Gouden Kompas 2009 Taxatiebeleid Nederlandse vastgoedbeleggers en de rol van de taxateur
troostwijk TAXATIES
Voorwoord Voor u liggen de resultaten van het onderzoek dat werd uitgevoerd door Troostwijk Research voorafgaand aan de uitreiking van het Gouden Kompas. Dit zal een jaarlijks terugkerend onderdeel worden van het Gouden Kompas. Het onderzoek zal zich richten op een actueel thema waarvoor een brede interesse bestaat in de vastgoedmarkt. Deze eerste editie staat in het teken van transparantie met betrekking tot de waardering van vastgoedbeleggingen. Hoe open zijn vastgoedbeleggers in hun waarderingsbeleid, hoe vaak wordt het vastgoed gewaardeerd, wat zien zij veranderen in de toekomst ten aanzien van taxaties en de rol van de taxateur, zijn vragen die aan bod komen in dit onderzoek. Dit jaar werd het Gouden Kompas voor de tweede keer uitgereikt. Het Gouden Kompas 2009 stond in het teken van transparantie in de waardering van de vastgoedbeleggingen binnen de jaarverslaggeving. Cyril van den Hoogen nam de award namens Altera Vastgoed tijdens de Provada in ontvangst. Troostwijk Research wil de deelnemers aan het onderzoek bedanken voor hun medewerking en het uitbrengen van hun stem op één van de genomineerde vastgoedbeleggers. Door hun medewerking is Troostwijk er dit jaar wederom in geslaagd het Gouden Kompas uit te reiken. In 2010 is de derde editie van het Gouden Kompas. Ook dan zal Troostwijk de award tijdens de Provada uitreiken aan een partij die bepalend en innovatief is geweest in het neerzetten van de juiste koers binnen de vastgoedsector en daarin onderscheidend en voorspellend is geweest!
Troostwijk Research
Gouden Kompas 2008 ‘Innovatie en duurzaamheid’ - TNT Real Estate, dhr. Flip Verwaaijen 2009 ‘Transparantie vastgoedwaarderingen’ - Altera Vastgoed, dhr. Cyril van den Hoogen
troostwijk TAXATIES
3
Inhoudsopgave ‘Altera Vastgoed wint Gouden Kompas 2009’ 5 Visie Troostwijk: de toekomstige rol van de taxateur 6 Taxatiebeleid vastgoedbeleggers 8 Extern taxatiebeleid 9 Intern taxatiebeleid 10 Veranderende rol taxateur 11 Roulatie 12 Onafhankelijke taxaties 13 Database met referentietransacties 14 Toelichting taxateur in de jaarrekening 15 Conclusie 16 Column Hans Grönloh: ‘De markt is gebaat bij een taxateur die stevig in zijn schoenen staat’ 17
4
troostwijk TAXATIES
‘Altera Vastgoed wint Gouden Kompas 2009’ Het Gouden Kompas 2009 is door Troostwijk uitgereikt aan Altera Vastgoed. Cyril van den Hoogen, financieel directeur Altera Vastgoed, ontving op donderdagmiddag 18 juni tijdens de Provada de award uit handen van Wiebe Westerhof, algemeen directeur Troostwijk Groep. Deelnemende partijen aan dit onderzoek hebben hun stem uitgebracht op één van de genomineerden. Het Gouden Kompas 2009 stond in het teken van transparantie in de waardering van de vastgoedbeleggingen binnen de jaarverslaggeving. Genomineerden voor het Gouden Kompas waren Nieuwe Steen Investments, Amvest, VastNed Groep en Altera Vastgoed. Met het Gouden Kompas is Altera Vastgoed door medebeleggers beloond voor het transparante karakter van de organisatie.
Wiebe Westerhof (rechts), algemeen directeur van de Troostwijk Groep, met de prijswinnaar Cyril van den Hoogen, financieel directeur van Altera Vastgoed.
v.l.n.r.: Jako Tenholter en Jacqueline van der Mispel (VastNed Groep), Tak Lam (Amvest), Cyril van den Hoogen (Altera Vastgoed), Wiebe Westerhof (Troostwijk Groep) en Johan Buijs (Nieuwe Steen Investments).
