Onderzoek naar de retailmarkt in Nederland. Sprekende Cijfers Retailmarkten

’15 Onderzoek naar de retailmarkt in Nederland

Sprekende Cijfers Retailmarkten

Sprekende Cijfers


Sprekende Cijfers Retailmarkten 2015 Een uitgave van Dynamis B.V. © Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht [email protected] 030 767 03 90

2 Retailmarkten 2015


Sprekende Cijfers

Inhoudsopgave

Voorwoord

4

1. Trends en ontwikkelingen

5

Macro-economie

5

Trends

5

2. Aanbod 1 juli 2015

7

3. Opname in de periode 1 juli 2014 - 1 juli 2015

8

Branchering

9

Huurprijzen

10

4. Verwachting

11

Regionale kennis

11

Regio Amsterdam

12

Regio Rotterdam

13

Regio Utrecht en Amersfoort

14

Regio Den Haag

15

Regio Arnhem

16

Regio Breda

17

Regio Den Bosch en Tilburg

18

Regio Eindhoven

19

Regio Limburg

20

Regio Nijmegen

21

Regio Twente

22

Regio Zwolle

23

Bijlage

24


Sprekende Cijfers


Voorwoord Voor u ligt de tweede editie van Sprekende Cijfers Retailmarkten. In dit rapport schetsen wij een beeld van de ontwikkelingen op de Nederlandse retailmarkt binnen 24 regio’s in Nederland. Het kernwinkelgebied van deze regionale winkelmarkten staat hierin centraal. In deze rapportage wordt nader ingegaan op trends en ontwikkelingen en wordt een cijfermatige beschrijving gegeven van het aanbod en het transactievolume. In deze publicatie wordt de periode van juli 2014 tot juli 2015 beschouwd. Het zijn roerige tijden voor de Nederlandse winkelmarkt. In veel steden is sprake van een toenemende leegstand en diverse winkeliers kampen met een mogelijk faillissement. Ondanks de positievere ontwikkeling van de economie lijken retailers nu pas de gevolgen van de crisis te voelen. Dit in tegenstelling tot gebruikers van kantoor- en bedrijfsruimten. Een groot verschil is dat een groot deel van de winkelruimten wordt gehuurd, terwijl in de Wilfred van der Neut bedrijfsruimte- en kantorenmarkt relatief meer wordt gekocht voor eigen gebruik. Retailers met een fysieke winkel, in het bijzonder de kleinere zelfstandige (mode)ondernemers, ervaren steeds meer concurrentie van online webshops. Een kans voor winkeliers is de combinatie van zowel fysiek als online winkelen, die steeds belangrijker wordt. Voor consumenten brengt deze combinatie veel gemak met zich mee. Middels deze rapportage tracht Dynamis u meer inzicht te bieden in de ontwikkeling van de Nederlandse winkelmarkt en wordt een verwachting voor de toekomst geschetst. Als makelaarsorganisatie met 36 vestigingen verspreid over heel Nederland beschikt Dynamis over specifieke kennis van alle regionale markten. Die markten worden in deze rapportage behandeld. De cijfers zijn tot stand gekomen door de researchafdeling van Dynamis. Controle en borging werd gedaan door de retailmakelaars die werkzaam zijn in de desbetreffende Meggie van de Werf regio. Hierdoor kan de betrouwbaarheid van de gepubliceerde cijfers door Dynamis worden gegarandeerd. Met deze rapportage hoopt Dynamis u een zo volledig mogelijk beeld te geven van de situatie op de Nederlandse retailmarkt. Wij wensen u veel leesplezier toe en beantwoorden graag uw vragen. Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE Directeur Dynamis B.V.

ir. Meggie van de Werf Junior Researcher Dynamis B.V.


Sprekende Cijfers


1. Trends en ontwikkelingen Macro-economie De economische ontwikkelingen zijn van groot belang voor de winkelmarkt. Deze beïnvloeden namelijk de (financiële) mogelijkheden van consumenten. De koopbereidheidindicator is in Nederland als gevolg van de economische crisis al enige jaren negatief, met als dieptepunt een waarde van -27 in het vierde kwartaal van 2012. Sindsdien is de koopbereidheid licht stijgende. Vorig jaar werd in het tweede kwartaal van 2014 nog een waarde van -11 geregistreerd, dit jaar is dit toegenomen tot -5. Deze indicator komt daarmee in de buurt van een neutrale waarde, wat op een positieve ontwikkeling duidt. De consumptie in mei 2015 is vergelijkbaar met dezelfde periode een jaar eerder. Onder andere vanwege de vergrijzing gaat de komende jaren de beroepsbevolking in Nederland afnemen. Naar verwachting heeft dit negatieve gevolgen voor de consumptie. Naast de vergrijzing is ook sprake van een maatschappelijke individualisering met een toenemend aantal eenpersoonshuishoudens tot gevolg. Dit heeft een veranderend winkelpubliek als resultaat. Online winkelen wordt daarnaast steeds meer onderdeel van het dagelijkse leven en krijgt daarmee een steeds grotere impact. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014 zijn in het eerste kwartaal van 2015 flink meer online aankopen gedaan, namelijk 19%

meer. Uit onderzoek van Thuiswinkel.org blijkt dat in de eerste drie maanden van 2015 ruim drie vierde van alle Nederlanders online producten of diensten heeft aangeschaft. Daarbij worden steeds meer aankopen via een smartphone of tablet gedaan. Deze ontwikkelingen lijken echter af te zwakken en te stabiliseren. De komende tijd moet blijken of de impact van online winkelen veranderd of dat inderdaad sprake is van een stabilisatie.

Trends De fysieke winkelmarkt ondergaat momenteel veel veranderingen door de economische ontwikkelingen en het toenemende aantal online webshops. Het aantal consumenten dat online aankopen doet is al jaren stijgende. De vraag rijst of er nog toekomst is voor fysieke winkels. Toch wordt nog steeds een groot deel van alle producten in fysieke winkels gekocht. Dit komt door de behoefte van consumenten om te kunnen winkelen als vrijetijdsbesteding en daarnaast is er de behoefte om producten aan te kunnen raken en uit te kunnen proberen. Het gemak van online aankopen uit zich in het eenvoudig kunnen vergelijken van producten en prijzen. Daarnaast is het thuisbezorgen vaak een doorslaggevende reden om een product online aan te schaffen.

Binnenlandse consumptie door huishoudens (bron: CBS) ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ Domestic consumption by households


Sprekende Cijfers


Uit onderzoek van Thuiswinkel.org blijkt dat online winkels een bedreiging kunnen zijn voor diverse winkelbranches. Dit geldt echter niet voor alle soorten retailers. Een reisbureau bijvoorbeeld moet zich onderscheiden van de online concurrenten. Winkels voor persoonlijke verzorging zoals drogisterijen, maar ook de grotere supermarkten, ervaren minder concurrentie van online aankopen. Hiermee kan worden gesteld dat het type product doorslaggevend is voor de benodigde online focus van de winkelier. Een veelgebruikte term tegenwoordig is omnichannel retailing. Dit is het gebruikmaken van diverse winkelkanalen zoals online, fysiek en mobiele applicaties. Consumenten die op deze manier winkelen doen bijvoorbeeld via een mobiele applicatie een eerste oriëntatie, gaan vervolgens naar de fysieke winkel om het product te bekijken en testen om tenslotte online de aankoop te voltooien en het product te laten bezorgen op een moment dat het hen uitkomt. Een ontwikkeling die hieruit afgeleid is, is het ontstaan van stadswinkels of zogenoemde pick-up-points. Gamma en Praxis hebben in diverse stadscentra kleinere vestigingen geopend met een beperkt assortiment. Ook MediaMarkt is van plan om kleinere stadswinkels te openen. In het buitenland experimenteert Ikea met dergelijke winkels en de

