Master Thesis MSRE. Management van de onrendabele top bij gebiedsontwikkeling

Master Thesis MSRE

Management van de onrendabele top bij gebiedsontwikkeling

ing. P. van Swam 28 augustus 2008


Universiteit van Amsterdam Amsterdam School of Real Estate

Master Thesis MSRE ing. Peter van Swam 28 augustus 2008

Begeleider: ir. L. Rompelberg

[email protected]

“ Een opleiding is wat je overhoudt als je alles vergeet van wat je op school geleerd hebt ” Albert Einstein (1879 - 1955)

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft

Master Thesis P .van Swam

VOORWOORD

1

Gestart met de module Projectontwikkeling aan de Amsterdam School of Real Estate. Nu, drie jaar en drie modules verder kom ik, met het doen van een onderzoek en het schrijven van een Master Thesis, toe aan de afronding van de studie Master of Studies in Real Estate. Terugkijkend stel ik vast dat het een inspirerende periode was. Opnieuw in de schoolbanken, gesprekken met studiegenoten uit allerlei disciplines van de vastgoedwereld, bevlogen lezingen van docenten en weer eens boven de materie hangen in plaats van er midden in zitten. Voor u ligt de Master Thesis die ik heb geschreven binnen het vakgebied van gebiedsontwikkeling. Een vakgebied waar ik al jaren door gefascineerd ben: hoe krijgen we die soep van gebiedsontwikkeling met al die ingrediënten nou het beste op smaak en temperatuur? Graag wil ik via deze weg iedereen bedanken die op een of andere manier een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van deze scriptie. In het bijzonder mijn begeleider Lars Rompelberg, die mij elke keer weer met een hoofd vol ideeën naar huis liet rijden na een afspraak. De geïnterviewde personen voor hun tijd en inspiratie. Mijn collega’s van Kavel Vastgoed, voor het klankbord én de relativering. En natuurlijk Janneke Wisgerhof, voor haar geduld en ondersteuning. Veel inspiratie en leesplezier.

Peter van Swam Den Haag, 28 augustus 2008

iv

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


SAMENVATTING

1

Inleiding De woningbouwopgave in Nederland schuift, met de afloop van de Vinex-ontwikkelingen van de uitleggebieden,

terug

naar

de

binnensteden.

Met

deze

verschuiving

verandert

ook

de

karakteristiek van de ontwikkelingsopgave. Projecten worden in toenemende mate complexer en de haalbaarheid staat onder druk. Het gros van de gebiedsontwikkelingen laat in eerste aanleg een onrendabel planresultaat zien. Dit onderzoek geeft antwoord op de vraag: op basis van welke afwegingen en argumenten besluiten partijen, individueel en gezamenlijk, om te participeren in voorcalculatorisch onrendabele projecten en hoe kan de (financiële) besluitvorming in deze projecten geoptimaliseerd worden? Gebiedsontwikkeling in Nederland Gebiedsontwikkeling is het antwoord van de spelers in de vastgoedmarkt op de verandering van de ontwikkelingsopgave. In de praktijk komt gebiedsontwikkeling in allerlei soorten en maten voor. Feitelijk worden drie basistypologieën onderscheiden; de revitalisering, de herstructurering en de transformatie. Typering geschiedt vanuit de wijze waarop functionele en fysieke verandering vorm krijgt. Op dit moment is binnen het proces van gebiedsontwikkeling een drietal trends te herkennen; veranderende rolverdeling tussen partijen, toenemende multi-functionaliteit en complexiteit van projecten en van sluitende exploitatie naar voorcalculatorisch onhaalbare projecten. Haalbaarheid van gebiedsontwikkeling De haalbaarheid van een ontwikkeling kan voor veel verschillende beleidsterreinen inzichtelijk worden gemaakt. Maar over het algemeen wordt onder ‘haalbaarheid’ de financiële haalbaarheid bedoeld. Veel gebruikt is de gronden opstalexploitatie: de berekening van alle directe kosten en opbrengsten gedurende het proces. Binnen maatschappelijke instanties is hierop de behoefte ontstaan om ook de financiële gevolgen van meer ‘zachte’ effecten, zoals leefbaarheid en veiligheid, in de haalbaarheidsanalyse te betrekken. Het resultaat is de Maatschappelijke KostenBatenanalyse. Opmerking op beide systematieken is dat deze vanuit één partij redeneren, en geen rekening houden met het krachtenveld waarin een ontwikkeling tot stand komt. In de business case-aanpak wordt hier wel rekening mee gehouden door de waardering van individuele belangen in een gezamenlijke exploitatie. Een sluitende business case is die set van afspraken die gezamenlijk leidt tot een haalbare ontwikkeling.

v

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Waardecreatie in gebiedsontwikkeling Waardecreatie in gebiedsontwikkeling wordt omschreven als het toevoegen van waarde aan de fysieke omgeving en/of de sociale beleving en/of de gebiedseconomie, waarbij de som van de deelwaarderingen leidt tot een stijging van de totale waarde. In de afgelopen decennia werd in de uitleggebieden een groot deel van de waardeontwikkeling vroeg in het proces gerealiseerd. Hiermee kon de waardeontwikkeling worden gebruikt om de haalbaarheid van een ontwikkeling te vergroten. Met de verschuiving van de bouwopgave naar de binnensteden zien we ook een faseverschuiving in waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling begint later en loopt door tot ver nadat de feitelijke gebiedsontwikkeling is afgerond. Dit heeft als nadelig gevolg dat de waardeontwikkeling die na afronding van de gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd niet direct toevalt aan het haalbaar maken van de transformatieopgave maar aan de eigenaren (beleggers) van het vastgoed. Besluitvorming De verhouding tussen de omvang van de investering en de zekerheid dat het verwachte (of geëiste) rendement wordt behaald, bepaalt de beslissingsbereidheid van een organisatie. In transformatieopgaven blijkt dat deze verhouding is veranderd doordat een groot deel van de investeringsomvang al vroeg in het proces gemaakt moet worden, de zekerheid over het bereiken van het eindbeeld achterblijft bij het investeringsverloop en dat transformatieopgaven (en binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen) een

der mate lange doorlooptijd hebben

dat

er over

deelgebieden achterin de tijd zelfs onzekerheid over het eindbeeld zelf bestaat. Deze veranderingen vragen om nieuwe manieren van samenwerken en nieuwe manieren van besluitvorming. Besluitvorming wordt meer het resultaat van een pluricentrisch proces met oog voor het krachtenveld en voldoende flexibiliteit. Praktijkonderzoek De bevindingen uit de literatuurstudie zijn getoetst aan de hand van negen interviews met deskundigen. Uit de interviews blijkt dat de ‘onrendabele top’ eigenlijk niet bestaat. Marktpartijen investeren alleen in opgaven waar een positief financieel rendement ontstaat en overheden beschouwen investeringen die zich niet terugbetalen maar wél positieve effecten hebben als maatschappelijk rendabel. Ten aanzien van haalbaarheidsanalyses wordt opgemerkt dat zowel vanuit het oogpunt van het komen tot een haalbare exploitatie als het managen van de aanzienlijke risico’s blijkt dat het (zoveel mogelijk) integreren van de verschillende belangen en het in gezamenlijkheid bespreken van aanpak en strategie leidt tot optimale resultaten. Partijen geven daarnaast aan dat het sturen op waardecreatie en zoveel mogelijk betrekken

vi

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


van waardeontwikkeling in de moeilijk haalbare transformatieopgaven een sleutel lijkt tot betere haalbaarheid. Ten aanzien van besluitvorming merken partijen op dat besluitvorming meer het resultaat wordt van een pluricentrisch proces waarin de belangen en rollen op elkaar worden afgestemd, verankerd in wederzijds bindende afspraken en waarbij de benodigde flexibiliteit wordt gewaarborgd. Strategieën voor transformatieopgaven Op basis van de resultaten die in deze studie zijn opgedaan, is een achttal strategieën geformuleerd die tot doel hebben de haalbaarheid van transformatieopgaven te verbeteren en waarmee de onrendabele top van gebiedsontwikkelingen kan worden gemanaged. Conclusies en aanbevelingen In dit onderzoek is de totstandkoming van binnenstedelijke transformatieopgaven bestudeerd aan de hand van de onderwerpen onrendabele top, (wat is dat), haalbaarheidsonderzoek (hoe wordt de onrendabele top berekend), waardecreatie (hoe kan de onrendabele top beperkt worden) en besluitvorming (op welke gronden komt besluitvorming tot stand). Centraal thema hierin is het management van de onrendabele top. De mate van succes van dit management bepaalt de uiteindelijke haalbaarheid en realisatie van de transformatie. Belangrijkste conclusies zijn dat de onrendabele top slechts een voorcalculatorisch rekenbegrip is dat feitelijk niet bestaat, dat het krachtenveld in gebiedsontwikkeling vraagt om een verregaande integratie van aanpak en onderhandeling en dat besluitvorming verandert van ‘object gericht en dichtgetimmerd’ naar ‘proces gericht en flexibel’. De ontwikkelingsstrategie kenmerkt zich door harde afspraken over de waardebepalende elementen en sturen richting een dynamisch eindbeeld.

vii

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


INHOUDSOPGAVE

1

VOORWOORD

1

iv

SAMENVATTING

1

v

INHOUDSOPGAVE

1

viii

01

INLEIDING

1

01.01

De aanleiding voor het onderzoek

1

01.02

Probleem- en doelstelling

2

01.03

Onderzoeksopzet

3

01.04

Afbakening

4

01.05

Leeswijzer

5

02

GEBIEDSONTWIKKELING IN NEDERLAND

6

02.01

Afbakening van het begrip Gebiedsontwikkeling

6

02.02

Gebiedsontwikkeling in historisch perspectief

7

02.03

Typen gebiedsontwikkeling

02.04

Fasen in gebiedsontwikkeling

11

02.05

Trends in gebiedsontwikkeling

15

02.06

Hypothese

20

03

HAALBAARHEID VAN GEBIEDSONTWIKKELING

22

03.01

Vormen van haalbaarheid

22

03.02

Focus op financiële haalbaarheid

24

03.03

Integrale gronden opstalexploitatie

25

03.04

Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA)

28

03.05

De business case als plan van aanpak

30

03.06

Hypothese

31

04

WAARDECREATIE IN GEBIEDSONTWIKKELING

32

04.01

Waarde en waardecreatie

32

04.02

Waardecreatie door gebiedsontwikkeling

34

04.03

Financiën en waardecreatie

37

04.04

Waardeontwikkeling

39

04.05

Hypothese

44

9

viii

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


05

BESLUITVORMING

45

05.01

Het besluitvormingsproces

45

05.02

Complexe besluitvorming

46

05.03

Risicoprofiel en besluitvorming

48

05.04

Hypothese

52

06

PRAKTIJKONDERZOEK

53

06.01

Interviews

53

06.02

De onrendabele top van gebiedsontwikkeling

54

06.03

Haalbaarheidsanalyses

56

06.04

Waardecreatie

57

06.05

Besluitvorming

58

07

STRATEGIEEN VOOR TRANSFORMATIEOPGAVEN

60

07.01

Ingrediënten voor planvorming

60

07.02

Grip op waardecreatie

60

07.03

Procesontwerp en besluitvorming

62

08

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

63

08.01

Conclusies

63

08.02

Aanbevelingen

66

08.03

Reflectie op het onderzoek

67

BIJLAGEN

1

68

BIJLAGE 1

LITERATUUROPGAVE

69

BIJLAGE 2

RISICO’S IN GEBIEDSONTWIKKELING

73

Blad

ix

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft

Master Thesis P. van Swam

01

INLEIDING

01.01

De aanleiding voor het onderzoek

De woningbouwopgave in Nederland, schuift met de afloop van de Vinex-ontwikkelingen van de uitleggebieden, terug naar de binnensteden. Met deze verschuiving verandert ook de karakteristiek van de ontwikkelingsopgave (De Zeeuw, 2007, Rompelberg, Pleijte en Weggeman, 2006). Projecten worden in toenemende mate complexer: -

meer actoren en belanghebbenden;

-

vaak versnipperd grondeigendom, dus moeilijke en kostbare verwervingen;

-

grond met geschiedenis; saneringsproblematiek;

-

lange doorlooptijden;

-

steeds grotere invloed van nationale en internationale wet- en regelgeving;

-

moeilijker bouwprocessen vanwege de binnenstedelijke context;

-

de aanscherpingen van het Bouwbesluit leiden tot stijgingen in de bouwkosten die zich niet één op één terugbetalen in hogere opbrengsten;

-

projecten worden meer en meer als integrale gebiedsontwikkeling gedefinieerd, in toevoeging op mono-functionele

woningbouwopgaven

en

de

benodigde

civiele

voorbereidings-

en

inrichtingskosten worden ook maatschappelijke investeringen zoals een onderwijsinstelling, een museum of een theater onderdeel van de gebiedsontwikkeling. Deze aspecten leiden tot hogere kosten. De haalbaarheidsberekening waarin alle directe kosten en opbrengsten van de gebiedsontwikkeling worden beschouwd, de grondexploitatie, komt hierdoor in toenemende mate onder druk te staan. Het gros van de gebiedsontwikkelingen laat in eerste aanleg een onrendabel planresultaat zien (Buitelaar et al., 2008).

13 Den Haag verliest zwaar op woningbouw (regio Den Haag)(09-06-08) De gemeente Den Haag verwacht honderden miljoenen verlies te lijden op de binnenstedelijke bouwplannen die tot 2030 op het programma staan. Dat meldde vrijdag Cobouw. Den Haag kan alleen nog woningen bouwen binnen de stadsgrenzen, omdat de bouwlocaties daarbuiten op zijn na voltooiing van de Vinex-wijken Leidschenveen, Wateringseveld en Ypenburg. Binnenstedelijk bouwen is duur en in het geval van Den Haag soms zelfs ‘waanzinnig duur', volgens Den Haag. Zonder steun van het Rijk zal het financieel niet lukken, kreeg minister Vogelaar (wonen) te horen tijdens een rondleiding langs enkele inbreidingsprojecten.Den Haag heeft tot 2030 behoefte aan 13.000 tot 15.000 nieuwe woningen. In zijn Structuurvisie noemt wethouder Marnix Norder negen bouwlocaties. De twee belangrijkste liggen aan de kust bij Scheveningen en Kijkduin en aan de rand van het centrum, in de Binckhorst, een terrein van 130 hectare waar nu 300 bedrijven zijn gevestigd, waaronder tientallen garages en autodealers, het hoofdkantoor van KPN, afvalverwerker AVR, twee betoncentrales en een asfaltcentrale. Behalve Kijkduin, zijn volgens Norder alle locaties verliesgevend. De wethouder schat de onrendabele top per woning tussen de 20.000 en 80.000 euro.

Figuur 1 Bericht uit vastgoedmarkt nieuwsbrief d.d. 09-06-2008

Blad

1

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Veel provincies en gemeenten hanteren het principe dat het saldo van een gebiedsontwikkeling sluitend moet zijn. Voor onhaalbare projecten leidt dit tot drie mogelijke uitkomsten: 1.

een project wordt afgeblazen of uitgesteld met alle leefbaarheidsgevolgen van dien;

2.

door middel van verdichten in programma en bezuinigingen wordt getracht tot een verbeterd projectresultaat te komen, zodanig dat het project wél haalbaar wordt (meer directe opbrengsten);

3.

een project vindt doorgang waarbij de rechtvaardiging voor onrendabele investeringen (lees: subsidies) wordt gevonden in de indirecte economische en maatschappelijke effecten van gebiedsontwikkeling (waardecreatie).

In de praktijk zien we dat met name de tweede uitkomst veelvuldig wordt nagestreefd. Het resultaat hiervan is dat, als gevolg van de vaak grote investeringen, de kwaliteit van nieuwe woongebieden onder druk staat en dat belangrijke investeringen in maatschappelijke voorzieningen en openbare ruimte worden uitgesteld of afgelast. Deze investeringen vormen de sluitpost van de berekening. Besluitvorming met betrekking tot gebiedsontwikkeling wordt in de regel financieel gesouffleerd door een integrale gronden opstalexploitatie: de berekening van alle directe kosten en opbrengsten gedurende het proces. In het rechtvaardigen van onrendabele investeringen worden vaak kwalitatieve argumenten gebruikt die worden ontleend aan indirecte opbrengsten buiten het project, of buiten de looptijd. De volgende zaken vallen op: −

de

haalbaarheidsberekening

waarin

alle

directe

kosten

en

opbrengsten

van

de

gebiedsontwikkeling worden beschouwd, de grondexploitatie, komt in toenemende mate onder druk te staan. Het gros van de gebiedsontwikkelingen laat voorcalculatorisch een onrendabel planresultaat zien; −

toch vinden projecten ondanks deze onrendabele plansaldi doorgang, bijvoorbeeld Binckhorst, Laakhaven-West en Petroleumhaven in Den Haag en Waalfront in Nijmegen;

− 01.02

klaarblijkelijk spelen er andere of meer motieven dan die in de grondexploitatie zijn opgenomen. Probleem- en doelstelling

Het onderwerp van de Master Thesis is een onderzoek naar de omgang met de onrendabel top van binnenstedelijke herontwikkeling. Voor dit onderzoek is de volgende probleemstelling geformuleerd: Op basis van welke afwegingen en argumenten besluiten partijen, individueel en gezamenlijk, om te participeren in voorcalculatorisch onrendabele projecten en hoe kan de (financiële) besluitvorming in deze projecten geoptimaliseerd worden?

Blad

2

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Hierbij worden de volgende onderzoeksvragen gesteld: −

welke ontwikkelingen zijn waarneembaar in gebiedsontwikkeling?

−

wat is een onrendabele top en hoe wordt die berekend?

−

wat is waardecreatie en hoe kan tot optimale waardecreatie worden gekomen?

−

voldoet de grondexploitatie nog als instrument voor haalbaarheidsbepaling?

−

welke risico’s worden door partijen onderscheiden en hoe worden de risico’s bij de investeringsbeslissing betrokken?

−

is er wel sprake van een onrendabele top of is er eigenlijk sprake van een voorinvestering die op termijn wordt terugverdiend?

−

onder welke condities of randvoorwaarden participeren partijen in een gebiedsontwikkeling met een onrendabel plansaldo?

Doelstelling Op basis van het verrichte onderzoek ontstaat er: −

inzicht in het begrip ‘onrendabele top’ en hoe de verschillende partijen hier mee omgaan;

−

inzicht in de afwegingen

−

inzicht in de randvoorwaarden waaronder partijen bereid zijn risicodragend te investeren in

zoals die in besluitvorming bij complexe, voorcalculatorisch,

onrendabele projecten plaatsvindt bij investeerders in gebiedsontwikkeling; onrendabele projecten. Daarnaast wordt gekomen tot aanbevelingen ten aanzien van: −

het instrument van de grondexploitatie; het optimaliseren van financiële besluitvorming;

−

de ontwikkelingsstrategie; do’s and don’t s bij complexe projecten met onrendabele plansaldi.

01.03 Dit

Onderzoeksopzet

onderzoek

gaat

in

op

de

wijze

waarop

partijen

omgaan

met

een

onrendabele

top

in

transformatieopgaven. Het gaat in op nieuwe ontwikkelingen in het vakgebied. De systematiek van onderzoek is kwalitatief van opzet. Er wordt gebruik gemaakt van verschillende soorten van gegevens en gegevensbronnen; zowel literatuurstudie als deskundige-interviews. In de wetenschapsliteratuur wordt dit triangulatie of multimethode-aanpak genoemd (Baarde, De Goede & Teunissen, 2001). De volgende vijf stappen liggen ten grondslag aan dit onderzoek (zie ook Tabel 1). 1.

literatuurstudie

2.

opstellen theoretisch model

3.

valideren in interviews

4.

analyse en interpretatie

5.

conclusies en aanbevelingen

Blad

3

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Tabel 1 Onderzoeksopzet

Methode

Doel

1. Literatuurstudie

Inzicht verkrijgen in: -

veranderingen in ruimtelijke ordening en de manier waarop de gebouwde en ongebouwde omgeving wordt aangepakt

-

de opbouw van een integrale gronden vastgoedexploitatie vanuit literatuur en eigen praktijk

2. Theoretisch model

-

de mechanismen van waardecreatie

-

de wijzen van besluitvorming

-

Opstellen theoretisch model (hypothesen) aan de hand van inzichten literatuurstudie

3. Praktijkonderzoek: interviews

-

Valideren en aanscherpen van inzichten

4. Analyse en interpretatie

-

Resultaten theoretisch model en praktijkonderzoek combineren en verwerken tot een interpretatie

5. Conclusies en aanbevelingen

01.04

-

Beantwoorden onderzoeksvraag

Afbakening

Om het onderzoek gestructureerd te kunnen uitvoeren dient het brede werkveld van gebiedsontwikkeling te worden afgebakend. In deze paragraaf gebeurt dat voor de projecten, inhoud van het onderzoek en de actoren. Projecten Complexe gebiedsontwikkelingen met, voorcalculatorisch, omvangrijke financiële tekorten. Er wordt gefocust op binnenstedelijke transformatieopgaven aangezien daar zich de beschreven problematiek voordoet. Dit laat onverlet dat het gros van de leerpunten van deze studie onverdeeld geldt voor gebiedsontwikkeling in z’n algemeenheid. Inhoud onderzoek Dit onderzoek probeert de mechanismen boven te halen waarin partijen tot besluitvorming komen bij voorcalculatorisch

onrendabele

projecten.

In

de

scriptie

wordt

ingegaan

op

de

onderwerpen

haalbaarheid, waardecreatie en besluitvorming. Voor de uitwerking van de onderzoeksvraag worden deze onderwerpen kwalitatief uitgewerkt. De doorrekening van mogelijke uitkomsten dient in een ander onderzoek plaats te vinden.

Blad

4

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Actoren In dit onderzoek wordt gefocust op de volgende investeerders in gebiedsontwikkelingen: −

gemeenten;

−

beleggers (zowel commerciële beleggers als corporaties);

−

ontwikkelaars.

