Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers

Aan dit onderzoek werkten mee:

Nyenrode Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. A.J. Kil MBA ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Philip H. Zwart Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Sander Knijnenburg MSRE MRICS Gert-Jan Winkeler MRE ISBN 9789079647095 November 2011 Copyright 2011 ING Real Estate Finance


Flight to quality

Een visie op vastgoed in Nederland van Drs. Peter.F.C. Göbel ING Real Estate Finance Nederland Algemeen Directeur

In januari 2011 zijn ING en Nyenrode een langjarige exclusieve samenwerking aangegaan in het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance. Daarmee willen beide partijen vastgoedkennis bundelen van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macro-economische theorie. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoedfinancieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar ook om intern bij ING en Nyenrode te gebruiken en via publicaties en bijeenkomsten een positieve bijdrage te leveren aan het functioneren van de vastgoedmarkt. Dit eerste rapport met de bevindingen van een uitgebreid onderzoek onder particuliere vastgoedbeleggers levert de bouwstenen voor een analyse van het financieringsbeleid van niet-institutionele vastgoedbeleggers, een onderzoeksveld dat tot voor kort nauwelijks geëxploreerd werd. De doelstelling van dit onderzoek is meer inzicht te verkrijgen in de motieven die het beleggingsbeleid van deze belangrijke groep beleggers beïnvloeden. Ook wil het onderzoek duidelijk krijgen in hoeverre de behoefte van investeerders en het financieringsbeleid van banken op elkaar (kunnen) aansluiten. Op de financiële markten en ook op de Nederlandse vast goedmarkt lijkt thans een vlucht naar kwaliteit plaats te vinden. Beleggers nemen genoegen met negatieve rendementen op Zwitserse en Amerikaanse staatsobligaties. Na aftrek van de inflatie zijn ze kennelijk bereid reële rente te betalen in plaats van te ontvangen. Deze schuldpapieren hebben klaarblijkelijk het vertrouwen omdat zij als een soort ‘gouden standaard’ worden aangemerkt. Een ander voorbeeld van deze ‘flight to quality’ zien we bij grote bedrijven die hun gelden op deposito plaatsen bij banken met betere ratings. Uit dit rapport blijkt dat het gedrag op de Nederlandse vastgoedmarkt ook lijkt op de vlucht in zo’n gouden haven. Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers willen hun vastgoed portefeuille doen groeien, daar waar de markt niet groeit. Die gezamenlijke groeiambitie richt zich vooral op de ‘gouden standaard’ in steen: top A1 vastgoed.

Observaties en overwegingen De uitkomsten van het rapport moeten worden geplaatst in het licht van de ingrijpende ontwikkelingen op financieel-economisch gebied die de afgelopen en komende

blz. 4

jaren Europa en de rest van de wereld veranderen. Enkele uitkomsten zijn dan opmerkelijk en wil ik aan de orde stellen: 1. Groeiambities Misschien wel de meest in het oog springende conclusie uit het rapport is dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger zijn vastgoedportefeuille wil laten groeien tijdens een langdurige financiële crisis en in een neerwaartse economie in een markt die niet groeit. Het is de vraag of de beleggers deze gezamenlijke groeiambitie wel kunnen realiseren. In ieder geval zal de huidige druk op top A1 vastgoed hierdoor nog meer gaan toenemen, met als vermoedelijk resultaat een verdere stijging van de prijzen en een verdere daling van aanvangsrendementen in dit segment. Wij denken dan in het bijzonder aan winkelen woningbeleggingen. Het is de vraag of de risico/rendementsverhouding op toplocaties hierdoor niet uit het lood geslagen wordt, waarmee de ‘gold rush’ invulling krijgt. Er dreigt zo een kloof te ontstaan tussen A1 en tweedeen derdeklas (B en C) vastgoed dat niet of tegen minder gunstige condities is verhuurd. In dat segment kunnen de waarden verder onder druk komen en kunnen de aanvangsrendementen verder stijgen. De ambitieuze groeiwensen kunnen in het vraag- en aanbodspel wel eens afstuiten op een gebrek aan belegbaar product in het topsegment. Doordat vastgoedbeleggers niet snel uitwijken naar alternatieve beleggingen, kan de bereidheid toenemen om dan maar meer risico (mindere locaties) te aanvaarden. Dit zal weer gevolgen hebben voor de financierbaarheid van deze beleggingen indien de prijzen niet in verhouding staan tot de (verwachtings)waarde van het vastgoed. Misschien is het niet een ‘vlucht in gouden havens’ die de particuliere vastgoedbeleggers in Nederland drijft, maar een anticyclische visie: ‘ahead of the curve’. De beleggers werken immers met hun eigen kapitaal en zullen toch zeker doordacht opereren. Zij betalen deze hoge prijzen voor vastgoed op toplocaties. Ook al percipiëren anderen dit als te duur in een dalende markt. Dat doen deze beleggers vanuit het toekomstperspectief dat de beste locaties zich altijd zullen terugbetalen en waarde zullen tonen. Het zijn ook dezelfde beleggers die de afgelopen jaren hebben bewezen structureel goed rendement te realiseren en tot op heden daarmee het gelijk aan hun kant

hebben. De vraag is echter of handhaving van dit beleid van beleggers, in combinatie met een groeiambitie, in de komende tijd tot dezelfde goede resultaten zal leiden. De vraag is dan, hebben we te maken met doordacht anticyclisch beleid of met niet-realistische groeiambities? Leveren deze groeiambities en een vermeend anticyclisch anticiperend gedrag een acceptabel rendement op? Veel zal afhangen van de lange adem die de belegger daarvoor nodig heeft. Het zal immers veel tijd en veel middelen vergen om de economie weer op de rails te krijgen en daarmee het sentiment positief te stimuleren. En dat de ernst van de situatie groot is moge duidelijk zijn; het betreft niet langer alleen de Nederlandse of de Europese economie. De wederzijdse afhankelijkheden en beïnvloedingen zijn de laatste twintig jaar zo sterk toegenomen dat we eigenlijk niet meer van lokale of zelfs regionale economieën kunnen spreken. Mocht de herstelperiode erg veel tijd gaan kosten, dan zou het vastgoedrendement (met name gebaseerd op het vertrouwen in de terugkeer van vastgoedwaarden) voor de komende jaren wel eens ernstig overschat kunnen worden. Geruststellend voor vastgoedondernemers is echter dat dit voor alle beleggingen geldt. Een vlucht uit vastgoed naar aandelen of obligaties ligt dan ook nog niet zo voor de hand. Ik kan me voorstellen dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger, vasthoudt aan zijn portefeuille en tegelijkertijd zijn groeiambities een halt toe roept, of op zijn minst tempert. Ook hoop ik dat hij met top A1 vastgoed niet het onderste uit de kan wil halen en zeer hoge prijzen betaalt in een onzekere tijd, op basis van de argumentatie dat het over een tijd nog duurder zal zijn. Tegenover die redenering staat immers een groot risico, namelijk dat het erg lang kan duren voordat deze meerwaarde zich zal tonen. Dat is een kwestie van timing, maar in de tussentijd geldt: ‘cash is king’. 2. Verlenging looptijd financieringen Een andere, opmerkelijke waarneming is dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger slechts in beperkte mate de looptijd van financieringen wenst te verlengen van 25% naar 36%, in weerwil van de huidige grote onzekerheden in de financiële markten. Het betreft weliswaar een stijging, die de wens naar meer zekerheid van financiering illustreert, maar tegelijkertijd vind ik het beperkt. Nog steeds overweegt 64% niet de huidige financiering langlopend te maken. Dit terwijl in de huidige tijd de beschikbaarheid van geld niet langer vanzelfsprekend is.

blz. 5

3. Fixeren van rente risico Een derde waarneming is dat de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger slechts beperkt zijn rente wenst te fixeren in weerwil van alle onzekerheden. De drie belangrijkste risico’s voor een vastgoedbelegger zijn: huurontwikkeling, waardeontwikkeling en renteontwikkeling. Alle drie lijken ze de komende jaren nog maar één kant uit te kunnen en dat is niet de gunstige richting. Het is niet zozeer de richting, als wel de timing die bepaalt. Dit geldt zowel voor de timing van aan- en verkoop van vastgoed, als voor de timing van de rentefixatie, het overeenkomen van de huurprijs en de looptijd. De vraag is hoe lang vastgoedondernemers er verstandig aan doen een variabele rente te kiezen omdat die lekker laag is. Het risico is groot dat met de huidige neerwaartse druk op de huurinkomsten en mogelijke toekomstige rentestijgingen, er onvoldoende cash flow overblijft om de verplichtingen naar banken te kunnen blijven voldoen. 4. Financieringsbeleid Terwijl het financiële systeem op zijn grondvesten staat te schudden, wijzigt de Nederlandse niet-institutionele vastgoedbelegger zijn financieringsbeleid niet significant. Die lijkt stoïcijns en geeft niet alleen blijk van vertrouwen in de toekomst. Het is denk ik nog meer een illustratie van de relatief sterke vermogenspositie van de Nederlandse vastgoedbelegger. Ondanks de waardedalingen ligt de gemiddelde LTV (Loan to Value) on-

blz. 6

der de 70% en wenst men daar nog wel meer op af te lossen naar 60%. Wellicht dat deze nog steeds relatief gezonde positie een verklaring is voor hierboven genoemde handelswijze en ambities van de Nederlandse niet-institutionele vastgoedondernemers.

Ten slotte De economische neergang in Europa zal niet van korte duur zijn, maar kan wel eens een lange tijd duren. Een lange tijd omdat ik denk dat we een nieuw tijdperk van consolidatie binnentreden waarin het Westerse economisch groeimodel om bezinning vraagt. Het zal nog vele jaren duren voordat we in Nederland weer kunnen nadenken over een nieuwe periode van echte economische groei. En als dat zo zal zijn, dan zullen de rendementen op vastgoed gedreven door onder andere waardestijgingen nog lang op zich laten wachten. Daarmee is wat mij betreft voor in ieder geval 2012 het oude adagium ‘cash is king’ in uw handelen van toepassing. Veel plezier met het lezen en veel wijsheid in te nemen beslissingen. Peter Göbel Den Haag, november 2011

Inhoudsopgave

Voorwoord - Flight to quality

4

Samenvatting

8

1. Inleiding 1.1 Indeling 1.2 Doelstelling 1.3 Verantwoording 1.4 Onderzoekspopulatie

10 10 10 10 11

2. Dashboards beleggingsportefeuille 2.1 Inleiding 2.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2011 2.3 Dashboards 2.3.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk 2.3.2 Dashboard West-Noord (Amsterdam of AM) 2.3.3 Dashboard West-Zuid (Rotterdam of RD) 2.3.4 Dashboard Zuid (Eindhoven of EH) 2.3.5 Dashboard Oost/Noord (Arnhem of AH) 2.3.6 Dashboard top 10 grootste beleggers landelijk 2.3.7 Dashboard 10 kleinste beleggers 2.3.8 Dashboards krimp, en consolidatie en groei (landelijk) 2.4 Motieven voor groei, krimp en consolidatie 2.5 Motiveringen voor geografische verandering

12 12 12 13 13 16 18 20 22 24 26 28 30 31

3. Dashboards leningenportefeuille 3.1 Inleiding 3.2 Dashboards financiering 3.2.1 Loan to value (LTV) 3.2.2 Dashboard kengetallen kantoren 3.2.3 Dashboard kengetallen winkels 3.2.4 Dashboard kengetallen woningen 3.3 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille 3.4 Invloed huurvervalkalender bij het aangaan en verlengen van leningen 3.5 Niet-hypothecair vermogen op 1 januari 2011 3.6 Gemiddelde rente- en aflossingspercentages 3.7 Spread en bereidheid tot betalen van een hogere spread 3.8 Verhouding vaste en variabele rente en rentederivaten 3.9 Convenanten en extra zekerheden 3.10 Alternatieve financieringsvormen 3.11 Trends, effecten en maatregelen in de huidige vastgoedfinancieringsmarkt 3.12 Buitenlandse vastgoedfinanciers 3.13 Wijzigingen in bestaande financieringsportefeuille?

32 32 32 32 33 34 34 34 35 35 36 36 37 38 40 40 42 43

Ter afronding

44

blz. 7

Samenvatting

Dit onderzoek geeft inzicht in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Ondanks de huidige stand van zaken op de vastgoedmarkt hebben beleggers een positieve visie en willen zij hun portefeuille binnen drie tot vijf jaar per saldo met 28,3% laten groeien. Ze willen groeien over de gehele linie, in alle segmenten: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed (grondposities, horecaobjecten, recreatiewoningen en maatschappelijk vastgoed). Winkel- en woningbeleggingen zijn favoriet. Groei is niet de enige doelstelling. Ze willen daarnaast investeren in de bestaande portefeuille om de kwaliteit en winstgevendheid ervan te verbeteren. Een kwart van de beleggers wil de portefeuille consolideren of laten krimpen. Afstoten van vastgoed wordt als lastig ervaren in de huidige markt: niet elk af te stoten object ontmoet vraag en er lijkt een wanverhouding te bestaan tussen vraag en aanbod. De tien grootste beleggers uit dit onderzoek nemen een derde van de landelijke groei voor hun rekening. Ze willen vooral groeien in de segmenten kantoren, winkels en woningen; marginaal in die van bedrijfsruimten en overig vastgoed. Hun assetmix verandert nauwelijks. Onder deze tien beleggers bevinden zich drie beleggers met een consolidatiestrategie en geen enkele belegger met een krimpstrategie. Beleggers met een consolidatiestrategie hebben ten opzichte van het landelijke beeld veel kantoren in hun portefeuille. Die met een krimpstrategie bezitten ten opzichte van het landelijke beeld veel winkels en weinig kantoren. In hun assetmix laten zij het percentage winkels wel toenemen. Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio’s. De regio West-Noord (‘Amsterdam’) kenmerkt zich door een zeer lage LTV en een grote groeiambitie in winkelbeleggingen. Men ziet ook nog kansen in de kantorensector, ondanks de leegstandsproblematiek. De beleggers voor de regio WestZuid, vooral gevestigd in Den Haag en Rotterdam, laten kantoren en bedrijfsruimten links liggen. Grootscheeps afstoten is echter niet aan de orde: wellicht acht men dit zelfs niet mogelijk. De beleggers zien vooral kansen in winkelen woningbeleggingen. Een bescheiden, wel-

blz. 8

haast schuchter te noemen, groeiwens kenmerkt de regio Zuid (‘Eindhoven’). Men wil vooral investeren in de bedrijfsruimtemarkt. In tegenstelling tot het landelijke beeld zijn hier de winkelen woningbeleggingen niet zo duidelijk in trek. Woningbeleggingen zijn in de regio Oost/Noord (‘Arnhem’) veruit favoriet, men wil daar spectaculaire groeicijfers behalen. Wat LTV betreft staan de beleggers er goed voor. Van hen geeft 43% aan dat een ‘gezonde’ LTV tussen de 70% en 80% ligt en 41% vindt dat de LTV tussen de 60 en 70% moet liggen. De LTV’s van de onderzochte beleggers bevinden zich nu en in de nabije toekomst tussen de 54% en de 69%. Met andere woorden: naar hun eigen maatstaven gemeten doen ze het goed. Een meerderheid van de beleggers vindt evenwel de Nederlandse vastgoedmarkt als geheel te hoog gefinancierd. Wij hebben slechts matige statistische verbanden kunnen vaststellen tussen de groeien krimpvoornemens en de hoogte van de LTV en kunnen er dus niet van uitgaan dat de LTV het besluit om te groeien of te krimpen in sterke mate beïnvloedt. De helft van de beleggers is bereid een hogere vergoeding (spread / marge) te betalen voor een hogere LTV, de andere helft niet. De beleggers noemen de huidige economische situatie als belangrijkste trend op de financieringsmarkt. Andere belangrijke trends zijn volgens de ondervraagden: 1) de terughoudendheid van de financieringsbereidheid en de risicoverschuiving van de banken naar de vastgoedsector en 2) de toenemende bankkosten die een gevolg zijn van de aangescherpte eisen van Basel III. Gezien de turbulentie op de huidige kapitaalmarkt zou men misschien verwachten dat beleggers grote wijzigingen in hun financieringsbeleid willen doorvoeren. Ruim de helft van de ondervraagden voorziet echter geen belangrijke wijzigingen op de vastgoedfinancieringsmarkt en wil geen wijzigingen doorvoeren in zijn financieringsbeleid. De beleggers financieren hun portefeuille vooral op objectniveau en praktisch geheel met hypotheken. Slechts een klein deel van de beleggers maakt gebruik (of kan gebruikmaken) van niet-hypothecaire leningen. Het overgrote deel van de beleggers gaat niet op zoek naar alternatieve financieringsvormen. Het merendeel van de beleggers heeft uitsluitend Nederlandse financieringen; een derde heeft (ook) financieringen bij buitenlandse banken. Van de respondenten die zeggen finan-

cieringen bij buitenlandse banken te hebben, omvat dat deel veelal minder dan een kwart van de totale vastgoedleningenportefeuille. De beleggers willen wat meer zekerheid verwerven door meer langlopende leningen aan te gaan. Ze willen het aandeel langlopende leningen in hun portefeuille laten toenemen van 25% (huidig percentage) naar 36% (gewenst percentage). Het aandeel kortlopende leningen willen ze afbouwen van 34% naar 27%.

groeien. Ze staan er, naar hun eigen maatstaven gemeten, goed voor en financieren hun portefeuille op een traditionele, hypothecaire wijze. De beleggers lijken wat behoedzamer te zijn geworden: ze streven naar lagere LTV’s en willen meer investeren in de bestaande portefeuille om waarde te creëren en huurverlenging te stimuleren. Van somberheid lijkt geen sprake te zijn.