mogelijkheid om een (online) bestelling daar op te halen. Pick-up-points komen als nieuw fenomeen ook steeds vaker voor bij supermarkten. Zowel Albert Heijn als Jumbo hebben tegenwoordig op meerdere plekken pick-up-points, waar de consument de online bestelde boodschappen kan ophalen. Consumenten doen tegenwoordig online veelal een eerste oriëntatie, maar fysiek winkelen blijft voor consumenten vooral een vrijetijdsbesteding. Beleving en ervaring spelen hierdoor een steeds belangrijkere rol. De aanwezigheid van voldoende horecagelegenheden in het winkelgebied wordt dan ook steeds belangrijker. Daarnaast zijn technische ontwikkelingen van belang om de fysieke winkels interessant te houden voor consumenten. Zij zien winkelen als een dagje uit. Naast de winkels zelf dienen andere voorzieningen te worden geboden om klanten naar de winkels te kunnen blijven trekken. Naast een aantrekkelijk winkelgebied en voldoende horecagelegenheden is goede bereikbaarheid van belang. Te hoge parkeertarieven in de binnenstad kunnen consumenten afschrikken. De vraag is echter of goedkoper of zelfs gratis parkeren het fysiek winkelen dusdanig interessanter maakt voor consumenten dat omzetstijgingen worden gerealiseerd.



Sprekende Cijfers

2. Aanbod 1 juli 2015 Op 1 juli 2015 staan binnen de onderzochte kernwinkelgebieden 761 winkelobjecten in aanbod. Hiervan is 14% gelegen in de vier grote steden. In totaal is begin juli in Nederland 191.800 m2 winkelruimte beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Wanneer dit wordt vergeleken met dezelfde periode een jaar eerder is sprake van een aanbodstijging van 5,2%. Een aangeboden winkelruimte is gemiddeld 252 m2 groot. Dit is 22 m2 meer dan een jaar eerder. In de vier grote

steden ligt het gemiddelde iets hoger, namelijk 269 m2. Het grootste deel van het aanbod (47%) heeft een grootte tussen 50 en 150 m2. Dit komt overeen met het aandeel geregistreerde winkeltransacties in deze grootteklasse. Slechts 3% heeft een grootte van 1.000 m2 of meer. Van de aangeboden ruimten is 4% kleiner dan 50 m2, is 23% tussen de 150 en 250 m2 groot, heeft 17% een grootte van 250 tot 500 m2 en is 6% tussen 500 en 1.000 m2 groot.

Aanbod van winkelruimten in m2 vvo per regio op 1 juli ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙ Supply of retail space in square meters lettable floor area per district as on July 1st

Regio Region

Aanbod 1-7-2014

Aanbod 1-7-2015

Aantal objecten

Gemiddelde grootte

Supply 1-7-2014

Supply 1-7-2015

Amount of objects

Average size

1

Amsterdam

2.100

3.500

23

152

2

Rotterdam

7.350

8.600

28

307

3

Utrecht

2.900

2.200

17

129

4

Den Haag

11.000

13.950

37

377

Totaal G4

23.350

28.250

105

269

5

Almelo

12.450

11.900

38

313

6

Almere

3.750

3.400

16

213

7

Amersfoort

5.350

4.950

15

330

8

Apeldoorn

8.400

8.000

31

258

9

Arnhem

12.900

16.850

71

237

10

Assen

5.150

6.900

32

216

11

Breda

7.900

4.350

26

167

12

Den Bosch

4.600

4.300

20

215

13

Deventer

6.700

5.750

30

192

14

Dordrecht

8.500

6.350

18

353

15

Eindhoven

6.550

7.800

15

520

16

Enschede

14.800

15.150

46

329

17

Groningen

3.500

2.550

18

142

18

Heerlen

9.400

12.600

44

286

19

Hengelo

8.500

9.800

38

258

20

Leeuwarden

9.600

14.400

54

267

21

Maastricht

2.650

3.250

29

112

22

Nijmegen

16.350

9.900

47

211

23

Tilburg

3.450

5.850

18

325

24

Zwolle

8.400

9.500

50

190

Totaal overig

158.900

163.550

656

249

Totaal Nederland

182.250

191.800

761

252



Sprekende Cijfers

3. Opname in de periode 1 juli 2014 - 1 juli 2015 In de 24 onderzochte kernwinkelgebieden in Nederland is het afgelopen jaar 139.550 m2 winkelruimte verkocht of verhuurd. Op jaarbasis is een daling in het transactievolume van 17,3% geregistreerd. Ter vergelijking; in de periode juli 2013 tot juli 2014 is in totaal 168.800 m2 opgenomen. Deze afname is te verklaren door de toenemende leegstand en problematiek op de winkelmarkt. Het afgelopen jaar hebben diverse retailers te maken gehad met een faillissement, waaronder enkele grote ketens

zoals Schoenenreus, Miss Etam/Promiss en Mexx. Ook de toekomst van de warenhuizen van Vroom & Dreesmann (V&D) is onzeker en de komende tijd moet blijken of zij de negatieve tendens kunnen doorbreken. Het totale opnamevolume is geregistreerd door 496 winkeltransacties in de onderzochte winkelgebieden. Dit zijn 46 objecten meer dan een jaar eerder. Een verkochte of verhuurde winkel is, inclusief eventuele

Opname van winkelruimten in m2 vvo per jaar naar regio ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙ Take-up in suqare meters lettable floor area per year per district

Regio

Opname 2013/2014

Opname 2014/2015

Aantal objecten

Gemiddelde grootte

Region

Take-up 2013/2014

Take-up 2014/2015

Amount of objects

Average size

1

Amsterdam

42.250

28.700

43

667

2

Rotterdam

5.500

5.150

17

303

3

Utrecht

5.000

3.800

17

224

4

Den Haag

13.500

11.100

42

264

Totaal G4

66.250

48.750

119

410

5

Almelo

3.000

2.000

16

125

6

Almere

7.100

4.750

13

365

7

Amersfoort

5.850

2.200

9

244

8

Apeldoorn

2.150

2.500

9

278

9

Arnhem

22.500

11.400

49

233

10

Assen

4.850

3.250

12

271

11

Breda

3.000

4.300

25

172

12

Den Bosch

2.050

6.700

13

515

13

Deventer

1.100

1.950

11

177

14

Dordrecht

350

2.650

9

294

15

Eindhoven

7.800

3.450

12

288

16

Enschede

14.000

9.000

38

237

17

Groningen

5.000

4.400

21

210

18

Heerlen

1.450

1.000

8

125

19

Hengelo

3.150

2.450

14

175

20

Leeuwarden

800

1.750

14

125

21

Maastricht

4.400

2.050

15

137

22

Nijmegen

10.050

9.900

46

215

23

Tilburg

950

4.500

14

321

24

Zwolle

3.000

10.600

29

366

Totaal overig

102.550

90.800

377

241

Totaal Nederland

168.800

139.550

496

281



Sprekende Cijfers

kantoor- of opslagruimte, gemiddeld 281 m2 groot het afgelopen jaar. In vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder betreft dit een afname van 94 m2. Dit komt overeen met de daling in het transactievolume en het toenemende aantal transacties. Door diverse grote transacties wordt de gemiddelde grootte vertekend. Ter illustratie; een verkocht of verhuurd winkelobject heeft in de periode juli 2014 tot juli 2015 een mediane grootte van 136 m2. Overeenkomstig het aanbod heeft 49% van de opgenomen winkelruimten een grootte tussen 50 en 150 m2. Verder is 21% van het opnamevolume tussen 150 en 250 m2 groot, 13% tussen 250 en 500 m2 en 7% tussen 500 en 1.000 m2. Transacties met een grootte van meer dan 1.000 m2 en transacties kleiner dan 50 m2 noteren beide een aandeel van 5%. Van de geregistreerde winkeltransacties betreft 24% een opname binnen de vier grote steden. Ofwel, 48.750 m2 winkelruimte is verhuurd of verkocht in Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Dit is 35% van het totaal aantal opgenomen vierkante meters winkelruimte. Opvallend is dat maar liefst 21% van het totale winkelmetrage in gebruik is genomen in Amsterdam. Dit is te verklaren door de grote transacties die in dit kernwinkelgebied zijn geregistreerd. De gemiddelde omvang van een opgenomen winkelruimte is hierdoor groter en bedraagt 410 m2. Drie van de vijf grootste transacties het afgelopen jaar betreffen vestigingen in Amsterdam: de eerste Nederlandse vestiging van het warenhuis Haussmann (7.000 m2), de nieuwe H&M in de voormalige vestiging van de Bonnetterie

