Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Derde kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars
'14
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars analyseert perio-
is over de activiteiten die worden uitgevoerd. Aangezien bedrijven
diek de kantorenmarkt met grote zorgvuldigheid en publiceert
steeds meer waarde hechten aan maatschappelijk verantwoord
haar bevindingen in de rapportage Sprekende Cijfers. In deze
ondernemen, waarbij waarde wordt gecreëerd op sociaal, ecolo-
rapportage wordt inzicht gegeven in de Nederlandse kantoren-
gisch en gebied oftewel People, Planet en Profit, zoeken zij veelal
markt waarbij het derde kwartaal van 2014 centraal staat.
een kantoor dat op deze idealen aansluit. De manier waarop hieraan uiting wordt gegeven is voor ieder bedrijf anders en veelal afhanke-
Aanbod
lijk van bedrijfsgrootte, -cultuur, -strategie en de sector. Daarnaast
Hoe de kantorenmarkt beweegt is onder andere afhankelijk van de
is maatschappelijk verantwoord ondernemen een continu proces
economie in Nederland. De jaren van recessie hebben dan ook niet
met doelen die door de tijd heen veranderen. Deze ontwikkeling is
positief bijgedragen aan de kantorenmarkt. Inmiddels lijkt het tij van
merkbaar in de kantorenmarkt. Bedrijven zijn op zoek naar een
onze economie gekeerd en is sprake van een lichte groei. Het herstel
duurzaam gebouw waarin het bedrijf zich maatschappelijk verant-
van de economie is door beperkte groeipercentages echter nog altijd
woord kan bewegen. Dit is tevens terug te zien in de duur van de
als broos te typeren. Het tij op de kantorenmarkt is nog niet gekeerd.
huurcontracten die namelijk veelal korter en flexibeler zijn. Nu het
De kantorenmarkt is namelijk niet alleen afhankelijk van de econo-
langzamerhand beter gaat met de economie hebben bedrijven bij
mie, maar ook van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op
hun huisvesting aandacht voor een mogelijke uitbreiding van het
kantoorgebruikers en panden. Zo heeft innovatie op het gebied van
aantal vierkante meters. De vraag naar flexibiliteit is al langer
ICT een grote impact op de manier van werken en daarmee ook op
gaande, echter met de toen geldende economische situatie werd
de inrichting van kantoorruimten. Dergelijke ontwikkelingen hebben
veelal gehandeld vanuit de gedachtegang ‘inkrimpen’ in plaats van
mede geleid tot nieuwe concepten zoals ‘Het Nieuwe Werken’.
‘uitbreiden’.
Binnen de kantorenmarkt past niet iedereen dergelijke concepten al toe, echter wordt dit steeds vaker door bedrijven geïmplementeerd.
Wederom wordt het aanbod voor het grootste deel bepaald door
Het gevolg is dat door nieuwe innovaties de vraag naar kantoor-
Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, te weten 62% van
ruimte daalt en meer vierkante meters in aanbod worden gezet. Op
het totaal aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in
1 oktober 2014 bedraagt het aantal beschikbare vierkante meters
Nederland. In Amsterdam staan de meeste kantoren te huur of te
kantoorruimte ruim 7,2 miljoen. In vergelijking met drie maanden
koop, namelijk 593 objecten. Hiervan zijn de meeste objecten tussen
geleden is daarmee sprake van een lichte aanbodstijging van 1%.
