Aanscherping herstructureringsopgave Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam

Aanscherping herstructureringsopgave Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam

Aanscherping herstructureringsopgave Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam

Aangeboden aan: Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB) en Plabeka Auteurs: Drs. Joost Hagens Drs. Luuk Stevens BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht [email protected] www.bureaubuiten.nl 030-2318945 Projectnummer: 446 Utrecht, 14 april 2010 (definitief)

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

Inhoudsopgave Pagina

Samenvatting

3

1

7

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

3

4

5

6

Achtergrond Onderzoeksvraag Onderzoeksproces en respons Opbouw rapport

7 8 8 10

De opgave in de Metropoolregio Amsterdam

11

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

11 11 13 15 15 16

Inleiding De opgave op totaalniveau deelregio Noord-Holland: de opgave naar type en fasering Flevoland (Almere-Lelystad): de opgave naar type en fasering Haventerreinen: de opgave in het Noordzeekanaalgebied Toelichting verschil met inventarisatie uit 2008

De opgave per deelregio

19

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8

19 19 22 26 29 32 36 38

Inleiding De opgave in Amstelland-Meerlanden De opgave in Amsterdam De opgave in ‘t Gooi en de Vechtstreek De opgave in IJmond-Haarlem De opgave in Zaanstreek-Waterland De opgave in Almere-Lelystad Integraal beeld transformatieopgave

Effecten en kosten van herstructurering

39

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

39 39 40 44 45 46

Inleiding De staat van de bedrijventerreinen Mogelijkheden tot ruimtewinst en intensivering Duurzaamheid Beeld uit terreinbezoeken Indicatie kosten

Aanzet tot prioritering

49

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

49 49 52 55 56 58

Inleiding Prioriterings-systematiek: criteria en de zeef Niet gescoorde projecten Aanzet tot prioritering lopende projecten Aanzet tot prioritering 2010-2013 Doorkijk 2014-2020

Tot slot

61

6.1 6.2

61 62

Hoe nu verder op korte termijn? Strategische denklijnen voor de toekomst


1

BIJLAGE 1

Contactpersonen en respons

65

BIJLAGE 2

Samenstelling begeleidingscommissie

69

BIJLAGE 3

De opgave naar type (Noord-Holland)

71

BIJLAGE 4

De opgave naar fasering (Noord-Holland)

77

BIJLAGE 5

De opgave naar type en fasering (Almere-Lelystad)

83

BIJLAGE 6

Haventerreinen: de opgave naar type en fasering

85

BIJLAGE 7

Verkenning kentallen kosten en opbrengsten

87

BIJLAGE 8

Prioriteringscriteria

93

BIJLAGE 9

Scoringstabellen terreinen

95

2


Samenvatting

A

Aanleiding en opzet

•

Plabeka en het Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (PHB) hebben Bureau BUITEN opdracht gegeven de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam te inventariseren. Daarnaast is aan Bureau BUITEN gevraagd een aanzet tot prioritering van projecten te doen.

•

De aanleiding voor het onderzoek is tweeledig: 1) De provincies Noord-Holland en Flevoland hebben in het kader van landelijke convenant bedrijventerreinen de verplichting aanvaard om een programma herstructurering bedrijventerreinen (PHP) voor de periode 2010-2013 op te stellen en in april 2010 aan te leveren aan het rijk. Gezien de reeds bestaande en succesvolle samenwerking binnen Plabeka is afgesproken om voor de gehele Metropoolregio Amsterdam te streven naar één van onderop opgebouwd en afgestemd programma waarbij Plabeka zelf keuzes en prioriteiten voor het mag PHP aandragen. Dit rapport is een belangrijke bouwsteen daarvoor. 2) Het PHB wil beter inzicht in de herstructureringsopgave op projectniveau.

•

Om de herstructureringsopgave te bepalen zijn enquêtes uitgezet onder 47 gemeenten/instanties in de Metropoolregio Amsterdam die bedrijventerreinen beheren en zijn aanvullend 35 terreinbezoeken gepleegd. De respons is hoog en de kwaliteit van aangeleverde informatie goed. Dit heeft ertoe geleid dat er een compleet en integraal beeld is ontstaan van de herstructureringsopgave in de Metropoolregio Amsterdam.

B

Inventarisatie van de opgave

•

Qua definiëring van typen herstructurering is voor dit onderzoek aangesloten bij de definities van de commissie Noordanus (facelift - lichte revitalisering - zware revitalisering - herprofilering - transformatie). Alle typen komen in de MRA veelvuldig voor. Alle deelregio’s binnen het Plabekagebied kennen een forse herstructureringsopgave, zowel in aantallen projecten als qua hectares.

•

De totale herstructureringsopgave bedraagt 3.075 ha bruto, verdeeld over 140 projecten (tabel 1). Dit betreft de lopende projecten plus de opgave op korte, middellange en lange termijn en heeft betrekking op de vier (5) herstructureringstypen gezamenlijk. Van de 140 locaties liggen er 127 in Noord-Holland en 13 in Almere of Lelystad in Flevoland.

•

Van de 127 Noord-Hollandse projecten zijn er 28 (920 ha) reeds ‘in uitvoering’ (zie tabel 2). Voor de komende jaren (tot 2013) wordt verwacht dat er nog 57 projecten (1.250 ha) opgestart kunnen of zouden moeten worden. Voor de periode 2014-2020 zijn dat er nog eens 38 (zie tabel 2).


3

Tabel 1

Oppervlakte herstructurering in bruto ha (feitelijk te herstructureren oppervlakte) naar zwaarte en deelgebied

Plabeka deelregio

Facelift

Lichte rev.

Zware rev.

Herprofilering

Transformatie

Totaal

64,1

360,2

65,9

8,5

9,3

508,0

102,4

48,2

288,9

266,0

142,7

848,2

47,5

173,0

20,1

36,5

77,5

354,6

129,5

178,7

262,4

67,9

28,2

666,6

Zaanstreek-Waterland

84,1

156,6

64,8

18,8

61,4

385,6

Almere-Lelystad

98,6

35,0

25,5

134,4

18,0

311,5

526,2

951,7

727,6

532,1

337,0

3074,5

Amstelland-Meerlanden Amsterdam ‘t Gooi en Vechtstreek IJmond-Haarlem

Totaal MRA Bron: opgave gemeenten

Tabel 2

Opgave Noord-Holland Zuid naar type herstructurering (bruto ha) en fasering*

Start voorzien

Aantal projecten*

Facelift

Lichte rev.

Zware rev.

Herprofilering

Transformatie

Totaal (ha)

Lopend

28 (5)

154,0

336,5

185,9

114,5

131,4

922,3

2010-2013

57 (8)

134,0

425,7

430,7

158,4

113,3

1262,2

2014-2020

38 (0)

62,1

73,9

85,1

123,2

72,8

417,2

>2020

4 (1)

77,5

80,5

0,3

1,5

1,5

161,3

427,6

916,7

702,1

397,6

319,0

2763,0

Totaal Noord-Holland (Zuid)

127 (14)

*tussen haakjes staat de respons op haventerreinen (als onderdeel van het totaal) Bron: opgave gemeenten

•

In alle deelregio’s ligt er een enorme revitaliseringsopgave. In Amsterdam en IJmondHaarlem is er relatief iets meer zware revitalisering van terreinen nodig, terwijl bij de overige deelregio’s vooral lichte revitalisering aan de orde is. Tussen 2010 en 2013 kunnen/zullen in zowel Amsterdam als ’t Gooi en Vechtstreek veel herstructureringsprojecten starten: 15 per deelregio (zie tabel 3).

•

Herprofilering speelt met name in Amsterdam, zowel in oppervlakte (zie tabel 1) als in aantallen projecten. Als het gaat om (grootschalige) transformaties zijn de Zaanstreek en ’t Gooi en Vechtstreek koploper qua aantallen lopende en nog op te starten projecten (zie hoofdstuk 2). Daar worden veel relatief kleine terreinen getransformeerd naar woningbouw. Ook in Amsterdam worden veel hectares getransformeerd. De opgave in de Zaanstreek kent vooral na 2014 qua aantallen projecten een grote omvang (zie tabel 3).

•

In totaal is 26% (714 ha) van de totale herstructureringsopgave in Noord-Holland gesitueerd op de haventerreinen in de provincie (zie bijlage 6). Het betreft 14 van de 127 terreinen/projecten (11%) met een opgave. Er ligt vooral een flinke opgave in ZaanstreekWaterland: 300 ha op 3 majeure projecten/terreinen (Westerspoor-Zuid, Achtersluispolder en Hemburg). In IJmond-Haarlem is de opgave 225 ha en in Haven Amsterdam 185 ha. Net als bij bedrijventerreinen ligt bij de haventerreinen het grootste deel van de opgave in de categorie ‘revitalisering licht/zwaar’: bij haventerreinen is dit 75% van het totaal. Van een groot deel van de opgegeven terrein wordt verwacht dat de herstructurering kan/moet starten tussen 2010 en 2013. Het betreft 8 van de 14 projecten/terreinen.

4


Tabel 3

Aantal terrein/projecten in Noord-Holland Zuid naar fasering per deelregio* AmstellandMeerlanden

Amsterdam

‘t Gooi en Vechtstreek

IJmondHaarlem

ZaanstreekWaterland

Totaal*

Lopend

7

7 (2)

5

5 (2)

4 (1)

28 (5)

2010-2013

11

15 (4)

15

5 (3)

11 (1)

57 (8)

2014-2020

3

3

3

8

21

38 (0)

>2020 Totaal Noord-Holland (Zuid)*

1

0

2

0

1 (1)

4 (1)

22

25 (6)

25

18 (5)

34 (3)

127 (14)

Start voorzien


C


•

In de vragenlijsten hebben de respondenten (ambtenaren EZ van de gemeenten in de MRA) de verwachte resultaten van herstructurering per terrein beschreven. Er is gevraagd naar de staat van het terrein op dit moment en de mogelijkheden voor intensivering en ruimtewinst. Via de 35 terreinbezoeken die zijn gepleegd is getracht na te gaan in hoeverre dat beeld strookt met de realiteit.

•

De huidige staat van de bedrijventerreinen: er is geen sprake van zeer ernstige veroudering. Uiteraard voldoen bepaalde ‘plukjes’ bedrijventerrein wel aan dit beeld, maar over het algemeen schatten de ambtenaren de veroudering van de terreinen grotendeels lichter in: de meeste terreinen zijn ‘enigszins’ tot ‘redelijk’ verouderd. Er lijkt sprake te zijn van iets meer technisch/functionele en ruimtelijke veroudering dan economische of maatschappelijke veroudering. Dit beeld strookt met het beeld uit de terreinbezoeken: er is zeker sprake van veroudering op (bepaalde delen van) de terreinen, maar in relatieve zin valt het allemaal mee. Ook de leegstand is op de meeste terreinen niet zo erg als altijd wordt aangenomen. De leegstand is bij de meeste terreinen beperkt tot maximaal 15% van het totaal aantal panden op het terrein. Dit neemt niet noodzaak voor herstructurering echter niet weg. Vaak vragen ruimtelijke of maatschappelijke ontwikkelingen in de omgeving van het terrein om een ingreep. In andere gevallen is de reden technisch of economisch van aard.

•

Ruimtewinst en intensivering: de meeste terreinen zijn al relatief intensief benut, maar er kan nog meer ruimtewinst geboekt worden. De ambtenaren schatten de totale ruimtewinst op 200 hectare. Er valt ook zeker veel winst te behalen door het vergroten van de Floor Space Index: bouwen in meer lagen. Daarnaast kunnen ook vrij veel leegstaande panden nog worden hergebruikt. Dit alles kan zo leiden tot een verdere groei van de arbeidplaatsendichteid op de bedrijventerreinen van de Metropoolregio. Daarbij is wel 20 tot 60 ha nodig voor uitplaatsing van bedrijven. Bovendien wordt 300 ha bedrijventerrein dit decennium getransformeerd naar woningbouw.

•

Mogelijkheden op de haventerreinen: voor een aantal van de 14 haventerreinen met herstructureringsopgave zijn gegevens aangeleverd met betrekking tot de mogelijkheden qua ruimtewinst, intensivering FSI etc. De belangrijkste conclusie is dat bijna 33% van de totale ruimtewinst in de Metropoolregio op de haventerreinen te boeken lijkt te zijn: ongeveer 65 ha op een totaal van ca. 200 ha (zie tabel 4.3). Op 5 terreinen is er namelijk meer dan 10 ha ruimtewinst te boeken, op 1 terrein 5-10 ha, en voor 3 terreinen is aangegeven dat er tussen 1 en 5 ha ruimtewinst mogelijk is. Uitplaatsing van bedrijven lijkt aan de orde bij een aantal herstructureringsprojecten op haventerreinen. Dat zal elders enkele ha extra ruimtevraag opleveren.


5

•

Duurzaamheid: parkmanagement en beeldkwaliteitsplannen lijken redelijk ingeburgerd te zijn voor bedrijventerreinen. Op 15-20 van de 77 onderzochte terreinen is sprake van deze duurzaamheidsindicatoren. Daarnaast zijn steeds meer energiemaatregelen en milieumaatregelen in ontwikkeling, en zal ook het aantal terreinen met parkmanagement de komende jaren nog toenemen. Toch weten ook veel respondenten niet precies wat er op dit gebied gaande is op het terrein: 45% van de gemiddelde respons is ‘weet niet/onbekend of niets ingevuld’.

•

Een indicatieve raming wijst uit dat de Metropoolregionale herstructureringopgave van 65 revitaliserings- en herprofileringprojecten die tussen 2010 en 2020 gestart kunnen worden – afhankelijk van de gebruikte bron en achtergrond van het kental waarmee gerekend wordt - grofweg ergens tussen €500 en €1.500 miljoen zal kosten. De achtergronden van de kentallen worden in bijlage 7 verder uit de doeken gedaan.

D


•

Naar alle waarschijnlijkheid is de hiervoor geschetste opgave té groot om met de beschikbare financiële middelen en capaciteit weg te kunnen werken voor 2020. Op alle schaalniveaus zullen overheden (rijk, provincie, regio, gemeenten) dus prioriteiten moeten stellen en keuzes moeten maken.

•

Een aanzet tot prioritering moet het voor zowel de gemeenten als plabeka en de provincies makkelijker maken onderbouwde keuzes te maken. In hoofdstuk 5 wordt deze aanzet tot prioritering gegeven. Er zijn scores toegekend aan projecten/terreinen op enkele criteria, te weten: urgentie (gewicht: 1/3e), haalbaarheid (gewicht: 1/3e) en ruimtewinst en duurzaamheid (gewicht: 1/3e). Voor een groot deel zijn de scores per terrein per criterium gebaseerd op de gegevens die zijn aangeleverd door de gemeente.

•

In bijlage 8 staat precies aangegeven hoe de puntentoekenning is bepaald. In hoofdstuk 5 staan per type terrein de totaalscores van hoog naar laag weergegeven. In bijlage 9 staan de scores per criterium weergegeven.

•

83 terreinen zijn op deze manier via een zo objectief mogelijke scoringsmethode in relatieve zin (dus ten opzichte van elkaar) vergeleken op de prioriteringscriteria. De scores geven geen ‘absolute prioriteit’ weer. Het is een dynamische lijst: scores kunnen veranderen in de loop van de tijd, omdat bijvoorbeeld in het ene geval de haalbaarheid van een project groter wordt door een financiële toezegging van de gemeente, terwijl voor een andere locatie bij de planuitwerking op hoge, eerder onvoorziene kosten wordt gestuit. Het PHP gaat werken met een tender-formule waarbij gemeenten zelf bepalen welke locaties voor medefinanciering worden ingediend. In die zin bepalen de gemeenten zelf waar prioriteit aan moet worden gegeven. Een lagere score dan andere terreinen betekent niet dat het terrein of project per definitie buiten het PHP zal vallen. Het proces van onderhandelingen en het afwegen van keuzes begint nu pas. Veel zal enerzijds afhangen van de kwaliteit van de uitwerking van herstructureringsvoornemens, terwijl anderzijds de beschikbare middelen grenzen zullen stellen.

•

In hoofdstuk 6 geven wij enkele strategische beleidsaanbevelingen aan PHB, Plabeka en de provincies voor de korte en langere termijn over hoe overheden aan toekomstbestendig werklocatiebeleid kunnen werken. Een selectievere publieke investeringsstrategie in combinatie met de noodzaak van een grotere private medefinanciering vanuit het verzakelijkingsspoor zijn hierbij noodzakelijk, zo is de overtuiging van Bureau BUITEN.

6


1

Inleiding

1.1

Achtergrond

De achtergrond van dit onderzoek is tweeledig. Dit onderzoek levert belangrijke informatie voor het PHB en fungeert deels als een bouwsteen voor en bijdrage van Plabeka aan de provinciale PHP’s. Het Platform Bedrijven en Kantoren (vanaf hier: ‘Plabeka’) van de Metropoolregio Amsterdam (‘MRA’) wil samen met de provincies Noord-Holland en Flevoland de herstructurering van bedrijventerreinen een impuls geven. Plabeka heeft daarom het initiatief genomen om te komen tot een Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen (vanaf hier: ‘PHB’, zie kader voor meer achtergrondinformatie). Het pilotbureau is in oktober 2009 van start gegaan, mede met middelen van het Rijk als gehonoreerde ‘pilot Noordanus’. Het PHB wil nu op terreinniveau beter inzicht in de herstructureringsopgave, zodat zij haar inzet goed kan bepalen. Daarnaast hebben de provincies in het landelijke convenant bedrijventerreinen de verplichting aanvaard om een programma herstructurering bedrijventerreinen (vanaf hier: ‘PHP’) voor de periode 2010-2013 op te stellen en in april 2010 aan te leveren aan het rijk. De provincie Noord-Holland wil het PHP bottom-up opbouwen: alleen door samenwerking tussen het rijk, de provincie en de (samenwerkende) gemeenten kan de herstructureringsachterstand worden weggewerkt en kan voorkomen worden dat bestaande terreinen in kwaliteit afglijden. Gezien de reeds bestaande en succesvolle samenwerking binnen Plabeka is het logisch om voor de gehele Metropoolregio Amsterdam te streven naar één programma. Plabeka kan – naar aanleiding van dit onderzoek - zelf keuzes en prioriteiten voor het PHP aandragen.

Het Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam (PHB) De aanleiding voor het opzetten van het PHB is de Pilot Noordanus van Plabeka. Het PHB is gestart op 1 oktober 2009 om voor een periode van 1,5 jaar de herstructurering van bedrijventerreinen te versnellen en onderzoek te doen naar relevante onderwerpen. Door de krachten te bundelen hebben de regionale ontwikkelingsbedrijven Schiphol Area Development Company (SADC), Regionaal Ontwikkelingsbedrijf Noordzeekanaalgebied (RON) en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) samen met de Stadsregio Amsterdam (SRA) vorm gegeven aan de bemensing van het PHB. Met de aanwezige kennis en kunde is een stevig team ontstaan dat haar diensten aanbiedt aan gemeenten in de Metropoolregio om lopende en nieuwe herstructureringsprojecten op te pakken en te versnellen. Het PHB ondersteunt gemeenten die zelf de menskracht of kennis missen om herstructureringsprojecten op te pakken of te versnellen. Tevens is er aandacht voor de organisatorische ophanging van herstructurering binnen de provincie en het laten uitvoeren van onderzoeken naar verevening en grondprijsbeleid. Door samen te werken met andere partijen in de provincie zoals de Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (NHN) legt het PHB de organisatorische basis voor een niet-vrijblijvende regionale samenwerking voor herstructurering van bedrijventerreinen. Voor meer informatie is het PHB bereikbaar op 020 – 654 40 25 ten kantore van SADC


7

1.2

Onderzoeksvraag

De samenwerkende partijen in Plabeka hebben behoefte aan een scherper inzicht in de herstructureringsopgave als basis voor het PHP. Er is in 2008 al een eerste inventarisatie op hoofdlijnen gemaakt. Onder regie van het PHB is nu een aanscherping van deze inventarisatie uitgevoerd door BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving. Het onderzoek moet vier vragen beantwoorden: • Maak een inventarisatie van de herstructureringsopgave per gemeente naar zwaarte (welk type herstructurering), oppervlakte (hectares) en fasering (wanneer schop in de grond) • Geef een eerste aanzet tot prioritering (‘welke terreinen/projecten zouden vanuit regionaal perspectief een hogere prioriteit wat betreft urgentie, haalbaarheid, ruimtewinst en duurzaamheid kunnen hebben’) voor projecten waar tussen 2010-2013 de schop in de grond kan • Geef een doorkijk voor de periode 2014-2020 • Verken de kentallen voor kosten en opbrengsten van herstructurering en probeer deze waar mogelijk uit te diepen.

1.3

Onderzoeksproces en respons

Enquêtes Om te bepalen hoe groot de opgave is van bedrijventerreinen die geherstructureerd (zouden) moeten worden tussen 2010 en 2020 zijn eind 2009 en begin 2010 enquêtes uitgezet onder de 47 gemeenten/instanties in de Metropoolregio Amsterdam. In bijlage 1 is een lijst opgenomen van alle instanties plus contactpersonen die informatie hebben aangedragen over de opgave in hun gebied. Onze contactpersonen waren voornamelijk de lokale beleidsadviseurs economische zaken. De gemeenten Blaricum en Bloemendaal zijn niet benaderd aangezien deze gemeenten geen oude, bestaande bedrijventerreinen hebben. De overige gemeenten en instanties hebben gereageerd met een respons van vrijwel 100%. Zes gemeenten gaven aan dat er tot 2020 geen opgave tot herstructurering lijkt te spelen op hun bedrijventerreinen: EdamVolendam, Landsmeer, Oostzaan en Zeevang. Beverwijk en Velsen gaven aan dat er geen opgave speelt voor het gebied buiten hun havens. Het kan echter goed zijn dat bepaalde ontwikkelingen er ineens voor zorgen dat er wél een project gaat spelen in deze gemeenten. Terreinbezoeken Naast de enquêtes zijn er aanvullend bijna 35 terreinbezoeken gepleegd om een beter inzicht te krijgen in de opgave op terreinniveau. De namen van de terreinen die bezocht zijn staan opgenomen in de rechterkolom van bijlage 1. Met de ingevulde vragenlijst in de hand is ter plekke bekeken of ‘de realiteit’ overeenkwam met dat wat was opgegeven door de betreffende gemeente. Een andere belangrijke functie van de terreinbezoeken was daarnaast om – voor het uiteindelijke voorstel tot prioritering van terreinen - beter een integrale en regionale vergelijking te kunnen maken tussen opgave. Bij de terreinbezoeken waren in de meeste gevallen de lokale beleidsmedewerker EZ aanwezig, de accountmanager van het PHB en/of een vertegenwoordiger van de ondermersvereniging van die stad of van dat terrein.

8


Om te bepalen welke terreinen bezocht zouden worden zijn drie criteria gehanteerd die zijn gestaafd aan de opgave van gemeenten (bruto oppervlakte terrein is >5 ha, tussen 2010 en 2013 schop in de grond en alleen revitaliserings-/herprofileringsprojecten). De lijst is vooraf afgestemd met de begeleidingscommissie. Definitie herstructurering Qua definitiering van typen herstructurering hebben we voor dit onderzoek aangesloten bij de definities zoals die door de commissie Noordanus zijn gehanteerd: • •

•

•

•

Facelift: Hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. Lichte revitalisering: Hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. Zware revitalisering: Bij dit soort revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzakelijke verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur is veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. De revitaliseringsopgave hoort wél tot de harde kern van de herstructureringsopgave, omdat de inverdienmogelijkheden daarbij het geringst zijn. Herprofilering: Hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. Transformatie: In tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies op de locatie gevestigd, zoals wonen. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen.

Qua ingrepen kan per type herstructurering worden gedacht aan: Facelift

Lichte Revitalisering

Zware revitalisering

Herprofilering

Transformatie

X

X

X

X

X

ingreep in infrastructuur

X

X

X

X

ingreep in private ruimte

X

X

X

X

X

X

X

X

X

Ingrepen:

ingreep in openbare ruimte/gebouwen

bodemsanering, van opstallen

sloop

functieverandering (wel werkfunctie) functie verandering (echt andere functies)

X

(deel) bedrijven ontrokken aan voorraad

X

Bron: IBIS, 2009, p. 7


9

Één terrein, meerdere (deel)projecten In Noord-Holland zijn er 6 terreinen opgegeven waar in totaal 21 projecten of deelprojecten onderscheiden worden. Zo kan het Zeeburgereiland in Amsterdam volgens de betrokken ambtenaar eigenlijk in 4 gebieden worden opgedeeld waar een andere fasering of soort herstructurering aan de orde is. Die deelgebieden zijn dan ook steeds apart in de database en tabellen meegenomen. Vaak hebben deze deelgebieden nog best een substantiële omvang. De terreinen Amstel III (Amsterdam), ‘t Plaveen (Huizen) en Kogerveld (Zaanstad) zijn ieder in drie delen op te splitsen en Verrijn Stuart (Diemen) en NDSM terrein (Amsterdam) in 2 delen of projecten. In totaal bestaan deze 6 terreinen dus uit 17 aparte (maar deels vaak procedureel en financieel aan elkaar gekoppelde) herstructureringsprojecten. Zie ook bijlage 3 en 4. Conclusie respons Al met al was de respons hoog en de kwaliteit van ingevulde gegevens door de contactpersonen goed. De gekozen aanpak om via enquêtes in combinatie met terreinbezoeken gegevens te achterhalen heeft ertoe geleid dat er een compleet en integraal beeld is ontstaan van de herstructureringsopgave in de Metropoolregio Amsterdam. De samenstelling van de commissie die het onderzoek begeleidde staat in bijlage 2.

1.4

Opbouw rapport

In hoofdstuk 2 wordt allereerst de herstructureringsopgave in de Metropoolregio op hoofdlijnen neergezet. In het hoofdstuk daarna beschrijven we de opgave per deelregio. In hoofdstuk 4 presenteren we de verwachtingen die de respondenten (de ambtenaren van desbetreffende gemeenten) hebben van herstructurering. Elementen als de stand van veroudering en mogelijkheden tot intensivering komen daarbij aan bod. Ook geven we in dit hoofdstuk een indicatie van de kosten van de herstructureringsopgave. In het hoofdstuk 5 wordt een eerste aanzet voor prioritering gegeven. Het rapport wordt afgesloten met een beschouwing van de auteurs op toekomstbestendig werklocatiebeleid voor de korte en langere termijn.