Zekerheid speelt ook een rol bij het expireren van leningen. Op dat moment beoordelen financiers ook de (resterende) looptijden van de onderliggende huurcontracten. Dat is voor de beleggers geen standaardprocedure: ongeveer de helft van de respondenten houdt geen rekening met de huurvervalkalender als leningen verlengd moeten worden. Men wijst op zijn langetermijnvisie, de goede ligging van zijn objecten, stelt dat (weder)verhuur geen probleem is en dat men investeert in zijn objecten met het oog op huurverlenging. Van de beleggers rapporteert 65% het variabele deel van de vastgoedleningenportefeuille te hebben afgedekt met derivaten of anderszins. Van alle beleggers wil 69% in de toekomst geen gebruik maken van derivaten, 31% zegt dat (nog) wel te willen doen. Van de groep beleggers die nu derivaten heeft, wil minimaal de helft daar in de toekomst geen gebruik meer van maken. Banken en vastgoedfinanciers verlangen meer dan enkele jaren geleden extra zekerheden voor (verlengen van) financieringen: 35% van de beleggers heeft dan ook te maken gekregen met convenanten. De beleggers die convenanten opgelegd hebben gekregen, hebben hier wel begrip voor, maar zijn er niet gelukkig mee. LTV- en de ICR-convenanten komen het meest voor. Slechts een beperkte groep beleggers kan voor zijn portefeuille de – voor financiers belangrijke – kengetallen LTV, ICR en DSCR noemen. Veel beleggers rapporteren dat zij niets merken van extra zekerheden die banken eisen of men ervaart dat niet als negatief. Een groep beleggers begrijpt de houding van de kapitaalverschaffer wel. Een kwart van de beleggers rapporteert dat de extra eisen het ondernemen beperken. Men stelt wel dat de logica van de bank niet de logica van de ondernemer is. Afrondend zou men kunnen stellen dat de ondervraagde beleggers, ondanks de huidige economische turbulentie, een positieve visie hebben en in alle segmenten willen

blz. 9

1. Inleiding

1.1 Indeling In dit hoofdstuk worden de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek besproken dat ING / Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers te kunnen analyseren. In hoofdstuk 2 vindt u informatie (in zogeheten ‘dashboards’ of controlepanelen) over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles van de geïnterviewde vastgoedbeleggers, terwijl hoofdstuk 3 ingaat op de aard (vorm en inhoud) van hun leningenportefeuille.

1.2 Doelstelling Dit onderzoek geeft inzicht in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De behoefte aan een consistent en rationeel gefundeerd beleid voor financieringen hangt immers voor een groot deel af van de perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en haar kansen en risico’s. Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met de nagestreefde portefeuilles? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men onderkent of meent te onderkennen in de vastgoedmarkt.

Amsterdam (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland) ofwel West-Noord, Rotterdam (provincies Zuid-Holland en Zeeland) ofwel West-Zuid, Eindhoven (provincies Noord-Brabant en Limburg) ofwel Zuid en Arnhem (overige provincies), ofwel Oost / Noord 2. Vervolgens zijn 108 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd door vooraf geïnstrueerde ING REF–medewerkers. De enquête bood de mogelijkheid opmerkingen of uitleg bij de antwoorden apart te noteren.3 De antwoorden werden vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, is dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de

Voetnoot 1 LTV (‘loan-to-value’), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 100 is en de lening bedraagt

Daarnaast hebben wij het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht; in de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) 1. Cijfers dus, maar — wij zullen dit verder ook herhalen — wel cijfers die de beleggers zelf verstrekt hebben. Op basis van kwalitatieve vragen (meningen derhalve) is onderzocht of de financieringen ook aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers. Ook is onderzocht of het beleid dat zij voeren ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij (menen te) onderkennen in de vastgoedmarkt.

65, is de LTV 65%. ICR (‘interest coverage ratio’), te weten de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 100 is, als de exploitatielasten 10 bedragen en de rente 40, is de ICR: 90/40 = 2,25. DSCR (‘debt service coverage ratio’), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 100, exploitatielasten zijn 10, rente + aflossing bedragen 50; dan is DSCR: 90/50 = 1,8. 2 Bij de regio-indeling is de hoofdvestiging doorslaggevend geweest, ondanks dat beleggers ook in andere regio’s beleggen. 3 De interviews duurden doorgaans 60 tot 90 minuten en werden – niet zonder belang om te onderkennen – in de periode eind

1.3 Verantwoording

april tot begin juni 2011 afgenomen, een tijdvak waarin de markt in nogal turbulent weer verzeild raakte. Voor de data is de peil-

In het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd uit de vier landelijke regio’s, die wij gemakshalve aanduiden met de belangrijkste centra:

blz. 10

datum van 1 januari 2011 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en NVivo (thematische analyse).

mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen.

fig 1 Regio Aantal beleggers

Marktwaarde portefeuille per 01-01-2011

Amsterdam 26 Rotterdam 28 Eindhoven 24 Arnhem 30 Totaal 108

4.083.700.000 4.786.043.924 3.253.800.000 4.348.736.713 16.472.280.637

Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil MBA (Academic Service Center Universiteit Nyenrode) uitgevoerd. Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: drs. Olga H.M. Jansen, drs. Jos H.C.T. Jonkers, Sander Knijnenburg MSRE MRICS, Gert-Jan Winkeler MRE en drs. Philip H. Zwart. Paragraaf 2.2 weerspiegelt de visie van het ING Economisch Bureau op de Nederlandse vastgoedmarkt.

fig 2 – Portefeuille verdeling regio - 2011 1.4 Onderzoekspopulatie  Arnhem, 26%

De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Over de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio’s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren.

 Amsterdam, 25%  Eindhoven, 20%  Rotterdam, 29%

fig 3 – Verdeling waarde huidige portefeuille 15 100% 10 67%

Waarde huidige portefeuille

1.004.000.000

804.000.000

604.000.000

404.000.000

284.000.000

244.000.000

204.000.000

164.000.000

124.000.000

84.000.000

44.000.000

4.000.000

5

Omdat er geen zicht te krijgen is op de totale populatie en een steekproef daardoor niet te trekken is, hebben we gekozen voor het minimumaantal ondervraagden op grond van de vooronderstelling dat dit zich centreert om het gemiddelde. Vandaar dat wij 108 beleggers hebben geïnterviewd, min of meer gelijk verdeeld over vier regio’s. Zij vertegenwoordigen samen een vastgoedportefeuille van 16,47 miljard 4. Daarmee kunnen wij een representatief beeld geven van de situatie in Nederland op de peildatum van dit onderzoek fig 1 en fig 2. De gemiddelde portefeuilleomvang is 192 miljoen. Meer dan 60% van de beleggers beschikt over een portefeuille met een waarde van minder dan 100 miljoen fig 3.

 frequentie 

cumulatief %

Voetnoot 4 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro’s.

blz. 11

2. Dashboards beleggingsportefeuille 2.1 Inleiding Hoe is de bestaande portefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd en in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? In dit hoofdstuk worden de huidige – dat wil zeggen anno 1 januari 2011 – en toekomstige beleggingsportefeuille – voor de periode 2014-2016 – door middel van financiële ‘dashboards’ in kaart gebracht. Voor dit onderzoek hebben wij onderscheid gemaakt in de volgende vastgoedbeleggingssegmenten: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimte en ‘overig vastgoed’. Onder overig vastgoed verstaan wij in dit onderzoek bijvoorbeeld: grondposities, horecaobjecten, recreatiewoningen en maatschappelijk vastgoed (bestemd of in gebruik voor: zorg, welzijn, onderwijs en cultuur). Het is belangrijk te weten hoe de huidige Nederlandse belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid en ook waarom hij tot deze keuzes is gekomen. Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek ‘pro rata parte’ meegeteld. Anders gezegd: voor een 50%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 50% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen.

2.2 Schets van de vastgoedmarkt anno 2011 De interviews zijn in april-juni 2011 gehouden. Het is dan ook van belang te onderstrepen dat de onderzoeksresultaten in de context van de marktsituatie van 2011 worden geïnterpreteerd. Hoewel Nederland langzaam uit het diepe dal van 2009 leek te klimmen, dankzij stimuleringsmaatregelen van de overheid en het herstel van de wereldhandel, is het herstel in ons land broos en zijn de onzekerheden groot. Naar verwachting zullen de beleggingsvolumes in vastgoed in 2011 dalen. Door de onzekerheid van de afloop van de Europese schuldencrisis en de vertraging van de economische groei zijn vastgoedinvesteerders afwachtend geworden. Daarnaast bieden weinig vastgoedbeleggers

blz. 12

kwalitatief vastgoed aan waardoor transacties uitblijven. In de eerste helft van 2011 daalde het beleggingsvolume met meer dan 10% ten opzichte van dezelfde periode in 2010. Er veranderde voor bijna € 2 miljard aan commercieel vastgoed van eigenaar. Door de Europese schuldencrisis en de vertraging van de economische groei maken beleggers pas op de plaats en stellen de aankoop van vastgoed uit. Daarnaast blijven nieuwe transacties ook uit doordat het aanbod beperkt is. Beleggers houden kwalitatief goed vastgoed in eigen portefeuille. Het ING Economisch Bureau gaat dan ook voor geheel 2011 uit van een lager beleggingsvolume dan in 2010. Kantoren Als gevolg van onder andere minder werknemers, een krimpende beroepsbevolking en het ‘nieuwe werken’ zien we aan de vraagkant met name bij grotere kantoorgebruikers (financials, accountants, overheden) belangrijke bewegingen van ‘rightsizing’ en concentratie, hetgeen een netto vraagafname betekent. Tegelijkertijd komt er nog steeds nieuwbouw op de markt. De hogere opname van kantoren in de eerste helft van 2011 was dan ook vooral te wijten aan bestemmingsveranderingen waarbij kantoren worden omgebouwd tot appartementen. Dit geeft de huidige problematiek van overaanbod van de kantorenmarkt weer. Kantooreigenaren zien geen heil meer in het nog langer zoeken naar een nieuwe huurder en geven een andere bestemming aan hun pand. Herverhuur van tweederangs kantoorruimte is nagenoeg onmogelijk, tenzij tientallen procenten korting wordt geboden. Huurders besparen verhuiskosten en kunnen vaak ook nog allerlei nieuwe kortingen bedingen bij de eigenaar als zij niet vertrekken. Winkelvastgoed De Nederlandse detailhandel laat sinds medio 2010 weer voorzichtig positieve omzetgroeicijfers zien en de markt voor winkelvastgoed lijkt de ‘safe haven’ op dit moment. Beleggers vluchten naar prime retail op de beste hoofdwinkelstraten in grote steden. Yields blijven daarom beneden de 5,0% netto. Waar, naast de crisis, E-commerce en social media hebben geleid tot een kentering in de retailmarkt, hebben internationale ketens nog steeds interesse voor toplocaties, waardoor op A-locaties de leegstand minimaal is. Door de beperkte ruimte in binnenstedelijke centra blijft hier moeilijk aan te voldoen. De huurprijzen van topwinkelvastgoed zijn hierdoor hoog en lieten ook vorig jaar nog een lichte stijging zien. Amsterdam is daarbij in Nederland veruit de duurste winkelstad. De waarden op B- en C-locaties, veelal gelegen in aan-

loopstraten, hebben wel enorm te lijden onder leegstand en toename van internetverkopen. Stijgende prijzen en een weer flink dalend consumentvertrouwen zorgen er voor dat dit jaar de volumes in de detailhandel krimpen. Het verschil tussen goed, hoogwaardig winkelvastgoed en winkelvastgoed van mindere kwaliteit zal de komende periode steeds groter worden. Het zijn de grote, financieel gezonde Nederlandse retailers en de internationale retailers die nog steeds op zoek zijn naar goede expansiemogelijkheden. Woningmarkt In 2011 zien we nog steeds een grillig verloop in waarden en is het prijsniveau van voor de recessie nog niet bereikt. Nederland kent buiten de Randstad een aantal krimpregio’s waar de bevolking al enkele jaren afneemt, hoewel tegelijkertijd het aantal huishoudens nog steeds toeneemt. Het aanbod zal waarschijnlijk de vraag hier de komende jaren overstijgen en omdat de totale bevolking stabiliseert, zullen woningprijzen hier verder dalen.

Bedrijfsruimten De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten, groothandel, industrie en transportsector blijven in 2011 tot de groeisectoren van de Nederlandse economie behoren. De bron van het groeiherstel in 2010, de export, vertraagt echter. Ondanks de huidige groeivertraging van de wereldhandel zullen de industrie en de logistieke sector de komende jaren blijven profiteren van een relatief hoge groei van de wereldhandel. De bedrijfsruimtemarkt is ook minder afhankelijk van de vergrijzing en de afname van de beroepsbevolking. In de kantorenmarkt leidt een afname van personeel uiteindelijk tot minder vraag naar vierkante meters kantoorruimte. Het aantal te huren vierkante meters door een bedrijf is in de bedrijfsruimtemarkt daarentegen vooral afhankelijk van de hoeveelheid machines die geplaatst moeten worden of het aantal goederen in voorraad. De verwachting is dan ook dat de vraag naar bedrijfsruimten zich op langere termijn zeker positief blijft ontwikkelen.

De Randstad laat een ander beeld zien. In de grote steden is de vraag vaak groter dan het aanbod en zijn betaalbare huurwoningen schaars.

