Beleidsvisie Herstructurering Strategische Beleidsvisie Herstructurering Bedrijventerreinen in de gemeente Venlo
bedrijventerreinen
inhoud 04 Inleiding 06 Beleidskader 14 Opgave 25 Maatregelen 32 Strategie 44 Advies 48 Bijlage 1: Segmentering 50 Bijlage 2: Planeconomische raming 58 Colofon
Opslag op het terrein van Belfeld Bolenberg
3
Deze strategische beleidsvisie voor herstructurering van de bestaande bedrijventerreinen in Venlo geeft het benodigde inzicht. De beleidsvisie biedt de gemeente de mogelijkheid om beslissingen te nemen over de aanpak van de herstructurering van de bestaande terreinen. De beleidsvisie geeft een overzicht van de huidige marktprofielen en kwaliteitsniveaus van de terreinen, stelt een aantal herstructureringsmaatregelen op hoofdlijnen voor en geeft inzicht in de hiervoor benodigde investeringen. Daarbij is aansluiting gezocht met het opgestelde Programma Werklocaties van de Provincie Limburg.
Inleiding Aanleiding De gemeente Venlo heeft ambities voor de verdere economische ontwikkeling van de gemeente. Naast de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen, is de gemeente voornemens de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen door herstructurering te verbeteren. De gemeente beschikt over een groot aantal bedrijventerreinen die gezamenlijk een oppervlakte hebben van bijna 1300 hectare bruto. Een gedeelte hiervan is nog in ontwikkeling, een gedeelte is (sterk) verouderd. De gemeente Venlo heeft in de afgelopen jaren sterk geïnvesteerd in de ontwikkelingen van nieuwe bedrijventerrein zoals Trade Port West en Trade Port Noord. Daarnaast is er geïnvesteerd in het revitaliseren van de Veegtes. De veroudering van diverse andere bestaande bedrijventerreinen op aspecten als functionaliteit, representativiteit en ontsluiting, is echter nog steeds nadrukkelijk aan de orde. Voor de gemeente Venlo ligt er de opgave om in haar beleid voor de komende jaren een herstructureringaanpak op te stellen waarmee (verdere) sociale en economische terugval, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en onveiligheid op de bestaande terreinen voorkomen wordt. Deze opgave loopt parallel met de aandacht die op rijks- en provinciaal niveau is ontstaan voor een snelle aanpak van verouderde bedrijventerrein. Door de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen is in opdracht van het rijk een eerste stap gezet voor het aanpakken van de landelijke herstructureringsopgave voor verouderde bedrijventerrein. Het rijk zet in op een regionale aanpak waarbij provincies een grotere rol krijgen toebedeeld. De Provincie Limburg pakt deze rol op en heeft het Programma Werklocaties opgesteld als onderdeel van de uitvoering van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg. In dit programma legt de Provincie de nadruk op een regionale aanpak van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen.
Doel De gemeente Venlo wil graag inzicht verkrijgen in de herstructureringsopgave van bestaande bedrijventerreinen in de gemeente. Er is behoefte aan een overzicht van de kwaliteit van de bestaande terreinen en de op hoofdlijnen benodigde herstructureringsmaatregelen en de financiële gevolgen hiervan.
Op basis van het opgenomen advies voor strategie en prioritering kan de Raad tot een gedegen besluit komen over de aanpak van herstructurering van de bestaande terreinen in Venlo voor de komende periode.
Aanpak Om tot de strategische beleidsvisie te komen is een aantal stappen doorlopen. Gestart is met een inventarisatie van de bedrijventerreinen. Door middel van een schouwing van de terreinen, analyse van luchtfoto’s, economische gegevens en informatie van de afdeling EZ van de gemeente Venlo is de huidige situatie van de bedrijventerreinen in Venlo vastgelegd. De terreinen zijn vervolgens ingedeeld aan de hand van een segmentering en het kwaliteitsniveau van de terreinen is bepaald door een kwaliteitstoets. De toets geeft inzicht in de kwaliteitsniveaus en de mate van veroudering van de terreinen. Op basis van de toets is bepaald welke terreinen in aanmerkingen komen voor herstructurering en welke maatregelen daarvoor op hoofdlijnen zijn benodigd. Het opstellen van concrete maatregelen per terrein behoeft een nadere uitwerking. Bij de herstructureringsmaatregelen is de focus gelegd op de maatregelen revitalisering en herprofilering. Transformatie valt buiten de scope van deze visie en maatregelen hiervoor zijn niet uitgewerkt. De uitkomsten van de inventarisatie en de voorstellen voor maatregelen zijn in een werksessie aan de vertegenwoordigers van de ondernemersverenigingen (OVTP, BOV, ICTB) en de parkmanager getoetst. Aan de herstructureringsmaatregelen hebben wij op basis van kengetallen de financiële opgave gekoppeld. De financiële opgave geeft samen met een strategie met prioritering, fasering en financieringsinstrumenten het advies voor een aanpak van de herstructureringsopgave in de gemeente Venlo.
Opbouw rapport In het volgende hoofdstuk is het beleidskader in beeld gebracht. Het beleid op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau bepaalt het kader waarbinnen keuzen voor de herstructurering worden gemaakt. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de herstructureringsopgave en benodigde maatregelen om tot kwaliteitsverbetering van de terreinen te komen. Hoofdstuk 4 is de strategische component van de beleidsvisie en gaat in op de prioritering, fasering en financiële aspecten. Hoofdstuk 5 bevat het advies voor aanpak van de herstructureringsopgave.
5
–– Aanpak van het fiscale stelsel, o.a. selectieve vrijstelling van overdrachtsbelasting, om tot komen tot verbetering van het klimaat voor ondernemen in bedrijventerreinen. –– Algemene invoering van geïntegreerd en duurzaam parkmanagement.
Beleidskader Rijksbeleid Nota Ruimte en Pieken in de Delta In de Nota Ruimte en de nota ‘Pieken in de Delta’ worden zes gebiedsgerichte economische perspectieven geschetst waarmee de Rijksoverheid en het Ministerie van Economische Zaken (EZ) een bijdrage willen leveren aan het verbeteren van de Nederlandse concurrentiepositie. Het economische kerngebied van Venlo en de omgeving wordt beschouwd als onderdeel van één van deze zes gebieden, de toptechnologieregio Zuidoost Nederland. In deze regio vormt het kerngebied Venlo een belangrijk logistiek knooppunt op de internationale verbinding tussen Rotterdam en het Duitse Rijn/Roergebied. De regio Venlo is belangrijk op het gebied van ICT, logistiek en agribusiness (‘Greenport Venlo’). Hiermee rust er op dit gebied een nationaal ruimtelijk belang.
Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen In maart 2008 is de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) ingesteld onder leiding van Peter Noordanus. De Taskforce heeft de totale herstructureringsopgave in beeld gebracht en heeft eind 2008 advies uitgebracht over een versnelde uitvoering van de herstructureringsopgave en de financiering daarvan. De THB geeft een aantal aanbevelingen: –– Aanpak in samenwerking tussen de betrokken partijen en met zo min mogelijk nieuwe wetgeving. –– Verevening, hogere grondprijzen en collectieve middelen als dekkingsmiddel voor de financiële last van de herstructureringsopgave. –– Inzet van de provinciale structuurvisie en provinciale doorzettingsinstrumenten. –– Het instellen van een Nationaal herstructureringsfonds.
Het kabinet heeft het uitgebrachte advies - ‘Kansen voor kwaliteit’ - op hoofdlijnen omarmd en heeft tot en met 2013 € 400 miljoen vrijgemaakt om de herstructurering van circa 6.500 ha verouderde bedrijventerreinen te versnellen. Het kabinet stelt als eis dat dat de provincies keerzijdig voor eenzelfde bedrag meedoen. Het kabinet onderschrijft als vertrekpunt namelijk de systeemverantwoordelijke rol van de provincies. Daaraan is al verder uitwerking gegeven in bestuurlijke afspraken van het kabinet, IPO en VNG d.d. 24 oktober 2008. Elke provincie stelt in samenwerking met de gemeenten in 2009 een uitvoeringsprogramma “Inhaalslag herstructurering bedrijventerreinen 2010 – 2020” op. De eerste provinciale uitvoeringsprogramma’s starten in 2010 en omvatten in ieder geval: –– maatregelen en bijbehorende rolverdeling van de verschillende partijen; –– hoogte en dekking van de kosten; –– de financiële constructie om dit programma uit te voeren; –– uitwerking van de financiële koppeling op regionaal niveau tussen oud en nieuw; –– regionale ontwikkelingsbedrijven als uitvoeringsorganisatie; –– inzet van het Wro-instrumentarium. De provinciale uitvoeringsprogramma’s vormen mede de basis voor (herziening van) de provinciale structuurvisies en zijn bouwsteen voor een landelijk programma. Verdere afspraken zullen worden vastgelegd in een in eind 2009 te tekenen convenant van rijk, provincies en gemeenten. De financiële inzet van het Rijk na 2013 zal worden bepaald op basis van een tussenevaluatie van de resultaten tot en met 20131.
Provinciaal beleid Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) uit 2007 heeft ten aanzien van de bedrijventerreinen (vallend onder het Trade Port concept) de volgende ambitie: “een doorgroei van Venlo tot internationaal logistiekindustrieel knooppunt met een bijbehorende economische en ruimtelijke kwaliteitsslag van knooppunt voor goederenvervoer naar brainport voor hoogwaardige logistieke dienstverlening”. Volgens het POL kan dit gerealiseerd worden door een verschuiving van simpele logistieke en transportactiviteiten naar hoogwaardige logistieke activiteiten als ketenregie en supply chain-management. Daarnaast richt het POL zich op een intensivering van de samenwerking met andere knooppunten en een ontwikkeling van een samenhangende multimodale infrastructuur. De Provincie Limburg zet zich in om vooral kansrijke en gewenste werkgelegenheid te stimuleren. Men richt zich dan ook op stuwende sectoren als life sciences, value added logistics, hoogwaardige technologie en maakindustrie.
1
bron: www.ez.nl
7
Programma Werklocaties Limburg 2020 De uitwerking van het POL, het Programma Werklocaties 2020, speelt een belangrijke rol voor het gemeentelijk beleid voor herstructurering. Centraal in het programma staat een regionale aanpak waarmee elke regio kan komen tot een goed afgestemd aanbod van werklocaties, waarbij in alle relevante segmenten kan worden voorzien en waarbij optimaal wordt ingespeeld op de kwaliteiten van een regio. Iets waar een gemeente zelden alleen voor kan zorgen. De feitelijke planningsopgave, die zowel de herstructurering van bestaande locaties en de ontwikkeling van nieuwe locaties kan omvatten, wordt dan ook in samenspraak met de gemeenten per regio bepaald en in het programma vastgelegd. De gemeenten blijven verantwoordelijk voor de vertaling naar concrete locaties plus de ontwikkeling, inrichting en beheer daarvan. De provincie hanteert bij de herontwikkeling van bedrijventerreinen een aantal belangrijke uitgangspunten: –– Er mag een zekere druk op het aanbod komen te staan zodat herstructurering van terreinen en zorgvuldig ruimtegebruik worden gestimuleerd. –– De provincie ontwikkelt flankerend uitvoeringsgericht beleid om herstructurering van bedrijventerreinen te kunnen ondersteunen. –– Als principe gaat gelden dat een regio ‘voor elke aan te leggen hectare nieuw terrein een hecare oud terrein moet herstructureren’. Daarbij hanteert de provincie de principes van de SER-ladder.
Programma Werklocaties - Greenport Plus Het programma Werklocaties onderscheid in totaal 7 regio’s. De gemeente Venlo valt met haar bedrijventerreinen in de regio Greenport Plus2. In de analyse en het programma van Greenport Plus is gekeken naar de kwantitatieve opgave voor nieuwe terreinen en bestaande terreinen. De behoefteraming voor nieuwe terreinen in de regio Greenport Plus bedraagt tot en 2015 afgerond 101 ha netto. Voor de periode tot 2020 komen daar nog eens 124 ha netto bij. Dat betekent dat er in de regio een totale behoefte is van netto 225 ha tot en met 2020. Met de ontwikkeling van Trade Port Noord en Bedrijvenpark Greenpark (een kleine 200 ha netto) kan de regio voorlopig vooruit met bestaande restcapaciteit en ontwikkeling van nieuwe werklocaties. De regio kent verder een grote herstructureringsopgave (46%, circa 800 ha). De helft daarvan concentreert zich in de gemeente Venlo. De provincie stelt prioriteiten en kiest ervoor om plannen voor herstructurering van terreinen in Venlo te richten op Keulse Barrière, Windhond en Kaldenkerkerweg. De andere terreinen waar herstructurering benodigd is zijn Witveld, Venlo Trade Port3, Hagerhof, Emmaplein en Erkenkamp. In de tabel op de rechterpagina, overgenomen uit het programma Werklocaties, zijn de terreinen in de gemeente Venlo weergegeven. Het terrein Spikweijen is in de tabel ook opgenomen gezien de geplande gemeente herindeling per 1 januari 2010. De gemeente Venlo en gemeente Arcen en Velden gaan dan op in één gemeente. 2 De regio Greenport Plus bestaat uit de gemeenten Arcen en Velden, Beesel, Helden, Horst aan de Maas, Kessel, Maasbree, Meerlo-Wanssum, Meijel, Sevenum, Venlo en Venray. 3 Bij Venlo Trade Port speelt daarin met name een rol de bijzondere positie die het terrein inneemt door het (inter)nationale karakter en de aanwezigheid van de binnenhaven. Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
A Hoogveld-Oost
14,89
11,59
3,49
BT 1
A Melderlosche Weiden
26,30
20,91
12,11
BT 1
A Venrayseweg II
25,38
21,96
2,01
BT 0
Uitvoering door Limburgse Herstructureringsmaatschappij (LHB)
Kessel
Momenteel is de provincie Limburg samen met Liof, de Limburgse ontwikkelingsC De Kruisberg 3,89 3,89 0,00 en investeringsmaatschappij, gestart met het instellen van de Limburgse C Karreweg 8,45 8,22 0,00 Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (LHB). De LHB geeft uitwerking aan het programma Werklocaties en wil in samenwerking met publieke en private partijen de Maasbree herstructurering bedrijventerreinen stimuleren, ondersteunen en realiseren. B De Kieën van Limburgse 17,21 15,18 0,00 VEROUDERING & REVITALISERING Bruto Netto RestHet doel is een duurzaam, economisch optimaal vestigingsklimaat voor ondernemers en A De Schor (in ha) (in ha) capaciteit 25,90 21,80 2,90 VEROUDERING & REVITALISERING i.r.t. nieuwe segmentering een zorgvuldig gebruik van de ruimte. Het regionale fonds dat de LHB zal beheren wordt (in ha) gevuld nieuwe door de Provincie (10 miljoen), Liof (5 miljoen), de Rijksoverheid (11 miljoen) en Meerlo-Wanssum i.r.t. segmentering C Hagerhof 16,63 14,18 0,00 B Haven- en ind.terr Wanssum 57,29 43,49 1,77 marktpartijen.