Cyril van den Hoogen, financieel directeur Altera Vastgoed: “Vanzelfsprekend is Altera Vastgoed heel verheugd met het winnen van deze prijs. Transparantie in de resultaatverantwoording en met name ook in het taxatieproces is cruciaal voor het vertrouwen van de aandeelhouders. Dit geldt voor Altera Vastgoed in het bijzonder want aandelentransacties vinden per kwartaal plaats tegen de net asset value. Dan moet de aandelenprijs een juiste reflectie van de marktwaarde zijn. In de huidige markt met een gering transactievolume zie je dat we nog meer de nadruk leggen op de consistente en transparante researchmatige onderbouwing van de taxaties. De sector mist juist nu een goede centrale database met beleggingstransacties. De transparantie en daarmee de kwaliteit van de taxaties zou daarmee gediend zijn.”
troostwijk TAXATIES
5
Visie Troostwijk: de toekomstige rol van de taxateur De vastgoedmarkt wordt gekenmerkt door: een gebrek aan transparantie, integriteitrisico en beperkt toezicht. Steeds meer bedrijven onderstrepen het belang van transparantie om het vertrouwen in de markt te vergroten. Binnen de discussies rondom transparantie en integriteit krijgen de rol van taxaties en de huidige positie van de taxateur veel aandacht. De taxateur kan een bijdrage leveren aan het realiseren van een transparantere vastgoedsector. Onafhankelijke taxateurs nemen in dit proces een prominente plaats in.
Onzekerheid
De verslechterde economische omstandigheden en de onzekerheid over de toekomstige economische ontwikkelingen zorgen voor terughoudendheid op de vastgoedmarkt. Transacties zijn schaars geworden, financieringsvoorwaarden zijn aangescherpt en de spelregels zijn gewijzigd. De waardedalingen hebben zich verder voortgezet en de aanvangsrendementen zijn verder gestegen. De terughoudendheid vormt op dit moment een grote risicofactor voor de vastgoedmarkt. Door de recessie is er een duidelijke afname van de vraag zichtbaar op de gebruikersmarkt. Afname van de vraag, dalende huren, gestegen financieringskosten, strengere eisen door financiers, maar ook het leegstandsrisico is toegenomen door de verslechterde economische situatie (waardoor grotere kans op faillissementen, schaalverkleining, etc.). De actuele risico’s en recente marktontwikkelingen komen tot uitdrukking in de waarderingen. Door het beperkt aantal transacties is betrouwbare ‘market evidence’ schaars waardoor de onzekerheid ten aanzien van waarderingen toeneemt. Taxeren in een inactieve markt is complex en vereist veel kennis van de markt van de taxateur. In een dalende markt leidt deze onzekerheid tot grote verschillen in de waardering van onroerend goed. Een verantwoorde onderbouwing van de uitgangspunten en keuze van de parameters zijn cruciaal. Naast een referentiedatabase wordt goede research steeds belangrijker als basis voor betrouwbare waarderingen.
Integriteit
Onlangs bleek uit de publicatie ‘Net werken en netwerken’ dat taxateurs het imago hebben als niet integer. Accountants en notarissen hebben daarentegen een goede reputatie als het gaat om integriteit. Beleggers en accountants zijn het meest positief over taxateurs. Bestaat er een causaal verband in de perceptie van vastgoedprofessionals tussen makelaars en taxateurs? Makelaars en taxateurs binnen één organisatie vergroot het risico van belangenverstrengeling. De scheiding tussen makelen en taxeren zal door dit integriteitrisico in de toekomst verder toenemen. Indien de taxateur zich als een ‘accountant’ positioneert, en er geen sprake is van belangenverstrengeling, zal de onafhankelijke taxateur een hogere score verdienen wat betreft integriteit. Integriteit is overigens niet alleen van belang voor de taxateur als individu maar tevens voor de kwaliteit en de betrouwbaarheid van waarderingen.
6
troostwijk TAXATIES
Veranderende rol
De taxateur zal zich in de toekomst meer als raadgever gaan ontwikkelen en een sleutelfunctie gaan innemen in de markt om de diverse belangen van partijen af te wegen en te waarderen. Onafhankelijkheid, vertrouwen en integriteit hebben in toenemende mate een nuttige functie in het bepalen, afwegen en waarderen van de risico’s. De onafhankelijke taxateur moet integer en betrouwbaar in de huidige markt de partijen bij elkaar brengen en de belangen zuiver houden.
