principe dat iedereen die iets nieuws bouwt, naar evenredigheid ook iets aan de voorraad moet onttrekken. Analoog aan de handel in de CO2-emissierechten. Als je dat ook in het vastgoed juridisch hard zou kunnen maken, zou dat pas echt tot een drastische verandering in de markt leiden.”

Cultuuromslag Het pleidooi van Stroink om juist ook in het geval van herontwikkeling voor een nieuwe vorm van samenwerken te kiezen, typeert Van Susante als ‘een aansprekende route’. “Alleen kamp ik met het psychologisch vraagstuk waarom samenwerking op dit gebied tot nu toe heel moeilijk is gebleken. Ik zit al ongeveer 20 jaar in clubs die beleid op dit gebied schrijven in een redelijke saamhorigheid. Zodra je echter bij elkaar zit om het eens te worden over een concreet project, zie je heel vaak dat een minderheid (te) bevlogen is en dat de rest er toch een beetje wantrouwig bij zit. Maar één of enkele van die esoterische Rudy’s Stroink zijn vaak onvoldoende om het heilig vuur over te brengen,


Thema

Sprekende Cijfers

of worden zelfs gewantrouwd. Partijen in het vastgoed zijn van oudsher conservatief en wantrouwig naar elkaar toe, en dan is het lastig om de mensen de handen ineen te laten slaan. Pour disputer il faut etre d’accord.” Het vereist dus niet minder dan een cultuuromslag. “En daar ben ik eerlijk gezegd niet optimistisch over. Voor de meesten in deze wereld geldt toch: er is geen beter belang dan het eigen belang. En dat is ook meteen de crux in het verhaal. We zullen het eigen belang voor alle partijen duidelijker moeten creëren en zichtbaar moeten maken. Een beroep op de mensen de wereld te verbeteren helpt misschien in de wereld van de welzijnswerkers, maar niet in een omgeving waar beleggers en ontwikkelaars de dienst uitmaken. Money talks, bullshit walks. Het motief voor herontwikkeling moet vanuit het geld komen. Want geld is nu eenmaal de haarlemmerolie voor beleggers.” Verder zal de overheid zich op haar rol moeten herbezinnen. “Het is vreselijk om te moeten zeggen, maar de overheid is een van de voornaamste faalfactoren voor herontwikkeling. Vooral binnenstedelijk stuiten we op de traagheid van de overheid. Als je een prachtig plan hebt, en er vervolgens zes jaar over doet om alle procedures te doorlopen, kan de markt zomaar zijn weggelopen. Of is het gebied inmiddels zodanig verpauperd, dat iedereen terugkrabbelt. Bestuurlijk is er vaak niet genoeg actiebereidheid. Overheden zijn vaak onduidelijk, willen zich teveel bemoeien met de details, of geven prikkels af die helemaal verkeerd kunnen uitpakken. Waarom wordt het bijvoorbeeld niet mogelijk gemaakt om versneld af te schrijven op leegstaande gebouwen? Nu vormt de WOZ-waarde het plafond in de afschrijving. Daardoor blijft een gebouw tot in lengte van dagen met een te hoge waarde in de boeken staan. Voor herontwikkeling werkt dat averechts. En dan heb ik het nog niet eens over de gemeentelijke overheden die je vaak in de richting van nieuwbouw proberen te lokken omdat ze daar via de gronduitgifte geld aan kunnen verdienen. Als het om effectief beleid en uitvoering gaat, kunnen veel overheden nog wat opsteken van de vooruitstrevende stijl van de Rijksgebouwendienst.” Eva Klein Schiphorst directeur Vastgoed van rijksgebouwendienst

Duurzaamheid Want juist de Rijksgebouwendienst bezint zich de laatste jaren nadrukkelijk op haar rol als belangrijke speler op de kantorenmarkt, bevestigt directeur Vastgoed Eva Klein Schiphorst. Herontwikkeling wordt in dat kader gezien als een zeer belangrijk thema. “Wij zullen er steeds meer naar streven om huisvestingsvraagstukken zoveel mogelijk binnen de bestaande portefeuille op te lossen, en niet meer zo snel naar nieuwbouw grijpen. We sluiten het niet uit, want niet alle bestaande gebouwen zijn geschikt te maken voor de eisen van de rijkshuisvesting, bijvoorbeeld ten aanzien van de standaard rijkswerkplek. Maar we sturen nadrukkelijk op een goed gebruik van de bestaande portefeuille. We bekijken voortdurend hoe we onze huidige kantoorportefeuille zo efficiënt, duurzaam en economisch rendabel mogelijk kunnen gebruiken en hergebruiken.” De regels van het duurzaam inkopen zijn van toepassing op de panden die in de markt worden gehuurd. “We hanteren per 1 januari 2010 voor kantoren bij een huurperiode van tenminste vijf jaar als eis dat deze minimaal het C-label moeten dragen, of dat zij binnen twee jaar minimaal twee stappen hoger scoren met hun energieprestatie. Als de verhuurder niet in staat is om het pand te upgraden naar het niveau dat wij als minimale eis stellen is het goed mogelijk dat wij zullen vertrekken. Dat is niet alleen vanwege het kabinetsbeleid en de regelgeving die de Rijksgebouwendienst moet hanteren. Het is ook onze eigen ambitie. We geloven in de noodzaak en de mogelijkheden van duurzaam inkopen. Het is economisch rendabel, leidt tot kostenbesparingen op termijn en tot grotere klanttevredenheid door een hogere kwaliteit, zo blijkt uit onderzoek. De bereidheid van marktpartijen om hun gebouwen op dat niveau te krijgen neemt ook duidelijk toe. Het is niet meer alleen een hype om je op papier te onderscheiden van de rest, ondanks de soms omvangrijke investering die ermee gemoeid is. De druk komt vanuit twee kanten: van huurders zoals de Rijksgebouwendienst én van de beleggers in vastgoedfondsen zoals APG en PGGM.


Thema

Sprekende Cijfers

Ook een bedrijf als Strukton wil alleen nog maar fatsoenlijk en duurzaam zaken doen.” De huidige crisis in de vastgoedsector speelt daar overigens wel een rol bij, vermoedt Klein Schiphorst. “Het is natuurlijk koffiedik kijken, maar ik vraag me af of de bereidheid tot herinvestering even groot was geweest op het moment dat de markt positiever gestemd zou zijn geweest.” Als die bereidheid er niet is, is de vraag vervolgens of het een vertrek wordt richting nieuwbouw of dat gekozen wordt voor herontwikkeling. “Als er een huisvestingsvraag bij ons binnen komt proberen we de klant altijd zoveel mogelijk op een strategische locatie te krijgen, bij een station of op een locatie die goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Met dat uitgangspunt gaan we een marktverkenning doen. Op basis van wat er wel en wat er niet is in de bestaande voorraad maken we vervolgens een financiële berekening, wat uiteindelijk tot een keuze leidt. Voorheen ging het daarbij vooral om de afweging tussen kosten en baten, nu stoppen we daar ook elementen in als duurzaamheid en energie-efficiency. Die geven soms de doorslag, zelfs wanneer de balans uit puur financieel-economische overwegingen doorslaat naar (kleinere) nieuwbouw. Want dan voeg je weer een pand toe aan de hoge leegstand. De eerste tekenen zijn er dat ook gemeenten terughoudender worden bij het afgeven van nieuwbouwvergunningen als dat tot leegstand elders leidt, zelfs als dat gevolgen heeft voor hun inkomsten.” Die afweging leidt dus zeker niet in alle gevallen tot een keuze voor nieuwbouw. “Het herontwikkelde ministerie van Financiën in Den Haag is wat mij betreft een goed voorbeeld van een zeer geslaagde herontwikkeling, die een modern en duurzaam gebouw heeft opgeleverd. Hetzelfde geldt voor het herontwikkelde gebouw van Rijkswaterstaat langs de A12 bij Utrecht. De komende jaren zal ook de Rijksgebouwendienst veel meer panden per jaar gaan afstoten dan tot nu toe, zowel kantoren als specifieke gebouwen. Een aantal daarvan is monument, zoals kantongerechten en gevangenissen in binnenstedelijke gebieden. Dat grote aantal kun je niet zonder meer op de markt brengen, want dat levert voor de Staat niet de maximale opbrengst op. We willen daarom graag samen met marktpartijen zoeken naar de beste oplossing per geval.”

Dialoog De RGD bezint zich ook op een nieuwe relatie met de markt. Klein Schiphorst: “Wij hebben het voornemen om zoveel mogelijk van onze werkzaamheden door marktpartijen te laten uitvoeren. Een goede dialoog met die markt is daarvoor van cruciaal belang. En we merken dat de markt daartoe ook veel bereidheid toont. Wij op onze beurt realiseren ons terdege dat de markt investeringen, die gedaan moeten worden, uiteindelijk ook weer moet kunnen terugverdienen. We merken tegelijkertijd dat de markt op alle fronten met ons meebeweegt. We hebben jarenlang eerste gestaan in de GreenCalc Top Tien van meest duurzame kantoorgebouwen. En nu staat OVG met het TNT Distributiecentrum Veenendaal op nummer één. Dat tekent hoe belangrijk ook de markt duurzaamheid vindt, ook uit economisch perspectief. Een duurzaam pand zal uiteindelijk toch het meest toekomstbestendig blijken te zijn.” Klein Schiphorst kan zich dan ook helemaal vinden in de opmerking dat de overheid zich vooral niet zou moeten willen bemoeien met de uitvoering, maar vooral glashelder dient te zijn in wat de markt aan kwaliteit moet leveren. “Die ontwikkeling maken wij als RGD ook door. Voor grote projecten willen we in toekomst zoveel mogelijk kiezen voor publiek-private samenwerking. Daarvoor sluit de RGD met marktpartijen zogeheten Design, Build, Finance, Maintain & Operate-contracten af. In dialoog met de markt stellen we de functionele eisen voor een gebouw vast. Hoe het vervolgens gebouwd of herontwikkeld wordt, en op welke wijze aan die eisen invulling wordt gegeven bepaalt de markt.” Alle partijen zijn nu bezig om hiermee ervaring op te doen. “We zijn met elkaar aan het verkennen hoe die samenwerking moet worden ingevuld, met name ook vanaf het moment dat het gebouw er staat. Het ministerie van Financiën is het eerste gebouw


Thema

Sprekende Cijfers

waar we dit in de praktijk hebben toegepast. Dan is het logisch dat zowel de overheid als de markt daarin nog moet leren.” Toch is Klein Schiphorst nu al groot voorstander van deze ontwikkeling. “Een gebouw wordt er juist een stuk krachtiger van als je met elkaar de functionele eisen bepaalt. De uitkomst van zo’n dialoog met de markt verrijkt alle betrokkenen. Niet in de laatste plaats omdat de goede ideeën voortaan volop de ruimte krijgen.


Amsterdam

Sprekende Cijfers

Nederland

1 Kantorenmarkten 2010 | Plaatsnaam 17

1. Nederland in 2009

Sprekende Cijfers

Samenvatting De ontwikkelingen op Nederlandse kantorenmarkt in 2009 kunnen als gevolg van de economische omstandigheden als zeer somber worden getypeerd. Vorig jaar werd in de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten reeds gesproken over de crisis die sinds oktober 2008 het economische nieuws grotendeels beheerst. Destijds werd door verschillende autoriteiten op het gebied van economische voorspellingen gesproken over een verwachte economische krimp van 3% in 2009. Uiteindelijk is zelfs deze voorspelling aan de voorzichtige kant gebleken, want de economische krimp is in 2009 zelfs uitgekomen op 4%.

6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000)

Voor 2010 heeft het Centraal Plan Bureau onlangs te kennen gegeven dat zij ten opzichte van 2009 een economische groei verwachten van 1,5%. Deze voorspelling is uiteraard onderhevig aan grote risico’s en onzekerheden. De verwachte economische opleving in 2010 betekent ook niet dat de problemen op de kantorenmarkt voorbij zullen zijn. Het CPB heeft berekend dat de werkgelegenheid in arbeidsjaren in 2009 is afgenomen met 2,75% en dat voor 2010 een daling wordt verwacht 3,5%. Onder andere deze ontwikkeling zorgt ervoor dat de vraag naar kantoorruimte nauwelijks tot niet zal aantrekken in 2010. Ook De Nederlandsche Bank voorziet voor 2010 geen structureel herstel op de kantorenmarkt in Nederland. De vraag die een jaar geleden werd gesteld was in hoeverre de kantorenmarktcijfers in 2009 zouden worden beïnvloed door de economische crisis. Dat ten opzichte van de voorgaande jaren sprake zou zijn van een teruggang leek immers onvermijdelijk. Hieronder volgt een korte beschrijving van de ontwikkelingen per kwartaal in het afgelopen jaar. Het opnamecijfer in het eerste kwartaal van 2009 noteerde een halvering ten opzichte van het eerste kwartaal van 2008. Traditioneel is het eerste kwartaal het sterkste kwartaal van het jaar. Het gerealiseerde transactievolume in het eerste kwartaal van 2009 betekende dan ook een bevestiging van de in de tweede helft van 2008 ingezette dalende trend en de negatieve voorspellingen voor 2009. Het aanbod steeg in het eerste kwartaal van 2009 met 5% en bleef daarmee net beneden vijf miljoen vierkante meter. Ook in het tweede kwartaal van 2009 was sprake van een opnamedaling in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De daling was minder sterk dan in het eerste kwartaal, maar met 27% nog altijd zeer fors te noemen. Het aanbodcijfer kwam als gevolg van een stijging van 8% voor het eerst sinds eind 2006 weer uit boven vijf miljoen vierkante meter. In het derde kwartaal van 2009 werd 22% minder kantoorruimte opgenomen dan in hetzelfde kwartaal in 2008. Procentueel gezien betekent dit de minst sterke daling in het afgelopen jaar, maar in absolute zin is in het derde kwartaal de minste kantoorruimte opgenomen. Daarnaast steeg ook het aanbodcijfer met 6%. Het transactievolume in het vierde kwartaal van 2009 ligt ongeveer gelijk aan dat in het derde kwartaal. Daarmee komt het opnamecijfer voor heel 2009 fors lager uit dan in 2008. In totaal werd afgelopen jaar in alle Dynamis regio’s samen bijna 1,1 miljoen vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een daling van 32% ten opzichte van 2008. Het aanbod is in 2009 aan een forse stijging onderhevig geweest. Er heeft een aanbodstijging plaatsgevonden van 19%. Als gevolg van de aanbod- en opnameontwikkelingen is in 2009 sprake van een forse verruiming op de kantorenmarkt in Nederland. De kantorenmarktratio is gedaald van 33% naar 19%. Wat de huurprijzen betreft valt met name op dat steeds meer incentives worden verstrekt. Deze zijn inmiddels opgelopen tot soms 15% à 20% van de huurprijs. Het

18 Samenvatting | Kantorenmarkten 2010

Nederland

Sprekende Cijfers

gaat daarbij om kortingen op de huisvestingslasten die zich uiten in bijvoorbeeld huurvrije perioden of een financiële bijdrage aan de inrichting van het kantoorpand. Het verstrekken van incentives wordt in economisch mindere tijden vaak gebruikt in plaats van het bijstellen van de huurprijsniveau. Ook voor 2010 mag worden verwacht dat incentives een belangrijk instrument blijven bij de verhuur van kantoorruimte.

Aanbod Dynamis regio’s Het totale aanbodcijfer binnen de Dynamis regio’s is in 2009 met 19% gestegen en komt op 1 januari 2010 uit op 5.530.000 vierkante meter. De toevoeging van de deelgebieden Wijchen en de gemeente Beuningen in de regio Nijmegen en Maastricht/Aken Airport in de regio Maastricht dragen voor een deel bij aan deze stijging. In totaal gaat het daarbij om 29.800 vierkante meter kantoorruimte die is toegevoegd aan het aanbodcijfer. Zonder deze toevoeging zou de aanbodstijging ten opzichte van 1 januari 2009 alsnog 18% bedragen. Op vier na alle regio’s noteren in het afgelopen jaar een aanbodstijging. De uitzonderingen zijn Tilburg en Heerlen, waar het aanbodcijfer licht is gedaald en Assen en Sittard, waar nagenoeg geen verandering is ten opzichte van een jaar eerder. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in de vier grote steden. Hier is op 1 januari 2010 in totaal 3.416.000 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar, een stijging van 13% ten opzichte van een jaar eerder. In de overige Dynamis regio’s wordt op 1 januari 2010 in totaal 2.114.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Dit betekent dat de aanbodstijging ten opzichte van een jaar geleden hier, met 30%, groter is dan in de vier grote steden. Tussen de regio’s zijn, ondanks de veelal stijgende trends, vrij grote verschillen waarneembaar. Het aanbodcijfer in de regio Leeuwarden noteert met 94% de sterkste procentuele aanbodstijging. Ook in de regio Hengelo is sprake van een forse stijging van 75%. In Den Haag en Eindhoven wordt ter vergelijking slechts 5% en 9% meer kantoorruimte aangeboden. Aanbod (x1.000 m² vvo op de eerste januari) Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st)

Regio | Region

2005

2006

2007

2008

2009

2010

1

Amsterdam

1.430

1.622

1.479

1.282

1.327

1.516

2

Rotterdam

544

757

644

550

593

656

3

Den Haag | The Hague

661

681

610

646

599

629

4

Utrecht

Totaal Randstad

547

554

577

554

503

615

3.181

3.614

3.310

3.032

3.022

3.416

5

Amersfoort

113

132

178

162

177

269

6

Eindhoven

192

228

193

235

205

224

7

Zwolle

58

88

98

88

106

172

8

Arnhem

168

143

144

150

112

153

9

Almere

122

118

87

99

90

140 125

10 Groningen

92

117

87

82

98

11 Apeldoorn

96

93

108

103

97

116

12 Drechtsteden

77

79

81

105

80

115 107

106

100

107

94

93

14 Leeuwarden

13 Den Bosch

50

58

61

50

48

93

15 Hengelo

55

47

47

42

48

84

16 Maastricht

78

71

69

58

65

83

17 Nijmegen

94

95

83

64

58

81

18 Deventer

60

63

58

57

66

76

19 Enschede

77

73

60

61

51

72

20 Breda

94

93

105

78

64

71

21 Heerlen

50

36

38

49

56

52

22 Tilburg

40

37

33

40

53

47

23 Assen

36

38

31

38

34

34

-

-

-

-

24

24

Totaal Overig

1.687

1.709

1.668

1.655

1.625

2.114

Totaal Nederland

4.868

5.323

4.978

4.687

4.647

5.530

24 Sittard

Kantorenmarkten 2010 | Samenvatting 19

Nederland

Sprekende Cijfers

Na een aanboddaling in 2008 noteert de regio Utrecht in 2009 relatief de grootste stijging van de vier grote steden. Op 1 januari 2010 wordt in totaal 22% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder. Den Haag is verantwoordelijk voor de kleinste aanbodstijging, met een stijgingspercentage van 5%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is alleen in Den Haag sprake van een aanboddaling (-2%). De overige grote steden noteren allen forse stijgingen. Een jaar geleden daalde het aanbod ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde nog in alle grote steden, behalve in Rotterdam, waar het percentage 0% bedroeg. Relatieve verandering van het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar en ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde per januari 2010 Relative change in available property compared with the previous year and in relation to the fiveyear average as of January 2010

Regio | Region

% t.o.v. 2009

% t.o.v. 5 jr

Utrecht

+22%

+12%

Amsterdam

+14%

+6%

Rotterdam

+11%

+6%


+5%

-2%

Percentage nieuwbouw in het aanbod Het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die nog niet eerder zijn verhuurd en die in ieder geval binnen een jaar op de markt beschikbaar komen. Op 1 januari 2010 is dit percentage voor alle regio’s tezamen gelijk gebleven aan dat van een jaar eerder. Tussen de verschillende regio’s zijn echter forse verschillen waarneembaar. Het grootste totale nieuwbouwmetrage wordt aangeboden in Almere. 44% van het totale aanbodcijfer bestaat in deze regio uit nieuwbouw. Enkele grote nieuwbouwprojecten zijn hiervoor verantwoordelijk. Daarnaast wordt het aanbod in drie regio’s gevormd door enkel bestaande kantoorpanden. Zowel in Tilburg, Maastricht, als Sittard worden geen nieuwbouwpanden aangeboden. In de vier grote steden noteert Amsterdam het grootste nieuwbouwpercentage, terwijl in Rotterdam 3% van het totale aanbod uit nieuwbouw bestaat. Nieuwbouwpercentage in het aanbod op de eerste januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Nieuwbouwpercentage in het aanbod op de eerste januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Regio | Region

2005

2006

2007

2008

2009

1

Amsterdam

30%

14%

9%

7%

8%

2010 10%

3

Utrecht

19%

16%

18%

15%

11%

8%

4


18%

18%

17%

21%

22%

6%

2

Rotterdam

15%

14%

18%

18%

5%

3%

Totaal Randstad

23%

15%

14%

13%

10%

8%

5

Almere

38%

31%

8%

4%

15%

44%

6

Zwolle

32%

19%

10%

17%

15%

27%

7

Amersfoort

13%

4%

19%

18%

13%

27%

8

Heerlen

25%

20%

17%

28%

25%

21%

9

Deventer

16%

24%

28%

35%

9%

18%

10 Breda

32%

27%

34%

19%

15%

11%

11 Hengelo

38%

31%

35%

18%

8%

11%

12 Nijmegen

27%

15%

41%

2%

1%

9%

13 Arnhem

28%

19%

23%

18%

16%

9%

14 Assen

60%

44%

21%

26%

22%

8%

15 Enschede

13%

12%

14%

13%

2%

8%

16 Eindhoven

31%

23%

18%

20%

18%

5%

17 Den Bosch

25%

14%

6%

20%

9%

4% 3%

18 Drechtsteden

20%

19%

10%

5%

19%

19 Groningen

29%

33%

6%

8%

12%

3%

20 Leeuwarden

14%

14%

12%

3%

2%

3%

21 Apeldoorn

29%

22%

16%

6%

1%

1%

22 Tilburg

38%

29%

24%

32%

16%

0%

23 Maastricht

14%

8%

0%

0%

0%

0%

-

-

-

-

0%

0%

Totaal overig

29%

21%

17%

15%

9%

13%

Totaal Nederland

25%

17%

15%

14%

10%

10%

24 Sittard


Nederland

Sprekende Cijfers

Opname Het totale opnamecijfer voor heel 2009 komt 32% lager uit dan in 2008. In totaal is afgelopen jaar 1.055.000 vierkante meter kantoorruimte van gebruiker gewisseld of voor het eerst in gebruik genomen, het laagste niveau in de afgelopen vijf jaar. De grote steden zijn, met een stijging van 37%, verantwoordelijk voor de grootste opnamedaling, terwijl in de overige regio’s sprake is van een transactievolume dat 25% lager uitkomt dan een jaar eerder. Ondanks de forse gemiddelde opnamedalingen zijn er ook enkele regio’s waar in 2009 meer kantoorruimte is opgenomen dan in 2008. Voor de overige regio’s is dit het geval in Leeuwarden, Hengelo, Drechtsteden, Groningen, Maastricht en Zwolle. De stijgingspercentages variëren hier van 9% in Zwolle tot 125% in Leeuwarden. In de regio Assen werd nagenoeg evenveel kantoorruimte opgenomen, terwijl in de andere dertien regio’s sprake is van een opnamedaling. De dalingspercentages lopen hier uiteen van 8% in Den Bosch tot 71% in Tilburg. In de grote steden valt allereerst het gestegen opnamecijfer in Den Haag op. In 2009 werd in deze regio 4% meer kantoorruimte verhuur of verkocht dan in het voorgaande jaar. In de overige drie grote steden is sprake van forse opnamedalingen. In Utrecht is afgelopen jaar de minste kantoorruimte opgenomen en is ook de daling ten opzichte van 2008 het grootst (-58%). Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area)

Regio | Region

2004

2005

2006

2007

2008

1

Amsterdam

252

349

505

457

396

2

Rotterdam

146

131

206

262

257

129

3


177

126

155

203

118

123

4

Utrecht

Totaal Randstad 5

Arnhem

6

Zwolle

7

Amersfoort

8

Den Bosch

9

Groningen

10 Eindhoven

141

201

118

213

202

3.181

3.614

3.310

3.032

3.022

2009 280

84 3.416

51

54

55

47

85

51

100

25

56

50

44

48

55

17

50

52

75

35

41

37

63

52

38

35

49

33

33

35

25

33

67

73

74

98

51

29

11 Almere

34

22

45

24

45

29

12 Maastricht

18

18

31

18

20

25

13 Drechtsteden

13

7

13

13

18

25

14 Breda

24

44

36

33

32

23

15 Hengelo

9

6

8

7

16

23

16 Nijmegen

9

25

26

20

24

19

17 Apeldoorn

14

35

22

33

29

16

18 Enschede

13

18

27

34

18

33

19 Leeuwarden

8

10

4

10

4

9

20 Assen

9

10

16

10

8

8

21 Deventer

23

16

13

13

13

7

22 Tilburg

15

24

20

17

14

4

23 Sittard

5

4

24 Heerlen

8

3

13

Totaal overig Totaal Nederland

20

18

23

568

503

617

573

587

439

1.283

1.310

1.601

1.708

1.560

1.055

-32%

Transacties In 2009 zijn binnen de Dynamis regio’s in totaal 728 transacties geregistreerd. Dit zijn er fors minder dan in 2008, toen het aantal nog uitkwam op 1.054. Van de grote steden hebben de meeste transacties plaatsgevonden in Amsterdam (131) en noteerde de gemiddelde transactie een unitgrootte van 2.135 vierkante meter. In Utrecht hebben de minste transacties plaatsgevonden en komt ook de gemiddelde unitgrootte lager uit dan in de overige grote steden. Kantorenmarkten 2010 | Samenvatting 21

Nederland

Sprekende Cijfers

In de overige regio’s komt het grootste aantal transacties voor rekening van de regio Zwolle, waar 41 transacties zijn geregistreerd. Dit betekent een forse stijging ten opzichte van een jaar eerder. Datzelfde geldt voor enkele andere regio’s zoals Maastricht, Nijmegen, Den Bosch, Groningen, Hengelo, Assen en Sittard. De gemiddelde unitgrootte in de overige regio’s loopt ver uiteen. In Amersfoort bedraagt deze 1.450 vierkante meter, terwijl een transactie in Heerlen gemiddeld 514 vierkante meter omvat.