10


2

De opgave in de Metropoolregio Amsterdam

2.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de herstructureringsopgave op regioniveau. De opgave wordt besproken naar type en fasering, in oppervlaktes en aantallen projecten/terreinen. Aan de opgave op de haventerreinen wordt een aparte paragraaf gewijd, evenals aan de toelichting over het (grote) verschil van de uitkomsten van deze inventarisatie ten opzichte van de inventarisatie uit 2008.

2.2

De opgave op totaalniveau deelregio

De opgave in hectares De totale opgave van terreinen in de MRA waar herstructurering aan de orde is, van face-lift tot revitalisering, bedraagt 3.075 ha. Tabel 2.1 geeft de verdeling van de totale opgave over de typen herstructurering en de verschillende regio’s weer. Overigens kan het zo zijn dat op hetzelfde bedrijventerrein meerdere type herstructurering aan de orde zijn; in dat geval staan de betreffende ha van dat terrein verdeeld over verschillende kolommen van type herstructurering. Van deze 3.075 ha ligt ongeveer 700 ha (23%) op de haventerreinen (zie paragraaf 2.5). De verdeling over de typen herstructurering laat zien dat alle typen in de MRA voorkomen. Transformatie betreft met 337 ha de kleinste oppervlakte, lichte revitalisering met 952 ha de grootste oppervlakte. Ook zware revitalisering neemt met 727 ha een groot deel van de totale oppervlakte voor rekening. 32% (536 ha) van de totale lichte/zware revitaliseringsopgave (1.680 ha) ligt op de haventerreinen (zie paragraaf 2.5). In alle regio’s blijkt dat de oppervlakte aan terreinen waar herstructurering aan de orde groot is, hoewel de absolute omvang in de deelregio Amsterdam met 848 ha het grootst is. Ook de forse totale oppervlakte in de regio Almere-Lelystad, van 312 ha is opvallend omdat het hier in het algemeen om ‘nieuwere’ terreinen gaat. Tabel 2.1: Oppervlakte herstructurering in bruto ha (feitelijk te herstructureren oppervlakte) Plabeka deelregio

Facelift

Lichte rev.

Zware rev.

Herprofilering

Transformatie

Totaal

64,1

360,2

65,9

8,5

9,3

508,0

102,4

48,2

288,9

266,0

142,7

848,2

47,5

173,0

20,1

36,5

77,5

354,6

129,5

178,7

262,4

67,9

28,2

666,6


84,1

156,6

64,8

18,8

61,4

385,6

Almere-Lelystad

98,6

35,0

25,5

134,4

18,0

311,5

526,2

951,7

727,6

532,1

337,0

3074,5

Amstelland-Meerlanden Amsterdam ‘t Gooi en Vechtstreek IJmond-Haarlem

Totaal Metropoolregio Bron: opgave gemeenten


11

Relatieve verdeling opgave Uit tabel 2.2 blijkt dat 28% van de totale oppervlakte van de herstructureringsopgave bedrijventerreinen in de Metropoolregio in Amsterdam te vinden is en 22% in de regio IJmondHaarlem. Van de totale opgave in deelregio Amsterdam is ongeveer 1/5e op de haventerreinen te vinden. Voor de regio IJmond-Haarlem is dat 1/3e en in de Zaanstreek zelfs 3/4e (zie paragraaf 2.5). Wanneer wordt gekeken naar de verdeling over de typen herstructurering valt op dat 40% van de oppervlakte aan zware herstructurering, 50% van de oppervlakte aan herprofilering en 42% van de oppervlakte aan transformatie in de regio Amsterdam ligt. Lichte revitalisering betreft daar een veel minder grote oppervlakte. In de oppervlakte aan lichte revitalisering (952 ha) blijkt een betrekkelijk geleidelijke verdeling over de deelregio’s met uitzondering van Amstelland-Meerlanden, waarin 38% van de oppervlakte ligt. Het geheel in ogenschouw nemend blijkt de totale oppervlakte van terreinen waar herstructurering een rol speelt gespreid over de deelregio’s voorkomt. Tabel 2.2: Relatieve oppervlakte herstructurering naar type en regio Plabeka deelregio

Facelift

Lichte rev.

Zware rev.

Herprofilering

Transformatie

Totaal

Amstelland-Meerlanden

12,2%

37,9%

9,1%

1,6%

2,8%

16,5%

Amsterdam

19,5%

5,1%

39,7%

50,0%

42,3%

27,6%

9,0%

18,2%

2,8%

6,9%

23,0%

11,5%

IJmond-Haarlem

24,6%

18,8%

36,1%

12,8%

8,4%

21,7%


16,0%

16,5%

8,9%

3,5%

18,2%

12,5%

Almere-Lelystad

18,7%

3,7%

3,5%

25,3%

5,3%

10,1%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Gooi en Vechtstreek

Totaal Metropoolregio Bron: opgave gemeenten

De opgave in aantallen terreinen/projecten Uit de rondvraag onder gemeenten blijkt dat er in totaal in de MRA 140 terreinen zijn waar herstructurering aan de orde is, waarvan 127 in Noord-Holland en 13 in Flevoland (tabel 2.3). Het totaal van projecten varieert van 18 in IJmond-Haarlem tot 37 in Zaanstreek-Waterland. Uitverdeeld naar het type herstructurering valt een relatief groot aantal projecten (40) in de categorie ‘lichte revitalisering’. Overigens geldt dat als er meerdere typen herstructurering aan de orde zijn op één terrein dan is de volgende regel gehanteerd: • Als een terrein 67% herprofilering kent en 33% lichte revitalisering is dit project als ‘herprofilering’ geregistreerd in onderstaande tabel (grootste ingreep gaat voor) • Bij een gelijk percentage geldt de zwaarste ingreep (zwaarte ingreep gaat voor) • Als er 90% facelift aan de orde is en op het overige deel van het terrein revitalisering of herprofilering aan de orde is, dan geldt dit terrein als revitaliserings- of herprofileringsterrein (afhankelijk van de grootste revitaliserings- of herprofileringsingreep) In de MRA zijn 33 terreinen (bijna een op de vier) te vinden waarvan meer dan 33% van de totale oppervlakte van het terrein in aanmerking komt voor transformatie. Een interessant gegeven gezien het feit dat dit ook onttrekkingen van oppervlaktes bedrijventerrein aan het totaal tot gevolg zal hebben. Opvallend is ook dat maar liefst 10 van de 33 terreinen waar transformatie speelt, zich in Zaanstreek-Waterland bevinden. Binnen ‘zware revitalisering’ en

12


‘herprofilering’ zijn de projecten, afgezien van een lichte oververtegenwoordiging van Amsterdam, gelijkelijk verdeeld aanwezig over de deelregio’s Tabel 2.3: Herstructureringsopgave in aantallen projecten/terreinen AmstellandMeerlanden

Amsterdam


IJmondHaarlem

ZaanstreekWaterland

Totaal NoordHolland

Totaal Flevoland

Totaal

(AlmereLelystad ) Facelift

0

3

2

5

8

18

3

21

Lichte revitalisering (incl. <33% transformatie)

15

2

10

0

12

39

1

40

Zware revitalisering (incl. <33% transformatie)

4

5

0

5

5

19

1

20

Herprofilering (incl. <33% transformatie)

1

10

5

2

2

20

6

26

2

5

8

6

10

31

2

33

22

25

25

18

37

127

13

140

Transformatie (>33% van totale opp. van terrein)

Totaal Metropoolregio

Bron: opgave gemeenten

2.3

Noord-Holland: de opgave naar type en fasering

Aan de gemeenten is ook gevraagd aan te geven hoe de fasering van hun herstructureringsprojecten er (zoals voorzien) eruit ziet. Dit is immers een belangrijke factor om in de beleidsontwikkeling rekening mee te houden. Van het totaal van 127 projecten in NoordHolland lopen er nu al 28, waarvan 5 projecten herstructurering van haventerreinen betreft (zie ook paragraaf 2.5). 14 van de 127 projecten/terreinen waar een opgave ligt betreft haventerreinen. Voor de komende jaren, tot 2013, zijn er 57 waarvan een opstart is voorzien en voor de periode 2014-2020 nog eens 38. Het aantal lopende projecten (28) is daarmee dus nog betrekkelijk klein vergeleken met het aantal dat de komende jaren opgestart (zou) moet(en) worden (95 tot 2020). De regio staat dus voor een klus! Naar type projecten valt (wederom) het grote aantal terreinen op waar een lichte of zware revitalisering aan de orde is. Naar omvang van de terreinen, uitgedrukt in bruto ha, blijken er in Noord-Holland voor in totaal 922 ha aan projecten te lopen. Voor de periode 2010-2010 wordt er door de gemeenten de opstart van in totaal nog eens 1.262 ha voorzien. Het grootste deel daarvan is qua oppervlakte te vinden in de typen lichte revitalisering en zware revitalisering (856 ha).


13

Tabel 2.4: Opgave Noord-Holland Zuid naar type herstructurering (bruto ha) en fasering* Start voorzien

Aantal projecten*

Facelift

Lichte rev.

Zware rev.

Herprofilering

Transformatie

Totaal (ha)

Lopend

28 (5)

154,0

336,5

185,9

114,5

131,4

922,3

2010-2013

57 (8)

134,0

425,7

430,7

158,4

113,3

1262,2

2014-2020

38 (0)

62,1

73,9

85,1

123,2

72,8

417,2

>2020

4 (1)

77,5

80,5

0,3

1,5

1,5

161,3

427,6

916,7

702,1

397,6

319,0

2763,0

Totaal Noord-Holland (Zuid)

127 (14)


Tabel 2.5 geeft de door de gemeente voorziene fasering per deelregio weer. In alle regio’s lopen momenteel meerdere projecten en worden de komende jaren nieuwe opgestart. In de tabel staan tussen haakjes de aantallen projecten die herstructurering van haventerreinen betreft. Tabel 2.5: Aantal terrein/projecten in Noord-Holland Zuid naar fasering per deelregio* Start voorzien

AmstellandMeerlanden

Amsterdam


IJmondHaarlem

ZaanstreekWaterland

Totaal*

Lopend

7

7 (2)

5

5 (2)

4 (1)

28 (5)

2010-2013

11

15 (4)

15

5 (3)

11 (1)

57 (8)

2014-2020

3

3

3

8

21

38 (0)

>2020 Totaal Noord-Holland (Zuid)*

1

0

2

0

1 (1)

4 (1)

22

25 (6)

25

18 (5)

34 (3)

127 (14)


14


2.4

Flevoland (Almere-Lelystad): de opgave naar type en fasering

In de Provincie Flevoland zijn er nog geen herstructureringsprojecten die als ‘lopend’ aangemerkt zijn. Van 2010 tot 2013 is echter de opstart van 5 projecten voorzien, die betrekking hebben op een totale oppervlakte van 157 ha. Almere en Lelystad hebben geen haventerreinen. Tabel 2.6: Opgave Almere-Lelystad naar type herstructurering (bruto ha) en fasering Start voorzien

Aantal projecten

Facelift

Lopend

0

0,0

2010-2013

5

2014-2020

7

>2020 Totaal Flevoland (Almere-Lelystad)

Lichte rev.

Zware rev.

Herprofilering

Transformatie

Totaal

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

61,1

0,0

25,5

70,4

0,0

157,0

37,5

35,0

0,0

64,1

9,0

145,6

1

0,0

0,0

0,0

0,0

9,0

9,0

13

98,6

35,0

25,5

134,4

18,0

311,5


2.5

Haventerreinen: de opgave in het Noordzeekanaalgebied

In totaal is 26% (714 ha) van de totale herstructureringsopgave in Noord-Holland (2.765 ha) gesitueerd op de haventerreinen in de provincie. In bijlage 6 staan de gegevens over de 14 relevante haventerreinen weergegeven. Op 14 van de 127 terreinen/projecten (11%) zou dus 26% van de totale oppervlakte op de schop moeten gaan. Er ligt vooral een flinke opgave in Zaanstreek-Waterland: 300 ha (zie tabel 2.7) over 3 majeure projecten/terreinen (Westerspoor-Zuid, Achtersluispolder en Hemburg). In die regio ligt 78% van de totale herstructureringsopgave aan bedrijventerreinen op deze 3 haventerreinen (zie tabel 2.8). Net als bij bedrijventerreinen ligt bij de haventerreinen het grootste deel van de opgave in de categorie ‘revitalisering licht/zwaar’. Bij haventerreinen is dit zelf 75% van het totaal. Tabel 2.7: Oppervlakte herstructurering op haventerreinen in bruto ha (feitelijk te herstructureren oppervlakte) Plabeka deelregio

Facelift

Lichte rev.

Zware rev.

0,0

Amsterdam (6 projecten)

0,0

140,0

Totaal

46,5

0,0

186,5

Geen haventerreinen


8,0

0,0

219,2

0,0

0,0

227,2

77,5

176,5

0,0

46,0

0,0

300,0

IJmond-Haarlem (5 projecten)

Geen opgave op haventerreinen

Almere-Lelystad Totaal haventerreinen Metropoolregio (14 projecten) Bron: opgave gemeenten

Transformatie

Geen haventerreinen

Amstelland-Meerlanden

Zaanstreek-Waterland (3 projecten)

Herprofilering

85,5


176,5

359,2

92,5

0,0

713,6

15

Tabel 2.8: Aandeel opgave haventerreinen op totaal (bruto ha) per deelregio Plabeka deelregio

Opgave haventerreinen

Opgave totaal

Aandeel opgave haventerreinen op totaal

0,0

508,0

0%

186,5

848,2

22,0%

0,0

354,6

0%

IJmond-Haarlem (5 projecten)

227,2

666,6

34,1%

Zaanstreek-Waterland (3 projecten)

300,0

385,6

77,8%

0,0

311,5

0%

713,6

3074,5

23,2%

Amstelland-Meerlanden Amsterdam (6 projecten) ‘t Gooi en Vechtstreek

Almere-Lelystad Totaal Metropoolregio (14 projecten) Bron: opgave gemeenten

Van een groot deel van de opgegeven terrein wordt verwacht dat de herstructurering kan/moet starten tussen 2010 en 2013. Het betreft 8 van de 14 projecten/terreinen. Gemiddeld betreft het projecten van 40 ha aan omvang. Veel van deze herstructureringsprocessen bevinden zich echter nog in de idee- of studiefase (zie bijlage 6). Tabel 2.9: Opgave haventerreinen naar type herstructurering (bruto ha) en fasering Start voorzien

Aantal projecten

Facelift

Lichte rev.

Zware rev.

Herprofilering

Transformatie

Totaal (ha)

Lopend

5

8,0

99,0

88,2

46,5

0,0

241,7

2010-2013

8

0,0

0,0

271,0

46,0

0,0

317,0

2014-2020

0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

>2020

1

77,5

77,5

0,0

0,0

0,0

155,0

Totaal haventerreinen Metropoolregio

14

85,5

176,5

359,2

92,5

0,0

713,6


2.6

Toelichting verschil met inventarisatie uit 2008

Ook in 2008 is er een inventarisatie uitgevoerd van de herstructureringsopgave bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam. Plabeka wilde toen op hoofdlijnen inzicht krijgen in de opgave voor het Plabeka werkgebied. De grootste verschillen in uitkomst van toen en nu worden hierna puntsgewijs toegelicht en waar mogelijk verklaard: Qua aantallen terreinen zijn er in 2008 ongeveer 70 terreinen opgegeven terwijl er nu 127 (Noord-Holland) + 13 (Flevoland) op de lijst staan. De verklaring hiervoor is meerledig: • Het was duidelijk voor de gemeenten dat deze inventarisatie een essentiële bouwsteen zou zijn voor het PHP: als je niet reageert is de kans groot dat je buiten de (subsidie)boot valt. Deze peen heeft ertoe geleid dat gemeenten redelijk op tijd en met een hogere precisie gegevens hebben aangeleverd.

16


•

• •

Er zijn deze keer meer instanties en op een lage schaalniveau benaderd: gemeente Lelystad is bijvoorbeeld een nieuw lid van de Plabeka familie en deze keer zijn ook alle Amsterdamse stadsdelen en projectbureaus aangeschreven. In 2008 leverde alleen EZ Centrale Stad gegevens aan voor de opgave. Hoe meer partijen je (op een lager schaalniveau) benaderd, hoe nauwkeuriger (en meer) de opgave zal zijn. Daarnaast is de respons deze keer hoger: vrijwel 100% terwijl in 2008 5 gemeenten niet gereageerd hadden. Een deel van de terreinen die in de rapportage uit 2008 in bijlage 3 (‘niet opgenomen herstructureringslocaties’) terecht zijn gekomen maken nu wél integraal deel uit van de opgave omdat de respons hierover beter is en er meer gegevens voor zijn aangeleverd.

Qua hectares is het beeld ook iets gewijzigd te opzichte van 2008. De verklaringen hiervoor zijn: • In 2008 keken we naar netto hectares, nu is nadrukkelijk de keuze voor bruto hectares gemaakt omdat deze oppervlakte ook de openbare ruimte omvat • De vraag was nadrukkelijk om de opgave qua hectares scherp in beeld te brengen. Er is nu relatief meer tijd gestoken in het naar boven halen van de exacte opgave per type ingreep per terrein. Zo werd in het onderzoek in 2008 automatisch 100% van de oppervlakte van een terrein toegerekend aan één bepaald type herstructurering (bijvoorbeeld: als een ambtenaar aangaf dat er een facelift aan de orde was werd altijd 100% van de oppervlakte van het terrein tot dit type gerekend), terwijl nu juist meerdere typen herstructurering op één terrein voor een kleinere oppervlakte de boeken in is gegaan. Het beeld is dus veel scherper geworden.


17

18


3

De opgave per deelregio

3.1

Inleiding

Voor iedere Plabeka deelregio worden in dit hoofdstuk drie soorten informatie gepresenteerd: • Een tabel waarmee per terrein eenvoudig de fasering en type van de (zwaarste) opgave achterhaald kan worden; • De haventerreinen zijn vetgedrukt in de tabel • Een kaart waarop alle door de gemeenten opgegeven terreinen/projecten staan aangegeven. De legenda is niet bij iedere kaart qua schaal 1 op 1 gelijk aan de afbeelding zelf. Over het algemeen geldt: hoe groter het blokje, hoe groter de opgave; • Een tabel waaruit de transformatieopgave op terreinniveau duidelijk wordt. De gegevens corresponderen in de totaal-rijen met de tabellen uit hoofdstuk 2. In bijlage 3, 4, 5 en 6 staan op terreinniveau de typering en fasering van de opgave overzichtelijk weergegeven. Bijlage 3 is gesorteerd naar oplopende zwaarte van herstructurering. Bijlage 4 staat op volgorde van planfase waarin het project zich momenteel bevindt en wanneer de schop in de grond kan. Bijlage 5 zoomt in op de opgave in Almere-Lelystad. Bijlage 6 licht speciaal de opgave op de haventerreinen eruit. Ook de relevante herstructureringsopgave op de haventerreinen (de natte terreinen, zowel kadegebonden als havengerelateerd) staat in de tabellen, kaarten en bijlagen voor de desbetreffende deelregio uitgewerkt.

3.2

De opgave in Amstelland-Meerlanden

Tabel 3.1: De herstructureringsopgave in Amstelland-Meerlanden

Lopend Project

2010-2013 schop in de grond

2014-2020 mogelijk schop in de grond

Facelift


De Weeren (Haarlemmermeer) Spoorzicht (Haarlemmermeer) Bedrijventerrein Uithoorn (Uithoorn)

Hornmeer (Aalsmeer) Legmeer (Amstelveen) Verrijn Stuartvervolgproject (Diemen) De Hoek (Haarlemmermeer) De Liede (Haarlemmermeer) Graan voor Visch Zuid (Haarlemmermeer) Boesingheliede (Haarlemmermeer)


Stammerdijk (Diemen) Vicon (Haarlemmermeer) De Kwakel (Uithoorn)

>2020

Totaal

0 Terreinen/ projecten 15 Terreinen/ projecten

19

Rijsenhout (Haarlemmermeer) MolenkadeIndustrieweg (Ouder-Amstel)

Zware revitalisering (incl. <33% transformatie)

Verrijn Stuarthuidig project (Diemen)

Herprofilering (incl. <33% transformatie) Transformatie (>33% oppervlakte)

De Pionier (Haarlemmermeer)

Totaal

7 Terreinen/ projecten


De Sniep (Diemen) Cruquius (Haarlemmermeer)

Fokkerterrein (Haarlemmermeer)

Nijverheidsstraat (Haarlemmermeer)

Ambachtenstraat (Ouder-Amstel)





Kaart 3.1: De herstructureringsopgave in Amstelland-Meerlanden

20


1 Terreinen/ projecten 2 Terreinen/ projecten 22 Terreinen/ projecten

Tabel 3.2: De transformatieopgave in Amstelland-Meerlanden (gesorteerd van hoogste transformatieopgave naar laagste)

Totale oppervlakte terrein

Oppervlakte te herstructureren gebied (bruto ha)

Gemeentenaam

Terreinnaam

Bruto opp Netto opp (ha) (ha)

ha ha ha ha Ha Facel. Lichte Rev. Zw.Rev. Herpr. Transf

Gemeente Haarlemmermeer

De Pionier (Bolsterrein?)

20,1

14,1

6,7

0,0

0,0

6,7

6,7

Gemeente Ouder-Amstel

Ambachtenstraat

3,0

3,0

0,0

0,0

0,0

1,5

1,5


Nijverheidsstraat

1,4

0,8

0,0

0,0

0,0

0,3

1,1

Totale transformatie (ha)

9,3



21

3.3

De opgave in Amsterdam

Tabel 3.3: De herstructureringsopgave in Amsterdam

Facelift


Lopend project


Amstel I (Amsterdam)

Cruquiuswerkgebied (Amsterdam)

>2020


Bedrijventerrein Zeeburgerpad (Amsterdam)

Lichte revitalisering (incl. <33% transformatie) Zware revitalisering (incl. <33% transformatie)

Herprofilering (incl. <33% transformatie)

Totaal

Gembo-terrein (Amsterdam) Amstel Business Park, Zuid (Ouder Amstel)


FCA (Amsterdam) Westerhoofd (Haven Amsterdam) Main/Moezelhaven (Haven Amsterdam) Autotermnal (Haven Amsterdam) ADM terrein (Haven Amsterdam)


Hamerstraatgebied (Amsterdam) Zeeburgereiland, bedrijvenstrook (Amsterdam) Amstel III, gebied 1 (Amsterdam) Amstel III, gebied 2 (Amsterdam) Landlust (Amsterdam)

Amstel III, deelgebied 3 t/m 7 (Amsterdam)

10 Terreinen/ Projecten

Zeeburgereiland, RI-Oost (Amsterdam) NDSM werf Zuid, (Amsterdam)

Amstel Business Park Oost (Amsterdam, feitelijk maar 10% transformatie)

Zeeburgereiland, Sluisbuurt (Amsterdam)




Buiksloterham (Amsterdam) NDSM werf Oost, (Amsterdam) Stadshaven Minerva (Haven Amsterdam) Vervoerscentrum (Amsterdam haven)

Transformatie (>33% oppervlakte)

Totaal

Zeeburgereiland, Oostpunt (Amsterdam)





22



23

Kaart 3.2: De herstructureringsopgave in Amsterdam

24


Tabel 3.4: De transformatieopgave in Amsterdam (gesorteerd van hoogste transformatieopgave naar laagste)



Gemeentenaam

Terreinnaam

Gemeente Amsterdam

Zeeburgereiland, RI-Oost

Gemeente Amsterdam

Amstel I (Overamstel)

Gemeente Amsterdam

Buiksloterham

Gemeente Amsterdam

Zeeburgereiland, Sluisbuurt

Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam


ha Ha ha ha Facel. Lichte Rev. Zw.Rev. Herpr.

