kantorenmonitor
Lelystad
Metropoolregio Amsterdam 2011
Muiden Weesp
Naarden
Huizen
Bussum
Gooien Gooi en Vechtstreek Laren Vechtstreek Hilversum Wijdemeren
Voorraad kantoorruimte naar percentage onverhuurde leegstand
0-10%
10-20%
20% of meer
Ondanks recordomzetting toename leegstand door nieuwbouw en gedaald kantoorgebruik In metropoolregio Amsterdam (de deelregio’s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland, IJmond, Gooi- en Vechtstreek en Lelystad) werd 340.000 mC kantoorruimte in 2010 opgeleverd en per saldo 255.000 mC door omzetting onttrokken. Omdat de voorraad met 85.000 mC toenam en het gebruik van kantoorruimte met 105.000 mC Huizen; Zwaardklamp 6, Handelsbanken
fig. 1 Ontwikkeling van de kantorenmarkt in 2010 x 1.000 m2
400
Amsterdam
overig regio
metropoolregio
300 200 100 0 -100
daalde nam de leegstand in de metropoolregio met 190.000 mC toe van 16V naar 18 procent van de voorraad van 13,8 miljoen mC. In Amsterdam daalde de leegstand ondanks een gedaald kantoorgebruik licht door een omvangrijke omzetting; in de overige regio gemeenten nam de leegstand fors toe door een omvangrijke oplevering in combinatie met een gedaald kantoorgebruik. De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt sterk samen met de economische groei. In Nederland kromp de economie in 2009 met 4 procent, gevolgd door een herstel van de groei met 1V procent in 2010. Door de recessie sloeg het gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio om van een groei met 2 procent in 2008 naar een krimp met V procent in 2009 en 1 procent in 2010.
-200 -300
nieuwbouw omzetting tot kantoor omzetting van kantoor
groei voorraad groei gebruik groei leegstand
(1)
Zuidoost, Hoogoorddreef 15, American Express, Ecco, CBS Outdoor
Nieuw-West, Staalmeesterslaan 410, hotel, wonen, restaurants
fig. 2 in 2010 betrokken kantoorruimte naar type activiteit
fig. 3
x 1.000 m2
voorraad kantoorruimte januari 2011 (x 1 miljoen mC) 8
Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Amstelland Meerlanden Zaanstreek Waterland Almere Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek Lelystad
7 6 5 4 3 2
25
50
75
advies en ontwerp media/reclame overig zakelijk overheid
ingebruikname blijft hoog
In de metropoolregio werd vorig jaar met 920.000 mC opnieuw veel kantoorruimte in gebruik genomen. De ingebruikname van kantoorruimte was 8 procent hoger dan in 2009. In Amsterdam werd vrijwel evenals in gebruik genomen als in 2009; in de overige regiogemeenten werd 22 procent meer betrokken. Het regionaal aandeel van Amsterdam in de ingebruikname nam hierdoor af van 62 procent in 2009 naar 57 procent in 2010. In 2010 werd in de metropoolregio met 150.000 mC vooral veel kantoorruimte betrokken door rechtskundig/accountants. Ook werd veel kantoorruimte betrokken door bouw, industrie en handel (135.000 mC), media (90.000 mC), informatie- en communicatietechnologie (80.000 mC), overheid (80.000 mC), advies en ontwerp (80.000 mC), financiële sector (75.000 mC) en “overig zakelijk” (95.000 mC). In de financiële sector lag de nadruk sterk op Amsterdam met een aandeel van 81 procent van de betrokken
100
125
kantoorruimte. In de metropoolregio nam vooral het door kantoorgebruikers groter dan 10.000 mC en door kantoorgebruikers kleiner dan 500 mC betrokken vloeroppervlak toe. Daarbij viel de grootschalige ingebruikname in Amsterdam terug waar deze buiten Amsterdam juist sterk toenam. Van de ingebruikname groter dan 5.000 mC in Amsterdam concentreerde PWC de activiteiten in stadsdeel Nieuw-West (Riekerpolder) door verplaatsing vanuit Zuidoost (Centrumgebied) en Almere (Gooise Poort). De Hema verhuisde van Zuidoost (Hoofdcentrum) naar nieuwbouw in
leeg
Lelystad
Gooi en Vechtstreek
IJmond
Almere
Waterland
Zaanstreek
Meerlanden
in gebruik
sociaal/maatschappelijk onderwijs/gezondheid divers/verzamel onbekend
Zuid Kennemerland
0
bouw, industrie, handel financieel rechtskundig/accountants ict
Amstelland
0
Amsterdam
1
in aanbouw
Noord (NDSM-werf). Binck Bank vertrok uit stadsdeel Centrum naar Zuid (Zuidas). Allen & Overy betrok in Zuid (Zuidas) tijdelijk een pand om renovatie in Zuid (Apollolaan) mogelijk te maken. UWV (CWI) vertrok uit Nieuw-West (Cornelis Lelylaan) naar Westpoort (Teleport en Westhaven-Oost). Stadsdeel Zuid verhuisde binnen Zuid (naar IJsbaan pad). Stadgenoot concentreerde de activiteiten in stadsdeel Centrum (Sarphatistraat) en vertrok uit West (Bos- en Lommerplein). VNU verhuisde van Haarlem (Schalkwijk) naar nieuwbouw in Noord (NDSM-werf).
