Herstructurering Bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam. De opgave tot 2020

Herstructurering Bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam De opgave tot 2020

Herstructurering Bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam De opgave tot 2020

Aangeboden aan: Plabeka, Platform Bedrijventerreinen en Kantoren Metropoolregio Amsterdam Auteurs: Drs. Joost Hagens Drs. Luuk Stevens BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht [email protected] www.bureaubuiten.nl 030-2318945 Projectnummer: 243 Utrecht, 14 mei 2008

2

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

Inhoudsopgave Pagina Samenvatting

5

1

9

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

4

Achtergrond Onderzoeksproces en respons Opbouw rapport

9 9 11

De herstructureringsopgave

13

2.1 2.2 2.3

13 16 18

De opgave per gemeente De opgave op hoofdlijnen: zwaarte, fasering en datering Knelpunten op de terreinen

Intensivering en onttrekking: ruimtewinst en transformatie

21

3.1 3.2 3.3

21 21 24

Inleiding Mogelijkheden tot intensivering en ruimtewinst Transformatie van bedrijventerreinen

Proces en middelen

25

4.1 4.2 4.3

25 25 26

Samenwerking met bedrijfsleven Financiële aspecten Regionale insteek

BIJLAGE 1

Enquête plus begeleidende brief

27

BIJLAGE 2

Contactpersonen per instantie

31

BIJLAGE 3

Niet opgenomen herstructureringslocaties

33

BIJLAGE 4

Te herstructureren bedrijventerreinen per gemeente

37

BIJLAGE 5

Mogelijke verandering in ruimtegebruik door herstructurering, per terrein

41


3

4


Samenvatting

A

Aanleiding en opzet

•

In de Metropoolregio Amsterdam werken verschillende overheden op economisch vlak samen in het Plabeka: het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren1. Centraal doel van het platform is het versterken van de internationale concurrentiepositie van de regio, door regionale afstemming en samenwerking betreffende de omvang en kwaliteit van het aanbod van werklocaties. De programmering van werklocaties is vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie Plabeka (vastgesteld tijdens de 6e Noordvleugel Conferentie op 16 februari 2007). Naast de programmering van nieuwe werklocaties besteedt de Uitvoeringsstrategie ook aandacht aan herstructurering van bedrijventerreinen. Echter, de omvang de opgave is vooralsnog onvoldoende helder in beeld.

•

Het Plabeka heeft daarom aan BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving gevraagd om de herstructureringsopgave aan bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam tot 2020 in kaart te brengen. Daarvoor is een schriftelijke enquête uitgezet onder 34 gemeenten/instanties in de regio. Zij konden daarin aangeven op welke bedrijventerreinen in hun gemeente tussen nu en 2020 naar verwachting herstructurering aan de orde zal zijn. Ook is informatie ingewonnen over zaken als de verwachte zwaarte en fasering van de herstructurering, en onderwerpen als transformatie, ruimtewinst en knelpunten.

B

Belangrijkste bevindingen

•

Totale opgave: In de Metropoolregio Amsterdam is tot 2020 herstructurering aan de orde op 71 locaties in 23 gemeenten. De totale opgave betreft een oppervlakte van 2.441 hectare netto (3.706 ha bruto). Dit is ongeveer 29% van de totale oppervlakte aan bestaande bedrijventerreinen in deze regio2.

•

Regionale spreiding: de herstructureringsopgave is naar omvang en planstatus weergegeven op onderstaande kaart (figuur S.1). - Vooral de haventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam zijn verouderd. Zij zijn bovendien relatief groot qua omvang. Met name op de haventerreinen in de gemeente Amsterdam ligt er een taak tot herstructurering, maar ook de overige haventerreinen in het Noordzeekanaalgebied (verspreid over de gemeenten Zaanstad, Velsen en Beverwijk) nemen 20% van het areaal van de totale opgave voor hun rekening. - Daarnaast is er met name in de gemeenten Almere, Zaanstad en Amsterdam en Haarlemmermeer herstructurering aan de orde. - In de overige gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam zijn er relatief veel terreinen van kleinere omvang waar een opgave aanwezig is.

Leden van het Platform zijn: Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Zaanstad, de Provincies Noord-Holland en Flevoland, Gooi- en Vechtstreek en de Stadsregio Amsterdam. Trekkers zijn Haarlemmermeer en de Stadsregio. 2 Gebaseerd op actuele bedrijventerreincijfers van Provincie Noord-Holland 1


5

Figuur S.1

•

Spreiding, omvang en planstatus van de herstructureringsopgave tot 2020

Zwaarte herstructurering: bijna 70% van de totale oppervlakte die moet worden geherstructureerd, bestaat uit revitalisering- of herprofileringsoperaties (zie linkerfiguur in figuur S.2). Gedeeltelijke transformatie is op ongeveer 350 ha aan de orde, waarbij een kleine 100 ha bedrijventerrein zijn klassieke functie ook daadwerkelijk zal verliezen (ten gunste van wonen). Het blijken vooral kleinere locaties te zijn waar gedeeltelijk transformatie aan de orde zal zijn. Het rechter figuur in figuur S.2 geeft aandacht aan de fasering en hardheid van de herstructureringsvoornemens.

Figuur S.2

Zwaarte en fasering herstructureringsopgave tot 2020 40% % van totale oppervlakte

% van totale oppervlakte

50% 40% 30% 20% 10%

20% 10% 0%

0% Face lift / 'opplussen'

6

30%

Revitalisering

Herprofilering

(Gedeelt elijke) Transformatie

2008-2012 Hard (Pv A gereed)

2008-2012 Hard (Pv A nog niet gereed)

2008-2012 Zacht

Langere termijn (2013-2020)


•

Knelpunten: Als belangrijkste reden voor herstructurering (knelpunten op het terrein) zijn het vaakst genoemd: - de ontsluiting van het terrein (intern en extern); - de uitstraling van de openbare ruimte; - de ligging van het terrein (vaak in de buurt van woonbebouwing, waardoor de economische functie onder druk komt te staan); - verouderde private ruimte en opstallen.

•

Ruimtewinst en intensivering: op 52 terreinen (73% van alle te herstructureren terreinen) zijn er mogelijkheden tot intensivering: - De mogelijke ruimtewinst in de Metropoolregio Amsterdam komt globaal uit tussen de 100 en 200 ha netto (ruimtewinstpercentage: 4,5%-8,5%). - Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen kan ook behaald worden door een stijging van de gemiddelde Floor-Space Index (de verhouding van het aantal vierkante meters bedrijfsoppervlak en de kavelgrootte). In bijna 50% van de gevallen wordt er een stijging van de FSI verwacht tot 25%. - Met name bouwen in meer lagen, aanpassing van de verkaveling/infrastructuur en meer aaneengesloten bebouwing kunnen zorgen voor een intensiever gebruik van de ruimte.

•

Transformatie en onttrekking: op 28 locaties/343 ha netto bedrijventerrein wordt een (gedeeltelijke) transformatie verwacht. Dit getal (343 ha) is echter een flinke overschatting van het daadwerkelijke functieverlies/onttrekking van de functie ‘bedrijventerrein’, aangezien de meeste van deze 28 terreinen slechts gedeeltelijk van kleur zullen verschieten. - Naar schatting zal ongeveer 100 ha met de functie ‘bedrijventerrein’ onttrokken worden aan het aanbod. - In de meeste gevallen wordt deze oppervlakte herbestemd tot een woonfunctie

•

Procesmatige en financiële aspecten: Herstructurering is belangrijke manier om de kwaliteit van werklocaties op peil te houden. - Behoud en verbetering van de kwaliteit van het bestaande aanbod wordt van belang geacht door zowel overheid, bedrijfsleven als milieuorganisaties. - Echter, herstructurering is een kostbare zaak waarbij veel inzet nodig is qua financiën en capaciteit. - Uitgaande van een oppervlakte van 1.682 netto ha te herstructureren bedrijventerrein (revitalisering en herprofilering) komen de totale kosten uit op ruim €300 miljoen tot bijna €700 miljoen3. Als het bruto areaal wordt toegepast op deze kentallen komen de kosten nog 50% hoger uit. - Het berekende kostenniveau laat zien dat naast vergroting van de eigen financiële inzet ook andere overheden en private partijen meer zullen moeten bijdragen om tot succesvolle herstructureringsoperaties te komen.

C

Aanbevelingen

•

De uitvoering van individuele herstructureringsprojecten is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Maar de zorg voor een tijdige beschikbaarheid van voldoende aanbod van bedrijventerreinen van de gewenste kwaliteit, is een gezamenlijke, regionale opgave, die mede (en vooral indirect) bijdraagt aan de internationale concurrentiepositie. De herstructureringsprojecten dragen hieraan bij.

3

Bron kentallen: Gezamenlijke brief Ministeries van VROM en EZ aan de Tweede Kamer, eind 2007 (titel: Aanpak Problematiek Bedrijventerreinen, paragraaf 4 financieel instrumentarium).


7

•

Het Plabeka kan op verschillende manieren bevorderen dat die herstructurering efficiënt en effectief tot uitvoering komt: - De voornemens tot herstructurering zijn in ruime mate aanwezig. Toch bestaat een reëel risico van vertraging in de uitvoering. Plabeka zou – bijvoorbeeld middels het ter beschikking stellen van kennis en procescapaciteit – de snelheid in de planvorming kunnen faciliteren. - Gezamenlijke concept-ontwikkeling – bijvoorbeeld op het vlak van oplossingen voor de parkeerproblematiek (fysiek, maar ook in termen van regelgeving) of voor parkmanagement – kan kostenbesparend en kwaliteitsbevorderend werken. - Een bestuurlijke uitspraak op regionaal niveau over het belang van deze opgave in het ruimtelijk-economisch beleid, kan bijdragen aan het politiek draagvlak op lokaal niveau en een zwaarder politiek gewicht richting hogere overheden uitstralen. - Plabeka – gemeenten, provincies en stadsregio – dient richting het Rijk nut en noodzaak van de herstructureringsopgave onder de aandacht te brengen. Voor de korte termijn richting de Commissie Noordanus (die is ingesteld door de ministers Cramer en Van der Hoeven). Het belang van het in stand houden van meer dan 2.000 ha werklocaties en de perspectieven op een hogere benutting en ruimtewinst zijn daarbij de belangrijkste ‘selling arguments’. - Het uitwisseling van kennis van en ervaring met herstructureringsprojecten kan een efficiëntere aanpak op regionaal niveau bevorderen. - Monitoring van de voortgang van de herstructureringsoperatie – in het verlengde van de regionale monitoringsafspraken rondom vraag- en aanbod van bedrijventerreinen - wordt aanbevolen. Aangeraden wordt bijzondere aandacht te besteden aan de feitelijke realisaties van ruimtewinst en intensivering ruimtegebruik, in verband met terugkoppeling naar de regionale ruimtebehoefte.