(5.000 m2) en de verhuisde boekwinkel Scheltema (3.200 m2). Verder zijn twee grote transacties geregistreerd in Zwolle: een nieuwe vestiging van Zara van 4.000 m2 en een filiaal van Primark van 3.000 m2. De effectief opgenomen winkelruimte in Nederland van het afgelopen jaar is getracht inzichtelijk te maken. Van 82% van de transacties is achterhaald wat het type transactie is. Hierbij is onderscheid gemaakt in nieuwe vestigingen, uitbreidingen en verplaatsingen. Onder nieuwe vestigingen worden transacties verstaan waarbij geen winkelmeters zijn achtergelaten, zoals volledig nieuwe toetreders of bestaande winkeliers die een additionele vestiging openen. Maar liefst 78% van de onderzochte transacties betreft een nieuwe vestiging. Bij 16% gaat het om een verplaatsing van een winkel en 6% betreft een uitbreiding. Vanwege onvoldoende data is het niet mogelijk om het metrage dat door bestaande winkeliers is achtergelaten te analyseren. Om deze reden bestaat het aantal effectief opgenomen winkelmeters uitsluitend uit nieuwe vestigingen en uitbreidingen, in totaal 104.300 m2. Dit is 74% van het totaal aantal opgenomen winkelmeters in de periode juli 2014 tot juli 2015.

Branchering Traditiegetrouw betreft het grootste deel van het totaal aantal geregistreerde transacties een winkelier afkomstig uit de branche ‘Mode & Luxe’, te weten 46%. Gezamenlijk noteren deze winkeliers het afgelopen jaar 59% van het totaal aantal opgenomen vierkante meters winkelruimte. Ter vergelijking: een jaar eerder

Opname per branche juli 2014 tot juli 2015 ∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙∙ Take-up by sector July 2014 to July 2015

Dagelijks 4%

Diensten 12%

Leisure 17%

Mode & luxe 46% Detailhandel overig 1%

In/Om huis 12%

Vrije tijd 8%


Sprekende Cijfers


betrof dit 40% van de transacties en 64% van het totale metrage. Van de opgenomen winkelruimten in deze branche is het merendeel een winkel binnen ‘Kleding & Mode’, te weten 66%. Winkeliers uit de branche ‘In/Om huis’ bepalen 12% van het aantal geregistreerde transacties. In totaal kan 9% van het totale opnamevolume toegeschreven worden aan deze branche. Hiervan is de helft van deze transacties een winkel gericht op ‘Wonen’.

Huurprijzen

voornamelijk de grote winkelketens gevestigd, veelal winkeliers uit de branche ‘Mode & Luxe’. Door deze mate van filialisering en de relatief stabiele vraag, blijven de huurprijzen op A-locaties op niveau. Op B/C-locaties zijn in verhouding meer zelfstandige ondernemers gevestigd. Opvallend is dat de meeste vestigingen in deze gebieden afkomstig zijn uit de branche ‘Vrije tijd’. Doordat op deze locaties sprake is van grotere leegstand en mindere vraag, is sprake van lagere huurprijzen en worden meer huurincentives verstrekt.

De vraag naar winkelruimte focust zich met name op het A1-winkelgebied. Op deze locaties zijn


Sprekende Cijfers


3. Verwachting De komende periode moet blijken wat de toekomst wordt van warenhuizen in Nederland. Onderscheidende warenhuizen met een luxe assortiment zoals De Bijenkorf of een sterk eigen merk zoals Hema hebben meer perspectief in de huidige tendens. Warenhuizen zoals V&D zullen een sterke visie en strategie moeten formuleren om de negatieve cyclus te kunnen doorbreken. Verder staan de openingstijden steeds meer ter discussie. Over het algemeen zijn winkels geopend op het moment dat het grootste deel van de beroepsbevolking aan het werk is. De vraag is of winkels niet beter aangepaste tijden kunnen hanteren, zoals met de koopzondag in veel steden al het geval is. In de meeste (grote) steden is sprake van een wekelijkse koopzondag die erg succesvol is. Een dergelijke verruiming van de openingstijden heeft meer invloed op de kleine winkeliers dan op de grote retailers, aangezien zij vaak een beperkt aantal personeelsleden hebben en de omzet toereikend moet zijn. De kleinere retailers kunnen hierop inspelen door op slecht bezochte tijdstippen de winkel te sluiten en door op koopavonden en zondagen normale salarissen te hanteren. Aangezien het steeds normaler wordt dat winkels ruimere openingstijden hebben, is een salaristoeslag voor deze tijdstippen wellicht niet meer van deze tijd. Naast de locatie speelt ook de gebruiker een steeds grotere rol in de hoogte van de huurprijzen. Grotere filiaalbedrijven kunnen vaak een hogere huur per vierkante meter betalen dan de kleine winkeliers. Daarentegen lijken door de situatie rondom de huurverlagingen van V&D meer grote winkelketens te beseffen dat zij met vastgoedeigenaren kunnen onderhandelen over de huurprijzen. De komende periode moet blijken of deze onderhandelingen daadwerkelijk gaan leiden tot huurverlagingen. Daarnaast is omzethuur in Nederland in opkomst.

Bij omzethuur is vaak sprake van een basishuur en een klein deel van de huur dat afhankelijk is van de behaalde omzet of winst. Hierdoor betaalt een retailer bij tegenvallende omzet een lagere huur en wordt de kans op een faillissement kleiner. Voor vastgoedeigenaren brengt dit echter risico’s met zich mee ten aanzien van de verwachte opbrengsten. In het buitenland is de huurwetgeving verder doorontwikkeld en is het hanteren van omzethuur veel gebruikelijker. Doordat retailers meer kunnen focussen op hun eigen krachten en de hoogte van de huur minder van belang is, wordt beter gepresteerd en worden hogere omzetten gehaald. Naar verwachting worden winkelgebieden in de toekomst steeds compacter en komt de nadruk meer op de binnensteden en kernwinkelgebieden te liggen. Beleving, sfeer en ervaring spelen hierin een grote rol en de combinatie van online en fysiek winkelen versterkt de kracht van de winkelier. Verder is een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren en ondernemers van belang voor het succes van de winkel en het winkelgebied. Daarbij moet bewust omgegaan worden met nieuwbouwontwikkelingen, zowel binnen het kernwinkelgebied als daarbuiten.

