REVOLVERENDE FONDSEN BIJ HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN. Een financiële kijk op herstructureringsmaatschappijen. MSRE Master Thesis

REVOLVERENDE FONDSEN BIJ HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN Een financiële kijk op herstructureringsmaatschappijen

MSRE Master Thesis

Tom Munter

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Een financiële kijk op herstructureringsmaatschappijen

Amsterdam School of Real Estate Huys Azie Jollemanhof 5 1019 GW AMSTERDAM

Opleiding Specialisatie

Masterthesis MSRE Master of Science in Real Estate Gebieds- en Vastgoedontwikkeling

Auteur E-mail

Tom Munter [email protected]

Begeleider 1 Begeleider 2 Interne begeleider

dr. C.J. Pen drs. W. van der Post drs. I.J.A. Lissberg-Grondstra

Datum

29 augustus 2014

II | P a g i n a


” ‘t Hiele land is bezig te veranderen in bedriebenpark” Daniël Lohues – Beste Koningin

III | P a g i n a


IV | P a g i n a


VOORWOORD Voor u ligt het resultaat van anderhalf jaar studeren in Amsterdam en vervolgens ruim een jaar afstuderen. Met het afronden van dit onderzoek gaat een lang gekoesterde wens van mij in vervulling. Na mijn middelbare school, waar ik het VWO heb gevolgd, ben ik begonnen met studeren in Groningen. Na twee jaar daar vonden mijn ouders het welletjes en ben ik overgestapt naar het HBO. Die opleiding heb ik fluitend doorlopen en ik kon nog voor afronding van mijn studie beginnen met werken bij de Gemeente Enschede. Toch bleef het knagen dat ik er niet in geslaagd was een universitaire opleiding af te ronden. Toen mij door de Gemeente Enschede de mogelijkheid werd geboden dit alsnog te doen, heb ik deze kans met beide handen aangegrepen. Na 2,5 jaar heen en weer reizen van Almelo naar Amsterdam is het nu voorbij! Een leuke, leerzame, maar ook drukke periode ligt achter me. Met veel plezier kijk ik terug op het reizen naar Amsterdam. De ontelbare keren uitleggen dat Nederland echt niet zo groot is en je in de trein best veel kunt doen, zal ik gaan missen! Gelukkig heb ik ook veel contacten opgedaan die ook na het afronden van de studie blijven bestaan. Het afstuderen is uiteindelijk de grootste hobbel gebleken, waarbij ik lang heb gedaan over het vinden van de stip aan de horizon. Uiteindelijk is ook dat goed gekomen en blijkt andermaal dat Johan Cruijff gelijk had: “Je gaat het pas zien als je het door hebt! “ In een voorwoord horen dankwoorden. Allereerst wil ik de Gemeente Enschede bedanken voor het bieden van de mogelijkheid om deze studie te volgen. Met name Rob Oude Bruinink wil ik bedanken voor de energie die hij heeft gestoken in het mogelijk maken hiervan en Irma Lissberg voor haar kritische, opbouwende en meelevende reflectie tijdens mijn afstuderen. Ook mijn begeleider Cees-Jan Pen wil ik bedanken voor de tijd en energie die hij in dit onderzoek heeft gestoken en de zetjes in de goede richting. Ook mijn tweede begeleider, Wim van der Post, die op het allerlaatste moment werd ingevlogen, wil ik bedanken voor zijn inbreng. Als laatste, maar eigenlijk het meest belangrijk, wil ik Gerrieke bedanken voor al haar hulp, energie en motivatie. Zonder haar was het zeker niet gelukt! Schat, ik ga nu echt weer thuis helpen!

Almelo, 29 augustus 2014

Tom Munter

V|Pagina


VI | P a g i n a


MANAGEMENTSAMENVATTING Over herstructurering is de laatste jaren veel geschreven. De aandacht voor herstructurering is groot en met de steeds beperkter wordende financiële middelen van de overheid wordt gezocht naar nieuwe oplossingsrichtingen om de herstructurering van bedrijventerreinen te kunnen financieren. Het doel van dit onderzoek is om kennis en inzicht te verkrijgen in de mate waarin fondsvorming een oplossing kan bieden voor de financiering van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen. De hoofdvraag luidt: “In hoeverre vormt fondsvorming een mogelijkheid om een oplossing te bieden voor de financiering van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen?” De markt voor bedrijventerreinen wordt gedomineerd door de gemeente. Geprobeerd is om ontwikkelaars en beleggers meer te betrekken bij de bedrijventerreinenmarkt, maar die zien daar momenteel geen heil in, omdat de rendementen te laag zijn. Ook bij de herstructurering van bedrijventerreinen hoeft niet verwacht te worden dat ontwikkelaars en beleggers zullen participeren, aangezien de herstructurering in principe geld kost en niet oplevert. Hoe groot de herstructureringsopgave precies is, zal wellicht nooit helemaal duidelijk worden. In hoeverre een terrein verouderd is, hangt af van verschillende factoren. Het kan voor gemeenten tactisch handig zijn om terreinen aan te wijzen als ‘te herstructureren’ om in aanmerking te komen voor subsidies. Dit gegeven maakt het lastig om te bepalen wat de precieze kosten van de herstructureringsopgave zijn. Op basis van cijfers van het Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS) is van de 3.722 bedrijventerreinen 28% aangemerkt als verouderd. De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerrein (THB) stelt de hoeveelheid te herstructureren bedrijventerreinen tot 2020 vast op 15.800 hectare. Er kan echter sprake zijn van een afwijking van enkele duizenden hectares. Vanwege de onduidelijkheid over de totale opgave is vaststellen van de kosten voor herstructurering eveneens lastig. De THB komt met een bedrag van € 6,35 miljard tot en met 2020, waarin de kosten voor een facelift nog niet zijn meegenomen. De dekking van dit bedrag wordt gezocht door locaties die in het kader van herstructurering zijn aangekocht weer te verkopen en door grondprijzen te verhogen. Daarnaast zouden opbrengsten uit de verkoop van nieuwe terreinen gedeeltelijk kunnen worden gebruikt om een herstructureringsfonds op te zetten, tezamen goed voor € 3,55 miljard. Als laatste moet ook de overheid helpen bij het financieren van de herstructurering en een bedrag dekken van € 2,8 miljard. De financiële situatie van de overheid is de afgelopen jaren echter sterk verslechterd. Alleen de provincies hebben nog middelen beschikbaar vanuit de verkoop van de aandelen van nutsbedrijven. Nieuwe financieringsconstructies moeten onderzocht worden, waarbij fondsvorming een term is die steeds vaker valt. Een fonds is feitelijk niet meer dan een pot met geld die bestemd is voor een bepaald doel. Aan het oprichten van een fonds zijn nauwelijks regels verbonden. Goedkeuring van de toezichthouder is in principe voldoende voor een decentrale overheid om een fonds op te richten. Wanneer een fonds gericht is op het helpen van bedrijven moeten de regels omtrent VII | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen staatssteun worden meegenomen in de opzet van het fonds. Door de beperkte eisen die gesteld worden aan een fonds, wordt het begrip een ‘containerbegrip’. Als voorbeeld zijn een aantal fondsen geanalyseerd om te beoordelen in hoeverre de uitgangspunten van deze fondsen gebruikt kunnen worden bij de herstructurering van bedrijventerreinen. In 2012 is vanuit Convenant aanpak leegstand kantoren een sloopfonds voor leegstaande kantoren aangekondigd. Het sloopfonds was bedoeld om eigenaren van langdurig leegstaande kantoren te bewegen om deze panden te slopen en zodoende ruimte te creëren op de markt voor kantoren. Het betrof echter een vrijwillig fonds en eigenaren van andere kantoren waren dus niet verplicht mee te doen en een bijdrage te storten in het fonds. Eind 2013 heeft de minister dan ook aangekondigd dat aan het fonds niet langer prioriteit wordt gegeven. Voor de herstructurering van bedrijventerreinen kan hieruit opgemaakt worden dat het enerzijds van belang is om geen vrijblijvende afspraken te maken en wordt anderzijds duidelijk dat marktpartijen niet zitten te wachten op verplichte afdrachten aan een fonds. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) kent met de starterslening een goed voorbeeld van hoe de overheid kan helpen bij het ontbrekende stukje financiële armslag. Omdat dit fonds zich richt op particulieren speelt staatssteun geen rol , wat bij bedrijven natuurlijk wel het geval is. In het kader van de herstructurering van bedrijventerreinen zouvanuit de SVn het principe mee kunnen worden genomen dat marktpartijen eerst bij reguliere financieringsinstanties proberen de financiering te regelen. Voor het ontbrekende gedeelte zou een beroep kunnen worden gedaan op het fonds. Dat overheden zelf nadrukkelijk aan het zoeken zijn naar nieuwe financieringsconstructies toont het Joint Support for Sustainable Investment in City Areas (JESSICA) aan. Deze financieringsvorm is onderdeel van de EFRO-subsidie en is mede bedacht omdat duidelijk is geworden dat het einde van de EFRO middelen in zicht is. JESSICA richt met name op onderdelen in de stedelijke ontwikkeling die gericht zijn op duurzaamheid. Door middel van JESSICA wordt geprobeerd om de beschikbare financiële middelen zo vaak mogelijk in te zetten. Den Haag en Rotterdam zijn gestart met projecten vanuit JESSICA. Het wachten is nog op de eerste concrete resultaten Het gebiedsfonds van SADC is een mooi voorbeeld van een samenwerking tussen publieke en private partijen. Het betreft echter ontwikkeling van een nieuw terrein en heeft daarmee niet dezelfde kenmerken als herstructurering, waarbij bijvoorbeeld sprake is een bestaande eigendomsverdeling. Bovendien gaat de casus over een zeer gunstige locatie, gelegen naast Schiphol en met een directe toegang tot de luchthaven. De opzet van het gebiedsfonds van SADC zou ook getoetst moeten worden in bijvoorbeeld zuid-oost Drenthe. Het Innovatiefonds van de Gemeente Enschede was bedoeld om bedrijven te stimuleren en te faciliteren bij het doen van innovaties op verschillende gebieden. Na één succesvolle investering is in de coalitieonderhandeling van 2014 door het nieuwe college van Burgemeester en Wethouders besloten te stoppen met het Innovatiefonds. Daarmee toont het Innovatiefonds aan dat, ondanks het vastzetten van financiële middelen voor een bepaald doel in een fonds,, deze middelen net zo snel weer kunnen worden weggehaald wanneer de politeke arena verandert De provinciale herstructureringsmaatschappijen in Nederland zijn feitelijk ook revolverende fondsen. In 2005 is de eerste opgericht, de Brabantse Herstructureringsmaatschappij VIII | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Bedrijventerreinen (BHB). Daarna volgden de de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO), de Limburgse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen (LHB) en de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU). In onderstaande tabel zijn de belangrijkste kenmerken van de verschillende herstructureringsmaatschappijen weergegeven. Alleen de BHB gaat uit van volledige revolverendheid, namelijk een factor 2. Dat betekent dat het totale kapitaal twee keer wordt ingezet om de doelstellingen te bereiken. De anderen gaan uit van een revolverendheid van 0,5 of 0,75, wat betekent dat van elke ingezette euro € 0,50 of € 0,75 terugvloeit naar het fonds.

BHB Kosten herstructurering Multiplier Benodigd kapitaal Revolverendheid Kapitaal

€ € €

Startjaar Looptijd Aantal hectare Totale opgave Aandeel Subsidie per hectare

HMO 800,0 6,38 125,4 2,00 62,7

€ 16%

€ 100%

€

2005 15 180 5.408 3% €

0,13

LHB 65,5 5,00 13,1 1,75 7,5

€ 20%

€ 75%

€

2009 10 23 1.220 2% €

0,26

OMU 180 4,00 45 1,50 30

€ 25%

€ 50%

€

2009 12 1.000 1.700 59% €

0,03

87,5 4,17 21,0 1,50 14,0

24%

50%

2011 15 50 1.796 3% €

0,28

Bedragen in miljoenen

Uit de gesprekken met de herstructureringsmaatschappijen blijkt dat in de praktijk alleen de OMU uitgaat van 100% revolverendheid. De overige maatschappijen hanteren een minimale eis van 50%. Uiteindelijk betekent dit dat het beschikbare kapitaal op zal raken en dit wordt ook erkend door de herstructureringsmaatschappijen. Hier tegenover staat het belang van maatschappelijk rendement, in de vorm van werkgelegenheid en duurzaamheid, en de zogenaamde multiplier. Met multiplier wordt bedoeld de mate waarin private investeringen loskomen door middel van de inzet van het kapitaal van de herstructureringsmaatschappijen. De minimale multiplier die wordt gehanteerd is 4, wat betekent dat elke euro van de herstructureringsmaatschappijen leidt tot € 3,- aan private investeringen. Daarmee wordt de herstructurering toch nog grotendeels door private partijen gefinancierd. De conclusie is dat fondsvorming geen oplossing biedt om het financieringsvraagstuk van herstructurering geheel op te lossen. Herstructurering van bedrijventerreinen is per definitie verliesgevend, marktpartijen pakken dit niet op en dus moet de overheid middelen beschikbaar stellen. Waar fondsvorming een ‘containerbegrip’ is, lijkt revolverendheid een nieuw ‘toverwoord’. Het beschikbare kapitaal raakt echter uiteindelijk op en feitelijk is dus alsnog sprake van subsidie. Op basis van dit onderzoek worden een vijftal aanbevelingen gedaan: 1) Evalueer de prestaties van de provinciale herstructureringsmaatschappijen; 2) Evalueer de Provinciale Herstructureringsprogramma’s; 3) Zorg voor eenduidigheid in de berekening van de herstructureringsopgave; 4) Onderzoek de mogelijkheid van vastgoedfondsen voor bedrijventerreinen; 5) Creëer schaarste op de markt voor bedrijventerreinen. IX | P a g i n a


X|Pagina


INHOUDSOPGAVE

Voorwoord ........................................................................................................................... V Managementsamenvatting .............................................................................................. VII

1. Inleiding ............................................................................................................................ 1 1.1 Aanleiding .................................................................................................................................... 1 1.2 Probleemstelling ........................................................................................................................ 5 1.3 Afbakening en begripsbepaling ................................................................................................ 5 1.4 Onderzoeksmethode en leeswijzer .......................................................................................... 7

2. Herstructurering...............................................................................................................9 2.1 Inleiding ..................................................................................................................................... 9 2.2 Historie bedrijventerreinen...................................................................................................... 9 2.3 Veroudering............................................................................................................................... 11 2.4 Type herstructurering ............................................................................................................. 13 2.5 Kosten herstructurering .......................................................................................................... 15 2.6 Financiering ............................................................................................................................. 18 2.7 Conclusie ................................................................................................................................. 20

3. Fondsvorming ................................................................................................................. 21 3.1 Inleiding .................................................................................................................................... 21 3.2 Wat is een fonds? ..................................................................................................................... 21 3.3 Staatssteun................................................................................................................................ 23 3.4 Voorbeeld fondsen.................................................................................................................. 24 3.4.1 Verantwoording keuze fondsen........................................................................................25 3.4.2 Kantoren ........................................................................................................................... 26 3.4.3 SVn .................................................................................................................................... 28 3.4.4 JESSICA ............................................................................................................................. 30 3.4.5 Gebiedsfonds SADC .......................................................................................................... 33 3.4.6 Innovatiefonds Gemeente Enschede .............................................................................. 36 3.5 Conclusie .................................................................................................................................. 37

XI | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen 4. Herstructureringsmaatschappijen ................................................................................ 41 4.1 Inleiding .................................................................................................................................... 41 4.2 BHB ........................................................................................................................................... 41 4.3 HMO ........................................................................................................................................ 43 4.4 LHB .......................................................................................................................................... 46 4.5 OMU ........................................................................................................................................ 47 4.6 Conclusie ................................................................................................................................. 49

5. Praktijk ............................................................................................................................ 53 5.1 Inleiding .................................................................................................................................... 53 5.2 Methodologische verantwoording.......................................................................................... 53 5.4 Uitkomsten interviews ........................................................................................................... 54 5.4.1 Organisatie ........................................................................................................................ 54 5.4.2 Projecten ............................................................................................................................55 5.4.3 Financieel...........................................................................................................................55 5.4.4 Hoofdvraag ....................................................................................................................... 56 5.5 Conclusie ..................................................................................................................................57

6. Conclusies en aanbevelingen ......................................................................................... 59 6.1 Inleiding ................................................................................................................................... 59 6.2 Conclusies ............................................................................................................................... 59 6.3 Aanbevelingen ........................................................................................................................ 63 6.4 Mijmeringen ........................................................................................................................... 65

Literatuurlijst ..................................................................................................................... XI Bijlagen ........................................................................................................................... XVII Bijlage 1 – Typologieën veroudering ....................................................................................... XVIII Bijlage 2 – Overzicht Provinciale Herstructurerings Programma’s 2009 – 2013 .................... XIX Bijlage 3 – Uitwerking interviews ............................................................................................... XX Nawoord ............................................................................................................................ XLI Aantekeningen .............................................................................................................. XLIII

XII | P a g i n a


1. INLEIDING Aan het begin van de 21e eeuw zou toenmalig koningin Beatrix een bezoek brengen aan de provincie Drenthe. Eén van de bekendste Drentse artiesten, Daniel Lohues, had ter ere van haar komst een lied geschreven; “Beste Koningin”1. In dit lied schrijft Lohues dat in zijn ogen het hele land bezig is te veranderen in een bedrijventerrein en vraagt hij de Koningin of zij ervoor kan zorgen dat dit in Drenthe niet gebeurt. Hoewel het feitelijk wel meevalt met de hoeveelheid bedrijventerreinen, slechts 1,96% van Nederland is een bedrijventerrein2, is dit blijkbaar wel een gevoel dat leeft. Over bedrijventerreinen bestaat veel discussie. Ze zouden teveel gepland worden, onnodig veel ruimte innemen en veelal bedrijven huisvesten waarvoor het terrein oorspronkelijk helemaal niet bedoeld was (Renes et al., 2009, p.31).

1.1 Aanleiding De discussie over bedrijventerreinen maakt dat het onderwerp op de politieke agenda staat. Dit onderzoek gaat over de herstructurering van bedrijventerreinen en de inzet van fondsen om deze herstructurering te financieren. Met de uitkomsten van dit onderzoek wordt een bijdrage geleverd aan het vraagstuk rondom de financiering van herstructurering van bedrijventerreinen. Het eerste hoofdstuk schetst de aanleiding van het vraagstuk. Vervolgens wordt nader ingegaan op de probleemstelling en de manier waarop een antwoord zal worden gegeven op de hoofdvraag.

Bedrijventerreinen Grond is een essentiële productie- en machtsfactor. Bovendien hebben grondtransacties belangrijke externe en maatschappelijke effecten (bijvoorbeeld wanneer een projectontwikkelaar agrarische gronden koopt om hierop woningbouw te realiseren) en zijn grondgebruikveranderingen vaak onomkeerbaar, of in ieder geval ingewikkeld en kostbaar. Bovenal is grond schaars en niet eenvoudig te produceren. Dit alles maakt dat regulering door de overheid op de grondmarkt noodzakelijk is (De Regt, 2003, p. 21). En dat geldt zeker voor de deelmarkt bedrijventerreinen, met haar sterke positieve en negatieve effecten. Positief is bijvoorbeeld de groei van de werkgelegenheid die bedrijventerreinen kan bieden en negatief de geluidsoverlast die diezelfde terreinen ook kunnen veroorzaken (Janssen et al, 2006, p. 83, Louw et al., 2004, p. 205). Op de grondmarkt voor bedrijventerreinen heeft de overheid een monopoliepositie. Dat blijkt uit de cijfers van het Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS); van het totaal aan netto uitgeefbare hectares grond dat bestemd is voor bedrijventerreinen is ruim 72% van gemeenten en de overige 28% van particulieren (Ministerie I&M, 2013, p. 24). Gemeenten hebben op de markt voor bedrijventerreinen een monopoliepositie en willen graag zoveel mogelijk bedrijven grond kunnen aanbieden. Daardoor breidt het totale areaal 1

Het bezoek van de Koningin ging uiteindelijk niet door. Het nummer verscheen op de cd Allenig uit 2006. 2 Zie cbs.nl

Pagina|1

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen bedrijventerreinen zich makkelijk uit, wordt functiescheiding gestimuleerd en verouderen bedrijventerreinen onnodig snel (Segeren et al., 2005). Overheden op alle niveaus hebben, vanuit de gedachte dat een tekort aan bedrijventerreinen zou ontstaan, een meer stimulerend beleid gevoerd in plaats van een terughoudend beleid (Olden, 2010, p. 210). Aan de planning van nieuwe bedrijventerreinen ligt weinig marktonderzoek ten grondslag. Louw et al. (2004, p. 206) stellen dat de vraag meestal wordt geraamd op basis van het doortrekken van de gemiddelde jaarlijkse uitgifte uit het verleden, hetgeen een weinig betrouwbare manier van ramen vormt omdat het verleden niets zegt over de toekomst. Een alternatieve wijze van berekenen van de vraag is het koppelen van de werkgelegenheidsgroei aan de verplaatsingsbehoefte. Ook deze raming biedt weinig betrouwbare resultaten zolang weinig bekend is over de verplaatsingsbehoefte en verhuisketens die ontstaan als gevolg van nieuwbouw. Naast deze vormen van plannen hanteren gemeenten ook nog een “ijzeren voorraad”. De ijzeren voorraad is de voorraad bouwrijpe grond die op korte termijn beschikbaar moet zijn voor uitgifte (Olden, 2007, p. 7). Om constant grond uit voorraad te kunnen leveren en snel te kunnen inspelen op incidentele grote vragers in de markt, zouden gemeenten twee tot drie keer de jaarlijkse uitgifte aan bouwrijpe kavels ter beschikking moeten hebben. Olden (2007, p. 7) spreekt over een tekort wanneer minder dan twee keer de jaarlijkse uitgifte aan bedrijventerreinen beschikbaar is als ijzeren voorraad. Overigens spreekt de Provincie Overijssel niet sinds eind 2011 niet meer over een “ijzeren voorraad”, maar over een “strategische reserve”3. Op basis van cijfers van het IBIS was begin 2013 in totaal 9.487 hectare aan uit te geven bedrijventerrein beschikbaar. Dit was opgedeeld in een gedeelte terstond uitgeefbaar, 5.338 hectare, en een gedeelte niet terstond uitgeefbaar, 4.149 hectare. Het verschil tussen beiden is dat de ene categorie, terstond uitgeefbaar, per direct uit te geven is en de andere, niet terstond uitgeefbaar, nog bouwrijp moet worden gemaakt (Ministerie I&M, 2013, p. 24). Uit de cijfers van het IBIS is eveneens op te maken dat de gemiddelde uitgifte in de periode 2002-2012 598 hectare per jaar bedroeg. Hierin zitten topjaren zoals 2006 en 2007, waarin respectievelijk 809 en 915 hectare zijn uitgegeven, en de crisisjaren 2009, 2010 en 2011, waarin respectievelijk slechts 433, 418 en 334 hectare zijn uitgegeven. Terstond uitgeefbaar Niet terstond uitgeefbaar Totaal uitgeefbaar Gemiddelde uitgifte Factor ijzeren voorraad Totaal uitgeefbaar IIzeren voorraad Uitgeefbare voorraad Jaarlijkse uitgifte Aantal jaren voorraad Jaartal van bereiken ijzeren voorraad

5.338 4.149 9.487

ha

598 2

ha

9.487 1.196 8.291

ha

598 14 2027

ha ha

bron: Olden, 2007, p. 7

ha (gemiddelde uitgifte x factor ijzeren voorraad) ha

ha jaren jaar

cijfers per 1-1-2013

Figuur 1 - Berekening voorraad bedrijventerreinen (bron: Ministerie I&M, 2013, bewerkt) 3

Provincie Overijssel, besluitenlijst GS van 31 januari 2012, kenmerk 2011/0208581

2|Pagina

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Wanneer rekening wordt gehouden met een benodigde ijzeren voorraad van twee keer de jaarlijkse uitgifte, zoals hiervoor beschreven, bedraagt de daadwerkelijke voorraad 8.291 hectare. Als vervolgens de gemiddelde uitgifte van de jaren 2002-2012 wordt doorgetrokken als langjarig gemiddelde, blijkt dat deze voorraad voldoende is om nog 14 jaar in de behoefte te voorzien. Wanneer vanaf 2013 gerekend wordt met voornoemd langjarig gemiddelde is in 2027 de voorraad bedrijventerrein op en is alleen de ijzeren voorraad nog over. In figuur 1 is deze berekening schematisch uitgewerkt.

Herstructurering Naast dat voor de komende jaren meer dan voldoende grond beschikbaar is voor de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen, moet eveneens gekeken worden naar de bestaande terreinen. Bedrijven trekken naar nieuwe terreinen, waardoor oude terreinen leeg en verlaten achterblijven. De veroudering op oudere bedrijventerrein slaat toe, met problemen op het gebied van uitstraling, ontsluiting, ruimtegebruik en milieuhygiëne (Louw et al., 2009, p. 137). Deze problemen kunnen vervolgens ook weer uitstralingseffecten hebben op naastgelegen woonwijken (Van der Wouden et al., 2006, p. 62). Een andere reden die Van der Wouden et al. (2006, p. 62) aangeven voor de veroudering van bedrijventerreinen is de economische ontwikkeling van ‘maak’-industrie naar toenemende zakelijke dienstverlening. Panden op bedrijventerreinen zijn vaak specifiek gemaakt voor bedrijven in de ‘maak’-industrie en daarom minder goed te hergebruiken. Dat bedrijven wegtrekken van bestaande terreinen komt mede door de lage grondprijs op nieuwe terreinen. Concurrentie tussen gemeenten leidt tot overaanbod van het aantal bedrijventerreinen en daardoor tot een lagere grondprijs. Hierdoor is het voor bedrijven goedkoper om nieuwe grond te kopen dan te investeren op de huidige locatie (voor zover investeren op de huidige locatie mogelijk is) (Gordijn et al., 2007, Olden, 2010). Het oplossen van de veroudering wordt herstructurering genoemd (Ministerie van VROM, 2009, p. 19). Herstructurering is een ingewikkelde opgave. De belangrijkste reden daarvoor is terug te voeren op de wijze van uitgifte van gronden. De gemeente geeft, als monopolist op de markt voor bedrijventerreinen, gronden kavel voor kavel uit. Hierdoor is het eigendom op bedrijventerreinen versnipperd (Bergh et al., 2012, p. 1). En hoe meer eigenaren, hoe ingewikkelder en duurder de herstructurering wordt. Krijgsman (2010, p. 57) stelt dat het versnipperde eigendom een belangrijke oorzaak is van de kwaliteitsproblemen op bedrijventerreinen. Uiteindelijk wordt in dat geval naar de gemeente gekeken om de verouderde terreinen te herstructureren, wat veel geld kost (Van Dinteren, 2008, p. 471). En daarbij moet de vraag gesteld worden in hoeverre het probleem van verouderde bedrijventerreinen volledig bij de overheid ligt. Ondernemers hebben als vastgoedeigenaren ook zelf een verantwoordelijkheid in de herstructureringsopgave, als eigenaren van het private gedeelte op bedrijventerreinen (Pen et al., 2013). Bovendien is investeren in vastgoed geen corebusiness voor overheden. De wens bestaat om, net als bijvoorbeeld op de markt voor woningen en kantoren, ontwikkelaars en beleggers meer te betrekken bij de markt voor bedrijventerreinen. Pen et al. (2013, p. 76) concluderen na onderzoek over de verzakelijking op de bedrijventerreinenmarkt dat dit vooral wensdenken is. Onder andere de financiële crisis en het overaanbod aan bedrijventerreinen maken dat beleggers zich niet gaan begeven op de markt voor bedrijventerreinen.

Pagina|3

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Renes et al. (2009, p. 110-111) zijn van mening dat de overheid zou moeten ingrijpen bij herstructurering. Het eerste argument daarvoor is dat het voor ondernemers lastig is om gezamenlijk tot overeenstemming te komen over de mate waarin het bedrijventerrein moet worden opgeknapt. Daarnaast zijn niet alle ondernemers bereid om bij te dragen in de kosten van de herstructurering, aangezien men ook niet in gelijke mate profiteert van de herstructurering. En wekt dit bovendien “free-rider” 4 gedrag in de hand. Het ingrijpen van de overheid bij herstructurering is dus van belang om de herstructurering te laten slagen en te financieren.

Financiering Gemeenten hadden in het verleden te weinig aandacht voor het behoud van kwaliteit op bestaande bedrijventerreinen. Een koppeling van het beleid tussen aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en veroudering op bestaande bedrijventerreinen werd nauwelijks gelegd, laat staan dat sprake was van regionale afstemming op dit gebied (Renes, 2009, p. 17, Van der wouden et al., 2006, p. 71). De laatste jaren bestaat meer aandacht voor herstructurering. De Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (hierna: THB), ingesteld op 7 december 2007 door de toenmalige ministers Cramer en van der Hoeven, heeft onderzoek gedaan naar de problematiek op bedrijventerreinen. De kern van het probleem zit volgens de THB (2008) in: Te snelle veroudering van bedrijventerreinen; Te ruim en goedkoop aanbod van nieuwe uitleglocaties; Onvoldoende vraaggestuurd en dus gedifferentieerd terreinaanbod; Matige kwaliteit en landschappelijke inpassing van uitleglocaties. De THB (2008, p. 33) komt op een totale opgave van 6.500 hectare aan te herstructureren bedrijventerrein en raamt de kosten op een bedrag van circa € 6,35 miljard. Een aantal jaren later blijkt dat van de totale opgave van 6.500 hectare, die uit de THB naar voren komt, slechts 20% is herontwikkeld (Van Liere, 2013, p. 8). Gezien de beperkte financiële middelen bij het Rijk en gemeenten, nu en in de toekomst (Berns et al., 2012, Pen et al., 2013, p. 66), moeten nieuwe oplossingsrichtingen gezocht worden om de herstructurering kunnen financieren. Daarbij wordt steeds meer gekeken naar een samenwerking van overheidsmiddelen en private investeringen, om de herstructurering van de resterende 80% bedrijventerreinen voor elkaar te krijgen. De THB komt met het advies om de grondprijzen van bedrijventerreinen te verhogen en daarnaast om verevening toe te passen tussen de uitgifte van nieuwe terreinen en de kosten voor herstructurering van bestaande. Hiervoor zou een herstructureringsfonds opgezet moeten worden (THB, 2008, p. 18). Ook Van Dinteren (2012, p. 471) adviseert om een herstructureringsfonds op te zetten om hieruit de aanpak van verouderde bedrijventerreinen te kunnen financieren.

Fondsvorming Een fonds is een organisatie met een bankrekeningnummer (Provincie Overijssel, 2012, p. 21) en kent vele verschijningsvormen. Van beleggingsfondsen tot fondsen voor goede doelen en van particuliere fondsen tot overheidsfondsen. In relatie tot herstructurering wordt veelal gesproken over “revolverende fondsen”. Dit zijn fondsen waarbij de financiële middelen die 4

Free-rider is het profiteren van een investering zonder daaraan mee te betalen (Renes et al, 2009, p.111)

4|Pagina

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen worden ingezet in projecten uiteindelijk ook weer terugvloeien naar het fonds, zodat ze nogmaals ingezet kunnen worden (Tweede Kam Kamer, er, vergaderjaar 2011-2012, 2011 2012, p. 4). Immers, een eenmalige inzet van financiële middelen is meer een subsidie dan een fonds. Over fondsvorming is nog weinig onderzoek gedaan. Ervaring met fondsen in relatie tot herstructurering wordt de laatste jaren opgedaa opgedaan n door diverse provinciale herstructureringsmaatschappijen, die veelal met een fonds werken van waaruit geparticipeerd wordt in verschillende projecten. Inmiddels kent Nederland vier provinciale herstructureringsmaatschappijen, die in dit onderzoek worden betrokken: De Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (BHB), de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO), de Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (LHB) en de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU).

1.2 Probleemstelling Het doel van dit onderzoek is het verkrijgen van kennis en inzicht in de mate waarin revolverende fondsen een oplossing kunnen bieden voor het financieringsvraagstuk van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen. Een expl exploratief oratief onderzoek, bekeken vanuit de financiële kant van gebiedsontwikkeling. Vanuit de doelstelling volgt de hoofdvraag die als volgt luidt:

“In hoeverre vormt fondsvorming een mogelijkheid om een oplossing te bieden voor de financiering van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen?”

De hoofdvraag is onder te verdelen in verschillende deelvragen, die gezamenlijk een antwoord moeten geven op d de e hoofdvraag. De deelvragen zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Hoe groot is de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen? Wat kost herstructurering? Hoe worden de kosten voor herstructurering gedekt? Wat is fondsvorming? Wat zijn de belangrijkste kenmerken en ervaringen van bestaande fondsen? Op welke wijze zetten herstructureringsmaatschappijen een fonds in? Wat is de mate van revolverendheid bij herstructureringsmaatschappijen?

1.3 Afbakening en begripsbepaling Dit onderzoek valt binnen het domein bedrijventerreinen. Bin Binnen nen dit domein wordt specifiek gekeken naar de herstructurering van bedrijventerreinen. Onderdeel van de herstructurering is

Pagina|5

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen de financiering hiervan hiervan,, waarbinnen fondsvorming fondsvorming een oplossingsrichting is. In figuur 2 is dit schematisch weergegeven.

Bedrijventerreinen Herstructurering Financiering Fondsen Figuur 2 - Schematische weergave domein onderzoek

In dit onderzoek wordt alleen gekeken naar de mogelijkheden rondom fondsvorming in relatie tot de herstructureringsopgave. Bekeken op kwantitatieve wijze en vanuit de financiële kant van gebiedsontwikkeling. Nadrukkelijk wordt geen onderzoek gedaan naar bijvoorbeeld de ontstaansgeschiedenis van de herstructureringsopgave of andere oplossingsmogelijkheden voor de financiering van de kosten voor herstructurering. Daarvoor wordt verwezen naar andere onderzoeken. De vier begrippen uit figuur 2 worden hieronder nader gedefinieerd en beschreven in relatie tot dit onderzoek. onderzoek

Bedrijventerreinen Het begrip bedrijventerrein wordt als volgt gedefinieerd (Ministerie van I&M, 2013,, p. 10): 10) “Een terrein n dat vanwege zijn bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet niet-commerciële commerciële dienstverlening en industrie. Onder de omschrijving vallen daarmee tevens (delen van) werklocaties die gedeeltelijk bestemd zijn en ggeschikt eschikt zijn voor kantoren. De volgende terreinen vallen er niet onder: terrein voor grondstoffenwinning, olie en gaswinning; terrein voor waterwinning; terrein voor agrarische doeleinden zonder verwerkende industrie en logistiek; terrein voor afvalstort.” Op basis van deze definitie worden pure kantoorlocaties, kantoorlocaties, zoals bijvoorbeeld de Zuid Zuid-As in Amsterdam, buiten beschouwing gelaten.

Herstructurering Als definitie van herstructurering wordt aangehouden aangehouden: “E “Een en eenmalige ingreep om de veroudering van het terrein te bestrijden en noodzakelijk is zodat het vestigingsklimaat en productiemilieu verbetert, de economische functie behouden blijft en de kwaliteit voor de gebruiker en de omgeving wordt verhoogd verhoogd”” ((Stb. Stb. 2004, 629, p. 7)

6|Pagina

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen In dit onderzoek gaat het dus om bestaande bedrijventerreinen die voor een herstructureringsopgave staan. De uitgifte van nieuwe terreinen wordt buiten beschouwing gelaten.