Planning • Risico analyse • Kostencalculaties • Scenario uitwerking • Milieu onderzoek
Concept • Locatieonderzoek • SWOT analyse • Studies
Ontwerp Risico Manager
Strategische partner
Mediator
De veranderende rol van de taxateur
• Value Engineering • Duurzaamheid • Design & Build • Ontwerp
• Aannemer • Directievoering • General Contracting
Financiering/balans Afstoten/ Hergebruik • Sale en Leaseback (off-balance) • Verkoop • Sloop • Herontwikkeling
Bouw
Financiering
Gebruik • Facility Management • Projectmanagement • Verbouw/herhuisvesting • Contract-/vastgoedbeheer
Dit betekent een verschuiving in de rol van de taxateur naar een ‘partner in business’ die niet uitsluitend de actuele waarde vaststelt, maar ook kijkt naar de potentiële waarde en daarin de opdrachtgever adviseert ten aanzien van risico’s en strategie. Een mooi voorbeeld hiervan is hoe de taxateur duurzaamheidsaspecten kan opnemen in zijn taxatie. Troostwijk Taxaties introduceerde tijdens de Provada het taxatieproduct ‘Green Valuation’. Dit product maakt de financiële voordelen voor de belegger en de eindgebruiker van een duurzaam gebouw ten opzichte van een regulier gebouw inzichtelijk. Het effect van duurzaamheid op de cashflow en tevens de waarde van het vastgoed kunnen in kaart worden gebracht. Op deze wijze krijgt de belegger inzicht of de duurzame investeringen in een bestaand object rendabel zijn. De taxateur wordt zo eerder in het vastgoedproces betrokken en kan zo toevoegde waarde leveren. De taxateur zal met partijen gaan samenwerken en meedenken en levert kostenbesparende oplossingen door de integratie van disciplines en processen. Hiermee zal de rol van de taxateur wijzigen in die van strategische partner, risicomanager en ‘mediator’. Amsterdam, oktober 2009 Directie Troostwijk Taxaties
troostwijk TAXATIES
7
Taxatiebeleid vastgoedbeleggers Hoe ziet het taxatiebeleid eruit van Nederlandse vastgoedbeleggers? Taxeren vastgoedbeleggers intern, extern of hanteren zij een interne taxatie met een externe validatie? Troostwijk Research heeft door middel van een enquête het huidige taxatiebeleid onder grote (> € 200 mln.) en middelgrote (€ 50 - 200 mln.) vastgoedbeleggers geïnventariseerd. Tevens hebben de beleggers hun mening gegeven rondom een aantal actuele thema’s in de vastgoedmarkt. Partijen die hebben meegewerkt aan het onderzoek zijn: beurs- en niet-beursgenoteerde fondsen, pensioenfondsen, assetmanagers, participatiefondsen, private beleggingsmaatschappijen en (bank) verzekeraars. In dit onderzoek is onderscheid gemaakt tussen grote en middelgrote beleggers. Onder de grote beleggers was de respons aanzienlijk hoger dan onder de middelgrote beleggers, respectievelijk 58% en 29%. Het totale volume directe vastgoedbeleggingen van de top 60 beleggers in Nederland bedraagt circa € 215 miljard. De grote beleggers, die hebben deelgenomen aan het onderzoek, beheren ruim € 160 miljard aan directe vastgoedbeleggingen in binnen- en buitenland. In deze publicatie worden de resultaten van het onderzoek naar het taxatiebeleid onder Nederlandse vastgoedbeleggers gepresenteerd. Ook worden diverse actuele thema’s besproken rondom de veranderende rol van de taxateur. Huidige frequentie externe volledige taxatie
Verdeling respons naar type belegger 3%
35%
22%
Assetmanager 3%
13% 11%
13%
Bankverzekeraar Beursgenoteerd fonds Niet-beursgenoteerd fonds Participatiefonds Private beleggingsmaatschappij Verzekeraar
Verdeling respons naar beleggingsvolume (€ mln.) 11%
6%
< € 500
€ 500 - € 2.000
€ 2.000 - € 5.000
24%
€ 5.000 - € 25.000 16%
8
43%
troostwijk TAXATIES
>€ 25.000
Extern taxatiebeleid In de afgelopen jaren is de frequentie van volledige taxaties (full valuations) door een externe taxateur aanzienlijk verhoogd. Het vaststellen van de waarde van vastgoed gebeurde meestal eens in de drie jaar. Een groot deel van de beleggers heeft inmiddels de frequentie van een volledige taxatie verhoogd naar eenmaal per jaar. Steeds meer beleggers laten hun portefeuille frequenter extern taxeren om een actueel beeld te krijgen van de waarde van de portefeuille. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden in volledige taxaties, hertaxaties en (markttechnische) updates. Het taxatiemanagement van vastgoedbeleggers is een van de instrumenten om de transparantie in de vastgoedsector te vergroten en de kans op vastgoedfraude te verkleinen. Hieronder een opsomming van een aantal richtlijnen en waarderingsvoorschriften: - IFRS (International Financial Reporting Standards) is een boekhoudkundige standaard voor de jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven. Ook niet-beursgenoteerde ondernemingen baseren in toenemende mate hun jaarrekening op IFRS. Momenteel dient onder IFRS eenmaal in de drie jaar een externe volledige taxatie plaats te vinden. Onder IFRS worden nieuwe vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen kostprijs. Daarna heeft de belegger de keuzemogelijkheid (IAS 40) te waarderen tegen de historische kostprijs minus afschrijvingen (cost model) of tegen de reële waarde (fair value). - GIPS is een internationale standaard die zorgt voor meer transparantie en uniformiteit. Volgens GIPS dienen vastgoedbeleggingen minimaal op kwartaalbasis gewaardeerd te worden. Dit mag extern dan wel intern. Extern dienen vastgoedbeleggingen volgens GIPS minimaal eenmaal per drie jaar door een externe taxateur gewaardeerd te worden. GIPS beveelt een frequentie van minimaal eenmaal per jaar aan. - Volgens de EPRA-richtlijnen moeten beleggers minimaal één keer per jaar extern taxeren. De EPRA (European Public Real Estate Association) raadt beleggers aan om hun portefeuille tweemaal per jaar extern te taxeren. - De deelnemers aan de ROZ/IPD Vastgoedindex dienen eenmaal per drie jaar een externe taxatie te laten verrichten en in de tussenliggende jaren kan volstaan worden met een markttechnische update: extern dan wel intern. Een grote meerderheid (82%) van de grote beleggers waardeert de vastgoedbeleggingen tegen de reële waarde. Onder de middelgrote beleggers is het aantal beleggers dat het reële waarde principe hanteert iets lager, namelijk 73%. De meerderheid van de grote beleggers laat de vastgoedportefeuille minimaal één keer per jaar taxeren door een externe taxateur. In de praktijk betekent dit meestal dat er een taxatiecyclus gehanteerd wordt waarbij per kwartaal telkens 25% van de vastgoedportefeuille door een externe taxateur wordt getaxeerd. Aan het einde van ieder boekjaar worden daarbij alle externe taxaties geactualiseerd. Omdat deze wijze van taxeren kan leiden tot smoothing effecten, kiezen diverse beleggers ervoor om de hele vastgoedportefeuille in een keer te waarderen. Van de grote beleggers hanteert 18% een frequentie van eenmaal per drie jaar en 5% van de grote beleggers past een taxatiefrequentie toe van eenmaal per vijf jaar. In de tussenliggende jaren vindt dikwijls een externe hertaxatie plaats. In de overige kwartalen wordt door een aantal beleggers een interne of externe update van de volledige externe taxatie uitgevoerd. Bij de middelgrote beleggers ligt de frequentie van een externe volledige taxatie aanzienlijk lager. Onder deze groep beleggers wordt commercieel onroerend goed doorgaans eenmaal in de drie of vijf jaar gewaardeerd. Hoewel niet onderzocht, is het aannemelijk dat vanuit kostenoverwegingen de frequentie van een externe volledige taxatie in deze categorie aanmerkelijk lager ligt. Een andere verklaring zou kunnen zijn dat door deze groep beleggers uitsluitend bij aan- en verkoop of herfinanciering van onroerend goed een externe taxatie wordt uitgevoerd.
troostwijk TAXATIES
9
Huidige frequentie externe volledige taxatie Grote beleggers 18%
Middelgrote beleggers 5%
18%
1 x per 3 jaar
9%
13%
1 x per 5 jaar 20%
1 x per 5 jaar 1 x per 3 jaar
1 x per jaar
1 x per jaar
1 x per kwartaal
Anders
Anders
50%
34%
33%
Circa 90% van de beleggers geeft aan de huidige frequentie van externe taxaties in de toekomst niet te zullen verhogen. Slechts een enkele in de categorie grote beleggers geeft aan dit wel te zullen doen. Hiermee lijkt voorlopig een einde te komen aan de trend dat beleggers de frequentie van externe taxaties hebben verhoogd. Van de grote beleggers vindt 59% dat een jaarlijkse externe taxatie verplicht moet worden gesteld voor alle vastgoedbeleggers. Bij de middelgrote beleggers is 40% het hiermee eens. Dat dit aandeel lager is kan worden verklaard door de aanzienlijke verhoging van de kosten als gevolg van de verhoging van de frequentie.
Verplichting jaarlijkse externe taxatie voor alle beleggers Grote beleggers 9%
Middelgrote beleggers 40%
59% Eens Oneens
32%
Eens 60%
Geen mening
Intern taxatiebeleid Hoewel de frequentie van externe taxaties de afgelopen jaren sterk is verhoogd, wordt door beleggers veelal ook intern de waarde vastgesteld. Veelal gaat het hier om een interne update van een taxatie (full valuation, hertaxatie of marktechnische update) verricht door de externe taxateur. Diverse beleggers investeren in een taxatie managementsysteem waarmee marktconform intern getaxeerd kan worden. Op dit moment voert 58% van de grote beleggers een interne update uit per kwartaal. Bij de middelgrote beleggers is dit slechts 25%. Middelgrote beleggers stellen tenminste eenmaal per jaar intern de waarde van de vastgoedbeleggingen vast. De verwachting is dat de frequentie van interne updates in de komende jaren verder zal toenemen.