Regionale kennis De retailmakelaars van de partners in Dynamis delen graag hun kennis en lichten hierna in het kort de winkelmarkt in hun regio toe. Voor meer informatie over de retailmarkt, kunt u contact opnemen met: ir. Meggie van de Werf Junior Researcher t: 030-7670390 e: [email protected]


Sprekende Cijfers


Regio Amsterdam Edwin Doets RMT RT Kuijs Reinder Kakes De winkelmarkt in Amsterdam is de sterkste van Nederland, maar ook hier hebben de gevolgen van dalende omzetten en een hoog aantal faillissementen een uitwerking op de winkelmarkt gehad. In één jaar tijd is de leegstand gestegen van 4,0% naar 4,4% (2014, t.o.v. 7,5% landelijk). Dit effect wordt nog versterkt door het toenemende online winkelen, wat tot gevolg heeft dat het benodigde winkelvloeroppervlak afneemt. De verschillen per stadsdeel zijn groot. Zo omvat de winkelvoorraad procentueel gezien een hogere leegstand in stadsdeel Zuid ten opzichte van stadsdeel Centrum (bijna twee keer zoveel). Het kernwinkelgebied van Amsterdam is en blijft aantrekkelijk voor zowel Nederlands winkelpubliek als de vele toeristen die de stad bezoeken. De Kalverstraat en P.C. Hooftstraat zijn de bekendste winkelstraten van Nederland en blijven populair onder retailers. De huurprijzen in deze straten liggen dan ook vele malen hoger dan andere gebieden in zowel Amsterdam als Nederland. In tegenstelling tot de landelijke trend zijn de prijzen tijdens de crisis gelijk gebleven of zelfs gestegen. Gesteld kan worden dat de Kalverstraat met name populair is onder fashion retailers. Dit komt onder andere door het grote aantal passanten. De P.C. Hooftstraat kenmerkt zich als luxegebied, waar voornamelijk de zogenaamde ‘luxury labels’ gevestigd

zijn. Verder blijven de Leidsestraat, de Nieuwendijk en het Rokin ook in trek. Naast de drie grootste transacties van Nederland van Haussmann, H&M en Scheltema hebben het afgelopen jaar diverse nieuwe internationale winkeliers een vestiging geopend, namelijk Topshop, Forever21, Pull & Bear en Urban Outfitters. Onlangs heeft de Spaanse keten Inditex bekend gemaakt een eerste vestiging van Stradivarius in Nederland te openen.

‘Consumenten veranderen en willen steeds sneller informatie tot zich nemen.’ Opvallend is het vertrek van De Bonneterie uit Amsterdam. Na 125 jaar heeft het familiebedrijf als gevolg van de crisis de winkel gesloten. Door de opkomst van internet en online winkelen is een bedreiging ontstaan voor fysieke winkels. Er wordt steeds meer gekocht buiten de reguliere winkelopeningstijden en consumenten willen zich 24/7 kunnen oriënteren waar en wanneer ze maar willen. De kwaliteit van het winkelgebied en de stad blijft van groot belang. Door een aantrekkelijk gebied blijven consumenten langer en besteden zij meer. Winkels met een bijzonder en onderscheidend assortiment zullen naar verwachting blijven bestaan. Daarnaast heeft een combinatie van fysiek en online steeds meer impact op de retailers.


Sprekende Cijfers


Regio Rotterdam Marco Schol RT Ooms Makelaars Door de veranderende vraag van de consument verandert het winkelaanbod. Dit is terug te zien in het retaillandschap; de lokale markt van Rotterdam is in beweging. Binnen het winkelgebied is, mede als gevolg van faillissementen, ruimte ontstaan. Toch is een groot deel van de panden die vrij zijn gekomen als gevolg van deze ontwikkelingen weer ingevuld. Verder is sprake van een grote toename van diverse horecaconcepten en formules. Het publiek in het centrum is aan het veranderen door een aantal nieuwe ontwikkelingen. Zo trekt de sinds tien maanden geopende Markthal veel bezoekers. In het 39 meter hoge gebouw zijn bijna alle 96 permanente en losse marktkramen in gebruik genomen en zijn verschillende horecaondernemingen gevestigd. Nog dit jaar opent Jamie Oliver er zijn restaurant. Door het nieuwbouwproject Forum Rotterdam komt aan de Coolsingel straks 26.000 m2 beschikbaar voor winkels en horeca. Primark gaat zich in dit nieuwe winkelcentrum vestigen en wordt daarmee één van de publiekstrekkers.

‘De vorig jaar geopende Markthal is een groot succes.’ Het afgelopen jaar is de winkelstraat De Meent wederom in populariteit toegenomen. In het Timmerhuis wordt een groot grand café gevestigd.

Daarnaast opent Nespresso aan de Meentzijde een winkel. De overblijvende vierkante meters worden ingevuld met fashionretailers. Opvallend is dat eind vorig jaar in de binnenstad van Rotterdam de grootste H&M van Europa is geopend. De winkel van 4.500 m2 is gerealiseerd aan het Beursplein. Action heeft een nieuwe vestiging aan het Binnenwegplein geopend. Opmerkelijk is de keus voor deze prominente locatie in het centrum, gezien het feit dat deze budgetretailer zich meestal vestigt in goedkopere en minder populaire gebieden. Verder opent in de omgeving van het Binnenwegplein een vestiging van TK Maxx. Een minder positieve ontwikkeling is het besluit van Saturn om de geplande vestiging in Cool63 niet te openen, er wordt gewerkt aan een andere invulling. In de aanloopstraten is sprake van een hoger leegstandspercentage ten opzichte van de A-locaties. De huren staan hier dan ook behoorlijk onder druk. Daarnaast is door het wegvallen van een aantal landelijke winkelformules ruimte ontstaan binnen het A1-gebied. Door de hoge omloopsnelheid in deze straten wordt echter vaak snel een nieuwe invulling voor de leegstaande panden gevonden. Gemiddeld genomen weten de huurprijzen zich dan ook op de meeste locaties te handhaven.


Sprekende Cijfers


Regio Utrecht en Amersfoort Ewout Spronk Molenbeek Makelaars Online bestedingen maken steeds meer deel uit van het dagelijkse leven. Mede dankzij de technologische ontwikkelingen wordt het steeds makkelijker om online producten te bestellen en op een gewenst tijdstip thuis te laten bezorgen of op te halen bij een pick-up point. De fysieke winkeliers moeten op deze ontwikkelingen inspelen om te kunnen overleven in het huidige economische klimaat. De beleving van de consumenten wordt steeds belangrijker en een winkel moet zichzelf onderscheiden van anderen. Dit kan een retailer bereiken door middel van full service dienstverlening, gastvrij personeel en ruime openingstijden. Ondanks de toename in online bestedingen, blijft Utrecht door onder andere de diversiteit van winkeliers en centrale ligging in Nederland, onverminderd populair voor zowel winkelend publiek uit Utrecht en hier buiten. Het afgelopen jaar valt in de regio Utrecht en Amersfoort op dat een verschuiving gaande is van lokale landelijke spelers naar internationale retailers, zoals Superdry en Pull & Bear. Verder is onlangs bekend geworden dat in Utrecht winkels van Lola & Liza en Urban Outfitters worden gevestigd. In de binnenstad van Utrecht is sinds eind 2014 gratis wifi beschikbaar voor bezoekers van het kernwinkelgebied. Hiermee probeert de gemeente

Utrecht het winkelgebied aantrekkelijker te maken voor consumenten. Uit de toekomstplannen van de gemeente blijkt dat de verbouwing van het centraal station en Hoog Catharijne naar verwachting grote invloed gaat hebben op het stadscentrum. Het afgelopen jaar vertonen zowel het kernwinkelgebied van Utrecht als Amersfoort een redelijk constant beeld. Op de A1-locaties wordt meer ruimte aangeboden en duurt het langer dan voorheen om deze panden te verhuren. Naar verwachting zullen winkels de komende jaren geconcentreerd worden in de historische kernen van Utrecht en Amersfoort.

‘Winkels buiten het kernwinkelgebied krijgen het zwaar.’ Begin 2015 is Men at Work vertrokken uit de binnenstad van Utrecht. Nespresso is hiervoor in de plaats gekomen. Recentelijk heeft modeketen Mexx het huurcontract in Amersfoort verlengd. De aanwezigheid van deze retailer in de Amersfoortse binnenstad heeft aantrekkingskracht op het winkelpubliek. Vermoedelijk blijven de komende periode de huurprijzen onder druk staan en zullen deze eerder dalen dan stijgen. Huurkortingen, huurvrije periodes en investeringsbijdrages zijn dan ook veel voorkomende en gebruikte stimulansen voor de winkelmarkt in Utrecht en Amersfoort.


