Ruimtebehoefte bedrijventerreinen en kantoren Metropoolregio Amsterdam

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen en kantoren 2010-2040 Metropoolregio Amsterdam

Uitgevoerd in opdracht van: Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam

Nijmegen, 8 april 2010

Inhoudsopgave Blz.

Samenvatting

1

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Doelstelling en uitgangspunten Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Methodiek, uitgangspunten en scenario’s 2.1 2.2 2.3

Methodiek vraagraming Regiospecifieke (model)invulling De scenario’s: basis voor een bandbreedte

Hoofdstuk 3 Vraag en aanbod bedrijventerreinen 3.1 3.2 3.3

Ruimtevraag Metropoolregio Amsterdam Aanbodanalyse bedrijventerreinen Match vraag en aanbod

Hoofdstuk 4 Vraag en aanbod kantoren 4.1 4.2 4.3

Ruimtevraag Metropoolregio Amsterdam Aanbodanalyse kantoren Match vraag en aanbod

7 8 12

13 13 15 20

29 29 35 36

43 43 50 51

Hoofdstuk 5 Ruimtevraag Schiphol nader toegelicht 5.1 5.2 5.3 5.4

Ruimtevraag bedrijventerreinen Ruimtevraag kantoren Match van vraag en aanbod Conclusies

Hoofdstuk 6 Conclusies en aanbevelingen 6.1 6.2

Conclusies Aanbevelingen

57 57 59 62 62

65 65 66

Bijlage 1

PROVEST model

71

Bijlage 2

Verschillen in methoden

73

Bijlage 3

Typen ruimtevraag

75

Bijlage 4

Uitgangspunten raming BCI

77

Bijlage 5

Verdeelsleutels vraagraming

89

Bijlage 6

Aanbod bedrijventerreinen en kantoren

91

Bijlage 7

Kwaliteiten vraag en aanbod

99

Bijlage 8

Ruimtevraag Schipholgebonden activiteiten

111

Bijlage 9

Resultaten gevoeligheidsanalyses

121

Bijlage 10

Samenstelling werkgroep

129

Samenvatting

Plabeka heeft aan Buck Consultants International gevraagd een kwantitatieve behoefteraming voor (formele) bedrijventerreinen en kantoren (formeel en solitair1) te maken die tevens meer inzicht geeft in de gevraagde ruimte en ruimtelijke kwaliteit van een aantal belangrijke economische clusters in de Metropoolregio2. Beide markten verschillen van elkaar. De bedrijventerreinenmarkt betreft kavels (grondoppervlakte), gemeten in netto hectares. Bij de kantorenmarkt gaat het daarentegen om naar gebouwoppervlakte, gemeten in m² bruto vloeroppervlakte (bvo) zowel op formele kantorenlocaties als solitaire locaties in het stedelijk gebied. De toekomstige ruimtevraag van bedrijventerreinen en kantoren is modelmatig ingeschat op basis van een aantal toekomstscenario’s. Hierbij is zowel de uitbreidingsvraag door werkgelegenheidsgroei als de vraag die ontstaat door onttrekking dan wel veroudering van de bestaande voorraad bedrijventerreinen en kantoren geraamd. In elk van de scenario’s vormt de huidige situatie in de regio (voor wat betreft de huidige werkgelegenheid, verhuisintensiteit, hergebruik, locatievoorkeuren en terreinquotiënten) het uitgangspunt. Onder de voorliggende ramingen liggen derhalve aannames die gebaseerd zijn op feitelijke, actuele ontwikkelingen in de MRA-regio3. De aannames en uitgangspunten voor de scenario’s die worden toegelicht, zijn opgebouwd uit en getoetst aan de regionale context waardoor uitkomsten van de raming een hoge mate van betrouwbaarheid kennen. Vanwege de specifieke (beleids)positie van Mainport Schiphol welke deze in de Metropoolregio (en daarbuiten) inneemt, is de ruimtebehoefte van Schipholgebonden bedrijven voor elk van de onderscheiden scenario’s separaat inzichtelijk gemaakt. De in de REVS afgebakende Schipholgerelateerde clusters vormen hiervoor de basis. Twee scenario’s gaan uit van een dynamiek in de werkgelegenheid op basis van twee lange termijn scenario’s van het CPB: enerzijds het Transatlantic Market (TM) scenario en anderzijds het Global Economy scenario (GE). Dat zijn zogenaamde beleidsarme scenario’s. Daarbij is het goed om te beseffen dat alleen de groeicijfers van het CPB zijn gehanteerd bij het bepalen van de ruimtevraag. De overige parameters als terreinen kantoorquotiënten en locatievoorkeur zijn op basis van een analyse van regionale ontwikkelingen ingeschat. We spreken dan ook van het referentiescenario TM en het referentiescenario GE.

1

2 3

Formele locaties: bedrijventerreinen en kantorenlocaties die als zodanig door de provincies Noord-Holland en Flevoland worden aangemerkt. Solitaire kantorenlocaties: betreft kantoren die niet op een formele kantorenlocatie zijn gevestigd, maar bijvoorbeeld in het gemengde woon/werkmilieu of op een bedrijventerrein. Exclusief zeehaventerreinen. Hiervoor is voor het Noordzeekanaalgebied in 2007 een raming opgesteld. Daar waar deelregio’s sterk afwijken van de gehanteerde uitgangspunten voor de gehele MRA-regio is separaat inzichtelijk gemaakt wat het effect van het hanteren van specifieke uitgangspunten voor deze deelregio‘s is op de ruimtevraag voor deze deelregio’s. Dit is gedaan voor de regio’s Amstelland-Meerlanden en Almere-Lelystad (zie bijlage 9).

Buck Consultants International

1

Daarnaast onderscheiden we twee scenario’s met beleidsimpulsen die een andere ontwikkeling van de ruimtevraag in de Metropoolregio laten zien: 



In het Global Gateway scenario wordt de internationale kracht van de Metropoolregio Amsterdam behouden en waar mogelijk versterkt. Dit is conform de REVS 2009-2030 en de MRA-conferentie 2009 waarin de regio internationaal wordt neergezet als ‘Global Business Gateway en waar de Schaalsprong Almere in wordt meegenomen. In het Duurzaamheid Troef scenario wordt optimaal ingezet op duurzaamheid. De economische groei (werkgelegenheidsontwikkeling) is in dit scenario weliswaar gelijk aan het Global Gateway scenario. Maar in het Duurzaamheid Troef scenario is sprake van sterkere intensivering van het ruimtegebruik en wordt uitbreidingsvraag van bedrijven met een lage milieucategorie (milieucategorie 1) niet gefaciliteerd op bedrijventerreinen.

Wat het ‘doorrekenen’ van deze scenario’s betekent voor de ruimtevraag van bedrijventerreinen en kantoren is weergegeven in tabel 1.

Tabel 1 Ruimtevraag bedrijventerreinen (in netto ha) en kantoren (in m² bvo x 1.000) voor de Metropoolregio Amsterdam, per scenario Scenario

2010-2020

2020-2030

2030-2040

2010-2040

Bedrijventerreinen (netto ha) 

Referentiescenario TM

440

95

89

624



Referentiescenario GE

561

302

312

1.175

 

Global Gateway Duurzaamheid Troef

650 496

368 294

309 262

1.327 1.052

Kantoren (x 1.000 m² bvo) 


757

553

658

1.968




1.371

912

1.036

3.319

 


1.691 1.513

1.189 1.064

992 887

3.872 3.464

De ruimtevraag betreft zowel de uitbreidingsvraag als de ruimtevraag die het gevolg is van onttrekking (functiewijziging/transformatie) van bedrijventerreinen en kantoren. Dit in tegenstelling tot eerdere ramingen in Plabeka-verband waarbij alleen de uitbreidingsvraag is geraamd. De vraag door onttrekking bedraagt in totaal circa 280 ha bedrijventerreinen en circa 1,1 miljoen m2 bvo kantoren. De vraag als gevolg van onttrekking krijgt bij een lagere economische groei een steeds belangrijker aandeel in de totale ruimtevraag. Voor de deelregio’s Amstelland-Meerlanden en Almere-Lelystad is tevens inzichtelijk gemaakt wat de gevolgen zijn voor de ontwikkeling van de ruimtevraag indien met de specifieke situatie in deze regio’s rekening wordt gehouden. Voor beide regio’s leidt dit voor bedrijventerreinen tot een ruimtevraag die beduidend hoger is dan wanneer de ruimtevraag wordt gebaseerd op de uitgangspunten zoals deze voor MRA als totaal zijn gehanteerd. 2


De vraag naar Schipholgebonden locaties is relatief beperkt. Voor bedrijventerreinen loopt de ruimtevraag uiteen van 60 ha netto tot 146 ha netto voor de periode 2010-2040. Voor kantoren varieert de ruimtevraag in deze periode van 220.000 m2 bvo tot 410.000 m2 bvo. Wanneer echter voor de regio Amstelland-Meerlanden met een hoger aandeel bedrijventerreinen (36%) dan gemiddeld in de MRA-regio (20%) rekening wordt gehouden kan worden geconstateerd dat de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen hierdoor aanzienlijk hoger uitkomt, variërend van additioneel 40 tot 110 ha netto voor de periode 2010-2040.

Confrontatie vraag en aanbod De regio beschikt nog over een fors aanbod bedrijventerreinen (ruim 2.100 ha) en kantoren (ruim 5,6 miljoen m² bvo). Dat laatste is inclusief het nog bruikbare deel van de bestaande kantorenvoorraad, zijnde de helft van de totale leegstand. De conclusie: bij bedrijventerreinen overschrijdt het aanbod de vraag grofweg met een factor 1,6 tot 3,3. Ook voor kantoren is er sprake van een ruim overaanbod waarbij het aanbod een factor 1,6 tot 2,8 groter is dan de vraag. In figuur 1 is de situatie per deelregio weergegeven. Bij bedrijventerreinen wordt het overaanbod met name veroorzaakt door een zeer ruim aanbod in Almere-Lelystad. Bij kantoren zorgen met name Amsterdam en Amstelland-Meerlanden voor een onevenwichtige marktsituatie.

Figuur 1 Confrontatie van vraag en aanbod, per scenario per deelregio voor bedrijventerreinen 874 794 710 631

166 85

89

121

28 -41 -41 -14

475

45 355 292 295

10 -39 -35

-65 -120 -121

+ = overaanbod

-88

- = tekort


3

Figuur 2 Confrontatie van vraag en aanbod, per scenario per deelregio voor kantoren 1749

864 690

1277 1086 962

7 -6 -1

6

54 102

76 85 98

-60 883 694 578

628

41

22 -6

+ = overaanbod

5

- = tekort

Tot slot 

Het is van belang om te beseffen dat de scenario’s Global Gateway en Duurzaamheid Troef een beleidsambitie in zich hebben. Wordt deze ambitie niet gerealiseerd, dan heeft dit consequenties voor de ontwikkeling van de ruimtevraag in de regio. Daarmee geven de scenario’s een bandbreedte aan waarbinnen de ruimtevraag zich naar verwachting zal ontwikkelen. Dit betekent ook dat het (lage) referentiescenario TM een mogelijk ontwikkelingsbeeld voor de MRA schetst.



Het planbod dient te worden afgestemd op de te verwachten vraag en daarbij de reserveringen voor het planaanbod af te stemmen op het meest gunstige toekomstscenario (MRA als Global Gateway). Op die manier kan ten alle tijden aan de eventuele economische vraag worden voldoen. De terreinen dienen gefaseerd te worden ontwikkeld, waarbij de feitelijke uitgifte wordt afgestemd op de actuele marktvraag.



Ongeacht volgens welk scenario de vraag zich ontwikkelt, is voor zowel bedrijventerreinen als kantoren de komende jaren sprake van een overaanbod. Naast een gedegen monitoring van de vraag is het zaak in te zetten op het uit de markt nemen/schrappen en faseren van plannen die nog niet in een vergevorderd stadium van uitvoering zijn. Op die manier kan, relatief eenvoudig, een beter evenwicht in vraag en aanbod worden ge-

4


realiseerd. Voor kantoren moet de aandacht zich daarbij in eerste instantie richten op het uit de markt nemen van 50% van de leegstand (bijna 1 miljoen m² bvo) die als niet courant aanbod wordt gezien. 

Wil de regio de verwachtingen zoals geschetst in het Global Gateway scenario kunnen inlossen dan dienen er keuzes te worden gemaakt. Deze keuzes spelen op twee niveaus: − Vanuit het streven naar een gezonde vraag-aanbodverhouding van bedrijventerreinen moet met name kritisch worden gekeken naar de ontwikkelingen in AlmereLelystad. Zelfs indien de Schaalsprong wordt gerealiseerd, is het (plan)aanbod veel te ruim. Dit terwijl in een aantal andere deelregio’s op termijn tekorten dreigen te ontstaan. − Bij kantoren is met name in de deelregio’s Amsterdam en Amstelland-Meerlanden sprake van een ongezonde marktsituatie die om een gerichte aanpak vraagt.


5

6


Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1

Aanleiding

Aansluitend bij de ambities van het Platform Regionaal Economische Stimulering (PRES) wil het Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam (Plabeka) de internationale concurrentiekracht van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) behouden en waar mogelijk versterken. Plabeka wil dit bewerkstelligen door middel van een adequaat werklocatiebeleid (kantoorlocaties, bedrijventerreinen en haventerreinen4). Belangrijk daarbij is inzicht in de ruimtebehoefte van deze werklocaties en een goede (jaarlijkse) monitoring daarvan. In 2005 is de laatste keer een raming opgesteld en vastgelegd in het Structuurschema Plabeka. Sindsdien heeft zich echter een aantal ontwikkelingen voorgedaan die ervoor zorgen dat nu opnieuw naar de match van vraag en aanbod van werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam moet worden gekeken: 





4

Eind 2005 is de nieuwe BedrijfsLocatieMonitor (BLM) van het CPB verschenen met de titel "Bedrijfslocatiemonitor; De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040". Op basis van vier lange termijn scenario’s is het mogelijk om tot 2040 vooruit te blikken voor verschillende (COROP-)regio’s, waaronder Groot-Amsterdam. Macro-economische trends kunnen sindsdien voor een lange periode worden geregionaliseerd. Deze publicatie kwam beschikbaar na de eerdere ramingen voor bedrijventerreinen en kantoren die in opdracht van Plabeka door de gemeente Amsterdam (DRO) in 2005 waren opgesteld. Ondanks het feit dat er in de jaren 2005-2008 sprake was van hoogconjunctuur, bleef de vraag naar bedrijventerreinen ver achter bij de ‘oude’ ramingen. Gebleken is dat de uitgifte op bedrijventerreinen zelfs lager was dan in het laagste scenario dat in 2005 was geraamd. De ruimtelijk-economische ontwikkeling van de mainport Schiphol speelt verder een belangrijke rol in de Metropoolregio Amsterdam. Met het verschijnen van de Ruimtelijk Economische Visie Schiphol 2009-2030 (REVS) afgelopen jaar is de koers voor de Schipholregio met daarin de focus op een aantal sterke clusters bepaald. Het Bestuursforum Schiphol wil nu op basis van deze clusteraanpak een hernieuwde raming van de vraag naar Schipholgebonden bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Dit vormt dan ook een belangrijk aandachtspunt binnen dit onderzoek.

Dit rapport gaat alleen in op de ruimtebehoefte van kantoren en bedrijventerreinen. Voor (zee) haventerreinen in het Noordzeekanaalgebied voldoet de raming die in 2007 is gemaakt nog.


7



Recent zijn er afspraken gemaakt tussen Rijk, provincies (IPO) en gemeenten (VNG) over een nieuwe aanpak van het bedrijventerreinenbeleid. In dit ‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020’ is afgesproken dat elke provincie haar behoefteraming en planning van nieuwe bedrijventerreinen actualiseert (minimaal) volgens het Transatlantic Marketscenario.

Een belangrijke notie tot slot is dat 3.000 wanneer wordt ingezoomd op de ontwikkeling van de werkgelegenheid, 2.500 één van de belangrijkste indicatoren 2.000 voor de ontwikkeling van de ruimte1.500 vraag, blijkt dat het extrapoleren van de werkgelegenheidsgroei in de periode 1.000 1993-2007 naar de toekomst toe een 500 veel rooskleuriger beeld laat zien dan 0 de werkgelegenheidsontwikkeling 2010 2020 2030 2040 volgens het Transatlantic Market- en TM GE Extrapolatie groei 1993-2007 het Global Economy scenario (TM en 5 GE) . Dat betekent dat zelfs in het meest optimistische GE-scenario de groei van de economie de komende jaren een stuk minder groot zal zijn dan in het verleden (zie figuur). Het voorgaande is voor Plabeka aanleiding geweest om een nieuwe raming voor (droge) bedrijventerreinen en kantoren in de Metropoolregio Amsterdam te laten opstellen.

1.2

Doelstelling en uitgangspunten

Plabeka heeft aan BCI gevraagd een kwantitatieve behoefteraming voor bedrijventerreinen en kantoren te maken die tevens meer inzicht geeft in de gevraagde ruimte en ruimtelijke kwaliteit van een aantal belangrijke economische clusters in de Metropoolregio. Voorliggend rapport van BCI is het resultaat hiervan. De doelstelling van dit onderzoek kan dan als volgt worden geformuleerd: 



5

8

Bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve (uitbreidings)vraag naar formele (droge) bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam tot 2040. De vraag naar solitaire bedrijfsruimten, niet zijnde kantoren, wordt niet geraamd. Bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve (uitbreidings)vraag naar kantoorruimte in de Metropoolregio Amsterdam tot 2040. Het gaat daarbij om de vraag naar kantoorruimte op zowel formele kantoorlocaties als ook solitaire kantoren.

Dit zijn twee van de vier lange termijn scenario’s van het CPB. Buck Consultants International



In beeld brengen van de mate waarin de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar droge bedrijventerreinen en kantoorruimte aansluit op het huidige aanbod (kwantitatief en kwalitatief).

Door Plabeka is een aantal uitgangspunten geformuleerd met betrekking tot de op te stellen behoefteraming: 





  

6 7

8

Basis voor de inschatting van de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling zijn de lange termijn scenario’s van het CPB (uit 2005). Zoals gezegd moet volgens afspraken in het kader van het Convenant Bedrijventerreinen in ieder geval het Transatlantic Market (TM) scenario in beeld moet worden gebracht. Plabeka stelt dat er naast dit TM-scenario tenminste twee andere toekomstscenario’s moeten worden ontwikkeld op basis van feitelijke trends en/ of beleid op het gebied van ruimtegebruik voor bedrijven. Binnen de Metropoolregio Amsterdam wordt eenzelfde onderscheid gemaakt in deelregio’s zoals dat ook in de Uitvoeringsstrategie Plabeka is gedaan, namelijk: − Almere + Lelystad6 − Amsterdam − Amstelland-Meerlanden − Zaanstreek-waterland − IJmond-Haarlem − Gooi- en Vechtstreek Voor de Metropoolregio Amsterdam als geheel wordt één raming gemaakt. Naderhand wordt de ruimtebehoefte ‘verdeeld’ over de zes deelregio`s7. De behoefteraming heeft betrekking op de periode 2010-2040 onder te verdelen in drie deelperiodes 2010-2020, 2020-2030 en 2030-20408. Plabeka vraagt een modelmatige raming om de regionale ruimtebehoefte van bedrijventerreinen en kantoren in de Metropoolregio in beeld te brengen. Niet alleen moet er inzicht komen in de kwantitatieve ruimtevraag, maar ook de kwalitatieve ruimtevraag (‘vanuit welke sectoren c.q. clusters komt de vraag voort en wat stellen zij voor eisen aan een vestigingslocatie’?) moet in beeld komen.

Lelystad maakt sinds 1 mei 2009 onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam. Er is bewust voor gekozen om niet modelmatig per deelregio afwijkende groeicijfers voor een cluster te berekenen. Het gaat om robuuste ramingen in meerdere scenario’s voor de hele Metropoolregio. Hierdoor wordt beter onderbouwd hoe een zogenaamde shift & share analyse er uit kan zien. Nu gebeurt dat vaak met onduidelijke onderbouwing al in het beginstadium van projecten. Gezien de discrepantie tussen vraag en aanbod in deelregio’s is het naderhand een beleidsdiscussie hoe de vraag naar bepaalde typen bedrijventerreinen en kantoren wordt toegedeeld aan de regio met voldoende plancapaciteit in het betreffende kwaliteitsprofiel. Om precies te zijn betekent 2010-2020 van 1 jan. 2010 tot 1 jan. 2020 (oftewel 31 dec. 2019), 2020-2030 betekent van 1 jan. 2020 tot 1 jan. 2030 (oftewel 31 dec. 2029) en 2030-2040 betekent van 1 jan 2030 tot 1 jan 2040 (oftewel 31 dec. 2039).


9

Reflectie op uitgangspunten Met alle bovenstaande uitgangspunten is in de raming rekening gehouden. De huidige uitvoeringsstrategie van Plabeka uit 2006 is gebaseerd op het hoogste economische groeiscenario (Global Economy). In voorliggende raming wordt nagegaan welk toekomstscenario, of welke bandbreedte, de toekomstige ruimtebehoefte van werklocaties in de Metropoolregio Amsterdam het beste weergeeft. Voor het eerst (in deze regio) is de ontwikkeling van economische clusters vertaald naar toekomstige ruimtebehoefte van zowel bedrijventerreinen als kantoren. BCI heeft de economie van de Metropoolregio Amsterdam afgebakend in een 11-tal economische clusters. Op basis van een kwantitatieve afbakening van economische data (bron: LISA) is de werkgelegenheid in deze zgn. MRA-clusters (op basis van gewogen gemiddelden) bepaald. Voor het inschatten van de toekomstige ruimtebehoefte heeft BCI gebruik gemaakt van haar eigen ramingsmodel PROVEST (‘Prognose ruimtebehoefte vestigingslocaties’). Met dit model kan de ruimtebehoefte vanuit de MRA-clusters worden geraamd voor meerdere scenario’s. Een toelichting op ons model staat in bijlage 1. Vanwege de specifieke (beleids)positie van Mainport Schiphol welke deze in de Metropoolregio (en daarbuiten) inneemt, heeft BCI naast de modelmatige raming een thematische aanpak gehanteerd om de ruimtebehoefte van Schipholgebonden bedrijven inzichtelijk te maken.

Methodiek en parameters De uitgangspunten en de gehanteerde methodiek van de raming wijken af van een eerdere raming die in 2005 door de gemeente Amsterdam (DRO) is opgesteld. De verschillen in de gehanteerde uitgangspunten worden nader toegelicht in bijlage 29. Bij het belangrijkste verschil, namelijk de verwachte economische ontwikkeling horende bij het TM en GE toekomstscenario van het CPB, wordt hier kort stilgestaan. Het aanzienlijke verschil in de werkgelegenheidsprognoses komt doordat de landelijke CPB scenario`s zijn geregionaliseerd (BLM, 2005) na publicatie van de DRO raming. De DRO raming is nog gebaseerd op de landelijke werkgelegenheidsprognoses met daarbovenop een regionale opslag per bedrijfstak10. Dit terwijl voorliggende raming gebaseerd is op geregionaliseerde werkgelegenheidsprognoses van het CPB11 en feitelijke regionale ruimtelijke en werkgelegenheidsontwikkelingen. De verschillende uitgangspunten horende bij het TM en GE toekomstscenario`s van het CPB zijn weergegeven in tabel 1.1.

9

10

11

10

Een nadere toelichting op de verschillen in uitkomsten tussen de verschillende ramingen (BCI, DRO, BLM) is in het kader van dit onderzoek niet aan de orde. Deze regionale opslag per bedrijfstak staat gelijk aan de bovengemiddelde regionale groei in de periode 1995-2005, waarbij elke sector volledig is toebedeeld aan of bedrijventerreinen, of kantorenlocaties. CPB, BedrijfsLocatie Monitor (2005), gemiddelde werkgelegenheidsontwikkeling Corop gebieden 20-24 en 40 (Metropoolregio Amsterdam). Buck Consultants International

Tabel 1.1

Verschil in werkgelegenheidsprognose (jaarlijkse groei t/m 2020)

DRO (2005) BLM (2005) BLM (2005) Actuele raming BCI 1) 2)

Regio 1) Noordvleugel Landelijk 1,2) Randstad Metropoolregio²)

TM 0.96% 0,30% 0,00% 0,18%

GE 1.47% 0,70% 0,50% 0,60%

Excl. Lelystad Het verschil tussen de raming voor de Randstad en die voor de Metropoolregio volgens het TM scenario (0% vs 0,18%) is met name een gevolg van een verschil in regio-afbakening.

Opvallend is dat de Metropoolregio in de BCI-raming een lagere economische groeiprognose laat zien dan landelijk. De door het CPB veronderstelde migratie vanuit de Randstad naar omliggende delen van Nederland ligt hieraan ten grondslag. De voorliggende raming gaat ook uit van een lagere groei dan de DRO-raming uit 2005. De opzet van de raming zoals deze door BCI is gehanteerd, wordt nader toegelicht in hoofdstuk 2.

Proces BCI heeft ervoor gekozen om de behoefteraming en de match van vraag en aanbod van bedrijventerreinen en kantoren in de Metropoolregio Amsterdam op een heldere en interactieve manier uit te voeren. Het proces rond deze behoefteraming is intensief begeleid door een werkgroep, waarvan onder andere de provincies Noord-Holland en Flevoland en de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer deel uitmaakten (voor samenstelling werkgroep zie bijlage 10). Er is zes keer constructief overleg gevoerd met de werkgroep over uitgangspunten en uitkomsten van de behoefteraming. Gedurende het traject heeft een viertal workshops plaatsgevonden met vertegenwoordigers van gemeenten, deelregio’s en provincies in de Metropoolregio. Twee workshops zijn MRAbreed georganiseerd: de eerste over de uitgangspunten voor de raming en de tweede over de concept-resultaten. De overige twee workshops waren gericht op de Schipholgebonden raming: met een aantal meer specifieke aan Schiphol gelieerde organisaties is gediscussieerd over REVS clusters, afbakening daarvan en de keuze van uitgangspunten. Medio november 2009 heeft BCI een presentatie gegeven van de conceptresultaten tijdens het DO PRES (Directeuren Overleg Platform Regionaal Economische Structuur). Dit overleg werd bijgewoond door directeuren van gemeenten in de Metropoolregio en de provincies Noord-Holland en Flevoland. Tot slot zijn ambtelijk de MRA-gemeenten eveneens intensief betrokken bij het onderzoek, onder andere bij het fine-tunen van aanbodgegevens.


11

1.3

Leeswijzer

De rapportage is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de drie toekomstscenario’s waarbij de verschillen in uitgangspunten helder worden toegelicht. Hoofdstuk 3 geeft de resultaten van de vraagraming voor bedrijventerreinen volgens drie scenario’s weer waarbij tevens een match van vraag en aanbod plaatsvindt. In hoofdstuk 4 staan de resultaten voor kantoren beschreven. In hoofdstuk 5 wordt uitvoerig ingegaan op de ruimtevraag voor Schipholgebonden activiteiten. In hoofdstuk 6 staan onze conclusies en (beleids)aanbevelingen voor de Metropoolregio samengevat. Het rapport kent een groot aantal bijlagen waarin meer in detail wordt ingegaan op de methodiek, de uitgangspunten, het aanbod van bedrijventerreinen en kantoren (kwantitatief en kwalitatief) en de resultaten van een aantal gevoeligheidsanalyses. In deze gevoeligheidsanalyses worden de effecten op de ruimtevraag van een aantal specifieke ontwikkelingen in beeld gebracht.

12


Hoofdstuk 2

Methodiek, uitgangspunten en scenario’s

In dit hoofdstuk wordt de opzet van de raming beschreven. Naast de methodiek wordt ingegaan op de regiospecifieke (model)parameters en de inhoud van de drie mogelijke toekomstscenario’s. Van belang hierbij is dat de scenario’s een zo goed mogelijk beeld van de toekomst schetsen en een bandbreedte laten zien waartussen de ruimtevraag zich waarschijnlijk zal bevinden. Tegelijkertijd dienen de scenario`s onderling voldoende onderscheidend te zijn zodat de verschillen in ruimtebehoefte – en dan met name de oorzaken daarvan – helder zijn.

2.1

Methodiek vraagraming

Doel van het onderzoek is het ramen van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen en kantoren. Beide markten verschillen van elkaar. De bedrijventerreinenmarkt betreft het uitgeven van kavels (grondoppervlakte), gemeten in netto hectares. Bij de kantorenmarkt gaat het daarentegen om de ruimtebehoefte naar gebouwoppervlakte, gemeten in m² bruto vloer oppervlakte (bvo). De ruimtebehoefte voor zowel bedrijventerreinen en kantoren is afhankelijk van twee typen ruimtevraag: de uitbreidingsvraag en de vraag door onttrekking. Deze ruimtevraag kan vervolgens aan de aanbodzijde worden geaccommodeerd door uitgifte van terreinen/ nieuwbouw van kantoren of door invulling van de leegstand (zie ook bijlage 3). Specifiek aandachtspunt vormt de negatieve uitbreidingsvraag in bepaalde clusters die het gevolg is van negatieve werkgelegenheidsontwikkelingen. Een negatieve ontwikkeling van de werkgelegenheid (voor bijvoorbeeld reguliere productie) zal modelmatig gezien doorwerken in een negatieve uitbreidingsvraag. Deze modelmatige negatieve vraag is weggenomen (uitkomst = 0) aangezien een negatieve ontwikkeling in de werkgelegenheid niet direct leidt tot het afstoten van terreinen/panden. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen als kantoren, waarbij in de praktijk blijkt dat door de kantorenmarkt sneller op dit soort ontwikkelingen kan worden geanticipeerd. Hier is sprake van een huurdersmarkt met minder langlopende verplichtingen, terwijl de bedrijventerreinenmarkt gekenmerkt wordt door veel eigenaren/gebruikers. Voor inzicht in de omvang van de negatieve ruimtevraag wordt verwezen naar bijlage 4.