BT 0 BT 0
BT 0 Segment ruimtelijke BT 1 kwaliteit
BT 0 BT 0 Lijst met werklocaties in de regio per gemeente afgezet tegen revitalisering-index C Kaldenkerkerweg 29,80 28,07 0,00 BT 0 B Tienray naar ruimtelijke kwaliteit 20,51 19,40 0,00 BT 0 en segmentering A Kantorenpark Lijst met werklocaties in de regio per gemeente Noorderpoort (SD) afgezet tegen revitalisering-index 3,92 3,13 0,26 SD 1 en segmentering naar ruimtelijke kwaliteit Meijel Bruto 40,11 Netto 30,61 Rest- 0,00 Segment BT 0 C Keulse Bariërre (in ha) (in ha) ruimtelijke capaciteit A De Wielen (I+II) 13,29 10,60 0,00 BT 1 A Nijmeegseweg (SD) Bruto 14,83 Netto 8,54 Restkwaliteit SD 1 (in ha) 0,00 Segment (in ha) (in ha) ruimtelijke capaciteit A Pannenberg 8,50 7,63 6,99 BT 1 Sevenum Arcen en Velden kwaliteit (in ha) AE Berghem A 20,01 17,53 1,92 BT 1 Trade Port Oost Spikweien 26,53 33,35 24,78 23,91 0,65 7,23 BT 1 BT 2 Arcen en Velden A Berghem ZuidPort West A Trade 6,31290,10 5,58207,40 2,41 5,39 BT 1 BT 2 E Spikweien 26,53 24,78 0,65 BT 1 Beesel A Ubroek 11,07 8,04 3,58 BT 2 Venlo B Maasveld 12,46 11,69 0,00 BT 0 Beesel D Veegtes Noorderpoort AB Bedrijventerrein 0,84 8,36 74,79 6,29 64,61 1,40 BT 20 BT 0 Molenveld B Maasveld 24,12 21,25 0,00 BT 0 12,46 11,69 0,00 BT C Venlo Trade Port B Emmaplein e.o. 293,85 1,98 11,05 9,68225,37 1,26 BT 01 BT 0 Roversheide BDMolenveld 36,34 33,28 0,00 BT 0 24,12 21,25 0,00 BT B Windhond B Erkenkamp 30,76 28,56 0,00 1,94 1,68 0,00 BT 0 BT 0 D Roversheide 36,34 33,28 0,00 BT 1 Bruto Netto Segment RestHelden B Witveld A Geloërveld 28,10 22,52 0,37 0,00 ruimtelijke BT 1 BT 0 (in ha) 17,21 (in ha) 15,51 capaciteit A Bedrijvenpark J.F. Kennedylaan 17,43 12,39 3,94 BT 1 kwaliteit (in ha) HeldenA A ZON Fresh Park Genooijerbergen 54,81142,34 52,41 99,92 0,00 41,97 BT 1 BT 1 C I.T. Beringe J.F. Kennedylaan A Bedrijvenpark 77,52 58,75 1,53 BT 10 17,43 12,39 3,94 BT C Hagerhof 16,63 14,18 0,00 BT 0 CI.T. Venray I.T. Beringe Panningen C 65,74 57,18 11,81 BT 00 77,52 58,75 1,53 BT C Kaldenkerkerweg 29,80 28,07 Etil / Provincie 0,00Limburg; Werklocaties BT 0 A ABT Ysselsteyn 1 9,70 2006 8,59 3,25 BTLimburg 1 C I.T. Panningen 65,74 57,18 11,81 BT 0 A Kantorenpark Horst aan de AMaas Noorderpoort (SD) 3,92 3,13 0,26 SD 1 De Blakt 73,47 52,22 45,19 BT 2 A Bosserhof (Lottum) 4,81 4,00 0,00 BT 1 C Keulse Bariërre 40,11 30,61 0,00 BT 0 Horst aan de C Maas De Brier (SD) 10,85 8,53 0,00 SD 0 A De Asdonck A 6,57 6,04 1,97 BT 11 (Lottum) A Bosserhof 4,81 4,00 0,00 BT Nijmeegseweg 14,83 8,54 0,00 SD 1 C De Hulst(SD) I 18,91 17,62 0,00 BT 0 B Hagelkruis A 5,18 4,32 0,00 BT 0 Asdonck A De 6,57 6,04 1,97 BT Pannenberg 8,50 7,63 6,99 BT 1 1 A De Hulst II 24,29 22,24 13,79 BT 2 B Hoogveld (Horst) B 42,86 35,85 0,00 BT 00 A Hagelkruis 5,18 4,32 0,00 BT Trade Oost 33,35 23,91 7,23 BT 2 A Port I.T. Witte Vennen 1 27,44 26,66 0,00 BT 1 A Hoogveld-Oost B 14,89 11,59 3,49 BT 01 (Horst) A Hoogveld 42,86 35,85 0,00 BT Trade West 290,10 207,40 5,39 BT 2 A Port Keizersveld 40,87 33,05 2,12 BT 2 A Melderlosche Weiden A 26,30 20,91 12,11 BT 1 A Hoogveld-Oost 14,89 11,59 3,49 BT Ubroek 11,07 8,04 3,58 BT 1 2 A Smakterheide I 137,81 122,46 0,00 BT 1 A VenraysewegWeiden II A 25,38 21,96 2,01 BT 0 D Melderlosche 26,30 20,91 12,11 BT Veegtes 74,79 64,61 0,84 BT 1 0 A Smakterheide II 32,08 25,44 0,63 BT 1 A II C Venrayseweg 25,38 21,96 2,01 BT Port 293,85 225,37 1,98 BT 0 0 A Trade Kessel Venlo Woon-Werk-Locatie Witte Vennen 10,34 7,55 3,35 BT 1 BC Windhond De Kruisberg 3,89 3,89 0,00 BT 0 30,76 28,56 0,00 BT 0 A Zuivelfabriek 2,57 2,57 0,00 BT 0 Kessel BCDe Karreweg Witveld C 8,45 8,22 0,00 BT 0 17,21 15,51 0,00 BT 00 Kruisberg 3,89 3,89 0,00 BT A Karreweg ZONregio FreshGreenport Park C 142,34 99,92 41,97 2.058,85 1.654,65 Totaal Plus 8,45 8,22 0,00 186,12 Maasbree B De Kieën 17,21 15,18 0,00 Venray Maasbree A A De Kieën Schor ABT Ysselsteyn B De 25,90 21,80 2,90 9,70 8,59 3,25 17,21 15,18 0,00 Functionele kwaliteit voldoende A De De Schor Blakt A 73,47 52,22 45,19 25,90worden betreffende 21,80 terreinen geherwaardeerd) 2,90 Revitalisering onderhanden (na afronding revitalisering Meerlo-Wanssum C De Brier (SD) 10,85 8,53 0,00 B Haven-Functionele onvoldoende en ind.terr kwaliteit Wanssum 57,29 43,49 1,77 Meerlo-Wanssum C De Hulst I 18,91 17,62 0,00 B Tienrayen ind.terr Wanssum B Haven20,51 19,40 0,00 57,29 43,49 1,77 A De Hulst II 24,29 22,24 13,79 Veroudering Programma Werklocaties B Tienray en revitalisering i.r.t. nieuwe segmentering volgens20,51 19,40 0,00 Meijel bron: EtilWitte / Provincie Limburg, 2008, Werklocaties Limburg – Factsheet Regio Greenport Plus A I.T. Vennen 1 27,44 26,66 0,00 A De Wielen (I+II) 13,29 10,60 0,00 Meijel A Keizersveld 40,87 33,05 2,12 A De Wielen (I+II) 13,29 10,60 0,00 A Smakterheide I Sevenum 137,81 122,46 0,00 A Berghem 20,01 17,53 1,92 A SevenumSmakterheide II 32,08 25,44 0,63 A Berghem Berghem Zuid A 6,31 5,58 2,41 20,01 17,53 1,92 A Woon-Werk-Locatie Witte Vennen 10,34 7,55 3,35 A 6,31 5,58 2,41 A Berghem Zuid 2,57 2,57 0,00 Venlo Zuivelfabriek A Bedrijventerrein Noorderpoort 8,36 6,29 1,40 Venlo B Bedrijventerrein 2.058,85 1.654,65 186,12 Totaal A regio Greenport Emmaplein e.o.Plus 11,05 9,68 1,26 Noorderpoort 8,36 6,29 1,40
BT 0 1 BT BT 0 BT 0 BT 11 BT BT 1 2 BT SD BT 00 BT 00 BT 0 BT BT 2 BT 0 BT 1 BT 1 BT 2 BT 1 BT 1 BT 1 BT 1 BT 1 BT BT 1 1 BT BT 1 0 BT 2 BT 20 BT
9
Regionaal beleid Strategische Agenda Regio Venlo 2007 – 2011 Met de Strategische Agenda Regio Venlo 2007 – 2011 werkt Venlo aan zijn economische toekomst. Innovatie is daarbij het sleutelbegrip. De regio Venlo zet in op een aantal agendapunten waarvan een belangrijke is een innovatieve Regio Venlo. De regio wil aantrekkelijk blijven als vestigingsplaats voor toegepast onderzoek en kennisontwikkeling. Hiervoor zet zij in op een ondernemersloket, een innovatiecentrum voor gezonde voeding en logistiek, een universiteit en hypermoderne bedrijvenparken. De bedrijvenparken dienen duurzaam te worden aangelegd en door slimme koppelingen tussen bedrijven zuinig te zijn met energie. Ook wordt aangegeven dat het belang van de overslaghavens aan de Maas en de aansluiting daarvan op het auto- en wegennet groeit. De provincie Limburg wil dat de Maashavens nauwer samenwerken en hun activiteiten op elkaar afstemmen. Onderzoek naar de mogelijkheden hiervan wordt momenteel uitgevoerd.
Gemeentelijk beleid Ruimtelijke Structuurvisie 2005 – 2015 De Ruimtelijke Structuurvisie 2005 – 2015 is het kader voor een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, op basis van een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociaal culturele waarden, van de gemeente Venlo. Specifiek voor het ruimtelijk economisch beleid heeft het enerzijds de doelstelling om te komen tot behoud en kwaliteitsverbetering van Venlo als (inter-) nationaal logistiek en industrieel knooppunt, onder meer door het aantrekken van kennisintensieve ondernemingen en instellingen. Anderzijds streeft het naar clustering van verwante of aan elkaar gerelateerde ondernemingen en instellingen. Dit verhoogt de kans op nieuwe initiatieven en versterkt het profiel van locaties en de daar gevestigde activiteiten. Venlo geeft op deze wijze invulling aan haar betekenis als economisch kerngebied en aan haar positie in de toptechnologische regio zuidoost Nederland.
In de Ruimtelijke Structuurvisie wordt een aantal werklocaties onderscheiden: –– Kern Trade Ports / Océ / Noorderpoort In deze kern gaat het om het verder profileren van de positie van Venlo als (inter-) nationaal logistiek en industrieel knooppunt door het leggen en uitbouwen van accenten in de verschillende onderdelen. –– Centrumgebied Venlo De functie van het centrumgebied van Venlo als werklocatie wordt versterkt door de concentratie van stedelijk en regionaal georiënteerde organisaties en het stimuleren van de vestiging van zakelijke dienstverlening die minder gelieerd is aan ondernemingen in de Trade Port / Océ / Noorderpoort kern. –– Specialistische locaties De betekenis van regionale werklocaties buiten deze concentraties voor de centrumfunctie van Venlo wordt versterkt door specialisatie die aansluit bij hun ligging en bestaande activiteiten. Zo kan bij de revitalisering van Keulse Barrière worden ingespeeld op de ontwikkeling van het bedrijventerrein Kreuzackerfeld door de gemeente Nettetal (Duitsland) in de directe nabijheid. De Ruimtelijke Structuurvisie erkent ook dat een aantal van de lokale bedrijventerreinen niet meer voldoet aan de kwaliteitseisen van deze tijd. Een revitaliseringproces is reeds gestart op een aantal locaties. Bedrijventerreinen Erkenkamp en Hagerhof worden getransformeerd naar een andere functie.
innovatie is een sleutelbegrip Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
11
Venlo Principes voor C2C De gemeente Venlo heeft ambities voor het toepassen van cradle to cradle (C2C). Tot nu toe zijn maatregelen met betrekking tot milieu en ecologie altijd gericht geweest op het bedenken van oplossingen voor problemen (Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen – Duurzaamheid – People, Planet, Profit). Cradle to cradle gaat uit van het menselijk vermogen (ontwerp) om geen problemen te veroorzaken. De ambities voor ontwikkeling van de regio vragen om een vitale bevolking, de demografische ontwikkeling van ontgroening en vergrijzing is daarin een beperkende factor. De gemeente omarmt de principes van C2C als een ‘magneet’ voor het aantrekken van jongeren, studenten en creatieve ondernemers. De gemeente neemt zodoende haar positie als regiohoofdstad in. De Venlo principes voor C2C zijn: 1 Blijf innoveren 2 Verbindt plaats en context 3 Beheer en waardeer ‘voedsel’ 4 Geniet van mobiliteit 5 Gebruik de zon 6 Creëer schone lucht, water en bodem 7 Ontwerp voor het plezier van toekomstige generaties De gemeente wil deze principes verankeren in gemeentelijk beleid via de stadsvisie, programma’s en relevant sectoraal beleid. Ook wil de gemeente werkgroepleden van het C2C laboratorium inzetten op de gemeentelijke afdelingen. Zodoende wordt C2C uitgerold over een breed front van kennisinfrastructuur, gebouwde omgeving en bedrijfsleven. Voor de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen biedt C2C belangrijke kansen voor waardecreatie. Inzet van de principes leidt tot een duurzame en toekomstbestendige (her)ontwikkeling van de terreinen, waardoor de toekomstige herstructureringsopgave beperkter in omvang zal zijn.
Masterplan Venlo Trade Port & Trade Port West Het Masterplan Venlo Trade Port & Trade Port West biedt de eerste stappen om te komen tot herstructurering van de bedrijventerreinen Venlo Trade Port en Trade Port West. Het doel van de herstructurering is een versterking van het vestigingsmilieu. Het Masterplan geeft het ambitieniveau voor de herstructurering en biedt een perspectief op de toekomstige economische- en ruimtelijke structuur van het gebied op de korte- en lange termijn. Het Masterplan vormde de onderlegger voor een Toppersubsidieaanvraag bij het ministerie van EZ. In het Masterplan zijn enkele concrete herstructureringsmaatregelen voor het bedrijventerrein Venlo Trade Port en de ontwikkeling van een glas- en energiecampus op het Trade Port West opgenomen. Het ministerie van EZ heeft uiteindelijk de subsidieaanvraag voor de glas- en energiecampus gehonoreerd. De herstructureringsmaatregelen die zijn voorgesteld vormen belangrijke input voor deze strategische beleidsvisie.
