Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten

09

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers 2009 | Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2009 Een uitgave van Dynamis B.V. © Copyright 2009 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Postbus 200 3800 AE Amersfoort [email protected] 0031 (0) 33 465 94 34

pagina 2 van 126 • januari 2009


Voorwoord

Met gepaste trots presenteert Dynamis Vastgoedconsultants en makelaars voor de dertiende maal de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. In het afgelopen 15-jarig jubileumjaar heeft Dynamis een twaalfde partner mogen verwelkomen binnen haar samenwerkingsverband. De toetreding van Van der Sande Makelaars uit Breda en Etten-Leur draagt bij aan een nog betere landelijke dekking en daarmee, voor wat de rapportages van Dynamis betreft, een uitgebreidere verslaggeving. Doordat in iedere beschreven regio een Dynamis-partner actief is, kan de betrouwbaarheid van de rapportages van Dynamis worden gegarandeerd. De marktkennis die de landelijke dekking met zich meebrengt en het vermogen deze kennis op uniforme wijze te verwerken, maken de rapportages van Dynamis tot een uniek product. In deze editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten worden, zoals u van ons gewend bent, de ontwikkelingen op de kantorenmarkt binnen de verschillende Dynamis-regio’s beschreven. Met de toevoeging van Sittard komt het aantal beschreven regio’s uit op 24. Voor deze 24 regio’s wordt inzicht verschaft in onder andere de veranderingen in opname, aanbod en huurprijzen. In het thema katern wordt nader ingegaan op de structurele leegstand van kantoorpanden en de mogelijke oplossingen voor dit probleem. Wij wensen u veel succes bij het nemen van uw vastgoedbeslissingen en stellen onze diepgaande kennis en jarenlange ervaring daarbij, indien gewenst, graag ter beschikking. drs. Annelou de Groot Directeur Dynamis

Foreword

ir. Jaap van Rhijn Voorzitter Dynamis

With justifiable pride, the Dutch joint venture of property consultants and estate agents ‘Dynamis Vastgoedconsultants & Makelaars’ presents its report of the figures regarding office space markets (Sprekende Cijfers Kantorenmarkten) for the thirteenth time. In the past year, during which it celebrated its fifteenth anniversary, Dynamis welcomed a twelfth partner into the joint venture. The entry of the estate agents Van der Sande Makelaars from the Dutch cities of Breda and Etten-Leur contributes to an even better nationwide cover and, consequently, a more extensive reporting with regard to the Sprekende Cijfers. As there is a Dynamis partner active in every region described, the reliability of the reports by Dynamis can be guaranteed. The knowledge of the market implied by the nationwide cover and the ability to process that knowledge in a uniform manner turn the reports by Dynamis into a unique product. As we always do, and also in this issue of Sprekende Cijfers Kantorenmarkten, we describe the developments within the office space market in the various Dynamis regions. With the addition of Sittard, the number of regions described is 24. For those 24 regions, a perception is provided with regard to changes in take-up, supply and rents, among others. In the special subject file, the problem of structural vacant office buildings and possible solutions are considered in greater detail. We wish you the best of luck when taking your property decisions and are very willing to make our indepth knowledge and many years of experience available to you, if desired.

drs. Annelou de Groot Director Dynamis

ir. Jaap van Rhijn Chairman Dynamis

Januari 2009 • pagina 3 van 126


pagina 4 van 126 • januari 2009


Inhoud Voorwoord / Foreword

3

Inleiding / Introduction

6

Thema: Structurele leegstand van kantoorpanden

7

1.

Nederland in 2008

16

The Netherlands in 2008

24

2.

Regio Amsterdam en Almere

28

3.

Regio Den Haag

39

4.

Regio Rotterdam en Drechtsteden

46

5.

Regio Utrecht en Amersfoort

55

6.

Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

65

7.

Knooppunt Arnhem-Nijmegen

78

8.

Groningen, Leeuwarden en Assen

84

9.

Apeldoorn, Deventer en Zwolle

94

10. Twente (Enschede, Hengelo)

104

11. Maastricht, Parkstad Limburg/Heerlen en Sittard

110

Bijlagen: I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen

119

januari 2009 • pagina 5 van 126


Inleiding

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten behandelt de ontwikkelingen op het gebied van transacties, aanbod en prijs voor regionale kantorenmarkten verspreid over heel Nederland. In de kwartaalberichten die in de loop van 2008 zijn uitgebracht is Sittard als nieuwe regio toegevoegd, waarmee het totaal aantal regio’s waarover wordt gerapporteerd uitkomt op 24. In iedere regio waarover in deze rapportage wordt geschreven is een Dynamis-partner actief, waardoor de kwaliteit van de gepubliceerde cijfers kan worden gegarandeerd. De kwantitatieve uiteenzetting van de marktcijfers in combinatie met een beschrijving van de marktsituatie zorgen voor een sprekend beeld van de ontwikkelingen in de desbetreffende regionale of lokale kantorenmarkt. De totstandkoming van deze dertiende editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten is nagenoeg gelijk aan voorgaande edities. In de regio Breda is de samenwerking en controle sinds enkele maanden uitgebreid. Hier heeft Dynamis, met de toetreding van Van der Sande Makelaars, een nieuwe partner mogen verwelkomen. Dynamis heeft ook in deze rapportage een thema artikel opgenomen waarin onderzoek wordt gedaan naar de mate van courantheid van aangeboden kantoorpanden in Nederland. Naar aanleiding van de uitkomsten wordt nader ingegaan op de instrumenten die kunnen worden gehanteerd bij het oplossen van structurele leegstand. Vanaf deze plaats willen we alle Dynamis medewerkers uit het hele land bedanken die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze editie van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Met dank aan de door jullie aangeleverde cijfers, lokale marktkennis en kritische opmerkingen is met deze rapportage wederom een degelijk product afgeleverd. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw kritische vragen. Mark de Graaf MSc RE Research Manager Dynamis

Introduction

Annelies Dijkstra & Richard Pool Junior Researchers Dynamis

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten (figures regarding office space markets) includes developments in the field of transactions, supply and price for regional office space markets spread throughout the Netherlands. In the quarterly reports issued in the course of 2008, Sittard has been added as a new region, which brings the total number of regions included in the reporting to 24. There is a Dynamis partner active in each region discussed in this reporting, reason for which the quality of the figures used can be guaranteed. The quantitative explanation of the market figures combined with a description of the market situation ensure a clear picture of the developments in a specific or local office space market. The realization of this thirteenth issue of Sprekende Cijfers Kantorenmarkten is almost equal to earlier issues. In the region of Breda, cooperation and control have been expanded since a couple of months ago. With the entry of Van der Sande Makelaars, Dynamis welcomed a new partner there. In this report, Dynamis has also included a special subject article, in which the level of marketability of office buildings offered in the Netherlands is investigated. Following on from the outcome, the instruments which can be applied in resolving structural vacant property are discussed in greater detail. From here, we should like to thank all Dynamis employees all over the country who contributed to the realization of this issue of Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. We thank you for the figures, knowledge of local markets and critical observations you provided, which have ensured the realization of another thorough report. We hope you enjoy reading and are happy to answer any critical questions you may have. Mark de Graaf MSc RE Research Manager Dynamis

Annelies Dijkstra & Richard Pool Junior Researchers Dynamis

januari 2009 • pagina 6 van 126

Thema:

Structurele leegstand van kantoorpanden


naar een nieuwe bestemming voor incourante kantoorgebouwen

Leegstand van kantoren is geen natuurwet De structurele leegstand van kantoorruimte loopt op. Op basis van economische en demografische ontwikkelingen zal de leegstand verder toenemen. Hoewel nieuwe beleggingen in Nederlands commercieel vastgoed in 2008 ongeveer zijn gehalveerd in vergelijking met het absolute recordjaar 2007, betekent dit in de toekomst waarschijnlijk een nog groter tekort aan hoogwaardige, nieuwe projecten. Terwijl de tweedeling met verouderde panden en minder aantrekkelijke locaties toeneemt. In deze uitgave van Sprekende Cijfers over de Nederlandse kantorenmarkt wordt nader ingegaan op actuele ontwikkelingen in de economie, die van invloed zijn op de markt voor kantoorruimte. Een enquête onder de Dynamis-partners en externe makelaarskantoren geeft inzicht in de regionale overeenkomsten en verschillen in de courantheid van kantoren. We blikken ook vooruit op de discussie over het initiatiefwetsvoorstel ‘kraken en leegstand’, dat de komende maanden gemoederen in beweging zal brengen. En we proberen wat meer duidelijkheid te krijgen inzake de factoren die herbestemming van kantoren richting woningen en andere bestemmingen bepalen.

1. Economie De afgelopen maanden rolde de economie bergafwaarts met een vaart die slechts weinigen voor mogelijk hielden. ‘Once in a lifetime’ werd een gevleugelde uitdrukking onder centrale bankiers. In de vorige uitgave van Sprekende Cijfers werd voor het eerst het woord recessie in de mond genomen, terwijl de nationale rekenmeesters van CBS en CPB het nog eufemistisch hielden op een groeivertraging. Inmiddels is er geen sector in de Nederlandse economie die de gevolgen van de huidige recessie nog niet aan den lijve ondervindt. De kantorenmarkt in Nederland en elders vertoont nog steeds gelijkenissen met de klassieke ‘varkenscyclus’, al wordt dat hier en daar ontkend of minder serieus genomen. Vrij algemeen wordt de varkenscyclus begrensd door periodes van ongeveer 7 jaar, maar 5 of 8 jaar zijn geen uitzonderingen. Die timing klopt nog steeds perfect, al is de kortstondige opleving in de twee afgelopen jaren niet helemaal volgens het boekje. Wat we anno 2008-2009 meemaken is de uitgestelde recessie die dreigde te volgen op het langzaam leeglopen van de internethype, vanaf maart 2000. Maar inmiddels wel in het kwadraat vanwege de crisis die niet voor niets kredietcrisis is gaan heten. De tussentijdse opleving werd monetair, door een overmaat aan kredietverlening, gefinancierd. Het was zeker geen toeval dat medio 2008 een ongekende inflatie de kop op stak.

pagina 8 van 126 • Thema • Januari 2009


Menig econoom is er inmiddels van overtuigd dat het agressieve lage rentebeleid van Greenspan bij de FED, tot op zekere hoogte gevolgd door de Europese Centrale Bank, niet alleen een ‘normale’ recessie als gevolg van de dotcom-crisis heeft verhinderd, maar daar bovenop een kredietcrisis heeft veroorzaakt door het aanjagen van schulden bij banken, bedrijven, particulieren en de Amerikaanse overheid. ,,We moesten van president Bush toch ook hypotheekleningen verstrekken aan marginale inkomensgroepen’’, zeggen Amerikaanse hypotheekbanken nu, niet helemaal ten onrechte. Private Equity fondsen konden jarenlang met een enorme hefboom grote bedrijven opkopen en splitsen of loodzware schuldenlasten op de schouders leggen doordat leningen bijna niets kosten vanwege de lage rente en de fiscale vrijstellingen. Tijdens de booming jaren negentig is er qua kantoorontwikkeling veel in gang gezet, dat na het leeglopen van de dotcom bubble, zo in de jaren 2002-2004, deels een overschot bleek te zijn. Of elders overschotten creëerde, waar vervolgens mondjesmaat nieuwe bestemmingen voor werden gevonden, met name voor monumentale panden in binnensteden. Een mooi voorbeeld hiervan is de verhuizing van het Amsterdamse stadsarchief naar Gebouw de Bazel aan de Vijzelstraat, nadat ABN AMRO naar de nieuwbouw aan de Zuidas was vertrokken. Aangejaagd door een extreem ruimgeld offensief van centrale banken, de Amerikaanse Federal Reserve voorop, herstelden de financiële markten en de economie in de daaropvolgende 2-3 jaar en bereikte ook in Nederland de bouw van nieuw kantorenaanbod in 2007 zelfs een all time high. Dat kwam en komt nog steeds, gaandeweg, op de markt, terwijl inmiddels de vraag in record tempo is weggezakt. Wat zich nu voordoet, in de financiële sector, de reële economie en met enige vertraging op de kantorenmarkt, lijkt een forse afwijking van de ‘normale ’varkenscyclus’: we zien een ongekend diepe ‘bust’ na slechts 2-3 jaar ‘boom’. Inmiddels ligt de uitgestelde recessie dubbel en dwars op ons bord. Zelfs Greenspan heeft inmiddels voor de Amerikaanse Senaat toegegeven dat hij - ten onrechte - heeft gedacht de economische cycli te kunnen beheersen. De ‘nieuwe economie’, zoals eind vorige eeuw veelvuldig geproclameerd, bestaat niet, zo blijkt deze dagen definitief. En de theorie van de varkenscyclus staat nog steeds fier overeind, al zei Neprom-voorzitter Peter Noordanus, nog in oktober vorig jaar, dat we daar nu niet zo bang voor hoeven te zijn. Centrale bankiers hebben de looptijd van de cyclus misschien een beetje opgerekt, maar niet afgeschaft.

Januari 2009 • Thema • pagina 9 van 126


2.

Nationale kantorenmarkt

In deze economische context ziet het er voor het commercieel vastgoed in Nederland zoals voor veel sectoren - tamelijk somber uit. Alle gezaghebbende prognoses over nieuw aanbod, opname en leegstand van kantoorgebouwen zijn - in een snel verdiepende recessie als deze - al bij publicatie achterhaald. Wel wijzen diverse publicaties van de afgelopen maanden in dezelfde richting: de kloof tussen vraag en aanbod zal breder worden. Tot nu toe valt het relatief nog mee in de makelaardij voor bedrijfshuisvesting. Ted Rommelse van Ooms Makelaars in Dordrecht zegt een recordjaar achter de rug te hebben en de eerste twee maanden van 2009 zien er ook nog goed uit. ,,Ik denk dat bij ons de achteruitgang van de omzetten pas halverwege dit jaar zichtbaar wordt. Maar als de economie in 2010 al weer aantrekt, zoals voorspeld, dan ben ik dik tevreden.’’ Zijn collega Richard van der Maas, bij de vestiging van Ooms in Rotterdam, beaamt dit beeld: ,,Verhuisbewegingen worden veel eerder in het jaar in gang gezet en die worden voor het overgrote deel ook gewoon afgerond. Wat wij wel merken is dat het aantal partijen dat zich op de markt meldt minder is geworden. Ik denk dat we pas na het eerste kwartaal zicht hebben op de invloed van de recessie.’’ Maar hoe groot is de leegstand van kantoren nu werkelijk en waar gaat dat heen? Op basis van marktgegevens over de eerste helft van 2008 is de prognose dat de voorraad kantoren eind 2010 ongeveer 47 miljoen m² zal bedragen, tegen een voorraad in gebruik van 40 miljoen m². Oftewel een ‘gat’ van 7 miljoen m². Deze prognose dateert van de zomer van 2008, waarna de kredietcrisis zich ernstig verdiepte. Vrijwel op hetzelfde moment publiceerde de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) een prognose van een voorraad aan kantoormetrage in 2013 van 49 miljoen m², terwijl er op dat moment niet meer dan 41 miljoen m² nodig zal zijn. Een gat van 8 miljoen over een iets langere termijn dus. Natuurlijk komen dit soort voorspellingen zelden of nooit uit, maar de trend waar op gewezen wordt is wel duidelijk. Enerzijds is er sprake van een spectaculair gestegen aanbod in de afgelopen paar jaar en anderzijds een kwalitatieve mismatch met de vraag. Bovendien zal de structurele vraag naar kantoorruimte met de jaren gaan afnemen, onder meer omdat de beroepsbevolking nog nauwelijks zal groeien en in de verdere loop van de eeuw zelfs zal afnemen. Volgens de Rijksadviseur voor het Cultureel Erfgoed, Fons Asselbergs, valt de komende jaren ook niet te verwachten dat leegstandsproblemen door de markt zelf opgelost gaan worden, zoals in het verleden toch vaak het geval was. De Rijksadviseur: ,,Steeds meer kantooractiviteiten zullen worden uitbesteed aan lagelonenlanden, waardoor ook het aantal kantoorbanen zal afnemen. Dit uitplaatsen van kantooractiviteiten zal er bovendien voor zorgen dat de in Nederland gevestigde bedrijven in de toekomst over het algemeen kleiner en gespecialiseerder zullen zijn. Daar komt bij dat het aantal werkplekken op kantoren relatief zal dalen door nieuwe vormen van kantoororganisatie, zoals thuiswerken.’’



3.

Regionale kantorenmarkt

In de vroege zomer van vorig jaar constateerde Rijksadviseur Asselbergs dat, op één uitzondering na, geen enkele Nederlandse gemeente de leegstand binnen de eigen grenzen bijhoudt. De uitzondering betreft de gemeente Reidersland in Oost-Groningen, dat eerder in opspraak kwam met het plan het gehucht Ganzedijk te slopen. Dat betrof uiteraard huizen, geen kantoren. Jan Kadijk van het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (Nirov) noemde dit totale gebrek aan inzicht ronduit ,,ontluisterend’’. Kadijk destijds in de Volkskrant: ,,We hebben stapels nota’s van gemeenten, provincies en rijk over duurzaam ruimtegebruik en hergebruik van panden. VROM heeft de ambitie om voor 2010 25.000 woningen te maken in leegstaande kantoorgebouwen. Maar niemand houdt precies bij wat er leeg staat.’’ In makelaarskring is de klacht algemeen. Ted Rommelse van Ooms Makelaars in de Drechtsteden: ,,Ik heb laatst voor alleen Dordrecht geteld en kwam op 42.000 m². Maar hoeveel is dat van het totaal? De gemeente hanteert andere cijfers dan ik en het zou een uitkomst zijn om nou eens samen een goede database op te zetten voor de voorraadcijfers. Daar hebben we allemaal voordeel van. We zitten regelmatig met de gemeente aan tafel om te adviseren over de planning in de regio. Bij gebrek aan een publiekprivate database dateren gepubliceerde cijfers over leegstand vaak van een tijd geleden. Dergelijke cijfers zijn dan vaak al lang weer achterhaald. Rommelse van Ooms Makelaars: ,,Het afgelopen jaar is het Waterschap Hollandse Delta uit Dordrecht vertrokken naar Ridderkerk, buiten onze regio. Die laten in één keer 7.500 m² aan bestaande voorraad achter. Als er in de bestaande sector het afgelopen jaar voor 14.500 m² gemuteerd is, praat je dus over ruim 50% procent door slechts één overheids-actie.’’ In een nationale enquête onder de Dynamis-partners en enkele externe partijen doet Dynamis een serieuze poging om niet zozeer de feitelijke leegstand in de 15 belangrijkste regio’s in kaart te brengen, maar de mate van courantheid van kantoorpanden. Hier speelt een zekere mate van subjectiviteit een rol, omdat ook de perceptie van de makelaar/ adviseur een rol speelt. Dynamis komt in de herfst van 2008 op een landelijk percentage van 18% aan incourante kantoorpanden. Dat zijn in feite de panden die voor herbestemming of sloop in aanmerking zouden kunnen komen.

Grootteklasse in m² < 500 500 - 1000 1000 - 2500 2500 - 5000 5000+ Totaal

Courant 38% 36% 37% 37% 47% 37%

Neutraal 40% 47% 47% 44% 38% 45%

Incourant 22% 18% 17% 19% 16% 18%

Bron: Dynamis In het courantheidsonderzoek van Dynamis is door verschillende partijen aangegeven of zij een in aanbod staand pand waarderen als zijnde courant, neutraal of incourant.



Uitgespitst naar de regio’s komen onder meer de kleinere kantoorsteden als Apeldoorn, Zwolle en de Drechtsteden op hoge percentage incourante panden (resp. 39, 41 en 42%). Dat kan deels verklaard worden uit de schaalgrootte. Maar als we naar de uitslag voor Rotterdam kijken, met een bijzonder gunstig afstekend percentage van ‘slechts’ 9,5% incourant, dan dringt zich ook een andere, voorlopige, conclusie op: het formuleren van een visie en het consequent hanteren van een plan door de lokale politiek is cruciaal om tijdig te ontwikkelen en structurele leegstand te voorkomen. Dat blijkt als we dezelfde vragen stellen aan een andere makelaar van Ooms, Richard van der Maas in Rotterdam. Van der Maas kijkt vanuit zijn kantoorruimte uit over het Wijnhavengebied. ,,Dit gebied was oorspronkelijk ontwikkeld in de jaren vijftig en zestig, maar daar heeft de gemeente een nieuw bestemmingsplan overheen gelegd, waarin ook meteen bouwhoogtes zijn opgenomen. Als je daar nu doorheen loopt is het een totaal ander gebied. Waar je op termijn zou gaan spreken over incourant onroerend goed, heeft de gemeente Rotterdam geanticipeerd op die ontwikkeling. Waar een gemeente stimulerend werkt en de ontwikkelaars en eigenaren van de gebouwen de mogelijkheden en de ruimte geeft, dan kan het ook zo.’’

4. Politiek In de Haagse politiek is de komende maanden het nodige vuurwerk op het gebied van leegstand van - vooral - kantoren te verwachten. Op het moment van publicatie van deze ‘Sprekende Cijfers’ leggen drie leden van de Tweede Kamer de laatste hand aan hun initiatiefwetsvoorstel ‘Kraken en Leegstand’. Of ze hebben hun definitieve versie van het wetsvoorstel inmiddels net aan de Tweede Kamer gestuurd. Heel kort gezegd, behelst het wetsvoorstel twee elementen: • Kraken van panden, woning en bedrijfspand, wordt onder alle omstandigheden verboden en ‘opgewaardeerd’ van overtreding tot misdrijf. • Gemeenten krijgen meer regie en zeggenschap over leegstaande bedrijfspanden en kantoren. Eigenaren worden verplicht leegstand te melden. Als er na overleg en het verstrijken van een termijn geen oplossing is, kan de gemeente huurders toewijzen. Het is inmiddels de derde keer dat vanuit politiek Den Haag deze - inderdaad enigszins samenhangende - problematiek wordt opgepakt. Na een vergeefse poging in de jaren ’80 en onder minister Dekker in het Kabinet Balkenende II, zijn het nu de Tweede Kamerleden Brigitte van der Burg (VVD), Jan ten Hoopen (CDA) en Arie Slob (Christen Unie) werk maken van bovengenoemde punten. Het (niet openbare) advies van de Raad van State is inmiddels binnen en ook alle belangrijke spelers die met het voorstel te maken kunnen krijgen zijn gehoord. Volgens Jan ten Hoopen werd op basis van alle kritiek en opmerkingen op het wetsvoorstel, in januari 2009 nog gewerkt aan de definitieve versie van het wetsvoorstel. Het zag er volgens hem, desgevraagd, ,,niet naar uit dat er erg veel zou veranderen in de lijn die is uitgezet.’’ Maar het is natuurlijk aan de Tweede Kamer om er wijzigingen in aan te brengen, vervolgens de Eerste Kamer om het ontwerp te toetsen en vervolgens aan regering om de wet uit te voeren, al dan niet in coördinatie met gemeentelijke instanties en andere gezagsdragers, zoals politie en Openbaar Ministerie waar het krakers betreft. Voorlopig is de verwachting dat er een Kamermeerderheid voor een - al dan niet geamendeerde - versie van het voorstel te vinden is (met steun van SGP, PVV en een stem van ‘de beweging’ TON). Maar dan? Door de kamerleden is gezocht naar een evenwicht tussen het meer ideologisch gedreven eigendomsrecht van onroerend goed aan de ene kant, en anderzijds de kritiek dat met dit recht niet altijd maatschappelijk verantwoord wordt omgesprongen.



Bij de eerste publicaties, naar aanleiding van de adviesaanvraag bij de Raad van State, leek de politieke discussie zich al toe te spitsen op de ideologische achtergrond van de indieners van het wetsvoorstel. Belangrijker nog lijkt het feit dat de grote gemeenten helemaal geen zin hebben om definitief een einde te maken aan het kraken van (langdurig) leegstaande panden. Maar wel gebaat zijn bij de door hen voorgestelde ‘leegstandsheffing’. Binnenlands bestuur gaat nog een stapje verder: ,,De opstellers van het initiatiefwetsvoorstel is er veel aan gelegen om de eigendomsrechten van pandeigenaren te beschermen en het vermeende geweld vanuit de kraakbeweging een halt toe te roepen. Of zij daarmee ook de belangen dienen van de gemeenten die het meest met leegstand en speculatie te maken hebben, valt te bezien.’’ De grote beleggers in vastgoed, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), voelen er al helemaal niets voor om de gemeentelijke politiek te laten bepalen hoe zij met leegstand van kantoren omgaan. Vooral het voorstel om gemeenten leegstaande ruimte te kunnen laten ‘vorderen’. IVBN-directeur Frank van Blokland stelt laconiek in zijn reactie aan de drie parlementariërs op hun wetsvoorstel: ,,Het kan niet zo zijn dat bonafide eigenaren in plaats van met ‘illegale krakers’ te maken krijgen met een ‘legaal krakende’ gemeente.’’ Ook meer to the point gaan de institutionele beleggers nauwelijks in op de oorlog tegen de krakerswereld, maar wel op de rol die de parlementariërs aan de gemeente willen toedichten: ,,De gemeente kan in de lokale markt onmogelijk als ‘marktmeester’ gaan optreden, gezien de veelheid aan eigen en politiek/bestuurlijke belangen bij het in gebruik geven en nemen van uiteenlopende ruimten. Verder verzetten wij ons bij voorbaat tegen het heffen van een leegstandsbelasting, waar meerdere gemeenten en de VNG voor pleiten. De financiële schade van leegstand is voor bonafide partijen immers al groot genoeg!’’



5. Transformatie Met de voorgestelde wetswijziging, waarin de mogelijkheid tot dwangmaatregelen door gemeentelijke overheden, komt ook voor leegstaande kantoren een ‘transformatie’ naar een andere bestemming meer nadrukkelijk in beeld. Herbestemming van kerken en historische panden lijkt redelijk succesrijk. Voor de eigenaar van een langdurig leegstaand kantoorpand ligt de financiële aantrekkelijkheid van een herbestemming echter financieel gecompliceerder, met name op het gebied van boekwaarde en afschrijving. Ook de aanvankelijk gecalculeerde cash flow zal moeten worden bijgesteld, alhoewel die bij langdurige leegstand veelal negatief is. Vanuit maatschappelijk oogpunt is er natuurlijk wel het een en ander te zeggen over het transformeren van kantoren in woningen of andere, kleinschalige bestemmingen. Rob Geraedts en Theo van der Voordt van de TU Delft, die eerder een transformatiepotentiemeter ontwikkelden voor commercieel vastgoed: ,,Oude kantoorpanden zijn vaak relatief goedkoop te verwerven. Doordat het casco al aanwezig is, zijn besparingen mogelijk op bouwtijd en bouwkosten. Omdat omwonenden aan het pand gewend zijn en herbestemming het pand en de omgeving ten goede komt, wordt meestal weinig bezwaar aangetekend. Voor bewoners biedt wonen in een bijzonder pand meerwaarde. En, transformatie is een voorbeeldige invulling van duurzaam bouwen.’’ Ook hier dringt de vraag zich op: welke kantoorpanden komen voor transformatie in aanmerking en over hoeveel vierkante meter gaat het dan eigenlijk? Niemand die het precies weet. In opdracht van Dynamis brengt Oliver van Eeden, mede op basis van transformatiemeters, de potentie van de kantorenwijk rond de Hogehilweg in Amsterdam Zuidoost in kaart. Van Eeden becijfert de leegstand in Amsterdam op ongeveer een miljoen vierkante meter kantoorruimte, oftewel 18% van de voorraad. De leegstand in Amsterdam ZO (Amstel III) komt zelfs op 24%. Uit de studie blijkt onder meer waarom investeerders en gemeenten niet enthousiast zijn over het eerder besproken initiatiefwetsvoorstel van CDA, VVD en CU. Het zijn vaak juist de gemeentelijke regels die bij transformatieplannen voor knelpunten zorgen, zoals de gemeentelijke bouwverordening. Specifiek voor Amsterdam drukken de geldende erfpacht regels zwaar op de exploitatie. Ook landelijke spelen diverse belemmeringen, zoals de overdrachtsbelasting en de BTW. Ook de WOZ waarde is in toenemende mate van invloed op fiscale afschrijvingsmogelijkheden en belastingen. Makelaars en onroerend goed adviseurs kunnen hier weinig aan veranderen. Landelijke en lokale overheden zullen een visie moeten ontwikkelen, hun beleid daarop aanpassen en onderling coördineren, wil het onderwerp ‘herbestemming’ van niet-courante kantoorpanden een breder draagvlak krijgen. Gezien de verwachte groei van de ‘mismatch’ tussen courant en incourant commercieel vastgoed staat dit dus wèl los van de varkenscyclus en van de - nog kortere - politieke cyclus. Het zou mooi zijn als de discussies die zeker gaan komen over het wetsvoorstel ‘kraken en leegstand’ niet alleen gaan over de (on)mogelijkheid van het handhaven van een totaal kraakverbod, maar over het creëren van de voorwaarden waaronder de markt het probleem serieus kan oppakken.




Nederland in 2008

1

Samenvatting


1 • Nederland in 2008 Samenvatting Sinds 2006 kent de kantorenmarkt in Nederland een opgaande beweging. Economische groei, een dalende werkloosheid en een toegenomen consumentenvertrouwen hebben bijgedragen aan deze ontwikkeling. Het jaar 2008 staat echter in het teken van de kredietcrisis die sinds oktober het economische nieuws volledig beheerst. In alle facetten van de economie zijn de gevolgen van de crisis inmiddels voelbaar. Financiële instellingen kloppen voor hulp aan bij de Nederlandse overheid en laatstgenoemde mag zichzelf sinds eind 2008, met de overname van Fortis, zelfs bankier noemen. Maatregelen als werktijdverkorting en het niet verlengen van aflopende contracten zijn aan de orde van de dag en het einde lijkt nog niet in zicht. Verschillende autoriteiten op het gebied van economische voorspellingen spreken voor begin 2009 van een krimp in de economie van 3% en daarmee van een forse recessie. In 2007 kende de kantorenmarkt in Nederland een succesvol jaar. De opname kwam uit op ruim 1,7 miljoen vierkante meter, het hoogste metrage sinds 2001, en het aanbod daalde voor het tweede jaar op rij, tot iets minder dan 4,7 miljoen vierkante meter. De belangrijkste vraag voor 2008 was of deze stijgende lijn op de kantorenmarkt kon worden doorgezet. Een jaar geleden werd in de rapportage Sprekende Cijfers namelijk reeds gesproken van een naderende crisis.

