kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2009

kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2009

Muiden Weesp Weesp

Naarden Naarden

Huizen Huizen

Bussum Bussum Blaricum

GooiGooi en en Vechtstreek Laren Vechtstreek Laren Wijdemeren

Hilversum Hilversum

Gemeenten binnen de deelregio’s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland, IJmond en Gooi- en Vechtstreek.

Wijdemeren

verder daling leegstand door forse groei kantoorgebruik In 2008 werd in de Metropoolregio Amsterdam (Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere, Zuid Kennemerland, IJmond en Gooi- en Vechtstreek) 190.000 mC nieuwbouw opgeleverd. Omdat er 135.000 mC kantoorruimte werd omgezet naar andere functies nam de voorraad met 55.000 mC toe naar 13,1 miljoen mC. Hierdoor had de groei van

het kantoorgebruik met 240.000 mC een daling van de leegstand met 185.000 mC tot gevolg. Het herstel dat zich ook in 2006 en 2007 voordeed (een groei van het kantoorgebruik van 75.000 en 165.000 mC en een daling van de leegstand met 90.000 en 170.000 mC) heeft zich vorig jaar dus nog sterker voortgezet. De kantorenmarkt verbeterde in een groot deel van de regio.

Amsterdam; Zuideramstel, Zuidas, bouw Symphony

fig. 1 groei kantoorgebruik 250

x 1.000 m2

200 150 100 50 0 -50 Amsterdam 2005

Amstelland

Meerlanden

2006

2007

Zaanstreek

Waterland

Almere

Zuid Kennemerland

IJmond

Gooi- en Vechtstreek

Metropoolregio Amsterdam

2008

(1)

fig. 2 percentage groei kantoorgebruik 8 6 4 2 0

-2 Amsterdam 2005

Amstelland

Meerlanden

2006

2007

Zaanstreek

Waterland

Almere

Zuid Kennemerland

IJmond



Waterland

Almere

Zuid Kennemerland

IJmond



2008

fig. 3 betrokken kantoorruimte x 1.000 m2

1000 800 600

400

200 0 Amsterdam 2005

Amstelland

Meerlanden

2006

2007

Zaanstreek 2008

ingebruikname bleef op recordniveau

In 2008 werd in de regio Amsterdam met 980.000 mC bijna evenveel kantoorruimte in gebruik genomen als de recordopname van 1.000.000 mC in 2007 en werd meer kantoorruimte in gebruik genomen dan de 940.000 mC in 2006 en 835.000 mC in 2005. Met 135.000 mC had de ict-sector in 2008 het grootste aandeel (14 procent) in de betrokken kantoorruimte. Ook werd veel kantoorruimte betrokken door adviesen ontwerpactiviteiten (110.000 mC, een aandeel van 11 procent), overig zakelijk (110.000 mC, een aandeel van 11 procent), handel (105.000 mC, een aandeel van 11 procent), de financiële sector (95.000 mC, een aandeel van 10 procent), en de overheid (80.000 mC, een aandeel van 8 procent). In 2008 werd in Amsterdam 565.000 mC kantoorruimte betrokken. Dat komt neer op een regionaal aandeel van 58 procent. Vooral bij accountants (78 procent), reclame (72 procent), advies en ontwerp (71 procent), overheid (69 procent), financieel (68 procent) en rechtskundig (67 procent) lag de nadruk sterk op

Amsterdam. Bij vervoer (32 procent), bouw en industrie (36 procent) en media (42 procent) had Amsterdam een beperkt aandeel. Bij vervoer had Meerlanden (47 procent) een groot aandeel; in de media sector Gooi- en Vechtstreek (30 procent). De ingebruikname door kleinere kantoorgebruikers is de afgelopen jaren fors toegenomen. Het door kantoor gebruikers kleiner dan 500 mC betrokken oppervlak nam in Amsterdam toe van 115.000 mC in 2005 via 160.000 mC in 2006 naar 200.000 mC in 2007 en liep wat terug naar 180.000 mC in 2008. In de overige regiogemeenten nam dit toe van 100.000 mC in 2005 via 120.000 mC in 2006 en 115.000 mC in 2007 naar 145.000 mC in 2008. Bij de ingebruikname door verhuizingen groter dan 5.000 mC daalde het betrokken oppervlak in Amsterdam van 200.000 mC in 2005 naar 120.000 mC in 2006, was in 2007 sprake van een herstel naar 185.000 mC maar daalde in 2008 naar 145.000 mC. In Amsterdam vestigden zich vorig jaar (uit Leusden en Slotervaart) Adidas Reebok in Zuidoost (Amstel III),

