Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Eerste kwartaal
'07
Voor de kantorenmarkt was 2006 een zeer succesvol jaar. De opname ten opzichte van voorgaande jaren kwam aanzienlijk hoger uit en het aanbod daalde licht. Hierdoor lijkt de langver-
Opname: groei in opname zet versterkt door
wachte kentering op de ruime kantorenmarkt ingezet en volgt
De hoge opname van kantoorruimte in 2006 zorgde voor een ander
deze de economische groei. Nu het eerste kwartaal van 2007
beeld dan de laatste jaren te zien was. Zoals het er voorlopig naar
voorbij is, kan de balans worden opgemaakt en blijkt dat ook
uitziet, wordt dit beeld versterkt doorgezet in 2007. In het eerste
2007 een veelbelovend jaar wordt voor de kantorenmarkt in
kwartaal van 2007 werd 586.000 m2 aan kantoorruimte opgeno-
Nederland. De opname in het eerste kwartaal stijgt in vergelij-
men. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar betekent dit een
king met dezelfde periode vorig jaar met 49%, terwijl het aanbod
stijging van 49%. Mochten de drie volgende kwartalen een verge-
opnieuw licht afneemt.
lijkbaar beeld laten zien, dan betekent dat de jaarlijkse opname ruim boven de 2 miljoen vierkante meter uitkomt en dat is vergeleken met
Aanbod: opnieuw lichte daling eerste kwartaal
voorgaande jaren een hoog opnameniveau.
Sinds begin 2006 is een lichte daling van het aantal aangeboden vier-
De kantorenmarktratio (jaarlijkse opname als percentage van het
kante meters kantoorruimte te zien in Nederland. Deze daling zet ook
aanbod) komt voor heel Nederland uit op 48%. Met een stijging
dit kwartaal door. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2007
van 16% ten opzichte van vorig jaar, wordt de markt dus aanzien-
komt het totaal aantal aangeboden vierkante meters uit op 4,8 mil-
lijk krapper. Dit blijkt ook uit onderstaande figuur, waar goed te zien
joen. Dat is 3% minder dan het aanbod een kwartaal eerder en 9%
is dat opname en aanbod dichter bij elkaar komen. De hoogste
minder dan het eerste kwartaal van 2006. Overigens is deze daling
ratio’s zijn terug te vinden in Tilburg en Den Bosch. In de regio’s
per regio verschillend, zo steeg het aanbod het afgelopen kwartaal
Nijmegen en Enschede is de kantorenmarktratio relatief laag.
juist in Apeldoorn, Breda, Eindhoven, Heerlen, Hengelo en Maastricht.
Opgemerkt dient te worden dat het opnamecijfer dat is gebruikt
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2003 - 2007 m2
6.000
600.000 550.000
5.000
500.000 450.000
x 1.000 m2
4.000
400.000 350.000
3.000
300.000 250.000
2.000 200.000 150.000
1.000
Opname 100.000
Aanbod
0 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
50.000 0
* Opname 2007: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2007, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
kw1 2003 kw2 2003 kw3 2003 kw4 2003 kw1 2004 kw2 2004 kw3 2004 kw4 2004 kw1 2005 kw2 2005 kw3 2005 kw4 2005 kw1 2006 kw2 2006 kw3 2006 kw4 2006 kw1 2007
Ongeveer 86% van het aanbod wordt gevormd door bestaande kan-
voor het berekenen van de kantorenmarktratio een geëxtrapo-
toorpanden en 14% betreft kantoorpanden die nieuw op de markt
leerd getal is en dat dit getal naar mate het jaar vordert,
zijn gekomen. Dat is vergelijkbaar met de verhouding die de laatste
bijgesteld zal worden.
drie kwartalen te zien was. Naast het nieuwbouw dat reeds op de markt is gekomen, bestaat de harde planvoorraad uit circa 1,6
In de eerste drie maanden van 2007 werden 384 transacties
miljoen vierkante meter . Over het algemeen zijn nieuwe kantoorpan-
gesloten. Hiervan was 15% nieuwbouw. De gemiddelde transac-
den in aanbod groter dan de bestaande kantoorpanden. Gemiddeld
tiegrootte bedroeg 1.526 m2 en kwam daarmee ruim 50 m2
m2,
voor een
hoger uit dan in het eerste kwartaal van 2006. Het grootste
bestaand pand is dat 1.902 m2. Overigens zorgen de vier grote ste-
opgenomen aaneengesloten metrage bedroeg een pand aan de
den samen voor maar liefst 56% van alle aangeboden vierkante
Archimedeslaan in Utrecht. De provincie Utrecht heeft hier ruim
meters nieuwbouw in Nederland.