8


1

Inleiding

1.1

Achtergrond

In de Metropoolregio Amsterdam werken de overheden op economisch vlak samen in het Plabeka: het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren4. Centraal doel van het platform is het versterken van de internationale concurrentiepositie van de regio, door regionale afstemming en samenwerking betreffende de omvang en kwaliteit van het aanbod van werklocaties. De programmering van werklocaties is vastgelegd in de Uitvoeringsstrategie Plabeka (vastgesteld tijdens de 6e Noordvleugel Conferentie op 16 februari 2007). Naast de programmering van nieuwe werklocaties besteedt de Uitvoeringsstrategie ook aandacht aan herstructurering van bedrijventerreinen. Eén van de besluiten van de Noorvleugelconferentie is dan ook: “De Noordvleugelpartijen constateren dat de regio m.b.t. bedrijventerreinen en zeehaventerreinen een grote herstructureringsopgave kent. Het zo optimaal mogelijk benutten van bestaande locaties kan een bijdrage leveren aan het realiseren van een beter evenwicht tussen vraag en aanbod van bedrijfslocaties én een duurzame ontwikkeling van de Metropoolregio Amsterdam” (Uitvoeringsstrategie Plabeka, pagina 2). Echter, de omvang de opgave is vooralsnog onvoldoende helder in beeld. Het Plabeka heeft daarom aan BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving gevraagd om de herstructureringsopgave aan bedrijventerreinen en zeehaventerreinen in kaart te brengen. Het voorliggend rapport doet verslag van dit onderzoek. Mede op basis van het inzicht in de herstructureringsopgave, kan de regio nu toewerken naar een uitvoeringsgericht herstructureringsprogramma.

1.2

Onderzoeksproces en respons

Om te bepalen welke bestaande bedrijventerreinen tussen nu (2007) en 2020 een herstructureringsoperatie dienen te ondergaan, is een schriftelijke enquête uitgezet onder 34 gemeenten/instanties in de regio die beschikken over formele bedrijventerreinen. In figuur 1.1 staan het studiegebied en de benaderde gemeenten weergegeven. Gemeenten zonder bedrijventerrein (zoals Bennebroek, Bloemendaal, Landsmeer, Laren en Muiden) hebben geen enquête ontvangen. Voor de zeehaventerreinen binnen de grenzen van gemeente Amsterdam is Haven Amsterdam benaderd. Voor de overige zeehaventerreinen in het Noordzeekanaalgebied is het Projectbureau Masterplan NZKG gevraagd om de enquête in vullen (ook voor de terreinen die bijvoorbeeld binnen de gemeentegrenzen van Zaanstad, Velsen en Beverwijk vallen). In juli 2007 is de enquête ‘Quick-scan Herstructureringsopgave Metropoolregio Amsterdam tot 2020’ uitgezet (zie Bijlage 1), zowel via post als digitaal via E-mail. De ambtelijke contactpersonen binnen de gemeenten konden in Deel I van de quick-scan aangeven van welke terreinen zij verwachten dat in de (nabije) toekomst herstructurering aan de orde is. In deel II van de enquête is vervolgens dieper ingegaan op de situatie en beoordeling per terrein. 4

Leden van het Platform zijn: Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Zaanstad, de Provincies Noord-Holland en Flevoland, Gooi- en Vechtstreek en de Stadsregio Amsterdam. Trekkers zijn Haarlemmermeer en de Stadsregio.


9

De respons is – zij het met de nodige moeite - hoog: slechts drie gemeenten (Aalsmeer, Heemskerk en Oostzaan) hebben de enquête niet geretourneerd. Bijlage 2 bevat de lijst met benaderde contactpersonen per instantie. Figuur 1.1

Kaart studiegebied quick-scan herstructureringsopgave

De kwaliteit van de ingevulde en geretourneerde enquêtes verschilt overigens van gemeente tot gemeente. Zo bleken tijdens de analyse sommige terreinen, die door gemeenten waren geoormerkt als ‘terrein met een herstructureringsopgave’, niet geheel aan de door ons geformuleerde criteria te voldoen. Zo werden bijvoorbeeld een glastuinbouwlocatie en de herontwikkeling van een oude militaire kazerne opgegeven als ‘potentiële herstructureringslocaties’. Dit terwijl onze inventarisatie sec gericht is op bestaande (formele) bedrijventerreinen. Daarnaast waren er voor sommige andere terreinen niet voldoende gegevens ingevuld om goed ingepast te kunnen worden in de analyse. In bijlage 3 staan daarom de terreinen opgesomd die uiteindelijk niet zijn meegenomen in de totale opgave (en dus ook niet in tabel 2.1). De op- en/of aanmerkingen die gemeenten hebben gemaakt bij deze terreinen (en de redenen om de terreinen niet mee te nemen in de analyse) staan in bijlage 3. In sommige gevallen zijn de gegevens licht aangepast. Vaak gebeurde dit na telefonische afstemming met de respondent, maar soms ook op basis van eigen expertise en gebiedskennis. Ook zijn zaken als ontbrekende omvangstatistieken van de terreinen via andere wegen verkregen en ingevuld. Zo zijn de oppervlaktes van de Amsterdamse zeehaventerreinen van de website van Haven Amsterdam geplukt. Zo is de kwaliteit van de respons door de check toegenomen en realistischer gemaakt, en werd het totaalbestand beter analyseerbaar.

10


1.3

Opbouw rapport

Dit rapport bevat de bevindingen van de enquête. In hoofdstuk 2 wordt allereerst de herstructureringsopgave in de Noordvleugeop hoofdlijnen neergezet. In het hoofdstuk daarna zoomen we in op de ruimtelijke betekenis van de opgave. Eén component daarvan is de onttrekking van bedrijventerreinen, ofwel de reductie van het areaal door bijvoorbeeld transformatie naar woningbouw. Ook komt in hoofdstuk 3 de potentiële ruimtewinst aan bod die mogelijk door de herstructurering van de locaties kan worden bereikt. Hoofdstuk 4, het laatste hoofdstuk, behandelt procesonderwerpen en financiële zaken die belangrijk zijn om de herstructurering van terreinen op te starten, en tot een goed einde te brengen.


11

12


2

De herstructureringsopgave

2.1

De opgave per gemeente

Uit de quick-scan is naar voren gekomen dat er in de Metropoolregio Amsterdam tot 2020 herstructurering aan de orde is op 71 locaties in 23 gemeenten. De te herstructureren bedrijventerreinen zijn gezamenlijk goed voor een areaal van 2.441 hectare netto (3.706 ha bruto). Dit betekent dat ongeveer 29% van de totale oppervlakte aan bestaande bedrijventerreinen in deze regio5 als (potentieel) ‘verouderd’ aangemerkt kan worden, en dat herstructurering vóór 2020 aan de orde is. In dit getal zijn overigens alle vormen van herstructurering opgenomen. Uit figuur 2.1 blijkt dat vooral de haventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam zijn verouderd. Zij zijn bovendien relatief groot qua omvang: de haventerreinen behelzen 21% van het aantal locaties, maar zijn goed voor 54% van de totale oppervlakte waar herstructurering aan de orde is. Met name op de haventerreinen in de gemeente Amsterdam ligt er een taak tot herstructurering. Toch nemen ook de overige haventerreinen in het Noordzeekanaalgebied (verspreid over de gemeenten Zaanstad, Velsen en Beverwijk) nog 20% van het areaal van de totale opgave voor hun rekening. Daarnaast is er met name in de gemeenten Almere, Zaanstad en Amsterdam en Haarlemmermeer herstructurering aan de orde. In de overige gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam zijn er relatief veel terreinen van kleinere omvang waar een opgave aanwezig is. Tabel 2.1 geeft het complete overzicht van de terreinen die per gemeente zijn aangemerkt als locaties waar tot 2020 (naar alle waarschijnlijkheid) herstructurering aan de orde zal zijn. Ook in deze tabel is een splitsing gemaakt tussen zeehaventerreinen (in Amsterdam en Overig NZKG) en droge bedrijventerreinen. Figuur 2.1

Te herstructureren bedrijventerreinen tot 2020 per deelgebied (als % van totale netto oppervlakte en totaal aantal te herstructureren terreinen) Oppervlakte (%)

Havent erreinen Amst erdam

Aantal terreinen (%)

Overige gemeent en NV Havent erreinen Overig (NZKG) Almere Zaanst ad Amst erdam (binnenst edelijk) Haarlemmermeer

0%

5

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Gebaseerd op bedrijventerreincijfers van Provincie Noord-Holland, verkregen via directie Beleid, sector EZ, Landbouw en Toerisme


13

Tabel 2.1

Te herstructureren bedrijventerreinen tot 2020 naar gemeente (gerangschikt naar aantal te herstructureren terreinen en alfabetisch) plus huidige omvang (in netto ha)

Gemeente Zaanstad

Terreinnaam

Opp. (netto ha)

Assendelft Noord Molletjesveer Kogerveld midden Zuiderhout D. Sonoyweg Hemmes Overtuinen/Mauritsstraat Aris van Broekweg Kogerveld zuid

Haarlemmermeer*

Spoorzicht Cruquius Zuid De Pionier Zwaanshoek Hanepoel Vijfhuizen Zwanenburg Oost Hoofddorp Noord Antoniushoeve

Haventerreinen NoordZeeKanaalGebied

Lisserbroek Kruisbaak Noordwijkermeer (Gem. Velsen) Zeehavens IJmuiden (Gem. Velsen) Grote Hout/oude NAM terrein (Gem. Velsen) De Pijp (Gem. Velsen) Westerspoor Zuid (Gem. Zaanstad) Achtersluispolder (Gem. Zaanstad) Hembrugterrein (Gem. Zaanstad) De Pijp (gem. Beverwijk) Corus Business Park IJmond CV

Amsterdam, Haventerreinen

Stadhaven Minerva Petroleumhaven Amerikahaven-Noordoost Mercuriushaven Vervoerscentrum (GHB) Westhaven-Oost (GHB)

Almere

Markerkant de Vaart 1, 2, 3 De Steiger (Almere Haven) De Paal (Almere Haven) Hollandse Kant

Amsterdam, Binnenstedelijk**

Centrale Markthallen/FCA Landlust Bedrijvengebied Zuidoost (Amstel III) Cruquiusweg

Castricum

Castricummer Werf Schulpstet/Stetweg Handel en Nijverheid Heemstederweg

Purmerend

De Koog Wagenweg '75

14

30 56 7 50 10 4 7 2 8 24 21 14 3 2 2 27 3 5 35 78 33 9 99 72 16 84 53 50 165 217 105 31 236 29 171 22 3 27 14 6 108 14 4 3 1 2 26 9


Gemeente

Terreinnaam De Where

Beemster

Insulindeweg

Haarlem

Waarderpolder

Bamestraweg Delftstraat Haarlemmerliede Spaarnwoude

Sugar City (voorm. CSM terrein Ringvaart Halfweg) Lageweg (terrein Volker Stevin)

Huizen***

Locatie Lucent (onderdeel 't Plaveen) Locatie BNI (onderdeel 't Plaveen)

Uithoorn

Bedrijventerrein Uithoorn de Kwakel

Weesp***

Noord Nijverheidslaan

Zandvoort

AW21 (waterzuiveringsinstallatie) Bedr. terrein Zandvoort (ten noorden van K. Onnestraat)

Amstelveen

Legmeer

Bussum***

Bensdorp cacao

Diemen

Verrijn Stuart (incl. metrowerkplaats)

Heemstede

Haven e.o.

