2241 SprCij 2007_Tussen Bladen.qxd :44 Pagina 2. Sprekende Cijfers '07. Kantorenmarkten

2241 SprCij 2007_Tussen Bladen.qxd

06-12-2006

09:44

Pagina 2

Sprekende Cijfers

'07

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers 2007 | Kantorenmarkten


Voorwoord Met gepaste trots presenteert Dynamis voor de elfde maal de rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten. Deze rapportage is het resultaat van enerzijds de ongeëvenaarde kennis van de Dynamis-partners over de zakelijke vastgoedmarkt in hun regio en anderzijds het vermogen van Dynamis om deze kennis op uniforme wijze te verwerken tot het product dat u nu in handen heeft. Kennis en vermogen zijn synoniem voor weten en kunnen. Door onze landelijke dekking weet Dynamis wat er speelt op de kantorenmarkt en kan het op transparante wijze dit segment beschrijven. In dit rapport worden de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in 2006 in beeld gebracht. Veranderingen in aanbod, opname, voorraad en huurprijzen staan centraal, evenals de nieuwbouwontwikkelingen die in elke regio plaatsvinden of plaats zullen vinden. Ten slotte belichten wij in het themakatern uitgebreid de risico’s van wateroverlast op de waarde van het Nederlandse vastgoed. Concluderend kunnen wij met zekerheid stellen dat de kantorenmarkt in Nederland het afgelopen jaar een stuk gezonder is geworden. Het aanbod is gedaald en de opname gestegen. Ook Dynamis is het afgelopen jaar flink gegroeid. Vier nieuwe full-service kantoren in Sneek, Sittard, Almere en Hoofddorp zijn geopend. De fakkel, hét symbool van Dynamis, brandt hierdoor heviger dan ooit tevoren. Net als de Nederlandse kantorenmarkt, ziet ook de toekomst van Dynamis er zonnig uit. Wij wensen u veel succes bij het nemen van uw vastgoedbeslissingen en staan u indien gewenst graag met raad en daad te woord. Annelou de Groot MSc. Directeur Dynamis

Foreword Dynamis proudly presents its eleventh Sprekende Cijfers Kantorenmarkten [Speaking Figures Offices Markets] report. This report is the result of the unequalled knowledge of the Dynamis partners on the commercial real estate market in their region on the one hand, and Dynamis’ capacity to process this knowledge in a uniform way into the present product on the other. Knowledge and competence stand for knowing and acting. Thanks to our national coverage Dynamis knows what is going on in the offices market, and how to describe the segment in a transparent way. The report pictures the developments in the offices market in 2006. Changes in offer, usage, stock, and rental prices are central, as well as the developments in new constructions which are taking place in each region, or will take place. Finally, in the topical section we extensively highlight the risks of water logging in connection to the value of real estate in the Netherlands. We may definitely conclude that in 2006 the Netherlands’ offices market has greatly improved. The offer has declined and usage has increased. And also Dynamis has grown significantly in the past year. Four new full-service offices opened their doors in Sneek, Sittard, Almere and Hoofddorp, making the torch -the Dynamis symbol- burn more brightly than ever before. Just like the Netherlands offices market, Dynamis’ outlook is sunny. We wish you lots of success in making your real estate decisions, and if necessary are happy to provide you with any advice you may wish. Annelou de Groot MSc. General Manager Dynamis

januari 2007 • pagina 3 van 127



Inhoud Voorwoord / Foreword

3

Inleiding / Introduction

7

Thema: Bedreigt water onze vastgoedvoorraad?

9

1.

Nederland in 2006

20

The Netherlands in 2006

28

2.

Regio Amsterdam en Almere

31

3.

Regio Den Haag

42

4.

Regio Rotterdam en Drechtsteden

49

5.

Regio Utrecht en Amersfoort

58

6.

Brabantse Stedenrij (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg)

69

7.

Knooppunt Arnhem-Nijmegen

82

8.

Groningen, Leeuwarden en Assen

88

9.

Apeldoorn, Deventer en Zwolle

98

10. Twente (Enschede, Hengelo)

108

11. Maastricht en Parkstad Limburg /Heerlen

114

Bijlagen: I Doel en aanpak onderzoek II Begrippen

121



Sprekende 2007 | Kantorenmarkten Sprekende Cijfers 2007

Inleiding g In Sprekende Cijfers Kantorenmarkten worden de ontwikkelingen op de Nederlandse kantorenmarkt uiteengezet. In deze uitgave wordt aan de hand van 23 kantoorregio’s een volledig beeld gevormd van de tendensen van dit segment in 2006. Door onze jarenlange ervaring en werkwijze zijn de bevindingen van het afgelopen jaar makkelijk te vergelijken met de bevindingen in het verleden. Hierdoor geeft het geschetste beeld een goede indruk van de ontwikkelingen door de jaren heen. De verschillende regio’s vormen het werkgebied waarbinnen de Dynamis-partners actief zijn. Het is hierdoor mogelijk ook een kwalitatieve analyse te maken van de kantorenmarkt in de verschillende regio’s. De wijze waarop deze rapportage tot stand is gekomen, is gelijk aan vorig jaar. Dynamis pleit voor een transparante markt en schroomt niet om de gebruikte data te delen met derden. Vandaar dat u ook nu weer de gebruikte referentietabellen kunt inzien op www.sprekendecijfers.nl. In deze elfde editie is een themakatern opgenomen. Door middel van eigen onderzoek is bekeken welk effect water op vastgoed heeft, of in de toekomst kan hebben. Verschillende specialisten worden aan het woord gelaten en aan de hand van hun expertise en de analyse van Dynamis is bekeken of de markt rekening houdt met het risico van water op onze vastgoedvoorraad. De vraag is hoe groot het risico van water is en wat de gevolgen zouden kunnen zijn voor de vastgoedvoorraad in Nederland? Of wordt het gevaar van water overschat? In het themakatern vindt u antwoord op deze en vele andere vragen. Tot slot wil ik de research-medewerkers van alle Dynamis-partners danken voor hun tomeloze inzet. Zonder hun bijdrage zou deze rapportage nu niet voor u liggen. drs. Frank M. van der Sluys Research Manager Dynamis

Introduction n Sprekende Cijfers Kantorenmarkten [Speaking Figures Offices Markets] sets forth developments in the Netherlands’ offices market. This issue provides a full picture of the 2006 trends in the segment based on 23 office regions. Because of our many years’ experience and practice the 2006 findings can easily be compared to findings from the past, allowing to provide a sound impression of developments through the years. The various regions make up the territory of the Dynamis partners, allowing us to make a qualitative analysis of the offices market in the various regions. The way this report has been brought about is identical to last year. Dynamis pleads for a transparent market and is committed to share its data with others. That’s why, again, you can view the reference tables we applied on www.sprekendecijfers.nl. This eleventh edition includes a topical section. Through our own research we have looked at the —future— effect of water on real estate. Several experts voice their opinions, and on the basis of their expertise and Dynamis’ analysis we have considered whether the market is taking the risks of water on our real estate stock into account. The question is how big the risk of water is and what the consequences could be for the real estate stock in the Netherlands? Or is the danger of water overestimated? You will find answers to these and many other questions in the topical section. Finally, I would like to thank the research employees of all Dynamis partners for their full dedication. Without their contribution you wouldn’t be reading this report right now. Drs. Frank M. van der Sluys Research Manager Dynamis




06-12-2006

09:44

Pagina 1

Thema:

Bedreigt water onze vastgoedvoorraad?


Bedreigt water onze vastgoedvoorraad?

Het veranderende klimaat en de daarmee gepaard gaande bedreigingen van water krijgen steeds meer media-aandacht. Helaas worden de gevolgen van deze bedreigingen op onze vastgoedvoorraad vooralsnog sterk onderbelicht. In dit artikel volgt hiervan een uiteenzetting. Er wordt antwoord gegeven op belangrijke vragen als: vormt wateroverlast een risico voor de Nederlandse vastgoedsector en waaruit bestaan deze risico’s? Water speelt in de wereld en zeker ook in Nederland een belangrijke rol. Een groot deel van ons land ligt immers onder zeeniveau. Recente catastrofale gebeurtenissen als grote orkanen en de tsunami in Azië, illustreren de dreiging en potentieel gevaarlijke gevolgen van wateroverlast. Het directe gevaar en de gevolgen van deze dreiging zijn echter moeilijk in te schatten en niet bekend bij het grote publiek. Wel is bekend dat het klimaat in Nederland aan het veranderen is. Het KNMI voorspelt de komende jaren zachtere winters en warmere zomers. Met de temperatuur neemt ook de hoeveelheid en intensiviteit van neerslag toe. Dit heeft gevolgen voor het waterpeil in de rivieren en kanalen. Daarnaast blijft het zeeniveau stijgen. Nederland, dat van oudsher al gewend is aan de dreiging van wateroverlast, krijgt hier in de toekomst nog meer mee te maken. De vraag rijst nu of wij voorbereid zijn op nieuwe waterrampen? Of wordt het risico van wateroverlast overschat? In zijn officiële afscheidsrede als commissaris van de Koningin in Utrecht, op 20 december jl., zet Boele Staal uiteen dat het probleem van wateroverlast wordt onderschat. Zo moet het bouwen in de Randstad stoppen, omdat overstromingsrisico’s toenemen. ‘Het sparen van het Groene Hart is noodzakelijk voor de leefbaarheid in de Randstad, terwijl we dondersgoed weten dat er ieder jaar wordt bijgebouwd’. Daarnaast is hij van mening dat er in geval van crisissituaties, zoals overstromingen, niet goed gehandeld wordt. Op bestuurlijk niveau zal er veel moeten veranderen. In oktober 2006 berichtten verschillende Nederlandse kwaliteitskrantenkranten dat volgens Prins Willem Alexander Nederland niet goed is voorbereid op toekomstige waterrampen. Het huidige beleid ten aanzien van wateroverlast moet gemoderniseerd worden, aldus de Kroonprins. Momenteel wordt hier te weinig in geïnvesteerd en zijn de verantwoordelijke personen en overheden slecht georganiseerd. Daarnaast is de bevolking zich onvoldoende bewust van de risico’s, vooral vanwege slechte informatievoorziening vanuit de centrale overheid.

pagina 10 van 127 • januari 2007


Dreiging van wateroverlast Door middel van onderzoek van Dynamis, in samenwerking met Universiteit Nyenrode, is een beeld ontstaan van de dreiging van wateroverlast in de wereld, Europa en Nederland. Hierin hebben experts aangegeven of zij wateroverlast als een serieuze bedreiging zien. Deze 31 respondenten zijn afkomstig uit alle provincies van Nederland en zijn experts op het gebied van water of hebben hier beroepshalve veel mee te maken. Op de vraag of de dreiging van wateroverlast één van de grootste risico’s op aarde is, gaf 71% van de respondenten een bevestigend antwoord. De overigen vonden andere risico’s groter. De respondenten die wateroverlast als één van de grootste bedreigingen zagen, onderbouwden hun mening vaak met voorbeelden, zoals de tsunami in Azië en orkaan Katrina die in 2005 de zuidkust van de Verenigde Staten teisterde. Daarnaast werd opvallend vaak aangegeven dat met name de arme landen het slachtoffer zijn van wateroverlast. De respondenten die water niet als grootste bedreiging zagen, gaven aan dat vooral oorlogen meer risico met zich meebrengen. Aan alle respondenten werd gevraagd of water één van de grootste bedreigingen was voor Europa. Opnieuw gaf 71% een bevestigend antwoord. Van de respondenten vond 29% dat andere gevaren groter waren in Europa, vooral de gevolgen van terreurdreiging. Voor Nederland ligt dit anders. Zo is maar liefst 83% van mening dat water een groot gevaar is voor Nederland, 7% twijfelde en 10% vindt andere risico’s groter. De reden die het meest werd aangedragen voor het risico van wateroverlast is dat een groot deel van Nederland onder water ligt.



Bewustzijn van de dreiging Uit de voorgaande analyse blijkt dat experts het risico van water als één van de grootste bedreigingen voor Nederland zien. Blijkbaar wordt het risico van water dus niet overschat. Interessant is te kijken hoe de perceptie van dit gevaar onder Nederlanders is. Het Noorse waterdirectoraat NVE heeft hier eerder onderzoek naar gedaan. Hieruit blijkt dat het merendeel van de Nederlandse bevolking in gebieden waar overstromingsrisico’s groot zijn hier niet van op de hoogte is. Tevens is meer dan 80% van de bijna 800 respondenten niet bezorgd over eventuele overstromingen. Zij zijn ervan overtuigd dat overstromingen in hun woonplaats niet zullen voorkomen. Slechts 1% van de ondervraagden acht het wél waarschijnlijk dat hun woonplaats binnen 20 jaar zal overstromen. De uitkomst van het onderzoek is opmerkelijk, aangezien alle ondervraagden leven in een gebied waar overstromingsrisico’s hoog zijn. Hun houding is dan ook onverwacht. Dit kan verklaard worden door een dissonantie tussen werkelijkheid en perceptie of door een tekort aan juiste informatie. Hoe is het mogelijk dat de bevolking zich zo veilig voelt? Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat dit komt door enerzijds onbewustheid en anderzijds uit de overtuiging dat publieke instanties voldoende maatregelen treffen tegen wateroverlast. De schatting is dat 53% van de Nederlandse bevolking zich niet bewust is van de gevaren van wateroverlast. Eén van de belangrijkste verklaringen is dat er gedacht wordt dat dit risico onder controle wordt gehouden door de overheid. Uiteraard probeert de overheid het risico van wateroverlast te minimaliseren, maar hiermee is het gevaar niet geweken. Dit blijkt ook uit het rapport ‘Risico’s in bedijkte termen’ van het RIVM. Nederlanders hebben erg veel vertrouwen in het handelen van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat, wat zorgt voor onverschilligheid over het gevaar van wateroverlast. In geval van een ramp zal deze onverschilligheid volgens het RIVM omslaan in hysterie. Het (on)bewustzijn van mensen in Nederland wordt vooral veroorzaakt doordat mensen zelf niets hoeven te regelen voor de bescherming tegen wateroverlast. Dit bewustzijn zal verhoogd worden als mensen zich wel zelf wel tegen dit risico moeten wapenen. Uit bovenstaande voorbeelden kan geconcludeerd worden dat het grootste gedeelte van de Nederlandse bevolking zich niet bewust is van de gevaren die water met zich meebrengt, terwijl volgens kenners deze gevaren er wel degelijk zijn. Nu vastgesteld is dat de dreiging van water wel degelijk een issue is, rijst de vraag wat deze risico’s inhouden?

“Dit kan mij niet gebeuren!” Bron: NVE


“Iemand anders zal dit oplossen…”


Bedreigingen Nederland heeft te maken met verschillende bedreigingen door water. Een voorbeeld is een stijging of daling van het grondwaterpeil. Door het veranderende klimaat neemt de hoeveelheid neerslag toe. Daarbij klinkt de grond in delen van Nederland in, waardoor het relatieve grondwaterpeil stijgt. In stedelijke gebieden leidt dit tot vochtige kelders en kan zelfs aanzienlijke schade ontstaan aan funderingen. Volgens het artikel ‘Bouwen met water in de Zuidplaspolder’ (R.Didde, 2005) bedraagt de totale schade die wordt veroorzaakt door verandering van het grondwaterpeil in Nederland op dit moment 1 miljard euro. Ook leidt toenemende neerslag tot ondercapaciteit van het rioleringssysteem. Bij de bouw van nieuwe woningen wordt hier overigens al rekening meegehouden. Paalrot, een probleem dat zich ook vooral in steden voordoet, wordt veroorzaakt door een daling van het grondwaterniveau. Paalrot doet zich voornamelijk in grote steden voor. Een voorbeeld is Dordrecht, waar dit verschijnsel recent nog in het nieuws is geweest. Zolang de palen onder het grondwaterniveau staan is er niets aan de hand, maar als het waterniveau daalt, wordt het hout blootgesteld aan zuurstof en doen micro-organismen het hout ontbinden. Een ander type bedreiging van wateroverlast is de stijging van de zeespiegel. Sinds de laatste ijstijd, ongeveer 10.000 jaar geleden, is het zeespiegelniveau met 100 meter gestegen. Vooral vanwege de lage ligging van ons land vormt deze stijging een bedreiging. In 2050 zal volgens het KNMI het zeeniveau nog eens 15 tot 35 centimeter zijn gestegen. Rond het jaar 2100 is de verwachte stijging zelfs 35 tot 85 centimeter. Hierna blijft het zeeniveau stijgen tot 1 à 2,5 meter in het jaar 2300. Het risico op overstromingen neemt door deze zeespiegelstijging toe. Naast de dreiging van een stijgende zeespiegel loopt Nederland ook gevaar door overstroming van rivieren, zoals gebeurde in 1993 en 1995. Vanwege twijfel over de veiligheid van de dijken in het gebied, werden binnen een week 250.000 mensen en hun vee geëvacueerd. Instabiele en onveilige dijken vergroten de dreiging van wateroverlast door overstromingen. Nederland telt meer dan 17.000 kilometer aan dijk. Het bijhouden van de veiligheid van deze dijken is een hele klus, het is dan ook niet vreemd dat de conditie van de dijken op sommige plekken verminderd. In het actualiteitenprogramma Netwerk werd op 22 februari 2005 geconstateerd dat 15% van alle dijken niet voldoet aan de veiligheidseisen. Van nog eens 35% zijn deze gegevens zelfs helemaal niet bekend (figuur 1). Op 20 december jl. werd aan Melanie Schultz van Haegen van Verkeer en Waterstaat en aan de voorzitter van de Unie van Waterschappen Sybe Schaap het rapport ‘Tussensprint naar 2015’ aangeboden. Uit dit rapport blijkt dat er meer geld gereserveerd moet worden voor investeringen in primaire waterkeringen. Per jaar moet 800 miljoen euro worden besteed aan waterkeringen, dat is 300 miljoen euro meer dan tot nu toe werd gedacht.



Figuur 1. Dijken volgens de veiligheidseisen.

bron: RIVM, 2004

Dijken die niet voldoen aan de veiligheidseisen Dijken die niet voldoen aan de veiligheidseisen maar waaraan gewerkt wordt Dijken die voldoen aan de veiligheidseisen Onbekend



Water en Vastgoed Uit voorgaande analyse blijkt dat er veel soorten van wateroverlast mogelijk zijn in ons land, maar wat zijn de gevolgen van deze dreiging op onze vastgoedvoorraad? Om deze vraag te kunnen beantwoorden, wordt hier eerst een beeld geschetst van wat er mis kan gaan. Dit ‘worst case scenario’ geeft een idee van wat er gebeurt als water de vrije hand krijgt in Nederland. Figuur 2. Nederland zonder dijken en duinen. Land dat overstroomt bij afwezigheid van dijken en duinen

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Bron: Rijkswaterstaat

Omdat 27% van Nederland onder zeeniveau ligt, zou bij de afwezigheid van dijken en duinen een aanzienlijk deel van ons land onder water komen te staan (figuur 2). Alleen grote delen van zuidelijk Nederland en een deel van het oosten zouden bewoonbaar blijven. Hiermee rekening houdend, is het interessant om te kijken naar de economische gevolgen van een dergelijk scenario. De economische schade bij een overstroming zou het hoogst zijn in Noord-Holland, Zuid-Holland, Friesland en Groningen. Gedeelten langs de Rijn en de Maas gelden als risicogebieden. Aan de hand van gegevens van het CBS over de WOZ-waarden in Nederland, is het mogelijk een inschatting te maken van de vastgoedwaarde per provincie. In figuur 3 is per provincie deze totale vastgoedwaarde weergegeven naast de vastgoedwaarde in dat deel van de provincie dat onder zeeniveau ligt. Het percentage land per provincie dat onder zeeniveau ligt is een schatting van de experts die zijn geïnterviewd voor dit onderzoek.



Figuur 3. WOZ-waarde per provincie en WOZ-waarde van delen onder zeeniveau (in miljoenen euro’s) WOZ -waarde in milj. € Groningen 46.663 Friesland 55.670 Drenthe 44.415 Overijssel 107.153 Flevoland 33.461 Gelderland 215.032 Utrecht 142.998 Noord-Holland 337.001 Zuid-Holland 372.694 Zeeland 37.603 Noord-Brabant 284.271 Limburg 111.835 Totaal 1.788.796

Geschat percentage onder zeeniveauonder 20% 45% 1% 3% 100% 1% 12% 75% 70% 5% 1% 0%

Totaal in milj. € 9.333 25.052 444 3.215 33.461 2.150 17.160 252.751 260.886 1.880 2.843 0 609.175

Bron: CBS

Uit de figuur is af te lezen dat de totale vastgoedwaarde in het Nederlandse risicogebied ruim 609 miljard euro bedraagt. Dit is 34% van de totale waarde van het vastgoed in Nederland. De waarde van de totale vastgoedvoorraad in Nederland is onder te verdelen in woningen en overig vastgoed (zoals bedrijfsruimtes, winkels, utiliteitsbouw en kantoren). Ruim 78% van de totale vastgoedwaarde in Nederland bestaat uit woningen. Ervan uitgaande dat in het risicogebied van Nederland dezelfde verhouding bestaat tussen woningen en overig vastgoed, komt de totale waarde van de woningen dat risico loopt door wateroverlast op 478 miljard euro. De totale waarde van het overig vastgoed bedraagt hier 131 miljard euro. Dit is een vrij ruwe berekening waarbij wordt uitgegaan van het ergste scenario. Het is echter niet waarschijnlijk dat hier bij wateroverlast direct sprake van zal zijn. Vandaar dat gekeken is naar de kans per provincie voor schade bij wateroverlast. De verschillende soorten bedreigingen van wateroverlast zijn in dit overzicht meegenomen. Hierdoor ontstaat er een goed beeld van de dreiging voor het vastgoed per provincie.



Risico van wateroverlast in Nederland per provincie De Nederlandse provincies hebben te maken met verschillende vormen van wateroverlast. Dit is uiteraard afhankelijk van verschillende factoren zoals bijvoorbeeld het landschapstype en de grondsoort. Om uitspraken te kunnen doen over het risico van waterdreiging per provincie, is een puntenoverzicht gemaakt. In dit puntenoverzicht worden verschillende bedreigingen meegenomen en krijgt iedere bedreiging een andere waarde. In figuur 4 zijn deze waarden uiteengezet. Figuur 4. Beoordeling van risico’s Beoordeling risico /

- Als er geen risico aanwezig is in de provincie

*

- Er bestaat een klein risico maar slechts in een deel van de provincie

**

- Er bestaat een klein risico in meerdere delen van de provincie

***

- Er is gemiddeld risico in een klein deel van de provincie

****

- Er is gemiddeld risico in meerdere delen van de provincie

*****

- Er is een groot risico, in meerdere delen van de provincie

Van elk type wateroverlast is de zwaarte afgewogen en vergeleken met de andere vormen van wateroverlast. De zwaarte van het type wateroverlast is gebaseerd op de economische schade die wordt aangericht als dit type zich zou voordoen in een bepaalde regio. Zo heeft grondwater een zwaarte van 1 aangezien de schade relatief laag is als zich dit voordoet. De slechte conditie van dijken wordt zwaarder ingeschat en krijgt daarom de waarde 5. Figuur 5 toont de criteria waarmee elk type wateroverlast een bepaalde zwaarte wordt toebedeeld. Figuur 5. Zwaarte van bedreigingen. Score 1 2 3 4 5

Zwaarte van bedreigingen Er is minimale schade( bijv. Vochtige kelders, garages enz.) De schade is iets groter Er is gemiddelde schade De kans hierop is klein maar als dit type zich voordoet zal er groet economische schade zijn Hogere kans dat het type voor zal komen/ grote economische schade als dit gebeurt

Bedreiging Grondwater/Paalrot Anders Zware regenval Overstromingen van rivieren Stijgend zeeniveau/Slechte dijken

Iedere provincie wordt beoordeeld naar aanleiding van de antwoorden van ondervraagden van de Provinciale Waterschappen en regionale kantoren van Rijkswaterstaat. De totale score is het totaal van iedere gegeven waarde voor de typen wateroverlast maal hun zwaarte. Een voorbeeld: er bestaat een klein risico op overstromingen in delen van Utrecht. Dat betekent dat voor deze dreiging 8 punten worden toegekend. Immers, een klein risico in meerdere delen van een streek betreft 2 sterretjes en aan een overstroming is de zwaarte 4 meegegeven. In totaal betekent dat (4 x 2=) 8 punten. Hoe hoger de score, hoe groter de kans op economische schade in geval van wateroverlast. Indien een provincie de maximale waarde scoort voor ieder type, komt de totale score op 105.



In figuur 6 zijn de scores per provincie uiteengezet. Zuid-Holland blijkt, met een totaalscore van 47 punten, de grootste dreiging te ondervinden van wateroverlast. De kleinste dreiging bestaat in de provincie Drenthe, met slechts 20 punten. Figuur 6. Score Kaart.

Grondwater (x1)

Stijgend zeeniveau (x5)

Zware regenval (x3)

Overstroming van rivieren (x4)

Paalrot (x1)

Slechte dijken (x5)

Anders (x2)

Groningen Friesland Drenthe Noord-Holland Flevoland Overijssel Zuid-Holland Utrecht Gelderland Zeeland Noord-Brabant Limburg

Op basis van hun score zijn de Nederlandse provincies in vier groepen ingedeeld (figuur 7). De provincies met gelijke scores hebben dezelfde kleur. De provincies met een rode kleur hebben te maken met de grootste dreiging van wateroverlast. Voor de provincies met een lichtgele kleur is de dreiging het minst. Figuur 7. Ranglijst provincies naar score. 1

Zuid-Holland

7

Zeeland

2

Noord-Holland

8

Friesland

3

Groningen

9

Utrecht

4

Limburg

10

Overijssel

5

Noord-Brabant

11

Flevoland

6

Gelderland

12

Drenthe


Totaal Score


Dreiging van water is geen non-issue voor vastgoed Geconcludeerd kan worden dat water wel degelijk een bedreiging vormt in Nederland. Aan de hand van interviews met experts wordt duidelijk dat deze bedreiging voor Nederland groter is dan de meeste mensen denken. Dat de Nederlandse bevolking zich niet bewust is van de dreiging van water, dit heeft te maken met het feit dat zij denken goed beschermd te zijn door overheidsinstanties. De dreiging van water in Nederland kent verschillende vormen en de gevolgen hiervan varieëren. Het is duidelijk dat in de toekomst rekening moet worden gehouden met de dreiging van water. Er zal bijvoorbeeld geïnvesteerd moeten worden in primaire waterkeringen. Ook op beleidsniveau moet het één en ander veranderen. De bedreiging van water heeft gevolgen voor de vastgoedvoorraad in Nederland. Wanneer water in Nederland de vrije hand zou hebben, zonder belemmeringen van bijvoorbeeld dijken, dan staat een groot deel van Nederland onder water. Als er vanuit wordt gegaan dat al het vastgoed in dit deel van het land wordt vernietigd, dan levert dit een schade op van ruim 600 miljard euro. Deze kans is echter heel klein, daarom is in dit onderzoek per provincie bekeken wat de kans op een bepaald type (water)bedreiging is. Aan de hand van de zogenaamde score-kaart wordt duidelijk dat met name de provincies Noord- en Zuid-Holland gevaar lopen. Voormalig commissaris van de Koningin in Utrecht Boele Staal gaf al eerder aan dat het gevaar van overstromingen in de Randstad serieus genomen dient te worden. Ondanks het gevaar constateert hij dat hier rustig verder wordt gebouwd. Toch zal dit in de toekomst veranderen, zo zal het (economische) zwaartepunt wellicht op een ander gebied in Nederland komen te liggen. Het is nog maar de vraag of de woorden van Boele Staal effect hebben, eerder werd immers al geconcludeerd dat Nederlanders nogal onverschillig reageren op dergelijke uitlatingen. Jaap van Rhijn, voorzitter van Dynamis, stelt: ‘Het is belangrijk dat mensen weten dat er iets vervelends kan gebeuren, maar zij zijn zich hier nog nauwelijks van bewust. Zodra dit bewustzijn toeneemt, zullen er snel nieuwe investeringen worden gedaan. Helaas worden dergelijke maatregelen vaak pas getroffen als het eigenlijk al te laat is. Er moet waarschijnlijk eerst een kleine ramp gebeuren om dit onderwerp onder de aandacht van de overheid te brengen’.