Tabel 1 betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers
x 1.000 m2 schaal 0-500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.500 m2 2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2 10.000+ m2 totaal
Amsterdam 2009 2010 130 155 70 80 95 75 45 80 60 50 130 85 530 525
overig regio metropoolregio 2009 2010 2009 2010 120 120 250 275 70 60 140 140 55 55 150 130 55 30 100 110 20 15 80 65 0 115 130 200 320 395 850 920 (2)
fig. 4
voorraad kantoorruimte januari 2011 in mC per inwoner
10 9 8 7 6 5 4
Tabel 2 percentage leegstand kantoorruimte per januari
3 2
in gebruik
leeg
in aanbouw
Lelystad
metropoolregio Amsterdam
Gooi en Vechtstreek
IJmond
Zuid Kennemerland
Almere
Waterland
Zaanstreek
Meerlanden
Amstelland
0
Amsterdam
1
Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Amsterdam Amstelland Meerlanden Zaanstreek Waterland Almere Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek Lelystad Metropoolregio
totaal leeg onverhuurd leeg 2010 2011 2010 2011 14,1 15,6 12,9 14,2 15,5 18,7 15,3 18,3 20,8 11,4 20,7 11,4 24,2 20,4 23,7 20,3 15,9 14,4 13,2 12,1 10,0 9,7 9,0 9,0 11,0 10,3 10,5 9,8 21,8 23,3 19,8 22,9 16,9 16,6 15,5 15,6 16,3 21,8 16,2 21,0 17,8 20,6 17,2 19,8 11,6 14,0 11,6 13,7 8,7 11,3 8,6 8,6 16,7 24,3 16,0 21,4 15,1 18,6 14,2 13,6 13,3 11,5 11,6 10,1 15,7 16,1 14,7 14,6 23,7 22,9 15,5 14,6 16,5 17,8 15,4 16,4
Centrum, Herengracht 386, museum
De Bijenkorf verhuisde binnen Zuidoost (van Hoofdcentrum naar Amstel III). American Express vertrok uit stadsdeel Zuid (Amsteldijk) naar Zuidoost (Amstel III). TBWA vertrok uit Amstelveen (Kronenburg) naar nieuwbouw in Zuid (Schinkel). KPMG verhuisde uit Amstelveen (Burgemeester Rijnderslaan) en Zuidoost (Amstel III) naar nieuwbouw in Amstelveen (Langerhuize). Endemol vertrok uit Hilversum en Laren naar nieuwbouw in Ouder-Amstel (Mediarena). Provincie Noord-Holland betrok in Haarlem (Schalkwijk) tijdelijk een pand om renovatie in Haarlem (Houtplein) mogelijk te maken. Transavia/Martinair verhuisde binnen Haarlemmermeer (van Schiphol Centrum naar nieuwbouw in Schiphol Oost) waarna de vrijgekomen kantoorruimte van Martinair werd gesloopt. Irdeto verhuisde binnen Haarlemmermeer (van Beukenhorst West naar nieuwbouw in Beukenhorst Zuid). Dura Vermeer verhuisde binnen Haarlemmermeer (van Beukenhorst Noord naar nieuwbouw in Beukenhorst Zuid). Esprit vertrok uit Zuidoost (Amstel
III) naar nieuwbouw in Amstelveen (Commerce Park).