Hilversum***

Havenkwartier

Ouder-Amstel

Molenkade-Industrieweg

Waterland

Galgeriet

Wormerland

Bruynvisweg / Nieuweweg

Edam-Volendam

Geen herstructureringsopgave

Naarden***


Uitgeest


Wijdemeren***


Zeevang


Totaal

Opp. (netto ha) 3 3 2 160 1 7 10 6 5 82 3 55 12 3 3 18 1 38 3 20 2 3 5

2.441

* De gegevens voor de Gemeente Haarlemmermeer zijn gebaseerd op het programma herstructurering 2004-2008 (zie ook bijlage 3). Er wordt momenteel een nieuw programma 2009-2013 opgesteld, waarin mogelijk nieuwe/andere prioriteiten worden toegekend aan andere terreinen dan hier is geïnventariseerd. Eind 2008 is het nieuwe programma opgesteld en zal hierover meer duidelijkheid zijn. ** Zie ook bijlage 3 *** Als een bredere definitie van herstructurering wordt gehanteerd dan de definitie die als uitgangspunt heeft gediend voor dit rapport, valt de herstructureringsopgave in Gooi en Vechtstreek hoger uit dan tabel 2.1 en bijlagen 4 en 5 doen vermoeden. Voor een uitgebreidere (kwalitatieve en kwantitatieve) weergave van de herstructureringsopgave bedrijventerreinen in de regio Gooi en Vechtstreek: zie bijlage 3.

Er zijn 5 gemeenten waar volgens de respondenten tot 2020 geen herstructurering aan de orde zal zijn: Edam-Volendam, Naarden, Uitgeest, Wijdemeren en Zeevang. De opgave in Zandvoort en Huizen behoeft wellicht nog enige extra uitleg. In Zandvoort verdwijnt de waterzuiveringsinstallatie ten zuiden van de Kramerlingh Onnestraat. Hierdoor ontstaat potentiële schuifruimte voor de bedrijven aan de overkant van de straat, die naar deze vrijgekomen locatie verplaatst zouden kunnen worden. Op deze manier wordt ruimte voor woningbouw gecreëerd ten noorden van Kramerlingh Onnestraat. Het bedrijventerrein is daarom als twee verschillende ‘locaties’ opgenomen in tabel 2.1. In Huizen speelt het vertrek van twee grote bedrijven (Lucent en BNI) van bedrijventerrein ’t Plaveen. De kavels van deze bedrijven zijn van dusdanige grote omvang (en het vertrek van de terreinen bevindt zich nog in een zo’n verschillend stadium), dat ook hier voor hetzelfde terrein twee verschillende ‘locaties’ in de tabel staan opgenomen. Beide terreinen zullen intensiever benut gaan worden: het Lucent terrein wordt naar verwachting een woon-werk locatie, terwijl voor het BNI terrein de ‘bedrijvenfunctie’ volledig gehandhaafd blijft.


15

2.2

De opgave op hoofdlijnen: zwaarte, fasering en datering

In de enquête konden de gemeenten tevens per terrein aangeven welke zwaarte herstructurering er volgens hen aan de orde zou zijn. Er worden vier typen herstructurering onderscheiden (van licht naar zwaar): • •

face lift: revitalisering:

•

herprofilering:

•

transformatie:

grote opknapbeurt openbare en private ruimte; ingrijpende en integrale aanpak met bedrijfsverplaatsingen (waarbij de functie ‘bedrijventerrein’ geheel blijft behouden); ingrijpende integrale aanpak met doelgroep – en of beperkte functie verandering (bijvoorbeeld klein deel naar kantoren/winkels); ingrijpende herstructurering, waarbij groot deel van terrein van functie zal veranderen (bijvoorbeeld naar functie ‘wonen’).

In figuur 2.2 staat de verdeling van de opgave naar zwaarte. Ongeveer de helft van de totale oppervlakte die moet worden geherstructureerd, bestaat uit operaties in de twee lichtere categorieën (face-lift en revitalisering). Voor ca. 1.000 ha netto gaat het om ‘herprofilering’. ‘Transformatie’ is op een ongeveer 350 ha aan de orde (zie ook tabel 3.5). Het zijn vooral de kleinere locaties die getransformeerd zullen worden naar wonen of andere werkfuncties. Figuur 2.2 laat zien dat 40% van de locaties (oftewel 28 terreinen) een groot deel van hun klassieke werkfunctie zullen verliezen. Overigens gaan we in hoofdstuk 3 verder in op de (gedeeltelijke) transformatie van bedrijventerreinen, en het daarmee gepaarde functieverlies ‘bedrijventerrein’. Overzicht zwaarte herstructureringsopgave (links: naar % van de totale herstructureringsopgave qua netto areaal, rechts: naar % van totaal aantal te herstructureren terreinen)

50%

50%

40%

40%

% van totaal aantal te herstructureren terreinen


Figuur 2.2

30% 20% 10% 0%

30% 20% 10% 0%

Face lift / 'opplussen'

Revitalisering

Herprofilering

(Gedeelt elijke) Transformatie


Rev italisering

Herprofilering

(Gedeeltelijke) Transformatie

Naast zwaarte is er tevens gevraagd naar: • De termijn waarop herstructurering aan de orde zal zijn (korte termijn 2008-2012 of lange termijn 2013-2020), en • In welke planfase de herstructurering zich bevindt (hard plan, zacht/overig plan) en of er wellicht al plannen van aanpak in de maak of gereed zijn. Qua hardheid is de volgende definiëring aangehouden: bij een hard plan heeft de Gemeenteraad zich uitgesproken over het voornemen tot herstructurering. Bij een zacht/overig plan is een voornemen tot herstructurering genoemd in gemeentelijke stukken of kent bestuurlijke dekking, maar is (nog) niet noodzakelijkerwijs reeds door de Raad geaccordeerd. Figuur 2.3 geeft het overzicht van de fasering en hardheid van de opgave.

16


Figuur 2.3

Overzicht hardheid en fasering herstructureringsopgave (linkerfiguur: naar % van de totale herstructureringsopgave qua netto areaal, rechterfiguur: naar % van totaal aantal te herstructureren terreinen) 40% % van totaal aantal te herstructureren terreinen


40% 30% 20% 10%

30% 20% 10%

0%

0% 2008-2012 Hard (Pv A gereed)


2008-2012 Zacht


2008-2012 Hard (Pv A gereed)


2008-2012 Zacht


Voor een kwart van de opgave qua oppervlakte zijn er reeds Plannen van Aanpak (PvA) gereed. Het gaat hier om 12 terreinen, waarbij overigens geen informatie beschikbaar is over de financiële dekking van deze plannen. Bij 15 terreinen bestaan ook harde plannen tot herstructurering voor 2013, maar daarvoor zijn nog geen concrete PvA’s gereed of geformuleerd (zie ook tabel 2.2). Voor een groot aantal terreinen zijn er alleen nog maar zachte plannen voor herstructurering op de korte en/of lange termijn: 44 terreinen/1.440 ha netto. Voor de 26 terreinen die tussen 2013 en 2020 op de schop zouden moeten gaan, is er zelfs nog geen start van planvorming voorzien (wat op zich logisch is, aangezien deze opgave nog relatief ver weg is). Deze informatie staat ook weergegeven op de kaart in figuur 2.4, op de volgende bladzijde. Tabel 2.2

Aantal terreinen waar herstructurering op korte termijn (tot 2012) aan de orde is, naar sterkte planfase

Planfase

'08-'12 Hard plan

PvA al gereed PvA komt gereed in '07/'08/'09 Start planvorming voorzien in '08/'09/'10 Nog geen PvA in voorbereiding, start daarvan ook nog niet voorzien. Totaal

'08-'12 Zacht/Overig plan

'08-'12 Totaal

%

12 7 4

1 4

12 8 8

27% 18% 18%

4

13

17

38%

27

18

45

100%

Herstructurering is natuurlijk vooral een zaak van oudere en verouderde bedrijventerreinen. Ongeveer 70% van het aantal terreinen waar herstructurering aan de orde is, dateren van voor 1970 (zie tabel 2.3). De ‘jongere’ terreinen bevinden zich met name in gemeente Almere en enkele havengebieden in het Noordzeekanaalgebied. Bijlage 4 geeft een compleet overzicht van de informatie in dit hoofdstuk per terrein per gemeente. Tabel 2.3

Datering te herstructureren bedrijventerreinen Datering terrein Vooroorlogs 1950-1970 1970-1990 Na 1990 Niet ingevuld/Onbekend Totaal


Aantal terreinen 20 27 19 2 3 71

17

Figuur 2.4

Herstructureringsopgave bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam tot 2020

2.3

Knelpunten op de terreinen

Per bedrijventerrein hebben de respondenten aangeven hoe zij de huidige kwaliteit van de locatie beoordelen voor verschillende aspecten. De tabellen 2.4 en 2.5 geven het resultaat van deze vraag weer. Iedere kwaliteitsindicator is voor ongeveer 66 terreinen ingevuld. De terreinen Waarderpolder, Delftstraat, Sugar City, Lageweg en BNI zijn overigens niet meegenomen in deze tabellen, omdat de respondenten deze vraag voor deze locaties niet hebben ingevuld. Onderstaande tabellen geven een indicatief beeld van de ‘gemiddelde kwaliteit’ van een willekeurig bedrijventerrein in de Metropoolregio Amsterdam, gebaseerd op inschattingen van de gemeenten zelf. Met name de onderwerpen ‘onderhoud openbare ruimte’, ‘onderhoud private ruimte/opstallen’ en ‘interne ontsluiting’ scoren veelvuldig redelijk tot matig (zie tabel 2.4). Het onderwerp ‘Parkeren’ scoort redelijk, terwijl dit toch vaak wordt genoemd als één van de meest in het oog springende problemen op met name kleine, verouderde terreinen. Op het gebied van riolering en capaciteit van de elektriciteitsvoorziening ontbreekt veelal inzicht in de kwaliteit, en er lijken maar beperkt problemen te bestaan op het gebied van de beschikbaarheid van geluidsruimte. De milieukwaliteit van de bodem is echter wel een probleem: bijna 1 op de 5 terreinen in de Metropoolregio Amsterdam kampt met een ‘slechte’ bodem.

