Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

’15

Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt?

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

>

Amsterdam

Sprekende Cijfers

<

Kantorenmarkten 2015 | Plaatsnaam 159

’15

de Nieuwe Werkelijkheid van de kantorenmarkt

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

>

Sprekende Cijfers

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. © Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht [email protected] 030 767 03 90

<

4 Kantorenmarkten 2015

Voorwoord

Sprekende Cijfers

Voorwoord

Geachte relatie, Hierbij presenteren wij met trots het negentiende jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage geeft u inzicht in de marktontwikkelingen binnen de kantorenmarkt van Nederland op zowel landelijk als regionaal niveau. Het uiteenzetten van de regionale kantorenmarkten is onmisbaar gezien de verschillende marktontwikkelingen in de regio’s. De makelaars van Dynamis beschikken ruimschoots over deze regionale kennis. Hierdoor zijn wij in staat u het marktgevoel, door middel van een cijfermatige interpretatie en een marktbeschrijving over trends en ontwikkelingen, van de 24 onderzochte regio’s als ook over Nederland te geven. Traditiegetrouw wordt in deze rapportage, aansluitend op voorgaande edities, ingegaan op de ontwikkelingen binnen de kantorenmarkt en daarnaast een actueel thema. Dit jaar beschrijft Dynamis ten behoeve van het themakatern ‘De nieuwe realiteit van werken en de invloed op de vastgoedmarkt’. Ruud de Wit, oud-hoofdredacteur van de Vastgoedmarkt, heeft voor het thema-artikel diverse vooruitstrevende partijen gesproken om aan u het kantoor van de toekomst te beschrijven. De kantorenmarkt in 2014 wordt gekenmerkt door de behoefte aan verbetering van de huidige kantoorlocatie. Diverse bedrijven vervangen hun oude locatie voor een kwalitatief beter kantoor met een betere prijs/kwaliteit verhouding. De vraag naar kantoorruimte komt derhalve tot stand door de verplaatsingen van bedrijven en nauwelijks door effectieve vraag. Wederom wordt meer kantoorruimte aan de markt terug gegeven dan wordt onttrokken. Het aanbod is als gevolg hiervan licht toegenomen. Voor 2015 wordt een verdere toename in de vervangingsvraag, een beperkt nieuwbouwbeleid en opnieuw een stimulering van kantoortransformaties verwacht. Graag bedanken wij alle researchmedewerkers en makelaars bij de dertien partners in Dynamis voor hun medewerking aan de totstandkoming van deze negentiende editie Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Door middel van ons landelijke netwerk, een uniforme werkwijze en de nauwkeurigheid en lokale marktkennis van onze partners is wederom een volledig, betrouwbaar en marktonderscheidend rapport gerealiseerd. Wij hopen dat dit jaarrapport u een nog beter inzicht geeft in de Nederlandse kantorenmarkt. Rest ons u veel succes te wensen met alle vastgoedactiviteiten die u in 2015 gaat ondernemen!

Met vriendelijke groet,

Namens het bestuur van Dynamis: Tjeerd van der Veen MRICS RT Voorzitter Vereniging Dynamis

Shirley Bröcker MSc RE Research Manager Dynamis

Kantorenmarkten 2015 | Voorwoord 5

>

Sprekende Cijfers

<


Inhoud

Sprekende Cijfers

Voorwoord

5

Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt?

9

1. Nederland in 2014

15

2. Regio Amsterdam en Almere

27

3. Regio Den Haag

41

4. Regio Rotterdam en Drechtsteden

49

5. Regio Utrecht en Amersfoort

63

6. Brabantse stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

75

7. Knooppunt Arnhem-Nijmegen

95

8. Groningen, Leeuwarden en Assen

103

9. Apeldoorn, Deventer en Zwolle

117

10. Twente (Enschede, Hengelo)

131

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

139

Bijlagen:

151

I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen

Kantorenmarkten 2015 | Inhoud 7

>

Sprekende Cijfers

<


de Nieuwe Thema: De nieuwe realiteit van werken, Werkelijkheid van wat is de invloed opde de kantorenmarkt vastgoedmarkt?

Kantorenmarkten 2015 | Thema 9

>

Thema

Sprekende Cijfers

De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? De problemen in de Nederlandse kantorenmarkt, gekenmerkt door een leegstand van ruim 15% en wezenlijke afboekingen op de beleggingswaarde, rechtvaardigen de vraag hoe de kantorenmarkt er over pakweg vijf tot tien jaar uitziet. Voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt Ruud de Wit, legt de vraag over de kantoorhuisvesting van de toekomst voor aan marktpartijen en bespeurt een voorzichtig optimisme. De vraag naar kantoorruimte neemt waarschijnlijk verder af, maar krijgt vooral een andere dimensie. Het zijn de wensen van de eindgebruiker die de doorslag geven. De rol van de makelaar en adviseur blijft in het spel van vraag en aanbod onverminderd belangrijk. Maar zeker is ook dat voor het overgrote deel van de kantorenleegstand van dit moment geen toekomst meer is. Door Ruud de Wit

De Nederlandse kantorenmarkt bevindt zich al enige jaren in een diep dal, mede als gevolg van een langdurige economische malaise. Dit heeft in Nederland onder meer gevolgen gehad voor de waarde van het (kantoren)vastgoed, de leegstandscijfers en het opnameniveau. Niet alleen beleggers en financiers hebben daarvan de gevolgen moeten ondervinden, maar ook vastgoedontwikkelaars, adviseurs en gemeenten.

De kantorenmarkt tot nu

Ruud de Wit, auteur thema-artikel

De harde cijfers laten de negatieve ontwikkeling in het commercieel vastgoed, met name in het kantorensegment, duidelijk zien. Tussen 1974 en 2014 is het aanbod aan kantoormeters in Nederland gestegen van rond één miljoen vierkante meter naar 7,3 miljoen vierkante meter. De opname daarentegen nam de afgelopen veertig jaar slechts gering toe en kwam alleen begin deze eeuw en in 2005 en 2006 boven twee miljoen vierkante meter per jaar uit. Inmiddels is de opname weer gedaald tot circa één miljoen vierkante meter. De dalende tendens lijkt zich ook de komende jaren niet te herstellen. De kantorenleegstand wordt op dit moment geschat op een percentage dat ligt tussen 15% en 17% van de totale voorraad. De groeiende discrepantie tussen het aanbod van kantoorruimte in Nederland en de opname heeft overigens niet alleen de economische malaise als oorzaak. Ook een andere kijk op de manieren van werken, demografische ontwikkelingen en het gebruik van digitale tools en nieuwe technieken hebben ertoe geleid dat eindgebruikers en hun werknemers anders met huisvesting omgaan.

Minder ruimte nodig Een fraai voorbeeld van deze nieuwe kijk op de werkplek is de manier waarop verzekeraar Interpolis vanaf eind vorige eeuw met zijn huisvestingsvraagstuk in de weer is geweest en tot de conclusie kwam met aanzienlijk minder kantoorruimte uit de voeten te kunnen. Tot wel de helft van het aantal vierkante meters dat tot dan toe werd gebruikt. Het spraakmakende voorbeeld daarvan is het Interpolis-kantoor in Tilburg dat in 1996 werd opgeleverd en zodanig is ingericht dat het 1.650 medewerkers kon huisvesten op een oppervlak waar voorheen slechts een kleine 1.000 medewerkers een werkplek hadden. Die halvering van werkruimte was zeker niet het gevolg van een geforceerde indikking. Centraal stond het uitgangspunt dat de medewerkers een ‘thuisgevoel’ moesten hebben ‘in een plezierige omgeving’. Dat vertaalde zich concreet in open ruimten die in een stratenpatroon met elkaar werden verbonden. De werkgebieden werden vormgegeven door verschillende ontwerpers, waarbij een medewerker een werkplek kon kiezen die op dat moment het beste bij zijn stemming paste. De open werkstructuur als een integraal onderdeel van het bedrijf, waarbij niet de aanwezigheid het criterium van de beoordeling van de werknemers werd, maar hun prestaties op de werkvloer.

<

10 Thema | Kantorenmarkten 2015

Thema

Sprekende Cijfers

Stille revolutie Een klein decennium later is iedereen in het commercieel vastgoed in Nederland ervan overtuigd dat een ‘stille revolutie in de kantorenmarkt aan het voltrekken is’, zoals FGHdirectievoorzitter Peter Keur begin vorig jaar formuleerde. Hij doelt daarbij op de eerder gesignaleerde groeiende leegstand en afnemende opname. Die ‘stille revolutie’ heeft tot gevolg dat nog slechts op ‘erkende’ kantorenlocaties nieuwe kantoorgebouwen worden neergezet, maar ook dat overal in het land kantoorpanden uit de markt worden gehaald. Deels door herbestemming naar andere functies, maar in toenemende mate ook door de sloop van gebouwen waarvan wordt aangenomen dat deze nooit meer verhuurd worden. De afnemende vraag en herbestemming van kantoren heeft dan ook geleid tot een heldere tweedeling in de kantorenmarkt, enerzijds de toplocaties waar zelfs de huren stabiel zijn gebleven, waar nog steeds wordt gebouwd en waar het onderliggend vastgoed slechts beperkt is afgewaardeerd. Anderzijds het kantorenvastgoed op mindere locaties – vooral in de regio’s en langs de snelwegen - waar een forse afwaardering heeft plaatsgevonden en waar de huurwaarden het ook zwaar te verduren hebben gekregen. Het spreekt voor zich dat juist op die secundaire kantorenlocaties herbestemming wordt gerealiseerd, maar ook steeds vaker wordt gesloopt als de leegstand te lang duurt en geen herbestemming of financiering daarvan kan worden gevonden.

Veranderde toekomstvisie Tegen deze achtergrond heeft een verschuiving plaatsgevonden in de filosofie en toekomstvisie, zowel voor ontwikkelaars, herontwikkelaars, eindbeleggers, gemeenten en financiers. Daarop hebben ook makelaars en vastgoedadviseurs moeten inspelen. Niet ‘de stenen’ staan centraal, maar de gebruiker en diens werknemers. Niet langer gaat het puur om de assets, maar om het management daarvan. Eindgebruikers kunnen kiezen omdat de markt van vraag naar aanbod is gekanteld. Daarnaast leggen bedrijven in de huidige markt steeds vaker hun oor te luister bij hun werknemers. Bereikbaarheid, duurzaamheid van gebouw en werkplek, gezondheid, kinderopvang en gezelligheid zijn dé trefwoorden geworden bij de locatie van een kantoor en de inrichting ervan, zoals het voorbeeld van Interpolis al illustreerde. Tien, vijftien jaar geleden keken de eindgebruikers vooral naar de hoogte van de huur en de prestige van de locatie en het gebouw en hadden veelal geen tijd en geld over voor de wensen van hun werknemers. Die veranderde attitude heeft voor de revolutie in de kantorenmarkt gezorgd, die begon met de maatschappelijke roep voor meer duurzame – energiezuinige - gebouwen, maar die verder is geëvolueerd naar nieuwe concepten voor werken in een kantoor.

Flexibiliteit

Tjeerd van der Veen MRICS RT, voorzitter Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars

Tjeerd van der Veen, voorzitter van Vereniging Dynamis en directeur Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars, bevestigt deze ontwikkeling vanuit de dagelijkse praktijk. Bedrijven zijn anders gaan werken, constateert hij. Ze zijn flexibeler geworden waar het gaat om de werkplek en er wordt efficiënter gebruik gemaakt van de gehuurde ruimte. Hij ziet ook dat die flexibiliteit gevolgen heeft voor de huurcontracten. Die hebben al lang geen looptijd meer van tien jaar, maar eerder van vijf jaar of korter. Dat geldt met name voor bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw worden nog wel langjarige overeenkomsten gesloten. Van der Veen signaleert daarnaast een aantal andere trends, zoals een meer projectmatig kantoorgebruik, waarbij mensen van verschillende bedrijven of afdelingen voor een project tijdelijk samenwerken in een deel van het kantoorgebouw. ‘Ook zien we dat op kantoren al lang niet meer alleen van ‘negen tot vijf’ wordt gewerkt en niet meer op de vijf ‘gebruikelijke’ werkdagen. Flexibiliteit geldt zeker ook voor de werktijden.’ Hij wijst verder op de groei van bedrijfsverzamelgebouwen. Bedrijven zoeken elkaar


>

Thema

Sprekende Cijfers

daarbij op, delen faciliteiten, maken gebruik van elkaar bij het zakendoen. Als een belegger daar niet op inspeelt, krijgt hij het moeilijk weet Van der Veen. ‘De tijden dat één gebruiker langdurig in één en hetzelfde gebouw zit, zijn immers voorbij.’

Nieuwe kantoorwerkelijkheid in de praktijk

Coert Zachariasse, CEO Delta Development

Dat beleggers en ontwikkelaars niet stil hebben gezeten om in te spelen op de nieuwe kantoorwerkelijkheid blijkt uit talrijke voorbeelden. Eén daarvan is Park 20/20 op Beukenhorst-Zuid in Hoofddorp, een joint venture van Delta Development, Volker Wessels en Reggeborgh. Park 20/20 koppelt duurzaam bouwen, een hoogwaardige en uitdagende openbare ruimte en een andere manier van werken aan elkaar, zegt Coert Zachariasse, CEO van Delta Development, dat nauw samenwerkt met de Amerikaanse Cradle to Cradle filosoof en ontwerper William McDonough + Partners. Voor Zachariasse draait het, net zoals Van der Veen dat stelt, om ‘flexibiliteit’. Omdat onbekend is hoe de economie en de maatschappij zich de komende jaren zullen ontwikkelen, is het moeilijk te voorspellen in welke richting de vraag naar kantoren gaat. Maar Zachariasse ervaart in zijn contacten met eindgebruikers wel dat de gezondheid van de werknemer en productiviteit van de werkplek steeds vaker dominante factoren zijn bij de keuze voor een locatie en gebouw. De werkplek moet dus een omgeving zijn waar het goed vertoeven is en waar werknemers graag komen. Een ontwikkelaar moet daarvoor in nauwe samenwerking met de eindgebruiker proberen een maatpak te bieden. ‘Adoptief zijn’, noemt Zachariasse dat, ’meebewegen met functies en gebruikers’. Voor Zachariasse gaat het bij het kantoor van de toekomst al lang niet meer alleen om duurzaamheid in de zin van zorgvuldiger met energie omgaan. Een begrip dat daarbij steeds opnieuw terugkeert, is de ‘circulaire economie’, de ultieme vorm van duurzaamheid waarbij gesloten cycli worden gecreëerd voor materialen en energie. Dat geldt overigens niet alleen voor nieuwe kantoorontwikkelingen, maar zeker ook voor bestaand kantorenvastgoed. Zachariasse geeft toe dat een gebouw zoals hij dat wil vormgeven duurder is en dus ook tot een hoger huurniveau leidt. Dat schrikt beleggers en gebruikers soms af heeft hij gemerkt. ‘Maar als de productiviteit van een kantoorpand dat is ontwikkeld op basis van Cradle to Cradle-uitgangspunten leidt tot een verhoging van de arbeidsproductiviteit met bijvoorbeeld 3%, wordt die hogere huur ruimschoots goedgemaakt.’ Een interessante stelling, die overigens nog hard moet worden gemaakt.

Google Een kantoorruimte die het afgelopen jaar veel aandacht kreeg, is het Google-kantoor op de Amsterdamse Zuidas. Google zat al vanaf 2007 in het Viñoly-gebouw over vier verdiepingen, maar wilde hier een andere invulling aan geven en nam daarvoor D/DOCK uit Amsterdam in de hand. D/DOCK koos, conform de wensen van de Googlers, voor een duidelijke Nederlandse signatuur met een receptiebalie in de vorm van een bakfiets, ‘stroopwafel’ plafondplaten en Delfts Blauw op de muur in het restaurant. Wouter Fris, medepartner en directeur van D/DOCK, geeft aan waar zij staan als het gaat om het ‘kantoor voor de komende decennia’: maatschappelijke verantwoordelijkheid en conceptontwikkeling gebaseerd op research en data. Daarom was het bureau in staat de visie van Google op de werkomgeving te vertalen in een geheel nieuw ontwerp. Hierbij werden elementen van het Healing Offices-concept toegepast. Het is de taak van een architect om innovatieve ontwikkelingen haalbaar te maken die leiden tot een betere gezondheid van de werknemer en een hogere productiviteit voor de werkgever, aldus Fris. Idealistisch, maar ook concreet. Fris: ‘Samen met de opdrachtgever wordt een business case opgesteld. Met als voorwaarde, dat wanneer je uitgaat van een duurzame, circulaire economie, ook alle betrokken spelers moeten meedoen.’ Wouter Fris, directeur D/DOCK

<


Thema

Sprekende Cijfers

Healing Offices is het concept dat D/DOCK specifiek heeft ontwikkeld voor de kantorenmarkt. Het is een ontwerpbenadering die zich richt op abstracte begrippen als ‘het geluk’, ‘de gezondheid’ en ‘productiviteit’ van de werknemer. Dat zijn ook de ‘drie pijlers’ van de werkplekvisie van Google zelf.. Wezenlijk daarbij is het meten van de verschillende aspecten van dat concept. ‘Wij proberen te meten hoe de werknemer zich voelt in zijn/haar nieuwe omgeving, hoe de gezondheidssituatie zich ontwikkelt, hoeveel hij/zij beweegt. Dat lijken zachte factoren, die we hard maken. Daarom hebben we ook een omgevingspsychologe aan ons team toegevoegd.’ Met andere woorden: door het meten van allerlei factoren die van invloed zijn op de werkplek, kunnen makkelijker stappen worden gezet om productiviteit en werkplezier te vergroten.

Het Nieuwe Kantoor (HNK) Inmiddels lijkt het erop dat veel vastgoedpartijen zich op de eindgebruiker hebben geworpen vanuit de aloude wijsheid ‘De klant is koning’. Het beursgenoteerde vastgoedfonds NSI bijvoorbeeld, dat kampt met een relatief hoge leegstand in zijn kantorenportefeuille, heeft daarom een radicale omslag gerealiseerd om de kantoren toch weer gevuld te krijgen. Dat gaat volgens een concept dat de naam HNK heeft gekregen, dat staat voor Het Nieuwe Kantoor. NSI speelt in op de geconstateerde behoefte van de eindgebruiker aan flexibele full service huisvestingconcepten. Dat is een trend die niet alleen geldt voor de Randstad, maar voor alle regio’s en dus ook de kleinere steden. NSI heeft het bij dit concept over het ‘sociale hart’ en doelt daarbij op de centrale ruimte die is ingericht als ontmoetingsplek met werkplekken, verschillende zitjes, lange werktafels en zelfs een Grand Café.

The Bank

Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling Kroonenberg Groep

Bijzonder is ook de herontwikkeling van het voormalige ABN-AMRO kantoor in Amsterdam aan het Rembrandtplein. Twee jaar geleden ging hier The Bank open, een succesvol multifunctioneel pand met een hoofdaccent op hoogwaardige kantoorruimte. Eén van de huurders is Booking.com, die voor The Bank als kantoorlocatie heeft gekozen ondanks de relatief hoge huur. Olaf Nieuwenhuis, Hoofd Projectontwikkeling van de Kroonenberg Groep, die The Bank zelf herontwikkelde en in belegging houdt, noemt het een uniek kantoorpand, maar aarzelt om het als een voorbeeld van het ‘kantoor van de toekomst’ te noemen. Het succesverhaal van The Bank geeft wel aan in welke richting de kantorenmarkt zich beweegt. ‘Booking.com koos voor The Bank vanwege het binnenstedelijk karakter, de goede bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de in het gebouw opgenomen parkeerfaciliteiten en het zeer hoge kwaliteitsen duurzaamheidsniveau.’

Rol van de makelaar De verschuiving van de stenen naar de gebruiker verandert de rol van de makelaar, bevestigt Dynamis-voorzitter Van der Veen: ‘Voor makelaars blijft in het transformatieproces naar een nieuwe kantoorwerkelijkheid een belangrijke rol weggelegd. Wij zijn immers de voelsprieten van de markt. Wij kunnen voor de eindbelegger de markt vertalen naar zijn portefeuille, panden of gebouw. We zien dat heel wat beleggers zich bewust zijn van de nieuwe situatie en daar ook op proberen in te springen, maar er zijn ook nog heel wat beleggers die niets doen, die ervan uitgaan dat de markt weer zal aantrekken.’ Concreet betekent dat het leveren van een bijdrage aan het vormgeven van een nieuwe omgeving, van een nieuwe ruimtelijke omgeving, gericht op de eindgebruiker en de belegger. ‘De eindgebruiker weet inmiddels heel goed weet wat hij wil, maar de politiek en ook een deel van de eigenaren zijn nog lang niet zover. Dat geldt misschien niet zo voor de toplocaties, maar zeker voor de mindere kantoorlocaties.’


>

Thema

Sprekende Cijfers

Bij dit alles speelt voor Van der Veen ook een ander aspect mee, de aanhoudende discussie over duurzaamheid waar veel gebruikers en eigenaren nog wel eens te makkelijk over oordelen. Duurzaamheid gaat veel verder dan het besparen van wat energie. ‘Ik denk zelfs dat gebouwen die alleen maar duurzaam zijn vanuit het gebruik aan energie ook weer snel verouderen. Duurzaamheid zit hem in de beleving, ligging en indeelbaarheid van een gebouw. Kortom: flexibiliteit. Er moet dus wat het kantoor van de toekomst betreft sprake zijn een gezonde mix van energiezuinigheid, betaalbaarheid, comfort en plezier.’ Van der Veen zit hiermee op één lijn met Zachariasse en Fris.

Nieuwbouw versus bestaande bouw Betekent dit alles dat er geen nieuwbouw meer moet worden neergezet en dat alle overbodige kantoorpanden maar moeten worden gesloopt? Van der Veen denkt van niet. ‘Gezonde nieuwbouw met krachtige eindgebruikers blijven verantwoord, als het maar op de juiste locatie staat’. Hij is er voorstander van dat er kritisch naar al die nieuwbouwplannen wordt gekeken, met name buiten de grote steden en de Randstad. Daarnaast wijst hij erop dat er een nieuwe ‘trek naar de binnensteden’ plaatsvindt, ook voor de huisvesting van kantoren, die worden gerealiseerd boven cafés en winkels. Dat zijn positieve signalen. Daar gaat het weliswaar niet om grote aantallen nieuwe kantoormeters, maar juist omdat het vaak startup-bedrijven en nieuwe creatieve bedrijven betreft, blijken binnensteden in toenemende mate de ideale locatie voor hun kantorentoekomst te zijn. Maar, zo vraagt Van der Veen zich tegelijk af, ‘of daarmee ook de kantooropname in de toekomst weer wezenlijk omhoog gaat, hangt van heel andere factoren af, met name van het creëren van nieuwe werkgelegenheid.’

Slopen blijft het meest realistisch Het is duidelijk dat een heel nieuwe kantoorwerkelijkheid zich begint af te tekenen, overigens niet alleen in Nederland, maar ook in de ons omringende landen. Die werkelijkheid leidt tot soms verrassende en inspirerende initiatieven, zoals de voorbeelden van D/DOCK en Delta Development illustreren. Het is echter een illusie dat daarmee de realiteit van grote leegstand en een stagerende vraag naar kantoormeters kunnen worden opgelost of zelfs afgeremd. Het herbestemmen van overtollige kantoormeters en het aanpassen van gebouwen door het bedenken van gebruikersvriendelijke nieuwe producten lost immers slechts een betrekkelijk klein deel van de langdurige leegstand op. Zelfs de aanzienlijke afwaardering van grote kantorenportefeuilles – zoals deze het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden - is geen garantie dat die leegstand wezenlijk wordt opgelost. Daarvoor zijn nieuwe werkgelegenheid en veel nieuwe banen nodig en die lijken zich vooralsnog niet aan te dienen. En dat betekent dat we voor de komende jaren er toch van moeten uitgaan dat voor die vele langdurige leegstaande kantoorgebouwen in ons land maar één toekomst is weggelegd: slopen. Pas als die sloop en het uit de makt halen heeft plaatsgevonden, kan weer sprake zijn van een gezonde kantorenmarkt, met een redelijke en renderende balans tussen vraag en aanbod.

<


Sprekende Cijfers


Nederland

1

Kantorenmarkten 2015 | Nederland 15

>

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

Economische ontwikkelingen De actuele economische ontwikkelingen zijn mede bepalend voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Voor het eerst sinds 2013 lijkt er in 2015 sprake van lichte groei. De verwachting is dat het BBP in 2015 met 1,5% stijgt. Volgens het Centraal Planbureau (CPB) nemen de investeringen dit jaar met 3,3% toe, terwijl de consumptie door huishoudens met 1,3% stijgt als gevolg van verbeterde koopkracht en toegenomen vertrouwen. De werkloosheid daalt lichtjes naar 6,5% van de beroepsbevolking (was 6,8% eind 2014) en de werkgelegenheid stijgt met 0,8%. Ondanks deze positieve vooruitzichten overheerst aan het begin van 2015 vooralsnog onzekerheid. De voorspelde groeicijfers blijven laag, terwijl Nederland als open economie sterk beïnvloed wordt door externe factoren - met name de economische ontwikkelingen in de rest van Europa. Voor het zesde jaar op rij was Nederland in 2014 het op één na grootste exportland van de EU. Ongeveer tweederde van de totale Nederlandse export gaat naar landen binnen de Eurozone. Ten opzichte van de rest van de wereld blijft het economisch herstel in Europa nog achter. De export naar China en de Verenigde Staten trekt veel harder aan. Het CPB verwacht dat de Nederlandse export in 2015 met 4,3% groeit, even hard als in 2014. Ook al staan de belangrijkste marktindicatoren voor dit jaar over het algemeen op groen, een gezonde slag om de arm blijft geboden. In 2014 bleek de gerealiseerde groei uiteindelijk ook lager uit te komen dan de voorspellingen aan het begin van dat jaar nog deden vermoeden.

Verandering en verschuiving De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren veroorzaken behoorlijke veranderingen en verschuivingen op de Nederlandse kantorenmarkt. Het aantal bedrijven dat in 2014 failliet ging, is hoog. In de eerste negen maanden van vorig jaar vroegen ruim 7.400 ondernemingen hun faillissement aan. Sinds het vierde kwartaal stagneert het aantal faillissementen. Veel bedrijven zijn ingekrompen als gevolg van reorganisaties. Er wordt scherp op de kosten gelet, ondernemingen werken effectiever en met minder personeel. Dit soort actuele ontwikkelingen heeft geleid tot een afname van de kantoorbehoefte in Nederland in 2014 en gemiddeld minder vierkante meters kantoorruimte per individuele onderneming. Tegelijkertijd is er ook sprake van nieuwe groei, door een toename van het aantal startende bedrijven. Aangezien dit voornamelijk (nog) kleine organisaties zijn, is hun behoefte aan kantoorruimte voorlopig beperkt. De forse toename van het aantal zzp’ers in 2014, maar ook de nog altijd onzekere toekomst van veel bedrijven, resulteert vooralsnog in een groter aanbod van kantoorruimte ten opzichte van de vraag. Bedrijven voegen activiteiten steeds vaker samen op één locatie. Met name in de Randstad zie je dergelijke concentraties ontstaan, waarbij niet alleen wordt gekeken naar een scherpe verhouding tussen prijs en kwaliteit, maar ook in hoeverre een locatie goed is aangesloten op het openbaar vervoer. Deze ontwikkeling stuwt de vraag naar grote kantoorvloeren, maar het nieuwe aantal vierkante meters dat wordt betrokken is in de regel minder groot dan de locaties waar de organisaties eerst waren gehuisvest. Die kantoren blijven bovendien vaak leeg achter. Het Rijk is hier een goed voorbeeld van. Door de toename van het aantal zelfstandige ondernemers stijgt de vraag naar kleinere kantoorruimten. Kantoorconcepten waar enkele of meerdere werkplekken worden verhuurd, zijn gewild. Er is sprake van een sterke groei van het aanbod voor kleine kantoorgebruikers, onder andere ook door het geschikt maken van grotere

<

16 Nederland | Kantorenmarkten 2015

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

kantoorpanden. Deze worden opgedeeld in kleinere units en als bedrijfsverzamelgebouw in de markt gezet. Vanwege de nog altijd onzekere economische vooruitzichten vragen bedrijven en organisaties om het inbouwen van meer flexibiliteit bij het aangaan of verlengen van huurcontracten. Er is duidelijk behoefte aan korte(re) huurperiodes en contracten moeten clausules bevatten die het eenvoudig mogelijk maken om het aantal gehuurde vierkante meters te vergroten dan wel te verlagen.

Trends en ontwikkelingen Behalve economische ontwikkelingen zijn ook andere trends en ontwikkelingen van invloed op de vraag en het beschikbare aanbod op de kantorenmarkt. Bedrijven vragen ook in toenemende mate een flexibeler houding van hun werknemers. Met de opkomst en invoering van de flexwerkplek is de kantoorbehoefte per individuele werknemer in 2014 gedaald naar ongeveer 0,8 per FTE. Dit betekent een aanzienlijke kostenbesparing. Werken doe je bovendien allang niet meer uitsluitend op kantoor, maar net zo goed thuis of onderweg. Aanbieders van kantoorruimten moeten hierdoor concurreren met openbare werkplekken zoals hotellobby’s en thuiskantoren. De kantooromgeving is hierdoor aan verandering onderhevig en is steeds vaker een fysieke ontmoetingsplek waar samenwerken en onderlinge communicatie centraal staan. Ook technologische innovaties zijn sterk van invloed op de veranderende kantooromgeving. De papierloze organisatie, die nog maar relatief kort geleden eigenlijk niet voor mogelijk werd gehouden, lijkt definitief haar intrede te hebben gedaan. Er wordt tegenwoordig vooral gewerkt met een tablet, laptop en smartphone. Bovendien kan dankzij internet ook steeds sneller worden gewerkt en informatie worden uitgewisseld. Dit soort ontwikkelingen volgt elkaar in hoog tempo op. Vastgoedprofessionals dienen tijdig in te spelen op technologische ontwikkelingen zoals verdere digitalisering, big data en cloud computing. De virtuele en de ’echte’ wereld van het traditionele kantoor overlappen elkaar steeds meer, grenzen vervagen. Bij de actuele vraag naar kantoorruimte draait het - mede hierdoor - vooral om het vervangen van oude locaties voor kwalitatief betere huisvesting. Sleutelbegrippen voor bedrijven zijn duurzaamheid, een gezonde werkomgeving, maatschappelijk verantwoord ondernemen en een betere prijs/kwaliteitverhouding.

Dalende kantoorbehoefte Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

8.000.000 7.000.000

Alle bovengenoemde ontwikkelingen zorgen voor een dalende kantoorbehoefte. Zelfs bij een florerende economie is niet te verwachten dat de kantoorbehoefte exponentieel toeneemt. Door deze afnemende kantoorbehoefte zal de effectieve vraag niet toenemen. Het aanbod neemt toe en daarmee stijgt ook het aantal leegstaande kantoren. De kwaliteit van dat aanbod is vaak onvoldoende om een nieuwe huurder aan te trekken. Voor veel van deze objecten wordt gekeken naar alternatieve functies.

6.000.000

In het afgelopen jaar zijn door gemeenten veel vergunningen afgegeven om een kantoor te mogen ombouwen naar bijvoorbeeld woningen, studentenhuisvesting, hotel of horeca. Hiermee wordt kantoorruimte aan de voorraad onttrokken en zijn minder vierkante meters beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Desondanks is nog geen sprake van een significante daling van het totale aanbod.

5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Het is de vraag of andere markten zoals de woningmarkt en de hotelmarkt, alle overtollige vierkante meters op de kantorenmarkt kunnen invullen. Waarschijnlijk niet. Er zullen ook kantoren moeten worden gesloopt om de markt weer in evenwicht Kantorenmarkten 2015 | Nederland 17

>

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

Aanbod (x1.000m² vvo op 1 januari)

Regio | Region

2010

2011

2012

2013

2014

2015

1 Amsterdam

1.516

1.643

1.604

1.350

1.700

1.793

2 Den Haag | The Hague

629

863

895

817

1.023

1.084

3 Rotterdam

656

815

862

913

1.023

1.017

4 Utrecht

615

649

690

640

695

3.416

3.970

4.051

3.720

Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st)

Totaal grote steden | Total

4.441

687 4.581

5 Eindhoven

224

Almere 6

140 146 139 232 214 233

7 Amersfoort

269

8 Arnhem

153 186 197 179 196 208

9 Zwolle

172 170 160 129 162 192

277

234

271

244

264

215

251

233

272

217

Apeldoorn 10

116 143 144 144 193 162

11 Den Bosch

107

Groningen 12

125 135 130 130 154 139

13 Breda

71

Drechtsteden 14

121

93

91

109

159

108

153

135

159

136

115 136 149 116 116 119

15 Leeuwarden

93

83

78

106

126

110

16 Enschede

72

86

98

97

108

107

17 Nijmegen

81

81

73

69

101

105

19 Hengelo

84

81

83

82

87

103

18 Maastricht

83

112

64

103

93

101

20 Tilburg

47

85

68

74

105

96

21 Deventer

76 89 90 89 107 91

22 Heerlen

52

63

66

85

90

77

23 Assen

34

41

56

43

53

53

24 Sittard

24

30

34

23

25

24

Totaal Overig | Total Other 2.114

2.427

2.309

2.447

2.702

2.704

Totaal Nederland | Total 5.530

6.397

6.360

6.167

7.143

7.285

te brengen. Bovendien blijft nieuwbouw soms onvermijdelijk, omdat kwalitatief hoogwaardige gebouwen veelal in het beschikbare kantooraanbod ontbreken. Het bouwen op eigen risico of voor de voorraad is niet meer van deze tijd. De realisatie van nieuwe kantoren gebeurt doorgaans uitsluitend nog in opdracht, voor een specifieke gebruiker. Gemeenten beperken hun nieuwbouw tot een minimum. Slechts in uitzonderingsgevallen behoort een nieuw te bouwen locatie tot de mogelijkheden. Aangezien kantoren steeds goedkoper worden, zijn bestaande gebouwen steeds vaker een goed alternatief voor nieuwbouw. Het ingrijpend renoveren van een kantoor is goedkoper dan een nieuw te ontwikkelen gebouw. Hierdoor kunnen verouderde objecten alsnog een bestemming krijgen.

Aanbod stijgt licht Er zijn grofweg twee ontwikkelingen gaande: een daling van de kantoorbehoefte enerzijds en het transformeren van kantoorruimte en het daarmee onttrekken aan de markt, anderzijds. Het proces van transformatie neemt veel tijd in beslag waardoor in sommige regio’s slechts een beperkt aantal renovaties van kantoorgebouwen doorgang vindt. Onderwijl blijven gebruikers vierkante meters kantoorruimte afstoten naar de markt. Dit zorgt ervoor dat het aanbod aan een lichte stijging onderhevig is. Op 1 januari 2015 was het aanbod aan beschikbare kantoorruimte 7.285.000 vierkante meter. Dit is een toename van 2% in vergelijking met vorig jaar. Van de 24 onderzochte regio’s zijn er elf waar het aanbod aan kantoorruimte begin 2015 lager ligt dan een jaar geleden. Wanneer wordt gekeken naar de vier grote steden dan valt op dat het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in Rotterdam en Utrecht is gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In Amsterdam

<


Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

Nieuwbouwpercentage in het aanbod op 1 januari Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Regio | Region

2010

2011

2012

2013

2014

6%

4%

4%

8%

4%

5%

10%

6%

7%

2%

3%

3%

3 Rotterdam

3%

3%

11%

2%

1%

1%

4 Utrecht

8% 2% 2% 1% 1% 0%

1

Den Haag | The Hague

2 Amsterdam


8%

4%

6%

5 Zwolle

27%

24%

20%

6 Heerlen

21% 17% 17% 10% 7% 8%

7 Almere

44%

42%

40%

3% 4%

21%

3%

2015

15%

12%

3% 13%

7%

8 Assen

8% 2% 1% 3% 2% 5%

Breda 9

11% 2% 1% 1% 3% 4%

10 Hengelo

11% 12% 12% 5% 4% 4%

11 Nijmegen

9% 5% 15% 1% 5% 3%

12 Groningen

3% 4% 3% 2% 2% 1%

13 Leeuwarden

3% 2% 2% 0% 0% 0%

14 Amersfoort

27% 27% 1% 0% 0% 0%

15 Apeldoorn

1% 2% 2% 0% 0% 0%

16 Arnhem

9% 8% 8% 1% 0% 0%

17 Den Bosch 18 Deventer 19 Drechtsteden

4% 2% 15% 0% 0% 0% 18% 3% 12% 3% 0% 0% 3% 4% 7% 0% 0% 0%

Eindhoven 20

5% 2% 1% 0% 0% 0%

21 Enschede

8% 7% 7% 6% 6% 0%

Maastricht 22

0% 0% 0% 0% 0% 0%

23 Sittard

0% 0% 0% 0% 0% 0%

24 Tilburg

0% 15% 8% 0% 0% 0%

Totaal Overig | Total Other 13%

Totaal Nederland | Total

10%

11%

10%

3%

3%

2%

7%

8%

3%

3%

3%

en Den Haag is het aanbod juist toegenomen. Met name Amsterdam is een sterke kantorenmarkt. In 2014 vond meer dan een kwart van de totale opname in de hoofdstad plaats. In Amsterdam zijn ook nog diverse nieuwbouwprojecten mogelijk. Met name op de Zuidas worden diverse grote nieuwe kantoren gebouwd. Hier staat tegenover dat op andere locaties, veelal in dezelfde regio, kantoorruimte leeg wordt achtergelaten. In Den Haag is sprake van een toename van het aanbod. Deze wordt met name veroorzaakt door het Rijk. De invoering van flexwerken en ook het feit dat het kabinet het aantal ambtenaren wil reduceren, resulteert in een afnemende behoefte aan kantoorruimte. Uit gegevens blijkt dat bijna de helft van alle leegstaande kantoren in Den Haag in bezit is van het Rijk. Meer dan in andere steden is de leegstand in Den Haag een probleem van de overheid. In andere steden bezitten private partijen een groter deel van het vastgoed. Maar liefst 63% van het totale vastgoedaanbod bevindt zich in de vier grote steden. De overige 37% bevindt zich in de twintig overige regio’s. Eindhoven kent traditiegetrouw het grootste aanbod. Begin 2015 beslaat het aanbod aan kantoren in deze Noord-Brabantse stad 272.000 vierkante meter. Almere en Amersfoort volgen met respectievelijk 233.000 en 217.000 vierkante meter kantoor. Sittard kent net als eerdere jaren het laagste aantal beschikbare vierkante meters: 24.000. Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in de vier grote steden, stijgt op jaarbasis met 3%. Op dit moment is het aanbod 4.581.000 vierkante meter. In de overige regio’s blijft het aanbod nagenoeg gelijk. Begin 2015 bedroeg het totale Nederlandse aanbod 2.704.000 vierkante meter.


>

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

Nieuwbouw Het nieuwbouwpercentage geeft aan welk deel van het totale aanbod aan kantoren nieuw vastgoed betreft. Het gaat dan om nieuwbouw dat al is opgeleverd of anders binnen een jaar zal zijn afgebouwd. Begin 2015 is 3% van het totale aantal beschikbare vierkante meters nieuw gebouwd. Tot dit percentage behoort ook nieuwbouw dat al een aantal jaar geleden is opgeleverd, maar nog steeds niet in gebruik is genomen. In Zwolle is het meeste aantal vierkante meters nieuwbouw beschikbaar: 13% van het totale aanbod in Zwolle. In de vier grote steden heeft Den Haag met 5% de meeste nieuwbouw. Omdat er nauwelijks nog op eigen risico wordt gebouwd, blijft het nieuwbouwpercentage al enkele jaren op hetzelfde niveau. Een stijging van het nieuwbouwpercentage kan het gevolg zijn van al langer bestaande bouwprojecten die nu op korte termijn worden opgeleverd. Daarnaast worden ook kantoren ontwikkeld waar de hoofdhuurder al voor heeft getekend, maar waarbij voor de overige vierkante meters nog geen invulling is gevonden.

Transactievolume Het transactievolume betreft alle transacties vanaf 500 vierkante meter in de vier grote steden en vanaf 250 vierkante meter in de overige regio’s. Het totale transactievolume is vorig jaar gestegen van 943.000 vierkante meter naar 993.000 vierkante meter in vergelijking met 2013. Dit is een toename van 5%. In Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Amsterdam is vorig jaar in totaal 619.000 vierkante meter kantoor verhuurd of verkocht. De vier grote steden nemen daarmee 62% van het totale opnamevolume voor hun rekening. Van de vier grote steden is Amsterdam koploper. De hoofdstad neemt 26% van de totale Nederlandse kantooropname voor Opname van kantoorruimten (x 1.000m²) Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area)

Regio | Region

2009 280

189

2

123

111


2011

2012

253

246

69

96

2013

2014

247

259

132

136

84

119

138

80

112

121

4 Rotterdam

129

150

123

81

102

103

616

569

583

593

619

3 Utrecht


503

5 Eindhoven

29

39

52

28

30

34

6

35

62

38

34

42

31

Den Bosch

7 Arnhem

51 22 26 27 22 31

8 Amersfoort

35 38 36 23 44 29

9 Groningen

33 24 14 21 14 29

Almere 10

29 23 23 8 16 28

11 Breda

23

34

27

8

14

28

12 Enschede

13 28 23 25 25 22

13 Nijmegen

19 36 27 23 23 21

14 Zwolle

48 19 14 9 19 20

15 Apeldoorn

16 24 31 13 15 15

16 Deventer

7 5 13 6 16 14

17 Leeuwarden

9 23 1 1 4 13

18 Tilburg

4 14 12 12 14 12

19 Hengelo

23

20 Maastricht

25 22 43 12 12 10

21 Heerlen

21

10

13

6

10

3 8 6 5 1 9

22 Sittard

4 1 1 3 7 8

23 Assen

8 8 6 5 8 5

24 Drechtsteden

<

2010

1 Amsterdam

25

Totaal Overig | Total Other

439

Totaal Nederland | Total 1.055

10

17

461 1.030

420 1.003


15

18

5

291

350

374

794

943

993

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

zijn rekening, Den Haag 14%, Utrecht 12% en Rotterdam 10%. In vergelijking met 2013 is in de vier grote steden vorig jaar 26.000 vierkante meter meer aan kantoorruimte verhuurd of verkocht. Dit is een opnamestijging van 4%. In de overige regio’s is in 2014 in totaal 374.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen; een stijging van 7% in vergelijking met 2013. Per regio zijn de transactievolumes aan forse schommelingen onderhevig. Een enkele opname kan al van grote invloed zijn. Wanneer bijvoorbeeld een grote kantoorgebruiker een nieuwe locatie huurt, kan dit het opnamevolume vertekenen. Dergelijke transacties zijn vaak incidenteel en voorzien in een vervangingsbehoefte. Het gaat daarmee feitelijk niet om de effectieve toename van de vraag. De komende jaren is de verwachting dat grote kantoorgebruikers hun huidige locatie inwisselen voor een kleiner object met een betere prijs/kwaliteit verhouding. Contracten met een looptijd van tien jaar die in 2008 zijn afgesloten, lopen de komende jaren af. De vraag naar herhuisvesting neemt hierdoor naar verwachting toe, al hoeft dit niet tot effectieve opname te leiden. Waarschijnlijk blijft de vraag bestaan uit vervanging van huidige locaties en zal dus nagenoeg geen sprake zijn van effectieve stijging van de opname. Verder is de kans groot dat verhuurders zullen proberen bestaande gebruikers met aantrekkelijke voorwaarden aan zich te binden.

Gebruikerstransacties In 2014 zijn in totaal 744 gebruikerstransacties geregistreerd. Dit is een zeer lichte daling (van zes objecten) ten opzichte van 2013. Het merendeel betreft huurtransacties. Slechts een klein deel heeft betrekking op koop voor eigen gebruik. De meeste transacties vonden plaats in Amsterdam. In deze regio zijn 154 kantoren verhuurd of verkocht met een metrage van minimaal 500 vierkante meter, elf opnamen meer dan in 2013. Transacties | Transactions

Regio | Region Aantal transacties in 2014 % gestegen ten opzichte van 2013 en gemiddelde unitgrootte Number of transactions in 2014 increase relative to 2013 and average unit size

1 Amsterdam 2


% Stijging | Increase

154 84

Unitgrootte | Average unit size

8% 17%

1.680 1.617

3 Rotterdam

66

-14%

1.558

4 Utrecht

53

-17%

2.287

Totaal grote steden | Total 357

0%

5 Eindhoven

41

6

31

-14%

Den Bosch

14%

1.733 840 997

7 Breda

30

50%

931

8 Nijmegen

29

-6%

738

9 Amersfoort

28

-36%

1.034

10 Almere

27

93%

1.043

11 Zwolle

26

30%

758

12 Enschede

23

-26%

970

13 Arnhem

21

5%

1.457

14 Groningen

20

-9%

1.435

15 Maastricht

17

13%

614

16 Tilburg

15

0%

785

17 Apeldoorn

14

-39%

1.093

18 Deventer

14

8%

1.024

19 Hengelo

13

30%

732

20 Assen

9

29%

579

21 Drechtsteden

9

-63%

510

22 Leeuwarden

9

800%

1.408

23 Heerlen

6

50%

1.573

24 Sittard

5

-38%

1.536


387

Totaal Nederland | Total 744


-2% -1%

967 1.334

>

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

In Den Haag vonden in 2014 84 transacties plaats, tegen 72 een jaar eerder: een stijging van twaalf. In Rotterdam en Utrecht zijn respectievelijk 66 en 53 transacties geregistreerd. Voor beide steden geldt een daling van elf transacties in vergelijking met 2013. In alle overige regio’s zijn afgelopen jaar 389 transacties geregistreerd, vijf minder dan in 2013. Eindhoven boekte de meeste opnamen: 41 kantoorobjecten.