Masterplan VeNeTe In het Masterplan VeNeTe zijn plannen voor de ontwikkeling van het gebied Venlo-Nettetal-Tegelen opgenomen. Binnen dit plangebied Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
bevinden zich de voormalige grensovergang Keulse Barriere/ Schwanenhaus en de directe omgeving daarvan, het bedrijventerrein aan de Kaldenkerkerweg (Tegelen), het bedrijventerrein Heidweg en het geplande bedrijventerrein Kreuzackersfeld. De terreinen zijn erg verouderd en het Masterplan beschrijft de ambitie voor een kwaliteitsimpuls om de terreinen concurrerend te houden en verloedering van het gebied tegen te gaan. Uitgangspunt is de verbinding tussen de gebieden te versterken en rekening te houden met de grote druk op de beschikbare ruimte. Natuur, landschap, wonen en werken liggen erg dicht bij elkaar. Van belang is dat de terreinen goed ingepast worden in de natuur om een overgang van het gebied naar ‘robuuste verbindingszone’ te kunnen bewerkstelligen. De gevestigde bedrijven en nieuw te ontwikkelen bedrijven en kantoren moeten de rust zo min mogelijk verstoren, daarnaast is een groene dooradering van de bedrijventerreinen gewenst met passen de bebouwingsdichtheid (‘werken in het groen’). Dit levert extra vestigingsplaatsfactoren op en maakt de bedrijventerreinen interessanter voor hoogwaardige bedrijfsfuncties.
Conclusie beleidskader Analyse van het bestaand beleid op verschillende beleidsniveaus toont aan dat herstructurering van bedrijventerreinen momenteel in het middenpunt van de belangstelling staat. Het wordt door rijk, provincie, regio en gemeente omarmt en er worden concrete plannen opgesteld om tot uitvoering van de (landelijke) herstructureringsopgave te komen. Een belangrijk aspect voor de gemeente Venlo is de regionale rol die de provincie Limburg nu actief en ambitieus oppakt. Als regievoerder heeft zij een belangrijke taak in de provinciale plannings- en herstructureringsopgave. Deze taak is uitgewerkt in het Programma Werklocaties, als onderdeel van het Provinciaal Omgevingsplan Limburg. In dit programma is voor de regio Greenport Plus, waar de gemeente Venlo onderdeel van is, de kwaliteit van de bestaande bedrijventerrein in beeld gebracht en is tevens al een prioritering voor te herstructureren bedrijventerreinen gegeven. Om tot een succesvolle herstructurering van de bedrijventerrein in Venlo te komen, is het van belang om waar mogelijk optimale aansluiting te vinden bij het programma Werklocaties. Uit het beleid op de verschillende beleidsniveaus blijkt verder het belang dat wordt gehecht aan de verdere doorgroei van Venlo tot internationaal logistiek-industrieel knooppunt. Daarbij is het zaak om tot een economische en ruimtelijke kwaliteitsslag van knooppunt voor goederenvervoer naar brainport voor hoogwaardige logistieke dienstverlening te komen. Het aantrekken van kennisintensieve ondernemingen en instellingen is daarbij een goede methodiek, innovatie is het sleutelbegrip. Tenslotte toont het Masterplan VeNeTe en het Masterplan Venlo Trade Port en Trade Port West aan dat er binnen de gemeente Venlo al concreet aan plannen wordt gewerkt voor verbetering van het imago en vestigingsklimaat van de verouderde bedrijventerreinen. Daarbij wordt samenwerking met Duitsland in een grensoverschrijdende regio gezocht.
13
Opgave Inventarisatie
11
De resultaten van de inventarisatie van de 18 bedrijventerreinen in de gemeente Venlo is weergegeven in een apart document met de titel ‘Factsheets Bedrijventerreinen Venlo’. De terreinen zijn gelabeld met een profiel volgens de segmentering van het Integraal Bedrijven Informatie Systeem (IBIS) en het Programma Werklocaties. Een toelichting op deze segmentering is gegeven in bijlage 1.
1
Op de rechterpagina is een overzichtskaart van Venlo weergegeven met daarop aangegeven de terreinen die in de inventarisatie zijn meegenomen4. Op de kaart is tevens de segmentering van de terrein volgens het IBIS in beeld gebracht. In enkele gevallen is de interne verscheidenheid van de terreinen groot, waardoor in dit geval aan die terreinen meerdere profielen zijn toegekend.
12
17 2
13
16
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de geïnventariseerde terreinen ingedeeld naar profiel volgens het IBIS, tevens is onder de kolom ‘segment’ de indeling volgens het Programma Werklocaties weergegeven.
profiel
segment
bedrijfsnr.
kaartnr. terrein
werkterrein
BT2
8000 - 9000
1a
Venlo Trade Port West (ecopark)
BT0
4000 - 7000
2a
Venlo Trade Port
logistiek
opp. netto
40
29
187
135
BT0
7400 - 7500
3
Kaldenkerkerweg
33
30
BT0
7200 - 7300
4
Hagerhof
17
12
BT0
7300 - 7400
5
Emmaplein
BT0
7400 - 7500
6
Windhond incl. Giesen
BT0
-
7
Erkenkamp
BT0
-
8
Witveld
-
7900 - 8000
9
Belfeld Bolenberg
BT2
9000 - 9900
1b
Venlo Trade Port West
BT0
4000 - 5000
2b
Venlo Trade Port
34
25
BT0
0000 - 1000
10
Keulse Barriere
37
27
BT1
3800 - 3850
11
Zon Fresh Park
120
60
modern gemengd BT0/BT2 BT2
hoogwaardig
opp. bruto*
8
8
30
25
2
2
17
13
8
8
160
115
6000 -7000
2c
Venlo Trade Port / Ubroek
68
49
8000 - 9000
1c
Venlo Trade Port West
60
43
BT2
-
12
Venlo Trade Port Oost
30
22
BT0
2000 - 2300
13
Veegtes
78
63
BT1
-
14
Pannenberg
12
8
BT1 BT1
7700 - 7800 -
15 *
Geloerveld Spikweijen
22 27
16 25
BT0
8000 - 9000
1d
Venlo Trade Port West (campus)
40
28
BT1
1000 - 1500
16
Océ - Genooyerbergen
45
32
BT2
1500 - 2000
17
Bedrijventerrein Noorderpoort totaal
13
10
1088
785
* van de terreinen die meerdere profielen kennen is het oppervlak per profiel geschat
4 10 7 6
5 3
8
15 14
op basis van een oppervlakteberekening. Oppervlakte in hectaren, bron: gemeente Venlo (2008), provincie Limburg (2008).
9 Hier ruimte voor een bescheiden Het terreinbijschrift Spikweijen is gezien zijn geografische ligging niet op de kaart weergegeven. 4
werkterreinen logistieke terreinen modern gemengde terreinen hoogwaardige terreinen
15
Kwaliteitstoets
Profiel: hoogwaardig
Voor het beoordelen van de huidige kwaliteit van de bedrijventerreinen en het vaststellen van de mate van veroudering van de tereinen is gekozen voor een kwaliteitstoets van de terreinen. Met de toets wordt de kwaliteit en veroudering bepaald op eigenschappen als bereikbaarheid, parkeren, representativiteit en ruimtelijke kwaliteit en aanwezigheid van voorzieningen en parkmanagement.
Profiel: modern gemengd Profiel: logistiek Profiel: werkterrein
Glasvezel/breedband
Capaciteit op eigen terrein
Capaciteit in openbare ruimte
Uitstraling/beeldkwaliteit gebouwen en kavels
Uitstraling/beeldkwaliteit openbare ruimte
Stedenbouwkundige samenhang
Parkmanagement
Beveiliging en veiligheid (KVO)
Voorzieningen en parkmanagement
Aanwezige voorzieningen op terrein
Representativiteit en ruimtelijke kwaliteit
de beoordeling is onder het basis kwaliteitsniveau de beoordeling voldoet niet aan het gewenste kwaliteitsniveau de beoordeling voldoet aan het gewenste kwaliteitsniveau is op het terrein aanwezig is niet op het terrein aanwezig, maar is wel gewenst is niet op het terrein aanwezig, maar ook niet gewenst
Per openbaar vervoer
Parkeren
De resultaten van de kwaliteitstoets zijn weergegeven in het schema op de navolgende pagina’s. Daarbij is per terrein aangegeven hoe er wordt gescoord op de verschillende beoordelingsaspecten en of die score voldoet aan het kwaliteitsniveau behorend bij de profielen. De volgende legenda is daarbij van belang:
Per auto (tot snelweg)
Bereikbaarheid
De kwaliteitstoets is gebaseerd op een vergelijking van het kwaliteitsniveau zoals in de praktijk geconstateerd op de terreinen met de kwaliteitsniveaus die wenselijk zijn op basis van de profielen. Aan de vier profielen van het IBIS is daarom een kwaliteitsniveau gekoppeld. Ieder profiel kent een basisniveau aan functionele kwaliteit. Per profiel ontstaat vervolgens onderscheid door toevoeging van kwaliteit. Bij de werkterreinen is sprake basis kwaliteitsniveau en bij de hoogwaardige terreinen staat meer hoogwaardige kwaliteit centraal. In het schema op de rechterpagina is dit uitgewerkt op basis van een ‘sterren-systeem’.
Legenda
/
Waardering
= minimaal, = gemiddeld, = maximaal
Wel/geen beschikbaarheid/aanwezigheid
17
Parkeren
Uitstraling/ beeldkwaliteit gebouwen en kavels
Uitstraling/ beeldkwaliteit openbare ruimte
Stedenbouwkundige samenhang
Aanwezige voorzieningen op terrein
Parkmanagement
Beveiliging en veiligheid (KVO)
8000-9000
Trade Port West (ecopark)
OVT
4000-7000
Venlo Trade Port
OVT
7400-7500
Kaldenkerkerweg
ICTB
7200-7300
Hagerhof
7300-7400
Emmaplein
ICTB
7400-7500
Windhond incl. Giesen
ICTB
--
Erkenkamp
ICTB
--
Witveld
ICTB
7900-8000
Bolenberg
ICTB
Per auto (tot snelweg)
Capaciteit in openbare ruimte
Voorzieningen en parkmanagement
Capaciteit op eigen terrein
Representativiteit en ruimtelijke kwaliteit
Glasvezel/ breedband
Parkeren
Per openbaar vervoer
Bereikbaarheid
Profiel: werkterrein
9000-9900
Trade Port West
OVT
4000-5000
Venlo Trade Port
OVT
0000-1000
Keulse Barriere
ICTB
3800-3850
Zon Fresh Park
OVT
Profiel: logistiek
6000-7000
Ubroek
OVT
8000-9000
Trade Port West
OVT
--
Trade Port Oost
OVT
--
Spikweijen
2000-3000
Veegtes
BOV
--
Pannenberg
ICTB
7700-7800
Geloerveld
ICTB
Profiel: modern gemengd
Profiel: hoogwaardig 8000-9000
Trade Port West (campus)
OVT
1000-1500
Océ
BOV
1500-2000
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift Noorderpoort BOV
bron: Gemeente Venlo, Stichting Parkmanagement Venlo, Schouwing januari 2008
19
Veroudering en kwaliteitsverlies Uit de toets blijkt dat op veel van de terreinen het kwaliteitsniveau onder de maat is. De oorzaak hiervoor is tweeledig. Enerzijds is er sprake van een sterke veroudering van de terreinen waardoor het kwaliteitsniveau niet meer passend is bij het profiel. Anderzijds is er voor een beperkt gedeelte van de terreinen sprake van een ontwikkeling of geplande ontwikkeling van het terrein waardoor het profiel nog niet voldoet aan de toekomstig gewenste situatie. De kwaliteitstoets maakt inzichtelijk dat over de gehele linie vooral de parkeercapaciteit (met name in de openbare ruimte) en de representativiteit en ruimtelijke kwaliteit onvoldoende is. Het gebrek aan parkeercapaciteit in en slechte kwaliteit van de openbare ruimte van bedrijventerrein zijn vaak de eerste factoren waar het verouderingsproces van bedrijventerreinen zich uit. De bedrijventerreinen in Venlo vormen daarmee geen uitzondering.
Onvoldoende kwaliteit door veroudering De situaties waar er sprake is van een onvoldoende kwaliteitsniveau als gevolg van veroudering, zijn van belang voor deze beleidsvisie. Deze situaties doen zich vooral voor op de werkterreinen en de logisitieke terreinen en uiten zich in de kwaliteitsaspecten ‘representativiteit en ruimtelijke kwaliteit’ en ‘parkeercapaciteit’. Op basis van de kwaliteitstoets zijn de volgende terrein als ‘verouderd’ te kwalificeren waardoor het kwaliteitsniveau niet meer voldoet: –– –– –– –– –– ––
Kaldenkerkerweg Het bedrijventerrein Kaldenkerkerweg is een karakteristiek werkterrein. Met name op de zuidelijke kant van het terrein is onvoldoende uitstraling en beeldkwaliteit van de openbare en private ruimte geconstateerd. Het kwaliteitsniveau is lager dan het voor een werkterrein gewenste basisniveau aan kwaliteit. Dit wordt met name veroorzaakt door de zijwegen van de Kaldenkerkerweg waaraan het terrein gelegen is. Deze openbare ruimte van en private panden aan deze zijwegen maken een zeer verrommelde en achterstallige indruk. Hagerhof Hagerhof wordt gedomineerd door de vestiging van palletfabriek PKF/ Post en de voormalige groenteveiling VGV waarin nu een aantal andere bedrijfsfuncties is gevestigd. Het terrein scoort met name slecht op de stedenbouwkundige structuur en ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de private ruimte. De overgang van grootschalige bedrijfspanden naar meer kleinschalige bedrijfsactiviteiten heeft de verhoudingen van de inrichting van het terrein verstoord. Daarbij is de kwaliteit van de panden sterk verouderd en zeer divers. Dit komt nadrukkelijk tot uiting in de entree van het terrein die een zeer rommelige indruk maakt doordat een verscheidenheid aan kleinschalige bedrijfsfuncties zich direct toont.
Venlo Trade Port Kaldenkerkerweg Hagerhof Windhond incl. Giesen Witveld Keulse Barriere
Voor al deze terreinen geldt dat in het Programma Werklocaties van de provincie de functionele kwaliteit van deze terreinen als onvoldoende is gekwalificeerd (BT0). Venlo Trade Port Venlo Trade Port kent twee profielen. Op het noordwestelijke gedeelte van het terrein zijn enkele logistieke functies aanwezig en is het terrein te kwalificeren als een logistiek terrein. Het overige en overgrote gedeelte van het terrein kent meer industriële activiteiten en is daarom bestempeld als een industrieel werkterrein. Zowel op het logistieke gedeelte als het industriele gedeelte is sprake van een matige kwaliteit van private en openbare ruimte. Ook is er op verscheidene plaatsen sprake van ontoereikende infrastructuur die zich uit in gebrekkige parkeercapaciteit, het ontbreken van fietspaden, het ontbreken van een ontsluitingsweg en onveilige verkeerssituaties door te krappe of civieltechnische onacceptabele wegprofielen.