18


Tabel 2.4 Beoordeling huidige kwaliteit bedrijventerrein te herstructureren terreinen Metropoolregio Amsterdam Beoordeling

(A) (B) (C) (D) (E) (F)

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

Onderhoud openbare ruimte (n=66)

Onderhoud private ruimte en opstallen (n=66)

Kwaliteit interne ontsluiting (n=67)

Dimensionering en kwaliteit riolering (n=63)

Capaciteit Electriciteitsvoorziening (n=63)

Parkeren (n=65)

Milieukwaliteit bodem (n=65)

Beschikbaarheid geluidruimte (n=65)

Slecht Matig Redelijk Goed Uitstekend Weet niet

14% 32% 29% 21% 2% 3%

15% 29% 39% 12%

100%

100%

10% 36% 34% 19%

5% 100%

3% 5% 11% 21% 3% 57%

2% 2% 11% 24%

2% 28% 52% 14%

17% 20% 18% 15%

62%

5%

29%

8% 8% 29% 26% 3% 26%

100%

100%

100%

100%

100%

Volgens tabel 2.5 lijken de terreinen redelijk intensief benut te worden. Op bijna 70-75% van de terreinen is er sprake van een beperkt aantal tot geen lege kavels of onbenutte restruimte (rijen C, D, en E in kolommen 2 en 3). Er vindt dan ook redelijk wat hinderlijke opslag plaats in de buitenruimte. Op ieder terrein zijn wel wat bedrijven te vinden die willen uitbreiden, maar daar geen ruimte voor hebben (alhoewel 30% van de respondenten te kennen gaf hier geen direct zicht op te hebben). Op de haventerreinen de Pijp, Zeehavens IJmuiden, Zuiderhout, Achtersluispolder en het Havenkwartier in Hilversum worden er enigszins tot veel ‘natte kavels droog gebruikt’. Ondanks de redelijk intensieve benutting van de bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam qua bebouwing, staat toch nog op 42% van die terreinen een redelijk tot groot aantal panden leeg (rijen A en B van kolom 1). Dit wordt vaak als probleem ervaren, omdat het terrein daardoor vanzelf een minder aantrekkelijke vestigingslocatie wordt, zowel voor bestaande als voor nieuwe bedrijven op het terrein. Leegstand en het (daaruit resulterende) vertrek van andere bedrijven kunnen het terrein in een neergaande spiraal terecht doen komen. Helaas is deze cyclus niet makkelijk door overheidsinstanties te doorbreken, aangezien bedrijfspanden privé bezit zijn. Bovendien zijn ze ‘op maat’ gemaakt voor de eerste eigenaar, en daardoor moeilijk verhandelbaar aan een nieuwe eigenaar. Deze problematiek raakt de kern van de noodzaak tot herstructurering: het opknappen van oude terreinen zodat ze weer (hernieuwd) in de belangstelling komen te staan als interessante vestigingsplaats voor bedrijven. Tabel 2.5

Beoordeling huidige kwaliteit bedrijventerrein II (1)

Beoordeling

(A) (B) (C) (D) (E) (F)

Veel Enigszins Beperkt Nauwelijks Niet Weet niet

(2)

(3)

Leegstaande Lege kavels panden (n=67) (n=67)

(4)

Onbenutte Hinderlijke reserveruimte opslag in (n=66) buitenruimte (n=66)

(5)

(6)

Bedrijven met uitbreidingsplannen, die geen fysieke ruimte hebben (n=66)

Natte kavels die droog worden gebruikt (n=63)

9% 33% 24% 18% 9% 7%

7% 9% 19% 31% 24% 9%

9% 12% 15% 32% 24% 8%

2% 24% 27% 27% 11% 9%

3% 12% 26% 15% 15% 29%

100%

100%

100%

100%

100%


3% 5% 2% 8% 59% 24% 100%

19

Aanvullend is in de enquête ook geïnformeerd naar de ‘Top-3 van Knelpunten’ per terrein. De respons op deze vraag geeft ons een beeld wat de belangrijkste thema’s zijn die spelen op de terreinen, en in welke hoek de verbeteringen gezocht kunnen worden die bij herstructurering aan de orde dienen te komen. In tabel 2.6 staan alle knelpunten vermeld die door de respondenten genoemd zijn6. De tabel onderstreept de bevindingen van de tabellen 2.4 en 2.5. Als belangrijkste problemen worden het vaakst genoemd: • de ontsluiting van het terrein (intern en extern); • de uitstraling van de openbare ruimte; • de ligging van het terrein (vaak in de buurt van woonbebouwing, waardoor de economische functie onder druk komt te staan); • verouderde private ruimte en opstallen. Een tweede schil van iets minder frequent genoemde knelpunten bestaat uit zaken als: • parkeerproblemen; • een verouderde verkavelingstructuur; • bodemvervuiling; • leegstand • een (te) intensieve benutting van de kavels (lees: weinig uitbreidingsmogelijkheden op de huidige locatie). Tabel 2.6 Thema

Onderwerpen die genoemd zijn in de Top-3 van knelpunten per terrein Type problematiek

Bereikbaarheid

Ruimte

Overig

6

Externe ontsluiting terrein Interne ontsluiting (o.a. verouderd wegenpatroon) Parkeerproblemen Problemen laden/lossen in openbare ruimte Uitstraling en onderhoud openbare ruimte Ligging terrein (o.a. terrein in/ in buurt van woonwijk) Verouderde private opstallen Verouderde verkaveling (ook verouderde land-water verhouding) Leegstand (o.a. van in oog springende gebouwen) Intensieve benutting kavels/weinig uitbreidingsmogelijkheden Extensieve bedrijfsvormen of benutting terrein Menging wonen-werken/verouderd bestemmingsplan Bodemvervuiling Financiering, trage/onduidelijke besluitvorming Overig (betrokkenheid ondernemers, imago, verkantorisering etc.)

Aantal keren genoemd als knelpunt 19 14 10 4 20 14 12 9 8 8 6 4 9 7 17

De terreinen waar geen ‘Top-3 Knelpunten’ voor is ingevuld zijn Vijfhuizen, Cruquisweg, Waarderpolder, Delftstraat, Lageweg, Locatie Lucent, Locatie BNI, de Kwakel en Haven e.o. in Heemstede.

20


3

Intensivering en onttrekking: ruimtewinst en transformatie

3.1

Inleiding

Het opknappen van bestaande terreinen (en daarmee het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van deze locaties) is een belangrijk onderdeel van herstructureringsoperaties. ook intensivering van het ruimtegebruik is veelal een beleidsdoelstelling. Doordat terreinen er aantrekkelijker uitzien dan voorheen, wordt bovendien een deel van de potentiële verhuisstromen van bedrijven (om reden van bijvoorbeeld de representativiteit en uitstraling van de vestigingslocatie) weggenomen. De mogelijkheden en verwachtingen omtrent intensivering, ruimtewinst en de toekomstige onttrekking van de functie ‘bedrijventerrein’ staan centraal in dit hoofdstuk. Het intensiever benutten van terreinen (zowel op individuele kavels als binnen het bedrijventerrein als geheel) kan een deel van de uitbreidingsvraag oplossen. In dit hoofdstuk wordt daarom aandacht besteed aan de verwachte ruimtewinst die nog op de bestaande bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam te boeken is. Er wordt echter ook stilgestaan bij het verlies aan aanbod. Op bedrijventerreinen die getransformeerd worden naar andere functie (bijvoorbeeld wonen), verhuizen de bedrijven immers naar elders - of staken in enkele gevallen hun activiteiten - en zorgen voor een extra vraag naar ruimte elders. Aangezien over het algemeen 85% van de verhuizende bedrijven binnen de eigen regio blijft7 (indien daar voldoende aanbod is van bedrijfslocaties), ‘drukt’ transformatie deze bedrijven (en de aanwezige banen) als het ware naar nieuwe, vaak relatief goedkope, locaties aan de rand van de steden.

3.2

Mogelijkheden tot intensivering en ruimtewinst

In de enquête is gevraagd: “Zijn er op het terrein mogelijkheden tot intensivering?”. Als antwoord op deze vraag volgden: • Ja: 52 terreinen = 73% van alle te herstructureren terreinen • Nee: 14 terreinen • Onbekend: 5 terreinen (te weten Spoorzicht, Zwaanshoek Hanepoel, Zwanenburg Oost, Delftstraat en Lageweg) Tabel 3.1 deelt de 52 terreinen in naar de klassen, waarin de mogelijk te behalen ruimtewinst voor die terreinen door de respondenten werd geschat. Dit type ruimtewinst (nieuw uitgeefbaar netto hectaren bedrijventerrein) kan bijvoorbeeld worden behaald door in de herstructureringsoperatie een efficiëntere verkavelingstructuur op het terrein aan te brengen, of bepaalde, nog onontgonnen hoeken van het terrein beter te benutten. Aan de hand van de uiterste klassegrenzen en het aantal terreinen in die klasse, is een fictieve onderen bovengrens berekend. Zo kan een bandbreedte worden aangeven waarbinnen de potentiële ruimtewinst naar alle waarschijnlijkheid ligt. Volgens deze berekeningsmethode ligt de mogelijke ruimtewinst in de Metropoolregio Amsterdam globaal ergens tussen de 100 en 200 ha netto. Let wel: dit geldt alleen als al deze terreinen ook daadwerkelijk op de schop gaan en in de herstructureringsplannen bewust 7

Bron: Bureau BUITEN (2007), Over wijkvluchten en randverschijnselen. Onderzoek in opdracht van Milieufederatie Zuid-Holland


21

wordt ingezet op het creëren van nieuw uitgeefbaar oppervlak bedrijventerrein. Vaak betreft dit een zwaardere vorm van herstructurering (revitalisering/herprofilering). Op de totale herstructureringsopgave van 2.441 ha netto is dit een ruimtewinst van 4% tot 8%. Op de totale omvang van de 52 terreinen waar ruimtewinst te behalen valt (2.317 ha netto) zijn deze ruimtewinstpercentages 4,5%-8,5%. Deze empirisch berekende bandbreedte voor de Metropoolregio Amsterdam is vrijwel identiek aan de aanname die vaak voor ruimtewinst wordt gehanteerd: 5%-10% van het bestaande oppervlak8. Tabel 3.1

Aantal terreinen waar ruimtewinst is te behalen naar grootteklasse, plus berekende onderen bovengrens in ha netto Ruimtewinst in netto (nieuw) uitgeefbaar Totaal aantal Ondergrens Bovengrens Oppervlak bedrijventerrein terreinen (netto ha) (netto ha) <1 ha 17 8,5 17,0 1-5 ha 5-10 ha >10 ha Niet ingevuld/Onbekend9

