INVESTERINGSSTRATEGIE HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN

INVESTERINGSSTRATEGIE HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN

Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden

Stec Groep B.V. Esther Geuting, Evert Jan de Kort, Laura Engelbertink, Erik Jan van Dijk Maart 2010

INHOUDSOPGAVE MANAGEMENT SUMMARY

1

1.

INTRODUCTIE 1.1 Achtergrond 1.2 Aanpak 1.3 Leeswijzer

9 9 11 12

2.

ADVIES VOOR UW HERSTRUCTURERINGSSTRATEGIE 2.1 Tuig nu geen hele ROB op; maak eerst beter gebruik van de bestaande samenwerking en organisatiestructuren in de regio 2.2 Bouw de rol van het Stadsgewest uit met uitvoeringstaken 2.3 Start met herstructureringsprojecten met hoge prioriteit 2.4 Introduceer een regionaal subsidieplatform om de financiering aan te zwengelen 2.5 Betrek ondernemers bij de aanpak van uw herstructureringslocaties 2.6 Werk met vastgoedmarktpartijen

13

UITVOERINGSAGENDA

36

3.

BIJLAGEN BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE BIJLAGE

A B C D

UW OPGAVE IN BEELD HERSTRUCTURERINGSAANPAK EN KOSTENSCHATTING PRIORITERING BEGRIPPENLIJST EN DEFINITIES

13 18 23 26 30 34

38 39 44 50 56

MANAGEMENT SUMMARY Introductie Als Stadsgewest Haaglanden bent u nauw betrokken bij de aanpak van verouderde terreinen. Er ligt sowieso een flinke opgave in uw regio, met de Binckhorst en Noordanus-pilot Plaspoelpolder/ZKD die tot de lastigste herstructureringslocaties van het land behoren. De specifiek Haaglandse situatie maakt het u bovendien lastig de herstructurering vlot te trekken. Zo is er een tekort aan nieuwe locaties, waardoor schuifruimte (bijvoorbeeld voor uitplaatsing van zware bedrijvigheid) ontbreekt. Verder is sprake van relatief hoge grondprijzen en vastgoedwaardes op de Haaglandse terreinen, waardoor de verwervingskosten hoog zijn. De druk vanuit andere stedelijke functies, zoals wonen en retail neemt bovendien - mede hierdoor - toe (ook omdat herstructurering anders moeilijker te financieren is). Nu u ook in het verlengde van de Taskforce Noordanus (THB) en het provinciale beleid uw regionale opgave in beeld moet brengen, is voor u het moment aangebroken om de veroudering en plannen voor herstructurering in uw regio vast te leggen in een regionale investeringsstrategie. Samen met de regiogemeenten heeft u een (voorlopige) selectie gemaakt van negentien terreinen1 - samen goed voor circa 775 hectare bruto – die hoog bij u op de investeringsagenda staan. U heeft Stec Groep gevraagd de verouderingssituatie en herstructureringsopgave op deze terreinen in kaart te brengen. Hiertoe hebben we alle terreinen (met ambtelijke contactpersonen van de gemeenten) bezocht en vertaald in heldere factsheets per terrein. Waar relevant (vooral bij grote terreinen) hebben we de terreinen ingedeeld in deelgebieden.

1

Twintig indien Zichtenburg/Kerketuinen in tweeën wordt gesplitst.

Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

1

Uit deze inventarisatie blijkt dat 45% van het totale oppervlak, ofwel zo’n circa 360 hectare, echt verouderd is. De situatie verschilt daarbij sterk per terrein (en deelgebied). Zo zijn er terreinen waar slechts 5% van het oppervlak verouderd is (ABC Westland), maar ook terreinen die 100% verouderd zijn (o.a. Lierweg, Uitenhagestraat). Over de gehele linie is het grootste deel van de 19 terreinen (55%) slechts in beperkte mate verouderd. De problemen op deze terreinen spelen vooral op het vlak van kwaliteit, uitstraling en samenhang van de openbare ruimte. Denk aan slecht onderhouden wegen, parkeerproblemen en gebrekkige groenvoorzieningen. De Haaglandse herstructureringsopgave bestaat dan ook voor de helft uit een facelift. Daarnaast is in een kwart van de gevallen revitalisering gewenst en in het overige kwart een herprofilering en/of transformatie. In vergelijking met andere regio’s is de transformatie- en herprofileringsopgave relatief klein. De Haaglandse situatie (zie hiervoor) maakt wel dat deze beperkte opgave bovengemiddeld hoge kosten met zich meebrengt. Figuur 1: de opgave waar u voor staat

Bron: Stec Groep (2009).


2

Advies voor uw herstructureringsstrategie Advies 1. Tuig nu geen hele ROB op; maak eerst beter gebruik van de bestaande samenwerking en organisatiestructuren in de regio. U werkt al langdurig samen in Stadsgewestverband en er is een gezamenlijke historie, met onderling vertrouwen. Samenwerking op het niveau van uw regio past uitstekend bij de marktdynamiek en spreiding van uw herstructureringsopgave. Uw opgave (veel facelift en revitalisering, relatief weinig herprofilering/transformatie) noopt niet tot een ROB op regionale schaal. Als regio ligt de focus op afstemmen, aanjagen en de planvorming van herstructurering. De uitvoering is niet per definitie regionaal. Er zijn concrete structuren rond de belangrijkste bedrijventerreinen en herstructureringsopgaven, zoals Industrieschap Plaspoelpolder. U zit niet vast aan de bestaande samenwerking: opschaling is – op termijn – goed mogelijk. Bijvoorbeeld als de herstructurering te weinig van de grond komt of de financiële capaciteit van gemeenten te beperkt is. Advies 2. Bouw de rol van het Stadsgewest uit met uitvoeringstaken. U voert al gezamenlijk beleid gericht op planning en programmering van bedrijventerreinen. Een adequate aanpak in de regio valt of staat echter met de uitvoering. Als Stadsgewest kunt u optreden als procesregisseur: o.a. door uitvoering van verkenningen (naar bijvoorbeeld een gezamenlijke grondprijsmethodiek), monitoring van afspraken en beleidsdoelstellingen, ondersteuning aan de regiogemeenten bij herstructurering en het spiegelen en faciliteren van de bestuurlijke opgave. Het bestuurlijke afsprakenkader is de ondergrens. Van belang is dat u als regio in ieder geval: uitzicht biedt op het realiseren van uw herstructureringsopgave voor 2020, uitgifte van nieuwe terreinen zo goed als mogelijk koppelt aan herstructurering (financieel, organisatorisch en inhoudelijk), marktconforme oplossingen voorstaat, de (bestaande) regionale samenwerking versterkt en bestaande instrumenten maximaal benut. Koppel de aanpak van leegstaande kantoren los van de herstructurering; tegelijkertijd oppakken compliceert het proces enorm en brengt heel erg hoge kosten met zich mee. Aangezien het kantorenprobleem hoofdzakelijk een kwalitatief probleem is (mismatch vraag/aanbod) is de juiste strategie dan ook het inzetten op kwaliteitsverbetering van het omliggende bedrijventerrein. En wel op die factoren die ook voor kantooreigenaren c.q. -gebruikers waardevol zijn: goede bereikbaarheid (in ieder geval via de weg, maar bij voorkeur ook openbaar vervoer), voorzieningen, parkeervoorzieningen en de algehele gebiedskwaliteit (groen, straatmeubilair, bewegwijzering, et cetera). Dit moet investeringen van marktpartijen in de kantoren (investeringen in kwaliteit/uitstraling van het Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

3

gebouw, in de indeling van het gebouw, maar bijvoorbeeld ook in duurzaamheid) aanwakkeren. De combinatie tussen investeringen in locatie en gebouw moet zo de kantoren weer aantrekkelijk maken voor gebruikers. De kantoren die de markt ondanks deze impulsen niet oppakt – en dus incourant zijn – kunt u tegen een redelijk prijs verwerven en besluiten gericht aan te pakken. Advies 3. Start met herstructureringsprojecten met hoge prioriteit. Maak een heldere keuze waar te beginnen: welke locatie(s) eerst, welke later? Deze keuze is een zeer strategische! U kiest eerst die locaties waar herstructurering maximaal resultaat geeft – en bovendien het vliegwieleffect het grootst is. Wellicht stelt u in een volgend stadium andere prioriteiten of wilt u nog extra argumenten toevoegen: waar ziet u bijvoorbeeld de beste voorbeeldwerking? De feitelijke planning is uiteraard afhankelijk van de financiële haalbaarheid en het momentum dat zich mogelijk voordoet, bijvoorbeeld de welwillendheid van een ondernemer om te verhuizen. Wij kozen samen met uw ambtenaren voor een combinatie van argumenten waarop uw bedrijventerreinen tegen elkaar afgewogen zijn. Op basis van deze argumenten maakten wij een rangorde van bedrijventerreinen die hoge prioriteit verdienen, middelhoge en lage prioriteit. Focus op een beperkt aantal herstructureringslocaties – in de eerste fase van de uitvoering – betekent maximaal rendement halen uit de investering (vliegwieleffect) en dáár starten waar de urgentie het grootst is.


4

Tabel 1: prioritering op basis van argumenten fase in de levenscyclus

positieve werkgelegenheidsontwikkeling

-++ ++ ++ ++ -

0 + 0 +

Schieoevers Noord & Zuid Westvlietweg III Zoeterhage Boezem I Uitenhagestraat

-+ -

+ + -

DSM/Calvé De Woerd Bovendijk ABC Westland Westerlee Lierweg Fruitweg

-+ -----

+ + -

bedrijventerrein

Plaspoelpolder Zichtenburg/Kerketuinen Rotterdamseweg Noord&Zuid Scheveningsehaven Binckhorst Rokkehage Hoornerhage

intensiveringskansen

snel van start

juiste locatieprofiel

sociaal economische waarde

Noordanus pilot locatie?

+ + 0 0 0 0

+ + + 0 0 + +

0 + + 0 + + +

0 0 + 0 0 0 +

+ + 0 0 0 0 0

middelhoge prioriteit 0 + + 0 0 0 0 0

+ + 0

+ + 0 0 +

0 + 0 + 0

0 0 0 0 0

0 -

0 + 0 +

0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

hoge prioriteit 0 0 + + + 0 0

lage prioriteit + 0 0 -



draagvlak bij ondernemers

5

0 0 + + 0

Advies 4. Introduceer een regionaal subsidieplatform om de financiering aan te zwengelen. Een regionaal subsidieplatform biedt een gremium om subsidiestromen naar (en bij eigen bijdrage binnen) de regio te bundelen, labelen en lokaal weg te zetten. De totale kosten van uw herstructureringsopgave komen uit op circa € 300 tot 450 miljoen. Het is bovendien dé plek om nieuwe manieren uit te zoeken om opbrengsten te genereren en te agenderen in de regio. Zo kunt u door (meer) funding en/of opbrengsten genereren en regionaal dan wel lokaal inzetten, bijvoorbeeld door als regiogemeenten een eigen bijdrage te storten en het platform uit te bouwen tot een fonds, in lijn met het Mobiliteitsfonds Haaglanden of het BOR-fonds. Denk aan de mogelijkheden om private investeringen uit te lokken of mogelijk extra opbrengsten te genereren uit een verhoging van de grondprijs. Met een regionaal subsidieplatform en lobby richting provincie en Rijk kunt u een grotere pot beheren, met mogelijkheden voor grotere (project)bijdragen via regionaal afgestemde ‘spelregels’. Overzicht mogelijke subsidies Hieronder een overzicht van beschikbare gelden voor herstructurering van bedrijventerreinen. Dit overzicht is niet limitatief, maar poogt een beeld te geven van de belangrijkste regelingen die op dit moment beschikbaar zijn. EU: Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). EFRO Bedrijventerreinen bedraagt in totaal € 50 miljoen. Rijk: Subsidies direct gericht op en beschikbaar voor bedrijventerreinen: EFRO Bedrijventerreinen: € 50 miljoen; BDU Economie: € 12 miljoen; FES/Nota Ruimteprojecten: € 100 miljoen; Bodemsanering: € 107 miljoen; Nationale cofinanciering EFRO: € 25 miljoen; FES/herstructurering: € 23 miljoen; FES/REB nader te verdelen: € 29 miljoen; Daarnaast zijn diverse subsidies op het vlak van duurzaamheid (energie, duurzaam bouwen et cetera) inzetbaar voor bedrijventerreinen, denk o.a. aan ondersteuning vanuit het Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving (PeGO) en de subsidieregeling Duurzame Energie in Nederland (DEN); Innovatieregeling Mooi Nederland. Provincie Zuid-Holland: € 108 miljoen gedecentraliseerde, vrij besteedbare rijksmiddelen (nu behorend tot de TOPPER regeling) in kader van Convenant Bedrijventerreinen 2010-2010. Zuid-Holland krijgt hiervan circa € 13 miljoen; Subsidieregeling herstructurering/ontwikkeling en planvorming bedrijventerreinen Zuid-Holland (UHB); Subsidieregeling externe veiligheid 2006-2010 Zuid-Holland. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