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
21
Windhond incl. Giesen Het terrein Windhond is door de spoorlijn ‘geknipt’ in een noordelijk en zuidelijk deel. Op het noordelijk gedeelte is het terrein geheel ingenomen door de metaalfabriek van Giesen. Het kwaliteitsniveau daar is passend bij het profiel van een werkterrein. Een belangrijk aandachtspunt is de parkeercapaciteit op eigen terrein. Op het zuidelijk gedeelte kent het terrein een veel kleinschaligere opzet en met name op dit gedeelte is het kwaliteitsniveau onder de maat. Veel geparkeerde auto’s en vrachtwagens, kille hekwerken, opslag langs de openbare weg, slechte infrastructuur en weinig groen zorgen voor een verwaarloosde uitstraling. Op het zuidelijke gedeelte ligt tevens een omvangrijke kavel braak en staat al geruime tijd een fabriek ter grootte van circa 7 hectare leeg. Witveld Het bedrijventerrein Witveld is een stripvormig bedrijventerrein langs de Rijksweg Noord. Op het terrein is de ordnerfabriek EJA gevestigd die al geruime tijd geleden failliet is verklaard. Ook een voorheen gevestigde steenzagerij en metaalgieterij zijn failliet gegaan. Zowel de bebouwing als de terreininrichting is zeer gedateerd en het terrein scoort dan ook onder de maat voor wat betreft de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van de bedrijfspanden en openbare ruimte. Daarnaast is de beschikbare parkeercapaciteit matig in de ruimte gesitueerd. Keulse Barriere Keulse Barriere kent door haar ligging op de grens van Nederland en en Duitsland een uniek karakter als logistiek en distributieterrein. Het Masterplan VeNeTe onderscheidt drie deelgebieden. In het gebied rondom de grensovergang zijn een rustplaats voor vrachtwagens, de Duitse douane en diverse commerciele functies aanwezig. Het gebied is sterk verouderd en vormt geenzins een attractieve entree van Venlo. Het tweede deelgebied betreft het gebied rond het Keulse Plein, waar nog veel uitgeefbaar terrein beschikbaar is rondom de verkeersrotonde. Het derde gebied betreft het gebied langs de Bevrijdingsweg/Schwanenhaus waar met name expeditiebedrijven, zelfstandige autohandelaren en enkele woonwerkwoningen zijn gevestigd. Het terrein heeft een sterk extensief karakter en heeft te kampen met veel leegstand. De openbare ruimte is ingevuld met brede en stenige wegprofielen en kent nauwelijks ruimte voor groen. Het gebrek aan een goed gedimensioneerde stedenbouwkundige structuur geeft het gebied een verwaarloosde uitstraling.
Hier ruimte voorWerk een bescheiden in uitvoeringbijschrift op het terrein Kaldenkerkerweg
23
Onvoldoende kwaliteit door andere oorzaken Op een aantal terreinen is een mismatch tussen het huidige en gewenste kwaliteitsniveau geconstateerd die is terug te leiden op andere oorzaken. Zo is de gemeente Venlo in samenwerking met glasfabrikant Scheuten voornemens op het zuidelijke gedeelte van Trade Port West de ‘Glas- & Energiecampus’ te ontwikkelen. In de kwaliteitsbeoordeling is dit gedeelte van het terrein daarom meegenomen als een terrein met een hoogwaardig profiel. Aangezien de ontwikkeling van de campus nog in voorbereiding is, is het huidige kwaliteitsniveau nog niet passend. Ditzelfde geldt voor het terrein Pannenberg dat momenteel in ontwikkeling is waardoor openbare en private ruimte nog niet zijn voltooid en niet voldoen aan het gewenste kwaliteitsniveau. Deze terreinen zijn daarom, ondanks de matige beoordeling in de kwaliteitstoets niet als verouderd gekwalificeerd.
Aansluiting bij het Programma Werklocaties In het Programma Werklocaties is voor de terreinen in Venlo een beoordeling van de functionele kwaliteit aangegeven. Die beoordeling sluit in grote lijnen aan bij de in deze beleidsvisie geconstateerde veroudering van de bedrijventerreinen. Een verschil ontstaat voor het terrein Erkenkamp en Emmaplein waar in deze visie op basis van de beoordeling van de kwaliteit, in tegenstelling tot de conclusie van de Provincie, geen sprake is van een onvoldoende kwaliteitsniveau. Het verschil ontstaat door details en nuancering die doorslaggevend kan zijn in de beoordeling van het kwaliteitsniveau. Uit de kwaliteitstoets volgt dat de terreinen Erkenkamp en Emmaplein op een beperkter aantal aspecten onvoldoende scoort in vergelijking met de andere terreinen.
Maatregelen Herstructureringsvormen Met de inventarisatie als uitgangspunt is gekeken naar de herstructureringsopgave. Die opgave bestaat uit het op orde brengen van het kwaliteitsniveau van het terrein zodat de terreinen weer marktconforme eigenschappen en uitstraling vertonen. Voor een dergelijke opgave wordt een vijftal verschillende (herstructurerings)ingrepen onderscheiden5. Facelift Hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. Revitalisering Hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. Zware revitalisering Bij dit soort revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzaklijke verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur is veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. Herprofilering Hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. Transformatie In tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies op de locatie gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. 5 Buck Consultants International, augustus 2008, Indicatie van de herstructureringopgave voor bedrijventerreinen in Nederland
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
25
Herstructureringsmaatregelen Voor zes bedrijventerreinen is met behulp van de kwaliteittstoets geconstateerd dat er sprake is van sterke veroudering en onvoldoende kwaliteitsniveau. Voor deze terreinen worden hieronder enkele herstructureringsmaatregelen voorgesteld waarbij aansluiting is gezocht met gemeentelijke, regionale en provinciale beleidsdoelstellingen en waarbij is gekeken naar de unieke kwaliteiten van de terreinen en de positie die de terreinen in kunnen of moeten nemen. Venlo Trade Port Venlo Trade Port is één van de grootste terreinen in Venlo en heeft een belangrijke (inter)nationale functie als logistiek-industrieel knooppunt. Niet op de laatste plaats door haar ligging in de nabijheid van een knooppunt van snelwegen, een spoorlijn en het aanwezige water. Als het eerste terrein dat ontwikkeld is volgens het Trade Port concept heeft dit terrein nog steeds een belangrijke functie als ‘visitekaartje’ van de stad. De gemeentelijke en regionale ambitie is Venlo Trade Port door te laten groeien van knooppunt voor goederenvervoer naar een brainport voor hoogwaardige logistieke dienstverlening. Daarvoor is een economische en ruimtelijke kwaliteitsslag benodigd, zeker gezien de huidig geconstateerde kwaliteit van het terreinen. In het Masterplan Venlo Trade Port / Trade Port West zijn concrete revitaliseringsmaatregelen6 benoemd die handvatten bieden om te komen tot de gewenste ruimtelijke en economische structuurverandering van het terrein. Een aantal van deze maatregelen is inmiddels door veranderende economische omstandigheden en gewijzigde gemeentelijke ambities achterhaald. Noodzaak en draagvlak bestaat nog steeds voor deze revitaliseringsmaatregelen: –– aanleg van een tweede ontsluitingsweg voor het havengebied; –– doortrekken van de Marinus Dammeweg naar de rotondel; –– herprofilering van de Groot Bollerweg; –– herprofilering van de Voltastraat; –– herprofilering van de Kazernestraat; –– strategische verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijvigheid;
Revitaliseringsmaatregelen op hoofdlijnen: –– opwaardering van de infrastructuur door vervanging of verbetering van het wegprofiel; –– de aanleg van parkeerplaatsen waarmee de parkeercapaciteit wordt vergroot, aankoop van een smalle strook aan de voorzijde van private kavels is hiervoor benodigd. –– ontwikkeling en opwaardering van het openbaar groen waarmee de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt verbeterd, aankoop van een smalle strook aan de voorzijde van private kavels is hiervoor benodigd. Herprofileringsmaatregelen op hoofdlijnen: –– verwerving van enkele strategische kavels tot een maximum van 30% van het netto gebied. Middels deze acupunctuur strategie worden ‘rotte plekken’ opgekocht en uitgegeven voor nieuwe meer hoogwaardigere en kleinschaligere bedrijvigheid die een bijdrage levert aan de in het Masterplan VeNeTe opgenomen ambities. Hagerhof Het bedrijventerrein Hagerhof is in de Structuurvisie 2005 -2015 opgenomen als een terrein dat onttrokken wordt aan de voorraad bedrijventerreinen in Venlo. De ambitie is het terrein op termijn te transformeren naar een andere functie. Herstructureringsmaatregelen die het huidige kwaliteitsniveau op een gewenst niveau brengen zijn gezien deze ambitie dan ook niet aan te bevelen. Voor het terrein zijn daarom verder in deze visie ook geen herstructureringsmaatregelen meegenomen. Aandachtspunt is wel dat de transformatie een verplaatsingsopgave voor de op de bedrijventerreinen gevestigde bedrijven met zich meebrengt. Het betreft een oud veilingcomplex dat is opgekocht door een belegger en nu een logistieke functie heeft en de vestiging van PKF Post.
Kaldenkerkerweg Van het bedrijventerrein Kalderkerkerweg is geconstateerd dat met name op het zuidelijke gedeelte van het terrein de ruimtelijke kwaliteit van het terrein onvoldoende is. Om deze kwaliteit op te waarderen en de marktconformiteit van het terrein te verbeteren is het wenselijk om revitaliseringsmaatregelen uit te voeren, met name in de openbare ruimte (passief) maar mogelijk ook in de private ruimte (actief). Daarbij wordt aansluiting gezocht met het Masterplan VeNeTe dat een revitalisering naar meer groene en hoogwaardigere inrichting van het bedrijventerrein als ambitie voorschrijft. Belangrijk aspect in het Masterplan is tevens de verbetering van de ontsluiting van het terrein door een nieuwe verbindingsweg Nettetal -Tegelen.
6 Deze revitaliseringsmaatregelen kennen daardoor een concreter en gedetailleerder niveau dan de andere in deze beleidsvisie genoemde maatregelen.
27
Windhond inclusief Giesen Het terrein Windhond bestaat uit een gedeelte ten zuiden van het spoor en een gedeelte ten noorden (de metaalfabriek Giesen). Bij de metaalfabriek Giesen is geconstateerd dat de parkeercapaciteit op eigen terrein mogelijk ontoereikend is. Een situatie waar de gemeente geen invloed op kan uitoefenen en slechts met beheer toe kan zien dat het probleem zich niet uitbreid naar de openbare ruimte. Voor het zuidelijk gedeelte van het terrein ligt er wel een opgave voor de gemeente. Revitalisering biedt mogelijkheden om de algehele uitstraling van het terrein te verbeteren. Revitaliseringsmaatregelen op hoofdlijnen zijn: –– opwaardering van de infrastructuur door vervanging of verbetering van het wegprofiel; –– uitbreiding van het wegprofiel met aanleg van (langs)parkeerplaatsen waarmee de parkeercapaciteit in de openbare ruimte op het terrein wordt vergroot. –– ontwikkeling en opwaardering van het openbaar groen waarmee de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt verbeterd. –– aankoop van de leegstaande fabriek en sloop/nieuwbouw plegen. Door uitgifte nieuw terrein wordt de levendigheid van het terrein vergroot wat een positief effect heeft op de ruimtelijk kwaliteit en uitstraling. –– aankoop van de ‘paardenwei’ en uitgifte van bedrijventerrein eventueel in samenhang met de sloop/nieuwbouw van de leegstaande fabriek. Witveld In het verleden is de beeldbepalende industrie op bedrijventerrein Witveld failliet gegaan. Een gedeelte van de vrijkomende ruimte is opgevuld door een industriele functie met een sterk detailhandelgerichte component (steenhandel), een ander gedeelte is leeg komen te staan. Langs de Rijksweg Noord heeft Witveld wel de potentie om meer hoogwaardigere uitstraling te verkrijgen waarbij kleinschaligere bedrijfsvestigingen goed passen. Om deze opwaardering van het profiel met bijbehorende kwaliteitsslag te kunnen realiseren is zware revitalisering en herprofilering benodigd, niet alleen in openbare maar ook private ruimte. Revitaliseringsmaatregelen op hoofdlijnen zijn: –– opwaardering van de infrastructuur door vervanging of verbetering van het wegprofiel. –– aanleg van een centrale parkeervoorziening in de openbare ruimte waarmee de parkeercapaciteit in de openbare ruimte op het terrein beter wordt ingericht. De vorm en interne wegenstructuur van het terrein leent zich meer voor een centrale voorziening, dan langs- of dwarsparkeeroplossingen. –– ontwikkeling en opwaardering van het openbaar groen, met name langs de Rijksweg Noord waarmee de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt verbeterd. Herprofileringsmaatregelen op hoofdlijnen zijn: –– verwerving van enkele strategische kavels tot een maximum van 30% van het netto plangebied. Middels deze acupunctuur strategie worden ‘rotte plekken’ aangepakt. De verworven kavels bieden plaats voor meer hoogwaardigere kleinschaligere bedrijfsfuncties, mede gezien de locatie langs de Rijksweg Noord. Nader marktonderzoek is benodigd om uit te wijzen aan welk segment bedrijfsbebouwing behoefte is.
Keulse Barrière Het bedrijventerrein Keulse Barriere is een van de meest verouderde terreinen van Venlo en kent een zware terugval in uitstraling en ruimtelijk kwaliteit. De strategische locatie aan de grens met Duitsland en de belangrijke verbindingsweg (BAB61) biedt juist zoveel potentie voor een bedrijventerrein met een sterk, meer kwalitatief hoogwaardig karakter. De versnelde aanleg van de A74 met de daaraan gerelateerde opwaardering van omliggende infrastructuur biedt tevens een belangrijke impuls voor kwaliteitsverbetering. Aansluiting wordt gezocht bij het Masterplan VeNeTe dat een verbetering van het algehele vestigingsmilieu van de Keulse Barriere voorschrijft. Revitaliseringsmaatregelen op hoofdlijnen: –– Ontwikkeling van een markante ‘entree’ die het bijzondere karakter van de grensovergang benadrukt. –– Opwaardering van de infrastructuur zowel rondom het douanecomplex als de Bevrijdingsweg waarbij balans wordt gevonden in de functie en uitstraling van de wegprofielen. Herprofileringsmaatregelen op hoofdlijnen: –– Herprofilering van een gedeelte van de bestaande douanecomplexen, naar meer kleinschaligere bedrijvigheid en/of kantoorachtige bedrijvigheid met een hoogwaardige architectonische uitstraling. Bij de uitgifte van nieuwe bedrijfs- of kantoorpanden wordt rekening gehouden met de ambities in het Masterplan VeNeTe. Een groene dooradering van het gebied wordt gecreëerd, waarbij de bebouwingsdichtheid recht doet aan het principe van ‘werken in het groen’. –– Herprofilering van het gebied rondom de Bevrijdingsweg tot een woon-werklocatie met meer kleinschaligere bedrijfsactiviteiten. Daarbij wordt aangesloten bij de reeds aanwezige woonwerkwoningen. Nader onderzoek moet de daadwerkelijke marktvraag voor uitbreiding van het aanbod in dit segment aantonen.