Regio | Region Aantal transacties in 2009 % gestegen ten opzichte van 2008 en gemiddelde unitgrootte Number of transactions in 2009 Increase relative to 2008 And average unit size

Transacties | Transactions

% stijging | increase

1

Amsterdam

131

-49%

Unitgrootte | Average unit size 2.135

2

Rotterdam

64

-53%

2.020

4


63

-20%

1.959

3

Utrecht

55

-46%

1.531

Totaal Randstad

313

-44%

1.969 1.176

5

Zwolle

41

+64%

6

Maastricht

31

+7%

790

7

Apeldoorn

29

-24%

548

8

Almere

29

-19%

983

9

Nijmegen

29

+21%

645

10 Arnhem

28

-45%

1.836

11 Den Bosch

28

+8%

1.250

12 Groningen

28

+47%

1.171

13 Amersfoort

24

-48%

1.450

14 Eindhoven

23

-26%

1.248

15 Enschede

22

-45%

595

16 Drechtsteden

20

-17%

1.240

17 Breda

17

-29%

1.335

18 Hengelo

16

+7%

1.419

19 Deventer

11

-42%

609

20 Assen

11

+38%

736

21 Sittard

10

+100%

720

22 Heerlen

7

-13%

514

23 Leeuwarden

4

-33%

2.225

24 Tilburg

3

-70%

1.267

Totaal overig

411

-14%

1.071

Totaal Nederland

724

-31%

1.460


Nederland

Sprekende Cijfers

Bruto jaarinkomen van de transacties Het bruto jaarinkomen geeft het cijfer weer dat wordt verkregen wanneer de mediane huurprijs wordt vermenigvuldigd met het aantal opgenomen vierkante meters. Middels deze methode kan een schatting worden gegeven van de bruto jaaropbrengst door de verhuur van kantoorruimte in Nederland. In 2009 komt de opbrengst fors lager uit dan een jaar eerder. De daling in de grote steden bedraagt 37%, terwijl in de overige regio’s 30% minder huurinkomsten zijn opgebracht. Bruto jaarinkomen van de transacties per regio Gross income per year of the transactions by region

Mediane huur |Median rent

2009

1

Regio | Region Amsterdam

175

48.947.500

% stijging | increase -31%

2

Rotterdam

146

18.877.800

-50%

3


150

18.510.000

4

Utrecht

148

12.461.600

-59%

Totaal grote steden

98.796.900

-37%

10%

5

Zwolle

140

6.748.000

-4%

6

Arnhem

129

6.630.600

-43%

7

Den Bosch

155

5.425.000

-7%

8

Amersfoort

135

4.698.000

-57%

9

Groningen

128

4.198.400

34%

142

4.047.000

-32%

10 Almere 11 Eindhoven

135

3.874.500

-52%

12 Maastricht

130

3.185.000

-12%

13 Drechtsteden

120

2.976.000

30%

14 Breda

131

2.973.700

-29%

15 Hengelo

125

2.837.500

42%

16 Apeldoorn

139

2.210.100

-43%

17 Nijmegen

110

2.057.000

-31%

18 Enschede

125

1.637.500

-62%

19 Leeuwarden

135

1.201.500

178%

20 Assen

115

931.500

-3%

21 Sittard

120

864.000

30%

22 Deventer

120

804.000

-66%

23 Tilburg

123

467.400

-77%

24 Heerlen

100

360.000

-45%

Totaal overig

58.126.700

-30%

Totaal Nederland

156.923.600

-34%


Nederland

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio Voor het tweede jaar op rij is de kantorenmarkt in Nederland ruimer geworden. De verhouding tussen de vraag in 2009 een het aanbod op 1 januari 2010 is uitgekomen op 19%. Daarmee is de kantorenmarktratio sterker gedaald dan in het voorgaande jaar. Rotterdam, Den Haag en Amsterdam noteren nagenoeg gelijke kantorenmarktratio’s terwijl de markt in Utrecht nog ruimer is. In de overige regio’s kent Arnhem, ondanks een forse ratiodaling, wederom de meest krappe markt met een ratio van 34%. De sterke daling van het transactievolume in combinatie met het fors gestegen aanbodcijfer zorgt ervoor dat de kantorenmarktratio uitkomt op het laagste niveau van de afgelopen vijf jaar. Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region

Regio | Region

2004

2005

2006

2007

2008

2009

1

Rotterdam

27%

17%

32%

48%

43%

20%

2


27%

19%

25%

31%

20%

20%

3

Amsterdam

18%

22%

34%

36%

30%

19%

4

Utrecht

26%

36%

20%

38%

40%

14%

Totaal Randstad

23%

22%

30%

37%

32%

18%

5

Arnhem

30%

38%

38%

31%

76%

34%

6

Den Bosch

39%

37%

59%

55%

41%

33%

7

Breda

26%

47%

35%

42%

33%

32%

8

Sittard

-

-

-

-

22%

30%

9

Maastricht

23%

25%

45%

31%

31%

29%

172%

28%

57%

56%

42%

28%

10 Zwolle 11 Hengelo

16%

13%

17%

16%

33%

27%

12 Groningen

53%

28%

38%

42%

39%

26%

13 Assen

25%

26%

51%

26%

24%

24%

14 Nijmegen

10%

26%

31%

32%

41%

23%

15 Drechtsteden

17%

9%

16%

12%

23%

22%

16 Almere

28%

19%

52%

24%

50%

20%

17 Enschede

23%

37%

56%

30%

65%

18%

18 Apeldoorn

15%

38%

20%

33%

31%

14%

19 Amersfoort

49%

13%

28%

32%

42%

13%

20 Eindhoven

35%

32%

38%

41%

27%

13% 10%

21 Leeuwarden

16%

17%

7%

20%

8%

22 Deventer

38%

25%

22%

22%

22%

9%

23 Tilburg

38%

65%

60%

42%

26%

8%

24 Heerlen

26%

56%

48%

47%

14%

Totaal overig

34%

29%

37%

34%

33%

21%

7%

Totaal Nederland

26%

25%

32%

36%

33%

19%

Huurprijzen In tegenstelling tot een jaar geleden komen niet alle tophuren uit de top 10 voor rekening van de regio Amsterdam. Ook Utrecht Oost is vertegenwoordigd in deze lijst met een tweetal gerealiseerde tophuren in het afgelopen jaar. De meeste tophuren (5) zijn zoals ieder jaar geregistreerd op de Zuidas. De absolute tophuur van € 340,- per vierkante meter per jaar ligt overigens wel beneden het niveau van 2008, toen deze € 395,- bedroeg.


Nederland

Sprekende Cijfers

Regio | Region

Huur | Rent

Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied

Amsterdam Zuidas

340

Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district

Amsterdam Zuidas

335

Amsterdam Zuidas

325

Amsterdam Centrum

295

Amsterdam Zuidas

259

Utrecht Oost

255

Amsterdam Zuidas

250

Amsterdam Centrum

235

Utrecht Oost

235

Amsterdam Centrum

232

Maastricht Ceramique

215

Maastricht Centrum & Wyck

206

Den Bosch A-2 Zone & Noord

195

Branches In de onderstaande tabel wordt weergegeven tot welke branche de gebruikers van in 2009 opgenomen kantoorruimte behoren. Binnen alle Dynamis regio’s is 43% van het totale transactievolume opgenomen door een zakelijke dienstverlener. In Amsterdam is het opvallend dat dit percentage fors hoger uitkomt (58%). Ook overheidsinstellingen bepalen een belangrijk deel van de totale opname (12%). Den Haag kent overigens een veel hoger overheidsaandeel van 32%, fors hoger dan een jaar geleden toen het aandeel 18% bedroeg. Op de derde plaats komt de sector bouw en industrie, met een aandeel van 10% in het totale opnamecijfer. Regio | Region Opname per branche naar m² in 2009 Take-up by sector according to square metres in 2009

Nederland Amsterdam

Zakelijke dienstverlening excl automatisering

43%

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

58%

34%

41%

32%

10%

Business services excluding IT 12%

8%

32%

3%

Onderwijs | Education

Overheid | Public sector

3%

2%

3%

2%

3%

Ideële organisaties | Idealistic organisations

2%

2%

5%

0%

0%

Groothandel | Wholesale

3%

5%

1%

3%

1%

Gezondheids- en welzijnszorg

7%

1%

9%

10%

14%

Health and Welfare Divers | Miscellaneous

6%

2%

7%

18%

18%

Detailhandel | Retail

0%

0%

0%

0%

0%

10%

6%

6%

10%

9%

8%

11%

2%

12%

2%

5%

5%

3%

1%

11%

Bouw en Industrie | Construction and Industry Banken en financiële instellingen Banks and financial institutions Automatisering | Information Technology

Ontwikkeling van de totale voorraad van de Randstad in m² vvo De kantorenvoorraad in de vier grote steden is afgelopen jaar met 0,5% gestegen tot 21.070.000 vierkante meter. In absolute zin betekent dit een stijging van bijna 100.000 vierkante meter. De stijging komt voor rekening van de regio’s Rotterdam, Den Haag en Utrecht, want in Amsterdam is sprake van een lichte daling van de kantorenvoorraad met 0,5%.

Ontwikkeling totale voorraad in de Randstad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in the Randstad conurbation in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

19.667.000

20.039.000

20.575.000

2008

2009

2010

20.803.000 20.973.000

21.070.000

Total stock Afname / Toename

+1,4%

+1,9%

+2,7%

Decrease / Increase


+1,1%

+0,8%

+0,5%

Nederland

Sprekende Cijfers


Amsterdam

Sprekende Cijfers

Amsterdam Regio

Almere


Sprekende Cijfers

Regio Amsterdam

28 Amsterdam | Kantorenmarkten 2010

2. Regio Amsterdam en Almere

Sprekende Cijfers

Amsterdam In 2009 is in de regio Amsterdam sprake van een forse vraaguitval als gevolg van de economische crisis. Het gebrek aan financieringskracht kan worden gezien als de voornaamste reden voor deze ontwikkeling, die al in de tweede helft van 2008 heeft ingezet. Voor 2010 wordt niet verwacht dat er een substantiële verbetering zal optreden, waardoor een stijging van het transactieniveau waarschijnlijk zal uitblijven. Naast een daling van het opnamecijfer is het aanbod in 2009 fors gestegen. Hieraan liggen enkele oorzaken ten grondslag. Allereerst neemt als gevolg van de crisis de vraag naar kantoorruimte af. Daarnaast zorgt verplaatsing van grote bedrijven naar een nieuwbouwpand voor een stijgend aanbodcijfer. Deels is het stijgende aanbod te wijten aan de slechts sporadische transformatie van leegstaande kantoorpanden. Ook is de bouw van enkele nieuwbouwpanden op risico gestart, waarvan de oplevering binnen een jaar zal plaatsvinden. Aan bovengenoemde punten kan nog worden toegevoegd dat het onzichtbare aanbod als gevolg van de krimp van bedrijven fors is toegenomen. Steeds meer kantoorgebruikers zijn gevestigd in te grote kantoorpanden, maar bieden de overbodige kantoorruimte (nog) niet te huur aan. Vorig jaar werd melding gemaakt van de vertraging die het geplande dokmodel heeft opgelopen. De financiële bijdrage van het bedrijfsleven is als gevolg van de economische crisis komen te vervallen en op dit moment zoekt de gemeente samen met het Rijk naar alternatieve oplossingen om het model tot een succes te maken. Desondanks blijven de kantorenontwikkelingen op de Zuidas doorgang vinden. Een andere belangrijke ontwikkeling betreft de aanleg van de Noord/Zuidlijn. Afgelopen jaar hebben zich binnen dit project grote problemen voorgedaan, variërend van verzakkingen tot het hoger uitvallen van de begroting. De bouw heeft enkele maanden stilgelegen en de verwachting is nu dat de Noord/Zuidlijn op zijn vroegst in 2018 in gebruik kan worden genomen.

Aanbod: forse stijging ten opzichte van vorig jaar Met een stijging van 14% in 2009 komt het totale aanbodcijfer op 1 januari 2010 uit op 1.516.500 vierkante meter. Ook een jaar geleden was al sprake van een stijging, zij het een lichtere (+3%). Voor het eerst sinds 2006 is ook sprake van een stijging ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde. Het totale aanbod met een metrage van minimaal 500 vierkante meter wordt gevormd door 534 panden. Dit zijn er 62 meer dan een jaar geleden. In 20 gevallen gaat het om een nieuwbouwpand. Als gevolg van het grote metrage van deze objecten bepalen ze 10% van het totale aanbodcijfer. Het grootste nieuwbouwpand meet een totaal metrage van ruim 25.000 vierkante meter. Het betreft hier het kantoorgebouw UN Studio aan het Gustav Mahlerplein op de Amsterdamse Zuidas. Dit is overigens niet het grootste in aanbod staande kantoorgebouw in de regio. Evenals vorig jaar wordt het ‘Telehouse’ (32.533 vierkante meter) nog steeds aangeboden. Het grootste aaneengesloten metrage vindt men echter aan de Burgemeester Rijnderslaan in Amstelveen. Hier is KPMG vertrokken en heeft daarmee 47.200 vierkante meter kantoorruimte achtergelaten.

Aanbod: meeste aanbod in Amsterdam West Een jaar geleden evenaarde het deelgebied Zuidoost het aanbodcijfer in Amsterdam West. Op 1 januari 2010 is Amsterdam West echter weer de deelregio met de meest aangeboden kantoorruimte. Voor het eerst sinds 2007 komt het aanbod in de gemeente Amsterdam weer uit boven 1.000.000 vierkante meter, een stijging van 13%. In alle deelregio’s, met uitzondering

Kantorenmarkten 2010 | Amsterdam 29

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

1.622.100

1.479.200

1.282.200

1.326.700

1.516.500

2010

+13%

-9%

-13%

+3%

+14%

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+29%

-18%

-10%

-9%

+6%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m2

14%

9%

7%

8%

10%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m2

87%

91%

93%

92%

90%

Percentage of existing building floor area

van Noord en Zuidoost, is sprake van een aanbodstijging. In de regio’s buiten Amsterdam is het totale aanbodcijfer met 17% gestegen, tot 484.400 vierkante meter. Deze stijging komt voor een belangrijk deel voor rekening van de deelregio Amstelveen, waar het aanbod als gevolg van toevoeging van het oude ‘KPMG gebouw’ bijna is verdubbeld. Ook in Hoofddorp is sprake van een fors gestegen aanbodcijfer. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Amsterdam Centrum | Centre

2006

2007

2008

2009

2010

163.600

134.200

128.900

103.300

137.900 12.300

Amsterdam Noord | North

12.600

2.500

6.600

14.700

Amsterdam Oost | East

84.900

33.400

25.300

39.700

47.800

Amsterdam West | West

389.200

426.400

322.900

317.600

356.200

Amsterdam Zuidas

222.000

143.400

121.800

115.300

164.800

29.400

15.000

18.100

3.900

23.000

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost | South East Amsterdam

315.600

309.400

262.600

317.800

290.300

1.217.300

1.064.300

886.200

912.300

1.032.300

Amstelveen

97.900

84.000

80.000

67.900

122.300

Badhoevedorp

16.200

19.600

21.700

24.000

19.400

Diemen

79.000

65.200

71.400

69.200

61.200 160.200

Hoofddorp Schiphol Overig | Other Totaal | Total

118.700

116.800

112.600

130.800

93.200

129.300

110.300

122.400

121.300

405.000

414.900

396.000

414.300

484.400

1.622.200

1.479.200

1.282.200

1.326.600

1.516.700

Opname 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

In 2009 is in de regio Amsterdam in totaal 279.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee is het opnameniveau fors lager uitgekomen dan een jaar eerder. De procentuele daling ten opzichte van 2008 bedraagt bijna 29%. Met name in de gemeente Amsterdam is sprake van een forse opnamedaling die wordt veroorzaakt door een vraagafname in alle deelgebieden, behalve in Amsterdam Oost. Met een totaal metrage van 164.600 vierkante meter is in de gemeente Amsterdam sprake van een opnamedaling van 49% ten opzichte van een jaar eerder. De meeste kantoorruimte is, evenals in 2008, opgenomen in Amsterdam Zuidoost. Onder andere de op één na grootste transactie van 2009 heeft hier plaatsgevonden. Het betreft hier een opname van 10.000 vierkante meter door Cap Gemini in het kantorencomplex Atlas Arena. Het deelgebied kent echter ook vrij veel leegstand. Op de Zuidelijke IJoevers heeft in 2009 geen enkele transactie plaatsgevonden met een metrage boven 500 vierkante meter. Voor de toekomst staat op de Zuidelijke IJ-oevers de ontwikkeling van het kantorencomplex Nieuw Europa nog gepland. Het project omvat de realisatie van 25.000 vierkante meter kantoorruimte.


Amsterdam

Sprekende Cijfers

In de overige deelregio’s komt het totale opnamecijfer in 2009 uit op 115.300 vierkante meter, een stijging van 61% ten opzichte van 2008. Deze stijging kan in zijn geheel worden verklaard doordat KPMG een pand heeft betrokken aan de Groenelaan in Amstelveen. Met een metrage van 62.000 vierkante meter neemt deze transactie ruim de helft van het totale opnamecijfer in de overige deelregio’s voor haar rekening. Zonder deze transactie zou in de overige regio’s sprake zijn van een opnamedaling van 26%. De andere deelgebieden noteren alle een daling van het opnamecijfer. In Diemen heeft in 2009 geen enkele transactie plaatsgevonden met een metrage boven 500 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North

2005

2006

2007

2008

2009

38.200

83.400

68.400

64.800

23.100

-

8.700

17.200

19.700

1.100


27.200

42.900

16.800

5.200

12.700


110.100

80.900

69.300

58.800

41.900

30.400

81.900

69.600

74.900

36.500

9.200

25.000

2.400

15.400

-

40.800

70.200

83.600

84.900

49.300

Amsterdam

255.900

393.000

327.300

323.700

164.600

Amstelveen

30.900

25.300

27.200

17.200

77.900

-

-

-

2.400

1.800

7.900

20.700

4.600

7.900

-

26.200

37.100

50.000

29.500

25.800

Amsterdam Zuidas Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost | South East

Badhoevedorp Diemen Hoofddorp Schiphol

28.300

29.100

47.400

14.800

9.800

Overig | Other

93.300

112.200

129.200

71.800

115.300

349.300

505.200

456.500

395.500

279.900

Totaal | Total

Aantal transacties In lijn met de ontwikkeling van het totale opnamecijfer is ook het aantal transacties in de regio Amsterdam fors gedaald. In totaal werden in heel 2009 131 transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter. In 2008 waren dit er ter vergelijking nog 255. De gemiddelde transactiegrootte is ten opzichte van een jaar eerder met bijna 600 vierkante meter gestegen tot 2.137 vierkante meter. Wanneer de transactie van KPMG niet wordt meegerekend ligt de gemiddelde transactiegrootte, met 1.676 vierkante meter, overigens slechts 125 vierkante meter hoger dan een jaar geleden.

Kantorenmarktratio: daling tot 19% De verhouding tussen de opname in 2009 en het aanbod op 1 januari 2010 bedraagt 19%. Daarmee is sprake van een forse verruiming van de kantorenmarkt ten opzichte van een jaar geleden toen de ratio uitkwam op 30%. De kantorenmarktratio ligt op het niveau van het landelijk gemiddelde. In de gemeente Amsterdam bedraagt de kantorenmarktratio 16%. In de overige regio’s is sprake van een krappere markt met een ratio van 24%.

Huurprijzen De tophuren liggen in 2009 in het algemeen iets lager dan in de voorgaande jaren. In 2008 werd de hoogste huur gerealiseerd in het centrum van Amsterdam op de Weteringschans, waar een zakelijke dienstverlener € 450,- per vierkante meter per jaar betaalde. De hoogst gerealiseerde huur in het centrum bedraagt in het afgelopen jaar € 295,- per vierkante meter per jaar. In het centrum van Amsterdam werd overigens ook 1.250 vierkante meter kantoorruimte opgenomen aan de Honthorststraat. De vraaghuurprijs voor de aan het Museumplein gelegen kantoorruimte bedroeg


Amsterdam

Sprekende Cijfers

€ 540,- per vierkante meter per jaar. De uiteindelijke transactieprijs is echter niet bekend gemaakt. De hoogste huurprijs op de Zuidas werd betaald door een handelsmaatschappij. Deze heeft 600 vierkante meter kantoorruimte opgenomen voor een huurprijs van € 340,-. Daarnaast wordt voor nog twee panden een huurprijs van meer dan € 300,- betaald. Ook deze huren worden gerealiseerd op de Zuidas. Opvallend is de lage tophuur op Schiphol. Vorig jaar werd hier een tophuur gerealiseerd van € 280,-, waarbij de verwachting werd uitgesproken dat deze in 2009 boven € 300,- zou uitkomen. De hoogste geregistreerde huurprijs bedraagt in 2009 echter slechts € 175,- per vierkante meter per jaar. Hierbij moet worden aangetekend dat van vijf transacties geen huurprijs bekend werd gemaakt. De incentives in de regio Amsterdam zijn afgelopen jaar gestegen. Gemiddeld bedragen de incentives op dit moment 17%. Een jaar geleden bedroeg dit percentage ongeveer 11%. De omvang van de incentives verschilt overigens fors per deelregio en per object. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2009 Verwacht / Expected (€) 2010


295

290

-

150

Amsterdam Noord | North Amsterdam Oost | East

185

150


175

180

Amsterdam Zuidas

340

350

-

260

Amsterdam Zuidoost | South East

178

185

Amstelveen

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

200

200

Badhoevedorp

-

150

Diemen

-

150

Hoofddorp

185

200

Schiphol

175

250

Branches Van 273.144 vierkante meter, oftewel 98% van het totale opnamecijfer, is bekend tot welke branche de gebruiker behoort. Zakelijke dienstverleners bepalen evenals in 2008 het belangrijkste deel van het totale transactievolume. Vorig jaar namen deze kantoorgebruikers 40% van de totale opname voor hun rekening. In 2009 ligt dit percentage, met 58%, fors hoger. Ook banken en financiële instellingen zijn, met een aandeel van 11%, verantwoordelijk voor een belangrijk deel van het totale opnamecijfer. Automatiseerders, die vorig jaar nog de derde plaats (10%) voor hun rekening namen, noteren nu een aandeel van slechts 5%.

Opname per branche 2009 Take-up by sector in 2009

Automatisering | Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector Onderwijs | Education Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail Ideële organisaties | Idealistic organsations


Amsterdam

Sprekende Cijfers

Voorraad De totale kantorenvoorraad in de regio Amsterdam is in 2009 licht afgenomen. Deze afname wordt veroorzaakt door enkele herbestemmingen. Een voorbeeld is het kantoorpand aan de Van Leijenberghlaan in Buitenveldert dat is getransformeerd tot het NH Musical hotel. Ook in Amsterdam West is kantoorruimte aan de voorraad onttrokken en getransformeerd tot het Blue Square hotel. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

7.000.000

7.200.000

7.240.000

7.312.000

2010 7.300.000


+3%

+3%

+1%

+1%

0%

Decrease / Increase

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De vraagprijs op de Zuidas blijft evenals in voorgaande jaren veruit de hoogste, met een mediaan van € 225,- per vierkante meter per jaar. Evenals een jaar geleden is de goedkoopste kantoorruimte beschikbaar in de deelregio Diemen. Hier wordt gemiddeld € 130,- per vierkante meter per jaar gevraagd. De data in onderstaande tabellen worden onder voorbehoud gepubliceerd omdat de mediane prijzen als gevolg van beperkte waarnemingen of onbekende incentives niet altijd representatief worden geacht. Desondanks geven de cijfers een interessant beeld van de prijsontwikkeling per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro


2006 m2 vvo

mediane

vraagprijs €

sq. metres median ask.

2007 m2 vvo

mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

2008 m2 vvo

mediane


2009 m2 vvo

mediane

2010 m2 vvo


mediane


lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

163.600

215

134.200

225

128.900

225

103.300

220

137.800

215


12.600

135

2.500

120

6.600

135

14.700

135

12.300

150


84.900

170

33.400

160

25.300

150

39.700

160

47.800

165


price €


389.200

150

426.400

150

322.900

150

317.600

150

356.100

150

Amsterdam Zuidas

222.000

225

143.400

225

121.800

240

115.300

282

164.800

320 240


29.400

215

15.000

210

18.100

255

3.900

-

23.000

Amsterdam Zuidoost | South East 315.600

145

309.400

153

262.600

150

317.800

155

290.300

155

Amstelveen

97.900

180

84.000

175

80.000

180

67.900

163

122.300

165

Badhoevedorp

16.200

139

19.600

142

21.700

132

24.000

145

19.400

145

Diemen

79.000

135

65.200

130

71.400

130

69.200

130

61.200

130

118.700

150

116.800

150

112.600

150

130.800

150

160.200

160

93.200

160

129.300

170

110.300

165

122.400

160

121.300

185

1.282.200 1.326.600

1.516.500

Hoofddorp Schiphol Totaal | Total

1.622.100

1.479.200


Amsterdam

Sprekende Cijfers

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions


2005

2006

2007

aantal

mediane

transacties

huurprijs €

number of

median

number of

median

number of

transactions

rent €

transactions

rent €

transactions


aantal

mediane

transacties huurprijs €

aantal

2008

mediane


aantal

mediane

2009 aantal

mediane



median

number of

number of

median

rent €

transactions

rent € transactions

rent €

median

30

180

40

210

44

200

43

218

22


-

-

5

155

-

-

11

175

-

-


8

148

7

144

17

133

6

142

12

165


36

162

35

165

35

145

39

163

27

150

Amsterdam Zuidas

14

258

46

208

35

290

44

250

17

320

-

-

-


215

6

145

12

240

-

-

-

Amsterdam Zuidoost | South East

20

145

31

160

36

145

45

160

Amstelveen

180

13

173

17

165

14

180

15

Badhoevedorp

-

-

-

-

-

-

-

Diemen

-

-

5

130

-

-

5

8

165

- 153

-

-

Hoofddorp

18

153

27

175

23

150

18

160

12

160

Schiphol

13

180

15

183

-

248

16

235

7

185

Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars De heer E.A.M. Annaert | Telefoon (020) 540 55 20 | www.bhh.nl


Almere

Sprekende Cijfers

Almere

Kantorenmarkten 2010 | Almere 35

Almere

Sprekende Cijfers

Almere Het ambitieniveau van de regio Almere ligt ondanks de huidige economische ontwikkelingen nog altijd erg hoog. Afgelopen twintig jaar is er reeds 600.000 vierkante meter kantoorruimte gerealiseerd, met name in het centrum. Ook voor de komende jaren zijn er veel plannen. Enkele voorbeelden van ontwikkelingen die nog niet in de hieronder gepresenteerde cijfers worden meegenomen, zijn de toren ‘Martinez’ (24.000 vierkante meter) in het project ‘L’ Hermitage’ en ‘De Landdrost’ (11.000 vierkante meter), beide in het centrum van Almere. Daarnaast is een belangrijke uitbreidingslocatie het ‘Olympia Office Park’ in Almere Poort, waar uiteindelijk 350.000 vierkante meter kantoorruimte kan worden gerealiseerd. De ‘Martinez’ toren zal waarschijnlijk in de loop van 2011 worden toegevoegd aan het aanbodcijfer. Mede als gevolg van deze ontwikkelingen zal de kantorenvoorraad in de toekomst blijven stijgen.