Financiering Aan de uitvoering van herstructurering zijn kosten verbonden. Deze kosten moeten gefinancierd worden. Daarvoor zijn verschillende methoden denkbaar. In dit onderzoek wordt dieper ingegaan op de methode van fondsvorming om een bijdrage te leveren aan de financiering van de herstructureringsopgave. Andere financieringsvormen worden buiten beschouwing gelaten en vormen geen onderdeel van dit onderzoek. Bij de analyse van de herstructureringsmaatschappijen wordt ook specifiek gekeken naar de financierskant van projecten. Niet de financiering van de maatschappijen zelf. Verder wordt ook geen analyse gemaakt van neveneffecten zoals werkgelegenheid of investeringen van andere partijen.

Fondsen Fondsvorming is een breed begrip dat voor verschillende doeleinden wordt gebruikt. In dit onderzoek wordt bij fondsvorming enkel gekeken naar revolverende fondsen, aangezien een eenmalige financiële bijdrage meer een subsidie is. De onderliggende gedachte is dat financiële middelen meerdere malen worden ingezet om tot herstructurering van bedrijventerreinen te komen. De term ‘revolverend fonds’ komt van het Engelse “revolving fund”; het werkwoord “to revolve” betekent ronddraaien. De begrippen revolverend fonds en fonds worden in dit onderzoek beiden gebruikt en als hetzelfde beschouwd. De definitie van een fonds luidt: “Een fonds waarmee een overheid leningen verstrekt en/of risicodragend participeert of leningen garandeert aan projecten met een maatschappelijk doel en waarbij de aflossingen steeds opnieuw gebruikt kunnen worden.” (Tweede Kamer, vergaderjaar 2011-2012, p. 4). Uitgangspunt in dit onderzoek is dat het fonds, in relatie tot de herstructurering van bedrijventerreinen, wordt opgezet vanuit de overheid. Gekeken wordt dus naar een structuur waarbij een onderdeel van de overheid initiator is van het betreffende fonds.

1.4 Onderzoeksmethode en leeswijzer In de vorige paragraaf is het kader geschetst waarbinnen dit onderzoek zich afspeelt. Daarnaast zijn de definities bepaald van de belangrijkste begrippen. In deze paragraaf is uitgewerkt hoe het onderzoek verder is opgezet. Hoofdstuk 2 dient daarbij als opmaat, waarin geanalyseerd wordt hoe groot de herstructureringsopgave is. Via literatuuronderzoek wordt daarmee antwoord gegeven op de eerste drie deelvragen, zonder dat daarbij te diep wordt ingegaan op de gehele geschiedenis rondom herstructurering. In hoofdstuk 3 zijn de kenmerken van fondsen nader uitgewerkt en worden bestaande fondsen theoretisch bekeken. Gezocht is naar een mix van voorbeeld fondsen, zodat een zo breed mogelijk beeld van fondsen kan worden geschetst. De informatie wordt veelal verkregen via literatuuronderzoek. Voor het innovatiefonds van de Gemeente Enschede zijn tevens gesprekken gevoerd met betrokken ambtenaren. Hoofdstuk 3 geeft antwoord op de vierde en vijfde deelvraag. Samen met hoofdstuk 2 vormt hoofdstuk 3 daarmee het theoretische gedeelte. Pagina|7

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Het praktijk gedeelte is in hoofdstuk 4 en 5 nader uitgewerkt. In hoofdstuk 4 worden de verschillende herstructureringsmaatschappijen met elkaar vergeleken. Via literatuuronderzoek, waarbij vooral wordt gekeken naar de ondernemingsplannen en jaarverslagen van de verschillende herstructureringsmaatschappijen, worden de maatschappijen geanalyseerd. De conclusies uit hoofdstuk 4 worden vervolgens is hoofdstuk 5 via interviews met de directeuren van de herstructureringsmaatschappijen getoetst en wordt tevens de theorie en praktijk geanalyseerd. Deze hoofdstukken vormen een antwoord op deelvragen zes en zeven. In het laatste hoofdstuk worden de conclusies uit het theoretische en praktijk gedeelte met elkaar geconfronteerd en wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag. In figuur 3 is de opzet van het onderzoek schematisch weergegeven.

Hoofdstuk 2 Herstructurering •Hoe groot is de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen? •Wat kost herstructurering? •Hoe worden de kosten voor herstructurering gedekt

Hoofstuk 3

Fondsvorming

•Wat is fondsvorming? •Wat zijn de belangrijkste kenmerken en ervaringen van bestaande fondsen?

Hoofdstuk 4 Herstructureringsmaatschappijen •Op welke wijze zetten herstructureringsmaatschappijen een fonds in? •Wat is de mate van revolverendheid bij herstructureringsmaatschappijen?

Hoofdstuk 5 Interviews •Op welke wijze zetten herstructureringsmaatschappijen een fonds in? •Wat is de mate van revolverendheid bij herstructureringsmaatschappijen?

Hoofdstuk 6 Conclusies •In hoeverre vormt fondsvorming een mogelijkheid om een oplossing te bieden voor de financiering van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen?

Figuur 3 - Schematische opzet onderzoek

8|Pagina


2. HERSTRUCTURERING 2.1 Inleiding Dat bedrijventerreinen belangrijk zijn, blijkt wel uit het feit dat 35% van het Bruto Binnenlands Product (BBP, gemeten in toegevoegde waarde) op bedrijventerreinen geproduceerd wordt (Janssen et al., 2006, p.83). Dat maakt dat voor bedrijventerreinen veel aandacht is. De eerste onderzoeken naar herstructurering dateren van 1987 (CPB, 2001, p. 9). In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de eerste drie deelvragen; hoe groot is de herstructureringsopgave, wat kost deze opgave en hoe worden de kosten gedekt? Eerst wordt vanuit veroudering van bedrijventerreinen geanalyseerd welke soorten herstructurering er zijn. Daaruit kan op basis van kengetallen een raming gemaakt worden van de totale kosten van de herstructurering van bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk moet duidelijk worden hoe groot het probleem rondom herstructurering is, hoeveel de herstructurering kost en welke mogelijkheden er zijn voor financiering.

2.2 Historie bedrijventerreinen Louw et al. (2004) onderscheiden vier generaties aan bedrijventerreinen. De eerste generatie is ontwikkeld in het begin van de industrialisatie en bestaat uit grote solitaire industriecomplexen. Rond deze complexen stonden de woningen van de werknemers. Veel van dit soort industriecomplexen zijn in de loop van de tijd getransformeerd tot woongebied. De tweede generatie is ontwikkeld in de periode 1910 tot 1950, aan de rand van de toenmalige steden. Deze planmatig ontwikkelde terreinen, met diverse verschillende bedrijven, waren multimodaal door ligging aan het water of aan het spoor. Doordat de steden in de loop van de tijd verder zijn gegroeid, zijn deze bedrijventerreinen binnen het stedelijk gebied komen te liggen. Hierdoor is de ontsluiting vaak een probleem. Herstructurering van deze terreinen richt zich op het transformeren van deze locaties naar multifunctionele gebieden met woningbouw, onderwijsvoorzieningen, detailhandel en bedrijvigheid. Tussen 1950 en 1980 is de derde generatie bedrijventerreinen ontwikkeld, wederom aan de rand van de toenmalige steden. Belangrijkste doel van de ontwikkeling van deze terreinen was het bevorderen van de werkgelegenheid in steden, als onderdeel van de stedelijke vernieuwing. De ontsluiting van de derde generatie is over het algemeen goed. De vierde generatie bedrijventerreinen is ontwikkeld vanaf midden jaren tachtig. Vanwege de ontsluiting, veelal via de weg, werden deze locaties snelweglocaties genoemd. Anders dan vorige generaties was de vierde generatie bedrijventerreinen kleiner van opzet.

Verzakelijking bedrijventerreinen Naar aanleiding van het rapport van commissie Noordanus en de Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 heeft het toenmalige ministerie van VROM in 2010 een “roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt” opgesteld (Ministerie VROM, 2010). De roadmap diende als startdocument om te komen tot een nieuwe langetermijnstrategie, gericht Pagina|9

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen op behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden. Van een courante markt voor bedrijfsgebouwen is, volgens de roadmap, nauwelijks sprake, omdat de vraag van ondernemers vaak erg specifiek is. Verzakelijking op bedrijventerreinen speelt vooralsnog vrijwel alleen bij logistieke bedrijfshallen (distributiecentra) en bedrijfsverzamelgebouwen. Toch stelt het ministerie van VROM dat deze verzakelijking voor alle partijen een meerwaarde heeft en dat ook andere type terreinen zouden moeten verzakelijken. Zo kan bijvoorbeeld geprofiteerd worden van gemeenschappelijke diensten of faciliteiten. Het ministerie van VROM ziet in het startdocument kansen voor de “lichte industrie”5, omdat hier de mogelijkheden voor standaardisatie het grootst zijn, waardoor een courante markt kan ontstaan. Ook zouden bedrijven in dit segment nadrukkelijk voordeel kunnen hebben bij ‘branding’, oftewel het vermarkten, van het terrein. Naar aanleiding van het startdocument zijn in 2010 zes projecten aangewezen als Rijkspilot: Schiphol Area Development Company (SADC); West-Friesland; Oost-Groningen; Limburg/C-Mill; Breda; Deurne. Platform 31 (Pen et al., 2013) heeft in 2013 onderzoek gedaan naar de stand van zaken binnen de zes pilotprojecten. Uit het rapport komen een aantal zaken naar voren over verzakelijking. Ten eerste is de rol van de gemeentelijke overheid van belang. Ondernemers hebben weinig vertrouwen in de gemeenten, die vanuit het verleden maar weinig aandacht hadden voor beheer, onderhoud en parkmanagement. Die vertrouwensband moet voorzichtig worden hersteld. Het blijft echter lastig voor gemeenten om de verloedering op private kavels aan te pakken. Dat houdt verband met de tweede uitkomst uit het onderzoek, het vastgoedbewustzijn van ondernemers. Die investeren over het algemeen te weinig in hun vastgoed, zien niet het belang van goed beheer, onderhoud en parkmanagement en hebben bovendien een onrealistisch beeld van de waarde van hun vastgoed. Dit sluit aan bij de conclusies van Adams et al. (2001), die stellen dat het gedrag van grondeigenaren per definitie moeilijk te voorspellen is. Keuzes van grondeigenaren komen eerder voort vanuit een maximalisatie van persoonlijk nut, dan dat de financiële winst de boventoon voert. Krijgsman (2010, p. 57) stelt zelfs dat het succes van herstructurering direct gerelateerd is aan de eigendomssituatie. Beleggers en ontwikkelaars zijn nog maar moeilijk te interesseren voor investeringen in bedrijventerreinen. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de financiële crisis, het overaanbod aan bedrijventerreinen en feit dat succesvol investeren kennis van de lokale en regionale bedrijvigheid vraagt. De overheid dient daarnaast meer aandacht te besteden aan het regionaal afstemmen van de uitgifteplannen. Door het schrappen van planvoorraad wordt schaarste gecreëerd, waardoor de aandacht automatisch meer komt te liggen op bestaande terreinen. 5

MKB-bedrijven die voor hun productieproces weinig gebouwspecifieke investeringen hoeven te doen.

10 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Dat schaarste de regionale economie zou schaden is nooit bewezen, aldus Pen et al. (2013, p. 60). Ook Van der Wouden et al. (2006, p. 9) concluderen dat het noodzakelijk is om bouwgrond te beperken, om zodoende marktpartijen winstgevend te kunnen laten opereren op bedrijventerreinen. Wat uit de pilotprojecten als laatste onderdeel naar voren komt, is de aanwezigheid van zogenaamde ‘best persons’. Deze bijzondere professionals kunnen het verschil maken en vormen de smeerolie in complexe en langdurige herstructureringsprocessen. Platform 31 concludeert in haar rapport dat de eerste stappen voor verzakelijking zijn gezet en dat het gedachtegoed nog verder geïmplementeerd moet worden. De huidige economische situatie helpt niet bij de verzakelijking van de markt voor bedrijventerreinen. De meest kansrijke marktsegmenten voor verzakelijking zijn logistiek, monumentale/waardevolle gebouwen, kleinschalige en goedkope ruimten voor MKB en locaties voor zware bedrijvigheid (met name vanwege de schaarste van deze locaties). In het onderzoek van Platform 31 is ook gekeken naar revolverende fondsen. Geconcludeerd wordt dat geen aanknopingspunten gevonden zijn dat dergelijke fondsen werken. Echte doorrekeningen of verwachtingen hoe, wanneer en in welke mate revolverende fondsen zouden kunnen werken, zijn niet aangetroffen. Mede vanwege de huidige economische situatie en geringe waardeontwikkeling van bedrijventerreinen is de inzet van revolverende fondsen onzeker. Het rapport spreekt zelfs over een mantra6. Ook DHV (2007, p. 29) concludeert dat het merendeel van herstructureringsprojecten niet revolverend is.

2.3 Veroudering Hoewel volgens ramingen van het Centraal Planbureau nog behoefte bestaat aan nieuwe bedrijventerreinen is aandacht voor bestaande bedrijventerreinen en vernieuwing hiervan essentieel (Van Dinteren, 2010, p. 17). In figuur 4 is te zien dat 28% van de bedrijventerreinen in Nederland verouderd zouden zijn. Deze cijfers zijn gebaseerd op IBIS. Traa en Knoben (2009) stellen vragen bij deze cijfers en ook Renes et al. (2009) geven aan twijfels te hebben over deze cijfers. Enerzijds omdat het begrip ‘veroudering’ niet helder is geformuleerd en anderzijds is niet geheel duidelijk of een gedeeltelijk verouderd terrein wel of niet als ‘verouderd’ aangemerkt moet worden. Bovendien kan voor gemeenten het strategisch gezien verstandig zijn om een terrein als ‘verouderd’ aan te wijzen in verband met mogelijke subsidietrajecten (Rutten, 2010, p. 68). Zeker in een tijd waarin het gemeenten financieel niet voor de wind gaat (Berns et al., 2012), zijn mogelijke subsidies van andere overheden meer dan welkom. Bovendien zijn de cijfers omtrent herstructurering een momentopname (Renes et al., p. 74). Bedrijventerreinen worden door het verstrijken van de tijd vanzelf ouder, maar het is niet de leeftijd die bepaalt of een terrein ‘verouderd’ is. Het gaat om de vraag in hoeverre een terrein nog een ruimtelijke, economische of sociale functie heeft (CPB, 2001, p. 9). Een hoge leeftijd hoeft dus niet per se te betekenen dat een terrein verouderd is. Wel geldt dat terreinen in de hoogste leeftijdscategorie een grotere kans hebben om verouderd te zijn (Renes et al., 2009, p. 6

Een ‘“mantra’” wordt door Van Dale omschreven als een gebedsformule of meditatiespreuk bij hindoes en boeddhisten en een tot vervelends toe herhaalde boodschap.

P a g i n a | 11

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen 51). Pen en Hiethaar (1998) beschouwen een terrein als verouderd wanneer zich elkaar versterkende problemen voordoen op het gebied van infrastructuur, ruimte, representatie, milieukunde, economie en organisatie. Renes et al. (2009) onderscheiden twee aspecten van veroudering: bedrijfseconomische veroudering en gebrekkige ruimtelijke kwaliteit. Provincie Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Totaal (aantal terreinen) Totaal (%)

Verouderd Niet verouderd 53 112 87 206 22 104 87 303 18 100 140 307 44 96 156 202 147 45 101 183 393 70 172 1.052 2.096 28% 56%

Onbekend 36 5 8 9 5 16 7 7 428 53 574 15%

Totaal 201 298 134 399 123 463 147 365 575 146 629 242 3.722 100%

Figuur 4 - Overzicht veroudering bedrijventerreinen (bron: Ministerie I&M, 2013, p. 32)

Bedrijfseconomische veroudering De bedrijfseconomische veroudering maakt een koppeling tussen het bedrijventerrein waarop en het bedrijfspand waarin een bedrijf is gevestigd. Dit pand maakt onderdeel uit van het productieproces van een bedrijf en draagt dus bij aan de winstgevendheid. Wanneer als gevolg van veroudering het terrein en het pand in mindere mate bijdragen aan deze winstgevendheid, moet een oplossing gezocht worden. Renes et al. (2009, p. 108-109) noemen als voorbeelden van bedrijfseconomische veroudering een verslechterde bereikbaarheid en de komst van een bedrijf uit de consumentendienstverlening, waardoor de verkeersstromen op een terrein veranderen en bedrijven mogelijk moeilijker te bereiken zijn. Een andere reden die genoemd wordt, is de staat van het pand waarin een bedrijf gehuisvest is. Olden (2010, p. 212) noemt dit ‘het in onbruik raken van verouderd vastgoed’. Vastgoed op bedrijventerreinen is vaak specifiek gebouwd voor een bepaalde gebruiker. Wanneer deze vertrekt is het pand niet zomaar te gebruiken voor andere bedrijven en daarmee dus snel incourant (CPB, 2001, Van der Woude et al., 2006). De kans op langdurige leegstand wordt daarmee groter. Wanneer dat bij meerdere panden op een bedrijventerrein het geval is, loopt het hele bedrijventerrein het risico op snellere veroudering.

Gebrekkige ruimtelijke kwaliteit De kwaliteit van een terrein kan ook dalen tot onder een niveau dat door gebruikers (of omwonenden) als acceptabel wordt ervaren. Renes et al. (2009, p. 110) noemen onveiligheid, geluidsoverlast of verkeershinder als voorbeeld. Investeringen zijn noodzakelijk om de ruimtelijke kwaliteit van het terrein weer op orde te brengen. Claassen et al. (2009, p. 391) stellen dat bedrijven zich vooral laten leiden door individuele en korte termijn belangen en weinig oog hebben voor de openbare ruimte, waardoor veroudering en verloedering optreden. 12 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Dit sluit aan bij de definitie van veroudering van Bloem (2009, p. 10): “Terreinen die niet meer voldoen aan de eisen van een modern bedrijventerrein en waarbij nauwelijks behoefte bestaat vanuit de gebruikersmarkt voor bestaande bestaande objecten en gronden”. Het Centraal Planbureau (2001) heeft een viertal typologieën van veroudering gedefinieerd; technische, economische, maatschappelijke en ruimtelijke veroudering. In bijlage 1 is een omschrijving van deze typologieën opgenomen. Het IBIS hanteert dezelfde indeling voor veroudering als het Centraal Planbureau. In figuur 5 is te zien hoe groot het aandeel van het betreffende type veroudering is voor de terreinen die vanuit IBIS als ‘verouderd’ zijn aangemerkt. Overigens is het mogelijk om een bedrijventerrein voor meerdere typologieën veroudering aan te merken.

Figuur 5 - Overzicht type veroudering (bron: Ministerie I&M, 2013, p. 34, bewerkt)

2.4 Type herstructurering De vraag is of veroudering ook meteen betekent dat overgegaan moet worden tot herstructurering. Van Dinteren (2010, p. 21) betoogt dat veroudering gerelateerd moet worden aan de eisen van de beoogde doelgroep; “niet elk oud terrein is per definitie verouderd”, zoals ook al bleek uit de vorige paragraaf. De THB gaat uit van een opgave aan te herstructureren bedrijventerrein van 15.800 hectare tot en met 2020 (2008, p. 17), wat wordt onderschreven door het kabinet (Tweede Kamer, vergaderjaar 2008/09). Traa en Knoben (2009) en Renes et al. (2009) zetten vraagtekens bij het aantal verouderde bedrijventerreinen. Van Dinteren en Van der Krabben (2008) stellen de oppervlakte te herstructureren bedrijventerreinen ter discussie, het zou eveneens een paar duizend hectare meer of minder kunnen zijn. Het toenmalige oenmalige Ministerie van VROM (2009, p. 20) stelt dat sprake is van veroudering of behoefte tot herstructurering als sprake is van een verschil tussen het gewenste en het feitelijke kwaliteitsniveau van een bedrijventerrein. In 2007 hebben de toenmalige mi ministers Cramer en Van der Hoeven de instelling van de THB, onder leiding van Peter Noordanus, aangekondigd (Kamerstukken II, 2007/08). De THB onderscheidt in haar rapport een aantal verschillende soorten herstructurering: van facelift via revitalisering en herprofilering tot en met transformatie. Deze zijn in figuur 6 nader toegelicht.

P a g i n a | 13

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Type herstructurering bedrijventerreinen Facelift Grote opknapbeurt die wordt toegepast wanneer sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. Revitalisering Bestaande economische functie (bedrijventerrein) blijft gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteit van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. Zware revitalisering Bij dit soort revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzakelijk verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur is veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. Herprofilering Zware vorm van revitalise revitalisering ring die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagtt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en aanpassing van de infrastructuur. Transformatie In tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein bij transformatie aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische niet economische functies op de locatie gevestigd. gevestigd. Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. Figuur 6 - Overzicht type herstructurering bedrijventerreinen (bron: Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008, p. 4))

Op basis van cijfers van het IBIS is in figuur 7 een onderverdeling gemaakt naar het type herstructurering. Hieruit komt naar voren da datt bij het merendeel van de te herstructureren terreinen wordt ingezet op revitalisering.

Figuur 7 - Aanpak herstructurering naar type (bron: Ministerie I&M, 2013, bewerkt)

In bovenstaande typologieën van herstructurering zit een tweedeling. Bij transformatie wordt de functie bedrijven vervangen door een andere, bijvoorbeeld wonen. Renes et al. (2009, p. p 8283) concluderen dat voor bedrijventerreinen die ingesloten raken eerder plannen zullen worden gemaakt die gericht zijn op transformatie. transformatie. Specifiek worden hier de terreinen genoemd die gebouwd zijn tijdens de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog, de derde generatie. 14 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Deze terreinen raken zowel technisch, als ruimtelijk, economisch en maatschappelijk verouderd. De THB rekent de transformatieopgave niet tot de ‘harde kern’ van de herstructureringsopgave, vanwege het feit dat de functie bedrijven met deze ingreep verdwijnt. Bovendien zou deze vorm van herstructurering zichzelf moeten kunnen financieren. Onduidelijk is in hoeverre dit momenteel in de praktijk nog mogelijk is, aangezien de markt voor bijvoorbeeld kantoren en woningbouw weinig zekerheid biedt qua positieve gronden opstalexploitatie. Door transformatie worden echter wel vierkante meters bedrijventerrein onttrokken aan de voorraad, waardoor de totale vraag naar nieuwe bedrijventerreinen kan stijgen. Voor bedrijventerreinen die aan het spoor liggen, terreinen waar grote bedrijven gehuisvest zijn of terreinen die gunstig liggen qua bereikbaarheid zullen veelal plannen gemaakt worden die gericht zijn op het behoud van de functie van bedrijventerrein. In die gevallen wordt dus minder snel gekozen voor transformatie. Overigens moet bij de keuze voor transformatie de gehele vastgoedmarkt in ogenschouw genomen worden. Transformatie van bedrijventerreinen naar woningbouwlocaties is, vanwege de huidige situatie op de vastgoedmarkt, geen eenvoudige opgave aangezien bijna alle segmenten van de vastgoedmarkt in zwaar weer zitten (Berns et al., 2012). Bij de overige vormen van herstructurering blijft de functie bedrijven behouden. Overigens moet daarbij opgemerkt worden dat de THB een facelift ook niet rekent tot de ‘harde kern’ van de herstructureringsopgave (THB, 2008, p.55). De THB stelt dat, wanneer parkmanagement7 standaard wordt op bedrijventerreinen, een facelift opgepakt kan worden door direct betrokken publieke en private partijen. In de berekening van de kosten is deze vorm van herstructureren echter wel meegenomen, omdat parkmanagement nog niet overal voldoende is opgezet. Bij herprofilering wordt het terrein gevuld met andere typen bedrijven. Een voorbeeld hiervan is de herstructurering van de Binnenhaven in Enschede, waar, door middel van het aanleggen van nieuwe laad- en loskades, meer watergebonden bedrijven op het terrein zijn gekomen. Het verschil tussen revitalisering en zware revitalisering zit in de mate waarin bestaande bedrijven worden opgekocht en nieuwe uitgeefbare grond wordt gerealiseerd, door middel van het slopen van bestaande bebouwing en het uitvoeren van eventueel noodzakelijke bodemsaneringen. Als dit aan de orde is wordt gesproken over zware revitalisering. Zo niet dan gaat het over revitalisering. Een geslaagde herstructurering kan betekenen dat de behoefte van bedrijven om te verhuizen kleiner wordt, met als gevolg dat de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in een bepaalde gemeente kleiner wordt.

2.5 Kosten herstructurering Het Centraal Planbureau heeft in 2001 onderzoek gedaan naar de herstructurering van bedrijventerreinen en concludeert dat het moeilijk is een kostprijs voor het herstructureren van bedrijventerreinen te bepalen (Centraal Planbureau, 2001, p. 16). Het maakt qua kosten uit 7

Onder parkmanagement wordt verstaan: “Het sturen op inrichting en beheer op een kantorenpark of bedrijventerrein, met als doel het verkrijgen en op lange termijn behouden van een hoog kwaliteitsniveau van zowel de openbare als de private ruimte” (Ferwerda, 2001, p. 7)

P a g i n a | 15

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen of bijvoorbeeld een bedrijfsverplaatsing of bodemsanering noodzakelijk is. Bovendien kunnen gemiddelde kosten een vertekend beeld geven, wanneer slechts een gedeelte van een terrein wordt geherstructureerd en de kosten hiervan worden gedeeld door de oppervlakte van het gehele terrein. Het Ministerie van I&M (2013, p. 38) stelt dat goede timing in belangrijke mate de kosten en het resultaat van de herstructurering bepaalt. Financieel gezien is het slim om in te grijpen als de eerste tekenen van veroudering op een bedrijventerrein zichtbaar zijn, of juist pas als een bedrijventerrein al ver is ‘afgegleden’. Het gemiddelde bedrijventerrein bevindt zich echter vaak juist daartussenin. Het bedrijventerrein functioneert nog redelijk, ook al is sprake van veroudering en leegstand. Het vastgoed staat echter nog voor een redelijke waarde in de boeken, de economische urgentie voor zware ingrepen ontbreekt en bedrijven wachten met investeren. Het gevolg: hoge kosten om de herstructurering op gang te brengen. De THB heeft, op basis van een analyse van investeringsramingen van 34 herstructureringsprojecten, een inschatting gemaakt van de kosten van de verschillende soorten van herstructurering. In figuur 8 zijn de kosten weergegeven. Voor het type transformatie is geen bedrag is opgenomen. De THB (2008, p. 4) stelt dat de transformatieopgave onderdeel uit zou moeten maken van de Nota Ruimte en de daaraan verbonden investeringsopgave. In totaal raamt de THB de totale herstructureringsopgave op 16.800 hectare en de totale kosten op € 6,35 miljard (THB, 2008). Traa en Knoben (2009, p. 22) concluderen op basis van onderzoek dat de kostenraming zoals de THB deze heeft vastgesteld met de nodige onzekerheid omgeven is en dat overheden rekening moeten houden met een onzekerheidsmarge. Type herstructurering Facelift Revitalisering Zware revitalisering Herprofilering

Kosten € 75.000,€ 230.000,€ 1.400.000,€ 1.400.000,-

Figuur 8 - Overzicht kosten herstructurering Bedrijventerreinen, 2008, p. 32, bewerkt)

Eenheid Per hectare Per hectare Per hectare Per hectare per

type

(bron:

Taskforce

(Her)ontwikkeling

Als uitwerking van het rapport van de THB is in 2010 het convenant bedrijventerreinen 2010 – 2020 gesloten tussen het Rijk, de Vereniging Interprovinciaal Overleg (VIO) en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierin is afgesproken dat de provincies, in samenwerking met de gemeenten, een provinciaal herstructureringsprogramma (PHP) opstellen voor de periode 2009 – 2013 (Ministerie van VROM et al., 2010). In bijlage 2 is een samenvattend figuur opgenomen waarin alle programma’s van de provincies uiteengezet zijn. Hieruit blijkt dat voor 7.420 hectare bedrijventerrein plannen zijn gemaakt voor herstructurering en dat voor de dekking van de kosten € 334,3 miljoen beschikbaar is uit rijks- en provinciale middelen. Wat de totale kosten voor de herstructurering van de 7.420 hectare bedrijventerreinen zijn, wordt niet duidelijk uit de herstructureringsprogramma’s evenals het type herstructurering dat nodig is. In figuur 9 is te zien hoe de opgave van 7.420 hectare uit de PHP’s is onderverdeeld naar rato van de verschillende typologieën herstructurering op basis van de cijfers van het IBIS uit 2013. In de rapportage van het IBIS is het aandeel van de verschillende soorten herstructurering berekend. Vervolgens zijn aan de oppervlaktes per type herstructurering de kosten per hectare gekoppeld zoals opgegeven door de THB. Hieruit komt naar voren dat voor de herstructurering van bedrijventerreinen in de periode 2009-2013 een bedrag benodigd zou zijn 16 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen van bijna € 3,0 miljard, oftewel € 0,40 miljoen per hectare. Wanneer hierop de rijks- en provinciale subsidies in mindering worden gebracht, blijft een bedrag van ruim € 2,70 miljard over. Een gedeelte van de financiële middelen vanuit de provincie wordt overigens ingezet door middel van zogenaamde herstructureringsmaatschappijen. Meer daarover in hoofdstuk 4. Type herstructurering Aandeel Aantal ha Kosten per ha Facelift 9% 644 ha € 75.000 per ha ha Revitalisering 65% 4.787 € 230.000 per ha Zware revitalisering 3% 233 ha € 1.400.000 per ha Herprofilering 15% 1.115 ha € 1.400.000 per ha Transformatie 9% 640 ha PM per ha ha Totalen 100% 7.420

Totale kosten € 48.332.815 € 1.101.046.516 € 326.446.689 € 1.561.383.752 PM € 3.037.209.773

Bijdrage Rijk Bijdrage Provincies Restant te dekken

€ € €

107.600.000 226.690.000 2.702.919.773

Restant

€

364.275

-/-

per ha

Figuur 9 - Raming kosten herstructurering 2009-2013

Bij de berekening uit figuur 9 zijn enkele kanttekeningen te plaatsen. Zoals in het begin van dit hoofdstuk al is beschreven, is de vraag hoeveel hectare bedrijventerreinen daadwerkelijk geherstructureerd moet worden. Daarover zijn de meningen verdeeld. Politieke belangen kunnen maken dat het interessant is om zoveel mogelijk bedrijventerreinen te bestempelen als ‘te herstructureren’ om zodoende in aanmerking te komen voor subsidies. De onderverdeling naar typologie te herstructureren bedrijventerrein is gekoppeld aan de cijfers van het IBIS. Die koppeling is arbitrair en wellicht wat kort door de bocht. De kosten per typologie van herstructurering komt voort uit de THB en is slechts een grove schatting. Onderzoek van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) en Buck Consultants International (BCI) toont aan dat slechts 20% van de opgave van 6.500 hectare van de THB nog maar is geherstructureerd en dat per hectare € 33.000,- is gespendeerd (Van Riele, 2013, p. 8). Dit is veel minder dan de door de THB berekende € 378.000,- per hectare en de € 364.275,- uit figuur 9. Het totale bedrag van bijna € 3,0 miljard aan totale kosten voor de herstructurering van de bedrijventerreinen is daarmee geen vaststaand gegeven. Echter, het biedt wel een houvast om te beseffen dat de opgave omvangrijk is. Zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat de opgave van de PHP’s enkel gaat om de periode 2009-20138 en de totale opgave volgens de THB voor de totale periode tot en met 2020 nog groter is.

8

In het kader van dit onderzoek, uitgevoerd in 2014, is gezocht naar evaluatierapporten van de uitkomsten van de PHP’s over de periode 2009 – 2013. Deze waren ten tijde van het verschijnen van dit onderzoek niet te vinden.

P a g i n a | 17


2.6 Financiering Uit de vorige paragraaf komt naar voren dat de kosten voor de herstructureringsopgave aanzienlijk zijn en dat voor de periode 2009-2013 nog ruim € 36,- per m2 ‘gevonden’ moet worden ter dekking van de kosten. Dat is op zich al een behoorlijke opgave en de huidige economische crisis maakt het niet eenvoudiger. Prioriteit van bedrijven ligt bij het doorstaan van de crisis (Van Liere, 2013, p. 9). Ook de financiële situatie bij menig gemeente is er de afgelopen jaren niet rooskleuriger op geworden (Berns et al., 2012). Methode Subsidies hogere overheden Algemene gemeentelijke middelen (raadskrediet) Ruimte voor kostendragers Fondsvorming Reserve grondbedrijf Reductie kosten Hogere grondprijs Regionale verevening

Aantal gemeenten 36 34 11 7 1 3 0 0

Figuur 10 - Hoe gemeenten herstructurering van bedrijventerreinen financieren (Bron: Renes, 2008)

Renes et al. (2009) hebben onderzocht op welke manier gemeenten herstructurering financieren (zie figuur 10). Daarbij valt op dat gemeenten veelal terugvallen op subsidies van hogere overheden, maar deze zijn echter voor een deel al in de kostenopstelling uit figuur 9 meegenomen. Dat betekent dat andere methoden gebruikt moeten worden om de berekende € 36,- per m2 bedrijventerrein te financieren. Fondsvorming vindt slechts in 8% van de geënquêteerde gemeenten plaats en geen enkele gemeente verhoogt de grondprijs om de herstructurering te kunnen betalen. Voornoemde cijfers zijn echter al wel enkele jaren oud en kunnen momenteel anders zijn. De THB (2008) heeft, zoals al aangegeven, de totale kosten voor de herstructureringsopgave berekend op € 6,35 miljard. Zij komt met een aantal mogelijkheden om de dekking van de kosten voor herstructurering mogelijk te maken, wat in figuur 11 schematisch is weergegeven: A. Grondopbrengsten van heruitgeefbare, geherstructureerde bedrijfsgrond; Terreinen die geherstructureerd zijn worden opnieuw uitgegeven, wat de nodige financiële middelen oplevert. Daarnaast stelt de THB bij het type revitalisering een taakstellende ruimtewinst in van 5%, waardoor extra middelen gegenereerd zouden kunnen worden. Totale opbrengst € 1,95 miljard. B. Verevening van greenfields en brownfields9 (uitgaande van de tot nu toe gangbare grondprijzen); Op basis van inschattingen van experts van Stec, DHV, Ecorys, Haskoning en Buck Consultants International komt het THB met de inschatting dat 10-20% van de grondprijs van nieuwe terreinen als winst kan worden beschouwd, afhankelijk van verschillende factoren zoals verwerving en noodzakelijke ontsluiting. De THB stelt

9

THB verstaat onder “greenfields” nieuwe uitleggebieden en onder “brownfields” de bestaande verouderde terreinen.