10
troostwijk TAXATIES
Oneens
Huidige frequentie interne update Grote beleggers
Middelgrote beleggers
17%
25%
Per kwartaal Per halfjaar
17%
Per jaar
Per halfjaar
58%
Per jaar
Anders
58%
8%
Per kwartaal
17%
Zo geeft van de grote beleggers 18% aan in de toekomst vaker intern een update uit te voeren. Circa 30% van de grote beleggers voert geen interne updates uit en 50% van de grote beleggers geeft aan dat de huidige frequentie gehandhaafd blijft. Bij de middelgrote beleggers zegt 13% in de toekomst vaker gebruik te zullen maken van een interne update.
Toekomstige frequentie interne update Grote beleggers
Middelgrote beleggers 18%
32%
50%
Ja, frequenter
7%
13%
13%
Ja, frequenter
Nee, ongewijzigd
Nee, ongewijzigd
Geen interne updates
Nee, minder frequent 67%
Geen interne updates
Veranderde rol taxateur In de markt gaan steeds meer geluiden op dat de rol van de taxateur gaat veranderen naar die van ‘assurance valuator’. Hierbij zien beleggers de rol van de taxateur verschuiven naar een controlerende en validerende rol. Oorzaak van deze ontwikkeling zit hem in het feit dat grote vastgoedbeleggers meer grip willen hebben op het interne en externe taxatieproces. Vanzelfsprekend komt het de transparantie ten goede indien een onafhankelijke externe taxateur de parameters en uitgangspunten valideert. Dit komt niet alleen de bezwaren tegen het intern waarderen tegemoet maar zorgt ook voor meer zekerheid over de interne taxaties. In deze ontwikkeling is een belangrijke rol weggelegd voor de onafhankelijke taxateur. In het taxatie managementsysteem wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd op basis van een intern taxatiemodel waarbij de waardering gevalideerd kan worden door een externe taxateur. De externe taxateur zal de vastgestelde waarde controleren en beoordelen middels een eigen waarderingsmodel en een verklaring (letter of comfort) afgeven indien de intern vastgestelde taxatiewaarde zich binnen de gestelde bandbreedtes bevindt. Wordt deze veranderende rol bevestigd door de beleggers? Hoewel de meerderheid van de beleggers de rol van de taxateur in de toekomst vooralsnog niet ziet wijzigen, is bijna een kwart (23%) van de beleggers het eens met de stelling en ziet derhalve de rol van de taxateur wel verschuiven. Van de beleggers die interne taxaties hanteren, legt slechts 33% van de grote beleggers en 25% van de middelgrote beleggers minimaal één interne waardering voor aan een externe taxateur.
troostwijk TAXATIES
11
Externe validatie van interne taxaties Grote beleggers
Middelgrote beleggers 16% 17%
8%
Ja, alle interne taxaties
17%
Ja, minimaal 1 interne taxatie
Ja, minimaal 1 interne taxatie
Nee
67%
Ja, alle interne taxaties
Nee
75%
Op de vraag of externe validatie van interne taxaties verplicht gesteld zou moeten worden, antwoordt 54% van de grote beleggers positief. Bij de middelgrote beleggers is dit aandeel aanzienlijk lager. Anderen geven aan dat dit uitsluitend verplicht zou moeten worden gesteld voor beurs- en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen en pensioenfondsen.
Verplichting extern valideren voor alle beleggers Grote beleggers 14%
Middelgrote beleggers 6%
54%
27% Eens
Eens Oneens
32%
67%
Geen mening
Roulatie Om een marktconform beeld te krijgen van de waarde van de vastgoedportefeuille worden doorgaans roulerend meerdere taxateurs ingeschakeld. In de praktijk wordt periodiek een ander deel van de portefeuille door de externe taxateur gewaardeerd. Een andere vorm van roulatie is dat beleggers bijvoorbeeld eens in de drie jaar van taxateur wisselen. Circa 70% van de vastgoedbeleggers geeft aan dat het wisselen van taxateur de betrouwbaarheid en marktconformiteit van taxaties vergroot. Voorwaarde hiervoor is een goede overdracht van documentatie en informatie tussen opdrachtgever en externe taxateur. Indien er geen sprake is van roulatie bestaat de kans dat de taxateur zich teveel laat leiden door een recent uitgevoerde taxatie en huidige marktontwikkelingen niet volledig laat doorwerken in zijn taxatie. Ook is het mogelijk dat er zich verschillen voordoen in de visie van de taxateur. Van de grote beleggers geeft 64% aan regelmatig te wisselen van taxateur. Bij de middelgrote beleggers is van vooraf gereguleerde roulatie nauwelijks sprake. Hoewel de meerderheid van de middelgrote beleggers aangeeft dat roulatie van de externe taxateur de betrouwbaarheid van waarderingen vergroot blijkt slechts 20% van de middelgrote beleggers hier ook daadwerkelijk vooraf rekening mee te houden.