Deze partijen worden ook benaderd voor de deskundige-interviews. 01.05

Leeswijzer

In onderstaande figuur zijn de opeenvolgende hoofdstukken van deze scriptie weergegeven. LITERATUURSTUDIE H2

H3

H4

H5

Gebiedsontwikkeling

Haalbaarheid

Waardecreatie

Besluitvorming

hypothese

hypothese

hypothese

hypothese

H6 Praktijkonderzoek: interviews H7 Strategieën voor transformatieopgaven H7 Conclusies en aanbevelingen Figuur 2 Leeswijzer

Hoofdstukken 2 tot en met 5 betreffen de literatuurstudie. Deze hoofdstukken worden allen afgesloten met een hypothese. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van gebiedsontwikkeling in Nederland en wordt ingegaan op de huidige ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens stil gestaan bij de wijze waarop in een haalbaarheidsonderzoek de haalbaarheid van een ontwikkeling kan worden bepaald, verschillende systematieken komen hier aan bod. Hoofdstuk 4 gaat in op waardecreatie en waardeontwikkeling in gebiedsontwikkeling. En hoofdstuk 5 beschrijft hoe partijen komen tot besluitvorming en hoe besluitvorming verandert als gevolg van complexer wordende projecten. Hoofdstuk 6 beschrijft vervolgens het praktijkonderzoek, in dit hoofdstuk worden de hypothesen gevalideerd in interviews met deskundigen uit het vakgebied. In hoofdstuk 7 worden acht strategieën beschreven die als input kunnen dienen voor de aanpak van een transformatieopgave. In hoofdstuk 8 tenslotte worden de conclusies en aanbevelingen geformuleerd.

Blad

5

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


02

GEBIEDSONTWIKKELING IN NEDERLAND

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de evolutie van gebiedsontwikkeling in Nederland. In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk wordt het begrip ‘gebiedsontwikkeling’ verduidelijkt. Paragraaf 02.02 plaats dit begrip vervolgens in de context van de Ruimtelijke Ordening over de afgelopen honderd jaar. Gebiedsontwikkeling komt voor in verschillende vormen en maten, paragraaf 02.03 beschrijft de verschillende

typen

gebiedsontwikkeling.

Vervolgens

beschrijft

02.04

de

fasering

van

gebiedsontwikkeling. In paragraaf 02.05 wordt ingezoomd op de actualiteit, wat zijn de actuele trends. De laatste paragraaf wordt met een hypothese afgesloten. 02.01

Afbakening van het begrip Gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling kent geen vaste, algemeen aanvaarde omschrijving (De Zeeuw, 2007). In de literatuur zijn verschillende definities en omschrijvingen van gebiedsontwikkeling te vinden. Toch valt er in de verschillende definities een aantal gemene delers te herleiden (Ontwikkel kracht, 2005; Wallagh & de Lijn, 2005; Daamen, 2005; KEI kenniscentrum, 2007, De Zeeuw 2007): –

doel van een gebiedsontwikkeling is een fysieke en/of functionele verandering van een afgebakend gebied;

–

bij gebiedsontwikkeling gaat het om het in financiële, ruimtelijke en maatschappelijke samenhang ontwikkelen van meerdere functies;

–

in gebiedsontwikkeling participeren meerdere actoren, zowel publiek als privaat met verschillende belangen.

Kenmerk van gebiedsontwikkeling is dat het, in tegenstelling tot projectontwikkeling, niet begint vanuit een gedefinieerd project, maar dat een maatschappelijk probleem of kans de start is van een gebiedsontwikkelingsopgave (Van Rooy et al., 2006; De Zeeuw, 2007). Het onderscheid tussen projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling wordt met name ingegeven door het schaalniveau. Waar projectontwikkeling vaak de ontwikkeling van een object tot doel heeft, kenmerkt gebiedsontwikkeling zich juist door het object overstijgende karakter (Ontwikkel kracht, 2005; Wallagh & de Lijn, 2005; De Zeeuw, 2007). In de praktijk blijkt dat de maatschappelijke verantwoording voor een omvangrijke investering in gebiedsontwikkeling vaak wordt gevonden in argumenten die liggen zowel binnen als buiten de specifieke plangrenzen van het gebied. Dit onderzoek legt de focus op de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling. Vanwege deze specifieke focus is het noodzakelijk een definiëring te hanteren die hierbij aansluit. De definitie is gebaseerd op de kenmerken uit de literatuur. In dit onderzoek wordt onder gebiedsontwikkeling verstaan:

Blad

6

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


De fysieke en functionele transformatie van een gebied, ingegeven door een maatschappelijke kans of urgentie, die plaats vindt in een langdurig en complex proces met verschillende partijen waarbij ernaar wordt gestreefd zowel binnen als buiten de plangrenzen tot waardecreatie te komen. Waardecreatie kan ontstaan omdat de samenstellende onderdelen van een locatie gezamenlijk meer waarde creëren dan de som van de individuele delen (Peek & Van Hagen, 2001). De definitie geeft bovendien aan dat gebiedsontwikkeling een planoverstijgend karakter heeft (De Zeeuw, 2007). Waardecreatie tussen verschillende functies gaat hierbij verder dan verschillende typen vastgoed (woningen, winkels en kantoren), maar ook aan het in samenhang ontwikkelen van onderdelen als openbare ruimte, groen, water, infrastructuur en parkeervoorziening (Ontwikkel kracht, 2005). 02.02

Gebiedsontwikkeling in historisch perspectief

Nadat het fundament van de ruimtelijke ordening in de vorm van de Woningwet (1901) was neergelegd, bouwde de overheid het ruimtelijke beleid verder uit. Na de Tweede Wereldoorlog ontstond er een grote woningbouwproductie, al in 1962 werd de éénmiljoenste naoorlogse woning afgeleverd (www.vrom.nl) terwijl er nog veel vraag naar woningen was. Om enige structuur aan te brengen in deze opgave verscheen in 1960 de Eerste Nota over de Ruimtelijke Ordening, waarin het Rijk voor tien jaar vastlegde hoe de ruimte zich zou ontwikkelen. Vanwege de snelle ontwikkelingen, onder meer door de enorme groei van de bevolking, volgde al in 1966 de Tweede Nota. In de eerste twee nota’s wilde de overheid de verstedelijking meer geleiden door in speciaal daartoe aangewezen bevolkingskernen meer groei toe te staan dan in andere. Het doel was om wel laagbouw in een groene omgeving te kunnen realiseren (de grootste wens van de bevolking), maar tegelijk te voorkomen dat het landelijk gebied volledig zou verstedelijken (Siraa, Van der Valk en Wissink, 1995). In 1965 werd de Wet op de Ruimtelijke Ordening aangenomen: voor burgers een doorbraak door de openheid van planvorming voorafgaande aan ruimtelijke plannen. Het oorspronkelijke idee was om het groeikernenbeleid uit te voeren met behulp van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, een aanpak die werd getypeerd als toelatingsplanologie (Faludi en Van der Valk, 1990). Toch bleek het beleid niet de gewenste effecten te hebben: de ongecontroleerde suburbanisatie bleef doorgaan. Vanaf 1972 werd gewerkt aan een nieuw instrumentarium om het groeikernenbeleid tot een succes te maken. De overheid ging zich actiever opstellen via bestuurlijke afspraken, grondbeleid en financiële prikkels. Men sprak daarom van uitvoeringsplanologie. In 1974 verscheen de Derde Nota. Vanaf 1980 werd duidelijk dat de ontwikkeling van groeikernen ook negatieve effecten had. Voor de grote steden

betekende

het

vertrek

van

de hoge en

middeninkomensgroepen

dat

stedelijke

voorzieningen onder druk kwamen te staan. Bovendien was de werkgelegenheid in de groeikernen onvoldoende meegegroeid, waardoor omvangrijke pendelstromen naar de centrale steden ontstonden. Zo ontstond er draagvlak voor een meer intensief gebruik van de ruimte in de centrale steden:

Blad

7

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


de compacte-stad-gedachte. Men vond het raadzaam de trek naar de groeikernen te beperken. Deze beleidsomkeer vindt men terug in de ‘Structuurschets voor de stedelijke gebieden’ (1983). Vanaf de ‘Vierde Nota Ruimtelijke Ordening’ werd het groeikernenbeleid afgebouwd. In plaats van een evenwichtige spreiding van wonen en werken was het beleid nu gericht op marktwerking en de ontwikkeling van plaatsen met veel economische potentie. Stedelijke knooppunten vervingen het groeikernenbeleid. In 1988 werd de Vierde Nota gepresenteerd, met de aanvulling hierop; de Vinex in 1993. De laatste vormt het fundament voor alle VINEX-wijken, de iconen van het Nederlandse denken over ruimte in de twintigste eeuw: maakbaar, mono-functioneel, scherpe scheiding tussen stad en land en in een aantal gevallen armzalige architectuur. Hier zien we ook dat ontwikkelaars, vaak met institutioneel geld, grondposities kopen en zo een actieve plek aan de onderhandelingstafel verwerven. De ontwikkelaar wordt een belangrijke projectpartner. Wederopbouw

Stadsvernieuwing

Vinex

Post-Vinex

’50 – ‘60

’70 – ‘80

’90 – ‘00

2000

• gefragmenteerde opgave

• Massale opgave • Centraal gestuurd

• Binnenstedelijk

• Beperkt aantal actoren

• Centraal gestuurd

• Kwantiteit leidend

• Kwantiteit leidend

• 1 belang: wederopbouw

• Massale opgave

• Massale opgave

• Uitleggebieden

• Binnenstedelijk o.a.

• Centraal gestuurd

• Decentraal gestuurd

• Ontwikkelaar als projectpartner

• Veel actoren veel belangen

• Uitlopende productie

• Veranderende rol overheid?

Figuur 3 Ontwikkeling van de Ruimtelijke Ordening

Was het voorheen voor een deel al fictie om de ruimtelijke maakbaarheid af te dwingen met nota’s, thans is de dynamiek in de samenleving zo groot dat voor tien jaar vooruit plannen en vervolgens alle nieuwe initiatieven langs die lat leggen, als regel niet meer werkt. De volgende nota, de Nota Ruimte trekt hier lering uit. De Nota Ruimte wordt in 2004 geïntroduceerd. De Nota Ruimte is gestoeld op de volgende principes (Nota Ruimte, deel 3a, 2005): −

integraal benaderen van ruimtelijke opgaven, dus ‘rood’, ‘grijs’, ‘blauw’ en ‘groen’ in samenhang;

−

centraal

wat

centraal

moet,

decentraal

wat

decentraal

kan;

het

delegeren

−

toelatingsplanologie wordt ontwikkelingsplanologie; een andere ‘mindset’ en rolverdeling.

van

verantwoordelijkheden van Rijksoverheid naar provincie en gemeenten;

Blad

8

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Het loslaten van de maakbaarheid van Nederland, maar juist meer kaderstellend werken is een belangrijke pijler van de Nota Ruimte (Ruimte voor Ontwikkeling, 2006). De opgave verschuift voor een groot deel van de uitleggebieden naar herstructurering, transformatie en inbreiding van de binnensteden. Het ontwikkelingsproces wordt hierdoor steeds complexer. Bovendien is er behoefte aan het in samenhang benaderen van ruimtelijke opgaven. Er is een verschuiving van ‘ordening’ en het stellen van beperkingen naar het stimuleren van ruimtelijke ‘ontwikkeling’ en het bieden van kansen daarin (Ruimte voor Ontwikkeling, 2006). Als verwoording van de nieuwe ontwikkelingsplanologie wordt de term gebiedsontwikkeling geïntroduceerd (De Zeeuw, 2007). We hebben te maken met grond met een geschiedenis van gebruik met alle bijkomende complicaties. We komen in gebieden waar mensen wonen, werken en recreëren: íedereen heeft een belang. De Vinexopgave heeft geleerd dat sterk sturen in een context waarin er veel verschillende belangen spelen onmogelijk is. In tegenstelling tot bijvoorbeeld de periode van wederopbouw is de overheid niet langer de enige shareholder. Daarvoor zijn de posities van overige actoren te sterk geworden. Ontwikkelaars verwerven grondpositie en worden shareholder, aanwonende bewoners of bedrijven hebben een stem, maar ook partijen als Milieu-federatie zijn in staat om der mate veel maatschappelijk reuring te generen dat ze shareholder worden. Dus enerzijds wordt de overheid in een andere rol gedwongen, zij kan immers niet voorbij gaan aan de rechten en belangen van bepaalde actoren. Anderzijds is dit ook een grote kans om “al samenwerkend” tot een gedragen resultaat te komen.

Constateringen:

–

de dynamiek in de samenleving is zo groot dat voor tien jaar vooruit plannen en vervolgens alle nieuwe initiatieven langs die lat leggen, als regel niet meer werkt;

–

er is meer ondernemerschap en creativiteit nodig om de grote ruimtelijke opgaven (water, wonen, werken, landbouw, natuur) te kunnen realiseren en tot meer ruimtelijke kwaliteit te komen;

–

de overheid komt er in haar eentje niet meer uit vanwege een kloof tussen beleid en praktijk, een afwachtende en bureaucratische cultuur en een gebrek aan middelen (Bruil et al, 2004);

–

het aantal betrokken actoren (shareholders) is sterk toegenomen.

02.03

Typen gebiedsontwikkeling

In de definitie van gebiedsontwikkeling kunnen verschillende dimensies onderscheiden worden (Wallagh & de Lijn, 2005): −

geografische (gebiedsdefinitie);

−

programmatische (inhoudelijk);

−

institutionele (krachtenveld van partijen);

−

procesmatige (samenwerking).

Blad

9

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In de literatuur wordt er op verschillende wijzen ordening aangebracht in de diverse vormen van gebiedsontwikkeling. De Zeeuw (2007) en Wallagh (2005) hanteren het principe van geografisch onderscheid; binnenstedelijke opgaven, stadsuitbreidingen (randstedelijk) en herontwikkeling van landelijk gebied (buiten stedelijk). De situering van een gebiedsontwikkeling zegt in veel gevallen iets over de complexiteit en karakteristiek van een opgave. In dit onderzoek staat de haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling centraal. Deze wordt over het algemeen ingegeven door programmatische argumenten en (voor zover mogelijk) de vertaling van de overige dimensies in programmering. Een typering die hier bij aansluit wordt gegeven door Bruil et al. (2004): −

revitalisering:

upgrading van een gebied met behoud van fysieke structuur;

−

herstructurering: upgrading van een gebied met evenwicht tussen behoud en nieuwbouw van fysieke structuur;

−

transformatie:

upgrading van een gebied met nadruk op nieuwe fysieke elementen.

Het onderscheid tussen de typologieën wordt gegeven door de mate waarin de fysieke structuur wordt aangepast. In onderstaande figuur worden de verschillende stadia van gebiedsontwikkeling gegeven.

Functionele verandering

de en it m e e xit en To ple com totale functieverandering

functionele revitalisering

functionele herstructurering

functionele transformatie

verandering in verhouding tussen functies

multifunctionele revitalisering

multifunctionele herstructurering

multifunctionele transformatie

functie blijft gehandhaafd

monofunctionele revitalisering

monofunctionele herstructurering

monofunctionele transformatie

behoud fysieke elementen/structuur

evenwicht tussen behoud en nieuwbouw van fysieke elementen /structuur

nadruk op nieuwe fysieke elementen/ structuur

Fysieke verandering

Figuur 4 Fysieke en functionele verandering (bewerking Bruil et al, 2004)

Naar mate de opgave ingrijpender is neemt de complexiteit toe (Figuur 4). De toenemende complexiteit uit zich niet alleen in eigendomsverhoudingen maar ook in verscheidenheid aan actoren, de integraliteit van de opgave en een hoger risicoprofiel. Een complexe gebiedsontwikkeling vraagt meer van de betrokkenen, de kans dat er iets mis gaat is groter en de haalbaarheid staat vaak onder druk.

Blad

10

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


02.04

Fasen in gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling kenmerkt zich door haar lange duur, complexiteit en vele actoren. Om een dergelijke opgave te kunnen beheersen wordt deze opgedeeld in fasen. Per fase kan dan een besluit worden voorbereid. Zo wordt de gebiedsontwikkeling opgeknipt in overzienbare (en begrijpbare) componenten. In de literatuur worden verschillende faseringen gegeven. Miles (2000) onderscheidt 8 verschillende stadia in het ontwikkelingsproces, maar heeft een focus die meer op de ontwikkeling van een object is gericht. Van Eekelen (2006) en het KEI onderscheiden 6 verschillende fasen die een duidelijke relatie met de bouwmanagementpraktijk hebben. Wallagh & De Lijn (2005) onderscheiden 6 fasen die meer geënt lijken op het maatschappelijk proces van gebiedsontwikkeling en lijkt al een ‘procesmanagement’ scope in zich te hebben. In dit onderzoek wordt aangesloten bij de fasering zoals die onder andere door Gehner (2003) en Daamen (2005) wordt gehanteerd. In deze fasering wordt meer aangesloten bij het inhoudelijke proces zoals die door een gebiedsontwikkelaar wordt doorlopen. Deze fasering onderscheid vier fasen in gebiedsontwikkeling (Figuur 5): −

initiatieffase

−

ontwikkelingsfase

−

realisatiefase

−

exploitatiefase

In het proces van gebiedsontwikkeling zijn daarnaast drie aandachtsgebieden die constant in relatie tot elkaar moeten worden bezien. Rompelberg (2006) onderscheidt de aandachtsgebieden ‘rekenen’, ‘tekenen’ en ‘ondertekenen’. In onderstaande figuur is dit vertaald in ontwerp, haalbaarheid en samenwerking en contracten waarbij het begrip rekenen is opgerekt tot integrale haalbaarheid, hier wordt naast de financiële haalbaarheid ook bijvoorbeeld de juridische, procedurele en politieke haalbaarheid onder verstaan.

Blad

11

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Aandachtsgebieden

Initiatief

Ontwikkeling

Realisatie

Exploitatie

Uitwerking ontwerp

Uitwerking haalbaarheid

Uitwerking samenwerking en contracten

Figuur 5 Fasering gebiedsontwikkeling met aandachtsgebieden

Op dit moment bestaat er geen handboek op basis waarvan alle gebiedsontwikkelingen in Nederland worden aangepakt. Aan de hand van een analyse van een vijftal omvangrijke gebiedsontwikkelingen is gekomen tot onderstaande beschrijving van de fasen. Uit de analyse blijkt dat er eigenlijk veel overlap zit in de aanpak en fasering. De volgende gebiedsontwikkelingen zijn bestudeerd: Den Haag

Berkel en Roderijs

Hilversum

Nijmegen

Rotterdam

Binckhorst

Westpolder/Bolwerk

Villa Industria

Waalfront

Nieuw Crooswijk

Transformatie bedrijventerrein naar hoogstedelijk Woon/werk milieu

Transformatie landbouwgebied naar woonwijk met voorzieningen

Transformatie zwaar verontreinigd gasfabriekterrein naar woongebied met voorzieningen

Transformatie bedrijventerrein naar stedelijk Woon/werk milieu

Herstructurering van verpauperde woonwijk naar levend stadsdeel

7.000 won. 200.000 m2 kantoren, 250.000 m2 overig programma, etc.

2.800 won. 3 scholen, commerciële ruimten, etc.

300 won., sporthal, jongerencentrum en commerciële ruimte

2.600 won., 30.000 m2 voorzieningen, etc.

1.700 won.,brede school en commerciële voorzieningen, etc.

Figuur 6 Referentieprojecten gebiedsontwikkeling

•

Initiatieffase

Belangrijke driver voor het ontstaan van een gebiedsontwikkelingsopgave is een maatschappelijk gedragen gevoel (‘sense of urgency’) dat er iets moet of kan veranderen (Van Rooy et al., 2006; De Zeeuw 2007). Blad

12

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Er is een probleem of een kans, men stelt zich een bepaalde opgave ten doel, maar er is nog geen beeld over de mogelijke oplossingsrichting(en). Over het algemeen is het de overheid die de eerste initiatieven ontplooid (Ontwikkel kracht, 2005). Tijdens de initiatieffase wordt op hoofdlijnen een beeld geschetst van de mogelijke oplossingsrichtingen voor de opgave, die worden verwoord in de ontwikkelingsvisie. Er wordt naar gestreefd de kaders voor de verdere planontwikkeling vast te leggen. De ontwikkelingsvisie wordt per oplossingsrichting samengesteld uit:

•

−

een ruimtelijke oplossingsrichting (ontwerp);

−

een quickscan op haalbaarheid (haalbaarheid);

−

een verkenning van de samenwerkingsmogelijkheden (samenwerking en contract).

Ontwikkelingsfase

De ontwikkelingsfase kan weer worden opgesplitst in drie achtereenvolgende stappen waarvan onderstaand de resultaten zijn weergegeven. −

masterplan

−

stedenbouwkundig plan

−

bouwplan en inrichtingsplan

Masterplan Kern van de totstandkoming van het masterplan is het in relatie brengen van het gewenste programma uit de ontwikkelingsvisie met de mogelijkheden vanuit het beleid, de ruimtelijke mogelijkheden van het plangebied en de financiële haalbaarheid. Op basis van het iteratief proces

(definiëren

programma,

kwaliteit

en

ambitieniveau,

financieel-economische

haalbaarheidsanalyse, vertaling in stedenbouwkundige verkenning) wordt gekomen tot de meest optimale configuratie van het plan. Een masterplan geeft antwoord op het te realiseren functionele programma en de wijze waarop zich dit laat inpassen in de ruimtelijke structuur. Tevens wordt duidelijk welke (financiële) baten er aan de orde zijn. Binnen de kaders van de ontwikkelingsvisie is nagedacht over flexibiliteit, faseerbaarheid en de relatie met het maatschappelijk krachtenveld (communicatie) bij doorontwikkeling

naar

individuele

projecten.

In

een

masterplan

wordt

het

project

geconcretiseerd, de haalbaarheid aangetoond en de risico’s in beeld gebracht. Alle relevante aspecten zijn daarbij voldoende bestudeerd en onderzocht (planologisch, verwerving, milieu). Afhankelijk van de gewenste rol van de gemeente zien we dat selectie van marktpartijen plaatsvindt rond de samenstelling van het masterplan. In een geval wordt een marktpartij geselecteerd op basis van een masterplan (Hilversum), in de overige projecten zijn de marktpartijen al betrokken vanaf het begin van het komen tot een masterplan. De samenwerking

tussen

de

publieke

en

private

partijen

wordt

dan

bezegeld

met

een

Intentieovereenkomst (IOK).