Conclusie Middels een kwaliteitstoets is het huidige kwaliteitsniveau van de bedrijventerreinen in Venlo geïnventariseerd. Daaruit blijkt dat op een groot aantal terreinen de kwaliteit onvoldoende is en er sprake is van veroudering van de bedrijventerreinen. Dit doet zich met name voor op de werkterreinen en de logistieke terreinen. Uit de toets blijkt dat voor in totaal 6 terreinen de noodzaak voor herstructurering bestaat. Het betreft de terreinen: –– –– –– –– –– ––
Venlo Trade Port Kaldenkerkerweg Hagerhof Windhond incl. Giesen Witveld Keulse Barriere
29
profiel
segment bedrijfsnr.
werkterrein
BT2
8000 - 9000 Venlo Trade Port West (ecopark)
BT0
4000 - 7000 Venlo Trade Port
terrein
modern gemengd
hoogwaardig
netto
40
29
187
135
BT0
7400 - 7500 Kaldenkerkerweg
33
30
BT0
7200 - 7300 Hagerhof
17
12
BT0
7300 - 7400 Emmaplein
BT0
7400 - 7500 Windhond incl. Giesen
BT0
-
Erkenkamp
BT0
-
Witveld
7900 - 8000 Belfeld Bolenberg logistiek
bruto
8
8
30
25
2
2
17
13
8
8
160
115
BT2
9000 - 9900 Venlo Trade Port West
BT0
4000 - 5000 Venlo Trade Port
34
25
BT0
0000 - 1000 Keulse Barriere
37
27
BT1
3800 - 3850 Zon Fresh Park
120
60
BT0/BT2 6000 -7000
Venlo Trade Port / Ubroek
BT2
8000 - 9000 Venlo Trade Port West
BT2
-
BT0
2000 - 2300 Veegtes
BT1
-
BT1 BT1
7700 - 7800 Geloerveld Spikweijen
Venlo Trade Port Oost Pannenberg
68
49
60
43
30
22
78
63
12
8
22 27
16 25
BT0
8000 - 9000 Venlo Trade Port West (campus)
40
28
BT1
1000 - 1500 Océ - Genooyerbergen
45
32
BT2
1500 - 2000 Bedrijventerrein Noorderpoort totaal
13
10
1088
785
Voor de terreinen is op hoofdlijnen bepaald welke herstructureringsmaatregelen benodigd zijn. Dit loopt uiteen van enkel (zware) revitaliseringsmaatregelen (Venlo Trade Port, Windhond incl. Giesen), tot zware revitaliseringsmaatregelen met gedeeltelijke herprofilering van de terreinen (Kaldenkerkerweg, Witveld en Keulse Barriere). Voor het terrein Hagerhof (en eveneens Erkenkamp) is in de gemeentelijke structuurvisie bepaald dat transformatie naar ander type functies zal plaatsvinden. De totale opgave voor revitalisering, herprofilering en transformatie bedraagt in totaal maximaal circa 357 ha bruto en 269 ha netto (zie bovenstaande tabel). Dat is een optelsom uitgaande van het feit dat de terreinen in het geheel moeten worden aangepakt, wat niet het geval zal zijn (zie de voorgestelde herstructureringsmaatregelen). Desondanks blijft het een forse opgave in vierkante meters bedrijventerrein die in de komende jaren moet worden aangepakt. Het is echter zowel financieel als procesmatig niet haalbaar om een dergelijke opgave in zijn geheel direct aan te pakken. Prioriteit moet worden gegeven aan de terreinen waar de veroudering de meest negatieve impact heeft en een goede herstructureringstrategie is benodigd om tot de meest efficiënte financiële investering te komen. Het volgende hoofdstuk gaat in op deze prioritering en strategie.
geen maatregelen (zware) revitalisering (zware) revitalisering en herprofilering transformatie
31
Venlo Trade Port Kaldenkerkerweg Windhond incl. Giesen Witveld Keulse Barriere
Urgentie 4 3 3 4 5
Potentie 5 4 3 3 5
Samenwerking Plannen Rentabiliteit 4 5 4 3 4 3 2 1 3 2 1 3 4 4 4
Totaal 22 17 12 13 22
In bovenstaande tabel zijn de 5 terreinen gescoord op de genoemde uitgangspunten met een kwalificatie van slecht (1), matig (2), voldoende (3), goed (4), uitstekend (5). Op basis van de score is de conclusie dat de terreinen Venlo Trade Port, Keulse Barriere en Kaldenkerkerweg als eerste terreinen in de gemeente moeten worden aangepakt. Belangrijke aspecten in de afweging spelen de urgentie van de herstructurering, de potentie van de terreinen en beschikbaarheid van al opgestelde plannen voor herstructurering. Van de drie terreinen die op de korte termijn moeten worden aangepakt zijn hieronder de argumenten nader toegelicht.
Strategie Prioritering Om tot een haalbare en efficiënte herstructurering van de bedrijventerreinen in Venlo te komen is het van belang een prioritering aan te brengen in de opgave. Het vorige hoofdstuk toonde aan dat deze opgave groot van omvang is aangezien er op 6 terreinen herstructurering benodigd is. Gelijktijdige aanpak van de terreinen is bij een dergelijk omvang van de opgave financieel en procesmatig niet mogelijk. Wij hanteren voor de prioritering van de terreinen de volgende uitgangspunten: –– Urgentie in de mate van veroudering van het terrein en negatieve implicaties daarvan op het vestigingsmilieu; –– Economische potentie van het terrein (werkgelegenheid, toegevoegde waarde, segmentering, aanwezigheid strategische bedrijven); –– Samenwerking van bedrijven op het terrein (actieve deelname en betrokkenheid van ondernemers, o.a. in ondernemersvereniging) –– Beschikbaarheid en uitvoeringsgereedheid van bestaande plannen en de haalbaarheid daarvan; –– Rentabiliteit van investeringen in de herstructurering van het terrein. Voor de transformatie van het terrein Hagerhof geldt dat de gemeente Venlo heeft aangegeven dat hiervoor al financiering voor beschikbaar is middels de gemeentelijke begroting. Transformatie van dit terrein is een belangrijk speerpunt in de Ruimtelijke Structuurvisie en kan, gezien de beschikbaarheid van de benodigde middelen, snel worden opgepakt. De uitwerking van transformatiemaatregelen vormt, zoals in de inleiding al aangegeven, geen onderdeel van deze beleidsvisie.
Venlo Trade Port Het terrein Venlo Trade Port heeft een belangrijke functie in de verwezelijking van de ambitie van gemeente, provincie en rijk om door te ontwikkelen naar een brainport voor hoogwaardige logistieke dienstverlening. Het terrein heeft daarmee een cruciale economische potentie voor het kwaliteitsniveau van de markt voor logistieke vestigingsplaatsmogelijkheden in Venlo. De urgentie van de veroudering is hoog, het huidige kwaliteitsniveau doet afbraak aan de vestigingsplaatsfactoren voor industriele en logistieke bedrijvigheid. Daarnaast is er een actieve ondernemersvereniging waarin draagvlak is voor de herstructureringsprojecten, staat het terrein op de Topperlijst van het ministerie van EZ en is er een al door de Raad vastgesteld Masterplan waarin herstructureringsprojecten zijn uitgewerkt. De uitvoering van (een gedeelte van) deze projecten kan tot een vliegwieleffect op het terrein leiden, die de algehele uitstraling van het terrein zal verbeteren (rentabiliteit). Keulse Barriere Voor Keulse Barriere geldt dat de urgentie groot is door de sterke veroudering, nergens is de kwaliteit dermate onder peil als op het terrein Keulse Barriere. Het terrein kent daarnaast een sterke positionering als toegangspoort van Venlo aan de grens van Duitsland en heeft een uniek en geschiedrijk karakter dat zich uit in de aanwezige douanekantoren en de Bevrijdingsweg. Met goede maatregelen en investeringen in het terrein kan de aanwezige economische potentie benut worden. Daarbij is een belangrijk aspect dat het terrein zich aan het eind van de vastgoedlevensyclus bevindt, hierdoor zijn er mogelijkheden om de rentabiliteit van de investeringen te optimaliseren. Tenslotte is het positief dat er middels het Masterplan VeNeTe al concrete plannen liggen voor herstructurering van het terrein, waarbij er samenwerking is gevonden met ondernemers en buurland Duitsland.
33
Kaldenkerkerweg De urgentie voor herstructurering van het terrein Kaldenkerkerweg is duidelijk lager dan op Venlo Trade Port en Keulse Barriere en bovendien niet groter dan op Witveld en Windhond incl. Giesen. Belangrijk is met name de potentie die herstructurering van het terrein heeft door zijn ligging langs de Kaldenkerkerweg, een belangrijke toegangsweg naar Kaldenkirchen, en aan de A73. Het terrein toont zich langs de Kaldenkerweg en heeft de potentie om een meer hoogwaardige uitstraling op deze positie te creëeren. Daarnaast is een belangrijk aspect dat het terrein Kaldenkerkerweg is opgenomen in het Masterplan VeNeTe waardoor er al concrete plannen voor herstructurering beschikbaar zijn. Daarbij is er samenwerking gevonden met ondernemers en buurland Duitsland. Aansluiting bij het Programma Werklocaties In het beleidskader is aangegeven dat de provincie Limburg nu actief de regierol oppakt voor de herstructurerings- en planningsopgave van de bedrijventerrein in de verschillende regio’s. In het Programma Werklocaties is dit uitgewerkt, al eerder bleek dat de in dit programma opgenomen beoordeling van de kwaliteit van de terreinen in grote lijnen overeenkomt met de beoordeling van de kwaliteit van de terreinen in deze beleidsvisie. Ook bij de prioritering zijn er overeenkomsten. De provincie stelt dat de lijst van 22 terreinen (over alle regio’s) noopt tot een keuze om prioriteiten te stellen. Een eerste verkenning van de aard en breedte van de problematiek leidt tot aanpak van de terreinen Keulse Barriere, Windhond en Kaldenkerkerweg. Overeenkomst bestaat er in de prioritering van de terreinen Keulse Barriere en Kaldenkerkerweg. Verschil ontstaat er bij de terreinen Windhond en Venlo Trade Port. Het is met name opvallend dat de provincie het terrein Venlo Trade Port niet prioriteert, gezien de belangrijke rol die dit terrein speelt als onderdeel van het (inter-) nationaal logistiek en industrieel knooppunt in Venlo. Deze rol wordt wel door het rijk gezien.
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
Verminderde ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerrein Windhond
35
meegenomen. Deze betreffen hoofdzakelijk (algehele) renovatie van de openbare ruimte inclusief aanleg van nieuwe infrastructuur en het verwerven, slopen, saneren en bouwrijpmaken van kavels. Andere investeringen betreffen onderzoek en proces en bodemsanering. Uit de kengetallen komt duidelijk naar voren dat kosten gemoeid met revitalisering veel lager zijn dan met herprofilering. De verwervingen die vaak benodigd zijn bij herprofilering verklaren dit verschil.
Fasering Prioriteit is gegeven aan de terreinen Venlo Trade Port, Keulse Barriere en Kaldenkerkerweg die op de korte termijn (2010-2015) moeten worden aangepakt. Met herstructurering van deze terreinen wordt een goede kwaliteitsslag gemaakt voor een gedeelte van de bestaande terreinen in Venlo, waarmee de algehele uitstraling wordt verbeterd. Om deze kwaliteitsslag ook naar de toekomst toe te kunnen vasthouden is het van belang om ook door te kijken naar de lange termijn. Het is het meest logisch om dan de terreinen Witveld en Windhond incl. Giesen aan te pakken in de periode 2015 - 2020, aangezien van deze terreinen ook is geconstateerd dat ze verouderd zijn.
Financiering
De kosten voor herstructurering verschillen op basis van de type maatregelen. Door Buck Consultans International7 zijn hiervoor globale kengetallen opgesteld (zie rechterpagina). In deze kengetallen zijn alleen indicaties van de benodigde invensteringen door publieke partijen 7 Indicatie van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen in Nederland’, 2008, Buck Consultants International Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
Investeringen per ha
revitalisering herprofilering
€ 230.000 € 1.400.000
Benodigde financiering op de korte termijn (2010 - 2015) Voor meer concreet inzicht in de kosten gemoeid met de herstructureringsopgave in Venlo is een planeconomische raming op hoofdlijnen uitgevoerd. Als input hiervoor zijn de voorgestelde herstructureringsmaatregelen genomen. In bijlage 2 zijn de berekeningen met de daarbij behorende uitgangspunten en aannames toegelicht. Hieronder zijn de resultaten van de planeconomische raming van de bedrijventerrein Venlo Trade Port, Kaldenkerkerweg en Keulse Barriere weergegeven, de bedragen zijn uitgedrukt in miljoenen euro’s. De opbrengsten betreffen opbrengsten door gronduitgifte. Er is uitgegaan van 2 scenario’s: de situatie waarin de gemeente een passieve houding aanneemt en een situatie waarin de gemeente een actieve houding aanneemt. Bij een passieve houding beperkt de gemeente zich tot ingrepen in voornamelijk de openbare ruimte en beperkt in de private ruimte, het betreft dan aankoop van braakliggende kavels of leegstaande panden. In het actieve scenario zet de gemeente zich in om tot snelle herprofilering van (gedeelten van) de terreinen te komen. De gemeente verwerft kavels en panden, faciliteert de verplaatsing van de bestaande bedrijven en geeft de vrijkomende gronden en panden opnieuw uit.
Uit de kwaliteitstoets blijkt dat op een aantal terreinen ook al sprake is van een beperkte mate van veroudering en achteruitgang van de kwaliteit, zonder te kunnen spreken van daadwerkelijk problematisch verouderde terreinen. Het betreft vooral de terreinen Geloerveld, Océ en Emmaplein. Noodzaak voor herstructurering op dit moment of in de nabije toekomst is niet aan de orde. Gekeken naar de lange termijn bestaat de kans dat de terreinen, door veranderende marktomstandigheden of onvoldoende onderhoud, gaan verouderen. Herstructurering kan dan wel aan de orde zijn. Na aanpak van WItveld en Windhond incl. Giesen is het dan ook wenselijk om de kwaliteit van de bestaande terreinen te herijken om zo te kunnen vaststellen of aanpak van de overige terreinen benodigd is (2020 -2030). Het betreft een continue proces van verduurzaming. Daarbij kan overigens direct worden bepaald of de uitgevoerde herstructureringsmaatregelen op de verouderde terreinen het gewenste effect hebben bereikt.
Herstructureren is kapitaalintensief en vraagt hoge investeringen, zowel van de betrokken overheden en andere publieke partijen, als van de private partijen op de terreinen. Ook vraagt herstructurering vooral in de beginfasen (initiatief en ontwerp) veel personele capaciteit van de betrokken partijen. In deze fase is veel overleg nodig om te komen tot een krachtige en kansrijke aanpak van de herstructurering. Maar herstructurering levert ook veel op. Door het bedrijfsleven een aantrekkelijk economisch vestigingsklimaat te bieden, blijven bestaande bedrijven in de gemeente gevestigd en vestigen zich nieuwe bedrijven. Dat levert behoud en toename van werkgelegenheid op. Herstructurering zorgt ook voor zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik waardoor de ruimtevraag naar nieuwe terreinen wordt beperkt.