21 5 3 6

21,0 25,0 30,0 0,0

105,0 50,0 45,0 0,0

Totaal

52

84,5

217,0

Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen kan echter ook behaald worden door een stijging van de gemiddelde Floor-Space Index (de verhouding van het aantal vierkante meters bedrijfsoppervlak en de kavelgrootte). Deze stijgt als er hoger wordt gebouwd of indien het bebouwingspercentage toeneemt. In bijna 50% van de gevallen wordt er een stijging van de FSI verwacht tot 25%, zie tabel 3.2. In enkele gevallen kan neemt de FSI zelfs toe met meer dan 50%. Dit is mogelijk bij de bedrijventerrein de Hemmes in Zaanstad, en de zeehaventerreinen Grote Hout, Hembrugterrein en Stadhaven Minerva. Met name op veel terreinen in de gemeente Zaanstad is een stijging van de FSI reëel. In bijlage 5 staan per terrein (voor zover bekend) de mogelijkheden tot intensivering en ruimtewinst. Tabel 3.2

Antwoord op de vraag: “Kunt u een indicatie geven van de te verwachten ontwikkeling van de gemiddelde FSI voor het terrein als gevolg van herstructurering?” De gemiddelde FSI zal…

8

9

Aantal terreinen

%

Dalen Ongeveer gelijk blijven Stijgen met <10% Stijgen met >10% maar <25% Stijgen met >25% maar <50% Stijgen met >50% Niet ingevuld/Onbekend

1 3 17 9 9 4 9

2% 6% 33% 17% 17% 8% 17%

Totaal

52

100%

Parallel aan de inventarisatie van de herstructureringsopgave in de Metropoolregio Amsterdam door Bureau BUITEN voert INBO adviseurs, in een ander project in opdracht voor Plabeka, een specifieker onderzoek uit op het onderwerp ‘ruimtewinst’. Daarbij worden, met name vanuit een stedebouwkundige invalshoek, vier bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam individueel onderworpen aan een scan op mogelijkheden tot ruimtewinst. De terreinen De Pijp, Assendelft Noord, de Pionier en Verrijn Stuart staan centraal. De uitkomsten van dit onderzoek zijn op het moment van schrijven nog niet bekend, maar dit onderzoek kan wellicht beter inzicht verschaffen in hoeveel extra ruimte er via herstructurering vrijgemaakt kan worden op deze bestaande terreinen. De terreinen waar geen inschatting van de ruimtewinst is gemaakt zijn Hoofddorp Noord, Noordwijkermeer, Westerspoort Zuid, de Centrale Markthallen, Amstel III en bedrijventerrein Uithoorn.

22


Als we kijken naar de mogelijkheden tot intensivering op deze 52 terreinen, dan blijken met name bouwen in meer lagen, aanpassing van de verkaveling/infrastructuur en meer aaneengesloten bebouwing te kunnen zorgen voor een intensiever gebruik van de ruimte. Er was geen informatie beschikbaar op dit onderdeel over de terreinen Waarderpolder, Locaties Lucent en BNI, de Kwakel en Bruynvisweg / Nieuweweg. Op de vraag of er ook daadwerkelijk mogelijkheden liggen in de vigerende bestemmingsplannen om tot intensiever ruimtegebruik te komen werd er 24 keer “Ja” geantwoord en 22 keer “Nee”. In 6 gevallen stond er niets ingevuld. Het grootste deel van de bestemmingsplannen staat hoger bouwen inderdaad ook toe. Tabel 3.3

Mogelijkheden tot intensivering ruimtegebruik Intensivering door: Bouwen in meer lagen (optopping én ondergronds) Aanpassing verkaveling en infrastructuur Meer aaneengesloten bebouwing Realiseren gezamenlijke voorzieningen (wasstraat, vergaderruimten etc.) Heruitgifte van opties/strategische opties Reductie openbare ruimte Demping kanalen/havens

Aantal maal genoemd 44

32%

28 20

21% 15%

14

10%

13 10 7

10% 7% 5%

136

100%

%

De herstructurering van terreinen kan ook op weg worden geholpen door interne verplaatsingen op het terrein en/of uitplaatsingen van bedrijven naar elders. Vaak zijn deze operaties onderdeel van het herstructureringsproces om meer ruimte te creëren op het terrein. Uit de enquête komt naar voren dat: 1. Op 15 van de 52 terreinen is bedrijfsverplaatsing op het terrein zelf naar verwachting noodzakelijk. In 9 gevallen pakt deze ingreep qua ruimtebeslag neutraal uit, terwijl dit in 6 van de gevallen een (lichte) ruimtewinst kan opleveren. De ruimtewinst is door de respondenten in de meeste gevallen verder niet kwantitatief toegelicht. 2. Uitplaatsing van bedrijven naar andere terreinen wordt vaker gezien als essentiële operatie om ruimte te creëren op het terrein. Op 27 van de 52 terreinen (=52%) wordt uitplaatsing van bedrijven ‘naar verwachting noodzakelijk geacht’. Bij voorkeur zijn deze verplaatsingen natuurlijk vrijwillig, maar in incidentele gevallen kan er ook sprake zijn van gedwongen uitplaatsing. Als volgens dezelfde manier wordt gerekend als in tabel 3.1, zal de ruimtevraag elders liggen tussen de 50 en 150 ha. De herstructureringen die de grootste vraag naar hectares voor uitplaatsing met zich meebrengen zijn de terreinen Mercuriushaven, Stadhaven Minerva, Achtersluispolder en Weesp Noord. Tabel 3.4

Uitplaatsing van bedrijven naar andere bedrijventerreinen in netto ha Ruimtevraag elders: <1 ha 1-5 ha 5-10 ha >10 ha


Aantal terreinen 7 16 2 2

23

3.3

Transformatie van bedrijventerreinen

Zoals tabel 3.5 laat zien, ligt er op 28 locaties/343 ha netto bedrijventerrein een opgave tot (gedeeltelijke) transformatie. Dit getal (343 ha) is echter een flinke overschatting van het daadwerkelijke functieverlies/onttrekking van de functie ‘bedrijventerrein’, aangezien de meeste van deze 28 terreinen slechts gedeeltelijk van kleur zullen verschieten. In slechts een minimaal aantal gevallen zal 100% van de totale netto oppervlakte van de terreinen hun bedrijvenfunctie verliezen. In de laatste kolom van bijlage 5 staat weergegeven in hoeverre bepaalde terreinen de functie ‘bedrijventerrein’ behouden (of niet). Indien mogelijk hebben de respondenten ook een inschatting gegeven van het percentage van het terrein dat naar verwachting zijn functie zal verliezen. Er moet met klem worden opgemerkt dat de cijfers in bijlage 5 zéér grove schattingen zijn. De kwaliteit van de respons op dit onderdeel was wisselvallig. In veel gevallen merkten de respondenten op dat er slecht een heel ruwe schatting gegeven kon worden. In enkele andere gevallen werd zelfs heel bewust geen schatting gedaan, omdat het té gevoelige informatie zou zijn of bepaalde verwachtingen zou scheppen. Tabel 3.5

Locaties naar zwaarte/type herstructurering Aantal terreinen

Oppervlakte (netto ha)

Gemiddelde Oppervlakte (netto ha) 29,7


14

416

Revitalisering Herprofilering (Gedeeltelijke) Transformatie

18 11 28

709 973 343

39,4 88,5 12,3

Totaal

71

2.441

34,4

Op basis van de beschikbare percentages is onze inschatting dat in totaal ongeveer 100 ha netto bedrijventerreinfunctie door transformatie verloren zal gaan in de Metropoolregio Amsterdam, tot 2020. Er wordt dus in feite 100 ha onttrokken aan het aanbod. Andersom geredeneerd kan ook gesteld worden dat er elders in de Metropoolregio Amsterdam 100 ha bedrijventerrein extra wordt gevraagd, vanwege de uitplaatsing/verhuizing van bedrijven van transformatielocaties. Door transformatie worden er ongeveer 5.000 banen weggedrukt uit oude locaties naar andere/nieuwe bedrijventerreinen, die vaak aan de stadsrand gelegen zijn. De gemiddelde omvang van de transformatielocaties is overigens in relatieve zin klein te noemen: 12 ha (zie tabel 3.5). Dit is ook niet verwonderlijk: in de meeste gevallen betreft het kleine bedrijventerreinen die in de buurt van woonwijken gesitueerd zijn, en onder druk staan om getransformeerd te worden naar woningbouwlocaties. Dat wordt duidelijk uit tabel 3.6: het grootste deel van de transformaties zal naar verwachting bestaan uit een (gedeeltelijke) transformatie naar wonen. Tabel 3.6

Aantal terreinen welke in de toekomst waarschijnlijk een gehele of gedeeltelijke transformatie zullen ondergaan Aantal (gedeeltelijke) Transformatie terreinen Deels tot woonlocatie 23 Deels tot kantoorlocatie 2 Deels tot wonen & kantoren 2 Deels tot zorgvoorzieningen 1 Totaal

24

28


4

Proces en middelen

4.1

Samenwerking met bedrijfsleven

Op 28 van de 71 terreinen is het bedrijfsleven georganiseerd en is er een vast aanspreekpunt. In 15 van de 71 terreinen werken de ondernemers samen met de gemeente in het beheer van het terrein (met name in Zaanstad, Almere en enkele NZKG terreinen). Dat betekent dat er op veel locaties nog werk moet worden gemaakt van het opzetten van overleg met de bedrijven, in individuele dan wel collectieve vorm.

4.2

Financiële aspecten

Herstructurering is belangrijke manier om de kwaliteit van werklocaties op peil te houden. Zowel overheid als bedrijfsleven profiteren hiervan doordat er betere vestigingslocaties en mogelijkheden voor bedrijven ontstaan. Zo wordt de regio aantrekkelijker en concurrerender. Ook milieuorganisaties hechten veel belang aan het opknappen van oude(re) terreinen. Behoud en verbetering van de kwaliteit van het bestaande aanbod is dus van belang voor alle partijen. Echter, herstructurering is een kostbare zaak. Over het algemeen kosten de drie lichtere typen herstructurering (veel) geld, terwijl een gedeeltelijke transformatie van een terrein (in potentie) geld kan opleveren vanwege de waardestijging van de grond door functieverandering. De enquête zelf heeft onvoldoende informatie over (het saldo van) de kosten opgeleverd. Daarom is een schatting van de kosten gemaakt met behulp van kentallen, waarbij rekening is gehouden met de zwaarte van de operatie. Zo krijgen we inzicht in de orde van grootte van de kosten van de herstructureringsopgave die in de Metropoolregio Amsterdam aan de orde is tot 2020. De Ministeries van VROM en EZ gebruiken als bandbreedte voor herstructureringskosten de kentallen €200.000 tot €400.000 per hectare10. Uitgaande van een oppervlakte van 1.682 netto ha te herstructureren bedrijventerrein (revitalisering en herprofilering) komen de totale kosten uit op ruim €300 miljoen tot bijna €700 miljoen. Als het bruto areaal wordt toegepast op deze kentallen komen deze kosten nog 50% hoger uit. Er zijn enkele subsidieprogramma’s waar gemeenten gebruik van kunnen maken bij herstructurering van bedrijventerreinen. Zo heeft met Ministerie van EZ tientallen miljoenen beschikbaar voor de zogenaamde TOPPER projecten. Daarnaast stelt de provincie Noord-Holland voor de periode 2008-2012 € 16 miljoen beschikbaar in het kader van de HIRB subsidie. Tussen 2004-2007 heeft de provincie €25 miljoen HIRB subsidie beschikbaar gesteld. Twaalf van de terreinen, waar tot 2020 herstructurering speelt, hebben in het verleden een HIRB subsidie ontvangen. Daarnaast lopen momenteel de TOPPER-projecten Masterplan IJmond-Noord (met o.a. de Pijp en de Grote Hout) en Masterplan Waarderpolder in Haarlem. Helaas zijn deze subsidies slechts een druppel op de gloeiende plaat als het gaat om financiële dekking van herstructurering. Hier ligt één van de belangrijkste knelpunten voor herstructurering. Overigens is duidelijk dat daarnaast ook andere knelpunten een rol spelen, bijvoorbeeld in de sfeer van procescapaciteit. 10

Bron: Gezamenlijke brief Ministeries van VROM en EZ aan de Tweede Kamer, eind 2007 (titel: Aanpak Problematiek Bedrijventerreinen, paragraaf 4 financieel instrumentarium).