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) ———————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000)

Het eerste kwartaal van 2008 kon worden bestempeld als succesvol. De opname steeg fors ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder en het aanbod kwam uit op nagenoeg hetzelfde niveau als eind 2007. Zoals ieder jaar zijn voor het eerste kwartaal wel de laat aangemelde transacties uit 2007 meegenomen, maar doordat dit ieder jaar gebeurd kunnen wel vergelijkingen worden gemaakt. Het tweede kwartaal van 2008 viel, in tegenstelling tot het eerste kwartaal, tegen. De opname daalde met 19% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2007 en het totale aanbodcijfer steeg tot net onder 5 miljoen vierkante meter. Ondanks dit tegenvallende kwartaal zou bij extrapolatie van het eerste halfjaar van 2008 de totale opname over het gehele jaar nog steeds uitkomen boven 2 miljoen vierkante meter. De laatste twee kwartalen van 2008 zouden dan niet veel slechter mogen zijn dan in 2007. Ook het derde kwartaal van 2008 liet echter een tegenvallend beeld noteren. De opnamedaling in vergelijking met het voorgaande jaar kwam procentueel weliswaar lager uit dan voor het tweede kwartaal het geval was, maar een dalende trend leek te zijn ingezet. Om het opnameniveau van ruim 1,7 miljoen vierkante meter van 2007 te overtreffen moest het vierde kwartaal een bijzonder sterke worden. Gezien de ingezette trend en de inmiddels wereldwijde crisis op de financiële markten mocht een dergelijk scenario niet worden verwacht. In navolging van het tweede en derde kwartaal kende ook het vierde kwartaal van 2008 een daling in de opname ten opzichte van een jaar eerder. Als gevolg hiervan komt het opnamecijfer voor heel 2008 lager uit dan dat van 2007. In totaal werd in alle Dynamis regio’s samen 1,56 miljoen vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Dit betekent een daling van 9% ten opzichte van het opnameniveau in 2007. Het aanbod is in vergelijking met een jaar geleden redelijk op peil gebleven. Er heeft een lichte daling plaatsgevonden van 1%. Op 1 januari 2009 wordt in de Dynamis-kantorenregio’s in totaal 4.687.000 m² kantoorruimte aangeboden. De kantorenmarktratio voor heel 2008 komt uit op 33%, waarmee ten opzichte van 2007 verruiming is opgetreden. Voor 2007 bedroeg de kantorenmarktratio binnen de Dynamisregio’s namelijk nog 36%. De verruiming kan worden verklaard uit het feit dat de opname in 2008 is gedaald in vergelijking met 2007, terwijl het aanbodcijfer uitkomt op nagenoeg hetzelfde niveau als dat van een jaar eerder.

januari 2009 • Samenvatting • pagina 17 van 126


Vorig jaar werd al geconcludeerd dat een belangrijk deel van het totale aanbod structureel leegstaat. In een onderzoek door Dynamis, waarvan de resultaten worden gepresenteerd in het thema artikel, wordt deze uitspraak bevestigd. Uit het onderzoek komt naar voren dat circa 18% van het totale aanbod binnen de Dynamis-regio’s wordt gewaardeerd als zijnde incourant. De kans dat voor deze panden op korte termijn een huurder wordt gevonden is derhalve gering. Met het oog op deze uitkomsten kan worden geconcludeerd dat de markt voor kantoorruimte in Nederland in werkelijkheid minder ruim is dan de ratio van 33% doet vermoeden. Het aanbod sluit vaak niet goed aan bij de vraag van potentiële gebruikers. Het doen van voorspellingen met betrekking tot de ontwikkelingen op de kantorenmarkt voor 2009 is lastig. De berichten over de mate waarin de economie zal krimpen en de duur van de crisis lopen bijna per dag uiteen. Op het moment van schrijven van deze rapportage voorspelt de President van De Nederlandsche Bank (DNB), Nout Wellink, voor begin 2009 een krimp in de economie van 3%. Voor 2010 zijn de voorspellingen nog onzeker. Voor wat de kantorenmarkt betreft werd vorig jaar nog voorspelt dat de werkgelegenheid in Nederland blijft stijgen, waardoor de vraag naar kantoorruimte blijft bestaan. Deze conclusie moet voor eind 2008 en waarschijnlijk ook voor een belangrijk deel van 2009 worden bijgesteld. Enkele bedrijven hebben zich reeds genoodzaakt gezien werknemers te ontslaan en verhuisbeslissingen worden steeds vaker uitgesteld. Aanbod: daling met bijna 1% tot 4.647.000 m² In 2008 is het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met een jaar eerder. Op 1 januari 2009 wordt in totaal 4.647.000 m² aangeboden, een daling van bijna 1%. Hierbij moet worden aangetekend dat de regio Sittard is toegevoegd aan de rapportage. Hierdoor is ruim 24.000 m² kantoorruimte toegevoegd aan het totale aanbodcijfer. Zonder toevoeging van deze regio zou het totale aanbod ruim 1% lager uitkomen dan een jaar eerder. Regionaal zijn forse verschillen waarneembaar. Voor de vier grote steden geldt dat het aanbod in Amsterdam en Rotterdam is gestegen, terwijl in Utrecht en Den Haag juist een daling heeft plaatsgevonden. In de overige regio’s is het aanbod in tien gevallen gedaald. Grootste procentuele daling komt voor rekening van de regio Arnhem waar het aanbod Aanbod (x1.000 m² vvo op de eerste januari) ———————————————————————————————— Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st)

Regio | Region

2005

2006

2007

2008

2009

1

Amsterdam

1.430

1.622

1.479

1.282

1.327

2

Den Haag | The Hague

661

681

610

646

599

3

Rotterdam

544

757

644

550

593

4

Utrecht

547

554

577

554

503

3.181

3.614

3.310

3.032

3.022

Totaal Randstad 5

Eindhoven

192

228

193

235

205

6

Amersfoort

113

132

178

162

177

7

Arnhem

168

143

144

150

112

8

Zwolle

58

88

98

88

106

9

Groningen

92

117

87

82

98

10 Apeldoorn

96

93

108

103

97

11 Den Bosch

106

100

107

94

93

12 Almere

122

118

87

99

90

13 Drechtsteden

77

79

81

105

80

14 Deventer

60

63

58

57

66

15 Maastricht

78

71

69

58

65

16 Breda

94

93

105

78

64

17 Nijmegen

94

95

83

64

58

18 Heerlen

50

36

38

49

56

19 Tilburg

40

37

33

40

53

20 Enschede

77

73

60

61

51

21 Leeuwarden

50

58

61

50

48

22 Hengelo

55

47

47

42

48

23 Assen

36

38

31

38

34

-

-

-

-

24

Totaal Overig

1.687

1.709

1.668

1.655

1.625

Totaal Nederland

4.868

5.323

4.978

4.687

4.647

24 Sittard

pagina 18 van 126 • Samenvatting • januari 2009


afgelopen jaar ruim 25% lager uitkomt dan een jaar eerder. Zwolle en Groningen zijn de regio’s waar het aanbod het sterkst is gestegen. In beide gevallen bedraagt de stijging 20%. In de vier grote steden komt de grootste aanbodstijging voor rekening van de regio Rotterdam. Hier is het aanbodcijfer met 8% gestegen ten opzichte van 1 januari 2008. Ook in Amsterdam is in 2008 meer kantoorruimte in aanbod gekomen. Utrecht kent de grootste daling, met 9% en ook in Den Haag komt het aanbodcijfer op 1 januari 2009 lager uit dan een jaar eerder (-7%). Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde vertoont alleen Rotterdam geen daling. Den Haag, waar het aanbod vorig jaar nog 6% hoger uitkwam dan het vijfjaarlijkse gemiddelde vertoont nu een daling van 6%. Relatieve verandering van het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar en ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde per januari 2009 ———————————————————————————————— Relative change in available property compared with the previous year and in relation to the five-year average as of January 2009

Regio | Region

% t.o.v. 2008

Amsterdam

% t.o.v. 5 jr

4%

-9%


-7%

-6%

Utrecht

-9%

-5%

8%

0%

Rotterdam

Percentage nieuwbouw in het aanbod Het percentage nieuwbouw in aanbod wordt bepaald door kantoorpanden die niet eerder zijn verhuurd. In 2008 is het nieuwbouwpercentage in het totale aanbod afgenomen. Bedroeg dit percentage op 1 januari 2008 nog 14%, op 1 januari 2009 betreft 10% van de aangeboden kantoorruimte nieuwbouw. In totaal gaat het daarbij om ruim 450.000 m². Een reden voor deze daling is de onzekere economische situatie waardoor nieuwbouwprojecten vaker stil komen te liggen of worden uitgesteld. De regio Heerlen heeft met een percentage van 25% het grootste aandeel nieuwbouw in aanbod. In Maastricht en Sittard worden geen kantoorpanden aangeboden die niet eerder zijn verhuurd. In de grote steden valt met name de daling in het nieuwbouwcijfer voor Rotterdam op. Deze is gedaald van 18% tot 5%. Ook in Utrecht is het nieuwbouwpercentage gedaald, tot 11%. In Amsterdam en Den Haag is het percentage nieuwbouw in het aanbodcijfer gestegen met 1%, tot respectievelijk 8% en 22%. Nieuwbouwpercentage in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Regio | Region

2005

2006

2007

2008

2009

1


18%

18%

17%

21%

22%

3

Utrecht

19%

16%

18%

15%

11%

4

Amsterdam

30%

14%

9%

7%

8%

2

Rotterdam

15%

14%

18%

18%

5%

Totaal Randstad

23%

15%

14%

13%

10%

5

Heerlen

25%

20%

17%

28%

25%

6

Assen

60%

44%

21%

26%

22%

7

Drechtsteden

20%

19%

10%

5%

19%

8

Eindhoven

31%

23%

18%

20%

18%

9

Tilburg

38%

29%

24%

32%

16%

10 Arnhem

28%

19%

23%

18%

16%

11 Breda

32%

27%

34%

19%

15%

12 Zwolle

32%

19%

10%

17%

15%

13 Almere

38%

31%

8%

4%

15%

14 Amersfoort

13%

4%

19%

18%

13%

15 Groningen

29%

33%

6%

8%

12%

16 Deventer

16%

24%

28%

35%

9%

17 Den Bosch

25%

14%

6%

20%

9%

18 Hengelo

38%

31%

35%

18%

8%

19 Enschede

13%

12%

14%

13%

2%

20 Leeuwarden

14%

14%

12%

3%

2%

21 Apeldoorn

29%

22%

16%

6%

1%

22 Nijmegen

27%

15%

41%

2%

1%

23 Maastricht

14%

8%

0%

0%

0%

-

-

-

-

0%

Totaal overig

29%

21%

17%

15%

9%

Totaal Nederland

25%

17%

15%

14%

10%

24 Sittard



Opname: daling van 9% tot 1.560.000 m² Het totale opnamecijfer voor heel 2008 is met 9% afgenomen ten opzichte van het opnameniveau in 2007. Waren de vier grote steden vorig jaar nog geheel verantwoordelijk voor de stijging van de totale opname, afgelopen jaar nemen ze de gehele daling voor hun rekening. In de vier grote steden tezamen heeft ten opzichte van 2007 een opnamedaling plaatsgevonden van 14%. In Rotterdam en Utrecht is de daling ten opzichte van een jaar eerder echter fors kleiner dan voor Amsterdam en met name Den Haag. In Rotterdam is in 2008 ruim 257.000 m² kantoorruimte opgenomen, een daling van slechts 5.000 m² ten opzichte van 2007. Ook in Utrecht is de opnamedaling met 11.000 m² beperkt gebleven. Amsterdam blijft ondanks een opnamedaling van 61.000 m² de belangrijkste speler aan de vraagkant van de kantorenmarkt. In Den Haag hebben afgelopen jaar veruit de minste transacties plaatsgevonden en is de opnamedaling ten opzichte van een jaar eerder het grootst. Er werd maar liefst 85.000 m² kantoorruimte minder opgenomen dan in 2007, een daling van 42%. Buiten de vier grote steden is de totale opname met 2% gestegen in vergelijking met 2007. De regio’s Hengelo, Enschede, Almere en Arnhem kenden de meest forse stijgingen. In Arnhem, Enschede en Almere werd de opname van vorig jaar bijna verdubbeld en in Hengelo is het transactievolume zelfs meer dan verdubbeld. De grootse daling ten opzichte van 2007 heeft plaatsgevonden in de regio Heerlen, waar in 2008 slechts 8.000 m² werd opgenomen ten opzichte van 23.000 m² in 2007. Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) ———————————————————————————————— Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area)

Regio | Region

2004

2005

2006

2007

2008

1

Amsterdam

252

349

505

457

396

2

Rotterdam

146

131

206

262

257

3

Utrecht

141

201

118

213

202

4


177

126

155

203

118

Totaal Randstad

716

807

984

1.135

973

5

Arnhem

51

54

55

47

85

6

Amersfoort

55

17

50

52

75

7

Eindhoven

67

73

74

98

51

8

Almere

34

22

45

24

45

9

Zwolle

100

25

56

50

44

10 Den Bosch

41

37

63

52

38

11 Enschede

18

27

34

18

33

12 Breda

24

44

36

33

32

13 Apeldoorn

14

35

22

33

29

14 Groningen

49

33

33

35

25

15 Nijmegen

9

25

26

20

24

16 Maastricht

18

18

31

18

20

17 Drechtsteden

13

7

13

13

18

9

6

8

7

16

19 Tilburg

15

24

20

17

14

20 Deventer

23

16

13

13

13

21 Heerlen

13

20

18

23

8

9

10

16

10

8

8

10

4

10

4

18 Hengelo

22 Assen 23 Sittard 24 Leeuwarden Totaal overig Totaal Nederland

5

568

503

617

573

587

1.283

1.310

1.601

1.708

1.560

Transacties: 1.054 In 2008 zijn in totaal 1.054 transacties gesloten op de kantorenmarkten van de Dynamisregio’s. Dit betekent een afname ten opzichte van 2007 toen 1.163 transacties plaatsvonden. In de vier grote steden was het aantal transacties, met 570, het grootst. De gemiddelde transactiegrootte in de grote steden bedraagt 1.709 m². In Den Haag is de gemiddelde grootte van een transactie het laagst, met 1.498 m², terwijl in Utrecht het hoogste gemiddelde metrage wordt genoteerd, met 2.000 m². In de overige regio’s ligt de gemiddelde transactiegrootte beduidend lager op 1.212 m². Arnhem kent hier het hoogste gemiddelde metrage met 1.659 m² en Deventer het laagste met 666 m².



Transactievolume 2008 % gestegen ten opzichte van 2007 en gemiddelde unitgrootte ———————————————————————————————— Transaction volume in 2008 Increase relative to 2007 And average unit size

Regio | Region

Transacties | Transactions

% stijging | increase Unitgrootte | Average unit size

1

Amsterdam

255

+9%

2

Rotterdam

135

+1%

1.905

3

Utrecht

101

-11%

2.000

4


79

-10%

1.498

Totaal Randstad

570

0%

1.709

5

Arnhem

51

+4%

1.659

6

Amersfoort

46

+10%

1.626

7

Enschede

40

+74%

813

8

Apeldoorn

38

-9%

9

Almere

36

+39%

1.240

10 Eindhoven

31

-45%

1.629

11 Maastricht

29

+16%

702

12 Den Bosch

26

-63%

1.481

13 Zwolle

25

-55%

1.740

14 Breda

24

-35%

1.352

15 Nijmegen

24

-17%

1.013

16 Drechtsteden

24

+50%

771

17 Groningen

19

-35%

1.310

18 Deventer

19

+36%

663

19 Hengelo

15

+66%

1.084

20 Tilburg

10

-44%

1.356

21 Heerlen

8

-56%

1.026

22 Assen

8

-43%

1.020

23 Leeuwarden

6

-46%

701

24 Sittard

5

-

484

-17%

1.212

1.054

-9%

1.481

Totaal overig Totaal Nederland

1.555

776

921

Bruto jaarinkomen van de transacties Het bruto jaarinkomen geeft het cijfer weer dat wordt verkregen wanneer de mediane huurprijs wordt vermenigvuldigd met het aantal opgenomen vierkante meters. Middels deze methode kan een schatting worden gegeven van de bruto jaaropbrengst door de verhuur van kantoorruimte in Nederland. In 2008 komt dit bedrag uit op € 239.187.000,-, een daling van ruim € 8.000.000,- ten opzichte van 2007. Bruto jaarinkomen van de transacties per regio ———————————————————————————————— Gross income per year of the transactions by region

Regio | Region

Huur | rent

2008

1

Amsterdam

180

71.280.000

-8%

2

Rotterdam

148

38.036.000

4%

3

Utrecht

150

30.300.000

2%

4


142

16.756.000

-41%

156.372.000

-9%

5

Arnhem

136

11.560.000

84%

6

Amersfoort

145

10.875.000

45%

7

Eindhoven

144

8.064.000

-41%

8

Zwolle

160

7.040.000

7%

9

Almere

133

5.985.000

88%

10 Den Bosch

153

5.814.000

-15%

11 Enschede

130

4.290.000

92%

12 Breda

131

4.192.000

-6%

13 Apeldoorn

134

3.886.000

-6%

14 Maastricht

145

3.625.000

57%

15 Groningen

125

3.125.000

-29%

16 Nijmegen

124

2.976.000

14%

17 Deventer

180

2.340.000

54%

18 Drechtsteden

127

2.286.000

41%

19 Tilburg

146

2.044.000

-13%

20 Hengelo

125

2.000.000

131%

21 Assen

120

960.000

-16%

22 Sittard

133

665.000

-

23 Heerlen

82

656.000

-77%

Totaal Randstad

24 Leeuwarden Totaal overig Totaal Nederland

108

% stijging | increase

432.000

-60%

82.815.000

+10%

239.187.000

-3%



De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen enerzijds de jaaropname aan kantoorruimte in een bepaald marktgebied en anderzijds het aanbod aan kantoorruimte in dat marktgebied per ultimo van dat jaar

Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio —————————————————————————————————— Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region

Kantorenmarktratio: 33% Op de Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2008 een lichte verruiming opgetreden. De kantorenmarktratio voor 2008 is uitgekomen op 33%, een daling van 3% ten opzichte van 2007. De daling in de totale opname ligt ten grondslag aan deze verruiming. Arnhem kent de meest krappe markt met een ratio van 76%. Vorig jaar bedroeg de ratio nog 31%, maar als gevolg van een forse opnamestijging is de markt veel krapper geworden. Van de grote steden heeft Rotterdam de meest krappe markt met een ratio van 43%. In Den Haag is de ratio fors gedaald als gevolg van de tegenvallende opname. Regio | Region

2004

2005

2006

2007

2008

1

Rotterdam

27%

17%

32%

48%

43%

2

Utrecht

26%

36%

20%

38%

40%

3

Amsterdam

18%

22%

34%

36%

30%

4


27%

19%

25%

31%

20%

Totaal Randstad

23%

22%

30%

37%

32%

5

Arnhem

30%

38%

38%

31%

76%

6

Enschede

23%

37%

56%

30%

65%

7

Almere

28%

19%

52%

24%

50%

8

Zwolle

172%

28%

57%

56%

42%

9

Amersfoort

49%

13%

28%

32%

42%

10 Den Bosch

39%

37%

59%

55%

41%

11 Nijmegen

10%

26%

31%

32%

41%

12 Groningen

53%

28%

38%

42%

39%

13 Breda

26%

47%

35%

42%

33%

14 Hengelo

16%

13%

17%

16%

33%

15 Apeldoorn

15%

38%

20%

33%

31%

16 Maastricht

23%

25%

45%

31%

31%

17 Eindhoven

35%

32%

38%

41%

27%

18 Tilburg

38%

65%

60%

42%

26%

19 Assen

25%

26%

51%

26%

24%

20 Drechtsteden

17%

9%

16%

12%

23%

21 Deventer

38%

25%

22%

22%

22%

47%

14%

22 Sittard 23 Heerlen 24 Leeuwarden

-

26%

56%

48%

22%

16%

17%

7%

20%

8%

Totaal overig

34%

29%

37%

34%

33%

Totaal Nederland

26%

25%

32%

36%

33%

Huurprijzen Opvallend aan de top 10 van hoogst gerealiseerde huurprijzen is het feit dat er enkel gerealiseerde huren in de regio Amsterdam in voorkomen. Dit was overigens ook vorig jaar het geval. Buiten de Randstad komt de hoogst gerealiseerde huurprijs voor rekening van de regio Zwolle Hanzeland. Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte in de Randstad per deelgebied ———————————————————————————————— Top rentals obtained per square metre of lettable floor area of office space in the Randstad conurbation by district

Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied ———————————————————————————————— Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district

Regio | Region

Huur | Rent

Amsterdam Zuidas

392

Amsterdam Centrum

363

Amsterdam Zuidas

350

Amsterdam Zuidas

340

Amsterdam Zuidas

335

Amsterdam Zuidas

330

Amsterdam Zuidas

305

Amsterdam Zuidas

305

Amsterdam Centrum

300

Amsterdam Zuidas

295

Zwolle Hanzeland

235

Maastricht Centrum en Wyck

219

Den Bosch Centrum

208



Branches Zakelijke dienstverleners blijven zoals ieder jaar verantwoordelijk voor het belangrijkste deel van de totale opname op de kantorenmarkt. In alle regio’s samen bepaalt deze branche 46% van het totale transactievolume. Opvallend is de sterke stijging van het percentage vierkante meters dat is opgenomen door een zakelijke dienstverlener in de regio Rotterdam (56%). Banken en financiële instellingen zijn na de zakelijke dienstverleners, met 9% verantwoordelijk voor het hoogste percentage opgenomen vierkante meters in Nederland. Opvallend is het feit dat in Utrecht fors meer kantoorruimte werd opgenomen door een bedrijf uit de gezondheids- en welzijnszorg dan in de overige drie grote steden het geval was. Ook banken en financiële instellingen zijn in Utrecht goed vertegenwoordigd. In Amsterdam valt op dat automatiseerders een groter dan gemiddeld metrage hebben opgenomen. Opname per branche naar m² in 2008 —————————————————————————————————— Take-up by sector according to square metres in 2008

Nederland

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Automatisering | Information Technology

Branche | Sector

6%

10%

2%

2%

Utrecht 2%

Banken en financiële instellingen Banks and financial institutions

9%

11%

5%

3%

17%

Bouw en Industrie | Construction and Industry

7%

4%

13%

6%

3%

Detailhandel | Retail

2%

6%

0%

0%

0%

Divers | Miscellaneous

4%

6%

7%

4%

5% 20%

Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare

8%

4%

8%

13%

Groothandel | Wholesale

3%

4%

2%

3%

2%

Ideële organisaties | Idealistic organisations

1%

1%

7%

2%

2%

Onderwijs | Education

6%

6%

5%

3%

0%

Overheid | Public sector

8%

8%

18%

6%

15%

46%

40%

33%

56%

33%

Zakelijke dienstverlening excl automatisering Business services excluding IT

Ontwikkeling van de totale voorraad van de Randstad in m² vvo De kantorenvoorraad in de vier grote steden is afgelopen jaar met 0,8% gestegen tot 20.973.000 m². In absolute zin is de voorraad gestegen met 170.000 m². Een jaar eerder bedroeg de stijging nog 228.000 m². Amsterdam heeft de grootste kantorenvoorraad en Utrecht de kleinste. Ontwikkeling totale voorraad in de Randstad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in the Randstad conurbation in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

19.667.000

20.039.000

20.575.000

20.803.000

20.973.000

+1,4%

+1,9%

+2,7%

+1,1%

+0,8%

Total stock Afname / Toename Decrease / Increase



1 • The Netherlands in 2008 Summary (Tables: see pages 17 — 23) Since 2006, the office space market in the Netherlands has shown an upward development. Economic growth, falling unemployment and increasing consumers confidence contributed to this development. The year 2008, however, has been characterized by the credit crunch, which has completely dominated the economic news since October. By now, the consequences of the credit crunch are noticeable in all facets of the economy. Financial institutions are turning to the Dutch government for help. With the takeover of Fortis, the Dutch government can even call itself a banker since the end of 2008. Measures such as short-time working and non-renewal of expiring contracts are rife and the end does not seem to be in sight yet. Various authorities in the field of economic forecasts expect a 3% reduction in the economy by the beginning of 2009 and, with it, a serious recession. 2007 was a successful year for the office space market. Take-up amounted to more than 1.7 million square metres, the highest figure since 2001, whereas supply decreased for the second year in a row to a little under 4.7 million square metres. The most important question for 2008 was whether that upward tendency in the office space market could continue. A year ago, the report Sprekende Cijfers had already mentioned an approaching crisis. The first quarter of 2008 can be labelled as successful. Take-up increased strongly in respect of the same quarter a year earlier and supply was about the same as at the end of 2007. As with every year, the first quarter includes the transactions from 2007 that were notified late but, as this is the case every year, comparisons can be made. Unlike the first quarter of 2008, the second quarter fell short of expectations. Take-up decreased by 19% in respect of the same quarter in 2007 and the total supply figure increased to a little under 5 million square metres. Despite this disappointing quarter, extrapolation of the first six months of 2008 would still show a total take-up of the entire year of more than 2 million metres, but the last two quarters of 2008 should not be much worse than they where in 2007. However, the third quarter of 2008 also presented a disappointing picture. Although the decrease in take-up compared to the year before was lower in percentage terms than in the second quarter, a decreasing tendency seemed to have begun. In order to exceed the take-up level of more than 1.7 million square metres of 2007, the fourth quarter needed to be extraordinary strong. Given the tendency begun and the, by then, worldwide crisis in the financial markets, such a scenario was not to be expected. Following on from the second and third quarters, the fourth quarter of 2008 also showed a decrease in take-up in respect of the year before. As a consequence, the take-up figure for the whole of 2008 is lower than that of 2007. Total take-up of office space in all Dynamis regions together amounted to 1.56 million square metres. This means a decrease of 9% in respect of the take-up level in 2007. Compared to a year ago, take-up remained at a reasonable level. There was a slight decrease of 1%. On 1 January 2009, a total of 4,687,000 m² of office space is offered in the Dynamis office regions. The office market ratio for the whole of 2008 amounts to 33%, which implies an expansion in respect of 2007. For the office market ratio within the Dynamis regions for 2007 amounted to 36%. The expansion can be explained by the fact that take-up in 2008 decreased compared to 2007, while the supply figure comes to about the same level as that of a year earlier. It was already concluded last year that an important part of the total supply remains structurally vacant. This statement is confirmed in an investigation carried out by Dynamis, the results of which are presented in the special subject article. From the investigation it

pagina 24 van 126 • Summary • januari 2009


appears that about 18% of the total supply in the Dynamis regions is valued as unmarketable. Therefore, the chance that a lessee is found for these buildings in the short term is small. Having regard to these findings, it can be concluded that the market for office space in the Netherlands is in fact smaller than the 33% ratio would lead one to suspect. It often happens that the supply does not link up well with the demand of potential users. It is hard to predict developments in the office market for 2009. Information as to the extent to which the economy will shrink and the duration of the crisis vary almost by the day. At the time of drawing up this report, the President of the Dutch National Bank (De Nederlandsche Bank - DNB), Nout Wellink, predicts a decrease in the economy of 3% for the beginning of 2009. Predictions for 2010 are still unsure. As regards the office market, only last year it was predicted that employment in the Netherlands would continue to increase, reason for which the demand for office space would continue. That conclusion has to be adjusted for the end of 2008 and probably for a major part of 2009. Some companies have already felt compelled to lay off employees and decisions to move are being postponed increasingly often. Supply: decrease by almost 1% to 4,647,000 m² In 2008, the number of square metres of office space offered remained virtually the same compared to the year before. On 1 January 2009 a total of 4,647,000 m² is offered, a decrease of almost 1%. In this respect, it should be noted that the region of Sittard has been added to the reporting. Consequently, more than 24,000 m² of office space has been added to the total supply figure. Without the addition of that region, the total supply would have been more than 1% less than a year earlier. At regional level, considerable differences are observed. With regard to the four big cities, the supply in Amsterdam and Rotterdam has increased, whereas the supply in Utrecht and The Hague decreased. In the rest of the regions, the supply decreased in ten cases. The biggest decrease in percentage terms is that in the region of Arnhem, where the supply in the past year was more than 25% less than a year earlier. The regions of Zwolle and Groningen show the biggest increase in supply. In both cases, the increase is 20%. Of the four big cities, the Rotterdam region shows the biggest increase in supply, with an increase in the supply figure by 8% in respect of 1 January 2008. In Amsterdam, the supply of office space also increased in 2008. Utrecht shows a 9% decrease, which is the biggest decrease. The supply figure for The Hague at 1 January 2009 is also lower than a year earlier (-7%). With regard to the five-year average, the only one that does not show a decrease is Rotterdam. The Hague shows a 6% decrease now, whereas the supply there last year was 6% above the five-year average. Percentage of new construction in supply The percentage of new construction in the available accommodation is determined by office buildings that have not been let before. In 2008, the percentage of new construction in the total available accommodation decreased. At 1 January 2008, that percentage was still 14%. At 1 January 2009, it was 10% of the newly constructed office space offered. It concerns a total of more than 450,000 m². A reason for the decrease is the insecure economic situation, due to which new developments are halted or postponed more often. With a percentage of 25%, the region of Heerlen has the biggest share of new construction in its available accommodation. In Maastricht and Sittard no offices are offered that have not been let before. Especially noticeable in the big cities is the decrease in the new construction figure in Rotterdam, which fell from 18% to 5%. In Utrecht, the percentage of new construction also decreased, to 11%. In Amsterdam and The Hague, the new construction percentage of the available accommodation figure increased by 1%, to 8% and 22% respectively.

januari 2009 • Summary • pagina 25 van 126


Take-up: decrease by 9% to 1,560,000 m² The total take-up figure for the whole of 2008 decreased by 9% in respect of the take-up figure for 2007. In 2007, the four big cities were completely responsible for the increase in total take-up, whereas in 2008 they are completely responsible for the decrease. In respect of 2007, the four big cities together show a decrease in take-up of 14%. In Rotterdam and Utrecht however, the decrease in respect of a year earlier is far less than in Amsterdam and especially in The Hague. In 2008, more than 257,000 m² of office space was taken up in Rotterdam, a decrease of only 5,000 m² in respect of 2007. The decrease in take-up also remained limited in Utrecht, where it was 11,000 m². Despite a decrease in take-up of 61.000 m², Amsterdam remains the most important player on the demand side of the office space market. By far the least transactions took place in The Hague last year, which shows the biggest decrease in take-up in respect of a year earlier. The office space take-up was as much as 85,000 m² less than in 2007, a decrease of 42%. Apart from the four big cities, total take-up increased by 2% compared to 2007. The regions of Hengelo, Enschede, Almere and Arnhem showed the strongest increases. In Arnhem, Enschede and Almere, take-up almost doubled compared to the year before and the transaction volume in Hengelo even more than doubled. The biggest decrease in respect of 2007 took place in the region of Heerlen, where only 8,000 m² was taken up in 2008, compared to 23,000 m² in 2007. Transactions: 1,054 In 2008, a total of 1,054 transactions was concluded in the office space markets in the Dynamis regions. This means a decrease in respect of 2007, when 1,163 transactions took place. The four big cities showed the highest number of transactions, 570. The average transaction volume in the big cities is 1,709 m². With 1,498 m², The Hague shows the lowest average volume per transaction, whereas Utrecht shows the highest metre average, with 2,000 m². In the rest of the regions, the average transaction volume of 1,212 m² is significantly lower, with Arnhem showing the highest metre average, 1,659 m², and Deventer the lowest, 666 m². Gross income per year of the transactions The gross income per year is the figure obtained when multiplying the median rent by the number of square metres taken up. By means of this method, the gross annual proceeds of office space letting in the Netherlands can be estimated. In 2008, this amount is € 239,187,000.00, a decrease of more than € 8,000,000.00 compared to 2007. The office market ratio indicates the proportion between the annual take-up of office space in a specific market area and the office space offered in that market area at the end of the year.

Office market ratio: 33% The Dutch office space market showed a slight expansion in 2008. The office market ratio for 2008 is 33%, a decrease of 3% in respect of 2007. The basis for the expansion is the decrease in total take-up. With a ratio of 76%, Arnhem has the slimmest market. Last year, the ratio was still 31%, but the market turned far slimmer as a consequence of a strong increase in take-up. Of the big cities, Rotterdam has the slimmest market, with a ratio of 43%. In The Hague, the ratio decreased strongly as a consequence of disappointing take-up. Rents It is striking in the top 10 of highest realized rents that they are all in the region of Amsterdam. This was the same last year. Outside the Randstad conurbation, the highest realized rent is that of the region Zwolle Hanzeland. Branches of industry As every year, business service companies are responsible for the major part of the total take-up in the office space market. Taking all regions together, this branch of industry determines 46% of the transaction volume. The strong increase in the percentage of square metres taken up by a business service company in the region of Rotterdam (56%) is

pagina 26 van 126 • Summary • januari 2009


striking. After business service companies, banks and financial institutions are responsible for the highest percentage of square metres taken up in the Netherlands, with 9%. The fact that in Utrecht much more office space was taken up by a health and welfare company than in the other three big cities is noticeable. Banks and financial institutions are also well represented in Utrecht. With regard to Amsterdam, it is noticeable that information technology companies took up a larger than average number of square metres. Development of the total stock of the Randstad conurbation in m² lettable floor area Office stock in the four big cities has increased by 0.8% over the past year, to 20,973,000 m². In real terms the stock increased by 170,000 m². A year earlier, the increase still amounted to 228,000 m². Amsterdam has the largest office stock and Utrecht the smallest.

januari 2009 • Summary • pagina 27 van 126

regio

Amsterdam Almere

2


januari 2009 • Amsterdam • pagina 29 van 126


2 • Regio Amsterdam en Almere Amsterdam Na de twee succesvolle kantorenmarktjaren 2006 en 2007 heeft in 2008 de financiële crisis ingezet. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de kantorenmarkt een iets minder jaar kende. Werd in de twee voorgaande jaren respectievelijk 505.000 m² en 456.000 m² kantoorruimte opgenomen, afgelopen jaar bedroeg het totale opnamecijfer ruim 395.000 m². Het aanbod steeg het afgelopen jaar van 1.282.200 m² naar 1.326.600 m². Dat de financiële crisis ook gevolgen heeft voor de kantorenmarkt in de regio Amsterdam is eind 2008 wel duidelijk geworden. Uit bovenstaande cijfers blijkt dat een dalende trend is ingezet in de opname en dat het aanbod is gestegen. In hoeverre deze ontwikkelingen in 2009 zullen doorzetten blijft vooralsnog echter onduidelijk. Amsterdam kent een aantal locaties waar veel nieuwbouwontwikkelingen gaande zijn of staan gepland. De Zuidelijke IJ-oevers ontwikkelen zich steeds meer als populaire kantorenlocatie. Er is in de loop van de jaren reeds veel kantoorruimte opgeleverd en voor de toekomst staan hier nog veel meer ontwikkelingen gepland. Op dit moment wordt langs de Oostelijke Handelskade bijvoorbeeld gebouwd aan het kantorencomplex ‘Nieuw Europa’, dat zal gaan bestaan uit vier delen met een totaal metrage van 25.000 m². De goede bereikbaarheid als gevolg van de ligging nabij het Centraal Station draagt bij aan de positieve ontwikkeling van de Zuidelijke IJ-oevers. Daarnaast blijft de Zuidas natuurlijk de toplocatie voor kantoorgebruikers en er komen hier nog steeds nieuwe ontwikkelingen bij. De ligging ten opzichte van Schiphol en de goede bereikbaarheid per auto door middel van de A10 en per openbaar vervoer middels het station Amsterdam Zuid dragen bij aan de kwaliteit van deze locatie. Hierbij moet worden aangetekend dat het geplande dokmodel, waarbij de infrastructuur ondergronds zou komen te liggen, vertraging heeft opgelopen. Een voorbeeld van een groot project is ‘Symphony’, waarin twee torens van ruim honderd meter hoog worden gebouwd. Dit gebouw moet zowel een woonfunctie, als een kantorenfunctie gaan vervullen. Het ‘Mahler4-project’ is een andere grote ontwikkeling die bestaat uit meerdere fasen. De woontoren ‘New Amsterdam’ is reeds opgeleverd en er zijn op dit moment nog een drietal gebouwen in de laatste ontwikkelingsfase, te weten ‘The Rock’, ‘UN Studio’ en ‘FOA’. Ondanks alle genoemde kantorenontwikkelingen is Amsterdam afgelopen jaren terughoudend geweest met het toestaan van nieuwe kantoorontwikkelingen. Om de kantorenmarkt in de regio gezond te houden zijn veel plannen geschrapt onder het mom van ‘Plabeka’ (Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties). Dit platform moet bijdragen aan een optimale afstemming tussen vraag en aanbod van bedrijfslocaties. Aanbod 1 januari 2009: +3% Het totale aanbod van kantoorruimte in de regio Amsterdam is het afgelopen jaar met 3% gestegen en komt op 1 januari 2009 uit op 1.326.700 m². Daarmee is voor het eerst sinds 1 januari 2006 weer een stijging waarneembaar. In vergelijking met de voorgaande vijf jaar daalt het aanbod echter nog steeds. Deze daling bedraagt 9%. Het aandeel nieuwbouw in het totale aanbod bedraagt op 1 januari 2008 8%, een daling van 1% ten opzichte van een jaar eerder.

pagina 30 van 126 • Amsterdam • januari 2009


Het aanbod van kantoorpanden met een metrage van minimaal 500 m² in de regio is opgebouwd uit 472 objecten. Dit zijn er vier meer dan een jaar geleden. In veertien gevallen betreft het een nieuwbouwpand, waarbij de gemiddelde grootte 7.330 m² bedraagt. Vijf nieuwbouwpanden hebben een metrage van meer dan 10.000 m², waarbij het grootste object 20.500 m² omvat. De gemiddelde grootte van een aangeboden bestaand pand komt fors lager uit en bedraagt 2.676 m². Het bestaande kantoorpand met het grootste aaneengesloten metrage betreft het gebouw ‘Telehouse’ aan de La Guardiaweg, met 32.533 m². In totaal worden twaalf bestaande objecten aangeboden met een metrage van meer dan 10.000 m². Het totaal aantal aangeboden panden met een metrage van meer dan 10.000 m² komt daarmee uit op zeventien, één meer dan een jaar geleden. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2 006

2007

2008

2009

1.429.600

1.622.100

1.479.200

1.282.200

1.326.700

-1%

+13%

-9%

-13%

+3%

-38%

+29%

-18%

-10%

-9%

Percen tage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area

30%

14%

9%

7%

8%

Percen tage bestaande bouw m² Percentage of existing building floor area

70%

87%

91%

93%

92%

Aanb od m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percen tage t.o.v. voorgaan d jaar Percentage in relation to previous year Percen tage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

Aanbod: forse stijging in Amsterdam Zuidoost Op 1 januari 2009 heeft het deelgebied Amsterdam West voor het eerst niet meer het hoogste aanbodcijfer. In het deelgebied Amsterdam Zuidoost is het aanbod met ruim 55.000 m² gestegen en uitgekomen op 317.800 m². Hiermee wordt het aanbodcijfer van Amsterdam West, waar het aanbod licht is gedaald, geëvenaard. In de overige deelgebieden binnen Amsterdam zijn schommelingen waarneembaar. In het centrum, de Zuidas en op de Zuidelijke IJ-oevers is het aanbod gedaald, terwijl Amsterdam Noord en Oost juist een stijging laten zien. Het totale aanbod binnen Amsterdam is met 3% gestegen. In de overige regio’s zijn eveneens verschillen waarneembaar in de ontwikkeling van het aanbod. Deelregio’s waar het aanbodcijfer is gestegen ten opzichte van 1 januari 2008 zijn Badhoevedorp, Hoofddorp en Schiphol. In Amstelveen en Diemen is het aanbod in deze periode juist gedaald. Hoofddorp en Schiphol hebben van de overige regio’s veruit het grootste aanbodcijfer. Het totale aanbod binnen deze overige regio’s is met 5% gestegen. Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam No ord | North

2005

2006

2007

2008

2009

142.400

163.600

134.200

128.900

103.300 14.700

5.300

12.600

2.500

6.600

Amsterdam Oost | East

55.400

84.900

33.400

25.300

39.700

Amsterdam West | West

319.400

389.200

426.400

322.900

317.600

Amsterdam Zu idas

198.300

222.000

143.400

121.800

115.300

36.900

29.400

15.000

18.100

3.900

285.400

315.600

309.400

262.600

317.800

Amsterdam

1.043.100

1.217.300

1.064.300

886.200

912.300

Amstelveen

110.300

97.900

84.000

80.000

67.900

Badhoevedorp

12.100

16.200

19.600

21.700

24.000

Diemen

75.100

79.000

65.200

71.400

69.200

106.500

118.700

116.800

112.600

130.800

Amsterdam Zu idelijke IJ-oevers Amsterdam Zu idoo st | South East

Hoofddorp Schiphol Overig | Other Totaal | Total

82.400

93.200

129.300

110.300

122.400

386.400

405.000

414.900

396.000

414.300

1.429.600

1.622.200

1.479.200

1.282.200

1.326.600



1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

'9 6 '9 7 '9 8 '9 9 '0 0 '0 1 '0 2 '0 3 '0 4 '0 5 '0 6 '0 7 '0 8

0

Aanbod/Supply

Opname Het totaal aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte in de regio Amsterdam komt voor 2008 uit op 395.500. Dit betekent een daling van 13% ten opzichte van 2007 toen in totaal 456.500 m² werd opgenomen. Het opnameniveau ligt echter nog steeds ruim boven dat van de periode voor 2006. De totale daling komt voor het belangrijkste deel voor rekening van de overige deelgebieden. Hier is de opname gedaald met 57.400 m², oftewel 44%, ten opzichte van 2007. Met name in Amstelveen, Hoofddorp en Schiphol komt het opnamecijfer lager uit. In Amsterdam is de opname licht gedaald tot 323.700 m² en daarmee is het transactievolume in de stad op peil gebleven.