06-12-2006

09:44

Pagina 3

Nederland in 2006

Samenvatting

1


1 • Nederland in 2006 Samenvatting De verwachtingen voor de ontwikkelingen op de kantorenmarkt in 2006 waren vooraf hooggespannen. Het jaar hieraan voorafgaand waren de hoge verwachtingen immers ook al niet uitgekomen. Ondanks dat velen dachten dat de economie zich in 2005 zou herstellen, was hier op de kantorenmarkt nog weinig van te merken. De totale opname van kantoorruimte kwam wel iets hoger uit dan het niveau van 2004, maar ook het aantal aangeboden vierkante meters steeg en hierdoor werd de toch al ruime kantorenmarkt, nog ruimer. 6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m² vvo (x 1.000 m²) ———————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area (x 1.000)

Na het eerste kwartaal van 2006 werd het beeld voor de kantorenmarkt alweer een stuk rooskleuriger. Het aanbod stabiliseerde rond de 5,3 miljoen vierkante meter, terwijl de opname steeg. De opname in het eerste kwartaal van 2006 was 25% hoger dan de opname in het eerste kwartaal van 2005 en kwam uit op 393.000 m². Uit het verleden kan echter geleerd worden dat één goed kwartaal nog niet garant staat voor een heel goed jaar. Toch werd het positieve beeld, uit het eerste kwartaal, doorgezet in het tweede kwartaal. Het aanbod daalde voor het eerst sinds een paar jaar, al was deze daling met 2% wel licht. Het aanbod kwam na het tweede kwartaal van 2006 uit op 5,2 miljoen vierkante meter. De opname in het tweede kwartaal kwam ruim uit boven de opname in het eerste kwartaal en was ook 21% hoger dan dezelfde periode in 2005. De totale opname in het tweede kwartaal bedroeg 476.000 m². Het doorgaans rustige derde kwartaal op de kantorenmarkt liet opnieuw een daling in het aanbod zien, namelijk van 1%. Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte was niet hoger dan het sterke tweede kwartaal in 2006, maar wel 31% hoger dan hetzelfde kwartaal in 2005. In het derde kwartaal werd 392.000 m² opgenomen. Na drie kwartalen was er een duidelijk verkrapping van de markt waarneembaar. De totale opname voor 2006 met nog één kwartaal te gaan stond op dat moment al op 1.261.000 m². Dit metrage kwam overeen met 96% van de totale opname in 2005 en dan moest het vierde kwartaal nog komen. Nu, na het vierde kwartaal van 2006, kan geconcludeerd worden dat het een goed jaar is geweest voor de kantorenmarkt in Nederland. Het aanbod in de Dynamis-kantorenregio’s is op 1 januari 2007 ruim 7% lager dan het aanbod precies een jaar eerder. Het aantal aangeboden vierkante meters komt daarmee onder de vijf miljoen uit op 4.978.000 m². De totale opname is in 2006 hoog en komt met 1.601.000 m² uiteindelijk 22% hoger uit dan de totale opname in 2005. De kantorenmarkt is door deze ontwikkelingen aanzienlijk krapper geworden. De kantorenmarktratio, het aantal opgenomen vierkante meters kantoor in 2006 gedeeld door het aanbod van kantoorruimte aan het einde van 2006, komt voor Nederland uit op 32%. Na 2005 bedroeg deze ratio nog 25%. Ondanks de daling, blijft het aantal aangeboden vierkante meters kantoorruimte erg hoog. Desondanks wordt er in Nederland flink bijgebouwd. Opvallend is dat kantoorruimtes die nieuw op de markt komen in Nederland, snel worden opgenomen. Dat geldt voor vrijwel elke regio. De moderne kantoorpanden zijn vaak flexibel, liggen op gunstige locaties en voldoen aan de eisen van deze tijd. Omdat nieuwbouwpanden zo in trek zijn, is het percentage nieuwbouw in het aanbod laag, namelijk 15%.Vergeleken met een jaar geleden betekent dit een afname van 2%. Door deze ontwikkeling neemt het aandeel bestaande panden in aanbod toe en vaak blijven deze langere tijd in aanbod. Wanneer een pand erg lang in aanbod is, spreken we van structureel aanbod. Aan panden behorend bij het structureel aanbod zal in de toekomst aandacht moeten worden besteed. Wellicht kan het veranderen van functie of het slopen van deze panden een oplossing bieden. De economie is in 2006 met 3% gegroeid, dit is een half procent hoger dan van tevoren werd verwacht. De economische indicatoren zorgen ervoor dat ook het komende januari 2007 • Samenvatting • pagina 21 van 127


kantorenjaar met vertrouwen tegemoet gezien kan worden. Opnieuw zal er, volgens het Centraal Planbureau, een economische groei van 3% te zien zijn. Ook de werkgelegenheid zal blijven groeien en wel met 1,25%, waardoor de werkeloosheid uit zal komen op 4,75%. Toch dient er rekening te worden gehouden met verschillende ontwikkelingen in Nederland. Zo neemt de werkzame bevolking in de toekomst af, waardoor er in Nederland opnieuw vooral sprake zal zijn van een verplaatsingsmarkt. Aanbod: daling met 7% tot 4.978.000 m² Het aanbod is in 2006 flink afgenomen tot 4.978.000 m² op 1 januari 2007. Daarmee is de trend van het stijgend aanbod doorbroken en daalt het aanbod voor het eerst sinds 1997. Het aanbod in de Randstad is met 8% het sterkst gedaald. Vooral in Rotterdam is de daling in het aanbod groot, namelijk 15%. Het totale aanbod in deze Havenstad komt hiermee uit op 644.000 m2. In de hoofdstad is het aantal aangeboden vierkante meters met 9% afgenomen. Met 1.479.000 m² zorgt Amsterdam nog wel voor 30% van het totale aanbod aan kantoorruimte in Nederland. Het aanbod in Den Haag is met 10% gedaald, terwijl het aanbod in Utrecht juist met 4% is gestegen. Buiten de Randstad is het aanbod gemiddeld met 2% gedaald. Het sterkst daalde het aanbod in Almere, waar teruggekeken kan worden op een goed ‘kantorenjaar’. In een aantal regio’s steeg het aanbod. In Amersfoort was de stijging het grootst, dit heeft te maken met de vele nieuwbouwontwikkelingen rondom het stationsgebied en de wijk Vathorst. Het was overigens wel een goed jaar voor de kantorenmarkt in Amersfoort. Aanbod (x1.000 m² vvo op de eerste januari) ———————————————————————————————— Supply (x 1.000 square metres of lettable floor area as of January 1st)

Regio | Region

2003

2004

2005

2006

2007

1

Amsterdam

1.125

1.449

1.430

1.622

1.479

2

Rotterdam

366

478

544

757

644

3

Den Haag | The Hague

487

597

661

681

610

4

Utrecht Totaal Randstad

Relatieve verandering van het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar en ten opzichte van het vijfjaarlijks gemiddelde per januari 2007 ———————————————————————————————— Relative change in available property compared with the previous year and in relation to the five-year average as of January 2007

430

420

547

554

577

2.406

2.928

3.181

3.614

3.310

5

Eindhoven

167

195

192

228

193

6

Amersfoort

86

111

113

132

178

7

Arnhem

88

117

168

143

144

8

Apeldoorn

59

78

96

93

108

9

Den Bosch

91

93

106

100

107

10 Breda

86

79

94

93

105

11 Zwolle

60

84

58

88

98

12 Almere

89

76

122

118

87

13 Groningen

94

102

92

117

87

14 Nijmegen

41

76

94

95

83

15 Drechtsteden

53

77

77

79

81

16 Maastricht

68

63

78

71

69

17 Leeuwarden

29

31

50

58

61

18 Enschede

123

65

77

73

60

19 Deventer

49

48

60

63

58

20 Hengelo

51

38

55

47

47

21 Heerlen

30

41

50

36

38

22 Tilburg

37

33

40

37

33

23 Assen

29

22

36

38

31

Totaal Overig

1.331

1.469

1.687

1.709

1.668

Totaal Nederland

3.737

4.397

4.868

5.323

4.978

Regio | Region

% t.o.v. 2006

% t.o.v. 5 jr

Utrecht

+4%

+34%

Amsterdam

-9%

+18%


-10%

+9%

Rotterdam

-15%

+33%

pagina 22 van 127 • Samenvatting • januari 2007


Percentage nieuwbouw in het aanbod Het nieuwbouwpercentage neemt ook in 2006 af en bedraagt nog maar 15% van het totale aanbod. Het totale metrage nieuwbouw komt op 1 januari 2007 uit op 760.000 m². Dit is 137.000 m² minder nieuwbouw dan een jaar eerder. De trend van verplaatsing van oud- naar nieuwbouw lijkt hiermee door te zetten, dat blijkt ook uit het feit dat nieuwbouwpanden zelden lang leeg staan. Door deze tendens blijven steeds vaker ‘verouderde’ bestaande panden langer in aanbod en dit zorgt, gezien de nog altijd ruime markt in Nederland, voor de nodige problemen. Overigens is het percentage nieuwbouw ten opzichte van het totale aanbod in de Randstad slechts 1% gedaald. Hierbuiten is echter een daling van 4% waar te nemen. Nieuwbouwpercentage in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Percentage of available accommodation accounted for by new construction as of January 1st

Regio | Region

2003

2004

2005

2006

2007

1

Rotterdam

35%

44%

15%

14%

18%

2

Utrecht

44%

23%

19%

16%

18%

3


33%

20%

18%

18%

17%

4

Amsterdam

53%

41%

30%

14%

9%

Totaal Randstad

44%

35%

23%

15%

14%

5

Nijmegen

46%

31%

27%

15%

41%

6

Hengelo

43%

38%

38%

31%

35%

7

Breda

64%

60%

32%

27%

34%

8

Deventer

46%

30%

16%

24%

28%

9

Tilburg

66%

27%

38%

29%

24%

10 Arnhem

37%

49%

28%

19%

23%

11 Assen

33%

44%

60%

44%

21%

12 Amersfoort

44%

28%

13%

4%

19%

13 Eindhoven

49%

32%

31%

23%

18%

14 Heerlen

39%

23%

25%

20%

17%

15 Apeldoorn

53%

37%

29%

22%

16%

16 Enschede

43%

22%

13%

12%

14%

17 Leeuwarden

42%

20%

14%

14%

12%

18 Drechtsteden

31%

22%

20%

19%

10%

19 Zwolle

43%

50%

32%

19%

10%

20 Almere

63%

61%

38%

31%

8%

21 Groningen

20%

34%

29%

33%

6%

22 Den Bosch

47%

35%

25%

14%

6%

23 Maastricht

32%

17%

14%

8%

0%

Totaal overig

45%

36%

29%

21%

17%

Totaal Nederland

45%

35%

25%

17%

15%

In Nijmegen is het aandeel nieuwbouw, met 41%, het hoogst. Maastricht daarentegen kent op dit moment helemaal geen panden die nieuw op de markt zijn gekomen. De Maastrichtse kantorenmarkt kenmerkt zich als een markt waar de behoefte aan nieuwbouw minder groot is. De bestaande bebouwing in deze stad wordt vaak nog goed gewaardeerd en is van hoge kwaliteit. Binnen de Randstad is het percentage nieuwbouw in Den Haag, Rotterdam en Utrecht gelijkwaardig. Het percentage in Amsterdam is echter aanzienlijk lager dan in deze drie steden en komt uit op 9%. Ook hier geldt dat nieuwbouw zeer gewild is. Er wordt veel nieuwbouw gerealiseerd, maar nieuwbouwpanden worden vaak al opgenomen voordat ze op de markt komen, zeker wanneer het panden op toplocaties, zoals bijvoorbeeld de Zuidas, betreft.

januari 2007 • Samenvatting • pagina 23 van 127


Opname: stijging van 22% tot 1.601.000 m² In 2006 is de opname flink gestegen en komt het totaal aantal opgenomen vierkante meters uit op 1.601.000. Vergeleken met vorig jaar betekent dit een stijging van 22%. In de Randstad is de groei gelijk aan het landelijk gemiddelde. In de Dynamis-regio’s buiten de Randstad is een groei van 23% te zien. Van de vier grote steden hebben Amsterdam en Rotterdam de grootste stijging ondervonden. Amsterdam is met een stijging van 45% ten opzichte van vorig jaar, uitgekomen op een opname van 505.000 m², terwijl Rotterdam met een stijging van 57% uitkomt op 206.000 m². In Den Haag steeg de opname met bijna 30.000 m². Regio Utrecht deed het in 2006 minder goed dan in 2005. De opname bleef hier steken op slechts 118.000 m². In de regio’s buiten de Randstad is, percentueel gezien, de grootste groei in opname terug te vinden in Almere, Amersfoort en Zwolle. In deze regio’s is de opname ten opzichte van vorig jaar tenminste verdubbeld. Opname van kantoorruimten (x 1.000 m²) ———————————————————————————————— Take-up of office space (x 1.000 square metres of lettable floor area)

Regio | Region

2002

2003

2004

2005

2006

1

Amsterdam

258

274

252

349

505

2

Rotterdam

142

85

146

131

206

3

Den Haag

346

122

177

126

155

4

Utrecht Totaal Randstad

95

112

141

201

118

841

593

716

807

984

5

Eindhoven

70

73

67

73

74

6

Den Bosch

33

32

41

37

63

7

Zwolle

30

37

100

25

56

8

Arnhem

38

33

51

54

55

9

Amersfoort

69

30

55

17

50

10 Almere

28

19

34

22

45

11 Breda

23

30

24

44

36

12 Enschede

34

23

18

27

34

13 Groningen

31

35

49

33

33

14 Maastricht

27

14

18

18

31

15 Nijmegen

16

13

9

25

26

16 Apeldoorn

33

24

14

35

22

17 Tilburg

27

13

15

24

20

18 Heerlen

14

9

13

20

18

19 Assen

13

16

9

10

16

20 Deventer

25

10

23

16

13

21 Drechtsteden

20

4

13

7

13

22 Hengelo

18

29

9

6

8

23 Leeuwarden

17

23

8

10

4

Totaal overig Totaal Nederland

566

467

568

503

617

1.407

1.060

1.283

1.310

1.601

Transacties: 1.074 Het totaal aantal transacties in 2006 komt uit op 1.074, dit aantal is precies gelijk verdeeld over de Randstad en de regio’s daarbuiten. Ten opzichte van vorig jaar is het transactievolume sterk gegroeid. Toen kwam het aantal transacties namelijk uit op 785. Traditioneel zorgt Amsterdam voor de meeste transacties, in 2006 waren dit er 240. De steden met de grootste groei wat betreft opname in vierkante meters, doen het ook wat betreft transactievolume goed. Het aantal transacties stijgt in vergelijking met vorig jaar met 16 in Almere, 19 in Amersfoort en met 28 in Zwolle. Een aantal regio’s, zoals Apeldoorn, Breda, Deventer, Heerlen, Leeuwarden en Tilburg ziet het aantal transacties krimpen. Zij vormen dan ook een uitzondering op de groeiende tendens. De gemiddelde grootte per transactie in Nederland neemt met 10% af en komt uit op 1.491 m². De transacties in de Randstad zijn qua omvang nog altijd een stuk groter dan daarbuiten. De gemiddelde transactiegrootte in de Randstad bedraagt 1.832 m², daarbuiten is dit 1.149 m². Buiten de Randstad zijn in de regio’s Eindhoven, Den Bosch, Arnhem en Heerlen de grootste gemiddelde metrages te vinden. De kleinste transacties vonden in Hengelo en Leeuwarden plaats.



Transactievolume 2006 % gestegen ten opzichte van 2005 en gemiddelde unitgrootte ———————————————————————————————— Transaction volume in 2006 Increase relative to 2005 And average unit size

Regio | Region

Transacties | Transactions

% stijging | increase Unitgrootte | Average unit size

1

Amsterdam

240

+51%

2

Rotterdam

114

+73%

1.804

3

Den Haag

99

+68%

1.569

4

2.105

Utrecht

84

-23%

1.400

Totaal Randstad

537

+36%

1.832

5

Zwolle

50

+127%

1.113

6

Groningen

46

+48%

717

7

Eindhoven

42

+17%

1.762

8

Den Bosch

40

+21%

1.569

9

Amersfoort

38

+100%

1.306 1.536

10 Arnhem

36

0%

11 Enschede

35

+119%

969

12 Almere

33

+94%

1.367

13 Maastricht

32

+45%

968

14 Nijmegen

32

+88%

816

15 Breda

30

+11%

1.206

16 Apeldoorn

26

+10%

836

17 Hengelo

18

+80%

433

18 Assen

17

+13%

951

19 Deventer

14

-13%

897

20 Tilburg

14

+8%

1.419

21 Drechtsteden

14

+40%

958

22 Heerlen

12

-20%

1.507

23 Leeuwarden Totaal overig Totaal Nederland

8

+14%

509

537

+39%

1.149

1.074

+38%

1.491

Bruto jaarinkomen van de transacties Het bruto jaarinkomen is in dit rapport op een andere manier berekend dan voorheen. De mediane gerealiseerde huurprijs is vermenigvuldigd met het aantal opgenomen vierkante meters. Het bruto jaarinkomen komt voor 2006 uit op ruim € 239.000.000,-. Ongeveer 67% hiervan wordt in de Randstad gegenereerd. Buiten de Randstad zijn de grootste inkomsten te vinden in Den Bosch en Eindhoven. Bruto jaarinkomen van de transacties per regio ———————————————————————————————— Gross income per year of the transactions by region

Regio | Region

Huur | rent

2006

Amsterdam

180

90.943.000

2

Rotterdam

140

28.798.000

3

Den Haag

146

24.436.000

4

Utrecht

138

1

Totaal Randstad

16.229.000 160.406.000

5

Eindhoven

131

9.696.000

6

Den Bosch

138

8.652.600

7

Zwolle

140

7.791.000

8

Amersfoort

134

6.649.000

9

Arnhem

120

6.636.000

10 Almere

135

6.088.000

11 Breda

130

4.702.000

12 Maastricht

135

4.182.000

13 Groningen

120

3.963.000

14 Enschede

109

3.799.000

15 Nijmegen

115

3.004.000

16 Apeldoorn

120

2.607.000

17 Tilburg

126

2.502.000

18 Heerlen

115

2.080.000

19 Assen

115

1.859.000

20 Deventer

140

1.758.000

21 Drechtsteden

116

1.582.000

22 Hengelo

120

935.000

23 Leeuwarden

100

Totaal overig Totaal Nederland

407.000 78.892.600 239.298.600



De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen enerzijds de jaaropname aan kantoorruimte in een bepaald marktgebied en anderzijds het aanbod aan kantoorruimte in dat marktgebied per ultimo van dat jaar

Kantorenmarktratio (verhouding opname / aanbod) per regio —————————————————————————————————— Office market ratio (ratio of occupancy to availability) by region

Kantorenmarktratio: 32% De kantorenmarkt in Nederland is het afgelopen jaar krapper geworden. De jaaropname is ongeveer gelijk aan eenderde van het totale aanbod. Het huidige aanbod zou dus voldoende zijn voor drie jaar transacties. De kantorenmarkt in Tilburg is, net als vorig jaar, de krapste markt van Nederland, ook al is de ratio met 5% gedaald. Na Tilburg is de markt in Den Bosch met 59% het meest krap. Leeuwarden kent de meest ruime kantorenmarkt. Almere is onderhevig aan veel ontwikkelingen en dat geldt ook voor de Almeerse markt. De kantorenmarktratio steeg in deze regio het sterkst en kwam uit op 52%. Regio | Region

2002

2003

2004

2005

2006

1

Amsterdam

23%

19%

18%

22%

34%

2

Rotterdam

39%

18%

27%

17%

32%

3

Den Haag

71%

20%

27%

19%

25%

4

Utrecht

22%

27%

26%

36%

20%

Totaal Randstad

35%

20%

23%

22%

30%

5

Tilburg

73%

39%

38%

65%

60%

6

Den Bosch

36%

34%

39%

37%

59%

7

Zwolle

50%

44%

172%

28%

57%

8

Enschede

28%

35%

23%

37%

56%

9

Almere

31%

25%

28%

19%

52%

10 Assen

45%

73%

25%

26%

51%

11 Heerlen

47%

22%

26%

56%

48%

12 Maastricht

40%

22%

23%

25%

45%

13 Arnhem

43%

28%

30%

38%

38%

14 Eindhoven

42%

37%

35%

32%

38%

15 Groningen

33%

34%

53%

28%

38%

16 Breda

27%

38%

26%

47%

35%

17 Nijmegen

39%

17%

10%

26%

31%

18 Amersfoort

80%

27%

49%

13%

28%

19 Deventer

51%

21%

38%

25%

22%

20 Apeldoorn

56%

31%

15%

38%

20%

21 Hengelo

35%

76%

16%

13%

17%

22 Drechtsteden

38%

5%

17%

9%

16%

23 Leeuwarden

59%

74%

16%

17%

7%

Totaal overig

43%

32%

34%

29%

37%

Totaal Nederland

38%

24%

26%

25%

32%

Huurprijzen De hoogste huurprijzen zijn in 2006 gerealiseerd in de regio Amsterdam. Op de luchthaven Schiphol is de hoogste huur gerealiseerd van € 344 per m² per jaar. Amsterdam Zuidas is met een tophuur van € 335 per m² een goede tweede. Ook aan de Maliebaan in Utrecht, worden hoge huren betaald. Buiten de Randstad zijn in Arnhem, Eindhoven en Nijmegen tophuren van boven de € 200,- per m² behaald. Nijmegen West spant de kroon met een tophuur van € 285,- per m². Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte in de Randstad per deelgebied ———————————————————————————————— Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space in the Randstad conurbation by district

Gerealiseerde tophuren per m² vvo kantoorruimte buiten de Randstad per deelgebied ———————————————————————————————— Top rentals obtained per square metres of lettable floor area of office space outside the Randstad conurbation by district

Regio | Region

Huur | Rent

Luchthaven Schiphol | Schiphol Airport

344

Amsterdam Zuidas

335

Amsterdam Centrum | Amsterdam Centre

275

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers | Amsterdam Southern IJ-area

265

Utrecht Maliebaan e.o.

250

Amsterdam Oost | Amsterdam East

240

Amstelveen

235

Rotterdam Centrum | Rotterdam Centre

230

Amsterdam West

225

Den Haag Nieuw Centrum | The Hague New Centre

215

Nijmegen West

285

Eindhoven Centrum | Eindhoven Centre

224

Arnhem West

204



Branches: meer banken en financiële instellingen De sector waarin banken en financiële instellingen actief zijn neemt, wat betreft opname, in aandeel toe en stijgt tot 15% van de totale opname. Deze bedrijven vestigen zich net zoals vorig jaar het liefst in Amsterdam. De zakelijke dienstverlening is de sector die zorg draagt voor de meeste transacties. In totaal wordt 33% van alle vierkante meters opgenomen door een bedrijf uit de zakelijke dienstverlening. De opname van de onderwijssector is toegenomen tot 8%. In totaal is de non-profit sector verantwoordelijk voor 32% van de totale opname in Nederland. In Rotterdam is het percentage opname door non-profit instellingen met 61% extreem hoog. Dit heeft maken met twee zeer grote transacties door overheidsinstellingen. Opname per branche naar m² in 2006 —————————————————————————————————— Take-up by sector according to square metres in 2006

Branche | Sector

Nederland

Amsterdam

Den Haag

Rotterdam

Utrecht

6%

4%

1%

6%

11%

15%

17%

4%

4%

5%

Automatisering | Information Technology Banken en financiële instellingen Banks and financial institutions Bouw en Industrie | Construction and Industry

7%

8%

14%

1%

0%

Detailhandel | Retail

0%

0%

0%

0%

0%

Divers | Miscellaneous

6%

5%

1%

0%

0% 3%

Gezondheids- en welzijnszorg Health and Welfare

5%

4%

7%

7%

Groothandel | Wholesale

1%

1%

0%

0%

0%

Ideële organisaties | Idealistic organisations

5%

6%

5%

6%

18%

Onderwijs | Education

8%

13%

5%

10%

3%

Overheid | Public sector

14%

9%

12%

38%

12%

Zakelijke dienstverlening excl automatisering Business services excluding IT

33%

33%

51%

28%

48%

Ontwikkeling van de totale voorraad van de Randstad in m² vvo De voorraad kantoorruimte in de Randstad is net als voorgaande jaren gestegen. Dit jaar bedraagt de stijging 2,7% ten opzichte van vorig jaar en komt de totale kantorenvoorraad in de Randstad uit op 20.575.000 m2. Amsterdam herbergt hiervan nog altijd het grootste aandeel met 7,2 miljoen m2. De grootste stijging die heeft plaatsgevonden betreft de kantorenvoorraad in Den Haag met een groei van 4%. In deze stad hebben verschillende nieuwbouwontwikkelingen hieraan bijgedragen. Zoals de ontwikkelingen in Den Haag Nieuw Centrum, waar grote gebouwen als ‘Nieuw Babylon’ in het Beatrixkwartier zijn ontwikkeld. Ontwikkeling totale voorraad in de Randstad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in the Randstad conurbation in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

18.805.700

19.400.300

19.667.000

20.039.000

20.575.000

+4,0%

+3,2%

+1,4%

+1,9%

+2,7%

Total stock Afname / Toename Decrease / Increase



1 • The Netherlands in 2006 Summary Office market expectations for 2006 were high well before the year began, as -although many thought the economy would recover 2005- the office market didn’t change very much. Total absorption of office space did somewhat exceed 2004 levels but the number of square meters that were offered rose as well, thus broadening the yet broad offices market. After Q1 2006 the outlook for the office market turned much rosier. The offer stabilized at approx. 5.3 million square meters, with an increasing take-up. In Q1 2006 take-up increased by 25% compared to the Q1 2005 usage, to 393,000 m². However, we know from the past that one good quarter does not guarantee a full good year. Yet the positive picture of the first quarter held up in the second quarter. For the first time since some years the offer decreased, be it slightly by only 2%. After Q2 2006 the offer was 5.2 million square meters. In the second quarter take-up amply exceeded the first quarter usage, and also went up by 21% compared to the same period in 2005. Total take-up in the second quarter was 476,000 m². The third quarter, which is normally rather calm for the offices market, again demonstrated a 1% decrease of the offer. In 2006 the office space usage in square meters did not rise above the strong Q2 2006, however, it was 31% higher than the same quarter in 2005. Third quarter take-up was 392,000 m². After three quarters the market was clearly crowding out. With one quarter ahead the total 2006 usage then already was 1,261,000 m². These figures corresponded to 96% of the total 2005 take-up, and the fourth quarter was yet to come. Likewise, also after Q4 2006, we may conclude 2006 was a good year for the Netherlands’ offices market. As per January 1, 2007, the offer in the Dynamis offices regions is well over 7% below the offer 12 months before. Thus the total number of square meters offered is just below 5 million, being 4,978,000 m². Total 2006 take-up is high, and will eventually amount to 1,601,000 m², being 22% above the total 2005 take-up. Due to these developments the offices market has crowded out. For the Netherlands, the offices market ratio -the office space usage in square meters in 2006 divided by the offer of office space by the end of 2006- will be 32%. After 2005 this ratio was 25%. In spite of the decrease the number of square meters of office space offered is very high. Nevertheless many new offices are being built in the Netherlands. A remarkable fact is that newly marketed offices in the Netherlands are quickly taken up, and in practically any region. Modern offices often are flexible, favorably located, and meet contemporary requirements. As new-built offices are very popular, the percentage of new constructions in the offer is low. After 2006 the percentage of new constructions in the offer will be 15%; a 2% decrease compared to one year to date. Due to this development the share of older premises in the offer has increased, and they remained in the offer for a longer period. When a premises remains in the offer for a very long time, we call it a structural offer. In the future premises of this structural offer will need extra attention. Maybe changing their function, or demolition of such premises could be a solution. In 2006 economy has grown with 3%, which is a half percent above expectations. Economic indicators ensure we can confidently step into the new offices year. Again the Centraal Planbureau predicts a 3% growth. Additionally, employment will demonstrate a 1.25% growth, reducing unemployment to 4.75%. Still, several developments in the Netherlands will have to be taken into account. For example, in the future the working population will decrease, which means that the Netherlands again will face a relocational market.

pagina 28 van 127 • Summary • januari 2007


Offer: decrease by 7% to 4,978,000 m² In 2006 the offer strongly decreased to 4,978,000 m² as per January 1, 2007, thus breaking the trend of an increasing offer, which means the first decline of the offer since 1997. The offer in the Randstad (conurbation in the Western part of the Netherlands) has demonstrated the strongest decrease of 8%. The decrease in the offer in particular affected Rotterdam, with 15%. The total offer in this harbor city now amounts to 644,000 m2. In Amsterdam the number of square meters offered has declined by 9%. However, with 1,479,000 m² Amsterdam still represents 30% of total office space offered in the Netherlands. In The Hague the offer decreased by 10%, while Utrecht demonstrated a 4% increase! Outside the Randstad the offer decreased by 2% on average. Almere experienced the strongest decrease of the offer, so the city may look back on a ‘good offices year’. Amersfoort has had the strongest growth of the offer due to the many construction developments in the station area and the Vathorst quarter. Percentage of new constructions in the offer In 2006 the percentage of new constructions again declined to only 15% of the total offer. As per January 1, 2007 the total number of square meters of new constructions will be 760,000 m², being 137,000 m² less than a year to date. The trend of relocation from existing premises to new constructions seems to continue - also demonstrated by the fact that new-built premises seldom remain vacant for a long time. On the other hand this trend makes ‘obsolete’ existing premises remaining in the offer for a longer period, thus creating troubles for the still broad Netherlands’ market. Otherwise the percentage of new constructions in the total offer in the Randstad declined by only 1%. Outside the Randstad a 4% decline is perceived. Nijmegen has the highest percentage of new constructions, with 41%. Maastricht however, currently has no newly launched premises on the market. The Maastricht offices market characterizes as a market with less need for new constructions. Existing constructions in this city often are well valued, and of high quality. In the Randstad the percentage of new constructions is similar for The Hague, Rotterdam and Utrecht. However, with 9% the Amsterdam percentage is significantly lower than in the above cities. Also in Amsterdam new constructions are very popular. Many new constructions are realized but often absorbed before they are marketed, especially in the case of top locations such as the Zuidas. Take-up: increase by 22% to 1,601,000 m² Take-up strongly went up in 2006, bringing total numbers of taken up square meters to 1,601,000. An increase of 22% compared to last year. In the Randstad growth equals the national average. The Dynamis regions outside the Randstad demonstrate a 23% growth. Of the four major cities Amsterdam and Rotterdam have experienced the highest increase. With a percentage of 45% compared to last year, Amsterdam ended the year with a takeup of 505,000 m², while Rotterdam -with a 57% increase- ends with 206,000 m². The Utrecht region underperformed in 2006 compared to 2005; take-up stuck at only 118,000 m². In the regions outside the Randstad the largest growth, in percent, is found in Almere, Amersfoort, and Zwolle. In these regions the usage has at least doubled compared to last year. Transactions: 1,074 The total number of transactions in 2006 amounts to 1,074; a number equally divided over the Randstad and the other regions. The transaction volume has grown strongly compared to last year. Then the number of transactions was 785. Traditionally, Amsterdam provides most transactions, 240 in 2006. The cities with the strongest growth as to their usage in square meters also perform well as to their transaction volume. Compared to last year the number of transactions has risen with 16 in Almere, 19 in Amersfoort, and 28 in Zwolle.

januari 2007 • Summary • pagina 29 van 127


A number of regions, such as Deventer and Heerlen, have seen their number of transactions shrink. They are an exception on the growing trend. The average extent per transaction in the Netherlands has declined with 10% to 1,491 m². As to their extent transactions in the Randstad still are much larger than elsewhere. The average extent of a transaction in the Randstad is 1,832 m², and 1,149 m² elsewhere. Outside the Randstad the largest average square meters figures are found in the Eindhoven, Den Bosch, Arnhem, and Heerlen regions. The smallest transactions were in Hengelo and Leeuwarden. Gross annual income from transactions In the present report the gross annual income has been calculated differently than before. The midpoint realized rental price has been multiplied by the number of square meters taken up. For 2006 the gross annual income amounts to more than €239,000,000. Approx. 67% of it is generated in the Randstad. Outside the Randstad the largest incomes are found in Den Bosch and Eindhoven.

The office-space market ratio represents the proportion between the annual take-up of office-space in certain market areas to the total supply of office-space in that market area for that year

Offices market ratio: 32% In the past year the Netherlands’ offices market has crowded out. Annual take-up is about one third of the total offer. So the current offer should be enough for three years of transactions. Just like last year, the Tilburg offices market is the narrowest market of the Netherlands, even though the ratio declined by 5%. The Den Bosch market is the second narrowest, with 59%. Leeuwarden has the broadest offices market. Almere is facing multiple developments, and so is its market. In this region the offices market ratio has appreciated most, to 52%. Rental prices In 2006 the highest rental prices were realized in the Amsterdam region. The highest rent was realized at Schiphol Airport with €344 per m² p.a., directly followed by Amsterdam Zuidas with a top rent of €335 per m². High rents are also paid at Maliebaan in Utrecht. Outside the Randstad, in Arnhem, Eindhoven and Nijmegen top rents of over €200 per m² were paid. Nijmegen West beats everything with a top rent of €285 per m². Sectors: more banks and financial institutions The take-up share of the banking and financial institutions sector has increased to 15% of the total take-up. Like last year, these companies prefer to settle in Amsterdam. Business services are the sector providing most transactions. In total 33% of all square meters is absorbed by a business services company. Take-up of the educational sector has increased to 8%. Non-profit sector contributions account for 32% of the total take-up in the Netherlands. Rotterdam has an extremely high usage percentage by non-profit organizations, with 61% due to two major transactions by government organizations. Development of the total Randstad stock in m² ffs Like in previous years the Randstad stock of office space has increased. This year the increase amounts to 2.7% compared to last year, bringing the total stock to 20,575,000 m2. Amsterdam still has the largest share with 7.2 million m2. The highest increase we have seen relates to the offices stock in The Hague, with a 4% growth, thanks to several new construction developments in the city, e.g. developments in The Hague New Center, where large building such as ‘New Babylon’ in the Beatrixkwartier have been developed.

