kantorenmonitor
Lelystad
Metropoolregio Amsterdam 2012
Muiden Weesp
Naarden
Huizen
Bussum
Gooien Gooi en Vechtstreek Laren Vechtstreek Hilversum Wijdemeren
leegstand opnieuw toegenomen
In 2011 werd in de metropoolregio Amsterdam (de deelregio’s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland, IJmond, Gooi- en Vechtstreek en Lelystad) 190.000 mC kantoorruimte opgeleverd en per saldo 175.000 mC door omzetting onttrokken. Omdat de voorraad met 15.000 mC toenam en het gebruik van kantoorruimte met 115.000 mC daalde, nam de leegstand in de metropoolregio met 130.000 mC toe van 18 naar 19 procent van de voorraad van 14 miljoen mC. In Amsterdam nam de leegstand licht toe door een gedaald kantoorgebruik; in de overige regiogemeenten nam de leegstand fors toe door een omvangrijke oplevering in combinatie met een gedaald kantoorgebruik.
fig. 1 kantoorgebruik en economische groei 10%
nationale economische groei (bron CBS)
8%
betrokken in Amsterdam 6%
betrokken in overig regio betrokken in de metropoolregio
4% 2%
groei gebruikin Amsterdam groei gebruik in overig regio
0%
‘05
‘06
‘07
-2%
‘08
‘09
‘10
‘11
groei gebruik in de metropoolregio
-4%
Zaanstad, Inverdan, Stadhuisplein 100, Stadhuis
De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt sterk samen met de economische groei. Door de recessie sloeg het gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio om van een groei met 2 procent in 2008 naar een krimp met V procent in 2009, 1 procent in 2010 en 1 procent in 2011. (1)
fig. 2 in 2011 betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers
fig. 3 onverhuurde leegstand van kantoorruimte januari 2012 naar schaal
x 1.000 m2
x 1.000 m2
< 500 m2
< 500 m2
500-1.000 m2
500-1.000 m2
1.000-2.500 m2
1.000-2.500 m2
2.500-5.000 m2
2.500-5.000 m2
5.000-10.000 m2
5.000-10.000 m2
> 10.000 m2
> 10.000 m2 0
50
Amsterdam Amstelland Meerlanden Lelystad
100
150 Zaanstreek Waterland Almere
200
250
300
Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek
Amsterdam Zuid, renovatie Apollolaan 15 (Apollo House), Allen & Overy
ingebruikname in Amsterdam sterk teruggevallen
In de metropoolregio werd vorig jaar 740.000 mC kantoorruimte in gebruik genomen. De ingebruikname was daarmee 19 procent lager dan in 2010. In Amsterdam werd 33 procent minder betrokken; in de overige regiogemeenten 1 procent. Het regionaal aandeel van Amsterdam in de ingebruikname nam hierdoor af van 57 procent in 2010 naar 48 procent in 2011. In 2011 werd in de metropoolregio vooral kantoorruimte betrokken door overig zakelijk (120.000 mC), bouw, industrie en handel (115.000 mC), informatie- en communicatietechnologie (85.000 mC), overheid (80.000 mC), financiële sector (80.000 mC) en advies en ontwerp (70.000 mC). In de financiële sector lag met 79 procent van de ingebruikname de nadruk sterk op Amsterdam; met een aandeel van 8 procent van de ingebruikname werd in Amsterdam nauwelijks nog kantoorruimte door de overheid betrokken.
0
100
200
300
400
Zaanstreek Waterland Almere
Amsterdam Amstelland Meerlanden Lelystad
500
600
Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek
Amsterdam Zuidoost, Hoekenrode (Nieuw-Amsterdam), wordt gedeeltelijk hotel en voorzieningen
Tabel 1 betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers
x 1.000 m2 schaal 0-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.500 m2 2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2 10.000+ m2 totaal
Amsterdam 2010 2011 155 135 80 75 75 60 80 25 50 30 85 25 525 350
overig regio metropoolregio 2010 2011 2010 2011 115 130 270 265 60 55 140 130 55 45 130 105 30 45 110 70 15 25 65 55 115 85 200 110 390 385 915 735
In de metropoolregio daalde vooral het door kantoorgebruikers groter dan 10.000 mC betrokken vloeroppervlak door een sterke terugval in Amsterdam. Van de ingebruikname groter dan 5.000 mC in Amsterdam verhuisden de Royal Bank of Scotland en Vimpelcom binnen Zuid (Zuidas), Deutsche Bank van Centrum naar Zuidoost (Centrumgebied), betrokken Vodafone (vanuit Maastricht) en TomTom kantoorruimte in Centrum (Oosterdokseiland), en betrok de Universiteit van Amsterdam kantoorruimte in Centrum (Weesperplein).
