Jaarrapport. Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

’15 Jaarrapport

Kwartaal 1

Kwartaal 2

Kwartaal 3

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. © Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht [email protected] 030 767 03 90

2 Kantorenmarkten Q3 2015

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars verschaft door middel van deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de Nederlandse kantorenmarkt. Sinds 2007 wordt de landelijke kantorenmarkt door de researchafdeling van Dynamis onderzocht. Elk kwartaal verschijnt deze publicatie waarbij de trends en ontwikkelingen, het aanbod, de transacties en de prijsontwikkelingen nader worden beschreven. In deze publicatie staat het derde kwartaal van 2015 centraal.

Aanbod blijft stabiel Gedreven door de economische crisis en concepten als ‘het nieuwe werken’ is het kantoorruimte aanbod de afgelopen jaren opgelopen tot ongeveer 7,25 miljoen m². In de meest recente kwartalen is zichtbaar dat het aanbodvolume zich stabiliseert. In enkele onderzochte regio’s, zoals in Amsterdam, Tilburg en Groningen, is zelfs een stevige daling van 5 tot 15% van het aanbod zichtbaar op jaarbasis. Deels is deze daling te verklaren door een hoger (netto) opnameniveau ten opzichte van vorig jaar. Een andere oorzaak is de toename van het aantal kantoorpanden dat wordt onttrokken aan de kantorenmarkt ten behoeve van transformatieprojecten naar woningen, hotels en studentenhuisvesting. Voorts blijft grootschalige kantorennieuwbouw tot op heden uit.

Vluchtelingen in leegstaande kantoorruimte Intussen wordt onder andere vanuit de Tweede Kamer geopperd vluchtelingen met een verblijfsvergunning te huisvesten in leegstaande kantoorpanden om zo verdringing op de woningmarkt c.q. sociale huursector

te voorkomen. Deze mogelijkheid kan worden geboden met behulp van de Leegstandswet. In hoeverre deze tijdelijke huisvesting mogelijk is, hoe eigenaren hier tegenover staan en welke kantoorpanden hier überhaupt voor in aanmerking komen moet de toekomst uitwijzen. De interesse van kantooreigenaren en beleggers hangt af van de verhouding tussen de extra investering die nodig is om bestendige woonruimte te creëren en de inkomsten die uit verhuur kunnen worden gegenereerd. Verzorgingshuizen, die (tijdelijk) meer en meer leeg komen te staan, kunnen tevens een goed alternatief zijn voor de opvang van vluchtelingen. Op korte termijn kan de opvang er toe leiden dat het aanbod van kantoorruimte verkleint. Naar verwachting zal dit met name betrekking hebben op het deel van het aanbod dat binnen de kantorensector als minder kansrijk wordt geclassificeerd. Op 1 oktober 2015 is in Nederland 7.250.000 m² kantoorruimte beschikbaar voor verhuur of verkoop. Het aanbod is hiermee nagenoeg gelijk gebleven met het aanbod in het eerste en tweede kwartaal van 2015. Voor ongeveer 60% betreft het aanbod binnen de vier grote steden. Het aanbod bestaat uit 3.630 objecten, waarvan een kleine 92% een metrage kent kleiner dan 5.000 m². De kantoren met grote metrages zijn vooral kantoorpanden binnen de Randstad, namelijk circa 250 panden tegenover 50 buiten de Randstad.

Aanbod en opname per jaar 8.000

7.000

6.000

x 1.000 m2

5.000

4.000 Aanbod 3.000 Opname 2.000

1.000

0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015*

* Opname 2015: Geëxtrapoleerd uit het derde kwartaal van 2015, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.

3 Kantorenmarkten Q3 2015

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Opname per kwartaal 2007-2015

m2

700.000 650.000 600.000 550.000

Zuid Noord Oost Randstad

500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 kwartaal 1 2007

kwartaal 1 2008

kwartaal 1 2009

kwartaal 1 2010

kwartaal 1 2011

Opnameniveau stijgt in het derde kwartaal naar 241.000 m² Over 2015 houdt het opnameniveau nagenoeg een gelijke tred met het opnameniveau van 2014, namelijk 715.000 m² tegenover 690.000 m² in 2014. Wel zijn regionaal sterke verschillen waar te nemen in het opnameniveau. Met name in de regio Zuid blijft het opnameniveau achter bij het langjarig gemiddelde. In de regio Oost bevindt het opnameniveau zich reeds op het niveau van het langjarig gemiddelde.