Aanbodstijging van 54% als gevolg van nieuwbouw Het aanbodcijfer in Almere ligt op 1 januari 2010 maar liefst 61% hoger dan een jaar geleden. Dit zeer forse stijgingspercentage kan worden verklaard doordat de torens ‘Carlton’ en ‘Majestic’ in het project L’ Hermitage in de cijfers zijn meegenomen. Het gaat hier om metrages van respectievelijk 37.000 en 28.500 vierkante meter. Ook het nieuwbouwpercentage is als gevolg van de toevoeging van deze kantoorpanden fors gestegen ten opzichte van een jaar geleden. 46% van het totale aanbodcijfer bestaat nu uit nieuwbouw. In totaal worden in Almere 97 objecten aangeboden met een gemiddelde grootte van 1.502 vierkante meter. Zonder de twee grootste panden komt het gemiddelde metrage uit op 845 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

118.000

86.700

99.100

90.500

145.700

2010

-4%

-27%

+14%

-9%

+61%



-

-14%

+1%

-10%

+41%


31%

8%

4%

15%

46%


69%

92%

96%

85%

54%

2006

2007

2008

2009

2010

Almere Haven

6.000

6.100

8.000

8.800

9.200

Almere Buiten

6.700

4.100

7.400

7.100

9.000


Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Almere Stad

105.500

76.500

83.700

74.500

127.500

Totaal | Total

118.000

86.700

99.100

90.400

145.700

Vertekende aanbodstijging in Almere stad Het aanbod in Almere Haven en Almere Buiten is gestegen met respectievelijk 5% en 26%. Omdat deze deelregio’s relatief gezien klein zijn in vergelijking met Almere Stad dragen deze aanbodstijgingen slechts voor een klein deel bij aan de totale aanbodstijging. De zeer forse stijging van het aanbod in Almere Stad kan, zoals aangegeven, worden verklaard door de toevoeging van de twee torens in het project L’ Hermitage.

36 Almere | Kantorenmarkten 2010

Almere

Sprekende Cijfers

Opname fors gedaald In vergelijking met veel andere regio’s heeft Almere in mindere mate te maken met een afgenomen vraag naar kantoorruimte als gevolg van de economische crisis. Het transactievolume is weliswaar met 36% afgenomen ten opzichte van 2008, maar destijds werd het opname cijfer voor een belangrijk deel gevormd door een transactie van 16.000 vierkante meter. Een dergelijke grote transactie is in 2009 uitgebleven. Het grootste metrage is afgelopen jaar opgenomen door Unet. In totaal huurt dit bedrijf 4.400 vierkante meter kantoorruimte aan de Transistorstraat in Almere Stad. Het totale aantal transacties komt daarmee uit op 29, zeven minder dan in 2008 Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

2009

Almere Haven

1.000

1.000

-

1.000

3.900

Almere Buiten

-

1.700

2.500

3.900

3.200

Almere Stad

20.700

42.400

21.400

39.800

21.400

Totaal | Total

21.700

45.100

23.900

44.700

28.500

Opname in de deelregio’s Zoals gebruikelijk hebben ook in 2009 de meeste transacties plaatsgevonden in Almere Stad. 20 van de in totaal 29 transacties zijn in dit deelgebied geregistreerd. De forse daling ten opzichte van een jaar geleden kan worden verklaard door de genoemde transactie van 16.000 vierkante meter in dit deelgebied in 2008. In Almere Haven is sprake van een opnamestijging. Hier heeft een transactie plaatsgevonden van 3.600 vierkante meter.

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Daling kantorenmarktratio Vanzelfsprekend is de kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, fors gedaald. De daling van 54% naar 20% geeft het belang aan van het gefaseerd in de markt zetten van nieuwe projecten.

Huurprijzen De hoogste huren worden gerealiseerd in Almere Buiten en Almere Stad. De mediane huurprijs van € 169,- per vierkante meter per jaar in Almere Buiten kan worden verklaard door het geringe aantal transacties in 2009. Voor 2010 wordt hier een mediane huurprijs van € 135,- verwacht. Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2009

Almere Haven

75

Verwacht / Expected (€) 2010 85

Almere Buiten

169

135

Almere Stad

161

135

Voorraad De kantorenvoorraad in Almere is de afgelopen jaren flink opgelopen als gevolg van de vele nieuwbouwprojecten die in de markt zijn gezet. Ook in het afgelopen jaar is de voorraad uitgebreid met 6%. Hierbij zijn de ‘Carlton’ en de ‘Majestic’ toren meegenomen in de telling. De ‘Martinez’ toren is nog niet toegevoegd omdat deze pas wordt opgeleverd in 2011. Met het oog op de grote ambities van de gemeente en de vele nieuwbouwplannen zal de voorraad ook in de toekomst blijven toenemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Deelgebieden | Districts Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2006

2007

2008

2009

465.000

480.000

485.000

490.000

+17%

+3%

+1%

+1%

2010 520.000 +6%

Voor meer informatie over de regio Almere kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars De heer E.A.M. Annaert Telefoon (020) 540 55 20 | www.bhh.nl

Kantorenmarkten 2010 | Almere 37

Almere

Sprekende Cijfers

38 Almere | Kantorenmarkten 2010

Regio

Den Haag

3

Sprekende Cijfers

Regio Den Haag

40 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2010

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Den Haag De kantorenmarkt in Den Haag is in 2009 evenals veel in deze rapportage besproken regio’s niet gespaard gebleven van de economische recessie. Het aanbod in de regio is fors gestegen als gevolg van een afgenomen vraag. In de cijfers komt de teruglopende vraag niet direct tot uiting als gevolg van enkele grote transacties die afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. Ten opzichte van 2008 is derhalve sprake van een licht gestegen opnamecijfer. Hierbij kan worden aangetekend dat 2008 reeds een dieptepunt kende in het transactievolume. De meeste grote nieuwbouwprojecten vinden plaats rond het Centraal Station en het Beatrixkwartier. De oplevering van de ‘Haagsche Zwaan’ moet in het tweede kwartaal van 2010 plaatsvinden. Een gedeelte van de kantoorruimte is reeds verhuurd aan Deloitte. Een ander voorbeeld van een groot project is ‘De Kroon’, waar een woon- en werkfunctie worden gecombineerd. Voor ‘New Babylon’ staat gepland dat het project eind 2011 gereed zal zijn. Voorbeelden van kleinere projecten waarvan de bouw reeds is gestart zijn de ontwikkelingen rondom station Ypenburg. Om de economische ontwikkeling te stimuleren is de gemeente Den Haag onder andere betrokken bij de West Holland Foreign Investment Agency (WFIA). Dit initiatief zorgt steeds vaker voor de vestiging van met name Aziatische kantoorgebruikers.

Aanbodstijging van 5% Het aanbodcijfer in de regio Den Haag noteert in 2009 een forse stijging en komt uit op 628.900 vierkante meter kantoorruimte. Na de aanboddaling een jaar geleden betekent dit nu een stijging van 5%. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is nog wel sprake van een aanboddaling (-2%). Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod is teruggelopen tot 6%. Reden hiervan is het uitblijven van de start van nieuwe projecten. Het totale aanbod is opgebouwd uit 253 objecten. Een jaar geleden waren dit er 245. Negen objecten hebben een aaneengesloten metrage dat groter is dan 10.000 vierkante meter. Deze negen kantoorpanden liggen allemaal in verschillende deelregio’s. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

681.200

610.100

646.000

599.300

628.900

2010

+3%

-10%

+6%

-7%

+5%



+21%

+9%

+6%

-6%

-2%


18%

17%

21%

22%

6%


82%

83%

79%

78%

94%


Aanbod per deelregio In de stad Den Haag is het aanbod voor het tweede jaar op rij gedaald. Op 1 januari 2010 wordt 264.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Tussen de verschillende deelregio’s zijn forse verschillen waarneembaar. Het aanbod in Nieuw Centrum is gedaald tot 57.500 vierkante meter, mede als gevolg van de twee grootste transacties die hier afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. In het deelgebied Oud Centrum is juist sprake van een forse aanbodstijging. Hier zijn afgelopen jaar vier panden in aanbod gekomen met een metrage boven 5.000 vierkante meter. In de omliggende kernen is in iedere deelregio sprake van een aanbodstijging. In totaal is hier 364.900 vierkante meter beschikbaar. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in Rijswijk en Zoetermeer. Kantorenmarkten 2010 | Regio Den Haag 41

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

2010

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

60.800

53.300

101.800

99.900

57.500

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

60.300

43.500

39.200

37.100

82.700

Den Haag West | West

57.300

52.800

66.100

66.050

25.100

Den Haag Zuid | South

24.100

22.200

20.600

16.700

24.700

115.900

108.800

90.100

58.100

61.700

19.000

14.000

20.600

15.800

12.300

337.400

294.600

338.400

293.700

264.000

Den Haag Oost | East Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag | The Hague Delft

45.400

40.100

53.600

53.600

22.100

Leidschendam

39.000

39.000

31.700

31.700

36.800

145.700

136.600

134.900

132.900

158.900

19.500

18.700

14.100

14.100

20.700

1.400

1.300

1.300

1.300

1.900

Rijswijk Voorburg Wassenaar Zoetermeer

92.800

79.800

72.000

72.000

124.500

Overig | Other

343.800

315.500

307.600

305.600

364.900

Totaal | Total

681.200

610.100

646.000

599.300

628.900

Opname Den Haag 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Het totale opnamecijfer voor de regio Den Haag komt in 2009 hoger uit dan een jaar eerder. Toch kan, met name in de omliggende kernen, worden gesproken van een afgenomen vraag naar kantoorruimte. De stijging van 9% ten opzichte van 2008 kan voor een belangrijk deel worden verklaard uit een transactie van 20.000 vierkante meter (Belastingdienst) en één van 10.000 vierkante meter (KPMG) in respectievelijk de deelregio’s Nieuw Centrum en Nieuw Geannexeerd. De grootste transactie in 2008 betrof ter vergelijking een metrage van 8.500 vierkante meter. Uiteindelijk bedraagt het opnamecijfer in de stad Den Haag, met 94.500 vierkante meter, 77% van de totale opname in de regio Den Haag. Een jaar geleden bedroeg dit percentage nog 50%. Met name de opnamedaling in Zoetermeer en Rijswijk draagt bij aan deze ontwikkeling. Deelgebieden | Districts

Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

2005

2006

2007

2008


23.600

26.000

55.900

13.300

37.000

2009


15.800

18.600

32.900

35.200

19.700


2.100

20.200

6.800

7.100

8.500


6.400

2.100

2.100

2.800

2.800

Den Haag Oost | East

10.700

13.800

29.100

10.000

700

11.800

1.900

4.200

13.000 94.500

Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag | The Hague

17.400

62.100

106.800

131.000

57.100

Delft

3.200

-

700

3.700

2.000

Leidschendam

5.200

5.300

5.000

2.500

-

14.000

19.700

28.700

21.300

8.900

6.600

2.100

10.500

-

4500

Wassenaar

-

-

-

-

Zoetermeer

35.000

21.400

26.600

28.700

13.500

Overig | Other

64.000

48.500

71.500

56.200

28.900

126.100

155.300

202.500

113.300

Rijswijk Voorburg

Totaal | Total

-

123.400

Transacties: 63 In totaal werden in de regio Den Haag 63 transacties geregistreerd met een metrage boven 500 vierkante meter. Dit zijn er 15 minder dan in 2008. Hiermee wordt nogmaals duidelijk dat enkele grote transacties het hogere opnamecijfer bepalen. In totaal werden 44 transacties gesloten in de stad Den Haag en negentien in de omliggende kernen. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in Den Haag Oud Centrum. Dit deelgebied draagt echter in geringe mate bij aan het totale opnamecijfer. Het totale opgenomen metrage bedraagt namelijk slechts 15.800 vierkante meter. De gemiddelde transactiegrootte voor de gehele regio Den Haag komt in 2009 uit op 1.959 vierkante meter. 42 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2010

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 20% De kantorenmarktratio in de regio Den Haag is, met 20%, uitgekomen op nagenoeg hetzelfde niveau als een jaar eerder. De verschillen tussen de stad Den Haag en de omliggende kernen zijn in tegenstelling tot een jaar geleden groot. De ratio’s bedragen nu respectievelijk 36% en 8%. Vorig jaar noteerden beiden een ratio van 19%. De lage ratio’s geven een enigszins vertekend beeld van de verhouding tussen de vraag en het aanbod, omdat een belangrijk deel van het aanbod kan worden getypeerd als structurele leegstand. Toch is er voor potentiële huurders voldoende keus en is er sprake van een echte huurdersmarkt.

Huurprijzen De tophuur in 2009 is zoals gebruikelijk gerealiseerd in het Oude Centrum van Den Haag en bedraagt € 205,- per vierkante meter per jaar. Dit is minder dan vorig jaar werd voorspeld. Ook overige gerealiseerde tophuren liggen allen lager dan de schatting van een jaar geleden. In het algemeen staan de huurprijzen op toplocaties nog niet erg onder druk. In de randgebieden is dit echter wel het geval. De incentives zijn afgelopen jaar fors gestegen. De verwachting is dat deze ontwikkeling ook in 2010 zal doorzetten. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district




174


205

210


140

180


195

-

110

110

130

Den Haag Nieuw Geannexeerd

180

160

Delft

108

135

-

140


Leidschendam Rijswijk

110

140

Voorburg

182

160

Wassenaar

-

Zoetermeer

150

- 150

Branches De overheid draagt, met een aandeel van 31%, fors bij aan het totale opnamecijfer in de regio. Voor de toekomst wordt, als gevolg van aangekondigde reorganisaties, verwacht dat het overheidsaandeel zal krimpen en zal leiden tot grotere leegstand. Zakelijke dienstverleners hebben in 2009 de meeste kantoorruimte opgenomen. Hun aandeel in het totale opnamecijfer bedraagt 33% Opname per branche 2009

Automatisering | Information Technology

Take-up by sector in 2009

Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector Onderwijs | Education Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail Ideële organisaties | Idealistic organsations

Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Den Haag is afgelopen jaar met 1% toegenomen tot 6.350.000 vierkante meter. De toename verloopt minder snel dan voorspeld als gevolg van het uitstellen van nieuwbouwprojecten. Indien de economie aantrekt en gebruikers zich melden, zal de ontwikkeling van de voorlopig zachte planvoorraad ervoor zorgen dat de kantorenvoorraad verder stijgt. Kantorenmarkten 2010 | Regio Den Haag 43

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

5.953.000

6.170.000

6.290.000

6.290.000

2010 6.350.000


0%

+4%

+2%

0%

+1%

Decrease / Increase

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren


Door het soms beperkte aantal waarnemingen moet bij de twee onderstaande tabellen een voorbehoud worden gemaakt. Niet altijd worden transactieprijzen bekend gemaakt en derhalve kan de mediane huurprijs als minder representatief worden beschouwd. Ook kan een gebouw met een groot aantal vierkante meters een vertekend beeld geven in de transactiegrootte en/of het mediane huurprijsniveau. Er is gekozen voor publicatie van deze cijfers om toch een beeld te geven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied.


2006 aantal

mediane

2007 aantal

2008

mediane

aantal

mediane

2009 aantal

mediane





number of

median

number of

median

number of

number of

median


rent €

median

transactions

rent €

transactions

rent €

transactions

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre”

12

200

9

180

8

190

10

159


23

165

17

153

19

200

16

180


14

146

9

183

5

144

5

140


-

-

-

-

-

-

-

-


7

110

7

133

-

-

7

98


7

140

-

-

-

-

5

140

Delft

-

-

-

-

-

-

-

-

Leidschendam

-

-

-

-

-

-

-

-

Rijswijk

9

135

13

131

17

107

-

-

Voorburg

-

-

7

172

-

-

-

-

Wassenaar

-

-

-

-

-

-

-

-

Zoetermeer

20

145

17

153

18

122

10

149

Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro


2007 m2 vvo

mediane

2008 m2 vvo

2009

mediane

m2 vvo

mediane

2010 m2 vvo

mediane

vraagprijs €

vraagprijs €

vraagprijs €

vraagprijs €





lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area


53.300

193

101.800

125

99.900

185

57.500

price €

185


43.500

170

39.200

125

37.100

150

82.700

168


52.800

160

66.100

130

66.100

158

25.100

150


22.200

100

20.600

123

16.600

95

24.700

99


108.800

125

90.100

140

58.100

120

61.700

125


14.000

136

20.600

159

15.800

136

12.300

138

Delft

40.100

130

53.600

135

53.600

130

22.100

143

Leidschendam

39.000

125

31.700

175

31.700

143

36.800

125

Rijswijk

136.600

125

134.900

136

132.900

120

158.900

125

Voorburg

18.700

135

14.100

120

14.100

134

20.700

145

Wassenaar

1.300

125

1.300

130

1.400

125

1.900

-

Zoetermeer

79.800

130

72.000

135

72.000

130

124.500

134

599.300

628.900

Totaal | Total

610.100

646.000

Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars | De Heer P.H. Offringa MRE | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl

44 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2010

Rotterdam

Regio

en Drechtsteden

4

Sprekende Cijfers

Regio Rotterdam

46 Regio Rotterdam en Drechtsteden | Kantorenmarkten 2010

3. Regio Rotterdam en Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Rotterdam Ook de kantorenmarkt in de regio Rotterdam is in 2009 niet gespaard gebleven van een teruggang op de kantorenmarkt. De vraag naar kantoorruimte is sterk afgenomen en per saldo vinden veel heronderhandelingen plaats. De markt in Rotterdam en omgeving kenmerkt zich in deze tijd als een typische interne verplaatsingsmarkt. Voor 2010 bestaat de verwachting dat de opname niet veel hoger zal uitkomen dan in 2009. Het aanbod zal als gevolg van enkele toevoegingen wel een stijging vertonen. Het meest spraakmakende nieuwbouwproject waarvan de bouw reeds is gestart is ‘De Rotterdam’. Daarnaast is ook de bouw van twee kantoorpanden bij station Blaak in volle gang. In de ‘Maastoren’, die recent is opgeleverd, is nog ongeveer 6.000 vierkante meter beschikbaar voor de verhuur. Enkele locaties waar de komende jaren nieuwbouwontwikkelingen worden gerealiseerd zijn Kop van Zuid, Centraal Station, Brainpark 3, Rotterdam Airport en het Alexandrium. Bij de realisatie van deze nieuwbouwplannen is het van belang te komen tot gestructureerde planvorming. Het toevoegen van kantoormeters moet in verhouding blijven staan tot de vraag. Streven naar optimalisatie van de bereikbaarheid blijft een belangrijk aandachtspunt voor de gemeente Rotterdam. Een voorbeeld hiervan is de komst van de HSL, maar ook het behoud van goede binnenstedelijke bereikbaarheid vraagt de aandacht.

Aanbod stijgt met 11% Voor het tweede jaar op rij is in de regio Rotterdam sprake van een aanbodstijging. Op 1 januari 2010 komt het totale aanbod iets boven het niveau van 2007 uit. Het totale aanbod wordt bepaald door 241 objecten. Ook in 2010 zal het aanbodcijfer naar verwachting blijven stijgen als gevolg van bovengenoemde nieuwbouwontwikkelingen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

757.300

643.900

550.000

593.100

656.100

2010

+39%

-15%

-15%

+8%

+11%



+82%

+33%

-1%

+6%

+6%


14%

18%

18%

5%

3%


86%

82%

82%

95%

97%


Aanbod per deelgebied De aanbodstijging in de regio Rotterdam komt evenals vorig jaar geheel voor rekening van de gemeente Rotterdam en met name het Centrum en Kralingen. In totaal is in de gemeente Rotterdam sprake van een aanbodstijging van 22%. Opvallend is dat binnen de gemeente Rotterdam in drie deelgebieden sprake is van een aanboddaling. Het aanbod in het deelgebied Spaanse Polder/Zestienhoven/Noord-West bedraagt slechts een derde van het aanbod op 1 januari 2009. In de overige deelregio’s komt het totale aanbodcijfer op 1 januari 2010 lager uit dan een jaar eerder. Als gevolg van een daling van 11% ten opzichte van een jaar geleden wordt 175.200 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Alleen in het Havengebied wordt meer kantoorruimte aangeboden dan op 1 januari 2009.

Kantorenmarkten 2010 | Regio Rotterdam en Drechtsteden 47

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

323.800

252.900

188.700

176.500

267.100

Rotterdam Oost | East

55.400

39.600

39.000

34.600

34.600

Rotterdam West | West

25.500

25.300

26.000

20.000

15.300

Rotterdam Zuid | South

45.100

36.900

40.300

45.700

42.100

3.800

2.700

1.800

2.800

2.800

27.100

24.000

31.500

53.800

98.600

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 31.400

28.400

14.900

62.400

20.400

512.100

409.800

342.200

395.800

118.200

107.600

96.600

94.800

83.800

33.900

29.300

21.000

24.100

18.900

6.700

7.900

8.700

4.500

2.500

Rotterdam Centrum | Centre

Hillegersberg / Schiebroek Kralingen

Rotterdam

2010

480.900

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour

21.700

21.200

18.400

25.100

28.700

Spijkenisse

9.000

16.000

10.400

3.900

2.000

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

6.100

11.400

9.200

11.900

7.300

Schiedam

38.500

31.100

34.800

30.400

29.400

Vlaardingen

11.100

9.600

8.700

2.600

2.600

Overig | Other

245.200

234.100

207.800

197.300

175.200

Totaal | Total

757.300

643.900

550.000

593.100

656.100

Opnamedaling van 50% Het opnamecijfer in de regio Rotterdam komt in 2009 50% lager uit dan in 2008. Het totale transactievolume bedraagt 129.200 vierkante meter, hetzelfde niveau als in 2005. In de gemeente Rotterdam is sprake van de meest forse opnamedaling. Hier is afgelopen jaar 55% minder kantoorruimte opgenomen dan in het voorgaande jaar. Kralingen vormt binnen de gemeente Rotterdam een uitzondering op de regel. Hier wisselde juist meer kantoorruimte van gebruiker dan in 2008. Ook in de overige deelregio’s komt de vraag naar kantoorruimte in 2009 fors lager uit. In totaal werd 36% minder kantoorruimte verhuurd of verkocht. Tussen de verschillende deelgebieden zijn overigens grote verschillen waarneembaar. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

34.800

64.500

124.100

79.600

41.400

2009

12.900


5.500

54.200

28.600

24.400


6.100

1.100

11.300

9.700

2.600


30.600

9.000

21.500

47.500

2.000

-

4.300

1.100

900

-

14.700

4.900

3.600

16.800

21.500

Hillegersberg / Schiebroek Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West

7.300

8.100

11.900

3.300

99.000

146.100

202.100

182.200

a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

17.100

20.400

23.700

27.100

Barendrecht / Ridderkerk

4.200

16.200

2.400

12.700

500

-

1.200

-

-

7.000

3.600

9.000

14.400

8.500

17.200

-

-

5.300

2.200

-

-

3.900

-

2.200

-

7.500

1.300

9.900

22.400

5.100

Rotterdam

1.200 81.600

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen Overig | Other Totaal | Total

17.800

-

7.700

4.400

-

32.400

59.700

60.100

75.100

47.600

131.400

205.800

262.200

257.300

129.200

48 Rotterdam | Kantorenmarkten 2010

-

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Transacties: 64 Het aantal transacties met een metrage boven 500 vierkante meter is in 2009 gehalveerd in vergelijking met 2008. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 2.018 vierkante meter. Dit is ruim 100 vierkante meter meer dan het gemiddelde metrage van 1.906 vierkante meter een jaar eerder. De grootste transactie omvat een metrage van ruim 11.700 vierkante meter en betreft een pand aan de Coolsingel in het centrum van Rotterdam.

Kantorenmarktratio: 20% Opname en aanbod in m2 vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

De kantorenmarktratio in de regio Rotterdam bedraagt 20%. Dit betekent een forse verruiming ten opzichte van een jaar geleden toen de ratio uitkwam op 43%. Toch sluit het aanbod lang niet altijd goed aan op de vraag. Er is sprake van een tekort aan kwalitatief hoogwaardig aanbod. Met name het aanbod van kantoorvilla’s met een metrage van 1.000 tot 2.000 vierkante meter blijft achter bij de vraag.

Huurprijzen De incentives in de regio Rotterdam bedragen gemiddeld 15 tot 20% van de jaarhuur. Een jaar geleden bedroegen deze nog gemiddeld 5% tot 15% bij vijfjarige huurcontracten. De verwachting is dat de incentives komend jaar op het huidige niveau zullen blijven.

Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East

173 -

185 175


-

140


115

180

Hillegersberg / Schiebroek Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

-

110

185

180

-

145

157

160

Barendrecht / Ridderkerk

-

135

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

-

135

Havengebied | Harbour

-

140

Spijkenisse

-

135


-

140

Schiedam

-

130

Vlaardingen

-

135

Branches Een jaar geleden waren zakelijke dienstverleners met een percentage van 57% verantwoordelijk voor het belangrijkste deel van het totale opnamecijfer. In 2009 is dit wederom het geval, maar is het aandeel gedaald tot 41%. In totaal is van ruim 115.000 vierkante meter kantoorruimte bekend tot welke branche de huurder, of koper kan worden gerekend. De branche Divers die met 18% een belangrijk deel van de totale opname bepaalt, wordt voor het belangrijkste deel gevormd door de grootste opname in het afgelopen jaar. Het betreft hier een bedrijf dat actief is in de dienstverlening ten behoeve van het vervoer.

Kantorenmarkten 2010 | Rotterdam 49

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Opname per branche 2009




Voorraad Mede als gevolg van de oplevering van de ‘Maastoren’ is de voorraad in de regio Rotterdam afgelopen jaar met ongeveer 1% gestegen. De ‘Maastoren’ omvat 38.000 vierkante meter kantoorruimte. Ook voor de toekomst mag een stijging van de kantorenvoorraad worden verwacht. Zoals gezegd is in 2009 de bouw van enkele nieuwbouwprojecten gestart.


Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

3.700.000

3.800.000

3.800.000

3.838.000

2010 3.840.000


+1%

+3%

0%

+1%

0%

Decrease / Increase

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren In de onderstaande tabellen wordt een beeld geschetst van de mediane vraagprijs en de mediane transactieprijs. Het aantal waarnemingen waarop deze prijzen zijn gebaseerd zijn soms beperkt waardoor de representativiteit niet altijd kan worden gewaarborgd. Dit is met name het geval voor de transactieprijzen. De huurprijs wordt lang niet altijd bekend gemaakt en het aantal transacties is vooral in het afgelopen jaar gering geweest.