daling kantoorgebruik zowel in Amsterdam als in de overige regiogemeenten
De kantorenmarkt is al geruime tijd vooral een verplaatsingsmarkt geworden. Ondernemingen verhuizen niet meer zo vaak uit ruimtegebrek maar omdat ze in een ander (duurzamer) pand willen zitten, en laten dan ook op de oude plek vaak weer (even)veel kantoorruimte achter. Door de nasleep van de recessie was ondanks een ingebruikname in 2010 van 920.000 mC (7 procent) sprake van een daling van het totale gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio met 105.000 mC (1 procent). In Amsterdam daalde het kantoorgebruik met 45.000 mC. In de stadsdelen Noord (+ 40.000 mC), Zuid (+ 35.000 mC) en Nieuw-West (+ 15.000 mC) was sprake van groei. Daartegenover staat vooral een krimp van het kantoorgebruik in Zuidoost (- 45.000 mC), Westpoort (- 45.000 mC) en Centrum (- 30.000 mC). In de overige
regiogemeenten daalde het kantoor gebruik met 60.000 mC. Daarbij lag de nadruk op Haarlemmermeer (- 25.000 mC), Hilversum (- 20.000 mC), Haarlem (- 15.000 mC) en Zaanstad (- 10.000 mC). In Amstelveen (+ 5.000 mC) en Almere (+ 5.000 mC) nam het kantoorgebruik toe.
recordomzetting van kantoorruimte naar andere functies
Per saldo leidde de functiewijziging in de metropoolregio in 2010 tot een onttrekking aan de voorraad van 255.000 mC. Aan de regionale voorraad werd 30.000 mC toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte, waarvan 25.000 mC in Amsterdam (vooral in Centrum en Zuid). Door omzetting naar andere functies en door sloop werd 285.000 mC aan de voorraad kantoorruimte onttrokken, waarvan 205.000 mC in Amsterdam (vooral in West, Nieuw-West, Zuidoost, Oost, Westpoort en Centrum) en 80.000 mC in de overige regiogemeenten (vooral in Haarlemmermeer, Velsen, Hilversum en Naarden). Daarbij werd of (3)
Duivendrecht, Mediaarena 1-8, Endemol
fig. 5
percentage leegstand van kantoorruimte per januari 2011
25%
% van de voorraad
20% 15% 10%
onverhuurd pand
wordt in de metropoolregio verouderde kantoorruimte gesloopt (55.000 mC) om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen en heeft vooral transformatie plaatsgevonden of gaat dit nog plaatsvinden naar wonen (85.000 mC), hotels (80.000 mC), medisch (20.000 mC), winkels (15.000 mC), kinderopvang (15.000 mC) en onderwijs (15.000 mC).
leegstand in 2010 verder opgelopen
Tussen 2000 en 2005 nam de leegstand in de metropoolregio sterk toe van 2 naar 18 procent van de voorraad om tot 2007 ongeveer op dit niveau te blijven, waarna de leegstand daalde naar 14V procent begin 2009. Nadat de leegstand in 2009 weer was opgelopen naar 16V procent is deze in 2010 verder opgelopen naar 18 procent. Omdat in 2010 de voorraad met 85.000 mC toenam en het kantoorgebruik met 105.000 mC daalde nam de leegstand toe met 190.000 mC. Januari 2011 stond in de regio 2.460.000 mC leeg. Van de voorraad was 200.000 mC (1V procent) verhuurd maar nog niet
betrokken en stond 2.260.000 mC (16V procent) leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. In Amsterdam stond januari 2011 van de voorraad van 7,5 miljoen mC kantoorruimte 1.245.000 mC leeg waarvan 1.170.000 mC onverhuurd. Door oplevering van 110.000 mC (1V procent) en omzetting van per saldo 180.000 mC kromp de voorraad met 70.000 mC (1 procent). Omdat het kantoorgebruik met 40.000 mC (V procent) kromp daalde de leegstand in 2010 met 30.000 mC van 17 naar 16V procent. Van de voorraad was 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 15V procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Binnen Amsterdam daalde het percentage leegstand in West, Nieuw-West, Zuid, Oost en Noord, maar steeg in Centrum, Westpoort en in Zuidoost. In de overige regiogemeenten stond januari 2011 van de voorraad van 6,3 miljoen mC kantoorruimte 1.215.000 mC