2.3 Dashboards 2.3.1 Dashboard beleggingsportefeuilles landelijk fig 4 – Cijfers – landelijk 2011

2014-2016

4.574.801.171 kantoren 5.254.420.000 14,86% 6.935.968.658 winkels 9.278.610.000 33,78% 2.620.257.667 woningen 3.730.670.000 42,38% 1.741.165.000 bedrijfsruimtes 2.067.990.000 18,77% 600.088.141 overig 1.034.310.000 72,36% 16.472.280.637 groeiwens naar: 21.146.000.000 28,37% LTV: 64,06% 60,50% gewenste LTV 2011 2014-2016 groei 82 5.248.519.363 31,86% krimp 11 -574.800.000 -3,49% consolidatie 15 0 0,00% saldo n = 108 4.673.719.363 28,37%

679.618.829 2.342.641.342 1.110.412.333 326.825.000 434.221.859 4.673.719.363

blz. 13


Toelichting en analyse – landelijk Dit dashboard representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 108 geïnterviewde vastgoedbeleggers. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 januari 2011 en het toekomstig scenario voor de periode 2014-2016. Het beeld – landelijk Wij mogen concluderen dat de beleggers zich door het zware weer op de vastgoedmarkt niet laten ontmoedigen en zich optimistisch opstellen. Ze staan er wat schuldgraad betreft goed voor en willen hun portefeuille over de gehele linie en in alle segmenten laten groeien, met winkelen woningbeleggingen als favorieten. Zelfs in de veelgeplaagde kantorensector wil men investeren. Een kwart van de beleggers voorziet een consolidatie- of krimpscenario. Het segment ‘overige beleggingen’ groeit procentueel stevig, maar blijft een klein aandeel in de portefeuille.

fig 5 – Segmentverschuiving in euro’s – landelijk  2014-2016 overig

1.034 600

bedrijfsruimte

2.068 1.741

woningen

3.731 2.620

winkels

9.279 6.936

kantoren

5.254 4.575

Groei in alle segmenten met dubbele cijfers Per saldo verwachten de beleggers over de gehele linie te groeien in alle segmenten. Gemeten naar omvang is dan het winkelsegment het belangrijkst. De winkelportefeuille groeit van 6,93 miljard naar 9,27 miljard; een toename van 33,7% (2,34 miljard). Het kantorensegment volgt met een groei van 4,57 miljard naar 5,25 miljard; een toename van 14,8% (679 miljoen). De woningportefeuille groeit van 2,62 miljard naar 3,73 miljard; een toename van 42,3% (1,11 miljard). De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 1,74 miljard naar 2,06 miljard; een toename van 18,7% (326 miljoen). Het belegde vermogen in overige objecten groeit van 600 miljoen naar 1,03 miljard; een toename van 72,3% (434 miljoen). Conform het marktsentiment op moment van schrijven (september 2011) gaat de belangstelling voornamelijk uit naar winkels en woningen. Daar verwachten de beleggers nog met 3,45 miljard te kunnen groeien in de komende jaren. Opvallend is dat men zelfs in de door leegstand geplaagde kantorensector een groei voorziet – en wenst – van 14,8%.

blz. 14

0

5.000 miljoenen

fig 6 – Segmentverschuiving in percentages – landelijk 2011

Groeiende portefeuille, lagere LTV – landelijk Op 1 januari 2011 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 16,47 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 64,06%. Zij verwachten in de periode 2014-2016 per saldo te groeien naar een portefeuille van 21,14 miljard waarvoor de gemiddelde LTV zal dalen tot 60,50%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 28,3% (in totaal 4,67 miljard) en een daling van de LTV met 3,56% fig 4.

 2011

4%

10%

2014-2016 10%

5%

 kantoren

28% 16%

25% 17%

 winkels  woningen  bedrijfsruimtes

42%

43%

 overig

fig 7 – Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro’s – landelijk Landelijke verdeling wijzigingen  groei

15

 krimp

11

 consolidatie 82

Landelijke wijzigingen 5.000.000

 groei

2.500.000

 krimp

 saldo 0

 consolidatie

fig 8 – Verdeling per segment van voorgenomen groei per regio 2.000.000.000 1.800.000.000 1.600.000.000

 kantoren

AM

 winkels AH

1.400.000.000 1.200.000.000

 woningen  bedrijfsruimtes  overig RD

1.000.000.000 800.000.000

EH

600.000.000 400.000.000 200.000.000

fig 9 – Voorgenomen groei per regio per segment

Assetmix: verschuivingen in portefeuille – landelijk De beleggers zijn van plan hun vastgoedportefeuille de komende jaren uit te breiden. Ondanks dat ze in alle segmenten willen groeien, gaat dit ook gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten fig 5 en fig 6. De zogeheten ‘assetmix’ verandert. Ondanks dat men in absolute bedragen wil groeien in het kantorensegment, zal het relatieve aandeel hiervan dalen van 28% in 2011 naar 25% in 2014-2016. Tegenover een procentuele daling in kantoren staat een stijging in de segmenten winkels en woningen. Het belang in winkels stijgt van 42% naar 43% waarmee het winkelsegment ruimschoots het grootste deelsegment blijft. Tweede stijger is het segment woningen: het belang hierin stijgt van 16% naar 17%. Het belang in bedrijfsruimten blijft onveranderd op 10% staan. Het segment Overig neemt toe van 4% tot 5%, wat voornamelijk wordt veroorzaakt door de toenemende belangstelling voor maatschappelijk vastgoed. Krimp en consolidatie – landelijk Van de 108 respondenten spreken er 82 (76%) een groeiambitie uit. Er zijn 10 respondenten (9%) die uitgaan van een krimpscenario en 16 (15%) die een consolidatiestrategie voeren fig 7.

kantoren

winkels

woningen

bedrijfsruimte

overig

0

 landelijk

 EH

500 mln 1.000 mln 1.500 mln 2.000 mln  AM

 AH

Duidelijke verschillen tussen de regio’s – landelijk Er zijn duidelijke verschillen tussen de beleggers in de onderzochte regio’s. Zo verschillen ze van mening over de vraag waar men groeikansen ziet. In absolute bedragen gemeten willen de beleggers in de regio West-Noord (AM) het meest investeren; voornamelijk in winkels en kantoren 5. De beleggers in de regio Zuid (EH) vallen op door hun interesse in bedrijfsruimtes, de beleggers in de regio Oost/Noord (AH) zien groeikansen in woningen en winkels en de beleggers in de regio West-Zuid (RD) zijn in de eerste plaats geïnteresseerd in winkels en woningen. Figuur 8 laat zien in welke segmenten men wil investeren, in absolute bedragen. Een opvallende plaats nemen winkels in. Deze zijn in drie regio’s gewild, maar blijven in de regio Zuid (EH) wat achter. Ook de kantoren zijn in de regio’s Zuid (EH) en West-Zuid (RD) opmerkelijk weinig populair. De interesse in woningen is het sterkst in de regio Oost/Noord (AH) en West-Zuid (RD). De landelijke voorgenomen groei in bedrijfsruimtes wordt grotendeels gedragen door de regio Zuid (EH) fig 9.

 RD

Voetnoot 5 Hoewel beleggen iets anders is dan investeren volgen wij het heersend spraakgebruik dat beide begrippen synoniem acht.

Is de groeiwens realiseerbaar? Wij vragen ons af of de beleggers deze gezamenlijke groeiambitie kunnen realiseren. Er is nu al veel vraag naar eersteklas verhuurd vastgoed die nog verder zal toenemen. Hierdoor zullen de prijzen naar verwachting verder stijgen en de aanvangsrendementen dalen.

blz. 15


2.3.2 Dashboard West-Noord (Amsterdam of AM) fig 10 – Cijfers – AM 2011 2014-2016 1.286.700.000 kantoren 1.729.100.000 34,38% 442.400.000 2.019.300.000 winkels 3.028.250.000 49,97% 1.008.950.000 381.850.000 woningen 462.100.000 21,02% 80.250.000 171.600.000 bedrijfsruimtes 177.950.000 3,70% 6.350.000 224.250.000 overig 472.600.000 110,75% 248.350.000 4.083.700.000 groeiwens naar: 5.870.000.000 43,74% 1.786.300.000 LTV: 54,15% 56,58% gewenste LTV 2011 2014-2016 groei 22 1.786.300.000 43,74% krimp 0 0 0,00% consolidatie 4 0 0,00% saldo n = 26 1.786.300.000 43,74%

Toelichting en analyse – AM Het beeld Dit dashboard representeert het beeld van de 26 geïnterviewde vastgoedbeleggers van de regio West-Noord die de provincies Utrecht, Noord-Holland en Flevoland omvat en zich kenmerkt door particulieren die al jarenlang in commercieel vastgoed beleggen. In de loop der jaren hebben zij grote portefeuilles opgebouwd die relatief behoudend gefinancierd zijn. Het betreft voornamelijk commerciële vastgoedportefeuilles met winkels en kantoren op goede locaties in Amsterdam en omstreken. Er is een relatieve ondervertegenwoordiging van bedrijfsruimtes en logistieke distributiecentra, terwijl ook woningen in beperkte mate in de portefeuilles figureren fig 10. De AM-beleggers hebben met afstand de laagste schuldgraad in Nederland en willen dat ook zo houden. Zij zijn gericht op groei. Dit kan ook worden gerealiseerd, mede gezien de overwaardes in de vastgoedportefeuilles. Een lage LTV met een goede betaalbaarheid zorgt ervoor dat er nog steeds geïnvesteerd kan worden. Men wil de portefeuilles flink uitbreiden; vooral met winkelbeleggingen (50%). Ook kantoren ziet men nog steeds als een goede investering. Het gedrag dat men in het verleden vertoonde, blijft constant; ook voor de toekomst. Opmerkelijk is de wat achterblijvende groeiwens in woningbeleggingen en bedrijfsruimten.

blz. 16

Hoogste procentuele toename, laagste LTV Op 1 januari 2011 belegden de beleggers in de regio West-Noord voor 4,08 miljard in vastgoed met een LTV van 54,15% (landelijk 64,06%). Deze LTV is de laagste van de onderzochte regio’s. De beleggers verwachten in de periode 2014-2016 per saldo te groeien naar 5,87 miljard, met een wat hogere LTV van 56,58% (landelijk 60,50%), wat nog steeds de laagste LTV zal zijn. Dit betekent een groei van 43,7% (1,78 miljard), terwijl men verwacht dat de LTV stijgt met 2,43%. Forse groeiwensen in kantoren en winkels Per saldo verwachten de AM-beleggers over de gehele linie te groeien in alle segmenten fig 11. Zij zien goede rendementen in kantoren en winkels: daarmee wil men de portefeuille flink uitbreiden. De kantorenportefeuille groeit naar verwachting van 1,28 miljard (1 januari 2011) naar 1,72 miljard (periode 2014-2016). Dit is een toename van 34,3 % (442 miljoen), waar het landelijke beeld 14,8% aangeeft. De winkelportefeuille groeit van 2,01 miljard naar 3,02 miljard; een toename van bijna 50% (1 miljard); landelijk is de groei 33,7%. De woningportefeuille groeit van 381 miljoen naar 462 miljoen; een toename van 21,02% (80 miljoen); wat achterblijft bij het landelijke cijfer (42,3%). De bedrijfsruimteportefeuille groeit bescheiden: van 171 miljoen naar 177 miljoen; een toename van

fig 11 – Segmentverschuiving in euro’s – AM  2014-2016

 2011

overig

473 224

bedrijfsruimte

178 172

woningen

462 382

winkels

3.028 2.019

kantoren

1.729 1.287

Assetmix: marginale verschuivingen in de gegroeide portefeuille De beleggers in de regio West-Noord verwachten een procentuele toename van beleggingen in winkels (van 49% per naar 52%). Ondanks de verwachte groei in de kantorenbeleggingen, neemt het procentuele aandeel van kantoren in de portefeuille af (van 32% naar 29%) fig 12.

0

2.000 miljoenen

fig 12 – Segmentverschuiving in percentages - AM 2011

3%

9%

8%

 kantoren

8%

Geen krimp Van de 26 respondenten verwachten 22 beleggers (85%) dat hun portefeuille zal groeien. Geen enkele belegger verwacht een krimp in de portefeuille. Er zijn vier die kiezen voor consolidering van de posities fig 13.

2014-2016

6%

4%

3,7% (6 miljoen). Het belegde vermogen in overige objecten verdubbelt ruimschoots: van 224 miljoen naar 472 miljoen; een toename van 248 miljoen (110,7% ).

32%

29%

 winkels  woningen

 bedrijfsruimtes

49%

52%

 overig

fig 13 – Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro’s – AM Verdeling wijzigingen AM  groei

4

 krimp  consolidatie

22

Wijzigingen AM 2.000.000

 groei

1.000.000

 krimp

 saldo

 consolidatie

0

blz. 17


2.3.3 Dashboard West-Zuid (Rotterdam of RD) fig 14 – Cijfers - RD 2011

2014-2016

1.806.990.000 kantoren 1.832.500.000 1,41% 1.749.518.924 winkels 2.340.500.000 33,78% 828.000.000 woningen 1.130.500.000 36,53% 365.335.000 bedrijfsruimtes 370.000.000 1,28% 36.200.000 overig 114.500.000 216,30% 4.786.043.924 groeiwens naar: 5.788.000.000 20,93% LTV: 66,05% 62,92% gewenste LTV 2011 2014-2016 groei 22 1.120.756.076 23,42% krimp 2 -118.800.000 -2,48% consolidatie 4 0 0,00% saldo n = 28 1.001.956.076 20,93%

25.510.000 590.981.076 302.500.000 4.665.000 78.300.000 1.001.956.076

Toelichting en analyse – RD Het beeld Dit dashboard representeert het beeld van de 28 geïnterviewde vastgoedbeleggers in de regio West-Zuid, die gevestigd zijn in de provincies Zuid-Holland en Zeeland. De regio kenmerkt zich door een aantal grote, landelijk opererende particuliere beleggers die gevestigd zijn in Den Haag en Rotterdam. Het grootste segment waarin de geïnterviewden beleggen, is dat van de kantoren, op korte afstand gevolgd door het winkelsegment fig 14.

de vier onderzochte regio’s kent de regio West-Zuid de op één na hoogste LTV per 1/1/2011. De verwachte LTV voor 2014-2016 is met 62,92% de hoogste prognose van de vier regio’s.

De RD-beleggers laten de kantoren en bedrijfsruimten in de toekomst links liggen. Grootscheeps afstoten is echter ook niet aan de orde. Zij zien vooral rendement in winkelen woningbeleggingen. Opmerkelijk is de aanzienlijke procentuele gewenste groei in maatschappelijk vastgoed, zij het dat het geïnvesteerde bedrag bescheiden blijft.

Groeiwens in winkels en overig Per saldo verwachten de beleggers voor de regio WestZuid over de gehele linie te groeien in alle segmenten fig 15. Maar het is evident dat hun interesse uitgaat naar winkels en woningen. Deze twee segmenten zijn goed voor een gewenst investeringsvolume van 892 miljoen. In kantoren en bedrijfsruimten worden per saldo nauwelijks nieuwe investeringen verwacht. Het segment Overig staat in de belangstelling vanwege de toenemende interesse in maatschappelijk vastgoed.