Maatregel
Maatregelen
Type
Revitalisering Venlo Trade Port
passief
€
7,4
€
0,2
€
7,2-
Revitalisering Keulse Barrière
passief
€
4,3
€
-
€
4,3-
passief totaal passief
€ €
1,0 12,7
€ €
0,2
€ €
1,012,5-
Revitalisering Kaldenkerkerweg
Kosten
Opbrengsten
Maatregelen
Type
Zware revitalisering Venlo Trade Port
actief
€
33,3
€
5,2
€
28,1-
Zware revitalisering en herprofilering Keulse Barrière
actief
€
26,6
€
8,9
€
17,7-
actief totaal actief
€ €
13,6 73,5
€ €
-4,9 18,9
€ €
8,754,5-
Zware revitalisering en herprofilering Kaldenkerkerweg
Kosten
Opbrengsten
Saldo
Saldo
37
Uit het overzicht blijkt dat de financieringsopgave voor herstructurering van de drie bedrijventerreinen omvangrijk is. Tegelijkertijd is de omvang afhankelijk van de rol die de gemeente pakt. Met een actieve houding komt de herstructurering snel tot uitvoering en is een economische structuur- en positieverbetering van de terreinen snel te realiseren. Deze aanpak vraagt echter om een forse investering (circa 55 miljoen euro), die met name benodigd is voor verwerving van de kavels en panden op strategische locaties. Bij een passieve rol zijn de kosten beperkter van omvang (circa 13 miljoen euro), maar is de verwachting dat verbetering van de economische structuur en positie minder snel tot stand komt. Dat kan ook een gevolg hebben voor de impact van de herstructureringsmaatregelen (een beperkter vliegwieleffect). Door een passievere houding stelt de gemeente zich afhankelijker op van de bereidwilligheid van ondernemers om over te gaan tot verbetering van uitstraling en kwaliteit van de eigen pand en kavel. Benodigde financiering op de lange termijn (2015 - 2020) Voor de lange termijn zijn op hoofdlijnen de kosten geraamd voor de herstructurering van de terreinen Witveld en WIndhond incl Giesen. Daarbij zijn de eerder aangegeven kentallen van Buck Consultants toegepast. Hieronder zijn de resultaten van de raming op de lange termijn weergegeven. Openbare ruimte
Netto plangebied Kengetal
Kosten
Witveld Revitalisering openbare ruimte Herprofilering 30% netto plangebied
2 ha
€ 15 ha €
0,23 1,4
€ € €
0,5 6,3 6,8
Windhond Revitalisering openbare ruimte Herprofilering 30% netto plangebied
2 ha
€ 29 ha €
0,23 1,4
€ € €
0,5 12,2 12,6
Voor het terrein Windhond geldt bij bovenstaande berekening dat er niet echt sprake is van herprofilering. Het gaat om verwerving van een leegstand pand en een lege kavel en de uitgifte daarvan voor bedrijvigheid gelijkwaardig aan de al op het terrein aanwezige bedrijvigheid (zie de eerder voorgestelde herstructureringsmaatregelen). De omvang van de verwerving is circa 30% van het plangebied en de kosten hiervoor zijn geraamd op bais van het kengetal voor herprofilering om een reëler beeld te verkrijgen. In totaal is voor de lange termijn een financiering van 1 tot circa 20 miljoen benodigd, afhankelijk van de rol die de gemeente kiest (actief of passief). Hierin is de financieringsbehoefte die kan ontstaan door eventuele tussentijdse veroudering op andere terreinen niet meegenomen. Benodigde financiering op de lange termijn (2020 - 2030) Zoals aangegeven bij de fasering is voor het bepalen van de herstructureringsopgave voor de periode 2020 - 2030 een herijking van de kwaliteit en de veroudering van de bestaande terreinen benodigd die zal leiden tot een geactualiseerde herstructureringsopgave. Een inschatting van de benodigde financiering voor deze opgave is dan ook nog niet te geven. Opslag Hieropruimte bedrijventerrein voor een bescheiden Venlo Tradeport bijschrift
39
Financiële strategie Zoals blijkt uit de financiële cijfers is de herstructureringsopgave omvangrijk. Ontwikkeling en toepassing van een goede financiële strategie gericht op het inzetten van enkele concrete financieringsinstrumenten is onontbeerlijk. Hieronder is voor een aantal van die financieringsinstrumenten uitgewerkt hoe deze voor de Venlose situatie kunnen worden ingezet.
Subsidies Europese subsidies Het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) is bedoeld om de belangrijkste regionale onevenwichtigheden in de Europese Unie terug te dringen. Het EFRO kent drie doelstellingen: –– 1. Ontwikkeling en structurele aanpassing van regio´s met een ontwikkelingsachterstand - 135,9 miljard euro –– 2. Economische en sociale omschakeling van gebieden die in structurele moeilijkheden verkeren - 22,5 miljard euro –– 3. Aanpassing en modernisering van het beleid en het bestel op het gebied van onderwijs, opleiding en werkgelegenheid - 24,05 miljard euro. Nederland komt in aanmerking voor doelstelling 2 en 3. Onder doelstelling 2 valt een aantal prioriteiten waarbij met name de eerste prioriteit aansluiting vindt bij de ambities van Venlo. Deze prioriteit richt zich op innovatie en kenniseconomie en betreft onder andere vergroting van de regionale OTO- (onderzoek, technologie en ontwikkeling) en innovatiecapaciteiten die rechtstreeks verband houden met de doelstellingen voor regionale economische ontwikkeling door ondersteuning van industrie- of technologiespecifieke expertisecentra. Ook wordt ingezet op ontwikkeling van nieuwe financiële instrumenten en startercentra die bijdragen tot het opzetten of uitbreiden van kennisintensieve bedrijven. De prioriteiten sluiten goed aan bij de ambities van de regio Venlo om zich te ontwikkelen als vestigingsplaats voor toegepast onderzoek en kennisontwikkeling en de gemeentelijke doelstelling om te komen tot behoud en kwaliteitsverbetering van Venlo als (inter-) nationaal logisitiek en industrieel knooppunt. Onder doelstelling 3 valt de Europese Territoriale Samenwerking (ook wel aangeduid als Interreg IV). De grensoverschrijdende samenwerking -Interreg IV A- gaat om het directe gebied langs de landgrenzen. De doelstelling van dit beleid is om de samenwerking tussen overheden, bedrijfsleven, kennisinstellingen en maatschappelijke organisaties te verbeteren. Het gaat om projecten op gebied van economische, ruimtelijke en sociaal-culturele ontwikkeling. Voor de periode 2007-2013 is €169,2 miljoen beschikbaar. Het grensgebied Nederland-Duitsland is onderdeel van Interreg IV A. Daarmee zijn er met name kansen voor subsidie van de herstructurering van de terreinen Kaldenkerkerweg en Keulse Barriere onder de vlag van het Masterplan VeNeTe.
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
Naast de EFRO-subsidies is er de mogelijkheid voor subsidie middels het zevende kaderprogramma voor onderzoek en ontwikkeling 2007-2013. Dit kaderprogramma bundelt alle onderzoeksgerelateerde EU initiatieven onder een gezamenlijk dak. Het programma speelt een cruciale rol in het bereiken van de EU doelstellingen op het gebied van economische groei, concurrentievermogen en werkgelegenheid. De vier hoofddoelstellingen van het programma zijn: Samenwerken, Ideeën, Mensen, Capaciteiten. Bedrijven, universiteiten, onderzoeksinstituten, onderzoekers, en (lokale) overheden die zich bezighouden met wetenschappelijk onderzoek, technologische ontwikkeling en innovatie kunnen gebruik maken van KP7. In totaal is €50.5 miljard voor de totale duur van het KP7-programma beschikbaar. Subsidies van de Rijksoverheid en Provincie Limburg In het convenant bedrijventerreinen waarin Rijk, IPO en VNG afspraken maken over de ruimtelijke planningsopgave van bedrijventerreinen voor de periode 2010 - 2020 is vastgelegd dat het Rijk tot en met 2013 ruim €400 mln beschikbaar maakt voor herstructurering. Uitgangspunt blijft dat provincies en gemeente gezamenlijk een zelfde bedrag investeren. Afgesproken is verder dat de Topper middelen (107,6 miljoen euro) via een decentralisatie-uitkering beschikbaar worden gesteld aan provincies. Provincies stellen daartoe provinciale herstructureringsprogramma’s op voor 1 april 2010. Afgesproken is om in 2011 een tussenbalans te maken van de uitvoering van de herstructureringsopgave. Vanuit VROM is 107 miljoen beschikbaar voor bodemsanering door bedrijven. De FES middelen (53 miljoen euro) voor de herstructurering zijn bestemd voor een beperkt aantal te herstructureren bedrijventerreinen van nationaal belang. Deze bedrijventerreinen worden geselecteerd op basis van de door rijk en regio gezamenlijk opgestelde integrale MIRT-gebiedsagenda’s. Het is op dit moment nog niet bekend welke bedrijventerreinen als nationaal van belang worden aangemerkt. De provincie Limburg heeft het Programma Werklocaties (zie beleidskader) opgesteld als provinciaal herstructureringsprogramma. In het Programma zijn nog geen concrete voorstellen voor een subsidiefonds opgesteld, wel wordt nu gewerkt aan de oprichting van de Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (LHB). Het ligt in de lijn der verwachtingen dat de LHB door middel van subsidies actief zal sturen op herstructurering van de bedrijventerreinen die in het programma zijn geprioriteerd. In dat kader is het positief dat deze beleidsvisie in grote lijnen aansluit bij het Programma Werklocaties. Dekking vanuit gemeentelijke fondsen In de gemeentelijke begroting worden financieringsposten opgenomen voor ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Een belangrijke post in het kader van de herstructurering van bedrijventerreinen is de post voor financiering van infrastructuur(versterking). Veel van de revitaliseringsmaatregelen richten zich op aanpak van de boven- en ondergrondse infrastructuur, waarvoor gelden beschikbaar kunnen worden gemaakt vanuit deze post. Een goed voorbeeld is de herprofilering van de Voltastraat, als onderdeel van de revitalisering van Venlo Trade Port. Voor deze maatregel is naar alle waarschijnlijkheid een dekking beschikbaar vanuit het fonds riolering.
41
Value Capturing
Verevening
Exploitatieplan Met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het mogelijk geworden om bij een nieuw bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan geeft gemeenten de mogelijkheid om grondexploitatiekosten te verhalen op grondeigenaren. Als een ondernemer een bedrijfspand wil bouwen of uitbreiden zal hij op grond van het exploitatieplan een bijdrage in de kosten van de grondexploitatie moeten betalen en dient hij werken uit te voeren overeenkomstig de eisen die in het exploitatieplan worden gesteld.
Verevening binnen het plangebied Verevening biedt ook goede mogelijkheden om de inzet van gemeentelijke financiële middelen te beperken. Bij verevening worden opbrengsten van winstgevende ontwikkelingen binnen het plangebied aangewend om verliesgevende ontwikkelingen mee te financieren. Kansen hiervoor liggen bij de herstructurering van het terrein Keulse Barriere waar herprofilering van het deelgebied bij de grensovergang en het deelgebied langs de Bevrijdingsweg is voorgesteld als maatregel. Rondom het Keulse Plein is een gebied van circa 8,5 hectare beschikbaar voor uitgifte. Op deze kavels kunnen hoogwaardige economische functies, worden ontwikkeld, aanvullend op het reeds in Venlo aanwezige segment. De eventuele opbrengsten die voortkomen uit deze ontwikkeling kunnen worden aangewend voor financiering van de herstructureringsopgave.
Het exploitatieplan kan een middel zijn om de kosten voor opwaardering van de openbare ruimte op de terreinen gedeeltelijk door te belasten naar de ondernemers die gebruik maken van nieuwe bouwmogelijkheden. Van belang is dan wel dat er een nieuw of gewijzigd bestemmingsplan wordt vastgesteld, om inzet van het exploitatieplan mogelijk kunnen te maken. Nieuwe of gewijzigde bestemmingsplannen lijken echter op basis van de gestelde herstructureringsmaatregelen vooralsnog niet nodig te zijn. Voor de gemeente is het taak om op correcte wijze (op basis van profijtbeginsel) met het instrument om te gaan omdat het door inzet van het exploitatieplan ‘goodwill’ bij de ondernemers op het terrein kan verliezen. Het is immers van groot belang om de private ondernemers juist mee te krijgen in het herstructureringsproces. Bedrijven Investeringszone (BIZ) Een BIZ is een afgebakend gebied, waarin bedrijven een private organisatie oprichten (vereniging of stichting) om hun leefbaarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit gezamenlijk te kunnen beheersen en waarborgen. In essentie betekent de instelling van een BIZ dat ondernemers gezamenlijk, middels een stemming, kunnen besluiten tot investeringen of maatregelen op het terrein. Als een meerderheid van de ondernemers vóór de investeringen of maatregelen is, zijn alle ondernemers verplicht hun bijdrage te leveren. Daarmee wordt het zogeheten ‘free-rider’ gedrag voorkomen. Een BIZ wordt al in Engeland, Amerika en Duitsland toegepast onder de naam Business Improvement Districts (BID). In navolging van de invoering van de BID heeft Nederland gereageerd door te komen met een Experimentenwet BIZ die sinds 2009 van kracht is. Het BIZ is een krachtig nieuw instrument en zou in de Venlose situatie ingezet kunnen worden om herstructureringsmaatregelen gerealiseerd te krijgen zonder inzet van gemeentelijke financiële middelen. Het is echter wel noodzakelijk dat allereerst invoering van de BIZ wordt gerealiseerd en dat is geheel afhankelijk van het hiervoor benodigde draagvlak van de gevestigde ondernemers op het terrein.
Verevening binnen de gemeente Ook bestaat de mogelijkheid tot verevening binnen de gemeente. Herstructureringsmaatregelen op terreinen binnen de gemeente kunnen gedeeltelijk gefinancieerd worden door de opbrengsten door uitgifte van nieuwe terreinen (bijvoorbeeld Trade Port Noord en Greenpark Venlo) elders in de gemeente. Bij inzet van dit instrument is het van belang om rekening te houden met de benodigde toekomstige kosten van deze nieuw ontwikkelde terreinen. De verevening mag er niet toe leiden dat de budgetten voor onderhoud en beheer van de openbare ruimte op deze terreinen ontoereikend zijn. Een tekort kan een versnelde veroudering van de nieuwe terreinen in de hand werken. Regionale fondsvorming - herstructureringsmaatschappij De Limburgse Herstructureringsmaatschappij vormt straks een belangrijke rol in de herstructurering van bedrijventerreinen in de provincie Limburg. De keuze voor herstructurering van een bedrijventerrein komt tot stand op basis van enkele strenge criteria. Zo is (financieel) commitment van gemeente en marktpartijen (minimaal eigenaren) een vereiste en moet een plan met een ruimtelijk eindbeeld (masterplan), planning, rol van partijen, financiering en samenwerkingsovereenkomst voor handen zijn. Een belangrijk criteria is ook dat het terrein is opgenomen in het Programma Werklocaties. De LHB kan een rol spelen in regionale verevening tussen te herstructureren terreinen en uitgifte van nieuwe terreinen of van kavels op bestaande terreinen. Gedacht kan worden aan een constructie waarbij er op de grondprijs van nieuw uit te geven bedrijventerrein een bepaalde opslag wordt berekend. Met de opbrengsten die deze opslag met zich meebrengen kan het fonds worden gevuld. Wel moet uiteraard voorkomen worden dat door verhoging van de grondprijs, de prijs niet meer marktconform is waardoor ondernemers mogelijk kiezen voor een andere regio of provincie. Hierdoor kunnen regio’s of de provincie Limburg groei van werkgelegenheid mislopen.