Lelystad
metropoolregio Amsterdam
IJmond
onverhuurd panddeel
Gooi en Vechtstreek
Zuid Kennemerland
Almere
Waterland
Zaanstreek
Meerlanden
Amstelland
0
Amsterdam
5%
leeg verhuurd
leeg, waarvan 1.090.000 mC onverhuurd. Door oplevering van 230.000 mC (3V procent) en omzetting van per saldo 70.000 mC nam de voorraad toe met 160.000 mC (2V procent). Omdat het kantoorgebruik met 60.000 mC daalde (1 procent) nam de leegstand hier met 220.000 mC toe van 16 naar 19 procent. Van de voorraad was 2 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 17 procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Het percentage leegstand daalde in Lelystad en IJmond, maar steeg in Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland en Gooi en Vechtstreek. Binnen de onverhuurd leegstaande kantoorruimte in de metropoolregio had Amsterdam januari 2011 een aandeel van 52 procent. Bij de onverhuurde leegstand groter dan 10.000 mC lag een grote nadruk op Amsterdam (een regionaal aandeel van 70 procent).
(4)
Zaandam, Provincialeweg, Stadhuis
fig. 6
Noord, TT Vasumweg, The Curve
opgeleverde kantoorruimte en kantoorruimte januari 2011 in aanbouw x 1.000 m2
700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (2011) Amsterdam Amstelland Meerlanden Lelystad
Zaanstreek Waterland Almere
Vooral in de grotere kantoorgebieden staat veel kantoorruimte langdurig leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend is. Van de 765.000 mC kantoorruimte in de metropoolregio die al langer dan 3 jaar leeg staat betreft dit in Amster- dam Zuidoost 115.000 mC, Centrum 85.000 mC, Westpoort 55.000 mC, NieuwWest 55.000 mC Zuid 30.000 mC, West 20.000 mC en Oost 10.000 mC. In de overige regiogemeenten betreft het vooral Haarlemmermeer 95.000 mC, Almere 50.000 mC, Diemen 45.000 mC, Hilversum 40.000 mC , Amstelveen 30.000 mC, Lelystad 20.000 mC, Haarlem 20.000 mC, Zaanstad 15.000 mC en OuderAmstel 15.000 mC. In Diemen is met 19 procent bovendien sprake van een hoog percentage van de voorraad dat langer dan 3 jaar leeg staat. Van de onverhuurd leegstaande kantoorruimte in de metropoolregio betreft 34 procent panden gebouwd tot en met 1980, 23 procent panden uit de jaren tachtig, 20 procent panden uit de jaren negentig, 20 procent panden uit de periode 2001 tot en met 2009, en 3 procent opgeleverd in 2010.
Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek
Amstelveen, Prof. Bavincklaan 7-13, onderwijs
omvangrijke oplevering in 2010
Tussen 2000 en 2005 werd de regio overspoeld door een nieuwbouwgolf waarbij gemiddeld 500.000 mC per jaar werd opgeleverd. Na drie jaren met een lagere oplevering werd in 2009 weer 335.000 mC opgeleverd en 340.000 mC in 2010. Ten opzichte van de voorraad komt dit in 2010 neer op 2V procent. In Amsterdam werd in 2010 vooral kantoorruimte opgeleverd in Noord (40.000 mC, NDSMwerf en Hamerstraat), Nieuw-West (30.000 mC in Riekerpolder) en Oost (15.000 mC, vooral in IJburg). In de overige regiogemeenten werd vooral kantoorruimte opgeleverd in Almere (70.000 mC, grotendeels in Zakencentrum), Amstelveen (65.000 mC in Langerhuize en Commerce Park), Haarlemmermeer (40.000 mC in Beukenhorst Zuid, Schiphol Oost en De Hoek West) en Haarlem (15.000 mC, vooral in Waarderpolder). Ondanks de recessie en oplopende leegstand werd vorig jaar in de metropool regio nog 200.000 mC kantoorruimte in aanbouw genomen (waarvan 110.000 mC