50 Rotterdam | Kantorenmarkten 2010

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro


2006

m2 vvo

2007

mediane

m2 vvo

vraagprijs €


mediane

2008 m2 vvo

mediane

2009 m2 vvo

mediane

2010 m2 vvo

mediane

vraagprijs €

vraagprijs €

vraagprijs €

vraagprijs €





lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

323.800

140

252.900

135

188.700

135

176.500

135

267.100

147


55.400

148

39.600

143

39.000

147

34.600

145

34.600

145


25.500

117

25.300

109

26.000

130

20.000

-

15.300

132


45.100

118

36.900

130

40.300

126

45.700

125

42.100

125


Hillegersberg / Schiebroek

1.800

2.800

price €

3.800

122

2.700

115

2.800

90

Kralingen

27.100

165

24.000

165

31.500

163

53.800

165

98.600

165

Spaanse Polder / Zestienhoven /

31.400

100

28.400

100

14.900

95

62.400

105

20.400

108

135

107.600

125

96.600

120

94.800

138

83.800

140

33.900

115

29.300

115

21.000

110

24.100

115

18.900

110

Berkel en Rodenrijs/Bergschenhoek 6.700

128

7.900

130

8.700

135

4.500

138

2.500

140 125

Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk 118.200 a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel” Barendrecht / Ridderkerk


21.700

99

21.200

105

18.400

125

25.100

125

28.700

Spijkenisse

9.000

114

16.000

114

10.400

115

3.900

112

2.000

112


6.100

125

11.600

125

9.200

125

11.900

-

7.300

135

Schiedam

38.500

118

31.100

120

34.800

123

30.400

118

29.400

125

Vlaardingen

11.100

107

9.600

128

8.700

115

2.600

-

2.600

140

593.100

656.100

Totaal | Total

757.300

644.100

550.000



2005

2006

2007

aantal

mediane

transacties

huurprijs €

number of

median

number of

median

number of

transactions

rent €

transactions

rent €

transactions


aantal

mediane


aantal

mediane


2008 aantal

mediane

2009 aantal

mediane



median

number of

number of

median

rent €

transactions


rent €

median

26

145

40

145

58

143

42

154

25


6

152

13

142

12

160

9

180

6

147 -


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


9

170

8

135

12

159

14

183

-

-

Hillegersberg / Schiebroek

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Kralingen

-

-

5

-

7

193

12

172

Spaanse Polder / Zestienhoven /

-

-

-

-

9

140

-

-

-

-

8

138

20

136

15

135

20

143

9

147

159

Noord-West Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk

-

-

12

126

-

-

14

115

-

-

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

9

150

-

-

Spijkenisse

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Schiedam

-

-

-

-

6

62

6

110

-

-

Vlaardingen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De Heer P.J. van Nederpelt | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com Kantorenmarkten 2010 | Rotterdam 51

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Drechtsteden De kantorenmarkt in de Drechtstreek wordt gekenmerkt door een sterk lokaal karakter. Het merendeel van de transacties zijn verschuivingen van bedrijven die reeds gevestigd waren in de regio. Vestiging van een gebruiker van buitenaf komt slechts zelden voor. Om meer gebruikers aan te trekken zou de gemeente het gebied aantrekkelijker kunnen maken door de voorzieningen bij nieuwe kantorenparken direct aan te pakken en door het stimuleren van het opknappen van kantoorpanden in het centrum van Dordrecht. Ondanks het feit dat er een forse hoeveelheid kantoorruimte beschikbaar is in de bestaande sector, is de planvoorraad nieuw te realiseren gebouwen en complexen groot. In Business Park Amstelwijck is inmiddels 20.000 vierkante meter nieuwbouw gerealiseerd en staat nog 60.000 vierkante meter gepland. Ook op het Gezondheidspark hebben inmiddels de eerste opleveringen plaatsgevonden. Hier wordt uiteindelijk 12.000 vierkante meter kantoorruimte gerealiseerd. Daarnaast zijn er nog enkele locaties waar plannen voor de lange termijn bestaan. Het project ‘Stadswerven’ omvat een planvoorraad van 15.000 vierkante meter en het ‘Maasterras’ zelfs 60.000 vierkante meter. Van het laatstgenoemde project is het de vraag of een ontwikkeling van deze omvang wel wenselijk is in de regio. De plannen voor het ‘Leerpark’ (6.000 vierkante meter) bevinden zich inmiddels in een vergevorderd stadium. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

78.700

81.300

105.500

80.100

115.100

2010

+3%

+3%

+30%

-24%

+44%



-

+14%

+44%

-5%

+36%


19%

10%

5%

19%

3%


81%

90%

95%

81%

97%


Forse aanbodstijging Het aanbod in de Drechtsteden is afgelopen jaar fors toegenomen in vergelijking met een jaar eerder. Op 1 januari 2010 wordt 115.100 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Onder andere de toevoeging van een pand van 22.000 vierkante meter in Zwijndrecht draagt bij aan de toename van het aanbod. Ook het aantal aangeboden objecten ligt, met 83, fors hoger dan een jaar geleden (61). Als gevolg van de grote diversiteit van het aanbod is de kans groot dat een zoeker zal slagen in het vinden van een geschikt pand. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Dordrecht Papendrecht

2006

2007

2008

2009

46.800

49.900

55.300

41.600

55.000

2010

2.900

1.200

1.200

3.700

1.000

Sliedrecht

17.200

17.200

24.400

14.300

Zwijndrecht

13.500

13.000

22.100

23.200

49.400

Totaal | Total

78.700

81.300

105.500

80.100

115.100

52 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2010

7.800

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Grootste aanbodstijging in Zwijndrecht Evenals in voorgaande jaren wordt de meeste kantoorruimte aangeboden in Dordrecht. De stijging tot 55.000 vierkante meter kan worden verklaard door een stijging van het aantal aangeboden objecten. Op 1 januari 2010 zijn dit er 53. In Zwijndrecht is het aanbodcijfer meer dan verdubbeld. De reden daarvoor is echter niet alleen gelegen in het aantal aangeboden objecten, maar vooral in het in aanbod komen van een pand van 22.000 vierkante meter.

Opname in 2009 gestegen met 34% Het totale opnamecijfer in de Drechtstreek komt voor heel 2009 uit op 24.800 vierkante meter. Dit betekent een stijging van 34% ten opzichte van de opname in 2008. Op Papendrecht na draagt iedere deelregio bij aan deze stijging, maar met name in Sliedrecht is in 2009 fors meer kantoorruimte opgenomen dan een jaar eerder. Hier zijn acht transacties geregistreerd met een gemiddelde transactiegrootte van 1.400 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

140.000

Dordrecht Papendrecht Sliedrecht

2005

2006

2007

2008

2009

3.800

4.100

9.200

10.400

-

-

-

300

-

500

6.700

3.000

6.700

11.200

11.600

Zwijndrecht

2.400

2.600

600

1.100

2.000

Totaal | Total

6.700

13.400

12.800

18.500

24.800

Transacties: 21

120.000

In heel 2009 hebben in totaal 21 transacties plaatsgevonden. Dit zijn er drie minder dan een jaar eerder. Desondanks is het transactievolume gestegen. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 1.181 vierkante meter. Een jaar eerder bedroeg deze 771 vierkante meter. De grootste transactie heeft plaatsgevonden in Dordrecht en omvat een metrage van 4.783 vierkante meter.

100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '02

'03

'04

'05

Aanbod/Supply

'06

'07

'08

'09

'10

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 22% De verhouding tussen de opname in heel 2009 en het aanbod op 1 januari 2010 bedraagt 22%. Doordat de opnamestijging minder sterk is geweest dan de toename van het aanbod is er sprake van verruiming op de kantorenmarkt in de Drechtstreek. Alleen in Sliedrecht is sprake van een krappere markt dan een jaar geleden. Hier is het opnamecijfer hoger uitgekomen dan het aanbod op 1 januari 2010.

Huurprijzen De huur van kantoorruimte is het duurst in Dordrecht. De mediane huurprijs in 2009 bedroeg €125,- per vierkante meter per jaar. In Zwijndrecht wordt het minst betaald voor een kantoorruimte. De incentives zijn ook in de Drechtsteden gestegen. Bij grote metrages en lange huurcontracten zijn verhuurders bereid tussen 15% en 20% aan incentives weg te geven in de vorm van huurvrije periodes of inrichtingsbijdrage.




Verwacht / Expected (€) 2010

Dordrecht

125

125

Papendrecht

-

110

Sliedrecht

120

115

Zwijndrecht

105

105

Kantorenmarkten 2010 | Drechtsteden 53

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Voorraad De voorraad kantoorruimte in de Drechtsteden bedraagt aan het einde van 2009 ongeveer 385.000 vierkante meter. Indien de aanwezige planvoorraad wordt gerealiseerd zal de voorraad ook in de komende jaren blijven stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

306.000

306.000

306.000

320.000

0%

0%

0%

+5%

2010 340.000 +6%

Voor meer informatie voor de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer T.E.D. Rommelse | Telefoon (078) 614 43 33 | www.ooms.com

54 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2010

Utrecht

Regio

en Amersfoort


Sprekende Cijfers

Regio Utrecht

56 Utrecht | Kantorenmarkten 2010

5. Regio Utrecht en Amersfoort

Sprekende Cijfers

Utrecht In de gemeente Utrecht worden steeds meer initiatieven zichtbaar die Utrecht als vestigingsplaats voor bedrijven moeten stimuleren. Zo kan de gemeente voor tien miljoen euro per jaar subsidie verstrekken om bedrijven naar Utrecht te lokken. Ook bestaat er een stimuleringsprijs om ideeën met betrekking tot de economie en werkgelegenheid te stimuleren. Daarnaast is de gemeente betrokken bij de ‘Utrecht Investment Agency’, opgericht om passende ondersteuning te bieden bij locatiekeuze van nationale en internationale kantoorgebruikers met de ambitie zich centraal in Nederland te vestigen. De opname in de regio Utrecht is afgelopen jaar gedaald tot het niveau van 2002. Het aanbod heeft in 2009 een zeer forse stijging doorgemaakt en komt uit op het hoogste niveau ooit. De verwachtingen voor 2010 zijn dat het opnameniveau op ongeveer hetzelfde niveau zal uitkomen als in 2009 en dat de vraag pas in 2011 weer zal aantrekken. Door de geringe vraag in combinatie met alle nieuwbouwontwikkelingen, waarvan de belangrijksten hieronder worden besproken, zal het aanbod ook in 2010 aan een stijging onderhevig blijven. De belangrijkste ontwikkeling in Utrecht is zonder twijfel de herontwikkeling en herinrichting van het Utrechtse stationsgebied. De werkzaamheden zijn eind 2009 gestart en het plan omvat naast de bouw van 178.500 vierkante meter kantoorruimte ook 1.890 woningen, 42.800 vierkante meter winkelruimte en een nieuwe OVterminal. Ook in Leidsche Rijn en Nieuwegein staan enkele omvangrijke kantorenplannen op stapel. Deze omvatten respectievelijk 80.000 en 100.000 vierkante meter kantoorruimte.

Aanbod op 1 januari 2010: 614.600 vierkante meter Het aanbod in de regio Utrecht is afgelopen jaar fors gestegen tot 614.600 vierkante meter. Dit aanbodcijfer wordt bepaald door 319 kantoorpanden met een gemiddelde grootte van 1.927 vierkante meter. Een jaar geleden bedroeg de gemiddelde grootte nog 2.307 vierkante meter. De stijging van het aanbod is te verklaren door zowel een fors aantal verouderde panden met geringere metrages die niet meer aan de vraag voldoen, als door nieuwbouwpanden die leegstaan als gevolg van de teruggevallen vraag naar kantoorruimte en prijzen die nauwelijks dalen. Het aandeel nieuwbouw binnen de regio Utrecht is, met 8%, overigens wel iets gedaald ten opzichte van vorig jaar toen het aandeel 11% bedroeg. Het grootste object in aanbod betreft een kantoorpand aan de Archimedeslaan in Utrecht met een aaneengesloten metrage van 20.900 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

554.100

577.000

553.600

502.800

614.600

2010

+3%

+4%

-4%

-9%

+22%



+28%

+34%

+10%

-5%

+13%


16%

18%

15%

11%

8%


84%


Kantorenmarkten 2010 | Utrecht 57

82%

85%

89%

92%

Utrecht

Sprekende Cijfers

Verschillen tussen deelregio’s De aanbodstijging in de regio Utrecht komt zowel voor rekening van de omliggende kernen als van de gemeente Utrecht. Op 1 januari 2010 wordt in Utrecht in totaal 358.900 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, 58% van het totale aanbod in de gehele regio. In de omliggende kernen bedraagt het aanbodcijfer op 1 januari 255.700 vierkante meter, 42% van het totale aanbod. Tussen de verschillende deelregio’s zijn grote verschillen waarneembaar. In veel deelregio’s is het aanbod gestegen, maar in drie gevallen is sprake van een aanboddaling. Met name in het centrum van Utrecht wordt minder kantoorruimte aangeboden. De meeste kantoorruimte wordt op 1 januari 2010 aangeboden in Nieuwegein, met een metrage van 144.000 vierkante meter. Ook in Utrecht West is, met 87.800 vierkante meter beschikbare kantoorruimte, sprake van een fors aanbodcijfer. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2006

2007

2008

2009

36.700

29.300

23.200

46.900

2010 26.500

7.000

8.100

6.600

3.500

11.700

Utrecht Noord/West | North/West

44.300

27.800

30.300

24.700

32.500 44.300

Utrecht Oost | East

60.600

58.300

34.500

49.500

Utrecht Papendorp

31.100

32.800

49.800

40.900

57.100

Utrecht West | West

63.300

60.600

67.100

68.000

87.800

Utrecht Zuid | South

95.100

99.500

71.300

49.600

56.600

Leidsche Rijn

22.700

35.200

49.000

34.600

360.800

351.600

331.800

317.700

Rotterdam

42.400 358.900

Bunnik

2.700

5.000

1.800

1.800

1.000

De Bilt / Bilthoven

7.200

10.700

11.000

7.200

13.900

Houten

22.400

34.400

42.500

35.800

43.900

Maarssen

16.000

14.700

18.200

18.200

24.800

Nieuwegein

94.000

116.400

110.800

93.700

144.000

Zeist / Driebergen

51.000

44.200

37.500

28.400

28.100

Overig | Other

193.300

225.400

221.800

185.100

255.700

Totaal | Total

554.100

577.000

553.600

502.800

614.600

700.000

Opname in 2009: sterke daling ten opzichte van vorig jaar

600.000

Het opnamecijfer in de regio Utrecht is in 2009 gedaald tot 84.200 vierkante meter en komt daarmee uit op het niveau van 2002. De verhuur van oudere gebouwen op mindere courante locaties is vrijwel helemaal stilgevallen, omdat potentiële huurders voldoende keus hebben uit moderne, kwalitatief goede kantoorruimte. Ook hierbij moet echter een aantekening worden gemaakt. In 2008 werd op nieuwbouwlocaties nog veel kantoorruimte verhuurd. In 2009 is deze tendens ook hier omgeslagen als gevolg van het uitblijven van prijsdalingen.

500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


In Utrecht noteert het opnamecijfer voor 2009 een relatief sterkere daling ten opzichte van 2008 dan de kernen rondom Utrecht. Met uitzondering van Utrecht Maliebaan en Zeist/Driebergen is het opnamecijfer in ieder deelgebied gedaald. Deze twee uitzonderingen zijn te verklaren door het feit dat hier nog relatief veel kantoorvilla’s worden verhuurd. De grootste transactie betreft de huur van het voormalige hoofdkantoor van TCN door Bol.com. Het betreft hier een pand aan de Keulsekade in Utrecht Noord/West met een metrage van 6.754 vierkante meter. In 2008 werden ter vergelijking vier transacties genoteerd met een groter metrage, waarvan drie rond 15.000 vierkante meter.


Utrecht

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2005

2006

2007

2008

47.700

13.600

16.400

22.500

2009 7.200

900

3.900

2.000

2.200

5.900


13.000

23.500

7.900

13.600

8.300

Utrecht Oost | East

15.300

2.000

37.900

16.100

9.300 4.200

Utrecht Papendorp

34.500

13.800

18.200

29.700

Utrecht West | West

6.000

9.300

20.700

7.300


20.200

7.900

53.600

29.900

Leidsche Rijn Rotterdam Bunnik

2.100 13.300

15.600

-

9.200

16.500

2.800

153.200

74.000

165.900

137.800

53.100

-

800

3.500

3.300

-

7.300

2.400

1.300

7.400

1.000

Houten

7.200

12.700

4.800

16.400

7.200

Maarssen

1.700

500

2.900

2.800

2.500

Nieuwegein

20.800

19.100

18.300

28.000

11.700

Zeist / Driebergen

10.800

8.100

16.200

6.400

Overig | Other

47.800

43.600

47.000

64.300

31.100

201.000

117.600

212.900

202.100

84.200

De Bilt / Bilthoven

Totaal | Total

8.700

Transacties: 55 In totaal hebben in de regio Utrecht 55 transacties plaatsgevonden met een metrage boven 500 vierkante meter. In 2008 werden nog 101 kantorentransacties geregistreerd. In totaal zijn dertien transacties gesloten met een metrage boven 2.000 vierkante meter, tegenover 29 in 2008. De gemiddelde transactiegrootte is met 1.531 vierkante meter veel lager dan een jaar eerder toen deze uitkwam op 2.001 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 14% Op de kantorenmarkt in de regio Utrecht heeft afgelopen jaar forse verruiming opgetreden. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, is gedaald van 40% naar 14%. Het toegenomen aanbod in combinatie met een tegenvallend opnamecijfer zorgt ervoor dat de kantorenmarkt in Utrecht kan worden getypeerd als een echte huurdersmarkt. Er is voldoende aanbod en concessies door de verhuurder op het gebied van huurprijzen en incentives kunnen in 2010 uiteindelijk het verschil maken.

Huurprijzen De hoogste huur werd afgelopen jaar evenals een jaar eerder gerealiseerd in Utrecht Oost. In hetzelfde pand als vorig jaar aan het Herculesplein werd 2.600 vierkante meter kantoorruimte verhuurd tegen een huurprijs van € 255,-. In vier gevallen wordt een huurprijs betaald boven € 200,- per vierkante meter per jaar. Van substantiële prijsdalingen is afgelopen jaar geen sprake geweest. Met name de prijzen van nieuwbouwobjecten zijn niet naar beneden bijgesteld. Verhuurders die bereid zijn hoge incentives weg te geven en veel willen investeren zullen er in 2010 beter in slagen huurders aan te trekken.


Utrecht

Sprekende Cijfers

Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Utrecht Centrum | Centre

200

200

Utrecht Maliebaan e.o.

225

230


175

150

Utrecht Oost | East

255

190

Utrecht Papendorp

195

200

Utrecht West | West

125

140


175

160

Leidsche Rijn

175

160

Bunnik

-

145

125

150

Houten

135

140

Maarssen

155

150

Nieuwegein

164

150

Zeist / Driebergen

145

175

De Bilt / Bilthoven

Branche Zakelijke dienstverleners zijn ook in 2009 verantwoordelijk voor het belangrijkste deel van de totale opname. 32% van alle opgenomen vierkante meters kantoorruimte werd in gebruik genomen door een bedrijf uit deze branche. Opvallend is ook het aandeel bouw en industrie met een percentage van 9%.

Opname per branche 2009




Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Utrecht is het afgelopen jaar nagenoeg op hetzelfde niveau gebleven. Voor de komende jaren mag een forse uitbreiding worden verwacht. Eind 2009 is begonnen met de herontwikkeling van het stationsgebied, waar in totaal 178.500 vierkante meter kantoorruimte is gepland. Ook de uitbreiding van gebieden als Leidsche Rijn en Nieuwegein zullen een bijdrage leveren aan een uitbreiding van de kantorenvoorraad in de komende jaren.



2006

2007

2008

2009

3.386.000

3.405.000

3.473.000

3.533.000

+4%

+1%

+2%

+2%


2010 3.540.000 0%

Utrecht

Sprekende Cijfers

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren In de onderstaande tabellen wordt een weergave gegeven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied in de regio Utrecht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de mediane vraagprijs en de mediane transactieprijs. De hoogste mediane vraagprijs komt evenals voorgaande jaren voor rekening van Utrecht Maliebaan. In Bunnik wordt ook nu de laagste huurprijs gevraagd. Als gevolg van het geringe aantal transacties zijn slechts weinig mediane huurprijzen bekend. Opvallend is met name de hoge mediane huurprijs in Utrecht Oost. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro


2007 m2 vvo

mediane


2008 m2 vvo

mediane


lett. fl. area

price €

lett. fl. area


29.300

164


8.100

226

2009 m2 vvo

mediane


price €

lett. fl. area

23.200

170

6.600

200

2010 m2 vvo

mediane


price €

lett. fl. area

price €

46.900

170

26.500

170

3.500

225

11.700

190 125


27.800

125

30.300

125

24.700

135

32.500

Utrecht Oost | East

58.300

170

34.500

173

49.500

170

44.300

175

Utrecht Papendorp

32.800

183

49.800

183

40.900

185

57.100

185

Utrecht West | West

60.600

120

67.100

120

68.000

120

87.800

120


99.500

140

71.300

145

49.600

143

56.700

145

Leidsche Rijn

35.200

125

49.000

133

34.600

128

42.400

135

Bunnik

5.000

130

1.800

112

1.800

112

1.000

85

De Bilt / Bilthoven

10.700

130

11.000

128

7.200

125

13.900

130

Houten

34.400

130

42.500

130

35.800

130

43.900

128

Maarssen

14.700

121

18.200

125

18.200

125

24.800

125

Nieuwegein

116.400

125

110.800

125

93.700

125

144.000

125

Zeist / Driebergen

44.200

139

37.500

145

28.400

127

28.100

125

502.800

614.700

Totaal | Total

577.000

553.600


Utrecht

Sprekende Cijfers



2006 aantal

mediane

2007 aantal

mediane

2008 aantal

mediane

2009 aantal

mediane





number of

median

number of

median

number of

number of

median


rent €

median

transactions

rent €

transactions

rent €

transactions


12

173

13

155

11

170

5

168


5

214

-

-

-

5

156


8

119

9

130

6

Utrecht Oost | East

-

-

9

170

10

Utrecht Papendorp

6

185

11

187

9

Utrecht West | West

7

125

5

135

9


7

135

18

130

13

Leidsche Rijn

-

-

5

125

Bunnik

-

-

-

-

135 175

7

188

195 125 135

7

140

- -

-

-

De Bilt / Bilthoven

-

-

-

-

6

143

Houten

6

125

5

123

8

134

Maarssen

-

-

-

Nieuwegein

18

125

15

128

- 17

133

- 8

126

Zeist / Driebergen

7

140

12

140

6

160

7

128

Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | De heer C. F. Vermeij | De heer A.J. van Emmerik | Telefoon (030) 256 88 11 | www.holenmolenbeek.nl


Amersfoort

Sprekende Cijfers

Amersfoort Amersfoort is met haar gunstige ligging een aantrekkelijke vestigingsplaats voor kantoorgebruikers. Door een uitstekende ligging ten opzichte van de rijkswegen A1 en A28, alsmede de goede bereikbaarheid over het spoor weet Amersfoort geregeld grote bedrijven aan zich te binden. De verschillende kantorenlocaties in de regio zijn: ‘Het Bergkwartier’, het stationsgebied, centrum/stadsring, ‘Calveen’, ‘De Hoef’, ‘De Brand’ en kantorenpark ‘Podium’ in de wijk Vathorst. In 2009 is Friesland Campina de grootste nieuwkomer in de regio met een opname van 13.735 vierkante meter. Deze transactie bepaalt 35% van de totale opname in 2009. Daarnaast hebben nog zeven transacties plaatsgevonden van meer dan 1.000 vierkante meter. De totale kantorenvoorraad is afgelopen jaar toegenomen tot 870.000 vierkante meter. Er is in Amersfoort een trend waarneembaar van een dalende opname in combinatie met een sterk stijgend aanbodcijfer. Met name het nieuwe bedrijventerrein ‘Podium’ zorgt momenteel voor een toename van het aanbod. Als gevolg van het grote aantal aangeboden vierkante meters is de ontwikkeling van enkele nieuwbouwlocaties nog steeds onzeker. De verwachting is, dat gezien de huidige marktomstandigheden, deze ontwikkelingen steeds moeilijker van de grond komen. De verwachting voor 2010 is dat het opnameniveau op eenzelfde niveau zal liggen als in 2009 en dat de vraag naar kantoorruimte op zijn vroegst in 2011 zal aantrekken. Door de weggevallen vraag naar kantoorruimte en de grote leegstand zullen de huurprijzen een dalende trend vertonen. Op een aantal locaties binnen de regio is al sprake van een directe, dan wel indirecte, daling van de huurprijs.

Aanbod fors gestegen In navolging van 2008 is het aanbodcijfer ook in 2009 gestegen. Ten opzichte van een jaar eerder is op 1 januari 2010 sprake van een stijging van 53%. In totaal worden 144 objecten aangeboden, tegenover 86 op 1 januari 2009. De stijging van het totale aanbod wordt naast een uitbreiding van het aantal aangeboden panden, tevens veroorzaakt door het op de markt komen van het kantoorpand ‘The Works’ aan het Piet Mondriaanplein met een metrage van 70.000 vierkante meter. Daarmee komt de gemiddelde grootte van een aangeboden pand uit op 1.694 vierkante meter. Van de in totaal 144 aangeboden objecten zijn er 92 kleiner dan 1.000 vierkante meter. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbodcijfer komt met 27% fors hoger uit dan in voorgaande jaren. Zonder ‘The Works’ aan het Piet Mondriaanplein zou dit percentage overigens slechts 3% bedragen.

Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 25 0 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

131.500

178.200

162.100

176.600

269.400

2010

+16%

+36%

-9%

+9%

+53%



-

+62%

+31%

+26%

+77%


4%

19%

18%

13%

27%


96%

81%


Kantorenmarkten 2010 | Amersfoort 63

82%

87%

73%

Amersfoort

Sprekende Cijfers


2006

2007

2008

2009

Amersfoort Centrum | Centre

32.100

44.900

33.100

30.600

36.900

2010

Amersfoort Noord | North

63.800

64.000

62.100

75.400

106.700

Amersfoort West | West

10.400

11.000

15.500

15.400

Amersfoort Zuid | South

25.200

58.300

51.400

55.200

110.600

131.500

178.200

162.100

176.600

269.400

Totaal | Total

15.200

Opname in 2009: forse daling Na een forse stijging van het opnamecijfer in de voorgaande drie jaar, is in 2009 sprake van een terugval. Het totale opgenomen metrage bedraagt 34.800 vierkante meter, een daling van 54%. Behalve in Amersfoort Zuid, heeft in alle deelgebieden een opnamedaling plaatsgevonden. Hierbij valt de daling in Amersfoort West, van 18.300 naar 500 vierkante meter, het meest op. De opnamestijging in Amersfoort Zuid is te verklaren door de verhuur van 13.735 vierkante meter kantoorruimte aan Friesland Campina. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2005

2006

2007

2008

2009


4.000

5.700

15.600

9.200

6.900 10.900


5.000

35.400

25.900

37.900


2.200

1.400

1.100

18.300

500


6.000

7.100

9.100

9.500

16.500

17.200

49.600

51.700

74.900

34.800

Totaal | Total

Transacties: 24 In 2009 hebben in totaal 24 transacties plaatsgevonden. Dit zijn er 22 minder dan in 2008. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.385 vierkante meter. Zeven transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter.

300.000 250.000 200.000 150.000

Kantorenmarktratio: 13%

100.000

De kantorenmarkt in Amersfoort is in 2009 ruimer geworden. Was de ratio in 2008 nog 42%, in 2009 ligt deze, met 13%, fors lager. Dit is een logisch gevolg van de sterke stijging van het aanbod en een flinke afname van het opnamecijfer.

50.000 0

Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Huurprijzen De gerealiseerde mediane huurprijzen voor de verschillende deelregio’s liggen niet ver uit elkaar. In Amersfoort Zuid bedraagt de mediane huurprijs € 143,- per vierkante meter, terwijl in Amersfoort West € 123,- per vierkante meter per jaar wordt betaald. Voor 2010 wordt de hoogste mediane huurprijs wederom in Amersfoort Zuid verwacht. Deelgebieden | Districts




131

128


138

135


123

120


143

140

Voorraad Met de toevoeging van het kantoorgebouw ‘The Works’ aan het Piet Mondriaanplein is de totale kantorenvoorraad in Amersfoort met 9% gestegen, tot 870.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

725.000

750.000

785.000

800.000

0%

+3%

+5%

+2%

2010 870.000 +9%

Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | De heer J.W. van Lieshout | Telefoon (033) 247 31 73 | www.holenmolenbeek.nl

64 Amersfoort | Kantorenmarkten 2010

6 Tilburg

Breda

Den Bosch

Eindhoven

Brabantse Stedenrij

Sprekende Cijfers

Eindhoven

66 Eindhoven | Kantorenmarkten 2010

6. Brabantse Stedenrij

Sprekende Cijfers

Eindhoven Een jaar geleden werd gesproken over enkele nieuwbouwprojecten, zoals ‘Strijp-S, het ‘Stationsgebied’, ‘Het Stationskwartier’, Flight Forum’, ‘Land Forum’ en de ‘High Tech Campus’. De marktsituatie een jaar geleden zorgde reeds voor de opmerking dat veel plannen nog niet concreet waren en onduidelijk was wanneer zou worden gestart met de bouw. In 2009 zijn als gevolg van de crisis weinig noemenswaardige vorderingen gemaakt in bovengenoemde projecten. Dit komt mede naar voren in het nieuwbouwpercentage in het totale aanbodcijfer. In voorgaande jaren lag dit percentage vaak rond 20%. Op dit moment is slechts 5% van alle aangeboden kantoorruimte nieuwbouw. Omdat de meeste projecten een langdurige realisatieduur kennen, die voor bijvoorbeeld Strijp-S tot 2030 loopt, is de verwachting dat indien de economische omstandigheden verbeteren de markt voor nieuwbouw eveneens fors aan zal trekken.