Tables: see pages 21 - 27

pagina 30 van 127 • Summary • januari 2007


Regio

06-12-2006

09:44

Pagina 4

Amsterdam Almere

2

Sprekende Cijfers 2007 l Kantorenmarkten

Alkmaar

Regio Amsterdam Purmerend E22 A7

Beverwijk

Zaanstad Noord

Noo rdhollandskanaal

A9

A8

zeeka

naal

A10 ring Het IJ

2

Haarlem Haarlemmerweg

6

4

IJmeer

A10 ring

m

o erto

Ov

Go o

w ise

8

De Boelelaan

Schiphol

A1

5

Amstelveenseweg

A5

A9

9

12

Am ste

10

Abcoude A2

E19

E35

Westeinderplassen

0

Centrum / Centre Noord / North Oost / East West / West Zuidas Zuidelijke IJ-oevers Zuidoost / Southeast Diemen Amstelveen Hoofddorp Badhoevedorp Schiphol

10 km

Vinkenveenseplassen

Amste rdam-R ijnk

Aalsmeer A4

anaal

A9

Uithoorn Den Haag

Weesp

l

7

Amersfoort

eg

11

Badhoevedorp

© KartLab 6248 Geo UU Utrecht

3

E22

A9

Hoofddorp

1

Utrecht

Binnenstad Omval, IJ-burg Sloterdijk-Teleport, Riekerpolder (A10)

Zuidoost Bergwijkpark Centrum, Kronenburg De Hoek, Beukenhorst West, Beukenhorst Oost, Beukenhorst Zuid Rijk, Centrum, Oost, Zuid, Elzenhof

pagina 32 van 127 • Regio Amsterdam • januari 2007


2 • Regio Amsterdam en Almere Amsterdam Voor de kantorenmarkt in Amsterdam is 2006 zeer goed geweest. Het aantal opgenomen vierkante meters is het afgelopen jaar enorm gestegen in de grootste kantorenregio van Nederland en komt boven de 500.000 m² uit. De verwachting voor 2007 is dat deze trend zal doorzetten en dat de opnames opnieuw hoog uitvallen. Amsterdam kent een grote internationale kantorenmarkt. Door de gunstige ligging, goede infrastructuur en de internationale fiscale wetgeving is het voor bedrijven aantrekkelijk om in Amsterdam te vestigen. Als internationale concurrenten worden Antwerpen, Barcelona, en Brussel gezien. Om Amsterdam hoger op de internationale lijst van aantrekkelijke vestigingsplaatsen te laten komen, is Amsterdam begonnen met het programma ‘Amsterdam Topstad’. Dit programma houdt in dat bedrijfsleven en overheid de handen ineenslaan om de internationale concurrentiepositie te verbeteren. Het gemeentebestuur deed onlangs ook een oproep aan de markt te schrappen in de grote hoeveelheid planvoorraad. Echter nieuwbouwprojecten zijn onontbeerlijk om de concurrentie bij te houden. Het project ‘Zuidas’, is een goed voorbeeld van een project dat de internationale status van Amsterdam kan vergroten. Nu goedkeuring is gegeven aan het ondergronds brengen van de infrastructuur (het zogenaamde dokmodel) zal dit leiden tot een flinke toename van de kantorenvoorraad, woningvoorraad en verschillende voorzieningen van totaal één miljoen vierkante meter. Daarnaast zal de ondergronds gestapelde infrastructuur zorgen voor een bijzonder vervoersnetwerk. Het plan zorgt voor meer ruimte voor de ontwikkeling van kantoren tussen de noorden zuidzijde van het projectgebied. De totale kantorenvoorraad voor de gehele regio bedraagt 7.200.000 m², op de Zuidas en in Amsterdam West is de grootste toename geweest het afgelopen jaar. Er zijn in Amsterdam nog veel projecten in ontwikkeling; zo vinden er momenteel op de Zuidas, in Amsterdam Noord en in IJburg (veel woningbouw) veel ontwikkelingen en bouwactiviteiten plaats. Voornamelijk nieuwbouw op toplocaties is erg gewild, de Zuidas is hier een goed voorbeeld van. Het ‘Ode-project’ op het Oosterdokseiland is het grootste project dat momenteel ontwikkeld wordt. Verder vindt in Amsterdam Noord grootschalige herstructurering plaats aan de oevers. Om het autogebruik in het woonwerkverkeer terug te dringen, worden op goed bereikbare OV-locaties kantoren gebouwd. Nieuwbouwprojecten zijn vooral te vinden op knooppuntlocaties, zoals op het Centraal Station (o.a. Oosterdokseiland Zuidzijde, Westerdokseiland Kop en Oostelijke Handelskade), in Sloterdijk, in Zuidoost, bij Amstel (Amstelstation en omgeving en Overamstel) en op de Lelylaan. In Amsterdam is er — ondanks de forse opname — nog altijd veel leegstand. Overigens is de gemeente wel bezig deze leegstand aan te pakken. De gemeente heeft een kantorenloods aangesteld, die het omzetten van kantoorruimte naar andere functies, zoals wonen of sociale voorzieningen, makkelijker probeert te maken. Daarnaast heeft de wethouder Ruimtelijke Ordening vastgesteld het aantal nieuwbouwplannen met éénderde terug te brengen. Aanbod 1 januari 2007: 9% daling Het ruime kantorenaanbod van Amsterdam is in 2006 een stuk minder ruim geworden. Ten opzichte van vorig jaar is het aanbod 9% gedaald. In totaal komt het aanbod net onder de 1,5 miljoen vierkante meter te liggen. De tendens van een steeds afnemend percentage nieuwbouw in het aanbod is, als gevolg van de verhuistrend van oud- naar nieuwbouw, in 2006 doorgezet. In totaal bedraagt slechts 9% van het aanbod nieuwbouw. Het aanbod bestaat uit 475 objecten van boven de 500 m² en de gemiddelde grootte per object komt uit op 3.114 m². In het totale aanbod komen 27 objecten voor die tenminste 10.000 m² januari 2007 • Amsterdam • pagina 33 van 127


bedragen. Het grootste aanbod betreft de nieuwbouwlocatie ‘Orly Centre Business Park’ in Amsterdam West. In totaal zijn 25 van de 27 grote objecten bestaande bouw en dat is in vergelijking met andere jaren een groot deel. Dit geeft opnieuw aan dat nieuwbouw kort in aanbod blijft en dat er een beweging is van oud- naar nieuwbouw. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

1.125.300

1.449.300

1.429.600

1.622.100

1.479.200

Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year

71%

28%

-1%

13%

-9%

Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

93%

75%

38%

29%

18%

Percentage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area

53%

41%

30%

14%

9%

Percentage bestaande bouw m² Percentage of existing building floor area

47%

59%

70%

87%

91%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area

Aanbod daalt voornamelijk binnen Amsterdam, daarbuiten stijgt het aanbod Het is opvallend dat, wanneer de aanbodontwikkelingen per deelgebied worden bekeken, de daling van het aanbod vooral binnen Amsterdam zelf is gerealiseerd. De deelgebieden buiten Amsterdam opgeteld, zorgen voor een groei in het aanbod van 2%. Binnen Amsterdam daalt alleen in Amsterdam West het aanbod niet. Wat betreft het aantal vierkante meters is de grootste daling van het aanbod op de Zuidas te vinden. Vorig jaar werd hier nog 222.000 m² aangeboden. In een jaar tijd daalde dit aanbod met maar liefst 78.600 m². Dit heeft te maken met relatief grote transacties zoals het geval is geweest op de Gustav Mahlerlaan en op de Strawinskylaan. Daarnaast heeft het te maken met een flinke groei in het aantal transacties in dit gebied. In 2005 vonden er in totaal 14 transacties plaats, in 2006 groeide dit aantal naar 46. Het aanbod in Amsterdam West is flink gestegen. Een aantal opgeleverde nieuwbouwprojecten heeft hiervoor gezorgd evenals de tegenvallende opname. Het al eerder genoemde ‘Orly Centre Business Park’ is hier een goed voorbeeld van. Toch bestaat dit aanbod voornamelijk uit grote bestaande gebouwen, vaak betreft het verouderde gebouwen die al langdurig in aanbod staan. Het ‘Telehouse’ is daar een treffend voorbeeld van, dit pand wordt al sinds 2003 aangeboden. Het is te verwachten dat het aanbod in 2007 verder zal afnemen, dit omdat de economische groei zorgt voor een grotere verhuisgeneigdheid bij ondernemers en uitbreidingsdrift van bedrijven. Daarentegen zal een aantal nieuwbouwprojecten worden opgeleverd. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North Amsterdam Oost | East Amsterdam West | West Amsterdam Zuidas Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

2003

2004

2005

2006

2007

134.200

127.700

142.400

163.600

134.200

2.000

3.800

5.300

12.600

2.500

31.000

36.900

55.400

84.900

33.400

232.100

343.000

319.400

389.200

426.400

99.200

143.500

198.300

222.000

143.400

11.100

22.700

36.900

29.400

15.000

Amsterdam Zuidoost | South East

242.000

374.800

285.400

315.600

309.400

Amsterdam

751.600

1.052.400

1.043.100

1.217.300

1.064.300

Amstelveen

101.500

113.600

110.300

97.900

84.000

Badhoevedorp

11.300

15.000

12.100

16.200

19.600

Diemen

77.600

77.500

75.100

79.000

65.200

Hoofddorp

74.000

101.500

106.500

118.700

116.800

Schiphol

109.300

89.300

82.400

93.200

129.300

Overig | Other

373.700

396.900

386.400

405.000

414.900

1.125.300

1.449.300

1.429.600

1.622.200

1.479.200

Totaal | Total

pagina 34 van 127 • Amsterdam • januari 2007


1.800.000

Aantal opgenomen vierkante meters in Amsterdam bereikt recordhoogte De groei in opname van 2005 is in 2006 overtroffen. In totaal kwam de opname bijna 45% hoger uit dan in 2005. De opname over een jaar bezien bedraagt iets meer dan 505.000 m² voor de gehele regio. In 2005 kreeg de groei in opname vooral vorm door de gebieden buiten de gemeente Amsterdam, nu is er een tegengestelde tendens waar te nemen. In de gemeente Amsterdam zelf is de groei namelijk hoger, in 2006 werd maar liefst 393.000 m² aan kantoor opgenomen. Ten opzichte van 2005 is dat een stijging van 54%.

1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

'9 5 '9 6 '9 7 '9 8 '9 9 '0 0 '0 1 '0 2 '0 3 '0 4 '0 5 '0 6 '0 7

0

Aanbod/Supply

Opname/Take-up

Opname en aanbod in m2 vvo —————————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area

Buiten de gemeente Amsterdam bedraagt de groei 20%. Vooral panden die kwalitatief hoogwaardig zijn, of objecten die flexibel zijn in te delen, doen het erg goed. De gemiddelde transactie is met 2.105 m² iets kleiner dan vorig jaar. Wel is het aantal transacties flink toegenomen. De groei is het grootst op de Zuidas, het aantal opgenomen vierkante meters is dit jaar meer dan verdubbeld ten opzichte van 2005. De opname van de Brauw Blackstone en Westbroek N.V. in ‘The Rock’ op de Gustav Mahlerlaan zorgde al voor een opname van 20.000 m². Daarnaast trekt het gebouw ‘Vinoly’ veel en opvallende huurders aan, zoals Google, Savills en Blinck. De Zuidas is erg populair bij grote nationale en internationale partijen wat voornamelijk komt door de hoge kwaliteit van de gebouwen en de uitstraling van het gebied. Overigens doet het centrum voor deze groei niet veel onder, ook hier is sprake van meer dan een verdubbeling in opname. In het centrum werden ook grote transacties gedaan, zoals op de Vijzelgracht door AFM en door PCM Uitgevers in ‘INIT’ aan de Czaar Peterstraat. In bijna alle deelgebieden in en rond Amsterdam werd afgelopen jaar meer opgenomen dan het jaar ervoor. Alleen Amsterdam West zorgde voor een uitzondering met een daling van 27%. Daarbij moet worden opgemerkt dat de opname in Amsterdam West in 2005 juist enorm was gestegen en dat alle andere deelgebieden hiermee vergeleken tegenvielen. De stijging in de opname van vorig jaar was te wijten aan enkele erg grote transacties, dergelijke transacties bleven dit jaar uit. Buiten de gemeente Amsterdam valt met name de hoge opname in Diemen op. Vorig jaar werd hier nog zo’n 8.000 m² opgenomen, terwijl dit in 2006 meer dan 20.000 m² bedraagt. Deze groei in opname werd met name veroorzaakt door een transactie in ‘Apollo’ op de Wisselwerking. Tele 2 Versatel heeft hier 12.500 m² opgenomen. Heel anders gaat het in Badhoevedorp. Al twee jaar op rij heeft er geen enkele transactie plaatsgevonden van meer dan 500 m².

Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North Amsterdam Oost | East

2002

2003

2004

2005

2006

38.200

29.200

32.000

38.200

83.400

2.900

2.500

1.000

-

8.700

13.100

4.900

8.000

27.200

42.900

Amsterdam West | West

67.100

96.700

57.100

110.100

80.900

Amsterdam Zuidas

32.800

40.400

45.800

30.400

81.900

Amsterdam Zuidelijke IJ-oevers

10.800

21.600

6.100

9.200

25.000


22.400

16.500

66.400

40.800

70.200

Amsterdam

187.300

211.800

216.400

255.900

393.000

Amstelveen

13.600

16.900

10.700

30.900

25.300

1.000

-

2.800

-

-

Diemen

10.100

-

1.400

7.900

20.700

Hoofddorp

33.900

16.300

13.100

26.200

37.100

Schiphol

12.100

28.300

7.400

28.300

29.100

Overig | Other

70.700

61.500

35.400

93.300

112.200

258.000

273.300

251.800

349.300

505.200

Badhoevedorp

Totaal | Total

januari 2007 • Amsterdam • pagina 35 van 127


Transacties: 240 Het aantal transacties van boven de 500 m² in de regio Amsterdam komt voor 2006 uit op 240. Dat betekent een toename van 80 transacties ten opzichte van het aantal transacties in 2005. De grootste groei van het aantal transacties heeft plaatsgevonden op de Zuidas, maar ook het deelgebied Hoofddorp kende een flinke groei. Vorig jaar waren hier nog 18 transacties, dit jaar zijn dat er 27. Alleen in de deelgebieden Amsterdam Oost en West was een daling waar te nemen in het aantal transacties. Ondanks een afname van het aantal transacties, steeg het aantal opgenomen vierkante meters in Amsterdam Oost met 58% flink. Dit komt onder meer door een opname van 11.000 m² door de Hogeschool van Amsterdam. Kantorenmarktratio: 34% Door de daling van het aanbod kantoorruimte in Amsterdam en de flinke stijging van het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte, is de kantorenmarktratio vanzelfsprekend sterk gestegen. De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname over een jaar en het aanbod aan het einde van dat jaar. De ratio kwam eind 2005 uit op 22%, dit jaar is dat 34% en dat houdt in dat de kantorenmarkt krapper wordt. Voor het eerst sinds 2001 is de Amsterdamse kantorenmarktmarkt krapper dan de Nederlandse markt als geheel. Per deelgebied zijn grote verschillen waar te nemen in de kantorenmarktratio. Huurprijzen De tophuur van Amsterdam geldt ook bijna altijd als de tophuur in Nederland. Ook voor 2006 gaat dit op. Meer verrassend is dat de tophuur dit jaar niet op de Zuidas te vinden is, maar op Schiphol. Hier werd namelijk € 344,- voor een vierkante meter kantoor betaald. Ook is de gerealiseerde tophuur lager dan vorig jaar, toen bedroeg deze namelijk € 360,-. De tophuur op Schiphol is hiermee ook € 49,- hoger dan de tophuur vorig jaar op Schiphol. De grootste stijging van de tophuur is terug te vinden op de Zuidelijke IJ-oevers, deze nam namelijk met € 75,- toe en kwam uit op € 265,-. In het centrum van Amsterdam, op de Zuidas en in Hoofddorp namen de prijzen af. Overigens worden veel huurprijzen van transacties niet vrij gegeven, of worden de prijzen beïnvloed door incentives. In veel gevallen is er sprake van een incentive, er geldt een huurkorting van circa 16% in Amsterdam. De verwachtingen voor de tophuren in 2007 lopen uiteen. Wel zullen de hoogste tophuren wederom te vinden zijn op Schiphol of de Zuidas. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Deelgebieden | Districts

Gerealiseerd / Realised (€) 2006

Verwacht / Expected (€) 2007

Amsterdam Centrum | Centre

275

250

Amsterdam Noord | North

170

175

Amsterdam Oost | East

250

250


205

170

Amsterdam Zuidas

335

360


265

265


200

190

Amstelveen

235

200

Badhoevedorp

-

145

Diemen

140

140

Hoofddorp

195

240

Schiphol

344

360



Branches Ten opzichte van vorig jaar zijn, in het soort bedrijven dat kantoorpanden opneemt, verschillen waar te nemen. Zo is het aandeel bedrijven dat actief is in de zakelijke dienstverlening goed voor 33% van de totale opname. In 2005 bedroeg dit percentage maar liefst 38%. De opname door onderwijsgerelateerde partijen is vergeleken met vorig jaar juist weer sterk gestegen en bedraagt 13% van de totale opname. Groothandels hebben in 2006 bijna geen kantoorruimte opgenomen, een jaar eerder was dat veel meer het geval. Stabiel, wat betreft opname, zijn bedrijven die actief zijn in de bouw en industrie, in het bankwezen en in andere financiële instellingen. De gehele opname, gedaan door de non-profit sector, stijgt naar 28% van het totaal. Vergeleken met vorig jaar is dit een stijging van 13%. Deze stijging komt vooral op het conto van het onderwijs en de overheid. Opname per branche 2006 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2006

1% 6%

4%

Automatisering | Information Technology

4% Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

8%

Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

33%


13%

Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale

9%


5%

Ideële organisaties | Idealistic organsations

17%

Voorraad De kantorenvoorraad van Amsterdam is de grootste in Nederland. Na 2006 komt deze uit op 7.200.000 m² en vergeleken met 2005 is dat een groei van 3%. Vooral bouwactiviteiten op de Zuidas, in Amsterdam Noord en op IJburg zorgen voor de toename in de kantorenvoorraad. Te verwachten valt dat in de nabije toekomst de voorraad nog groter zal worden. Dit ondanks het beleid van de gemeente om wat aan de hoge voorraad te gaan doen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

6.405.000

6.623.000

6.800.000

7.000.000

7.200.000

+6%

+3%

+3%

+3%

+3%


januari 2007 • Amsterdam • pagina 37 van 127


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren 1 Onder voorbehoud staan in deze paragraaf twee tabellen gepubliceerd. Het voorbehoud wordt gemaakt, omdat de mediane vraagprijs per deelgebied niet altijd representatief wordt geacht. Er moet rekening worden gehouden met soms te beperkte waarnemingen. Ook kan een groot gebouw onevenredig grote invloed hebben op het aantal transacties en/of het mediane huurprijsniveau. In hoofdlijnen geven deze tabellen een interessant beeld van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

2004


Amsterdam Centrum | Centre

2005

m² vvo

mediane vraagprijs €

sq. metres lett. fl. area

median ask. price €

2006

m² vvo




2007

m² vvo


m² vvo






127.700

220

142.400

220

163.600

215

134.200

3.800

127

5.300

142

12.600

135

2.500

120

36.900

170

55.400

170

84.900

170

33.400

160


343.000

160

319.400

158

389.200

150

426.400

150

Amsterdam Zuidas

143.500

210

198.300

225

222.000

225

143.400

225

22.700

232

36.900

203

29.400

215

15.000

210


374.800

160

285.400

165

315.600

145

309.400

153

Amstelveen

113.600

180

110.300

178

97.900

180

84.000

175

15.000

145

12.100

142

16.200

139

19.600

142

Amsterdam Noord | North Amsterdam Oost | East


Badhoevedorp Diemen Hoofddorp Schiphol Totaal | Total

225

77.500

141

75.100

131

79.000

135

65.200

130

101.500

165

106.500

165

118.700

150

116.800

150

89.300

177

82.400

177

93.200

160

129.300

170

1.449.300

1.429.600

1.622.100

1.479.200

Gerealiseerde mediane huren in Euro per m2 vvo per deelgebied met vijf of meer transacties ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Median rents paid in Euro per square metre of lettable floor area per district with five or more transactions

2003


Amsterdam Centrum | Centre Amsterdam Noord | North Amsterdam Oost | East

2004

2005

2006

aantal transacties

mediane huurprijs €

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


number of transactions

median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

17

223

40

188

30

-

-

-

-

-

180

40

210

5

155 144

5

127

7

163

8

148

7


26

147

26

165

36

162

35

165

Amsterdam Zuidas

17

242

17

238

14

258

46

208


8

213

-

-

6

145

12

240

14

147

26

159

20

145

31

160

Amstelveen

6

170

8

161

13

173

17

165

Badhoevedorp

-

-

-

-

-

-

-

-

Diemen

-

-

-

-

-

-

5

130

Hoofddorp

15

158

12

165

18

153

27

175

Schiphol

15

210

5

165

13

180

15

183


Voor meer informatie over de regio Amsterdam kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars De heer E.A.M. Annaert Telefoon (020) 540 55 20 | www.bhh.nl



januari 2007 • Almere • pagina 39 van 127


Almere In het Noordelijk deel van de Randstad neemt Almere, ondanks de stormachtige ontwikkelingen wat betreft kantorenvoorraad, een bescheiden positie in. De totale voorraad bedraagt zo’n 480.000 m², 87% daarvan ligt in Almere Stad. Ongeveer 10% ligt in Almere Haven en het overige deel aan kantoor ligt in Almere Buiten. Deze voorraad zal in de toekomst zeker toenemen. ‘L’Hermitage’ is een nieuwbouwontwikkeling in Almere Stad, dat voor een toevoeging van 100.000 m² aan kantoorruimte zal zorgen. ‘L’Hermitage’ bestaat uit drie gebouwen, ‘Carlton’, ‘Majestic’ en ‘Martinez’. Daarnaast zal het World Trade Center hier een plaats krijgen. Het is de bedoeling om een soort ‘instant skyline’ te creëren, verschil in hoogte, materiaal en kleur zullen hiervoor moeten zorgen. Hierdoor krijgt Almere Stad een zakelijke uitstraling. Het gehele project zal in 2011 zijn opgeleverd. Daarnaast zijn er concrete bouwplannen in Almere Poort, hier zal 200.000 m² kantoorruimte worden gerealiseerd. Naast de centrumlocatie kent Almere meer kantorenlocaties, zoals ‘Gooise Poort’. Dit bedrijventerrein ligt direct aan de A6 en herbergt grote bedrijven zoals IBM, Zenitel, Arizona Chemical en PricewaterhouseCoopers. In totaal beslaat het terrein 20 hectare. Voordelen van dit bedrijventerrein: voldoende parkeergelegenheid, zichtlocatie, architectonisch fraai ontwerp, goed bereikbaar, ruim opgezet en voldoende groenvoorziening. Het bedrijventerrein ‘Muziekwijk’, in Almere West, is goed voor 34.000 m². Met name middelgrote kantoren huisvesten zich hier, ook de gemeente Almere is hier gevestigd. Aanbod op 1 januari 2007 In de regio Almere is het aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar met 27% sterk gedaald. Het totale aanbod op 1 januari 2007 komt uit op 86.700 m². Het grootst aangeboden pand staat op de Wisselweg, met ruim 6.000 m². Van de 72 aangeboden objecten zijn er negen nieuw op de markt gekomen, wat neerkomt op 8% van het totale aanbod. Dit is in vergelijking met voorgaande jaren erg laag en dat komt doordat nieuwbouw relatief snel weer wordt opgenomen. Mede door de komende ontwikkelingen van onder andere ‘L’Hermitage’ en Almere Poort zal het aantal nieuwe objecten wel stijgen. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

88.900

75.700

122.400

118.000

86.700


-

-15%

+62%

-4%

-27%


-

-

-

-

-14%


63%

61%

38%

31%

8%


37%

39%

62%

69%

92%


Aanbod per deelregio: sterke daling in Almere Stad Als er gekeken wordt naar het aanbod per deelregio, is te zien dat het aanbod in Almere Haven met 2% is gestegen. Het aanbod in Almere Buiten is met 39% het meest gedaald; het aanbod komt uit op 4.100 m². Almere Stad heeft nog steeds het grootste aandeel in het aanbod, al neemt dit met bijna 30.000 m² wel af. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Almere Haven

6.000

3.400

2.800

6.000

6.100

Almere Buiten

900

-

7.000

6.700

4.100

Almere Stad

82.000

72.300

112.600

105.500

76.500

Totaal | Total

88.900

75.700

122.400

118.000

86.700

pagina 40 van 127 • Almere • januari 2007


Opname in 2006: 45.100 m², groei met 107% 2 De opname in Almere is ten opzichte van vorig jaar meer dan verdubbeld. Iets meer dan 28% van de opname betreft nieuwbouw. Per deelgebied zijn er wel verschillen, zo is in Almere Haven de opname stabiel gebleven, terwijl de opname in Almere Stad, mede door de vele ontwikkelingen, is verdubbeld. Het grootste object dat is opgenomen betreft ‘de Eurotoren’ op de Landdrostdreef in Almere Stad, deze transactie was goed voor 12.225 m² nieuwbouw dat werd opgenomen door USG. Opvallend is dat er in Almere Buiten weer objecten zijn opgenomen; vanaf 2004 heeft hier namelijk geen opname plaatsgevonden. Nu zijn er drie objecten opgenomen met in totaal een metrage van 1.700 m². Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Almere Haven Almere Buiten Almere Stad Totaal | Total

2002

2003

2004

2005

2006

26.400

15.300

1.500

1.000

1.000

500

2.200

-

-

1.700

1.300

1.900

32.500

20.700

42.400

28.200

19.400

34.000

21.700

45.100

Transacties: 33 Het aantal transacties is, ten opzichte van 2005, gestegen. In 2006 zijn er 33 transacties gerealiseerd, waarbij er 27 objecten in Almere Stad zijn opgenomen. Verder waren er acht transacties groter dan 1.000 m², deze hebben allemaal plaatsgevonden in Almere Stad. De gemiddelde grootte van de transacties komt uit op 1.367 m².

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '01

'02

'03

Aanbod/Supply

'04

'05

'06

'07

Opname/Take-up


Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district

Kantorenmarktratio: verkrapping van de markt met 52% Opname en aanbod zijn dichter bij elkaar gekomen. De kantorenmarktratio stijgt van 18% naar 52%, wat aangeeft dat de kantorenmarkt aanzienlijk krapper wordt. Opvallend is dat de markt in Almere Haven met een ratio van 16% nog steeds ruim is. Huurprijzen De huurprijzen in Almere Stad zijn gestegen en daarmee blijft dit het duurste deelgebied. De hoogste tophuur is dan ook te vinden in Almere Stad. Op de Landdrostdreef wordt € 155,-per vierkante meter per jaar betaald. Deelgebieden | Districts



Almere Haven

89

90

Almere Buiten

143

125

Almere Stad

155

245

Voorraad De totale kantorenvoorraad bedraagt in januari 2007 ongeveer 480.000 m². Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Komende jaren zal de voorraad, mede door de vele nieuwbouwontwikkelingen, verder stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

336.300

372.000

396.000

465.000

480.000

+16%

+11%

+6%

+17%

+3


Voor meer informatie voor de regio Almere kunt u terecht bij: Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars De heer J. de Groot | Telefoon (036) 548 83 33 | www.bhh.nl

januari 2007 • Almere • pagina 41 van 127


06-12-2006

09:44

Pagina 5

Regio

Den Haag

3


januari 2007 • Regio Den Haag • pagina 43 van 127


3 • Regio Den Haag Den Haag Den Haag is op Amsterdam na de grootste kantorenstad van Nederland en heeft bovengemiddeld veel grootschalige kantoorgebouwen die gebruikt worden door overheidsorganisaties en internationale instellingen. Er blijkt veel vraag te zijn naar monumentale panden met uitstraling. Nieuwbouwkantoren zijn ook aardig in trek, mits ze op een toplocatie zijn gelegen en goed bereikbaar zijn. In de periode 2006-2010 zullen nog verscheidene ontwikkelingen gaande zijn. De belangrijkste nieuw te bouwen kantoorlocaties bevinden zich in Den Haag Nieuw Centrum. De gemeente Den Haag werkt samen met marktpartijen aan de toekomst en de verbetering van Den Haag Nieuw Centrum. Het Beatrixkwartier, dat hier is gelegen, is mede door de bereikbaarheid en door de ligging aan RandstadRail erg in trek. Verder wordt de trek versterkt door de komst van ‘de Monarch’ met 85.000 m² en door ‘de Haagsche Zwaan’, gesitueerd aan de Schenkkade met 18.000 m². Een ander onderdeel van Nieuw Centrum is de transformatie van het stationsgebied Nieuw Centraal. Den Haag Nieuw Centraal betreft de herinrichting van het Centraal Station en het gebied daaromheen. De herinrichting houdt onder andere de bouw van kantoren en woningen op het Koningin Julianaplein in en de modernisering en uitbreiding van het winkel- en dienstencentrum ‘Babylon’. De gemeente gaat uit van een jaarlijkse kantorennieuwbouw van circa 140.000 m² tot aan 2010. Daarnaast zijn nieuwe plannen voor kantoren voor de periode tot 2010 vooral gericht op het grootstedelijk centrummilieu en op knooppuntlocaties. Op de knooppuntlocaties Leidschenveen, Ypenburg, Binckhorst Regulusweg en Laakhaven Holland Spoor zal in totaal 152.000 m² kantoor gebouwd worden. Hiervan staat 111.000 m² tot 2010 gepland. Ook zullen er nog kantorenlocaties gerealiseerd worden in de omgeving van de Utrechtsebaan; het betreft hier 28.000 m² aan de Grotiusplaats. In het Wijnhavenkwartier zal kantoorruimte (138.000 m²) voor de nieuwe huisvesting van de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken worden gerealiseerd. Aanbod in 2007: 10% gedaald In Den haag is, net als in het totaal beeld van Nederland, een daling te zien in het aanbod. Hierdoor is er een einde gekomen aan de groei die de laatste jaren gaande was. De daling in het aanbod betreft ruim 10% of ongeveer 70.000 m². Overigens geldt wel dat het aanbod nog steeds hoger is dan bijvoorbeeld in 2004 het geval was, dat blijkt ook uit de vergelijking met het gemiddelde aanbod van de afgelopen vijf jaar. Het percentage nieuwbouw is het afgelopen jaar licht gedaald. Aan het eind van 2005 was 18% van het aanbod nieuwbouw, nu is dat 17%. In totaal zijn er zes panden van boven de 10.000 m² in aanbod. Het grootste aanbod is te vinden in Den Haag Nieuw Centrum, waar in het Beatrixpark ‘Headquarters’ met ruim 27.000 m² nieuwbouw te huur staat. Drie van deze zes grote aangeboden panden zijn in Den Haag Oost aan de Binckhorstlaan gelegen. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

487.400

597.100

661.300

681.200

610.100


+32%

+23%

+11%

+3%

-10%


+22%

+30%

+31%

+21%

+9%


33%

20%

18%

18%

17%


67%

80%

82%

82%

83%


pagina 44 van 127 • Den Haag • januari 2007


700.000

Eén van de grote panden ligt in Den Haag West, namelijk het ‘Kennedy Centre’ en één groot gebouw staat in Zoetermeer, op de Boerhaavelaan.

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07

Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Het totale aanbod bestaat uit 263 kantoorpanden met een gemiddelde grootte van 2.320 m². Vergeleken met een jaar eerder, zijn er 26 objecten minder in aanbod. De gemiddelde grootte verschilt nauwelijks van dat van een jaar geleden, toen was deze 2.357 m². Het kortst staan panden met een monumentale uitstraling in aanbod, ook nieuwbouw wordt relatief snel opgenomen, al geldt wel dat in het geval van nieuwbouw er aan een aantal criteria moet worden voldaan. Zo moet de bereikbaarheid goed zijn, evenals de parkeergelegenheid en moet het pand ook nog eens op een toplocatie liggen. Aanbod per deelregio Alleen het aanbod in Leidschendam is niet afgenomen, maar blijft precies gelijk aan vorig jaar. Voor alle andere deelregio’s geldt dat het aanbod is afgenomen, al zijn er in de hoeveelheid afname wel verschillen. Zo daalt het aanbod binnen de gemeente Den Haag sterker dan het aanbod in de omliggende gebieden. Binnen Den Haag daalt het aanbod 13% en komt het ruim onder 300.000 m². In het gebied rondom Den Haag daalt het aanbod met 8% en blijft het net boven de 300.000 m². Het sterkst daalt het aanbod in het oude centrum van Den Haag, er is momenteel 29% minder in aanbod dan vorig jaar. Het soort aanbod verschilt per deelgebied uiteraard ook. Vooral wat betreft grootte zijn er opvallende verschillen. Zo is de gemiddelde grootte van aangeboden panden in Den Haag Nieuw Centrum 4.806 m², terwijl dit gemiddelde in Den Haag Zuid slechts 1.476 m² is.

Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Den Haag Nieuw Centrum | New Centre

24.000

54.400

77.600

60.800

53.300

Den Haag Oud Centrum | Old Centre

38.600

39.400

58.700

60.300

43.500

Den Haag West | West

32.700

45.800

47.900

57.300

52.800

Den Haag Zuid | South

23.400

26.600

29.100

24.100

22.200

Den Haag Oost | East

64.100

112.500

105.600

115.900

108.800

Den Haag Nieuw Geannexeerd

13.500

17.500

22.500

19.000

14.000

196.300

296.200

341.400

337.400

294.600

Delft

67.400

60.200

45.900

45.400

40.100

Leidschendam

21.000

21.000

32.500

39.000

39.000

126.400

142.300

121.700

145.700

136.600

Voorburg

8.300

7.900

15.900

19.500

18.700

Wassenaar

1.400

2.200

1.400

1.400

1.300

Zoetermeer

66.600

67.300

102.500

92.800

79.800


Rijswijk

Overig | Other

291.100

300.900

319.900

343.800

315.500

Totaal | Total

487.400

597.100

661.300

681.200

610.100

Opname 2006: +23% ten opzichte van 2005 In 2006 is de opname 23% hoger uitgevallen dan in 2005 en komt uit op 155.300 m² voor de gehele regio. Toch is de groei volledig op het conto te schrijven van de gemeente Den Haag, omdat de opname in de omringende gebieden juist afneemt. Binnen de gemeente Den Haag stijgt de opname met bijna 45.000 m², in de deelgebieden daarbuiten daalt de opname met ruim 15.000 m². Met name de deelgebieden Den Haag Nieuw Geannexeerd en Den Haag West laten een enorme groei in opname zien. In Den Haag Nieuw Geannexeerd hebben grote transacties zoals op de Loire en de laan van ’s Gravenmade grote invloed gehad. Samen zorgden deze twee transacties al voor ruim 8.000 m², terwijl er vorig jaar slechts 700 m² werd opgenomen. In de gemeente Den Haag is alleen de opname in Den Haag Zuid gedaald. Slechts 11% van de opname betreft nieuwbouw. In Den Haag Nieuw Centrum is het Beatrixkwartier erg in trek en dat zal in de toekomst alleen nog maar versterkt worden door de realisering van mooie kantoorpanden zoals de ‘Monarch’ en de ‘Haagsche Zwaan’. Daarnaast is de bereikbaarheid gunstig en is de komst van de Randstadrail een pluspunt.

januari 2007 • Den Haag • pagina 45 van 127


Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


92.000

8.300

46.600

23.600

26.000


26.400

19.500

28.900

18.600

32.900


16.500

17.300

19.200

2.100

20.200


2.200

900

5.100

6.400

2.100


98.700

18.300

28.800

10.700

13.800


9.500

1.600

1.400

700

11.800

245.300

65.900

130.000

62.100

106.800

Delft

5.900

11.900

5.400

3.200

-

Leidschendam

2.000

1.000

600

5.200

5.300

Rijswijk

65.300

22.700

13.600

14.000

19.700

Voorburg

15.700

900

-

6.600

2.100

Wassenaar

-

-

900

-

-

Zoetermeer

11.400

19.600

26.600

35.000

21.400


Overig | Other

100.300

56.100

47.100

64.000

48.500

Totaal | Total

345.600

122.000

177.000

126.100

155.300

Transacties: 99 In 2006 zijn er precies 40 meer transacties geweest dan in 2005 en kwam het totaal aantal uit op 99. De grootste transactie in 2006 is de transactie van de ‘Stichthage’ in het Nieuwe Centrum van Den Haag. Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn huurt hier 11.000 m². De prijs van deze transactie werd niet bekend gemaakt. Overigens is dit de enige transactie boven de 10.000 m² die hier is meegenomen. Wel heeft Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn nog eens 12.000 m² gehuurd in ‘Nieuw Babylon’ maar deze transactie wordt hier niet meegenomen, omdat het pand nog gebouwd moet worden. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.569 m² en dit is aanzienlijk kleiner dan vorig jaar toen de gemiddelde transactie nog 2.137 m² bedroeg. Kantorenmarktratio: 25% De jaarlijkse opname in 2006 gedeeld door het aanbod aan het einde van 2006 geeft de kantorenmarktratio weer. Aan het einde van 2005 bedroeg deze 19%. Doordat de opname is toegenomen en het aanbod is gedaald, neemt de ratio logischerwijs toe. Na 2006 is deze op 25% uitgekomen, waarmee de Haagse kantorenmarkt ruimer is dan het landelijk gemiddelde. Van de vier grote steden is overigens de markt van Utrecht ruimer. Huurprijzen In 2006 was de tophuur € 215,- per vierkante meter per jaar en deze huur werd gerealiseerd in Den Haag Nieuw Centrum in ‘het Prinsenhof’. De gemiddelde prijs zal naar alle waarschijnlijkheid stijgen in Den Haag. Dit heeft er vooral mee te maken dat er steeds betere externe voorzieningen worden gerealiseerd. De verwachting is dat ook de incentives zullen afnemen met de stijgende huren. De tophuren zullen in Den Haag wel rond de € 215,- per vierkante meter per jaar blijven liggen in het Beatrixkwartier en op toplocaties in het oude centrum. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





215

215


214

215


185

185


117

115


135

140


150

150

-

140

Leidschendam

125

140

Rijswijk

160

150

Voorburg

153

150

Wassenaar

-

130

Zoetermeer

174

160

Delft



Branches Een zeer opvallend verschil met vorig jaar is dat het aandeel opname van de zakelijke dienstverleners een stuk hoger uitkomt. Wel was deze sector met 29% het grootst, maar niet zo groot als in 2006 het geval is. Maar liefst 51% van de vierkante meters werd opgenomen door een bedrijf dat actief is in de zakelijke dienstverlening. Vooral een toename van juristen is merkbaar op de kantorenmarkt. Naast deze sector laat ook de bouw en industrie een flinke stijging zien. Alle andere sectoren nemen verhoudingsgewijs minder op dan vorig jaar. De verwachting voor het komende jaar is dat dit beeld enigszins zal verzwakken, al zijn de nieuwbouwontwikkelingen die op dit moment worden gerealiseerd vooral aantrekkelijk voor de zakelijke dienstverlening. Opname per branche 2006 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2006

5%

1% Automatisering | Information Technology

7% Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

14%


51%

Bouw en Industrie Construction and Industry

5%

Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale Detailhandel | Retail

12%


4% 1%

Voorraad De voorraad is in 2006 ongeveer 4% toegenomen ten opzichte van 2005 en komt voor het eerst boven de zes miljoen vierkante meter uit. De verwachting is dat de komende jaren de voorraad sterk blijft toenemen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

5.700.000

5.953.000

5.953.000

5.953.000

6.170.000

+3%

+4%

0%

0%

+4%


januari 2007 • Den Haag • pagina 47 van 127


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren3 Onder voorbehoud staan in deze paragraaf twee tabellen gepubliceerd. Het voorbehoud wordt gemaakt, omdat de mediane vraagprijs per deelgebied niet altijd representatief wordt geacht. Er moet rekening worden gehouden met soms te beperkte waarnemingen. Ook kan een groot gebouw onevenredig grote invloed hebben op het aantal transacties en/of het mediane huurprijsniveau. In hoofdlijnen geven deze tabellen een interessant beeld van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

2004


2005

m² vvo




2006

m² vvo




2007

m² vvo


m² vvo







54.400

133

77.600

192

60.800

195

53.300

193


39.400

182

58.700

165

60.300

165

43.500

170


45.800

147

47.900

154

57.300

162

52.800

160


26.600

100

29.100

100

24.100

100

22.200

100


112.500

134

105.600

125

115.900

125

108.800

125


17.500

138

22.500

136

19.000

136

14.000

136

Delft

60.200

125

45.900

127

45.400

130

40.100

130

Leidschendam

21.000

120

32.500

130

39.000

125

39.000

125

142.300

129

121.700

125

145.700

120

136.600

125

Voorburg

7.900

132

15.900

130

19.500

135

18.700

135

Wassenaar

2.200

153

1.400

125

1.400

125

1.300

125

67.300

130

102.500

125

92.800

130

79.800

130

Rijswijk

Zoetermeer Totaal | Total

597.100

661.300

681.200

610.100


2003


Den Haag Nieuw Centrum | New Centre Den Haag Oud Centrum | Old Centre

2004

2005

2006

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

5

155

8

172

6

145

12

200

18

150

15

170

13

162

23

165


9

140

10

165

-

-

14

146


-

-

-

-

-

-

-

-

10

137

12

150

8

141

7

110


-

-

-

-

-

-

7

140

Delft

-

-

-

-

-

-

-

-

Leidschendam

-

-

-

-

-

-

-

-

15

137

7

135

7

120

9

135

Voorburg

-

-

-

-

-

-

-

-

Wassenaar

-

-

-

-

-

-

-

-

Zoetermeer

14

136

6

135

8

130

20

145


Rijswijk

Voor meer informatie over de regio Den Haag kunt u terecht bij: Frisia Makelaars | De heer P.H. Offringa MRE | Telefoon (070) 342 01 01 | www.frisiamakelaars.nl



06-12-2006

09:44

Pagina 6

Regio

Rotterdam Drechtsteden

4


pagina 50 van 127 • Regio Rotterdam • januari 2007


4 • Regio Rotterdam en Drechtsteden Rotterdam Voor de kantorenmarkt in Rotterdam is 2006 een zeer succesvol jaar geweest. De opname bedraagt meer dan 200.000 m² en dat is een flinke stijging ten opzichte van vorig jaar. De verklaring voor deze hoge opname ligt in het feit dat veel bedrijven de afgelopen jaren ervoor kozen om niet te verplaatsen, terwijl Rotterdam het afgelopen jaar juist is te typeren als een verplaatsingsmarkt. Het is niet te verwachten dat een dergelijke inhaalslag een blijvende tendens is en het komend jaar zal dit dan ook afzwakken. Rotterdam is met haar internationale karakter voor verschillende soorten bedrijven, met name havengebonden, een goede vestigingsplaats. Diverse ontwikkelingen dragen hieraan bij, zoals bijvoorbeeld de HSL, de aanleg van de Betuwelijn en de RandstadRail. Daarnaast zorgen markante gebouwen voor een goede uitstraling, zoals het nieuwbouwproject ‘de Maastoren’ dat in 2008 gerealiseerd zal zijn op de kop van Zuid. Deze kantoortoren, dat het hoogste gebouw in Nederland wordt, zal voor het gerechtsgebouw aan de Maas komen te staan en bestaat uit 36.500 m² verhuurbaar kantooroppervlak. Circa 28.000 m² is al opgenomen door Deloitte Holding B.V. en AKD Prinsen Van Wijmen N.V. Het oprichten van het Economic Development Board Rotterdam (EDBR) in 2004 heeft tot doel de economie van Rotterdam te versterken. Naar een model dat Winsemius in Singapore heeft gelanceerd, moet het EDBR een brug slaan tussen ondernemer en overheid. Speerpunt van het EDBR is dat Rotterdam meer de internationale concurrentie aan moet gaan en zich meer moet richten op kennisontwikkeling en kennisintensieve bedrijvigheid. De ontwikkeling rondom ‘de Schiecentrale’ in Rotterdam West is een mooi voorbeeld van hoe een goed doordacht project een economische injectie kan geven aan een hele wijk. Het LLoydkwartier, waar ‘de Schiecentrale’ staat, is op dit moment een zeer populaire en trendy wijk. Het is het nieuwe economische cluster van Rotterdam, waar zelfs het aangrenzend Coolhaveneiland van mee zal profiteren. De kantorenvoorraad in Rotterdam is in 2006 met ongeveer 100.000 m2 toegenomen. Verschillende nieuwbouwprojecten hebben hiervoor gezorgd. Naast ‘de Maastoren’ vinden er grote kantoorontwikkelingen plaats op de Laan op Zuid, ‘het Brainpark 3’ en op de ‘Dockworks’. Daarnaast zorgt de herontwikkeling van ‘Las Palmas’ ook voor een groei. Van sloop is in Rotterdam vooralsnog weinig sprake. Aanbod daalt met 15% Na jaren van groei, is het aanbod in Rotterdam het afgelopen jaar flink gedaald. In totaal slonk het aanbod met iets meer dan 113.000 m². Toch is het aanbodniveau nog wel hoger dan het niveau van twee jaar geleden. Wanneer het gemiddelde aanbod wordt genomen van de vijf voorgaande jaren, is het aanbod begin 2007, nog steeds 33% hoger. Toch is te verwachten dat het aanbod in 2007 verder zal afnemen, dit omdat de economie blijft aantrekken en er op dit moment veel kwalitatief goede nieuwbouwpanden worden ontwikkeld. Het percentage nieuwbouw is ten opzichte van 2005 gestegen van 14% naar 18%. Veel nieuwbouwkantoorruimte dat wordt aangeboden komt ook van buiten de Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

366.200

477.700

543.700

757.300

643.900


+36%

+30%

+14%

+39%

-15%


+11%

+33%

+41%

+82%

+33%


35%

44%

15%

14%

18%

Percentage bestaande bouw Percentage of existing building floor area

65%

56%

85%

86%

82%


januari 2007 • Rotterdam • pagina 51 van 127


gemeente Rotterdam. Zo is er veel nieuwbouw in Capelle aan den IJssel aan de Fascinatio Boulevard gepland. Aanbod per deelgebied In de gemeente Rotterdam is in elk deelgebied een daling te zien van het aanbod, al is deze daling niet overal even sterk. Het aanbod daalde, met 29%, het sterkst in Hillegersberg/Schiebroek en in Rotterdam Oost. In de gemeente Rotterdam daalde het aanbod gemiddeld 20%, in de randgebieden rondom Rotterdam is dat slechts 4%. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East

2003

2004

2005

2006

2007

103.600

130.200

202.500

323.800

252.900 39.600

25.300

38.200

38.700

55.400

Rotterdam West | West

3.700

10.100

23.700

25.500

25.300

Rotterdam Zuid | South

26.600

62.100

35.400

45.100

36.900

Hillegersberg / Schiebroek

1.700

2.300

5.200

3.800

2.700

Kralingen

15.600

6.100

10.600

27.100

24.000

Spaanse Polder / Zestienhoven / NoordWest

31.400

25.900

43.200

31.400

28.400

207.900

274.900

359.300

512.100

409.800

89.400

125.800

100.300

118.200

107.600

Barendrecht / Ridderkerk

-

-

15.800

33.900

29.300

Berkel en Rodenrijs / Bergsenhoek

-

-

-

6.700

7.900

6.500

10.800

11.700

21.700

21.200

Rotterdam Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

Havengebied | Harbour Spijkenisse

-

-

4.400

9.000

16.000

Rhoon / Poortugaal / Hoogvliet

12.800

13.700

9.400

6.100

11.400

Schiedam

35.200

39.000

32.700

38.500

31.100

Vlaardingen

14.400

13.500

10.100

11.100

9.600

158.300 366.200

202.800 477.700

184.400 543.700

245.200 757.300

234.100 643.900

Overig | Other Totaal | Total

Opname in 2006: stijging van 57% ten opzichte van 2005 In de regio Rottterdam is het afgelopen jaar erg veel kantoorruimte van boven de 500 m² opgenomen. In totaal bedraagt het opgenomen metrage 205.800 m², 35% hiervan is nieuwbouw. De groei in opname geldt voor elk deelgebied, maar is zeker niet overal even sterk. Het meest opvallend is de opnamegroei die in Rotterdam Oost heeft plaatsgevonden. Opnames in ‘het Lotuscomplex’, dat nog in aanbouw is, heeft voor deze groei gezorgd, daarnaast hebben ook de opnames van Eneco in het ‘Maxium’ en in het ‘EastpointOpname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006

Rotterdam Centrum | Centre

73.900

31.700

49.600

34.800

64.500

Rotterdam Oost | East

54.200

22.000

4.200

9.700

5.500


-

2.200

12.100

6.100

1.100


10.600

21.800

13.700

30.600

9.000


-

-

700

-

4.300

Kralingen

5.300

8.400

13.600

14.700

4.900


2.400

7.400

800

7.300

8.100

114.200

75.700

100.200

99.000

146.100

19.400

5.900

23.100

17.100

20.400


-

-

600

4.200

16.200


-

-

-

-

1.200

Havengebied | Harbour

-

500

2.000

3.600

9.000

Spijkenisse

-

-

-

-

-


-

-

3.600

-

3.900

8.100

2.200

15.200

7.500

1.300

-

700

1.300

-

7.700

27.500

9.300

45.800

32.400

59.700

141.700

85.000

146.000

131.400

205.800

Rotterdam Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

Schiedam Vlaardingen Overig | Other Totaal | Total

pagina 52 van 127 • Rotterdam • januari 2007


800.000

gebouw’, van ruim 18.000 m², grote invloed op de stijging. In het centrum van Rotterdam waren in 2006 in totaal 40 transacties die voldeden aan de Dynamis criteria. Geen van deze transacties betreft nieuwbouw. De opname stijgt in het centrum met 85%. Een andere opvallende opnamestijging is terug te vinden in Barendrecht/Ridderkerk. De opname is hier bijna vier keer zo hoog als in 2005. De realisatie van ‘het bedrijvenpark Vaanpark’ heeft hiervoor gezorgd. Dit park wordt in vier fases gerealiseerd. Het is te verwachten dat de opname hier de komende tijd hoog blijft.

700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Transacties: 114 Het aantal transacties is in 2006 hoog uitgekomen voor de regio Rotterdam. Het totaal aantal komt uit op 114 en dat zijn 48 transacties meer dan in 2005. De gemiddelde transactie is met 1.804 m² wel kleiner dan vorig jaar. Toen bedroeg de gemiddelde transactie 2.000 m². Drie transacties betroffen opnames van boven de 10.000 m² en de grootste transactie vond plaats in het centrum van Rotterdam op de Botersloot. De Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid & OBR kochten hier ‘het Laurenshof’, dat in totaal 17.000 m² kantoorruimte herbergt. Kantorenmarktratio: 32% De kantorenmarktratio neemt, dankzij het dalend aanbod en de toegenomen opname, uiteraard toe. Na 2005 was deze ratio 17%, na 2006 komt deze uit op 32%, wat inhoudt dat de markt een stuk krapper wordt. De kantorenmarktratio van Rotterdam komt exact overeen met het Nederlands gemiddelde en van de vier grote steden is alleen de ratio van Amsterdam hoger. Huurprijzen De hoogst gerealiseerde huur is in het centrum van Rotterdam terug te vinden. Ook voor 2007 is de verwachting dat in dit deelgebied het meest zal worden betaald. De prijzen zullen overigens in 2007 niet veel hoger uitkomen dan in 2006.






230

210


173

175


99

150


195

150


-

-

182

180

98

120

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

165

160


142

130

Kralingen Spaanse Polder / Zestienhoven / NoordWest


-

-


-

125

Spijkenisse

-

-


-

135

Schiedam Vlaardingen

140

135

-

135

Branches In veel steden is een toename te zien van het percentage kantooropname door zakelijke dienstverleners. Voor Rotterdam gaat dat echter niet op. Het aandeel van de totale opname is, in vergelijking met 2005, met 4% afgenomen. Bij bedrijven die actief zijn in de automatisering is ook een daling van 4% waarneembaar. Opvallend is dat non-profit sectoren in 2006 erg veel kantoormeters hebben opgenomen. Zo steeg het aandeel opname door overheidsinstellingen met maar liefst 10% en komt het uit op 38%. Daarmee is deze sector het grootste van allemaal. Er dient wel rekening te worden gehouden met het feit dat wanneer een overheidsinstelling een opname doet, deze vaak ook erg groot is. Een



goed voorbeeld hiervan is de al eerder aangehaalde transactie op de Botersloot. Alleen deze transactie zorgt al voor een stijging van 9%. De totale opname door non-profit organisaties komt uit op meer dan 60% en dat is vergeleken met voorgaande jaren erg hoog. Wanneer er gekeken wordt naar het aantal transacties per sector, dan ontstaat er een heel ander beeld. Opname per branche 2006 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2006

6%

6%


7% Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous

1% 10%

Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

28%

Onderwijs | Education Bouw en Industrie Construction and Industry Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale

4%

Detailhandel | Retail trade

38%


Voorraad Het is moeilijk in te schatten hoeveel kantoorruimte er in Rotterdam is bijgekomen het afgelopen jaar. Het is namelijk lastig te bepalen welk deel van de nieuwbouw nu al echt voorraad is en wat behoort tot de planvoorraad. De schatting is dat er het afgelopen jaar ongeveer 100.000 m² is toegevoegd aan de voorraad. Gezien de vele ontwikkelingen zal daar in de toekomst veel bij gaan komen. Op dit moment is er een harde planvoorraad van ruim 200.000 m². Vooral ontwikkelingen zoals ‘de Rotterdam’, ‘Brainpark IV’ en ‘Fascinatio’ zullen voor grote metrages gaan zorgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

3.558.700

3.612.100

3.666.000

3.700.000

3.800.000

+5%

+5%

+2%

+1%

+3%


pagina 54 van 127 • Rotterdam • januari 2007


Mediane gevraagde en gerealiseerde huren. 4 Onder voorbehoud staan in deze paragraaf twee tabellen gepubliceerd. Het voorbehoud wordt gemaakt, omdat de mediane vraagprijs per deelgebied niet altijd representatief wordt geacht. Er moet rekening worden gehouden met soms te beperkte waarnemingen. Ook kan een groot gebouw onevenredig grote invloed hebben op het aantal transacties en/of het mediane huurprijsniveau. In hoofdlijnen geven deze tabellen een interessant beeld van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

2004



2005

m² vvo




2006

m² vvo




2007

m² vvo


m² vvo






130.200

130

202.500

139

323.800

140

252.900

135


38.200

139

38.700

148

55.400

148

39.600

142.5


10.100

126

23.700

130

25.500

117

25.300

108.5


62.100

136

35.400

125

45.100

118

36.900

130


2.300

122

5.200

96

3.800

122

2.700

115

Kralingen

6.100

160

10.600

165

27.100

165

24.000

165

25.900

100

43.200

102

31.400

100

28.400

100

125.800

135

100.300

135

118.200

135

107.600

125


-

-

15.800

115

33.900

115

29.300

115

Berkel en Rodenrijs / Bergschenhoek

-

-

-

-

6.700

128

7.900

130

10.800

91

11.700

90

21.700

99

21.200

105

-

-

4.400

119

9.000

114

16.000

114


13.700

125

9.400

125

6.100

125

11.600

125

Schiedam

39.000

114

32.700

113

38.500

118

31.100

120

Vlaardingen

13.500

107

10.100

124

11.100

107

9.600

128

Spaanse Polder / Zestienhoven / NoordWest Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

Havengebied | Harbour Spijkenisse

Totaal | Total

477.700

543.700

757.300

644.100


2003


Rotterdam Centrum | Centre Rotterdam Oost | East

2004

2005

2006

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €

24

149

27

141

26

145

40

145

5

150

8

145

6

152

13

142


-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

7

157

9

170

8

135


-

-

-

-

-

-

-

-

Kralingen

6

164

7

159

-

-

5

159


-

-

-

-

-

-

-

-

Capelle a/d IJssel / Nieuwerkerk a/d IJssel/ Krimpen a/d IJssel

5

140

12

138

8

138

20

136


-

-

-

-

-

-

12

126


-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

Spijkenisse

-

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

-

Schiedam

-

-

-

-

-

-

-

-

Vlaardingen

-

-

-

-

-

-

-

-

Voor meer informatie over de regio Rotterdam kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer P.J. van Nederpelt | Telefoon (010) 424 88 88 | www.ooms.com



Drechtsteden De kantorenmarkt in de Drechtsteden is zeer wisselvallig. In 2006 werd aanzienlijk meer kantoorruimte opgenomen dan in 2005. Toch blijft het aanbod groeien en het merendeel hiervan bestaat uit verouderde panden die niet voldoen aan de eisen van deze tijd. De markt kenmerkt zich als een markt waar weinig nieuwe spelers van buiten de regio bijkomen. De verwachting is dat het eerste kwartaal van 2007 beter is dan heel 2006 bij elkaar. Dit heeft te maken met de ontwikkelingen op ‘Business Resort Amstelwijck’. Andere grote nieuwbouwprojecten zijn ‘Burgemeester de Raadtsingel’ in Dordrecht en het ‘Maasterras’. Deze regio heeft veel te bieden. De Drechtstreek is zeer goed te bereiken via de A15/A27 vanuit Utrecht en via de A16 vanuit Rotterdam en Noordwest Brabant. Daarnaast zijn de knooppunten van diverse waterwegen en het lage huurniveau vergeleken met de omliggende regio’s sterke punten wat betreft concurrentie. Deze regio is met name voor de Maritieme sector zeer interessant. De grootste concurrentie ondervindt de Drechtstreek van Breda en Rotterdam. Aanbod op 1 januari 2007: lichte stijging waarneembaar Het aanbod is ten opzichte van vorig jaar met 3% licht gestegen, naar 81.300 m2. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod is gedaald; er zijn maar vier objecten nieuw op de markt gekomen. Toch zorgen deze vier objecten voor 10% van het totale aangeboden metrage. Het totale aanbod bestaat uit 78 objecten. Het grootste object dat wordt aangeboden bedraagt 7.000 m2 en betreft een pand in Sliedrecht. Bij 24 van de 78 objecten bedraagt de metrage meer dan 1.000 m2 en dat is in vergelijking met andere regio’s aan de hoge kant. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

52.800

77.200

76.500

78.700

81.300


-

+46%

-1%

+3%

+3%


-

-

-

-

+14%


31%

22%

20%

19%

10%


69%

78%

80%

81%

90%


Stijging van het aanbod in Dordrecht In de Drechtsteden is het aanbod van kantoren nog steeds het grootst in Dordrecht en dat is gezien het inwonertal niet verwonderlijk. Wel verrassend is dat het aanbod alleen in Dordrecht is gestegen, terwijl het aanbod in de andere deelgebieden daalt of stabiel blijft. In Dordrecht nam het aantal aangeboden vierkante meters met 7% toe en komt het uit op bijna 50.000 m2, terwijl het aanbod in Zwijndrecht daarentegen met 4% is gedaald. In Papendrecht en Sliedrecht is het aanbod gelijk gebleven. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Dordrecht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Totaal | Total

2003

2004

2005

2006

2007

30.000

41.400

40.200

46.800

49.900

-

800

1.200

1.200

1.200

16.900

23.700

22.800

17.200

17.200

6.000

11.400

12.300

13.500

13.000

52.900

77.200

76.500

78.700

81.300

Verdubbeling van de opname in 2006 Na een daling van de opname in 2005, is de opname nu weer gestegen; de opname is verdubbeld van 6.700 m² in 2005 naar 13.100 m² in 2006. Deze stijging heeft vooral te

pagina 56 van 127 • Drechtsteden • januari 2007


maken een opname van een groot nieuwbouwproject in Sliedrecht van 6.700 m2. Op de stationsweg wordt hier vanaf oktober 2006 een pand gerealiseerd, dat in 2007 zal worden opgeleverd. Een bedrijf dat actief is in de automatisering heeft het totale metrage gehuurd. Opvallend is dat er verder geen transacties in Sliedrecht gemeld zijn. Naast deze transactie is er in de regio Drechtsteden geen nieuwbouw opgenomen. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Dordrecht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Totaal | Total

2002

2003

2004

2005

2006

17.900

3.600

8.900

3.800

4.100

-

-

1.000

-

-

2.000

-

3.400

500

6.700

-

300

-

2.400

2.600

19.900

3.900

13.300

6.700

13.400

Transacties: 14 In de regio Drechtsteden hebben er 14 transacties plaatsgevonden. Ten opzichte van vorig jaar is dit een stijging van vier transacties. Van deze 14 transacties waren er drie groter dan 1.000 m2. De gemiddelde grootte van de transacties komt uit op 958 m2. De eerder genoemde transactie in Sliedrecht is de grootste die in 2006 in deze regio heeft plaatsgevonden.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 16% Door de verdubbeling van het aantal opnames is de kantorenmarktratio vergeleken met vorig jaar gestegen van 9% naar 16%. Hiermee wordt de kantorenmarkt minder ruim. Per deelgebied zijn grote verschillen waar te nemen. De verwachting is dat het komende jaar de markt zal blijven aantrekken. Huurprijzen Van veel transacties zijn geen huurprijzen bekend. De gemiddelde huurprijsprijs ligt op € 116,-. In het gebouw ‘de Nieuwe Poort’ in Dordrecht werd de hoogste huur van 2006 gerealiseerd, te weten € 145,- per vierkante meter per jaar. Door de verwachting van een aantrekkende markt, zullen prijzen gaan stijgen. Te verwachten is wel dat de tophuur van dit jaar niet snel wordt overtroffen.





145

145

Papendrecht

-

130

Sliedrecht

-

130

105

130

Dordrecht

Zwijndrecht

Voorraad5 De totale kantorenmarktvoorraad is ten opzichte van vorig jaar gelijk gebleven op 306.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Komende jaren zal de voorraad, mede door de vele nieuwbouwontwikkelingen, waarschijnlijk stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

300.000

306.000

306.000

306.000

306.000

+3%

+2%

0%

0%

0%


Voor meer informatie voor de regio Drechtsteden kunt u terecht bij: Ooms Makelaars | De heer T.E.D. Rommelse | Telefoon (078) 614 11 55 | www.ooms.com

januari 2007 • Drechtsteden • pagina 57 van 127


06-12-2006

09:44

Regio

Pagina 7

Utrecht

Amersfoort

5


januari 2007 • Regio Utrecht • pagina 59 van 127


5 • Regio Utrecht en Amersfoort Utrecht De kantorenmarkt in Utrecht heeft in 2006 een heel ander beeld laten zien dan in 2005; de markt wordt ruimer. Het aantal opgenomen vierkante meters is flink gedaald en komt uit op bijna 118.000 m², terwijl het aanbod stijgt. Toch kan de Utrechtse kantorenmarkt gezien worden als een goede markt. De overheid hanteert namelijk een streng beleid en er mag weinig op risico worden bijgebouwd. Hierdoor is ook tijdens laagconjunctuur sprake van relatief weinig leegstand. Het opnameniveau over 2006 komt uit op het niveau van 2003. De recordopname van 2005, die met name gestalte kreeg door een aantal bijzonder grote transacties, wordt dit jaar dan ook niet bereikt. De algemene tendens in Utrecht, ook in voorgaande jaren, is dat nieuwbouwlocaties goed worden verhuurd, terwijl verouderde panden aanzienlijk slechter lopen. Al vormen centrumlocaties zoals de Graadt van Roggenweg of de Arthur van Schendelstraat hierop een uitzondering. De grootste transactie die in 2006 werd gesloten, in het centrum van Utrecht, betreft een opname van 55.000 m² in het nog te bouwen stadskantoor in het stationsgebied. De gemeente Utrecht huurt dit oppervlak dat pas in 2010 gereed zal zijn. De transactie is in dit rapport niet meegenomen, omdat een transactie van een kantoor in aanbouw pas wordt meegenomen wanneer de bouw daadwerkelijk is gestart. Het stationsgebied is het grootste binnenstedelijke herstructureringsproject in Nederland. In dit gebied wordt de komende jaren een flink aantal vierkante meters kantoor bijgebouwd. Samen met Leidsche Rijn en Papendorp zorgt dit gebied voor een groei in de voorraad. Papendorp is als kantoorlocatie erg populair en de prijzen liggen hier dan ook hoog, al zijn ze de laatste jaren wel stabiel te noemen. Ook net buiten Utrecht zijn er voldoende ontwikkelingen gaande. Zo wordt er in Houten voldoende bijgebouwd en herontwikkeld, ook hier is het stationsgebied onderhevig aan veel veranderingen. De periferie heeft in het verleden goed kunnen profiteren door het tekort aan kantoorruimte in Utrecht. Een tendens in de regio Utrecht is dat veel bedrijven in eerste instantie kantoorruimte net buiten Utrecht betrekken om vervolgens enkele jaren later alsnog naar Utrecht te gaan. In 2007 zal de kantorenmarkt in Utrecht weer aantrekken. De nieuwbouwlocaties zullen onverminderd populair blijven, terwijl de verhuur van verouderde gebouwen moeizamer zal verlopen. Het is niet te verwachten dat het opnameniveau exorbitant zal stijgen, aangezien het overgrote deel van de vraag een vervangingsvraag betreft. Aanbod op 1 januari 2007: toename tot 577.000 m² Het aanbod op de Utrechtse kantorenmarkt is in 2007 gestegen. Vergeleken met 2006 is een toename van 4% waar te nemen. Verschillende nieuwbouwontwikkelingen en een verminderde opname hebben hiervoor gezorgd. In totaal zijn er 272 objecten in aanbod en dit aantal komt overeen met vorig jaar. Gemiddeld bedraagt een aangeboden Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2003

2004

2005

2006

2007

429.500

420.300

546.800

554.100

577.000

+105%

-3%

+30%

+3%

+4%

+102%

+23%

+61%

+28%

+34%

44%

23%

19%

16%

18%

56%

77%

81%

84%

82%

Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average Percentage nieuwbouw m² Percentage of new building floor area Percentage bestaande bouw m² Percentage of existing building floor area

pagina 60 van 127 • Utrecht • januari 2007


700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


kantooroppervlak 2.121 m². Van het totaal aantal aangeboden kantoorpanden, zijn er 30 nieuw op de markt. Deze kantoorpanden zijn met name in Houten en in Papendorp terug te vinden. Nieuwbouwpanden zijn over het algemeen groter dan bestaande panden; de gemiddelde grootte van het nieuwbouwaanbod bedraagt 3.551 m². Het grootste aaneengesloten nieuwbouwpand is te vinden in Leidsche Rijn; hier staat in Parkwijk 10.000 m² leeg. In totaal bedraagt 18% van het aanbod nieuwbouw. D it is niet het grootste aanbod in de regio Utrecht. In Nieuwegein, Utrecht Oost en Zeist staan grotere metrages te huur. Het grootst is net als vorig jaar een gebouw in Zeist aan de Utrechtseweg 30 — 40, dit is het voormalig UWV gebouw. Toename aanbod met name in randgemeenten In Utrecht is er wat betreft aanbod een tweedeling te maken tussen de gemeente Utrecht en de omliggende regio. Het aanbod binnen de gemeente Utrecht is namelijk opgeteld gedaald, terwijl het aanbod buiten de gemeentegrenzen toeneemt. Vooral het aanbod in Nieuwegein en Houten neemt sterk toe. In Houten zijn de ontwikkelingen rondom het station, Castellum, de Koppeling en het Middengebied debet aan deze groei. In Nieuwegein zijn verschillende ontwikkelingen aan de gang, omdat alle bestaande kantorenlocaties al vergeven zijn. De uitbreiding van het kantorenterrein ‘de Blokhoeve’ in het Noorden van Nieuwegein zorgt voor meer aangeboden kantoormeters. Bedrijventerrein ‘het Klooster’ dat momenteel vlakbij de A27 wordt gerealiseerd in Nieuwegein zal dat in de toekomst ook gaan doen. Daarnaast komt er in de toekomst ook nog eens 80.000 m² kantoor in het centrum van Nieuwegein bij. Het aanbod in het centrum van Utrecht loopt terug. Met name populaire centrumlocaties, zoals de Graadt van Roggenweg, zijn in Utrecht niet lang in aanbod. Daarnaast wordt er op dit moment in het centrum van de ‘Domstad’ niet veel bijgebouwd. Dit zal in de toekomst wel het geval zijn. In Utrecht Papendorp is het aanbod licht toegenomen en dat is gezien de verschillende opgeleverde nieuwbouwkantoren niet verwonderlijk. Ook Leidsche Rijn is volop in ontwikkeling, het aanbod stijgt hier met 55% het meest van alle deelgebieden in de regio Utrecht.


Deelgebieden | Districts Utrecht Centrum | Centre Utrecht Maliebaan e.o.

