Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van bedrijventerreinen?

Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van bedrijventerreinen? Onderzoek naar voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn te investeren in herstructurering.

Met dank aan Geïnterviewden Andel, L. van, Boer, L.J., Vastgoed BV Blink, G. van den, gemeente Olst-Wijhe Eijk, K. van, Rasenberg Divisie Infra en Bedrijvenvereniging De Mark Hoekstra, F., Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij Hoff, D. van ’t , gemeente Sliedrecht Perizonius, L., Jansen Venneboer BV en Bedrijvenkring De Enk Rook, A., gemeente Breda Verschoor, O., Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden Weeghel, E. van, Gerretsen BV en Estufa BV Wiendels, H., Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel Commentaar Wijk, ir. J. van Leeuwen, ir. R. van Tekstcorrectie Kranse-Vissers, L. Print RBOI Rotterdam BV Ontwerp www.jimkorsten.com

Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van bedrijventerreinen?

datum uitgave

Juni 2011 auteur

begeleider

beoordelaar

Schenau, Y.

Kiers, MSc. M.

Huffstadt, ir. M.

Inhoudsopgave Voorwoord

7

Samenvatting

8

1. Inleiding

11

1.1 Aanleiding en relevantie

12

1.2 Probleemstelling

12

1.3 Doelstelling

12

1.4 Onderzoeksvragen

12

1.5 Afbakening

12

1.6 Onderzoeksopzet

13

1.7 Reflectie op onderzoeksmethode en bronnen

16

1.8 Opbouw van de masterproef

16

2. Theoretisch onderzoekskader

17

2.1 Bedrijventerreinen en veroudering

18

2.2 Herstructurering

22

2.3 Ondernemers

25

2.4 Relfectie op theoretisch kader

26

3. Oorzaken en veroorzakers van veroudering

27

3.1 Te ruim en goedkoop aanbod

28

3.2 Ontbrekende beheeren onderhoudsbudgetten

28

3.3 Weinig investeringen in bedrijfsgebouwen en buitenruimte

29

3.4 Versnipperd eigendom

30

3.5 Veranderde vestigingsvoorwaarden

30

3.6 Conclusies

30

4. Ondernemerschap

33

4.1 Private partijen en hun belang

34

4.2 Bepalende factoren bij besluitvorming

34

4.3 Investeren in vastgoed en grond; de overwegingen

35

4.4 Conclusies

37

5. Bouwstenen uit de praktijk

39

5.1 Belang van publieke investeringen

41

5.2 Publieke investeringen als katalysator

42

5.3 Rol van ontwikkelingsmaatschappijen

43

5.4 Denken vanuit de ondernemer

48

5.5 Procesmatige aspecten

48

5.6 Conclusies/bouwstenen

50

6. Conclusies

7. Aanbevelingen

53 57

7.1 Aanbevelingen voor een verbeterd investeringsklimaat

58

7.2 Private herstructurering; de kansen verkend

59

Bijlagen

65

Bijlage 1 C ase De Enk, Wijhe

66

Bijlage 2 C ase ’t Plaatje, Sliedrecht

74

Bijlage 3 C ase Hazepad e.o., Breda

79

Bijlage 4 Verantwoording selectie van cases

87

Bijlage 5 B ronnen

90

7

Voorwoord “Ondernemers. Ze schrijven aan hun verhaal, meer met daden dan met woorden. En ze zijn altijd onderweg. Maar waar ze zich ook bevinden en waarheen hun weg ook leidt, het is altijd een door henzelf aangelegde weg. Want dat is wat ondernemers zijn: reizigers over een eigen weg.” bron: Jaarverslag 2010, NV Investeringsbank LIOF

De kredietcrisis, recessie en de bezuinigingsopgave noodzaken de overheid om te zoeken naar alternatieve oplossingen om beleidsopgaven uit te kunnen voeren. Door de bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken hoopt de overheid meer private investeringen in herstructurering van bedrijventerreinen los te krijgen. De vraag is echter in hoeverre en onder welke voorwaarden ondernemers hiertoe bereid zijn. Door in de huid van ‘de ondernemer’ te kruipen en vanuit zijn perspectief te kijken naar herstructurering van bedrijventerreinen, heb ik me de afgelopen vier maanden verdiept in herstructurering van bedrijventerreinen. Voor mij een nieuwe benadering, aangezien ik in mijn dagelijkse werk over het algemeen in opdracht van gemeenten werk. De voorliggende masterproef is voor mij de afsluiting van een periode waarin ik veel heb geleerd op het vlak van gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing. De twee jaar die ik naast mijn werk als adviseur ruimtelijke planning mocht doorbrengen als student waren inspirerend. De meeste colleges gaven me nieuwe inzichten die van meerwaarde bleken te zijn in mijn dagelijke werkzaamheden. Afgezien van de groei die ik heb doorgemaakt als professional was de tijd aan de MUAD vooral ook erg

gezellig. In het eerste college werd gezegd dat we onze klasgenoten beter zouden leren kennen dan onze eigen collega’s. Ik kan het hier alleen maar mee eens zijn. Er is een hechte groep ontstaan. De projectweken – waarin we in een race tegen de klok complexe vraagstukken hebben opgelost – hebben hier in belangrijke mate aan bijgedragen. Vanaf deze plaats wil ik mijn medestudenten en de opleiding bedanken voor de inspirerende en vooral leuke tijd aan de MUAD. Daarnaast wil ik via deze weg mijn werkgever (RBOI) bedanken, die mij in staat heeft gesteld de opleiding te volgen. Ook wil ik mijn partner bedanken voor zijn steun en geduld in de afstudeerperiode. Marius Kiers wil ik graag bedanken voor zijn begeleiding in de afgelopen weken. Tot slot gaat mijn dank uit naar alle geïnterviewden en anderen die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze masterproef.

Yoeri Schenau juni 2011

8

Samenvatting

wordt naar voorwaarden bestaat uit de problematiek (veroudering van bedrijventerreinen), de beoogde probleemeigenaar van de overheid (de ondernemers) en het middel om veroudering tegen te gaan (herstructurering).

Veroudering bedrijventerreinen

Ondernemer

Voorwaarden De overheid zet in op het tegengaan van veroudering van bedrijventerreinen om zo vooral het economisch functioneren van bedrijventerreinen te verbeteren. Dit is belangrijk gezien het belang van bedrijventerreinen voor de economie en werkgelegenheid. Adequate publieke budgetten ontbreken echter om de landelijke herstructureringsopgave van circa 15.800 ha uit te voeren, door onder andere de kredietcrisis, recessie en bezuinigingen. Door de bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken zet de overheid in op private investeringen in herstructurering van bedrijventerreinen. Investeringen door ondernemers in herstructurering worden gelegitimeerd door het profijt dat zij hebben bij de herstructureringsmaatregelen. De overheid ziet dus een grotere rol voor ondernemers bij financiering van herstructurering van bedrijventerreinen. Het is echter maar de vraag of en onder welke voorwaarden ondernemers willen investeren in herstructurering van bedrijventerreinen. De hoofdonderzoeksvraag van dit onderzoek luidt dan ook: Onder welke voorwaarden zijn ondernemers bereid (mee) te investeren in herstructurering van verouderde bedrijventerreinen? Om het speelveld van het onderzoek te bepalen en het onderzoek af te bakenen is een theoretisch onderzoekskader opgesteld. In dit onderzoekskader staat het doel van het onderzoek centraal, namelijk het doen van aanbevelingen gericht op de voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn te investeren in herstructurering van bedrijventerreinen. Het speelveld waarbinnen gezocht

herstructurering

Het onderzoek bestaat uit twee fasen waarin twee onderzoeksmethoden zijn toegepast. Het eerste deel bevat het theoretische onderzoek. Hierin is door middel van literatuurstudie onderzoek gedaan naar de oorzaken van veroudering en de bijdrage van publieke partijen en bedrijven aan veroudering. Daarnaast is onderzocht op basis van welke motieven ondernemers investeringsbeslissingen nemen. Het empirische onderzoek heeft plaatsgevonden aan de hand van drie herstructureringsprojecten: De Enk in Wijhe, ’t Plaatje in Sliedrecht en Hazepad e.o. in Breda. Per project zijn interviews afgenomen met de betrokken gemeenteambtenaar, een medewerker vanuit de ontwikkelingsmaatschappij, ondernemers en/ of de bedrijvenvereniging. Het empirisch onderzoek was gericht op het achterhalen van inhoudelijke en procesmatige bouwstenen die bijdragen aan het creëren van een aantrekkelijk investeringsklimaat voor ondernemers. De bouwstenen (‘lessons learned’) uit de praktijkcases vormen een belangrijke basis voor de voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn mee te investeren.

9

Het onderzoek laat zien dat het stimuleren van investeringen door ondernemers niet is te vatten in een lijst voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Door de vele eigenaar-gebruikers op bedrijventerreinen met elk hun eigen (bedrijfseconomische) belang en dus argumenten om wel of niet te investeren is het onmogelijk om voorwaarden te geven die bedrijfsinvesteringen ‘garanderen’. In plaats daarvan is het beter te spreken over aspecten die het investeringsklimaat verbeteren en de kans op investeringen door ondernemers vergroten. Om de kans op bedrijfsinvesteringen in herstructurering te vergroten blijkt dat het belangrijk is om het belang van ondernemers en het profijt dat zij hebben bij herstructureringsmaatregelen centraal te stellen. Ook het bieden van – op de situatie en het betreffende bedrijf afgestemde – (financiële) oplossingen blijkt een effectief middel in het stimuleren van private investeringen. Elk bedrijf heeft immers een andere financiële situatie en dus mogelijkheden/redenen om wel of niet te investeren. Daarnaast is het belangrijk de meerwaarde van maatregelen voor de betreffende ondernemer te verduidelijken zodat hij een objectieve(re) inschatting kan maken van de meerwaarde ten opzichte van zijn belang. Investeringen van publieke en private partijen blijken onderling afhankelijk en elkaar bovendien te versterken. Samenwerking tussen publieke en private partijen is dan ook noodzakelijk om te komen tot succesvolle herstructurering. Belangrijk aspect hierbij is wederzijds vertrouwen. Het onderzoek laat daarnaast zien dat publieke investeringen in herstructurering nodig zijn en blijven om herstructurering van bedrijventerreinen van de grond te krijgen. Hiervoor zijn de volgende drie redenen: 1. Herstructurering is over het algemeen een kostbare aangelegenheid, zeker als het gaat om revitalisering en/of herprofilering. De hoogte van investeringen weegt voor bedrijven vaak niet op tegen het profijt van de maatregelen voor het betreffende bedrijf. 2. De overheid heeft een verantwoordelijkheid in het tegengaan van veroudering van bedrijventerreinen, gezien haar rol bij het ontstaan ervan. Het gevoerde bedrijvenerreinenbeleid heeft geleid tot overaanbod

aan bedrijventerreinen en lage grondprijzen. Daarnaast is er (te) weinig geïnvesteerd in adequaat beheer en onderhoud van de openbare ruimte en doorontwikkeling van bedrijventerreinen aan veranderde vestigingseisen. 3. Publieke investeringen hebben een stimulerende en aanjagende werking op private investeringen in herstructurering. De belangrijkste aanbevelingen die voortvloeien uit het onderzoek zijn: • Creëer op zorgvuldige wijze schaarste op de bedrijfsruimtemarkt, waardoor het voor ondernemers aantrekkelijker wordt om te investeren in het huidige eigendom. • Zet publieke middelen strategisch in als aanjager van private investeringen en herstructurering. • Denk als ondernemer, ga uit van zijn belang, denk mee en biedt op de situatie en het bedrijf afgestemde (financiële) oplossingen (maatwerk). • Laat de meerwaarde van herstructureringsmaatregelen voor ondernemers zien en overtuig hen op deze manier om mee te investeren. • Creëer een vruchtbare basis voor samenwerking en vertrouwen. Bouwstenen hiervoor zijn: luisteren naar elkaars knelpunten en wensen, vooraf haalbare doelen stellen, voortuitgang laten zien (uitvoering maatregelen) en transparant, open, duidelijk en consequent communiceren. Het creëren van een optimaal investeringsklimaat vergroot de kans op bedrijfsinvesteringen, maar biedt geen garantie voor – de door de overheid gewenste – investeringen door ondernemers in herstructurering. De verschillende belangen van publieke en private partijen en bedrijven, de veelheid aan betrokken partijen/eigenaren, het gebrek aan publieke middelen en de geringe bereidheid van private partijen om te investeren liggen hier in hoofdzaak aan ten grondslag. Onderzoek naar alternatieve samenwerkingsverbanden en verdienmodellen is dan ook aan te raden. Beleggers vormen hierbij een interessante partij aangezien zij belang hebben bij verbetering van bedrijventerreinen.

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en relevantie 1.2 Probleemstelling 1.3 Doelstelling 1.4 Onderzoeksvragen 1.5 Afbakening 1.6 Onderzoeksopzet 1.7 Reflectie op onderzoeksmethode en bronnen 1.8 Opbouw van de masterproef

Inleiding

12

Ter afronding van de opleiding Master of Urban and Area Development (MUAD) moet er een masterproef worden volbracht. Hiermee laat de student zien dat hij vragen uit de praktijk kan vertalen naar een relevante kennisvraag, waarmee de problematiek op een hoger abstractieniveau kan worden onderzocht. Aangezien de MUAD een praktijkgerichte Master is, start het onderzoek vanuit de beroepspraktijk. In het geval van de MUAD gaat het om een problematiek binnen de praktijk van gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing. Dit onderzoek gaat op zoek naar de voorwaarden waaronder ondernemers (mee) willen investeren in herstructurering van bedrijventerreinen.

1.3 Doelstelling

1.1 Aanleiding en relevantie

Onderzoeks(deel)vragen 1. Wat zijn de oorzaken en wie zijn de veroorzakers van veroudering op bedrijventerreinen? 2. Wat vormt de basis waarop ondernemers investeringsbeslissingen nemen? 3. H oe worden ondernemers verleid om mee te investeren? 4. W elke organisatie-/procesvorm(en) is/zijn gericht op het betrekken van onder nemers?

Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de Nederlandse economie en werkgelegenheid; circa 30% van de nationale werkgelegenheid en ongeveer 70% van de export van de maakindustrie is gevestigd op een bedrijventerrein. De overheid vindt het dan ook belangrijk dat bedrijventerreinen economisch goed functioneren en aansluiten op de huidige vestigingseisen. Dit is een belangrijke reden waarom de overheid het tegengaan van veroudering op en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen noodzakelijk vindt. De totale herstructureringsopgave is groot (15.800 ha) en kost veel geld (€ 6,35 miljard). Het benodigde budget heeft de overheid niet beschikbaar door onder andere de kredietcrisis, recessie en bezuinigingen. Door de bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken is het de bedoeling private investeringen in herstructurering los te krijgen. Investeringen door ondernemers in herstructurering worden gelegitimeerd door het profijt dat zij hebben bij de herstructureringsmaatregelen.

1.2 Probleemstelling De overheid ziet een grotere rol weggelegd voor ondernemers bij financiering van herstructurering van bedrijventerreinen, terwijl het vandaag de dag niet vanzelfsprekend is dat ondernemers mee investeren in herstructurering.

Het ontwikkelen van kennis en het doen van aanbevelingen gericht op het verleiden van ondernemers om risicodragend te investeren in herstructurering van hun omgeving en onder welke voorwaarden zij dat willen doen.

1.4 Onderzoeksvragen Hoofdonderzoeksvraag Onder welke voorwaarden zijn ondernemers bereid (mee) te investeren in herstructurering van verouderde bedrijventerreinen?

1.5 Afbakening Het onderzoek is afgebakend door de kernbegrippen uit de hoofdonderzoeksvraag en de onderzoeksvragen te definiëren (zie hoofdstuk 2 voor de achterliggende reden): Bedrijventerrein: een ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden terrein dat bestemd en geschikt is voor gebruik door vestigingen ten behoeve van handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie, daaronder niet begrepen een terrein in overwegende mate bestemd voor kantoren, detailhandel of horeca. Veroudering: terreinen die niet meer of onvoldoende voldoen aan de eisen van bedrijven, gebruikers en maatschappij (disfunctionaliteit), waardoor een verminderde

Inleiding

13

behoefte bestaat vanuit de markt voor bestaand vastgoed en grond. Herstructurering: het tegengaan van veroudering door een eenmalige ingreep, waardoor het bedrijventerrein weer voldoet aan de wensen en eisen van de ondernemers, gebruikers en de maatschappij en waarbij de economische functie behouden blijft. Ondernemerschap/ondernemer: het streven naar een optimaal bedrijfsresultaat door de marktvraag/kansen in de markt aan meerwaarde van producten en diensten te koppelen. Dit onderzoek is gericht op de ondernemers als eigenaar-gebruiker, aangezien zij circa 72% van de private kavels op (gemende) bedrijventerreinen in eigendom hebben. De ondernemer centraal: in het onderzoek naar voorwaarden die ondernemers stimuleren om te investeren in herstructurering van bedrijventerreinen. Gezien de beschikbare tijd is (uitgebreid) onderzoek naar de mogelijkheden die het publieke instrumentarium biedt om private investeringen af te dwingen of te stimuleren niet mogelijk.

1.6 Onderzoeksopzet Onderzoeksmodel Figuur 1.1 (zie volgende pagina) geeft op overzichtelijke wijze weer hoe het onderzoek is opgebouwd en uitgevoerd. Het onderzoek bestaat uit twee fasen, die ook het verschil in onderzoeksmethoden laten zien; theoretisch onderzoek en empirisch onderzoek. In het model zijn verwijzingen opgenomen naar de onderzoeksvragen en de plek van de resultaten in dit document. Onderzoeksvragen Om de hoofdonderzoeksvraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende onderzoeksvragen gesteld:

1. Wat zijn de oorzaken en wie zijn de veroorzakers van veroudering op bedrijventerreinen? Reden: aan herstructurering gaat een proces van veroudering vooraf, waaraan verschillende partijen hebben

bijgedragen. Deze onderzoeksvraag zet herstructurering in een bredere context en gaat in op de rol van de verschillende partijen bij het verouderingsproces. Gezocht antwoord: deze onderzoeksvraag geeft antwoord op de vraag of het vanuit het ontstaan van veroudering legitiem is investeringen van ondernemers te verwachten en in hoeverre veroudering – en de oorzaken ervan – ondernemers weerhoudt te investeren. Kennisgebieden: ruimtelijke ordening, stedelijke vernieuwing/herstructurering bedrijventerreinen. Methode: literatuuronderzoek, zie onderzoeksmethode pagina 15. 2. Wat vormt de basis waarop ondernemers investeringsbeslissingen nemen? Reden: de overheid ziet een grotere rol weggelegd voor ondernemers in de financiering van herstructurering. Het is maar de vraag of ondernemers het belang en de urgentie van veroudering van bedrijventerreinen ook zien en voelen. Als dit niet het geval is dan zal het moeilijk zijn hen te verleiden mee te investeren in herstructurering. Kortom, wat drijft ondernemers en op basis van welke motieven nemen zij investeringsbeslissingen? Gezocht antwoord: het belang van ondernemers als basis voor investeringsbeslissingen. Kennisgebieden: micro-/bedrijfseconomie in combinatie met stedelijke vernieuwing/ herstructurering bedrijventerreinen. Methode: literatuuronderzoek, zie onderzoeksmethode pagina 15. 3. H oe worden ondernemers verleid om mee te investeren? Reden: als vervolg op onderzoeksvraag 2 wordt onderzocht in hoeverre herstructurering tegemoetkomt aan de wensen van ondernemers (koppeling belangen en herstructureringsopgaven). Kortom, hoe zou herstructurering eruit moeten zien om investeringen los te krijgen bij ondernemers? Gezocht antwoord: aspecten of elementen van herstructurering die het interessant maken voor ondernemers om (mee) te investeren in herstructurering.

Inleiding

14 Figuur 1.1 Onderzoeksmodel

Theoretisch kader (hoofdstuk 2) Veroudering van bedrijventerreinen: invalshoeken en omvang

Herstructurering: regionale schaal en publieke noodzaak & middelen

Theoretisch onderzoek Literatuuronderzoek Vraag 1 - hoofdstuk 3

Literatuuronderzoek Vraag 2 - hoofdstuk 4

Analyse Oorzaken & veroorzakers veroudering

Analyse Basis investeringsbeslissingen

Conclusies

Conclusies

Ondernemers: rol voor ondernemer

Empirisch onderzoek

Interviews Vraag 3&4 - hoofdstuk 5 (toetsing vraag 1&2) Case 1

Case 2

Case 3

Inhoudelijke en procesmatige bouwstenen voor voorwaarden

Conclusies/voorwaarden (hoofdstuk 6)

Aanbevelingen (hoofdstuk 7)

Inleiding

15

Kennisgebied: stedelijke vernieuwing/herstructurering bedrijventerreinen. Methode: empirisch, zie onderzoeksmethode. 4. W elke organisatie-/procesvorm(en) is/zijn gericht op het betrekken van onder nemers? Reden: herstructurering is een multipartijen vraagstuk. Samenwerking tussen verschillende partijen is nodig om herstructurering van de grond te krijgen, zeker gezien de wens van de overheid om meer private investeringen los te krijgen. De vraag is dan ook welke organisatie-/ procesvorm het meest geschikt is op het betrekken van ondernemers met het doel hen mee te laten investeren. Gezocht antwoord: waardevolle aspecten voor een succesvolle samenwerking. Kennisgebieden: stedelijke vernieuwing/herstructurering bedrijventerreinen Methode: empirisch, zie onderzoeksmethode. Onderzoeksmethoden Het onderzoek bestaat uit een theoretisch en een empirisch deel.

Theoretisch onderzoek Het theoretisch onderzoek bestaat uit literatuuronderzoek en richt zich met name op de eerste twee onderzoeksvragen. Wat betreft het onderzoek naar de oorzaken van veroudering is voornamelijk literatuur van het Ministerie van I&M, NIROV, TU Delft, Planbureau voor de Leefomgeving, VROM-raad en verschillende vakliteratuur geraadpleegd. In het onderzoek naar de basis waarop ondernemers investeringsbeslissingen nemen zijn vooral bronnen van de Universiteit van Twente en vakliteratuur op het vlak van micro-economie en stedelijke vernieuwing gebruikt. Empirisch onderzoek Geschreven bronnen over de wijze waarop ondernemers worden gestimuleerd te investeren in herstructurering en welke proces-/organisatievormen hierbij succesvol zijn, blijken onvoldoende aanwezig. Zo zijn er weinig

evaluaties beschikbaar van herstructureringsprojecten op bedrijventerreinen. De evaluaties die aanwezig zijn geven in de meeste gevallen onvoldoende informatie om onderzoeksvraag 3 en 4 te kunnen beantwoorden. Empirisch onderzoek is dan ook het meest effectief in het adequaat beantwoorden van onderzoeksvraag 3 en 4. Daarnaast maakt empirisch onderzoek het mogelijk de resultaten van het literatuuronderzoek te toetsen. Empirisch onderzoek heeft plaatsgevonden aan de hand van drie herstructureringsprojecten: De Enk in Wijhe, ’t Plaatje in Sliedrecht en Hazepad e.o. in Breda. Per project zijn minimaal drie interviews afgenomen, waarvan één met de gemeentelijke projectleider, één met de proces-/ projectmanager vanuit de betrokken regionale/ provinciale ontwikkelingsmaatschappij en met minimaal één ondernemer en/of de ondernemersvereniging. Op deze manier ontstaat vanuit verschillende perspectieven een breed beeld van de wijze waarop ondernemers zijn gestimuleerd mee te investeren. Door de beperkt beschikbare tijd was het niet mogelijk meer interviews af te nemen. Het uitgangspunt was de interviews enkelvoudig af te nemen. Op deze manier wordt van verschillende partijen onafhankelijk van elkaar informatie verkregen. Bij ’t Plaatje was dit door uiteenlopende agenda’s niet mogelijk. De interviews voor dit project zijn gezamenlijk afgenomen door middel van een meervoudig interview. De interviewverslagen zijn teruggekoppeld met de geïnterviewden en per project opgenomen in bijlage 1 tot en met 3. Herstructurering (en de mogelijkheden hiervoor) is voor een belangrijk deel afhankelijk van de regionale economische en demografische dynamiek (zie par. 2.2). Bij de selectie van de drie projecten is hier rekening mee gehouden. De COROP-gebieden zijn met elkaar vergeleken op basis van bevolkingsomvang tot 2025, huishoudensomvang tot 2025, omvang beroepsbevolking tot 2025 en de economische groei. De projecten zijn vervolgens geselecteerd in de COROP-gebieden die het dichtst bij het Nederlands gemiddelde liggen. Via de provinciale en regionale ontwikkelingsmaatschappijen zijn de projecten binnen het betreffende COROP-gebied gekozen.

Inleiding

16

Belangrijk hierbij was dat er een herstructureringsopgave lag waarbij de ondernemers betrokken zijn/waren en dat de terreinen binnen de definitie van bedrijventerreinen pasten. Voor een uitgebreidere verantwoording van de selectie van projecten, zie bijlage 4.

1.7 Reflectie op onderzoeksmethode en bronnen Het doen van wetenschappelijk onderzoek is een zorgvuldige, verifieerbare en systematische studie van een bepaalde kwestie. Desondanks blijft het een interpretatie van de werkelijkheid door de onderzoeker. Met de gehanteerde onderzoekssystematiek (theoretisch en empirisch) en de geraadpleegde bronnen is geprobeerd een breed beeld te schetsen vanuit verschillende invalshoeken (overheid, wetenschap, adviesbureaus, de praktijk). De bronnen zijn zorgvuldig beoordeeld op kwaliteit en bruikbaarheid (auteur, organisatie en het motief waarvoor het is geschreven). Ondanks dat niet alle in het literatuuroverzicht opgenomen bronnen zijn aangehaald in deze masterproef hebben zij wel bijgedragen aan het doorgronden van de context. Voor de volledigheid zijn alle geraadpleegde bronnen dan ook opgenomen in het overzicht in bijlage 5.

1.8 Opbouw van de masterproef Hoofdrapport Deze masterproef is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken, die zijn gestructureerd aan de hand van de onderzoeksvragen. Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 het theoretisch onderzoekskader, waarin het speelveld wordt beschreven, waarbinnen herstructurering van bedrijventerreinen zich in dit onderzoek afspeelt. Op deze manier wordt het onderwerp gepositioneerd en het belang ervan aangegeven. Daarna volgen de hoofdstukken 3 en 4 met het theoretische onderzoek door middel van literatuuronderzoek. In hoofdstuk 3 worden de oorzaken en de mate waarin de overheid en bedrijven hebben bijdragen aan veroudering van bedrijventerreinen onderzocht. Hoofdstuk 4 gaat in op de motieven waarop

ondernemers investeringsbeslissingen baseren. Op basis hiervan wordt gezocht naar aanknopingspunten waarop private partijen te verleiden zijn om mee te investeren in herstructurering. Het empirische onderzoek is beschreven in hoofdstuk 5. Hierin wordt aan de hand van de drie praktijkcases gezocht naar inhoudelijke en procesmatige bouwstenen die bijdragen aan een aantrekkelijk investeringsklimaat voor ondernemers om te investeren in herstructurering. De bouwstenen (‘lessons learned’) vormen een belangrijke basis voor de voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn mee te investeren. Hoofdstuk 6 geeft antwoord op de hoofdonderzoeksvraag en geeft de conclusies van het onderzochte in voorgaande hoofdstukken. Deze conclusies worden in hoofdstuk 7 doorvertaald naar aanbevelingen voor het creëren van een aantrekkelijk investeringsklimaat voor investeringen in herstructurering van bedrijventerreinen door private partijen. Bijlagen Uitgebreide beschrijvingen van de praktijkcases zijn opgenomen in de bijlagen. Gekoppeld aan de beschrijving van de projecten zijn de interviewverslagen opgenomen. Bijlage 1 gaat in op het project De Enk in Wijhe, bijlage 2 gaat in op het project ’t Plaatje in Sliedrecht en bijlage 3 bevat de beschrijving en de interviewverslagen van het project Hazepad e.o. in Breda. De wijze waarop de projecten zijn geselecteerd is verantwoord in bijlage 4. De masterproef sluit af met bijlage 5 waarin een overzicht is opgenomen van de geraadpleegde bronnen.