1.000 en 2.000 vierkante meter groot. Rotterdam volgt met 393 beschikbare kantoorruimten. Ook hier hebben deze kantoorruimten
Daarnaast speelt maatschappelijk verantwoord ondernemen
vaak een oppervlakte tussen de 1.000 en 2.000 vierkante meter. In
zichtbaar een significante rol in het bedrijfsleven. De visie van maat-
Den Haag en Utrecht staan vaker kantoren met een grootte van 500
schappelijk verantwoord ondernemen is het voeren van een duur-
tot 1.000 vierkante meter in aanbod. Het aanbod op 1 oktober 2014
zame bedrijfsvoering. Besluiten worden genomen op basis van de
in Den Haag en Utrecht wordt gevormd door respectievelijk 367 en
economische en maatschappelijke effecten en de belangen van de
309 objecten. Over heel Nederland is 31% van de kantoorruimten
stakeholders. Tevens is het belangrijk dat er een zekere transparantie
in aanbod 500 tot 1.000 vierkante meter groot en 24% 1.000 tot
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2007 - 2014 m2
700.000
8.000
650.000 600.000
7.000
550.000 6.000
Zuid Noord Oost Randstad
500.000 450.000
5.000
x 1.000 m2
400.000 350.000
4.000 Aanbod 3.000
300.000 250.000
Opname 2.000
200.000 150.000 100.000
1.000
50.000 0 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014*
* Opname 2014: Geëxtrapoleerd uit de eerste drie kwartalen van 2014, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
0
kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Aanbod derde kwartaal 2014 naar
Opname derde kwartaal 2014 naar
Opname derde kwartaal 2014 naar
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
prijsklasse in € naar aantallen objecten
5.000 tot 10.000 6%
2.000 tot 5.000 19%
> 10.000 2%
5.000 tot 10.000 2%
250 tot 500 18%
2.000 tot 5.000 12%
250 tot 500 27%
> 200 0%
140 tot 160 11 %
120 tot 140 8%
1.000 tot 2.000 23%
1.000 tot 2.000 24%
180 tot 200 7% 160 tot 180 4%
> 10.000 1%
500 tot 1.000 31% 500 tot 1.000 35%
< 100 48%
100 tot 120 22%
2.000 vierkante meter. Kantoormetrages met een aaneengesloten
In de vier grote steden wordt het overgrote deel van het transactie-
metrage van 10.000 vierkante meter of meer staan het vaakst aan-
volume opgenomen, namelijk 65%. Hieruit kan worden opgemerkt
geboden in Amsterdam. In de overige regio’s is bijna altijd sprake dat
dat deze regio’s aantrekkelijk zijn voor kantoorgebruikers. De vraag
de meeste kantoormetrages in de laagste grootteklasse worden
naar kantoorruimte in grote steden gaat daarmee ten koste van de
aangeboden, te weten 250 tot 500 vierkante meter. Hierop zijn
vraag in de overige regio’s. Opgemerkt wordt dat bedrijven zich
Arnhem, Eindhoven, Heerlen, Nijmegen en Sittard een uitzondering.
dichter bij elkaar vestigen. Dat maakt dat bedrijfsverzamel-
In deze regio’s staan de meeste objecten in een hogere grootte-
gebouwen zoals het WTC in Utrecht aantrekkelijk zijn, maar ook
klasse in aanbod. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de vier
concepten zoals FlexOffice, die zich voornamelijk op ZZP’ers
grote steden een ondergrens van 500 vierkante meter is gehanteerd
richten. De grootste transactie van het derde kwartaal (18.000
en voor de overige regio’s 250 vierkante meter.
vierkante meter) heeft plaatsgevonden in Utrecht, Bol.com verhuist naar WTC Papendorp vanwege de centrale locatie, de mogelijkhe-
Opname
den tot uitbreiding en de manier waarop dit past binnen hun
Ondanks dat onze economie licht aan het groeien is, kent de
strategie van samenwerken.
kantorenmarkt geen significant hoger transactievolume. In de voorbije drie maanden is bijna 170.000 vierkante meter kantoorruimte
De vraag naar kantoorruimte betreft met name nog een vervan-
opgenomen. Traditiegetrouw noteert het derde kwartaal een lager
gingsvraag, waarbij steeds vaker rekening wordt gehouden met
opnamevolume. In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 is
mogelijke groei of toch nog eventuele inkrimping. Dit is tevens terug
sprake van een daling in het transactievolume. Op jaarbasis is dit
te zien in korte en flexibele huurcontracten, maar ook in de gemid-
een daling van 9%, oftewel circa 17.000 vierkante meter. Het trans-
delde transactiegrootte die 1.212 vierkante meter bedraagt. In
actievolume is tot stand gekomen door 139 gebruikerstransacties.
vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een
Ter vergelijking, in het derde kwartaal van 2013 zijn 143 transacties
daling in de gemiddelde grootte van 318 vierkante meter. Slechts
geregistreerd.