Blad

13

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Stedenbouwkundig plan Het opstellen van een stedenbouwkundig plan (verkaveling) met definitieve afspraken omtrent stedenbouwkundige

kwaliteit

(ondersteund

door

beeldkwaliteitplan),

programma,

grondexploitatie, eventueel ondersteund met ontwikkelen realisatieovereenkomst(en) met derden. Definitie van project openbare inrichting en of bouwrijp maken. Zeker

binnen

grootschalige

gebiedsontwikkelingen

(>

300

woningen)

wordt

in

het

stedenbouwkundig plan een realisatiefasering aangebracht in deelgebieden. Reden hiervoor is tweeledig; enerzijds de opnamecapaciteit van de markt, hoeveel woningen of vierkante meters kantoorruimte kan er per kwartaal in verkoop gaan, anderzijds moet ook het bouwproces beheersbaar blijven (van hoeveel woningen kan tegelijkertijd de bouw starten). Op dit moment kunnen de in de IOK beschreven intenties worden bekrachtigd middels een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Wanneer de publieke partij al op een vroeg moment afstand wil doen van de risico’s (concessie-model) kan op dit

moment ook al een

Realisatieovereenkomst (ROK) worden afgesloten. In de ROK worden alle bindende afspraken; zowel inhoudelijk, procedureel als financieel vastgelegd. Bouw- en inrichtingsplan Vanaf het stedenbouwkundig plan wordt simultaan het vastgoedprogramma uitgewerkt in het bouwplan en de openbare ruimte uitgewerkt in het inrichtingsplan.

–

Bouwplan Op basis van de kaders zoals gesteld in het stedenbouwkundig plan (en beeldkwaliteitplan) wordt door de marktpartij(en) de ‘standaard’ bouwplanfasering doorlopen: programma van eisen,

voorlopig ontwerp,

definitief

ontwerp en

bestek,

hetgeen

resulteert

in

een

bouwvergunningaanvraag. Alle relevante RO-procedures worden doorlopen en vergunningen aangevraagd.

Tevens

zijn

de

noodzakelijke

voorbereidende

werkzaamheden

in

het

plangebied uitgevoerd en zijn alle uitvoerende partijen geselecteerd. –

Inrichtingsplan Op basis van de kaders zoals gesteld in het stedenbouwkundig plan (en beeldkwaliteitplan) wordt ook voor de totstandkoming van het inrichtingsplan openbare ruimte de volgende stappen doorlopen: programma van eisen, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp en civiel bestek.

Als de wederzijdse afspraken tussen overheid en markt nog niet zijn vastgelegd in een ROK dan is dit het moment om de realisatie van het project of deelgebied te verankeren in een ROK. De opdrachtgevende partijen contracteren vervolgens de aannemers die het werk op basis van het bestek kunnen uitvoeren. Indien nodig vanuit wet- en regelgeving wordt een Europese aanbesteding georganiseerd. Over het algemeen wordt op einde van deze fase reeds de verkoop gestart.

Blad

14

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


•

Realisatiefase

In de realisatiefase worden de projecten of deelgebieden zoals die in de realisatiefasering zijn gedefinieerd tot uitvoering gebracht. Zoals Figuur 5 reeds toonde zijn de aandachtsgebieden Ontwerp en Haalbaarheid hier (grotendeels) uitgespeeld. Was de gebiedsontwikkeling tot dusver een proces met de overheid en ontwikkelende partijen als belangrijkste spelers, nu wordt het een project waarbij de uitvoerende partij, de aannemer een belangrijke rol heeft. In het samenwerkingsmodel waarin de overheid vroegtijdig bindende afspraken met de ontwikkelaar heeft gemaakt (concessiemodel, Westpolder/Bolwerk en Villa Industria) is het de ontwikkelende partij die de aannemers voor zowel het vastgoed als het civiele deel aanstuurt. In het klassieke samenwerkingsmodel is de ontwikkelende partij opdrachtgever voor het vastgoed en de overheid voor het civiele deel. In het joint venture model (Binckhorst, Waalfront, Nieuw Crooswijk) wordt tenslotte het civiele deel gezamenlijk aangestuurd. Over het algemeen blijft de opstalontwikkeling voor verantwoordelijkheid van de ontwikkelende partijen, alhoewel in sommige projecten de overheid ook hier in participeert. Voor zover nog niet al het vastgoed is verkocht zal het resterende vastgoed in deze fase worden verkocht aan de betreffende partijen (beleggers, eindgebruikers of particulieren). •

Exploitatiefase

Wanneer het vastgoed en de openbare ruimte is opgeleverd aan de rechthebbende eigenaar begint de exploitatiefase. Dit is tevens het einde van de gebiedsontwikkeling. Over het algemeen wordt vastgoed in Nederland

gebouwd

voor

een

levensduur

van

dertig

tot

vijftig

jaar.

Wanneer

renovatie

en

herontwikkeling niet meer mogelijk is zal tot sloop worden overgegaan. Hiermee kunnen de randvoorwaarden worden geschapen voor een nieuwe gebiedsontwikkeling (Boom & Van den Brink, 2005).

02.05

Trends in gebiedsontwikkeling

Zoals de Rijksoverheid haar beleid aanpast aan de eisen die vanuit de praktijk worden gesteld (uiteindelijk gaat het immers altijd om de realisatie van beleid) zo past de praktijk zich ook aan. Binnen het proces van gebiedsontwikkeling is een drietal ontwikkeling te herkennen: −

veranderende rollen, zowel aan overheidszijde als aan de zijde van de marktpartijen: een overheid die van government overgaat tot governance en marktpartijen die de geboden ruimte nemen en een steeds actievere rol in het proces innemen;

−

toenemende multi-functionaliteit en complexiteit van projecten;

−

van sluitende exploitatie naar voorcalculatorisch onhaalbare projecten.

Blad

15

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


02.05.01

Veranderende publieke en private rollen

De veranderende samenwerkingsmodellen worden ingegeven door verschuivingen aan zowel de publieke zijde als de private zijde. Publieke rol De veranderingen in de kijk van de overheid op de ruimtelijke ordening wordt in de literatuur op twee manieren verwoord. Vanuit politiek opzicht zien we dat het Rijnlandse sturingsmodel van de verzorgingsstaat en het poldermodel, dat jaren uitstekend heeft gefunctioneerd, meer en meer wordt vervangen door een Angelsaksische model (Van Rooy et al., 2006). De Angelsaksische benadering kenmerkt zich door het vooraf stellen van kaders op hoofdlijnen waarbinnen privaat en particulier kan worden ondernomen. Deze ‘ondernemingen’ worden vervolgens wel vertaald in wederzijdse, bindende, afspraken, zodat de overheid verantwoording kan afleggen over de gebiedsprocessen. Kortom, overheden geven andere partijen de ruimte om te ontwikkelen maar slaan onverbiddelijk toe als partijen hun verantwoordelijkheden niet nemen. Vanuit de bestuurskundige invalshoek wordt een ontwikkeling geschetst van government naar governance. Government staat voor een overheid die verantwoordelijkheid neemt voor de oplossing van problemen van de gemeenschap. Government leidt vaak tot een specialistische of eendimensionale oplossing gericht op bijvoorbeeld enkel landinrichting of zorg. Governance impliceert een groeiende rol van private partijen in publieke beleidsprocessen en het bestaan van hybride netwerken voor (lokaal, regionaal en nationaal) beleid (Van der Heijden, 2005; Van Rooy et al.,2006). Het is de samenwerking tussen overheden, burgers, bedrijven en belangenorganisaties bij de oplossing van problemen binnen het publieke domein. Zoals ook de adviescommissie Gebiedsontwikkeling schrijft in haar eindrapport Ontwikkelkracht (2005); de kern voor succesvolle gebiedsontwikkeling moet worden gezocht in samenwerking. Private rol: verticale integratie marktpartijen binnen ontwikkelketen In het verleden was het gebruikelijk dat een projectontwikkelaar de uitontwikkeling voor zijn rekening neemt van een bouwrijpe kavel, binnen door de gemeente opgestelde stedenbouwkundige visie en grondexploitatie. In de afgelopen decennia is een ontwikkeling zichtbaar waarin marktpartijen een steeds actievere rol innemen in dit van oudsher publieke domein. In toenemende mate participeren ontwikkelaars in de initiatieffase (visie- en planontwikkeling) van een gebiedsontwikkeling

alsook

in

het

financiële

huishoudboekje

van

een

gebiedsontwikkeling:

de

grondexploitatie. De Zeeuw (2007) noemt dit voorwaartse integratie. In de economische groeistrategieën theorie van Kotler (Boekema, 1995) wordt dit achterwaartse integratie genoemd. In ieder geval is het zo

Blad

16

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


dat de expertise van de marktpartijen op een eerder moment wordt ingezet en dat ook de risico’s meer bij de marktpartijen komen te liggen. Naast deze beweging richting de initiatieffase zien we ook een beweging richting de exploitatiefase. Het is niet meer vanzelfsprekend dat de overheid de openbare ruimte na oplevering in beheer neemt. Goed voorbeeld hiervan is het project Vondelparc in Utrecht, waar de openbare ruimte vanuit de ontwikkeling is ondergebracht in een VVE-constructie of het project Gaslaan in Den Haag waarvan de gemeente Den Haag aangeeft dat zij niet alle openbare ruimte in beheer wil nemen en er naar vergelijkbare innovatieve oplossingen wordt gezocht. Deze voor- en achterwaartse uitbreiding van de activiteiten wordt verticale integratie genoemd (Figuur 7).

Initiatief

Ontwikkeling

Realisatie

Exploitatie

Figuur 7 Integratie van marktpartijen binnen ontwikkelketen

02.05.02 Naast

Toenemende multifunctionaliteit en complexiteit van projecten;

de,

vanuit

de

Nota

Ruimte

geïnitieerde,

roep

om

integrale

aanpak

van

gebiedsontwikkelingsopgaven zien we de afgelopen jaren een tweetal ontwikkelingen die tot een verdere toename van de complexiteit leiden. 1.

Verschuiving van de uitleg naar binnenstedelijke herstructurering

Na de jarenlange focus op de stadsuitbreiding in de Vinex zijn de binnensteden in verval geraakt, de koopkracht is weggetrokken uit de steden, verloedering doet zijn intrede. De overheid onderkent het probleem

en

formuleert

haar

grote

stedenbeleid

(Ministerie

van

Binnenlandse

zaken

en

Koninkrijksrelatie; steden van morgen, keuzes voor vandaag, 2006). De binnenstedelijke context kenmerkt zich door veel actoren, complexe (en veel) eigendomsposities en een multifunctioneel programma. 2.

Het besef dat stedelijke herstructurering niet alleen een fysiek-sociale opgave is

Gaandeweg is duidelijk geworden dat de stadsvernieuwing om meer vraagt dan alleen fysieke verbetering van woningen. Vele slechte woningen zijn nu inmiddels dan wel verbeterd of vervangen door nieuwe, maar dat alleen is niet voldoende geweest. Vervuiling, vernielingen en onveiligheid zijn in veel steden nog steeds een groot probleem. (Ministerie VROM, Stadsvernieuwing gemeten, 2002). In het advies van de VROM-raad ‘Stad en stijging’ (2006) wordt aangegeven dat er, naast de aandacht voor de traditionele pijlers fysiek en sociaal, ook aandacht moet zijn voor de pijler ‘werk en economie’ (Figuur 8). Dit betekent aandacht voor de wijkeconomie en de ontwikkeling (stijging) van de middenklasse.

Blad

17

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Sociaal

Fysiek / Ruimtelijk

Economie

Figuur 8 De drie pijlers van de stedelijke herstructurering

Vanuit de beschreven ontwikkelingen vraagt integrale gebiedsontwikkeling in toenemende mate om een multifunctionele en multidisciplinaire oplossing. 02.05.03

Van sluitende exploitatie naar voorcalculatorisch onhaalbaar

In de periode van de uitleglocaties (Vinex-opgave) werden omvangrijke gebiedsontwikkelingen vaak kostendekkend of tegen slechts een minimaal tekort gerealiseerd. De verwachte opbrengsten uit de afzet van vastgoed was voldoende om alle kosten van verwerving (vaak landbouwgrond), sloop en sanering, bouw en realisatie van het vastgoed, de openbare ruimte en de bovenwijkse infrastructuur te financieren. Uit een analyse van Kolpron Consultant van de Vinex-ontwikkelingen in de periode 1995 en 2005 blijkt dat het totaal saldo op de ontwikkeling positief is (Figuur 9). Grondexploitaties 1995 - 2005 aantal woningen:

309.108

Kosten Verwervingskosten Sloopkosten Bouwrijpmaken Woonrijp maken Hoofdinfra Omslagfondsen Kosten VTU ROK-saldo (tijdsinvloeden) Overige kosten

€ per won.

10.709 454 5.536 6.171 3.358 2.405 3.903 998 272

€ totaal VINEX (x 1 mrd) 3,31 0,14 1,71 1,91 1,04 0,74 1,21 0,31 0,08

Totaal kosten Opbrengsten Opbrengsten woningen Overige opbrengsten

33.807

10,4

33.943 2.768

10,49 0,86

Totaal opbrengsten

36.711

11,35

2.904

0,90

SALDO VINEX-ONTWIKKELING * prijspeil 01-01-2000

Figuur 9 Geschoonde grondexploitatie, alleen woningen (Bron: Kostenverhaal in de grondexploitatie op Vinex-locaties, Kolpron Consultants, 2000)

Blad

18

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


De binnenstedelijke context is anders. De volgende aspecten hebben negatieve effecten op de grondexploitatie (Rompelberg, 2004): −

hogere verwervingskosten; bestaande bebouwingen moeten worden verworven: de prijs van akkerbouwgrond is substantieel lager dan de verwerving van bijvoorbeeld een woning, bovendien duurt het langer om voldoende grondpositie in een gebied te verkrijgen;

−

complexer bouwproject; binnenstedelijke projecten zijn vaker maatwerk, aansluitingen op de omgeving vragen om extra investeringen, bouwplaatsinrichting is moeilijker te organiseren en faseerbaarheid is vaak een probleem;

−

langere looptijd; juridische of planologische procedures zijn binnenstedelijk zeer complex, meer stakeholders leidt tot meer inspraak en protesten en leiden tot vertraging, de eventuele uitplaatsing van bewoners is een risico, etc. Al deze elementen hebben grote gevolgen op de cashflow van een project (rente).

Het gevolg van het optreden van bovenstaande punten is dat binnenstedelijke projecten in toenemende mate te maken hebben met voorcalculatorische negatieve plansaldi. Voorbeeld: Nijmegen, Waalfront In het Koersdocument van oktober 2003 vraagt de gemeente Nijmegen akkoord op de verdere voortgang van het project Waalfront de financiële onderbouwing is onderstaand weergegeven (Figuur 10).

Figuur 10 Haalbaarheid Waalfront (bron: Koersdocument, gemeente Nijmegen, 2003)

Uit bovenstaande figuur blijkt dat deze opgave € 37 miljoen1 aan gemeentelijk bijdrage vraagt en daarnaast nog eens € 69,5 miljoen aan nog te realiseren externe subsidies bij provincie en Rijk.

1

Paragraaf 07.02 gaat in op de risico’s van het inboeken van gekapitaliseerde OZB-inkomsten.

Blad

19

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Kenmerken: −

groot financieel tekort;

−

zowel gemeente als hogere overheden dienen substantieel bij te dragen aan onrendabel plansaldo.

Voorbeeld : Den Haag, Binckhorst In het collegevoorstel ten aanzien van de haalbaarheid van de herstructurering van de Binckhorst wordt gesteld dat de grondexploitatie een negatief saldo heeft van ca. € 200 miljoen.

Figuur 11 Financiën Binckhorst (Bron: Collegevoorstel inzake haalbaarheid, Gemeente Den Haag, 2008)

Kenmerken: −

groot financieel tekort;

−

zowel gemeente als hogere overheden dienen substantieel bij te dragen aan onrendabel plansaldo.

02.06

Hypothese

Ontwikkelingsopgaven worden inhoudelijk, financieel en procesmatig complexer. Niet alle projecten binnen de afbakening van gebiedsontwikkeling zijn onrendabel. Er is als gevolg van de verschuiving van de ontwikkelingsopgave van uitleg naar binnenstad echter wel een tendens die kant op zichtbaar zoals in voorgaande paragraaf is beschreven. Een maatschappelijke urgentie of kans dient als argument en katalysator voor de start van de transformatie van een gebied. De visie die voor een gebied wordt opgesteld dient hierin over het algemeen als motivering (en rechtvaardiging) waarom bepaalde (onrendabele) investeringen dienen te worden verricht (Figuur 12).

Blad

20

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Visie Financiën − de urgentie

onrendabel plansaldo

(probleem / kans) − de ambitie (plan)

motivering

− de strategie (aanpak)

opbrengsten

kosten

Figuur 12 Componenten van besluitvorming bij onrendabele opgaven

In dit hoofdstuk zijn verschillende ontwikkelingen beschreven in het vakgebied van gebiedsontwikkeling. De twee hoofdconstateringen zijn: −

dat projecten inhoudelijk moeilijker worden door de binnenstedelijke context;

−

dat processen complexer worden door het omvangrijke krachtenveld van actoren en belangen.

Hierdoor staan transformatie opgaven financieel sterk onder druk. Toch vinden ontwikkelingen doorgang en blijkt dat beleggers (commercieel en corporaties) en ontwikkelaars zich voor lange termijn risicodragend aan dergelijke projecten binden. Zijn er andere motieven?

HYPOTHESE:

De onrendabele top van gebiedsontwikkeling bestaat niet, er is slechts sprake van een grote voorinvestering.

In het volgende hoofdstuk wordt ingezoomd op de bepaling van de onrendabele top: Hoe wordt die berekend, welke zaken worden in de afweging betrokken en wat betekend de toegenomen complexiteit van de opgaven voor de bepaling van de haalbaarheid.

Blad

21

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


03

HAALBAARHEID VAN GEBIEDSONTWIKKELING

Hoofdstuk drie gaat in op de verschillende manieren waarop de haalbaarheid van een project kan worden bepaald. Paragraaf 03.01 beschrijft de vormen van haalbaarheid en geeft een eerste inzicht in de cyclus van ‘het komen tot een haalbaar plan’. Over het algemeen heeft de haalbaarheidsstudie een financiële focus, dit wordt beschreven in paragraaf 03.02. Paragraaf 03.03 gaat in op de gronden opstalexploitatie. Van de maatschappelijke kosten-batenanalyse beschrijft paragraaf 03.04 hoe naast de ‘harde’ financiële kosten en baten ook meer ‘zachte’ maatschappelijk opbrengsten kunnen worden meegenomen in de analyse. In paragraaf 03.05 wordt stil gestaan bij de situatie dat partijen met verschillende belangen gezamenlijk een haalbaarheidsanalyse moeten uitvoeren, dit kan met de business case. In de afsluitende paragraaf wordt een hypothese geformuleerd. 03.01

Vormen van haalbaarheid

In de literatuur wordt de vraag naar de haalbaarheidsfactoren van een plan vanuit veel verschillende invalshoeken bestudeerd. Pleijte (2008) geeft aan dat drie redenen hiervoor bepalend zijn: -

het vakgebied waarin de studie wordt verricht;

-

de focus die de betrokkenen aanbrengen;

-

de impact van het project op de omgeving.

Een veel geaccepteerde onderverdeling wordt door Wigmans (2003) en door Bruil et al. (2004) gegeven. Zij maken onderscheid tussen de volgende haalbaarheidsfactoren: -

financieel;

-

markttechnisch;

-

maatschappelijk;

-

politiek/bestuurlijk.

Geschematiseerd komt een haalbaar plan in een iteratief proces tot stand. Op basis van de karakteristieken van een plan wordt een financieel- economische haalbaarheidsanalyse uitgevoerd. Het plan

met

het

bijhorende

financiële

beeld

wordt

vervolgens

getoetst

op

maatschappelijk

en

politiek/bestuurlijke haalbaarheid. Vervolgens zijn er drie mogelijkheden: go:

de opgave vindt doorgang;

-

no go:

geen zicht op een haalbare ontwikkeling: stoppen;

-

go elsewhere:

de karakteristieken moeten worden aangepast om wel tot “go” te komen.

-

Blad

22

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


no go

go

go elsewhere Karakteristieken van het plan

Besluitvorming

Haalbaarheidsanalyse:

Haalbaarheidstoets:

• financieel

• maatschappelijk

• markttechnisch

• politiek/bestuurlijk

Figuur 13 Komen tot een haalbaar plan

Bruil et al. (2004) geven een heldere definitie van een haalbaarheidsanalyse: “Bij een haalbaarheidsanalyse gaat het om het zichtbaar maken van kosten en opbrengsten van grondgebruik, op een bepaalde locatie, binnen een bepaalde tijd.” Uiteindelijk dient een haalbaarheidsanalyse als rekenkundig financieel-economisch antwoord op de vraag of een project aan een gestelde rendementseis voldoet. De gestelde rendementeis is voor partijen verschillend en is afhankelijk van de primaire doelstelling van partijen met een ontwikkeling (Tabel 2). Tabel 2 Rendementsperceptie partijen

Partijen

Doelstelling

Gemeenten

Kwaliteit

van

Gevolg voor rendementseis de

samenleving

bewaken en verbeteren.

Effectief

besteden

van

publieke

gelden.

Investeringen die niet tot direct rendement leiden

moeten

maatschappelijk

gezien

voldoende effect hebben, dit wordt indirect of maatschappelijk rendement genoemd. Corporaties

Aanbieden

van

betaalbare

huisvesting op lange termijn.

Op

portefeuilleniveau

behalen

van

rendement dat minimaal gelijk is aan nul (revolving

fund).

projectniveau leiden

niet

moeten

voldoende

effect

Investeringen tot

direct

maatschappelijk hebben

die

op

rendement

maar

gezien kunnen

worden gecompenseerd in andere projecten. Marktpartijen

Door

middel

van

investeringen

behalen van rendement.

Op projectniveau behalen van een positief rendement.

