De Taxateur als Scheidsrechter vastgoed en geschil
De Taxateur als Scheidsrechter vastgoed en geschil
Drs. P.C. van Arnhem
DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER Berghauser Pont Publishing Postbus 14580 1001 LB Amsterdam www.berghauserpont.nl
Grafisch vormgeving: ZEDline Druk: Scan Laser BV, Zaandam
Derde druk 2011 ISBN: 978-94-91073-17-5 NUR: 823
© 2011 Berghauser Pont Publishing
Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
Voor zover het makan van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h Auteurswet 1912 dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.reprorecht.nl). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) kan men zich wenden tot Stichting PRO (Stichting Publicatie- en Reproductierechten Organisatie, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.cedar.nl/pro).
Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg besteed is, aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele (druk) fouten en onvolledigheden, noch voor gevolgen hiervan.
All rights reserved. No part of this publication may be reproduced in any form, by print, photo print, microfilm or any other means, without the publisher’s prior written pemission.
VOORWOORD
Voorwoord In de vastgoedbranche komen prijzen en waarderingen veelvuldig door middel van arbitrage of bindend advies tot stand, zoals bij vastgelopen prijsonderhandelingen of bij transacties waarbij partijen tot elkaar veroordeeld zijn, zoals bij koopopties, voorkeursrechten of erfpachtherzieningen. Er zijn vier varianten van ‘alternative dispute resolution’: bindend advies, arbitrage, bemiddeling en mediation. Ze worden ingezet ter beëindiging of ter voorkoming van een onzekerheid of geschil, of bieden een alternatief voor de reguliere overheidsrechtspraak. Nu bestaan er zowel bij deskundigen als bij hun opdrachtgevers weinig eenduidige opvattingen over de toepasselijkheid of over de optimale organisatie van deze varianten. Dit boek is een praktische handleiding voor een efficiënte beslechting van geschillen inzake waarden, prijzen of schadevergoedingen betreffende onroerend goed, vanuit de optiek van de taxateur. Drs. P.C. van Arnhem (MRE, RT, FRICS) is specialistisch taxateur van onroerend goed en een veelgevraagd bindend adviseur bij geschillen inzake de waardering van vastgoed. Hij is arbiter bij het Nederlands Arbitrage Instituut NAI en is vaste onteigeningsdeskundige bij enkele rechtbanken. De auteur behoort tot de selecte groep van Fellows van de Royal Institution of Chartered Surveyors, het instituut dat wereldwijd mede voorziet in alternative dispute resolution. De (geanonimiseerde) voorbeelden in dit boek zijn genomen uit zijn taxatiepraktijk. Montfoort, september 2011 Drs. P.C. van Arnhem www.vanarnhem.nl
v
DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER
vi
INHOUD
Inhoud Voorwoord
v
1
Inleiding
1
2
Beslechting van waarderingsgeschillen
5
3
Processtappen
7
4
Arbitrage
9
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Inleiding Ad hoc-arbitrage Gereglementeerde (institutionele) arbitrage NAI-arbitrage Overige gereglementeerde arbitrage
9
5
Bindend advies
25
5.1 5.2 5.3
Inleiding Bindend advies door ‘partijdeskundigen’ Bindend advies door onafhankelijke deskundigen
26
6
Geschilbegeleiding
41
6.1 6.2 6.3
Niet-bindend advies Bemiddeling Mediation
41 42
7
International Alternative Dispute Resolution
45
7.1 7.2 7.3 7.4
Internationale waarderingsgeschillen ICC Arbitration RICS Dispute Resolution Service Real Estate Industry Dispute Resolution Council
8
Gerechtelijke advisering
49
8.1 8.2
Inleiding Wettelijke normen voor deskundigen
49
11 19 20 22
25 37
41
45 46 46 48
49
vii
DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER
viii
8.3 8.4 8.5
De leidraad deskundigen in civiele zaken Procesverloop Benoemingen
59 63
52 55
9
Bijzondere toepassingen
9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8
De toegevoegde waarde van ADR Fiscale minnelijke waardering Erfpachtherziening Huurprijsherziening Minnelijke onteigening Expertise Schadevaststelling Toetsing van taxaties
10
Waarderingsstandaards
97
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7
Inleiding Algemene waarderingsstandaards Het RICS Red book Wettelijke waarderingsstandaards Waarderingsstandaards vanuit de verslaggeving Waarderingsstandaards vanuit de Wet WOZ Waarderingsstandaards vanuit de Onteigeningswet
97
11
Nuttige wenken
115
11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10
Inleiding Analyse van het probleem Keuze van de beste variant Opdrachtformulering De procedure Gerechtelijke advisering De opneming ter plaatse Hoorzittingen en pleidooien Het schriftelijke eindoordeel Besluitende tips
115
63 65 67 71 75 77 81 83
97 99 102 103 106 109
115 116 119 119 120 121 121 123 126
INHOUD
Bijlagen Bijlage 1: Arbitrage en mediationclausules Bijlage 2: Model opdrachtbrief voor bindend advies of ad hoc-arbitrage Bijlage 3: Akte van benoeming van experts Bijlage 4: Conflicts of interest Bijlage 5: Het taxatieproces volgens IVS (schematisch) Bijlage 6: Jurisprudentie nalatigheid taxateurs
Trefwoordenregister
129 129 130 136 138 144 145 147
ix
DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER
x
INLEIDING
1
Inleiding Dit boek gaat over de waardering van onroerend goed. Omdat onroerend goed 1 kapitaalintensief is, relatief illiquide, en dus verminderd courant (er is geen dagelijkse prijsvorming van vastgoedobjecten), is de onderhandelingsfase die aan een transactie vooraf gaat doorgaans buitengewoon intensief. Indien een onderhandeling vastloopt, nemen partijen regelmatig hun toevlucht tot oplossingen als ‘bindend prijsadvies’, ‘minnelijke waardering’, ‘prijsarbitrage’ of ‘drie-deskundigentaxatie’, samengevat als Alternative Dispute Resolution (ADR)2. Bij taxatieconflicten heet dit waarderingsgeschilbeslechting. Het is een middel om uit onderhandelingsimpasses te geraken en tegelijkertijd te voorkomen dat men naar de rechter moet. Daarnaast zijn er in de vastgoedcyclus momenten waarop partijen vanwege wettelijke of contractuele regelingen een schikking over de koopprijs, huursom of schadeloosstelling moeten bereiken (Denk aan een huurder die een koopoptie wenst uit te oefenen of een gemeente die bij beëindiging van een recht van erfpacht een opstalvergoeding verschuldigd is). Als partijen tot elkaar veroordeeld zijn en ‘uitstappen’ geen optie is, ligt onderhandelen per definitie gevoelig. Aan derden wordt dan vaak – juist ter voorkoming van onderhandelingen – gevraagd de waarde, prijs, schade of vergoeding vast te stellen. Een commissie van drie deskundigen, met een jurist als voorzitter, moest adviseren over een eenvoudige huurprijsherziening. De jurist was gewend de rechtbank te adviseren in onteigeningszaken, en zette een veel te zware procedure op. Het advies kwam daarom pas na een jaar, terwijl de zaak ook in drie maanden afgehandeld had kunnen worden.
1
De termen onroerende zaak (stoffelijk), onroerend goed (ook zakelijke rechten) en vastgoed (immobiel) worden hier door elkaar gebruikt.
2
In het Nederlands wordt voor ADR meestal de verzamelnaam ‘alternatieve’ (of ‘buitengerechtelijke’ of ‘particuliere’) geschilbeslechting (of conflictoplossing) gebruikt, ter onderscheiding van de reguliere-, publiekeof overheidsrechtspraak. Een enkele keer treft men de Nederlandse afkorting ABC aan (Arbitrage, Bindend advies. Conciliatie).