6

Advies 5. Betrek ondernemers bij de aanpak van uw herstructureringslocaties. Betrek in een vroeg stadium ondernemers bij het opstellen van plannen voor herstructurering. Het is van belang voor het slagen van een herstructurering dat ondernemers zich kunnen vinden in de voorgestelde maatregelen. Maatregelen die passen bij de wensen van ondernemers zijn bijvoorbeeld het aanpakken van (het aantal) parkeerplaatsen en de interne en externe ontsluiting (inclusief entree) van het bedrijventerrein. Ook de verschijningsvorm en uitstraling van panden en kavels is het visitekaartje voor veel ondernemers. Bovendien: niet alle kosten voor herstructurering liggen op het bordje van u als gemeenten en regio. Parkmanagement moet vooral betrekking hebben op zaken die voor ondernemers commerciële meerwaarde opleveren. De vijf belangrijke bedrijfseconomische argumenten voor parkmanagement zijn: de productlevenscyclus van het pand wordt verlengd, wanneer het bedrijventerrein op lange termijn een betere uitstraling heeft; het stijgende belang van het imago van een onderneming; parkmanagement op het bedrijventerrein kan de waardeontwikkeling van het pand ten goede komen; een langere courantheid van het vastgoed betekent voor eigenaren die het vastgoed verhuren (ontwikkelaars, beleggers) minder kans op leegstand en dus minder risico’s en meer rendement; het belang dat ondernemers hebben bij het gezamenlijk aankopen van diensten voor het terrein en individuele gebruikers omdat het concrete kostenvoordelen met zich meebrengt. Advies 6. Werk met vastgoedmarktpartijen. Betrek vastgoedmarktpartijen bij de aanpak van oude bedrijventerreinen. Zij hebben vaak goede ideeën over de manier om investeringen in oude terreinen los te weken (zonder direct te transformeren naar woningbouw). Marktpartijen zijn ook getraind in het denken in kostenefficiënte oplossingen: hoe levert een investering het maximale vliegwiel op? Wat is het beste moment om op een oud bedrijventerrein aan de slag te gaan? Belangrijk hierbij is dat er wel een zekere druk op de markt voor bedrijventerreinen moet liggen. Marktpartijen gaan niet investeren in vastgoed of locaties bij te grote onzekerheid. In dat kader is het – aanvullend op de bestaande regionale planning en programmering van terreinen in de regio Haaglanden – overigens zaak dat de uitgiftepraktijk regelmatiger wordt geconsulteerd. Is de uitgifte en planning van terreinen door gemeenten, bedrijfs- en industrieschappen nog conform planning en conform afspraken in de regionale bedrijventerreinenstrategie? Waar treden afwijkingen op en waarom? Wat betekent dit voor de vraagaanbodverhouding op korte en middellange termijn? Welke acties zijn zo gezien nodig? Dit om een gezonde druk op de markt – zowel kwantitatief en kwalitatief – in de regio te garanderen en niet te blijven hangen in ‘verouderde lijstjes’. Er zijn veel soorten marktpartijen die ieder andere doelstellingen hebben met bedrijventerreinen. Realiseert u zich dus telkens welke marktpartij u voor zich heeft: een bouwbedrijf, een infrabedrijf, een ontwikkelaar of een belegger? Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

7

Denk ook aan koppeling van nieuwe en oude bedrijventerreinen. Een ontwikkelaar kan bijvoorbeeld een nieuw terrein ontwikkelen en (met de opbrengsten) tegelijkertijd het naastgelegen terrein herstructureren. Bedenk overigens dat (oude) bedrijventerreinen ook voor vastgoedmarktpartijen een relatief moeilijke marktsegment is waar ze nog relatief weinig ervaring mee hebben. Ook voor hen is een optimale markttechnische oplossing een zoektocht.


8

1. INTRODUCTIE U leest hier kort over de achtgrond en aanpak van deze investeringsstrategie. Ook vindt u hier de leeswijzer.

1.1 Achtergrond Als Stadsgewest Haaglanden bent u nauw betrokken bij de aanpak van verouderde bedrijventerreinen. Er ligt sowieso een flinke opgave in uw regio; met bedrijventerreinen als de Binckhorst en de Noordanus-pilot Plaspoelpolder/ZKD die tot de lastigste herstructureringslocaties van het land behoren. De specifiek Haaglandse situatie maakt het voor u bovendien lastig de herstructurering van de grond te trekken: er is een tekort aan nieuwe uitleg en een grote druk op de meters – ook van andere functies (als wonen en retail); behoud van werkgelegenheid is heel belangrijk voor een dichtbevolkte regio als Haaglanden, ook voor lager opgeleiden; uitplaatsing van zware bedrijvigheid is – vooral door de grote druk op de ruimte en beperkte schuifruimte – in uw regio lastig: bijvoorbeeld staalverwerking, betoncentrales en afvalverwerkers; de vastgoedwaarde en grondprijs Figuur 2: de opgave waar u voor staat liggen in de regio Haaglanden relatief hoog, wat leidt tot hoge verwervingskosten; grond op bedrijventerreinen is grotendeels in eigendom en sterk versnipperd.

Bron: Stec Groep (2009). Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

9

Nu u ook in het verlengde van de Taskforce Noordanus (THB) en het provinciale beleid uw regionale opgave in beeld moet brengen, is voor u het moment aangebroken om de veroudering en herstructurering in de regio Haaglanden vast te leggen in een regionale investeringsstrategie. Er is in de regio de afgelopen jaren veel gepraat over de omvang en zwaarte van de opgave, maar een eenduidige inventarisatie van de belangrijkste te herstructureren bedrijventerreinen ontbreekt. Samen met de regiogemeenten Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer heeft u een (voorlopige) selectie gemaakt van negentien (twintig indien Zichtenburg/Kerketuinen in twee verschillende terreinen worden gesplitst) verouderde bedrijventerreinen die hoog op de agenda staan: samen goed voor circa 775 hectare bruto. Zie de figuur hiernaast. Dit is uitgangspunt voor de regionale strategie en uitvoeringsagenda.

Figuur 3: longlist verouderde bedrijventerreinen

Bron: IBIS Werklocaties (2008), bewerking Stec Groep.


10

1.2 Aanpak We bepaalden eerst de uitgangssituatie. Aan de hand van een checklist bekeken we – samen met de regiogemeenten – wat de aard en omvang van veroudering op de negentien terreinen is en welke specifieke knelpunten ondernemers ondervinden. Vervolgens berekenden we van elk bedrijventerrein de sociaal-maatschappelijke en economische waarde: wat is de betekenis van het bedrijventerrein voor de regio, in termen van werkgelegenheid, geldstromen en omvang van bedrijven. Voor elk van de bedrijventerreinen stelden we vervolgens een passende aanpak vast, globaal kostenplaatje en slimme herstructureringsstrategie. In twee werksessies met vertegenwoordigers van de regiogemeenten bepaalden wij samen de prioritering van de negentien bedrijventerreinen: waar te beginnen en waarom? Aansluitend bepaalden we samen met u de koers voor de komende jaren: welke (financiële) arrangementen inzetten, hoe de herstructurering samen versneld oppakken? Bovenstaande is in een sessie met de bestuurders van zes regiogemeenten2 en u als Stadsgewest Haaglanden uitvoerig besproken, wat heeft geleid tot voorliggende notitie.

ANALYSE

VEROUDERINGSOPGAVE EN KNELPUNTEN IN BEELD

SOCIAALMAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE WAARDEBEPALING

2

BT-AANPAK WAT NODIG?

€

KOSTEN STRATEGIE UITVOERINGSAGENDA PRIORITERING

Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer.


HERSTRUCTURERINGSSTRATEGIE

11

1.3 Leeswijzer In voorliggende notitie is de investeringsstrategie uitgewerkt. Deze bestaat uit twee onderdelen: Hoofdstuk 2: advies voor uw herstructureringsstrategie. Hierin leest u hoe u de herstructurering in de regio Haaglanden het beste kunt oppakken. Hoofdstuk 3: uitvoeringsagenda. Hierin leest u hoe u de uitvoering van voorliggende herstructureringsstrategie vorm kunt geven en wat eerste, concrete vervolgstappen kunnen zijn. In de bijlagen vindt u achtergrondinformatie: Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

A B C D E

Uw opgave in beeld; Herstructureringsaanpak en kostenschatting; Prioritering; Begrippenlijst en definities; Factsheets per bedrijventerrein3 (separate bijlage bij dit rapport).

3

In bijlage E vindt u alle feiten per bedrijventerrein en de bevindingen uit onze analyse naar veroudering en knelpunten op de negentien bedrijventerreinen op de longlist. Deze zijn gebundeld in één factsheet per bedrijventerrein en een overzichtskaart. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

12

2. ADVIES VOOR UW HERSTRUCTURERINGSSTRATEGIE Hoe de herstructureringsopgave in de regio Haaglanden vorm te geven? Welke koers te varen? Hieronder vindt u ons advies hoe de herstructurering van de negentien prioritaire bedrijventerreinen op te pakken.

2.1 Tuig nu geen hele ROB op; maak eerst beter gebruik van de bestaande samenwerking en organisatiestructuren in de regio Wat betekent dit? Binnen de regio Haaglanden werkt u al jaren intensief samen op het vlak van bedrijventerreinen. De programmering van bedrijventerreinen en ruimtelijke vertaling is geregeld in uw bedrijventerreinenstrategie: ‘Ruimte voor ondernemend Haaglanden’. Bovendien is herstructurering en intensiever gebruik van bedrijventerreinenterreinen één van de investeringsprojecten in uw Regionaal Structuurplan (RSP). Door – in elk geval nu – geen regionaal ontwikkelingsbedrijf (ROB) op te tuigen, maar uw huidige samenwerking uit te bouwen benut u de bestaande organisatiestructuur optimaal. Bovendien sluit u aan bij de marktdynamiek: een groot deel van de bedrijven verhuist over een afstand van 15 tot 25 kilometer. Samenwerking op het niveau van uw regio past hier uitstekend bij. Op het vlak van herstructurering van bedrijventerreinen bent u – zo bleek uit de sessie van 16 september – als bestuurders bereid intensief samen te werken binnen de regio Haaglanden. Een belangrijke voorwaarde om de Haaglandse opgave aan te pakken. Er zijn meerdere vormen van regionale samenwerking mogelijk. Welke vorm en intensiteit het beste bij u past hangt af van drie factoren. 1. Uw markt- en investeringssituatie: wat is voor u de meest logische regio-indeling om afspraken mee en over te maken? Ook in het licht van uw herstructureringsopgave? In uw geval komt de bestuurlijke regio Haaglanden redelijk overeen met de spreiding van de herstructureringsopgave en economische dynamiek – wel is de grootste opgave in de zes gemeenten Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer geconcentreerd (niet verwonderlijk: hier ligt ook een groot deel van het areaal Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

13

bedrijventerreinen). Het type opgave – accent op facelift en revitalisering en relatief weinig herprofilering en transformatie – noopt bovendien niet tot een ROB op de schaal van de regio als geheel. 2. Uw organisatiegraad: is er al een ROB of organisatie die hiertoe kan uitgroeien (zoals een ontwikkelingsmaatschappij of industrieschap)? En is er een Wgr-structuur? U werkt in Stadsgewest verband al langdurig met elkaar samen en er is een gezamenlijke historie, met onderling vertrouwen. Hierdoor is meer draagvlak voor moeilijke thema’s als verevening4. Omdat u al samenwerkt op het vlak van bedrijventerreinen, kunt u relatief snel van start met het aanpakken van de opgave. Op regionale schaal gaat het dan vooral om het afstemmen, aanjagen en de planvorming van herstructurering. De uitvoering is niet per definitie regionaal. Er is bovendien al een aantal concrete structuren rond de belangrijkste bedrijventerreinen en herstructureringsopgaven. 3. Uw bestuurlijke ambitie: op welke onderwerpen zijn er al bestuurlijke afspraken? Kan herstructurering van bedrijventerreinen daarbij aanhaken? U bent bestuurlijk al ver: u werkt al samen op het gebied van planning, programmering en segmentering van bedrijventerreinen en heeft de intentie deze samenwerking verder uit te bouwen. Er is – in een deel van de bestuurlijke regio – bovendien al een bestaande organisatie die zeer goed kan worden opgeschaald voor de opgave: Industrieschap Plaspoelpolder (onderdeel van Noordanus-pilot). Waarom voor u van belang? De Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (THB) onder leiding van Noordanus adviseert regionale ontwikkelingsbedrijven in te richten om oude en nieuwe bedrijventerreinen (financieel) aan elkaar te koppelen. Het advies is echter geen blauwdruk; regionale samenwerking is bij uitstek maatwerk. Een alternatieve keuze in lijn met het gedachtegoed van de Taskforce en de afspraken uit het ‘Bestuurlijke afsprakenkader bedrijventerreinen’ is prima mogelijk. Samenwerking op regionaal niveau is van belang om straks in aanmerking te komen voor subsidies van de provinciale en Rijksoverheid.

4

Belangrijk is dat opbrengsten uit de verkoop van grond ten goede komen aan de herstructurering van een ander bedrijventerrein. Om niet vast te lopen in argumenten als ‘ik betaal niet voor de problemen van de ander’ richt u zich eerst op verevening bínnen de eigen gemeente. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

14

De regio centraal volgens de Taskforce De Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen ziet herstructurering als een regionale opgave. Zij ziet daarbij de provincies en regionale ontwikkelingsbedrijven als belangrijkste uitvoeringsorganen. De Taskforce adviseert om regionale ontwikkelingsbedrijven op te zetten om onder meer een koppeling tussen oude en nieuwe terreinen mogelijk te maken, bijvoorbeeld door regionale verevening. De volgende lijnen staan centraal in de aanpak van de Taskforce: 1. een strakkere ruimtelijke planning en aanbodprogrammering op regionaal niveau; 2. regionale verevening van green- en brownfieldexploitaties en een samenhang daarmee te voeren, gecoördineerde gronduitgifte waaronder grondprijsbeleid; 3. het uitrollen en versterken van de in aanzet al aanwezige regionale ontwikkelingsbedrijven als krachtige voertuigen voor de regionale uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid. Dit alles mag bovendien niet langer in vrijblijvendheid blijven steken. Zonder samenwerking geen greenfieldontwikkeling of (programmagerichte) financiële bijdragen van Rijk en provincies. Bij praktisch ontbreken van goede samenwerkingsmogelijkheden hebben de provincies bovendien een ‘vangnet’-functie te vervullen, zodat regionalisering ook in dat soort situaties, maar dan via de provincie, gerealiseerd kan worden.

Wie doet wat? Stadsgewest: Uw hoofdtaken als Stadsgewest zijn: coördineren, informeren en afstemmen. U bent bij uitstek platform voor overleg en afstemming over de uitgifte, fasering en segmentering van bedrijventerreinen tussen de gemeenten in de regio Haaglanden. Nieuw is dat u de afspraken bewaakt in deze Investeringsstrategie, initiatief neemt voor uitwerking van een uitvoeringsagenda herstructurering (zie hoofdstuk 3) en het verloop van de herstructurering in zijn totaliteit en in lopende projecten scherp in de gaten houdt: een continue monitoring om zicht te krijgen op het verloop van de herstructurering op lange termijn. U communiceert hierover en over de voortgang richting de afzonderlijke regiogemeenten en de provincie Zuid-Holland. U bewaakt als Stadsgewest bovendien de kaders: het RSP en de bedrijventerreinenstrategie.