Groeiende portefeuille, wat lagere LTV Op 1 januari 2011 belegden de RD-beleggers voor 4,78 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 66,05 % (het landelijk gemiddelde bedraagt 64,06%). Zij verwachten in de periode 2014-2016 per saldo te groeien naar een totale portefeuille van 5,78 miljard, een totale groei van 1 miljard (20,9%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV daalt met 3,1% naar 62,92%. Dit is boven het landelijk gemiddelde van 60,50%. Van

De grootste groei verwacht men in het winkelsegment: van 1,74 miljard naar 2,34 miljard; een toename van 590 miljoen ofwel 33,7%. Dit komt overeen met het landelijk gemiddelde. De totale omvang van de kantorenportefeuille groeit marginaal van 1,80 miljard naar €1,83 miljard; een vrijwel verwaarloosbare toename van 25 miljoen (1,4%) die achterblijft bij de landelijke toename van 14,8%. De woningportefeuille groeit van 828 miljoen naar 1,13 miljard; een toename van 36,5% (302 miljoen)

blz. 18

fig 15 – Segmentverschuiving in euro’s – RD  2014-2016

 2011

overig

115 36

bedrijfsruimte

370 365

woningen

1.131 828

winkels

2.341 1.750

kantoren

1.833 1.807

0

2.000 miljoenen

fig 16 – Segmentverschuiving in percentages - RD 2011 8% 1%

17%

2014-2016 6% 2%

38%

 kantoren 32%

20%

 winkels

36%

40%

Assetmix: duidelijke procentuele toename winkels, duidelijke afname kantoren De RD-beleggers verwachten in de gegroeide portefeuille een procentuele toename van het winkelsegment: van 36% naar 40%. Hiermee loopt het winkelsegment op het kantorensegment in; momenteel is het kantorenaandeel nog het grootste met een belang van 38%. Dit zal naar verwachting van de respondenten dalen tot 32%. Ook het toekomstige relatieve belang in het woningsegment neemt toe: van 17% tot 20%. Door uitblijvende nieuwe investeringen de komende jaren in bedrijfsruimten neemt het relatieve belang af van 8% nu tot 6% over de periode 2014-2016. De procentuele omvang in het segment Overig blijft, ondanks de voorgenomen groei, beperkt tot 2% van de totale toekomstige portefeuille fig 16.

 woningen  bedrijfsruimtes

waar de landelijke toename 42,3% is. De bedrijfsruimteportefeuille blijft nagenoeg gelijk met een groei van 365 miljoen naar 370 miljoen; een stijging van 1,2%. Het belegde vermogen in het kleine segment Overig groeit van 36 miljoen naar 114 miljoen; een toename van 78 miljoen (216,3%).

 overig

Nauwelijks krimpvoornemens Van de 28 respondenten verwachten 22 (79%) dat hun portefeuille zal groeien tot 2014-2016. Twee beleggers (2%) gaan uit van een krimpscenario; vier respondenten (14%) voeren een consolidatiestrategie fig 17.

fig 17 – Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro’s – RD Verdeling wijzigingen RD  groei

4

 krimp

2

 consolidatie 22

Wijzigingen RD 1.000.000

 groei

 krimp

500.000

 consolidatie

 saldo 0

blz. 19


2.3.4 Dashboard Zuid (Eindhoven of EH) fig 18 – Cijfers - EH 2011

2014-2016

428.472.500 kantoren 439.570.000 2,59% 1.244.100.000 winkels 1.407.560.000 13,14% 528.777.500 woningen 604.720.000 14,36% 893.350.000 bedrijfsruimtes 1.177.650.000 31,82% 159.100.000 overig 262.500.000 64,99% 3.253.800.000 groeiwens naar: 3.892.000.000 19,61% LTV: 65,47% 61,41% gewenste LTV 2011 2014-2016 groei 18 795.200.000 24,44% krimp 3 -157.000.000 -4,83% consolidatie 3 0 0,00% saldo n = 24 638.200.000 19,61%

11.097.500 163.460.000 75.942.500 284.300.000 103.400.000 638.200.000

Toelichting en analyse – EH Het beeld Dit dashboard representeert het beeld van 24 vastgoedbeleggers uit de regio Zuid (Eindhoven of EH). De regio omvat de provincies Noord-Brabant en Limburg en kenmerkt zich door particuliere beleggers die inkomsten uit andere ondernemingsactiviteiten zijn gaan gebruiken voor het beleggen in vastgoed. Een aantal respondenten ontplooit die ondernemingsactiviteiten nog steeds en is daarnaast bezig met beleggen in vastgoed. Vooral in de subregio’s West- en Midden Brabant is dat het geval. Een bescheiden, haast sluimerend te noemen, groeiwens kenmerkt de regio Zuid. Men wil vooral investeren in de bedrijfsruimtemarkt. Dit kan samenhangen met het feit dat een aantal ontwikkelende beleggers van bedrijfsruimten van oudsher in deze regio zijn gevestigd. In tegenstelling tot het landelijke beeld, zijn hier de winkelen woningbeleggingen niet zo prominent in trek. Groeiende portefeuille, lagere LTV Op 1 januari 2011 belegden de EH-beleggers voor 3,25 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 65,47 % (landelijk 64,06%). Zij verwachten in de periode 2014-2016 hun portefeuille te laten groeien naar 3,89 miljard, zij het wel met een lagere LTV van 61,41% (landelijk 60,50%). Dit

blz. 20

betekent een groei van 19,6% (638 miljoen), terwijl men verwacht dat de LTV daalt met 4,06%. De geïnterviewden rapporteren het laagste groeipercentage van de onderzochte regio’s. Mogelijke verklaringen hiervoor zijn de tegenvallende economische ontwikkelingen en het feit dat men in krimpgebieden opereert fig 18. Groeiwens in winkels en overig Per saldo verwachten de beleggers in de regio Zuid over de gehele linie te groeien in alle segmenten fig 19. De kantorenportefeuille blijft nagenoeg gelijk; die groeit van 428 miljoen (1 januari 2011) naar 439 miljoen (periode 2014-2016). Dit is een toename van 2,5% (11 miljoen). De winkelportefeuille groeit van 1,24 miljard naar 1,40 miljard, een toename van 13,1% (163 miljoen), waar landelijk een groei van 33,7% wordt verwacht. De woningportefeuille groeit van 528 miljoen naar 604 miljoen; een toename van 14,3% (75 miljoen) waar landelijk 42,3% groei wordt verwacht. De bedrijfsruimteportefeuille wordt flink uitgebreid, een groei van 893 miljoen naar 1,17 miljard; een toename van 31,8% (284 miljoen). Landelijk is de toename van beleggingen in bedrijfsruimtes 18,7%. Het belegde vermogen in overige objecten groeit van 159 miljoen naar 262 miljoen; een toename van 103

fig 19 – Segmentverschuiving in euro’s – EH  2014-2016

 2011

overig

263 159

bedrijfsruimte

1.178 893

woningen

605 529

winkels

1.408 1.244

kantoren

440 428

Duidelijke procentuele toename winkels, duidelijke afname kantoren In de gegroeide portefeuille zullen kleine procentuele verschuivingen in een bandbreedte van 0-2% te zien zijn. De grootste verschuiving treedt op in het bedrijfsruimtesegment. Het gaat dan al snel om grote investeringsvolumes fig 20.

0

1.000 miljoenen

fig 20 – Segmentverschuiving in percentages - EH 2011

2014-2016

5%

7%

 kantoren

11%

13%

36%

38%

16%

16%

 winkels

30%

28%

miljoen (64,9%). De geïnterviewde beleggers willen, in tegenstelling tot die van de andere onderzochte regio’s, dus vooral investeren in bedrijfsruimten.


Groeiers in de meerderheid Van de 24 respondenten verwachten 18 beleggers (75%) dat hun portefeuille zal groeien. Drie beleggers verwachten dat hun portefeuille zal krimpen en drie beleggers gaan consolideren (samen 25%). Een aantal beleggers wil zich steeds meer toeleggen op het segment Bedrijfsruimten, een segment waarin ze zich thuis voelen. Dit kan wellicht ook gelden voor degenen wier portefeuille zal krimpen en die alleen in bepaalde (deel)segmenten actief willen blijven met bijvoorbeeld een focus op de lokale (Nederlandse) markt fig 21.

 overig

fig 21 – Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro’s – EH Verdeling wijzigingen EH  groei

3

 krimp

3

 consolidatie 18

Wijzigingen EH 1.000.000

 groei

 krimp

500.000

 consolidatie

 saldo 0

blz. 21


2.3.5 Dashboard Oost/Noord (Arnhem of AH) fig 22 – Cijfers - AH 2011

2014-2016

1.052.638.671 kantoren 1.253.250.000 19,06% 1.923.049.734 winkels 2.502.300.000 30,12% 881.630.167 woningen 1.533.350.000 73,92% 310.880.000 bedrijfsruimtes 342.390.000 10,14% 180.538.141 overig 184.710.000 2,31% 4.348.736.713 groeiwens naar: 5.596.000.000 28,68% LTV: 69,65% 60,92% gewenste LTV 2011 2014-2016 groei 20 1.546.263.287 35,56% krimp 6 -299.000.000 -6,88% consolidatie 4 0 0,00% saldo n = 30 1.247.263.287 28,68%

200.611.329 579.250.266 651.719.833 31.510.000 4.171.859 1.247.263.287

Toelichting en analyse – AH Het beeld Dit dashboard representeert het beeld van 30 respondenten van de regio die grofweg het noorden en oosten van het land omvat. De beleggers in deze regio zijn actief in de provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Friesland en Groningen. De regio kenmerkt zich niet alleen door regionaal opererende beleggers, maar ook door enkele landelijke en grensoverschrijdende beleggers, in het bijzonder die voor de Duitse markt. Men investeert vooral in het winkelsegment. De woningbeleggingen zijn in het noorden en oosten veruit favoriet, men wil daar spectaculaire groeicijfers realiseren. Hoge ambities, fors lagere LTV Op 1 januari 2011 belegden de AH–beleggers voor 4,34 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 69,65 % (landelijk gemiddelde 64,06%). Deze LTV is het hoogste van de vier onderzochte regio’s. De beleggers verwachten dat hun portefeuille in de periode 2014-2016 per saldo zal groeien tot 5,59 miljard, een groei van 1,24 miljard (28,68%). In dezelfde periode verwacht men dat de gemiddelde LTV met 8,7% zal dalen tot 60,92% (landelijk 60,50%). Deze regio rapporteert hiermee de grootste daling van de LTV van de vier onderzochte regio’s fig 22.

blz. 22

Forse toename van winkels en woningen Per saldo verwachten de beleggers in de regio Oost/ Noord over de gehele linie te groeien in alle segmenten fig 23. Het grootste segment in de huidige omvang is het winkelsegment, in totaal 1,92 miljard. In dit deelsegment wordt een groei nagestreefd van 579 miljoen tot een portefeuille van 2,50 miljard in de periode 2014-2016. Dit is een groei van 30,1%, die ligt 3,6% onder het landelijk gemiddelde van 33,7%. De totale omvang van de kantorenportefeuille laat een stijging zien van 19,0%, 4,2% boven het landelijk gemiddelde. Men verwacht de kantoorportefeuille met 200 miljoen te laten groeien van 1,05 miljard tot 1,25 miljard in de periode 2014-2016. Het grootste groeisegment voor deze regio is het woningsegment. De huidige woningportefeuille bedraagt 881 miljoen en men wil die laten groeien naar 1,53 miljard in de periode 2014-2016, een aanmerkelijke toename van 651 miljoen (73,9%). Deze groei overtreft de landelijke gemiddelde groei in dit deelsegment van 42,3% aanzienlijk. De bedrijfsruimteportefeuille groeit van 310 miljoen naar 342 miljoen, een toename van 31 miljoen (10,1%). Het belegde vermogen in het segment ‘overige objecten’ stijgt marginaal van 160 miljoen naar 164 miljoen; een toename van 4 miljoen (2,3% ).

fig 23 – Segmentverschuiving in euro’s – AH  2014-2016

 2011

overig

185 181

bedrijfsruimte

342 311

woningen

1.533 882

winkels

2.502 1.923

kantoren

1.253 1.053

0

2.000 miljoenen

fig 24 – Segmentverschuiving in percentages - AH 2011 7%

2014-2016 6% 3%

4%

 kantoren

22%

24% 21%

 bedrijfsruimtes

43%

44%

Duidelijke procentuele toename winkels, duidelijke afname kantoren In de gegroeide portefeuille zien we een aantal opvallende verschuivingen, voornamelijk in het percentage woningen. In de gegroeide portefeuille 2014-2016 neemt het woningaandeel 26% van de totale portefeuille voor zijn rekening. In de huidige portefeuille is dit aandeel 21%. Deze stijging gaat ten koste van alle andere deelsegmenten die, relatief gezien, een daling vertonen. Het grootste segment, winkels, daalt van 44% naar 43% in 2014-2016. Het procentuele aandeel kantoren daalt van 24% naar 22%. De segmenten bedrijfsruimten en ‘overig’ dalen beide met 1,0% tot 6% respectievelijk 3% fig 24.

 winkels  woningen

26%

De beleggers richten hun focus vooral op woningen en winkels. Deze twee deelsegmenten zijn goed voor een gewenst investeringsvolume tot en met de periode 20142016 van 1,23 miljard. Het kantoorsegment blijft hier ver bij achter met een investeringsprognose van 200 miljoen. De segmenten bedrijfsruimten en ‘overig’ blijven in absolute zin ver achter bij de andere drie segmenten.

 overig

fig 25 – Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro’s – AH

Meer krimp en consolidatie dan in de andere regio’s Van de 30 respondenten in deze regio verwachten er 20 (67%) dat hun portefeuille zal groeien in de periode tot 2014-2016. Zes respondenten (20%) gaan uit van een krimpscenario en vier voeren een consolidatiestrategie (13%). Het aantal beleggers dat uitgaat van krimp en consolidatie is hiermee hoger dan in de andere drie onderzochte regio’s. De flinke groeistrategie is afkomstig is van een drietal beleggers fig 25.