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo —————————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area

In Amsterdam Zuidoost zijn afgelopen jaar met 84.900 m² de meeste kantoormeters verhuurd, gevolgd door de Zuidas met 74.900 m². Twee van de vijf transacties met een metrage groter dan 10.000 m² hebben dan ook plaatsgevonden in Amsterdam Zuidoost en één op de Zuidas. Het grootste kantoorpand dat afgelopen jaar van gebruiker is gewisseld betreft echter een object aan de Vijzelstraat in het centrum van Amsterdam. Het gaat hierbij om 13.000 m², opgenomen door een zakelijke dienstverlener. Opvallend is verder het herstel in de opname op de Zuidelijke IJ-oevers. Hier werd vorig jaar slechts 2.400 m² verhuurd. Afgelopen jaar bedroeg het totaal opgenomen metrage 15.400 m². De verwachting is dat de opname hier ook in de toekomst op peil blijft als gevolg van de vele ontwikkelingen die hier gaande zijn. Amsterdam Oost kent voor het tweede jaar op rij een teleurstellend opnamecijfer. Er werden slechts zes transacties gesloten met een totaal metrage van 5.200 m². In de overige deelgebieden kent Hoofddorp, ondanks een forse daling, de grootste opname, met 29.500 m². Opvallend is dat in Badhoevedorp na drie jaren zonder transacties afgelopen jaar twee transacties hebben plaatsgevonden. In totaal werden 255 panden opgenomen. Slechts vijf hiervan waren nieuwbouwpanden. Uit de gemiddelde transactiegrootte van deze panden (6.500 m²) blijkt dat nieuwbouw objecten vaak een groot metrage hebben. Voor bestaande bouw bedroeg het gemiddelde transactievolume 1.456 m².

Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre

2004

2005

2006

2007

2008

32.000

38.200

83.400

68.400

64.800 19.700

Amsterdam No ord | North

1.000

-

8.700

17.200


8.000

27.200

42.900

16.800

5.200


57.100

110.100

80.900

69.300

58.800

Amsterdam Zu idas

45.800

30.400

81.900

69.600

74.900

6.100

9.200

25.000

2.400

15.400

66.400

40.800

70.200

83.600

84.900

Amsterdam

216.400

255.900

393.000

327.300

323.700

Amstelveen

10.700

30.900

25.300

27.200

17.200

Badhoevedorp

2.800

-

-

-

2.400

Diemen

1.400

7.900

20.700

4.600

7.900

13.100

26.200

37.100

50.000

29.500

7.400

28.300

29.100

47.400

14.800

35.400

93.300

112.200

129.200

71.800

251.800

349.300

505.200

456.500

395.500

Amsterdam Zu idelijke IJ-oevers Amsterdam Zu idoo st | South East

Hoofddorp Schiphol Overig | Other Totaal | Total



Aantal transacties gestegen, transactiegrootte kleiner Ondanks de forse daling in het totale opnamecijfer is het aantal transacties in de regio Amsterdam gestegen tot 255. Dit zijn 21 transacties meer dan in heel 2007. De gemiddelde grootte van een transactie is met 400 m² gedaald, van 1.951 m² vorig jaar tot 1.551 m² in het afgelopen jaar. Naast de eerder genoemde grootste opname van 13.000 m² hebben nog vier transacties plaatsgevonden met een metrage boven 10.000 m². Kantorenmarktratio: 30% De kantorenmarktratio in de regio Amsterdam is afgelopen jaar uitgekomen op 30%. Ten opzichte van een jaar eerder betekent dit een daling van 6%, hetgeen betekent dat de kantorenmarkt in Amsterdam ruimer is geworden. De belangrijkste reden voor de marktverruiming die heeft plaatsgevonden is de daling van het opnamecijfer met 13%, terwijl het aanbod met 3% in verhouding minder is gestegen. Wanneer een vergelijking wordt gemaakt met het landelijke gemiddelde van 33% dan zit de regio Amsterdam daar 3% onder. De verschillen per deelgebied zijn zoals gebruikelijk groot. Opvallend is allereerst de ratio van 17% in de overige deelgebieden. Deze is in vergelijking met de kantorenmarktratio van 35% in de stad Amsterdam erg laag. Amstelveen en Hoofddorp hebben van de overige deelgebieden de meest krappe markt met ratio’s van respectievelijk 25% en 23%. In Badhoevedorp, Diemen en Schiphol bedragen de ratio’s respectievelijk 10%, 11% en 12%, hetgeen betekent dat de markt voor kantoren hier als zeer ruim te typeren is. Binnen Amsterdam laten de meeste deelgebieden een hogere ratio noteren. Meest opvallende kantorenmarktratio’s komen voor rekening van de Zuidelijke IJ-oevers en Amsterdam Noord, met respectievelijk 395% en 134%. Huurprijzen Traditioneel zijn er een aantal deelgebieden in Amsterdam waar hoge huren worden gerealiseerd. In 2006 en 2007 werden de hoogste huren gerealiseerd voor panden op Schiphol en op de Zuidas. Afgelopen jaar betaalde een zakelijk diensverlener € 392,- per vierkante meter voor een kantoorruimte op de Zuidas in Amsterdam. Van de tien hoogst gerealiseerde huren in 2008 hebben er twee hebben plaatsgevonden in het centrum. De top 10 wordt gecomplementeerd door huurprijzen op de Zuidas. De hoogste huur op de Zuidas (€ 392,-) ligt ruim € 50,- boven de tophuur van een jaar eerder. In Amsterdam Oost wordt het minst betaald voor een vierkante meter kantoorruimte. De hoogst gerealiseerde huurprijs komt hier uit op € 140,- per vierkante meter per jaar. De geregistreerde incentives in de regio Amsterdam zijn afgelopen jaar licht gedaald, maar de verwachting is dat deze als gevolg van de financiële crisis in de komende periode weer zullen stijgen. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2008

Verwacht / Expected (€) 2009

Amsterdam Centrum | Centre

363

290

Amsterdam Noord | North

185

170


142

150


282

200

Amsterdam Zuidas

392

360

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

-

265

Amsterdam Zuidoost | South East

195

195

Amstelveen

195

200

Badhoevedorp

160

150

Diemen

175

150

Hoofddorp

240

220

Schiphol

280

320



Branches Van 367.442 m² is bekend tot welke branche de gebruiker van het kantoorpand behoort. Zakelijke dienstverleners blijven zoals in iedere regio verantwoordelijk voor het grootste deel van de opname. Het percentage vierkante meters dat is opgenomen door een bedrijf uit deze branche is met 9% gestegen tot 40%. Banken en financiële instellingen zijn na de branche zakelijke dienstverlening verantwoordelijk voor het grootste opnamecijfer, met een percentage van 11%. Vorig jaar stonden automatiseerders nog op de tweede plek qua aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte. Zij komen nu met een aandeel van 10% de derde plek.

Opname per branche 2008 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2008

6%

1%

10%

Automatisering | Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

4% 4%

Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

6%

Onderwijs | Education Bouw en Industrie Construction and Industry

8%

40%

Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail

11%

Ideële organisaties | Idealistic organsations

6%

. Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Amsterdam is afgelopen jaar met bijna 1% gestegen. Deelgebieden waar veel nieuwbouwontwikkelingen plaatsvinden zijn verantwoordelijk voor deze stijging. De Zuidas is verantwoordelijk voor de grootste bijdrage aan de toename van de voorraad. In de toekomst zal dit deelgebied eveneens voor een belangrijk deel blijven bijdragen aan deze ontwikkeling. De Zuidelijke IJ-oevers zullen eveneens een belangrijke rol gaan spelen met onder andere ontwikkelingen op het Oosterdokseiland en het Westerdokseiland. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

6.800.000

7.000.000

7.200.000

7.240.000

7.312.000

+3%

+3%

+3%

+1%

+1%


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren 1 Uit onderstaande tabel blijkt dat de mediane vraagprijs op de Zuidas evenals voorgaande jaren de hoogste is. Diemen is, binnen de regio Amsterdam, met een mediane vraagprijs van € 130,- de goedkoopste locatie om kantoorruimte te huren. Dit komt overeen met de tophuur in Diemen die afgelopen jaar eveneens de laagste is gebleken. Wanneer wordt gekeken naar de mediane transactieprijzen is eveneens de Zuidas de deelregio met de hoogste prijzen. In dit geval komt Amsterdam Oost naar voren als deelregio met de laagste mediane transactieprijs.



De data in onderstaande tabellen worden onder voorbehoud gepubliceerd omdat de mediane prijzen als gevolg van beperkte waarnemingen of onbekende incentives niet altijd representatief worden geacht. Desondanks geven de cijfers een interessant beeld van de prijsontwikkeling per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

2006



2007

2008

2009

m² vvo

mediane vraagprijs €

m² vvo


m² vvo


m² vvo


sq. metres lett. fl. area

median ask. price €







163.600

215

134.200

225

128.900

225

103.300

220


12.600

135

2.500

120

6.600

135

14.700

135


84.900

170

33.400

160

25.300

150

39.700

160


389.200

150

426.400

150

322.900

150

317.600

150

Amsterdam Zuidas

222.000

225

143.400

225

121.800

240

115.300

282

29.400

215

15.000

210

18.100

255

3.900

-

315.600

145

309.400

153

262.600

150

317.800

155

Amstelveen

97.900

180

84.000

175

80.000

180

67.900

163

Badhoevedorp

16.200

139

19.600

142

21.700

132

24.000

145

Diemen

79.000

135

65.200

130

71.400

130

69.200

130

118.700

150

116.800

150

112.600

150

130.800

150

93.200

160

129.300

170

110.300

165

122.400

160

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers Amsterdam Zuidoost | South East

Hoofddorp Schiphol Totaal | Total

1.622.100

1.479.200

1.282.200

1.326.600

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions

2005



2006

2007

2008

aantal transacties

mediane huurprijs €

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


number of transactions

median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

30

180

40

210

44

200

43


-

-

5

155

-

-

11

175


8

148

7

144

17

133

6

142


36

162

35

165

35

145

39

163

Amsterdam Zuidas

14

258

46

208

35

290

44

250

6

145

12

240

-

-

-

-

Amsterdam Zuidoost | South East

20

145

31

160

36

145

45

160

Amstelveen

180

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

218

13

173

17

165

14

180

15

Badhoevedorp

-

-

-

-

-

-

-

-

Diemen

-

-

5

130

-

-

5

153

Hoofddorp

18

153

27

175

23

150

18

160

Schiphol

13

180

15

183

-

248

16

235

Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars De heer E.A.M. Annaert Telefoon (020) 540 55 20 | www.bhh.nl



pagina 36 van 126 • Almere • januari 2009


Almere De gemeente Almere geeft aan plannen te hebben om de totale kantorenvoorraad met 750.000 m² uit te breiden. De belangrijkste locatie is het nieuw te ontwikkelen kantorenpark Almere Poort. Op deze locatie bestaat een zachte planvoorraad van 500.000 m². Almere is door de ligging in economisch opzicht zeer gericht op Amsterdam. Op het kantorenpark Almere Poort wil men de bedrijven iets bieden wat in Amsterdam moeilijk te vinden is. Zo zijn er meer dan genoeg parkeerplaatsen beschikbaar voor de bedrijven en is het kantorenpark zeer ruim en groen opgezet. De bereikbaarheid van het gebied wordt in 2011 sterk verbeterd door de bouw van een nieuw NS-station in Almere Poort. Het terrein is dan met de trein in 20 minuten te bereiken vanaf Amsterdam CS. Naast Almere Poort wordt Almere Stad gezien als de uitbreidingslocatie voor kantoren. Het afgelopen jaar is de opname door de verhuur van een groot nieuw op de markt gekomen pand bijna verdubbeld ten opzichte van vorig jaar In 2006 was eenzelfde patroon zichtbaar. De afgelopen vijf jaar is de totale kantorenvoorraad in Almere dan ook mede door een aantal grote nieuw op de markt verschenen kantoren met 100.000 m² gestegen. In deze periode is de kantorenvoorraad gemiddeld met 20.000 m² per jaar gestegen. Gezien de grote planvoorraad kan voor de komende jaren een sterkere stijging van de totale kantorenvoorraad worden verwacht. De economische ontwikkelingen spelen in dit scenario echter een belangrijke rol. Aanboddaling van 9% Het aanbod op 1 januari 2009 komt in de regio Almere uit op 90.400 m². Dit aanbodcijfer is fors lager dan een jaar eerder, toen nog 99.100 m² in aanbod stond. De totale daling bedraagt 9%. Ook ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde ligt het aanbod laag. Het percentage nieuwbouw in het aanbod is in 2008 gestegen tot 15%. Het totale aanbod wordt gevormd door 74 objecten. Dit zijn er tien meer dan een jaar geleden. Gezien de aanboddaling geeft dit aan dat de gemiddelde grootte van een object lager uitkomt; deze bedraagt 1.221 m² ten opzichte van 1.557 m² vorig jaar. De gemiddelde grootte is het hoogst in Almere Stad: 1.284 m². Almere Buiten volgt met 1.160 m² en in Almere Haven is de gemiddelde grootte van een object met 791 m² een stuk kleiner. Het grootste aaneengesloten metrage in aanbod betreft een object van 6.097 m² aan de Wisselweg in Almere Stad. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

122.400

118.000

86.700

99.100

90.500

+62%

-4%

-27%

+14%

-9%

-

-

-14%

+1%

-10%

Percentage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area

38%

31%

8%

4%

15%

Percentage bestaande bouw m² Percentage of existing building floor area

62%

69%

92%

96%

85%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

Almere Stad: 11% minder aanbod De aanboddaling die in Almere heeft plaatsgevonden is te herleiden naar de ontwikkeling afgelopen jaar in Almere Stad. Hier werd op 1 januari 2009 74.500 m² aangeboden, 11% minder dan een jaar eerder en het laagste aanbodniveau in jaren. Almere Buiten liet een lichte daling in het aanbod zien en in Almere Haven is het aanbodcijfer licht gestegen. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

Almere Haven

2.800

6.000

6.100

8.000

8.800

Almere Buiten

7.000

6.700

4.100

7.400

7.100

Almere Stad

112.600

105.500

76.500

83.700

74.500

Totaal | Total

122.400

118.000

86.700

99.100

90.400

januari 2009 • Almere • pagina 37 van 126


Opname in 2008 fors gestegen Aan de vermeldde aanboddaling ligt voornamelijk een fors gestegen opnamecijfer ten grondslag. Na een forse daling in 2007 heeft in 2008 namelijk weer voor bijna 45.000 m² aan transacties plaatsgevonden. Net als in 2006 is dit hoge cijfer deels te verklaren door één grote transactie. Het gaat hierbij om een nieuwbouwtransactie van 16.000 m² die plaatsvond in Almere Stad. Ook zonder deze transactie is in Almere Stad het grootste totale metrage opgenomen en vonden er de meeste transacties plaats: 29. In Almere Buiten vonden vier transacties plaats met een gezamenlijke grootte van 3.900 m². In Almere Haven werd slechts 1.000 m² opgenomen, verdeeld over drie transacties. In totaal werden afgelopen jaar 36 panden onttrokken aan het aanbod, tien meer dan in 2007. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008

Almere Haven

1.500

1.000

1.000

-

1.000

Almere Buiten

-

-

1.700

2.500

3.900

Almere Stad

32.500

20.700

42.400

21.400

39.800

Totaal | Total

34.000

21.700

45.100

23.900

44.700

Gemiddelde transactiegrootte De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 1.240 m². Dit gemiddelde zou zonder de grootste opname van 16.000 m² echter fors lager uitkomen. Er zijn in Almere twee nieuwbouwpanden opgenomen in 2008. De genoemde grootste transactie van 16.000 m² betreft een nieuwbouwontwikkeling in het WTC. Het andere nieuwbouwpand heeft een metrage van 450 m². De gemiddelde transactiegrootte van de 34 transacties bestaande bouw bedraagt 830 m². Kantorenmarktratio: 54% De verhouding tussen de opname in 2008 en het aanbod aan het einde van 2008 is mede door de genoemde grote transactie fors hoger uitgevallen dan vorig jaar: de ratio bedraagt 54%. Zonder de opgenomen 16.000 m² zou de ratio 35% bedragen. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde transactieprijs per vierkante meter per jaar komt uit op € 170,- en is gerealiseerd in Almere Stad. Almere Haven kende de laagste tophuur. Overigens is van veel transacties de huurprijs niet bekend gemaakt. De verwachte tophuren voor het komende jaar zijn iets gestegen ten opzichte van vorig jaar. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district




Almere Haven

118

110

Almere Buiten

135

130

Almere Stad

170

150

Voorraad De totale kantorenvoorraad bedroeg in januari 2009 ongeveer 500.000 m². Dat betekent dat de kantorenvoorraad het afgelopen jaar met 3% is toegenomen. Gezien de aanwezige vraag naar nieuwbouw en de plannen die er zijn op dit gebied kan de verwachting worden uitgesproken dat de voorraad de komende jaren nog verder zal stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease-Increase

2005

2006

2007

2008

2009

396.000

465.000

480.000

485.000

490.000

+6%

+17%

+3%

+1%

+1%

Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars De heer E.A.M. Annaert Telefoon (020) 540 55 20 | www.bhh.nl

pagina 38 van 126 • Almere • januari 2009

regio

3

Den Haag


pagina 40 van 126 • Regio Den Haag • januari 2009


3 • Regio Den Haag Den Haag Den Haag is als vestigingsplaats voor kantoorgebruikers wat kantorenvoorraad betreft de tweede kantorenregio in Nederland. Overheidsinstellingen zijn vaak grootgebruikers van kantoorruimte. Het feit dat Den Haag Nederlands administratieve hoofdstad is en er dus een groot aantal overheidsinstellingen gevestigd zijn draagt bij aan deze tweede plaats. Onder meer om deze reden weten ook internationale instellingen hun weg naar Den Haag te vinden. Bereikbaarheid en samenwerking met andere organisaties worden door deze internationale partijen als belangrijke factoren gezien om zich in de stad te vestigen. Verspreid over de regio zijn verschillende nieuwbouwprojecten gepland. Belangrijke locaties voor kantoorontwikkelingen zijn het gebied rondom het Centraal Station en het Beatrixkwartier. In het stationsgebied staan meerdere projecten gepland. De bouw van de kantoortoren ‘Haagsche Zwaan’ (18.000 m²) en ‘De Kroon’ is reeds gestart. De realisatie van de overige nieuwbouwplannen in dit gebied zijn vanwege de economische tegenwind enigszins onzeker geworden. Er wordt op het moment niet op risico gebouwd. Deze maatregelen hebben onder andere effect op de geplande bouw van 44.000 m² aan het Koningin Julianaplein en de uitbreiding van kantoorruimten in het winkel- en dienstencentrum ‘Babylon’. Naast het stationsgebied blijven knooppuntlocaties als ‘Leidschenveen’, ‘Binckhorst’, ‘Laakhaven Holland Spoor’ en ‘Ypenburg’ in trek. Rond station ‘Ypenburg’ staat voor de komende jaren ruim 60.000 m² aan kantoorruimte gepland. De voormalige sigarettenfabriek van Caballero op ‘Binckhorst’ is herontwikkeld, met daarin 12.000 m² beschikbare kantoorruimte voor de ‘Caballero Innovatie Fabriek’, een broedplaats voor startende ondernemers. In ‘Laakhaven Holland Spoor’ is de afgelopen jaren 100.000 m² kantoorruimte ontwikkeld rondom de Haagse Hogeschool. De komst van de Randstadrail heeft gezorgd voor een betere bereikbaarheid van veel kantoren op locaties aan de rand van de stad. Deze ondervinden als gevolg hiervan een kleine opleving. Een opmerkelijke nieuwkomer in Den Haag is het Chinese telecombedrijf ZTE Corporation, ’s werelds grootste producent van mobiele telefoons en telecommunicatienetwerken. ZTE is tien keer zo groot als KPN en vestigt zijn Europese hoofdkantoor en het verkoop- en distributiecentrum in Den Haag. Deze vestiging omvat de bundeling van vijftig Europese verkoopkantoren. Het is de verwachting dat deze ontwikkeling meer handel uit de Aziatische hoek zal aantrekken. Aanbod 1 januari 2009: daling van 7% Het aanbodcijfer in Den Haag vertoonde de afgelopen jaren een wisselend beeld. In 2008 heeft een aanboddaling plaatsgevonden. Het aanbod is uitgekomen op 599.300 m². Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod blijft door de vele nieuwbouwprojecten onverminderd hoog. Op 1 januari 2009 bedroeg dit percentage 22%; fors hoger dan het landelijk gemiddelde. In totaal staan op 1 januari 2009 245 objecten in aanbod met een gemiddelde grootte van 2.446 m². Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

661.300

681.200

610.100

646.000

599.300

Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year

+11%

+3%

-10%

+6%

-7%

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

+31%

+21%

+9%

+6%

-6%


18%

18%

17%

21%

22%


82%

82%

83%

79%

78%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area

januari 2009 • Den Haag • pagina 41 van 126


Aanbod per deelregio In de stad Den Haag heeft in een aantal deelregio’s een forse aanboddaling plaatsgevonden. In Den Haag Oost is de daling met 36% het meest in het oog springend. Vorig jaar liet deze regio ook al de grootste aanboddaling noteren, er werd toen 18.700 m² minder kantoorruimte aangeboden. In 2008 was de daling zelfs 32.000 m². In de deelgebieden Zuid en Nieuw Geannexeerd bedroeg de daling 19%. Zowel het nieuwe als het oude centrum lieten kleinere dalingen noteren van respectievelijk 2% en 5%. In Den Haag West is het aanbod nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van een jaar eerder. Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

77.600

60.800

53.300

101.800

99.900

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

58.700

60.300

43.500

39.200

37.100

Den Haag West | West

47.900

57.300

52.800

66.100

66.050

Den Haag Zuid | South

29.100

24.100

22.200

20.600

16.700

Den Haag Oost | East

105.600

115.900

108.800

90.100

58.100

22.500

19.000

14.000

20.600

15.800

Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag | The Hague

341.400

337.400

294.600

338.400

293.700

Delft

45.900

45.400

40.100

53.600

53.600

Leidschendam

32.500

39.000

39.000

31.700

31.700

121.700

145.700

136.600

134.900

132.900

Voorburg

15.900

19.500

18.700

14.100

14.100

Wassenaar

1.400

1.400

1.300

1.300

1.300

Zoetermeer

102.500

92.800

79.800

72.000

72.000

Overig | Other

319.900

343.800

315.500

307.600

305.600

Totaal | Total

661.300

681.200

610.100

646.000

599.300

Rijswijk

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09

Aanbod/Supply

Opname/Take-up


44% minder transacties in 2008 De opname van kantoorruimte is in 2008 zeer fors gedaald. Er werd 113.300 m² opgenomen, een daling van 44% ten opzichte van 2007, toen nog 202.500 m² kantoorruimte werd verhuurd. In het nieuwe centrum van Den Haag werd vorig jaar als gevolg van opgeleverde nieuwbouw een recordaantal van 55.900 m² opgenomen. Dit kwam deels door twee grote transacties met een metrage van meer dan 10.000 m². In 2008 bleef de opname van dergelijke metrages uit en werd er slechts 13.300 m² opgenomen, een daling van 76% ten opzichte van vorig jaar. Ook in deelgebieden Oud centrum en Oost vonden forse dalingen plaats van respectievelijk 44% en 66%. Buiten Den Haag werd in Leidschendam, Rijswijk en Voorburg aanzienlijk minder kantoorruimte opgenomen. In Voorburg, waar in 2007 nog 10.500 m² kantoorruimte werd opgenomen, vonden in 2008 geen transacties plaats groter dan 500 m². In Delft en Zoetermeer komt het opnamecijfer hoger uit dan in 2007. De forse daling in het totale opnamecijfer kan voor een groot deel verklaard worden door de gemiddelde transactiegrootte van de opgenomen objecten. In 2007 bedroeg deze ruim 2.300 m², voor 2008 komt deze uit op een gemiddelde van 1.450 m². Vorig jaar vonden er ter illustratie drie transacties plaats met een transactiegrootte van meer dan 10.000 m², terwijl de grootste transactie in het afgelopen jaar 8.500 m² omvatte. Deze transactie vond plaats aan de Binckhorstlaan in Den Haag Oost. In totaal vonden in 2008 78 transacties plaats. Dit zijn er tien minder dan in 2007. Hiermee is de vorig jaar voorspelde stijging in het aantal transacties voor 2008 uitgebleven. Deze voorspellingen waren gebaseerd op de geplande ontwikkelingen rondom het station en in het Beatrixkwartier. Als gevolg van de crisis zijn deze nieuwbouwplannen onzeker geworden en moet worden gevreesd dat de dalende trend in de opname zal voortduren.

pagina 42 van 126 • Den Haag • januari 2009




2004

2005

2006

2007

2008


46.600

23.600

26.000

55.900

13.300


28.900

18.600

32.900

35.200

19.700


19.200

2.100

20.200

6.800

7.100


5.100

6.400

2.100

2.100

2.800


28.800

10.700

13.800

29.100

10.000

1.400

700

11.800

1.900

4.200

130.000

62.100

106.800

131.000

57.100

Den Haag Nieuw Geannexeerd Den Haag | The Hague Delft

5.400

3.200

-

700

3.700

600

5.200

5.300

5.000

2.500

13.600

14.000

19.700

28.700

21.300

-

6.600

2.100

10.500

-

Wassenaar

900

-

-

-

-

Zoetermeer

26.600

35.000

21.400

26.600

28.700

Leidschendam Rijswijk Voorburg

Overig | Other Totaal | Total

47.100

64.000

48.500

71.500

56.200

177.000

126.100

155.300

202.500

113.300

Transacties: 78 Het totaal aantal transacties in de regio Den Haag is in 2008 uitgekomen op 78, een daling van tien transacties ten opzichte van 2007. Het Oude Centrum van Den Haag was met een opname van negentien objecten de deelregio met de meeste transacties. Het relatief lage opnamecijfer van 19.700 m² in dit deelgebied kan worden verklaard door de geringe gemiddelde transactiegrootte van 1.035 m². Onder andere in het Nieuwe Centrum lag de gemiddelde transactiegrootte met 1.661 m² fors hoger. Hier werden acht transacties gesloten. In de kernen buiten Den Haag werden in totaal 36 transacties gesloten, ongeveer evenveel als in de stad zelf. In de kernen lag de gemiddelde transactiegrootte wel hoger dan in de stad: 1.562 m² tegenover 1.393 m². Kantorenmarktratio: 19% Wanneer de opname over 2008 wordt gedeeld door het aanbod aan het einde van 2008 dan blijkt dat de kantorenmarktratio dit jaar uitkomt op 19%. Dit betekent een daling van 12% ten opzichte van vorig jaar. De markt in Den Haag is daarmee een stuk ruimer geworden ten opzichte van een jaar geleden. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het zeer lage opnameniveau. Een duidelijk verschil tussen de stad Den Haag (krappe markt) en de kernen buiten Den Haag (ruime markt) zoals vorig jaar het geval was, is in 2008 niet zichtbaar; beide deelgebieden kennen een ratio van 19%. Den Haag Oud Centrum heeft met een ratio van 53% de meest krappe markt, gevolgd door Zoetermeer met 47%. De meest ruime deelmarkten zijn terug te vinden in Delft (7%) en Leidschendam (8%). Huurprijzen De tophuur in 2008 bedroeg € 243,- per vierkante meter per jaar en werd gerealiseerd in het oude centrum van Den Haag. Het object is een monumentaal pand aan de Alexanderstraat. Vrijwel alle tophuren zijn hoger uitgekomen dan vorig jaar geschat werd. Alleen in Zoetermeer lag de tophuur met € 140,- onder het verwachtte niveau. Voor 2009 wordt een lichte prijsdaling verwacht. In het centrum van Den Haag en in het Westen van de stad blijven de prijzen op hun hoge niveau. Objecten die hier gelokaliseerd zijn zullen naar verwachting door hun karakter en ligging in trek blijven. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





215

205


243

220


220

215


-

110


-

135

159

150

Delft

-

140

Leidschendam

-

145

170

160

Voorburg

-

160

Wassenaar

-

-

Zoetermeer

140

155

Den Haag Nieuw Geannexeerd

Rijswijk



Branches Het aandeel zakelijke dienstverlening in de totale opname van 2008 komt op nagenoeg hetzelfde niveau uit als in 2007. In 2008 werd 33% van de kantoorruimte opgenomen door een zakelijke dienstverlener. Door het op de markt komen van kantoorgebouwen als ‘Haagsche Zwaan’ zal het percentage zakelijke dienstverlening de komende tijd naar verwachting weer aantrekken. Deze gebouwen zijn vooral voor deze branche aantrekkelijk. De opname door de overheid is in 2008 gedaald tot 18%. De daling van 10% ten opzichte van 2007 kan worden verklaard door het feit dat geen grote panden zijn opgenomen door overheidsinstellingen. 13% van het totale opnamecijfer komt voor rekening van de sector bouw en industrie. Na een daling vorig jaar betekent dit in het afgelopen jaar een stijging van 5% voor deze sector. In 2008 is daarnaast 2% van de transacties te herleiden tot de sector groothandel. In 2007 werd in deze sector geen kantoorruimte opgenomen.