18 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen voor om 10% van deze grondprijs in te zetten voor de herstructurering van oude bedrijventerreinen. Totale opbrengst € 0,5 miljard. C. Grondprijsverhoging greenfields (door middel van verevening te besteden aan herstructurering); De THB stelt dat de investeringen in de grond 1% vormen van de totale bedrijfsinvesteringen en daarmee feitelijk van ondergeschikt belang zijn. Bovendien lopen grondprijzen op bedrijventerreinen ver achter bij de grondprijzen voor woningbouw en kantoren. Een grondprijsstijging van 10% wordt door de THB als redelijk en verantwoord verondersteld, zonder direct alle ‘lucht’ uit gebiedsexploitaties te halen. Deze extra grondopbrengsten zouden vervolgens ingezet kunnen worden voor de herstructurering van oude bedrijventerreinen. Totale opbrengst € 0,95 miljard. D. Inverdieneffect brownfields door grondprijsverhoging greenfields; Zoals hiervoor beschreven kan de uitgifteprijs van nieuwe bedrijventerreinen omhoog. Hierdoor zal ook de grondprijs van bestaande bedrijventerreinen stijgen, mits deze geherstructureerd zijn. De opbrengsten zoals beschreven bij A. worden daarmee verder verhoogd als gevolg van de algemene grondprijs verhoging voor bedrijventerreinen. Totale opbrengst € 0,15 miljard. E. Overheidssubsidies en/of andere overheidsbijdragen. De THB stelt dat het maatschappelijk belang van het herstructureren van bedrijventerreinen zo hoog is, dat het gerechtvaardigd is dat verschillende overheden ook bijdragen in de kosten hiervan. Dit onderdeel wordt als sluitstuk gezien en zou € 2,8 miljard moeten opbrengen.

Figuur 11 - Schema bekostiging herstructurering (bron: THB, 2008, p. 81)

P a g i n a | 19

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Met name het verevenen van de grondopbrengsten op uitleggebieden met de kosten voor de herstructurering grijpt de THB aan om te pleiten voor een herstructureringsfonds. De middelen die gegenereerd worden bij het uitgeven van nieuwe terreinen, zouden gedeeltelijk in een provinciaal herstructureringsfonds moeten komen, van waaruit de herstructureringsopgave gefinancierd kan worden. Ook de middelen die vanuit de verschillende overheden moeten komen kunnen vrijwillig worden ingebracht in een fonds. De THB wil een fondsenstructuur laten ontstaan die flexibel in kan spelen op wisselende stromen afdrachten en onttrekkingen.

2.7 Conclusie Dit hoofdstuk geeft antwoord op de eerste drie deelvragen, vormt het eerste gedeelte van het theoretische gedeelte en gaat voornamelijk in op de herstructurering van bedrijventerreinen. Geconcludeerd kan worden dat de totale opgave onduidelijk is. Steeds meer en telkens verschillende cijfers worden geproduceerd, die vervolgens weer in twijfel worden getrokken. Belangrijkste oorzaak hiervan is dat het oormerken van een terrein als ‘te herstructureren’ leidt tot mogelijke subsidie-inkomsten. Gezien de financiële situatie van het merendeel van de gemeenten is elke subsidie welkom om herstructureringsprojecten op te pakken. Ook wordt geprobeerd om de markt voor bedrijventerreinen te verzakelijken en meer marktpartijen toe te laten treden tot deze markt. Onderzoek laat echter zien dat met name ontwikkelaars en beleggers op dit moment niets zien in de markt voor bedrijventerreinen. De kans dat deze marktpartijen zich bezig gaan houden met de herstructurering van bedrijventerreinen lijkt vooralsnog dan ook klein. Revolverende fondsen worden daarbij bovendien zelfs gezien als een mantra! De provinciale herstructureringsprogramma’s (PHP’s) laten voor de periode 2009-2013 een totale opgave zien van 7.420 hectare. Medio 2014 is nog geen evaluatierapport te vinden over de uitkomsten hiervan. Wanneer de cijfers uit de PHP’s worden samengevoegd met kengetallen vanuit de THB en cijfers van het IBIS, komen de kosten voor de herstructurering uit op ruim € 3,0 miljard. Het Rijk en de provincies hebben subsidies beschikbaar gesteld ter grootte van € 0,34 miljard. Dat maakt dat op andere wijze nog ruim € 2,70 miljard gevonden moet worden om alleen de opgave voor 2009-2013 te dekken. Dat is een bedrag van ruim € 36,per m2! Hoewel hierbij nog enkele kanttekeningen te plaatsen zijn, maakt dit bedrag inzichtelijk hoe groot het probleem is. De gemiddelde grondprijs voor bedrijventerreinen in Nederland is € 119,- per m2 (Ministerie I&M, 2013, p. 29). De kosten voor de herstructurering vormen dus 30% van de grondprijs voor nieuwe bedrijventerreinen. De THB berekent de kosten voor de totale herstructureringsopgave op € 6,35 miljard. De dekking wordt voor een gedeelte, € 3,55 miljard, gevonden in het verhogen van de grondprijzen, het reserveren van een gedeelte van de opbrengsten van nieuwe bedrijventerreinen en het weer uitgeven van de geherstructureerde bedrijventerreinen. Voor de resterende € 2,8 miljard wordt een beroep gedaan op de overheid door middel van subsidies of andere bijdragen. De financiële mogelijkheden van de overheid worden echter ook steeds minder en dus wordt gezocht naar andere financieringsmogelijkheden. Het revolverende fonds is een voorbeeld van een alternatieve financieringsmogelijkheid, waar in het volgende hoofdstuk dieper op wordt ingegaan. 20 | P a g i n a


3. FONDSVORMING 3.1 Inleiding Uit hoofdstuk 2 blijkt dat de kosten voor de herstructurering van bedrijventerreinen hoog zijn. De THB komt met verschillende dekkingsmogelijkheden, maar doet voor het grootste gedeelte, € 2,8 miljard, een beroep op de overheid. De crisis heeft echter ook bij de overheid gezorgd voor de nodige financiële problemen (Berns et al., 2012). Bovendien zien gemeenten het besparen op onderhoud van de openbare ruimte als mogelijkheid om de noodzakelijke bezuinigingen te halen. Dit levert op de korte termijn wellicht geld op, maar kost op de langere termijn meer (Pen, 2013). Daarom moeten nieuwe financieringsconstructies worden gevonden om vanuit de overheid een bijdrage te kunnen leveren aan de herstructureringsopgave. Fondsvorming is één van de nieuwe constructies waarover de afgelopen jaren is gesproken en geschreven (Rutten, 2012, Netjes, 2013, Holt et al., 2013, Pen et al., 2013). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op fondsvorming in het algemeen, om daarmee een beter beeld te krijgen van wat een fonds precies inhoudt. Ten eerste wordt beschreven wat fondsvorming inhoudt en wat de voor- en nadelen zijn. Vervolgens wordt kort ingegaan op het aspect staatssteun. Daarna wordt aan de hand van een aantal voorbeelden gekeken naar verschillende soorten fondsen. Hierbij is het niet noodzakelijk dat het betreffende fonds een directe koppeling heeft met de herstructurering van bedrijventerreinen.

3.2 Wat is een fonds? Een fonds is een organisatie waarin de financiële middelen zijn gekoppeld aan maatschappelijke doelen die de gemeente (of andere overheid) wil bereiken (Provincie Overijssel, 2012, p. 21). Uiteraard kunnen ook private partijen een fonds oprichten. Een zoektocht naar fondsen op internet levert veel zoekresultaten op. Van culturele fondsen, zoals het Prins Bernhard Cultuurfonds of het Oranjefonds, tot fondsen die meer betrekking hebben op de gebouwde omgeving, zoals het monumentenfonds of groenfonds. Anders dan een subsidie, die vaak eenmalig is en niet terugbetaald hoeft te worden, moeten bij een fonds de financiële middelen weer terug komen, waardoor deze opnieuw kunnen worden ingezet. Hiermee ontstaat het ‘revolverende karakter’ (Tweede Kamer, vergaderjaar 2011/12, p. 4). Naast het inzetten van financiële middelen, kan een revolverend middel ook zijn het aangaan van participaties, zoals bijvoorbeeld aandeelhouder worden in een BV of NV, of het verlenen van garanties aan banken (Netjes, 2013, p. 14, Holt et al., 2013, p. 5). Het verschil met een bank is dat een revolverend fonds van de overheid niet-marktconforme voorwaarden mag hebben (Holland, 2012, p. 22). Revolverende fondsen zijn niet nieuw. Emeritus hoogleraar Priemus (2011, p. 45) stelt dat woningcorporaties sinds de bruteringsoperatie in 1995 al het verdienmodel kennen van een revolverend fonds. De jaarlijkse cashflows uit de opbrengsten van huren en verkoop van corporatiewoningen worden gebruikt om de nieuwbouw van sociale huurwoningen te bekostigen. De laatste jaren is een stijging waarneembaar van het aantal nieuwe initiatieven P a g i n a | 21

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen rondom revolverende fondsen (Netjes, 2013, p. 15). Netjes en Van der Meulen (2012, p. 3) voeren de opbrengsten uit de verkoop van regionale nutsbedrijven door provincies als reden op voor de toename van het aantal fondsen. Het geld dat hiermee verdiend is, wordt nu weer ingezet op verschillende gebieden, zoals duurzaamheid, energie en innovatie. Een reden voor het opkomen van revolverende fondsen is het feit dat steeds minder nationale en Europese subsidies beschikbaar komen en het geld dus op een slimmere en efficiëntere wijze ingezet moet worden (Rutten, 2012, p. 45). Omdat bij een revolverend fonds het geld meerdere malen ingezet kan worden, kan langer gebruik worden gemaakt van de financiële middelen die nog beschikbaar zijn.

Voordelen Het belangrijkste voordeel van het vormen van een fonds is dat de behaalde inkomsten geoormerkt kunnen worden, zodat deze alleen ingezet kunnen worden voor een specifiek doel (Van der Bij, 2011, p. 116). In het geval van herstructurering van bedrijventerreinen kan dus specifiek worden bepaald dat de middelen uit het fonds alleen mogen worden ingezet ten behoeve van de herstructurering en niet wegvloeien naar bijvoorbeeld de algemene middelen van een gemeente. Fondsen kunnen dienen als spaarpot of verzekering waardoor voor een bepaalde toekomstige uitgave of een bepaald risico middelen gereserveerd zijn. Voor centrale overheden kunnen fondsen ingezet worden om middelen naar decentrale overheden te laten vloeien, met specifiek daaraan gekoppelde voorwaarden. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties somt nog een aantal voordelen van fondsen op (Tweede Kamer, vergaderjaar 2011/12, p. 5): Een lening kan meerdere keren verstrekt worden. Een subsidie wordt eenmalig verstrekt; Een lening zal tot waardecreatie moeten leiden, aangezien de financiële middelen weer terug moeten. Dit zorgt voor een beroep op de eigen verantwoordelijkheid van burgers en bedrijven; Fondsvorming zorgt voor een cultuuromslag bij overheden. In plaats van eenmalig subsidies wegzetten, moeten fondsen duurzaam beheerd worden.

Nadelen Naast voordelen heeft fondsvorming ook nadelen. Eén van de nadelen heeft te maken met het maatschappelijk nut (Van der Bij, 2011, p. 116); publieke middelen moeten op een dusdanige manier aangewend worden dat deze middelen ook het hoogste maatschappelijke nut opleveren. Wanneer middelen in een fonds worden gestort van waaruit alleen geld mag worden uitgegeven aan bepaalde, vooraf bepaalde, doelen kan het voorkomen dat dit niet het hoogste maatschappelijke nut oplevert. Bijvoorbeeld wanneer blijkt dat enkele jaren na het oprichten van een fonds ten behoeve van de herstructurering van bedrijventerreinen, andere maatschappelijke problemen belangrijker zijn geworden, zoals bijvoorbeeld de aanpak van sociale problemen in woonwijken. In dat geval moeten de financiële middelen uit het fonds worden gehaald om te kunnen worden ingezet voor de problematiek in de woonwijken. Dit vergt tijd, uitleg en geld. Zie bijvoorbeeld de gebeurtenissen rondom het stopzetten van het Innovatiefonds van de Gemeente Enschede (Twentsche Courant Tubantia, 2014)10. 10

Meer over het Innovatiefonds van de Gemeente Enschede in paragraaf 3.4.5.

22 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Nog enkele nadelen van fondsen zijn (Tweede Kamer, vergaderjaar 2011/12, p. 5): Het beheren van een fonds kost geld en het renteverschil moet betaald worden; Het risico bestaat dat een lening niet terugbetaald wordt, waarmee het feitelijk een subsidie wordt; Projecten die maatschappelijke baten hebben maar weinig directe financiële baten (bijvoorbeeld verbetering van de openbare ruimte) zijn niet altijd geschikt voor fondsvorming.

Houding De voor- en nadelen van fondsen moeten worden afgewogen om tot een keuze te komen of een fonds geschikt is voor het gewenste doel. Daarnaast moet de overheid zich realiseren dat zij zich bij een fonds meer als bankier moet opstellen (Könings en Balk, 2011, p. 9). Investeringen moeten worden beoordeeld op basis van marktkansen en niet op basis van politiek of maatschappelijk gewenste achtergronden. De publieke sector is gewend aan subsidies, maar een stuk minder aan kapitaal- of kredietverstrekking (Holland, 2012, p. 25). Periodieke evaluaties, een exit-strategie en vorm van afhandeling zijn van belang om vooraf vastgelegd te hebben (Holt et al., 2013, p. 7). Immers, geen enkel fonds blijft eeuwig bestaan en het is beter om vooraf vast te leggen hoe omgegaan moet worden met een fonds en het einde ervan, dan dat tijdens de looptijd bepaald moet worden wat een goed moment is voor het einde van het fonds. Het opzetten en beheren van een fonds is een vak, waarbij de vraag is in hoeverre de overheid op dit moment de kennis in huis heeft om dit vak uit te oefenen (Netjes en van der Meulen, 2012, p. 5). Holt et al. (2013, p. 6) stellen dat een fonds beheerd moet worden door een professionele fondsmanager. Revolverende fondsen hebben nu eenmaal het risico dat het belegde geld te laat of helemaal niet terug komt en dat is een (politiek) gevoelig onderwerp. Zie daarover bijvoorbeeld de commissie De Wit11 en de Icesave-affaire van de provincie NoordHolland12.

3.3 Staatssteun Wanneer een fonds wordt opgericht, vanuit een overheid of via een aparte entiteit, dient staatssteun goed in ogenschouw te worden genomen. In deze paragraaf wordt kort nader ingegaan op dit aspect. Om economische en sociale vooruitgang van de bevolking van de gehele Europese Unie te bevorderen, is het essentieel dat sprake is van een goed werkende interne markt en vrije concurrentie. Staatsteun kan ervoor zorgen dat een lidstaat eigen ondernemingen bevoordeelt ten opzichte van ondernemingen uit andere lidstaten. Hierdoor 11

De Commissie De Wit, vernoemd naar voorzitter Jan de Wit (SP), heeft een parlementair onderzoek gedaan naar de problemen in het financiële stelsel naar aanleiding van de kredietcrisis. De commissie concludeerde dat de Nederlandse autoriteiten grote fouten hebben gemaakt bij de ingrepen bij ABNAMRO en Fortis en dat de Nederlandse Bank onvoldoende was voorbereid op een crisis van deze omvang en compleet werd overrompeld door de crisis. 12 De provincie Noord-Holland bleek na het faillissement van de IJslandse bank Landsbanki een bedrag van € 78 mln bij de bank te hebben staan. De Gedeputeerde Staten van Noord-Holland stapten uiteindelijk op, net als enkele wethouders van gemeenten die ook geld in IJsland hadden staan.

P a g i n a | 23

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen kan sprake zijn van concurrentievervalsing, wat de economische en sociale vooruitgang negatief kan beïnvloeden. Om deze redenen is toezicht op staatssteun ingesteld (Dijkman et al., 2008, p. 11). In artikelen 87 en 88 van het EG-verdrag zijn de staatssteunregels neergelegd. Artikel 87 lid 1 EG zegt over staatssteun: “Behoudens afwijkingen waarin dit Verdrag voorziet, zijn steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.” Op grond van artikel 88 EG dient elk voornemen van de overheid tot invoering of wijziging van een zogenaamde steunmaatregel gemeld te worden bij de Europese Commissie. Totdat de Commissie de betreffende maatregelen heeft goedgekeurd mogen deze bovendien niet worden uitgevoerd. Dijkman et al. (2008, p. 11) leiden uit artikel 87 lid 1 EG een vijftal criteria af, aan de hand waarvan wordt beoordeeld in hoeverre sprake is van staatssteun: 1) Het moet gaan om een voordeel dat met staatsmiddelen bekostigd is; 2) Er is sprake van een voordeel aan een onderneming dat deze onderneming niet langs normale commerciële weg zou hebben verkregen; 3) Er moet sprake zijn van een selectief voordeel; 4) Het voordeel moet de mededinging (dreigen te) vervalsen; 5) Het voordeel moet een ongunstig effect hebben op het handelsverkeer tussen de lidstaten. Ook bij fondsen gericht op ondernemers ligt staatssteun dus op de loer. Aangezien fondsen veelal (grotendeels) door de overheid worden gefinancierd is aan criterium één voldaan. Wanneer het fonds gericht is op ondernemers wordt ook aan het tweede criterium voldaan. De normale commerciële wegen hebben blijkbaar gefaald, anders hadden bijvoorbeeld banken de investering wel op zich genomen. Van selectief voordeel is al snel sprake, aangezien het bij fondsen voor herstructurering van bedrijventerreinen over het algemeen gaat om specifieke locaties (het terrein moet zijn aangewezen als ‘te herstructureren’). Het laatste criterium is het meest subjectieve criterium en daarmee ook het meest moeilijk in te schatten. Bij de oprichting van een fonds moet beoordeeld worden of het verantwoord kan worden onder vrijstellingskaders als de Algemene Groepsvrijstellings Verordening of de Omnibus Decentraal Regeling. Zo niet, dan moet per fonds een staatssteunnoticifatietraject gevolgd te worden. De behandeltermijn daarvoor is zes tot negen maanden (Holt et al., 2013, p. 17).

3.4 Voorbeeld fondsen Fondsen komen voor in vele soorten en maten en kennen veel vrijheid in opzetmogelijkheden. In deze paragraaf zijn enkele voorbeeldfondsen geanalyseerd. Per fonds wordt beschreven wat het doel is van het betreffende fonds, in hoeverre en op welke wijze het revolverend is en

24 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen wordt geconcludeerd in hoeverre een fonds voor de herstructurering van bedrijventerreinen van toegevoegde waarde zou kunnen zijn.

3.4.1 Verantwoording keuze fondsen Om tot een keuze te komen voor het analyseren van een aantal voorbeeld fondsen is gekeken naar een mix van verschillende eigenschappen van fondsen. Zo heeft het bijvoorbeeld geen toegevoegde waarde om alleen fondsen te analyseren die voor particulieren bestemd zijn. Met name op het gebied van staatssteun zou dat tot verkeerde conclusies kunnen leiden. Een directe koppeling met herstructurering is geen vereiste, maar is wel een pre. Dat maakt de uitkomsten eenvoudiger te vertalen naar bedrijventerreinen. Ook is het een pre wanneer een fonds raakvlakken heeft met vastgoed, omdat hiermee ook de herstructurering van bedrijventerreinen geholpen zou kunnen zijn. In figuur 12 is nader toegelicht waarom gekozen is voor het betreffende fonds. Fonds Toelichting Kantoren Vanuit de roadmap naar de verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt wordt nadrukkelijk gekeken of ontwikkelaars en beleggers kunnen worden betrokken op de markt voor bedrijventerreinen. Deze partijen zijn al actief op de markt voor kantoren en hiervoor is onlangs een kantorenfonds aangekondigd. Het ligt dus voor de hand om dit fonds te analyseren op de geschiktheid voor de herstructurering van bedrijventerreinen. SVn Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland bestaat al sinds 1996 en is succesvol op het gebied van particuliere woningbouw. Het fonds heeft dus een koppeling met vastgoed en is bovendien revolverend. Nadeel is dat het gericht is op particulieren en de herstructurering van bedrijventerreinen veelal met ondernemers gebeurt. Daar zal aandacht aan moeten worden besteed. JESSICA JESSICA is opgezet vanuit de EFRO-subsidie en heeft een revolverend karakter. Bovendien gaat JESSICA ook over gebiedsontwikkeling en dus zou hier een koppeling gemaakt kunnen worden met de herstructurering van bedrijventerreinen. Dat maakt JESSICA interessant om in het kader van dit onderzoek te analyseren. Gebiedsfonds SADC Het gebiedsfonds van SADC is een van de pilotprojecten vanuit de roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt. In de evaluatie van Platform 31 is dit fonds ook geanalyseerd, maar niet zozeer op het specifieke onderdeel revolverendheid en de mate waarin de opzet van het fonds gebruikt kan worden bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Daarom wordt dit fonds in dit onderzoek meegenomen. P a g i n a | 25

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Innovatiefonds Gemeente Enschede

Het Innovatiefonds van de Gemeente Enschede heeft geen directe koppeling met gebiedsontwikkeling of vastgoed, maar is wel revolverend. Met name dit onderdeel is in het kader van dit onderzoek goed om te analyseren. En om te bekijken in hoeverre de uitkomsten hiervan bruikbaar zijn voor de herstructurering van bedrijventerreinen.

Figuur 12 - Tabel onderbouwing fondsen

3.4.2 Kantoren De laatste jaren staat steeds meer kantoorruimte leeg. In 2012 becijfert het Ministerie van Infrastructuur en Milieu dat van de ruim 15.000 kantoren bijna 900 volledig en 1.900 gedeeltelijk leegstaan (Tweede kamer, vergaderjaar 2011/12a). Begin 2014 is de voorraad ruim 49 miljoen m2 VVO13, waarvan 7,75 miljoen m2 VVO leegstaat (DTZ Zadelhoff, 2014). Oftewel 15,7%. Mogelijke oorzaken zijn divers: teveel aanbod, de behoefte van huurders om te verhuizen, het ‘nieuwe werken’, ontwikkelingen op ICT-gebied (Wintgens en Hoekstra, 2012, p. 179). Op 27 juni 2012 is door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu daarom het “Convenant aanpak leegstand kantoren” aangekondigd (Tweede kamer, vergaderjaar 2011/12a). Het convenant heeft als doel de huidige leegstand in kantoren tegen te gaan en een beter functionerende kantorenmarkt te stimuleren. Het convenant is mede ondertekend door het IPO, de VNG en enkele brancheorganisaties, zoals de IVBN en de NEPROM. Kortom, de gehele keten van de vastgoedcyclus, van overheid en ontwikkelaar tot belegger, heeft het convenant ondertekend. Het convenant onderscheidt vier verschillende gebieden14, die door Hesp (2012, p. 1) worden getypeerd: 1) Groeigebieden – uitbreiding van de voorraad is nog mogelijk; 2) Balansgebieden – consolidatie en verduurzaming van de voorraad; 3) Beperkingsgebieden – voorraad zal moeten krimpen door voornamelijk sloop; 4) Transformatiegebieden – integrale gebiedsontwikkeling naar andere functie(s). Centraal in het convenant staat de oprichting van een regionaal of lokaal kantorenfonds15, welke door Wintgens en Hoekstra (2012, p. 179-180) wordt omschreven als ‘sloopfonds’. Dit fonds is bedoeld om “de sanering van verouderde, structureel leegstaande kantoren te stimuleren door vanuit het fonds een financiële compensatie te bieden aan de eigenaren die besluiten hun bestaande kantoor te saneren, door ofwel sloop ofwel duurzame transformatie naar een andere functie”16. Vulling van het fonds zou, conform lid 3 van artikel 5, moeten komen van overheidsgeld en ook moet er voldoende draagvlak zijn bij betrokken eigenaren om een heffing aan het fonds te betalen. Onduidelijk is in hoeverre het fonds revolverend is, of dat het fonds meer gezien moet worden als subsidie richting initiatiefnemers van het slopen van leegstaande kantoren.

13

VVO = Verhuurbaar Vloer Oppervlak Artikel 8, Convenant aanpak leegstand kantoren 15 Artikel 5 Convenant aanpak leegstand kantoren 16 Artikel 5, lid 1 Convenant aanpak leegstand kantoren 14

26 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Deloitte heeft, in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, onderzoek gedaan naar de juridische basis van de verplichte afdracht voor een kantorenfonds en komt tot de conclusie dat deze basis niet aanwezig is (Gramsbergen et al., 2013). Van Angeren (2013, p. 742) concludeert dat uit het kiezen voor een convenant boven een overeenkomst, afgeleid kan worden dat het meer om een soort van intentieverklaring gaat. Hetgeen wordt bevestigd in artikel 13 van het convenant, waarin uitdrukkelijk is vastgelegd dat de verplichtingen voor partijen enkel inspanningsverplichtingen zijn en dat bij eventuele tekortkomingen geen beroep op de burgerlijke rechter kan worden gedaan. Initiatieven voor fondsen zijn nog niet bekend, alleen de Gemeente Amsterdam is bezig met een sloopfonds, maar dat fonds is nog niet volledig opgericht. Hesp (2012, p. 3) uit zijn zorgen over de haalbaarheid van het convenant, gezien het geringe aantal harde afspraken dat gemaakt is en waarschuwt bovendien voor een remmend effect door het convenant. Waarom zouden eigenaren nu gaan slopen, terwijl op termijn wellicht een sloopfonds wordt opgericht van waaruit subsidie kan worden ontvangen voor de sloop? En investeerders zouden bovendien kunnen worden afgeschrikt door een mogelijke bijdrage aan het fonds, omdat dat de aankoopprijs verhoogt. Minister Blok heeft op 13 maart 2013 de Tweede Kamer per brief geïnformeerd over de voortgang van het convenant (Tweede Kamer, vergaderjaar 2012/13). In de brief constateert hij dat de aanpak van de leegstand van kantoren urgent blijft en tegelijkertijd een lastig vraagstuk is dat blijvende inzet vergt van alle partijen. Bovendien wordt gesteld dat het werken naar ‘de geest’ van het convenant voorop staat en niet zozeer naar ‘de letter’. Buitelaar et al. (2013, p. 17) stellen echter dat een aantal gemeenten (waaronder Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Breda, Tilburg en Den Bosch) hebben aangegeven zich te willen onttrekken aan het convenant. Het Binnenlands Bestuur komt, naar aanleiding van een brief van Minister Schultz van Haegen, in 2013 tot de conclusie dat het kantorenfonds van de baan is (Buitelaar, 2014). De Randstedelijke Rekenkamer heeft in 2014 een quick scan gepubliceerd over de stand van zaken van de uitvoering van de convenant aanpak leegstand kantoren (Randstedelijke Rekenkamer, 2014) en concludeert dat het kantorenfonds nauwelijks van de grond is gekomen. Termen die in de quick scan worden gebruikt zijn “nauwelijks haalbaar” en “minder kansrijk dan gedacht”. Vanuit de ambtelijke organisaties wordt aangegeven dat met name het draagvlak bij marktpartijen niet erg groot is. De Provincie Overijssel heeft in 2013 besloten om de leegstand van kantoren zelfstandig aan te pakken via de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) (Provincie Overijssel, 2014). Doel is om het functioneren van steden verder te versterken, door middel van het leveren van een financiële bijdrage daar waar leegstand gebiedsontwikkelingen hindert. Voor de periode 2013-2015 is een bedrag van € 7,8 miljoen beschikbaar, waarvan € 4,8 miljoen naar de HMO gaat17.

Conclusie Anders dan de markt voor bedrijventerreinen zijn op de kantorenmarkt ontwikkelaars en beleggers sterk betrokken bij de ontwikkeling van deze deelmarkt. Toch zijn ook de problemen op de kantorenmarkt aanzienlijk. Leegstand en daarmee achteruitgang van complete gebieden maken dat hiervoor steeds meer aandacht bestaat. Het convenant uit 2012 was bedoeld om wat aan de leegstand te doen en daarmee feitelijk kantorenlocaties te herstructureren. Over de 17

Meer over de HMO in hoofdstuk 4

P a g i n a | 27

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen inhoud van het convenant bestaat echter scepsis. De intenties worden gedeeld, maar door het ontbreken van harde afspraken is de vraag in hoeverre partijen zich echt houden aan het convenant. Kijkend naar de diverse rapporten over de stand van zaken van het “Convenant aanpak leegstand kantoren” kan geconcludeerd worden dat het is mislukt. De brief van Minister Schultz van Haegen, waarin feitelijk het einde van het kantoorfonds wordt aangekondigd, toont aan dat aan. Beleidsbepalers, zoals de minister, geven aan dat het besef van urgentie nog steeds bij alle partijen aanwezig is, maar in de uitvoering is dit niet terug te zien. Gemeenten geven aan dat marktpartijen weinig zien in een kantorenfonds en enkele gemeenten willen zich zelfs onttrekken aan het gehele convenant. Voor de herstructurering van bedrijventerreinen kan uit de ervaring met het convenant de les worden getrokken dat geen zachte afspraken moeten worden gemaakt in de vorm van een convenant, maar dat verplichte afdrachten aan een fonds in de praktijk ook niet blijken te werken

3.4.3 SVn Het Stimuleringsfonds Volkhuisvesting (SVn)18 is in 1996 opgericht op initiatief van Bouwfonds, dat op dat moment nog eigendom is van de Nederlandse gemeenten. Ongeveer 120 gemeenten nemen deel in het SVn. De betrokken gemeenten openden een fonds voor de projecten Wonen en Stedelijke Vernieuwing, waarna ook andere gemeenten fondshouder/deelnemer werden. Het fonds heeft vanaf het begin een revolverend karakter gehad, uitgeleende financiële middelen moesten ook weer terugvloeien naar het fonds. Met name gemeenten die op grote schaal te maken krijgen met particuliere woningverbetering en funderingsherstel stappen in bij het SVn. SVn is maatschappelijk financier en dienstverlener op het terrein van wonen, wijken en stedelijke vernieuwing en stimuleert particuliere investeringen in maatschappelijk gewenste projecten (SVn, 2010). SVn kent een drietal leningen: De stimuleringsregeling De stimuleringsregeling is een breed begrip voor meerdere vormen van financieringsconstructies om de woon- en leefkwaliteit in steden te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn regelingen rondom collectief particulier opdrachtgeverschap, funderingsherstel, groot onderhoud VvE’s en particuliere woningverbetering. De duurzaamheidslening De duurzaamheidslening is bedoeld voor particuliere eigenaren en maakt het mogelijk om op basis van aantrekkelijke voorwaarden en tegen een lage rente geld te lenen om energiebesparende maatregelen in en aan de eigen woning aan te brengen. De starterslening De starterslening is bedoeld om huizenkopers een woning te laten kopen die net iets meer kost dan zij op dat moment kunnen lenen. In die zin vormt de starterslening een aanvulling op de reguliere hypotheek. De achterliggende gedachte is dat koopstarters aan het begin van een arbeidscarrière staan en de lening na verloop van tijd weer kunnen terugbetalen, aangezien hun inkomen waarschijnlijk zal gaan stijgen (Dol et al., 2012, p. 22). 18

Zie website http://www.svn.nl/OverSVn/Paginas/Organisatie/Geschiedenis.aspx, geraadpleegd op 2802-2014

28 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen De werkwijze van SVn is in principe altijd hetzelfde: leningen worden verstrekt met een maatschappelijk lage rente. De rente en aflossing van deze leningen vloeien terug naar het betreffende fonds en kunnen daarmee steeds opnieuw worden ingezet. In figuur 13 is te zien dat van het totale fondsvermogen van SVn 53% naar startersleningen gaat. Dit vormt dan ook de belangrijkste leningsvorm van SVn. Stimuleringsfondsen Duurzaamheidsfondsen Startersfondsen Corporatiefondsen Overige fondsen Totaal revolverend fondsvermogen BZK Startersrekening (NCW fonds) Totaal fondsvermogen

€ € € € € € € €

290 25 407 14 10 746 20 766

38% 3% 53% 2% 1% 97% 3% 100%


Figuur 13 - Fondsvermogen SVn (bron: SVn, 2013, p. 9, bewerkt)

In figuur 13 is te zien hoe de starterslening werkt. De starterslening vergroot het bedrag waarvoor starters een woning kunnen kopen. In het voorbeeld uit figuur 14 wordt de financieringscapaciteit vergroot van € 149.685,- tot € 183.687,-. Afhankelijk van de hoogte van de lening gelden wisselende looptijden en rentes. De eerste drie jaar hoeft geen rente en aflossing betaald te worden over de starterslening. Daarna wordt, op basis van een annuïteiten lening, een bedrag bepaald op basis waarvan aan het einde van de looptijd het volledige bedrag is afbetaald. Ook hierop zijn weer uitzonderingen mogelijk, afhankelijk van de financiële situatie van de aanvragers. Vervroegd en boetevrij aflossen mag altijd. Gebleken is dat 61% van alle verstrekte startersleningen na drie jaar een marktconforme annuïteit betaalt, 10% heeft afgelost en 29% nog hulp nodig heeft. Na zes jaar heeft nog slechts 13% niet voldoende inkomen om de (volledige) maandlast te kunnen betalen (SVn, 2013, p. 12). Geadviseerd wordt om de hoogte van de starterslening te berekenen met de volgende formule (Dol et al., 2012, p. 24): Hoogte Starterslening = Verwervingskosten woning -/- beschikbaar eigenvermogen -/genormeerde marktconforme lening die men op basis van de NHG-normen kan krijgen (uitgaande van 95% van het toetsinkomen op huishoudensniveau).

Woning Verkoopprijs Bijkomende kosten Overdrachtsbelasting Hypotheekrente Looptijd hypotheek Te financieren

€ 170.000,00 € 13.687,00 6% 5% 30 jaar € 183.687,00

Koper Inkopen Toetsinkomen Inbreng eigen geld Leencapaciteit Starterslening Totaal

€ 35.000,00 € 33.250,00 € € 149.685,00 € 34.002,00 € 183.687,00

eenverdiener, < 65 jaar 95% van inkomen

obv NGH-normen

Figuur 14 - Voorbeeld starterslening (bron: Dol et al., 2012, p. 22, bewerkt)

Het bedrag dat middels de starterslening kan worden opgenomen is afhankelijk van het inkomen en eventueel in te brengen vermogen van de aanvrager enerzijds en de koopprijs van de gewenste woning anderzijds. Gemeenten en corporaties kunnen bij hun eigen starterslening zelf specifieke voorwaarden opstellen. P a g i n a | 29


Conclusie De starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting biedt een helpende hand voor mensen die net niet voldoende financiering kunnen krijgen bij reguliere financiële instellingen. Eerst wordt, op basis van het inkomen, beoordeeld wat de maximale financiële mogelijkheden zijn bij reguliere financiële instellingen. Het eventuele tekort kan dan middels de starterslening gefinancierd worden. Een en ander uiteraard gekoppeld aan bepaalde voorwaarden. Het grote voordeel van deze methode is dat initiatiefnemers eerst de ‘normale’ wegen moeten bewandelen, alvorens aan te kunnen kloppen bij het SVn. In het kader van herstructurering van bedrijventerreinen zou dit ook een denkbare weg kunnen zijn. Een fonds waar bedrijven terecht kunnen wanneer de plannen om het eigen vastgoed te herstructureren niet voldoende gehoor vinden bij reguliere financiële instellingen. Het fonds zou het overgebleven tekort kunnen financieren. Voorwaarden, zoals het niet hoeven te betalen van rente en aflossing gedurende de eerste drie jaar van de looptijd, moeten getoetst worden aan de voorwaarden rondom staatssteun, maar zouden in de basis interessante startpunten kunnen zijn in het kader van de herstructurering van bedrijventerreinen.