25

Het berekende kostenniveau laat zien dat naast vergroting van de eigen financiële inzet ook andere overheden en private partijen meer zullen moeten bijdragen om tot succesvolle herstructureringsoperaties te komen.

4.3

Regionale insteek

De uitvoering van individuele herstructureringsprojecten is een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Maar de zorg voor een tijdige beschikbaarheid van voldoende aanbod van bedrijventerreinen van de gewenste kwaliteit, is een gezamenlijke, regionale opgave, die mede (en vooral indirect) bijdraagt aan de internationale concurrentiepositie. De herstructureringsprojecten dragen hieraan bij. Het Plabeka kan op verschillende manieren bevorderen dat die herstructurering efficiënt en effectief tot uitvoering komt: •

De voornemens tot herstructurering zijn in ruime mate aanwezig. Als echter wordt gekeken naar de mate waarin plannen reeds zijn uitgewerkt en de beschikbaarheid van middelen, dan moet worden geconstateerd dat er een risico van vertraging in de uitvoering op de loer ligt. Plabeka zou – bijvoorbeeld middels het ter beschikking stellen van kennis en procescapaciteit – de snelheid in de planvorming kunnen faciliteren.

•

Gezamenlijke concept-ontwikkeling – bijvoorbeeld op het vlak van oplossingen voor de parkeerproblematiek (fysiek, maar ook in termen van regelgeving) of voor parkmanagement – kan kostenbesparend en kwaliteitsbevorderend werken. Het is interessant om te kijken of het lopende verdiepingsonderzoek (door Inbo in opdracht van Kamer van Koophandel en Plabeka) hier verdere aanknopingspunten voor levert.

•

Het belang van herstructureringsopgave is aanzienlijk: een opgave die betrekking heeft op 2.400 ha netto terrein. Een bestuurlijke uitspraak op regionaal niveau over het belang van deze opgave in het ruimtelijk-economisch beleid, kan bijdragen aan het politiek draagvlak op lokaal niveau en een zwaarder politiek gewicht richting hogere overheden uitstralen.

•

Plabeka – gemeenten, provincies en stadsregio – dient richting het Rijk nut en noodzaak van de herstructureringsopgave onder de aandacht te brengen. Voor de korte termijn richting de Commissie Noordanus (die is ingesteld door de ministers Cramer en Van der Hoeven). Het belang van het in stand houden van meer dan 2.000 ha werklocaties en de perspectieven op een hogere benutting en ruimtewinst zijn daarbij de belangrijkste ‘selling arguments’.

•

Het uitwisseling van kennis van en ervaring met herstructureringsprojecten kan een efficientere aanpak op regionaal niveau bevorderen. Dit kan op bilaterale wijze totstandkomen; Plabeka kan dit proces bevorderen door bijvoorbeeld workshops en voortgangsbijeenkomsten te organiseren.

•

Monitoring van de voortgang van de herstructureringsoperatie – in het verlengde van de regionale monitoringsafspraken rondom vraag- en aanbod van bedrijventerreinen wordt aanbevolen. Aangeraden wordt bijzondere aandacht te besteden aan de feitelijke realisaties van ruimtewinst en intensivering ruimtegebruik, in verband met terugkoppeling naar de regionale ruimtebehoefte.

26


BIJLAGE 1

Enquête plus begeleidende brief


27

28



29

30


BIJLAGE 2

Contactpersonen per instantie

De respondenten en personen die benaderd zijn met de enquête staan in onderstaande tabel opgesomd.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

Gemeente/instantie

Contactpersoon

Afdeling

Gemeente Aalsmeer Gemeente Almere Gemeente Amstelveen Gemeente Amsterdam, EZ Haven Amsterdam Gemeente Beemster Gemeente Beverwijk Gemeente Blaricum Gemeente Bussum Gemeente Castricum Gemeente Diemen Gemeente Edam-Volendam Gemeente Haarlem Gemeente Haarlemmerl. - Spaarnwoude Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Heemskerk Gemeente Heemstede Gemeente Hilversum Gemeente Huizen Gemeente Naarden Projectbureau Masterplan NZKG Gemeente Oostzaan Gemeente Ouder-Amstel Gemeente Purmerend Gemeente Uitgeest Gemeente Uithoorn Gemeente Velsen Gemeente Waterland Gemeente Weesp Gemeente Wijdemeren Gemeente Wormerland Gemeente Zaanstad Gemeente Zandvoort Gemeente Zeevang

Dhr. N. Poortman Dhr. P. Denninghoff Dhr. H. E. Buseman Dhr. J.H. Duimelaar Dhr. P.S. Dingemanse Dhr. J.J. Dijkman Mevr. E. Steenbeek Dhr. R. Vrijland Dhr. M. Herngreen Dhr. J. Drenth Dhr. P. van de Mortel Dhr. J. Bond Dhr. J. Appelman M.E. Driessen Mevr. A. Kaspers Dhr. H. Nelissen A.J. Borg Mevr. I. Beukers Dhr. R. van Noord Dhr. W. Kikkert Dhr. T. Lips Dhr. F. Dull Dhr. G. Castelein Dhr. P. Baardse Mevr. J. Feron Dhr. E.M. Voorhorst Dhr. M. Haeser Mevr. L. Demmers - van Es Dhr. W. Bulk Dhr. B. Versteegh R. Rozemeijer /J. de Jong Dhr. C.J. Pen F. Bloeme Dhr. P. Aalbers

Ruimtelijke Ontwikkeling EZ Beleid Economische Ontwikkeling


Grondgebied

RI VROM Ruimte en Infra VROM/Sectie RO Beleid Ruimte Strategie Ruimtelijk Beleid Beleid/Ruimtelijke Economie Economische Ontwikkeling ROBM

RO/EZ EZ PRC, namens gem. Uitgeest Ontwikkeling ROE VROM ROVV EZ BMO/VROM EZ RO

31

32


BIJLAGE 3

Niet opgenomen herstructureringslocaties

Almere • Buitenvaart (100 ha netto). Het terrein is een glastuinbouwgebied, en valt daarom buiten het bestek van dit onderzoek. Amstelveen • Commerce-park (voormalig KNSF-terrein, 5 ha netto). Relatief nieuwe en hoogwaardige werklocatie (met name kantoren), die volgens gemeente zelf “überhaupt nog niet in beeld is voor herstructurering”. Amsterdam (binnenstedelijk) Niet opgenomen in de Amsterdamse opgave voor herstructureringslocaties (tabel 2.1) zijn: • Transformatielocaties - locaties die aangewezen zijn om de komende jaren een omvangrijk woonprogramma te huisvesten met in meer of mindere mate behoud van de werkfunctie: - Buiksloterham - 2.000 woningen - Overhoeks - 2.200 woningen - Overamstel - maximaal 4.000 woningen - Zeeburgereiland - 5.500 woningen • -

Kleinschalige bedrijventerreinen - aard, omvang en consequenties van herstructurering dienen nader te worden onderzocht: Zeeburgerpad Bedrijvencentrum Westerpark Bedrijvencentrum Osdorp Veemarktterrein

Gooi en Vechtstreek Op basis van input van verschillende gemeenten uit de Regio Gooi & Vechtstreek tijdens de schriftelijke inventarisatieronde, kunnen de volgende op- en aanmerkingen gemaakt worden: Bussum • Kolonel Palmkazerne (onderdeel Crailo, 11 ha). Betreft een oud kazerneterrein dat wordt herontwikkeld. Er komt deel wonen/werken voor in de plaats. Het terrein is door de gemeente opgegeven als ‘herstructureringslocatie’, maar wordt door de auteurs beschouwd als potentiële nieuwe werklocatie. Staat daarom niet als ‘herstructureringsterrein’ opgenomen in tabel 2.1. Hilversum • Meerdere bedrijventerreinen in Hilversum zijn (in meer of mindere mate) toe aan herstructurering. De gemeente geeft aan dat deze opgave in de nabije toekomst nader geïnventariseerd zal worden. In de huidige enquête is alleen het Havenkwartier(20 ha netto) opgegeven als herstructureringslocatie, aangezien alleen voor deze locaties informatie is aangeleverd. Wijdemeren • De gemeente meldt dat er over timing, omvang en samenhang van herstructurering van terreinen nog niets te zeggen valt. Vandaar dat de gemeente ervoor gekozen heeft om geen herstructureringsontwikkelingen te forecasten. Zij melden bovendien dat er in hun regio een sterke mate van honkvastheid heerst, en er dus nauwelijks sprake is van verpaupering en verval op de terreinen. Naast de Plabeka-inventarisatie herstructurering, heeft de Regio Gooi en Vechtstreek in het najaar van 2007 een ‘Visie Werklandschappen Gooi en Vechtstreek’ laten opstellen, waarin ook een (eigen) inventarisatie van de herstructureringsopgave is opgenomen. Op de volgende bladzijde staat in tabel A de herstructureringsopgave op hoofdlijnen weergegeven,


33

zoals die is opgenomen in de Visie Werklandschappen. Aangezien er gebruik is gemaakt van andere definities, uitgangspunten en een andere vraagstelling, wijkt tabel A op bepaalde punten af van tabel 2.1, en komt de kwantitatieve opgave hoger uit. Tabel A is in deze bijlage opgenomen, om het beeld voor de Regio Gooi en Vechtstreek te completeren. De cijfers uit tabel A zijn echter niet meegenomen in de overige berekeningen in het rapport ‘Herstructurering Bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam, de opgave tot 2020’. Tabel 2.1 blijft de kern van dit rapport, omdat het de primaire informatie bevat die door de gemeenten zelf is aangeleverd.