2%


7%

2%

Automatisering | Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

8% 33%


13%

Onderwijs | Education Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare

5%


7% 18%

Detailhandel | Retail

5%


Voorraad De totale voorraad op de kantorenmarkt is afgelopen jaar gelijk gebleven. De voorraad komt uit op bijna 6.3 miljoen vierkante meter. Als gevolg van de oplevering van geplande nieuwbouw zal de voorraad de komende jaren waarschijnlijk blijven groeien. De precieze omvang van de toename in de kantorenvoorraad blijft lastig te voorspellen als gevolg van de onzekere economische tijden. De mate waarin de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten vertraging oploopt zal moeten blijken in de toekomst. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad / Total stock Afname/Toename / Decrease/Increase

pagina 44 van 126 • Den Haag • januari 2009

2005

2006

2007

2008

2009

5.953.000

5.953.000

6.170.000

6.290.000

6.290.000

0%

0%

+4%

+2%

0%


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren2 Door het soms beperkte aantal waarnemingen moet bij de twee onderstaande tabellen een voorbehoud worden gemaakt. Niet altijd worden transactieprijzen bekend gemaakt en derhalve kan de mediane vraagprijs als minder representatief worden beschouwd. Ook kan een gebouw met een groot aantal vierkante meters een vertekend beeld geven in de transactiegrootte en/of het mediane huurprijsniveau. Er is gekozen voor publicatie van deze cijfers om toch een beeld te geven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied.

Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

2006


2007

m² vvo




2008

m² vvo




2009

m² vvo


m² vvo







60.800

195

53.300

193

101.800

125

99.900

185


60.300

165

43.500

170

39.200

125

37.100

150


57.300

162

52.800

160

66.100

130

66.100

158


24.100

100

22.200

100

20.600

123

16.600

95


115.900

125

108.800

125

90.100

140

58.100

120


19.000

136

14.000

136

20.600

159

15.800

136

Delft

45.400

130

40.100

130

53.600

135

53.600

130

Leidschendam

39.000

125

39.000

125

31.700

175

31.700

143

145.700

120

136.600

125

134.900

136

132.900

120

Voorburg

19.500

135

18.700

135

14.100

120

14.100

134

Wassenaar

1.400

125

1.300

125

1.300

130

1.400

125

Zoetermeer

92.800

130

79.800

130

72.000

135

72.000

130

Rijswijk

Totaal | Total

681.200

610.100

646.000

599.300


2005


Den Haag Nieuw Centrum | New Centre Den Haag Oud Centrum | Old Centre

2006

2007

2008

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

6

145

12

200

9

180

8

190

13

162

23

165

17

153

19

200


-

-

14

146

9

183

5

144


-

-

-

-

-

-

-


8

141

7

110

7

133

-


-

-

7

140

-

-

-

Delft

-

-

-

-

-

-

-

Leidschendam

-

-

-

-

-

-

Rijswijk

7

120

9

135

13

131

17

107

Voorburg

-

-

-

-

7

172

-

-

Wassenaar

-

-

-

-

-

-

-

-

Zoetermeer

8

130

20

145

17

153

18

122

-

Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars | De Heer P.H. Offringa MRE | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl


regio

Rotterdam Drechtsteden

4


januari 2009 • Regio Rotterdam • pagina 47 van 126


4 • Regio Rotterdam en Drechtsteden Rotterdam Ondanks de financiële crisis die in oktober heeft ingezet kan voor de Rotterdamse kantorenmarkt worden gesproken van een succesvol jaar 2008. De kredietcrisis zal in de Rotterdamse regio naar verwachting wel zijn sporen trekken in het komende jaar. Bedrijven stellen verhuisbeslissingen steeds vaker uit of blijven zitten op de locatie waar ze al gevestigd zijn. Ondanks de sombere economische situatie zijn de verwachtingen voor komend jaar met name in de bestaande bouw positief. De nieuwbouw zal echter achterblijven. Nieuwbouwprojecten kunnen niet concurreren met het huurniveau en de verstrekte incentives in de bestaande bouw. Bereikbaarheid is een belangrijke beslissingsfactor bij de vestiging van kantoorgebruikers op een bepaalde locatie. Belangrijke punten van aandacht blijven daarom de bereikbaarheid van de regio via de snelwegen en de verdere ontwikkeling en realisatie van het centraal station. In 2009 zullen enkele belangrijke ontwikkelingen starten in de regio Rotterdam. De belangrijkste daarvan zijn ‘Blaakhaven’ en ‘De Nieuwe Maas’. ‘Blaakhaven’ zal worden gevormd door een gebouw met in totaal circa 18.000 m² kantoorruimte. Andere ontwikkelingen zijn de verdere ontwikkeling van de Kop van Zuid, City District en Brainpark III. Aanbod stijgt met 8% Na twee jaren waarin het aanbod met 15% is gedaald heeft afgelopen jaar een stijging in het aanbod plaatsgevonden met 8%. Het totale aanbod op 1 januari 2009 komt daarmee uit op 593.100 m². Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde bedraagt de stijging 6%. Vorig jaar werd de verwachting uitgesproken dat het aanbod verder zou dalen. Deze verwachting is als gevolg van de financiële crisis niet uitgekomen. Ook voor komend jaar zal het aanbod naar alle waarschijnlijkheid blijven dalen, mede als gevolg van achterblijvende nieuwbouwontwikkelingen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2 006

2007

2008

2009

543.700

757.300

643.900

550.000

593.100

Percen tage t.o.v. voorgaan d jaar Percentage in relation to previous year

+14%

+39%

-15%

-15%

8%

Percen tage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

+41%

+82%

+33%

-1%

+6%


15%

14%

18%

18%

5%

Percen tage bestaande bouw Percentage of existing building floor area

85%

86%

82%

82%

95%

Aanb od m² vvo Supply of square metres lettable floor area

Aanbod per deelgebied De totale aanbodstijging in de regio Rotterdam komt in zijn geheel voor rekening van gemeente Rotterdam. Het aanbod is hier gestegen met 16%. Per deelgebied is echter wel sprake van schommelingen. In drie deelgebieden te weten, Rotterdam Centrum, Oost en West, is het aanbod afgelopen jaar juist gedaald. De grootste aanbodstijging komt voor rekening van de deelregio Spaanse Polder waar het aanbod is gestegen van 14.900 m² vorig jaar tot 62.400 m² op 1 januari 2009. Ook in Kralingen is het aanbod fors toegenomen, tot 53.800 m². In de overige regio’s is het aanbod met 5% gedaald tot 197.300 m². Per deelgebied zijn wisselende ontwikkelingen waarneembaar. Opvallend is de daling in het aanbodcijfer in de deelgebieden Spijkenisse en Vlaardingen, waar het aanbod is gedaald tot respectievelijk

pagina 48 van 126 • Rotterdam • januari 2009


3.900 m² en 2.600 m². Capelle a/d IJssel kent met 94.800 m² aangeboden kantoorruimte veruit het grootste aanbodcijfer van de overige deelregio’s. In de gemeente Rotterdam wordt de meeste kantoorruimte aangeboden in het Centrum. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

202.500

323.800

252.900

188.700

176.500

Rotterdam Oost | East

38.700

55.400

39.600

39.000

34.600

Rotterdam West | West

23.700

25.500

25.300

26.000

20.000

Rotterdam Zuid | South

35.400

45.100

36.900

40.300

45.700

Rotterdam Centrum | Centre

Hillegersberg / Schiebroek

5.200

3.800

2.700

1.800

2.800

Kralingen

10.600

27.100

24.000

31.500

53.800

Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord West

43.200

31.400

28.400

14.900

62.400

Rotterdam

359.300

512.100

409.800

342.200

395.800

Capelle a/d IJssel / Nieu werkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

100.300

118.200

107.600

96.600

94.800

15.800

33.900

29.300

21.000

24.100

-

6.700

7.900

8.700

4.500

11.700

21.700

21.200

18.400

25.100

Spijkenisse

4.400

9.000

16.000

10.400

3.900

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

9.400

6.100

11.400

9.200

11.900

Schiedam

32.700

38.500

31.100

34.800

30.400

Vlaardingen

10.100

11.100

9.600

8.700

2.600

184.400 543.700

245.200 757 .300

234.100 643.900

207.800 550.000

197.300 593.100

Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour

Overig | Other Totaal | Total

Opname in 2008: lichte daling met 2% In de regio Rotterdam houdt de opname in 2008 gelijke tred met die van het jaar daarvoor. Hiermee is Rotterdam de enige grote stad waar de opname geen forse daling vertoont. In de gemeente Rotterdam is het transactievolume afgenomen van 202.100 m² in 2007 tot 182.200 m² afgelopen jaar. Met name in het centrum van Rotterdam komt het opnamecijfer lager uit dan vorig jaar, toen maar liefst 124.100 m² kantoorruimte werd opgenomen. Rotterdam Zuid kende afgelopen jaar juist een forse stijging in de totale opname. Hier werd 47.500 m² kantoorruimte opgenomen ten opzichte van 21.500 m² in 2007. In de overige deelgebieden is de totale opname juist met 15.000 m² gestegen tot 75.100 m². Met name in Barendrecht en Schiedam werd fors meer kantoorruimte verhuurd dan een jaar eerder. Opvallend is dat in Vlaardingen geen kantoorruimte is opgenomen. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East

2004

2005

2006

2007

2008

49.600

34.800

64.500

124.100

79.600 24.400

9.700

5.500

54.200

28.600


12.100

6.100

1.100

11.300

9.700


13.700

30.600

9.000

21.500

47.500

4.300

1.100

900

13.600

14.700

4.900

3.600

16.800

800

7.300

8.100

11.900

3.300

100.200

99 .000

146.100

202.100

182.200

23.100

17.100

20.400

23.700

27.100

600

4.200

16.200

2.400

12.700

Hillegersberg / Schiebroek Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / Noord West Rotterdam Capelle a/d IJssel / Nieu werkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet Schiedam Vlaardingen Overig | Other Totaal | Total

700 -

-

-

1.200

-

-

2.000

3.600

9.000

14.400

8.500

-

-

-

5.300

2.200

3.600

-

3.900

-

2.200

15.200

7.500

1.300

9.900

22.400

1.300

-

7.700

4.400

-

45.800

32 .400

59.700

60.100

75.100

146.000

131 .400

205.800

262.200

257.300

januari 2009 • Rotterdam • pagina 49 van 126


Transacties: 135 Het totaal aantal transacties in 2008 is nagenoeg gelijk aan dat van 2007. In totaal werden 135 kantoorpanden verhuurd, in 2007 waren dit er 134. de gemiddelde transactiegrootte is met 50 m² afgenomen tot 1.906 m². In totaal hebben drie transacties plaatsgevonden boven 10.000 m², waarvan de grootste met een metrage van 25.000 m².

800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

7 '0 8 '0 9

5

4

3

6

'0

'0

'0

2

1

0

Aanbod/Supply

'0

'0

'0

'0

8

7

9

'0

'9

'9

'9

'9

6

0

Opname/Take-up


Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Kantorenmarktratio: 43% Doordat het aanbod sterker is gestegen dan de opname is gedaald is de markt voor kantoorruimte in de regio Rotterdam krapper geworden. De kantorenmarktratio bedraagt 43%, ten opzichte van 48% vorig jaar. Huurprijzen Het huurniveau is in de regel gelijk gebleven aan vorig jaar. De incentives die worden verstrekt variëren van 5 tot 15% bij vijfjarige contracten. Met een huurprijs van € 213,- per vierkante meter per jaar wordt de tophuur afgelopen jaar gerealiseerd in Rotterdam Zuid. Over het algemeen worden de hoogste huurprijzen gerealiseerd in het centrum van Rotterdam. Vier van de tien hoogste huren komen voor rekening van een transactie in dit deelgebied. Deelgebieden | Districts




200

195


180

180


140

140


213

190


77

110

Kralingen

193

180

Spaanse Polder / Zestienhoven / NoordWest

113

150

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

155

170

Barendrecht / Ridderkerk

135

135

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek Havengebied | Harbour Spijkenisse

-

135

153

140

-

140


136

140

Schiedam

155

135

-

135

Vlaardingen

Branches Maar liefst 57% van het totale opnamecijfer in 2008 komt voor rekening van bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening. Daarmee is het percentage voor het tweede jaar op rij fors gestegen. De branche die na de zakelijke dienstverlening verantwoordelijk is voor het grootste opnamecijfer is de gezondheids- en welzijnszorg, met 14% van het totaal opgenomen metrage. Vorig jaar bedroeg dit percentage nog 4%. De sector bouw en industrie laat een opvallende daling noteren in het aandeel in het totale transactievolume. Vorig jaar bedroeg het percentage nog 20% terwijl in 2008 slechts 6% voor rekening van deze branche komt. Ook onderwijs- en overheidsinstellingen hebben fors minder kantoorruimte opgenomen dan een jaar eerder met percentages van respectievelijk 3% en 6%.




3% 2%2%

Automatisering | Information Technology

14%

Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

6%

Onderwijs | Education

3% Bouw en Industrie Construction and Industry

57%

6%

Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale

3% Detailhandel | Retail trade

4%


Voorraad In de regio Rotterdam staan zoals eerder beschreven een behoorlijk aantal nieuwbouwprojecten gepland. Als gevolg van de financiële crisis is de nieuwbouwmarkt voor kantoren vrij onzeker geworden. Van een aantal plannen is de bouw reeds gestart en voor een aantal staat de start gepland in 2009. Het is vrij lastig te bepalen welke nieuwbouwplannen tot de kantorenmarktvoorraad kunnen worden gerekend. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

3.666.000

3.700.000

3.800.000

3.800.000

3.838.000

+2%

+1%

+3%

0%

+1%


januari 2009 • Rotterdam • pagina 51 van 126


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren. 3 In de onderstaande tabellen wordt een beeld geschetst van de mediane vraagprijs en de mediane transactieprijs. Het aantal waarnemingen waarop deze prijzen zijn gebaseerd zijn soms beperkt waardoor de representativiteit niet altijd kan worden gewaarborgd. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro 2005



2006

m² vvo




2007

m² vvo




2008

2009

m² vvo


m² vvo







m² vvo

sq. metres median ask. lett. fl. area price €

202.500

139

323.800

140

252.900

135

188.700

135

176.500

135


38.700

148

55.400

148

39.600

143

39.000

147

34.600

145


23.700

130

25.500

117

25.300

109

26.000

130

20.000

-


35.400

125

45.100

118

36.900

130

40.300

126

45.700

125


5.200

96

3.800

122

2.700

115

1.800

Kralingen

10.600

165

27.100

165

24.000

165

31.500

163

53.800

165


43.200

102

31.400

100

28.400

100

14.900

95

62.400

105

100.300

135

118.200

135

107.600

125

96.600

120

94.800

138

15.800

115

33.900

115

29.300

115

21.000

110

24.100

115

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek

2.800

-

-

6.700

128

7.900

130

8.700

135

4.500

138

11.700

90

21.700

99

21.200

105

18.400

125

25.100

125

Spijkenisse

4.400

119

9.000

114

16.000

114

10.400

115

3.900

112


9.400

125

6.100

125

11.600

125

9.200

125

11.900

-

32.700

113

38.500

118

31.100

120

34.800

123

30.400

118

10.100

124

11.100

107

9.600

128

8.700

115

2.600

-

Havengebied | Harbour

Schiedam Vlaardingen Totaal | Total

543.700

757.300

644.100

550.000

593.100

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions 2004


Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East

2005

2006

2007

2008

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €


aantal transacties

number of median rent transactions €

27

141

26

145

40

145

58

143

42

154

8

145

6

152

13

142

12

160

9

180


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


7

157

9

170

8

135

12

159

14

183

-


-

-

-

-

-

-

Kralingen

7

159

-

-

5

159


-

-

-

-

-

-

12

138

8

138

20

-

-

-

-

12

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel Barendrecht / Ridderkerk

-

-

-

-

7

193

9

140

-

-

136

15

135

20

143

126

-

-

14

115

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Havengebied | Harbour

-

-

-

-

-

-

-

-

9

150

Spijkenisse

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Schiedam

-

-

-

-

-

-

6

62

6

110

Vlaardingen

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De Heer P.J. van Nederpelt | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com



Drechtsteden De Drechtsteden vormen een netwerk van nationaal niveau, bestaande uit de kernen Alblasserdam, Dordrecht, Binnenmaas, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht. Samen vormen deze kernen een knooppunt van water, spoor en het wegennet en daarmee een uitstekende verbinding tussen Rotterdam en Breda. In totaal wonen er circa 260.000 inwoners in de regio. Mede door de kenmerkende netwerkstructuur is de kantorenmarkt in de regio Drechtsteden aan te merken als zeer divers. De kernen beschikken samen over een groot aantal kantoorlocaties, waarvan drie stationslocaties (Dordrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht). In Zwijndrecht is de gemeente verhuisd naar een nieuwbouwpand, een grote hoeveelheid kantoorruimte achterlatend. In Sliedrecht wordt het stationsgebied sinds langere tijd bezet door enkele grote gebruikers. Naast de stationslocaties kent Dordrecht een binnenstedelijke centrumlocatie. Hier is een grote hoeveelheid licht verouderde kantoren aanwezig. Door aantrekkelijke huurcondities is hier meer interesse van non-profit organisaties en overheidsinstellingen. Verder kent de regio drie snelweglocaties. ‘Amstelwijck’ in Dordrecht is een bekende en grote uitbreidingslocatie, waar binnen tien tot vijftien jaar 80.000 m² kantoorruimte wordt gerealiseerd. In 2008 is hier 7.000 m² toegevoegd aan de voorraad. Tot slot zijn in de Drechtstreek een aantal verspreide kantoorlocaties te vinden. De totale voorraad kantoorruimte in de regio bedraagt eind 2008 ongeveer 340.000 m². Tweederde hiervan bevindt zich in Dordrecht. De historische stadscentra, gecombineerd met moderne verstedelijking, de aanwezigheid van water en de strategische ligging ten opzichte van de hoofdinfrastructuur (A15 en A16) naar de nationale mainports (Rotterdam haven, Schiphol) zorgen ervoor dat deze regio uitermate geschikt is voor hoogwaardige bedrijvigheid. Ook gaan de Drechtsteden mee met de tijd. Zo is het mogelijk om met een Fast Ferry naar hartje Rotterdam af te reizen, terwijl de Waterbus ervoor zorgt dat de verbinding tussen de Drechtsteden zelf aanwezig is. Ook de aanwezigheid van een zeehaven, een helikopterterminal en een intercitystation maken veel mogelijk op het gebied van bereikbaarheid. De regio Drechtsteden ondervindt vanwege haar ligging tussen Rotterdam en Breda met name concurrentie van deze steden bij het aantrekken van kantoorgebruikers. De transacties in de regio zijn zeer lokaal. Zelden zijn er grote gebruikers van buiten de regio die zich in de Drechtstreek vestigen. Aanbod: daling tot 80.100 m² Het aanbod in de Drechtsteden is na een stijging vorig jaar weer gedaald tot het niveau van 1 januari 2007. In totaal werd op 1 januari 2009 80.100 m² kantoorruimte aangeboden, waarvan 19% nieuwbouw betrof. Het gaat hierbij om zes panden. Wanneer het huidige aanbod wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod van de voorgaande vijf jaren, blijkt dat het aanbod nu 5% lager ligt. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door het hoge aanbod op 1 januari 2008. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2 006

2007

2008

2009

76.500

78.700

81.300

105.500

80.100

-1%

+3%

+3%

+30%

-24%

-

-

+14%

+44%

-5%


20%

19%

10%

5%

19%

Percen tage bestaande bouw m²

80%

81%

90%

95%

81%


Percentage of existing building floor area

Zwaartepunt van het aanbod in Dordrecht Dordrecht herbergt van de Drechtsteden het grootste aanbod aan kantoorruimte. Van het totaal aangeboden metrage in de Drechtsteden staat 52% te huur of te koop in deze regio. Ten opzichte van vorig jaar is het aanbod in drie van de vier deelgebieden gedaald. De grootste procentuele daling vond plaats in Sliedrecht, waar 41% minder kantoorruimte in aanbod stond. Alleen in Zwijndrecht werd op 1 januari 2009 1.000 m² meer kantoorruimte

januari 2009 • Drechtsteden • pagina 53 van 126


aangeboden dan op 1 januari 2008. Het totale aanbod bestaat uit 61 verschillende kantoorpanden. Dit zijn er fors minder dan vorig jaar, toen 102 objecten in aanbod stonden. De daling in het totale aanbod wordt hierdoor deels verklaard. Het grootste aaneengesloten kantoorpand staat in Sliedrecht en beslaat 8.949 m². 23 van de 61 aangeboden objecten hebben een metrage van tenminste 1.000 m². Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Dordrecht Papen drecht Sliedrecht

2005

2006

2007

2008

2009

40.200

46.800

49.900

55.300

41.600

1.200

1.200

1.200

3.700

1.000

22.800

17.200

17.200

24.400

14.300

Zwijndrecht

12.300

13.500

13.000

22.100

23.200

Totaal | Total

76.500

78.700

81.300

105.500

80.100

Opname in 2008 gestegen met 45% Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte is het afgelopen jaar uitgekomen op 18.500 m². Dit is 5.700 m² meer dan in 2007. Dit hoge opnamecijfer wordt veroorzaakt door de verplaatsing van een aantal grote partijen (Gemeente Zwijndrecht, Unit4Agresso, Kewill, Contargo, Cegelec). Dordrecht staat met 10.400 m² op de onbetwiste eerste plaats wat de opname betreft, gevolgd door Sliedrecht. Hier werd 6.700 m² kantoorruimte opgenomen in 2008, evenveel als in 2006. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008

Dordrecht

8.900

3.800

4.100

9.200

10.400

Papen drecht

1.000

-

-

-

300

Sliedrecht

3.400

500

6.700

3.000

6.700

Zwijndrecht Totaal | Total

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '02

'03

'04

'05

Aanbod/Supply

'06

'07

'08

'09

Opname/Take-up



-

2.400

2.600

600

1.100

13.300

6.700

13.400

12.800

18.500

Transacties: 24 Het opgenomen metrage van 18.500 m² is verspreid over 24 objecten. Dit betekent dat de gemiddelde transactiegrootte per object uitkomt op 770 m². Dit is iets minder dan het niveau van 800 m² in 2007. Zes opgenomen objecten betreffen nieuwbouw. De gemiddelde transactiegrootte van deze objecten is met bijna 1.250 m² fors groter dan het totale gemiddelde. De gemiddelde transactiegrootte van bestaande objecten bedraagt slechts 610 m². In de regio is een verschuiving zichtbaar richting nieuwbouw. Veel kantoorgebruikers laten hun oudere panden achter voor een nieuwbouwpand. Hierdoor staat een aantal grote gebouwen leeg. De verwachting is dat de leegstand in de regio in de eerste helft van 2009 om dezelfde reden verder groeit. Kantorenmarktratio: 23% De kantorenmarkt in de Drechtsteden blijft zich ondanks de verkrapping van afgelopen jaar kenmerken als een ruime markt. De ratio komt voor 2008 uit op 23%. In Sliedrecht was de markt met een ratio van 47% het minst ruim, Zwijndrecht had met 5% de ruimste markt. Huurprijzen De tophuur in de Drechtsteden werd opnieuw gerealiseerd in Dordrecht en komt uit op € 185,- per vierkante meter per jaar, € 40,- meer dan vorig jaar. Het betreft hier echter één absolute uitschieter. De tophuren van nieuwbouwpanden in Dordrecht liggen gemiddeld rond € 155,- per vierkante meter per jaar. Deelgebieden | Districts



Dordrecht

185

155

Papendrecht

127

135

Sliedrecht

125

149

Zwijndrecht

117

149

Voorraad4 De voorraad is het afgelopen jaar met 6% gestegen, waardoor de totale voorraad aan kantoorruimte voor deze regio op 340.000 m² uitkomt. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2005

2006

2007

2008

2009

306.000

306.000

306.000

320.000

340.000

0%

0%

0%

+5%

+6%

Voor meer informatie voor de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer T.E.D. Rommelse | Telefoon (078) 614 11 55 | www.ooms.com

pagina 54 van 126 • Drechtsteden • januari 2009

regio

Utrecht Amersfoort

5


pagina 56 van 126 • Regio Utrecht • januari 2009


5 • Regio Utrecht en Amersfoort Utrecht Utrecht heeft door zijn centrale ligging van oudsher een sterke positie als het gaat om de vestiging van bedrijven. Als kruispunt van enkele rijkswegen en één van de belangrijkste openbaar vervoersknooppunten van Nederland heeft Utrecht niet alleen aantrekkingskracht op regionale en nationale, maar ook op internationale bedrijven. In het verleden hebben perifere locaties nog wel eens kunnen profiteren van het tekort aan kantoorruimte in Utrecht. In de afgelopen jaren is de tendens dat bedrijven die zich destijds elders hebben gevestigd nu weer terugkomen naar Utrecht. Na het sterke kantorenmarktjaar 2007 vallen de cijfers over 2008 niet tegen. De opname komt wel lager uit dan een jaar eerder, maar kent geen sterke daling. Het feit dat nieuwbouwobjecten goed in de markt liggen draagt hieraan bij. De verhuur van kantoren die begin jaren negentig zijn gebouwd begint echter steeds moeizamer te verlopen. Hier zijn vaak investeringen nodig om een succesvolle transactie te realiseren. Actief beheer van deze kantoorpanden kan in deze gevallen leegstand voorkomen. Voor verouderde gebouwen op minder courante locaties geldt dat de verhuur zeer moeizaam verloopt. Oplossingen voor deze problemen liggen in de aard van alternatieve aanwending, waarbij financiële consequenties in het oog moeten worden gehouden. Locaties waar de verhuur van kantoorruimte afgelopen jaar goed is verlopen zijn centrumlocaties als de Graadt van Roggenweg en de directe omgeving en de Arthur van Schendelstraat. Daarnaast is in 2008 ook de vraag naar kantoren op de nieuwbouwlocaties Papendorp en Rijnsweerd ruim aanwezig geweest. Doordat de gemeente Utrecht al jaren een strenge voorverhuureis hanteert en er dus weinig op risico kan worden gebouwd is de markt voor nieuwbouwkantoren als vrij krap te bestempelen. De druk op het nieuwbouwsegment zal als gevolg van het geringe nieuwbouwaanbod ook de komende tijd niet snel afnemen. Nieuwbouwprojecten waarvan de bouw in 2009 zal starten zijn onder andere de nieuwe OV terminal op het centraal station en de woontoren ‘Belle van Zuylen’ in Leidsche Rijn. In het stationsgebied bestaat voor de komende jaren een planvoorraad van circa 1 miljoen vierkante meter. Aanbod op 1 januari 2009: 502.800 m² Het aanbod in de regio Utrecht is het afgelopen jaar met 9% afgenomen tot 502.800 m². Dit betekent dat het totale aanbod voor het tweede jaar op rij aan een daling onderhevig is. Opvallend is dat voor het eerst ook een aanboddaling heeft opgetreden ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde. Deze daling bedraagt 5%. Het totale aanbod in de regio Utrecht wordt bepaald door 219 objecten. Dit zijn er 26 minder dan een jaar geleden. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorpand bedraagt 2.307 m², bijna 50 m² meer dan een jaar eerder. Het aandeel nieuwbouw binnen het totale aanbod is afgelopen jaar gedaald van 15% tot 11%, het laagste percentage in jaren. Het gaat hierbij om 47.000 m² kantoorruimte verdeeld over veertien panden, waarvan de bouw reeds is gestart en die binnen twaalf maanden op de markt zal komen. Daarnaast heeft de regio Utrecht een harde planvoorraad van ruim 230.000 m². Het nieuwbouwaanbod wordt vaak snel opgenomen, terwijl oudere kantoorpanden langer in aanbod blijven staan. Het grootste in aanbod staande pand in de regio Utrecht omvat 20.000 m² en is gelegen nabij het stationsgebied. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2005

2006

20 07

2008

2009

546.800

554.100

577.000

553.600

502.800

+30%

+3%

+4%

-4%

-9%

+61%

+28%

+34%

+10%

-5%

19%

16%

18%

15%

11%

81%

84%

82%

85%

89%

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. vo orgaand jaar Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area Percentage bestaande bo uw m² Percentage of existing building floor area

januari 2009 • Utrecht • pagina 57 van 126


700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09

Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Daling aanbod het sterkst in de kernen rondom Utrecht Wanneer onderscheid wordt gemaakt tussen Utrecht en de kernen rondom Utrecht valt op dat het aanbod voor beiden is gedaald. De daling in de gemeente Utrecht is met 4% echter minder sterk dan in de overige regio’s waar de daling uitkomt op 17%. In de omliggende kernen is het aanbod voor alle regio’s gedaald met uitzondering van Bunnik en Maarssen waar het aanbod gelijk is gebleven aan een jaar geleden. In de gemeente Utrecht is sprake van een wisselend beeld. Het aanbod in het centrum en Utrecht Oost is afgelopen jaar fors gestegen, terwijl voor Utrecht Noord, Utrecht Zuid, Maliebaan, Papendorp en Leidsche Rijn geldt dat het aanbodcijfer juist is gedaald. Opvallend is dat op nieuwbouwlocaties als Leidsche Rijn en Papendorp het aanbod is gedaald terwijl op locaties met een ouder kantorenaanbod , zoals bijvoorbeeld het centrum, het aanbod juist is gestegen. Hiermee wordt bevestigd dat de vraag naar nieuwbouwkantoren groter is dan de vraag naar oudere kantoorpanden. De Maliebaan vormt een uitzondering op deze ontwikkeling. Hier staan uitsluitend klassieke panden die zeer goed worden verhuurd. Binnen Utrecht is Utrecht West, met 68.000 m² verantwoordelijk voor het grootste aanbodcijfer. In de overige regio’s is dit Nieuwegein met een aanbodcijfer van 93.700 m². Deelgebieden | Districts Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2005

2006

2007

2008

2009

38.500

36.700

29.300

23.200

46.900

6.800

7.000

8.100

6.600

3.500

Utrecht Noord/West | North/West

42.900

44.300

27.800

30.300

24.700

Utrecht Oost | East

32.300

60.600

58.300

34.500

49.500

Utrecht Papendorp

30.300

31.100

32.800

49.800

40.900

Utrecht West | West

47.600

63.300

60.600

67.100

68.000

Utrecht Zuid | South

91.700

95.100

99.500

71.300

49.600

Leid sche Rijn Utrecht Bunnik

33.100

22.700

35.200

49.000

34.600

323.200

360.800

351.600

331.800

317.700

3.400

2.700

5.000

1.800

1.800

De Bilt / Bilthoven

13.900

7.200

10.700

11.000

7.200

Houten

32.500

22.400

34.400

42.500

35.800

Maarssen

20.400

16.000

14.700

18.200

18.200

Nieuwegein

93.500

94.000

116.400

110.800

93.700

Zeist / Driebergen

59.900

51.000

44.200

37.500

28.400

Overig | Other

223.600

193.300

225.400

221.800

185.100

Totaal | Total

546.800

554.100

577.000

553.600

502.800

Opname in 2008: 202.100 m² Het totaal aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte in 2008 komt uit op 202.100. Dit betekent een daling van ruim 10.000 m² ten opzichte van het succesvolle kantorenjaar 2007. Wanneer de huidige financiële situatie in ogenschouw wordt genomen valt dit opnamecijfer niet tegen. Opvallend is dat de opnamedaling van kantoorruimte binnen Utrecht tot 137.800 m² in zijn geheel verantwoordelijk is voor de totale opnamedaling in de regio Utrecht. In de omliggende regio’s is het opnamecijfer namelijk gestegen van 47.000 m² tot 63.000 m². Binnen Utrecht zijn flinke schommelingen waarneembaar per deelgebied. In het centrum, Utrecht Noord, Papendorp en Leidsche Rijn is het transactievolume afgelopen jaar gestegen ten opzichte van 2007, terwijl in Utrecht Oost, West en Zuid juist sprake is van een forse opnamedaling. In de overige deelregio’s springen met name de opnamestijgingen in De Bilt, Houten en Nieuwegein in het oog. Voor Houten werd vorig jaar al voorspeld dat de dip in de opname slechts van tijdelijke aard zou zijn. Zeist kent als enige deelgebied een forse opnamedaling. In totaal hebben in de regio Utrecht drie transacties plaatsgevonden met een metrage groter dan 10.000 m². Het grootste metrage is opgenomen door de Rabobank aan de Europalaan in Utrecht Zuid. In totaal gaat het hierbij om een metrage van 16.200 m². De overige twee huurders van kantoorpanden boven 10.000 m² zijn de Rijksgebouwendienst met 15.750 m² en OPG met 14.000 m².

pagina 58 van 126 • Utrecht • januari 2009

Sprekende Cijfers 2009 | Kantorenmarkten Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008

Utrecht Centrum | Centre

3.700

47.700

13.600

16.400

22.500

Utrecht Maliebaan e.o. Utrecht Noord/West | North/West

3.500

900

3.900

2.000

2.200

12.400

13.000

23.500

7.900

13.600

Utrecht Oost | East

29.800

15.300

2.000

37.900

16.100

Utrecht Papendorp

14.300

34.500

13.800

18.200

29.700

Utrecht West | West

5.700

6.000

9.300

20.700

7.300


25.200

20.200

7.900

53.600

29.900

Leid sche Rijn Utrecht

1.400

15.600

-

9.200

16.500

96.000

153.200

74.000

165.900

137.800

Bunnik

4.700

-

800

3.500

3.300

De Bilt / Bilthoven

5.100

7.300

2.400

1.300

7.400

Houten

4.900

7.200

12.700

4.800

16.400

-

1.700

500

2.900

2.800

18.000

20.800

19.100

18.300

28.000

Maarssen Nieuwegein Zeist / Driebergen

12.200

10.800

8.100

16.200

6.400

Overig | Other

44.900

47.800

43.600

47.000

64.300

140.900

201.000

117.600

212.900

202.100

Totaal | Total

Transacties: 101 In 2008 wisselden in de regio Utrecht in totaal 101 kantoorpanden van gebruiker. Dit zijn er twaalf minder dan een jaar eerder. De gemiddelde grootte van een transactie is gestegen van 1.884 m² vorig jaar tot 2.000 m² in 2008. Nieuwegein is met zeventien transacties verantwoordelijk voor het grootste aantal verhuurde kantoorpanden. In Utrecht Zuid en het centrum vonden respectievelijk dertien en elf transacties plaats. In het Centrum is het aantal transacties met twee gedaald ten opzichte van vorig jaar, maar de gemiddelde grootte van deze transacties is toegenomen van 1.261 m² tot 2.045 m². Kantorenmarktratio: 40% De kantorenmarkt in de regio Utrecht is afgelopen jaar iets krapper geworden. De kantorenmarktratio, de verhouding tussen de opname in een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar, is met 2% gestegen tot 40%. In de deelregio’s Bunnik en De Bilt/Bilthoven overstijgt de opname het aanbod en is de markt voor kantoren bijzonder krap te noemen. Ook in Papendorp is sprake van een krappere kantorenmarkt dan gemiddeld. De ratio komt voor dit deelgebied uit op 73%. Het feit dat hier veel nieuwbouwkantoren staan die vaak snel worden verhuurd zorgt voor een behoorlijk grote opname en een relatief laag aanbodcijfer. Huurprijzen De hoogste huur werd afgelopen jaar gerealiseerd in Utrecht Oost, waar € 255,- werd betaald voor de huur van een pand aan het Herculesplein. In acht gevallen bedroeg de huurprijs meer dan € 200,- per vierkante meter per jaar. De algemene trend van de huurprijzen in de regio Utrecht is er een van directe of indirecte prijsdalingen op een aantal locaties. Dit heeft mede te maken met incentives die worden verleend. Deze incentives zijn vaak niet goed te traceren en komen derhalve niet tot uiting in de in deze rapportage gehanteerde transactieprijzen. Daarnaast is opvallend dat de topprijzen op nieuwbouwlocaties zoals Papendorp zijn gestegen tot € 210,- per vierkante meter per jaar. De prijzen op de Maliebaan blijven onverminderd hoog met een tophuur van € 240,-. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district


G erealiseerd / Realised (€) 2008


Utrecht Centrum | Centre

175

200

Utrecht Maliebaan e.o.