3.4.4 JESSICA Een onderdeel van de EFRO-subsidie (Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling) is het project JESSICA, wat staat voor Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas. JESSICA is een financieringsvehikel dat geld kan verstrekken door middel van leningen, achtergestelde leningen, garanties en participaties. Dit gebeurt door het oprichten van een stadsontwikkelingsfonds (UDF, Urban Development Fund). Meer volume kan beschikbaar komen tegen lagere rentes en gunstige aflossingsvoorwaarden en bovenal komen de leningen niet op de balans van de overheden te staan (Van Ginkel en Holt, 2011, p. 2). De filosofie achter JESSICA is dat de beschikbare middelen om duurzame stedelijke herontwikkeling te stimuleren meervoudig moeten kunnen worden aangewend (Gerretsen, 2011, p. 78). JESSICA is dus bedoeld voor lidstaten van de EU om een gedeelte van de subsidies uit structuurfondsen te gebruiken voor terugvorderbare investeringen voor projecten die deel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stadsontwikkeling (EIB, 2008) en is het meest geschikt om de uitvoering van energiebesparing in de gebouwde omgeving financieel te ondersteunen (Holland, 2012, p. 21-22). Een geïntegreerd plan voor duurzame stadsontwikkeling wordt door de Europese Investeringsbank (EIB) (2008, p. 2) omschreven als “een aantal onderling gerelateerde activiteiten die beogen een blijvende verbetering in de economische, fysieke, sociale en ecologische condities in een stad of stadsgebied tot stand te brengen. Het sleutelwoord hierbij is ‘integratie’: het is de bedoeling dat het beleid, de projecten en de voorstellen in hun onderling verband in overweging worden genomen. Dit betekent dat de synergiën tussen de onderdelen van het plan zodanig moeten zijn dat het plan in zijn totaliteit méér oplevert dan de som van de individuele delen bij afzonderlijke uitvoering hiervan”. Holland (2012, p. 25) benoemt als voordelen van JESSICA met name het hergebruik van middelen en de hefboomwerking die de inzet van middelen vanuit JESSICA kan hebben. Voordelen die ook uit paragraaf 3.2 naar voren komen als voordelen van een fonds. Als nadelen wordt het organiserend vermogen van de overheid genoemd. Overheden zijn gewend aan subsidies en moeten nu gaan werken met risicodragende investeringen en bijbehorende administratieve regelingen. Staatssteun is een onderdeel waarvoor aandacht wordt gevraagd en specifiek voor JESSICA is beschreven dat de middelen die vanuit het EFRO-geld bij JESSICA30 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen projecten worden ingezet, niet meer als subsidie voor ‘gewone’ EFRO-projecten kunnen worden ingezet. Concrete projecten vanuit JESSICA zijn nog niet ontwikkeld. In Rotterdam en Den Haag zijn momenteel twee voorbeelden van JESSICA-projecten in voorbereiding. Deze worden hierna verder toegelicht.

Rotterdam Vanuit de JESSICA gedachte heeft de gemeente Rotterdam in 2013 het Stadshavens Ontwikkelingsfonds voor Innovatie en Economie (SOFIE) opgericht. SOFIE is bedoeld voor een geïntegreerd stedelijk ontwikkelingsplan in de Stadshavens. SOFIE richt zich hierin onder andere op duurzaamheid, maar heeft geen concrete doelstellingen met betrekking tot energiebesparing in de bestaande bouw, maar sluit dit ook niet uit (Holland, 2012, p. 51). Het doel en bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de structuurvisie Stadshavens en in principe kan ieder project dat aantoonbaar bijdraagt aan de realisatie van deze structuurvisie in aanmerking komen voor financiering vanuit het fonds (Van Keulen, 2013). Het College van Burgemeester en Wethouders van Rotterdam wil door middel van het SOFIE kleinschalige projecten financieren die de belangrijkste thema’s van Rotterdam helpen, zoals innovatie, ondernemerschap, duurzaamheid en werkgelegenheid. In aanmerking komen projecten die, als gevolg van gewijzigde eisen van banken, niet op reguliere wijze in aanmerking komen voor financiering (Gemeente Rotterdam, 2012). De revolverendheid komt naar voren uit het feit dat gestuurd wordt op financieel rendement.

€ € € €

2.455.734,00 2.250.000,00 1.794.266,00 6.500.000,00

Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) Cofinanciering Nota Ruimte gelden voor Stadshavens Cofinanciering Rijk, toegekend via Kansen voor West Totale middelen

Figuur 15 – Projectfinanciering SOFIE (Bron: Gemeente Rotterdam, 2012, bewerkt)

De gemeente Rotterdam heeft € 6,5 miljoen beschikbaar voor SOFIE (Gemeente Rotterdam, 2012), zie figuur 15, waarbij een open einde wordt gelaten en dus geen eindjaar is opgenomen. Het doel is dat de ingezette middelen terugverdiend worden, waarbij op de website van gemeente Rotterdam melding wordt gemaakt dat vanuit het SOFIE maximaal 50% wordt bijgedragen aan een project19. Het fonds is momenteel nog in oprichting en concrete resultaten zijn nog niet geboekt.

Den Haag De gemeente Den Haag heeft in 2012 een tweetal “JESSICA Urban Development Funds” opgericht (Gemeente Den Haag, 2012): JESSICA Energiefonds Den Haag (ED); JESSICA Fonds Ruimte en Economie Den Haag (FRED). Het ED is met name bedoeld om projecten op het gebied van duurzame energie te stimuleren, zoals bijvoorbeeld investeringen in de aardwarmtecentrale in Den Haag Zuid West. De bouw 19

http://www.rotterdam.nl/europesesubsidies, geraadpleegd op 19 april 2014

P a g i n a | 31

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen dreigt namelijk niet door te gaan als gevolg van de vertraagde woningbouw. Nog enkele investeringen moeten gedaan worden, maar hiervoor ontbreekt vooralsnog het kapitaal. Het ED zou hierbij kunnen helpen (Platform 31, 2014). Het FRED is gericht op ruimtelijke ontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is de investering in kleinschalige bedrijfsruimtes voor ondernemers in de wijken. Hier is behoefte aan, maar de banken willen daarvoor momenteel geen geld beschikbaar stellen. Het FRED kan in kleinschalige bedrijfsruimtes investeren om de ontwikkeling toch mogelijk te maken (Platform 31, 2014). Beide fondsen zijn opgezet middels een commanditaire vennootschap, waardoor het financiële risico beperkt is tot de inbreng van de eigen middelen. Ook private en andere publieke investeerders kunnen eventueel meedoen in de fondsen. Een aparte fondsmanager wordt aangesteld om het fonds te leiden want, zo stelt Ton Overmeire (Programmamanager Europese Fondsen van de Gemeente Den Haag) in gesprek met Platform31, “ambtenaren zijn niet goed in investeren” (Platform 31, 2014). In figuur 16 is het investeringsvolume te zien, zoals dat bij de oprichting van de fondsen is vastgelegd. Het uitgangspunt is dat de middelen 100% revolverend zijn, waarbij het rendement dusdanig moet zijn dat de beheerskosten van de organisatie betaald kunnen worden. De investeringshorizon is gezet op 10 jaar. Net als in Rotterdam vanuit SOFIE zijn ook vanuit het ED en het FRED momenteel nog geen resultaten bekend. Projectfinanciering "JESSICA Energiefonds Den Haag" (ED) Dienst DSO BSD DSO DSO

Financieringsbron ISV 3 / Economie Cofinancieringsfonds Rijkscofinanciering EFRO Totaal

Subsidiebijdrage € 1.000.000,00 € 1.000.000,00 € 316.123,00 € 1.683.877,00 € 4.000.000,00

Projectfinanciering "JESSICA Energiefonds Den Haag" (ED) Dienst DSO BSD DSO

Financieringsbron ISV 3 / Economie Cofinancieringsfonds EFRO Totaal

Subsidiebijdrage € 1.860.000,00 € 1.000.000,00 € 2.000.000,00 € 4.860.000,00

Figuur 16 - Projectfinanciering ED en FRED (bron: Gemeente Den Haag, DSO/2021.708 RIS 250774, bewerkt)

Conclusie JESSICA is onderdeel van de EFRO-middelen en richt zich met name op onderdelen binnen gebiedsontwikkeling die te maken hebben met energie en energiebesparende maatregelen. Aangezien het einde in zicht is van de EFRO-middelen is gezocht naar een manier waarop zolang mogelijk gebruik kan worden gemaakt van deze laatste financiële middelen. Het revolverende fonds lijkt hierin uitkomst te bieden. Onderzoek naar JESSICA als

32 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen financieringsinstrument toont dezelfde voor- en nadelen aan als beschreven in paragraaf 3.2 over fondsen in het algemeen. Den Haag en Rotterdam zijn in het gebruik van JESSICA op dit moment het meest concreet en hebben een JESSICA-fonds opgezet, Den Haag zelfs twee. De basis gedachte van deze fondsen, investeren in goede projecten waarvoor momenteel de bank geen financiering verstrekt, zou in principe goed kunnen passen bij herstructureringsgebieden, maar is hier niet specifiek voor ingericht. Echter, van de opgezette fondsen in Rotterdam en Den Haag zijn nog geen uitkomsten bekend.

3.4.5 Gebiedsfonds SADC Vanuit de commissie Noordanus is een Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt opgesteld20. Als uitkomst hiervan heeft de Schiphol Area Development Company (SADC), in samen werking met Buck Consultants International (BCI), een meer geïntegreerd ontwikkelingsmodel voor bedrijventerreinen ontwikkeld (Bergh et al., 2012), in de vorm van een gebiedsfonds voor bedrijfslocaties. De basisgedachte voor dit gebiedsfonds is dat door middel van een gebiedsgerichte benadering en met verticale integratie, beleggers tot langjarige betrokkenheid bij bedrijventerreinen kunnen worden gecommitteerd. Dit moet resulteren in een aanpak die substantiële voordelen oplevert voor beleggers, eindgebruikers, ontwikkelaars en overheden. De voordelen ontstaan doordat grondaankoop, vastgoedontwikkeling en beheer en dienstverlening in één hand zijn, in tegenstelling tot de huidige situatie waarin deze onderdelen afzonderlijk van elkaar en door verschillende partijen worden gerealiseerd. Het gebiedsfonds werkt in hoofdlijnen als volgt. Individuele institutionele of particuliere beleggers investeren geld in een fonds. Dit fonds richt zich op de ontwikkeling, het bezit en het beheer van hoogwaardige bedrijventerreinen. Het fonds is eigenaar van alle panden in het gebied en biedt een scala aan diensten. Bepaalde diensten zijn verplicht, andere facultatief. Omdat beleggers behoefte hebben aan een helder kader, met bijbehorende risico’s, worden de aandelen van het fonds in vaste omvang uitgegeven (als voorbeeld wordt genoemd 5 miljoen). De aandelen hoeven pas volgestort te worden wanneer concrete projecten ontstaan. Zie figuur 17 voor een schematische weergave van het fonds. Wat in figuur 17 opvalt, is dat het fonds pas begint vanaf het moment van grondverkoop. Bergh et al. (2012, p. 11) stellen dat het fonds nadrukkelijk niet bedoeld is als financier van gronden die bestemd zijn voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen, maar dat het fonds in voorkomende gevallen gronden overneemt van gemeenten, zodra deze rijp zijn voor realisatie c.q. concrete ontwikkeling. Oftewel, de gemeente draagt het overall grondrisico. Beleggers wensen niet het volledige risico van de grond over te nemen.

20

Zie voor meer informatie paragraaf 2.2

P a g i n a | 33


Figuur 17 - Werking gebiedsfonds (bron: Bergh et al., 2012)

Voor de eindgebruikers van het gebiedsfonds leidt de nieuwe opzet aan de ene kant tot een beperking van mogelijkheden. Ze zijn namelijk geen eigenaar meer van gebouwen en mogen niet zelf bouwen. Daarnaast moet men zich schikken aan de verplichte voorwaarden vanuit het fonds. Aan de andere kant wordt door middel van het fonds behoud van waarde en kwaliteit, van zowel gebouwen, als omgeving, als dienstverlening gewaarborgd. Ook ontwikkelaars moeten zich conformeren aan de uitgangspunten van het gebiedsfonds, zoals bijvoorbeeld de financiële parameters. Echter, daarvoor krijgen ontwikkelaars een aantrekkelijke propositie terug, met een beperkt ontwikkelrisico. Voor beleggers biedt het gebiedsfonds een aantrekkelijke investering, met langjarige huurcontracten, efficiënt uitgevoerde beheertaken en professioneel en marktgericht management. Hiermee kan een gunstig rendement verkregen worden. De risico’s worden verspreid door op meerdere locaties te investeren. Uiteraard blijft het risico bestaan dat onvoldoende marktvraag bestaat. Het belangrijkste voordeel voor overheden is dat op een duurzame manier bedrijventerreinen worden ontwikkeld. De gemeente blijft echter met het grondrisico zitten. De gronden worden afgenomen vlak voor de start van de bouw, als het gebiedsfonds een eindgebruiker heeft gevonden. Het gebiedsfonds is toegepast op een casus, de A4 Zone West. Een hoogwaardig werklandschap tussen Hoofddorp en Schiphol van meer dan 300 hectare groot. Een onderdeel van dit gebied is het ‘logistiek kerngebied met Trade Boulevard’. Dit is een efficiënt opgezet logistiek terrein met directe, ongestuurde logistieke verbinding naar de A4 en het luchthavenplatform en bovendien direct gelegen aan de beoogde HST Cargo Terminal. Op het terrein is ruimte voor zes gebouwen (vier logistieke hallen, twee tradegebouwen) met in totaal bijna 100.000 m2 BVO21. Voor de casus is onderscheid gemaakt tussen twee modellen: Traditioneel model beleggingsportefeuille met zes zelfstandige gebouwen;

21

BVO = Bruto Vloer Oppervlak

34 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Gebiedsfonds beleggingsportefeuille met zes gebouwen, die als een integrale gebiedsontwikkeling zijn en worden ontwikkeld, in eigendom genomen, verhuurd en beheerd. Bergh et al. (2012) concluderen dat het gebiedsfonds lagere stichtingskosten heeft en lagere onderhoudskosten door zaken gezamenlijk te organiseren. Ook zouden de huren hoger kunnen zijn dan in het traditionele model, omdat de gehele locatie meer kwaliteit heeft. Hierdoor worden de resultaten van het gebiedsfonds beter dan in het traditionele model. In figuur 18 zijn de uitkomsten van de casus weergegeven. De revolverendheid komt naar voren uit de IRR22.

Omvang fonds Aandeel eigen vermogen Aandeel vreemd vermogen IRR na 20 jaar IRR na 20 jaar IRR na 10 jaar IRR na 10 jaar

(door lagere stichtingskosten)

(na aftrek fondsmanager)

(na aftrek fondsmanager)

Traditioneel model € 96 mln € 59 mln € 37 mln 7,8% 6,9% 10,3% 9,6%

Gebiedsfonds € 91 € 56 € 35

mln mln mln

9,8% 8,5% 11,8% 10,7%

Figuur 18 - Uitkomsten casus A4 (bron: Bergh et al., 2012, p. 24, bewerkt)

Conclusie Wat bij het gebiedsfonds van SADC een aantal keren wordt herhaald is dat de grondexploitatie geen deel uit maakt van het fonds. Nadrukkelijk komt tot uiting dat beleggers graag willen participeren, behalve in de grondexploitatie. Beleggers zijn alleen geïnteresseerd in die delen van de grondexploitatie die zekerheid bieden voor een ontwikkeling. Bovendien wordt verondersteld dat veel bedrijventerreinen worden ontwikkeld met tussenkomst van een ontwikkelaar. Dit beeld lijkt niet te overeen te komen met de dagelijkse praktijk, waarin bedrijventerreinen veelal zonder tussenkomst van een ontwikkelaar worden ontwikkeld door gemeenten en eigenaren of gebruikers van gebouwen. Bovendien stapt het fonds wel erg makkelijk over het eigendomsvraagstuk heen. Ondernemers zien de investeringen in het vastgoed vaak als belegging voor hun pensioen. Dat moet men in het gebiedsfonds over boord zetten. Uiteraard staan daar voordelen tegenover, maar de vraag is in hoeverre ondernemers of eigenaren van bedrijven daadwerkelijk bereid zijn hun eigendom in te leveren. De opzet van het gebiedsfonds is in een casus uitgewerkt. Deze casus gaat over een locatie in de A4 zone, nabij Schiphol. Pen et al. (2013, p. 40) concluderen dat Schiphol in Nederland de meest interessante beleggersregio is vanwege de toenemende schaarste, internationale marktdynamiek, bekendheid met de verhuurdersmarkt en progressieve gemeenten. Met het SADC als opdrachtgever is het natuurlijk niet vreemd dat deze locatie is gekozen als casus. Het betreft echter een locatie die in directe verbinding staat met Schiphol. De vraag is in hoeverre diezelfde beleggers ook geïnteresseerd zijn in een te ontwikkelen bedrijventerrein in bijvoorbeeld Zuidoost-Drenthe. Daarnaast is de locatie uit de case van SADC een nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Daarmee lijkt het fonds in de basis geschikt om verder te 22

IRR staat voor Internal Rate of Return en is een maatstaaf om het rendement van een investering te berekenen.

P a g i n a | 35

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen ontwikkelen voor wat betreft nieuwe te vervaardigen bedrijventerreinen, maar biedt nog geen oplossing voor de herstructureringsopgave van bestaande terreinen. Daar is het eigendom van het vastgoed versnipperd, terwijl in de casus van SADC het eigendom van alle panden bij het fonds ligt.

3.4.6 Innovatiefonds Gemeente Enschede Het innovatiefonds van de Gemeente Enschede heeft tot doel het doen van investeringen in gevestigde of te vestigen ondernemingen met innovatieve oplossingen op het gebied van zorg, veiligheid en duurzaamheid (Gemeente Enschede, 2012). Zodoende kan onder meer een toename gerealiseerd worden van het aantal arbeidsplaatsen, het aantal bedrijven, het aantal succesvol geïmplementeerde innovaties en in het bijzonder een toename van innovaties gericht op het aanpak van maatschappelijke vraagstukken. Het innovatiefonds moet een vliegwielfunctie betekenen voor innovatieve ontwikkelingen (Ten Heuvel, 2013). Daarnaast zorgt het fonds ook voor een vergroting van efficiëntie van gemeentelijk beleid. In het fonds wordt, verspreid over een periode van 2011 tot en met 2014, een bedrag van € 9.960.000,gestort en het heeft in principe een doorlooptijd tot en met 2019. Deze termijn is echter te verlengen. Een investering vanuit het fonds gebeurt door middel van het verkrijgen van aandelen of door het verstrekken van een lening. De revolverendheid komt naar voren uit de minimale rente die berekend wordt voor de betreffende investering. Op basis van de fondsovereenkomst (Gemeente Enschede, 2012) wordt bij investeringen onder meer rekening gehouden met de volgende criteria: Innovatief product, dienst of proces; Maatschappelijk rendement, waarbij de investering een positieve bijdrage levert aan een maatschappelijke behoefte op het gebied van zorg, duurzaamheid of veiligheid; Economisch rendement, waarbij de investering bijdraagt aan regionale bedrijvigheid en werkgelegenheid. Het regionale bedrijfsleven profiteert doordat zij producten kan leveren en/of diensten kan verrichten; Financieel rendement, waarbij het rendement van een investering in relatie tot het risico proportioneel is. De Return on Investment is minimaal neutraal en investeringen die leiden tot een besparing op de gemeentelijke begroting van de Gemeente Enschede hebben een pre; Solide Business Case; Hoge kwaliteit van het management van de deelneming; Risicospreiding wordt nagestreefd door investeringen te spreiden over meerdere rondes. Tevens is er de mogelijkheid om samen met andere investeringsfondsen investeringen te doen; De minimumrente wordt berekend via de formule M = R – (200.000 / (K * 3) * 100%), waarbij R de marktconforme rente is, K het beoogd leenbedrag en M de minimumrente. M moet altijd op 1 cijfer achter de komma naar boven afgerond te worden en wanneer M kleiner dan 0 is, mag ieder rentepercentage gehanteerd worden. De eerste investering uit dit fonds heeft eind 2013 plaatsgevonden, toen het bedrijf Sequrix uit Enschede een bijdrage heeft ontvangen voor het ontwikkelen van een mobiele applicatie waardoor het bedrijf zijn innovatie voor de beveiligingswereld internationaal in de markt kan 36 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen zetten (De Roskamp, 2013). Het coalitieakkoord23 van 2014 betekent het einde van het innovatiefonds. Het nieuwe college van de gemeente Enschede wil innovatie van bedrijven op andere wijze faciliteren. Uit een artikel uit de Twentsche Courant Tubantia (2014) blijkt dat de leden van de investeringscommissie niet blij zijn met het besluit van het nieuwe college om het innovatiefonds te stoppen. Twee leden van de investeringscommissie zijn direct gestopt met hun werkzaamheden. In de documentatie over het innovatiefonds komen de termen ‘herstructurering’ en ‘bedrijventerrein’ niet voor. Op basis van de fondsovereenkomst kan geconcludeerd worden dat in principe alle bedrijven, mits voldaan wordt aan de hierboven geschetste vereisten, een aanvraag kunnen doen voor het innovatiefonds. Dat zou dus heel goed een koppeling kunnen hebben met de herstructurering van een bedrijventerrein, maar dat is geen uitdrukkelijke voorwaarde. Een bedrijf met een initiatief tot een duurzame ontwikkeling zou ook een bijdrage kunnen aanvragen voor de ontwikkeling op een nieuw terrein, waarbij de oude locatie van dit bedrijf achterblijft, zonder dat daarover nadere afspraken over worden gemaakt.

Conclusie Het innovatiefonds van de Gemeente Enschede heeft na 2,5 jaar operationeel te zijn geweest, slechts één investering opgeleverd. Dat lijkt een belangrijke argument te zijn geweest voor de nieuwe coalitie in Enschede om het innovatiefonds op te heffen. Duidelijk wordt wel dat het beëindigen van het fonds tot vragen leidt. Dat sluit aan bij één van de nadelen die in het begin van dit hoofdstuk zijn beschreven. Het vastleggen van financiële middelen in een fonds betekent dat deze middelen niet ergens anders voor kunnen worden ingezet. In het geval van het innovatiefonds is door het college van B&W van Enschede besloten dat de gereserveerde middelen op andere wijze worden ingezet. Het terughalen van de financiële middelen veroorzaakte bij de betrokken personen rondom het fonds de nodige commotie en politieke vragen. Op voorhand was een directe koppeling met herstructurering niet aanwezig. Dit was ook geen doelstelling van het fonds. Het fonds richt zich op innovatieve producten of diensten, maar wellicht had herstructurering wel toegevoegd kunnen worden als voorwaarde voor het verkrijgen van een bijdrage vanuit het fonds. Op die manier had de ontwikkeling van innovatieve producten, diensten of processen kunnen worden gekoppeld aan de herstructurering van bedrijventerreinen.

3.5 Conclusie Dit hoofdstuk gaat over fondsvorming en geeft antwoord op de vierde en vijfde deelvraag. Uit dit hoofdstuk komt naar voren dat fondsvorming een breed begrip is en niet aan veel regels is gebonden. De hoeveelheid fondsen die te vinden zijn en de verschillende doelen die aan de betreffende fondsen gekoppeld zijn, maakt dat het begrip ‘fonds’ een containerbegrip24 wordt. 23

Zie coalitieakkoord Enschede. Duurzaam, Samen, Sterker, 2014-2018 Onder ‘containerbegrip’ wordt verstaan: “een begrip zonder scherp afgebakende betekenis waaraan de taalgebruiker zelf nader invulling kan geven en dat op veel verschillende toestanden, gebeurtenissen of zaken wordt toegepast”(bron: http://www.protaal.nl/tag/containerbegrip/, geraadpleegd op 24 augustus 2014) 24

P a g i n a | 37

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Het belangrijkste voordeel van een fonds is dat, anders dan bij bijvoorbeeld een subsidie, de ingezette financiële middelen, op welke wijze dan ook, weer terugvloeien naar het fonds en zodoende nogmaals ingezet kunnen worden. De belangrijkste kanttekening bij een fonds is dat het een andere denkwijze vergt van de overheid. Investeren in projecten vanuit een fonds is wat anders dan subsidies verstrekken en moet gebeuren op basis van financiële afwegingen en zo min mogelijk worden beïnvloed door de politiek. Investeringen die uiteindelijk niet het gewenste rendement opleveren, kunnen leiden tot politieke vragen. Het outsourcen van de organisatie van een fonds verdient dan ook aanbeveling. Staatssteun is, ook in relatie tot fondsvorming, een aandachtspunt. Van belang is om tijdig de staatssteuntoets te doorlopen, omdat hiermee veel tijd gemoeid is. Een fonds is echter ook niet van vandaag op morgen opgezet. Staatssteun moet bij de oprichting van een fonds worden meegenomen, maar zou in principe geen reden mogen zijn om af te zien van het gebruik een fonds. In dit hoofdstuk zijn een aantal voorbeeldfondsen geanalyseerd. Hieruit komen een aantal zaken naar voren die in het kader van fondsvorming bij herstructurering van bedrijventerreinen meegenomen moeten worden. Het mislukken van het kantorenfonds laat zien dat marktpartijen niet zitten te wachten op een verplichte afdracht aan een fonds. Bij de herstructurering van bedrijventerreinen is dit evenmin te verwachten. Bovendien waren de afspraken bij het kantorenfonds vastgelegd in een convenant, waarvan geen enkele verplichting uitging. Daardoor kon door marktpartijen makkelijk onder de afspraken worden uitgekomen. Bij de herstructurering van bedrijventerreinen is het zaak te zorgen voor heldere, duidelijke afspraken met wederzijdse verplichtingen. De starterslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting is een voorbeeld van hoe de overheid kan helpen bij het ontbrekende stuk financiering. Dit zou bij de herstructurering van bedrijventerreinen ook van toegevoegde waarde kunnen zijn, omdat bedrijven dan eerst worden aangespoord om bij reguliere financiers te kijken naar de financieringsmogelijkheden van de herstructureringsplannen. Voor een eventueel laatste ontbrekende stuk financiering zou een beroep kunnen worden gedaan op een fonds. Aandachtspunt vormt dan wel de staatssteuntoets, aangezien de starterslening voor particulieren is bestemd en dus niet hoeft te voldoen aan de eisen van staatssteun. Bij de herstructurering van bedrijventerreinen is dit uiteraard wel het geval. Het stopzetten van het innovatiefonds van de Gemeente Enschede toont aan dat wanneer de prioriteit van de overheid verandert, ook middelen in fondsen niet altijd veilig zijn. Dit was juist een voordeel van een fonds. In het kader van herstructurering van bedrijventerreinen betekent dit dat te allen tijde moet worden aangetoond wat het belang van een fonds is, om te voorkomen dat financiële middelen op andere wijze worden ingezet dan voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Het gebiedsfonds, zoals ontwikkeld door het SADC en BCI, lijkt vooral een optie te zijn voor nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen. Wel zal ook nog een casus moeten worden uitgewerkt met een, op voorhand, minder interessante locatie in termen van vastgoedwaarde. Bovendien wordt in dit fonds wel erg makkelijk een beroep gedaan op eindgebruikers om het eigendom van panden op te geven. Het eigendom van bedrijfspanden wordt door veel ondernemers als soort van pensioenvoorziening gezien. De vraag is in hoeverre deze 38 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen ondernemers bereid zijn hiervan afstand te doen. Voor de herstructurering van bedrijventerreinen geldt dat altijd sprake is van een huidige situatie met bijkomende verdeling van de eigendommen. Dat vormt dus een ander vertrekpunt dan het gebiedsfonds van SADC. Dat ondernemers in het kader van herstructurering en fondsvorming bovendien afstand gaan doen van hun vastgoed lijkt onrealistisch. De projecten vanuit JESSICA lijken in de basis het meest aansluiting te vinden bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Ook hier is sprake van het financieren van het laatste gedeelte van een investering. JESSICA richt zich in eerste instantie op projecten rondom duurzaamheid op het gebied van energiebesparing bij gebiedsontwikkeling. Daarbij zou aansluiting gezocht kunnen worden in het kader van herstructurering van bedrijventerreinen. De eerste projecten lopen momenteel en het wachten is op concrete resultaten. In dit hoofdstuk is een breder beeld geschetst van fondsen en zijn kenmerken en ervaringen beschreven die zijn opgedaan bij andere fondsen. In het volgende hoofdstuk wordt de vertaling gemaakt naar de herstructureringsmaatschappijen. Daarbij wordt ook meegenomen in hoeverre de conclusies uit dit hoofdstuk terugkomen binnen de herstructureringsmaatschappijen.

P a g i n a | 39


40 | P a g i n a


4. HERSTRUCTURERINGSMAATSCHAPPIJEN 4.1 Inleiding De afgelopen jaren is de aandacht voor herstructurering toegenomen. De THB is hiervoor een startmoment geweest. Sinds het verschijnen van het rapport van de commissie Noordanus zijn talloze initiatieven opgepakt in het kader van de herstructurering van bedrijventerreinen. De oprichting van de herstructureringsmaatschappijen kan in dit licht gezien worden. Vanuit de Provinciale Herstructurerings Programma’s is gebleken dat Nederland momenteel vier provinciale herstructureringsmaatschappijen heeft. Gekozen is om deze herstructureringsmaatschappijen nader te analyseren. Kleinere lokale maatschappijen zijn buiten beschouwing gelaten, aangezien deze te specifiek van opzet zijn. In dit hoofdstuk worden de vier provinciale herstructureringsmaatschappijen nader beschreven, waarbij speciale aandacht uitgaat naar de wijze waarop zij revolverend te werk gaan bij de inzet van financiële middelen. Doel van dit hoofdstuk is om, op basis van de ondernemingsplannen van de herstructureringsmaatschappijen, inzicht te krijgen in de laatste deelvragen: “Op welke wijze zetten herstructureringsmaatschappijen een fonds in?” En: “Wat is de mate van revolverendheid bij herstructureringsmaatschappijen?”. In het vorige hoofdstuk is met name gekeken naar fondsen die niet specifiek met herstructurering bezig waren. In dit hoofdstuk wordt juist de koppeling tussen herstructurering en fondsen onderzocht. Daarbij hebben de oprichtingsstukken van de herstructureringsmaatschappijen als basis gediend.

4.2 BHB De Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (BHB) is in 2005 opgericht als samenwerkingsverband tussen de Provincie Noord-Brabant en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM)25. Met de afdeling Bedrijventerreinen van de BOM werkt de BHB aan de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen in Brabant. BOM Bedrijventerreinen levert daarbij het procesmanagement. Inmiddels is de BHB volledig onderdeel geworden van de BOM. De BHB participeert in herstructureringsprojecten en richt zich vooral op de herontwikkeling van privaat eigendom op bedrijventerreinen (BHB, 2013, p. 2). Doel van de herstructurering is bestaande bedrijventerreinen weer aantrekkelijk maken voor het bedrijfsleven, zodat deze terreinen weer kunnen concurreren met nieuwe terreinen. De opgave aan te herstructureren bedrijventerrein in Noord-Brabant voor de periode 2009 – 2013 is geraamd op 2.700 hectare (Provincie Noord-Brabant, 2010). De totale opgave is 5.408 25

De provincie is samen met het ministerie van Economische Zaken aandeelhouder van de BOM. De BOM heeft naast de taak om te zorgen voor de herstructurering van bedrijventerreinen, ook de taak om de investeringen van, met name buitenlandse, bedrijven te bevorderen, risicodragend kapitaal te verstrekken, onder andere aan startende bedrijven en nieuwe bedrijvigheid te stimuleren, door het bundelen van innovatieve krachten.

P a g i n a | 41

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen hectare (NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij, 2004, p. 11). Voor de BHB is als uitgangspunt gekozen dat 37 terreinen geherstructureerd dienen te worden, met een gemiddelde omvang van 35 hectare per terrein. Dit maakt een opgave van 1.295 hectare (NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij, 2004). Daarbij wordt als uitgangspunt genomen dat dit bruto hectares zijn, waarvan 70% privaat en 30% publiek gebied is. De BHB richt zich op het publieke gedeelte en hanteert als stelregel dat van de 70% privaat terrein 20% in aanmerking komt voor een bijdrage vanuit de BHB. Dit is een totaal van circa 180 hectare26. Daarmee draagt de BHB 3% bij aan de totale herstructureringsopgave voor Noord-Brabant. Voor de opgave van de BHB was een bedrag van € 34,5 miljoen beschikbaar, bestaande uit € 4,5 miljoen vanuit de NV BOM en € 30 miljoen vanuit de Provincie Noord-Brabant. In 2012 is dit bedrag opgelopen tot € 53,6 miljoen (BHB, 2013). De missie van het BHB luidt: “Het, in samenwerking met publieke en private partijen, stimuleren, ondersteunen en bijdragen aan de realisatie van herstructureringen van NoordBrabantse bedrijventerreinen, met het doel zorgvuldig ruimtegebruik te bewerkstelligen en een goed economisch vestigingsklimaat voor ondernemers op een duurzame wijze te (doen) waarborgen” (BHB, 2008, p. 8). De BOM brengt de kennis, ervaring en processturing in en de BHB draagt zorg voor de financiering. BHB werkt met vijf fte’s aan projectmanagers, inclusief een meewerkend afdelingshoofd en een deskmanager. Daarnaast zijn financiële middelen beschikbaar om specifieke kennis in te schakelen. Uitgangspunt voor investeringen vanuit de BHB is dat de gemeente investeringen in de openbare ruimte voor haar rekening neemt en dat private investeerders hun bijdrage leveren aan de rendabele delen van de terreinen. De BHB omschrijft haar bijdrage als hefboom; doordat zij een stuk van het risico en van de onrendabele top wegnemen, gaan andere partijen ook investeren. De investeringen moeten echter wel revolverend zijn (BHB, 2008). Uit het Kosten herstructurering € 800 ondernemingsplan uit 2005 van de BHB blijkt Multiplier 6,38 16% voor de herstructurering van 180 hectare een Benodigd kapitaal € 125 bedrag van € 800 miljoen nodig is. Vanuit de Revolverendheid 2,00 100% BHB is, naast de € 34,5 miljoen die Kapitaal € 63 oorspronkelijk beschikbaar gesteld was, nog eens € 28,2 miljoen aan aanvullende financiële Opgave BHB 180 ha middelen beschikbaar. Hierdoor komt het Totale opgave provincie 5.408 ha totale kapitaal van de BHB uit op € 63 miljoen. Aandeel BHB 3% Het streven is om de revolverendheid27 op een Looptijd 15 jaren factor 2 uit te laten komen. Dit maakt dat de Ha per jaar 12 ha multiplier28 6,38 moet zijn, oftewel de BHB Kosten per ha € 4,44 brengt 16% van het benodigde kapitaal in voor Bedragen in miljoenen Figuur 19 - Opzet BHB op basis van ondernemingsplan 26

1.295 hectare * 70% privaat terrein * 20% in aanmerking voor bijdrage vanuit BHB = 180 hectare “Revolverendheid” staat in deze voor de mate waarin een initieel bedrag opnieuw kan worden ingezet, waarbij een factor 1,0 betekent dat enkel het initiële bedrag kan worden ingezet. 28 “Multiplier” staat voor vermenigvuldiger, in deze de mate waarin de middelen vanuit de herstructureringsmaatschappij andere investeringen weten los te weken. 27

42 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen de herstructurering van 180 hectare bedrijventerrein. Eén en ander is in figuur 19 schematisch weergegeven. Uiteindelijk is becijferd dat de BHB aan het eind van de looptijd, waarbij uit is gegaan van een looptijd van 15 jaar, nog een restant kapitaal zou hebben van € 6,5 miljoen (NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij, 2004, p. 26). Ook de geïnvesteerde € 4,5 miljoen van de NV BOM zou terug worden betaald. Daarmee resteert een bedrag van € 23,5 miljoen wat niet terug komt en dus als subsidie wordt ingezet om in 280 hectare te investeren. Dat is een bedrag van ruim € 130.000,- per hectare, oftewel € 13,- per m2.