15

Een andere belangrijke, nieuwe taak is sterke PR en communicatie voeren in de regio over nut en noodzaak van voldoende, passende bedrijventerreinen in Haaglanden. Als tegenwicht voor de oprukkende woningbouw en de sterke druk op de beschikbare ruimte brengt u het sociaal-maatschappelijke en economische belang van de ruim 2.000 hectare bruto bedrijventerreinen5 in uw regio voor het voetlicht. Het belang van bedrijventerreinen is in verschillende opzichten groot (zie box). Belang bedrijventerreinen in uw regio is groot! Er wordt veel geld verdiend op uw bedrijventerreinen. De ruimteproductiviteit – ofwel: toegevoegde waarde die per hectare wordt gerealiseerd – ligt in de regio Haaglanden naar schatting tussen de € 1 en 2 miljoen per hectare. De bedrijventerreinen op de Investeringsagenda zijn bovendien goed voor ruim 11% van de werkgelegenheid in de regio Haaglanden. Dit is inclusief de kantoren op de Binckhorst en inclusief de Plaspoelpolder.

Regiogemeenten: De negen regiogemeenten werken net als nu samen – in wisselende samenstelling – aan de programmering, planning en segmentering van bedrijventerreinen. Binnen de regio Haaglanden pakken de zes gemeenten Delft, Den Haag, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Westland en Zoetermeer samen en in nauw overleg en afstemming de herstructureringsopgave op. Op projectbasis zijn (soms tijdelijke) samenwerkingsverbanden tussen twee, drie of vier gemeenten wenselijk.

5

Exclusief de gemeenten Wassenaar, Leidschendam-Voorburg en Midden-Delfland gaat het om ruim 90 bedrijventerreinen. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

16

U zit niet vast aan de bestaande samenwerking: opschaling is – op termijn – goed mogelijk Dat u nu voortborduurt op de bestaande samenwerking wil niet zeggen dat u hieraan vast zit. Mocht blijken dat er in de toekomst toch draagvlak is voor een ROB – dus: opschaling – dan staat deze initiële keuze u daarbij niet in de weg. Dit kan bijvoorbeeld zijn doordat de herstructurering te weinig van de grond komt of omdat de financiële capaciteit van de gemeenten te beperkt is. U verhoogt door een verdergaande samenwerking het intensiteitniveau van die samenwerking. Sluit dan aan op het Industrieschap Plaspoelpolder, dat aanknopingspunten biedt voor uitbreiding met taken en meer bedrijventerreinen. Op termijn kan uw ambitieniveau stijgen waardoor u bereid bent meer zeggenschap uit handen te geven en bijvoorbeeld komt tot een regionale verevening. Onderstaand model laat dit zien.

Figuur 4: intensiteitniveaus regionale samenwerking

Een ROB kan onder meer de volgende doelen vervullen naast proceskwaliteit en expertise bundelen (zoals bijvoorbeeld Oost NV en Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord doen): Laag: krachtige regie op nieuwe bedrijventerreinen voeren (uitgifte in één hand, hogere grondprijzen), zoals de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Noordzeekanaalgebied, ROM Drechtsteden en regio Groningen-Assen doen; Midden: verevening tussen nieuwe en oude bedrijventerreinen realiseren, zoals een enkel Industrieschap in Nederland nu doet (zoals Hattem-Heerde-Oldebroek en Medel – bij Tiel); Hoog: investeren op private kavels en verevening tussen private kavels en openbare ruimte realiseren, inclusief wellicht een revolving fund (zoals de Brabantse BHB doet en sommige gemeentelijke grondbedrijven).


17

2.2 Bouw de rol van het Stadsgewest uit met uitvoeringstaken Wat betekent dit? U voert al gezamenlijk bedrijventerreinenbeleid; gericht op planning en programmering van nieuwe bedrijventerreinen. Met deze investeringsstrategie voor de herstructurering van bedrijventerreinen voegt u daar de aanpak van oude terreinen aan toe. Een adequate aanpak in de regio valt of staat met de uitvoering. Niet alleen door de afzonderlijke regiogemeenten, maar ook passende taken op het niveau van het Stadsgewest. Dit betekent dat u zich niet meer enkel moet richten op beleid, maar ook de uitvoering ter hand moet nemen en het Stadsgewest veel meer optreedt als procesregisseur. De rol van de procesregisseur bestaat bijvoorbeeld uit het uitvoeren van verkenningen (naar bijvoorbeeld een gezamenlijke grondprijsmethodiek), monitoring van afspraken en beleidsdoelstellingen, ondersteuning aan de regiogemeenten bij herstructurering en het spiegelen en faciliteren van de bestuurlijke opgave. Bepaal samen hoe u de uitvoering van de herstructurering op regionale schaal vorm wilt geven: wat zijn uw ambities binnen de kaders van het ‘Convenant bedrijventerreinen 2010-2020’ en kijkende naar al lopende afspraken en initiatieven: zoals Industrieschap Plaspoelpolder en de (andere) Noordanus-businesscase Zichtenburg/Kerketuinen/Dekkershoek. Waarom voor u van belang? Het advies van de Taskforce inspireert tot uitbouw van de huidige samenwerking tussen de regiogemeenten, maar vereist geen ROB. Hoewel samenwerking maatwerk is, is voor een adequate aanpak wel meer aandacht voor uitvoering op regionale schaal nodig. Het bestuurlijk afsprakenkader is de ondergrens. Van belang is dat u in ieder geval: uitzicht biedt op het realiseren van uw herstructureringsopgave voor 2020; de uitgifte van nieuwe terreinen en de herstructurering van bestaande terreinen zo nauw mogelijk (financieel, organisatorisch en inhoudelijk) koppelt; marktconforme oplossingen voorstaat: waaronder marktconforme grondprijzen voor bedrijventerreinen, op het juiste moment ingrijpen op een bedrijventerrein (uit kostenefficiënt oogpunt) en maximale inzet van vastgoedmarktpartijen; de (bestaande) regionale samenwerking versterkt en alle bestaande instrumenten maximaal benut.


18

Wie doet wat? Stadsgewest: Neem als Stadsgewest een actieve rol in de uitvoering. Taken die u in regionaal verband kunt oppakken: Invoering van een afstemmingsoverleg: U komt op regelmatige basis met de zes gemeenten met prioritaire bedrijventerreinen bij elkaar – bijvoorbeeld 1x in de drie maanden – om te praten over de uitvoering. Loopt u nog op schema? Hoe staan lopende projecten ervoor? Kunt u of een regiogemeente ondersteuning bieden? Dit is bovendien hét moment om trajecten te versnellen, vertragen en – in overleg – aanpassingen te doen in de projectaanpak. Capaciteit bieden voor proces- en projectondersteuning: Inventariseer de behoefte aan proces- en projectondersteuning en maak vervolgens capaciteit vrij voor proces- en projectondersteuning om de herstructureringsopgave, zoals die in deze investeringsagenda is neergelegd, uit te voeren en de regiogemeenten te ondersteunen. U kunt als Stadsgewest gericht participeren in projecten, maar ook enkel advies en procesondersteuning vanaf de zijlijn leveren. Dit is afhankelijk van de specifieke behoefte per gemeente. Een – kleine! – kennis- en expertisebank: Daarnaast is ook een kennis- en expertisebank ‘herstructurering’ op schaal van de regio Haaglanden (niet te groot, maar wel voldoende informerend) goed mogelijk; om kennis van de regiogemeenten en uit specifieke herstructureringsprojecten te bundelen en verspreiden. Ook kunt u door het jaar heen sessies organiseren, waarin het accent ligt op kennisuitwisseling. Gemeenten hoeven zo niet meer opnieuw ‘het wiel uit te vinden’. Ook het delen van een bedrijvendatabase kan hieronder vallen. Steenworp is al een goede tool, die u verder kunt verbeteren en gemeenten kunnen inzetten bij accountmanagement. Regionaal subsidieplatform: Richt u op het stroomlijnen en binnenhalen van de subsidiestromen in de regio Haaglanden. Zie verder paragraaf 2.4. Regiogemeenten: De regiogemeenten pakken de herstructurering lokaal op, met eventueel een CV/BV per opgave. Er lopen al verschillende initiatieven (Binckhorst, Plaspoelpolder). Gemeenten zijn bovendien content met de huidige situatie – zo bleek ook uit de twee sessies op 10 juli en 26 augustus – dus voortzetting is logisch. Wel Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

19

kunnen gemeenten individuele arrangementen op maat inzetten of kleine (tussen twee, drie of vier gemeenten onderling) samenwerking zoeken in ‘subregio’s op maat’. Uw opgave noopt (nog) niet tot verregaande samenwerking op het vlak van uitvoering. Ruimtelijke kwaliteit bepaalt een belangrijk deel van uw herstructureringopgave. Veel voorkomende signalen hiervan zijn: weinig openbaar groen; infra die aan onderhoud toe is; private kavels die rommelig ogen en veel buitenopslag; samenhang mist soms; onderscheid privaat-publiek is niet helder; er is parkeerdruk. Veroudering bevindt zich niet alleen in de publieke ruimte, ook op private kavels. Dit vertaalt zich in: geen eenduidige (beeld)kwaliteit; matig onderhoud van panden (soms worden echter wel flinke gevelbeurten gedaan door bedrijven); soms is het ruimtegebruik zeer extensief; meer dan alleen frictieleegstand: vooral in kantoorachtige ruimtes en incourante (grote) panden. Uw kantorenleegstand is een probleem De kantorenleegstand tegelijkertijd oppakken compliceert de herstructurering enorm. Wij adviseren u de aanpak van leegstaande kantoorruimte los te koppelen van deze investeringsstrategie en als aparte opgave aan te pakken. Hiervoor hebben wij de volgende argumenten: het gaat om een wezenlijk ander type vastgoed, bovendien een andere markt – met andere marktwerking; de wensen en eisen van kantoorvragende bedrijven verschillen met die van bedrijfsruimtegebruikers; wie is probleemeigenaar? het tegengaan van kantorenleegstand vergt een eigen aanpak, anders dan die van bedrijfsruimte; de kosten van herstructurering inclusief de aanpak van kantorenleegstand is hoog!


20

Van de negentien bedrijventerreinen - circa 775 hectare bruto - is circa 50% verouderd; circa 360 hectare bruto. In de bijlage vindt u een gedetailleerd overzicht van de verouderingskenmerken per gemeente en terrein. Uw opgave verdient – zie ook de bijlage voor een verdere uitwerking – een aanpak die bestaat uit: 49% facelift (ofwel circa 185 hectare); 24% revitalisering (ofwel circa 85 hectare); 22% herprofilering en 5% transformatie (samen goed voor circa 90 hectare). De transformatie- en herprofileringsopgaven zijn relatief klein, maar brengen wel de hoogste kosten met zich mee (zie paragraaf 2.4).


21

Figuur 5: herstructureringsaanpak: van licht naar zwaar

€

Alles of niets

+/- 2020

Inpakken

Gevel-tot-gevel



tijd

22

2.3 Start met herstructureringsprojecten met hoge prioriteit Wat betekent dit? Het selecteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Belangrijk is dat u een heldere keuze maakt waar te beginnen: welke locatie(s) eerst, welke later? Deze keuze is een zeer strategische! U kiest die locaties waar herstructurering maximaal resultaat geeft – en bovendien het vliegwieleffect het grootst is. Wellicht stelt u in een volgend stadium andere prioriteiten of wilt u nog extra argumenten toevoegen: Waar ziet u bijvoorbeeld de beste voorbeeldwerking? Om welk type herstructurering gaat het6? De feitelijke planning is uiteraard afhankelijk van de financiële haalbaarheid en het momentum dat zich mogelijk voordoet, bijvoorbeeld de welwillendheid van een ondernemer om te verhuizen. Het selecteren en prioriteren van herstructureringslocaties kan op veel verschillende manieren. Wij kozen samen met uw ambtenaren voor een combinatie van argumenten waarop de negentien bedrijventerreinen tegen elkaar afgewogen zijn. Op basis van deze argumenten maakten wij een rangorde van bedrijventerreinen die hoge prioriteit verdienen, middelhoge en lage prioriteit. De status van pilot-project (aangegeven met *) telt mee in de prioritering. In bijlage C vindt u een uitgebreide toelichting op de wijze van prioritering. Tabel 2: prioritering bedrijventerreinen hoge prioriteit Plaspoelpolder* Zichtenburg/Kerketuinen* Rotterdamseweg Scheveningse Haven Binckhorst Rokkehage Hoornerhage

6

middelhoge prioriteit Schieoevers Westvlietweg III Zoeterhage Boezem I Uitenhagestraat

En blijft de werkfunctie op het bedrijventerrein behouden?


23

lage prioriteit DSM/Calvé De Woerd Bovendijk ABC Westland Westerlee Lierweg Fruitweg

De projecten met een hoge prioriteit worden in principe als eerste opgepakt, pas daarna komen andere bedrijventerreinen aan de orde. Waarom voor u van belang? Een prioritering en fasering van uw herstructureringsopgave is noodzakelijk. Uit kostenoverwegingen, maar ook omdat niet elk bedrijventerrein er even slecht aan toe is. Door te focussen op een beperkt aantal herstructureringslocaties – in de eerste fase van de uitvoering – kunt u maximaal rendement halen uit de investering en daar starten waar de urgentie het grootst is. De argumenten zijn: 1. Fase in de levenscyclus: is het vanuit waardestijging wel interessant om het terrein nu (al) aan te pakken of is het verstandig nog een tijd te wachten? Om de herstructurering betaalbaar te houden is deze indicator zeer belangrijk, in sommige situatie is het beter het bedrijventerrein verder te laten ‘afglijden’. 2. Positieve werkgelegenheidsontwikkeling: wat is het economisch belang van een bedrijventerrein in de regionale economie? 3. Intensiveringskansen: is er een mogelijkheid om ruimtewinst te behalen bij de herstructurering? 4. Draagvlak bij ondernemers: betrokkenheid van ondernemers draagt sterk bij aan de mogelijkheid het bestaande bedrijfsleven actief (eventueel ook financieel) te betrekken bij de herstructurering. Bovendien bevindt een deel van de opgave zich op private kavels. 5. Snel van start: kan bij wijze van spreken de schop vandaag nog in de grond of zijn er nog helemaal geen ideeën of plannen over de herstructurering? 6. Juiste locatieprofiel: pas het bedrijventerrein bij de vraag – zoals gesegmenteerd in de regionale bedrijventerreinenstrategie – en is dus het belang het terrein te behouden in zijn huidige vorm groot? De vraag naar functionele stedelijke werkterreinen is hoog, terwijl de vraag naar kwalitatieve hoogwaardige terreinen en logistieke parken veel lager is. 7. Sociaaleconomische waarde van het bedrijventerrein. 8. Eventuele pilot-status. (Zie voor meer toelichting de bijlage).