Blad

23

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In bovenstaande tabel is weergegeven dat de partijen op een verschillende manier naar rendement kijken. Dit heeft ook gevolgen voor hoe en nog belangrijker welke kosten en baten in de haalbaarheidsanalyse worden opgenomen. In de praktijk wordt gebruik gemaakt van drie typen haalbaarheidsstudies: -

de standaard haalbaarheidsstudie: de integrale gronden opstalexploitatie. Paragraaf 03.03 gaat hier verder op in;

-

de maatschappelijke kosten baten analyse (MKBA). In paragraaf 03.04 wordt de MKBA verduidelijkt;

-

de business case aanpak wordt in paragraaf 03.05 beschreven.

03.02

Focus op financiële haalbaarheid

Uit het voorgaande hoofdstuk bleek dat in toenemende mate projecten in eerste aanleg te kampen hebben met voorcalculatorisch onrendabele opgaven: de te verwachten opbrengsten wegen niet op tegen de te maken kosten. Wil een project doorgang vinden dan dient dit tekort gedekt te worden door subsidies: de maatschappelijke investering. De berekening waarin het financiële saldo van een ontwikkeling tot uiting komt is de grondexploitatie. In de praktijk wordt ook de term gebiedsexploitatie veelvuldig gebruikt. Feitelijk is dit een grondexploitatie waarvan het onderdeel gebied het schaalniveau benadrukt. Wigmans (2002) geeft de volgende definitie van een grondexploitatie: Een grondexploitatie is een document waarin de kosten en opbrengsten die de uitvoering van een plan voor een gemeente of marktpartij met zich meebrengen worden weergegeven. Een grondexploitatie is een hulpmiddel bij de besluitvorming. Daarnaast dienen grondexploitaties vele mogelijke doelen. In de praktijk kunnen drie verschillende hoofddoelen worden onderscheiden: −

besluitvorming: o

−

haalbaarheid van het project;

o

geldstromen die met vastgoed- en/of gebiedsontwikkeling gepaard gaan;

o

financieringsbehoefte;

o

benodigde bijdragen;

o

vereveningsmogelijkheden;

o

effecten van risico's;

o

financiële gevoeligheden

planvorming: o

afwegen verschillende scenario’s en varianten

o

vaststellen minimaal programma

Blad

24

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


−

procesmanagement: o

financiële gevoeligheden: risicomanagement

o

bewaking financiële stand van zaken

In de volgende paragraaf wordt aangegeven hoe met behulp van de grondexploitatie het onrendabele plansaldo inzichtelijk wordt gemaakt. 03.03

Integrale gronden opstalexploitatie

Het principe van [opbrengsten minus kosten] ligt ten grondslag aan elke grondexploitatie. Maar in de praktijk ziet geen grondexploitatie er hetzelfde uit. Zelfs binnen een gemeente kunnen de verschillen groot zijn (Wigmans, 2002). Dit is niet verwonderlijk. Afhankelijk van het moment in de fasering van de gebiedsontwikkeling (paragraaf 02.04) en het specifieke doel van de grondexploitatie (paragraaf 03.02) zal de informatiebehoefte verschillend zijn. Input voor de grondexploitatie De grondexploitatie is de financiële vertaling van alle kosten en opbrengsten die binnen de looptijd van een ontwikkeling, binnen een afgebakend gebied worden gemaakt. Als input voor de berekening dienen (Figuur 14): − −

de plandemarcatie; de fysieke begrenzing van de ontwikkeling; het programma; welk investeringen worden gepland. Hieronder vallen niet alleen de fysieke investeringen in vastgoed en openbare ruimte maar ook niet fysieke investeringen in bijvoorveeld marketing en communicatie; alle handelingen die moeten worden verricht om de opgave tot een goed einde te brengen.

−

de kwaliteit: hier wordt zowel bedoeld de beeldkwaliteit van het vastgoed, de kwaliteit van de openbare ruimte als de stedenbouwkundige kwaliteit.

Grondexploitatie kosten plandemarcatie

opbrengsten

€… €…

€… €…

programma kwaliteit Σ

=

Σ

Figuur 14 Input voor grondexploitatie

Blad

25

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Rekenmethodiek Een gangbare methodiek om de grondexploitatie (financiële haalbaarheid) van een plan vast te stellen is de residuele grondwaardemethodiek. In deze methodiek wordt in de opstalexploitatie het saldo bepaald van de economische waarde van het vastgoed (=opbrengsten) minus de stichtingskosten van het object (=kosten). Het saldo is de residuele grondwaarde. Vanuit de residuele grondwaarde moeten alle werkzaamheden worden bekostigd om een perceel in bouwrijpe staat (bebouwbaar) te vervaardigen en in te richten als woonrijp gebied (bewoonbaar). Dit heet de grondexploitatie. In theorie dient de residuele waarde gelijk of groter te zijn dan de te maken kosten in de grondexploitatie. Dit principe is weergegeven in onderstaande figuur.

Opstalexploitatie Opbrengsten: · VON-prijzen · Marktwaarde

Investeringskosten: · aanneemsommen · bijkomende kosten · algemene kosten · winst & risico

Grondexploitatie

Residuele grondwaarden

Grondkosten: · verwerving / boekwaarden · sloopkosten

Residuele grondwaarden

·

bouwen woonrijp maken

·

planontwikkelingskosten

·

onvoorzien

·

VTU-kosten

Totale plansaldo (financiële haalbaarheid)

Figuur 15 Integrale gronden opstalexploitatie

Bovenstaande figuur laat de totstandkoming zien van het plansaldo. In deze systematiek is nog geen rekening gehouden met de tijdwaarde van geld (Baijer & Traudes, 2006). Zaken als geldontwaarding (inflatie) en financieringslasten (rente), maar ook prijsstijgingen in de bouw of waardestijgingen van vastgoed

dienen

in

de

financiële

haalbaarheidsstudie

te

worden

meegenomen

voor

een

waarheidsgetrouw beeld. In de Discounted Cash Flow methode (DCF) worden deze tijdsinvloeden meegenomen. Hiertoe worden de kosten en opbrengsten zoals die door middel van de residuele grondwaardemethodiek zijn bepaald op prijspeil heden, in een faseringsschema geïndexeerd naar het moment in de tijd waarop de kosten of opbrengsten volgens de planning moeten plaatsvinden.

Blad

26

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


opbrengsten

€ tijd kosten

Figuur 16 Cashflow schema integrale gronden opstalexploitatie

Hoe langer het terugbetalen van investeringen op zich laten wachten, hoe hoger de rentekosten uitvallen (Daamen, 2005). Met name in langdurige herstructureringen blijkt de invloed van de factor tijd groot. Dit laat zich verklaren doordat er in binnenstedelijke herstructureringen vaak grote voor-investeringen (bijvoorbeeld verwervingen of bodemsanering) moeten plaats vinden. Het saldo op de grondexploitatie wordt vaak op twee manieren weergegeven. De netto contante waarde geeft het plansaldo op prijspeil heden waarbij de tijdsinvloeden zijn meegenomen en geeft feitelijk aan wat er nú op de bank gezet moet worden om aan het einde van de ontwikkeling een tekort te kunnen betalen of wat er, in geval van een overschot, van de bank genomen kan worden. De eindwaarde geeft, rekening houdend met de tijdsinvloeden, het saldo weer op het einde van de ontwikkeling. Resultaat op de grondexploitatie In het voorgaande is aangegeven hoe de kosten en opbrengsten binnen de gronden opstalexploitatie worden bepaald. De kosten en opbrengsten worden in de tijd geplaatst door middel van een faseringsschema.

De

netto

contante

waarde

of

de

eindwaarde

geven

het

plansaldo

inclusief

tijdsinvloeden zoals prijsstijgingen, rente en opbrengststijgingen. De uitkomst van de berekening geeft een overschot of een tekort. Ingeval van een overschot worden alle investeringen uitgevoerd zonder dat daar aanvullende bijdragen of subsidies voor nodig zijn. Naast de reguliere vergoeding voor het nemen van risico (winst) maakt de ontwikkeling nog een extra rendement op de investering. Bij een negatief grondexploitatieresultaat moet worden gezocht naar aanvullende dekkingsmiddelen. Deze bijdragen worden gezocht bij de drie overheidslagen Rijk, provincie en gemeente. De belangrijkste ministeries vanuit het Rijk voor wat betreft gebiedsontwikkeling zijn het Ministerie van Verkeer en Waterstaat (VenW) en het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). Deze ministeries hebben diverse subsidie- en investeringsprogramma’s, zoals het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), Budget Investeringen Ruimtelijke Kwaliteit (BIRK) of het Innovatieprogramma stedelijke vernieuwing (IPSV).

Blad

27

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Ook op provinciaal niveau bestaan er verschillende programma’s die de provinciale ontwikkeling moeten stimuleren. Belangrijk in dit kader zijn de programma’s voor bodemsanering, herstructureringsopgaven en hoofdverkeersstructuur. De gemeente heeft zelf een aantal dekkingsmiddelen in beheer die er op zijn gericht eventuele tekorten in grondexploitaties te dekken en de herstructureringsopgave te financieren. Hierin kan onderscheid gemaakt worden tussen structurele dekkingsmiddelen, zoals (Wigmans, 2002): −

reserves; algemene reserve van de gemeente of bedrijfsreserve grondbedrijf. Deze worden gevoed vanuit positieve saldi van andere projecten of processen;

−

voorzieningen en fondsen; fonds bovenwijkse voorziening, een gemeentelijke spaarpot die wordt gevoed vanuit alle projecten in een gemeente en die kan worden ingezet voor projecten met een duidelijk bovenwijks karakter. Of bijvoorbeeld voorziening bodemsanering;

−

een lening kunnen worden afgesloten indien een gemeente onvoldoende reserves heeft. Vaak heeft een gemeente een doorlopend krediet bij een bank.

03.04

Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA)

Vanuit het publieke domein is het commentaar op de grondexploitatie dat het een te beperkt instrument is. Er is geen zicht op de ‘zachte’ effecten van ontwikkelingen op (VROM-presentatie MKBA, 2008): -

ruimtelijke kwaliteit en milieu;

-

mobiliteit;

-

sociale consequenties.

Om aan deze beperkingen tegemoet te komen is de Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) ontwikkeld. Een MKBA is een overzicht van alle voor- en nadelen van een project voor alle partijen in de samenleving, zoveel mogelijk op geld gewaardeerd. Uit de analyse blijkt of de maatschappelijke welvaart door een project toeneemt (VROM, 2007). Naast

de

‘harde

baten’

(bijvoorbeeld

grondopbrengsten

uit

woningverkoop)

zoals

die

in

de

grondexploitatie worden opgenomen worden ook ‘zachte baten’ opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld elementen als: -

kwaliteit openbare ruimte;

-

cultuur en recreatie waarde (nut gebruikers en winsten producenten);

-

open ruimte, natuur en landschap;

-

milieu-effecten (vermeden gezondheidsschade).

De kosten zijn over het algemeen goed inzichtelijk te maken. Waardering van de zachte baten wordt uitgevoerd via hoeveelheidsindicatoren en vertaald naar welvaart (VROM-presentatie MKBA, 2008).

Blad

28

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In dit kader geeft het begrip ruimtelijke kwaliteit inzicht in de mogelijke effecten van een project. De ruimtelijke kwaliteit wordt beschreven aan de hand van drie waardebegrippen, waarbij de ruimtelijke kwaliteit de som is van die waardebegrippen: −

gebruikswaarde = doelmatigheid + functionele samenhang

−

belevingswaarde = diversiteit + identiteit + schoonheid

−

toekomstwaarde = duurzaamheid + aanpasbaarheid + beheerbaarheid

Op basis van de kwaliteitsmatrix van Habiforum heeft adviesbureau Witteveen en Bos een uitwerking opgesteld die geschikt is voor MKBA’s.

Tabel 3 Matrix Ruimtelijke Kwaliteit (bron: Witteveen en Bos, 2005)

Gebruikswaarde

Economisch

Sociaal

Ecologisch

Cultureel

Bereikbaarheid

Toegang

Veiligheid en

Culturele

(incl.

keuzemogelijkheden

risico’s

verscheidenheid

verkeersveiligheid)

Schoon milieu

Gecombineerd gebruik Belevingswaarde

Profilering

Verbondenheid

Rust en ruimte

Aantrekkelijkheid

Leefbaarheid

Natuurschoon

Identiteit

Schoonheid van

Eigenheid

waterpartijen Toekomstwaarde

Flexibiliteit

Diversiteit /

Voorraden (bio-

Erfgoed

verscheidenheid

diversiteit, water)

Culturele vernieuwing

Een MKBA komt tot stand in een viertal vaste werkstappen:

1.

1.

Vaststelling probleem- en doelstelling

2.

Ontwerpen van alternatieven

3.

Bepalen van kosten en baten

4.

Rekenen en presenteren Vaststelling probleem- en doelstelling

Aan de MKBA ligt een model van rationele besluitvorming ten grondslag. Om tot goede resultaten te komen is een duidelijke en kwantificeerbare probleem- en doelstelling nodig. 2.

Ontwerpen van alternatieven

In de systematiek van VROM bevat een MKBA naast het projectalternatief altijd een nulalternatief: wat gebeurt er als het project geen doorgang vindt. Dit nulalternatief dient als een benchmark voor het projectalternatief.

Blad

29

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


3.

Bepalen van kosten en baten

Op basis van een voorgenomen ruimtelijke investering (bijvoorbeeld de aanleg van een park) worden de kosten en baten bepaald. Voor de kosten worden de totale investeringskosten genomen. De baten komen tot stand door de welvaartseffecten (woongenot groen) te monetariseren (aantal woningen x meerwaarde woning door aanwezigheid groen). 4.

Rekenen en presenteren

Ten slotte wordt het saldo berekend en worden de uitkomsten gepresenteerd. In de berekening worden, gelijk aan de berekening via de DCF-methode, de kosten en baten geïndexeerd in de tijd geplaatst en verdisconteerd tegen een bepaalde maatschappelijke discontovoet (door het Rijk wordt voorgeschreven: 2,5% + een risico-opslag van maximaal 3%). 03.05

De business case als plan van aanpak

De standaard gronden opstalexploitatie en de maatschappelijke kosten-batenanalyse hebben als kenmerk dat zij dienen als toetsingsinstrument voor een individuele partij. Een gebiedsontwikkeling komt tot stand in een complex krachtenveld van actoren en belangen. Aan de onderhandelingstafel blijkt het instrument van de grondexploitatie (of gebiedsexploitatie) vaak te ééndimensionaal. Het geeft geen inzicht in de verschillende belangen en houdt geen rekening met de dynamiek van een langdurige gebiedsontwikkeling. De verschillende kosten-batenanalyses kunnen moeilijk over elkaar heen worden gelegd. Rompelberg en Hesp (2007) geven aan dat de business case aanpak een integrale oplossing mogelijk maakt. De business case gaat uit van de volgende punten: −

integrale en gezamenlijke grond- of gebiedsexploitatie;

−

waardering van individuele belangen;

−

in onderhandeling komen tot een package deal.

BA MK

MKB A

KBA

Business case Gezamenlijke exploitatie

A KB

KB A

Figuur 17 Business case (bewerking: Rompelberg en Hesp, 2007)

Blad

30

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


De

business

case

staat

tussen

context

(omgeving

en

actoren)

en

content

(de

integrale

gebiedsexploitatie). De erkenning dat verschillende partijen belangen anders waarderen staat dus centraal. Voor partij A kan belang #1 van groot belang zijn terwijl die voor partij B minder van belang is, terwijl dit voor een tweede belang omgekeerd kan liggen. De achterliggende gedachte is dat met deze systematiek meer waarde wordt gecreëerd. In onderstaande figuren wordt dit geïllustreerd.

Belangen

standpunt

standpunt

partij A

partij B

standpunt

standpunt

partij A

partij B

Belangen

belang #1

belang #1

belang #2

belang #2

belang #3

belang #3

Waardecreatie

Compromis ?

Figuur 18 Standaard compromis-model

Figuur 19 Waarderen van belangen

Waar in de standaard grondexploitatiesystematiek wordt uitgegaan van een vast programma kan in deze opzet ook aan flexibiliteit in het programma waarde worden toegerekend. Een sluitende business case is die set van afspraken die gezamenlijk leidt tot een haalbare ontwikkeling. 03.06

Hypothese

In dit hoofdstuk zijn verschillende haalbaarheidssystematieken besproken. De focus ligt hierbij op de financiële kant van een haalbaarheidsonderzoek. De gronden opstalexploitatie beschouwt de haalbaarheid van een opgave vanuit de kwantificering van kosten en opbrengsten. De maatschappelijke kosten-batenanalyse gaat hierin verder en poogt ook minder tastbare baten zoals leefbaarheid en veiligheid financieel te vertalen in de analyse. Deze beide systematieken hebben gemeen dat zij de haalbaarheidsvraag benaderen vanuit één optiek en gaan hiermee voorbij aan het feit dat ontwikkelingen tot stand komen in een krachtenveld van belangen en actoren.

HYPOTHESE:

Door

de

toenemende

complexiteit

van

ontwikkelingsopgaven

voldoet

de

ééndimensionale opzet van de gronden opstalexploitatie niet meer. De business case aanpak

doet

meer

recht

aan

het

krachtenveld

en

leidt

eerder

tot

haalbare

ontwikkelingen.

Blad

31

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


04

WAARDECREATIE IN GEBIEDSONTWIKKELING

In de definitie van gebiedsontwikkeling staat de creatie van waarde centraal. In paragraaf 04.01 wordt ingegaan op de begrippen waarde en waardecreatie. Paragraaf 04.02 beschrijft vervolgens op welke manieren waardecreatie tot uiting kan komen in directe en indirecte effecten. Vervolgens bekijkt paragraaf 04.03 hoe waardecreatie zich verhoudt tot de exploitatiebegroting. In paragraaf 04.04 wordt ingegaan op het mechanisme van waardeontwikkeling op lange termijn. In de laatste paragraaf wordt afgesloten met een hypothese. 04.01

Waarde en waardecreatie

Het begrip waarde wordt veelal gebruikt in twee betekenissen: −

objectief, een getal dat kan worden toegekend aan een eigenschap van een zaak;

−

subjectief, de beoordeling van een zaak door een persoon.

Vanuit de Angelsaksische literatuur worden er twee verschillende begrippen voor het Nederlandse begrip ‘waarde’ onderscheiden; Worth en Value (Van Hoeken 2006). Ten Have (2002) neemt dit Angelsaksische onderscheid over en benoemt de termen Waarde en Worth (waarbij waarde en value overeenkomen). Van Hoeken (2006) geeft de volgende definities: value: An estimate of the price that would be achieved if the property were to be sold in the market worth: A specific investors perception of the capital sum which he/she would be prepared to pay (or accept) for the stream of benefits which he expects to be produced by the investments. Het verschil is dat het ‘worthconcept’ is gebaseerd op een subjectieve, niet aan de markt gebonden waardering van een economische eenheid terwijl het ‘waardeconcept’ (value) uitgaat van een objectieve handeling in een marktsituatie waarbij partijen op gepaste afstand van elkaar staan en handelen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang (Ten Have, 2002). Meer algemeen wordt het begrip waarde gebruikt als het resultaat van een objectieve waardering (of waardetoekenning) aan een roerende of onroerende zaak en heeft een economische betekenis (Ten Have, 2002). De definities hebben allen gemeen dat het object centraal staat. Het begrip waardecreatie betekent de toevoeging van waarde aan een bepaalde investering of object. Deze waardecreatie uit zich volgens Copeland (2003) in het behalen van rendement op het geïnvesteerd vermogen dat hoger is dan de opportunitykosten van vermogen. Met de eerder beschreven verschuiving van de focus van ontwikkelende partijen in de stedelijke vernieuwing van objectgericht (of projectgericht) naar gebiedsgericht werken wordt een nieuwe dimensie toegevoegd aan het begrip waarde. Blad

32

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Naast de vastgoedwaarde gaat het nu ook over maatschappelijke waarde (KEI-centrum, 2007). De maatschappelijke waarde komt tot uiting in de pijlers ‘sociaal’ en ‘economie’ zoals die eerder in Figuur 8 zijn weergegeven. Onder de pijler ‘sociaal’ vallen zaken als veiligheid en leefbaarheid, onder ‘economie’ zaken als werkgelegenheid en ondernemerschap. Waarde in gebiedsontwikkeling wordt ingegeven door de waardering van: -

de economische waarde van de fysieke ontwikkelingen (fysiek);

-

de sociale beleving van een gebied (leefbaarheid, veiligheid maar ook cultuur);

-

de economie van een gebied (werkgelegenheid en ondernemerschap).

Waardecreatie in gebiedsontwikkeling wordt omschreven als het toevoegen van waarde aan de fysieke omgeving en/of de sociale beleving en/of de gebiedseconomie, waarbij de som van de deelwaarderingen leidt tot een stijging van de totale waarde.

Waardecreatie heeft twee kanten, een kostenkant en een opbrengstenkant (Van Leent, 2006). In de kern leiden investeringen in gebiedsontwikkeling tot opbrengsten die hoger zijn dan de investeringen. De opbrengsten kunnen uit inkomsten bestaan, maar ook uit toegenomen veiligheid, minder politie-inzet en meer mensen aan het werk. Er ontstaat een rendement, opgebouwd uit een bedrijfseconomisch rendement en een maatschappelijk rendement. Van Leent (2006) toont daarnaast aan dat de waarde van de bovengenoemde drie pijlers voor zover het woongebieden betreft uiteindelijk tot uiting komt in de prijs van de woning. De prijs die een persoon bereid is te betalen bij de aankoop van een woning, geeft de waardering weer voor een groot aantal uiteenlopende kenmerken van de woning, de locatie en de woonomgeving. We onderscheiden de volgende vier dimensies (Van Leent, 2006): 1.

Fysieke woningkenmerken: woningtype, oppervlakte, inhoud, aantal kamers, aanwezigheid van cv, tuin of garage, staat van onderhoud, isolatie, enzovoort.

2.

Fysieke omgevingskenmerken, zoals de hoeveelheid groen en water, de bebouwingsdichtheid in de buurt, de aard en kwaliteit van de gebouwde omgeving en de kwaliteit van de openbare ruimte in de buurt;

3.

Sociale omgevingskenmerken: de bevolkingssamenstelling, het werkloosheidscijfer, het percentage huur- en koopwoningen, en het gemiddeld inkomen in de buurt;

4.

Functionele omgevingskenmerken: de bereikbaarheid van en afstand tot allerlei voorzieningen, infrastructuur en werkgelegenheid vanuit de woning.