240

240

Utrecht Noord/West | North/West

180

150

Utrecht Oost | East

255

195

Utrecht Papendorp

210

225

Utrecht West | West

155

155


167

150

Leid sche Rijn

150

150

Bunnik

200

145

De Bilt / Bilthoven

185

160

Houten

160

150

Maarssen

130

145

Nieuwegein

170

140

Zeist / Driebergen

200

180



De verwachting voor 2009 is dat de huurprijzen op nieuwbouwlocaties op het huidige niveau zullen blijven als gevolg van stabiele vraag naar dit segment in combinatie met het geringe aanbod. Branche De meeste vierkante meters zijn afgelopen jaar opgenomen door bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening. Dit percentage is echter gedaald tot 34% ten opzichte van 42% een jaar eerder. Daarnaast nemen bedrijven uit de gezondheids- en welzijnszorg, banken en financiële instellingen en overheidsinstellingen een belangrijk deel van de totale opname voor hun rekening met percentages van respectievelijk 20%, 17% en 15%. Opname per branche 2008 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2008

2%

2% Automatisering | Information Technology Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT

20%

Divers | Miscellaneous

34%


3%

Bouw en Industrie | Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare

15%


5%

Ideële organisaties | Idealistic organsations

17%

Voorraad De kantorenvoorraad in de regio Utrecht is voor het tweede opeenvolgende jaar met 2% toegenomen. Met name de ontwikkelingen in Papendorp en Leidsche Rijn dragen bij aan deze toename. In het stationsgebied bestaat een zachte planvoorraad van circa 1 miljoen vierkante meter, waardoor de voorraad ook in de toekomst zal blijven toenemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

3.248.000

3.386.000

3.405.000

3.473.000

3.533.000

+1%

+4%

+1%

+2%

+2%


pagina 60 van 126 • Utrecht • januari 2009


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren 5 In de onderstaande tabellen wordt een weergave gegeven van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied in de regio Utrecht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de mediane vraagprijs en de mediane transactieprijs. De hoogste mediane vraagprijs komt, met € 225,per vierkante meter per jaar voor rekening van Utrecht Maliebaan. In Bunnik bedraagt de mediane vraagprijs slechts € 112,- per vierkante meter per jaar. In het geval van de gerealiseerde mediane transactieprijzen zijn alleen voor deelgebieden met meer dan vijf transacties berekeningen gemaakt. In Papendorp wordt de hoogste mediane huurprijs gerealiseerd, met € 195,- per vierkante meter per jaar. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

2006


Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o. Utrecht Noord/West | North/West

2007

m² vvo




2008

m² vvo




2009

m² vvo


m² vvo






36.700

165

29.300

164

23.200

170

46.900

7.000

185

8.100

226

6.600

200

3.500

170 225

44.300

117

27.800

125

30.300

125

24.700

135

Utrecht Oost | East

60.600

170

58.300

170

34.500

173

49.500

170

Utrecht Papendorp

31.100

195

32.800

183

49.800

183

40.900

185

Utrecht West | West

63.300

120

60.600

120

67.100

120

68.000

120


95.100

140

99.500

140

71.300

145

49.600

143

Leidsche Rijn

128

22.700

125

35.200

125

49.000

133

34.600

Bunnik

2.700

85

5.000

130

1.800

112

1.800

112

De Bilt / Bilthoven

7.200

130

10.700

130

11.000

128

7.200

125

Houten

22.400

125

34.400

130

42.500

130

35.800

130

Maarssen

16.000

121

14.700

121

18.200

125

18.200

125

Nieuwegein

94.000

125

116.400

125

110.800

125

93.700

125

51.000

144

44.200

139

37.500

145

28.400

127

Zeist / Driebergen Totaal | Total

554.100

577.000

553.600

502.800


2005


Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o. Utrecht Noord/West | North/West

2006

2007

2008

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

17

170

12

173

13

155

11

-

-

5

214

-

-

-

170 -

12

125

8

119

9

130

6

135

Utrecht Oost | East

-

-

-

-

9

170

10

175

Utrecht Papendorp

6

185

6

185

11

187

9

195

Utrecht West | West

5

118

7

125

5

135

9

125


12

155

7

135

18

130

13

135

Leidsche Rijn

-

-

-

-

5

125

-

-

Bunnik

-

-

-

-

-

-

-

-

De Bilt / Bilthoven

6

128

-

-

-

-

6

143

Houten

9

122

6

125

5

123

8

134

Maarssen

-

-

-

-

-

-

-

-

Nieuwegein

20

133

18

125

15

128

17

133

Zeist / Driebergen

11

125

7

140

12

140

6

160

Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | De heer C. F. Vermeij | De heer A.J. van Emmerik | Telefoon (030) 256 88 11 | www.holenmolenbeek.nl



pagina 62 van 126 • Amersfoort • januari 2009


Amersfoort Amersfoort profileert zich steeds meer als een echte kantorenstad. Als gevolg van een aantrekkelijke ligging in het midden van het land en een goede bereikbaarheid over zowel weg als spoor weet de regio steeds meer bedrijven aan zich te binden. De kantorenmarkt in Amersfoort wordt gekenmerkt door een kantorenvoorraad die als vrij jong te typeren is. Toch zijn er ook een aantal nieuwbouwprojecten waarvan de bouw steeds weer wordt uitgesteld. Voorbeelden hiervan zijn ‘The Works’ en ‘Podium’. De locaties waar in 2008 de meeste activiteit is geweest zijn ‘Het Bergkwartier’, Centrum/stadsring, ‘De Hoef’ en het stationsgebied. De in het vorige jaarrapport uitgesproken verwachting dat het aantal grote transacties in 2008 wederom zou stijgen is voor een belangrijk deel uitgekomen. Er hebben zich daarnaast twee transacties voorgedaan met een metrage boven 10.000 m². De totale voorraad kantoorruimte blijft onverminderd groot. Het afgelopen jaar is deze gestegen tot 800.000 m². Hiervan staat ruim éénvijfde (22%) in aanbod. Hierdoor blijft de markt in Amersfoort ruim. Aanbod na één jaar daling weer gestegen Nadat het aanbod vorig jaar voor het eerst sinds jaren een daling vertoonde heeft in 2008 weer een stijging opgetreden. Het totale aanbod in de regio Amersfoort komt op 1 januari 2009 9% hoger uit dan vorig jaar, op 176.600 m². In totaal worden evenveel objecten aangeboden als op 1 januari 2008, namelijk 86. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod bedraagt 13% en ligt daarmee lager dan in de twee voorgaande jaren. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde ligt het aanbod 26% hoger. De gemiddelde grootte van een pand in aanbod bedraagt 2.053 m². In vergelijking met regio’s van hetzelfde kaliber is dit een hoog gemiddelde. Het percentage nieuwbouw van 13% betreft zeven objecten. Zoals de trend is in veel regio’s, is ook in Amersfoort de gemiddelde grootte van een nieuwbouwpand in aanbod fors groter dan die van een bestaand pand: respectievelijk 3.378 m² en 1.877 m². Wel moet opgemerkt worden dat de gemiddelde grootte van nieuwbouwpanden wordt beïnvloed door één groot pand in aanbod. Dit pand omvat een aaneengesloten metrage van 14.045 m² en is hiermee gelijk het grootste pand in aanbod. Er staat ook een bestaand pand van bijna 14.000 m² in aanbod. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2 006

2007

2008

2009

113.200

131.500

178.200

162.100

176.600

+2%

+16%

+36%

-9%

+9%

-

-

+62%

+31%

+26%


13%

4%

19%

18%

13%


87%

96%

81%

82%

87%


Aanbod per deelregio De verdeling van het aanbod per deelregio is ongeveer dezelfde als een jaar geleden. De meeste aangeboden vierkante meters zijn gelegen in Amersfoort Noord, waar het aanbod met ruim 12.000 m² is gestegen. In Amersfoort West wordt de minste kantoorruimte aangeboden. Hier is het aanbod vrijwel gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar. De eerder genoemde panden met metrages van rond 14.000 m² bevinden zich allebei in Amersfoort Zuid. Het gaat om kantoorpand ‘Amercourt’ (14.045 m²) en een pand aan de berkenweg (13.905 m²). Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Amersfoort Centrum | Centre

2005

2006

2007

2008

2009

24.700

32.100

44.900

33.100

30.600 75.400

Amersfoort Noord | North

52.200

63.800

64.000

62.100

Amersfoort West | West

10.500

10.400

11.000

15.500

15.400

Amersfoort Zuid | South

25.800

25.200

58.300

51.400

55.200

113.200

131.500

178.200

162.100

176.600

Totaal | Total

januari 2009 • Amersfoort • pagina 63 van 126


Opname in 2008 met 23.200 m² gestegen De opname is voor het derde jaar op rij gestegen. In heel 2008 wisselde 74.900 m² kantoorruimte van gebruiker, een stijging van ruim 23.000 m² ten opzichte van 2007. Amersfoort West kent de grootste stijging ten opzichte van een jaar eerder. Reden voor de forse stijging tot 18.300 m² is de huur van 18.000 m² kantoorruimte door de Hogeschool Utrecht. Dit is eveneens de grootste transactie die in 2008 heeft plaatsgevonden in Amersfoort. Ook in Amersfoort Noord is in 2008 fors meer kantoorruimte opgenomen dan in 2007, terwijl in Amersfoort Zuid stabilisatie is opgetreden en de opname in het centrum zelfs is gedaald. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008

Amersfoort Centrum | Centre

22.800

4.000

5.700

15.600

9.200


18.000

5.000

35.400

25.900

37.900


400

2.200

1.400

1.100

18.300


13.700

6.000

7.100

9.100

9.500

Totaal | Total

54.900

17.200

49.600

51.700

74.900

Transacties: 46 Het totaal aantal transacties komt voor 2008, met 46, iets hoger uit dan een jaar eerder. De reden voor de forse stijging in het aantal verhuurde vierkante meters is derhalve voor een belangrijk deel gelegen in de twee transacties van ruim boven 10.000 m². Meer dan de helft (25) van de transacties heeft plaatsgevonden in de deelregio Amersfoort Noord. De gemiddelde transactiegrootte voor 2008 komt met 1.626 m² beduidend hoger uit dan een jaar geleden toen deze nog 1.230 m² bedroeg.

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000

'9 6 '9 7 '9 8 '9 9 '0 0 '0 1 '0 2 '0 3 '0 4 '0 5 '0 6 '0 7 '0 8 '0 9

0

Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 42% De kantorenmarkt in Amersfoort is aanzienlijk krapper dan een jaar geleden. De kantorenmarktratio is gestegen van 32% tot 42%. Deze stijging is voor het belangrijkste deel toe te schrijven aan de forse opnamestijging. Huurprijzen De hoogste gerealiseerde huurprijs komt voor rekening van een kantoorpand in Amersfoort Noord, waar afgelopen jaar € 195,- per vierkante meter werd betaald door een zakelijke dienstverlener. De gerealiseerde huurprijzen per deelregio komen redelijk overeen met de verwachtingen zoals die zijn uitgesproken in het vorige jaarrapport.





Amersfoort Centrum | Centre

189

175


195

180


-

125


166

170

Voorraad6 Na de stijging van de kantorenvoorraad met 5% vorig jaar is deze afgelopen jaar met 2% gestegen tot 800.000 m². Het stijgingspercentage komt iets lager uit als gevolg van de uitstel van verschillende nieuwbouwplannen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

200 9

725.000

725.000

750.000

785.000

800.000

+2%

0%

+3%

+5%

+2%


Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | de heer J.W. van Lieshout | Telefoon (033) 247 31 73 | www.holenmolenbeek.nl

pagina 64 van 126 • Amersfoort • januari 2009

Brabantse stedenrij

6

Eindhoven Den Bosch Breda Tilburg


pagina 66 van 126 • Eindhoven • januari 2009


6 • Brabantse Stedenrij Eindhoven Eindhoven, gelegen in Zuidoost-Brabant , heeft een bevolking van circa 210.000 inwoners. Met 13.000 bedrijven wordt werkgelegenheid geboden aan ongeveer 138.000 werknemers. De kantorenmarkt in Eindhoven wordt voor een belangrijk deel vertegenwoordigd door zakelijke dienstverleners en regiokantoren. Er is sprake van een redelijk versnipperde markt waarin weinig echte solitaire kantorenlocaties aanwezig zijn. Enkele bekende locaties zijn omgeving ‘Fellenoord’, ‘Poort van Metz’ en ‘Flightforum’. Ondanks het feit dat er in het afgelopen jaar weinig nieuwbouwprojecten zijn opgeleverd en de financiële crisis de groei enigszins zal afremmen zal de kantorenvoorraad naar verwachting blijven stijgen. De belangrijkste nieuwbouwlocaties voor de komende jaren zijn ‘Strijp-S’, het ‘Stationsgebied’, ‘het Stationskwartier’, ‘Flightforum’, ‘Land Forum’, en de ‘High Tech Campus’. In ‘Strijp-S’ worden wonen, werken en leisure gecombineerd en staat 90.000 m² kantoorruimte gepland. In het stationsgebied zal nieuwbouw plaatsvinden, maar worden ook gebouwen herontwikkeld. De plannen voor dit gebied omvatten tot 2030 ongeveer 150.000 m², waarvan op dit moment circa 60.000 m² is gerealiseerd. Voor alle bovengenoemde ontwikkelingen geldt dat de plannen vaak niet concreet zijn. De huidige marktsituatie zal ongetwijfeld invloed hebben op de diverse plannen. De verwachting is derhalve dat de nodige vertraging zal optreden bij de realisering van de geplande projecten. Aanbod op 1 januari 2009: 205.700 m² Het aanbod in Eindhoven is afgelopen jaar gedaald tot 205.700 m². Dit betekent een daling van 13% ten opzichte van 1 januari 2008. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde is voor het eerst sprake van een daling (-1%). Vorig jaar werd melding gemaakt van een aantal grootschalige verouderde Philipscomplexen die leeg kwamen te staan. Deze gebouwen zijn vorig jaar allemaal meegenomen in het totale aanbod. Een groot aantal objecten zal echter worden herbestemd, waardoor dit aanbod alsnog uit de markt is genomen en het aanbod fors is gedaald. Indien de gebouwen ook vorig jaar niet zouden zijn meegenomen in het aanbodcijfer zou er nu juist sprake van een aanbodstijging. Het totale aanbod bestaat op 1 januari 2009 uit 135 panden met een gemiddelde grootte van 1.521 m². Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2 006

2007

2008

191.900

227.800

193.000

235.100

2009 205.700

-1%

+18%

-15%

+22%

-13%

+20%

+25%

+6%

+21%

-1%


31%

23%

18%

20%

18%


69%

77%

82%

80%

82%


Aanbod per deelregio Het grootste deel van het aanbod is gelegen in Eindhoven West. In dit deelgebied wordt 98.600 m² kantoorruimte aangeboden. Dit betekent een daling van 13% ten opzichte van vorig jaar. Het centrum noteert juist een stijging in het aanbod met 13%. In Eindhoven Noord is het aanbodcijfer gedaald van 38.000 m² tot 22.600 m² en in Eindhoven Zuid & Oost is sprake van een daling tot 4.500 m².

januari 2009 • Eindhoven • pagina 67 van 126


Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

Eindhoven Centrum | Centre

61.000

70.100

47.000

70.700

80.000

Eindhoven Noord | North

31.300

36.400

30.900

38.000

22.600

Eindhoven West | West

89.900

106.100

102.000

113.400

98.600

9.600

15.200

13.100

13.000

4.500

191.900

227.800

193.000

235.100

205.700

Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

Opname in 2008: daling tot 50.500 m² De vraag naar kantoorruimte is afgelopen jaar flink ingezakt. Werd in 2007 nog 97.500 m² kantoorruimte verhuurd, in 2008 is slechts 50.500 m² opgenomen. Desondanks is er een tekort aan hoogwaardige kantoorruimte. Het centrum is evenals vorig jaar verantwoordelijk voor het hoogste opnamecijfer, met 24.800 m², gevolg door Eindhoven West met een opnamevolume van 16.600 m². In Eindhoven Zuid & Oost hebben in 2008 geen transacties boven 500 m² plaatsgevonden. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Eindhoven Centrum | Centre Eindhoven Noord | North Eindhoven West | West

2004

2005

2006

2007

2008

22.700

25.400

17.800

38.600

24800

8.300

6.400

4.300

21.500

9100

25.200

39.300

44.200

36.400

16600

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

10.300

2.100

7.700

1.000

-

Totaal | Total

66.500

73.200

74.000

97.500

50.500

Transacties: 31 In 2007 werden 56 transacties gesloten met een gemiddelde grootte van 1.741 m². Afgelopen jaar bedroeg het aantal transacties 31 met een gemiddelde grootte van 1.627 m². De grootste transactie betreft een pand aan de ‘Flight Forum’ in Eindhoven Centrum, waar 8.120 m² is gehuurd door Van Gansewinkel.

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

'09

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 25% De daling van het opnamecijfer is fors groter dan de daling in het totale aanbod. Als gevolg daarvan is de kantorenmarktratio gedaald tot 25%. Vorig jaar bedroeg deze ratio nog 41%. De kantorenmarkt in Eindhoven is dus ruimer geworden in het afgelopen jaar. Hierbij moet wel worden aangetekend dat het aanbod vaak niet aansluit op de wensen van de potentiële gebruiker. Huurprijzen De huurprijzen in Eindhoven zijn al enige tijd redelijk stabiel. Afgelopen jaar zijn de hoogste huren gerealiseerd in Eindhoven Noord en het Centrum. De verwachting is dat de huurprijzen van de courante kantoorpanden licht zullen dalen. Voldoende parkeergelegenheid, een hoogwaardig afwerkingsniveau en een aantoonbaar gunstig energieverbruik zullen belangrijk zijn bij de handhaving van het huidige prijsniveau. Voor de incourante oudere objecten wordt een iets grotere prijsdaling verwacht. Voorraad7 Afgelopen jaar zijn weinig nieuwbouwontwikkelingen gereed gekomen waardoor de totale kantorenvoorraad in Eindhoven nagenoeg gelijk is gebleven aan die van vorig jaar en uitkomt op 1.450.000 m². Voor de toekomst staan veel ontwikkelingen gepland, maar in hoeverre deze concreet zullen worden is op dit moment onduidelijk.

Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Kaart Den Bosch Kaart Den Bosch Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

1.347.000

1.359.000

1.400.000

1.450.000

1.450.000

0%

+1%

+3%

+4%

0%

Total stock

Afname / Toename Decrease / Increase

Voor meer informatie voor de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars De heer Leon A.M. Schreppers | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakerlaar.nu

pagina 68 van 126 • Eindhoven • januari 2009


januari 2009 • Den Bosch • pagina 69 van 126


Den Bosch Het kantorenmarktjaar 2008 in Den Bosch wordt gekenmerkt door daling. Zowel in de opname als het aanbod van het aantal vierkante meters kantoorruimte heeft een daling plaatsgevonden. Een groot deel van de transacties betreft verschuivingen binnen de regio Den Bosch. Daarnaast heeft er nauwelijks vertrek plaatsgevonden van noemenswaardige bedrijven naar andere regio’s. Het aantal vierkante meters in aanbod is echter gedaald met 21.600 m². Dit betekent een daling van 23% ten opzichte van 1 januari 2008. De opname daalde afgelopen jaar met 13.400 m², een daling van 26%. De gemeente Den Bosch heeft bepaald dat er niet meer op eigen risico voor de markt gebouwd mag worden en er wordt een voorverhuurnorm van 70% geëist. Er vindt in Den Bosch dan ook weinig nieuwbouw plaats hetgeen betekent dat er in 2009 schaarste zal ontstaan in de beschikbaarheid van nieuwbouwpanden. De locaties die per eigen vervoer goed bereikbaar zijn (snelweglocaties) kenden in 2008 een groei in de opname ten opzichte van de locaties die goed met het openbaar vervoer bereikbaar zijn. De grootste opname van kantoorruimte in 2008 heeft dan ook op een snelweglocatie plaatsgevonden. Het nieuwe netwerkbedrijf van Essent (Enexis) heeft in de ‘Brabantpoort’ aan de A2 6.000 m² opgenomen. Aanbod op 1 januari 2009: 72.100 m² Het aanbod op de kantorenmarkt in Den Bosch is voor het tweede opeenvolgende jaar gedaald. Was er vorig jaar sprake van een daling van 12%, afgelopen jaar bedroeg deze daling 23%. Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde komt het aanbod zelfs 28% lager uit. De gehanteerde voorverhuurnorm zorgt op dit moment al voor een daling in het aantal aangeboden vierkante meters nieuwbouw. Het aandeel nieuwbouw in het aanbod is met meer dan de helft gedaald, van 20% op 1 januari 2008 tot 9% op 1 januari 2009. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2 005

2006

2007

2008

2009

106.100

99.700

106.600

93.700

72.100

Percentag e t.o.v. voo rgaand jaar Percentage in relation to previous year

+14%

-6%

+7

-12%

-23%

Percentag e t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

+26%

+10%

+17

-18%

-28%

Percentag e nieuwbouw m² Percentage of new building floor area

25%

14%

6%

20%

9%

Percentag e bestaande bou w m² Percentage of existing building floor area

75%

86%

94%

80%

91%


Aanbod deelgebieden Het totale aanbod van kantoorruimte in de regio Den Bosch is met meer dan 20.000 m² gedaald. Deze daling heeft gelijkmatig plaatsgevonden over de twee deelgebieden A2-zone en Den Bosch Centrum. Voor Den Bosch Centrum en in mindere mate de A2-zone kan deze daling worden verklaard door herbestemming en sloop van kantoorruimte. Daarnaast heeft in de A2-zone een groei in de opname gezorgd voor een daling in het aanbod. Het grootste aaneengesloten metrage in aanbod is 5.142 m². Het gaat hier om kantorenpand ‘Artiqua’ in het centrum van Den Bosch. Op 1 januari 2009 staan 51 panden in aanbod met een metrage van tenminste 500 m². De gemiddelde grootte van een object komt uit op 1.413 m². Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


200 5

2006

200 7

2008

200 9

Den Bosch Centrum | Centre

42.300

36.300

36.200

36.700

26.000

A2-zone en Noo rd

34.600

41.100

37.600

32.800

20.700

Paleiskwartier en West Totaal | Total

pagina 70 van 126 • Den Bosch • januari 2009

29.200

22.300

32.800

24.200

25.400

106.10 0

99.700

106.600

93.700

72.100


Opname in 2008 gedaald De daling in de opname die in 2007 is ingezet heeft ook in 2008 doorgezet. De opname is gedaald tot net onder 40.000 m². Door deze daling is de opname weer terug op het niveau van 2005. Van 2001 tot 2005 lag de opname rond 40.000 m² , waarna in 2006 een sterke stijging volgde. Was in 2007 het centrum van Den Bosch de deelregio met de hoogste opname, afgelopen jaar heeft de deelregio A2-zone en Noord deze plek weer overgenomen met een opname van 18.000 m². In het deelgebied Paleiskwartier en West is de opname in 2008 erg tegengevallen. In 2007 werd hier nog 15.400 m² opgenomen, in 2008 was dit nog maar 4.200 m². De grootste transactie betreft een pand met een metrage van 6.000 m² in de deelregio A2-zone en Noord. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


200 4

2005

200 6

2007

200 8


16.100

15.900

15.100

20.700

16.200

A2-zone en Noo rd

18.900

9.900

31.800

15.700

18.000

5.600

10.900

15.800

15.400

4.200

40.60 0

36.700

62.700

51.800

38.400

Paleiskwartier en West Totaal | Total

Transacties: 26 In vergelijking met afgelopen jaar is het aantal transacties gedaald, van 70 in 2007 tot 26 in 2008. Hiermee wordt het aantal transacties van 2005 geëvenaard. Hadden vorig jaar de transacties een gemiddelde grootte van 740 m², afgelopen jaar bedroeg de gemiddelde transactiegrootte 1.480 m². Slechts één transactie betrof een nieuwbouwpand. Dit pand staat in het centrum van Den Bosch en meet 2.100 m². Door de tegenvallende opname is de ratio in deelgebied Paleiskwartier en West gedaald tot 16%; deze deelmarkt is hiermee veruit de ruimste in Den Bosch.

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 53% Doordat zowel het opname- als het aanbodcijfer is gedaald is de kantorenmarktratio redelijk stabiel gebleven. Er heeft een kleine daling plaatsgevonden van 55% naar 53%. Dit betekent dat Den Bosch een relatief krappe kantorenmarkt heeft ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Vooral in het deelgebied A2 en Noord is de markt krap: de ratio bedroeg hier in 2008 87%. Den Bosch Centrum volgt met een ratio van 62%. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren in 2008 zijn hoger dan de uitgesproken verwachtingen voor 2008. Het betreft hier vier uitschieters. Voor de drie deelgebieden worden er voor het komende jaar geen verschillen verwacht in de tophuren. De hoogst gerealiseerde huurprijs in 2008 betreft een kantoorvilla aan de Van der Does de Willeboissingel in Den Bosch Centrum. De transactieprijs bedroeg hier € 208,- per vierkante meter per jaar.






208

160

A2-zone en Noo rd

195

160

-

160

Paleiskwartier en West

Voorraad8 Op 1 januari 2009 bedraagt de kantorenvoorraad in Den Bosch voor het derde opeenvolgende jaar 850.000 m². Net zoals vorig jaar zorgt herbestemming en sloop van incourante panden er voor dat er ondanks beperkte nieuwbouw geen verandering is in de totale kantorenvoorraad. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

850.000

800.000

850.000

850.000

850.000

0%

-6%

+6%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: RSP Makelaars Den Bosch | De heer J. Valk | Telefoon (073) 64 88 750 | www.rspmakelaars.nl

januari 2009 • Den Bosch • pagina 71 van 126


pagina 72 van 126 • Breda • januari 2009


Breda Breda is een veelzijdige stad, die veel te bieden heeft aan bewoners en bedrijven. De goede bereikbaarheid per auto en trein zorgt ervoor dat deze stad een prettig vestigingsklimaat heeft voor kantoorgebruikers. De stad kent een levendige lokale en regionale kantorenmarkt en trekt als zodanig veel huurders uit de regio aan. De ligging tussen de wereldhavens van Rotterdam en Antwerpen en de komst van een shuttle-station voor de HSL maakt Breda ook aantrekkelijk als vestigingsplaats voor Benelux-kantoren van internationale bedrijven. Grote partijen die zich in dit kader in Breda gevestigd hebben zijn Texaco en General Electric. Breda ondervindt echter ook concurrentie van de omliggende gemeenten wat het aantrekken van kantoorgebruikers betreft. De stad kent desondanks een relatief krappe markt, die het afgelopen jaar langzamer afgeremd is dan elders in de omgeving. Deels komt dit door de beperkte nieuwbouwontwikkelingen in de afgelopen jaren. De focus met betrekking tot het realiseren van kantoorruimte heeft jaren gelegen op ‘VIA Breda’, het gebied waar de shuttle zal stoppen. Hier waren plannen voor in totaal 120.000 m² nieuwe kantoorruimte. Inmiddels is het beleid rond de shuttle weer enigszins losgelaten en is er weer ruimte voor nieuwe initiatieven op snelwegen perifere locaties. Naast ‘VIA Breda’ is dit jaar een gestart gemaakt met de uitbreiding van de ‘Triple O Campus’ en ‘Kantorenpark Princeville’. Daarnaast zijn er vergaande plannen voor het NACstadion (14.000 m²) en het ‘Digit Park’ (15.000 m², verdeeld over elf panden). De kantorenmarkt van Breda wordt met name getypeerd door kleinschalige transacties. Deze betreffen vaak relocaties van zakelijke dienstverleners. De gerealiseerde nieuwbouw heeft zich hier ook op gericht. Hierdoor zijn er weinig nieuwe kantoorprojecten met een aaneengesloten metrage groter dan 2.000 m² beschikbaar. Er bestaat een reële kans dat deze krapte een probleem wordt in de toekomst. Een opvallende transactie in 2008 was de verkoop van een aantal panden door Meeus gelegen bij het station vanwege relocatie. De panden werden verkocht aan een particuliere belegger. Hierdoor komt 5.000 m² kantoorruimte op de markt. Aanbod op 1 januari 2009: 63.600 m² De in 2007 ingezette aanboddaling heeft in 2008 doorgezet. Op 1 januari staat bijna 14.000 m² minder kantoorruimte in aanbod in Breda; een daling van 18%. Het totale aanbod komt uit op 63.600 m². Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod is verder gedaald tot 15%. Het totale aanbod bestaat uit 57 objecten. De gemiddelde grootte van een aangeboden pand bedraagt 1.250 m², ongeveer 110 m² kleiner dan vorig jaar. In vergelijking met twee jaar geleden is dit verschil zelfs 240 m². Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

93.900

93.400

104.500

77.500

63.600


+20%

-1%

+12%

-26%

-18%


+10%

+6%

+19%

-15%

-29%


32%

27%

34%

19%

15%


68%

73%

66%

81%

85%


Aanbodstijging in het Centrum Het centrum van Breda laat binnen de regio een afwijkende ontwikkeling zien. Hier is het aanbod sinds vorig jaar met 50% fors gestegen. In de overige deelgebieden heeft juist een aanboddaling plaatsgevonden. In Breda Oost wordt ondanks een daling van 32% nog steeds het grootste aantal vierkante meters kantoorruimte aangeboden. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

Breda Centrum | Centre

17.700

19.600

17.700

11.600

17.400

Breda Oost | East

42.100

45.600

38.100

32.600

22.300

Breda West | West

26.700

21.700

20.000

18.500

16.700

7.300

6.500

28.700

14.800

7.200

93.900

93.400

104.500

77.500

63.600

Breda Overig | Other Totaal | Total

januari 2009 • Breda • pagina 73 van 126


Opname in 2008 nagenoeg gelijk aan 2007 In vergelijking met vorig jaar is het aantal transacties afgenomen met 33%. Het opnamevolume is echter vrijwel gelijk gebleven op 32.400 m². De gemiddelde transactiegrootte in 2007 bedroeg 836 m², terwijl deze in 2008 uitkwam op gemiddeld 1.330 m². In totaal hebben er 25 transacties plaatsgevonden, twaalf hiervan hadden een grootte van meer dan 1.000 m². Als gekeken wordt naar de verdeling tussen nieuwbouw en bestaande bouw, valt op dat de gemiddelde transactiegrootte van een nieuwbouwobject met ruim 1.715 m² fors hoger ligt dan die van een bestaand object (1.257 m²). In het centrum van Breda is het opgenomen metrage opvallend laag. De verwachting is dat de Belastingdienst en de Rechtbank zich in het stationsgebied zullen gaan vestigen in nieuwbouwpanden. De nieuwbouwopname zal in de komende jaren daarom naar verwachting hoger liggen. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008


1.200

1.800

9.100

7.300

2.300

Breda Oost | East

7.500

11.600

12.200

12.900

13.100

Breda West | West

14.400

28.800

2.500

6.500

8.300

600

1.500

12.400

5.900

8.700

23.700

43.700

36.200

32.600

32.400

Breda Overig | Other Totaal | Total

110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Transacties: 25 Het totaal aantal transacties is fors afgenomen. Vonden in 2007 nog 39 transacties plaats, in 2008 waren dit er 25. Bij vier van deze transacties ging het om nieuwbouwobjecten. De grootste nieuwbouwtransactie betrof een aaneengesloten metrage van 2.310 m², terwijl de kleinste nieuwbouwtransactie 1.000 m² omvatte. Deze transacties vonden beiden plaats in deelgebied Overig. De grootste transactie in de bestaande bouw vond plaats in Breda Oost en bedraagt 5.263 m². Kantorenmarktratio: 51% De daling in het aanbod van kantoorruimte heeft in 2008 voor een verdere verkrapping van de kantorenmarkt gezorgd. De ratio komt uit op 51%, terwijl dit eind 2007 nog 42% was. De ratio ligt hiermee boven het Nederlands gemiddelde. Door de geringe opname in het centrum van Breda bedraagt de ratio hier slechts 13%. Breda Oost en Overig noteren ratio’s van respectievelijk 59% en 57%. Breda West kent dit jaar de krapste markt met een ratio van 116%. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huurprijs in 2008 bedraagt € 155,- per vierkante meter per jaar. Deze huur wordt betaald voor een bestaand pand in Breda Centrum aan de Marksingel. Voor 2009 worden nagenoeg dezelfde tophuren verwacht als voor het afgelopen jaar. De hoogste huur wordt verwacht in Breda West, terwijl de tophuur in 2008 hier de laagste was van alle deelregio’s. De onderlinge verschillen tussen de deelregio’s zijn echter klein.