15% van het totaal aantal transacties is 2.000 vierkante meter of groter. De vraag naar relatief kleine kantoorruimten blijft daarmee
Uit het opnamevolume kan worden opgemerkt dat de vraag naar
onverminderd groot. Vanuit het aanbod wordt op deze vraag
vernieuwde duurzamere kantoorpanden, die voldoen aan de
gereageerd door de mogelijkheid om kantoorruimte vanaf een
hedendaagse gebruikerseisen, in verhouding toeneemt. Dit resul-
kleiner metrage te huren. Op basis van het huidige aanbod noteren
teert in een hoger structureel en verouderd aanbod. In navolging op
grotere kantoren een gemiddelde unitgrootte van 296 vierkante
maatschappelijk verantwoord ondernemen letten huurders steeds
meter.
vaker op een combinatie van een goede locatie, duurzaamheid en een hoge efficiëntie. Daarbij zijn huurders veelal bereid hiervoor een hogere huurprijs te betalen, aangezien het aanbod van dergelijke objecten beperkt is.
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003
Tophuur 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
150
Mediane transactieprijs 140
130
120
110
100 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Huurprijzen
branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belasting-
De mediane huurprijs van het aanbod bedraagt aan het einde van
advisering, holdings’ zijn vijftien transacties geregistreerd. Zoals
het derde kwartaal € 125,- per vierkante meter. Hier staat tegenover
eerder werd verwacht verschuift de opname naar branchering,
dat voor een verhuurd kantoor in het derde kwartaal van 2014
aangezien de opname wordt bepaald door vervangingsvraag en
daadwerkelijk € 100,- per vierkante meter is betaald. In vergelijking
niet altijd is gebaseerd op de groei binnen deze branches. Dit
met dezelfde periode een jaar geleden is de huurprijs gedaald, aan-
onderschrijven ook de cijfers uit het derde kwartaal van 2014.
gezien de mediane huurprijs toen € 120,- bedroeg. De mediane huurprijs geeft de tendens van de kantorenmarkt weer en geeft aan
Kleine metrages
dat de markt nog altijd moeizaam is door een scheve verhouding
Binnen de vier grote steden is, naast kantoortransacties die hebben
tussen vraag en aanbod. Desondanks zijn prijzen niet alleen sterk
plaatsgevonden vanaf 500 vierkante meter, ook onderzoek
afhankelijk van de locatie, maar tevens van de kwaliteit van het
gedaan naar het opnamevolume tussen 250 en 500 vierkante
gebouw. Op zeer aantrekkelijke locaties zoals de Zuidas in
meter kantoorruimte. Hieruit blijkt dat bijna 14.000 vierkante
Amsterdam of in iconische kantoorgebouwen worden vaak nog
meter kantoor is opgenomen. Dit volume is tot stand gekomen
relatief hoge huurprijzen gevraagd en gerealiseerd. Zoals verwacht
door 41 transacties. In dezelfde periode een jaar geleden was dit
worden de hoogste huurprijzen gerealiseerd in de Randstad.
aantal aanzienlijk minder, te weten 29 opnamen. In de overige regio’s zijn de transacties kleiner dan 250 vierkante meter onder-
Branches
zocht. Uit het derde kwartaal van 2014 bleek dat 101 kantoren
In het derde kwartaal van 2014 heeft de branche ‘Groot- en
zijn verkocht of verhuurd in de 20 overige regio’s. Dit betreft een
detailhandel’ het grootste aandeel van het totale transactie-
opnamevolume van bijna 12.000 vierkante meter.