34


Tabel A Overzicht herstructureringsoperaties en eventueel verwachte ruimtewinst

Bron: Visie Werklandschappen, Projectbureau RES Regio Gooi & Vechtstreek (november 2007, p. 9)


35

Haarlemmermeer Voor de periode 2004- 2008 heeft de gemeente een herstructureringsprogramma. - Een deel van dit programma is inmiddels afgerond. - De aanpak van sommige terreinen in dit programma kent echter een doorloop naar 2008/2009, en heeft daarom een overlap met de periode zoals geïnventariseerd in deze enquête. Deze terreinen, waarvan (een deel van) de herstructurering nog niet is afgerond, zijn meegenomen in de enquête (en dus wél opgenomen in tabel 2.1). - Daarnaast kent het herstructureringsprogramma 2004-2008 een lange termijn taakstelling, voor terreinen die in de periode na 2008 een herstructureringsslag dienen te ondergaan. Deze terreinen zijn als categorie ‘Overig plan 2013-2020’ meegenomen in de enquête, en komen mogelijk terug in het nieuw op te stellen herstructureringsprogramma 2009-2013 (zie ook bijlage 3). De grotere gemeentelijke bedrijventerreinen zijn inmiddels met het Programma Herstructurering 2004-2008 geherstructureerd. Voor een paar terreinen zal in de toekomst een tweede slag aan de orde zijn. Daarnaast is de toekomstige herstructureringsopgave er vooral een van de kleinere terreinen, en het tot een succesvolle herstructurering brengen van bestaande terreinen die worden aangepakt. Ook is een aantal terreinen in privaat eigendom, waar wellicht in de periode tot 2020 sprake kan zijn van herstructurering. Deze zijn hier, zolang er geen initiatieven van de private partijen zijn, niet genoemd. De terreinen die de gemeente niet heeft meegenomen in de enquête zijn (van groot naar klein): • De Hoek (23 ha netto) – heeft recent een facelift ondergaan. • Anthony Fokker Business Park (12 ha netto)- privaat herstructureringsproject. Het Anthony Fokker Business Park is een gemengde bedrijven- en kantorenlocatie, met de nadruk op bedrijven. Het bedrijventerrein is ingedeeld in “modern gemengd”, maar het accent bij realisatie ligt op logistiek. Het Fokker terrein wordt herontwikkeld door een aantal marktpartijen die samenwerken onder de vlag van de CV Anthony Fokker Business Park. Voor de meeste oude gebouwen geldt dat deze gesloopt worden zodra ze vrij komen. Het logistiek deel wordt ontwikkeld door AMB. AMB realiseert in fasen in totaal 90.000 m2 bedrijfsruimte met kantoren. De gebouwen hebben standaard een omvang van 9.000 m2 bedrijfsruimte en 3.100 m2 kantoorruimte. • Boesingheliede (7 ha netto) – wens herstructurering leeft bij ondernemers. Het betreft een deel van de Schipholweg waar woningen en bedrijven zijn gesitueerd. Het gaat hier met name om privaat eigendom. • Schuilhoeve (6 ha netto) – Gelegen in Badhoevedorp. Vanwege omlegging A9 wordt een Masterplan opgesteld voor Badhovedorp. In dit proces zal ook een verbeterde relatie met Schuilhoeve en de diverse ontwikkelingen worden ingebracht. • Business Garden Hoofddorp (5 ha netto)- privaat herstructureringsproject dat al enige tijd loopt. Het gaat om herprofilering van bedrijventerrein de Hoek West (nu Business Garden). Bedrijven, woningen zijn opgekocht, ontwikkelovereenkomst met de gemeente is getekend en de eerste fase, realisatie van hotel is gestart. In de volgende fase wordt 45.000m2 kantoorruimte ontwikkeld. • Nijverheidstraat (1 ha netto) - jaren ’70. Zeer klein terrein gesitueerd in het centrum. Terrein is in taakstelling van het programma herstructurering 2004-2008 genoemd. Gezien ligging in centrum is het waarschijnlijk dat als herstructurering wordt opgepakt dit transformatie zal betreffen. Uitgeest • Molenwerf/Westerwerf (Bedrijventerrein Noord, 25 ha netto). Uitgeest is momenteel bezig met het opstellen van een dorpsplan waarbij ook gekeken wordt naar mogelijkheden om een deel van het bedrijventerrein te transformeren naar woningbouw. Hierdoor zou een betere aansluiting op het oude dorp kunnen ontstaan. De gemeente onderzoekt of een deel voor woningbouw in aanmerking komt en welke locatie in aanmerking komt voor eventuele bedrijfsverplaatsing. In het tweede kwartaal van 2008 worden de uitkomsten van deze verkenning verwacht.

36


G+/Ind. G+/Ind. Mod.Gem. G+/Ind. G+/Ind. Mod.Gem. Mod.Gem. G+/Ind.

Molletjesveer

Kogerveld midden

Zuiderhout

D. Sonoyweg

Hemmes

Overtuinen/Mauritsstraat

Aris van Broekweg

Kogerveld zuid

Mod.Gem. Mod.Gem. Mod.Gem. Mod.Gem. Mod.Gem.

Vijfhuizen

Zwanenburg Oost

Hoofddorp Noord

Antoniushoeve

Lisserbroek Kruisbaak

Mod.Gem./Zeeh.(Kadegeb.) Mod.Gem. Mod.Gem. Mod.Gem./Zeeh.(Kadegeb.)

Grote Hout/oude NAM (Gem. Velsen)

De Pijp (Gem. Velsen)

Westerspoor Zuid (Gem. Zaanstad)

Achtersluispolder (Gem. Zaanstad)

Zeeh.(Kadeg.&Haveng.)

Mod.Gem.

Zwaanshoek Hanepoel

Zeehavens IJmuiden (Gem. Velsen)

Mod.Gem. / G+/Ind.

De Pionier

Mod.Gem./Zeeh.(Kadegeb.)

G+/Ind.

Cruquius Zuid

Noordwijkermeer (Gem. Velsen)

Mod.Gem.

Spoorzicht

Vooroorlogs

1970 - 1990

1950 - 1970

1950 - 1970

Vooroorlogs

1970 - 1990

1950 - 1970

1970 - 1990

1950 - 1970

1950 - 1970

1970 - 1990

1950 - 1970

1950 - 1970

Vooroorlogs

Vooroorlogs

1970 - 1990

Vooroorlogs

Vooroorlogs

1950 - 1970

Vooroorlogs

1950 - 1970

1950 - 1970

R

F

F

R

R

F

GT

GT

R

GT

F

F

GT

H

R

R

R

GT

H

F

H

GT

R

R

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'13-'20 Zacht

'13-'20 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

Zwaarte Fasering herstruct.*** herstruct.

PvA komt gereed vóór '09

Start voorber. PvA nog niet voorzien.

Start planv. voorzien vóór '10

PvA al gereed

PvA al gereed







PvA al gereed








PvA al gereed


PvA al gereed

PvA al gereed

Stavaza Plan van Aanpak Plan van Aanpak


37

De gegevens voor de Gemeente Haarlemmermeer zijn gebaseerd op het programma herstructurering 2004-2008 (zie ook bijlage 3). Er wordt momenteel een nieuw programma 2009-2013 opgesteld, waarin mogelijk nieuwe/andere prioriteiten worden toegekend aan andere terreinen dan hier is geïnventariseerd. Eind 2008 is het nieuwe programma opgesteld en zal hierover meer duidelijkheid zijn.

11

Haventerreinen NZKG

Haarlemmermeer11

G+/Ind.

Assendelft Noord

Zaanstad

Datering terrein

Terreinnaam

Gemeente/ Instantie

Segmentering**

Te herstructureren bedrijventerreinen per gemeente*

*inschatting door respondenten (ambtelijk)

BIJLAGE 4

Zie ook bijlage 3

38

12

Haarlemmerl.-Spaarnw.

Haarlem

Beemster

Purmerend

Castricum

Amsterdam, Binnenst.12

Almere

Amsterdam, Haventerr.

Gemeente/ Instantie

Bp/Hoogw.

Mod.Gem.

Delftstraat

Sugar City

Mod.Gem.

Mod.Gem.

Bamestraweg

Waarderpolder

Mod.Gem.

Mod.Gem.

De Where

Insulindeweg

Mod.Gem. Mod.Gem.

Mod.Gem.

Heemstederweg

Wagenweg '75

Mod.Gem.

Handel en Nijverheid

De Koog

Mod.Gem.

Schulpstet/Stetweg

G+/Ind.

Cruquiusweg Mod.Gem.

Mod.Gem./Kant.

Bedrijvengebied Zuidoost (Amstel III)

Castricummer Werf

G+/Ind.

Landlust

Tr.&Distr.

Hollandse Kant Mod.Gem.

Mod.Gem.

De Paal (Almere Haven)

Centrale Markthallen/FCA

Mod.Gem.

Zeeh.(Kadegeb.)

Westhaven-Oost (GHB)

De Steiger (Almere Haven)

Tr.&Distr./ Zeeh.(Havenger.)

Vervoerscentrum (GHB)

Mod.Gem.


Mercuriushaven

de Vaart 1, 2, 3


Amerikahaven-Noordoost

Mod.Gem.


Markerkant

Zeeh.(Kadeg.&Haveng.)/ Bp/Hoogw.

Corus Business Park IJmond CV

Petroleumhaven

Mod.Gem. / G+/Ind.

De Pijp (gem. Beverwijk)

Stadhaven Minerva

Mod.Gem. Mod.Gem./Zeeh.(Kadegeb.)

Hembrugterrein (Gem. Zaanstad)

Segmentering**

Terreinnaam

Vooroorlogs

Vooroorlogs

na 1990

1970 - 1990

1950 - 1970

1950 - 1970

1970 - 1990

1970 - 1990

1950 - 1970

1970 - 1990

1970 - 1990

Vooroorlogs

1950 - 1970

Vooroorlogs

Vooroorlogs

na 1990

1970 - 1990

1970 - 1990

1970 - 1990

1970 - 1990

1950 - 1970

1950 - 1970

Vooroorlogs

1950 - 1970

Vooroorlogs

Vooroorlogs

1970 - 1990

Vooroorlogs

Vooroorlogs

Datering terrein '08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'13-'20 Hard

'08-'12 Hard

'13-'20 Overig

'08-'12 Zacht

'13-'20 Zacht

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'13-'20 Overig

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Hard

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'08-'12 Zacht

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Hard

'13-'20 Overig

'08-'12 Hard


PvA al gereed





PvA al gereed



















PvA al gereed


PvA al gereed




GT

GT

H

F

F

GT

GT

F

F

GT

R

R

GT

H

F

GT

GT

GT

GT

R

GT

H

GT

H

H

F

H

F

R

GT


Havenkwartier

Molenkade-Industrieweg

Galgeriet


Heemstede

Hilversum13

Ouder-Amstel

Waterland

Wormerland

Mod.Gem.

G+/Ind.

Mod.Gem.

G+/Ind.

Mod.Gem.

Tr.&Distr./ G+/Ind.

G+/Ind.

Mod.Gem.