34,5

25,0

0,0

0,0

0,0

ha Transf

0,0

34,5

50,7

38,6

25,4

0,0

0,0

0,0

25,4

100,0

52,0

38,0

0,0

12,0

25,0

25,0

41,3

30,0

0,0

0,0

0,0

20,7

20,7

Zeeburgereiland, Oostpunt

16,5

12,0

0,0

0,0

0,0

8,3

8,3

FCA/Centrale Markthallen

23,5

14,0

0,0

0,0

16,5

0,0

7,1

Gemeente Amsterdam

Cruquiuswerkgebied

17,2

13,7

12,0

0,0

0,0

0,0

5,2

Gemeente Amsterdam

NDSM werf Oost

20,5

17,1

0,0

0,0

0,0

16,4

4,1

Gemeente Amsterdam

Hamerstraatgebied

36,5

28,0

0,0

0,0

0,0

32,9

3,7

Gemeente Amsterdam

NDSM werf Zuid

Gemeente Amsterdam

Amstel BPO

Gemeente Amsterdam

Bedrijventerrein Zeeburgerpad

7,2

6,0

0,0

0,0

0,0

3,6

3,6

36,0

36,0

0,0

0,0

0,0

0,0

3,6

5,9

3,3

4,1

0,0

0,0

0,0

1,8


142,7



25

3.4

De opgave in ‘t Gooi en de Vechtstreek

Tabel 3.5: De herstructureringsopgave in ’t Gooi en Vechtstreek

Lopend project Facelift


Zware revitalisering (incl. <33% transformatie) Herprofilering (incl. <33% transformatie)



>2020


Nieuwevaart (Bussum) De Slenk (Wijdemeren) Rading (Wijdemeren)

Havenkwartier (Hilversum) Kerkelanden (Hilversum) Liebergerweg (Hilversum) Oude Amersfoortseweg (Hilversum) ’t Plaveen overig (Huizen) Noord (Weesp)

Totaal

Nieuw Walden/ Machineweg (Wijdemeren)

Reeweg (Wijdemeren) de Zodde (Wijdemeren)



t Plaveen (Lucentterrein Huizen)

Mussenstraat (Hilversum) Korte Noorderweg (Hilversum) ’t Plaveen BNI (Huizen) Gooimeer Zuid (Naarden)

Transformatie (>33% oppervlakte)

Verbindingslaan (Bussum) Bensdorp cacao (Bussum) Larenseweg (Hilversum)

Kolonel Palmkazerne (Bussum) Caliskamp (Laren) KNSF terrein (Muiden)

Havengebied/ bruine Vloot (Muiden) Nijverheidslaan (Weesp)

Totaal








26


Kaart 3.3: De herstructureringsopgave in ’t Gooi en Vechtstreek


27

Tabel 3.6: De transformatieopgave in ’t Gooi en Vechtstreek (gesorteerd van hoogste transformatieopgave naar laagste)



Gemeentenaam


Terreinnaam


ha Transf

Gemeente Muiden

KNSF terrein

47,0

44,0

0,0

0,0

0,0

0,0

47,0

Gemeente Hilversum

Larenseweg

15,0

15,0

0,0

3,8

0,0

0,0

11,3

Gemeente Weesp

Nijverheidslaan

12,0

9,5

0,0

0,0

0,0

2,4

9,6

Gemeente Bussum

4,0

1,2

0,0

0,0

0,0

1,0

3,0

Gemeente Huizen

Bensdorp cacao t Plaveen (overig incl. havengebied)

38,5

38,5

0,0

36,6

0,0

0,0

1,9

Gemeente Bussum

Kolonel Palmkazerne

2,0

2,0

0,0

0,0

0,0

0,5

1,5

Gemeente Huizen

t Plaveen (Lucentterrein)

6,0

6,0

0,0

0,0

3,0

1,5

1,5

Gemeente Laren

Caliskamp

0,7

0,7

0,0

0,0

0,0

0,0

0,7

Gemeente Bussum

Verbindingslaan

0,5

0,5

0,0

0,0

0,0

0,0

0,5

Gemeente Muiden

Havengebied/bruine Vloot

1,0

0,8

0,0

0,0

0,0

0,0



28

0,5

77,5


3.5

De opgave in IJmond-Haarlem

Tabel 3.7: De herstructureringsopgave in IJmond-Haarlem

Facelift

Lichte revitalisering (incl. <33% transformatie) Zware revitalisering (incl. <33% transformatie)

Lopend project



Noordwijkermeer (Velsen)

De Houtwegen (Heemskerk)

Castricummer Werf (Castricum) Schulpstet/Stetweg (Castricum) Boekel/Kanaaldijk (Castricum)

>2020

Totaal



Waarderpolder (Haarlem) Zeehaven IJmuiden (Velsen haven)

Herprofilering (incl. <33% transformatie) Transformatie (>33% oppervlakte)

Sugar City (Haarlemmerliede Spaarnwoude)

Lageweg (Haarlemmerliede Spaarnwoude)

Totaal



Business Park IJmond/Corus (Velsen/Beverwijk) De Pijp (Beverwijk haven) Grote Hout/NAM (Velsen haven) AWZI (Zandvoort)


Bedrijventerrein Noord (Uitgeest, feitelijk wordt maar 20% getransformeerd)

Delftstraat (Haarlem) Haven e.o. (Heemstede) Noorderduinweg/ K.Onnestraat (Zandvoort) R.Kochstraat/ K.Onnestraat (Zandvoort)








29

Kaart 3.4: De herstructureringsopgave in IJmond-Haarlem

30


Tabel 3.8: De transformatieopgave in IJmond-Haarlem (gesorteerd van hoogste transformatieopgave naar laagste)



Gemeentenaam

Terreinnaam


Ha ha ha ha Facel. Lichte Rev. Zw.Rev. Herpr.

ha Transf

Gemeente Haarlemmerliede Spaarnwoude

Lageweg (terrein Volker Stevin en werf)

14,9

10,4

0,0

0,0

0,0

0,0

14,9

Gemeente Uitgeest

Bedrijventerrein Noord

33,0

25,0

0,0

0,0

0,0

0,0

6,6

Gemeente Zandvoort

Noorderduinweg/K.Onnesstraat

2,5

1,9

0,0

0,0

0,0

0,0

2,5

Gemeente Haarlem

Delftstraat

2,2

1,2

0,0

0,0

0,0

0,0

2,2

Gemeente Heemstede

Haven e.o.

3,6

3,0

0,0

2,2

0,0

0,0

1,5

Gemeente Zandvoort

R.Kochstraat/K.Onnesstraat

0,5

0,4

0,0

0,0

0,0

0,0




0,5

28,2

31

3.6

De opgave in Zaanstreek-Waterland

Tabel 3.9: De herstructureringsopgave in Zaanstreek-Waterland

Lopend project



Facelift

De Koog (Purmerend)

Kogerveld Noord (Zaanstad)

Blooksven/Smitsven (Zaanstad) Krommenierpad (Zaanstad) Noorddijk (Zaanstad) Pielkenrood/Karlshamn (Zaanstad) Verkade (Zaanstad) Zaandammerweg (Zaanstad)


Assendelft Noord (Zaandstad)

Stationsstraat Koog (Zaanstad) Touwslagerstraat/Zuiddijk (Zaanstad) D. Sonoyweg (Zaanstad) Aris van Broekweg (Zaanstad) Bonar Floors (Zaanstad) Breedweer (Zaanstad) Loders Croklaan (Zaanstad) Tate&Lyle (Zaanstad)

Molletjesveer (Zaanstad) Achtersluispolder (Zaanstad haven)

Zware revitalisering (incl. <33% transformatie) Herprofilering (incl. <33% transformatie) Transformatie (>33% oppervlakte)

>2020

Totaal 8 Terreinen/ Projecten

Westerspoor Zuid (Zaanstad haven)


Kogerveld Zuid (Zaanstad) Zuiderhout (Zaanstad) Krommenie Oost (Zaanstad)

Insulindeweg (Beemster) Bamestraweg (Beemster)


Hembrugterrein (Zaanstad haven)

Zuideinde/Plein13/ Dubbele Buurt (Zaanstad)

De Where (Purmerend) Galgeriet (Waterland) Kogerveld Midden (Zaanstad) Overtuinen/Mauritsstraat (Zaanstad) Hemmes (Zaanstad) Zuideinde Westzaan (Zaanstad)

Wagenweg '75 (Purmerend)




Nieuweweg / Bruynvisweg (Wormerland) Houthavenkade (Zaanstad) Noordeinde (Zaanstad)

Totaal




32




33

Kaart 3.5: De herstructureringsopgave in Zaanstreek-Waterland

34


Tabel 3.10: De transformatieopgave in Zaanstreek-Waterland (gesorteerd van hoogste transformatieopgave naar laagste)



Gemeentenaam

Terreinnaam

Gemeente Purmerend

Wagenweg '75

Gemeente Zaanstad Gemeente Wormerland


ha ha ha Ha Facel. Lichte Rev. Zw.Rev. Herpr.

ha Transf

15,6

9,0

0,0

4,7

0,0

0,0

10,9

Overtuinen/Mauritsstraat

10,0

7,0

0,0

2,0

0,0

0,0

8,0

Nieuweweg / Bruynvisweg

15,0

5,0

0,0

0,0

0,0

7,5

7,5

Gemeente Zaanstad

Kogerveld midden

13,0

9,0

0,0

6,5

0,0

0,0

6,5

Gemeente Purmerend

De Where

5,4

3,3

0,0

0,0

0,0

0,0

5,4

Gemeente Waterland

Galgeriet

5,0

3,5

0,0

0,0

0,0

0,0

5,0

Gemeente Zaanstad

Noordeinde

9,0

6,0

0,0

4,5

0,0

0,0

4,5

Gemeente Zaanstad

Hemmes

Gemeente Zaanstad Gemeente Zaanstad

Kogerveld zuid Krommenie Oost (incl. Noordervaartdijk)


5,0

4,0

0,0

0,0

0,0

1,5

3,5

15,0

11,0

0,0

0,0

12,8

0,0

2,3

6,0

4,0

0,0

0,0

3,9

0,0

2,1

Zuideinde Westzaan

2,0

2,0

0,0

0,4

0,0

0,0

1,6

4,0

3,0

0,0

2,8

0,0

0,0

1,2

Gemeente Zaanstad

Touwslagerstraat/Zuiddijk Zuideinde/Plein13/ Dubbele Buurt

4,0

3,0

0,0

0,0

0,8

2,0

1,2

Gemeente Zaanstad

Aris van Broekweg

3,0

2,0

0,0

2,4

0,0

0,0

0,6

Gemeente Zaanstad

Breedweer

2,0

2,0

0,0

1,2

0,2

0,0

0,6

Gemeente Zaanstad

Houthavenkade

1,0

1,0

0,0

0,0

0,0

0,5




0,5

61,4

35

3.7

De opgave in Almere-Lelystad

Tabel 3.11: De herstructureringsopgave in Almere-Lelystad

Lopend project Facelift

Lichte revitalisering (incl. <33% transformatie) Zware revitalisering (incl. <33% transformatie) Herprofilering (incl. <33% transformatie)

Poldervlak (Almere) De Paal (Almere)

Oostervaart (Lelystad)


Hollandse Kant (Almere)


De Steiger (Almere )

De Vaart 1,2,3 (Almere) Ambachtsmark (Almere)


Totaal


Transformatie (>33% oppervlakte) Totaal

>2020




Draaiersplaats (Almere) Gooisekant (Almere) Markerkant (Almere) Randstad (Almere) Gildenhof fase I (Lelystad)

Gildenhof fase II (Lelystad)






36


Kaart 3.6: De herstructureringsopgave in Almere-Lelystad


37

Tabel 3.12: De transformatieopgave in Almere-Lelystad (gesorteerd van hoogste transformatieopgave naar laagste)



Gemeentenaam

Terreinnaam



ha Transf

Gemeente Lelystad

Gildenhof fase I

18,0

8,0

0,0

0,0

0,0

0,0

9,0

Gemeente Lelystad

Gildenhof fase II

18,0

8,0

0,0

0,0

0,0

0,0

9,0


18,0


3.8

Integraal beeld transformatieopgave

Beredeneerd vanuit de transformatieopgave zijn er twee soorten herstructureringsprojecten: • Projecten die grotendeels als ‘Transformatieproject’ kan worden aangeduid. Dit zijn de projecten waar op meer dan 33% van de totale oppervlakte van het terrein de werkfunctie verdwijnt en waar wonen voor in de plaats komt. • Revitalisisering/herprofileringsprojecten waar ook nog een deel van het terrein (vaak minder dan 33%) transformatie aan de orde is. Dit zijn de ‘overige’ transformatieprojecten. In onderstaande tabel staan per deelregio het aantal transformatieprojecten en ‘overige’ projecten waar ook transformatie aan de orde is naast elkaar gezet. Tabel 3.13: De transformatieopgave in de Metropoolregio Amsterdam Aantallen terreinen/ projecten

AmstellandMeerlanden

Amsterdam


IJmondHaarlem

ZaanstreekWaterland

Totaal NoordHolland

Totaal Flevoland

Totaal

(AlmereLelystad )

Transformatieprojecten (>33% van totale opp. van terrein) Zie tabel 2.3

2

5

8

6

10

31

2

33

Overige projecten waar ook deels transformatie aan de orde is (<33% van de totale oppervlakte)

1

7

2

0

6

16

0

16

Totaal aantal Terreinen/projecten waar transformatie speelt Zie tabellen 3.2, 3.4, 3.6, 3.8, 3.10 en 3.12

3

12

10

6

16

47

2

49


38


4


4.1

Inleiding

De mogelijkheden en verwachtingen van de respondenten (ambtenaren EZ van de gemeenten in de MRA) omtrent intensivering en ruimtewinst staan centraal in dit hoofdstuk. Er is informatie ingewonnen voor ongeveer 77 projecten/terreinen. Deels zijn dit lopende projecten, maar voor een groot deel zijn het terreinen waar voor 2020 de schop in de grond moet gaan (zie paragraaf 5.4 t/m 5.6). Daarnaast wordt kort toegelicht of en hoe dit beeld (zoals geschetst door de ambtenaren) overeenstemt met de werkelijkheid: paragraaf 4.5 is een kort verslag van de terreinbezoeken. In paragraaf 4.6 is een grove kostenraming gemaakt om meer zicht te krijgen op de financiële omvang van de totale herstructureringsoperatie. Deze paragraaf is een soort samenvatting van bijlage 7, waarin de verkenning van de kentallen verder staat uitgewerkt.

4.2

De staat van de bedrijventerreinen

In de vragenlijsten zijn twee vragen gesteld die te maken hadden met de huidige staat van de bedrijventerreinen. De respondenten hebben zelf een beoordeling gegeven over de veroudering van het terrein en de huidige leegstand. In tabellen 4.1 en 4.2 staan hun antwoorden opgesomd. Beeld veroudering Veroudering is het proces dat voorafgaat aan herstructurering. Dit staat los van de vraag of daadwerkelijk geherstructureerd / gerevitaliseerd / getransformeerd wordt of dat hiervoor plannen bestaan. De veroudering van bedrijventerreinen kan op vier manieren aan de orde zijn: • technische (functionele) veroudering door een gebrek aan onderhoud; • economische veroudering door een wijziging in marktontwikkelingen; • maatschappelijke veroudering door bijvoorbeeld gewijzigde regelgeving (milieu, veiligheid, arbeidsomstandigheden, et cetera); • ruimtelijke veroudering door ongunstige liggingaspecten, conflict tussen verschillende grondgebruikfuncties. Aan de respondenten is gevraagd om per terrein aan te geven hoe zeer het terrein anno 2010 verouderd is. Uit tabel 4.1 blijkt dat veroudering niet een enorm groot probleem lijkt te zijn. Het overgrote deel van de antwoorden valt in de klassen ‘enigszins’ en ‘redelijk’ verouderd. Er lijkt sprake te zijn van iets meer technisch/functionele en ruimtelijke veroudering dan economische of maatschappelijke veroudering. Het beeld dat uit onderstaande tabel naar voren komt strookt met het beeld uit de terreinbezoeken: er is zeker sprake van veroudering op de terreinen, maar in relatieve zin valt het allemaal redelijk mee. Vaak vragen ruimtelijke of maatschappelijke ontwikkelingen in de omgeving van het terrein om een ingreep. In andere gevallen is de reden technisch of economisch van aard.


39

Tabel 4.1

Respons op verouderingsvraag (aantal projecten/terreinen) Technisch/ functioneel

Economisch

Maatschappelijk

Ruimtelijk

Totaal

3

4

10

7

24

8%

Enigszins verouderd

14

27

22

15

78

25%

Redelijk verouderd

25

18

22

26

91

30%

Sterk verouderd

16

14

7

12

49

16%

Zeer verouderd

8

4

6

7

25

8%

Weet niet/onbekend/niets ingevuld

11

10

10

10

41

13%

Totaal (n=…)

77

77

77

77

308

100%

Niet verouderd

%


Beeld Leegstand Daarnaast is aan de respondenten gevraagd: “hoeveel % van het totaal aantal bedrijfspanden in het gebied staat momenteel (januari 2010) leeg?”. Met deze vraag is qua leegstandsdefinitie aangesloten op de bedrijventerreinen monitor van de provincie Noord-Holland. Beter zou zijn om te vragen naar de omvang van de leegstand in aantal m2 bvo bedrijfspanden. Dit is echter vaak moeilijk te achterhalen. De inschatting is dat het voor ambtenaren makkelijk is het (relatieve) aantal leegstaande panden te schatten dan het aantal bvo. Uit tabel 4.2 blijkt dat de leegstand op de meeste terreinen beperkt is tot maximaal 15% van het totaal aantal panden op het terrein. Tabel 4.2

Respons op vraag leegstandssituatie (aantal projecten/terreinen) Aantal

%

Minder dan 5%

37

48%

5%-10%

6

8%

10%-15%

14

18%

15%-20%

2

3%

Meer dan 20%

5

6%


13

17%

Totaal (n=…)

77

100%


4.3

Mogelijkheden tot ruimtewinst en intensivering

Er is ook gevraagd naar de mogelijkheden op het terrein voor het boeken van ruimtewinst (in ha) of het intensiveren van het ruimtegebruik op andere manieren (bijv. qua FSI). In deze paragraaf worden de antwoorden opgesomd op al deze onderdelen.

40


Ruimtewinst in ha Wij vroegen de respondenten: “Hoeveel nieuw uitgeefbare vestigingsruimte komt er beschikbaar als gevolg van herstructurering?”. Het zou hier moeten gaan om alle ruimtewinst die vanaf januari 2010 gerealiseerd gaat worden, dus ook via al lopende projecten. Op basis van klassenmidden komt de totale ruimtewinst in hectares uit op 200 ha. Uit hoofdstukken 2 en 3 bleek dat de transformatieopgave in de Metropoolregio over de zelfde periode ongeveer 300 ha bedraagt. Tabel 4.3

Respons op ruimtewinstvraag (aantal projecten/terreinen) Aantal

%

Geen

7

9%

<2 ha

20

26%

2-3 ha

14

18%

4-5 ha

3

4%

5-10 ha

3

4%

>10 ha

11

14%


19

25%

Totaal (n=…)

77

100%


Intensivering qua FSI De Floor-Space-Index (FSI) geeft de verhouding tussen het aantal m2 bedrijfsoppervlakte en de kavelgrootte weer. Voorbeeld: een kavel van 5.000 m2 (0,5 ha) met een hal van 2.500 m2 erop heeft een FSI van 0,5. Is er in aanvulling hierop kantoorruimte van 1.250 m2 op de verdieping gerealiseerd, dan wordt de FSI (2.500+1.250)/5.000 = 0,75. Aan de respondenten is gevraagd om een indicatie te geven van de te verwachten ontwikkeling van de gemiddelde FSI voor het terrein als gevolg van herstructurering. Zie beneden voor de respons. Tabel 4.4

Respons op vraag mogelijkheden intensivering FSI (aantal projecten/terreinen) Aantal

%

Dalen

0

0%

Ongeveer gelijk blijven

12

16%

Stijgen met < 10%

14

18%

Stijgen met > 10%, maar < 25%

8

10%

Stijgen met > 25%, maar < 50%

9

12%

Stijgen met > 50%

6

8%


28

36%

Totaal (n=…)

77

100%



41

Heringebruikname leegstaande panden Ook interessant is het aantal (momenteel) leegstaande panden die naar verwachting opnieuw bruikbaar (zouden kunnen) worden gemaakt als het terrein geherstructureerd wordt. Aan de respondenten is gevraagd het aantal panden op te geven dat vanaf januari 2010 via reeds lopende of nieuwe herstructureringprojecten gereed zal komen. Uit onderstaande tabel blijkt dat flink wat panden weer opnieuw in gebruik zouden kunnen worden genomen na een herstructureringsoperatie. Een groot deel van de respondenten heeft echter niets ingevuld, of wist nog niet hoe de operatie zou gaan uitpakken. Tabel 4.5

Mogelijkheden heringebruikname leegstaande panden (aantal projecten/terreinen) Aantal

%

Geen

16

21%

1 pand

5

6%

2-3 panden

9

12%

4-5 panden

6

8%

5-10 panden

6

8%

> 10 panden

4

5%


31

40%

Totaal (n=…)

77

100%


Intensivering qua aantal arbeidsplaatsen Tevens is gevraagd naar een grove inschatting van de verandering aan dichtheid van arbeidsplaatsen die wordt bewerkstelligd door lopende lopende of nog op te starten herstructureringsprojecten? Net als bij tabellen 4.5 en 4.4 weten redelijk veel respondenten niet precies hoe het gaat uitpakken. Een groot deel verwacht echter een lichte stijging in de arbeidsplaatsendichtheid. Tabel 4.6

Respons op vraag verwachtingen intensivering arbeidsplaatsen (aantal projecten/terreinen) Aantal

%

Daalt

0

0%

Blijft gelijk

9

12%

Groeit met <5%

14

19%

Groeit met 5-10%

4

5%

Groeit met 10-25%

5

7%

Groeit met >25%

7

9%


35

47%

Totaal (n=…)

74

100%


42


Verplaatsing op/binnen terrein Vaak kan deze intensivering pas geboekt worden als er eerst ‘geschoven’ wordt met bedrijven op of uit de bedrijventerrein. Doordat je schuifruimte creëert (door het uitplaatsen van bedrijven of het verplaatsen van bedrijven binnen hetzelfde terrein) ontstaan mogelijkheden om nieuwe kavels uit te geven, kavels intensiever te bebouwen en/of oude panden die leeg stonden en die zijn opgeknapt weer in gebruik te nemen etc. Onderstaande tabellen geven een indruk van hoeveel uitplaatsingsvraag er elders gecreeerd wordt. Het liefst zien overheden natuurlijk dat uitgeplaatste bedrijven in kansrijke, goed draaiende economische sectoren voor de gemeente of regio behouden blijven. In veel gevallen betreft de uitplaatsing echter bedrijven of industrieën van grote oppervlakte in de hogere milieucategorieën die ‘niemand wil hebben’. Denk aan betoncentrales, kolenoverslag etc. De ruimte die door deze uitplaatsing gecreëerd wordt kan vaak veel intensiever bebouwd worden dan voorheen. De vraag aan de respondenten was: “Is verplaatsing van bedrijvigheid naar andere kavels op hetzelfde terrein (in de nabije toekomst) naar verwachting een noodzakelijk onderdeel van de herstructurering? Zo ja, verwacht u dat dergelijke verplaatsingen per saldo ruimte opleveren of ruimte vragen (en hoeveel dan)?”. De repsons is duidelijk: verplaatsing op het terrein lijkt bijna niet aan de orde te zijn. Tabel 4.7

Respons vraag naar verplaatsing op/binnen terrein (aantal projecten/terreinen) Aantal

%

Nee, niet aan de orde

38

49%

Mogelijk aan de orde, nog niet zeker

15

19%

Ja, maar dergelijke verplaatsing pakt neutraal uit qua saldo ruimtegebruik

2

3%

Ja, dat levert <1 ha op

1

1%

Ja, dat levert 1-5 ha op

0

0%

Ja, dat levert >5 ha op

1

1%

Ja, maar dat vraagt <1 ha extra ruimte

0

0%

Ja, maar dat vraagt 1-5 ha extra ruimte

0

0%

Ja, maar dat vraagt >5 ha extra ruimte

0

0%


20

26%

Totaal (n=…)

77

100%


Uitplaatsing naar ander terrein Daarnaast is de vraag gesteld: “Is uitplaatsing van bedrijvigheid naar andere terreinen (in de nabije toekomst) naar verwachting een noodzakelijk onderdeel van de herstructurering?”. Als de respons wordt vermenigvuldigd met de klassenuiteinden komen we tot een uitplaatsingsvraag van 20 tot 60 hectare. Voor veel repsondenten is echter nog niet duidelijk of uitplaatsing aan de orde is. Een reden voor deze onzekerheid zouden de hoge kosten van uitplaatsing kunnen zijn. Hier hebben de respondenten dus ‘voorzichtig’ ingevuld.


43

Tabel 4.8

Respons op uitplaatsingsvraag (aantal projecten/terreinen) Aantal

%

Nee, niet aan de orde

36

49%

Mogelijk aan de orde, nog niet zeker

10

14%

Ja, dat vraagt elders <1 ha extra ruimte

2

3%

Ja, dat vraagt elders 1-5 ha extra ruimte

8

11%

Ja, dat vraagt elders >5 ha extra ruimte

2

3%


18

24%

Totaal (n=…)

76

100%


Mogelijkheden op de haventerreinen In totaal zijn er 14 haventerreinen waar een herstructureringsopgave aanwezig is. Voor een aantal van deze terreinen zijn ook gegevens aangeleverd met betrekking tot de mogelijkheden qua ruimtewinst, intensivering FSI etc. De belangrijkste conclusies zijn: • De leegstand van panden is relatief beperkt en lijkt conform te zijn aan het beeld uit tabel 4.2. • Bijna 33% van de totale ruimtewinst in de Metropoolregio is op de haventerreinen te boeken: ongeveer 65 ha op 200 ha, zie tabel 4.3. Op 5 terreinen is er namelijk meer dan 10 ha ruimtewinst te boeken, op 1 terrein 5-10 ha, en voor 3 terreinen is aangegeven dat er tussen 1 en 5 ha ruimtewinst mogelijk is. • Ook de FSI en arbeidsplaatsendichtheid kan zeker nog stijgen op de haventerreinen. Hoeveel exact is nog moeilijk aan te geven. De respons was op dit onderdeel overigens ook lager dan op het onderdeel ruimtewinst. • Uitplaatsing van bedrijven lijkt aan de orde bij een aantal herstructureringsprojecten op haventerreinen. Dat zal elders enkele ha extra ruimtevraag opleveren.

4.4

Duurzaamheid

In de provinciale HIRB-subsidieregeling was ‘duurzaamheid’ een belangrijk scoringscriterium. Daarom is in deze inventarisatie aan de gemeenten gevraagd in hoeverre er op de bedrijventerreinen momenteel maatregelen / activiteiten ondernomen worden op 5 vlakken van duurzaamheid. In onderstaande tabel staan de antwoorden. Parkmanagement en een beeldkwaliteitsplan lijken redelijk ingeburgerd te zijn. Daarnaast zijn steeds meer energiemaatregelen en milieumaatregelen in ontwikkeling, en zal ook het aantal terreinen met parkmanagement de komende jaren nog toenemen. Toch weten ook veel respondenten niet precies wat er op dit gebied gaande is op het terrein: 45% van de gemiddelde respons is ‘weet niet/onbekend of niets ingevuld’.

44


Tabel 4.9

Respons op vraag duurzaamheidsindicatoren (aantal projecten/terreinen)

Ja

In ontwikkeling

Nee

Weet niet/ onbekend/ niets ingevuld

Totaal

Aanwezigheid parkmanagement

14

16

25

22

77

Energiemaatregelen

4

11

22

40

77

Milieumaatregelen

7

12

19

39

77

Beeldkwaliteitplan

18

3

19

37

77

Vervoersmanagement

8

5

24

40

77

Totaal Procentueel

51

47

109

178

385

13%

12%

28%

46%

100%


4.5

Beeld uit terreinbezoeken

Aanvullend op de vragenlijsten zijn er 35 bedrijventerreinen bezocht om de noodzaak voor herstructurering in de praktijk te bekijken. Ook gaf dit de mogelijkheid een betere integrale en regionale vergelijking van de opgave te maken (relevant aanzet tot prioritering, zie hoofdtuk 5). Tussen 2 en 17 februari 2010 zijn - samen met de lokale ambtenaren , de accountmanagers van het PHB en soms met ondernemers - terreinen in alle uithoeken van de Metropoolregio bezocht. In bijlage 1 staan in de rechterkolom de bedrijventerreinen weergegeven die bezocht zijn. Zoals verwacht heeft ieder bedrijventerrein wel een deelgebied dat er verloederd bij ligt. Op sommige terreinen beslaat de ‘verloedering’ een grotere oppervlakte dan op andere. Deels is die verloedering te wijten aan achterstallig onderhoud van de openbare ruimte door de gemeente. Voor een groot deel lijkt de verrommelde uitstraling echter veroorzaakt te zijn door bedrijven die (bewust of onbewust) niet zoveel aandacht schenken aan hoe hun pand eruit ziet of hoe ze hun buitenterrein inrichten of benutten. Logischerwijs gaat voor veel ondernemers functie voor vorm. In de praktijk valt de leegstand van bedrijfspanden in de regio Amsterdam in relatieve zin mee. Dat beeld sluit aan bij eerder Plabeka onderzoek dat uitwees dat structurele leegstand van bedrijfspanden op bedrijventerreinen relatief beperkt is. Daarnaast liggen er niet veel terreinen braak op de bestaande terreinen. Natuurlijk is er sprake van veroudering op de terreinen. De regio Amsterdam is niet voor niets een van de oudste en economisch meest dynamische (industrie)gebieden van Nederland. Bedrijven komen en gaan, groeien en krimpen. De veroudering is vooral ruimtelijk en economisch van aard, en niet puur en alleen technisch. Concluderend kan gesteld worden dat de bedrijventerreinen in de regio Amsterdam door de bank genomen intensief benut worden en dat de dynamiek er groot is. Herstructurering van bepaalde (delen van) terreinen is zeker aan de orde.