13

Afhankelijk van de keuze voor een specifiek toekomstscenario (zie paragraaf 2.3) kan de totale ruimtevraag voor bedrijventerreinen en kantoren variëren. De keuze voor een scenario heeft zowel invloed op de uitbreidingsvraag als op de vraag door onttrekking. Voor een uitvoerige toelichting op de methodische verschillen in de raming tussen bedrijventerreinen en kantoren wordt verwezen naar bijlage 4. De ruimtebehoefte wordt modelmatig met behulp van Provest geraamd op basis van 10 parameters, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen reguliere parameters en scenario afhankelijke parameters (tabel 2.1).

Tabel 2.1

Twee typen (model)parameters Regulier 1

Economische clusters

x

2

Werkgelegenheid basisjaar

x

3

Werkgelegenheidsontwikkeling

4

Verhuisintensiteit

x

5

Hergebruik

x

6

Locatievoorkeur

Scenario afhankelijk

x

x 1)

7

Terreinquotiënt/kantoorquotiënt

8

Intensivering ruimtegebruik

x

9

Filter lage milieucategoriën

x

10

Vraag door onttrekking

1)

Beleidsmatige inzet op intensief ruimtegebruik leidt uiteindelijk tot een lagere quotient en is om die reden indirect scenario afhankelijk.

x

x

(x)

x

Paragraaf 2.2 gaat nader in op de regiospecifieke invulling van de 7 reguliere parameters, waarna in paragraaf 2.3 de opbouw van de toekomstscenario`s aan de hand van de 3 scenarioafhankelijke parameters wordt toegelicht. Voor een overzicht van de gehanteerde modelparameters (uitgangspunten) in detail wordt verwezen naar bijlage 4. Tot slot van deze paragraaf is het belangrijk om op te merken dat onder de voorliggende ramingen aannames liggen die gebaseerd zijn op feitelijke, actuele ontwikkelingen in de regio. De aannames en uitgangspunten voor de scenario’s, die in het vervolg van dit hoofdstuk worden toegelicht, zijn opgebouwd uit en getoetst aan de regionale context waardoor uitkomsten van de raming een hoge mate van betrouwbaarheid kennen. Het kan echter zinvol zijn om de effecten van bepaalde (afwijkende) beleidskeuzes en uitgangspunten ook zichtbaar te maken. Het effect hiervan is doorgerekend in een aantal zogenaamde gevoeligheidsanalyses. Het resultaat van de diverse uitgevoerde gevoeligheidsanalyses is weergegeven in bijlage 9.

14


2.2

Regiospecifieke (model)invulling

In deze paragraaf wordt de invulling van de 7 reguliere parameters, zoals weergegeven in tabel 2.2, nader toegelicht.

Tabel 2.2

Overzicht van de 7 reguliere (model)parameters Toelichting 1


2 3

Werkgelegenheid basisjaar Verhuisintensiteit

4

Hergebruik

5

Locatievoorkeur

6

Terreinquotiënt / Kantoorquotiënt Vraag door onttrekking

7

Eenheid

Onderverdeling van de gehele economie aantal banen (> 12 in een aantal (beleidsmatig interessante) uur/week) clusters Werkgelegenheid in 2010 aantal banen (> 12 uur/week) Verplaatsing tussen werklocaties % van de werkgelegenheid Hergebruik van achterblijvend terrein na % efficiëntie t.o.v. huidiverplaatsing ge situatie Voorkeur van bedrijven voor een type % van de werkgelegenlocatie heid Ruimtegebruik van bedrijven aantal m² per baan (kantoren in m² bvo) Ruimtevraag die ontstaat door functieaantal ha netto bedrijvenwijziging terrein aantal m² bvo kantoren

Ad 1 Economische clusters Een belangrijk uitgangspunt voor de regiospecifieke invulling van de scenario’s is een passende onderverdeling van het ruimtevragende bedrijfsleven in een aantal voor de Metropoolregio relevante economische clusters. Vanuit het vigerend beleid, zijn de ‘stuwende’ clusters van het REVS (10 clusters) en de MRA (5 clusters) geaggregeerd tot in totaal 11 clusters, inclusief een 6-tal ‘verzorgende clusters’. Gezamenlijk wordt hiermee de totale economie van de Metropoolregio afgedekt (zie figuur 2.2). De economische clusters zijn afgebakend in 5 cijferige Standaard BedrijfsIndeling (SBI) codes. Door de clusterafbakening te koppelen aan 5 cijferige LISA gegevens zijn we in staat geweest zo nauwkeurig mogelijk de juiste economische activiteiten aan het desbetreffende cluster toe te delen. Voor een aantal clusters, waaronder de creatieve sector, ICT, financiële cluster en toerisme & leisure is dezelfde afbakening gebruikt als bij de Economische Agenda AMA. Om dubbeltellingen te voorkomen, wordt elke SBI-code aan slechts één cluster toegekend. Hierin zijn de stuwende clusters leidend.


15

Figuur 2.1 Overzicht stuwende en verzorgende economische clusters Metropoolregio Amsterdam

Reguliere productie Toerisme & Leisure

Financiële cluster

Overheid, onderwijs cultuur en sport

ICT

Zakelijke diensten

Kennistechnologie

Consumenten diensten

Creatieve sector

Logistiek

Zorg Bron: BCI

Ad 2 Werkgelegenheid basisjaar De werkgelegenheid in het basisjaar is per economisch cluster vastgesteld op basis van werkgelegenheidbestanden van de provincies Noord-Holland en Flevoland. De provinciale werkgelegenheidsbestanden zijn afgeleid uit het LISA vestigingenregister (zie tekstkader). De werkgelegenheid per begin 2008 komt voor de gehele MRA neer op 1,12 miljoen banen (> 12 uur/week). Actuelere gegevens ontbreken. De uitgangssituatie voor 2010, het basisjaar van de raming, is gezien het huidige economische situatie hieraan gelijk verondersteld. LISA vestigingenregister LISA is een databestand met gegevens over alle vestigingen in Nederland waar betaald werk wordt verricht. De kerngegevens per vestiging hebben een ruimtelijke component (adresgegevens) en een sociaaleconomische component (werkgelegenheid en economische activiteit). Door de landelijke dekking kan dit bestand worden beschouwd als het basisbestand voor sociaal-economisch en ruimtelijk onderzoek. Van elk willekeurig geografisch niveau en van elke activiteit kan bijvoorbeeld de werkgelegenheids-(ontwikkeling) in beeld worden gebracht. LISA werkgelegenheidsinformatie onderscheidt zich op meerdere aspecten van CBS cijfers. Het schaalniveau waarop LISA gegevens levert (tot op individueel vestigingenniveau) is veel lager dan bij het CBS. Verder registreert het CBS cijfers over werknemers, terwijl LISA banen registreert. Zelfstandigen (een steeds groter wordende groep) zijn niet in de statistieken van het CBS verwerkt.

Ad 3 Verhuisintensiteit De verhuisintensiteit geeft het jaarlijks aantal verplaatsingen van bedrijven, in termen van werkgelegenheid, tussen bedrijventerreinen weer. Deze verhuisintensiteit wordt berekend als percentage van de totale werkgelegenheid. Uitgangspunt zijn de verhuisintensiteiten per cluster zoals op basis van feitelijke ontwikkelingen vastgesteld in een eerdere raming voor Groot-Amsterdam. In totaal komt dit voor de MRA neer op een jaarlijkse verplaatsing van 2,8% van de werkgelegenheid tussen bedrijventerreinen. De verhuisintensiteit voor kanto-

16


ren is hieraan (impliciet) gelijk gesteld, maar dit heeft verder geen gevolgen voor de ruimtevraag aangezien het hergebruik (zie punt 4) voor kantoren 100% is. Dit is conform de recente publicatie van het Planbureau voor Leefomgeving (PBL, 2009), welke uitgaat van bovengemiddelde verhuisdynamiek in de Randstad, en een gemiddelde verhuisintensiteit van 2,4% in Nederland.

Ad 4 Hergebruik Het hergebruik heeft in deze raming uitsluitend betrekking op het niet volledig invullen van een bestaande kavel (in termen van werkgelegenheid) bij de verplaatsing van bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Uitgangspunt is dat de achterblijvende kavels door de 2e gebruiker minder ruimte-efficiënt benut wordt, aangezien ze specifiek door de eerste gebruiker zijn ingericht. Vastgehouden is aan een inefficiëntie van 15% voor de eerste periode (dus 85% hergebruik) en 10% voor de vervolgperiodes (dus 90% hergebruik), dit conform eerdere ramingen met PROVEST. Deze inefficiëntie bij hergebruik is niet van toepassing op kantoren (hergebruik = 100%), aangezien deze ruimten een meer uniformere indeling kennen dan bijvoorbeeld fabriekshallen en productieruimten.

Ad 5 Locatievoorkeur De locatievoorkeur geeft de verdeling van de werkgelegenheid naar type locatie weer. In onze raming is de locatievoorkeur voor bedrijventerreinen en kantoorlocaties regiospecifieke vastgesteld op basis van de provinciale werkgelegenheidsbestanden. Per cluster is bepaald, welk aandeel van de werkgelegenheid gevestigd is op bedrijventerreinen en welk aandeel op kantoorlocaties en solitaire kantoren. Voor de Metropoolregio Amsterdam blijkt 20% van de werkgelegenheid gevestigd te zijn op bedrijventerreinen, dit terwijl het landelijke gemiddelde ligt op zo`n 33% (CPB, 2005). Het aandeel werkgelegenheid op formele kantoorlocaties in de MRA is met 24%, tegenover landelijk 20%, relatief groot (bron: BLM, 2005). Voor de solitaire kantoren is er geen gedetailleerde informatie beschikbaar. Wel is bekend is dat er momenteel sprake is van een min of meer gelijke omvang van beide typen kantoorlocaties (en de onderliggende clusterverdeling) in de Metropoolregio12. De locatievoorkeur voor solitaire kantoren is dan ook gelijk verondersteld (24%) als die voor formele kantoorlocaties (zie tabel 2.3)13. Op overige locaties zoals winkelcentra, detailhandelslocaties en binnenstedelijke bedrijvenstrips is 32% van de werkgelegenheid gevestigd.

12 13

Kantorenmonitor B.V. Het onderscheid in formele en solitaire kantoren is alleen relevant voor het bepalen van de locatievoorkeur voor kantoren. In het vervolg van de raming wordt dit onderscheid niet meer specifiek gehanteerd en wordt dus uitgegaan van een locatievoorkeur van 48% voor kantoren.


17

Tabel 2.3

Locatievoorkeur voor Metropoolregio Amsterdam (banen > 12 uur/week)

Bedrijventerreinen 20%

Kantoren Formeel Solitair 24% 24%

Overige locaties 32%

In de MRA wordt, ondanks verschillende trends die op een verandering in toekomstige locatievoorkeuren kunnen duiden (o.a. verkantorisering op bedrijventerreinen, functiemenging wonen-werken en een toenemend aandeel van perifere detailhandel op bedrijventerreinen), vastgehouden aan de huidige mix van locatievoorkeuren. Met de daarbij passende beleidsaandachtspunten dat er een striktere scheiding dan voorheen wordt gehanteerd tussen bedrijventerreinen en kantoorlocaties, alsmede terughoudendheid bij de winkelontwikkeling op formele locaties.

Ad 6 Terreinquotiënt/kantoorquotiënt De terreinquotiënt/kantoorquotiënt geeft het gemiddeld ruimtegebruik per baan. De basis voor het vaststellen van de terreinen kantoorquotiënten per cluster vormen de quotiënten per bedrijfstak voor de Randstad, uit de BedrijfsLocatieMonitor (CPB, 2005). Zeven van de elf clusters komen in deze bedrijfstakken terug, voor de vier meer specifieke clusters is de terreinen kantoorquotiënt bepaald op basis van hun werkgelegenheidsaandeel binnen de verschillende BLM-bedrijfstakken. Deze sectorspecifieke terreinen kantoorquotiënten zijn vervolgens bijgesteld aan de hand van een regionale ijking. Het modelmatige ruimtebeslag van de huidige werkgelegenheid per type locatie is daarmee afgestemd op het feitelijk reeds uitgegeven oppervlakte. De reeds uitgegeven oppervlakte is afgeleid uit de monitor bedrijventerreinen en kantoren van de Provincie Noord-Holland, aangevuld met gegevens van Lelystad en Almere. Voor de Metropoolregio komt de geijkte quotiënt neer op gemiddeld 168 m² per baan op bedrijventerreinen en gemiddeld 24 m² bvo per baan bij kantoren. De dynamiek in de terreinen kantoorquotiënten is naar de toekomst naar verwachting beperkt, met uitzondering van stijging van de industriële bedrijfstakken, de groothandel en het transport (CPB, 2005). Door stijging van de arbeidsproductiviteit, functieniveaus en kwaliteitseisen neemt het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer toe. Door nieuwe technologieën, concepten (telewerken, desksharing, dubbelgebruik, ondergronds bouwen) neemt de gemiddelde ruimtegebruik per werknemer af. Per saldo verwachten we tot 2040 een lichte stijging van de terreinquotiënt in de clusters reguliere productie en logistiek. Voor de overige clusters en voor kantoren is een gelijkblijvende quotiënt verondersteld. Wel is er in de beleidsrijke scenario`s sprake van een intensivering van het ruimtegebruik, o.a. als gevolg van beleidsmatige inzet op meer thuiswerken etc. (‘het nieuwe werken’). Deze ontwikkeling is apart doorgerekend en heeft indirect een reducerende werking op de feitelijke terrein-/ kantoorquotiënt.

18


Ad 7 Vraag door onttrekking De vraag door onttrekking is de ruimtevraag die ontstaat als gevolg van onttrekking, ofwel functiewijziging/transformatie van werklocaties. De rekenmethodiek voor de vraag door onttrekking verschilt tussen bedrijventerreinen en kantoren. De vraag door onttrekking is bij bedrijventerreinen gebaseerd op een feitelijke inventarisatie van de huidige transformatieplannen, zoals aangeleverd door de betrokken gemeenten. Voor de gehele Metropoolregio beslaan de transformatieplannen een bedrijventerreinoppervlakte van 340 hectare netto. Bij de verdeling van deze transformatieplannen over tijd wordt uitgegaan van een fasering waarbij 75% van de omvang gerealiseerd wordt in de eerste periode en 25% in de tweede periode. Voor de derde periode 2030-2040 zijn nog geen plannen bekend. Hier is uitgegaan van een gelijke omvang als in de tweede periode. Bij de doorberekening van de transformatieplannen naar de vraag door onttrekking wordt gecorrigeerd voor de leegstand en met woningen mengbare bedrijven op de te transformeren terreinen. Immers, enkel de aanwezige niet met woningen mengbare bedrijvigheid dient elders, op een vergelijkbare locatie, te worden gefaciliteerd. De gemiddelde omvang van de leegstand in combinatie met ‘mengbare’ bedrijven op de te transformeren bedrijventerreinen wordt geschat op 33%. Dit betekent dat 66% dient te worden geherhuisvest en derhalve leidt tot een additionele ruimtevraag.

Tabel 2.4

Vraag door onttrekking: bedrijventerreinen (in netto hectare) 2010 Inventarisatie transformatieplannen

2010-2020

2020-2030

2030-2040

340

Transformatieopgave per periode

255

85

85


170

57

57

Bron: gemeenten Noord-Holland, Flevoland, bewerking BCI

In tegenstelling tot de situatie bij bedrijventerreinen is het niet mogelijk de onttrekking van kantoren op basis van beschikbare plannen te inventariseren om de eenvoudige reden dat deze plannen niet bekend zijn en/of gewoonweg nog niet zijn. De vraag door onttrekking bij kantoren is daarom, naast onttrekking als gevolg van functiewijziging, gebaseerd op de veroudering en daarmee samenhangende vervanging van het in gebruik zijnde vastgoed14. Dit aangezien de levensduur van een kantoorpand beperkt is en het vastgoed na een bepaalde periode niet meer aansluit bij de wensen van de kantoorgebruiker. De vervanging van kantoorpanden wordt geraamd op jaarlijks gemiddeld 1,75% van het huidige kantoorgebruik. Hierbij wordt impliciet uitgegaan van een gelijke verdeling over bouwjaren en een gemiddelde levensduur van 55-60 jaar (STEC, 2007). Uitzondering hierop vormt de regio Almere/Lelystad, dat gezien de “recente” inpoldering, een aanzienlijk jonger kantoorareaal 14

Het huidige kantoorgebruik van de MRA exclusief Almere-Lelystad betreft 10,7 miljoen vierkante meter bvo en inclusief Almere-Lelystad betreft het huidige kantoorgebruik van de MRA 11,3 miljoen vierkante meter bvo (bron: Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka 2009 & GVV Lelystad, 2006)


19

kent. Voor deze regio, is uitgegaan van een ingroeipad met geen vervanging in de 1e periode, de helft van de geraamde vervangingsrvaag in de tweede periode, en volledige vervanging (1,75% van het huidige kantoorgebruik) in de 3e periode. De vervanging van kantoren leidt niet één op één tot ruimtevraag. De vervanging gebeurt namelijk (naast onttrekking) grotendeels door vervanging van panden door sloopnieuwbouw op dezelfde locatie, mits de locatie nog voldoet als kantorenlocatie. Uitgangspunt voor deze raming is dat 80% van de te vervangen kantoren op eigen terrein wordt herbouwd15. Hierin zit duidelijk een stevige beleidsambitie ingebouwd, aangezien wordt gesteld dat 80% van de kantoorlocaties goed genoeg is om tot herontwikkeling over te gaan en nieuwbouw op te plegen16. In tabel 2.5 is de (geschatte) vervanging van kantoren en daarmee samenhangende vraag door onttrekking weergegeven.

Tabel 2.5

Vervanging kantoren (x 1.000 m² bvo) 2010-2020 1.871

2020-2030 1.925

2030-2040 1.979

- waarvan herontwikkelingsopgave (80%)

1.497

1.540

1.583

- waarvan (vraag door) onttrekking (20%)

374

385

396

Vervanging kantoren

De herontwikkelingsopgave wordt niet meegenomen in de ruimtevraag van kantoren. Wel dient de Metropoolregio Amsterdam rekening te houden met een herontwikkelingsopgave voor kantoren van circa 1,5 miljoen m² bvo per decennium. De bovengenoemde vraag door onttrekking van kantoorpanden betreft de lange termijn vervanging van het in gebruik zijnde kantoorareaal. Aangezien deze vervanging elders (in nieuwe plannen) plaatsvindt, dient de regio ook rekening te houden met een transformatieopgave van circa 400.000 m² bvo per decennium. Deze opgave komt bovenop de transformatieopgave die er nu al ligt voor de reeds aanwezige structurele leegstand.

2.3

De scenario’s: basis voor een bandbreedte

We maken een inschatting van de toekomstige ruimtevraag van bedrijventerreinen en kantoren op basis van drie toekomstscenario’s. In elk van de scenario’s vormt de huidige situatie in de regio (voor wat betreft de huidige werkgelegenheid, verhuisintensiteit, hergebruik, locatievoorkeuren en terreinquotiënten) het uitgangspunt. De scenario’s zien er als volgt uit: 15 16

20

Expert-opinion in afstemming met de werkgroep Plabeka. In bijlage 8 is weergegeven wat het betekent voor de ruimtevraag indien deze beleidsambitie niet wordt gerealiseerd. Buck Consultants International



Het eerste scenario dat we hanteren is het referentiescenario. Dit scenario gaat uit van een dynamiek in de werkgelegenheid op basis van het Transatlantic Market (TM) scenario voor de regio, en de ontwikkeling van locatievoorkeur en terreinquotiënt, verhuisintensiteit en hergebruik op basis van een regionale inschatting. We hanteren dit in als basisscenario. Op verzoek van de werkgroep Plabeka is ook de ontwikkeling van de ruimtevraag volgens het Global Economy scenario (GE) in beeld gebracht. Daarbij is het goed om te beseffen dat, vergelijkbaar met de doorrekening van het TM-scenario, alleen de groeicijfers van het CPB zijn gehanteerd bij het bepalen van de ruimtevraag. De overige parameters als terreinen kantoorquotiënten en locatievoorkeur zijn op basis van een regionale inschatting. We spreken in de tabellen dan ook van het referentiescenario GE. Daarnaast onderscheiden we twee scenario’s die een andere ontwikkeling van de ruimtevraag in de Metropoolregio laten zien.



In het Global Gateway scenario wordt de internationale kracht van de Metropoolregio Amsterdam behouden en waar mogelijk versterkt. Dit is conform de REVS 2009-2030 en de MRA-conferentie 2009 waarin de regio internationaal wordt neergezet als ‘Global Business Gateway’. Uitdagingen zijn er daarbij legio: focus op kennis & innovatie (incl. duurzaamheid en toptalent), aansluiting onderwijs – arbeidsmarkt, ruimte & bereikbaarheid, marketing, acquisitie én exportbevordering en tot slot ‘good governance’. Als regio maak je keuzes, bijvoorbeeld waarin je echt wilt excelleren en waarin je ‘gewoon verder wilt doorgroeien’. Door kansen in de MRA te verzilveren, versterk je als regio je concurrentiepositie en kun je je in (inter)nationaal perspectief onderscheiden (lees: harder groeien dan gemiddeld) in een groot aantal economische clusters. Deze groei is niet vanzelfsprekend, en is enkel haalbaar indien hier beleidsmatig sterk op wordt gestuurd. Voor ons scenario betekent dit specifiek het volgende: − de werkgelegenheid ontwikkelt zich volgens het ‘hoge groeiscenario’ Global Economy; − additioneel groeit een aantal stuwende clusters harder dan gemiddeld. Het gaat om de creatieve sector, ICT, kennistechnologie, toerisme & leisure en het financiële cluster; − additioneel neemt de werkgelegenheid meer toe als gevolg van Schaalsprong Almere; − er is sprake van een lichte intensivering van het ruimtegebruik



In het Duurzaamheid Troef scenario wordt optimaal ingezet op duurzaamheid, zoals bijvoorbeeld Cradle to Cradle, intensief ruimtegebruik, en behoud en hergebruik van bestaande gebouwen. Bedrijven en kantoren gaan effectiever met nieuw in gebruik genomen ruimte om, streven naar meer duurzaamheid binnen het bedrijfsproces en leveren ‘last but not least’ een belangrijke bijdrage aan een efficiëntere bedrijfsvoering. Deze mogelijke beleidsimpulsen worden in dit scenario vertaald waarbij, meer dan in het verleden, ingezet wordt op intensief ruimtegebruik en hergebruik van locaties. De economische groei (werkgelegenheidsontwikkeling) is in dit scenario gelijk aan het Global Gateway scenario. Wel is in het Duurzaamheid Troef scenario sprake van sterkere intensivering van het ruimtegebruik en wordt uitbreidingsvraag van bedrijven met een lage milieucategorie (milieucategorie 1) niet gefaciliteerd op bedrijventerreinen.


21

Het is van belang om te beseffen dat de scenario’s een beleidsambitie in zich hebben. Wordt deze ambitie niet ingelost, dan heeft dit consequenties voor de ontwikkeling van de ruimtevraag in de regio. Daarmee geven de scenario’s een bandbreedte aan waarbinnen de ruimtevraag zich naar verwachting zal ontwikkelen.

Differentiatie scenario afhankelijke parameters De invulling van de drie scenario afhankelijke parameters, zoals weergegeven in tabel 2.6, wordt nader toegelicht.

Tabel 2.6

Overzicht van de 3 scenario afhankelijke (model)parameters Parameter

Toelichting

1


Toekomstprognose van de economische ontwikkeling (incl. beleidsambities ‘stuwende clusters’ en Schaalsprong Almere), uitgedrukt in de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling.

2


Percentage van de uitbreidingsvraag die niet gerealiseerd hoeft te worden door beleidsmatig in te zetten op intensivering van het ruimtegebruik.

3

Filter lage milieucategorieën

Het deel van de uitbreidingsvraag dat voortkomt vanuit bedrijvigheid in milieucategorie 1 welke beleidsmatig niet op bedrijventerreinen wordt gefaciliteerd, maar bijvoorbeeld in een woonmilieu of gemengd milieu. Dit speelt niet bij kantoren.

Ad 1 Werkgelegenheidsontwikkeling De werkgelegenheidsontwikkeling is een belangrijke parameter in de scenario’s. In het referentiescenario wordt de ontwikkeling van de werkgelegenheid gebaseerd op het TM scenario, zoals dat in de BLM is opgenomen (CPB, 2005). In dit scenario is tot 2020 nog een lichte groei van de werkgelegenheid zichtbaar maar daarna is er feitelijk sprake van een negatieve groei. Voor de scenario’s Global Gateway en Duurzaamheid Troef – die beide een gelijke groeiontwikkeling kennen – wordt uitgegaan van een aanzienlijk hogere groei van de werkgelegenheid. De basis vormt hiervan vormt het hogere GE groeiscenario van het CPB17, omdat deze scenario’s beiden de ambitie hebben om de internationale kracht van de Metropoolregio Amsterdam te behouden en waar mogelijk te versterken. Daar bovenop wordt uitgegaan van een tweetal belangrijke (beleids)impulsen, namelijk:

17

22

In alle drie de scenario’s nemen we de werkgelegenheidsontwikkeling in de Corop gebieden 20-24 en 40 (dit staat gelijk aan de Metropoolregio Amsterdam). Buck Consultants International



Keuze voor een aantal economische clusters waarin de Metropoolregio wil excelleren − vijf stuwende clusters (creatieve sector, ICT, kennistechnologie, toerisme&leisure, financiële cluster) groeien gemiddeld harder dan volgens het GE scenario; − op basis van de levenscyclusfase van het cluster en de omvang van het internationale segment binnen de Randstad is de ‘extra’ groei voor elk van de vijf clusters bepaald; − in de periode 2010-2020 gaat het om een ‘extra’ groei van 1% tot 3%, afhankelijk van een expertmatige inschatting van de groeikansen - variërend van een beperkt tot een groot effect - per cluster (zie ook bijlage 4, onderdeel C). − beleidsgestuurde groei is echter eindig. Daarom is in de tweede en derde periode (tot 2040) uitgegaan van een halvering van de extra werkgelegenheidsgroei ten opzichte van de voorgaande periode.



De Schaalsprong Almere − het gaat in de Schaalsprong die een afspraak is tussen Almere en rijk om een groei met 100.000 banen in de periode tot 203018; − deze banen zijn opgebouwd uit 50% autonome groei bestaande bedrijvigheid en bevolking, 10% als gevolg van ontwikkeling van eigen pieken in Almere en 40% overloop vanuit de overige deelregio’s binnen de Metropoolregio (binnenregionale verplaatsing)19; − de 40% binnenregionale verplaatsing (overloop vanuit MRA) leidt niet tot additionele ruimtevraag voor de MRA. Deze verplaatsing binnen de regio is tevens reeds verwerkt in het GE-scenario van de BLM. De additionele groei voor de MRA bedraagt dan ook de resterende 60.000 banen (60%); − de 60.000 banen additionele groei door de schaalsprong is bij de modelinvoer als volgt verdeeld: 30.000 in de periode 2010-2020 (=28% v/d totale werkgelegenheidsgroei) en 30.000 in de periode 2020-2030 (=47% van de totale werkgelegenheidsgroei); − de 60.000 extra banen in de MRA is doorvertaald naar clusters op basis van de huidige sectorverdeling in de regio. Dit betekent derhalve ook dat een deel van de werkgelegenheid als gevolg van de Schaalsprong terechtkomt in clusters waar voor de gehele MRA een krimp van de werkgelegenheid wordt voorzien (o.a. reguliere productie). Bij de clusters waar deze krimp zich naar verwachting voordoet, achten wij de ambitie van de Schaalsprong niet reëel. Anders gesteld; het is in onze optiek niet reëel om te veronderstellen dat de Schaalsprong wel tot een positieve ontwikkeling van de werkgelegenheid in de reguliere productie leidt. Vergelijkbaar met de ontwikkeling in de MRA en de andere deelregio’s wordt voor deze specifieke clusters dan ook uitgegaan van een nulgroei.

18

Wij achten het erg ambitieus om de Schaalsprong volledig te realiseren. Op verzoek van de werkgroep is vastgehouden aan de regionale ambitie van 100.000 banen in de periode tot 2030. Procentuele verdeling van banen gebaseerd op diverse recente onderzoeken (2008 en 2009) die BCI in het kader van de ontwikkeling van de Schaalsprong heeft uitgevoerd (o.a. Economische visie Almere Inc).

19


23

Op dit moment zijn er in de Metropoolregio Amsterdam ruim 1,1 miljoen (fulltime) banen. De impact van de CPB lange termijn scenario’s en de twee scenario’s die in deze raming zullen worden doorgerekend (Global Gateway en Duurzaamheid Troef) op de werkgelegenheidsontwikkeling staan in tabel 2.7. Tabel 2.7

Werkgelegenheidsontwikkeling volgens vier scenario’s (aantal banen x 1.000 > 12 uur) 2010

TM = ref.