In de overige gemeenten werd vooral kantoorruimte groter dan 5.000 mC betrokken door de overheid: nieuwbouw door de gemeente Zaanstad (Inverdan), Haarlem (Raaks) en Heemskerk; gereno veerde kantoorruimte door Lelystad (Stadshart). Voorts werd nieuwe kantoorruimte betrokken in Haarlemmermeer (Beukenhorst-Zuid) door TNT, BSH en Asics; en gerenoveerde kantoorruimte door United Broadcast Facilities in Hilversum (Mediapark).
(2)
Amsterdam Zuid, Claude Debussylaan 80-130 (The Rock), Vimpelcom
fig. 4 betrokken kantoorruimte x 1.000 m2
Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Amstelland Meerlanden Zaanstreek Waterland Almere Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek Lelystad
0
100
200
300 400
500
600
2007 2008
2005 2006
700 800 900
2009 2010
2011
fig. 5 groei kantoorgebruik x 1.000 m2
Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Amstelland Meerlanden Zaanstreek Waterland Almere Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek Lelystad -200
-150 2005 2006
-100
-50
0
2007 2008
daling kantoorgebruik zowel in Amsterdam als in de overige regiogemeenten
In 2011 was sprake van een daling van het totale gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio met 115.000 mC (1 procent). In Amsterdam daalde het kantoorgebruik met 80.000 mC. In stadsdeel Centrum (+ 20.000 mC) was sprake van groei. Daartegenover staat vooral een daling van het kantoorgebruik in Zuidoost (- 65.000 mC), West (- 25.000 mC) en Oost (- 10.000 mC). In de overige regiogemeenten daalde het kantoor gebruik met 35.000 mC, met name in Amstelveen (- 25.000 mC).
gestage omzetting van kantoorruimte naar andere functies
De afgelopen vier jaren zijn in de metropoolregio initiatieven genomen voor omzetting naar andere functies van in totaal bijna 800.000 mC. Daarmee werd driekwart van de in deze jaren aan de voorraad toegevoegde nieuwbouw vereffend.
50
100
2009 2010
150
200
2011
Per saldo leidde de functiewijziging in de metropoolregio in 2011 tot een onttrekking aan de voorraad van 175.000 mC. Aan de regionale voorraad werd 25.000 mC toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte, waarvan 15.000 mC in Amsterdam (vooral in Centrum en West). Door omzetting naar andere functies en door sloop werd 200.000 mC aan de voorraad kantoorruimte onttrokken, waarvan 130.000 mC in Amsterdam (vooral in Centrum, West, Zuid en Zuidoost) en 70.000 mC in de overige regiogemeenten (vooral in Zaanstad, Haarlem en Lelystad). Daarbij werd of wordt in de metropoolregio verouderde kantoorruimte gesloopt (25.000 mC) om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen en heeft vooral transformatie plaatsgevonden of gaat dit nog plaatsvinden naar wonen (65.000 mC), hotels (45.000 mC), winkels (30.000 mC), medisch (15.000 mC), kinderopvang (5.000 mC) en onderwijs (5.000 mC). Voor een deel van de panden moet feitelijke omzetting nog plaats vinden. In afwachting van de benodigde
Amsterdam Centrum, Herengracht 542-556/Keizersgracht 679-689, wordt hotel
vergunningen of sloop worden deze niet meer als (lege) kantoorruimte in beschouwing genomen.