45

4.6

Indicatie kosten

In bijlage 7 is een verkenning uitgevoerd van de kentallen van kosten en opbrengsten van herstructureringsprocessen. In deze paragraaf worden de belangrijkste bevindingen gepresenteerd. Algemeen gehanteerde kentallen In tabel 4.10 wordt allereerst een overzicht gegeven van algemeen gebruikte en openbaar beschikbare kentallen om indicatieve kostenberekeningen te maken voor het uitvoeren van herstructureringsprojecten. Wat meteen opvalt zijn de variaties in bandbreedtes (lage en hoge kostenvarianten) en verschillen tussen bronnen per type ingreep. De factoren die de hoogte van deze kentallen beïnvloeden en andere belangrijke kanttekeningen worden in bijlage 7 verder uitgediept. De kosten verschillen onder andere per type ingreep. Hoe zwaarder de ingreep, hoe hoger de gemiddelde kosten. Tabel 4.10: Kentallen kosten herstructurering Bron:

Brief aan TK (Min EZ en VROM, ‘07)

Advies THB (sept 2008)

Onderzoek Randstedelijke Rekenkamer (2009)

Analyse ±30 HIRB aanvragen (2010)

Inventarisatie opgave 2010-2020 (STEC)

Ondezoeksgebied:

Landelijk

Landelijk

Randstad

Noord-Holland

Noord-Holland Noord

Facelift Lichte revitalisering Zware revitalisering Herprofilering (lage kostenvariant) Herprofilering (hoge kostenvariant) Transformatie (lage kostenvariant) Transformatie (hoge kostenvariant)

?

nvt

€ 40.000

€ 46.000

€ 40.000

€ 200.000

€ 230.000

€ 150.000

€ 210.000

€ 200.000

€ 400.000

€ 1.400.000

€ 300.000

?

€ 225.000

?

€ 1.400.000

€ 1.500.000

€ 301.000

€ 600.000

?

?

€ 2.500.000

?

€ 900.000

?

nvt

€ 1.500.000

nvt

nvt

?

nvt

€ 2.500.000

nvt

nvt

Bron: Bureau BUITEN o.b.v. deskresearch

Indicatie kosten herstructureringsopgave in de Metropoolregio Amsterdam Op basis van de kentallen uit tabel 4.10 heeft Bureau BUITEN een doorrekening gemaakt over de hectares ‘te herstructureren terrein’. De opgave 2010-2020 in Noord-Holland en Flevoland is als uitgangspunt genomen. Oppervlaktes voor transformatie en facelift zijn niet meegenomen, ook al speelt die opgave misschien wel als onderdeel van dat project. In totaal is er gerekend met een opgave van 1.500,7 ha oppervlakte op 65 projecten/terreinen. Uit tabel 4.11 blijkt een grote variatie aan totale kosten en gemiddelde kosten per hectare, afhankelijk van welke bron wordt gebruikt. Zoals eerder aangegeven: de kentallen dienen ervoor om indicatief een voorspelling te doen, liefst met een bepaalde bandbreedte. Bij gebruik van verschillende bronnen door elkaar zou men uitkomen op een zeer grove bandbreedte qua indicatieve kosten voor herstructurering: van €400/500 miljoen tot €1.400/1.500 miljoen totaal (zie tabel 4.11). Dat is gemiddeld €300.000/ha tot €1.000.000/ha herstructurering (exclusief de kosten voor facelift en transformatie), of meer dan een factor 3 verschil. Conclusie: bij gebruik van kentallen moeten alle definities en haken en ogen van de kentallen goed in beeld zijn, anders kan dit leiden tot verkeerde interpretaties en beleidsaanbeve-

46


lingen. Zoals eerder aangegeven dienen op terreinniveau maatwerk begrotingen te worden opgesteld. Tabel 4.11: Indicatie kosten herstructurering in twee varianten (berekend op basis van gewogen gemiddelde bij toepassing n=65 op de kentallen per type opgave uit tabel A. De kosten zijn berekend over een totale opgave van 1.500 ha (uitgesplitst naar type ingreep) Bron:

Indicatieve totale kosten (lage variant) Indicatieve totale kosten (hoge variant) Gemiddelde kosten per ha (lage variant) Gemiddelde kosten per ha (hoge variant)






€ 497.400.000

€ 1.499.132.000

€ 907.050.000

€ 404.900.300

€ 491.672.500

nvt

nvt

€ 1.352.050.000

nvt

€ 625.172.500

€ 331.445

€ 998.955

€ 604.418

€ 269.808

€ 327.629

nvt

nvt

€ 900.946

nvt

€ 416.587

Bron: Bureau BUITEN

Uitsplitsing kentallen in kostencategorieën Als onderdeel van de inventarisatieopdracht is aan de gemeenten gevraagd om voor lopende projecten én nog te starten projecten (voor zover mogelijk) een inschatting te maken van de kosten die gemoeid zijn met de specifieke ingreep op dat terrein. In totaal is voor 16 projecten goed te analyseren financiële informatie aangeleverd. De kosten hebben zij onderverdeeld naar 3 specifieke kostencategorieën (proceskosten, kosten voor verwerving en kosten voor fysieke ingrepen). De analyse met betrekking tot deze drie kostencategorieën leidt tot de volgende inzichten: • Proceskosten: de 16 projecten hebben een gemiddelde omvang van €6,75 miljoen. Voor 13 projecten is duidelijk aangegeven hoe hoog de projectkosten zijn. Gemiddeld maken de respondenten voor €400.000 aan proceskosten voor het opstarten (idee-, studie-, planfase) en (laten) uitvoeren van het project. • Kosten voor verwerving: voor 5 van de 16 projecten werden specifieke kosten gemaakt voor verwerving van gronden en panden. Gemiddeld kostte dit €1,6 miljoen per project. Kosten voor verwerving (en ook fysieke ingrepen, zie hierna) zijn heel afhankelijk van de locatie en de doelstelling van het herstructureringsproces en mag dus niet zomaar toegepast worden als algemeen geldend kental. • Kosten voor fysieke ingrepen: voor 15 van de 16 projecten zijn specifieke kosten gemaakt voor fysieke ingrepen. Gemiddeld kostte dit €3,3 miljoen per project. Ook hier geldt weer dat deze kosten geheel afhankelijk zijn van de locatie en de doelstelling van het herstructureringsproces. Opbrengsten Er worden nadrukkelijk niet altijd alleen maar kosten gemaakt bij herstructurering. In sommige gevallen zijn er ook opbrengsten in te boeken. De Randstedelijke Rekenkamer heeft hier onderzoek naar gedaan. Bij zwaardere vormen van herstructurering (herprofilering en transformatie) wordt in sommige gevallen een positief saldo op de operatie wordt bereikt. Er wordt in die gevallen vaak wel ruimte met de functie ‘bedrijventerrein’ getransformeerd naar andere functies als wonen en kantoren. De potentiële opbrengsten hangen sterk samen met het type transformatie (welke functie komt ervoor in de plaats?) en de locatie (ofwel de grondprijs).


47

Financieringsstromen Zoals bekend is de financiering van herstructurering vaak een groot probleem. Gelukkig staat herstructurering van bestaande terreinen steeds hoger op de lokale bestuurlijke agenda's, maar we zijn er nog lang niet. Knelpunten die vaak worden genoemd zijn hoge kosten voor bedrijfsverplaatsingen, ontsluiting/infrastructuur en bodemsanering. Ook het gebrek aan verevening tussen nieuwe terreinen en te herstructureren (oude) terreinen ontbreekt, alhoewel er in het Gewest Gooi- en Vechtstreek momenteel wel een pilot loopt voor een transformatiefonds. Daarnaast is het ontbreken van de (structurelere) medefinanciering van private partijen (lokale bedrijven, maar ook ontwikkelaars/beleggers) in herstructureringsprocessen of in parkmanagement een groot probleem. Daarom stelde Noordanus ook de ‘Verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt’ als een van de oplossingsrichtingen voor. In de vragenlijsten is ook aan de gemeenten gevraagd hoe het met de dekking van de opgegeven projecten staat. Op de 16 projecten die samen ongeveer €108 miljoen zouden kosten om te herstructureren hebben de 11 respondenten aangegeven dat er (indicatief) nog een gat is van enkele tientallen miljoenen euro’s om de plannen volledig tot uitvoering te brengen. Bij veel projecten is er een stevig deel van de begroting niet gedekt, zodat dat project waarschijnlijk niet of in afgeslankte vorm doorgang kan vinden.

48


5


5.1

Inleiding

Plabeka kan zelf haar inzet bepalen voor het uiteindelijke PHP Noord-Holland. Ook voor het Flevolandse PHP kan dit rapport voorsorteren op een mogelijke inzet vanuit Almere en Lelystad. Omdat vooraf al duidelijk was dat de opgave groot zou zijn qua aantallen projecten en hectares, hebben Plabeka en het PHB gevraagd aan Bureau BUITEN om een aanzet tot prioritering te geven. Deze aanzet moet het voor zowel de gemeenten als plabeka als de provincie(s) makkelijker maken om te bepalen hoe de terreinen in het PHP opgenomen zouden kunnen worden. Om een aanzet tot prioritering te kunnen geven is in de begeleidingscommissie een set van zo objectief mogelijke scoringscriteria vastgesteld. De door de gemeenten opgegeven terreinen zijn vervolgens door Bureau BUITEN op deze 5 criteria gescoord. Hierna wordt deze systematiek verder toegelicht. Ook de kanttekeningen daarbij worden besproken. Na paragraaf 5.2 wordt per tijdvak de lijst met scores van terreinen/projecten gepresenteerd en toegelicht. We sluiten dit hoofdstuk af met aanbevelingen aan provincie, plabeka en het PHB. De onderhandelingsronden en keuzeprocessen zullen naar aanleiding van dit rapport op het regionale en lokale schaalniveau van start gaan.

5.2

Prioriterings-systematiek: criteria en de zeef

Prioritering om onderbouwde keuzes te kunnen maken Het bepalen van welke terreinen eerder voor herstructurering aan de orde zijn of zouden moeten komen dan andere is niet makkelijk. Op lokale schaal is het voor grotere gemeenten met veel terreinen vaak al moeilijk te bepalen welke terreinen met publiek geld bij de tijd moeten worden gebracht. Op (boven)-regionale schaal is dat nog veel moeilijker. Want op welke punten vind je (als regio en provincie) het ene terrein belangrijker dan het andere? En waar zet je je - in het perspectief van de kosten voor de totale opgave (zie paragraaf 4.6) – relatief beperkte middelen qua capaciteit en financiën op in? Om een eerste aanzet tot prioritering te kunnen geven is er een set van zo objectief mogelijke criteria afgestemd met de begeleidingscommissie van het onderzoek. In bijlage 8 staat precies aangegeven hoe de puntentoekenning is bepaald. De criteria en hun gewicht zijn: A. Urgentie van project B. Haalbaarheid van project C. Ruimtewinst in absolute zin (ha.) D. Ruimtewinst in relatieve zin (%, qua FSI etc) E. Verankering duurzaamheid


(gewicht: 1/3e) (gewicht: 1/3e) (gewicht: 1/9e) (gewicht: 1/9e) (gewicht: 1/9e)

49

Aandachtspunten bij scoring: •

De scores zijn slechts een eerste aanzet tot prioritering: definitieve keuzes moeten nog worden gemaakt De 83 terreinen zijn via een zo objectief mogelijke scoringsmethode in relatieve zin (dus ten opzichte van elkaar) vergeleken op de prioriteringscriteria. De scores geven geen ‘absolute prioriteit’ weer. Het is een dynamische lijst: scores kunnen veranderen in de loop van de tijd. Uiteindelijk bepalen gemeenten grotendeels zelf voor welke terreinen zij, in het kader van het PHP, financiering gaan aanvragen. Een lagere score dan andere terreinen betekent niet dat het terrein of project per definitie buiten het PHP zal vallen. Het proces van onderhandelingen en het afwegen van keuzes begint nu pas. • Scores zijn gebaseerd op aangeleverde informatie en terreinbezoeken Voor een groot deel zijn de scores per terrein per criterium gebaseerd op de gegevens die zijn aangeleverd door de gemeente. Soms hebben gemeentes op bepaalde punten geen informatie aangeleverd of kunnen aanleveren. Dat is begrijpelijk omdat het bij herstructurering vaak ‘koffiedik’ kijken is wat betreft effecten en verwachtingen over de toekomst. Toch is het van belang dat, indien projecten relevant (genoeg willen) zijn om opgenomen te worden in het PHP, gemeenten zelf aangeven wat ze van plan zijn met die terreinen. Als de ideeën daarover nog relatief onduidelijk zijn (en er dus minder informatie aangeleverd kon worden) dan is het ook logisch dat daar voor de korte termijn minder prioriteit kan liggen (wat zich vertaalt in een lagere puntenscore). Daarnaast heeft Bureau BUITEN in kwalitatieve zin hun eigen kennis een oordeel gevormd over de (relatieve) prioriteit van het terrein. Dat konden wij doen aangezien er 35 terreinbezoeken zijn gepleegd. Daarnaast hebben wij geput uit eigen expertise, voortkomende uit onze jarenlange betrokkenheid, kennis en ervaring van bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam. Soms heeft dit geleid tot lichte aanpassing van de scores per terrein. • Bij de scores is geen rekening gehouden met verdeling over deelregio’s In het PHP zou gewerkt kunnen worden met een bepaalde ‘regionale verdeelsleutel’ zodat iedere regio de kans krijgt om zijn achterstanden weg te werken (indien zij daar ook voldoende financiering tegenover zetten). Zoals uit de inventarisatie blijkt is de opgave in alle deelregio’s groot. De scores zijn in ieder geval bewust ‘regioneutraal’ bepaald, omdat die regionale verdeling nog een punt van onderhandeling kan zijn tussen provincies en deelregio’s. Overigens merken wij op dat de toekenning van rijks- en provinciale subsidiemiddelen binnen het PHP voor Noord-Holland waarschijnlijk via een tendersystematiek zal verlopen. Gemeenten bepalen dan zelf welke terreinen zij naar voren schuiven om subsidie te krijgen in het kader van het PHP. Door die opzet is de exacte score in de hier gehanteerde beoordelingssystematiek van geringere betekenis, wat het belang van een discussie over een punt meer of minder voor een locatie relativeert. In bijlage 9 staan de subscores van alle terreinen per criterium weergegeven. In de paragrafen hierna wordt alleen gekeken naar de totaalscore die de terreinen/projecten hebben behaald. De zeef In figuur 5.1 staat de zeef of ‘prioriteringsboom’ weergegeven. Niet alle opgegeven terreinen/projecten zijn gescoord en dus geprioriteerd. In afstemming met de begeleidingscommissie is een ‘zeef’ overeengekomen op basis waarvan is bepaald dat prioritering van specifieke terreinen/projecten niet nodig of aan de orde is. Er zijn drie soorten terreinen die niet gescoord zijn. Deze projecten worden in paragraaf 5.3 overzichtelijk op een rij gezet en toegelicht.

50


Figuur 5.1: Zeef en prioritering herstructureringsprojecten Plabeka(bruto hectares)

Totale voorraad bestaande bedrijventerreinen in de Plabeka deelregio’s

Herstructureringsprojecten bedrijventerreinen in de Plabeka deelregio’s Aantal projecten: 140 Totale oppervlakte: 3074,5 ha

Zwaarte aanpak (opgave gemeenten)

Facelift NIET GESCOORD Zie paragraaf 5.3

Revitalisering en herprofilering

Revitalisering en herprofilering, met deels transformatie (<33% van het terrein)

Transformatie (op >33% van terrein) NIET GESCOORD Zie paragraaf 5.3

13 projecten 73 projecten 21 projecten Facelift: 281,5 ha Transformatie:32,3 ha Totaal: 313,8 ha

Facelift: 200,1 ha Lichte revit: 884,7 ha Zware revit: 678,5 ha Herprof.: 399,9 ha Totaal: 2163,2 ha

Facelift: 44,7 ha Lichte revit: 43 ha Zware revit: 49,1 ha Herprof.: 84,4 ha Transformatie: 57,9 ha Totaal: 279,1 ha

33 projecten Lichte revit: 24 ha Herprof.: 47,7 ha Transformatie: 246,9 ha Totaal: 318,6 ha

Fasering aanpak (herindeling door Bureau Buiten o.b.v. verdiepende vragenlijsten en terreinbezoeken)

Lopende projecten

18 projecten F: 85,6 ha LR: 332,8 ha ZR: 185,9 ha H: 109,6 ha T: 37,3 ha Totaal: 751,2 ha

Scoren op criteria A t/m E Zie paragraaf 5.4

Start fysieke aanpak 2010-2013 (schop in de grond) 43 projecten F: 64,6 ha LR: 416,8 ha ZR: 456,2 ha H: 226,7 ha T: 17 ha Totaal: 1181,3 ha

Scoren op criteria A t/m E Zie paragraaf 5.5


Start fysieke aanpak te verwachten 2014-2020 22 projecten F: 17,1 ha LR: 97,6 ha ZR: 85,1 ha H: 218,3 ha T: 3,6 ha Totaal: 421,7 ha

Start na 2020 NIET GESCOORD Zie paragraaf 5.3

3 projecten F: 77,5 ha LR: 80,5 ha ZR: 0,3 ha Totaal: 158,3 ha

Scoren op criteria A t/m E Zie paragraaf 5.6 51

5.3

Niet gescoorde projecten

Drie type projecten/terreinen waar geen scores zijn gegeven zijn: faceliftterreinen, transformatieterreinen waar meer dan 33% van de oppervlakte aan werkfunctie verdwijnt en projecten die pas na 2020 zullen/kunnen starten. 21 faceliftterreinen Voor onderstaande 21 projecten (zie tabel 5.1) is er grotendeels een facelift-opgave voorzien. In de tabel staan de percentages aangegeven van de bruto oppervlakte van het terrein waar die opgave op van toepassing is. En staan ook drie terreinen in waar deels ook transformatie aan de orde is. Die hadden net zo goed in tabel 5.2 opgenomen kunnen worden: dat had niets uitgemaakt. Het advies van de commissie Noordanus richtte zich echter niet specifiek op de facelift-aanpak: het rijk, IPO en VNG zijn met name geïnteresseerd in het wegwerken van achterstanden qua revitalisering en herprofilering van verouderde bedrijventerreinen. Dat is de kern van het convenant. Desondanks is het ook belangrijk om bepaalde terreinen op tijd (dus op het goede moment in de levenscyclus van het terrein) met een relatief kleine ingreep (bijvoorbeeld via een facelift) bij de tijd te houden. Als je dit als gemeente niet nalaat om te doen blijft de kwaliteit van het terrein op peil tegen veel lagere kosten dan dat momenteel aan de orde is voor de projecten waar het advies van Noodanus zich op richt. Daarom worden deze facelift projecten nadrukkelijk niet weggelaten in dit onderzoek maar worden ze hier apart gepresenteerd zodat ze wellicht toch in één of andere vorm (mede) ondersteund zullen worden door de provincie. In feite sloot de HIRB subsidie systematiek in het verleden nauw aan op het aanpakken van dit soort terreinen. Wellicht dat het PHP hier ook aandacht aan kan geven. Tabel 5.1: Faceliftterreinen (van hoog naar laag qua percentage terrein waar facelift aan de orde is)

1

Gemeente

Terreinnaam

Type herstructurering

Bruto ha

Net. ha

% Facel.

Almere

Poldervlak

Facelift

56,0

28,0

100%

5,0

100%

2

Bussum

Nieuwevaart

Facelift

10,0

3

Castricum

Castricummer Werf

Facelift

5,0

4,0

100%

Facelift

4,0

3,0

100%

8,0

100%

4

Castricum

Schultstet/Stetweg

5

Castricum

Boekel/Kanaalweg

Facelift

9,0

6

Heemskerk

De Houtwegen

Facelift

26,0

22,0

100%

7

Purmerend

De Koog

Facelift

35,0

26,0

100%

8

Wijdemeren

De Slenk

Facelift

15,0

13,0

100%

4,0

100%

9

Zaanstad

Kogerveld Noord

Facelift

5,0

10

Zaanstad

Blooksven/Smitsven

Facelift

2,0

1,0

100%

Facelift

1,0

1,0

100%

Facelift

6,0

4,0

100%

3,0

2,0

11

Zaanstad

Krommenierpad

Zaanstad

Noorddijk

13

Zaanstad

Pielkenrood/ Karlshamn

Facelift

14

Zaanstad

Verkade

Facelift

12,0

9,0

100%

2,0

100% 70%

12

15

Zaanstad

Zaandammerweg

Facelift

3,0

16

Amsterdam

Cruquiuswerkgebied

Facelift(+trans.)

17,2

13,7 3,3

% Lichte rev.

% Zware rev.

% Herpr.

% Transf.

100%

30%

17

Amsterdam

Zeeburgerpad

Facelift(+trans.)

5,9

70%

30%

18

Amsterdam


Facelift(+trans.)

50,7

38,6

50%

50%

19

Almere

De Paal

Facelift

4,9

2,9

50%

20

Velsen (haven)

Noordwijkermeer

Facelift

40,0

35,0

21

Lelystad

Oostervaart

Facelift

150,0

104,0

20% 25%


52


33 transformatieprojecten Net als bij facelift projecten zijn transformatieprojecten niet echt wat de commissie Noordanus in zijn advies voor ogen had als het gaat om het wegwerken van de achterstanden qua herstructurering. In feite wordt er bij transformatie immers ruimte voor de werkfunctie ‘onttrokken’ en komt in er in de meeste gevallen een woonfunctie voor in de plaats. Transformatie van bedrijventerreinen is een soort ingreep waar bijvoorbeeld de provincie Noord-Holland dan ook een mindere rol voor zichzelf ziet weggelegd. Dit speelt met name bij projecten waar transformatie op een groot deel van de oppervlakte van het bedrijventerrein speelt. In tabel 5.2 staan de terreinen opgesomd waar een flinke transformatieopgave aanwezig is. In voorliggend onderzoek is een grens van 33% gehanteerd om duidelijk onderscheid te kunnen maken tussen de herstructureringsopgaven die op terreinen aanwezig zijn. De gekozen grens van 33% is enigszins arbitrair. Hier kunnen allerlei kanttekeningen bij geplaatst worden (bijvoorbeeld: waarom niet 40% of 50%) maar de kern van het verhaal is dat de provincie vooral middelen ter beschikking wil stellen voor projecten waar een substantieel tekort op de financiering aanwezig is. En over het algemeen zal dit tekort kleiner zijn bij projecten waar een deel van de financiering geregeld kan worden middels verevening binnen het terrein (‘wonen’ betaalt een deel van de herstructurering van het werken). Onderstaande lijst (tabel 5.2) geeft de terreinen/projecten waar dit het geval is. De lijst is gesplitst in twee delen: 16 terreinen die van 33% tot 75% van kleur verschieten (‘middelmatige transformatie’) en 17 terreinen die voor >75% naar wonen transformeren (‘grootschalige transformatie’). Er zijn twee terreinen waar transformatie de enige opgave is, maar het slechts een klein deel van het terrein betreft (bedrijventerrein Noord (20%) in Uitgeest en ABPO (10%) in Amsterdam). Tabel 5.2: Terreinen waarop transformatie plaatsvindt (van hoog naar laag qua percentage terrein waar transformatie aan de orde is)

Gemeente

Terreinnaam


Bruto ha

Netto ha

1

Amsterdam


Transf. (>75%)

34,5

25,0

100%

2 3

Bussum

Verbindingslaan

Transf. (>75%)

0,5

0,5

100%

Haarlem

Delfststraat

Transf. (>75%)

2,2

1,2

100%

4

Haarlemmerliede Spaarnwoude

Lageweg

Transf. (>75%)

14,9

10,4

100%

5

Laren

Caliskamp

Transf. (>75%)

0,7

0,7

100%

6

Muiden

KNSF terrein

Transf. (>75%)

47,0

44,0

100%

7

Purmerend

De Where

Transf. (>75%)

5,4

3,3

100%

8

Waterland

Galgeriet

Transf. (>75%)

5,0

3,5

100%

% Facel.

% Lichte rev.

% Zware rev.

% Herpr.

% Transf.

9

Zandvoort

Noordduinweg

Transf. (>75%)

2,5

1,9

100%

10

Zandvoort

R. Kochstraat

Transf. (>75%)

0,5

0,4

100%

11

Haarlemmermeer

Nijverheidsstraat

Transf. (>75%)

1,4

0,8

12

Weesp

Nijverheidslaan

Transf. (>75%)

12,0

9,5

13

Zaanstad

Overtuinen

Transf. (>75%)

10,0

7,0

20%

80%

14

Zaanstad

Zuideinde Westzaan

Transf. (>75%)

2,0

2,0

20%

80%

15

Bussum

Bensdorp Cacao

Transf. (>75%)

4,0

1,2

25%

75%

16

Bussum

Kolonel Palmkazerne

Transf. (>75%)

2,0

2,0

25%

75%

17

Hilversum

Larenseweg

Transf. (>75%)

15,0

15,0

18

Zaanstad

Hemmes

Transf. (33-75%)

5,0

4,0


20%

80%

20%

80%

25%

75% 30%

53

70%

19

Purmerend

Wagenweg 75 Zeeburgereiland, Sluisbuurt Zeeburgereiland, Oostpunt

Transf. (33-75%)

15,6

9,0

30%

70%

Transf. (33-75%)

41,3

30,0

50%

50%

Transf. (33-75%)

16,5

12,0

50%

50%

50%

50%

20

Amsterdam

21

Amsterdam

22

Amsterdam

NDSM werf Zuid

Transf. (33-75%)

7,2

6,0

23

Muiden

Havengebied/ Bruine Vloot

Transf. (33-75%)

1,0

0,8

50%

24

Lelystad

Gildenhof fase I

Transf. (33-75%)

18,0

8,0

50%

25

Lelystad

Gildenhof fase II

Transf. (33-75%)

18,0

8,0

50%

26

Ouder-Amstel

Ambachtenstraat

Transf. (33-75%)

3,0

3,0

50%

50%

27

Wormerland

Nieuweweg/ Bruynvisweg

Transf. (33-75%)

15,0

5,0

50%

50%

28

Zaanstad

Kogerveld Mid.