Transactiegrootte De gemiddelde transactiegrootte in alle regio’s is toegenomen. Een gemiddelde transactie omvatte in 2014 1.334 vierkante meter, terwijl dit in 2013 919 vierkante meter betrof. Deze groei wordt met name veroorzaakt door diverse grote opnamen. De gemiddelde kantoorgrootte in de vier grote steden is momenteel 1.733 vierkante meter. In de overige regio’s is dit beduidend kleiner: gemiddeld 967 vierkante meter. Over heel 2014 waren er slechts zeven opnamen met een metrage groter dan 10.000 vierkante meter. De meeste transacties (39%) worden geregistreerd in de grootteklasse 500 tot 1.000 vierkante meter. Daarna volgen de grootteklasse 1.000 tot 5.000 vierkante meter (34%) en de grootteklasse tussen de 250 en 500 vierkante meter (22%). Slechts 5% van alle transacties betreft kantoren die minimaal 5.000 vierkante meter groot zijn.

Kantorenmarktratio De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag in een bepaald jaar en het beschikbare aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Aan de hand van de kantorenmarktratio wordt duidelijk of er sprake is van een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Stijgt de ratio, dan liggen vraag en aanbod dichterbij elkaar en is sprake van een krappere markt. Daalt de kantorenmarktratio, dan

Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region

Regio | Region

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1 Utrecht

14%

18%

20%

12%

16%

18%

2 Amsterdam

19%

12%

16%

18%

15%

14%

3

20%

13%

12%

13%

13%

20%

18%

10%

10%


4 Rotterdam

<

Totaal grote steden | Total 18% 14%

8% 14%

9%

14% 10% 13% 14%

5 Sittard

30%

3%

4%

12%

29%

32%

6 Breda

32%

37%

25%

8%

10%

21%

7 Groningen

26%

18%

11%

16%

9%

21%

8 Enschede

18%

19%

23%

26%

23%

21%

9 Nijmegen

23%

44%

36%

34%

22%

20%

10 Den Bosch

33%

52%

41%

21%

27%

19%

11 Deventer

9%

6%

15%

7%

15%

16%

12 Arnhem

34%

12%

13%

15%

12%

15%

13 Amersfoort

13%

14%

13%

10%

19%

13%

14 Eindhoven

13%

14%

22%

11%

12%

13%

15 Almere

20%

23%

16%

4%

7%

12%

16 Tilburg

8%

16%

18%

16%

13%

12%

17 Heerlen

7%

13%

9%

5%

1%

12%

18 Leeuwarden

10%

28%

1%

1%

3%

11%

19 Assen

24%

20%

10%

13%

14%

10%

20 Maastricht

29%

20%

67%

12%

13%

10%

21 Zwolle

28%

11%

10%

7%

12%

10%

22 Apeldoorn

14%

17%

21%

9%

8%

9%

23 Hengelo

27%

26%

12%

17%

6%

9%

24 Drechtsteden

22%


21%

8%

Totaal Nederland | Total 19% 16%

18%


12%

13%

15%

4%

18%

10%

13%

14%

16% 10% 13% 14%

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

groeit de kloof tussen vraag en aanbod. De kantorenmarktratio was is 2014 14%, gemeten over alle regio’s. In vergelijking met 2013 is dit een stijging van één procentpunt. Naar verwachting verbetert de balans tussen vraag en aanbod in de Randstad de komende jaren licht. Dit omdat het opnamevolume mogelijk stijgt door een toename in de vervangingsvraag. Daarnaast wordt het aanbod beperkt door een toenemend aantal onttrekkingen. De kantorenmarktratio in de vier grote steden weerspiegelt de landelijke trend: gemiddeld 14%. Van de vier grote steden kent Utrecht met een ratio van 18% de krapste kantorenmarkt. Desondanks is nog altijd sprake van een ruime marktverhouding en overstijgt het aanbod ruim de vraag. In Rotterdam lopen vraag en aanbod het meest uiteen: in de Maasstad bedraagt de kantorenmarktratio 10%. Amsterdam noteert 14% en Den Haag 13%.In de overige regio’s lopen de ratio’s ver uiteen, van 4% in Drechtsteden tot 32% in Sittard. Nijmegen, Enschede, Groningen en Breda hebben een ratio van 20% of meer. Door het wisselende karakter van het opnamevolume zijn de marktverhoudingen aan schommelingen onderhevig. Een grote transactie kan de kantorenmarktratio zomaar met enkele procentpunten doen stijgen.

Tophuren In Amsterdam worden de hoogste huren betaald voor kantoorruimte. Dit valt vast te stellen op basis van de waargenomen gebruikerstransacties en de daarbij gepubliceerde huurprijs per vierkante meter per jaar. Op de Zuidas in Amsterdam moet het meeste geld per vierkante meter worden neergeteld: € 335,-. In 2013 was dit nog € 325,-. In het centrum van Amsterdam geldt een gemiddelde huurprijs van € 295,- per vierkante meter per jaar, een daling ten opzichte van 2013 toen voor eenzelfde oppervlakte nog € 355,- moest worden betaald. In Den Haag Nieuw Centrum zijn de huurprijzen gemiddeld € 195,- per vierkante meter per jaar. Amstelveen en Hoofddorp kennen een tophuur van € 190,- per vierkante meter per jaar. Buiten de vier grote steden is de hoogste huurprijs te vinden in het centrum van Tilburg: € 198,- per vierkante meter per jaar. Eindhoven volgt op de voet met € 190,- per vierkante meter per jaar voor ruimte in Eindhoven Centrum. In Zeist/Driebergen is de huurprijs € 186,- per vierkante meter per jaar. In deze ’ranglijst’ van huurprijzen is geen rekening gehouden met verstrekte incentives. Incentives worden nog altijd veelvuldig door verhuurders ingezet, maar zijn niet transparant en daarmee niet meetbaar. Regio | Region Gerealiseerde tophuren in € per m2 vvo kantoorruimte Top rentals obtained in euros per square metres of lettable floor area of office space

Huur | Rent

Amsterdam Zuidas

335

Amsterdam Zuidas

314

Amsterdam Oost

305

Amsterdam Centrum

295

Amsterdam Centrum

285

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

270

Amsterdam Zuidas

200

Den Haag Nieuw Centrum

195

Amstelveen 190 Hoofddorp 190 Tilburg Centrum

198

Eindhoven Centrum

190

Zeist / Driebergen

186


>

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

Door de ruime marktverhoudingen staan de huurprijzen over het algemeen nog altijd onder druk. Echter, hier en daar is sprake van schaarste, bijvoorbeeld vanwege de ligging in een aantrekkelijk gebied of wanneer het een gewild gebouw betreft. Logischerwijs leidt dit in die gevallen tot een opwaartse druk op de marktprijzen. Een huurder die op zoek is naar een goede prijs/kwaliteitverhouding is bereid meer te betalen voor een kantoor van hoge kwaliteit. Een uitzondering hierop vormen locaties die zeer gewild zijn en waar weinig aanbod is. Daar zullen de prijzen mogelijk verder stijgen.

Onderverdeling naar branche De sector ’ICT en Telecom’ was in 2014 verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale transactievolume, 12%. Een jaar eerder, in 2013, was de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ het grootst met een aandeel van 13% in het totale transactievolume. In 2014 komt nog maar 6% van het opnamevolume voor rekening van deze sector. Bedrijven in de branche ‘ICT en telecom’ breiden veel uit, waardoor deze sector naar verwachting de hoogste effectieve vraag kent. ‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen’ boekten in 2014 10% van het totale opnamevolume, evenveel als de branche ‘Industrie’. De hier gehanteerde brancheverdeling is gebaseerd op die van het Centraal Bureau voor Statistiek. Van twintig sectoren wordt het transactievolume vergeleken. De meeste vraag naar kantoorruimte betreft vervangingsvraag. Aan de vergelijking tussen branches valt dus niet op te maken welke sector op dit moment een groeiende kantoorbehoefte heeft. Wel wordt duidelijk welke soort bedrijven het afgelopen jaar in meer of mindere mate naar nieuwe of andere huisvesting zochten. In de regio Amsterdam is de branche ‘ICT en telecom’ net als in de rest van Nederland verantwoordelijk voor het grootste deel van het opnamevolume: 15%. En net als in Branche | Sector Opname per branche naar m² in 2014 Take-up by sector according to square metres in 2014

Nederland Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

12%

15%

8%

5%

13%

verplichte sociale verzekeringen

10%

-

22%

4%

20%

Industrie

10% 9% 9% 20% 1%

ICT en telecom Openbaar bestuur, overheidsdiensten en

Gezondheids- en welzijnszorg

8%

6%

8%

4%

Financiële instellingen

8%

14%

11%

4%

9% 7%

Groot- en detailhandel

7%

12%

1%

1%

16%

Verhuur van en handel in onroerend goed

6%

9%

2%

5%

10%

belastingadvisering en holdings

6%

9%

14%

4%

3%

Onderwijs

6%

1%

8%

Rechtskundige dienstverlening, accountancy,

11% 3%

Belangen- en ideële organisaties

5%

3%

2%

5%

7%

Bouw en vastgoed

4%

2%

-

14%

3%

Verhuur van roerende goederen

4%

6%

1%

11%

2%

Marketing, communicatie en media

4%

7%

3%

4%

-

Overige zakelijke dienstverlening

3%

1%

3%

-

3%

aardgas, stroom en gekoelde lucht

2%

1%

4%

4%

-

Cultuur, sport en recreatie

2%

2%

2%

-

1%

Vervoer en opslag

2%

1%

1%

4%

2%

Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

1%

2%

1%

-

-

afvalwaterbeheer en sanering

-

-

-

-

-

Overige branches

- - - - -

Productie en distributie van en handel in elektriciteit,

Winning en distributie van water; afval- en

<


Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

de rest van Nederland is deze positie overgenomen van de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’. Die sector ging in 2013 in de hoofdstad nog aan kop met 18%. In Den Haag zijn het afgelopen jaar veel organisaties uit de branche ‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen’ verplaatst: 22% van het totale Haagse transactievolume is aan deze branche toe te schrijven. Ook in Utrecht komt het merendeel van de opname voor rekening van deze branche (20%). In Rotterdam is de meeste kantoorruimte verhuurd of verkocht aan bedrijven uit de branche ‘Industrie’ (20%).

Kleine metrages Transacties met een metrage van 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden en van 0 tot 250 vierkante meter in alle overige regio’s zijn voor dit rapport afzonderlijk in kaart gebracht. Dit omdat de vraag hiernaar steeds groter is gebleken. In totaal hebben in 2014 694 kleine kantoortransacties plaatsgevonden: 48% van het totale aantal transacties in Nederland, ofwel 1.439 opnamen. Niet alleen het aantal verhuurde of verkochte kleine kantoren neemt toe, ook het opnamevolume stijgt: in 2014 is 141.500 vierkante meter aan kleine ruimten opgenomen, een toename van 27% in vergelijking met 2013. In de kleinste grootteklasse zijn bedrijven uit de branche ‘Gezondheids- en welzijnszorg’ het meeste gegroeid. Zij noteren 12% van het totale opnamevolume. De branches ‘ICT en telecom’, ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ en ‘Marketing, communicatie en media’ waren in 2014 respectievelijk verantwoordelijk voor 11%, 11% en 10% van het totaal opgenomen vierkante meters kleine kantoorruimte. In de vier grote steden noteert Amsterdam het hoogste opnamevolume van kantoorruimte met een grootte tussen 250 en 500 vierkante meter. In totaal is in 2014 in deze klasse Regio | Region Aantal vierkante meter opgenomen kleine kantoor metrage. Vier grote steden 250-500m2 en overig <250m2 Number of square meters include small office floor space. Four major cities 250-500m2 and other <250m2

2012

2013

1 Amsterdam

29.000

29.300

32.150

2

11.600

11.650

21.400


2014

3 Utrecht

16.600

14.100

17.700

4 Rotterdam

16.700

15.000

15.500

73.900 70.050 86.750


5 Amersfoort

4.500

4.750

5.200

6 Zwolle

4.200

3.800

5.050

7 Eindhoven

6.300

7.100

4.700

8 Breda

5.300

4.900

4.600

9 Enschede

2.200

4.100

4.400

10 Nijmegen

3.200

4.500

3.850

11 Drechtsteden

2.200

2.700

3.700

12 Arnhem

4.600

1.900

3.450

13 Groningen

3.750

2.700

3.300

14 Apeldoorn

3.950

2.100

3.200

15 Deventer

1.400

3.200

2.600

16 Den Bosch

2.000

2.300

2.250

17 Almere

2.700

500

2.100

18 Maastricht

1.200

850

1.800

19 Assen

1.500

1.200

1.300

20 Hengelo

1.250

2.250

1.250

200

150

850

1.600

400

750

23 Heerlen

750

350

400

24 Sittard

200

400

21 Leeuwarden 22 Tilburg

Totaal Overig | Total Other Totaal Nederland | Total

53.000

50.150

- 54.750

126.900 120.200 141.500


>

Nederland in 2014

Sprekende Cijfers

32.150 vierkante meter verhuurd of verkocht in de hoofdstad. Dat zijn 95 transacties en een behoorlijke stijging ten opzichte van 2013. Toen ging het nog om 29.300 vierkante meter. Den Haag, Utrecht en Rotterdam noteren respectievelijk 62, 50 en 45 transacties. In totaal is vorig jaar in de vier grote steden 86.750 vierkante meter aan kleine kantoorruimte opgenomen. Een stijging van 24% in vergelijking met 2013. In de overige regio’s is in totaal 54.750 vierkante meter aan kleinere kantoorruimten verhuurd. In vergelijking met 2013 is hier het totale transactieniveau met 32% toegenomen. Alleen Sittard boekte geen enkele transactie in de categorie kleiner dan 250 vierkante meter. In Eindhoven hebben de meeste kleine kantoortransacties plaatsgevonden: 45 en in totaal 4.700 vierkante meter. Amersfoort noteert minder kleine transacties, maar een hoger transactievolume, namelijk 5.200 vierkante meter en 39 transacties.

<


Sprekende Cijfers


Regio

Amsterdam

en Almere

2

Kantorenmarkten Kantorenmarkten 2015 | Regio 2015 |Amsterdam, Plaatsnaam Almere 27 27

>

Sprekende Cijfers

Regio Amsterdam

<

28 Amsterdam | Kantorenmarkten 2015

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Amsterdam De regio Amsterdam is bepalend voor de kantorenmarkt in Nederland. Meer dan een kwart van het opnamevolume in Nederland heeft plaatsgevonden in de hoofdstad. Hierbij gaat het om de stad Amsterdam en de omliggende regio’s. De stad Amsterdam is onderverdeeld in Centrum, Noord, Oost, West, Zuidas, Zuidelijke IJ-oevers en Amsterdam Zuidoost. De omliggende randgemeenten betreffen Amstelveen, Badhoevedorp, Diemen, Hoofddorp en Schiphol. Voor Amsterdam alsmede de overige drie grote steden, te weten Den Haag, Rotterdam en Utrecht, wordt voor het aanbod en de opname een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd. Sinds 2012 worden ook de transacties met een metrage tussen 250 en 500 vierkante meter beschreven. Amsterdam wordt gekenmerkt door een hoge bevolkingsdichtheid, een goede internationale bereikbaarheid en diverse grote nationale en internationale bedrijven. Mede hierdoor en door de aanwezige kenniseconomie heeft Amsterdam een zeer aantrekkelijk vestigingsklimaat. Met name in Amsterdam Zuidoost, Centrum, West en de Zuidas vestigen zich veel bedrijven. De Zuidas wordt aangemerkt als een internationale toplocatie, waar niet alleen wordt gewerkt maar ook ruimte is voor wonen, leren en ontspannen. De Zuidas is nog volop in ontwikkeling, naar verwachting heeft het gebied in 2040 de vorm die in de Visie Zuidas staat beschreven. Echter, de gebiedsontwikkeling van de Zuidas is naar verwachting nooit helemaal klaar en continu aan verandering onderhevig. De effectieve vraag naar kantoorruimte daalt onder andere door een toename van zzp’ers en een nieuwe manier van werken. In de regio Amsterdam blijft de vraag naar kantoorruimte, ten opzichte van andere regio’s, onverminderd hoog. De effectieve opname is daarentegen lager, aangezien bedrijven steeds minder kantoorruimte nodig hebben. Door de verhuizing van Atos van Utrecht Papendorp naar Amstelveen laten zij in kantorencampus Secoya 23.000 vierkante meter achter. Het nieuwe contract heeft betrekking op 9.000 vierkante meter waardoor een negatieve vraag van 14.000 vierkante meter kantoor ontstaat. Door de verplaatsing van Utrecht naar Amstelveen kent de regio Utrecht een afvloeiing van kantoorvraag, terwijl Amstelveen een effectieve kantoorvraag van 9.000 vierkante meter noteert. Desondanks kent de Nederlandse kantorenmarkt opnieuw een dalende effectieve vraag. Ontwikkeling totale aanbod ≥500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Aanbod m² vvo

1.516.500 1.643.000 1.604.400 1.349.600 1.700.250

1.793.150

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+14%

+8%

-2%

-16%

+26%

+5%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

+6%

+13%

+9%

-9%

+9%

+11%

Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m²

10%

6%

7%

2%

3%

3%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m²

90%

94%

93%

98%

97%

97%

Percentage of existing building floor area

Amsterdam heeft te maken met leegstaande kantoren die niet langer voldoen aan de huidige eisen van de gebruiker. Derhalve worden verouderde kantoorgebouwen getransformeerd naar een andere functie, bijvoorbeeld wonen of hotel. Transformatie van dergelijke gebouwen gaat niet over één nacht ijs. Een ingrijpende verbouwing kost veel tijd, maar ook het proces hieraan voorafgaand is tijdrovend. Er is veel doorzettingsvermogen vereist om een kantoor van een andere bestemming te voorzien en met de nieuwe functie te exploiteren. Door prijsdalingen van het bestaande vastgoed wordt transformatie interessanter in vergelijking met nieuwbouw. Daarnaast is de financiële haalbaarheid van transformatieprojecten sterk verbeterd. Kantorenmarkten 2015 | Amsterdam 29

>

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Het Gemeentebreed Transformatie Team houdt zich bezig met het oplossen van knelpunten in de praktijk. De gemeente brengt halfjaarlijks een voortgangsrapportage uit over de Aanpak Leegstand Kantoren (juni, 2011). Hieruit blijkt dat transformatie succesvol is maar niet de oplossing is voor alle leegstaande kantoren vanwege een tekort aan vraag vanuit alternatieve functies. Daarnaast zijn niet alle locaties geschikt voor een alternatieve functie. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Amsterdam Centrum | Centre

1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

'0

5 '0 6 '0 7 '0 8 '0 9 '1 0 '1 1 '1 2 '1 3 '1 4 '1 5

0

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2013

2014

2015

138.500

147.500

144.100

12.300

9.700

17.400

30.900

51.150

57.250

47.800

70.600

66.700

72.700

90.300

102.000

Amsterdam West | West

356.200

388.700

376.700

383.500

413.200

372.400

Amsterdam Zuidas

164.800

158.800

164.200

102.500

130.600

170.800

23.000

22.000

17.800

38.000

47.900

36.700

332.900

289.100

330.900

385.350

290.300

335.100

Amsterdam

1.032.300

1.108.200

Amstelveen

1.071.400 1.055.200 1.211.550 1.268.600

122.300

143.300

183.100

110.000

164.550

Badhoevedorp

19.400

19.800

23.700

10.900

32.550

24.750

Diemen

61.200

63.300

40.600

15.400

21.200

25.650

204.500

180.900

Hoofddorp

160.200

184.300

174.900

101.200

180.000

Schiphol

121.300

124.300

110.600

56.900

90.400

88.750

Overig | Other

484.400

535.000

532.900

294.400

488.700

524.550

1.516.700

1.643.200

Totaal | Total

2.000.000

2012 95.700

Amsterdam Oost | East

Amsterdam Zuidoost | South East

Take-up and supply in square metres lettable floor area

2011 123.300

Amsterdam Noord | North


Opname en aanbod in m² vvo

2010 137.900

1.604.300 1.349.600 1.700.250 1.793.150

Aanbod Begin 2015 wordt in totaal 1.793.150 vierkante meter kantoor aangeboden, een toename van 5% in vergelijking met een jaar geleden. Wanneer dit wordt vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde is de toename sterker, namelijk 11%. Het nieuwbouwpercentage is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven en bedraagt 3%. De overige 97% van het aanbod betreft bestaande kantoorgebouwen. Het aanbod wordt gevormd door 590 objecten met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar geleden is sprake van een toename van twee objecten. De gemiddelde grootte van een object is 3.039 vierkante meter. Op jaarbasis is dit een toename van 147 vierkante meter. Dit is te wijten aan een toename in het aantal grote objecten. Aan het begin van 2014 stonden 21 objecten in aanbod met een metrage groter dan 10.000 vierkante meter, aan het einde van het jaar zijn dit er 25. Afgelopen jaar is bijvoorbeeld het ING House op de Zuidas van ruim 13.000 vierkante meter op de markt gekomen. ING verhuist naar een kantoor in Amsterdam Zuidoost. Ook dit jaar is het kantoorgebouw ‘Ten Thirty’ in Amstelveen het object met het grootste beschikbare metrage, namelijk 47.000 vierkante meter kantoor.

Aanbod deelgebieden Binnen de regio Amsterdam is het merendeel van het aanbod gelegen in de stad Amsterdam, te weten 71% oftewel 1.268.600 vierkante meter. Amsterdam Zuidoost en Amsterdam West kennen het hoogste aanbodcijfer met respectievelijk 385.350 vierkante meter en 372.400 vierkante meter. In Amsterdam West is het beschikbare metrage kantoorruimte gedaald maar in Amsterdam Zuidoost gestegen. Ook op de Zuidas is het aanbod toegenomen door de toevoeging van twee grote kantoorgebouwen. Science Park Amsterdam in Amsterdam Oost moet uitgroeien tot wetenschapspark met Europese allure. In de overige deelgebieden staat 29% van het totale aanbod uit de regio te huur of te koop. Met andere woorden, op 1 januari 2015 is 524.550 vierkante meter kantoor beschikbaar. Opvallend is dat in de overige deelregio’s het aanbod sterker is toegenomen dan in de stad Amsterdam.

<


Amsterdam

Sprekende Cijfers

Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts

2009

Amsterdam Centrum | Centre ≥500m² 23.100 250-500m²

2010

2011

30.700

-

2012

2013

2014

47.300 41.000 62.000 61.350

-

- 9.000 7.150 11.100

Amsterdam Noord | North ≥500m² 1.100 2.300 3.400 3.450 2.500 250-500m² Amsterdam Oost | East ≥500m²

-

- 41.900

250-500m² Amsterdam Zuidas ≥500m²

-

-

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers ≥500m²

-

250-500m²

-

Amsterdam Zuidoost | South East ≥500m² 49.300

Amsterdam ≥500m²

-

- 2.500 3.550 3.700

27.500 29.500 24.700 35.000 38.500 -

- 4.500 5.100 2.900

36.500 36.500 46.300 33.700 45.700 38.000

250-500m²

250-500m²

-

- 1.000 1.100 1.250

12.700 15.000 25.400 8.800 9.050 22.250

250-500m² Amsterdam West | West ≥500m²

-

-

- 2.900 3.600 4.550

5.800 3.100 7.200 12.650 6.150 - 39.400

-

- 400 700 1.350

46.600

-

80.400

43.500

63.550

- 4.800 6.300 4.450

164.600 157.200 201.600 199.250 210.400 229.800

Amsterdam 250-500m²

-

-

-

25.100

27.500

29.300

Amsterdam Totaal | Total

-

-

-

224.350

237.900

259.100

Amstelveen ≥500m² 250-500m² Badhoevedorp ≥500m² 250-500m²

77.900

7.800

2.400 14.100 14.000 10.950

-

-

- 1.000 800 550

1.800

-

- 1.750

-

-

- - - - - -

Diemen ≥500m²

- 1.400 7.800 600 5.900

250-500m²

- - - - - -

Hoofddorp ≥500m² 250-500m² Schiphol ≥500m² 250-500m² Overig ≥500m² | Other ≥500m²

-

25.800 13.600 21.500 17.700 10.050 6.900 - 9.800 -

-

- 2.400 1.000 1.900

8.700 19.800 12.200 6.350 11.100 -

- 500

- 400

115.300 31.500 51.500 46.350 36.300 28.950

Overig 250-500m² | Other 250-500m²

-

-

-

3.900

1.800

2.850

Overig Totaal | Total Other

-

-

-

50.250

38.100

31.800

Totaal ≥500m² | Total ≥500m²

279.900 188.700 253.100 245.600 246.700 258.750

Totaal 250-500m² | Total 250-500m²

-

-

-

29.000

29.300

32.150

Totaal | Total

-

-

-

274.600

276.000

290.900

Opname In het afgelopen jaar is in de regio Amsterdam 258.750 vierkante meter kantoor opgenomen waarvan de minimale metrage 500 vierkante meter bedraagt. In vergelijking met 2013 is sprake van een toename van 5%. In de stad Amsterdam is 229.800 vierkante meter verkocht of verhuurd, dit is 89% van het totale transactievolume in de regio. De overige deelgebieden noteren een opnamevolume van 11% van het totaal, oftewel 28.950 vierkante meter. De meeste vierkante meters zijn opgenomen in Amsterdam Zuidoost, namelijk 63.550 vierkante meter kantoor. De transactie van de ING van 24.500 vierkante meter in het Cisco Kantoren Complex heeft hier een grote bijdrage aan geleverd en verklaart de grote toename in vergelijking met 2013. In Amsterdam Centrum is 61.350 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. In voorgaande jaren noteerde Amsterdam Centrum traditiegetrouw het hoogste transactievolume.

Transacties ≥500m²: 155 In 2014 hebben in de regio Amsterdam 155 transacties plaatsgevonden, twaalf meer dan in 2013. Net als in voorgaande jaren zijn de meeste transacties geregistreerd in Amsterdam Centrum, namelijk 37 in 2014. De gemiddelde grootte van een

Kantorenmarkten 2015 | Amsterdam 31

>

Amsterdam

Sprekende Cijfers

kantooropname is in een jaar licht afgenomen. In 2014 is een verhuurd of verkocht kantoor 1.713 vierkante meter. Ter vergelijking, een jaar geleden was dit 1.725 vierkante meter. Het aantal transacties met een oppervlakte van minimaal 10.000 vierkante meter zijn twee opnamen. Het gaat hierbij om de eerder genoemde transactie van ING en PVH Europe huurt ten behoeve van Calvin Klein 13.000 vierkante meter in het nog te bouwen kantoor Porcellis op de kop van het havengebied in Amsterdam Centrum. De aangekondigde verhuizing van Atos van Utrecht Papendorp naar Amstelveen is met 9.000 vierkante meter de op twee na grootste transactie in regio Amsterdam.

Transacties 250-500m²: 95 Ondanks dat in Amsterdam de kantorenmarkt gekenmerkt wordt door grotere kantoormetrages, wordt ook in de hoofdstad het aandeel van de kleinere transacties belangrijker. In 2014 hebben 95 transacties plaatsgevonden met een metrage tussen 250 en 500 vierkante meter. In het afgelopen jaar is 32.150 vierkante meter kantoor verkocht of verhuurd. Dit is een toename van 10% in vergelijking met 2013. In totaal zijn 250 opnamen genoteerd vanaf 250 vierkante meter. Van het totaal aantal transacties heeft 38% plaatsgevonden in de kleinste grootteklasse. In de regio Amsterdam komt het totale opnamevolume voor 2014 uit op 290.900 vierkante meter, een toename van 5% in vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar.

Kantorenmarktratio: 14% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod op 1 januari 2015, bedraagt 14%. Dit is één procentpunt minder dan vorig jaar. Met deze verhouding overstijgt het aanbod de vraag fors. In de stad Amsterdam bedraagt de kantorenmarktratio 18% en in de overige deelgebieden 6%. Hieruit blijkt dat de stad Amsterdam een betere kantorenmarkt heeft dan de omliggende deelgebieden. Ten opzichte van vorig jaar is duidelijk dat het marktverschil tussen de stad en de periferie sterker wordt, dit aangezien de ratio in de stad stijgt en in de overige deelgebieden daalt. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district


Gerealiseerd / Realised (€) 2014 Verwacht / Expected (€) 2015

Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North Amsterdam Oost | East

295

280

-

145

305

295


155

185

Amsterdam Zuidas

335

350


270

245

Amsterdam Zuidoost | South East

130

175

Amstelveen

190 180

Badhoevedorp

- 140

Diemen

- 140

Hoofddorp Schiphol

190 200 - 300

Huurprijzen De huurprijzen variëren per locatie alsmede per type gebouw. Duidelijker is dat prijzen stabieler zijn in gebieden waar meer vraag naar kantoorruimte is dan in gebieden waar sprake is van veel aanbod, weinig vraag en een hoog leegstandscijfer. Aangezien de effectieve vraag naar kantoorruimte terugloopt, concurreren eigenaren met elkaar om huurders aan te trekken of te behouden. Hierbij zijn incentives veelal niet meer weg te denken. Op de Zuidas is het afgelopen jaar de hoogst genoteerde jaarlijkse huurprijs € 335,- per vierkante meter. Naar verwachting neemt de tophuur in gewilde regio’s licht toe. Daar staat tegenover dat de hoogst genoteerde huren in de overige deelgebieden sneller dalen. Uit de markt is waargenomen dat kantoorgebruikers bereid

<


Amsterdam

Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten ≥500m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro Supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro


m vvo

2011 2012 2013 2014 2015

mediane

²

m² vvo

vraagprijs €

m² vvo

vraagprijs €

sq. metres median ask.

mediane


mediane

m² vvo

vraagprijs €

mediane

m² vvo

vraagprijs €



mediane

vraagprijs € sq. metres median ask.

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

123.300

223

95.700

195

138.500

228

9.800

184

122.250

225 140


9.700

165

17.400

175

30.900

165

800

243

47.250


70.600

150

66.700

158

72.700

153

19.200

156

80.950

165


388.700

155

376.700

160

383.500

150

11.250

128

356.000

150

Amsterdam Zuidas

158.750

250

164.200

200

102.500

243

3.400

314

145.300

250

22.000

235

17.800

220

38.000

210

1.000

190

36.700

210

Amsterdam Zuidoost | South East 335.050

150

332.900

145

289.100

145

9.850

163

358.650

140

Amstelveen

165 183.100



143.300

170 110.000

168

-

- 185.600

165 135

Badhoevedorp

19.800 143 23.700 140 10.900 120

-

- 18.200

Diemen

63.250 130 40.600 129 15.400 125

-

- 23.750 130

-

- 156.000

-

- 71.500 160

Hoofddorp

184.300

147 101.200

153

124.250 163 110.600 165 56.900 165

Schiphol Totaal | Total

155 174.900

140

1.643.000 1.604.300 1.349.600 55.300 1.602.150

zijn om te betalen voor kwaliteit. De vraag naar kwaliteit neemt daarbij toe terwijl het aanbod hier niet goed op aansluit. Met name kantoren die reeds zijn verhuurd bewegen niet mee in de behoefte van de gebruiker, waardoor het lastig is deze huurders te behouden. Dit heeft tot gevolg dat veel verhuisbewegingen plaatsvinden op de kantorenmarkt zonder dat sprake is van effectieve vraag. De huren staan door een hoog leegstandspercentage nog altijd onder druk. Echter in bepaalde segmenten van de markt, namelijk vernieuwd en hoog kwalitatief vastgoed op een goede locatie, is er schaarste wat juist de huurprijzen stuwt.

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren Gerealiseerde mediane huren in o per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district



De hoogste mediane vraagprijs wordt op 1 januari 2015 gevraagd in het deelgebied Amsterdam Zuidas en bedraagt € 250,- per vierkante meter per jaar. Daarmee is sprake van een lagere vraagprijs in vergelijking met een jaar geleden. Kantoorruimte in Diemen staat voor de laagste prijs aangeboden, te weten € 130,- per vierkante meter 2010 aantal

mediane

2011 aantal

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of transactions

median rent €

number of

2012

mediane

median

transactions rent €

aantal

transacties huurprijs € number of

2013

mediane

median


aantal

mediane

2014 aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €

25

175

24

230

6

233

12

184

10


3

158

3

90

1

130

2

243

-

212 -


5

-

11

195

4

225

6

156

4

134


16

185

16

193

3

149

8

128

3

115

Amsterdam Zuidas

18 285 18 310 6 278 6 314 7 248

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers 2 - 3 293 2 245 1 190 1 270 Amsterdam Zuidoost | South East Amstelveen

26

-

15

170

8

153

4

163

4

125

7 168 3 - 1 145 - - 3 185

Badhoevedorp

- - - - 1 135 - - - -

Diemen

1 - 6 123 - - - - - -

Hoofddorp

9

Schiphol

6

- 375

10 165

2 173

-

-

2 178

12

-

-

-

1

170

-


95

>

Amsterdam

Sprekende Cijfers

Opname per branche 2014 Take-up by sector in 2014

1% 6%

per jaar. Van alle waarnemingen is de mediaan gerealiseerde transactieprijs € 185,- per vierkante meter per jaar. De huurprijzen variëren gemiddeld genomen van € 120,per vierkante meter tot € 150,- per vierkante meter. De gerealiseerde huurprijzen zijn onder voorbehoud gepubliceerd. Vanwege het geringe aantal waarnemingen in de prijs per vierkante meter en door het niet transparant zijn van incentives zijn de huurprijzen derhalve niet representatief. Desondanks zijn de prijzen daadwerkelijk gerealiseerd en daarmee interessant voor de prijsontwikkelingen per deelgebied.

0% 3% 2% 2%


9%

Bouw en vastgoed

14%

Cultuur, sport en recreatie 9%

Financiële instellingen 6%

1% 1% 0% 1%

Gezondheids- en welzijnszorg Groot- en detailhandel ICT en telecom

7%

12% 2%

Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking Marketing, communicatie en media

9% 15%

Onderwijs

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Overige branches Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer en opslag Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

Branches De branche ‘ICT en telecom’ noteert 15% van het totale transactievolume in Amsterdam waarvan de huurder bekend is gemaakt. De branche ‘Financiële instellingen’ is voor 14% van het opnamevolume verantwoordelijk. Hierna volgt de branche ‘Groot- en detailhandel’ met 12%. De drie grootste transacties in de regio Amsterdam hebben een gebruiker gecontracteerd afkomstig uit deze branches. Amsterdam kent nog altijd een groot aantal kantoorgebruikers uit de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’. De verwachting is dat ook volgend jaar hier nog steeds sprake van is. Welke grote kantoorgebruikers, van minimaal 10.000 vierkante meter, zich volgend jaar in de regio verplaatsen/vestigen en uit welke branche deze afkomstig zijn moet nog blijken. Wel is duidelijk dat deze zeer bepalend zijn voor de kantoorvraag naar branchering.

Voorraad De fysieke kantorenvoorraad in regio Amsterdam is met 1% gedaald tot 7.622.650 vierkante meter. Diverse onttrekkingen door middel van transformatie hebben de kantorenvoorraad met 150.800 vierkante meter doen dalen. Dit zijn concreet gerealiseerde onttrekkingen die het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden. Daarnaast bedraagt de planvorming voor transformatie in het aankomend jaar 155.000 vierkante meter. Verder worden in de regio nieuwe kantoren gebouwd. Het gebouw van AkzoNobel en Stibbe wordt naar verwachting in 2015/2016 opgeleverd. In Hoofddorp wordt nog gewerkt aan het nieuwe kantoorgebouw van Fluor, het gaat hier om 17.200 vierkante meter kantoor. Verder wordt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2015 het kantoor- en congresgebouw RAI Amtrium opgeleverd. Ook wordt hard gewerkt aan 1000 Mahlerlaan, die in het derde kwartaal van 2014 haar hoogste punt heeft bereikt. Daarnaast wordt ook het gebouw Porcellis ten behoeve van Calvin Klein van 13.000 vierkante meter in 2015 aan de voorraad toegevoegd. Ook op de Danzigerkade 65 wordt een zustergebouw van 3.600 vierkante meter aankomend jaar gerealiseerd. Deze gebouwen worden volgend jaar in de kantorenvoorraad opgenomen. Het All-in

<


Amsterdam

Sprekende Cijfers

paviljoen Amsterdam van circa 2.200 vierkante meter is aan de voorraad toegevoegd. Ook ‘The Edge’ is aan de voorraad toegevoegd, dit kantoor van 51.000 vierkante meter is recenter opgeleverd.

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010

Totale voorraad | Total stock

7.300.000

Afname / Toename | Decrease / Increase

0%

2011 7.400.000 +1%

2012

2013

2014

2015

7.550.000 7.800.250 7.720.250 7.622.650 +2%

+3%

-1%

-1%

Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Kuijs Reinder Kakes | De heer E.M. Doets RT | Telefoon (075) 612 64 00 | www.krk.nl


>

Sprekende Cijfers

Almere

<

36 Almere | Kantorenmarkten 2015

Almere

Sprekende Cijfers

Almere Gezien de huidige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt worden in Almere nieuwbouwontwikkelingen uitgesteld. In Olympia Officepark, waar ruimte is voor circa 185.000 vierkante meter bvo solitaire kantoorontwikkeling, begint de ontwikkeling naar verwachting niet voor 2018. De ruimte blijft beschikbaar voor grote solitaire kantoren. Indien een geschikte partij zich aandient, kan snel ontwikkeld worden. Op bedrijvenpark Lagekant werken ondernemers via parkmanagement samen aan een representatieve werkomgeving. Inmiddels zijn vijf ondernemers actief, waarvan twee zich reeds hebben gevestigd. Verder staat Almere Cascadepark Oost bekend als werklocatie in een campusachtige setting, waarbij kantoren in een doorlopend parklandschap zijn gesitueerd. Door de toevoeging van onderwijsvoorzieningen en woningen wordt levendigheid en sociale veiligheid ingebracht. Dit park biedt met name ruimte voor kleine en middelgrote kantoorgebruikers. De kantorenmarkt in Almere heeft teveel voorraad ten opzichte van de kantoorbehoefte. Door onder andere efficiëntere werkmethoden, inkrimping van bedrijven en een toename van het aantal kleine ondernemingen is de vraag naar kantoorruimte flink gedaald. De ruimte die als gevolg hiervan op de kantorenmarkt is ontstaan, heeft leegstand tot gevolg. Daardoor staan de huurprijzen onder druk en hebben kantoorgebruikers een betere onderhandelingspositie. Uit de opnamecijfers wordt ook duidelijk dat de kantorenvraag afkomstig is vanuit de behoefte aan vervangende kantoorruimte en geen betrekking heeft op effectieve vraag. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

145.700

2011 146.200

2012 138.900

2013 232.400

2014 214.300

2015

232.850


+61%

0%

-5%

+67%

-8%

+9%

Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde +41%

+29%

+12%

+54%

+22%

+5%


46%

42%

40%

21%

12%

7%


54%

58%

60%

79%

88%

93%


Aanbod In Almere staat op 1 januari 2015 in totaal 232.850 vierkante meter kantoor in aanbod waarvan het minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. Op jaarbasis is sprake van een aanbodstijging van 9%. Over het vijfjaarlijkse gemiddelde genomen, is het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte met 5% gestegen. Het nieuwbouwpercentage is van 12% vorig jaar gedaald naar 7% dit jaar. Het aanbodcijfer is tot stand gebracht door 141 objecten. Wanneer dit wordt vergeleken met 1 januari 2014 is sprake van een toename van zestien kantoren. De gemiddelde grootte is op jaarbasis gedaald van 1.714 vierkante meter tot 1.651 vierkante meter. Steeds meer grote kantoren worden, gezien de vraag, in kleinere units aangeboden. Het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft wederom het WTC-gebouw Carlton met een oppervlak van ruim 19.000 vierkante meter.

Aanbod deelgebieden De regio Almere is onderverdeeld in zes verschillende deelgebieden, te weten: Haven, Buiten, Stad, Poort, Pampus en Hout. De afgelopen drie jaar kennen Almere Pampus en Hout geen beschikbare kantoorruimte. In Almere Stad zijn traditiegetrouw de meeste vierkante meters kantoorruimte te huur of te koop, namelijk 207.000 vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is dit met ruim 18.000 vierkante meter toegenomen. Aangezien het kantoor Landdrost aan de Hospitaaldreef van 13.000 vierkante meter aan het beschikbare aanbod is toegevoegd, is de toename voor een groot deel verklaard. Verder is sprake van een verdere

Kantorenmarkten 2015 | Almere 37

>

Almere

Sprekende Cijfers

terugtrekkende effectieve vraag. In Almere Poort staat het minst aantal vierkante meters te huur, te weten 1.300 vierkante meter. In Almere Haven en Buiten is het aanbodniveau vergelijkbaar en bedraagt respectievelijk 12.250 en 12.300 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Almere Haven Almere Buiten Almere Stad

Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

150.000

2015 12.250

9.000

9.100

1.800

6.400

7.900

12.300

127.500

128.500

127.700

207.400

188.650

207.000

-

1.400

2.100

1.700

1.300

Almere Hout

- - - - - 145.700

146.200

138.900

232.400

214.300

232.850


2009

2010

2011

2012

2013

2014

Almere Haven ≥250m²

3.900 1.700 600 300

<250m²

-

Almere Buiten ≥250m²

-

-

3.200 2.700 1.400 -

-

-

-

- 100 50

700 800 5.650

- 400 100 100

21.400 18.500 16.400 7.400 15.250 22.150

<250m²

-

Almere Poort ≥250m²

- - 3.800 - - 400

<250m²

-

Almere Pampus ≥250m²

- - - - - -

<250m²

- - - - - -

Almere Hout ≥250m²

- - 400 - - -


200.000

2014 16.050

- - 400 - - -

<250m²

250.000

2013 16.500

-

Almere Stad ≥250m²


2012 7.600

Almere Poort

<250m²


2011 8.600

Almere Pampus

Totaal | Total

Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied

2010 9.200

-

-

- 2.200 200 1.850

- 100 100 100

- - - - - 28.500 22.900 22.600 8.400 16.050 28.200

Totaal <250m² | Total <250m²

-

-

-

2.700

500

2.100

Totaal | Total

-

-

-

11.100

16.550

30.300

Opname Het transactieniveau van 2014 concentreert zich met name in Almere Stad, hier is 22.150 vierkante meter opgenomen. Dit is 79% van het totale opnamevolume in de regio dat 28.200 vierkante meter bedraagt. Ter vergelijking, in 2013 was het transactieniveau 16.050 vierkante meter. In Almere Buiten is sprake van een forse opnamestijging, aangezien in het afgelopen jaar 5.650 vierkante meter is verhuurd en in het hieraan voorafgaande jaar 800 vierkante meter. In de deelgebieden Almere Haven, Pampus en Hout zijn geen transacties geregistreerd. In Almere Poort bedraagt het verhuurde vloeroppervlak 400 vierkante meter.

100.000

Transacties ≥250m²: 27

50.000

0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

In 2014 zijn aanzienlijk meer transacties geregistreerd dan in 2013. In het afgelopen jaar zijn 27 kantoren verhuurd of verkocht waarvan het metrage minimaal 250 vierkante meter groot is. In 2013 waren dit veertien kantooropnamen. De gemiddelde grootte is in een jaar gedaald van 1.147 vierkante meter tot 1.043 vierkante meter in 2014. Het aantal transacties waarvan het vloeroppervlak minimaal 1.000 vierkante meter bedraagt is zeven, dit is één meer dan vorig jaar. De grootst genoteerde transactie betreft een koop voor eigen gebruik van ruim 5.000 vierkante meter in Almere Buiten.