Absoluut 1,127

2010-2020 Absoluut Groeivoet (10 jaar) per jaar + 20,3 0,18%

2020-2030 Absoluut Groeivoet (10 jaar) per jaar - 34,2 -0,30%

2030-2040 Absoluut Groeivoet (10 jaar) per jaar - 17,9 -0,16%

GE

1,127

+ 69,9

0,60%

+ 31,2

0,26%

+ 40,1

0,32%

GG & DT

1,127

+ 105,9

0,90%

+ 64,3

0,51%

+ 41,6

0,32%

Bron: CPB, (deels) bewerkt door BCI

Uit tabel 2.7 blijkt dat er in alle scenario’s sprake is van een groei van de werkgelegenheid in de eerste periode (tot 2020). De groei na 2020 zwakt in alle scenario`s behoorlijk af. Dit is met name een gevolg van ontwikkelingen in de omvang en samenstelling van de bevolking. In het laagste scenario (TM) is er na 2020 zelfs sprake van een negatieve groei van de werkgelegenheid. Het CPB gaat er vanuit dat voor de periode na 2030 de negatieve groei minder sterk zal zijn. Hierdoor is er voor de periode 2030-2040, vergeleken met de periode 2020-2030, sprake van een positievere ontwikkeling van de werkgelegenheid. Zoals in hoofdstuk 3 en 4 zal blijken, vertaalt dit zich in een aantal deelregio’s binnen de MRA in een (enigszins) hogere ruimtevraag in de laatste deelperiode. Vergelijken we de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling met de historische groei van de werkgelegenheid, dan ligt deze in alle scenario’s een stuk lager dan in de periode 19932007: toen was het gemiddeld 2,7% per jaar (CBS, 2009). De verwachte werkgelegenheidsgroei is het sterkst in de scenario`s Global Gateway (GG) en het Duurzaamheid Troef (DT). Zoals eerder aangegeven komt dit omdat deze gebaseerd zijn op het hogere GE scenario, met additioneel banen voor stuwende clusters en het realiseren van de Schaalsprong Almere. De opbouw van deze drie elementen binnen de totale werkgelegenheidsontwikkeling is weergegeven in figuur 2.2. Uit actuele gegevens blijkt dat de verdeling ruimtevragende werkgelegenheid op bedrijventerreinen en kantoren (formeel en solitair) en werkgelegenheid op overige locaties respectievelijk circa tweederdeeenderde is. De ruimtevraag voor deze overige locaties is niet bekend aangezien hiervoor de benodigde terreinquotiënten ontbreken.

24


Figuur 2.2 Opbouw werkgelegenheidsgroei in GG & DT scenario

Werkgelegenheidsgroei Global Gateway & Duurzaamheid Troef (aantal banen > 12 uur /week) 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

2010-2020

2020-2030

2030-2040

Extra wgh schaalsprong

30.000

30.000

0

Groei specifieke clusters

6.010

3.074

1.533

69.927

31.229

40.110

GE scenario

Ad 2 Intensivering ruimtegebruik Een intensivering van ruimtegebruik is door Plabeka voor zowel bedrijventerreinen als kantoren opgenomen als beleidsopgave-/ambitie voor de Metropoolregio Amsterdam. Er is gekozen voor een beleidsinsteek, met een intensiveringpercentage van zowel de uitbreidingsvraag als onttrekkingsvraag van 5% in het scenario MRA als Global Gateway en 15% in het scenario Duurzaamheid Troef. Dit percentage geeft de ‘ruimtewinst’ weer, die ontstaat door intensiever om te gaan met het ruimtegebruik bij het realiseren van nieuwe terreinen/panden. Het gaat hierbij dus nadrukkelijk niet om intensivering van op reeds uitgegeven/gerealiseerde terreinen/panden. Er is bewust voor gekozen om intensivering ook toe te passen op de vraag door onttrekking. Daarbij is het wel goed om te beseffen dat bij de vraag als gevolg van onttrekking op dit moment in vrijwel alle regio’s/provincies in Nederland het compensatiebeginsel leidend is. Dit betekent de ruimtevraag als gevolg van transformatie elders voor 100% wordt gecompenseerd. Voor de MRA is echter de keuze gemaakt hier in de toekomst van af te wijken en ook als het gaat om de ruimtevraag als gevolg van onttrekking een beleidsmatige inzet te plegen gericht op het intensiever gebruiken van de ruimte (variërend van 5%-15%).


25

Ad 3 Filter milieucategorie 1 Tot slot is er nog de filter lage milieucategorieën. In het scenario Duurzaamheid Troef scenario is als additioneel beleidsuitgangspunt opgenomen dat de uitbreidingsvraag die ontstaat door bedrijvigheid met een lage milieucategorie (milieucategorie 1) niet gefaciliteerd wordt op bedrijventerreinen. Hiervoor is bij de berekening van de uitbreidingsvraag gecorrigeerd op basis van de huidige verdeling van milieucategorie activiteiten per cluster. Op basis van het “groene boekje” is per SBI-code bepaald welke bedrijfsactiviteiten onder de milieucategorie 1 vallen. Hierbij zijn enkel de bedrijfsactiviteiten meegenomen, die onafhankelijk van hun grootte altijd onder categorie 1 vallen. Vervolgens is per cluster bepaald welke omvang de milieucategorie 1 bedrijven gezamenlijk hebben in de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen. In de metropoolregio blijkt een aanzienlijk deel (circa 39%) van de werkgelegenheid op bedrijventerrein te vallen onder milieucategorie 1 activiteiten.

De verschillen samengevat In tabel 2.8 staan de belangrijkste parameters per scenario samengevat: de werkgelegenheidsontwikkeling, het percentage voor intensivering van ruimtegebruik en het filter lage milieucategorieën.

Tabel 2.8

Samenvattend overzicht scenario verschillen

Referentiescenario (TM)

Ontwikkeling werkgelegenheid 2010-2040 - 32.000 banen

Intensivering ruimtegebruik 0%

Filter lage milieucategorieën x

Referentiescenario (GE)

+ 141.000 banen

0%

x

Global Gateway

+ 141.000 banen (GE-scenario) + 60.000 banen (Schaalsprong) + 11.000 banen (stuwende clusters)

5%

x

Duurzaamheid Troef

+ 141.000 banen (GE-scenario) + 60.000 banen (Schaalsprong) + 11.000 banen (stuwende clusters)

15%

Uitbreidingsvraag MC 1 bedrijven niet faciliteren op bedrijventerreinen

Zoals gezegd vormen de genoemde parameters de basis voor het inschatten van de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen en kantoren. Aanvullend hierop wordt nog een aantal specifieke ontwikkelingen in beeld gebracht. Het gaat hierbij (zie ook bijlage 9) om:  

26

Ruimtevraag vanuit de hogere milieuhindercategorieën (5 en 6); Impact van specifieke beleidsambities rondom de onttrekking/vervanging van kantoren;






Ontwikkeling van de ruimtevraag in Lelystad-Almere bij een extensiever ruimtegebruik voor bedrijventerreinen dan gemiddeld in de MRA-regio en een afwijkende locatievoorkeur voor bedrijventerreinen; Ontwikkeling van de ruimtevraag in de regio Amstelland-Meerlanden bij een afwijkende locatievoorkeur dan gemiddeld in de MRA-regio.


27

28


Hoofdstuk 3

Vraag en aanbod bedrijventerreinen

In dit hoofdstuk laten we de impact zien van de scenario’s op de ruimtevraag voor bedrijventerreinen. Hiervoor brengen we de totale ruimtevraag in beeld, dat wil zeggen inclusief de onderverdeling in de autonome uitbreidingsvraag, de beleidsopgaven- c.q. ambities en de vraag door onttrekking.

3.1

Ruimtevraag Metropoolregio Amsterdam

De totale vraag per deelperiode is voor de totale periode (2010-2040) weergegeven in tabel 3.1.

Tabel 3.1

Ruimtevraag bedrijventerreinen, per scenario, per type in netto ha 20102020 270

20202030 39

20302040 32

20102040 341

- autonome werkgelegenheidsontw. (TM)

270

39

32

341

Vraag door onttrekking (+)

170

57

57

284

Totale vraag

440

95

89

624

Scenario Type vraag Referentiescenario TM Uitbreidingsvraag

Referentiescenario GE Uitbreidingsvraag

Global Gateway


391

245

256

892

- autonome werkgelegenheidsontw. (GE)

391

245

256

892

Vraag door onttrekking (+)

170

57

57

284

Totale vraag

561

302

312

1.175

Uitbreidingsvraag - autonome werkgelegenheidsontw. (GE)

489 391

314 245

255 256

1.058 892

- extra groei werkgelegenheid - intensief ruimtegebruik Vraag door onttrekking (+)

124 -26 161

86 -17 54

13 -13 54

223 -56 269

Totale vraag

650

368

309

1.327

29

20102020

20202030

20302040

20102040

352 391

245 245

214 256

811 892

124 -77 -86

86 -50 -36

13 -40 -15

223 -167 -137

Scenario

Type vraag

Duurzaamheid Troef

Uitbreidingsvraag - autonome werkgelegenheidsontw. (GE) - extra groei werkgelegenheid - intensief ruimtegebruik - uitplaatsen milieucategorie 1 Vraag door onttrekking (+)

144

48

48

240

Totale vraag

496

294

262

1.052

Inzoomend op de totale vraag van bedrijventerreinen volgens de verschillende scenario’s, kunnen de volgende conclusies worden getrokken: 

In het referentiescenario TM is geen sprake van additionele beleidsopgaven- c.q. ambities. De totale vraag van bedrijventerreinen in de gehele periode (tot 2040) bedraagt zo’n 625 hectare netto. In de periode tot 2020 is de vraag 440 ha (44 ha netto per jaar), maar in de periode na 2020 neemt de vraag af tot minder dan honderd hectare in de twee daaropvolgende periodes (respectievelijk 95 en 89 ha). Verder valt op dat de vraag door onttrekking in dit scenario met in de eerste periode bijna 40% en in de twee daarop volgende periodes 60% van de totale vraag aanzienlijk is.



De totale vraag van bedrijventerreinen volgens het Global Gateway scenario ligt fors hoger dan volgens het referentiescenario TM. In de periode tot 2040 bedraagt deze namelijk meer dan het dubbele, zo’n 1.330 hectare netto. In de eerste deelperiode gaat het om 650 hectare (gemiddeld 65 hectare per jaar), in de twee perioden daarna grofweg om een halvering (respectievelijk 370 en 310 hectare). Dit komt door de hogere werkgelegenheidsontwikkeling die zichtbaar wordt in de autonome uitbreidingsvraag en de additionele werkgelegenheidsontwikkeling als gevolg van de extra groei in enkele stuwende clusters en de Schaalsprong Almere. In tabel 3.2 is weergegeven wat de uitbreidingsvraag is als gevolg van de Schaalsprong Almere.

Tabel 3.2

Effect Schaalsprong Almere op uitbreidingsvraag bedrijventerreinen Global Gateway (in netto ha) 2010-2020

2020-2030

2030-2040

2010-2030

- waarvan groei werkgelegenheid

104

75

0

179

- waarvan regionale verplaatsing

46

36

0

82

150

111

0

261

De impact van beleidsambitie van de Schaalsprong heeft een positief effect op de uitbreidingsvraag. In het Global Gateway scenario gaat het in de eerste periode om circa 150 ha netto, daarna 110 hectare en alleen in de laatste periode is de impact nihil. Deze 30




ruimtevraag is het gevolg van de groei van de lokale werkgelegenheid en (boven)regionale verplaatsing van bedrijven naar de regio Lelystad-Almere. Laatstgenoemde betreft ruim 30% van de totale vraag die ontstaat bij het realiseren van de Schaalsprong. De totale vraag van bedrijventerreinen volgens het Duurzaamheid Troef scenario laat een ander beeld zien. De totale ruimtevraag ligt lager dan in het Global Gateway scenario en komt uit op circa 1.050 hectare netto. In de eerste deelperiode is dit bijna 500 hectare, dit is netto 50 ha per jaar.

Wat verder opvalt is dat de beleidsimpact van het zuiniger omgaan met ruimte op bedrijventerreinen, met een vermindering met 15% van de ruimtevraag aanzienlijk is. Ook de impact van de beleidsambitie om de uitbreidingsvraag door bedrijven in milieucategorie 1 van bedrijventerreinen te weren is fors in dit scenario: deze ‘maatregel’ betekent een vermindering van de vraag van 86 ha in de eerste periode, 36 ha in de tweede en 15 ha in de laatste periode.

Ruimtevraag per cluster Voor elk van de scenario’s kan het volgende worden geconstateerd voor de verdeling van de ruimtevraag van bedrijventerreinen per cluster (zie tabel 3.3):  

In de ruimtevraag voor bedrijventerreinen kent het cluster logistiek veruit de grootste ruimtevraag, op ruime afstand gevolgd door reguliere productie. In de ruimtevraag van bedrijventerreinen is tevens zichtbaar dat de clusters overheid, onderwijs, zorg en het financiële cluster weinig ruimte vragen in elk van de deelperioden. Een verklaring is dat deze clusters traditioneel meer in kantoren gevestigd zijn dan op bedrijventerreinen.


31

Tabel 3.3

Totale ruimtevraag bedrijventerreinen per cluster, per scenario in netto ha

Creatieve sector ICT Kennistechnologie Toerisme & Leisure Financiële cluster Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs, cultuur en sport Zorg Totaal

32

Referentiescenario TM 201020202030- 20102020 2030 2040 2040 14 1 1 16 26 1 1 28 22 11 11 44 13 1 1 15 5 1 1 7 85 28 28 141 214 36 24 274 20 1 1 22 23 2 2 27 10 7 9 26 8 5 6 19 440 95 89 624

20102020 35 52 37 25 6 117 262 45 45 14 11 650

Global Gateway 2020- 20302030 2040 10 3 27 14 28 17 9 2 2 1 27 58 210 179 12 1 19 7 14 15 10 11 368 309

20102040 49 93 82 36 10 203 651 58 71 44 31 1.327

20102020 21 43 33 11 4 105 234 17 11 8 9 496

Duurzaamheid Troef 202020302040 2030 6 2 22 12 25 15 4 2 1 1 24 52 188 160 5 1 4 2 6 7 8 8 294 262

20102040 30 77 73 17 6 181 583 23 17 21 24 1.052


Ruimtevraag in perspectief We zetten de ruimtebehoefte van bedrijventerreinen volgens de drie scenario’s af tegen de historische uitgifte (bron: monitor uitvoeringsstrategie Plabeka 2009). Uit figuur 3.1 blijkt dat er in de periode 2000-2007 in de Metropoolregio Amsterdam gemiddeld 58 ha per jaar aan bedrijventerreinen is uitgegeven. Alleen in de eerste periode zien we dat de toekomstige ruimtebehoefte de historische uitgifte op bedrijventerreinen benadert. De ruimtebehoefte volgens het referentiescenario is in deze periode ongeveer gelijk aan de historische uitgifte; in het Global Gateway ligt de ruimtevraag fors hoger en zal de regio aan de bak moeten om de ruimtevraag te stimuleren. Na 2020 blijft de ruimtebehoefte van bedrijventerreinen in alle scenario’s ver achter bij de historische uitgiftecijfers.

1)

Figuur 3.1 Ruimtevraag bedrijventerreinen, historisch en per scenario

Ruim tebehoefte bedrijventerreinen (gem . per jaar )

70 60 ha netto

50 40 30 20 10 0 Uitgif te 2000-2008 Ref erentiescenario TM

1)

2010-2020 Referentiescenario GE

2020-2030 MRA als Global Gatew ay

2030-2040 Duurzaamheid Troef

Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka 2008-2009

MRA in deelregio’s De ruimtevraag is geraamd op het niveau van de gehele Metropoolregio. Voor de gehele MRA zijn dan ook gelijke parameters gebruikt. In die zin is er dus voor de verschillende deelregio’s binnen de MRA geen ‘modelmatige deelregio specifieke’ raming gemaakt. De methode van verdelen (shift & share) die de basis vormt voor de toedeling naar deelregio’s heeft als volgt plaatsgevonden: 

Voor de verdeling van de uitbreidingsvraag naar deelregio is eerst de impact van de Schaalsprong Almere volledig naar de deelregio Almere/Lelystad toebedeeld. Vervolgens is de resterende ruimtebehoefte in de Metropoolregio verdeeld over de verschillende deelregio’s op basis van de omvang van de huidige werkgelegenheid per cluster. Voor de verdeelsleutel die daarbij zijn toegepast wordt verwezen naar bijlage 5.


33



Om de vraag door onttrekking naar deelregio te kunnen toedelen, is voor bedrijventerreinen een inventarisatie gemaakt van (de omvang van) transformatieplannen per deelregio.

De totale ruimtevraag van bedrijventerreinen per deelregio in de Metropoolregio ziet er als volgt uit (tabel 3.4). De hogere ruimtevraag in een aantal deelregio’s in de periode 20302040 vergeleken met de periode 2020-2030 is een gevolg van het feit dat in de laatste deelperiode de negatieve werkgelegenheidsontwikkeling minder groot is dan in de voorgaande deelperiode.

Tabel 3.4

Totale vraag bedrijventerreinen per scenario, per deelregio in netto ha 2010-2020 Amstelland-Meerlanden  Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef Amsterdam

2030-2040

2010-2040

119 151 152 119

22 95 93 80

18 95 93 80

159 341 338 279

 Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef Gooi-Vecht

116 136 135 109

30 61 59 50

29 61 60 51

175 258 254 210

 Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef IJmond-Haarlem

65 82 83 63

17 35 34 28

17 36 37 30

99 153 154 121

 Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef 1) Lelystad-Almere

39 56 57 40

7 32 31 26

7 34 34 29

53 122 122 95




44

8

7

59

Referentiescenario GE Global Gateway

61 150 111

37 111 78

39 39 33

137 300 222

58 75

12 41

11 47

81 163

73 54

39 33

46 39

158 126

 

 Duurzaamheid Troef Zaanstreek-Waterland    

34

2020-2030

Referentiescenario TM Referentiescenario GE Global Gateway Duurzaamheid Troef


2010-2020

2020-2030

2030-2040

2010-2040

MRA totaal    

Referentiescenario TM Referentiescenario GE Global Gateway Duurzaamheid Troef

440 561

95 302

89 312

624 1.175

650 496

368 294

309 262

1.327 1.052

1) In de ruimtevraag van bedrijventerreinen in de regio Lelystad-Almere is in de scenario’s Global Gateway en Duurzaamheid Troef scenario rekening gehouden met de Schaalsprong Almere.

Duidelijk is de impact van de Schaalsprong op de verwachte ruimtevraag in de regio Lelystad-Almere te zien. Opvallend is verder dat de ruimtevraag in Amstelland-Meerlanden in het GG- en DT-scenario in vergelijking met de andere regio’s het hoogst is, terwijl dit voor het referentiescenario TM niet het geval is. De beleidsimpulsen in combinatie met de verwachte werkgelegenheidsontwikkeling lijken derhalve in Amstelland-Meerlanden de grootste impact op de toekomstige ruimtevraag te hebben.

3.2

Aanbodanalyse bedrijventerreinen

Het aanbod van bedrijventerreinen is per deelregio in kaart gebracht20. Bron hiervoor zijn de provinciale monitoringsgegevens van Noord-Holland en Flevoland, die jaarlijks door de gemeenten worden aangeleverd. Het gaat hier om zowel het direct beschikbare aanbod als het niet-direct beschikbare aanbod (harde plannen en zachte plannen) dat zich nog in de planvormingsfase bevindt. In tabel 3.5 is zichtbaar dat het aanbod van bedrijventerreinen in de eerste periode (tot 2020) ruim 1.200 ha bedraagt, ook in de periode daarna (tot 2030) bedraagt het nog ruim 900 ha waarna het in de laatste periode (tot 2040) meer dan halveert naar ruim 400 ha. Zoals het er nu naar uitziet moet een fors deel van het aanbod van bedrijventerreinen in de komende 10 jaar op de markt komen. Voor de periode na 2030 wordt het dan geplande aanbod, vanwege de ‘zachtheid’ van deze plannen, beschouwd als strategische reserve. Met dit aanbod wordt in de vraag-aanbodconfrontatie geen rekening gehouden.

20

Een gedetailleerd overzicht van het (plan)aanbod van bedrijventerreinen is opgenomen in bijlage 6.


35

Tabel 3.5

Aanbod bedrijventerreinen (terstond en niet terstond uitgeefbaar) per deelregio, per 1 januari 2009 in netto ha Deelregio Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi-Vechtstreek IJmond-Haarlem Lelystad-Almere Zaanstreek-Waterland Totaal

2010-2020 416 171 2 34 483 109

2020-2030 2030-20401) 217 375 48 0 31 0 47 0 449 0 130 8

1.215

922

383

1) Het aanbod in deze periode betreft strategische reserve waar in de confrontatie van vraag en aanbod geen rekening mee is gehouden Bron: provincie Noord-Holland, Flevoland, 2009

Kijkend naar het aanbod in de eerste periode, dan blijkt dat het merendeel van het (plan)aanbod bedrijventerreinen zich in de deelregio Almere-Lelystad bevindt (ruim 480 ha), op de voet gevolgd door Amstelland-Meerlanden (ruim 415 ha). Ook in de daaropvolgende periode nemen deze twee deelregio’s het grootste deel van het (plan)aanbod voor hun rekening. Amstelland-Meerlanden is de enige deelregio met nog een fors planaanbod in de laatste periode, namelijk 375 ha. Dit is een aantal grotere planologische reserveringen (Zwanenburg Zuid (210 ha) en Nieuw Vennep A4-zone (165 ha)) rond Schiphol. Verder valt op dat er nauwelijks (plan)aanbod beschikbaar is in de deelregio’s Gooi- en Vechtstreek en (in mindere mate) in IJmond-Haarlem.

3.3

Match vraag en aanbod

Kwantitatieve match Het is duidelijk dat er voor bedrijventerreinen een (fors) overaanbod gaat ontstaan (zie tabel 3.6). Het overaanbod is in de eerste en tweede periode vrijwel gelijk. In de laatste periode is er in alle scenario’s sprake van een ‘tekort’.

36


Tabel 3.6

Match Metropoolregio op totaalresultaten in netto ha 2010-2020

2020-2030

1)

2030-2040

2010-2040

Aanbod

1.215

922

0

2.137


Vraag Match

440 +775

95 +827

89 -89

624 +1.513


Vraag Match

561 +654

302 +620

312 -312

1.175 +962

MRA als Global Gateway Vraag Match

650 +565

368 +554

309 -309

1.327 +810

Duurzaamheid Troef

496 +719

294 +628

262 -262

1.052 +1.085

Vraag Match

1)) Het geplande aanbod in deze periode wordt gezien als strategische reserve waar geen rekening mee wordt gehouden in de confrontatie van vraag en aanbod en is om die reden op nul gesteld.

In het Global Gateway scenario is het overaanbod het minst fors. Dit komt vooral door de hogere economische groei en de additionele werkgelegenheidsontwikkeling in dit scenario. In nagenoeg alle scenario’s neemt het overaanbod in de tweede periode (tot 2030) licht af (met uitzondering van het referentiescenario TM). In de derde periode (2030-2040) lijkt er in alle scenario’s sprake van een tekort aan terreinen. Indien er niet tijdig beleidmatig wordt ingegrepen zal echter het overaanbod van de ene deelperiode ‘doorschuiven’ naar de volgende deelperiode. Dit beeld wordt bevestigd wanneer wordt gekeken naar de totale planperiode waarbij in alle scenario’s sprake is van een (ruim) overaanbod. In figuur 3.2 is de match van vraag en aanbod per deelregio per scenario weergegeven.


37

Figuur 3.2 Match bedrijventerreinen per deelregio per scenario, periode 2010-2040

874 794 710 631

166 85

89

121

28 -41 -41 -14

475

45 355 292 295

10 -39 -35

-65 -120 -121

-88

Enkele conclusies kunnen worden getrokken:  



De regio’s Amstelland-Meerlanden en Almere/Lelystad laten voor bedrijventerreinen een overaanbod zien. In ‘groeiregio’ Almere/Lelystad valt op dat, ondanks het additionele werkgelegenheidseffect van de Schaalsprong en de daarmee gepaard gaande ruimtevraag, het aanbod zodanig ruim is dat er geen sprake is van een evenwichtige vraag-aanbodverhouding. Indien terreinen conform de huidige planning worden ontwikkeld, is er in alle periodes sprake van een ruim overaanbod. De deelregio’s Gooi-Vecht en IJmond-Haarlem laten krapte zien. Er is onvoldoende aanbod aan bedrijventerreinen om aan de vraag te kunnen voldoen.

Kwalitatieve match Amstelland-Meerlanden De ruimtevraag van bedrijventerreinen richt zich in Amstelland-Meerlanden met name op logistiek en daarna (op afstand) op reguliere productie en zakelijke diensten. Dit betekent 38


vooral vraag vanuit groothandel en distributie-activiteiten (in deze deelregio veelal specifiek luchthavengebonden). Zij vragen vooral een optimale bereikbaarheid via de weg en een echte bedrijfsomgeving (een grote hal met een beperkt kantoorachtig gedeelte). Vanuit de reguliere productie wordt meer kleinschaligheid, een goede (geen optimale) bereikbaarheid via weg, maar soms ook water, en wordt meer belang aan uitstraling gehecht. Vanuit de zakelijke diensten is deze uitstraling nog veel belangrijker; daarbij worden vaak kantoorachtige panden gevraagd in een meer stedelijke omgeving. Naast bereikbaarheid via de weg, speelt OV-bereikbaarheid hier een grotere rol. In Amstelland-Meerlanden zijn vraag (vanuit clusters) en aanbod (van bedrijventerreinen) als het om kwaliteiten gaat goed in evenwicht. Aansluitend bij het soort vraag, bestaat het aanbod in deze deelregio vooral uit logistieke terreinen (veelal zijn dit Schipholgebonden locaties, zoals A4 zone West A en B, Schiphol Logistics Park en Schiphol Zuidoost). Daarnaast is er – weliswaar in mindere mate – aanbod van terreinen geschikt voor reguliere productie (zoals Cruquius Zuid, De Groene Hoek, De Hoek Noord en De Liede) of zakelijke diensten (zoals Lijnden West en Nieuw Vennep A4 zone).

Amsterdam De ruimtevraag van bedrijventerreinen richt zich in Amsterdam met name op logistiek en daarna op de reguliere productie. Op ruime afstand volgt de ruimtevraag vanuit het ICT cluster. Dit betekent vooral vraag vanuit groothandel en distributie-activiteiten, die een optimale bereikbaarheid via de weg vragen en een echte bedrijfsomgeving (een grote hal met een beperkt kantoorachtig gedeelte). Vanuit de reguliere productie wordt meer kleinschaligheid, een goede bereikbaarheid via weg, maar soms ook water, en wordt meer belang aan uitstraling gehecht. Bij het ICT cluster is het beeld van activiteiten divers: het gaat om R&D, sales en back office activiteiten. Wegbereikbaarheid en uitstraling zijn bij dit soort activiteiten van belang, maar bij R&D activiteiten speelt ook de nabijheid van kennisinstellingen een rol van betekenis, dit terwijl sales activiteiten juist weer graag in een stedelijke omgeving zitten (i.p.v. kantoorachtige of bedrijfsomgeving). In Amsterdam zijn net als in Amstel-Meerlanden vraag en aanbod als het om kwaliteiten gaat redelijk goed in evenwicht. Het aanbod bestaat vooral uit terreinen die geschikt zijn voor logistiek (zoals Sloterdijk III-Noord, en deels ook Schipholgebonden locaties als Atlaspark en het Airport Businesspark Amsterdam Osdorp) en reguliere productie (bijvoorbeeld het Cornelis Douwesterrein). Een beperkt deel van het aanbod richt zich op consumentendiensten (zoals Sloterdijk III-Zuid), en daarmee op meer stedelijke, goed bereikbare omgevingen. Het aanbod van bedrijventerreinen geschikt voor vraag vanuit het ICT cluster is beperkt. In die zin bestaat er in kwalitatief opzicht mogelijk een beperkt tekort aan de meer stedelijke terreinen, met een goede bereikbaarheid en uitstraling.

Almere/Lelystad De ruimtevraag van bedrijventerreinen is in Almere/Lelystad vooral afkomstig vanuit de logistiek en reguliere productie, gevolgd door activiteiten in kennistechnologie, ICT, consu-


39

mentendiensten en zakelijke diensten. Dit betekent een divers pallet aan eisen die aan de beschikbare bedrijventerreinen worden gesteld. Het gaat om ruimte en bereikbaarheid (logistiek), echte bedrijfsomgevingen die goed dan wel optimaal bereikbaar zijn (reguliere productie en logistiek), en ook locaties met veel uitstraling van bedrijfspanden in een kantoorachtige-, bedrijfs- of juist stedelijke omgeving (ICT, consumentendiensten, zakelijke diensten). Het aanbod sluit in zoverre kwalitatief aan op de vraag dat er een groot aantal terreinen is met beschikbaar aanbod van ruime kavels, goede bereikbaarheid en een echte bedrijfsomgeving (zoals bijvoorbeeld Stichtse Kant, A6/A27, Flevokust en ook Flevopoort). In kwalitatief opzicht lijkt er echter wel een tekort te ontstaan aan terreinen in een meer kantoorachtige dan wel stedelijke omgeving met een goede uitstraling, die zowel per auto als per OV goed bereikbaar zijn. De behoefte hieraan bestaat er zeker vanuit o.a. de clusters ICT, consumentendiensten en zakelijke diensten maar is onvoldoende zichtbaar in het beschikbare aanbod van terreinen (nu is dit eigenlijk alleen een terrein als Hoge Kant).