43
Advies Opgave Opgave: herstructurering In de vorige hoofdstukken is geïnventariseerd bij welke terreinen er sprake is van veroudering en onvoldoende ruimtelijke kwaliteit. Uit de inventarisatie blijkt dat er voor 1/3 van de bedrijventerreinen een opgave voor herstructurering bestaat, varierend van revitalisering, zware revitalisering, herprofilering tot transformatie. De kosten die deze opgave met zich meebrengt zijn omvangrijk. Financieel en procesmatig is daarom gekozen tot het prioriteren van de opgave. De terreinen Keulse Barriere, Kaldenkerkerweg en Venlo Trade Port moeten op de korte termijn worden aangepakt. De opgave voor herstructurering van de terreinen Witveld en Windhond is minder urgent en kan daarom op de lange termijn worden opgepakt. Voor Erkenkamp en Hagerhof is al eerder een gemeentelijk besluit voor transformatie genomen. Opgave: financiering Door middel van een planeconomische raming op hoofdlijnen voor de korte termijn en een raming op basis van kengetallen voor de lange termijn is de financieringsopgave in beeld gebracht. Deze is omvangrijk, waarbij er wel duidelijk verschil ontstaat door de rol die de gemeente kiest. Stelt de gemeente zich passief op en beperkt zij zich tot ingrepen in de openbare ruimte dan bedraagt het financieringstekort voor de herstructureringsmaatregelen op korte termijn circa 13 miljoen euro en op de lange termijn circa 1 miljoen euro. Kiest de gemeente voor een actieve houding en is zij bereid om op strategische plaatsen kavels en panden te verwerven, dan bedraagt het financieringstekort op de korte termijn circa 55 miljoen en op de lange termijn circa 20 miljoen. De getallen geven een bandbreedte aan, kiest de gemeente er voor om op sommige terreinen een meer actieve rol te pakken en op andere terreinen zich meer passief en faciliterend op te stellen, dan vallen de kosten binnen de bandbreedte. In de getallen zijn nog geen subsidiegelden verrekend. Met eventueel te verkrijgen subsidies kan het totale financieringstekort worden teruggebracht tot maximaal 50%. Resultaat: behoud én groei werkgelegenheid Bij de herstructurering van bedrijventerreinen staan partijen voor een grote opgave. Er is veel geld voor benodigd, het vraagt om een goede procesorganisatie en samenwerking tussen private en publieke partijen op gemeentelijk, regionaal en provinciaal niveau en om commitment aan het herstructureringsproces. Maar met een efficiente aanpak en strategie levert het ook veel op. Herstructurering van (gedeelten van) verouderde terreinen leidt vaak tot een vliegwieleffect waardoor de algehele uitstraling van de terreinen verbetert. Bestaande ondernemers blijven gevestigd en nieuwe bedrijven worden aangetrokken. Het vestigingsklimaat van de terreinen in Venlo verbetert wat een direct positief effect heeft op de werkgelegenheid: er is sprake van behoud én groei. Deze werkgelegenheid is een belangrijke motor voor de economische groei en positie van de gemeente Venlo.
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
Resultaat: duurzaam door waardecreatie Door toepassing van zorgvuldig ruimtegebruik, duurzame herontwikkeling en de Venlo principes voor Cradle to Cradle worden de verouderde terreinen herontwikkeld tot toekomstbestendige bedrijventerreinen. Deze waardecreatie leidt tot een beperktere vraag aan bedrijventerreinen in Venlo in de toekomst, waarmee de gemeente een belangrijke stap zet in beperking van het gebruik van de beschikbare open ruimte.
Aanpak en strategie Kies voor een overwegend actieve houding De veroudering van de geprioriteerde terreinen vraagt om een actieve aanpak. Met name de uitstraling van de terreinen Keulse Barriere en Kaldenkerkerweg zal niet snel verbeteren door enkel opwaardering van de openbare ruimte. Investeringen door verwerving van panden op strategische plaatsen en uitgifte van meer kleinschalige hoogwaardige bedrijvigheid is noodzakelijk om een impuls aan de verbetering van de uitstraling van deze terreinen te geven en een vliegwieleffect te creëren. Voor het terrein Venlo Trade Port is er met name een aantal revitaliseringsmaatregelen voorgesteld, waarvoor veel noodzaak bestaat. Het is wenselijk om voor dit terrein daar de focus op te leggen. De benodigde verplaatsing van bedrijven brengt hoge kosten met zich mee en zal, ook gezien de omvang van het terrein, een beperkter vliegwieleffect hebben als op de tereinen Keulse Barriere en Kaldenkerkerweg. Zet in op financieringsinstrumenten De overwegend actieve houding staat op gespannen voet met de daarbij behorende financieringsopgave. Het is dan ook wenselijk om daar waar mogelijk in te zetten op toepassing van de eerder genoemde financieringsinstrumenten. In de beleidsvisie is aansluiting gevonden bij het Programma Werklocaties van de provincie wat perspectief biedt op toekomstige ondersteuning van de Provincie Limburg (door middel van de Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen) bij herstructurering van de bedrijventerreinen in Venlo. Voor de gemeente ligt er de taak om zich pro-actief op te blijven stellen in de regionale planningsoverleggen met de bereidheid en expertise om boven het belang van de eigen gemeente uit te stijgen en in regionale context te kunnen nadenken over herstructurering van bedrijventerreinen. Ook is bereidheid van gemeentelijke investeringen in de herstructurering onontbeerlijk om op ondersteuning van de provincie te kunnen rekenen. Subsidies zijn vaak doorslaggevend in het kunnen uitvoeren van een herstructureringsproject. De andere finacieringsinstrumenten vragen veel inzet en tijd van de gemeente terwijl de opbrengst vaak beperkter is. Verevenen binnen het plangebied (bij Keulse Barriere) en de inzet van het exploitatieplan bij de herprofileringsmaatregelen leveren waarschijnlijk het meeste redement op met beperkte inzet.
45
Er zijn ook kansen voor inzet van meer beleidsmatige instrumenten. Zo is voor de terreinen Kaldenkerkerweg en Keulse Barriere in het Masterplan VeNeTe een groene dooradering (EHS) gewenst met passende bebouwingsdichtheden (werken in het groen). Om dit te realiseren kan de gemeente ervoor kiezen om een gedeelte van de verworven kavels en panden te ontwikkelen naar openbare groene ruimte. Dat brengt echter een forse kapitaalinvestering met zich mee. Het bestemmingsplan biedt betere mogelijkheden om de ambities van het masterplan te realiseren. De totale omvang van het netto uitgeefbaar gebied blijft dan behouden, maar in een gewijzigd bestemmingsplan worden eisen opgenomen ten aanzien van een minimum percentage groen op private kavels. Via een beeldkwaliteitsplan worden eisen aan de uitstraling gesteld. Door de beschikbare beleidsinstrumenten ten volle te benutten worden ondernemers op het terrein zelf aangezet (verplicht) tot verbetering van de uitstraling van de terreinen. De bedrijveninvesteringszone (BIZ) sluit daar overigens goed bij aan. Tot slot Een actieve houding in de aanpak van de verouderde terreinen is gewenst, waarbij de kosten door inzet van diverse financierings- en beleidsinstrumenten beperkt kunnen worden. Wanneer de instrumenten echter ontoereikend zijn dan resteert enkel het aannemen van een minder actieve of zelfs passieve houding. Gezien de mate van veroudering en verminderde uitstraling van het terrein Keulse Barriere verdient het de voorkeur om deze minder actieve of passieve houding als eerste in te zetten op het terrein Kaldenkerkerweg en in tweede fase voor Keulse Barriere. Voor het terrein Venlo Trade Port is al eerder, in verband met de grote investeringslasten, de voorkeur voor een minder actieve houding aangegeven.
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
Impressie ruimtegebruik Keulse Barriere
47
Bijlage 1 Segmentering Voor de segmentering van de terreinen is er aansluiting gezocht bij de indeling volgens het Integraal Bedrijven Informatie Systeem (IBIS) waar gemeenten over het algemeen zeer vertrouwd mee zijn. Zodoende wordt gezorgd voor voldoende herkenbaarheid van de segmentering. Daarnaast is het van belang om aansluiting te vinden bij het programma Werklocaties van de provincie Limburg dat uitgaat van een segmentering op basis van ruimtelijke kwaliteit. In het programma zijn de verschillende bedrijventerreinen in de gemeente Venlo gelabeld volgens deze nieuwe segmentering. In de beleidsvisie is dan ook consequent bij de terreinen de indeling volgens het IBIS en volgens het Programma Werklocaties weergegeven. Hieronder zijn de twee segmenteringen (IBIS en Programma Werklocaties) nader toegelicht.
Segmentering volgens IBIS Werkterreinen (droog en nat) Werkterreinen, zowel droog als nat, zijn terreinen waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid is toegestaan (incl. milieuhinderlijke bedrijven). Het gaat hier om terreinen waar minimaal bedrijvigheid in hindercategorie 5 is toegestaan. Voor het overgrote deel gaat het om zwaar milieuhinderlijke industrie. In een enkele situatie kan het hier ook gaan om ‘modale industrie’. Specifieke categorie van deze terreinen vormen de natte of watergebonden werkterreinen. Deze terreinen beschikken over een laad/loskade langs vaarwater. Logistieke terreinen Logistieke terreinen zijn terreinen die specifiek zijn bestemd voor transport-, distributie- en groothandelsbedrijven. Denk aan bedrijven die activiteiten ontplooien op het vlak van de spoorwegen, het wegvervoer en de binnenvaart. Hieronder vallen ook opslagbedrijven, expediteurs, cargadoors, bevrachters en andere tussenpersonen.
Hoogwaardige terreinen Hoogwaardige bedrijventerreinen zijn terreinen die specifiek zijn bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en of R&D-) activiteiten. Kenmerkend voor deze terreinen is de aanwezigheid van bedrijven uit de elektrotechnische industrie, instrumenten- en optische industrie en overige hoogwaardige industrie zoals muziekmiddelenindustrie en fotolaboratoria. Ook moet gedacht worden aan bedrijven uit de IT-industrie die zich specifiek richten op onderzoek en/of productie van IT-middelen.
Segmentering volgens Programma Werklocaties
De Provincie kiest in het Programma Werklocaties voor een indeling op basis van ruimtelijke kwaliteit, waarbij zij voor de bedrijventerreinen uitgaat van een indeling in vier segmenten. Deze worden aangeduid als BT0, BT1, BT2 en BT3. Het totale kwaliteitsniveau van de laatste 3 typen wordt opgebouwd uit verschillende kwaliteitslagen. De kwaliteit van de terreinen neemt toe vansegmenten BT1 (functioneel) BT3 (hoogwaardig). Het aantal moettot beperkt zijn om eenDe enBT3-terreinen ander werkbaar te maken. Gekoze zijn van voor het hoogste niveau bij bedrijventerreinen zogenaamde wordt een indeling in de drie segmenten bij (het de bedrijventerreinen. Deze worden ‘excellente vestigingsmilieu’). De BT3. terreinen de ondergrens vanvan de het hoogste niveau bij de aangeduid als BT1, BT2 en De die BT3-terreinen zijn ruimtelijke kwaliteit niet(het halen worden aangeduid als eenvestigingsmilieu’). BT0 terrein. bedrijventerreinen zogenaamde ‘excellente
Waar het gaat om de stedelijke dienstenterreinen worden twee segmenten
De Provincie is vanSD1 mening op basis van deze indeling de het traditonele onderscheiden: endat SD2. Het SD2 terrein is van hoogste niveau (het hiervoor toegelichte landelijke indeling niet meer gehanteerd hoeft te zogenaamde ‘excellente vestigingsmilieu’ bij de dienstenterreinen). Bij dienstenterrein worden. Het betekent tevens een aanpassing van de in het kader van het gaat het om specifiek in te richten werklocaties voor pure kantoorgebruikers, POL opgestelde segmentatie. De provincie ziet deofvolgende voordelen1: dan wel om combinatie grootschalige winkel-, leisure-, onderwijszorgvoorzieningen –van – een eenduidigefuncties. indeling op grond van een beperkt aantal eenduidige genoemde kenmerken; De kwaliteitseisen die gesteld worden aan BT3 zijn gelijk aan de kwaliteitseisen voor –SD1. – de mogelijkheid deze indeling te gebruiken bestaande terreinen; Deze werklocaties verschillen dus voor alleen van elkaar voor wat betreft het type –bedrijvigheid. – een instrument om bij verouderde terreinen samen met betrokkenen vast te stellen –– wat het gewenste kwaliteitsniveau is na herstructurering; Hoe dat schematisch uitziet voor bijvoorbeeld hoe die drie te onderscheiden typen –– de mogelijkheid een directe koppeling te maken met prijsniveaus.
bedrijventerreinen van elkaar verschillen op grond van verschillen in ruimtelijke kwalite zien we in figuur 2.2. Het basisniveau voor ieder segment apart, ligt aan de linkerzijde van de betreffende rechthoek. Dat is de ondergrens van de ruimtelijke kwaliteit voor da segment. 1 Provincie Limburg, december 2008, Programma Werklocaties Limburg 2020 - Algemeen deel
Figuur 2.2: Segmentatie van bedrijventerreinen op basis van verschillen in ruimtelijke kwalite Modern gemengde terrein De modern gemengde terreinen zijn terreinen met een hindercategorie 2, 3 of 4, bestemd voor reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardig bedrijvenpark of distributiepark. Deze terreinen kennen een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid voornamelijk bestaande uit licht moderne industrie en overige (‘modale’) industrie. In een enkele situatie kan men nog (wat) zwaar milieuhinderlijke industrie of een (klein) aantal transport- en distributiebedrijven aantreffen.
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
van bedrijventerreinen op basis van verschillen in ruimtelijke kwaliteit DitSegmentatie segmentering naar ruimtelijke kwaliteit leidt er, zoals gezegd, toe dat de landelijke bron: Provincie Limburg, december 2008, Programma Werklocaties Limburg 2020 - Algemeen deel indeling (gemengd plus, transport & distributieterreinen, modern gemengd en bedrijvenparken) niet meer wordt gehanteerd. Het betekent tevens een aanpassing va de in het kader van het POL opgestelde segmentatie. De indeling heeft de volgende voordelen:
49
toelichting
De post verwerving bestaat uit de kosten om beschikking te krijgen over de benodigde kavels en gebouwen. Bij minnelijke verwerving zijn de kosten lager dan bij verwerving met schadeloosstelling. In het bedrag van € 250,-/m2 is deels rekening gehouden met verplaatsingskosten (gebaseerd op de in relatie met uitvoering van het Masterplan Venlo Tradeport / Venlo Trade Port West uitgevoerde taxaties). Voor iedere specifieke locatie kunnen deze getallen afwijken, het bedrag van € 250,-/m2 is een eerste aanname. Voor de aanleg van parkeerstrook is uitgegaan van een prijs van € 100,-/m2 Om de kavels voor nieuwe uitgifte gereed te maken is het nodig (een gedeelte van) de gebouwen te slopen. Er is geen rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest. Voor de bodem- en asbestsanering zijn geen kosten geraamd. Deze kosten zijn als PM-post opgenomen.