Transacties <250m²: 20 In Almere is het aantal vierkante meters kantoorruimte dat is opgenomen, waarvan het oppervlak maximaal 250 vierkante meter bedraagt, fors toegenomen. In 2013 werd 500 vierkante meter opgenomen, verdeeld over vier transacties. In het afgelopen jaar is dit gestegen naar 2.100 vierkante meter verdeeld over 20 opnamen. De vraag naar kleinere kantoren neemt derhalve toe. In totaal zijn in Almere 47 kantoortransacties geregistreerd met een totaal opnamevolume van 30.300 vierkante meter. Van alle transacties is 43% een kantoor van klein formaat.

<


Almere

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 12% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het aanbod op 1 januari en de opname in het afgelopen jaar, is in een jaar toegenomen met vijf procentpunt tot 12%. Bij een stijgende ratio is sprake van een krappere markt, terwijl bij een dalende ratio sprake is van verruiming. Door de toenemende vraag naar kantoorruimte, ondanks dat dit geen effectieve vraag is, is de kantorenmarkt van Almere iets krapper geworden. Daarmee is de markt echter nog wel als ruim te typeren, aangezien het aanbod de vraag ruim overstijgt.

Huurprijzen De mediane transactieprijs van een kantoor in Almere is € 127,- per vierkante meter per jaar. In Almere Stad is de mediane huurprijs € 125,- per vierkante meter per jaar. Dit is iets hoger dan een jaar geleden, te weten € 5,-. De huurprijzen in deze regio variëren van € 100,- tot € 145,-, waarbij de prijzen niet alleen door de locatie worden bepaald, maar ook door de kwaliteit van het gebouw. Huurders zijn daarbij bereid een hogere huur te betalen voor een kwalitatief hoogwaardig pand op een goede locatie. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Almere Haven

-

100-145

Almere Buiten

-

100-145

Almere Stad

125

100-145

Almere Poort

-

100-145

Almere Pampus

-

100-145

Almere Hout

-

100-145

Voorraad De fysieke voorraad in Almere is in vergelijking met vorig jaar nagenoeg gelijk gebleven. Het kantoor Jeveke van 1.800 vierkante meter in Almere Poort is aan de voorraad toegevoegd, waardoor deze op 1 januari 2015 in totaal 554.800 vierkante meter bedraagt. Over de eerder aangekondigde bouw van het gebied Almere Duin is verder geen nieuwe informatie beschikbaar. Door de huidige ontwikkelingen is echter duidelijk dat het nauwelijks nog mogelijk is om op risico te bouwen. Indien nieuwbouw ontwikkeld wordt, is er reeds een huurder gecontracteerd Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010

Totale voorraad | Total stock Afname-Toename | Decrease-Increase

2011

2012

2013

2014

2015

520.000

540.000

550.000

553.000

553.000

554.800

+6%

+4%

+2%

+1%

0%

0%

Voor meer informatie over de regio Almere kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars | De heer C.F. Vermeij RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl

Kantorenmarkten 2015 | Almere 39

>

Almere

Sprekende Cijfers

<


Sprekende Cijfers

Regio


Den Haag

3

Kantorenmarkten 2015 | Den Haag 41

>

Sprekende Cijfers

Regio Den Haag

<

42 Regio Den Haag | Kantorenmarkten 2015

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Den Haag In de regio Den Haag heeft het Rijk een groot bezit van vastgoedobjecten. Door nationalisatie van banken en het vastgoedbezit van Nederlandse pensioenfondsen, gemeenten en corporaties is het eigendom van het Rijk in Den Haag zeer groot, terwijl deze objecten niet-Rijkskantoren zijn. Uit gegevens blijkt dat bijna de helft van de leegstaande kantoren in Den Haag in bezit is van het Rijk. Daarmee is de leegstand in Den Haag meer een overheidsprobleem dan in andere steden, waar vastgoed voor een groter deel in bezit is van private partijen. Flexwerken en het feit dat het kabinet het aantal ambtenaren wil reduceren is de reden voor veel minder behoefte aan kantoorruimte. Volgens minister Blok had eind 2012 het Rijk 3,1 miljoen vierkante meter aan vastgoed in gebruik. Het is de bedoeling dat dit in 2020 is teruggebracht tot 2,1 miljoen vierkante meter. Kortom, het Rijk stoot de komende jaren massaal vastgoed af. In Den Haag is dit duidelijk merkbaar in het leegstandscijfer, dat naar verwachting de komende jaren verder toeneemt. Belangrijk is dat invulling wordt gegeven aan deze leegstaande kantoorgebouwen. Voor 2014 en 2015 verwacht Den Haag 220.000 vierkante meter te transformeren. Met name de beschikbare kantoren in de populaire woonwijken Benoordenhout, Bezuidenhout en het centrum worden getransformeerd naar woningen. Anderzijds is het niet mogelijk om een groot deel van de leegstaande kantoren te transformeren door gesecuritiseerde leningen op deze gebouwen. Oftewel, de leningen op deze gebouwen zijn door banken herverpakt tot obligaties en doorverkocht naar verschillende (inter)nationale banken. De vergunningen die voor kantoren voor transformatie zijn aangevraagd hebben betrekking op woningen, studentenhuisvesting, detailhandel, horeca en een hotel. Ontwikkeling totale aanbod ≥500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

628.900

2011 862.900

2012 895.000

2013

2014

2015

817.000 1.023.500 1.084.600


+5%

+37%

+4%

-9%

+25%

+6%


-2%

+29%

+23%

+7%

+21%

+16%


6%

4%

4%

8%

4%

5%


94%

96%

96%

92%

96%

95%


Aangezien het aantal inwoners in Den Haag jaarlijks toeneemt, groeit ook de behoefte aan woningen in binnenstedelijke wijken. De kantoren die in deze woonwijken zijn gelegen staan leeg door een verminderde behoefte aan kantoorruimte. Den Haag profiteert hierdoor van de kansrijke ligging van leegstaande kantoren in woonwijken. In andere regio’s is vaak het probleem van transformatie dat leegstaande kantoren op locaties zijn gelegen waar de inwoners niet willen wonen. Het reeds aangekochte ABB Lummus-pand aan de Oostduinlaan (31.000 vierkante meter) moet worden getransformeerd tot woningen en ook het nog niet verkochte voormalige Europolkantoor aan de Raamweg (13.000 vierkante meter) komt hiervoor in aanmerking. Verder is het plan om in het voormalige belastingkantoor tegenover station Holland Spoor in het Terminus-gebouw (14.000 vierkante meter) een supermarkt te openen, echter de bestemming is nog kantoor en hiervoor is een bestemmingsplanwijziging vereist. Aan de andere kant gaf het Rijksvastgoedbedrijf opdracht voor de bouw van het nieuwe kantoor van Eurojust aan de Jan Willem Frisolaan met een bruto vloeroppervlak van 18.000 vierkante meter. Naar verwachting is het gebouw in 2016 klaar. Eurojust is een Europees orgaan voor justitiële samenwerking die sinds de oprichting al is gevestigd in Den Haag. Zij verlaten voor het nieuwe kantoor twee gebouwen aan de Maanweg 174 Kantorenmarkten 2015 | Regio Den Haag 43

>

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

in Den Haag. Ook het Internationaal Strafhof (International Criminal Court, ICC) laat een nieuw gebouw ontwikkelen met een oppervlakte van 46.000 vierkante meter op het terrein van de voormalige Alexanderkazerne in Den Haag. ICC zit vooralsnog tijdelijk Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

57.500

105.700

103.700

116.100

177.850

180.750

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

82.700

97.900

96.200

99.300

152.950

153.600 42.800

Den Haag West | West

25.100

42.500

52.500

32.700

40.600

Den Haag Zuid | South

24.700

26.400

28.400

14.300

24.050

15.050

Den Haag Oost | East

61.700

136.000

134.500

147.600

135.400

159.700

Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag | The Hague

12.300

14.900

15.900

55.600

46.600

59.600

264.000

423.400

431.200

465.600

577.450

611.500

Delft

22.100 33.700 38.500 21.800 50.500 66.650

Leidschendam

36.800 41.500 46.500 48.300 38.700 12.950

Rijswijk

158.900 191.100 195.600 178.900 218.650 214.700 20.700 29.800 34.700 5.300 13.200 14.900

Voorburg Wassenaar

1.900 - - - - 1.400

Zoetermeer

124.500 143.400 148.500

Overig | Other

364.900

439.500

463.800

351.400

Totaal | Total

628.900

862.900

895.000

817.000 1.023.500 1.084.600

Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

2009

2010

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre ≥500m² 37.000 46.200 250-500m²

-

97.100 125.000 162.500

2011 18.700

-

2012

446.050

2013

473.100

2014

19.000 70.300 25.550

-

600 1.000 2.600

Den Haag Oud Centrum | Old Centre ≥500m² 15.800 12.100 8.800 32.300 10.900 25.750 250-500m² Den Haag West | West ≥500m² 250-500m² Den Haag Zuid | South ≥500m² 250-500m² Den Haag Oost | East ≥500m² 250-500m² Den Haag Nieuw Geannexeerd ≥500m² 250-500m² Den Haag ≥500m²

-

-

- 1.100 1.800 5.200

8.500 7.600 10.500 1.200 11.000 3.850 -

-

- 1.800 1.500 2.700

2.800 1.400 1.000 1.700 600 7.250 -

-

17.400 1.600 -

-

400 1.400 300

1.600 4.600 9.300 18.350

-

- 1.700 750 1.500

13.000 2.200 2.000 1.600 3.200 3.900 -

-

94.500 71.100

- 400 600 550

42.600 60.400 105.300 84.650

Den Haag 250-500m²

-

-

-

Den Haag Totaal | Total

-

-

- 66.400 112.350 97.500

Delft ≥500m²

2.000 10.300

6.000

7.050

12.850

4.900 4.300 1.600 11.550

250-500m²

- - - 800 - 350

Leidschendam ≥500m²

- - - 1.000 1.200 -

250-500m² Rijswijk ≥500m² 250-500m² Voorburg ≥500m²

- - - 700 - 800 8.900 13.400 -

8.600 9.600 12.200 10.600

-

- 1.700 2.000 700

4.500 1.000 2.500 5.000 4.100 1.950

250-500m²

- - - - - 800

Wassenaar ≥500m²

- 1.500 - - - -

250-500m² Zoetermeer ≥500m² 250-500m² Overig ≥500m² | Other ≥500m²

- - - 300 - 13.500 14.000 10.300 15.700 7.900 27.050 -

-

- 2.100 2.600 5.900

28.900 40.200 26.300 35.600 27.000 51.150

Overig 250-500m² | Other 250-500m²

-

-

- 5.600 4.600 8.550

Overig Totaal ≥250m² | Total Other

-

-

-

41.200

31.600

59.700


<

123.400 111.300

68.900 96.000 132.300 135.800

Totaal 250-500m² | Total 250-500m²

- - - 11.600 11.650 21.400


- - - 107.600 143.950 157.200


Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area

Aanbod

1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0

gehuisvest in de Haagse Arc aan de Maanweg die zij na oplevering van het nieuwe gebouw verlaten. Dit gebouw van 21.500 vierkante meter komt dan beschikbaar.

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

In de regio Den Haag is het aanbod in een jaar met 6% toegenomen tot 1.084.600 vierkante meter kantoor op 1 januari 2015. Het beschikbare metrage bestaat voor 5% uit nieuwbouw en 95% uit bestaande kantoorgebouwen. Ter vergelijking, een jaar geleden bedroeg het nieuwbouwpercentage 4%. In totaal staan 360 objecten in aanbod met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met 1 januari 2014, is sprake van een toename van 42 gebouwen. Gemiddeld is een kantoor in aanbod 3.013 vierkante meter groot. Dit is 206 vierkante meter kleiner dan een jaar geleden. Het gebouw met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft Haagse Veste IV in Den Haag Oost. Aan het begin van 2015 staat hier ruim 35.000 vierkante meter kantoor in aanbod. In totaal noteren negentien objecten een minimale grootte van 10.000 vierkante meter.

Aanbod deelgebieden In de stad Den Haag is het aanbod van kantoren toegenomen van 577.450 vierkante meter op 1 januari 2014 tot 611.500 vierkante meter aan het begin van 2015. Met andere woorden, het aanbod is in een jaar tijd met 6% gestegen. Dit is onder andere het gevolg van de afstoot van kantoren door het Rijk en andere gelieerde partijen. In het centrum van Den Haag is het aanbod het hoogst, te weten 180.750 vierkante meter. In de overige deelgebieden is het aanbod in een jaar gestegen van 446.050 vierkante meter tot 473.100 vierkante meter. Net als in voorgaande jaren staan de meeste vierkante meters te huur in Rijswijk, namelijk 214.700 vierkante meter. Van het totale aanbod is 56% gelegen in de stad Den Haag, de overige 44% bevindt zich in de omliggende regio’s.

Opname Voor het derde jaar op rij is het opnamevolume in de regio Den Haag gestegen. In heel 2014 is 149.300 vierkante meter kantoor opgenomen waarvan het minimale metrage 500 vierkante meter betreft. Op jaarbasis is dit een toename van 13%. Den Haag kent enkele nieuwe kantoorgebruikers, zoals de Nationale Politie die is ontstaan door het opheffen van regionale korpsen. Den Haag Nieuw Centrum is een gewild gebied. Diverse grote transacties hebben plaatsgevonden in het Beatrixkwartier en rondom Den Haag Centraal Station. In 2014 is in dit deelgebied 25.550 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. In Den Haag Oud Centrum is echter meer kantooroppervlakte verhuurd of verkocht. In het afgelopen jaar is 25.750 vierkante meter kantoor opgenomen in Den Haag Oud Centrum. In de overige deelgebieden is in Zoetermeer de meeste kantoorruimte verhuurd of verkocht, namelijk 27.050 vierkante meter. In Wassenaar en Leidschendam zijn het afgelopen jaar geen transacties geregistreerd.

Transacties ≥500m²: 84 In het afgelopen jaar zijn 84 kantoortransacties geregistreerd met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. In vergelijking met 2013 is sprake van een toename van twaalf gebruikerstransacties. Gemiddeld is een gebouw dat is verkocht of verhuurd 1.617 vierkante meter groot, een daling van 221 vierkante meter ten opzichte van vorig jaar. Van het totaal aantal opnamen omvatten 45 kantoren een metrage groter dan 1.000 vierkante meter. Dit zijn beduidend meer transacties dan vorig jaar toen 31 kantoren van dergelijke grootte waren. Slechts één transactie is groter dan 10.000 vierkante meter. De transacties van afgelopen jaar worden wederom gekenmerkt door vervanging van de huidige locatie door de gunstige onderhandelingspositie van kantoorgebruikers. Vervangingsvraag leidt niet tot effectieve opname, derhalve blijft het aanbod aan een stijging onderhevig en blijft de leegstand hoog.

Kantorenmarkten 2015 | Regio Den Haag 45

>

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers


Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district



195

195


150

150


-

-



Den Haag Nieuw Geannexeerd

-

-

110

100

-

-

Delft

-

-

Leidschendam

-

-

140

140

Voorburg

Rijswijk

-

-

Wassenaar

-

-

Zoetermeer

144

145

Transacties 250-500m²: 57 Sinds 2012 worden tevens de metrages tussen de 250 en 500 vierkante meter in de regio Den Haag bijgehouden. In het afgelopen jaar hebben 57 transacties in deze grootteklasse plaatsgevonden. Dit is een toename van 24 opnamen in vergelijking met 2013. In 2014 zijn derhalve 141 transacties genoteerd. In de kleinste grootteklasse is 21.400 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, in de grootteklasse vanaf 500 vierkante meter 149.300 vierkante meter. In totaal is voor 170.700 vierkante meter kantoor aan transacties genoteerd. Dit is 19% meer dan in 2013 in Den Haag is geconstateerd.

Kantorenmarktratio: 13%


De kantorenmarktratio geeft aan hoe de vraag zich verhoudt ten opzichte van het aanbod. Wanneer de vraag laag is ten opzichte van het aanbod, is sprake van een ruime marktverhouding en een lage ratio. Wanneer de ratio toeneemt, is de verhouding vraag en aanbod verbeterd. In Den Haag is de kantorenmarktratio met 13% gelijk aan vorig jaar. Daarmee is de kantorenmarkt door de lage verhouding nog altijd als ruim te typeren. Een nieuwe manier van werken heeft voor een nieuwe realiteit op de kantorenmarkt gezorgd. Naar verwachting komt de vraag nooit meer op het niveau van het huidige aanbod. Onttrekken van kantoren dient het aanbod te laten aansluiten op de vraag, aangezien de vraag nog maar nauwelijks kan worden gestimuleerd. Ondanks dat een goede economie de bedrijvigheid kan stimuleren en daarmee meer banen tot gevolg kan hebben, is de vraag naar kantooroppervlak per gebruiker door een nieuwe manier van werken nu eenmaal kleiner geworden.


2011

m² vvo

2012 2013 2014 2015 mediane

vraagprijs €

mediane

m² vvo

mediane

vraagprijs €

vraagprijs €

sq. metres median ask. sq. metres median ask.


price € lett. fl. area

mediane

vraagprijs €

m² vvo

mediane

vraagprijs €

sq. metres median ask. sq. metres median ask.



price €

lett. fl. area

175

103.700

172

116.100

175

126.600

160

121.200

175

97.900

170

96.200

168

99.300

160

92.600

150

98.500

150


42.500

150

52.500

153

32.700

130

35.600

135

33.700

135


26.400

95

28.400

95

14.300

85

8.500

68

7.300

100



lett. fl. area

m² vvo

105.700


price €

136.000

135

134.500

135

147.600

135

128.200

125

157.450

125


14.900

140

15.900

140

55.600

140

43.500

130

55.800

125

Delft

33.700 130 38.500 130 21.800 130 42.400 128 52.650 125

Leidschendam Rijswijk Voorburg Wassenaar

<

m² vvo

41.500 123 46.500 123 48.300 100 38.700 100 12.950 105 191.100

120 195.600

116 178.900

110 213.600

103 199.350

103

29.800 145 34.700 145 5.300 143 10.800 140 10.400 135 - - - - - - - - 1.400 125

Zoetermeer

143.400 130 148.500 130 97.100 125 110.500 125 128.900 125

Totaal | Total

862.900 895.000 817.000 851.000 879.600


Regio Den Haag

Sprekende Cijfers

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district


2010

aantal mediane

2011 aantal

mediane

2012 aantal

mediane

2013 aantal

mediane

2014 aantal

mediane

transacties huurprijs €

transacties huurprijs € transacties huurprijs €


number of

number of

number of

median


median

number of

median

median

number of

median

transactions rent € transactions rent € transactions rent € transactions rent €


9

200

2

150

1

195

1

190

2

190


9

173

2

174

2

173

2

143

1

150


9

155

1

130

-

-

2

175

-

-


2

60

1

100

-

-

-

-

-

-


2

-

-

-

1

165

1

145

1

110


3

165

2

135

-

-

1

95

-

-

Delft

- -

- - - - 2 155 - -

Leidschendam

- -

- - 1 100 - - - -

Rijswijk

8 135 5 120 3 110 1 119 2 115

Voorburg

1 -

- - - - - - - -

Wassenaar

1 125

- - - - - - - -

Zoetermeer

8 130 1 111 1 110 - - 1 144

Huurprijzen Vóór 2014 stonden de huurprijzen sterk onder druk en namen de incentives toe. Het afgelopen jaar zijn de huurprijzen en incentives gestabiliseerd. De hoogst genoteerde huurprijs bedraagt € 195,- per vierkante meter per jaar voor een object in Den Haag Nieuw Centrum. Daarnaast is de laagst genoteerde prijs geregistreerd in Rijswijk, te weten € 90,- per vierkante meter. Wederom is het aantal huurprijzen dat bekend wordt gemaakt beperkt. Daadwerkelijk trends zijn dan ook moeilijk aan de cijfers af te leiden. Wel is duidelijk dat de prijzen van kantoren duidelijk afhankelijk zijn van de locatie, alsmede de kwaliteit van het object en de daarbij behorende voorzieningen.

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren De mediane gevraagde huurprijzen zijn nauwelijks veranderd. In Den Haag Nieuw Centrum wordt de hoogste mediane prijs voor een kantoor gevraagd, te weten € 175,per vierkante meter per jaar. In Den Haag Zuid wordt wederom de laagste prijs voor een kantoor gevraagd, namelijk € 100,- per vierkante meter per jaar. In de overige deelgebieden staat een kantoor in Voorburg met de hoogste vraagprijs, dit is € 135,per vierkante meter per jaar, in aanbod. Van enkele transacties is de gerealiseerde huurprijs bekend gemaakt. Als gevolg van het geringe aantal waarnemingen dienen de prijzen ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. De tendens is dat de huren per vierkante meter realistischer zijn voor de huidige markt. Echter, door incentives lijken de huurprijzen wellicht hoger dan daadwerkelijk is overeengekomen en geeft het daarmee geen realistische weergave van de markthuur.

Branches De branche ‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen’ stoot veel kantoorruimte af. Echter, in 2014 noteert deze branche met 22% van het totaal de meeste kantooropname. Dit is te wijten aan de behoefte aan nieuwe kantoren voor het Rijk en gelieerde partijen, bij voorkeur op loopafstand van het station. Ook hier is de nieuwe realiteit van werken van invloed op de vraag naar kantoorruimte, de huidige locatie voldoet niet langer en wordt daarmee vervangen door iets nieuws op een betere locatie met veelal betere huurdersvoorwaarden. Naast publieke organisaties is 14% van het opnamevolume afkomstig uit de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’.

Kantorenmarkten 2015 | Regio Den Haag 47

>

Regio Den Haag

Sprekende Cijfers


1% 2%

1%

0%

0%

2%

2%


11%

14%

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen

Bouw en vastgoed 8%

4%

Overige branches




3% 0%

1% 8%

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht

Gezondheids- en welzijnszorg Groot- en detailhandel

Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings

ICT en telecom

Verhuur van en handel in onroerend goed

Industrie 22%

9%

8%

3%

1%

Verhuur van roerende goederen


Vervoer en opslag


Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

Onderwijs

Voorraad In het afgelopen jaar zijn diverse kantoren aan de markt onttrokken. In totaal is 120.000 vierkante meter kantoor omgebouwd tot een andere bestemming. De voorraad is derhalve met 2% gedaald tot 6.497.800 vierkante meter. Vorig jaar was nog sprake van een stijging door de nieuwbouw van het International Crime Court en Europol van 140.000 vierkante meter. Zoals vorig jaar genoemd is het voormalige ministerie van Buitenlandse Zaken in het Wijnhavenkwartier getransformeerd naar woningen, commerciële voorzieningen en een campus. Volgend jaar worden wederom nieuwe transformaties verwacht. Aangezien nagenoeg geen nieuwbouw plaatsvindt, neemt ook volgend jaar de voorraad vermoedelijk af. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


6.350.000

Afname-Toename | Decrease-Increase

+1%

2011

6.370.000

2012

2013

2014

0%

0%

+2%

+2%

Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars | De heer P.H. Offringa MRE MRICS RT | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl

<

2015

6.375.800 6.477.800 6.617.800 6.497.800


-2%

Sprekende Cijfers


Regio

Rotterdam

en Drechtsteden

4

Kantorenmarkten 2015 | Regio Rotterdam en Drechtsteden 49

>

Sprekende Cijfers

Regio Rotterdam

<

50 Rotterdam | Kantorenmarkten 2015

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Rotterdam De kantorenmarkt in Rotterdam blijft onder druk staan. Het aanbod is hoog en de vraag blijft achter. Daarnaast nemen de huurprijzen nog steeds af en worden incentives groter. Dit is mede het gevolg van de vraag naar kantoorruimte die voor een groot deel uit vervangingsvraag bestaat, waarbij grotere bedrijven kiezen voor het samenvoegen van verschillende locaties op één centrale locatie. Verhuisbewegingen binnen de regio zijn positief. Vanwege verplaatsingen naar betere kantoren blijven de slechtste kantoren door marktwerking leeg en kunnen marktpartijen deze opnemen ten behoeve van transformatie. De vraag naar grote vloeren en een open structuur waarbij het nieuwe werken kan worden geïmplementeerd is nog steeds een trend. Ook blijft het aantal transacties achter vanwege relatief veel contractverlengingen. Grote marktpartijen onderhandelen met tussenkomst van een makelaar voor de beste voorwaarden. In een aantal gevallen worden bij deze onderhandelingen minder vierkante meters gehuurd, hierdoor neemt het aanbod naar verwachting verder toe. Verder is sprake van veel verborgen leegstand, deze meters worden aangeboden voor onderverhuur wat het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte stuwt. Om het aanbod te beperken en ook de voorraad die de kantoorbehoefte overstijgt terug te dringen wordt in Rotterdam veel getransformeerd. Het transformatieteam, waar Ooms Makelaars, partner in Dynamis, deel van uitmaakt, wil de problematiek van leegstaande kantoren samen met de markt oplossen. Hierdoor wordt de rol van de gemeente hierin kleiner en nemen marktpartijen dit over. De afgelopen drie jaar is ruim 200.000 vierkante meter aan kantoorruimte getransformeerd en nog 100.000 vierkante meter ondergaat een herontwikkeling of upgrading. Het stadsbestuur heeft nogeens 120.000 vierkante meter kantoorruimte aangemerkt om in de collegeperiode Ontwikkeling totale aanbod ≥500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

656.100

2011 814.800

2012 866.700

2013

2014

2015

912.500 1.022.500 1.017.450


+11%

+24%

+6%

+5%

+12%

0%


+6%

+25%

+25%

+16%

+20%

10%


3%

3%

11%

2%

1%

1%

Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw

97%

97%

89%

98%

99%

99%


tot 2018 te transformeren. De overheid heeft het mogelijk gemaakt dat een vergunning voor transformatie binnen acht weken kan worden afgegeven. Eigenaren dienen af en toe verlies te nemen om het pand en de stad in de toekomst dynamisch te houden. Transformatie en herontwikkelingen zorgen voor minder voorraad, meer flexibiliteit en een prettige werkomgeving. Nieuwbouw is derhalve beperkt toegestaan. Op de Wilhelminapier en Rotterdam Central District zijn nieuwe kantoren wel mogelijk. Door bestaande kantoorgebouwen ingrijpend te renoveren met behoud van de kantoorfunctie, blijft een object niet structureel leeg. Door het vertrek van de gemeente uit de prominente Europoint-torens naar ‘De Rotterdam’ staan begin 2015 Toren 2 en Toren 3 van 33.000 vierkante meter leeg. Ook het markante kantoorgebouw Delftse Poort, waar al jaren Nationale Nederlanden is gevestigd, ondergaat een grootschalige renovatie. De kwaliteitsverbetering dient het gebouw open en toegankelijk te maken om elkaar te ontmoeten, te netwerken en elkaar te versterken en verbinden. Na de renovatie komt gefaseerd 40.000 vierkante meter op de markt beschikbaar. Nationale Nederlanden blijft in het gebouw op circa 21.000 vierkante meter gevestigd. Kantorenmarkten 2015 | Rotterdam 51

>

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Rotterdam ruim één miljoen vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden is dit nagenoeg gelijk. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een aanbodtoename van 10%. Van het aantal beschikbare vierkante meters is 1% een nieuw gebouwd kantoor, de overige 99% zijn bestaande kantoren. Het aanbod komt tot stand door 387 aangeboden kantoorruimten met een minimaal metrage van 500 vierkante meter. Op 1 januari 2014 waren dit ter vergelijking 404 objecten. Door een daling van het aantal beschikbare objecten en een gelijk aanbodniveau is de gemiddelde grootte toegenomen van 2.531 vierkante meter vorig jaar tot 2.629 vierkante meter op 1 januari 2015. Het object met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen in het centrum van Rotterdam en noteert een grootte van 33.500 vierkante meter. In totaal staan 20 objecten in aanbod waar 10.000 vierkante meter of meer beschikbaar is. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2010

2011

2012

2013

2014

2015

267.100

305.300

301.300

324.800

405.850

390.450

Rotterdam Oost | East

34.600

43.000

55.800

96.500

100.500

97.550

Rotterdam West | West

15.300

14.800

15.400

25.900

38.600

34.250

Rotterdam Zuid | South

42.100

44.000

87.100

84.700

85.250

86.350

2.800

4.200

5.100

2.800

5.600

8.050

Rotterdam Centrum | Centre

Hillegersberg / Schiebroek

98.600 90.700 88.000 64.100 50.450 50.450

Kralingen

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West 20.400 Rotterdam

25.600

26.500

31.500

33.200

39.300

480.900 527.600 579.200 630.300 719.450 706.400

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel

83.800

134.700

138.600

155.400

153.450

158.650

Barendrecht / Ridderkerk

18.900

31.400

31.000

32.700

30.300

27.350

2.500

1.900

3.400

2.400

2.950

2.550

28.700

33.700

42.400

29.200

28.100

30.900

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse

2.000 15.700 16.100 18.900 18.300 14.050

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

Vlaardingen

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

Aanbod/Supply

14.800

9.700

9.200

9.300

2.600 11.600 11.200 5.200 15.150 14.150

Overig | Other

175.200

287.200

287.500

282.200

303.050

311.050

Totaal | Total

656.100

814.800

866.700

912.500 1.022.500 1.017.450

Aanbod deelgebieden De leegstand concentreert zich met name in de periferie. Diverse kantorenlocaties zoals Rivium, Fascinatio (Capelle aan den IJssel), Brainpark en Oosterhof (Rotterdam) hebben te maken met veel leegstand. Ondanks dat de leegstand in het algemeen toeneemt, concentreert de vraag zich op locaties nabij het Centraal Station, oftewel Rotterdam Central District. De cijfers onderschrijven dit, aangezien het aanbod in de stad Rotterdam is gedaald met 2% tot 706.400 vierkante meter, terwijl in het buitengebied het beschikbare metrage met 3% is gestegen tot 311.050 vierkante meter. Door de andere manier waarop wordt gewerkt, de economische situatie en het aantal vierkante meters nieuwe ontwikkelingen is de verwachting dat het aanbod het komende jaar verder toeneemt. Daarnaast blijft de locatie van groot belang voor de vraag.

5

4

3

22.400

'1

'1

'1

1

2

'1

'1

9

0

'0

'1

7

8 '0

6

'0

'0

'0

5

0

7.300

29.400 35.800 30.000 28.700 45.600 54.100

Schiedam

Opname/Take-up

Opname De opname in 2014 is met 1% licht gestegen tot 102.850 vierkante meter. De meeste transacties vinden plaats in Rotterdam Centrum. Hier is 50.750 vierkante meter verkocht of verhuurd. Naast de gebruikerstransacties die volgens de definitie van Sprekende Cijfers in het opnamevolume worden meegenomen, vinden ook diverse contractverlengingen plaats. In de stad Rotterdam is 75.400 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. De transacties hebben een minimale grootte van 500 vierkante meter. In de periferie

<


Rotterdam

Sprekende Cijfers


Rotterdam Centrum | Centre ≥500m²

2009

2010

2011

2012

2013

2014

41.400 56.100 54.800 38.000 45.100 50.750

250-500m² 7.700 5.300 6.000 Rotterdam Oost | East ≥500m² 250-500m²

12.900 6.400 6.200 4.350 4.900 3.150 -

Rotterdam West | West ≥500m² 250-500m² Rotterdam Zuid | South ≥500m²

2.600

- 1.500

-

-

350 600 1.300

3.600

-

850 11.400 6.150

- 450 400 350

2.000 17.900 11.500 6.300 6.700 5.650

250-500m²

-

-

-

400 1.500 700

Hillegersberg / Schiebroek ≥500m²

-

-

-

500

250-500m²

-

-

- 600

Kralingen ≥500m² 250-500m²

Rotterdam ≥500m²

-

- 550

21.500 26.500 7.000 6.100 2.200 8.300 -

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West ≥500m² 1.200 250-500m²

1.600

-

9.000

-

- 1.500 300 300

3.000

-

- 6.400 1.400

-

- 600 250

81.600 117.400 86.100 56.100 78.300 75.400

Rotterdam 250-500m²

-

-

-

11.000

8.700

9.450

Rotterdam Totaal | Total

-

-

-

67.100 87.000 84.850

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel ≥500m² 250-500m²

17.800 11.000 10.000 -

Barendrecht / Ridderkerk ≥500m²

-

9.200 13.800 6.250

- 1.400 2.300 1.150

500 2.100 1.500 4.100 2.100 2.200

250-500m² 1.500 1.700 1.250 Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek ≥500m² 250-500m²

7.000 -

Havengebied | Harbour ≥500m²

- 1.800 -

700 1.450 5.000

-

- 700 1.000

17.200 10.300 11.400 7.000 3.800 1.500

250-500m²

-

Spijkenisse ≥500m²

-

- 800

- 2.000 800 850 800

- 2.300

-

250-500m²

- - - - - -

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet ≥500m²

- 1.100 3.600 1.700

250-500m²

-

Schiedam ≥500m² 250-500m²

-

-

- 4.450

- 800 650

5.100 6.300 8.100 2.500 550 8.050 -

-

- 800

- 350

Vlaardingen ≥500m²

- 1.100 - - - -

250-500m²

-

Overig ≥500m² | Other ≥500m²

-

-

-

- 800

47.600 32.700 37.200 25.200 24.000 27.450

Overig 250-500m² | Other 250-500m²

-

-

-

Overig Totaal | Other

-

-

-

5.700

6.300

6.050

30.900 30.300 33.500


129.200 150.100 123.300

81.300 102.300 102.850

Totaal 250-500m² | Total 250-500m²

-

-

-

16.700 15.000 15.500

Totaal | Total

-

-

-

98.000 117.300 118.350

is 27.450 vierkante meter verhuurd of verkocht. Wanneer de opnamevolumen per deelgebied worden vergeleken met 2013, is opvallend dat het transactieniveau in Rotterdam lager is en in de overige deelgebieden is gestegen. Verhuurders proberen al het mogelijke te doen om de huidige huurders te behouden. Hierdoor is het voor een groot aantal partijen aantrekkelijker om op de locatie te blijven en het contract te verlengen. Uit de markt blijkt dat het aantal zoekvragen toeneemt. Toch is de verwachting dat slechts een beperkt aantal partijen daadwerkelijk gaat verhuizen. De partijen die naar verwachting wel gaan bewegen zijn de bedrijven die zich bezighouden met offshore.

Transacties ≥500m²: 66 In 2014 is het aantal transacties ten opzichte van 2013 gedaald. In het afgelopen jaar zijn 66 kantoorruimten opgenomen waarvan het minimale metrage 500 vierkante Kantorenmarkten 2015 | Rotterdam 53

>

Rotterdam

Sprekende Cijfers

Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East

165

165

-

135


74

90


-

125

Hillegersberg / Schiebroek

-

125

Kralingen

- 140

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West

-

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk

135

-

125

139

130

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

114

110

Havengebied | Harbour

155

125

Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen

- 100 125

115

95 105 - 100

meter bedraagt. In 2013 waren dit 77 kantoren. Van het totaal aantal geregistreerde opnamen in 2014 zijn 31 transacties 1.000 vierkante meter of groter. De grootste transactie is van LyondellBasell met 9.000 vierkante meter. De vraag naar kantoorruimte komt onder andere voort uit de behoefte om diverse locaties samen te voegen tot één vestiging. Steeds meer organisaties zijn zich hierop aan het oriënteren. Zij vragen grote kantoorvloeren met een open structuur. Dit resulteert naar verwachting in minder transacties, veelal met een negatieve effectieve opname, maar ook grotere transacties. De verhuizingen vinden daarentegen met name binnen dezelfde omgeving plaats. Stichting CVD verhuist eind 2015 binnen de regio en ook Gusto breidt binnen Schiedam uit naar 4.200 vierkante meter kantoorruimte op één locatie. Tebodin voegt twee kantoren uit Den Haag en Rotterdam Botlek samen in Schiedam en gaat hier circa 3.300 vierkante meter huren. De STC Group heeft 2.500 vierkante meter aan de Westzeedijk getransformeerd ten behoeve van haar MBO en HBO opleidingen.

Transacties 250-500m²: 45 Het aantal transacties van klein formaat blijft toenemen ten opzichte van voorgaande jaren. Verhuurders spelen in op deze wensen en passen gebouwen aan voor kleine huurders. Zo komen steeds meer eigenaren met eigen kantoorconcepten. Een goed voorbeeld hiervan is het Groothandelsgebouw met kleinhandel voor de startende ondernemer. In de grootteklasse van 250 tot 500 vierkante meter zijn 45 transacties geregistreerd. In totaal zijn in de regio Rotterdam 111 opnamen genoteerd. Daarmee is 41% van de transacties een kantoor met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter. De kleinste grootteklasse kent een opnamevolume van 15.500 vierkante meter. In Rotterdam bedraagt het totale opnamevolume derhalve 118.350 vierkante meter. In het centrum van Rotterdam worden de meeste kleine kantoorruimten opgenomen, te weten zeventien objecten oftewel 6.000 vierkante meter. In totaal is in de stad Rotterdam 9.450 vierkante meter aan kleine kantoren opgenomen, in het overige deel van Rotterdam is dit 6.050 vierkante meter. Op jaarbasis is sprake van een toename van 9% in de stad terwijl dit in het buitengebied met 4% is gedaald.

Kantorenmarktratio: 10% De verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod op 1 januari 2015, bekend als de kantorenmarktratio, is in een jaar gelijk gebleven en betreft 10%. De Rotterdamse kantorenmarkt blijft met het hoge aanbodcijfer en een beperkt opnamevolume als ruim te typeren. Beleid om verouderd vastgoed aan de markt te onttrekken dient uiteindelijk de voorraad aan te laten sluiten op de totale kantoorbehoefte.

<


Rotterdam

Sprekende Cijfers

Huurprijzen Door het hoge aanbodcijfer en de lage opname staan de huurprijzen en koopsommen nog steeds onder druk. Logischerwijs staan huurprijzen extra onder druk in de gebieden waar het aanbod groot is, maar ook op goede locaties worden nog altijd forse incentives weggegeven. Kortom, het beeld ten aanzien van prijzen is in vergelijking met vorig jaar nauwelijks veranderd. Kantoorgebruikers zijn over het algemeen bereid om meer te betalen voor moderne en flexibele kantoorruimte in het Rotterdam Central District. De huurprijzen van kleinere kantoortransacties staan ook onder druk, aangezien het aanbod de vraag begint in te halen. Hier is de locatie en goede bereikbaarheid met openbaar vervoer van nog groter belang dan bij de grotere kantooropnamen. Waar voorheen eigenaren in het aanloopgebied hun gebouwen beschikbaar stelden voor kleine huurders, gebeurt dat nu ook op centrumlocaties nabij metro en treinstations.



2011

m² vvo

mediane

vraagprijs €


2012 m² vvo

mediane


2013 m² vvo

2014

mediane

m² vvo

vraagprijs €

mediane

vraagprijs €



2015 m² vvo

mediane


lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

305.200

145

301.300

140

324.800

135

269.800

135

250.650

145

Rotterdam Oost | East

43.000

145

95.400

149

96.500

150

88.411

140

92.350

140


14.800

140

15.400

140

25.900

99

23.250

105

19.350

110


44.000

125

87.100

128

84.700

125

71.800

130

73.500

125

4.300

90

5.100

90

2.800

-

4.900

133

5.650

100

Rotterdam Centrum | Centre

Hillegersberg / Schiebroek Kralingen

price €

90.700 165 88.000 160 64.100 160 48.200 160 36.600 160

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord-West

25.600 105 35.400 105 31.500 110 2.700 118 25.800 102

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel / Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs/Bergschenhoek Havengebied | Harbour

134.700

135

143.700

140

155.400

130

138.900

120

143.400

120

31.400

115

31.000

110

32.700

110

16.700

110

1.050

115

1.900

150

3.400

135

2.400

120

1.500

123

550

115

33.700

125

42.400

115

29.200

125

24.400

125

26.700

125

Spijkenisse

15.700 100 16.100 103 18.900 100 16.800 100 8.300 100

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

22.400

130

Schiedam

35.800

128 30.000

Vlaardingen

11.600 113 11.200 115 5.200 115 1.900 98 2.550 118

Totaal | Total

14.800

133

9.700

120 28.700

126

7.600

115 39.700

128

9.300

115 49.700

125 115

814.800 920.300 912.500 756.561 745.450

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren Nadat de vraaghuurprijs vorig jaar is gedaald, is het niveau nu stabiel gebleven dan wel licht gedaald. In Kralingen is de mediane vraagprijs wederom het hoogst, te weten € 160,- per vierkante meter per jaar. In Rotterdam West en in Spijkenisse is de mediane prijs per vierkante meter per jaar het laagst, namelijk circa € 100,-. Vanwege het geringe aantal transacties waarvan de huurprijs per vierkante meter bekend is gemaakt, dienen de gepubliceerde cijfers ter indicatie van de huurprijsontwikkelingen in de regio. In Rotterdam variëren de huurprijzen tussen € 69,- per vierkante meter en € 179,- per vierkante meter. De prijzen kennen een grote prijsbandbreedte, niet alleen vanwege de locatie maar ook de kwaliteit van het object.

Kantorenmarkten 2015 | Rotterdam 55

>

Rotterdam

Sprekende Cijfers


4% 0% 5%


11%

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen

Bouw en vastgoed

14%

Overige branches

Cultuur, sport en recreatie 5% 0% 4%

4% 4% 0% 4%

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht

Gezondheids- en welzijnszorg

4%

Groot- en detailhandel

1%

ICT en telecom

5%



Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed

Industrie Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

11%

Marketing, communicatie en media 4%

0%

20%

Verhuur van roerende goederen Vervoer en opslag Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

Onderwijs

Branches Bijna alle branches ondervinden hinder van de economische situatie en zijn derhalve kritisch op alle kosten die worden gemaakt. Opvallend is dat met name offshore bedrijven blijven groeien. Dit blijkt ook uit de branchering, 20% van de geregistreerde bedrijven is afkomstig uit de industriebranche waar het merendeel een offshore bedrijf is zoals LyondellBasell. Verder is 14% een organisatie uit de branche ‘Bouw en vastgoed’, 11% ‘Verhuur van roerende goederen’ en tevens 11% uit de branche ‘Onderwijs’. De overige branches noteren geen aandeel groter dan 6%.

Voorraad Eind 2014 is Cool63 op de Coolsingel te Rotterdam opgeleverd. Circa 5.600 vierkante meter is hier beschikbaar. Eind 2015 is de verwachting dat First aan het Weena van 10.000 vierkante meter wordt opgeleverd. Het afgelopen jaar heeft 2.500 vierkante meter kantoorruimte aan de Westzeedijk 487 in Rotterdam een maatschappelijke functie gekregen en is 28.000 vierkante meter kantoorruimte aan de Admiraliteitskade getransformeerd tot woningen. Derhalve is sprake van een voorraaddaling van 24.900 vierkante meter. De voorraad bedraagt op 1 januari 2015 daarmee 3.998.100 vierkante meter kantoorruimte. Dit is 1% minder dan een jaar Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


3.900.000


+1%

2011

3.900.000 0%

2012

2013

+2,5%

-1%

Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer P.J. van Nederpelt MRICS RT | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com

<


2014

2015

4.000.000 3.970.000 4.023.000 3.998.100 +1%

-1%

Sprekende Cijfers

Deelgebieden met kantorenlocaties | Market areas with business districts Dordrecht Zwijndrecht Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht

Kantorenmarkten 2015 | Drechtsteden 57

>

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Drechtsteden In Sprekende Cijfers bestaat Drechtsteden uit Dordrecht, Papendrecht, Sliedrecht, Zwijndrecht en sinds vorig jaar is ook Hendrik Ido Ambacht aan de definitie toegevoegd. Alblasserdam wordt buiten beschouwing gelaten. De bestuurlijke regio van de zes bovengenoemde gemeenten staat tussen de provincie en de gemeente. Het kantorenbeleid wordt gemeenschappelijk gevormd en dient aan te sluiten op het beleid van de provincie Zuid-Holland. De bestuursregio Drechtsteden gaat nog steeds door met het huidige beleid. Hierin zijn nieuwe kantoorgebouwen slechts toegestaan als het bestemmingsplan hierin voorziet. Als een initiatief wordt gestart op een locatie waar dit volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan, dan dient de initiatiefnemer tenminste elders kantoorruimte weg te nemen uit de voorraad. In de regio lopen diverse initiatieven om kantoren op te delen in kleinere units of te transformeren. Vernieuwde kantoren of transformaties naar een andere functie slagen echter moeizaam. Dit heeft te maken de niet tot nauwelijks aanwezige vraag naar kantoorruimte en leegstaande kantoren die niet geschikt zijn voor een andere functie vanwege hun locatie. Bewegingen op de kantorenmarkt zijn het afgelopen jaar in deze regio zeer beperkt gebleven. De verhuisbewegingen die plaatsvinden zijn voornamelijk binnen de regio en er zijn geen grote kantoorgebruikers van buiten de regio toegetreden. De Belastingdienst Zuid-Holland is samengevoegd met Belastingdienst Breda en Rotterdam, waardoor zij circa 2.500 vierkante meter achterlaten in de Drechtstreek. Door het vertrek van publieksfuncties zoals het parket van de rechtbank, Kamer van Koophandel, provincie en Belastingdienst is de verwachting dat zakelijke dienstverleners niet snel terug keren naar de Drechtstreek. Verder is niet alleen het aantal transacties beperkt gebleven, ook grote transacties zijn uitgebleven. De vraag naar kantoorruimte heeft met name betrekking op kleinere kantoorunits tot 250 vierkante meter. Op het moment van schrijven lopen een aantal onderhandelingstrajecten binnen de gemeente Dordrecht ten einde. Het gaat om drie contracten die samen een opnamevolume van circa 6.000 vierkante meter noteren. Het onderhandelingstraject duurt tot dusver anderhalf jaar en geeft daarmee een vertekend beeld van de vraag. In 2015 wordt verwacht dat diverse gebouwen uit nood worden verkocht voor koopsommen onder € 200,- per vierkante meter BVO. De leegstand neemt toe als gevolg van bezuinigingen bij zorggerelateerde partijen die door de transformatie van AWBZ naar Wet Langdurige Zorg geen toekomstzekerheid hebben over exploitatie. Door het aantrekken van de woningmarkt komen anderzijds nieuwe initiatieven tot uiting om structureel leegstaande kantoren te transformeren tot woningen.