Sprekende Cijfers


Regio Den Haag Jacques Groenewegen RT MRICS Frisia Makelaars De gemeente Den Haag is zeer actief met het ondersteunen van winkelgebieden om deze te reactiveren of te helpen bij inkrimping, dan wel uitbreiding. Het Haags Retailpunt is bijvoorbeeld opgericht, dit is een serviceorganisatie voor alle winkeliersverenigingen en biedt ondersteuning aan de ondernemers. De lokale winkelmarkt blijft zich ontwikkelen naar een markt bestaande uit toplocaties met dito huurprijzen, waar de grote veelal internationale winkelketens zich vestigen. Op de A2/B1-locaties worden vaak nieuwe kleinschalige en gedurfde concepten gevestigd. De overige gebieden krijgen het steeds moeilijker. Het afgelopen jaar heeft de Bonneterie haar deuren gesloten. Na meer dan 125 jaar gevestigd te zijn aan de Gravenstraat kon de winkel zich niet meer staande houden in de economische recessie en in de veranderende retailmarkt. H&M heeft inmiddels zijn intrek genomen in het monumentale winkelpand. Verder zijn de afgelopen twee jaar vestigingen van Marks & Spencer, Kult, River Island, Miele, Apple, Michael Kors en Mango geopend in Den Haag.

‘De winkels worden meer en meer de etalage en de belevingsplek van het merk of product.’

Naar verwachting gaat de winkelmarkt de komende tijd verder veranderen door de toename van het online winkelen en de gevolgen hiervan voor de formules van diverse winkels. Het serviceniveau zal moeten toenemen, omdat de concurrentie transparanter wordt. Daarnaast zijn klanten steeds beter geïnformeerd en worden daardoor steeds veeleisender. De technologische ontwikkeling heeft een zeer grote impact op de manier van winkelen, betalen, service en dergelijke. Dit zal in de toekomst alleen nog maar toenemen. Op de A-locaties worden steeds grotere winkels van veelal buitenlandse retailers gevestigd en in de omringende gebieden ontstaan nieuwe kleinschalige formules. Deze nieuwe formules kenmerken zich allen door een echte focus op één specialiteit, vaak aangevuld met beleving en ondersteunende horeca. De manier waarop vastgoed eigenaren en huurders met elkaar samenwerken is aan een verandering onderhevig door de veranderende retailmarkt. In Den Haag blijven de huurprijzen op A-locaties relatief stabiel, terwijl in de mindere gebieden de huurprijzen als gevolg van onder andere incentives nog steeds dalen. Verder is binnen het kernwinkelgebied sprake van beperkte leegstand, het scoort hiermee onder het landelijke gemiddelde.


Sprekende Cijfers


Regio Arnhem Chris Lanting RT Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem De lokale winkelmarkt van Arnhem bevind zich in een transitiefase. De veranderingen in het retaillandschap gaan zo snel dat dit zichtbaar sporen achterlaat in het straatbeeld. De winkelmarkt moet zich als geheel aanpassen aan een nieuwe situatie. Hierbij zullen offline en online aankopen, menging van meerdere functies, een veranderend gedrag van winkelconsumenten en verandering van bestedingen in een nieuw evenwicht komen.

‘Winkelen blijft vrijetijdsbesteding nummer 2.’ De binnensteden zullen veranderen door de menging van verschillende functies, waarbij de winkelfunctie als primair en enige verkoopkanaal een andere positie zal innemen. De aantrekkingskracht van de binnenstad op haar bezoekers blijft van belang. Naar verwachting gaat het in de toekomst steeds meer om de mix van winkelen, kunst, cultuur, horeca, wonen en leisure. Deze mix zorgt ervoor dat de binnenstad haar attractiviteit en vitaliteit zal behouden. De laatste maanden is sprake van een positief sentiment in de Arnhemse winkelmarkt. Hier ligt het toenemende consumentenvertrouwen en de hogere consumentenbestedingen aan ten grondslag. De gemeente Arnhem stimuleert de komst van nieuwe ondernemers naar de stad. Dit gebeurt onder andere

door een nauwe samenwerking van de gemeenten met diverse marktpartijen. Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem werkt intensief samen met de gemeente met als doel de nieuwe ondernemers te faciliteren waar mogelijk, zoals bijvoorbeeld me het verlenen van vergunningen, het verkrijgen van bestuurlijk draagvlak en de afstemming met andere stakeholders. Het is dan ook zeer opvallend dat het afgelopen jaar veel ondernemers zich hebben gevestigd in de binnenstad. Na een lange periode van filialisering, het toenemende aantal landelijke winkelketens dat zich vestigt in de binnensteden, is in Arnhem nu sprake van defilialisering. Van het totaal aantal huurtransacties in 2014 is circa 70% gehuurd door een zelfstandige ondernemer. Een andere ontwikkeling is de opkomst van horecagelegenheden. Door een professionaliseringsslag in de horeca verschijnen nieuwe horecaconcepten in het Arnhemse straatbeeld, zoals Happy Italy, Anne & Max en Stan & Co, waardoor deze sector volop in beweging is. De leegstand in de Arnhemse binnenstad is vergelijkbaar met het landelijke gemiddelde. Verder blijven de huurprijzen op de top A1-locaties stabiel. In de overige gebieden zijn de huurprijzen mee onder invloed van het grote aanbod en een relatief geringe vraag, waardoor huurkortingen of incentives voor kunnen komen.


Sprekende Cijfers


Regio Breda Maarten van Tijen RT Van der Sande Makelaars Het historische centrum van Breda biedt weinig mogelijkheden tot het realiseren van ‘grote meters’. De in de huidige markt actieve grotere partijen hebben het dan ook lastig om een ruimte te vinden in Breda. Veel retailers keken daarom met interesse uit naar het project ‘Achter de Lange Stallen’, een nieuw te bouwen winkelcentrum dat 24.000 m2 aan winkelruimte zou opleveren. De ontwikkelaar heeft echter besloten om deze plannen definitief af te blazen. Het niet doorgaan van dit project heeft er wel voor gezorgd dat partijen weer in actie en dat de bestaande winkelvoorraad wordt heroverwogen. De Kroonenberg Groep was al begonnen met de herontwikkeling van winkelcentrum ‘de Barones’. Hierdoor kunnen toch een aantal grotere units aangeboden worden. Het totaal aantal beschikbare vierkante meters blijft echter gelijk.

‘Breda blijft een aantrekkelijke stad voor het winkelende publiek.’ De opkomst van conceptstores laat zien dat de behoefte van de consument aan het veranderen is. Winkels die een bepaald gevoel weten neer te zetten zijn, in combinatie met een goede online bereikbaarheid, populair bij het winkelpubliek. De ervaring is dan ook dat beleving en sfeer steeds belangrijker worden. Aan de andere kant neemt het aantal prijsvechters toe. Deze winkels, die veel producten aanbieden tegen zeer lage prijzen, worden steeds populairder. Het afgelopen jaar zijn geen vestigingen van grote retailers geopend in het Bredase stadscentrum. Buiten

het kernwinkelgebied wordt in 2016 een Decathlon geopend. Verder wordt in 2016 de vestiging van De Bijenkorf gesloten. De impact van het vertrek van dit warenhuis moet de komende jaren duidelijk worden. Door de combinatie van de historische binnenstad met bourgondisch karakter, uitstraling en het bestaande winkelaanbod blijft de Bredase winkelmarkt aantrekkelijk. Desondanks laat ook in Breda de crisis haar sporen achter in het winkellandschap. In de afgelopen periode is de schoenenbranche het zwaarst getroffen. Formules als Schoenenreus, House of Shoes en Cinderella zijn uit het straatbeeld verdwenen. Winkeliers die zichzelf niet weten te onderscheiden of nog geen afdoende aansluiting hebben tot de online wereld voelen de druk. Het is daarom van belang als retailer bewust de strategie continu aan te passen om succesvol te blijven. In Breda zijn huurprijzen op de top A1-locaties stabiel. De prijzen in de aanloopstraten van het kernwinkelgebied laten een daling zien. Breda kent een marktconforme leegstand, die zich met name concentreert op B/C-locaties, de uitloopgebieden. Na een periode van toenemende leegstand neemt de tijd dat een winkelruimte wordt aangeboden weer wat af. De winkeliers die zich op dit moment in de aanloopgebieden vestigen betreffen voornamelijk partijen met een weekmarktachtergrond en de ‘conceptstores’.