Verdeling wijzigingen AH  groei

4


6 20

Wijzigingen AH 2.000.000

 groei

1.000.000

 krimp

 saldo

 consolidatie

0

blz. 23


2.3.6 Dashboard top 10 grootste beleggers landelijk fig 26 – Cijfers - 10 grootste beleggers landelijk 2011

2014-2016

2.425.000.000 kantoren 3.105.000.000 28,04% 680.000.000 2.640.000.000 winkels 3.267.500.000 23,77% 627.500.000 477.200.000 woningen 622.500.000 30,45% 145.300.000 589.400.000 bedrijfsruimtes 620.000.000 5,19% 30.600.000 238.400.000 overig 435.000.000 82,47% 196.600.000 6.370.000.000 groeiwens naar: 8.050.000.000 26,37% 1.680.000.000 67,07% 60,05% gewenste LTV 2011 2014-2016 groei 7 1.680.000.000 26,37% krimp 0 0 0,00% consolidatie 3 0 0,00% saldo n= 10 1.680.000.000 26,37%

Afgezet tegen de groeiwensen nemen de 10 grootste beleggers een derde (1,68 miljard) van de landelijke groei (4,89 miljard) voor hun rekening. Wellicht valt dit te verklaren uit het feit dat zij in staat zijn grote investeringen te doen fig 26. De top-10 van beleggers wil de portefeuille vooral laten groeien in de segmenten kantoren, winkels en woningen en marginaal in de segmenten bedrijfsruimten en overig vastgoed fig 27. Zeven beleggers hanteren een groeistrategie en drie een consolidatiestrategie fig 29. Er is geen wens de portefeuille te laten krimpen. De top-10 van grootste beleggers bezit gezamenlijk 6,37 miljard aan vastgoedbeleggingen (1 januari 2011). Zij streven voor de periode 2014-2016 naar een portefeuille van 8,05 miljard, een groei van 26,3%. Tegelijk willen zij de LTV terugbrengen van 67,07% (landelijk 64,06%) naar 60,05%. Dat komt vrijwel overeen met de landelijke wens een lagere LTV te realiseren. De assetmix verandert nauwelijks fig 28. Het aandeel kantoren, winkels en woningen verandert niet.

blz. 24

fig 27 – Segmentverschuiving in euro’s – 10 grootste beleggers landelijk  2014-2016

 2011

overig

435 238

bedrijfsruimte

620 589

woningen

623 477

winkels

3.268 2.640

kantoren

3.105 2.425

0

2.000 miljoenen

fig 28 – Segmentverschuiving in percentages - 10 grootste beleggers landelijk 2011

2014-2016

4%

9%

8%

5%

 kantoren

8%

8%

 winkels 38%

38%


41%

41%

 overig

fig 29 – Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro’s – 10 grootste beleggers landelijk Verdeling wijzigingen  groei

 krimp

3

 consolidatie 7

Wijzigingen 2.000.000

 groei

1.000.000

 krimp

 saldo

 consolidatie

0

blz. 25


2.3.7 Dashboard 10 kleinste beleggers fig 30 – Cijfers - 10 kleinste beleggers 2011

2014-2016

25.150.000 kantoren 27.500.000 9,34% 64.600.000 winkels 123.500.000 91,18% 28.250.000 woningen 36.500.000 29,20% 19.750.000 bedrijfsruimtes 29.500.000 49,37% 5.150.000 overig 3.500.000 -32,04% 142.900.000 groeiwens naar: 220.500.000 54,30% 52,77% 56,10% gewenste LTV 2011 2014-2016 groei 9 77.600.000 54,30% krimp 0 0 0% consolidatie 1 0 0% saldo n= 10 77.600.000 54,30%

De tien kleinste beleggers van alle respondenten hebben een gezamenlijke vastgoedportefeuille van 142 miljoen per 1/1/2011. Ze hebben samen een groeistreven naar een portefeuilleomvang van 220 miljoen, een plus van 54,3% fig 30. De winkelportefeuille wil men bijna verdubbelen (91,1%). Tegelijkertijd ziet men ruimte de LTV wat te laten toenemen: van 52,77% (landelijk 64,06%) naar 56,10% (landelijk 60,50%) fig 31. Van deze groep kleinste beleggers houden negen een groeistrategie aan en één een consolidatiestrategie. Niemand kiest voor een krimpstrategie fig 33. De portefeuillemix in deze groep verandert aanzienlijk. Het aandeel winkels wil men laten toenemen: 45% naar 56% (landelijk van 42% naar 43%). Het aandeel kantoren wil men tegelijkertijd afbouwen van 17% naar 12% (landelijk van 28% naar 25%) fig 32.

blz. 26

2.350.000 58.900.000 8.250.000 9.750.000 -1.650.000 77.600.000

fig 31 – Segmentverschuiving in euro’s – 10 kleinste beleggers landelijk  2014-2016

 2011

overig

4 5

bedrijfsruimte

30 20

woningen

37 28

winkels

124 65

kantoren

28 25

0

100 miljoenen

fig 32 – Segmentverschuiving in percentages - 10 kleinste beleggers landelijk 2011

14%

4%

13% 17%

2014-2016 2%

 kantoren 12%

 woningen

17%

20% 45%

 winkels

56%

 bedrijfsruimtes  overig

fig 33 – Groei, krimp en consolidatie in aantallen en euro’s – 10 kleinste beleggers landelijk Verdeling wijzigingen

 groei

1


9

Wijzigingen 100.000

 groei

 krimp

50.000

 consolidatie

 saldo 0

blz. 27


2.3.8 Dashboards krimp, en consolidatie en groei (landelijk) fig 34 – Krimp

2011 2014-2016

overig

bedrijfsruimtes  kantoren, 17%

 kantoren, 10%

 winkels, 48%

 winkels, 55%

 woningen, 25%

 woningen, 27%

 bedrijfsruimtes, 9%


 overig, 1%

 overig, 2%

fig 35 – Consolidatie

26 22 78 144 325

385 woningen

winkels

666 745

kantoren

116 270

0  overig

400mln  overig

2011 2014-2016

overig

bedrijfsruimtes

37 37 192 196 195

178 woningen

winkels

981 972

kantoren

773 796

 kantoren, 36%

 kantoren, 35%

 winkels, 45%

 winkels, 45%

 woningen, 8%

 woningen, 9%



0

 overig, 2%

 overig, 2%

 overig

fig 36 – Groei

400mln

800mln

 overig

2011 2014-2016

overig

bedrijfsruimtes

972 541 1.798 1.401 3.211

2.058 woningen

winkels

7.631 5.219

kantoren

4.366 3.509

 kantoren, 28%

 kantoren, 24%

 winkels, 41%

 winkels, 43%

 woningen, 16%

 woningen, 18%



0

 overig, 4%

 overig, 5%

 overig

blz. 28

4.000mln  overig

Figuur 34-36 toont de huidige en toekomstige portefeuilles van de respondenten die hebben aangegeven hun portefeuille te willen laten krimpen, consolideren, dan wel te laten groeien.

valt het grote percentage kantoren. Is dit een bewuste keuze? Of komt men niet van deze objecten af fig 39?

fig 39 – Kantoren Krimp over de gehele linie in euro’s, vooral van kantoren, toename winkels De beleggers die hun portefeuille willen laten krimpen, brengen hun aandeel in alle segmenten terug, met uitzondering van het segment Overig. Beleggingen in kantoren gaan van 270 miljoen naar 116 miljoen; winkels van 745 miljoen naar 666 miljoen; woningen van 165 miljoen naar 105 miljoen; bedrijfsruimtes van 144 miljoen naar 78 miljoen. Het kleine segment Overig groeit van 22 miljoen naar 26 miljoen. Krimpportefeuilles bevatten een hoog percentage winkels De procentuele verdeling van de segmenten in de huidige en toekomstige portefeuille laten wel verschuivingen zien. Opvallend is de flinke groei van het aandeel in winkels: van 55% naar 67% (+12%) fig 37. Het aandeel in kantoren laat men dalen van 20% naar 12% (-8%) fig 38. Ten opzichte van het landelijke beeld (zie dashboard landelijk) valt deze interesse in winkels ook op. Kennelijk worden de winkels gekoesterd. Hun relatieve aandeel neemt toe naarmate de portefeuilles kleiner worden.

fig 37 – Winkels

2011

2014 - 2016

Landelijk 42% 43% Krimpportefeuilles 55% 67%

2011

2014 - 2016

Landelijk 28% 25% Consolideringen 33% 32%

Geen verband tussen LTV en groei-/ krimpstrategieën Onderzocht is of er een (statistisch) verband bestaat tussen de hoogte van de LTV en de groei- of krimpstrategie. Van een belegger met een relatief hoge LTV zou men kunnen verwachten dat diens groeidoelstelling wat minder uitgesproken is dan die van een belegger met een lage LTV. Omgekeerd zou men kunnen verwachten dat beleggers met een flinke groeidoelstelling een relatief lage LTV hebben ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Wij hebben binnen de onderzochte populatie slechts matige statistische verbanden kunnen vaststellen tussen de groeien krimpvoornemens en de hoogte van de LTV. Mogelijk is dit een uitvloeisel van het gehele beeld dat wij van onze respondenten hebben gekregen: beleggers met een kwalitatief sterke portefeuille koersen op een redelijk lage LTV. Deze categorie beleggers is nog altijd positief over de vooruitzichten in de vastgoedmarkt en wil mogelijkheden aangrijpen om de portefeuille verder uit bouwen. Het is mogelijk dat er wel een verband is, maar dit is niet af te leiden uit de respons. Ofwel men geeft een te optimistisch beeld van de eigen portefeuille, ofwel men beoordeelt de huidige marktomstandigheden te rooskleurig. Tussen een streven en een resultaat – droom en daad – kan immers een wereld van verschil liggen.

Het beeld voor kantoren wijkt ook af. De krimpportefeuilles bevatten verhoudingsgewijs weinig kantoren; en dat aantal slinkt.

fig 38 – Kantoren

2011

2014 - 2016

Landelijk 28% 25% Krimpportefeuilles 20% 12%

Consolidaties De geconsolideerde portefeuilles kennen een ongewijzigde ‘assetmix’. Ten opzichte van het landelijke beeld

blz. 29


2.4 Motieven voor groei, krimp en consolidatie fig 40 – Motieven In de vorige paragraaf hebben wij cijfermatig uiteengezet in welke deelsegmenten men wil blijven beleggen. Daarbij is ook gevraagd wat de motivering is. Antwoorden op vragen hierover zijn thematisch gecategoriseerd en zijn in de grafiek als volgt aangegeven (meerdere antwoorden mogelijk) fig 40. Het beeld De beleggers willen hun portefeuille wel flink laten groeien, maar zien dat niet als een doelstelling op zich. Zij vinden kwaliteitsverbetering en verbetering van het directe rendement belangrijk. Krimpen ervaren zij wel als lastig in de huidige markt. Dat lijkt haaks te staan op de stevige groeiwensen van de beleggers. Maar niet elk af te stoten object ontmoet vraag: er lijkt een mismatch te bestaan tussen vraag en aanbod. Men streeft liever naar winstmaximalisatie en niet zozeer naar maximalisatie van de omvang van de portefeuille. Groeiplanning: kwaliteit en direct rendement Groei wordt niet door iedereen als expliciet doel op zich genoemd, in elk geval ook niet door aankopen. Soms is het tegendeel het geval: ‘geen aankoop op grote schaal, wel verkopen’ of ‘eerst liquiditeiten genereren’. Ook wordt genoemd dat men liever streeft naar winstmaximalisatie en niet meer naar maximalisatie van de omvang van de portefeuille. Enkele respondenten geven aan ‘geen idee’ te hebben van de omvang van hun portefeuille in 2014-2016. Was groei nog niet zo lang geleden nog de belangrijkste doelstelling, nu gaat het vooral om kwaliteit van de portefeuille en het directe rendement. Ook voorziet een aantal beleggers problemen met de verkoop van vastgoed. Hierdoor is een krimpstrategie in elk geval moeilijk te realiseren, zo oordeelt men. Daarnaast ontwikkelt een grotere groep een min of meer specifieke groeiplanning per jaar. Opmerkingen die hierover te beluisteren zijn: ‘een groei van €10–30 miljoen’, ‘afhankelijk van de herinvesteringsreserve’, ‘een gematigde groei, met wellicht wat verschuivingen’. Anderen geven veeleer kwalitatieve antwoorden: ‘gematigd groeien’, ‘obligo is geen strategie’, ‘ik wil liquide blijven’ en ‘ten minste cashflow-neutraal blijven’. Een enkeling noemt vertrekpunt en doelgebied: ‘groei vanuit eigen ontwikkelportefeuille en groei alleen in retail’.

blz. 30

 afbouw, 14%

 conditioneel, 17%

 consolidatie, 7%

 doelverschuiving, 5%

 groeiplanning, 48%

 verbetering, 9%

fig 41 – Waarom zoeken beleggers naar andere locaties

 bestuurlijke/politieke factoren, 7%

 demografische factoren, 26%

 kwaliteit pand/huurder, 2%

 macro-economische factoren, 8%

 marktfactoren, 28%

 object/locatie-gebonden factoren, 16%

 rendement en risicofactoren, 13%

Afbouw: specifieke redenen Als redenen voor afbouw worden vrij specifieke factoren genoemd: leeftijd, gebrek aan bedrijfsopvolging, overlijden van een aandeelhouder, opsplitsen van een portefeuille waarna de participanten zelfstandig verder gaan. Aan het uitvoeren van een krimpstrategie gaat vaak een belangrijke strategische beslissing vooraf die vaak wordt ingegeven door belangrijke persoonlijke en zakelijke gebeurtenissen. Voor een dergelijke ingrijpende beslissing gaat men niet over één nacht ijs. Enkelen laten weten dat ze niet meer in samenwerkingsverbanden verder willen, maar zelfstandig. Consolideren, verbeteren en ombouw Redenen voor consolidering zijn divers: leeftijd, ‘te veel cash nodig voor aankoop’, ‘consolideren om tijd te winnen voor een beter inzicht’. Consolideren is voor sommigen ook verschuivingen doorvoeren, een andere strategie bepalen en in sommige gevallen herstructureren en reorganiseren. Genoemd worden ook: verdere optimalisering van de bestaande portefeuille, waarde toevoegen door bijvoorbeeld extra parkeerfaciliteiten bij aan kantoorpand aan te leggen, renovaties uit te voeren, vooral binnenstedelijke uitbreidingen te realiseren, minder risico inbouwen en optimaliseren van de verhuur van het bestaande bezit. Condities Er worden nogal eens condities genoemd die bepalend kunnen zijn voor het kunnen realiseren van deze voornemens. De voorwaarden zijn eveneens divers van aard: men moet goede projecten zien te vinden, de marktomstandigheden moeten gunstig zijn, de houding van financiers moet positief zijn, transacties moeten transparant en solide zijn, afhankelijk van kwaliteit en geldstroom, investeringsmogelijkheden moeten voldoen aan de investeringseisen of de kwaliteit van de panden en de mogelijkheden die ze bieden, moeten goed zijn. Wellicht is dit samen te vatten in de uitspraak: ‘bij gelijkblijvende marktomstandigheden is stabiliseren de doelstelling, maar de wens op lange termijn is groei én afname van de financiering.’

op de Randstad en specifieker alleen op de vier grote steden? Of blijft men liever beleggen in objecten in de stad of regio waar men al gevestigd is? De volgende grafiek laat een diversiteit aan factoren zien, waarvan beleggers hun keuze voor toekomstige investeringen laten afhangen fig 41. Marktfactoren (28%) zijn de belangrijkste drijfveren voor het uitbreiden van de portefeuille naar andere locaties. Hiervoor kan men denken aan segmenten die door financiers relatief eenvoudig gefinancierd worden, marktsegmenten die nog veel transacties kennen of zich kenmerken door ontwikkelingen, dan wel segmenten die een relatief stabiel rendement laten zien. Marktfactoren hebben een divers karakter en zijn dan ook niet eenduidig aan te geven. Daarnaast zorgen demografische factoren (26%) er voor een belangrijk deel voor dat de beleggers naar andere locaties gaan uitzien. Een van die demografische factoren is het wegtrekken uit krimpgebieden naar de Randstad, waar meer werkgelegenheid is en de vergrijzing zich (relatief) minder manifesteert. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het westen, het midden en de grootste steden de plaatsen zijn waar het meeste in wordt geïnvesteerd. Daarnaast heeft de beschikbaarheid van arbeid invloed op de keuze wel of niet te investeren in een bepaalde regio. Van de respondenten noemt 16% verschuivingen naar andere locaties, omdat daar het type vastgoed dat ze zoeken, aanwezig is of ontwikkeld kan worden. Genoemd werden stationsgebieden of bepaalde typen bedrijventerreinen. Ook volgt men huurders naar andere locaties. In mindere mate zorgen rendements- en risicofactoren (13%) voor een verschuiving naar andere locaties. In de voorgaande hoofdstukken zagen we dat men liever investeert in winkels en woningen met een relatief stabiel, maar lager (aanvangs)rendement dan dat men in kantoren met hogere rendementen, maar met meer risico blijft beleggen.