Conclusie In Noord-Brabant is onderscheid gemaakt tussen het procesmatige deel van herstructurering, dat is ondergebracht bij de BOM, en het financiële gedeelte, ondergebracht bij de BHB, welke intussen ook 100% van de BOM is. Binnen de BHB is qua doelstellingen een tegenstrijdigheid. Aan de ene kant wordt gesteld dat de middelen vanuit de BHB worden ingezet als afdekking van risico’s en de onrendabele top. Tegelijkertijd wordt als doelstelling opgenomen dat het fonds revolverend moet zijn. Deze doestellingen lijken op voorhand niet met elkaar te stroken. Bovendien wordt in het ondernemingsplan melding gemaakt dat van de initiële investering van € 34,5 miljoen uiteindelijk slechts € 11 miljoen terugvloeit en dus feitelijk € 23,5 miljoen als subsidie wordt ingezet voor de herstructurering van 180 hectare bedrijventerreinen. Dat is een bedrag van € 130.556,- per hectare. In hoeverre het reëel is om te veronderstellen dat vanuit de investeringen door de BHB nog eens € 28,2 miljoen aan extra middelen te generen is, is niet duidelijk. Het streven om vanuit grondexploitatie en vastgoedontwikkeling een bedrag van € 13 miljoen aan opbrengsten te halen, lijkt ambitieus. Zeker gezien het doel om de financiële middelen in te zetten om risico’s af te dekken en de onrendabele top te financieren. Daarbij moet echter wel in ogenschouw worden genomen dat de plannen zijn opgesteld in 2004, nog voor het uitbreken van de economische crisis. Ook een revolverendheid van 2 is ambitieus, waarbij uit de stukken overigens niet geheel duidelijk wordt of het hierbij gaat om de totale financiële middelen, dus inclusief de extra gegenereerde € 28,2 miljoen, of alleen het oorspronkelijke kapitaal vanuit BHB. De totale kosten van € 800 miljoen veranderen hierdoor echter niet, dus dat zou betekenen dat de veronderstelde multiplier verandert. Deze is, op basis van de huidige berekeningen, met 6,4 al aan de hoge kant. Een voordeel van de BHB is de concrete samenwerking met de BOM, waardoor kennis gebruikt kan worden vanuit de BOM. Dit zou zijn vruchten moeten afwerpen bij de uitvoering van de herstructureringsprogramma’s.

4.3 HMO De Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) is opgericht in 2009, als uitkomst van het project Vitale Bedrijventerreinen (Provincie Overijssel, 2008). Dit project was ingezet om de doelstellingen van de provincie te bereiken op het gebied van het intensiveren van herstructurering en het bieden van voldoende kwalitatieve ruimte voor lokale groei. Een belangrijke uitkomst was het advies aan Provinciale Staten om een herstructureringsmaatschappij op te richten. P a g i n a | 43

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen De HMO is voor 100% eigendom van de Provincie Overijssel en opereert in een kleine setting met in de beginfase alleen een directeur en een secretaresse. Andere benodigde disciplines worden zo nodig ingehuurd, waarbij Oost NV29 een belangrijke partner zou kunnen zijn. Wel is er bij de oprichting nadrukkelijk voor gekozen Oost NV geen aandeelhouder te laten worden in de HMO. Belangrijkste reden hiervoor is dat Oost NV ook weer uit meerdere aandeelhouders bestaat en daardoor publiek geld onnodig rondgepompt zou worden. De totale opgave voor de provincie Overijssel is 1.220 hectare. In figuur 20 is weergegeven hoe de provincie Overijssel de onderverdeling ziet van deze opgave. De HMO richt zich op het gedeelte herprofileren en heeft als opgave meegekregen om 23 hectare aan bedrijventerreinen te herstructureren. De HMO levert hiermee een bijdrage van 2% aan de totale opgave voor de provincie Overijssel.

Soort Categorie Hectare Kosten Lichte herstructurering Beperkte herstructurering 260 € 50 - € 60 Revitalisering 730 € 275 - € 325 Zware herstructurering Herprofilering 150 € 300 - € 450 Transformatie 80 € 150 - € 300 Bedragen in miljoenen

Figuur 20 - Overzicht herstructureringsopgave provincie Overijssel (bron: Statenvoorstel nr. PS/2008/270)

Gesteld wordt dat herstructurering structureel geen winstgevende zaak is, mede gesterkt door het feit dat hierdoor juist sprake is van marktfalen (Provincie Overijssel, 2008). Het doel van de HMO is dan ook niet zozeer om het geïnvesteerde vermogen weer terug te krijgen, maar om met de inzet van deze middelen extra financiële middelen te genereren bij derden. Een belangrijk uitgangspunt van de HMO is dat het ontwikkelen van vastgoed wordt overgelaten aan marktpartijen en dat de inrichting van de openbare ruimte bij de gemeente ligt, waarbij eventueel een beroep kan worden gedaan op subsidies. De doelstellingen van de HMO zijn: 1. De HMO richt zich op bedrijventerreinen waar de economische functie (grotendeels) behouden blijft; 2. De HMO zoekt altijd samenwerkingspartners bij projecten; 3. De HMO richt zich in eerste instantie uitsluitend op de herontwikkeling van uit te geven terrein (bouwrijpe kavels); 4. De HMO maakt gebruik van een integrale aanpak van het bedrijventerrein om tot een versnelling van de uitvoering van de opgave te komen en gebruikt hiervoor publieke middelen; 5. De HMO groeit uit tot een kennis- en expertisecentrum; 6. De HMO richt zich op projecten in heel Overijssel. Het woord ‘revolverend’ wordt niet gebruikt in de documenten van de HMO. Wel wordt als doelstelling geformuleerd dat van elke geïnvesteerde euro, na vijf jaar minimaal 50% terug zou moeten komen. Tegelijkertijd wordt ook melding gemaakt dat het risico bestaat dat het totaal ingelegde kapitaal van € 7,5 miljoen niet terugvloeit naar het fonds. Op basis van het 29

Oost NV is de ontwikkelingsmaatschappij voor Oost-Nederland en is in 2003 opgericht als samenvoeging van de Overijsselse Ontwikkelingsmaatschappij (OOM), Gelderse Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) en Eskan (Knooppunt Arnhem Nijmegen).

44 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen ondernemingsplan zou na tien jaar, wanneer de doelstellingen behaald zouden moeten zijn, nog een restant van € 1,4 miljoen aan financiële middelen aanwezig moeten zijn. Feitelijk wordt dus, op basis van de cijfers uit het ondernemingsplan, € 6,1 miljoen ingezet om 23 hectare aan bedrijventerreinen te herstructureren. Dat is een bedrag van bijna € 265.000,- per hectare, oftewel € 26,50 per m2. In figuur 21 is berekend hoe voor de benodigde € 65,5 miljoen met een multiplier van 5,0 (of 20%) en een revolverendheid van 1,75 een startkapitaal van € 7,5 miljoen nodig is. In het ondernemingsplan wordt echter het kapitaal als startpunt genomen en wordt beredeneerd dat dit bedrag uiteindelijk € 13 miljoen kan Kosten herstructurering € 65,5 worden. Vervolgens wordt de multiplier van Multiplier 5,00 20% 20% geïntroduceerd, waarmee het totale bedrag van € 65,5 miljoen wordt berekend. Benodigd kapitaal € 13 Om de verschillende Revolverendheid 1,75 75% herstructureringsmaatschappijen met elkaar Kapitaal € 7,5 te kunnen vergelijken is ervoor gekozen om Opgave HMO 23 ha de weergave van alle maatschappijen gelijk te Totale opgave provincie 1.220 ha houden. Overigens wordt in het Aandeel HMO 2% ondernemingsplan van de HMO ook aangegeven dat de berekende € 65,5 miljoen Looptijd 10 jaren niet toereikend is om alle bedrijventerreinen Ha per jaar 2 ha te herstructureren, maar het is een begin. Kosten per ha € 2,85 Bedragen in miljoenen

Figuur 21 – Opzet HMO op basis van Ondernemingsplan

Conclusie Hoewel de HMO het woord ‘revolverend’ niet gebruikt in haar ondernemingsplan, wordt hiermee wel rekening gehouden, kijkend naar het uitgangspunt dat van elke geïnvesteerde euro 50% binnen vijf jaar weer terugvloeit naar de HMO. De HMO ziet zichzelf als multiplier, waarbij het de bedoeling is dat de inzet van financiële middelen door de HMO dient als katalysator voor het gebied en op die manier bij andere partijen nieuwe investeringen worden losgeweekt. Uiteindelijk blijft van het startkapitaal van € 7,5 miljoen een bedrag van € 1,4 miljoen over en is dus een bedrag van € 26,50 aan subsidie verstrekt om 23 hectare aan bedrijventerrein te herstructureren. De HMO kent een kleine compacte organisatie en dat komt ook terug in de opgave. In het ondernemingsplan wordt als doelstelling geformuleerd dat de HMO 2% van de totale opgave aan te herstructureren bedrijventerreinen in Overijssel realiseert. Dat betekent dat in Overijssel nog andere methoden bedacht moeten worden om de overige 98% te realiseren. Anders dan de BHB en LHB (zie hierna) bestaat geen directe relatie tussen de HMO en de lokale ontwikkelingsmaatschappij Oost NV. Volgens het ondernemingsplan van de HMO is de reden hiervoor dat het geld ‘onnodig wordt rondgepompt’ wanneer Oost NV ook aandeelhouder wordt van de HMO. Wellicht dat het feit dat Oost NV naast de provincie Overijssel, ook de provincie Gelderland en het Ministerie van EZ als aandeelhouder heeft, mede mee heeft gespeeld. De HMO zich alleen richt op Overijssel en niet op Gelderland.

P a g i n a | 45


4.4 LHB Nadat Provinciale Staten in 2008 had besloten om een herstructureringsmaatschappij op te richten, is op 10 december 2009 officieel de Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (LHB) opgericht. Het betreft een samenwerking tussen de Provincie Limburg, die 66 2/3 % van de aandelen in bezit had, en de NV Industriebank LIOF (LIOF), die 33 1/3 % van de aandelen kreeg (Provincie Limburg, 2010). Inmiddels is LIOF de enige aandeelhouder. Tot en met 2020 dient 1.000 hectare aan bedrijventerrein geherstructureerd te worden. Dit moet gebeuren door samen met gemeenten, ondernemers en andere (vastgoed)partijen te zoeken naar oplossingen. De LHB maakt gebruikt van de kennis en kunde van LIOF en heeft gemiddeld genomen 4,75 fte in dienst. Daarnaast wordt de directie gevormd door het afdelingshoofd bedrijventerreinen van LIOF. De missie van de LHB luidt: “Het in samenwerking met publieke en private partijen stimuleren, ondersteunen en realiseren van de herstructurering van de Limburgse bedrijventerreinen, met als doel het bewerkstelligen van een duurzaam, optimaal economisch vestigingsklimaat voor ondernemers en een zorgvuldig gebruik van de ruimte”. Het ondernemingsplan van de BHB concludeert dat al 1.300 hectare al is opgepakt en dat de totale opgave aan te herstructureren bedrijventerrein voor de provincie Limburg wordt geraamd op 1.700 hectare (Kernteam Bedrijventerreinen, 2008, p. 12). De opgave voor de LHB is 1.000 hectare, waarmee de LHB 59% van de opgave voor haar rekening neemt. Voor deze opgave krijgt de LHB een startkapitaal van € 15 miljoen, dat kan groeien naar € 35 miljoen. Het kapitaal van de LBH dient zoveel mogelijk revolverend ingezet te worden, maar de verwachting is dat na het realiseren van de totale herstructureringsopgave het fonds uitgeput zal zijn (Provincie Limburg, 2010). In figuur 22 is weergegeven hoe de LHB verwacht te komen tot het herstructureren van 1.000 hectare bedrijventerrein. Het totale tekort wordt Kosten herstructurering € 180 geraamd op € 180 miljoen Hierin is al rekening Multiplier 4,00 25% gehouden met kosten en opbrengsten vanuit Benodigd kapitaal € 45 de herstructurering. Door inzet van de LHB Revolverendheid 1,50 50% wordt een multiplier verwacht van 4, waardoor Kapitaal € 30 vanuit het LHB € 45 miljoen benodigd is, 25% van de totale benodigde financiële middelen. Opgave LHB 1.000 ha Doordat een gedeelte van het geïnvesteerde Totale opgave provincie 1.700 ha vermogen gedurende de looptijd van de LHB Aandeel LHB 59% terug zal vloeien naar de LHB en opnieuw Looptijd 12 jaren inzetbaar is (de mate van revolverendheid), is Ha per jaar 83 ha een kapitaal nodig van € 30 miljoen De Kosten per ha € 0,18 beschikbare € 35 miljoen is daarmee voldoende Bedragen in miljoenen om aan de doelstellingen te voldoen. Figuur 22 - Opzet LHB op basis van Ondernemingsplan

46 | P a g i n a


Conclusie Wat in vergelijking met de andere herstructureringsmaatschappijen opvalt bij de LHB is dat gerekend wordt met de laagste kosten per hectare. Dit komt doordat de LHB rekent met het uiteindelijke tekort van de herstructurering. In de geraamde € 180 miljoen is al rekening gehouden met kosten en opbrengsten die verband houden met de herstructurering. De vraag is dan ook in hoeverre de verwachtte multiplier reëel is. Marktpartijen moeten van de € 180 miljoen een bedrag van € 135 miljoen ophoesten, dat is € 13,50 per m2 bedrijventerrein. Berekend is dat € 30 miljoen voldoende zou moeten zijn om de doelstelling van 1.000 hectare geherstructureerd bedrijventerrein in 2020 te halen. Het startkapitaal is € 15 miljoen en kan uitgroeien tot € 35 miljoen, waarmee dus voldoende middelen beschikbaar zijn om de doelstelling te behalen. Anders dan de HMO en BHB krijgt de LHB niet direct het volle kapitaal ter beschikking. Daarmee wordt het risico voor de aandeelhouder verkleind. Het risico dat de LHB minder slagvaardig kan handelen, in het geval van snelle beslissingstrajecten bij kansen die zich voordoen, is echter wel groter. Ervan uitgaande dat de € 30 miljoen aan benodigd kapitaal uiteindelijk op is, wordt met dit bedrag 1.000 hectare geherstructureerd. Dit is een bedrag van € 30.000,- per hectare. Zoals aangegeven is bij dit bedrag, anders dan bij de andere herstructureringsmaatschappijen, al rekening gehouden met opbrengsten, waardoor het bedrag van € 30.000,- per hectare de onrendabele top is. Ook voor de LHB geldt, net als de BHB, dat de directe koppeling met het LIOF een voordeel is. Kennis en kunde kunnen op die manier een bijdrage leveren aan het succesvol herstructureren van bedrijventerreinen in Limburg. Bovendien kunnen de ontwikkelingsmaatschappijen ook weer helpen bij andere subsidies en regelingen om het bedrijfsleven te stimuleren.

4.5 OMU In 2011 is de N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) opgericht, als 100% dochter van de Provincie Utrecht. De belangrijkste doelstelling van de OMU is het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen om zodoende zorgvuldig en duurzaam om te gaan met de beschikbare ruimte en zorg te dragen voor een goed investeringsklimaat (OMU, 2012, p. 2). De OMU moet publieke en private belangen bij elkaar brengen en dient te opereren op het raakvlak van publieke en private partijen (Beerlage et al., 2010, p. 16-17). De OMU is primair gericht op het herstructureren van ruimte op bedrijventerreinen die eigendom is van private partijen, oftewel bedrijven. De betrokken gemeente richt zich op het openbaar gebied, waarbij de OMU ondersteunende diensten kan leveren. Dit alles gebeurt met een relatief kleine organisatie van 2,5 tot 3 fte. Het is de missie van de OMU om het vestigingsklimaat en de ruimtelijke kwaliteit op verouderde bedrijventerreinen in de Provincie Utrecht te verbeteren. Om deze missie te verwezenlijken, kent de OMU de volgende doelstellingen (Beerlage et al., 2010, p. 18 – 19): 1. OMU richt zich op het herstructureren van private gronden en panden op bestaande bedrijventerreinen waarvan de economische functie in de toekomst behouden blijft; 2. OMU pakt herstructureringsprojecten samen met private en/of gemeentelijke partners op. Via haar middelen zal zij bedrijven en gemeenten stimuleren om gezamenlijk tot plannen en investeringen te komen;

P a g i n a | 47

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen 3. OMU richt zich daarmee op het vormen van consortia, waarmee publieke en private partners worden verleid om mee te investeren in projecten; 4. OMU richt zich op bedrijventerreinen in gemeenten waarmee de provincie een samenwerkingsconvenant heeft gesloten; 5. OMU richt zich op de bedrijventerreinen die zijn opgenomen in het PHP Utrecht; 6. OMU streeft er naar om de door haar geïnvesteerde middelen geheel of gedeeltelijk terug te verdienen; er is sprake van een revolverend karakter van de middelen; 7. OMU participeert in herstructureringsprojecten op terreinen waarvan het openbare gebied van voldoende kwaliteit is of waarvoor de gemeente een herstructureringsproject uitvoert; 8. OMU is in de Provincie Utrecht het kennis- en expertisecentrum voor herstructurering. Vanuit deze positie ondersteunt de OMU gemeenten bij het opstellen van masterplannen voor herstructureringsprojecten. De herstructureringsopgave voor de provincie Utrecht omvat 68 van de 146 bedrijventerreinen (Provincie Utrecht, 2010). Dat is ruim 46%. De gemeenten in de provincie Utrecht hebben de ambitie om 1.796 hectare aan herstructurering tot uitvoering te brengen. Hiervan moet 119 hectare getransformeerd te worden, waarmee de functie bedrijven op deze gronden komt te vervallen. De lichtere herstructureringsvariant ‘face lift’ omvat 400 hectare. De grootste hoeveelheid te herstructureren bedrijventerrein, circa 1.300 hectare, valt in categorie revitalisering of herprofilering. De OMU richt zich op deze laatste categorie en hanteert als uitgangspunt dat van deze 1.300 hectare 70% privaat terrein is en 30% publiek terrein. Van het private terrein, 910 hectare groot, komt 10% in aanmerking voor herontwikkeling, wat neer komt op 91 hectare. De concrete opdracht voor de OMU is dat, door middel van inzet op het gebied van procesmanagement en de inbreng van financiële participaties, circa 50 hectare aan privaat bedrijventerrein moet worden geherstructureerd in de periode 2011-2022. De OMU geeft in haar ondernemingsplan geen cijfers met betrekking tot een vereiste multiplier of revolverendheid. Uit doelstelling zes blijkt het revolverende karakter van de OMU. Het startkapitaal is € 15 miljoen, waarvan € 1 miljoen beschikbaar is voor het opstellen van masterplannen en de overige € 14 miljoen Kosten herstructurering € 88 voor de daadwerkelijke herstructurering. Uiteindelijk zal het werkkapitaal van de Multiplier 4,17 24% maatschappij (bij het uitblijven van additionele Benodigd kapitaal € 21 kapitaalstortingen) teruglopen richting nul Revolverendheid 1,50 50% (Beerlage et al., 2010). Middels een Kapitaal € 14 simulatiemodel komt de OMU tot een Opgave OMU 50 ha totaalbedrag van € 87,5 miljoen dat gegenereerd kan worden voor de Totale opgave provincie 1.796 ha herstructurering van 50 hectare Aandeel OMU 3% bedrijventerrein. Als wordt uitgegaan van een Looptijd 15 jaren revolverendheid van 1,5 (of 50%), dan kan de Ha per jaar 3 ha oorspronkelijke € 14 miljoen oplopen tot € 21 Kosten per ha € 1,75 miljoen. Dat zou betekenen dat, om tot het Bedragen in miljoenen Figuur 23 - Opzet OMU op basis van Ondernemingsplan

48 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen totaal van € 87,5 miljoen te komen, nog € 66,5 miljoen uit de markt moet worden gehaald. De multiplier van de OMU is in dat geval 4,2 (of 24%). In figuur 23 is een en ander schematisch weergegeven.

Conclusie Waar in de provincies Limburg en Noord-Brabant is gekozen voor een ontwikkelingsmaatschappij met daaronder een herstructureringsmaatschappij, is er in de provincie Utrecht voor gekozen om een ontwikkelingsmaatschappij op te richten die zich specifiek bezighoudt met herstructurering. Daarin zit dus een verschil met andere provincies. De ontwikkelingsmaatschappijen van andere provincies zijn met name gericht op het aantrekken van nieuwe bedrijven, waarbij de herstructurering een nevenactiviteit is. Vanwege de centrale geografische ligging van Utrecht, is het waarschijnlijk minder noodzakelijk om op provinciale schaal het aantrekken van nieuwe bedrijven te organiseren. Het op gang brengen van de noodzakelijk herstructurering is in Utrecht echter wel een onderwerp dat centraal wordt aangevlogen. De OMU concludeert, evenals de andere herstructureringsmaatschappijen, dat aan het eind van de looptijd het ingezette kapitaal op is. Daarmee wordt dus feitelijk € 14 miljoen ingezet als subsidie om 50 hectare bedrijventerrein te herstructureren. Dit komt neer op € 280.000,- per hectare.

4.6 Conclusie Nederland kent inmiddels een viertal provinciale herstructureringsmaatschappijen. Op basis van literatuuronderzoek van de ondernemingsplannen en jaarverslagen zijn de verschillende herstructureringsmaatschappijen geanalyseerd en is antwoord gegeven op deelvragen zes en zeven. In deze paragraaf zijn de conclusies beschreven, waarbij ook de conclusies uit de voorgaande hoofdstukken worden betrokken. Private investeringen Privaat eigendom Herstructureringsmaatschappijen

Bedrijventerreinen

Publiek eigendom

Gemeente

Figuur 24 – Opbouw herstructurering bedrijventerreinen

Uit hoofdstuk 2 bleek dat de exacte herstructureringsopgave moeilijk is vast te stellen en verschillende cijfers worden gehanteerd met betrekking tot de totale opgave. Dit beeld komt terug binnen de herstructureringsmaatschappijen. Alleen de LHB stelt dat zij een substantieel deel, bijna 60%, van de herstructureringsopgave, voor haar rekening neemt. De overige herstructureringsmaatschappijen zitten tussen de 2% en 3%. Dit geringe aandeel is te herleiden naar het onderscheid tussen een publiek en privaat gedeelte van een bedrijventerrein. De herstructureringsmaatschappijen richten zich op het private gedeelte van P a g i n a | 49

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen de te herstructureren bedrijventerreinen. Vervolgens wordt eerst gekeken in hoeverre private investeringen kunnen bijdragen aan de opgave, waarna de opgave voor de herstructureringsmaatschappij wordt bepaald. In figuur 24 is dit schematisch weergegeven. In figuur 25 zijn de belangrijkste gegevens van de herstructureringsmaatschappijen naast elkaar gezet. De financiële crisis is in zekere zin terug te zien bij de herstructureringsmaatschappijen. De BHB is in 2005 opgericht en had destijds een startkapitaal van € 62,7 miljoen. De overige herstructureringsmaatschappijen hadden, enkele jaren later, een aanzienlijk lager startkapitaal. Naast een groter startkapitaal zijn ook de veronderstelde revolverendheid en multiplier bij de BHB groter dan bij de overige herstructureringsmaatschappijen. De BHB verwachtte dat het startkapitaal twee keer ingezet zou kunnen worden, ten opzichte van 1,5 tot 1,75 keer door de andere maatschappijen. Daarnaast was de inschatting bij de start van de BHB dat de markt 84% van de kosten voor haar rekening zou nemen, terwijl de anderen uitgaan van 75% tot 80%. De LHB valt hierin op met een opgave van 1.000 hectare te herstructureren bedrijventerrein voor 2020. Daarnaast rekent de LHB met het tekort dat overblijft na de herstructurering. Hierin zijn dus alle kosten en eventuele opbrengsten van de uitgifte van geherstructureerde terreinen al meegenomen. Dit in tegenstelling tot de andere herstructureringsmaatschappijen, die alleen rekenen met de kosten.

BHB Kosten herstructurering Multiplier Benodigd kapitaal Revolverendheid Kapitaal

€ € €

Startjaar Looptijd Aantal hectare Totale opgave Aandeel Subsidie per hectare

HMO 800,0 6,38 125,4 2,00 62,7

€ 16%

€ 100%

€

2005 15 180 5.408 3% €

0,13

LHB 65,5 5,00 13,1 1,75 7,5

€ 20%

€ 75%

€

2009 10 23 1.220 2% €

0,26

OMU 180 4,00 45 1,50 30

€ 25%

€ 50%

€

2009 12 1.000 1.700 59% €

0,03

87,5 4,17 21,0 1,50 14,0

24%

50%

2011 15 50 1.796 3% €

0,28


Figuur 25 - Samenvatting herstructureringsmaatschappijen

Bij alle maatschappijen wordt het revolverende karakter van de financiële middelen benadrukt. Tevens realiseren alle herstructureringsmaatschappijen zich dat de beschikbare middelen uiteindelijk (bijna) op zullen raken. Op zich is dit niet zo vreemd. Immers, de gemeente moet het openbare gebied aanpakken, marktpartijen mogen het rendabele vastgoed voor hun rekening nemen en de herstructureringsmaatschappijen nemen de overige zaken op zich, oftewel de onrendabele top (zie ook figuur 24). Daarmee wordt het dus lastig om het fonds op langere termijn ook 100% revolverend te laten zijn. Dit sluit aan bij de cijfers uit figuur 25, waaruit blijkt dat alle herstructureringsmaatschappijen uiteindelijk een subsidie per hectare inbrengen. 50 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen De belangrijkste conclusie uit dit hoofdstuk is dat het begrip ‘revolverend’ wellicht de verkeerde verwachting wekt. Voormalig minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in de definitie van het begrip het woord ‘steeds’ toegevoegd, waardoor de indruk wordt gewekt dat een revolverend fonds tot in lengte van jaren door kan gaan en alle ingezette middelen steeds opnieuw terugvloeien naar het fonds. In het kader van herstructurering van bedrijventerreinen moet geconcludeerd worden dat dat een utopie is. Dat de markt de herstructurering niet zelf oppakt, is een teken dat hieraan geen geld te verdienen is. De verwachting dat de overheid wel geld zou kunnen verdienen, is daarmee op voorhand naïef te noemen. Dit wordt ook door de herstructureringsmaatschappijen onderkend. Sterker nog, in bijvoorbeeld het ondernemingsplan van de BHB is opgenomen dat de betreffende herstructureringsmaatschappij alleen investeert in locaties die privaat eigendom zijn en waar een onrendabele top op zit. Daarmee wordt het terugverdienen van de geïnvesteerde middelen moeilijk. De toegevoegde waarde van de herstructureringsmaatschappijen zit hem vooral in de zogenaamde multiplier. Door de inzet van financiële middelen vanuit de herstructureringsmaatschappijen raken marktpartijen ook geïnteresseerd, worden andere financieringsconstructies mogelijk gemaakt en komen nieuwe initiatieven van de grond. Uiteindelijk dragen deze ontwikkelingen gezamenlijk bij aan de herstructurering van bedrijventerreinen. Dat de ingezette middelen vanuit de herstructureringsmaatschappijen dan niet altijd terugvloeien wordt in het licht van het doel, de herstructurering van bedrijventerreinen, ondergeschikt geacht. De conclusies uit dit hoofdstuk vragen om een verdiepingsslag. In het volgende hoofdstuk wordt deze slag gemaakt, door middel van het houden van interviews met alle herstructureringsmaatschappijen.

P a g i n a | 51


52 | P a g i n a


5. PRAKTIJK 5.1 Inleiding Gebleken is dat fondsvorming een onderwerp is dat sterk in beweging is. Vanuit diverse domeinen binnen de vastgoed- en gebiedsontwikkeling (en in sommige gevallen ook daarbuiten) zijn verschillende ideeën rondom fondsvorming al verder uitgewerkt, zoals blijkt uit hoofdstuk 3. Ook de opkomst van provinciale herstructureringsmaatschappijen, waarbinnen fondsvorming een belangrijke rol speelt, is een teken dat fondsvorming steeds belangrijker wordt. Over de combinatie van herstructurering en fondsvorming, en dan met name vanuit financieel oogpunt, zijn echter nog geen concrete resultaten gepubliceerd. Daarom is in dit onderzoek geprobeerd om door middel van interviews te achterhalen wat de resultaten van de herstructureringsmaatschappijen zijn. In dit hoofdstuk zijn de interviews met de directeuren van de vier provinciale herstructureringsmaatschappijen uitgewerkt. Allereerst wordt ingegaan op de methodologische verantwoording van de interviews. Daarna worden de vragen behandeld die gesteld zijn aan de geïnterviewden en als laatste de uitkomsten van de interviews.

5.2 Methodologische verantwoording Baarda et al. (2011) beschrijven verschillende vormen van het gebruik maken van interviews en vragenlijsten als dataverzamelingsmethode. Aangezien het doel van dit onderzoek is om vanuit de gevonden literatuur en achtergrondinformatie over herstructureringsmaatschappijen de diepte in te gaan, is een interview de meest geschikte vorm van dataverzameling. Daarbij is gekozen voor een ongestructureerd interview. Het grootste risico bij deze vorm van dataverzameling is het risico van sociaal wenselijke antwoorden. In de interviews wordt dieper ingegaan op de mogelijkheden van fondsvorming bij herstructurering van bedrijventerreinen. Het ligt voor de hand dat de directeuren van de herstructureringsmaatschappijen een belang hebben bij een uitkomst van het interview, waaruit blijkt dat de wijze waarop hun maatschappij georganiseerd is, de beste is. In de vraagstelling moet hiermee rekening worden gehouden. Tijdens het interview is tevens gevraagd naar relevante informatie, zoals voortgangsrapportages en risicoanalyses. Deze zijn verwerkt in de uitkomsten van de interviews. In figuur 26 is weergegeven met wie de interviews zijn afgenomen Naam Ad van der Heijden Han Wiendels Rob van Midden Rudy Stroink

Organisatie BHB HMO LHB OMU

Functie Hoofd BHB Capital Directeur Directeur Directeur, ad interim

Datum interview 7 mei 2014 16 mei 2014 8 mei 2014 5 mei 2014

Figuur 26 - Overzicht interviews

P a g i n a | 53


5.4 Uitkomsten interviews De interviews hebben een uur in beslag genomen en zijn afgenomen zonder voorbereidende informatie te verstrekken aan de geïnterviewden. In bijlage 3 is een uitwerking van ieder interview weergegeven. De interviews zijn opgedeeld in vier onderdelen: 1) Organisatie 2) Projecten 3) Financieel 4) Hoofdvraag In onderstaande sub-paragrafen zijn de belangrijkste uitkomsten van de vier onderdelen beschreven.

5.4.1 Organisatie Alle provinciale herstructureringsmaatschappijen zijn gefinancierd vanuit de betreffende provincie. De BHB op een indirecte wijze via de BOM en de overige maatschappijen (gedeeltelijk) rechtstreeks. De BHB en LHB zijn de grotere organisaties met respectievelijk 14 en 8 personen in dienst en beschikken ook over het grootste kapitaal en de grootste opgave aan te herstructureren aantal hectare bedrijventerrein. De OMU en HMO zijn aanmerkelijk kleiner en voeren hun activiteiten uit met een paar mensen, waarbij de HMO een vaste groep van adviseurs heeft die op verschillende momenten in projecten kunnen worden ingehuurd. De BHB verwacht de komende jaren nog een groei te gaan maken qua organisatie, de overige partijen verwachten even groot te blijven. De BHB en LBH lijken op elkaar en doen aan kennisuitwisseling. Daarnaast zitten zij, samen met de OMU, in de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland. De HMO wordt hierin vertegenwoordigd door de investeringsmaatschappij van de provincie Overijssel, Oost NV. De maatschappijen geven allen aan volledig afhankelijk te zijn van de overheid, omdat dat is vastgelegd in overeenkomsten en regelingen waaraan ze gebonden zijn. Controle op investeringen vindt plaats via commissarissen of investeringscomités. De LHB geeft wel aan dat de provincie een aantal projecten heeft aangewezen als prioritaire projecten en dat de LHB zich in eerste instantie moet richten op deze projecten, waardoor geen sprake is van volledige afhankelijkheid van de LHB ten opzichte van de provincie. De BHB en LHB willen zich niet alleen bezig houden herstructurering, maar ook opschuiven richting gebiedsontwikkeling. De nauwe banden met de bovenliggende ontwikkelingsmaatschappijen (BOM en LIOF) houdt hiermee verband en wordt mede hierdoor ook ingegeven. Naast het economische rendement, wordt door de BHB en LHB steeds meer gestuurd op maatschappelijk rendement. Zaken als duurzaamheid, bereikbaarheid en andere faciliteiten, zoals glasvezel, spelen hierbij een rol. Maatschappelijk rendement speelt ook bij de HMO en OMU een belangrijke rol, maar wordt in de huidige opdracht al als een vanzelfsprekendheid gezien waarop getoetst wordt. Meer hierover ook bij het onderdeel financiën. De HMO heeft recentelijk ook een opdracht van de Provincie Overijssel gekregen om naar de kantorenleegstand te kijken en heeft daarmee haar scope dus verbreed. Ook het kapitaal van de HMO is toegenomen.