Aanbodstijging van 9% Het kantorenaanbod in de regio Eindhoven is afgelopen jaar met 9% gestegen, tot 223.800 vierkante meter op 1 januari 2010. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde bedraagt de stijging 7%. Het grootste aaneengesloten metrage betreft een pand aan de Vonderweg in het centrum van Eindhoven. Hier wordt bijna 11.000 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. In totaal worden 173 kantoorpanden aangeboden met een gemiddelde grootte van 1.294 vierkante meter. Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod ligt, met 5%, fors lager dan in voorgaande jaren. Hierin worden de gevolgen van de crisis zichtbaar. Er zijn afgelopen jaar minder plannen ten uitvoer gebracht waardoor het nieuwbouwaanbod is afgenomen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

227.800

193.000

235.100

205.700

223.800

+18%

-15%

+22%

-13%


+9%


+25%

+6%

+21%

-1%

+7%


23%

18%

20%

18%

5%


77%

82%

80%

82%

95%


Aanbod per deelregio De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in Eindhoven West. De belangrijkste kantorenlocatie is hier Eindhoven Airport en het Flight Forum. Afgelopen jaar is het aanbod in deze deelregio gestegen tot 109.100 vierkante meter. Het centrum van Eindhoven laat als enige deelregio een dalend aanbodcijfer noteren. Deze deelregio blijft desondanks verantwoordelijk voor het op één na hoogste aanbodcijfer. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

Eindhoven Centrum | Centre

70.100

47.000

70.700

80.000

69.100

Eindhoven Noord | North

36.400

30.900

38.000

22.600

34.600

106.100

102.000

113.400

98.600

109.100

15.200

13.100

13.000

4.500

11.000

227.800

193.000

235.100

205.700

223.800

Eindhoven West | West Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

Kantorenmarkten 2010 | Eindhoven 67

2010

Eindhoven

Sprekende Cijfers

Opname in 2009: daling tot 28.700 Het transactievolume is in 2009 voor het tweede jaar op rij gedaald. Het opnamecijfer in 2009 bedraagt nog geen derde van het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte in 2007. Alle deelregio’s, behalve Eindhoven Zuid & Oost, dragen in belangrijke mate bij aan deze opnamedaling. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Eindhoven Centrum | Centre Eindhoven Noord | North Eindhoven West | West Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

2005

2006

2007

2008

25.400

17.800

38.600

24800

2009 12600

6.400

4.300

21.500

9100

2300

39.300

44.200

36.400

16600

10300

2.100

7.700

1.000

-

3500

73.200

74.000

97.500

50.500

28.700

Transacties: 23 In 2009 werden in totaal 23 transacties gesloten met een gemiddelde grootte van 1.248 vierkante meter. Een jaar eerder bedroeg het aantal transacties 31 en de gemiddelde transactiegrootte kwam uit op 1.627 vierkante meter. In totaal noteren tien transacties een metrage van meer dan 1.000 vierkante meter. De grootste transactie omvat een metrage van ruim 3.600 vierkante meter.

250.000

200.000

150.000


100.000

50.000

0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


De verhouding tussen de opname in heel 2009 en het aanbod op 1 januari 2010 bedraagt 13%. Voor het tweede jaar op rij is daarmee sprake van forse verruiming op de kantorenmarkt in Eindhoven. Deze verruiming kent twee oorzaken. Aan de ene kant is er sprake van een forse vraaguitval in 2009 en anderzijds sluit veel aanbod per definitie niet goed aan op de vraag van de potentiële gebruiker.

Huurprijzen Voor 2009 kan enkel een mediane huurprijs worden berekend voor het Centrum en Eindhoven West. In beide deelregio’s is een mediane prijs gerealiseerd van € 135,per vierkante meter per jaar. Voor het centrum wordt in 2010 de hoogste mediane huurprijs verwacht, terwijl in het Eindhoven West en Zuid naar verwachting het minst zal worden betaald voor de huur van kantoorruimte.




Eindhoven Centrum | Centre

135

Eindhoven Noord | North

-

Eindhoven West | West

149

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

-

Verwacht / Expected (€) 2010 175 145 135 130

Voorraad De ontwikkeling van de verschillende nieuwbouwlocaties zoals ‘Strijp-S’, het ‘Stationsgebied’ en ‘Flight Forum’ zorgen ervoor dat de kantorenvoorraad in Eindhoven blijft toenemen. Ondanks de economische situatie is de voorraad met 1% gestegen.



2006

2007

2008

2009

1.359.000

1.400.000

1.450.000

1.450.000

+1%

+3%

+4%

0%

2010 1.465.000 +1%

Voor meer informatie voor de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars | De heer Leon A.M. Schreppers | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakelaar.nu

68 Eindhoven | Kantorenmarkten 2010

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Den Bosch

Kantorenmarkten 2010 | Den Bosch 69

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Den Bosch Een jaar geleden werd geconcludeerd dat met name de goed bereikbare snelweglocaties een groeiend opnamecijfer lieten zien. De A2-zone liet destijds als enige deelregio een stijging noteren in het totale transactievolume. Ook in de voorgaande jaren is op deze locatie veel kantoorruimte in gebruik genomen. De verbreding van de A2 rondweg Den Bosch, die medio 2010 zal zijn voltooid, moet bijdragen aan een verdere verbetering van de bereikbaarheid en vestiging voor kantoorgebruikers nog aantrekkelijker maken. Afgelopen jaar viel het opnameniveau in de A2-zone tegen in vergelijking met de voorgaande jaren. Toch wordt voor de toekomst verwacht dat het een aantrekkelijk vestiginggebied zal zijn voor kantoorgebruikers. Ondanks de huidige economische situatie is in de regio Den Bosch sprake van een relatief sterk kantorenjaar. Met name enkele grote transacties in de deelregio Paleiskwartier en West dragen bij aan het vrij stabiele opnameniveau in de gehele regio. Als gevolg van de economische crisis zijn enkele nieuwbouwplannen uitgesteld of zelfs geheel van de baan. Een voorbeeld van een project dat naar alle waarschijnlijkheid geen doorgang zal vinden is de ‘Amerikatoren’. Wel wordt op risico gestart met de bouw van het project ‘De Croon’ in het Paleiskwartier. De oplevering van dit project zal eind 2011 of begin 2012 moeten plaatsvinden.

Aanbod: forse stijging tot 106.700 vierkante meter Na twee opeenvolgende jaren waarin het aanbodcijfer in Den Bosch aan een daling onderhevig was, is in 2009 sprake geweest van een forse aanbodstijging. Op 1 januari 2010 wordt 106.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Daarmee is het totale aangeboden metrage kantoorruimte terug op het niveau van 2007. De reden voor de forse aanbodstijging is het feit dat enkele grote kantoorpanden zijn toegevoegd aan het aanbod. In totaal worden drie panden minder aangeboden dan een jaar geleden, maar de gemiddelde grootte is gestegen van 1.414 tot 2.270 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

99.700

106.600

93.700

72.100

106.700

-6%

+7

-12%

-23%


+48%


+10%

+17

-18%

-28%

+12%


14%

6%

20%

9%

4%


86%

94%

80%

91%

96%


Aanbod deelgebieden Alle deelgebieden in Den Bosch dragen bij aan de totale aanbodstijging, maar met name in het centrum van Den Bosch is het aanbod fors gestegen als gevolg van het beschikbaar komen van enkele grote panden. Het grootste aaneengesloten metrage betreft een pand aan de Koningsweg van ruim 13.000 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

Den Bosch Centrum | Centre

36.300

36.200

36.700

26.000

47.200

A2-zone en Noord

41.100

37.600

32.800

20.700

26.000

Paleiskwartier en West

22.300

32.800

24.200

25.400

33.500

Totaal | Total

99.700

106.600

93.700

72.100

106.700

70 Den Bosch | Kantorenmarkten 2010

2010

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Opname in 2009 licht gedaald In vergelijking met veel andere regio’s noteert het transactievolume in Den Bosch in 2009 slechts een geringe daling ten opzichte van het voorgaande jaar. In totaal werd in heel 2009 35.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een daling van 9% ten opzichte van 2008. Het feit dat de opname slechts licht is gedaald komt voor rekening van de fors gestegen opname in het deelgebied Paleiskawartier en West. Vier grote transacties zorgen ervoor dat het opnamecijfer hier vier keer zo groot is dan een jaar geleden. De grootste transactie heeft plaatsgevonden aan de Magistratenlaan en omvat een metrage van 7.200 vierkante meter. De overige twee deelregio’s volgen wel de landelijke trend. Hier komt het opnamecijfer fors lager uit dan een jaar eerder. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

2006

2007

15.900

15.100

20.700

16.200

9.900

31.800

15.700

18.000


10.900

15.800

15.400

4.200

20.300

Totaal | Total

36.700

62.700

51.800

38.400

35.000

Den Bosch Centrum | Centre A2-zone en Noord

2005

2008

2009 8.800 5.900

Transacties: 26

120.000

Het aantal transacties in 2009 ligt nagenoeg gelijk aan een jaar eerder. Van de 28 transacties noteren zes een metrage van meer dan 1.000 vierkante meter. De vier grootste transacties hebben plaatsgevonden in het deelgebied Paleiskwartier en West. De overige twee transacties van meer dan 1.000 vierkante meter zijn geregistreerd in Den Bosch Centrum.

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000


0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


De kantorenmarktratio in de regio Den Bosch is gedaald van 53% naar 33%. Ondanks deze verruiming ligt de ratio hoger dan in veel andere regio’s. Ook in voorgaande jaren was de kantorenmarkt in Den Bosch vaak krapper dan landelijke gemiddelde. Met name de deelregio Paleiskwartier en West kent als gevolg van een stijging van de opname een vrij krappe markt met een ratio van 61%. In het Centrum en de A2-zone en Noord komt de ratio uit op respectievelijk 19% en 23%.

Huurprijzen De mediane huurprijzen in de verschillende deelgebieden wijken niet veel van elkaar af. De hoogste mediane huurprijs is in 2009 gerealiseerd in het Paleiskwartier en West. Ook voor 2010 wordt verwacht dat de prijzen vrijwel op een gelijk niveau zullen liggen met een mediane huurprijs rond € 150,- per vierkante meter per jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Den Bosch Centrum | Centre

152


A2-zone en Noord

150

150


160

150

150

Voorraad De totale kantorenvoorraad in Den Bosch is gelijk gebleven op 850.000 vierkante meter. Met oplevering van de projecten ‘De Croon’ en ‘Het Paleiskwartier’ zal de voorraad pas in 2011 een noemenswaardige stijging vertonen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

850.000

800.000

850.000

850.000

0%

-6%

+6%

0%

2010 850.000 0%

Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: RSP Makelaars Den Bosch | De heer J. Valk | Telefoon (073) 64 88 750 | www.rspmakelaars.nl Kantorenmarkten 2010 | Den Bosch 71

Breda

Sprekende Cijfers

Breda

72 Breda | Kantorenmarkten 2010

Breda

Sprekende Cijfers

Breda De kantorenmarkt in Breda wordt in 2009 gekenmerkt door een lichte stijging van het aanbod in combinatie met een terugloop in de opname. Zowel potentiële huurders als ontwikkelaars hebben een afwachtende houding aangenomen. In 2010 zal de focus voornamelijk liggen op transacties met een metrage van 1.500 tot 2.500 vierkante meter. Het gebrek aan doorstroming zal waarschijnlijk aanhouden als gevolg van het geringe direct opneembare nieuwbouwaanbod, in combinatie met het kwalitatief mindere bestaande aanbod. De planvoorraad in Breda kan als fors worden getypeerd. De uitvoering van de plannen zal echter pas starten wanneer het grootste deel van het totale vloeroppervlak is verhuurd. Een belangrijke grootschalige ontwikkeling is ‘Via Breda’. Voor dit project in het stationsgebied bestaan plannen waarin onder andere de bouw van 120.000 vierkante meter kantoorruimte zijn opgenomen. Zowel de rechtbank als de belastingdienst zullen zich in dit gebied gaan vestigen. Andere belangrijke plannen zijn de ontwikkeling bij het NAC stadion (20.000 vierkante meter verdeeld over diverse gebouwen en ‘Triple-O Campus’ (8.500 vierkante meter verdeeld over diverse gebouwen).

Aanbod op 1 januari 2010: 70.600 vierkante meter Het aanbodcijfer op 1 januari 2010 ligt 11% hoger dan een jaar eerder en komt uit op 70.600 vierkante meter. Het aanbod bestaat met name uit oudere panden op een minder aantrekkelijke locatie. Het nieuwbouwaanbod wordt bepaald door zeven panden die in totaal 11% van het totale aanbod bepalen. Ondanks de grote zachte planvoorraad wordt voor het komende jaar niet verwacht dat het aanbod zal worden uitgebreid met nieuwbouw. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

93.400

104.500

77.500

63.600

70.600

-1%

+12%

-26%

-18%


+11%


+6%

+19%

-15%

-29%

-18%


27%

34%

19%

15%

11%


73%

66%

81%

85%

89%


Aanbodstijging in het Centrum Kijkend naar het aanbod per deelregio valt op dat met name in het centrum sprake is van een forse stijging. Ook de deelregio’s West en Overig dragen bij aan de totale aanbodstijging. In Breda Oost is juist sprake van een gedaald aanbodcijfer. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in het Centrum. Vorig jaar was de meeste kantoorruimte nog beschikbaar in Breda Oost.


2006

2007

2008

2009

Breda Centrum | Centre

19.600

17.700

11.600

17.400

25.300

Breda Oost | East

45.600

38.100

32.600

22.300

16.000

Breda West | West

21.700

20.000

18.500

16.700

6.500

28.700

14.800

7.200

10.300

93.400

104.500

77.500

63.600

70.600

Breda Overig | Other Totaal | Total

Kantorenmarkten 2010 | Breda 73

2010

19.000

Breda

Sprekende Cijfers

Opname blijft achter bij voorgaande jaren De afwachtende houding van potentiële huurders in 2009 is zichtbaar in het opnamecijfer. In heel 2009 werd 22.700 vierkante meter kantoorruimte verhuurd, een daling van 30% ten opzichte van de opname in 2008. De deelgebieden met de meeste dynamiek op transactiegebied zijn Breda Oost en Breda West. Met name de opname in Breda Overig blijft in 2009 fors achter bij het voorgaande jaar. In 2010 zal het opnamecijfer waarschijnlijk weer aantrekken, waarbij ook de te verwachten transacties van de rechtbank en de belastingdienst worden meegenomen. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008


1.800

9.100

7.300

2.300

Breda Oost | East

11.600

12.200

12.900

13.100

10.100

Breda West | West

28.800

2.500

6.500

8.300

10.300

Breda Overig | Other Totaal | Total

2009 1.700

1.500

12.400

5.900

8.700

600

43.700

36.200

32.600

32.400

22.700

Transacties: 17 Het totale aantal transacties in Breda is in 2009 sterk afgenomen ten opzichte van 2008. In 2009 werden zeventien transacties geregistreerd, tegenover 25 een jaar eerder. De gemiddelde grootte van een transactie betreft 1.335 vierkante meter. Een jaar eerder was dit 1.296 vierkante meter.

110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000


30.000 20.000 10.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


De kantorenmarktratio is in 2009 gedaald van 51% tot 32%. Afgaande op deze ratio kan worden gesteld dat de kantorenmarkt in Breda fors ruimer is geworden. Wanneer echter wordt gekeken naar de kwaliteit van het aanbod moet deze conclusie enigszins worden bijgesteld. Er wordt veelal kwalitatief minder aantrekkelijke kantoorruimte aangeboden op minder courante locaties. Het aanbod sluit dus vaak niet aan op de vraag waardoor van reële verruiming geen sprake lijkt.

Huurprijzen De hoogste mediane huurprijzen komen voor rekening van het centrum van Breda en Breda West, met € 140,- per vierkante meter per jaar. De prijzen in het oosten en van Breda en Breda Overig liggen hier, met mediane prijzen van € 125,- en € 133,- iets onder. Voor 2010 worden deze verschillen tussen de deelregio’s wederom verwacht. Wel moet onderscheid worden gemaakt tussen nieuwbouwpanden en bestaande kantoorgebouwen. De opbrengsten voor een nieuwbouwpand zullen boven € 150,- per vierkante meter per jaar liggen. Wat de incentives betreft moet onderscheid worden gemaakt tussen courant en incourante objecten. Als gevolg van het beperkte aanbod zijn deze laag voor kwalitatief hoogwaardige kantoren op een goede locatie en stijgen ze voor gebouwen die langduriger leegstaan. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district




140


Breda Oost | East

125

120

Breda West | West

140

142

Breda Overig | Other

133

130

Voorraad In de kantorenvoorraad van Breda heeft zich in het afgelopen jaar geen noemenswaardige wijziging voorgedaan. Evenals een jaar eerder bedraagt de totale kantorenvoorraad ongeveer 690.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

613.000

672.500

677.500

690.000

+2%

+10%

+1%

+2%

2010 690.000

Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande Bedrijfshuisvesting | De heer P.P. Verhoeven | Telefoon (076) 514 74 53 | www.vandersande.nl

74 Breda | Kantorenmarkten 2010

0%

Tilburg

Sprekende Cijfers

Tilburg

Tilburg

Sprekende Cijfers

Tilburg De Tilburgse kantorenmarkt is te typeren als een sterk regionaal georiënteerde markt. Door de relatief ongunstige ligging in Midden-Brabant, zonder belangrijke verkeersaders als de A27 en de A2 en door haar industriële imago, is het lastig kantoorgebruikers van buiten de regio aan te trekken. Wel zijn een aantal grote zorgverzekeraars in de regio gevestigd. Tilburg heeft echter ook enkele positieve vestigingsfactoren. De stad heeft een universiteit en meerdere hogescholen, is relatief goed ontsloten door onder andere de A58 en is per trein goed bereikbaar. Er bestaan plannen om de bereikbaarheid per openbaar vervoer verder te verbeteren door de aanleg van een snelle shuttleverbinding met het HSL station in Breda.. Deze moet Tilburg een snellere verbinding met de Randstad geven en zo de aantrekkelijkheid van de regio voor kantoorgebruikers vergroten. Daarnaast moet de in mei 2010 op te leveren kantoortoren ‘Entrada’ (9.800 vierkante meter) zorgen voor meer allure en aantrekkingskracht.

Aanbod op 1 januari 2010: daling van 6.700 vierkante meter Na een stijging in de voorgaande twee jaar, is het aanbodcijfer in 2009 weer gedaald. Ten opzichte van 1 januari 2009 is sprake van een daling van 6.700 vierkante meter (-13%). In vergelijking met het vijfjaarlijks gemiddelde is nog sprake van een stijging van 15%. Het totale aanbod wordt gevormd door 33 kantoorpanden. Het gemiddelde metrage van een aangeboden object is gedaald van 1.481 naar 1.412 vierkante meter. Het grootste aaneengesloten metrage betreft een pand aan de Stationsstraat in Tilburg Centrum. Het totale metrage van dit pand komt uit op 4.671 vierkante meter. Opvallend is dat er in 2009 geen nieuwbouwpanden op de markt zijn gekomen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

36.900

32.900

40.100

53.300

46.600

-7%

-11%

+22%

+33%


-13%


-12%

-21%

+12%

+46%

+15%


29%

24%

32%

16%

0%


71%

76%

68%

84%

100%


Aanbod deelgebieden De daling van het aanbod is geheel toe te schrijven aan het deelgebied Tilburg Overig. Na de forse aanbodstijging in 2008, is het aanbod hier in het afgelopen jaar gedaald tot het niveau van de voorgaande jaren. Het aanbod in het centrum is gestegen van 8.900 vierkante meter naar 12.200 vierkante meter, een stijging van 37%. Met name het metrage van 4.671 vierkante meter aan de Stationsstraat draagt hier aan bij. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2006

2007

2008

2009

2010

Tilburg Centrum | Centre

19.500

9.800

8.400

8.900

12.200 16.800

4.400

6.700

14.000

16.800

Tilburg Overig | Other

Tilburg Zuid | South

13.000

16.400

17.700

27.600

17.600

Totaal | Total

36.900

32.900

40.100

53.300

46.600

Opname in 2009 fors gedaald De dalende trend van de laatste jaren in het opnameniveau heeft in 2009 doorgezet. Na dalingen van ongeveer 3.000 vierkante meter in de afgelopen drie jaar, is de opname nu afgenomen met 10.000 vierkante meter, tot slechts 3.800 vierkante meter

76 Tilburg | Kantorenmarkten 2010

Tilburg

Sprekende Cijfers

in 2009. Alle deelgebieden dragen bij aan deze daling. In het centrum daalt het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte het minst sterk, terwijl in Tilburg Zuid helemaal geen kantoorruimte is opgenomen in 2009. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008


9.800

10.700

3.900

4.800


2009 3.100

2.900

1.900

8.200

3.600


11.500

7.200

4.700

5.100

700

-

Totaal | Total

24.200

19.800

16.800

13.500

3.800

Transacties: 3

80.000 70.000

Nadat in 2008 het aantal transacties was gehalveerd ten opzichte van 2007, is het aantal ook dit jaar weer fors afgenomen. In 2009 werden nog slechts drie transacties geregistreerd, terwijl dit er in 2008 nog tien waren. Doordat zowel het aantal opgenomen vierkante meters als het aantal transacties vrijwel evenredig dalen blijft de gemiddelde transactiegrootte nagenoeg gelijk op 1.266 vierkante meter in 2009.

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 8% De aanboddaling van 13%, in combinatie met de opnamedaling van 72% zorgt ervoor dat de kantorenmarkt in Tilburg voor het vierde jaar op rij fors ruimer is geworden. Kwam de ratio op 1 januari 2006 nog uit op 65%, op 1 januari 2010 bedraagt deze slechts 8%.

Huurprijzen De huurprijzen van de twee transacties in het centrum van Tilburg zijn niet bekend gemaakt. Alleen de transactie in Tilburg Overig, met een huurprijs van €123,-, is opgenomen in onderstaande tabel. De verwachte huurprijzen voor 2010 zijn gebaseerd op de vraagprijzen van de aangeboden objecten in de verschillende deelregio’s.





-



-

150


123

130

Voorraad Doordat er in 2009 geen nieuwbouw in de regio is opgeleverd blijft de voorraad op 1 januari 2010 gelijk aan die van 2009. Door de verschillende nieuwbouwprojecten die op het programma staan is de verwachting dat de voorraad in de komende jaren toe zal nemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

465.000

470.000

470.000

475.000

0%

+1%

0%

+1%

2010 475.000 0%

Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: Klotz Bedrijfshuisvesting | De heer H.P.A.M. Klotz | Telefoon (013) 8 200 100| www.klotz.nu

Kantorenmarkten 2010 | Tilburg 77

Sprekende Cijfers

78 Tilburg | Kantorenmarkten 2010

Arnhem Knooppunt

Nijmegen

7

Sprekende Cijfers

Arnhem - Nijmegen

80 Arnhem- Nijmegen | Kantorenmarkten 2010

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen

Sprekende Cijfers

Arnhem In 2009 is sprake geweest van een verruiming op de kantorenmarkt. Na het recordjaar 2008 waarin ruim 80.000 vierkante meter werd opgenomen is de opname weer op het niveau van voor 2008. Een groot deel van de transacties die plaatsvonden in 2009 betrof energie gerelateerde bedrijven zoals Ziut, Tennet, Nuon Energy, Enexis en Vestas, totaal goed voor 55% van de totale opname dit jaar. Het MKB heeft echter een pas op de plaats gemaakt en herhuisvesting tijdelijk vooruit geschoven. Kenmerkend voor deze periode is verder dat gebruikers meer tijd nodig hebben om een beslissing te nemen waardoor de verhuurtrajecten langer duren. Als gevolg van de grote opname door o.a. een aantal grote partijen zoals Cito, T-Mobile en Ernst & Young in 2008, zijn de kantoorruimten die deze partijen achterlaten in 2009 op de markt gekomen. Mede hierdoor is het aanbod gestegen en weer terug op het niveau van 2008. Op termijn zal eveneens de huidige huisvesting van Rijkswaterstaat en Tennet aan het aanbod worden toegevoegd.

Aanbod gestegen ten opzichte van een jaar geleden Na de forse aanboddaling in 2008 kent het aanbodcijfer in 2009 juist een sterke stijging. Op 1 januari 2010 wordt in totaal 153.255 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 37% ten opzichte van 1 januari 2009. Oorzaak hiervan is onder andere de afzwakkende economie waardoor een aantal partijen zijn ingekrompen. Diverse nieuwbouw panden zijn ingevuld waardoor op dit moment nog slecht 9% van het aanbod bestaat uit nieuwbouw kantoorruimte. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

142.600

144.400

150.500

111.600

153.300

-14%

+1%

+4%

-26%


+37%


+21%

+24%

+14%

-23%

+7%


19%

23%

18%

16%

9%


81%

77%

82%

84%

91%


Aanbodstijging in bijna alle deelgebieden In alle deelregio’s, met uitzondering van Arnhem West, is het aanbod gestegen. In de deelregio Oost wordt evenals een jaar eerder de meeste kantoorruimte aangeboden, op de voet gevolgd door Arnhem Zuid en het Centrum. Het grootste metrage wordt aangeboden aan de Groningensingel en omvat ruim 12.000 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

Arnhem Centrum | Centre

26.000

33.300

37.400

27.500

2010 47.400

Arnhem Noord | North

25.800

24.800

26.300

22.600

25.300

Arnhem Oost | East

31.900

52.600

49.200

32.300

40.800

Arnhem West | West

11.200

5.200

7.100

1.300

Arnhem Zuid | South

47.700

28.500

30.500

27.900

39.400

142.600

144.400

150.500

111.600

153.300

Totaal | Total

Kantorenmarkten 2010 | Arnhem 81

400

Arnhem

Sprekende Cijfers

Opname in 2009 Ten opzichte van 2008 eerder komt het opnamecijfer voor heel 2009 fors lager uit. In totaal wisselde 51.400 vierkante meter kantoorruimte van gebruiker, tegenover 84.500 vierkante meter in 2008. In vergelijking met de jaren voor 2008 is het opnameniveau echter redelijk op peil gebleven. Belangrijke reden hiervoor is de huur van een nog te realiseren pand door Tennet, waarmee 20.000 vierkante meter is gemoeid. Partijen die zich in 2009 hebben gevestigd in Arnhem zijn Ziut, Nuon Energy en Vestas. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Arnhem Centrum | Centre Arnhem Noord | North Arnhem Oost | East

2005

2006

2007

2008

19.500

16.000

15.400

24.800

2009

9.600

3.700

14.600

17.900

4.400

12.700

5.500

7.100

29.700

4.300 21.400

10.100

Arnhem West | West

1.100

4.100

5.600

9.000

Arnhem Zuid | South

10.800

26.000

3.800

3.100

11.200

Totaal | Total

53.700

55.300

46.500

84.500

51.400

Transacties: daling tot 28

180.000

Een belangrijke verandering ten opzichte van voorgaande jaren is het gedaalde aantal transacties. In 2009 werden in totaal 28 transacties met een metrage boven 250 vierkante meter geregistreerd. In 2007 en 2008 bedroeg het aantal transacties ter vergelijking 49 en 51.