Transactievolume In totaal zijn in het derde kwartaal 328 transacties waargenomen, waarvan 61% met een volume groter dan 250 m². In totaal zijn vijf transacties geregistreerd met een volume groter dan 5.000 m². Opvallend is dat het aandeel kleinere kantooropnames buiten de vier grote steden groot is. In totaal is bij 80% van deze kantooropnames sprake van een metrage kleiner dan 500 m².

Opname derde kwartaal 2015 naar type transactie

5.000 tot 10.000 0%

Nieuwe vestiging 24%

2.000 tot 5.000 10%

kwartaal 1 2013

kwartaal 1 2014

kwartaal 1 2015

Vervangingsvraag aanleiding kantooropname Bij 65% van het transactievolume is sprake van vervangingsvraag. Bij 90% van deze verhuizingen wordt binnen de betreffende regio verhuisd. Bij 35% van de kantooropname betreft het een uitbreiding of opening van een nieuwe vestiging. De effectieve opname is derhalve aanzienlijk kleiner dan het totale opnameniveau. Belangrijk voor de vraagontwikkeling naar kantoorruimte is het huurgedrag van gebruikers bij een nieuwe verhuurperiode. Uit de markt is op te merken dat veel (grote) huurders er tot op heden voor kiezen om (stapsgewijs) minder vierkante meters te huren bij een verlenging van de huur. Hieruit blijkt dat de veel besproken ‘verborgen leegstand’ telkens meer in het aanbod loopt. En de trend waarbij minder kantoorruimte wordt gehuurd bij een gelijk aantal werknemers lijkt door te zetten. Mede door deze trend en de verborgen leegstand zal groei in de kantoorgerelateerde werkgelegenheid niet direct hoeven leiden tot uitbreidingsvraag op de kantorenmarkt.

Opname derde kwartaal 2015 naar grootteklasse in m² naar aantallen objecten

Verplaatsing van buiten de regio 7% Verplaatsing van binnen de regio 58%

kwartaal 1 2012

>10.000 2%

Opname derde kwartaal 2015 naar prijsklasse in m naar aantallen objecten

180 tot 200 5%

250 tot 500 32%

> 200 4%

160 tot 180 2% 140 tot 160 9%

< 100 36%

1.000 tot 2.000 21%

Uitbreiding 11%

120 tot 140 22%

500 tot 1.000 35%

4 Kantorenmarkten Q3 2015

100 tot 120 22%

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Transformatie van kantoorpanden Ook in het derde kwartaal zijn enkele kantoorpanden van de markt gehaald ten behoeve van transformatieen herontwikkelingsprojecten naar onder andere (studenten)woningen en hotels. Het aanbod dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken betreft veelal kantoorpanden die al tegen een lagere prijs stonden aangeboden en verouderd zijn. Gelet op de locatie en bouwkundige staat van de kantoorpanden biedt het voor ontwikkelaars en beleggers (financieel) perspectief om deze panden op te kopen en te transformeren of op te kopen voor vervangende nieuwbouw.

Sectoren In het derde kwartaal van 2015 zijn de vraagsectoren ‘Handel en Industrie’ en ‘Zakelijke en ICT dienstverlening’ verantwoordelijk voor het overgrote deel van het transactievolume. In het oog springende transacties zijn de verplaatsing van softwarebedrijf Chipsoft naar Amsterdam Sloterdijk en Booking.com naar de Piet Heinkade in Amsterdam.