2003

2004

2005

2006

2007

28.800

32.900

38.500

36.700

29.300

6.900

7.000

6.800

7.000

8.100

Utrecht Noord/West | North/West

23.600

45.500

42.900

44.300

27.800

Utrecht Oost | East

68.600

36.300

32.300

60.600

58.300

Utrecht Papendorp

36.500

35.300

30.300

31.100

32.800

Utrecht West | West

26.200

29.500

47.600

63.300

60.600

Utrecht Zuid | South

40.300

43.100

91.700

95.100

99.500

Leidsche Rijn

15.200

11.200

33.100

22.700

35.200

Utrecht

246.100

240.800

323.200

360.800

351.600

Bunnik

2.300

3.200

3.400

2.700

5.000

De Bilt / Bilthoven

7.500

6.000

13.900

7.200

10.700

Houten

42.000

40.800

32.500

22.400

34.400

Maarssen

16.300

13.700

20.400

16.000

14.700

Nieuwegein

92.800

73.200

93.500

94.000

116.400

Zeist / Driebergen

22.500

42.600

59.900

51.000

44.200

In veel gebieden in Utrecht is veel aanbod. Zo staan veel kantoorpanden leeg in Lage Weide in Utrecht West, dit heeft te maken met de staat van de kantoorbebouwing aldaar. Herstructurering lijkt hier noodzakelijk. In Utrecht Oost, met Rijnsweerd als belangrijke kantoorlocatie, zijn de laatste jaren juist veel ontwikkelingen geweest, waardoor het aanbod een aantal jaar geleden flink omhoog ging. Na 2006 is te zien dat het aanbod inmiddels weer een dalende lijn heeft ingezet. Er is het afgelopen jaar in Rijnsweerd niets opgeleverd en in totaal werd er dit jaar slechts 2.000 m² opgenomen.

januari 2007 • Utrecht • pagina 61 van 127


Opname in 2006: daling van 59% ten opzichte van 2005 Nadat er vorig jaar een grote stijging in het aantal transacties te zien was in Utrecht, daalt het aantal opgenomen vierkante meters in 2006 weer drastisch. In totaal werd 117.600 m² opgenomen en dat is 59% minder dan dat er in het recordjaar 2005 werd opgenomen. Het opnameniveau valt nog wel iets hoger uit dan dat in 2003 het geval was. Vooral de opname in het centrum van Utrecht valt erg tegen; de kwalitatief hoogwaardige kantoren worden wel snel opgenomen, maar een aantal panden in het centrum is verouderd en derhalve niet erg in trek. Ook Utrecht Zuid kent in 2006 een beduidend mindere opname dan in 2005 het geval was. Niet in elk deelgebied is de opname dit jaar lager dan vorig jaar het geval was. Zo werd er in het gebied rondom de Maliebaan in Utrecht vorig jaar nauwelijks kantoorruimte opgenomen. In 2006 is het opgenomen metrage hier nog steeds niet bijzonder hoog, maar wel viermaal hoger dan vorig jaar. Het gebied rondom de Maliebaan geldt in Utrecht overigens als een toplocatie voor kantoren. Hier zijn veel advocatenkantoren en makelaarskantoren gevestigd. Als bedrijven eenmaal goed lopen en gevestigd zijn op deze locatie, besluiten bedrijven doorgaans niet snel een andere locatie te kiezen. De tophuren van Utrecht worden hier dan ook gerealiseerd. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Utrecht Centrum | Centre

2002

2003

2004

2005

2006

19.300

8.900

3.700

47.700

13.600


4.000

-

3.500

900

3.900


2.900

6.500

12.400

13.000

23.500

Utrecht Oost | East

3.400

24.200

29.800

15.300

2.000

Utrecht Papendorp

2.000

2.200

14.300

34.500

13.800

Utrecht West | West

6.900

6.800

5.700

6.000

9.300


11.500

8.900

25.200

20.200

7.900

1.400

4.100

1.400

15.600

-

Utrecht

51.400

61.600

96.000

153.200

74.000

Bunnik

2.100

1.800

4.700

-

800

De Bilt / Bilthoven

2.300

3.900

5.100

7.300

2.400

15.200

5.900

4.900

7.200

12.700

-

-

-

1.700

500

12.100

30.100

18.000

20.800

19.100

Leidsche Rijn

Houten Maarssen Nieuwegein Zeist / Driebergen

12.300

8.500

12.200

10.800

8.100

Overig | Other

44.000

50.200

44.900

47.800

43.600

Totaal | Total

95.400

111.800

140.900

201.000

117.600

De grootste transactie het afgelopen jaar werd vlakbij station Overvecht, op de Tiberdreef, gedaan in de wijk Overvecht in Utrecht Noord/West. Het CNV nam hier 11.000 m² op. Het pand ondergaat een totale transformatie, zowel de binnen- als de buitenkant wordt grondig gerenoveerd. Door deze transactie is de totale opname van Utrecht Noord/West gestegen. In totaal vonden er in Utrecht veertien transacties plaats van boven de 2.000 m²; opvallend is dat deze transacties zeer verspreid zijn over de verschillende deelgebieden en dat er slechts drie van deze panden nieuw op de markt zijn, dit komt neer op 21%. In de totale opname bedraagt het nieuwbouwpercentage 12%.



Transacties: 84 De daling in de opname ligt niet alleen aan het lage aantal transacties, maar ook aan het feit dat de gemiddelde transactie in 2006 een stuk kleiner was dan in 2005. In totaal werden er 84 transacties gedaan in de regio Utrecht, dit is ten opzichte van vorig jaar een daling van 25 transacties. In 2005 bedroeg de gemiddelde transactie 1.844 m². Het afgelopen jaar daalde dit metrage naar precies 1.400 m² per gemiddelde transactie. Kantorenmarktratio: 20% De kantorenmarktratio is, voor de regio Utrecht, gedaald en komt uit op 20%. Daarmee komt deze ratio weer in de buurt van de periode voor 2005. Vorig jaar was de kantorenmarktratio voor Utrecht nog hoger dan het landelijk gemiddelde, nu is dat aanzienlijk lager. Per deelgebied zijn de verschillen in de kantorenmarktratio groot. Het meest krap is de markt in Utrecht Noord/West met een ratio van 85%. Huurpijzen In 2006 werd de tophuur van Utrecht op de Maliebaan betaald, deze huur bedraagt € 250,-. Het betreffende pand, ‘villa Oranjelust’, werd turnkey opgeleverd. Hol & Molenbeek heeft bemiddeld in de totstandkoming van de transactie. De tophuur in 2006 is hoger dan de tophuur in 2005. Dit kan te maken hebben met het feit dat er vorig jaar geen transactieprijzen bekend waren van de omgeving rondom de Maliebaan. Voor het komende jaar worden hier weer hoge huren verwacht, evenals in het centrum van Utrecht. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district




Utrecht Centrum | Centre

189

200


250

230


140

150

Utrecht Oost | East

185

165

Utrecht Papendorp

197

180

Utrecht West | West

150

150


157

150

Leidsche Rijn

-

165

Bunnik

-

145

De Bilt / Bilthoven

156

150

Houten

157

143

Maarssen

161

155

Nieuwegein

168

140

Zeist / Driebergen

160

180



Branche Traditioneel zorgt de zakelijke dienstverlening voor ongeveer eenderde van de opname. In 2006 is dit percentage echter aanzienlijk hoger en komt het uit op 48%. Een andere branche waarvan het aandeel flink is gegroeid, is de branche waarin ideële belangenorganisaties actief zijn. Deze groei gaat vooral ten koste van de overheid, waar een flinke daling te zien is in het aandeel opname. Opname per branche 2006 —————————————————————————————————— Take-up by sector in 2006

11%


18% Zakelijke dienstverlening ex automatisering | Business services excluding IT Divers | Miscellaneous Banken en financ instelling | Banks and financial institutions Overheid | Public sector

3% 3%

Onderwijs | Education Bouw en Industrie | Construction and Industry

12% Gezondheids- en welzijnszorg | Health and Welfare Groothandel | Wholesale

48%


5%

Ideële organisaties | Idealistic organsations

Voorraad De kantorenvoorraad in Utrecht is het afgelopen jaar slechts 1% toegenomen. Op Papendorp zijn een aantal nieuwbouwprojecten gestart, dat geldt ook voor de Daltonlaan en voor het stadiongebied. Ook in Houten en Nieuwegein zijn veel panden opgeleverd of in aanbouw. Voor de komende jaren zal de start van de bouw van de nieuwe OV-terminal op het Centraal Station en de bouw van het Stadskantoor voor een flinke stijging in de kantorenvoorraad gaan zorgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

3.142.000

3.212.000

3.248.000

3.386.000

3.405.000

+4%

+2%

+1%

+4%

+1%




Mediane gevraagde en gerealiseerde huren 6 Onder voorbehoud staan in deze paragraaf twee tabellen gepubliceerd. Het voorbehoud wordt gemaakt, omdat de mediane vraagprijs per deelgebied niet altijd representatief wordt geacht. Er moet rekening worden gehouden met soms te beperkte waarnemingen. Ook kan een groot gebouw onevenredig grote invloed hebben op het aantal transacties en/of het mediane huurprijsniveau. In hoofdlijnen geven deze tabellen een interessant beeld van de huurprijsontwikkelingen per deelgebied. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op 1 januari en de mediane gevraagde huur in Euro ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district on January 1st and median rent asked in Euro

2004



2005

m² vvo




2006

m² vvo




2007

m² vvo


m² vvo






32.900

167

38.500

167

36.700

165

1.223

164

7.000

180

6.800

180

7.000

185

704

226


45.500

129

42.900

125

44.300

117

990

125

Utrecht Oost | East

36.300

168

32.300

170

60.600

170

3.789

170

Utrecht Papendorp

35.300

185

30.300

195

31.100

195

1.618

183

Utrecht West | West

29.500

120

47.600

120

63.300

120

1.327

120


43.100

149

91.700

143

95.100

140

2.371

140

Leidsche Rijn

11.200

112

33.100

125

22.700

125

1.615

125

Bunnik

3.200

98

3.400

108

2.700

85

990

130

De Bilt / Bilthoven

6.000

135

13.900

130

7.200

130

928

130

Houten

40.800

135

32.500

135

22.400

125

938

130

Maarssen

13.700

116

20.400

116

16.000

121

715

121

Nieuwegein

73.200

125

93.500

121

94.000

125

1.360

125

Zeist / Driebergen

42.600

155

59.900

140

51.000

144

985

139


Totaal | Total

420.300

546.800

554.100

19.553


2003


2004

2005

2006

aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties


aantal transacties



median rent €


median rent €


median rent €


median rent €


6

155

5

131

17

170

12

173


-

-

-

-

-

-

5

214 119


5

125

7

143

12

125

8

Utrecht Oost | East

8

163

-

-

-

-

-

-

Utrecht Papendorp

-

-

-

-

6

185

6

185

Utrecht West | West

7

120

5

115

5

118

7

125


9

158

9

138

12

155

7

135

Leidsche Rijn

-

-

-

-

-

-

-

-

Bunnik

-

-

-

-

-

-

-

-

De Bilt / Bilthoven

-

-

-

-

6

128

-

-

Houten

7

128

-

-

9

122

6

125

Maarssen

-

-

-

-

-

-

-

-

Nieuwegein

6

120

12

128

20

133

18

125

Zeist / Driebergen

5

140

10

149

11

125

7

140

Voor meer informatie over de regio Utrecht kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | De heer C. F. Vermeij | de heer M.R. Mohes Singh | Telefoon (030) 256 88 11 | www.holenmolenbeek.nl



pagina 66 van 127 • Amersfoort • januari 2007


Amersfoort In de kantorenmarkt van (midden-) Nederland heeft Amersfoort inmiddels een prominente positie verworven. Mede door de geografische ligging van Amersfoort - centraal in Nederland, nabij de steden Utrecht en Amsterdam - en de sterke ruimtedruk in de rest van de Randstad, willen steeds meer ondernemers zich vestigen in Amersfoort. Met name de dienstverlenende sector is sterk vertegenwoordigd. De aandacht dient zich hier dan ook op te richten, net als op de creatieve bedrijven. Door alle nieuwbouwontwikkelingen op de Amersfoortse markt, is deze ruim te noemen. Er zijn dan ook genoeg locaties in Amersfoort waar zou mogen worden ‘ingebreid’. Alleen een zeer restrictief gemeentebeleid kan hiervoor zorgen. De gemeente Amersfoort heeft zeven kantorenlocaties. Dit zijn in willekeurige volgorde: ‘het Bergkwartier’, Centrum/ Stadsring, het Stationsgebied, ‘De Hoef’, ‘De Brand’, ‘Calveen’ en Kantorenpark ‘Podium’ in het nieuwe stadsdeel Vathorst. Door de snelle groei van Amersfoort zijn de werklocaties van relatief jonge leeftijd. Voor de nabije en verre toekomst staan in Amersfoort nog diverse nieuwe kantoorontwikkelingen op de agenda. De meest omvangrijke kantoorontwikkelingen voor de komende jaren concentreren zich op het Stationsgebied (noorden zuidzijde) en het Kantorenpark ‘Podium’ in Vathorst aan de noordoostzijde van Amersfoort. De nieuwbouw rond het stationsgebied is kwalitatief hoogwaardig en er is nog steeds de ambitie om er nog eens circa 80.000 m² kantoorruimte te realiseren. Ook het gebied in ‘de oksel van het kruispunt Hoevelaken’ is aan verandering onderhevig. Hier wordt zo’n 100.000 m² kantoorruimte gerealiseerd. Inmiddels is één gebouw verhuurd aan ‘Stater’. Aanbod op 1 januari 2007: +36% Het aanbod is net als voorgaande jaren gestegen en komt uit op 178.200 m²; dit is opvallend, omdat ook de opname flink gestegen is. Naast de verouderde kantoren die er bij het aanbod zijn bijgekomen, zijn er ook veel nieuwbouwkantoren aan het aanbod toegevoegd door de vele ontwikkelingen in Amersfoort. Het betreft hier voornamelijk nieuwe kwalitatief hoogwaardige kantoorgebouwen. Van het totale aanbod is 19% nieuwbouw, dit is meer dan het afgelopen jaar. Van de 89 objecten worden er 51 objecten groter dan 1.000 m² aangeboden. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

85.600

110.700

113.200

131.500

178.200


-

+29%

+2%

+16%

+36%


-

-

-

-

+62%


44%

28%

13%

4%

19%


56%

72%

87%

96%

81%


Aanbod per deelregio De stijging in het aanbod is vooral te vinden in het zuiden van Amersfoort, het aanbod is in deze deelregio namelijk verdubbeld. Ook in Amersfoort Noord is er veel aanbod, in totaal gaat het hier om 34 objecten. Het grootste object dat wordt aangeboden betreft het gebouw ‘Amercourt’ dat in Amersfoort Zuid is gesitueerd.

januari 2007 • Amersfoort • pagina 67 van 127



2003

2004

2005

2006

2007

Amersfoort Centrum | Centre


14.900

27.300

24.700

32.100

44.900

Amersfoort Noord | North

33.400

41.600

52.200

63.800

64.000

7.300

6.700

10.500

10.400

11.000

Amersfoort West | West Amersfoort Zuid | South

30.000

35.100

25.800

25.200

58.300

Totaal | Total

85.600

110.700

113.200

131.500

178.200

Opname in 2006: meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2005 In 2006 zijn er veel kantoorgebouwen opgenomen. In totaal is de opname met 188% gestegen ten opzichte van vorig jaar. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de opname in 2005 erg tegenviel. De groei in opname krijgt vooral gestalte door de vele opnames in Amersfoort Noord. Hier zijn het afgelopen jaar veel nieuwe kantoorgebouwen gerealiseerd en opgenomen. Het grootste object dat is opgenomen wordt verhuurd aan Stater; het betreft het ‘Kantorenpark Podium’ in Amersfoort Noord, met 11.000 m². De dienstverlenende sector is in de totale opname sterk vertegenwoordigd. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


1.000

2.800

22.800

4.000

5.700 35.400


24.200

17.900

18.000

5.000

Amersfoort West | West

2.600

1.800

400

2.200

1.400

Amersfoort Zuid | South

40.500

7.800

13.700

6.000

7.100

Totaal | Total

68.300

30.300

54.900

17.200

49.600

Transacties: 38 In totaal hebben er 38 transacties plaatsgevonden. Hiervan zijn 20 transacties terug te vinden in Amersfoort Noord. In Amersfoort West hebben er maar twee transacties plaatsgevonden. Verder waren er 16 transacties groter dan 1.000 m². De gemiddelde grootte van de transacties komt uit op 1.306 m².

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: de markt wordt, met een ratio van 28%, krapper De verhouding tussen opname en aanbod is gestegen, van 13% naar 28%. Hiermee wordt de kantorenmarkt minder ruim. Dit heeft vooral te maken met de groeiende opname van Amersfoort Noord; de ratio is van 8% gestegen naar 55%. Huurprijzen In het kantoorgebouw ‘Belvedère’, aan de Prinses Marielaan 2 in Amersfoort Zuid, werd kantoorruimte aan van Aetsveld B.V. verhuurd voor € 181,- per vierkante meter per jaar. Deze huur is in 2006 de hoogste huur gebleken in Amersfoort. Voor komend jaar worden op verschillende bijzondere nieuwbouwlocaties hoge huren verwacht. Deelgebieden | Districts




138

160


150

150

Amersfoort West | West

110

125

Amersfoort Zuid | South

181

160

Voorraad7 In 2006 is de totale kantorenvoorraad met 3% licht gestegen en bedraagt 750.000 m². Komende jaren zal, mede door nieuwbouwontwikkelingen, de voorraad verder stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

680.000

713.000

725.000

725.000

750.000

+4%

+5%

+2%

0%

+3%


Voor meer informatie over de regio Amersfoort kunt u terecht bij: Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars | de heer J.W. van Lieshout | Telefoon (033) 247 31 73 | www.holenmolenbeek.nl

pagina 68 van 127 • Amersfoort • januari 2007


06-12-2006

09:44

Pagina 8

Brabantse Stedenrij

Eindhoven Den Bosch Breda Tilburg

6


Eindhoven kaart

pagina 70 van 127 • Eindhoven • januari 2007


6 • Brabantse Stedenrij Eindhoven Eindhoven heeft een totale kantorenvoorraad van 1,4 miljoen vierkante meter. De bereikbaarheid van Eindhoven is goed, zowel per auto als met het openbaar vervoer en via de regionale luchthaven. Daarnaast is er in de regio hoogwaardige kennis aanwezig. Mede door deze factoren hebben topbedrijven zich gevestigd in Eindhoven. Dit alles maakt dat Eindhoven heeft kunnen uitgroeien tot de vijfde kantorenstad van Nederland. Momenteel stijgt de vraag naar hoogwaardige kantoren, met name nabij de uitvalswegen. De vraag naar locaties in het centrum van Eindhoven neemt af. Deze ontwikkeling sluit aan bij de tendens dat er steeds meer verouderd, langdurig leegstaand aanbod bijkomt. In 2006 zijn er veel nieuwbouwtransacties gesloten en dat geldt zeker voor het Flight Forum, dat de Mobiliteitsprijs 2006 voor de meest succesvolle bedrijfslocatie van ruimtelijke ordening, mobiliteit en infrastructuur won. Een aantal partijen dat een nieuwbouwtransactie sloot in 2006: Atos Origin, Mazars Accountants en Pink Roccade. Daarnaast zijn er ook grote partijen die kozen voor bestaande bouw, zoals Molex en EON. Het afgelopen jaar waren er met name veel transacties terug te vinden bij hoogwaardige technologische bedrijven en ICT gelieerde partijen. Een aantal belangrijke nieuwbouwplannen in Eindhoven is verdeeld over de stad, zo zijn er plannen voor Diepenvoorde Waalre, de High Tech Campus, Strijp-S, Flight Forum en het stationsgebied. Het afgelopen jaar werd er ook op risico bijgebouwd in Eindhoven, zo werden de panden ‘Admirant’ en ‘Collonade’ opgeleverd. Deze panden zijn samen goed voor 5.000 m². De 2.000 m² van de ‘Collonade’ is inmiddels verkocht aan Lage Landen. De verwachting voor de toekomst is dat, heel anders dan in andere regio’s het geval is, er meer op risico zal worden gebouwd. Aanbod op 1 januari 2007: gedaald met 15% Het aanbod in de regio Eindhoven is, na een stijging in 2006, weer afgenomen. Het aanbod komt uit op 193.000 m2 en dat is ten opzichte van het aanbodniveau vorig jaar een daling van 15%. Het percentage nieuwbouw is gedaald in het aanbod tot 18%. Vorig jaar bedroeg dit nog 23%. Van de 119 aangeboden objecten zijn er 46 in aanbod waarbij het metrage hoger is dan 1.500 m2. Een gemiddeld aangeboden object meet 1.622 m2. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

166.600

194.600

191.900

227.800

193.000


+36%

+17%

-1%

+18%

-15%


+62%

+44%

+20%

+25%

+6%


49%

32%

31%

23%

18%


51%

68%

69%

77%

82%


Aanbod per deelregio In alle deelregio’s van Eindhoven, neemt het aanbod af. Al daalt het aantal aangeboden vierkante meters in het centrum van Eindhoven het meest sterk, namelijk met 33%. Dit is met name het gevolg van herbestemming van enkele grote kantoorpanden zoals bij Strijp-S het geval is. Het aanbod in Eindhoven West blijft het meest ruim. Aanbod van kantoorruimten 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Eindhoven Centrum | Centre

2003

2004

2005

2006

2007

54.700

68.800

61.000

70.100

47.000

Eindhoven Noord | North

18.900

23.500

31.300

36.400

30.900

Eindhoven West | West

85.600

93.400

89.900

106.100

102.000

Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

7.300

8.900

9.600

15.200

13.100

166.600

194.600

191.900

227.800

193.000

januari 2007 • Eindhoven • pagina 71 van 127


Opname in 2006: opname Zuid & Oost verdrievoudigd De opname is over het algemeen met 1% licht gestegen. Toch zijn er per deelgebied behoorlijke verschillen waar te nemen. De opname is vooral in Eindhoven Zuid & Oost sterk toegenomen ten opzichte van vorig jaar, hier is een stijging van 267% te zien. Ook in Eindhoven West steeg de opname met 12%. Daarentegen is de opname in Centrum en Noord met gemiddeld 30% gedaald. De grootste transactie betreft het pand aan het Flight Forum in Eindhoven West, waar Atos Origin 12.120 m2 heeft gehuurd. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006

39.600

47.800

22.700

25.400

17.800


12.800

14.200

8.300

6.400

4.300


10.600

8.800

25.200

39.300

44.200

Eindhoven Centrum | Centre

Eindhoven Zuid & Oost | South & East Totaal | Total

6.800

2.500

10.300

2.100

7.700

69.800

73.300

66.500

73.200

74.000

Transacties: 42 Het aantal transacties is, ten opzichte van 2005, gestegen. In totaal hebben zich in 2006 42 transacties voorgedaan ten opzichte van 36 transacties in 2005. Van deze 42 transacties zijn er 23 objecten in Eindhoven West opgenomen. Verder hebben zich in Eindhoven Zuid en Oost maar drie transacties voorgedaan. In het afgelopen jaar zijn er een aantal grote transacties geweest, namelijk 11 transacties waarbij het metrage hoger dan 1.500 m2 was. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 1.762 m2.

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0 '01

'02

'03

Aanbod/Supply

'04

'05

'06

'07

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 38% De verhouding tussen opname en aanbod is gestegen, van 32% naar 38%, waardoor de kantorenmarkt weer krapper wordt. Opvallend is dat de markt in Eindhoven Noord met een ratio van 14% juist ruimer is geworden. Het meest krap is de kantorenmarkt in Eindhoven Zuid en Oost, met een ratio van 59%. Huurprijzen Gemiddeld genomen zijn de huurprijzen gestegen. In Eindhoven Noord en in Eindhoven West is de gerealiseerde tophuur gedaald. De tophuur bedraagt in Eindhoven € 224,-. Overigens is een dergelijke huurprijs incidenteel, de op één na hoogste gerealiseerde huur bedraagt namelijk € 187,- in de Kennedy-toren en dit bedrag past beter bij de ontwikkelingen in het verleden en de verwachtingen voor de toekomst.





Eindhoven Centrum | Centre

224

175


138

135


144

150

Eindhoven Zuid & Oost | South & East

149

135

Voorraad8 In vergelijking met vorig jaar is de totale kantorenvoorraad gestegen met 3% en komt deze uit op 1.400.000 m2. Komende jaren zal de voorraad, mede door de verschillende nieuwbouwontwikkelingen, verder stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

.

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

1.300.000

1.350.000

1.347.000

1.359.000

1.400.000

+8%

+4%

0%

1%

+3%


Voor meer informatie voor de regio Eindhoven kunt u terecht bij: Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars De heer Leon A.M. Schreppers | Telefoon (040) 211 11 12 | www.bedrijfsmakelaar.nu

pagina 72 van 127 • Eindhoven • januari 2007


januari 2007 • Den Bosch • pagina 73 van 127


Den Bosch De kantorenlocaties in Den Bosch zijn over de stad verspreid. Tevens zijn er in Den Bosch veel nieuwbouwprojecten in voorbereiding en zijn enkele projecten reeds in aanbouw genomen. De nadruk van nieuwbouw in Den Bosch ligt op het Paleiskwartier, al is het merendeel van dit gebied inmiddels ontwikkeld. Het Paleiskwartier, de ontwikkelingslocatie aan de westzijde van het Centraal Station, is door de gemeente met behulp van een publiek-private samenwerking ontwikkeld. Met ruim 100.000 m² vormt dit één van de belangrijkste kantoorlocaties in de stad en zal uiteindelijk uit ongeveer 1.400 appartementen en 180.000 m2 kantoorruimte bestaan. Daarnaast is nog eens 30.000 m² bestemd voor horeca, winkels en cultuur. Het Paleiskwartier heeft een goede bereikbaarheid, dit geldt zowel voor het openbaar vervoer als ook voor autoverkeer. Door de aanleg van de Zuidwestelijke randweg krijgt het gebied een rechtstreekse aansluiting op het Rijkswegennet. Het is de bedoeling dat in 2012 de ontwikkeling van het Paleiskwartier is voltooid. Uit de opnamecijfers van 2006 blijkt al dat het Paleiskwartier een populaire kantorenlocatie is, nu al vindt 25% van alle transacties plaats in Den Bosch Paleiskwartier. Op kantorenlocatie ‘de Brand’ zijn ook enkele grote nieuwbouwprojecten in voorbereiding. Wat betreft grootte variëren deze van 3.500 tot 20.000 m². Daarnaast zijn er enkele kleinschalige initiatieven verspreid over de stad, zoals de kantoren aan de Rompertsebaan en Hambakenwetering (Hightechpark). Aanbod op 1 januari 2007: 106.600 m2 Na een daling van het aanbod in 2006, is er nu een stijging te merken in de regio Den Bosch, zij het licht. Het totale aanbod op 1 januari is, vergeleken met vorig jaar, met 7% gestegen en komt uit op 106.600 m². Vergeleken met het niveau van 2005 blijkt dat het aanbod zeer stabiel is in Den Bosch. Het kantoorgebouw ‘Le Triangle’ in Den Bosch in het deelgebied A2-zone en Noord is met 5.580 m² het grootste zelfstandige object wat aangeboden wordt. Van de 75 objecten zijn er 7 nieuw op de markt, dit komt neer op 6%. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

90.800

93.000

106.100

99.700

106.600


+40%

+2%

+14%

-6%

+7


+43%

+25%

+26%

+10%

+17


47%

35%

25%

14%

6%


53%

65%

75%

86%

94%


Aanbod in A-2 zone en Noord gedaald Het aanbod in het centrum is gestabiliseerd en komt net als vorig jaar net boven de 36.000 m² uit. Alleen het aanbod in het deelgebied A-2 zone en Noord is met 9% gedaald. Het aanbod komt hier uit op 37.600 m². De verschillende ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat het aanbod in het Paleiskwartier gestegen is. Het totaal aantal aangeboden objecten is goed verspreid over de verschillende deelgebieden. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Den Bosch Centrum | Centre

30.900

29.600

42.300

36.300

36.200

A-2 zone en Noord

27.200

30.500

34.600

41.100

37.600

Paleiskwartier en West

32.700

32.900

29.200

22.300

32.800

Totaal | Total

90.800

93.000

106.100

99.700

106.600

pagina 74 van 127 • Den Bosch • januari 2007


Opname in 2006 flink gegroeid: +71% De opname in Den Bosch is, ten opzichte van vorig jaar, zeer sterk gestegen van 36.700 m2 in 2005 naar 62.700 m2 in 2006. Met name in het deelgebied A-2 zone en Den Bosch Noord is veel opgenomen, met 31.800 m2 is het aantal opgenomen vierkante meters namelijk precies verdubbeld. Ook de opname in het deelgebied Paleiskwartier en West is gestegen met 45%. In het centrum van Den Bosch is een lichte daling in opname te zien. De grootste transactie in 2006 bedraagt de opname van 11.500 m2 door SAP Nederland in bedrijvenpark ‘de Herven’ langs de A2. Dit is een nieuwbouwpand waarvan de bouw in het tweede kwartaal van 2006 startte. In totaal is 18% van de opname nieuwbouw. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


15.800

12.200

16.100

15.900

15.100

A-2 zone en Noord

12.200

15.600

18.900

9.900

31.800

4.900

4.100

5.600

10.900

15.800

32.900

31.900

40.600

36.700

62.700

Paleiskwartier en West Totaal | Total

Transacties: 40 Ook het aantal transacties is, ten opzichte van 2005, gestegen. In 2006 zijn er 40 transacties gerealiseerd, tegen 33 in 2005. Van deze 40 transacties zijn er 19 objecten in de A-2 zone en in het Noorden van Den Bosch opgenomen. Het deelgebied Paleiskwartier en Noord heeft een grote stijging wat betreft het aantal opgenomen metrages; deze groei is verdeeld over zes transacties. In 2006 waren er in totaal 19 transacties groter dan 1.000 m2. De gemiddelde grootte van de transacties komt uit op 1.568 m2 en dat is ruim 400 m2 lager dan het gemiddelde vorig jaar.

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 59% De verhouding tussen opname en aanbod is gestegen, van 37% naar 59%. De Bossche kantorenmarkt geldt als een relatief krappe markt. Vergeleken met het gemiddelde van Nederland komt deze ratio 27% hoger uit en daarmee is Den Bosch één van de krapste markten in Nederland. Binnen Den Bosch is de kantorenmarkt in de A2-zone het meest krap met 85%, gevolgd door het Paleiskwartier, met een ratio van 48%. In Den Bosch Centrum is de ratio gedaald en komt deze uit op 42%. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren in 2006 zijn ten opzichte van de verwachte tophuren in 2005 gestegen. Den Bosch Centrum blijft het duurste deelgebied in de regio. Real Enterprise Solutions Nederland, gevestigd in het gebouw de ‘Tetra’, betaalt een huur van € 158,-.