2. Theoretisch onderzoekskader 2.1 Bedrijventerreinen en veroudering 2.2 Herstructurering 2.3 Ondernemers 2.4 Reflectie op theoretisch kader

Theoretisch onderzoekskader

18

Dit hoofdstuk gaat in op het theoretisch kader als speelveld (par. 2.1 t/m 2.3) waarbinnen herstructurering van bedrijventerreinen zich in dit onderzoek afspelen. Op deze manier wordt het onderwerp gepositioneerd en het belang ervan aangegeven. Daarmee is ook de aanleiding van dit onderzoek in beeld gebracht en in het bijzonder de rol van ondernemers bij herstructurering van bedrijventerreinen. Het theoretisch onderzoekskader is opgebouwd aan de hand van de kernwoorden van de hoofdonderzoeksvraag:

Onder welke voorwaarden zijn ondernemers bereid (mee) te investeren in herstructurering van verouderde bedrijventerreinen?

De kernwoorden zijn vertaald en verbeeld in een theoretisch onderzoeksmodel (zie figuur 2.1), waarbij de doelstelling van het onderzoek centraal staat. In het model fungeert herstructurering als middel bij het tegengaan van het probleem; veroudering van bedrijventerreinen. De maatregelen voor succesvolle herstructurering zijn (mede) afhankelijk van de oorzaken die ten grondslag liggen aan veroudering. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in algemene oorzaken – zoals het bedrijventerreinenbeleid – en oorzaken die te maken hebben met de specifieke context van het desbetreffende bedrijventerrein. De voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn te investeren in de maatregelen hangen af van de mate waarin de maatregelen hen profijt biedt of tegemoet komen aan hun belang en de mate waarin zij verantwoordelijk zijn en/of zich verantwoordelijk voelen voor veroudering en het ontstaan ervan.

Figuur 2.1 Verbeelding theoretisch onderzoekskader

Veroudering bedrijven terreinen

Ondernemer

Voorwaarden

herstructurering

2.1 Bedrijventerreinen en veroudering Bedrijventerreinen zijn er in verschillende soorten. Om een duidelijk beeld te hebben welk type bedrijventerrein in dit onderzoek centraal staat wordt eerst de definitie ervan gegeven. Vervolgens gaat deze paragraaf in op de problematiek van veroudering van bedrijventerreinen. Definitie bedrijventerrein Het Rijk hanteert bij het verstrekken van subsidies voor herstructurering van bedrijventerreinen de volgende definitie voor bedrijventerreinen: “Ruimtelijk aaneengesloten of functioneel verbonden terrein dat bestemd en geschikt is voor gebruik door vestigingen ten behoeve van handel, nijverheid, commerciële en niet-commerciële dienstverlening en industrie, daaronder niet begrepen een terrein in overwegende mate bestemd voor kantoren, detailhandel of horeca” (Staatsblad 2004). Voorgaande definitie wordt ook gehanteerd door het Integrale Bedrijventerreineninformatiesysteem (IBIS). Dit systeem wordt landelijk ingezet voor de planning van bedrijventerreinen. Ook de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen gaat in haar advies ten aanzien van


19

een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen uit van bovenstaande definitie. Gezien de brede adaptatie van de definitie gaat ook dit onderzoek uit van de definitie van het Rijk.

de vier invalshoeken van veroudering – zoals het Centraal Planbureau, Taskforce (her)structurering bedrijventerreinen en het Planbureau voor de Leefomgeving die hanteren – wordt voorgaande definitie toegelicht.

Definitie veroudering In de literatuur wordt veroudering van bedrijventerreinen op verschillende manieren omschreven. Pen en Hiethaar (1998) definiëren verouderde bedrijventerreinen als gebieden waar zich problemen voordoen op het gebied van infrastructuur, ruimtelijke ordening, representativiteit, milieu, economie en organisatie, die voortkomen uit veranderende eisen die aan moderne bedrijventerreinen en de ruimtelijke omgeving worden gesteld. Volgens Raub (2008) kenmerkt veroudering van bedrijventerreinen zich als het proces waarbij het aanbod van vastgoed en locaties aansluiting verliest bij wat wordt gevraagd door de markt. Het Centraal Planbureau (2001), de Taskforce (her) ontwikkeling bedrijventerreinen (2009) en het Planbureau voor de Leefomgeving (2009) omschrijven verouderde bedrijventerreinen als terreinen die technisch, economisch, ruimtelijk en maatschappelijk verouderd zijn. Het Rijk hanteert de volgende omschrijving van veroudering bij de verstrekking van subsidies voor herstructurering van bedrijventerreinen: terreinen die in verschillende opzichten niet meer voldoen aan de eisen van ondernemers, omwonenden en de maatschappij (Staatsblad 2004).

1. Technische veroudering Bij technische veroudering gaat het om de fysieke omgeving, die niet langer tegemoet komt aan de vestigingseisen van bedrijven. Voorbeelden zijn slijtage aan materialen, het ontbreken van glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. Eigenaren zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van hun eigen kavels en opstallen. De terreinbeheerder (vaak de gemeente) is verantwoordelijk voor de openbare ruimte. Vaak ontbreekt het aan bedrijfseconomische noodzaak bij eigenaargebruikers om te investeren in hun kavels en vastgoed (Louw e.a. 2009, CP 2001). Beheer en onderhoud van de openbare ruimte heeft bij gemeenten vaak niet de hoogste prioriteit (Louw e.a. 2009). Hierdoor treedt verval op. Deze uiterlijke verwaarlozing heeft gevolgen voor de aantrekkingskracht van het overige vastgoed op het terrein (en dus op de locatie als vestigingsplaats) en ontmoedigt de initiatieven van degenen die wel willen investeren. Zo ontstaat een negatieve spiraal die zijn neerslag vindt in dalende vastgoed- en grondprijzen, een relatieve toename van bedrijfsactiviteiten met een lagere toegevoegde waarde en een minder efficiënt grondgebruik (Louw e.a. 2009, CP 2001).

In dit onderzoek worden verouderde bedrijventerreinen gedefinieerd als: terreinen die niet meer of onvoldoende voldoen aan de eisen van bedrijven, gebruikers en maatschappij (disfunctionaliteit), waardoor een verminderde behoefte bestaat vanuit de markt voor bestaand vastgoed en grond. Veroudering vanuit vier invalshoeken Veroudering treedt automatisch op na oplevering en hoort bij de levenscyclus van bedrijventerreinen, ook als normaal beheer en onderhoud plaatsvindt. Relevant zijn de vragen wat veroudering van bedrijventerreinen inhoudt, wanneer veroudering problematisch wordt en voor wie veroudering problematisch is. Aan de hand van

2. Economische veroudering Afname van de bijdrage die het betreffende bedrijventerrein levert aan de economische ontwikkeling van een stad of regio (bruto regionaal product/aantal arbeidsplaatsen) geeft aan dat een terrein onderhevig is aan economische veroudering. Ook de ontwikkeling van de gronden vastgoedwaarde op bedrijventerreinen geeft inzicht in de mate van economische veroudering. Economische veroudering ontstaat vaak doordat te laat is ingespeeld op actuele vestigingsvoorwaarden van zittende bedrijven (PBL 2009, CP 2001). Deze voorwaarden zijn continu aan verandering onderhevig.

Case De Enk Wijhe Veroudering van een bedrijventerrein, in die zin dat de functionele zonering van het terrein niet (meer) voldoet aan de wensen van bedrijven. Wonen op bedrijventerreinen zorgt voor beperking van bedrijfsactiviteiten en spanning tussen bewoners en ondernemers.


22

Denk bijvoorbeeld aan verandering van de werkgelegenheid of productie, veranderende productiemethoden/processen of verandering van de samenstelling van bedrijven op een bedrijventerrein. De genoemde ontwikkelingen kunnen effect hebben op bijvoorbeeld de bereikbaarheid van het terrein. Zo kan het zijn dat een nieuw bedrijf meer bezoekers genereert dan het vertrokken bedrijf, waardoor de bereikbaarheid van het totale bedrijventerrein afneemt. Investeringen zijn dan nodig om de bereikbaarheid van het terrein te verbeteren en aan te passen aan de eisen van de (nieuwe) bedrijvigheid. 3. Ruimtelijke veroudering Naast het bedrijfseconomische aspect kent veroudering ook een ruimtelijk aspect. Hierbij gaat het om de aanvangskwaliteit, inrichting, lay-out en beleving van het bedrijventerrein, maar ook om de ruimtelijke inpassing in de omgeving. Zo kan het zijn dat in het oorspronkelijke ontwerp van het bedrijventerrein te weinig ruimte is gereserveerd als openbare ruimte (Louw 2009, PBL 2009). Schuifruimte om in toekomstige vestigingsvoorwaarden te voorzien is in die situatie niet aanwezig. Hierbij kan het gaan om de aanleg van glasvezelkabels of het oplossen van een tekort aan parkeerplaatsen. Verder kunnen leegstand en verwaarlozing op een bedrijventerrein ertoe leiden dat omwonenden en gebruikers een lagere ruimtelijke kwaliteit ervaren. De kwaliteit van het terrein kan in dat geval dalen tot onder een niveau dat als acceptabel wordt ervaren, bijvoorbeeld door onveiligheid, geluidsoverlast of verkeershinder. Er zijn dan investeringen nodig in de ‘ruimtelijke kwaliteit’ om het bedrijventerrein weer leefbaar te maken. 4. Maatschappelijke veroudering Bij maatschappelijke veroudering gaat het om hinder die is toegenomen ten gevolge van het bedrijventerrein, zoals geluid- of geurhinder. Met ruimtelijke maatregelen – zoals anticiperende ruimtelijke planning (milieuzonering) – kan maatschappelijke veroudering worden bestreden. Ook niet-ruimtelijke maatregelen dragen hieraan bij, bijvoorbeeld met gerichte investeringen in rookgasreinigers en bodemsanering.

Omvang veroudering Volgens de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen1 (THB 2009) ligt er in Nederland tot 2020 een herstructureringsopgave (revitalisering en herprofilering, voor toelichting zie par. 2.1) van 15.800 ha bedrijventerrein. Het gaat om bedrijventerreinen, die in wisselende mate technisch, economisch, maatschappelijk of ruimtelijk verouderd zijn. De investeringsopgave van de totale herstructurering wordt geschat op € 6,35 miljard, waarbij wordt uitgegaan van een extra publieke bijdrage van circa € 2 miljard bovenop de al begrote overheidsbijdrage van circa € 1,3 miljard. Van bedrijven wordt verwacht dat zij circa € 1,1 miljard bijdragen. De overige dekkingsmiddelen moeten volgens de Taskforce komen uit reguliere verdienmogelijkheden.

2.2 Herstructurering Definitie herstructurering Het Rijk omschrijft herstructurering van bedrijventerreinen als een eenmalige ingreep om veroudering van het terrein te bestrijden, waardoor het vestigingsklimaat en productiemilieu verbetert, de economische functie behouden blijft en de kwaliteit voor de gebruiker en de omgeving wordt verhoogd (Staatsblad 2004). De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2009) en het Planbureau voor de Leefomgeving (2009) onderscheiden vier soorten gradaties van herstructurering: 1. Facelift/groot onderhoud: een grote opknapbeurt bij fysieke veroudering van het terrein; 2.Revitalisering: forse integrale verbetering van een verouderd terrein waarbij de huidige bedrijven blijven. Voorbeelden van revitaliseringsingrepen zijn verwerving van gronden om deze bouwrijp te maken, bodemsanering, sloop van vastgoed en aanleg/herinrichting van infrastructuur; 3. Herprofilering: wijziging van de werkfunctie door economische veroudering van het terrein (bijvoorbeeld 1 Op verzoek van de Minister van VROM en EZ heeft deze commissie in 2009 advies uitgebracht over een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen.


23

van bedrijfshallen naar kantoorpanden of naar detailhandel, maar ook van industrie naar logistiek); 4. Transformatie: wijziging van de functie van het terrein als werkfunctie in andere functies, zoals wonen. Beide instanties rekenen een facelift en transformatie niet tot ‘echte’ herstructurering. Een facelift zou behoren tot normaal onderhoud. Transformatie van bedrijventerreinen staat in principe los van bedrijfsgerichte herstructurering en zou zich – in tegenstelling tot revitalisering en herprofilering – zelf moeten kunnen financieren. Op basis van het voorgaande gaat dit onderzoek uit van de volgende definitie van herstructurering: het tegengaan van veroudering door een eenmalige ingreep, waardoor het bedrijventerrein weer voldoet aan de wensen en eisen van de ondernemers, gebruikers en de maatschappij en waarbij de economische functie behouden blijft. Publieke noodzaak voor herstructurering Bedrijventerreinen zijn de motor van de Nederlandse economie (Antwerpen e.a. 2010). Zo is 70% van de export gerelateerd aan de maakindustrie gevestigd op een bedrijventerrein. Daarnaast bevindt een derde van alle banen zich op bedrijventerreinen en is de werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen hoger dan de algemene werkgelegenheidsgroei (PBL 2009). Het verbeteren van het economische functioneren van verouderde bedrijventerreinen is in dit kader dan ook belangrijk.

De Taskforce (her)structurering bedrijventerreinen (2009) stelt daarnaast dat herstructurering niet kan wachten op de gewenste effecten van verzakelijking van de bedrijventerreinmarkt. Verzakelijking moet ertoe leiden dat herstructurering op den duur gaat behoren tot de normale, marktgestuurde levenscyclus van bedrijventerreinen, met een hooguit beperkte en faciliterende rol voor de overheid. Herstructurering is volgens de Taskforce noodzakelijk om verzakelijking van de bedrijfsruimtemarkt op gang te brengen (THB 2009). Het bedrijventerreinenbeleid heeft bijgedragen aan overaanbod van bedrijventerreinen en lage gronden vastgoedprijzen. Hierdoor is het voor bedrijven niet interessant te investeren in herstructurering. Verande-

ring van deze situatie vraagt om structuur- én cultuurveranderingen (THB 2009 en Klooster 2006). Recenter onderzoek bevestigt de noodzaak tot herstructurering. In het onderzoek naar ontwikkelingsstrategieën komen de TU Delft en Inbo tot de conclusie dat bedrijven tegenwoordig andere ruimtelijke eisen stellen aan hun locatie. De Zeeuw en de VROM-raad komen tot een soortgelijke conclusie. Bedrijventerreinen – de verouderde bedrijventerreinen in het bijzonder – komen vaak niet tegemoet aan deze veranderende wensen. Bedrijventerreinen zouden dan ook moeten worden aangepast aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit en de huidige wensen en vestigingseisen van bedrijven (De Zeeuw e.a. 2010 en VROM-raad 2006). Herstructurering: een regionale afweging Bij herstructurering van bedrijventerreinen is geen standaard plan van aanpak toe te passen. Elk terrein heeft zijn eigen bijzonderheden waarmee rekening moet worden gehouden. Zo verschilt de economische en demografische ontwikkeling per regio. Dit zijn belangrijke factoren, aangezien beide de vraag naar bedrijfsruimten bepalen (Antwerpen 2007). Regio’s met weinig werkgelegenheid en onderwijsvoorzieningen op HBO en academisch niveau hebben te maken met een vertrekoverschot van jongeren. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven die afhankelijk zijn van de bevolkingsontwikkeling te maken hebben met een krimpende markt; minder mensen betekent minder klanten en dus vraag naar diensten en producten. Daarnaast is het voor bedrijven in deze regio’s steeds moeilijker om aan voldoende goed gekwalificeerde arbeidskrachten te komen. Hierdoor worden bedrijven kleiner of vertrekken zij naar elders. Voor de bedrijfsruimtemarkt in deze regio’s betekent het voorgaande langdurige en structurele leegstand van bedrijfspanden en een daarmee gepaard gaande herprofilerings- of transformatieopgave. In regio’s waar de werkgelegenheid (nog) groeit en er krapte op de woningmarkt is (bijvoorbeeld de Randstad), zal voor een langere tijd behoefte blijven bestaan aan nieuwe terreinen. Dit wordt versterkt doordat verouderde binnenstedelijke terreinen vaker worden getransformeerd naar woningbouw dan dat herstructurering aan de orde is.


24

De keuze tussen aanleg van nieuwe terreinen, herstructurering en/of transformatie hangt dan ook nauw samen met de economische en demografische dynamiek van de regio. Het Planbureau voor de Leefomgeving (2009) bevestigt deze bewering door te stellen dat krimp − zowel op de arbeidsmarkt als op de woningmarkt – de regionale verschillen in de toekomst verder zal versterken. Oplossingsrichtingen voor te herstructureren bedrijventerreinen moeten dan ook worden gezocht in de regionale context (PBL 2009). Deze stelling wordt ondersteund door de Taskforce (2009) en de VROM-raad (2006). Beperkte publieke middelen en rol Bij herstructurering van bedrijventerreinen gaat het (eigenlijk altijd) om ingrepen die gedaan worden moeten in het bestaande stedelijk gebied. Dit is erg kostbaar. Er moeten immers bedrijven worden uitgeplaatst, opstallen worden gesloopt, de bodem moet worden gesaneerd, etc. Daar komt bij dat het vaak gaat om complexe opgaven in verband met de vele belangen en betrokken partijen. Door de grote bezuinigingen op het gemeentefonds en de tegenvallende opbrengsten uit grondexploitaties (door de kredietcrisis), zitten veel gemeenten nu en op de middellange termijn krap bij kas (Bekkers 2010 en Berns 2010). Extra overheidsgeld om de herstructureringsopgave te volbrengen is er dan ook niet of nauwelijks. Het gevolg is dat grootschalige (voor)investeringen in gebiedsontwikkelingen alleen nog sporadisch mogelijk zijn (De Zeeuw 2011). Grote integrale herstructureringsoperaties – waarbij gemeenten als ontwikkelaar functioneerden en risicodragend participeerden – zullen dan ook (grotendeels) tot het verleden gaan behoren, zo is de verwachting (Van Joolingen e.a. 2009, KEI 2011, Peek 2010, Plots 2010, De Zeeuw 2011). In plaats daarvan verwacht men dat opgaven in kleine stappen zullen worden opgepakt, waarbij risico’s en investeringslasten worden beperkt en de flexibiliteit wordt vergroot (Humblet e.a. 2011 en KEI 2011). Dit klinkt als een realistische benadering in een economisch onzekere tijd waarin de investeringscapaciteit significant kleiner zal zijn dan vroeger. Zou het Rijk een grotere rol kunnen of moeten spelen

bij herstructurering van bedrijventerreinen? In het Introductiedossier (2010) zet het Ministerie van I&M in op ruimtelijk beleid ten dienste van economisch herstel. Hoewel verslechtering van het vestigingsklimaat op bedrijventerreinen als een economisch probleem wordt onderkend, decentraliseert het Rijk het bedrijventerreinenbeleid verder naar lagere overheden. Adequate budgetten om de opgave – zoals de Taskforce heeft geformuleerd – op te pakken blijven daarnaast uit, (mede) vanwege bezuinigingsmaatregelen. Voor het antwoord op de vraag wie de rekening betaalt voor herstructurering moeten we op basis van deze paragraaf constateren dat de overheid niet degene is die alle kosten voor haar rekening zal nemen. Afdwingbaarheid van private investeringen De overheid ziet het belang en de noodzaak van herstructurering, maar heeft niet voldoende middelen om de gehele herstructureringsopgave uit te voeren. Afgezien van de vraag of het wenselijk en legitiem is private investeringen af te dwingen, is het belangrijk om te weten in hoeverre de overheid ondernemers kan verplichten bij te dragen aan herstructurering. Dit bepaalt voor een belangrijk deel de (onderhandelings)positie van de overheid bij het stimuleren van investeringen in herstructurering (is er een terugvaloptie?). De overheid – vaak de gemeente – beschikt onder andere over de volgende instrumenten: • Onroerendzaakbelasting: elk bedrijf betaalt onroerendzaakbelasting. De hoogte is afhankelijk van de waarde van de grond en het vastgoed. Het is echter niet mogelijk een gebiedsspecifieke heffing op te leggen voor het betreffende bedrijventerrein (Doornbos 2010). • Bedrijveninvesteringszone: bij een bedrijveninvesteringszone worden ondernemers verplicht bij te dragen aan initiatieven die de leefbaarheid en veiligheid in het gebied verbeteren via een gemeentelijke heffing. De heffing voorkomt dat zogenoemde ‘freeriders’ meeliften op de investeringen van anderen, zonder zelf bij te dragen. Voor het invoeren moet echter minimaal 2/3 van de ondernemers voor zijn (Doornbos 2010). • Bestemmingsplan en exploitatieplan: op basis van een nieuw bestemmingsplan met bijbehorend exploita-


25

tieplan kunnen randvoorwaarden worden gesteld aan ruimtelijke (her)ontwikkeling en is het mogelijk dat kosten voor voorzieningen – zoals de aanleg van nieuwe infrastructuur – worden verhaald. Bij beide planvormen gaat het om toelatingsplanologie; het afdwingen van ontwikkelingen is dan ook niet mogelijk. Kostenverhaal is echter alleen mogelijk als sprake is van nieuwe bouwmogelijkheden ten opzichte van het geldende plan. Daarnaast moet de ontwikkeling profijt hebben van de voorzieningen en moeten de kosten toerekenbaar zijn aan de ontwikkeling (causaal verband). Het is de vraag in hoeverre de extra bouwmogelijkheden opwegen tegen de te maken kosten die samenhangen met herstructurering. • Beeldkwaliteitplan/welstand: het beeldkwaliteitplan regelt die aspecten van ruimtelijke kwaliteit – zowel van de openbare ruimte als van de gebouwen die van daaruit zichtbaar zijn – die niet in het bestemmingsplan (kunnen) worden opgenomen, zoals oriëntatie, verhoudingen, materiaal en kleur. Het beeldkwaliteitplan is in die zin het complement van het bestemmingsplan, en wordt parallel daaraan vastgesteld. Het beeldkwaliteitplan is een beleidsplan, en legt als zodanig de basis voor uitvoeringsplannen in de openbare ruimte. Wanneer het beeldkwaliteitplan expliciet wordt vastgesteld als uitbreiding van de gemeentelijke Welstandsnota, kunnen ook bouwaanvragen worden er aan getoetst. • Wet voorkeursrecht gemeenten: het voorkeursrecht heeft tot doel om de positie van de overheid op de grond of vastgoedmarkt te versterken voor publieke doelen. Met het voorkeursrecht proberen gemeenten de mogelijkheden tot verwerving te vergroten. De gemeente heeft het eerste recht van aankoop, indien de gronden te koop worden aangeboden. Een voorkeursrecht kan voor hooguit 2 jaar worden gevestigd. Daarnaast moet er sprake zijn van een te realiseren plan met juridische grondslag (bijvoorbeeld een bestemmingsplan). • Onteigening: door onteigening kan de overheid grondeigendommen in eigendom krijgen. Om te mogen onteigenen moet er sprake zijn van een ruimtelijk

ontwikkelingsbelang, een publiek belang, een noodzaak en urgentie. Met het inzetten van het onteigeningsinstrument wordt terughoudend omgegaan door de ingewikkeldheid van onteigeningsprocedures en de daaraan verbonden procesrisico’s. Verder zijn er soms principiële bezwaren tegen onteigening en wordt een onteigening nogal eens gezien als gezichtsverlies, omdat de gemeente er kennelijk niet in is geslaagd er in minnelijk overleg uit te komen. Uit maatschappelijk oogpunt is onteigening een beladen instrument, omdat een grondeigendom wordt afgenomen. (Meijers 2008) • Baatbelasting: met baatbelasting kunnen kosten worden verhaald op derden die gebaat zijn bij een nieuwe ontwikkeling. Het instrument heeft echter weinig toegevoegde waarde in het geval er een exploitatieovereenkomst is gesloten of een exploitatieplan is vastgesteld. Het overzicht van instrumenten laat zien dat de overheid verschillende publiekrechtelijke middelen heeft die zij kan inzetten om de gewenste ruimtelijke doelen te verwezenlijken en kosten te verhalen. Afhankelijk van het type herstructurering en de bijbehorende maatregelen kan een instrument of een combinatie van instrumenten worden ingezet.

2.3 Ondernemers Definitie ondernemerschap In het doorgronden van het denken en handelen van ‘de ondernemer’ gaat het in feite over het begrip ondernemerschap. Volgens Van Dale bestaat ondernemerschap uit de hoedanigheid van ondernemen. Op basis van wetenschappelijke bronnen omschrijft Strate (2009) ondernemerschap als “een ondernemer is de oprichter en manager van een klein bedrijf en wiens grootste doel het groeien van het bedrijf is”. Gibcus en Hoesel (2003) vullen deze beschrijving aan en constateren dat een ondernemer iemand is die communicatie legt tussen de producent en de consument, de mogelijkheden heeft om winstmogelijkheden te bespeuren en daarop te reageren, innovatie implementeert en risico durft te nemen.


26

In dit onderzoek wordt ondernemerschap gedefinieerd als: het streven naar een optimaal bedrijfsresultaat door de marktvraag/kansen in de markt aan meerwaarde van producten en diensten te koppelen. Overheid ziet risicodragende rol voor ondernemers Om financiering van herstructurering rond te krijgen, zouden investeringen nadrukkelijker in verband moeten worden gebracht met het belang dat partijen hebben bij herstructureringsmaatregelen en wat dat betekent voor de legitimiteit, investeringsbereidheid en het risico (KEI 2011). Bij deze benadering komen gevestigde ondernemers – als eigenaar-gebruikers – al snel in beeld als partijen die (mee) zouden moeten investeren in herstructurering van bedrijventerreinen. Om volgende redenen lijkt dit een opportune redenering: • Ondernemers (eigenaar-gebruikers) zijn eigenaar van circa 72% van de bedrijfsruimten op (gemengde) bedrijventerreinen (Louw e.a. 2009). • Het zijn de bedrijven die profijt/belang (zouden moeten) hebben bij een beter functionerend terrein. • Investeringen in herstructurering door ondernemers past in het beleidsvoornemen van de overheid om de bedrijfsruimtemarkt te verzakelijken en het creëren van bedrijventerreinen die voldoen aan de wensen van bedrijven. Voorgaande redenering wordt ondersteund door de VROM-raad, die al in 2006 constateerde dat veranderingen in de economische structuur (schaalvergroting en flexibilisering, uniformering en differentiatie van bedrijfsprocessen) leiden tot een vraag naar andere typen bedrijfsgebouwen en locaties. Om bedrijventerreinen uit de negatieve spiraal te halen en terreinen te creëren die passen bij de behoeften en ontwikkelingen van deze tijd ziet de Raad een belangrijke rol weggelegd voor de markt. De verwachting is dat bij een grotere marktbetrokkenheid het aanbod van bedrijventerreinen beter zal aansluiten op het kwantitatieve en het kwalitatieve aanbod.