2.5 Motiveringen voor geografische verandering Welke factoren zorgen ervoor dat beleggers besluiten in andere regio’s te investeren? Betekenen krimpgebieden ook minder investeringen? Is de aandacht vooral gericht

blz. 31

3. Dashboards leningenportefeuille 3.1 Inleiding Onder een vastgoedleningenportefeuille verstaan wij in dit rapport het totaal aan hypothecair en niet-hypothecair vreemd vermogen. Wij hebben de beleggers vragen gesteld over diverse kengetallen met betrekking tot hun leningenportefeuille. Hun financieringscondities voor vastgoedleningen bleken sterk uiteen te lopen. Daar liggen diverse redenen aan ten grondslag. Commercieel vastgoed financieren vereist specifieke expertise die, in elk geval tot voor kort, door zowel traditionele handelsbanken als gespecialiseerde vastgoedfinanciers wordt geleverd. In deze laatste categorie bevinden zich ook buitenlandse aanbieders, voornamelijk uit Duitsland. Deze specifieke financieringsproblematiek roept verschillende vragen op. Waarom kunnen condities sterk uiteenlopen? Waarom heeft de ene belegger het renterisico wel afgedekt en de andere niet? Waarom kiest de ene belegger ervoor meer af te lossen dan de andere? Om de financierbaarheid van de objecten te beoordelen nemen financiers voor bepaalde financieringen convenanten op, zoals die betreffende LTV, ICR of DSCR. Hoe beoordelen beleggers dit soort bepalingen? Hebben zij er ervaring mee? Hebben zij zich een duidelijk beeld kunnen vormen van de mate waarin zij op korte en langere termijn aan de leninglasten kunnen voldoen? Daarnaast is het interessant te onderzoeken of beleggers ook werkelijk deze informatie kunnen verkrijgen en op de juiste wijze kunnen interpreteren, en hoe zij een en ander in de praktijk toepassen. Voor de verschillende regio’s hebben wij onderzocht tot welke hoogte de deelsegmenten gefinancierd zijn. Worden kantoren bijvoorbeeld hoger of lager gefinancierd dan winkelruimte en woningen? En wat is daarvan de oorzaak? De volgende aspecten met betrekking tot de huidige leningenportefeuille hebben wij in het onderzoek betrokken: • de looptijden van de leningenportefeuille; • de resterende looptijden van de leningen; • de afstemming van de huurvervalkalender op leningen; • de omvang van het niet-hypothecaire vermogen; • de gemiddelde rentevoet en aflossingspercentages; • de spread en de bereidheid een hogere spread te betalen;

blz. 32

• de verhouding tussen vaste en variabele rente en rentederivaten; • convenanten en extra zekerheden; • de gewenstheid van alternatieve financieringsvormen. Uit de antwoorden van de respondenten blijkt dat beleggers hun financieringen vooral op objectniveau structureren en dat ze nauwelijks bewust per segment werken. Dit vinden wij een opmerkelijke constatering gezien het toch wel sterk uiteenlopende risicoprofiel van de diverse deelsegmenten. Hypotheek is favoriet Uit het onderzoek blijkt daarnaast dat praktisch de volledige leningenportefeuille bestaat uit hypothecair gedekte bankleningen. Slechts een zeer klein deel van de beleggers maakt gebruik (of kan gebruikmaken) van niet-hypothecaire leningen. De beperkt beschikbare alternatieve financieringsvormen zijn nauwelijks toegankelijk voor deze categorie beleggers: zij gaan niet zo snel buiten de banken om. 3.2 Dashboards financiering De beleggers kregen vragen voorgelegd om hun mening te peilen over financieringsvraagstukken in de vastgoedmarkt. Zo hebben wij onder meer gevraagd welke LTV positief is voor de Nederlandse markt (3.2.1). Daarnaast hebben wij voor de verschillende segmenten in de beleggingsportefeuille gevraagd naar de kengetallen ICR en DSCR (3.2.2). Van de 108 respondenten konden slechts 33 deze specifieke kengetallen per segment produceren. De onderstaande dashboards van kantoren, winkels en woningen bevatten uitsluitend de resultaten van de respondenten die al deze drie kengetallen afzonderlijk per segment konden reproduceren. Daarnaast zijn er nog de ‘specialisten’, beleggers die in één segment investeren en hierdoor de ratio’s voor hun specifieke deelsegment konden produceren. De analyse van de deelsegmenten bedrijfsruimten en ‘overig vastgoed’ bevatten uiteindelijk te weinig valide gegevens voor een betrouwbare analyse. 3.2.1 Loan to value (LTV) Wij hebben de beleggers gevraagd spontaan te reageren op welke LTV ze ‘gezond’ vinden voor de Nederlandse markt fig 42.

fig 42 – Welke LTV is gezond voor de Nederlandse markt?

 0%-50% (4%)

 50%-60% (6%)

 60%-70% (41%)

 70%-80% (43%)

 80%-100% (6%)

fig 46 – KANTOREN n= 36 LTV-gem LTV-min LTV-max ICR-gem DSCR-gem EH 67,93% 60% AM 59,51% 34% AH 66,50% 37% RD 66,53% 45%

fig 43 – Regio

LTV LTV 2011 2014-2016

Landelijk Amsterdam Rotterdam Arnhem Eindhoven

64,0% 60,5% 54,2% 56,6% 66,0% 62,9% 69,6% 60,9% 65,4% 61,4%

76% 80% 80% 79%

1,82 2,08 1,75 2,20

1,05 1,80 1,32 1,44

Van de beleggers geeft 43% aan dat de beste LTV tussen de 70% en 80% ligt; 41% van de respondenten vindt dat deze 10% lager moet liggen: tussen de 60 en 70%. De LTV’s van onze respondenten bevinden zich nu en in de nabije toekomst tussen de 54% en de 69% fig 43 en fig 44. De beleggers is ook de stelling voorgelegd dat de Nederlandse markt te hoog is gefinancierd. Maar liefst 64% van de beleggers is het hiermee eens; slechts 15% vindt van niet fig 45. Dit alles levert een opmerkelijk beeld op. De beleggers kwalificeren hun eigen LTV’s als ‘gezond’ en ze willen hun LTV’s verder verlagen. Tegelijkertijd hebben ze het idee dat de Nederlandse vastgoedmarkt te hoog gefinancierd is. 3.2.2 Dashboard kengetallen kantoren

fig 44 – LtV - huidig  en gewenst  70% 65% 60% 55% 50%

Landelijk EH

AM

AH

RD

fig 45 – De Nederlandse vastgoedmarkt is te hoog gefinancieerd

 ja, 64%

 nee, 15%

 ja en nee (onderdelen wel/niet), 11%

 geen idee/ geen mening, 10%

Tijdens het verzamelen van kengetallen stuitten wij op het eerdergenoemde verschijnsel dat veel beleggers niet denken in de terminologie en systematiek van de bank waar het ICR en DSCR betreft. Daardoor konden niet gegevens van alle beleggers worden verzameld. Vandaar dat wij het aantal beleggers dat de genoemde terminologie en systematiek wel beheerste in de onderstaande grafieken hebben aangeven (als n = ). Een en ander levert wellicht een vertekend beeld op. Conclusies dienen dan ook voorzichtig getrokken en geïnterpreteerd te worden. Veeleer kunnen ze als richtinggevend of indicatief worden aangemerkt fig 46. Voor de gemiddelde LTV zien we een duidelijk verschil tussen enerzijds de regio West-Noord en de overige regio’s waar het gaat om de hoogte van de financieringen in het kantorensegment. Wellicht is dit te verklaren uit het feit dat de regio landelijk ook een gemiddeld lagere LTV laat zien en dat een aantal grote kantoorbeleggers in deze regio gevestigd is. Daarmee hangt samen dat

blz. 33


een lage LTV zorgt voor een hogere ICR en DSCR. Dit is dan ook duidelijk waar te nemen in de regio West-Noord (AM), al benadrukken wij wat eerder is opgemerkt over conclusies. 3.2.3 Dashboard kengetallen winkels Ook hier steekt de regio West-Noord (AM) duidelijk af met een substantiële lagere LTV op het winkelsegment. Waar landelijk een gemiddelde LTV wordt gerealiseerd van 67%, blijkt dat voor de regio AM voor winkels lager te liggen. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat de waardedaling in dit segment de afgelopen jaren zich minder snel heeft voltrokken dan in de segmenten Kantoren en Bedrijfsruimtes fig 47. 3.2.4 Dashboard kengetallen woningen De gemiddelde LTV op de woningen laat ook hier een grote spreiding voor de regio’s zien. Beschouwen wij de gemiddelde LTV, dan mogen wij deze niet substantieel hoog noemen. De ICR’s en DSCR’s liggen ten opzichte van de andere deelsegmenten lager, doordat de huuropbrengsten van de woningen, gezien de vaak hogere exploitatielasten, zorgen voor lagere netto huuropbrengsten. Vanzelfsprekend zijn de ICR en de DSCR dan lager. Daarentegen zijn de LTV’s op woningen vaak hoger dan in de andere segmenten fig 48.

fig 47 – WINKELS n= 40 LTV-gem LTV-min LTV-max ICR-gem DSCR-gem EH 64,03% AM 55,12% AH 63,00% RD 72,00%

67% 80% 80% 80%

1,80 2,62 1,77 2,11

EH 77,00% AM 52,46% AH 60,80% RD 70,63%

65% 40% 27% 65%

89% 70% 85% 78%

1,50 2,30 1,84 1,98

 2011

5 jr (lang)

De beleggers is gevraagd naar de huidige/resterende looptijden van hun leningenportefeuille. Hiervoor hebben wij een verdeling gemaakt in leningen met een looptijd van nul tot en met twee jaar, een van drie tot en met vijf jaar en een van langer dan vijf jaar. Naast de huidige situatie hebben wij gevraagd naar de gewenste situatie. De achterliggende vraag is in hoeverre vastgoedbeleggers de looptijden van hun leningenportefeuille anders zouden willen zien. En zo ja, hoe men hier op zou willen inspelen: van kort naar lang of juist andersom? En welke trends zijn hier nog meer in te ontdekken fig 49?

3-5 jr

0-2 jr

De leningenportefeuille van de respondenten bestaat voor 34% uit kortlopende leningen met een resterende looptijd van nul tot en met twee jaar. Het gewenste percentage ligt met 27% een flink stuk lager.

 ja, 49%

 nee, 46%

 n.v.t. 11%

 beperkt, 10%

blz. 34

1,05 1,85 1,42 1,27

fig 49 – Verdeling resterende looptijd vastgoedportefeuille

Het percentage middellange leningen blijft redelijk stabiel met percentages van 37% en 39% voor respectievelijk het gewenste en huidige niveau.

1,27 1,99 1,28 1,45

fig 48 – WONINGEN n= 24 LTV-gem LTV-min LTV-max ICR-gem DSCR-gem

 gewenste situatie

3.3 Verdeling looptijden vastgoedleningenportefeuille

60% 23% 50% 65%

0% 10% 20% 30% 40%

fig 50 – Houdt u bij het aangaan of het verlengen van leningen rekening met de huurvervalkalender?

Voor de langlopende leningen zien wij een ommezwaai van 25% huidig niveau naar 36% gewenst niveau. De beleggers wensen kennelijk meer zekerheid boven een hogere mate van flexibiliteit die inherent is aan kortlopende financieringen. Langlopende leningen geven de beleggers zekerheid over de hoogte van de rentelasten en de beschikbaarheid van kapitaal op de lange termijn. Het maakt beleggers wel minder flexibel, omdat ze niet kunnen profiteren van eventuele rentedalingen. Een andere conclusie zou kunnen zijn dat de respondenten op termijn een rentestijging verwachten. Gezien de lage rentestand op moment van schrijven en de ontwikkelingen op de gelden kapitaalmarkt willen beleggers dan het zekere voor het onzekere nemen, zo lijkt het.

3.4 Invloed huurvervalkalender bij het aangaan en verlengen van leningen Op het moment dat leningen expireren, kijken financiers naar de looptijden van de onderliggende huurcontracten. Als de expiratiedata van de huurovereenkomsten ver in de toekomst liggen, geeft een ‘stabiele’ huurder meer zekerheid ten aanzien van de geldstromen. Voor kortlopende huurcontracten is het maar de vraag of deze wel worden verlengd of dat er snel een opvolgend huurder gevonden. Met extra risico’s van dien. Wij vroegen de beleggers of zij zelf met het aangaan of verlengen van leningen rekening houden met de resterende looptijd van huurcontracten. Of beschouwen zij het vastgoed als een langetermijninvestering en is de looptijd van het huurcontract daarom niet zo belangrijk, in het bijzonder als het desbetreffende object courant is? De tabel laat zien dat ongeveer de helft van de respondenten wel degelijk rekening houdt met de huurvervalkalender (49%). Maar ongeveer evenveel beleggers zeggen hier geen rekening mee te houden (46%) fig 50. Antwoorden variëren: ‘De bank verlengt heus wel’ en ‘Gezien onze LTV is dat helaas noodzakelijk.’ Of, zoals ook wel gesteld wordt: ‘Het is de kurk waarop onze onderneming drijft. Dit zal in de toekomst nog meer aandacht krijgen.’

sommige objecten in de toekomst meerwaarde te creëren, waardoor huurverlenging gemakkelijker wordt. Men zou kunnen redeneren dat alle beleggers voor nieuwe investeringen rekening houden met de huurvervalkalender. Expliciet, zoals gevraagd is, of impliciet, zoals nogal eens anders verwoord wordt. Dat laatste wordt geïllustreerd met de opmerking: ‘Nee, daar houden wij geen rekening mee, lange termijn is altijd ‘leading’.’

3.5 Niet-hypothecair vermogen op 1 januari 2011 De financiering met hypothecair gedekte leningen is voor de beleggers dominant. Het huidige niet-hypothecaire vermogen is beperkt van omvang fig 51. De beleggers rapporteren in totaal 368.950.000 euro niet-hypothecair gefinancierd te hebben. Dit is verwaarloosbaar.

fig 51 – Regio

Niet-hypothecair vermogen

AH 233.040.000 EH 113.900.000 AM 20.010.000 RD 2.000.000 Totaal 368.950.000

De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat onze respondenten vrijwel uitsluitend financieringen nastreven met hypothecaire leningen van banken en vastgoedfinanciers. Andere mogelijkheden zijn er nauwelijks in dit kapitaalsintensieve beleggingssegment. Veel beleggers geven als toelichting dat er geen alternatieven beschikbaar zijn. De weinige denkbare alternatieven zijn slechts toegankelijk voor de grotere (beursgenoteerde) vastgoedfondsen en voor enkele particuliere partijen. Voor het overgrote deel is men aangewezen op de traditionele hypotheekmarkt. Alternatieve vormen van financiering worden slechts in beperkte omvang genoemd en moeten vooral worden gezocht in ‘private equity’ en leningen die vanuit de holding van een groep worden verstrekt.

Respondenten die geen rekening houden met de huurvervalkalender, wijzen onder meer op de langetermijnvisie die geldt voor vastgoedbeleggingen en de goede ligging van hun objecten waardoor (weder)verhuur geen probleem is. Anderen noemen de mogelijkheid om voor

blz. 35


3.6 Gemiddelde rente- en aflossingspercentages De respondenten is ook gevraagd naar de gemiddelde rentevoet die zij betalen over hun financieringen en het gemiddelde jaarlijkse aflossingspercentage fig 52. De gemiddelde rentevoet is 4,62%. De regio West-Zuid (RD) kenmerkt zich door een lage rentevoet, wellicht doordat men hier meer kort financiert.

fig 52 Regio

gem. rentevoet gem. aflossings-% per regio

AH AM EH RD

4,88% 2,81% 4,83% 2,41% 4,60% 3,41% 4,15% 2,46%

Gemiddeld 4,62% Het gemiddelde aflossingsniveau is 2,77%. Dit is gezien de gemiddelde LTV landelijk van 64% geen irreëel percentage. Een uitschieter is de regio Zuid (EH). Dit zou kunnen betekenen dat een aantal partijen de voorkeur geeft aan aflossen. Een andere verklaring zou kunnen zijn dat men in de EH-regio portefeuilles aanhoudt die om een hoger aflossingspercentage vragen. De regio West-Noord (AM) heeft de laagste LTV en het laagste aflossingspercentage.