12
troostwijk TAXATIES
Oneens Geen mening
Vooraf gereguleerde roulatie van externe taxateurs Grote beleggers 36%
Middelgrote beleggers 64% Ja
80%
20% Ja
Nee
Nee
Onafhankelijke taxaties Om de transparantie in de vastgoedsector verder te vergroten stellen diverse marktpartijen dat taxaties onafhankelijk uitgevoerd dienen te worden. Taxateurs dienen daarbij niet gehinderd te worden door belangen die voortvloeien uit aan- en verkooptransacties en verhuur. Deze onafhankelijkheid kan gegarandeerd worden door een strikte scheiding tussen taxateurs en makelaars. Een methode om de onafhankelijkheid van de taxateur te vergroten is het loskoppelen van de honorering van de taxateur en de taxatiewaarde. Uitgangspunt hierbij is dat elke vorm van belangenverstrengeling voorkomen moet worden, om te kunnen komen tot objectieve taxaties. Om de onafhankelijkheid van interne taxaties te garanderen is het gewenst om functiescheiding aan te brengen binnen de organisatie. Om een objectieve waardebepaling te garanderen is het mogelijk om binnen vastgoedorganisaties de aansturing van taxateurs en het assetmanagement van elkaar te scheiden. De performance van assetmanagement is immers afhankelijk van de waardegroei van de vastgoedbeleggingen. De gedachte is dat door deze functiescheiding ongepaste invloed op zowel interne als externe taxaties voorkomen kan worden.
Onder de grote beleggers blijken veel partijen (68%) een functiescheiding te hebben tussen de opdrachtgever van externe taxaties en de portefeuillemanager(s). Onder de middelgrote beleggers ligt dit aandeel (27%) aanmerkelijk lager. Een mogelijke verklaring is gelegen in de geringere omvang van het beleggingsvolume en grootte van de organisatie.
Functiescheiding aansturing taxaties en performance vastgoed Grote beleggers 32%
Middelgrote beleggers 68%
27% Ja
Ja
Nee
Nee 73%
troostwijk TAXATIES
13
Database met referentietransacties Een van de grootste knelpunten in de waardering van vastgoed is het ontbreken van voldoende vergelijkbare en betrouwbare referentietransacties. Vooral in de huidige markt, met geringe beleggingsvolumes, is dit het geval. De huidige economische situatie wordt in feite veroorzaakt door een gebrek aan liquiditeit. Voor de vastgoedmarkt betekent dit het ontstaan van een vrijwel inactieve markt, die leidt tot het ontbreken van voldoende betrouwbare ‘market evidence’. Een actieve markt leidt immers tot voldoende referentietransacties voor zowel beleggers als taxateurs om de reële waarde vast te stellen. Volgens de International Accounting Standards IAS 16 en IAS 40 wordt de reële waarde gedefinieerd als: het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld in een zakelijke objectieve transactie tussen goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Door de huidige financiële situatie zou kunnen worden gesteld dat bepaalde delen van de vastgoedmarkt onvoldoende actief zijn, om betrouwbare waarderingen te kunnen doen. Door het ontbreken van voldoende en betrouwbare referenties wordt tevens de kans op verschillen in taxatiewaarden groter. Deze kwestie geldt niet alleen voor de onafhankelijke taxateurs maar ook voor de ‘full-service’ kantoren die uitsluitend over informatie beschikken in dat deel van de vastgoedmarkt waarin zij actief zijn. Beleggers en makelaars zijn over het algemeen terughoudend met het verstrekken van informatie rondom gerealiseerde transacties. Dikwijls ontbreekt in de berichtgeving gedetailleerde informatie zoals de gerealiseerde huurprijs, de koopsom, de metrages en welke incentives zijn overeengekomen. In sommige gevallen wordt deze informatie, al dan niet volledig, pas veel later gemeld. Bovendien dienen taxateurs zich af te vragen of de beschikbare referenties wel representatief zijn en met welke aanpassingen de referenties toch gehanteerd kunnen worden in taxaties. Door het ontbreken van voldoende actuele referentietransacties baseren taxateurs dikwijls de waardering op eerder uitgevoerde taxaties (smoothing) en wordt nieuwe marktinformatie niet direct verwerkt (lagging). Voor een betrouwbare waardering is een uitgebreide toelichting, een goede vertaling van beschikbare referentietransacties en een onderbouwing van de parameterkeuze essentieel. De toelichting op de taxatie moet uitgebreider zijn dan in een relatief stabiele en actieve markt. De oprichting van een database met referentietransacties zou op dit punt uitkomst kunnen bieden voor zowel beleggers als taxateurs. Het zou de transparantie in de vastgoedmarkt, de betrouwbaarheid en de vergelijkbaarheid van taxaties vergroten. Een database met transactiegegevens waar beleggers hun beleggings- en verhuurtransacties melden maakt het beoordelen van taxaties eenvoudiger en zou tevens de positie van de onafhankelijke taxateur versterken. Belangrijke voorwaarde voor het slagen van een dergelijke database is het creëren van toegevoegde waarde. Initiatieven van onder andere de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) hebben tot op heden nog geen resultaat opgeleverd. Diverse marktpartijen geven aan het initiatief van een onafhankelijke database met referentietransacties te ondersteunen.