1
DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER
In de praktijk falen dergelijke oplossingen wel eens. Dat kan komen doordat er ‘ondeskundige deskundigen’ aan het werk zijn, maar ook doordat werkwijze of voorwaarden niet aansluiten op de context waarbinnen het waardegeschil is ontstaan. Dit boek beoogt voor zowel deskundigen als hun opdrachtgevers een praktische handleiding te verschaffen voor een efficiënte beslechting van geschillen inzake waarden, prijzen of schadevergoedingen met betrekking tot onroerend goed. Eerst komen de verschillende wijzen waarop geschilbeslechting kan plaatsvinden aan bod. De belangrijkste varianten zijn arbitrage, bindend advies en mediation. Deze worden besproken aan de hand van praktische aspecten, zoals: - onafhankelijkheid in relatie tot voordracht en benoeming; - oordeel: hoe komen deskundigen tot een eindoordeel; - duur en kosten; - vertrouwelijkheid; - aantal en achtergrond van deskundigen; - uitvoerbaarheid. Er wordt gesproken van ‘alternatieve’ of ‘buitengerechtelijke’ geschilbeslechting om aan te geven dat het alternatieven zijn voor de traditionele (overheids)rechter. Elk van de verschillende te bespreken varianten uit hoofdstuk 4 tot en met 7 hebben bepaalde voordelen boven de gang naar de rechtbank. Veel procesregels en gebruiken bij deze alternatieven zijn wel ontleend aan de traditionele rechtspraak. Daarom wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de rol van de taxateur als gerechtelijk deskundige, zij het kort, want over dat onderwerp bestaat – in tegenstelling tot over de alternatieven – veel literatuur. In hoofdstuk 9 worden enkele belangrijke toepassingen van geschilbeslechting besproken. Het gaat hier of om oplossingen voor prijsonderhandelingen of voor vaststellingen van vergoedingen in het kader van wettelijke of contractuele transacties (zoals voorkeursrechten, koopopties, schaderegeling of bijvoorbeeld minnelijke onteigening). 2
INLEIDING
Ook komt het (gerechtelijk of collegiaal) toetsen van door derden opgestelde marktwaardetaxaties aan bod. In hoofdstuk 10 worden enkele waarderingsstandaards besproken. Geschiloplossing en waarderingsstandaard zijn als broer en zus. Voor een efficiënte geschilbeslechting is niet alleen van belang dat de juiste variant wordt gekozen en de proceskant werkbaar en inzichtelijk is, maar ook dat de inhoudelijke waardebeoordeling volgens de wenselijke set van spelregels gebeurt. Daarom is het bij ADR zaak om bij de juiste waarderingsstandaard aan te sluiten. Soms zijn dat algemene standaards (bijvoorbeeld het Red Book van de RICS), andere keren komen taxatienormen voort uit wetgeving en jurisprudentie (bijvoorbeeld bij minnelijke onteigening). Om de praktische bruikbaarheid van dit boek te bevorderen zijn in de bijlagen enkele voorbeeldclausules en reglementen opgenomen. Tot slot nog dit. Dit boek wil voorzien in het efficiënt (buitengerechtelijk) beslechten van vastgoedwaarderingsgeschillen, maar ook niet meer dan dat. Het beoogt vooral een nuttige behandeling te geven van voetangels en klemmen waar vastgoedtaxateurs in hun rol van deskundige (als arbiter, bindend adviseur of mediator) tegenaan lopen. Voor een juridische behandeling van het onderwerp wordt verwezen naar de juridische vakliteratuur.
3
DE TAXATEUR ALS SCHEIDSRECHTER
4
BESLECHTING VAN WAARDERINGSGESCHILLEN
2
Beslechting van waarderingsgeschillen Varianten vastgoedwaarderingsgeschillen
Met vastgoedwaarderingsgeschillen wordt gedoeld op het onvermogen (of de onwil) van rechthebbenden of belanghebbenden om tot een eensluidend oordeel omtrent een redelijke waarde (prijs) of vergoeding (schade) te komen. In dit boek worden de belangrijkste varianten besproken waarmee een oplossing kan worden bereikt. Zo komen de volgende aan bod: - bindende waardering op basis van partijdeskundigheid; - ad hoc bindend advies; - ad hoc arbitrage; - nationale gereglementeerde arbitrage; - internationale gereglementeerde arbitrage; - mediation; - gerechtelijke advisering. Alternative dispute resolution
De varianten, die bekend staan onder de verzamelnaam ‘alternative dispute resolution’ (ADR), worden niet uitputtend in juridische zin besproken (ze kennen volstrekt verschillende juridische regimes). Ze worden toegelicht aan de hand van de rol die taxateurs erin kunnen vervullen. Sommige varianten worden daarom beknopter toegelicht dan andere. Strikt genomen valt mediation overigens niet onder het verzamelbegrip geschilbeslechting, maar is het een bijzonder soort conflictbemiddeling. Het rechtbankadvies tenslotte is evenmin een beslechting van een geschil: het is de rechter die oordeelt. Omdat de rol van de taxateur en de procedure die hij als gerechtelijk deskundige heeft te volgen erg lijken op die uit de andere varianten, wordt het gerechtelijk deskundigenadvies hier desondanks besproken.
5