Unlimited Sports Group in Zuidoost (Amstel III), Vodafone (uit Maastricht) in Westpoort (Teleport) en een samenvoeging van het Kadaster (uit Alkmaar en Utrecht) met de vestiging in Westpoort (Teleport). Voorts was sprake van binnen gemeentelijke verhuizingen van een onderdeel van de Politie van Centrum naar Westpoort (Sloterdijk I), DPA van Slotervaart (Riekerpolder) naar Westpoort (Teleport), Atradius van Centrum naar Slotervaart (Riekerpolder), Optiver van Centrum naar Zuideramstel (Zuidas), Vluchtelingenwerk Nederland van Sloter vaart naar De Baarsjes, Ernst & Young binnen Zuideramstel (Zuidas), onderdelen van het Gerechtshof en van de gemeentelijke Dienst Werk en Inkomen binnen Centrum en SDL Tridion binnen Zuidoost (van Amstel III naar Centrumgebied Zuidoost). In de overige regiogemeenten daalde de ingebruikname groter dan 5.000 mC van 80.000 mC in 2005 via 50.000 mC in 2006 naar 20.000 mC in 2007 om in 2008 weer toe te nemen naar 60.000 mC. Vorig jaar betrof het de vestiging (uit Alphen aan de Rijn en Weesp) van L’Oréal in Haarlemmermeer (Beukenhorst-Zuid), European Merchant (2)

fig. 4 percentage betrokken kantoorruimte 15

10

5

0 Amsterdam 2005

Amstelland

Meerlanden

2006

2007

Zaanstreek

Waterland

Almere

Zuid Kennemerland

IJmond



2008

fig. 5 in 2008 betrokken kantoorruimte naar type activiteit x 1.000 m2

bouw en industrie handel vervoer financieel rechtskundig accountants reclame ict advies en ontwerp media overig zakelijk overheid sociaal/maatschappelijk onderwijs/gezondheid divers/verzamel onbekend 0

Hoofddorp; Beukenhorst Zuid, L’Oréal

Services en Tele 2 Nederland (uit Amsterdam Zuidoost) in Diemen (Berg wijkpark), een vestiging van de Belastingdienst (uit Lelystad) in Almere (Zakencentrum), Genzyme Europe (uitbreiding vanuit Naarden) in Almere (Gooise Poort) en verplaatsing van Microsoft (van Schiphol-Rijk naar Schiphol-Centrum) en gemeentelijke diensten (HoofddorpCentrum) binnen Haarlemmermeer.

kleinschalige gebruikers vestigen zich vooral in grotere panden

Het steeds omvangrijker vloeroppervlak dat door kleinschalige kantoorgebruikers wordt betrokken vindt vooral plaats in grotere panden. In 2008 werd in de regio Amsterdam 325.000 mC betrokken door kantoorgebruikers kleiner dan 500 mC en 180.000 mC door gebruikers tussen 500 en 1.000 mC. Daarvan heeft maar 75.000 mC zich gevestigd in panden kleiner dan 500 mC en maar 50.000 mC in panden tussen 500 en 1.000 mC. Anderzijds was in 2008 sprake van ingebruikname van 315.000 mC in panden groter dan 10.000 mC waarvan maar 110.000 mC door kantoorgebruikers groter dan 10.000 mC.

Amsterdam Amstelland Meerlanden

vooral oudere kantoorruimte betrokken

Van de in 2008 betrokken kantoorruimte in de regio Amsterdam betrof 38 procent panden gebouwd tot en met 1980, 16 procent panden uit de periode 1981 tot en met 1990, 16 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2000, 18 procent panden uit de periode 2001 tot en met 2007 en 12 procent opgeleverd in 2008. Kantoorruimte gebouwd voor 1980 stond gemiddeld minder lang leeg dan kantoorruimte in de jaren tachtig en na 2000 gebouwd.

forse groei kantoorgebruik in een groot deel van de regio

De kantorenmarkt is vooral een vervangingsmarkt. De ingebruikname in 2008 van 980.000 mC (7V procent) leidde in de regio tot een groei van het totale gebruik van kantoorruimte met 240.000 mC (2 procent). Dat is meer dan de groei in de voorgaande jaren (165.000 mC in 2007, 75.000 mC in 2006, 60.000 mC in 2005 en 20.000 mC in 2004). De ontwikkeling gaat in Amsterdam de afgelopen twee jaren gelijk op met de rest van de regio. In Amsterdam was de groei van het kan-