Blad

33

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


04.02

Waardecreatie door gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling betreft de functionele en fysieke transformatie van een gebied. Uit de definitie van waardecreatie in gebiedsontwikkeling blijkt dat er drie dimensies aan waardecreatie zijn; fysiek (vastgoed, openbare ruimte), sociaal (veiligheid, beleving) en economie. Met investeringen in fysieke veranderingen in een gebied moeten ook doelstellingen worden behaald op sociaal en economisch vlak, een bewijs van de complexiteit van gebiedsontwikkeling. In de literatuur wordt de term spin-off effecten gehanteerd voor de structurele effecten die een gebiedsontwikkeling creëert (Pleijte, 2008). Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen directe en indirecte effecten (Pleijte, 2008; Euregionaal centrum voor overheids- en markteconomie, 2007): -

Directe effecten zijn het resultaat van fysieke, direct waarneembare ontwikkelingen binnen het plangebied. De effecten zijn objectief, aantoonbaar en vallen binnen de doorlooptijd van de gebiedsontwikkeling. De directe effecten zijn goed kwantificeerbaar in kosten en baten als gevolg van de realisatie van vastgoed. De directe effecten worden berekend in de gronden opstalexploitatie.

-

De indirecte effecten zijn het gevolg van de gebiedsontwikkeling. De effecten zijn over het algemeen pas na verloop van tijd waarneembaar en moeilijker aantoonbaar. Denk hierbij aan een vergroot gevoel van veiligheid, minder mensen met een uitkering en minder inzet van politie. Dit betreffen de sociale en economische component van waardecreatie.

De spin-off effecten kunnen zowel negatief (kosten, overlast, ect.) als positief (baten, opbrengsten, etc.) zijn (Eigenraam & Ossokina, 2006). De transformatie van een laagwaardig bedrijventerrein naar een hoogwaardig woongebied kan negatieve effecten op de werkgelegenheid hebben, maar op sociaal vlak juist weer positieve effecten hebben, bijvoorbeeld op de leefbaarheid van het gebied. Wanneer de som van deze positieve en negatieve effecten positief uitslaat dan is er sprake van waardecreatie. Over het algemeen wordt daarin de rechtvaardiging van integrale gebiedsontwikkeling gevonden. 04.02.01

Directe effecten van waardecreatie

In deze subparagraaf wordt dieper ingegaan op de directe effecten van gebiedsontwikkeling, het ontstaan van waarde binnen de plangrenzen en looptijd. Waardecreatie ontstaat wanneer door gebiedsontwikkeling een gebied een functionele en/of fysieke transformatie ondergaat. Dit wordt geïllustreerd aan de hand van het voorbeeld van de herontwikkeling van het zwaar verontreinigde Regev-terrein in Hilversum waarop jaren lang een gasfabriek heeft geopereerd. Sinds de jaren dertig is dit terrein midden in de stad komen te liggen. Het terrein moest worden geherstructureerd na het vertrek van de gasfabriek. De locatie ligt in de woonwijk “Over het spoor”. Een wijk die te kampen heeft met een hoge concentratie sociale woningen, achterstallig

Blad

34

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


onderhoud en gevoelens van onveiligheid bij de bewoners. In 2005 is de wijk door de gemeente aangewezen voor stedelijke herstructurering. Door middel van een Europese Aanbesteding is de sanering en herontwikkeling op de markt gezet. Het resultaat is een ontwikkeling met de naam Villa Industria (Figuur 20). Het programma dat in 13 deelgebieden wordt gerealiseerd is: -

135 eengezinswoningen en 221 appartementen, allen in de vrije sector;

-

multifunctioneel complex met sporthal, fitness en jongerencentrum;

-

1.400 m2 commerciële functies;

-

ondergronds parkeren;

-

een stadspark.

I : Start situatie

II : Transformatie

Figuur 20 Waardecreatie in gebiedsontwikkeling (1)

De waardecreatie die binnen de plangrenzen plaatsvindt heeft primair betrekking op de transformatie opgave en bestaat uit twee elementen: -

de transformatie van zwaar verontreinigde grond naar grond die geschikt is voor woningbouw;

-

de transformatie van laagwaardige industrieterrein naar hoogwaardige woongebied met maatschappelijke voorzieningen.

Pleijte (2008) geeft een niet limitatieve lijst met mogelijke directe effecten. Zoals eerder vermeld kunnen ze zowel positief als negatief zijn.

Blad

35

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Tabel 4 Overzicht directe effecten (bewerking: Pleijte, 2008)

Directe effecten van gebiedsontwikkeling -

opbrengsten uit te realiseren vastgoed

-

cultuurhistorie blootleggen of vernietigen

-

werkgelegenheid in gebied

-

demografische verandering

-

(leef)omgeving

-

veiligheid (door functieverandering)

-

imago/prestige

-

voorzieningenniveau

-

toegankelijkheid gebied

-

bereikbaarheid

-

vestigingsklimaat

-

consumentensurplus1

-

milieu, flora & fauna en luchtkwaliteit

-

synergievoordelen tussen functies of programmaonderdelen

04.02.02

Indirecte effecten van waardecreatie

Naast de directe waarde die binnen de plangrenzen wordt gecreëerd door de gebiedsontwikkeling heeft de transformatie van het Regev-terrein ook effecten op de omliggende wijk (Figuur 21).

I : Start situatie

II : Transformatie

III : Waardegroei

Figuur 21 Waardecreatie in gebiedsontwikkeling (2)

De realisatie van een jongerencentrum moet de overlast in de rest van de wijk tegengaan. De woningen in de schil om het gebied heen worden meer waard, wat op termijn ook zal leiden tot hogere OZBinkomsten voor de gemeente. De nabijheid van een stadspark verhoogt ook de leefbaarheid voor de omwonenden van het plan. Doordat alle woningen in de vrije sector worden verkocht verandert de

1

Betreft een theoretisch begrip. Wanneer vastgoed wordt geëxploiteerd onder de marktwaarde ontstaat er een ‘consumentensurplus’. Dit bedrag geeft aan welke bedrijfseconomische verbetering er maximaal kan plaats vinden wanneer er marktconform zou worden geëxploiteerd. Met name het geval bij sociale huurwoningen.

Blad

36

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


samenstelling van de wijk; naar verhouding minder lage inkomens. Kortom, de gebiedsontwikkeling moet leiden tot veel indirecte effecten. In onderstaande tabel is een niet limitatieve opsomming gegeven van voorkomende indirecte effecten van gebiedsontwikkeling. Tabel 5 Overzicht indirecte effecten (bewerking: Pleijte, 2008)

Indirecte effecten van gebiedsontwikkeling -

werkgelegenheid in omgeving

-

veiligheid in omliggend gebied

-

(leef)omgeving

-

gezondheid

-

waardefluctuatie bestaand vastgoed in

-

synergievoordelen tussen functies of

gebied en omgeving

programmaonderdelen

-

imago/prestige

-

exploitatie/beheerbaarheid

-

toegankelijkheid omgeving

-

gezondheid omgeving

-

vestigingsklimaat

-

bereikbaarheid

-

milieu, flora & fauna en luchtkwaliteit

-

draagvlak/profijt voor bestaande voorzieningen

De indirecte effecten van gebiedsontwikkeling treden over het algemeen pas op nadat de ontwikkeling voor een groot deel is afgerond. Bovendien versterken de effecten elkaar en ontstaat er een multipliereffect. Dit betekent dat de periode van waardegroei (fase III) pas een maximaal effect heeft, jaren na afloop van de ontwikkeling. Het verschil tussen de directe en indirecte effecten wordt met name ingegeven door het bereik; binnen of buiten het plangebied, en door het moment waarop het effect optreedt; direct resultaat of gevolg naar verloop van tijd. In de directe effecten zien we met name de fysieke component van waardecreatie terug, in de indirecte effecten zien we met name de sociale en economische component van waardecreatie terug. 04.03

Financiën en waardecreatie

In het vervolg van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag wanneer, tijdens of ná de gebiedsontwikkeling, de waardecreatie wordt gerealiseerd en aan wie de waardecreatie toevalt. In deze paragraaf wordt ingegaan op de drie kasstromen die gezamenlijk de totale vastgoedcyclus bevatten. De financiële kant van waardecreatie wordt ingegeven door een drietal kasstromen die tot uiting komen in exploitatiebegrotingen. Een exploitatiebegroting bestaat uit een prognose van de omzet, de inkomsten en de kosten in de planperiode. Hieruit blijkt de financiële haalbaarheid van het ontwikkelingsproces (De Boer, 1998).

Blad

37

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In de vastgoedcyclus worden drie exploitaties onderscheiden: -

de grondexploitatie: de kasstroom van aankoop, preparatie voor bouwactiviteiten en verkoop van grond;

-

de opstalexploitatie of bouwexploitatie: de kasstroom van de realisatie en verkoop van het vastgoed;

-

vastgoedexploitatie; kasstroom van het gebruik van het vastgoed, verhuur door belegger of in eigendom. Opbrengsten vanuit huurpenningen en restwaarde, kosten van onderhoud en gebruik.

In onderstaande figuur is dit, vereenvoudigd, grafisch weergegeven. Grondexploitatie

Opstalexploitatie

grondexploitant

projectontwikkelaar

Vastgoedexploitatie

Belegger/eigenaar

tijd

Saldo => 0

Saldo = 0

Saldo = 0

Winst & risico

Rendement

Figuur 22 Exploitatiebegrotingen waardecreatie

De omcirkelde pijlen in Figuur 22 geven het overgangsmoment aan naar de volgende exploitatie. De opbrengst van bouwrijpe kavels in de grondexploitatie is een kostenpost in de opstalexploitatie van de ontwikkelaar. De opbrengst vanuit de verkoop van vastgoed in de opstalexploitatie is een kostenpost voor de eigenaar/belegger in de vastgoedexploitatie. Per exploitatie komt het financiële resultaat in een ander begrip tot uiting. In de grondexploitatie wordt gestuurd op een positief saldo, de opstalontwikkeling sluit neutraal maar er wordt in de stichtingskosten gerekend met een winst en risico bijdrage. In de vastgoedexploitatie wordt door de belegger gestreefd naar een neutrale ontwikkeling tegen een bepaalde rendementseis. De feitelijke gebiedsontwikkeling betreft het proces tot de oplevering en definitieve ingebruikname van het vastgoed en openbare ruimte. Dit betekent dat de grondexploitatie en de opstalexploitatie onderdeel uitmaken van de gebiedsontwikkeling, maar dat de vastgoedexploitatie er over het algemeen buiten valt.

Blad

38

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


04.04

Waardeontwikkeling

04.04.01

Waardeontwikkeling en waardesprong

De waarde van een bestaand gebied ontwikkelt over de tijd. Op de (zeer) lange tijd bezien kan waardeontwikkeling worden gedefinieerd als een cyclus van boven- en ondertrendmatige ontwikkelingen ten opzichte van het marktgemiddelde (Van Leent, 2006). De kenmerken van de cyclus (of het bijvoorbeeld een maatschappelijk probleem is of dat er niks aan de hand is) worden ingegeven door de amplitude en golflengte. -

de amplitude geeft de afwijking weer ten opzichte van het marktgemiddelde. Een grote afwijking betekent dat er zich iets heel positiefs of negatiefs heeft voorgedaan. Hoe kleiner de afwijking des te meer wordt het marktgemiddelde benaderd en is er feitelijk niks aan de hand. de golflengte geeft aan hoe de afwijking zich in de tijd verhoudt.

amplitude

-

gemiddelde stijging / tijd

golflengte (duur één cyclus) Figuur 23 Gebiedscyclus van waardeontwikkeling

In bovenstaande figuur wordt de waardeontwikkeling als sinuscurve weergegeven. In de praktijk is het goed mogelijk dat als gevolg van positieve of negatieve ontwikkelingen in een gebied de amplitude verandert en/of de golflengte. De curve zal in de praktijk niet een dergelijke regelmaat en symmetrie laten zien. Als gevolg van ingrepen in de gebouwde en ongebouwde omgeving wordt de curve positief dan wel negatief veranderd. Wanneer de amplitude een te grote en aanhoudende negatieve beweging laat zien dan is dát het signaal voor ingrijpen (ontwikkeling).

Blad

39

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In de waardeontwikkeling van een gebied zijn vier fasen te onderscheiden (Tabel 6).

Tabel 6 Gebiedslevenscyclus

Gebiedslevenscyclus I

Ontwikkeling

II

Waardegroei

III

Waardebehoud

IV

Stagnatie / neergang

In de gebiedslevenscyclus wordt het gebied keer op keer opnieuw in productie genomen. Er is sprake van een repeterende cyclus. Waar ‘ontwikkeling’ staat voor de eerste waardecreatie staat ‘transformatie’ voor de daaropvolgende in de cycli. Nota Bene: daar waar de amplitude van de waardeontwikkeling beperkt is, doet het woord ‘ontwikkeling’ wellicht te zwaar aan. In de grachtengordel van Amsterdam is voldoen aan de onderhoudsvereisten voldoende om waarde te behouden op lange termijn. Bij de ontwikkeling van grond maakt de waarde vaak een ‘sprong’. Een waardesprong ontstaat wanneer de residuele grondwaarde van een ontwikkeling groter is dan de waarde van grond onder huidig gebruik. Vooral als een agrarische bestemming wijzigt in een stedelijke bestemming is die waardesprong aanzienlijk. Hier zit een groot verschil met binnenstedelijke transformatielocaties. Op dergelijk locaties wordt een veel kleinere waardesprong gemaakt aangezien de grondwaarde bij het nieuwe gebruik niet veel hoger is dan bij het bestaande gebruik (Buitelaar et al., 2008). Naar mate de sprong groter is zal ook de curve zoals die getekend zijn een minder vloeiend verloop laten zien. In het kader van de haalbaarheid van gebiedsontwikkelingsopgaven is het van belang wanneer de waardeontwikkeling wordt gerealiseerd en aan wie die toe valt. Dit geeft namelijk aan in hoeverre waardeontwikkeling kan worden ‘ingebracht’ als opbrengst in de grondexploitatie. Voor koopopstallen (bijvoorbeeld woningen) wordt de waardecreatie uiterlijk tot aan het moment van start verkoop ingebracht. Waardeontwikkeling die later optreedt zal toevallen aan de eigenaar van de opstal. Voor koopopstallen is het daarom juist van belang de waardeontwikkeling die plaatsvindt tussen opeenvolgende deelgebieden in te brengen in de grondexploitatie, of omgekeerd; te sturen op zo groot mogelijke waardesprongen tussen opeenvolgende deelgebieden (voor start verkoop). Voor huuropstallen is er een tweede optie, als de belegger participant is in de gebiedsontwikkeling is het de vraag in welke mate de belegger bereid is een eventuele waardeontwikkeling na afloop van de gebiedsontwikkeling aan de voorkant in te brengen in de grondexploitatie. Enerzijds is dit een risico; in de onzekerheid van lange termijn ontwikkelingen is het moeilijk schatten wat de waardeontwikkeling gaat zijn. Anderzijds heeft de belegger door de vroege betrokkenheid sturingsmogelijkheden om de waardeontwikkeling zo hoog mogelijk te laten zijn.

Blad

40

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In de volgende subparagrafen wordt nader ingegaan op waardeontwikkeling voor uitleggebieden en voor binnenstedelijke opgaven. 04.04.02

Waardeontwikkeling in uitleggebieden

Uitleggebieden zijn de stadsuitbreidingswijken die voortvloeiend uit de Vinexnota tot ontwikkeling kwamen. Kenmerk van deze gebieden is dat ze buiten de bestaande stad zijn gesitueerd. In veel gevallen betekent dit dat landbouwgronden aan de randen van de stad werden getransformeerd tot woongebieden. Het zijn vaak op zichzelf staande opgaven waar de omgeving weinig eisen stelt aan de ontwikkeling. In tegenstelling tot binnenstedelijke ontwikkelingen waar een maatschappelijke kans of urgentie ten grondslag ligt aan het ontwikkelingsinitiatief, is de belangrijkste drijfveer in de Vinex de woningbehoefte. De grootste waardesprong van een uitleggebied wordt gemaakt wanneer de bestemming omgaat van landbouwgrond naar woongebied. Landbouwgrond heeft afhankelijk van omvang en locatie een waarde van tussen de € 5,- en € 10,- per vierkante meter. Woongebied (inclusief infrastructuur) in veel gevallen tussen de € 150,- en € 200,- per vierkante meter. Kortom, vroeg in het proces wordt een grote sprong in waarde gemaakt (Figuur 24). vastgoedexploitatie

waarde

grondexploitatie opstalexploitatie


Figuur 24 Waardeontwikkeling uitleggebied

Omdat een uitlegontwikkeling op zichzelf staat beperkt de waardecreatie zich met name tot de directe effecten. Dit heeft als voordeel dat een groot deel van de waardecreatie aan de voorkant van het proces plaatsvindt en dat de grondexploitatie hiervan kan profiteren. De waardecreatie kan worden gebruikt om de gebiedsontwikkeling haalbaar te maken.

Blad

41

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


04.04.03

Waardeontwikkeling in binnenstedelijke ontwikkelingen

Voor binnenstedelijke ontwikkelingen ligt dit anders. De start van een gebiedsontwikkelingsopgave wordt ingegeven door een maatschappelijke urgentie of kans. In tegenstelling tot de uitleggebieden is er binnenstedelijk sprake van: -

sterke invloed van omgeving (context)

-

bestaande situatie (o.a. vastgoed, bodemgesteldheid)

Binnenstedelijk zien we dat de fasering één fase opschuift. De start wordt niet ingegeven door een ontwikkeling, maar juist door de stagnatie of neergang van een gebied (Tabel 7). Tabel 7 Gebiedslevenscyclus bij herstructurering

Gebiedslevenscyclus I

Stagnatie

II

Transformatie

III

Waardegroei

IV

Waardebehoud

In

onderstaande

figuur

is

de

gebiedslevenscyclus

in

de

tijd

weergegeven

voor

een

herstructureringsopgave. De curve geeft de waardeontwikkeling binnen een gebied ten opzichte van de gemiddelde stijging in de markt.

Stagnatie

Transformatie

III

Waardegroei

vastgoedexploitatie

GEWILDE WIJK

II

GEZONDE WIJK

I

PROBLEEMWIJK

waarde

grondexploitatie opstalexploitatie

IV


Waardebehoud

Figuur 25 Gebiedslevenscyclus herstructurering (Bewerking: Huisman,2006; Van Leent, 2006)

Blad

42

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In fase I (Stagnatie) gaat in een gebied de waardeontwikkeling langzaam achteruit. Als de eerste vermindering van de relatieve waarde ten opzichte van het gemiddelde niet wordt gesignaleerd zal een gebied langzaam afglijden. De sociale cohesie vermindert en tekenen van verloedering worden zichtbaar. Wanneer deze ontwikkeling zich doorzet kunnen alleen via een grootschalige transformatieopgave nieuwe condities worden geschapen voor een betere toekomst. In fase II (Transformatie) is een fysieke en functionele ontwikkeling van het gebied de enige remedie tegen

de

neergang.

Transformatie

is

een

voorwaardenscheppende

strategie

die

waarschijnlijk

interventies op alle aspecten van woning en woonomgeving omvat (Van Leent, 2006). Naarmate de transformatie vorm krijgt zal ook de negatieve waardespiraal worden doorbroken en wordt voorzichtig de lijn naar waardestijging gezocht. In deze fase wordt het merendeel van de investeringen gedaan. Vervolgens hebben gebieden in fase III (Waardegroei) de weg omhoog gevonden. De leefbaarheid neemt toe, verloedering neemt af en er is een nieuwe trots in het gebied. De waardestijging is ingezet. Het is hier van belang met gerichte investeringen de waardegroei zo lang mogelijk vast te houden. In fase IV (Waardebehoud) vlakt de waardegroei af en bereikt een wijk zijn maximale waardepotentieel. Voor een gebied is het nu van belang om de waardeontwikkeling op of iets boven het marktgemiddelde te houden. Sommige gebieden houden zichzelf als van nature in stand, toch moet in alle gebieden een vinger aan de pols worden gehouden voor de eerste tekenen van fase I. Doel is om de fase van waardebehoud zo lang mogelijk op te rekken. Het resultaat is een duurzame ontwikkeling en dus op lange termijn waardevastheid. Ondanks dat de absolute waardesprong in een transformatieopgave kleiner is dan in de uitleggebieden, in sommige gevallen zelfs negatief, is er wel degelijk een substantiële relatieve waardesprong aanwezig. Dit is de genoemde waardeontwikkeling of waardecreatie. Zoals ook Figuur 25 toont, zien we in transformatieopgaven dat in de tijd gezien een deel van de waardeontwikkeling

plaatsvindt

tijdens

de

gebiedsontwikkeling

en

dat

een

deel

van

de

waardeontwikkeling plaatsvindt ná oplevering van het vastgoed en feitelijk na het ‘sluiten’ van de opstalexploitatie.

Dit

houdt

in

dat

een

gedeelte

van

de

waardecreatie

toevalt

aan

de

transformatieopgave, maar dat ook een gedeelte toevalt aan de koper/eigenaar van het vastgoed, buiten de grondexploitatie. Of toch een gedeelte van de waardeontwikkeling die na afloop plaatsvindt kan worden ingebracht is onder

andere

afhankelijk

van

de

mate

waarin

beleggers

al

een

deel

van

de

verwachte

waardeontwikkeling na oplevering van de opstallen, aan de voorkant durven in te brengen in de grondexploitatie.

Blad

43

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


04.05

Hypothese

Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van het begrip waardecreatie. Waardecreatie uit zich in drie pijlers; fysieke ontwikkelingen, sociale beleving en de gebiedseconomie. We zien dat gebiedsontwikkelingen directe effecten hebben die objectief, aantoonbaar en kwantificeerbaar zijn, maar ook indirecte effecten hebben die pas na verloop van tijd waarneembaar zijn. In de afgelopen decennia werd in de uitleggebieden een groot deel van de waardeontwikkeling vóór in het proces gerealiseerd. Hiermee kon de waardeontwikkeling worden gebruikt om de haalbaarheid van de opgave te vergroten. Met de verschuiving van de bouwopgave naar de binnensteden zien we ook een faseverschuiving in waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling begint later en loopt door tot ver nadat de feitelijke gebiedsontwikkeling is afgerond. Dit heeft tot gevolg dat de waardeontwikkeling die na afronding van de gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd voor een groot deel1 niet direct toevalt aan het haalbaar maken van de transformatieopgave maar aan de eigenaren (kopers / beleggers) van het vastgoed.