155

145

Breda Oost | East

150

150

Breda West | West

145

155

Breda Overig | Other

148

145

Voorraad Door de verschillende opgeleverde nieuwbouwprojecten zijn er vierkante meters bijgekomen op de kantorenmarkt van Breda. De toename van het metrage bedraagt ongeveer 12.000 m², waardoor de voorraad op 1 januari 2009 ruim 690.000 m² bedraagt. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2005

2006

2007

2008

2009

603.000

613.000

672.500

677.500

690.000

0%

+2%

+10%

+1%

+2%

Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande Bedrijfshuisvesting | De heer P.P. Verhoeven | Telefoon (076) 514 74 53 | www.vandersande.nl

pagina 74 van 126 • Breda • januari 2009


januari 2009 • Tilburg • pagina 75 van 126


Tilburg In Tilburg zijn er al geruime tijd grote nieuwbouwplannen aanwezig voor de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte. Dit heeft in 2008 niet gezorgd voor een groot aantal nieuw op de markt verschenen panden. De kantorenmarkt heeft in 2008 voor het derde opeenvolgende jaar te maken gehad met een krimp in de opname. Als gevolg van deze krimp in de opname is de kantorenmarkt in de regio Tilburg voor het eerst in jaren ruimer geworden. Tilburg wil een snelle verbinding met de Randstad creëren door een snelle shuttle verbinding aan te sluiten op het HSL station in Breda. Dit project is onderdeel van een plan om de vijf grote Brabantse steden onderling beter bereikbaar te maken. Daarnaast moet er een snellere verbinding komen tussen Noord Brabant en de Randstad. Tilburg speelt hierop in door meer kantoren te ontwikkelen in de Spoorzone. In dit gebied zijn er plannen voor een uitbreiding van de kantoorvoorraad met 50.000 m². De grootschalige plannen die al aantal jaren aanwezig zijn in Tilburg staan nog steeds op de agenda. Tilburg kent met een relatief grote zachte planvoorraad (150.000 — 200.000 m²). Vooral plannen voor kantoorontwikkeling in Kempenbaan West (100.000 m²) zouden voor een sterke stijging in de kantoorvoorraad kunnen zorgen. De plannen voor de Spoorzone en Kempenbaan West zijn een aantal jaren aanwezig maar het is vooralsnog onduidelijk wanneer er werkelijk kantoren worden opgeleverd in deze deelregio’s. Zo kent één van de grotere nieuwe objecten in Tilburg, de kantoortoren ‘EnTrada’ (9.800 m²) al bijna twee jaar vertraging in de bouw als gevolg van problemen met de bouwvergunning. Aanbod met 12.200 m² gestegen Het aanbod in Tilburg is voor het tweede opeenvolgende jaar fors gestegen. Ten opzichte van vorig jaar is er sprake van een stijging van 33% en in vergelijking met het vijfjaarlijks gemiddelde bedraagt de stijging 46%. Het aantal aangeboden panden is mede door een laag opnamecijfer gestegen van 25 naar 36 en de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorpand is licht gedaald van 1.608 m² naar 1.482 m². Er staat in Tilburg maar één pand in aanbod dat nieuw op de markt is gekomen. Het betreft hier de kantoortoren ‘EnTrada’ in Tilburg Zuid waarvan al een gedeelte verhuurd is en nog 8.722 m² wordt aangeboden. Doordat het nieuwbouwaanbod uit slechts één object bestaat, is het percentage nieuwbouw gedaald tot 16%. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanb od m² vvo

2005

2 006

2007

2008

2009

39.500

36.900

32.900

40.100

53.300

+20%

-7%

-11%

+22%

+33%

-7%

-12%

-21%

+12%

+46%

38%

29%

24%

32%

16%

62%

71%

76%

68%

84%

Supply of square metres lettable floor area Percen tage t.o.v. voorgaan d jaar Percentage in relation to previous year Percen tage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average Percen tage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area Percen tage bestaande bouw m² Percentage of existing building floor area

Aanbod deelgebieden In de deelregio Tilburg Overig heeft afgelopen jaar een forse aanbodstijging plaatsgevonden. Vorig jaar stonden er in deze deelregio negen panden in aanbod. Op 1 januari 2009 is dat aantal opgelopen tot negentien. Het totale aanbod in de deelregio Tilburg Overig bestaat enkel uit bestaande bouw. In de twee overige deelregio’s is er een kleine stijging van het aanbod zichtbaar.

pagina 76 van 126 • Tilburg • januari 2009

Sprekende Cijfers 2009


2005

2006

2007

2008

2009

Tilburg Centrum | Centre


19.900

19.500

9.800

8.400

8.900

Tilburg Zuid | South

11.000

4.400

6.700

14.000

16.800

8.600

13.000

16.400

17.700

27.600

39.500

36.900

32.900

40.100

53.300

Tilburg Overig | Other Totaal | Total

Opname in 2008: 13.500 m² Voor het derde jaar op een rij heeft er een daling plaatsgevonden in de opname. Vorig jaar was Tilburg Zuid de regio met het grootste aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte. Dit jaar is in deze regio de minste kantoorruimte opgenomen. De opname in de deelregio’s Centrum en Overig zijn ten opzichte van vorig jaar nagenoeg gelijk gebleven. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2004

2 005

2006

2007

2008


5.000

9.800

10.700

3.900

4.800


5.600

2.900

1.900

8.200

3.600

Tilburg Overig | Other

4.000

11.500

7.200

4.700

5.100

14.600

24.200

19 .800

16.800

13.500

Totaal | Total

Transacties: 10 Met tien transacties wordt in 2008 een forse daling in het aantal transacties genoteerd. Het aantal transacties is ten opzichte van 2007 met bijna de helft gedaald. Destijds vonden achttien transacties plaats. De gemiddelde transactiegrootte is echter wel gestegen van 933 m² tot 1.356 m². De totale opname is met 3.300 m² gedaald, waarmee daling van de voorgaande twee jaar wordt geëvenaard.

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 25% De verwachting die vorig jaar is uitgesproken dat de markt in Tilburg verder zou verruimen is inderdaad uitgekomen. Waar er vorig jaar een ratio was van 42% is deze het afgelopen jaar uitgekomen op 25%. Hiermee heeft Tilburg ten opzichte van geheel Nederland een gemiddelde kantorenmarktratio. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huurprijs in Tilburg komt voor rekening van de deelregio Tilburg Zuid. Hier wordt voor een pand aan Dr. Hub van Doorneweg € 195,- per vierkante meter per jaar betaald. De verwachting dat de hoogste huurprijs zou worden gerealiseerd in het centrum is daarmee niet uitgekomen.






145

155


195

160

Tilburg Overig | Other

147

150

Voorraad De kantorenmarktvoorraad in de regio Tilburg is afgelopen jaar licht gestegen tot 475.000 m². Met de plannen die er liggen is het de verwachting dat de stijging in de toekomst zal doorzetten. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

465.000

465.000

470.000

470.000

475.000

+3%

0%

+1%

0%

+1%


Voor meer informatie voor de regio Tilburg kunt u terecht bij: Naber Immocom Bedrijfshuisvesting | De heer H.P.A.M. Klotz | Telefoon (013) 5 444 333 | www.naber.nl

januari 2009 • Tilburg • pagina 77 van 126

knooppunt

Arnhem Nijmegen

7


januari 2009 • Arnhem-Nijmegen • pagina 79 van 126


7 • Knooppunt Arnhem-Nijmegen Arnhem In Arnhem zijn in 2008 een aantal grote transacties gesloten die ervoor hebben gezorgd dat de totale opname van kantoorruimte met 82% is gestegen. Er vonden zes grote transacties plaats met een metrage van meer dan 5.000 m². Deze transacties zorgen samen voor ruim 66% van de opname in Arnhem in 2008. Het aanbod van nieuwbouw is beperkt. Kwaliteitslocaties als Arnhem Centrum, West en IJsseloord II, waar wel nieuwbouw wordt gepleegd, zijn daarom erg in trek. Dankzij transacties op deze kwaliteitslocaties is het aanbod, dat in Arnhem de laatste jaren veel groter was dan de opname, aanmerkelijk gedaald. Hierdoor lijkt het alsof Arnhem op dit moment een krappe kantorenmarkt heeft. Het hoge aantal grote opnames heeft echter een incidenteel karakter. Vooral nieuwbouw rondom het station en kantorenpark IJsseloord II zorgt voor een stijging in de opname. De grootste transactie heeft plaatsgevonden in het Centrum waar verzekeraar UVIT in het stationsgebied 13.800 m² kantoorruimte op heeft genomen. In hetzelfde gebied heeft ROC Rijn IJssel 5.200 m² kantoorruimte opgenomen. Grote kantoorgebruikers in Arhnem zijn verder Cito, AKZO, KEMA, Essent, Nuon en Eiffel. Er is daarnaast in Arnhem veel vraag naar kleinschalige kantoorgebouwen met een oppervlakte tussen de 1.000 m² en 2.500m², hierbij zijn vooral klassieke villa’s in trek of kleinschalige nieuwbouw. Het aanbod van nieuwbouw sluit hier niet goed op aan: in Arnhem begint nieuwbouw van kantoorruimte vaak pas bij 4.000 m². Aanbod fors gedaald als gevolg van hoog opnamecijfer Het aanbod van kantoorruimte op 1 januari 2009 is als gevolg van de grote opname met maar liefst 26% gedaald. Ook ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod met 23% gedaald. Deze daling in het aanbod van 39.000 m² is bijna gelijk aan de groei in de opname van 38.000 m². Ondanks het feit dat 43% van de transacties een nieuwbouwpand betreft, blijft het totale percentage nieuwbouw in het aanbod in de regio stabiel met 16%. Een jaar eerder bedroeg dit percentage 18%. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanb od m² vvo

2005

2 006

2007

2008

2009

167.600

142.600

144.400

150.500

111.600

+43%

-14%

+1%

+4%

-26%

+67%

+21%

+24%

+14%

-23%

28%

19%

23%

18%

16%

72%

81%

77%

82%

84%


Daling aanbod in alle deelgebieden De daling van het aanbod in Arnhem is in alle deelregio’s waarneembaar. In Arnhem Centrum, Noord en Oost is in iedere deelregio een daling geweest van rond de 10.000 m². Opvallend is dat Arnhem West zelfs een daling van 82% laat noteren. In Arnhem Zuid is de aanboddaling het meest bescheiden geweest: op 1 januari 2009 werd hier 9% minder kantoorruimte aangeboden. Het grootste object in aanbod is een pand in Arnhem Noord van 10.000 m². De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorpand bedraagt 1.406 m². In totaal staan 79 panden in aanbod, zeven hiervan zijn nieuwbouwpanden. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

Arnhem Centrum | Centre

32.100

26.000

33.300

37.400

27.500

Arnhem Noord | North

34.500

25.800

24.800

26.300

22.600

Arnhem Oost | East

40.600

31.900

52.600

49.200

32.300

Arnhem West | West

10.200

11.200

5.200

7.100

1.300

Arnhem Zuid | South

50.300

47.700

28.500

30.500

27.900

167.600

142.600

144.400

150.500

111.600

Totaal | Total

pagina 80 van 126 • Arnhem • januari 2009


Opname in 2008: stijging 82% Vergeleken met vorig jaar is de opname met 82% zeer fors gestegen. De voorgaande vier jaar is de opname redelijk stabiel geweest, rond de 50.000 m². Afgelopen jaar bedroeg het opnamecijfer 84.500 m². 43% van het aantal opgenomen vierkante meters betreft nieuwbouw. Het gaat hier om slechts vijf grote transacties. Vergeleken met andere regio’s is dit percentage nieuwbouw zeer hoog. De grootste stijging in de opname is te zien in Arnhem Oost. Hier werd in 2008 22.600 m² meer opgenomen. Deze stijging kan worden verklaard door drie grote transacties boven de 5.000 m².

180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09

Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Transacties: 51 Het aantal opgenomen objecten is licht gestegen, van 49 naar 51 transacties. De forse opnamegroei wordt dus met name verklaard door een forse toename van de gemiddelde transactiegrootte. Bedroeg deze vorig jaar nog 949 m², in 2008 vond een stijging plaats tot 1.657 m². Er vonden in 2008 zes transacties plaats waarbij meer dan 5.000 m² werd opgenomen. Daarnaast werden ook achttien transacties genoteerd met een metrage beneden 500 m². Nieuwbouwtransacties kennen een zeer groot gemiddeld metrage. Vijf van de zes eerder genoemde grote transacties betroffen een nieuwbouwpand. Gemiddeld werd hierbij bijna 7.300 m² per object opgenomen. Deelgebieden | Districts Arnhem Centrum | Centre

2004

2005

2006

2007

2008

27.500

19.500

16.000

15.400

24.800


4.200

9.600

3.700

14.600

17.900

Arnhem Oost | East

7.600

12.700

5.500

7.100

29.700

Arnhem West | West

3.500

1.100

4.100

5.600

9.000

Arnhem Zuid | South

7.900

10.800

26.000

3.800

3.100

50.700

53.700

55.300

46.500

84.500

Totaal | Total

Kantorenmarktratio: 76% De kantorenmarktratio is als gevolg van de stijging in de opname en een gedaald aanbod gestegen van 31% in 2007 naar 76% in 2008. Deze forse stijging wordt voornamelijk verklaard door eerdergenoemde grote nieuwbouwtransacties. Vanwege het incidentele karakter van deze transacties wordt voor 2009 een lagere kantorenmarktratio verwacht. Huurprijzen De hoogste huurprijzen in 2008 werden in het centrum van Arnhem gerealiseerd. De verwachting is dat de tophuren voor 2009 op een gelijk niveau liggen als die van 2008. De tophuren worden gerealiseerd op nieuwbouwlocaties. Er is sprake van een discrepantie tussen huurprijzen voor bestaande bouw en nieuwbouw. Onder andere de gestegen bouwkosten zorgen voor een hogere gemiddelde huurprijs voor nieuwbouwpanden. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district




Arnhem Centrum | Centre

190

195


185

185

Arnhem Oost | East

160

160

Arnhem West | West

160

165

Arnhem Zuid | South

150

150

Voorraad9 De totale kantorenvoorraad is het afgelopen jaar met 4% toegenomen. Deze stijging van 40.000 m² wordt veroorzaakt door vier grote nieuwbouwprojecten voor respectievelijk verzekeraar UVIT, toetsontwikkelaar Cito, keuringsinstituut KEMA en adviesbureau Eiffel. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

982.000

989.000

999.000

1.024.000

1.064.000

+1%

+1%

+1%

+3%

+4%


Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars De heer J.H. Vogelaar | Telefoon (026) 355 21 00 | www.strijboschthunnissen.nl

januari 2009 • Arnhem • pagina 81 van 126


Nijmegen Met de ontwikkeling van ‘De Waalsprong’, een nieuw stadsdeel aan de Waal, wordt een nieuwe kantorenlocatie ontwikkeld in de omgeving van het NS-station Lent. Er is in Nijmegen vaak sprake van een mismatch tussen het aanbod van bestaande bouw en de vraag naar nieuwbouwpanden. Er is het afgelopen jaar slechts één nieuwbouwpand opgenomen en slechts 1% van het totale aanbod betreft nieuwbouw. ‘De Waalsprong’ wordt door deze plannen gezien als dé nieuwe kantorenlocatie in Nijmegen Met deze plannen hoopt Nijmegen bedrijven aan te trekken die zich in de regio willen vestigen en normaal gesproken voor Arnhem zouden kiezen. Het Masterplan voor de ‘Spoorzone’ is door de gemeente aangepast. Men wilde een aantal jaren geleden zoveel mogelijk kantoorontwikkeling in de ‘Spoorzone’ stimuleren, maar is echter tot het inzicht gekomen dat de eisen voor een kantorenlocatie bedrijfsspecifiek zijn. Niet ieder bedrijf wil zich vestigen op een stationslocatie. Om aan de specifieke vraag van bedrijven te voldoen probeert de gemeente aanbod te creëren dat aan de vraag voldoet. Er is in Nijmegen vooral vraag naar middelgrote en kleinere kantoorpanden. Deze kunnen worden gerealiseerd in het al eerder genoemde stadsgedeelte ‘De Waalsprong’. Een andere ontwikkeling is ‘Koers West’, waar aan de voet van een nieuw te bouwen brug (oplevering 2011) onder meer drie grote kantoortorens zullen verrijzen als ‘eyecatcher’ voor de stad Nijmegen. Aanbod op 1 januari 2009: 58.400 m² Het aanbod in Nijmegen is in het afgelopen jaar voor het derde jaar op rij gedaald, tot 58.400 m². Dit betekent een daling van 9% ten opzichte van 1 januari 2008. Wanneer dit aanbodcijfer wordt vergeleken met het vijfjaarlijks gemiddelde is zelfs sprake van een daling van 29%. Het totale aanbod is opgebouwd uit 49 objecten en de gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorpand bedraagt 1.191 m². Het grootste kantoorpand in aanbod omvat 7.753 m² en is gelegen aan het stationsplein in Nijmegen Centrum. In het ‘Fifty Two Degrees’ gebouw aan het Jonkersbosje in Nijmegen West wordt op 1 januari 2009 nog 7.302 m² kantoorruimte aangeboden. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanb od m² vvo

2005

2 006

2007

2008

2009

93.700

95.400

83.300

64.400

58.400

+23%

+2%

-13%

-23%

-9%

+61%

+37%

+20%

-13%

-29%

27%

15%

41%

2%

1%

73%

85%

59%

98%

99%


Aanbod deelregio’s De daling in het totale aanbod komt in zijn geheel voor rekening van de deelregio Nijmegen Brabantse Poort. Hier is het aanbod met bijna 10.000 m² gedaald, tot 25.000 m². Desondanks blijft deze deelregio verantwoordelijk voor het grootste aanbodcijfer in Nijmegen. In Nijmegen West is het aanbod na de forse daling van vorig jaar in het afgelopen jaar weer licht gestegen. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

Nijmegen Centrum | Centre

12.700

19.700

15.100

15.900

15.200

Nijmegen Brabantse Poort

58.900

51.300

24.400

34.800

25.000

Nijmegen Oost | East

11.700

8.700

5.700

4.600

5.800

Nijmegen West | West

10.400

15.700

38.200

9.100

12.400

Totaal | Total

93.700

95.400

83.400

64.400

58.400

pagina 82 van 126 • Nijmegen • januari 2009


Opname in 2008: stijging tot 24.300 m² Nadat de opname in 2007 aan een lichte daling onderhevig is geweest is het opnamecijfer in 2008 weer hoger uitgekomen. In totaal werd afgelopen jaar 24.300 m² kantoorruimte verhuurd, waarvan het grootste gedeelte in de deelregio Brabantse Poort. Nijmegen Oost is de enige deelregio waar de opname lager is uitgekomen dan een jaar eerder. De grootste transactie heeft plaatsgevonden aan Kerkenbos, waar 8.000 m² kantoorruimte is verhuurd. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008


1.100

1.900

2.300

2.800

4.900


5.100

2.600

13.800

11.700

14.000


1.500

2.400

5.000

2.000

1.500


1.200

18.400

5.000

3.900

3.900

Totaal | Total

8.900

25.300

26.100

20.400

24.300

Transacties: 29 In totaal hebben in 2008 24 transacties plaatsgevonden met een gemiddelde grootte van 1.013 m². Het aantal transactie komt daarmee lager uit dan een jaar eerder toen 29 kantoorpanden werden verhuurd. De gemiddelde grootte lag toen echter op slechts 703 m².

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 42% De kantorenmarktratio in Nijmegen is ten opzichte van 2007 met 10% gestegen, tot 42% in 2008. Er is dus een forse verkrapping opgetreden ten opzichte van een jaar geleden. De reden hiervoor is gelegen in zowel een stijging van de opname als een daling in het aanbod. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren in 2008 zijn voor de deelregio’s Centrum en Brabantse Poort conform de verwachting van een jaar geleden. Voor de deelregio’s Oost en West vielen de gerealiseerde tophuren lager uit dan een jaar geleden werd voorspeld. Dit kan worden verklaard uit het feit dat er in Nijmegen maar één nieuwbouwpand is opgenomen. De huurprijs voor een nieuwbouwpand ligt over het algemeen hoger dan voor een bestaand pand. De hoogste huur bedroeg dit jaar € 192,- per vierkante meter per jaar en werd gerealiseerd voor een pand aan de Oranjesingel in Nijmegen Centrum. Deelgebieden | Districts




192

170


166

150


136

150


150

165

Voorraad10 De totale kantorenvoorraad is in 2008 licht gestegen met 4.000 m² en komt op 1 januari 2009 uit op 430.000 m². Voor de komende jaren is een stijging in de kantorenvoorraad te verwachten door plannen voor kantoorontwikkeling in onder meer ‘De Waalsprong’. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

404.000

426.000

426.000

426.000

430.000

-2%

+5%

0%

0%

+1%


Voor meer informatie voor de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Makelaars | De heer W. Stadhouders | Telefoon (024) 365 10 10 | www.strijboschthunnissen.nl

januari 2009 • Nijmegen • pagina 83 van 126

Groningen Leeuwarden Assen

8


januari 2009 • Groningen • pagina 85 van 126


8 • Groningen, Leeuwarden, Assen Groningen Ten opzichte van de drie voorgaande jaren heeft Groningen een teleurstellend kantorenmarktjaar achter de rug. Een positieve ontwikkeling is echter waarneembaar op het Europapark waar veel nieuwbouwontwikkelingen plaatsvinden. De twee grootste transacties hebben het afgelopen jaar plaatsgevonden in de sectoren waarin Groningen traditioneel sterk is. Zo heeft ICT-bedrijf Ordina een pand gehuurd van 6.800 m² in Groningen Oost aan de Europaweg dicht bij het Europapark en heeft overheidsinstelling IBGroep een pand gehuurd in Groningen West aan de Steenhouwerskade vlakbij het Centrum. Er is in Groningen veel vraag naar nieuwbouwpanden. Kantoorpanden die in de jaren ‘90 gebouwd zijn voldoen vaak niet meer aan de wensen van de gebruikers. Door de grote vraag naar nieuwbouw is een groeiend verschil zichtbaar tussen de huurprijzen van de nieuwbouwobjecten en de oudere panden. De totale kantorenvoorraad in Groningen is in 2008 ondanks een gedaald aantal transacties met 3% gestegen. Vooral nieuwbouwontwikkelingen op het Europapark zijn verantwoordelijk voor deze stijging. Deze nieuwbouwontwikkelingen eveneens zijn terug te zien in een groeiend percentage aangeboden nieuwbouwpanden. Aanbod in Groningen Het aanbod is op 1 januari 2009 met 16.400 m² (20%) gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde is het aanbod gestegen met 2%. Het totaal aantal aangeboden panden is in 2008 met vijftien objecten gestegen tot 76. De reden hiervoor ligt in een gedaald aantal transacties ten opzichte van voorgaande jaren. De gemiddelde grootte van een aangeboden pand in Groningen is met 50 m² gedaald tot 1.390 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2 006

2007

2008

2009

91.800

117.300

86.600

81.700

98.100

Percen tage t.o.v. voorgaan d jaar Percentage in relation to previous year

-10%

+28%

-26%

-6%

+20%


+30%

+31%

-3%

-17%

+2%


29%

33%

6%

8%

12%


71%

67%

94%

92%

88%

Aanb od m² vvo Supply of square metres lettable floor area

Stijging aanbod in Groningen West In vrijwel alle deelregio’s is het aanbod van kantoorruimte gestegen, alleen in Groningen Noord is het aanbodcijfer onveranderd gebleven ten opzichte van een jaar geleden. De grootste stijging heeft plaatsgevonden in Groningen West waar het aanbod met 10.100 m² is toegenomen. Opvallend is dat het aanbod in Groningen Oost is gestegen terwijl in deze deelregio ook het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte is gestegen. Deze ontwikkelingen zijn toe te schrijven aan nieuwbouwontwikkelingen op het Europapark. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Groningen Centrum | Centre Groningen Noord | North Groningen Oost | East

2005

2006

2007

2008

2009

16.700

13.400

8.100

10.400

12.800

1.500

10.900

4.900

2.100

2.100

17.100

24.000

11.600

9.400

12.800

Groningen West | West

32.400

39.600

42.300

35.800

45.900

Groningen Zuid | South

24.100

29.400

19.700

24.000

24.500

Totaal | Total

91.800

117.300

86.600

81.700

98.100

pagina 86 van 126 • Groningen • januari 2009


Opname in de deelgebieden De opname in Groningen is in 2008 fors gedaald ten opzichte van de drie voorgaande jaren. De daling heeft vooral ingezet in Groningen Zuid en Groningen Centrum. Groningen Oost is de enige deelregio waar een stijging heeft plaatsgevonden in het opnamecijfer. Het nieuwe Europapark rondom het stadion ‘De Euroborg’ is een van de weinige locaties in Groningen met succesvolle nieuwbouwontwikkelingen. Wat opvalt is dat er in Groningen Noord helemaal geen transacties hebben plaatsgevonden. Voorgaande jaren liet deze deelregio echter ook al een gering aantal transacties noteren. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008

Groningen Centrum | Centre

5.600

9.000

4.500

4.700

2.300

Groningen Noord | North

1.200

500

1.900

500

0

Groningen Oost | East

3.700

5.600

7.300

5.400

9.700


29.900

16.000

8.300

15.300

9.900


8.600

2.300

11.000

8.700

3.000

49.000

33.400

33.000

34.600

24.900

Totaal | Total 140.000

Transacties: 19 De daling in het aantal opgenomen vierkante meters is terug te vinden in het aantal transacties. Waren dit er vorig jaar nog 37, afgelopen jaar is dit aantal gedaald tot negentien. In 2008 zijn er maar vier transacties geweest met een transactiegrootte boven 1.000 m². Toch is de gemiddelde transactiegrootte ten opzichte van 2007 met bijna 400 m² gestegen tot 1.310 m².

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 25% Als gevolg van een dalende opname en een stijgend aanbod is de kantorenmarktratio met 17% gedaald. De daling in de opname van 10.000 m² ten opzichte van de drie voorgaande jaren heeft gezorgd voor een sterke verruiming van de markt. Huurprijzen Voor 2009 zijn de verwachte tophuren hoger dan de gerealiseerde tophuren in het afgelopen jaar. De gerealiseerde tophuren in 2008 zijn lager uitgevallen dan verwacht. De hoogste gerealiseerde huur komt voor rekening van Groningen Centrum waar TTY Internet Solutions aan het Hereplein een kantoorpand huurt voor € 180,- per vierkante meter per jaar.




Groningen Centrum | Centre


180

200

-

120

Groningen Oost | East

125

140


138

135


120

140

Groningen Noord | North

Voorraad11 De totale voorraad is het afgelopen jaar gestegen met 3% ten opzichte van 2007. De stijging van 26.000 m² kan worden verklaard door enkele nieuwbouwprojecten op Europapark. Tevens zijn er weinig vierkante meters aan de markt onttrokken. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari —————————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

858.000

864.000

874.000

874.000

900.000

+2%

+1%

+1%

0%

+3%


Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars | Mevrouw E.M.A.J. van der Kley | Telefoon (050) 526 58 58 | www.boelensjorritsma.nl

januari 2009 • Groningen • pagina 87 van 126


pagina 88 van 126 • Leeuwarden• januari 2009


Leeuwarden De regio Leeuwarden heeft een kantorenvoorraad van circa 517.000 m². Deze voorraad is al sinds 2004 constant. Dit betekent echter niet dat de voorraad ook van hoge kwaliteit is. De stad moet de komende jaren haar best doen om goede zichtlocaties voor kantoorgebruikers bouwklaar te maken. De concurrentiestrijd met de gemeenten aan de A7-zone (de zone van Sneek via Heerenveen naar Drachten) gaat anders verloren. De belangrijkste ontwikkelingen in Leeuwarden vinden op dit moment plaats in ‘Werpsterhoek’ en het gebied ten noorden van het NS-station. Er is in Leeuwarden voldoende beschikbaarheid van ontwikkelingslocaties en aangeboden gebouwen, maar de kwaliteit hiervan laat regelmatig te wensen over. Er zijn maar een aantal plekken waar bedrijven zich op een aantrekkelijke manier kunnen presenteren. Er zijn daarom plannen voor nieuwe kantoorontwikkelingen rondom het ‘FEC’, de WTC-locatie in Leeuwarden. Verder gaat er aandacht naar de zogenaamde ‘kantorenhaak’, het gebied vanaf het WTC via het stationsgebied en busstation naar de Oostergoweg/Marshallweg. Dit gebied is goed bereikbaar en heeft een goede uitstraling, maar deze moet wel worden vastgehouden. Ook is de gemeente geadviseerd om incourante panden in de binnenstad te herbestemmen tot woonruimte. Net als de meeste andere noordelijke kantorenmarkten kent de markt in Leeuwarden een sterke focus op de regionale partijen. Het gaat hierbij veelal om kleinere transacties van rond 250 m². Het aantrekken van grote kantoorgebruikers blijft beperkt tot een sporadische transactie. Leeuwarden ondervindt grote concurrentie van de regio Groningen. Hier vinden de meeste kantorentransacties in het Noorden plaats. De bereikbaarheid is voor kantoorgebruikers vaak belangrijk bij het kiezen van een vestigingsplaats. Deze bereikbaarheid is voor de regio Leeuwarden nog steeds niet optimaal om een belangrijke speler op de kantorenmarkt te kunnen worden. Leeuwarden ondervindt veel concurrentie van Drachten en Heerenveen. Deze Friese steden zijn gelegen aan de A7 en hebben wat betreft bereikbaarheid per auto een voordeel. Daarentegen is Leeuwarden per intercity juist weer zeer goed te bereiken en dat geldt niet voor bijvoorbeeld Drachten. Aanbod op 1 januari 2009: 48.100 m² Het aanbod van kantoren in de regio Leeuwarden is ten opzichte van 1 januari 2008 met 3% gedaald tot 48.100 m². In totaal worden op 1 januari 2009 52 objecten aangeboden met een gemiddelde grootte van 925 m². Het grootste object dat wordt aangeboden is net als vorig jaar gelegen in het centrum van Leeuwarden en beslaat 3.816 m². In totaal staan twee nieuwbouwpanden in aanbod, met metrages van 464 m² en 700 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

49.600

58.000

60.700

49.800

48.100


+59%

+17%

+5%

-18%

-3%


+25%

+43%

+50%

9%

-4%


14%

14%

12%

3%

2%


86%

86%

88%

97%

98%


januari 2009 • Leeuwarden • pagina 89 van 126


Kleine verandering in aanbod verschillende deelregio’s In twee deelgebieden heeft een aanboddaling plaatsgevonden: Leeuwarden Centrum en Oost. In de deelgebieden West en Zuid zijn daarentegen lichte stijgingen in het aanbod genoteerd. De meeste kantoorruimte wordt aangeboden in Leeuwarden West, gevolgd door Leeuwarden Zuid. Het centrum van de stad staat op de derde plek wat het aanbodcijfer betreft. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Leeuwarden Centrum | Centre Leeuwarden Oost | East Leeuwarden West | West Leeuwarden Zuid | South Totaal | Total

2005

2006

2007

2008

2009

22.000

23.800

22.900

12.300

10.900

7.400

7.300

5.900

8.300

7.000

10.800

11.800

18.900

14.600

15.400

9.400

15.200

13.000

14.600

14.800

49.600

58.000

60.700

49.800

48.100

Opname: 2008: daling tot niveau 2006 De opname voor 2008 is na herstel vorig jaar weer terug op het niveau van 2006. Met 4.200 opgenomen vierkante meters betekent dit een daling van 56% ten opzichte van 2007. Vooral in Leeuwarden West is de opnamedaling van 3.400 m² tot 1.200 m² fors te noemen. In Leeuwarden Oost werd in 2008 geen kantoorruimte opgenomen. De meeste vierkante meters werden opgenomen in het centrum: 2.700 m². Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

70.000

Deelgebieden | Districts Leeuwarden Centrum | Centre Leeuwarden Oost | East Leeuwarden West | West

2004

2005

2006

2007

2008

500

5.600

500

3.800

2.700

3.700

-

-

700

-

300

1.200

2.000

4.600

1.200

Leeuwarden Zuid | South

3.700

2.700

1.600

800

300

Totaal | Total

8.100

9.500

4.100

9.900

4.200

Transacties: 6 In totaal vonden in 2008 slechts zes transacties plaats in Leeuwarden. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 700 m². De twee transacties met een metrage boven 1.000 m² vonden beiden in het centrum van de stad plaats. De grootste transactie omvat 1.077 m² en werd gesloten door ING. Aegon was verantwoordelijk voor de andere grote opname, met 1.057 m².

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 9% De kantorenmarktratio is dit jaar als gevolg van de tegenvallende opname gedaald tot 9%. Hiermee is de markt echter niet zo ruim als in 2006, toen de ratio 7% bedroeg. Dit is te danken aan een licht gedaald aanbodcijfer. Huurprijzen De hoogste huur wordt net als vorig jaar betaald in het centrum, waar per vierkante meter € 145,- per jaar wordt betaald voor een pand aan de Zuidersingel. De vorig jaar ingezette stijging van de vergeven incentives geldt ook voor 2008.