Zaanstreek/Waterland De ruimtevraag van bedrijventerreinen is ook in de regio Zaanstreek/Waterland vooral afkomstig vanuit het cluster logistiek, en in veel mindere mate vanuit de reguliere productie, consumentendiensten en zakelijke diensten. Bedrijvigheid vraagt dan ook voor een groot deel ruime kavels met een optimale wegbereikbaarheid in een bedrijfsomgeving. Daarnaast is er behoefte aan bedrijfsomgevingen waarin bereikbaarheid een iets minder belangrijke eis is en aan locaties in een meer kantoorachtige omgeving waarbij uitstraling een belangrijke vestigingseis is. Opvallend wanneer naar de kwalitatieve match van vraag en aanbod wordt gekeken is dat het aanbod van de ruimere kavels met een optimale bereikbaarheid (geschikt voor groothandel en distributie activiteiten) vrijwel nihil is. Ook als het gaat om de meer kantoorachtige dan wel stedelijke bedrijfsomgevingen zit deze regio niet ruim in het jasje, een terrein als Hembrug in Zaanstad en De Baanstee Noord in Purmerend uitgezonderd. Toch is er in deze regio sprake van dat vraag en aanbod kwalitatief niet optimaal aansluiten.

IJmond/Haarlem De ruimtevraag van bedrijventerreinen kenmerkt zich ook in de regio IJmond-Haarlem vooral door vraag vanuit het logistieke cluster. Dit betekent activiteiten in groothandel en distributie die ruime kavels vragen met een optimale bereikbaarheid in een bedrijfsomgeving. De ruimtevraag vanuit de overige clusters is een stuk minder groot: eigenlijk alleen de ruimtevraag vanuit het cluster kennistechnologie is nog van enige omvang. Dit kunnen productie-activiteiten zijn die een bedrijfsomgeving vragen, maar ook R&D of balie-activiteiten die een meer kantoorachtige dan wel stedelijke omgeving vragen waarin uitstraling, en bij R&D ook nabijheid van kennisinstellingen, een rol speelt.

40


Het beschikbare aanbod is weliswaar goed bereikbaar, maar is qua opzet van kavels en uitstraling niet erg geschikt voor logistieke activiteiten, met uitzondering van Polanenpark dat zich in eerste instantie echter meer richt op productie activiteiten. De vraag vanuit de meer kantoorachtige activiteiten in bijvoorbeeld het cluster kennistechnologie lijkt eveneens op een tekort aan geschikte locaties te stuiten, al voldoet een deel van het beschikbare aanbod wel aan een aantal kwaliteitseisen van bedrijvigheid in dit cluster: het gaat dan met name om productie-activiteiten die een goed bereikbare bedrijfsomgeving vragen (zoals ook weer Polanenpark, in mindere mate de Waarderpolder, biedt).

Gooi/Vechtstreek De ruimtevraag van bedrijventerreinen komt ook in de Gooi-Vechtstreek voor het grootste deel vanuit logistieke cluster, maar ook de reguliere productie en de creatieve sector zijn belangrijke ruimtevragende clusters in deze regio. Dit betekent naast activiteiten in groothandel en distributie die ruime kavels vragen met een optimale bereikbaarheid in een bedrijfsomgeving, ook ruimte voor meer kleinschalige kavels met een goede bereikbaarheid. Vanuit de creatieve sector vragen met name productie activiteiten ruimte in een bedrijfsomgeving. Het beschikbare aanbod van bedrijventerreinen in deze regio is beperkt. Er is nauwelijks aanbod van terreinen die geschikt zijn voor (kleinschalige) productie-activiteiten in een bedrijfsomgeving. Het enige terrein met nog meer dan 10 hectare uitgeefbaar is Blaricummermeent en richt zich vooral op de creatieve sector. Voor de meer grootschalige activiteiten met een optimale bereikbaarheid voor logistieke activiteiten ontbreekt het aanbod in deze regio.


41

42


Vraag en aanbod kantoren

Hoofdstuk 4

4.1

Ruimtevraag Metropoolregio Amsterdam

Voor de uitbreidingsvraag van kantoren gaan we ervan uit dat deze voor solitaire kantoren gelijk staat aan die van de formele (IBIS) kantoorlocaties. Zoals in hoofdstuk twee reeds genoemd, is er van solitaire kantoren geen gedetailleerde informatie beschikbaar. Wel is bekend dat er momenteel sprake is van een min of meer gelijke omvang van beide typen kantoren (en de onderliggende clusterverdeling) in de Metropoolregio in vierkante meters bvo. Daarnaast veronderstellen we dat er geen verandering zal optreden in de toekomstige locatievoorkeur van kantoren. Dit lijkt reëel, aangezien er in vergelijking met het landelijk gemiddelde reeds een ‘intensieve’ kantoorquotiënt (24 m²/bvo) voor de MRA-regio wordt gehanteerd. De totale ruimtevraag van kantoren per scenario staat in tabel 4.1.

Tabel 4.1

Totale ruimtevraag kantoren, per scenario x 1.000 m2 bvo

Scenario Type vraag Referentiescenario TM Uitbreidingsvraag - autonome werkgelegenheidsontw. (TM) Vraag door onttrekking (+)

383 374

168 386

261 397

812 1.157

Totale vraag

757

553

658

1.968

997

526

639

2.162

997 374

526 386

639 397

2.162 1.157

Totale vraag

1.371

912

1.036

3.319

Uitbreidingsvraag

Referentiescenario GE Uitbreidingsvraag - autonome werkgelegenheidsontw. (GE) Vraag door onttrekking (+)

Global Gateway

Duurzaamheid Troef

2010-2020 2020-2030 2030-2040 2010-2040 383 168 261 812

1.335

823

615

2.773

- autonome werkgelegenheidsontw. (GE)

997

526

639

2.162

- additionele werkgelegenheidsontw. - intensief ruimtegebruik Vraag door onttrekking (+)

409 -70 356

340 -43 366

8 -32 377

757 -145 1.099

Totale vraag

1.691

1.189

992

3.872

Uitbreidingsvraag - autonome werkgelegenheidsontw. (GE) - additionele werkgelegenheidsontw. - intensief ruimtegebruik Vraag door onttrekking (+)

1.195 997 409 -211 318

736 526 340 -130 328

550 639 8 -97 337

2.481 2.162 757 -438 983

Totale vraag

1.513

1.064

887

3.464


43

De impact van de scenario’s voor de vraag naar kantoren levert het volgende beeld op: 

Bij de totale vraag van kantoren volgens het referentiescenario TM is er geen sprake van (impact als gevolg van) beleidsambities. De totale vraag bedraagt bijna 2 miljoen m² bvo in de gehele periode. In de eerste periode is dit ruim 750.000 m² bvo, na 2020 zo’n 550.000 m² bvo en na 2030 – wanneer er weer enig herstel optreedt in de werkgelegenheidsontwikkeling - bijna 660.000 m² bvo. Er is sprake van een relatief forse vraag door onttrekking, bijna 50% van de totale vraag in de eerste periode. Na 2020 is dit zelfs 70% respectievelijk 60% van de totale vraag.



De totale ruimtevraag van kantoren volgens het Global Gateway scenario ligt met ruim 3,8 miljoen m² bvo beduidend hoger dan in het referentiescenario. De ontwikkeling van de Schaalsprong heeft hierin een belangrijk aandeel (zie tabel 4.2). De totale vraag in de eerste periode (tot 2020) bedraagt bijna 1,7 miljoen m² bvo, dat is gemiddeld zo’n 170.000 m² bvo per jaar. Na 2020 is er sprake van een daling van deze jaarlijkse ruimtevraag tot bijna 120.000 m² bvo per jaar en na 2030 tot circa 100.000 m² bvo per jaar. In het Global Gateway scenario is sprake van een aanzienlijke beleidsgestuurde vraag wat leidt tot een additionele uitbreidingsvraag in de eerste twee perioden van zo’n 0,3 miljoen m² bvo, terwijl dit effect in de laatste periode nihil is.

Tabel 4.2

Effect Schaalsprong in uitbreidingsvraag kantoren in Global Gateway” (in m² bvo x 1.000)

- waarvan door groei werkgelegenheid - waarvan door regionale verplaatsing



2010-2020 332

2020-2030 315

2030-2040 0

2010-2030 647

193

120

0

313

525

435

0

960

De totale ruimtevraag van kantoren volgens het Duurzaamheid Troef scenario laat een iets minder positief beeld zien dan in Global Gateway al zijn de verschillen gering. Ruim 3,4 miljoen m² bvo is de totale vraag. De vraagprognoses liggen daarmee, net als in het Global Gateway scenario, nog wel fors hoger dan in het referentiescenario. De vraag bedraagt gemiddeld ruim 150.000 m² bvo per jaar in de eerste periode en neemt daarna – net als in het GG scenario - af tot respectievelijk ruim 100.000 m² bvo per jaar en 88.000 m² bvo per jaar. Naast de positieve impact van de beleidsgestuurde vraag als gevolg van de additionele werkgelegenheidsontwikkeling, is er in dit scenario sprake van een aanzienlijke vermindering van de vraag door de ambitie op het gebied van intensief ruimtegebruik. De impact van intensief ruimtegebruik levert een inperking van de vraag op van tussen de ongeveer 10.000 (laatste periode) en 21.000 (eerste periode) m² bvo per jaar. De impact van de beleidsambitie van het weren van milieucategorie 1 speelt alleen bij bedrijventerreinen een rol, niet op kantorenlocaties.

Voor de raming voor kantoren is het van belang de (impact van de) negatieve uitbreidingsvraag aan de orde te stellen. Zoals ook reeds in paragraaf 2.1 opgemerkt zal een negatieve ontwikkeling van de werkgelegenheid (voor bijvoorbeeld de reguliere productie) modelmatig gezien doorwerken in een negatieve uitbreidingsvraag. Deze modelmatige negatieve vraag 44


is weggenomen (uitkomst = 0) aangezien een negatieve ontwikkeling in de werkgelegenheid niet direct leidt tot het afstoten van terreinen/panden. In de praktijk blijkt echter dat door de kantorenmarkt sneller dan de bedrijventerreinenmarkt op dit soort ontwikkelingen kan worden geanticipeerd. Hier is sprake van een huurdersmarkt met minder langlopende verplichtingen, terwijl de bedrijventerreinenmarkt gekenmerkt wordt door veel eigenaren/gebruikers. Het is dan ook aannemelijk te veronderstellen dat, zeker voor de periode na 2020, bij kantoren rekening moet worden gehouden met een negatieve uitbreidingsvraag. Tabel 4.3 geeft inzicht in de omvang van de negatieve uitbreidingsvraag in de gehele MRA21. Deze blijkt met name in de laatste periode redelijk omvangrijk te zijn.

Tabel 4.3

Negatieve uitbreidingsvraag kantoren MRA (x 1.000 m² bvo)

Referentiescenario MRA als Global Gateway Duurzaamheid Troef

2010-2020 -34 -8 -7

2020-2030 -418 -18 -17

2030-2040 -376 -154 -137

Ruimtevraag per cluster In elk van de drie scenario’s kan het volgende worden geconstateerd voor de verdeling van de ruimtevraag van kantoren per cluster (zie ook tabel 4.4): 



21

Het beeld voor kantoren is anders dan bij bedrijventerreinen. Het lijkt erop dat de ruimtevraag van kantoren een meer evenredig verspreid beeld over de clusters laat zien dan bij bedrijventerreinen. Voor kantoren geldt dat de ruimtevraag voor een groot deel in de traditionele kantorenclusters zakelijke diensten en overheid, onderwijs etc. terecht komt en in iets mindere mate in de logistiek, het financiële cluster, de zorg en ICT. In de clusters kennistechnologie, reguliere productie en (in mindere mate) toerisme & leisure is een geringere ruimtevraag zichtbaar.

Voor een uitvoerige toelichting op de omvang en het effect van de negatieve uitbreidingsvraag op de totale ruimtevraag wordt verwezen naar bijlage 4.


45

Tabel 4.4

Totale ruimtevraag kantorenlocaties en solitaire kantoren per scenario, per cluster, x 1.000 m² bvo


46

20102020 17 69 13 26 74 14 120 40 131 149 104 757

Referentiescenario 20202030- 20102030 2040 2040 18 18 53 37 38 144 9 9 31 14 14 54 46 47 167 14 15 43 34 35 189 28 28 96 82 85 298 160 216 525 112 152 368 553 658 1.968

20102020 76 188 28 67 206 13 164 120 380 265 185 1.691

Global Gateway 202020302030 2040 22 17 103 45 24 13 26 14 72 45 13 14 148 110 35 27 162 80 343 365 242 261 1.189 991


20102040 115 335 64 107 323 40 422 181 622 973 688 3.870

Duurzaamheid Troef 2010- 2020- 2030- 20102020 2030 2040 2040 68 19 15 103 168 92 40 300 25 21 11 57 60 24 12 95 185 65 40 289 12 12 12 36 147 132 99 378 107 31 24 162 340 145 72 557 237 307 327 870 166 216 233 615 1.513 1.064 886 3.463

Ruimtevraag in perspectief Om de ruimtevraag van kantoren in perspectief te kunnen plaatsen, vergelijken we deze met de historische uitbreidingsvraag van kantoren in de Metropoolregio Amsterdam (figuur 4.1). In tegenstelling tot bedrijventerreinen, beschikken we voor kantoren slechts over 4 jaren van historische gegevens. Hieruit blijkt dat de gemiddelde uitbreidingsvraag in de periode 2005-2008 op ruim 140.000 m2 bvo per jaar lag. Kijkend naar de ruimtevraag in de eerste periode (tot 2020) dan ligt deze volgens het referentiescenario in alle perioden daar ver onder. De uitbreidingsvraag volgens het Global Gateway- en ook het Duurzaamheid Troef scenario komt tamelijk dicht in de buurt bij de ontwikkeling van de uitbreidingsvraag in de afgelopen jaren. In de perioden daarna neemt de uitbreidingsvraag echter ook in deze twee hogere groeiscenario’s fors af.

Figuur 4.1 Uitbreidingsvraag kantoren, historisch1) en per scenario

Uitbreidingsvraag kantoren totaal (gem. per jaar)

160 140 m2 bvo (x1.000)

120 100 80 60 40 20 0 2005-2008 Referentie Scenario

1)

2010-2020 Referentiescenario GE

2020-2030 MRA als Global Gatew ay

2030-2040 Duurzaamheid Troef

Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka (2009)

De uitbreidingsvraag is niet gelijk aan de nieuwbouwopgave van kantoren. Daarvoor dient ook rekening gehouden te worden met de vraag door onttrekking en de eventuele verandering in de leegstand. De totale ruimtevraag van kantoren (uitbreiding + onttrekking) is in figuur 4.2 afgezet tegen de historische ontwikkeling van de nieuwbouw.


47

1)

Figuur 4.2 Ruimtevraag kantoren, historisch en per scenario

Ruimtebehoefte kantoren totaal (gem. per jaar)

180 160

m2 bvo (x1.000)

140 120 100 80 60 40 20 0

1)

Nieuw bouw 2005-2008

2010-2020



2020-2030

2030-2040

MRA als Global Gatew ay

Duurzaamheid Troef

Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka (2009)

De nieuwbouwontwikkeling lag in de afgelopen jaren op ruim 160.000 m² bvo per jaar. Net als bij de uitbreidingsvraag ligt ook de totale ruimtebehoefte volgens het referentiescenario hier ver onder. De ruimtebehoefte volgens Global Gateway en Duurzaamheid Troef benaderen de historische ontwikkeling in de eerste periode, maar nemen daarna wel met een kwart (in de tweede periode) tot een derde (in de derde periode) af.

MRA in deelregio’s De ruimtevraag is geraamd op het niveau van de gehele Metropoolregio. Voor de gehele MRA zijn dan ook gelijke parameters gebruikt. In die zin is er dus voor de verschillende deelregio’s binnen de MRA geen ‘modelmatige deelregio specifieke’ raming gemaakt. De shift & share die de basis vormt voor de toedeling naar deelregio’s heeft als volgt plaatsgevonden: 

48

Voor de verdeling van de uitbreidingsvraag naar deelregio is eerst de impact van de Schaalsprong Almere volldig naar de deelregio Almere/Lelystad toebedeeld. Vervolgens is de resterende ruimtebehoefte in de Metropoolregio verdeeld over de verschillende deelregio’s op basis van de omvang van de huidige werkgelegenheid per cluster. Voor de verdeelsleutels die daarbij zijn toegepast wordt verwezen naar bijlage 5.




Om de vraag door onttrekking naar deelregio te kunnen toedelen, is voor kantoren uitgegaan van het huidige kantoorgebruik per deelregio22.

De totale ruimtevraag van kantoren per deelregio in de Metropoolregio ziet er als volgt uit zoals weergegeven in tabel 4.5. Tabel 4.5

Totale vraag kantoren per scenario, per deelregio x 1.000 m2 bvo 2010-2020 Amstelland-Meerlanden  Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef Amsterdam

2020-2030

2030-2040

2010-2040

178 314 292 261

91 182 161 144

99 177 171 153

368 673 624 558

431 808 749

328 522 483

388 603 578

1.147 1.933 1.810

670

432

517

1.619

 Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef IJmond-Haarlem

47 64 60 54

37 52 48 43

40 54 52 46

124 170 160 143

 Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef ) Lelystad-Almere ¹

36 47 43 39

35 42 39 35

38 46 44 39

109 135 126 113

 Referentiescenario TM  Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef Zaanstreek-Waterland

44 115 525

42 89 435

71 128 121

157 332 1.081

470

390

108

968

20 23 21

20 25 23

22 28 27

62 76 71

19

21

24

64

757 1.371 1.691 1.513

553 912 1.189 1.064

658 1.036 991 886

1.968 3.319 3.871 3.463




 Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef Gooi-Vecht




 Referentiescenario GE  Global Gateway  Duurzaamheid Troef MRA totaal  

Referentiescenario TM Referentiescenario GE

 


1) In de ruimtevraag van kantoren in de regio Lelystad-Almere is in de scenario’s Global Gateway en Duurzaamheid Troef scenario rekening gehouden met de Schaalsprong Almere. 22

Met een afwijkende rekenmethodiek voor de deelregio Almere/Lelystad (zie hoofdstuk 2).


49

De grootste vraag van kantoren is overduidelijk te vinden in Amsterdam. Het effect van de Schaalsprong is in de eerste twee periodes duidelijk zichtbaar in de vraag naar kantoren in Almere/Lelystad.

4.2

Aanbodanalyse kantoren

Ook bij het aanbod van kantoren is een onderscheid gemaakt in locaties die direct ontwikkelbaar zijn en locaties die minder ver in de planvorming zitten23. Bron voor het aanbod van formele kantorenlocaties per deelregio binnen de MRA is de provinciale monitor bedrijventerreinen en kantorenlocaties (2009). Tabel 4.6 geeft een overzicht van de huidige situatie op de kantorenmarkt in de gehele Metropoolregio (incl. leegstand). De leegstand op de kantorenmarkt in de MRA is aanzienlijk met een gemiddelde leegstand van circa 15% van de voorraad. Dit terwijl een gezonde frictieleegstand tussen de 4% en 8% ligt (UVA, 2009) 24 .

Tabel 4.6

Situatie huidige kantorenmarkt MRA (x 1.000 m² bvo) Huidige voorraad

13.246

Kantoorgebruik

11.307

Leegstand¹

1.939

Bron: Monitor uitvoeringsstrategie Plabeka, 2009

Per deelregio ziet het beeld er uit zoals weergegeven in tabel 4.7 waarbij de leegstand is ‘verwerkt’ in de eerste periode. Het aanbod in de regio Amsterdam in de periode 2010-2020 is inclusief 700.000 m² bvo aan solitaire kantoren

23 24

50

Een gedetailleerd overzicht van het (plan)aanbod van kantoren is opgenomen in bijlage 6. Bron: Dr. Leonie B. Janssen-Jansen, Ruimte Ruilen, (UVA, 2009). Buck Consultants International

Tabel 4.7

Aanbod kantoren (incl. (100%) leegstand) per deelregio Deelregio Amstelland-Meerlanden Amsterdam Gooi-Vechtstreek IJmond-Haarlem Lelystad-Almere Zaanstreek-Waterland Totaal

2010-2020 1.210.370 2.619.850 234.000 194.000 780.418 95.000

2020-2030 38.000 827.890 0 83.000 300.000 0

2030-2040 200.000 0 0 0 0 0

5.133.638

1.248.890

200.000

Bron: provincie Noord-Holland, Flevoland, 2009

Kijkend naar het aanbod in de verschillende deelregio’s, dan kent Amsterdam het grootste aanbod. Met name in de tweede periode valt het relatief forse kantorenaanbod van Amsterdam ten opzichte van de andere deelregio’s op. In de eerste periode hebben alle deelregio’s beschikbaar kantorenaanbod, al is dit in Zaanstreek-Waterland, IJmond-Haarlem en de Gooi- en Vechtregio relatief beperkt. AmstellandMeerlanden is in de periode na 2030 de enige deelregio met aanbod25. Zoals eerder gezegd, is de vraag door onttrekking van kantoorpanden in deze raming gebaseerd op de lange termijn vervanging van het in gebruik zijnde kantoorareaal. Hiermee is uitdrukkelijk geen rekening gehouden met eventuele extra onttrekking van momenteel leegstaande kantoorpanden.

4.3

Match vraag en aanbod

De match in de periode tot 2020 is niet gebaseerd op het totale aanbod inclusief leegstand (ruim 5,1 miljoen m² bvo). In deze periode wordt slechts 50% van de huidige leegstand als courant aanbod beschouwd. Dit is gedaan op verzoek van de werkgroep Plabeka. De overige 50% van de leegstand is volgens inschattingen vanuit de regio26 niet courant en zou feitelijk aan de voorraad onttrokken kunnen worden. De match van vraag en aanbod is gebaseerd op het aanbod zoals weergegeven in tabel 4.8.

25

26

Naast dit aanbod van 200.000 m² bvo beschikt Amstelland-Meerlanden ook nog over aanbod dat wordt beschouwd als strategische reserve. Het gaat hierbij om A4-zone West (352.500 m² bvo) en Schiphol Noordwest (150.000 m² bvo). Kantorenloods, gemeente Amsterdam e.a.


51

Tabel 4.8

Aanbod kantoren (inclusief plancapaciteit) voor de gehele Metropoolregio

(Plan)aanbod kantoren 50% van de leegstand Totaal aanbod

2010-2020

2020-2030

2030-2040

3.194.638 969.500 4.164.138

1.248.890 x 1.248.890

200.000 x 200.000

Bron: provincie Noord-Holland, Flevoland, 2009

Kwantitatieve match Het is duidelijk dat er een (fors) overaanbod gaat ontstaan (tabel 4.9). Het overaanbod is het grootst in de eerste periode, neemt daarna in de meeste scenario’s iets af waarbij in de laatste periode in alle scenario’s sprake is van een tekort. Echter, er is voldoende voorraad om aan de vraag tot 2040 tegemoet te komen en dan nog is er een fors aanbod beschikbaar.

Tabel 4.9

Match Metropoolregio op totaalresultaten, x 1.000 m2 bvo

Aanbod

2010-2020

2020-2030

2030-2040

2010-2040

4.164

1.249

200

5.613


Vraag Match

757 +3.407

553 +696

658 -458

1.968 +3.645


Vraag Match

1.371 +2.793

912 +337

1.036 -836

3.319 +2.294

MRA als Global Gateway Vraag Match

1.691 +2.473

1.189 +60

991 -791

3.871 +1.742

Duurzaamheid Troef

1.513 +2.651

1.064 +185

886 -686

3.463 +2.150

Vraag Match

Bij kantoren (formeel & solitair) is er sprake van een fors overaanbod, zeker wanneer er rekening mee wordt gehouden dat ‘slechts’ 50% van de huidige leegstand in de cijfers is meegenomen als courant aanbod. Met name het referentiescenario laat, met ruim 3,6 miljoen m2 bvo in de eerste periode, duidelijk een overaanbod zien. Vergelijkbaar met de situatie rondom bedrijventerreinen lijkt er in de laatste deelperiode sprake te zijn van een tekort. Ook hier geldt echter dat, indien er niet tijdig beleidmatig wordt ingegrepen, het overaanbod van de ene deelperiode zal ‘doorschuiven’ naar de volgende deelperiode. Bij niet ingrijpen ontstaat er tezijnertijd dan ook in de laatste periode een overaanbod. In figuur 4.3 is de match per scenario, per deelregio in kaart gebracht.

52


Figuur 4.3 Match kantoren per deelregio per scenario, periode 2010-2040

1749

864 690

1277 1086 962

7 -6 -1

6

54 102

76 85 98

-60 883

578

628

694

41

22 -6

5

Enkele conclusies kunnen worden getrokken: 





In de gehele periode (2010-2040) constateren we zowel in het referentiescenario als in de beide beleidscenario’s een duidelijk overaanbod van kantoren in AmstellandMeerlanden en Amsterdam. In de ‘groeiregio’ Almere/Lelystad valt op dat mede door het additionele werkgelegenheidseffect van de Schaalsprong, de vraag van kantoren zodanig is dat er in het GGscenario een tekort dreigt te ontstaan. In de overige regio’s zijn de overschotten dan wel tekorten relatief beperkt.

Kwalitatieve match Amstelland-Meerlanden De ruimtevraag van kantoren richt zich in Amstelland-Meerlanden met name op logistiek en daarnaast ook op zakelijke diensten, (in toenemende mate) op overheid/onderwijs/cultuur/sport en op ICT. Dit betekent vooral vraag vanuit groothandel en distributie-activiteiten (in deze deelregio veelal specifiek luchthavengebonden). Zij vragen vooral een optimale bereikbaarheid via de weg en een echte bedrijfsomgeving (een grote Buck Consultants International

53

hal met een beperkt kantoorachtig gedeelte). Vanuit de zakelijke diensten, en deels ook vanuit het overheid/onderwijs/cultuur/sport cluster, is uitstraling van kantoorpanden belangrijk; daarbij worden vaak kantoorachtige panden gevraagd in een meer stedelijke omgeving. Vaak bevinden deze panden zich verspreid in het stedelijk gebied. Naast bereikbaarheid via de weg, speelt OV-bereikbaarheid hier een grotere rol. Kijkend naar de kwaliteiten van het aanbod dan kunnen we een redelijke match constateren als het gaat om kantoorlocaties geschikt voor logistiek (zoals A4 zone West kantoor), ICT (zoals Schiphol Rijk), maar meer nog voor zakelijke diensten (locaties als Schiphol Centrum, Elzenhof en Beukenhorst oost oost) in Amstelland-Meerlanden. Een tekort – als het om de kwaliteit van het aanbod – ontstaat op langere termijn echter wel in de kantoorlocaties die het overheid/onderwijs/cultuur/sport cluster vraagt. Voor dit soort bedrijvigheid is er nauwelijks gepland aanbod beschikbaar in deze regio. Wel zijn er deels mogelijkheden voor uitwisselbaarheid van het kantorenaanbod dat zich richt op zakelijke diensten, maar deels gaat het ook om vraag naar panden verspreid in het stedelijk gebied.

Amsterdam De ruimtevraag van kantoren komt in Amsterdam met name vanuit de ‘dienstenclusters’, namelijk zakelijke diensten, het financiële cluster, overheid/onderwijs/cultuur/sport en in mindere mate vanuit het zorgcluster (vraag neemt wel over tijd toe) en ICT. Dit betekent dat er vanuit de meeste van deze dienstenclusters vraag is naar kantoorpanden met een goede uitstraling. Een stedelijke omgeving (niet zijnde een formele kantorenlocatie) is vooral van belang voor activiteiten in het overheid/onderwijs/cultuur/sport en het zorgcluster. In het algemeen is het bij de genoemde ‘dienstenclusters’ zo dat naast bereikbaarheid via de weg, OV-bereikbaarheid een grotere rol speelt. Wanneer we het aanbod van kantoorlocaties in Amsterdam onder de loep nemen, dan blijkt dat er in kwalitatief opzicht in een aantal gevallen vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Een groot deel van het aanbod richt zich op de creatieve sector (zoals Buiksloterham, Amsterdam Noord, Overamstel en Overhoeks en de NDSM), met deels ook productie-activtiteiten die een bedrijfsomgeving vragen, terwijl hier niet genoeg vraag naar lijkt te zijn. Ook is een aantal terreinen specifiek gericht op consumentendiensten (zoals IJburg en het Staalman Delflandplein). Het kan hier gaan om sales in een kantorensetting maar bijvoorbeeld ook om PDV/GDV of showrooms, meer in een bedrijfsomgeving. Puur voor de ‘dienstenclusters’ is er op zich wel enig aanbod beschikbaar (zoals Amsterdam Teleport, het Oosterdokseiland en natuurlijk ook de Zuidas), maar een aantal terreinen zal toch een ruimere segmentering moeten worden overwogen om een mismatch in de toekomst te voorkomen.

