“Wie betaalt de ruimtelijke kwaliteit?” Verbetering kostenverevening in herstructurering bedrijventerreinen Dr. Demetrio Muñoz Gielen
Literatuur Capturing value increase in urban redevelopment (proefschrift-dissertatie) http://www.sidestone.com/books/?q=capturing+value+increase
Agenda • •
Uitdaging: kostenverevening verbeteren Bevindingen onderzoek: kostenverevening goed geregeld in Engeland en Spanje: – Herstructurering focust op (economische) waardestijging – Verevening wordt geregeld met behulp van: • Duidelijkheid over toekomstige bijdragen • Bestemmingswijziging voorwaardelijk stellen aan anterieure overeenkomst • Stedelijke herverkaveling (Spanje)
Uitdaging herstructureringsopgave 2012-2015 Versterking ruimtelijke (verblijfs)kwaliteit van bedrijventerreinen Verbetering infrastructuur en voorzieningen Financiering? + Economische crisis?
Kostenverevening moet beter: - Binnenplanse verevening - Bovenplanse verevening
A. Duidelijkheid over toekomstige verplichte bijdragen • Bijdragen ontwikkelaar/grondeigenaar winstgevende bouwplannen/locaties: grond, geld, en/of zelf uitvoeren van infrastructuur en voorzieningen • Duidelijkheid hoog wanneer bijdragen vastgelegd zijn in: – Wettelijke regelingen, juridisch bindend ruimtelijke plan, of in beleid, nota’s, etc – Vastgesteld zijn vóór grondverwerving en onderhandelingen
• Duidelijkheid laag wanneer bijdragen nergens zijn vastgelegd, of vastgesteld pas na grondverwerving en onderhandelingen
Spanje England The Netherlands
Duidelijkheid toekomstige bijdragen Altijd (in alle bouwplannen), veel duidelijkheid Vaak, enige mate duidelijkheid Bijna nooit, en beperkte mate duidelijkheid
Positieve effecten duidelijkheid • Verplichte bijdragen worden geïnternaliseerd in kostenstructuur (inbrengwaarde grond en winstmarges) • Goed uitgangspunt onderhandelingen
Voorafgaande duidelijkheid in Spanje
+
Standaard minimale bijdragen: •Gemeentelijk beleid •Wettelijke standaards
Wie betaalt wat in Valencia?
Snelweg
Benalúa Sur (Alicante), 8 ha, 600 apartments •Ontwikkelaar betaalt alle openbare ruimte en Benalúa Sur ondergrondse infrastructuur •Alle nodige grond, ook voor maatschappelijke voorzieningen (park, school) •77% plangebied vrij voor publieke functies •10% bouwrijpe kavels •Bovenwijkse voorzieningen: kabels en leidingen en 6 ha grond voor snelweg
Voorafgaande duidelijkheid in Engeland Locatie-specifieke documenten:
•Kenschetsing infrastructuur •Specifieke bijdragen
+
Generiek beleid kostenverhaal: •Standard bijdragen
Wie betaalt wat in Engeland? Harbourside (Bristol, 7.8 ha, 700 appartementen, kantoor en winkels) •Alle openbare ruimte en ondergrondse infrastructuur •50% plangebied vrij voor publieke functies (ontwikkelaar levert 3/5, gemeente 2/5) •9% sociale woningen •Bovenwijkse voorzieningen: –€ 30,5 miljoen voor stedelijke voorziening –€ 2-7 miljoen voor werken aan weg in omgeving
Wie betaalt wat in Nederland? Kop van Oost (5 ha, 430 appartementen plus winkelruimte) •De ontwikkelaar betaalt openbare ruimte pal rond en tussen gebouwen en deel kade, de gemeente de rest (kade en hoofdwegen) •50% plangebied vrij voor openbare ruimte (1/2 ingeleverd door ontwikkelaar, 1/2 door gemeente) •Geen maatschappelijke voorzieningen, geen sociale woningen, geen bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen
In welke documenten kan duidelijkheid worden gecreëerd? VOORBEELDEN UIT SPANJE EN ENGELAND
Locatiespecifiek plandocument
Generiek gemeentelijk vereveningsbeleid
MOGELIJKE PLANDOCUMENTEN IN NEDERLAND
1998 Planning Brief Bristol
Uivoeringsparagraaf in stedenbouwkundige documenten, of apart besluit.