2.4 Reflectie op theoretisch kader Het theoretisch kader is opgesteld voorafgaand aan het daadwerkelijk onderzoek. Achteraf is het de vraag in hoeverre het theoretisch kader heeft bijgedragen aan het onderzoek. Het theoretisch kader heeft bijgedragen aan het scherp krijgen van de aanleiding en de context van de hoofdonderzoeksvraag, namelijk de door de overheid gewenste rol van ondernemers bij herstructurering van bedrijventerreinen in relatie tot de publieke noodzaak voor herstructurering, de rol van de overheid hierin en het ontbreken van adequate publieke budgetten. Daarnaast hebben de definities en de beschrijving van het regionale schaalniveau van het bedrijventerreinenbeleid in dit hoofdstuk gezorgd voor afbakening van het onderzoek. Hierdoor was het onderzoek behapbaar binnen de gestelde termijn. In de beschikbare tijd was het helaas niet mogelijk te onderzoeken in welke gevallen en wanneer het publieke instrumentarium kan worden ingezet en wanneer deze tekort schiet bij het stimuleren van private investeringen.

3. Oorzaken en veroorzakers van veroudering 3.1 Te ruim en goedkoop aanbod 3.2 Ontbrekende beheeren onderhoudsbudgetten 3.3 Weinig investeringen in bedrijfsgebouwen en buitenruimte 3.4 Versnipperd eigendom 3.5 Veranderde vestigingsvoorwaarden 3.6 Conclusie s

Oorzaken en veroorzakers van veroudering

28

Aan de noodzaak herstructurering gaat een proces van veroudering vooraf (zie par. 2.1). Dit hoofdstuk gaat op zoek naar de oorzaken van veroudering en de mate waarin overheid en ondernemers daarin hebben bijgedragen. Op basis van hiervan wordt antwoord gegeven op de vraag of het legitiem is investeringen van private partijen te verwachten.

3.1 Te ruim en goedkoop aanbod Het ruime en goedkope aanbod van bedrijventerreinen – nieuwe uitleglocaties in het bijzonder – is de belangrijkste reden voor versnelde veroudering van bestaande bedrijventerreinen (Louw 2009, THB 2009, Klooster 2006). Door het grote aanbod en de lage grondprijzen is het aantrekkelijk voor bedrijven om de huidige kavel te verruilen voor een grote kavel op een goed bereikbare uitleglocatie. Leegstand van de achterblijvende bedrijfsgebouwen is vaak het gevolg. Ruim aanbod Belangrijke doelstelling voor veel gemeenten is ontwikkeling van de werkgelegenheid binnen de eigen gemeentegrenzen. Hiervoor zien veel gemeenten – groot, klein of in welke regio dan ook – de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen als het geëigende middel (VROMraad 2006, PBL 2009). Daarnaast levert uitgifte van nieuwe kavels directe en indirecte opbrengsten op. Directe baten zijn opbrengsten uit het grondbedrijf, hogere bijdragen uit het gemeentefonds en hogere opbrengsten uit de onroerendezaakbelasting. Tot indirecte inkomsten worden behoud en creatie van werkgelegenheid en economische groei gerekend. In de concurrentiestrijd met buurgemeenten in het binnenhalen van werkgelegenheid is het dan ook belangrijk voldoende gronden als reserve achter de hand te hebben om geen ‘nee’ te moeten verkopen. Aangezien behoefteramingen voor de langere termijn per definitie met onzekerheden zijn omgeven, hebben gemeenten de neiging hun ruimtereserveringen te baseren op een hoge economische groei (PBL 2009). Van een programmering die is afgestemd op de actuele regionale vraag is dan ook nauwelijks sprake. Dit heeft in belangrijke mate bijgedra-

gen aan het bestaande overaanbod aan bedrijventerreinen en waardedaling van percelen en vastgoed (PBL 2009, THB 2009, VROMraad 2006). Lage grondprijzen Gemeenten willen de vraag van bedrijven stimuleren door de grondprijzen laag te houden. Het gevolg is echter dat er niet kan worden geïnvesteerd in de benodigde aanvangskwaliteit van het bedrijventerrein (Louw e.a. 2009). Het voorgaande wordt ondersteund door het Planbureau voor de Leefomgeving (2009). Het Planbureau constateert dat gemeenten meestal niet de residuele waardemethode toepassen (geënt op de marktwaarde van de kavel). Reden hiervoor is dat bedrijfsruimten geen eenduidige marktwaarde hebben, omdat deze vaak specifiek zijn toegesneden op de vraag/vestigingseisen van de gebruiker. Daarnaast willen gemeenten voorkomen dat ze zich uit de markt prijzen. Grondprijzen worden dan ook afgestemd op de prijs die buurtgemeenten vragen. Omdat gemeenten elkaar beconcurreren bij het aantrekken van nieuwe werkgelegenheid, is het volgens het Planbureau (2009) waarschijnlijk dat dit een prijsdrukkend effect heeft op de grondprijs voor bedrijventerreinen. Een ander gevolg van de lage grondprijzen is dat bedrijven er vaak voor kiezen meer grond aan te kopen dan ze aanvankelijk nodig hebben. Op deze manier blijft uitbreiding van het bedrijf in de toekomst mogelijk, maar heeft lege kavels op het bedrijventerrein tot gevolg (zie afbeelding op pagina 6). Het aankopen van de grond is mogelijk doordat de grondkosten relatief weinig invloed hebben op de totale kapitaaluitgaven (circa 1%, zie tabel 3.1). Zelfs een verdubbeling van de prijs van grond zou de vraag nauwelijks verminderen (VROMraad 2006, Louw e.a. 2009). Daarnaast hebben bedrijven geen of weinig belang bij het verkopen van ‘loze’ ruimten op bedrijventerreinen, aangezien de relatief lage aankoopkosten allang zijn afgeschreven (Van Weeghel 2011).

3.2 Ontbrekende beheeren onderhoudsbudgetten Gemeenten sluiten de grondexploitatie van nieuwe bedrijventerreinen als de laatste kavels zijn verkocht. Eventuele winsten worden vaak gestort in de algemene reserves van


29

Tabel 3.1 Gemiddelde investeringen (t.o.v. totale investeringen) in materiële vaste activa van sectoren industrie, openbare voorzieningen, bouwnijverheid, handel, vervoer, opslag, communicatie en verhuur en zakelijke dienstverlening (volgens SBI’93) 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

gem.

Grond en terreinen

1,7%

1,1%

1,2%

2,7%

1,7%

1,1%

1,1%

1,0%

1,4%

Bedrijfsruimten

11,4%

11,4%

13,4%

10,6%

12,3%

11,5%

11,0%

10,0%

11,5%

Grond-, water- en wegenbouwkundige werken2

14,2%

10,9%

9,3%

13,1%

11,2%

10,4%

11,7%

10,5%

11,4%

Vervoersmiddelen

15,0%

16,1%

15,4%

19,1%

21,9%

16,5%

20,3%

20,7%

18,1%

Computer en randapparatuur

4,6%

5,4%

4,3%

5,0%

4,5%

4,6%

4.0%

4,4%

4,6%

Machines en installaties

47,0%

47,1%

50,4%

44,3%

42,0%

47,7%

44,3%

45,0%

46,0%

Overige materiële vaste activa

6,2%

8,0%

6,0%

5,2%

6,4%

8,3%

7,6%

8,3%

7,0%

Bron: CBS Statline 2011

het grondbedrijf en worden veelal besteed aan algemene maatschappelijke doelstellingen, bijvoorbeeld de bouw van een theater. Bij het ontbreken aan specifieke beheerbudgetten wordt onderhoud en beheer van de openbare ruimte op bedrijventerreinen in de meeste gevallen gefinancierd uit de algemene middelen. De lage gemeentelijke prioriteit voor bedrijventerreinen in combinatie met het ontbreken van specifieke beheeren onderhoudsbudgetten en de lage aanvangskwaliteit zorgen snel voor achterstallig onderhoud van de openbare ruimte (Louw e.a. 2009).

3.3 Weinig investeringen in bedrijfsgebouwen en buitenruimte Op basis van CBS-cijfers over de periode 2000-2008 kunnen we concluderen dat bedrijven in de sectoren die veel voorkomen op (gemengde) bedrijventerreinen relatief weinig investeren in grond en vastgoed (zie tabel 3.1). Gemiddeld wordt slechts 1,4% van de totale investeringen uitgegeven aan aankoop van de gronden en 11,5% aan realisatie en onderhoud van opstallen. Waardebehoud van grond en vastgoed op langere termijn blijkt dan ook in mindere mate van belang voor bedrijven (eigenaar-

gebruikers). Dit staat haaks op de houding van veel gemeenten die vinden dat het taak van private parijen is om te investeren in incourant vastgoed (PBL 2009). In plaats daarvan leggen bedrijven bij de ontwikkeling van hun vastgoed het accent op het laag houden van de kosten en de functionele aspecten van de huisvesting (Louw e.a. 2009). Het nieuwe pand moet zo goed mogelijk aansluiten op de logistiek van het productieproces. De beeldkwaliteit van bedrijfspanden krijgt dan ook minder aandacht. Het gevolg is een verzameling van in omvang en kwaliteit zeer uiteenlopende bedrijfsgebouwen, die vaak slecht zijn ingepast in de omgeving. Bijkomend effect is dat door het specifiek inrichten en afstemmen van bedrijfsopstallen op het productieproces de verhandelbaarheid en daarmee de waarde van het vastgoed daalt. De opstallen worden immers minder interessant voor andere bedrijven (Louw e.a. 2009). 2 Betreft veelal permanente voorzieningen (bouwrijp maken) of terreinverbetering voor economisch functioneren (voorbeelden: wegen, parkeerterreinen, distributienetten voor gas, elektriciteit en water, pijpleidingen voor het transport van oliën, chemicaliën en andere vloeibare of gasvormige stoffen). Reparatie consumentenartikelen en handel: cijfers beschikbaar vanaf 2002. Verhuur en zakelijke dienstverlening: cijfers beschikbaar vanaf 2005.


30

3.4 Versnipperd eigendom In Nederland worden bedrijventerreinen traditioneel ontwikkeld onder regie van gemeenten. Zij kopen gronden aan, maken deze bouwrijp en verkopen de gronden in de meeste gevallen direct aan de eindgebruikers. De uitgifte is sterk gericht op de uitgifte van kavels aan individuele bedrijven. Door het versnipperde eigendom dat zo ontstaat is adequaat beheer en onderhoud van private kavels moeilijk te realiseren/coördineren (Louw e.a. 2009). Om herstructurering van de grond te krijgen is immers medewerking nodig van de gevestigde bedrijven. Dit is niet eenvoudig aangezien zij andere belangen hebben dan de gemeente, die vaak een trekkende rol vervult in herstructureringsoperaties (Louw e.a. 2009).

onderzoek is het aantal veroorzakers beperkt tot de overheid – vaak de gemeente – en de ondernemers. Op de vraag of het legitiem is investeringen van ondernemers te verwachten gaat het in feite om de vraag wie verantwoordelijk is voor de veroudering van bedrijventerreinen en wie baat heeft bij herstructurering. Onderstaand schema laat zien dat beide partijen hebben bijgedragen aan veroudering.

Tabel 3.2 Relaties oorzaken en veroorzakers Oorzaken

Veroorzakers Publiek

3.5 Veranderde vestigingsvoorwaarden Bedrijfsontwikkelingen en daarmee samenhangende investeringen in verbetering van de bedrijfsvoering of het productieproces zorgen voor veranderende wensen en eisen die worden gesteld aan bedrijventerreinen (PBL 2009, Berg 2008, CP 2001). Als onvoldoende wordt geïnvesteerd in de effecten van bedrijfsontwikkelingen vindt versnelde veroudering plaats. Voorbeelden van bedrijfsontwikkelingen zijn bedrijfsuitbreiding, veranderingen in de economische structuur en bedrijfsovername. Een ander voorbeeld is uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten/ hogere productie, met als gevolg meer verkeersbewegingen van en naar het betreffende bedrijf. Als de infrastructuur hier niet op wordt aangepast ontstaat technische veroudering van het bedrijventerrein. De bereikbaarheid verslechtert en daarmee veroudert het bedrijventerrein ook in economische zin; het terrein wordt immers minder aantrekkelijk voor bedrijven.

3.6 Conclusies Overheid en ondernemers hebben beide bijgedragen aan veroudering Tabel 3.2 geeft de relaties tussen oorzaken en veroorzakers weer. Gezien de afbakening en aanleiding van dit

Privaat

Overaanbod en lage grondprijs Ontbrekende (adequate) beheer-/ onderhoudsbudgetten Bedrijfsontwikkelingen Versnipperd eigendom Weinig investeringen in grond en vastgoed

Bedrijventerreinenbeleid basis voor versnelde veroudering Het bedrijventerreinenbeleid van de afgelopen decennia heeft een belangrijke basis gelegd voor versnelde veroudering van bedrijventerreinen. Dit beleid werd vooral gedomineerd door locale belangen van gemeenten. In het streven van gemeenten naar het binnenhalen van nieuwe werkgelegenheid en inkomsten werden nieuwe gronden goedkoop aangeboden aan individuele bedrijven. De lage grondprijzen – en dus opbrengsten uit de uitgifte van kavels – hebben mede tot gevolg dat er (te) weinig kan worden geïnvesteerd in de benodigde aanvangskwaliteit van het bedrijventerrein. Een ander gevolg van de lage grondprijzen is dat er (te) weinig geld opzij kan worden gezet voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Daarnaast werd het – door het grote en goedkope aanbod – bedrijfseconomisch interessanter om het huidige


31

pand te verruilen voor nieuwbouw. Bijkomend voordeel is dat nieuwbouw optimaal kan worden ingericht en afgestemd op het productieproces. Het gevolg is het van ontstaan leegstand en achterstallig onderhoud op vooral bestaande bedrijventerreinen. We kunnen dan ook concluderen dat gemeenten als aanbieder, beheerder en beleidsbepaler van bedrijventerreinen een belangrijk aandeel hebben (gehad) in het ontstaan van veroudering van bedrijventerreinen. Belang bedrijven versnelt veroudering Ondanks het gevoerde bedrijventerreinenbeleid hebben ook gevestigde bedrijven bijgedragen aan versnelde veroudering van bedrijventerreinen. Bedrijfsinvesteringen zijn primair gericht op het optimaliseren van de bedrijfsvoering/productieproces (zie definitie van ondernemerschap op pagina 25). Bij het ontbreken van bedrijfseconomische meerwaarde wordt dan ook relatief weinig geïnvesteerd in het eigen vastgoed en buitenruimte. Dit draagt bij aan achteruitgang van de ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen. Bedrijfsontwikkelingen en de daarmee samenhangende investeringen zorgen daarnaast voor veranderende vestigingsvoorwaarden (bijvoorbeeld een hogere productie waardoor het aantal verkeersbewegingen toeneemt en de infrastructuur moet worden uitgebreid). Als onvoldoende wordt geïnvesteerd in de effecten van bedrijfsontwikkelingen versnelt het verouderingsproces.

4. Onder- nemerschap 4.1 Private partijen en hun belang 4.2 Bepalende factoren bij besluitvorming 4.3 Investeren in vastgoed en grond; de overwegingen 4.4 Conclusies

Ondernemerschap

34

De overheid ziet het belang van herstructurering van bedrijventerreinen maar trekt zich terug als trekker en financier (zie par. 2.2). Er wordt in dit kader dan ook steeds meer verwacht van ondernemers, als het gaat om financiering van herstructurering. In het streven naar investeringen in herstructurering door ondernemers is het noodzakelijk om te weten hoe zij tot investeringsbeslissingen komen. Dit hoofdstuk gaat dan ook in op de motieven waarop ondernemers investeringsbeslissingen baseren. Op basis hiervan wordt gezocht naar aanknopingspunten waarop private partijen te verleiden zijn om mee te investeren in herstructurering.

4.1 Private partijen en hun belang Private kavels zijn voor circa 72% in eigendom van eigenaar-gebruikers. Hiermee zijn zij de grootste private partij en dus een belangrijke groep om te betrekken in herstructureringsprojecten. De andere 28% van de private partijen bestaat uit gebruikers die hun grond en vastgoed huren van eigenaar-verhuurders. Alhoewel dit onderzoek zich voornamelijk richt op de eigenaar-gebruiker wordt onderstaand een beschrijving gegeven van de drie meest voorkomende private partijen op bedrijventerreinen. Hiermee wordt duidelijk dat private partijen onderling verschillende belangen hebben. Eigenaar-gebruiker Hoofdstuk 3 laat zien dat eigenaar-gebruikers primair een bedrijfs-economisch belang hebben. Investeringen die zij doen zijn gericht op optimalisatie van de bedrijfsvoering of het productieproces, om zo het bedrijfsresultaat te verbeteren (zie ook de definitie van ondernemerschap op pagina 25). De investeringen die eigenaar-gebruikers doen in grond en vastgoed hebben tot doel de bedrijfsvoering en het productieproces te faciliteren; vastgoed en buitenruimte worden gezien als productiemiddel. Waardeontwikkeling van hun onroerend goed is geen primair belang en doel (zie par. 3.3).

Huurder De ondernemer als gebruiker heeft geen vastgoed of grond in bezit en huurt of least deze dan ook van de eigenaar. Waardeontwikkeling van vastgoed en grond is dan ook niet belangrijk voor hen. Huurders leggen de prioriteit – nog meer dan hun collega-ondernemers met een eigen pand en kavel – op de bedrijfsvoering en het productieproces. Eigenaar-verhuurder In tegenstelling tot eigenaar-gebruikers hebben juist eigenaar-verhuurders belang bij waardebehoud en -ontwikkeling van vastgoed en grond (huurinkomsten zijn afhankelijk van vastgoedwaarde). Door vastgoed en gronden te verhuren aan gebruikers streven eigenaarverhuurders naar een optimaal rendement. Hierbij kijken zij primair naar de haalbaarheid en de risico’s van te verwachten geïndexeerde cashflow en de mogelijke waardeontwikkeling van grond en vastgoed. Het grote aanbod aan nieuwe terreinen en de lage grondprijzen zorgen voor een kleine marktvraag naar bestaande locaties en een relatief lage huurprijs in relatie tot de afschrijvingen op bedrijfspanden (Louw e.a. 2009). Hierdoor ontwikkelt het rendement zich onvoldoende volgens de verwachting en is er sprake van een hoger risico. Daar komt bij dat het beleggen in bedrijfsruimten risicovol is door het specifieke karakter van bedrijfsgebouwen en de gevoeligheid van de markt voor conjuncturele veranderingen. Specifieke wensen van bedrijven, de vaak lage kwaliteit van het vastgoed en de waardevermindering door snelle veroudering van bedrijventerreinen zijn hier debet aan. Door het hoge risicoprofiel investeren beleggers en projectontwikkelaars relatief weinig in de markt voor bedrijfsruimten (DHV 2007, Bloem 2009, Simons).

4.2 Bepalende factoren bij besluitvorming Het besluitvormingsproces Om inzicht te krijgen in de factoren die van invloed zijn op (investerings)beslissingen van ondernemers is verdieping in het denken, de motivatie en het gedrag van

Ondernemerschap

35

ondernemers nodig. Bandara kwam in 1986 met een samenhangende theorie waarin motivatie en gedrag vanuit een sociaal cognitief oogpunt is belicht. In zijn theorie beïnvloeden cognitie (vanuit kennis en ervaring oplossingen zoeken), persoonlijkheid en omgevingsfactoren de uiteindelijke keuze van mensen. Gibcus en Hoesel (2003) hebben onderzoek gedaan naar de achtergronden van het besluitvormingsproces van ondernemers in het MKB door empirisch onderzoek te confronteren met wetenschappelijke theorieën. In dit onderzoek hebben zij de theorie van Bandara vertaald in een analytisch besluitvormingsmodel voor investeringsbeslissingen (zie figuur 4.1). Aan de hand van dit model worden de factoren beschreven die van invloed zijn op het beslissingsproces.

Figuur 4.1 Besluitvormingsmodel investeringsbeslissingen Stimuli Samenwerking

Omgeving

eid

De omgeving Door de omvang van de informatievoorziening, onzekerheid en snelle veranderingen in de markt blijkt de omgeving van invloed te zijn op de beslissing van de ondernemer. Deze omgeving wordt getypeerd als verzameling van informatie, alternatieven, waarden en voorkeuren die beschikbaar zijn op het tijdstip dat de beslissing wordt genomen. Uit onderzoek blijkt dat ondernemers vaak een eigen beeld hebben geschetst, zonder daar met anderen over te communiceren (Gibcus en Hoesel 2003). Mede hierdoor wordt maar een deel van de beschikbare informatie gebruikt en blijft de te nemen beslissing overzichtelijk. Omdat beslissingen in een complexe omgeving moeten worden genomen het het hoofddoel het reduceren van onzekerheid in relatie tot het te nemen risico, aldus de onderzoekers.

On z

Inn

ov

ati

tio

es

s rlie f /ve eo nst oti Wi em it, lite tie na intuï

Ra

ek erh

Ondernemer

lijkt vaak geen weg meer terug te zijn. Ook als het idee mislukt – bijvoorbeeld als resultaten uitblijven – wordt vaak vastgehouden aan het oorspronkelijke idee. De mislukking ligt volgens de ondernemers niet zozeer aan het idee maar aan de uitvoering ervan. De onderzoekers zijn het overigens niet eens met de stelling dat ondernemers kortetermijndenkers zijn. Door hen uitgevoerd empirisch onderzoek liet zien dat ondernemers ook met de middellange termijn en soms zelfs met de lange termijn bezig zijn.

belissingsproces

Bron: Gibcus en Hoesel (2003)

De ondernemer Gibcus en Hoesel (2003) constateren dat ondernemers zich kenmerken door onafhankelijkheid, doelgerichtheid, optimisme en overtuiging. Ondernemers blijken sterk te geloven in hun ideeën. Bij de uitwerking van ideeën

4.3 Investeren in vastgoed en grond; de overwegingen Een gezamenlijk belang van het bedrijfsleven is het streven naar waardecreatie (Dorsman en Rijken 1998). Eigenaar-gebruikers, huurders en eigenaar-verhuurders creëren ieder met hun eigen bedrijfsactiviteiten waarde (zie par. 4.1). De reden om al dan niet te investeren in vastgoed en buitenruimte hangt dan ook voor een belangrijk deel samen met meerwaarde die de inves-teringen bieden voor de bedrijfsactiviteiten (bijvoorbeeld een efficiëntere productie waardoor kosten worden bespaard of een hogere vastgoedwaarde waardoor meer huurinkomsten worden gegenereerd). Bij de financiële overweging die ondernemers maken ten aanzien van

Ondernemerschap

36

investeringen in vastgoed en buitenruimte gaat het primair om de aspecten: kosten, liquiditeit, fiscaliteit en solvabiliteit (Louw e.a. 2009). Kosten Ondernemers streven in eerste instantie naar een zo laag mogelijk kostenniveau. Investeringen in hun vastgoed of perceel zullen zorgen voor waardevermeerdering. Voor eigenaar-gebruikers betekent dit dat de onroerendezaakbelasting omhoog zal gaan. Waardevermeerdering van grond en vastgoed betekent huurverhoging voor huurders van bedrijfsopstallen. Voor ondernemers die bedrijfspanden huren is het vanuit deze optiek niet aantrekkelijk te investeren in de huisvesting en het terrein. Liquiditeit Bedrijven hebben de beschikking over een bepaalde hoeveelheid liquide middelen3 . Het liquide vermogen neemt af als bedrijven investeren in hun vastgoed of terrein. Ondernemers hadden het kapitaal dat zij in hun huisvesting hebben geïnvesteerd ook anders kunnen inzetten. Als bedrijf is het dan ook belangrijk af te wegen of de liquide middelen niet beter ingezet kunnen worden voor investeringen in het primaire bedrijfsproces.

uit te keren dividend. Hoe groter het eigen vermogen is ten opzichte van het vreemde vermogen, hoe makkelijker het is geld te lenen om te investeren of dividend uit te kunnen betalen. Door te investeren in vastgoed of grond, al dan niet met vreemd vermogen, neemt de solvabiliteit af en daarmee de mogelijkheden voor investeringen in het bedrijfsproces. Herstructurering: een onbekend terrein Voorgaande aspecten zijn belangrijk bij de beoordeling van het risico van investeringen in relatie tot het verwachte rendement. Daarnaast is inhoudelijk inzicht nodig – zoals marktkennis of vernieuwende productiemethoden – om een goede inschatting te kunnen maken. Ondernemers hebben vaak geen of weinig verstand van herstructurering en kunnen daardoor de met de investeringen gemoeide risico’s lastig inschatten. De keuze om niet (mee) te investeren ligt daardoor meer voor de hand.

Figuur 4.2 Speelveld investeringsbeslissingen Kennis effect maatregel overtuiging meerwaarde

maatregel

eg ren ing de risic me o nt &

ing

ter

Afw

ves

g in

van

Solvabiliteit Solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen eigen en het vreemde vermogen. De solvabiliteit van bedrijven heeft gevolgen voor de waarde van de aandelen en het

Investeringsbeslissing

Om

Fiscaliteit Bij fiscaliteit gaat het om kosten die ten laste van het fiscale resultaat kunnen worden gebracht. Meer kosten betekent minder af te dragen belasting. In het geval van investeringen waarvoor een lening (hypotheek) is afgesloten betreft het de rente die kan worden afgetrokken. Ook onderhoudskosten en de verzekering mag ten laste worden gebracht van het fiscale resultaat. Boekwinsten uit de verkoop van bedrijfsmiddelen vallen onder de winst uit onderneming en zijn belastbaar. Door vorming van bedrijfsreserves kunnen ondernemers deze belasting vermijden.

Financiële overweging

3 Het totaal van middelen, dat een onderneming direct kan aanwenden om betalingen te verrichten.

Ondernemerschap

37

4.4 Conclusies Op basis van het voorgaande is de wijze waarop ondernemers tot investeringsbeslissingen komen grafisch te verbeelden in het model op de linker pagina. Overtuiging van meerwaarde Ondernemers zullen eerst overtuigd moeten zijn van de meerwaarde die de herstructureringsmaatregelen hen c.q. hun bedrijfsactiviteiten bieden voordat zij beslissen in de maatregelen te investeren. Om een afweging te kunnen maken heeft de ondernemer kennis nodig van de te nemen maatregelen en het effect ervan. Op deze manier kan hij de meerwaarde inschatten in relatie tot zijn belang. Het bedrijfsleven heeft een gemeenschappelijke doelstelling, namelijk waardevermeerdering van het bedrijf door waardecreatie. Bedrijven hebben echter ook een afzonderlijk belang dat samenhangt met de wijze waarop waardecreatie tot stand komt. Dit is afhankelijk van het soort bedrijfsactiviteiten. Voor eigenaar-gebruikers is het primaire belang een optimaal bedrijfsresultaat te halen uit de bedrijfsvoering/het productieproces. De waarde van het vastgoed is hierbij van secundair belang; het vastgoed dient als productiemiddel. Bij eigenaar-verhuurders gaat het juist om het behalen van rendement door waardevermeerdering van vastgoed. Als ondernemers het belang van de maatregel(en) erkennen en zich verbonden voelen aan de gestelde doelen zullen zij eerder geneigd zijn mee te investeren in de uitvoering ervan.

