Vooruitzicht Commercieel Vastgoed
Vertrouwen vastgoedbeleggers verder toegenomen Beleggingssvolume vastgoed naar nieuw record
record 2007
Lichte groei van opname kantoren 300.000 200.000 100.000
2014
ING Economisch Bureau / November 2015
2015
0
2013
2014
2015
Beleggingsmarkt stevent af op record Het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed over de eerste drie kwartalen van het jaar lag ligt hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. 2014 eindigde met een exceptioneel sterk vierde kwartaal. Het aantal (portefeuille) deals dat nu nog in de pijplijn zit voor de rest van het jaar doet vermoeden dat ook 2015 sterk zal eindigen. Het totaal belegde vermogen zal naar verwachting het voormalige record van 2007 naderen of overstijgen. Het totale beleggingsvolume over de eerste drie kwartalen ligt nu weliswaar een stuk lager dan toen, maar 2007 eindigde relatief zwak.
Positief sentiment onder vastgoedbeleggers De vastgoedbeleggersmarkt wordt gesteund door een positief sentiment onder beleggers en door een enorme hoeveelheid beschikbaar kapitaal. Buitenlandse partijen zien de markt nog steeds als relatief aantrekkelijk geprijsd. De aanvangsrendementen beginnen het niveau van 2007 te naderen, maar blijven nog steeds aantrekkelijk in vergelijking met andere landen en andere asset classes. Ook onder binnenlandse beleggers is het vertrouwen verder toegenomen. Dit wordt jaarlijks gemeten door ING Real Estate Finance in samenwerking met Nyenrode1. Deze toename vertaalt zich in sterkere groeiverwachtingen ten aanzien van de portefeuille-omvang.
1
Het volledige rapport wordt naar verwachting eind november gepubliceerd.
Onverminderde interesse doet aanvangsrendementen verder dalen De onverminderde interesse van zowel binnen- als buitenlandse interesse maakt dat de aanvangsrendementen het afgelopen kwartaal verder zijn gedaald. Voor kwalitatief goede panden op de beste locaties werd in alle segmenten meer betaald dan drie maanden geleden. Partijen, met name buitenlandse, willen ook graag deals doen en zijn bereid een premie te betalen om zo voet aan de grond te krijgen op de Nederlandse markt. De rendementen naderen hiermee de rendementen die betaald werden op de top van de markt in 2007 en de verwachting is dat de aanvangsrendementen hier in sommige gevallen ook onder zullen gaan duiken (zoals in andere landen om ons heen al het geval is). Ondanks deze trend geven de rendementen op vastgoed nog steeds een flinke premie ten opzichte van die van andere beleggingsproducten, met name die van staatsobligaties.
Beleggingsvolume commercieel vastgoed naar nieuw record beleggingsvolume in mln € (12 maands voortschrijdend gemiddelde)
3.500 3.000 2.500
2.000 1.500 1.000 500
0 Q1 2007
Q1 2008
Q1 2009
Q1 2010
Q1 2011
Q1 2012
Q1 2013
Q1 2014
Q1 2015
Bron: CBRE, bewerkt door ING Real Estate Finance Market Research
ING Economisch Bureau
2
Vooruitzicht Commercieel vastgoed / November 2015
Vraag naar kantoren blijft selectief Zakelijke dienstverlening groeit stevig door De financiële en zakelijke dienstverlening zijn samen met de overheid de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Daar waar de financiële dienstverlening en de overheid nog een krimp van het aantal banen laten zien, neemt het aantal arbeidsplaatsen in de zakelijke dienstverlening toe. Deze sector profiteert van de steeds breder gedragen economische groei, waarbij bedrijven vaker hun diensten inschakelen. Zo groeit de ICT-sector sterk en plukt de vruchten van de voortgaande digitalisering waarbij o.a. cloud computing nog altijd een belangrijke drijfveer is. Accountants en advocaten blijven wel achter doordat steeds meer werkzaamheden van hen gedigitaliseerd worden.