2,77%

fig 53 – Gemiddelde rentemarge (‘spread’)

 0%-1,0% (6%)

 1,0%-1,5% (33%)

 1,5%-2,0% (49%)

 hoger dan 2,0% (12%)

3.7 Spread en bereidheid tot betalen van een hogere spread De beleggers is gevraagd welk gemiddelde rentemarge (‘spread’) zij sinds 1 januari 2011 betalen over hun totale leningenportefeuille 6 fig 53.

fig 54 – Percentage leningen met variabele rente in de leningenportefeuille

Van de respondenten geeft 49% aan dat zij gemiddeld tussen de 1,5 en 2% ‘marge betalen’ op hun vastgoedleningen. In het licht van de huidige opslagen die de banken hanteren, oogt dit percentage reëel. Van de respondenten geeft een derde aan dat zij gemiddeld een spread betalen tussen de 1 en 1,5%. Gezien de huidige marktsituatie zou men kunnen redeneren dat dit percentage te laag is. Wanneer men echter oude leningen heeft die nog zijn afgesloten tegen lagere opslagen, drukt dat op de gemiddelde rentemarge. Opgemerkt wordt dat de beleggers voor Euribor-leningen duidelijk de renteopslagen inclusief liquiditeitsopslagen kunnen onderscheiden. Dit in tegenstelling tot leningen met een vaste rente. Daarvan is de liquiditeitsopslag verwerkt in het tarief. De kredietnemer ziet dan geen afzonderlijk op-

Voetnoot 6 De ‘spread’ is het tarief dat de kredietnemer betaalt minus de inkoopprijs voor de geldverstrekker (de ‘funding’). Rekenvoorbeeld: leningrente (5,2%) -/- fundingtarief (3,95%) = spread (1,25%).

blz. 36

fig 55 – Afdekking met rentederivaten

 ja, 65%

 nee, 31%

 geen respons, 4%

fig 56 – Motivering voor afdekking met rentederivaten

 op advies/eis van de bank, 23%

 renterisico’s afdekken/spreiden, 41%

 rendement en flexibiliteit, 36%

slag en heeft hier wellicht bij het beantwoorden van de vraag geen rekening mee gehouden.

gebeurt in de praktijk veelal op basis van één- of driemaands Euribor. Om toch fluctuaties en het daarmee gepaard gaande renterisico te mitigeren kiezen sommige beleggers ervoor dit risico af te dekken fig 55. We zien dat een groot aantal respondenten (65%) antwoordt dat hun variabele financieringen zijn afgedekt door middel van een rentederivaat (rentecap, renteswap en dergelijke). Deze antwoorden hebben we als ‘ja’ aangemerkt. Voor een enkeling is het ‘helaas’, voor een ander ‘nog niet’. Voor wat de omvang betreft zien we opmerkingen als: ‘Grotere leningen zijn voor het merendeel afgedekt, met percentages die variëren tussen de 20% en 50%’.

Het is niet ondenkbaar dat 6% van de respondenten waarschijnlijk langlopende financieringen in de boeken heeft, omdat deze rentemarges in de huidige markt niet meer van toepassing zijn.

Antwoorden over de motivering om het variabele deel af te dekken met derivaten kunnen worden verdeeld in drie hoofdcategorieën: 1) op advies/voorwaarde van de bank; 2) renterisico’s voor nu en de toekomst afdekken dan wel spreiden en 3) flexibiliteit en rendement fig 56.

Hogere spread acceptabel bij hogere LTV? De beleggers is gevraagd of zij bereid zijn een hogere vergoeding (spread/marge) te betalen voor een hogere LTV? Men kon alleen met ‘ja’ of ‘nee’ antwoorden. De antwoorden houden elkaar precies in evenwicht; geen duidelijke voorkeur dus.

De meeste respondenten (41%) antwoorden dat zij gekozen hebben voor een rentederivaat om het renterisico af te dekken. Redenen daarvoor: variabele financieringen in combinatie met een derivaat zorgen voor een goede spreiding in de leningenportefeuille en de rente is afgedekt voor toekomstige acquisities.

3.8 Verhouding vaste en variabele rente en rentederivaten Wij hebben de beleggers gevraagd hoe de verhouding tussen vaste en variabele rente voor hun vastgoedleningenportefeuille is. Daarnaast stelden wij de vraag of zij (gedeelten van) hun variabele leningen hebben afgedekt met rentederivaten (rentecaps en renteswaps bijvoorbeeld 7).

Voetnoot 7 Een rentecap (of ‘interest rate cap’) is een optieovereenkomst

Van de 103 (valid) respondenten zijn er 16 (15%) die alles op vaste rente gefinancierd hebben. Maar liefst 87 (84%) betalen een deel variabele en een deel vaste rente. Bovenstaande figuur laat de verdeling in categorieën variabele rente zien. Het gemiddelde aandeel van variabele rente in de vastgoedleningenportefeuille is 58% fig 54. Globaal de helft van de beleggers betaalt meer, de andere helft minder.

tussen twee partijen waarbij, buiten de gereglementeerde beurzen om, wordt afgesproken om een geïndexeerde variabele rente, bijvoorbeeld Euribor, te maximeren (renteplafond) voor een overeengekomen hoofdsom en gedurende een overeengekomen looptijd. Een rentecap staat los van de eventuele financiering en financieringsvoorwaarden. Een renteswap is een overeenkomst tussen twee partijen waarbij wordt afgesproken om een rentetypische looptijd te ruilen met een andere rentetypische looptijd, bijvoorbeeld Euribor, te swappen

Afdekking variabele deel financieringen met derivaten Sommige beleggers hebben een deel van hun financieringen op basis van variabele rente gefinancierd. Dit

(ruilen) naar een vaste rente1 (of vice versa2) voor een overeengekomen hoofdsom en gedurende een overeengekomen looptijd. Een renteswap staat los van de eventuele financiering en financieringsvoorwaarden.

blz. 37


Figuur 56 toont dat 36% van de beleggers indertijd flexibiliteit als motivering voor het afsluiten van derivaten koos. Argumenten zijn bijvoorbeeld: • ‘Premie in verhouding met de renteontwikkeling was verantwoord’, • ‘Besparing van kosten bij vervroegde aflossing van variabele leningen ten opzichte van vaste leningen’, • ‘Mogelijkheid dat rentederivaat positieve waardeontwikkeling in de toekomst kan laten zien’, • ‘Maximale flexibiliteit bij grote uitpondprojecten’, • ‘Swap in tegenstelling tot cap kent geen kosten upfront’. Van de respondenten geeft 23% aan dat zij op advies van de bank het renterisico met een renteswap dan wel rentecap of vaste rente moesten afdekken als zij leningen wilden aangaan of wilden verlengen. Een aantal respondenten reageert daarover nu cynisch en gekwetst en is er achteraf niet gelukkig mee. Genoemd wordt dan ook de onverwachte stijging van de rentekosten. Mogelijk hebben de beleggers zich niet gerealiseerd dat zij alleen het variabele deel van de lening hadden ‘verzekerd’ tegen schommelingen. Banken kunnen echter hun opslagen verhogen wegens gewijzigde marktomstandigheden. Wij hebben de beleggers gevraagd of zij in de toekomst wederom bereid zijn renterisico’s van variabele financieringen af te dekken met derivaten. Maar liefst 69% van alle beleggers wil dat niet meer met derivaten doen, 31% (nog) wel. Nadere analyse geeft – met enige terughoudendheid – het volgende beeld: 54% van de ondervraagden zou nu een andere keuze maken. Van deze groep gaat 89% van ‘ja’ naar ‘nee’ en 11% van ‘nee’ naar ‘ja’. Als de ondervraagden in de toekomst wederom derivaten zouden afsluiten, geven zij hiervoor als reden dat het renterisico wordt afgedekt en dat flexibiliteit en zekerheid worden verkregen. Wie geen derivaten meer wil afsluiten, doet dat vanwege negatieve ervaringen en vanwege een bewuste keuze voor vaste rente. Liever kiezen zij voor een goede combinatie van vast en variabel. Ondernemers zijn en blijven geïnteresseerd in rendement, flexibiliteit en continuïteit. Rentestijging vormt een risico. Een van de afdekkingsmethoden hiervoor ziet men in derivaten. Een groot aantal ondervraagden ziet of zag hiervan de voordelen. In tal van gevallen werd deze afdekkingsmethode ook voorgesteld of zelfs geëist door

blz. 38

de bank. Motieven om over te gaan tot afdekking zijn divers. Het lijkt erop dat een vaste kern beleggers deze manier van renterisicobeheer interessant blijft vinden. Voor de grote groep die het niet (meer) wil, lijkt het credo: een goede combinatie in de leningenportefeuille van vaste en variabele rente.

3.9 Convenanten en extra zekerheden Banken en vastgoedfinanciers verlangen, meer dan een aantal jaar geleden, extra zekerheden als zij financieringen aangaan en verlengen. Voorheen werden financieringen die gebaseerd zijn op ratio’s (zoals LTV, ICR, DSCR) hoofdzakelijk door institutionele beleggers gekozen; al dan niet op aandringen van de financier. Inmiddels kiezen ook (professionele) particuliere beleggers voor deze vorm. Onze respondenten is de vraag voorgelegd of hun portefeuille wordt beheerst door convenanten en zo ja, hoe men die extra zekerheden die banken nu vragen, thans ervaart. Figuur 57 laat zien dat 35% van de beleggers te maken heeft met convenanten. De antwoorden ‘nee’ en ‘niet van toepassing’ weerspiegelen hetzelfde antwoord: het overgrote deel van de beleggers heeft geen convenanten in de portefeuille. De beleggers die convenanten opgelegd hebben gekregen, is gevraagd naar hun ervaring. De antwoorden hebben wij in vier categorieën ondergebracht fig 58. Opmerkelijk is dat een groot aantal respondenten zegt niets te merken van de extra zekerheden die de banken tegenwoordig vragen, of dat men dat niet als negatief ervaart. De financiering kan ook zodanig zijn dat aanvullende voorwaarden of zekerheden niet nodig zijn. Een andere grote groep wordt gekenmerkt door het woord ‘tolerantie’: men begrijpt de houding van de kapitaalverschaffer wel, ziet dat nu even niet anders is en vindt het ook wel goed. Samen hebben deze twee clusters de overhand. Een kwart van de antwoorden is terug te voeren op de beperking op het ondernemen. Men begrijpt niet altijd de logica van de bank en beschouwt de bank niet als een betrouwbare zakenpartner. Ten slotte is er toch een aantal zeer morele verwijten aan het adres van de banken in oplopende kwalificaties als ‘lastig’, ‘crimineel’ en ‘diefstal’. Analyse per regio levert een onduidelijk beeld op. De beleggers van de regio West-Noord (AM) zeggen nau-

fig 57 – Is er in uw portefeuille sprake van convenanten?

 ja, 35%

 nee, 43%

 nvt, 22%

fig 58 – Hoe ervaart u de extra zekerheden die de banken tegenwoordig vragen?

 nog niet ervaren, 22%

 morele verwijten, 20%

 tolerantie, 35%

 beperking op zaken doen, 23%

fig 59 – Welke convenanten in uw portefeuille (meerdere mogelijk)

 DSCR, 22%

 LTV, 34%

 ICR, 29%

 kapitaalinstandhoudingsverklaring, 4%

 solvabiliteit, 7%

 cashsweep, 2%

 rente/aflossingsverklaring, 2%

fig 60 – Wordt er meer naar convenanten gevraagd door de bank?

 ja, 36%

 nee, 29%

 nvt, 35%

welijks ervaring te hebben met de aangescherpte eisen, die van de regio Oost/Noord (AH) juist veel. De meeste ‘morele’ verwijten komen uit de regio West-Zuid (RD), de minste uit Oost/Noord (AH). De antwoorden die wij gerubriceerd hebben onder het kopje ‘tolerantie’, leveren een interessant beeld op: in de regio Zuid (EH) zien we het minste begrip voor de kapitaalverschaffer, in de overige regio’s juist veel. In de regio’s Zuid (EH) en Oost/Noord (AH) ervaart men de aangescherpte eisen als een beperking. Opmerkelijk zijn de reacties uit de regio Oost/Noord (AH). Hoewel men daar het meest ‘last’ heeft van de aangescherpte eisen, uit men daar het minst morele verwijten, heeft men wel begrip voor de houding van de kapitaalverschaffer, maar vindt men de eisen wel erg beperkend. Kortom, de meeste ondervraagden begrijpen wel dat kapitaalverschaffers strenge eisen stellen, maar zijn er desondanks niet gelukkig mee, een kleine groep ondervraagden uit zelfs harde verwijten. Wellicht zou een betere voorlichting aangaande de motieven van een kapitaalverschaffer veel onduidelijkheid kunnen wegnemen. Soorten convenanten De banken hanteren diverse convenanten. Welke convenanten zijn er zoal en welke worden het meest gevraagd? De volgende tabel laat zien dat de LTV- en de ICR-convenanten het meeste voorkomen, respectievelijk 34% en 29%. Het is enigszins te verklaren dat deze convenanten het meest voorkomen. Met deze vormen behoudt de bank de mogelijkheid voor bestaande financieringen met een te hoge LTV extra aflossingen te vragen. Wanneer beleggers niet meer voldoen aan de DSCR-ratio, komt de afbetaling van de lening in gevaar fig 59. Zijn de beleggers van mening dat banken steeds vaker om convenanten vragen? Een derde van de beleggers vindt van niet; ruim een derde zegt dat het op hen niet van toepassing is. Voor een ruime meerderheid van de beleggers (64%) speelt de vraag naar meer convenanten door de bank dus kennelijk geen rol. Dit kan samenhangen met gunstige LTV’s die zij aanhouden fig 60.

blz. 39


3.10 Alternatieve financieringsvormen In de huidige vastgoedfinancieringsmarkt zouden beleggers kunnen overwegen alternatieve financieringsmethoden te gebruiken om hun gewenste ambities te kunnen waarmaken. Figuur 61 laat zien dat het overgrote deel van de beleggers (71%) niet op zoek gaat naar alternatieve financieringsvormen. Van de respondenten geeft 27% aan juist wel op zoek te zijn naar alternatieve financieringsvormen, daartoe wellicht gedreven door een gebrek aan financieringsmogelijkheden. Verschillende vormen worden genoemd: obligaties, private equity, beursgang, trade finance, participaties. Op de vraag waarom deze vorm(en) de voorkeur hebben, wordt uiteenlopend geantwoord: ‘Fiscaal interessant om door middel van een bepaalde structuur belasting en vermogensheffing te voorkomen’, ‘groei doorzetten’, ‘extra werkkapitaal’, ‘tijdelijke opvang financieringsbehoefte’, ‘spreiding van kapitaal’, ‘goedkoper en flexibeler en hierdoor minder afhankelijk van banken’ fig 62.