24

Wie doet wat? Stadsgewest: Als Stadsgewest bent u trekker van de regionale prioritering. Daarnaast communiceert u de prioriteitenlijst richting de provincie Zuid-Holland; u hebt een scharnierfunctie tussen provincie en de regiogemeenten. Regiogemeenten: De regiogemeenten komen samen tot een prioritering op basis van gezamenlijk vastgestelde argumenten.


25

2.4 Introduceer een regionaal subsidieplatform om de financiering aan te zwengelen Wat betekent dit? Met een regionaal subsidieplatform biedt u een gremium om de subsidiestromen naar (en indien er een eigen bijdrage bijkomt binnen) de regio Haaglanden te bundelen, labelen en lokaal weg te zetten. Dit betekent niet dat er een extra laag bijkomt in de subsidieverlening, maar wel dat de afstemming over de verdeling van subsidiegelden ín de regio plaatsvindt. Het subsidieplatform is niet louter een financiële constructie. Interessant is juist de kennis en kunde die nu binnen uw regio circuleert te bundelen en maximaal gebruik te maken van uw gezamenlijke kracht. Bovendien is een dergelijk platform dé plek om nieuwe manieren om opbrengsten te genereren uit te zoeken en te agenderen in de regio. Denk aan de mogelijkheden private investeringen uit te lokken of mogelijk extra opbrengsten te genereren uit een verhoging van de grondprijs. Met een regionaal subsidieplatform kunt u: subsidies via regionaal afgestemde ‘spelregels’ bundelen en toedelen; een grotere pot beheren, met mogelijkheden – indien nodig en regionaal afgestemd – voor grotere (project)bijdragen; (op termijn) het subsidieplatform uitbouwen; bijvoorbeeld door (meer) funding en/of opbrengsten te genereren en regionaal dan wel lokaal in te zetten, bijvoorbeeld door als regiogemeenten een eigen bijdrage te storten en het platform uit te bouwen tot een fonds; kennis en kunde in de aanvraag van (project)subsidies bundelen; bovendien (centraal) overzicht houden op lopende subsidieaanvragen, succesfactoren identificeren en gericht inzetten; zoeken naar nieuwe of relatief onbekende subsidiestromen en deze aanboren;


26

Subsidie Rijk

Subsidieplatform

Subsidie provincie

optie: meer funding

dicht op het vuur zitten en altijd de laatste stand van zaken in tenders en subsidietermijnen in de peiling houden bij provincie en Rijk; een lobby richting provincie en Rijk voeren voor het Stadsgewest als geheel en afzonderlijke regiogemeenten. Op termijn kunt u – indien dit gewenst is of nodig blijkt – het subsidieplatform verder uitbreiden richting een regionaal fonds, in lijn met het Mobiliteitsfonds Haaglanden of het Regionaal Fonds Bereikbaarheidsoffensief Haaglanden (BOR-fonds). Vanzelfsprekend met geheel eigen afspraken en spelregels. NB De precieze werking van een dergelijk subsidieplatform, wat u hiermee wilt bereiken en onder welke voorwaarden en uitvoeringsregels het platform functioneert, dient verder te worden uitgewerkt. Belangrijk daarbij is de verdeling van taken en verantwoordelijkheden: wie doet wat? wie gaat waar over? in welke organisatievorm? et cetera. Van belang is dat u een regionale afsprakenlijst maakt en deze vastlegt in een samenwerkingsovereenkomst, deze over één of twee jaar evalueert, toetst op hun actualiteit en deze waar nodig bijstelt. Waarom voor u van belang? Herstructurering is ten eerste duur. De totale kosten komen voor de negentien verouderde bedrijventerreinen uit op circa € 300 tot 450 miljoen7. Een beperkt aantal terreinen, waaronder de Binckhorst, DSM/Calvé, Schieoevers en Scheveningse Haven, draagt een zeer groot deel van de kosten. De prioritaire bedrijventerreinen (paragraaf 2.3) zijn sowieso verantwoordelijk voor het grootste deel van de totale kosten. Tabel 3: indicatieve kosten per type herstructurering type aanpak herprofilering & transformatie facelift & revitalisering TOTAAL Bron: Stec Groep (2009).

7

bruto hectare circa 90 circa 270 circa 360

kosten (milj. euro) circa – € 275 tot 415 circa – € 20 tot 40 circa – € 295 tot 455

Op basis van kostenkengetallen, die gangbaar zijn in de praktijk.


27

opbrengsten (milj. euro) circa + € 250 tot 295 beperkt circa + € 250 tot 295

saldo (milj. euro) circa – € 25 tot 120 circa – € 20 tot 40 circa – € 45 tot 160

De herstructureringsopgave kunt u vervolgens op drie verschillende manieren financieren: door publieke investeringen, het uitlokken van private investeringen en door subsidies. Juist omdat de herstructurering van bedrijventerreinen op dit moment veel aandacht krijgt is er veel maatschappelijk draagvlak voor het investeren in de kwaliteit van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Dit betekent dat er ook landelijk en op provinciaal niveau meer subsidiegelden beschikbaar zijn voor bedrijventerreinen. Maar, u moet deze ook weten te vinden, de aanvraag doen (en tijd, capaciteit en kennis beschikbaar hebben) en de subsidie binnenhalen. Door gezamenlijk in de regio op te trekken vergroot u de kans op succes! Dit neemt overigens niet weg dat u gelijktijdig (met net zoveel inzet) ook moet werken aan het vergroten van private investeringen in de Haaglandse bedrijventerreinenmarkt. Bijvoorbeeld door samenwerking te zoeken met marktpartijen bij uw herstructureringsopgaven, zowel in planvorming als in de uitvoering (zie verder paragraaf 2.6). Het Rijk heeft toezegging gedaan voor € 400 miljoen voor het versneld oppakken van revitaliseringsprojecten in het kader van de THB. Het gaat voor een deel om al eerder gereserveerd geld. Binnen de huidige aanpak wordt echter zo’n € 160 miljoen extra gereserveerd om de herstructurering van bedrijventerreinen te bevorderen. Een deel van deze gelden wordt geïnvesteerd in pilotprojecten om regionale samenwerking op het vlak van herstructurering te bevorderen. Het leeuwendeel van de Rijksbudgetten voor bedrijventerreinen worden echter via de provincies verdeeld over de regio’s. Dit betekent in de eerste plaats dat de provincie een sterk verhaal moet hebben richting het Rijk om haar claim op de herstructureringsbudgetten goed voor het voetlicht te plaatsen. In het verlengde daarvan betekent het ook dat u als regio de provincie goed moet voeden in de onderbouwing van de claims op subsidiestromen in de herstructurering van bedrijventerreinen. Het is belangrijk om hier op regionaal niveau goed in samen te werken.


28

Overzicht mogelijke subsidies Hieronder een overzicht van beschikbare gelden voor herstructurering van bedrijventerreinen. Dit overzicht is niet limitatief, maar poogt een beeld te geven van de belangrijkste regelingen die op dit moment beschikbaar zijn. EU: Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). EFRO Bedrijventerreinen bedraagt in totaal € 50 miljoen. Rijk: Subsidies direct gericht op en beschikbaar voor bedrijventerreinen: EFRO Bedrijventerreinen: € 50 miljoen; BDU Economie: € 12 miljoen; FES/Nota Ruimteprojecten: € 100 miljoen; Bodemsanering: € 107 miljoen; Nationale cofinanciering EFRO: € 25 miljoen; FES/herstructurering: € 23 miljoen; FES/REB nader te verdelen: € 29 miljoen; Daarnaast zijn diverse subsidies op het vlak van duurzaamheid (energie, duurzaam bouwen et cetera) inzetbaar voor bedrijventerreinen, denk o.a. aan ondersteuning vanuit het Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving (PeGO) en de subsidieregeling Duurzame Energie in Nederland (DEN); Innovatieregeling Mooi Nederland. Provincie Zuid-Holland: € 108 miljoen gedecentraliseerde, vrij besteedbare rijksmiddelen (nu behorend tot de TOPPER regeling) in kader van Convenant Bedrijventerreinen 2010-2010. Zuid-Holland krijgt hiervan circa € 13 miljoen; Subsidieregeling herstructurering/ontwikkeling en planvorming bedrijventerreinen Zuid-Holland (UHB); Subsidieregeling externe veiligheid 2006-2010 Zuid-Holland.


29

2.5 Betrek ondernemers bij de aanpak van uw herstructureringslocaties Wat betekent dit? Betrek ondernemers op maat bij de herstructurering. Het is vaak moeilijk om private partijen mee te krijgen bij de aanpak van een locatie. Belangrijk is om in een vroeg stadium ondernemers te betrekken bij het opstellen van plannen voor herstructurering. Per geval moet gekeken worden met wie samen te werken. Zijn er twee bedrijven die grote kavels bezitten, of is het eigendom meer versnipperd? Belangrijk is om deze ‘keyplayers’ op de verouderde bedrijventerreindelen mee te nemen in de planvorming. De kans dat er een vliegwieleffect ontstaat als ‘keyplayers’ betrokken zijn bij herstructureringsplannen is aanzienlijk. Ook is het belangrijk juist die plekken aan te pakken die echt een doorn in het oog zijn van andere ondernemers. Dit pleit voor het zoeken naar een gezamenlijk belang. Praktisch betekent dit: Concrete, direct in te voeren acties die u kunt inzetten om ondernemers te betrekken zijn: Met behulp van een ruimtescan kunt u uitrekenen hoeveel vierkante meters er op een bedrijventerrein (of individueel bedrijfskavel) gewonnen kunnen worden met behulp van intensief ruimtegebruik. Ondernemers kunnen bijvoorbeeld uit hun ‘jasje’ groeien of er vindt veel ongewenste opslag plaats omdat er geen of te weinig opslagruimte is. Tegelijkertijd is soms elders op het terrein leegstand en restruimte. Eventueel kan de restruimte ontwikkeld worden als opslagruimte of kunnen bedrijven verplaatst worden. Bijbehorende acties Ga in overleg met ondernemers. Welke knelpunten ervaren zij? Wat zijn zij bereid zelf te doen (investering?)? De kosten voor een ruimtescan zijn relatief beperkt, terwijl de meerwaarde voor ondernemers heel groot kan zijn. Ruimtescans kunnen daarnaast vergaand bijdragen aan behoud van het draagvlak onder bedrijfsruimtegebruikers voor eventuele grotere herstructureringsingrepen in het bedrijventerrein, omdat zo gezonde en groeiende ondernemers langer op het terrein gevestigd kunnen blijven. Kom ondernemers tegemoet wanneer ze plannen hebben voor het uitbreiden van hun bedrijfshal of het plaatsen van een extra hal op hun kavel. Ga flexibel om met het bestemmingsplan en bouwvergunning in deze gevallen.


30

De gevel-tot-gevelaanpak kunt u op kleine, lokale schaal toepassen en betreft kleinschalige en relatief goedkope ingrepen. Het gaat erom de gevels van panden op te waarderen en schoon en netjes te houden en bestrating/entrees van particuliere panden aantrekkelijker te maken. Er zijn in de praktijk goede ervaringen met een subsidieregeling (tot bijvoorbeeld € 15.000 per kavel of individuele eigenaar), als stimulans om ondernemers over de streep te trekken zelf te investeren in de uistraling van de huisvesting. Het effect is tweeledig; het profiel van het terrein wordt verbeterd en doordat ondernemers investeren in de uitstraling, krijgen panden een hogere commerciële waarde en een hogere toekomstwaarde. Het stimuleert ondernemers langer op het terrein gevestigd te blijven. Het vliegwieleffect voor het terrein als geheel is relatief fors, ten opzichte van de subsidiesom. Voorkomen is beter dan genezen. Op bestaande bedrijventerreinen is het organiseren van parkmanagement moeilijker dan op nieuwe. Juist hier is het vinden van gemeenschappelijke belangen soms lastig. Er is een veelheid aan sectoren en activiteiten en dus typen bedrijven. In het bijzonder terreinen met weinig grote bedrijven. De Taskforce geeft in haar advies aan dat voor een regionale aanpak van verouderde bedrijventerreinen het van belang is dat op regionaal schaalniveau afspraken gemaakt worden over beheer en onderhoud. Voor u betekent dit dat individuele parkmanagementorganisaties meer met elkaar moeten samenwerken om aan effectiviteit te winnen. De Kamer van Koophandel kan optreden als facilitator of stimulator in dit traject. Waarom parkmanagement voor ondernemers? Parkmanagement moet vooral betrekking hebben op zaken die voor ondernemers commerciële meerwaarde opleveren. De vijf belangrijke bedrijfseconomische argumenten voor parkmanagement zijn: 1. dat de productlevenscyclus van het pand verlengd wordt, wanneer het bedrijventerrein op lange termijn een betere uitstraling heeft; 2. het stijgende belang van het imago van een onderneming; 3. dat parkmanagement op het bedrijventerrein de waardeontwikkeling van het pand ten goede kan komen; 4. dat een langere courantheid van het vastgoed voor eigenaren die het vastgoed verhuren (ontwikkelaars, beleggers) minder kans op leegstand betekent en dus minder risico’s en meer rendement; 5. dat ondernemers belang hebben bij het gezamenlijk aankopen van diensten voor het terrein en individuele gebruikers omdat het concrete kostenvoordelen met zich meebrengt.