54 | P a g i n a


5.4.2 Projecten Het begrip ‘projecten’ wordt door de herstructureringsmaatschappijen verschillend uitgelegd. Dit zou gekoppeld kunnen worden uit het feit dat de LHB en BHB ook in masterplannen en visies participeren. De HMO en OMU doen dit niet, waardoor zij dan ook niet praten over projecten, maar het hebben over locaties en leads. Op welke wijze geïnvesteerd wordt in een project is wisselend en dat geldt voor alle herstructureringsmaatschappijen. Deelnemingen, participaties, garanties en leningen zijn als voorbeeld genoemd. Met name het aantal leningen, waarbij de betreffende herstructureringsmaatschappij als financier optreedt, is de laatste jaren toegenomen. Meer hierover in de volgende paragraaf. De OMU stelt als voorwaarde dat zij alleen investeert in grond of vastgoed. De LHB zoekt juist de samenwerking met LIOF, om zodoende ondernemers volledig te kunnen helpen bij innovatie- en financieringsvraagstukken. Uiteraard is het meest voor de hand liggende selectiecriterium dat de projecten moeten liggen op bedrijventerreinen in de betreffende provincies. Vervolgens sturen de herstructureringsmaatschappijen op economisch rendement, waarbij de revolverendheid en multiplier terugkomen. De BHB, LHB en HMO toetsen daadwerkelijk op de multiplier, waarbij de LHB en HMO streven naar een multiplier van 1 op 4. Dat houdt in dat € 1,- vanuit de herstructureringsmaatschappij moet zorgen voor € 4,- die geïnvesteerd wordt door de markt. Uit aanvullende stukken van de BHB blijkt dat de BHB per 31 december 2013 per geïnvesteerde euro € 4,20 uit de markt weet te halen. Meer over de revolverendheid in de volgende paragraaf. Waar tussen de verschillende herstructureringsmaatschappijen een duidelijk verschil zit, is de mate van samenwerking met gemeenten. Alle herstructureringsmaatschappijen werken uiteraard samen met de gemeente en zijn van mening dat de gemeente verantwoordelijk is voor de openbare ruimte. De BHB en LHB stellen, bij sommige projecten gezamenlijk met gemeenten, een masterplan of visie op voor een gebied. De HMO en OMU vinden dit niet nodig. Zij geven aan dat herstructurering ook goed mogelijk is zonder het opstellen van dergelijke “vergezichten”. Han Wiendels (HMO) stelt dat hij geen enkele ondernemer kent die geïnvesteerd heeft omdat er een masterplan ligt. Hooguit kan het zo zijn dat een toekomstvisie uiteindelijk nodig is om partijen voor langere termijn te binden aan projecten, maar in eerste instantie is dit volgens Wiendels geen voorwaarde voor een geslaagde herstructurering. Stroink (OMU) stelt dat het vooraf opstellen van beleidsdocumenten tot hogere aankoopprijzen van het oudere vastgoed leidt. Daardoor wordt het moeilijk om herstructurering, die in de basis volgens hem winstgevend is, financieel haalbaar te maken. De aanwezigheid van een herstructureringsvisie is voor de OMU dan ook geen vereiste om te investeren in een project. Rob van Midden (LHB) erkent dat private partijen in sommige gevallen voornamelijk geïnteresseerd zijn in het kapitaal dat de herstructureringsmaatschappij ter beschikking stelt. Echter, door de investering vanuit de LHB zo minimaal mogelijk te houden, door ondernemers ook zelf mee te laten financieren en mede ook door de economische crisis, is volgens Van Midden (LHB) geen sprake van prijsopdrijving.

5.4.3 Financieel In vergelijking met de periode na de oprichting is bij alle herstructureringsmaatschappij de afgelopen jaren het nodige veranderd. Bijna allemaal beschikken ze over meer vermogen dan bij de oprichting was voorzien. Wat daarbij ook opvalt is dat, mede vanwege de crisis, het financieren van projecten steeds vaker voorkomt. Banken zijn terughoudend bij het vertrekken van nieuwe leningen en in dat geval kan een herstructureringsmaatschappij uitkomst bieden. P a g i n a | 55

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen In sommige gevallen, zo gaf Han Wiendels van de HMO als voorbeeld, kan de tussenkomst van een herstructureringsmaatschappij er zelfs toe leiden dat de bank uiteindelijk toch investeert. Dat is natuurlijk het ultieme doel van herstructureringsmaatschappijen. Uit de interviews komt naar voren dat de mate van revolverendheid eigenlijk van ondergeschikt belang is. Op portefeuilleniveau wordt veelal wel gestreefd naar de oorspronkelijke doelstelling qua revolverendheid, vaak 50%. Op projectniveau ligt dit genuanceerder en wordt per geval gekeken naar de mate van revolverendheid. Daarbij komt dat vanwege het vaker verstrekken van financieringen, die in principe weer terugvloeien, vaker een revolverendheid van 100% wordt gehaald. En dat is natuurlijk van invloed op de gemiddelde mate van revolverendheid op portefeuille niveau. Rendementseisen die gesteld worden, moeten in principe marktconform zijn en de staatssteuntoets doorstaan. Dit komt tijdens de interviews bij alle herstructureringsmaatschappijen naar voren. De OMU geeft aan dat een rendementseis wordt gesteld tussen de 8% en 15%, afhankelijk van het risico. Doel hiervan is niet zozeer om winst te behalen, maar om de verliezen op andere projecten goed te maken. Het maatschappelijk rendement, of publiek belang, is bij alle herstructureringsmaatschappijen een vereiste. Directe eisen worden hier nog niet bij alle herstructureringsmaatschappijen aan gesteld, maar zijn ook lastig vast te stellen. De BHB is bezig om samen met de TU Eindhoven de spin-off van herstructurering van bedrijventerreinen te onderzoeken, op basis van het duurzaamheidsprofiel van bedrijven. Op deze manier hoopt de BHB het maatschappelijk rendement van de herstructurering aan te tonen. De HMO heeft onderzoek laten doen naar de effecten van werkgelegenheid op bedrijventerreinen waarop de HMO heeft geïnvesteerd. Hieruit komt naar voren dat op de betreffende terrein 400 fte’s zijn ontstaan, aldus de HMO. De proceskosten worden door alle herstructureringsmaatschappijen zelf gedragen. De BHB heeft hiervoor zelfs een speciaal organisatieonderdeel. Wiendels geeft aan dat alleen de aanwezigheid van de HMO al leidt tot investeringen van marktpartijen, waardoor de HMO zelf niet meer hoeft te investeren. Dat marktpartijen zelf ook investeren is overigens een absolute voorwaarde voor de maatschappijen, hetgeen ook al bleek uit de vereiste multiplier. Toch blijft het noodzakelijk om publiek geld te betrekken bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Marktpartijen pakken de herstructurering zelf niet op, omdat de risico’s te groot zijn en de rendementen te laag. De trajecten duren volgens Van de Heijden (BHB) over het algemeen ook te lang voor marktpartijen. Een ontwikkelaar of belegger gaat geen traject van twee jaar financieren waarvan op voorhand niet duidelijk is in hoeverre voldoende rendement kan worden behaald. Daarnaast wordt in de interviews ook het versnipperde eigendom aangegrepen als argument voor het noodzakelijk zijn van de publiek geld om bij te dragen aan de herstructureringsopgave.

5.4.4 Hoofdvraag Een revolverend fonds wordt door de BHB, HMO en LHB gezien als een risicodragend fonds. Vanwege het herhaaldelijk inzetten van het terugvloeiende kapitaal, waarbij in sommige projecten verlies wordt geleden op het ingezette kapitaal, zal het fonds uiteindelijk opraken. Daar staat dan tegenover dat de herstructureringsopgave in de betreffende provincie is opgelost en de terreinen weer voldoende economisch en maatschappelijk nut hebben. De OMU houdt als enige herstructureringsmaatschappij vast aan het principe dat revolverendheid betekent dat elke geïnvesteerde euro ook weer terugvloeit in het fonds. Alle 56 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen herstructureringsmaatschappijen zijn het erover eens dat een fonds slechts een middel is om een doel te bereiken. Dat doel is het betreffende bedrijventerrein weer toekomstbestendig maken. Geld is een belangrijk middel om zaken voor elkaar te krijgen. De herstructureringsmaatschappijen zijn allen in een vroeg stadium betrokken bij ontwikkelingen op terreinen en hebben zodoende veel invloed op de processen. Met name het maatschappelijk rendement komt bij alle herstructureringsmaatschappijen terug als belangrijk doel en een absolute voorwaarde om eventueel een lager economisch rendement te behalen.

5.5 Conclusie Dit hoofdstuk gaat in op de zesde en zevende deelvraag en vormt de verdiepingsslag op het vorige hoofdstuk waarin de provinciale herstructureringsmaatschappijen via literatuuronderzoek zijn geanalyseerd. Door middel van het houden van interviews met directeuren van de provinciale herstructureringsmaatschappijen zijn de conclusies uit de vorige hoofdstukken in de praktijk getoetst. Tussen de vier provinciale herstructureringsmaatschappijen in Nederland zit qua organisatie een tweedeling. De BHB en LHB zijn direct gekoppeld aan de bijbehorende ontwikkelingsmaatschappij, hebben meer kapitaal en ook een grotere opgave aan te herstructureren hectare bedrijventerrein. Dit vertaalt zich in een grotere organisatie. De HMO en OMU zijn niet direct gekoppeld aan een ontwikkelingsmaatschappij, hebben minder kapitaal en een kleinere opgave aan te herstructureren hectare bedrijventerreinen. Ook zijn de organisaties kleiner van opzet. Deze tweedeling komt bij de aanpak van projecten terug in het feit dat de BHB en LHB veelal ook participeren bij het opstellen van masterplannen en toekomstvisies. De HMO en OMU doen dit niet en vinden juist dat het opstellen van masterplannen en toekomstvisies, in ieder geval op voorhand, geen toegevoegde waarde heeft. Met name voor de OMU is dit een opvallende uitspraak, aangezien bij de start van de OMU het startkapitaal van € 15 miljoen was gesplitst in € 14 miljoen voor herstructureringsprojecten en € 1 miljoen voor het ontwikkelen van masterplannen. Wellicht komt het verschil tussen de oprichtingsstukken van de OMU en de uitspraken van de directeur van de OMU door de nieuwe, tijdelijk aangestelde, directeur van de OMU. Interessant om te zien is dat de economische eisen, gemeten in revolverendheid en multiplier, bij alle partijen hetzelfde zijn en afwijken van de ondernemingsplannen zoals geanalyseerd in hoofdstuk 4. Ook stellen alle herstructureringsmaatschappijen maatschappelijke eisen aan investeringen. Mede ingegeven door regels omtrent staatssteun, is het noodzakelijk om op correcte wijze aan te tonen dat aan de maatschappelijke eis voldaan is. Wanneer op voorhand duidelijk is dat, met een revolverendheid van 50%, de helft van de investering niet terug komt, is het maatschappelijk rendement een belangrijk onderdeel van de verantwoording. Uit de interviews blijkt dan ook dat de revolverendheid van het kapitaal van de herstructureringsmaatschappijen niet zo belangrijk wordt gevonden. Iets wat ook al geconcludeerd werd in hoofdstuk 4. Maatschappelijk rendement, waarbij termen als duurzaamheid en werkgelegenheid vaak worden genoemd, lijken belangrijker dan economisch rendement. Het gaat de herstructureringsmaatschappijen uiteindelijk om het oplossen van het herstructureringsvraagstuk. Uiteraard worden projecten opgestart op basis van marktconforme P a g i n a | 57

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen prijzen en wordt niet al bij het eerste gesprek aangegeven dat niet de gehele investering terug hoeft te vloeien naar het fonds. Dat het beschikbare kapitaal in het fonds terugloopt en uiteindelijk volledig opgebruikt is, wordt door drie van de vier herstructureringsmaatschappijen als feit beschouwd. Alleen de OMU geeft in het interview aan 100% revolverend te zijn, waarbij overigens in het ondernemingsplan wel wordt aangegeven dat het startkapitaal uiteindelijk op zal raken. Dit valt wederom te verklaren door het feit dat de nieuwe directeur van de OMU niet bij de oprichting van de OMU betrokken was. Het doel van de herstructureringsmaatschappijen is om het kapitaal zo vaak en zo lang mogelijk in te zetten en daarmee de herstructureringsopgave op te lossen. Daarbij is de multiplier wellicht een meer belangrijke parameter dan de revolverendheid. Het loskrijgen van zoveel mogelijk private investeringen met € 1,- aan publiek geld, om zodoende de markt te betrekken bij de herstructureringsopgave, lijkt het belangrijkste doel. Het fonds is daarbij een middel dat een bijdrage kan leveren aan het bereiken van dat doel en vormt een aanjager om andere partijen binnen de gebiedsontwikkeling te bewegen ook te gaan investeren.

58 | P a g i n a


6. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 6.1 Inleiding De centrale vraag in dit onderzoek is: “In hoeverre vormt fondsvorming een mogelijkheid om een oplossing te bieden voor de financiering van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen?” Vanuit de literatuur is gekeken naar de herstructureringsopgave en de mogelijkheden van fondsvorming. Aansluitend zijn in de praktijk een aantal voorbeelden bekeken. Daarna zijn de vier provinciale herstructureringsmaatschappijen in Nederland geanalyseerd en is met de betreffende directeuren gesproken. In dit hoofdstuk worden de conclusies uit de voorgaande hoofdstukken beschreven door de deelvragen uit hoofdstuk 1 te beantwoorden om daarmee uiteindelijk een antwoord te geven op de centrale vraag. Daarnaast worden aanbevelingen gedaan voor de toekomst. Aan het einde van het hoofdstuk wordt het onderzoek gereflecteerd.

6.2 Conclusies In hoofdstuk 1 zijn deelvragen geformuleerd. In deze paragraaf wordt elke deelvraag beantwoord, waarbij uiteindelijk antwoord wordt gegeven op de centrale vraag. 1. Hoe groot is de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen? Op basis van cijfers van het IBIS uit 2013 is van de 3.722 bedrijventerreinen 28% aangemerkt als verouderd. De THB heeft in 2008 de hoeveelheid te herstructureren bedrijventerreinen tot 2020 vastgesteld op 15.800 hectare. De cijfers rondom de herstructureringsopgave worden echter in twijfel getrokken. Vanwege subsidies zijn redenen te bedenken op basis waarvan het voor een gemeente interessant is om een bedrijventerrein aan te wijzen als verouderd en te herstructureren. Vanwege de steeds beperkter wordende financiële middelen, is het voor een gemeente aantrekkelijk om mee te kunnen doen in het traject voor het verkrijgen van een subsidie en dus op de daarvoor bedoelde lijst vermeld te worden. Ook de herstructureringsmaatschappijen vinden het lastig om de precieze opgave te bepalen. Dat blijkt wel uit de wirwar aan cijfers in de ondernemingsplannen. De totale opgave wordt opgedeeld in een publiek en privaat gedeelte, waarna slechts een percentage van het private gedeelte geschikt is voor inmenging van de herstructureringsmaatschappij. Dat maakt het vervolgens ook lastig om cijfers met elkaar te vergelijken. Het zou goed zijn om hierover een eenduidig beeld te krijgen. Zie hiervoor ook de volgende paragraaf met aanbevelingen. 2. Wat kost herstructurering? De kosten van herstructurering zijn afhankelijk van het type maatregel dat getroffen wordt en welke zaken mee worden genomen, zoals verplaatsingen en bodemsanering. Het meest verstandige moment om te investeren in herstructurering is of bij de eerste tekenen van veroudering, of wanneer het terrein bijna geheel verpauperd is. De praktijk is dat juist in die tussenliggende periode veel plannen rondom herstructurering worden opgezet. De P a g i n a | 59

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen vastgoedwaarde is dan nog hoog en de kosten voor herstructurering daarmee vaak ook. Bovendien lijken bedrijven nog steeds geen reëel beeld te hebben van de waarde van hun panden. Een korte analyse van de provinciale herstructureringsopgaven, in relatie tot de cijfers van het IBIS en de kosten per typologie herstructurering van de THB, laat zien dat de kosten tot en met 2013 ruim € 3,0 miljard zouden zijn, oftewel bijna € 41,- per m2. Wanneer daar de subsidies vanuit het Rijk en de provincies vanaf worden gehaald, resteert een bedrag van ruim € 36,- per m2, waarvan het onduidelijk is wie dit bedrag moet financieren. De provinciale herstructureringsprogramma’s waren bedoeld voor de periode van 2009 tot en met 2013. Medio 2014 zijn echter nog geen evaluatierapporten te vinden. Het is dus vooralsnog onduidelijk wat de effecten zijn geweest van de herstructureringsprogramma’s. Bij dit alles komt nog dat gemeenten steeds meer bezuinigen op de openbare ruimte, waardoor de kans bestaat dat terreinen sneller als verouderd worden aangemerkt en de herstructureringsopgave alleen maar groter wordt. Bovendien hebben gemeenten steeds minder financiële middelen om echte herstructureringsprojecten op te pakken. 3. Hoe worden de kosten voor herstructurering gedekt? Herstructurering van bedrijventerreinen wordt niet zelfstandig opgepakt door de markt. Een enkele uitzondering daargelaten is het herstructureren van bedrijventerreinen niet winstgevend. De THB zoekt de dekking van de kosten voor herstructurering in eerste instantie bij de uitgifte van de geherstructureerde terreinen. Aangezien dit niet voldoende is om de totale kosten te dekken worden andere middelen gezocht. Deze worden maar beperkt gevonden, in de vorm van het verhogen van de grondprijs en het verhogen van het aantal hectare uitgeefbaar terrein als gevolg van de herstructurering. Voor het overige wordt een beroep gedaan op de overheid om het tekort op de herstructurering van bedrijventerreinen te financieren. Het Rijk en gemeenten hebben echter steeds minder financiële armslag om bij te dragen aan de kosten voor herstructurering van bedrijventerreinen. Provincies hebben, vanuit de verkoop van de aandelen in de nutsbedrijven, nog de nodige financiële middelen beschikbaar, maar provincies willen deze middelen (uiteraard) op een zo efficiënt mogelijke manier inzetten. Revolverende fondsen passen in de gedachte om de nog overgebleven financiële middelen vaker dan eenmalig, dus niet in de vorm van een eenmalige subsidie, in te zetten. Het revolverende fonds biedt voor de provincies daarmee de mogelijkheid om de resterende of nog te besteden financiële middelen op een zo efficiënt mogelijke manier in te zetten. 4. Wat is fondsvorming? Een revolverend fonds is feitelijk een bankrekening waar alleen geld vanaf mag worden gehaald als de uitgave voldoet aan de vooraf vastgestelde eisen en doelen van het betreffende fonds. Aan het opzetten van een fonds worden geen eisen gesteld en kent diverse verschijningsvormen; restauratiefondsen, groenfondsen, cultuurfondsen, ontwikkelingsfondsen en dus ook herstructureringsfondsen. Daarmee lijkt het begrip ‘fondsvorming’ een nieuw containerbegrip te zijn geworden. Wanneer een overheidsinstelling een nieuw fonds wil oprichten, moet goed worden nagedacht over de wijze van organisatie van het fonds. Een overheid is nu eenmaal een publieke organisatie en dat betekent dat investeringsbeslissingen anders worden genomen dan bij een 60 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen private partij. Door het opzetten van een fonds kan de organisatie sneller opereren omdat de politiek, die vanwege regelgeving en bureaucratie over het algemeen trager werkt dan een private partij, op afstand gehouden wordt. De provinciale herstructureringsmaatschappijen zijn allemaal zelfstandig en kunnen, tot op zekere hoogte, zonder politieke inmenging opereren. 5. Wat zijn de belangrijkste kenmerken en ervaringen van bestaande fondsen? De ambities bij nieuwe fondsen zijn altijd erg hoog. De wens is vaak om ook private partijen te laten investeren, en zodoende een groter fonds te creëren. In de praktijk blijkt dat daar de nodige haken en ogen aan zitten. Zo is het sloopfonds voor kantoren, bedoeld om het aantrekkelijk te maken voor eigenaren van leegstaande kantoren om deze te slopen, feitelijk mislukt. Het sloopfonds toont de tegenstrijdigheid aan van enerzijds de behoefte aan duidelijke afspraken en verplichtingen en anderzijds de wil om niet teveel vast te willen leggen. Bij het sloopfonds is uiteindelijk geprobeerd de afspraken vast te leggen in een convenant, dat vrijblijvend was en waarin geen verplichtingen waren opgenomen. Uiteindelijk is het sloopfonds dan ook niet van de grond gekomen. Bepaalde fondsen richten zich op het financieren van een gedeelte van de benodigde financiële middelen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting is hier een voorbeeld van. Starters op de woningmarkt moeten eerst bij reguliere financiers kijken naar de mogelijkheid om de aankoop van een woning te financieren. Voor het laatste deel van de financiering die wel nodig is, maar niet door reguliere geldverstrekkers wordt verstrekt, kan de SVn een lening verstrekken. Ook de herstructureringsmaatschappijen richten zich op het financieren van die onderdelen die de markt niet oppakt. De BHB stelt dat particuliere investeerders eerst de beste locaties moeten oppakken en dat de BHB vervolgens in beeld komt voor de onrendabele stukken. Het stoppen van een fonds, zoals bijvoorbeeld het innovatiefonds van de Gemeente Enschede, kan tot commotie leiden. Het kenmerk van een fonds dat middelen vast worden gelegd voor een bepaald doel, blijkt in de praktijk nog geen garanties op te leveren. Als de politieke agenda verandert, is het mogelijk om vastgelegde financiële middelen weer terug te halen en op andere wijze in te zetten. Een belangrijk onderscheid tussen de geanalyseerde fondsen zit in de bestemming van de financiële middelen. Fondsen die voor particuliere doeleinden zijn opgezet, zoals het Stimuleringsfonds Volkhuisvesting, hoeven geen rekening te houden met de regels rondom staatssteun. Fondsen voor bedrijven hebben daarmee wel te maken. Staatssteun hoeft geen probleem te zijn, maar in de uitwerking van het fonds moet hiermee wel rekening gehouden worden, omdat het verkrijgen van goedkeuring op het gebied van staatssteun veel tijd kan kosten. 6. Op welke wijze zetten herstructureringsmaatschappijen een fonds in? Inmiddels kent Nederland vier provinciale herstructureringsmaatschappijen. De BHB en LHB zijn vanuit de overkoepelende ontwikkelingsmaatschappijen opgezet en de HMO en OMU zijn zelfstandige organisaties die participeren en investeren in projecten rondom de herstructurering van bedrijventerreinen. Alle herstructureringsmaatschappijen maken gebruik van een fondsstructuur. Vanuit de betreffende provincie is een bepaald bedrag gereserveerd waarmee investeringen kunnen worden gedaan door de herstructureringsmaatschappij. De inzet van herstructureringsmaatschappijen gaat van bijdragen in proceskosten tot het P a g i n a | 61

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen aankopen van locaties. De laatste jaren komt het steeds vaker voor dat leningen verstrekt worden, als gevolg van het feit dat banken steeds moeilijker leningen verstrekken. De ingezette financiële middelen dienen in principe weer terug te vloeien naar de betreffende herstructureringsmaatschappij. 7. Wat is de mate van revolverendheid bij herstructureringsmaatschappijen? Revolverendheid speelt bij alle herstructureringsmaatschappijen een rol, maar is niet zo belangrijk als wellicht vooraf wordt gedacht. Aan het begin van dit onderzoek is een definitie gegeven voor het begrip ‘revolverend’, waarin wordt gesteld dat elke geïnvesteerde euro uiteindelijk ook weer terug zou moeten vloeien naar het fonds. De herstructureringsmaatschappijen streven naar een mate van revolverendheid van 50%, wat inhoudt dat van elke geïnvesteerde euro minimaal € 0,50 terug moet vloeien naar het fonds. Dit betekent dat het fonds uiteindelijk leeg zal raken. Daar staat natuurlijk tegenover dat de nodige hectares aan bedrijventerreinen geherstructureerd zijn. De herstructureringsmaatschappijen hechten veel meer waarde aan de ‘multiplier’ en het ‘maatschappelijk rendement’. De maatschappijen zien zichzelf veel meer als aanjager van herstructureringsprojecten. Door de komst van de herstructureringsmaatschappijen wordt een mate van zekerheid gecreëerd die nodig is om ook private partijen over te halen te investeren in een gebied. Het is zelfs voorgekomen dat alleen de bereidheid van een herstructureringsmaatschappij om een lening af te geven voor een private ontwikkeling, ervoor heeft gezorgd dat uiteindelijk toch een bank de financiering op zich heeft genomen. Het maatschappelijk rendement wordt behaald door het laten toenemen van de werkgelegenheid of het doorvoeren van maatregelen die het gebruik van duurzame energie bevorderen. Hierdoor wordt gelegitimeerd dat niet het volledig geïnvesteerde bedrag terugvloeit naar de herstructureringsmaatschappij.

Centrale vraag De centrale vraag in dit onderzoek is: “In hoeverre vormt fondsvorming een mogelijkheid om een oplossing te bieden voor de financiering van de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen?” Op basis van dit exploratieve onderzoek, bekeken vanuit de financiële kant van gebiedsontwikkeling, kan hierop geantwoord worden dat fondsvorming geen oplossing biedt om het financieringsvraagstuk van herstructurering geheel op te lossen. Diverse studies hebben aangetoond dat de herstructurering van bedrijventerreinen verliesgevend is. De markt zal dit dan ook niet zelfstandig oppakken en dus zijn publieke middelen nodig om de herstructurering alsnog van de grond te krijgen, wanneer daar maatschappelijk gezien behoefte aan is. Het containerbegrip ‘fondsvorming’ wordt inmiddels ook ingezet bij de herstructurering van bedrijventerreinen, waarbij ‘revolverendheid’ het nieuwe toverwoord is. Normaal gesproken wil een partij die geld uitleent het uitgeleende bedrag terug ontvangen, inclusief rente. Het feit dat herstructurering van bedrijventerreinen geld kost, maakt het in de basis onmogelijk voor een fonds om revolverend te zijn. Revolverende fondsen worden ingezet om de herstructurering van de grond te krijgen, maar feitelijk zijn deze fondsen slechts gedeeltelijk revolverend. In figuur 27 is een grafiek weergegeven van het verloop van het beschikbare kapitaal van twee fondsen. De blauwe lijn is de lijn conform de definitie van een revolverend fonds van het ministerie van Binnenlands Zaken, waarbij het kapitaal steeds weer terug komt 62 | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen op het niveau van het startkapitaal. De rode lijn is het kapitaal zoals zich dat zou ontwikkelen bij een herstructureringsmaatschappij. Financiële middelen worden ingezet en komen slechts gedeeltelijk terug. Uiteindelijk raakt het beschikbare kapitaal op en is dus feitelijk sprake van subsidie. 12

10

8

6

4

2

0 1

2

3

4

Revolverend volgens Minister BZ

5

6

7

8

9

10

11

Revolverend volgens Herstructureringsmaatschappijen

Figuur 27 - Fictieve grafiek revolverendheid

De beperkte revolverendheid van de herstructureringsmaatschappijen maakt niet dat ze overbodig zijn. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de multiplier en het maatschappelijk rendement belangrijker zijn voor de herstructureringsmaatschappijen dan de revolverendheid van de financiële middelen. Marktpartijen hebben soms een duwtje in de rug nodig om te komen tot investeringen. De publieke financiële middelen kunnen helpen bij het loskrijgen van private bijdragen in de herstructurering van bedrijventerreinen. Door de inzet van deze publieke middelen te koppelen aan maatschappelijk rendement, in de vorm van werkgelegenheid en duurzaamheid, kan de investering gelegitimeerd worden. Door de inzet van een, gedeeltelijk, revolverend fonds, waarbij geprobeerd wordt om de ingezette financiële middelen zoveel mogelijk ook weer terug te krijgen, worden de publieke middelen zo efficiënt mogelijk ingezet. Hiermee wordt in ieder geval een begin gemaakt met de totale herstructureringsopgave en draagt het herstructureringsfonds dus wel bij aan het oplossen van de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen.

6.3 Aanbevelingen In dit exploratieve onderzoek is vanuit de financiële kant van gebiedsontwikkeling gekeken naar de mogelijkheden van fondsvorming in relatie tot dekking van de kosten die gemoeid zijn met de herstructureringsopgave van bedrijventerreinen. Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven is daarbij alleen ingegaan op het onderdeel van revolverende fondsen binnen het subdomein herstructurering in het domein bedrijventerreinen. Uit het onderzoek zijn een aantal zaken

P a g i n a | 63

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen naar voren gekomen die in het bredere domein van bedrijventerreinen tot nader onderzoek zouden kunnen leiden. Deze zijn hieronder nader uitgewerkt.

Aanbeveling 1 De vier provinciale herstructureringsmaatschappijen zijn inmiddels een aantal jaren actief. Om het belang aan te tonen van de aanwezigheid van de herstructureringsmaatschappijen zou het goed zijn een onafhankelijke evaluatie van deze maatschappijen te laten uitvoeren. In deze evaluatie zou dan speciale aandacht moeten worden besteed aan de revolverendheid, de multiplier en het maatschappelijk rendement. Uit de conclusie van dit onderzoek is namelijk gebleken dat niet zozeer de revolverendheid, maar de multiplier en het maatschappelijk rendement, de belangrijkste bestaansreden van herstructureringsmaatschappijen vormen. Het is echter niet duidelijk in hoeverre private investeringen zouden zijn gedaan indien de herstructureringsmaatschappijen niet zouden bestaan. Ook de exacte mate van het maatschappelijk rendement is onduidelijk. Verder onderzoek naar de multiplier en het maatschappelijk rendement zou bij kunnen dragen aan de verdere bewijsvoering voor de legitimatie van herstructureringsmaatschappijen.

Aanbeveling 2 Het gebrek aan evaluaties komt ook naar voren bij de provinciale herstructureringsprogramma’s. Deze hadden een looptijd van 2009 tot en met 2013. Medio 2014 zijn over deze herstructureringsprogramma’s nog geen evaluatierapporten te vinden. Evaluatierapporten geven tonen de resultaten weer van de herstructureringsprogramma’s en kunnen mogelijk ook het belang van de herstructureringsmaatschappijen aantonen.

Aanbeveling 3 Over de precieze herstructureringsopgave bestaat onduidelijkheid. Gedreven door verschillende motieven verschilt de totale opgave nogal eens. In de literatuur wordt er openlijk over gesproken dat de opgave nog wel een paar duizend hectare meer of minder zou kunnen zijn. Het zou voor de helderheid in de discussie rondom de totale opgave goed zijn om eenduidige afspraken te maken over hoe de opgave wordt gemeten. Op die manier is ook beter te monitoren hoe de voortgang van de herstructureringsopgave verloopt. Bovendien kan de herstructureringsopgave dan ook beter betrokken worden in de planning voor nieuwe terreinen.

Aanbeveling 4 Een vastgoedfonds zou een mogelijkheid kunnen zijn om het eigendom van vastgoed in onder te brengen. Ondernemers kunnen deelnemen in dergelijke fondsen, evenals uiteraard andere partijen. Groot voordeel voor ondernemers is dat zij zich dan volledig kunnen concentreren op het ondernemen. Bovendien is het op die manier wellicht voor grotere beleggers ook interessant om naar de markt van bedrijventerreinen te kijken. Nu houden grote beleggers zich daar over het algemeen nog verre van, mede omdat het eigendom op bedrijventerreinen versnipperd is. Hierdoor is de zeggenschap van een enkele belegger minimaal en dat maakt dat beleggers niet bereid zijn tot het doen van investeringen. De aanbeveling is om onderzoek te doen naar de specifieke mogelijkheden van vastgoedfondsen op bedrijventerreinen.

64 | P a g i n a


Aanbeveling 5 Vanuit de herstructureringsmaatschappijen klinkt de nadrukkelijke wens dat gemeenten schaarste gaan creëren op de grondmarkt voor bedrijventerreinen. Hiermee is in sommige gemeenten al een begin gemaakt, maar nog niet overal en nog niet voldoende. Gemeenten zijn huiverig. Ten eerste kost het creëren van schaarste geld. Immers, veel gronden zijn al in de plannen opgenomen en met de inkomsten is al rekening gehouden. Bovendien blijven gemeenten bang dat ze niet voldoende voorraad hebben op het moment dat die ene ondernemer langs komt die een grote kavel wil afnemen. Er zou nader onderzoek gedaan moeten worden naar de effecten van het creëren van schaarste op de grondmarkt voor bedrijventerreinen. Dit komt de herstructureringsopgave uiteindelijk alleen maar ten goede. En bovendien is het herstructureren van bestaande terreinen een stuk duurzamer dan de uitgifte van nieuwe grond.

6.4 Mijmeringen In dit onderzoek is vanuit de financiële kant gekeken naar revolverende fondsen in relatie tot de herstructurering van bedrijventerreinen. Geconcludeerd wordt dat financieel gezien het revolverende karakter van de onderzochte herstructureringsmaatschappijen negatief is. Uiteindelijk raken de financiële middelen van de herstructureringsmaatschappijen op. Dat is op zich niet zo vreemd, want de herstructurering van bedrijventerreinen is per definitie financieel negatief. Oftewel, er moet geld bij. Een nieuwe financiële constructie gaat hierin geen verandering aanbrengen. De hoeveelheid informatie vanuit de herstructureringsmaatschappijen was beperkt. Jaarverslagen waren nauwelijks beschikbaar en bovendien niet bruikbaar. Verzoeken aan de herstructureringsmaatschappijen om extra informatie aan te leveren voor het onderzoek leverden niets op. De gehouden interviews bevestigden de wel beschikbare informatie en brachten aan het licht dat de multiplier en het maatschappelijk rendement eigenlijk belangrijker zijn dan de revolverendheid. Dit onderzoek is ingestoken vanuit de financiële kant van gebiedsontwikkeling en gaat in op de revolverendheid van herstructureringsfondsen. De conclusie dat de begrippen multiplier en maatschappelijk rendement belangrijker zijn dan de revolverendheid maakt de insteek van dit onderzoek wat beperkt. Wanneer deze insteek breder was gekozen, had ook hier vanaf het begin meer aandacht aan kunnen worden besteed. Nu vormt het een belangrijke aanbeveling van dit onderzoek om de herstructureringsmaatschappijen te evalueren en hierbij speciale aandacht te geven aan de multiplier en het maatschappelijk rendement.

P a g i n a | 65


66 | P a g i n a


LITERATUURLIJST Adams, D. e.a. (2001), Urban redevelopment: contextual influences and landowner behavior, Journal of Property Research, 18(3) pp. 217-234. Angeren, J.R, van (2013). Een nieuw leven voor kantorenfondsen als revolverende subsidiefondsen? Bouwrecht, aflevering 10, oktober, p. 740 – 747. Baarda, D.B., M.P.M. de Goede en C.J. van Dijkum (2011). Basisboek statistiek met SPSS. Groningen: Noordhoff Uitgevers. Beerlage, P., B. de Graaf en A. Hamdi (2010). Onwikkelingsmaatschappij Provincie Utrecht. Businessplan. Rotterdam: ECORYS Nederland BV. Bergh, R., e.a. (2012). Pilot Verzakeling; naar een Gebiedsfonds voor Bedrijfslokaties. Nijmegen/Amsterdam: Buck Consultants International/Schiphol Area Development Company. Berns, S.W., E.C.M. van den Bouwhuijsen en H. Celik (2012). Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven. Update 2012. Utrecht: Deloitte Real Estate Advisory. Besluit houdende regels inzake de verstrekking van subsidies ten behoeve van de herstructurering van bedrijventerreinen van belang voor de ruimtelijk economische hoofdstructuur (Besluit subsidies Topprojecten herstructurering bedrijventerreinen (2004, 26 november). Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden, 629. Bij, J., van der (2011). Fondsvorming. Tijdschrift voor Openbare Financien, jaargang 43, nummer 2, p. 115 – 126. Bloem, N.C. (2009). Meerwaarde op bestaande bedrijventerreinen. Een marktvisie op veroudering. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (2013). Jaarbericht BHB 2012. Uitdagen en versnellen. Tilburg: BHB. Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (2008). Kennisbundel Herstructurering bedrijventerreinen. Tilburg: BHB. Buitelaar, E. e.a. (2013), Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten: een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren, Den Haag / Amsterdam: Planbureau voor de Leefomgeving / Amsterdam School of Real Estate.