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000


20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Vorig jaar werd reeds de verwachting uitgesproken dat de kantorenmarktratio voor 2009 fors lager zou uitkomen dan de 76% van 2008. Met een ratio van 34% is deze verwachting uitgekomen. Een daling van de opname in combinatie met een gestegen aanbod is verantwoordelijk voor deze ontwikkeling.

Huurprijzen De gerealiseerde mediane huurprijzen voor 2009 liggen tussen € 150,- per vierkante meter per jaar in Arnhem Noord, Oost en Zuid en € 175,- in het Centrum. Belangrijke ontwikkeling op het gebied van de huurprijzen is de toename van het gebruik van incentives. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Arnhem Centrum | Centre

175


Arnhem Noord | North

150

145

Arnhem Oost | East

150

150

Arnhem West | West

165

150

Arnhem Zuid | South

150

145

Voorraad In Arnhem zijn in 2008 veel nieuwbouwontwikkelingen gereed gekomen. In 2009 was het aantal toevoegingen aan de totale kantorenvoorraad beperkter. Er wordt steeds minder op risico gebouwd en vaak pas met de bouw gestart wanneer er een huurder is gevonden voor het pand. Enkele namen van nieuw op te leveren projecten voor de komende periode zijn ‘Le Maire’ (12.500 vierkante meter) en ‘Mariëndaal Center of Excellence’ (20.000 vierkante meter). Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2005

2006

2007

982.000

989.000

999.000

Afname/Toename / Decrease-Increase +1%

+1%

+1%

Totale voorraad / Total stock

2008

2009

2010

1.024.000 1.064.000 1.075.000 +3%

+4%

+1%

Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars De heer J.H. Vogelaar | Telefoon (026) 355 21 00 | www.stmakelaars.nl

82 Arnhem | Kantorenmarkten 2010

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Nijmegen De regio Nijmegen is in deze editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten uitgebreid met twee nieuwe deelregio’s. Voor de eerste keer zal ook een beeld worden geschetst van Wijchen en de gemeente Beuningen. Deze uitbreiding is met name ingegeven door het feit dat hier veel bedrijventerreinen te vinden zijn met gebouwen met een relatief groot aantal vierkante meters kantoorruimte. Met het oog op de rapportage Sprekende Cijfers Bedrijfsruimtemarkten is besloten de deelregio’s ook in deze rapportage op te nemen. Wijchen is gelegen ten westen van Nijmegen en heeft ongeveer 40.000 inwoners. De plaats heeft een viertal bedrijventerreinen te weten Bijsterhuizen, Wijchen-Oost, Breekwagen en Loonse Waard. Bijsterhuizen is met een oppervlakte van 250 hectare het grootste bedrijventerrein en herbergt ook de meeste kantoorruimte. De gemeente Beuningen is gelegen ten noordwesten van Nijmegen. Ook Beuningen kent een viertal bedrijventerreinen waar eveneens kantoorruimte aanwezig is. Op volgorde van grootte zijn dit De Sluis, Schoenaker, Aalsterveld en Klaphekstraat. Als gevolg van deze toevoeging zullen de cijfers anders uitvallen dan in voorgaande edities. Daar waar nodig zal een vergelijking worden gemaakt met de situatie zonder Wijchen en Beuningen.

Aanbod op 1 januari 2010: 80.600 vierkante meter Het totale aanbod in de regio Nijmegen ligt op 1 januari 2010, 38% hoger dan een jaar eerder. Wanneer de nieuwe deelregio’s Wijchen en Beuningen niet worden meegenomen is sprake van een aanbodstijging van 7%. Het totale aanbod wordt bepaald door 89 objecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorpand bedraagt dus 905 vierkante meter. Een jaar geleden was dit nog 1.191 vierkante meter. Het grootste pand wordt aangeboden door Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars en is gelegen aan de Wijchenseweg in de Brabantse Poort en heeft een aaneengesloten metrage van ruim 12.000 vierkante meter Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

95.400

83.300

64.400

58.400

80.600

+2%

-13%

-23%

-9%


+38%


+37%

+20%

-13%

-29%

+2%


15%

41%

2%

1%

9%


85%

59%

98%

99%

91%


Aanbod deelregio’s De stijging van 7% in het totale aanbod (excl. Beuningen en Wijchen) komt voor een belangrijk deel voor rekening van het deelgebied Brabantse Poort. Het aanbod is hier gestegen van 25.000 tot 37.300 vierkante meter. Het in aanbod komen van het eerder genoemde pand aan de Wijchenseweg (12.076 vierkante meter) draagt voor een belangrijk deel aan bij aan deze stijging. Met name de aanboddaling in het centrum van Nijmegen is opvallend. Hier worden nu enkel nog panden met een kleiner metrage aangeboden. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

Nijmegen Centrum | Centre

19.700

15.100

15.900

15.200

5.700

2010

Nijmegen Brabantse Poort

37.300

51.300

24.400

34.800

25.000

Nijmegen Oost | East

8.700

5.700

4.600

5.800

5.100

Nijmegen West | West

15.700

38.200

9.100

12.400

14.200

Gemeente Beuningen

-

-

-

-

Wijchen

-

-

-

-

13.800

95.400

83.400

64.400

58.400

80.600

Totaal | Total

Kantorenmarkten 2010 | Nijmegen 83

4.500

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Opname in 2009: 18.700 vierkante meter In totaal is in de regio Nijmegen 18.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Zonder de deelregio’s Beuningen en Wijchen bedraagt het transactievolume 16.700, een daling van 31% ten opzichte van 2008. In tegenstelling tot de algehele trend is de opname in Nijmegen Oost juist gestegen tot 5.200 vierkante meter. De overige deelregio’s laten wel een daling noteren. Echte grote transacties hebben afgelopen jaar niet plaatsgevonden. Zeven transacties noteren een metrage boven 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste 1.400 vierkante meter. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

2009


1.900

2.300

2.800

4.900

2.600


2.600

13.800

11.700

14.000

7.700


2.400

5.000

2.000

1.500

5.200


18.400

5.000

3.900

3.900

1.200

Gemeente Beuningen

-

-

-

-

700

Wijchen

-

-

-

-

1.300

25.300

26.100

20.400

24.300

18.700

Totaal | Total

Transacties

120.000

In totaal hebben in de regio Nijmegen 29 transacties plaatsgevonden, vijf meer dan in 2008. De gemiddelde transactiegrootte ligt echter fors lager, waardoor het totale transactievolume lager uitkomt dan in 2008. Gemiddeld omvat een transactie in 2009 een metrage van 645 vierkante meter. In 2008 kwam de gemiddelde transactiegrootte nog uit op 1.013 vierkante meter. In het deelgebied Brabantse Poort en met name op Kerkenbos zijn de meeste transacties geregistreerd (13).

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio De kantorenmarkt in de regio Nijmegen is fors ruimer geworden in vergelijking met een jaar geleden. De daling van het opnamecijfer in combinatie met een toename van het aanbod zorgen voor een kantorenmarktratio die uitkomt op 23%.

Huurprijzen De in 2009 gerealiseerde huurprijzen lopen per deelgebied nogal uiteen. In het centrum wordt, met € 150,- veruit de hoogste mediane huurprijs gerealiseerd, terwijl deze in Nijmegen West slechts € 92,- per vierkante meter per jaar bedraagt. Voor 2010 worden nagenoeg dezelfde huurprijzen verwacht. Wel worden steeds meer incentives weggegeven en worden er huurcontracten aangegaan voor kortere perioden. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district




150



120

125


120

120

150


92

95

Gemeente Beuningen

110

105

Wijchen

100

100

Voorraad Als gevolg van de toevoeging van de deelgebieden Beuningen en Wijchen is de totale kantorenvoorraad gestegen. De voorraad in Wijchen bedraagt op 1 januari 2010 circa 41.900 vierkante meter en in de gemeente Beuningen is ongeveer 10.800 vierkante meter kantoorruimte aanwezig. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

2010


426.000

426.000

426.000

430.000

483.000

Afname/Toename / Decrease-Increase

+5%

0%

0%

+1%

+12%

Voor meer informatie over de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrrijfsmakelaars | De heer W. Stadhouders | Telefoon (024) 365 10 10 | www.stmakelaars.nl

84 Nijmegen | Kantorenmarkten 2010

Groningen

Leeuwarden en Assen

8

Sprekende Cijfers

Groningen

86 Groningen | Kantorenmarkten 2010

8. Groningen, Leeuwarden, Assen

Sprekende Cijfers

Groningen Doordat 2008 een zeer teleurstellend kantorenjaar is geweest, komt het opnamecijfer voor de regio Groningen in 2009 ondanks de economische crisis hoger uit. Met uitzondering van 2004 ligt het opnamecijfer vrijwel gelijk aan het niveau van de overige voorgaande jaren. Met name de transacties van RDW in Groningen West en TKP in Groningen Oost dragen bij aan het relatief hoge opnamecijfer. Een jaar geleden werd melding gemaakt van een toename van het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod, alsmede van een relatief grote vraag naar nieuwbouwpanden. Met name de ontwikkelingen op het Europapark droegen destijds bij aan het percentage nieuwbouw in het totale aanbod van 10%. Inmiddels is voor een belangrijk deel van deze nieuwbouw een gebruiker gevonden en is het nieuwbouwpercentage gedaald tot 3%. De verhuur van nieuwbouwpanden draagt ook bij aan het feit dat het opnamecijfer in 2009 is gestegen ten opzichte van 2008.

Aanbod in Groningen Het aanbodcijfer in Groningen laat afgelopen jaar een forse stijging noteren. Op 1 januari 2010 wordt in totaal 124.700 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 27% ten opzichte van een jaar eerder. Een belangrijke oorzaak van deze stijging is het op de markt komen van enkele grote metrages, waarvan de grootste ruim 10.000 vierkante meter in Groningen West. Ook is het totale aantal aangeboden kantoorpanden in 2009 met twaalf objecten gestegen, tot 88. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

117.300

86.600

81.700

98.100

124.700

+28%

-26%

-6%

+20%


+27%


+31%

-3%

-17%

+2%

+31%


33%

6%

8%

12%

3%


67%

94%

92%

88%

97%


Meeste aanbod in Groningen West De grootste aanbodstijging komt voor rekening van de deelregio Groningen West. Ondanks het feit dat het aantal aangeboden objecten met zes is gedaald tot 21, is sprake van een aanbodstijging van ruim 14.000 vierkante meter. Het enige deelgebied waar geen stijging heeft plaatsgevonden in het Centrum. Het aanbodcijfer is hier licht gedaald tot 12.400 vierkante meter op 1 januari 2010. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Groningen Centrum | Centre Groningen Noord | North

2005

2006

2007

2008

2009

16.700

13.400

8.100

10.400

12.800

2010 12.400

1.500

10.900

4.900

2.100

2.100

5.800

Groningen Oost | East

17.100

24.000

11.600

9.400

12.800

18.700

Groningen West | West

32.400

39.600

42.300

35.800

45.900

60.000

Groningen Zuid | South

24.100

29.400

19.700

24.000

24.500

27.800

Totaal | Total

91.800

117.300

86.600

81.700

98.100

124.700

Kantorenmarkten 2010 | Groningen 87

Groningen

Sprekende Cijfers

Opname: stijging tot 32.800 vierkante meter In tegenstelling tot het grootste deel van de Dynamis regio’s is in Groningen sprake van een gestegen opnamecijfer. In heel 2009 werd in totaal 32.800 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een stijging van 32% ten opzichte van 2008. De stijging is met name te verklaren door enkele nieuwbouwtransacties in Groningen Oost en het Europapark in het bijzonder. Van de negen transacties met een metrage boven 1.000 vierkante meter zijn er zes gesloten in Groningen Oost. In Groningen Noord is voor het tweede jaar op rij geen enkele transactie boven 250 vierkante meter geregistreerd. In het Centrum is evenveel kantoorruimte in gebruik genomen, terwijl de opname in Groningen Zuid is gedaald. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008

2009

Groningen Centrum | Centre

5.600

9.000

4.500

4.700

2.300

2.300

Groningen Noord | North

1.200

500

1.900

500

0

0


3.700

5.600

7.300

5.400

9.700

17.600


29.900

16.000

8.300

15.300

9.900

11.100


8.600

2.300

11.000

8.700

3.000

1.800

49.000

33.400

33.000

34.600

24.900

32.800

Totaal | Total

Transacties: 28

140.000

In 2009 werden in totaal 28 transacties geregistreerd met een gemiddelde transactiegrootte van 1.171 vierkante meter. Ondanks het feit dat er vijf transacties boven 1.000 vierkante meter meer hebben plaatsgevonden dan vorig jaar, is de gemiddelde transactiegrootte met 140 vierkante meter gedaald.

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000


20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


De regio Groningen is één van de weinige Dynamis regio’s waar sprake is van een krappere kantorenmarkt in vergelijking met een jaar geleden. De gestegen opname in combinatie met een stijging van het aanbodcijfer zorgt ervoor dat de ratio slechts 1 procentpunt hoger uitkomt dan een jaar geleden.

Huurprijzen De hoogste mediane huren zijn in 2009 gerealiseerd in Groningen Oost. Het feit dat hier enkele nieuwbouwpanden zijn verhuurd draagt bij aan deze relatief hoger huurprijs. Voor nieuwbouwpanden ligt het huurprijsniveau vaak hoger dan voor bestaande kantoorpanden. Gelet op het huidige aanbod wordt verwacht dat de mediane huurprijs in Groningen Oost in 2010 lager zal uitkomen.





Groningen Centrum | Centre

125

Groningen Noord | North

-

120


156

130


123

120


135

125

130

Voorraad De kantorenvoorraad is afgelopen jaar nagenoeg gelijk gebleven op 900.000 vierkante meter. In het voorgaande jaar noteerde de voorraad nog een stijging van 3% als gevolg van de toevoegingen op het Europapark. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

2010


864.000

874.000

874.000

900.000

900.000

Afname/Toename / Decrease-Increase

+1%

+1%

0%

+3%

0%

88 Groningen | Kantorenmarkten 2010

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Leeuwarden

Kantorenmarkten 2010 | Leeuwarden 89

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Leeuwarden Met een kantorenvoorraad van circa 520.000 vierkante meter is Leeuwarden samen met Groningen de grootste kantorenstad in het noorden van Nederland. Naast de concurrentie van Groningen ondervindt Leeuwarden veel concurrentie van Drachten en Heerenveen. Met name de locatie aan de A7 biedt deze laatste twee steden een groot concurrentievoordeel. De grote voorraad aan kantoorruimte die Leeuwarden herbergt betekent niet dat deze ook van hoge kwaliteit is. De regio moet de komende jaren haar best doen het aanbod een kwaliteitsinjectie te geven. De concurrentiestrijd aan de A7-zone met vooral Drachten en Heerenveen wordt anders verloren. Er zijn momenteel plannen voor nieuwe kantoorontwikkelingen rondom de het ‘FEC’, Leeuwardens WTC-locatie. Daarnaast is men bezig met de zogenaamde ‘kantorenhaak’, het gebied tussen het ‘FEC’, het stationsgebied en de Oostergoweg/Marshallweg. Deze locatie is zeer goed bereikbaar en heeft een goede uitstraling. Doordat de vraag naar grote kantoorpanden zeer gering is, onderzoekt de gemeente momenteel of incourante panden in de binnenstad kunnen worden herontwikkeld tot kleine units (waar wel vraag naar is) of woonruimte. Naast een goede bereikbaarheid en kwalitatief hoogwaardige kantorenlocaties is ook de beroepsbevolking in het gebied een belangrijke factor waarop bedrijven hun vestigingskeuze baseren. In Leeuwarden is wel voldoende arbeidspotentieel, maar het gemiddelde opleidingsniveau laat enigszins te wensen over. Kantoorgebruikers zijn met name op zoek naar hooggeschoolde werknemers. Er zijn wel verschillende HBO opleidingen in Leeuwarden, maar het merendeel van de studenten komt van buitenaf en vertrekt weer na het afronden van de studie.

Aanbod op 1 januari 2010: +94% Na een aanboddaling in de afgelopen twee jaar, is in 2009 weer sprake van een zeer forse stijging. Het aanbod is in 2009 met 94% gestegen tot 93.100 vierkante meter. Het aandeel nieuwbouw in het aanbod blijft met 3% gelijk aan de voorgaande jaren. Het aanbod omvat 69 objecten, waarmee de gemiddelde objectgrootte uitkomt op 1.349 vierkante meter. In vergelijking met het gemiddelde van 925 vierkante meter op 1 januari 2009 betekent dit een forse stijging. Het grootste aaneengesloten metrage betreft een bestaand kantoorpand aan de Hempenserweg met een verhuurbaar vloeroppervlak van 10.094 vierkante meter. In totaal zijn er elf objecten met een metrage van tenminste 1.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

2010

58.000

60.700

49.800

48.100

93.100

+17%

+5%

-18%

-3%


+94%


+43%

+50%

+9%

-4%

+74%


14%

12%

3%

2%

3%


86%

88%

97%

98%

97%


Stijging in Leeuwarden Zuid relatief het grootst Het bijna verdubbelde aanbodcijfer in Leeuwarden is terug te zien in vrijwel alle deelgebieden. Alleen in Leeuwarden Oost is het aanbod op 1 januari 2010 licht gedaald. De stijging in Leeuwarden Zuid is relatief gezien het grootst. Op 1 januari 2010 bedraagt het aanbod hier 38.100 vierkante meter, tegenover 14.800 vierkante meter een jaar eerder. Daardoor is dit deelgebied momenteel verantwoordelijk voor

90 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2010

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

de meeste vierkante meters aangeboden vloeroppervlak. Hiermee overtreft het Leeuwarden West, welke in 2008 nog de meeste vierkante meters aanbood. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Leeuwarden Centrum | Centre

2006

2007

2008

2009

23.800

22.900

12.300

10.900

2010 16.800

Leeuwarden Oost | East

7.300

5.900

8.300

7.000

6.400

Leeuwarden West | West

11.800

18.900

14.600

15.400

31.800

Leeuwarden Zuid | South

15.200

13.000

14.600

14.800

38.100

Totaal | Total

58.000

60.700

49.800

48.100

93.100

Opname in 2009 Het aantal opgenomen vierkante meters blijft schommelen. In 2009 is, net als in 2007, sprake van een ruime verdubbeling ten opzichte van het vorige jaar. Deze verdubbeling kan worden toegeschreven aan de forse volumestijgingen in Leeuwarden West en Leeuwarden Zuid. Evenals vorig jaar hebben zich in Leeuwarden Oost geen transacties voorgedaan. In Leeuwarden Centrum is het opnamecijfer opnieuw gedaald, van 2.700 vierkante meter in 2008 tot 1.100 vierkante meter in 2009. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

2009


5.600

500

3.800

2.700

1.100


-

-

700

-

-

1.200

2.000

4.600

1.200

4.400


2.700

1.600

800

300

3.400

Totaal | Total

9.500

4.100

9.900

4.200

8.900


Transacties: 4

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


De dalende trend van het aantal transacties zet in 2009 door. Na de daling in 2008 tot zes transacties, zijn in 2009 slechts vier transacties gerealiseerd. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 2.225 vierkante meter en ligt daarmee wel fors hoger dan in 2008. Twee grote transacties zorgen voor dit relatief hoge gemiddelde. De grootste transacties omvatten metrages van 3.737 en 3.350 vierkante meter aan respectievelijk de Tesschelschadestraat en de Sixmastraat. Opvallend is dat alle vier de transacties plaats hebben gevonden in verschillende deelgebieden.

Kantorenmarktratio: 10% Doordat zowel het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte, als het aanbod is verdubbeld, is de kantorenmarktratio dit jaar met 10% vrijwel gelijk aan het niveau van 1 januari 2009. De markt in Leeuwarden blijft daarmee onverminderd ruim.

Huurprijzen Van de vier transacties die in 2009 hebben plaatsgevonden, is van slechts één de huurprijs gepubliceerd. In 2010 zal de hoogste mediane huurprijs waarschijnlijk worden gerealiseerd in Leeuwarden Oost. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district





135

100


-

120


-

115


-

95

Voorraad De totale kantorenvoorraad in de regio Leeuwarden is afgelopen jaar licht gestegen en omvat 520.000 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar geleden betekent dit een stijging van 0,5%. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

517.000

517.000

517.000

517.000

0%

0%

0%

0%

Kantorenmarkten 2010 | Leeuwarden 91

2010 520.000 +0.5%

Sprekende Cijfers

Assen

92 Assen | Kantorenmarkten 2010

Assen

Sprekende Cijfers

Assen Assen kan worden aangeduid als de belangrijkste kantorenstad van de provincie Drenthe en vormt samen met Groningen één van de zes nationale stedelijke netwerken. Dit netwerk heeft 450.000 inwoners en herbergt ongeveer 220.000 arbeidsplaatsen. De regio is daarmee de economische motor van Noord Nederland. De belangrijkste kantorenlocaties van Assen zijn het stationsgebied, de binnenstad, het Oude Grachtpad en de kruising van de Groningerstraat met de Europaweg. In de regio wordt weinig nieuwbouw gerealiseerd, waardoor het aanbodcijfer op een vrij stabiel niveau blijft. In het afgelopen jaar zijn relatief veel kleine transacties gerealiseerd. In hoofdzaak vonden deze plaats binnen de Europaring. Opmerkelijk is dat er in 2009 geen enkele kantoorruimte op een snelweglocatie is verhuurd. Het afgelopen jaar is Centric de grootste nieuwkomer in de regio. Bedrijven als de NAM, Ziengs en Scapino hadden zich al eerder gevestigd in de regio. Concurrentie heeft Assen vrijwel uitsluitend van Groningen. De mate van concurrentie is echter beperkt, omdat de plaatsen een uiteenlopende cultuur kennen. Om meer kantoorgebruikers naar de regio te trekken moet de gemeente beter gaan meedenken om dit te bewerkstelligen. Daarnaast moeten er bedrijventerreinen worden ontwikkeld die daadwerkelijk aan de vraag van de potentiële gebruiker voldoen en tegelijkertijd iets toevoegen aan de stad. Dit is ook belangrijk in de context van het cultuurhistorisch erfgoed binnen de regio.

Aanbod stabiel Doordat in de regio Assen nagenoeg geen nieuwbouwontwikkelingen plaatsvinden, is het aanbod nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met een jaar geleden. Er staat in totaal 33.500 vierkante meter kantoorruimte te koop of te huur. Het huidige aanbod wordt gevormd door 28 objecten. De gemiddelde unitgrootte in de regio Assen komt hiermee uit op 1.196 vierkante meter. De grootste metrages worden aangeboden aan het Abel Tasmanplein en de Amerikaweg met respectievelijk 5.146 en 4.161 vierkante meter. In totaal worden twaalf objecten aangeboden met een metrage van tenminste 1.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m vvo 2

2006

2007

2008

2009

2010

38.100

31.300

37.900

33.900

33.500

+7%

-18%

+21%

-11%


-1%


+22%

0%

+22%

+3%

+1%


44%

21%

26%

22%

8%


56%

79%

74%

78%

92%


Ruim 60% van het totale aanbod in het centrum Hoewel het totale aanbod vrijwel gelijk is gebleven, is er binnen de deelregio’s sprake van een verschuiving. Ruim 60% van het totale aanbod is op 1 januari 2010 gelegen in het centrum, een toename van 2.200 vierkante meter. Ook in Assen Noord en Assen West is het aanbod toegenomen. Als gevolg van de forse aanboddaling in Assen Zuid, is het totale aanbodcijfer nauwelijks gewijzigd ten opzichte van een jaar geleden. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

12.500

10.000

19.500

18.200

Assen Noord | North

13.500

5.800

4.500

6.500

9.400

Assen West | West

10.600

9.300

4.900

1.100

1.800

Assen Centrum | Centre

Assen Zuid | South Totaal | Total

2010 20.400

1.500

6.200

9.000

8.100

1.900

38.100

31.300

37.900

33.900

33.500

Kantorenmarkten 2010 | Assen 93

Assen

Sprekende Cijfers



2005

2006

2007

2008

2009


1.300

10.000

2.300

3.000

3.200

Assen Noord | North

4.200

2.400

1.000

1.600

-

Assen West | West

4.300

700

6.200

2.900

4.900

Assen Zuid | South

-

3.000

400

700

-

9.800

16.100

9.900

8.200

8.100

Totaal | Total

Aantal opgenomen vierkante meters gelijk aan niveau 2008

45.000 40.000

In het afgelopen jaar is in totaal 8.100 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een zeer geringe daling ten opzichte van 2008. Hiermee is een einde gekomen aan de forse dalingen in de voorgaande twee jaren. Alleen in de deelgebieden Centrum en West hebben in 2009 transacties plaatsgevonden. De opname in het centrum is vrijwel gelijk gebleven, terwijl in Assen West een forse opnamestijging heeft opgetreden.

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Transacties: 11 In 2009 is het aantal transacties voor het eerst sinds drie jaar weer gestegen. In het afgelopen jaar zijn elf transacties gerealiseerd met een metrage boven 250 vierkante meter; drie meer dan in 2008. Alle transacties betreffen bestaande kantoorpanden. Centric en de Provincie Drenthe zijn verantwoordelijk voor de grootste transacties met metrages van respectievelijk 1.400 en 2.900 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 24% Doordat zowel de opname als het aanbod in het afgelopen jaar vrijwel gelijk zijn gebleven, komt de kantorenmarktratio met een percentage van 24%, op exact hetzelfde percentage uit als in 2008.