31

Waarom voor u van belang? Van belang voor het slagen van een herstructurering is dat ondernemers zich kunnen vinden in de voorgestelde maatregelen. Maatregelen die passen bij de wensen van ondernemers zijn bijvoorbeeld het aanpakken van (het aantal) parkeerplaatsen en de interne en externe ontsluiting (inclusief entree) van het bedrijventerrein. Ook de verschijningsvorm en uitstraling van panden en kavels is van groot belang, dit is het visitekaartje voor veel ondernemers. Hieronder staan de belangrijkste wensen en eisen van ondernemers. Figuur 6: wensen ondernemers op panden terreinniveau

Uitbreidingsmogelijkheden 53%

52%

50%

Parkeergelegenheid 44%

41%

Uitstraling pand Prijs-kwaliteitverhouding

Goede ontsluiting auto

63% 50%

Dichtbij huidige vestiging

41% 26%

Functionaliteit gebouw


Bovendien: niet alle kosten voor herstructurering liggen op het bordje van u als gemeenten en regio. In het geval van bodemverontreiniging bijvoorbeeld is de eigenaar van de grond verantwoordelijk en niet in de eerste plaats u als gemeente. Bij het uitplaatsen van bedrijven naar een (meer) gewenste locatie moet ook goed onderhandeld worden over de prijs van het te verkopen perceel.


32

Uitstraling omgeving Dichtbij klanten

Wie doet wat? Stadsgewest en regiogemeenten: U trekt samen op om (nieuwe) initiatieven (zie box hieronder) te bedenken en in te voeren om: ondernemers aan te spreken, hen te betrekken bij de herstructurering en – zoveel mogelijk – marktgerichte maatregelen in te zetten. Het accent bij de uitvoering ligt echter vooral bij de regiogemeenten. Het betrekken van ondernemers- en parkmanagementverenigingen, Kamer van Koophandel, MKB en VNO-NCW is cruciaal. Voorbeeld nieuw initiatief: experimentenwet BGV zone - de BIZ De wet Bedrijven Investeringszones (BIZ) is vanaf 1 mei 2009 van kracht. Deze wet maakt experimenten met BIZ mogelijk. Een BIZ is een gebied waarbinnen ondernemers gezamenlijk investeren in een aantrekkelijker en veiliger bedrijfsomgeving, waar alle ondernemers in het gebied aan meebetalen. Ondernemers hebben tot 1 mei 2011 de tijd om een BIZ op te richten. BIZ is een instrument voor en door ondernemers om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren en leefbaarheid te vergroten waar iedereen van profiteert. Een BIZ is een afgebakend gebied, waarbinnen ondernemers gezamenlijk investeren in de kwaliteit van hun bedrijfsomgeving. Bij voldoende draagvlak betalen alle ondernemers mee. De gemeente stelt hiervoor een heffing in en keert de opbrengst in zijn geheel uit aan de vereniging of stichting die de activiteiten namens de ondernemers uitvoert. De BIZ maakt het voor ondernemers makkelijker om samen te investeren in een veiligere en aantrekkelijkere bedrijfsomgeving. Het gaat daarbij om extra activiteiten ten opzichte van de diensten die de gemeenten al leveren, zoals gezamenlijke inhuur van surveillancediensten, camerabewaking of de verbetering van de bewegwijzering. De wet is bedoeld voor bedrijven gevestigd op een bedrijventerrein, winkelgebied of horecagebied. De verwachting is dat BIZ in Nederland een belangrijke toegevoegde waarde kan leveren en een aantal problemen, zoals veiligheidsissues of verkeersproblematiek, kan tegengaan. De wet moet ondernemers en gemeenten net dat steuntje in de rug geven om tot een goede samenwerking te komen.


33

2.6 Werk met vastgoedmarktpartijen Wat betekent dit? Betrek vastgoedmarktpartijen bij de aanpak van oude bedrijventerreinen. Zij hebben vaak goede ideeën over de manier om investeringen in oude terreinen los te weken (zonder direct te transformeren naar woningbouw). Marktpartijen zijn ook getraind in het denken in kostenefficiënte oplossingen: hoe levert een investering het maximale vliegwiel op? Wat is het beste moment om op een oud bedrijventerrein aan de slag te gaan? Onderstaande reactie van marktpartijen op het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen geeft dat nogmaals aan. Reactie marktpartijen op rapport Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (bron: Ministerie VROM, maart 2009) ‘Vastgoedbeleggers dringen aan op regulering bedrijventerreinen. Liever bestaand industrieel vastgoed herontwikkelen dan nieuwe bedrijventerreinen in het groen neerzetten. Minder koop- en meer huurconstructies in de markt van bedrijventerreinen. En meer regionale sturing van de overheid op de ontwikkeling van bedrijventerreinen. Dat bepleit een groep institutionele vastgoedbeleggers in een pamflet, dat is overhandigd aan minister Jacqueline Cramer (VROM). De opstellers van het manifest - Peter de Haas van Protego Real Estate Investors, Dick Gort van ASR Nederland, George van Hooydonk van MN Services en Leo Wijdenaar van ING -vertegenwoordigen samen een belegd vermogen van tientallen miljarden euro’s wereldwijd. Daarnaast denken de opstellers dat hun voorstellen de markt voor bedrijvenvastgoed aantrekkelijker maakt voor institutionele beleggers met langetermijndoelstellingen. ‘Als iedere gemeente zijn eigen bedrijventerrein opzet, is het lastig om langetermijnrendement te halen’, zegt De Haas. ‘Meer regulering en selectieve groei verlengen de economische levensduur van bedrijventerreinen. Dan wordt de markt pas echt commercieel aantrekkelijk voor institutionele beleggers en roepen we de verrommeling van Nederland een halt toe.’

Belangrijk hierbij is dat er wel een zekere druk op de markt voor bedrijventerreinen moet liggen. Marktpartijen gaan niet investeren in vastgoed of locaties bij te grote onzekerheid. Door het regionaal vorm geven van de programmering en planning van het bedrijventerreinenbeleid zet u al een belangrijke stap in de gewenste verzakelijking van de Haaglandse bedrijventerreinenmarkt. Een betere match tussen vraag en aanbod in het algemeen en tussen kwantiteit en kwaliteit van zowel oude als nieuwe terreinen, maakt de markt immers aantrekkelijker voor professionele vastgoedmarktpartijen: geen overaanbod, waardebehoud c.q. -stijging. In dat kader is het – aanvullend op de bestaande regionale planning en programmering van terreinen in de regio Haaglanden – overigens zaak dat de uitgiftepraktijk regelmatiger wordt geconsulteerd. Is de uitgifte en planning van terreinen door gemeenten, bedrijfs- en industrieschappen nog conform planning en afspraken in de regionale bedrijventerreinenstrategie? Waar treden afwijkingen op en waarom? Wat betekent dit voor de vraagaanbodverhouding op korte en middellange termijn? Welke acties zijn zo Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

34

gezien nodig? Dit om een gezonde druk op de markt – zowel kwantitatief en kwalitatief – in de regio te garanderen en niet te blijven hangen in ‘verouderde lijstjes’. Waarom voor u van belang? De praktijk in de regio Haaglanden heeft geleerd dat diverse partijen interesse tonen in (leegstaand) vastgoed op oude bedrijventerreinen, bijvoorbeeld de oude Fokkerterminal. Dit voorbeeld toont aan dat er marktpartijen en particuliere initiatieven zijn die allen een deel van de uiteindelijke opgave op zich kunnen nemen. Maximale inzet van marktpartijen betekent vaak een minder grote onrendabele top, meer structurele investeringen van het bedrijfsleven in bedrijventerreinen en grotere sturing op waardegroei in de toekomst. U kunt participaties met marktpartijen aangaan op projectniveau. Wie doet wat? Stadsgewest en regiogemeenten: Marktconsultaties kunnen helpen waarbij u als Stadsgewest meerdere cases voorlegt aan ontwikkelaars en beleggers. De aanpak van de Binckhorst en de Plaspoelpolder zijn goede leerprojecten, van waaruit u succesvoorwaarden kunt formuleren. Andere mogelijkheden om de verzakelijking extra impulsen te geven in de regio Haaglanden zijn: bepaal met elkaar welke van uw nieuwe en/of oude bedrijventerreinen aantrekkelijk zijn of kunnen zijn voor marktpartijen als ontwikkelaars, beleggers en financiers; bedenk ook hoe u hen verder interesseert in participatie en investeringen; er zijn veel soorten marktpartijen die ieder andere doelstellingen hebben met bedrijventerreinen. Realiseert u zich telkens welke marktpartij u voor zich heeft: een bouwbedrijf, een infrabedrijf, een ontwikkelaar of een belegger? denk ook aan koppeling van nieuwe en oude bedrijventerreinen. Een ontwikkelaar kan bijvoorbeeld een nieuw terrein ontwikkelen en (met de opbrengsten) tegelijkertijd het naastgelegen terrein herstructureren. Bedenk overigens dat (oude) bedrijventerreinen ook voor vastgoedmarktpartijen een relatief moeilijke markt is waar ze nog relatief weinig ervaring mee hebben. Ook voor hen is een optimale markttechnische oplossing een zoektocht.


35

3. UITVOERINGSAGENDA Hoe de strategie vorm te geven? Hieronder vindt u een globale uitvoeringsagenda. Naast concrete herstructureringsacties op lokaal niveau moet u bepaalde zaken ook op regionaal niveau oppakken. Dit sluit uiteraard aan bij de reguliere taken van het Stadsgewest en is vastgelegd in het RSP en uw bedrijventerreinenstrategie. Uit de voorgaande strategie volgen zes acties op korte termijn (circa 20092012, zie 1, 2, 3 en 4) en op lange termijn (circa 2009-2015, zie 5 en 6), waarbij soms de Stadsregio verantwoordelijkheid neemt en soms het initiatief bij de regiogemeenten ligt. 1. Er is een investeringsstrategie en een uitvoeringsagenda op hoofdlijnen. Nu moet u deze nog regiobreed

uitdragen en draagvlak zoeken – zeker onder de regiobestuurders. U kunt hierbij denken aan: een bijeenkomst met EZ en RO-ambtenaren en bestuurders van de regiogemeenten waarin u de investeringsstrategie presenteert en toelicht; een bezoek aan de gedeputeerde EZ en RO (of omgekeerd: nodig de gedeputeerde uit in de regio!) van de provincie Zuid-Holland en betrokken provincieambtenaren waarin u uw ambities voor de toekomst bespreekt, de bedrijventerreinenprioritering en ondersteuning vraagt voor het stroomlijnen van subsidiegelden via het Stadsgewest; de investeringsstrategie praktisch ontsluiten: via de website van Stadsgewest Haaglanden en de afzonderlijke regiogemeenten. 2. Er dient een regionaal uitvoeringsplan herstructurering te worden opgesteld. Hierin werkt u de

uitvoeringsagenda verder uit tot concrete acties. Het uitvoeringsplan omvat per actie in ieder geval de volgende onderdelen: doelstelling en beoogd eindresultaat; randvoorwaarden voor succes; betrokken partijen, trekker(s) en ‘actieverantwoordelijke’; (globale) planning.


36

3. De regiogemeenten maken – indien deze er nog niet zijn – lokale herstructureringsplannen. 4. De nieuwe taak van het Stadsgewest als subsidieplatform dient u uit te werken in een gedragen visie van

de regiobestuurders en een gedegen plan van aanpak. Daarbij richt u zich niet enkel op het ‘binnenslepen’ van provinciale- en rijkssubsidies, maar ook op: de verdeelsleutel voor het verdelen van gelden binnen de regio; uw ideeën en acties hoe de (lokale) cofinanciering op gang te brengen; uw visie op het Stadsgewest als eventuele cofinancier in lastige of dure herstructureringsprojecten; hoe u extra gelden (zoals FES-gelden) wilt aanboren. 5. Er dient een slank PR- en communicatieplan te komen. Hoe gaat u de regio warm maken en – ook op

lange termijn – warm houden voor behoud van bedrijventerreinen en belang voor de regionale economie? Houd het kort en krachtig. Bepaal: uw – gezamenlijke – boodschap; uw doelgroep: burgers, ambtenaren, bestuurders; waar u deze gaat verkondigen, medium; vorm: interview, artikel, spreken op bijeenkomst; wie en/of wat u daarvoor nodig heeft. 6. U kunt prima starten met een eerste visie op regionale samenwerking op de lange termijn.

Welke alternatieven heeft u voor de lange termijn? Welke regionale samenwerking elders in Nederland spreekt u aan? Is een regionaal ontwikkelingsbedrijf op lange termijn aantrekkelijk voor u? Onder welke voorwaarden kunt u zich als regiobestuurders vinden in een dergelijke samenwerkingsconstructie? En wat levert het u – op lange termijn – op? In welke twee of drie toekomstscenario’s kunt u zich samen vinden? Door deze uitvoeringsagenda in gang te zetten, maakt u een vliegende start met uw investeringsstrategie. NB: deze uitvoeringsagenda is niet limitatief of statisch. Begin met afspraken te maken over zaken die betrekkelijk eenvoudig te realiseren zijn. Ga daarbij stapje voor stapje te werk. Er blijft vanzelfsprekend ruimte voor nieuwe ambities en projecten en/of bijsturing. Zo kan bijvoorbeeld een lokaal project bij succesvolle implementatie navolging krijgen in de andere regiogemeenten. Hiervoor ligt uiteraard een belangrijke verantwoordelijkheid bij het Stadsgewest.


37

BIJLAGEN Hier vindt u achtergrondinformatie bij de investeringsstrategie. Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

A B C D E

Uw opgave in beeld; Herstructureringsaanpak en kostenschatting; Prioritering; Begrippenlijst en definities; Factsheets per bedrijventerrein8.