25

50 Zaanstreek Waterland Almere

75

100

125

150

Zuid Kennemerland IJmond Gooi en Vechtstreek

toorgebruik teruggelopen van 120.000 mC in 2004 naar 40.000 mC in 2005 en 10.000 mC in 2006, maar herstelde in 2007 weer naar 105.000 mC en 145.000 mC in 2008. In de overige regiogemeenten daalde het kantoorgebruik in 2004 nog met 100.000 mC, werd in 2005 een groei gerealiseerd van 20.000 mC, nam de groei in 2006 toe tot 65.000 mC en 60.000 mC in 2007 om in 2008 verder toe te nemen tot 95.000 mC. In 2008 nam het kantoorgebruik in Amsterdam vooral toe in de stadsdelen Westpoort (+ 45.000 mC), Zuideramstel (+ 30.000 mC), Zuidoost (+ 30.000 mC), Zeeburg (+ 15.000 mC) en Slotervaart (+ 15.000 mC), maar daalde in Centrum (-15.000 mC). In de overige metropoolregiogemeenten nam het gebruik vooral toe in Almere (+ 25.000 mC), Haarlemmermeer (+ 15.000 mC), Diemen (+ 15.000 mC), Haarlem (+ 10.000 mC) en Zaanstad (+ 10.000 mC).

(3)

Hilversum; ‘s-Gravelandseweg, Van Lanschot

fig. 7 in 2008 betrokken kantoorruimte naar schaal panden x 1.000 m2

< 500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.500 m2 2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2 > 10.000 m2 0

50


100

150

200

Zaanstreek Waterland Almere

250

300

350


fig. 6 in 2008 betrokken kantoorruimte naar schaal gebruikers x 1.000 m2

< 500 m2 500-1.000 m2 1.000-2.500 m2 2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2 > 10.000 m2 0

50


100

150

200


opnieuw veel kantoorruimte omgezet naar andere functies

In 2008 werd aan de regionale voorraad 55.000 mC toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte, waarvan 25.000 mC in Amsterdam (vooral in Centrum) en 20.000 mC in Haarlemmerliede en Spaarnwoude (Sugar City). Door omzetting naar andere functies en door sloop werd 190.000 mC aan de voorraad kantoorruimte onttrokken. Per saldo leidde de functiewijziging in de regio daarmee vorig jaar tot een onttrekking aan de voorraad van 135.000 mC. Onttrekking aan de voorraad betrof in Amsterdam 95.000 mC (vooral in Centrum, Oud Zuid, Westpoort, Oost-Watergraafsmeer en Geuzenveld-Slotermeer), en in de overige regiogemeenten vooral in Hilversum, Haarlemmermeer, Almere en Zaanstad. Daarbij werd of wordt in de Metropoolregio Amsterdam verouderde kantoorruimte gesloopt (65.000 mC) om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen en vond vooral transformatie plaats naar wonen (30.000 mC), onderwijs (25.000 mC), hotels (20.000 mC), winkels (15.000 mC), kinderopvang (10.000 mC) en medisch (10.000 mC).

250

300

350


leegstand in alle deelregio’s gedaald

Tussen 2000 en 2005 nam de leegstand in de regio Amsterdam sterk toe van 2 naar 18 procent van de voorraad om tot 2007 ongeveer op dit niveau te blijven. In 2007 daalde de leegstand in de regio naar 16 procent van de voorraad om in 2008 verder te dalen naar 14V procent. Omdat in 2008 met 190.000 mC meer kantoorruimte werd opgeleverd dan er met 135.000 mC per saldo aan de voorraad werd onttrokken nam de voorraad met 55.000 mC toe. Door de groei van het kantoorgebruik met 240.000 mC daalde de leegstand daarom met 185.000 mC. Januari 2009 stond van de voorraad van 13,1 miljoen mC kantoorruimte in regio Amsterdam 1.910.000 mC leeg. Van de voorraad was 180.000 mC (1V procent) verhuurd maar nog niet betrokken en stond 1.730.000 mC (13 procent) leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. In Amsterdam stond januari 2009 van de voorraad van 7,3 miljoen mC kantoorruimte 1.105.000 mC leeg. Omdat in Amsterdam de voorraad met 70.000 mC