115


Assen Noord | North

-

110

Assen West | West

115

110

Assen Zuid | South

-

110

Huurprijzen In 2009 werden alleen in het Centrum en Assen Zuid huurprijzen gerealiseerd. Beide mediane huurprijzen bedragen € 115,- per vierkante meter per jaar. Voor 2010 worden mediane huurprijzen verwacht die gelijk liggen aan het niveau van 2009 of wellicht iets daaronder. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2006

2007

2008

2009

280.000

285.000

290.000

300.000

0%

+2%

+2%

+3%

2010 300.000 0%

Voorraad De kantorenvoorraad is het afgelopen jaar gelijk gebleven op 300.000 vierkante meter. Vanwege een gebrek aan concrete nieuwbouwplannen is het de verwachting dat de voorraad ook de komende jaren stabiel zal blijven. Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer R. Lameijer | Telefoon (0592) 33 84 20 | www.lamberink.nl

94 Assen | Kantorenmarkten 2010

Apeldoorn

Deventer en Zwolle

9

Sprekende Cijfers

Apeldoorn

96 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2010

9. Apeldoorn, Deventer, Zwolle

Sprekende Cijfers

Apeldoorn Al jarenlang wordt de kantorenmarkt in Apeldoorn gedomineerd door kleinere gebruikers. Deze zijn veelal op zoek naar goede bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid en met name een eigen identiteit. Opvallend in de nieuwbouwplannen is dat juist vooral wordt voorzien in grootschalige bebouwing. Met name als het gaat om de eigen identiteit wordt hiermee geen gehoor gegeven aan de vraag van de potentiële huurder. De belangrijkste nieuwbouwontwikkelingen vinden op dit moment plaats op de Europaweg. Hier is onder andere het nieuwe pand van de Rabobank in aanbouw, met een metrage van 6.500 vierkante meter één van de weinige nieuwbouwontwikkelingen van formaat in de regio. Voor de overige nieuwbouwprojecten geldt veelal dat ze worden uitgesteld tot er een gebruiker is gevonden. Opvallend is het vertrek van de accountantskantoren BDO en Ernst & Young. Met het vertrek van laatstgenoemde partij naar Zwolle is in kantorengebouw ‘La Tour’ een oppervlakte van ruim 4.500 vierkante meter vrijgekomen. Ook het vertrek van Yokogawa veroorzaakte een forse toename van het aanbod. Doordat zij naar Amersfoort zijn uitgeweken is 5.500 vierkante meter kantoorruimte en 1.500 vierkante meter bedrijfsruimte op de markt beschikbaar gekomen. Uit bovenstaande verplaatsingen blijkt reeds dat Apeldoorn de meeste concurrentie ondervindt van Zwolle. Daarnaast is ook Arnhem een belangrijke concurrent in de slag om het aantrekken van gebruikers. Een belangrijke ontwikkeling in 2009 is de oplevering van een kantoorpand van 25.000 vierkante meter, gerealiseerd ten behoeve van het gebruik door de brandweer, de politie en de Geneeskundige Hulp bij Ongevallen en Rampen (GHOR).

Aanbod op 1 januari 2010: 116.300 vierkante meter In tegenstelling tot een jaar geleden is het aanbod in de regio Apeldoorn in 2009 gestegen. Op 1 januari 2010 wordt 20% meer kantoorruimte aangeboden dan een jaar eerder, waarmee het aanbodcijfer uitkomt op 116.300 vierkante meter. Het eerder genoemde vertrek van de twee accountantskantoren en Yokogawa dragen voor een belangrijk deel bij aan deze stijging. In totaal worden 79 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Dit zijn er dertien meer dan vorig jaar. Evenals vorig jaar wordt het grootste aaneengesloten metrage, met 14.000 vierkante meter, aangeboden in het kantoorpand ‘La Tour’. Het aantal panden met een metrage boven 1.000 vierkante meter bedraagt 29. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

92.600

107.800

102.600

96.600

116.300

2010

-4%

+16%

-5%

-6%

+20%



+10%

+28%

+18%

+1%

+17%


22%

16%

6%

1%

1%


78%

84%


Kantorenmarkten 2010 | Apeldoorn 97

94%

99%

99%

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Forse aanbodstijging Apeldoorn Overig De aanbodstijging in de regio Apeldoorn komt bijna geheel voor rekening van de deelregio Apeldoorn Overig. In 2009 zijn hier onder andere twee grote panden in aanbod gekomen, waardoor het aanbod steeg van 7.500 vierkante meter vorig jaar tot 32.500 vierkante meter op 1 januari 2010. Opvallend is ook de aanboddaling in Apeldoorn Zuid. Hier wordt bijna 7.000 vierkante meter minder aangeboden dan een jaar geleden. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2006

2007

2008

2009

2010

25.000

29.600

23.500

20.800

22.900

Apeldoorn Noord | North

18.400

17.700

25.600

20.600

20.000

Apeldoorn Oost | East

10.600

8.100

5.100

2.900

2.800

Apeldoorn Zuid | South

32.000

35.000

33.100

44.800

38.100

6.600

17.400

15.300

7.500

32.500

92.600

107.800

102.600

96.600

116.300

Apeldoorn Centrum | Centre

Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

2009: Opnamedaling van 46% Het opnamecijfer voor 2009 komt in de regio Apeldoorn 46% lager uit dan in 2008. De totale opname wordt bepaald door 29 transacties boven 250 vierkante meter. De twee grootste transactie omvatten beide bijna 1.500 vierkante meter. De grootste transactie in 2008 betrof ter vergelijking 4.640 vierkante meter. De opname wordt al jaren voor circa 80% bepaald door verplaatsingen binnen de regio. Apeldoorn heeft slechts een beperkte aantrekkingskracht op ondernemingen van buitenaf. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

2009


4.900

5.400

8.500

11.300

8.800 1.100


1.600

300

900

7.600


2.300

3.700

2.700

1.000

-


22.000

8.600

9.400

5.100

2.700

Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

3.800

3.700

12.000

4.400

3.300

34.600

21.700

33.500

29.400

15.900


120.000

Zoals in bijna alle Dynamis regio’s is ook de kantorenmarkt in Apeldoorn fors ruimer geworden. De gedaalde vraag in combinatie met het fors gestegen aanbodcijfer maakt dat potentiële huurders meer keus hebben. Toch sluit het nieuwere aanbod lang niet altijd aan op de vraag van de gebruiker. Zij zijn vaak op zoek naar kleinere panden met een bepaalde identiteit.

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Huurprijzen De mediane huurprijs in het centrum van Apeldoorn lag in 2009 op € 160,- per vierkante meter. In Apeldoorn Overig wordt gemiddeld € 139,- per vierkante meter betaald. Voor 2010 worden de hoogste huurprijzen wederom in het centrum verwacht. De hoogste gerealiseerde huurprijs van afgelopen jaar bedraagt € 170,- per vierkante meter per jaar. Deze prijs wordt voor een drietal panden betaald. Twee keer in Apeldoorn Overig en één keer in het centrum. Deelgebieden | Districts




160

150


-

120


-

125


-

120

Apeldoorn Overig | Other

139

115

98 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2010

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Voorraad De totale kantorenvoorraad in de regio Apeldoorn is afgelopen jaar met 3% gestegen als gevolg van de toevoeging van het eerder genoemde pand van 25.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

2010

660.000

680.000

715.000

729.000

754.000


+3%

+3%

+5%

+2%

+3%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer J.A.C. van Loon |Telefoon (055) 5 268 268 | www.rodenburg.nl

Kantorenmarkten 2010 | Apeldoorn 99

Deventer

Sprekende Cijfers

Deventer

100 Deventer | Kantorenmarkten 2010

Deventer

Sprekende Cijfers

Deventer De regio Deventer ondervindt als het gaat om de vestiging van kantoorgebruikers met name concurrentie van Apeldoorn en Zwolle. Om in de toekomst meer gebruikers aan te kunnen trekken is het van belang enkele zaken te verbeteren. Het economische klimaat in Deventer kan worden verbeterd door middel van het verminderen van de regelgeving in combinatie met het vergroten van de ruimte voor bestemmingsplannen. Daarnaast is het van belang de bereikbaarheid van de binnenstad te verbeteren. Op dit moment speelt de gemeente nog te weinig in op de problemen die zijn ontstaan als gevolg van de economische crisis. Het afgelopen jaar is gestart met één belangrijk nieuwbouwproject. Het project ‘Olympus’ op het voormalige Tedeco terrein (hoek van de Hanzeweg en de Zutphenseweg) wordt in twee fasen gerealiseerd. In totaal omvat het project een metrage van 15.000 vierkante meter. Het belangrijkste nieuwbouwproject voor de toekomst is ‘Epse Noord’. Het oorspronkelijke plan was om hiermee te starten in 2010. Als gevolg van de economische situatie zijn de plannen echter uitgesteld.

Aanbod op 1 januari 2010: wederom een forse stijging Voor het tweede jaar op rij is in de regio Deventer sprake van een forse aanbodstijging. Op 1 januari 2010 wordt in totaal 76.100 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, een stijging van 15% ten opzichte van een jaar geleden. Het aanbod wordt bepaald door 67 objecten met een metrage boven 250 vierkante meter, waarvan 25 met een metrage van 1.000 vierkante meter of meer. Het aandeel nieuwbouw komt op 1 januari 2010 fors lager uit dan in voorgaande jaren en bedraagt 4%. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2005

2006

2007

2008

2009

60.200

62.500

57.900

56.700

66.200

+25%

+4%

-7%

-2%

+17%

2010 76.100


+15%


+19%

+12%

+4%

+2%

+16%

+29%


16%

24%

28%

35%

9%

4%


84%

76%

72%

65%

91%

96%


Hanzepark verantwoordelijk voor gestegen aanbodcijfer Het grootste deel van het totale aanbod is terug te vinden op het Hanzepark. De gehele aanbodstijging in 2009 komt voor rekening van dit deelgebied. Met name de toevoeging van het nieuwbouwpand van ruim 10.000 vierkante meter aan de Zutphenseweg draagt bij aan deze stijging. In het centrum van Deventer is het aanbod licht gedaald, terwijl de aanboddaling in Deventer Overig iets groter is. Het aanbod sluit overigens wel goed aan op de vraag. Voor grote partijen is op het Hanzepark veel kantoorruimte beschikbaar, terwijl kleine partijen in het centrum vrij eenvoudig geschikte kantoorruimte kunnen vinden. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2006

2007

2008

2009

2010

Deventer Centrum | Centre

11.100

10.600

6.600

9.800

8.800

8.200

Deventer Hanzepark

39.200

40.900

40.400

39.700

38.600

52.000

9.900

10.900

10.900

7.200

18.700

16.000

60.200

62.500

57.900

56.700

66.100

76.200

Deventer Overig | Other Totaal | Total

Kantorenmarkten 2010 | Deventer 101

Deventer

Sprekende Cijfers



2004

2005

2006

2007

2008


4.300

8.000

3.000

1.300

6.300

2.300

18.100

6.800

9.000

8.700

3.900

3.300

Deventer Hanzepark Deventer Overig | Other Totaal | Total

600

1.600

500

2.500

2.400

23.000

16.400

12.500

12.500

12.600

2009

1.100 6.700

Met name centrum verantwoordelijk voor opnamedaling De totale opname in 2009 is ten opzichte van 2008 bijna gehalveerd. In totaal is slechts 6.700 vierkante meter kantoorruimte verhuurd. De opnamedaling is met name te wijten aan het geringe transactievolume in het centrum van Deventer. De belangrijkste partijen die zich afgelopen jaar in de regio hebben gevestigd zijn Accare, WVG-Oost en stichting Rentray. Voor laatst genoemde geldt dat zij zich tijdelijk hebben gevestigd.

Transacties: 11

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

In totaal werden elf transacties geregistreerd met een metrage boven 250 vierkante meter. In twee gevallen betreft het een object groter dan 1.000 vierkante meter. De grootste transactie komt voor rekening van de KNVB. Zij huren vanaf medio 2010 1.349 vierkante meter kantoorruimte aan de Keulenstraat op het Hanzepark. De gemiddelde transactiegrootte komt wederom lager uit dan in het voorgaande jaar. Met 609 vierkante meter is dit de één van de laagste gemiddelde transactiegroottes van alle Dynamis regio’s.

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 9% De kantorenmarkt in Deventer is in 2009 fors ruimer geworden. De verhouding tussen de opname in 2009 en het aanbod op 1 januari 2010 bedraagt 9%. Een jaar geleden kwam de kantorenmarktratio nog uit op 19%. Met name het Hanzepark kent een behoorlijke leegstandproblematiek. In het centrum ligt de kantorenmarktratio met 28% nog relatief hoog.

Huurprijzen De hoogte van de incentives is afgelopen jaar toegenomen als gevolg van het economisch klimaat en de oplopende leegstand. Voorbeelden van toegepaste incentives zijn huurvrije perioden, uitgestelde indexering en inbouwpakketten. Voor 2010 wordt de hoogste mediane huurprijs verwacht in het centrum.





-


Deventer Hanzepark

-

118

Deventer Overig | Other

-

95

Voorraad De totale kantorenvoorraad in de regio Deventer bedraagt op dit moment ongeveer 329.000 vierkante meter. Een stijging van 2% ten opzichte van een jaar geleden. De stijging komt voor rekening van de eerste fase van het Tedeco project.



2006

2007

2008

2009

311.000

320.000

320.000

322.000

0%

+3%

0%

+1%

2010 329.000 +2%

Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer W.I. Dijkerman | Telefoon (0570) 68 68 68 | www.rodenburg.nl

102 Deventer | Kantorenmarkten 2010

Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2010 | Zwolle 103

Zwolle

Sprekende Cijfers

Zwolle Zowel de strategische ligging van Zwolle als het diverse kantorenaanbod dragen bij aan de vestiging van relatief veel bedrijven uit de Randstad. Sterke punten van de regio zijn de stabiele en hoogwaardige arbeidsmarkt, onder meer door de aanwezigheid van de grootste HBO onderwijsinstelling van Nederland en een groot achterland (Friesland, Groningen en Drenthe). Daarnaast maken infrastructurele verbeteringen als de verbreding van de A28, de aanleg van de Lightrail en de Hanzelijn de regio steeds aantrekkelijker. Concurrentie ondervindt Zwolle van de grotere nabijgelegen steden als Apeldoorn, Deventer, Groningen en Amersfoort. In Zwolle worden vrij veel nieuwbouwpanden aan de voorraad toegevoegd. De bouw van het hoofdkantoor van Electrabel, het nieuwbouwproject ‘La Diligence’ (ca. 30.000 vierkante meter) en het nieuwe stadion van FC Zwolle zijn de belangrijkste toevoegingen. Op het gebied van nieuwbouw is de focus de laatste jaren verschoven van het deelgebied Hanzeland naar Voorsterpoort en de A28-zone. Ernst & Young zorgt met een metrage van 6.200 vierkante meter voor de grootste opname in 2009.

Aanbod toegenomen met 62% Het totale aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte op 1 januari 2010 bedraagt 172.500. Dit is een stijging van 62% ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is zelfs sprake van een verdubbeling van het aantal vierkante meters. Het totale aantal aangeboden panden is gestegen van 84 naar 100. Deze stijging is ondermeer het gevolg van de toevoeging van nieuwbouw aan de markt. Dit wordt zichtbaar in het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod, dat is gestegen tot 27%. Het aantal nieuwbouwobjecten is gestegen van acht naar elf stuks. De gemiddelde grootte van een aangeboden pand in Zwolle bedraagt 1.725 vierkante meter. Dit is fors meer dan een jaar geleden toen de gemiddelde unitgrootte 1.267 vierkante meter bedroeg. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

87.800

97.500

88.200

106.400

172.500

2010

+51%

+11%

-10%

+21%

+62%



+27%

+14%

+14%

+28%

+98%


19%

10%

17%

15%

27%


81%

90%

83%

85%

73%


Aanbodstijging in vrijwel alle deelgebieden In alle deelgebieden, met uitzondering van Hanzeland, is het aanbod in 2009 gestegen. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in het deelgebied Zone Ceintuurbaan. Hier heeft de op één na grootste absolute aanbodstijging plaatsgevonden. De grootste stijging komt voor rekening van Zwolle Overig. De A28-zone is verantwoordelijk voor de grootste procentuele aanbodstijging.

Opname stijgt met 4.600 vierkante meter In de deelregio Zwolle Overig is de opname ruim verdrievoudigd als gevolg van de transactie van Ernst & Young van circa 6.200 vierkante meter. Ook in Zwolle Centrum is bijna drie keer zoveel kantoorruimte opgenomen dan in 2009. De stijging van 2.700 naar 7.700 vierkante meter is met name te danken aan de opname van 3.760 m? kantoorruimte door de Provincie Overijssel. Daarnaast is in Hanzeland en Zwolle Ceintuurbaan een, weliswaar geringere, stijging zichtbaar. Opvallend is dat het totale transactievolume in de A28-zone bijna is gehalveerd ten opzichte van 2008. 104 Zwolle | Kantorenmarkten 2010

Zwolle

Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2006

2007

2008

2009

2010

Zwolle Centrum | Centre

12.600

10.500

12.600

19.600

24.900

-

300

-

300

1.500

Nieuwbouw Berkum

11.700

6.700

3.600

3.700

16.100

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan 27.700

Zone A28 | Fare-stage 28

39.100

37.800

40.900

59.400

Hanzeland

21.400

23.000

20.000

27.900

25.600

Zwolle Overig | Other

14.300

17.900

14.200

14.000

44.900

Totaal | Total

87.700

97.500

88.200

106.400

172.400

Transacties: 41 In tegenstelling tot 2008 is het aantal transacties in het afgelopen jaar weer gestegen. Het totale aantal transacties in 2009 komt uit op 41. De transacties hebben gespreid over de verschillende deelgebieden plaatsgevonden. Met name in Hanzeland (11) en in de Zone Ceintuurbaan (10) werden veel transacties geregistreerd. De gemiddelde transactiegrootte bedroeg 1.175 vierkante meter tegenover 886 vierkante meter een jaar eerder. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

2009


2.900

7.500

7.800

2.700

7.700

300

300

-

-

500

6.300

16.600

11.700

20.900

9.700

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan 9.200

14.200

18.700

6.300

7.300

9.700

6.200

10.900

12.600

Nieuwbouw Berkum Zone A28 | Fare-stage 28

Hanzeland

4.800

Zwolle Overig | Other Totaal | Total

1.400

7.400

5.200

2.800

10.400

24.900

55.700

49.600

43.600

48.200


200.000 180.000

Door de forse stijging van het aanbodcijfer en de iets geringere stijging van het transactievolume is de kantorenmarktratio gedaald van 41% naar 28%. Dit betekent dat de markt in het afgelopen jaar aanzienlijk ruimer is geworden.

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000

Huurprijzen

40.000 20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

De gerealiseerde mediane huren vallen in 2009 iets lager uit dan in voorgaande jaren. Met name in Hanzeland is dit het geval. Voor het komende jaar worden dezelfde mediane huurprijzen verwacht als in 2009.







147

Nieuwbouw Berkum

-

147 -

Zone A28 | Fare-stage 28

140

140

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan”

140

140

Hanzeland

163

163

Zwolle Overig | Other

150

150

Voorraad De totale kantorenvoorraad in de regio Zwolle is in 2009 met 1% gestegen tot 842.000 vierkante meter. De stijging wordt met name veroorzaakt door de geleidelijke realisatie van 30.000 vierkante meter nieuwbouw in de A28-zone. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

2010

740.000

759.000

774.000

834.000

842.000


+4%

+3%

+2%

+8%

+1%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Zwolle kunt u terecht bij: Bramer Bedrijfsmakelaars | De heer ing. G.J. in ‘t Veld | Telefoon (038) 422 42 25 | www.bramer.biz Kantorenmarkten 2010 | Zwolle 105

Zwolle

Sprekende Cijfers

106 Zwolle | Kantorenmarkten 2010

10

Hengelo

Enschede

Twente

Sprekende Cijfers

Twente

108 Twente | Kantorenmarkten 2010

10. Regio Twente

Sprekende Cijfers

Enschede De kantorenmarkt in Enschede wordt in 2009 getypeerd door met name kleine transacties. Daarnaast zijn de onderhandelingstrajecten langdurig en wordt door huurders steeds vaker gekozen voor herziening van de huurvoorwaarden op de huidige locatie dan voor de huur van een ander pand. Bereikbaarheid blijft in Twente een belangrijke factor voor het al dan niet vestigen van grote kantoorgebruikers. Op dit moment is de discussie gaande of het vliegveld Twente opnieuw in gebruik moet worden genomen. Mocht worden besloten tot de komst van het vliegveld dan zal de aantrekkingskracht van de regio voor potentiële kantoorgebruikers sterk toenemen. Op het moment van schrijven hebben Provinciale Staten van Overijssel de plannen echter afgekeurd, waardoor ingebruikname niet haalbaar lijkt.

Aanbod gestegen met 40% Met een metrage van 71.600 vierkante meter op 1 januari 2010 ligt het aanbodcijfer in de regio Enschede weer op het niveau van 2006. De forse stijging van 40% ten opzichte van een jaar eerder komt met name voor rekening van een aantal grote panden die op de markt beschikbaar zijn gekomen. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod wordt voor een belangrijk deel gevormd door een pand van 5.100 vierkante meter aan de Parkweg in het centrum van Enschede. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

72.600

60.000

60.600

51.300

71.600

2010

-6%

-17%

0%

-15%

+40%



-16%

-31%

-24%

-24%

+11%


12%

14%

13%

2%

8%


88%

86%

87%

98%

92%


Aanbodstijging in bijna alle deelregio’s Behalve in Enschede Zuiderval is het aangeboden metrage kantoorruimte in alle deelregio’s gestegen. Acht panden omvatten een metrage groter dan 2.000 vierkante meter. In vier gevallen gaat het om een pand in het centrum, drie zijn gelegen in het Business & Sciencepark en één in Enschede Overig. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2006

2007

2008

2009

2010

Enschede Centrum | Centre

29.100

30.100

35.100

25.900

33.100

Enschede Business & Science Park

21.000

29.800

16.900

16.600

15.500

Enschede Zuiderval

7.200

5.500

2.500

1.000

1.000

Enschede Overig | Other

6.500

7.500

6.400

8.900

16.500

72.600

60.000

60.600

51.300

71.600

Totaal | Total

Opname in 2009 sterk gedaald In heel 2009 is in totaal slechts 13.100 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Vergeleken met het voorgaande jaar betekent dit een daling van 60%. In totaal vonden slechts twee transacties plaats met een metrage boven 1.000 vierkante meter. Hiermee wordt duidelijk dat de markt steeds meer wordt bepaald door de verhuur van kleinere metrages.

Kantorenmarkten 2010 | Enschede 109

Enschede

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2005

2006

2007

2008

2009


12.200

9.000

6.900

13.400

5.400


11.700

21.200

4.100

8.000

4.200

Enschede Zuiderval Enschede Overig Totaal | Total

-

1.700

5.500

5.000

-

2.600

1.900

1.400

6.200

3.500

26.500

33.800

17.900

32.600

13.100

Transacties: 22 In 2009 vonden in totaal 22 transacties plaats met een metrages boven 250 vierkante meter. In 2008 waren dit er ter vergelijking nog 43. De transacties zijn vrij evenredig verdeeld over de verschillende deelregio’s. In Enschede Zuiderval hebben overigens geen transacties plaatsgevonden. Toch wordt in deze deelregio in de toekomst een stijging verwacht in het opnamevolume. In dit deelgebied zullen namelijk de meeste nieuwbouwprojecten worden gerealiseerd.

Kantorenmarktratio: forse verruiming

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

De markt voor kantoorruimte is in 2009, met een ratio van 18%, fors ruimer dan in 2008, toen de ratio 65% bedroeg. Als gevolg van de sterk achtergebleven opname in combinatie met het gestegen aanbodcijfer kan op dit moment worden gesproken van een ruime markt. Hierbij moet worden aangetekend dat de aanbodstijging met name wordt veroorzaakt door het gestegen aantal grote panden in aanbod. Dit betekent dat de keus voor de potentiële gebruiker minder sterk is gestegen dan de kantorenmarktratio doet vermoeden.

Opname/Take-up



Huurprijzen Voor 2009 kunnen alleen in het Centrum en het Business & Sciencepark mediane huurprijzen worden berekend. Deze liggen respectievelijk op € 123,- en € 125,- per vierkante meter per jaar. Voor 2010 is de verwachting dat de prijzen iets lager zullen uitkomen. Daarnaast worden steeds meer incentives gegeven. Ook deze trend zal in 2010 doorzetten.De hoogste huur is afgelopen jaar gerealiseerd voor een pand in het Business & Sciencepark, waar € 135,- per vierkante meter per jaar wordt betaald. Deelgebieden | Districts




123

120


125

120

Enschede Zuiderval

-

125

Enschede Overig | Other

-

110

Voorraad De totale kantorenvoorraad komt na herberekening uit op 506.432 vierkante meter op 1 januari 2010. De toekomstige stijging zal met name afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in Roombeek en Zuiderval. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

2010

455.000

455.000

454.700

454.700

506.432


8%

0%

0%

0%

+11%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

110 Enschede | Kantorenmarkten 2010

Hengelo

Sprekende Cijfers

Hengelo De belangrijkste toekomstige ontwikkeling in Hengelo is het centrumproject ‘Lange Wemen’. Het gebied, gelegen tussen de Deldenerstraat/Oldenzaalsestraat, Langestraat en de Wemenstraat, zal naast woningen, winkels, horeca en een parkeergarage plaats gaan bieden aan 10.600 vierkante meter kantoorruimte. De totale harde planvoorraad in Hengelo bedraagt ruim 30.000 vierkante meter. Naast het centrumproject ‘Lange Wemen’ bestaan ook plannen buiten de stadsring. Een voorbeeld hiervan is het herstructureringsproject Hart van Zuid, waar ook voor de komende jaren plannen bestaan. Evenals voor Enschede geldt ook voor Hengelo dat bereikbaarheid een belangrijke peiler is voor de kantorenmarkt in de regio. Het wederom in gebruik nemen van het vliegveld Twente ten behoeve van de burgerluchtvaart zou kunnen bijdragen aan een betere bereikbaarheid van de regio. Het is echter sterk de vraag of het vliegveld er zal komen. Er bestaat grote verdeeldheid over het plan. Doordat Provinciale Staten van Overijssel heeft tegengestemd zal de beslissing waarschijnlijk komen te liggen bij Het Rijk.

Aanbod op 1 januari 2010 Het aanbod in de regio Hengelo is in 2009 zeer fors gestegen. Op 1 januari 2010 wordt in totaal 84.200 vierkante meter kantoorruimte aangeboden. Het percentage nieuwbouw bedraagt 11%. In totaal worden 58 objecten aangeboden met een metrage boven 250 vierkante meter. Maar liefst dertien objecten noteren een metrage boven 2.000 vierkante meter, waarvan de grootste 13.000 vierkante meter. Op 1 januari 2008 werden ter vergelijking 45 kantoorpanden aangeboden, waarvan de grootste ruim 3.200 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

47.300

46.500

41.600

47.700

84.200

2010

-14%

-2%

-11%

+15%

+77%



+2%

0%

-12%

+5%

+77%


31%

35%

18%

8%

11%


69%

65%

82%

92%

89%


Forse aanbodstijging in drie deelregio’s De grootste aanbodstijging komt in 2009 voor rekening van de deelregio Hengelo Overig. Met name als gevolg van het beschikbaar komen van een pand van 13.000 vierkante meter is het aanbod meer dan verviervoudigd. Ook in het Centrum en Westermaat is sprake van een forse stijging van het aanbodcijfer. In Hart van Zuid en de Westermaat Campus ligt het aantal aangeboden vierkante meters gelijk aan dat van een jaar eerder. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Hengelo Centrum | Centre

2006

2007

2008

2009

2010

15.400

15.300

15.900

20.500

28.100

Hengelo Hart van Zuid

3.800

3.800

5.000

6.200

6.200

Hengelo Westermaat Campus

2.800

3.300

3.300

1.400

1.400

19.500

20.800

15.700

14.800

27.400

5.800

3.300

1.700

4.800

21.100

47.300

46.500

41.600

47.700

84.200

Hengelo Westermaat Hengelo Overig Totaal | Total

Kantorenmarkten 2010 | Hengelo 111

Hengelo

Sprekende Cijfers

Opname voor het tweede jaar op rij gestegen Als gevolg van enkele grote transacties in 2009 komt het opnamecijfer fors hoger uit dan een jaar eerder. In totaal wisselde 22.700 vierkante meter kantoorruimte van gebruiker. In Hengelo Overig is als enige deelgebied sprake van een opnamedaling. Daarnaast hebben in Hart van Zuid evenals in 2008 geen transacties plaatsgevonden met een metrage boven 250 vierkante meter. Hengelo Centrum en Westermaat zijn de deelregio’s waar afgelopen jaar de meeste kantoormeters zijn verhuurd of verkocht. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Hengelo Centrum | Centre

2005

2006

2007

2008

2009

400

1.200

1.700

5.600

9.100


-

-

2.100

-

-


-

1.000

-

-

3.000

Hengelo Westermaat

3.100

3.900

3.000

3.900

9.100

Hengelo Overig | Other

2.200

1.800

-

5.800

1.500

Totaal | Total

5.700

7.900

6.800

15.300

22.700

Transacties: 16 Het aantal transacties komt in 2009 uit op zestien. Dit is er één meer dan in 2008. De gemiddelde grootte van een transactie is sterk gestegen. In 2008 bedroeg deze nog 1.017 vierkante meter. In 2009 komt de gemiddelde transactiegrootte uit op 1.419 vierkante meter. Met name een transactie van 8.000 vierkante meter aan de Industrieweg in het centrum van Hengelo is verantwoordelijk voor deze ontwikkeling.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000


10.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Als gevolg van de zeer forse aanbodstijging is de kantorenmarkt in Hengelo, ondanks de opnamestijging, ruimer geworden. De verhouding tussen het aanbod op 1 januari 2010 en de opname in heel 2009 bedraagt 27%. Een jaar eerder kwam de kantorenmarktratio uit op 32%.