Almere/Lelystad De ruimtevraag van kantoren is in Almere/Lelystad vooral afkomstig vanuit de zakelijke diensten en het cluster overheid/onderwijs/cultuur/sport. Dit betekent dat bedrijven uitstraling van kantoorpanden belangrijk vinden en dat zij naast een kantorenomgeving ook vaak 54


kantoorachtige panden vragen in een meer stedelijke omgeving. Bedrijvigheid in het overheid/onderwijs/cultuur/sport cluster vragen daarbij specifiek vaak panden verspreid in het stedelijk gebied. Naast bereikbaarheid via de weg, speelt OV-bereikbaarheid een grote rol. Het beschikbare aanbod van kantoorlocaties in Almere/Lelystad kenmerkt zich vooral door ‘dienstenlocaties’, specifiek gericht op zakelijke diensten (zoals Larserknoop/OMALA, Zakencentrum Almere stad, Olympia office kwartier, kantorenvilla’s en de Weerwaterzone in Almere) en consumentendiensten (zoals Centrum Lelystad, Kiustzone en het Olympiakwartier Oost). Er lijkt in kwalitatief opzicht vooral een tekort van locaties te gaan ontstaan met de vraag die er is vanuit het overheid/onderwijs/cultuur/sport cluster. Een verruiming van de segmentering van de terreinen specifiek gericht op consumentendiensten is dan ook een aandachtspunt.

Zaanstreek/Waterland De ruimtevraag van kantoren in de regio Zaanstreek/Waterland is zeer beperkt afkomstig uit het cluster overheid/onderwijs/cultuur/sport. De ruimtevraag vanuit de overige clusters is vrijwel nihil. Dit betekent vooral kantoorachtige panden in een kantoren- dan wel stedelijke omgeving die naast de auto ook goed met het OV bereikbaar zijn. Er is in deze regio zeer beperkt nieuwe kantoorruimte beschikbaar, namelijk naast het centrale NS station. Als het om de kwaliteiten van deze locatie gaat, dan voldoet deze locatie aan het profiel zoals het overheid/onderwijs/cultuur/sport cluster dat in deze regio vraagt.

IJmond/Haarlem De ruimtevraag van kantoren komt in de regio IJmond-Haarlem vooral vanuit de zakelijke diensten en (toenemend over tijd) het cluster overheid/onderwijs/cultuur/sport. Dit betekent vooral kantoorachtige panden in een kantoren- dan wel stedelijke omgeving die naast de auto ook goed met het OV bereikbaar zijn. Met name het cluster overheid/onderwijs/ cultuur/sport vraagt ook locaties die verspreid in het stedelijk gebied liggen. Het aanbod van nieuwe kantoorruimte in deze regio is beperkt, het gaat vooral om de locatie Waarderpolder Zuid in Haarlem. Deze locvatie sluit niet optimaal aan op de vraag die in deze regio vanuit zakelijke diensten en het cluster overheid/onderwijs/ cultuur/sport wordt gesteld. Een ruimere segmentering is voor de beschikbare kantorenlocaties dan ook een punt van aandacht.

Gooi/Vechtstreek De ruimtevraag van kantoren komt in de Gooi-Vechtstreek vooral vanuit het cluster overheid/onderwijs/cultuur/sport en ook vanuit het logistieke cluster. Dit betekent enerzijds vraag naar kantoren met een goede ruimtelijke kwaliteit in een kantoren- dan wel stedelijke omgeving en anderzijds grootschalige kavels die optimaal bereikbaar zijn. Buck Consultants International

55

Wanneer we naar het aanbod kijken, dan is dit zeer beperkt (alleen het Hilversum Arenapark heeft meer dan 10 hectare uitgeefbaar) en sluit het kwalitatief niet goed aan op de vraag vanuit de clusters. Voor beide clusters, maar vooral voor het logistieke cluster, blijkt er in deze regio geen aanbod beschikbaar.

56


Hoofdstuk 5

Ruimtevraag Schiphol nader toegelicht

Vanwege de specifieke (beleids)positie van de Mainport Schiphol in de Metropoolregio (en daarbuiten), heeft BCI naast de modelmatige raming een thematische aanpak gehanteerd om de ruimtebehoefte van Schipholgebonden bedrijven inzichtelijk te maken. Voor het ramen van de ruimtebehoefte van Schipholgebonden bedrijven ligt de focus - aansluitend op de discussie rond de nieuwe Ruimtelijk Economische Visie Schiphol (REVS 2009-2030) - op een aantal sterke economische clusters. Duidelijk is daarbij geworden dat deze economische clusters zich verspreid over de gehele Metropoolregio bevinden en dat bepaalde typen activiteiten uit meerdere clusters naast elkaar gehuisvest kunnen zijn op een zelfde locatie, omdat deze bedrijven dezelfde gebruikersprofielen hebben. In de REVS is de clusteraanpak nog niet vertaald naar vraag/aanbodramingen en de uitwerking van gebruikersprofielen (vraag) en kwaliteitsprofielen (aanbod). Nu heeft het Bestuursforum Schiphol aangegeven op basis van deze clusteraanpak inzicht te willen hebben in een hernieuwde raming van de vraag naar Schipholgebonden bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Vergelijkbaar met de raming voor bedrijventerreinen en kantoren in de totale MRA-regio is de raming voor Schipholgebonden locaties gemaakt. Met als basis de REVS-clusters betekent dit dat ook hier op basis van scenario’s een bandbreedte wordt weergegeven waarbinnen de ruimtevraag zich naar verwachting in de periode tot 2040 zal ontwikkelen. Voor de belangrijkste uitgangspunten inclusief een overzicht van het aanbod van Schipholgebonden locaties wordt verwezen naar bijlage 8.

5.1

Ruimtevraag bedrijventerreinen

Referentiescenario TM In het referentiescenario bedraagt de ruimtevraag in totaal zo’n 60 hectare netto in de gehele periode 2010-2040. Ruim 80% van de ruimtevraag zit in de eerste periode (tot 2020). Vooral het REVS cluster ondersteunende diensten, maar ook ICT en aerospace laten een relatief grote ruimtevraag zien. Een aantal andere REVS clusters, waaronder media, fashion, biotechnologie, perishables, financiële diensten en zakelijke diensten kennen nauweBuck Consultants International

57

lijks een ruimtevraag. De ruimtevraag in deze clusters zit met name in een aantal ondersteunende diensten (zie tabel 5.1).

Tabel 5.1

Totale ruimtevraag bedrijventerreinen per REVS cluster volgens het referentiescenario in netto ha 2010-2020 Fashion Media High Tech Biotechnologie Aerospace Perishables ICT Financiële diensten Toerisme/Leisure/Congressen Zakelijke diensten Ondersteunende diensten Totaal

0,3 0,0 0,2 0,3 3,0 0,5 5,5 0,1 1,2 0,5 36,8 48,3

2020-2030 0,0 0,0 0,1 0,2 0,4 0,1 0,3 0,0 0,1 0,0 5,4 6,7

2030-2040 0,0 0,0 0,1 0,2 0,2 0,0 0,3 0,0 0,1 0,1 3,5 4,6

Global Gateway scenario De ruimtevraag in het Global Gateway scenario bedraagt zo’n 146 hectare netto in de gehele periode 2010-2040. Een groot deel (44%) van deze ruimtevraag zit in de eerste periode en is vooral zichtbaar in de clusters ondersteunende diensten en in veel mindere mate ICT. Tabel 5.2

Totale ruimtevraag bedrijventerreinen per REVS cluster volgens het Global Gateway scenario in netto ha 2010-2020 Fashion Media High Tech Biotechnologie Aerospace Perishables ICT Financiële diensten Toerisme/Leisure/Congressen Zakelijke diensten Ondersteunende diensten Totaal

58

0,3 0,0 0,2 0,4 3,6 0,6 9,9 0,1 2,1 0,8 45,7 63,8

2020-2030 0,3 0,0 0,1 0,2 3,0 0,5 3,5 0,0 0,5 0,2 34,5 42,7

2030-2040 0,2 0,0 0,1 0,3 2,7 0,4 3,0 0,0 0,2 0,1 32,0 39,1


Duurzaamheid Troef scenario De ruimtevraag volgens het Duurzaamheid Troef scenario bedraagt zo’n 125 hectare netto in de gehele periode 2010-2040. Net als in het Global Gateway scenario zit ook in dit scenario een groot deel van de ruimtevraag (42%) in de eerste periode (vooral weer in de ondersteunende diensten, in veel mindere mate in ICT). Verder valt op dat de ruimtevraag in elk van de clusters minder hard afneemt dan in het referentiescenario het geval is.

Tabel 5.3

Totale ruimtevraag bedrijventerreinen per REVS cluster volgens het Duurzaamheid Troef scenario in netto ha

Fashion Media High Tech Biotechnologie Aerospace Perishables ICT Financiële diensten Toerisme/Leisure/Congressen Zakelijke diensten Ondersteunende diensten Totaal

2010-2020

2020-2030

2030-2040

0,3 0,0 0,2 0,4 3,2 0,5 8,2 0,1 1,0 0,2 38,1 52,1

0,2 0,0 0,1 0,2 2,6 0,4 2,9 0,0 0,3 0,1 30,2 37,0

0,2 0,0 0,1 0,2 2,4 0,4 2,5 0,0 0,1 0,1 28,0 34,0

Indien de totale werkgelegenheid op Schipholgebonden locaties wordt meegenomen en de raming dus niet uitsluitend is gebaseerd op de werkgelegenheid in de REVS-clusters (zie ook bijlage 9), blijkt de impact op de vraag naar Schipholgebonden bedrijventerreinen gering. Er is sprake van een kleine ‘plus’ van 0,1 tot 0,6 hectare per jaar, afhankelijk van scenario en periode. Wanneer echter voor de regio Amstelland-Meerlanden met een hoger aandeel bedrijventerreinen (36%) dan gemiddeld in de MRA-regio (20%) rekening wordt gehouden kan worden geconstateerd dat de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen hierdoor aanzienlijk hoger uitkomt, variërend van additioneel 40 tot 110 ha netto voor de periode 2010-2040.

5.2

Ruimtevraag kantoren

De ruimtevraag van kantoren laat een heel ander beeld zien dan bij bedrijventerreinen. Bij de kantorenlocaties is een groter aantal REVS clusters (dan bij bedrijventerreinen) dat een relatief grote ruimtevraag laat zien. Bij bedrijventerreinen was er in principe slechts bij een


59

drietal REVS clusters (ondersteunende diensten, ICT en aerospace) sprake van een relatief hoge ruimtevraag. Bij kantorenlocaties zien we met andere woorden dat de ruimtevraag over een groter aantal REVS clusters verspreid is.

Referentiescenario In totaal is de ruimtevraag volgens het referentiescenario zo’n 220.000 m² bvo in de gehele periode 2010-2040. Ruim de helft van deze vraag zit in de eerste periode. De grootste ruimtevraag is voor het REVS cluster ondersteunende diensten, maar ook de zakelijke diensten, en het aerospace cluster laten een relatief grote ruimtevraag zien. Daarna volgen de financiële diensten, ICT en toerisme/leisure/congressen. In de periode na 2020 neemt de ruimtevraag duidelijk af. De clusters zakelijke diensten en ondersteunende diensten blijven dan nog wel relatief veel ruimte vragen op kantoorlocaties.

Tabel 5.4

Totale ruimtevraag kantoren per REVS cluster volgens het referentiescenario (x 1.000 m² bvo)


2010-2020

2020-2030

2030-2040

0,1 0,1 0,4 0,3 22,9 0,0 8,2 10,5 7,3 24,4 48,0 122,4

0,0 0,1 0,3 0,2 2,5 0,0 3,8 6,0 3,4 14,5 16,6 47,5

0,0 0,1 0,3 0,2 2,5 0,0 3,8 6,0 3,4 14,5 18,9 49,8

Global Gateway scenario De ruimtevraag volgens het Global Gateway scenario laat een forse ruimtevraag zien van in totaal 407.000 m² bvo in de gehele periode 2010-2040. De helft zit in de eerste periode. Naast de ondersteunende diensten springt het cluster zakelijke diensten er in deze eerste periode uit (ruim 50.000 m² bvo), daarna volgen op gepaste afstand de clusters financiële diensten en aerospace en in mindere mate toerisme/leisure/congressen en ICT. In de periode na 2020 blijft de ruimtevraag voor een drietal clusters relatief groot, te weten ondersteunende diensten, aerospace en zakelijke diensten.

60


Tabel 5.5

Totale ruimtevraag kantoren per REVS cluster volgens het Global Gateway scenario (x 1.000 m² bvo) 2010-2020 Fashion Media High Tech Biotechnologie Aerospace Perishables ICT Financiële diensten Toerisme/Leisure/Congressen Zakelijke diensten Ondersteunende diensten Totaal

0,2 0,5 0,4 0,3 26,0 0,0 17,1 27,2 17,8 51,1 61,7 202,2

2020-2030 0,1 0,1 0,2 0,2 21,9 0,0 5,0 5,7 3,7 13,8 48,5 99,4

2030-2040 0,1 0,1 0,4 0,3 20,4 0,0 4,8 5,7 3,2 13,8 50,4 99,4

Duurzaamheid Troef scenario De ruimtevraag volgens het Duurzaamheid Troef scenario ligt iets lager dan in het Global Gateway scenario, namelijk 378.000 m² bvo in de gehele periode 2010-2040. De helft zit in de eerste periode. Het beeld van de clusters met een relatief grote ruimtevraag komt overeen met het Global Gateway scenario.

Tabel 5.6

Totale ruimtevraag kantoren per REVS cluster volgens het Duurzaamheid Troef scenario (x 1.000 m² bvo)



2010-2020

2020-2030

0,2 0,5 0,4 0,3 23,2 0,0 15,3 24,3 15,9 45,7 55,2 180,9

0,1 0,1 0,2 0,2 19,6 0,0 4,5 5,1 3,3 12,4 43,4 88,9

2030-2040 0,1 0,1 0,4 0,3 18,3 0,0 4,3 5,1 2,9 12,4 45,1 88,9

61

Indien de totale werkgelegenheid op Schipholgebonden locaties wordt meegenomen en de raming dus niet uitsluitend is gebaseerd op de werkgelegenheid in de REVS-clusters, blijkt dat voor kantoren er sprake is van een aanzienlijke toename van de ruimtevraag met circa 40% voor de totale periode 2010-2040. De ‘plus’ voor kantoren varieert per periode en loopt op tot een verdubbeling voor het Global Gateway scenario in de periode 2030-2040. De additionele ruimtevraag voor kantoren komt bijna volledig (ca 95%) door groei van de clusters Overheid, Onderwijs en Zorg. Deze groeiclusters vallen grotendeels buiten de REVS clusters (zie ook bijlage 9).

5.3

Match van vraag en aanbod

De ruimtevraag van bedrijventerreinen varieert met een bandbreedte van 60 hectare tot 146 hectare tussen de drie scenario’s. Wanneer we het beschikbare aanbod van Schipholgebonden terreinen in beschouwing nemen (zie bijlage 9), dan blijkt er alleen al in de eerste periode (tot 2020) ruim 250 hectare op de markt te komen. In de tweede periode volgt volgens de huidige planning nog eens 125 hectare en in de derde periode is er sprake van een tweetal grootschalige strategische reserve locaties. Het aanbod van Schipholgebonden bedrijventerreinen overtreft dan ook de ruimtevraag ruimschoots, zelfs wanneer we het hoogste beleidsmatig gestuurde groeiscenario in ogenschouw nemen. De ruimtevaag van kantoren varieert met een bandbreedte van 220 duizend vierkante meter bvo tot 410 duizend vierkante meter bvo tussen de drie scenario’s. Kijken naar het aanbod van Schipholgebonden kantoorlocaties dan blijkt alleen al in de eerste periode bijna een miljoen vierkante meter bvo aan Schipholgebonden kantoorlocaties op de markt te komen. Ook in de tweede periode is de omvang van geplande kantoren nog ruim met zo’n 780.000 m² bvo. In de laatste periode neemt het af naar 100.000 m² bvo (die nu bekend is). Net als bij bedrijventerreinen overtreft ook het aanbod van Schipholgebonden kantoorlocaties de ruimtevraag ruimschoots, zelfs wanneer we ook hier rekening zouden houden met het hoogste beleidsmatig gestuurde groeiscenario. De vraag-aanbod confrontatie laat een overaanbod zien van zowel de Schipholgebonden bedrijventerreinen als ook de kantoorlocaties. Dit vraagt om aanscherping van de gekozen strategie: ofwel aan de vraagzijde, gericht op afbakening en het in de markt zetten van de REVS clusters ofwel aan de aanbodzijde als het gaat om fasering en mogelijk bevriezing van planlocaties.

5.4

Conclusies

Ruimtevraag 

62

De ruimtevraag van de REVS clusters op Schiphol locaties is relatief beperkt, vanwege het relatief geringe aandeel van ‘Schiphol locaties’ in de totale werkgelegenheid in REVS-clusters.






Voor bedrijventerreinen loopt de ruimtevraag uiteen van 60 hectare netto tot 146 hectare netto in de gehele periode 2010-2040. De ruimtevraag concentreert zich in de eerste periode (tot 2020) en ligt dan tussen de 5 en 6,5 hectare netto per jaar. Voor kantorenlocaties loopt de ruimtevraag uiteen van 220.000 tot 410.000 m² bvo in de gehele periode 2010-2040. De ruimtevraag concentreert zich ook bij kantoren in de eerste periode (tot 2020) en ligt dan tussen de 12.000 en 25.000 m² bvo per jaar.

Aanbevelingen 







Het aandeel van de REVS clusters op ‘Schiphol locaties’ kan omhoog door specifieke condities c.q. faciliteiten aan te bieden op de betreffende Schiphol locaties. Dat kan door de ontwikkeling van marktconforme locatieprofielen waarover in de REVS wordt gesproken. Door de spreiding van de REVS-clusters over de Metropoolregio (en het relatief geringe aandeel van de Schiphol locaties) kan wellicht ook overwogen worden om de Schipholbinding in een ander perspectief te zien door minder Schiphol locaties in de bedrijventerreinenplanning mee te nemen, of wellicht om de Schipholbinding los te laten omdat de nu voorspelde ruimtebehoefte substantieel lager is dan het beschikbare aanbod aan ‘Schiphol locaties’. De luchtvaart/-vracht is echter een moeilijk te voorspellen markt. Als er in de toekomst groei optreedt, groeien ook de aan luchtvaart- en vracht gebonden activiteiten in de REVS clusters mee (met name eerste en tweede linie vracht). Voor deze specifieke onderdelen zouden prognoses opgesteld moeten worden die meer gerelateerd zijn aan de ontwikkeling van de vervoersvolumes. Dergelijke methoden worden ook gehanteerd voor havengebonden bedrijventerreinen. Ook in het kader van bijvoorbeeld ACT is de ruimtebehoefte van eerste en tweede linie vracht gerelateerd aan de ontwikkeling van de luchtvrachtvolumes op Schiphol. Daarnaast is het zo dat in de ramingen nu geen ruimte is geraamd voor specifieke faciliteiten op en rond de luchthaven (o.a. Truckterminal, HST-terminal). Dit kan in de toekomst extra bedrijvigheid op de Schiphol locaties aantrekken.


63

64


Hoofdstuk 6

6.1

Conclusies en aanbevelingen

Conclusies

De volgende conclusies kunnen worden getrokken:

Economische ontwikkeling 



De sterke groei in werkgelegenheid (gemiddelde voor de MRA-regio 2,7% over de afgelopen 10 jaar) en ontwikkeling van de vraag naar werklocaties van de afgelopen decennia zet zich naar verwachting niet voort. In plaats van een uitbreidingsmarkt, zet zich een ontwikkeling in naar een vervangingsmarkt voor zowel bedrijventerreinen als kantoren.

Bedrijventerreinen 











De ruimtevraag voor de MRA ligt van 2010 tot 2040, afhankelijk van het toekomstscenario, tussen de 625 en 1.330 ha netto. De vraag varieert sterk in de tijd en ligt in de eerste periode tussen minimaal 44 tot maximaal 65 hectare per jaar, en neemt daarna af naar 9 tot 30 hectare per jaar in de laatste periode. Met de nodige inspanning kan het uitgiftetempo van de afgelopen jaren (circa 50 ha per jaar) in de eerste periode nog worden gerealiseerd (volgens de beleidsrijke scenario’s), maar in de periode na 2020 geldt een aanzienlijk lagere ruimtevraag, ongeacht het scenario. De grootste ruimtevraag van bedrijventerreinen zien we in de meer traditionele clusters logistiek en in mindere mate reguliere productie. Van de ‘stuwende clusters’ laten met name ICT en kennistechnologie een relatief hoge ruimtevraag zien. Het totale planaanbod in de MRA bedraagt ruim 2.100 ha netto. Zetten we dit af tegen de verwachte vraag, dan dreigt er, afhankelijk van het toekomstscenario, een overaanbod van 800 tot 1.500 ha voor de totaalperiode 2010-2040. De grootste vraag van bedrijventerreinen zien we in Almere-Lelystad (de Schaalsprong speelt hier een belangrijke rol!) en Amstelland-Meerlanden (door de aanwezigheid van mainport Schiphol en Greenport). Het grootste aanbod bedrijventerreinen bevindt zich in de regio’s AmstellandMeerlanden en Almere-Lelystad. Ondanks het feit dat deze regio’s ook de grootste


65

vraag laten zien, ontstaat een duidelijk kwantitatieve en ook kwalitatieve mismatch: vooral in het logistieke cluster is er sprake van een fors overaanbod.

Kantoren 



 

De vraag van kantoren laat evenals bij bedrijventerreinen een neergaande ontwikkeling in de tijd zien. In de eerste periode ligt de vraag tussen de 75.000en 170.000 vierkante meter per jaar en daarna neemt deze af tot tussen de 65.000 en 100.000 vierkante meter per jaar in de laatste periode. De ruimtevraag van kantoren kan alleen in de eerste periode worden vergeleken met de recente historische ontwikkeling van de nieuwbouw, daarna ligt de ruimtevraag van kantoren onder het historische niveau. De vraag van kantoren zien we vooral terug in de clusters overheid, onderwijs, cultuur en sport, in de zorg en in de zakelijke diensten. Het overaanbod van kantoren is fors in Amsterdam en in iets mindere mate in Amstelland-Meerlanden. In Almere/Lelystad is er sprake van een zekere krapte als de vraag zich ontwikkelt volgens de beide beleidscenario’s. De impact van de Schaalsprong doet zich gelden.

6.2

Aanbevelingen

Aansluitend bij de conclusies, kan een aantal aanbevelingen worden gedaan: 







66

Met de aanhoudend hoge leegstand van kantoren en het in enkele deelregio’s forse (plan)aanbod in het achterhoofd is fasering van (plan)aanbod in de tijd nodig om dreigende overschotten te voorkomen . Daarnaast ontkom je er waarschijnlijk niet aan om bepaalde plannen, vooral de zachte, nu reeds te ‘bevriezen’; Het planbod dient te worden afgestemd op de te verwachten vraag. Wij adviseren de reserveringen voor het planaanbod af te stemmen op het meest gunstige toekomstscenario (MRA als Global Gateway), zodat in alle tijden aan de eventuele economische vraag kan worden voldoen. De terreinen dienen gefaseerd te worden ontwikkeld, waarbij de feitelijke uitgifte wordt afgestemd op de actuele marktvraag. Het afstemmen van het (plan)aanbod op de verwachte vraag betekent enerzijds het schrappen van (veelal zachte) plannen en anderzijds het strategisch faseren en programmeren van de (veelal harde) plannen. De ruimtevraag naar bedrijventerreinen zal steeds vaker een gevolg zijn van onttrekking van bestaande bedrijventerreinen aan de voorraad. De ontwikkeling van nieuwe terreinen dient, naast aansluiting op de verwachte vraag, tevens in pas te lopen met de voortgang die wordt geboekt rond de voorgenomen transformatieopgave.




Specifiek voor kantoren geldt dat de helft van de leegstand is meegenomen bij het aanbod. In een situatie van overaanbod zijn er met betrekking tot de leegstand twee beleidskeuzen mogelijk: ofwel het snijden in de nieuwbouwplannen waardoor de leegstand ‘vanzelf’ wordt ingevuld, ofwel een extra onttrekking van (niet courante) leegstaande panden. Een gecombineerde aanpak lijkt wenselijk.



Het is belangrijk om als Metropoolregio de juiste Product-Markt-Combinaties (PMC’s) in de markt te zetten, gericht op specifieke doelgroepen van bedrijven. Stel je de vraag wat je voor welke doelgroep wilt ontwikkelen en aan welke kwaliteit de betreffende locaties moeten voldoen. Vanwege de diversiteit van de deelregio’s is het van belang dat de afzonderlijke deelregio’s elk hun rol hierin vervullen (uiteraard in afstemming met elkaar);



Indien de economie zich ontwikkelt volgens het referentiescenario, zal er een negatieve ruimtebehoefte ontstaan binnen het cluster reguliere productie. Dit betekent dat op termijn kavels op terreinen met een meer industriële invulling vrij komen. Hoe hier mee om te gaan is een beleidskeuze. Mogelijkheden zijn een extra transformatie inspanning van industriële terreinen, dan wel herstructurering van industriële terreinen zodat deze geschikt worden voor vraag uit andere clusters.



Als Metropoolregio, maar zeker ook als deelregio’s, is het van belang om goed na te gaan hoe om te gaan met belangrijke ‘knoppen’ waar de regio beleidsmatig aan kan draaien. Voorbeelden hiervan zijn:  Het versterken van de internationale concurrentiekracht in het Global Gateway scenario  Onttrekkingen: het (bewust) ontrekken van locaties waarbij in eerste instantie vooral gedacht kan worden aan leegstaande kantoren?  Functiemenging: moet bedrijvigheid op formele locaties gevestigd zijn of is het te overwegen om een deel van de bedrijvigheid ook op overige locaties, bijvoorbeeld in wijken te vestigen? Moeten bedrijven in de lagere milieucategorieën in de toekomst nog op bedrijventerreinen gehuisvest blijven?  Concurrentieprofielen voor diverse locaties: aan welke kwaliteiten moet een locatie voldoen om aan te sluiten bij de vraag vanuit een (of meerdere) cluster(s)?  Deelregio-overschrijdende programmering van bedrijventerreinen en kantoren: waar zijn tekorten en/of waar is sprake van een kwalitatieve mismatch en kan een andere regio wellicht in een oplossing voorzien?


67

68


Bijlagen


69

70


Bijlage 1

PROVEST model

Het ramen van de ruimtebehoefte voor vestigingslocaties op basis van verwachte werkgelegenheidsontwikkelingen in een groot aantal sectoren staat in PROVEST centraal. Met dit model is het dus mogelijk om gewenste kwalitatieve toekomstige ontwikkeling van de ruimtevraag op basis van sectoren en clusters in beeld te brengen. Het PROVEST-model sluit qua methodiek op hoofdlijnen aan bij de methodiek zoals deze ook door het Centraal Planbureau en het Ruimtelijk Planbureau wordt gehanteerd. De kracht van het model schuilt met name in:  

de mogelijkheid om, anders dan de ramingen in de Bedrijfslocatiemonitor, regionale informatie te gebruiken als basis voor de op te stellen raming van de ruimtevraag. het interactieve en transparante karakter van het model (zie figuur 1). PROVEST is een interactief instrument waarmee basisgegevens kunnen worden getoetst aan de regionaal economische omstandigheden en waar nodig worden bijgesteld. Denk hierbij aan aspecten als ruimtewinst, hergebruik van terreinen, bedrijfsverplaatsingen enz. Met PROVEST kunnen de effecten van deze ontwikkelingen op de ruimtebehoefte in de regio direct inzichtelijk worden gemaakt. Op deze wijze worden regiospecifieke kengetallen in overleg met de regio afgebakend waarna met behulp van het model de ruimtebehoefteraming wordt uitgevoerd.

Figuur 1

Het PROVEST-model

Bron: BCI


71



de mogelijkheid om de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen te ramen. Belangrijk voor Plabeka is dat er ook een duidelijke ‘kwalitatieve inkleuring’ van de geraamde ruimtebehoefte plaatsvindt. Naast een kwantitatieve insteek moet de behoefteraming nadrukkelijk inzicht bieden in de mate waarin de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen zich in de Metropoolregio ontwikkelt. In de resultaten zoals deze in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) worden weergegeven, wordt dit kwalitatieve element nadrukkelijk gemist. PROVEST is een goed model om deze kwalitatieve inkleuring van de ruimtebehoefte inzichtelijk te maken. Enerzijds door de mogelijkheid om de ruimtevraag uit te kunnen splitsen naar sectoren en clusters. Anderzijds door de mogelijkheid om de ruimtevraag te verdelen in specifiek op de regio toegespitste segmenten/typen terreinen of zelfs specifieke werklandschappen.

Voordelen PROVEST   

72

Getest en in de praktijk bewezen model! Open proces wat betekent dat er tijd is voor discussie over relevante parameters zoals de regionale ontwikkeling van de werkgelegenheid, de ‘toedeling’ naar typen terreinen. Voorgestelde toekomstige ontwikkelingen kunnen eenvoudig zichtbaar worden gemaakt en met elkaar worden vergeleken.


Bijlage 2

Verschillen in methoden

Tabel 1 laat zien dat de uitkomsten van voorliggende (BCI) raming afwijken van de raming die in 2005 door de gemeente Amsterdam (DRO) is opgesteld.

Tabel 1

Vergelijking uitkomsten ramingen DRO & BCI: uitbreidingsvraag TM en GE (gem. per jaar)

Voor deze verschillen kan een aantal verklaringen worden gegeven: 

Ten eerste wijkt de uitgangssituatie, in termen van de werkgelegenheid anno 2010 af (zie tabel 2). Dit komt enerzijds doordat voorliggende raming uitgaat van de actuele werkgelegenheidsgegevens en anderzijds doordat de werkgelegenheid voor de modelparameters worden uitgedrukt in aantal banen (> 12 uur/week) in plaats van arbeidsjaren.