8

In bijlage E vindt u alle feiten per bedrijventerrein en de bevindingen uit onze analyse naar veroudering en knelpunten op de negentien bedrijventerreinen op de longlist. Deze zijn gebundeld in één factsheet per bedrijventerrein en een overzichtskaart. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

38

BIJLAGE A UW OPGAVE IN BEELD Hier vindt u een overzicht van de veroudering in de regio Haaglanden. Totaalbeeld regio Haaglanden: ruim 360 hectare veroudering In dit rapport zijn negentien bedrijventerreinen opgenomen. Deze hebben gezamenlijk een omvang van ruim 775 hectare bruto. We hebben deze terreinen bezocht en beoordeeld op verouderingskenmerken. Van de 775 hectare is bijna 50% verouderd. Het gaat om 360 hectare bruto veroudering. In een losse bijlage vindt u een gedetailleerd overzicht van de verouderingskenmerken per bedrijventerrein in de regio Haaglanden. Ter vergelijking: de totale voorraad bedrijventerrein in de regio Haaglanden, exclusief de gemeenten Wassenaar, Leidschendam-Voorburg en Midden-Delfland, is ruim bijna 2.040 hectare bruto groot, verdeeld over ruim 90 bedrijventerreinen.

Figuur 1: omvang veroudering regio Haaglanden (bruto ha)

Er is vooral sprake van technische en economische veroudering *Regio Haaglanden is exclusief de gemeenten Wassenaar, LeidschendamDe belangrijkste knelpunten op de verschillende bedrijventerreinen Voorburg en Midden-Delfland hangen nauw samen met technische en economische veroudering. De technische veroudering heeft vooral betrekking op de kwaliteit, uitstraling en samenhang van de openbare ruimte. Het gaat om matig of slecht onderhouden wegen, een gebrek aan groenvoorzieningen, parkeerproblemen, matig onderscheid tussen de openbare ruimte en private ruimte en de samenhang in kwaliteit en utstraling van het gebied ontbreekt soms. De economische veroudering heeft vooral betrekking op de waarde van het terrein en de knelpunten liggen grotendeels in de private ruimte. De economische veroudering komt sterk naar voren in matig of slecht onderhouden panden, panden met een slechte uistraling, veel rommelige en ongewenste opslag (ook deels op de openbare ruimte), leegstand en een gebrek aan eenduidige beeldkwaliteit. In mindere mate is er sprake van ruimtelijke veroudering. Op een aantal terreinen is de netto-brutoverhouding zeer ruim, is sprake van extensief ruimtegebruik, ongunstige verkaveling of een slechte lay-out van het bedrijventerrein en de infrastructuur (o.a. onoverzichtelijke en gevaarlijke kruispunten).


39

De maatschappelijke veroudering is op veel terreinen wel aanwezig, maar in een lichte vorm. Dit hangt nauw samen met de locatie van de terreinen en het soort bedrijfsactiviteiten. Bijna alle terreinen kenmerken zich door hun binnen- of Randstedelijke ligging waardoor ze omgeven zijn door woningen of zelfs woonwijken. Daardoor ontstaat er een sterke druk om de terreinen te transformeren en zeker niet te herprofileren. Het is echter lang niet altijd wenselijk om daadwerkelijk te herprofileren of transformeren. De aanpak bestaat voor het grootste deel uit facelift en revitalisering Samenhangend met de hiervoor genoemde verouderingskenmerken volgt dat de herstructureringsopgave op de bezochte bedrijventerreinen in de regio Haaglanden voor ruim de helft bestaat uit een facelift (in totaal circa 185 hectare) en voor een kwart uit een revitalisering (circa 85 hectare). De transformatie en herprofileringsopgave zijn relatief klein, maar brengen wel de hoogste kosten met zich mee. De facelift en revitaliseringsopgave betreffen vaak lichtere ingrepen en kosten minder. Het gaat vooral om het opknappen en verbeteren van de infrastructuur en de uitstraling van zowel de openbare als de private ruimte.

Figuur 2: type aanpak herstructureringsopgave

5%

22%

Facelift Revitalisering Herprofilering Transformatie

49%

Uitzondering hierop betreft de veroudering en leegstand van kantoorruimte. Wij adviseren u de aanpak van leegstaande kantoorruimte los te koppelen van deze investeringsstrategie en als aparte opgave aan te pakken. 24%


40

Hieronder geven we een overzicht van algemene mogelijke herstructureringsstrategieën; maatregelen om veroudering tegen te gaan. De strategieën zijn gerangschikt van ‘licht’ naar ‘zwaar’. Tabel 1: herstructureringsstrategieën voor bedrijventerreinen in regio Haaglanden Strategie 1 – De Speldenprik (revitalisering)

Actie Het trekken van de ‘rotte tand’. Het grondig onderhanden nemen van één pand/gebouw. Door de ‘rotte tand’ te trekken ontstaat een hefboomwerking voor ondernemers om in hun panden en kavels te investeren of op te waarderen.

Aanleiding Binnen een gebied zijn er een of twee gebouwen die slecht functioneren, waar structurele leegstand is, of die sterk verouderd zijn. Deze panden/gebouwen hebben een negatief effect op de omliggende panden/gebouwen.

2 – Gevel-totgevelaanpak (facelift)

Deze aanpak kan op kleine, lokale schaal worden toegepast en betreft kleinschalige en relatief goedkope ingrepen. Het gaat om de gevels van panden op te waarderen en schoon en netjes te houden en bestrating/entrees van particuliere panden aantrekkelijker te maken.

Binnen een gebied is er een groep panden waarvan de gevels en entrees matig zijn onderhouden. Deze panden hebben een kwaliteitsimpuls nodig.

3 - Inpakken en opruimen (facelift en lichte revitalisering)

Door het aanplanten van groene stroken of het plaatsen van (creatieve) afscherming kan ‘verstorende’ bedrijvigheid uit het zicht onttrokken worden. Dit bij de zgn. rotte tanden maar ook afvalverwerkingbedrijven en waterzuiveringsinstallaties, die omgeven worden met groene zoom.

Wanneer er sprake is van minimale economische of technische veroudering kan er relatief gemakkelijk overgegaan worden tot het ‘inpakken en opruimen’ van panden en locaties. Op het gehele terrein verspreid zijn panden en kavels die een ‘likje verf’ of een opruimactie kunnen gebruiken.


41

Gevel-tot-gevel

Inpakken

4 – Fasegewijs herstructureren (herprofilering en transformatie)

Het herstructureren van een cluster van panden. Hierbij wordt een groep panden dat niet meer functioneert onder handen genomen. Het betreft een herprofilering of in sommige gevallen transformatie van het deelgebied.

Binnen een gebied is er een groep panden dat sterk verouderd is, leegstaat, en niet meer aan de wensen van gebruikers voldoet. De panden tonen dezelfde veroudering en hebben eenzelfde grootte qua omvang van kavel en gebouw.

5 – Alles of niets (revitalisering en herprofilering)

Het herstructureren van een groot gebied of compleet terrein. De enige oplossing voor het herstructureren van het terrein is door het in zijn geheel aan te pakken, te saneren, of te transformeren. Dit is een zeer kostbare ingreep en geldt als een laatste redmiddel

Een groot gebied of geheel terrein is sterk verouderd en functioneert slecht. Een groot bedrijf verdwijnt (bijvoorbeeld een industrieel bedrijf) en laat een vervuild gebied achter. Doordat het bedrijf verdwijnt, verliest het terrein ook aanverwante bedrijvigheid. Het terrein komt in een neerwaartse spiraal terecht.

Stec Groep, (2009).


42

Alles of niets

+/- 2020

In tabel 2 staat de herstructureringsopgave en type aanpak per terrein. Tabel 2: herstructureringsopgave en type aanpak per terrein in de regio Haaglanden Bedrijventerrein

Omvang (bruto hectare)

Verouderd (bruto hectare)

Facelift

Binckhorst

124

(80%) 100

DSM/Calvé

36,8

(40%) 15

Schieoevers noord & zuid

76,3

(40%) 30

47

(75%) 35

100

(25%) 25

Scheveningse Haven Plaspoelpolder Lierweg Rotterdamseweg noord & zuid Zoeterhage Westerlee (The Greenery)

(50%) 50

Revitalisering (20%) 20

Herprofilering en transformatie (30%) 30 (100%) 15

(50%) 15 (30%) 7,5

(30%) 9

(20%) 6

(80%) 28

(20%) 7

(40%) 10

(30%) 7,5

7

(100%) 7

(40%) 3

26,4

(80%) 20

(50%) 10

(25%) 5

(100%) 7 (25%) 5

57

(30%) 17

(40%) 7

(30%) 5

(30%) 5

32

(40%) 13

(80%) 10

32,5

(20%) 7

(70%) 5

Hoornerhage

24

(30%) 7

(70%) 5

Fruitweg

16

(40%) 7

(50%) 3

(30%) 2,5

(20%) 1,5

Rokkehage

14

(50%) 7

(50%) 3,5

(30%) 2

(20%) 1,5

Boezem I

(20%) 3 (30%) 2 (30%) 2

Westvlietweg III

22,3

(40%) 9

(90%) 8

(10%) 1

Uitenhagestraat

6,8

(100%) 6,8

(90%) 6

(10%) 0,8

74

(50%) 30

(90%) 27

Zichtenburg/Kerketuinen ABC Westland De Woerd Bovendijk (Kwintsheul) Totaal

55

(5%) 3

(100%) 3

11,7

(100%) 11,7

(100%) 11,7

12

(100%) 12

(100%) 12

775

9

(50%) 187

(46%) 363

(10%) 3

(24%) 87

(26%) 92


9

De totale omvang van veroudering wijkt af van de herstructureringsstrategieën omdat op de Lierweg uitgegaan wordt van 100% transformatie en 40% facelift, waardoor de strategieën bij elkaar opgeteld in totaal 366 hectare omvatten. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

43

BIJLAGE B HERSTRUCTURERINGSAANPAK EN KOSTENSCHATTING Hier vindt u de herstructureringsaanpak per bedrijventerrein en een - globale - inschatting van de kosten. Kosten van herstructurering lopen sterk uiteen In tabel 3 staan indicatief de kosten voor herstructurering per type ingreep weergegeven. Dit zijn gemiddelde getallen gebaseerd op kosten en opbrengsten van herstructureringsopgaven uit het verleden. Samen met de Brink Groep hebben we een internetmodel (www.reken-aan-uw-oude-bedrijventerrein.nl) ontwikkeld om gemeenten een indicatie te geven in de globale kosten en opbrengsten die gepaard gaan met verschillende typen herstructureringsopgaven. Geen enkele herstructureringsopgave is hetzelfde en kosten lopen dus zeer sterk uiteen, bijvoorbeeld verwervingskosten of saneringskosten. Maar ook de opbrengsten, bijvoorbeeld de uitgifteprijzen, verschillen per regio en locatie, ook hierin is de bandbreedte dus groot. Hoe zwaarder de ingreep, hoe moeilijker de herstructurering en hoe groter de bandbreedte. Bij de berekening voor de regio Haaglanden zijn we bij de kosten uitgegaan van de gemiddelden die gelden voor deze regio. De verwervingskosten zijn over het algemeen hoger in de Randstad dan in andere gebieden in Nederland. Daardoor vallen de kosten voor herprofilering en voor transformatie hoger uit dan de gemiddelde kosten die door de Taskforce Noordanus worden gehanteerd (€ 1,5 miljoen tot 2,5 miljoen bij herprofilering en transformatie). Tegelijkertijd geldt dat vanwege de hogere grondkosten de opbrengsten per hectare ook hoger uitvallen. Voor de opbrengsten bij herprofilering rekenen we met een uitgifteprijs van gemiddeld € 250 per netto m² en voor transformatie van bedrijfsbestemming naar kantoren of woningbouw (gemengd programma) met een uitgifteprijs van € 350 respectievelijk € 600 per netto m². Een en ander is afhankelijk is van de locatie; binnen de regio Haaglanden zijn grote verschillen.


44

Tabel 3: indicatieve kosten en opbrengsten per type herstructurering type herstructurering

kosten (euro/hectare)

opbrengsten (euro/hectare)

indicatief saldo (euro/hectare)

facelift (lichte herstructurering)

– € 30.000 tot – 50.000

beperkt

negatief

revitalisering (lichte herstructurering)

– € 150.000 tot – 300.000

beperkt

negatief

herprofilering (zware herstructurering)

– € 3.000.000 tot – 4.500.000

+ € 2.500.000

– € 500.000 tot – 2.000.000

– € 3.000.000 tot – 4.500.000

+ € 3.500.000 tot + 6.000.000

– € 1.000.000 tot + 3.000.000

transformatie

Bron: Stec Groep (2009). De kosten van lichte herstructureringen liggen gemiddeld op zo’n twee euroton per hectare. Dit bedrag is dan inclusief planvormingskosten, kosten voor bouwrijp maken, rente en uitvoeringskosten voor infrastructuur en openbare ruimte. Lichte herstructureringen als facelift en beperkte revitalisering zijn inclusief de volgende (standaard) herstructureringsmaatregelen10: sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; intensivering van de verlichting; aanleg van extra parkeergelegenheid in openbaar gebied; aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting te verbeteren (zoals verbreden van wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Maar, exclusief de volgende bijzondere maatregelen: verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; bovenplanse infrastructurele ingrepen; bodemsanering; verbeteren van de externe ontsluiting; bijzondere infrastructurele werken (bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes, damwanden en schoeiingen). 10

Een afbakening van maatregelen in facelift en revitalisering is niet eenduidig te maken, dit verschilt weer per locatie.