P a g i n a | XI

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Buitelaar, S. (2014). Regionale sloopfondsen komen niet van de grond. Verkregen op 24 mei 2014 van http://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/regionale-sloopfondsenkomen-niet-van-de-grond.9166201.lynkx Centraal Planbureau (2001). Veroudering van bedrijventerreinen. Een structuur voor herstructurering. Den Haag: Centraal Planbureau. Claassen, M.H.P., R.M.P.G. Niessen-Cobben en F. van Westrhenen (2009). Een opknapbeurt voor bedrijventerreinen. De Gemeentestem, jaargang 159, p. 391 – 401. De Roskamp (2013), http://www.roskam.nl/index.php/the-news/1189-voorveiligheidsapplicatie-geld-uit-innovatiefonds-enschede#.Urg6xE2A3IU , geraadpleegd op 23 december 2013. DHV B.V. (2007). Betrokkenheid marktpartijen bij herstructurering bedrijventerreinen. Inventarisatie (deel 1) en Advies (deel 2). Amersfoort: DHV B.V. Dijkman, M., L. de Jong-Goris en R.J. van Lotringen (2008). Informatiewijzer Staatssteun voor Decentrale Overheden. Den Haag: Ministerie voor Binnenlandse Zaken Koninkrijksrelaties. Dinteren, J. van (2008). Bedrijventerrein als speelveld. Oratie, Groningen/Nijmegen: Rijksuniversiteit Groningen/Royal Haskoning. Dinteren, J. van (2010). Een oud bedrijventerrein is niet altijd verouderd. Het meten van kwaliteit op verouderde bedrijventerreinen. Real Estate Magazine, 72, p. 17 – 21. Dinteren, J. van (2012). De Hoogte van grondprijzen voor bedrijventerreinen. ESB Ruimtelijk, jaargang 47 (4641), 470-473. Dinteren, J. van en E. van der Krabben (2008). Herstructurering bedrijventerreinen. Tour de force voor een taskforce. Stedenbouw & Ruimtelijke Ordening, 89(6), 52-55. DTZ Zadelhoff (2014). Nederland compleet. Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Factsheet januari 2014. Amsterdam: DTZ Zadelhoff, afdeling Research. Dol, K., J. Hoekstra en M. Elsinga (2012). Atlas koop- en financieringsvarianten. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. EIB (2008). Een nieuwe vorm van EU-financiering ter bevordering van duurzame investeringen en groei in stadsgebieden. Luxenburg: EIB. Ferwerda, L.P. (2001). Parkmanagement: Een kans voor vastgoedmanagement organisaties? Amsterdam: SVB.

XII | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Ginkel, J. van en D. Holt (2011). Jessica. Een nieuwe manier van investeren in stedelijke ontwikkeling. Rotterdam: Ecorys. Gemeente Den Haag, Collegevoorstel d.d. 10 juli 2012, Investeringsstrategie en juridische constructie van het JESSICA-initiatief ‘Energiefonds Den Haag’ (ED) en ‘Fonds Ruimte en Economie Den Haag’ (FRED), DSO/2012/708 RIS 250774. Gemeente Enschede, Collegevoorstel d.d. 31-01-2012, Innovatiefonds BV, 1200013217. Gemeente Rotterdam (2012). Voorstel voor een Investeringsstrategie JESSICA Initiatief. Stadshavens OntwikkelingsFonds voor Innovatie en Economie (SOFIE). Rotterdam: Gemeente Rotterdam. Gerretsen, J.M. (2011). Jessica kan stedelijke herontwikkeling vlot trekken. Vastgoedmarkt, oktober 2011, p. 78. Gordijn, H., G. Renes en M. Traa (2007). Naar een optimaler ruimtegebruik door bedrijventerreinen. Een verkenning van beleidsopties. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau. Gramsbergen, L, M. Nab, J.W. Santing, I. van den Bouwhuijsen (2013). Rapportage Ministerie Infrastructuur en Milieu. Juridische grondslag verplichte afdracht kantorenfonds. Utrecht: Deloitte. Heuvel, S.C. ten (2013). Interview gehouden met mevrouw S.C. ten Heuvel, Gemeente Enschede, op 10 oktober 2013. Hesp, M. (2012). Impact Convenant Aanpak Leegstand Kantoren. Amsterdam: Jones Lang LaSalle. Holland, J.G. (2012). Op zoek naar JESSICA . Een ex-ante beleidsevaluatie naar een Europees financieringsinstrument op het gebied van grootschalige energiebesparingsprojecten in de bestaande bouw. Utrecht: Universiteit Twente/Ministerie van Binnenlandse Zaken Koninkrijksrelaties. Holt, D., J. van Ginkel, L. van Aart en W. van den Bungelaar (2013). Praktijkervaringen met Revolverende Fondsen (mede op basis van EFRO). Antwoorden op veelgestelde vragen. Rotterdam, Ecoris/Erac. Janssen, L.H.J.M., V.R. Okker en J. Schuur (2006). Welvaart en leefomgeving. Een scenarioanalyse voor Nederland in 2040. Achtergronddocument. Den Haag/Bilthoven: Centraal Planbureau/Milieu- en Natuurplanbureau/Ruimtelijk Planbureau. Kamerstukken II, 2007/08, 29435, nr. 73.

P a g i n a | XIII

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Kernteam Bedrijventerreinen (2008). Ondernemingsplan Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen BV (LHB BV). Maastricht: LIOF Bedrijventerreinen BV en Provincie Limburg, afdeling Economische Zaken. Keulen, van, M.S. (2013). Verankering doel en kader SOFIE. Rotterdam: Gemeente Rotterdam. Könings, M. en R. Balk (2011). Van subsidies naar durfkapitaal. Amersfoort: Lysias Advies. Krijgsman, J. (2010). Proces van grondverwerving stagneert bij herstructurering van bedrijventerreinen. Participatie door eigenaren stelt de ondernemer centraal. Tilburg: Tiasnimbas Business School. Liere, S., van (2013). Herstructurering bedrijventerreinen komt van de grond. RO Magazine, jaargang 31, nummer 7/8, p. 8 – 10. Louw, E. B. Needham, H. Olden en C.J. Pen (2009). Planning van bedrijventerreinen. Den Haag: Sdu. Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2013). IBIS Werklocaties. De stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1 januari 2013 en de uitgifte in 2012. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Ministerie van VROM (2009). Vooronderzoek veroudering en herstructurering. Den Haag: Arcadis. Ministerie van VROM (2010). Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt. Startdocument. Den Haag: Ministerie van VROM. Ministerie van VROM, Ministerie van EZ, IPO en VNG (2010). Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020. Den Haag: Ministerie van VROM. Netjes, E.W.J. (2013). Alternatieve vormen voor financiering. Bestuur Rendement, 5, p. 14-15. Netjes, E.W.J. en H.M. van der Meulen (2012). Revolverende fondsen in Nederland. Oude wijn in nieuwe zakken of een baanbrekende aanpak? Arnhem: KplusV organisatieadvies. NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (2004). Ondernemersplan BOM Bedrijventerreinen. Tilburg: NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij. Olden, H. (2007). Het onderbouwen van nut en noodzaak van bedrijventerreinen. Een kritische beschouwing over de praktijk van marktonderzoek. Utrecht: STOGO Onderzoek + Advies. Olden, H. (2010). Uit voorraad leverbaar. De overgewaardeerde rol van bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijventerreinen. Utrecht: Universiteit Utrecht.

XIV | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen OMU (2012). Doelstelling en werkwijze N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht. Utrecht: OMU. Pen, C.J. (2013). Openbare ruimte core business gemeente. Binnenlands Bestuur, 29 maart, p. 41. Pen, C.J. en S. Hiethaar (1998). Het moderniseren van verouderde bedrijfsterreinen. Rooilijn, 7, pp. 440-446 Pen, C.J., V. Petit, H. van Rooijen en B. Pasmans (2013). Verzakelijking van bedrijventerreinen heeft toekoms. Lessen uit zes Rijkspilots. Den Haag: Platform 31. Platform 31 (2014). Ambtenaren zijn niet goed in investeren. Verkregen op 19 april 2014 van http://www.platform31.nl/wat-wedoen/europa/urbact/artikelen/ambtenaren_zijn_niet_goed_in_investeren Priemus, H. (2011). Gammele verdienmodellen voor woningcorporaties. Building Business, juni/juli, nummer 5, p. 44 – 45. Provincie Limburg (2010). Provinciaal Herstructureringsprogramma Limburg. Maastricht: Provincie Limburg. Provincie Noord-Brabant (2010). Provinciaal Herstructureringsprogramma bedrijventerreinen Noord-Brabant 2009 t/m 2013. Den Bosch: Provincie Noord-Brabant. Provincie Overijssel (2008). Aanpak beleidsintensivering herstructurering, voortgang project Vitale Bedrijventerreinen. Statenvoorstel nr. PS/2008/270. Provincie Overijssel (2012). Wegwijzer Fondsvorming Ruimtelijke Kwaliteit. Suggestie voor het opzetten van een fonds voor ruimtelijke kwaliteitsprojecten. Zwolle: Provincie Overijssel. Provincie Overijssel (2014). Jaarverslag 2013. Inspireren, innoveren, investeren. Zwolle: Provincie Overijssel. Provincie Utrecht (2010). Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen Provincie Utrecht 2009 - 2013. Utrecht: Provincie Utrecht. Randstedelijke Rekenkamer (2014). Stand van zaken uitvoering Convenant aanpak leegstand kantoren. Quick scan. Met reactie GS Utrecht. Amsterdam: Randstedelijke Rekenkamer. Regt, W.J., de (2003). De grondmarkt in gebruik. Een studie over de grondmarkt ten behoeve van MNP-beleidsonderzoek en grondgebruikmoddelering. Bilthoven: RIVM. Renes, G., A. Weterings, H. Gordijn (2009). De toekomst van bedrijventerreinen: van uitbreiding naar herstructurering. Den Haag: planbureau voor de leefomgeving.

P a g i n a | XV

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Rutten, J. (2010). Convenant bedrijventerreinen. Cultuuromslag bij gemeenten noodzakelijk. S+RO, 02, p. 66 – 70. Rutten, J. (2012). Zorg dat je erbij bent. Building Business, september, nummer 7, p. 42 – 45. Segeren, A. B. Needham en J. Groen (2005). De markt doorgrond; een intitutionele benadering van de grondmarkten in Nederland. Rotterdam: NAi uitgevers. Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) (2010). Financier voor mensen, wonen en wijken. Hoevelaken: SVn. Stichting Stimuleringsfonds Volkhuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) (2013). Jaarverslag 2012. Hoevelaken: SVn. Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (2008). Kansen voor kwaliteit. Den Haag: Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen. Traa, M. en J. Knoben (2009). Veroudering en herstructurering op bedrijventerreinen. Een verkenning. Den Haag/Bilthoven: Planbureau voor de Leefomgeving. Tweede Kamer, vergaderjaar 2008/09, Brief van de ministers van Economische Zaken en Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, d.d. 26 november 2008, OI/REB/8164560. Tweede Kamer, vergaderjaar 2011/12, Brief van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, d.d. 13 juli 2012, 2012-0000268220. Tweede Kamer, vergaderjaar 2011/12a, Persbericht ministerie van Infrastructuur en Milieu, d.d. 27 juni 2012, 27062012. Tweede Kamer, vergaderjaar 2012/13, Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst, d.d. 13 maart 2013, 2013-0000081256. Twentsche Courant Tubantia (2014). Enschede: stekker uit vernieuwing. Twentsche Courant Tubantia, 27 mei, p. 3 Van der Bij, J. (20111). Fondsvorming. Tijdschrift voor Openbare Financiën, jaargang 43, nummer 2, p. 115 – 126. Wintgens, M.A. en J.J. Hoekstra (2012). Fondsvorming om kantorenleegstand tegen te gaan. Vastgoedrecht, 6, p. 179 - 182 Wouden, R. van der, F. van Dam, D. Evers, A. Hendriks, A. van Hoorn, N. Pieterse en G. Renes (2006). Verkenning van de ruimte 2006. Ruimtelijk beleid tussen overheid en markt. Rotterdam/Den Haag: NAi Uitgevers/Ruimtelijk Planbureau. XVI | P a g i n a


BIJLAGEN

P a g i n a | XVII


Bijlage 1 – Typologieën veroudering Technische veroudering Bij technische veroudering gaat het om de fysieke en niet-fysieke infrastructuur. Deze past niet meer bij de vestigingseisen van bedrijven. Denk hierbij aan de slijtage van materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezel, een te smal wegprofiel of slechte bereikbaarheid met het openbaar vervoer.

Economische veroudering Van economische veroudering is sprake wanneer het terrein minder bijdrage levert aan de economische ontwikkeling van een gemeente of regio dan andere terreinen. Dat kan gemeten worden in het bruto regionaal product of het aantal arbeidsplaatsen. Ook bij een daling van de grondwaarde en technische veroudering van het bedrijfsmatige onroerend goed doordat het perceel en gebouw incourant zijn geworden is sprake van economische veroudering.

Ruimtelijke veroudering In het geval van ruimtelijke veroudering is sprake van een mismatch tussen de huidige en gewenste inrichting en het uiterlijk van het bedrijventerrein. Ook kan de ruimtelijke inpassing van het terrein niet meer passen in de grotere omgeving of bestaat een conflict tussen de verschillende grondgebruikfuncties.

Maatschappelijke veroudering Maatschappelijke veroudering gaat over sociale veiligheid en andere leefbaarheidaspecten. Belangrijkste voorbeelden zijn gewijzigde regelgeving (milieu, veiligheid, arbeidsomstandigheden) of negatieve effecten die worden ervaren door nabijgelegen woonwijken.

Bron: Ministerie I&M, 2012, p. 36

XVIII | P a g i n a


Bijlage 2 – Overzicht Provinciale Herstructurerings Programma’s 2009 – 2013

P a g i n a | XIX


Bijlage 3 – Uitwerking interviews Bijlage 4a – BHB – Ad van der Heijden

1. Introductie a. Wie is Tom Munter b. Afstudeeronderzoek c. Doel interview

2. Geïnterviewde a. Naam Ad van der Heijden b. Organisatie Brabantse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen (BHB) c. Functie Hoofd BHB Capital d. Datum 7 mei 2014

3. Herstructureringsmaatschappij Organisatie a. Hoe is de BHB georganiseerd? De Brabantse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen B.V. (BHB) is per 1 januari 2013 een 100% dochtermaatschappij van BOM Holding B.V. geworden en heeft haar juridische naam gewijzigd in BOM Bedrijfslocaties B.V. Zij hanteert de werknaam BHB Capital. Daarnaast zijn per 1 januari 2013 ook de procesmanagementactiviteiten met betrekking tot bedrijventerreinen vanuit N.V. BOM ondergebracht in BOM Bedrijfslocaties B.V. Deze activiteiten vinden plaats onder de werknaam BOM Bedrijfslocaties. Het kapitaal zit in BHB Capital, het gronden vastgoedfonds. Daarnaast hebben wij nog twee fondsen. Het Energiefonds, waarin alle reeds bewezen technieken op het gebied van duurzaamheid en het Breedbandfonds, waarin de ontwikkeling van het verglazen van bedrijventerreinen middels glasvezel zit geborgen. Het Energiefonds moet echt rendement maken en het BHB Capital en Breedbandfonds zijn revolverend. We zijn momenteel met 14 personen, procesmanagers, investmentmanagers en investmentanalisten. Die zijn in dienst van de BOM Holding. Begin 2010 waren dat nog 7 personen, dus we zijn de afgelopen jaren sterk gegroeid. b. Wat is uw verwachting ten aanzien van een eventuele groei van uw organisatie? De verwachting is dat we nog minimaal 6 FTE gaan groeien. Mede omdat we vanuit de herstructurering meer gaan opschuiven richting gebiedsontwikkeling. De herstructureringsopgave is met name een kwantitatieve opdracht. Onze doelstelling was om eind 2015 1.800 hectare geherstructureerd te hebben. Dat XX | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen hebben we inmiddels gehaald en daarom is die doelstelling bijgesteld naar 2.000 hectare eind 2014 en 2.300 hectare eind 2015. Daarnaast is in overleg met de provincie besloten om meer te gaan kijken naar de kwalitatieve kant gaan kijken. We willen meer de economie gaan stimuleren door middel van het fysiek faciliteren van enkele topclusters, zoals life-science, high-tech, logistiek, maintenance en agrofood. Onze locaties moeten op een hoger niveau komen om binnen deze clusters te passen. Dat niveau bereiken we door niet alleen te kijken naar hectares, maar ook bijkomende zaken zoals bereikbaarheid, glasvezel en duurzaamheid goed te faciliteren. Dit maakt dat de processen ingewikkelder worden en wij zijn de procesregisseur hierin. Wij brengen dus niet alleen het kapitaal in, maar ook de kennis, kunde en ervaring. c. In hoeverre bent u volledig onafhankelijk van de overheid? Wij zijn volledig onafhankelijk. Investeringsbeslissingen worden middels een introductie ingebracht in ons investeringscomité. Hiermee wordt het beoogde investeringsbedrag gereserveerd. Vervolgens wordt een investeringsvoorstel waarbij gekeken wordt naar de algemene zaken als een omschrijving, de oppervlakte, economische cluster. Daarnaast zijn hierin specifieke zaken nader uitgewerkt zoals de risico’s, revolverendheid, hoelang zit het kapitaal vast. Als het investeringscomité dit goedkeurt kan het project in uitvoering worden genomen. Daar komt geen provincie aan te pas. Twee keer per jaar maken wij een revisierapportage waarin wij verantwoording afleggen. De provincie is zelfs zo tevreden over onze werkwijze dat we inmiddels twee extra fondsen, het Energiefonds en het Breedbandfonds, erbij hebben gekregen. Projecten d. Hoeveel lopende projecten heeft uw herstructureringsmaatschappij? Wij hebben momenteel 23 projecten in exploitatie en zijn zeven projecten in voorbereiding. De projecten betreffen participaties. Daarnaast hebben we garanties afgegeven en leningen uitstaan, maar die vormen slechts een klein onderdeel van de totale portefeuille. e. Welke selectiecriteria worden gehanteerd bij het selecteren van een terrein? Uiteraard moet het gaan om projecten in Noord-Brabant en moet het een bijdrage leveren aan de economische ontwikkeling. We kijken daarnaast naar de elementen die behoren bij de Economische Prioritaire Clusters en hoe we de bedrijventerreinen op een hoger niveau krijgen. Per investeringsvoorstel wordt omschreven in hoeverre wordt voldaan aan de financiële en beleidsmatige doelstellingen, inclusief revolverendheid. In de risicoparagraaf wordt beschreven welke risico’s worden gelopen met dit betreffende project. Vanuit het oogpunt van marktconformiteit worden de personeelslasten (Lumpsum) vanuit BHB Capital in de exploitatie van het Project ingebracht. Gemiddeld genomen bedraagt het participatieniveau 50%, en maximaal € 2,5 miljoen, van het risicodragend vermogen in een project, waarbij in een participatieovereenkomst het committent van andere, publieke en private,

P a g i n a | XXI

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen partijen wordt vastgelegd. In principe moeten de geïnvesteerde middelen, inclusief rendement, binnen zes jaar weer terugvloeien naar BHB Capital.

f.

In hoeverre werkt u bij projecten samen met gemeenten? Wij werken steeds minder samen met gemeenten. Enerzijds om het voor gemeenten steeds lastiger is om middelen, zowel geld als menskracht, vrij te maken voor de herstructurering. De grondopbrengsten zijn naar beneden gegaan en de beschikbare financiële middelen worden anders ingezet. Daarnaast merken we dat de kennis bij gemeenten minder wordt. De kennis vanuit het verleden is op een of andere manier weg bij gemeenten. Dat is jammer omdat de gemeente in principe wel belangrijk zijn in het gehele proces. Zij hebben de meeste binding met locale ondernemers. Wel willen wij altijd een samenwerkingsovereenkomst aangaan met de gemeente, omdat we het uiteindelijk toch samen moeten doen. Hierbij hanteren wij als eis dat als wij € 1,- investeren, de betrokken gemeente ook minimaal € 1,- moet investeren. Wij investeren niet in de openbare ruimte, vandaar dat we ook de € 1,- inbreng van de gemeente.

Financieel g. Wat is momenteel het totaal geïnvesteerd vermogen? Het fonds BHB Capital is groot € 53 miljoen, waarvan momenteel € 36,9 miljoen in exploitatie is. De oorspronkelijke geïnvesteerde € 4,5 miljoen door de BOM is teruggetrokken en vanuit de provincie is het kredietcrisisgeld en versnellingsgeld bijgestort. Het fonds BHB Capital is 100% gefund door de provincie. h. Zijn er al projecten afgerond? We hebben momenteel 4 projecten afgerond, waarvan de teruggekomen middelen weer kunnen worden ingezet voor nieuwe projecten, danwel locaties. i. In hoeverre zijn deze revolverend gebleken? Ons streven is een revolverendheid van 50% op portefeuilleniveau, wat betekent dat 50% van de geïnvesteerde middelen weer terugvloeien om opnieuw ingezet te worden. Hierdoor loopt het kapitaal van de BHB langzaam terug, maar daar tegenoverstaat dat de investeringen van derden oplopen. Dat is de multiplier die bereikt wordt met de ene euro die wij in het project stoppen. Onze multiplier is momenteel 4,2. De revolverendheid moet je in relatie zien met deze multiplier en de totale investering van het project. Daarmee stimuleer je de economie en creëer je hoogwaardige bedrijfslocaties. Daardoor willen bedrijven zich daar vestigen en stijgt de werkgelegenheid. j. Welke rendementseis hanteert u? Wij moeten marktconform investeren om te voorkomen dat we in discussies rondom staatssteun terecht komen. Op portefeuilleniveau moet het fonds zo lang mogelijk revolverend zijn. Het kan echter best zijn dat wij investeren op

XXII | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen kavelniveau en dat we uiteindelijk een gedeelte van de investering achterlaten. Het risicoprofiel moet dan wel met name bij de ondernemer zitten. Bij samenwerking met de gemeente zijn we eerder genegen om iets meer achter te laten. Dit moet dan wel te verklaren zijn vanuit het maatschappelijk rendement. Dat is echter moeilijk meetbaar. Samen met de TU Eindhoven hebben we onderzoek gedaan naar de spin-off van herstructurering van bedrijventerreinen en gekeken naar het duurzaamheidsprofiel van de locatie bedrijventerreinen. Hieronder vallen onder meer bereikbaarheid en werkgelegenheid. Dat begint met een 0-meting en na enkele jaren een nameting. Allemaal elementen die wij meenemen om aan te tonen waarom we niet alle financiële middelen van de investering terug krijgen. Op gebiedsniveau echter moet de volledige gebiedseconomie zichzelf bedruipen. k. Financiert u ook de proceskosten? Ja, dat is onderdeel van onze tak procesmanagement. l. In hoeverre hebben marktpartijen mede geïnvesteerd in projecten? Op kavelniveau stellen we als eis dat private partijen zelf ook meefinancieren voor tenminste 50%. Onze investeringen zijn dan in vorm van leningen, garanties of co-financieringen. Hieraan worden wel eisen gesteld op het gebied van duurzaamheid, bereikbaarheid of uitstraling van het gebouw. Het moet dus de economie stimuleren. m. In hoeverre is een gezamenlijk toekomstvisie met een gemeente belemmerend voor de aankoop van projecten? Wij stellen een masterplan op voor een gebied en gaan vervolgens met ondernemers in gesprek over interessante plannen, danwel locaties. Daarbij geven we aan dat wij kapitaal hebben, maar het initiatief moet komen vanuit de ondernemers. Waarbij geldt, wie het eerst kom, wie het eerst maalt. Eenmaal aan tafel leggen wij de spelregels uit en gaan we in overleg. Met deze werkwijze zien we dat totaal geen sprake is van prijsopdrijving. Vroeger, bij woningbouw op Vinex-locaties, werd speculatief grond ingekocht, maar bij de herstructurering van bedrijventerreinen is hiervan geen sprake. n. Waarom is een met overheidsgeld gefinancierde organisatie nodig? Het is onzeker in hoeverre rendement wordt behaald op investeringen en daarom stappen private partijen niet in. Marktpartijen vinden het ontzettend moeilijk om de risico’s die samenhangen met herstructurering van bedrijventerreinen in te schatten. Wij duiken in het gat van het marktfalen. Daarnaast is het eigendom op bedrijventerreinen enorm versnipperd en bij bedrijven zit weinig tot geen expertise op het gebied van herstructurering.

4. Afsluitend a. Wat is uw definitie van een revolverend fonds? Een revolverend fonds is een risicodragend fonds waardoor de economie gestimuleerd wordt en wat je zo lang mogelijk in stand wil houden, om zodoende private partijen en andere overheden te verleiden ook te investeren.

P a g i n a | XXIII

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Uiteindelijk zal het fonds op raken, vanwege het herhaaldelijk inzetten van het kapitaal. b. In hoeverre denk u dat fondsvorming een bijdrage kan leveren aan de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen? Revolverende fondsen helpen bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Je hebt wel partners nodig, de gemeente en ondernemers. Wanneer het mogelijk is, dienen deze partners ook te investeren in het gebied. c. Heeft u nog tips/aanbevelingen?

XXIV | P a g i n a


Bijlage 4b – HMO – Han Wiendels


2. Geïnterviewde a. Naam Han Wiendels b. Organisatie HMO c. Functie Directeur d. Datum 16 mei 2014

3. Herstructureringsmaatschappij Organisatie a. Hoe is de HMO georganiseerd? In 2009 ben ik begonnen vanuit het ondernemingsplan, met als doel om een ruimtelijke en financiële multiplier te realiseren en marktpartijen in beweging te krijgen. Dat heeft tijd nodig, zeker in het huidige economische klimaat, en na enige tijd komen de investeringen van derden ook los. In eerste instantie heb ik dan ook alleen geopereerd. Inmiddels hebben we een vaste kern van drie personen en hebben we een netwerk van specialisten die we per project kunnen inschakelen. Dat netwerk bestaat uit financieel specialisten, een taxateur, een bodemspecialist en een jurist. Voor het kantorengedeelte hebben we ook nog iemand betrokken bij onze organisatie. Wij beoordelen terreinen of deze vitaal genoeg zijn. En of deze wel of niet verouderd zijn. In het verleden zijn terreinen op lijsten van verouderde terreinen terecht gekomen, mede ook op basis van mogelijke subsidies (speculatieve insteek gemeentes). Inmiddels blijkt vaker dat gemeentes zelf geen geld hebben en niet in staat zijn tot investeringen of cofinancieringen. Onze bureaucoördinator gaat beoordelen hoe het gaat met de terreinen waar wij projecten hebben uitgevoerd, maar gaat ook de terreinen beoordelen waar nog geen herstructureringsprojecten zijn uitgevoerd Doel is vast te stellen in hoeverre op die terreinen nog sprake is van een verouderimgsopgave. Wij stellen ons kwetsbaar op, in de zin dat wij op resultaten willen worden afgerekend. De meeste personen die voor ons werken, werken als ZZP-er en worden ingehuurd. Dat maakt ons flexibel. Als de politiek het gevoel heeft dat wij niet meer brengen wat van ons verwacht wordt, dan mag men de stekker eruit trekken.

P a g i n a | XXV

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen b. Wat is uw verwachting ten aanzien van een eventuele groei van uw organisatie? We zijn de afgelopen vijf jaar natuurlijk al aanzienlijk gegroeid. Ik verwacht dat die groep redelijk hetzelfde zal blijven. Natuurlijk moet je zorgen voor continuïteit, maar anderzijds wil je ook flexibel blijven. c. In hoeverre bent u volledig onafhankelijk van de overheid? De provincie is 100% aandeelhouder. Vanuit de positie van aandeelhouder kunnen zij handelen, en die positie is statutair vastgelegd. De aandeelhouder kan uiteraard besluiten de betrokkenheid bij de deelneming af te bouwen of te beëindigen, en in die zin is sprake van een afhankelijkheid. Ons werkkapitaal is door de provincie ingebracht. Qua aanpak, werkwijze etc zijn wij onafhankelijk. HMO neemt haar eigen (investerings)beslissingen, want is juist opgericht als private entiteit om sneller en doelgerichter in de markt en met marktpartijen te kunnen opereren. Wij zijn ons echter wel zeer bewust van de publieke setting waarbinnen wij opereren, en wij houden uiteraard rekening met doelstellingen en opvattingen van de provincie, en daartoe voeren wij regelmatig voortgangsoverleg. Projecten d. Hoeveel lopende projecten heeft uw herstructureringsmaatschappij? Wij zijn op 60 locaties bezig (geweest), waarbij we in 12 – 13 daadwerkelijk financieel hebben geparticipeerd. Uiteindelijk komt het meest via procesmanagement op gang. e. Welke selectiecriteria worden gehanteerd bij het selecteren van een terrein? Ons streven is dat wij een gedeelte van de investering doen, waarbij onze euro nog vier (private) euro’s moet los zien te krijgen. Dat is ons vertrekpunt. Dat kan per project verschillen. Onze betrokkenheid moet ook blijken uit de omschrijving van het maatschappelijk doel, de ontwikkeling van het gehele gebied. Bij het voorbeeld van Norma (zie hierna, red.) is de intentieovereenkomst met Thales de onderbouwing voor onze financiële participatie. Onze investering bij Norma is uit te leggen omdat we daarmee 20 hectare kunnen herstructureren. Uiteindelijk is het uiteraard aan het bestuur van Thales of die hoeveelheid hectare herontwikkeld wordt, daar hebben wij geen grip aan. Onze investeringen moeten dus zorgen voor een multiplier en maatschappelijk rendement, waarbij bijvoorbeeld ook nog eens werkgelegenheid wordt gecreëerd. Tijdelijk, als het gevolg van bouwactiviteiten, maar ook voor de lange termijn, aangezien bedrijven zijn uitgebreid en meer personeel nodig hebben. Onderzoek van I&O laat zien dat in de projecten waar wij geïnvesteerd hebben werkgelegenheid voor 400 FTE is ontstaan of gewaarborgd. Een overheid die bezig is om werkgelegenheid te bevorderen kan beter sturen op het lostrekken van private investeringen, dan dat je rechtstreeks de werkgelegenheid stimuleert. Natuurlijk komt het voor dat bedrijven denken dat we een zak met geld komen brengen. Ons voordeel is dat we de illusie van geld boven de gesprekken kunnen laten hangen. We hebben een bereidheid om te investeren, maar niet XXVI | P a g i n a


f.

zomaar. Ons doel is om de herstructurering te realiseren met zo min mogelijk overheidsgeld. Bovendien moeten we voldoen aan voorwaarden op het gebied van staatssteun. In hoeverre werkt u bij projecten samen met gemeenten? Wij werken samen met gemeenten om het totaal te kunnen organiseren. Op het gebied van vergunningen en het openbaar gebied heb je de gemeente nodig. We proberen de publieke en private investeringen aan elkaar te knopen, waarbij we het tempo niet laten afhangen van de gemeente. Besluitvorming bij een gemeente kan soms lang op zich laten wachten en daar willen wij niet altijd op hoeven wachten. Overheden hebben bovendien niet meer oneindig geld. Bedrijven en burgers moeten zelf een verantwoordelijkheid nemen voor de kwaliteit van het gebied en daar moet hij op worden aangesproken en daar moet je sturing op gericht zijn. Geld vanuit de overheid moet je daarop inzetten. Dat betekent uiteindelijk dat je een gebied vitaal maakt. Zorg voor een groeiend belang voor bedrijven om de kwaliteit van een gebied op orde te houden. De overheid moet zorgen dat zij daar haar business kunnen uitvoeren, en dient een bepaalde kwalitatieve ondergrens te waarborgen. De overheid moet dit faciliteren in de zin van bestemmingsplannen en dergelijke. Zorgen voor het op peil houden van de openbare ruimte. Voorkom achterstallig onderhoud in de openbare ruimte. Wij investeren niet in de openbare ruimte. Daarnaast maakt geld lui en dat kan contraproductief zijn voor de bereidheid, het tempo en de omvang van private investeringen. We denken vanuit het belang van de ondernemers. Een overheid die meedenkt vanuit een casus en faciliteert en aanjaagt, heeft meer toegevoegde waarde. Meer dan wanneer je eerst een zak met het geld hebt en dan gaat kijken wat je doet. Alleen bij een faciliterende en aanjagende overheid komt de ondernemer in beweging. Als het plan gied is, kan het benodigde geld wordne gevonden. Bij voorkeur niet andersom.

Financieel g. Wat is momenteel het totaal geïnvesteerd vermogen? Wij hebben momenteel ongeveer € 10 miljoen geïnvesteerd en marktpartijen € 60 miljoen. Daarmee hebben we onze multiplier al gehaald. Daarnaast wordt op een hoger niveau nog meer geïnvesteerd, waardoor het totaal op € 210 miljoen komt. Dat is natuurlijk niet allemaal aan ons te koppelen (niet altijd een rechtstreeks causaal verband) en nemen we ook niet mee in de berekening van onze multiplier, maar de investeringen worden wel gedaan. h. Zijn er al projecten afgerond? Ja, meerdere bedrijventerreinen beschouwen we inmiddels als voldoende economisch vitaal. Maar projecten zijn doorgaans wel meerjarig, aangezien bijvoorbeeld financieringen voor een middellange termijn worden verstrekt. Dat maakt dat nadat er bijvoorbeeld is gebouwd en opgeleverd, we uiteraard projecten volgen qua inhoudelijke voortgang en op hun gebiedseffect, en rente en aflossing moeten waarborgen. P a g i n a | XXVII

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen i.

j.