158

140

A-2 zone en Noord

153

136

-

143

Paleiskwartier en West

Voorraad9 De totale kantorenvoorraad bedraagt in januari 2007 ongeveer 850.000 m². Dit is een stijging van 6% ten opzichte van vorig jaar. Komende jaren zal de voorraad, mede door de vele nieuwbouwontwikkelingen, verder stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

837.000

850.000

850.000

800.000

850.000

+4%

+2%

0%

-6%

+6%


Voor meer informatie over de regio Den Bosch kunt u terecht bij: RSP Makelaars Den Bosch | De heer J. Valk | Telefoon (073) 64 88 750 | www.rspmakelaars.nl

januari 2007 • Den Bosch • pagina 75 van 127


pagina 76 van 127 • Breda • januari 2007


Breda In Breda bedraagt de totale kantorenvoorraad 672.500 m². Momenteel is in Breda nog bijna 14.000 m² in aanbouw. De drie grootste kantorenlocaties in Breda zijn het Stadscentrum, het gebied aan de Claudius Prinsenlaan en Breda Oost. Breda heeft, net als de rest van Nederland, te maken met leegstand. Uit onderzoek van de Gemeente Breda is gebleken dat de betreffende kantoorlocaties niet makkelijk van functie te veranderen zijn. Als voornaamste reden wordt aangedragen dat de locatie, waar deze panden gesitueerd zijn, daar niet geschikt voor zijn. Na 2010 zal in de spoorzone van Breda (Via Breda) een nieuw stadsdeel gerealiseerd zijn, met in eerste instantie circa 80.000 m2 kantoorvloeroppervlak. Tot die tijd is er beperkte uitbreidingsruimte langs de A16 en op de Claudius Prinsenlaan. Verder zijn de kantoorgebieden ‘Lunetstraat’ (omgeving NAC stadion) en ‘Ettensebaan’ in opkomst. Op langere termijn is de uitbreiding van de kantorenvoorraad vooral voorzien in het Stationsgebied. Veel (toekomstige) ontwikkelingen dus in deze Brabantse stad. Een heikel punt in Breda blijft echter de matige bereikbaarheid. Wanneer Breda echt wil uitgroeien tot een moderne kantorenstad, dan zal dit probleem opgelost moeten worden. Aanbod op 1 januari 2007, stijging 12% In Breda is het aanbod, als gevolg van de vele nieuwbouwontwikkelingen, toegenomen. Ten opzichte van het aanbodniveau van 2005 is er een stijging te zien van 12%. Het aandeel nieuwbouw in het aanbod is gestegen van 27% naar 34% en daarmee zit Breda ruim boven het Nederlands gemiddelde. Het aanbod op 1 januari 2007 bestaat uit 70 objecten en dat is slechts één object meer dan vorig jaar. Hieruit blijkt dat de gemiddelde grootte van een aangeboden object gestegen is. Aangezien nieuwbouwobjecten vaak groter zijn en het percentage nieuwbouw is gestegen, is hier de verklaring te vinden. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

85.500

78.500

93.900

93.400

104.500

-2%

-8%

+20%

-1%

+12

+49%

+3%

+10%

+6%

+19


64%

60%

32%

27%

34%


36%

40%

68%

73%

66%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year Percentage t.o.v. vijfjaarlijks gemiddelde Percentage in relation to five-yearly average

Aanbod stijgt alleen in Breda Overig Opvallend is dat de groei in aanbod volledig veroorzaakt wordt door de groei in Breda Overig. In 2006 zijn hier verschillende panden nieuw op de markt gekomen, zoals ‘Cosunpark’, ‘de West-Poort’ op de Ettensebaan, ‘Annastede’ op de Haagweg en panden aan de Lunetstraat. In de andere deelgebieden daalde het aanbod. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Breda Centrum | Centre

10.300

13.800

17.700

19.600

17.700 38.100

Breda Oost | East

24.300

23.000

42.100

45.600

Breda West | West

35.300

33.800

26.700

21.700

20.000

Breda Overig | Other

15.600

7.900

7.300

6.500

28.700

Totaal | Total

85.500

78.500

93.900

93.400

104.500

Opname in 2006: daling met 17% Vorig jaar steeg de opname met maar liefst 84% en de verwachting dat daar in 2006 niet aan getipt kon worden is uitgekomen. Toch is de opname met 36.200 m² in 2006 niet slecht. In 2005 werd namelijk door de komst van de top van de Luchtmacht 20.000 m² januari 2007 • Breda • pagina 77 van 127


extra opgenomen en als een dergelijke transactie in 2006 had plaatsgevonden zou de totale opname boven die van 2005 zijn uitgekomen. Per deelgebied zijn grote verschillen met de opname in 2005. Toen werd veel opgenomen in Breda West, terwijl daar het afgelopen jaar het minst werd opgenomen. In 2006 werd het meest aantal vierkante meters opgenomen in Breda Overig. De grootste transactie in dit gebied betreft een opname van 3.500 m² op de Tramsingel in het ‘Blushuis’. Verschillende opnames in ‘het Cosunpark’, zoals die van Achmea, hebben ook bijgedragen aan dit totaal. Ook op de Ettensebaan zijn vierkante meters opgenomen. In het centrum van Breda (de Keizerstraat) en in Breda Oost (Claudius Prinsenlaan) zijn verschillende transacties geweest. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


1.500

2.400

1.200

1.800

9.100

Breda Oost | East

9.400

16.100

7.500

11.600

12.200

Breda West | West

8.500

2.500

14.400

28.800

2.500


3.400

8.600

600

1.500

12.400

22.800

29.700

23.700

43.700

36.200

Totaal | Total

Transacties: 30 Het aantal transacties is voor 2006 op 30 uitgekomen. Ondanks dat er minder vierkante meters zijn opgenomen, zijn er in 2006 drie transacties meer geweest dan in 2005. Dit geeft weer dat dit jaar inderdaad een goed jaar is geweest voor de kantorenmarkt van Breda. Hieruit valt ook op te maken dat de gemiddelde transactiegrootte lager uitvalt dan vorig jaar. Voor 2006 komt deze uit op 1.206 m². Kantorenmarktratio: 35% Door het stijgende aanbod en een dalende opname, neemt de kantorenmarktratio af en komt uit op 35%. Deze ratio ligt nog wel boven het landelijk gemiddelde. De markt is wel ruimer geworden, maar na het opvallende kantorenjaar 2005 is dit niet verwonderlijk. Huurprijzen De tophuur van dit jaar is bijna gelijk aan de tophuur in 2005 en bedraagt € 152,- per vierkante meter per jaar. Deze huur werd gerealiseerd bij een transactie in ‘het Quadrium’ aan de Claudius Prinsenlaan. De verwachtingen voor het komend jaar wijken niet veel af van de verwachtingen van vorig jaar. Alleen in Breda Oost wordt een stijging verwacht. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district





143

135

Breda Oost | East

152

145

Breda West | West

128

140


136

140

Voorraad10 De voorraad in Breda is flink gegroeid en komt 10% hoger uit dan vorig jaar, daarnaast is er nog 14.000 m² in aanbouw. De komende jaren zal de kantorenvoorraad blijven toenemen. Plannen voor het slopen van kantoorruimte zijn niet bekend. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

588.000

603.000

603.000

613.000

672.500

+4%

+3%

0%

+2%

+10%


Voor meer informatie over de regio Breda kunt u terecht bij: Van der Sande Bedrijfshuisvesting | De heer P.P. Verhoeven | Telefoon (076) 514 74 53 | www.vandersande.nl

pagina 78 van 127 • Breda • januari 2007


januari 2007 • Tilburg • pagina 79 van 127


Tilburg Wat betreft inwonertal is Tilburg de zesde stad van Nederland, maar wat betreft voorraad kantoren scoort deze stad een stuk lager. Wel zorgt deze stad voor 78% van de totale kantoorvoorraad van Midden-Brabant. Vergeleken met andere grote steden in Brabant, zoals Eindhoven, Den Bosch en Breda, heeft Tilburg de kleinste kantorenmarkt. Vorig jaar was een zeer succesvol jaar voor de kantorenmarkt in deze Brabantse stad, er werd maar liefst 24.200 m² kantoorruimte opgenomen. In 2006 werd er in totaal minder opgenomen, namelijk ruim 19.000 m², maar dat is nog steeds goed te noemen. Het aanbod is gedaald tot het niveau van 2004, maar per deelregio zijn daarin grote verschillen, zo nam vooral het aanbod in het centrum van Tilburg sterk af. In Tilburg wordt nauwelijks meer op risico bijgebouwd, toch zal de voorraad in de toekomst wel toenemen, dit omdat er met name een tekort is aan kwalitatief hoogwaardige kantoorpanden. Een groot nieuwbouwproject dat op het programma staat is de locatie Stationszone Noord, hier wordt na 2010 meer dan 100.000 m² kantoorruimte bijgebouwd. Een andere reden, waardoor te verwachten is dat de kantorenvoorraad toe zal nemen, is de goede bereikbaarheid van de stad, zowel met de auto als met het openbaar vervoer. Steeds vaker kiezen bedrijven ervoor om juist buiten de Randstad een geschikte locatie te zoeken. Omdat deze geschikte locaties er in Tilburg nog niet ten overvloede zijn en de kantorenmarkt als één van de krapste in Nederland te bestempelen is, zal dit in de toekomst niet uit blijven. Aanbod op 1 januari 2007: afname tot 32.900 m² In de regio Tilburg is het aanbod, ten opzichte van 1 januari 2006, met 11% gedaald tot 32.900 m². Ook het percentage nieuwbouw is afgenomen, namelijk met 24% en komt uit op 7.800 m². Het grootste object wat wordt aangeboden is gesitueerd op de Gasthuisring in Tilburg Overig met een metrage van 3.335 m². Het aantal aangeboden objecten is gestegen van 24 in 2006 naar 26 in 2007. Opvallend is de hoeveelheid aangeboden objecten groter dan 1.000 m²; van de 26 objecten worden 16 objecten aangeboden met een metrage groter dan 1.000 m². De gemiddelde grootte van de objecten in aanbod is 1.265 m², wat een afname van ongeveer 200 m² inhoudt. Ontwikkeling totale aanbod > 500 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 500 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2003

2004

2005

2006

2007

36.800

32.900

39.500

36.900

32.900

-41%

-11%

+20%

-7%

-11%

-20%

+32%

-7%

-12%

-21%

66%

27%

38%

29%

24%

34%

73%

62%

71%

76%


Aanbod deelgebieden Bij de deelregio’s is alleen het aanbod in Tilburg Centrum met 50% flink gedaald, naar 9.800 m². Na een daling in het aanbod in het deelgebied Tilburg Zuid is het aanbod nu weer toegenomen tot 6.700 m² en in Tilburg Overig is een toename van 3.400 m² te zien. Aanbod van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 500 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

20.000

17.700

19.900

19.500

9.800

Tilburg Zuid | South

8.100

7.500

11.000

4.400

6.700

Tilburg Overig | Other

8.700

7.700

8.600

13.000

16.400

36.800

32.900

39.500

36.900

32.900

Tilburg Centrum | Centre

Totaal | Total

pagina 80 van 127 • Tilburg • januari 2007


Opname in 2006: 19.800 m² Na een goed jaar in 2005 met 24.200 m2, mede door twee hoge opnames, komt de opname in 2006 lager uit. In de regio Tilburg werd in totaal 19.800 m² opgenomen, waarvan 2.300 m² nieuwbouw. De opname in Tilburg Centrum is toegenomen tot 10.700 m², maar in de andere deelgebieden neemt de opname af. Opname van kantoorruimten > 500 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 500 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006

20.100

9.100

5.000

9.800

10.700


2.800

1.600

5.600

2.900

1.900


4.700

2.400

4.000

11.500

7.200

27.500

13.100

14.600

24.200

19.800


Totaal | Total

Transacties: 14 Het aantal transacties is in 2006 met één toegenomen naar 14. Van deze 14 transacties zijn er zeven objecten in Tilburg Centrum opgenomen. Er waren drie transacties boven de 2.000 m². De grootste transactie vond plaats aan de Gasthuisring in Tilburg Overig, waar door de Rabobank ruim 3.700 m² bestaande bouw is opgenomen. De gemiddelde transactiegrootte bedroeg 1.419 m², tegen 1.864 m² in 2005.

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 60% De relatief krappe markt in Tilburg houdt nog steeds aan. Met een kantorenmarktratio van 60% is Tilburg de meest krappe markt van Nederland. Om de toekomstige vraag op te vangen zijn nieuwe ontwikkelingen nodig. Dit wordt de komende jaren beantwoord door een sterke uitbreiding van de kantorenvoorraad. Huurprijzen De hoogste huurprijs is gerealiseerd aan de Spoorlaan, waar € 165,- per m² wordt betaald. In Tilburg Zuid is de van te voren verwachte tophuur ook gehaald; er werd aan de Goirleseweg een huur van € 156,- per m² betaald. In de overige deelgebieden werd de verwachte tophuur niet gehaald; dit kan komen doordat van een aantal transacties de huurprijs niet bekend is gemaakt.






165

150


156

150


104

150

Voorraad11 De totale voorraad is ten opzichte van vorig jaar licht gestegen tot 470.000 m². Er zijn in 2006 een aantal kleine kantoorobjecten nieuw op de markt gekomen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

432.000

450.000

465.000

465.000

470.000

+4%

+4%

+3%

0%

+1%


Voor meer informatie voor de regio Tilburg kunt u terecht bij: Naber Immocom Bedrijfshuisvesting | De heer H.P.A.M. Klotz | Telefoon (013) 5 444 333 | www.naber.nl

januari 2007 • Tilburg • pagina 81 van 127


06-12-2006

09:44

Pagina 9

Knooppunt

Arnhem Nijmegen

7


januari 2007 • Arnhem-Nijmegen • pagina 83 van 127


7 • Knooppunt Arnhem-Nijmegen Arnhem Op de kantorenmarkt van Arnhem is op dit moment een langzame verandering gaande. De toename van het aanbod is tot staan gebracht, terwijl de opname groeit. De opname dit jaar is veel meer structureel van aard dan dat vorig jaar het geval was. Toen waren er een paar flinke uitschieters waardoor het beeld enigszins vertekende. Ook de kantorenvoorraad in Arnhem kende een groei en bedraagt nu 999.000 m2. Opvallend is dat momenteel veel partijen die niet BTW-plichtig zijn, zoeken naar nieuwe kantoorhuisvesting. Het afgelopen jaar zijn er een aantal grotere partijen geweest die hebben besloten binnen Arnhem te verhuizen. In deze gevallen werd vaak gekozen voor een nieuw kantoorgebouw of een nieuw te realiseren gebouw. Vanwege de behoefte aan grote, direct beschikbare kantoorpanden zijn de op risico gebouwde panden in Arnhem Zuid inmiddels bijna geheel opgenomen. Hetzelfde geldt voor de meeste panden op het BusinessPark Arnhem. Ook dit jaar is er aan plannen voor het bouwen op risico in Arnhem geen gebrek. De bouw van het gebouw ‘Eusebiushof’ naast het stadskantoor is recentelijk van start gegaan. De gemeente zal 12.000 m2 van dit pand opnemen, het overige metrage komt op de markt. Dit gedeelte zal zeer waarschijnlijk ook met name overheidsgelieerde partijen aantrekken. Ook zal op korte termijn gestart worden met de bouw van een drietal bouwlagen kantoorruimte boven het busstation, direct aan het WTC en het Centraal Station. Beide gebouwen worden gerealiseerd door projectontwikkelaar Eurocommerce. Omdat partijen steeds vaker voor een nieuw kantoorgebouw kiezen, worden oudere gebouwen gerenoveerd of herontwikkeld. De gemeente is zeer alert op het tegengaan van leegstand. Bedrijven uit verschillende sectoren laten ook een verschillend vestigingsgedrag zien. Zo verhuizen adviesbureaus steeds vaker naar ‘IJsseloord 2’, vanwege de goede autobereikbaarheid. Bedrijven die actief zijn in de financiële dienstensector, bijvoorbeeld een aantal banken, trekken weg uit het centrum naar locaties als ‘de Gelderse Poort’. Wel behouden ze vaak een locatie met een baliefunctie in de stad. De centrumlocaties blijken na de komst van het WTC in het stationsgebied interessant voor grote internationale partijen. Zo zijn bijvoorbeld Yer en Brunel hier al gevestigd. Aanbod op 1 januari 2007: gelijk niveau Na de daling van het voorgaande jaar is het aanbod dit jaar op een gelijk niveau gebleven. Het totale aanbod in Arnhem komt uit op 144.400 m2. Het aandeel nieuwbouw is in het totale aanbod toegenomen. Van de 85 aangeboden objecten zijn er 10 nieuw op de markt gekomen die verantwoordelijk zijn voor 23% van het totale aanbod. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2003

2004

2005

2006

2007

88.200

117.200

167.600

142.600

144.400

+29%

+33%

+43%

-14%

+1%

+54%

+59%

+67%

+21%

+24%

37%

49%

28%

19%

23%

63%

51%

72%

81%

77%


Aanbod deelregio’s In Arnhem Oost en in Arnhem Centrum is het aanbod gestegen met respectievelijk 65% en 28%. Daarentegen is het aanbod in de andere deelregio’s afgenomen, waarbij het aanbod in Arnhem West het sterkst is gedaald.

pagina 84 van 127 • Arnhem • januari 2007



Deelgebieden | Districts Arnhem Centrum | Centre

2003

2004

2005

2006

2007

10.500

30.900

32.100

26.000

33.300

Arnhem Noord | North

11.700

21.700

34.500

25.800

24.800

Arnhem Oost | East

29.600

27.600

40.600

31.900

52.600

Arnhem West | West

7.900

5.800

10.200

11.200

5.200

Arnhem Zuid | South

28.500

31.200

50.300

47.700

28.500

Totaal | Total

88.200

117.200

167.600

142.600

144.400

Opname in 2006: stijging 3% Vergeleken met vorig jaar is de opname met 3% licht gestegen. In Arnhem West en Arnhem Zuid steeg de opname het meest. In de andere deelgebieden is de opname juist gedaald en met name in Arnhem Oost. De grootste opname was in Arnhem Zuid, waar Nuon in het gebouw de ‘Rijnpoort’ 7.000 m2 opgenomen heeft. Transacties: 36 In totaal zijn er, net als vorig jaar, 36 kantoorobjecten opgenomen. Ondanks dat de opname in Arnhem Centrum is gedaald, zijn in dit deelgebied veel objecten opgenomen, namelijk 11. Er zijn 17 transacties geweest waarbij de opname boven de 1.000 m2 lag. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 1.536 m2. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006

Arnhem Centrum | Centre

5.200

4.700

27.500

19.500

16.000


6.400

3.500

4.200

9.600

3.700

Arnhem Oost | East

7.800

8.900

7.600

12.700

5.500

Arnhem West | West

3.700

1.200

3.500

1.100

4.100

Arnhem Zuid | South

15.000

14.500

7.900

10.800

26.000

Totaal | Total

38.100

32.800

50.700

53.700

55.300

Kantorenmarktratio: 38% De verhouding tussen opname en aanbod is op hetzelfde niveau gebleven als afgelopen jaar. De kantorenmarktratio komt uit op 38%. Vooral in Arnhem West en Arnhem Zuid is de ratio sterk gestegen, respectievelijk van 10% naar 79% en van 23% naar 91%. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren van 2006 zijn voor de meeste deelgebieden lager uitgevallen dan de verwachte tophuren. Alleen bij Arnhem West en Arnhem Zuid zijn de prijzen gestegen. Human Inference heeft 1.712 m2 gehuurd in ‘Businesspark Arnhem’ in Arnhem West voor € 204,- per vierkante meter per jaar. Dit is de hoogst gerealiseerde huur in 2006. Gerealiseerde en verwachte tophuren per m² vvo kantoorruimte per deelgebied ———————————————————————————————— Realised and expected top rents per square metres of lettable floor area of office space per district




Arnhem Centrum | Centre

137

140


147

160

Arnhem Oost | East

125

130

Arnhem West | West

204

190

Arnhem Zuid | South

189

179

Voorraad12 Net als vorig jaar is de totale kantorenvoorraad met 1% gestegen en komt uit op 999.000 m². De voorraad zal de komende jaren groeien door de verschillende ontwikkelingen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

939.000

972.000

982.000

989.000

999.000

+1%

+4%

+1%

+1%

+1%


Voor meer informatie over de regio Arnhem kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars De heer J.H. Vogelaar | Telefoon (026) 355 21 00 | www.strijboschthunnissen.nl

januari 2007 • Arnhem • pagina 85 van 127


Nijmegen Nijmegen kent na een dip in 2004 een sterke periode. In 2005 steeg de opname flink en ook in 2006 werden veel vierkante meters kantoor opgenomen. Er is een aardige concurrentie tussen Arnhem en Nijmegen, toch zijn er verschillen in het soort stad. Van oudsher wordt Arnhem gezien als de kantorenstad in de streek, terwijl Nijmegen als een typische industriestad wordt gezien. Dit laatste is zeker niet waar, zo is de werkgelegenheid in de zorg en onderwijs drie keer zo hoog als in de industrie. Daarnaast wordt Nijmegen steeds meer een echte kantorenstad, ontwikkelingen zoals die van het Philips Business Innovation Center zorgen daar voor. Dit project wordt ook wel ‘FiftyTwoDegrees’ genoemd en wordt in 2007 opgeleverd. Een ander verschil is terug te vinden in de huurprijzen; Nijmegen is over het algemeen een stuk goedkoper. Toch blijft Nijmegen een vrij lokale markt, er zijn weinig bedrijven die zich van buiten de regio komen vestigen. Wanneer een bedrijf kiest om naar het KAN-gebied te komen, dan valt de keuze meestal toch op Arnhem. Veel kantoorgebruikers halen hun bestaansrecht uit een relatie met de Radboud Universiteit, Philips of de Nijmeegse ziekenhuizen. Op het universiteitsterrein van Nijmegen zijn veel ontwikkelingen gaande, dit zorgt ervoor dat er ook in de toekomst beschikbare ruimte is voor bedrijven die zich nabij de Radboud universiteit willen vestigen. Het Masterplan voor de Spoorzone daarentegen is, ten opzichte van de plannen van vorig jaar, aanzienlijk gewijzigd. In eerste instantie werd er vanuit gegaan dat er 40.000 m² aan kantoorruimte gerealiseerd zou worden, zoals het er nu uitziet wordt dit metrage aanzienlijk kleiner en wordt er nagedacht over andere functies in dit gebied. Aanbod op 1 januari 2007: afname tot 83.300 m² Voor het eerst in jaren is er een daling in het aanbod. Het totale metrage in de regio Nijmegen komt uit op 83.300 m². Het percentage nieuwbouw is sterk gestegen, naar 41%. Dit is te verklaren doordat het grootste object met 30.000 m² nieuw op de markt is gekomen, het betreft ‘FiftyTwoDegrees’. Voor bestaande bouw is het grootste object te vinden aan het Stationplein, met 7.700 m² in aanbod. Totaal staan er 63 objecten in aanbod met een gemiddelde grootte van 1.322 m². Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

Aanbod m² vvo

2003

2004

2005

2006

2007

40.800

76.200

93.700

95.400

83.300

+3%

+87%

+23%

+2%

-13%

+23%

+70%

+61%

+37%

+20%

46%

31%

27%

15%

41%

54%

69%

73%

85%

59%


Aanbod deelgebieden In het deelgebied Nijmegen West wordt, door het project ‘FiftyTwoDegrees’, flink meer aangeboden dan een jaar geleden. Het aanbod komt hier uit op 38.200 m². In de overige regio’s is het aantal aangeboden vierkante meters afgenomen. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Nijmegen Centrum | Centre

11.300

12.600

12.700

19.700

15.000

Nijmegen Brabantse Poort

24.400

20.900

42.100

58.900

51.300

Nijmegen Oost | East

4.200

10.500

11.700

8.700

5.700

Nijmegen West | West

4.400

11.000

10.400

15.700

38.200

40.800

76.200

93.700

95.400

83.300

Totaal | Total

pagina 86 van 127 • Nijmegen • januari 2007


Opname in 2006: 26.100 m² In 2006 is de opname licht toegenomen, totaal werd 26.100 m² opgenomen. Bijna in alle deelgebieden is de opname dit jaar hoger dan vorig jaar. De opname in Nijmegen West ligt alleen lager dan vorig jaar. De verklaring hiervoor ligt in het feit dat er in 2005 in dit deel van Nijmegen een exorbitant hoge opname plaatsvond, een dergelijke transactie is dit jaar in Nijmegen West niet voorgekomen. In Nijmegen Oost, Nijmegen Centrum en de Brabantse Poort is er tenminste 20% meer opgenomen dan vorig jaar. De stijging is in het deelgebied Brabantse Poort het sterkst. Opvallend aan de opname in Nijmegen is dat veel kantoormeters zijn opgenomen door zorginstellingen. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


6.500

7.200

1.100

1.900

2.300


3.600

4.300

5.100

2.600

13.800


4.600

1.300

1.500

2.400

5.000


1.300

-

1.200

18.400

5.000

16.000

12.800

8.900

25.300

26.100

Totaal | Total

Transacties: 32 Het aantal transacties is in 2006 flink gestegen, van 17 naar 32. De meeste transacties waren in het deelgebied Nijmegen Brabantse Poort, waar 17 objecten werden opgenomen. De grootste opname vond plaats aan de Kerkenbos, de Arbo Unie huurt daar 2.400 m².

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Kantorenmarktratio: 31% De kantorenmarktratio komt uit op 31%, vergeleken met vorig jaar een stijging van 5%. Daaruit valt op te maken dat de kantorenmarkt in de regio Nijmegen het afgelopen jaar gezonder is geworden en dat terwijl 2005 ook al een goed jaar was.

Opname/Take-up



Huurprijzen De verwachte tophuren zijn in 2006 ruim gehaald. Er moet hierbij wel rekening worden gehouden met ‘incentives’. De verwachting is dat het geven van ‘incentives’ de komende jaren zal afnemen en dat de huurprijzen gelijk zullen blijven. De hoogste huur is gerealiseerd in Nijmegen West, hier wordt € 285,- per vierkante meter per jaar betaald.





161

135


165

125


167

120


285

110

Voorraad1 De totale kantorenvoorraad is in 2006 niet veranderd. Het afgelopen jaar zijn tevens geen nieuwbouw projecten gestart. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

411.000

409.000

404.000

426.000

426.000

0%

0%

-2%

+5%

0%


Voor meer informatie voor de regio Nijmegen kunt u terecht bij: Strijbosch Thunnissen Makelaars | De heer M.B. Honée | Telefoon (024) 365 10 10 | www.strijboschthunnissen.nl

januari 2007 • Nijmegen • pagina 87 van 127


06-12-2006

09:44

Pagina 10

Groningen Leeuwarden Assen

8


januari 2007 • Groningen • pagina 89 van 127


8 • Groningen, Leeuwarden, Assen Groningen De kantorenmarkt van Groningen was de laatste jaren zeer wisselvallig te noemen. Ook dit jaar wijkt af van vorig jaar. In 2006 zijn er namelijk aanzienlijk meer transacties geweest dan de laatste jaren het geval is geweest, toch komt het totaal aantal opgenomen vierkante meters overeen met 2005. Dat de kantorenmarkt aantrekt blijkt uit het feit dat er meer kantoorruimte wordt opgenomen, dan dat er wordt bijgebouwd; het aanbod neemt dan ook af. Net als vorig jaar is het grootste nieuwbouwproject het ‘Europapark’. Dit gebied is de komende jaren het meest van belang voor de economie van de stad. ‘Europapark’ bestaat uit vier delen, één van die delen is ‘Kantorenpark Euroborg’. Hier wordt meer dan 100.000 m² kantoorruimte gerealiseerd. Buiten de kantoorruimtes is ook gedacht aan wonen, leisure en onderwijs, middels de woonwijk ‘de Linie’, de Jumbo-supermarkt, een sportcentrum, het Noorderpoortcollege en een bioscoop. De gemeente Groningen is actief betrokken bij de ontwikkelingen op de kantorenmarkt. Cruciaal hierin is de bereikbaarheid en infrastructuur. Hier wordt dan ook veel aandacht aan besteed, zoals blijk uit het project ‘Kolibri OV-netwerk'. Een tramverbinding in de stad Groningen, een zweeftrein richting de Randstad en plannen voor de aanpak van de ringweg om Groningen moeten ervoor zorgen dat er meer forensen vanuit de regio naar de stad Groningen komen. Daarnaast werkt de overheid sterk mee aan het herontwikkelen van kantoorruimten tot een andere functie. Zo wordt het voormalig KPN-kantoor aan het Winschoterdiep omgebouwd tot een wooncomplex met 340 wooneenheden. Wooncorporatie Huismeesters heeft dit pand gekocht en vervolgens voor de komende tien jaar verhuurd aan Housing Office, een samenwerkingsverband tussen de Hanzehogeschool en de Rijksuniversiteit Groningen. Deze transactie omvatte 10.757 m² en Boelens Jorritsma is als makelaar betrokken geweest bij deze transactie. Sterke daling van het aanbod in Groningen Het afgelopen jaar is het aanbod in Groningen sterk gedaald. In totaal nam het aantal aangeboden vierkante meters ruim 30.000 m² af en dit komt neer op een percentage van 26% ten opzichte van het aanbodniveau vorig jaar. Deze daling is niet te wijten aan een verhoogde opname, want deze is dit jaar namelijk bijna gelijk aan vorig jaar, maar aan verschillende onttrekkingen en functieveranderingen op de kantorenmarkt. In totaal zijn er 65 objecten in aanbod, met een gemiddelde grootte van 1.332 m². Het totale aanbod komt derhalve neer op ruim 86.000 m². Het grootste pand in aanbod betreft een pand op de Hoendiep in Groningen West, hier staat een metrage van ruim 7.000 m² bestaande bouw te huur. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007


93.800

101.600

91.800

117.300

86.600


+117%

+8%

-10%

+28%

-26%

+53%

+50%

+30%

+31%

-3%


20%

34%

29%

33%

6%


80%

66%

71%

67%

94%


Stijging aanbod in deelgebied West In de meeste deelgebieden daalt de opname, maar in Groningen West neemt deze juist met 3.000 m² toe. Dit heeft te maken met grote metrages in aanbod, zoals het pand op de Hoendiep. Het sterkst daalt het aanbod in Noord. Vorig jaar was hier ruim 10.000 m² in aanbod, nu bedraagt het aanbod nog geen 5.000 m².

pagina 90 van 127 • Groningen • januari 2007




2003

2004

2005

2006

2007

Groningen Centrum | Centre

7.200

11.000

16.700

13.400

8.100

Groningen Noord | North

1.400

1.600

1.500

10.900

4.900

Groningen Oost | East

25.500

14.700

17.100

24.000

11.600

Groningen West | West

48.100

55.500

32.400

39.600

42.300

Groningen Zuid | South

11.700

18.800

24.100

29.400

19.700

Totaal | Total

93.900

101.600

91.800

117.300

86.600

Opname in 2006: 33.000 m² De opname in Groningen komt dit jaar overeen met de opname van vorig jaar. Wel zijn de opgenomen metrages heel anders verdeeld over de verschillende deelgebieden dan vorig jaar. Zo neemt de opname in Groningen Noord, in Groningen Zuid en in Groningen Oost toe, terwijl de opname in Groningen West en in het centrum van Groningen daalt. Het is opvallend dat de meeste groei geen nieuwbouw betreft. Alleen in Groningen Oost bepaalt opgenomen nieuwbouw het verschil en dit heeft te maken met de ontwikkelingen rondom het Euroborg. Het aantal opgenomen vierkante meters nieuwbouw bedraagt overigens 13% van het totaal voor Groningen. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


7.100

1.900

5.600

9.000

4.500


700

2.000

1.200

500

1.900

3.500

19.700

3.700

5.600

7.300


10.900

4.700

29.900

16.000

8.300


8.700

6.600

8.600

2.300

11.000

30.900

34.900

49.000

33.400

33.000


Totaal | Total 140.000

Transacties: 46 De laatste jaren lag het aantal transacties rond de 30. Het aantal transacties in 2006 komt met 46 beduidend hoger uit. De grootste transactie vond plaats op de Paterswoldseweg in Groningen Zuid, het aantal opgenomen vierkante meters bedroeg ruim 5.000.

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 38% De kantorenmarktratio is het afgelopen jaar met 9% toegenomen. De verkrapping op de Groningse markt is te danken aan het dalende aanbod. Huurprijzen De tophuur dit jaar is gerealiseerd in Groningen West. Een transactie aan het Cascadeplein heeft hiervoor gezorgd. De huurprijs bedraagt € 159,- per vierkante meter per jaar. Deelgebieden | Districts




150

130


132

110


145

140


159

135


140

130

Voorraad14 De kantorenvoorraad is het afgelopen jaar met 1% licht gestegen in Groningen. Er werden weliswaar enige nieuwbouwontwikkelingen bijgebouwd, maar er werd ook een flink aantal vierkante meters ontrokken. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari —————————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

826.000

841.000

858.000

864.000

874.000

+3%

+2%

+2%

+1%

+1%


Voor meer informatie over de regio Groningen kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars | Mevrouw E.M.A.J. van der Kley | Telefoon (050) 526 58 58 | www.boelensjorritsma.nl

januari 2007 • Groningen • pagina 91 van 127


pagina 92van 127 • Leeuwarden • januari 2007


Leeuwarden In Leeuwarden is een verschuiving waarneembaar van bedrijven die vanuit het oude stadscentrum naar nieuwbouwobjecten aan de rand van de stad trekken; voornamelijk bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening kiezen hier steeds vaker voor. De vaak monumentale panden zijn weinig flexibel en derhalve niet altijd geschikt voor moderne bedrijfsvoering. Ook de mindere bereikbaarheid heeft hierin een belangrijke rol gespeeld, evenals de matige parkeervoorzieningen. Wanneer bedrijven verplaatsen wordt er met name gekozen voor een nieuw pand van circa 500 tot 1.000 m². In het verleden hanteerde de gemeente van Leeuwarden een ‘autoluw-beleid’ voor de stad, maar daar is inmiddels vanaf gestapt. Nu is de bedoeling dat de binnenstad goed met de auto te bereiken is en er zijn al maatregelen uitgevoerd om dit te realiseren. Leeuwarden ondervindt concurrentie van Drachten en Heerenveen, beide met goed bereikbare kantoorlocaties langs de A7. In Heerenveen zijn daarnaast plannen voor 50.000 m² nieuwe kantoorontwikkeling nabij het Abe Lenstra stadion. Ook in Leeuwarden zijn ambitieuze plannen. Zo zal de komende 20 jaar het plan ‘de Zuidlanden’ gerealiseerd gaan worden. Dit plan herbergt, naast extra woningen en (commerciële) voorzieningen, ook circa 150.000 m² nieuwe kantoorruimte. De Zuidlanden komt, zoals de naam wellicht al doet vermoeden, ten zuiden van de stad. Daarnaast heeft de gemeente Leeuwarden plannen om de Leeuwarder Papier Fabriek en de dependances van de Noordelijke Hogeschool te herstructureren. Ook bij het WTC zijn er plannen voor extra kantoorruimte. Aanbod op 1 januari 2007: 60.700 m2 In de regio Leeuwarden is het totale aanbod kantoorruimte met 5% gestegen en komt hiermee uit op bijna 61.000 m2. Het percentage nieuwbouw is minder dan vorig jaar. Nu bestaat 12% van het aanbod maar uit nieuwbouwkantoren, dit was vorig jaar nog 14%. Het gebouw aan de Baljeestraat in Leeuwarden Centrum is met 3.816 m² het grootste object wat aangeboden wordt. In totaal worden in de regio Leeuwarden 63 objecten aangeboden, waarvan 20 objecten een groter metrage hebben dan 1.000 m2. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

28.500

31.200

49.600

58.000

60.700

-21%

+9%

+59%

+17%

+5%


-8%

-12%

+25%

+43%

+50%


42%

20%

14%

14%

12%


58%

80%

86%

86%

88%

Aanbod m² vvo Supply of square metres lettable floor area Percentage t.o.v. voorgaand jaar Percentage in relation to previous year

Stijging aanbod in Leeuwarden West De stijging van het totale aanbod in Leeuwarden komt geheel op het conto van het sterk gestegen aanbod in Leeuwarden West. Het aanbod nam in dit deelgebied namelijk met 60% toe tot bijna 23.000 m2. In de andere deelgebieden is het aanbod juist gedaald. In Leeuwarden Oost is het aanbod met 19% het meest gedaald. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Leeuwarden Centrum | Centre

5.400

13.300

22.000

23.800

22.900

Leeuwarden Oost | East

5.600

6.200

7.400

7.300

5.900

Leeuwarden West | West

8.900

8.600

10.800

11.800

18.900

Leeuwarden Zuid | South Totaal | Total

8.600

3.100

9.400

15.200

13.000

28.500

31.200

49.600

58.000

60.700

januari 2007 • Leeuwarden • pagina 93 van 127


Daling van opname in 2006 In tegenstelling tot vorig jaar is de opname in Leeuwarden, met 57%, sterk gedaald. In Leeuwarden Centrum is deze daling het grootst. Alleen in Leeuwarden West is de opname gestegen, namelijk met 67%. Van de totale opname betreft 30% nieuwbouw. Het komend jaar wordt verwacht dat het opnameniveau zich weer hersteld tot op het niveau van 2005. De tendens van de verhoogde opname in Leeuwarden West zal ook doorzetten, zo is de verwachting. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006

Leeuwarden Centrum | Centre

5.700

2.200

500

5.600

500

Leeuwarden Oost | East

1.400

1.200

3.700

-

-

Leeuwarden West | West

3.300

13.100

300

1.200

2.000

Leeuwarden Zuid | South Totaal | Total

70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01

'02

'03

'04

Aanbod/Supply

'05

'06

'07

6.100

6.600

3.700

2.700

1.600

16.500

23.100

8.100

9.500

4.100

Transacties: 8 Ook al is de opname gedaald, het aantal transacties is gestegen; van zeven in 2005 naar acht in 2006. De daling van de opname heeft te maken met het feit dat er voornamelijk kleine transacties zijn geweest; alle metrages liggen onder de 1.000 m2. In Leeuwarden Centrum heeft maar één transactie plaatsgevonden en in Leeuwarden Zuid heeft het meest aantal transacties plaatsgevonden, namelijk vier. De grootste transactie betreft het gebouw aan de Balthasar Bekkerwei in Leeuwarden West met een metrage van 819 m2. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 509 m2 en dat is aanzienlijk lager dan in 2005 het geval was, toen bedroeg het gemiddelde 1.360 m2.