1950 - 1970

1950 - 1970

1950 - 1970

Vooroorlogs

1950 - 1970

1950 - 1970

Vooroorlogs

1970 - 1990

1950 - 1970

1970 - 1990

1950 - 1970

1970 - 1990

1970 - 1990

Vooroorlogs

1950 - 1970

1950 - 1970

1950 - 1970

Datering terrein

GT

GT

F

H

GT

R

GT

R

GT

H

GT

R

R

GT

R

GT

GT

'08-'12 Zacht

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'08-'12 Zacht

'13-'20 Overig

'13-'20 Overig

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'13-'20 Zacht

'13-'20 Zacht

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard

'13-'20 Overig

'08-'12 Zacht

'08-'12 Zacht

'08-'12 Hard

'08-'12 Hard









PvA al gereed









PvA al gereed



39

Als een bredere definitie van herstructurering wordt gehanteerd dan de definitie die als uitgangspunt heeft gediend voor dit rapport, valt de herstructureringsopgave in Gooi en Vechtstreek hoger uit dan tabel 2.1 en bijlagen 4 en 5 doen vermoeden. Voor een uitgebreidere (kwalitatieve en kwantitatieve) weergave van de herstructureringsopgave bedrijventerreinen in de regio Gooi en Vechtstreek: zie bijlage 3.

Haven e.o.

Diemen

13

Bensdorp cacao


Bussum13

Legmeer

G+/Ind.

Bedr. terrein Zandvoort (K. Onnestraat NRD)

Mod.Gem. Mod.Gem.

Nijverheidslaan

AW21 (waterzuiveringsinstallatie)

Mod.Gem.

Mod.Gem.

de Kwakel

Noord

G+/Ind.

G+/Ind.

Locatie BNI (onderdeel 't Plaveen)

Bedrijventerrein Uithoorn

G+/Ind.

Mod.Gem.

Lageweg (terrein Volker Stevin)

Locatie Lucent (onderdeel 't Plaveen)

Segmentering**

Terreinnaam

Amstelveen

Zandvoort

Weesp13

Uithoorn

Huizen13

Gemeente/ Instantie

Verklaring Face Lift Revitalisering Herprofilering (Gedeeltelijke) transformatie

Mod.Gem. G+/Ind. Tr.&Distr. Bp/Hoogw. Zeeh.(Kadegeb.) Zeeh.(Havenger.) Zeeh.(Droog)

***Afkorting zwaarte F R H GT

40

Verklaring

(Modern) Gemengd terrein 'Gemengd-plus'-terrein / Industrieterrein Transport en distributieterrein Bedrijvenpark / Hoogwaardig terrein Zeehaventerrein / Kadegebonden Zeehaventerrein / Havengerelateerd Zeehaventerrein / 'droge' zeehavenactiviteiten

**Afkorting segmentering


14 3 2 2 27 3 5 35 78 33 9 99

De Pionier

Zwaanshoek Hanepoel Vijfhuizen Zwanenburg Oost Hoofddorp Noord Antoniushoeve Lisserbroek Kruisbaak Noordwijkermeer (Gem. Velsen) Zeehavens IJmuiden (Gem. Velsen) Grote Hout/oude NAM (Velsen) De Pijp (Gem. Velsen) Westerspoor Zuid (Gem. Zaanstad) Ja Nee Nee Ja Ja Ja Ja Ja

Nee

Ja

Ja

Ja Ja

Nee

Ja Ja Ja

Ja

1-5 ha >10 ha <1 ha

1-5 ha

5-10 ha

<1 ha 1-5 ha

1-5 ha 1-5 ha 1-5 ha

1-5 ha Ja Ja

Stijgen met >25% maar <50% Stijgen met >50%

Ja Ja Ja Ja

Stijgen met >50% Stijgen met <10% Stijgen met >10% maar <25%

Ja

?

?

Ja

?

Ja

Ja

Nee, deel transformatie tot zorg(voorzieningen)loc.

Stijgen met >10% maar <25%


Ja

Ja

Stijgen met >25% maar <50% Stijgen met >25% maar <50%

ja Ja


Nee, deel transformatie tot woon- & kantoorlocatie

Ja


Nee, deel transformatie tot woonlocatie

Ja

Ja

Blijft functie ‘bedrijventerrein’ 100% behouden?

33%

100%

25%

Welk % opp. verliest functie?

41

De gegevens voor de Gemeente Haarlemmermeer zijn gebaseerd op het programma herstructurering 2004-2008 (zie ook bijlage 3). Er wordt momenteel een nieuw programma 2009-2013 opgesteld, waarin mogelijk nieuwe/andere prioriteiten worden toegekend aan andere terreinen dan hier is geïnventariseerd. Eind 2008 is het nieuwe programma opgesteld en zal hierover meer duidelijkheid zijn.

2 8 24 21

7

50 10 4

7 Stijgen met >25% maar <50%

Netto RuimteRuimtewinst FSI ontwikkeling ha winst in netto zal… mogelijk? uitgeefbaar opp. Stijgen met >25% maar <50% 30 Ja 1-5 ha Stijgen met >25% maar <50% 56 Ja 5-10 ha

Aris van Broekweg Kogerveld zuid Spoorzicht Cruquius Zuid

Overtuinen/Mauritsstraat

Zuiderhout D. Sonoyweg Hemmes


14

Haventerr. NZKG

Haarlemmermeer14

Assendelft Noord Molletjesveer

Zaanstad

Kogerveld midden

Terreinnaam

Mogelijke verandering in ruimtegebruik door herstructurering, per terrein*

*inschatting door respondenten (ambtelijk)

Gemeente/ Instantie

BIJLAGE 5

Zie ook bijlage 3

42

15

Purmerend

Castricum

A’dam, Binnenst.15

Almere

A’dam, Haventerr.

Gemeente/ Instantie

2 26 9 3

Wagenweg '75

De Where

1

Handel en Nijverheid

Heemstederweg De Koog

4 3

14

6 108

14

27

3

22

171

Castricummer Werf Schulpstet/Stetweg

Cruquiusweg

Landlust Bedrijvengebied Zuidoost (Amstel III)

Centrale Markthallen/FCA

Hollandse Kant

De Paal (Almere Haven)

De Steiger (Almere Haven)

de Vaart 1, 2, 3

29

236

Westhaven-Oost (GHB)

Markerkant

31

84 53 50 165 217 105

16

Nee

Nee

Nee Ja

Nee

Nee Nee

Ja

Ja Ja

Ja

Nee

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Ja

<1 ha

<1 ha

<1 ha

<1 ha

<1 ha

5-10 ha

1-5 ha

1-5 ha

1-5 ha

5-10 ha 1-5 ha 1-5 ha 1-5 ha >10 ha 5-10 ha

>10 ha

Ja

Stijgen met <10%

80%

70%

50%

30%

10%

10%

10%

10%

10%

47%



Nee, deel transformatie tot woonlocatie Nee, deel transformatie tot woonlocatie

Ja

Ja


Ja

Ja


Ja Stijgen met <10%

Ja

Stijgen met <10%

Nee, deel transformatie tot woonlocatie Nee, deel transformatie tot woon- & kantoorlocatie Nee, deel transformatie tot woonlocatie Nee, deel transformatie tot woonlocatie

Ja


Ja

Nee, deel transformatie tot kantoorlocatie

Ja

Ja

Ongeveer gelijk blijven

Stijgen met <10%

Stijgen met <10%

Stijgen met <10%



Stijgen met <10%

Stijgen met <10%

Ja

Ja

Stijgen met >50%

Ja

Stijgen met <10%


Ja


Stijgen met <10%

Stijgen met >50%

Ruimtewinst FSI ontwikkeling Netto Ruimteha winst in netto zal… mogelijk? uitgeefbaar opp. Stijgen met <10% 72 Ja 1-5 ha

Vervoerscentrum (GHB)

De Pijp (gem. Beverwijk) Corus Business Park IJmond CV Stadhaven Minerva Petroleumhaven Amerikahaven-Noordoost Mercuriushaven

Hembrugterrein (Gem. Zaanstad)

Achtersluispolder (Gem. Zaanstad)

Terreinnaam

Bensdorp cacao


Haven e.o.

Havenkwartier Molenkade-Industrieweg

Galgeriet


Bussum16

Diemen

Heemstede

Hilversum16

Ouder-Amstel

Waterland

Wormerland 2.441

5

3

20 2

3

38

1

18

ja

Ja

Ja Ja

Nee

Ja

Ja

Ja

Nee

Ja

Nee

Ja Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

<1 ha

1-5 ha

1-5 ha <1 ha

<1 ha

<1 ha

1-5 ha

1-5 ha

<1 ha <1 ha

<1 ha

<1 ha

1-5 ha


Dalen



Stijgen met <10%


Stijgen met <10%




Stijgen met <10%

Nee, deel transformatie tot woonlocatie Nee, deel transformatie tot woonlocatie

Ja

Ja


Ja


Ja


Ja


Ja

Ja


Ja

Nee, deel transformatie tot woonlocatie Nee, deel transformatie tot kantoorlocatie Nee, deel transformatie tot woonlocatie Nee, deel transformatie tot woonlocatie

Ja

Ja

Ja


50%

100%

40%

75%

100%

100%

2%

40%

100%

40%

100%



43

16 Als een bredere definitie van herstructurering wordt gehanteerd dan de definitie die als uitgangspunt heeft gediend voor dit rapport, valt de herstructureringsopgave in Gooi en Vechtstreek hoger uit dan tabel 2.1 en bijlagen 4 en 5 doen vermoeden. Voor een uitgebreidere (kwalitatieve en kwantitatieve) weergave van de herstructureringsopgave bedrijventerreinen in de regio Gooi en Vechtstreek: zie bijlage 3.

Totaal

Legmeer

3

BDT Zandvoort (K. Onnestraat NRD)

Amstelveen

3

12

Nijverheidslaan

AW21 (waterzuiveringsinstallatie)

3 55

de Kwakel Noord

Weesp16

Zandvoort

82

5

Locatie BNI (onderdeel 't Plaveen)

Bedrijventerrein Uithoorn

6

10

7

Locatie Lucent (onderdeel 't Plaveen)

Lageweg (terrein Volker Stevin)

Sugar City

1

Ruimtewinst FSI ontwikkeling Netto Ruimteha winst in netto zal… mogelijk? uitgeefbaar opp. Stijgen met <10% 3 Ja <1 ha Stijgen met <10% 2 Ja <1 ha 160 Ja 1-5 ha

Uithoorn

Huizen16

Haarlemmerl.-Sp.

Delftstraat

Insulindeweg Bamestraweg Waarderpolder

Beemster

Haarlem

Terreinnaam

Gemeente/ Instantie

44


BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 160 3512 HT Utrecht T: 030 231 89 45 F: 030 236 78 40 [email protected] www.bureauBUITEN.nl

Herstructurering Bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam. De opgave tot 2020

Recommend Documents