Sprekende Cijfers


Regio Den Bosch en Tilburg mr. Mike Hoffman HRS Bedrijfsmakelaars Den Bosch en Tilburg zijn naast Eindhoven en Breda te kenmerken als grote winkelsteden in Noord-Brabant. Beide steden blijven populair onder het winkelpubliek en hebben tegenwoordig een wekelijkse koopzondag. Daarnaast valt op dat zelfstandige ondernemers het in zowel Den Bosch als Tilburg zwaar hebben door de strijd tegen de grotere retailketens. Hierdoor is in beide steden, met name in het A1-winkelgebied, sprake van filialisering. Naast de concurrentie van (internationale) retailers is de opkomst van online aankopen van invloed op de kleinere ondernemers. Steeds meer consumenten oriënteren en kopen vaak in webshops de producten die zij nodig hebben. Als dagje uit gaan zij winkelen in de binnensteden en combineren dit met een bezoek aan bijvoorbeeld een theater of één van de vele evenementen die in Tilburg en Den Bosch worden georganiseerd. Zo vindt de grootste kermis van Nederland jaarlijks plaats in de Tilburgse binnenstad en worden in Den Bosch ieder jaar de evenementen Festival Boulevard en Jazz in Duketown druk bezocht. Daarnaast wordt horeca ook steeds belangrijker en een goede mix van deze gelegenheden met een aantrekkelijk winkelaanbod zijn van belang voor de aantrekkingskracht van het (kern)winkelgebied.

‘Zelfstandige ondernemers hebben het zwaar in Den Bosch en Tilburg.’ De verplaatsing van Zara naar een groter pand tegenover de V&D in Den Bosch is de grootste transactie die het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden in de stad. Verder wordt komend jaar de vestiging van

De Bijenkorf gesloten vanwege een nieuwe strategie van deze retailer. Tot op heden is echter nog niet bekend of en door wie het pand van dit warenhuis ingevuld gaat worden. Winkelcentrum Arena, gelegen in de binnenstad, is compleet vernieuwd en gerenoveerd. Het in 1998 gebouwde complex huisvest diverse winkelketens zoals New Yorker, H&M, La Place, Blokker en Albert Heijn. Naast een vernieuwing van de hoofdentree, waardoor de winkels beter zichtbaar zijn, zijn ook de vloeren en gevels vervangen en zijn de balustrades en verlichting aangepast. Het Pieter Vreedeplein is in Tilburg een populair en drukbezocht onderdeel van het kernwinkelgebied waar diverse grote retailers zoals Bershka, Zara, Intersport en Mediamarkt gevestigd zijn. Naast deze retailers is ook bioscoopketen Pathé en supermarktketen Plus aan het plein gevestigd. Dit zorgt voor een gevarieerd winkelgebied waar consumenten terecht kunnen voor zowel ‘fun shoppen’ als de dagelijkse boodschappen. De grootste opname in het afgelopen jaar in Tilburg is toe te wijzen aan fashionretailer CoolCat, die een tweede vestiging in de binnenstad opent. Deze winkel is één van de eerste nieuwe concept-stores van het merk in Nederland. In de nieuwe vestiging draait het niet alleen om de aanschaf van kleding, maar staat de totale beleving van de consument centraal. De kledingketen probeert hiermee de winkels een ontmoetingsplek voor jongeren te maken door onder andere gratis wifi aan te bieden en spelcomputers en internetzuilen in de winkel te plaatsen.



Sprekende Cijfers

Regio Eindhoven Leon Schreppers MRICS RT Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars De binnenstad van Eindhoven kent een divers winkelgebied. De komst van Primark heeft ertoe geleidt dat de voorheen rustige Hermanus Boexstraat tot één van de drukste winkelstraten in Eindhoven is gaan behoren. Daarmee is deze straat tegenwoordig vergelijkbaar met de populaire Demer en vormen beide gebieden een onderdeel van de A-locaties in Eindhoven. Het aantal consumenten dat de Eindhovense binnenstad bezoekt is fors toegenomen door de komst van Primark, waar ook de omliggende retailers van profiteren. Verder zijn het afgelopen jaar de bestaande vestigingen van Zara, H&M en Mango flink uitgebreid. In winkelcentrum Piazza, waar Zara reeds gevestigd was, is al enkele jaren sprake van ruime leegstand. Deze modeketen heeft het winkeloppervlakte verdubbeld naar 3.000 m2. Samen met meer horeca en een restyling is getracht een betere beleving te creëren in dit winkelcentrum. Verder is in de Heuvelgalerie het filiaal van H&M na een verbouwing heropend en uitgebreid tot eveneens 3.000 m2. Voorheen bestond het assortiment uit enkel damesmode en kinderkleding, in de nieuwe winkel wordt ook herenmode en woninginrichting verkocht. Modeketen Mango heeft een vergelijkbare uitbreiding gerealiseerd het afgelopen jaar. Eind 2013 heeft de gemeente Eindhoven besloten om het maximum van veertien koopzondagen per jaar te vervangen door ondernemers de vrijheid te geven om gebruik te maken van een wekelijkse koopzondag Dit besluit heeft in eerste instantie geleid tot enige ophef, met name onder de kleine ondernemers, maar de koopzondagen hebben inmiddels zijn meerwaarde

bewezen. Onlangs hebben enkele winkeliers aangegeven geïnteresseerd te zijn in een verruiming van de openingstijden op zondag, vanwege de populariteit onder consumenten. De koopavond op vrijdag wordt daarentegen steeds minder bezocht.

‘Wekelijkse koopzondag in Eindhoven groot succes.’ In het najaar van 2015 worden onder andere vestigingen van Just Brands, een kledingwinkel met diverse merken, en Kiko Milano, een internationale cosmeticaretailer, geopend in de Eindhovense binnenstad. De komst van deze ketens naar de stad draagt bij aan de aanwezigheid van merkwinkels in Eindhoven. Naast Primark, Zara, H&M en Mango zijn in Eindhoven winkels van ondere andere MediaMarkt, Hugo Boss, Björn Borg, Bose en Samsung aanwezig. Daarbij is steeds meer aandacht voor de ervaring van consumenten. Ter illustratie; de winkels van Bose en Samsung zijn gericht op de beleving van de merkproducten en geven de klant de kans om de producten uit te proberen. Daarnaast wordt extra service geboden. Ondanks dat deze merken ook in andere winkels worden verkocht, zijn de zogenaamde ‘brandstores’ erg populair. Ondanks de positieve trend ligt de leegstand in de Eindhovense binnenstad hoger dan het landelijke gemiddelde en vergelijkbare winkelgebieden. De huurprijzen blijven stabiel op de A-locaties, maar zijn in de overige gebieden afhankelijk van vraag en aanbod.