Financiële overweging Afgezien van de meerwaarde van de maatregel hangt een investeringsbeslissing in belangrijke mate af van de financiële afweging. Elk bedrijf heeft zijn eigen dynamiek en dus mogelijkheden voor het al dan niet doen van investeringen. De mogelijkheden voor investeringen variëren per bedrijf door: • de kosten van de maatregel (nu of het effect ervan in de toekomst); • liquiditeit en solvabiliteit van het bedrijf (in hoeverre heeft het bedrijf eigen vermogen en in hoeverre kan of wil de ondernemer – in relatie tot zijn bedrijfsvoering – dat inzetten voor herstructurering); • fiscale voordelen die al dan niet kunnen worden benut.

5. Bouwstenen uit de praktijk 5.1 Belang van publieke investeringen 5.2 Publieke investeringen als katalysator 5.3 Rol van ontwikkelingsmaatschappijen 5.4 Denken vanuit de ondernemer 5.5 Procesmatige aspecten 5.6 Conclusies/bouwstenen

Bouwstenen uit de praktijk

40

De aandacht voor bedrijfsinvesteringen in herstructurering van bedrijventerreinen is niet nieuw. Alhoewel het belang van private investeringen groter is geworden probeerden overheden ook voor de kredietcrisis en de bezuinigingen bedrijfsinvesteringen los te krijgen. Ervaring genoeg waarvan we kunnen leren. Aan de hand van drie praktijkvoorbeelden/cases gaat dit onderzoek op zoek naar inhoudelijke en procesmatige bouwstenen die bijdragen aan een aantrekkelijk investeringsklimaat voor ondernemers om te investeren in herstructurering. De bouwstenen (‘lessons learned’) vormen een belangrijke basis voor de voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn mee te investeren. Selectie van projecten De projecten zijn geselecteerd in vergelijkbare COROPgebieden, omdat de regionale economische en demografische dynamiek invloed heeft op (de mogelijkheden voor) herstructurering (zie par. 2.2). Alle COROP-gebieden zijn daarom met elkaar vergeleken op de volgende aspecten: bevolkingsomvang tot 2025, huishoudensomvang tot 2025, omvang beroepsbevolking tot 2025 en de economische groei. De projecten zijn vervolgens geselecteerd in de COROP-gebieden die het dichtst bij het Nederlands gemiddelde liggen. Via de provinciale en regionale ontwikkelingsmaatschappijen zijn de projecten binnen het betreffende COROP-gebied gekozen. Belangrijk hierbij was dat er een herstructureringsopgave lag waarbij de ondernemers betrokken zijn/waren en dat de terreinen binnen de definitie van bedrijventerreinen pasten. Voor een uitgebreidere verantwoording van de selectie van projecten, zie bijlage 4.

Case 1 De Enk, Wijhe (18ha) • Probleem: ontsluiting en bereikbaarheid, verkeersveiligheid (smal profiel en kruisingen), kwaliteit van het wekdek, tekort aan parkeerplekken, beeldkwaliteit en milieuzonering (zie afbeelding op pagina 20/21). • Maatregelen: bedrijfsverplaatsing voor een betere zonering van het bedrijventerrein, invulling van braakliggende kavels (zie afbeelding op pagina 6), nieuwe

Figuur 5.1 Ligging COROP-gebieden waarin projecten zijn geselecteerd

1 2 3

inrichting hoofdinfrastructuur, verbetering openbare ruimte en erfafscheidingen. • Investeringen: € 2,1 miljoen door gemeente, waarvan € 1 miljoen aan subsidie door provincie. • Doorlooptijd: 2007/2008-heden. • Belangrijkste partijen: circa 50 bedrijven, gemeente Olst-Wijhe en de Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel. • Betrokkenheid ondernemers: matig door slechte communicatie vanuit gemeente en niet waargemaakte verwachtingen.

Case 2 ’t Plaatje, Sliedrecht (1,5ha) • Probleem: braakliggend terrein met haven die niet voldoet aan de huidige eisen (zie afbeelding op pagina 44-47). • Maatregelen: terrein geschikt maken voor maritieme bedrijvigheid, uitdiepen haven en ontgronding, opho-


41

ging en verlenging kades, aanleg verkeersontsluiting, bouwrijp maken, ontwikkelen vastgoed. • Investeringen: € 6,4 miljoen door ontwikkelingsmaatschappij, regio en gemeente en € 17,3 miljoen door bedrijven in vastgoed. • Doorlooptijd: 1997-heden. • Belangrijkste partijen: twee scheepswerven (toekomstige gebruikers), gemeente Sliedrecht en de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden. • Betrokkenheid ondernemers: matig door vooral de lange doorlooptijd van de ontwikkeling. Het voortbestaan van de bedrijven is afhankelijk van de ontwikkeling.

Case 3 Hazepad e.o., Breda (10ha) • Probleem: bereikbaarheid, ontsluiting en verkeersafwikkeling, (sociale) veiligheid, beeldkwaliteit (openbare ruimte en vastgoed) en ruimtegebruik (zie afbeelding op pagina 60/61). • Maatregelen: doortrekken (nieuwe) infrastructuur, herverkaveling en kwaliteitverbetering openbare ruimte. • Investeringen: € 2 miljoen door gemeente en Ministerie van Economische Zaken in infrastructuur en openbare ruimte. De hoogte van private investeringen in vastgoed en buitenruimte is onbekend. • Doorlooptijd: 2005-2008. • Belangrijkste partijen: elf zittende bedrijven, gemeente Breda en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij. • Betrokkenheid ondernemers: relatief groot door participatie van bedrijven in werkgroep en consequente communicatie en informatievoorziening.

5.1 Belang van publieke investeringen De drie cases laten zien dat uitvoering van de benodigde herstructureringsmaatregelen niet mogelijk is/was zonder publieke investeringen. Hierbij gaat het om maatregelen die horen bij herstructureringsprojecten in de categorieën revitalisering en zware revitalisering. Aan de hand van de drie projecten wordt het belang van private investeringen toegelicht.

Bedrijfsverplaatsing onmogelijk zonder publieke middelen Om de herstructurering van bedrijventerrein De Enk in Wijhe tot een succes te brengen moet een aantal bedrijven worden verplaatst. Verplaatsing blijkt voor de betreffende bedrijven niet rendabel te zijn. De bedrijven stellen zich daarnaast op het standpunt dat verplaatsing niet direct in hun belang is. Publieke middelen zijn dan ook nodig om – de door de gemeente gewenste – bedrijfsverplaatsing op gang te brengen. De gemeente en de ontwikkelingsmaatschappij hebben onvoldoende middelen die zij in kunnen of mogen zetten om de bedrijfsverplaatsing(en) te realiseren, door andere maatschappelijke belangen. Investeringen i.r.t. marktconforme grondprijs Uitvoering van herstructurering van ’t Plaatje is onmogelijk zonder publieke bijdrage. De regio Drechtsteden heeft de ambitie de regionale maritieme economie te versterken. Projectgebied ’t Plaatje is één van de locaties waar versterking van deze sector haar beslag krijgt. Om het projectgebied bouwrijp te maken voor de gewenste bedrijvigheid moeten onder andere kades worden verlengd en opgehoogd en moet de haven worden uitgediept. Zonder de voorfinanciering van de ontwikkelingsmaatschappij en subsidie van verschillende overheden is de ontwikkeling financieel niet haalbaar (totale investering grondexploitatie € 6,4 miljoen). Het doorberekenen van de investeringen in een marktconforme voor bouwrijpe grond is namelijk niet mogelijk. De toekomstige gebruikers dit niet opbrengen naast de investeringen die zij moeten doen in de ontwikkeling van nieuw vastgoed, apparatuur en een droogdok (gezamenlijk € 17,5 miljoen). Openbare ruimte: een publieke verantwoordelijkheid Ook de herstructurering van Hazepad e.o. in Breda was niet mogelijk geweest zonder het inzetten van publieke middelen. Een belangrijk element (en aanjager) binnen dit project was het verbeteren van de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het terrein door de infrastructuur


42

door te trekken. Zonder de Rijkssubsidie van € 1 miljoen en de investeringen die de gemeente heeft gedaan was uitvoering van het project niet mogelijk. De bereidheid van aanwezige bedrijven om mee te investeren was niet groot, aangezien zij vonden dat de openbare ruimte de ‘core business’ is van de overheid (Rook 2011). De gemeenteraad op haar beurt wilde niet meer geld in het project stoppen dan € 1 miljoen in de openbare ruimte, zijnde 50% van de totale investeringen.

5.2 Publieke investeringen als katalysator Investeringen in openbare ruimte Paragraaf 5.1 laat zien dat publieke investeringen in herstructurering nodig blijven. De gemeente Breda bevestigt het belang van publieke investeringen voor het op gang krijgen van herstructurering. Private partijen zien de openbare ruimte als de ‘core business’ van de gemeente (Rook 2011). Vooral in het geval van achterstallig onderhoud aan de openbare ruimte wordt eerst naar de gemeente gekeken voordat zij zullen investeren in de eigen kavel en vastgoed. Deze stelling wordt ondersteund door de Herstructureringsmaatschappij Overijssel. De gemeente zal eerst in moeten zetten op het creëren van een ‘level playing field’ om zo draagvlak en investeringen te stimuleren (Wiendels, april 2011). Investeringen in verbetering van de infrastructuur (aankoop van benodigde percelen, aanleg en herverkaveling) blijken tot beweging en draagvlak onder bedrijven te leiden, aldus Rook (2011). Bedrijven zien kansen om uit te breiden, te verplaatsen of zich op het terrein te vestigen. Het aanpakken van de openbare ruimte en infrastructuur is een belangrijk element in de Bredase herstructureringsaanpak. Ook Olst-Wijhe investeert in de openbare ruimte en infrastructuur. Hiermee laat de gemeente zien dat zij serieus met de herstructurering bezig is en hoopt men op een aanjagend effect op private investeringen (Blink 2011). Het benutten van ‘natuurlijke’ momenten Het zoeken naar kansen blijkt een effectief middel om

herstructureringsprocessen op gang te krijgen. Zo concentreert de Herstructureringsmaatschappij Overijssel zich bij de selectie van projecten vooral op kansen waarmee herstructurering in beweging komt (Wiendels, april 2011). Interessante kansen zijn (geplande) publieke investeringen, ontwikkelingen en initiatieven van bedrijven (bijvoorbeeld modernisering, nieuwbouw, verhuizing) en integrale gebiedsverbeteringen. Hierbij gaat het vaak om partijen die ‘wat willen’. Door bedrijven vervolgens op een voor hen passende manier te faciliteren wordt de kans op private investeringen vergroot (Wiendels april 2011). De Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij en Limburg Herstructureert Bedrijventerreinen (LHB) ondersteunen deze gedachte. Om private investeringen los te krijgen is het belangrijk gebruik te maken van ‘natuurlijke’ momenten waarop gesprekken en onderhandelingen in een ander daglicht komen te staan (Hoekstra 2011 en Cremers 2010). Voorbeelden zijn bedrijfsverplaatsingen en bedrijfsovernames waardoor aankoop van een strategisch liggend perceel mogelijk wordt of aanpassing van infrastructuur en openbare ruimte waardoor aanpalende bedrijven gestimuleerd worden hun hekwerken, bestrating etc. aan te pakken. Stimuleringsregelingen Het opzetten van een stimuleringsregeling in herstructureringsprojecten draagt bij aan private investeringen in vastgoed en buitenruimte (Van der Veen 2010). Deze stelling wordt geïllustreerd aan de hand van de stimuleringsregeling die de gemeente Rijssen heeft opgesteld bij de herstructurering van bedrijventerrein De Mors. Bedrijven konden door gebruik te maken van deze regeling een tegemoetkoming krijgen in de investeringskosten voor verbetering van hun bedrijfspand en/of buitenruimte. Hiermee zette de gemeente in op verbetering van de beeldkwaliteit, behoud van bedrijven en stijging van de vastgoedwaarde. Het totale budget bedroeg € 100.000,-. Elf bedrijven hebben gebruik gemaakt van de regeling, waarvan 7 bedrijven aangeven dat de regeling noodzakelijk was voor de realisatie van verbeteringen. Gezamenlijk hebben de deelnemende bedrijven € 3,5 miljoen geïnvesteerd (hefboomwerking van 1:35).


43

5.3 Rol van ontwikkelingsmaatschappijen In elke case neemt een regionale of provinciale ontwikkelingsmaatschappij deel aan het proces. De ontwikkelingsmaatschappijen spelen in meer of mindere mate een rol in het procesmanagement en/of in de financiering van het herstructureringstraject. Per ontwikkelingsmaatschappij wordt de bijdrage ervan in zijn algemeenheid en in het betreffende project toegelicht. Herstructureringsmaatschappij Overijssel Met het idee dat publieke investeringen als katalysator werken voor private investeringen heeft de provincie Overijssel de Herstructureringsmaatschappij Overijssel opgericht. Door investeringen van de herstructureringsmaatschappij hoopt de provincie een extra investeringsbereik te realiseren. Elke door de herstructureringsmaatschappij geïnvesteerde euro moet vier euro aan private investeringen uitlokken. Uitgangspunt is dat de provinciale herstructureringsmaatschappij circa 25% van de totale provinciale herstructureringsopgave (1.200 ha) aanpakt tot 2015 met een budget van € 7,5 miljoen (circa € 2,5 per m²) (Boerman 2010). In het geval van De Enk speelt de herstructureringsmaatschappij vooral een procesrol in het verbinden van partijen. Op deze manier wordt geprobeerd partijen en investeringen aan elkaar te koppelen zodat onder andere bedrijfsverplaatsingen en herontwikkeling van braakliggende kavels van de grond komen. In sommige gevallen doet de herstructureringsmaatschappij risicodragende investeringen om herstructurering in beweging te krijgen. Door het relatief beperkte budget in relatie tot de relatief grote provinciale herstructureringsopgave heeft de herstructureringsmaatschappij echter beperkt middelen beschikbaar om risicodragend te investeren in Bedrijventerrein De Enk. Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden Ook de regio Drechtsteden heeft een regionale ontwikkelingsmaatschappij opgericht voor de ontwikkeling van nieuwe en herstructurering van bestaande verouderde

bedrijventerreinen. Op deze manier willen de provincie en de regio de regionale economie versterken. Het totale investeringskapitaal bedraagt € 21 miljoen euro voor aanleg, herontwikkeling, transformatie en herstructurering van in totaal circa 415 ha bedrijventerrein in de periode tot 2020 (circa € 5 per m²). Bij herstructurering van ’t Plaatje heeft de ontwikkelingsmaatschappij de rol van grondontwikkelaar. Daarnaast verzorgt de regionale ontwikkelingsmaatschappij de voorfinanciering van herstructureringsmaatregelen en wordt er circa 25% risicodragend geïnvesteerd in het project. De overige investeringen zijn afkomstig van subsidies van het Rijk en investeringen van de regio en de gemeente. Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij & Brabantse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen Ook de provincie Noord-Brabant ziet de katalyserende werking van publieke investeringen. In 2005 heeft zij besloten naast de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij de Brabantse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen op te richten. De herstructureringsmaatschappij stimuleert private investeringen door zelf risicodragend te participeren in herstructureringsplannen en daardoor projecten daadwerkelijk tot uitvoering te brengen. Voor de herstructureringopgave in Noord-Brabant (1.800 ha) hebben de provinciale ontwikkelingsmaatschappij en herstructureringsmaatschappij gezamenlijk € 59 miljoen ter beschikking (circa € 3 per m²). De herstructureringsmaatschappij richt zich op de herontwikkeling van privaat eigendom op bedrijventerreinen en betrekt daar de professionele vastgoedsector en de gemeenten bij. Op deze manier wordt het risico voor bedrijven verkleind en de drempel verlaagd om (mee) te investeren. De middelen van de Brabantse Herstructureringsmaatschappij worden revolverend ingezet. Daarmee is zij niet op rendement uit, maar wordt geprobeerd de kosten en opbrengsten in een project te optimaliseren. Op die manier wordt het tekort in een project zo veel mogelijk teruggebracht. De rol van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij beperkte zich bij herstructurering van Hazepad e.o. tot die van procesmanagement. De benodigde publieke investeringen zijn verkregen door subsidie van het Rijk en investeringen door de gemeente.

’t Plaatje Case ‘t Sliedrecht Verouderd bedrijventerrein aan de Merwede dat opnieuw ruimte moet gaan bieden aan maritieme bedrijvigheid, met op de achtergrond IHC; marktleider in baggeren mijnbouw schepen en uitrusting.

1

2


48

5.4 Denken vanuit de ondernemer In de bedrijfsprestaties ligt het motief voor private investeringen. Het is in dit kader dan ook belangrijk uit te gaan van vraagsturing (bedrijfsactiviteiten), marktconforme ontwikkelingen en een reële opbrengstpotentie (Wiendels maart 2011), zie ook par. 4.3. Hoekstra (mei 2011) voegt hieraan toe dat het laten zien en leren zien van het profijt dat bedrijven hebben bij herstructureringsmaatregelen een belangrijk aspect is om bedrijven over te halen mee te investeren (zie ook par. 4.3). De Overijsselse en Brabantse herstructureringsmaatschappijen brengen het voorgaande in praktijk door eventuele knelpunten bij ondernemers weg te nemen, het ‘rendement’ van de herstructurering(smaatregelen) in beeld te brengen en de bedrijfsvoering als vertrekpunt te nemen. Het verbinden van partijen en het op een voor het betreffende bedrijf passende wijze faciliteren van private investeringen (maatwerk) zijn daarbij belangrijke aspecten. Bijvoorbeeld door het – onder voorwaarden – garanderen van een bepaald rendement of het creëren van aantrekkelijke financiële/fiscale omstandigheden, zodat private partijen over de streep worden getrokken. Voorbeelden Op bedrijventerrein De Enk probeert de Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel ondernemers op een voor hen passende wijze te faciliteren en zo private investeringen te stimuleren, bijvoorbeeld op de volgende manieren: 1. De herstructureringsmaatschappij heeft een te verplaatsen bedrijf in contact gebracht met een ondernemer die bepaalde delen van zijn bedrijfsgebouwen niet meer in gebruik heeft. Het leegstaande deel is een interessante vestigingsplek voor het te verplaatsen bedrijf. Door verschillende financiële, fiscale en eigendom-huur constructies voor te stellen heeft de herstructureringsmaatschappij geprobeerd een zo optimaal mogelijke situatie te creëren zodat verplaatsing doorgang kon vinden. Helaas zijn de onderhandelingen uiteindelijk stukgelopen om individuele zakelijke redenen en door de – in de ogen van de ondernemers – complexe constructie.

2. Een investeerder was geïnteresseerd in het aankopen van een locatie en het aanwezige bedrijf te verplaatsen naar een braakliggende locatie op het bedrijventerrein. Hierdoor zou een gewenste bedrijfsverplaatsing op gang komen. Daarnaast had de investeerder twee bedrijven die zich gecombineerd met het te verplaatsten bedrijf wilde vestigen op het braakliggende perceel. De herstructureringsmaatschappij verkleinde het risico van de investeerder door garant te staan voor een bepaald te behalen rendement. Helaas zijn de onderhandelingen stukgelopen door gewijzigde inzichten van de aandeelhouder van het te verplaatsen bedrijf.

5.5 Procesmatige aspecten Net zo belangrijk als de inhoudelijke aspecten die bedrijfsinvesteringen stimuleren is het proces. Samenwerking en vertrouwen tussen private en publieke partijen blijken in herstructureringsprocessen belangrijke succesfactoren te zijn. Hiervan is vaak geen of onvoldoende sprake. Het grote aantal betrokken partijen, het feit dat de overheid in veel gevallen geen betrouwbare samenwerkingspartner is en het ontbreken van zakelijk partnerschap liggen hieraan ten grondslag (DHV 2007). De herstructureringsprocessen in de onderzochte cases illustreren het belang van een goede samenwerking en vertrouwen tussen partijen. Aan de hand van de onderzochte cases (interviews) gaat deze paragraaf dieper in op de procesmatige do’s and don’ts in herstructureringsprocessen. Communicatie Goede en heldere communicatie blijkt een belangrijke factor te zijn in herstructureringsprocessen. Het voorbeeld in Breda leert dat regulier overleg met bedrijven over problemen, oplossingsrichtingen en uitvoering van de maatregelen leidt tot een grotere betrokkenheid en bijdraagt aan een gezamenlijk belang. Bovendien is er op deze manier ruimte voor inventieve oplossingen van gebruikers van het terrein die kunnen rekenen op draagvlak bij het merendeel van de zittende bedrijven.


49

In Wijhe verloopt het proces stroever. Ondanks dat er vooraf met alle betrokkenen is gesproken heeft een deel van de ondernemers het gevoel dat er niet wordt geluisterd. Andere gemeentelijke belangen zouden meer prioriteit hebben dan het belang van de bedrijfsfunctie van het bedrijventerrein. Als voorbeeld wordt de bouw van het gemeentehuis gegeven, waarover vooraf niet of onvoldoende met de ondernemers is gecommuniceerd. De gebrekkige communicatie en informatievoorziening en het gevoel dat er niet geluisterd werd naar de knelpunten en wensen van ondernemers hebben bijgedragen aan de beperkte bereidheid van (een deel van de) ondernemers om mee te denken over en te investeren in de herstructurering. Een gezamenlijk belang is niet of nauwelijks aanwezig. Verwachtingenmanagement Naast consequente en heldere communicatie is het belangrijk duidelijk aan te geven wat wel kan en wat niet, om zo geen valse verwachtingen te wekken (wat is haalbaar?). Dit geldt voor zowel publieke als private partijen. De case in Wijhe geeft het belang van een goed verwachtingenmanagement goed weer. Alle geïnterviewden geven aan dat er in het voortraject te hoge ambities zijn gesteld, die achteraf (financieel) niet haalbaar bleken. Teleurstelling bij en een verminderd vertrouwen van (een deel van de) private betrokkenen in de overheid was het gevolg. Een ander belangrijk element in het geïnteresseerd houden van private partijen is het boeken van vooruitgang. Als uitvoering van maatregelen te lang op zich laat wachten wordt het vertrouwen in de overheid en het project minder en haken private partijen af. Zowel de gemeente Breda als Olst-Wijhe hebben daarom de openbare ruimte aangepakt, in de hoop dat deze kwaliteitsslag private investeringen uit zou lokken. In Breda is dit het geval. Het effect van de investeringen die in Wijhe zijn gedaan is nog niet te meten, aangezien de openbare ruimte zeer recent is verbeterd. Het project in Sliedrecht loopt al geruime tijd (6 à 7 jaar). Voor de betrokken ondernemer is dit te lang. Als er alternatieve locaties beschikbaar waren geweest, zou hij zich hebben teruggetrokken als geïnteresseerde partij.

Organisatie De wijze waarop partijen en het project zijn georganiseerd is direct van invloed op het proces. Daarnaast is er een verschil tussen publieke en private partijen als het gaat om kennis, ervaring en daadkracht waardoor men vaak een andere perceptie heeft van de herstructureringsopgave. Publieke partijen hebben – in tegenstelling tot private partijen – geen directe relatie met de ‘klant’ (Andel 2011). Mede hierdoor en de wijze waarop overheden zijn georganiseerd (hiërarchisch) is vaak meer tijd nodig voor processen dan private partijen gewend zijn of zouden willen.

Financiering en doorlooptijd Herstructurering van ’t Plaatje in Sliedrecht illustreert de verschillen in perceptie tussen private en publieke partijen. Naast de gemeente speelt de regionale ontwikkelingsmaatschappij een belangrijke rol in de ontwikkeling van het gebied. Zij is de grondontwikkelaar en verzorgt de voorfinanciering. De Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden is een semi-overheidsorganisatie, waarvan de aandelen in handen zijn van de Drechtgemeenten, de provincie en verschillende private partijen. Voorgenomen investeringen moeten worden goedgekeurd door verschillende controlerende organen, zoals de Raad van Commissarissen, de aandeelhouders en het regiobestuur. Dit kost tijd en bovendien wil elk orgaan eventuele risico’s afgedekt zien (Verschoor 2011). Dit heeft een prijsophogend effect, waardoor de benodigde investering aan de voorkant hoog uitvalt. De betrokken ondernemer geeft aan dat dit vanuit een zakelijk perspectief gezien frustrerend is. In het zakenleven gaat men uit van meer realistische begrotingen, gebaseerd op geoffreerde bedragen zonder allerlei extra kostenposten op te voeren, aldus Andel (2011). Private partijen kunnen daarnaast sneller duidelijkheid geven, aangezien de directeuren vaak zelf aan de onderhandelingstafel zitten. Bij publieke organisaties is dit niet het geval, waardoor de betreffende ambtenaar afhankelijk is van het besluit van zijn leidinggevende, het college van B&W en/of de gemeenteraad.


50

Personele wisselingen Een ander verschil met private partijen is dat publieke organisaties vaker te maken hebben met personele wisselingen. Dit zorgt voor discontinuïteit in het proces en maakt het lastig voor private partijen om een persoonlijke band op te bouwen met betrokken ambtenaren. Dit was onder andere het geval bij herstructurering van De Enk in Wijhe. Onafhankelijke procesmanager Een van de succesfactoren in de cases in Breda en Wijhe was de aanwezigheid van een onafhankelijke procesmanager. Hij kon begrip voor elkaars standpunten creëren, weerstanden wegnemen en partijen op hun plaats zetten. De kans op frustratie van het proces werd daarbij tot het minimum beperkt, aangezien hij geen direct (financieel) belang had bij de maatregelen (Hoekstra 2011). Politieke dynamiek De politiek kan een risico vormen bij investeringen in herstructurering, omdat zij een bepaalde mate van discontinuïteit laten zien (DHV 2007). Bij elke verkiezing is het maar de vraag of de ingezette investeringsprojecten (onder dezelfde voorwaarden) kunnen worden voortgezet. Een andere raad kan immers andere (maatschappelijke) prioriteiten hebben. Ook kan de nieuwe wethouder een andere visie hebben op een herstructureringsproject dan zijn voorganger. Dit heeft grote gevolgen voor de continuïteit van het herstructureringstraject en draagt bij aan een beperkt vertrouwen van private partijen in de overheid (Krijgsman 2011). Het project in Sliedrecht illustreert wat politieke besluitvorming met zich meebrengt. Doorgang van de ontwikkeling hangt daar voor een belangrijk deel af van de bijdrage van de gemeente, waarover de gemeenteraad moet besluiten. In Wijhe is het proces verlengd door veranderde politieke keuzes. Toen het proces voor herstructurering van De Enk al liep, besloot de gemeenteraad dat het beter was de herstructurering in een breder kader te plaatsen. Er werd een dorpsvisie opgesteld waar herstructurering van het bedrijventerrein een onderdeel van was. Deze politieke interventie werkte vertragend voor het herstructureringstraject.