leegstand in 2011 verder opgelopen
Tussen 2000 en 2005 nam de leegstand in de metropoolregio sterk toe van 2 naar 18 procent van de voorraad om tot 2007 ongeveer op dit niveau te blijven, waarna de leegstand daalde naar 14V procent begin 2009. Nadat de leegstand in 2009 en 2010 weer was opgelopen naar 18 procent is deze in 2011 verder op(3)
Haarlemmermeer, Schiphol-Oost, Walaardt Sacréstraat 200-400 (Gebouw 72), gesloopt
fig. 6 saldo omzetting van/naar kantoorruimte x 1.000 m2
Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Amstelland Meerlanden Zaanstreek Waterland Almere Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek Lelystad -150
-125 2005 2006
-100
-75
-50
2007 2008
-25 2009 2010
0
25
2011
fig. 7 voorraad naar bouwperiode x 1.000 m2
Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Amstelland Meerlanden Zaanstreek Waterland Almere Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek Lelystad
0 t/m 1980 1981 t/m 1990
200
400
600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 1991 t/m 2000 2001 t/m 2011
in aanbouw
Amsterdam Zuidoost, Centumgebied, De Passage 150 (The New Loft Office), Grant Thonton (2012)
gelopen naar 19 procent. Omdat in 2011 de voorraad met 15.000 mC toenam en het kantoorgebruik met 115.000 mC daalde nam de leegstand toe met 130.000 mC. Januari 2012 stond in de regio 2.590.000 mC leeg. Van de voorraad was 190.000 mC (1V procent) verhuurd maar nog niet betrokken en stond 2.400.000 mC (17V procent) leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. In Amsterdam stond januari 2012 van de voorraad van 7V miljoen mC kantoorruimte 1.265.000 mC leeg waarvan 1.150.000 mC onverhuurd. Door opleve ring van 55.000 mC (1 procent) en omzetting van per saldo 115.000 mC kromp de voorraad met 60.000 mC (1 procent). Omdat het kantoorgebruik met 80.000 mC (1 procent) kromp nam de leegstand in 2011 met 20.000 mC toe van 16V naar 17 procent. Van de voorraad was 1V procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 15V procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Binnen
Amsterdam daalde de leegstand in Centrum en Zuid, maar steeg in Zuidoost, West, Oost en Noord. In de overige regiogemeenten stond januari 2012 van de voorraad van 6V miljoen mC kantoorruimte 1.325.000 mC leeg waarvan 1.250.000 mC onverhuurd. Door oplevering van 135.000 mC (2 procent) en omzetting van per saldo 60.000 mC nam de voorraad toe met 75.000 mC (1 procent). Omdat het kantoorgebruik met 35.000 mC daalde (V procent) nam de leegstand met 110.000 mC toe van 19 naar 20V procent. Van de voorraad was 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 19V procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. De leegstand daalde in Lelystad, maar steeg in Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland en Gooi en Vechtstreek. Het regionaal aandeel van Amsterdam in de onverhuurd leegstaande kantoorruimte liep terug van 51 procent januari 2011 naar 48 procent januari 2012.
Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend is. Van de 870.000 mC kantoorruimte in de metropoolregio die al langer dan 3 jaar leeg staat betreft dit in Amsterdam Zuidoost 120.000 mC, Centrum 75.000 mC, Westpoort 75.000 mC, Nieuw-West 55.000 mC, Zuid 45.000 mC, West 25.000 mC en Oost 15.000 mC. In de overige regiogemeenten betreft het vooral Haarlemmermeer 120.000 mC, Almere 55.000 mC, Diemen 75.000 mC, Hilversum 45.000 mC, Amstelveen 40.000 mC, Lelystad 30.000 mC, Haarlem 20.000 mC, Zaanstad 15.000 mC en Ouder-Amstel 15.000 mC. In Diemen stond 22 procent van de voorraad januari 2012 langer dan 3 jaar leeg. De onverhuurd leegstaande kantoorruimte in panden gebouwd tot en met 1980 staat ongeveer even lang leeg als kantoorruimte in panden uit de jaren tachtig, panden uit de jaren negentig, en panden die het afgelopen decennium zijn opgeleverd. (4)
fig. 8
fig. 9
onttrekking in de metropoolregio naar uitvoeringsfase x 1.000 m2
onttrekking van kantoorruimte in de metropoolregio naar functie x 1.000 m2
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2011 0
50
100
150
gerealiseerd Amsterdam gerealiseerd overig regio in uitvoering Amsterdam
200
0
250
50
in uitvoering overig regio in voorbereiding Amsterdam in voorbereiding overig regio
sloop wonen hotel, restaurant winkel
100
150
200
250
onderwijs medisch kinderopvang overig
fig. 11 ontwikkeling van de kantorenmarkt in de metropoolregio 30%
Metropoolregio
Amsterdam
overig regio
Amstelland
Meerlanden
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
Zaanstreek
25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
betrokken opgeleverd leegstand eind december
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
groei gebruik groei voorraad onverhuurde leegstand eind december
Almere, Zakencentrum, PJ Oudweg 4 (Carlton), Leaseplan