Sprekende Cijfers


Regio Limburg Pieter Brouwers RT RMT Boek & Offermans Makelaars Maastricht is één van de populairste winkelsteden van Nederland. Door onder meer een goede combinatie van retail, sfeer en horeca is zij recentelijk zelfs benoemd tot ‘Beste binnenstad van Nederland’. De bourgondische evenementen die in het centrum gehouden worden, moeten ervoor zorgen dat deze koppositie vastgehouden wordt. Dat Maastricht een populaire winkelstad is, blijkt ook uit de grote internationale retailketens die zich er vestigen. Zo heeft Superdry onlangs op een prominente locatie een nieuwe brandstore geopend, is de winkel van Zara uitgebreid tot een oppervlakte van 3.000 m2 en vestigt Nespresso zich met een nieuwe winkel aan de Maastrichter Brugstraat.

druk. Deze winkels staan veelvuldig en langdurig leeg. Dit zorgt voor onaantrekkelijke winkelstraten. Gemeenten maken zich hierover zorgen en proberen dan ook passende maatregelen te nemen. Hierin komen echter regionale verschillen naar voren. Zo wordt in Heerlen de leegstand teruggedrongen door middel van herbestemming en krijgen leegstaande winkels en kantoren nieuwe functies. De gemeente Sittard wil door middel van investeringen in het stedelijk woonmilieu de kwaliteit van de openbare ruimte in het kernwinkelgebied aantrekkelijker maken. Ook aanbiedende partijen zitten niet stil. Zo is een stijging te zien in het aantal transacties met omzet gerelateerde huurprijzen.

‘De huurprijzen in het A1-winkelgebied blijven op een constant niveau.’

Verwacht wordt dat het winkelbeeld in Limburg de komende periode stabiel zal blijven. Het straatbeeld op A1-locaties zal bepaald worden door grote landelijke filialen. Kleinere ondernemers zullen zich met name vestigen in de aanloopstraten, waar de huur in vergelijking een stuk lager ligt. Regionale grote veranderingen zijn dan ook niet te verwachten. In Heerlen is sprake van de mogelijke komst van Primark. Dit zal een grote invloed hebben op het winkelgebied en het aantal bezoekers in de stad. Daarnaast zal de combinatie tussen het fysieke en het virtuele een steeds grotere invloed krijgen op de retailmarkt. Dit maakt dat retailers moeten gaan nadenken over hoe zij hun doelgroep kunnen bereiken.

De provincie Limburg kent de grootste leegstand in winkels en kantoren van Nederland, al zijn de verschillen tussen en binnen de stadscentra groot. Winkelpanden op A1-locaties zijn onverminderd populair en kennen dan ook hoge prijzen. Panden aan deze straten kennen in Maastricht nauwelijks zichtbare leegstand, maar in de de centra van Heerlen, Sittard en Roermond staan ook in deze gebieden winkels onmiskenbaar leeg. Daarnaast staan huurprijzen van panden aan ring- en aanloopstraten van het kernwinkelgebied en de wijkwinkelcentra zwaar onder


Sprekende Cijfers


Regio Nijmegen Derek Verlee Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen Het kernwinkelgebied van Nijmegen wordt positief gewaardeerd door de consument. Het compacte centrum met een aantal aanloop- en ringstraten geven de binnenstad een bijzondere sfeer en een jonge, eigenzinnige uitstraling. De uitdaging is dan ook om de unieke combinatie tussen herkenbare, moderne filiaalbedrijven in de kern en onderscheidende zelfstandige winkels in de aanloopstraten te versterken. Plein 1944 heeft hier een belangrijke rol in gespeeld en vormt de schakel tussen de oost- en westzijde van het winkelgebied. Sinds kort zijn hier alle winkelruimten verhuurd aan grote landelijke winkelketens.

‘Winkelen moet beleven worden.’ Retailers krijgen steeds meer te maken met begrippen als sfeer en beleving . Consumenten komen niet langer alleen naar het centrum om te kopen, maar zien winkelen als vorm van vermaak. Het aantal winkeliers dat een combinatie van horeca en detailhandel biedt, neemt dan ook toe. Zij bieden een ervaring en spelen daarmee in op de behoefte van het winkelende publiek. Het aantal locaties voor winkelondersteunende horeca, waarbij panden tot 125 m2 een kwart mogen inrichten als bijvoorbeeld koffiecorner, is dan ook fors gestegen. Kortom, het is belangrijk dat de consument zich thuis voelt. De gemeente Nijmegen en Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars zetten daarom actief in op de transformatie van ‘place to buy’ naar ‘place

to meet’, de mix van horeca en detailhandel speelt hierbij een sleutelrol. Om de winkelmarkt verder te stimuleren investeert de gemeente in de herinrichting van het winkelgebied. Daarbij is aandacht voor de uitstraling van de openbare ruimte, looproutes, de bereikbaarheid en initiatieven van ondernemers en bewoners. Afgelopen periode is de vraag naar winkelruimten in aanloopstraten en op de betere hoeklocaties toegenomen. Desondanks laten de huurprijzen in deze gebieden een behoorlijke daling zien en neemt het aantal 303-procedures omtrent huurprijsherziening toe. Vastgoedeigenaren moeten soms diep door het stof tijdens heronderhandelingen. De A1-locaties blijven populair onder de grote retailers en huren blijven hier dan ook hoog. De prijzen stabiliseren en om leegstand te voorkomen is de gemeente terughoudend met het toevoegen van nieuwe winkelruimte. Onrendabele winkelmeters maken steeds vaker plaats voor andere functies. De zuivere winkelleegstand in het gebied bedraagt 8,7%. De gemeente streeft naar een percentage van 8,5%, wat gemiddeld is voor vergelijkbare kennissteden. Een mogelijke bedreiging voor deze doelstelling is de vergrijzing onder de ondernemers. Velen kunnen en willen niet mee met de vernieuwingen binnen de retail, waardoor zij het mogelijk nog zwaar gaan krijgen.



Sprekende Cijfers

Regio Twente Peter Rotteveel MRICS RT Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Beleving wordt steeds belangrijker voor de winkelmarkt. Hoe maak je het aantrekkelijk voor de consument om naar winkels te komen? Er ontstaan steeds meer winkelconcepten gericht op de beleving van de klant en winkelen wordt meer en meer gezien als een vrije tijdbesteding. Dit in tegenstelling tot de online aankopen, die voornamelijk gedaan worden omdat het “gemakkelijk” is. Naar verwachting wordt de komende jaren een balans gevonden tussen fysiek winkelen en internet aankopen. Het is lastig om in te schatten hoe de winkelmarkt in 2025 eruit zal zien, maar de onderscheidende winkels met sfeer en beleving zullen overwinnen. In Twente zijn drie grote winkelgebieden te onderscheiden, waarbij Enschede het hoofdwinkelgebied is en Almelo en Hengelo kleinere zelfstandige gebieden zijn. Het centrum van Enschede doet het erg goed, wat misschien wel ten koste gaat van het centrum van Hengelo en andere kleine plaatsen. Het winkelgebied van Almelo ligt een stuk verder bij Enschede vandaan dan Hengelo, waardoor dit centrum een andere functie heeft.

‘Het toverwoord voor retailers is beleving, dit zorgt ervoor dat de klanten naar de winkel komen.’

Sinds het vertrek van de Bijenkorf uit Enschede zijn nieuwe winkels geopend die de merken van de Bijenkorf aanbieden. De komst van de Primark heeft de loop veranderd en het aantal budgetretailers in de regio neemt toe. Verder is een Zara geopend en heeft Hout Brox interesse om een vestiging te openen. De A1-locaties blijven in de regio Twente in trek en zijn van belang voor het functioneren van het winkelgebied. De B-locaties en andere gebieden kennen daarmee minder vraag en hogere leegstand. In de regio worden door lokale ondernemers diverse start-ups uitgeprobeerd in de minder aantrekkelijke gebieden, die helaas niet altijd succesvol zijn. Door de blijvende vraag naar A1-locaties blijven de huurprijzen in deze gebieden op peil. Om de winkelmarkt te stimuleren op niet A1-locaties is sprake van dalende huurprijzen en bieden veel vastgoedeigenaren flexibele huurtermijnen en ingroeihuren. De V&D is jaren geleden vertrokken uit Almelo en de ruimte die zij hebben achtergelaten is ingevuld door ketens als H&M, Bristol en Big Bazar. Opvallend is dat er nagenoeg geen transacties worden geregistreerd in het betere deel van de Grotestraat in Almelo. De retailers die daar al gevestigd zijn, weten dat ze geen betere plek kunnen vinden en blijven er zitten.