Aanbod Door veel initiatieven om kantoren op te delen in kleinere units is een overaanbod ontstaan aan kantoorverzamelgebouwen. Elk multi-tenant gebouw trekt zijn eigen type gebruikers. Desondanks zijn maar weinig van deze gebouwen, in verhouding tot vergadercentra en flexkantoren in grote steden, echt aantrekkelijk. Het aanbod op 1 januari 2015 is op jaarbasis met 3% toegenomen tot 118.600 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

115.100

2011 135.900

2012 138.300

2013 115.500

2014 115.600

2015 118.600


+44%

+18%

+2%

-16%

0%

+3%


+31%

+20%

0%

0%

-5%


3%

4%

7%

0%

0%

0%


97%

96%

93%

100%

100%

100%


<

58 Drechtsteden | Kantorenmarkten 2015

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Wederom bestaat het aanbod in zijn geheel uit reeds bestaande kantoorgebouwen. Opvallend is dat diverse gebouwen structureel in aanbod staan, soms al acht jaar, en een structurele leegstand kennen van meer dan 40% van het totale oppervlak. Gebouwen waar in de laatste vijf jaar geen transactie is geweest, sluiten niet aan bij de huidige vraag en worden derhalve niet geselecteerd voor bezichtigingen. Aangezien de vraag naar kantoorruimte bestaat uit vervangingsvraag is geen sprake van effectieve opname en daalt het aanbod vervolgens niet. Het aanbod is tot stand gekomen door 109 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Aan het begin van 2014 stonden ter vergelijking 97 kantoren in aanbod. De gemiddelde grootte van een kantoor is gedaald van 1.191 vierkante meter vorig jaar tot 1.088 vierkante meter aan het eind van 2014. Het gebouw Crown Point in Dordrecht kent met ruim 6.000 vierkante meter het grootste aaneengesloten metrage. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Dordrecht

2010

2011

2012

2013

2014

2015

55.000 66.100 78.300 79.700 76.000 77.250

Papendrecht

2.900 3.000 5.100 2.000 1.300 2.000 7.800 11.700 11.700 11.600 12.700 9.600

Sliedrecht Zwijndrecht

49.400

Hendrik Ido Ambacht Totaal | Total

55.100 43.200 22.200 21.900 25.250

-

-

-

-

3.700

4.500

115.100

135.900

138.300

115.500

115.600

118.600

Aanbod deelgebieden In Dordrecht worden op 1 januari 2015 de meeste vierkante meters kantoorruimte aangeboden, te weten 77.250 vierkante meter. Dit is 1.250 vierkante meter meer dan een jaar geleden. Alle overige deelgebieden noteren eveneens een hoger aanbodcijfer, met uitzondering van Sliedrecht. Hier is sprake van een daling van 3.100 vierkante meter, daarmee is nog 9.600 vierkante meter beschikbaar. De gemiddelde transactiegrootte wordt steeds kleiner in Drechtsteden, echter de meeste grote gebouwen sluiten hier niet bij aan. Een huurder met een kleine kantoorbehoefte zit niet graag in een groot gebouw waarin hij de enige huurder is. Door een beperkte vraag naar kantoorruimte en daarnaast nauwelijks effectieve opname is de verwachting dat het komende jaar weinig mutatie te zien is in het aanbod. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

2009 11.600

Dordrecht ≥250m²

2010

2011

<250m²

-

-

Papendrecht ≥250m²

-

-

<250m²

-

-

Sliedrecht ≥250m²

11.200

<250m²

-

Zwijndrecht ≥250m²

2.000

2012

2013

2014

9.200 12.700 12.100 5.900 2.350

800 -

- 1.500 1.400 2.350 300 1.300 750

700 300 8.150 450 - 500 250 400

300 3.200

900 3.100 1.800

<250m²

-

Hendrik Ido Ambacht ≥250m²

- - - - - -

<250m²

-


-

-

- 100 600 100

-

- 100 300 350

-

- 150 500

24.800 10.300 16.900 14.600 17.900 4.600


-

-

-

2.200

2.700

3.700

Totaal | Total

-

-

-

16.800

20.600

8.300

Opname Het transactievolume in 2014 blijft sterk achter in vergelijking met 2013. In het afgelopen jaar is 4.600 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht waarvan het kantoor minimaal 250 vierkante meter groot is. Een jaar eerder was dit nog 17.900 vierkante meter. Aan het eind van 2014 zijn nog enkele kandidaten in de markt die bezig zijn met besluitvorming omtrent een andere kantoorlocatie. Kantoren op stationslocaties lijken


>

Drechtsteden

Sprekende Cijfers


160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

aantrekkelijker dan kantoren in de periferie. Met name jonge en moderne gebouwen hebben meer aantrekkingskracht. Niet alleen bij grote kantoorgebruikers wordt duurzaamheid een belangrijke eis, ook middelgrote en kleinere huurders vinden dit onderwerp belangrijk. In Zwijndrecht zijn eind 2013 twee kantoren verkocht uit nood en de nieuwe eigenaar heeft gezorgd voor een flinke kwaliteitsimpuls door te investeren in vernieuwing en verbetering. Door de plint te transformeren van kantoor naar retail is de aantrekkingskracht toegenomen en zijn in deze twee gebouwen beduidend meer transacties geregistreerd. Huurders zijn terecht kritisch. Waar voorheen de verhuurder een financiële check uitvoerde naar de solvabiliteit van huurders, wil een huurder nu weten of de verhuurder wel in staat is om gebouwgebonden onderhoud uit te voeren gedurende de exploitatie. Naar verwachting lopen kantoren van lokale en regionale beleggers, die dicht op hun huurders zitten, qua aantrekkingskracht voorop ten opzichte van kantoren van grotere beleggingsfondsen, die op afstand reageren door diverse beheerslijnen en managementlagen.

Transacties ≥250m²: 9 In het afgelopen jaar zijn zeven kantoren verhuurd en twee objecten verkocht. De gemiddelde grootte van een opname bedraagt 510 vierkante meter. In 2013 zijn aanzienlijk meer kantoren opgenomen, te weten 24. De gemiddelde grootte van een transactie waarvan de minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt, was toen 746 vierkante meter. Het uitblijven van grote transacties heeft de transactiegrootte wederom doen dalen. In 2014 is één opname genoteerd, te weten in Zwijndrecht, met een oppervlakte van meer dan 1.000 vierkante meter.

Transacties <250m²: 33 Door onder andere een toenemende dynamiek bij startende en jonge bedrijven, die elkaar opzoeken in plaats van op zolder werken, neemt het aantal kleinere transacties toe. In het afgelopen jaar zijn 33 kantoren opgenomen waarvan het oppervlak niet groter dan 250 vierkante meter is. Het opnamevolume bedraagt in het afgelopen jaar 3.700 vierkante meter, waarbij het merendeel heeft plaatsgevonden in Dordrecht. Bij kleine kantoorruimten is interactie met andere bedrijven, horeca, beleving en andere voorzieningen van groot belang. In Dordrecht en Zwijndrecht hebben diverse transacties plaatsgevonden nabij het NS station. De klassieke kantoorvilla De Rozenhof in Dordrecht en het kantoorgebouw Victor in Zwijndrecht zijn door diverse transacties bijna vol. In 2014 zijn in totaal 42 kantoortransacties genoteerd. Maar liefst 79% van het totaal aantal transacties is niet groter dan 250 vierkante meter. Het totale opnamevolume in 2014 bedraagt 8.300 vierkante meter. Voor 2015 wordt een doorloop van het aantal kleine transacties verwacht.

Kantorenmarktratio: 4% Door het incidentele lage opnamevolume is de kantorenmarktratio van 15% vorig jaar gedaald tot 4% dit jaar. De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. Het aanbod overstijgt de vraag meerdere malen. Door de schommelingen in het transactieniveau is de ratio aan forse schommelingen onderhevig. Deelgebieden | Districts Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

<

Verwacht / Expected (€) 2015

Dordrecht 60-130 Papendrecht

60-130

Sliedrecht 60-130 Zwijndrecht

60-130

Hendrik Ido Ambacht

60-130


Drechtsteden

Sprekende Cijfers

Huurprijzen De huurprijzen in alle deelgebieden maken dezelfde beweging. Vraagprijzen van meer dan € 140,- per vierkante meter per jaar worden soms gecontracteerd met een incentive tot één derde van de contractwaarde. Lagere incentives gelden voor gebouwen waar al zeer scherpe huren worden gevraagd. De laagste vraagprijs is € 50,- per vierkante meter per jaar, echter deze loopt op als rekening wordt gehouden met huurdersinvesteringen. Uiteindelijk lijkt de intrinsieke waarde van een meter kantoorruimte zich te bewegen tussen € 90,- en € 110,- per vierkante meter per jaar. Uiteindelijk is er niet meer zoveel verschil voor de huurder die kijkt naar de totale huisvestingskosten van huur vermeerderd met servicekosten. Door een beperkt aantal transacties kunnen geen bijzondere trends in huurprijsontwikkelingen worden waargenomen. Zowel de tophuren als de laagste vraaghuren lijken te stabiliseren, net als de effectieve huren na correctie voor incentives. Naar verwachting blijven de huurprijzen zich bewegen tussen € 60,en € 130,- per vierkante meter per jaar.

Voorraad Het afgelopen jaar is in Drechtsteden geen nieuwbouw opgeleverd. Op Businesspark Amstelwijck is een complex in aanbouw voor Alphatron. Het betreft een bedrijfsgebonden kantoor met een verhouding van 60% kantoorruimte en 40% bedrijfsruimte. Verder zijn geen kantoormeters onttrokken aan de markt. Diverse initiatieven van de afgelopen vijf jaar hebben tot dusver nog niet tot effectieve transformaties geleid. Nog altijd zijn er diverse plannen, echter dit leidt in 2015 nog niet tot definitieve onttrekkingen. Verder staan ook geen kantoren gepland om te worden gesloopt. Derhalve blijft de voorraad in Drechtsteden gelijk aan vorig jaar, te weten 410.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010 2011 2012 2013 2014 2015 Totale voorraad | Total stock

385.000 387.500 387.500 410.000 410.000 410.000

Afname-Toename | Decrease-Increase +13% +0,65% 0% 6% 0% 0%

Voor meer informatie over de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer T.E.D. Rommelse MRICS RT | Telefoon (078) 614 43 33 | www.ooms.com


>

Drechtsteden

Sprekende Cijfers

<


Sprekende Cijfers


Regio

Utrecht en Amersfoort

5

Kantorenmarkten 2015 | Regio Utrecht en Amersfoort 63

>

Sprekende Cijfers

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

<

64 Utrecht | Kantorenmarkten 2015

Utrecht

Sprekende Cijfers

Utrecht De centrale ligging, het belangrijkste OV-knooppunt van Nederland, een goed opgeleide beroepsbevolking en een hoogwaardige leef- en werkomgeving zijn kwaliteiten die aan Utrecht toekomen. Het Utrechtse economische beleid heeft als doelstelling om de gemeente duurzaam economisch te ontwikkelen waardoor welvaart, werkgelegenheid en voorzieningen worden bevorderd. De provincie wil kantoorbouw op locaties die gemeenten hebben aangewezen beperken, aangezien nu al te veel leeg staat. Ook na de crisis blijven naar verwachting kantoren leeg doordat op een andere manier wordt gewerkt. Mensen werken niet alleen minder op kantoor, maar door technologische ontwikkelingen neemt naar verwachting ook het aantal werknemers verder af. Volgens de provincie stond ongeveer één miljoen vierkante meter nieuwe kantoren gepland, begin 2014 werd bekend dat hiervan de helft overblijft. Plannen worden derhalve geschrapt en bestaande kantoorlocaties krijgen een nieuwe functie. Gemeenten hebben medio 2014 in de Regionale Overeenkomst Kantoren 2014-2030 afgesproken om de plancapaciteit terug te dringen en sloop en transformatie van verouderde en leegstaande kantoren aan te moedigen. Kantoren worden niet alleen getransformeerd naar woningen, maar ook tot maatschappelijke functies. Medio 2014 is het nieuwe stadskantoor van 65.000 vierkante meter aan de gemeente opgeleverd. Het stadskantoor is voor de gemeente een stap in het vernieuwen van de organisatie. Een toegankelijk kantoor met moderne ICT voorzieningen en mogelijkheden tot het implementeren van een nieuwe manier van werken, waardoor de gemeente naar eigen zeggen beter kan samenwerken met de stad. Door de intrek van de gemeente in het stadskantoor is elders in de stad veel leegstand ontstaan. De markt kent nieuwe vraag die ontstaat door prijsontwikkelingen in de regio. De prijs/kwaliteitsverhouding wordt steeds beter, waardoor bedrijven hun huidige locatie inruilen voor een nieuwer kantoor. De vraag is daarmee echter nog niet effectief aangezien de ruimte die zij achterlaten groter is dan wordt opgenomen. Ontwikkeling totale aanbod ≥500m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

614.600

2011 649.100

2012 690.700

2013

640.800

2014 694.500

2015 687.250


+22%

+6%

+6%

-7%

+8%

-1%


+12%

+15%

+3%

+6%

+2%


8%

2%

2%

1%

1%

0%


92%

98%

98%

99%

99%

100%


Aanbod Uit het aanbod kan worden opgemerkt dat steeds vaker grote kantoren worden opgesplitst in kleinere eenheden. Verder is nog steeds een tekort aan kwalitatief hoogwaardig aanbod. Het aantal verouderde objecten in aanbod is derhalve groot. Op 1 januari 2015 is in Utrecht 687.250 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Dit is 1% minder dan een jaar geleden. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is het aanbod met 2% gestegen. Het aanbod bestaat in zijn geheel uit bestaande kantoorgebouwen. Aan het einde van 2014 staan in de regio Utrecht 314 objecten in aanbod, dit is een afname van vier objecten in vergelijking met een jaar geleden. De gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoor is 2.189 vierkante meter. Vorig jaar was de gemiddelde grootte 2.141 vierkante meter. Negen objecten hebben een beschikbaar oppervlak van minimaal 10.000 vierkante meter. Het grootste kantoor in aanbod betreft het gebouw Le Mirage in Utrecht Zuid, namelijk 18.000 vierkante meter. Kantorenmarkten 2015 | Utrecht 65

>

Utrecht

Sprekende Cijfers

Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥500m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Utrecht Centrum | Centre

500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2015 50.600 10.850

9.500

5.200

5.100

8.100

26.900

38.000

38.500

33.100

27.400

Utrecht Oost | East

44.300

48.400

61.400

63.200

48.600

56.250

Utrecht Papendorp

57.100

88.500

78.800

63.800

68.000

47.400

Utrecht West | West

87.800

70.500

72.600

54.300

79.800

66.000

Utrecht Zuid | South

56.600

82.500

47.100

67.900

74.000

89.050

Leidsche Rijn

42.400

31.500

46.900

29.800

34.200

40.050

358.900 372.700 377.500 364.400 403.600 387.600 1.000

11.600 12.000 10.800 14.000 15.600

13.900

10.900

21.100

19.900

14.300

15.500

54.100 51.400 44.000 48.100 56.700

Houten

43.900

Maarssen

24.800 24.800 24.800 1.400 12.700 21.450

Nieuwegein

144.000 143.700 167.400 159.600 152.600 147.500

IJsselstein

600.000

2014 57.800

11.700

Zeist / Driebergen

700.000

2013 41.800

32.500

De Bilt / Bilthoven

800.000

2012 27.500

Utrecht Noord-West | North-West

Utrecht


2011 14.900

Utrecht Maliebaan e.o.

Bunnik


2010 26.500

28.100

31.300

-

36.500

-

40.000

-

44.400

40.950

- 4.800 1.950

Overig | Other

255.700

276.400

313.200

275.700

290.900

299.650

Totaal | Total

614.600

649.100

690.700

640.100

694.500

687.250

Aanbod deelgebieden Sinds vorig jaar is IJsselstein aan de regio Utrecht toegevoegd. Hier is het aanbod in een jaar fors gedaald van 4.800 vierkante meter op 1 januari 2014 tot 1.950 vierkante meter op 1 januari 2015. In de stad Utrecht is het aanbod 387.600 vierkante meter. Op jaarbasis is in de stad het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte met 4% gedaald. In de overige deelgebieden is het aanbod met 3% gestegen tot 299.650 vierkante meter. Derhalve staat 56% van het aanbod uit de regio in de stad Utrecht en 44% in de overige deelgebieden. Van alle deelgebieden noteert Nieuwegein traditiegetrouw het hoogste aanbodvolume, te weten 147.500 vierkante meter aan het begin van 2015.

Opname Ondanks het sterk gestegen opnamevolume in 2013 ten opzichte van 2012, is in 2014 het transactievolume wederom gestegen. Een enkele transactie van 30.000 vierkante meter deed het totaal aantal opgenomen vierkante meters in 2013 aanzienlijk stijgen. In 2014 zijn drie transacties met een metrage groter dan 10.000 vierkante meter geregistreerd. Tezamen noteren zij een opnamevolume van 40.750 vierkante meter. Relatief gezien worden meer kleinere kantoren verhuurd dan grotere, alsmede deelverhuur in grotere objecten. In de stad Utrecht is het afgelopen jaar 101.000 vierkante meter kantoorruimte met een minimaal metrage van 500 vierkante meter opgenomen. Dit is 1% meer dan in 2013 is verhuurd of verkocht. In de overige deelgebieden is 20.200 vierkante meter opgenomen. Wanneer dit wordt vergeleken met het opnamevolume in 2013, is sprake van een stijging van 7.700 vierkante meter. Het merendeel van het transactieniveau is toe te schrijven aan Nieuwegein en Houten met respectievelijk 13.050 en 5.050 vierkante meter. Verder is in de stad Utrecht de vraag naar kantoorruimte het grootst in het centrum en in Utrecht Zuid.

Transacties ≥500m²: 53 In heel 2014 zijn 53 transacties geregistreerd, dit is een daling van elf kantoren ten opzichte van het aantal waarnemingen in het voorgaande jaar. Van het totaal aantal transacties noteren 29 kantoren een minimaal metrage van 1.000 vierkante meter. Een kantooropname is gemiddeld 2.287 vierkante meter groot. In vergelijking met 2013 is een kantoor 534 vierkante meter groter. Vorig jaar is de gemiddelde transactiegrootte eveneens toegenomen. Enkele grote transacties van meer dan 10.000 vierkante meter doen de gemiddelde grootte toenemen.

<


Utrecht

Sprekende Cijfers



2009

Utrecht Centrum | Centre ≥500m²

7.200

250-500m²

2010

-

Utrecht Maliebaan e.o. ≥500m² 250-500m²

-

-

250-500m² Utrecht Papendorp ≥500m² 250-500m² Utrecht West | West ≥500m² 250-500m²

250-500m²

250-500m² Utrecht ≥500m²

15.100

7.000

650 1.600 2.950

3.000

- 1.700 1.400 2.400

9.300 29.500 4.400 10.400 8.250 1.250 - 4.200

-

- 300 300 1.500

8.300 18.900 7.400 22.400 23.800

-

-

2.100

- 2.000 1.400 350

8.100 10.300 4.600 13.600 13.350 -

13.300

- 1.400 600 1.500

9.100 22.600 2.800 11.500 26.500

-

Leidsche Rijn ≥500m²

2014

- 1.500 900

- 2.600

-

-

Utrecht Zuid | South ≥500m²

2013

- 1.200 2.750 4.200

- 3.000

Utrecht Noord-West | North-West ≥500m² 8.300

Utrecht Oost | East ≥500m²

2012

5.900 3.800 3.200 -

250-500m²

2011

17.600 25.500 10.200 39.500 26.800

-

2.800 - 53.100

- 1.300 1.100 1.500

7.200 2.300 600 -

- 5.400

- 1.000 650 850

86.600 102.300 43.000 99.700 101.000

Utrecht 250-500m²

-

-

-

11.500

8.850

13.900

Utrecht Totaal | Total

-

-

-

54.500

108.550

114.900

Bunnik ≥500m²

- 4.300 2.600 3.700 700

250-500m²

- - - - - -

De Bilt / Bilthoven ≥500m²

1.000

500 6.200 4.100 650 800

-

250-500m² Houten ≥500m² 250-500m² Maarssen ≥500m² 250-500m² Nieuwegein ≥500m² 250-500m² Zeist / Driebergen ≥500m²

-

-

- 1.100

- 1.800

7.200 9.700 4.900 4.600 2.100 5.050 -

- 900 1.300 300

2.500

-

-

-

- 550

-

-

-

- 300 350

-

11.700

7.400 13.200 18.600 4.100 13.050

-

-

- 1.300 2.700 400

8.700 10.600 9.000 5.600 3.800 1.300

250-500m²

-

-

- 1.500 900 600

IJsselstein ≥500m²

-

-

-

250-500m² Overig ≥500m² | Other ≥500m²

- 600

-

- - - - - 700 31.100 32.500 35.900 36.600 12.500 20.200

Overig 250-500m² | Other 250-500m²

-

-

-

5.100

5.250

3.800

Overig Totaal | Total

-

-

-

41.700

17.750

24.000


84.200

119.100 138.200 79.600 112.200 121.200

Totaal 250-500m² | Total 250-500m²

-

-

-

16.600

14.100

17.700

Totaal | Total

-

-

-

96.200

126.300

138.900

Transacties 250-500m²: 50 Inmiddels ontstaan steeds meer kleine nieuwe kantorenconcentraties met veel faciliteiten en bredere bestemmingen. Op stationslocaties en in de nabijheid van stadsvoorzieningen vindt veel verhuur van kleine units plaats. Hierdoor is het aanbod in de stad nog maar beperkt. De vraag naar kleinere kantoorruimten is te verklaren door de hoeveelheid zzp’ers en de implementatie van flexibel werken. Het afgelopen jaar zijn 50 transacties geregistreerd waarvan het metrage 250 tot 500 vierkante meter betreft. Dit vormt tezamen een opnamevolume van 17.700 vierkante meter. In de regio Utrecht is het aantal transacties vanaf 250 vierkante meter 103 kantoren. Dit zijn drie objecten minder dan in 2013 geregistreerd zijn. Het totale opnamevolume is daarentegen met 10% gestegen tot 139.900 vierkante meter.

Kantorenmarkten 2015 | Utrecht 67

>

Utrecht

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 17% De kantorenmarktratio geeft aan of de markt ruimer of krapper is geworden, een dalend percentage geeft een ruimere marktverhouding weer en een stijgend percentage duidt op een krappere markt. Voor het tweede jaar op rij is de verhouding tussen vraag en aanbod in de regio verbeterd. In een jaar is de ratio met één procentpunt gestegen tot 17%.

Verwchte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Utrecht Centrum | Centre 225 Utrecht Maliebaan e.o. 225 Utrecht Noord-West | North-West 150 Utrecht Oost | East

165

Utrecht Papendorp

160

Utrecht West | West 125 Utrecht Zuid | South 135 90

Leidsche Rijn

Bunnik 135 De Bilt / Bilthoven 110 Houten 150 Maarssen 125 Nieuwegein 100 Zeist/Driebergen 185 IJsselstein 187

Huurprijzen

Aanbod van kantoorruimten ≥500m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro

De vraagprijzen en transactieprijzen lijken dichter tot elkaar te komen, met name in Utrecht Centrum. De prijzen worden in reactie op de marktontwikkelingen aangepast. De prijs/kwaliteitsverhouding wordt beter, waarbij de prijs daalt en de kwaliteit stijgt. De prijzen in de randgemeenten blijven echter licht dalen. De hoogte van de incentives is afhankelijk van de huurprijs en de financiële toestand van de eigenaar. De investeringen worden veelal in het pand aangebracht en betaald door de eigenaar.

Supply of office space ≥500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro


2011 m² vvo

mediane

vraagprijs €

mediane


2013 m² vvo


lett. fl. area

price €

lett. fl. area

14.900

185

27.500

180

9.500

185

5.200

174

Utrecht Noord-West | North-West 26.900

120

38.000

120


mediane

vraagprijs €

price €


2014 m² vvo

mediane


2015 m² vvo

mediane


price €

lett. fl. area

price €

lett. fl. area

price €

25.400

185

54.400

180

47.390

169

3.400

188

4.600

194

6.100

174

19.600

125

19.500

132

20.850

125

Utrecht Oost | East

48.400

175

61.400

175

59.300

175

46.700

170

54.400

165

Utrecht Papendorp

88.500

185

78.800

185

63.800

180

68.000

172

44.800

170

Utrecht West | West

70.500

125

72.600

125

48.900

123

77.100

110

66.000

100


82.500

162

47.100

140

67.300

135

72.900

130

88.450

115

Leidsche Rijn

31.500

135

46.900

123

29.800

130

34.200

110

39.150

95

Bunnik

11.600 135 12.000 135 10.800 135 14.000 120 15.600 115

De Bilt / Bilthoven

10.900

140

21.100

138

16.000

145

11.600

135

13.650

125

Houten

54.100 125 51.400 125 40.600 128 46.400 120 48.850 118

Maarssen

24.800 125 24.800 125 1.400 135 12.700 125 19.800 120

Nieuwegein Zeist/Driebergen IJsselstein Totaal | Total

<

sq. metres median ask. lett. fl. area

2012 m² vvo

143.700 120 167.400 120 149.700 230 147.400 115 132.450 115 31.300

127 36.500

135 25.200

140 30.700

135 35.300

140

- - - - - - 4.800 67 1.950 65 614.700 649.100 690.700 561.200 634.740


Utrecht

Sprekende Cijfers

Mediane gevraagde en gerealiseerde huren Aan de hand van de mediane gevraagde en gerealiseerde huren wordt inzicht gegeven in de huurprijsontwikkelingen binnen de diverse deelgebieden van de regio Utrecht. Hierbij dient te worden opgemerkt dat vanwege een beperkt aantal waarnemingen de gerealiseerde huurprijzen ter indicatie dienen. In het afgelopen jaar is in Nieuwegein het minst betaald, namelijk € 73,- per vierkante meter per jaar. Het duurst is een kantoor in Zeist/Driebergen, te weten € 186,- per vierkante meter per jaar. Wanneer wordt gekeken naar de mediane vraagprijs, dan wordt duidelijk dat de prijzen over het algemeen naar beneden zijn bijgesteld. Alleen Zeist/Driebergen vormt hierop een uitzondering, hier is de vraagprijs met € 5,- gestegen tot een mediane prijs van € 140,per vierkante meter per jaar.

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m² vvo per deelgebied Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district


2010

aantal

mediane

2011 aantal

2012

mediane

aantal

mediane


transacties huurprijs €

number of

number of

median

transactions

number of

rent € transactions

175

median rent €

3

median


195

17

161

2013 aantal

2014

mediane

aantal

mediane

transacties huurprijs € transacties huurprijs € number of

median

number of

median

transactions rent € transactions rent €


7


3 246 1 350 4 196 1 117 - -

3

139

4

173

Utrecht Noord-West | North-West

1

137

1

110

4

95

1

70

1

100

Utrecht Oost | East

2

135

-

-

2

96

1

150

-

-

Utrecht Papendorp

3 195 5 204 3 187 5 185 2 150

Utrecht West | West

4

115

4

110

5

125

2

83

-

-


4

118

3

169

3

134

3

125

2

130

Leidsche Rijn

4 125 3 125 4 139 - - - -

Bunnik

1 130 1 145 1 110 1 125 - -

De Bilt / Bilthoven

1

Houten

1 105 1 140 7 123 2 118 1 96

130

3

130

3

125

1

150

1

82

Maarssen

- - - - - - - - - -

Nieuwegein

5 135 10 113 10 125 1 108 4 73

Zeist/Driebergen

5 145 3 126 10 148 1 145 1 186

IJsselstein

- - - - - - - - - -

Branches De kantorenmarkt in Utrecht wordt met name in beweging gehouden door dienstverleners, ICT partijen, opleidingen, stichtingen en partijen in de zorgsector. Dit blijkt ook uit de opnamecijfers van afgelopen jaar. De branche ‘Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen’ heeft in 2014 een groot metrage opgenomen. Van het transactievolume waar de huurder van bekend is gemaakt, betreft 20% een huurder afkomstig uit deze branche. Verder kent de regio Utrecht een groot aandeel groot- en detailhandelaars en ICT en telecom bedrijven, respectievelijk 16% en 14% van het opnamevolume. De branche ‘Gezondheids- en welzijnszorg’ noteert net als de branche ‘Verhuur van en handel in onroerend goed’ een aandeel van 10%.


2% 2%


3%

10%

1%

Bouw en vastgoed 7%

3%

0%

0% 7%


3%


0% 9%

Gezondheids- en welzijnszorg Groot- en detailhandel ICT en telecom

20%

Industrie 16%


3% 0% 0%


13%

Onderwijs

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Overige branches Overige zakelijke dienstverlening Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed Verhuur van roerende goederen Vervoer en opslag Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

1%

Kantorenmarkten 2015 | Utrecht 69

>

Utrecht

Sprekende Cijfers

Voorraad Het stationsgebied is ondanks de oplevering van het stadskantoor van 65.000 vierkante meter nog steeds in ontwikkeling. In totaal wordt 330.000 vierkante meter BVO voor kantoren gerealiseerd, onderverdeeld in 190.000 vierkante meter op basis van het Masterplan Stationsgebied en 140.000 vierkante meter in de omgeving van het Stationsgebied. Daarnaast worden tevens 1.890 woningen ontwikkeld. De transformaties zijn met name ten behoeve van maatschappelijk vastgoed, zoals bioscoop en bibliotheek. In Leidsche Rijn Centrum wordt voor 2018 voor kantoren 320.000 vierkante meter BVO gereserveerd. Daarnaast is nog ruimte voor wonen, detailhandel, horeca, commerciële dienstverlening en niet-commerciële dienstverlening. De voorraad in Utrecht is door de oplevering van het stadskantoor met 2% gestegen tot 3.651.900 vierkante meter kantoor. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


3.540.000


0%

2011

3.540.000 0%

2012

2013

+2%

De heer C.F. Vermeij RT | Telefoon (030) 256 88 11 | www.molenbeek.nl


2015

3.596.000 3.591.900 3.585.900 3.651.900 0%

Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars |

<

2014

0%

+2%

Sprekende Cijfers

1 2 3 4 5 6

Kantorenmarkten 2015 | Amersfoort 71

>

Amersfoort

Sprekende Cijfers

Amersfoort In Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 omvat de regio Amersfoort de volgende deelgebieden: Amersfoort Centrum, Noord, West, Zuid, Vathorst en Leusden. Omdat Leusden en Vathorst sinds vorig jaar zijn toegevoegd zijn de cijfers van eerdere jaren niet direct te vergelijken. Amersfoort heeft door haar centrale ligging een goede bereikbaarheid en door een hoog opgeleide jonge bevolking grote aantrekkingskracht op de overige zakelijke dienstverleners, gezondheids- en welzijnszorg, stichtingen en verenigingen. De provincie wil dat de gemeente een terughoudend kantoorbeleid voert. Dit betekent dat geen nieuwe kantoren aan de bestaande voorraad mogen worden toegevoegd. Op lokaal niveau wordt hier echter genuanceerder over gedacht. De gemeente Amersfoort wil zo min mogelijk vastgoed in beheer. Daarom zijn de monumentale Muziekschool en de voormalige openbare bibliotheek onder voorbehoud verkocht. Er is een toenemende mate van bewustzijn van de noodzaak van regionale samenwerking tussen gemeente en bedrijven. Vraag en aanbod staat nog steeds in een ongezonde verhouding tot elkaar. Toch lijkt het of de markt meer beweging kent. Op dit moment bevinden zich veel zzp’ers en kleine bedrijven in de markt. Op de huurmarkt is de meeste beweging. De koopmarkt ondervindt hinder van de beperkte financieringsmogelijkheden die potentiële kopers in hun ambities tegenwerken. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

269.400

2011 271.500

2012 2013

224.900

215.000

2014 2015

233.400 216.950

Supply of square metres lettable floor area

Percentage t.o.v. voorgaand jaar

Percentage in relation to previous year

+53%

+77%

+1%

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

Percentage in relation to five-yearly average

Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area

Percentage bestaande bouw


73%

99,5%

0,5%

-4%

73%

0,5%

+9%

+9%

27%

+2%

-4%

27%

+28%

-17%

99,5%

0%

100%

-7%

-7%

0%

100%

Aanbod Het aantal te koop en te huur staande vierkante meters kantoorruimte bedraagt in de regio Amersfoort op 1 januari 2015 in totaal 216.950 vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is sprake van een daling van 7%. Ook ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod met 7% afgenomen. Het aanbod bestaat volledig uit reeds gebouwde kantoren. Het aanbodvolume wordt gevormd door 155 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. Een jaar geleden stonden ter vergelijking 167 kantoren in aanbod. Kantoren die uit het aanbod worden gehaald zijn niet per definitie door de markt opgenomen. Objecten met structurele leegstand voldoen vaak niet aan de huidige vraag naar hoogwaardige kantoorruimten. Kantoren die lang leegstaan worden mogelijk gekocht als belegging. De koper haalt het kantoor vervolgens uit het aanbod om deze te verbouwen en vervolgens weer vernieuwd aan de markt aan te bieden. Op het moment van schrijven zijn deze objecten niet voor verhuur beschikbaar en derhalve geen onderdeel van het aanbod. Mogelijk worden deze panden opnieuw aangeboden.

Aanbod deelgebieden Het aanbod rondom het Centraal Station stijgt naar verwachting verder door de nog toe te voegen ruimte aan de Van Asch van Wijckstraat 55 van Agis/Achmea van circa 30.000 vierkante meter en het kantoor van de Amersfoortse Verzekeringen aan de Stadsring van 10.000 vierkante meter, die zij in 2015 verlaten. Agis heeft inmiddels het centrum van Amersfoort verlaten. Het aanbod in Amersfoort Centrum is van 41.400 vierkante meter aan het begin van 2014 gedaald tot 29.500 vierkante meter aan het einde van dit jaar. Hieraan ligt één enkele grote transactie ten grondslag, te weten Friesland Campina die hier 10.000

<

72 Amersfoort | Kantorenmarkten 2015

Amersfoort

Sprekende Cijfers

vierkante meter opneemt. In Leusden is 35.250 vierkante meter beschikbaar, dit is een forse daling in vergelijking met 1 januari 2014. Het aanbod in Amersfoort Vathorst is gelijk gebleven. Daarentegen noteren Amersfoort Noord, West en Zuid een hoger aanbodcijfer. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Amersfoort Centrum | Centre Amersfoort Noord | North

2010

2011

2012

2013

2014

2015

36.900

43.100

39.800

46.300

41.400

29.500

106.700

101.000

112.400

105.200

89.300

91.250

Amersfoort West | West

15.200

17.300

24.600

23.400

16.500

18.800

Amersfoort Zuid | South

110.600

110.100

48.100

40.100

40.400

41.250

Amersfoort Vathorst

-

-

-

-

900

900

Leusden

-

-

-

-

44.900

35.250

269.400

271.500

224.900

215.000

233.400

216.950

Totaal | Total

Opname In Amersfoort worden relatief veel meer kleine kantoorruimte dan grote kantoren verhuurd. Deelverhuur komt steeds vaker voor. Het opnamevolume bedraagt in 2014 in totaal 28.950 vierkante meter. Ter vergelijking, in het hieraan voorafgaande jaar was dit beduidend meer, te weten 44.500 vierkante meter. De meeste transacties vinden plaats in Amersfoort Noord, echter het hoogste transactievolume is toe te schrijven aan Amersfoort Centrum. In het centrum is afgelopen jaar 12.650 vierkante meter opgenomen (zes transacties), in Amersfoort Noord 10.800 vierkante meter (twaalf transacties). Rondom het Centraal Station zitten diverse landelijke concerns, alsmede grote regionale partijen. In het noorden van Amersfoort zitten naast grote kantoorgebruikers veelal kleinere kantoorgebruikers. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

Amersfoort Centrum | Centre ≥250m² <250m² Amersfoort Noord | North ≥250m² <250m²

50.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

-

-

600

1.200

1.450

14.900

19.300

7.500

10.100

10.800 1.550

3.000

1.200

1.000

4.550

3.150

-

-

-

500

800

1.400

16.500

9.800

2.800

7.200

2.550

1.200

<250m²

-

-

-

400

700

550

Amersfoort Vathorst ≥250m²

-

-

-

-

1.150

-

<250m²

-

-

-

-

150

-

Leusden ≥250m²

-

-

-

-

9.300

1.150

-

-

-

600

250

-

Totaal | Total

100.000

- 10.900

-

Totaal <250 m2 | Total <250 m2

150.000

2014 12.650

3.700

Totaal ≥250 m2 | Total ≥250 m2

200.000

2013 16.850

-

<250m²

250.000

2012 6.800

3.400

Amersfoort Zuid | South ≥250m²

300.000

2011 3.500

-

<250m²


2010 9.400

500

Amersfoort West | West ≥250m²


2009 6.900

34.800 - 34.800

37.500 29.300 22.500 44.500 28.950 - 37.500

- 4.500 4.650 5.200

29.300

27.000

49.150

34.150

Transacties ≥250m²: 28 In het afgelopen jaar zijn 28 kantoorruimten opgenomen waarvan het metrage minimaal 250 vierkante meter betreft. In 2013 waren dit 44 kantoren. Vijf transacties zijn minimaal 1.000 vierkante meter groot. Het merendeel van de geregistreerde opnamen is een huurtransactie, te weten 25. De overige drie transacties betreffen koop voor eigen gebruik. De gemiddelde transactiegrootte is 1.034 vierkante meter. Dit is een klein verschil met vorig jaar, toen de gemiddelde grootte 1.011 vierkante meter betrof. De grootste transactie die in het afgelopen jaar is genoteerd, is de transactie van FrieslandCampina. Zij geven verdere invulling aan haar centralisatieplannen en kozen daarbij wederom voor Amersfoort. FrieslandCampina neemt haar intrek in het kantoorgebouw Between aan het Smalle pad, van 10.000 vierkante meter. Sinds 2010 is FrieslandCampina al gevestigd aan het Stationsplein in Amersfoort.

Opname/Take-up

Kantorenmarkten 2015 | Amersfoort 73

>

Amersfoort

Sprekende Cijfers

Transacties <250m²: 39 In het afgelopen jaar hebben relatief veel transacties plaatsgevonden met een kantoormetrage kleiner dan 250 vierkante meter, te weten 39. In 2013 waren dit er eveneens 39. Het transactievolume is licht toegenomen van 4.650 vierkante meter in 2013 tot 5.200 vierkante meter afgelopen jaar. In Amersfoort Centrum, Noord en West zijn de meeste kleine kantoortransacties geregistreerd, namelijk tien in elk deelgebied. Het hoogste opnamevolume is toe te schrijven aan Amersfoort Noord, te weten 1.550 vierkante meter. In totaal zijn 67 kantoortransacties geregistreerd in deze regio. Van het totaal aantal transacties is 58% een kantoor van klein formaat. Deze trend zet zich naar verwachting voort. In reactie hierop worden grotere kantoorpanden geschikt gemaakt om kleinere units te kunnen verhuren. Het totale opnamevolume bedraagt derhalve 34.150 vierkante meter en haalt daarbij niet het niveau van 2013 die 49.150 vierkante meter betrof, maar overstijgt het volume van 2012 van 27.000 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 13% Door een tegenvallende vraag het afgelopen jaar is de verhouding tussen het aanbod en opname verder verruimd. De kantorenmarktratio bedraagt 13%, dit is zes procentpunt lager dan aan het begin van 2014 het geval was. De verbeterende economie moet leiden tot meer beweging op de markt, dat resulteert in een hoger opnamevolume. Of dit uiteindelijk ook bijdraagt aan een effectieve kantorenvraag moet blijken, aangezien de markt vooralsnog voor een groot deel bestaat uit vervangingsvraag.

Huurprijzen Vorig jaar zijn de prijzen fors gedaald. Dit jaar lijken de vraaghuurprijzen stabieler. Echter, gelet op de verhouding tussen vraag en aanbod hebben huurders de ruimte om te onderhandelen. In het centrum zijn de huurprijzen redelijk stabiel. Daarentegen dalen de huurprijzen in de randgemeenten en bedrijventerreinen. Op de populaire locaties blijft de prijs naar verwachting stabiel, in de overige gebieden is de verwachting dat de prijs nog licht daalt. Incentives zijn daarbij geheel afhankelijk van de investeringen die door de verhuurder in het pand zijn gedaan. Indien sprake is van een hoogwaardig afwerkingsniveau zijn de incentives beperkt. De hoogst genoteerde huurprijs, zonder daarbij rekening te houden met incentives, bedraagt € 170,- per vierkante meter per jaar en is geregistreerd in Amersfoort Centrum. De mediane huurprijs is in 2015 € 96,- per vierkante meter per jaar. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Amersfoort Centrum | Centre

120-150

Amersfoort Noord | North

115-125

Amersfoort West | West

90-115

Amersfoort Zuid | South

125-155

Amersfoort Vathorst

100-120

Leusden 90-125

Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Amersfoort aan het begin van 2015 bedraagt 993.500 vierkante meter. Door de toevoeging van Leusden en Amersfoort Vathorst is sinds 2014 de voorraad herzien en kan dit niet met eerdere jaren worden vergeleken. Aangezien de gemeente waarde hecht aan herstructurering van bestaande werklocaties boven de aanleg van nieuwe locaties, staat nieuwbouw niet langer op de planning. De gemeente heeft prioriteit van herstructurering aan de bedrijventerreinen Isselt en De Hoef. Daarnaast is de wens om Bedrijvenpark Vathorst, De Wieken Zuid en Noord verder te ontwikkelen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

870.000

870.000

800.000

800.000

*993.500

993.500

+9%

0%

-8%

0%

-

0%

Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Molenbeek Makelaars | De heer J.W. van Lieshout RT | Telefoon (033) 247 31 73 | www.molenbeek.nl

<

2015

74 Amersfoort | Kantorenmarkten 2015

Sprekende Cijfers

Regio


Brabantse stedenrij

Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg

6

Kantorenmarkten 2015 | Brabantse stedenrij 75

>

Sprekende Cijfers

Eindhoven

<

76 Eindhoven | Kantorenmarkten 2015

Eindhoven

Sprekende Cijfers

Eindhoven De regio Eindhoven is onderdeel van de Brabantse Stedenrij en de kantorenmarkt wedijvert derhalve met Breda, Den Bosch en Tilburg. Opvallend is dat met name in en rondom het centrum van de stad veel kantoren leeg staan. Dit is te verklaren doordat in Eindhoven met name in het centrum sprake is van veel grote kantoren, zoals de Kennedytoren, kantorencomplex Bogert en het TD gebouw. Mede door de veranderende manier van werken is de kantoorbehoefte laag. Voor diverse leegstaande kantoren wordt naar alternatieve functies gekeken. De gemeente Eindhoven laat bewust marktpartijen onderzoeken of het al dan niet haalbaar is om de functie van een gebouw te wijzigen. Met de leegstandsmonitor, die door de gemeente is opgesteld voor marktpartijen, is in kaart gebracht welke gebouwen zich lenen voor functiewijziging. Het kantorenbeleid is opgeschaald naar regionaal niveau door samen met 21 gemeenten (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) afspraken te maken over de programmering van locaties. In totaal is daarbij 270.000 vierkante meter en 40 hectare nieuwbouwplannen voor kantoorgebouwen voorlopig geschrapt. In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt in Eindhoven met name bepaald door verplaatsingen van kantoorgebruikers. Hierbij is positief dat deze bedrijven wederom kiezen voor hun kantoor in deze regio. Philips Lighting verhuist van Eindhoven Centrum naar High Tech Campus en laat hierbij een kantoor van 40.000 vierkante meter achter. Voor dit gebouw wordt gekeken naar een alternatieve functie zoals wonen en andere ondersteunende functies. Verschillende kantoorgebruikers voegen diverse vestigingen samen op één locatie, zoals Univé heeft gedaan in het VGZ gebouw. Een gebruiker die niet in Eindhoven is gebleven is Vion, zij verhuizen vanwege reorganisatie het hoofdkantoor naar Boxtel en laten 3.000 vierkante meter achter op de Noord-Brabantlaan. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

223.800

2011

276.700

2012

233.700

2013

264.200

2014 2015

250.500 272.550

Supply of square metres lettable floor area

Percentage t.o.v. voorgaand jaar

+9%

+24%

-16%

+13%

-5%

Percentage in relation to previous year

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde

Percentage in relation to five-yearly average

+7%

5%

+22%

Percentage nieuwbouw m²

Percentage of new building floor area 99,5%

0%

0%

98%

0,5%

+10%

95%

2%

-3%

100%

0%

Percentage bestaande bouw m²


100%

+9%

+5%

0%

100%

Aanbod Op 1 januari 2015 bedraagt het aanbod kantoorruimte in Eindhoven 272.550 vierkante meter. Dit is een toename van 9% in vergelijking met een jaar geleden. Het aanbod is aan een stijging onderhevig, onder andere vanwege het feit dat kantoorgebruikers verplaatsen naar een andere locatie en daarbij minder kantoorruimte opnemen dan zij achterlaten. Derhalve is sprake van een negatieve effectieve opname, dat resulteert in een hoger aanbodcijfer. Een positief opnameniveau geeft daarbij een vertekend beeld aangezien de leegstand op de kantorenmarkt verder oploopt. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is sprake van een stijging van 5%. Het gehele aanbod bestaat wederom uit bestaande kantoorgebouwen. Het aanbodvolume wordt gevormd door 209 objecten met een minimale metrage van 250 vierkante meter. In vergelijking met een jaar geleden is dit aantal met elf objecten toegenomen. De grootte van een beschikbaar object betreft gemiddeld 1.304 vierkante meter, dit is een toename van 39 vierkante meter op jaarbasis. In het centrum van Eindhoven staat het grootste aaneengesloten beschikbare metrage te huur, te weten 12.500 vierkante meter in de Kennedytoren. Gemeente Eindhoven heeft hier kantoorruime achtergelaten en is verhuisd naar hun eigen gerenoveerde gebouw NRE.