13.000 m2 gehuurd. De huurprijs werd niet bekend gemaakt. In
betreft de oppervlakte van een nieuwbouwpand 2.677
totaal vonden er vijf opnames plaats van boven de 10.000 m2. In totaal werden er op 1 april 2.446 objecten aangeboden op de
In het verleden waren dergelijke metrages vooral in de hoofdstad
kantorenmarkt in de 23 onderzochte regio’s. Ongeveer éénderde
terug te vinden, dit kwartaal laat enigszins een ander beeld zien.
van dit aanbod betreft een pand met een metrage van 500 tot
Twee van de vijf grootste transacties vonden plaats in Den Haag,
1.000
m2.
In 8% van de gevallen gaat het om panden boven de
5.000 m2. In het aanbod zijn 44 panden terug te vinden die groter zijn dan 10.000
m2,
waarvan er 37 in de Randstad zijn gesitueerd.
de resterende drie transacties zijn verdeeld over de overige drie grote steden in Nederland.
Zuid Noord Oost Randstad
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar
Opname naar branche 100%
450
90%
400 350
80% Diversen
70%
300
Groothandel 60%
Tophuur
250
Detailhandel 200
Zakelijke dienstverlening excl. Automatisering Bouw en industrie
50% 40%
2003
Banken/financiële instellingen
30%
2004
2005
2006
2007
150
Automatisering
140
Mediane transactieprijs
130
Onderwijs
20%
120
Overheid 10%
Gezondheids- en welzijnszorg
110
0%
Ideële en belangenorganisaties
100
geheel 2004
geheel 2005
geheel 2006
2003
2007 kw1
2004
2005
2006
2007
Zoals gebruikelijk vonden verhoudingsgewijs de meeste transacties
risch in dit kwartaal is de eerder genoemde opname door de
plaats in Amsterdam. Dit kwartaal kwam het totaal aantal transac-
provincie Utrecht. Gemiddeld bedraagt een transactie door een
ties uit op 84. In Rotterdam vonden er 47 transacties plaats. Met 40
overheidsorgaan in het eerste kwartaal 4.449 m2. Ter vergelij-
transacties is Utrecht een goede derde.
king: voor de zakelijke dienstverlening ligt dit getal op 1.324 m2. In 38% van de gevallen wordt een opname gedaan door een
Huurprijs
non-profit organisatie.
De hoogste huren worden, net als voorgaande kwartalen, betaald in Amsterdam. In de top 10 van hoogst betaalde huurprijzen komt
Conclusie en toekomst
negen maal Amsterdam voor en éénmaal Den Haag. De hoogste huur
In navolging van een zeer succesvol kantorenjaar in 2006, geeft
bedraagt € 340,- per
het eerste kwartaal van 2007 reden tot optimisme. Het aanbod
m2
op de Boelelaan op de Zuidas en wordt
Aanbod eerste kwartaal 2007 naar grootte-
Opname eerste kwartaal 2007 naar grootte-
Opname eerste kwartaal 2007 naar prijs-
klasse in m2 naar aantallen objecten
klasse in m2 naar aantallen objecten
klasse in € naar aantallen objecten
> 10.000 2% 5.000 tot 10.000 6%
5.000 tot 10.000 5%
50 tot 500 13%
> 10.000 1%
250 tot 500 13%
2.000 tot 5.000 12%
2.000 tot 5.000 21%
> 200 10% 180 tot 200 4%
< 100 12%
100 tot 120 12%
160 tot 180 10%
1.000 tot 2.000 21%
500 tot 1.000 32%
500 tot 1000 48%
1.000 tot 2.000 26%
140 tot 160 17 % 120 tot 140 35%
betaald door een internationaal reclamebureau. De gewogen gemid-
vertoont een lichte daling, de opname laat een flinke stijging zien,
delde huurprijs van alle transacties in het eerste kwartaal bedraagt
wat tot gevolg heeft dat de markt aanzienlijk krapper wordt. De
€ 151,- per m2, de ongewogen gemiddelde huurprijs ligt op € 141,-
verwachtingen voor de overige drie kwartalen van dit jaar sluiten
per
m2,
terwijl de mediane huurprijs op € 135,- per
m2
ligt.