HYPOTHESE:

In ontwikkelingsstrategieën levert toepassing van de kennis van waardecreatie en waardeontwikkeling

een

bijdrage

aan

het

haalbaar

krijgen

van

complexe

transformatieopgaven. Er dient gestuurd te worden op een zo groot mogelijke waardesprong tijdens het proces.

1

Omvang deel met name afhankelijk van de mate waarin beleggers bereid zijn om verwachte waardeontwikkeling voorcalculatorisch in te brengen in de grondexploitatie.

Blad

44

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


05

BESLUITVORMING

In de eerdere hoofdstukken is beschreven dat de veranderende ontwikkelingsopgave gevolgen heeft op de haalbaarheidsanalyses en waardecreatie. In dit hoofdstuk wordt bestudeerd wat de gevolgen zijn op de besluitvorming. In paragraaf 05.01 wordt ingegaan op het besluitvormingsproces. Paragraaf 05.02 benadert besluitvorming vanuit het krachtenveld en schetst dat complexe opgaven vragen om een andere manier van besluiten. Vervolgens gaat paragraaf 05.03 op hoofdlijnen in op de veranderingen aan de hand van het investeringsverloop en het risicoprofiel. Er wordt afgesloten met de hypothese. 05.01

Het besluitvormingsproces

Ten aanzien van de begripsbepaling van het principe van ‘besluitvorming’ bestaan er verschillende definities in de literatuur. Een gebruikelijke begripsbepaling van besluitvorming is ‘het voorbereiden, nemen en uitvoeren van een besluit’ (Teisman, 1992). Door Gehner (2003) wordt beslissen omschreven als het afwegen van alternatieven op basis van informatie tegen het besliscriterium. Centraal in het begrip besluitvorming in ruimtelijke ontwikkelingen staan de volgende drie aspecten: −

investeringsvoorstel (projectgegevens);

−

rendement(sverwachting);

−

risicoprofiel (zekerheid).

Investeringsvoorstel In het investeringsvoorstel wordt beschreven waarin wordt geïnvesteerd en wat de achtergronden van de opgaven zijn. Centraal onderdeel van het investeringsvoorstel is een kosten-batenanalyse (KBA) voor een marktpartij of een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) voor een publieke of semipublieke partij. Rendement De rendementsverwachting van een project wordt getoetst aan de rendementseis van de organisatie. De Van Dale definieert rendement als ‘de opbrengst van een economische activiteit’ maar ook ‘resultaat in verhouding tot de inspanningen’. Het kan zowel een puur financiële focus hebben als een bredere focus. De focus van de rendementseis is afhankelijk van het (type) besluitvormende orgaan. Voor een marktpartij is het rendement primair financieel van aard. Voor overheden geldt ook het maatschappelijke rendement en mag de ‘opbrengst’ ook kwalitatief van aard zijn. In besluitvorming wordt het verwachte rendement afgezet tegen de rendementseis die vanuit de beleidsuitgangspunten van de besluitvormende organisatie wordt opgegeven, bijvoorbeeld een financieel taakstellend rendement van 8%.

Blad

45

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Risicoprofiel Daarnaast wordt de kans beschouwd dat het uiteindelijk gerealiseerde rendement afwijkt van wat vooraf bedacht wordt (risico-assesment). In een risicoanalyse wordt bekeken wat de kans is dat het rendement wordt beïnvloed en wat het gevolg hiervan is. Voor zover de risico’s kunnen worden gekwantificeerd, worden deze direct verwerkt in de rendementsverwachting, alle risico’s worden meegenomen in de risicoanalyse waarbij ook wordt aangegeven hoe en in welke mate de risico’s beheerst kunnen worden. Hoe een besluitvormend orgaan het risicoprofiel laat meewegen wordt ingegeven door de risicoattitude, de bereidheid tot het nemen van risico’s. Raftery (1994) onderscheidt hierin drie typen gedrag; risicozoekend, risiconeutraal en risicomijdend. Indien de risicoattitude vooraf is gekwantificeerd kan het risicoprofiel worden getoetst aan de beleidsnorm van de organisatie (Gehner, 2003). De manier waarop er in een specifieke geval met de risico’s wordt omgegaan is de risicorespons. Deze wordt ingegeven door de risicoanalyse van het project enerzijds en de risicoattitude van de organisatie anderzijds. In onderstaande figuur is een en ander schematisch weergegeven.

BELEIDSUITGANGSPUNTEN VAN ORGANISATIE

rendementseis

projectgegevens

risicoanalyse

rendementsafweging

risicorespons

risicoattitude

besluit

Figuur 26 Besluitvormingsproces (bewerking: Gehner, 2003)

Na een positief besluit op een investeringsvoorstel wordt het van belang door middel van de juiste risicobeheersmaatregelen de rendementsverwachting in stand te houden gedurende het gehele proces. 05.02

Complexe besluitvorming

Analoog aan de in hoofdstuk 2 beschreven veranderingen in de ruimtelijke ontwikkeling, is ook het karakter van besluitvorming aan verandering onderhevig. In de vorige paragraaf is besluitvorming beschreven vanuit de premisse dat besluitvorming plaatsvindt binnen één organisatie en in logische opeenvolgende stappen.

Blad

46

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Hall (1987) stelt dat naarmate de omgeving complexer en turbulenter wordt en wanneer onderlinge afhankelijkheden

toenemen,

ook

inter-organisatorische

relaties

toenemen.

Dit

impliceert

dat

besluitvorming in een complexere omgeving van actoren en belangen oog moet hebben voor deze interorganisatorische relaties. Teisman (1992) onderscheidt in zijn onderzoek naar complexe besluitvorming drie verschillende systemen van besluitvorming. In onderstaande tabel zijn de drie systemen verduidelijkt aan de hand van de termen metafoor, organisatie en sturing. In zijn studie focust Teisman op het opereren van overheid als besluitnemend orgaan. Deze studie stelt dat deze abstractie ook toepasbaar is op partijen in het algemeen. Tabel 8 Systemen van besluitvorming (bewerking: Teisman, 1992)

Systeem

Metafoor

Organisatie

Sturing

1.

unicentrisme

“regelsysteem”

centraal

top down

2.

multicentrisme

“marktplaats”

decentraal

bottom-up

3.

pluricentrisme

“netwerk”

hybride

interactief

Het unicentrisme gaat uit van een hiërarchische ordening van de aanpak van ontwikkelingen: er is één centraal besluitvormend orgaan. Het multicentrisme is de tegenhanger van het unicentrisme. Beslissingen worden decentraal genomen omdat het centrale orgaan op te veel afstand staat en niet bij machte is om adequaat beslissingen te nemen. De pluricentrische gedachte gaat uit van een netwerk van centrale en decentrale eenheden die in een wederzijdse afhankelijkheid tot elkaar staan. Teisman (1992) en Bruil et al.(2004) constateren dat er in gebiedsontwikkeling sprake is van toenemende complexiteit die zich uit in toenemende wederzijdse afhankelijkheden. Zonder wederzijdse medewerking van de grote actoren zijn maatschappelijke doelen niet meer te bereiken. Of zoals Mintzberg reeds in 1976 schreef over complexe besluiten: “a strategic decision process is characterized by novelty, complexity and openendedness…. This is not the decision making under uncertainty of the textbook, where alternatives are given even if their consequences are not, but decision making under ambiguity, where almost nothing is given or easily determined.” In de wetenschap dat in complexe situaties niet één, maar verscheidene individuen en organisaties beslissingen nemen die het resultaat van besluitvorming beïnvloeden, spelen verschillende specifieke belangen een rol en is er over de invulling van het begrip algemeen belang onenigheid. In deze situaties wordt er gesproken van ‘complexe besluitvorming’ (Teisman,1992). Een pluricentrische insteek van het besluitvormingsproces heeft in deze situaties de voorkeur. Deze gedachte sluit één op één aan op de business case aanpak van hoofdstuk 3.

Blad

47

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In de volgende paragrafen wordt aan de hand van het investeringsverloop en het risicoprofiel gekeken naar hoe besluitvormingsprocessen in gebiedsontwikkeling zich ontwikkeld hebben van de Vinexgebieden naar transformatieopgaven in de binnenstad. 05.03

Risicoprofiel en besluitvorming

De toegenomen complexiteit van gebiedsontwikkeling is reeds in eerdere hoofdstukken beschreven. In deze paragrafen wordt de complexiteit van een andere kant belicht, die van het investeringsverloop in relatie tot de zekerheid van het eindbeeld (risicoprofiel). Achtereenvolgends wordt ingegaan op een algemeen onderscheid van risico’s, risico’s in de vinex en risico’s in transformatieopgaven. 05.03.01

Risico’s in gebiedsontwikkeling

In de literatuur worden de risico’s van gebiedsontwikkeling veelal onderverdeeld in drie hoofdgroepen, namelijk omgevingsrisico’s, projectrisico’s en organisatierisico’s (Wallagh & de Lijn, 2005; Dekkers, 2006;). De omgevingsrisico’s hebben te maken met het krachtenveld waarin gebiedsontwikkeling plaatsvindt. Denk hierbij aan risico’s zoals maatschappelijke risico’s (opinie, draagvlak), economische risico’s of bestuurlijke risico’s (beleid, politiek). Projectrisico’s hebben specifiek met de projectinhoudelijke aspecten te maken. Dit zijn risico’s zoals planontwikkelingsrisico’s, technische risico’s en exploitatierisico’s. De organisatierisico’s hebben te maken met risico’s op het vlak van de organisatiestructuur, communicatie en cultuurverschillen tussen de verschillende partijen. In bijlage 2 is een groslijst opgenomen met risico’s in gebiedsontwikkeling. 05.03.02 In

‘traditionele’

Vinex: ingrediënten voor besluitvorming ontwikkelingsopgaven

(Vinex-ontwikkelingen

en

de

binnenstedelijke

postzegelontwikkelingen) zien we dat ruim 80% van de kosten gerelateerd zijn aan de realisatiefase. Onderstaande tabel geeft een gemiddelde indicatieve opbouw van de investeringskosten. We zien dat ruim 80% van de kosten gerelateerd zijn aan de realisatiefase. Tabel 9 Opbouw investeringskosten (bron: Selderbeek, 1998)

Investeringskosten Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Advieskosten Financieringskosten Algemene kosten

16% 57% 9% 8% 5% 5% 100%

Blad

48

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Investeringsverloop en zekerheid Aan de start van een project staan alle opties open en heb je veel invloed op het eindresultaat, zijn er nog weinig investeringen gedaan en is er daarom weinig zekerheid over het eindresultaat. Gedurende het project maak je beslissingen waar investeringen aan gekoppeld zijn. Hierdoor neemt je invloedsruimte af maar heb je wel meer zekerheid over het eindresultaat. Wanneer dit in een grafiek wordt weergegeven dan is de zekerheidscurve tegengesteld aan de invloedscurve. De

zekerheidscurve

en

de

investeringscurve

hebben

een

vergelijkbaar

verloop,

waarbij

het

investeringsverloop iets achter blijft bij de mate van zekerheid (Gehner, 2003). Dit laatste is het gevolg van enerzijds het feit dat de investeringen meestal geleidelijk volgen op een investeringsbesluit als gevolg van betalingscondities. Anderzijds speelt de zekerheid ten aanzien van de opbrengsten hierin een rol (voorverkoop). In onderstaande figuur is dit grafisch weergegeven.

investeringskosten

100%

zekerheidscurve 50% invloedscurve investeringscurve

0% grondaankoop

initiatief

bouwvergunning

oplevering

ontwikkeling

realisatie

FASE Figuur 27 Verloop van zekerheid en invloed i.r.t. investeringsverloop (bron: Gehner, 2003)

Risicoprofiel De verhouding tussen de omvang van de investering en de zekerheid dat het verwachte (of geëiste) rendement wordt behaald, bepaalt de beslissingsbereidheid van een organisatie. In

de

traditionele

ontwikkelingsopgaven

(Vinex-ontwikkelingen

maar

ook

de

binnenstedelijke

postzegelontwikkelingen) zien we dat: −

het grootste deel van de totale investeringskosten wordt gemaakt in de realisatie van het vastgoed;

−

het investeringsverloop op hoofdlijnen samenloopt met de zekerheid ten aanzien van de investeringen;

−

in dergelijke projecten de focus met name ligt op projectrisico’s.

Blad

49

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In de Vinexopgave financiert het Rijk veelal de publieke infrastructuur en maakt zij de grond bouwrijp en gaan partijen pas commitment aan op het moment dat de publieke besluitvorming dusdanig veel zaken heeft vastgelegd, dat de private partijen een redelijke kosten-baten analyse kunnen maken op kavelniveau (Teisman, 1992). Kenmerken van besluitvormingproces Besluitvormingsprocessen in de Vinex-opgave kenmerken zich als volgt: −

klassieke rolverdeling: scherpe scheiding tussen rollen van de partijen en wijze waarop met risico’s wordt omgegaan. Er is sprake van individuele besluitvorming;

−

besluitvorming is sterk object georiënteerd: de kosten vallen grotendeels in de realisatiefase, het projecten risicomanagement focust zich daar op;

−

er is een sterke behoefte om over het totale project (de gehele looptijd overziend) een investeringsbeslissing te nemen.

05.03.03

Herstructurering: ingrediënten voor besluitvorming

In hoofdstuk 2 is beschreven hoe de focus van de ontwikkelingsopgaven verandert van object georiënteerd

naar

gebied

georiënteerd

(projectontwikkeling

naar

gebiedsontwikkeling).

In

binnenstedelijke transformatieopgaven leidt dit tot andere besluitvorming. In deze paragraaf wordt stilgestaan bij de opbouw van de investeringen, het investeringsverloop en wat dit betekent voor de besluitvormingsprocessen in transformatieopgaven. Onderstaande tabel geeft een indicatieve opbouw van de investeringskosten in transformatieopgaven. In afwijking van Tabel 9 zien we dat de grondkostencomponent een veel groter deel uitmaakt van de totale investeringskosten. In tegenstelling tot de uitleggebieden, waar een bouwrijpe kavel wordt gekocht, moeten in een transformatieopgave veel kostbare verwervingen worden gepleegd. Tabel 10 Opbouw investeringskosten binnenstedelijke opgaven (eigen bewerking)

Investeringskosten Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Advieskosten Financieringskosten Algemene kosten

41% 41% 6% 6% 3% 3% 100%

Investeringsverloop en zekerheid Het gevolg van deze verschuiving in de investeringskostenopbouw is dat in toenemende mate de kosten voor de baat uitgaan (Daamen, 2005). Deze constatering heeft drie componenten in zich: Blad

50

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


−

het kostenaspect: ten behoeve van de grondverwerving is een omvangrijke voorinvestering benodigd;

−

het tijdsaspect: de tijd tussen grondverwerving en het in gebruik nemen van de grond voor bouwwerkzaamheden neemt toe;

−

het duuraspect: de ontwikkeling heeft een der mate lange doorloop dat onmogelijk alle investeringen voorzien kunnen worden.

De verhouding tussen het investeringsverloop en de zekerheid ten aanzien van het eindresultaat laat in transformatieopgaven een ander beeld zien (Figuur 28).

investeringskosten

100%

zekerheidscurve 50% invloedscurve investeringscurve (transformatie) investeringscurve (uitleg) 0% grondaankoop

initiatief

bouwvergunning

ontwikkeling

oplevering

realisatie

FASE Figuur 28 Verloop van zekerheid en invloed i.r.t. investeringsverloop

Risicoprofiel De verhouding tussen de omvang van de investering en de zekerheid dat het verwachte (of geëiste) rendement wordt behaald, bepaald de beslissingsbereidheid van een organisatie. In de transformatieopgaven zien we dat: −

een groot deel van de investeringsomvang al vroeg in het proces gemaakt moet worden (de kosten gaan voor de baat uit);

−

de zekerheid over het bereiken van het eindbeeld achter blijft bij het investeringsverloop;

−

transformatieopgaven

(en

binnenstedelijke

gebiedsontwikkeling)

een

der

mate

lange

doorlooptijd hebben dat er over deelgebieden achterin de tijd zelfs onzekerheid over het eindbeeld zelf bestaat; −

in het risicomanagement de omgevingsrisico’s en de organisatierisico’s van gelijk of groter belang zijn dan de projectrisico’s.

Blad

51

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Kenmerken van besluitvormingproces Besluitvormingsprocessen in de transformatieopgave kenmerken zich als volgt: −

nieuwe rolverdeling: gebiedsontwikkeling als gezamenlijke opgave van en voor publieke en private partijen;

−

besluitvorming is sterk gebiedsgeoriënteerd: de kosten vallen gedurende het gehele proces, met een zwaartepunt aan de voorkant, voor de verwervingen;

−

nemen van investeringsbeslissing voor gehele looptijd project is niet langer mogelijk.

Het blijkt dat besluitvorming op basis van een dichtgetimmerd masterplan en bijhorend contract niet langer haalbaar is. Het dogmatisch vasthouden aan ‘harde’ afspraken is eerder een bedreiging voor de opgave dan een factor voor succes. Dit vraagt om een andere aanpak, waarbij recht wordt gedaan aan de behoefte aan flexibiliteit. 05.04

Hypothese

In dit hoofdstuk wordt een ontwikkeling beschreven in de manier waarop er naar besluitvorming wordt gekeken. De unicentrische manier van besluitvorming leidt in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling tot een eenzijdige benadering waarin partijen allen hun eigen kosten-batenanalyse uitvoeren en het resultaat inbrengen op de onderhandelingstafel. Besluitvorming vindt primair plaats bij de individuele partijen. In complexe projecten biedt de pluricentrische aanpak betere mogelijkheden om besluitvorming over een project te bewerkstelligen. Dit gaat uit van het principe dat complexe beslissingen moeten worden genomen binnen het krachtenveld van partijen. De kosten-batenanalyse wordt in gezamenlijkheid uitgevoerd, conform de business case systematiek zoals is beschreven in hoofdstuk 3.

HYPOTHESE:

Besluitvorming in transformatieopgaven verandert op twee manieren: −

van individueel naar gezamenlijk (pluricentrische benadering);

−

andere input: vaste afspraken en flexibele kaders (onzekerheid) als factor voor succes in tegenstelling tot het dichtgetimmerde plan.

Blad

52

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


06

PRAKTIJKONDERZOEK

Dit hoofdstuk geeft de resultaten van het praktijkonderzoek. In de eerste paragraaf wordt de interviewmethodiek verduidelijkt en worden de geïnterviewde personen geïntroduceerd. De interviews gingen in op vier thema’s die corresponderen met de voorgaande vier hoofdstukken. Voor elk thema is een hypothese geformuleerd. In de vier opvolgende paragrafen komen de vier thema’s en de uitgewerkte hypothesen aan bod. 06.01

Interviews

In dit onderzoek staat de voorcalculatorische onrendabele top van gebiedsontwikkeling centraal. In de voorgaande hoofdstukken is dit centrale onderwerp uitgesplitst in een viertal thema’s: −

de onrendabele top;

−

haalbaarheidsonderzoeken;

−

waardecreatie;

−

besluitvorming.

De hypothesen die in laatste paragrafen van de voorgaande hoofdstukken zijn geformuleerd zijn getoetst in deskundige-interviews. Hiervoor zijn personen benaderd bij de belangrijkste investeerders in gebiedsontwikkelingen; gemeenten, beleggers (corporaties en commerciële beleggers) en ontwikkelaars. De geïnterviewde personen staan in onderstaande tabel weergegeven. Tabel 11 Lijst met geïnterviewde personen

Naam

Functie

Organisatie

1

mevr. Alice van de Hoef

Afdelingsmanager Uitgifte

Gemeente Den Haag, DSO

2

dhr. Mark Poley

Projectmanager Uitgifte

Gemeente Rotterdam, OBR

3

dhr. Wout van Hees

Hoofd Ontwikkelingsbedrijf

Gemeente Nijmegen

4

dhr. Hans Pronk

Ontwikkelingsmanager

Corporatie Haagwonen

5

dhr. Gertjan van den Beuken

Directeur Ontwikkeling

Corporatie Staedion

6

mevr. Heleen Aarts

Hoofd Gebiedsontwikkeling

Belegger Amvest

7

dhr. Peter Joustra

Sr. Ontwikkelingsmanager

Belegger BPF-Bouwinvest

8

dhr. Gert van der Hooning

Directeur Projecten

Ontwikkelaar Rabobouwfonds

9

mevr. Conny den Ouden

Ontwikkelingsmanager

Ontwikkelaar Rabobouwfonds

mevr. Renée Hoogendoorn

Directeur Gebiedsontwikkeling

Ontwikkelaar AM

10

De interviews dienen een tweeledig doel; de toetsing van de hypothesen, maar ook het aanscherpen en aanvullen van de aanwezige informatie. De interviews zijn opgezet als een semi-gestructureerd topic interview (Baarda, Goede en Teunissen, 2001).

Blad

53

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


De geïnterviewden werden vooraf geïnformeerd over het onderwerp en de thema’s via een onderzoeksopzet. De interviews werden afgenomen aan de hand van een richtinggevende open vragenlijst. In de gekozen opzet was ruimte om ook op andere relevante onderwerpen in te gaan of om de thema’s te verkennen. De interviews werden met een voicerecorder opgenomen. In de volgende paragrafen wordt thema-gewijs ingegaan op de uitkomsten van de interviews. 06.02

De onrendabele top van gebiedsontwikkeling

hypothese: de onrendabele top van gebiedsontwikkeling bestaat niet, er is slechts sprake van een grote voorinvestering. Partijen zijn het er over eens dat binnenstedelijke transformatieopgaven wel degelijk kampen met een omvangrijke voorcalculatorische ‘onrendabele top’. Maar dit vraagt wel om een nuancering. De onrendabele top is een financieel begrip en geeft het negatief uitvallende verschil tussen de financiële opbrengsten en de investeringskosten. Vanuit de partijen wordt er verschillend naar de onrendabele top gekeken en het blijkt dat de onrendabele top niet los gezien kan worden van het te behalen rendement.