Transf. (33-75%)

13,0

9,0

29

Zaanstad

Houthavenkade

Transf. (33-75%)

1,0

1,0

30

Zaanstad

Noordeinde

Transf. (33-75%)

0,9

0,6

50%

50%

31

Heemstede

Haven e.o.

Transf. (33-75%)

3,6

3,0

60%

40%

32

Uitgeest

Bedr.terrein Noord

Transf. (33-75%)

33,0

25,0

20%

Amsterdam

ABPO (Weespertrekvaart NZ)

Transf. (33-75%)

36,0

36,0

10%

33

50%

50% 50%


3 projecten starten (mogelijk) na 2020 Onderstaande drie projecten (tabel 5.3) zijn projecten die nog dusdanig in de ‘ideefase’ zijn dat de gemeenten niet verwachten dat hier de komende 10 jaar een schop in de grond zal gaan. Zij worden dus naar alle waarschijnlijkheid (nog) niet opgenomen in het PHP 2010-2013. Tabel 5.3: Projecten die starten na 2020 Gemeente

Terreinnaam


1

Wijdemeren

Reeweg

2

Wijdemeren Zaanstad (haven)

3

Bruto ha

Netto ha

Planfase

Revitalisering/Herprofilering

2.0

1,6

Ideefase

De Zodde


1,3

1,3

Ideefase

Westerspoor Zuid


155,0

99,0

Ideefase


Herstructurering glastuinbouw Herstructurering van glastuinbouwgebieden viel niet direct binnen de scope van dit onderzoek. Bij de inventarisatie hebben twee gemeenten echter wel zo’n type project opgegeven: PrimaveraA in de Haarlemmermeer en Buitenvaart in Almere. De herstructurering van glastuinbouwgebieden wijkt enigszins af van het type herstructurering waar de PHP’s over zouden moeten gaan (zoals bedoeld in de kern van de onderhandelingen tussen rijk, IPO en VNG). De provincie zal zelf moeten bepalen in hoeverre zij dit type ingreep wil meenemen in het PHP.

54


50%

5.4

Aanzet tot prioritering lopende projecten

Definitie planfase In het onderzoek hebben we de volgende definities aangehouden qua planfases voor projecten: • ideefase Æ Er bestaan premature plannen/ideeën om aan de slag te gaan op dit terrein. Terrein staat mogelijk genoemd in beleidsstukken, maar plannen zijn nog niet concreet uitgewerkt. • studiefase Æ er worden, bijvoorbeeld in voorbereiding op een plan van aanpak, onderzoeken verricht naar de haalbaarheid van een herstructureringsproject of subsidieaanvragen opgesteld. • planfase Æ Plannen van aanpak zijn/worden opgesteld. Plannen kennen al dan niet volledige financiële dekking. De PvA’s zijn mogelijk al geaccordeerd door B&W en raad, maar project is nog niet in uitvoering. • uitvoeringsfase Æ financiering voor het project is rond en de eerste (fysieke) ingrepen hebben plaatsgevonden. Van onderstaande 18 projecten (zie tabel 5.4) hebben de gemeenten aangegeven dat de projecten in de ‘uitvoeringsfase’ zijn aanbeland en dat het dus lopende projecten zijn. Niet voor alle terreinen kan dat exact worden nagegaan, maar feit is wel dat een groot deel van deze terreinen/projecten niet veel capacitaire of financiële steun meer nodig zullen hebben van de provincie. De plannen zijn immers al uitgedacht en volgens de gemeente is de financiering al rond en hebben de eerste fysieke ingrepen plaatsgevonden. De projecten zijn echter wél van belang voor het PHP, omdat in sommige gevallen enkele van deze (lopende) projecten in de nabije toekomst zullen/kunnen worden geüpgrade. De aanpak van het terrein wordt bijvoorbeeld verder uitgebreid met nieuwe ingrepen. Dan is het wel weer interessant voor de provincie om misschien te kijken in hoeverre cofinanciering relevant is. Vandaar dat deze terreinen/projecten zijn gescoord en geprioriteerd. De terreinen/projecten staan op volgorde van totaalscore over de 5 criteria van hoog naar laag en op alfabetische volgorde van het bedrijventerrein gerangschikt in tabel 5.4. Een onderstreepje totaalscore geeft aan dat aan dit terrein een terreinbezoek is gepleegd in het kader van dit onderzoek. Tabel 5.4 : Een aanzet tot prioritering van lopende projecten (van hoog naar laag qua puntentotaal, op alfa-

betische volgorde van terreinen) Gemeente

Terreinnaam

1

Amsterdam

Buiksloterham

2

HaarlemmerliedeSpaarnwoude

Sugar City

3

Amsterdam (haven)

Stadhaven Minerva

4

Haarlem

Waarderpolder

5

Amsterdam

NDSM werf Oost

6

Zaanstad

Assendelft Noord

7

Haarlemmermeer

Fokkerterrein

8

Zaanstad

Molletjesveer

9

Diemen

Verrijn Stuart (huidig project)


Type herstructurering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering

Bruto ha

Netto ha

Totaalscore

100,0

52,0

17

10,5

7,4

17

41,0

41,0

16

240,0

160,0

16

20,5

17,1

15

34,0

25,0

14

45,0

32,0

14

54,0

37,0

14

49,8

38,3

14

55

10

Zaanstad (haven)

Achtersluispolder

11

Huizen

’T Plaveen (Lucent)

12

Velsen (haven)

Zeehavens IJmuiden

13

Uithoorn

Bedrijventerrein Uithoorn

14

Haarlemmermeer

De Pionier

15

Haarlemmermeer

Spoorzicht

16

Haarlemmermeer

De Weeren

17

Amsterdam (haven)

Vervoerscentrum

18

Wijdemeren

Rading

Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering

99,0

72,0

13

6,0

6,0

13

126,0

80,0

13

91,0

82,0

12

20,1

14,1

12

39,6

24,4

12

32,4

23,5

12

54,5

31,1

10

7,0

7,0

5

Bron: opgave gemeenten, scoring door Bureau BUITEN

5.5

Aanzet tot prioritering 2010-2013

Het PHB wil via voorliggend onderzoek in beeld krijgen welke projecten relevant kunnen zijn om te ondersteunen qua capaciteit. Daarnaast hebben de provincies Noord-Holland en Flevoland een integraal overzicht nodig van de urgentie en haalbaarheid van projecten, zodat zij daar enigszins rekening mee kan houden in het PHP. Het zijn met name de projecten in deze paragraaf die daar interessant voor zijn. Het gaat dan vooral om projecten waar echt een (stevige) revitaliserings- of herprofileringsslag aan de orde is. Enerzijds kunnen dit projecten zijn die al vrij ver in de planfase gevorderd zijn en die alleen nog wachten op het sluitend maken van de financiering van het project. Daarnaast bevat onderstaande lijst (tabel 5.5) ook projecten die nog niet zo ver in de planvorming zijn en bijvoorbeeld nog in de idee- of studiefase zitten. Op dit soort projecten zou allereerst nog meer inzet gepleegd moeten en kunnen worden door de partijen op onderzoeksgebied en (afronding van) planvorming zodat op middellange termijn een schop in de grond kan. Vaak blijft de herstructurering van projecten steken in de planvormingsfase en komen zij nooit tot uitvoering omdat er geen geld of capaciteit is om plannen uit te werken of de uiteindelijke uitvoering van plannen te financieren. Bedrijventerrein de Pijp in Beverwijk is daar een voorbeeld van. Voor een deel bevinden de terreinen op onderstaande lijst (tabel 5.5) zich in een ‘grijs gebied’ met de lijst op tabel 5.4. Dat maakt echter niet veel uit: zowel de terreinen uit tabel 5.4 als 5.5 zijn interessante terreinen voor het PHP 2010-2013. Hoe hoog de terreinen scoren maakt daarbij niet eens zoveel uit. De scores geven namelijk geen ‘absolute prioriteit’ weer. Wellicht ten overvloede: zoals in paragraaf 5.2 toegelicht zijn de 83 terreinen via een zo objectief mogelijke scoringsmethode in relatieve zin (dus ten opzichte van elkaar) vergeleken op urgentie, haalbaarheid, ruimtewinst en duurzaamheid. Het is een dynamische lijst: scores kunnen veranderen in de loop van de tijd. Uiteindelijk bepalen gemeenten grotendeels zelf voor welke terreinen zij, in het kader van het PHP, financiering gaan aanvragen. Een lagere score dan andere terreinen betekent niet dat het terrein of project per definitie buiten het PHP zal vallen. Integendeel. Onderstaande exercitie is slecht een eerste aanzet tot prioritering: in deze tijden van bezuinigingen en verkiezingen kan het immers lastig kiezen zijn op welke terreinen overheden zich moeten richten. De onderhandelingen en definitieve keuzes zullen na publicatie van dit rapport pas vorm gaan krijgen.

56


Net als in de vorige paragraaf staan de terreinen/projecten op volgorde van totaalscore over de 5 criteria van hoog naar laag en op alfabetische volgorde van het bedrijventerrein gerangschikt. Een onderstreepte totaalscore geeft aan dat aan dit terrein een terreinbezoek is gepleegd in het kader van dit onderzoek. Gooimeer Zuid kon niet gescoord worden omdat er niet genoeg informatie beschikbaar was. Tabel 5.5 : Aanzet tot prioritering van projecten ‘schop in de grond tussen 2010-2013’ (van hoog naar laag qua

puntentotaal, op alfabetische volgorde van terreinen)

Gemeente

Terreinnaam

1

Amsterdam

Food Center Amsterdam

2

Amsterdam (haven)

3

Amsterdam

4

Weesp


5

Amsterdam

Hamerstraatgebied

6

Hilversum

Havenkwartier

7

Haarlemmermeer

De Hoek

8

Amsterdam

Landlust

9

Amsterdam (haven)

10

Zaanstad

11

Amsterdam

Amstel III, deelgebied 1

12

Amsterdam


13

Amsterdam (haven)

ADM terrein (Amerikahaven)

14

Haarlemmermeer

Cruquius

15

Haarlemmermeer

Graan v.Visch Zuid

16

Zaanstad (haven)

Hembrugterrein

17

Zaanstad

Kogerveld Zuid

18

Beverwijk (haven)

De Pijp

19

Amsterdam (haven)

Westhaven autoterminal

20

Zaanstad

Krommenie Oost

21

Amstelveen

Legmeer

22

Ouder-Amstel

Molenkade-Industrieweg

23

Almere

De Steiger

24

Velsen (haven)

Grote Hout

25

Aalsmeer

Hornmeer

26

Hilversum

Kerkelanden

27

Hilversum

Mussenstraat

Westerhoofd (Coen- en Vlothaven) Amstel Bus. Park Zuid (Amstel II)

Main/Moezelhaven (Westhaven) Zuiderhout (incl. Bruynzeel)


Type herstructurering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/

Bruto ha

Netto ha

Totaal punten

25,5

14,0

15

6,0

4,5

15

91,6

61,8

14

75,5

60,5

14

36,5

28,0

14

28,8

20,0

14

33,3

23,3

14

8,5

6,5

14

14,0

12,0

14

73,0

52,0

14

15,0

13,0

13

15,0

13,0

13

73,0

60,0

13

23,8

6,6

13

32,9

20,7

13

46,0

16,0

13

15,0

11,0

13

99,0

84,0

13

47,0

47,0

13

6,0

4,0

12

26,0

18,0

12

6,0

5,4

12

38,0

22,1

12

47,0

33,0

11

31,0

27,0

11

25,0

19,0

11

5,0

4,0

11

57

Herprofilering 28

Velsen/Beverwijk

Business Park IJmond

29

Amsterdam

Gemboterrein

30

Haarlemmermeer

De Liede

31

Huizen

T Plaveen (BNI)

32

Almere

De Vaart I, II, III

33

Diemen

34

Amsterdam

35

Hilversum

Liebergweg

36

Hilversum

Oude Amersfoorseweg

37

Haarlemmermeer

Boesingheliede

38

Huizen

‘t Plaveen (overig)

39

Haarlemmermeer

Rijsenhout

40

Hilversum

Korte Noorderweg

41

Almere

Ambachtsmark

42

Diemen

De Sniep

43

Naarden

Gooimeer Zuid

Verrijn Stuart (vervolgproject) Zeeburgereiland (bedrijvenstrook)

Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering

100,0

53,3

10

2,4

1,4

10

49,0

34,1

10

5,5

5,5

10

226,0

144,5

10

49,8

38,3

10

20,7

15,0

10

10,0

8,0

9

9,0

8,0

9

10,6

7,4

8

38,5

38,5

8

8,6

6,0

8

4,0

3,0

7

4

3,4

6

4,9

4,4

6

25,0

18,3

PM


5.6

Doorkijk 2014-2020

In de afspraken met het rijk hebben de provincies afgesproken dat een groot deel van achterstand van de herstructureringsopgave moet zijn weggewerkt voor 2020. Er komen op termijn dus ook nog PHP’s voor de periode na 2014. Om daarop alvast voor te sorteren geven wij in deze paragraaf een doorkijk van projecten waar na 2014 een schop in de grond zou kunnen. Een deel van deze projecten zouden in 2014 of 2015 van start kunnen als in de periode 2010-2013 dusdanige voortgang wordt gemaakt op het gebied van planvorming en het sluitend maken van de financiering van het project dat ze na 2014 van start kunnen. De scores van onderstaande terreinen (zie tabel 5.6) worden de komende jaren vanzelf hoger als zij verder raken qua haalbaarheid (dus verder zijn in de planvorming) en als de urgentie hoger zou worden.

58


Tabel 5.6 : Aanzet tot prioritering van projecten 2014-2020 (van hoog naar laag qua puntentotaal, op alfabetische volgorde van terreinen) Gemeente

Terreinnaam

1

Amsterdam

Amstel III, deelgebieden 3 t/m 7

2

Zaanstad

Aris van Broekweg

3

Zandvoort

AWZI

4

Zaanstad

Breedweer

5

Zaanstad

Touwslagerstraat/Zuiddijk

6

Zaanstad

Zuideinde/Plein13/Dubbele Buurt

7

Zaanstad

Bonar Floors

8

Zaanstad

D. Sonoyweg

9

Zaanstad

Stationsstraat Koog

10

Zaanstad

Loders Croklaan

11

Diemen

Stammerdijk

12

Zaanstad

Tate&Lyle

13

Haarlemmermeer

Vicon

14

Beemster

Bamestraweg

15

Beemster

Insulindeweg

16

Uithoorn

de Kwakel

17

Wijdemeren

Nieuw Walden/Machineweg

18

Almere

Hollandse Kant

19

Almere

Gooisekant

20

Almere

Draaiersplaats

21

Almere

Markerkant

22

Almere

Randstad

Type herstructurering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/Herprofilering (en <33% transformatie) Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering Revitalisering/ Herprofilering

Bruto ha

Netto ha

Totaal punten

156,6

103,4

12

3,0

2,0

10

3,6

2,7

10

2,0

2,0

10

4,0

3,0

10

4,0

3,0

10

7,0

5,0

9

14,0

10,0

9

6,0

5,0

9

3,0

2,0

8

14,0

10,0

8

2,0

1,5

8

16,0

16,0

7

2,8

2,3

6

7,8

3,3

6

5,3

2,5

6

11,0

11,0

5

35,0

27,4

5

60,0

32,4

4

4,0

1,3

3

49,0

29,0

3

18,5

10,5

3



59

60


6

Tot slot

De herstructureringsopgave in de Metropoolregio Amsterdam is tot stand gekomen op basis van de enquêteresultaten, het overige schriftelijke materiaal en de terreinbezoeken. De vraagstelling aan Bureau BUITEN is in principe beperkt tot een weergave van dat materiaal inclusief het geven van een eerste aanzet tot prioritering. Echter, de resultaten geven ons aanleiding voor een nadere bespiegeling met enkele meer beleidsmatige aanbevelingen.

6.1

Hoe nu verder op korte termijn?

Zwaarte opgave in perspectief Het eerste wat opvalt is de grote omvang in aantallen terreinen, areaal, zwaarte en geschatte kosten. Zelfs wanneer alleen naar de revitaliserings- en herstructureringsprojecten wordt gekeken waar tussen 2010-2013 fysiek mee kan worden gestart en die relatief hoog scoren, is duidelijk dat de opgave in vergelijking tot de beschikbare rijks- en provinciale middelen en afgezet tegen de capaciteit van het PHB enorm groot is. Daar zijn overigens wel enige kanttekeningen bij te plaatsen. In de prioritering is grote waarde gehecht aan de perceptie van urgentie van herstructurering. Bij elke locatie hoort een eigen verhaal en vanuit dat verhaal is de herstructurering noodzakelijk en krijgt daarmee een zekere urgentie. Zonder direct ingrijpen draaien de meeste bedrijven op de verouderde terreinen echter ‘gewoon’ door en is er wel enige verdere achteruitgang te verwachten, maar het is niet per se zo dat dan de toekomstige kosten ook sterk stijgen. Een tweede relativerende opmerking over de grote korte termijn opgave betreft de inschatting van de haalbaarheid. Op veel locaties gaat het om plan of zelfs pre-planfase. In die fase zijn betrokkenen vaak erg optimistisch over planning, vergunningen, gemeentelijke cofinanciering en de mede-investeringsbereidheid van ondernemers. De praktijk is vaak een stuk weerbarstiger. Pragmatisch beslissen op korte termijn, daarna selectiviteit en realisme Het is daarom goed om op basis van uitgewerkte plannen te beslissen over uiteindelijke bijdragen uit het PHP en de lijst te behandelen als een dynamische prioritering: locaties kunnen op pragmatische gronden (wel of geen gemeentelijke bijdrage beschikbaar, wel/geen procestrekker aanwezig, wel/geen goed functionerend aanspreekpunt vanuit het bedrijfsleven) stijgen of dalen op de lijst. Voor de korte termijn moet de inzet vooral ook worden bepaald op grond van dit soort pragmatische overwegingen. Zowel naar publieke als de private partijen toe is het bovendien ook van belang dat het PHB laat zien dat herstructurering wel lukt en zin heeft als je er voldoende capaciteit en middelen op zet. Voor de langere termijn (hier bedoeld als: de periode na 2013 maar waarvoor de voorbereiding in feite nu al begint) moet echter na worden gedacht over een scherpere selectie voor wat betreft de publieke inzet in termen van menskracht en middelen. De indicatieve totale kosten voor de opgave voor 2010-2020 – berekend op basis van kentallen uit verschillende bronnen – zal uitkomen ergens tussen de €500 en €1.500 miljoen (zie paragraaf 4.6 en bijage 7). Die middelen zijn er nu niet en het is niet waarschijnlijk dat ze er op korte termijn komen. Los daarvan is ook de vraag: weegt de (beoogde) opbrengst wel op tegen een dergelijk beslag op publieke middelen?


61

Wij adviseren daarom de volgende strategie voor de korte en middellange termijn: Termijn PHP (2010-2013): • Zie de lijst als een dynamische prioritering waarbij terreinen kunnen stijgen en dalen • Beslis op basis uitgewerkte plannen over bijdrage uit het PHP • PHB: demonstreer dat herstructurering bij voldoende inzet van de grond komt 2014 en daarna: • Scherpere selectie publieke inzet (menskracht & middelen) • Breng beoogde opbrengst herstructureringsoperaties in als selectieargument

6.2

Strategische denklijnen voor de toekomst

Inspelen op veranderende werklocaties De samenwerkende overheden in de MRA moeten proberen een grotere differentiatie in het wensbeeld voor terreinen aan te brengen. Impliciet en soms onbewust spiegelen we veel bedrijventerreinen aan de uitstraling van ‘business parks’. Een dergelijk ambitieniveau leidt tot enorme kosten, terwijl een functioneel kwaliteitsniveau voor veel ondernemers op een bedrijventerrein voldoende is (“vorm volgt functie”). Wij zijn van mening dat overheden moeten accepteren dat de markt voor bedrijventerreinen van karakter is veranderd en dat de tijd van de grote uitbreidingsvolumes – afgezien van specifieke deelmarkten of een schaalsprong Almere – voorbij is. In dat kader moet op grond van eenvoudige kosten-baten-analyses soms gewoon de voorkeur worden gegeven aan transformatie boven kostbare en geforceerde herstructurering. En daar waar herstructurering duur is en transformatie nog niet haalbaar, past een strategie van ‘verelendung’: in zo’n gebied voert de overheid haar basistaken uit (ontsluiting, openbare ruimte, veiligheid), maar wordt niet fors geïnvesteerd. Via haar publiekrechtelijk ROinstrumentarium verruimt de overheid de bestemmingsmogelijkheden en op een zeker moment is de vastgoedwaarde in zo’n gebied aantrekkelijk laag genoeg om private partijen tot aankoop en transformatie te verleiden. Een dergelijke strategie werkt nu overigens al goed in regio’s met hoge afzetprijzen en schaarste op de bedrijfsruimtemarkt, zoals het Gooi. We zien ook een taak voor het PHB om te werken aan waarde- en gebiedsontwikkeling via een gecombineerde inzet van rekenen, tekenen en planoptimalisatie. Daar ligt nog een groot potentieel. Perspectieven bieden voor verzakelijking: de gebruiker betaalt In de tweede plaats – en dat is eigenlijk veel fundamenteler – moet het spoor van de verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt in de MRA handen en voeten worden gegeven. Het uitgeven van kavels zonder een adequate beheerformule (parkmanagement-plus) waarin een opslag zit voor groot onderhoud is eigenlijk een onverantwoorde hypotheek op de toekomst. Het moet de norm worden dat – afgezien van de reguliere infrastructuur – partijen zelf hun broek moeten ophouden. Dan wordt het logisch dat gebruikers gaan huren en gespecialiseerde partijen ontwikkeling en exploitatie voor hun rekening nemen. Er zijn al interessante modellen ontwikkeld waarbij huurders bijvoorbeeld aandelen in een vereniging van eigenaren kunnen kopen, waarmee ook het klassieke pensioen-argument voor de MKB’-er een plek kan krijgen in een dergelijke andere marktstructuur.

62


Wie de opgave beziet vanuit een vastgoedperspectief krijgt overigens ook gelijk een ander financieel perspectief. Omdat wel duidelijk is dat je de grote opgave (1.500 ha tot 2020, zie bijlage 7) tegen €1 miljard aan kosten (het midden van de bandbreedte van €0,5 mrd en €1,5 mrd) niet met de relatief beperkte publieke middelen (enkele tientallen miljoenen) kan oplossen moet je als overheid de bedrijventerreinenmarkt wel proberen te verzakelijken. Onderstaand rekenvoorbeeld laat zien dat het invoeren van een duurzaam systeem van ‘de gebruikers (lees: ondernemers) betalen mee’ in financiële zin best haalbaar kan zijn. Bij het investeren van € 1.000 miljoen op 1.500 ha verouderde bedrijventerreinen praat je bij een FSI van 0,7 over een investering van €95 per m2 bvo bedrijfsruimte om de terreinen weer ‘bij de tijd’ te krijgen. Als je rekent met een (ruime) BAR van 10% dan zou dit betekenen dat de gebruikers ongeveer €10 extra huur per m2 bvo per jaar (‘tot oneindig’) zouden moeten betalen om op de bestaande terreinen toekomstbestendig beheer te kunnen uitvoeren waarbij de kwaliteit van de terreinen continu op niveau gehouden kan worden. De sleutel ligt dus in het creëren van het perspectief waarbij de gebruiker betaalt voor wat hij afneemt. Dat vraagt om bedrijvengebiedsontwikkeling en –exploitatie voor – vanuit vastgoedperspectief – gelijksoortige bedrijvigheid, zodat er sprake is van enigszins homogene wensen over uitstraling en onderhoud. Toekomstvisie Voor ons gevoel leidt dat tot twee begaanbare uitersten die we in de toekomst meer zullen gaan zien. Aan de ene kant meer gemengde werkgebieden, waar de vitaliteit en kansen in het gebied de private investeringsbereidheid op peil houden. Aan de andere kant privaat beheerde locaties – a la het Media Park – waar een ontwikkelende belegger de zaken regelt. We houden ongetwijfeld ook een tussencategorie die lijkt op onze reguliere bedrijventerreinen van nu, maar ook daar zal op termijn de norm moeten gaan worden dat bedrijven betalen voor het in stand houden van de kwaliteit. Het is daarbij ook interessant om de resultaten van het voorgenomen onderzoek naar de regionale grondmarktprijzen of grondprijssystematiek(en) hierbij te betrekken. Noordanus constateert terecht dat goedkoop hierbij voor de publieke partijen op termijn een vorm van duurkoop is en dat hogere prijzen mede een dekking kunnen vormen voor de herstructurering. Onderkend moet overigens worden dat er natuurlijk ook een specifieke probleemcategorie is van nu verouderde terreinen, waar de vastgoedwaarde met de beste wil van de wereld niet op een hoger peil kan worden gebracht en waar sprake is van publiek en privaat achterstallig onderhoud. Voor die locaties zal de overheid aan zet zijn en blijven. Ook zijn er vormen van infrastructuur- neem een kadewand van aan zeehaventerrein – die kostbaar zijn en waarvan de exploitatie zonder overheidsbijdrage niet haalbaar is. Op grond van andere overwegingen – wens om meer vervoer over water af te wikkelen bijvoorbeeld – kan dan een publieke bijdrage worden gerechtvaardigd. Maar het is dan wel zaak om geen of minder geld en menskracht te stoppen in andere locaties, met meer financieel potentieel. Kern van de argumentatie is dat de MRA en het PHB aan de ene kant nu pragmatisch moet herstructureren (er is immers wel een grote opgave en achterstand) maar tegelijkertijd moeten nadenken over een meer selectieve publieke investeringsstrategie en een fundamenteel andere marktstructuur. Het alternatief is hopen op een pot van 1 miljard euro!