In hoeverre zijn deze revolverend gebleken? Onze mate van revolverendheid is in principe 100%. Daar gaan de exploitatielasten vanaf, die dus niet terugvloeien. Vervolgens staat geld uit, in de vorm van leningen, financieringen, garantstellingen en bezit, tegen een bepaalde waardering met een bijbehorend risico. In sommige projecten hebben we een bijdrage gedaan, dus die zijn volledig afgeboekt. Wij benoemen 5% van ons kapitaal voor bijdragen, die dus niet terugvloeien. We kijken ook in mindere mate per project naar de revolverendheid. Op totaalniveau moet het ongeveer kloppen, maar dit is geen doel op zich. Op basis daarvan kun je berekenen wat de mate van revolverendheid gaat worden. Onze inschatting is dat dit ergens tussen de 50% en 100% komt te liggen (momenteel ongeveer 80%). Het streven is dat we de opgave voor een belangrijk deel geklaard hebben en een belangrijk deel van het kapitaal terug hebben gehaald. Eigenlijk organiseren wij geluk. Veel uitkomsten kun je vooraf niet plannen en garanties heb je niet. Je moet zorgen dat je weet wat er speelt en te proberen daaraan sturing te geven om zodoende zaken bij elkaar te brengen. Je moet iedere keer weer zoeken naar de waarde die een gebied voor een bepaalde doelgroep kan hebben. Denken vanuit partijen die iets liever dan anderen op een bepaalde plek willen zitten. Het geluk ontstaat omdat mensen worden meegenomen in een bepaalde denkrichting, waarbij je vantevoren niet kunt voorspellen wat het eindresultaat is. Over een langere periode zie je dan dat zaken op de een of andere manier toch in elkaar vallen, maar dat is lastig om in directe oorzaak-gevolg-relaties te gieten. Welke rendementseis hanteert u? Ons kapitaal zetten we zoveel mogelijk in onder marktconforme condities. We hebben geen vaste rendementseisen. Oorspronkelijk was de bedoeling dat 50% revolverend zou zijn, maar we vertrekken in onze projecten vanuit marktconformiteit en dus 100% revolverendheid. Op voorhand aangeven dat maar een gedeelte van de investering hoeft terug te komen, betekent dat je de andere partij direct geld geeft. We zorgen wel altijd voor een opening om eventueel een deel van het geld in het project te laten zitten, maar dan wel gemotiveerd vanuit een maatschappelijk doel. Daarnaast is ook een eis van de provincie dat marktinvesteringen los moeten komen. Een multiplier van 4 is daarom de leidraad. Eén euro vanuit het fonds, moet 4 euro’s uit de markt halen. Private investeringen komen voort uit het belang van de eigen business. Ondernemers kijken niet naar de algemene belangen van het bedrijventerrein. Bedrijven hebben bedrijfshuisvesting nodig om hun business te kunnen uitvoeren. Dat is dus waar je moet aanhaken in het kader van herstructurering. In alle gesprekken met ondernemers gaat het om de vraag ”hoe ga je om met je bedrijf?” Vanuit maatschappelijke doelstelling wil je wat bereiken met verouderde bedrijventerreinen en je wilt dat bedrijven mee gaan doen. Dan moet je zoeken naar het belang van de ondernemer om op die plek te blijven zitten. Denk dus vanuit de business van de bedrijven en hoe je dat kunt gebruiken om te komen tot een grotere gebiedsontwikkeling.

XXVIII | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Een mooi voorbeeld is de nieuwbouw van Norma in Hengelo. Dit bedrijf heeft een machinefabriek van Thales overgenomen, was groeiende en moet nieuwbouw realiseren. Ze wil dit graag in de buurt van Thales ontwikkelen en is op zoek naar financiering. Ons doel was om met een participatie in dit project een gebied van 20 hectare herontwikkeld te krijgen, namelijk het gebied rondom Thales. Thales bleek vervolgens bezig te zijn om veel onderdelen van hun productieproces te outsourcen. Wij hebben toen het “radar-park” als concept ontwikkeld, waarmee we een terrein zouden krijgen met allerlei bedrijven die gespecialiseerd zijn in onderdelen van het proces van Thales, waardoor het niveau hoger wordt en het product beter. Met Thales hebben we een intentieovereenkomst gesloten om het gehele gebied te ontwikkelen. Met Norma hebben wij vervolgens een financieringsovereenkomst gesloten, samen met andere partijen. Uiteindelijk investeert Norma € 15 miljoen aan opstallen, waar wij voor € 3 miljoen inzitten. In totaal heeft Thales nog eens € 50 miljoen geïnvesteerd, waarbij ze ook nog de 20 hectare revitaliseren die ze zelf in gebruik hebben. Per saldo is dus 40 hectare bedrijventerrein economisch vitaal gemaakt, met een bedrag van € 65 miljoen, waarvan wij € 3 miljoen hebben geïnvesteerd. Bovendien ontstaat een aanjaageffect voor de omgeving. Veel van onze participaties gaan in vorm van financieringen. Deze zijn vaak 100% revolverend en gebaseerd op marktconforme rendementen ivm staatssteun, maar daar staat wel vaak een hoger risico tegenover. Omdat we samen met andere partijen investeren, vaak banken, zijn onze zekerheden achtergesteld. In beginsel was niet bedacht dat wij ook financieringen zouden gaan verstrekken. Dit had met name ook te maken met de economische tijden, waarin banken nog alles financierden. Dat is tegenwoordig niet meer zo. Inmiddels hebben wij het grootste gedeelte van ons geld zitten in financieringsconstructies. We onderstrepen wel dat we geen bank zijn: we kunnen financieren t.b.v. onze doelstellingen als blijkt dat het met investeringen vanuit de markt niet rond komt en we het project toch belangrijk vinden. Een investering kunnen wij snel doen. Voortdurend houden we onze commissarissen op de hoogte van de projecten, zodat als een investering nodig is, dit ook snel kan gebeuren. Daarbij proberen we ook om alternatieven achter de hand te hebben. Bijvoorbeeld in Wierden waar bij de mogelijke aankoop van een perceel al een invulling hadden bedacht, maar uiteindelijk de buurman dit perceel hebben laten kopen. Daarbij zouden wij in eerste instantie de financiering doen, maar uiteindelijk wou de bank haar cliënt toch niet kwijt en heeft de bank de financiering geregeld. Onze inbreng heeft zich uiteindelijk beperkt tot het faciliteren van de verkopende partij om de termijnen rondom de aan- en verkoop van het perceel mogelijk te maken. k. Financiert u ook de proceskosten? We zien dat de meeste van de locaties waar we actief zijn middels inzet op procesmanagement al van de grond komen. Deze kosten worden direct van het kapitaal afgeboekt. We merken dat we veel meerwaarde kunnen bereiken door P a g i n a | XXIX

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen het schakelen tussen de partijen en daardoor investeringen los te krijgen, zonder dat we daarvoor direct hoeven te investeren. l. In hoeverre hebben marktpartijen mede geïnvesteerd in projecten? Wij zijn een private partij, opererend met publiek geld. Bij alles wat wij doen is de leidraad dat wij goed laten zien dat we niet bezig zijn een individueel bedrijf te bevoordelen, om staatssteun te voorkomen. De vraag is telkens hoe we een individuele wens van een bedrijf kunnen koppelen aan onze wens om een gehele gebied te verbeteren. Wij zijn een aanjager en zoeken naar toegevoegde waarde voor het gehele gebied. Bedrijven laten zich leiden door de zakelijke kansen die een gebied biedt. De grondprijs is maar een klein onderdeel van de totale investeringen. Als daar het probleem ligt bij bedrijven, dan klopt er iets niet. Herstructurering gaat niet alleen over de fysieke onderdelen. Zijn alle bodemverontreinigingen opgeruimd? Zijn alle rotte plekken weg? Is alle rotzooi opgeruimd? Het gaat om het om creëren van belangen en motieven voor bedrijven om het terrein op orde te houden. Bedrijven zien perspectief, het gebied is vitaal, een aantrekkelijke omgeving is ontstaan en er is een motief om het gebied op orde te houden. Overigens investeren wij niet in projecten als blijkt dat het bedrijf zelf financieel dusdanig gezond is dat zij zelf ook een probleem kunnen oplossen. Uiteindelijk vinden bedrijven het ook terecht dat op deze manier en ontwikkelingen tot stand worden gebracht én dat op een goede manier met belastinggeld wordt omgegaan. m. In hoeverre is een gezamenlijk toekomstvisie met een gemeente belemmerend voor de aankoop van projecten? Ik ken geen enkele ondernemer die heeft geïnvesteerd omdat er een masterplan lag. Het is niet zo dat je niet kunt herstructureren zonder een masterplan. Een ondernemer zet stappen omdat zijn bedrijf daarbij gebaat is. Die zaken moet je opzoeken. Natuurlijk is een contour voor een gebied prima, om zo gezamenlijk met ondernemers te zoeken naar de toegevoegde waarde van een gebied. Als dan blijkt dat dit moet worden verwoord in een masterplan of gebiedsvisie, dan komt dat wel. Begin dus niet bij een masterplan. Dat zijn hinderlijke vooronderstellingen die je weghouden bij de basis dat je bedrijven nodig hebt die willen investeren. Uiteindelijk kan een masterplan vertrouwen bieden omdat investerende bedrijven zoeken naar houvast en (toekomst)zekerheid willen in de opstelling en positie van de gemeente, zodat zij goed kunnen sturen op het behalen van het beoogde rendement en het realiseren van continuïteit van hun bedrijfsvoering. Dan heb je wellicht die lange termijnvisie nodig. n. Waarom is een met overheidsgeld gefinancierde organisatie nodig? De HMO is als fonds in 2009 opgericht om de fysieke problematiek op bedrijventerreinen aan te pakken, zoals leegstand en verpaupering. Omdat het aanpakken van deze problemen niet rendabel is en sprake is van desinvesteringen, pakt de markt het niet op. Het oorspronkelijke idee was om

XXX | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen onrendabele onderdelen van projecten weg te halen, dus locaties opkopen, saneren, slopen en weer grond aan de markt leveren. Dat werkt niet in de huidige marktsituatie. Wij zijn daarom anders naar herstructurering gaan kijken, namelijk van fysiek probleem naar vraagstuk rondom economische vitaliteit. Je zoekt naar mogelijkheden om ondernemers op logische gronden te laten investeren. Maar kennelijk is het nodig om een partij met overheidsgeld dit te laten oppakken. Uiteindelijk pakt de markt dit op en is de HMO niet meer nodig. Wij zijn opgericht voor een periode tot en met 2018. Het liefst zien we dat we zo ver mogelijk voor 2018 kunnen vaststellen dat het klaar is met de verouderingsopgave voor Overijssel. De indicatoren hiervoor zijn we momenteel aan het ontwikkelen (en die hebben dus vooral betrekking op economische vitaliteit). Je ziet ook dat de markt aan het veranderen is. Van aanbod-denken gaat het naar vraaggericht-denken. Een aantal jaren geleden ontwikkelde je een gebied wat je toch wel kwijt zou raken. Nu moet je vanuit de kleinschaligheid denken en vanuit eindgebruikers en daarop koersen. Tevreden zijn met kleine ontwikkelingen die op termijn tot een grote ontwikkeling kunnen leiden. Denk vanuit het belang van het bedrijf.

4. Afsluitend a. Wat is uw definitie van een revolverend fonds? Een revolverend fonds is een organisatie die voor de tijdelijkheid in staat is om marktomwentelingen te organiseren, publiek en maatschappelijk belang meer naar markten te organiseren, die een bepaalde flexibiliteit en ruimte heeft om daarin geld in te zetten, die werkt vanuit marktconformiteit en die scherp is om de markt te laten doen wat zij moet doen, maar die wel bereid is om op momenten vanuit het maatschappelijk belang ergens geld in te laten zitten. Soms kan dat betekenen dat je 0% revolverend bent, maar realiseer je wel maatschappelijk rendement. Het is een managementvraagstuk om aan deze projecten uiteindelijke toch nog geld over te houden. Een revolverend fonds wordt alleen ingezet wanneer het risico groot is. Anders pakt de markt het wel op. Dus dat betekent dat het kapitaal altijd minder zal worden. Het hangt ook af van de mate van herstructurering. Vroeger was de gedachte dat het € 1,5 – 2,5 miljoen moest kosten om een hectare zwaar verouderd bedrijventerrein weer vitaal te krijgen. Dan wordt het kapitaal snel minder. Wij denken dat ondernemers wel degelijk zelf willen investeren en je moet bovendien kritisch zijn op waarin je investeert. Als het niet hoeft, dan doen we het niet. b. In hoeverre denk u dat fondsvorming een bijdrage kan leveren aan de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen? Fondsvorming is geen doel op zich. Geld als instrument is belangrijk om in een proces dingen voor elkaar te krijgen. Het gaat om de flexibiliteit van geld en om op een goede manier publiek geld op de juiste manier in te kunnen zetten. Maatschappelijk rendement is belangrijker dan economische revolverendheid (maar uiteraard dient dit goed te kunnen worden beargumenteerd en P a g i n a | XXXI

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen verantwoord). Als de politiek uiteindelijk denkt dat wij niet meer brengen wat van ons verwacht wordt, dan mag de stekker eruit worden gehaald. Door juist niet te hard te sturen op de revolverendheid realiseer je uiteindelijk misschien wel meer revolverendheid. c. Heeft u nog tips/aanbevelingen? Er ligt nog een schone taak om de herstructureringsmaatschappijen eens bij elkaar te brengen.

XXXII | P a g i n a


Bijlage 4c – LHB – Rob van Midden


2. Geïnterviewde a. Naam Rob van Midden b. Organisatie LHB BV c. Functie Directeur d. Datum 8 mei 2014

3. Herstructureringsmaatschappij Organisatie a. Hoe is de LHB georganiseerd? De Limburgse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen (BHB) heeft twee aandeelhouders. De LIOF heeft 1/3 van de aandelen de overige aandelen zijn in handen van de provincie Limburg. Wij werken momenteel met 8 personen, wat ongeveer 6 FTE betekent. We hebben een investmentmanager, een controller, drie senior-procesmanagers, één junior procesmanager, een projectassistent en een directeur als meewerkend voorman. Bij de oprichting is de afspraak gemaakt dat de mensen die werkzaam zijn voor de bedrijventerreinen, gedetacheerd worden bij de LHB. De apparaatskosten van de LHB zijn voor 100% gefinancierd door de provincie. Het LIOF is vanuit het verleden, eind jaren ’90, ook betrokken geweest bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Dit is overigens wel een onderdeel wat afneemt, omdat ook onze focus steeds meer komt te liggen op herstructurering. De LHB lijkt veel op de BHB. Wij hebben bij de oprichting goed gekeken naar onze collega’s uit Brabant en werken ook nauw samen. Niet zozeer op projectniveau. De provinciegrenzen zijn wat dat betreft hard. Wel doen we intensief aan kennisdeling. b. Wat is uw verwachting ten aanzien van een eventuele groei van uw organisatie? Dat valt nog te bezien en heeft te maken met een mogelijke veranderende rol voor ons. De provincie wil dat wij ons meer gaan richten op gebiedsontwikkeling in plaats van alleen herstructurering. Het verschil tussen gebiedsontwikkeling en herstructurering zit in het rendement. Bij de herstructurering kijken we vooral naar de economische functie van een gebied en moet er sprake zijn van een zeker economisch rendement (los van hoe hoog dit rendement precies moet zijn). Bij gebiedsontwikkeling speelt ook het P a g i n a | XXXIII

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen maatschappelijk rendement een belangrijke rol. De provincie Limburg heeft een POL opgesteld. Bij de uitvoering daarvan door de provincie zelf kan een spanningsveld kan ontstaan tussen beleid en uitvoering. Dan is het voor de provincie makkelijk zijn wanneer zij bij de uitvoering een organisatie kan inschakelen waar ze wel invloed op uit kunnen oefenen, maar die toch onafhankelijk zijn. c. In hoeverre bent u volledig onafhankelijk van de overheid? De bedoeling bij de oprichting was om een deskundige en onafhankelijke organisatie neer te zetten, op enige afstand van de politiek, om politieke inmenging te voorkomen. De toekenning van middelen gebeurt op basis van zakelijke afwegingen (business case) obv locaties die zijn aangemerkt als potentiële herstructureringslocaties, het zogenaamde mandje met terreinen. De business case wordt getoetst door een onafhankelijke raad van commissarissen. Dit zijn mensen uit de praktijk met de nodige ervaringen. In de praktijk zien we dat de invloed van de provincie is toegenomen. . Niet zozeer inhoudelijk, ook niet bij de beoordeling van de business case, maar wel op projectniveau. In het mandje met de projecten wordt door de provincie meer gestuurd op welke projecten aangepakt zouden moeten worden. De provincie heeft 7 projecten aangemerkt als prioritaire projecten waarop wij ons moeten focussen. Daarmee is de invloed van de provincie toegenomen en word je minder onafhankelijk. Overigens werkt de toekenning van middelen nog wel steeds op de manier zoals vooraf was bedacht. Projecten d. Hoeveel lopende projecten heeft uw herstructureringsmaatschappij? Momenteel lopen 11 projecten. Voor 7 daarvan zijn middelen gecommitteerd (o.b.v. een business case), waarvan er voorcalculatorisch 5 financieel sluitend zijn. Hetgeen betekent dat we het ingelegde geld terug krijgen. Twee projecten zijn dit niet, waarvan we bij één project onze investering volledig afschrijven. We hebben daarnaast ook leningen verstrekt, met een beperkt rentepercentage, maar wel met een onderpand. Hierdoor is de lening wel volledig revolverend en kunnen we een bedrijf verder helpen in de ontwikkeling van haar bedrijfsprocessen. e. Welke selectiecriteria worden gehanteerd bij het selecteren van een terrein? De projecten moeten dus op de lijst met potentiële projecten staan. Verder moet de bereidheid van gemeente en ondernemers bestaan om mee te willen doen. Met € 1,- proberen wij € 4,- los te krijgen uit de markt, de zogenaamde multiplier. Daarnaast hebben we gesteld dat onze revolverendheid 50% moet zijn. Dat betekent dat we van de nu ingezette € 10 miljoen, minimaal € 5 miljoen terug moet komen, die nogmaals ingezet kan worden. Daarmee kunnen we dus in totaal € 15 miljoen inzetten. De revolverendheid van 50% geldt over de gehele portfolio. Dat kan betekenen dat sommige projecten hoger scoren en andere lager. Naast economische selectiecriteria hanteren we aanvullend ook maatstaven, zoals werkgelegenheid, en private investeringen . Bij de beoordeling van de XXXIV | P a g i n a


f.

g.

h. i. j.

k.

l.

m.

business case wordt hierop getoetst. Dit wordt ook gedocumenteerd, zodat later nagegaan kan worden in hoeverre aan deze criteria en maatstaven voldaan is. Wij hebben als LHB een ontwikkelingsbedrijf (LIOF) achter ons. Daarmee kunnen wij niet alleen vraagstukken op het gebied van gronden vastgoedexploitatie helpen, maar ook op het gebied van bedrijfsvoering. LIOF kan de ondernemer helpen bij innovatie- en financieringsvraagstukken. In hoeverre werkt u bij projecten samen met gemeenten? Samenwerking met de gemeente is een vereiste voor het doen van een investering. Wij doen geen investeringen in de openbare ruimte. Hooguit via een afdracht op basis van een bovenwijkse verevening betalen wij mee aan de openbare ruimte. Per definitie is de openbare ruimte echter voor rekening van de gemeente. Investeringen van ons in de openbare ruimte passen ook niet binnen onze selectiecriteria qua multiplier en revolverendheid. Financieel Wat is momenteel het totaal geïnvesteerd vermogen? Op dit moment hebben wij € 9,3 miljoen gecommitteerd. Nog niet alles is ook daadwerkelijk uitgegeven. Dat heeft bijvoorbeeld met overeenkomsten te maken, waarin wij als achtervang fungeren. Mogelijk dat deze uitgave nog moet worden gedaan over twee jaar, maar het is ook goed mogelijk dat deze uitgave niet hoeft worden gedaan. Zijn er al projecten afgerond? Nee, nog niet. In hoeverre zijn deze revolverend gebleken? Nvt. Welke rendementseis hanteert u? Wij hebben geen vaste rendementseis. Dat is afhankelijk van het project en het bijbehorende risicoprofiel. LHB is uiteraard gehouden aan ‘marktconform’ handelen. Financiert u ook de proceskosten? Wij gaan niet op de stoel van de gemeente zitten. Wel zijn wij vaak voorzitter van de projectgroep. Wij coördineren het project, maar uiteindelijk moet de verantwoordelijk ambtenaar en bestuurder zich verantwoordelijk voor het project voelen. In hoeverre hebben marktpartijen mede geïnvesteerd in projecten? Onze voorkeur gaat juist uit naar samenwerking met private partijen en wij willen juist ook graag dat private partijen investeren. In hoeverre is een gezamenlijk toekomstvisie met een gemeente belemmerend voor de aankoop van projecten? Natuurlijk kijken gemeenten en ondernemers naar de zak geld die wij achter ons hebben staan en weten ze ook dat wij eventueel bereid zijn om een gedeelte van die zak geld achter te laten. Wel proberen we ons aandeel zo minimaal mogelijk te houden. We zijn scherp op onze investeringen. Ons doel is dan ook om de eigenaar ervan te overtuigen dat als hij niet mee doet, zijn kavel steeds P a g i n a | XXXV

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen minder waard wordt. Private partijen zijn steeds meer geneigd om mee te doen. De prijs van het vastgoed is de afgelopen jaren sterk gedaald, al dan niet onder invloed van de crisis. Als herstructureringsmaatschappij komen wij bovendien anders binnen dan als private partij. Wij zijn niet uit op winst maken, maar hebben andere eisen. Bovendien komen we ook niet als gemeente binnen en hebben dus geen invloed op vergunningentrajecten. Dat maakt dat we onze rol zuiver kunnen spelen; we kunnen maar op een rol/verantwoordelijkheid worden aangesproken. n. Waarom is een met overheidsgeld gefinancierde organisatie nodig? De markt pakt het niet op. Herstructurering is geen probleem, maar een opgave. Het is een middel om het vestigingsklimaat op orde te houden/krijgen. De markt pakt dit niet op, omdat de rendementen te laag en risico’s te groot zijn. Het duurt te lang voordat rendementen zich voldoen. Een ontwikkelaar of belegger gaat niet twee jaar voorinvesterening een traject waarvan op voorhand niet duidelijk is of het überhaupt een project kan gaan worden én een fatsoenlijk rendement oplevert . Dan is er maar één partij die dat wel kan, dat is de overheid.

4. Afsluitend n. Wat is uw definitie van een revolverend fonds? In een revolverend fonds vloeien een deel van de ingezette middelen weer terug naar het fonds. De Belgen hebben hier een term voor, een rollend fonds. Dat is in essentie een revolverend fonds. Dat kan alles zijn, maar niet per definitie. Bij de LHB mag het fonds uiteindelijk uitgeput zijn, mits aan de criteria is voldaan en de herstructureringsdoelstelling is bereikt. o. In hoeverre denk u dat fondsvorming een bijdrage kan leveren aan de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen? Middels fondsvorming houd je blijvende invloed in een project. Wanneer je een subsidie geeft, maak je een voorstel en geef je het geld weg. Natuurlijk wordt dit nog gemonitoord, maar uiteindelijk is je invloed beperkt. Onze werkwijze maakt dat we vanaf het begin aan tafel zitten en ook blijven zitten. We zijn betrokken bij alle onderdelen van het project. Wij maken de business case, uiteraard met anderen. Nadeel van fondsen is dat het geld kost om het fonds in stand te houden, maar de hoogte van de fondsen maakt dat deze kosten slechts een klein percentage zijn. Met een half miljoen inzet vanuit een revolverend fonds kun je meer doen dan met een miljoen subsidie. p. Heeft u nog tips/aanbevelingen? Paul Vismans, ROM Drechtsteden, doet onderzoek naar revolving funds vanuit de SKBN. Je zou hem eens kunnen benaderen in het kader van je onderzoek.

XXXVI | P a g i n a


Bijlage 4d – OMU – Rudy Stroink


2. Geïnterviewde a. Naam Rudy Stroink b. Organisatie Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) c. Functie Directeur, ad interim d. Datum 5 mei 2014

3. Herstructureringsmaatschappij Organisatie a. Hoe is de OMU georganiseerd? Wij werken met 4 personen en dat is prima om slagvaardig te kunnen opereren. Wij zijn een fonds, een financier. We kunnen eerste of tweede hypotheekhouder zijn. Wij denken steeds minder mee in het beleidsmatige gedeelte. Dat kost alleen maar tijd en geld. b. In hoeverre bent u volledig onafhankelijk van de overheid? Wij moeten voldoen aan eisen van Europese aanbesteding en staatsteun, acteren dus gewoon als een private investeerder, vanuit een publiek belang. Wij vertolken de private rol van de overheid en niet de publieke. Wij zijn gewoon een private partij, die toevallig is gefinancierd met overheidsgeld. Als wij echter een vergunning nodig hebben, dan moeten we gewoon achteraan sluiten. Waar de crisis in grote mate door is veroorzaakt is dat publieke en private belangen door elkaar zijn gelopen. De overheid heeft als private partij belang bij geld verdienen aan ontwikkelingen, het zij door uitgeven van nieuwe gronden of via herstructurering. Tegelijkertijd heeft zij een publieke rol. Die belangen staan loodrecht op elkaar. Als in Europa echt zou worden aangekaart hoe wij in Nederland de afgelopen decennia de ruimtelijke ordening hebben uitgevoerd, dan wordt de “doos van pandora” geopend. Hoe kan het nou zo zijn dat een overheid, die de uitgifte van vergunningen regelt, waarmee je de waarde van de grond voor 90% bepaalt, tegelijkertijd een belang heeft bij de verkoop van gronden. Dat is een vreemd systeem. Projecten c. Hoeveel lopende projecten heeft uw herstructureringsmaatschappij? We hebben wel 100 leads lopen, waarvan ongeveer 10 succesvol gaan zijn. Dat zijn bedrijven die hebben een uitbreidingsprobleem of een krimpprobleem. P a g i n a | XXXVII

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen Bedrijven met transformatieprobleem. Overal waar transformaties gaande zijn daar zijn problemen. Ik maak een kaart van bedrijventerrein met daarop de bedrijven die met een dergelijke transformatieprobleem zitten. Daar zit de vraag. d. Welke selectiecriteria worden gehanteerd bij het selecteren van een terrein? Wij investeren alleen in vastgoed en in grond, omdat we daar verstand van hebben. In bedrijfsmatige processen investeren wij geen geld. Innovatiefondsen voor bedrijfsprocessen moeten uit andere potjes komen. We hebben nieuwe selectiecriteria opgesteld. Een herstructureringsvisie is geen vereiste meer. Een overheid die een visie ontwikkeld voor een terrein, gooit zijn eigen glazen is. Er komt dan een proces op gang waarbij allerlei groepen aan tafel komen; 30% wil iets anders of beters, 30% zal het worst zijn wat er gebeurt en 30% wil alleen maar meeprofiteren. Dat is verstorend voor het proces. Wij haken aan als een aantal ondernemers met elkaar aangeeft dat ze wat willen. Betere gebouwen, efficiëntere bedrijfsvoering, andere indeling van de kavels, betere kwaliteit van de omgeving. De bedrijven moeten zelf bedenken wat ze willen. We hanteren momenteel vijf vragen waaraan voldaan moet worden. Bij deze vragen heb je de hulp nodig van anderen en ben je dus afhankelijk van anderen. Kun je deze hulp niet krijgen dan moet je stoppen. Bij een “nee” op een van de vragen gaat het project niet door. 1) Kunnen we eigenaar worden? 2) Is het haalbaar om de noodzakelijk vergunningen te krijgen? 3) Is er een gebruiker? 4) Is het financieel haalbaar? 5) Kan het project gefinancierd worden? Daarnaast moet het project natuurlijk in Utrecht liggen, moet het gaan om een bedrijventerrein, moet een vraag zijn vanuit de markt en dient een zeker publiek belang mee gediend te zijn. Wij kijken hoe we het transformatieproces kunnen versnellen, niet noodzakelijk goedkoper. Bijvoorbeeld door de buren te kopen. Ons doel is om snelle transacties te doen. Vandaag de dag een, dysfunctioneel, gebouw kopen betekent een proces van 3 maanden, met onderzoeken, financieringsaanvragen, etc. Dat moet ook in maximaal een week kunnen. Alleen dan kun je goedkoop inkopen. Wij kunnen dat, omdat wij het geld direct beschikbaar hebben. Wij bieden direct een prijs, laag, maar zonder voorbehoud van financiering. Koppel bovendien je ontwikkelingsstrategie aan het belang welke je het beste kunt bedienen. Herstructurering heeft diverse belangen, bedrijfsbelang, overheidsbelang, eigenaren belang, gebruikers belang en bedrijventerreinenbelang. Zorg dat je die belangen scherp hebt. Alle belangen op 1 lijn krijgen gaat je nooit lukken. Daarvoor zijn de belangen te tegenstrijdig. Verder laten wij ons bij de keuze van projecten leiden door de commissarissen die het publiek belang toetsen. e. In hoeverre werkt u bij projecten samen met gemeenten? De gemeente houd ik het liefst zoveel mogelijk buiten de deur te houden. Daarover zijn we het binnen de OMU overigens niet eens. Mijn inziens heb je XXXVIII | P a g i n a

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen de gemeente nodig voor het bestemmingsplan en een omgevingsvergunning. De overheid moet duidelijk aangeven wat men wil met een terrein. Als wij gaan meewerken aan algemene beleidsvisies worden we onderdeel van dit proces. Wij moeten echter werken vanuit de ondernemer, reageren op de vraag van de ondernemer en niet in een dubbele rol terecht komen door én samen te werken met de overheid én met de ondernemer. Eigenlijk heeft de gemeente geen rol in de herstructurering, al was het alleen maar vanwege de beperkte middelen. De rol van de gemeente is kwaliteit waarborgen. Eisen stellen aan de kwaliteit van gebouwen en bedrijven dwingen om verouderde gebouwen op te knappen. Financieel f. Zijn er al projecten afgerond? De prodent-fabriek in Amersfoort is mede dankzij ons aangekocht, samen met een projectontwikkelaar. De ontwikkelaar had wat aanloopgeld nodig om de aankoop te financieren, waarbij wij hebben geparticipeerd in de risicovolle aankoop van het pand. De verwachting is dat we medio dit jaar het pand weer verkopen, inclusief rendement. De participatie van de OMU zat tussen de 20%50%. g. Welke rendementseis hanteert u? Wij rekenen met een fors rendement, want als je 100 keer wat uit leent, komt het 10 keer niet terug. Ons rendementseis is ergens tussen de 8% en 15%, afhankelijk van het risico. Een laag risico betekent een lage rendementseis. Deze rendementeis komt niet zozeer voort uit het feit dat we geld willen verdienen, maar om de verliezen op de diverse financieringen goed te kunnen maken. h. Financiert u ook de proceskosten? Het kan, maar ik word er niet vrolijk van. Een ondernemer moet altijd zelf meenemen. Het maken van plannen is wel leuk, maar de uitvoerbaarheid is vaak gering. Pas bij eigendom weet je dat je druk kan uitoefenen. Dat heeft ook weer te maken van het feit dat wanneer plannen voor een terrein gemaakt zijn, de inkoopwaarde vele malen hoger ligt dan bij terreinen zonder plannen. Dus voordat we plannen gaan maken, moeten we eerst overeenstemming hebben met de eigenaren over de prijs. i. In hoeverre hebben marktpartijen mede geïnvesteerd in projecten? Partijen die zich melden moeten altijd zelf ook geld inbrengen. Al was het alleen maar om commitment te creëren. De OMU investeert tussen de 20% en 50% per project. j. In hoeverre is een gezamenlijk toekomstvisie met een gemeente belemmerend voor de aankoop van projecten? Mijn logica is dat aan herstructurering van bedrijventerreinen geld is te verdienen door het genereren van meerwaarde. Het grootste geheim is een lage inkoop. Een succesvolle investering begint bij een lage inkoop, dat weet de marktkoopman ook. Dat is waar het bijvoorbeeld bij de commissie Noordanus fout is gegaan. Als je als overheid zegt dat je geld gaat investeren in de onrendabele top van de herstructurering van bedrijventerreinen, is op dat P a g i n a | XXXIX

Revolverende fondsen bij herstructurering bedrijventerreinen moment de grondprijs van alle bedrijventerreinen verdubbeld. Een stuk grond op een verlaten bedrijventerrein kost ergens tussen de € 50,- en € 100,- per m2. Als in de krant staat dat de gemeente actief gronden gaat opkopen, kost diezelfde vierkante meter opeens € 100,- tot € 150,- per m2. Alle subsidie die je ophaalt, wordt besteed aan de prijssprong die je zelf veroorzaakt hebt. Daarbij komt dat de toegevoegde waarde per m2 bedrijventerrein, zeg maar de omzet van de bedrijfsactiviteiten per m2, grote sprongen maakt, door de veranderde economische structuur van ons land. Dit wordt de komende jaren zal deze waarde alleen maar meer worden. Dit komt door het veranderende gebruik van bedrijventerreinen, meer assemblage, minder opslag, minder productie. Ook de werkgelegenheid zal gaan toenemen op bedrijventerreinen en afnemen op kantoorlocaties. Dat betekent echter dat de gebouwen op bedrijventerreinen wel aangepast moet worden. Wat daar staat voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Deze panden hebben nog de waarde van wat ik noem de “oud betonprijs”. Voor die prijs moet je de panden inkopen. Dat betekent niet zelf proactief gaan opstellen. Wachten tot de markt naar je toe komt. Geen beleidsdocumenten opstellen, niet teveel op de trom slaan, geen vergezichten maken.

4. Afsluitend a. Wat is uw definitie van een revolverend fonds? Een fonds waarvan je als doelstelling hebt dat het zichzelf niet uitput en zichzelf in stand houdt minimaal op het beginniveau. Wanneer een euro geïnvesteerd wordt, dient over 10 jaar diezelfde euro weer terug te komen. Zo niet, dan praat je over een subsidie, ook wel “á fonds perdu” genoemd, oftewel uitgeleend geld dat je nooit meer terug ziet. Revolverend betekent dat je het mag lenen, maar het moet wel terug komen. b. In hoeverre denk u dat fondsvorming een bijdrage kan leveren aan de herstructureringsopgave voor bedrijventerreinen? Fondsvorming is een middel. De overheid zou, indien een publiek belang in het geding is, actief moeten investeren in herstructureringsprocessen, mits en tenzij aan een aantal condities wordt voldaan. Daar kan een fonds een mogelijke oplossing voor zijn, maar het mag ook van geval tot geval worden bekeken. Het is wel makkelijk om een fonds op te richten, om daarmee het geld te oormerken zodat het geld beschermd is om daadwerkelijk aan deze problematiek uitgegeven te worden. Het publieke belang is een absolute voorwaarde voor het investeren. Zonder publiek belang kan voor de financiering beter gekeken worden naar een bank. Ons grote voordeel is dat we snel kunnen handelen, doordat we een fonds zijn. Als echter geen enkel publiek belang gediend is bij het voorstel, dan doen we het niet.

XL | P a g i n a


NAWOORD Op de voorpagina is een foto te zien van de Binnenhaven in Enschede. In 2010 raakte ik betrokken bij het project `Herstructurering Binnenhaven eo`30. Inmiddels, medio 2014, zijn we bijna klaar met dit project en hebben we de Binnenhaven in Enschede, het enige (gedeeltelijke) bedrijventerrein in Enschede waar de zwaarste milieucategorie is toegestaan, grotendeels geherstructureerd. Dat alles zonder herstructureringsmaatschappij of –fonds. Terugkijkend en mede op basis van mijn Gemeente bevindingen in dit rapport, durf ik de stelling wel lijke bijdrages aan dat we in het project feitelijk onze eigen 27% Subsidies (tijdelijke) herstructureringsmaatschappij. Met 45% beperkte gemeentelijke middelen zijn we in staat gebleken om andere subsidies binnen te halen en Opbrengst en derden bovendien investeringen van private partijen 28% losgeweekt. In figuur 28 is de verhouding tussen de inbreng van de diverse partijen weergegeven, waarbij de totale kosten € 22,51 miljoen bedroegen. Figuur 28 - Verdeling kosten Herstructurering Binnenhaven eo

project

Onderstaande foto is genomen in 2014 en laat de voortgang zien van het project “Herstructurering Binnenhaven eo”.

30

De term `eo` staat in deze voor `en omgeving`.

P a g i n a | XLI


XLII | P a g i n a


AANTEKENINGEN

P a g i n a | XLIII

REVOLVERENDE FONDSEN BIJ HERSTRUCTURERING BEDRIJVENTERREINEN. Een financiële kijk op herstructureringsmaatschappijen. MSRE Master Thesis

Recommend Documents