Betekenis voor partijen

Gemeenten hebben een brede sociale, economische en maatschappelijke doelstelling. Haar definitie van rendement is ook breed. Het totale rendement wat een gemeente maakt op een investering valt uiteen in een financieel rendement en een maatschappelijk rendement. In het maatschappelijke rendement worden ‘zachte’ zaken meegenomen als hogere veiligheid, verbeterde leefbaarheid en minder mensen in de bijstand (Poley, Van de Hoef, Van Hees). Wanneer de onrendabele top niet alleen aan het financiële rendement wordt gekoppeld maar ook aan het maatschappelijke rendement, dan kan blijken dat er toch een rechtvaardiging bestaat voor investeren. Het tekort dient dan te worden bijgeplust. De overheid is in de huidige maatschappij ook de geëigende partij om deze rol te nemen (Van de Hoef, Van der Hooning, Pronk). De hoogte van de maximaal acceptabele onrendabele top is niet het resultaat van een objectieve berekening, maar wordt ingegeven door zaken als maatschappelijke urgentie, politiek draagvlak, exposure in de media en betrokkenheid van de spelers (Poley, Van de Hoef, Van Hees). Voor beleggers geldt dat het financiële perspectief van een ontwikkeling dominant is in de investeringsbeslissing. Het onderscheid tussen commerciële beleggers en corporaties wordt met name gevonden in de hoogte van de rendementseis. Corporaties hebben een lange termijn doelstelling om betaalbare huisvesting aan te bieden. Het saldo van de ontwikkelen verhuuractiviteiten moet op lange termijn in ieder geval voldoende positief zijn om de inflatie te kunnen weerstaan; een ‘revolving fund’. Dit betekent dat een corporatie eigenlijk alleen in een ontwikkeling stapt als in de achterliggende kostenbatenanalsye (KBA) geen verlies wordt gemaakt. De scope van de KBA bestrijkt zowel de periode van de gebiedsontwikkeling als de vastgoedexploitatie (uitgaande van de simplificatie dat ze op elkaar volgen). Uiteindelijk moet er minimaal een saldo neutraal intern rendement uit komen (Van den Beuken, Pronk).

Blad

54

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Voor commerciële beleggers geldt hetzelfde principe. Met dit verschil dat de belegger een rendementseis heeft die hoger is dan van de corporatie aangezien voor bijvoorbeeld pensioenfondsen wordt belegd die een minimaal rendement willen garanderen. Subsidiëren van tekorten doen de partijen niet, maar schuiven met de rendementsverwachting tussen grex, opex en vex gebeurt wel. Met name wanneer wordt gesproken over het profiteren van waardecreatie biedt deze langere betrokkenheid bij een ontwikkeling veel meer mogelijkheden om op het rendement te sturen (Aarts, Joustra). Ook voor ontwikkelaars geldt dat zij geen ‘subsidieverstrekker’ zijn. Maar waar de beleggers hun rendement kunnen halen over de totale vastgoedcyclus, dient het voor de ontwikkelaar te gebeuren in de grex en de opex. Maar transformatieopgaven bestrijken tegenwoordig wel dermate lange periodes dat in dergelijke processen kan worden gekozen om een eerste deelgebied met een verlies te laten sluiten, zolang maar ergens in de gebiedsontwikkeling de rendementseis wordt gerealiseerd. De rendementseis wordt ingegeven door de aandeelhouders van de private organisatie (Van der Hooning, Den Ouden, Hoogendoorn). Een nuancering hierop is dat bepaalde unieke projecten een dusdanige reputatiewaarde opleveren

dat

dit

alleen

aan

marketingwaarde al een

bepaalde onrendabele

investering

kan

rechtvaardigen (Hoogendoorn).

Betekenis in het proces

Toch geven alle partijen aan dat er in beginsel niet aan een opgave wordt begonnen voordat voor de eerste deelontwikkeling een financieel sluitend plaatje ligt. De betekenis van de onrendabele top is in dit perspectief een weergave van de subsidiebehoefte (Van der Hooning, Poley, Van Hees). De kennis van hoe gebruik gemaakt kan worden van welke subsidies kan een belangrijke bijdrage leveren aan het haalbaar maken van een ontwikkelingsopgave (Van Hees). In de media worden de termen ‘onrendabele top’ en ‘voorinvestering’ regelmatig door elkaar gebruikt. De partijen geven aan dat een onrendabele top betrekking heeft op een ontwikkeling die al dan niet doorgang vindt. Voorinvesteringen, zoals verwervingen of studiekosten, worden vooruitlopend op de feitelijke investeringsbeslissing gedaan. Voor gemeenten is dit een apart collegebesluit (Poley, Van de Hoef), ook bij de marktpartijen wordt er onderscheid gemaakt tussen de verwervingsbeslissing en de planontwikkelingsbeslissing (Van der Hoonig, Den Ouden, Joustra). Om de verwervingsrisico’s te beheersen wordt, in de besproken casus Binckhorst, verworven tegen maximaal de marktwaarde en het voortgezet gebruik moet zoveel mogelijk opwegen tegen de rentekosten. Overall conclusie De onrendabele top is een financieel begrip wat aangeeft dat het financiële rendement op een ontwikkeling voorcalculatorisch negatief is. Marktpartijen participeren in z’n algemeenheid niet in projecten onder hun rendementseis. De onrendabele top is daarmee de maat voor de subsidiebehoefte.

Blad

55

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Vindt een project doorgang dan wegen de maatschappelijke baten op tegen de subsidiebehoefte en is het saldo van financieel en maatschappelijke rendement positief. Vanuit de ‘eigen rendementseis’ van de geïnterviewde partijen bekeken bestaat uiteindelijk de onrendabele top niet. Alle partijen maken naar hun eigen maatstaven een positief rendement. 06.03

Haalbaarheidsanalyses

hypothese: Door de toenemende complexiteit van ontwikkelingsopgaven voldoet de ééndimensionale opzet van de grondexploitatie niet meer. De business case aanpak doet meer recht aan het krachtenveld en leidt eerder tot haalbare ontwikkelingen.

Gezamenlijke haalbaarheidsanalyse

Van oudsher ligt er een scheiding tussen het publieke domein van de grondexploitatie en alles wat er met de bouwrijpe grond gebeurt (Poley, Van de Hoef). De gemeente Den Haag heeft in Vinex-opgaven geleerd dat het in samenwerking aanpakken van projecten met marktpartijen leidt tot optimalisatie in financiële zin en risicomanagement (Van de Hoef). De gemeente Rotterdam is daar meer terughoudend in, maar geeft wel aan dat voor de complexe opgaven zoals Nieuw Crooswijk en Tarwewijk ook daar voor een PPS is geopteerd (Poley). Ook de beleggers en ontwikkelaars geven aan dat het gezamenlijk zoeken naar haalbaarheid inzicht geeft in elkaars argumenten, en dat het project meer ‘maatwerk’ kan worden ingericht (Van der Hooning, Joustra, Hoogendoorn). De scope van de haalbaarheidsanalyse gaat dan, vanuit de gemeentelijke optiek, niet alleen over de grondexploitatie maar ook over de opstalexploitatie en de vastgoedexploitatie, daar worden immers de opbrengsten gemaakt (Van de Hoef). Vanuit de marktpartijen is dit juist andersom (Aarts).

Managen van risico’s

In transformatie opgaven liggen veel risico’s op de raakvlakken van het publieke en private domein, denk bijvoorbeeld aan de maatschappelijke weerstand die een vanuit marktperspectief ontwikkeld plan kan oproepen. Met name bij de subsidierisico’s (worden de subsidies wel gerealiseerd), het planologisch risico (doorloop procedures) en het bestuurlijke risico hebben partijen elkaar nodig om tot optimale beheersing te komen (Van de Hoef, Van der Hooning, Den Ouden, Van den Beuken). Een gemeente kan die alleen niet adequaat beheersen en een marktpartij al helemaal niet. Er kan namelijk aan twee kanten gestuurd worden; het plan en het proces. Partijen hebben elkaar nodig (Van den Beuken, Van de Hoef, Van der Hooning). Overall conclusie Het krachtenveld van een gebiedsontwikkeling is een veel genoemd kenmerk. Zowel vanuit het oogpunt van het komen tot een haalbare exploitatie als het managen van de aanzienlijke risico’s blijkt dat het (zoveel mogelijk) integreren van de verschillende belangen en het in gezamenlijkheid bespreken van aanpak en strategie leidt tot optimale resultaten.

Blad

56

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


06.04

Waardecreatie

hypothese: In ontwikkelingsstrategieën levert toepassing van de kennis van waardecreatie en waardeontwikkeling een toegevoegde waarde in het haalbaar krijgen van complexe transformatieopgaven. Er dient gestuurd te worden op een zo groot mogelijke waardesprong tijdens het proces. De transformatie van een gebied heeft tot doel om een negatieve waardeontwikkeling om te buigen in een positieve waardeontwikkeling. De partijen zijn zich er goed van bewust dat tijdens en na de ontwikkeling waarde wordt gecreëerd die niet in de grondexploitatie van de opgave wordt ingebracht (Aarts , Hoogendoorn, Joustra, Pronk, Van de Hoef ,Van der Hooning). De gemeenten zoeken in dergelijke transformatieopgaven naar partijen die aan de voorkant willen investeren in waardecreatie (Poley, Van de Hoef, Van Hees). De gemeente Den Haag heeft voor de transformatie van de Binckhorst bewust gezocht naar partijen die zich langdurig willen committeren aan een gebied. Beleggers, commercieel of corporatie, zijn enerzijds op lange termijn gebaat bij een kwalitatieve ontwikkeling, anderzijds kunnen zij ook (een deel) van de verwachte waardeontwikkeling aan de voorkant inbrengen in het project (Van de Hoef, Joustra, Van den Beuken). De gemeente Rotterdam heeft dat bijvoorbeeld in Nieuw Crooswijk en Tarwewijk ook gedaan (Poley) en de gemeente Nijmegen hanteerde voor het Waalfront vergelijkbare argumenten (Van Hees). Belangrijke voorwaarde om echt te profiteren van een waardesprong is door goed oog te hebben voor de waardebepalende elementen in een ontwikkeling en daar harde afspraken over te maken (Van der Hooning, Joustra). In het voorbeeld van de Binckhorst zijn er afspraken gemaakt over de realisatie van een stadspark en de realisatie van een belangrijke verkeersontsluiting; het Trekvliettracé (Joustra, Van de

Hoef).

Het

binnen

de

opgave

houden

van

waardeontwikkelingen

wordt

steeds

meer

in

ontwikkelingsstrategieën betrokken (Aarts, Hoogendoorn, Joustra, Van der Hooning). Vanuit deze gedachte zou elke fase van een transformatieopgave idealiter moeten starten met een “incubator”; een functie die het gebied op de kaart zet en een blijvende identiteit geeft (Hoogendoorn). Daarnaast geven partijen aan dat om goed te kunnen sturen op waardeontwikkeling in de toekomst vroegtijdige betrokkenheid cruciaal is (Aarts, Den Ouden, Pronk, Van den Beuken). Om in de toekomst de waarde te kunnen realiseren moet waarde aan het begin worden gecreëerd; waardecreatie zit aan de voorkant (Aarts).

Blad

57

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Overall conclusie Het sturen op waardecreatie en zoveel mogelijk betrekken van waardeontwikkeling in de moeilijk haalbare transformatieopgaven heeft de aandacht van alle partijen. In de ontwikkelingsstrategie wordt meer aandacht gegeven aan de manier waarop waardeontwikkeling aan de ontwikkeling kan toevallen. Vroegtijdige betrokkenheid is hierbij van belang. 06.05

Besluitvorming

hypothese: Besluitvorming in transformatieopgaven verandert op twee manieren: −

van individueel naar gezamenlijk (pluricentrische benadering);

−

andere input: harde afspraken en flexibele kaders (onzekerheid) als factor voor succes in tegenstelling tot het dichtgetimmerde plan.

Gebruik maken van elkaars kwaliteiten is een succesfactor in gebiedsontwikkeling. Zoals ook in de voorgaande paragrafen naar voren is gekomen leidt het gezamenlijk optrekken tot beter beheerste risico’s.

Dit

komt

tot

uiting

in

de

besluitvorming.

Taken

en

verantwoordelijkheden

voor

de

projectpartners zijn doorslaggevend in de risico-assessment van een investeringsbeslissing (Van der Hooning, Van den Beuken, Joustra). Partijen merken dat de inhoud van besluitvorming verandert. In het verleden werden op basis van een dichtgetimmerd masterplan bindende afspraken gemaakt voor de gehele looptijd. Door de lange scope van gebiedsontwikkeling is het ondoenlijk (en onverstandig) om over de gehele looptijd afspraken te maken. Gebiedsontwikkeling vraagt om harde afspraken over de cruciale onderdelen van het plan en verder voldoende flexibiliteit om veranderingen in de wereld om ons heen op te vangen (Aarts, Hoogendoorn, Joustra, Van de Hoef, Van der Hooning). Belangrijkste doel in dergelijke onzekerheid is het constant managen van de risico’s. Door altijd te zorgen voor alternatieve scenario’s kan worden geanticipeerd op wijzigingen in de uitgangspunten. Met slimme uitwijkscenario’s kunnen de grootste financiële risico’s worden afgewend (Aarts, Van den Beuken). De geïnterviewde gemeenten zoeken al lerende wijs naar de invulling van hun private rol in een ontwikkeling (Poley, Van de Hoef). Er ontstaat wel het besef dat er meer grip ontstaat op het proces en dat het risicoprofiel verbetert (gedeelde smart is halve smart) en dat met de wederzijdse inbreng van kennis en kunde het haalbaarheidsbeeld wordt verbeterd. Dit vraagt wel een ‘dedicated’ overheid die zich vol aan de realisatie van de ontwikkeling committeert (Van de Hoef, Van der Hooning). Voor de marktpartijen betekent dit besluitvorming op nieuwe gronden. Er wordt eigenlijk akkoord verlangd op veel onzekerheid, flexibiliteit wordt zelfs als waardeverhogend beschouwd (Hoogendoorn, Joustra, Van der Hooning). De geïnterviewden geven aan dat zij nog steeds intern veel uitleg moeten

Blad

58

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


geven over waarom voor een dergelijke insteek is gekozen. Vanuit die optiek zijn corporaties al meer gewend om op dergelijke gronden investeringsbeslissingen te nemen (Van den Beuken, Pronk). Overall conclusie Besluitvorming wordt inderdaad meer het resultaat van een pluricentrisch proces waarin de belangen en rollen op elkaar worden afgestemd en verankerd in wederzijds bindende afspraken. Zowel marktpartijen als gemeenten zien dat besluitvorming op andere gronden plaatsvindt; harde afspraken over de cruciale planonderdelen en voldoende flexibiliteit om veranderingen in de tijd op te vangen. Honderd procent zekerheid is een illusie, dat moet niet worden nagestreefd. Wederzijds commitment, goed procesontwerp en een slimme ontwikkelingsstrategie spelen een veel belangrijkere rol.

Blad

59

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


07

STRATEGIEEN VOOR TRANSFORMATIEOPGAVEN

In dit hoofdstuk worden de leeraspecten van dit onderzoek vertaald in acht strategieën. Deze strategieën kunnen een plek krijgen in de ontwikkelingsstrategie van een transformatieopgave. De strategieën zijn verdeeld over drie paragrafen. Paragraaf 07.01 staat stil bij het onderwerp planvorming. In paragraaf 07.02 wordt ingegaan op het onderwerp waardecreatie. Paragraaf 07.03 staat tenslotte stil bij de procesaanpak en besluitvorming. 07.01

Ingrediënten voor planvorming

Het doel van een gebiedsontwikkeling is het komen tot waardecreatie. De meeste invloed op de waardecreatie wordt in het begin van de ontwikkeling uitgeoefend in de planvorming. In deze paragraaf zijn twee ingrediënten beschreven die van belang zijn voor de planvorming in transformatieopgaven. 1.

Focus op waardebepalende elementen In de planvorming dient er focus te zijn op die elementen in het plan waarvan wordt verwacht dat zij tot een waardesprong leiden. De mate van imagoversterking is hierin belangrijk. Voorbeelden van dergelijke elementen zijn een stadspark, een belangrijke verkeersontsluiting of een waterpartij. Maar ook minder fysieke elementen als de vestiging van een bedrijf dat het gewenste imago uitstraalt. Dergelijke elementen zijn de hoekstenen van een succesvolle ontwikkeling. Waardebepalende elementen moeten als ingrediënten worden toegevoegd aan het recept van de transformatie.

2.

Flexibiliteit in planvorming Door de lange doorlooptijd van transformatieopgaven is het gevaarlijk om programmatische uitgangspunten op de lange termijn helemaal vast te zetten. Deelgebieden voor in de tijd worden gedetailleerd uitgewerkt. Latere deelgebieden worden op basis van voortschrijdend inzicht vanuit de markt en beleid steeds aangepast zodanig dat weer een optimale product-markt combinatie ontstaat. Met een dynamisch eindbeeld kan maximaal worden ingespeeld op de dynamiek van de samenleving. De waardebepalende elementen verzekeren de ruimtelijke kwaliteit.

07.02

Grip op waardecreatie

In transformatieopgaven kan de waardeontwikkeling groot zijn. Het is moeilijk te voorkomen dat een deel van de waardeontwikkeling uit de ontwikkeling ‘wegglipt’. Het kan echter wel tot financiële optimalisatie leiden om rekening te houden met waardecreatie en er op te sturen dat het grootste deel toevalt aan de gebiedsontwikkeling. De volgende vier strategieën worden onderscheiden:

Blad

60

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


3.

Vroegtijdig creëren van waardesprongen Wanneer een waardesprong vroeg in het proces wordt gecreëerd dan kunnen daaropvolgende deelgebieden profiteren van de verbeterde uitgangssituatie. Dit vraagt om:

sturing in planvormingsproces op waardecreërende elementen;

bewaking van de waardesprongen (voorkomen dat ze in ‘bezuinigingsronde’ worden weggesaneerd);

het zo vroeg mogelijk in het proces laten plaatsvinden van de waardesprongen, zodat profijt zo groot mogelijk is.

4.

Faseren en programmeren In het opknippen in deelgebieden en het bepalen van het programma per deelgebied zit ook een belangrijke mogelijkheid om te sturen op ‘value capturing’. Denk hierbij aan afwegingen zoals waar en wanneer worden welke woningsegmenten gerealiseerd. Wordt begonnen met de vrijstaande villa en volgen de betaalbare woningen later of wordt juist gestart met de betaalbare woningen en worden de vrijstaande villa’s geprogrammeerd als al een gedeelte van de waardesprong is gerealiseerd. Naast het prijssegment is ook de financieringscategorie (koop of huur) een parameter waarmee geoptimaliseerd kan worden.

5.

Opstallen tijdelijk in exploitatie nemen Als een gebied zich eerst moet bewijzen aan de consument voordat de verkoop echt gaat lopen, dan kan er voor gekozen worden om opstallen tijdelijk in belegging te nemen. Wanneer de opstallen de beoogde waardeontwikkeling hebben doorgemaakt dan kan verkoop de gewenste opbrengsten realiseren. Het opzetten van een tijdelijke exploitatie maatschappij (TEM) kan als uitwijkscenario worden toegepast als verkoop tegenvalt, maar ook als strategie om de waardestijging te vangen.

6.

Koopcontracten met afroming Een andere manier om te profiteren van waardeontwikkeling na oplevering van opstallen is gebruik maken van koopcontracten met een afroomregeling. Op dit moment is er met name bij corporaties ervaring in dergelijke constructies. Onder de noemer van “beter koop” of “koopgarant” worden woningen verkocht waar bij doorverkoop via een kettingbeding een gedeelte van de waardestijging terugvloeit naar de corporatie.

Nota bene. In de discussie omtrent ‘value capturing’ wordt de OZB vaak genoemd als mogelijke bron van inkomsten. De gedachte is tweeërlei: -

door een gebiedsontwikkeling worden woningen toegevoegd die allemaal een bijdrage gaan leveren aan de gemeentelijke inkomstenpot van de OZB;

-

doordat de omliggende buurt als gevolg van de indirecte effecten van gebiedsontwikkeling in waarde toeneemt profiteert de gemeente via de extra OZB-inkomsten.

Blad

61

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


In reactie op het eerste punt wordt opgemerkt dat de gemeente ook meer uitgaven kan verwachten als gevolg van de gebiedsontwikkeling, een gebied moet onderhouden worden, kinderen moeten naar school, et cetera. Of er per saldo iets overblijft is vooralsnog zeer onduidelijk. Ten aanzien van het tweede punt wordt de onzekerheid van de wetgeving (denk hierbij ook aan de recente wijzigingen en aanpassingen van de wetgeving) aangedragen. Als er van Rijkswege wordt besloten om de WOZ af te schaffen dan zit de gemeente met een potentiële strop. Bovendien is het moeilijk (en discutabel) te becijferen hoever de positieve reikwijdte van een gebiedsontwikkeling loopt. Vanwege deze discussie wordt dit op dit moment niet als een echte vorm van ‘value capturing’ beschouwd. Dat het in een onderhandeling toch als een kwalitatief argument gebruikt kan worden is evident. 07.03

Procesontwerp en besluitvorming

Het voorgaande had met name betrekking op de inhoud van een transformatieopgave. Maar ook op het vlak van proces en besluitvorming zullen de nieuwe inzichten tot wijzigingen leiden. 7.

Kiezen voor business case Gebiedsontwikkeling is meer en meer een proces van coproductie. Om risico’s goed te kunnen beheersen hebben partijen elkaar nodig. In plaats van alle partijen op de achtergrond z’n eigen plannetje en berekening te laten maken, biedt de gezamenlijke aanpak meer mogelijkheden voor succes. Gezamenlijk ‘rekenen en tekenen’ met oog voor elkaars belangen en standpunten leidt tot gezamenlijke besluiten.

8.

Shift in ‘mind-set’: van besluit voor project naar besluit voor proces Om deze punten in gedragen besluiten te laten uitmonden is voor de partijen wel een verandering nodig van ‘mind-set’. In plaats van besluiten over een volledig project met een statisch eindbeeld en dichtgetimmerde afspraken, dienen partijen veel meer te besluiten voor een proces met een dynamisch eindbeeld en visie, geloof en vertrouwen in het ambitieniveau.