Tabel 1

Verschil in omvang van de werkgelegenheid (x1.000)

DRO Noordvleugel (arbeidsjaren) Basis voor actuele raming BCI (aantal banen)



2005 898 -

2010 966-998 1.127

Ten tweede is er een aanzienlijk verschil tussen de DRO raming en voorliggende BCI raming in de verwachte economische ontwikkeling horende bij het TM en GE toekomstscenario`s van het CPB. Dit aanzienlijk verschil komt doordat de landelijke CPB scenario`s zijn geregionaliseerd (BLM, 2005) na publicatie van de DRO raming.


73

BLM (2005): De vraag naar ruimte voor economische activiteit tot 2040 

De geraamde nationale werkgelegenheidsontwikkeling (vier scenario’s) is toegerekend aan regio’s. Hiervoor wordt het Regionaal Arbeidsmarktmodel (RAM) gebruikt in combinatie met het bevolkingsmodel PRIMOS van ABF Research (p23).



Het RAM is een regionaal verdeelmodel voor werkgelegenheid waarin demografische ontwikkelingen, migratie en pendel een rol spelen (p24).



Naarmate de nationale bevolkingsgroei hoger is, is de migratie vanuit de Randstad naar de aangrenzende provincies Flevoland, Gelderland en Noord-Brabant omvangrijker (p29).

De DRO raming is nog gebaseerd op de landelijke werkgelegenheidsprognoses met daarbovenop een regionale opslag per bedrijfstak. Deze regionale opslag per bedrijfstak staat gelijk aan de bovengemiddelde regionale groei in de periode 1995-2005, waarbij elke sectoren volledig is toebedeeld aan of bedrijventerreinen, of kantoren. Dit terwijl voorliggende raming gebaseerd is op de regionale prognoses (regiospecifiek karakter). De verschillende uitgangspunten horende bij het TM en GE toekomstscenario`s van het CPB zijn weergegeven in tabel 3. Tabel 2

Verschil in werkgelegenheidsprognose (jaarlijkse groei t/m 2020)

DRO (2005) BLM (2005) BLM (2005) Actuele raming BCI

Regio Noordvleugel Landelijk Randstad Metropoolregio

TM 0,96% 0,3% 0,0% 0,18%

GE 1,47% 0,7% 0,5% 0,60%

Naast dit belangrijke verschil in de werkgelegenheid en de ontwikkeling daarvan, zijn er nog enkele andere methodologische verschillen geconstateerd in vergelijking met de DRO raming, zijnde: 





74

De DRO raming voor bedrijventerreinen is gebaseerd op de ontwikkeling van het productievolume en de extrapolatie van de historische uitgifte en niet zoals de voorliggende raming op basis van de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Bij de methodiek van BCI is ruimtevraag die ontstaat door bedrijfsverplaatsingen (verhuisdynamiek en lager hergebruik) voor bedrijventerreinen meegenomen en wordt de negatieve ruimtebehoefte (op basis van een negatieve werkgelegenheidsontwikkeling) op nul gesteld. In de ramingen van BCI is ook Lelystad meegenomen, aangezien Lelystad sinds medio 2009 tot de Metropoolregio Amsterdam behoort.


Bijlage 3

Typen ruimtevraag

Voor het ramen van de ruimtebehoefte is er voor zowel bedrijventerreinen als kantoren sprake van twee typen ruimtevraag: de uitbreidingsvraag en de vraag door onttrekking. 

De uitbreidingsvraag ontstaat door groei van bedrijvigheid/werkgelegenheid. Het kan gaan om (voor de regio) nieuwe (startende) bedrijven. Maar meestal betreft het bestaande bedrijven die graag willen groeien op de bestaande locatie, op een sattelietlocatie of op een andere locatie omdat ze op hun huidige locatie uit hun jasje zijn gegroeid en niet verder kunnen groeien. De extra ruimte op de nieuwe locatie wordt gezien als de uitbreidingsvraag. Bij bedrijventerreinen ontstaat er daarnaast nog uitbreidingsvraag doordat bij verplaatsing tussen bedrijventerreinen de achterblijvende kavels minder ruimte-efficiënt benut worden (onvolledig hergebruik). De uitbreidingsvraag wordt modelmatig berekend, met als belangrijkste input parameter de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Een negatieve ontwikkeling van de werkgelegenheid (voor bijvoorbeeld de reguliere productie) zal modelmatig gezien doorwerken in een negatieve uitbreidingsvraag. Deze modelmatige negatieve vraag wordt weggenomen aangezien een negatieve ontwikkeling in de werkgelegenheid niet direct leidt tot het afstoten van terreinen/panden. Het kan ook leiden tot grotere onderbenutting. Hoe hier mee om te gaan vergt allereerst een beleidskeuze. De negatieve uitbreidingsvraag wordt dan ook apart inzichtelijk gemaakt in hoofdstuk 3.



De vraag door onttrekking is de ruimtevraag die ontstaat als gevolg van veroudering van gebouwen als ook functieverandering in een ander type locatie zoals woningbouw. De rekenmethodiek voor de vraag door onttrekking verschilt tussen bedrijventerreinen en kantoren. Bij bedrijventerreinen is de vraag door onttrekking gebaseerd op een feitelijke inventarisatie van de huidige transformatieplannen. De vraag door onttrekking is bij kantoren, naast onttrekking door functiewijziging, gebaseerd op de veroudering en daarmee samenhangende vervanging van het bestaande vastgoed. De vervanging van kantoren leidt niet één op één tot ruimtevraag. Een gedeelte van de vervanging kan namelijk geaccommodeerd worden op dezelfde locatie door herontwikkeling (sloop-nieuwbouw op dezelfde locatie, zie ook bijlage 4). Het verouderde deel van de kantorenvoorraad dat niet wordt herontwikkeld, dient onttrokken te worden. De bedrijven die als gevolg daarvan moeten worden verplaatst, vragen elders ruimte.

Een gerichte strategie met bepaalde beleidsambities kan een positieve dan wel negatieve invloed hebben op de omvang van de uitbreidingsvraag, maar ook de onttrekkingsvraag. Uitgangspunt is dat de verschillende typen ruimtevraag zichtbaar in onze ramingen terugkeren. In onderstaand overzicht wordt samengevat hoe de verschillende typen vraag worden veroorzaakt en welke methodiek er aan ten grondslag ligt: Buck Consultants International

75

Type ruimtevraag

Oorzaak

Uitbreidingsvraag

 




+ 

Methodiek

groei en verplaatsing van bedrijvigheid1) beleidsopgaven/-ambities (bv: intensief ruimtegebruik) ruimtevraag door functieverandering van bestaande terreinen ruimtevraag door functieverandering en vervanging van verouderde kantoorpanden elders

modelmatig modelmatig inventarisatie modelmatig

Totale vraag

1)

76

Onvolledig hergebruik bij verplaatsing van werkgelegenheid geldt voor bedrijventerreinen en kantoren


Bijlage 4

Uitgangspunten raming BCI

Aan de raming van de ruimtebehoefte van bedrijventerreinen en kantoren in de Metropoolregio Amsterdam heeft een aantal belangrijke uitgangspunten ten grondslag gelegen. In deze bijlage worden de gehanteerde parameters in detail nader toegelicht. Tabel 1

Overzicht modelparameters behoefteraming Metropoolregio Amsterdam Reguliere parameter A


x

B


x

C

Werkgelgenheidsontwikkeling

D

Verhuisintensiteit

x

E

Hergebruik

x

F

Locatievoorkeur

G

Terreinquotiënt / Kantoorquotiënt

H


I

Filter lage milieucategoriën

J


Scenario afhankelijk

x

x 1)

x

(x) x x

x

x

1)) Beleidsmatige inzet op intensief ruimtegebruik leidt uiteindelijk tot een lagere quotient en is om die reden indirect scenario afhankelijk.

A


De ruimtebehoefte naar bedrijventerreinen en kantoren in de MRA wordt berekend voor een elftal economische clusters die gezamenlijk de gehele economie afdekken.


77

Figuur 1

Schakelschema; herkenbaarheid van de 5 eerder opgenomen MRA clusters

ICT & creatieve industrie Kennisintensieve diensten en industrie

Creatieve sector

(1)

Kennistechnologie

(2)

ICT

(3)

Financiële cluster

(4)

Toerisme & Leisure

(5)

Reguliere productie

(6)

Logistiek

(7)


(8)

Zakelijke diensten

(9)

Toerisme & congressen Logistiek Financiële en zakelijke dienstverlening

Figuur 2

Overheid

(10)

Zorg

(11)

Overzicht economische clusters Metropoolregio Amsterdam

Reguliere productie Toerisme & Leisure

Financiële cluster

Overheid, onderwijs cultuur en sport

ICT

Zakelijke diensten

Kennistechnologie


Creatieve sector

Logistiek

Zorg

B


De werkgelegenheid voor het basisjaar van de raming (2010) wordt gezien de huidige recessie gelijk verondersteld aan de situatie in 2008, gemeten in is het aantal banen (> 12 uur/week).

78


Tabel 2

Werkgelegenheid basisjaar (aantal banen >12 uur/week) Creatieve sector ICT Kennistechnologie Toerisme & Leisure Financiële cluster Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs, cultuur en sport Zorg

63.950 65.814 25.231 60.905 65.626 151.883 139.286 112.864 153.174 153.531 135.233

MRA totale economie Bron:

C

1.127.497

Lisa, provincie Noord-Holland, Flevoland


De werkgelegenheidsontwikkeling geeft de verwachte groei van de werkgelegenheid per toekomstscenario weer.

Tabel 3

Werkgelegenheidsontwikkeling referentiescenario (aantal banen > 12 uur/week)

Creatieve sector ICT Kennistechnologie Toerisme & Leisure Financiële cluster Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs, cultuur en sport Zorg Totaal Bron:

2010 63.950 65.814 25.231 60.905 65.626 151.883 139.286 112.864 153.174 153.531 135.233 1.127.497

2020 63.943 67.627 26.172 62.495 66.835 139.171 150.791 114.382 155.995 159.705 140.671 1.147.788

2030 59.957 64.823 26.523 59.513 64.212 119.499 147.764 108.195 149.875 166.547 146.698 1.113.606

2040 56.572 62.384 26.866 56.209 61.914 108.775 143.587 101.492 144.509 177.245 156.121 1.095.674

Lisa, provincie Noord-Holland, Flevoland, bewerkt door BCI


79

Tabel 4

Werkgelegenheidsontwikkeling scenario GG = DT (aantal banen > 12 uur/week)

Creatieve sector ICT Kennistechnologie Toerisme & Leisure Financiële cluster Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs, cultuur en sport Zorg Totaal Bron:

80

2010 63.950 65.814 25.231 60.905 65.626 151.883 139.286 112.864 153.174 153.531 135.233 1.127.497

2020 70.576 74.677 28.411 67.937 72.753 148.916 157.644 123.972 171.005 168.963 148.582 1.233.435

2030 71.138 78.586 31.026 69.642 73.987 141.712 173.652 124.965 175.904 190.137 166.989 1.297.738

2040 69.739 79.101 32.028 68.432 72.737 140.699 184.354 119.835 172.573 212.870 187.013 1.339.381



Tabel 5

Werkgelegenheidsontwikkeling – opbouw scenario GG = DT (aantal banen > 12 uur/week) 2010

2010-2020 Global Schaalsprong Economy (GE)

Creatieve sector

2020-2030 Stuwende clusters

2030-2040

Global Eco- Schaalsprong Stuwende nomy (GE) clusters

Global Eco- Schaalsprong Stuwende nomy (GE) clusters

63.950

3.679

918

2.029 (3%)

-1.380

918

1.024

-1.904

0

505

ICT

65.814

5.424

2.014

1.425 (2%)

1.158

2.014

738

141

0

374

Kennistechnologie

25.231

1.286

1.363

530 (2%)

973

1.363

280

856

0

146

Toerisme & Leisure

60.905

4.816

902

1.314 (2%)

131

902

672

-1.541

0

331

712 (1%)

360

177

Financiële cluster

65.626

5.575

840

35

840

-1.427

0

Reguliere productie

151.883

-7.419

4.452

-11.657

4.452

-1.012

0

Logistiek

139.286

15.543

2.815

13.193

2.815

10.702

0


112.864

8.085

3.023

-2.030

3.023

-5.130

0

Zakelijke diensten

153.174

13.012

4.819

81

4.819

-3.332

0

Overheid, onderwijs, etc.

153.531

10.594

4.838

16.336

4.838

22.733

0

135.233 1.127.497

9.332 69.927

4.018 30.000

14.389 31.229

4.018 30.000

20.024 40.110

0 0

Zorg

Bron:

6.010

3.074

1.533



81

D

Verhuisintensiteit

De verhuisintensiteit geeft het jaarlijks aantal verplaatsingen van bedrijven, in termen van werkgelegenheid, tussen bedrijventerreinen weer. Deze verhuisintensiteit is berekend als percentage van de totale werkgelegenheid in de Metropoolregio. Tabel 6

Verhuisintensiteit Metropoolregio naar cluster


E

2,9% 3,5% 3,5% 2,5% 2,4% 3,7% 3,4% 2,5% 4,1% 1,4% 1,4% 2,8%

Hergebruik

Hergebruik geeft aan met welke intensiteit de achterblijvende kavels/panden (bij verplaatsing van bedrijvigheid) door de 2e gebruiker benut worden. Deze intensiteit wordt uitgedrukt als percentage van het gebruik voor verplaatsing van de bedrijvigheid en betreft een inschatting van BCI gebaseerd op eerdere onderzoeken van BCI en gegevens van het CPB. Het hergebruik is dus niet bepaald op basis van de actuele, regionale situatie in de MRA.

Tabel 7

Hergebruik (% hergebruik van bestaande kavels/panden bij verplaatsing van werkgelegenheid)

Bedrijventerreinen Kantoren

F

2010-2020 85% 100%

2020-2030 90% 100%

2030-2040 90% 100%

Locatievoorkeur

De locatievoorkeur geeft de verdeling van de werkgelegenheid naar type locatie weer.

82


Tabel 8

Locatievoorkeur voor Metropoolregio Amsterdam (banen > 12 uur/week) Cluster Creatieve sector ICT Kennistechnologie Toerisme & Leisure Financiële cluster Reguliere productie Logistiek¹ Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs, cultuur en sport Zorg

Bedrijventerreinen Formele kantorenlocaties 20% 19% 30% 39% 47% 17% 10% 16% 4% 49% 43% 6% 36% 17% 11% 17% 17% 37% 6% 29% 5% 22%

Totaal

20%

24%

1) Logistiek exclusief KLM/vliegend personeel Bron: Lisa, provincie Noord-Holland, Flevoland, bewerkt door BCI

G

Terreinquotiënt / Kantoorquotiënt

De terreinen kantoorquotiënt geeft het gemiddeld ruimtegebruik per baan. Bij bedrijventerreinen wordt deze gemeten in het aantal m² per baan, en bij kantoren in het aantal m² bruto vloer oppervlak (bvo) per baan.

Tabel 9

Terrein- en kantoorquotiënten per cluster voor de Metropoolregio Amsterdam

Creatieve sector ICT Kennistechnologie Toerisme & Leisure Financiële cluster Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs, cultuur en sport Zorg Gemiddeld totaal

Bedrijventerreinen (m² per baan) 173 134 162 241 52 160 237 244 92 91 96 168

Kantoorlocaties (m² bvo per baan) 25 23 22 26 25 21 22 26 24 24 26 24

Bron: Lisa, provincie Noord-Holland, Flevoland, Provinciale monitor bedrijventerreinen en kantoren 2009, Noord-Holland en Flevoland, bewerkt door BCI


83

H


Intensivering van het ruimtegebruik geeft de ruimtewinst weer dat ontstaat door intensiever om te gaan met ruimte bij het realiseren van nieuwe terreinen/panden. De intensivering ruimtegebruik wordt gemeten als (intensiverings)percentage van de uitbreidingsvraag en de ontrekkingsvraag.

Tabel 10

Intensivering ruimtegebruik per scenario (% van de uitbreidingsvraag)

Referentiescenario MRA als Global Gateway Duurzaamheid Troef

I

2010-2020 0% 5% 15%

2020-2030 0% 5% 15%

2030-2040 0% 5% 15%

Filter lage milieucategorieën

De filter lage milieucategorieën geeft aan welk deel van de huidige werkgelegenheid op bedrijventerreinen werkzaam is bij bedrijven met (een lage) milieucategorie 1.

Tabel 11

Aandeel milieucategorie 1 bedrijvigheid op bedrijventerreinen (% van het aantal banen) Creatieve sector ICT Kennistechnologie

84

37% 8% 1%

Toerisme & Leisure Financiële cluster

58% 100%

Reguliere productie Logistiek

0% 0%

Consumenten diensten Zakelijke diensten

63% 81%

Overheid Zorg

54% 17%

Totaal

39%


J


De vraag door onttrekking is de ruimtevraag die ontstaat als gevolg van onttrekking, ofwel functiewijziging/transformatie van werklocaties.

Tabel 12

Vraag door onttrekking: bedrijventerreinen (ha netto)

Almere-Lelystad Amsterdam Amstelland-Meerlanden Gooi- en vechtstreek IJmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland MRA totaal Bron:

Tabel 13

Referentiescenario 2010202020302020 2030 2040 4 1 1 75 25 25 30 10 10 37 12 12 4 1 1 21 7 7 170 57 57

Global Gateway 2010202020302020 2030 2040 4 1 1 71 24 24 29 10 10 35 12 12 4 1 1 20 7 7 161 54 54

Duurzaamheid Troef 2010202020302020 2030 2040 3 1 1 63 21 21 26 9 9 31 10 10 3 1 1 18 6 6 144 48 48

Referentiescenario gemeenten MRA-regio, voor de scenario’s GG en DT bewerkt door BCI

Vraag door onttrekking: kantoren (m² bvo)

Almere-Lelystad Amsterdam Amstelland-Meerlanden Gooi- en vechtstreek IJmond-Haarlem Zaanstreek-Waterland MRA totaal

Referentiescenario 2010202020302020 2030 2040 0 11 23 218 218 218 76 76 76 32 32 32 30 30 30 17 17 17 374 386 397

Global Gateway 2010202020302020 2030 2040 0 10 21 208 208 208 72 72 72 31 31 31 29 29 29 16 16 16 356 366 376

Duurzaamheid Troef 2010202020302020 2030 2040 0 9 18 186 186 186 65 65 65 28 28 28 26 26 26 14 14 14 318 327 336

Impact negatieve uitbreidingsvraag Tot slot van de toelichting op de gehanteerde uitgangspunten is het van belang om de (impact van de) negatieve uitbreidingsvraag aan de orde te stellen. Een negatieve ontwikkeling van de werkgelegenheid (voor bijvoorbeeld de reguliere productie) zal modelmatig gezien doorwerken in een negatieve uitbreidingsvraag. Deze modelmatige negatieve vraag is weggenomen (uitkomst = 0) aangezien een negatieve ontwikkeling in de werkgelegenheid niet direct leidt tot het afstoten van terreinen/panden. Dit geldt zowel voor bedrijventerreinen als kantoren, waarbij in de praktijk blijkt dat door de kantorenmarkt sneller op dit soort ontwikkelingen kan worden geanticipeerd. Hier is sprake van een huurdersmarkt met minder langlopende verplichtingen, terwijl de bedrijventerreinenmarkt gekenmerkt wordt door veel eigenaren/gebruikers.


85

Tabel 14 geeft inzicht in de omvang van de negatieve uitbreidingsvraag van zowel bedrijventerreinen als kantoren in de gehele MRA.

Tabel 14

Negatieve uitbreidingsvraag MRA Bedrijventerreinen

Referentiescenario TM MRA als Global Gateway Duurzaamheid Troef

2010-2020 ha netto -33 0 0

2020-2030 ha netto -133 -13 -11

2030-2040 ha netto -73 -6 -2

Kantoren 2010-2020 m² bvo (x1.000) -34 -8 -7

2020-2030 m² bvo (x1.000) -418 -18 -17

2030-2040 m² bvo (x1.000) -376 -154 -137

De negatieve uitbreidingsvraag blijkt met name van toepassing in het referentiescenario. In dit scenario is er, zeker na 2020 sprake van een aanzienlijke negatieve (werkgelegenheids)ontwikkeling in enkele clusters. De negatieve ruimtevraag per cluster die hiervan het gevolg is, is voor het referentiescenario TM opgenomen in tabel 15.

Tabel 15

Negatieve uitbreidingsvraag volgens referentiescenario TM Bedrijventerreinen (netto ha) 2010-2020 2020-2030 2030-2040

Creatieve sector ICT Kennistechnologie Toerisme & Leisure Financiële cluster Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs Zorg Totaal

-33

-33

-8 -2

-6 -1

-3 0 -111

-4 0 -51

-10

-11

-133

-73

Kantoren (x 1.000 m² bvo) 2010-2020 2020-2030 2030-2040 0

-34

-34

-38 -51

-32 -44

-24 -63 -53 -23 -55 -110

-27 -56 -29 -32 -60 -96

-418

-376

Indien de economie zich ontwikkelt volgens het referentiescenario, zal bij bedrijventerreinen vooral een negatieve ruimtebehoefte ontstaan binnen het cluster reguliere productie. De betekent dat op termijn kavels op terreinen met een meer industriële invulling vrij komen. Hoe hier mee om te gaan is een beleidskeuze. Mogelijkheden zijn een extra transformatie inspanning op industriële terreinen, dan wel herstructurering van industriële terreinen zodat deze geschikt worden voor vraag uit andere clusters. Indien de economie zich ontwikkelt volgens het referentiescenario, zal bij kantoren de negatieve ruimtebehoefte een grotere speiding te geven van de negatieve uitbreidingsvraag over de verschillende clusters. Hier is met name in de periode na 2030 sprake van een forse negatieve uitbreidingsvraag. Naast het wegvallen van het effect van de Schaalsprong, is de 86


belangrijkste reden van de sterke groei van de negatieve uitbreidingsvraag in deze periode de onderliggende werkgelegenheidsprognose in het GE-scenario van de BLM. Waar in de tweede deelperiode de negatieve werkgelegenheidsontwikkeling beperkt is tot de reguliere productie en de creatieve sector vindt deze negatieve werkgelegenheidsontwikkeling in de laatste deelperiode ook plaats in de clusters toerisme & leisure, financiële diensten, consumenten diensten en zakelijk diensten27. De beleidskeuze die bij kantoren gemaakt dient te worden is ofwel een extra onttrekking vanuit de markt, dan wel het naar beneden bijstellen van de nieuwbouwopgave voor de toekomst.

27

Dat dit effect niet heel zichtbaar optreedt bij de vraag naar bedrijventerreinen komt omdat deze vraag op peil blijft door de vraag als gevolg van bedrijfsverplaatsingen (verhuisdynamiek en inefficiënt ruimtegebruik).


87

88


Bijlage 5

Verdeelsleutels vraagraming

De shift & share die de basis vormt voor de toedeling naar deelregio’s heeft als volgt plaatsgevonden: 





De ruimtebehoefte in de Metropoolregio is verdeeld over de verschillende deelregio’s op basis van de omvang van de huidige werkgelegenheid (anno 2008) per cluster (zie tabel 1). De regio Almere-Lelystad vormt hierop een uitzondering aangezien in de scenario’s Global Gateway en Duurzaamheid Troef de verdeling van de uitbreidingsvraag naar deelregio is vastgesteld op basis van de impact van de Schaalsprong. De specifieke verdeelsleutels die dit tot gevolg heeft zijn niet in een separate tabel opgenomen. Om de vraag door onttrekking naar deelregio te kunnen toedelen, is voor bedrijventerreinen een inventarisatie gemaakt van (de omvang van) transformatieplannen per deelregio.

Tabel 1

Verdeelsleutel bedrijventerreinen

1) Creatieve sector 2) ICT 3) Kennistechnologie 4) Toerisme & Leisure 5) Financiële cluster 6) Reguliere productie 7) Logistiek 8) Consumenten diensten 9) Zakelijke diensten 10) Overheid, onderwijs, etc. 11) Zorg Bron:

ZaanGooi en Almere + Amster- Amstelland- streek- IJmond- VechtsLelystad dam MeerlandenWaterland Haarlem treek 7% 16% 12% 5% 6% 53% 18% 35% 19% 5% 12% 11% 24% 4% 18% 10% 28% 16% 8% 18% 26% 20% 18% 10% 9% 12% 12% 18% 10% 39% 16% 11% 18% 28% 17% 11% 14% 13% 40% 14% 11% 7% 17% 10% 24% 20% 20% 9% 15% 20% 26% 16% 14% 8% 11% 19% 27% 17% 9% 17% 16% 21% 12% 13% 14% 24%

MRA 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Provinciale werkgelegenheidsbestanden 2008


89

Tabel 2

Verdeelsleutel kantoren

1) Creatieve sector 2) ICT 3) Kennistechnologie 4) Toerisme & Leisure 5) Financiële cluster 6) Reguliere productie 7) Logistiek 8) Consumenten diensten 9) Zakelijke diensten 10) Overheid, onderwijs, etc 11) Zorg Bron:

90

ZaanGooi en Almere + Amster- Amstelland- streek- IJmond- VechtsLelystad dam Meerlanden Waterland Haarlem treek 6% 54% 31% 0% 3% 7% 5% 60% 30% 1% 0% 4% 8% 67% 25% 0% 0% 0% 10% 51% 33% 0% 2% 4% 6% 79% 14% 0% 1% 0% 10% 68% 19% 0% 0% 3% 2% 27% 63% 0% 0% 8% 19% 47% 26% 0% 1% 7% 13% 63% 21% 0% 2% 1% 15% 61% 11% 3% 5% 4% 24% 70% 5% 0% 0% 1%

MRA 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Provinciale werkgelegenheidsbestanden 2008


Aanbod bedrijventerreinen en kantoren

Bijlage 6

Aanbod bedrijventerreinen MRA per 1-1-2009

Uitgeefbaar periode 2010-2020

Regio AmstellandMeerlanden

Gemeente Aalsmeer

Naam terrein VBA

AmstellandMeerlanden

Aalsmeer

Greenpark Aalsmeer

42,0


Amstelveen

Amstelveen-Zuid

23,0


Amstelveen

De Loeten

27,8


Haarlemmermeer

A4 zone West A

75,0


Haarlemmermeer

A4 zone West B


Haarlemmermeer

Schiphol Logistics Park

47,0


Haarlemmermeer

Schiphol Zuidoost

35,0


Haarlemmermeer

Zwanenburg Zuid


Haarlemmermeer

Cruquius Zuid


Haarlemmermeer

De groene hoek


Haarlemmermeer

De hoek noord

11,0


Haarlemmermeer

De Liede

38,0


Haarlemmermeer

De President

59,0


Haarlemmermeer

Nieuw Vennep A4 zone


Uithoorn

VBA-Zuid


Diemen

Verrijn Stuart


Uitgeefbaar periode 20202030 30,0

Uitgeefbaar periode 20302040

23,0

75,0 11,0

210,0 * 15,0 40,0

165,0 * 30,0 1,0

91

Uitgeefbaar periode 2010-2020 2,5


Gemeente Amstelveen

Naam terrein Bedrijventerrein Legmeer


Haarlemmermeer

Nieuw-Vennep Zuid

3,6


Amstelveen

Legmeerdijk

4,0


Haarlemmermeer

Lijnden Oost Q4

4,7


Haarlemmermeer

Lijnden Zuid Badhoevedorp West

5,0


Haarlemmermeer

Badhoevedorp Zuid Bedrijventerrein


Haarlemmermeer

Spoorzicht Noord

3,6


Uithoorn

Industrieterrein Uithoorn

5,0


Haarlemmermeer

Spoorzicht Noord

6,4


Haarlemmermeer

Wilhelminahoeve

7,0

Amsterdam

Amsterdam

Sloterdijk III-Zuid (kleinschalig)

13,1

Amsterdam

Amsterdam

Airport Businesspark Amsterdam Osdorp

37,7

Amsterdam Amsterdam Amsterdam


Atlaspark (gemengd) Atlaspark (grootschalig) Sloterdijk III-Noord (grootschalig)

47,3 27,7 14,7

Amsterdam

Amsterdam

Cornelis Douwesterrein

14,9

Amsterdam Amsterdam

Amsterdam-Oud-Zuid Bedrijventerrein Schinkel Amsterdam Bedrijventerrein Westerpark (Centrale Markthallen)

Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

Amsterdam-Zeeburg Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam-Zuidoost

Bedrijventerrein Cruquius Westhaven (gemengd) Sloterdijk I Alfa Driehoek Amerikahaven (gemengd) Bedrijvengebied Zuidoost (Amstel III)

0,4 0,9 1,0 1,5 1,9 1,9

Amsterdam Amsterdam

Amsterdam Amsterdam

Hemhavens (gemengd) Afrikahaven (gemengd)

2,8 4,7

92



8,0

9,7

20,3 16,8

0,4 0,4 0,3 0,3



Regio Gooi-Vecht

Gemeente Blaricum

Naam terrein Blaricummermeent

Gooi-Vecht Gooi-Vecht Gooi-Vecht Gooi-Vecht

Naarden Hilversum Laren Hilversum

Gooimeer Zuid Media Park Crailo/A1 Crailo/A1

0,8 1,0

Waarderpolder

4,0

Ijmond-Haarlem Haarlem Ijmond-Haarlem

Haarlemmerliede C.A Polanenpark

Ijmond-Haarlem

Velsen

Ijmond-Haarlem Ijmond-Haarlem Ijmond-Haarlem Ijmond-Haarlem

Heemskerk De Trompet Castricum Nieuwelaan Oost Beverwijk Kagerweg Haarlemmerliede C.A Sugar City

Lelystad-Almere Almere Lelystad-Almere Almere

Uitgeefbaar periode 20202030 19,0

3,0 9,0

16,0

22,0

De Grote Hout

23,0 2,9 2,0 5,0 6,0

Stichtse Kant A6/A27

17,0 48,0 64,5

103,0 135,0

Lelystad-Almere

Almere

De Vaart IV

Lelystad-Almere

Almere

A27/Vogelweg

Lelystad-Almere

Almere

Hoge Kant

10,0

Lelystad-Almere Lelystad-Almere

Lelystad Lelystad

Oostervaart Oost Luchthaven

11,0 7,0

12,0

Lelystad-Almere

Lelystad

Flevopoort

44,0

19,0

Lelystad-Almere

Lelystad

Noordersluis + Noordersluis ZO

16,0


Lelystad Lelystad

Flevokust Uitbreiding Larserpoort

100,0 116,0

Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere Lelystad-Almere

Lelystad Lelystad Lelystad Lelystad Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere

Larserpoort 1,2,3 Oostervaart Rivierenbuurt ZO Westerdreef Bouwmeesterbuurt De Rederij De Stripmaker De Striptekenaar De Vaart I, II & III Faunabuurt Poldervlak Lage Kant De Uitgeverij Het Atelier Sallandsekant Veluwse kant O+W

10,0 0,1 2,8 1,5 0,3 0,8 2,5 7,0 1,8 0,1 1,5 9,4 0,3 1,6 7,7 1,9



40,0

50,0 89,0

1,2

93



Regio

Gemeente

Naam terrein

ZaanstreekWaterland

Purmerend

De Baanstee Noord, fase 1

47,0

ZaanstreekWaterland

Purmerend

De Baanstee Noord, fase 2 en 3

34,0

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Hembrug

15,0

20,0

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Hoogtij

74,0

20,0

ZaanstreekWaterland

Purmerend

De Baanstee Oost

ZaanstreekWaterland

Waterland

Katwoude

2,0

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

De Hemmes

3,0

ZaanstreekWaterland

Edam-Volendam

Oosthuizerweg Uitbreiding

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Noorderveld

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Bonar Floors

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Forbostrook/Saendelft

3,6

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Zuiderhout

10,0


8,0

1,0

5,5 1,0 2,5

* Strategische reserve locatie Bron:

94

Provinciale monitor bedrijventerreinen 2009, Noord-Holland en Flevoland


Planaanbod kantorenlocaties MRA per 1-1-2009

Regio

Gemeente

Ontwikkelbaar peri- Ontwikkelbaar pe- Ontwikkelbaar peNaam kantorenlocatie ode 2010-2020 riode 2020-2030 riode 2030-2040


Haarlemmermeer

Badhoevedorp Zuid

75.000


Haarlemmermeer

Schiphol Rijk

70.000

AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden

Haarlemmermeer

Schiphol Centrum

107.000

Haarlemmermeer

Beukenhorst Oost oost

250.000


Haarlemmermeer

A4 zone West kantoor

AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden

Haarlemmermeer

Elzenhof

Haarlemmermeer

Schiphol Noordwest

Haarlemmermeer

Beukenhorst Zuid plan

AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden

Haarlemmermeer

Beukenhorst Oost

15.470

Haarlemmermeer

Business Garden

34.000

Haarlemmermeer

Schiphol Oost

12.300

Haarlemmermeer

Schuilhoeve

45.000

Amsterdam Amsterdam

Amsterdam Amsterdam

Amsterdam Teleport Buiksloterham en deel Papaverweg

11.800 31.400

61.700 50.000

Amsterdam

Amsterdam

Centrum Amsterdam Noord

43.000

20.000

Amsterdam

Amsterdam

IJburg

13.200

66.000

Amsterdam

Amsterdam

Oosterdokseiland

71.000

Amsterdam

Amsterdam

Overamstel

60.000

Amsterdam

Amsterdam

Overhoeks

55.000

Amsterdam

Amsterdam

RID

60.000

Amsterdam

Amsterdam

Staalman Delflandplein

15.500

Amsterdam

Amsterdam

Medical Business Park

Amsterdam

Amsterdam

NDSM

91.400

112.900

Amsterdam

Amsterdam

Science Park Amsterdam

92.000

76.000

Amsterdam

Amsterdam

Zuidas

295.500

744.000


100.000

352.500 * 100.000

100.000 150.000 *

107.600

38.000

35.500

100.000

95

Regio

Gemeente




Anton de Komplein Westergasfabriek Cornelis Lelylaan e.o.