Kantorenmarkten 2015 | Eindhoven 77

>

Eindhoven

Sprekende Cijfers


Eindhoven Centrum | Centre Eindhoven Noord | North Eindhoven West | West Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

2010

2011

2012

2013

2014

2015

69.100

90.200

102.500

108.600

112.000

112.600 41.850

34.600

31.000

21.800

26.400

38.300

109.100

143.500

86.100

109.700

88.800

97.300

11.000

12.000

23.300

19.500

11.400

20.800

223.800

276.700

233.700

264.200

250.500

272.550

Aanbod deelgebieden In Eindhoven Centrum staat traditiegetrouw het meeste aantal vierkante meter kantoorruimte in aanbod, te weten 112.600 vierkante meter. Dit betreft een toename van 600 vierkante meter in vergelijking met een jaar geleden. De overige deelgebieden noteren eveneens een hoger beschikbaar kantoormetrage dan vorig jaar. Het merendeel van de kantoren valt daarmee in het centrumgebied en het stationsgebied. In het centrum van Eindhoven staan relatief gezien meer kantoorgebouwen dan in de overige deelgebieden, waardoor logischerwijs hier ook meer aanbod beschikbaar is. In diverse leegstaande kantoren zijn concepten opgestart ten behoeve van unit verhuur. De concurrentie in dit segment is in alle deelgebieden gestegen. Door de high tech oriëntatie kennen terreinen als High Tech Campus en Technische Universiteit Eindhoven Campus nagenoeg geen leegstand. Desondanks hebben de kantorenparken in de randgemeenten Son, Veldhoven en Best eveneens met veel leegstand te maken. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

Eindhoven Centrum ≥250m2 | Centre <250m2

<250m2

<250m2

200.000 150.000 100.000 50.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2013

2014

15.200

14.400

2.300

- 4.600

10.300

3.500

- 3.400 4.050 2.100 6.400

-

24.100

-

700

2.600

- 1.000

10.800

-

1.300

-

Totaal ≥250m2 | Total ≥250m2

250.000

2012 11.400

-

Eindhoven Zuid & Oost ≥250m2 | South & East

300.000

2011 32.800

-

Eindhoven West ≥250m2 | West


2010 9.200

-

Eindhoven Noord ≥250m2 | North <250m2


2009 12.600

7.500

4.750

950 700 9.500

14.350

- 1.000 1.900 800 2.300

8.700

3.250

- 900

950

200 1.100

28.700 39.200 52.300 28.300 30.550 34.450

Totaal <250m2 | Totaal <250m2

-

-

- 6.300 7.100 4.700

Totaal | Total

-

-

-

34.600

37.650

39.150

Opname De vraag naar kantoorruimte heeft voornamelijk betrekking op kantoren op een goede locatie die van goede kwaliteit zijn. De huur- en kooptransacties van het afgelopen jaar hadden dan ook met name betrekking op kwalitatief hoogwaardige kantoren. In het aanbod is echter maar weinig ‘nieuwbouw’ kwaliteit op snelwegen rondweglocaties. In 2014 is 34.450 vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. In verhouding tot het opnameniveau in 2013 is daarmee sprake van een stijging van 13%. In Eindhoven Zuid en Oost is aanzienlijk minder vloeroppervlak opgenomen dan in voorgaande jaren. Het transactieniveau is in Eindhoven West toegenomen van 9.500 vierkante meter vorig jaar tot 14.350 vierkante meter. In het centrum is de opname licht gedaald tot 14.400 vierkante meter en in Eindhoven Noord gestegen tot 4.750 vierkante meter.

Transacties ≥250m²: 41 In heel 2014 zijn 41 transacties geregistreerd in de regio Eindhoven. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden, is sprake van een toename van vijf objecten. Ondanks dat het opnamevolume wederom is gestegen, zijn meer transacties nodig om dit volume te bereiken. Dit geeft aan dat de kantoorgebruiker steeds minder vloeroppervlak nodig hebben. De gemiddelde grootte is van 849 vierkante meter vorig jaar gedaald tot 840 vierkante meter dit jaar. In totaal noteren acht transacties een grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Een jaar geleden waren dit zes opnamen. De grootst genoteerde transactie is gelegen in Eindhoven West en bedraagt 5.150 vierkante meter.

<

78 Eindhoven | Kantorenmarkten 2015

Eindhoven

Sprekende Cijfers

United Consumers heeft het pand aangekocht ten behoeve van eigen gebruik. Omdat het object vooralsnog te groot is, verhuren zij een deel onder.

Transacties <250m²: 45 Naast de kantoortransacties met een minimaal metrage van 250 vierkante meter zijn ook de opnamen onder deze grens in kaart gebracht. In 2014 zijn 45 transacties in deze grootteklasse verhuurd of verkocht. Het totaal aantal transacties komt derhalve op 86 opnamen. Van het totaal aantal geregistreerde transacties betreft 52% een kantoor met een oppervlakte kleiner dan 250 vierkante meter. In deze grootteklasse bedraagt het opnamevolume 4.700 vierkante meter. Het totale transactievolume in de regio Eindhoven is 39.150 vierkante meter. Dit is 4% meer dan in 2013 is genoteerd. Het aantal kleine transacties heeft in 2014 minder vierkante meters opgenomen dan vorig jaar. Toen werden namelijk 61 transacties geregistreerd met een totaalvolume van 7.100 vierkante meter. Doordat de markt wordt bepaald door het verplaatsingskarakter van bedrijven is onduidelijk welke bedrijven volgend jaar daadwerkelijk voor een nieuwe locatie kiezen. Diverse kantoorgebruikers zijn op het moment van schrijven in heronderhandeling, wat kan resulteren in een huurverlenging of behoefte aan een andere kantoorruimte.

Kantorenmarktratio: 13% De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het aanbod en het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte in het afgelopen jaar, is in de regio Eindhoven met één procentpunt gestegen tot 13%. Het aanbod overstijgt daarmee nog altijd ruim de vraag. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district


Gerealiseerd / Realised (€) 2014


Eindhoven Centrum | Centre

129

110

Eindhoven Noord | North

125

90

Eindhoven West | West

126

100

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

110

110

Huurprijzen De huurprijzen lijken te stabiliseren. In 2014 is de mediane gerealiseerde huurprijs € 125,- per vierkante meter per jaar. In Eindhoven centrum ligt het huurprijsniveau op € 129,- per vierkante meter per jaar, in Eindhoven Noord op € 125,- en in Eindhoven West op € 126,-. In Eindhoven Zuid en Oost is slechts van één huurovereenkomst de huurprijs bekend gemaakt, deze bedraagt € 110,- per vierkante meter per jaar.

Voorraad In 2014 is een groot gedeelte van het hoofdkantoor van Rabo Nederland aan de Fellenoord gesloopt. Het totale object betreft circa 40.000 vierkante meter en hiervan is ruim de helft gesloopt. Op deze locatie wordt nieuw gebouwd voor Rabo, te weten 25.000 vierkante meter. De resterende oudbouw is thans nog tijdelijk in gebruik bij Rabo totdat de nieuwbouw wordt opgeleverd in 2017. Daarna wordt bezien wat er met de resterende vierkante meters gaat gebeuren. Diverse kantoren zijn uit de markt gehaald ten behoeve van transformatie. Het Philips Lighting gebouw van 40.000 vierkante meter en ook Groene Toren, Pastoor Petersstraat en Beukenlaan 77 krijgen een andere bestemming. In totaal betreft dit circa 25.000 vierkante meter katoor. Daar staat tegenover dat 6.500 vierkante meter voor het Woonbedrijf gebouwd wordt, naar verwachting is dit eind 2015 klaar voor de gebruiker. Voor het Empire Office Building van 7.500 vierkante meter wordt ook naar een alternatieve bestemming gekeken. De voorraad is in Eindhoven met 5% gedaald tot 1.314.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010

Totale voorraad / Total stock

1.465.000


+1%

2011

1.465.000 0%

2012

2013

2014

2015

1.395.000 1.382.000 1.379.000 1.314.000 -5%

-1%

0%

-5%

Voor meer informatie over de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars | De heer L.A.M. Schreppers MRICS RT | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakelaar.nu Kantorenmarkten 2015 | Eindhoven 79

>

Sprekende Cijfers

Den Bosch

<

80 Den Bosch | Kantorenmarkten 2015

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Den Bosch De kantorenmarkt van Den Bosch kenmerkt zich in 2014 door een toenemend aanbodvolume en een achterblijvende vraag. In de regio is sprake van een afnemende vraag naar grootschalige kantoorruimten, mede hierdoor neemt het aanbod van deze kantoorobjecten toe. De vraag naar kleinschalige kantoorruimten neemt daarentegen toe en daarnaast is veelal sprake van flexibele huurcontracten. De gemeente heeft de ambitie om de positie van Den Bosch als kantorenstad verder te ontwikkelen, mede door aanbod dat goed aansluit op de vraag. Door beperkte nieuwbouwontwikkelingen en het transformeren van incourante voorraad wordt ingespeeld op de structureel afnemende vraag naar kantoorruimten. Door de gemeente zijn vier actiepunten opgesteld, namelijk herontwikkeling van kantoren op goede kantoorlocaties, transformatie of sloop van incourante kantoorobjecten, zeer beperkte nieuwbouwontwikkelingen en het stimuleren van de kwaliteit van de kantorenlocaties. Het grootschalige kantoorcomplex Bolduc is een goed voorbeeld van een geslaagde renovatie en optimalisering. Dit complex was in het verleden enkel geschikt voor gebruikers vanaf 500 vierkante meter. Om te kunnen voldoen aan de vraag is een vleugel van het gebouw op risico herontwikkeld naar een kantoorkamerconcept, geschikt voor kleine kantoorgebruikers. Binnen twee maanden na de renovatie was 70% van de herontwikkelde ruimte verhuurd en is besloten om een tweede vleugel te herontwikkelen. Op het moment van schrijven is 30% voor de opleveringsdatum van de tweede vleugel verhuurd. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

106.700

2011 120.600

2012 92.600

2013

158.500

2014 153.300

2015

158.850


+48%

+13%

-23%

+71%

-3%

+4%


+12%

+21%

-5%

+44%

+21%

+16%


4%

2%

15%

0%

0%

0%


96%

98%

85%

100%

100%

100%


Aanbod Het beschikbare metrage kantoorruimte in Den Bosch bestaat op 1 januari 2015 uit 158.850 vierkante meter. Wanneer dit vergeleken wordt met het aanbod een jaar geleden, is sprake van een toename van 4%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is sprake van een grotere stijging, namelijk 16%. Het totale beschikbare metrage is verdeeld over 101 objecten, dit is een afname van acht objecten op jaarbasis. Het aanbod in Den Bosch bestaat de laatste jaren enkel uit bestaande bouw, wat overeenkomt met de ambitie van de gemeente om nieuwbouwontwikkelingen te beperken. De gemiddelde grootte van een object welke beschikbaar is voor verhuur of verkoop betreft 1.573 vierkante meter. In vergelijking met een jaar eerder betreft dit een toename van 166 vierkante meter. Van het totale aantal beschikbare kantoorruimte in Den Bosch hebben 39 objecten een beschikbaar metrage van meer dan 1.000 vierkante meter. Het grootst aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen aan de Reitscheweg met 9.481 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Den Bosch Centrum | Centre

47.200

40.300

40.800

53.000

56.550

52.250

A2-zone en Noord

26.000

37.600

34.400

83.800

78.850

89.300

Paleiskwartier en West Totaal | Total

33.500

42.700

17.400

21.700

17.900

17.300

106.700

120.600

92.600

158.500

153.300

158.850

Kantorenmarkten 2015 | Den Bosch 81

>

Den Bosch

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden Het aanbod in deelgebied A2-zone en Noord is in tegenstelling tot de andere deelgebieden het afgelopen jaar met 13% toegenomen tot 89.300 vierkante meter. In dit deelgebied is de afgelopen jaren sprake van het hoogste aanbod in de regio Den Bosch. Het aanbod in de deelgebieden Den Bosch Centrum en Paleiskwartier en West is in het voorbije jaar met respectievelijk 8% en 3% afgenomen. Verder is het aanbod op de kantorenlocaties Soetelieve en Goudsbloemvallei, beide gelegen in het deelgebied A2-zone en Noord, in 2014 verder toegenomen. Op het moment van schrijven staat circa 60% van de objecten in Soetelieve leeg en op de locatie Goudsbloemvallei staan alle aangeboden kantoorruimten nagenoeg leeg. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

2009

<250m2

-

A2-zone en Noord ≥250m2 <250m2 Paleiskwartier en West ≥250m <250m2 Totaal ≥250m² | Total ≥250m²

Take-up and supply in square metres lettable floor area 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2011

2012

2013

2014

-

- 1.700 1.600 1.950

5.900 18.600 6.200 9.200 18.900 16.550 -

2


2010

Den Bosch Centrum | Centre ≥250m2 8.800 26.900 23.800 10.400 18.600 8.000

-

-

- 200 300

20.300 16.700 7.900 14.200 4.200 6.350 -

-

- 300 500

-

35.000 62.200 37.900 33.800 41.700 30.900


-

-

-

2.000

2.300

2.250

Totaal | Total

-

-

-

35.800

44.000

33.150

Opname In heel 2014 is in de regio Den Bosch 30.900 vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een metrage groter dan 250 vierkante meter. Ten opzichte van 2013 betreft dit een afname van 26%. Verder is in Rosmalen, officieel gemeente Den Bosch, circa 5.000 vierkante meter opgenomen door Honeywell. Deze transactie is zeker noemenswaardig, aangezien Honeywell meerdere locaties, waaronder één in Den Bosch, samenvoegt op deze vestiging. Echter valt Rosmalen niet binnen de gebiedsdefinitie van regio Den Bosch en maakt derhalve geen deel uit van het opnamevolume. Enkel in het deelgebied Paleiskwartier en West is een hoger opnamevolume geregistreerd in het voorbije jaar. In dit deelgebied is het transactievolume op jaarbasis verdubbeld tot 6.350 vierkante meter en is sprake van het laagste opnamevolume. In totaal betreft het transactieniveau in Den Bosch Centrum 8.000 vierkante meter en in de A2-zone en Noord 16.550 vierkante meter.

Transacties ≥250m2 : 31 In de regio Den Bosch zijn het afgelopen jaar 31 transacties geregistreerd met een minimale grootte van 250 vierkante meter. In vergelijking met het voorgaande jaar is het aantal transacties met vijf gedaald. Van het totaal aantal transacties betreft 13% een kooptransactie, te weten vier transacties. De overige opnamen zijn een huurtransactie. De gemiddelde grootte van een object betreft 997 vierkante meter, dit is een afname van 163 vierkante meter op jaarbasis. Van het aantal geregistreerde transacties in 2014 zijn tien objecten opgenomen met een grootte van meer dan 1.000 vierkante meter. De grootste opname heeft plaatsgevonden in het deelgebied A-2 Zone en Noord, namelijk 6.000 vierkante meter. Dit betreft een gebruikerstransactie van de Provincie Brabant.

Transacties <250m2 : 18 In 2014 hebben achttien transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter, dit betreffen allen huurtransacties. Ten opzichte van het hieraan voorafgaande jaar is sprake van een toename van twee transacties. Daarmee zijn in heel 2014 in totaal 49 transacties geregistreerd in Den Bosch. Ruim 36% van

<

82 Den Bosch | Kantorenmarkten 2015

Den Bosch

Sprekende Cijfers

het totaal aantal opnamen betreft een transactie met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. In totaal is in deze grootteklasse 2.250 vierkante meter opgenomen in het voorbije jaar. Het totale transactievolume in 2014 komt derhalve uit op 33.150 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 19% De kantorenmarkt van Den Bosch kent in 2014 een lastig jaar. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen het transactievolume in een jaar en het aanbod aan het eind van dat jaar, is met acht procentpunt afgenomen tot 19%. Het toenemende aanbod en het dalende opnamevolume liggen hieraan ten grondslag.

Huurprijzen Het afgelopen jaar is de hoogste huurprijs per vierkante meter genoteerd in het deelgebied Den Bosch Centrum. Hier is een prijs betaald van respectievelijk € 130,- tot € 135,- per vierkante meter per jaar. In de A2-zone en Noord zijn prijzen tussen € 120,en € 125,- per vierkante meter per jaar gerealiseerd. Het deelgebied Paleiskwartier en West kent de laagste huurprijzen, hier is namelijk een prijs per vierkante meter tussen € 90,- en € 125,- per jaar betaald. In vergelijking met het voorgaande jaar zijn de huurprijzen in 2014 gedaald, dit is onder andere te verklaren door de ruime marktverhouding en kortlopende verlengingen die resulteren in gereduceerde huurprijzen. Voor 2015 is de verwachting dat de huurprijzen vergelijkbaar zijn met het afgelopen jaar. Voor de gebieden Den Bosch Centrum en A2-zone en Noord is de verwachting dat de huurprijzen volgend jaar variëren tussen € 110,- en € 135,- per vierkante meter per jaar, afhankelijk van de ligging en de kwaliteit van het gebouw. De huurprijs per vierkante meter in het Paleiskwartier en West varieert naar verwachting tussen € 90,- en € 165,- per jaar.

Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Den Bosch Centrum | Centre

130-135

Verwacht / Expected (€) 2015 110-135

A2-zone en Noord

120-125

110-135

Paleiskwartier en West

90-125

90-165

Voorraad Net als voorgaande jaren zijn in 2014 geen nieuwe kantoorobjecten in Den Bosch aan de voorraad toegevoegd. Daarnaast zijn het afgelopen jaar geen objecten onttrokken aan de voorraad, waardoor de totale kantorenvoorraad in Den Bosch ten opzichte van vorig jaar niet is gewijzigd. Naar verwachting neemt in 2015 de voorraad kantoorruimte af door de transformatie en sloop van incourante kantoorobjecten. Dit betreffen voornamelijk verouderde gebouwen die gelegen zijn in het binnenstedelijke gebied of op een strategische locatie in of nabij een woonwijk.


2010


2011

2012

2013

2014

2015

850.000

900.000

900.000

918.000

909.000

909.000

0%

+6%

0%

+2%

-1%

0%

Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars | De heer mr. M.S.J. Hoffman | Telefoon (073) 800 00 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2015 | Den Bosch 83

>

Sprekende Cijfers

Breda

<

84 Breda | Kantorenmarkten 2015

Breda

Sprekende Cijfers

Breda Van oudsher heeft Breda een strategische ligging tussen de Randstad en de Vlaamse ruit, waardoor dit in het verleden veel bedrijven trok die betiteld werden als Beneluxhoofdkantoor. Inmiddels is deze markt opgedroogd en vinden weinig transacties plaats met huurders van buiten de regio. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door met name lokale partijen die verhuizen. Daarnaast neemt de vraag naar flexibiliteit toe en neemt het aantal vierkante meters kantoor per werknemer af. Veel partijen die voornemend zijn te verhuizen, verminderen het aantal vierkante meters en besparen hiermee op de huisvestingskosten. Daarnaast gaan veel kantoorgebruikers in heronderhandeling met de verhuurder en wordt vervolgens het contract voor de huidige locatie verlengd voor minder vierkante meters of tegen een lagere prijs. In de regio Breda is SVZ een grote nieuwe kantoorgebruiker. Zij huren bijna 1.800 vierkante meter op de Triple O Campus aan de Reduitlaan. De reden van verhuizing is de voorgenomen verkoop van de bedrijfslocatie in Etten-Leur. Verder verlaat Pernod Ricard Breda voor Amsterdam. Pernod Ricard laat 1.000 vierkante meter achter in het kantorengebied Tetrade bij het stadion. Plannen voor kantoren zijn zoveel mogelijk uit de bestemmingsplannen geschrapt, waardoor geen verdere versnippering van het aanbod kan plaatsvinden. De plannen voor nieuwe kantoren zijn met name geconcentreerd rondom het station. Indien een partij zich van buiten de regio meldt met de behoefte om een substantieel aantal vierkante meters te huren, is het mogelijk om een gebouw op maat te realiseren. In de omgeving van Breda zijn nog enkele locaties beschikbaar voor kantoren, echter dit wordt niet verder gestimuleerd gezien de leegstand. Toch wordt in het nieuwe station een nieuw kantoor opgeleverd en ook komt er nieuw aanbod bij in de Oude Brouwerij aan de Ceresstraat die een transformatie ondergaat. In de Structuurvisie Breda 2030, De Woonvisie en de Aanpak Kamerverhuur 2014 is vastgelegd dat leegstaande kantoorgebouwen verbouwd moeten worden naar studentenwoningen. Het gemeentebestuur is akkoord met de realisatie van studentenhuisvesting in de kantoorgebouwen aan de Smederijstraat 1-7 en de Tramsingel 27 en 52/62. Daarmee kunnen, dichtbij de binnenstad en de Hogescholen, studentencampussen ontstaan. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010 70.600

Aanbod m² vvo

2011 90.800

2012

109.100

2013 108.000

2014 2015

134.600 135.500


+11%

+29%

+20%

-1%

+25%

+1%


-18%

+12%

+31%

+22%

+31%

+17%


11%

2%

1%

1%

3%

4%


89%

98%

99%

99%

97%

96%


Aanbod De kantorenmarkt in Breda kenmerkt zich door een sterk versnipperd aanbod. Door de krimpende kantorenmarkt, nauwelijks nieuwe aanwas van bedrijven en het vertrek van enkele organisaties is het aanbod toegenomen. Op 1 januari 2015 is 135.500 vierkante meter kantoor beschikbaar. Dit is 1% meer dan een jaar geleden, toen ter vergelijking 134.600 vierkante meter werd aangeboden. Het aanbod is zeer divers en varieert van zeer kwalitatief tot zeer eenvoudig. In perifere gebieden is inmiddels sprake van structurele leegstand, waarbij prijs geen oplossing meer is om het aanbod terug te brengen. Ondanks een daling in het aantal objecten met dertien kantoren is de kwantiteit van het aantal objecten over het algemeen nog altijd groot. Aan het begin van 2015 staan 114 objecten te koop of te huur. Het grootste beschikbare aaneengesloten metrage is gelegen in het centrum van Breda en is bijna 8.000 vierkante meter groot. De gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoor is Kantorenmarkten 2015 | Breda 85

>

Breda

Sprekende Cijfers

1.189 vierkante meter. Ter vergelijking, een jaar geleden was een kantoor gemiddeld 1.060 vierkante meter groot. Het nieuwbouwpercentage bedraagt circa 4%. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op de eerste januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Breda Centrum | Centre

25.300

22.600

28.500

20.000

34.200

32.200

Breda Oost | East

16.000

20.300

32.500

37.200

38.400

33.350

Breda West | West

19.000

18.500

17.000

23.700

27.700

34.650

Breda Overig | Other

10.300

29.400

31.200

27.100

34.300

35.300

Totaal | Total

70.600

90.800

109.200

108.000

134.600

135.500

Aanbod deelgebieden In de regio Breda West is het aanbod hardnekkig en neemt opnieuw toe. Ogenschijnlijk lijkt het kwalitatieve aanbod in het centrum terug te lopen. In de gebieden Moleneind-Oost en aan de oostkant van de Haagse Beemden is veel aanbod dat min of meer gelijk blijft of een lichte stijging noteert. In het stadiongebied is door het vertrek van een aantal huurders het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte ook sterk toegenomen. Door het gereed komen van het station is hier 8.000 vierkante meter aan het aanbod toegevoegd. Op het moment van schrijven is hier nog geen huurder voor gevonden, maar lopen volgens zeggen van NS zeer veel gesprekken met kandidaat-huurders. Door de bouwwerkzaamheden rondom het station loopt het aanbod in dit gebied op. De verwachting is dat als het station helemaal gereed is, gebruikers zich vestigen en het aantal beschikbare vierkante meters terugloopt. In Breda neemt het aanbod naar verwachting ook volgend jaar toe. Verder wordt een tweedeling in de markt voorzien, waarbij er kantoren zijn die goed verhuurbaar blijven en eventueel flexibel worden ingezet en zeer slecht verhuurbaar vastgoed dat zich door de locatie niet leent voor revitalisatie of herontwikkeling.



2009

Breda Centrum | Centre ≥250m²

1.700 12.000 10.900 2.450 2.500 12.850 -

<250m² Breda Oost | East ≥250m² <250m²

Breda Overig | Other ≥250m²

Totaal ≥250m² | Totaal ≥250m²

160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

<

Opname/Take-up

2012

2013

2014

- 1.350 2.100 2.450

-

- 1.150 900 800

10.300 3.800 3.800 1.800 -

-

800 3.800

- 900 400 450

600 4.600 5.500 -

<250m²


-

-

<250m²

2011

10.100 14.000 6.600 3.250 6.800 6.350 -

Breda West | West ≥250m²


2010

800 3.800 4.900

- 1.900 1.500 900

22.700

34.400

26.800

8.300

13.900


-

-

-

5.300

4.900

27.900 4.600

Totaal | Total

-

-

-

13.600

18.800

32.500

Opname Het opnamevolume in 2014 waarvan het kantoor minimaal 250 vierkante meter groot is, bedraagt 27.900 vierkante meter. Daarmee is de opname dit jaar hoger dan in 2013, aangezien toen 13.900 vierkante meter werd opgenomen. Het transactieniveau wordt met name gekleurd door de transactie van het UWV (9.700 vierkante meter) en de opname van Grass Valley (4.000 vierkante meter). Het overige deel is tot stand gekomen door een groot aantal transacties die zeer versnipperd zijn. Het UWV centraliseert haar activiteiten in Breda aan het Chasséveld en verlaat daarbij haar locaties aan de Verlengde Poolseweg en Markendaalseweg. Het nieuwe kantoorgebouw wordt, voordat UWV haar intrek neemt, geschikt gemaakt voor het nieuwe werken. Als gevolg hiervan geeft het UWV ruim 2.300 vierkante meter terug aan de markt in gebouwen die zij achterlaat. De opnamen zijn doorgaans gekenmerkt door kortlopende contracten en flexibele huren en vinden met name plaats op de betere locaties in eigentijdse gebouwen. Het centrum is daarbij


Breda

Sprekende Cijfers

aantrekkelijk voor partijen die dicht bij voorzieningen willen zitten. Hier is afgelopen jaar het meeste aantal vierkante meters kantoorruimte opgenomen, te weten 12.850 vierkante meter. Aan de westzijde van Breda hebben eveneens diverse transacties plaatsgevonden, in totaal is hier 3.800 vierkante meter opgenomen. Veelal is de reden hiervan de goede ligging aan de A16 en de bereikbaarheid met de trein. In Moleneind-Oost vinden nauwelijks nog transacties plaats. Breda Oost is daarentegen nog wel in trek, onlangs vestigde West Lambton zich hier. In Breda Oost is in totaal voor 6.350 vierkante meter kantoor een contract afgesloten.

Transacties ≥250m²: 30 In totaal hebben in Breda 30 transacties plaatsgevonden waarvan het kantooroppervlak minimaal 250 vierkante meter bedraagt. Dit zijn tien opnamen meer dan een jaar geleden. De gemiddelde grootte van een kantoor is toegenomen van 696 vierkante meter in 2013 tot 931 vierkante meter in 2014. Ook hier vertekenen de twee eerder genoemde grote transacties het beeld. Van de 30 transacties noteren drie opnamen een oppervlakte van minimaal 1.000 vierkante meter. Naast UWV en Grass Valley betreft dit SVZ die zich nieuw in Breda vestigt. Gezien de beperkte vraag eind 2014 is de verwachting dat de markt zich in 2015 nog niet zal herstellen in het segment boven 1.000 vierkante meter. In dit segment vinden met grote regelmaat huurverlengingen plaats, waardoor door een tekort aan vragers de dynamiek in dit segment beperkt blijft. Naar verwachting gaan partijen uiteindelijk verhuizen van een matige huisvesting naar gebouwen met een betere prijs/kwaliteit verhouding. Vanwege het vele goede aanbod is dit mogelijk. Daarnaast gaan kantoorgebruikers met de wens te gaan werken volgens de uitgangspunten van het nieuwe werken mogelijk verhuizen naar kantoren die dichtbij voorzieningen zijn gelegen. Binnen enkele jaren gaat de Rechtbank zich vestigen in het stationsgebied, evenals de Belastingdienst. Naar verwachting gaat dit partijen aantrekken die dicht bij deze instanties gevestigd willen zijn.

Transacties <250m²: 33 Relatief gezien vinden veel kleine transacties plaats met doorgaans flexibele contracten. De opname van kleine kantoorruimten vindt met name plaats rondom en in het centrum van Breda. Onder meer het gebied rondom het station is hierbij aantrekkelijk, gezien de bereikbaarheid en de voorzieningen. Verder vinden de kleinschalige transacties verdeeld over Breda plaats, waarbij op de beste locaties (CI Prinsenlaan, Westerhage) slechts zeer beperkt aanbod is van kleinschalige kantoren. In het afgelopen jaar zijn 33 transacties genoteerd waarvan het kantoormetrage kleiner dan 250 vierkante meter is. In 2013 was dit aantal zeven opnamen meer, namelijk 40 transacties. Van het totaal aantal transacties die afgelopen jaar in Breda zijn geregistreerd, te weten 63 opnamen, is 52% een kantoor van klein formaat. In totaal is in de kleinste grootteklasse 4.600 vierkante meter opgenomen, waardoor het totale opnamevolume 32.500 vierkante meter bedraagt. Naar verwachting neemt de markt voor kleinschalige transacties sterk toe. De vraag concentreert zich met name rondom het centrum of nabij locaties met goede voorzieningen. Onder meer op Triple O Campus zijn veel mogelijkheden voor kleine bedrijven in de creatieve branche of met een audiovisuele achtergrond. Door Breda heen zijn ook diverse businesscentra die met verschillende producten kleinschalige kantoorruimte aanbieden. Deze businesscentra zijn met name gesitueerd in het centrum en enkelen in Breda Noord.

Kantorenmarktratio: 21% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod op een bepaald moment en de vraag naar kantoorruimte in een bepaalde periode. Bij een stijgende ratio is sprake van een krappere markt, terwijl bij een daling de markt ruimer is geworden. In Breda is de kantorenmarktratio door het positieve opnamevolume fors gestegen, te weten elf procentpunt tot 21%. De vraag overstijgt het aanbod echter nog fors. Door de incidentele grote transacties wordt voor volgend jaar een ruimere marktverhouding verwacht.

Kantorenmarkten 2015 | Breda 87

>

Breda

Sprekende Cijfers





Breda Centrum | Centre

145

140

Breda Oost | East

128

125

Breda West | West

135

135

Breda Overig | Other

-

125

Huurprijzen De huurprijzen hebben een licht dalende tendens. De kantoren op de beste locaties blijven, onder meer door gebruik te maken van incentives, op peil. De bruto huren hebben echter wel een geringe prijsdaling doorgemaakt. In de periferie, waar kantoren weinig voorzieningen hebben en van een matige kwaliteit zijn, staan de prijzen sterk onder druk. De verwachting is dat deze huurprijzen blijven dalen. Op sommige locaties vormt prijs geen middel meer om tot een transactie te komen. Hier dient ingrijpende herstructurering van het gebouw plaats te vinden. Opvallend is dat huurprijzen van zeer eigentijdse en karakteristieke gebouwen het minst hard dalen. Hier worden ook relatief weinig incentives weggegeven. Dit geldt ook voor kleinschalige verhuur in kwalitatief goede gebouwen op aantrekkelijke locaties. De mediane huurprijs ligt in Breda op € 128,- per vierkante meter per jaar. De verwachting is dat de huurprijzen op goede locaties stabiliseren en in de periferie verder dalen. De tophuurprijzen van 2008 worden incidenteel nog gehaald in bijzondere gebouwen met moderne voorzieningen en de mogelijkheid voor huurders om zich te profileren. Op langlopende contracten worden nog altijd royale incentives gegeven. Incentives worden steeds meer gegeven in een percentage van de huurprijs waarbij de gebruiker zelf kan kiezen deze in mindering op de huurprijs te brengen of te gebruiken als investeringsbijdrage. Huurvrije periodes worden door verhuurders in mindere mate verstrekt. De incentives zijn het afgelopen jaar min of meer gelijk gebleven ten opzichte van 2013. De verwachting is dat de incentives het komende jaar niet stijgen.

Voorraad Op korte termijn worden de kantoren in het nieuwe station van Breda opgeleverd. Hierdoor wordt 20.000 vierkante meter aan de voorraad toegevoegd. Hiervan is circa 12.000 vierkante meter gehuurd door de Belastingdienst. Voor de resterende kantoorruimten zijn nog geen huurders gevonden, echter hiervoor is veel belangstelling. Daarnaast wordt de oude brouwerij aan de Ceresstraat omgebouwd naar kantoor. In 2014 is daar bijna 1.200 vierkante meter verhuurd. In totaal komt de komende jaren nog 4.000 vierkante meter op de markt, waarvan 1.000 vierkante meter in 2015. Ondanks dat op diverse locaties nieuwbouwkantoren worden gerealiseerd ligt het niet in de lijn der verwachting dat op risico wordt gebouwd. In 2015 wordt waarschijnlijk gestart met de bouw van het nieuwe Rechtbankkantoor van circa 30.000 vierkante meter. Transformaties vinden op dit moment nog zeer beperkt plaats. Wel wordt verwacht dat een aantal projecten in de loop van 2015 wordt gestart. Op dit moment wordt gewerkt aan vergunningen voor de transformatie van een kantoor van 2.000 vierkante meter naar studentenwoningen. Verder zijn er nog andere initiatieven die zich in een vroeg stadium bevinden. Het betreft hier met name kantoren en kantoorlocaties die herontwikkeld worden naar woningen. In totaal gaat het naar verwachting om drie gebouwen van gezamenlijk 15.000 vierkante meter groot. De gebouwen die de Belastingdienst en de Rechtbank achterlaten worden naar verwachting eveneens herontwikkeld. Dit betreffen grootschalige kantoren die de gemeente Breda inkoopt. Het afgelopen jaar zijn geen kantoren aan de markt onttrokken door middel van sloop. Concreet is 8.000 vierkante meter kantoor aan de voorraad toegevoegd en is 2.050 vierkante meter door transformatie onttrokken. Het gaat hier om de eerder genoemde twee leegstaande kantoorgebouwen aan de Smederijstraat en Tramsingel. Derhalve is de voorraad in Breda gestegen tot 700.150 vierkante meter.

<


Breda

Sprekende Cijfers


2010


2011

2012

2013

2014

2015

690.000

690.000

690.000

694.200

694.200

700.150

0%

0%

0%

+1%

0%

+1%

Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars | De heer P.P.M. Verhoeven MRICS RT | Telefoon (076) 514 74 54 | www.vandersande.nl

Kantorenmarkten 2015 | Breda 89

>

Sprekende Cijfers

Tilburg

<

90 Tilburg | Kantorenmarkten 2015

Tilburg

Sprekende Cijfers

Tilburg De regio Tilburg maakt naast Breda, Den Bosch en Eindhoven onderdeel uit van de Brabantse Stedenrij. In 2014 kenmerkt de lokale kantorenmarkt van Tilburg zich door een afnemend aanbodniveau en een achterblijvende vraag naar kantoorruimten. Voor het eerst sinds 2012 is het aanbod van kantoorruimte gedaald, dit komt mede door het actieve leegstandsbeleid van de gemeente. Door de gemeente Tilburg is in 2012 een Leegstandsverordening vastgesteld. Het doel van deze verordening is om de leegstand terug te dringen middels sloop en transformatie van incourante kantoorgebouwen. Daarnaast wordt nieuwbouw in de gemeente enkel ontwikkeld voor gebruikers. Het nieuwe kantoor voor het UWV is op het moment van schrijven in aanbouw. De verwachte oplevering van dit project staat gepland in 2015. Naast het UWV gaat ook de gemeente Tilburg een deel van het gebouw van 7.500 vierkante meter huren. Verder is in 2014 een leegstaand kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 101 gesloopt. Dit gebouw, dat in eigendom van de gemeente was, stond sinds enkele jaren leeg en is in 2009 gekraakt. Om verdere problemen te voorkomen is besloten om het gebouw te slopen. De locatie van het gebouw is opnieuw ingericht en de gemeente hoopt het perceel met een ruimere bestemming te kunnen verkopen. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

46.600

2011 84.500

2012 68.100

2013 2014 2015 74.200

105.400

95.850


-13%

+81%

-19%

+9%

+38%

-9%


+15%

+64%

+16%

+16%

+39%

+12%


0%

13%

8%

0%

0%

0%


100%

87%

92%

100%

100%

100%


Aanbod Op 1 januari 2015 is in Tilburg 95.850 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Dit betreft een afname van 9% ten opzichte van een jaar eerder, toen ter vergelijking 105.400 vierkante meter beschikbaar was. Net als voorgaande jaren zijn in 2014 geen nieuwe kantoren aan het aanbod toegevoegd. Derhalve bestaat het aanbod van kantoorruimte in Tilburg enkel uit bestaande bouw. Begin 2015 zijn 95 objecten beschikbaar voor de verhuur of verkoop, dit is een afname van negen objecten op jaarbasis. Het grootste aaneengesloten metrage dat in de regio wordt aangeboden betreft, net als voorgaand jaar, het kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 195 van ruim 10.000 vierkante meter. Overeenkomstig het dalende aanbod en het dalende aantal objecten is de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte in één jaar tijd met vijftien vierkante meter gedaald tot 998 vierkante meter.

Kantorenmarkten 2015 | Tilburg 91

>

Tilburg

Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2010

2011

2012

2013

2014

2015

Tilburg Centrum | Centre

12.200

26.400

28.800

28.900

27.800

20.950

Tilburg Zuid | South

16.800

31.300

19.300

18.400

38.300

40.500

Tilburg Overig | Other

17.600

26.800

20.000

26.900

39.300

34.400

Totaal | Total

46.600

84.500

68.100

74.200

105.400

95.850

Aanbod deelgebieden Enkel het deelgebied Tilburg Zuid registreert ten opzichte van een jaar eerder een aanbodtoename. In dit gebied staat op 1 januari 2015 in totaal 40.500 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit is tevens het hoogste aanbodcijfer in de regio. In de deelgebieden Tilburg Centrum en Tilburg Overig is respectievelijk 20.950 en 34.400 vierkante meter voor de verkoop of verhuur beschikbaar. De grootste aanboddaling is geregistreerd in het centrum, te weten -25%.



2009

Tilburg Centrum | Centre ≥250m²

3.100 6.000 1.600 5.900 3.100 5.450

80.000 60.000 40.000

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

<

- 100

-

-

-

- 700 200 400

3.800

12.300

12.300

11.900

13.700


-

-

-

1.600

400

11.750 750

Totaal | Total

-

-

-

13.500

14.100

12.500

Opname Het afgelopen jaar is in de regio Tilburg 11.750 vierkante meter kantoorruimte opgenomen met een metrage van 250 vierkante meter of meer. Indien het opnamevolume van 2014 vergeleken wordt met 2013 is sprake van een daling van 14%. Tilburg Overig noteert het hoogste opnamevolume met 5.600 vierkante meter. De regio Tilburg Centrum registreert een transactievolume van 5.450 vierkante meter kantoorruimte. Verder is in het gebied Tilburg Zuid het minste aantal meters opgenomen, te weten 700 vierkante meter.

Transacties ≥250m2 : 15

20.000 0

-

- 800 200 350

700 4.800 8.700 4.000 8.600 5.600 -


100.000

2014

- 1.500 2.000 2.000 2.000 700

<250m²

120.000

2013

-

-

-

2012

Tilburg Zuid | South ≥250m²

Tilburg Overig | Other ≥250m²


2011

<250m²

<250m²


2010

Opname/Take-up

Het aantal geregistreerde transacties in 2014 is gelijk aan het aantal geregistreerde transacties in 2013, te weten vijftien opnamen. Daarentegen is het totaal aantal verhuurde of verkochte vierkante meters kantoorruimte met 1.950 vierkante meter gedaald ten opzichte van vorig jaar. Dit verschil is te verklaren door een grote transactie van bijna 4.500 vierkante meter in 2013. In totaal zijn dit jaar drie transacties geregistreerd met een grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Het grootst aaneengesloten metrage dat verkocht of verhuurd is in 2014 betreft een kantoorgebouw aan de Jules Verneweg 84 van ruim 2.700 vierkante meter. Dit betreft een verplaatsing van een bouwbedrijf, dat voorheen op een andere locatie in Tilburg was gevestigd. Een groot deel van de transacties betreft een dergelijke verplaatsing, wat overeenkomt met de landelijke trends. De effectieve opname in de regio is daarmee beperkt, gezien het lage aantal nieuwe gebruikers. Overeenkomstig het dalende opnamevolume is dit jaar ook de gemiddelde kantoorgrootte afgenomen. In 2014 bedraagt de gemiddelde grootte van een verkocht of verhuurd kantoorobject 785 vierkante meter. Ten opzichte van 2013 is sprake van een afname van 126 vierkante meter, toen ter vergelijking de gemiddelde grootte 911 vierkante meter betrof. Verder zijn dit jaar vier kantoorruimten verkocht, de overige transacties betreffen een huurtransactie.


Tilburg

Sprekende Cijfers

Transacties <250m2 : 5 In de regio Tilburg zijn in 2014 in totaal vijf transacties geregistreerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Ter vergelijking, in 2012 en 2013 zijn respectievelijk drie en tien transacties geregistreerd in deze grootteklasse. Alle geregistreerde transacties betreffen een huurtransactie. Opvallend is dat het aantal transacties in deze grootteklasse in vergelijking met andere regio’s in Nederland relatief laag is. In Tilburg komt het totaal aantal transacties voor 2014 uit op 20 verkochte of verhuurde gebouwen. Daarmee betreft het totale opnamevolume in de regio het afgelopen jaar 12.500 vierkante meter kantoorruimte. Hiervan is 750 vierkante meter een kantoor met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Uit het lage aantal transacties en het beperkte opnamevolume valt op te maken dat de vraag naar kantoorruimte in de regio Tilburg achterblijft ten opzichte van de rest van Nederland.

Kantorenmarktratio: 12% Vanwege het dalende opnameniveau is in 2014 de verhouding tussen opname en aanbod ruimer geworden. De kantorenmarktratio is in een jaar tijd met één procentpunt gedaald naar 12% aan het einde van 2014. Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de opname in het afgelopen jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Hiermee is de Tilburgse kantorenmarkt in 2014 ruimer geworden dan het voorgaande jaar.

Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Tilburg Centrum | Centre

130-200

Tilburg Zuid | South

75-135

Tilburg Overig | Other

75-135

Huurprijzen De mediane huurprijs voor een kantoorgebouw in Tilburg bedraagt € 130,- per vierkante meter. Ten opzichte van 2013 betreft dit een afname van € 10,- per vierkante meter. Vanwege de huidige marktomstandigheden staan de huurprijzen onder druk en worden incentives toegekend. De huurprijzen in het centrum van Tilburg variëren van € 130,- tot € 200,- per vierkante meter per jaar. In de gebieden Zuid en Overig is sprake van huurprijzen tussen € 75,- en € 135,- per vierkante meter per jaar. Hierbij geldt dat de huurprijzen afhankelijk zijn van de locatie en de kwaliteit van het object.

Voorraad Vanwege de maatschappelijke discussie omtrent de kantorenleegstand is de afgelopen jaren in de regio Tilburg geen nieuw gebouwde kantoorruimte op risico opgeleverd. In 2014 is het kantoorgebouw aan de Dr. Hub van Doorneweg 101 gesloopt. Hierdoor is de kantorenvoorraad in de regio het afgelopen jaar met ruim 3.100 vierkante meter gedaald tot 476.900 vierkante meter. In 2015 wordt het nieuwe kantoor voor het UWV en de gemeente Tilburg opgeleverd en staan diverse transformaties op de planning. Naar verwachting blijft komend jaar de kantorenvoorraad op een gelijkwaardig niveau. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

475.000

487.500

487.500

487.500

480.000

476.900

0%

+2,5%

0%

0%

-2%

-1%

Voor meer informatie over de regio Tilburg kunt u terecht bij: HRS Bedrijfsmakelaars | De heer A.A.C. Rens | Telefoon (073) 800 00 08 | www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2015 | Tilburg 93

>

Tilburg

Sprekende Cijfers

<


Sprekende Cijfers

Knooppunt


Arnhem en Nijmegen

7

Kantorenmarkten 2015 | Arnhem en Nijmegen 95

>

Sprekende Cijfers

Arnhem - Nijmegen

<

96 Arnhem en Nijmegen | Kantorenmarkten 2015

Arnhem

Sprekende Cijfers

Arnhem De trends die de afgelopen jaren zichtbaar waren in de Arnhemse kantorenmarkt hebben zich in 2014 doorgezet. De vraag naar kantoorruimte richt zich met name op locaties in het centrum en rondom het Centraal Station. Buiten het centrum is de behoefte aan kantoorruimte beperkt, behalve op locaties met een duidelijk profiel zoals IJsseloord 2 en Arnhems Buiten. IJsseloord 2 heeft een duidelijk profiel als snelweglocatie en stelt hoge eisen aan de kwaliteit van de gebouwen en de openbare ruimte. Het afgelopen jaar is niet alleen Vestas met 1.000 vierkante meter kantoorruimte hier gevestigd, ook Vivare heeft een huurovereenkomst gesloten. Vanaf medio 2015 sluit Vivare haar andere vestigingen, waaronder het kantoor aan de Westervoortsedijk en Velperbuitensingel in Arnhem, en concentreert zich op 3.000 vierkante meter kantoorruimte op dit Arnhemse bedrijventerrein. Op Arnhems Buiten vestigen zich met name innovatiebedrijven op het gebied van energie en milieutechnologie. Tegema huurde er ruimte en DNV betrekt het voormalige hoofdkantoor van TenneT van 10.000 vierkante meter op dit businesspark. Net als bij Vivare is er bij DNV sprake van een samenvoeging van een aantal locaties. Diverse gebouwen op Arnhems Buiten worden geheel of gedeeltelijk leeg achtergelaten. Deze komen naar verwachting in 2015 op de markt. TenneT verhuisde eerder op Arnhems Buiten naar het nieuwe kantoorgebouw MCE (Mariëndaal Centre of Excellence).

Aanbod In Arnhem is het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte op jaarbasis met 6% toegenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt het aanbod in de regio Arnhem 208.300 vierkante meter kantoor. Wanneer wordt gekeken naar het gemiddelde aanbodcijfer op 1 januari in de afgelopen vijf jaar, dan ligt het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in 2015 8% hoger. Het aanbod bestaat uit bestaande gebouwen en reeds, of binnen een jaar, opgeleverde nieuwbouwkantoren met een minimaal beschikbaar metrage van 250 vierkante meter. Aan het begin van 2015 staan, net als een jaar geleden, alleen bestaande kantoorgebouwen te huur of te koop. Het aanbod in Arnhem wordt bepaald door 113 objecten, dit is in vergelijking met een jaar geleden een daling van drie objecten. Hiervan noteren 62 kantoren een grootte van minimaal 1.000 vierkante meter. De gemiddelde grootte van een object in aanbod is 1.843 vierkante meter, dit is een toename van 152 vierkante meter in vergelijking met vorig jaar. Het object met het grootst aaneengesloten beschikbare metrage is gelegen in Arnhem Zuid aan de Groningensingel en bedraagt ruim 12.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010 153.300

Aanbod m² vvo

2011 186.000

2012 196.700

2013 178.700

2014 196.100

2015

208.300


+37%

+21%

+6%

-9%

+10%

+6%


+7%

+25%

+23%

+8%

+8%

+8%


9%

8%

8%

1%

0%

0%


91%

92%

92%

99%

100%

100%


Aanbod deelgebieden Een groot deel van de aanbodstijging in Arnhem komt voort uit de ontwikkelingen in Arnhem Zuid. Door het vertrek van T-Mobile neemt het aanbod in deze deelregio fors toe. Verder vertrok Vestas naar IJsseloord 2 en is hun oude gebouw in gebruik genomen door SITA. Het oude gebouw van SITA op de Mr. E.N. van Kleffenstraat staat thans te huur. In de andere deelgebieden van Arnhem is het aanbod niet significant veranderd. In Arnhem Zuid zijn de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, namelijk 67.350 vierkante

Kantorenmarkten 2015 | Arnhem 97

>

Arnhem

Sprekende Cijfers

meter. Een jaar geleden stond hier aanzienlijk minder te huur of te koop, te weten 52.800 vierkante meter. Arnhem West kent het geringste aanbodniveau met 14.100 vierkante meter Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

55.900

55.600

41.600

44.700

49.650

25.500

24.100

30.700

24.200

Arnhem Oost | East

53.000

40.800

52.400

62.400

56.700

48.400

Arnhem West | West

400

1.700

3.400

15.900

19.500

14.100

Arnhem Zuid | South

39.400

45.400

49.800

40.400

52.800

67.350

153.300

186.000

196.700

178.700

196.100

208.300

2010

2011

2012

2013

2014

<250m²

-

4.300

21.400

-

3.000

-

- 1.450 1.150 1.600

-

- 400 200 150 400 1.000

500 10.850

- 350

-

-

11.200 5.200 2.300 2.800 8.300 3.900 -


- 1.100 550 1.450

6.700 1.900 10.400 4.000 5.800

-

Arnhem Zuid | South ≥250m²

-

- 1.300

- 250

51.400 22.000 25.600 26.500 22.600 30.600


-

-

-

4.600

1.900

3.450

Totaal | Total

-

-

-

31.100

24.500

34.050

Opname Het opnamevolume is sinds 2009 niet zo hoog geweest en bedraagt in 2014 30.600 vierkante meter. De transactie van DNV van 10.000 vierkante meter vertekent het algehele opnamebeeld van 2014. Zonder deze transactie zou het opnameniveau vergelijkbaar zijn met het volume in de afgelopen drie jaar. Naast de stijging in opname in Arnhem West (vanwege de transactie van DNV), is ook in Arnhem Noord aanzienlijk meer opgenomen dan een jaar geleden. Zo zijn rondom de Velperweg relatief veel transacties geweest. Dit betroffen met name transacties kleiner dan 500 vierkante meter.


50.000

0

-

4.400 5.500 6.700 3.700 1.700 8.350 -

<250m²

100.000

1.600 14.300 8.600 8.100 1.700

-

Arnhem Noord | North ≥250m²

<250m²

150.000

2009

Arnhem Centrum | Centre ≥250m² 10.100

Arnhem West | West ≥250m²

200.000

2015

30.600

<250m²

250.000

2014

47.400

<250m²


2013

25.300

Arnhem Oost | East ≥250m²


2012

Arnhem Centrum | Centre



2011

Arnhem Noord | North

Totaal | Total

Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied

2010

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Het transactievolume wordt bepaald door 21 opnamen met een metrage groter dan 250 vierkante meter, waarvan één koop- en 20 huurtransacties. Daarmee is sprake van een toename van één transactie in vergelijking met 2013. Van het aantal geregistreerde opnamen zijn negen kantoren opgenomen met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter. De grootste gebruikerstransactie is de eerder genoemde DNV. Gemiddeld is een transactie 1.457 vierkante meter groot, een jaar geleden was dit 328 vierkante meter minder. Ook hier is de enkele opname van 10.000 vierkante meter van invloed.

Transacties <250m²: 22 In de grootteklasse kleiner dan 250 vierkante meter zijn in het afgelopen jaar 22 opnamen geregistreerd. De geregistreerde kleine kantooropnamen betreffen allemaal een huurtransactie. Derhalve zijn in totaal 43 kantoorruimten verhuurd of verkocht, 51% hiervan is een kantoor van klein formaat. Hierbij gaat het om een totaal opnamevolume van 3.450 vierkante meter, waardoor in de gehele regio een kantoorvraag van 34.050 vierkante meter was.

<

98 Arnhem | Kantorenmarkten 2015

Arnhem

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 15% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde hiervan. In 2015 bedraagt de ratio 15%. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een krappere markt. Een jaar geleden bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 12%. De marktverhouding is in 2015 daarmee gelijk aan die van 2013.

Huurprijzen De huurprijsontwikkeling verschilt per gebied en zelfs per type gebouw. Op locaties met veel leegstand dalen logischerwijs de huurprijzen. Op beter presterende locaties zoals het centrum en dan met name in de modernere gebouwen met veel voorzieningen zijn de huurprijzen constant en zijn de incentives minder. De hoogst genoteerde huurprijs bedraagt circa € 150,- per vierkante meter per jaar. De laagste prijs per vierkante meter is circa € 90,- per jaar. De verwachte huurprijzen per deelgebied worden aangegeven met een bandbreedte, waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van de kwaliteit en voorzieningen van het gebouw.




Arnhem Centrum | Centre

120-155

Arnhem Noord | North

120-145

Arnhem Oost | East

110-140

Arnhem West | West

110-145

Arnhem Zuid | South

100-130

Voorraad Arnhem is een kantorenstad en het merendeel van de werknemers in Arnhem werkt in een kantooromgeving. In Nederland is Arnhem, na Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Eindhoven en Haarlemmermeer, de zevende kantorenconcentratie. Opvallend is dat afgelopen jaar een groot aantal kantoorgebouwen is getransformeerd naar andere functies. Dit jaar is het voormalige SNS kantoor aan de Utrechtsestraat verkocht en krijgt een woonbestemming. Ook de toren aan het Gildemeestersplein krijgt een andere invulling, te weten studentenhuisvesting en het GIBO kantoor is herontwikkeld tot studentenappartementen. Transformatie blijkt vooral haalbaar op centraal gelegen locaties en/of bij objecten waarbij de eigenaar financieel de mogelijkheid heeft om te transformeren. Mede vanwege deze ontwikkelingen is de voorraad aan kantoorruimte licht gedaald en bedraagt op 1 januari 2015 1.060.800 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010 2011 2012 2013 2014 2015


1.075.000 +1%

1.079.100 1.079.100 +0,4%

0%

1.080.700 1.077.500 1.060.800 0%

0%

-2%

Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars | De heer J.H. Vogelaar | De heer P.J. van Yren RT | Telefoon (026) 355 21 00 | www.stmakelaars.nl

Kantorenmarkten 2015 | Arnhem 99

>

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Nijmegen Vorig jaar werd de kantorenmarkt in Nijmegen getypeerd als een terughoudende markt, waarbij het opnamevolume dalend was en het aantal beschikbare vierkante meters steeg. Aan het einde van 2014 is dit beeld niet veel anders. De regionale kantorenmarkt heeft met name een lokaal verplaatsingskarakter, waarbij de nadruk ligt op huurprijs. Opvallend is dat in de regio gebruikers zich steeds meer laten leiden door de huurprijs in plaats van de locatie. Echter, kantoorgebruikers stellen wel meer eisen aan het pand. Dit heeft mede tot gevolg dat de prijzen niet alleen variëren op basis van locatie, maar ook afhankelijk zijn van de kwaliteit van het pand. Hierdoor ontstaat per deelgebied een bandbreedte in de huurprijs van minder kwalitatieve panden en van hoogwaardige kantoorobjecten. Uit onderzoek is gebleken, dat de huidige voorraad voldoende is voor de huidige kantoorvraag, derhalve worden in de regio geen kantoren meer ontwikkeld of hier dient specifiek vraag naar te zijn. De gemeente Nijmegen heeft het plan voor het nieuwe stadsdeel Waalsprong aangepast door het kantoorprogramma terug te brengen en terughoudend te zijn met gronduitgifte. Dit moet bijdragen aan vermindering van de leegstand. Verder zijn het afgelopen jaar veel kantoormeters aan de markt onttrokken, waardoor het aanbod in combinatie met beperkte transacties maar beperkt toeneemt. De leegstand neemt toe en kantoren, die niet meer aan de huidige standaard voldoen, staan structureel leeg.

Aanbod Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte is op jaarbasis met 3% toegenomen tot 104.550 vierkante meter op 1 januari 2015. De lichte toename van het aanbod is toe te schrijven aan twee grote objecten van ieder circa 10.000 vierkante meter die in aanbod zijn gezet. Het betreft de voormalige schoollocatie aan de Streekweg 21, welke leegkomt door nieuwbouw, en het voormalig belastingkantoor aan de Stieltjesstraat 2. Het nieuwbouwpercentage is van 5% op 1 januari 2014 gedaald naar 3% op 1 januari 2015. Dit wordt veroorzaakt door enkele nieuwgebouwde kantoorruimten die zijn opgenomen en geen nieuwe ontwikkelingen aan de markt zijn toegevoegd. Het aantal kantoorpanden in verhuur of verkoop die groter dan 250 vierkante meter zijn is met zes objecten gedaald tot 81 kantoorruimten. De gemiddelde grootte van een object is van 1.162 vierkante meter vorig jaar gestegen tot 1.291 vierkante meter dit jaar. Het aanbod kent weinig kwalitatief goed aanbod in het centrum. Naar verwachting worden diverse panden getransformeerd om de voorraad en het aanbod te laten dalen. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

80.600

2011 81.500

2012 73.300

2013 68.700

2014 2015 101.100

104.550


+38%

+1%

-10%

-6%

+47%

+3%


+2%

+11%

+2%

-5%

+25%

+22%


9%

5%

15%

1%

5%

3%


91%

95%

85%

99%

95%

97%


Aanbod deelgebieden In het deelgebied Nijmegen Brabantse Poort zijn net als vorig jaar de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, te weten 38.750 vierkante meter op 1 januari 2015. In de gemeente Beuningen is het aanbod het laagst, namelijk 3.900 vierkante meter kantoor. Alleen de deelgebieden Wijchen en Nijmegen Oost registreren een lager aanbodcijfer dan vorig jaar. De daling in Nijmegen Oost is te verklaren door het voormalig object van Royal HaskoningDHV aan de Barbarossastraat van 13.000 vierkante meter, dat niet langer als

<

100 Nijmegen | Kantorenmarkten 2015

Nijmegen

Sprekende Cijfers

kantoor op de markt wordt aangeboden. Vorig jaar werd dit object nog aan het aanbod toegevoegd door de verhuizing van Royal HaskoningDHV naar FiftyTwoDegrees, echter dit object wordt getransformeerd tot woningen. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Nijmegen Centrum | Centre

5.700

17.000

16.700

15.700

13.300

19.750

Nijmegen Brabantse Poort

37.300

28.100

27.700

18.300

35.600

38.750

5.100

4.300

4.100

3.000

17.800

5.650

14.200

18.000

16.100

20.100

21.500

28.450

Nijmegen Oost | East Nijmegen West | West Gemeente Beuningen

4.500 5.100 2.500 3.800 3.800 3.900

Wijchen

13.800 9.000 6.200 7.800 9.100 8.050

Totaal | Total

80.600

81.500

73.300

68.700

101.100

104.550

Opname Afgelopen jaar hebben geen grote partijen van buiten Nijmegen zich in Nijmegen gehuisvest. Daarentegen zijn wel diverse kantoorgebruikers binnen de regio verplaatst. Met name in het vierde kwartaal van 2014 is sprake van een opleving in het opnamevolume. Ruim 50% van het totale transactievolume afgelopen jaar heeft in de laatste maanden van het jaar plaatsgevonden. Enkele grote transacties liggen hieraan ten grondslag. In Nijmegen is in 2014 een opnamevolume van 21.400 vierkante meter geregistreerd. In 2013 lag dit 6% hoger. In Nijmegen Brabantse Poort is afgelopen jaar het meest aantal vierkante meters kantoorruimte opgenomen, te weten 10.650 vierkante meter. In het vierde kwartaal heeft Scholten Awater 3.400 vierkante meter van de vrije markt opgenomen. Capter heeft ruim 2.600 vierkante meter opgenomen op de voormalige ING locatie aan de Oranjesingel in Nijmegen Centrum. Mede hierdoor is het transactievolume in Nijmegen Centrum gestegen tot een niveau van 6.400 vierkante meter. Verder ondervindt met name Kerkenbos hinder van het geringe aantal kantoorzoekers in de markt, ondanks de scherpe huurprijzen en kwalitatief goed vastgoed. De verplaatsing van het UWV en Talis zijn buiten beschouwing gelaten in de opnamecijfers. UWV is namelijk verplaatst naar het Takenhofplein 4 en dit pand is reeds in bezit van Rijksgebouwendienst. Talis verhuist naar de Waalbanddijk, echter deze transactie is tot stand gekomen zonder tussenkomst van een makelaar en er is sprake van een tijdelijk contact omdat het voormalige Honig gebouw wordt gesloopt in de nabije toekomst. Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district


2009

2010

2011

2012

2013

2014

Nijmegen Centrum | Centre ≥250m²

2.600

6.100

4.100

4.400

2.000

6.400

<250m² Nijmegen Brabantse Poort ≥250m² <250m² Nijmegen Oost | East ≥250m² <250m² Nijmegen West | West ≥250m² <250m² Gemeente Beuningen ≥250m² <250m²

-

-

-

700

1.700

300

7.700

19.200

10.600

11.800

8.500

10.650

-

-

-

950

900

1.250

5.200

2.700

5.700

3.800

1.400

3.100

-

-

-

600

800

1.000

1.200

2.500

2.700

1.100

9.000

850

-

-

-

600

750

400

700

-

900

2.050

1.300

400 250

-

-

-

50

100

1.300

5.000

2.900

-

500

-

-

-

-

300

250

500


18.700

35.500

26.900

23.150

22.700

21.400


-

-

-

3.200

4.500

3.700

Totaal | Total

-

-

-

26.350

27.200

25.100

Wijchen ≥250m² <250m²

Transacties ≥250m²: 29 Het transactievolume van 21.400 vierkante meter is tot stand gekomen door 29 opnamen. Wanneer dit aantal vergeleken wordt met een jaar eerder, is sprake van een daling van twee transacties. Van deze transacties zijn vijf transacties groter dan 1.000 vierkante meter. De gemiddelde transactiegrootte is daarmee gestegen van 732 vierkante meter Kantorenmarkten 2015 | Nijmegen 101

>

Nijmegen

Sprekende Cijfers

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 120.000

Transacties <250m²: 31

100.000

In 2014 hebben 31 transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Een jaar geleden werden 36 opnamen in deze grootteklasse geregistreerd. In Nijmegen zijn in 2014 in totaal 60 transacties geregistreerd, hiervan betreft 52% een metrage van kleine grootte. Het opnamevolume van kleinere kantoorruimten betreft 3.700 vierkante meter. Daarmee komt het totale transactievolume in 2014 uit op 25.100 vierkante meter. In 2012 was dit 27.200 vierkante meter.

80.000 60.000 40.000 20.000 0

naar 738 vierkante meter. Gezien de huidige marktontwikkelingen is de verwachting dat ook volgend jaar het opnamevolume nauwelijks veranderd.

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 20% De kantorenmarktratio van Nijmegen. De verhouding tussen de opname begin van het jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, is met twee procentpunt gedaald tot 20%. Het toenemende aanbod en een beperkte vraag zorgen voor een verdere verruiming van de marktverhouding. Door maatregelen omtrent terughoudendheid ten aanzien van nieuwbouw en het stimuleren van transformaties moet het aanbod afnemen. Bij een gelijk of hoger opnameniveau stijgt volgend jaar de kantorenmarktratio. Deelgebieden | Districts



Nijmegen Centrum | Centre

100-150

90-150

Nijmegen Brabantse Poort

70-120

70-120

Nijmegen Oost | East

90-140

90-140

Nijmegen West | West

70-110

70-105

Gemeente Beuningen

75-110

70-110

Wijchen 70-120 70-120

Huurprijzen De huurprijzen zijn licht gedaald of in stand gebleven, echter er is geen sprake van grote huurprijsdalingen. Ook wordt opgemerkt dat incentives stabiliseren. Verouderde, oftewel incourante, kantoren die zijn gelegen zelfs op goede centrumlocaties worden niet opgenomen als kantoorruimte, ook niet voor zeer lage huurprijzen. De bandbreedte voor huurprijzen is steeds groter. In het centrum worden nog altijd de hoogste huurprijzen gerealiseerd. Echter, er zijn in dit deelgebied ook kantoren die in het lagere huursegment vallen. Ook in het segment met kleinere kantoortransacties staan door een beperkte vraag de huurprijzen onder druk.

Voorraad Aan het begin van 2015 is de voorraad in Nijmegen vastgesteld op 454.500 vierkante meter kantoorruimte. De voorraad is in vergelijking met vorig jaar met 5% gedaald, aangezien diverse objecten worden getransformeerd naar een andere functie, zoals het voormalig UWV kantoor aan de Koninginnelaan en het voormalige object van Royal HaskoningDHV aan de Barbarossastraat. Ook de ombouw van drie panden aan de Oranjesingel naar hotel is een ontwikkeling die uit de markt voortkomt. Kantoorpanden in het centrum worden veelal getransformeerd naar woningen, hotels of horecafuncties. Ruim 22.000 vierkante meter kantoor krijgt op korte termijn een andere functie. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

483.000

483.000

475.000

477.800

477.150

454.500

+12%

0%

-2%

1%

0%

-5%

Voor meer informatie over de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen | De heer S.G.A.H. Roelofs RT | Telefoon (024) 365 10 10 | www.stmakelaars.nl

<

102 Nijmegen | Kantorenmarkten 2015

Sprekende Cijfers


Groningen

Leeuwarden en Assen

8

Kantorenmarkten 2015 | Groningen, Leeuwarden en Assen 103

>

Sprekende Cijfers

Groningen

<

104 Groningen | Kantorenmarkten 2015

Groningen

Sprekende Cijfers

Groningen In het noorden van Nederland behoort Groningen samen met Leeuwarden tot de grote kantoorsteden. De Groningse kantorenmarkt kent het afgelopen jaar, na een lastig jaar in 2013, een positief karakter. Het aanbod van kantoorruimte is gedaald en het opnamevolume is gestegen. De kantorenmarkt van Groningen is daarmee in 2014 krapper geworden. De gemeente Groningen heeft een actief beleid ten aanzien van de kantorenleegstand. Door diverse mogelijkheden voor het herontwikkelen van kantoorruimten te bieden is, in tegenstelling tot landelijke trends, het percentage leegstaande kantoren in Groningen in 2014 afgenomen. De dalende leegstand en tevens de afnemende kantorenvoorraad kunnen verklaard worden door het aantal onttrekkingen ten behoeve van transformatie van kantoorruimten naar andere bestemmingen. Daarnaast zijn de afgelopen jaren een aantal grote leegstaande objecten in gebruik genomen. Met name aan de zuidkant van de stad is sprake van hoge leegstand. De terreinen Martini Trade Park, Kranenburg en Corpus den Hoorn Zuid registreren meer leegstaande objecten dan in vergelijking met de rest van de stad. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010 124.700

Aanbod m² vvo

2011

134.600

2012 2013

129.800

129.500

2014 154.200

2015

139.350


+27%

+8%

-4%

-0,2%

+19%

-10%


+31%

+28%

+14%

+5%

+15%

+1%


3%

4%

3%

2%

2%

1%


97%

96%

97%

98%

98%

99%


Aanbod Na een aanbodtoename van 19% in 2013 is dit jaar het beschikbare metrage kantoorruimte met bijna 15.000 vierkante meter afgenomen tot 139.350 vierkante meter op 1 januari 2015. Ten opzichte van een jaar eerder is daarmee sprake van een aanboddaling van 10%. Het aanbodvolume wordt bepaald door 102 objecten. Ter vergelijking, op 1 januari 2014 stonden in totaal 114 kantoorruimten in aanbod. Verder bestaat het aanbod voor 99% uit bestaande kantoorobjecten, de overige kantoren betreffen reeds opgeleverde nieuwbouw. Ondanks het dalende aanbod en het afnemende aantal objecten is de gemiddelde grootte per kantoor licht gestegen van 1.353 vierkante meter eind 2013 naar 1.366 vierkante meter aan het einde van 2014. In het kantoorgebouw ‘De Zwarte Doos’, gelegen in Groningen West, is ook dit jaar het grootste aaneengesloten metrage beschikbaar. Dit object staat sinds 2012 in aanbod en heeft ruim 13.000 vierkante meter voor verhuur beschikbaar. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Groningen Centrum | Centre Groningen Noord | North

2010

2011

2012

2013

2014

2015

12.400

11.500

16.400

13.900

13.000

8.400

5.800

9.400

7.300

8.100

7.200

6.400 20.000

Groningen Oost | East

18.700

35.400

27.400

20.500

27.800

Groningen West | West

60.000

48.500

39.700

55.900

79.000

71.000

Groningen Zuid | South

27.800

29.800

39.000

31.100

27.200

33.550

124.700

134.600

129.800

129.500

154.200

139.350

Totaal | Total

Kantorenmarkten 2015 | Groningen 105

>

Groningen

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden In vergelijking met een jaar geleden vertoont enkel het deelgebied Groningen Zuid een aanbodtoename, namelijk 23% meer. Het afgelopen jaar zijn in het zuidelijke deel van de stad enkele grote kantoorobjecten voor verhuur of verkoop beschikbaar gesteld. Dit komt overeen met het eerder genoemde, hoge leegstandspercentage in Groningen Zuid. De grootste aanbodafname is geregistreerd in Groningen Centrum, in één jaar tijd is het aanbod gedaald van 13.000 vierkante meter tot 8.400 vierkante meter beschikbare kantoorruimte in dit gebied. Op 1 januari 2015 wordt in Groningen West 71.000 vierkante meter aangeboden, dit is het grootste aandeel in het totale aanbod van de stad. Verder is in Oost en Noord respectievelijk 20.000 en 6.400 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Het gebied Groningen Noord registreert daarmee het minste aantal beschikbare vierkante meters. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

750 1.300 - 1.700

Groningen Zuid | South ≥250m² <250m² Totaal ≥250m² | Total ≥250m²

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

2014

- 1.850

<250m²

140.000

2013

-

Groningen West | West ≥250m²

160.000

2012

0 1.700 1.900 2.650

<250m²

180.000

2011

Groningen Noord | North ≥250m²

Groningen Oost | East ≥250m²


2010

3.900 3.000 1.950 5.250 10.050

<250m²

<250m²


2009

Groningen Centrum | Centre ≥250m² 2.300

-

-

-

- 350 150 300

17.600 1.400 1.700 2.500 2.250 4.950 - 11.100 -

-

- 500 600 600

7.900 5.800 11.550 5.050 11.100 -

- 150 400 150

1.800 8.700 1.300 2.500 1.250 900 -

-

- 900 800 950

32.800 23.600 13.700 21.150 13.800 28.700


-

-

-

3.750

2.700

3.300

Totaal | Total

-

-

-

24.900

16.500

32.000

Opname Ten opzichte van heel 2013 is het opnamevolume van kantoren in Groningen in 2014 meer dan verdubbeld. Afgelopen jaar is in totaal 28.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Dit is 14.900 vierkante meter meer dan in 2013, toen ter vergelijking 13.800 vierkante meter is verkocht of verhuurd. Groningen Centrum en West registreren een vergelijkbaar transactievolume van respectievelijk 10.050 en 11.100 vierkante meter kantoorruimte. Het westelijke deel van de stad kent hiermee het hoogste opnameniveau in 2014. Daarnaast is overeenkomstig de totale opnamestijging in deze regio’s het aantal verkochte of verhuurde vierkante meters kantoorruimte flink toegenomen. Verder is in de regio’s Oost, Noord en Zuid achtereenvolgens 4.950, 1.700 en 900 vierkante meter opgenomen. Het deelgebied Groningen Zuid noteert hiermee het laagste opnameniveau in 2014.

Opname/Take-up

Transacties ≥250m2 : 20 In totaal zijn in 2014 drie kantoorobjecten verkocht en zeventien objecten verhuurd met een metrage van 250 vierkante meter of meer. Het totaal aantal opnamen is op jaarbasis afgenomen met twee transacties tot 20 in heel 2014. Overeenkomstig het verdubbelde opnamevolume en de afname van het aantal opnamen is de gemiddelde grootte van een opgenomen kantoorruimte in 2014 fors gestegen. De gemiddelde transactiegrootte in Groningen in 2014 bedraagt daarmee 1.435 vierkante meter. Ter vergelijking, in 2013 was een opgenomen kantoor gemiddeld 627 vierkante meter groot. Opvallend is dat weinig nieuwe gebruikers kantoorruimte opgenomen hebben in Groningen. De transacties betreffen met name verplaatsingen, waardoor sprake is van beperkte effectieve opname en een grote vervangingsvraag. De grootste geregistreerde transactie in 2014 betreft een opname van de Rijksuniversiteit Groningen aan de Oude Boteringestraat. Volgens de makelaar die betrokken is geweest bij de transactie, is het

<

106 Groningen | Kantorenmarkten 2015

Groningen

Sprekende Cijfers

gekochte kantoorgebouw 7.400 vierkante meter groot. In totaal hebben in 2014 zes transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 1.000 vierkante meter, dit is twee keer zoveel in vergelijking met 2013.

Transacties <250m2 : 23 De toenemende kantorenvraag is ook terug te zien in een toenemend aantal kleine transacties. In 2014 zijn in totaal 23 transacties geregistreerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Ten opzichte van het voorgaande jaar is sprake van een toename van drie opnames. Het opnamevolume in deze grootteklasse betreft in totaal 3.300 vierkante meter, dit is ruim 10% van het totaal aantal vierkante meters kantoorruimte dat in heel 2014 is verkocht of verhuurd. Derhalve komt in Groningen het totale transactievolume in 2014 uit op 32.000 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 21% In 2014 is de kantorenmarktratio van Groningen met twaalf procentpunt gestegen tot 21% begin 2015. Daarmee is voor het eerst sinds 2009 een ratio van meer dan 20% geregistreerd in de regio. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in 2014 en het aanbod aan het einde van dat jaar, geeft aan dat de kantorenmarkt van Groningen krapper is geworden in 2014. Gelet op het beperkte aantal transacties in de regio is de ratio aan schommelingen onderhevig. Deelgebieden | Districts Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Verwacht/Expected (€) 2015

Groningen Centrum | Centre

90-150

Groningen Noord | North

90-150

Groningen Oost | East

90-150

Groningen West | West

90-150

Groningen Zuid | South

90-150

Huurprijzen Net als voorgaand jaar zijn de mediane gerealiseerde huurprijzen in 2014 op een vergelijkbaar niveau. De hoogst genoteerde huurprijs is in 2014 betaald voor een object in Groningen West, namelijk € 149,- per vierkante meter per jaar. Naar verwachting blijven de huurprijzen in 2015 op een gelijk niveau en variëren daarmee tussen € 90,en € 150,- per vierkante meter per jaar. Hierbij is naar verwachting geen verschil tussen de verschillende deelgebieden waar te nemen. De huurprijzen variëren voornamelijk in prijs afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het kantoorgebouw.

Voorraad De gemeente Groningen heeft in 2014 een afname van de kantorenvoorraad geregistreerd door transformatie en sloop van kantoorpanden. Vorig jaar was nog sprake van een forse toename, aangezien toen een correctie van de cijfers heeft plaatsgevonden. Op 1 januari 2015 bestaat de fysieke kantorenvoorraad van Groningen uit 1.099.200 vierkante meter. Naar verwachting neemt de voorraad komend jaar verder af door transformatie en onttrekking van incourante kantoorpanden. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010 2011 2012 2013 2014 2015


900.000

906.000

904.000

0%

+1%

0%

905.300 1.127.500 +0,1%

+25%

1099200 -3%

Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer ing. E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20| www.lamberink.nl

Kantorenmarkten 2015 | Groningen 107

>

Sprekende Cijfers

Leeuwarden

<

108 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2015

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Leeuwarden De kantorenmarkt van Leeuwarden is in 2014 te kenmerken als positief. In vergelijking met voorgaande jaren is sprake van een hoog opnamevolume en relatief veel transacties. Deze toenemende kantorenvraag in Leeuwarden heeft een dalend aanbodniveau tot gevolg. Het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte is sinds twee jaar niet afgenomen. Deze ontwikkelingen zijn mede te danken aan het actieve beleid van de gemeente Leeuwarden omtrent de kantorenleegstand. De afgelopen jaren zijn diverse verouderde kantoorgebouwen getransformeerd en nieuwe plannen voor transformatie gestimuleerd en aanvragen worden versneld behandeld door de gemeente. Desondanks zijn in 2014 geen kantoren aan de kantorenvoorraad van Leeuwarden onttrokken. Medio 2014 is een discussie ontstaan over de bouw van zes nieuwe woontorens ten behoeve van studentenwoningen in Leeuwarden. Bewoners van de stad zijn een initiatief gestart om de nieuwbouw te stoppen en leegstaande kantoren om te bouwen naar studentenhuisvesting. De gemeente heeft aangegeven niet bereid te zijn om af te zien van de plannen, maar heeft toegezegd een beperkte en gerichte studie te verrichten naar de transformatiepotentie en mogelijke succesfactoren van enkele andere kantoorobjecten. De gemeente Leeuwarden is van mening dat studentenhuisvesting niet altijd de gewenste oplossing is om de kantorenleegstand aan te pakken en is zich bewust van hoe lang kantoren leegstaan en de totale omvang van leegstaand vastgoed in de gemeente.

Aanbod Op 1 januari 2015 is in Leeuwarden 110.200 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar voor verhuur of verkoop. Ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder is het aanbod van kantoorruimte gedaald met 15.300 vierkante meter, oftewel 12%. Net als voorgaande jaren betreffen alle aangeboden objecten een reeds bestaand kantoorgebouw. Eind 2014 staan 80 kantoorruimten in aanbod, tegenover 90 objecten een jaar eerder. Het grootste aaneengesloten metrage wordt aangeboden aan het Fonteinland met een metrage van 6.000 vierkante meter. Tevens is het vorig jaar grootst genoemde object aan de Tesselschadestraat van bijna 5.700 vierkante meter nog steeds beschikbaar. Derhalve is, ondanks het dalende aanbodniveau en het afnemende aantal kantoorobjecten, de gemiddelde grootte dit jaar beperkt gedaald met zeventien vierkante meter. Gemiddeld is een aangeboden kantoorruimte in Leeuwarden daarmee 1.377 vierkante meter groot. Ter vergelijking, bijna de helft van de beschikbare kantoorobjecten betreft een object van 1.000 vierkante meter of meer. Deze kantoorruimten zijn overigens ook voor deelverhuur beschikbaar in kleinere units. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Aanbod m² vvo

93.100

83.200

77.500

106.400

125.500

110.200


+94%

-11%

-7%

+37%

+18%

-12%


+74%

-24%

10%

+30%

+10%

+10%


3%

2%

2%

0%

0%

0%


97%

98%

98%

100%

100%

100%


Kantorenmarkten 2015 | Leeuwarden 109

>

Leeuwarden

Sprekende Cijfers


Leeuwarden Centrum | Centre

2010

2011

2012

2013

2014

2015 22.300

16.800

18.100

18.900

22.300

28.150

Leeuwarden Oost | East

6.400

14.400

10.600

21.500

23.300

20.550

Leeuwarden West | West

31.800

25.400

26.400

40.400

47.150

40.450

Leeuwarden Zuid | South

38.100

25.300

21.600

22.200

26.900

26.900

Totaal | Total

93.100

83.200

77.500

106.400

125.500

110.200

Aanbod deelgebieden In het deelgebied Leeuwarden Zuid is sprake van een gelijkblijvend aanbodniveau in vergelijking met vorig jaar. In de overige deelgebieden is in het afgelopen jaar een aanboddaling geregistreerd. Net als voorgaande jaren is op 1 januari 2015 de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar in Leeuwarden West, namelijk 40.450 vierkante meter. In het centrum is het aanbod het sterkst afgenomen met 21%. Eind 2014 is in dit gebied 22.300 vierkante meter beschikbaar voor verhuur of verkoop. Verder staat in het deelgebied Leeuwarden Oost 20.550 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Leeuwarden Centrum | Centre ≥250m² 1.100 - 500 - - 9.800 <250m²

- - - - - 500

Leeuwarden Oost | East ≥250m²

-

<250m²

- - - - - -

-

-

-

3.700

-

Leeuwarden West | West ≥250m² 4.400 12.600 - - - 500 <250m² Leeuwarden Zuid | South ≥250m² <250m² Totaal ≥250m² | Total ≥250m²


140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

-

- 200 150 300 1.500

-

- 2.350

- - - - - 350 8.900 23.000

800 1.500 3.700 12.650


-

-

-

200

150

850

Totaal | Total

-

-

-

1.700

3.850

13.500

Opname In heel 2014 is in totaal 12.650 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Voor het eerst sinds 2010 is sprake van een dergelijk hoog opnamevolume. Ten opzichte van 2013 is sprake van een toename van bijna 9.000 vierkante meter, toen ter vergelijking 3.700 vierkante meter is opgenomen. Dit is te verklaren door een aantal grote transacties. Enkel in het deelgebied Leeuwarden Oost zijn in 2014 geen transacties geregistreerd. Leeuwarden Centrum registreert het hoogste opnamevolume van 9.800 vierkante meter. De gebieden Zuid en West noteren een transactieniveau van respectievelijk 2.350 en 500 vierkante meter kantoorruimte.

Transacties ≥250m2 : 9 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

<

-

3.400 10.400

Opname/Take-up

Na slechts één transactie in 2013 zijn dit jaar negen transacties geregistreerd met een metrage van 250 vierkante of meer. Deze transacties betreffen allen een huurtransactie en zijn met name verplaatsingen van huidige kantoorgebruikers in de regio Leeuwarden. Hierdoor is sprake van nauwelijks effectieve opname, gezien het lage aantal nieuwe gebruikers. Afgelopen jaar heeft het UWV overeenstemming bereikt over een verhuizing naar ’t Bildhuys aan de Stationsweg 1-11. Naar verwachting nemen zij medio 2015 de ruimte van 5.600 vierkante meter in gebruik. Dit is de grootste geregistreerde transactie in 2014. De oude locatie van het UWV aan de Tesselschadestraat blijft na heronderhandelingen de komende jaren nog in gebruik door een aantal afdelingen van het UWV. De gemiddelde grootte van een verhuurd of verkocht kantoorgebouw bedraagt dit jaar 1.408 vierkante meter. Dit is te wijten aan het aantal grote transacties dat heeft plaatsgevonden, vier van de negen transacties is namelijk een opname met een grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Vorig jaar is slechts één transactie geregistreerd, waardoor de gemiddelde grootte van 2013 niet representatief is. 110 Leeuwarden | Kantorenmarkten 2015

Leeuwarden

Sprekende Cijfers

Transacties <250m2 : 5 In Leeuwarden zijn in 2014 in totaal vijf opnamen geregistreerd met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter, allen betreffen een huurtransactie. Enkel in de deelgebieden Leeuwarden Centrum en Leeuwarden Zuid zijn transacties geregistreerd. In deze grootteklasse is het afgelopen jaar 850 vierkante meter opgenomen. Daarmee zijn in Leeuwarden veertien opnamen geregistreerd in heel 2014 met een totaal metrage van 13.500 vierkante meter, waarvan 36% een transactie van minder dan 250 vierkante meter betreft.

Kantorenmarktratio: 11% De kantorenmarkt in Leeuwarden is vanwege het dalende aanbod en de toenemende vraag het afgelopen jaar krapper geworden. Derhalve is de kantorenmarktratio in het afgelopen jaar gestegen, te weten met acht procentpunt tot 11% op 1 januari 2015. Deze ratio geeft de verhouding weer tussen de opname in het afgelopen jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Volgend jaar moet blijken of het aantal transacties dat dit jaar heeft plaatsgevonden op een verbetering van de kantorenmarkt duidt of dat dit slechts incidentele verplaatsingen zijn. Naar verwachting zijn het incidentele verplaatsingen als gevolg van de ruime marktverhoudingen en het aanbod van betere locaties voor dezelfde of soms een lagere prijs. Dit betekent niet dat er volgend jaar geen verplaatsingen plaats gaan vinden, echter dat naar verwachting de effectieve opname nihil tot negatief is.

Huurprijzen Ondanks de krapper wordende markt staan de huurprijzen van kantoorobjecten in Leeuwarden nog steeds onder druk door de marktverhoudingen en de beperkte effectieve vraag. Vanwege het geringe aantal waarnemingen kunnen geen uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter in het afgelopen jaar. Naar verwachting variëren de huurprijzen komend jaar tussen € 80,- en € 110,per vierkante meter per jaar. Dit is onder andere afhankelijk van de ligging en de kwaliteit van het kantoorgebouw. Daarnaast worden nog steeds incentives toegekend om een huurder aan te trekken of te behouden op de huidige locatie. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district



Leeuwarden Centrum | Centre

80-110

Leeuwarden Oost | East

80-110

Leeuwarden West | West

80-110

Leeuwarden Zuid | South

80-110

Voorraad Na een daling van de kantorenvoorraad in 2013, is in 2014 de voorraad op hetzelfde niveau gebleven. Daarmee bestaat op 1 januari 2015 de voorraad uit 516.000 vierkante meter kantoorruimte. Naar verwachting neemt de voorraad komend jaar verder af door transformaties, gezien het actieve beleid van de gemeente omtrent leegstand. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

520.000

520.000

523.000

523.000

516.000

516.000

+0.5%

0%

+0,5%

0%

-1%

0%

Voor meer informatie over de regio Leeuwarden kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfs- makelaars | De heer ing. E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20 | www.lamberink.nl

Kantorenmarkten 2015 | Leeuwarden 111

>

Assen

Sprekende Cijfers

Assen

<

112 Assen | Kantorenmarkten 2015

Assen

Sprekende Cijfers

Assen De kantorenmarkt van Assen kent in 2014 relatief kleine opnamen, dalende huurprijzen en kortere looptijden. In de regio is, ondanks een lichte afname van het aanbod, nog steeds veel kantoorruimte beschikbaar. De gemeente Assen hanteert mede daarom een actief beleid om de kantorenleegstand te beperken en biedt diverse mogelijkheden om kantoorgebouwen te transformeren of te herbestemmen. Ondanks het grote aanbod is het niet altijd mogelijk om een zoekende partij geschikte kantoorruimte aan te bieden. Het aanbod voldoet vaak niet aan de eisen van de gebruikers en niet alle kantoorgebouwen zijn geschikt voor meerdere typen gebruikers. Steeds meer gebouweigenaren zijn daarom bereid om hun kantoorpanden geschikt te maken voor deelverhuur en daarmee het aantal beschikbare vierkante meters in kleinere units aan te bieden. Dit sluit aan bij de landelijke trend van inkrimping door bedrijven en een toenemende vraag naar kleinere metrages. De afgelopen jaren maken steeds meer ondernemingen bewust de keuze om kleinere kantoorruimte te zoeken of vestigingen op te heffen en de werkzaamheden te centraliseren op één locatie. Deze ontwikkelingen zijn ook gaande in Assen, waardoor de verwachting is dat de huidige scheve verhouding tussen vraag en aanbod de komende periode aanhoudt. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010 33.500

Aanbod m² vvo

2011 41.400

2012 56.300

2013 43.400

2014 53.500

2015 52.550


-1%

+24%

+36%

-23%

+23%

-2%


+1%

+17%

+39%

+4%

+17%

+6%


8%

2%

1%

3%

2%

5%


92%

98%

99%

97%

98%

95%


Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Assen 52.550 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Ten opzichte van vorig jaar is sprake van een lichte daling van 2%. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is echter sprake van een toename, namelijk 6%. In 2014 zijn twee nieuw gebouwde kantoren aan het aanbod toegevoegd, waardoor sprake is van een hoger aandeel nieuwbouw in de regio Assen. Van het totale metrage beschikbare kantoorruimte betreft 5% nieuwbouw, de overige kantoorruimten zijn reeds bestaande objecten. Het totale metrage beschikbare kantoorruimte is in Assen aan het einde van 2014 verdeeld over 53 kantoorobjecten. Dit betreft één object meer dan vorig jaar, toen ter vergelijking 52 kantoorpanden beschikbaar waren voor verhuur of verkoop. Verder is de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte dit jaar met bijna 40 vierkante meter gedaald tot 991 vierkante meter. Dit is te verklaren door een afname van het aantal aangeboden kantoorruimten met een grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Aan het einde van 2013 werden drie objecten meer in deze grootteklasse aangeboden. Deze grote kantoorruimten zijn veelal beschikbaar voor deelverhuur, waarbij het huren van kleinere units mogelijk is.