Prijzen blijven stabiel De mediane huurprijs blijft in het derde kwartaal stabiel op circa € 110,- pm²/pj. De mediane huurprijs voor kantoorruimte ligt nu ruim anderhalf jaar op een vergelijkbaar niveau, waarmee een duidelijke bodem lijkt te zijn gelegd in de mediane kantoorhuurprijzen. Op de Zuidas is ondertussen prijsherstel zichtbaar, mede veroorzaakt door het beperktere aanbod dat er

op deze locatie is. Terwijl bij meer verouderde kantoorlocaties, waar het aanbod groot is, prijzen nog steeds onder druk staan en de prijsverlagingen nog niet leiden tot een sterke toename in het opnameniveau.

Verwachting Economische groei, vooruitzichten op de kantoorgerelateerde arbeidsmarkt en bedrijfsinvesteringen vormen de belangrijkste determinanten voor het aanbod en opnameontwikkeling van de kantorenmarkt. Uit de Macro Economische Verkenning 2016 van het Centraal Planbureau (CPB) wordt verwacht dat de economische groei over 2015 op 2% zal uitkomen. Het CPB verwacht voor 2016 een economische groei van circa 2,4%. Voorts groeit de werkgelegenheid met 1,3% in 2016. De verwachting is dat deze vooruitzichten niet direct effect sorteren in een sterke stijging van het opnameniveau op de kantorenmarkt. De krimp van het aantal benodigde vierkante meters per werknemer en de verborgen leegstand waar bij een deel van de gebruikers sprake van is, kunnen de eerste groei in werknemers opvangen. Als gevolg daarvan zal van een forse uitbreidingsvraag in 2016 nog niet direct sprake zijn. Over heel 2015 zal het opnameniveau, net als in 2014, rond de één miljoen m² uitkomen. Ook in 2016 is de verwachting dat de vervangingsvraag de boventoon voert en dat de toename in werkgelegenheid nog niet

Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

150

140

130

120

110

100 2003

Tophuur

5 Kantorenmarkten Q3 2015

Mediane transactieprijs

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Opname naar branche 100%

90%

80%

70%

Overheid en Non-Profit

60%

Banken en Verzekeraars

50%

Zakelijke en ICT dienstverlening Handel en Industrie

40%

Overige branches

30%

20%

10%

0%

2012 kw1

2015 kw2

2012 kw3

2012 kw4

2013 kw1

2013 kw2

2013 kw3

2013 kw4

2014 kw1

2014 kw2

direct leidt tot een sterke uitbreidingsbehoefte. Wel zal door het aflopen van huurcontracten het opnameniveau in 2016 hoger liggen dan in de afgelopen twee jaar. Het aanbod zal in 2016, mede veroorzaakt door onttrekkingen voor transformaties en beperkte toevoegingen van nieuwbouw, verder stabiliseren en in enkele stedelijke regio’s krimpen. Gelet op de veranderende kwaliteitsvraag op de kantorenmarkt is het noodzakelijk het aanbod meer gesegmenteerd te benaderen. Een deel van de in aanbod staande kantorenvoorraad voldoet, ondanks de lage prijzen, niet meer aan de vereisten van de meeste kantoorgebruikers waardoor langdurige leegstand het gevolg is. Voor de dynamiek op de kantorenmarkt zal ook maatschappelijk verantwoorde nieuwbouw nodig zijn om te kunnen voldoen aan de toekomstige gebruikersvraag. In het jaarrapport ‘Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016’ zal op deze segmentatie en gebruikersvraag van de kantorenmarkt worden ingegaan.

2014 kw3

2014 kw4

2015 kw1

2015 kw2

2015 kw3

Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport dat is te downloaden op de site:

www.sprekendecijfers.nl © Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.

6 Kantorenmarkten Q3 2015

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 [email protected]

Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners

www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 [email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray)

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 [email protected] www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus 588 6800 AN Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 [email protected] www.stmakelaars.nl

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 [email protected] www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 [email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 [email protected] www.stmakelaars.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 [email protected] www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 [email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 [email protected] www.vandersande.nl

Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 075 612 64 00 [email protected] www.krk.nl (ook in Alkmaar)

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 [email protected] www.snelderzijlstra.nl

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 [email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 [email protected] www.lamberink.nl