5.6 Conclusies/bouwstenen 1. Op basis van de drie cases blijkt dat herstructurering niet op gang komt zonder publieke investeringen. In alle drie de voorbeelden gaat het om relatief zware en dus dure ingrepen die samenhangen met revitalisering en/of herprofilering (zie par. 2.2). Bedrijven kunnen dergelijk omvangrijke investeringen niet dragen of zijn daartoe niet bereid vanuit bedrijfseconomische redenen, zeker als het gaat om investeringen in de openbare ruimte. 2. Een investeringskapitaal dat voldoende is om voorinvesteringen te doen is een belangrijke voorwaarde om herstructureringsprojecten in beweging te krijgen, zo blijkt uit het project in Wijhe en Sliedrecht. 3. Regionale of provinciale ontwikkelingsmaatschappijen kunnen een belangrijke rol spelen in (voor)financiering van herstructurering. De in de cases betrokken regionale en provinciale ontwikkelingsmaatschappijen zijn opgericht om het regionale of provinciale areaal aan verouderde bedrijventerreinen te herstructureren. Hiervoor hebben zij investeringskapitaal beschikbaar. Het kapitaal is echter niet voldoende om de totale herstructureringsopgave te volbrengen. De drie onderzochte maatschappijen hebben gemiddeld minder de 1/10 van het benodigde budget per m² dat nodig is volgens de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (€ 3,5 per m² t.o.v. € 40 per m²). 4. Ondernemers zien de openbare ruimte als ‘core business’ van de gemeente. Zeker in het geval er sprake is van achterstallig onderhoud is het – volgens de ondernemers – aan de gemeente om te investeren in de openbare ruimte. 5. Investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte en aanpassing van de infrastructuur stimuleert bedrijven te investeren in hun vastgoed en buitenruimte. Het heeft immers meer zin om te investeren in de kwaliteit van het bedrijfsgebouw als ook de openbare ruimte er netjes bij ligt. 6. Het benutten van ‘natuurlijke’ momenten blijkt private investeringen te stimuleren en herstructurering op gang te brengen. Hierbij gaat het om momenten dat gesprekken en onderhandelingen in een ander


51

daglicht komen te staan door ontwikkelingen binnen het bedrijf, zoals bedrijfsverplaatsingen, bedrijfsovername, nieuwbouw en verhuizing. 7. Stimuleringsregelingen – voor bijvoorbeeld kwaliteitsverbetering van vastgoed – vergroten de kans op investeringen van ondernemers en werken als hefboom. Een relatief klein overheidsbudget kan zodoende vele malen meer private investeringen uitlokken dan de omvang van het budget. 8. Door te redeneren vanuit belang/profijt van de ondernemer en hem op een voor hem passende wijze te faciliteren (maatwerk) wordt de kans op private investeringen vergroot. 9. Samenwerking en vertrouwen tussen private en publieke partijen zijn belangrijke succesfactoren in herstructureringsprocessen. 10. Transparante, open, duidelijke en consequente communicatie/informatievoorziening en luisteren naar elkaars knelpunten en wensen zijn belangrijke bouwstenen voor samenwerking en wederzijds vertrouwen. 11. Starten met realistische (financieel haalbare) ambities, doelstellingen en maatregelen legt een belangrijke basis voor een vertrouwensrelatie. 12. Om het vertrouwen vast te houden is het belangrijk de afspraken na te komen en vooruitgang (uitvoering van maatregelen) te laten zien. 13. Publieke en private partijen zijn twee ‘werelden’ met elk zijn eigen kenmerken. Belangrijkste verschillen zijn: • de politieke dynamiek waar de overheid rekening mee moet houden (onzekere factor in het project). Toezeggingen – zeker als het gaat om (grote) investeringen – zullen door het college van B&W en/of de gemeenteraad moeten worden goedgekeurd.

• de wijze waarop beide partijen zijn georganiseerd. Publieke organisatiestructuren zijn (vaak) onderhevig aan regels, procedures en verdeling van verantwoordelijkheid. Bij private partijen zijn de lijnen vaak kort(er), waardoor beslissingen sneller kunnen worden gemaakt. Uiteraard is dit afhankelijk van de grootte van het bedrijf.

6. Conclusies

Conclusies

54

Centrale vraag in dit onderzoek is onder welke voorwaarden ondernemers bereid zijn (mee) te investeren in herstructurering van bedrijventerreinen. Het onderzoek laat zien dat investeringen door ondernemers niet makkelijk zijn te vatten in een lijst voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Elke ondernemer heeft een ander bedrijfseconomisch belang dat samenhangt met de specifieke bedrijfsactiviteiten van zijn bedrijf en baseert investeringsbeslissingen dus op andere argumenten. Het is dan ook onmogelijk algemeen geldende voorwaarden te benoemen die investeringen door ondernemers ‘garanderen’, in het geval dat voldaan zou worden aan deze voorwaarden. In plaats van voorwaarden kunnen we dan ook beter uitgaan van aspecten die bijdragen aan een aantrekkelijk investeringsklimaat waardoor de kans op investeringen door ondernemers wordt vergroot. Belangrijkste aspecten die bijdragen aan het creëren van een dergelijk investeringsklimaat zijn: een individuele benadering, samenwerking en de noodzaak van publieke investeringen. Individuele benadering Voor eigenaar-gebruikers is het primaire belang een optimaal bedrijfsresultaat te halen uit de bedrijfsvoering/het productieproces. De manier waarop een beter bedrijfsresultaat wordt gehaald verschilt per bedrijf, hangt af van de bedrijfsactiviteiten en beïnvloedt het belang van de ondernemer. Om de kans op bedrijfsinvesteringen in herstructurering te vergroten is het belangrijk het (specifieke) belang en het profijt dat de ondernemer heeft bij herstructureringsmaatregelen volwaardig mee te nemen in het herstructureringsproces. Daarnaast is het belangrijk de (bedrijfseconomische) meerwaarde van maatregelen te verduidelijken. Zo kan de ondernemer een objectieve(re) inschatting maken van de investering t.o.v. het profijt dat hij eraan ondervindt. Verder vergroot ook het leveren van maatwerk in het zoeken naar (financiële) oplossingen de kans op bedrijfsinvesteringen. Niet alleen de bedrijfsactiviteiten verschillen immers per bedrijf maar ook de financiële situatie en dus mogelijkheden om te investeren.

Samen werken aan herstructurering Samenwerking tussen publieke en private partijen is noodzakelijk om te komen tot succesvolle herstructurering. Afgezien van de eigendomsverhoudingen (overheid als beheerder en eigenaar van de openbare ruimte en bedrijven als eigenaar van de kavels) blijken publieke en private investeringen onderling afhankelijk te zijn en elkaar te versterken. Het heeft immers weinig zin om te investeren in de beeldkwaliteit van het vastgoed als de openbare ruimte verwaarloosd is en andersom. Publieke investeringen in de openbare ruimte blijken daarnaast private investeringen in de kwaliteit van het vastgoed tot gevolg te hebben. Belangrijk aspect bij samenwerking is wederzijds vertrouwen. Bouwstenen voor het creëren van wederzijds vertrouwen uit dit onderzoek zijn: luisteren naar elkaars knelpunten en wensen, vooraf haalbare doelen stellen, vooruitgang laten zien (maatregelen uitvoeren) en transparant, open, duidelijk en consequent communiceren. Publieke investeringen blijven nodig De overheid vindt het tegengaan van veroudering van bedrijventerreinen belangrijk voor de economie en de werkgelegenheid. Mede door de kredietcrisis, de recessie en de bezuinigingen legt de overheid de rekening voor herstructurering (deels) bij de op bedrijventerreinen gevestigde bedrijven. Bedrijfsinvesteringen in herstructurering worden gelegitimeerd door het profijt dat zij hebben bij de herstructureringsmaatregelen. Dit onderzoek laat echter zien dat publieke investeringen in herstructurering nodig en wenselijk blijven. De redenen hier zijn: • Het profijt dat bedrijven ondervinden aan herstructurering weegt niet altijd of onvoldoende op tegen de investeringen die ermee zijn gemoeid. Voor eigenaar-gebruikers is de waarde van hun grond en vastgoed van secundair belang, aangezien deze primair dienen als productiemiddel. Daarnaast blijken zwaardere vormen van herstructurering – zoals revitalisering en herprofilering 4 – niet van de grond te komen zonder publieke investeringen. De hiermee samenhangende kostbare maatregelen wegen (vaak) niet op tegen het profijt dat bedrijven hebben

Conclusies

55

ten aanzien van de bedrijfsvoering en het productieproces. Daar komt bij dat daar waar het gaat om investeringen in de openbare ruimte de bereidheid van bedrijven om mee te investeren klein is, zeker als het gaat om achterstallig onderhoud. De gemeente is de eigenaar en beheerder van de openbare ruimte en dus verantwoordelijk voor het onderhoud en het up to date houden van de openbare ruimte. • De overheid heeft een verantwoordelijkheid in het tegengaan van veroudering van bedrijventerreinen, gezien haar rol bij het ontstaan ervan. Het gevoerde bedrijventerreinenbeleid heeft geleid tot overaanbod aan bedrijventerreinen en lage grondprijzen. Hierdoor werd het voor bedrijven aantrekkelijk de huidige locatie in te ruilen voor nieuwbouw op een goedkope en goed bereikbare kavel op een nieuw bedrijventerrein. Het gevolg is het ontstaan van leegstand op en achterstallig onderhoud van bestaande bedrijventerreinen. De lage grondprijzen hebben daarnaast mede tot gevolg dat er (te) weinig kan worden geïnvesteerd in de aanvangskwaliteit van het bedrijventerrein, beheer en onderhoud van de openbare ruimte en doorontwikkeling van het bedrijventerrein aan veranderde vestigingseisen. • Publieke investeringen hebben een stimulerende en aanjagende werking op private investeringen. Daarnaast blijken publieke investeringen een belangrijke rol te spelen in het op gang brengen van herstructurering. Zo blijken investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte en aanpassing van de infrastructuur een stimulerende werking te hebben op investeringen van bedrijven in de kwaliteit van hun vastgoed en buitenruimte (zie ook ‘ Samen werken aan herstructurering’). Ook het benutten van ‘natuurlijke momenten’ draagt 4 Revitalisering: forse integrale verbetering van een verouderd terrein waarbij de huidige bedrijven blijven. Voorbeelden van revitaliseringsingrepen zijn: verwerving van gronden om deze bouwrijp te maken, bodemsanering, sloop van vastgoed en aanleg/herinrichting van infrastructuur. Herprofilering: wijziging van de werkfunctie door economische veroudering van het terrein (bijvoorbeeld van bedrijfshallen naar kantoorpanden of naar detailhandel, maar ook van industrie naar logistiek).

bij aan meer private investeringen en het opgang brengen van herstructurering. Hierbij gaat het om momenten dat gesprekken en onderhandelingen in een ander daglicht komen te staan door ontwikkelingen binnen het bedrijf, zoals bedrijfsverplaatsingen, bedrijfsovername, nieuwbouw en verhuizing. Zo kan een nieuwe eigenaar anders denken over de meerwaarde van herstructureringsmaatregelen of wordt het bij een bedrijfsfusie mogelijk de betreffende bedrijfskavel te kopen om vervolgens bedrijfsverplaatsing mogelijk te maken. Ook het instellen van stimuleringsregelingen – voor bijvoorbeeld kwaliteitsverbetering van vastgoed – blijkt de kans op investeringen door ondernemers te vergroten en als hefboom voor private investeringen te werken. Een relatief klein overheidsbudget kan zodoende vele malen meer private investeringen uitlokken dan de omvang van het budget.

7. Aanbevelingen 7.1 Aanbevelingen voor een verbeterd investeringsklimaat 7.2 Private herstructurering; de kansen verkend

Aanbevelingen

58

De conclusies uit het vorige hoofdstuk worden in dit hoofdstuk (par. 7.1) doorvertaald naar aanbevelingen gericht op het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Vervolgens worden de mogelijkheden verkend voor (volledige) private herstructurering als mogelijke oplossing voor de complexe context waarbinnen herstructurering plaatsvindt (verschil in belangen, betrokkenheid van veel verschillende partijen, gebrek aan publieke middelen en de geringe bereidheid van private partijen om te investeren in herstructurering).

7.1 Aanbevelingen voor een verbeterd investeringsklimaat Druk op de bedrijfsruimtemarkt als basis voor private investeringen Belangrijke factor waardoor weinig privaat geld wordt geïnvesteerd in herstructurering van bedrijventerreinen is het scheve evenwicht tussen vraag en aanbod aan bedrijfsruimten en -kavels. Het is van fundamenteel belang om een gezonde druk op de markt te creëren, door een bedrijventerreinenbeleid dat gericht is op het terugdringen van het overaanbod op de bedrijfsruimtemarkt. Hierdoor zullen de lage gronden vastgoedprijzen stijgen en wordt het voor ondernemers mogelijk om te investeren in hun huidige vastgoed en de buitenruimte. De aankoop van nieuwe grond wordt immers duurder door een verminderd aanbod aan beschikbare kavels. Daarnaast zal de waarde van de huidige grond en het vastgoed stijgen, zeker als er extra investeringen in het huidige eigendom worden gedaan. De betere verkoopbaarheid van kavel en vastgoed komt de eigenaar-gebruiker ten goede bij verkoop van het bedrijf, bijvoorbeeld als deel van de pensioenvoorziening.

Kanttekeningen en aandachtspunten Bedrijven zijn belangrijk voor de economie. Het creëren van schaarste op de bedrijvenmarkt zal zorgvuldig moeten gebeuren om stagnatie van de economie te voorkomen. Zo heeft een stijgende grondprijs tot gevolg dat (bijvoorbeeld) de onroerendzaakbelasting stijgt. Een snelle stijging van de kosten betekent – vooral voor eigenaar-gebruikers – dat er minder kan worden geïnves-

teerd in bijvoorbeeld de bedrijfsvoering/productieproces of innovatie van producten en diensten. Daarnaast zal per regio maatwerk moeten worden geleverd. Paragraaf 2.2 laat zien dat elke regio een eigen economische en demografische dynamiek heeft. Op basis van deze regionale verschillen, verschilt ook de vraag naar bedrijventerreinen. Daarnaast heeft het weinig zin om als gemeente de ruimte voor bedrijvigheid te beperken als de buurgemeente juist alle ruimte biedt. Een zorgvuldige vraag-aanbodanalyse per regio is nodig om te kunnen bepalen in hoeverre er schaarste moet worden gecreëerd. Afgezien van een realistische inschatting van de regionale behoefte aan bedrijventerreinen moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden die er per regio zijn voor herstructurering. Zo kan transformatie van bedrijventerreinen helpen om structureel overaanbod uit de markt te halen. Er moet echter wel vraag zijn naar bijvoorbeeld extra woningen, kantoren of voorzieningen binnen de regio om te kunnen transformeren. Kortom, er moet worden gezocht naar oplossingen voor herstructurering die passen bij de regio. Publieke middelen strategisch inzetten als aanjager Om maximaal maatschappelijk rendement te halen uit herstructurering van bedrijventerreinen is het verstandig de beperkt beschikbare publieke middelen in te zetten als aanjager van private investeringen en gebruik te maken van ‘natuurlijke momenten’ of deze te creëren. Zo blijken investeringen in de openbare ruimte een natuurlijk moment te zijn voor ondernemers om te investeren in de kwaliteit van hun vastgoed en buitenruimte. Andere natuurlijke momenten die een goede aanleiding zijn om publieke en private investeringen te koppelen zijn bedrijfsverplaatsingen, overnames en uitbreiding, waardoor gesprekken en onderhandelingen in een ander daglicht komen te staan. Daarnaast kan het – met een beperkt budget – initiëren van een stimuleringsregeling grote private investeringen uitlokken (hefboomwerking). Denk als ondernemer: meedenken en maatwerk Neem het bedrijfseconomische belang van ondernemers als vertrekpunt, zoek vanuit dit perspectief naar (financië-

Aanbevelingen

59

le) oplossingen die passen bij de situatie van het bedrijf in kwestie en vergroot zodoende de kans op investeringen door ondernemers. Het bieden van maatwerk per bedrijf staat hierbij centraal. De maatregelen zullen meerwaarde moeten bieden voor de bedrijfsvoering/het productieproces, door bijvoorbeeld in te spelen op verbetering van de vestigingsvoorwaarden die passen bij de bedrijfsactiviteiten. Bij het zoeken naar oplossingen is het zaak zoveel mogelijk knelpunten/obstakels weg te nemen voor het betreffende bedrijf, bijvoorbeeld door het verminderen van het risico. Laat meerwaarde zien Laat ondernemers de meerwaarde van herstructurering(smaatregelen) zien. Ondernemers hebben over het algemeen weinig kennis van herstructurering en wat het hen kan opleveren. In dit kader is het dan ook belangrijk om private partijen te laten zien welk profijt zij ondervinden aan bepaalde herstructureringsmaatregelen. Voorbeelden zijn waardeontwikkeling van vastgoed, een representatievere uitstraling voor klanten, een schone en veilige werkomgeving als voorbeeld naar de medewerkers en het belang van een goede relatie met de gemeente. Overheid: herstel van vertrouwen Naast de inhoudelijke elementen zoals die hiervoor aan bod zijn gekomen is de wijze waarop het proces wordt ingestoken net zo belangrijk om private investeringen los te krijgen. Samenwerking en vertrouwen tussen partijen zijn hierbij van belang. De volgende elementen dragen bij aan een goede samenwerking en wederzijds vertrouwen: • communiceer transparant, open, duidelijk en consequent (spreek dezelfde taal en probeer begrip te hebben voor elkaars situatie); • stel realistische ambities en doelstellingen om een valse start en teleurstelling te voorkomen. Het opstellen van een gezamenlijke businesscase is een goed middel om te komen tot realistische ambities en doelstellingen. Door ook de financiële verplichtingen van publieke en private partijen vast te leggen zijn partijen financieel verbonden. Bovendien laat je zo zien dat je als deelnemende partij betrouwbaar bent. Door het herstructure-

ringsproces op een dergelijke manier te starten wordt het risicoprofiel verlaagd en wordt er een basis gelegd voor een vertrouwensrelatie; • kom afspraken na en laat vooruitgang (uitvoeren van maatregelen) zien, zodat blijkt dat er serieus werk wordt gemaakt van verbetering van het bedrijventerrein; • houd de snelheid erin, zodat private partijen erin blijven geloven (bijvoorbeeld door bepaalde taken en verantwoordelijkheden te delegeren); • probeer een politiek stabiel klimaat te creëren. Private partijen zoeken zekerheid om het risico van hun investering in te kunnen schatten. Verkiezingen en wisselingen van bestuurders geven onzekerheid. Dit kan voor een deel worden ondervangen door bijvoorbeeld als publieke partij risicodragend deel te nemen in een PPS. Financiële verbondenheid aan een project maakt een partij betrouwbaarder; • stel een onafhankelijke procesmanager aan die als intermediair kan fungeren tussen partijen. Hij kan partijen tot de orde roepen, begrip creëren voor elkaars standpunten en weerstanden wegnemen, waarbij de kans op frustratie van het proces wordt verkleind. Het voorgaande is geen garantie voor private investeringen maar het bevordert wel de bereidheid mee te denken en te zoeken naar passende oplossingen.

7.2 Private herstructurering; de kansen verkend De aanbevelingen in par. 7.1 leiden tot verbetering van het investeringsklimaat en vergroten de kans op private investeringen, maar zijn geen garantie voor de door de overheid gewenste investeringen door ondernemers in herstructurering. De verschillende belangen van publieke en private partijen, de veelheid aan betrokken partijen/eigenaren, het gebrek aan publieke middelen en de geringe bereidheid van private partijen om te investeren liggen hier in hoofdzaak aan ten grondslag. Onderzoek naar alternatieve samenwerkingsverbanden en verdienmodellen is dan ook aan te raden. Deze paragraaf geeft een beeld van de mogelijkheden voor herstructurering van bedrijventerreinen door private partijen.

Case Hazepad e.o. Breda Ondernemers investeren in het private eigendom en dragen bij een een verbeterde beeldkwaliteit.

Aanbevelingen

62 Figuur 7.1 Private herstructurering; een mogelijk samenwerkingsverband en verdienmodel

Aandeelhouders Investeringsfonds A

Investeringsfonds B

Investeringsfonds C

Investeringskapitaal

Private herstructureringsmaatschappij Tijdelijke huurders

Aankoop Beleid

Huurder A

Kavel A

Kavel B

Kavel C

Bedrijventerrein

Huurder A Huurder A

Faciliteren

Kavel A

Kavel B

Kavel C Overheid

(her)ontwikkeling Ontwikkeling vastgoed

Kavel A

Kavel B

Kavel C

Uitgifte (erfpacht)

50%

Herstructureringsfonds

Rendement 50% dividend

= waardeontwikkeling

Aanbevelingen

63

Zoek naar partijen die belang hebben bij herstructurering Belangrijk uitgangspunt in het onderzoek naar alternatieve samenwerkingsverbanden en verdienmodellen is uit te gaan van partijen die primair belang hebben bij verbetering van bedrijventerreinen en daar hun rendement op (kunnen) halen. Hierdoor worden belang en investeringen direct aan elkaar gekoppeld. Beleggers zoals pensioenfondsen / investeringsfondsen zijn vanuit dit opzicht een interessante partij om te betrekken bij herstructurering van bedrijventerreinen. Zij hebben een groot kapitaal dat risicodragend kan worden ingezet

Toelichting bij figuur 7.1

voor herstructurering. Bijvoorbeeld door een private herstructureringsmaatschappij op te richten, die gronden en vastgoed aankoopt, deze (her)ontwikkelt en vervolgens verhuurt/verpacht (zie figuur 7.1). Beleggers streven naar een optimaal rendement op hun investeringen door waardeontwikkeling van grond en vastgoed waarin zij hebben geïnvesteerd. Hoe hoger de gronden vastgoedwaarde hoe meer huur zij kunnen vragen. De huidige bedrijfsruimtemarkt is niet interessant voor beleggers door het hoge risicoprofiel en het lage rendement. Het grote aanbod, de kleine marktvraag en de lage gronden huurprijzen liggen hier voor een belangrijk deel aan ten grondslag. Daar komt bij dat de verhuurbaarheid van bedrijfsgebouwen vaak laag is (op maat gebouwd) en de bedrijfsruimtemarkt gevoelig is voor conjuncturele veranderingen (instabiele markt).

Om herstructurering door private partijen te realiseren is een daarop toegesneden organisatie nodig. Dit kan door het oprichten van een private herstructureringsmaatschappij in combinatie met een herstructureringsfonds. Beleggers zijn aandeelhouder van de maatschappij en storten een startkapitaal in het fonds. Uiteraard zijn ook varianten denkbaar waarbij overheden als aandeelhouder van de herstructureringsmaatschappij fungeren. Met het investeringskapitaal worden gronden aangekocht. Door aangekochte grond vervolgens te herontwikkelen (functie blijft hetzelfde) stijgt de gronden vastgoedwaarde. Hierdoor kan een hogere uitgifteprijs worden gehanteerd, waardoor rendement op de investering ontstaat. Wanneer alleen herontwikkeling bij een gelijkblijvende functie niet genoeg rendement oplevert, zullen beleggers afhaken. Om hen toch over de streep te trekken zou de betreffende overheid meer mogelijkheden voor waardecreatie moeten bieden (zie ‘Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat’ op pagina 63 en 64). Het rendement wordt deels als dividend uitgekeerd aan de aandeelhouders en deels teruggestort in het herstructureringsfonds, zodat het opnieuw kan worden ingezet voor herstructurering. Voor tijdelijke situaties is het uiteraard mogelijk aangekocht vastgoed te verhuren.

Werk aan een aantrekkelijk investeringsklimaat Het overaanbod aan bedrijventerreinen zal eerst moeten worden aangepakt, om zo waardeontwikkeling van grond en vastgoed te creëren en daarmee het risico te verlagen voor beleggers. Druk op de markt ontstaat niet van vandaag op morgen. Veel partijen – waaronder veel overheden – hebben geïnvesteerd in de aankoop van uitleglocaties voor nieuwe bedrijventerreinen. Deze moeten worden afgeschreven om de gewenste schaarste te creëren. Dit is geen populaire boodschap die moet worden overgebracht aan de aandeelhouders of het gemeentebestuur. Het nemen van deze pijnlijke beslissingen heeft dan ook tijd nodig. Kijk bijvoorbeeld naar de kantorenmarkt waar afschrijving van het overaanbod ook lang op zich laat wachten. Dit komt voor een deel doordat verliezen die worden geleden fiscaal aftrekbaar zijn. Parallel aan het creëren van druk is het belangrijk te werken aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor beleggers. Gezien het belang van beleggers zou de nadruk moeten liggen op het bieden van mogelijkheden voor waardeontwikkeling van grond en vastgoed (opbrengstpotentie verhogen). Overheden zouden dit kunnen/moeten faciliteren door hun beleid en toetsingskaders hierop af te stemmen, bijvoorbeeld door: • intensiever ruimtegebruik op bedrijventerreinen toe

Aanbevelingen

64

te staan (hogere FSI of bebouwingspercentage), zodat bij herontwikkeling meer m² kan worden uitgegeven; • transformatie van delen van bedrijventerreinen naar woningenbouw en/of kantoren toe te staan (deze functies leveren meer op per m²). Houd hierbij rekening met de demografische en economische dynamiek van de regio; • open te staan voor het maken van vereveningsafspraken, waarbij de ontwikkelende partij in ruil voor een verliesgevende locatie een winstgevende locatie mag ontwikkelen. Winst en verlies kunnen zo tegen elkaar worden weggestreept; • open te staan voor het overdragen van beheer en onderhoud van de openbare ruimte van een bedrijventerrein. De kwaliteit van de openbare ruimte heeft invloed op de waarde van grond en vastgoed en dus op het rendement van de belegger. Het is dus in zijn belang dat de openbare ruimte goed wordt beheerd en onderhouden. Door beheer en onderhoud over te dragen heeft de belegger (deels) zelf invloed op de waardeontwikkeling en daarmee zijn rendement. Dit geeft zekerheid.