aan bij het beeld dat uit het eerste kwartaal verkregen is en dat houdt in dat 2007 het succes van 2006 op de kantorenmarkt zal
Branches
overtreffen. De groeiende werkgelegenheid en de economische
De opgenomen vierkante meters kantoorruimte per branche
beeld.
groei, die op 3% uitkomt voor 2007, versterken dit positieve
laten dit kwartaal ten opzichte van de opname over heel 2006 een andere verdeling zien. Zo is het aandeel vierkante meters dat
De referentietabellen, begripsomschrijvingen en definities treft u
is opgenomen door ideële en belangenorganisaties verdubbeld
aan op de site:
en komt het dit kwartaal uit op 10%. De zakelijke dienstverlening blijft de meeste kantoorruimte opnemen, in totaal is deze
www.sprekendecijfers.nl
branche goed voor 35%. De overheid is, na de zakelijke dienst-
Met medewerking van:
verlening, de branche die zorgt voor de meeste opname.
Naber Immocom Bedrijfshuisvesting (Tilburg), RSP Makelaars
Kenmerkend voor deze branche zijn grote opnames, exempla-
(Den Bosch) en Van der Sande Bedrijfshuisvesting (Breda)
Weg met de verrommeling
We moeten bouwen met meer durf Er wonen steeds meer mensen op het kleine stukje aarde dat Nederland heet. Dorpen dijen uit. Bij elke snelwegafrit ligt wel een bedrijventerrein. En er komen - vooral in de Randstad nieuwe kantoorgebouwen bij, terwijl er ook veel leegstand is. Allemaal factoren die leiden tot ‘verrommeling’ in Nederland.
Elco Brinkman: “We klagen vaak over de verrommeling in België. Maar bijna iedereen heeft daar een eigen woning en zorgt er goed voor. Er is veel variatie aan woningen, met veel groen eromheen. In Nederland moeten wij ook particuliere plannen een kans geven.”
Wat doen we eraan? Minder kantoren bouwen is niet de oplossing, vindt Jaap van Rhijn, algemeen directeur Boer Hartog Hooft Makelaars en voorzitter van Dynamis. “We kunnen Nederland niet op slot doen. Bedrijven en organisaties hebben regelmatig een nieuw kantoor nodig. Maar we moeten wel beter nadenken over wat we bouwen en niet alleen maar bouwen omdat we kansen zien op de afzetmarkt. We moeten bouwplannen ontwikkelen met onze ziel en niet met de rekenmachine.”
De hoogte in Elco Brinkman, voorzitter van Bouwend Nederland, ziet de verrommeling als uitvloeisel van het ruimtelijke ordeningsbeleid. “De politiek geeft binnen ruimtelijk plannen mogelijkheden voor bijvoorbeeld lintbebouwing en nieuwe woonwijken. Dan is het logisch dat ontwikkelaars met hun bouwplannen die ruimte nemen. Dat kun je ze niet kwalijk nemen. We moeten de discussie op een ander niveau voeren. Wat ambitie betreft blijven we een plat landje. Bedrijven zitten liever
erg monofunctioneel. “We hielden ons alleen maar bezig met vier-
naast elkaar dan boven elkaar. Maar dat geeft wel druk op de open
kante-meterprijzen,
ruimte. Daarom moeten we meer stedelijk bouwen, de hoogte of de
uitgangspunten”, zegt Van Rhijn. “En we bouwden voor
diepte in. In veel landen om ons heen gebeurt dat. Daar zetten ze
anonieme gebruikers. Dat moet allemaal anders. Van die mono-
hoge kantoorgebouwen neer en investeren ze in grote pleinen en
functionele gebieden moeten we weer levendige gebieden maken,
forse parken. Als wij onze ruimte ook zo gebruiken, zou er sprake zijn
met woningen en andere functies. Architecten moeten gebouwen
van veel minder verrommeling.”
ontwerpen waarin zij zelf graag zouden willen wonen. En de
bouwvolumes
en
stedenbouwkundige
gebruiker – met al zijn grillen en creativiteit - moet meer grip
Inpassen in landschap
krijgen op het uiterlijk. Dan krijg je gebouwen met karakter.”