63

64


BIJLAGE 1

Contactpersonen en respons

Op alfabetische volgorde van gemeente: Gemeente nr.

Gemeente/ Instantie:

Naam contactpersoon algemene vragenlijst:

Naam contactpersoon verdiepende vragenlijst:

Aanwezig bij terreinbezoek (naast Luuk Stevens/Joost Hagens):

1

Aalsmeer

Jennifer Meijers

Idem

2

Almere

H.P. Krolis

idem

3 4a

Amstelveen Amsterdam EZ Centrale Stad Amsterdam projectbureau Zuidoostlob

Haydee op ‘t Veld Pieter Hoogenraad & Hans Duimelaar

Idem nvt

Hornmeer: Jennifer Meijers (Aalsmeer), Rini Schoutsen (PHB), Frank Voorbergen (PHB) en vertegenwoordiging ondernemersvereniging De Vaart 1, 2, 3 en De Steiger: Anton Bokkers, Paul Denninghof (beide Almere) en Frank Voorbergen (PHB) -

Nvt

Fred Kolfoort / Suzanne de Wit

Amsterdam projectbureau Noordwaarts

Nvt

Buiksloterham: Joreen Röben / Frodo Bosman

4b

4c

NDSM terrein / Hamerstraat: Mathijs Kok / Rob Vooren Binnur Berkholz (Stadsdeel Noord): Gembo terrein Marlene Rienstra

Bedrijvengebeid Zuidoost (Amstel III): Fred Kolfoort & Iris van der Horst (beide projectbureau ZOL) Buiksloterham: Frodo Bosman (Projectbureau NW) NDSM terrein: Pieter Daas (Projectbureau NW)

4d

Amsterdam Stadsdeel Westerpark

Nvt

4e

Amsterdam Stadsdeel Bos en Lommer Amsterdam projectbureau IJburg Amsterdam Stadsdeel Zeeburg Amsterdam projectbureau Wibaut a/d Amstel

Nvt

Odette Nollen

Nvt

Marice de Lange

-

Nvt

Dhr. Polak

-

nvt

Jeroen van Straten (Amstel I/ Overamstel en ABPO: PM)

-

4f

4g

4h


FCA/Centrale Markthallen: Marlene Rienstra (OGA) Ben van de Ven (projectleider FCA), Jan de Wit (projectleder Stadsdeel), Rini Schoutsen (PHB) Landlust: Odette Nollen (Stadsdeel B&L)

65

5 6 7 8 9 10

Beemster Beverwijk Blaricum Bloemendaal Bussum Castricum

11

Diemen

12 13 14 15

Edam-Volendam Haarlem Haarlemmerliede Spaarnwoude Haarlemmermeer

16 17 18

Heemskerk Heemstede Hilversum

W. Brander A. Borg Marije Drost

19

Huizen

Richard van Noord

20 21 22 23 24 25 26

Landsmeer Laren Lelystad Muiden Naarden Oostzaan Ouder-Amstel

M. Mantel H. Prins de Jong R.J. Moorman Sjouke Woudstra Margo Molkenboer P. Sondaar Gerard Castelein

27 28 29

Purmerend Uitgeest Uithoorn

Harry Buseman P. Dicker Hidde vd Heide

66

P. Koopmijners Idem Els Steenbeek Geen opgave tot 2020 buiten haven Geen bestaande bedrijventerreinen Geen bestaande bedrijventerreinen David de Jong Dhr. Herngreen Mirjam van der Horst Jansen Conchita van der idem Verrijn Stuart, Stammerdijk: Sande Conchita van der Sande (Diemen) M. Wiffrie Geen opgave tot 2020 J. Appelman Idem M.E. Driessen idem Cecile de la Rambelje

Cecile de la Rambelje / Aafke Kaspers

Cruquius: Cecile de la Rambelje (H’meer), Hannie van den Bosch (gebieds-manager) De Liede en Boeselingerliede: CdlR, Peter de Graaf (gebiedsmanager) Graan voor Visch: CdlR, Jo-Else Seinstra (gebiedsmanager), Rini Schoutsen (PHB) en vertegenwoordiging ondernemersvereniging De Hoek: CdlR, RS, Christa van der Weij (gebiedsmanager) en vertegenwoordiger Segro Idem idem idem Havenkwartier, Kerkelanden, Liebergerweg, Oude Amersfoortse-weg: Marije Drost (Hilversum), Sabine ten Brinke (PHB) idem T Plaveen: R. van Noord (Huizen), Frank Voorbergen (PHB) Geen opgave tot 2020 Geen opgave tot 2020 idem Molenkade-Industrieweg; Gerard Castelein (Ouder Amstel) Amstel Business Park: Gerard Castelein (Ouder Amstel), Saskia Park (projectbureau ZOL) Kees Schrama idem -


30 31

Velsen Waterland

32

Geen opgave tot 2020 buiten haven -

Weesp

M. Haeser L. Demmers - van Es PM (Galgeriet) Liesbeth Bijvoet

33 34

Wijdemeren Wormerland

J. Vergeer J. de Jong

35

Zaanstad

W. Kuenen / Casper de Canne

idem PM (Nieuweweg/ Bruynvisweg) W. Kuenen / Casper de Canne

36 37 38

Zandvoort Zeevang Haven Amsterdam

H. v.d. Weerdhof Peter Aalbers Pito Dingemanse

39

Projectbureau Masterplan NZKG

Rob Kaufmann


idem

Noord-Middengebied, Noord-Noord, NoordRijnkade/Amstelland-laan, Marinecomplex: Liesbeth Bijvoet (Weesp) en vertegenwoordiging ondernemersvereniging -

Kogerveld: W. Kuenen, Casper de Canne, Mignon van den Berg (allen Zaanstad) Zuiderhout: W. Kuenen, Casper de Canne, Fred Molanus (allen Zaanstad) Krommenie Oost: W. Kuenen, Casper de Canne (Zaanstad) F. Bloeme Geen opgave tot 2020 idem Amerikahaven (ADM), Westhaven (Koopman, Moezel/Main), Coenhaven Pito Dingemanse (Haven A’dam) Mevr. A. Been De Pijp(Beverwijk), Grote out/NAM(Velsen): Remko Velsen ZeehaSchnieders en Rob Kauffman ven IJmuiden: (beide RON) mevr. Dubbelaar

67

68


BIJLAGE 2

Samenstelling begeleidingscommissie

Dhr. Cor Brandsema (kwartiermaker PHB, voorzitter begcie) Dhr. Frank van der Burgh (projectassistent PHB, secretaris begcie) Dhr. Casper de Canne (Plabeka, voorzitter werkgroep Herstructurering) Dhr. Martin Bekker (Stadsregio Amsterdam) Dhr. Frank Voorbergen (PHB, accountmanager regio Zaanstreek – Waterland) Dhr. Remko Schnieders (PHB, accountmanager regio IJmond - Haarlem) Mevr. Sabine ten Brinke (PHB, accountmanager regio Gooi en Vechtstreek en Almere/Lelystad) Mevr. Rini Schoutsen (PHB, accountmanager regio Amsterdam - Amstelland - Meerlanden) Dhr. Tom Lips (Provincie Noord-Holland)


69

70


BIJLAGE 3

De opgave naar type (Noord-Holland)

Gesorteerd naar type (zes klassen: geen opgave, facelift, revitalisering/herprofilering, revitalisering/herprofilering met <33% transformatie, transformatie 33% - 75% en transformatie >75%) en alfabetische volgorde van gemeenten. Bron: opgave gemeenten Totale oppervlakte terrein

Gemeentenaam

2

Gemeente Blaricum

Geen opgave tot 2020 buiten haven Geen bedrijventerreinen

3

Gemeente Bloemendaal

Geen bedrijventerreinen

4

Gemeente Edam-Volendam

Geen opgave tot 2020

5

Gemeente Landsmeer


6

Gemeente Oostzaan


Gemeente Velsen

1

Gemeente Beverwijk

Terreinnaam

Percentage te herstructureren gebied (als % van totale bruto oppervlakte van het terrein)

Bruto opp (ha)

Netto opp (ha)

% Facel.

% Lichte Rev.

% Zw.Rev.

% Herpr.

Oppervlakte te herstructureren gebied (bruto ha) % Transf

Ha Facel.

ha Lichte Rev.

ha Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

8

Gemeente Zeevang

Geen opgave tot 2020 buiten haven Geen opgave tot 2020

9

Gemeente Bussum

Nieuwevaart

10,0

5,0

100%

10,0

0,0

0,0

0,0

0,0

10

Gemeente Castricum

Castricummer Werf

5,0

4,0

100%

5,0

0,0

0,0

0,0

0,0

11

Gemeente Castricum

Schulpstet/Stetweg

4,0

3,0

100%

4,0

0,0

0,0

0,0

0,0

12

Gemeente Castricum

Boekel/Kanaaldijk

9,0

8,0

100%

9,0

0,0

0,0

0,0

0,0

13

Gemeente Heemskerk

de Houtwegen

26,0

22,0

100%

26,0

0,0

0,0

0,0

0,0

14

Gemeente Purmerend

De Koog

35,0

26,0

100%

35,0

0,0

0,0

0,0

0,0

15

Gemeente Wijdemeren

De Slenk

15,0

13,0

100%

15,0

0,0

0,0

0,0

0,0

16

Gemeente Zaanstad

Kogerveld Noord

5,0

4,0

100%

5,0

0,0

0,0

0,0

0,0

17

Gemeente Zaanstad

Blooksven/Smitsven

2,0

1,0

100%

2,0

0,0

0,0

0,0

0,0

18

Gemeente Zaanstad

Krommenierpad

1,0

1,0

100%

1,0

0,0

0,0

0,0

0,0

7


71


Gemeentenaam

Terreinnaam


Bruto opp (ha)

Netto opp (ha)

% Facel.

% Lichte Rev.

% Zw.Rev.

% Herpr.


Ha Facel.

ha Lichte Rev.

ha Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

19

Gemeente Zaanstad

Noorddijk

6,0

4,0

100%

6,0

0,0

0,0

0,0

0,0

20

Gemeente Zaanstad

Pielkenrood/Karlshamn

3,0

2,0

100%

3,0

0,0

0,0

0,0

0,0

21

Gemeente Zaanstad

Verkade

12,0

9,0

100%

12,0

0,0

0,0

0,0

0,0

22

Gemeente Zaanstad

Zaandammerweg

3,0

2,0

100%

3,0

0,0

0,0

0,0

0,0

23

Gemeente Velsen (haven)

Noordwijkermeer

40,0

35,0

20%

8,0

0,0

0,0

0,0

0,0

24

Gemeente Amsterdam


50,7

38,6

50%

50%

25,4

0,0

0,0

0,0

25,4

25 26

Cruquiuswerkgebied Bedrijventerrein Zeeburgerpad Hornmeer

17,2 5,9

13,7 3,3

70% 70%

30% 30%

12,0 4,1

0,0 0,0

0,0 0,0

0,0 0,0

5,2 1,8

27

Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam Gemeente Aalsmeer

31,0

27,0

100%

0,0

31,0

0,0

0,0

0,0

28

Gemeente Amstelveen

Legmeer

26,0

18,0

100%

0,0

26,0

0,0

0,0

0,0

29

Gemeente Amsterdam

Zeeburgereiland, Bedrijvenstrook

20,7

15,0

0,0

0,0

0,0

20,7

0,0

30

Gemeente Amsterdam

Gembo-terrein

2,4

1,4

0,0

2,4

0,0

0,0

0,0

31

Gemeente Amsterdam


15,0

13,0

50%

50%

0,0

0,0

7,5

7,5

0,0

32

Gemeente Amsterdam

Amstel II, deelgebied 2

15,0

13,0

50%

50%

0,0

0,0

7,5

7,5

0,0

33

Gemeente Amsterdam

Amstel III deelgebied 3 t/m 7

156,6

103,4

50%

50%

0,0

0,0

78,3

78,3

0,0

34

Gemeente Ouder Amstel

Amstel II (Amstel BP. Zuid)

91,6

61,8

22,9

45,8

22,9

0,0

0,0

35

Gemeente Amsterdam

Landlust

8,5

6,5

0,0

0,0

4,3

4,3

0,0

36

Gemeente Beemster

Insulindeweg

7,8

3,3

95%

5%

7,4

0,0

0,4

0,0

0,0

37

Gemeente Beemster

Bamestraweg

2,8

2,2

95%

5%

2,7

0,0

0,1

0,0

0,0

38

Gemeente Diemen

Verrijn Stuart huidig project

49,8

38,3

12%

12%

0,0

6,0

6,0

0,0

0,0

39

Gemeente Diemen

Verrijn Stuart vervolgproject

49,8

38,3

24%

40

Gemeente Diemen

de Sniep

4,9

4,4

41

Gemeente Diemen

Stammerdijk

14,0

10,0

42

Gemeente Haarlem

Waarderpolder

240,0

160,0

10,5

7,4

45,0

32,0

43 44

Gemeente Sugar City Haarlemmerliede-Spaarnwoude Gemeente Haarlemmermeer Fokkerterrein

72

100% 100%

25%

50%

25% 50%

20%

8%

0,0

12,0

4,0

0,0

0,0

20%

0,0

0,0

1,0

0,0

0,0

10%

0,0

2,8

1,4

0,0

0,0

1%

0,0

0,0

43,2

2,4

0,0

100%

0,0

0,0

0,0

10,5

0,0

0,0

22,5

22,5

0,0

0,0

18%

50%

50%

50%



Gemeentenaam

Terreinnaam


Bruto opp (ha)

Netto opp (ha)

% Facel.

% Lichte Rev.

% Zw.Rev.

45


De Weeren

32,4

23,5

80%

46


Spoorzicht

39,6

24,4

100%

47


Cruquius

23,8

6,6

50%

48


De Hoek (bestaand)

33,3

23,3

80%

49


De Liede (bestaand)

49,0

34,1

50


Graan voor Visch Zuid

32,9

20,7

51


Boesingheliede

10,6

7,4

52


Rijsenhout

8,6

6,0

100%

53


Vicon

16,0

16,0

100%

54

Gemeente Hilversum

Havenkwartier

28,0

20,0

90%

55

Gemeente Hilversum

Mussenstraat

5,0

4,0

56

Gemeente Hilversum

Kerkelanden

25,0

19,0

57

Gemeente Hilversum

Korte Noorderweg

4,0

3,0

58

Gemeente Hilversum

Liebergerweg

10,0

8,0

70%

59 60 61 62

Gemeente Hilversum

Oude Amersfoortseweg t Plaveen (BNI-terrein) Gooimeer Zuid Molenkade-Industrieweg

8,0 5,5 18,3 5,4

70%

Gemeente Huizen Gemeente Naarden Gemeente Ouder-Amstel

9,0 5,5 25,0 6,0

63

Gemeente Uithoorn


91,0

82,0

64

Gemeente Uithoorn

de Kwakel

5,3

2,5

100%

65 66 67

Gemeente Weesp

Bedrijventerrein Noord Rading Nieuw Walden/Machineweg

60,5 7,0 11,0

66% 90% 90%

13%

Gemeente Wijdemeren Gemeente Wijdemeren

75,5 7,0 11,0

68

Gemeente Wijdemeren

Reeweg

2,0

1,6

90%

69

Gemeente Wijdemeren

de Zodde

1,3

1,3

90%

70

Gemeente Zaanstad

Assendelft Noord

34,0

25,0

100%

71

Gemeente Zaanstad

Molletjesveer

54,0

37,0

100%


50%

% Herpr.

20%

(bruto ha) % Transf

Ha Facel.

ha Lichte Rev.

ha Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

0,0

25,9

6,5

0,0

0,0

0,0

39,6

0,0

0,0

0,0

50%

0,0

11,9

11,9

0,0

0,0

20%

0,0

26,6

6,7

0,0

0,0

100%

0,0

49,0

0,0

0,0

0,0

50%

16,5

16,5

0,0

0,0

0,0

100%

0,0

10,6

0,0

0,0

0,0

0,0

8,6

0,0

0,0

0,0

0,0

16,0

0,0

0,0

0,0

10%

0,0

25,2

0,0

2,8

0,0

100%

0,0

0,0

0,0

5,0

0,0

0,0

25,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

4,0

0,0

30%

0,0

7,0

3,0

0,0

0,0

30%

6,3 0,0 0,0 4,5

2,7 0,0 0,0 1,5

0,0 0,6 2,5 0,0

0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

100% 100%

75%

25%

0,0 0,0 22,5 0,0

50%

5%

41,0

45,5

4,6

0,0

0,0

5,3

0,0

0,0

0,0

10%

0,0 0,0 0,0

50,0 6,3 9,9

10,0 0,0 1,1

15,5 0,7 0,0

0,0 0,0 0,0

10%

0,0

1,8

0,2

0,0

0,0

10%

0,0

1,2

0,1

0,0

0,0

0,0

34,0

0,0

0,0

0,0

0,0

54,0

0,0

0,0

0,0

10% 10%

90% 45%

Oppervlakte te herstructureren gebied

21% 10%

73


Gemeentenaam

Terreinnaam


Bruto opp (ha)

Netto opp (ha)

% Facel.

% Lichte Rev.

% Zw.Rev.

% Herpr.

72

Gemeente Zaanstad

Zuiderhout (incl. Bruynzeel)

73,0

52,0

30%

73

Gemeente Zaanstad

D. Sonoyweg

14,0

10,0

100%

74

Gemeente Zaanstad

Bonar Floors

7,0

5,0

75

Gemeente Zaanstad

Loders Croklaan

3,0

2,0

50%

50%

76

Gemeente Zaanstad

Stationsstraat Koog

6,0

5,0

75%

25%

77

Gemeente Zaanstad

Tate&Lyle

2,0

1,5

50%

50%

78

Gemeente Zandvoort

AWZI

3,6

2,7

100%

79

Gemeente Amsterdam (Haven)

Stadhaven Minerva

41,0

41,0

100%


6,0

4,5

14,0

(bruto ha) % Transf

10%

Ha Facel.

ha Lichte Rev.

ha Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

0,0

21,9

43,8

7,3

0,0

0,0

14,0

0,0

0,0

0,0

0,0

4,2

2,8

0,0

0,0

1,5

1,5

0,0

0,0

0,0

4,5

1,5

0,0

0,0

0,0

1,0

1,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

3,6

0,0

0,0

0,0

0,0

41,0

0,0

100%

0,0

0,0

6,0

0,0

0,0

12,0

100%

0,0

0,0

14,0

0,0

0,0

47,0

47,0

100%

0,0

0,0

47,0

0,0

0,0

100%

0,0

0,0

73,0

0,0

0,0

0,0

99,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

5,5

0,0

60%

60%


40%

83


Westerhoofd (Coen- en Vlothaven) Main/Moezelhaven (Westhaven) Autoterminal verdichting (Westhaven) ADM terrein (Amerikahaven)

73,0

60,0

84

Gemeente Zaanstad (haven)

Achtersluispolder

99,0

72,0

85


Vervoerscentrum

54,5

31,1

Business Park Ijmond (Corus)

100,0

53,3

40%

0,0

0,0

40,0

0,0

0,0

87

Gemeente Velsen/Beverwijk (haven) Gemeente Velsen (haven)

126,0

80,0

70%

0,0

0,0

88,2

0,0

0,0

88


Hembrugterrein

46,0

16,0

0,0

0,0

0,0

46,0

0,0

89

Gemeente Beverwijk (haven)

de Pijp

99,0

84,0

0,0

0,0

79,2

0,0

0,0

90


Grote Hout/NAM (kade)

0,0

91


Westerspoor Zuid

92

Gemeente Amsterdam

Hamerstraatgebied

93

Gemeente Amsterdam

Buiksloterham

94

Gemeente Amsterdam

NDSM werf Oost (Corn. D. 4a + 6)

95

Gemeente Amsterdam


80 81 82

86

Gemeente Amsterdam (Haven) Gemeente Amsterdam (Haven)

74

zeehavens IJmuiden

47,0

33,0

155,0

99,0

36,5

28,0

100,0

52,0

20,5

17,1

23,5

14,0

100% 10%

100% 80% 25% 50% 38%

50% 12% 70%

0,0

0,0

11,8

0,0

77,5

77,5

0,0

0,0

0,0

90%

10%

0,0

0,0

0,0

32,9

3,7

25%

25%

38,0

0,0

12,0

25,0

25,0

80%

20%

0,0

0,0

0,0

16,4

4,1

30%

0,0

0,0

16,5

0,0

7,1



Gemeentenaam

Terreinnaam


Bruto opp (ha)

Netto opp (ha)

96



20,1

14,1

97

Gemeente Huizen


6,0

6,0

Gemeente Huizen

t Plaveen (overig incl. havengeb.) Kogerveld zuid

38,5

38,5

15,0

11,0

6,0

4,0

98 99 100


101 Gemeente Zaanstad 102 Gemeente Zaanstad

Krommenie Oost (incl. Noordervaartdijk) Touwslagerstraat/Zuiddijk

% Facel.

% Lichte Rev.

% Zw.Rev.

33%

% Herpr.


Ha Facel.

ha Lichte Rev.

ha Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

33%

33%

6,7

0,0

0,0

6,7

6,7

25%

25%

0,0

0,0

3,0

1,5

1,5

5%

0,0

36,6

0,0

0,0

1,9

85%

15%

0,0

0,0

12,8

0,0

2,3

65%

35%

0,0

0,0

3,9

0,0

2,1

50% 95%

4,0

3,0

70%

30%

0,0

2,8

0,0

0,0

1,2

Aris van Broekweg

3,0

2,0

80%

20%

0,0

2,4

0,0

0,0

0,6


Breedweer

2,0

2,0

60%

30%

0,0

1,2

0,2

0,0

0,6

4,0

3,0

50%

30%

0,0

0,0

0,8

2,0

1,2

105 Gemeente Amsterdam 106 Gemeente Amsterdam


41,3

30,0

50%

50%

0,0

0,0

0,0

20,7

20,7


16,5

12,0

50%

50%

0,0

0,0

0,0

8,3

8,3

107 Gemeente Amsterdam 108 Gemeente Heemstede

NDSM werf Zuid (Corn. D. 4b)

7,2

6,0

50%

50%

0,0

0,0

0,0

3,6

3,6

Haven e.o.

3,6

3,0

40%

0,0

2,2

0,0

0,0

1,5

109 Gemeente Muiden 110 Gemeente Ouder-Amstel


1,0

0,8

50%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,5

Ambachtenstraat

3,0

3,0

50%

0,0

0,0

0,0

1,5

1,5

111 Gemeente Purmerend 112 Gemeente Uitgeest

Wagenweg '75

15,6

9,0

70%

0,0

4,7

0,0

0,0

10,9


33,0

25,0

20%

0,0

0,0

0,0

0,0

6,6

36,0

36,0

10%

0,0

0,0

0,0

0,0

3,6

15,0

5,0

50%

0,0

0,0

0,0

7,5

7,5

113

Gemeente Amsterdam

114 Gemeente Wormerland 115 Gemeente Zaanstad


Amstel Business Park Oost (Weespertrekvaart N+Z) Nieuweweg / Bruynvisweg Kogerveld midden

10% 20%

60% 50% 30%

50%

13,0

9,0

50%

0,0

6,5

0,0

0,0

6,5


Hemmes

5,0

4,0

30%

70%

0,0

0,0

0,0

1,5

3,5

Houthavenkade

1,0

1,0

50%

50%

0,0

0,0

0,0

0,5

0,5

118 Gemeente Zaanstad

Noordeinde

50%

0,0

4,5

0,0

0,0

4,5

119 Gemeente Amsterdam


100%

0,0

0,0

0,0

0,0

34,5


9,0

6,0

34,5

25,0

50%

50%

75


Gemeentenaam

Terreinnaam


Bruto opp (ha)

Netto opp (ha)

% Facel.

% Lichte Rev.

% Zw.Rev.

% Herpr.

120 Gemeente Bussum 121 Gemeente Bussum

Verbindingslaan

0,5

0,5

Bensdorp cacao

4,0

1,2

25%

122 Gemeente Bussum 123 Gemeente Haarlem

Kolonel Palmkazerne

2,0

2,0

25%

Delftstraat

2,2

1,2

14,9

10,4

1,4

0,8

Gemeente Lageweg 124 Haarlemmerliede-Spaarnwoude (terrein Volker Stevin en werf) Nijverheidsstraat 125 Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Hilversum Larenseweg 126

20%

(bruto ha) % Transf

Ha Facel.

ha Lichte Rev.

ha Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,5

75%

0,0

0,0

0,0

1,0

3,0

75%

0,0

0,0

0,0

0,5

1,5

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

2,2

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

14,9

80%

0,0

0,0

0,0

0,3

1,1 11,3

15,0

15,0

75%

0,0

3,8

0,0

0,0

127 Gemeente Laren 128 Gemeente Muiden

Caliskamp

0,7

0,7

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,7

KNSF terrein

47,0

44,0

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

47,0

129 Gemeente Purmerend 130 Gemeente Waterland

De Where

5,4

3,3

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

5,4

Galgeriet

5,0

3,5

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

5,0

131 Gemeente Weesp 132 Gemeente Zaanstad

Nijverheidslaan

12,0

9,5

80%

0,0

0,0

0,0

2,4

9,6


10,0

7,0

20%

80%

0,0

2,0

0,0

0,0

8,0

133 Gemeente Zaanstad 134 Gemeente Zandvoort

Zuideinde Westzaan

2,0

2,0

20%

80%

0,0

0,4

0,0

0,0

1,6


2,5

1,9

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

2,5

135 Gemeente Zandvoort


0,5

0,4

100%

0,0

0,0

0,0

0,0

0,5

76

25%


20%


BIJLAGE 4

De opgave naar fasering (Noord-Holland)

Gesorteerd naar oplopende fasering (vijf klassen: geen opgave, lopend, 2010-2013, 2014-2020 en na 2020) en alfabetische volgorde van gemeenten. Bron: opgave gemeenten

Gemeentenaam

Terreinnaam

Wanneer start voorzien?

Fase van project op 1-1-2010

Verwacht startjaar

Verwacht Jaar afronding

2007

2020

Ooit al HIRB Fysiek ontvangen?

Ooit al HIRB proces/ond ontvangen?