Bijlagen

65

Bijlagen • Bijlage 1 Case De Enk, Wijhe • Bijlage 2 Case ’t Plaatje, Sliedrecht • Bijlage 3 Case Hazepad e.o., Breda • Bijlage 4 Verantwoording selectie van cases • Bijlage 5 Bronnen

Bijlagen

66

Bijlage 1 Case De Enk Wijhe Zwolle

A28

Hattem

Heino

1

A50 N337

Raalte Wijhe

Heerde 1

IJssel

Epe Olst

Vaassen

Deventer A1

Bijlagen

67

Kenmerken • Ligging: COROP Zuidwest Overijssel, in Wijhe aan N337 (10 km ten zuiden van Zwolle) • Type bedrijventerrein: Gemengd • Grootte bedrijventerrein: 18 ha • Doorlooptijd: 2007/2008-heden • Betrokken partijen en hun belang: - Gevestigde bedrijven (circa 50): direct economisch belang - Bewoners: belang aangenaam woon- en leefklimaat - Gemeente Olst-Wijhe: werkgelegenheid binnen de gemeente en algemeen maatschappelijk belang -H erstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen Overijssel N.V: het tegengaan van veroudering op bedrijventerreinen - Oost NV: het tegengaan van veroudering op bedrijventerreinen

Het probleem Veroudering van Bedrijventerrein De Enk hangt vooral samen met de knelpunten in de infrastructuur. Het betreft ondermeer de slechte ontsluiting en bereikbaarheid van het terrein, een slechte verkeersveiligheid (smal profiel en kruisingen), een kwalitatief slecht wekdek en een gebrek aan parkeerplekken. Ander knelpunt is de matige beeldkwaliteit (op het bedrijventerrein en vanuit de omgeving) onder andere veroorzaakt door braakliggende kavels en een verouderde en onsamenhangende openbare ruimte. Tot slot hebben de zittende bedrijven aangegeven de functionele zonering en de beperkingen die samenhangen met milieucontouren en -vergunningen gebrekkig te vinden

zoveel mogelijk tegemoet komen aan knelpunten en belemmeringen die zittende bedrijven ondervinden. Deze hebben met name betrekking op de infrastructuur, de kavels en de openbare ruimte.

Beoogd resultaat, kosten en financiering • Zonering van het terrein zodat het primaire bedrijventerrein en de omliggende woon- en groengebieden optimaal kunnen functioneren, zonder onderlinge overlast of beperkingen voor het functioneren. Dit houdt in dat de Raalterweg wordt herontwikkeld voor maatschappelijke en publieke functies die complementair zijn aan het naastgelegen centrum. De bouw van het nieuwe gemeentehuis als aanjager van dit gebied is hier voorzien. Het gebied aansluitend hierop isbedoeld voor perifere detailhandel. Detailhandel elders op De Enk wordt gestimuleerd zich hier te vestigen. De Enkweg wordt heringericht en ontwikkeld als woonlint. • Intensief ruimtegebruik door invulling van braakliggende kavels en het stimuleren van bedrijven om deze ruimte te benutten. • Het inrichten van de Industrieweg als hoofdontsluitingsweg. • Een samenhangende en kwalitatief verbeterde openbare ruimte en erfafscheidingen. In de grondexploitatie behorend bij het herstructureringsplan heeft de gemeente rekening gehouden met € 2,1 miljoen aan investeringen (exclusief private investeringen), waarvan € 1 miljoen aan subsidie door de provincie Overijssel.

Belang en ambitie De ambitie zoals die is verwoord in het Herstructureringsplan6 is om bedrijventerrein De Enk in de toekomst een aantrekkelijke vestigingslocatie te laten zijn voor zittende en nieuwe bedrijven. In het herstructureringsplan wordt aan deze ambitie invulling gegeven door de opgave integraal te benaderen. Daarnaast wordt ingezet op het

6 Dit plan is in 2009 in opdracht van de gemeente opgesteld. Hierin zijn de wensen van zittende ondernemers (zoveel mogelijk) meegenomen.

Bijlagen

68

Partijen Onderstaand volgt een overzicht van de betrokken partijen en hun verantwoordelijkheden in het proces. • Circa 50 zittende ondernemers: Investeringen in eigen grond en vastgoed; Twee ondernemers fungeren als ontwikkelaar/ belegger. • Gemeente Olst-Wijhe: Grond- en gebouwaankopen; Stimuleren grondruil; Ruimtelijke planvorming (o.a. beeldkwaliteit, bestemmingsplan en milieuzonering; Bouw gemeentehuis; Financiering openbare ruimte; Beheer en onderhoud openbare ruimte. • Bedrijvenkring: Belangenbehartiging ondernemers • Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel: Procesbegeleiding /verbinder tussen partijen (soms ook investeringen) • Oost NV: Advisering en coördinatie van herstructurering met als doel het stimuleren, aanjagen en uitvoeren van herstructureringsprojecten

Proces In samenwerking met de zittende ondernemers heeft de gemeente in 2009 een herstructureringsplan opgesteld. Ten behoeve van dit plan zijn gesprekken gevoerd met bijna alle ondernemers om zodoende de knelpunten en wensen te inventariseren. Voor zover mogelijk zijn deze meegenomen in het plan. In 2010 is het bestemmingsplan vastgesteld, dat uitvoering van het herstructureringsplan mogelijk maakt. Een inventarisatie van de Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen Overijssel (HMO) in 2010 heeft een groot aantal private plannen aan het licht gebracht. Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente het herstructureringsplan in samenhang wil (blijven) brengen met de private plannen die worden ontwikkeld. De private

plannen hebben betrekking op, dan wel kunnen leiden tot, bedrijfsverplaatsingen, herontwikkeling van braakliggende kavels („paardenweitjes‟), verbouwingen en uitbreidingen, uitvoering milieusaneringen en reductie van het aantal bedrijfswoningen. Geen enkele ontwikkeling staat op zichzelf; in sommige gevallen is er sprake van een causaal verband tussen de ontwikkelingen. Ten minste acht private locaties zijn geïdentificeerd waarvan de eigenaren een hoge bereidheid tot handelen aan de dag hebben gelegd en waar significante verbeteringen kunnen worden gerealiseerd. Voor de gemeente is het niet mogelijk alle gewenste ontwikkelingen op korte termijn en op actieve wijze (door actieve grondpolitiek) te realiseren. Daarom krijgen sleutellocaties en -ontwikkelingen prioriteit als aanjager voor andere ontwikkelingen. Voorbeelden zijn de bouw van het gemeentehuis en sanering van een LPG-vulpunt. De gemeente vervult daarnaast vooral een stimulerende en faciliterende rol ten aanzien van private ontwikkelingen.

Geïnterviewden 1. Dhr. H. Wiendels, project-/procesmanager Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel (HMO) 2. Dhr. G. van den Blink, projectleider herstructurering De Enk, gemeente Olst-Wijhe 3. Dhr. L. Perizonius, directeur Jansen Venneboer 4. Dhr. E. van Weeghel, directeur/eigenaar Gerretsen en Estufa

Verslag interviews 1. Wat is de taak/zijn de werkzaamheden van betreffende partij in relatie tot herstructurering van het bedrijventerrein? Dhr. H. Wiendels De HMO verbindt partijen met het doel een hoger maatschappelijk rendement te halen uit gezamenlijke investeringen; publiek-privaat maar zeker ook privaat-privaat. De HMO organiseert het proces, ontwikkelt investeringsstrategieën en concepten, stelt kennis ter beschikking en

Bijlagen

69

adviseert gemeenten en ondernemers. In sommige gevallen investeert de HMO ook mee in (aanjaag)projecten. Dhr. G. van den Blink Geïnterviewde is gemeentelijk projectleider voor herstructurering van De Enk vanaf de tweede helft van 2009. Zijn taak was om ondernemers weer aan tafel te krijgen. Daarnaast was hij verantwoordelijk voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan (vastgesteld juni 2010), het verkrijgen van subsidies en het tot uitvoering brengen van het herstructureringsplan. Dhr. L. Perizonius Geïnterviewde is eigenaar van Jansen Venneboer (100 medewerkers); een bedrijf dat gespecialiseerd is in advies & engineering, ontwerp, productie, inspectie, onderhoud en renovatie van civieltechnische kunstwerken. Daarnaast is geïnterviewde voorzitter van de Bedrijvenkring De Enk, die een deel van de bedrijven vertegenwoordigd. Dhr. E. van Weeghel Geïnterviewde is eigenaar van twee bedrijven op De Enk; handelsonderneming Gerretsen (22 medewerkers) en Estufa (4 medewerkers). Daarnaast was Van Weeghel voormalig voorzitter van de ondernemersvereniging. Vanaf het begin is geïnterviewde actief betrokken geweest bij plannen voor revitalisering van het terrein. 2. Wat zijn de oorzaken van veroudering op bedrijventerrein De Enk? Dhr. H. Wiendels, Dhr. G. van den Blink, Dhr. L. Perizonius, Dhr. E. van Weeghel Alle geïnterviewden geven aan dat de oorzaak voor herstructurering voor een belangrijk deel ligt in het (te) goedkoop aanbieden van de gronden bij oprichting van het bedrijventerrein (vanaf ongeveer 1965). Bedrijven kochten meer grond dan zij nodig hadden als strategische reserve voor eventuele toekomstige uitbreiding. Mede door het ontbreken van terugleveringsvoorwaarden zijn braakliggende percelen ontstaan (paardenweitjes). Andere oorzaken die algemeen gedeeld worden zijn de ruime mogelijkheden die in het verleden geboden zijn, zoals het toestaan van (bedrijfs)woningen. Door de aanwezigheid van (bedrijfs)woningen is een tegenstelling ontstaan tussen mensen die waarde hechten aan het woongenot

en bedrijven die het bedrijfsbelang voorop hebben staan (milieuruimte). Daarnaast geven geïnterviewden aan dat er weinig is geïnvesteerd in beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Dhr. L. Perizonius Perizonius voegt aan het voorgaande toe dat ook de diversiteit aan bedrijven en andere activiteiten heeft bijgedragen aan veroudering. Voorbeelden zijn de eigendomsverhouding, grootte van het bedrijf, benodigde milieuruimte en het aantal medewerkers. Deze en andere factoren beïnvloeden het belang dat ondernemers hebben bij herstructurering en dus de bereidheid om te investeren. Dhr. E. van Weeghel Aan het voorgaande voegt Van Weeghel toe dat verkoop van de ‘overtollige’ grond niet interessant is aangezien de kosten – mede door de lage grondprijs – zijn afgeschreven en nieuwe buren kunnen leiden tot hinder. 3. Wat had de betreffende partij kunnen doen om veroudering te voorkomen en waarom zijn deze maatregelen wel/niet uitgevoerd? Dhr. G. van den Blink De gemeente had meer moeten investeren in beheer en regulier onderhoud van de openbare ruimte. Daarnaast had er zorgvuldiger moeten worden omgegaan met functies die eigenlijk niet op een bedrijventerrein thuis horen, zoals woningen en sociaal-maatschappelijke functies (harmonie). Dhr. E. van Weeghel Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein was het beter geweest minder grond af te nemen van de gemeente. De grondprijs maakte aankoop van een strategische reserve echter interessant. 4. Wat drijft partijen om het verouderde bedrijventerrein aan te pakken? Dhr. H. Wiendels Het is de uitdaging van de HMO om ondernemers zodanig te faciliteren dat zij gaan investeren. Het zien van

Bijlagen

70

de kansen, het verbinden van partijen en op een voor de ondernemer passende wijze faciliteren van private investeringen (maatwerk) behoren tot de kern van de werkzaamheden. Hiervoor moet je de partijen, de problematiek en integrale opgave kennen. Wat speelt waar? Welke plannen kunnen elkaar versterken? Wie is bereid zaken te doen met wie? Waar liggen individuele bezwaren, beperkingen of juist kansen? Versterking van de bedrijfsvoering is het vertrekpunt in een proces waarin de HMO private investeringen probeert te koppelen aan de herstructureringsopgave. Dhr. G. van den Blink De gemeente streeft naar een aantrekkelijke leefomgeving waar ruimte is om te wonen en te werken. De Enk is het enige bedrijventerrein in de gemeente waar categorie 3 en 4 bedrijven terecht kunnen. Het is belangrijk deze bedrijven en de werkgelegenheid te behouden. De gemeente zet zich samen met de ondernemers in om De Enk op te waarderen. Door publieke investeringen tracht de gemeente een spinn-off naar de ondernemers te bewerkstelligen. Intensiever ruimtegebruik (winst van 2 ha) en transformatie van een deel van het terrein naar andere functies zijn de belangrijkste uitgangspunten. Dhr. L. Perizonius De uitstraling van het bedrijventerrein en het eigen perceel is belangrijk voor het ontvangen van klanten. Daarnaast heeft het bedrijf baat bij een goede infrastructuur voor het benodigde transport. Maatschappelijke reden om te investeren in het terrein is de locale herkomst van het personeel (betrokkenheid bij personeel en dorp). Tot slot speelt ook de relatie met de gemeente mee. Je hebt elkaar immers nodig. Om deze en andere redenen vervult geïnterviewde een trekkende rol in het op gang brengen van gezamenlijke initiatieven, bijvoorbeeld m.b.t. energie en veiligheid. Dhr. E. van Weeghel Geïnterviewde geeft aan dat hij als voorzitter van de Bedrijvenkring een verantwoordelijkheid had en voelde om mee te werken aan het tegengaan van veroudering. Daarnaast speelde ook het belang van het leefbaar houden van het dorp een rol. Het enthousiasme en de inzet voor het aanpakken van het terrein is na verloop van tijd

sterk verminderd als gevolg van de wijze waarop het proces is verlopen. 5. In hoeverre zijn ondernemers gestimuleerd/betrokken in het proces en indien aan de orde op welke wijze is dit gebeurd? Dhr. H. Wiendels Zie antwoord vraag 4. Illustratie a.d.h.v. 2 voorbeelden: 1) Geïnterviewde heeft een te verplaatsen bedrijf in contact gebracht met een ondernemer die bepaalde delen van zijn bedrijfsgebouwen niet meer in gebruik heeft. Het leegstaande deel is een interessante vestigingsplek. Door verschillende financiële, fiscale en eigendom-huur constructies voor te stellen heeft de HMO geprobeerd een zo optimaal mogelijke situatie te creëren dat verplaatsing doorgang kon vinden. De onderhandelingen zijn uiteindelijk stuk gelopen om de individuele zakelijke redenen en door de complexiteit van de constructie. 2) Een investeerder was geïnteresseerd in het aankopen van een locatie en het aanwezige bedrijf te verplaatsen naar een braakliggende locatie op het bedrijventerrein. Hierdoor zou een gewenste verplaatsing op gang komen. Daarnaast had de investeerder twee bedrijven die zich gecombineerd met het te verplaatsen bedrijf wilde vestigen op het braakliggende perceel. De HMO verkleinde het risico van de investeerder door garant te staan voor een bepaald te behalen rendement. De onderhandelingen zijn stuk gelopen door een te krappe beslistermijn die is gesteld door de aandeelhouder van het te verplaatsen bedrijf. Dhr. G. van den Blink Geïnterviewde geeft aan dat het proces in de periode voor 2009 niet erg soepel verlopen is. Te hoge verwachtingen die zijn gewekt bij de ondernemers en slechte communicatie en informatievoorziening hebben hiertoe bijgedragen. Na 2009 is met alle ondernemers, met de bedrijvenkring en de bewonersvereniging gesproken door geïnterviewde. In werkgroepen is daarna samen met ondernemers intensief gewerkt aan de voorbereiding van de herstructurering. De HMO is daarnaast betrokken als onafhankelijke partner in het proces en onderhandelingen.

Bijlagen

71

Als blijk dat de gemeente serieus bezig is met herstructurering van De Enk wordt de openbare ruimte momenteel aangepakt. De gemeente spant zich samen met de HMO in om een aantal bedrijven te verplaatsen. De onderhandelingen liepen/lopen in de meeste gevallen stuk doordat de vraagprijs voor grond en opstallen ver boven de taxatiewaarde lag. De bereidheid van ondernemers om zelf ook te investeren is dan ook laag. Dhr. L. Perizonius In het verleden is het proces vastgelopen door vooral een slechte communicatie en het wekken van te hoge verwachtingen bij de ondernemers. Dit is nu verbeterd. Geïnterviewde kijkt vooruit, maar er leven bij sommige betrokkenen nog wel emoties over het achterliggende proces. Daarnaast ontbreekt het aan een gezamenlijk belang. Dhr. E. van Weeghel Plannen om De Enk te revitaliseren lopen al geruime tijd en hebben in belangrijke mate door verschuivende inzichten bij de gemeente vertraging opgelopen. Ondernemers werden daarnaast onvoldoende betrokken bij het proces en (aangedragen) oplossingsrichtingen werden niet of onvoldoende onderzocht. Uiteindelijk hebben ondernemers gezamenlijk hun ongenoegen geuit in de regionale krant (De Stentor). Hierin deden zij de suggestie bereid te zijn om te verhuizen naar het nieuw aan te leggen bedrijventerrein Noordmanshoek. Op deze manier zou De Enk vrijkomen voor woningbouw en beter aansluiten op de huidige omliggende functies. Met de verplaatsing bleven de bedrijven bovendien behouden voor de gemeente en kon de basis worden gelegd voor een goed functionerend bedrijventerrein elders (ook in de toekomst). De gemeente reageerde negatief op het voorstel maar kwam wel in beweging. Er werd een herstructureringsplan geschreven en er is intensief met de ondernemers gesproken. Daadwerkelijke ingrepen bleven vooralsnog uit. Ook was er maar beperkt budget beschikbaar, wisselde de ambtelijke bezetting verschillende malen en ontbrak het vaak aan adequate informatievoorziening en communicatie. Het gevolg was teleurstelling en een verminderd vertrouwen aan de

kant van de ondernemers. Er ontstond het beeld dat de gemeente niet of onvoldoende luisterde naar de wensen en belangen van de ondernemers, maar vooral de eigen agenda voorop stelde. 6. Welke initiatieven liggen er en wat levert het de ondernemers op/waarom investeren ondernemers in hun perceel? Dhr. H. Wiendels Ondernemers zijn primair geïnteresseerd in verbetering van hun bedrijfsvoering. Om investeringen van ondernemers los te krijgen die (ook) bijdragen aan de herstructurering neemt de HMO het belang van de ondernemer als vertrekpunt. Dhr. G. van den Blink Verschillende onderhandelingen over verplaatsing van bedrijven zitten vast of zijn stukgelopen. De gemeente is zich bewust dat publieke middelen nodig zijn om verplaatsing van bedrijven van de grond te krijgen maar verwacht van bedrijven dat zij ook investeren. Zij hebben uiteindelijk ook voordeel (nieuw gebouw dat optimaal kan worden afgestemd op productieproces). Ondernemers vragen fors meer dan de taxatiewaarde van hun grond en vastgoed, waaruit volgens de gemeente blijkt dat de bereidheid om mee te investeren klein is. Ondernemers denken primair aan het eigen belang en zien het gezamenlijke belang van een goed draaiend bedrijventerrein te weinig. Dhr. L. Perizonius Zie antwoord vraag 4 Dhr. E. van Weeghel Geïnterviewde heeft geïnvesteerd in zijn perceel en vastgoed voor een betere uitstraling van zijn bedrijf. 7. In hoeverre zijn individuele initiatieven afhankelijk van publieke investeringen (bijv. HMO of gemeente)? Dhr. G. van den Blink Verplaatsing van bedrijven is nodig om de gewenste zonering van het bedrijventerrein te bereiken. Zonder publieke investeringen zijn de investeringen voor private partijen bij voorbaat te hoog.

Bijlagen

72

Dhr. L. Perizonius Geïnterviewde constateert dat het op gang brengen van een aantal bewegingen blijkbaar voor een aantal ondernemers te weinig financieel aantrekkelijk is. Om verplaatsing tot stand te brengen zullen er dus partijen gevonden moeten worden die bereid zijn meer financiële middelen in te zetten of zullen er meer publieke middelen moeten worden ingezet. Een andere mogelijkheid is het publiekrechtelijk afdwingen van verplaatsing (indien mogelijk). Geïnterviewde is geen voorstander van de laatste optie. Dhr. E. van Weeghel In de ogen van geïnterviewde zijn ondernemers bereid mee te investeren als het hen ook wat oplevert. Ontwikkelingen – zoals bedrijfsverplaatsing – zouden met meer publieke risicodragende investeringen moeten worden ondersteund om het risico te verkleinen. 8. In hoeverre zijn ondernemers bereid (mee) te investeren in de openbare ruimte? Dhr. H. Wiendels Wachten op initiatief van ondernemers die gaan investeren in de openbare ruimte kan lang op zich laten wachten. De gemeente is verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Investeringen van ondernemers in achterstallig onderhoud vanuit deze optiek is niet reëel. Het is dan ook aan de gemeente om eerst een “level playing field” te creëren, om zo het proces op gang te krijgen. De gemeente investeert in de openbare ruimte en ondernemers in hun perceel en vastgoed. Dhr. G. van den Blink Gemeente Olst-Wijhe De bereidheid lijkt niet erg groot, zie ook onder vraag 6. De gemeente – als eigenaar en beheerder – pakt de openbare ruimte aan, onder andere als blijk dat zij de herstructurering serieus neemt. Dhr. E. van Weeghel Geïnterviewde voelt zich niet direct geroepen om te investeren in de openbare ruimte, aangezien dit een taak van de gemeente is. Ondernemers op De Enk zijn volgens geïnterviewde – op individuele onderhandelingen na – nooit gevraagd naar de bijdrage die zij zouden willen leveren aan verbetering van het bedrijventerrein.

9. Hoe ziet het vervolgproces eruit? Dhr. G. van den Blink Er ligt sinds kort een vastgesteld bestemmingsplan dat is afgestemd op het herstructureringsplan. Ruimtelijkfunctioneel is de herstructurering in de uitvoeringsfase beland. De openbare ruimte wordt aangepakt en de gemeente is samen met de HMO bezig individuele bedrijven te verplaatsen naar beter passende locaties. Er wordt nu beter gecommuniceerd met de betrokken ondernemers over de stand van zaken. In de hoop dat het proces m.b.t. verplaatsing van bedrijven in beweging komt, heeft de gemeente duidelijk gemaakt dat ook de ondernemers zich meer moeten inzetten (geld en energie). Als dit uitblijft stopt de gemeente met het project. Deze mededeling heeft tot gevolg dat een aantal onderhandelingen weer in beweging (lijken te) komen. Dhr. L. Perizonius Zie antwoord vraag 5. Dhr. E. van Weeghel De revitalisering is begonnen en op dit moment loopt het en er is nu geen overleg meer gaande. 10. Wat is de meerwaarde van de betreffende partij en andere partijen in het proces? Dhr. H. Wiendels De HMO is een zelfstandige en onafhankelijke partij en wordt daardoor minder beïnvloed door de omgeving (bijvoorbeeld de politiek). Hierdoor kan intensief worden gebouwd aan vertrouwen zonder dat partijen achteraf worden teleurgesteld door een negatief besluit van hoger hand. De HMO staat relatief dichtbij ondernemers en is goed op de hoogte van wat er speelt bij bedrijven. Hierdoor kan optimaal worden ingespeeld op de situatie. Dhr. G. van den Blink De gemeente probeert spinn-off te realiseren door zelf te investeren in het gebied (bouw gemeentehuis en kwaliteitsverbetering infrastructuur en openbare ruimte). Daarnaast heeft zij een belangrijke rol in het op gang krijgen van verplaatsingen. Zonder publieke middelen is verplaatsing bij voorbaat niet mogelijk.

Bijlagen

73

De gemeente is erg tevreden met de onafhankelijke rol die de HMO speelt in het proces. De individuele benadering (denken vanuit het belang van de ondernemer) is een goede basis om beweging te krijgen in processen. Dhr. L. Perizonius Zie antwoord vraag 4. 11. Is het maximale bereikt en wat moet er gebeuren om het maximale te bereiken? Dhr. H. Wiendels Wat betreft het contact met ondernemers en de verschillende processen waarbij de HMO betrokken was (zie vraag 5) is de HMO tevreden. Helaas zijn er (te) weinig resultaten geboekt. Om beweging te realiseren is het belangrijk dat ondernemers hun belang herkennen in de maatregelen/deal. Het blijft echter een individuele zakelijke beslissing van de ondernemers waar je maar deels invloed op hebt. Meer kans hebben projecten waarin de gemeente als risicodragende partij is betrokken. Verder is het belangrijk te blijven werken aan vertrouwen als basis voor nieuwe investeringen. Het creëren van een gezamenlijk belang is belangrijk maar uiteindelijk zal het individuele belang prevaleren. Dhr. G. van den Blink Vanuit het verleden is wantrouwen bij de ondernemers ontstaan richting de gemeente. Het is moeilijk het vertrouwen bij iedereen terug te winnen. Vooruit kijken en goed blijven communiceren is het enige wat de gemeente kan doen. Om verplaatsing van bedrijven op gang te krijgen is het belangrijk dat ondernemers beseffen dat de gemeente te maken heeft met verschillende belangen. Politiek gezien heeft men te maken met een algemeen maatschappelijk belang, waarin behoud en versterking van bedrijvigheid en werkgelegenheid één van de aspecten vormt. In onderhandelingen is de gemeente daarnaast gebonden aan Europese regels m.b.t. staatssteun. Als het budget van de gemeente het al zou toelaten is het erg lastig boven de taxatiewaarde gronden aan te kopen. Daarnaast zijn de tijden veranderd. Bedragen die voor de economische crisis zijn betaald voor de aankoop van grond en vastgoed

zijn dan ook achterhaald. Ondernemers zouden zich hier meer bewust van moeten zijn. Extra publieke middelen zijn nodig om verplaatsing van bedrijven op gang te krijgen. Om optimaal in te kunnen spelen op situaties die zich voordoen moeten investeringen langer kunnen worden vastgezet (bijvoorbeeld aankoop van grond en doorverkoop een aantal jaar later). De gemeente ziet graag dat het budget dat de HMO daarvoor mag inzetten opgeschroefd wordt door de provincie. De financiële armslag van de gemeente is daarvoor te klein. Dhr. L. Perizonius Verplaatsing van bedrijven blijkt moeizaam te verlopen. Bij verplaatsing willen ondernemers er minimaal op vooruit gaan. Het streven moet gericht zijn op het creëren van een win-win situatie, in de beleving van zowel de gemeente als de ondernemers. Een voorbeeld is het benutten van De Enk voor woningbouw. Dit is voor beide partijen interessant (zie reactie Van Weeghel onder 5) maar bleek financieel onhaalbaar. Sommige ondernemers hebben geen belang bij verplaatsing. Als zij er niet op vooruit gaan dan zullen zij niet in beweging komen en zich niet maximaal inzetten. Dhr. E. van Weeghel Het aanpakken van De Enk is ingestoken met het idee de functie van het terrein voor bedrijvigheid te vergroten. Het tegendeel blijkt volgens geïnterviewde werkelijkheid te worden. Door de zonering die is aangebracht op het terrein (de noorden oostrand van het terrein zijn bestemd voor centrumfuncties, volumineuze detailhandel en wonen) is er minder ruimte voor bedrijvigheid. Hierdoor moet een deel van het bedrijventerrein terug van milieucategorie 3 naar categorie 2. De aanwezigheid van andere functies en de lagere milieucategorie heeft tot gevolg dat het terrein minder interessant wordt voor bedrijven in de toekomst. Het proces heeft wel geleid tot verbetering van de ontsluiting en bewegwijzering. Het maximale resultaat zou een betere kans hebben door: goede en consequente communicatie, openheid in informatievoorziening, het geven van duidelijkheid, het stellen van realistische ambities en meer risicodragend te investeren bij bedrijfsverplaatsing.