1.100 3.000 6.500

Amsterdam Amsterdam

Amsterdam Amsterdam

Bilderdijkkade Amstel Business Park

7.200 8.300

Amsterdam Amsterdam

Amsterdam Amsterdam

Riekerpolder Koningin Wilhelminaplein

34.800 14.500

Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam

Alfa Driehoek Amstel III Westerdokseiland Buurt ne9en De Punt Laan Van Spartaan Eenhoorn Huigenbos/Heesterveld

22.500 26.000 36.500 500 800 1.300 1.800 2.000



Geuzenveld Zuid Holendrecht Osdorp Midden Noord

Amsterdam Amsterdam

Amsterdam Amsterdam

Karspeldreef Centrum Amsterdam Nieuw West

3.900 10.000



De Klencke Amstelstation Wibautstraat

17.000 20.000

Gooi-Vecht

Hilversum

Hilversum Arenapark

95.000

Ijmond-HaarlemHaarlem

Waarderpolder Zuid

54.000

45.000

Ijmond-Haarlem Haarlem

Admin. Centrum

7.000

18.000

2.500 2.500 3.000

1.000

15.600

Schalkwijk Ijmond-Haarlem Haarlem

20.000

Schipholweg Pr.Bernhardlaan

LelystadLelystad Almere Lelystad-Almere Lelystad Lelystad-Almere Almere Lelystad-Almere Almere Lelystad-Almere Almere

96

Larserknoop/OMALA

60.000

Centrum Lelystad

60.000

Zakencentrum Almere stad Olympia office kwartier Kustzone

148.718 157.300 128.000


Regio

Gemeente


Lelystad-Almere Almere

Olympiakwartier Oost

Lelystad-Almere Almere

Oksel A6/A27

150.000

Lelystad-Almere Almere Lelystad-Almere Almere

Kantorenvilla’s Weerwaterzone

50.000 100.000

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Inverdan

108.400

44.000

* Strategische reserve locatie Bron:

Provinciale monitor kantoren 2009, Noord-Holland en Flevoland


97

98


Bijlage 7

Kwaliteiten vraag en aanbod

De kwaliteit van vraag en aanbod in de MRA-regio is in het kader van dit onderzoek in beeld gebracht. Daarbij zijn gebruikersprofielen en kwaliteitsprofielen opgesteld. De gebruikersprofielen vormen een doorsnede van de kwaliteit die de verschillende typen activiteiten vragen (‘vestigingseisen’) die binnen de clusters zijn afgebakend. De kwaliteitsprofielen geven – op dezelfde manier als bij de typen activiteiten gedaan is – de kwaliteit weer van de verschillende werklocaties. Individuele locaties zijn ‘gescoord’ op een aantal vestigingsplaatskenmerken, zoals kwaliteit/uitstraling, bereikbaarheid, omgeving, nabijheid kennisinstelling en Schipholbinding. Deze kwaliteitsprofielen zijn opgesteld voor alle bedrijventerreinen met minimaal 10 ha uitgeefbaar aanbod en alle kantoren met minimaal 50.000 m² bvo ontwikkelbaar aanbod. Vervolgens zijn de kwaliteitsprofielen in overleg met de regio’s nader verfijnd. Confrontatie van de gebruikersprofielen met de kwaliteitsprofielen maakt duidelijk voor welk cluster elke werklocatie ‘het meest geschikt is’. Daarbij komt het vrijwel nooit voor dat een cluster volledig aan één locatie wordt toegerekend. Zoals gezegd hebben we keuzes die hierin zijn gemaakt, zowel als het gaat om de kwaliteiten van het beschikbare aanbod als de keuze voor het meest geschikte cluster, nadrukkelijk in afstemming met de betreffende gemeenten gemaakt. Voordat wordt ingezoomd op de gebruikersprofielen en kwaliteitsprofielen zoals deze voor de (verschillende deelregio’s binnen de) MRA zijn opgesteld, is het van belang om de mogelijke uitwisselbaarheid van typen locaties onder de aandacht te brengen. Voorop gesteld moet worden dat de uitwisselbaarheid van typen locaties als het gaat om bedrijventerreinen veel geringer is dan die bij kantoren. Zo zijn bedrijfspanden op logistieke terreinen voor een heel andere doelgroep geschikt dan bedrijfspanden waarin creatieve bedrijvigheid is gevestigd. Kantoorpanden zijn daarentegen veel universeler van karakter en kantorenlocaties vertonen daardoor een grotere mate van uitwisselbaarheid. De mate waarin met aanbod van bedrijventerreinen dan wel kantorenlocaties kan worden ‘geschoven’, hangt derhalve sterk af van het type locatie. Is er bijvoorbeeld sprake van een logistieke locatie of een dienstenlocatie? Op basis van de kwaliteiten van het beschikbare aanbod, kunnen vier groepen van typen locaties worden onderscheiden die voor specifieke clusters geschikt zijn (zie figuur 1). Daarbij is met de dikte van pijlen aangegeven in hoeverre er mogelijk sprake is van uitwisselbaarheid tussen typen locaties. De uitwisselbaarheid tussen de onderscheiden groepen is vooral aanwezig tussen de twee groepen die de ‘dienstenclusters’ vertegenwoordigen (rechts in de figuur). Concreet geeft dit inzicht in de richting van de kwalitatieve programmering die elke deelregio moet gaan maken. Dit kan betekenen dat als er sprake is van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod dit mogelijk kan worden opgelost door het toepassen van een


99

ruimere segmentering dan wel een complete functieverandering van het bestaande (plan)aanbod voor bedrijventerreinen of kantoren.

Figuur 1

Mate van uitwisselbaarheid tussen typen locaties

• Logistiek

• Zakelijke diensten

• Reguliere productie

• ICT Financiële cluster • Financiele

• Creatieve sector

• Consumentendiensten

• Kennistechnologie

• Overheid, onderwijs etc. • Toerisme & Leisure

Bron: BCI

Gebruikersprofielen 11 MRA clusters Op basis van de 11 MRA-clusters zijn in totaal 9 gebruikersprofielen onderscheiden. De uitsplitsing van clusters naar gebruikersprofielen is weergegeven in tabel 1. Een cluster kan, door de diverse samenstelling van een cluster, uit meerdere gebruikersprofielen bestaan.

Tabel 1

Uitsplitsing clusters naar gebruikersprofielen

Cluster Reguliere productie Logistiek Consumentendiensten

Zakelijke diensten

Financiele diensten Overheid en onderwijs

100

Gebruikersprofielen  Productie  R&D  Groothandel  Distributie  Front office/sales  Showrooms  PDV/GDV  Reparatie  Front office/sales  Back office  Reparatie   

Front office/sales Back office Front office/sales


Cluster

Gebruikersprofielen  Back office  Overig (o.a. onderwijsinstellingen)*  Front office/sales  Back office  Overig (o.a. zorginstellingen)*  Front office/sales  Productie  Productie  R&D  Front office/sales  Back office  R&D  Front office/sales  Horeca*  Recreatieterrein/evenementenhal*

Zorg

Creatieve sector Kennistechnologie ICT

Toerisme en recreatie

*

Vanwege het specifieke karakter van deze activiteit is hier geen gebruikersprofiel voor uitgewerkt

De kenmerken van de 9 onderscheiden gebruikersprofielen zijn in onderstaand overzicht weergegeven.

Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Nabijheid kennisinstelling

Bedrijfs- Stedelijk omgeving

Productie R&D Front office/Sales Back office Groothandel Distributie Showrooms PDV/GDV Reparatie

Mate van belang


101

Kwaliteitsprofielen bedrijventerreinen > 10 hectare uitgeefbaar Regio Amstelland-Meerlanden Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving


Schipholbereikbaarheid



Stedelijk

Amstelveen-Zuid Meerlandenweg Greenpark Aalsmeer VBA VBA-Zuid A4 zone West A A4 zone West B Cruquius Zuid De groene hoek De hoek noord De Liede

De President Lijnden West Nieuw Vennep A4 zone Schiphol Logistics Park Schiphol Zuidoost Zwanenburg Zuid

Regio Amsterdam Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving

Stedelijk

Airport Businesspark Amsterdam Osdorp Atlaspark (gemengd) Atlaspark (grootschalig) Cornelis Douwesterrein Sloterdijk III-Noord (grootschalig) Sloterdijk III-Zuid (kleinschalig)

102

Mate van aanwezigheid


Regio Almere-Lelystad Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving





Stedelijk

Flevopoort Luchthaven Noordersluis + Noordersluis ZO Oostervaart Oost Flevokust Uitbreiding Larserpoort/Larser De Vaart IV Stichtse Kant Hoge Kant A6/A27 A27/Vogelweg

Haarlem/IJmond Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving

Stedelijk

De Grote Hout Waarderpolder Polanenpark



103

Zaanstreek/Waterland Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving





Stedelijk

Hembrug Hoogtij De Baanstee Noord, fase 1 De Baanstee Noord, fase 2 en 3

Gooi/Vecht Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving

Stedelijk

Blaricummermeent


Voorkeur cluster(s) per bedrijventerrein > 10 ha uitgeefbaar Per deelregio zijn voor de bedrijventerreinen met minimaal 10 hectare uitgeefbaar kwaliteitsprofielen opgesteld. Confrontatie van de gebruikersprofielen met de kwaliteitsprofielen maakt duidelijk met welk cluster elk bedrijventerrein het beste matcht. De eerste (en zo mogelijk ook de tweede en derde) ‘keuze’ voor een cluster is per bedrijventerrein gemaakt.


Gemeente Aalsmeer

Terrein VBA

Cluster Cluster eerste tweede keuze keuze Logistiek


Aalsmeer

Greenpark Aalsmeer

Logistiek


Amstelveen

Amstelveen-Zuid

Logistiek

104

Hoogwaardige reguliere productie Reguliere productie

Cluster derde keuze

Consumentendiensten Zakelijke diensten


Cluster Cluster eerste tweede keuze keuze Logistiek Reguliere productie


Gemeente Amstelveen

Terrein De Loeten


Haarlemmermeer

A4 zone West A

Logistiek


Haarlemmermeer

A4 zone West B

Logistiek


Haarlemmermeer

Schiphol Logistics Park Logistiek


Haarlemmermeer

Schiphol Zuidoost

Logistiek


Haarlemmermeer

Zwanenburg Zuid

Logistiek


Haarlemmermeer

Cruquius Zuid

Reguliere productie


Haarlemmermeer

De groene hoek

Reguliere productie


Haarlemmermeer

De hoek noord

Reguliere productie


Haarlemmermeer

De Liede

Reguliere productie


Haarlemmermeer

De President

Zakelijke diensten


Haarlemmermeer

Lijnden West

Zakelijke diensten


Haarlemmermeer

Nieuw Vennep A4 zone Zakelijke diensten


Uithoorn

VBA-Zuid

Amsterdam

Amsterdam

Sloterdijk III-Zuid (klein- Consumenschalig) tendiensten

Amsterdam

Amsterdam




Atlaspark (gemengd) Logistiek Atlaspark (grootschalig) Logistiek Sloterdijk III-Noord Logistiek (grootschalig)

Amsterdam

Amsterdam

Cornelis Douwesterrein Reguliere productie

Gooi-Vecht

Blaricum

Blaricummermeent

Creatieve sector

Consumentendiensten

Ijmond-Haarlem

Haarlem

Waarderpolder

Creatieve sector

Reguliere productie


Logistiek

Cluster derde keuze

Reguliere productie

Reguliere productie

Logistiek

Reguliere productie

Zakelijke diensten

105

Cluster Cluster eerste tweede keuze keuze Reguliere Logistiek productie

Cluster derde keuze Zakelijke diensten

Regio Ijmond-Haarlem

Gemeente Terrein Haarlemmerliede C.A Polanenpark

Ijmond-Haarlem

Velsen

De Grote Hout

Reguliere productie


Almere Almere

Stichtse Kant A6/A27

Logistiek Logistiek

Lelystad-Almere

Almere

De Vaart IV

Reguliere productie

Lelystad-Almere

Almere

A27/Vogelweg

Reguliere productie

Lelystad-Almere

Almere

Hoge Kant

Zakelijke dien- Consumensten tendiensten

Lelystad-Almere

Lelystad

Oostervaart Oost

Reguliere productie/ zware industrie

Lelystad-Almere

Lelystad

Luchthaven

Logistiek

Zakelijke diensten

Lelystad-Almere

Lelystad

Flevopoort

Reguliere productie

Zakelijke diensten

Lelystad-Almere

Lelystad

Noordersluis + Noordersluis ZO

Reguliere productie

Logistiek

Lelystad-Almere

Lelystad

Flevokust

Logistiek

Reguliere productie/ zware industrie

Lelystad-Almere

Lelystad

Uitbreiding Larserpoort/Larser

Reguliere productie

Logistiek

Zakelijke diensten

ZaanstreekWaterland

Purmerend

De Baanstee Noord, fase 1

Reguliere productie

Zakelijke diensten

Consumentendiensten

ZaanstreekWaterland

Purmerend

De Baanstee Noord, fase 2 en 3

Reguliere productie

Zakelijke diensten

Consumentendiensten

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Hembrug

Creatieve sector

Reguliere productie

ZaanstreekWaterland

Zaanstad

Hoogtij

Reguliere productie

Kadegebonden

106

Hoogwaar- Consumendige regul- tendiensten iere productie

Zakelijke diensten


Kwaliteitsprofielen kantorenlocaties > 50.000 m² ontwikkelbaar Regio Amstelland-Meerlanden Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving





Stedelijk

Badhoevedorp Zuid Schiphol Rijk Schiphol Centrum Beukenhorst Oost oost A4 zone West kantoor Elzenhof Schiphol Noordwest Beukenhorst Zuid plan

Regio Amsterdam Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving

Stedelijk

Amsterdam Teleport Buiksloterham en deel Papaverweg Centrum Amsterdam Noord IJburg Oosterdokseiland Overamstel Overhoeks RID Staalman Delflandplein Medical Business Park NDSM Science Park Amsterdam Zuidas



107

Regio Almere-Lelystad Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving







Stedelijk

Larserknoop/OMALA Centrum Lelystad Zakencentrum Almere stad Olympia office kwartier Kustzone Olympiakwartier Oost Oksel A6/A27 Kantorenvilla’s Weerwaterzone

Haarlem/IJmond Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving

Stedelijk

Waarderpolder Zuid

Gooi/Vecht Kwaliteit/ uitstraling

Bereikbaarheid

Weg

Water

OV

Omgeving

Kantoor

Bedrijfsomgeving

Stedelijk

Hilversum sportpark


108


Voorkeur cluster(s) per kantorenlocatie > 50.000 m² ontwikkelbaar Per deelregio zijn voor de kantorenlocaties met minimaal 50.000 m² bvo ontwikkelbaar kwaliteitsprofielen opgesteld. Confrontatie van de gebruikersprofielen met de kwaliteitsprofielen maakt duidelijk met welk cluster elke kantorenlocatie het beste matcht. De eerste (en zo mogelijk ook de tweede en derde) ‘keuze’ voor een cluster is per kantorenlocatie gemaakt.

Cluster Cluster eerste tweede Cluster derde keuze keuze keuze Zakelijke Consumen- Logistiek diensten tendiensten Consumen- Zakelijke diensten tendiensten

Regio Lelystad-Almere

Gemeente Lelystad

Terrein Larserknoop/OMALA

Lelystad-Almere

Lelystad

Centrum Lelystad

Lelystad-Almere

Almere

Lelystad-Almere

Almere

Zakencentrum Almere stad Olympia office kwartier

Lelystad-Almere

Almere

Kustzone

Lelystad-Almere

Almere

Olympiakwartier Oost

Consumentendiensten

Lelystad-Almere

Almere

Oksel A6/A27

Logistiek

Lelystad-Almere

Almere

Kantorenvilla’s

Lelystad-Almere

Almere

Weerwaterzone

Zakelijke diensten Zakelijke diensten


Haarlemmermeer

Badhoevedorp Zuid

Kennistechnologie

ICT


Haarlemmermeer

Schiphol Rijk

ICT

Zakelijke diensten


Haarlemmermeer

Schiphol Centrum

Haarlemmermeer


Zakelijke diensten Zakelijke diensten


Haarlemmermeer

A4 zone West kantoor

Logistiek

AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden AmstellandMeerlanden

Haarlemmermeer

Elzenhof

Haarlemmermeer

Schiphol Noordwest

Zakelijke diensten Logistiek

Haarlemmermeer


Reguliere productie

ICT

Amsterdam

Amsterdam

Amsterdam Teleport

ICT

Amsterdam

Amsterdam

Buiksloterham en deel Papaverweg

Zakelijke diensten Creatieve sector

Amsterdam

Amsterdam

Centrum Amsterdam Noord

Creatieve sector

Zakelijke diensten


Zakelijke diensten Zakelijke diensten Consumentendiensten

Zorg

Reguliere productie

Consumentendiensten

Zakelijke diensten

ICT

109

Cluster Cluster eerste tweede keuze keuze Consumen- Zakelijke tendiensten diensten

Cluster derde keuze

Regio Amsterdam

Gemeente Amsterdam

Terrein IJburg

Amsterdam

Amsterdam

Oosterdokseiland

Zakelijke diensten

consumentendiensen

Amsterdam

Amsterdam

Overamstel

Creatieve sector

Zakelijke diensten

Reguliere productie

Amsterdam

Amsterdam

Overhoeks

Creatieve sector

Zakelijke diensten

Consumentendiensten

Amsterdam

Amsterdam

RID

Financiële cluster

Zakelijke diensten

Amsterdam

Amsterdam

Staalman Delflandplein

Consumentendiensten

Zakelijke diensten

Amsterdam

Amsterdam

Medical Business Park

Kennistechnologie

Amsterdam

Amsterdam

NDSM

Creatieve sector

Amsterdam

Amsterdam

Science Park Amsterdam Kennistechnologie

ICT

Amsterdam

Amsterdam

Zuidas

Financiële cluster

Zakelijke diensten

Ijmond-Haarlem

Haarlem

Waarderpolder Zuid

Consumentendiensten

Zakelijke diensten

Overheid

Gooi-Vecht

Hilversum

Hilversum Arenapark

Zakelijke diensten

ICT

Zorg

110

Zakelijke diensten


Bijlage 8

Ruimtevraag Schipholgebonden activiteiten

De belangrijkste aannames en uitgangspunten inclusief een overzicht van het aanbod van Schipholgebonden locaties zijn in deze bijlage opgenomen.

A

Werkgelegenheid

Toerisme & Leisure

Financiële cluster

ICT

Kennistechnologie

Creatieve sector

In de raming van de ruimtevraag voor de gehele Metropoolregio (MRA) zijn elf economische clusters afgebakend (zie figuur). Het gaat daarbij om zes ‘algemene economische’ clusters Reguliere productie (horizontaal) en vijf specifieke, meer stuwende, clusters (vertikaal). Voor deze Logistiek clusters is een afbakening in 5-cijferige Consumenten diensten SBI-codes gemaakt waarbij economische Zakelijke diensten activiteiten zo nauwkeurig mogelijk zijn toebedeeld aan elk van de elf betreffende Overheid, onderwijs cultuur en sport clusters. Om dubbeltellingen te voorZorg komen, is elke economische activiteit slechts aan één economisch cluster toebedeeld. De vijf specifieke, stuwende clusters zijn hierin leidend geweest.

REVS clusters In de REVS zijn de tien clusters kwalitatief uitgewerkt en beschreven. Voor deze ruimtebehoefteraming is echter ook een kwantitatieve afbakening gemaakt van deze clusters in economische activiteiten op het 5-cijferige SBI niveau. Bij de afbakening in SBI-codes is nadrukkelijk gekeken naar de afbakening zoals die in de Economische Agenda AMA is gehanteerd. In totaal telt de Metropoolregio zo’n 375.000 fulltime banen in REVS clusters. De meeste van deze banen zijn te vinden in de deelregio Amsterdam (46%), op afstand gevolgd door Amstel-Meerlanden (20%). De deelregio’s Almere/Lelystad, Zaanstreek-Waterland, IJmondHaarlem en Gooi- en Vechtstreek vertegenwoordigen elk tussen de 5 en 10% van het totaal aantal banen in de REVS clusters (tabel 1).

Tabel 1

Fulltime banen in REVS clusters naar deelregio, 2008


111

Almere + Amsterdam Amstelland-Zaanstreek- IJmondGooi- en Totaal Lelystad Meerlanden Waterland Haarlem Vechtstreek Fashion 434 4.250 673 597 571 802 7.327 Media 510 9.611 3.175 499 1.097 10.136 25.028 High Tech 1.833 1.603 3.073 1.925 2.842 770 12.046 Biotechnologie 2.355 3.869 1.774 1.089 2.387 1.711 13.185 Aerospace 19 2 12.606 25 2 7 12.661 Perishables1) 21 78 7.482 37 233 43 7.894 ICT 6.187 29.646 13.610 3.937 5.370 7.064 65.814 Financiële diensten 2.581 45.275 7.266 3.817 3.310 3.377 65.626 Toerisme/Leisure/Congressen 2.771 31.439 7.628 6.289 8.169 4.609 60.905 Zakelijke diensten 11.208 47.203 18.379 10.431 9.282 7.785 104.288 27.919 172.976 75.666 28.646 33.263 36.304 374.774 1) = veilingcluster Bron: LISA, bewerking BCI

De totale omvang van de REVS clusters in werkgelegenheid betreft bijna een derde deel van de gehele economie in de Metropoolregio (1,2 miljoen banen). Zoals in onderstaande figuur weergegeven is zakelijke diensten het cluster met de meeste banen (ruim 100 duizend), gevolgd door ICT, financiële diensten (beide ruim 65 duizend) en toerisme/leisure/congressen (ruim 60 duizend).