1

Gemeente Beverwijk

2

Gemeente Blaricum

Geen opgave tot 2020 buiten haven Geen bedrijventerreinen

3

Gemeente Bloemendaal

Geen bedrijventerreinen

4

Gemeente Edam-Volendam


5

Gemeente Landsmeer


6

Gemeente Oostzaan


7

Gemeente Velsen

8

Gemeente Zeevang

Geen opgave tot 2020 buiten haven Geen opgave tot 2020

9

Gemeente Amsterdam

Buiksloterham

Lopend

Uitvoeringsfase (deels)

10

Gemeente Amsterdam


Lopend

Uitvoeringsfase

2009

2015

11

Gemeente Amsterdam


Lopend

Uitvoeringsfase

Onbekend

2020

12

Gemeente Amsterdam

NDSM werf Zuid (Corn. D. 4b)

Lopend


2009

2030

'05/'06

'08/'09-II

13

Gemeente Amsterdam

NDSM werf Oost (Corn. D. 4a + 6)

Lopend


2009

2030

'05/'06

'08/'09-II

14

Gemeente Bussum

Verbindingslaan

Lopend

Uitvoeringsfase

2005

2010

15

Gemeente Bussum

Bensdorp cacao

Lopend

Uitvoeringsfase

2010

2011

16

Gemeente Diemen


Lopend

Uitvoeringsfase

2010

2015

'08

'08

17

Gemeente Haarlem

Waarderpolder

Lopend

Uitvoeringsfase

1997

2014

'06/'07/'09-I

'08/'09-I

18

Lageweg (terrein Volker Stevin en werf) Sugar City

Lopend

Uitvoeringsfase

2008

Onbekend

Lopend

Uitvoeringsfase

2009

Onbekend

20

Gemeente Haarlemmerliede Spaarnwoude Gemeente Haarlemmerliede Spaarnwoude Gemeente Haarlemmermeer

Fokkerterrein

Lopend

Uitvoeringsfase

2001

2010

21


Nijverheidsstraat

Lopend

Uitvoeringsfase

Onbekend

2010

22


De Weeren

Lopend

Uitvoeringsfase

2004

2010

'06

'04

23


Spoorzicht

Lopend

Uitvoeringsfase

2004

2010

'06/'09-I

'04/'06/'07/'08

19


'09-I

77

Gemeentenaam

Terreinnaam



Verwacht startjaar




'04

'04

24



Lopend

Uitvoeringsfase

2004

2013

25

Gemeente Hilversum

Larenseweg

Lopend

Uitvoeringsfase

2010

2012

26

Gemeente Huizen


Lopend

Uitvoeringsfase

2010

2014

27

Gemeente Purmerend

De Koog

Lopend

Uitvoeringsfase

2009

2011

'09-I

28

Gemeente Uithoorn


Lopend

Uitvoeringsfase

2010

Onbekend

'09-II

29

Gemeente Wijdemeren

Rading

Lopend

Uitvoeringsfase

2009

2013

30

Gemeente Zaanstad

Assendelft Noord

Lopend

Uitvoeringsfase

2007

2012

'06

'06

31

Gemeente Zaanstad

Molletjesveer

Lopend

Uitvoeringsfase

2007

2014

'06

'06

32


Stadhaven Minerva

Lopend

Uitvoeringsfase

2006

2015

'09-I

'05

33


Noordwijkermeer

Lopend

Uitvoeringsfase

Onbekend

2010

34


Achtersluispolder

Lopend

Uitvoeringsfase

2002

2010

'04

'06

35


Vervoerscentrum

Lopend

Uitvoeringsfase

Onbekend

2010

36


zeehavens IJmuiden

Lopend

Uitvoeringsfase

2009

Onbekend

'04/'05

37

Gemeente Aalsmeer

Hornmeer

2010-2013

Planfase

2011

2013

'09-II

38

Gemeente Amstelveen

Legmeer

2010-2013

Planfase

2010

2012

39

Gemeente Amsterdam

Hamerstraatgebied

2010-2013

Planfase

2007

2020

40

Gemeente Amsterdam

Zeeburgereiland, Bedrijvenstrook

2010-2013

Planfase

2013

2017

41

Gemeente Amsterdam

Gembo-terrein

2010-2013

Planfase

2010

2011

42

Gemeente Amsterdam

Amstel III deelgebied 1

2010-2013

Planfase

2012

2015

43

Gemeente Amsterdam

Amstel III deelgebied 2

2010-2013

Planfase

2013

Onbekend

44

Gemeente Ouder Amstel

Amstel II (Amstel BP. Zuid)

2010-2013

Studiefase

2013

2020

45

Gemeente Amsterdam


2010-2013

Planfase

2013

2025

'09-I

46

Gemeente Amsterdam

Cruquiuswerkgebied

2010-2013

Studiefase

2012

2018

'08

47

Gemeente Amsterdam

Bedrijventerrein Zeeburgerpad

2010-2013

Studiefase

2012

2018

'08

48

Gemeente Amsterdam

Landlust

2010-2013

Planfase

2013

2018

'09-I/'09-II

49

Gemeente Bussum

Kolonel Palmkazerne

2010-2013

Planfase

2012

2015

'05

50

Gemeente Bussum

Nieuwevaart

2010-2013

Studiefase

2011?

Onbekend

78

'09-I

'09-I '07

'09-II '05/'09-I

'05/'09-I


Gemeentenaam

Terreinnaam



Verwacht startjaar




51

Gemeente Diemen


2010-2013

Studiefase

2011

2015

52

Gemeente Diemen

de Sniep

2010-2013

Ideefase

2013

2016

53


Cruquius

2010-2013

Studiefase

2010

2013

'07

54


De Hoek (bestaand)

2010-2013

Studiefase

2010

2013

'09-II

55


De Liede (bestaand)

2010-2013

Studiefase

2010

2013

56



2010-2013

Studiefase

2010

2013

57


Boesingheliede

2010-2013

Studiefase

2010

2013

58


Rijsenhout

2010-2013

Studiefase

2010

2013

59

Gemeente Heemskerk

de Houtwegen

2010-2013

Studiefase

2011

2014

'09-II

60

Gemeente Hilversum

Havenkwartier

2010-2013

Planfase

2010

2012

'09-I/'09-II

61

Gemeente Hilversum

Mussenstraat

2010-2013

Studiefase

2010

2012

62

Gemeente Hilversum

Kerkelanden

2010-2013

Studiefase

2012

2014

63

Gemeente Hilversum

Korte Noorderweg

2010-2013

Ideefase

2013

2015

64

Gemeente Hilversum

Liebergerweg

2010-2013

Ideefase

2013

2015

65

Gemeente Hilversum

Oude Amersfoortseweg

2010-2013

Ideefase

2013

2015

66

Gemeente Huizen

2010-2013

Ideefase

2012

2015

67

Gemeente Huizen

t Plaveen (overig incl. havengebied) t Plaveen (BNI-terrein)

2010-2013

Ideefase

Onbekend

Onbekend

68

Gemeente Laren

Caliskamp

2010-2013

Studiefase

2011

2015

69

Gemeente Muiden

KNSF terrein

2010-2013

Planfase

Onbekend

Onbekend

70

Gemeente Naarden

Gooimeer Zuid

2010-2013

Planfase

2010

2011

71

Gemeente Ouder-Amstel


2010-2013

Planfase

2012

2015

72

Gemeente Purmerend

De Where

2010-2013

Studiefase

2013

Onbekend

73

Gemeente Uitgeest


2010-2013

Ideefase

Onbekend

Onbekend

74

Gemeente Waterland

Galgeriet

2010-2013

Planfase

Onbekend

Onbekend

75

Gemeente Weesp


2010-2013

Planfase

2010

2020

76

Gemeente Amsterdam

2010-2013

Planfase

2012

2020

77

Gemeente Wijdemeren

Amstel Business Park Oost (Weespertrekvaart N+Z) De Slenk

2010-2013

Planfase

2010

2011

'08

78

Gemeente Zaanstad

Kogerveld zuid

2010-2013

Planfase

2010

2015

'08

'08

79

Gemeente Zaanstad

Kogerveld midden

2010-2013

Planfase

2011

2017

'08

'08


'09-I

'09-I

'05 '09-II '09-II '07

'06/'07/'08

79

Gemeentenaam

Terreinnaam



Verwacht startjaar



'09-II

80

Gemeente Zaanstad


2010-2013

Planfase

2012

2016

81

Gemeente Zaanstad

Kogerveld Noord

2010-2013

Planfase

2010

2016

82

Gemeente Zaanstad


2010-2013

Planfase

2013

2018

83

Gemeente Zaanstad

Hemmes

2010-2013

Studiefase

2014

2017

84

Gemeente Zaanstad

2010-2013

Studiefase

2012

2016

85

Gemeente Zaanstad

Krommenie Oost (incl. Noordervaartdijk) Zuideinde Westzaan

2010-2013

Studiefase

2013

Onbekend

86


Westerhoofd (Coen- en Vlothaven)

2010-2013

Studiefase

2012

2015

87


Main/Moezelhaven (Westhaven)

2010-2013

Studiefase

2011

2016

88


Autoterminal verdichting (Westhaven)

2010-2013

Studiefase

2011

2014

89



2010-2013

Ideefase

2013

2020

90

Gemeente Velsen/Beverwijk (haven)


2010-2013

Planfase

Onbekend

Onbekend

91


Hembrugterrein

2010-2013

Planfase

2010

92


de Pijp

2010-2013

Planfase

Onbekend

93



2010-2013

Studiefase

Onbekend

Onbekend

94

Gemeente Amsterdam


2014-2020

Planfase

2014

2018

95

Gemeente Amsterdam


2014-2020

Studiefase

2017

2022

96

Gemeente Amsterdam

Amstel III, deelgebied 3 t/m 7

2014-2020

Studiefase

2015?

Onbekend

97

Gemeente Beemster

Insulindeweg

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

98

Gemeente Beemster

Bamestraweg

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

99

Gemeente Castricum

Castricummer Werf

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

100 Gemeente Castricum

Schulpstet/Stetweg

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

101 Gemeente Castricum

Boekel/Kanaaldijk

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

102 Gemeente Diemen

Stammerdijk

2014-2020

Ideefase

2015

2020

103 Gemeente Haarlem

Delftstraat

2014-2020

Planfase

Onbekend

Onbekend

104 Gemeente Haarlemmermeer

Vicon

2014-2020

Ideefase

2014

2020

105 Gemeente Heemstede

Haven e.o.

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

106 Gemeente Muiden


2014-2020

Studiefase

Onbekend

Onbekend

107 Gemeente Purmerend

Wagenweg '75

2014-2020

Studiefase

2009

2020

108 Gemeente Uithoorn

de Kwakel

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

80


'09-I

'09-I

'05/'09-I

2030

'08

'09-II

Onbekend

'07

'07

'05

'05


Gemeentenaam

Terreinnaam



Verwacht startjaar


109 Gemeente Weesp

Nijverheidslaan

2014-2020

Studiefase

2014

2020

110 Gemeente Wijdemeren


2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

111 Gemeente Wormerland

Nieuweweg / Bruynvisweg

2014-2020

Planfase

2014

Onbekend


Touwslagerstraat/Zuiddijk

2014-2020

Studiefase

2014

Onbekend


Houthavenkade

2014-2020

Planfase

2014

2017


D. Sonoyweg

2014-2020

Ideefase

2014

Onbekend


Aris van Broekweg

2014-2020

Ideefase

2015

Onbekend


Blooksven/Smitsven

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Bonar Floors

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Breedweer

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Krommenierpad

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Loders Croklaan

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Noorddijk

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Noordeinde

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Pielkenrood/Karlshamn

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Stationsstraat Koog

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Verkade

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Zaandammerweg

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Tate&Lyle

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend



2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


AWZI

2014-2020

Studiefase

2014

Onbekend



2014-2020

Studiefase

2014

Onbekend



2014-2020

Studiefase

2014

Onbekend

132 Gemeente Ouder-Amstel

Ambachtenstraat

na 2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


Reeweg

na 2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


de Zodde

na 2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

135 Gemeente Zaanstad (haven)

Westerspoor Zuid

na 2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend




'06/'07

81

82


BIJLAGE 5

De opgave naar type en fasering (Almere-Lelystad)

De opgave in Almere-Lelystad naar type, gesorteerd op alfabetische volgorde van gemeente.


Gemeentenaam

Terreinnaam


Bruto opp (ha)

Netto opp (ha)

% Facel.

226,0

144,5

56,0

28,0

100%

1

Gemeente Almere

de Vaart 1, 2, 3

2

Gemeente Almere

Poldervlak

3

Gemeente Almere

Ambachtsmark

4,0

3,4

67%

4

Gemeente Almere

De Paal (Almere Haven)

4,9

2,9

50%

5

Gemeente Almere

De Steiger (Almere Haven)

38,0

22,1

6

Gemeente Almere

Draaiersplaats

4,0

7

Gemeente Almere

Gooisekant

60,0

8

Gemeente Almere

Hollandse Kant

35,0

27,4

9

Gemeente Almere

% % Lichte Rev. Zw.Rev.

% Herpr.

% Transf

25% 33%

Oppervlakte te herstructureren gebied (bruto ha) Ha Facel.

ha Lichte Rev.

ha Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

0,0

0,0

0,0

56,5

0,0

56,0

0,0

0,0

0,0

0,0

2,7

0,0

0,0

1,3

0,0

2,5

0,0

0,0

0,0

0,0

33%

0,0

0,0

25,5

12,5

0,0

1,3

100%

0,0

0,0

0,0

4,0

0,0

32,4

50%

0,0

0,0

0,0

30,0

0,0

0,0

35,0

0,0

0,0

0,0

67%

100%

Markerkant

49,0

29,0

50%

0,0

0,0

0,0

24,5

0,0

10 Gemeente Almere

Randstad

18,5

10,5

30%

0,0

0,0

0,0

5,6

0,0

11 Gemeente Lelystad

Oostervaart

150,0

104,0

37,5

0,0

0,0

0,0

0,0


Gildenhof (incl. Kempenaar, Jol, Griend) fase I

18,0

8,0

50%

0,0

0,0

0,0

0,0

9,0


Gildenhof (incl. Kempenaar, Jol, Griend), fase II

18,0

8,0

50%

0,0

0,0

0,0

0,0

9,0

25%



83

De opgave in Almere-Lelystad, gesorteerd naar oplopende fasering (drie klassen: 2010-2013, 2014-2020 en na 2020) en alfabetische volgorde van gemeente.

Gemeentenaam

Terreinnaam



Verwacht startjaar


1

Gemeente Almere

de Vaart 1, 2, 3

2010-2013

Ideefase

Onbekend

Onbekend

2

Gemeente Almere

Poldervlak

2010-2013

Ideefase

Onbekend

Onbekend

3

Gemeente Almere

Ambachtsmark

2010-2013

Ideefase

Onbekend

Onbekend

4

Gemeente Almere

De Paal (Almere Haven)

2010-2013

Ideefase

Onbekend

Onbekend

5

Gemeente Almere

De Steiger (Almere Haven)

2010-2013

Ideefase

Onbekend

Onbekend

6

Gemeente Almere

Draaiersplaats

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

7

Gemeente Almere

Gooisekant

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

8

Gemeente Almere

Hollandse Kant

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

9

Gemeente Almere

Markerkant

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

10

Gemeente Almere

Randstad

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

11

Gemeente Lelystad

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

12

Gemeente Lelystad

2014-2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend

13

Gemeente Lelystad

Oostervaart Gildenhof fase I (incl. Kempenaar, Jol, Griend) Gildenhof fase II (incl. Kempenaar, Jol, Griend)

na 2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


84


BIJLAGE 6

Haventerreinen: de opgave naar type en fasering

Gesorteerd naar zwaarte type en percentage ingreep op totale oppervlakte van het haventerrein. Totale oppervlakte terrein

Gemeentenaam

Terreinnaam


% Bruto opp Netto opp (ha) (ha) Facel.

1


Noordwijkermeer

40,0

35,0

20%

2


Westerspoor Zuid

155,0

99,0

50%

3


Achtersluispolder

99,0

72,0

4



47,0

33,0

5

Gemeente Velsen/Beverwijk (haven) Business Park Ijmond (Corus)

100,0

53,3

6


zeehavens IJmuiden

126,0

7


de Pijp

99,0

8



9


% % % Lichte Rev. Zw.Rev. Herpr.

% Transf

Oppervlakte te herstructureren gebied (bruto ha) Ha Facel.

ha ha Lichte Rev. Zw.Rev.

ha Herpr.

ha Transf

8,0

0,0

0,0

0,0

0,0

50%

77,5

77,5

0,0

0,0

0,0

100%

0,0

99,0

0,0

0,0

0,0

25%

0,0

0,0

11,8

0,0

0,0

40%

0,0

0,0

40,0

0,0

0,0

80,0

70%

0,0

0,0

88,2

0,0

0,0

84,0

80%

0,0

0,0

79,2

0,0

0,0

6,0

4,5

100%

0,0

0,0

6,0

0,0

0,0


14,0

12,0

100%

0,0

0,0

14,0

0,0

0,0

10 Gemeente Amsterdam (Haven) 11 Gemeente Amsterdam (Haven)


47,0

47,0

100%

0,0

0,0

47,0

0,0

0,0


73,0

60,0

100%

0,0

0,0

73,0

0,0

0,0

12 Gemeente Amsterdam (Haven) 13 Gemeente Amsterdam (Haven)

Vervoerscentrum

54,5

31,1

10%

0,0

0,0

0,0

5,5

0,0

Stadhaven Minerva

41,0

41,0

100%

0,0

0,0

0,0

41,0

0,0

14 Gemeente Zaanstad (haven)

Hembrugterrein

46,0

16,0

100%

0,0

0,0

0,0

46,0

0,0



85

Gesorteerd naar oplopende fasering (vijf klassen: geen opgave, lopend, 2010-2013, 2014-2020 en na 2020) en verwacht startjaar.

Gemeentenaam

Terreinnaam



Verwacht startjaar


2010

1


Achtersluispolder

Lopend

Uitvoeringsfase

2002

2


Stadhaven Minerva

Lopend

Uitvoeringsfase

2006

2015

3


zeehavens IJmuiden

Lopend

Uitvoeringsfase

2009

Onbekend

4


Noordwijkermeer

Lopend

Uitvoeringsfase

Onbekend

2010

5


Vervoerscentrum

Lopend

Uitvoeringsfase

Onbekend

2010

6


Hembrugterrein

2010-2013

Planfase

2010

2030

7



2010-2013

Studiefase

2011

2016

8



2010-2013

Studiefase

2011

2014

9



2010-2013

Studiefase

2012

2015

10



2010-2013

Ideefase

2013

2020

11

Gemeente Velsen/Beverwijk (haven)


2010-2013

Planfase

Onbekend

Onbekend

12


de Pijp

2010-2013

Planfase

Onbekend

Onbekend

13



2010-2013

Studiefase

Onbekend

Onbekend

14


Westerspoor Zuid

na 2020

Ideefase

Onbekend

Onbekend


86


BIJLAGE 7

Verkenning kentallen kosten en opbrengsten

Naast de inventarisatie van de herstructureringsopgave was ook het aanscherpen van de bestaande kentallen omtrent herstructurering onderdeel van de opdracht van Bureau BUITEN. In deze bijlage worden de resultaten van die verkenning weergegeven. Om deze aanscherping uit te kunnen voeren is tijdens het proces – naast deskresearch - aan de gemeenten gevraagd om informatie aan te leveren over (indicatieve) kosten en (verwachte) financieringsstromen voor de door hen opgegeven terreinen/projecten. Dit heeft geleid tot een overzicht van hoe bestaande kentallen zijn opgebouwd en hoe zeer deze kentallen de realiteit benaderen. De kostenkant: algemeen gehanteerde kentallen In tabel A wordt een overzicht gegeven van algemeen gebruikte en openbaar beschikbare kentallen om indicatieve kostenberekeningen te maken voor het uitvoeren van herstructureringsprojecten. Wat meteen opvalt zijn de variaties in bandbreedtes (lage en hoge kostenvarianten) en verschillen tussen bronnen per type ingreep. Veel factoren beïnvloeden de getallen die in de cellen van tabel A weergegeven staan. In de eerste plaats zijn definities van belang: wat versta je exact onder revitalisering of herprofilering? Bij het deskresearch is zoveel mogelijk rekening gehouden met overeenkomstige definities, alvorens de getallen in de cellen op de goede rij te plaatsen. Het is ook belangrijk om te vermelden dat er bij de zwaardere ingrepen (herprofilering en transformatie) vaak substantiële opbrengsten tegenover de investeringen staan. Nieuwe functies als kantoren of wonen leveren in sommige gevallen zelfs een positief saldo op bij bijvoorbeeld transformatieoperaties. Later in deze bijlage wordt dieper ingegaan over de opbrengsten- en financieringskant van herstructureringsprojecten. Tabel A: Kentallen kosten herstructurering Bron:






Ondezoeksgebied:

Landelijk

Landelijk

Randstad

Noord-Holland

Noord-Holland Noord

Facelift Lichte revitalisering Zware revitalisering Herprofilering (lage kostenvariant) Herprofilering (hoge kostenvariant) Transformatie (lage kostenvariant) Transformatie (hoge kostenvariant)

?

nvt

€ 40.000

€ 46.000

€ 40.000

€ 200.000

€ 230.000

€ 150.000

€ 210.000

€ 200.000

€ 400.000

€ 1.400.000

€ 300.000

?

€ 225.000

?

€ 1.400.000

€ 1.500.000

€ 301.000

€ 600.000

?

?

€ 2.500.000

?

€ 900.000

?

nvt

€ 1.500.000

nvt

nvt

?

nvt

€ 2.500.000

nvt

nvt

Bron: Bureau BUITEN o.b.v. deskresearch


87

De kosten verschillen natuurlijk per type ingreep. Hoe zwaarder de ingreep, hoe hoger de gemiddelde kosten. Zoals gezegd staan daar soms ook opbrengsten tegenover. Echter; een herprofileringsoperatie op terrein A kan qua de kostencomponent heel anders uitpakken dan een operatie op terrein B, afhankelijk van zaken als saneringskosten of verwervingskosten. Voor de opbrengstenkant is de (geografische) locatie van het terrein overigens essentieel, omdat dat vaak een belangrijke indicator is voor de lokale grondprijs. Herstructurering blijft maatwerk, dus getallen die gelden voor terrein A (ook als achteraf de balans is opgemaakt) hoeven niet te gelden voor dezelfde type ingreep op terrein B. Daarom moeten deze kentallen te allen tijde als indicaties worden beschouwd. Voor ieder terrein moet voorafgaand aan een herstructureringsoperatie (als onderdeel van het plan van aanpak) een gedegen (maatwerk) begroting worden opgesteld. Achtergrond van enkele kentallen In juli 2007 richtten de Ministeries van VROM en EZ een gezamenlijke brief aan de Tweede Kamer met als titel ‘Aanpak problematiek bedrijventerreinen’. Hierin noemen de ministeries de kentallen €200.000 en €400.000 als onder- en bovengrens van de gemiddelde kosten van de herstructurering (lees: revitalisering) van 1 ha bedrijventerrein. Het is uit deze brief onduidelijk of de Ministeries ook facelift of herprofilering onder deze categorie schuiven. Er wordt ook niet helder vermeld of de Ministeries deze kentallen aan bruto of netto hectares herstructurering toerekenen. In principe wordt gerekend over de oppervlakte ‘te herstructureren terrein’. Het maakt daarom feitelijk niet uit of dit bruto of netto ha is: als het maar ruimte is die wordt geherstructureerd. Deels zal deze ingreep in de openbare ruimte plaats vinden (buiten de kavels, buiten de netto uitgegeven oppervlakte), deels op de kavel (private ruimte). Als vuistregel kan men in het achterhoofd houden dat in Noord-Holland de bruto:netto verhouding voor de 127 opgegeven projecten rond de 72% ligt (netto = 72% van bruto oppervlakte). In Flevoland is dat lager vanwege de ruimer opgezette terreinen (meer openbare ruimte): 62%. Met de bandbreedte €200.000-€400.000 heeft Bureau BUITEN destijds - in haar inventarisatie van 2007/2008 - gewerkt om een doorrekening te maken van indicatieve kosten (zie pagina 25 van rapport uit 2008). In het advies van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen onder leiding van Noordanus is een schatting gemaakt van de kosten voor het wegwerken van de landelijke achterstand van de herstructureringsopgave. Zij hebben de totale kosten voor Nederland berekend op €6.350.000.000 (6,35 miljard). Daarmee zou 16.000 ha bedrijventerrein kunnen worden geherstructureerd (14.000 ha revitalisering, 1.000 ha zware revitalisering en 800 ha herprofilering). Alleen revitalisering en herprofilering vallen dus onder deze berekening. De kentallen die het THB heeft gebruikt om tot deze schatting te komen zijn in tabel A opgenomen (met een onzekerheidsmarge van 10%), en gelden als een ‘minimum scenario’. In 2009 heeft de Randstedelijke Rekenkamer onderzoek uitgevoerd naar bedrijventerreinenbeleid. Ook zij constateerden bandbreedtes van kentallen, maar zij kwamen tot een duidelijker onderscheid van indicatieve kosten per zwaarte/type van de ingreep. Meer specifiek voor Noord-Holland heeft de provincie recentelijk van ±30 HIRB-aanvragen de kostencomponent geanalyseerd. Met name de kosten voor herprofilering worden relatief laag ingeschat in vergelijking tot de andere bronnen. Voor zover bekend is het aantal terreinen waarover dit getal (€301.000) is berekend beperkt, waardoor de onzekerheidsmarge hieromtrent groot is. Daarnaast bevatten de HIRB-aanvragen in het algemeen slechts een deel van de kosten die uiteindelijk moeten worden gemaakt, en zijn het schattingen die zijn gemaakt voordat er een schop in de grond is gegaan. Vermoedelijk zijn de HIRB-cijfers dus wel illustratief, maar niet representatief voor de totale herstructureringskosten.