Bijlagen

74

Bijlage 2 Case ’t Plaatje Sliedrecht

2 A15/Betuwelijn

Papendrecht Hardinxveld-Giessendam Sliedrecht 2

Dordrecht

N3

Dordrecht

Bijlagen

75

Kenmerken • Ligging: COROP Zuidoost Zuid-Holland, in Sliedrecht aan de Merwede • Type bedrijventerrein: maritieme bedrijven • Grootte bedrijventerrein: 1,5 ha • Doorlooptijd: 1997-heden • Betrokken partijen en hun belang: - L.J. Boer en Slieker BV (scheepswerven): voortbestaan bedrijf - IHC (naastliggende scheepswerf): bedrijfseconomisch belang, eventuele beperkingen van ontwikkelingen - Gemeente Sliedrecht: werkgelegenheid en algemeen maatschappelijk belang -R egionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden: versterken regionale economie

Het probleem, belang en ambitie ’t Plaatje is een braakliggend terrein met haven, die niet voldoet aan de huidige eisen. Moderne havenfaciliteiten en een goede ontsluitingsweg ontbreken. De gemeente, ROM-D en drie scheepswerven zijn daarom bezig met herontwikkelingsplannen voor ’t Plaatje als terrein waar scheepsbouw- en reparatiebedrijven worden geclusterd. Hiermee draagt ’t Plaatje bij aan de realisatie van Shipping Valley, dat de regionale economie moet versterken. Shipping Valley bestaat uit verschillende havengerelateerde bedrijventerreinen in de Regio Drechtsteden die gezamenlijk moeten uitgroeien tot een nationaal centrum voor binnenscheepvaart.

Beoogd resultaat, kosten en financiering Publieke investeringen (grex) • uitdieping van haven en ontgronding • de ophoging en verlenging kades • de aanleg een nieuwe ontsluitingsweg • het bouwrijp maken van het terrein totaal

€ 2,1 miljoen € 2,6 miljoen € 1,0 miljoen € 0,7 miljoen € 6,4 miljoen

Private investeringen • vastgoed en apparatuur • een droogdok totaal

€ 13,5 miljoen € 4,0 miljoen € 17,3 miljoen

De publieke investeringen worden gedekt voor 50% gedekt uit het Fonds Economische Structuurversterking (FES). Het resterende bedrag wordt gedekt door de regionale ontwikkelingsmaatschappij (20%), regio Drechtsteden (5%) en de gemeente (25%). De gemeente moet overigens nog een besluit nemen over hun aandeel en onder welke voorwaarden zij risicodragend zouden gaan participeren in het project. De ontwikkelingsmaatschappij verzorgt de voorfinanciering.

Partijen Onderstaand volgt een overzicht van de betrokken partijen en hun verantwoordelijkheden in het proces. • L.J. Boer en Slieker BV: Investeringen in aankoop van grond en realisatie vastgoed. • Gemeente Sliedrecht: Ruimtelijke planvorming; Bijdrage in financiering; Beheer en onderhoud openbare ruimte. • Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Drechtsteden (ROM-D) Bouwrijp maken; Voorfinanciering; Bijdrage in financiering. • Provincie Zuid-Holland en regio Drechtsteden: Bijdrage in financiering. • Ministerie van Economische Zaken: Subsidie

Bijlagen

76

Proces

Verslag interviews

Het proces rondom de (her)ontwikkeling van ’t Plaatje loopt al geruime tijd. Ongeveer 10 jaar geleden hebben drie ondernemers uit Sliedrecht het initiatief genomen zich te clusteren op ’t Plaatje. De bedrijven hebben hierbij een belangrijke stem gehad in de uitwerking van het plan, zoals de benodigde aanpassingen en faciliteiten om optimaal te kunnen functioneren. Omdat de grondexploitatie voor de werkzaamheden, zoals hiervoor vermeld, niet rendabel is te krijgen heeft het project forse vertraging opgelopen. ’t Plaatje wordt ontwikkeld door middel van een PPSconstructie. De gronden zijn in bezit van ABB Bouwgroep, die op verzoek van de gemeente de gronden heeft aangekocht. De grondontwikkelaar is de regionale ontwikkelingsmaatschappij. Zij koopt de grond van ABB (ontwikkelprimaat vastgoed) en maakt het bouwrijp (baggeren, ontsluiting, kade voorzieningen en ophogen terrein). Vervolgens worden de gronden tegen marktwaarde terug verkocht aan ABB, die het vastgoed in opdracht van de eindgebruikers zal realiseren. In verband met staatssteun wordt contractueel vastgelegd dat het doorverkopen van de gronden aan de eindgebruikers tegen hetzelfde bedrag moet plaatsvinden als waarvoor ABB het bouwrijp heeft aangekocht van de ontwikkelingsmaatschappij. De gemeente heeft vooral een faciliterende rol in het juridisch-planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling.

1. Wat is de taak/zijn de werkzaamheden van betreffende partij in relatie tot herstructurering van het bedrijventerrein? Dhr. O. Verschoor ROM-D is de grondontwikkelaar van het gebied, verzorgt de voorfinanciering, stelt het businessplan op en is medeinvesteerder. Dhr. D. van ’t Hoff Gemeente Sliedrecht faciliteert de ontwikkeling (planvorming) en investeert waarschijnlijk (besluit is nog niet genomen) circa 1,4 miljoen (20%). Dhr. L. van Andel Geïnterviewde is manager van L.J. Boer (scheepswerf). Via de Kamer van koophandel is hij reeds 12 jaar betrokken bij het initiatief voor ontwikkeling van Shipping Valley als partij die zich wil vestigen op één van de watergebonden bedrijventerreinen in de regio Drechtsteden. Geïnterviewde handhaaft de huidige locatie voor de bouw van kleinere schepen en wil op ’t Plaatje een werf en bouwdok realiseren voor grotere schepen.

Geïnterviewden Door uiteenlopende agenda’s en de beperkt beschikbare tijd was het niet mogelijk enkelvoudige interviews (één-op-één) af te nemen. Daarom in dit geval gekozen voor een meervoudig interview/rondetafelgesprek. De volgende personen hebben daaraan deelgenomen: 1. Dhr. O. Verschoor, projectmanager ROM-D 2. Dhr. D. van ‘t Hoff, Hoofd Projectmanagement, gemeente Sliedrecht 3. Dhr. L. van Andel, manager L.J. Boer Vastgoed Sliedrecht BV

2. Wat zijn de oorzaken van veroudering op bedrijventerrein ’t Plaatje? Dhr. O. Verschoor Zie reactie Van ‘t Hoff Dhr. D. van ’t Hoff Ongeveer 14 jaar geleden verplaatste de toen op ’t Plaatje gevestigde baggeraar (Volker) zijn activiteiten naar elders. Het terrein kwam toen in de verkoop. De gemeente heeft destijds een studie gedaan naar de mogelijkheden voor woningbouw. De kosten die gemaakt moesten worden om de locatie geschikt te maken voor wonen waren dusdanig, dat de gemeente besloot de ontwikkeling over te laten aan particulier initiatief. Projectontwikkelaar ABB heeft het terrein gekocht met de intentie woningbouw te realiseren. Toen IHC (grote scheepswerf) als buurman van ’t Plaatje hoorde van de plannen kwamen zij in het geweer. De gemeente besloot toen af te zien van woningbouw op het terrein. Ongeveer 6 à 7 jaar geleden kwam het initiatief om de locatie als onderdeel van Shipping Valley te ontwikke-

Bijlagen

77

len (havengerelateerde bedrijventerreinen in de regio Drechtsteden). Samen met het bedrijfsleven is toen bekeken wat de mogelijkheden voor vestiging van watergebonden bedrijven waren op ’t Plaatje. In de tussentijd is ’t Plaatje tijdelijk onderverhuurd aan meerdere huurders die het vooral gebruiken als opslagterrein. Het terrein oogt nu desolaat, verwaarloosd en rommelig. Dhr. L. van Andel Zie reactie Van ’t Hoff 3. Wat drijft partijen om het verouderde bedrijventerrein aan te pakken / wat is het belang? Dhr. O. Verschoor ROM-D heeft in samenwerking met de gemeente aanspraak gemaakt op het Fonds Economische Structuurversterking (FES). FES dekt 50% van de investeringen, de resterende 50% wordt gedekt door de provincie ZuidHolland, de gemeente en de regio Drechtsteden. Binnen de regio Drechtsteden heeft ROM-D de taak een vooraf vastgesteld programma aan bedrijventerreinen – waaronder ’t Plaatje – te herstructureren om zo een bijdrage te leveren aan versterking van de regionale (maritieme) economie. Vanuit dit perspectief is door de regio besloten de ontwikkeling over te dragen aan ROM-D als ontwikkelaar van de grond. Dhr. D. van ’t Hoff De gemeente hecht veel waarde aan de maritieme werkgelegenheid binnen de gemeente. Dhr. L. van Andel Het voortbestaan van het bedrijf is voor geïnterviewde de grootste drijfveer om zich te vestigen op ’t Plaatje. Door ontwikkelingen in de markt (schaalvergroting) moet het bedrijf grotere schepen kunnen bouwen. Dit is op de huidige locatie om verschillende redenen praktisch onmogelijk (grote investeringen en voorwaarden van Rijkswaterstaat). 4. Welke handreikingen zijn gedaan om de betrokken ondernemers geïnteresseerd te houden om zich te vestigen op ’t Plaatje?

Dhr. D. van ’t Hoff Zie reactie Van Andel. Dhr. L. van Andel Geïnterviewde geeft aan dat er geen geschikte bedrijventerreinen aan het water beschikbaar zijn waar hij zijn bedrijf kan vestigen. Er zijn geen alternatieven. 5. Wat heeft de gekozen proces-/organisatievorm opgeleverd (PPS constructie / risicodragende rol van ROM-D)? Dhr. O. Verschoor ROM-D is een semi-overheid met een eigen investeringskapitaal. Dit heeft als voordeel dat ROM-D vreemd vermogen kan aantrekken en zo de benodigde voorfinanciering kan verzorgen. De gemeente heeft immers een faciliterende rol en wenst niet met eigen liquide middelen deze ontwikkeling voor haar rekening te nemen. Ondanks dat het bedrijfsleven het project wellicht goedkoper en sneller kan realiseren is de benodigde voorfinanciering ook voor hen te groot. De investering per m2 is ongeveer 700 euro waarvan 400 à 500 euro aan onrendabele top. De business case die onder de ontwikkeling ligt moet worden goedgekeurd door verschillende controlerende organen en externe financiers, zoals de RvC ROM-D, de aandeelhouders van ROM-D, de regio Drechtsteden en de gemeente Sliedrecht. Om draagvlak te krijgen voor het plan moeten de risico’s worden afgedekt (dichtrekenen). Dit heeft een prijsophogend effect en bovendien kost het tijd. Vanuit kasstromen gezien is de constructie met ROM-D de enige manier waarop ’t Plaatje (op korte termijn) kan worden ontwikkeld. Dhr. D. van ’t Hoff De gemeente heeft altijd het standpunt gehad dat het project haalbaar moet zijn. Er is dan ook niet de intentie geweest (veel) geld te steken in de ontwikkeling. Uit elke berekening bleek dat het bouwrijp maken van het gebied niet zou kunnen tegen marktconforme (grond)prijzen. De gemeente zag alleen mogelijkheden als ABB de grond tegen de huidige marktwaarde (voor aanleg voorzieningen) wilde verkopen. Hiertoe was ABB niet bereid, waarna het college besloot te stoppen met de ontwikkeling van

Bijlagen

78

’t Plaatje. Parallel aan dit besluit kwamen de FES-gelden beschikbaar. De provincie, regio en gemeente zouden gezamenlijk 3,2 miljoen euro moeten bijleggen om de ontwikkeling mogelijk te maken. Voor de gemeente komt dit neer op een bedrag van 1,4 miljoen euro. Alhoewel de gemeente niet de intentie had mee te investeren, wordt de verantwoordelijkheid voor doorgang van de ontwikkeling gevoeld. Dit jaar besluit de gemeenteraad over de bijdrage. Dhr. L. van Andel Het proces duurt erg lang. Volgens geïnterviewde ligt dat onder andere aan mensen binnen de gemeente en de regio die zich onvoldoende kunnen vinden in de ontwikkeling van ’t Plaatje, zeker in relatie tot de grote investeringen die nodig zijn. Vanaf het begin was echter al duidelijk dat de investeringen per m2 hoog zouden zijn. Daarnaast geeft geïnterviewde aan dat hij de begrotingen die zijn en worden opgesteld niet realistisch vindt. Goedkeuring op begrotingen gaat over teveel schijven waarbij elk orgaan het risico afgedekt wil zien. Dit heeft een prijsophogend effect en vertraagt bovendien het proces. Ontwikkeling van ’t Plaatje kan veel goedkoper en sneller zonder tussenkomst van (semi-)overheid.

6. Wat moet er gebeuren om het maximale te bereiken? Dhr. L. van Andel Om tot uitvoering te komen is het belangrijk dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld (medio dit jaar). Voorafgaand hieraan moet overeenstemming worden bereikt tussen ROM-D en de gemeente over de bijdrage van de gemeente en de voorwaarden waaronder ROM-D het plan voor haar rekening neemt.

Bijlagen

79

Bijlage 3 Case Hazepad e.o. Breda A59 Oosterhout

A27 3

Breda

A16

A58

3

Bijlagen

80

Kenmerken • Ligging: COROP Zuidwest Noord-Brabant, in BredaNoord aan de Mark • Type bedrijventerrein: tot milieucategorie 5-bedrijven (o.a. afvaloverslag, containervervoer en transport en bouwmaterialen) • Grootte bedrijventerrein: 10 ha (onderdeel van te herstructureren bedrijventerrein Emer/Hintelaken – de Krogten, gezamenlijk goed voor 423 ha bruto terrein) • Doorlooptijd: - initiatief revitalisering de Krogten: begin ‘90er jaren - oplevering masterplan en projectplan deelproject Hazepad: oktober 2005 - werkzaamheden infrastructuur: juni 2007 – medio 2008 • Betrokken partijen en hun belang: - Gevestigde bedrijven (11x): direct economisch belang - Gemeente Breda: werkgelegenheid en algemeen maatschappelijk belang - Bedrijvenvereniging De Mark: belang van ondernemers - Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij: tegengaan van veroudering van bedrijventerreinen en het economisch functioneren van bedrijventerreinen in NoordBrabant - Ministerie van Economisch zaken: economisch functioneren bedrijventerreinen

Het probleem Het Hazepad e.o. was een sterk verouderd bedrijventerrein dat dateert uit de jaren vijftig. Het terrein had te kampen met technische, economische, ruimtelijke en maatschappelijke veroudering waarvoor een herstructureringsoperatie noodzakelijk was. Zo werd bereikbaarheid, ontsluiting, doorstroming van verkeer, veiligheid, uitstraling en ruimtegebruik als onvoldoende gewaardeerd. Het grootste knelpunt betrof de verkeersafwikkeling van zwaar vrachtverkeer via het hierop niet berekende Hazepad. Met name het verloop (S-bocht) en slechte aansluiting van het Hazepad op de rest van het

wegennet vormde een belemmering voor de verkeersafwikkeling. Daarnaast verkeerden de kwaliteit van de wegverharding, het onderhoud van de wegen en het openbaar groen in slechte staat. Ook de kwaliteit van het vastgoed liet te wensen over. Dit uitte zich in vervallen en leegstaande bedrijfspanden en in een slechte beeldkwaliteit. Het woonwagencentrum ten noorden van Hazepad e.o. zorgde bovendien voor een permanente bron van zorg en irritatie met betrekking tot afvaldumping, illegale wietteelt en criminaliteit.

Belang en ambitie Door grootschalig in te grijpen wilde men verdere achteruitgang voorkomen en het bedrijventerrein omvormen tot een eigentijdse locatie met verbeterde economische toekomstwaarde. Om dit te bereiken werd ingezet op verbetering van de beeldkwaliteit (openbare en publieke ruimte), herverkaveling van bestaande bedrijfspercelen, intensiever en zorgvuldiger ruimtegebruik en een verbeterde ontsluiting. Met deze maatregelen zette men in op een structureel verbeterd bedrijventerrein, waardoor zittende bedrijven worden gestimuleerd te blijven en te investeren in hun eigendom. Daarnaast wordt het terrein interessanter voor nieuwe vestigingen.

Resultaat, kosten en financiering • Reconstructie van het Hazepad in een rechtere, efficiëntere en veiliger aan- en afvoerweg voor het overwegend zware vrachtverkeer. Kosten € 2,2 miljoen • Herverkaveling van vier aangrenzende percelen met als effecten onder andere een beter frontaanzicht, een verbeterde entree en een betere interne routing. Opbrengsten € 0,2 miljoen • Opheffing van het isolement van dit bedrijventerrein. • Een open uitstraling van het bedrijventerrein. • Overschakeling naar een gescheiden rioolstelsel (kosten verwerkt in punt 1). Totaal - € 2,0 miljoen

Bijlagen

81

Het tekort in de grondexploitatie is voor 50% gedekt uit het Fonds Economische Structuurversterking (FES). Het resterende bedrag is door de gemeente Breda beschikbaar gesteld. De omvang van private investeringen is niet bekend.

Partijen Onderstaand volgt een overzicht van de betrokken partijen en hun verantwoordelijkheden in het proces. • Elf zittende bedrijven (participatie in werkgroep): Investeringen in eigen grond. • Gemeente Breda (wethouder in stuurgroep, beleidsmedewerker EZ en projectleider in projectgroep en werkgroep): Grond- en gebouwaankopen; Herverkaveling; Reconstructie Hazepad (incl. riool); Subsidie; Beheer en onderhoud openbare ruimte. • Bedrijvenkring De Mark (voorzitter in stuurgroep en projectgroep): Belangenbehartiging ondernemers. • Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (directeur in stuurgroep, procesmanager in projectgroep en werkgroep): Procesbegeleiding. • Ministerie van Economische Zaken: subsidie.

Proces In 2005 is het herstructureringsplan voor Emer/Hintelaken-de Krogten vastgesteld (423 ha). Dit plan is onder leiding van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij en in samenwerking met de gemeente Breda en de bedrijvenverenigingen De Mark en De Krogten tot stand gekomen. Vervolgens is deelproject Hazepad e.o. (10 ha) door een werkgroep uitgewerkt in een projectplan. In deze werkgroep hadden de 11 operationele bedrijven, de gemeente en de procesmanager vanuit de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij zitting. Binnen de werkgroep is gezamenlijk gezocht naar oplossingen.

Voorafgaand hieraan (voor 2005) hebben gemeente en ondernemers al veel aandacht en energie gestoken in het opwaarderen van Hazepad e.o. Dit proces stokte steeds op voornamelijk de financiële kant van de oplossing en de moeilijkheidsgraad dat alle bedrijven ter plaatse nog volledig in functie waren. Voor de private partijen gold, dat zij bereid waren de benodigde gronden te kopen en/of te verkopen als ook de overheid bereid is bij te dragen aan een duurzame structurele verbetering van het gebied. De gemeente op haar beurt was alleen bereid een aanzienlijk bedrag te investeren als gelden vanuit de Topperregeling (ministerie van EZ) toegezegd werden. Onder regie van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij is in 2005 in korte tijd alsnog de planvorming afgerond met een projectplan. Belangrijke impuls hierbij was de toezegging van de Topper-gelden. Hierdoor kon de gemeente een eerste stap zetten door de infrastructuur aan te pakken. Procesversneller vormde het vertrek van het bedrijf Bital Roofing, waardoor de benodigde grond voor reconstructie kon worden verworven. In april 2006 is de Topper-subsidie aan het project toegekend. Medio 2006 zijn gebouwen en gronden aangekocht. Eind 2007 is het deelproject afgerond en is de vernieuwde infrastructuur opgeleverd. De inspanningen leiden ertoe dat op omliggende percelen verscheidene investeringen door ondernemers plaatsvinden (o.a. beeldkwaliteit en vermindering geuroverlast).

Geïnterviewden 1. Dhr. F. Hoekstra, toenmalig procesmanager Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) 2. Dhr. A. Rook, beleidsmedewerker EZ gemeente Breda 3. Dhr. K. van Eijk, voorzitter Ondernemersvereniging De Krogten

Bijlagen

82

Verslag interviews 1. Wat is de taak/zijn de werkzaamheden van betreffende partij in relatie tot herstructurering van het bedrijventerrein? Dhr. F. Hoekstra Geïnterviewde vervulde de rol van procesmanager en intermediair tussen ondernemers en gemeente. Zijn taak was het vastgelopen proces weer op gang te brengen. De BOM heeft veel gesproken met ondernemers, onderhandelingen tussen gemeenten en ondernemers begeleid en ondernemers gestimuleerd te investeren in hun grond en opstallen. Dhr. A. Rook De gemeente Breda is beheerder van de openbare ruimte en nam het initiatief om grootschalig in te grijpen op het terrein Hazepad e.o. De gemeente heeft de infrastructuur aangelegd en gefinancierd. Daarnaast heeft zij de daarmee samenhangende herverkaveling begeleid. Dhr. K. van Eijk Geïnterviewde is directeur van Rasenberg divisie infra (circa 250 medewerkers). Rasenberg bestaat daarnaast uit de divisies Bouw, Milieu en Service (in totaal ruim 500 medewerkers). Als zelfstandige organisatie werkt Rasenberg in Nederland aan bouwkundige, infrastructurele, milieutechnische en procestechnologische projecten. Als voorzitter van de Bedrijvenvereniging De Mark vertegenwoordigt geïnterviewde het belang van de aangesloten bedrijven. De bedrijvenvereniging vertegenwoordigt circa 85 van de circa 155 bedrijven, die gezamenlijk 90% van de totale grondwaarde en 80/90% van de arbeidsplaatsen vertegenwoordigen op bedrijventerrein de Krogten. De bedrijvenvereniging fungeert als intermediair tussen gemeente en de bedrijven, is medeopsteller van het masterplan en biedt gezamenlijke diensten aan, zoals inkoop van energie. 2. Wat zijn de oorzaken van veroudering op bedrijventerrein Hazepad e.o.? Dhr. F. Hoekstra De gemeente investeerde weinig in beheer en onderhoud van de openbare ruimte. De ondernemers inves-

teerden op hun beurt weinig in hun grond en vastgoed. Beide partijen voelden zich te weinig verantwoordelijk voor de kwaliteit van het totale terrein. Het gevolg was een slechte beeldkwaliteit van de openbare ruimte en kavels, milieuoverlast van bedrijven, vestiging van functies die niet thuishoren op een bedrijventerrein (woonwagenkamp) en een verminderde sociale veiligheid. Dhr. A. Rook Het onderhoud van zowel de openbare ruimte als de private percelen liet veel te wensen over. Het gevolg was dat beide partijen in afwachten waren van ingrepen van de ander. Ondernemers vonden dat onderhoud van de openbare ruimte tot de taken van de gemeente behoorde. De gemeente voelde de urgentie tot actie lange tijd niet omdat ook private eigendommen in een slechte staat verkeerden. Daarnaast is er vanuit de gemeente niet of onvoldoende gehandhaafd op illegale activiteiten op het terrein, zoals wietteelt. Ook het tijdsaspect speelde een rol. Het terrein is aangelegd in de jaren ’50 en toen werd er anders gedacht over ontsluiting. Wat toen gebruikelijk of wenselijk was, blijkt niet meer aan de huidige vestigingseisen te voldoen. Dhr. K. van Eijk Geïnterviewde onderschrijft de oorzaken zoals die door dhr. Hoekstra en Rook zijn geschetst. 3. Wat had de betreffende partij kunnen doen om veroudering te voorkomen en waarom zijn deze maatregelen wel/niet uitgevoerd? Dhr. F. Hoekstra Regulier onderhoud en modernisering van het vastgoed. Veelal niet uitgevoerd (door gemeente) vanwege het ontbreken van financiële middelen en het ontbreken van rendement op korte termijn. Daarnaast ging er geen stimulans uit van de verpauperde omgeving. Dhr. A. Rook Adequaat onderhoud plegen aan de openbare ruimte en actief handhaven op illegale activiteiten. Zie ook de vorige vraag. Dhr. K. van Eijk Bedrijven hadden de gemeente actief moeten wijzen op

Bijlagen

83

haar verantwoordelijkheid als beheerder en eigenaar van de openbare ruimte en handhaver van (il)legale activiteiten. 4. Hoe zijn ondernemers verleid om te investeren in verbetering van de eigen kavel? Dhr. F. Hoekstra De gemeente heeft, gestimuleerd door verwerving van 50% EZ-subsidie, een eerste stap gezet door te investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte en nieuwe infrastructuur. Om dit mogelijk te maken werd een deel van het terrein herverkaveld, de wegenstructuur aangepast en werden aansluitend hierop entrees van bedrijven verplaatst en de toegang verbeterd. Hierdoor ontstond een ‘natuurlijk’ moment voor ondernemers om ook te investeren in hun (aanpalende) grond en vastgoed, zoals het aanbrengen van nieuwe erfafscheidingen, bestrating etc. In reguliere bijeenkomsten met alle betrokken ondernemers hield geïnterviewde iedereen op de hoogte, werden knelpunten/klachten besproken en werd gezamenlijk gezocht naar oplossingen voor knelpunten. Op deze manier ontstond een groepsgevoel en gezamenlijk belang. Met degenen die niet wilden investeren heeft de BOM bilaterale gesprekken gevoerd om te achterhalen wat hen tegenhield. In deze gesprekken benadrukte geïnterviewde het belang dat de ondernemer had bij de ingrepen en leerde hij ze het profijt te zien. Dhr. A. Rook De gemeente heeft op een gegeven moment geïnvesteerd in de openbare ruimte en een betere infrastructuur. Deze stap is in samenwerking met het bedrijfsleven voorbereid en de hiermee samenhangende herverkaveling zorgde voor beweging bij ondernemers die wilden investeren in hun grond en vastgoed. De gemeente heeft in samenwerking met de BOM de aankoop van vrijkomende percelen of restpercelen door gevestigde en nieuwe bedrijven gestimuleerd en begeleid. Daarnaast heeft de gemeente gezamenlijk met de ondernemersvereniging een parkmanager aangesteld die een belangrijke schakel vormde in de communicatie tussen

gemeente en ondernemers. Hij inventariseerde kansen, wensen en knelpunten. De parkmanager is na verloop van tijd alleen betaald door de ondernemersvereniging. Dhr. K. van Eijk Vanaf 1995 is de gemeente met revitalisering van het bedrijventerrein gestart. Grote delen van het bedrijventerrein zijn toen opgeknapt (infrastructuur, riool en openbare ruimte). Samen met de bedrijven en de gemeente heeft de bedrijvereniging convenanten ondertekend, waarin afspraken zijn gemaakt over beheer, onderhoud en uitstraling van het bedrijventerrein (zowel private kavels als voor de openbare ruimte). Eens per jaar de drie partijen samen de stand van zaken op en spreekt men elkaar aan op eventuele gebreken. Na de revitalisering is men begonnen met herstructurering verouderde delen, zoals Hazepad e.o. Door het vertrek van een bedrijf kon de infrastructuur worden doorgetrokken en werd Hazepad e.o. interessant voor nieuwe bedrijven (projectontwikkelaars) en investeringen van zittende bedrijven. 5. Wat gaf de doorslag om te investeren in herstructurering/wat was het belang? Dhr. F. Hoekstra Geïnterviewde probeerde bedrijfsinvesteringen los te krijgen door het profijt dat ondernemers erbij hebben duidelijk te maken. Investeringen in grond en vastgoed verhogen de vastgoedwaarde/verkoopbaarheid. Dit is interessant voor ondernemers, aangezien veel van hen de verkoop van het bedrijf gebruiken als deel van hun pensioenvoorziening. Daarnaast draagt een betere beeldkwaliteit van het bedrijventerrein, de kavel en het vastgoed bij aan een representatievere uitstraling (image) van het bedrijf naar zowel klanten als (toekomstige) medewerkers. Investeringen in een verzorgde werkomgeving zorgt er bovendien voor dat medewerkers zich ook daarnaar gedragen en werken; het goede voorbeeld wordt immers gegeven. Naast de genoemde redenen werd de ontsluiting van het bedrijventerrein en daarmee de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de bedrijven verbeterd door de gesubsidieerde investeringen van de gemeente.