Aanbod deelgebieden Overeenkomstig de totale afname van het aanbod in de regio Assen, noteert enkel het deelgebied Assen Noord een aanboddaling. In dit gebied wordt 5.600 vierkante meter kantoorruimte aangeboden aan het begin van 2015. Ter vergelijking, op 1 januari 2014 was 13.900 vierkante meter beschikbaar in het noordelijke deel van de stad. Daarmee is de totale aanboddaling toe te schrijven aan Assen Noord. Net als voorgaande jaren kent het deelgebied Centrum het hoogste aanbodniveau van de regio, namelijk 33.300 Kantorenmarkten 2015 | Assen 113

>

Assen

Sprekende Cijfers

vierkante meter. In Assen West en Zuid is respectievelijk 11.250 en 2.400 vierkante meter beschikbaar. Het zuidelijke deel van de stad kent daarmee, net als voorgaande jaren, het laagste aanbodcijfer. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2010

2011

2012

2013

2014

2015

20.400

22.100

24.400

20.900

27.600

33.300

Assen Noord | North

9.400

10.300

14.100

11.900

13.900

5.600

Assen West | West

1.800

7.100

7.400

8.700

10.100

11.250

Assen Zuid | South

1.900

1.900

10.400

1.900

1.900

2.400

33.500

41.400

56.300

43.400

53.500

52.550


2009

2010

2011

2012

2013

2014

Assen Centrum | Centre ≥250m²

3.200 3.800 3.200 2.100 5.500 3.000

Assen Centrum | Centre

Totaal | Total


<250m2

-

Assen Noord | North ≥250m²

- 3.900 2.600 1.300

<250m2

-

Assen West | West ≥250m²


60.000 50.000 40.000 30.000 20.000

400

- 1.300

- 700 200

-

- 2.100 2.100 900

-

Assen Zuid | South ≥250m²

- - - - - -

-

-

-

- 200 100 300

- 300

-


8.100

8.100 5.800 5.500 7.600 5.200


-

-

- 1.500 1.200 1.300

Totaal | Total

-

-

-

7.000

8.800

6.500

Opname Na een aantal grote opnamen in 2013 zijn in 2014 voornamelijk kleinere transacties geregistreerd. In totaal bedraagt het opnamevolume in Assen 5.200 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een afname van 2.400 vierkante meter. De transacties vinden met name in het deelgebied Assen Centrum plaats, hier is namelijk 3.000 vierkante meter verkocht of verhuurd. De overige opnamen zijn verspreid over de gebieden Noord en West en betreffen voornamelijk snelweglocaties. In het zuidelijke deel van de stad is dit jaar geen kantoorruimte opgenomen. In Assen Noord en West is respectievelijk 1.300 en 900 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht.


10.000 0

4.900

-

- 600 600 1.000

<250m2

<250m2


-

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Ondanks een daling van het opnamevolume is sprake van een toename in het aantal transacties. In 2014 zijn negen kantoren verhuurd of verkocht met een metrage van minimaal 250 vierkante meter. In vergelijking met het hieraan voorafgaande jaar zijn dit twee objecten meer. Het verschil in opnamevolume tussen 2013 en 2014 is te verklaren door een daling van de gemiddelde grootte en het ontbreken van transacties van meer dan 1.000 vierkante meter. In 2013 zijn ter vergelijking drie transacties in deze grootteklasse geregistreerd. Daarmee was in 2013 een opgenomen kantoor gemiddeld 1.047 vierkante meter groot, ten opzichte van slechts 579 vierkante meter in 2014. Van het totaal aantal opgenomen kantoorruimten zijn drie objecten verkocht, de overige zes transacties betreffen een huurtransactie. De grootste geregistreerde opname betreft een transactie aan de Nijverheidsweg van ruim 900 vierkante meter. Een groot deel van de transacties betreft een verplaatsing binnen de regio, waardoor Assen weinig nieuwe gebruikers kent en er nauwelijks nieuwe kantoorvraag is.

Transacties <250m2 : 10 In het afgelopen jaar zijn tien transacties geregistreerd in Assen met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter, allen betreffen een huurtransactie. Ten opzichte van 2013 is sprake van één transactie minder. In totaal is in 2014 in deze grootteklasse 1.300 vierkante meter opgenomen. In Assen zijn daarmee in heel 2014 negentien transacties geregistreerd met een totaal transactievolume van 6.500 vierkante meter. Hiervan betreft 20% een opname met een metrage van minder dan 250 vierkante meter.

<


Assen

Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 10% In Assen is de kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode, gedaald naar 10% op 1 januari 2015. Deze afname van vier procentpunt in vergelijking met vorig jaar geeft aan dat de kantorenmarkt in de regio zoals verwacht ruimer is geworden. Naar verwachting neemt de ratio komend jaar toe door transformatie en herontwikkeling van incourante kantoorobjecten.




Assen Centrum | Centre

95-135

Assen Noord | North

85-90

Assen West | West

75-85 90

Assen Zuid | South

Huurprijzen Net als voorgaand jaar staan ook in 2014 de huurprijzen van kantoorruimte in Assen onder druk. Toekomstige huurders selecteren nadrukkelijk op prijs en onderhandelen vervolgens flink over de uiteindelijke huurprijs. Daarbij valt op dat verhuurders zware concessies doen om een huurder aan te trekken of te behouden. Steeds vaker wordt een lage huur overeengekomen en is sprake van kortere en meer flexibele huurcontracten. Vanwege het geringe aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te doen over de gerealiseerde huurprijzen in 2014. Naar verwachting variëren de prijzen komend jaar, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw, tussen € 75,en € 135,- per vierkante meter per jaar. In het deelgebied Centrum variëren de prijzen vermoedelijk tussen € 95,- en € 135,- per vierkante meter per jaar. Verder ligt in de overige deelgebieden de verwachtte vierkante meterprijs tussen € 75,- en € 90,- per jaar.

Voorraad Na een toename in de kantorenvoorraad van Assen vorig jaar, hebben dit jaar geen veranderingen in de voorraad plaatsgevonden. Op 1 januari 2015 bedraagt de totale voorraad kantoorruimte in Assen daarmee 299.000 vierkante meter. Op het moment van schrijven wordt aan de Amerikaweg een nieuw pand gebouwd voor Pharma Bio Research, op het moment van schrijven is hiervan nog geen exact metrage bekend gemaakt. Daarnaast zijn een aantal plannen voor transformatie van kantoorobjecten aan de Pelikaanstraat en het Abel Tasmanplein in ontwikkeling. Naar verwachting gaat de kantorenvoorraad komend jaar wijzigen door deze ontwikkelingen, waarbij nog moet blijken of de voorraad gaat dalen of toenemen ten opzichte van dit jaar. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

300.000

300.000

300.000

295.000

299.000

299.000

0%

0%

0%

-2%

+1%

0%

Voor meer informatie over de regio Assen kunt u terecht bij: Lamberink Bedrijfsmakelaars | De heer ing. E. Venema RT RMT | Telefoon (0592) 33 84 20| www.lamberink.nl

Kantorenmarkten 2015 | Assen 115

>

Assen

Sprekende Cijfers

<


Sprekende Cijfers


Apeldoorn Deventer en Zwolle

9

Kantorenmarkten 2015 | Apeldoorn, Deventer en Zwolle 117

>

Sprekende Cijfers

Apeldoorn

<

118 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2015

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Apeldoorn De regio Apeldoorn kenmerkt zich in 2014 door een teruglopend aanbod van kantoorruimte. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een gelijkblijvend transactieniveau. De kantorenmarkt in Apeldoorn is daarmee in het voorbije jaar krapper geworden, oftewel vraag en aanbod zijn dichter tot elkaar gekomen. Het aanbod van kantoorruimten in de regio is, onder andere dankzij transformatie, afgenomen. De gemeente Apeldoorn hanteert een actief beleid omtrent de leegstandsproblematiek en stimuleert transformatie van kantoren in het stadscentrum. Op het moment van schrijven is een monitoringsinstrument voor de leegstand in Apeldoorn in ontwikkeling. De gemeente ontwikkelt dit instrument om goed en actueel inzicht te hebben in de ontwikkelingen van de leegstand van bedrijfsmatig onroerend goed. Daarnaast is men bezig met de oprichting van een netwerk van vastgoedeigenaren en stakeholders in de regio. Middels dit netwerk tracht de gemeente om ervaringen en meningen uit te wisselen aangaande de leegstand, waardoor een geschikte strategie voor hergebruik van leegstaand vastgoed ontwikkeld kan worden. Verder is in 2013 de stichting TransVorm opgericht. Deze stichting brengt eigenaren van leegstaande gebouwen in verbinding met (start-up)bedrijven en dankzij deze steun hebben verschillende bedrijven passende huisvesting gevonden. Daarnaast houdt de stichting zich bezig met planvorming voor transformatieprojecten en vindt regelmatig overleg met de gemeente plaats. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

116.300

2011 142.500

2012 143.900

2013 144.300

2014 192.900

2015

162.050


+20%

+23%

+1%

+0,3%

+34%

-16%


+26%

+20%

+12%

+34%

+3%


1%

2%

2%

1%

0%

0%


99%

98%

98%

99%

100%

100%


Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Apeldoorn 162.050 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit betreft een aanbodafname van 16% in vergelijking met een jaar eerder. Daarmee is voor het eerst sinds 2009 een daling van het aanbod geregistreerd in de regio. Deze daling is onder andere te wijten aan een aantal transformaties van kantoorgebouwen, te weten 16.000 vierkante meter. Verder zijn in 2014 een aantal grote transacties geregistreerd, waardoor het aanbod op jaarbasis in totaal met bijna 31.000 vierkante meter is afgenomen. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is echter sprake van een aanbodtoename, namelijk 3%. Net als voorgaand jaar zijn alle beschikbare objecten een reeds bestaand kantoorgebouw. Aan het einde van 2014 zijn 125 kantoorruimten beschikbaar voor verkoop of verhuur. In vergelijking met het begin van dat jaar is sprake van een toename van twee objecten. Derhalve bedraagt de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte 1.297 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een afname van 271 vierkante meter. Het kantoorgebouw La Tour registreert het grootst beschikbare aaneengesloten metrage van ruim 9.700 vierkante meter.

Kantorenmarkten 2015 | Apeldoorn 119

>

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden De totale aanboddaling is te wijten aan een forse afname van het beschikbare metrage kantoorruimte in Apeldoorn Centrum. In dit gebied is het aanbod op jaarbasis met bijna 43.000 vierkante meter afgenomen tot een beschikbaar metrage van 39.650 vierkante meter. De overige deelgebieden noteren een aanbodtoename. In het deelgebied Apeldoorn Overig is het hoogste aanbodniveau geregistreerd, te weten 55.300 vierkante meter. In Zuid, Noord en Oost staat achtereenvolgens 32.950, 27.650 en 6.500 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Apeldoorn Centrum | Centre

22.900

32.600

29.300

40.600

82.400

39.650

Apeldoorn Noord | North

20.000

20.100

15.700

21.400

24.000

27.650

Apeldoorn Oost | East

2.800

4.800

6.800

6.300

6.100

6.500

Apeldoorn Zuid | South

38.100

45.900

45.400

27.700

31.550

32.950

Apeldoorn Overig | Other

32.500

39.100

46.700

48.300

48.850

55.300

116.300

142.500

143.900

144.300

192.900

162.050

2010

2011

2012

2013

2014

Totaal | Total


2009

Apeldoorn Centrum | Centre ≥250m² 8.800 -

<250m² Apeldoorn Noord | North ≥250m²

4.300 8.200 1.600 1.950 7.850 -

- 1.300 500 800

1.100 5.700 8.900 1.600 1.400 600

<250m²

-

Apeldoorn Oost | East ≥250m²

- 1.100 1.000

<250m²

-

Apeldoorn Zuid | South ≥250m² <250m²

-

-

- 700 800 500 - 700

-

- 250 400 700

2.700 2.500 4.500 4.000 2.450 3.000 -

-

- 300 100 400

Apeldoorn Overig | Other ≥250m² 3.300 10.400 8.100 6.200 8.800 3.850 <250m²

-



200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

<

- 1.400 300 800


-

-

-

3.950

2.100

3.200

Totaal | Total

-

-

-

17.350

17.400

18.500

Opname In 2014 is in Apeldoorn een opnamevolume van 15.300 vierkante meter geregistreerd. Ten opzichte van het hieraan voorgaande jaar is sprake van een gelijkblijvend opnameniveau. Opvallend is dat dit jaar het hoogste transactievolume is geregistreerd in Apeldoorn Centrum met 7.850 vierkante meter. Dit is in overeenstemming met de aanboddaling die in dit deelgebied is geregistreerd. In het oostelijke deel van de stad zijn in 2014 geen transacties geregistreerd met een metrage van 250 vierkante meter of meer. De deelgebieden Overig, Zuid en Noord noteren een opname van respectievelijk 3.850, 3.000 en 600 vierkante meter kantoorruimte.


20.000 0

-

15.900 24.000 30.700 13.400 15.300 15.300

Opname/Take-up

Ondanks een gelijkblijvend transactieniveau is sprake van een afname van het aantal transacties. In vergelijking met 2013 zijn dit jaar negen transacties minder geregistreerd, namelijk veertien opnamen in totaal. Ter vergelijking, een jaar eerder zijn 23 kantoorobjecten met een metrage van 250 vierkante meter of meer verhuurd of verkocht. In totaal zijn zes kooptransacties geregistreerd, de overige acht opnamen betreffen een huurtransactie. Verder zijn zes kantoorruimten opgenomen met een grootte van 1.000 vierkante meter of meer. Gemiddeld is een verkochte of verhuurde kantoorruimte derhalve 1.093 vierkante meter groot in 2014, dit is een toename van ruim 400 vierkante meter op jaarbasis. Een aantal van de transacties betreffen een verplaatsing van de gebruiker binnen de regio. Hierdoor is sprake van vervangingsvraag en daarmee een beperkte effectieve opname. Komend jaar moet blijken of dit slechts incidentele verplaatsingen betreffen of dat sprake is van een verbeterende markt.

120 Apeldoorn | Kantorenmarkten 2015

Apeldoorn

Sprekende Cijfers

Transacties <250m2 : 37 In heel 2014 hebben in totaal 37 transacties plaatsgevonden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter. Dit betreft een toename van dertien objecten in vergelijking met 2013. Dit komt overeen met de toenemende vraag naar kleinere kantoormetrages. Opvallend is dat de kantoorgebouwen waar verhuur per werkplek of unitverhuur mogelijk is, voornamelijk buiten het centrum gelegen zijn. In totaal zijn 51 transacties geregistreerd in Apeldoorn met een totaal opnamevolume van 18.500 vierkante meter. Hiervan is 3.200 vierkante meter een opname van een kleine kantoorruimte en betreft 73% van het totaal aantal opnamen een transactie kleiner dan 250 vierkante meter kantoor.

Kantorenmarktratio: 9% De kantorenmarktratio in de regio Apeldoorn, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aantal beschikbare vierkante meters kantoor aan het einde van dat jaar, bedraagt 9% op 1 januari 2015. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een toename van één procentpunt.

Huurprijzen Net als voorgaande jaren staan de huurprijzen nog steeds onder druk. Incentives worden nog steeds toegekend, echter deze lijken kleiner te worden en er is sprake van lagere huurprijzen. De huurprijzen liggen in 2014 rond € 100,- per vierkante meter per jaar. Naar verwachting variëren de vierkante meterprijzen komend jaar tussen € 90,en € 125,- per jaar, afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het kantoorgebouw. Deelgebieden | Districts Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district


Apeldoorn Centrum | Centre

90-125

Apeldoorn Noord | North

90-125

Apeldoorn Oost | East

90-125

Apeldoorn Zuid | South

90-125

Apeldoorn Overig | Other

90-125

Voorraad Na een gelijkblijvende kantorenvoorraad vorig jaar is dit jaar een afname van bijna 21.000 vierkante meter geregistreerd. Deze afname is te wijten aan diverse transformaties. Aan de Kanaalstraat zijn enkele kantoorgebouwen getransformeerd naar woningen en een kantoorgebouw van ruim 4.600 vierkante meter aan de Roggestraat wordt herontwikkeld tot een hotel. Op 1 januari 2015 bestaat de voorraad kantoorruimte in Apeldoorn derhalve uit 717.750 vierkante meter. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

754.000

754.000

754.000

738.400

738.400

717.750

+3%

0%

0%

-2%

0%

-3%

Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer J.A.C. van Loon MRICS RT | Telefoon (055) 526 82 68 | www.rodenburg.nl

Kantorenmarkten 2015 | Apeldoorn 121

>

Sprekende Cijfers

Deventer

<

122 Deventer | Kantorenmarkten 2015

Deventer

Sprekende Cijfers

Deventer In 2014 is de kantorenmarkt van Deventer te typeren als een lastige markt. De regio heeft de afgelopen jaren te maken met een oplopende leegstand en een moeizame economie. Dit jaar zijn een aantal grote transacties geregistreerd door reeds in de regio gevestigde kantoorgebruikers. Daarentegen is sprake van een opnamedaling in vergelijking met 2013. Als gevolg van het bovengemiddelde leegstandspercentage in Deventer heeft de gemeente alle nieuwbouwontwikkelingen van kantoren stop gezet. Om de leegstandsproblematiek aan te pakken heeft de gemeente, naast transformatie en sloop, een plan bedacht voor ruilverkaveling. Door dit plan zou het mogelijk moeten zijn om enkele gedeeltelijk verhuurde kantoorgebouwen weer volledig verhuurd te krijgen door de huurders samen te voegen in één of meerdere gebouwen. Hierdoor komen andere panden volledig leeg te staan en kunnen deze bijvoorbeeld tot woningen herontwikkeld worden. Op papier lijkt dit een goed plan, maar in de praktijk blijkt het praktisch onuitvoerbaar. De leegstaande objecten zijn met name gelegen op snelweglocaties, dit zijn geen geschikte locaties om woningen te ontwikkelen. Daarnaast is de financiering van de ruilverkaveling een lastig punt. Huidige huurders krijgen door de verhuizing mogelijk te maken met hogere huurprijzen en niet alle kantooreigenaren zijn gebaat bij verhuizingen van huurders. De gemeente heeft daarom nog geen verdere invulling aan het plan gegeven. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

76.100

2011 88.700

2012 89.600

2013 88.800

2014 106.600

2015 91.300


+15%

+17%

+1%

-1%

+17%

-17%


+29%

+28%

+19%

+8%

+18%

-2%


4%

3%

12%

3%

0%

0%


96%

97%

88%

97%

100%

100%


Aanbod Op 1 januari 2015 staat 91.300 vierkante meter kantoorruimte in Deventer in aanbod. In vergelijking met een jaar geleden is het aanbod met 15.300 vierkante meter afgenomen. Deze daling is met name te wijten aan een aantal grote transacties die dit jaar hebben plaatsgevonden. Daarnaast zijn een aantal kantoorpanden verkocht als belegging, waardoor deze op het moment van schrijven niet in aanbod staan. Vermoedelijk worden deze objecten na renovatie later weer te koop of te huur aangeboden. De 79 beschikbare kantoorruimten betreffen allen een reeds bestaand gebouw. Ten opzichte van 2013 staan zeven objecten meer in aanbod. Een beschikbare kantoorruimte is gemiddeld 1.156 vierkante meter groot. Dit is een daling van 325 vierkante meter ten opzichte van 2013, toen ter vergelijking de gemiddelde grootte 1.481 vierkante meter was. Van het totale aanbod zijn 34 objecten groter dan 1.000 vierkante meter, dit zijn twee objecten minder dan vorig jaar. Het grootst aaneengesloten beschikbare metrage wordt aangeboden in kantoorgebouw Waterfront, namelijk 4.400 vierkante meter. Deelgebieden | Districts Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deventer Centrum | Centre

2010

2011

2012

2013

2014

2015

8.200

13.000

9.000

8.700

13.900

13.100 64.400

Deventer Hanzepark

52.000

59.200

65.900

69.700

80.900

Deventer Overig | Other

16.000

16.500

14.700

10.400

11.800

Totaal | Total

76.200

88.700

89.600

88.800

106.600

Kantorenmarkten 2015 | Deventer 123

13.800 91.300

>

Deventer

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden Traditiegetrouw kent Deventer Hanzepark het hoogste aanbodcijfer in de regio. Op 1 januari 2015 wordt hier 64.400 vierkante meter aangeboden. In vergelijking met een jaar eerder is sprake van een afname van 16.500 vierkante meter. In Deventer Centrum is een lichte aanboddaling van 800 vierkante meter geregistreerd. Aan het begin van 2015 staat in het centrum daarmee 13.100 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Verder is in de overige gebieden van Deventer een metrage van 13.800 vierkante meter voor verkoop of verhuur beschikbaar. Ten opzichte van 1 januari 2014 is een toename van 17% geregistreerd, oftewel 2.000 vierkante meter meer. Dit is te verklaren door twee grote objecten die aan het aanbod zijn toegevoegd. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

<250m²

-

Deventer Hanzepark ≥250m² <250m²


120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2011

2012

2013

2014

-

- 900 1.000 950

-

- 300 1.100 1.050

1.100 2.500 1.300 800 6.400 1.300 -

<250m²


2010

3.300 1.500 8.300 3.200 6.600 6.250 -

Deventer Overig | Other ≥250m²


2009

Deventer Centrum | Centre ≥250m² 2.300 1.300 3.700 1.900 2.800 6.800

6.700

-

- 200 1.100 600

5.300 13.300 5.900 15.800 14.350


-

-

-

1.400

3.200

2.600

Totaal | Total

-

-

-

7.300

19.000

16.950

Opname Het afgelopen jaar is in Deventer 14.350 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Wanneer dit vergeleken wordt met 2013, is sprake van een afname van 1.450 vierkante meter. Opvallend is een grote toename in het opnamevolume van het deelgebied Deventer Centrum. In dit gebied is een totaal metrage van 6.800 vierkante meter opgenomen. Dit is 4.000 vierkante meter meer dan in 2013, toen ter vergelijking 2.800 vierkante meter kantoor is verkocht of verhuurd. Deze toename is te verklaren door een aantal grote transacties die hebben plaatsgevonden. Verder registreren de deelgebieden Deventer Hanzepark en Overig beiden een opnamedaling. In 2014 is in deze gebieden respectievelijk 6.250 en 1.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen.

Transacties ≥250m2 : 14 Ondanks een opnamedaling van 9% op jaarbasis, is sprake van een toename in het aantal geregistreerde transacties. In de regio Deventer zijn in 2014 in totaal veertien transacties geconstateerd, ten opzichte van 2013 betreft dit één opname meer. Hiervan zijn vijf kantoorruimten verkocht, de overige opnamen betreffen een huurtransactie. De grootste transactie heeft plaatsgevonden in Deventer Hanzepark, namelijk een opname van ruim 3.400 vierkante meter door Drukwerkdeal.nl. Daarnaast heeft Topicus, net als Drukwerkdeal.nl een groeiend bedrijf in Deventer, in 2014 twee kantoorruimten opgenomen. In totaal hebben zij daarmee bijna 4.400 vierkante meter aan kantoorruimte opgenomen dit jaar. Een verkocht of verhuurd kantoorgebouw is in 2014 gemiddeld 1.024 vierkante meter groot, dit is een afname van 189 vierkante meter ten opzichte van 2013. De grote transacties die dit jaar hebben plaatsgevonden betreffen met name verplaatsingen van groeiende bedrijven in de regio. Verder is sprake van inkrimping van veel bedrijven, waardoor zij minder vierkante meters kantoorruimte nodig hebben. Naar verwachting neemt komend jaar het opnamevolume verder af, aangezien grote transacties slechts incidenteel plaatsvinden en door de afnemende kantoorruimtevraag.

Transacties <250m2 : 19 In Deventer zijn in 2014 negentien transacties geregistreerd met een metrage van minder dan 250 vierkante meter. Daarmee is sprake van een afname van zes transacties

<

124 Deventer | Kantorenmarkten 2015

Deventer

Sprekende Cijfers

in vergelijking met een jaar eerder. Van het aantal opgenomen kleine kantoorruimten zijn twee objecten gekocht, de overige opnamen betreffen een huurtransactie. In totaal is 2.600 vierkante meter kantoorruimte opgenomen in deze grootteklasse. Het totale opnamevolume in Deventer bedraagt daarmee 16.950 vierkante meter in heel 2014, verdeeld over 33 transacties. Hiervan betreft 58% een kantoor met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 16% Mede door het afnemende aanbod van kantoorruimte is dit jaar de kantorenmarkt in Deventer krapper geworden. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, bedraagt op 1 januari 2015 in Deventer 16%. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een toename van één procentpunt. Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts Verwacht / Expected (€) 2015 Deventer Centrum | Centre

80-135

Deventer Hanzepark

45-100

Deventer Overig | Other

45-100

Huurprijzen Door de huidige mismatch tussen vraag en aanbod van kantoorruimte in Deventer staan de huurprijzen onder druk. De huurprijzen zijn afhankelijk van de locatie en de kwaliteit van het gebouw. Vanwege het geringe aantal waarnemingen kunnen geen uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen per vierkante meter in 2014. Naar verwachting worden komend jaar in het centrum van Deventer de hoogste huurprijzen gerealiseerd. In dit gebied varieert de verwachte vierkante meterprijs tussen € 80,- en € 135,- per jaar. In de overige gebieden varieert de huurprijs tussen € 45,- en € 100,- per vierkante meter per jaar.

Voorraad In het afgelopen jaar zijn geen wijzigingen in de kantorenvoorraad van Deventer waargenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt de kantorenvoorraad in Deventer derhalve 333.000 vierkante meter. Komend jaar wordt het nieuwe Stadskantoor van de gemeente Deventer opgeleverd. Daarmee wordt 13.500 vierkante meter aan de voorraad toegevoegd. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

329.000

329.000

329.000

329.000

333.000

333.000

+2%

0%

0%

0%

+1%

0%

Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer W.I. Dijkerman RT | Telefoon (0570) 745 245 | www.rodenburg.nl

Kantorenmarkten 2015 | Deventer 125

>

Sprekende Cijfers

1 2 3 4 5

<

126 Zwolle | Kantorenmarkten 2015

Zwolle

Sprekende Cijfers

Zwolle In 2014 wordt, net als voorgaand jaar, de kantorenmarkt gekenmerkt door verplaatsingen van kantoorgebruikers. Opvallend is dat op de markt weinig nieuwe gebruikers actief zijn. Het aanbod van kantoorruimte is wederom aan een toename onderhevig en ook de huurprijzen staan onder druk. De gemeente Zwolle heeft een vast team ingeschakeld om kantoorgebruikers naar Zwolle te trekken. Dit gebeurt onder andere door samenwerking tussen makelaars en de gemeente. Daarnaast zijn door de gemeente accountmanagers aangesteld voor de kantorenparken en bedrijventerreinen in Zwolle. Verder komen de aankomende jaren enkele gebouwen van de Rijksoverheid in Zwolle leeg te staan vanwege afstoting door het Rijk. De gemeente Zwolle werkt samen met de Rijksoverheid om leegstand in deze kantoorpanden te voorkomen. Deze aanpak sluit aan bij eerdere plannen van de gemeente om leegstand op de kantorenmarkt terug te dringen. De gebouwen betreffen voornamelijk verouderde kantoorpanden die naar verwachting een andere functie krijgen zoals woningen of een culturele bestemming.

Aanbod Het totale beschikbare metrage kantoorruimte in Zwolle is in een jaar toegenomen met 18% tot 191.500 vierkante meter begin 2015. In vergelijking met het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod eveneens met 18% toegenomen. Op 1 januari 2015 zijn in totaal 127 kantoorobjecten voor koop of huur beschikbaar. Het aantal aangeboden kantoorruimten is ten opzichte van een jaar geleden met achttien objecten toegenomen. Het overgrote deel van het aanbod bestaat uit bestaande bouw. In een jaar is het nieuwbouwpercentage afgenomen van 15% tot 13%. Verder bedraagt de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorruimte in Zwolle 1508 vierkante meter, dit betreft in vergelijking met vorig jaar een beperkte toename van 20 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

172.500

2011 170.300

2012

159.800

2013 129.400

2014

162.200

2015

191.500


+62%

-1%

-6%

-19%

+25%

+18%


+98%

+34%

+14%

-12%

+2%

+18%


27%

24%

20%

4%

15%

13%


73%

76%

80%

96%

85%

87%


Aanbod deelgebieden Net als voorgaande jaren kent het deelgebied Zwolle Oosterenk, voorheen Ceintuurbaan, op 1 januari 2015 het hoogste aanbodcijfer. Ten opzichte van een jaar eerder is het aanbod in dit deelgebied toegenomen met 17.450 vierkante meter tot 60.650 vierkante meter. Dit deelgebied noteert daarmee de grootste aanbodstijging. Zwolle Overig en Hanzeland registreren begin 2015 tevens een hoog aanbodniveau, namelijk 40.600 en 37.800 Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2010

Zwolle Centrum | Centre

24.900

Zwolle Voorst

16.100

Zwolle Oosterenk

59.400

62.500

Hanzeland

25.600 25.300 30.200 19.600 33.700

37.800

Zwolle Overig | Other

46.400

41.000

42.600

22.600

40.850

40.600

-

-

-

-

1.050

1.350

170.300 159.800

129.400

162.200

191.500

Zwolle Marslanden Totaal | Total

172.400

2011

2012

2013

25.100

19.100

16.400

14.600 53.300

Kantorenmarkten 2015 | Zwolle 127

2014

2015

16.800

16.450

20.800

19.900

26.950

30.300

50.500

43.200

60.650

>

Zwolle

Sprekende Cijfers

vierkante meter. In de gebieden Voorst, voorheen Zone A28, en Centrum is het beschikbare metrage respectievelijk 30.300 en 20.800 vierkante meter. Verder kent het vorig jaar nieuw toegevoegde deelgebied Zwolle Marslanden, net als voorgaand jaar, het laagste aantal beschikbare vierkante meters, te weten 1.350 vierkante meter.



2009

Zwolle Centrum | Centre ≥250m²

7.700 4.500 5.300 2.200 1.300 3.100

<250m²

-

Zwolle Voorst ≥250m² <250m²

Hanzeland ≥250m² <250m² Zwolle Overig | Other ≥250m²


250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

2013

2014

- 2.300 1.450 2.450 900 1.900 900 1.150

7.300

12.600

-

-

- 250 150

7.400 1.300 1.300 12.900 7.950 -

- 200 400 1.100

1.100 4.100 1.000 1.300 4.700

- - - - - 350 10.900 3.500 2.100 2.300 2.900 2.800

<250m²

-

Zwolle Marslanden ≥250m²

- - - - - -

<250m²

- - - - - -



2012

-

-

<250m²

2011

9.700 2.800 -

Zwolle Oosterenk ≥250m²

2010

-

- 1.700 1.700 1.000

48.200 19.300 13.700 8.700 19.300 19.700


-

-

- 4.200 3.800 5.050

Totaal | Total

-

-

-

12.900

23.100

24.750

Opname Het opnamevolume van kantoorruimte in Zwolle is in 2014 vergelijkbaar met 2013. Het afgelopen jaar is in de regio Zwolle 19.700 vierkante meter opgenomen, dit is 400 vierkante meter meer dan in 2013. Daarnaast kent de markt op het moment van schrijven nog enkele grote huurders, die naar verwachting in het komende jaar gecontracteerd worden. Dit betreffen naar verwachting voornamelijk verplaatsingen, daar er ook diverse partijen van buiten de regio interesse hebben getoond in Zwolse kantoorruimten. Net als voorgaande jaren is in het deelgebied Zwolle Marslanden dit jaar geen kantoorruimte opgenomen. Daarnaast is ook dit jaar het meeste opgenomen in Zwolle Oosterenk, namelijk 7.950 vierkante meter. Verder is in de deelgebieden Hanzeland, Centrum en Overig achtereenvolgens 4.700, 3.100 en 2.800 vierkante meter verhuurd of verkocht in 2014. In het deelgebied Zwolle Voorst is het minst opgenomen, te weten 1.150 vierkante meter. Naast de gebruikerstransacties worden op de Zwolse kantorenmarkt diverse kantoorobjecten door partijen opgenomen ten behoeve van herontwikkeling tot kwalitatieve hoogwaardige kantoorruimte. Na renovatie worden deze kantoorpanden opnieuw voor verkoop of verhuur beschikbaar gesteld. Hierdoor blijft het aanbod hoog en de marktverhoudingen naar verwachting ook volgend jaar ruim.

Transacties ≥250m2 : 26 In 2014 hebben in totaal 26 transacties plaatsgevonden met een metrage van minimaal 250 vierkante meter. Hiervan betreft ruim 15% een kooptransactie, de overige transacties zijn een nieuwe huurtransactie. Van het totale aantal geregistreerde transacties noteren zeven objecten een grootte van minimaal 1.000 vierkante meter. De gemiddelde oppervlakte per transactie is op jaarbasis aan een daling onderhevig, namelijk van 205 vierkante meter tot 758 vierkante meter. De grootste opname in 2014 heeft plaatsgevonden aan de Dokter Klinkertweg, te weten een transactie van ruim 3.300 vierkante meter.

Transacties <250m2 : 39 In heel 2014 zijn 39 kantoorruimten met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter opgenomen in Zwolle. Ten opzichte van 2013 is sprake van twee transacties minder. In deze grootteklasse is in een jaar 5.050 vierkante meter opgenomen, dit betreft een toename van 250 vierkante meter op jaarbasis. In totaal is derhalve in de regio Zwolle 24.575 vierkante meter opgenomen in 2014, verdeeld over 65 transacties. Van het totale

<


Zwolle

Sprekende Cijfers

aantal transacties betreft 60% een transactie met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter.

Kantorenmarktratio: 10% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde hiervan. In 2014 bedraagt de ratio in de regio Zwolle 10%. Wanneer dit vergeleken wordt met een jaar geleden, is sprake van een ruimere markt. Een jaar geleden bedroeg de kantorenmarktratio namelijk 12%.

Huurprijzen In Zwolle zijn de huurprijzen aan druk onderhevig. Dit komt mede door de ruime marktverhoudingen en de kwaliteit van het aanbod. De huurprijzen in deze regio variëren tussen de € 90,- en € 120,- per vierkante meter per jaar. In het centrum worden vierkante meterprijzen van circa € 120,- meter per jaar gerealiseerd. Verder vertonen de oudere kantoorpanden die niet voldoen aan de hedendaagse eisen naar verwachting meer leegstand of worden voor lagere prijzen verhuurd. De huurprijs voor deze kantoorobjecten bedraagt gemiddeld € 65,- per vierkante meter per jaar. Deelgebieden | Districts Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district


Zwolle Centrum | Centre

120

Zwolle Voorst

90-120

Zwolle Oosterenk

90-120

Hanzeland

90-120

Zwolle Overig

90-120

Zwolle Marslanden

90-120

Voorraad De voorraad van kantoorruimte in de regio Zwolle is dit jaar minimaal veranderd. In het afgelopen jaar is in de regio geen nieuwbouw opgeleverd en slechts één object aan de voorraad onttrokken. Dit betreft het gebouw van het Openbaar Ministerie aan de Burgemeester Drijbersingel van bijna 3.500 vierkante meter. Derhalve is de kantoorvoorraad in een jaar op 1 januari 2015 gedaald naar 867.500 vierkante meter. Het komende jaar worden diverse onttrekkingen verwacht vanwege de kantoren die de Rijksoverheid gaat afstoten. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

842.000

871.000

871.000

871.000

871.000

867.500

+1%

+3%

0%

0%

0%

-0,4%

Voor meer informatie over de regio Zwolle kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | Mevrouw E. Olde Rikkert RMT | Telefoon (038) 422 42 25 | www.rodenburg.nl

Kantorenmarkten 2015 | Zwolle 129

>

Zwolle

Sprekende Cijfers

<


Sprekende Cijfers


Twente

Enschede en Hengelo

10

Kantorenmarkten 2015 | Twente 131

>

Sprekende Cijfers

1 2 3 4 5 6 7 8 9

<

132 Twente | Kantorenmarkten 2015

Enschede

Sprekende Cijfers

Enschede In Enschede blijft de vraag naar kantoorruimte beperkt. Daarnaast zijn veel objecten beschikbaar voor verhuur of verkoop. De marktverhouding ligt derhalve ver uit elkaar. Naar verwachting komt hier op korte termijn geen verandering in, aangezien de aanpak van kantorenleegstand door bijvoorbeeld transformatie moeizaam verloopt. Vanuit de gemeente en de provincie houden enkele werkgroepen zich hiermee bezig, echter dit heeft tot dusver niet geleid tot daadwerkelijke onttrekkingen. Verder is nieuwbouw alleen mogelijk wanneer dit wordt opgeleverd ten behoeve van een gebruiker, voor de markt wordt geen nieuwbouw ontwikkeld. Daarnaast wordt regionaal binnen de netwerkstad afgestemd op nieuwbouw en verder beleid. De gebruikersmarkt wordt gekenmerkt door de vraag naar flexibele contracten voor korte duur. Ook is met name interesse in nieuwe en goede kantoorgebouwen, waardoor verouderde kantoren leeg blijven. Daarnaast hebben gebruikers steeds meer aandacht voor duurzaamheid. Opvallend is dat huurders voorkeur hebben voor één grote kantoorvloer dan hetzelfde metrage verdeeld over verschillende verdiepingen. Dit is opmerkelijk omdat in het kader van flexibiliteit op het eerste gezicht minder makkelijk vierkante meters kunnen worden afgestoten, dit aangezien één grote kantoorvloer moeilijker te segmenteren is dan drie verdiepingen. Verder is opvallend dat in Twente veel technologische bedrijven zich vestigen. Vanuit Universiteit Twente wordt geprobeerd afgestudeerden te binden aan Twente door zich te richten op technologie en Kennispark Twente. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

71.600

2011 85.600

2012 97.800

2013 96.700

2014 108.500

2015

106.900


+40%

+20%

+14%

-1%

+12%

-1%


+11%

+30%

+33%

+20%

+18%

+8%


8%

7%

7%

6%

6%

0%


92%

93%

93%

94%

94%

100%


Aanbod Aan het begin van 2015 staat in de regio Enschede 106.900 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit is in vergelijking met een jaar geleden een lichte daling van 1%. Het aanbodvolume wordt gevormd door 115 objecten. Wanneer dit vergeleken wordt met vorig jaar, is sprake van een toename van acht kantoren. Van het totaal aantal kantoren in aanbod zijn 23 groter dan 1.000 vierkante meter. De gemiddelde oppervlakte van een kantoor in aanbod betreft 930 vierkante meter. Dit is een daling van 83 vierkante meter op jaarbasis. Wederom staat het kantoor met het grootste aaneengesloten metrage, te weten ruim 7.300 vierkante meter, in Enschede Centrum. Op 1 januari 2015 is geen nieuwbouwaanbod beschikbaar, derhalve bedraagt het nieuwbouwpercentage 0%. Dit is overeenkomstig het beleid dat geen nieuwbouw wordt gebouwd voor de markt. Daarmee is het nieuwbouwpercentage in vergelijking met de jaren hiervoor niet eerder op dit niveau geweest. Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2010

2011

2012

2013

2014

2015

Enschede Centrum | Centre

33.100

41.100

46.800

47.200

53.000

53.350

Enschede Business & Science Park

21.000

25.100

26.500

22.400

30.200

25.250

1.000

2.300

3.200

2.000

1.500

-

Enschede Overig | Other

16.500

17.100

21.300

25.100

23.800

28.300

Totaal | Total

71.600

85.600

97.800

96.700

108.500

106.900

Enschede Zuiderval

Kantorenmarkten 2015 | Enschede 133

>

Enschede

Sprekende Cijfers

Aanbod deelgebieden Met name in Enschede Overig is het aanbod gestegen. Hier staat 28.300 vierkante meter in aanbod, dit is 4.500 vierkante meter meer dan een jaar geleden. In Enschede Zuiderval en Business & Science Park is het beschikbare aantal vierkante meters gedaald. In het centrum is het aanbod nagenoeg gelijk aan dat van vorig jaar. Diverse kantoren worden geschikt gemaakt voor opnamen voor kleinere oppervlakten. Deze trend blijft naar verwachting tot schaarste weer optreedt en het aanbod van kleinere kantoorruimten daarmee terugloopt. Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied Take-up in square meters of office space of lettable floor area per district

2009

Enschede Centrum ≥250m 2

<250m2

60.000 40.000

4.300 10.400 11.600 10.700

7.700

- 5.000 2.300 1.200

- - - - 200 50 3.500 3.100 1.700 3.000 5.600 2.300 - - - 1.100 800 1.950 13.100 27.500 22.800 25.100 24.600 22.300

Totaal <250m2 | Total <250m2

- - - 2.200 4.100 4.400

Totaal | Total

-

-

-

27.300

28.700

26.700

Opname Het aantal transacties blijft in vergelijking met vorig jaar achter. Opnamen die plaatsvinden zijn gelegen in het centrum van Enschede en in mindere mate in de overige deelgebieden. In het centrum is dan ook het hoogste opnamevolume geregistreerd, te weten 11.100 vierkante meter. In totaal is afgelopen jaar 22.300 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Ten opzichte van 2013 is sprake van een daling van 9%, oftewel 2.300 vierkante meter. De daling heeft onder andere te maken met de nieuwe manier van werken en de daardoor dalende behoefte aan kantooroppervlak. Naar verwachting is ook volgende jaar de vraag naar ruimte per kantoorgebruiker minder.


20.000 0

- - - 700 2.300 800

- 16.600


80.000

2014

Enschede Zuiderval ≥250m2

<250m2

100.000

2013

- - - 400 800 1.600

<250m

120.000

2012

<250m2

Enschede Overig ≥250m2


2011

5.400 3.500 10.700 5.500 6.000 11.100

Enschede Business & Science Park ≥250m2 4.200

2


2010

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

In totaal hebben 23 transacties plaatsgevonden met een metrage van minimaal 250 vierkante meter. Van het totaal aantal opnamen zijn vijf een kooptransactie voor eigen gebruik en zeventien betreffen een huurtransactie. In vergelijking met 2013 zijn negen kantoren minder verhuurd of verkocht. Gemiddeld is een kantoor dat uit de markt wordt opgenomen 970 vierkante meter groot. Dit is aanzienlijk meer dan een jaar geleden, toen was de gemiddelde grootte namelijk 793 vierkante meter. De opnamen die plaatsvinden zijn met name op de kantorenlocaties en steeds kleiner. De vraag naar grotere kantoormetrages gaat veelal samen met een vraag naar duurzaamheid. Tubantia en Wegener Media zijn onlangs verhuisd binnen Enschede en laten een oud pand achter. De grootste transactie betreft Wegener Media, die een nieuwe locatie in Enschede heeft gekozen, te weten het oude kantoorpand van de Kamer van Koophandel van 2.000 vierkante meter. Wegener Media laat aan de Getfertsingel een kantoorruimte met bedrijfsruimte achter van ruim 15.000 vierkante meter. Dit object is tot op heden nog niet aan de markt gebracht, maar naar verwachting gaat dit wel gebeuren.

Transacties <250m²: 31 Zoals in het jaarrapport van 2014 aangegeven, wordt de kantorenmarkt in Enschede nagenoeg bepaald door de opname van kleinere metrages. Dit blijkt wederom uit de cijfers van afgelopen jaar. Het aantal transacties met een metrage kleiner dan 250

<

134 Enschede | Kantorenmarkten 2015

Enschede

Sprekende Cijfers

vierkante meter is met zeven toegenomen tot 31. Daarmee zijn in afgelopen jaar in Enschede in totaal 54 kantoren verhuurd of verkocht. Hiervan bedraagt derhalve 57% een opname van klein formaat. Met name onder 200 vierkante meter worden veel transacties geregistreerd, tussen 200 en 500 vierkante meter is dit zeer beperkt. Door meer beweging in de markt voor de kleinere metrages blijft de huurprijs makkelijker gehandhaafd. Het transactievolume van kleinere kantoorruimten bedraagt 4.400 vierkante meter, waardoor in Enschede in totaal 26.700 vierkante meter kantoor is verhuurd of verkocht.