3.11 Trends, effecten en maatregelen in de huidige vastgoedfinancieringsmarkt Onze respondenten is de vraag voorgelegd welke trends zij zien in de markt van vastgoedfinancieringen. Er waren meerdere antwoorden mogelijk. Antwoorden zijn gegroepeerd zoals de figuur 63 laat zien. Als belangrijkste trend wordt de huidige economische situatie gezien (30% van de antwoorden). Andere belangrijke trends zijn volgens de ondervraagden: 1) de terughoudendheid van de financieringsbereidheid en risicoverschuiving van de banken naar de vastgoedsector (23%van de antwoorden) en 2) de toenemende bankkosten die een gevolg zijn van de aangescherpte eisen van Basel III (18% van de antwoorden). Als we redeneren dat Basel III ook zou kunnen vallen onder macro-economische ontwikkelingen kan men stellen dat men aldus de economische ontwikkelingen als dé belangrijkste trend ziet. Het interessante van deze redenering is dat de vastgoedsector zichzelf hiermee in een slachtofferrol lijkt te plaatsen, alsof het de sector overkomt door niet te beïnvloeden factoren. Dat is contrair aan een toonaangevend wetenschappelijk onderzoek naar stagnatie in het bedrijfsleven 8. De conclusie van dat onderzoek is

blz. 40

fig 61 – Zoekt u naar alternatieve financieringsvormen?

 nee, 71%

 ja, 27%

 nvt, 2%

fig 62 – Alternatieven

 risicodragend, 6%

 obligaties, pandbrieven 40%

 beleggingsfondsen, 7%

 trade finance/participaties, 13%

 partijen met cash/private equity, 13%

 beursgang, 7%

 mezzanine, 7%

 CMBS, syndication 7%

fig 63 – Trends

 economie, 30%

 terughoudendheid, 23%

 bankkosten, 18%

 betrouwbaarheid, 10%

 overheid/Basel III, 7%

 geld, 5%

 kwaliteit, 5%

 internet, 1%

 overspecialiteit, 1%

fig 64 – Effecten van trends op de onderneming

 financieringscondities, 27%

 houding banken, 26%

 conjunctuur, 24%

 ondernemen, 15%

 waardeontwikkeling, 4%

 portefeuille, 3%

 kwaliteit, 1%

fig 65 – Maatregelen

 portefeuille, 55%

 bedrijfsprocessen, 13%

 geen, 9%

 bankonderhandelingen, 9%

 assertiever, 5%

 financieringsbronnen, 5%

 aanzien, 3%

 buitenland, 2%

 advies, 1%

dat stagnatie van bedrijven slechts voor een klein deel (13%) toegerekend kan worden aan externe factoren, hoewel de diepte van de huidige crisis als argument (door de beleggers) zal worden aangevoerd. Stagnatie wordt vooral veroorzaakt door fouten in het strategisch management. Een dergelijke redenering ontkent dat de vastgoedsector nu juist lange tijd trendsettend is geweest, zelf actief heeft bijgedragen aan de economische ontwikkelingen. In dit licht zouden de opmerkingen over terughoudendheid van banken, oplopende kosten, eisen en risicoverschuiving en betrouwbaarheid van de banken wellicht ook opgevat kunnen worden als een indicatie van een emotionele reactie op — door anderen verstoorde — mislukte plannen. Wij menen ondersteuning te vinden voor deze redenering als wij de antwoorden op de vraag over het effect van trends op de onderneming, veelal meerdere effecten gelijktijdig, analyseren. Op de vraag naar de effecten van de hierboven beschreven trends op de onderneming vallen vier categorieën antwoorden op. Vanzelfsprekend zijn deze trends oorzaak en gevolg van de huidige conjunctuur, maar men ziet daarvan het effect op de financieringscondities en de houding van de banken in het algemeen, die een nadelig effect op het ondernemen heeft fig 64. De bank als zakenpartner en de – wat vaak genoemd wordt – ‘houding van de bank’ en de financieringscondities (LTV, bevoorschotting, looptijden, etc.) hebben naar het oordeel van de respondenten het meest effect op de onderneming. Als effecten worden genoemd: herontwikkelingen in portefeuille, stilstand van de markt, geen executieverkopen, minder groeimogelijkheden waardoor de beleggings-

strategie anders wordt en meer gericht op consolidatie. Dit heeft een verlammend effect op de ondernemingspositie, zoals: verslechtering van de liquiditeitspositie en de rentabiliteit, verhoogde risico’s, kasstroom, opslagen, bevoorschotting en toename van de leegstand. Ook wordt opgemerkt dat de ‘historie’ van de belegger steeds belangrijk wordt. Er moet actiever naar huurders worden gezocht, maar men constateert ook ontevreden participanten. Een enkeling merkt op dat hij, gezien zijn liquiditeitspositie, overweegt zelf financier te worden in de woningsector. Een enkeling constateert effecten op de staat van het onderhoud en de uitstraling van de panden en van de onderneming. Wij hebben ook onderzocht welke maatregelen beleggers voor ogen hebben fig 65. Het merendeel van de maatregelen betreft een nieuwe beoordeling en herschikken van alle aspecten van de portefeuille. Maatregelen vallen uiteen in de volgende aspecten: ontwikkeling van een langetermijnvisie, aanscherpen de locatie en allerlei - niet verder beschreven - acties ten opzichte van huurders. Een groot aantal antwoorden wijst in de richting van optimalisering van bedrijfsprocessen en kostenreductie. Veel antwoorden wijzen in de richting van ongewijzigd beleid (‘Gewoon doorgaan zoals we doen’, ‘We zijn al goed bezig en hoeven geen specifieke maatregelen te treffen’). Wij zien ook opmerkingen over (her) onderhandelingen met (buitenlandse) banken en zoeken naar alternatieve financieringsbronnen. Samenvatting trends, effecten en maatregelen Het zal niemand verwonderen dat als dominante trend de economische ontwikkelingen genoemd worden. Respondenten zien dit terug in – wat zij noemen – de terughoudendheid van de financieringsbereidheid en de risicoverschuiving van de banken naar de vastgoedsector. Daarbij komen toenemende bankkosten en de Basel III eisen. Hoewel de vastgoedsector ook een medebepalende factor in het economisch bestel is, lijkt die houding wat defensief. Alsof de economische crisis alleen veroorzaakt is door niet door de vastgoedsector te beïnvloeden factoren.

Voetnoot 8 Olson, M., van Bever, D., & Verry, S. (2008). Stall Points. New Haven: Yale University Press.

blz. 41


De bank als zakenpartner en – wat vaak zo genoemd wordt – ‘de houding van de bank’, alsmede de financieringscondities hebben naar het oordeel van de respondenten het meest verlammende effect op de ondernemingspositie: de liquiditeitspositie en rentabiliteit verslechteren, verhoogde risico’s, de kasstroom wordt negatief beïnvloed, de opslagen worden hoger, de bevoorschotting en toename van de leegstand. Dit alles heeft de meeste vastgoedondernemers ertoe aangezet allerlei maatregelen te overwegen om adequaat op de situatie te kunnen reageren. Het merendeel van de maatregelen bestaan uit het herbezien en herschikken van aspecten van de portefeuille. Hoofdlijnen zijn daarbij het ontwikkeling van een langetermijnvisie, het aanscherpen van de locatie focus en allerlei activeringen van huurders. Daarnaast worden bedrijfsprocessen geoptimaliseerd, kostenreducties gerealiseerd en (her-) onderhandelt men met (buitenlandse) banken. Ook zoekt men alternatieve financieringsmogelijkheden. Een aantal ondernemers meldt dat zij geen specifieke maatregelen overwegen.

fig 66 – Doet u ook zaken met buitenlandse banken?

 ja, 33%

 nee, 67%

fig 67 – Hoeveel procent van de totale leningenportefeuille is door een buitenlandse bank gefinancieerd? 5

4 3

Antwoorden op de vraag hoe groot het percentage van het buitenlandse aandeel van de leningenportefeuille in het buitenland kunnen als nevenstaand worden weergegeven fig 67. Bij de 62,5% van de respondenten die financieringen bij buitenlandse banken hebben omvat het buitenlandse deel van die financiering veelal minder dan 16% van zijn portefeuille. Een voorzichtige conclusie zou kunnen zijn dat beleggers die voornamelijk vastgoed in Nederland hebben, dit het liefst ook in Nederland gefinancierd wil hebben.

blz. 42

Aantal beleggers

3.12 Buitenlandse vastgoedfinanciers In een open economie zoals die in Nederland is het bijna vanzelfsprekend dat er ook zaken worden gedaan met buitenlandse banken. De vraag is alleen in hoeverre de vastgoedbeleggers zaken doen met buitenlandse banken. De volgende diagram laat zien dat 33% van de beleggers financieringen heeft lopen bij buitenlandse banken. Het merendeel van de beleggers heeft alleen Nederlandse financieringen. Een enkele belegger antwoordt alleen het betalingsverkeer bij een buitenlandse bank te hebben ondergebracht. Andere opmerkingen: ‘Gelukkig heb ik dat nog nooit gedaan’ of ‘Ik heb het wel gedaan, maar heb er slechte ervaringen mee’ fig 66.

62,5% van de respondenten die een deel in het buitenland financieren

2 1 0

1% 2% 3% 5% 6% 10% 15% 20% 23% 25% 28% 30% 34% 35% 40% 44%

fig 68 – Belangrijke wijzigingen in de financiering

 geen, 53%

 aflossen/lager LTV, 18%

 buitenland, alternatieven, 9%

 langere looptijden, 4%

 derivaten minder/weg, 4%

 meer liquiditeit, 4%

 afbouwen, 2%

 spreiden over meerdere banken, 2%

 meer rentevast, 0%

 meer variabel financieren, 0%

 opeisbaarheid beperken, 1%

 meer eigen vermogen inbrengen

bij aankoop, 1%

 leningen samenvoegen, 1%

 afbouw buitenlandse bank(en), 1%

Verschillen tussen buitenlandse en Nederlandse banken c.q. vastgoedfinanciers De antwoorden op de vraag: ‘Welke verschillen bemerkt u in het werken met het buitenlandse banken’ zijn niet helemaal eenduidig vast te stellen. De ervaringen lijken afhankelijk te zijn van de soort bank en met welk land men zaken doet. Lagere tarieven, andere marges, hogere LTV en aflossingspercentages zijn wel de meest gegeven antwoorden over de verschillen. Een groot aantal respondenten zegt weinig verschil te zien. Ook worden wel genoemd: ‘Net zo moeilijk, traag’, ‘Buitenlandse banken hebben vaak veel meer informatie nodig’. Daarnaast worden ‘een grotere financieringsbereidheid’ en ‘meer-soortige vastgoedfinanciering’ een enkele keer genoemd. Sommigen vinden buitenlandse banken prettiger, sneller en met meer ‘klantgevoel’, anderen spreken van minder marktgevoel/marktkennis. Kortom, er is niet eenduidig aan te geven aan welke financier men de voorkeur geeft. Het is waarschijnlijk afhankelijk van de locatie, plaats en de voorwaarden en eisen van de banken op het moment van kredietbehoefte.

laatste vooral betrekking heeft op derden die vermogen ter beschikking stellen om investeringen mogelijk te maken. Ook wordt de ‘switch’ van kortlopende financieringen naar langlopende financieringen genoemd. Een aantal partijen wenst de derivaten van de hand te doen. De behoefte aan het aanhouden dan wel verkrijgen van liquiditeit is een trend. Tegelijkertijd zegt men zowel meer vast als variabel te willen financieren. Kortom, geen duidelijke keuze. Wij vermoeden dat deze trend, gezien de huidige volatiele gelden kapitaalmarkt, nog wel even zal aanhouden.

3.13 Wijzigingen in bestaande financieringsportefeuille? Eerder in dit hoofdstuk zijn al verschillende onderwerpen behandeld die van invloed zouden kunnen zijn op de strategie, dan wel visie ten aanzien van financieringen. Aan de beleggers hebben wij ook de vraag voorgelegd welke trends zij waarnemen in de financieringsmarkt en welke wijzigingen zij zouden willen doorvoeren. Op deze laatste vraag konden meerdere antwoorden gegeven worden fig 68. Gezien de turbulentie op de huidige gelden kapitaalmarkt zou men verwachten dat beleggers grote wijzigingen in hun financieringsbeleid willen doorvoeren. Ruim de helft van de antwoorden (53%) voorzien geen belangrijke wijzigingen op de vastgoedfinancieringsmarkt en men wil geen wijzigingen doorvoeren in zijn financieringsbeleid. Hoewel er meerdere antwoorden mogelijk waren, is dit veruit het meest gegeven antwoord. Een andere veel voorkomende trend is de behoefte van de belegger om meer af te lossen, zodat er een lagere LTV ontstaat. Daarnaast wil een klein deel van de beleggers ook op zoek naar buitenlandse banken en externe financiers, zoals we hierboven al bespraken. Wij vermoeden dat het

blz. 43

Ter afronding

Dit onderzoek geeft inzicht in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoed financieringsmarkt. Het onderzoek vergeleek de huidige samenstelling van vastgoedportefeuilles op kwantitatieve en kwalitatieve aspecten met de nagestreefde toekomstige portefeuilles. Ook zijn, op basis van kwantitatieve kenmerken (percentages), het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. Verder is getoetst of het aanbod en de houding van de financiers ook aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers. Daarnaast hebben wij onderzocht of het beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen, zoals vastgoedbeleggers dat aanhouden, aansluit bij de trends die zij zelf zien in de vastgoedmarkt. Voor wat markt en strategie betreft zien we het volgende beeld. Ondanks de huidige stand van zaken op de vastgoedmarkt hebben beleggers een positieve visie en willen zij, gemiddeld genomen, met 28,7% groeien in alle segmenten op basis van een – wat zij noemen – ‘gemiddeld gezonde’ LTV van 64% die men wil terugbrengen tot 60%. De meerderheid vindt de Nederlandse markt te hoog gefinancierd, maar een relatie tussen de hoogte van de LTV en de beleggingsstrategie is niet aantoonbaar. Daar waar het regionale verschillen betreft zien we divergenties in groei-, krimp- of consolidatiewensen, LTV en verschuiving in de segmenten in de portefeuille. Er zijn ook kenmerkende verschillen tussen de tien grootste en tien kleinste beleggers. Voor wat de opbouw van de beleggingsportefeuille en financiering betreft zien we dat beleggers hun portefeuille vooral financieren op objectniveau, vrijwel met hypothecair gedekte (veelal Nederlandse) bankleningen. Van derivaten wil men niet snel weer gebruik maken. Beleggers wensen meer zekerheid boven een hogere mate van flexibiliteit die inherent is aan kortlopende financieringen. De helft van de beleggers is bereid een hogere ‘spread’ in ruil voor een hogere LTV te betalen, de andere helft niet. Een kwart zoekt alternatieve financieringsvormen, maar ruim de helft van de ondervraagden (53%) voorziet geen belangrijke veranderingen op de vastgoedfinancieringsmarkt en wil geen wijzigingen doorvoeren in zijn financieringsbeleid. De behoefte aan het aanhouden dan wel verkrijgen van liquiditeit is een trend die de aandacht verdient.

blz. 44

Meer weten? Kijk op INGREF.com Voor vragen kunt u zich wenden tot: ING Real Estate Finance Nederland Drs. Peter F.C. Göbel, Algemeen Directeur Nederland, [email protected], 070-3419650 Olga H.M. Jansen, Kantoor Eindhoven, [email protected], 040-2034131 Jos H.C. Jonkers, Kantoor Amsterdam, [email protected], 020-5945695 Sander Knijnenburg, Kantoor Rotterdam, [email protected], 010-4446496 Gert-Jan Winkeler, Kantoor Arnhem, [email protected], 026-3764424 Philip H. Zwart, Kantoor Amsterdam, [email protected], 020-594 5601

Disclaimer Dit rapport dient uitsluitend ter informatie en mag niet worden opgevat als een aanbod, beleggingsadvies of enige andere financiële dienst. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Het is niet toegestaan de inhoud van dit rapport te vermenigvuldigen zonder de voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van ING Bank N.V., Real Estate Finance. ING Bank N.V., Real Estate Finance, aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de toereikendheid, juistheid of volledigheid van informatie in dit rapport.

blz. 45


blz. 46

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers

ISBN 9789079647095

blz. 48

Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers

Recommend Documents