In Nederland hebben we weinig over voor de publieke ruimte, vindt Brinkman. “Dat zie je ook in het Groene Hart in de Randstad. Dat
Aanpassen
willen we graag intact houden, maar elke gemeente knabbelt er
Die monofunctionele aanpak van toen leidt tot veel leegstand nu.
telkens weer een stukje af voor woningbouw. Het zou beter zijn als
Volgens Brinkman speelt daarbij mee dat kantoorfuncties ook nog
we daar één water- en groengebied maken voor wonen, recreatie
eens onder druk staan door de automatisering. “Je hoeft niet per se
en waterberging. Dat is een betere oplossing dan incidenteel een
meer op kantoor te werken”, zegt hij. “Ook dat heeft ertoe geleid
stukje volbouwen.” Henry Meijdam, voorzitter van de VROM-
dat veel kantoren toe zijn aan herbestemming of afbraak. Het is niet:
raad, is het met hem eens. “Bouwers in Nederland zijn te weinig
eens kantoor, altijd kantoor. Gelukkig zie je dat er steeds meer gebou-
bezig met hoe je de ruimte gebruikt. Zij zijn meer met de kwantiteit
wen worden gebouwd die je kunt aanpassen. Voorkomen is beter
bezig, met vragen als hoeveel en waar, dan met de vraag hoe we
dan genezen.” Van Rhijn denkt dat je leegstand kunt voorkomen
het inpassen in het landschap. Hoe gaan we om met beschikbare
door een ander type gebouw te bouwen. Met zoveel karakter en
ruimte? We moeten meer aandacht hebben voor kwaliteit van
mogelijkheden dat het makkelijk weer opnieuw te gebruiken is. “Kijk
gebouwen.”
naar de grachtenpanden in Amsterdam. Al eeuwenoud, maar ze hebben alle functies gehad. Pand en plek hebben zoveel karakter dat
Levendige gebieden
partijen bereid zijn om in die panden te investeren om ze geschikt te
De laatste dertig jaar gebeurde dat te weinig, toen bouwden we
maken voor een andere functie.” “Ik ben er ook voor dat we mooie
meer rendement. En een aantrekkelijk landschap heeft ook economische waarde. Maar dat vraagt wel dat de provinciale overheden hun rol als regisseur waarmaken.”
Wat kan en wat niet Is het eigenlijk wel een taak van de overheid om dat soort zaken te regelen? Brinkman: “In ons land zien we bouwen en ruimtelijke ordening vooral als collectieve besluitvorming. Iets waar de overheid over Henry Meijdam: “Nederland is nog betrekkelijk leeg: 84 % wordt
gaat. Maar de woning- en bedrijvenmarkten zijn individueel bepaald.
niet gebruikt voor ruimtelijke functies. Maar de beleving is anders.
Mensen willen wonen waar ze werken, of waar de familie woont.
Omdat we de bebouwing geconcentreerd aanlegden, ontstaat het
Ook comfortwensen van werknemers en bewoners tellen mee. De
beeld dat het hele land is volgebouwd.”
overheid moet geen beslissingen nemen die geen draagvlak hebben.” Van Rhijn: “In de afgelopen 25 jaren is gebleken dat de markt het niet
gebouwen bouwen die lang dienst kunnen doen, gebouwen met uit-
alleen kan. De overheid moet duidelijk aangeven wat wel en niet kan.
straling”, zegt Brinkman. “Maar iemand moet dat kunnen betalen.
De laatste jaren van de vorige eeuw is er bijvoorbeeld te veel
Lastig in een tijd waarin kantoorgebruikers de druk van kostenbespa-
gebouwd. Toen ging het alleen om korte-termijnbelangen. Niemand
ring voelen.”
vroeg zich af of het pand er over twintig jaar nog zou staan. Die afweging moet terug in het bouwproces.”
Andere functie Van Rhijn vindt dat we van afscheid moeten kunnen nemen van
Kansen voor de regio
panden die niet meer worden verhuurd. “In bepaalde gevallen is
De Randstad komt steeds voller te staan met kantoren. Doen bedrij-
herontwikkeling mogelijk. Kan dat niet? Dan moeten we slopen en de
ven er misschien verstandig aan om hun kantoren meer naar het oos-
locatie een andere functie geven, bijvoorbeeld woningbouw.
ten of zuiden te vestigen? “Nee”, zegt Van Rhijn. “De concentratie
Misschien moeten we overgaan tot een systeem van statiegeld op
van bedrijvigheid in de Randstad is een economisch mechanisme. Het
gebouwen. Een ontwikkelaar die een onverhuurbaar pand sloopt
pluriforme aanbod in de Randstad trekt bedrijven aan. Ze willen daar
krijgt goedkope grond en bouwt daar een mooi kantoorgebouw.”