Toename werkgelegenheid in zakelijke dienstverlening werkgelegenheid t.o.v. kwartaal eerder
1,5% 1,0%
Vraag naar kantoormeters blijft selectief, opname trekt iets aan De vraag naar kantoormeters blijft gericht op kwalitatief goede (moderne) panden op goede (multifunctionele, bereikbare) locaties. Er zijn maar weinig spelers die hun kantoormeters uitbreiden. Nog steeds is er veel sprake van het verlengen van bestaande contracten en nieuwe contracten betreffen veelal een vervangingsvraag. Dit hangt samen met de krimpende werknemersbestanden in de financiële dienstverlening en andere eisen aan de werkomgeving. De dynamiek die er is, komt veelal vanuit de IT, multimedia en communicatie hoek, die de vruchten weten te plukken van de aantrekkende economie en structurele veranderingen. Partijen als booking.com zien we dan ook terug in de lijsten met huurtransacties. De totale opname van kantoorruimte ligt iets hoger dan afgelopen jaar. De leegstand blijft onverminderd hoog, al wordt in toenemende mate voorraad aan de markt onttrokken door middel van transformatie naar bijvoorbeeld appartementen en hotels.
Opname kantoren trekt ligt aan opname in m2 per kwartaal voortschrijdend gemiddelde
400.000 350.000 300.000
250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Bron: Property NL, bewerkt door ING Real Estate Finance, Market Research
0,5% 0,0%
-0,5% -1,0% 2014 III
2014 IV
2015 I
2015 II
Zakelijke dienstverlening Overheid Financiële dienstverlening Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau
ING Economisch Bureau
3
Vooruitzicht Commercieel vastgoed / November 2015
Opname bedrijfsruimte blijft toenemen Binnenlandse vraag laat transport bloeien
Aanhoudende vraag naar logistiek vastgoed
De transport, groothandel en industrie zijn de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten. Door de toenemende consumptie maken wegtransporteurs een opleving door. De groei in de bouwsector, geeft een extra zet doordat circa een kwart van het wegtransport hieraan gelinkt is. Ook de binnenvaart ziet de vracht toenemen door de aantrekkende bouwvolumes. Logistieke dienstverleners blijven opereren in een groeisegment waar naast autonome groei ook kansen zijn door uitbesteding (van bijvoorbeeld ecommerce afhandeling). Nu de economische groei in de opkomende markten wat tegenvalt, maakt het productieniveau in de industrie een meer zijwaartse beweging. Ook industriële toeleveranciers aan de Duitse industrie, die relatief sterk is verbonden met landen als China, Rusland en Brazilië, hebben indirect last van deze afzwakkende economische groei.
De goede positie van Nederland als transport en logistiek land en de structurele ontwikkelingen (zoals e-commerce) in de markt, dragen bij aan de veranderingen in dit segment. De vraag naar modern logistiek vastgoed op de belangrijkste knooppunten in ons land blijft gezond en de opname cijfers zijn het laatste kwartaal dan ook verder gestegen. De opname concentreert zich in bestaande voorraad (voor zover geschikt) en in zogenaamde built-to-suit developments, voor de eindgebruiker op maat ontwikkelde panden. Slechts op zeer kleine schaal wordt speculatief ontwikkelt. Een deel van de bestaande voorraad is verouderd en voldoet niet aan de eisen van deze tijd. De leegstand is in dit segment dan ook met name terug te vinden in dergelijke panden. Ook bij beleggers is logistiek vastgoed in trek. Het beperkte aanbod aan beleggingsvastgoed, versus de hoge vraag heeft de aanvangsrendementen verder doen dalen naar historisch lage niveau’s.