Blad

62

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


08

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

In dit hoofdstuk wordt stil gestaan bij de conclusies van het onderzoek en aanbevelingen voor eventueel vervolgonderzoek. Paragraaf 08.01 gaat in op de conclusies van de hypothesen waarbij antwoord wordt gegeven op de centrale vraag: op basis van welke afwegingen en argumenten besluiten partijen om te investeren in voorcalculatorisch onrendabele projecten en hoe kan de (financiële) besluitvorming in deze projecten geoptimaliseerd worden? Vervolgens worden de verschillende conclusies in een overkoepelend kader geplaatst. In paragraaf 08.02 worden aan de hand van de acht strategieën aanbevelingen geformuleerd voor vervolgonderzoek. Conclusies

08.01

De onrendabele top van gebiedsontwikkeling Met het ‘opdrogen’ van de Vinex-opgave verschuift de ontwikkelopgave naar de binnensteden. Binnenstedelijke ontwikkelingen worden vaak gekenmerkt door voorcalculatorisch hoge tekorten op de exploitatie.

Dit

komt

door

de

meestal

hoge

voorinvesteringen

in

grondkosten

en

de

lange

verwervingstrajecten. De hoge verwervingsprijzen worden ingegeven doordat de waarde van grond in de oude situatie vaak dicht bij de waarde van de grond en opstallen in de nieuwe situatie ligt. Er resteert dan weinig geld tot geen geld voor bouwrijp maken of inrichting van de openbare ruimte. De onrendabele top is een financieel begrip dat aangeeft dat het financiële rendement op een ontwikkeling voorcalculatorisch negatief is. Marktpartijen (ontwikkelaars en beleggers) streven een positief financieel rendement na en participeren in z’n algemeenheid niet in projecten onder hun rendementseis. De onrendabele top is daarmee de maat voor de subsidiebehoefte. Wegen de maatschappelijk baten op tegen de subsidiebehoefte dan wordt subsidie verkregen en vindt het project doorgang. Daarmee zit er voor een subsidieverstrekker een positief maatschappelijk rendement aan de ontwikkeling. Vanuit de ‘eigen rendementseis’ van de geïnterviewde partijen bekeken bestaat uiteindelijk de onrendabele top niet. Alle partijen maken naar hun eigen maatstaven een positief rendement. Haalbaarheidsanalyses Er bestaat een veelheid aan verschillende haalbaarheidsanalyses, maar in z’n algemeenheid wordt onder een haalbaarheidsanalyse een financiële berekening verstaan die de direct vast te stellen kosten en opbrengsten in kaart brengt. Veel toegepast is de standaard gronden opstalexploitatie. In de maatschappelijke

kosten-batenanalyse

(MKBA)

wordt

een

ruimere

definitie

gehanteerd

van

‘opbrengsten’. In de MKBA wordt gepoogd ook aan zaken als verbeterde veiligheid en hogere luchtkwaliteit een financiële waarde toe te kennen. Beide methodieken hebben als kenmerk dat zij dienen als toetsingsinstrument voor een individuele partij. Een gebiedsontwikkeling komt tot stand in een complex krachtenveld van actoren en belangen. Aan de onderhandelingstafel blijkt het instrument van de grondexploitatie (of gebiedsexploitatie) vaak te Blad

63

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


ééndimensionaal. Het geeft geen inzicht in de verschillende belangen en houdt geen rekening met de dynamiek van een langdurige gebiedsontwikkeling. Daarnaast kunnen de

verschillende kosten-

batenanalyses moeilijk over elkaar heen worden gelegd. Een integrale oplossing wordt door de business case geboden. De business case gaat uit van de volgende punten: −

gezamenlijke grond- of gebiedsexploitatie;

−

in onderhandeling komen tot een package deal;

−

waardering van individuele belangen.

Het krachtenveld van een gebiedsontwikkeling is een veel genoemd kenmerk. Zowel vanuit het oogpunt van het komen tot een haalbare exploitatie als het managen van de aanzienlijke risico’s blijkt dat het (zoveel mogelijk) integreren van de verschillende belangen en het in gezamenlijkheid bespreken van aanpak en strategie leidt tot optimale(re) resultaten. Waardecreatie Waardecreatie in gebiedsontwikkeling wordt omschreven als het toevoegen van waarde aan de fysieke omgeving en/of de sociale beleving en/of de gebiedseconomie, waarbij de som van de deelwaarderingen leidt tot een stijging van de totale waarde. In de afgelopen decennia werd in de uitleggebieden een groot deel van de waardeontwikkeling vóór in het proces gerealiseerd. Hiermee kon de waardeontwikkeling worden gebruikt om de haalbaarheid van een ontwikkeling te vergroten. Met de verschuiving van de bouwopgave naar de binnensteden zien we ook een faseverschuiving in waardeontwikkeling. De waardeontwikkeling begint later en loopt door tot ver nadat de feitelijke gebiedsontwikkeling is afgerond. Dit heeft als nadelig gevolg dat de waardeontwikkeling die na afronding van de gebiedsontwikkeling wordt gerealiseerd niet direct toevalt aan het haalbaar maken van de transformatieopgave maar aan de eigenaren (beleggers) van het vastgoed. Het sturen op waardecreatie en zoveel mogelijk betrekken van waardeontwikkeling in de moeilijk haalbare transformatieopgaven heeft de aandacht van alle partijen. In de ontwikkelingsstrategie wordt meer aandacht gegeven aan de manier waarop waardeontwikkeling aan de ontwikkeling kan toevallen. Vroegtijdige betrokkenheid is hierbij van belang. Besluitvorming De verhouding tussen de omvang van de investering en de zekerheid dat het verwachte (of geëiste) rendement wordt behaald, bepaalt de beslissingsbereidheid van een organisatie. In transformatieopgaven blijkt dat deze verhouding is veranderd doordat: −

een groot deel van de investeringsomvang al vroeg in het proces gemaakt moet worden (de kosten gaan voor de baat uit);

Blad

64

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


−

de zekerheid over het bereiken van het eindbeeld achter blijft bij het investeringsverloop;

−

transformatieopgaven

(en

binnenstedelijke

gebiedsontwikkelingen)

een

der

mate

lange

doorlooptijd hebben dat er over deelgebieden achterin de tijd zelfs onzekerheid over het eindbeeld zelf bestaat; −

in het risicomanagement de omgevingsrisico’s en de organisatierisico’s van gelijk of groter belang zijn dan de projectrisico’s.

Deze veranderingen vragen om nieuwe manieren van samenwerken en nieuwe manieren van besluitvorming. Besluitvorming wordt meer het resultaat van een pluricentrisch proces waarin de belangen en rollen op elkaar worden afgestemd en verankerd in wederzijds bindende afspraken. Zowel marktpartijen als gemeenten zien dat besluitvorming op andere gronden plaatsvindt; harde afspraken over de cruciale planonderdelen en voldoende flexibiliteit om veranderingen in de tijd op te vangen. Honderd procent zekerheid is een illusie, dat moet niet worden nagestreefd. Wederzijds commitment, goed procesontwerp en een slimme ontwikkelingsstrategie spelen een veel belangrijkere rol. Dit is wel een nieuwe manier van denken en de markt zal moeten wennen aan deze nieuwe aanpak. Management van de onrendabele top In dit onderzoek is de totstandkoming van binnenstedelijke transformatieopgaven bestudeerd aan de hand van de onderwerpen onrendabele top, (wat is dat), haalbaarheidsonderzoek (hoe wordt de onrendabele top berekend), waardecreatie (hoe kan de onrendabele top beperkt worden) en besluitvorming (op welke gronden komt besluitvorming tot stand). Centraal thema hierin is het management van de onrendabele top. De mate van succes van dit management bepaalt de uiteindelijke haalbaarheid en realisatie van de transformatie (Figuur 29).

Wenselijkheid (urgentie/kans)

Haalbaarheids methodiek

Onrendabele top

Waardecreatie

8 strategieën Management onrendabele top

BESLUITVORMING

Figuur 29 Management van de onrendabele top

Blad

65

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Op basis van de resultaten die in deze studie zijn opgedaan, is een achttal strategieën geformuleerd die tot doel hebben de haalbaarheid van transformatieopgaven te verbeteren en waarmee de onrendabele top van gebiedsontwikkelingen kan worden gemanaged: 1.

focus op waardebepalende elementen

2.

flexibiliteit in planvorming

3.

vroegtijdig creëren van waardesprongen

4.

faseren en programmeren

5.

opstallen tijdelijk in exploitatie nemen

6.

koopcontracten met afroming

7.

opstellen business case

8.

mind-set’: van besluit voor project naar besluit voor proces

08.02

Aanbevelingen

In deze scriptie is een kwalitatief onderzoek beschreven naar de omgang met de onrendabele top van gebiedsontwikkeling. Ten behoeve van vervolgonderzoek verdient het aanbeveling dieper in te gaan op de acht strategieën zoals die zijn beschreven. Hiervoor is onderstaand een aantal vervolgvragen geformuleerd.

Strategieën

Vervolgvragen

1. focus op waardebepalende elementen

−

wat bepaalt een waardebepalend element?

2. flexibiliteit in planvorming

−

hoe kan flexibiliteit worden ingebed in ontwikkelingsstrategie?

3. vroegtijdig creëren van waardesprongen

−

welke typologieën zijn uitwisselbaar?

−

hoe meet je een waardesprong?

−

wanneer heeft de waardesprong zijn hoogste punt bereikt?

4. faseren en programmeren

−

hoe is dit te vertalen in een aantal oplossingsrichtingen?

5. opstallen tijdelijk in exploitatie nemen

−

hoe ziet een tijdelijke exploitatie maatschappij er uit?

−

wanneer ga je over tot uitponden?

6. koopcontracten met afroming

−

wat zijn de juridische haken en ogen aan een

7. kiezen voor business case

−

dergelijke constructie? hoe kunnen processen aan de onderhandelingstafel worden ondersteund? 8. mind-set’: van besluit voor project naar besluit voor proces

−

hoe kunnen raden van bestuur voldoende grip houden op binnenstedelijke opgaven?

Blad

66

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


08.03

Reflectie op het onderzoek

In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij de relevantie van dit onderzoek in het algemeen. Daarnaast wordt kort stil gestaan bij de waarde van het afstudeeronderzoek voor werkgever Kavel Vastgoed. Algemeen Het vakgebied van gebiedsontwikkeling is sterk in ontwikkeling. Partijen handelen veel met kennis die is opgedaan door ‘learning on the job’ en ‘best practises’. In dat opzicht is het bijzonder nuttig om vanuit een meer wetenschappelijke bril de ontwikkelingen te analyseren en om te zien of daar lessen uit te halen zijn die voor de hele vakwereld interessant zijn. Dit onderzoek haalt de mist uit de lucht die bestaat rondom het begrip ‘onrendabele top’ en geeft inzicht in hoe verschillende partijen naar moeilijk haalbare ontwikkelingsopgaven kijken. Dit moet leiden tot het wederzijdse begrip dat nodig is in de business case aanpak. Iets waarvan deze studie aangeeft dat het een belangrijke succesfactor is in het aanpakken van de binnenstedelijke transformatieopgaven. Het onderwerp waardecreatie krijgt in de literatuur (te) veel aandacht, maar het lijkt te verworden tot een containerbegrip wat te pas en te onpas wordt gebruikt. In deze scriptie is het onderwerp aangescherpt. Daarnaast blijkt dat partijen op zoek zijn naar manieren om het principe van waardecreatie

om

te

zetten

in

bruikbare

strategieën

die

moeten

leiden

tot

beter

haalbare

ontwikkelingsopgaven. In deze scriptie is daarvoor een eerste aanzet gedaan. Kavel Vastgoed Projectontwikkelaar Kavel Vastgoed is al ruim 35 jaar actief in projectontwikkeling. Een groot deel van de ontwikkelingen komt voort uit verworven grondposities, zowel binnenstedelijk als in de uitleggebieden. Deze studie maakt duidelijk dat er substantiële verschuivingen gaande zijn in de markt die zeer waarschijnlijk gevolgen gaan hebben voor de bedrijfsvoering. Voor de acquisitie van nieuwe projecten is Kavel Vastgoed actief op zoek naar binnenstedelijke locaties. Zij merkt nu al dat het krachtenspel binnenstedelijk complex is. De beschreven inzichten geven mogelijke richtingen aan hoe in co-productie kan worden gekomen tot goede resultaten. Daarnaast is het begrip voor de onrendabele top gegroeid, participeren in projecten met een onrendabele top staat niet synoniem aan verlies leiden. In dit perspectief ziet Kavel Vastgoed dat dit als een acquisitie-tool kan dienen, door juist in dergelijke projecten te stappen.

Blad

67

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


BIJLAGEN

1

Blad

68

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


BIJLAGE 1

LITERATUUROPGAVE

Adviescommissie Gebiedsontwikkeling.(2005) Ontwikkelkracht. Amersfoort: Lysias Consulting Group B.V. Baarda, D.B. & de Goede, M.P.M. (2006) Basisboek Methoden en Technieken. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff Baarda, D.B. & de Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2001) Basisboek Kwalitatief Onderzoek. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff Baijer, M.P.T. & Traudes, J.P. (2006) Basissyllabus Module 1 Investeringsanalyse. Amsterdam: ASRE Boekema, J.J. (1995) Basisboek Marketing. Groningen: Wolters-Noordhoff Boer, P. de., Brouwers, M.P., Koetzier, W. (1998) Basisboek Bedrijfseconomie. Groningen: WoltersNoordhoff Boom, R.P.A.M., Buunk, W.W. (2007) De Business Case Aanpak voor herstructureringsopgaven. Bedrijventerrein, 2 Boom, G. van., Brink, S. van den. (2005) Beleggen in vastgoed. Laren: Verbum Bruil, I., Hobma, F., Peek, G.J., Wigmans, G. (2004) Integrale Gebiedsontwikkeling: het stationsgebied ’s Hertogenbosch. Amsterdam: SUN Buitelaar, E. Kronberger, P. & Segeren, A. (2008) Stedelijke transformatie en grondeigendom, Rotterdam: Nai Uitgevers Copeland, C., Koller, T., Murrin, J. (2003). Waardering. Het meten en managen van de waarde van ondernemingen. Amsterdam:Uitgeverij Nieuwezijds Daamen, T. (2005) De kost gaat voor de baat uit. Amsterdam:SUN Dam, F. van. Visser, P. (2006) De prijs van de plek woonomgeving en woningprijs, Rotterdam: Nai Uitgevers Dekkers, H. (2006) Collegesheets module gebiedsontwikkeling Risicoverdeling, verevening. Amsterdam: ASRE

Blad

69

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Eekelen, B. van. (2006) Reader procesmanagement in de bouw. Amsterdam: ASRE Eigenraam , C.J.J., Ossokina, I.V.Blokdijk, J.P., & de Groot, W. (2006) Kosten batenanalyse Zuidas Amsterdam. Den Haag: Centraal Planbureau Faludi, A. &. Van der Valk, A.J (1990) De groeikernen als hoekstenen van de Nederlandse planningdoctrine. Assen/Maastricht: Van Gorcum Gehner, E. (2003) Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: Sun Gemeente Den Haag. (2008) Beslisnotitie haalbaarheidsstudie Nieuw Binckhorst (Masterplan) www.denhaag.nl/smartsite Gemeente Den Haag. (2008) Concept Raadsvoorstel. Rapportage concept masterplan Nieuw Binckhorst. www.denhaag.nl/smartsite Gemeente Nijmegen. (2003) Koersdocument Koers West. Samen bouwen aan een sterke stad. www.nijmegen.nl/koerswest Gemeente Nijmegen. (2007) Raadsvoorstel Go/No go Koers West n2. 261/2006. www.nijmegen.nl Gerritsen, S. (2006) Schrijfgids voor economen. Bussum: uitgeverij Coutinho Hall, R.H. (1987) Organizations. Structures, processes & outcomes. New Jersey: Prentice-Hall Have, G.G.M. ten. (2002) Taxatieleer vastgoed 1. Groningen: Wolters Noordhoff Heijden, J.van der (2005) Recombinatie van overheid en samenleving. Delft: Eburon Hesp, M.A.S. & Rompelberg, L.F.M. (2007) Financiële regie bij gebiedsontwikkeling. Rotterdam: Fakton. Holt, D. & Janssen, J. (2008) Value Capturing: Roze bril of slimme waardecreatie bij stedelijke herstructurering? Property Research Quarterly Hoeken, F., van. (2006) Collegesheets opleiding Waarderen. Waardebepalende factoren op de kantorenmarkt. Amsterdam:ASRE Huisman, J.J. (2006) Value Capturing. Toepassingen bij gebiedsontwikkeling in Nederland. Delft: Publikatieburo Bouwkunde

Blad

70

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


KEI-atelier V43 (2007) De wijk als business case. Kansen en knelpunten van een nieuw concept. www.KEI-centrum.nl Kolpron Consultants (2000) Kostenverhaal in de grondexploitatie op Vinex-locaties. Voorburg: Neprom Leent, M. van. (2006) Wijken van Waarde, Tilburg: Futura, Miles, E. M., Berens, G., Weiss, M.A. (2005) Real Estate Development, principles and process. Washington D.C.: Urban Land Institute Ministerie BZK (2006) Steden van morgen, keuzes voor vandaag. Den Haag: MinBZK Ministerie VROM (2002) Stadsvernieuwing gemeten. Den Haag: VROM Ministerie VROM (2005) Nota Ruimte deel 3a. Den Haag: Sdu Uitgevers Ministerie VROM. (2006) Nota Ruimte, Ruimte voor Ontwikkeling. Den Haag: VROM Ministerie VROM. (2007) Handreiking maatschappelijke kosten-batenanalyse Nota Ruimtebudget. www.vrom.nl Ministerie VROM. (2007) Reiswijzer Marktpartijen & Gebiedsontwikkeling. www.vrom.nl Ministerie VROM. (2008) Presentatie maatschappelijke kosten en baten. Sessie C. www.vrom.nl Mintzberg, H., Raisinghani & A. Théoret (1976) The structure of unstructured decision processes. ASQ-21 Peek, G.J. & van Hagen, M. (2001) Synergie op stationslocaties. Stedenbouw & Ruimtelijke ordening, 4 Pleijte, E., Rompelberg, L., Weggeman, W. (2006) Hoe de aansturing van complexe gebiedsontwikkelingen te verbeteren. Holland Management Review, 110 Pleijte, M.E. (2008). Haalbaar? Meer dan alleen betaalbaar..! Afstudeerverslag Tu/e Raftery, J. (1994) Risk analysis in project management. Londen: E&F.N. Spon Ltd. Rompelberg, L. (2004) Het financieel regisseren van herstructurering. Rotterdam: KEI kenniscentrum Rompelberg, L. (2006) Collegesheets Gebiedsexploitaties. Amsterdam: ASRE Rooy, P. van, Luin, A. van., & Dil, E. (2006) Nederland boven Water, Gouda: Habiforum

Blad

71

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


Rooy, P. van. (2007) Grond, geld en gebiedsontwikkeling. Real Estate Magazine. 12 Selderbeek, J.W. (1998) Markten en producten. Collegedictaat Stichting Beleggings- en Vastgoedkunde Siraa, H.T. , A.J. van der Valk & W.L. Wissink. (1995) Met het oog op de omgeving. Een geschiedenis van de zorg voor de kwaliteit van de leefomgeving. Ministerie VROM. Den Haag: SDU Uitgevers Teisman, G.R. (1992) Complexe besluitvorming. Een pluricentrisch perspektief op besluitvorming over ruimtelijke investeringen. Den Haag: VUGA uitgeverij Vastgoedmarkt nieuwsbrief d.d. 09 juli 2008 artikel 13. “Den Haag verliest zwaar op woningbouw (regio Den Haag) VROM-raad (2006) Stad en Stijging. Den Haag: VROM-raad Wallagh, G.J. & de Lijn. (2005) Basissyllabus Module 1: opleiding Gebiedsontwikkeling. Amsterdam: ASRE Wigmans, G. (2002) De grondexploitatie. Delft: Publicatiebureau Bouwkunde Wigmans, G. (2003) Management van gebiedsontwikkeling. Delft: Publicatiebureau Bouwkunde Witteveen & Bos. (2005). Methodiek ruimtelijke kwaliteit in de mkba. www.vrom.nl Zeeuw, F. de. (2007) De engel uit het marmer. Reflecties op gebiedsontwikkeling. Delft: Technische Universiteit Delft

Blad

72

Datum

28 augustus 2008

Titel


Betreft


BIJLAGE 2

RISICO’S IN GEBIEDSONTWIKKELING

Tabel 12 Groslijst risico’s (bron: Wallagh & de Lijn, 2005)

Omgevingsrisico’s −

maatschappelijke risico’s (draagvlak, publieke opinie);

−

bestuurlijke risico’s (wijzigend beleid, draagvlak);

−

samenwerkingsrisico’s (ontbreken van commitment, te grote belangentegenstellingen);

−

economische risico’s (veranderende marktomstandigheden, afzet en afname);

−

financiële risico’s (inflatie, prijsstijgingen, renteafwijkingen);

−

wet- en regelgeving (wijziging, jurisprudentie, bezwaarprocedures, onvolledige/ onzorgvuldige contractstukken).

Projectrisico’s −

planontwikkelingsrisico’s (tijdsplanning wordt niet gehaald, tegenvallende prestaties);

−

gronden gebiedsexploitatierisico’s (hogere verwervingskosten grond, inrichtingsrisico’s openbare ruimte);

−

ruimtelijke en technische risico’s (bodemkwaliteit, archeologische vondsten, fundering, kabels en leidingen, grondwaterbescherming, fauna, verkeerde programma’s van eisen en bouwmethodes);

−

exploitatierisico's (tegenvallende of niet ingecalculeerde kosten voor beheer).

Organisatierisico’s −

structuurrisico’s (onduidelijke samenwerkings/projectstructuur, ontbreken van procedures, onduidelijkheden over grenzen project, geen/onvoldoende afstemming tussen deelprojecten, geen/onvoldoende afstemming met (veranderende) projecten in de omgeving);

−

communicatieve risico’s (haperende informatievoorziening, onvoldoende planning & control);

−

culturele risico’s (normen en waarden, managementstijl en besturingsfilosofie die onvoldoende aansluiten bij samenwerking en omgeving).

Blad

73

Master Thesis MSRE. Management van de onrendabele top bij gebiedsontwikkeling

Recommend Documents