nieuwbouw lijkt terug te gaan vallen
Tussen 2000 en 2005 werd de regio overspoeld door een nieuwbouwgolf waarbij gemiddeld 500.000 mC per jaar werd opgeleverd. Na drie jaren met een lagere oplevering werd in 2009 weer 335.000 mC opgeleverd, 340.000 mC in 2010 en 190.000 mC in 2011. Ten opzichte van de voorraad komt dit in 2011 neer op 1V procent. In Amsterdam werd in 2011 vooral kantoorruimte opleverd in Zuidoost (25.000 mC in Amstel III) en Centrum (15.000 mC op het Oosterdokseiland). In de overige regiogemeenten werd vooral kantoorruimte opgeleverd in Haarlemmermeer (35.000 mC in Beukenhorst Zuid, Schiphol Oost en Hoofddorp Centrum), Zaanstad (25.000 mC in Inverdan), Almere (20.000 mC, vooral in Centrum Almere-Stad), en Haarlem (20.000 mC, vooral in het Centrum en Waarderpolder). Mede door de recessie en oplopende leegstand werd vorig jaar in de metropoolregio nog maar 60.000 mC kantoor-
ruimte in aanbouw genomen (waarvan 25.000 mC in Amsterdam). Samen met de in de regio vóór 2011 in aanbouw genomen 120.000 mC die nog niet was opgeleverd was begin 2012 in de metropoolregio 180.000 mC in aanbouw. Ten opzichte van de voorraad komt dit neer op 1V procent. Deze panden worden in 2012 opgeleverd. Het betreft in Amsterdam onder meer kantoorruimte in Westpoort (diverse gebouwen in Minervahaven, onder meer voor Tuvalu Media, Aegis Media, Rick Engelkes en Thonik), Centrum (Y-dock aan het IJ, grotendeels voor Gerechtshof en KLPD, en op het Oosterdokseiland onder meer voor TomTom), Oost (Piet Hein Buildings in het Oostelijk Havengebied, Matrix 6 in Science Park), Zuid (samen met het Community College in de Zuidas) en Zuidoost (The New Loft Office in Centrumgebied). Voorts betreft het onder meer kantoorruimte in Haarlemmermeer (Marechaussee bij Schiphol, Schneider Electric, Sonion en Fox Vakanties in Beukenhorst-Zuid), Beverwijk (gemeentehuis in stations (5)
Haarlem, renovatie Houtplein 33, Provincie Noord-Holland
fig. 10 onverhuurde leegstand januari 2012 in de metropoolregio naar bouwperiode en periode leegstand t/m 1980
1981 t/m 1990
1991 t/m 2000
2001 t/m 2011 0
20%
40%
60%
80%
100%
2-3 jaar 1-2 jaar 0-1 jaar
5 of meer jaar 4-5 jaar 3-4 jaar
g. 11 ontwikkeling van de kantorenmarkt in de metropoolregio 30%
Waterland
Almere
Zuid Kennemerland
IJmond
Gooi en Vechtstreek
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
Lelystad
25% 20% 15% 10% 5% 0% 5% 10% ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
betrokken opgeleverd leegstand eind december
‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11
groei gebruik groei voorraad onverhuurde leegstand eind december
Hilversum, Catharine van Renesslaan 20, Sena
gebied) en Huizen (Lidl in Het Plaveen). Vooralsnog lijkt er nog maar weinig kantoorruimte in aanbouw te worden genomen die in 2013 of 2014 zal worden opgeleverd.
wellicht tot opwaardering van het bieden van vaste werkplekken omdat dat belangrijker wordt om personeel aan te kunnen trekken. © drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V., juni 2012
beperkte nieuwbouw en stimuleren van omzetting nodig
De kantorenmarkt is al geruime tijd vooral een verplaatsingsmarkt geworden. Ondernemingen verhuizen niet meer zo vaak uit ruimtegebrek maar omdat ze in een ander (duurzamer) pand willen zitten, en laten dan ook op de oude plek vaak weer (even)veel kantoorruimte achter. Door een proces waarbij diverse grote ondernemingen geen vaste werkplek meer bieden en door inkrimping van het personeelsbestand (vooral bij de overheid en banken) is minder kantoorruimte nodig. Zo stoot de gemeente Amsterdam zo’n 40.000 mC kantoorruimte af. Daartegenover staat een voortgaande groei van het kantoor gebruik bij kleinschalige ondernemingen. Maar gezien de aanhoudende recessie moet voor 2012 rekening worden
gehouden met een stagnerende of dalende groei van het kantoorgebruik. Rekening houdend met de oplevering van 1V procent kantoorruimte die al in aanbouw was genomen en met 1 procent onttrekking zal de leegstand dit jaar nog verder gaan oplopen. Om het overaanbod van lege kantoorruimte weg te kunnen werken is een aantal jaren nodig met een combinatie van weinig maar duurzame nieuwbouw, het tegengaan van vestiging van (creatieve) kantoorgebruikers op bedrijfsterreinen, stimuleren van omzetting van kantoren naar andere functies, beperking van verkantorisering en herstel van de economische groei. Economische groei zal kunnen leiden tot een krapper wordende arbeidsmarkt en daarmee
Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropoolregio Amsterdam geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2011 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens:
kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 15029 1001 ma amsterdam 06 17 55 66 84
[email protected] www.kantorenmonitor.nl
(6)