Van zowel de grote als de middelgrote beleggers is respectievelijk 54% en 67% voorstander van de oprichting van een centrale database met referentietransacties. Onder de grote beleggers is slechts 14% het hiermee oneens en 32% heeft hierover geen mening.
14
troostwijk TAXATIES
Oprichting database met referentietransacties Grote beleggers 32%
Middelgrote beleggers 13%
54% Eens Oneens
67%
20%
Eens Oneens
Geen mening
Geen mening
14%
Circa 60% van de beleggers is bereid om transactiegegevens aan te leveren. Opvallend is dat dit geldt voor zowel grote als middelgrote beleggers. Wel noemen beleggers ook bezwaren tegen het kenbaar maken van transacties. Vanuit commerciële en/of strategische belangen kan het voor de belegger niet interessant zijn om een transactie te melden of de kengetallen van de transactie openbaar te maken. Diverse beleggers geven aan sceptisch te staan tegenover de haalbaarheid van een dergelijke transactiedatabase. Een database met kengetallen in plaats van complete transactiegegevens zou volgens enkele beleggers al een enorme stap voorwaarts zijn.
Bereidheid aanleveren transactiegegevens Grote beleggers 41%
Middelgrote beleggers 59%
40%
60%
Ja
Ja
Nee
Nee
Meerdere beleggers geven echter aan niet te verwachten dat de markt dit zelf gaat oppakken. Om daadwerkelijk tot een oprichting van een database met referentietransacties te komen dient de markt te bepalen welke onafhankelijke organisatie de aangewezen partij is inzake realisatie, beheer en kwaliteitsbewaking. Indien initiatieven vanuit de markt niet van de grond zullen komen, is hier mogelijk een rol weggelegd voor de overheid.
Toelichting taxateur in de jaarrekening Accountants geven voor de controle van de cijfers in de jaarrekening een accountantsverklaring af. Deze verklaring houdt in dat de controlerende accountant tot het oordeel is gekomen dat de verantwoording voldoet aan de gestelde eisen. Om de transparantie in de vastgoedmarkt verder te vergroten heeft accountant Hans Grönloh (KPMG) voorgesteld een ondertekende toelichting op te nemen in de jaarrekening (valuation certificate) door de taxateur. In deze toelichting wordt voor de gebruiker van de jaarrekening duidelijk hoe de taxateur tot de waardering is gekomen. Hans Grönloh pleit voor het versterken van de huidige positie van de taxateur en voor volledige onafhankelijkheid van taxateurs.
troostwijk TAXATIES
15
Hoe reageren beleggers op dit initiatief? Van de grote beleggers is 45% het hiermee eens. Bij de middelgrote beleggers is het aandeel dat het hiermee eens is aanzienlijk lager, namelijk 34%. Op zich een opmerkelijke uitkomst gezien de huidige positie van de taxateur. Een aanmerkelijk deel van de grote beleggers ziet kennelijk toch de meerwaarde van een ondertekende toelichting in de jaarrekening. Taxateur moet jaarrekening ondertekenen Grote beleggers 23%
Middelgrote beleggers 13%
45% Eens
34% Eens
Oneens
Oneens
Geen mening 32%
Geen mening 53%
Conclusie
Vastgoedbeleggingen dienen bij voorkeur minimaal eenmaal per jaar te worden vastgesteld door een onafhankelijke taxateur. Van de grote beleggers vindt 59% dat een jaarlijkse externe taxatie verplicht gesteld zou moeten worden. Naast het feit dat de frequentie van externe taxaties de afgelopen jaren sterk is verhoogd, blijken grote vastgoedbeleggers steeds vaker intern te gaan waarderen. Deze tendens wordt mede veroorzaakt door de toegenomen onzekerheid. Indien beleggers steeds vaker gebruik zullen maken van modelmatige interne taxaties vraagt ook deze ontwikkeling om een andere positionering van de taxateur om de betrouwbaarheid en onafhankelijkheid van interne waarderingen te kunnen blijven garanderen. Het ondoorzichtige proces van waardebepaling waarbij een vastgoedbelegger een grote hoeveelheid aan informatie overhandigd aan de taxateur en vervolgens uitsluitend een taxatierapport terugkrijgt, wordt vervangen door een modelmatige wijze van taxeren. Voor de externe taxateur betekent dit een verschuiving naar een controlerende, validerende en adviserende rol. De oprichting van een database met referentietransacties en een door de taxateur ondertekende toelichting ten behoeve van de jaarrekening worden door een aanzienlijk deel van de beleggers als positief gezien. Van zowel de grote als de middelgrote beleggers vindt respectievelijk 54% en 67% dat er een database met referentietransacties opgericht dient te worden mede ter ondersteuning van taxaties. Onder 60% van de beleggers in dit onderzoek is ook de bereidheid aanwezig om transactiegegevens aan te leveren aan een dergelijke onafhankelijke database. Ook geeft 45% van de grote beleggers aan een ondertekende toelichting van de taxateur(s) in de jaarrekening een positieve ontwikkeling te vinden. Overigens is onder de middelgrote beleggers dit aandeel aanmerkelijk kleiner. Deze initiatieven kunnen de transparantie in de vastgoedmarkt vergroten en de positie van de onafhankelijke taxateur versterken.