Figuur 1

Verdeling werkgelegenheid per REVS cluster

2%

7% 3% 4%

27%

3% 2%

18%

16% 18%

Fashion Biotechnologie ICT Zakelijk diensten

112

Media Aerospace Financiele diensten

High Tech Perishables Toerisme/Leisure/Congressen


Schiphol locaties Belangrijk aandachtspunt bij de REVS clusters, zoals dat ook is aangegeven door de werkgroep Schiphol, is om na te gaan welk deel van de werkgelegenheid in de REVS clusters daadwerkelijk op één van de in de REVS aangewezen ’Schiphol locaties’ zit. In totaal gaat het om zo’n 25 ‘Schiphol locaties’ (zowel bedrijventerreinen als kantorenlocaties), waarop bijna 41 duizend banen in REVS clusters te vinden zijn (zie tabel 2). In totaliteit bedraagt de omvang van de werkgelegenheid op Schiphol locaties bijna 94 duizend banen. Dit betekent dat meer dan de helft van de werkgelegenheid op de ‘Schiphol locaties’, zo’n 53 duizend banen, niet tot één van de REVS clusters behoort. Tabel 2

Aantal banen per REVS cluster op Schiphol locaties REVS cluster Fashion Media High Tech Biotechnologie Aerospace Perishables ICT Financiële diensten Toerisme/Leisure/Congressen Zakelijke diensten Totaal

Aantal banen 148 103 238 295 12.163 168 7.587 4.935 3.542 11.644 40.823

De relatief beperkte vertegenwoordiging van de REVS clusters op de ‘Schiphol locaties’ is opvallend. In overleg met de werkgroep Schiphol is mede daardoor besloten om te kijken naar economische activiteiten die wel degelijk van groot belang zijn voor Schiphol maar die naar blijkt onvoldoende zichtbaar zijn in de afbakening van de REVS clusters. Daarom is op basis van het LISA bestand met daarin de economische activiteiten (SBI 5-cijferig) een overzicht gemaakt van een aantal relevante activiteiten die nu niet worden meegenomen. Voorwaarde is dat deze activiteiten (SBI 5-cijferig) minimaal 100 banen vertegenwoordigen op ‘Schiphol locaties’. Uit deze analyse is gebleken dat we op deze locaties nu in totaal zo’n 50 duizend banen missen, die zoals gezegd niet in een van de REVS clusters vertegenwoordigd zijn. Grote, voor Schiphol zeer relevante, economische activiteiten op de Schiphol locaties die nu niet worden meegenomen in de REVS-clusters, zijn in ieder geval de volgende:      

Algemeen overheidsbestuur Rechtspraak Defensie Wetenschappelijk onderwijs Beveiliging en opsporing Internaten, herstellingsoorden en asielzoekerscentra


113

 

Expediteurs, cargadoors, bevrachters en andere tussenpersonen in het goederenvervoer Vervoer door de lucht

De omvang en ook het belang van een aantal van deze activiteiten mag niet worden onderschat. Daarom hebben we ertoe besloten een extra REVS cluster toe te voegen aan de tien bestaande clusters. Dit hebben we ‘ondersteunende diensten’ genoemd. De omvang van dit nieuwe cluster hebben we als volgt bepaald. Van alle economische activiteiten met minimaal 100 banen op Schiphol locaties die niet tot een REVS cluster horen, hebben we op basis van een eigen inschatting 0%, 25%, 50% of 100% van het aantal banen opgenomen in het nieuwe cluster ondersteunende diensten (zie tabel 3). Dit heeft ertoe geleid dat dit nieuwe cluster een omvang van ruim 36 duizend banen kent en daarmee gelijk het grootste REVS cluster is, gevolgd door aerospace en zakelijke diensten. De omvang van het nieuwe cluster ondersteunende diensten is als volgt bepaald. Van alle economische activiteiten met minimaal 100 banen op Schiphol locaties die niet tot een REVS cluster horen, hebben we 0%, 25%, 50% of 100% van het aantal banen opgenomen in het nieuwe cluster ondersteunende diensten (zie onderstaande tabel). Tabel 3

Schipholgebonden werkgelegenheid in nieuwe REVS cluster ‘ondersteunende diensten’

Economische activiteit met ondergrens van 100 banen

Algemene burgerlijke en utiliteitsbouw Import van nieuwe personenauto's Handel in en reparatie van bedrijfsauto's (geen import van nieuwe) Handel in en reparatie van personenauto's (geen import van nieuwe) Handelsbemid.in machines, technische ben., schepen en vliegtuigen Groothandel in elektrische huishoudelijke apparaten (witgoed) Groothandel in sportartikelen (geen watersportartikelen) Groothandel in fotografische artikelen Groothandel in vloeibare en gasvormige brandstoffen Groothandel in gereedschapswerktuigen Winkels in parfums en cosmetica Winkels in modeartikelen en bijouterieën Winkels in boeken, tijdschriften en kranten Winkels in juweliersartikelen en uurwerken Catering Geregeld besloten personenvervoer over de weg Goederenvervoer over de weg (geen verhuisvervoer) Vervoer door de lucht Opslag (geen opslag in tanks, koelhuizen e.d.) Expediteurs, cargadoors, bevrachters en andere tussenpersonen GV Nationale postdiensten Projectontwikkeling

114

Aandeel meegeno- Aantal banen meeAantal banen men in nieuw REVS genomen in nieuw per activiteit cluster (%) REVS cluster (afgerond) 169 169 164

50% 25% 50%

85 42 82

364

50%

182

208

100%

208

308 147 154 131 291 292 146 115 183 417 129 657 20.165 182 5.823

50% 50% 50% 50% 25% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

154 74 77 66 73 292 146 115 183 417 129 657 20.165 182 5.823

103

100%

103

146

50%

73


Aandeel meegeno- Aantal banen meeAantal banen men in nieuw REVS genomen in nieuw Economische activiteit met ondergrens van 100 banen per activiteit cluster (%) REVS cluster (afgerond) Bemiddeling bij handel, huur en verhuur van onroerend goed 322 50% 161 Beheer van onroerend goed 145 50% 73 Verhuur van personenauto's (geen operational lease) 497 50% 249 Beveiliging en opsporing 2.959 100% 2.959 Reiniging van gebouwen 679 100% 679 Call centers 273 50% 137 Overige zakelijke dienstverlening n.e.g. 390 50% 195 Algemeen overheidsbestuur 1.062 50% 531 Defensie 1.597 50% 799 Rechtspraak 1.477 50% 739 Ministerie van Justitie en gevangeniswezen 550 50% 275 Brede scholengemeenschappen voor voortgezet onderwijs 177 0% 0 Middelbaar beroepsonderwijs 239 0% 0 Hoger beroepsonderwijs 149 0% 0 Wetenschappelijk onderwijs 1.734 0% 0 Academische ziekenhuizen 5.555 0% 0 Verpleeghuizen 247 0% 0 Internaten, herstellingsoorden en asielzoekerscentra 180 25% 45 Kinderopvang 146 25% 37 Overige culturele uitleencentra en openbare archieven 736 0% 0 49.577 36.203

Daarmee komt het totaal aantal banen in REVS clusters op Schiphol locaties op zo’n 77 duizend. In totaal zijn er bijna 94 duizend banen op deze Schiphol locaties. Een overzicht van de verdeling van de banen in REVS clusters en het totaal aantal banen per Schiphol locatie, staat weergegeven in tabel 4.

Tabel 4

Overzicht werkgelegenheid op ‘Schiphol locaties’: bedrijventerreinen en kantoren

Schiphol locaties

Type locatie

A4 Zone West Bedrijventerrein A A4 Zone West Bedrijventerrein B Airport Business Park Amsterdam Osdorp Atlaspark (gemengd) Beukenhorst Oost Oost Beukenhorst Zuid Beukenhorst Zuid Plan De Groene Hoek De Hoek Elzenhof Fokker BP2) IBM/AEG (onderdeel RID-gebied) Lijnden Oost Lijnden Oost Q4 Lijnden West

Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Kantoorlocatie Kantoorlocatie Kantoorlocatie Bedrijventerrein Bedrijventerrein Kantoorlocatie Kantoorlocatie Kantoorlocatie Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein


Banen in REVS clusters¹) Banen totaal 1 2 2 56 51 3.216 802 0 2.028 4 392 3.493 413 101 224

103 30 18 56 112 3.569 880 1 2.366 37 451 3.493 643 113 302

115

Schiphol locaties

Type locatie

Lijnden Zuid Badhoevedorp West Nieuw-Vennep A4 Zone Oude Haagseweg West en Oost Oude Meer Riekerpolder Schiphol Centrum Schiphol Logistics Park Schiphol Oost3) Schiphol Rijk Schiphol Zuidoost Schiphol-Noord Schiphol-Oost3) Schiphol-Zuid Schiphol-Zuidoost Zuidas Zwanenburg Zuid

Bedrijventerrein Bedrijventerrein Kantoorlocatie Bedrijventerrein Kantoorlocatie Kantoorlocatie Bedrijventerrein Kantoorlocatie Kantoorlocatie Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bedrijventerrein Kantoorlocatie Bedrijventerrein

Banen in REVS clusters¹) Banen totaal

Totaal 1 2

3

1 19 62 1.852 2.982 30.437 6 6 3.446 316 498 8.131 2.149 2.912 13.425 3

1 40 72 2.315 3.224 32.074 6 10 3.837 398 504 9.032 2.266 3.019 24.992 28

77.026

93.992

Dit zijn 40.823 banen in de 10 REVS clusters + 36.203 banen in het extra cluster ‘ondersteunende diensten’. Fokker Businesspark staat in deze tabel als kantoorlocatie zoals dit ook het geval is in de provinciale monitor bedrijventerreinen en kantoren. Met dit als uitgangspunt hebben ook de berekeningen plaatsgevonden. Feitelijk gaat het hier echter om een bedrijventerrein. Een nauwkeurigere verdeling van de werkgelegenheid op Schiphol Oost tussen bedrijventerrein en kantoorlocatie (op clusterniveau) is op basis van de beschikbare informatie niet mogelijk. Wel is zeker dat de werkgelegenheid op de kantoorlocatie Schiphol Oost feitelijk groter is dan in tabel 23 weergegeven.

Bron: REVS + provinciale monitor bedrijventerreinen en kantoren, 2009

B

Ruimtevraag

Voor de REVS clusters is een afgeleide raming gemaakt. Belangrijk om te vermelden is dat elk van de REVS clusters herleidbaar is binnen een van de elf MRA clusters zoals hierboven beschreven (zie onderstaande tabel). Tabel 5

REVS clusters en clusters MRA algemene raming

REVS cluster

Algemene raming

1) Fashion 2) Media 3) High Tech 4) Healthcare (biotechnologie) 5) Aerospace 6) Perishables 7) ICT 8) Financiële diensten 9) Toerisme/ leisure / congressen 10) Zakelijke diensten 11) Ondersteunende diensten

Creatieve industrie + Logistiek Creatieve industrie Kennistechnologie Kennistechnologie Logistiek + Kennistechnologie Logistiek ICT Financiële cluster Toerisme & Leisure Zakelijke diensten Reguliere productie + Logistiek + Consumentendiensten + Zakelijke diensten + Overheid/onderwijs/cultuur/sport + Zorg

116


In de tabel is te zien dat nagenoeg alle REVS clusters herleidbaar zijn binnen één MRA cluster. Er zijn echter twee REVS clusters waarvoor dit niet geldt, het fashion cluster en het nieuwe cluster ondersteunende diensten. Voor deze beide clusters zijn de economische activiteiten eerst ‘aan het juiste MRA cluster gekoppeld’. Voor het REVS fashion cluster gaat het om de MRA clusters creatieve sector en het logistieke cluster. Voor het nieuwe REVS cluster ondersteunende diensten gaat het om in totaal zes MRA clusters, namelijk reguliere productie, logistiek, consumentendiensten, zakelijke diensten, overheid/onderwijs/cultuur/sport en zorg. Voor de raming van de ruimtebehoefte van de REVS clusters geldt dat de modelparameters vastgesteld zijn op de elf clusters in de basisraming voor de hele Metropoolregio. De toekomstscenario`s zijn ook gelijk aan die van de Metropoolregio. De ruimtebehoefte van de REVS clusters is daarmee afgeleid uit de algemene raming voor de gehele MRA. Via het schakelschema (zie onder) is het aandeel van de werkgelegenheid van de REVS-clusters binnen de algemene MRA clusters vastgesteld.

Aerospace ICT Media Fashion Zakelijke diensten consultancy/Legal Perishables Toerisme/leisure/congressen High tech Healthcare Financiële diensten

Creatieve sector

(1)

Kennistechnologie

(2)

ICT

(3)

Financiële cluster

(4)

Toerisme & Leisure

(5)

Reguliere productie

(6)

Logistiek

(7)


(8)

Zakelijke diensten

(9)

Overheid

(10)

Zorg

(11)

Bron: BCI

De REVS clusters kunnen worden afgeleid uit de algemene MRA clusters. Dit is weergeven met de pijlen in bovenstaande figuur. Zo is bijvoorbeeld het cluster Aerospace (REVS cluster) onderdeel van het cluster Logistiek (MRA cluster). Op basis van deze onderlinge relaties is de totale ruimtevraag (uitbreidingvraag + vervangingsvraag) voor de algemene MRA clusters doorvertaald naar de REVS clusters. De ruimtevraag voor REVS clusters is vastgesteld op basis van het aandeel van de huidige werkgelegenheid op ‘Schiphol locaties’ (Schipholgebondenheid) binnen het daaraan gerelateerde MRA cluster. In onderstaand tekstkader, is ter illustratie, de aanpak op hoofdlijnen beschreven voor het REVS cluster High Tech.


117

Voorbeeld raming REVS cluster High Tech - voorbeeld van de aanpak

  

Onderdeel van cluster Kennistechnologie (25.200 banen in MRA) De werkgelegenheid in het cluster High Tech (bestaande uit 23 SBI-bedrijfstakken) in de MRA is 12.000 banen, waarvan 240 te vinden is op Schipholgebonden locaties De ruimtebehoefte in het Schipholgebonden cluster High Tech is:  240/25.200 * ruimtebehoefte Kennistechnologie

De werkgelegenheid in de REVS clusters op Schiphol locaties kan worden uitgesplitst naar bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Deze locaties liggen verspreid in twee van de deelregio’s binnen de MRA: Amsterdam en Amstel-Meerlanden. Onderstaand schakelschema (tabel 6) geeft het percentage aan van de uitkomst voor het reguliere MRA cluster dat hoort bij het bijhorende REVS cluster. Per cluster zijn vier percentages opgenomen, aangezien er onderscheid wordt gemaakt in:    

Bedrijventerreinen Kantoren Regio Amsterdam Regio Amstelland-Meerlanden

Tabel 6

Schakelschema: REVS cluster als (afgerond) aandeel in MRA-cluster in deelregio’s

REVS cluster

MRA cluster

Fashion Fashion Media High Tech Biotechnologie Aerospace Perishables ICT Financiële diensten Toerisme/Leisure/Congressen Zakelijke diensten Ondersteunende diensten

Creatieve sector Logistiek Creatieve sector Kennistechnologie Kennistechnologie Logistiek Logistiek ICT Financiële cluster Toerisme & Leisure Zakelijke diensten Reguliere productie Logistiek Consumenten diensten Zakelijke diensten Overheid, onderwijs, cultuur en sport Zorg

Ondersteunende diensten Ondersteunende diensten Ondersteunende diensten Ondersteunende diensten Ondersteunende diensten

Amsterdam Bedrijven- Kantoren terreinen 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 1% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 46% 9% 0% 16% 0% 22% 5% 23% 0% 0% 1% 0% 0% 0% 0%

2% 3% 1% 3% 0%

Amstelland-Meerlanden Bedrijven- Kantoren terreinen 0% 0% 0% 0% 0% 2% 4% 12% 8% 9% 4% 37% 1% 0% 24% 27% 8% 21% 39% 60% 4% 24% 1% 25% 21% 14% 31% 0% 0%

5% 5% 14% 21% 1%

Met een tweetal voorbeelden willen we bovenstaand schakelschema verder verduidelijken:

118






De werkgelegenheid binnen het REVS cluster financiële diensten op Schipholgebonden kantoorlocaties in de regio Amsterdam bedraagt 16% van de werkgelegenheid in het algemene MRA financiële cluster op kantoorlocaties in de regio Amsterdam; De werkgelegenheid binnen het REVS cluster high tech op Schipholgebonden bedrijventerreinen in de regio Amstelland-Meerlanden bedraagt 4% van de werkgelegenheid in het algemene MRA cluster kennistechnologie op bedrijventerreinen in de regio AmstellandMeerlanden.

Zoals gezegd bepalen we aan de hand van dit schakelschema hoe groot de ruimtevraag per REVS cluster is.

C

Aanbod Schipholgebonden bedrijventerreinen en kantorenlocaties

Tabel 7

Aanbod Schipholgebonden bedrijventerreinen per 1-1-2009



75

75

Regio

Gemeente

Naam terrein


Haarlemmermeer

A4 zone West A


Haarlemmermeer

A4 zone West B


Haarlemmermeer

Schiphol Logistics Park

47


Haarlemmermeer

Schiphol Zuidoost

35


Haarlemmermeer

Zwanenburg Zuid


Haarlemmermeer

De groene hoek


Haarlemmermeer

Nieuw Vennep A4 zone


Haarlemmermeer

Lijnden Oost Q4


Haarlemmermeer

Lijnden Zuid Badhoevedorp West


Haarlemmermeer

Fokker Business Park

Amsterdam

Amsterdam


37,7

Amsterdam

Amsterdam

Atlaspark (gemengd)

47,3

Totaal * **


11

210 ** 40 165 ** 4,7 5 ?*

251,7

126

375 **

Aantal uitgeefbare hectaren onbekend Strategische reserve locatie


119

De volgende Schipholgebonden bedrijventerreinen zijn reeds volledig uitgegeven en rekenen we niet mee bij het (plan)aanbod:      

Lijnden Oost Oude Meer Schiphol-Noord Schiphol-Oost Schiphol-Zuid De Hoek

Tabel 8

Aanbod Schipholgebonden kantorenlocaties per 1-1-2009

Regio

Gemeente

Naam kantorenlocatie Ontwikkelbaar peri- Ontwikkelbaar pe- Ontwikkelbaar peode 2010-2020 riode 2020-2030 riode 2030-2040


Haarlemmermeer

Schiphol Rijk

70.000


Haarlemmermeer

Schiphol Centrum

107.000

Haarlemmermeer


250.000


Haarlemmermeer

Elzenhof

100.000

Haarlemmermeer


107.600


Haarlemmermeer

Schiphol Oost

12.300

Haarlemmermeer

Oude Haagseweg West en Oost

Amsterdam

Amsterdam

Zuidas

295.500

Amsterdam

Amsterdam

Riekerpolder

34.800

Totaal *

100.000 38.000

?* 744.000

977.200

782.000

100.000

Kantoorlocatie in studiefase; nog geen aantallen vierkante meters bvo bekend.

De volgende Schipholgebonden kantoorlocaties zijn reeds volledig uitgegeven en rekenen we niet mee bij het (plan)aanbod:  

120

Beukenhorst Zuid IBM/AEG (onderdeel RID-gebied)


Bijlage 9

Resultaten gevoeligheidsanalyses

In totaal 10 parameters vormen de basis voor het inschatten van de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen en kantoren. Aanvullend hierop wordt nog een aantal specifieke ontwikkelingen in beeld gebracht. Het gaat hierbij om: 1 2 3

4 5

Ruimtevraag vanuit de hogere milieuhindercategorieën (5 en 6) Impact van specifieke beleidsambities rondom de ontrekking/vervanging van kantoren; Ontwikkeling van de ruimtevraag in Lelystad-Almere bij:  een extensiever ruimtegebruik op bedrijventerreinen dan gemiddeld in de MRA-regio  een afwijkende locatievoorkeur voor bedrijventerreinen Ontwikkeling van de ruimtevraag in de regio Amstelland-Meerlanden bij een afwijkende locatievoorkeur dan gemiddeld in de MRA-regio Voor Schipholgebonden activiteiten:  Uitgangspunt: totale werkgelegenheid op terreinen meenemen (niet beperken tot REVS-clusters)

De resultaten van deze ontwikkelingen worden achtereenvolgens in beeld gebracht.

Ad 1 Ruimtevraag vanuit hogere milieuhindercategorieën (5 en 6) In tabel 1 is de ruimtevraag weergegeven die voortkomt uit bedrijven in de milieuhindercategorieën 5 en 6. De bron voor het afbakenen van deze bedrijvigheid vormt het Groene Boekje van VNG.


121

Tabel 1

Ruimtevraag bedrijventerreinen vanuit de hogere milieuhindercategorieën (5 en 6) per scenario en per cluster in netto ha

1) Creatieve sector 2) ICT 3) Kennistechnologie 4) Toerisme & Leisure 5) Financiële cluster 6) Reguliere productie 7) Logistiek 8) Consumenten diensten 9) Zakelijke diensten 10) Overheid, onderwijs, 11) Zorg

Referentiescenario Global Gateway Duurzaamheid Troef 2010- 2020- 2030- 2010- 2010- 2020- 2030- 2010- 2010- 2020- 2030- 20102020 2030 2040 2040 2020 2030 2040 2040 2020 2030 2040 2040 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 2 2 1 1 4 2 1 1 4 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17 6 6 28 23 5 12 41 21 5 10 36 35 6 4 44 42 34 29 105 38 30 26 94 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 53 12 10 76 68 41 42 151 61 37 37 135

Ad 2 Specifieke beleidsambities bij onttrekking/vervanging kantoren De vervanging van kantoren leidt niet één op één tot ruimtevraag. De vervanging betreft naast onttrekking, ook vervanging van panden door sloop-nieuwbouw op dezelfde locatie. Uitgangspunt voor de actuele raming is dat 80% van de te vervangen kantoren op eigen terrein wordt herbouwd. Hierin zit duidelijk een stevige beleidsambitie ingebouwd, aangezien wordt gesteld dat 80% van de kantoorlocaties goed genoeg is om tot herontwikkeling over te gaan en nieuwbouw op te plegen. In deze paragraaf wordt inzichtelijk gemaakt wat het betekent voor de ruimtevraag indien deze beleidsambitie van 80% herbouw niet wordt gehaald, maar ‘slechts’ 50% herbouw op bestaande locaties wordt gerealiseerd. In tabel 3 is het effect hiervan weergegeven. Wanneer de verschillende scenario’s met elkaar worden vergeleken blijkt het niet realiseren van de gestelde beleidsambitie van 80% herontwikkeling een behoorlijke impact op de ruimtevraag te hebben.

122


2

Tabel 2 Totale ruimtevraag kantoren, per scenario x 1.000 m bvo met onderscheidende ambities rondom herontwikkeling op bestaande locaties 20102020 383

20202030 168

20302040 261

20102040 812

374 757

386 553

397 658

1.157 1.968

383

168

261

812

Vraag door onttrekking (+) Totale vraag

936 1.318

964 1.132

993 1.253

2.893 3.705

Uitbreidingsvraag Vraag door onttrekking (+)

1.335 356

823 366

615 377

2.773 1.099

Totale vraag

1.691

1.189

992

3.872


1.335 889

823 916

615 943

2.773 2.748

Totale vraag

2.224

1.739

1.558

5.521


1.195 318

736 328

550 337

2.481 983

Totale vraag

1.513

1.064

887

3.464


1.195 795

737 819

550 844

2.482 2.458

Totale vraag

1.990

1.556

1.394

4.940

Type vraag Referentiescenario TM (80-20) Uitbreidingsvraag Vraag door onttrekking (+) Totale vraag Referentiescenario TM (50-50) Uitbreidingsvraag

Global Gateway (80-20)

Global Gateway (50-50)

Duurzaamheid Troef (80-20)

Duurzaamheid Troef (50-50)

Ad 3 Ontwikkeling van de ruimtevraag in Almere-Lelystad Extensiever ruimtegebruik bedrijventerreinen, de uitgangspunten     



De regio Almere-Lelystad kent een afwijkende terreinquotiënt voor bedrijventerreinen; Almere kent momenteel (in 2008) een terreinquotiënt voor bedrijventerreinen van gemiddeld 177 m2 per baan; Lelystad kent momenteel (in 2008) een terreinquotiënt voor bedrijventerreinen van gemiddeld 340 m2 per baan; De regio Almere-Lelystad kent momenteel een terreinquotiënt van gemiddeld 221 m2 per baan; Vergeleken met de terreinquotiënt zoals deze op dit moment voor de raming van de ruimtevraag in de MRA-regio is gehanteerd (168 m2) betekent dit dat de uitbreidingsvraag in de regio Almere-Lelystad een factor 1,33 hoger uitkomt; NB: de uitkomst komt voor de periode 2020-2040 nog 10% hoger te liggen indien uitgegaan wordt van de dynamiek van de terreinquotiënt , zoals opgenomen in de Gemeentelijke VestingsVisie Almere (Bureau Buiten, 2009).


123

Afwijkende locatievoorkeur bedrijventerreinen, de uitgangspunten     



De regio ken een afwijkende locatievoorkeur voor bedrijventerreinen; Almere kent momenteel (in 2008) een locatievoorkeur voor bedrijventerreinen van circa 38%; Lelystad kent momenteel (in 2008) een locatievoorkeur voor bedrijventerreinen van circa 32%; De regio kent momenteel een locatievoorkeur voor bedrijventerreinen van circa 36% Vergeleken met de locatievoorkeur zoals deze op dit moment voor de raming van de ruimtevraag in de MRA-regio is gehanteerd (20%) betekent dit dat de uitbreidingsvraag in de regio Almere-Lelystad een factor 1,8 hoger uitkomt; NB: de regio Almere-Lelystad kent geen afwijkende locatievoorkeur voor kantoren.

Tabel 3 Totale ruimtevraag voor bedrijventerreinen (in netto ha) per scenario in de regio Almere-Lelystad bij een afwijkende terreinquotiënt en afwijkende locatievoorkeur

Referentiescenario (TM) Referentiescenario (GE) MRA als Global Gateway Duurzaamheid Troef

2010-2020 2020-2030 2030-2040 99 16 14 141 88 93 354 265 92 260 185 78

Ad 4 Ontwikkeling van de ruimtevraag in Amstelland-Meerlanden Afwijkende locatievoorkeur, de uitgangspunten 

De regio Amstelland-Meerlanden kent een hogere locatievoorkeur voor bedrijventerreinen van 36% tegen 20% voor de MRA-regio als totaal. De uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen ligt daarmee een factor 1,8 hoger (tabel 4).

Tabel 4 Totale ruimtevraag voor bedrijventerreinen (in netto ha) per scenario in de regio Amstelland-Meerlanden bij een afwijkende locatievoorkeur

Referentiescenario (TM) Referentiescenario (GE) MRA als Global Gateway Duurzaamheid Troef

124

2010-2020 2020-2030 2030-2040 189 31 25 248 163 163 250 160 160 194 136 136


NB  De locatievoorkeur voor formele kantoorlocaties is in de regio met 40% aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de MRA (24%).  De locatievoorkeur voor kantoorlocaties totaal (formeel + solitair) in Amstel-Meerlanden ligt naar verwachting rond het gemiddelde van de MRA (48%) waardoor het resultaat van de raming voor kantoren voor Amstelland-Meerlanden niet ter discussie staat.  Alleen moet de uitkomst anders worden geïnterpreteerd: de totale vraag naar kantoren komt in deze regio voor een aanzienlijk groter deel op formele kantoorlocaties terecht (ca 83%), dan gemiddeld in de MRA (ca 50%).

Ad 5 Voor Schipholgebonden activiteiten Voor de raming van de ruimtevraag voor Schipholgebonden activiteiten zijn twee gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. Het betreft hier: A

een analyse waarbij de totale werkgelegenheid op de Schipholgebonden locaties de basis vormt voor de raming en dus niet uitsluitend wordt beperkt tot het aandeel van de REVS-clusters op deze locaties; een analyse waarbij rekening wordt gehouden met een groter aandeel van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen (locatievoorkeur) dan in gemiddeld in de MRA28.

B

Ad A Uitgangspunt: totale werkgelegenheid op Schipholgebonden locaties Deze gevoeligheidanalyse REVS betreft een inschatting van de ruimtebehoefte waarbij de volledige bedrijvigheid op Schipholgebonden terreinen (93.992 banen, zie tabel 5) wordt meegenomen, in plaats van enkel de REVS bedrijvigheid (77.026 banen, zie tabel 6) op deze terreinen.

Tabel 5

REVS werkgelegenheid (banen>12 uur) op Schipholgebonden terreinen

Amsterdam Amstelland-Meerlanden

28

Bedrijventerreinen 3.551 18.336 21.886

Kantoren 16.469 38.670 55.139

Totaal 20.020 57.006 77.025

Dit is vergelijkbaar met de analyse zoals uitgevoerd onder ad 4 alleen dan specifiek voor Schipholgebonden locaties.


125

Tabel 6

Werkgelegenheid totaal (banen > 12 uur) op Schipholgebonden terreinen

Amsterdam Amstelland-Meerlanden

Bedrijventerreinen 3.567 20.756 24.323

Kantoren 28.288 41.381 69.669

Totaal 31.855 62.137 93.992

Wat dit betekent voor de ruimtevraag is weergegeven in tabel 7 waarbij uitsluitend de additionele ruimtevraag is weergegeven. Tabel 7

Additionele ruimtevraag vanuit overige bedrijvigheid op Schipholgebonden locaties per scenario 2010-2020

2020-2030

2030-2040

Bedrijventerreinen (ha netto)  Referentiescenario TM  Global Gateway scenario  Duurzaamheid Troef scenario

4,6 5,6 4,4

1,1 3,8 3,1

1,1 4,1 3,3

Kantoren (x 1.000 m² bvo)  Referentiescenario TM  Global Gateway scenario  Duurzaamheid Troef scenario

45,9 60,4 54,1

46,3 80,0 71,5

61,1 102,4 91,6

Concluderend: 

De impact op de vraag naar bedrijventerreinen is gering. Er is sprake van een kleine ‘plus’ van 0,1 tot 0,6 hectare per jaar, afhankelijk van scenario en periode (zie figuur 1).

Figuur 1

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen op Schipholgebonden terreinen, periode 2010-2040, per scenario voor REVS plus overige bedrijvigheid

Ruimtebehoefte REVS bedrijventerreinen 80 70

ha netto

60

Referentiescenario TM (TM)

50

TM - gevoeligheidsuitkomst

40

Global Gateway (GG)

30

GG - gevoeligheidsuitkomst

20 10 0 2010-2020

126

2020-2030

2030-2040




Voor kantoren is er sprake van een aanzienlijke toename van de ruimtevraag met circa 40% voor de totale periode 2010-2040 (zie ook figuur 2). De ‘plus’ voor kantoren varieert per periode en loopt op tot een verdubbeling voor het Global Gateway scenario in de periode 2030-2040. De additionele ruimtevraag voor kantoren komt bijna volledig (ca 95%) door groei van de clusters Overheid, Onderwijs en Zorg. Deze groeiclusters vallen grotendeels buiten de REVS clusters.

Figuur 2

Ruimtebehoefte kantoren op Schipholgebonden terreinen, periode 2010-2040, per scenario voor REVS plus overige bedrijvigheid

Ruimtebehoefte REVS kantoren 300

x1.000 m2 bvo

250 200

Referentiescenario TM (TM) TM - gevoeligheidsuitkomst

150

Global Gateway (GG)

100

GG - gevoeligheidsuitkomst

50 0 2010-2020

2020-2030

2030-2040

Ad B Hogere locatievoorkeur regio Amstelland-Meerlanden De regio Amstelland-Meerlanden kent in deze gevoeligheidsanalyse een hogere locatievoorkeur voor bedrijventerreinen van 36% tegen 20% voor de MRA-regio als totaal. De uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen ligt daarmee een factor 1,8 hoger. Geconstateerd kan worden dat de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen voor Schipholgebonden activiteiten hierdoor aanzienlijk hoger uitkomt (tabel 8).

Tabel 8

Ruimtebehoefte REVS bedrijventerreinen (in netto ha) 2010-2020

2020-2030

2030-2040

2010-2040

Referentiescenario TM - uitkomst gevoeligheidsanalyse - verschil

82 +33

10 +4

7 +2

99 +39

Global Gateway scenario - uitkomst gevoeligheidsanalyse - verschil

110 +46

75 +33

69 +30

254 +109

Duurzaamheid Troef scenario - uitkomst gevoeligheidsanalyse - verschil

89 +37

65 +28

60 +26

214 +91


127

128


Bijlage 10

Samenstelling werkgroep

De volgende personen maken deel uit van de werkgroep van dit onderzoek:       

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland Provincie Flevoland Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam Gemeente Haarlemmermeer

De heer T. Lips De heer H. Vonk De heer B. Hutten De heer P. Smeenk De heer CJ Dippel Mevrouw S. ten Brinke Mevrouw A. Kaspers

09-238


129

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen en kantoren Metropoolregio Amsterdam

Recommend Documents