45

Wanneer bijzondere maatregelen nodig zijn spreken we van herstructurering. De kosten hiervoor lopen sterk uiteen. Wanneer de ingreep op de private kavel plaatsvindt, maar weinig verwerving plaats hoeft te vinden spreken we van een zware revitalisering. De kosten liggen dan beduidend lager dan wanneer verwerving aan de orde is, gemiddeld 5 euroton per hectare tegen gemiddeld € 1,5 miljoen per hectare. Overigens wordt, naarmate de ingreep zwaarder wordt, ook de bandbreedte groter. Deze is dan afhankelijk van eventuele bodemsaneringen en uitplaatsingen. Ons zijn bijvoorbeeld gevallen bekend van € 11 miljoen per hectare. In deze situaties dragen marktpartijen overigens vaak een groot deel van deze kosten, omdat er veelal ook opbrengsten zijn door het ontwikkelen van functies met een grotere commerciële waarde. Totale kosten: circa € 300 tot 450 miljoen, vooral door herprofilering. De totale herstructureringsopgave kost circa € 300 tot 450 miljoen. Deze kosten worden vooral veroorzaakt door de kosten voor herprofilering en transformatie. Deze relatief zware ingrepen kosten een aanzienlijk bedrag. De tabel hieronder geeft een globaal overzicht van de omvang en kosten per terrein. Tabel 4: indicatieve kosten per bedrijventerrein bij herstructurering bedrijventerrein Binckhorst DSM/Calvé Schieoevers Noord & Zuid Scheveningse Haven Plaspoelpolder Lierweg Rotterdamseweg Noord & Zuid Zoeterhage Westerlee (The Greenery) Boezem I Hoornerhage Fruitweg Rokkehage

verouderd oppervlak (bruto hectare) (80%) 100 (40%) 15 (40%) 30 (75%) 35 (25%) 25 (100%) 7 (80%) 20 (30%) 17 (40%) 13 (20%) 7 (30%) 7 (40%) 7 (50%) 7


46

kosten (miljoen euro) Circa € 94,5 tot 143,5 Circa € 45,0 tot 67,5 Circa € 19,8 tot 30,5 Circa € 25,2 tot 39,90 Circa € 24,2 tot 37,1 Circa € 21,1 tot 31,7 Circa € 16,1 tot 24,5 Circa € 16,0 tot 24,4 Circa € 9,3 tot 14,0 Circa € 0,4 tot 0,9 Circa € 6,2 tot 9,3 Circa € 5,0 tot 7,7 Circa € 4,9 tot 7,5

Tabel 4 (vervolg): indicatieve kosten per bedrijventerrein bij herstructurering bedrijventerrein Westvlietweg III Uitenhagestraat Zichtenburg/Kerketuinen ABC Westland De Woerd Bovendijk (Kwintsheul) Totaal

verouderd oppervlak (bruto hectare)

kosten (miljoen euro)

(40%) 9 (100%) 6,8 (50%) 30 (5%) 3 (100%) 12 (100%) 12 * (46%) 363

Circa € 3,2 tot 4,9 Circa € 2,6 tot 3,911 Circa € 1,2 tot 2,2 Circa € 0,1 tot 0,2 Circa € 1,7 tot 3,5 Circa € 1,8 tot 3,6 Circa € 298,3 tot 456,6

Bron: Stec Groep (2009). Afronding op 1 hectare. * Het is onduidelijk of de Lierweg zal worden getransformeerd of dat het behouden blijft als bedrijventerrein, dan wel geherprofileerd wordt. De kosten voor de Lierweg zijn berekend door: de kosten voor transformatie/herprofilering voor 7 hectare te nemen én de kosten voor 3 hectare facelift. Daarom wijkt de totale omvang van veroudering af van de herstructureringsstrategieën, waardoor de strategieën bij elkaar opgeteld in totaal 366 hectare omvatten. De kosten voor de facelift zijn verrekend in de kosten voor transformatie/herprofileringskosten, wanneer hiervoor gekozen wordt.

De herstructureringsopgave op een beperkt aantal terreinen, waaronder de Binckhorst, DSM/Calvé, Schieoevers en Scheveningse Haven, dragen een zeer groot deel van de kosten. Naast kosten ook opbrengsten uit herstructurering Door herprofilering en transformatie wordt grond opnieuw bouwrijp voor herinvulling door een functie met een hogere commerciële waarde. Denk hierbij aan heruitgifte aan doelgroepen als grootschalige detailhandel, toerisme & recreatie, kantoren, of woningen. Hierdoor zijn er naast kosten ook opbrengsten. Per locatie moet bezien worden wat de specifieke mogelijkheden zijn. Naast dat herstructurering ook in kwantitatief opzicht opbrengsten kan genereren, zit de opbrengst van herstructurering ook in kwalitatieve aspecten:

11

Overigens, er is een Masterplan Lijn 11 (met een dekking van € 14 miljoen) ter verbetering van de omgeving en infrastructuur rondom tramlijn 11 en aanpak van de Uitenhagestraat. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

47

Veel verouderde bedrijventerreinen liggen bij de kernen van oude industriële complexen. Herstructurering van deze terreinen kan de sociale en economische structuur van deze gebieden een nieuwe impuls geven. Herstructurering van verouderde bedrijventerreinen kan een intensiever gebruik van de ruimte bevorderen. De waarde van herstructurering zit vooral in het verminderen van de omvang van nieuwe ruimteclaims. Herstructurering leidt tot een verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen en stimuleert daarmee de economische ontwikkeling. Overigens levert herstructurering in de vorm van een facelift of revitalisering ook opbrengsten op. Het betreft indirecte opbrengsten in de vorm van een verbetering van kwaliteit en uitstraling waardoor de waarde van onroerend goed kan stijgen.


48

In totaal ramen we de opbrengsten door herprofilering en transformatie op € 250 tot 300 miljoen. Onderstaande tabel geeft een indicatief overzicht van opbrengsten. Tabel 5: indicatieve opbrengsten per bedrijventerrein uit herprofilering/transformatie bedrijventerrein12

oppervlak (bruto hectare)

Binckhorst Binckhorst DSM/Calvé Schieoevers Noord & Zuid Scheveningse Haven Plaspoelpolder Lierweg Rotterdamseweg Noord & Zuid Zoeterhage Westerlee (The Greenery) Hoornerhage Fruitweg Rokkehage Westvlietweg III Uitenhagestraat Totaal

10 20 15 6 7 7,5 7 5 5 3 2 1,5 1,5 1 1 92,5

actie

opbrengsten (miljoen euro)

transformatie herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering of transformatie herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering herprofilering

Circa € 35 tot 60 Circa € 25 Circa € 37,5 Circa € 15 Circa € 17,5 Circa € 18,75 * Circa € 17,5 tot 42 Circa € 12,5 Circa € 12,5 Circa € 7,5 Circa € 5 Circa € 3,75 Circa € 3,75 Circa € 2,5 Circa € 2 Circa € 252 tot 294,5

Bron: Stec Groep, (2009). Afronding op 0,5 hectare. * Het is onduidelijk of de Lierweg zal worden getransformeerd of dat het behouden blijft als bedrijventerrein, dan wel geherprofileerd wordt. Wanneer herprofilering plaats vindt zijn de opbrengsten € 17,5 miljoen. In het geval van transformatie liggen de opbrengsten tussen de € 24,5 en 42 miljoen.

12

De bedrijventerreinen de Boezem, Zichteburg/Kerketuinen, ABC Westland, de Woerd en Bovendijk zijn niet meegenomen in deze tabel omdat er op deze terreinen geen herprofilering of transformatie plaatsvindt. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

49

BIJLAGE C PRIORITERING Hier vindt u de prioritering van bedrijventerreinen voor herstructurering en de methodiek nader uitgewerkt. De herstructureringsopgave in de regio Haaglanden is groot. Bovendien is niet elk bedrijventerrein er even slecht aan toe. Daarom is een goede prioritering van belang: welk bedrijventerrein kan het beste als eerste aangepakt worden? In de werksessies van 10 juli en 26 augustus zijn de argumenten waarop de bedrijventerreinen tegen elkaar afgewogen moeten worden bepaald: 1. Fase in de levenscyclus: is het vanuit waardestijging wel interessant om het terrein nu (al) aan te pakken of is het verstandig nog een tijd te wachten? Om de herstructurering betaalbaar te houden is deze indicator zeer belangrijk, in sommige situaties is het beter het bedrijventerrein te laten ‘afglijden’. 2. Positieve werkgelegenheidsontwikkeling: wat is het economisch belang van een bedrijventerrein in de regionale economie? 3. Intensiveringskansen: is er een mogelijkheid om ruimtewinst te behalen bij de herstructurering? 4. Draagvlak bij ondernemers: betrokkenheid van ondernemers draagt sterk bij aan de mogelijkheid het bestaande bedrijfsleven actief (eventueel ook financieel) te betrekken bij de herstructurering. Bovendien bevindt een deel van de opgave zich op private kavels. 5. Snel van start: kan bij wijze van spreken de schop vandaag nog in de grond of zijn er nog helemaal geen ideeën of plannen over de herstructurering? 6. Juiste locatieprofiel: past het bedrijventerrein bij de vraag – zoals gesegmenteerd in de regionale bedrijventerreinenstrategie – en is dus het belang het terrein te behouden in zijn huidige vorm groot? De vraag naar functionele stedelijke werkterreinen is hoog, terwijl de vraag naar kwalitatieve hoogwaardige terreinen en logistieke parken veel lager is. 7. Sociaaleconomische waarde van het bedrijventerrein. 8. De status van pilot-project betekent automatisch een hoge prioritering (aangegeven met * in de tabel op de volgende pagina): de aanpak en planvorming rond deze bedrijventerreinen loopt al, bovendien erkent de pilot-status het belang en daarmee de urgentie deze bedrijventerreinen op korte termijn aan te pakken. In de volgende tabellen vindt u per argument een toelichting: waarom het argument belangrijk is in de prioritering; hoe de beoordeling tot stand is gekomen. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

50

Overigens gaat het telkens om een relatieve beoordeling. 1. Fase in de levenscyclus Waarom van belang? Is het vanuit waardestijging wel interessant om het terrein nu (al) aan te pakken of is het verstandig nog een tijd te wachten? Om de herstructurering betaalbaar te houden is deze indicator zeer belangrijk, in sommige situaties is het beter het bedrijventerrein te laten ‘afglijden’.

Prioriteitsklasse Fase III: hoge prioriteit omdat ingrijpen in deze fase veel efficiënter is dan in fase II en de kans op ruimtewinst groter. In fase III zijn bedrijventerreinen sterk verouderd en is aan ingrijpen bijna niet te ontkomen. De opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde dan in fase I of II. Fase I: prioriteit is ook redelijk hoog omdat ingrijpen voordelig is: kleinschalig, eenvoudig, tegen relatief weinig kosten. Eind fase II: lage prioriteit omdat de kosten nog altijd zeer hoog zijn terwijl ingrijpen een logische keuze lijkt. Het is aan te raden het terrein verder te laten verslechteren (‘verelendungsparadox’) en de economische waarde een dieptepunt te laten bereiken. Begin fase II: laagste prioriteit omdat dit de meest ongunstige fase is om in te grijpen. De kosten zijn zeer hoog omdat de ingrepen zwaarder zijn en vaker de private ruimte betreffen, terwijl de verwervingskosten van panden en terrein nog altijd zeer fors zijn.


51

Oordeel ++

+

-

--

2. Positieve werkgelegenheidsontwikkeling Waarom van belang? Wat is het economisch belang van een bedrijventerrein in de regionale economie? De werkgelegenheid is een belangrijke factor in de economische kracht van gemeenten en regio’s. De ontwikkeling van werkgelegenheid op een bedrijventerrein zegt iets over de manier waarop een bedrijventerrein direct en indirect een bijdrage kan leveren aan economische groei.

Prioriteitsklasse Prioriteit is hoog wanneer de werkgelegenheidsontwikkeling positief is (>+5%) over de periode 2000 tot en met 2008. Het bedrijventerrein levert in toenemende mate een positieve bijdrage aan de lokale en/of regionale economie. Prioriteit is gemiddeld wanneer de werkgelegenheidsontwikkeling ongeveer gelijk (tussen de -5% en +5%) is gebleven over de periode 2000 tot en met 2008. Het bedrijventerrein levert een positieve bijdrage aan de lokale en/of regionale economie. Prioriteit is laag wanneer de werkgelegenheidsontwikkeling negatief is (< -5%) over de periode 2000 tot en met 2008. Het bedrijventerrein levert in mindere mate een positieve bijdrage aan de lokale en/of regionale economie.

Oordeel

Prioriteitsklasse Prioriteit is hoog als er relatief veel ruimtewinst te behalen valt op het terrein (meer dan 5%). Prioriteit is gemiddeld als er weinig ruimtewinst te behalen valt op het terrein (tussen de 1 en 5%). Prioriteit is laag als er zeer weinig of geen ruimtewinst te behalen valt op het terrein (minder dan 1%)

Oordeel

Prioriteitsklasse Prioriteit is hoog wanneer er veel draagvlak is bij ondernemers. Dat betekent in dit geval dat er sprake is van een breed gedragen en actief parkmanagement (en een ondernemers- of bedrijvenvereniging) die een bijdrage levert aan de kwaliteit van het terrein (beveiliging, bewegwijzering, groenvoorziening etc.). Prioriteit is gemiddeld wanneer er sprake is van een ondernemers- of bedrijvenvereniging waarin een groot aantal ondernemers/bedrijven vertegenwoordigd zijn, maar niet per definitie het merendeel. Prioriteit is laag wanneer er geen ondernemers- of bedrijvenvereniging actief is en de ondernemers of bedrijven zich niet collectief hebben georganiseerd.

Oordeel

+

0

-

3. Intensiveringskansen Waarom van belang? Is er een mogelijkheid om ruimtewinst te behalen bij de herstructurering?

+ 0 -

4. Draagvlak Waarom van belang? Betrokkenheid van ondernemers draagt sterk bij aan de mogelijkheid het bestaande bedrijfsleven actief (eventueel ook financieel) te betrekken bij de herstructurering. Bovendien bevindt een deel van de opgave zich op private kavels.


52

+

0 -

5. Snel van start Waarom van belang? De indicator ‘snel van start’ geeft aan dat er bij wijze van spreken de schop vandaag in de grond kan en er snel met de herstructurering begonnen kan worden.

Prioriteitsklasse Prioriteit is hoog wanneer een gemeente actief bezig is met de ontwikkeling of implementatie van plannen voor de herstructurering. Er kan gemakkelijker (op regionaal schaalniveau) aangetakt worden op al aanwezige lokale besluitvormingsprocessen en plannen rondom herstructurering. Prioriteit is gemiddeld wanneer een gemeente een idee heeft of bezig is te inventariseren of men wil gaan herstructureren. Ook hier geldt dat gemakkelijker aangetakt kan worden op al gevormde ideeën en inventarisatieprocessen. Prioriteit is laag wanneer een gemeente in het geheel niet bezig is met de herstructureringsopgave en ook geen plannen of ideeën heeft over de herstructurering.