Bijlagen

84

Dhr. A. Rook Ondernemers gaan primair voor bedrijfseconomisch voordeel. Investeringen die zij doen zullen rendement moeten opleveren. Door herverkaveling kregen bestaande bedrijven de mogelijkheid uit te breiden en nieuwe bedrijven de kans zich op het terrein te vestigen. Dhr. K. van Eijk Geïnterviewde geeft aan dat, “wat goed is voor het bedrijventerrein, goed is voor de bedrijven”. Te denken valt aan waarde ontwikkeling van grond en vastgoed, een verbeterde beeldkwaliteit/representatievere uitstraling en een verbeterde bereikbaarheid/toegankelijkheid van het bedrijventerrein. Als bedrijf investeert Rasenberg actief in herstructurering van bedrijventerrein, waaronder De Krogten. Door gronden aan te kopen, te ontwikkelen en te verkopen (waardecreatie) draagt Rasenberg bij aan verbetering van het bedrijventerrein. Bovendien levert de waardevermeerdering van de aangekochte grond rendement op voor het bedrijf. Omdat geïnterviewde ook voorzitter is van de bedrijvenvereniging is het belangrijk zorgvuldig om te gaan met de belangen van zittende bedrijven/ buren, naast het bedrijfsbelang van Rasenberg. 5) Heeft iedereen ook daadwerkelijk geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering van het eigen perceel/vastgoed? 6. Heeft iedereen ook daadwerkelijk geinvesteerd in kwaliteitsverbetering van het eigen perceel/vastgoed? Dhr. F. Hoekstra Het merendeel van de bedrijven heeft geïnvesteerd in de beeldkwaliteit van het bedrijf. Daarnaast hebben de bedrijven – het recyclingbedrijf in het bijzonder – maatregelen genomen om de overlast (stank en rommel) te beperken, zoals het opruimen van het perceel en het afsluiten van zwerfafval. Een paar bedrijven hebben (nog) niet geïnvesteerd in hun kavel en gebouwen. Hiervoor zijn uiteenlopende redenen. Sommige bedrijven huren, waardoor zij niet gaan investeren in het vastgoed, anderen hebben hun kavel al op orde. Dhr. A. Rook De openbare ruimte is volledig aangepakt. Op veel van

de aanwezige bedrijfspercelen is geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering en/of nieuwbouw van vastgoed. Een aantal percelen heeft nog niet of weinig in hun perceel en/of vastgoed geïnvesteerd. Het moment waarop ondernemers investeren is vooraf niet te bepalen. Wellicht dat dit in de komende jaren gebeurt. Een stimulans voor verdere investeringen in private eigendommen is de beoogde doortrekking van het Hazepad naar het aangrenzende bedrijventerrein (ten noorden). Het Hazepad krijgt hierdoor een verbindende functie, waardoor de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein verbetert. 7. Wat is de reden dat partijen niet mee wilden investeren in infrastructuur en openbare ruimte? Dhr. F. Hoekstra Een bijdrage van bedrijven voor verbetering van de openbare ruimte en infrastructuur is nooit gevraagd. In plaats daarvan wilde men het profijt direct aan de ondernemers laten toekomen. Op deze manier werd draagvlak bij ondernemers gecreëerd. Als er nog niets is gebeurd is het immers lastig om direct een initiële bijdrage te vragen. Dhr. A. Rook De openbare ruimte wordt gezien als de ‘core business’ van de gemeente. Dhr. K. van Eijk Ondernemers zijn wel bereid een bijdrage te leveren aan verbetering van het bedrijventerrein (eigen vastgoed en buitenruimte). Private investeringen in de openbare ruimte liggen echter niet voor de hand. Daar betalen bedrijven immers OZB voor. 8. Wat heeft de gekozen proces-/ organisatievorm opgeleverd? Dhr. F. Hoekstra Door frequent met alle ondernemers de problemen, oplossingsrichtingen en uitvoering van het project te bespreken ontstond betrokkenheid van de ondernemers bij de herstructurering en een gezamenlijk belang. Door de ondernemers op deze manier te betrekken ontstonden bovendien inventieve oplossingen waar men vooraf geen rekening mee had gehouden.

Bijlagen

85

De onafhankelijk rol van geïnterviewde als procesmanager heeft er daarnaast toe bijgedragen dat er een partij was die begrip voor elkaars situatie en standpunten kon creëren. Daarnaast kon hij partijen vanuit deze rol op hun plaats zetten en zo nodig weerstanden wegnemen. Dhr. A. Rook Op verschillende schaalniveaus zijn ondernemers betrokken geweest bij de voorbereiding. Mede hierdoor bleek er draagvlak te zijn voor de ingrepen. De gemeente is in het proces opgetrokken met de BOM, die een rol als onafhankelijke procesmanager vervulde. In de onderhandelingen met ondernemers is de betrokkenheid van de BOM als positief ervaren. Dhr. K. van Eijk De bedrijvenvereniging – als belangenbehartiger van bedrijven en mede opsteller van het masterplan – heeft actief met de gemeente en BOM meegedacht over problemen en kansen op De Krogten. Waar liggen de problemen en waar liggen kansen om snel iets te doen? In het proces heeft de bedrijvenvereniging ondernemers samengebracht, het belang van herstructurering benadrukt en draagvlak gecreëerd. Geïnterviewde geeft aan dat ondernemers onderling sneller iets van elkaar aannemen dan van een ‘vreemde’ (gemeente of BOM). 9. Wat was de meerwaarde van de betreffende partij en andere partijen in het proces? Dhr. F. Hoekstra Zie antwoord vraag 8. Bovendien streefde geïnterviewde ernaar voortgang te houden in het proces door het onderwerp hoog op de prioriteitenlijst van de gemeente en ondernemers te krijgen en te houden. Dhr. A. Rook De gemeente heeft het proces op gang gebracht, door een vrijkomend perceel aan te kopen. Hierdoor werd het mogelijk een logische verbinding te realiseren met het naastliggende bedrijventerrein. De herverkaveling van delen van het terrein zorgde vervolgens voor private investeringen in kavels en vastgoed. Dhr. K. van Eijk Zie antwoord vraag 8.

10. Is het maximale bereikt en wat zou/ had er moeten gebeuren om het maximale eruit te halen? Dhr. F. Hoekstra Er is veel verbeterd maar het maximale is nog niet bereikt. Als voorbeelden noemt geïnterviewde een paar private percelen die nog verbeterd moeten worden en het doortrekken van het Hazepad naar het ten noorden gelegen bedrijventerrein ter optimalisatie van de ontsluiting van het Hazepad. Binnen de gestelde termijn is het vrijwel niet mogelijk alle gestelde herstructureringsdoelen te realiseren. Om ingrepen te kunnen doen maak je bij voorkeur gebruik van natuurlijke momenten, zoals bedrijfsovernames, bedrijfsverplaatsing en aanpassing van de infrastructuur en openbare ruimte. Deze benodigde aangrijpingspunten liggen in veel gevallen verder weg dan de looptijd van het project. Het is dus zaak alert te blijven op kansen die zich voordoen, ook na afronding van het herstructureringsproject. Dhr. A. Rook De gemeente is tevreden met hetgeen nu bereikt is. Op veel kavels is geïnvesteerd in bestaande bedrijfsgebouwen of nieuwbouw. Een klein aantal braakliggende percelen zal binnen afzienbare tijd worden ingevuld. Er is echter ook een aantal zittende bedrijven die (nog) niet of onvoldoende heeft geïnvesteerd in kwaliteitsverbetering van hun kavel en vastgoed. Het doortrekken van het Hazepad naar het aangrenzende bedrijventerrein ten noorden zou nieuwe private investeringen stimuleren. Het terrein wordt immers aantrekkelijker door de verbeterde bereikbaarheid. Daarnaast is het belangrijk actief te blijven handhaven en onderhoud te plegen aan de openbare ruimte. Dhr. K. van Eijk Belangrijke zaken om herstructurering van de grond te krijgen zijn: • In verband met de kleinere budgetten die de overheid voor herstructurering ter beschikking heeft is het belangrijk om (regionale) herstructureringsfondsen in te stellen. Op deze manier is het mogelijk winsten verlieslocaties te verevenen.

Bijlagen

86

• Om private partijen te verleiden te investeren in herstructurering is het belangrijk als overheid te handelen naar de vastgestelde doelen. Hierdoor ontstaat een stabieler investeringsklimaat (minder risico doordat je kunt vertrouwen op de vastgestelde doelstellingen). Overig Dhr. A. Rook De gemeente Breda is proactief bezig met herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Het uitgangspunt hierbij is geen dwingende middelen te gebruiken, bijvoorbeeld het voorkeursrecht. Er moet draagvlak zijn onder de zittende bedrijven. Zonder draagvlak is er voor de gemeente geen project. Door vooral te investeren in verbetering van de openbare ruimte en infrastructuur probeert Breda private investeringen los te krijgen. Centrale gedachte is dat herstructurering ook de bedrijven voordeel oplevert. Vanuit dit perspectief verwacht de gemeente ook private investeringen. Het mag ook de bedrijven wat kosten. Dhr. K. van Eijk Momenteel lopen er gesprekken met de gemeente over eventuele overdracht van het beheer en onderhoud van de openbare ruimte aan de bedrijvenvereniging. Geïnterviewde geeft aan dat het beheer en onderhoud efficiënter kan. Door de overdracht is het bovendien mogelijk het beheer en onderhoud specifiek af te stemmen op het functioneren van het bedrijventerrein.

Bijlagen

87

Bijlage 4 Verantwoording selectie van cases

Uit paragraaf 2.2 blijkt dat de keuze tussen aanleg van nieuwe terreinen, herstructurering en/of transformatie nauw samenhangt met de economische en demografische dynamiek van een regio. Om tot vergelijkbare projecten te komen, zijn daarom eerst regio’s (COROPgebieden) geselecteerd met een min of meer vergelijkbare economische en demografische dynamiek. Uitgangspunt: een gezonde stabiele regio Het uitgangspunt is te komen tot de selectie van drie regio’s met een gezonde/stabiele bedrijfsruimtemarkt. Het heeft echter weinig zin om regio’s te onderzoeken waar sprake is van een (te) hoge druk, zoals in de Randstad. Door de aanwezige druk op de markt in deze gebieden verdienen investeringen zich sneller terug waardoor het vanzelfsprekender is voor marktpartijen te investeren in herstructurering. In structurele krimpgebieden is juist geen druk op de markt, waardoor marktpartijen niet of nauwelijks te verleiden zijn om te investeren in herstructurering. De investeringen zullen zich immers niet terugverdienen. Het meten van de mate van stabiliteit van een regio wordt in het kader van dit onderzoek gekoppeld aan het Nederlands gemiddelde.

Maatgevende factoren Om de demografische en economische ontwikkeling van regio’s te kunnen vergelijken zijn de volgende maatgevende factoren gehanteerd: • bevolkingsomvang tot 2025: geeft in zijn algemeenheid aan of er sprake is van een groei- of krimpregio;

• huishoudensomvang tot 2025: geeft inzicht in de vraag naar producten en diensten; • omvang beroepsbevolking tot 2025: geeft inzicht n de grootte van de arbeidsmarkt; • economische groei 1999-2008 (van bedrijventerreinen): geeft inzicht in de economische prestaties van de afgelopen jaren. Aangezien de toekomst moeilijk te voorspellen is, is uitgegaan van prestaties uit het verleden. Op basis van CBS-cijfers (Statline) zijn bovenstaande gegevens per COROP-gebied met elkaar vergeleken. Om regio’s te kunnen selecteren zijn bandbreedtes geformuleerd, die samenhangen met het Nederlands gemiddelde.

Selecteerde regio’s Op basis van genoemde criteria zijn regio’s zijn de COROP-gebieden met elkaar vergeleken (zie volgende pagina). De regio’s Zuidwest Overijssel en West NoordBrabant vallen in alle vier de gevallen binnen de gestelde bandbreedtes. De regio Zuidoost Zuid-Holland voldoet op drie onderdelen en ligt, in vergelijking met andere regio’s, het dichtst bij de bandbreedte van het vierde aspect (bevolking).

Vergelijkbaarheid van projecten Per regio is één project geselecteerd, waarbij sprake is/ was van een herstructureringsopgave waarbij de zittende ondernemers betrokken zijn/waren. De keuze voor een project is mede afhankelijk van het aanbod aan herstructureringsoperaties in de betreffende regio’s (achterhaald via HMO, ROM-D en BOM). Gezien de vraagstelling van het onderzoek hoeven de projecten niet per definitie één op één vergelijkbaar te zijn. Het gaat primair om de rol van de ondernemers, die op eenzelfde manier denken en handelen (streven naar een zo optimaal mogelijk rendement). De context van het bedrijventerrein (ligging, grootte, type) waarop zij gevestigd zijn heeft natuurlijk wel invloed op de bedrijfsvoering maar is van secundair belang bij de selectie van projecten. Het voorgaande betekent niet dat de verschillen tussen de projecten

Bijlagen

88 Selectie regio’s

1

2 3

Ontwikkeling tot 2025

Bevolking

Huishoudens

Beroepsbevolking

Economie7

Nederlands gemiddelde

2,6%

7,7%

-2,7%

2,9%

Bandbreedte

2,1 - 3,1%

6,7 - 8,7%

-2 - -3,4%8

2,4 - 3,4%

1. Zuidwest Overijssel

2,4%

8,4%

-2,1%

2,5%

2. Zuidoost Zuid-Holland

3,2%

8,1%

-2,1%

2,9%

3. West Noord-Brabant

2,3%

8,7%

-3,2%

2,8%

7 Voor wat betreft de sectoren industrie- en energievoorziening, handel en reparatie, vervoer, opslag, communicatie, financiële instellingen, verhuur en zakelijke dienstverlening, openbaar bestuur en overheidsdiensten (indeling volgens CBS). Deze sectoren zijn over het algemeen te vinden op bedrijventerreinen (PBL 2009).

8 Bandbreedte is opgerekt met 0,2% omdat te weinig regio’s pasten binnen de oorspronkelijke bandbreedte.

Bijlagen

89

worden genegeerd. In tegendeel. Door de verschillen is het mogelijk genuanceerdere conclusies te trekken en aanbevelingen te doen. De ene strategie zal immers beter werken in de ene situatie dan de andere. Vooralsnog wordt uitgegaan van de volgende verschillen tussen de projecten: • Binding: heeft de grootte van het terrein, het aantal bedrijven en de mate van de stedelijkheid van de omgeving invloed op de binding van ondernemers met hun omgeving? In hoeverre draagt een sterke binding bij aan de bereidheid mee te investeren? • Gezamenlijk belang: in hoeverre hebben ondernemers op een terrein met één type bedrijvigheid eenzelfde belang? Kan daardoor specifieker worden ingespeeld op hun wensen, waardoor zij eerder geneigd zijn mee te investeren?

• Regie: in hoeverre bepalen dominante grondeigenaren (weinig bedrijven, maar wel grote eigendommen) het verloop van de herstructureringsoperatie? Wat trekt hen over de streep om toch te investeren? • Subsidie: in hoeverre is het project afhankelijk van extra subsidies die nodig zijn om de economische haalbaarheid te garanderen? In hoeverre zijn publieke investeringen nodig om ondernemers mee te laten investeren? Achteraf bleken voorgaande verschillen in context tussen de projecten niet te leiden tot significante verschillen in de conclusies.

Verschillen in context tussen projecten (niet limitatief) Project

Inw./km2 COROP

Inw./km2 gemeente

Grootte

Aantal bedrijven

Type

Subsidie

1. De Enk, Wijhe

370 per km2

150 per km2

18 ha

40-50

Gemengd

Geen

2. ‘t Plaatje Sliedrecht

810 per km2

1.900 per km2

15 ha

0-5

Maritiem

FES

3. Hazepad Breda

550 per km2

1.350 per km2

10 ha

0-5

Afval e.d.

TOPper

Bijlagen

90

Bijlage 5 Bronnen

Geschreven bronnen Stedelijke vernieuwing/herstructurering bedrijventerreinen • Berg, H. van den, ‘De relatie tussen private investeringen en herstructurering van bedrijventerreinen’, Radboud Universiteit Nijmegen, 29 maart 2008 • Centraal Planbureau, ‘Veroudering van bedrijventerreinen; Een structuur voor herstructurering’, 10 mei 2001 • Cremers, L. en Midden, R. van, ‘Vernieuwende bedrijventerreinenaanpak in Limburg’, in Kennisdossier Bedrijventerreinen, Amersfoort, 2010 • DHV, ‘Betrokkenheid marktpartijen bij herstructurering bedrijventerreinen; Inventarisatie’, versie 4, juli 2007. • Doornbos, H., Beerepoot, R. en Hostman S. , ‘Monitor Experimentenwet BIZ; Jaarrap portage 2009’, Berenschot, 26 februari 2010. • KEI Kenniscentrum, N19, ‘Stedelijke Vernieuwing, Voorbij de crisis. Agenda voor de stedelijke vernieuwing’, Rotterdam, januari 2011 Kei nr. 19 • Klooster, E. van ’t, ‘Van barrière naar gat in de markt; Een onderzoek naar de mogelijkheden voor meer private betrokkenheid op de markt voor bedrijventerreinen’, Inbo, 25 augustus 2006 • Louw, E. e.a., ‘Planning van bedrijventerreinen’, Den Haag: Sdu Uitgevers bv, 2004. • Meijers, H., ‘Herstructurering van bedrijventerreinen publieke hulp voor de markt?’, Arcadis Mastercourse Urban Development’, 17 juni 2008. • Ministerie van EZ, VROM en CPB, ‘Veroudering van bedrijventerreinen; Een structuur voor herstructurering’, 10 mei 2001 • Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), ‘De toekomst van bedrijventerreinen: van uitbreiding naar herstructurering’, Den Haag/Bilthoven, 2009 • Raupp, M., ‘De gulden middenweg; een onderzoek naar de knelpunten in de markt voor herstructurering van verouderde bedrijventerreinen binnen het kader van de nieuwe grond exploitatiewet’, 2008 • Simons, J., ‘500 dagen na Noordanus; wie betaalt: de banken, de beleggers, of toch China?’, thema/special Bedrijventerreinen, jaargang 7, nr 1 • Staatsblad der Koninkrijk der Nederlanden (2004), Besluit van 26 november 2004, artikel 1.d. • Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (THB),’Kansen voor kwaliteit; een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen’, 9 september 2009 • Veen-van Schoonhoven, L. van der, ‘Stimuleringsregeling: private betrokkenheid versie 2.0’,

Bijlagen

91

in Kennisdossier Bedrijventerreinen, Amersfoort, 2010 • Wal, H. van der en Wijmen, P. van, ‘Een onafhankelijke aanjager voor binnenstedelijke transformatie’, http://ruimtevolk.nl/urbanisator-onafhankelijke-aanjager-voor binnenstedelijke-transformatie (14 februari 2011) Gebiedsontwikkeling/gevolgen van kredietcrisis op gebiedsontwikkeling • Bekkers, H., ‘Miljardenstrop’, Binnenlandsbestuur, 5 november 2010 • Berns, S., Celik, H., Michiels, B., Schenk, M., ‘Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven’, Onderzoek i.o.v. VNG en ministerie van Infrastructuur en Milieu, 11 november 2010 • Graaf, K. de, ‘Gebiedsontwikkeling 2.0: hoe nu verder?’, Building Business, uitgave december 2010/januari 2011 • Humblet, B., Buisman P., en Wit E. de, ‘Gebiedsontwikkeling: de gebruiker aan het roer’, Stadswerk Magazine, januari 2011 > http://www.dhv.nl/dhvnl/files/68/68139c5f-2122-438b-9148-f805be6027b3.pdf • Joolingen, P. van, Kersten, R. en Franzen, A., ‘Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis; Een recessie met structurele consequenties’, Akro Consult en TU Delft, 26 oktober 2009 • Noordanus, P., Terugreis uit Utopia. ‘Een strategische agenda voor een meer uitvoeringsgerichte praktijk voor gebiedsontwikkeling’, Bijlage Building Business, december 2010 • Peek, G.J. ,‘Hoezo Gebiedsontwikkeling? Gebiedsexploitatie!’, Praktijkleerstoel Gebieds ontwikkeling TU Delft, 23 december 2010 • Plots, B., ‘Friso de Zeeuw over creativiteit bij gebiedsontwikkeling; Andere tijden, nieuwe kansen’, Propertyday, nr 1, 8 juni 2010 • Zeeuw e.a., F. de, ‘Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: Wat nu te doen? Handreikingen voor de praktijk’, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft m.m.v. Akro Consult en Deloitte Real Estate Advisory, februari 2011 Micro-/bedrijfseconomie • Gibcus, P. en Hoesel, P. van, ‘De beslissende ondernemer in het MKB; een vooronderzoek, EIM Onderzoek voor Bedrijf en Beleid’, Zoetermeer, maart 2003 • Rustenburg, G., ‘Waardecreatie & innovatie in business to business’, Haarlem, 2008 • Strate, M., ‘Competentieontwikkeling op basis van persoonlijkheid; Vijf ingrediënten van Ondernemerschap’, Universiteit van Twente, 19 januari 2009 • Vogelaar, W., ‘Hoe maken ondernemers beslissingen; Het gebruik van effectuation en causation door ondernemers tijdens het opzetten van een nieuwe onderneming in het Business en Science Park Twente’, Universiteit van Twente, 31 augustus 2009 Cases • Boerman, J. e.a., ‘Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid 2009-2015 vertaald naar een Provinciaal Herstructureringsprogramma Overijssel’, Provincie Overijssel, maart 2010 • Gemeente Breda, ‘Projectplan 1 Hazepad e.o.; Deelproject van Masterplan Emer/Hintelaken – De Krogten’, 22 september 2005

Bijlagen

92

• Gemeente Breda, Bedrijvenvereniging De Mark, Bedrijvenvereniging Emer/Hintelaken, ‘Masterplan Emer/Hintelaken-De Krogten Breda’, 6 oktober 2005 • Gemeente Olst-Wijhe, Herstructureringsmaatschappij bedrijventerreinen Overijssel, ‘ Hart voor Wijhe; Met lokale marktpartijen werken aan de herstructurering van bedrijventerrein De Enk’, september 2010 • Regio Drechtsteden e.a., ‘Subsidieaanvraag Fonds Economische Structuurversterking; Maritiem Servicecluster Drechtsteden’, juli 2010 • Provincie Noord-Brabant, ‘Provinciaal herstructureringsprogramma bedrijventerreinen Noord-Brabant 2009 t/m 2013; Ter uitwerking van de afspraken gemaakt in het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020’, 30 maart 2010 • Provincie Zuid-Holland, ‘Herstructureringsprogramma Bedrijventerreinen Zuid-Holland 2009-2013’, 23 maart 2010 Overig • Antwerpen, J., Hoek, M. van, Louw, E. van en A.J. Franzen, ‘Van bedrijventerrein naar werkmilieu. Aanpak voor vernieuwende ontwikkelstrategieën’, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft en Inbo, 6 oktober 2010 • Antwerpen, J. en Klooster, E. van ’t, ‘Demografische krimp en de markt voor bedrijfsruimten’, Property Research Quarterly, december 2007 • Introductiedossier bewindslieden Portefeuilles Ruimte, Milieu en VROM-Inspectie, 2010 • VROM-raad, ‘Werklandschappen; Een regionale strategie voor bedrijventerreinen’, Advies 053, Den Haag, mei 2006

Interviews De Enk Wijhe • Blink, dhr. G. van den, interview over de rol van de gemeente Olst-Wijhe bij herstructurering van De Enk, door Schenau, Wijhe (4 mei 2011) • Perizonius, Dhr. L., directeur Jansen Venneboer, interview over de rol van de Jansen Venneboer bij herstructurering van De Enk, door Schenau, Wijhe (4 mei 2011) • Weeghel, dhr. E. van, directeur Gerretsen, interview over de rol van Gerretsen bij her structurering van De Enk, door Schenau, Rotterdam (2 mei 2011) • Wiendels, dhr. H., project-/procesmanager HMO, interview over herstructurering van bedrijventerreinen, de rol van de HMO hierin en selectie van projecten i.h.k.v. dit onderzoek, door Schenau, Zwolle (23 maart 2011) • Wiendels, dhr. H., project-/procesmanager HMO, interview over de rol van de HMO bij herstructurering van De Enk, door Schenau, Venlo (28 april 2011)

Bijlagen

93

’t Plaatje Sliedrecht • Andel, dhr. L. van, manager L.J. Boer, interview over de rol van L.J. Boer bij herstructurering van ’t Plaatje, door Schenau, Sliedrecht (11 mei 2011) • Hoff, dhr. D. van ’t , hoofdprojectmanagement gemeente Sliedrecht, interview over de rol van de gemeente Sliedrecht bij herstructurering van ’t Plaatje, door Schenau, Sliedrecht (11 mei 2011) • Verschoor, dhr. O., (2011), interview over selectie van projecten i.h.k.v. dit onderzoek, door Schenau, Rotterdam (23 maart) • Verschoor, dhr. O., projectmanager ROM-D, interview over de rol van de ROM-D bij herstructurering van ’t Plaatje, door Schenau, Sliedrecht (11 mei 2011) Hazepad e.o. Breda • Eijk, dhr. K. van, directeur Rasenberg Divisie Infra, interview over het project Hazepad e.o. en de rol van de Rasenberg en de bedrijvenvereniging in dit project, door Schenau, Breda (18 mei 2011) • Hoekstra, dhr. F., procesmanager BOM, interview over het project Hazepad e.o. en de rol van de BOM in dit project, door Schenau, Breda (12 mei 2011) • Rook, dhr. A. beleidsmedewerker EZ gemeente Breda, interview over het project Hazepad e.o., de rol van de gemeente in dit project en de algemene benadering de gemeente ten aanzien van herstructurering van bedrijventerreinen, door Schenau, Venlo (28 april 2011) • Wagenmakers, dhr. G. en Krijgsman, dhr. J. project-/procesmanagers BOM, interview over herstructurering van bedrijventerreinen, de rol Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) hierin en selectie van projecten i.h.k.v. dit onderzoek, door Schenau, Breda (21 en 25 maart 2011)

Yoeri Schenau [email protected] linkedin.com/in/yoerischenau

Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van bedrijventerreinen?

Recommend Documents