16
troostwijk TAXATIES
‘De markt is gebaat bij een taxateur die stevig in zijn schoenen staat’
Hans Grönloh, partner KPMG Financial Services In Nederland hanteren veel vastgoedbeleggers reële waarde als waardebegrip in hun jaarrekening. Aan de hand van de reële waardes kan de gebruiker een beter inzicht krijgen in de werkelijke prestaties en financiële positie van de onderneming; daarmee krijgt de jaarrekening voor deze gebruikers meer betekenis. De reële waarde van vastgoed wordt uiteraard door middel van taxatie bepaald. De reële waarde is een professionele schatting van de prijs die in een transactie tussen goed geïnformeerde en tot een transactie bereid zijnde partijen tot stand zou kunnen komen. In de huidige markt zijn de risico’s groot en worden weinig transacties gedaan en is de transparantie naar de transacties die wel gedaan worden klein. Kortom een markt die voor de taxateur een grote uitdaging vormt. En daarmee wordt het voor de gebruiker van de taxaties ook een uitdaging. Een uitdaging om vertrouwen te hebben in de uitkomsten van de taxaties. Het is van belang dat de taxateur zich realiseert wie die gebruiker is en op welke wijze deze specifieke gebruiker het vertrouwen houdt. Voor de waarderingen die de taxateur voor de jaarrekening opstelt is de gebruiker niet zozeer degene die de opdracht geeft voor de waardering, maar veel meer is dat de gebruiker van de jaarrekening (bijvoorbeeld de aandeelhouder). Het is de gebruiker van de jaarrekening immers die inzicht probeert te krijgen aan de hand van de jaarrekening. Dit is voor de taxateur een lastig gegeven, je communiceert als taxateur namelijk niet direct met de eigenlijke gebruiker. Voor de taxateur die voor de jaarrekening taxeert is het zaak het vertrouwen van de gebruiker van de jaarrekening te houden. Hij dient het belang van deze gebruiker voorop te stellen. Daartoe dient hij de waardebegrippen voor de jaarrekening te kennen en toe te passen; een rechte rug te hebben in gesprekken met het management en in wezen en in schijn onafhankelijk te zijn. Ten slotte is het wellicht goed als de taxateur directer met de gebruiker gaat communiceren. Dit zou kunnen door het opnemen van een taxatieverslag in de jaarrekening. Hierin wordt de uitkomst van de taxatie evenals de gehanteerde methoden en uitgangspunten uiteengezet. De taxateur kan dan publiekelijk verantwoordelijkheid nemen voor zijn werk en dat moet de kwaliteit ten goede komen.
troostwijk TAXATIES
17
Troostwijk Research
Onafhankelijk
Wij bieden u onderzoek waarbij geen andere
belangen meespelen, een onafhankelijke blik op trends en ontwikkelingen in de markt. Kwaliteit
Wij stellen hoge eisen aan de kwaliteit van onze data en werken permanent aan uitbreiding en verdieping van onze marktinformatie. Uniek
Door informatie van de afdeling Research met
kennis en inzichten van onze taxateurs te combineren ontstaat een uniek product. Onbevooroordeeld
Wilt u een onbevooroordeeld onderzoek naar een
vastgoedmarkt, sector, regio of project? Of zoekt u juist een analyse voor uw portefeuille, financiering of investering? Neem dan contact op met onze afdeling Research.
troostwijk TAXATIES
www.troostwijk.nl troostwijk 18 www.goudenkompas.nl TAXATIES
Wij bieden u onderzoek op maat.
Anderlechtlaan 181 1066 HM Amsterdam 020 666 66 66 www.troostwijk.nl 20
troostwijk TAXATIES