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 7% De kantorenmarktratio is gedaald naar 7%. Hiermee is de Leeuwarder kantorenmarkt de ruimste in Nederland. In Leeuwarden Centrum is de markt nog ruimer met een ratio van 2%. Huurprijzen Van alle deelregio’s zijn de gerealiseerde huren hoger uitgevallen dan verwacht. In Leeuwarden West wordt de hoogste tophuur betaalt, namelijk € 127,-. De verwachting is dat de huren redelijk stabiel blijven.





125

125

-

100

Leeuwarden Centrum | Centre Leeuwarden Oost | East Leeuwarden West | West

127

120

Leeuwarden Zuid | South

120

115

Voorraad15 De totale kantorenvoorraad in de regio Leeuwarden is net als afgelopen jaren gelijk gebleven op 517.000 m2. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

515.000

517.000

517.000

517.000

517.000

+1%

+1%

0%

0%

0%


Voor meer informatie voor de regio Leeuwarden kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars Mevrouw C. Soesman | Telefoon (058) 213 33 31 | www.boelensjorritsma.nl

pagina 94 van 127 • Leeuwarden • januari 2007


januari 2007 • Assen • pagina 95 van 127


Assen Doordat Assen de provinciehoofdstad van Drenthe is, heeft hier traditioneel een redelijke concentratie van kantoren plaatsgevonden. Assen heeft een uitstekende vestigingsklimaat voor werknemers en werkgevers. De sterke punten zijn de bereikbaarheid (aan de A28 en spoorlijn Groningen-Assen-Zwolle-Utrecht), de kantoorcultuur en het prettige leefklimaat. Een aantal grote bedrijven, zoals NAM, Univé en Getroncis, zijn reeds gevestigd in Assen. In samenwerking met Groningen zijn veel ontwikkelingen op het gebied van infrastructuur gaande. Het doel hiervan is dat wonen en werken zich vooral moeten gaan ontwikkelen in de stedelijke centra en langs de A7, de A28 en de spoorlijnen. Assen heeft op dit moment een kantorenvoorraad van 285.000 m². De grootste kantoorstad van het Noorden (Groningen) bevindt zich op slechts 15 kilometer afstand, direct verbonden door de A28 en het spoor. Assen ondervindt echter in zeer beperkte mate concurrentie van Groningen. Kantorenvestigingen in Assen zijn voornamelijk te vinden in het stationsgebied en het meer zuidelijk gelegen kantorencentrum ‘Mandemaat’. Ook Europaweg Noord, delen van het Stadsbedrijvenpark, Kloosterveen en het tussengebied aan de Balkenweg bieden mogelijkheden voor kantoren. Opvallend is dat ‘oudere’ panden nog steeds erg in trek zijn in Assen, dit in tegenstelling tot veel andere kantorensteden in Nederland. Dit komt doordat deze panden op de beste locaties van de stad liggen en nog voldoende aan moderne eisen voldoen. Het aanbod sluit over het algemeen goed aan bij de vraag. De laatste jaren zijn aan de zuidzijde van het station meerdere kantoren gebouwd en deze locatie voldoet aan het locatiebeleid dat de gemeente voert. Hierin wordt gesteld dat kantoren in de nabijheid van knooppunten van openbaar vervoer dienen te liggen. De totale ruimte binnen de herstructurering van het stationsgebied / Veemarkt terrein bedraagt 23.000 m². Verder bestaan in het ‘Peelerpark’, aan de noordzijde van Assen, gelegen aan de A28, goede mogelijkheden voor snelweggebonden kantoren en kantoorhoudende bedrijven. Ook een deel van ‘Messchenveld’ kan bestemd worden voor kantoren. Het belangrijkste project is de Politietoren, op de locatie ‘Huize Nassau’ aan de zuidwestkant van Assen. Dit gebouw bedraagt circa 11.000 m², met een hoogte van ongeveer 60 meter. De oplevering staat gepland in 2007. Daarnaast bouwt Univé aan de J. Bommerstraat circa 4.000 m². Aanbod: daling van 18% tot 31.300 m² Op dit moment bedraagt het aanbod in de regio Assen 31.300 m², ten opzichte van afgelopen jaar betekent dat een daling van 18%. Ook het aandeel nieuwbouw van dit aanbod is gedaald. In totaal betreft 21% nieuwbouw. Het grootste object dat wordt aangeboden is een object aan de Schepersmaat, met een metrage van 5.469 m² in Assen Zuid. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

28.500

21.600

35.600

38.100

31.300


-12%

-24%

+65%

+7%

-18%


+40%

-1%

+34%

+22%

0%


33%

44%

60%

44%

21%


67%

56%

40%

56%

79%


Aanbod in Zuid stijgt het meest, het aanbod in het centrum het grootst Bij de meeste deelgebieden is het aanbod gedaald, alleen bij de deelregio Assen Zuid is het aanbod verdrievoudigd, ondanks het feit dat hier slechts twee panden in aanbod zijn.

pagina 96 van 127 • Assen • januari 2007


Het aanbod in het centrum van Assen is met 10.000 m² het grootst, wel is dat ten opzichte van vorig jaar 2.500 m² minder. In Assen Noord daalt het aanbod sterk. Vorig jaar was hier met 13.500 m² nog het meeste aanbod, nu is er slechts 5.800 m² van over. Dit komt neer op een daling van 57%. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Assen Centrum | Centre

13.400

8.700

8.400

12.500

10.000

Assen Noord | North

6.200

4.600

19.600

13.500

5.800

Assen West | West

7.100

7.000

7.600

10.600

9.300

Assen Zuid | South

1.800

1.300

-

1.500

6.200

28.500

21.600

35.600

38.100

31.300

Totaal | Total

Stijging van 64% in de kantorenopname in 2006 Dit jaar is de opname, vergeleken met 2005, met 64% gestegen, waardoor de opname uitkomt op 16.100 m². Dit heeft vooral te maken met de gestegen opname in het centrum van Assen. Opvallend is dat er in Assen Zuid weer objecten zijn opgenomen. Dit is vanaf 2004 niet meer gebeurd. Nu is er een object opgenomen met een metrage van 3.031 m². Deze transactie geldt als de grootste van 2006 in de gehele regio Assen. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


6.100

7.200

5.000

1.300

10.000

Assen Noord | North

2.400

3.500

2.000

3.400

4.200

Assen West | West

-

1.700

800

4.300

700

Assen Zuid | South

3.000

5.000

-

-

3.000

12.600

15.900

9.200

9.800

16.100

Totaal | Total

Transacties: 17 Het aantal opgenomen objecten is gestegen, van 15 naar 17 transacties. Slechts één transactie in 2006 was een nieuwbouwpand. Verder zijn er vijf transacties geweest waarvan het metrage boven de 1.000 m² lag.

45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000

Kantorenmarktratio: 51% De verhouding tussen opname en aanbod is gestegen, van 25% naar 51%, waardoor de markt krapper wordt. Alleen in Assen West is de markt, met 8% nog steeds erg ruim.

15.000 10.000 5.000 0 '01

'02

'03

Aanbod/Supply

'04

'05

'06

'07

Opname/Take-up 2

Opname en aanbod in m vvo —————————————————————————————————— Take-up and supply in square metres lettable floor area


Huurprijzen Alleen in Assen Zuid is de gerealiseerde tophuur lager uitgevallen dan verwacht. De mediane huurprijs in de regio Assen bedraagt € 119,- per vierkante meter per jaar. Verder heeft Rechtshulp Noord in Assen Centrum de hoogste gerealiseerde huur van € 173,betaald. Deelgebieden | Districts




173

180

Assen Noord | North

125

130

Assen West | West

-

125

Assen Zuid | South

100

120

Voorraad1 De totale kantorenvoorraad in de regio Assen bedraagt 285.000 m². Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

280.000

280.000

280.000

280.000

285.000

+4%

0%

0%

0%

+2%


Voor meer informatie voor de regio Assen kunt u terecht bij: Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars | De heer R. Lameijer Telefoon (0592) 31 52 00 | www.boelensjorritsma.nl

januari 2007 • Assen • pagina 97 van 127


06-12-2006

09:44

Pagina 11

Apeldoorn Deventer Zwolle

9


januari 2007 • Apeldoorn • pagina 99 van 127


9 • Regio Apeldoorn, Deventer en Zwolle Apeldoorn De goede opnamecijfers van 2005 konden in 2006 niet worden gecontinueerd. Ondanks enkele aansprekende transacties bleef het opnamecijfer dit jaar ver achter ten opzichte van 2005. Kanttekening hierbij is dat de cijfers van 2005 positief werden beïnvloed door de transactie van de Politieacademie (12.000 m²). Ondanks de enigszins tegenvallende resultaten van 2006 is er alle reden positief te blijven over de Apeldoornse kantorenmarkt. Zo werd dit jaar bekend dat Univé haar nieuwe hoofdkantoor van 6.000 m² zal vestigen aan de Europaweg en zijn de voorbereidingen begonnen voor de ontwikkeling van de kantoren voor de regionale brandweer en politie op het ‘van Gelderterrein’. Ook de ontwikkelingen rondom het nieuwe stationsplein naderen voltooiing, met als belangrijkste ontwikkeling voor de kantorenmarkt de realisering van het nieuwe ROC-schoolgebouw waar circa 20.000 leerlingen les zullen krijgen. Deze ontwikkeling zal het arbeidspotentieel van Apeldoorn positief beïnvloeden. De totale kantorenvoorraad in Apeldoorn is in 2006 licht gegroeid en bedraagt inmiddels 680.000 m². Deze groei is te danken aan de oplevering van het nieuwe ICT-gebouw van het Kadaster, ‘de Brug’ (10.000 m²) en de oplevering van de nieuwe kantoorruimte aan de Fauststraat van PinkRoccade-Getronics (13.000 m²). De kantorenvoorraad kan de komende jaren een grote groei verwachten met onder andere de ontwikkelingen aan de Europaweg en de nieuw te ontwikkelen kantoorgebouwen aan de Jhr. Quarles van Uffordlaan (‘Welgelegen’). Deze laatste ontwikkeling richt zich, naast twee kantoorgebouwen van circa 2.000 m², met kantoorvilla’s vanaf circa 400 m², voornamelijk op kleinere en middelgrote gebruikers. Dit jaar is eveneens officieel bekend geworden dat Centraal Beheer Achmea haar kantoorgebouw in de Apeldoornse binnenstad gaat verkopen en binnen vijf jaar nieuwbouw aan de Laan van Malkenschoten wil gaan betrekken. De toekomst van het 32.000 m² grote kantoorgebouw, een creatie van Herman Hertzberger, is nog onduidelijk. Sloop lijkt de meest reële optie voor het toch wel gedateerde kantoorgebouw. Aanbod op 1 januari 2007: met 16% gestegen naar 107.800 m2 In de regio Apeldoorn bedraagt het aanbod 107.800 m2 en is, in vergelijking met vorig jaar, met 16% gestegen. Het percentage nieuwbouw is daarentegen gedaald naar 16%. In Apeldoorn Overig wordt het grootste object aangeboden; het betreft het ABN AMRO Gebouw aan de Wapenrustlaan waar 9.349 m2 in aanbod is. In totaal worden er 77 objecten aangeboden, in 2005 waren dit er 82. Van de 77 objecten worden 32 objecten aangeboden met een metrage hoger dan 1.000 m2. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

59.200

78.400

96.400

92.600

107.800


-37%

+32%

+23%

-4%

16%


-24%

-1%

+17%

+10%

28%


53%

37%

29%

22%

16%


47%

63%

71%

78%

84%


Aanbod Apeldoorn Overig bijna verdrievoudigd De stijging in het aanbod heeft vooral te maken met de grote groei van het aanbod in Apeldoorn Overig. In dit deelgebied worden negen objecten aangeboden met in totaal een metrage van 17.400 m2. Het aanbod in Apeldoorn Oost is met 24% het meest gedaald. Apeldoorn Zuid en Apeldoorn Centrum herbergen het grootste aandeel van het aanbod.

pagina 100 van 127 • Apeldoorn • januari 2007




2003

2004

2005

2006

2007

Apeldoorn Centrum | Centre

8.300

11.500

24.000

25.000

29.600 17.700

Apeldoorn Noord | North

19.900

19.200

17.500

18.400

Apeldoorn Oost | East

16.800

19.800

12.900

10.600

8.100

Apeldoorn Zuid | South

11.700

25.500

35.000

32.000

35.000

Apeldoorn Overig | Other Totaal | Total

2.500

2.400

7.000

6.600

17.400

59.200

78.400

96.400

92.600

107.800

Daling opname in 2006 met 37% In tegenstelling tot vorig jaar is de opname met 37% gedaald, de opname komt uit op 21.700 m2. In drie deelregio’s is de opname gedaald, terwijl in de deelregio Apeldoorn Oost de opname juist is gestegen. Dit komt door opnames in ‘het Rietveld’ en ‘Le Beaufort’. Van de totale opname betreft 16% nieuwbouw. Het ‘TNO complex’ in Apeldoorn Zuid betreft de grootste transactie, waar de RGD 4.500 m2 heeft gehuurd. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


6.700

15.500

6.300

4.900

5.400


7.400

2.300

2.500

1.600

300


12.200

400

2.500

2.300

3.700


2.400

-

2.300

22.000

8.600

Apeldoorn Overig | Other

3.800

5.500

300

3.800

3.700

32.500

23.700

13.900

34.600

21.700

Totaal | Total

Transacties: 26 Het aantal transacties is ten opzichte van vorig jaar gedaald van 29 naar 26 in 2006. De meeste transacties vonden plaats in het centrum van Apeldoorn. Van de 26 transacties vonden er tien in dit deelgebied plaats. Zeven transacties waren groter dan 1.000 m². De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 836 m2; dit is lager dan vorig jaar.

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07

Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 20% De kantorenmarkt in de regio Apeldoorn is ruimer geworden. De ratio is gedaald van 37% in 2005 naar 20% in 2006. Met een ratio van 2% is Apeldoorn Noord het meest ruim. In Apeldoorn Oost is de kantorenmarkt juist het meest krap met 46%. Huurprijzen Net als vorig jaar is in Apeldoorn Oost de hoogste tophuur te vinden. In gebouw ‘Le Beaufort’ wordt 933 m2 gehuurd voor € 195,- per vierkante meter per jaar. Het betreft dan wel turn-key kantoorruimte. Voor alle tophuren geldt dat deze niet worden gerealiseerd zonder het geven van incentives, zoals inbouwpakketten of huurvrije periodes. Deelgebieden | Districts




155

150


120

175


195

175


125

145

85

140

Apeldoorn Overig | Other

Voorraad1 De totale kantorenvoorraad bedraagt in januari 2007 ongeveer 680.000 m². Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Komende jaren zal de voorraad, mede door de vele nieuwbouwontwikkelingen, verder stijgen. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

600.000

625.000

640.000

660.000

680.000

+7%

+4%

+2%

+3%

+3%


Voor meer informatie over de regio Apeldoorn kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer R. van den Dolder | Telefoon (055) 5 268 268 | www.rodenburg.nl



pagina 102 van 127 • Deventer • januari 2007


Deventer Verschillende factoren zorgen ervoor dat Deventer zich ontwikkelt tot een goede kantorenstad, zoals de goede bereikbaarheid, het arbeidspotentieel door de verschillende HBO-opleidingen en de verschillende nieuwbouwontwikkelingen op zowel de woning- als de kantorenmarkt. Daarnaast beschikt Deventer over een behoorlijk achterland en een grote diversiteit in woonomgeving. Deventer heeft een totale kantorenvoorraad van 320.000 m². In Deventer is sprake geweest van een aantal nieuwbouwontwikkelingen. In 2005 werden twee bijzondere nieuwbouwprojecten gerealiseerd en opgeleverd. Het project ‘De Nieuwe Poort’ in het centrum aan de Grachtengordel en het project ‘L’Arc en Ciel’ in het Hanzepark aan de Zutphenseweg zorgen samen voor een groot deel van toename van de kantorenvoorraad. Fase II van de nieuwbouwontwikkeling ‘de Nieuwe Poort’ wordt in 2007 aangevangen. Tevens is er in Deventer begonnen met de herontwikkeling van het Boreelkazerneterrein. De Boreelkazerne en de Houtmarktschool worden grondig gerenoveerd en op het kazerneterrein aan de Pikeursbaan komt nieuwe bebouwing (wonen, winkel, bedrijfsruimte). In de Boreelkazerne zelf komt in totaal circa 3.500 m² beschikbaar aan kantoorruimten op verschillende verdiepingen. Aan het eind van 2007 zal dit project, naar alle waarschijnlijkheid, afgerond zijn. Naast dit nog te realiseren nieuwbouwproject worden aan de Holterweg/ Hanzeweg ook nog een tweetal nieuwe kantoorgebouwen gerealiseerd en dit project is goed voor circa 7.000 m² kantoor. Daarnaast wordt op dit moment de mogelijkheid bestudeerd tot het ontwikkelen van kantoorruimte aan de Zweedsestraat/ Visbystraat en op de voormalige locatie van Tedeco aan de Hanzeweg. Aanbod op 1 januari 2007: daling met 7% tot 57.900 m² Het aanbod is in één jaar tijd met 7% gedaald en dat terwijl het aanbod de laatste twee jaar behoorlijk steeg. Het aanbod krijgt vorm door 43 objecten, waarmee de gemiddelde grootte per object op 1.347 m² uitkomt. In totaal zijn er 10 transacties van tenminste 2.000 m². Het grootste object, ‘L’Arc en Ciel’, bedraagt 4.951 m² en betreft nieuwbouw. In totaal bedraagt de nieuwbouw 28% van het aanbod. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

48.500

48.100

60.200

62.500

57.900

-17%

-1%

+25%

+4%

-7%


+4%

+2%

+19%

+12%

+4%


46%

30%

16%

24%

28%


54%

70%

84%

76%

72%


Aanbod deelregio: grote daling in het centrum van Deventer Vorig jaar werd de verwachting uitgesproken dat het aanbod in Deventer minder zou worden. Dit had te maken met de toenemende vraag naar de kantoorruimte. Een jaar later blijkt dat de verwachting is uitgekomen en dat het aanbod met name in het centrum sterk is gedaald. Hier worden voornamelijk kleine kantoorruimtes opgenomen. Toch zijn er ook nieuwe kantoormeters op de markt toegevoegd, zoals in de ‘Nieuwe Poort’ op de Mr. de Boerlaan. Daarnaast zijn een aantal panden in het centrumgebied van functie veranderd. In de andere deelgebieden van Deventer is nauwelijks een daling te zien. In Deventer Hanzepark zijn op de Hunneperkade nieuwe vierkante meters kantoor toegevoegd, het Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Deventer Centrum | Centre

4.500

3.700

11.100

10.600

6.600

40.600

35.500

39.200

40.900

40.400

3.300

8.900

9.900

10.900

10.900

48.400

48.100

60.200

62.500

57.900

Deventer Hanzepark Deventer Overig | Other Totaal | Total

januari 2007 • Deventer • pagina 103 van 127


gaat hier om 4.493 m². Ook staat er nieuwbouw in aanbod op de Zutphenseweg in het gebouw de ‘Hanze Staede’ en ‘l’Arc en Ciel’. In Deventer Overig staat nieuwbouw aangeboden op de Brinkgreverweg. Opname in 2006: tegenvallende opname, stijgende opname in Deventer Hanzepark Ondanks dat het aanbod is afgenomen, neemt ook de opname af. Dit heeft te maken met het aantal panden dat is ontrokken aan de markt. De opnames worden met name gedaan door bedrijven die actief zijn in de zakelijke dienstverlening. Er zijn vier transacties van boven de 1.000 m², waarvan de grootste transactie, van 3.337 m², heeft plaatsgevonden in Deventer Hanzepark. Het ging hier om de opname van het nieuwbouwpand de ‘Odyssee’ aan de Hunneperkade. Ook de op één na grootste transactie heeft plaatsgevonden in Deventer Hanzepark en betreft een nieuw pand. Rodenburg makelaars bemiddelde bij een opname van 1.535 m² in ‘de Watersnip’. Het aandeel nieuwbouw in de opname is 49%. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


5.800

1.600

4.300

8.000

3.000

16.700

5.700

18.100

6.800

9.000

2.000

1.700

600

1.600

530

24.500

9.000

23.000

16.400

12.530

Deventer Hanzepark Deventer Overig | Other Totaal | Total

Transacties: 14 Het totaal aantal transacties komt in 2006 uit op 14, in 2005 waren er 16 transacties. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 897 m², terwijl dit aantal vorig jaar nog op 1.000 m² uitkwam. 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '01

'02

'03

Aanbod/Supply

'04

'05

'06

'07

Kantorenmarktratio: 22% De kantorenmarkt in Deventer is het afgelopen jaar ruimer geworden. Zowel het aanbod als de opname daalden. Vorig jaar kwam de ratio nog uit op 25%, nu is deze 22%. Over het algemeen kan gesteld worden dat vooral een aantal bestaande panden moeilijk te verhuren is. De nieuwbouwlocaties lopen wel goed in Deventer. Nieuwbouwpanden blijven over het algemeen kort in aanbod. De aandacht vanuit de overheid moet vooral gericht worden op inflexibele oudere panden. Wanneer deze te lang in aanbod staan, dient er een passende oplossing verzonnen te worden.

Opname/Take-up



Huurprijzen Vorig jaar werd de tophuur in Deventer Hanzepark gerealiseerd en bedroeg € 193,-. Dit jaar ligt de tophuur wat lager; in het centrum van Deventer werd een huur van € 170,bewerkstelligd. Overigens zijn incentives, zoals inbouwpakketten, nog steeds gebruikelijk. Voor komend jaar worden geen spectaculair hoge tophuren verwacht, aangezien de markt ruimer is geworden. Deelgebieden | Districts




170

150

Deventer Hanzepark

147

160

Deventer Overig | Other

140

120

Voorraad18 De voorraad is in 2006 met 9.000 m² vergroot en komt op 1 januari 2007 uit 320.000 m². Ten opzichte van vorig jaar stijgt de voorraad met 3%. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

312.000

300.500

311.000

311.000

320.000

+4%

-4%

+3%

0%

+3


Voor meer informatie over de regio Deventer kunt u terecht bij: Rodenburg Makelaars | De heer E.H. Veerman | Telefoon (0570) 68 68 68 | www.rodenburg.nl

pagina 104 van 127 • Deventer • januari 2007




Zwolle Zwolle is als kantorenmarkt de laatste jaren sterk in trek, al was de opname in 2005 erg laag. Dit jaar is het een stuk beter. Mede door de strategische ligging in Nederland en het diverse kantooraanbod trekt Zwolle veel bedrijven vanuit de Randstad. Zwolle is gelegen op een landelijk knooppunt en de verbeterde bereikbaarheid, door de verbreding van de A28 en de N50, maakt dat Zwolle een interessante vestigingsplaats is. Vooral bedrijven uit de zakelijke dienstverlening en de overheid tonen veel interesse in Zwolle. Daarnaast kent Zwolle een prettig leefklimaat en dat zorgt weer voor voldoende personeel voor bedrijven. De gevestigde bedrijven komen veelal uit Zwolle zelf of uit de regio, toch kan het goed concurreren met plaatsen zoals Amersfoort en Apeldoorn. De kantorenvoorraad bedraagt zo’n 759.000 m² en geldt daarmee als een sterke speler op de kantorenmarkt in Nederland. De voorraad is met name verspreid over een aantal locaties, zoals ‘Oosterenk/Watersteeg’, ‘Hanzeland’ en ‘Voorsterpoort’. De snelweglocatie ‘Voorsterpoort’ is dé kantorenlocatie waar de meeste nieuwe kantoren worden gebouwd of gebouwd gaan worden. Daarnaast zijn er veel ontwikkelingen gaande in de zone ‘Ceintuurbaan — FC Zwolle stadion’. De Zwolse kantorenmarkt geldt als een zeer gezonde markt waar het aanbod goed op de vraag is afgestemd. Met de nieuwe ontwikkelingen verspreid over de stad ziet het er naar uit dat er ook aan de kwalitatief hoogwaardige vraag in de toekomst kan worden voldaan. Aanbod op 1 januari 2007: stijging tot 97.500 m² Het aanbod in Zwolle bedraagt 97.500 m², dit is een stijging van 11% ten opzichte van een jaar geleden. Van het totale aanbod bestaat 90% uit bestaande bouw en 10% uit nieuwbouw en daarmee is het percentage nieuwbouw gedaald. Deze daling heeft te maken met de verhoogde opname van nieuwbouw; nieuwbouwpanden blijven over het algemeen vrij kort in aanbod. Er staan in totaal 84 objecten in aanbod, met een gemiddelde grootte van 1.161 m². Hiervan zijn 15 objecten groter dan 2.000 m². Het grootste object in aanbod is een gebouw aan de Dokter Stolteweg, waar 5.700 m² bestaande bouw in aanbod is. Het grootste nieuwbouwobject ligt aan de Ceintuurbaan, waar 4.300 m² beschikbaar is. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

59.900

84.000

58.100

87.800

97.500


+10%

+40%

-31%

+51%

+11%


+15%

+42%

-5%

+27%

+14%


43%

50%

32%

19%

10%


57%

50%

68%

81%

90%


Aanbod deelgebieden In de deelgebieden Zwolle Centrum en Zone A28 is het aanbod afgenomen. In de andere deelgebieden, vooral in de Zone Ceintuurbaan, is het aanbod toegenomen. Het grootste aanbod bevindt zich net als vorig jaar in de Zone Ceintuurbaan en in Hanzeland. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Zwolle Centrum | Centre

7.400

11.100

11.400

12.600

10.500

Nieuwbouw Berkum

1.100

300

300

-

300

Zone A28 | Fare-stage 28

5.000

2.800

1.700

11.700

6.700

Zone Ceintuurbaan | Fare-stage Ceintuurbaan

9.200

15.200

21.400

27.700

39.100

29.700

47.500

14.100

21.400

23.000

7.500

7.100

9.200

14.300

17.900

59.900

84.000

58.100

87.700

97.500

Hanzeland Zwolle Overig | Other Totaal | Total

pagina 106 van 127 • Zwolle • januari 2007


Opname in 2006: 55.700 m² De opname is flink toegenomen tot 55.700 m². Na het topjaar van 2004 vielen de cijfers in 2005 enigszins tegen, maar in 2006 leeft de markt weer op. In alle deelgebieden stijgt de opname. Van het aantal opgenomen vierkante meters betreft 34% nieuwbouw, in 2005 bedroeg dit percentage 28%. Hieruit blijkt opnieuw dat nieuwbouw erg in trek is bij ondernemers. De grootste transactie in 2006 betreft ook nieuwbouw en heeft plaatsgevonden aan de Burgemeester Roelenweg. Achmea-Groeneland heeft hier 16.600 m² kantoorruimte aangehuurd. Bramer Bedrijfsmakelaars heeft bemiddeld bij deze transactie. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


3.800

3.300

6.200

2.900

7.500

Nieuwbouw Berkum

-

1.100

-

300

300


6.400

5.800

36.800

6.300

16.600


6.500

5.000

14.500

9.200

14.200

11.500

19.000

38.600

4.800

9.700

1.600

2.700

3.500

1.400

7.400

29.800

36.900

99.700

24.900

55.700

Hanzeland Zwolle Overig | Other Totaal | Total 120.000

Transacties: 50 Er zijn in 2006 in totaal 50 transacties geweest. De gemiddelde transactiegrootte komt uit op 1.113 m². In vergelijking met het jaar 2005 zijn er 28 transacties bijgekomen, maar de gemiddelde transactiegrootte komt wel iets lager uit. De meeste transacties vonden plaats in de Zone Ceintuurbaan, Hanzeland en in Zwolle Centrum.

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 57% De kantorenmarktratio in de regio Zwolle is flink gestegen. Dit betekent dat de markt het afgelopen jaar krapper is geworden. De Zwolse kantorenmarkt is gezond te noemen, maar dat geldt al jaren zo. De stijging van de ratio is te danken aan een grotere stijging van de opname dan van het aanbod. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren liggen in 2006 over het algemeen hoger dan in 2005. De transactie met de hoogste tophuur (€ 199,- per m²) is behaald in het deelgebied Zone A28, op de Burgemeester Roelenweg. Een andere hoge huur is gerealiseerd aan de Luttenbergstraat, in deelgebied Zwolle Centrum, waar € 192,- per m² wordt betaald.






192

175

Nieuwbouw Berkum

115

150


199

185


189

185

Hanzeland

183

190

Zwolle Overig | Other

108

140

Voorraad1 De totale voorraad is in 2006 met 3% toegenomen tot 740.000 m². De toename is te danken aan een opgeleverd gebouw van 19.000 m². Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of January 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

635.000

648.000

713.000

740.000

759.000

+1%

+2%

+10%

+4%

+3%


Voor meer informatie voor de regio Zwolle kunt u terecht bij: Bramer Bedrijfsmakelaars | De heer ing. G.J. in ‘t Veld | Telefoon (038) 422 42 25 | www.bramer.biz

januari 2007 • Zwolle • pagina 107 van 127


06-12-2006

09:44

Pagina 12

Twente Enschede Hengelo

10




10 • Twente Enschede Twente is een kleine actieve kantorenmarkt in Nederland. Landelijk gezien is Twente dé vestigingslocatie in het oosten. De nadruk ligt sterk op technisch gerelateerde bedrijven. Dit komt door de aanwezigheid van de universiteit Twente. Enschede is te bestempelen als een typische vervangingsmarkt. Incourante kantoorpanden worden vervangen door moderne, flexibele objecten. Hierdoor wordt het aanbod van verouderde kantoren steeds groter, terwijl het aanbod van ‘jonge’ kantoorpanden sterk afneemt. Het komende jaar zal de vraag met name vorm krijgen door ICT-bedrijven en de zakelijke dienstverlening. De verschillende kantorenparken en de stationslocatie zullen het ook in 2007 goed doen. Aan plannen is in Enschede geen gebrek. In het Plangebied ‘Zuiderval’, het Stationsgebied en op het Business & Science Park zal in de toekomst worden bijgebouwd. Plan ‘Zuiderval’ is een herontwikkelingsplan van ongeveer 40 hectare waar kantoren, woningen en andere voorzieningen gecombineerd worden. De gemeente bestempeld ‘Zuiderval’ als dé kantorenlocatie van de stad. Met hoge markante kantoortorens in een parkachtige omgeving is deze locatie op zijn minst bijzonder te noemen. Aanbod op 1 januari 2007: daalt tot 60.000 m2 Net als vorig jaar is het aanbod in de regio Enschede ook dit jaar gedaald, namelijk met 17%. Hierdoor komt het aanbod op een totaal van 60.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Vergeleken met het vijfjaarsgemiddelde is het huidige aanbod maar liefst 31% lager. Het aandeel nieuwbouw in het aanbod bedraagt 14% en is ten opzichte van vorig jaar 2% gestegen. In het centrum van Enschede wordt het grootste object aangeboden met een metrage van 5.100 m2. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

122.900

65.100

77.100

72.600

60.000


+23%

-47%

+18%

-6%

-17%


-20%

-33%

-21%

-16%

-31%


43%

22%

13%

12%

14%


57%

78%

87%

88%

86%


Sterke daling aanbod Enschede Business & Science Het aanbod in de regio Enschede is gedaald en dit komt mede door de sterke daling van 43% in het Business & Science Park’ en door de daling van 24% in Enschede Zuiderval. In Enschede Centrum en Enschede Overig is het aanbod wel gestegen, zij het licht. Op dit moment staan 64 objecten in aanbod. Hiervan staan er 29 objecten in het centrum in aanbod. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Enschede Centrum | Centre

35.800

27.800

36.900

29.100

30.100

Enschede Business & Science Park

63.100

29.000

29.500

29.800

16.900

Enschede Zuiderval

12.600

3.500

4.900

7.200

5.500

Enschede Overig | Other

11.400

4.800

5.900

6.500

7.500

122.900

65.100

77.100

72.600

60.000

Totaal | Total

pagina 110 van 127 • Enschede • januari 2007


Opname in 2006: 28% gestegen De opname in regio Enschede is met 28% gestegen en daarmee zet de stijgende lijn die vorig jaar werd ingezet door. De totale opname in 2006 komt uit op 33.800 m2 en dat is ruim 7.000 m2 hoger dan vorig jaar. Ongeveer 10% van de opgenomen vierkante meters betreft nieuwbouw en dit percentage is verdeeld over drie transacties. Alle drie de nieuwbouwtransacties vonden plaats in Enschede Business & Science Park; twee op het Patheon en één op de Neptunusstraat. De grootste stijging in opname, met 81%, is ook te zien in dit deelgebied. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006


16.600

11.800

7.000

12.200

9.000


11.900

10.200

9.800

11.700

21.200

Enschede Zuiderval

3.400

-

-

-

1.700

Enschede Overig | Other

1.900

900

1.200

2.600

1.900

33.900

22.900

17.900

26.500

33.800

Totaal | Total

Transacties: 35 In totaal zijn er in de regio Enschede 35 transacties geweest, wat een verdubbeling is ten opzichte van 2005. In Enschede Business & Science Park is, naast de grootste stijging in opname, tevens ook de grootste transactie te vinden. In dit deelgebied heeft Arke 5.940 m2 in het gebouw ‘la Tramontane’ gehuurd. Verder hebben er tien transacties plaats gevonden waar het metrage meer dan 1.000 m2 bedraagt.