Huurprijzen De gerealiseerde huurprijzen zijn afgelopen jaar achtergebleven bij hetgeen vorig jaar werd voorspeld. Zowel in Hengelo Centrum als in Hengelo Westermaat lagen de huurprijzen in 2009 rond € 125,- per vierkante meter per jaar. Wanneer wordt gekeken naar de tophuur in Westermaat valt op dat deze, met € 127,-, nauwelijks hoger uitkomt dan de mediane huurprijs van € 125,- per vierkante meter per jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district




Hengelo Centrum | Centre

125

125


-

120


-

120

Hengelo Westermaat

126

125

Hengelo Overig | Other

-

110

Voorraad De totale kantorenvoorraad in de regio Hengelo bedraagt op 1 januari 2010 circa 347.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

2010

290.000

290.000

290.000

290.000

347.000


0%

0%

0%

0%

+19%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

112 Hengelo | Kantorenmarkten 2010

Maastricht

Parkstad Limburg/Heerlen/Sittard

11

Sprekende Cijfers

Maastricht

114 Maastricht | Kantorenmarkten 2010

Sprekende Cijfers

11. Maastricht/Parkstad Limburg/Heerlen/Sittard Maastricht In de regio Maastricht wordt in de komende jaren veel verwacht van het project ‘De groene loper’. In dit project zal onder andere de A2 ondertunnelt worden en zullen enkele kantoorvilla’s worden ontwikkeld. De vervangingsmarkt van de afgelopen jaren zal daarmee weer van nieuwbouw worden voorzien en de regio hoopt hiermee nieuwe bedrijven aan te zullen trekken. Op dit moment is Maastricht echter nog grotendeels een vervangingsmarkt. De in 2008 ontstane verhuisbeweging van de stad naar Maastricht/Aken Airport heeft ook in 2009 doorgezet. Bedrijven als Deloitte en Macintosh verkiezen deze locatie, met name vanuit het bereikbaarheidsaspect, boven het centrum van Maastricht. Maastricht/Aken Airport is gelegen op het grondgebied van de gemeente Beek. De bedrijven die in dit deelgebied gevestigd zijn, blijven echter toch als vestigingsplaatsnaam Maastricht voeren. Hoewel het gebied officieel dus niet tot de regio Maastricht behoort wordt deze daarom vanaf heden in de rapportage meegenomen.

Aanbod flink gestegen: +29% De stijgende lijn in het aanbod die in 2008 werd ingezet heeft ook in het afgelopen jaar plaatsgevonden. Het aanbod is in 2009 gestegen van 64.700 naar 83.300 vierkante meter, een toename van 29%. Deze stijging kan voor een deel worden verklaard door de toevoeging van het deelgebied Maastricht/Aken Airport. Evenals een jaar geleden bestaat het aanbod enkel uit bestaande objecten. Het aantal aangeboden objecten is gestegen van 54 naar 74. In totaal hebben 21 objecten een metrage boven 1.000 vierkante meter. Het grootste kantoorpand dat wordt aangeboden is ‘Het Ondernemingshuis’, met een metrage van 6.876 vierkante meter. De gemiddelde unitgrootte van een aangeboden object bedraagt 1.126 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

71.200

69.500

58.200

64.700

83.300

2010

-9%

-2%

-16%

+11%

+29%



+14%

+11%

-17%

-5%

+22%


8%

0%

0%

0%

0%


92%

100%

100%

100%

100%


Grootste stijging aanbod in Maastricht Oost De stijging van het totale aanbod komt met name voor rekening van de aanbodstijging in Maastricht Oost en het nieuw opgenomen deelgebied Maastricht/Aken Airport. In Maastricht Oost is het aanbod in een jaar tijd met 50% toegenomen, van 19.500 tot 29.100 vierkante meter. In het deelgebied Centrum en Wyck is het aanbod sinds de daling in 2007 weer toegenomen. In de deelgebieden Ceramique, Randwyck en Maastricht West is het aanbod in 2009 juist gedaald. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2006

2007

2008

2009

2010

18.400

24.500

23.900

21.900

24.900

4.700

5.100

2.100

1.900

500

29.800

26.900

14.600

19.500

29.100

4.700

3.900

2.800

6.300

4.200

Maastricht/Aken airport

11.500

Centrum en Wyck | Centre and Wyck Ceramique Maastricht Oost | East Maastricht West | West

Randwyck

13.600

9.100

14.800

15.100

13.100

Totaal | Total

71.200

69.500

58.200

64.700

83.300

Kantorenmarkten 2010 | Maastricht 115

Maastricht

Sprekende Cijfers

Opname 2009: 24.500 vierkante meter. De opname in 2009 laat een stijging noteren ten opzichte van 2008.De stijging van 22% kan echter worden verklaard door de toevoeging van het deelgebied Maastricht/Aken Airport, waar 10.200 vierkante meter kantoorruimte werd opgenomen. Wanneer dit deelgebied niet wordt meegenomen is sprake van een opnamedaling van 29%. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

7.800

8.200

6.100

6.200

Ceramique

1.400

4.500

3.600

3.700

1.700

Maastricht Oost | East

1.700

6.800

2.900

6.300

1.600

600

1.300

3.000

500

300

-

-

-

-

10.200

6.900

10.200

2.200

3.300

4.700

18.400

31.000

17.800

20.000

24.500

Maastricht West | West Maastricht/Aken airport Randwyck Totaal | Total

2009 6.000

Transacties: 31 In 2009 zijn in totaal 31 transacties geregistreerd in de regio Maastricht, twee meer dan in 2008. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in het deelgebied Centrum en Wyck en Maastricht/Aken Airport, met respectievelijk dertien en zeven transacties. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 790 vierkante meter en ligt daarmee 100 vierkante meter boven het gemiddelde in 2008. De grootste transactie betreft de huur van 4.608 vierkante meter door Deloitte aan de Amerikalaan op Maastricht/Aken Airport.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 29% Doordat zowel het aanbod als de opname zijn gestegen blijft de kantorenmarktratio in 2009, met 29% vrijwel gelijk aan die in 2008. Per deelgebied zijn echter duidelijke verschillen waarneembaar. De markt in Ceramique is het afgelopen jaar nog krapper geworden, terwijl de markt in Maastricht Oost en West juist opvallend ruim is.

Huurprijzen De mediane huurprijzen liggen in 2009 tussen de € 120,- en € 140,- per vierkante meter per jaar. Voor 2010 liggen de verwachte huurprijzen vrij dicht bij elkaar. De hoogste mediane huurprijs wordt verwacht in het deelgebied Centrum en Wijck, de laagste huurprijzen in Maastricht Oost en West. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Centrum en Wyck | Centre and Wyck

130


Ceramique

108

140 130

Maastricht Oost | East

126

Maastricht West | West

-

Maastricht/Aken airport

141

135

Randwyck

133

140

130

Voorraad De kantorenvoorraad op 1 januari 2010 vertoont een lichte stijging ten opzichte van een jaar geleden. Deze stijging is geheel te verklaren door de toevoeging van de deelregio Maastricht/Aken Airport. Door de toekomstige realisatie van ‘De groene loper’ zal de voorraad op termijn verder toenemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

2010

550.000

550.000

550.000

550.000

600.000


0%

0%

0%

0%

+9%

Decrease / Increase

Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.C. Boek | De heer P.H.M.W. Brouwers | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl

116 Maastricht | Kantorenmarkten 2010

Sprekende Cijfers

Heerlen

Kantorenmarkten 2010 | Heerlen 117

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Parkstad Limburg/Heerlen Parkstad Limburg bestaat naast Heerlen uit de volgende zes gemeenten: Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Simpelveld, Voerendaal en Onderbanken. Ruim tien jaar geleden, in 1998, zijn deze gemeenten op bestuurlijk en maatschappelijk niveau intensiever samen gaan werken. Het project ‘Maankwartier’, de gebiedontwikkeling rondom het station, is belangrijk voor de regio. Dit plan, waarin wordt geïnvesteerd in het stationsgebied van Heerlen, moet de uitstraling van het gebied moderniseren en een goed investeringsklimaat creëren. Tegelijkertijd moet de nieuwe gebiedsontwikkeling niet ten koste gaan van de historische uitstraling van het centrum. Door de oplevering van de eerste fase van het project is het aanbod in 2008 flink gestegen. Sindsdien is het aanbod redelijk stabiel gebleven. Inmiddels is overeenstemming bereikt over de invulling van de tweede fase van het project. Het totale metrage nieuwe kantoorruimte zal 17.000 vierkante meter bedragen, fors minder dan in de oorspronkelijke plannen. Toch is het ‘Maankwartier’ te typeren als een vooruitstrevend project in de huidige markt. Door de realisatie van deze tweede fase zal de voorraad de komende jaren verder toenemen. Om de markt niet nog ruimer te laten worden, zal ook de opname mee moeten stijgen. Het transactieniveau in de komende jaren zal bepalend zijn voor de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio.

Aanbod 2009: daling van 7% Na een stijging van het aanbod in de voorgaande drie jaren is het aanbod in 2009 gedaald. Ten opzichte van een jaar eerder komt het aanbod op 1 januari 2010 7% lager uit. Dit komt voor een deel doordat de aanwas van nieuwbouwpanden iets is afgenomen. Daarnaast is het opnamecijfer na de forse daling in 2008 gestabiliseerd. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is nog wel sprake van een aanbodsstijging. Er worden in Heerlen 44 panden aangeboden, drie minder dan een jaar geleden. Het gemiddelde metrage komt daarmee uit op 1.177 vierkante meter. De drie nieuwbouwobjecten in het aanbod zijn met een gemiddeld metrage van 3.659 vierkante meter fors groter. Met 7.500 vierkante meter is ‘Villa Selecta’ met name verantwoordelijk voor dit hoge gemiddelde nieuwbouwmetrage. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m2 vvo

2006

2007

2008

2009

35.900

37.600

49.500

55.700

51.800

2010

-28%

+5%

+32%

+13%

-7%



+2%

+8%

+27%

+30%

+20%


20%

17%

28%

25%

21%


80%

83%

72%

75%

79%


Heerlen Centrum zorgt voor daling van het totale aanbod De daling van het totale aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte kan geheel worden toegeschreven aan de forse daling die in het centrum heeft plaatsgevonden. Het aanbod is hier gedaald van 41.000 vierkante meter een jaar geleden tot 32.400 vierkante meter op 1 januari 2010. In Heerlen West en Zuid is het aanbod daarentegen juist gestegen.

118 Heerlen | Kantorenmarkten 2010


Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2006

2007

2008

2009

2010

23.200

28.200

36.700

41.000

32.400

500

500

400

1.100

900

Heerlen West | West

3.600

1.700

7.500

7.500

11.100

Heerlen Zuid | South

8.600

7.200

4.900

6.100

7.400

35.900

37.600

49.500

55.700

51.800

Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North

Totaal | Total

Opname daalt verder Na de forse opnamedaling van 2008, laat het transactievolume ook in 2009 een daling noteren. Er is in totaal 3.500 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, een daling van ruim 57%. Vrijwel alle transacties hebben plaatsgevonden in Heerlen Centrum. Ondanks deze zes transacties, daalt ook hier de opname fors (-48%). In de regio Noord hebben zich, in tegenstelling tot 2008, het afgelopen jaar geen transacties voorgedaan. Deelgebieden | Districts Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North Heerlen West | West Heerlen Zuid | South Totaal | Total

2005

2006

2007

2008

2009

14.700

15.700

-

-

20.100

5.600

2.900

400

2.600

3.100

1.800

-

-

-

-

2.500

500

2.800

-

600

20.300

18.000

23.300

8.200

3.500

Transacties: 7 60.000

Het aantal transacties is in 2009 licht gedaald. Vonden er in 2008 nog acht transacties plaats, in 2009 waren dit er zeven. In combinatie met de forse daling van het transactievolume betekent dit dat het gemiddelde metrage van een transactie kleiner is dan een jaar eerder. De gemiddelde transactiegrootte in 2009 bedraagt 500 vierkante meter, een halvering ten opzichte van 2008. De opgenomen metrages verschillen onderling niet veel in grootte. De grootste transactie heeft plaatsgevonden aan de Putstraat en omvat een metrage van 1.000 vierkante meter.

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 7% Doordat de opname in 2009 een grotere daling laat zien dan het aanbod is de kantorenmarktratio verder gedaald. Was deze in 2008 nog 15%, in 2009 bedraagt deze nog slechts 7%. De markt is hierdoor, net als in 2008, ruimer geworden. Zeker in vergelijking met de ratio’s van voor 2008 die zo’n 47% bedroegen.

Huurprijzen Van de zeven gesloten transacties in 2009 is van slechts de helft de huurprijs bekend gemaakt. Hierdoor kunnen uitspraken over de huurprijs een vertekend beeld geven. Doordat de kantorenmarkt in Heerlen vooral een vervangingsmarkt is,blijven de mediane huren vrijwel gelijk. De verwachting voor 2010 is dat de mediane huren zullen uitkomen op ongeveer €120,- per vierkante meter per jaar. Tussen de verschillende deelgebieden zijn de prijsverschillen gering.





Heerlen Centrum | Centre

120

120

Heerlen Noord | North

-

120

Heerlen West | West

-

120

Heerlen Zuid | South

-

120

Kantorenmarkten 2010 | Heerlen 119


Sprekende Cijfers

Voorraad Doordat de nieuwbouwmarkt het afgelopen jaar vrijwel stil heeft gelegen blijft de voorraad stabiel. In de komende jaren zal deze echter toenemen als gevolg van de verdere realisatie van het ‘Maankwartier’. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2006

2007

2008

2009

2010

430.000

430.000

435.000

435.000

435.000


0%

0%

+1%

0%

0%

Decrease / Increase

Voor meer informatie voor de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer P.C. Boek | De heer D.J.W. Boek | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

120 Heerlen | Kantorenmarkten 2010

Sittard

Sprekende Cijfers

Sittard De regio Sittard wordt dit jaar voor de tweede keer meegenomen in de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Er kan daarom alleen een vergelijking met vorig jaar plaatsvinden wat het cijfermateriaal betreft. Op de kantorenmarkt in Sittard zijn voornamelijk lokale spelers gevestigd. Hierbij nemen de semi-overheid en non profit sector belangrijke posities in. De ontwikkeling van nieuwbouw in de regio ligt al enkele jaren stil en in de nabije toekomst lijkt hier geen verandering in te komen. Er zijn recentelijk twee nieuwbouwprojecten voortijdig gestopt. De nieuwbouwprojecten van Waterschap Boer en Overmaas hebben geen doorgang kunnen vinden als gevolg van budgetoverschrijdende bouwkosten. Daarnaast is de investering in enkele kantoorpanden stopgezet nadat de Kamer van Koophandel, Roermond boven Sittard had verkozen als nieuwe vestigingslocatie. In Sittard hebben bepaalde locaties te maken met een minder goed imago. Zo heeft bedrijvenpark Fortuna bijvoorbeeld sterk te lijden onder het negatieve beeld dat wordt geschetst. Het gebied zou zich niet ontwikkelen, de panden zijn te duur en de parkeervoorzieningen zijn slecht. Rond de Dr. Nolenslaan en de Nusterweg op bedrijventerrein Noord is na een mindere periode met veel leegstand nu een positief imago gecreëerd. Dit is het gevolg van recente verhuur, verkoop en revitalisering van enkele panden. Het imago van de locatie is uiteindelijk vaak doorslaggevend voor de verhuurmogelijkheden van objecten.

Aanbod constant Het totale kantorenaanbod op 1 januari 2010 is vrijwel gelijk gebleven aan het niveau van een jaar eerder. Aan de aanbodzijde is in de regio Sittard niet zozeer sprake van een overschot, maar meer van een duidelijke mismatch tussen vraag en aanbod. Er is wel vraag naar kantoorpanden, maar het bestaande aanbod sluit vaak niet geheel aan bij de vraag van de potentiële huurder. Op alle aspecten van het pakket van eisen dient een object te voldoen aan de wensen. Daarbij valt vooral te denken aan locatie, metrage en afwerking. Vaak blijkt het gezochte object uiteindelijk niet beschikbaar in het bestaande aanbod. Veel bedrijven breiden in dit geval het zoekgebied uit richting Midden-Limburg en Maastricht/ Aken Airport. Doordat nieuwbouw grote risico’s met zich meebrengt en vaak niet rendabel is wordt er de laatste jaren nauwelijks nieuwbouw meer gerealiseerd. Het gevolg van deze situatie is dat het aanbodcijfer weinig verandering laat zien. Behalve met 2008 kan het jaar 2009 niet met een lange termijn gemiddelde worden vergeleken. Dit komt doordat de regio pas voor de tweede keer wordt meegenomen in de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Het totale aanbod wordt gevormd door 30 objecten. Dit is een stijging van 2% ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde grootte komt daarmee uit op 793 vierkante meter per aangeboden object. Zes panden zijn groter dan 1.000 vierkante meter, waarvan de grootste 3.250 vierkante meter omvat. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m vvo 2

2006

2007

2008

2009

2010

-

-

-

23.400

23.798

-

-

-

-

+2%



-

-

-

-

-


-

-

-

0%

0%


-


Kantorenmarkten 2010 | Sittard 121

-

-

100%

100%

Sittard

Sprekende Cijfers

Opname 2009: 7.187 vierkante meter Het totale opnamecijfer in 2009 in de regio Sittard bedraagt 7.187 vierkante meter. Dat is een forse stijging ten opzichte van voorgaand jaar, toen de totale opname uitkwam op 4.600 vierkante meter. Het totale aantal transacties is uitgekomen op tien, een verdubbeling ten opzichte van 2008. Hierbij neemt een transactie aan de Nusterweg het grootste deel voor haar rekening. Mosadex Vastgoed B.V. heeft hier 1.600 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2005

2006

2007

2008

2009

Sittard | Sittard

-

-

-

4.600

7.187

Totaal | Total

-

-

-

4.600

7.187

Gemiddelde transactiegrootte gedaald naar 719 vierkante meter Met een totale opname van 7.187 vierkante meter verdeeld over tien objecten komt de gemiddelde transactiegrootte uit op 719 vierkante meter. Het merendeel van de objecten wijkt niet veel af van deze gemiddelde grootte. Twee objecten zijn groter dan 1000 vierkante meter.

25.000

20.000


15.000

10.000

5.000

0 '08

'09 Aanbod/Supply

'10

Door de stijging van de opname en het vrijwel gelijkblijvende aanbod is de kantorenmarktratio in 2009 gestegen tot 30%. Met een ratio van 20% in het voorgaande jaar is de markt nu als fors krapper te typeren. Doordat het aanbod niet goed aansluit op de vraag is de markt in werkelijkheid nog krapper.

Opname/Take-up


Huurprijzen In de regio Sittard zet de daling van de huurprijzen door. Met name panden die langdurig leegstaan brengen relatief weinig op. Daarnaast is een trend ingezet waarin steeds ruimere incentives worden weggeven in plaats van een verlaging van de huurprijs. De hoogste huurprijs in 2009 bedraagt € 130,- per vierkante meter per jaar en is gerealiseerd op het Stationsplein. De laagste huurprijs bedraagt € 107,- en wordt betaald aan de Valkstraat. Daarmee is het verschil tussen de hoogste en laagste huurprijs kleiner dan een jaar geleden. De mediane huurprijs in 2009 komt uit op € 120,- per vierkante meter per jaar.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied




Sittard | Sittard

120

115

Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans makelaars | De heer R. Jeurissen | Telefoon (046) 560 09 09 | www.boek-offermans.nl

122 Sittard | Kantorenmarkten 2010

Bijlagen

Kantorenmarkten 2010 | 123

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

I. Doel en aanpak onderzoek Doel Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 is tweeledig: • het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling en de voorraad van kantoorruimten in de belangrijkste agglomeraties van Nederland; • het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen;

Aanpak Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam; • postcode; • type vastgoed; • prijs; • deelgebied; • huisnummer; • oppervlakte; • branche; • gebouwnaam; • jaar.

De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn: • Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht, Sittard; • Boer Hartog Hooft: Amsterdam, Almere; • Frisia Makelaars: Den Haag; • Bramer Bedrijfsmakelaars: Zwolle; • Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Amersfoort, Utrecht; • Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam; • Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer; • Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo; • Strijbosch Thunnissen Makelaars: Arnhem, Nijmegen; • Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven; • Van der Sande Makelaars: Breda. Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De coördinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database wordt bij Dynamis in Amersfoort gedaan. De gegevens van transacties die niet door een Dynamiskantoor zijn begeleid, zijn bij collega-makelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en deskresearch bijgedragen tot de realisatie van dit rapport.

Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn indicatief.

124 Bijlagen | Kantorenmarkten 2010

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

Afbakening Het rapport gaat niet in op de omgevingsfactoren die belangrijke invloed hebben op de totstandkoming van aanbod, opname en huurprijzen. Voor de kantorenmarkten zijn onder andere van belang: • de ontwikkelingen in de (inter)nationale economie; • het ruimtelijke ordeningsbeleid; • het gebruikersgedrag. In de rapportage zijn uitsluitend specifieke, zelfstandige kantoorruimten opgenomen. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieks- en bedrijfsgebouwen, onderwijsen medische instellingen of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en daarom niet als specifiek kantoor aangemerkt. Kantoorruimte wordt gemeten in vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo).

Aanbodcijfers De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 m? verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden en de Brabantse stedenrij. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter vvo. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend; en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Opnamecijfers In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 vierkante meter buiten beschouwing in de vier grote steden en de Brabantse stedenrij. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter vvo. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra de bouw daadwerkelijk is gestart.

Gebiedsindeling De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van de stad.

Kantorenmarkten 2010 | Bijlagen 125

II. Begrippen

Sprekende Cijfers

II • Begrippen

Aanbod van kantoorruimte

Branches

Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak, in de vier grote steden en de Brabantse stedenrij. In de overige regio’s worden aaneengesloten metrages van tenminste 250 vierkante meter geregistreerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Categorieën bedrijfsactiviteiten, vastgesteld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS.

Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te verdelen in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek bedrijventerrein, gelabeld bedrijventerrein, gemengd bedrijventerrein, lokaalkleinschalig bedrijventerrein en traditioneel bedrijventerrein.

Bruto vloeroppervlakte (bvo) Oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Herbestemmen Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte met het doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie.

Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro per vierkante meter per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten.

Kantoor Verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren.

Leegstand Bereikbaarheid Relatief begrip dat vooral besloten ligt in de ontsluitingskenmerken van de betreffende locatie in relatie tot het acceptatieniveau van de betrokkenen gerelateerd aan de gemoeide tijd, het gemak, de emotionele ervaring en de wijze van vervoer.

Bestaande bouw (BB) Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waarvoor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat daarbij in het algemeen een overgangsperiode wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering.

In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject.

Nieuwbouw Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan.

Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren.

126 Bijlagen | Kantorenmarkten 2010

II. Begrippen

Sprekende Cijfers

Opname van kantoorruimte

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo)

Een transactie met een volume van minimaal 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden en de Brabantse stedenrij. In de overige regio’s worden transacties van minimaal 250 vierkante meter vvo geregistreerd. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra daadwerkelijk de bouw is gestart.

Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie.

Voorraad kantoorruimte

Terrein gelegen op loopafstand van een station.

Wordt gedefinieerd als de totale hoeveelheid kantoorruimte in de regio, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om kantoorgebouwen die op een of andere wijze beschikbaar zijn of zouden kunnen komen voor meer algemeen kantoorgebruik. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de gestarte nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden.

Structureel aanbod

Vrije markt

Kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden.

De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers.

Transferium

Zakelijke dienstverlening

Een multifunctioneel overstappunt en de daarbij te verlenen dienstverlening voor wat betreft het personenvervoer.

Volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS de afdelingen 70 tot en met 74 (handel in onroerend goed, informatietechnologie, onderzoek, juridische en economische dienstverlening, architecten- en ingenieursbureaus, uit- zendbureaus, schoonmaakbedrijven).

Stationslocatie

‘Upgrading’ De verhoging van het prestatieniveau van een vastgoedobject, met behoud van de functie, op basis van commerciële motieven.

Kantorenmarkten 2010 | Bijlagen 127

Sprekende Cijfers


Sprekende Cijfers

Kantorenmarkten 2010 129

Colofon

Sprekende Cijfers

Colofon Sprekende Cijfers is een product van Dynamis

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Amersfoort Mark de Graaf, Research Manager Dynamis Sieuwerd Ermerins, Junior Researcher Dynamis

Gegevens Tilburg Klotz Bedrijfshuisvesting

Gegevens Den Bosch RSP Makelaars Den Bosch

Gegevens Assen Lamberink Makelaars

Ontwerp en opmaak Link Ontwerpers, Eindhoven

130 Colofon | Kantorenmarkten 2010

Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200 3800 AE Amersfoort t +31 (0)33 465 94 34 f +31 (0)33 465 94 32 [email protected] www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909 [email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard)

Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars Museumlaan 7 Postbus 19257 3501 DG Utrecht t +31 (0)30 2 568 811 f +31 (0)30 2 568 877 [email protected] www.holenmolenbeek.nl

Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars Buitenveldertselaan 5 Postbus 75168 1070 AD Amsterdam t +31 (0)20 5 405 555 f +31 (0)20 6 464 536 [email protected] www.bhh.nl

Ooms Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889 [email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300 [email protected] www.bramer.biz

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823 [email protected] www.frisiamakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295 [email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204 [email protected] www.snelderzijlstra.nl

Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 050 [email protected] www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)

Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340 [email protected] www.vandersande.nl

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505 [email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu

Met thema: Vergeet nieuwbouw; herontwikkeling van bestaande kantoren. Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten

Recommend Documents