Oordeel

Omschrijving Prioriteit is hoog wanneer het profiel van het bedrijventerrein zeer goed aansluit bij de vraag. Functionele werkterreinen scoren hoog. Prioriteit is gemiddeld wanneer het profiel van het bedrijventerrein enigszins aansluit bij de vraag. Terreinen die deels een functioneel werkkarakter hebben maar overwegend een ander profiel hebben, zoals hoogwaardige kwaliteit (kantoren) of logistiek, scoren gemiddeld. Prioriteit is laag wanneer het profiel niet aansluit bij de vraag. Terreinen die laag scoren hebben zo goed als geen functioneel werkkarakter, maar zijn bijvoorbeeld hoogwaardige locaties of geheel logistieke terreinen.

Oordeel

+

0

-

6. Juiste locatieprofiel Waarom van belang? Past het bedrijventerrein bij de vraag – zoals gesegmenteerd in de regionale bedrijventerreinenstrategie – en is dus het belang het terrein te behouden in zijn huidige vorm groot? De vraag naar functionele stedelijke werkterreinen is hoog, terwijl de vraag naar kwalitatieve hoogwaardige terreinen en logistieke parken veel lager is.


53

+

0

-

7. Sociaaleconomische waarde van het bedrijventerrein13 Waarom van belang? De sociaaleconomische waarde zegt iets over de waarde van het bedrijventerrein voor de lokale economie en de bijdrage die het daaraan levert. Ook geeft het aan in hoeverre het een maatschappelijke waarde heeft; o.a. in termen van kansen voor lager- en middelbaar opgeleiden. Deze waarde is een belangrijke indicator die aangeeft of het wenselijk is het terrein te behouden of niet.

Omschrijving Prioriteit is hoog wanneer een terrein een hoge sociaaleconomische waarde heeft. De waarde ligt dan tussen de 0,5 en 1. Prioriteit is gemiddeld wanneer een terrein een gemiddelde sociaal economische waarde heeft. De waarde ligt dan tussen de 0 en 0,5. Prioriteit is laag wanneer een terrein een lage sociaal economische waarde heeft. De waarde ligt dan tussen de -1 en 0.

+ 0

-

13

In het sociaaleconomische waardemodel – ontwikkeld door Stec Groep om inzicht te krijgen in de waarde van bedrijventerreinen voor de lokale economie – worden vier hoofdindicatoren onderscheiden: werkgelegenheid, financiën, sociaal-maatschappelijk belang en kwaliteit. Deze zijn op hun beurt uitgewerkt in subindicatoren. Op elke indicator is op dezelfde wijze gescoord. Op basis van een referentiegetal, bijvoorbeeld de gemiddelde werkgelegenheidsgroei in de regio Haaglanden, is bepaald of het terrein bovengemiddeld (+1), gemiddeld (0) of ondergemiddeld (-1) presteert. De scores op de subindicatoren leiden tot een totaalscore per hoofdindicator. De eindscore bestaat vervolgens uit de som van de verschillende scores per hoofdindicator en geeft een oordeel over de waarde van een terrein. Investeringsstrategie Herstructurering Bedrijventerreinen Stec Groep aan Stadsgewest Haaglanden 09.005, maart 2010

Oordeel

54

Uiteindelijk zijn per bedrijventerrein de scores op de verschillende argumenten weergegeven om tot een eindoordeel te komen op basis waarvan de prioritering is gemaakt. In onderstaande tabel vindt u de prioritering. Tabel 6: prioritering op basis van argumenten fase in de levenscyclus

positieve werkgelegenheidsontwikkeling

-++ ++ ++ ++ -

0 + 0 +

Schieoevers Noord & Zuid Westvlietweg III Zoeterhage Boezem I Uitenhagestraat

-+ -

+ + -

DSM/Calvé De Woerd Bovendijk ABC Westland Westerlee Lierweg Fruitweg

-+ -----

+ + -

bedrijventerrein

Plaspoelpolder Zichtenburg/Kerketuinen Rotterdamseweg Noord&Zuid Scheveningsehaven Binckhorst Rokkehage Hoornerhage

intensiveringskansen

snel van start

juiste locatieprofiel

sociaal economische waarde

Noordanus pilot locatie?

+ + 0 0 0 0

+ + + 0 0 + +

0 + + 0 + + +

0 0 + 0 0 0 +

+ + 0 0 0 0 0

middelhoge prioriteit 0 + + 0 0 0 0 0

+ + 0

+ + 0 0 +

0 + 0 + 0

0 0 0 0 0

0 -

0 + 0 +

0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

hoge prioriteit 0 0 + + + 0 0

lage prioriteit + 0 0 -



draagvlak bij ondernemers

55

0 0 + + 0

BIJLAGE D BEGRIPPENLIJST EN DEFINITIES Hier vindt u begrippen en definities rondom veroudering en herstructurering nader uitgewerkt. Wat is veroudering? De veroudering van een bedrijventerrein wordt niet zozeer bepaald door de leeftijd. Of een terrein verouderd is, is van meer factoren afhankelijk dan alleen tijd. De veroudering van een terrein is vooral het resultaat van (mogelijke) knelpunten die in de loop der jaren op het terrein zijn ontstaan, zoals een slechte ontsluiting, een ongunstige ligging en incourante panden en kavels. Een terrein dat bij de introductie op de markt al slecht is gepositioneerd (bijvoorbeeld qua opzet, ligging, ontsluiting, profilering, faciliteiten) kan dus al na bijvoorbeeld vijf jaar echt als verouderd worden getypeerd, terwijl een goed ontwikkeld (markttechnisch up-to-date) terrein misschien pas na vijftien jaar de eerste verouderingskenmerken vertoont. Een oud terrein kan bovendien een belangrijke functie hebben in economisch, ruimtelijk en sociaal opzicht of al eens zijn geherstructureerd. Soms is veroudering een natuurlijk proces, waardoor een bepaald terrein niet meer past bij de huisvestingswensen en eisen die bedrijven in deze tijd stellen. Bijvoorbeeld voor wat betreft de bereikbaarheid, het aantal parkeerplaatsen, een inefficiënte inrichting, hoge milieubelasting op een plek waar dat niet wenselijk is of ondermaatse uitstraling. Soms raakt een terrein verouderd, omdat het niet meer past in zijn omgeving: het ligt niet langer aan de rand van de stad, maar midden in een woonwijk en veroorzaakt overlast. Wat daarnaast, ook in de regio Haaglanden, veel voorkomt is dat relatief jonge terreinen (uit de jaren ‘70/‘80), nu al niet meer voldoen en bedrijven daardoor uitstromen, wat leidt tot leegstand en functieverandering.


56

Welke vormen van veroudering zijn er? Wij maken een onderscheid in de volgende vier vormen van veroudering: Technische veroudering betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer past bij de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. Economische veroudering is het afnemen van de bijdrage, die het terrein levert aan de economische ontwikkeling van een gemeente/regio (bruto regionaal product, aantal arbeidsplaatsen), maar ook afname van de grondwaarde en technologische veroudering van het bedrijfsonroerend goed doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden. Ruimtelijke veroudering betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving of een conflict tussen de verschillende grondgebruikfuncties. Maatschappelijke veroudering betreft sociale veiligheid en andere leefbaarheidaspecten, bijvoorbeeld door gewijzigde regelgeving (milieu, veiligheid, arbeidsomstandigheden) of onwenselijkheid bijvoorbeeld door de nabijheid van een woonwijk of transformatieplannen.


57

Wat is het juiste moment van ingrijpen? Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. Net uitgegeven of nog in uitgifte, is het terrein helemaal up-to-date: bedrijfspanden zien er netjes uit, de bereikbaarheid is goed en de economische vitaliteit hoog. In de loop der jaren gaat de kwaliteit van de meeste terreinen echter achteruit en ontstaan knelpunten. Gevolg: bedrijven vertrekken en het terrein komt in een negatieve spiraal, tot uitdrukking komend in symptomen van veroudering (zie paragraaf 2.1). Steeds grotere delen van het vastgoed blijven structureel leeg of trekken een ander soort, laagwaardige groep gebruikers aan. Het moment van ingrijpen bepaalt voor een groot deel de slagingskans, ook vanuit kostenoptiek. Het moment van ingrijpen mag niet te vroeg zijn maar ook niet te laat. Daarbij komt, wanneer zet u een bepaalde maatregel in? In de figuur is dit schematisch voorgesteld. Figuur 3: levenscyclus van bedrijventerreinen en momentum van ingrijpen bij tijdig ingrijpen…

I ingrijpen

III ingrijpen

II niet ingrijpen



58

Fase I Als er vroegtijdig ingegrepen wordt, bijvoorbeeld door een facelift van de openbare ruimte, hoeven de opstallen niet verworven te worden omdat deze nog in een goede staat verkeren. Daardoor zijn de verwervingskosten minimaal. Dit moment is in de figuur als I aangegeven en is het beste moment om in te grijpen door middel van bijvoorbeeld een facelift of gedeeltelijke revitalisering. De kosten waarmee een verdere teruggang van het terrein wordt tegengegaan zijn relatief gering. Ruimtewinst zit vooral in verdichting van het bestaande terrein: opvullen van ‘ponyweitjes’ en intensiever gebruik van reststroken, eventueel eenrichtingsverkeer introduceren en de parkeermogelijkheden verhogen. De ruimtewinst die dit met zich mee brengt bedraagt gemiddeld genomen 3 tot 8%, is onze ervaring. Bij tijdig ingrijpen, verloopt de levenscyclus zoals aangegeven met de stippellijn in de figuur. Fase II De daarop volgende fase, fase II, is een relatief minder aantrekkelijke periode om in te grijpen. De kwaliteit van het terrein is verder gedaald waardoor de ingreep forser moet zijn om, in vergelijking met fase I, dezelfde kwaliteit op het bedrijventerrein te krijgen. Een simpele revitalisering is niet meer voldoende, of moet in ieder geval forser worden ingezet. De verwerving van panden en terreinen zal een belangrijker deel uitmaken van de te plegen ingrepen. Omdat bovendien de opstallen in deze fase nog een hoge economische waarde hebben, zullen de kosten dus vele malen hoger zijn dan in fase I. Wel biedt de verwerving in incidentele gevallen soms zeer grote potentiële ruimtewinsten, waardoor dit een aantrekkelijke optie kan blijven, of wordt de uitstraling van een heel gebied beter, door verplaatsing van één of enkele bedrijfsruimtegebruikers op een strategische locatie. Deze ‘speldenprikstrategie’ kan in deze fase een heel bedrijventerrein een impuls geven. Deze fase is verder op te delen in een eerste deel en een tweede deel. Veel bedrijventerreinen die zich in het begin van fase II bevinden zijn vanwege kosten niet interessant om te herstructureren. Aan het eind van fase II wordt de waarde van het vastgoed echter al minder en is verwerven of uitplaatsen goed mogelijk. De bedrijventerreinen aan het einde van fase II zijn voor de middellange termijn interessant voor herstructurering, omdat deze terreinen zonder aanpak langzaam afglijden richting fase III Fase III In de derde fase is de benodigde ingreep nog forser dan in de tweede fase, maar de opstallen vertegenwoordigen een veel lagere economische waarde. Ze zijn in veel gevallen (economisch) afgeschreven. Ingrijpen in deze fase is dus veel efficiënter dan in de tweede fase. Dit zijn over het algemeen locaties waar door middel van herstructurering ruimtewinsten mogelijk zijn van 20 tot soms wel 50%. Ingrijpen in de eerste fase blijft echter de beste optie.


59

Welke vormen van herstructurering zijn er? Onder herstructurering van een bedrijventerrein vallen alle eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein die tot doel hebben veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend worden. Wij maken een onderscheid in de volgende vier gradaties – in lijn met de maatregelen die de THB voorstelt en die gebruikt worden in IBIS – van herstructurering, die van elkaar afwijken in ambitieniveau en intensiteit (en kosten) van te nemen maatregelen. Vormen van herstructurering: Facelift: doel van een facelift (ook wel groot onderhoud) is de veroudering van de fysieke ruimte en opstallen, op het bedrijventerreinen tegen te gaan. Daarbij gaat het om ingrepen die de uitstraling van het terrein ten goede komen zoals het verbeteren van de infrastructuur, het openbaar groen, bedrijfsonroerendgoed, beeldkwaliteit, et cetera. Een facelift is de lichtste vorm van herstructurering. De kosten voor dit type ingrepen zijn relatief laag. Revitalisering: forse integrale verbetering van het terrein, waarbij naast ingrepen gericht op de uitstraling van het terrein (zie facelift) eveneens aandacht is voor het vernieuwen van bestaande ondergrondse en bovengrondse infrastructuur en het oplossen van knelpunten zoals parkeerproblematiek, uitbreidingsruimte van bedrijven, et cetera. Bovendien wordt bij veel revitaliseringprojecten aandacht besteed aan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van onder meer ICT-infrastructuur (breedband). Herprofilering: het bedrijventerrein wordt grondig aangepakt (met bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen) waardoor het in een ander (bij voorkeur kwalitatief hoger) segment belandt. Het terrein blijft wel de functie van bedrijventerrein behouden. De doorgaans hoge kosten – onder andere voor noodzakelijke bedrijfsverplaatsing – maken herprofilering kostbaar. Transformatie: de functie van het bedrijventerrein wordt veranderd in bijvoorbeeld detailhandel en/of wonen. Transformatie impliceert een zeer grondige herstructurering van het terrein, waarbij dus een deel van de voorraad wordt onttrokken. Vanuit de nieuw beoogde functie worden doorgaans strengere eisen gesteld aan de kwaliteit van het terrein (milieu, ruimtelijke kwaliteit, et cetera) waardoor intensieve en kostbare ingrepen op het gebied van bedrijfsverplaatsing en inrichting van het terrein noodzakelijk zijn. Transformatie is daarmee de meest kostbare vorm van herstructurering. De ontwikkeling van nieuwe economische en/of woonfuncties met een hogere waarde biedt echter eveneens de beste mogelijkheden om de hoge kosten (gedeeltelijk) terug te verdienen.


60

INVESTERINGSSTRATEGIE HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN

Recommend Documents