Per m2 te verwerven (uitgegeven) terrein
Per m3 gebouw -
Verwervingskosten (minnelijk)
Sloopkosten
Bodemsanering
Planschade
m2
720.000 2.330.000 3.050.000
eenheidsprijs
saldo
Subsidie maatregel 8 Herprofilering Voltastraat
opbrengsten
hoeveelheid
eenheid
saldo
totale opbrengst
eenheidsprijs
totale kosten totale kosten (incl. 10% onvoorzien)
% % PM % per jaar
€
€ €
€ € € € €
eenheid
€ €
Plankosten VAT-kosten Faseringskosten Voorfinanciering verwerving
hoeveelheid
72 233 305
12.686.049 73.476.980
€ € € € € €
€ € € € € €
ha
€ €
7.431.881 33.289.678 4.270.613 26.592.339 983.556 13.594.963
Maatregel 1 Aanleg ontsluitingsweg Maatregel 2 Doortrekken infra rotonde Maatregel 3 Herprofilering Gr. Bollerweg Maatregel 8 Herprofilering Voltastraat Maatregel 10a Herprofilering Newtonweg Maatregel 11 Herprofilering Karzernestr.
kosten
- Prijspeil 1 september 2009
uitgangspunten
- Maatregelen overgenomen uit Masterplan VTP / VTP West - Passieve/faciliterende houding gemeente
omschrijving en kenmerken
Openbare ruimte Netto plangebied Bruto plangebied
grondgebruik huidig
1.1 Revitalisering Venlo Trade Port
totaal passief totaal actief
1.1 Revitalisering Venlo Trade Port 1.2 Zware revitalisering Venlo Trade Port 2.1 Revitalisering Keulse Barrière 2.2 Zware revitalisering en herprofilering Keulse Barrière 3.1 Revitalisering Kaldenkerkerweg 3.2 Zware revitalisering en herprofilering Kaldenkerkerweg € € € € € €
200.000 200.000
7.231.881-
totaal
7.431.881
1.854.444 278.135 1.006.101 2.803.193 517.993 972.013
totaal
€ €
opmerkingen
12.486.04954.534.015-
7.231.88128.100.5584.270.61317.713.119983.5568.720.338-
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Incl. onvoorzien
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
200.000 18.942.965
200.000 5.189.120 8.879.220 4.874.625
€ € € € € €
Over de verwervingskosten per m2 uitgeefbaar
Voorfinanciering verwerving Opbrengsten
saldo
Over de investeringen openbaar gebied sloopkosten openbaar Over de+investeringen gebied sloopkosten nog niet+opgenomen
Plankosten VAT-kosten Faseringskosten
opbrengsten
Per m2
Parkeren
kosten
Bij het woonrijp maken wordt de openbare ruimte ingericht voor de bedrijvenbestemming dan wel woon-werk gebied. Als onderdeel van het woonrijpmaken wordt in bepaalde gebieden extra parkeervakken aangelegd. Dit betreft circa 25 - 30 m2 per plek. De kosten voor de ontwikkeling van de (stedenbouwkundige) plannen en overig apparaatskosten. De kosten van voorbereiding, administratie en toezicht (VAT) op de civiele werken. Huidige kosten en opbrengsten houden nog geen rekening met prijs- en opbrengsten stijgingen, rentekosten en -opbrengsten. Voor de voorfinanciering is rekening gehouden met 5,5% rente over de verwervingskosten. Opbrengst per m2 voor uitgifte grond voor bedrijventerrein is door de gemeente aangegeven als circa 105,m2, een aanname is de gedaan voor de uitgifte van woon-werk kavels: 175,-/m2
Per m2 verharding en groen
Woonrijp maken
maatregelen
Bij het bouwrijp maken worden de locaties geschikt gemaakt voor de toekomstige bebouwing en de uitgifte aan nieuwe bedrijven of woon-werk kavels.
Bouwrijp maken bedrijventerrein Per m2 exploitatiegebied (inclusief integraal ophogen)
In de raming zijn geen kosten opgenomen voor de planschade.
De kosten bestaan uit het slopen en afvoeren van de bestaande verhardingen in de openbare ruimte.
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
Sloop gebouwen en bestaande Per m2 openbare ruimte infrastructuur
Bijlage 2 Planeconomische raming
51
720.000 2.330.000 3.050.000
m2
6.032 98.368 185.600 290.000
ha
ha
hoeveelheid
saldo
Gronduitgifte Subsidies
opbrengsten
Plankosten VAT-kosten Faseringskosten Voorfinanciering verwerving
Sloop bestaande toplaag infra + groen Bodemsanering Woonrijpmaken Verharding, opnieuw toplaag + parkeren Openbaar groen aanbrengen (uitbreiding)
kosten
m2 m2 % % PM % per jaar
36.540 15.660 15 10
€ €
€
eenheidsprijs
saldo
eenheidsprijs
saldo
totale opbrengst
m2 uitgeefbaar €
eenheid
-
50 15
20
totale kosten totale kosten (incl. 10% onvoorzien)
m2 PM
hoeveelheid
eenheidsprijs
totale opbrengst
52.200
eenheid
eenheid
5,5%
eenheidsprijs
totale kosten totale kosten (incl. 10% onvoorzien)
% % PM % per jaar
eenheid
hoeveelheid
1 10 19 29
72 233 305
hoeveelheid
- Prijspeil 1 september 2009 - Betreft het gebied binnen rode contour (grensovergang en bevrijdingsweg)
uitgangspunten
- Alleen infrastructuur, openbaar groen en parkeren verbeteren - Passieve/faciliterende houding gemeente
omschrijving en kenmerken
Openbaar gebied (groen) Openbaar gebied (infra) Netto plangebied Bruto plangebied
grondgebruik huidig
2.1 Revitalisering Keulse Barrière
saldo
Gronduitgifte maatregel 5 Subsidie maatregel 8
opbrengsten
Plankosten VAT-kosten Faseringskosten Voorfinanciering verwerving
Maatregel 1 Aanleg ontsluitingsweg Maatregel 2 Doortrekken infra rotonde Maatregel 3 Herprofilering Gr. Bollerweg Maatregel 5 Verplaatsing bedrijven Maatregel 8 Herprofilering Voltastraat Maatregel 10a Herprofilering Newtonweg Maatregel 11 Herprofilering Karzernestr.
kosten
- Prijspeil 1 september 2009
uitgangspunten
- Maatregelen overgenomen uit Masterplan VTP / VTP West - Actieve houding gemeente
omschrijving en kenmerken
Openbare ruimte Netto plangebied Bruto plangebied
grondgebruik huidig m2
1.2 Zware revitalisering Venlo Trade Port Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
53
4.270.613-
-
€
€
-
totaal
465.885 310.590 3.882.375 4.270.613
1.827.000 234.900
1.044.000 -
€
€ € € € € €
€ €
€ €
totaal
28.100.558-
5.189.120
€
€
4.989.120 200.000
totaal
33.289.678
1.854.444 278.135 1.006.101 25.857.797 2.803.193 517.993 972.013
€ €
€ € € € €
€ € € € € € €
totaal
Fasering nader bepalen
10% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
15% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
Groenstroken met hagen en bomen
Nieuwe toplaag + parkeerplaatsen toevoegen
50% verharding en groen slopen
opmerkingen
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Incl. onvoorzien
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
Al in afzonderlijke maatregelen gerekend
opmerkingen
% 10% 25% 65% 100%
6.032 98.368 185.600 290.000
ha
ha
2
saldo
Gronduitgifte tbv nieuwe bedrijven / kleinschaliger in groen Gronduitgifte verworven openbaar gebied door herverkaveling Woonwerk kavels Subsidies
opbrengsten
Plankosten VAT-kosten Faseringskosten Voorfinanciering verwerving
Inbrengwaarde grond/ verwerving Sloop bestaande toplaag infra en groen Sloopkosten gebouwen Bodemsanering Bouwrijp maken tbv nieuwe bedrijven Woonrijpmaken Verharding, opnieuw toplaag + parkeren Openbaar groen aanbrengen (uitbreiding)
kosten
16.704 2.900 38.976
hoeveelheid
5,5%
15 10
€ € €
€
€ € €
eenheidsprijs
50 15 -
10
250 20 15
eenheidsprijs
saldo
totale opbrengst
m2 uitgeefbaar € m2 uitgeefbaar € m2 uitgeefbaar €
eenheid
105 105 175
€ 13.920.000 totale kosten totale kosten (incl. 10% onvoorzien)
m2 m2 m2 % % PM % per jaar
72.500 29.000
55.680
m2 m2 m3 PM m2
eenheid
55.680 104.400 83.520
hoeveelheid
- Prijspeil 1 september 2009 - Betreft het gebied binnen rode contour (grensovergang en bevrijdingsweg)
uitgangspunten
1 10 19 29
29.000 72.500 188.500 290.000
- Deels verwerven op strategische plekken (30% van plangebied) - Toename netto plangebied naar 65% - Toename aandeel openbaar groen naar 10% plangebied - Actieve houding gemeente - Herprofilering naar kleinschaligere bedrijvigheid in het groen (grensovergang) - Herprofilering naar voornamelijk woon-werkunits (bevrijdingsweg)
omschrijving en kenmerken
Openbaar gebied (groen) Openbaar gebied (verharding) Netto plangebied Bruto plangebied
grondgebruik nieuwe situatie
Openbaar gebied (groen) Openbaar gebied (infra) Netto plangebied Bruto plangebied
grondgebruik huidig m2
2.2 Zware revitalisering en herprofilering Keulse Barrière Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
55
17.713.119-
8.879.220
€
€
1.753.920 304.500 6.820.800
totaal
3.625.000 435.000 1.193.640 795.760 1.573.308 25.440.308 26.592.339
13.920.000 2.088.000 1.252.800 556.800
€ € €
€ € € € € € € € €
€ € € € €
totaal
via bestemmingsplan groen in kavels verankeren
via bestemmingsplan groen in kavels verankeren
via bestemmingsplan groen in kavels verankeren
Fasering nader bepalen
10% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
15% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
Groenstroken met hagen en bomen
Nieuwe toplaag + parkeerplaatsen toevoegen
Onbekend = risicopost
(30% bebouwd, hoogte gem 5 m)
(100% verharding en groen slopen)
(30% van netto plangebied verwerven)
opmerkingen
m2 0 5.250 154.750 160.000
ha
1,5
hoeveelheid
5,5%
25 10
m2
0 5.250 154.750 160.000
ha
Gronduitgifte tbv kleinschaligere bedrijvigheid Subsidies
opbrengsten
saldo
46.425
hoeveelheid
5,5%
25 10
Plankosten VAT-kosten Faseringskosten Voorfinanciering verwerving
1,5
1.125 1.125
100 15
50
100 20
€ €
€
€ € €
eenheidsprijs
saldo
75 15
50
250 100 20
-
eenheidsprijs
saldo
totale opbrengst
m2 uitgeefbaar €
eenheid
105
€ 11.606.250 totale kosten totale kosten (incl. 10% onvoorzien)
% % PM % per jaar
m2 m2
m2
5.250
eenheid m2 m2 m2 PM
0 1 15 16
eenheidsprijs
totale opbrengst
m2 uitgeefbaar €
eenheid
46.425 2.250 5.250
hoeveelheid
Parkeren langs weg Opengroen aanleggen
Inbrengwaarde grond/ verwerving Verwerving strook ten behoeve van parkeren en groen Sloop bestaande infra (toplaag) Bodemsanering Woonrijpmaken Verharding, opnieuw toplaag
kosten
- Prijspeil 1 september 2009 - Betreft het gebied binnen rode contour (zuidelijk deelgebied)
uitgangspunten
- Deels verwerven op strategische plekken 30% - Infrastructuur verbeteren, aanleg openbaar groen en parkeerplaatsen - Actieve houding gemeente - Herprofilering naar kleinschaligere en hoogwaardigere bedrijven
omschrijving en kenmerken
Openbaar gebied (groen) Openbaar gebied (infra) Netto plangebied Bruto plangebied
grondgebruik huidig
€ €
€
€ €
eenheidsprijs
€ 225.000 totale kosten totale kosten (incl. 10% onvoorzien)
% % PM % per jaar
m2 m2
m2
5.250 1.125 1.125
m2 m2 PM
eenheid
2.250 5.250
hoeveelheid
0 1 15 16
3.2 Zware revitalisering en herprofilering Kaldenkerkerweg
saldo
Gronduitgifte tbv nieuwe bedrijven / intensiveren Subsidies
opbrengsten
Plankosten VAT-kosten Faseringskosten Voorfinanciering verwerving
Parkeren langs weg Openbaar groen vernieuwen
Aankoop strook ten behoeve van parkeren en groen Sloop bestaande infra (toplaag) Bodemsanering Woonrijpmaken Verharding, opnieuw toplaag
kosten
- Prijspeil 1 september 2009 - Betreft het gebied binnen rode contour (zuidelijk deelgebied)
uitgangspunten
- Infrastructuur verbeteren, aanleg openbaar groen en parkeerplaatsen - Passieve/faciliterende houding gemeente
omschrijving en kenmerken
Openbaar gebied (groen) Openbaar gebied (infra) Netto plangebied Bruto plangebied
grondgebruik huidig
3.1 Revitalisering Kaldenkerkerweg
57
€
€
€
€ € € € € €
€ €
€
€ € € €
€
€
€
€ € € € € €
€ €
€
€ € €
983.556-
-
-
124.219 49.688 18.815 914.597 983.556
112.500 16.875
262.500
225.000 105.000 -
8.720.338-
4.874.625
4.874.625
totaal
117.188 46.875 970.563 13.434.626 13.594.963
84.375 16.875
262.500
11.606.250 225.000 105.000 -
totaal
totaal
totaal
10% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
25% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
Groenstroken met hagen en bomen
nieuwe toplaag + parkeerplaatsen toevoegen parkeerhavens in gekochte strook (60% van lengte van de weg, strook 2,5 meter breed)
100% verharding
Aankoop grond voor aanleg parkeren (strook 3 m breed)
30% minnelijke verwerving netto plangebied
opmerkingen
Fasering nader bepalen
10% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
25% van investeringen openbaar gebied en sloopkosten
Groenstroken met hagen en bomen
Nieuwe toplaag + parkeerplaatsen toevoegen Parkeerhavens in gekochte strook (60% van lengte van de weg, strook 2,5 meter breed)
100% verharding
Aankoop grond voor aanleg parkeren (strook 3 m breed)
opmerkingen
Colofon inbo Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg www.inbo.com
Opdrachtgever Gemeente Venlo Postbus 3434 5902 RK VENLO
Datum November 2009
Status Definitief
Referentie 410/EK/P05878
Projectteam drs. ing. Erik van ‘t Klooster mr. Arnoud Ashouwer MCD drs. Marleen Sanders
Gebruikte bronnen –– Buck Consultants International, augustus 2008, Indicatie van de herstructureringopgave voor bedrijventerreinen in Nederland –– Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen, september 2009, Kansen voor Kwaliteit – een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen. –– Etil / Provincie Limburg, 2008, Werklocaties Limburg – Factsheet Regio Greenport Plus –– Etil / Provincie Limburg, 2008, Programma Werklocaties Limburg Analyse en programma voor Greenport Plus tot en met 2020 –– Etil / Provincie Limburg, 2008, Programma Werklocatie Limburg Algemeen deel –– Gemeente Venlo, 2005, Ruimtelijke Structuurvisie 2005-2015 –– Regio Venlo, 2007, Strategische Agenda Regio Venlo –– Inbo, oktober 2007, Masterplan Venlo Trade Port & Tradeport West –– Beeldmateriaal van google earth en maps.google.nl –– Schouwing januari 2008
Hier ruimte voor een bescheiden bijschrift
Woudenberg Geeresteinselaan 57 Postbus 57 3930 EB Woudenberg T +31 (0)33 286 82 11 F +31 (0)33 286 34 14
www.inbo.com