88


Indicatie kosten herstructureringsopgave in de Metropoolregio Amsterdam Op basis van de kentallen uit tabel A heeft Bureau BUITEN een doorrekening gemaakt over de hectares ‘te herstructureren terrein’. De opgave 2010-2020 in Noord-Holland en Flevoland is als uitgangspunt genomen. Oppervlaktes voor transformatie en facelift zijn niet meegenomen, ook al speelt die opgave misschien wel als onderdeel van dat project. In totaal gaat het om 65 projecten/terreinen en 1.500,7 ha oppervlakte. Zie figuur 5.1 daar zijn van de blokken ‘start 2010-2013’ en ‘start 2014-2020’ de categorieën LR (lichte revitalisering) bij elkaar opgeteld, net als ZR (zware revitalisering) en H (herprofilering). De kentallen zijn toegepast op deze 1.500 ha. Uit tabel B blijkt een grote variatie aan totale kosten en gemiddelde kosten per hectare, afhankelijk van welke bron wordt gebruikt. Zoals eerder aangegeven: de kentallen dienen ervoor om indicatief een voorspelling te doen, liefst met een bepaalde bandbreedte. Bij gebruik van verschillende bronnen door elkaar zou men uitkomen op een zeer grove bandbreedte qua indicatieve kosten voor herstructurering: van €400/500 miljoen tot €1.400/1.500 miljoen totaal (zie tabel B). Dat is gemiddeld €300.000/ha tot €1.000.000/ha herstructurering (exclusief de kosten voor facelift en transformatie), of meer dan een factor 3 verschil. Conclusie: bij gebruik van kentallen moeten alle definities en haken en ogen van de kentallen goed in beeld zijn, anders kan dit leiden tot verkeerde interpretaties en beleidsaanbevelingen. Zoals eerder aangegeven dienen op terreinniveau maatwerk begrotingen te worden opgesteld. Tabel B: Indicatie kosten herstructurering in twee varianten (berekend op basis van gewogen gemiddelde bij toepassing n=65 op de kentallen per type opgave uit tabel A. De kosten zijn berekend over een totale opgave van 1.500 ha (uitgesplitst naar type ingreep) Bron:

Indicatieve totale kosten (lage variant) Indicatieve totale kosten (hoge variant) Gemiddelde kosten per ha (lage variant) Gemiddelde kosten per ha (hoge variant)






€ 497.400.000

€ 1.499.132.000

€ 907.050.000

€ 404.900.300

€ 491.672.500

nvt

nvt

€ 1.352.050.000

nvt

€ 625.172.500

€ 331.445

€ 998.955

€ 604.418

€ 269.808

€ 327.629

nvt

nvt

€ 900.946

nvt

€ 416.587

Bron: Bureau BUITEN

Uitsplitsing kentallen in kostencategorieën Als onderdeel van de inventarisatieopdracht is aan de gemeenten gevraagd om voor lopende projecten én nog te starten projecten (voor zover mogelijk) een inschatting te maken van de kosten die gemoeid zijn met de specifieke ingreep op dat terrein. Die kosten moesten zij onderverdelen naar 3 specifieke kostencategorieën: • Proceskosten: de kosten voor onderzoeken en opstellen plan van aanpak: denk aan onderzoeken/trajecten als parkeerdrukonderzoek, bestemmingsplanwijziging, beeldkwaliteitplan, zoneringsplan, etc. Deze investeringen worden gedaan als onderbouwing van of voorbereiding op een plan van aanpak voor het herstructureringsproject. Proceskosten worden tevens personele kosten gerekend: de kosten voor de inhuur van een (externe) projectmanager • Kosten voor verwerving van grond of panden/opstallen (inclusief rentelasten) • Kosten voor fysieke ingrepen:


89

o

o o

o

opwaardering opstallen (de PUBLIEKE kosten die gemaakt worden voor het opwaarderen van aangekocht (of reeds in bezit) vastgoed van de gemeente of de herstructureringsinstantie met als doel op termijn doorverkoop/doorverhuur) Sloopkosten opstallen en kosten bodemsanering Ingreep in de openbare ruimte (denk aan bijvoorbeeld groot onderhoud of het realiseren van extra parkeerruimte, het verbeteren van de verkeersveiligheid, aanpassen van de groenstructuur etc.) Ingreep/aanpassing infrastructuur (grotere investeringen als het aanpassen van de interne of externe ontsluiting van het gebied).

De respons op deze vraag was redelijk, zeker gezien het feit dat het niet makkelijk is om (onderbouwde) schattingen te geven van herstructureringsprocessen. Veel respondenten (over het algemeen de lokale beleidsmedewerkers EZ) gaven dan ook aan dat het onmogelijk was om hierover schattingen te maken. Toch hebben uiteindelijk 14 instanties redelijk gedetailleerde financiële informatie aangeleverd over 24 terreinen/projecten/locaties. Voor 8 terreinen was de informatie niet optimaal of niet bruikbaar (genoeg), zodat uiteindelijk de financiële informatie van 16 terreinen is geanalyseerd. In tabel C staan de kerngegevens weergegeven van de terreinen waarover de cijfers geanalyseerd zijn. Tabel C: Kerngegevens van 16 specifieke herstructureringsprojecten in Noord-Holland Zuid waarover financiële informatie is aangeleverd. Repsons in aantallen projecten (n=…)

Totale te herstructureren opp. (ha)

Gem. opp. per project (ha)

Totale (opgegeven) kosten (€)

Lichte revitalisering

9

317,1

35

€45 mln

€5 mln

€142.000

Zware revitalisering

4

74,8

19

€43 mln

€10,6 mln

€569.000

3

52,1

17

€20 mln

€6,7 mln

€388.000

Herprofilering

Gem. kosten per project (€)

Gem. Kosten (€) per ha.


In totaal gaat op deze 16 terreinen 444 ha op de schop. Van die 16 terreinen zijn er 7 momenteel in uitvoering en kan er bij 9 naar verwachting voor 2013 de schop in de grond. De meeste van deze respondenten hebben hun informatie gedeeltelijk uit informatie uit ingediende HIRB subsidie-aanvragen geput. Een deel heeft zelf een eigen rekenexcercitie erop los gelaten. De totale (indicatieve) kosten van deze 16 projecten is €108 miljoen. Daarvan was ongeveer €62 miljoen duidelijk gelabeld onder de drie kostencategorieën. Gemiddeld zijn de kosten voor de herstructurering over deze streekproef €243.000 per hectare (€108 miljoen : 444 ha). In relatie tot tabel B lijken dit dus ‘relatief goedkope’ projecten te zijn, aangezien de gemiddelde kosten per hectare lager ligt dan de kentallen uit tabel B. Hierbij moet echter vermeld worden dat deze projecten nog (lang) niet zijn afgerond en dat het goed mogelijk is dat de uiteindelijke (feitelijke) kosten hoger uitvallen. Daarnaast is een groot deel van die €108 miljoen nog niet gedekt (zie de laatste passage ‘financieringsstromen’ aan het einde van deze bijlage). Het is dus nog maar de vraag of de (9) nog niet gestarte projecten überhaupt zullen starten. De grootste betrouwbaarheid van de drie getallen voor ‘gemiddelde kosten per hectare'uit tabel C heeft het kental voor de lichte revitalisering, aangezien die is berekend over de meeste (9) verschillende terreinen/projecten. De kentallen die voor zware revitaliserings- en herprofileringsprojecten naar voren komen zijn gebaseerd op een te laag aantal projecten

90


om met grote zekerheid vast te stellen dat deze gemiddelde cijfers kloppen. Ook uit deze tabel blijkt weer dat definities en kostenindicaties verschillend geïnterpreteerd kunnen worden door mensen. Het blijft belangrijk om je bewust te zijn van het feit wie de gegevens aanlevert en wat ze inhouden. De analyse van de opbouw van het kental over de drie onderstaande kostencategorieën leidt tot de volgende inzichten: • Proceskosten: de 16 projecten hebben een gemiddelde omvang van €6,75 miljoen. Voor 13 projecten is duidelijk aangegeven hoe hoog de projectkosten zijn. Gemiddeld maakt een gemeente voor €400.000 aan proceskosten voor het opstarten (idee-, studie-, planfase) en (laten) uitvoeren van het project. • Kosten voor verwerving: voor 5 van de 16 projecten werden specifieke kosten gemaakt voor verwerving van gronden en panden. Gemiddeld kostte dit €1,6 miljoen per project. Kosten voor verwerving (en ook fysieke ingrepen, zie hierna) zijn heel afhankelijk van de locatie en de doelstelling van het herstructureringsproces en mag dus niet zomaar toegepast worden als algemeen geldend kental. • Kosten voor fysieke ingrepen: voor 15 van de 16 projecten zijn specifieke kosten gemaakt voor fysieke ingrepen. Gemiddeld kostte dit €3,3 miljoen per project. Ook hier geldt weer dat deze kosten geheel afhankelijk zijn van de locatie en de doelstelling van het herstructureringsproces. De opbrengstenkant Zoals aangegeven worden er nadrukkelijk niet altijd alleen maar kosten gemaakt bij herstructurering. In sommige gevallen zijn er ook opbrengsten in te boeken. De Randstedelijke Rekenkamer heeft hier onderzoek naar gedaan. Uit tabel D wordt duidelijk dat bij de zwaardere vormen in sommige gevallen een positief saldo op de operatie wordt bereikt. Er wordt in die gevallen vaak wel ruimte met de functie ‘bedrijventerrein’ getransformeerd naar andere functies als wonen en kantoren. Zoals berekend (zie tabel 2.4) is de verwachting dat er de komende jaren ongeveer 300 ha bedrijventerrein wordt getransformeerd. De potentiële opbrengsten hangen sterk samen met het type transformatie (welke functie komt ervoor in de plaats?) en de locatie (ofwel de grondprijs). In tabel D is gerekend met indicatieve grondprijzen in West-Friesland. In andere delen van de provincie (met name in het zuiden) ligt de grondprijs over het algemeen wel hoger. Tabel D: Indicatieve kosten en opbrengsten per ha per type herstructurering in West Friesland

Bron: Randstedelijke Rekenkamer, rapport ‘Bedrijventerreinen ter discussie’, 2009, pagina 13

Financieringsstromen Zoals bekend is de financiering van herstructurering vaak een groot probleem. Gelukkig staat herstructurering van bestaande terreinen steeds hoger op de lokale bestuurlijke agenda's, maar we zijn er nog lang niet. Knelpunten die vaak worden genoemd zijn hoge kosten voor bedrijfsverplaatsingen, ontsluiting/infrastructuur en bodemsanering. Ook het gebrek aan verevening tussen nieuwe terreinen en te herstructureren (oude) terreinen ontbreekt, alhoewel


91

er in het Gewest Gooi- en Vechtstreek momenteel wel een pilot loopt voor een transformatiefonds. Daarnaast is het ontbreken van de (structurelere) medefinanciering van private partijen (lokale bedrijven, maar ook ontwikkelaars/beleggers) in herstructureringsprocessen of in parkmanagement een groot probleem. Daarom stelde Noordanus ook de ‘Verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt’ als een van de oplossingsrichtingen voor. In de vragenlijsten is ook aan de gemeenten gevraagd hoe het met de dekking van de opgegeven projecten staat. Op de 16 projecten die samen ongeveer €108 miljoen zouden kosten om te herstructureren hebben de 11 respondenten aangegeven dat er (indicatief) nog een gat is van enkele tientallen miljoenen euro’s om de plannen volledig tot uitvoering te brengen. Bij veel projecten is er een stevig deel van de begroting niet gedekt, zodat dat project waarschijnlijk niet of in afgeslankte vorm doorgang kan vinden.

92


BIJLAGE 8

Prioriteringscriteria

Zoals vastgesteld door de begeleidingscommissie:

Criterium

Scoreverdeling

Bepaling scoretoekenning

A. Urgentie van project

0 t/m 6 punten:

Beoordeling op: Dit wordt gedeeltelijk benaderd door te kijken naar de economische en sociale voordelen. Daarbij komen vragen aan bod als: • Levert het project specifiek nieuwe vestigingsruimte op voor in het regionaal economisch beleid belangrijke sectoren? • Levert het project het project specifiek nieuwe vestigingsruimte op voor in het werkgelegenheidsbeleid belangrijke sectoren? • Levert het project een bijdrage aan het oplossen van regionale/ lokale tekorten aan vestigingsruimte ( regionaal zijn deze vastgesteld in vastgesteld in de uitvoeringstrategie Plabeka)

hoe meer het criterium voldoet, hoe meer punten. Als er in de enquête geen informatie is ingevuld (en ook niet via een andere weg bekend is) worden er nul punten toegekend. Nul punten worden ook gegeven als niet aan het criterium wordt voldaan.

Daarnaast wordt gekeken naar de mate waarin het project echte knelpunten op gebied van verloedering/ veroudering aanpakt . Beantwoording via: • Beeld terreinbezoeken • Enquêtevraag 6 (leegstand) • Enquêtevraag 7 (veroudering) • Enquêtevraag 8 (knelpunten)

B. Snelheid en haalbaarheid uitvoering

0 t/m 6 punten: hoe meer het criterium voldoet, hoe meer punten. Als er in de enquête geen informatie is ingevuld (en ook niet via een andere weg bekend is) worden er nul punten toegekend. Nul punten worden ook gegeven als niet aan het criterium wordt voldaan.

Beoordeling op: Hoe ver in de planvorming is het project (is plan van aanpak bijvoorbeeld al klaar, is er een financieringsgat bekend en onderbouwd, zijn andere partijen bekend die willen (mee)investeren etc.) Daarnaast worden de afbreukrisico’s die bekend in overweging genomen. Ook tellen zaken mee als: ‘hoe zijn de eigendomsverhoudingen op het terrein,hoe georganiseerd en toegewijd is de lokale ondernemersvereniging, hoe committed is de lokale overheid voor een aanpak etc. Beantwoording via: • Beeld terreinbezoeken • Enquêtevraag 5 (eigendomsverhoudingen grondbezit) • Enquêtevraag 19 (organisatiegraad bedrijfsleven) • Enquêtevraag 20 (kosten) • Enquêtevraag 21 (financiering) • Enquêtevraag 22 ( inzicht in private investeringen) • Enquêtevraag 23 (inzicht in samenwerking ontwikkelaars) • Enquêtevraag 24 (afbreukrisico’s)


93

C. Ruimtewinst in hectares (in absolute zin)


D. Overige ruimtewinst (intensivering FSI, hectares ruimtewinst in relatieve zin)


Beoordeling op: Hoeveel nieuw uitgeefbare vestigingsruimte levert het project in absolute zin op (ha)? Beantwoording via: • Beeld terreinbezoeken • Enquêtevraag 10 (nieuw uitgeefbare vestigingsruimte) Beoordeling in perspectief van antwoorden op vragen 12 (verplaatsing binnen terrein) en 13 (uitplaatsing).

Beoordeling op: Op welke andere manieren wordt het ruimtegebruik geïntensiveerd? Beoordeeld wordt op inzichten in: • hoeveel nieuw uitgeefbare vestigingsruimte levert het project in relatieve zin op (%), dus op welk deel van het totale terrein wordt ruimtewinst geboekt? • Hoeveel leegstaande panden worden opnieuw bruikbaar gemaakt? • Levert het project een hogere FSI op? • Levert het project een hogere dichtheid aan arbeidsplaatsen op? Beantwoording via: • Beeld terreinbezoeken • Enquêtevraag 10 (nieuw uitgeefbare vestigingsruimte) • Enquêtevraag 11 (FSI) • Enquêtevraag 14 (her-ingebruikname leegstaande panden) • Enquêtevraag 15 (banen) Beoordeling in perspectief van antwoorden op vragen 12 (verplaatsing binnen terrein) en 13 (uitplaatsing).

E. Duurzaamheid


Beoordeling op: Op welke wijze heeft het project aandacht voor duurzaamheid? Beoordeeld wordt op de volgende zaken: • Levert het project energiebesparing op? • Levert het project energieproductie op? • Hoe is parkmanagement verankerd in de plannen? • Is er aandacht voor andere aspecten van duurzaamheid? Beantwoording via: • Beeld terreinbezoeken • Enquêtevraag 16 (energiebesparing) • Enquêtevraag 17 (energieproductie) • Enquêtevraag 18 (overige duurzaamheids aspecten)

94


BIJLAGE 9

Scoringstabellen terreinen

In de tabel hierna staan de terreinen op alfabetische volgorde van de naam van de gemeente gerangschikt (van z naar a). Per terrein staat de score weergegeven per criterium. Voor de volledigheid verwijzen wij naar paragraaf 5.2 en bijlage 8 waarin exact staat toegelicht hoe deze scores zijn bepaald. De scores geven geen absolute prioriteit weer. Het is echter een zo objectief mogelijke scoringsmethode om de 83 terreinen in relatieve zin (dus ten opzichte van elkaar) te kunnen vergelijken op urgentie, haalbaarheid, ruimtewinst en duurzaamheid. Het is een dynamische lijst: scores kunnen veranderen in de loop van de tijd. Uiteindelijk bepalen gemeenten grotendeels zelf voor welke terreinen zij, in het kader van het PHP, financiering aanvragen.

Opp. en fasering

Scores per criterium

Totaalscore

Bruto ha

Netto ha

Fasering project

A

B

C

D

E

AWZI

3,6

2,7

2014-2020

5

4

1

0

0

10

Achtersluispolder

99,0

72,0

Lopend

4

5

2

2

0

13

Hembrugterrein

46,0

16,0

2010-2013

5

4

2

2

0

13

Assendelft Noord

34,0

25,0

Lopend

5

5

1

2

1

14

Molletjesveer

54,0

37,0

Lopend

5

5

1

2

1

14

Gemeente Zaanstad


73,0

52,0

2010-2013

5

5

2

2

0

14

7

Gemeente Zaanstad

15,0

11,0

2010-2013

5

5

1

1

1

13

8

Gemeente Zaanstad

6,0

4,0

2010-2013

5

5

1

1

0

12

9

Gemeente Zaanstad

Kogerveld zuid Krommenie Oost (incl. Noordervaartdijk) Touwslagerstraat/Zuiddijk

4,0

3,0

2014-2020

4

4

1

1

0

10

10

Gemeente Zaanstad

Aris van Broekweg

3,0

2,0

2014-2020

4

4

1

1

0

10

11

Gemeente Zaanstad

2,0

2,0

2014-2020

4

4

1

1

0

10

12

Gemeente Zaanstad

4,0

3,0

2014-2020

4

4

1

1

0

10

13

Gemeente Zaanstad

Breedweer Zuideinde/Plein13/ Dubbele Buurt D. Sonoyweg

14,0

10,0

2014-2020

4

3

1

1

0

9

14

Gemeente Zaanstad

Bonar Floors

7,0

5,0

2014-2020

4

3

1

1

0

9

15

Gemeente Zaanstad

Stationsstraat Koog

6,0

5,0

2014-2020

4

3

1

1

0

9

16

Gemeente Zaanstad

Loders Croklaan

3,0

2,0

2014-2020

4

3

0

1

0

8

17

Gemeente Zaanstad

Tate&Lyle

2,0

1,5

2014-2020

4

3

0

1

0

8

18

Gemeente Wijdemeren

Rading

7,0

7,0

Lopend

3

2

0

0

0

5

19

Gemeente Wijdemeren


11,0

11,0

2014-2020

3

2

0

0

0

5

20

Gemeente Weesp Gemeente Velsen/ Beverwijk (haven) Gemeente Velsen (haven) Gemeente Velsen (haven) Gemeente Uithoorn


75,5

60,5

2010-2013

5

5

2

2

0

14


100,0

53,3

2010-2013

5

2

2

1

0

10

zeehavens IJmuiden

126,0

80,0

Lopend

5

5

1

1

1

13


47,0

33,0

2010-2013

4

3

2

2

0

11

Gemeente

Terreinnaam

4

Gemeente Zandvoort Gemeente Zaanstad (haven) Gemeente Zaanstad (haven) Gemeente Zaanstad

5

Gemeente Zaanstad

6

1 2 3

21 22 23 24


91,0

82,0

Lopend

5

5

2

0

0

12

de Kwakel

5,3

2,5

2014-2020

3

2

1

0

0

6


6,0

5,4

2010-2013

4

5

1

1

1

12

91,6

61,8

2010-2013

4

4

2

2

2

14

28

Gemeente Uithoorn Gemeente Ouder-Amstel Gemeente Ouder-Amstel Gemeente Naarden

25,0

18,3

2010-2013

PM

PM

PM

PM

PM

PM

29

Gemeente Huizen


6,0

6,0

Lopend

5

5

1

1

1

13

30

Gemeente Huizen

t Plaveen (BNI-terrein)

5,5

5,5

2010-2013

4

4

1

1

0

10

31

Gemeente Huizen

t Plaveen (overig incl. ha-

24,5

24,5

2010-2013

3

4

0

1

0

8

25 26 27

Amstel Business Park (Zuid) (Amstel II) Gooimeer Zuid


95

vengebied) 32

Gemeente Hilversum

Havenkwartier

28,0

20,0

2010-2013

5

5

1

2

1

14

33

Gemeente Hilversum

Mussenstraat

5,0

4,0

2010-2013

5

3

1

2

0

11

34

Gemeente Hilversum

Kerkelanden

25,0

19,0

2010-2013

4

4

1

2

0

11

35

Gemeente Hilversum

Liebergerweg

10,0

8,0

2010-2013

4

3

1

1

0

9

36

Gemeente Hilversum

Oude Amersfoortseweg

9,0

8,0

2010-2013

4

3

1

1

0

9

37

Gemeente Hilversum Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Haarlemmerliede Spaarnwoude Gemeente Haarlem

Korte Noorderweg

4,0

3,0

2010-2013

4

3

0

0

0

7

Fokkerterrein

45,0

32,0

Lopend

4

6

2

2

0

14

De Hoek (bestaand)

33,3

23,3

2010-2013

4

5

2

1

2

14

Cruquius

23,8

6,6

2010-2013

5

5

2

1

0

13


32,9

20,7

2010-2013

5

6

1

1

0

13

De Weeren

32,4

23,5

Lopend

4

6

0

1

1

12

Spoorzicht

39,6

24,4

Lopend

4

6

0

1

1

12


20,1

14,1

Lopend

5

5

0

1

1

12

De Liede (bestaand)

49,0

34,1

2010-2013

3

4

2

1

0

10

Boesingheliede

10,6

7,4

2010-2013

4

3

0

1

0

8

Rijsenhout

8,6

6,0

2010-2013

4

3

0

1

0

8

Vicon

16,0

16,0

2014-2020

3

3

0

1

0

7

Sugar City

10,5

7,4

Lopend

5

6

2

2

2

17

Waarderpolder

240,0

160,0

Lopend

5

5

2

2

2

16

51

Gemeente Diemen


49,8

38,3

Lopend

5

6

2

1

0

14

52

Gemeente Diemen


49,8

38,3

2010-2013

4

3

1

1

1

10

53

Gemeente Diemen

Stammerdijk

14,0

10,0

2014-2020

3

3

1

1

0

8

54

de Sniep

4,9

4,4

2010-2013

2

3

0

1

0

6

de Pijp

99,0

84,0

2010-2013

6

4

2

1

0

13

56

Gemeente Diemen Gemeente Beverwijk (haven) Gemeente Beemster

Insulindeweg

7,8

3,3

2014-2020

2

2

1

0

1

6

57

Gemeente Beemster

Bamestraweg

2,8

2,2

2014-2020

2

2

1

0

1

6

58

Gemeente Almere

De Steiger

38.0

22.1

2010-2013

4

5

2

1

0

12

59

Gemeente Almere

De Vaart I, II, III

226.0

144.5

2010-2013

4

3

2

1

0

10

60

Gemeente Almere

Ambachtsmark

4.0

3.4

2010-2013

3

3

0

0

0

6

61

Gemeente Almere

Hollandse Kant

35.0

27.4

2014-2020

2

3

0

0

0

5

62

Gemeente Almere

Gooisekant

60.0

32.4

2014-2020

3

1

0

0

0

4

63

Gemeente Almere

Draaiersplaats

4.0

1.3

2014-2020

0

3

0

0

0

3

64

Gemeente Almere

Markerkant

49.0

29.0

2014-2020

2

1

0

0

0

3

65

Gemeente Almere Gemeente Amsterdam (Haven) Gemeente Amsterdam (Haven) Gemeente Amsterdam (Haven) Gemeente Amsterdam (Haven) Gemeente Amsterdam (Haven) Gemeente Amsterdam (Haven) Gemeente Amsterdam

Randstad

18.5

10.5

2014-2020

2

1

0

0

0

3

Stadhaven Minerva

41,0

41,0

Lopend

5

6

2

2

1

16

6,0

4,5

2010-2013

5

5

2

2

1

15

14,0

12,0

2010-2013

5

4

2

2

1

14

47,0

47,0

2010-2013

5

3

2

2

1

13

73,0

60,0

2010-2013

5

3

2

2

1

13

Vervoerscentrum

54,5

31,1

Lopend

4

3

2

1

0

10

Buiksloterham

100,0

52,0

Lopend

6

5

2

2

2

17

73

Gemeente Amsterdam

NDSM werf Oost

20,5

17,1

Lopend

5

5

1

2

2

15

74

Gemeente Amsterdam


23,5

14,0

2010-2013

6

5

0

2

2

15

75

Gemeente Amsterdam

Hamerstraatgebied

36,5

28,0

2010-2013

4

5

1

2

2

14

38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

55

66 67 68 69 70 71 72

96

Westerhoofd (Coen- en Vlothaven) Main/Moezelhaven (Westhaven) Autoterminal verdichting (Westhaven) ADM terrein (Amerikahaven)


76

Gemeente Amsterdam

81

Gemeente Amsterdam

Landlust Amstel III deelgebied 1 (Schepenbergerweg e.o./RIVA) Amstel III deelgebied 2 (Klokkenbergerweg e.o.) Amstel III deelgebied 3 t/m 7 Zeeburgereiland, Bedrijvenstrook Gembo-terrein

2,4

1,4

2010-2013

5

5

0

0

0

10

82

Gemeente Amstelveen

Legmeer

26,0

18,0

2010-2013

5

5

0

1

1

12

83

Gemeente Aalsmeer

Hornmeer

31,0

27,0

2010-2013

4

5

1

1

0

11

77

Gemeente Amsterdam 78 79 80

Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam


8,5

6,5

2010-2013

5

5

1

1

2

14

15,0

13,0

2010-2013

5

5

1

0

2

13

15,0

13,0

2010-2013

5

3

1

2

2

13

131,6

81,4

2014-2020

5

2

1

2

2

12

20,7

15,0

2010-2013

5

3

2

0

0

10

97

Pilotbureau Herstructurering Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam

Platform Bedrijven Kantoren Metropoolregio Amsterdam

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht T: 030 231 89 45 F: 030 236 78 40 [email protected] www.bureauBUITEN.nl

Aanscherping herstructureringsopgave Bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam

Recommend Documents