Diemen; Bergwijkpark-Zuid, Tele 2

toenam en het kantoorgebruik met 145.000 mC toenam daalde de leegstand in 2008 met 75.000 mC. Het percentage leegstand daalde daarmee van 16 naar 15 procent. Van de voorraad was 1V procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 13V procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. Binnen Amsterdam daalde de leegstand (inclusief voorverhuurde leegstand) in Zuidoost van 24 naar 22 procent, in Westpoort van 17V naar 14 procent, in Zuideramstel van 12 naar 11 procent, in Oud Zuid van 12 naar 9 procent, in Noord van 7V naar 6V procent en in Oost-Watergraafsmeer van 6 naar 4 procent; in Slotervaart nam de leegstand toe van 18V naar 20V procent, in Centrum van 13V naar 15 procent, in Zeeburg van 10 naar 11V procent. Januari 2009 stond in de overige regiogemeenten van de voorraad van 5,8 miljoen mC kantoorruimte 805.000 mC leeg. Door een daling van de voorraad met 15.000 mC en een groei van het kantoorgebruik met 95.000 mC daalde de leegstand hier in 2008 met 110.000 mC van 16 naar 14 procent. (4)

fig. 9 onverhuurde leegstand van kantoorruimte januari 2009 naar schaal x 1.000 m2

fig. 8 kantoorruimte opgeleverd of januari 2009 in aanbouw x 1.000 m2

500

< 500 m2 400

500-1.000 m2

300

1.000-2.500 m2

200

2.500-5.000 m2 5.000-10.000 m2

100

> 10.000 m2 0

2004

2005 Amsterdam Amstelland Meerlanden

2006

2007

2008


(2009)

(2010)


0


Almere; Gooise Poort, Genzyme

Van de voorraad was 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 13 procent leeg zonder dat hiervoor een nieuwe huurder bekend was. De leegstand (inclusief voorverhuurde leegstand) liep in Almere terug van 19V naar 16 procent, in Amstelland van 18 naar 15V procent, in Meerlanden van 16 naar 15 procent, in Gooi- en Vechtstreek van 15V naar 13 procent, in Zuid Kennemerland van 14 naar 13V procent, in IJmond van 15 naar 12V procent, in Zaanstreek van 13V naar 10 procent en in Waterland van 9 naar 8 procent. Binnen de onverhuurd leegstaande kan toorruimte in de regio had Amsterdam januari 2009 een aandeel van 57 procent. Vooral bij de onverhuurde leegstand groter dan 10.000 mC lag een grote nadruk op Amsterdam (een regionaal aandeel van 92 procent).

50

100

150

200


250

300

350

400


Halfweg; Sugar City, suikersilo’s

oudere kantoorruimte staat minder lang leeg

Van de onverhuurd leegstaande kantoor ruimte in regio Amsterdam betrof 40 procent panden gebouwd tot en met 1980, 25 procent panden uit de periode 1981 tot en met 1990, 18 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2000 en 17 procent panden opgeleverd vanaf 2001. Hoewel er meer oudere kantoorruimte leegstaat, staat deze gemiddeld korter leeg dan nieuwere kantoorruimte.

bouwproductie neemt verder toe

Met een oplevering van 180.000 mC in 2005, 165.000 mC in 2006 en 90.000 mC in 2007 kwam een eind aan de nieuw bouwgolf die de regio tussen 2000 en 2005 overspoelde waarbij gemiddeld 480.000 mC per jaar werd opgeleverd. In 2008 werd in de regio 190.000 mC opgeleverd. Ten opzichte van de voorraad komt dit neer op 1V procent. Daarvan betrof 140.000 mC oplevering in Amsterdam. Er werd in Amsterdam vooral kantoorruimte opgeleverd in Zuideramstel (Zuidas), Slotervaart (Riekerpolder, Overtoomse Veld), West-

poort (Teleport, Sloterdijk, Havengebied), Zeeburg (Oostelijk Havengebied, IJburg) en Centrum (Zuidelijke IJ-oever). In de overige regiogemeenten vond vooral oplevering plaats in Haarlemmermeer (Schiphol-Centrum en Nieuw-Vennep Zuid) en Almere (Zakencentrum, Het Atelier en Buiten Centrum). Met de sterk opgelopen leegstand werd een aantal jaren veel minder kantoor ruimte in aanbouw genomen. In 2003 werdin de regio Amsterdam gestart met circa 80.000 mC, in 2004 met 120.000 mC en in 2005 met 135.000 mC. De afgelopen jaren is de bouw weer flink aangetrokken. In 2006 werd gestart met de bouw van 360.000 mC, waarvan 215.000 mC in Amsterdam. In 2007 werd 295.000 mC in aanbouw genomen, waarvan 165.000 mC in Amsterdam. In 2008 werd 220.000 mC in aanbouw genomen, waarvan 105.000 mC in Amsterdam. In Amsterdam werd onder meer kantoorruimte in aanbouw genomen in Westpoort (Teleport voor KPN; Havengebied voor M&S), Noord (Cornelis Douwesterrein voor Hema en VNU), Centrum (Oosterdokseiland, waaronder voor Vodafone), Zuideramstel (Zuidas, (5)