in Amsterdam). Samen met de in de regio vóór 2010 in aanbouw genomen 100.000 mC die januari 2010 nog niet was opgeleverd was begin 2011 in de regio 300.000 mC in aanbouw. Ten opzichte van de voorraad komt dit neer op 2 procent. Daarvan zal in 2011 naar verwachting 185.000 mC worden opgeleverd (waarvan 45.000 mC in Amsterdam). De oplevering in 2011 betreft in Amsterdam onder meer kantoorruimte in Zuidoost (Vesta en Diana in Amstel III en New Loft in Centrumgebied), Zuid (in combinatie met Community College in de Zuidas) en Noord (The Curve in NDSM-werf). Voorts betreft het onder meer kantoorruimte in Haarlemmermeer (grotendeels voor TNT en BSH in Beukenhorst Zuid), Zaanstad (Stadhuis in Inverdan), Haarlem (gemeente in Raaks en De Blauwe Baronnen in Waarderpolder), Almere (De Landdrost in Centrum), Purmerend (Businesspark Nova in De Gors, gedeeltelijk voor Interned Services), en Beverwijk (gemeentehuis in stationsgebied). (5)
Oost, Piet Heinkade, Piet Hein buildings
fig. 7 700
ontwikkeling kantorenmarkt metropoolregio Amsterdam bij stagnerende groei kantoorgebruik x 1.000 m2 20%
600
18%
500
16%
400
14%
300
12%
200
10%
100
8%
0
6%
-100
4%
-200
2%
-300 x 1.000 m2
0% ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 ‘05 ‘06
‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘11 ‘12
m2 saldo functiewijziging (raming 2011 en 2012) m2 oplevering/januari 2011 in aanbouw % leegstand 31/12
In 2012 word onder meer de oplevering in Amsterdam voorzien van kantoorruimte in Oost (Piet Hein Buildings in Oostelijk Havengebied) en Centrum (Ydock in Zuidelijke IJ-oever, grotendeels voor Gerechtshof en KLPD, Oosterdoks eiland onder meer voor Vodafone en Tomtom) en in Haarlemmermeer (Marechaussee in Schiphol Centrum, Asics in Beukenhorst Zuid).
beperkte nieuwbouw en stimuleren van omzetting nodig
Door een voortgaande bezuiniging op personeel onder meer bij de overheid, banken en telecommunicatie zal de economische groei zich de eerstkomende jaren maar in beperkte mate kunnen vertalen in een hernieuwde groei van het kantoorgebruik. Rekening houdend met de oplevering van de kantoorruimte die al in aanbouw was genomen en met per saldo 1 procent onttrekking per jaar zal indien de groei van het kantoorgebruik zou gaan uitblijven de leegstand tot 2013 onveranderd blijven op 18 procent.
Om het overaanbod van lege kantoorruimte weg te kunnen werken is een aantal jaren nodig met een combinatie van beperkte nieuwbouw, forse omzetting van kantoren naar andere functies en herstel van de groei van het kantoorgebruik. Nieuwbouw kan minder aantrekkelijk worden gemaakt door een heffing op nieuwbouw in te voeren om daarmee extra omzetting van kantoorruimte te kunnen stimuleren, in het bijzonder naar wonen en zorgcomplexen omdat daarmee de doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd. Bovendien is het verstandig om nieuwbouw zo snel mogelijk te gaan beperken tot de bouw van uitsluitend duurzame kantoorpanden (herbruikbare bouwmaterialen, zeer laag energiegebruik, uitstekende bereikbaarheid per openbaar vervoer, weinig parkeer plaatsen en goede omzetbaarheid naar andere functies). Voorts is het nodig dat verkantorisering wordt voorkomen en kantoorgebruikers zich niet meer op bedrijfsterreinen kunnen vestigen door hier
© drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V., juni 2011
een maximum percentage van 30 procent kantoorruimte per gebruiker (in plaats van per pand of kavel) te gaan hanteren en geen uitzonderingen meer te maken zoals voor creatieve ondernemingen.
Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropoolregio Amsterdam geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2010 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens:
kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 15029 1001 ma amsterdam 06 17 55 66 84
[email protected] www.kantorenmonitor.nl
(6)