volume opgenomen, te weten 15%. Dit is te wijten aan de grote transactie van Bol.com in Utrecht ter grootte van 18.000 vier-
Een kleine kantoortransactie is gemiddeld 181 vierkante meter
kante meter. Wanneer deze transactie buiten beschouwing wordt
groot. Van het totaal aantal kleine kantoortransacties vindt 29%
gelaten, dan wordt met een aandeel van ieder 11% van het
plaats in één van de vier grote steden. De mediane huurprijs ligt
transactievolume bepaald door de branches ‘Rechtskundige
met € 109,- per vierkante meter € 9,- hoger dan de huurprijs die
dienstverlening, accountancy, belastingadvisering, holdings’ en
is betaald voor kantoorruimte met een metrage boven de hiervoor
‘Gezondheids- en welzijnszorg’. De meeste kantooropnamen zijn
genoemde grens. Ook hier is sprake dat de branche ‘Gezondheids-
toe te schrijven aan een huurder afkomstig uit de branche
en welzijnszorg’ verantwoordelijk is voor het grootste opnameaan-
‘Gezondheids- en welzijnszorg’, namelijk achttien. Uit de
deel, te weten 14%. Daarnaast nemen de branches ‘Marketing,
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Opname naar branche
100%
Overige branches Belangen- en ideële organisaties
90%
Cultuur, sport en recreatie Gezondheids- en welzijnszorg
80%
Onderwijs Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
70%
Verhuur van roerende goederen Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings
60%
Verhuur van en handel in onroerend goed Financiële instellingen
50%
ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
40%
Vervoer en opslag Groot- en detailhandel
30%
Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
20%
Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht
10%
Industrie Marketing, communicatie en media
0%
Overige zakelijke dienstverlening
2012 kw1
2012 kw2
2012 kw3
2012 kw4
2013 kw1
2013 kw2
2013 kw3
2013 kw4
2014 kw1
2014 kw2
2014 kw3
communicatie en media’ en ‘ICT en telecom’ ieder 13% van het transactievolume op. Binnen kleine metrages geeft de branchering een duidelijker beeld met welke branches het goed gaat. Dit is mede te verklaren doordat uitbreidingen die worden gedaan met name kleinere metrages betreffen en geen betrekking hebben op vervangingsvraag. Dit is een gevolg van de vraag naar flexibiliteit in huurcontracten en fysieke kantoorruimte.
Verwachting In het afgelopen jaar is tot nu toe meer kantoorruimte opgenomen dan in de eerste drie kwartalen van vorig jaar. De verwachting is dat het vierde kwartaal geen significant opnamevolume noteert, waardoor het opnamevolume van 2014 naar verwachting net onder danwel gelijk is aan het transactievolume van 2013. Door
Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport
positieve ontwikkelingen in de Nederlandse economie verleggen
welke is te downloaden op de site:
bedrijven hun focus van inkrimpen naar uitbreiden. Niet alle branches zullen hier direct voordeel uit halen, echter de
www.sprekendecijfers.nl
verwachting is dat meer branches op den duur, bij een blijvende groeiende economie, hiervan profiteren. Verder wordt structureel
© Copyright 2014
aanbod gerenoveerd en gemoderniseerd voor een betere verhuur-
Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden
kans danwel getransformeerd of gesloopt om zo het aanbod beter
gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm
op de vraag te laten aansluiten. Desalniettemin is de verwachting
openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van
dat het aanbod licht toeneemt.
de eigenaar Dynamis B.V.
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90
[email protected] www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09
[email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)
Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77
[email protected] www.molenbeek.nl
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus 588 6800 AN Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01
[email protected] www.stmakelaars.nl
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01
[email protected] www.frisiamakelaars.nl
Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89
[email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20
[email protected] www.stmakelaars.nl
HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark 36 Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09
[email protected] www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295
[email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer en Zwolle)
Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40
[email protected] www.vandersande.nl
Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 075 612 64 00
[email protected] www.krk.nl (ook in Alkmaar)
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04
[email protected] www.snelderzijlstra.nl
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05
[email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu
Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14
[email protected] www.lamberink.nl