2004 Gemeenteraadsbesluit Valencia, 2005 SPD4 Bristol
Volkshuisvestingsbeleid, Meerjareninvesteringsplan infrastructuur, Nota Bovenwijkse voorzieningen, Uitvoeringsparagraaf Structuurvisie, bij voorkeur een ‘integrale nota’
VOORBEELD PURMEREND: NOTA EN AANVULLINGSBESLUIT
Voorbeeld Purmerend
B. Voorwaardelijkstelling bestemmingswijziging aan anterieure overeenkomst • Bestemmingsplannen moeten economisch uitvoerbaar zijn • Zo niet kan BP niet worden vaststellen • In exploitatieopzet worden de kosten berekend (inclusief bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen) • Kans tekort exploitatieopzet groot • Bij vaststelling Exploitatieplan zou overheid tekort moeten dekken
• Overheid niet verplicht tekort te dekken, dus BP is economisch niet uitvoerbaar…. • …tenzij overheid en grondeigenaren de dekking van de kosten afspreken in anterieure overeenkomst • Overheid kan aldus in feite bestemmingswijziging voorwaardelijk stellen aan een anterieure overeenkomst waarin eigenaar een bijdrage levert aan kosten elders (verevening)
C. Valenciaanse stedelijke herverkaveling • Vergelijkbaar met ruilverkaveling agrarische grond: grondeigenaren leveren grond in en verkrijgen bouwrijpe kavel terug • Eigenaar draagt risico (levert grond en betaalt mee aan kosten) en profiteert van waardestijging • Alternatief voor grondverwerving en onteigening, voordelen: – Geen dure voorinvesteringen – Grondeigenaar behoudt recht op zelfrealisatie – Lagere kosten: planproces sneller doordat grondverwerving en financiering geregeld zijn, risico’s zijn hierdoor lager
Engeland
Grondexploitatiekosten (€/m2 publieke functies) Plankosten (€/m2 publieke functies)
Nederland
Valencia
€ 150-450
€ 70-100
€ 50-100
Ca. € 20
€150-350
Introduceer herverkaveling in Nederland • Midden termijn: werk aan wettelijke stedelijke herverkavelingregeling • Korte termijn: experiment op basis van herverkavelingsverordening en privaatrechtelijke afspraken met grondeigenaren
Zuidplaspolder (2006-2007): experiment met herverkaveling bedrijventerrein
Nijverheidscentrum (Zevenhuizen)
Opzet experiment in Zuidplaspolder • •
Grondexploitant biedt grondeigenaar risicodragend participeren Plandocumenten: – – –
• • •
Bestemmingsplan Plan Infrastructuur en o.r. op V.O.-niveau Exploitatieopzet
Ontwikkelingsovereenkomst: grondexploitant-grondeigenaren Anterieure overeenkomst: grondexploitant-gemeente Stokken achter de deur: – – –
Voorwaardelijkstelling bestemmingswijziging aan beide overeenkomsten; Wet voorkeursrecht gemeenten; Onteigening.
Aandachtspunten • Behoefte aan herverkavelingsregeling: gemeentelijke herverkavelingsverordening? • Nederlandse overheid niet gewend om duidelijkheid voorafgaand te creëren over bijdragen • Nederlandse marktpartijen niet gewend om gedetailleerde plandocumenten te maken aan begin planproces • Nederlandse ontwikkelaars uit op grondposities • Grondeigenaren geen professionele projectontwikkelaars • Rol voor BOM/BHB/ROH als „urbaniseerder‟?