145

130

Leeuwarden Centrum | Centre Leeuwarden Oost | East

-

105

Leeuwarden West | West

108

110

Leeuwarden Zuid | South

-

110

Voorraad12 De totale kantorenvoorraad in de regio Leeuwarden is net als afgelopen jaren gelijk gebleven en komt derhalve uit op 517.000 m2. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

517.000

517.000

517.000

517.000

517.000

0%

0%

0%

0%

0%


Voor meer informatie voor de regio Leeuwarden kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars De heer M.J. van der Bij Telefoon (058) 213 33 31 | www.boelensjorritsma.nl

pagina 90 van 126 • Leeuwarden • januari 2009


januari 2009 • kaart • pagina 91 van 126


Assen Assen is de belangrijkste kantorenstad van de provincie Drenthe. De stad heeft een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor werkgevers en werknemers. Door de ontsluiting van snelwegen, maar ook het spoor, is de bereikbaarheid goed. Samen met Groningen vormt Assen één van de zes nationale stedelijke netwerken. Het netwerk heeft 450.000 inwoners en ongeveer 220.000 banen en is daarmee de economische motor van Noord Nederland. De belangrijkste kantoorlocaties van Assen zijn het stationsgebied, de binnenstad, het Oude Grachtpad en de kruising van de Groningerstraat met de Europaweg. De kantorenmarkt is voornamelijk lokaal en regionaal georiënteerd, met relatief veel (semi-) overheidsinstellingen als gebruikers. Met de aanwezigheid van de NAM, Ziengs en een in het oog springend pand van Getronics beschikt Assen over een beperkt aantal tot de verbeelding sprekende kantoorgebruikers. Diverse landelijk operende bedrijven in bijvoorbeeld accountancy, ingenieursbureaus en banken zijn daarentegen middels regionale vestigingen wel goed vertegenwoordigd. In 2008 hebben met name transacties plaatsgevonden in de grootteklasse van 200 tot 750 m². Verreweg de grootste transactie was de huur van bijna 3.000 m² door de Provincie. Een andere opvallende trend is de populariteit van kantoorpanden uit de tweede helft van de jaren ’90. Deze zijn ook in 2008 meer in trek dan de oudere, goedkopere kantoren. Daarnaast liepen kantoren op centrumlocaties afgelopen jaar aanzienlijk beter dan kantoren op snelweglocaties, ondanks de hogere bouwkundige kwaliteit van de laatstgenoemde. Doordat er sinds 2000 nauwelijks aanbod is toegevoegd op snelweglocaties droogt het aanbod hier nu wel meer op. In oude woonwijken en op industrieterreinen staan daarnaast veel kleine, oude panden die als kansarm kunnen worden bestempeld. Er zijn een aantal grootschalige nieuwbouwprojecten op de markt, hoofdzakelijk rond het centrum (voor de oude Coveco-locatie, de Tappel-locatie en de Coberco-locatie). Deze projecten moeten bedrijven van buiten de regio naar Assen trekken en worden alleen gerealiseerd bij volledige voorverhuur. In de periferie vinden nauwelijks nieuwbouwprojecten plaats. Aanbod: daling tot 33.900 m² Vorig jaar werd er op de kantorenmarkt van Assen in totaal 37.900 m² aangeboden. Dit jaar nam dit aantal af tot 33.900 m², een daling van 11%. Het aanbod in 2008 ligt echter nog 3% boven het vijfjaarlijks gemiddelde. Een aanzienlijk deel van het aanbod voldoet niet meer aan de eisen van potentiële gebruikers. Het totale aanbod bestaat uit 23 verschillende kantoorobjecten. Het aandeel van het metrage nieuwbouw in het aanbod bedraagt 22% (drie objecten) en dat is vergeleken met vorig jaar een daling van 4%. De gemiddelde grootte van een aangeboden object bedraagt 1.475 m². Bestaande kantoorpanden meten gemiddeld 1.326 m². De gemiddelde grootte van de drie nieuwbouwpanden is met 2.460 m² veel hoger. Het grootste aaneengesloten metrage in aanbod is net als vorig jaar het kantoorpand aan de Schepersmaat met een verhuurbaar vloeroppervlak van 5.469 m². In totaal worden er tien objecten aangeboden met een metrage van tenminste 1.000 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

35.600

38.100

31.300

37.900

33.900


+65%

+7%

-18%

+21%

-11%


+34%

+22%

0%

+22%

+3%


60%

44%

21%

26%

22%


40%

56%

79%

74%

78%


pagina 92 van 126 • Assen • januari 2009


Meer dan 50% van het totale aanbod in centrum Het aanbod van kantoorruimte in Assen bevindt zich voor 54% in het centrum. In totaal gaat het hier op 1 januari 2009 om 18.200 m². Na het centrum is Assen Zuid het deelgebied met het hoogste metrage kantoorruimte in aanbod (8.100 m²), gevolgd door Assen Noord (6.500 m²). Hekkensluiter is Assen West. Vorig jaar nam dit deelgebied nog de derde plaats voor haar rekening, maar er wordt nu nog maar 1.100 m² aangeboden. Het enige deelgebied met een stijging in het aangeboden metrage is Assen Noord. Met deze stijging van 44% ten opzichte van vorig jaar wordt het niveau van een aantal jaar eerder echter niet gehaald. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st 45.000


2005

2006

2007

2008

2009

Assen Centrum | Centre

8.400

12.500

10.000

19.500

18.200 6.500

Assen Noord | North

19.600

13.500

5.800

4.500

Assen West | West

7.600

10.600

9.300

4.900

1.100

Assen Zuid | South

-

1.500

6.200

9.000

8.100

35.600

38.100

31.300

37.900

33.900

Totaal | Total

40.000 35.000

Aantal opgenomen vierkante meters in 2008 wederom gedaald Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte is het afgelopen jaar uitgekomen op 8.200 m². Dit is een daling van 1.700 m² (17%) ten opzichte van vorig jaar, toen ook al een daling plaatsvond. De meeste transacties hebben plaatsgevonden in de deelgebieden Centrum en West (respectievelijk 3.000 m² en 2.900 m²). Het lage aanbod in deelgebied West wordt deels verklaard door dit opnamecijfer.

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

'09

Opname/Take-up



Transacties: 8 De in 2007 ingezette daling van het aantal transacties heeft in 2008 doorgezet. Afgelopen jaar zijn er acht transacties gerealiseerd. Dit is bijna een halvering ten opzichte van 2007, toen veertien transacties plaatsvonden. Alle transacties betroffen bestaande bouw. De grootste transactie bedroeg 2.900 m² en is opgenomen door de Provincie Drenthe.


2004

2005

2006

2007

2008


5.000

1.300

10.000

2.300

3.000

Assen Noord | North

3.400

4.200

2.400

1.000

1.600

800

4.300

700

6.200

2.900

Assen West | West Assen Zuid | South Totaal | Total

-

-

3.000

400

700

9.200

9.800

16.100

9.900

8.200

Kantorenmarktratio: 24% Door de forse opnamedaling is ook de kantorenmarktratio gedaald. De verhouding tussen opname en aanbod komt op 1 januari 2009 uit op 24%, een jaar eerder was dit 26%. Huurprijzen In 2008 werd in Assen Noord de hoogste huur gerealiseerd: € 135,-. Voor komend jaar wordt voor alle deelgebieden een prijsstijging verwacht tot € 140,-. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district




126

140

Assen Noord | North

135

140


Assen West | West

110

140

Assen Zuid | South

125

140

Voorraad13 De kantorenvoorraad is afgelopen jaar met 10.000 m² gestegen en komt uit op 300.000 m². Vanwege een gebrek aan concrete nieuwbouwplannen is het de verwachting dat de voorraad de komende jaren stabiel zal blijven. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad Total Stock Afname / Toename Decrease/increase

2005

2006

2007

2008

2009

280.000

280.000

285.000

290.000

300.000

0%

0%

+2%

+2%

+3%

Voor meer informatie voor de regio Assen kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars | De heer R. Lameijer Telefoon (0592) 31 52 00 | www.boelensjorritsma.nl

januari 2009 • Assen • pagina 93 van 126

Apeldoorn Deventer Zwolle

9


januari 2009 • Apeldoorn • pagina 95 van 126


9 • Regio Apeldoorn, Deventer en Zwolle Apeldoorn De kantorenmarkt in Apeldoorn is sterk regionaal georiënteerd. Meer dan 70% van de transacties wordt gesloten door partijen uit de eigen regio. De totale kantorenvoorraad is in 2008 gegroeid tot bijna 730.000 m². Een probleem op de Apeldoornse kantorenmarkt is de slechte match tussen de grootschaligheid van veel bestaande panden en de eisen van de kleinere partijen in Apeldoorn. Kleinere partijen zijn binnen de regio goed vertegenwoordigd en geven de voorkeur aan kleine panden met een eigen identiteit. Afgelopen jaren betrof het grootste deel van de transacties dan ook metrages tot 500 m². Vooral in het centrum loopt de verhuur van panden door deze scheve verhoudingen stroef. Tegelijkertijd hebben veel -voornamelijk grotere- marktpartijen, die begin 2008 nog actief kantoorruimte zochten gedurende het afgelopen jaar een afwachtende houding aangenomen. Sommigen hebben zich zelfs helemaal teruggetrokken. Kantoren in Apeldoorn staan, in lijn met deze trends, dan ook lang te huur of te koop. De gemiddelde looptijd gedraagt 379 dagen. Ook vindt op kleine schaal herbestemming plaats. In het centrum van Apeldoorn bestaan plannen om enkele leegstaande kantoren te herontwikkelen tot appartementen. Apeldoorn kent een mix van kantorengebruikers. Veel gebruikers zijn (semi-)overheidsinstellingen. Grote partijen zijn onder andere de Belastingdienst, Centraal Beheer/Achmea en Univé. Ernst & Young, Vitens en ABN AMRO (door overname Fortis) zijn recent vertrokken. Met deze vertrekken is ruim 16.000 m² kantoorruimte gemoeid, waarvan 10.000 m² in kantoorpand ‘La Tour’. Ondanks het feit dat Apeldoorn een ruime markt kent zijn er veel nieuwbouwplannen in de regio. Deze bevinden zich grotendeels in de te ontwikkelen kantoorlocatie Zuidwestpoort: het Minx complex en het Van Gelder Park (respectievelijk 18.000 m² en 45.000 m² bvo harde planvoorraad, deels gerealiseerd), de oude Wegenerlocatie en de Agis-locatie (respectievelijk 50.000 m² en 32.000 m² bvo zachte planvoorraad). Daarnaast zijn er nog plannen op het bedrijventerrein Apeldoorn Noord. In al deze plannen zitten weliswaar mogelijkheden voor kleine turn-key units, maar de schaal van de plannen doet toch vragen rijzen gezien het aantal geplande kantoorruimten met grote metrages. Sommige ontwikkelaars vinden in navolging van (potentiële) gebruikers dat er meer kleinere panden (kantoorvilla’s) met een eigen identiteit moeten komen, aangezien vooral naar dit type kantoren vraag is. Aanbod op 1 januari 2009: daling van 6% tot 96.600 m² In de regio Apeldoorn bedraagt het aanbod momenteel 96.600 m2. Dit betekent een daling van 6% ten opzichte van vorig jaar. Opvallend is dat het percentage nieuwbouw in het aanbod slechts 1% bedraagt. Vorig jaar was dit nog 6% en de jaren daarvoor lag het percentage zelfs nog hoger. Het aanbod kent het laagste niveau sinds drie jaar. Het aanbod op 1 januari 2009 krijgt vorm door 66 objecten. Hiervan zijn er 26 groter dan 1.000 m². Samen vormen deze 26 objecten met een totaal metrage van ruim 76.000 m² ruim 80% van het aanbod. De meeste objecten met een metrage boven 1.000 m² staan in aanbod in deelgebied Zuid (elf objecten) en in het centrum (negen objecten). ‘La Tour’ vormt met een oppervlakte van 14.500 m² het grootste aaneengesloten metrage in aanbod. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

96.400

92.600

107.800

102.600

96.600


+23%

-4%

+16%

-5%

-6%


+17%

+10%

+28%

+18%

+1%


29%

22%

16%

6%

1%

Percentage bestaande bouw Percentage of existing building floor area

71%

78%

84%

94%

99%


Pagina 96 van 126 • Apeldoorn • januari 2009


Aanbod Apeldoorn Zuid fors gestegen De daling in het totale aanbod is terug te zien in alle deelregio’s, behalve in de deelregio Zuid. Hier heeft een aanbodstijging plaatsgevonden van ruim 8.000 m² (25%). Deze forse stijging wordt teniet gedaan door aanboddalingen in de overige deelgebieden. Mede door de genoemde stijging blijft Apeldoorn Zuid het deelgebied met het grootste metrage in aanbod, gevolgd door Apeldoorn Noord en het Centrum. In deelgebied Zuid wordt op 1 januari 2009 41.400 m² kantoorruimte aangeboden, 44% van het totale aanbod. De kantorenlocatie Zuidwestpoort heeft hier een groot aandeel in. In Apeldoorn Noord wordt ruim de helft van het aanbod bepaald door het eerder genoemde kantoorpand ‘La Tour’. Hier staat na het vertrek van Ernst & Young en Vitens nog bijna 14.500 m² in aanbod. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

Apeldoorn Centrum | Centre


24.000

25.000

29.600

23.500

20.800

Apeldoorn Noord | North

17.500

18.400

17.700

25.600

20.600

Apeldoorn Oost | East

12.900

10.600

8.100

5.100

2.900

Apeldoorn Zuid | South

35.000

32.000

35.000

33.100

44.800

Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

7.000

6.600

17.400

15.300

7.500

96.400

92.600

107.800

102.600

96.600

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 09

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo —————————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

2008: Opnamedaling van 12% In 2008 vonden 38 transacties plaats met een totaal metrage van 29.500 m²; dit is een daling van 12% ten opzichte van 2007, toen nog 33.500 m² werd opgenomen. Gezien de voorzichtigheid die de economische crisis teweeg heeft gebracht is dit goed te verklaren. Drie deelgebieden laten laten forse opnamedalingen zien, te weten Apeldoorn Oost, Zuid en Overig. Vooral in de overige gebieden werd fors minder opgenomen: hier vond een daling plaats van 63%. In Apeldoorn Centrum en vooral Noord vond juist een stijging plaats. Het eerste halfjaar van 2008 was met 24 transacties succesvoller dan het tweede halfjaar, waarin veertien transacties plaatsvonden. De grootste transactie betrof een metrage van 4.640 m² in het centrum. Dat de vraag in Apeldoorn vooral kleine objecten betreft blijkt uit de gemiddelde transactiegrootte van 776 m². Deelgebieden | Districts

2004

2005

2006

2007

2008


6.300

4.900

5.400

8.500

11.300


2.500

1.600

300

900

7.600


2.500

2.300

3.700

2.700

1.000


2.300

22.000

8.600

9.400

5.100

300

3.800

3.700

12.000

4.500

13.900

34.600

21.700

33.500

29.500

Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

Kantorenmarktratio: 31% De kantorenmarkt in de regio Apeldoorn is afgelopen jaar iets ruimer geworden. De ratio komt voor 2008 uit op 31% tegenover 33% vorig jaar. In Apeldoorn Zuid bedraagt de ratio slechts 11%. Huurprijzen De hoogste huur is afgelopen jaar gerealiseerd aan de Laan van Westenenk in Apeldoorn Zuid en bedroeg € 165,- per vierkante meter per jaar. Aan de Kerklaan in het centrum van Apeldoorn werd een huur van € 162,- per vierkante meter gerealiseerd. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





162

165


140

125


134

135


165

115

Apeldoorn Overig | Other

105

105

Voorraad De voorraad kantoorruimte is met 1% gestegen tot 729.000 m². In verband met de geplande nieuwbouw is de verwachting dat de voorraad volgend jaar verder zal stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari —————————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2005

2006

2007

2008

2009

640.000

660.000

680.000

715.000

729.000

+2%

+3%

+3%

+5%

+2%

Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer J.A.C. van Loon | Telefoon (055) 5 268 268 | www.rodenburg.nl

januari 2009 • Apeldoorn • pagina 97 van 126


pagina 98 van 126 • Deventer • januari 2009


Deventer De kantorenmarkt in Deventer is een regionaal georiënteerde markt met een aantal bekende spelers. Kluwer, Tauw, Goudappel / Coffeng, DHV, Witteveen & Bos, Carinova, Tactus en Solis Zorggroep waren al gevestigd in deze regio. Een aantal nieuwe bedrijven kwam daar het afgelopen jaar bij: Rodi Petfood, Adhesie en Academie Vitea. Daarnaast zal in 2009 LTO-Noord vertrekken. Een opvallende trend het afgelopen jaar is het relatief grote opnamepercentage door non-profit organisaties. De gesloten transacties betreffen voornamelijk objecten met een metrage tot 1.000 m². Kleine partijen vestigen zich bij voorkeur in het centrum, terwijl grote partijen vaker voor de locatie Hanzepark kiezen. Samen met Apeldoorn en Zutphen vormt Deventer het samenwerkingsverband Stedendriehoek. De regio ondervindt voornamelijk concurrentie van Apeldoorn en Zwolle wat betreft het aantrekken van bedrijven. Betere bereikbaarheid van het centrum van Deventer zou het aantrekken van bedrijven wellicht makkelijker maken. De lokale overheid heeft al wel plannen voor een betere busverbinding naar de kantorenlocaties in Deventer Hanzepark. Het afgelopen jaar vond de bouw van kantoorgebouw ‘De Nieuwe Poort (fase II)’ plaats. Dit project omvat ongeveer 2.500 m² kantoorruimte, verdeeld over vier bouwlagen aan de rand van het centrum en is inmiddels opgeleverd. Op de langere termijn zijn er meer nieuwbouwplannen in Deventer. Een groot gedeelte van de harde planvoorraad betreft 10.000 tot 15.000 m² nieuwbouw op het voormalige ‘Tedeco-terrein’. Een minder concreet plan betreft het ‘Bedrijventerrein A1’ bij Epse Noord. De gronduitgifte op deze locatie is gepland vanaf 2010-2011. Aanbod op 1 januari 2009: stijging van 17% Het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte in de regio Deventer is afgelopen jaar fors gestegen en komt op 1 januari 2009 uit op 66.200 m²; een stijging van bijna 10.000 m², oftewel 17%. Het percentage nieuwbouw, dat vorig jaar nog 35% bedroeg, is afgelopen jaar gezakt tot 9%. Net als vorig jaar zijn er tien objecten met een aaneengesloten metrage van 2.000 m² of meer. Het gemiddelde aaneengesloten metrage in aanbod bedraagt 1.120 m². Nieuwbouwobjecten zijn met 1.270 m² gemiddeld iets groter dan bestaande kantoorpanden die een gemiddelde grootte hebben van 1.060 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

60.200

62.500

57.900

56.700

66.200


+25%

+4%

-7%

-2%

+17%


+19%

+12%

+4%

+2%

+16%


16%

24%

28%

35%

9%


84%

76%

72%

65%

91%


Kleine partijen in centrum, grote partijen op Hanzepark Meer dan de helft van de kantoorruimte in aanbod, ruim 38.600 m², is gelegen op het Hanzepark. Dit is net iets minder dan vorig jaar, toen hier 39.700 m² werd aangeboden. Op het Hanzepark worden over het algemeen meer grote objecten aangeboden; de gemiddelde grootte is hier met 1.330 m² groter dan het gemiddelde voor heel Deventer. Het aanbod in Deventer Centrum is na een stijging vorig jaar eveneens gedaald, tot 8.800 m². In de overige delen van Deventer is het aanbod fors gestegen, van 7.200 m² vorig jaar tot 18.700 m² op 1 januari 2009. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

Deventer Centrum | Centre

11.100

10.600

6.600

9.800

8.800

Deventer Hanzepark

39.200

40.900

40.400

39.700

38.600

9.900

10.900

10.900

7.200

18.800

60.200

62.500

57.900

56.700

66.200

Deventer Overig | Other Totaal | Total

januari 2009 • Deventer • pagina 99 van 126


Opname in 2008: totale opname stabiel, per deelgebied verschillend De opname van kantoorruimte ligt met 12.600 m² voor het derde jaar op hetzelfde niveau. Afgelopen jaar werd 100 m² meer opgenomen dan in 2007. Het gaat hierbij in totaal om negentien objecten, waarvan één nieuwbouwpand van 900 m². De overige 11.700 m² opgenomen kantoorruimte betreft bestaande bouw. De enige twee transacties boven 1.000 m² vonden plaats in het centrum: 1.395 m² werd opgenomen door Dimence en 1.320 m² door My Business Media. De opname in het centrum is onder andere hierdoor fors gestegen, tot 6.300 m². Dit is opvallend gezien het feit dat de voorkeur van grote partijen vaker uitgaat naar de locatie Hanzepark en die van kleine partijen naar het centrum. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008


4.300

8.000

3.000

1.300

6.300

18.100

6.800

9.000

8.700

3.900

600

1.600

500

2.500

2.400

23.000

16.400

12.500

12.500

12.600

Deventer Hanzepark Deventer Overig | Other Totaal | Total

Transacties: 19 In 2008 hebben in Deventer negentien transacties plaatsgevonden, vijf meer dan in 2007. Omdat het totale metrage overeenkomt met dat van vorig jaar gaat het hier dus om kleinere aaneengesloten metrages. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 663 m². Dit betekent een daling van 26% ten opzichte van 2007, toen de gemiddelde transactiegrootte 893 m² bedroeg.

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

'09

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 19% Als gevolg van de forse stijging in het aanbod en de gelijkblijvende opname is de kantorenmarktratio voor 2008 gedaald tot 19%. Dit is 3% minder dan in 2007. In het centrum heeft de grootste marktverandering plaatsgevonden. De ratio steeg hier van 13% in 2007 tot 72% in 2008. Hieraan ligt de zeer fors gestegen opname in dit deelgebied ten grondslag. Deventer Hanzepark kent in 2008 een ratio van 10% en de overige gebieden in Deventer, die vorig jaar de hoogste ratio (35%) kenden, laten nu een ratio van slechts 13% noteren. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huur in 2008 bedraagt € 189,- per vierkante meter per jaar. Deze werd, conform verwachting, gerealiseerd in het centrum van Deventer, alsmede in de overige deelgebieden. Alleen op het Hanzepark lag de huur met € 180,- per vierkante meter lager. Tegen de verwachting in zijn alle huren in Deventer hoger dan in 2007. Vooral de prijzen van nieuwbouw zijn gestegen. Verder is er nog steeds sprake van incentives, variërend van 10% tot 50% van de eerste jaarhuur. De verwachte tophuren voor 2009 liggen voor ieder deelgebied fors lager dan de gerealiseerde huren in 2008. Deelgebieden | Districts




189

165

Deventer Hanzepark

180

145

Deventer Overig | Other

189

150

Voorraad14 De voorraad is dit jaar vrijwel gelijk gebleven aan het niveau van vorig jaar. Op 1 januari 2009 wordt deze geschat op 322.000 m², 2.000 m² meer dan in 2008. Gezien de harde nieuwbouwplannen op het voormalige ‘Tedeco-terrein’ zal de voorraad binnen enkele jaren waarschijnlijk toenemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad / Total stock Afname / Toename / Decrease / Increase

2005

2006

2007

2008

2009

311.000

311.000

320.000

320.000

322.000

+3%

0%

+3%

0%

+1%

Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer W.I. Dijkerman | Telefoon (0570) 68 68 68 | www.rodenburg.nl

Pagina 100 van 126 • Deventer • januari 2009


pagina 101 van 126 • Zwolle • januari 2009


Zwolle Zwolle wordt gezien als scharnierpunt tussen de Randstad en het Noorden van Nederland en weet hier gezien de economische prestaties van te profiteren. Daarnaast zal met het gereedkomen van de Hanzelijn de reistijd naar Amsterdam met 20 minuten worden verkort. Deze ontwikkelingen hebben er mede voor gezorgd dat de kantorenvoorraad in Zwolle de laatste tien jaar sterk is gestegen. Lag de afgelopen jaren de nadruk op nieuwbouw in het deelgebied Hanzeland, de focus is nu aan het verschuiven naar de A28 zone waar de ABN kantoortoren reeds als blikvanger fungeert en het nieuwe hoofdkantoor van Electrabel wordt gebouwd. In deze zone bestaan daarnaast plannen om in de komende periode 200.000 m² kantoorruimte te creëren. Door de herstructureringsontwikkelingen in de A28 zone / Voorsterpoort zal de kantorenvoorraad in de komende jaren waarschijnlijk ook de komende jaren toenemen. Het hoofdkantoor van Electrabel dat vorig jaar al werd genoemd is dit jaar met een metrage van 20.000 m² meegenomen in het opnamecijfer. Dit kantoor zal waarschijnlijk in 2010 in gebruik worden genomen. Deze transactie zorgt voor bijna voor de helft van de totale opname. Aanbod gestegen met 21% In 2008 heeft er in Zwolle een stijging van 21% plaatsgevonden in het totale aanbod. Het totaal aantal aangeboden panden is met 24 gestegen tot 84. Het betreft hier veelal delen van panden terwijl er veel vraag is naar kantoorruimte in de vorm van individuele panden. Het aantal transacties is met meer dan de helft gedaald ten opzichte van vorig jaar, hetgeen zorgt voor een sterke stijging in het aantal aangeboden panden. De gemiddelde grootte van een aangeboden pand in Zwolle bedraagt 1.267 m². Er staan acht panden in aanbod die nieuw op de markt zijn gekomen. Hiervan zijn er vijf gelegen in de Ceintuurbaan Zone. In dit gebied vinden er nieuwbouwontwikkelingen plaats rond het nieuwe stadion van FC Zwolle en op uitleglocaties van het bestaande kantorenpark. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2 006

2007

2008

2009

58.100

87.800

97.500

88.200

106.400

-31%

+51%

+11%

-10%

+21%


-5%

+27%

+14%

+14%

+28%


32%

19%

10%

17%

15%


68%

81%

90%

83%

85%

Aanb od m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percen tage t.o.v. voorgaan d jaar Percentage in relation to previous year

Aanbod Zwolle Centrum stijgt Het aanbod is in 2008 met 18.200 m² gestegen tot 106.400 m². Vooral een groei in het aantal aangeboden panden in de deelregio’s Zwolle Centrum en Hanzeland hebben hieraan bijgedragen. In de Ceintuurbaan Zone staan 29 panden in aanbod met een totale oppervlakte van 40.900 m². Hiermee blijft deze deelregio verantwoordelijk voor het grootste aantal vierkante meters in aanbod. Het grootste aangeboden kantoorpand is het Place Vendôme aan de Dokter van Deenweg in de Ceintuurbaan Zone met een oppervlakte van 7.244 m². Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Zwolle Centrum | Centre Nieuwbouw Berkum

2005

2006

2007

2008

2009

11.400

12.600

10.500

12.600

19.600

300

-

300

-

300

Zone A28 | Fare-stage 28

1.700

11.700

6.700

3.600

3.700

Zone Cein tuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan

21.400

27.700

39.100

37.800

40.900

Hanzelan d

14.100

21.400

23.000

20.000

27.900

9.200

14.300

17.900

14.200

14.000

58.100

87.700

97.500

88.200

106.400

Zwolle Overig | Other Totaal | Total

pagina 102 van 126 • Zwolle • januari 2009


Opname daalt met 6.000 m² De opname in de A28 zone is door de transactie van Electrabel met meer dan de helft gestegen tot 20.900 m². Daarnaast is er in het Hanzeland een stijging van 4.700 m² in het opnamecijfer waarneembaar. In de overige deelregio’s is de opname gedaald. De enige nieuwbouwtransactie in Zwolle betrof het hoofdkantoor van Electrabel. Alle overige transacties in Zwolle betroffen een bestaand pand en hebben verspreid over de deelregio’s plaatsgevonden. Behalve Electrabel heeft Wartsilä een pand opgenomen met een metrage groter dan 5.000 m². Deze transactie van 5.167 m² heeft in het deelgebied Hanzeland. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2004

2005

2006

2007

2008

Zwolle Centrum | Centre

6.200

2.900

7.500

7.800

2.700

Nieuwbouw Berkum

-

300

300

-

-


36.800

6.300

16.600

11.700

20.900


14.500

9.200

14.200

18.700

6.300

Hanzelan d

38.600

4.800

9.700

6.200

10.900

3.500

1.400

7.400

5.200

2.800

99.700

24.900

55.700

49.600

43.600

Zwolle Overig | Other Totaal | Total

Transacties: 25 Het aantal transacties is in 2008 met meer dan de helft gedaald van 56 naar 25. De transacties hebben gespreid over Zwolle plaatsgevonden. De gemiddelde grootte van een transactie begroeg vorig jaar 886 m², dit jaar is gemiddelde grootte van een transactie 1.740 m². Als het hoofdkantoor van Electrabel niet wordt meegerekend in de opname is sprake van een gemiddelde transactiegrootte van 936 m².

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 41% Door de daling in de opname is de kantorenmarktratio in Zwolle gedaald naar 41%. Vorig jaar bedroeg deze nog 56%. Ook de stijging van het aanbodcijfer heeft bijgedragen aan de verruiming van de kantorenmarkt in de regio Zwolle. Huurprijzen In de deelregio Hanzeland is in 2008 een tophuur gerealiseerd van € 235,- op de ‘Hanzeallee’. Hierbij moet worden opgemerkt dat deze transactie een uitschieter betreft, met als enige een gerealiseerde huurprijs boven € 200,-. Voor het komende jaar worden de hoogste huren verwacht in Zwolle Centrum, Hanzeland en de A28-zone. Deelgebieden | Districts



161

200

Zwolle Centrum | Centre Nieuwbouw Berkum

-

150


140

195


140

180

Hanzelan d

235

190

Zwolle Overig | Other

179

140

Voorraad15 Ten opzichte van vorig jaar is de totale kantorenvoorraad in Zwolle met 8% gestegen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door nieuwbouwprojecten in de Ceintuurbaan Zone en de A28 Zone. Door de voorverhuureis van 60% die opgelegd door de gemeente komt lang niet alle geplande kantoorruimte terug in de aanbodcijfer Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

713.000

740.000

759.000

774.000

834.000

+10%

+4%

+3%

+2%

+8%


Voor meer informatie voor de regio Zwolle kunt u terecht bij: Bramer Bedrijfsmakelaars | De heer ing. G.J. in ‘t Veld | Telefoon (038) 422 42 25 | www.bramer.biz

januari 2009 • Zwolle • pagina 103 van 126

Twente Enschede Hengelo

10


pagina 105 van 126 • Twente • januari 2009


10 • Twente Enschede Het streven van de gemeente Enschede om van kantorenpark Zuiderval dé kantorenlocatie van de stad te maken wordt steeds meer zichtbaar. De meeste nieuwbouwtransacties zijn op dit moment nog terug te vinden in de wijk Roombeek in deelregio Overig, maar voor de toekomst worden de meeste transacties verwacht op kantorenpark Zuiderval. Er hebben zich het afgelopen jaar weinig bedrijven van buiten de regio gevestigd in Enschede. De kantorenmarkt kenmerkt zich door veel herhuisvestingen. Er is sprake van een vervangingsmarkt waarbij oude panden worden vervangen door nieuwbouw. Nieuwbouwpanden zijn dan ook het meest in trek en hierdoor blijven de huurprijzen op niveau. Voor incourante kantoorpanden zullen waarschijnlijk prijsdalingen optreden. De gemeente Enschede heeft plannen om de komende jaren 9.000 m² aan incourante kantoorruimte een andere bestemming te geven. Aanbod kantoorruimte: -15% Het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte op 1 januari 2009 is met 15% gedaald ten opzichte van een jaar eerder en komt uit op 51.300 m². Ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde betekent dit een daling van 24%. Het aanbod vertoont al sinds 1 januari 2004 een dalende trend. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod is gedaald tot 2%. Vergeleken met de voorgaande jaren is dit een erg laag percentage. Het nieuwbouwaanbod betreft één pand in Enschede Centrum van 970 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

77.100

72.600

60.000

60.600

51.300


+18%

-6%

-17%

0%

-15%


-21%

-16%

-31%

-24%

-24%


13%

12%

14%

13%

2%


87%

88%

86%

87%

98%


Aanbod Enschede Overig stijgt Het aanbod in Enschede is het afgelopen jaar met 9.300 m² gedaald. In de deelregio’s Business & Science Park, Enschede Centrum en Enschede Zuiderval is het aanbod door een gestegen aantal opnames gedaald. In Enschede Overig heeft een stijging van 2.500 m² plaatsgevonden in het aanbodcijfer. In totaal staan op 1 januari 2009 51 panden in aanbod. De gemiddelde grootte van een pand komt derhalve uit op 1.006 m². Het grootste aaneengesloten metrage in aanbod is 3.879 m² in het ‘Capitel Center’. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

Enschede Centrum | Centre


36.900

29.100

30.100

35.100

25.900

Enschede Business & Science Park

15.500

29.500

29.800

16.900

16.600

Enschede Zuiderval

4.900

7.200

5.500

2.500

1.000

Enschede Overig | Other

5.900

6.500

7.500

6.400

8.900

77.100

72.600

60.000

60.600

51.300

Totaal | Total

Opname in 2008 sterk gestegen Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte is in 2008 sterk gestegen. Er heeft herstel plaatsgevonden ten opzichte van 2007 toen het opnamecijfer een scherpe daling vertoonde. Enschede Zuiderval is de enige deelregio waar in 2008 een daling in de opname optreedt. De overige deelregio’s in Enschede kennen allen een forse groei in de opname. De meeste transacties hebben het afgelopen jaar plaatsgevonden in Enschede Centrum waar het opgenomen metrage kantoorruimte bijna is verdubbeld tot 13.400 m².

pagina 106 van 126 • Enschede • januari 2009




2004

2005

2006

2007

2008


7.000

12.200

9.000

6.900

13.400


9.800

11.700

21.200

4.100

8.000

-

-

1.700

5.500

5.000

1.200

2.600

1.900

1.400

6.200

17.900

26.500

33.800

17.900

32.600

Enschede Zuiderval Enschede Overig | Other Totaal | Total

Transacties: 40 Het aantal transacties is in vergelijking met 2007 gestegen van 23 naar 40. Enschede Centrum is met 18 opgenomen panden de deelregio met de meeste opnames. Ook het Business & Science Park is met veertien transacties een belangrijke deelregio. Opvallend is dat in het afgelopen jaar geen transacties met een metrage groter dan 5.000 m² hebben plaatsgevonden. De grootste transactie is gesloten in de deelregio Zuiderval waar aan de Vlierstraat 111 een pand van 3.000 m² is gehuurd door Procédé Vastgoed B.V. Er zijn het afgelopen jaar 29 objecten verhuurd met een oppervlakte kleiner dan 1.000 m².