140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up



Kantorenmarktratio: 56% Door een afname in het aanbod en een stijging in de opname, is de kantorenmarktratio gestegen en bedraagt nu 56%. De markt in de regio Enschede is hierdoor krapper geworden; vooral in Enschede Business & Science Park is de markt krap te noemen. Huurprijzen In 2006 zijn de gerealiseerde huurprijzen gestegen ten opzichte van de verwachte tophuren. Alleen in Enschede Centrum zijn de prijzen gedaald. Voor vierkante meters op ‘het Capitool’ werd in Enschede Business & Science Park de hoogste gerealiseerde huur van € 145,- per vierkante meter per jaar betaald. De mediane huurprijs in de regio Enschede bedraagt € 109,- per vierkante meter per jaar.





139

140


145

135

Enschede Zuiderval Enschede Overig | Other

-

135

110

100

Voorraad20 Na een lichte stijging in 2006, is de totale kantorenvoorraad in de regio Enschede stabiel gebleven op 455.000 m2. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

418.000

420.000

420.000

455.000

455.000

+7%

0%

0%

+8%

0%


Voor meer informatie over de regio Enschede kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

januari 2007 • Enschede • pagina 111 van 127


Hengelo De kantorenmarkt van Hengelo is minder groot dan die van Enschede. Toch weet de stad door de ligging aan doorgaande wegen en de nabijheid van het internationale spoorwegennetwerk van oudsher veel bedrijven aan zich te binden. Hengelo heeft zich in het verleden weten te ontwikkelen door de industrie en door te investeren in andere economische sectoren. De industrie is niet langer de grootste werkgever van de stad, maar is wel een stuwende kracht. Bedrijven zoals Thales, Akzo, Siemens Demag, DeLaval en Eaton zijn welluidende namen van bedrijven die Hengelo rijk is. Hengelo heeft 80.000 inwoners en 40.000 arbeidsplaatsen. Hengelo heeft al haar aandacht gericht op het herstructureringsgebied Hart van Zuid, dat tussen het NS-station en het Twentekanaal ligt. Het Hart van Zuid gaat ruimte bieden aan woningen en kantoren. De eerste fase van dit project bedraagt zes hectare, het totale project 17 hectare. Op het deelgebied Lansinkveld wordt het opleidingscentrum ROC Community College gerealiseerd. Dit is een mooie kans om de bedrijvigheid te koppelen aan onderwijs. De verwachting is dat deze ontwikkeling een economische spin-off mogelijk moet maken. Aanbod op 1 januari 2007 In de regio Hengelo komt het aanbod uit op 46.500 m2. Dit is een daling van 2% ten opzichte van vorig jaar. Echter, het percentage nieuwbouw in het aanbod is aan het stijgen; het bedraagt nu 35% van het totale aanbod. Deze stijging komt door de verschillende ontwikkelingen die worden gerealiseerd in Hengelo. In totaal worden er 42 objecten aangeboden. Het grootste object dat wordt aangeboden is gesitueerd in Hengelo Westermaat en bedraagt 6.000 m2. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

51.100

37.800

54.900

47.300

46.500

+25%

-26%

+31%

-14%

-2%


+2%

-24%

-6%

+2%

0%


43%

38%

38%

31%

35%


57%

62%

62%

69%

65%


Daling van het aanbod in Hengelo Overig Vooral het aanbod in Hengelo Overig is sterk gedaald, van 5.800 m2 naar 3.300 m2. In het Hart van Zuid is het aanbod gelijk gebleven en ook het aanbod in het centrum is vrij stabiel. In Westermaat Campus en Westermaat is het aanbod gestegen. De verwachting is dat vooral kantoorgebouwen gesitueerd op stationslocaties gewild zullen zijn. Door alle herontwikkelingen komen hier namelijk hoogwaardige kantoorpanden beschikbaar, die voldoen aan de moderne eisen van deze tijd. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st


2003

2004

2005

2006

2007

Hengelo Centrum | Centre

6.500

11.400

15.800

15.400

15.300

Hengelo Hart van Zuid Hengelo Westermaat Campus Hengelo Westermaat Hengelo Overig | Other Totaal | Total

pagina 112 van 127 • Hengelo • januari 2007

700

3.000

3.800

3.800

3.800

-

2.800

2.800

2.800

3.300

35.200

17.400

24.200

19.500

20.800

8.700

3.100

8.400

5.800

3.300

51.100

37.800

54.900

47.300

46.500


Opname in 2006 In tegenstelling tot vorig jaar is in 2006 de opname gestegen, van 5.700 m2 in 2005 naar 7.900 m2 in 2006. Alleen in Hengelo Overig is de opname met 18% gedaald. De opname in het centrum van Hengelo is verdrievoudigd. Opvallend is dat er voor het eerst in twee jaar weer een opname is geweest in Westermaat Campus. De transacties in Hengelo kenemerken zich door de geringe grootte. Zo is er geen transactie geweest van een metrage boven 1.000 m2. De grootste transactie die plaats heeft gevonden bedraagt 680 m2 aan de Amarilstraat in Hengelo Overig. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006

10.800

2.900

4.800

400

1.200

Hengelo Hart van Zuid

-

1.000

-

-

-

Hengelo Westermaat Campus

-

3.200

-

-

1.000

Hengelo Westermaat

4.500

21.200

2.600

3.100

3.900

Hengelo Overig | Other

2.300

800

1.200

2.200

1.800

17.600

29.200

8.500

5.700

7.900


Totaal | Total

Transacties: 18 Het aantal transacties is, in vergelijking met vorig jaar, gestegen van 10 naar 18 transacties. Tweederde van alle transacties betrof een opname in Hengelo Westermaat. Van de 18 transacties hebben er 11 in Westermaat of Westermaat Campus plaatsgevonden. De gemiddelde transactiegrootte bedraagt 433 m2. Ruim 22% van alle transacties betrof nieuwbouw.

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 17% De verhouding tussen opname en aanbod is gestegen, van 12% naar 17%, wat inhoudt dat de kantorenmarkt in Hengelo krapper wordt. Wel blijft deze ratio enigszins achter bij het landelijk gemiddelde en kan de kantorenmarkt als ruim worden bestempeld. In Hengelo Overig is de kantorenmarkt het meest krap met een ratio van 55%. Huurprijzen De hoogste tophuur is gerealiseerd in het gebouw aan de Bornsestraat, waar Fortis kantoorruimte heeft gehuurd voor € 166,-. Dit betreft een gebouw dat afgelopen jaar nieuw op de markt is gekomen.






-

130

Hengelo Hart van Zuid

-

125

Hengelo Westermaat Campus

135

130

Hengelo Westermaat

166

130

Hengelo Overig | Other

120

100

Voorraad21 Net als voorgaande jaren is de totale kantorenvoorraad stabiel gebleven op 290.000 m2. Door de ruime markt is meer kantoorruimte niet nodig. Wel zou er een slag geslagen kunnen worden wat betreft kwaliteit van de kantoorpanden. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

290.000

290.000

290.000

290.000

290.000

+32%

0%

0%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Hengelo kunt u terecht bij: Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars | De heer T.A. van der Veen | Telefoon (053) 485 22 44 | www.snelderzijlstra.nl

januari 2007 • Hengelo • pagina 113 van 127


06-12-2006

09:44

Pagina 13

Maastricht Heerlen

11




11 • Maastricht en Parkstad Limburg/Heerlen Maastricht De kantorenmarkt van Maastricht is te definiëren als een krappe, hoogwaardige kantorenmarkt. Het grootste deel van het aanbod is te vinden in het oosten van Maastricht. Een groot nieuwbouwproject, project ‘Belvedère’, wordt gerealiseerd aan de noordwestkant van de stad. Het is de bedoeling om in dit gebied kantoorruimte bij te bouwen. De ontwikkeling van dit project zal tot 2025 gaan duren. Het heeft ook tot doel de nadruk van de werkgelegenheid, die nu op industriële activiteiten ligt, meer op de diensten- en kennissector te leggen. In het plan voor de ontwikkeling van ‘Belvedère’ is 75.000 m² gereserveerd voor kantoorruimte. Ondanks de nabijheid van de binnenstad ligt dit terrein wel erg geïsoleerd, verbetering van de infrastructuur en de bereikbaarheid is derhalve ook onontbeerlijk. Ook in het stationsgebied van Maastricht is veel veranderd. Een goed voorbeeld daarvan is het markante gebouw ‘de Colonel’ in Wyck. ‘De Colonel’ is een kantoorgebouw met vijf bouwlagen, met daaraan vast een kantoortoren van vijftien verdiepingen. In totaal bedraagt de kantooroppervlakte 18.000 m². Bedrijven zoals Q-park, ING Bank, Ernst & Young, 3W en Arcadis hebben zich, nadat de deuren in december 2005 werden geopend, gevestigd in dit nieuwbouwobject. Aanbod op 1 januari 2007 met 2% gedaald Het aanbod in de regio Maastricht is net als het voorgaande jaar gedaald, nu bedraagt de daling 2%. Opvallend aan het aanbod is dat het louter bestaande objecten betreft. Het grootste object dat wordt aangeboden heeft een metrage van 14.000 m2 en is gesitueerd in Maastricht Oost op de Noormannensingel. Het totale aanbod bestaat uit 60 objecten, waarvan 16 objecten aangeboden worden met een metrage groter dan 1.000 m2. De gemiddelde grootte van het aanbod is 1.158 m². Wanneer het huidige aanbod wordt vergeleken met het gemiddelde aanbod van de afgelopen vijf jaar, dan blijkt dat het huidige aanbod maar liefst 11% hoger is. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

67.500

62.900

78.300

71.200

69.500


+110%

-7%

+24%

-9%

-2%


+155%

+52%

+28%

+14%

+11%


32%

17%

14%

8%

0%


68%

83%

86%

92%

100%


Daling aanbod Randwyck De daling van het aanbod, is vooral te merken in deelgebied Randwyck; hier is het aanbod met 33% gedaald. Ook het aantal aangeboden objecten is gedaald van zestien objecten in 2005 naar negen objecten in 2006. In het Centrum en Wyck is het aanbod juist toegenomen. Samen met Maastricht Oost heeft dit deelgebied een groot aandeel in het aanbod. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Centrum en Wyck | Centre and Wyck Ceramique Maastricht Oost | East Maastricht West | West

2003

2004

2005

2006

2007

19.800

9.000

16.500

18.400

24.500

-

1.000

4.600

4.700

5.100

29.000

30.700

31.600

29.800

26.900 3.900

2.100

3.200

2.400

4.700

Randwyck

16.600

19.000

23.200

13.600

9.100

Totaal | Total

67.500

62.900

78.300

71.200

69.500

pagina 116 van 127 • Maastricht • januari 2007


Opname in 2006 De opname is met 68%, ten opzichte van vorig jaar, flink toegenomen tot 31.000 m2. Deze stijging is in alle deelgebieden terug te vinden, alleen de sterkte van deze stijging verschilt per deelgebied. De grootste transactie heeft plaatsgevonden aan de Randwycksingel / Erasmusdomein, waar Clerical Medical Investment Group Limited 4.000 m² heeft opgenomen. Net als in het aanbod, betreft geen van de opgenomen panden een nieuwbouwpand. Zoals het er nu naar uitziet zal dit het komende jaar veranderen. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district


2002

2003

2004

2005

2006

Centrum en Wyck | Centre and Wyck

3.400

2.600

13.900

7.800

8.200

Ceramique

3.100

7.600

900

1.400

4.500

Maastricht Oost | East

1.100

300

1.600

1.700

6.800

Maastricht West | West

2.000

-

500

600

1.300

Randwyck

17.800

-

500

6.900

10.200

Totaal | Total

27.400

13.700

17.700

18.400

31.000

Transacties: 32 In de regio Maastricht zijn er in 2006 in totaal 32 transacties geweest van boven de 250 vierkante meter. In 2005 bedroeg dit aantal 22. De meeste transacties vonden plaats in het Centrum en Wyck. Net als vorig jaar werden hier twaalf opnames gedaan. In totaal zijn er in 2006 tien transacties geweest van boven de 1.000 m². De gemiddelde grootte van de transacties komt dit jaar uit op 968 m2 en dat is vergeleken met de gemiddelde grootte van vorig jaar hoog.

90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 Aanbod/Supply

Opname/Take-up


Kantorenmarktratio: 45% De verhouding tussen opname en aanbod is gestegen, van 26% naar 45%. Dit betekent dat de kantorenmarkt krapper wordt. Vooral de markt in Randwyck is met een ratio van 112% erg krap. Het minst krap is de markt van Maastricht Oost, met een ratio van 25%. Over het algemeen is de Maastrichtse markt als gezond te bestempelen. Huurprijzen De gerealiseerde tophuren in 2006 zijn ten opzichte van de verwachte tophuren in 2005 gestegen. De hoogste tophuur is gerealiseerd in Maastricht Ceramique. In dit deelgebied heeft Ahrend Inrichtingen zich gevestigd in het gebouw de ‘Il Fiore’. De huur bedraagt € 158,- per vierkante meter per jaar.





Centrum en Wyck | Centre and Wyck

157

160

Ceramique

158

160

Maastricht Oost | East

141

130

Maastricht West | West

134

130

Randwyck

135

150

Voorraad22 De totale kantorenvoorraad in de regio Maastricht blijft in januari 2007 stabiel op 550.000 m2 en dit heeft te maken met het ontbreken van opgeleverde nieuwbouwprojecten. Ook werd er nauwelijks kantoorruimte aan de markt onttrokken. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

470.500

520.000

550.000

550.000

550.000

+5%

+11%

+6%

0%

0%


Voor meer informatie over de regio Maastricht kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.C. Boek | De heer P.H.M.W. Brouwers | Telefoon (043) 367 15 22 | www.boek-offermans.nl

januari 2007 • Maastricht • pagina 117 van 127


pagina 118 van 127 • Leeuwarden • januari 2007


Parkstad Limburg/Heerlen Parkstad Limburg wordt gevormd door zeven verschillende gemeenten. Naast Heerlen behoren Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Simpelveld, Voerendaal en Onderbanken tot deze regio. De ontwikkelingen op de Heerlense kantorenmarkt waren de laatste jaren grillig te noemen, maar sinds 2005 gaat het een stuk beter. Ook dit jaar zet deze positieve ontwikkeling door. Heerlen kenmerkt zich als een typische regionale, maar ook als een internationale kantorenstad. Het biedt niet alleen werk aan mensen uit de eigen stad, meer dan de helft woont namelijk buiten de stad. Heerlen is een moderne kantorenstad met de nadruk op de dienstensector. In de stad bevinden zich verschillende bekende hoofdkantoren en vestigingen van grote bedrijven. Voorbeelden hiervan: ABP, DSM, CBS, UWV, KPN, Getronics. Opvallende projecten zoals het ‘European Science and Business Park Avantis’ en businesspark ‘Coriopolis’ moeten ervoor zorgen dat Heerlen een moderne kantorenstad blijft. ‘Avantis’ bedraagt ongeveer 100 hectare en is bijzonder doordat het voor 40% in Nederland, maar ook voor 60% in Duitsland ligt. Heerlen en dus ook ‘Avantis’ zijn voor internationale georiënteerde bedrijven erg interessant. Via Heerlen is de Euregio namelijk makkelijk bereikbaar. De verschillende businessparken hebben ieder een eigen thema. Zo richt het ene park zich vooral op de ICT (businesspark ‘Coriopolis’), terwijl een ander park meer bedoeld is voor de logistiek (business park ’Trilandis’ en de ‘Beitel’). Aanbod op 1 januari 2007: 37.600 m2 Na een daling in het aanbod in 2006, is er nu weer een stijging waarneembaar in de regio van Heerlen. Het aanbod komt uit op 37.600 m2; dit is stijging van 5%. Het aandeel nieuwbouw is in het kantorenaanbod gedaald. Het grootst aangeboden nieuwbouwpand betreft een pand aan de Looijerstraat. Hier wordt ruim 4.000 m2 aangeboden. Ontwikkeling totale aanbod > 250 m² vvo kantoorruimte en % nieuwbouw in het aanbod op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of supply of office space > 250 square metres of lettable floor area and % of newly built in the supply as of January 1st

2003

2004

2005

2006

2007

29.800

41.400

50.100

35.900

37.600


+65%

+39%

+21%

-28%

+5%


+69%

+52%

+61%

+2%

+8%


39%

23%

25%

20%

17%


61%

77%

75%

80%

83%


Aanbod Heerlen Centrum het meest gestegen In de regio Heerlen worden 30 objecten aangeboden, hiervan hebben 11 objecten een metrage dat groter is dan 1.000 m2. Met 22% is het aanbod in het deelgebied Heerlen Centrum het meest gestegen en heeft daarmee gelijk het grootste aandeel in het aanbod. Echter, bij Heerlen West en Zuid is het aanbod juist gedaald met respectievelijk 53% en 16%. In Heerlen West wordt maar één object aangeboden, dit betreft overigens wel een groot kantoorpand. Aanbod van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied op de eerste januari ———————————————————————————————— Supply of office space > 250 square metres of lettable floor area per district as of January 1st

Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North Heerlen West | West Heerlen Zuid | South Totaal | Total

2003

2004

2005

2006

2007

22.600

30.100

36.800

23.200

28.200

-

500

500

500

500

2.900

5.400

4.200

3.600

1.700

4.300

5.400

8.700

8.600

7.200

29.800

41.400

50.100

35.900

37.600

januari 2007 • Parkstad Limburg/Heerlen • pagina 119 van 127


Opname daalt in 2006 Dit jaar is de opname in de regio Heerlen, vergeleken met 2005, met 11% gedaald, waardoor de opname uitkomt op 18.000 m². In Heerlen Zuid is de opname het sterkst gedaald, namelijk met 80%. Alleen in Heerlen Centrum is de opname met 7% gestegen. De grootste transactie die heeft plaatsgevonden betreft een metrage van 3.738 m2 op de Geerstraat, dit metrage werd opgenomen door UWV. Er werd één nieuwbouwpand opgenomen en wel in ‘Coriopolis’, deze transactie was goed voor 9% van de totale opname. Opname van kantoorruimten > 250 m² vvo per deelgebied ———————————————————————————————— Take-up of office space > 250 square metres of lettable floor area per district

Deelgebieden | Districts Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North Heerlen West | West Heerlen Zuid | South Totaal | Total

2002

2003

2004

2005

2006

12.700

8.400

12.000

14.700

15.700

900

-

-

-

-

-

1.200

1.500

3.100

1.800

-

-

-

2.500

500

13.600

9.600

13.400

20.300

18.000

Transacties: 12 Vorig jaar waren er nog 15 transacties. Dit jaar komt dat aantal uit op 12. De meeste transacties, namelijk negen, vonden plaats in het Centrum. In totaal waren vijf transacties groter dan 1.000 m². De gemiddelde grootte van de transacties komt uit op 1.507 m2, vorig jaar kwam de gemiddelde grootte bijna 200 m2 lager uit.

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0 '01

'02

'03

Aanbod/Supply

'04

'05

'06

'07

Opname/Take-up



Kantorenmarkt minder krap: 48% De verhouding tussen opname en aanbod is gedaald, van 57% naar 48%. Deze ratio geeft aan dat deze markt minder krap wordt. De markt in Heerlen is aanzienlijk krapper dan het landelijk gemiddelde. Alleen in Heerlen Zuid is de markt, met 7% nog steeds erg ruim. Het krapst is de kantorenmarkt in Heerlen West. De ratio bedraagt hier 106%. Huurprijzen Alleen in Heerlen Zuid is de gerealiseerde tophuur lager uitgevallen dan verwacht. De mediane huurprijs in de regio Heerlen bedraagt € 118,-. Een uitzendbureau huurt in het centrum van Heerlen kantoorruimte voor € 143,- per vierkante meter per jaar. Deze huur geldt als tophuur in de regio Heerlen. Overigens gaat het hier om een relatief klein metrage waardoor de huur vaak ook hoger uitvalt.




143

130

-

110

Heerlen Centrum | Centre Heerlen Noord | North Heerlen West | West

115

120

Heerlen Zuid | South

95

120

Voorraad23 De totale kantorenvoorraad in de regio Heerlen blijft, net als in de voorgaande jaren, stabiel op 430.000 m2. Er zijn weinig kantoorontwikkelingen in deze regio en dit heeft te maken met het passend aanbod bij de vraag. Veel minder dan in andere regio’s is er behoefte aan hoogwaardige nieuwbouwpanden. Ontwikkeling totale voorraad in m² vvo op de eerste januari ———————————————————————————————— Development of total stock in square metres of lettable floor area as of Januari 1st

Totale voorraad

2003

2004

2005

2006

2007

430.000

430.000

430.000

430.000

430.000

0%

0%

0%

0%

0%


Voor meer informatie voor de regio Parkstad Limburg/Heerlen kunt u terecht bij: Boek & Offermans Makelaars De heer P.C. Boek | De heer D.J.W. Boek | Telefoon (045) 574 32 33 | www.boek-offermans.nl

pagina 120 van 127 • Parkstad Limburg/Heerlen • januari 2007


06-12-2006

09:44

Pagina 14

Bijlagen


I • Doel en aanpak onderzoek Doel Het doel van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2007 is drieledig: • het jaarlijks verschaffen van inzicht in het aanbod, de opname, de prijsontwikkeling en de voorraad van kantoorruimten in de belangrijkste agglomeraties van Nederland; • het geven van een visie van regionale deskundigen op de huidige situatie en de toekomstige ontwikkelingen; • het creëren van een zo betrouwbaar mogelijke referentietabel op de site met de aanboden opnamegegevens per adres. Aanpak Om het bovenstaande te bereiken, zijn vanaf 1994 de volgende aanboden opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • straatnaam; • postcode; • type vastgoed; • prijs; • deelgebied; • huisnummer; • oppervlakte; • branche; • gebouwnaam; • jaar. De regionale makelaarskantoren die de data verzamelen, zijn: • Boek & Offermans Makelaars: Heerlen, Maastricht; • Boelens Jorritsma Makelaars: Assen, Groningen, Leeuwarden; • Boer Hartog Hooft: Almere, Amsterdam; • Frisia Makelaars: Den Haag; • Bramer Bedrijfsmakelaars: Zwolle; • Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars: Amersfoort, Utrecht; • Ooms Makelaars: Rotterdam, Drechtsteden; • Rodenburg Makelaars: Apeldoorn, Deventer; • Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars: Enschede, Hengelo; • Strijbosch Thunnissen Makelaars: Arnhem, Nijmegen; • Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars: Eindhoven. Ieder kantoor heeft een verantwoordelijke voor het verzamelen van de data. De coördinerende taak en de verwerking van de gegevens in een database wordt bij Dynamis in Amersfoort gedaan. De gegevens van transacties die niet door een Dynamiskantoor zijn begeleid, zijn bij collega-makelaars gecontroleerd. Verder hebben literatuuronderzoek en desk research bijgedragen tot de realisatie van dit rapport. Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel bedrijven en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten, of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn indicatief. Afbakening Het rapport gaat niet in op de omgevingsfactoren die belangrijke invloed hebben op de totstandkoming van aanbod, opname en huurprijzen. Voor de kantorenmarkten zijn onder andere van belang: • de ontwikkelingen in de (inter)nationale economie; • het ruimtelijke ordeningsbeleid; • het gebruikersgedrag.

pagina 122 van 127 • Bijlagen • januari 2007


In de rapportage zijn uitsluitend specifieke, zelfstandige kantoorruimten opgenomen. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieks- en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en daarom niet als specifiek kantoor aangemerkt. Kantoorruimte wordt gemeten in m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Aanbodcijfers De aanbodcijfers, zoals die per 1 januari van een jaar worden geregistreerd, vormen een momentopname. In het rapport wordt als aanbod kantoorruimte opgenomen met een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner, dan wordt gerapporteerd vanaf 250 m² vvo. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten (gereed of in aanbouw/renovatie en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komend; en niet reeds uit de markt genomen) geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. Opnamecijfers In de opnamecijfers blijven transacties met een volume van minder dan 500 m² buiten beschouwing, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner, dan wordt gerapporteerd vanaf 250 m² vvo. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra de bouw daadwerkelijk is gestart. Gebiedsindeling De gebiedsindeling van de steden en eventuele randgemeenten bestrijkt een gebied dat in de markt wordt gezien als relevant en concurrerend voor de kantorenmarkt van de stad.

januari 2007 • Bijlagen • pagina 123 van 127


II • Begrippen Aanbod van kantoorruimte Het op de vrije markt brengen van een aaneengesloten ruimte van ten minste 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Is de voorraad kleiner dan wordt een aaneengesloten ruimte van tenminste 250 m² vvo geregistreerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen, objecten geregistreerd. Dit kan inhouden dat kantoorruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat er sprake is van leegstand; de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw zijn. ‘Back-office’ Dat gedeelte van een onderneming dat gekenmerkt wordt door een (min of meer) afzonderlijke huisvesting ten behoeve van de concentratie van meer routinematig af te handelen ondernemingsactiviteiten. Bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep bedrijven en dienstverlening, onder te verdelen in zes subtypen: businesspark, distributie- en logistiek bedrijventerrein, gelabeld bedrijventerrein, gemengd bedrijventerrein, lokaalkleinschalig bedrijventerrein en traditioneel bedrijventerrein. Bereikbaarheid Relatief begrip dat vooral besloten ligt in de ontsluitingskenmerken van de betreffende locatie in relatie tot het acceptatieniveau van de betrokkenen gerelateerd aan de gemoeide tijd, het gemak, de emotionele ervaring en de wijze van vervoer. Bestaande bouw (BB) Reeds gerealiseerde vastgoedobjecten, waarvoor ten aanzien van de sector commercieel vastgoed geldt dat daarbij in het algemeen een overgangsperiode pagina 124 van 127 • Bijlagen • januari 2007

wordt aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige oplevering. Branches Categorieën bedrijfsactiviteiten, vastgesteld conform de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS. Bruto vloeroppervlakte (bvo) Oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de betreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Corridor Een begrip waarmee de geografische strook wordt aangeduid waarbinnen geconcentreerd specifieke ruimtelijke ontwikkelingen plaats (kunnen) vinden, voornamelijk gebieden langs de economische assen die de verbinding met de buurlanden verzorgen. ‘Desk-sharing’ Het met meer personen delen van hetzelfde bureau binnen de huisvesting van de onderneming en gespreid in de tijd gedurende de werkweek. Frictieleegstand De noodzakelijke mate van leegstand in de voorraad voor het goed kunnen functioneren van de markt. ‘Front-office’ Dat gedeelte van een onderneming dat gekenmerkt wordt door een (min of meer) afzonderlijke huisvesting ten behoeve van de concentratie van die onderdelen van de onderneming met een specifieke markt- of publieksfunctie. Herbestemmen Het van de markt halen van voor kantoorfunctie bestemde ruimte met het doel deze om te zetten in een nietkantoorfunctie. Huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in euro per m² per jaar verhuurbaar vloeroppervlak, exclusief btw, servicekosten en eventuele andere vergoedingen, zoals goodwill en/of overnamekosten.


Kantoor Verblijfsobject gelegen op een terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep kantoren. Leegstand In het algemeen het niet-verhuurd zijn van (een gedeelte van) een vastgoedobject. Nieuwbouw Kantoorpanden die nog niet eerder in gebruik zijn genomen en bestaande bouw die een ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur, heeft ondergaan. Object Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat door één of meer van voor tot achter doorlopende en van beneden naar boven opgaande bouwmuren is gescheiden van de rest van het gebouw en dat zelf niet is onderverdeeld door dergelijke bouwmuren. Opname van kantoorruimte Een transactie met een volume van minimaal 500 m² verhuurbaar vloeroppervlak, indien de kantorenvoorraad in de betreffende regio groter is dan 1.000.000 m² vvo. Indien de kantorenvoorraad kleiner is, wordt een transactie van minimaal 250 m² vvo geregistreerd. De opnames moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht. Beleggingstransacties, zoals bijvoorbeeld sale-and-leaseback, blijven buiten beschouwing wanneer de feitelijke opname door de gebruiker reeds eerder is geregistreerd. Kantoorruimte die opgenomen wordt ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld woningbouw, wordt niet als opname van kantoorruimte berekend. De transacties worden geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt en in geval van nieuwbouw zodra daadwerkelijk de bouw is gestart. Stationslocatie Terrein gelegen op loopafstand van een station. Structureel aanbod Kantoorruimte die gedurende drie of meer achtereenvolgende jaren met

steeds dezelfde hoeveelheid vierkante meters wordt aangeboden. Transferium Een multifunctioneel overstappunt en de daarbij te verlenen dienstverlening voor wat betreft het personenvervoer. ‘Upgrading’ De verhoging van het prestatieniveau van een vastgoedobject, met behoud van de functie, op basis van commerciële motieven. Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Vvo is het netto vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten, installatieruimten, verticale verkeersruimten en inclusief niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie. Voorraad kantoorruimte Wordt gedefinieerd als de totale hoeveelheid kantoorruimte in de regio, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik, leeg of in aanbouw. Het gaat bij de voorraad vooral om kantoorgebouwen die op een of andere wijze beschikbaar zijn of zouden kunnen komen voor meer algemeen kantoorgebruik. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks toe met de gestarte nieuwbouwprojecten en gebouwen die van een nietkantoorbestemming wijzigen in een kantoorbestemming. Daartegenover staat de afname van de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in andere dan kantoordoeleinden. Vrije markt De markt waar beleggers, particulieren en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers. Zakelijke dienstverlening Volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) van het CBS de afdelingen 70 tot en met 74 (handel in onroerend goed, informatietechnologie, onderzoek, juridische en economische dienstverlening, architecten- en ingenieursbureaus, uitzendbureaus, schoonmaakbedrijven).

januari 2007 • Bijlagen • pagina 125 van 127




Colofon Sprekende Cijfers is een product van:

Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200, 3800 AE Amersfoort tel. +31 (0)33 465 94 34 fax +31 (0)33 465 94 32 e-mail: [email protected] www.dynamis.nl

Concept, onderzoek, analyses en coördinatie Dynamis Amersfoort Frank van der Sluys, Research Manager Dynamis Ilse Wognum, stagiair verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven Erwin Niezink, stagiair verbonden aan de Saxion Hogescholen

Gegevens Tilburg Naber Immocom Bedrijfshuisvesting

Gegevens Den Bosch RSP Makelaars Den Bosch

Gegevens Breda Van der Sande Bedrijfshuisvesting

Ontwerp omslag en scheidingspagina’s Link Ontwerpers, Eindhoven

Basistramien en template binnenwerk concreet geeft vorm, Amersfoort

Drukwerk VDA Groep, Apeldoorn

Oplage 3000 exemplaren


2241 SprCij 2007_Tussen Bladen.qxd :44 Pagina 2. Sprekende Cijfers '07. Kantorenmarkten

Recommend Documents