Sprekende Cijfers


Regio Zwolle Eva Olde Rikkert RT RMT Rodenburg Makelaars Zwolle Het kernwinkelgebied van Zwolle bestaat uit twee deelmarkten. De aanloopstraten kenmerken zich door een laag bezoekersaantal en relatief veel leegstand. De gemeente is samen met verhuurders, makelaars en retailers bezig om in deze gebieden de leegstand terug te dringen. Verhuurders investeren in de panden om huurders enthousiast te krijgen. Deze aanpak lijkt een succes, gezien de toenemende vraag naar winkelruimte in de aanloopstraten. De vraag is voor het merendeel afkomstig van kleinere zelfstandigen die op zoek zijn naar relatief kleine ruimten. De huurprijzen in deze gebieden zijn de afgelopen periode sterk gedaald, maar blijven nu stabiel. Door de lage huurprijzen en de gunstige winkeloppervlakken sluiten de beschikbare units in de aanloopstraten steeds beter aan bij de vraag van de zelfstandigen uit de regio Zwolle.

‘Door de komst van Primark zal de Melkmarkt zich ontwikkelen tot een straat met veel traffic.’ Het A1 gebied van Zwolle, dat aan krimp onderhevig is, kent daarentegen een lage leegstand. Eventuele leegstand op deze locaties wordt met name veroorzaakt door faillissementen; zo verlaat Promiss binnenkort het centrum. De huren blijven hier hoog en door de snelle omloopsnelheid worden panden relatief kort aangeboden. De grote retailers in dit gebied trekken veel bezoekers aan. Het aantal grote ketens in dit

gebied zal naar verwachting de komende tijd blijven toenemen. Medio 2016 vestigt Primark zich aan de Melkmarkt. Ontwikkelaar DLH is inmiddels begonnen met de sloop van een aantal leegstaande winkels, waarna een nieuw pand gerealiseerd wordt. Ook Zara heeft aangegeven een nieuwe vestiging te willen openen in het centrum. De XL-winkel zal vermoedelijk in 2017 haar deuren openen aan de Diezerstraat. Beide winkels moeten meer bezoekers naar het kernwinkelgebied trekken. Om de bereikbaarheid van het centrum te waarborgen, wordt een nieuwe parkeergarage gebouwd bij de afslag Zwolle Centrum. Tijdens het winkelen komt steeds meer nadruk te liggen op beleving. Winkelen wordt steeds vaker gezien als een dagje uit, ofwel funshopping. In Zwolle uit zich dit in een groeiend aantal horecabedrijven in het kernwinkelgebied. Vooral kleinere daghorecabedrijven vestigen zich met toenemende mate in voormalige winkelruimten. Door in te spelen op de openingstijden van winkels maken deze gelegenheden slim gebruik van de traffic die winkels genereren. Tevens groeit het aantal kledingwinkels dat ondersteunende horeca biedt, om zo een totaalbeleving voor de consument te bieden. De scheidslijn tussen retail en leisure wordt hierdoor steeds kleiner. De verwachting is dan ook dat de horeca een steeds belangrijkere rol zal gaan vervullen in het creëren van sfeer en beleving voor het winkelende publiek.


Sprekende Cijfers


Bijlage Onderzoeksverantwoording Het doel van Sprekende Cijfers Retailmarkten is tweeledig. Enerzijds geeft het jaarlijks inzicht in aanbod, opname en prijsontwikkelingen en anderzijds geeft het een visie van (regionale) deskundigen op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen. Om dit te bereiken zijn aanbod- en opnamegegevens van de gebruikersmarkt verzameld en door de researchafdeling van Dynamis verwerkt. Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd:

Ook voor de opnamecijfers wordt geen ondergrens gehanteerd met betrekking tot het metrage. Beleggingstransacties worden buiten beschouwing gelaten. De gebruikerstransacties in dit rapport zijn geregistreerd in de periode van 1 juli tot 1 juli.

Gerealiseerde huurprijzen De huurprijzen worden gewaardeerd in euro’s per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. In de mediane gerealiseerde huurprijzen wordt geen rekening gehouden met eventuele aparte huurprijzen voor kantoor-, opslag en/of overige ruimte.

Onderzoeksregio’s Almelo, Almere, Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Assen, Breda, Den Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Enschede, Groningen, Heerlen,Hengelo, Leeuwarden, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Zwolle.

Kernwinkelgebied Een aaneengesloten gebied in de binnenstad met een hoge concentratie aan detailhandel welke door de retailmakelaars van Dynamis als zodanig is aangemerkt.

Aanbod Het op de vrije markt brengen van een bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen winkelobjecten. De aanbodcijfers, zoals die in dit rapport zijn weergegeven, zijn gemeten op 1 juli en vormen een momentopname. Er is geen ondergrens gehanteerd. In het aanbod worden uitsluitend bestaande objecten geregistreerd (gereed of in aanbouw/renovatie; zij zijn daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar en niet reeds uit de markt genomen). Dit kan inhouden dat winkelruimte in het aanbod wordt meegenomen zonder dat sprake is van leegstand: de ruimte kan nog in gebruik of in aanbouw/renovatie zijn.

Winkelleegstand Winkels die als zodanig worden aangemerkt en geen huurder huisvesten.

Opname Een winkeltransactie die op de ‘vrije’ markt verhuurd of verkocht is en dient ten behoeve van eigen gebruik.

Branches Om een goed beeld te krijgen van de aard van de winkeliers die winkelruimte hebben gehuurd of gekocht, zijn de winkeltransacties per branche onderverdeeld. De branches zijn ingedeeld naar Dagelijks, Detailhandel overig, Diensten, In/om huis, Leisure, Mode & Luxe, Vrije Tijd en Onbekend. Elke branche kent vervolgens een sub-branchering ter verduidelijking van de type huurder.

Mediaan Een mediaan is de middelste waarneming van een opvolgende reeks. In vergelijking met gemiddelden tellen uiterste minder zwaar mee.

Methodologie Om deze rapportage tot stand te brengen, zijn vanaf 1 juli 2014 de volgende aanbod- en opnamegegevens van de huur- en koopmarkt verzameld en in een database verwerkt: • Straatnaam; • Type vastgoed; • Deelgebied; • Oppervlakte; • Jaar.

• Postcode; • Prijs; • Huisnummer; • Branche;

Naast het gebruik van eigen data zijn voor de aanbodcijfers de websites van Realnext en Funda gehanteerd, alsook websites van de lokale makelaars die niet zijn aangesloten bij Realnext. Voor de opnamecijfers zijn zowel eigen data, als de databases van Vastgoedmarkt en PropertyNL gebruikt. Voor het aanbod en de opname geldt dat elk object door een researchmedewerker en/of makelaar in de desbetreffende regio is gecontroleerd.


Sprekende Cijfers


Betrouwbaarheid Hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er desondanks beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel winkeliers en hun vastgoedadviseurs die een huurovereenkomst sluiten met een eigenaar/ belegger zijn niet altijd bereid alle uitkomsten van het onderhandelingsproces openbaar te maken. Afspraken over de kosten van herinrichting van een gebouw of ruimten of verbeteringen aan installaties zijn vaak verdisconteerd in de huur. Ook de periode van het huurcontract is van belang voor de hoogte van de huurprijs. (Ver)kooptransacties worden eveneens gezien als vertrouwelijk. De huur- en koopprijzen zijn daarom indicatief.

© Dynamis 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.


Onderzoek naar de retailmarkt in Nederland. Sprekende Cijfers Retailmarkten

Recommend Documents