Logistiek in de lift, eisen aan huisvesting ook! Nederland is Logistiek land. Onze ligging, infrastructuur (2 mainports) en beschikbare (hoogwaardige) kennis maakt dat wij een aantrekkelijk land zijn voor aanvoer, doorvoer, opslag en bewerking van goederen. Vooral de opkomst en verdere stijging in de komende jaren van e-commerce leidt tot een groeiende behoefte van logistiek vastgoed. In de laatste 10 jaar is het aantal m2 logistiek vastgoed met ruim 50% gestegen. Vooral Brabant en Limburg zijn in trek. De eisen die aan logistiek vastgoed worden gesteld veranderen. Eisen op gebied van omvang, hoogte, vloerbelasting en het aantal laadkuilen. De panden moeten toenemende en complexere bewerking van goederen maar vooral de veel fijnmazigere distributie ervan kunnen faciliteren. Dat betekent dat de nodige
ING Economisch Bureau
4
Hogere opname bedrijfsruimten opname in m2 per kwartaal voortschrijdend gemiddelde 1.000.000 900.000
800.000 700.000
600.000 500.000 400.000
300.000 200.000
100.000 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Bron: Property NL, bewerkt door ING Real Estate Finance, Market Research
bestaande logistieke gebouwen zullen moeten worden aangepast of verregaand getransformeerd. Vaak wordt gekozen voor nieuwbouw mits een goede locatie kan worden bemachtigd. In ieder geval leidt deze trend tot een groeiende tweedeling in het logistieke vastgoed. Het is daarom van het grootste belang dat eigenaar en gebruiker van het pand doordrenkt zijn van de kennis van elkaars (strategische) agenda en (toekomstige) behoeften. Hierdoor kan het pand, indien mogelijk, vroegtijdig aan de waarschijnlijk wijzigende behoefte van gebruiker worden aangepast waardoor het toekomstbestendig blijft. Jan van der Doelen, ING Sectormanager Bouw en Vastgoed
Vooruitzicht Commercieel vastgoed / November 2015
Vraag naar winkelvastgoed vooral van internationale retailers Overall positief beeld detailhandel…
…vertaalt zich niet naar de winkelvastgoedmarkt
In de detailhandel stijgt het volume naar verwachting in 2015 en 2016 met twee procent. Net als bij de horeca helpt het toenemende optimisme onder consumenten. Zo bereikte het consumentenvertrouwen in oktober het hoogste niveau in ruim acht jaar tijd. De verkopen van non -food winkels zijn nog wel wisselvallig. De omzetontwikkeling in augustus was negatief na twee maanden van groei. Dit komt waarschijnlijk door het in deze maand bovengemiddelde warme weer. In september steeg de omzet echter weer. De groei in online bestedingen is vele malen groter dan die in fysieke winkels, de winkelier wordt nog immer geconfronteerd met veranderende gedrag van de consument.
De vraag naar nieuwe winkelruimte wordt met name gedreven door internationale retailers die voet aan de grond willen krijgen in de Nederlandse markt. Zij focussen zich op toplocaties in de grote steden waarbij Amsterdam grote favoriet is. Ook is een aantal spelers nog steeds bezig het netwerk uit te breiden. De vraag vanuit binnenlandse partijen blijft beperkt. Veel ketens en zelfstandigen hebben nog geen goed antwoord gevonden op hoe om te gaan met de nieuwe consument. De tweedeling die ontstaan is tussen de goede locaties in de grote steden en de secundaire locaties anderszins blijft hiermee van kracht. Secundaire locaties worden nog steeds geconfronteerd met toenemende leegstand en neerwaartse druk op de huurgroei. De vraag naar retail vastgoed vanuit beleggers houdt aan. De beleggingsvolumes binnen het retail segment zijn de afgelopen periode gesteund geweest door een aantal grote portefeuille transacties. Ook voor het vierde kwartaal worden nog een aantal deals verwacht.
ING Economisch Bureau
5
Online bestedingen groeien flink 10% 8%
6% 4%
2% 0%
2011
2012
Online bestedingen
2013
2014
Totale detailhandel
Bron: Thuiswinkel &CBS, bewerking ING Economisch Bureau
Vooruitzicht Commercieel vastgoed / November 2015
Meer weten? Kijk op ing.nl/kennis
Of neem contact op met: Begga Berben Barbera brand Jan van der Doelen Ruud Pastoor Maurice Van Sante Jantine Schrader Hans Vissinga
Regional Director REF Eindhoven 06 109 12 862 Regional Director REF Rotterdam 06 543 13 387 Sectormanagement Vastgoed 06 558 12 215 Regional Director REF Arnhem 06 543 13 362 Senior econoom 06 836 32 062 Senior Research Manager REF 06 533 31 759 Regional Director REF Amsterdam 020 59 456 00
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 16 november 2015.
ING Economisch Bureau
6
Vooruitzicht Commercieel vastgoed / November 2015