fig. 11 voorraad kantoorruimte in mC per inwoner

fig. 10 onverhuurde leegstand van kantoorruimte januari 2009 in Metropoolregio Amsterdam naar bouwperiode en periode leegstand x 1.000 m2

10 9

t/m 1980

8 7

1981 t/m 1990

6 5 4

1991 t/m 2000

3 2 2001 t/m 2008

1 0

100

200

300

400

500

3-4 jaar 2-3 jaar

5 of meer jaar 4-5 jaar

600

0

700

rdammstelland erlanden aanstreek aterland Almere emerland IJmond chtstreek oolregio W Z A Me Kenn en Ve Metrop sterdam Zuid Gooi Am

Amste

in gebruik leeg

1-2 jaar 0-1 jaar

fig. 12 percentage leegstand van kantoorruimte per januari 25 20 15 10 5

0 Amsterdam 2005

Amstelland

Meerlanden

2006

2007

Zaanstreek 2008

waaronder voor RAI, BuitenveldertWest) en Zeeburg (IJburg). In de overige regiogemeenten werd onder meer gestart met de bouw in Ouder-Amstel (Holterbergweg voor Endemol), Almere (Zakencentrum, Buiten, Gooise Poort), Haarlemmermeer (De Hoek; Beukenhorst Zuid voor Irdeto en Dura Vermeer/ Advin), Haarlem (Waarderpolder) en Hilversum (Arena Park voor Nike). Hierdoor was het kantooroppervlak in aanbouw in regio Amsterdam verder opgelopen van 600.000 mC januari 2008 naar 615.000 mC januari 2009 (in Amsterdam was sprake van een daling van 375.000 naar 335.000 mC; in de overige regio gemeenten steeg het kantooroppervlak in aanbouw van 225.000 mC naar 280.000 mC). Daarmee zal de voorraad in de regio met 4V procent worden uitgebreid. Bovendien staan voor de komende jaren in de regio nog diverse projecten op stapel waarvan de bouw in 2009 inmiddels is gestart of wordt voorzien en waarvoor de toekomstige gebruikers grotendeels bekend zijn. In Amsterdam betreft het onder meer projecten in Zeeburg (Oostelijk Havengebied: Nieuw Europa) en Centrum

Waterland

Almere

Zuid Kennemerland

IJmond



2009

(Zuidelijke IJ-oever voor Gerechtshof). In de overige regiogemeenten gaat het onder meer om projecten in Ouder-Amstel (in Amstel II voor G-star), in Haarlemmer meer (in Schiphol-Oost voor Martinair/ Transavia; in Beukenhorst-Oost voor Abbott; in Beukenhorst-Zuid onder meer voor TNT) en in Beverwijk (stadskantoor).

leegstand gaat weer oplopen door nieuwbouw en recessie

De afgelopen jaren is in de regio Amsterdam een herstelproces in gang gezet om het overaanbod weg te werken door een combinatie van beperkte nieuwbouw, omzetting van kantoren naar andere functies en groei van het kantoorgebruik. Maar door de economische neergang die zich nu begint af te tekenen zal de kantoorwerkgelegenheid in 2009 terug kunnen gaan lopen. Dat geldt in het bijzonder voor de financiële sector en zakelijke dienstverlening. Als gevolg hiervan zullen ondernemingen kantoorruimte gaan afstoten waardoor het kantoorgebruik eerder zal gaan inkrimpen dan stagneren. Omdat in 2009 in de regio een oplevering van zo’n 400.000 mC wordt voorzien ofwel

3 procent ten opzichte van de voorraad, zal de leegstand ondanks omzetting van kantoorruimte naar andere functies dit jaar weer kunnen gaan oplopen. © drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V., mei 2009 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropoolregio Amsterdam geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2008 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens:

kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 15029 1001 ma amsterdam 06 17 55 66 84 020 695 95 84 [email protected] www.kantorenmonitor.nl

(6)

kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2009

Recommend Documents