Kantorenmarktratio: 21% De verhouding tussen het opnamevolume in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode geeft aan hoe ruim of krap een markt is. Een stijgende ratio duidt op een betere marktverhouding, terwijl een daling een verdere verruiming indiceert. In Enschede is de markt ruimer geworden door het beperkte transactievolume. Ondanks een daling van het aanbod is de kantorenmarktratio met twee procentpunt gedaald. Om verdere verruiming van de kantorenmarkt te voorkomen dient het aanbod te worden teruggebracht. De vraag naar kantoorruimte blijft naar verwachting het komende jaar verkleinen.




Enschede Centrum | Centre

100-135

Enschede Business & Science Park

95-120

Enschede Zuiderval

125

Enschede Overig | Other

70-95

Huurprijzen De ruime marktverhouding zet de huurprijzen onder druk en er worden veel incentives weggegeven. Het is meer regel dan uitzondering dat bij een huurovereenkomst een huurvrije periode wordt afgesproken. De huurprijzen blijven in tact wanneer sprake is van kwaliteit die aansluit op de eisen van de gebruiker. Het prijsniveau is nog altijd erg afhankelijk van de verschillende gebieden. Daarnaast is ook de afwerking en uitstraling van een object bepalend voor het prijsniveau. Hierdoor ontstaat een grote bandbreedte in huurprijzen binnen een deelgebied. Zolang het aanbod hoog is blijven de huurprijzen onder druk staan. Wellicht is sprake van een nieuwe realiteit en zijn dit de nieuwe huurprijzen voor de kantorenmarkt.

Voorraad In Enschede is de voorraad gelijk gebleven en bedraagt derhalve 724.000 vierkante meter kantoorruimte. Sensata is op zoek naar een nieuwbouwlocatie en deze dient speciaal voor hen gebouwd te worden. Wanneer nieuwbouw wordt gerealiseerd wordt dit aan de voorraad toegevoegd. Afgelopen jaar is dit niet het geval geweest. Ook transformaties blijven nog achter, wellicht dat volgend jaar wel diverse kantoren aan de markt worden onttrokken. Tot dusver blijft de voorraad op hetzelfde niveau. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

506.400

506.400

506.400

678.000

724.000

724.000

+11%

0%

0%

+34%

+7%

0%

Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen MRICS RT | De heer W. Tijhuis | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

Kantorenmarkten 2015 | Enschede 135

>

Hengelo

Sprekende Cijfers

Hengelo In Twente is Hengelo centraal gelegen met een goede infrastructuur en is daarmee een aantrekkelijke vestigingslocatie voor lokale, regionale en ook (inter)nationale bedrijven. Niet alleen is Hengelo aantrekkelijk voor zakelijke dienstverleners zoals Odin Groep en IT-to-IT, maar ook voor andere bedrijfsactiviteiten zoals logistiek, groothandel en automobielbedrijven. Desondanks vestigen maar weinig bedrijven op dit moment in de regio. Net als in Enschede is sprake van veel aanbod en weinig opname. Met name in Westermaat blijven de transacties achter. Hengelo blijft ook op de kantorenlocaties achter in vergelijking met Enschede. De nieuwbouw op Westermaat Campus gaat wel door. Ondertussen is de gemeente Hengelo op zoek naar een locatie voor het nieuwe stadskantoor. Daarbij wordt zowel gekeken naar bestaande bouw als nieuwbouw. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

84.200

2011 80.800

2012 82.800

2013 2014 81.900

86.500

2015 103.100


+77%

-4%

+2%

-1%

+6%

+19%


+77%

+34%

+ 23%

+9%

+4%

-1%


11%

12%

12%

5%

4%

4%


89%

88%

88%

95%

96%

96%


Aanbod Het aanbod kantoorruimte in de regio Hengelo is met 19% fors toegenomen tot 103.100 vierkante meter op 1 januari 2015. De toename in het aanbod kan worden verklaard door één object van 9.500 vierkante meter dat in aanbod is gezet, alsmede diverse panden van 1.000 vierkante meter. In totaal zijn 34 van de 86 objecten minimaal 1.000 vierkante meter groot. Het object met het grootste aaneengesloten beschikbare metrage betreft het kantoor van ruim 10.000 vierkante meter op Sportlaan Driene in het overige deel van Hengelo. De gemiddelde grootte van een kantoor is in een jaar iets toegenomen van 1.187 vierkante meter vorig jaar naar 1.198 vierkante meter op 1 januari 2015. Binnen het totale beschikbare kantoormetrage betreft 4% een nieuwbouwproject. Dit is gelijk aan een jaar geleden. Logischerwijs betreft 96% van het aanbod op 1 januari 2015 reeds bestaande kantoorgebouwen. Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Hengelo Centrum | Centre

2010

2011

2012

2013

2014

2015

28.100

26.600

27.100

27.300

27.300

26.900 13.450

Hengelo Hart van Zuid

6.200

6.700

6.700

6.700

3.900

Hengelo Westermaat Campus

1.400

2.500

3.000

2.700

1.800

1.550

27.400

25.700

26.500

22.900

22.000

24.500

Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other

21.100

19.300

19.500

22.300

31.500

36.700

Totaal | Total

84.200

80.800

82.800

81.900

86.500

103.100

Aanbod deelgebieden Door de toevoeging van het grote object van 9.500 vierkante meter is het aanbod in Hengelo Overig gestegen. Ook Hart van Zuid en Westermaat noteren aan het eind van 2014 een hoger aanbodcijfer dan aan het begin van dat jaar. Het beschikbare metrage kantoorruimte in het centrum van Hengelo en in het deelgebied Westermaat Campus is licht gedaald. Het deelgebied Overig kent met 36.700 vierkante meter het hoogste aanbodcijfer, gevolgd door Hengelo Centrum met 26.900 vierkante meter.

<

136 Hengelo | Kantorenmarkten 2015

Hengelo

Sprekende Cijfers


2009

<250m2

-

40.000 20.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

-

1.200

-

- 200

400

800

- 100

-

- 150

9.100 2.500 3.600 9.600 1.400 250 -

- 200 200 150

1.500 4.500 4.200 300 1.100 2.750 -

Totaal ≥250m2 | Total ≥250m2

- 750 1.300 300

-

3.400

-

<250m2

60.000

-

-

Hengelo Overig | Other ≥250m²

80.000

2014

- - - - - -

<250m2

100.000

2013

-

Hengelo Westermaat ≥250m²

120.000

2012

Hengelo Hart van Zuid ≥250m²

<250m2


2011

<250m2

Hengelo Westermaat Campus ≥250m² 3.000


2010

Hengelo Centrum | Centre ≥250m² 9.100 10.300 1.100 3.250 2.400 6.500

-

- 200 550 650

22.700 20.700 10.100 13.550 5.700 9.500

Totaal <250m2 | Total <250m2

-

-

- 1.250 2.250 1.100

Totaal | Total

-

-

-

14.800

7.950

10.600

Opname Na een beperkt opnamevolume in 2013 is het transactievolume in 2014 positief, echter nog altijd lager dan in de jaren 2008 tot en met 2012. In het afgelopen jaar is in totaal 9.500 vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht. Te vergelijking, in 2013 was het opnameniveau beperkt tot 5.700 vierkante meter. In het centrum van Hengelo is de meeste vraag, te weten 6.500 vierkante meter. Hart van Zuid en Westermaat Campus noteren geen enkele transactie van 250 vierkante meter of meer. In Hengelo Overig is 2.750 vierkante meter kantoor opgenomen. In Westermaat is 250 vierkante meter kantoor verhuurd.

Transacties >250m²: 13 Het transactievolume is tot stand gekomen door dertien transacties met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden, dan is sprake van een toename van drie opnamen. De gemiddelde transactiegrootte is door één grote transactie van 4.000 vierkante meter in Hengelo Centrum gestegen naar 732 vierkante meter. Vorig jaar was dit 562 vierkante meter. Door het geringe aantal transacties in de regio is de gemiddelde grootte aan schommelingen onderhevig. De algemene trend is dat de vraag naar kantoorruimte verkleint. Grote kantooropnamen vinden dan ook nauwelijks plaats.

Transacties <250m²: 11 In 2014 zijn tien kantoren verhuurd en één verkocht met een metrage tot 250 vierkante meter. Derhalve zijn in Hengelo in totaal 24 transacties geregistreerd. Het transactievolume in deze grootteklasse bedraagt 1.100 vierkante meter. In het afgelopen jaar is in totaal 10.600 vierkante meter verhuurd of verkocht. Een jaar geleden was dit beduidend minder, namelijk 7.950 vierkante meter kantoor. De opnamestijging bedraagt daarmee op jaarbasis 33%.

Kantorenmarktratio: 9% De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode is in 2014 gestegen van 6% naar 9%. Door een toename in het transactieniveau is de marktverhouding krapper geworden. Van het totaal aantal aangeboden objecten wordt één op bijna zeven panden binnen een jaar verhuurd of verkocht. Indien het aanbod in Hengelo wordt teruggebracht en het opnamevolume niet wegzakt, wordt de markt ook volgend jaar krapper.

Kantorenmarkten 2015 | Hengelo 137

>

Hengelo

Sprekende Cijfers

Huurprijzen Gezien de ruime marktverhouding staan huurprijzen onder druk. Lopende huurcontracten zijn veelal tegen een hogere huurprijs afgesloten dan nu op de markt gevraagd wordt. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven verplaatsen naar een beter kantoor voor hetzelfde of zelfs minder geld dan wat zij nu betalen. De vraag die hieruit ontstaat is daarmee een vervangingsvraag en zorgt niet voor effectieve opname. Daarmee blijft het belangrijk om de kantorenvoorraad niet verder op te laten lopen. In geval van nieuwbouw dienen aan de onderkant van de markt ook vierkante meters te worden onttrokken. De huurprijzen variëren derhalve voor kwalitatief hoogwaardige kantoorpanden ten opzichte van verouderde kantoren en voor de locatie waar het object is gelegen. De beperkte vraag maakt incentives zo goed als vanzelfsprekend. Afhankelijk van het huurprijsniveau variëren de incentives van zes tot tien maanden huurvrij op een vijfjarig huurcontract.




Hengelo Centrum | Centre

85-110

Hengelo Hart van Zuid

120

Hengelo Westermaat Campus

75-100

Hengelo Westermaat

60-95

Hengelo Overig | Other

100

Voorraad De voorraad in Hengelo is aan het begin van 2015 vastgesteld op 392.600 vierkante meter, dit is gelijk aan het cijfer van een jaar geleden. In het afgelopen jaar is geen nieuwbouw aan de markt toegevoegd en is geen kantoor onttrokken. Wel wordt verwacht dat het kantoor op de P.C Hooftlaan van 7.700 vierkante meter getransformeerd wordt tot woningen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

347.000

347.000

350.000

371.300

392.600

392.600

+19%

0%

+1%

+6%

+6%

0%

Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen MRICS RT | De heer W. Tijhuis | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

<

138 Hengelo | Kantorenmarkten 2015

Sprekende Cijfers


Maastricht

Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

11

Kantorenmarkten 2015 | Maastricht, Parkstad Limburg, Heerlen, Sittard 139

>

Sprekende Cijfers

Maastricht

<

140 Maastricht | Kantorenmarkten 2015

Maastricht

Sprekende Cijfers

Maastricht Maastricht is onderdeel van de Limburgse kantorenmarkt en richt zich met het economische beleid primair op het faciliteren en versterken van ondernemerschap in de stad. Dit staat in de Structuurvisie Maastricht 2030 en de Economische Visie ‘Made in Maastricht’. Door een brede gedifferentieerde economische structuur en een nauwe samenwerking met burgers, bedrijven en instellingen is het de bedoeling dat bedrijven met een verplaatsingsbehoefte in Maastricht blijven en nieuwe bedrijven kunnen worden gehuisvest. Gezien de huidige marktontwikkelingen streeft de gemeente ernaar om geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen op bedrijventerreinen te ontwikkelen of ontwikkelingen die voor de voorraad worden gebouwd toe te staan. Daarbij is het niet mogelijk om leegstaande kantoorruimten bij bedrijfshallen solitair als kantoor te verhuren. Een uitzondering wordt alleen gemaakt als de omliggende bedrijven extra kantoorruimte nodig hebben en reeds op hetzelfde bedrijventerrein zijn gevestigd. Door de huidige trends en veranderende marktontwikkelingen wordt meer uitgegaan van specifieke vragen en initiatieven van ondernemers. Verder is het belangrijk om de kwaliteit te behouden en te verbeteren. Door minder strakke regels hebben initiatiefnemers de mogelijkheid tot inspraak waardoor meer ruimte is voor flexibiliteit, maatwerk en aandacht voor het behouden van kwaliteit. In Maastricht is het aantal flexwerkconcepten nog altijd groeiende.

Aanbod In de regio Maastricht staat op 1 januari 2015 in totaal 101.400 vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Wanneer dit wordt vergeleken met een jaar geleden is sprake van een toename van 9%. In totaal staan 72 kantoorpanden in aanbod waarvan het minimale metrage 250 vierkante meter bedraagt. De gemiddelde grootte bedraagt 1.408 vierkante meter. Een jaar geleden stonden negen objecten minder in aanbod en was een kantoor gemiddeld 1.480 vierkante meter groot. Wederom hebben alle objecten betrekking op bestaande kantoren en is geen sprake van nieuwbouw. Aan het begin van 2015 staat in Randwyck het grootste beschikbare aaneengesloten metrage, het gebouw aan Gaetano Martinolaan is bijna 9.000 vierkante meter groot. Van de 72 objecten noteren 33 kantoren een minimaal beschikbaar metrage van 1.000 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

83.300

2011 112.300

2012

92.000*

2013

103.200

2014 93.200

2015

101.400


+29%

+35%

-18%

+12%

-10%

+9%


+22%

+45%

+11%

+13%

+2%

+1%


0%

0%

0%

0%

0%

0%


100%

100%

100%

100%

100%

100%


* Bij hercontrole van de aanbodcijfers van 2012 is gebleken dat het aanbod van één makelaar geen onderdeel uitmaakte van het totaal. Derhalve is het aanbodcijfer gecorrigeerd naar 92.000 vierkante meter. De oorzaak hiervan is te herleiden tot het feit dat deze makelaar zijn aanbod enkel aanbied via zijn eigen kanalen en niet via andere openbare bronnen.

Aanbod deelgebieden Aan het begin van 2015 is in Randwyck het meeste aantal vierkante meters kantoor beschikbaar, te weten 35.150 vierkante meter. Een jaar geleden was hier minder kantoorruimte beschikbaar, namelijk 28.550 vierkante meter. Verder noteren Maastricht-Aachen Airport en Ceramique eveneens een hoger aanbodcijfer dan vorig jaar. Centrum en Wyck, Maastricht Oost en Maastricht West registreren minder Kantorenmarkten 2015 | Maastricht 141

>

Maastricht

Sprekende Cijfers

beschikbare metrages wanneer dit wordt vergeleken met 1 januari 2014. De toename in het aanbod van Maastricht-Aachen Airport is te verklaren uit de vorderingen van het A2-ondertunnelingsproject en de steeds verder verbeterende bereikbaarheid van Maastricht. Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Centrum en Wyck | Centre and Wyck Ceramique


13.700

12.800

11.950

6.000

9.000

9.300

5.100

Maastricht-Aachen Airport

11.500

10.000

6.200

6.800

5.200

12.500

Randwyck

13.100 32.500 11.700 28.500 28.550 35.150

Totaal | Total

83.300

<250m²

Aanbod/Supply

<

Opname/Take-up

103.200

2011

93.200

101.400

2013

2014

2012

-

- 600 400 800

1.700 4.300 3.200 250 1.500 2.500 - - - - - 1.600 1.400 13.300 1.100 -

800 1.050

- 100

- 500

300 1.500 1.700 1.900 1.800 2.700 -

-

-

- 250

10.200 6.200 1.800 3.700 -


'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15

63.500

2010

-

<250m²

0

2009

-

Ceramique ≥250m²

Randwyck ≥250m²

20.000

112.300

Centrum en Wyck | Centre and Wyck ≥250m² 6.000 4.700 3.300 2.500 5.900 3.150

<250m²

40.000

500 1.000 13.700 10.950 13.400 12.000

Maastricht-Aachen Airport ≥250m²

60.000

500

6.200

<250m²

80.000

2015 23.300

4.200

Maastricht West | West ≥250m²

100.000

2014 26.400

Maastricht West | West

<250m²

120.000

2013 31.500

29.600

<250m²


2012 26.600

29.100

Maastricht Oost | East ≥250m²


2011 33.500

Maastricht Oost | East

Deelgebieden | Districts Opname m2 vvo kantoorruimten per deelgebied

2010 24.900

4.700

-

-

750

- 500 200 100

3.500 19.000 2.500 1.700

300

- - - - - 350 24.500 21.600 42.300 11.950 11.700 10.450


-

-

-

1.200

850

1.750

Totaal | Total

-

-

-

13.150

12.550

12.200

Opname Het opnamevolume wordt tot stand gebracht door de verplaatsingsbehoefte van bedrijven. Daarbij laten zij kantoorruimte achter en nemen op een andere locatie vierkante meters uit de markt. Het gevolg is dat ondanks de vraag naar kantoorruimte het aanbod op hetzelfde hoge niveau blijft. Door andere ontwikkelingen op het gebied van werken is veelal steeds minder behoefte aan vierkante meters kantoor. De effectieve opname is derhalve negatief, wat het aanbod verder doet oplopen. De transacties die plaatsvinden zijn veelal van klein formaat en bevinden zich met name in Centrum en Wyck. In Maastricht-Aachen Airport en Ceramique vinden weinig transacties plaats. In het afgelopen jaar is in elk van deze deelgebieden één opname van meer dan 250 vierkante meter geregistreerd.

Transacties ≥250m²: 17 In het afgelopen jaar zijn zeventien transacties genoteerd waarvan het kantoor minimaal 250 vierkante meter groot is. Dit zijn twee opnamen meer dan in 2013. Van het aantal transacties noteren twee opnamen een metrage groter dan 1.000 vierkante meter. Het gaat hierbij om De WERKplaats Maastricht die ruim 1.300 vierkante meter huurt in Maastricht West en Bayer Medical Care die aan de Avenue Ceramique 2.500 vierkante meter kantoor huurt. Het voormalige gebouw van de ABN Amro is daarmee grotendeels verhuurd. De laatst genoemde transactie is eveneens de grootst genoteerde in het afgelopen jaar. De gemiddelde grootte van een kantooropname is van 778 vierkante meter vorig jaar afgenomen tot 614 vierkante meter dit jaar. De vraag naar kantoorruimte heeft steeds meer betrekking op kleinere metrages.

142 Maastricht | Kantorenmarkten 2015

Maastricht

Sprekende Cijfers

Transacties <250m²: 17 Opvallend is dat met name in de plinten van appartementencomplexen veel kantoor aanwezig is. Het aantal opnamen waarvan het kantoor kleiner is dan 250 vierkante meter is gestegen van zes transacties een jaar geleden tot zeventien opnamen in het afgelopen jaar. Daarmee zijn evenveel kleine kantoorruimtes verkocht of verhuurd als kantoren waarvan de minimale grootte 250 vierkante meter bedraagt. In de kleinste grootteklasse is 1.750 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, waardoor in zijn geheel in Maastricht 12.200 vierkante meter kantoorruimte is verhuurd of verkocht. In vergelijking met 2013 is sprake van een daling van 3%.

Kantorenmarktratio: 10% De verhouding tussen de opname in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de kantorenmarktratio genoemd. Een laag percentage indiceert een ruime markt, terwijl bij een hoog percentage sprake is van krapte. De ratio van de kantorenmarkt in Maastricht is met drie procentpunt gedaald tot 10%. De markt is daarmee als ruim te typeren.

Huurprijzen Aangezien veel grote kantoorvloeren beschikbaar zijn, staan de huurprijzen hiervan sterk onder druk. Verhuurders verstrekken dan ook nog steeds veelvuldig incentives, veelal in de vorm van huurvrije perioden. De vraag naar kantoorruimte gaat samen met de vraag naar kwaliteit, een hoog voorzieningenniveau en een daarbij behorende all-in huurprijs. Opvallend is dan dat ook steeds vaker de jaarhuur bekend is in plaats van de huurprijs per vierkante meter, die nog moet worden vermeerderd met servicekosten. In het afgelopen jaar is slechts van een beperkt aantal transacties de vierkante meterprijs bekend gemaakt. De hoogst genoteerde prijs bedroeg € 160,- per vierkante meter per jaar in Maastricht Centrum en Wyck. Naar verwachting nemen de huurprijzen volgend jaar af in de deelgebieden waar veel aanbod en weinig vraag is, zoals Randwyck. Daarnaast zijn huurders waarschijnlijk bereid om een hogere huur te betalen voor kwaliteit en een hoog voorzieningenniveau. Deelgebieden | Districts Gerealiseerd / Realised (€) 2014 Verwacht / Expected (€) 2015 Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

139

120

Ceramique

124

110

Maastricht Oost | East

90

90

Maastricht West | West

87

90

Maastricht-Aachen airport

118

110

Randwyck

116

100

Voorraad De voorraad in Maastricht is het afgelopen jaar gelijk gebleven. De voorraad bedraagt derhalve 594.300 vierkante meter. Na het gereedkomen van de A2-tunnel wordt op dit tracé echter wel kantoorruimte geprognosticeerd. De nieuwe A2-tunnel zorgt voor een betere bereikbaarheid van Maastricht en een betere doorstroming bij het knooppunt Geusselt en Europaplein. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

2010


2011

2012

2013

2014

2015

600.000

600.000

600.000

598.900

594.300

594.300

+9%

0%

0%

-0,2%

-1%

0%

Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer P.H.M.W. Brouwers RT RMT | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl

Kantorenmarkten 2015 | Maastricht 143

>

Sprekende Cijfers

Heerlen

<

144 Parkstad Limburg/Heerlen | Kantorenmarkten 2015

Parkstad Limburg/Heerlen

Sprekende Cijfers

Parkstad Limburg/Heerlen In het afgelopen jaar wordt de kantorenmarkt van Heerlen gekenmerkt door een aanboddaling en een aantal grote transacties die hebben plaatsgevonden. Opvallend is de verschuivende vraag van huur naar koop. Door veel leegstand zijn kantoren aantrekkelijker geprijsd. Mede doordat diverse grote partijen op advies van hun aandeelhouders hun vastgoedbezit afstoten, zijn koopprijzen relatief goedkoop. Hierdoor wordt het voor lokale partijen en traditionele huurders interessant om vastgoed te kopen in plaats van te huren. Diverse particuliere beleggers kopen derhalve kantoren, al dan niet voorzien van een gebruiker, om deze vervolgens in de markt te zetten of van een andere functie te voorzien. Dergelijke transacties maken geen deel uit van het opnamevolume, aangezien geen sprake is van koop voor eigen gebruik. Verder wordt in de regio nieuwbouw van kantoorruimte ontwikkeld, namelijk het Schinkelkwadrant Zuid en het Maankwartier. De gemeente Heerlen wil in beide nieuwbouwontwikkelingen kantoorruimte afnemen. In het Schinkelkwadrant Zuid wil de gemeente het nieuwe stadskantoor vestigen en in het Maankwartier wordt samen met het UWV 5.700 vierkante meter in gebruik genomen. Het momenteel lopende project IBA Parkstad kan bijdragen aan een positieve ontwikkeling van de kantorenmarkt in Heerlen. Dit project, wat staat voor Internationale Bau Ausstellung, is een acht tot tien jaar durende manifestatie en staat voor de transformatie en transitie van Parkstad Limburg. Doel van dit project is om een aanzet te geven tot een structureel beter woon-, werken leefklimaat zodat de regio aantrekkelijk blijft. In Duitsland zijn geslaagde voorbeelden te vinden van IBAprojecten, zoals het IBA-project in Hamburg waar in totaal 60 plannen zijn gerealiseerd. Bij de eerste oproep voor voorstellen en ideeën voor het IBA Parkstad project zijn in totaal 290 plannen ingediend. Op het moment van schrijven worden alle ingezonden plannen onderzocht. Naar verwachting worden de eerste uitgekozen projecten eind maart 2015 gepresenteerd. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2010 51.800

2011 63.100

2012 65.800

2013 85.000

2014 90.250

2015 76.650


-7%

+22%

+4%

+29%

+6%

-15%


+22%

+15%

+32%

+27%

+1%


21%

17%

17%

10%

7%

8%


79%

83%

83%

90%

93%

92%


Aanbod In het afgelopen jaar is sprake van een aanboddaling van 15%. Het aantal beschikbare vierkante meters is in een jaar tijd met 13.600 vierkante meter gedaald tot 76.650 vierkante meter op 1 januari 2015. In totaal zijn 43 objecten van 250 vierkante meter of meer beschikbaar voor verhuur of verkoop. Dit betreft een afname van zes kantoorruimten in vergelijking met 1 januari 2014. Van het beschikbare metrage is 8% een nieuw gebouwd kantoor, de overige 92% is bestaande bouw. De gemiddelde grootte is op jaarbasis met 59 vierkante meter gedaald tot 1.783 vierkante meter aan het einde van 2014. Van het totale aanbod zijn 24 objecten beschikbaar met een grootte van 1.000 vierkante meter of meer, dit betreft 56% van het aantal beschikbare kantoorruimten. Het grootste beschikbare metrage betreft, net als voorgaand jaar, een kantoorgebouw aan de Geerstraat met een grootte van ruim 10.000 vierkante meter.

Kantorenmarkten 2015 | Parkstad Limburg/Heerlen 145

>


Sprekende Cijfers

Aanbod van kantoorruimten ≥250m² vvo per deelgebied op 1 januari Supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre

2010

2011

2012

2013

2014

2015

32.400

41.900

44.500

62.100

59.300

45.650

Heerlen Noord | North Heerlen West | West

900

900

900

3.100

3.500

1.300

11.100

13.000

13.000

8.500

8.650

9.500

Heerlen Zuid | South Totaal | Total

7.400

7.300

7.300

11.300

18.800

20.200

51.800

63.100

65.700

85.000

90.250

76.650

Aanbod deelgebieden Kantoorruimte wordt in Heerlen aangeboden in de deelgebieden Centrum, Noord, West en Zuid. Wederom is het hoogste aanbodniveau geregistreerd in het centrum, namelijk 45.650 vierkante meter op 1 januari 2014. De deelgebieden Centrum en Noord dragen bij aan de totale aanboddaling in de regio, de gebieden West en Zuid noteren daarentegen een aanbodtoename. In totaal is in Heerlen Zuid, West en Noord respectievelijk 20.200, 9.500 en 1.300 vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Heerlen Noord kent daarmee, net als voorgaande jaren, het minste aanbod in de regio.



2009

Heerlen Centrum | Centre ≥250m²

2.900 5.000 5.200 4.500 1.200 8.900

90.000 80.000 70.000

2013

2014

Heerlen Noord | North ≥250m²

- - - - - -

<250m²

- - - - - -

-

- 750 350 250

Heerlen West | West ≥250m²

- 1.200 400 - - 550

<250m²

- - - - - 150


100.000

2012

-

<250m²


2011

<250m²

Heerlen Zuid | South ≥250m²


2010

600 1.200 - - - - - - - - 3.500 7.400 5.600 4.500 1.200 9.450


-

-

-

750

350

400

Totaal | Total

-

-

-

5.250

1.550

9.850

Opname In heel 2014 is 9.450 vierkante meter opgenomen. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een forse toename, toen ter vergelijking slechts 1.200 vierkante meter is opgenomen. Deze toename is voor een groot deel te verklaren door de transactie van de gemeente Heerlen in het nieuw te bouwen Maankwartier. Enkel in de deelgebieden Heerlen Centrum en West hebben transacties plaatsgevonden.

60.000


50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

'05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Het aantal transacties van kantoorruimte is in een jaar tijd verdubbeld. In heel 2014 zijn zes opnamen geregistreerd, waarvan drie kooptransacties en drie huurtransacties. Opvallend is dat het aantal kooptransacties toeneemt. Grote partijen stoten hun vastgoedbezit af, op advies van hun aandeelhouders. Dit heeft een andere prijsvorming tot gevolg, waardoor het voor lokale partijen en traditionele huurders interessant wordt om vastgoed te kopen in plaats van te huren. Gemiddeld is een opgenomen kantoorruimte in 2014 daarmee 1.573 vierkante meter groot. Dit betreft een toename van ruim 1.271 vierkante meter ten opzichte van 2013, toen ter vergelijking de gemiddelde grootte 302 vierkante meter was.

Transacties <250m²: 2 Dit jaar zijn, net als voorgaand jaar, slechts twee transacties met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter geregistreerd. In 2012 hebben ter vergelijking zes kleine opnamen plaatsgevonden. In totaal is het opgenomen metrage in deze grootteklasse 400 vierkante meter. Derhalve komt het totale opnamevolume in Heerlen over heel 2014 uit op 14.900 vierkante meter. In totaal zijn tien transacties geregistreerd waarvan 20% een opname van kleiner dan 250 vierkante meter is.

<

146 Parkstad Limburg/Heerlen | Kantorenmarkten 2015


Sprekende Cijfers

Kantorenmarktratio: 12% De discrepantie tussen de vraag en het aanbod, de kantorenmarktratio, is in de regio Heerlen het afgelopen jaar fors toegenomen. Op 1 januari 2015 bedraagt de ratio 12%. Een jaar geleden bedroeg de ratio slechts 1%. Deze toename is te wijten aan de aanboddaling en het hoge opnamevolume, waardoor vraag en aanbod dichter tot elkaar zijn gekomen. Komend jaar moet blijken of sprake is van een verbeterende markt of dat in 2014 slechts incidentele opnamen hebben plaatsgevonden.

Huurprijzen De prijs van een kantoor in Heerlen is in 2014 gelijk gebleven aan vorig jaar. Vanwege een gering aantal waarnemingen is het niet mogelijk om uitspraken te doen over gerealiseerde huurprijzen. Naar verwachting variëren de huurprijzen komend jaar tussen € 100,- en € 110,- per vierkante meter per jaar. Daarbij zijn de huurprijzen afhankelijk van de locatie en kwaliteit van het kantoorgebouw. Deelgebieden | Districts Verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied Expected median rents per square metres of lettable floor area of office space per district


Heerlen Centrum | Centre

110

Heerlen Noord | North

100

Heerlen West | West

110

Heerlen Zuid | South

110

Voorraad In het afgelopen jaar is de kantorenvoorraad van Heerlen licht afgenomen ten opzichte van een jaar eerder. Vanwege de herontwikkeling van kantoorgebouw ’t Koopmanshuys naar studentenhuisvesting is de voorraad met 2.100 vierkante meter afgenomen. Daarmee bestaat de totale voorraad kantoorruimte in Heerlen op 1 januari 2015 uit 432.900 vierkante meter kantoorruimte. Wanneer de nieuwbouw van Schinkelkwadrant Zuid doorgang vindt, wordt dit aan de voorraad toegevoegd. Wanneer het project Maankwartier wordt opgeleverd zorgt dit eveneens voor meer kantorenvoorraad. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op 1 januari Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2010

2011

2012

2013

2014

435.000

435.000

435.000

435.000

435.000

0%

0%

0%

0%

0%

2015

432.900 -0,5%

Voor meer informatie over de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

Kantorenmarkten 2015 | Parkstad Limburg/Heerlen 147

>

Sprekende Cijfers

<

148 Sittard | Kantorenmarkten 2015

Sittard

Sprekende Cijfers

Sittard De Limburgse kantorenmarkt bestaat uit de regio’s Maastricht, Heerlen, Sittard, Venlo en Roermond. Het afgelopen jaar kent de kantorenmarkt van Sittard een positief karakter, na een moeizaam jaar in 2013. Het aanbod van kantoorruimte is aan een daling onderhevig en in 2014 zijn een aantal grote transacties geregistreerd. Daarentegen hebben dit jaar geen kleine transacties met een metrage van minder dan 250 vierkante meter plaatsgevonden. In Sittard is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Het aanbod bestaat veelal uit verouderde kantoorruimte, waardoor het aanbod niet aansluit op de vraag. Kwalitatieve hoogwaardige kantoorruimte wordt amper aangeboden en nieuwbouw wordt in de regio niet gerealiseerd. Verder is sprake van een hoog leegstandspercentage in Sittard. Komend jaar moet blijken of de toenemende vraag aanhoudt of dat slechts sprake is van incidentele grote opnamen.

Aanbod Op 1 januari 2015 staat in de regio Sittard 24.000 vierkante meter kantoorruime in aanbod met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Ten opzichte van een jaar eerder is sprake van een aanboddaling van 1.000 vierkante meter, oftewel 4%. In vergelijking met het vijfjaarlijks gemiddelde is sprake van een sterkere aanboddaling, namelijk 11%. Net als vorig jaar zijn 25 kantoorobjecten beschikbaar voor verkoop of verhuur, waarvan acht kantoren een grootte van 1.000 vierkante meter of meer hebben. Wederom staat het gebouw met het grootste beschikbare metrage in aanbod aan de Poststraat, namelijk 3.400 vierkante meter. Overeenkomstig de totale aanboddaling is ook de gemiddelde grootte aan een daling onderhevig. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een afname van 40 vierkante meter, toen ter vergelijking een aangeboden object gemiddeld 1.001 vierkante meter groot was. Begin 2015 bedraagt de gemiddelde grootte van een beschikbare kantoorruimte derhalve 961 vierkante meter. Ontwikkeling totale aanbod ≥250m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op 1 januari Development of supply of office space ≥250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2010

Aanbod m² vvo

23.800

2011 29.600

2012 33.800

2013 22.600

2014 25.000

2015 24.000


+2%

+24%

+14%

-33%

+11%

-4%


-

-

-

-15%

-7%

-11%


0%

0%

0%

0%

0%

0%


100%

100%

100%

100%

100%

100%


Opname In vergelijking met 2013 is sprake van een opnamestijging van 3%, oftewel 250 vierkante meter. Het afgelopen jaar is 7.650 vierkante meter kantoorruimte verkocht of verhuurd met een minimaal metrage van 250 vierkante meter. Dit jaar zijn geen transacties geregistreerd met een opnamegrootte van minder dan 250 vierkante meter. Ter vergelijking, in 2013 zijn drie transacties in deze grootteklasse geregistreerd. In 2012 werd nog één kleine transactie geregistreerd.

Kantorenmarkten 2015 | Sittard 149

>

Sittard

Sprekende Cijfers

Opname m2 vvo kantoorruimten Take-up in square meters of office space of lettable floor area

Opname en aanbod in m² vvo Take-up and supply in square metres lettable floor area 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

'08

'09

'10

'11

Aanbod/Supply

'12

'13

'14

2009

Sittard | Sittard ≥250m²

7.200 -

<250m² Totaal ≥250m² | Total ≥250m²

7.200

2010

2011

2012

2013

2014

700 1.200 2.600 7.400 7.650 -

- 200 400

-

700 1.200 2.600 7.400 7.650


-

-

-

200

400

-

Totaal | Total

-

-

-

2.800

7.800

7.650

Transacties ≥250m2 : 5 Het totale opnamevolume in Sittard is in 2014 gerealiseerd door vijf transacties. Dit zijn drie transacties minder dan in 2013. Van het totale aantal opnamen is één kantoorruimte verkocht, de overige objecten zijn verhuurd. De grootst geregistreerde transactie betreft een opname aan de Bergerweg van ruim 2.600 vierkante meter. Verder zijn nog twee grote transacties geregistreerd met een grootte van respectievelijk 2.200 en 1.900 vierkante meter. Derhalve is 60% van het aantal verkochte of verhuurde objecten groter dan 1.000 vierkante meter. Een verkocht of verhuurd object is daarmee gemiddeld 1.536 vierkante meter groot in 2014. Een aantal opnamen betreffen een verplaatsing van reeds in de regio gevestigde kantoorgebruikers, waardoor sprake is van vervangingsvraag. Daarnaast hebben ook enkele nieuwe bedrijven zich in 2014 in Sittard gevestigd.

'15

Opname/Take-up

Kantorenmarktratio: 32% De kantorenmarktratio is de verhouding tussen de opname van kantoorruimte in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. Dankzij het positieve transactievolume en het dalende aanbod zijn vraag en aanbod dit jaar dichter tot elkaar gekomen in Sittard. De ratio is daarmee op jaarbasis met 3 procentpunt toegenomen tot 32% op 1 januari 2015. Deze toename geeft aan dat sprake is van een krapper wordende markt.

Huurprijzen De huurprijzen van kantoorruimte in Sittard zijn in 2014 op een gelijkwaardig niveau gebleven in vergelijking met vorig jaar. De huurprijzen liggen veelal tussen € 110,- en € 120,- per vierkante meter per jaar. Wegens het beperkte aantal waarnemingen kunnen echter geen uitspraken worden gedaan over de gerealiseerde huurprijzen in 2014. Voor komend jaar zijn de huurprijzen naar beneden bijgesteld en variëren deze naar verwachting tussen € 100,- en € 120,- per vierkante meter per jaar. Gerealiseerde en verwachte mediane huren per m² vvo kantoorruimte Realised and expected median rents per square metres of lettable floor area of office space


Sittard | Sittard

100-120

Voor meer informatie over de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars | De heer D.J.W. Boek RT | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

<

150 Sittard | Kantorenmarkten 2015

Sprekende Cijfers


Bijlagen

Kantorenmarkten Kantorenmarkten 2015 2012 | Bijlagen | 151151

>

I. Doel en aanpak onderzoek

Sprekende Cijfers

I. Doel en aanpak onderzoek Doel Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 is tweeledig: • Het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling en de voorraad van kantoorruimte in de belangrijkste regio’s van Nederland; • Het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen in de individuele regio’s.

Aanpak Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam; • postcode; • type vastgoed; • prijs; • deelgebied; • huisnummer; • oppervlakte; • branche; • gebouwnaam; • jaar.

De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn: • • • • • • • • • • • • •

Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht, Sittard; Frisia Makelaars: Den Haag; HRS Bedrijfsmakelaars: Den Bosch, Tilburg; Kuijs Reinder Kakes: Amsterdam; Lamberink Bedrijfsmakelaars: Assen, Groningen, Leeuwarden; Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Almere, Amersfoort, Utrecht; Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam; Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer, Zwolle; Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo; Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem: Arnhem; Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen: Nijmegen; Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars: Breda; Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven.

Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De coördinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database geschiedt bij Dynamis in Utrecht. De gegevens die niet door een Dynamiskantoor zijn aangeleverd, zijn door collega makelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en deskresearch bijgedragen aan de realisatie van dit rapport.

Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn derhalve indicatief.

<

152 Bijlagen | Kantorenmarkten 2015


Sprekende Cijfers

Aanbodcijfers De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van tenminste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter VVO. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Opnamecijfers In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 vierkante meter buiten beschouwing in de vier grote steden. In de overige regio’s wordt gerapporteerd vanaf 250 vierkante meter VVO. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-andleaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. Sinds Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 wordt in een aparte paragraaf het opnamecijfer van kleine kantoormetrages kenbaar gemaakt. Onder ‘kleine kantoormetrages’ wordt verstaan, transacties in de grootteklasse 250 tot 500 vierkante meter in de vier grote steden en alle transacties kleiner dan 250 vierkante meter in de overige Dynamis regio’s. De cijfers gebaseerd op kleine kantoormetrages maken geen deel uit van het totaal en worden per regio apart benoemd.

Gebiedsindeling De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van de stad. In het rapport wordt onderscheid gemaakt in 24 regio’s.

Dynamis regio’s: • • • • • • • • • • • •

Amsterdam Almere Den Haag Rotterdam Drechtsteden Utrecht Amersfoort Eindhoven Den Bosch Breda Tilburg Arnhem

• • • • • • • • • • • •

Nijmegen Groningen Leeuwarden Assen Apeldoorn Deventer Zwolle Enschede Hengelo Maastricht Parkstad Limburg/Heerlen Sittard

Kantorenmarkten 2015 | Bijlagen 153

>


Sprekende Cijfers

Branches De branches zijn sinds het jaarrapport Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 heringedeeld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. De branchering maakt inzichtelijk welke typen bedrijven zich op de kantorenmarkt bewegen. Dynamis onderkent de volgende 20 branches: • Belangen en ideële organisaties • Bouw en vastgoed • Cultuur, sport en recreatie • Financiële instellingen • Gezondheids- en welzijnszorg • Groot- en detailhandel • ICT en telecom • Industrie • Logies-, maaltijd-, en drankverstrekking • Marketing, communicatie en media • Onderwijs • Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen • Overige branches • Overige zakelijke dienstverlening • Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stroom en gekoelde lucht • Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings • Verhuur van en handel in onroerend goed • Verhuur van roerende goederen • Vervoer en opslag • Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering.

<


II. Begrippen

Sprekende Cijfers

II. Begrippen Aanbod van kantoorruimte

Branches

Aanbod van kantoorruimte Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten ruimte van tenminste 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s worden aaneengesloten metrages van tenminste 250 vierkante meter geregistreerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn.

Categorieën bedrijfsactiviteiten, vastgesteld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS.

Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te verdelen in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek bedrijventerrein, gelabeld bedrijventerrein, gemengd bedrijventerrein, lokaalkleinschalig bedrijventerrein en traditioneel bedrijventerrein.

Bruto vloeroppervlakte (bvo) Oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Herbestemmen / transformeren Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte met het doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie.

Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro’s per vierkante meter per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten.

Kantoor Verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren.

Kantorenmarktratio Bereikbaarheid Relatief begrip dat vooral besloten ligt in de ontsluitingskenmerken van de betreffende locatie in relatie tot het acceptatieniveau van de betrokkenen gerelateerd aan de gemoeide tijd, het gemak, de emotionele ervaring en de wijze van vervoer.

Bestaande bouw Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waarvoor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat daarbij in het algemeen een overgangsperiode wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering.

De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de vraag naar kantoorruimte in een bepaald jaar en het aanbod aan het einde van datzelfde jaar. Deze ratio maakt duidelijk of sprake is van een gezonde vraag- en aanbodverhouding. Wanneer de ratio stijgt, komt de vraag en het aanbod dichter tot elkaar en is sprake van een krappere markt. Indien de discrepantie tussen vraag en aanbod groter wordt dan is de verhouding hiertussen ruimer en daalt de kantorenmarktratio.


>

II. Begrippen

Sprekende Cijfers

Kleine metrages Een transactie met een metrage tussen de 250 en 500 vierkante meter in de vier grote steden en kleiner dan 250 vierkante meter in de overige regio’s.

bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt.

Leegstand In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject.

Stationslocatie

Mediaan

Structureel aanbod

De mediane huurprijzen van kantoren zijn berekend. Een mediaan is de middelste waarneming. In vergelijking met gemiddelden tellen uitersten (zowel hoog als laag) minder zwaar mee, en komt het getal dichter in de buurt bij de ‘normale huurprijs’ dan een gemiddelde huurprijs.

Kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden.

Nieuwbouw Nieuw gebouwde kantoorpanden die binnen 12 maanden worden opgeleverd. Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan.

Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren.

Opname van kantoorruimte Een transactie met een volume van minimaal 500 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak in de vier grote steden. In de overige regio’s worden transacties van minimaal 250 vierkante meter VVO geregistreerd. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een

<

Terrein gelegen op loopafstand van een station.

Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief buitenruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie.

Voorraad kantoorruimte Wordt gedefinieerd als de totale hoeveelheid kantoorruimte in de regio, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om kantoorgebouwen die op een of andere wijze beschikbaar zijn of zouden kunnen komen voor meer algemeen kantoorgebruik. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de gestarte nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden.

Vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers.


II. Begrippen

Sprekende Cijfers


>

Colofon

Sprekende Cijfers

Colofon Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V.

Dynamis B.V. Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht [email protected] 030 767 03 90

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Utrecht Shirley Bröcker, Research Manager Dynamis Meggie van de Werf, Junior Researcher Dynamis

Ontwerp en opmaak Link Ontwerpers, Eindhoven

<

158 Colofon | Kantorenmarkten 2015

2 Plaatsnaam | Kantorenmarkten 2015

>

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 [email protected] www.dynamis.nl

<

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 [email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray)

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 [email protected] www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus 588 6800 AN Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 [email protected] www.stmakelaars.nl

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 [email protected] www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 [email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 [email protected] www.stmakelaars.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 [email protected] www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 [email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 [email protected] www.vandersande.nl

Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 075 612 64 00 [email protected] www.krk.nl (ook in Alkmaar)

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 [email protected] www.snelderzijlstra.nl

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 [email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 [email protected] www.lamberink.nl

Thema: De nieuwe realiteit van werken, wat is de invloed op de vastgoedmarkt? Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Recommend Documents