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 64% Als gevolg van het herstel van de kantorenmarkt in 2008 is de kantorenmarktratio, die vorig jaar 30% bedroeg, gestegen naar 64%. Dit betekent dat er in Enschede een krappere markt is ontstaan. De kantorenmarkt kende vorig jaar een dip in de opname, maar is hiervan sterk hersteld. De huidige kantorenmarktratio is zelfs fors hoger dan de 56% uit 2006. Ook vergeleken met het landelijk gemiddelde kent Enschede een hoge ratio. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren zijn in vergelijking met 2007 fors gestegen en komen hoger uit dan verwacht. In Enschede werd met € 173,- de hoogste huur betaald voor een pand aan de M. Harpertsz Tromplaan. De verwachte tophuren voor het komend jaar zijn onveranderd ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde huren zijn het afgelopen jaar met 2,5% licht gestegen. Incentives, in de vorm van huurvrije perioden, worden in tegenstelling tot de voorgaande jaren bijna niet meer gegeven.






163

125


173

125

Enschede Zuiderval

159

135

-

110

Enschede Overig | Other

Voorraad16 De totale kantorenvoorraad is niet gewijzigd ten opzichte van de afgelopen drie jaar. Er zijn plannen om 9.000 m² aan incourante panden een andere bestemming te geven waardoor deze van de markt zullen verdwijnen. In Roombeek en Zuiderval zal in de toekomst veel nieuwbouw worden gerealiseerd. Hierdoor zal de totale kantorenvoorraad in de toekomst gaan stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

420.000

455.000

455.000

454.700

454.700

0%

8%

0%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

januari 2009 • Enschede • pagina 107 van 126


Hengelo De nieuwe kantorenlocatie in Hengelo wordt het herstructureringsgebied Hart van Zuid tussen het stationsgebied en het Twentekanaal. In dit gebied staan voor de komende jaren een aantal nieuwbouwprojecten gepland. Mede door de huidige crisis is er op dit moment sprake van weinig nieuwbouw terwijl er eveneens weinig vraag is naar oudere kantoorpanden. Desondanks is er een groei waarneembaar in het aantal opnames. In de regio Hengelo is een markt ontstaan waar maar weinig courante panden beschikbaar zijn. Er zijn daarom grote verschillen mogelijk in de huurprijzen tussen de verschillende panden. Er bestaan plannen een aantal incourante panden te herontwikkelen tot gebouwen met een andere gebruiksfunctie. In de regio Hengelo is met name veel vraag naar nieuwe kantoorpanden. In Hengelo Westermaat is er op ‘kantorenpark Oosterbosch’ een harde planvoorraad van 28.000 m² bestaande uit veertien kantoorvilla’s. Deze villa’s krijgen ieder een oppervlakte van 1.500 tot 6.000 m². Er zijn al een aantal villa’s (deels) verhuurd en een deel van de villa’s is al in ontwikkeling. Aanbod op 1 januari 2009 Het aanbod op 1 januari 2009 is ten opzichte van een jaar eerder met 15% gestegen tot 47.700 m². Ook ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde heeft er met 5% een lichte groei plaatsgevonden. Het percentage nieuwbouw is ten opzichte van vorig jaar met 10% gedaald, tot 8%. Het aantal aangeboden objecten in Hengelo is met vijf gestegen tot 45, waarbij de gemiddelde grootte uitkomt op 1.060 m². In de regio is veel vraag naar nieuwe panden waardoor panden die al langere tijd leeg staan moeilijk worden verhuurd. Voor deze panden wordt steeds vaker gekeken naar alternatieve gebruiksmogelijkheden. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

54.900

47.300

46.500

41.600

47.700

+31%

-14%

-2%

-11%

+15%


-6%

+2%

0%

-12%

+5%


38%

31%

35%

18%

8%


62%

69%

65%

82%

92%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year

Stijging van het aanbod in Hengelo Centrum In bijna alle deelregio’s heeft een stijging van het aanbod plaatsgevonden. In Hengelo Centrum is sprake van een grote groei. Ook in Hengelo Overig heeft een procentueel sterke stijging plaatsgevonden. In Hart van Zuid is daarentegen sprake van een lichte toename in het aanbod. Zowel Hengelo Westermaat als Hengelo Westermaat Campus laten een daling noteren van 1.900 m². Hiermee zijn dit de enige deelregio’s waar het aanbod is gedaald. Het grootste object in aanbod betreft een kantoorpand van 3.262 m² in Hengelo Hart van Zuid. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2005

2006

2007

2008

2009

15.800

15.400

15.300

15.900

20.500

Hengelo Hart van Zuid

3.800

3.800

3.800

5.000

6.200

Hengelo Westermaat Campus

2.800

2.800

3.300

3.300

1.400

24.200

19.500

20.800

15.700

14.800

Hengelo Centrum | Centre

Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other Totaal | Total

pagina 108 van 126 • Hengelo • januari 2009

8.400

5.800

3.300

1.700

4.800

54.900

47.300

46.500

41.600

47.700


Opname fors gestegen Nadat het opnamecijfer de laatste jaren rond 7.000 m² heeft geschommeld is er in 2008 een opnamecijfer van 15.300 m² gerealiseerd. Er zijn twee deelregio’s waar het afgelopen jaar geen transacties hebben plaatsgevonden. In de deelregio’s Hengelo Centrum en Overig is het transactievolume sterk gegroeid. Deze groei is te verklaren door een grote opname van 5.000 m² in Hengelo Centrum, terwijl in Hengelo Overig een opname is geweest van 3.500 m². Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 Aanbod/Supply


2004

2005

2006

2007

2008


4.800

400

1.200

1.700

5.600

Hengelo Hart van Z uid

-

-

-

2.100

-


-

-

1.000

-

-

Hengelo Westermaat

2.600

3.100

3.900

3.000

3.900

Hengelo Overig | Other

1.200

2.200

1.800

-

5.800

Totaal | Total

8.500

5.700

7.900

6.800

15.300

Transacties: 15 Zowel het aantal als de gemiddelde grootte van de transacties in Hengelo is afgelopen jaar fors gestegen. Waar de gemiddelde transactiegrootte vorig jaar nog 750 m² bedroeg, is deze het afgelopen jaar gegroeid tot 1.017 m². Het aantal transacties in 2008 is gestegen van acht naar vijftien. De grootste opname heeft plaatsgevonden in Hengelo Centrum aan de Boerhaavelaan. Hier vond een transactie plaats met een metrage van 5.000 m². In 2008 is door deze transactie voor zowel Hengelo Centrum als de gehele regio Hengelo het opnamecijfer sterk gestegen.

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 32% Door het fors gestegen opnamecijfer is de kantorenmarktratio sterk gestegen. Vorig jaar kon met een ratio van 16% nog gesproken worden van een ruime markt. In 2008 is de kantorenmarktratio toegenomen tot 32% waardoor deze vergelijkbaar is met het landelijk gemiddelde. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren in 2008 liggen boven de verwachte tophuren voor 2009. Zo huurde Leverink & Assen een pand aan de Demmersweg voor een huurprijs van € 154,terwijl de verwachte tophuur voor Hengelo Westermaat € 135,- bedroeg. De verwachte tophuren voor komend jaar zijn ten opzichte van vorig jaar alleen veranderd in Hengelo Centrum waar de tophuur met € 15,- is gedaald tot € 130,-. Deelgebieden | Districts




-

130

Hengelo Hart van Z uid

-

125


-

135

Hengelo Westermaat

154

130

Hengelo Overig | Other

146

100

Voorraad17 De totale voorraad kantoorruimte ligt ook dit jaar wederom op 290.000 m². Door verwachte nieuwbouwplannen in het Hart van Zuid zal de totale voorraad in de toekomst wellicht stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2005

2006

2007

2008

2009

290.000

290.000

290.000

290.000

290.000

0%

0%

0%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

januari 2009 • Hengelo • pagina 109 van 126

Maastricht Heerlen Sittard

11


pagina 111 van 126 • Maastricht • januari 2009


Maastricht Maastricht is van oudsher een echte industriestad. De regio heeft echter de ambitie te groeien tot een netwerksamenleving. Momenteel werkt Maastricht bijvoorbeeld al samen met Aken en Luik. Daarnaast zit Maastricht midden in een omslag naar een kennis- en diensteneconomie. Het centrum van de stad blijft historisch en dat geldt ook voor de kantoorpanden die daar te vinden zijn. De periferie is wel aan verandering onderhevig. Een nieuwe trend op de kantorenmarkt is de verhuisbeweging uit de stad naar Maastricht/Aken Airport. Met name grote zakelijke dienstverleners plegen hier nieuwbouw. Maastricht kent daarnaast grotendeels een vervangingsmarkt. Oude panden worden achtergelaten voor modernere nieuwbouw. Hierdoor wordt de leegstandproblematiek die in heel Zuid Limburg speelt versterkt. Veel oude panden blijven leeg achter en worden steeds minder geschikt voor verhuur. Ondertussen blijven er nieuwe panden ontwikkeld worden. Een ander gevaar voor de ontwikkeling van Maastricht zijn de relatief laag opgeleide bevolking en de vergrijzing. Om te zorgen voor aanwas van jonge getalenteerde en hoogopgeleide mensen, mikt Maastricht op de creatieve klasse. Maastricht heeft veel potentie om een creatieve stad te worden. Om deze creatieve mensen aan de regio te binden, moeten er ook voldoende mogelijkheden zijn om te kunnen recreëren. De Bourgondische sfeer die in Maastricht hangt lijkt hier uitermate geschikt voor. Daarnaast móet er wel nieuwbouw gepleegd worden; hoogwaardige, moderne kantoren trekken meer dan verouderde panden. Er is daarom 75.000 m² voor kantoorruimte gereserveerd in ‘Belvedère’. Aanbod 11% gestegen ten opzichte van vorig jaar Het aanbod in de regio Maastricht is het afgelopen jaar met 11% gestegen tot 64.700 m² op 1 januari 2009. In vergelijking met het vijfjaarlijks gemiddelde wordt echter 5% minder aangeboden. Net als op 1 januari 2007 en 1 januari 2008 bestaat het aanbod volledig uit bestaande objecten. In totaal zijn dit er 54; twee meer dan vorig jaar. Dertien objecten hebben een groter metrage dan 1.000 m². Het grootste aaneengesloten metrage dat wordt aangeboden bedraagt net als vorig jaar 8.250 m² aan de Gaetano Martinolaan in het deelgebied Randwyck. De gemiddelde grootte van een aangeboden kantoorpand in Maastricht bedraagt 1.200 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

78.300

71.200

69.500

58.200

64.700


+24%

-9%

-2%

-16%

+11%


+28%

+14%

+11%

-17%

-5%


14%

8%

0%

0%

0%


86%

92%

100%

100%

100%


Grootste aanbod in Centrum en Wyck De grootste hoeveelheid kantoorruimte wordt sinds begin 2008 aangeboden in deelgebied Centrum en Wyck. Op 1 januari 2009 stond hier 21.900 m² in aanbod. In zowel Maastricht Oost als Randwyck is het aanbod sinds begin 2005 met ruim éénderde afgenomen. Het afgelopen jaar is het aanbod in deelgebied Oost juist toegenomen met 34% ten opzichte van vorig jaar. In Maastricht West is de procentuele stijging nog groter. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Centrum en Wyck | Centre and Wyck Ceramique Maastricht Oost | East Maastricht West | West

2005

2006

2007

2008

2009

16.500

18.400

24.500

23.900

21.900

4.600

4.700

5.100

2.100

1.900

31.600

29.800

26.900

14.600

19.500

2.400

4.700

3.900

2.800

6.300

Randwyck

23.200

13.600

9.100

14.800

15.100

Totaal | Total

78.300

71.200

69.500

58.200

64.700

pagina 112 van 126 • Maastricht • januari 2009


Opname gestegen met 12% ten opzichte van 2007 De afgelopen vijf jaar heeft de opname in Maastricht een grillige verloop vertoond. Het opgenomen metrage schommelde tussen 17.700 m² en 31.000 m². Na een daling in de opname van 43% in 2007, is in 2008 weer 12% meer opgenomen. In totaal gaat het om 20.000 m². De opname in Centrum en Wyck is nagenoeg gelijk gebleven en in Maastricht West is de opname zelfs fors gedaald. De overige deelgebieden kenden opnamestijgingen. In Maastricht Oost vond een opnamestijging van 3.400 m² (117%) plaats. Randwyck kende een stijging van 50% tot een opname van 3.300 m². Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2003

2004

2005

2006

2007

2008

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

2.600

13.900

7.800

8.200

6.100

6.200

Ceramique

7.600

900

1.400

4.500

3.600

3.700

300

1.600

1.700

6.800

2.900

6.300

Maastricht West | West

-

500

600

1.300

3.000

500

Randwyck

-

500

6.900

10.200

2.200

3.300

13.700

17.700

18.400

31.000

17.800

20.000

Maastricht Oost | East

Totaal | Total

Transacties: 29 In 2008 werden in de regio in totaal 29 transacties genoteerd groter dan 250 m². Dit zijn er vier meer dan vorig jaar. Traditioneel vinden de meeste transacties plaats in het deelgebied Centrum en Wyck. Ook dit jaar was dit het geval met dertien transacties. De grootste transactie betrof een pand van 3.100 m² aan Avenue Ceramique. De gemiddelde transactiegrootte is met ongeveer 690 m² klein te noemen.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 09 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 31% De verhouding tussen de opname en het aanbod is in 2008 vanwege de gelijk opgaande groei in aanbod en opname gelijk gebleven. Net als vorig jaar bedroeg de ratio 31%. Per deelgebied zijn echter wel verschillen in de ratio waarneembaar: de markt in Céramique was afgelopen jaar met een ratio van 195% erg krap, terwijl de markt in Maastricht West met een ratio van 8% als erg ruim is te typeren. In de deelregio Randwyck, die vorig jaar een ratio kende van 15%, was de markt afgelopen jaar krapper met een ratio van 22%. Huurprijzen De hoogste huurprijs in 2008 is terug te vinden in het deelgebied Centrum en Wyck. Hier is afgelopen jaar een transactie geweest met een huurprijs van € 219,- per vierkante meter per jaar. Dit betreft een uitschieter; de overige tophuren liggen stukken lager. De laagste tophuur is gerealiseerd in Maastricht Oost. De verwachting is dat de tophuren komend jaar in geheel Maastricht zullen stabiliseren rond € 160,- per vierkante meter per jaar.





Centrum en Wyck | Centre and Wyck

219

160

Ceramique

174

160

Maastricht Oost | East

130

160

Maastricht West | West Randwyck

-

160

145

160

Voorraad18 De totale kantorenvoorraad in de regio Maastricht is vanaf 2005 onveranderd. De voorraad bedraagt 550.000 m² kantoorruimte. Deze stabilisatie wordt veroorzaakt doordat er de afgelopen jaren geen nieuwbouwprojecten zijn geweest in Maastricht. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2005

2006

2007

2008

2009

550.000

550.000

550.000

550.000

550.000

+6%

0%

0%

0%

0%

Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.C. Boek | De heer P.H.M.W. Brouwers | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl

januari 2009 • Maastricht • pagina 113 van 126


januari 2009 • Heerlen • pagina 114 van 126


Parkstad Limburg/Heerlen Parkstad Limburg wordt gevormd door zeven verschillende gemeenten. Naast Heerlen behoren Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Simpelveld, Voerendaal en Onderbanken tot deze regio. Vanaf 1998 bestaat er een intensievere bestuurlijke en maatschappelijke samenwerking tussen de verschillende gemeenten. De regio heeft een tegenvallend jaar achter de rug als het gaat om de hoeveelheid verhuurde kantoorruimte. Deze is fors gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Met name in het centrum van Heerlen werd fors minder kantoorruimte opgenomen. Daarnaast is ook het aanbod gestegen ten opzichte van 1 januari 2009. In het najaar van 2005 werd besloten fase 1 van het project ‘Maankwartier’ te realiseren. In dit plan wordt geïnvesteerd in het stationsgebied van Heerlen. Doel van het project was de uitstraling van het gebied te moderniseren en een goed investeringsklimaat te creëren. Het totale project bestaat uit meerdere fasen, waarvan de eerste reeds is opgeleverd. In het najaar van 2008 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de tweede fase. De gemeente doet een investering van € 40 miljoen en de subsidietarget bedraagt € 15 miljoen. Private partijen zullen voor € 120 miljoen investeren in de tweede fase van het ‘Maankartier’. De voorbereidingen voor de bouw zullen tot 2010 in beslag nemen om vervolgens in 2010 daadwerkelijk met de bouw te kunnen starten. Uiteindelijk zal het gebied maximaal 19.000 m² kantoorruimte omvatten. Daarnaast is aan het spoor, op de locatie van de oude Oranje-Nassau Mijn, een groot nieuwbouwpand in aanbouw voor het Centraal Bureau voor de Statistiek. In december 2007 is begonnen met de bouw van dit pand, dat uiteindelijk een totaal bruto vloeroppervlak van 23.000 m² zal hebben. Aanbod op 1 januari 2009: +13% Sinds 1 januari 2006 is het aanbod van kantoorruimte in Heerlen gestegen. Op 1 januari 2009 komt het aanbod uit op 55.700 m², een stijging van 13% ten opzichte van een jaar eerder. Hiermee is het hoge aanbodniveau op 1 januari 2005 overtroffen. De stijging wordt deels veroorzaakt door de continue aanwas van nieuwbouwpanden. 25% van het huidige aanbod betreft nieuwbouw. Daarnaast is de opname in 2008 fors lager uitgekomen dan voorgaande jaren het geval was. In totaal staan op 1 januari 2009 47 panden in aanbod. Het gemiddelde aaneengesloten metrage komt derhalve uit op 1.185 m². Opvallend is de gemiddelde grootte van nieuwbouwpanden. Er staan drie nieuwbouwpanden in aanbod met een gemiddelde grootte van 4.622 m². Het grootste nieuwbouwpand dat wordt aangeboden is ‘Villa Selecta’, met een metrage van 7.500 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

50.100

35.900

37.600

49.500

55.700


+21%

-28%

+5%

+32%

+13%


+61%

+2%

+8%

+27%

+30%


25%

20%

17%

28%

25%


75%

80%

83%

72%

75%


Aanbod Heerlen Centrum boven 40.000 m² ‘Villa Selecta’ is gelegen in Heerlen West en stond vorig jaar ook al in aanbod. Omdat in deze deelregio ook vorig jaar geen andere panden in aanbod stonden is het aangeboden metrage hier gelijk gebleven. Het grootste gedeelte van het aanbod is nog steeds in het centrum van Heerlen gesitueerd. Op 1 januari 2009 werd hier 41.000 m² aangeboden. In Heerlen Noord en Zuid is het aanbod na een daling vorig jaar weer gestegen.

januari 2009 • Parkstad Limburg/Heerlen • pagina 115 van 126



Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North Heerlen West | West Heerlen Zuid | South Totaal | Total

2005

2006

2007

2008

2009

36.800

23.200

28.200

36.700

41.000

500

500

500

400

1.100

4.200

3.600

1.700

7.500

7.500

8.700

8.600

7.200

4.900

6.100

50.100

35.900

37.600

49.500

55.700

Opname daalt tot onder 10.000 m² De opname van kantoorruimte komt in 2008 bijna 65% lager uit dan in 2007. Zowel in Heerlen West als Zuid zijn in het afgelopen jaar geen vierkante meters opgenomen. In Heerlen Zuid werd vorig jaar nog voor 2.800 m² aan transacties gesloten. Heerlen Noord kende daarentegen een relatief sterk kantorenjaar met een opname van 2.600 m². De opname in het centrum van Heerlen, traditioneel het deelgebied met de meeste ontwikkelingen, is in 2008 sterk ingezakt. Er werd 5.600 m² opgenomen, een daling van bijna 15.000 m² ten opzichte van 2007. Desondanks vonden de meeste transacties nog steeds plaats in het centrum. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North

2004

2005

2006

2007

2008

12.000

14.700

15.700

20.100

5.600 2.600

-

-

-

400

Heerlen West | West

1.500

3.100

1.800

-

-

Heerlen Zuid | South

-

2.500

500

2.800

-

13.400

20.300

18.000

23.300

8.200

Totaal | Total

Transacties: 8 In totaal zijn er in 2008 slechts acht transacties gemeld, tien minder dan in 2007. Naast het dalende aantal transacties is ook de gemiddelde transactiegrootte fors gedaald. Deze komt uit op 1.026 m². In vergelijking met vorig jaar betekent dit een daling van bijna 300 m².

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

'08

09

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 15% De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname en het aanbod. Na twee stabiele jaren met een ratio van 47% komt de ratio voor 2008 door het stijgende aanbod en de dalende opname uit op 15%; een zeer forse verruiming van de markt. De markt in het centrum van Heerlen heeft een grote verandering ondergaan. De ratio voor dit deelgebied komt uit op 14%, terwijl deze vorig jaar nog 55% bedroeg. In Heerlen Noord valt dit jaar juist op dat de opname het aanbod ruim overstijgt. Huurprijzen Van vijf van de acht gesloten transacties in de regio Heerlen werd geen huurprijs bekend gemaakt. Hierdoor is het moeilijk uitspraken te doen over de tophuren in de regio. De hoogst bekende huur komt in 2008 uit op € 110,- per vierkante meter per jaar. Deze huur werd gerealiseerd in Heerlen Centrum. Vorig jaar werd hier ook de hoogste huurprijs gerealiseerd. Deze lag echter met € 153,- per vierkante meter per jaar fors hoger. Deelgebieden | Districts


Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North


110

135

-

120

Heerlen West | West

-

125

Heerlen Zuid | South

-

130

Voorraad19 De totale kantorenvoorraad in de regio Heerlen is het afgelopen jaar licht toegenomen en komt uit op 435.000. Het is lastig in te schatten hoeveel vierkante meter van functie is veranderd en hoeveel vierkante meter is toegevoegd aan de voorraad. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st


2005

2006

2007

2008

2009

430.000

430.000

430.000

435.000

435.000

0%

0%

0%

+1%

0%

Voor meer informatie voor de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.C. Boek | De heer D.J.W. Boek | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

pagina 116 van 126 • Parkstad Limburg/Heerlen • januari 2009


Sittard Sinds begin 2008 wordt de regio Sittard meegenomen in de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Daarom zijn in deze rapportage alleen de cijfers van 2008 beschikbaar en kunnen nog geen vergelijkingen worden gemaakt met voorgaande perioden. In de jaren tachtig is een krachtige en sterk groeiende kantorenmarkt gevormd in de Westelijke mijnstreek. Met de bouw van kantoorobjecten door DSM, Sabic en Media Groep Limburg ontstond destijds het beeld van een regio overstijgende kantorenmarkt. Deze ontwikkeling is snel tot stilstand gekomen en de huidige kantorenmarkt kan worden gekenmerkt als traag en stroperig. De kantorenmarkt in Sittard wordt veelal gekenmerkt door lokale spelers, waarbij het opvallend is dat deze met name actief zijn in de semi-overheid- en non profit sector. Er zijn op dit moment geen concrete nieuwbouwplannen op het gebied van kantoorruimte. Recentelijk hebben twee nieuwbouwprojecten geen doorgang gevonden. De nieuwbouwplannen van Waterschap Roer en Overmaas zijn stopgezet als gevolg van budgetoverschrijdende bouwkosten. Tevens is de investering in een drietal kantoorpanden stopgezet nadat de Kamer van Koophandel niet Sittard maar Roermond had aangewezen als definitieve vestigingslocatie. Het is opvallend dat er steeds vaker een concrete voorkeur uitgaat naar, of een bij voorbaat negatief beeld bestaat van, bepaalde locaties. Bedrijvenpark Fortuna heeft bijvoorbeeld sterk te lijden onder het beeld dat het terrein zich niet ontwikkeld, de panden te duur zijn en de parkeervoorzieningen slecht zijn. Rond de Dr. Nolenslaan en de Nusterweg op bedrijventerrein Noord is na een periode van oplopende leegstand nu een positiever beeld aan het ontstaan door recente verhuur, verkoop en revitalisering van diverse panden. Aanbod op 1 januari 2009: 23.400 m² Aan de aanbodzijde is in de regio Sittard niet uitsluitend sprake van een overschot, maar van een duidelijke mismatch tussen vraag en aanbod. Er bestaat wel vraag naar kantoorpanden, maar de definitieve keuze voor een specifiek object wordt steeds vaker uitgesteld. Een kantoorpand dient steeds beter te voldoen aan bepaalde eisen op het gebied van metrage, locatie en dergelijke. Op 1 januari 2009 bedraagt het aanbodcijfer in de regio Sittard 23.400 m². Een vergelijking met voorgaande jaren is niet te maken omdat de regio voor het eerst wordt meegenomen in de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Het totale aanbod wordt bepaald door 23 objecten met een gemiddelde grootte van 1.017 m². Zeven panden zijn groter dan 1.000 m² en het grootste aangeboden kantoorpand omvat 3.250 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2005

2006

2007

2008

2009

-

-

-

-

23.400


-

-

-

-


-

-

-

-

-


-

-

-

-

0%


-

-

-

-

100%


-

januari 2009 • Sittard • pagina 117 van 126


Opname 2008: 4.600 m² De opname in de regio Sittard komt voor heel 2008 uit op 4.600 m². De grootste transactie heeft plaatsgevonden aan de Mercator, waar Stamicarbon 2.168 m² heeft gehuurd. Het totaal aantal transacties voor heel 2008 is uitgekomen op vijf. Daarnaast zijn er ook enkele bedrijven vertrokken uit Sittard. Het gaat hierbij om A&A Groep, Deloitte en IZA. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Sittard | Sittard

2004

2005

2006

2007

2008

-

-

-

-

4.600

Totaal | Total

4.600

Gemiddelde transactiegrootte: 921 m² De gemiddelde transactiegrootte komt in 2008 uit op 921 m². De eerder genoemde transactie van Stamicarbon draagt eraan bij dat het gemiddelde vrij hoog is. De op één na grootste transactie komt voor rekening van de Stichting Hogeschool Zuid die 1.015 m² heeft gehuurd aan de Valkstraat.

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0 '08 Aanbod/Supply

'09 Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 36% De kantorenmarkt in de regio Sittard is als vrij ruim te typeren wanneer wordt gekeken naar de verhouding tussen aanbod en opname. Deze kantorenmarktratio bedraagt 36%, maar in werkelijkheid sluit het aanbod niet goed aan op de vraag, waardoor de markt in werkelijkheid veel krapper is dan dit percentage doet vermoeden. Huurprijzen Voor zover gesproken kan worden van een neerwaartse druk op de huurprijzen in de regio Sittard is deze uitsluitend aanwezig bij panden die langdurig leegstaan en waar geen concrete invulling aan kan worden gegeven. De verhuurder betaalt liever mee aan investeringen of geeft ruimere incentives, in de vorm van huurvrije perioden dan dat hij de huurprijs verlaagt. De laagste huurprijzen bedragen ongeveer € 75,- terwijl aan de bovenkant van de bandbreedte huurprijzen worden gerealiseerd van ongeveer € 125,-.


Deelgebieden | Districts Sittard | Sittard



140

125

Voor meer informatie voor de regio Sittard kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer R. Jeurissen | Telefoon (046) 451 50 50 | www.boek-offermans.nl

pagina 118 van 126 • Sittard • januari 2009

Bijlagen


I • Doel en aanpak onderzoek Doel Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2009 is drieledig: • het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling en de voorraad van kantoorruimten in de belangrijkste agglomeraties van Nederland; • het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen; • het creëren van een zo betrouwbaar mogelijke referentietabel op de site met de aanboden opnamegegevens per adres. Aanpak Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanboden opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam; • postcode; • type vastgoed; • prijs; • deelgebied; • huisnummer; • oppervlakte; • branche; • gebouwnaam; • jaar. De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn: • Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht; • Boelens Jorritsma Makelaars: Assen, Groningen, Leeuwarden; • Boer Hartog Hooft: Amsterdam; • Frisia Makelaars: Den Haag; • Bramer Bedrijfsmakelaars: Zwolle; • Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Amersfoort, Utrecht; • Ooms Makelaars: Drechtsteden, Rotterdam; • Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer; • Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo; • Strijbosch Thunnissen Makelaars: Arnhem, Nijmegen; • Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven; • Van der Sande Makelaars: Breda, Etten-Leur Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De coördinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database wordt bij Dynamis in Amersfoort gedaan. De gegevens van transacties die niet door een Dynamiskantoor zijn begeleid, zijn bij collegamakelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en deskresearch bijgedragen tot de realisatie van dit rapport. Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn indicatief. Afbakening Het rapport gaat niet in op de omgevingsfactoren die belangrijke invloed hebben op de totstandkoming van aanbod, opname en huurprijzen. Voor de kantorenmarkten zijn onder andere van belang: • de ontwikkelingen in de (inter)nationale economie; • het ruimtelijke ordeningsbeleid; • het gebruikersgedrag.

pagina 120 van 126 • Bijlagen • januari 2009


In de rapportage zijn uitsluitend specifieke, zelfstandige kantoorruimten opgenomen. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieks- en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en daarom niet als specifiek kantoor aangemerkt. Kantoorruimte wordt gemeten in m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Aanbodcijfers De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner, dan wordt gerapporteerd vanaf 250 m² vvo. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend; en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. Opnamecijfers In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 m² buiten beschouwing, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner, dan wordt gerapporteerd vanaf 250 m² vvo. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra de bouw daadwerkelijk is gestart. Gebiedsindeling De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van de stad.

januari 2009 • Bijlagen • pagina 121 van 126


II • Begrippen Aanbod van kantoorruimte Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner dan wordt een aaneengesloten ruimte van tenminste 250 m² vvo geregistreerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. ‘Back-office’ Dat gedeelte van een onderneming dat gekenmerkt wordt door een (min of meer) afzonderlijke huisvesting ten behoeve van de concentratie van meer routinematig af te handelen ondernemingsactiviteiten. Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te verdelen in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek bedrijventerrein, gelabeld bedrijventerrein, gemengd bedrijventerrein, lokaalkleinschalig bedrijventerrein en traditioneel bedrijventerrein. Bereikbaarheid Relatief begrip dat vooral besloten ligt in de ontsluitingskenmerken van de betreffende locatie in relatie tot het acceptatieniveau van de betrokkenen gerelateerd aan de gemoeide tijd, het gemak, de emotionele ervaring en de wijze van vervoer. Bestaande bouw (BB) Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waarvoor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat daarbij in het algemeen een overgangsperiode pagina 122 van 126 • Bijlagen • januari 2009

wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering. Branches Categorieën bedrijfsactiviteiten, vastgesteld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. Bruto vloeroppervlakte (bvo) Oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Corridor Een begrip waarmee de geografische strook wordt aangeduid waarbinnen geconcentreerd specifieke ruimtelijke ontwikkelingen plaats (kunnen) vinden, voornamelijk gebieden langs de economische assen die de verbinding met de buurlanden verzorgen. ‘Desk-sharing’ Het met meer personen delen van hetzelfde bureau binnen de huisvesting van de onderneming en gespreid in de tijd gedurende de werkweek. Frictieleegstand De noodzakelijke mate van leegstand in de voorraad voor het goed kunnen functioneren van de markt. ‘Front-office’ Dat gedeelte van een onderneming dat gekenmerkt wordt door een (min of meer) afzonderlijke huisvesting ten behoeve van de concentratie van die onderdelen van de onderneming met een specifieke markt- of publieksfunctie. Herbestemmen Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte met het doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie. Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro per m² per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten.


Kantoor Verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren. Leegstand In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject. Nieuwbouw Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan. Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren. Opname van kantoorruimte Een transactie met een volume van minimaal 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Indien de kantorenvoorraad kleiner is, wordt een transactie van minimaal 250 m² vvo geregistreerd. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra daadwerkelijk de bouw is gestart. Stationslocatie Terrein gelegen op loopafstand van een station. Structureel aanbod Kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met

steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden. Transferium Een multifunctioneel overstappunt en de daarbij te verlenen dienstverlening voor wat betreft het personenvervoer. ‘Upgrading’ De verhoging van het prestatieniveau van een vastgoedobject, met behoud van de functie, op basis van commerciële motieven. Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie. Voorraad kantoorruimte Wordt gedefinieerd als de totale hoeveelheid kantoorruimte in de regio, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om kantoorgebouwen die op een of andere wijze beschikbaar zijn of zouden kunnen komen voor meer algemeen kantoorgebruik. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de gestarte nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden. Vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Zakelijke dienstverlening Volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS de afdelingen 70 tot en met 74 (handel in onroerend goed, informatietechnologie, onderzoek, juridische en economische dienstverlening, architecten- en ingenieursbureaus, uitzendbureaus, schoonmaakbedrijven).




Sprekende Cijfers 2009 | Woningmarkten

Colofon Sprekende Cijfers is een product van Dynamis

Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200, 3800 AE Amersfoort tel. +31 (0)33 465 94 34 fax +31 (0)33 465 94 32 e-mail: [email protected] www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Amersfoort Mark de Graaf, Research Manager Dynamis Annelies Dijkstra, Junior Researcher Dynamis Richard Pool, Junior Researcher Dynamis Gegevens Tilburg Naber Immocom Bedrijfshuisvesting Gegevens Den Bosch RSP Makelaars Den Bosch Ontwerp, omslag en scheidingspagina’s Link Ontwerpers, Eindhoven Basisstramien en template binnenwerk concreet geeft vorm, Amersfoort Drukwerk VDA Groep, Apeldoorn Oplage 3.000 exemplaren




Sprekende Cijfers. Kantorenmarkten

Recommend Documents