zitten, ook al zijn de prijzen er hoger. Er is wel een belangrijke bedrei-
Ook de VROM-raad vindt dat we eerst moeten herstructureren, laat
ging voor de Randstad: het dichtslibben van het gebied. Daardoor
Meijdam weten. “Ten opzichte van de behoefte aan nieuwe kantoren
heeft de regio – zeker bij een krappe arbeidsmarkt zoals nu – goede
bouwen we teveel. En tegelijk is er te veel leegstand in de bestaande
kansen. Maar dan moet zij wel duidelijk maken wat haar voordelen
voorraad kantoren. Wij als VROM-raad zijn daarom voorstander van
zijn, zoals een gunstig woonklimaat en gunstige prijzen.” Ook
herstructurering en intensiever gebruik van bestaande terreinen. Dus
Meijdam vindt niet dat bedrijven massaal uit de Randstad moeten
eerst revitaliseren voordat je weer nieuwe terreinen gaat aanleggen.
wegtrekken. “De economische kracht van de Randstad zit juist in de
En als je dat doet, geef dan aandacht aan vormgeving en inpassing in
concentratie van activiteiten. Als we dat zouden loslaten, is dat inter-
het landschap.”
nationaal gezien een verslechtering van onze concurrentiepositie. De Randstad wordt dan als economisch centrum minder herkenbaar.”
Provinciaal grondbedrijf Meijdam is van mening dat het schaalniveau waarop overheidsbeslis-
Jaap van Rhijn: “Als het gaat om kwaliteit van kantoorgebouwen
singen worden genomen heeft bijgedragen aan de verrommeling.
hoor ik liever een uitgesproken mening dan conclusies van een
“Ontwikkeling van bedrijventerreinen zou niet op gemeentelijk
algemene discussie”
niveau moeten plaatsvinden”, zegt hij. “Een bedrijfsterreintje in elke gemeente leidt tot versnippering, geringe concentratie, weinig investeringspotentie en concurrentie tussen gemeenten. Bovendien zorgen de vele afslagen van de snelweg voor stagnatie van verkeersstromen. Het zou beter zijn als er een provinciaal grondbedrijf komt waar gemeenten hun gronden inbrengen. Ze krijgen een opbrengst naar rato van het gerealiseerde aantal meters bedrijfsterrein in hun gemeente. Zo’n systeem heeft veel voordelen. Het maakt een einde aan de concurrentie tussen gemeenten, maakt een betere prijs mogelijk en genereert een groter volume voor investeringen in de publieke ruimte. Met deze aanpak worden de gemeenten er niet slechter van, de totale opbrengst wordt namelijk een stuk hoger. Daardoor krijgen we een samenleving met een grotere economische kracht, want aantrekkelijke bedrijventerreinen hebben grote economische vitaliteit en
Koningin Wilhelminalaan 1 Postbus 200 3800 AE Amersfoort t +31 (0)33 465 94 34 f +31 (0)33 465 94 32
[email protected] www.dynamis.nl www.sprekendecijfers.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909
[email protected] www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Sittard)
Boelens Jorritsma Bedrijfsmakelaars Vechtstraat 31 Postbus 900 9700 AX Groningen t +31 (0)50 5 265 858 f +31 (0)50 5 276 853
[email protected] www.boelensjorritsma.nl (ook in Assen en Leeuwarden)
Boer Hartog Hooft Bedrijfsmakelaars Buitenveldertselaan 5 Postbus 75168 1070 AD Amsterdam t +31 (0)20 5 405 555 f +31 (0)20 6 464 536
[email protected] www.bhh.nl (ook in Almere en Hoofddorp)
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300
[email protected] www.bramer.biz
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823
[email protected] www.frisiamakelaars.nl
Hol & Molenbeek Bedrijfsmakelaars Museumlaan 7 Postbus 19257 3501 DG Utrecht t +31 (0)30 2 568 811 f +31 (0)30 2 518 924
[email protected] www.holenmolenbeek.nl (ook in Amersfoort)
Ooms Makelaars Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889
[email protected] www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295
[email protected] www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204
[email protected] www.snelderzijlstra.nl
Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 050
[email protected] www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505
[email protected] www.bedrijfsmakelaar.nu
